SunDell Estate Nyilvánosan Működő Részvénytársaság

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti

Jelentés

Készült: Budapest, 2024. április 8.

Tartalom

1. Vezetőségi jelentés ...................................................................................................................................... 1

1.1. Vállalkozás üzleti környezete ..................................................................................................................... 1

1.1.1. Társaság konszolidálásba bevont leányvállalatai és egyben szabályozott

ingatlanbefektetési projekttársaságai (SZIP) ................................................................................................. 1

1.1.2. Társaságirányítás és Vezető tisztségviselők .................................................................................... 2

1.1.3. A SunDell Csoport tevékenysége ...................................................................................................... 4

1.2. A Csoportnál 2023. évben lezajlott lényegesebb változások .................................................................. 8

1.2.1. Legfontosabb lényegi változások ..................................................................................................... 8

1.2.2. Közgyűlések ........................................................................................................................................ 9

1.2.3. Tárgyidőszakot (2023.12.31.) követő további események ............................................................. 9

1.3. Vállalkozás céljainak, stratégiáinak bemutatása ..................................................................................... 9

1.4. Vállalkozás főbb erőforrásai és kockázatai .......................................................................................... 10

1.5. Csoport tárgyidőszaki (2023.12.31.) eredmények, további kilátások és kihívások ............................ 11

1.6. Teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői .............................................. 14

2. SunDell Estate Nyrt. 2023. december 31-én végződő időszakra vonatkozó összevont (konszolidált)

éves pénzügyi kimutatások......................................................................................................................................... 15

2.1. IFRS Konszolidált éves pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás-mérleg (adatok ezer Ft-ban) ...... 15

2.2. IFRS Konszolidált Eredményre és Egyéb átfogó Jövedelemre vonatkozó kimutatás (adatok ezer Ft-

ban) 16

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

1. Vezetőségi jelentés

1.1. Vállalkozás üzleti környezete

A SunDell Estate Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (a továbbiakban Társaság vagy Anyavállalat) a

tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény (a továbbiakban Tpt.), a Budapesti Értéktőzsde Zrt. piacműködtető

által megállapított „a BÉT általános üzletszabályzata” (a továbbiakban Szabályzat), valamint a nyilvánosan

forgalomba hozott értékpapírokkal kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség részletes szabályairól szóló

24/2008. (VIII. 15.) PM rendelet (a továbbiakban PM rendelet) alapján készítette és ezúton közzéteszi a 2023.

évre vonatkozó konszolidált éves üzleti jelentését.

A Társaságról további nyilvános információk, közte az Alapszabály, valamint hivatalos közzétételek

megtalálhatók a Társaság honlapján (sundell.hu/befektetoknek/), valamint a Budapesti Értéktőzsde (BÉT)

Társaságra vonatkozó információs oldalán (bet.hu).

1.1.1. Társaság konszolidálásba bevont leányvállalatai és egyben szabályozottingatlanbefektetési

projekttársaságai (SZIP)

Név	Fő üzleti tevékenység	Bejegyzés országa	Közvetett és Közvetlen részesedés	Anyavállalat (SunDell Estate Nyrt.) részesedése
Alhambra 36 Invest Kft.	Ingatlan értékesítés	Magyarország	Közvetlen	100%
Bryce 42 Invest Kft.	Ingatlan értékesítés	Magyarország	Közvetlen	100%
Catanum Invest Kft.	Ingatlan értékesítés	Magyarország	Közvetlen	100%
CZADO Ingatlanfejlesztő Kft.	Ingatlan bérbeadás	Magyarország	Közvetlen	100%
Dessewffy Investment Kft.	Ingatlan bérbeadás	Magyarország	Közvetlen	100%
Dorozsmai Ingatlan Kft.	Ingatlan értékesítés	Magyarország	Közvetlen	100%
Filemon Invest Kft.	Ingatlan értékesítés	Magyarország	Közvetlen	100%
Grado Estate Zrt.	Ingatlan bérbeadás	Magyarország	Közvetlen	100%
L.B. Vetus Architect Ingatlanforgalmazó Kft.	Ingatlan bérbeadás	Magyarország	Közvetlen	100%
Mystery Mansion Kft.	Ingatlan bérbeadás	Magyarország	Közvetlen	100%
Niobarbara Invest Kft.	Ingatlan fejlesztés	Magyarország	Közvetlen	100%
Pasadena 53 Invest Kft.	Ingatlan értékesítés, bérbeadás	Magyarország	Közvetlen	100%
Sedona 38 Invest Kft.	Ingatlan bérbeadás	Magyarország	Közvetlen	100%
Sevilla 47 Invest Kft.	Ingatlan értékesítés	Magyarország	Közvetlen	100%
XPDON Invest Zrt.	Ingatlan bérbeadás	Magyarország	Közvetlen	100%

A leányvállalatok csak a Társaság fő profiljához kapcsolódó tevékenységet végeznek, az egyes

leányvállalatokra vonatkozó részleteket lásd az 1.1.3-as pontban.

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

1.1.2. Társaságirányítás és Vezető tisztségviselők

A Társaságnál kétszintű társaságirányítási modell működik (Igazgatóság és Felügyelőbizottság). A

Felügyelőbizottság ellenőrzi az Igazgatóság munkáját.

A Csoport (Anyavállalat és leányvállalatok együttesen) ügyvezetését az igazgatóság tagjai látják el megbízási

jogviszony alapján.

Szintén megbízási jogviszony keretei között látják el a tisztségüket az Auditbizottság és a Felügyelőbizottság

tagjai is.

Igazgatóság

Az Igazgatóság a Társaság ügyvezető szerve, hét tagból áll, jogait és feladatait testületként gyakorolja. Minden

olyan kérdésben dönt, amely törvény vagy alapszabály felhatalmazás alapján nem a Közgyűlés (vagy esetleg

más szerv) hatáskörébe tartozik. A Társaság igazgatósága 2023. december 31-én az alábbi személyekből állt:

• Uzsoki András, igazgatóság elnöke

• Piukovics András, igazgatósági tag

• Piukovics Gábor, igazgatósági tag

• Michaletzky Márton, igazgatósági tag

• Kun Róbert, igazgatósági tag

• Nagy Attila, igazgatósági tag

• MFB Invest Befektetési és Vagyonkezelő Zrt., igazgatósági tag

Uzsoki András az igazgatóság elnöke együttes képviseleti joggal

Uzsoki András több évtizedes tapasztalattal rendelkezik gazdasági vezetőként. Pályafutását 1989-től

Bioaroma Kft. ügyvezetőjeként kezdte. Ezt követően 1996-tól 2002-ig és 2013-tól 2019-ig az UB Merchants Kft.

ügyvezetője. 2011-től UBM Trade Zrt. igazgatósági tagja, majd 2016-tól UBM Holding Nyrt. igazgatósági tagja.

2006-tól az S.P.M. Hungary Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezetője, mely cég Pilisjászfalun lakópark-fejlesztéssel,

továbbá ingatlanforgalmazással foglalkozik. 2023. augusztus 10-ig SunDell felügyelőbizottsági és

auditbizottsági tag. Diplomáját a BME Vegyészmérnöki karán biológusmérnökként szerezte.

Piukovics András igazgatósági tag együttes képviseleti joggal

Piukovics András közgazdász, diplomáját az International Business School Business Studies szakán szerezte.

2015-től a PiuÉpítő Kft ügyvezetőjeként budapesti ingatlanfejlesztésekben projektkoordinátor, majd

projektvezető. Piukovics András elsősorban kivitelezésirányítási és cash-flow szervezési feladatokat látott el.

2016-tól 2018-ig a Fogarasi Investment Kft ügyvezetője, irodaház bérbeadással és üzemeltetéssel foglalkozott.

2019-től a Társaság vezérigazgatójaként a lakóingatlan-fejlesztésben beruházóként tevékenykedett.

2020.06.22-től a Társaság nyilvánosan működő részvénytársasággá válásának napjától 2023.08.10-ig az

igazgatóság elnöke volt.

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

Piukovics Gábor, igazgatósági tag együttes képviseleti joggal

Az 1990-es években befektetési és bankszektorban szerzett tapasztalatot, 1998 óta ingatlanfejlesztéssel

foglalkozik. Több ingatlanfejlesztési projektcég vezérigazgatója volt, amelyek többek között lakóingatlanok és

50-120 lakásos lakóépületek fejlesztésével foglalkoztak. 2015 óta a Schweidel Investment Kft. igazgatója,

amely részt vett a Levendula projektben (amit részben a SunDell elődje, a Green Village Kft. végzett), valamint

a GOPD részvényese. A SunDell igazgatóságához 2023 augusztusában csatlakozott.

Michaletzky Márton igazgatósági tag együttes képviseleti joggal

Michaletzky Márton 2018-ban csatlakozott a Concorde MB Partners csapatához, jelenleg a cég partnere.

Korábban a Budapesti Értéktőzsde Kibocsátói Akvizíciók Igazgatóságát vezette, ezt megelőzően a Deloitte

Pénzügyi Tanácsadás részlegén dolgozott tranzakciós tanácsadóként.

Széleskörű tőkepiaci tapasztalatát többek között befektetési szolgáltatónál és kockázatitőkealap-kezelőnél

szerezte. Diplomáját és PhD fokozatát a Budapesti Corvinus Egyetemen szerezte. CFA, CEFA és CIIA

befektetéselemzési diplomákkal rendelkezik.

Kun Róbert igazgatósági tag együttes képviseleti joggal

Kun Róbert 2002-ben okleves építészmérnöki diplomát szerzett a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi

Egyetemen, 2010 és 2017 között ugyanitt mechatronikai tanulmányokat folytatott. 2015-től a PhoenArchitekt

Kft. tagja, vezető tervezője és ügyvezetője is.

Nagy Attila igazgatósági tag együttes képviseleti joggal

Nagy Attila 2009-ben mérnökként végzett a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Vegyész- és

Biomérnöki Karán biomérnök szakon. 2009 és 2016 között a Honeywell Process Solutions-nél OTS

folyamatirányítási projekt mérnökként dolgozott, majd vezető mérnök volt nemzetközi kőolaj finomítói

beruházásoknál. 2015 és 2018 között a DakotaÉpítő Kft. ügyvezetőjeként kivitelezői oldalról fővárosi építőipari

projektek szervezésével és irányításával foglalkozott. 2018 és 2019 között F.Lloyd Ingatlan Zrt.

vezérigazgatójaként beruházói oldalról lakáscélú ingatlanfejlesztéseket menedzselt Budapesten. 2020 óta a

SunDell igazgatóságának tagja.

MFB Invest Befektetési és Vagyonkezelő Zrt.

Az MFB Invest Zrt. az MFB Csoporthoz tartozó, zártkörűen működő részvénytársaság, amely közvetlen és

közvetett módon állami tulajdonban van, nemzetgazdasági szempontból fontos és piaci jellegű

tőkebefektetéseket eszközöl. Az MFB Invest Zrt.-t 2023. január 25. napi hatállyal Fülöp Gyula helyett Katona

Bence Gergely képviseli a Társaság igazgatóságában.

Auditbizottság és Felügyelőbizottság

A Társaság négy tagú felügyelőbizottsággal és három tagú auditbizottsággal rendelkezik. A részvényeket a

Budapesti Értéktőzsde Zrt. 2020.06.22. napjával vette fel a terméklistára. A SunDell 2023. augusztus 10-án

tartott közgyűlését követően, 2023. december 31-én a Társaság felügyelőbizottsága és auditbizottsága az

alábbi személyekből áll:

Horváth Gábor Ferenc(Felügyelőbizottsági és Auditbizottsági Tag)

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

Dr. Vetési Ágnes Nóra (Felügyelőbizottsági és Auditbizottsági Tag)

Béla Gyula (Felügyelőbizottsági és Auditbizottsági Tag)

Buda Sándor (Felügyelőbizottsági Tag)

Közgyűlés

A Közgyűlés a Társaság legfőbb döntéshozó szerve, feladatai közé tartozik például, de nem kizárólag, az

Alapszabály megállapítása és módosítása, alaptőkéhez kapcsolódó döntések, Igazgatósági és

Felügyelőbizottsági tagok megválasztása és visszahívása, könyvvizsgáló megválasztása és visszahívása,

döntés az adózott eredmény felhasználásáról.

1.1.3. A SunDell Csoport tevékenysége

A Csoport fő tevékenysége építési beruházások megvalósítása, lakóépületek építtetése, értékesítése, valamint

bérbeadása. A Csoport fő tevékenységét Magyarországon, leginkább Budapest közigazgatási határain belül

végzi, elsősorban Budapest kertvárosias övezeteiben, de 2022. évtől már vidéki településeken is kibővítette

tevékenységeit.

A Csoport az építési beruházásokat saját tulajdonú, beépítetlen ingatlanokon hajtja végre. A beépítetlen

telkeket a Csoport megvásárolja, azokon tulajdont szerez, majd tevékenysége a később eladásra, illetve

bérbeadásra szánt ingatlanok megépítésére vonatkozó projektek megvalósítására korlátozódik, valamint a

lakások, irodák, üzletek, egyéb helyiségek értékesítésére, illetve bérbeadására.

A Csoport jellemzően még az épületek műszaki átadása előtt értékesíti az épületekben kialakítandó lakásokat.

Ezeket az ingatlan adásvételi szerződéseket a Csoport jellemzően úgy köti meg, hogy a lakások birtokbaadását

meghatározott időpontra vállalja, amelyet, ha elmulaszt, kötbérfizetési kötelezettsége keletkezik a vevő felé,

mellyel a birtokbaadással egy időben számolnak el.

A Csoport tevékenysége az alábbi piacokat érinti: lakóingatlan vásárlási piacot és a lakóingatlan, valamint

iroda, hotel és garázs bérbeadási piacot. 2020. decembere óta a Csoport a Vörösmarty utca 77. alatt található

hotelt üzemeltetőnek adja bérbe. Emellett a Paskal Rose Lakóparkban 21 db lakást bérbe ad jellemzően

magánszemélyeknek, továbbá a Paskal Garden Lakóparkban még eladatlan irodák, garázsok, tárolók közül

néhányat bérbe ad.

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

Projektek összefoglalása:

Projekt neve	Építtető	Lokáció	Összes lakásszám (db)	Konszolidált könyv szerinti érték (2023.12.31.)	Projekt állapot (2023.12.31)	Elkészült ingatlan tervezett hasznosítása
Elkészült projektek
Nerium Park	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, XIII. kerület, Petneházy u. (26276/1. hrsz.)	2	38 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100%	Értékesítési célú ingatlan
Levendula Lakópark	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, XIV. kerület, Dorozsmai u. (30005/9. hrsz.)	19	22 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100%	Értékesítési célú ingatlan
Paskal Rose I.	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, XIV. kerület, Bartl János u. – Szugló u. (31373/18 és 31373/20. hrsz).	40	210 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100%	Értékesítési célú ingatlan
Paskal Garden	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, XIV. kerület, Bartl János utca (31373/22. hrsz.)	293	4.868 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. “A”, “B”, “C” épület 100%	Értékesítési célú lakóingatlan
West5 Lakópark	Dorozsmai Ingatlan Kft.	Budapest, XIII. kerület Csata u. 3-7. (27987/1 hrsz.)	75	573 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100%	Értékesítési célú lakóingatlan
Épülő projektek
Paskal Rose II.	Filemon Invest Kft.	Budapest, XIV. kerület, Bartl János u. – Szugló u. (31373/18 hrsz).	141	6.500 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. “A” épület 64%, “B” épület 47%	Értékesítési célú lakóingatlan
Hun utca	Catanum Invest Kft.	Budapest XIII. kerület, Hun u. 4/b (27987/2 hrsz)	161	3.623 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. 29%	Értékesítési célú lakóingatlan
Hárshegy Resort	Pasadena 53 Invest Kft.	Budapest, II. Hárshegyi út (10910/3 és 10910/4 hrsz)	8	2.173 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. 90% felett	Értékesítési célú, illetve bérbeadási célú lakások
Kodály Körönd	Dessewffy Investment Kft.	Budapest, VI. Andrássy út 83-85. (29586 hrsz)	15	3.510 millió forint	Építési engedély rendelkezésre áll. 90% felett	Értékesítési célú lakóingatlan
Erzsébet királyné útja	Grado Estate Zrt.	Budapest, XIV. kerület Erzsébet királyné útja 108-110.	203	4.730 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. 35%	50% bérbeadási célú, 50% értékesítési célú lakóingatlan
Üllő	Sevilla 47 Invest Kft.	Üllő, Dóra Sándor krt. 19.sz. (3610 hrsz)	28	926 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. 77%	Értékesítési célú lakóingatlan
Budakeszi út villa épület	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914)		1.140 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. Meglévő villa épület felújítása zajlik.	Saját cél, örökségvédelmi engedély alapján irodák kialakítása

*Átadott projektek esetén (Paskal Rose I. Nerium Park, Levendula Park, Paskal Garden, a könyv szerinti érték alacsonyabb, hiszen a

lakások, garázsok stb. jelentős része átadásra került)

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

Tervezett projektek
Projekt neve	Tervezett építtető	Lokáció	Konszolidált könyv szerinti érték (2023.12.31.)	Projekt állapot (2023.12.31)	Elkészült ingatlan tervezett hasznosítása
Budakeszi út fejlesztési telek	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914)	1.674 millió Forint	Építési engedély még nem áll rendelkezésre.	Értékesítési célú lakóingatlan
Zsigárd utca	Alhambra 36 Invest Kft.	Budapest, Zsigárd utca 19. (31484/130 hrsz.)	250 millió Forint	Építési engedély még nem áll rendelkezésre.	Értékesítési célú lakóingatlan
Duna part I. ütem	L.B. Vetus Architect Kft.	Budapest, Házgyári út 20. (43587/17 hrsz.)	2.660 millió Forint	Projekt előkészítési munkák és a tervezés	Bérbeadási célú lakóingatlan
Duna part II. ütem	CZADO Ingatlanfejlesztő Kft.	Budapest, Mezőkövesd út 22., Árasztó út (43587/11 hrsz.)	3.350 millió Forint	Projekt előkészítési munkák és a tervezés	Bérbeadási célú lakóingatlan
Hajdú/Gömb utca	Alhambra 36 Invest Kft.	Budapest, Hajdu utca 9. (27508 hrsz.)	751 millió Forint	Építési engedélyeztetés folyamatban	Értékesítési célú lakóingatlan
Balatonföldvár	Bryce 42 Invest Kft.	Balatonföldvár, belterület 1555/13 hrsz.	841 millió Forint	Építési engedélyeztetés folyamatban	Értékesítési célú lakóingatlan
Dob utca	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, VII. kerület Dob u. 50. (hrsz. 34093/0/A/47, 17; 34093/0/B/12	296 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll	Értékesítési célú ingatlan

Bérbeadási tevékenység:

Mystery Hotel:

A Sundell Estate Nyrt. 2020. decemberében megvásárolta a 28670 helyrajzi szám alatt nyilvántartott,

természetben a 1064 Budapest Vörösmarty utca 77. alatt található Mystery Hotelt. A tranzakció egyrészt

összhangban áll a Társaság azon középtávú üzleti stratégiai céljával, hogy tevékenységi körét diverzifikálja, és

a lakóingatlan fejlesztés, valamint értékesítés, illetve lakóingatlanok bérbeadása mellett kereskedelmi célú

ingatlanok bérbeadásával is foglalkozzék. A hotel 82 szobás, az üzemeltető egy független, csoporton kívüli Kft.,

amely már korábban is bérelte a hotelt. Felek a bérleti szerződést 2022. decemberében újra tárgyalták és

2023.01.01. hatállyal fix EUR devizanemben határozták meg a bérleti díjat és a lejáratát további 10 évre,

2032.12.31-ig határozták meg.

A SunDell Estate Nyrt. 2023. október 10-én a hotel épületét apporttal átadta újonnan alapított

leányvállalatának, a Mystery Mansion Kft-nek, a továbbiakban ő a tulajdonos és a bérbeadó, a bérleti szerződés

feltételei nem változtak.

Dessewffy Investment:

A Társaság a 2023. évben értékesítette bérbeadási célú ingatlanait, így ő már nem folytat ilyen jellegű

tevékenységet. A Budapest VI. kerület, belterület 29127/0/A/1 (üzlethelyiség) és 29127/0/A/2 (bemutatóterem)

helyrajzi számon nyilvántartott, természetben 1066 Budapest, Dessewffy utca 18-20. szám alatti ingatlant,

valamint a Budapest XIV. kerület Bartl János u. 2. szám alatti Paskal Garden Lakópark „A” és „B” épületeiben

10 db irodát és hozzá tartozó felszíni beállókat értékesítette.

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

Jelenleg a Budapest XIV. kerület, Fogarasi út 3. sz. 31989/11 hrsz. alatti Fogarasi Business Center irodaház

értékesítés alatt áll, azonban az értékesítés tényleges bekövetkeztéig a Társaság folytatja az irodák

bérbeadását.

Lakások, irodák bérbeadási célra saját projektekben:

A Csoport az XPDON Invest Zrt. megvásárlása következtében a Paskal Rose Lakóparkban 21 db lakást, illetve

az Anyavállalat a még eladatlan garázsokat és tárolókat adja bérbe, valamint az Anyavállalat a Paskal Garden

Lakóparkban még eladatlan irodákat ad bérbe.

Fogarasi Business Center:

Jelenleg a Budapest XIV. kerület, Fogarasi út 3. sz. 31989/11 hrsz. alatti Fogarasi Business Center irodaház

értékesítés alatt áll, azonban az értékesítés tényleges bekövetkeztéig a Társaság folytatja az irodák

bérbeadását.

Egyéb kiegészítések

Kutatás és kísérleti fejlesztés

A Csoport nem végez kutatás és kísérleti fejlesztéshez kapcsolódó tevékenységet.

Környezetvédelem

A Csoport a mindenkori érvényben lévő jogszabályok betartása mellett végzi ingatlanfejlesztési tevékenységét.

Előremutató hozzáállással és a piaci trendekkel összhangban, a folyamatban lévő, illetve a tervezett

projekteknél, a Csoport kiemelt figyelmet fordít energiahatékony épületek létrehozására.

Foglalkoztatás- és sokszínűségi politika

A Társaság építkezésein betartatja a munkavédelemmel kapcsolatos előírásokat. A Társaság méretére

tekintettel jelenleg nem rendelkezik külön foglalkoztatás- és sokszínűségi politikával, ugyanakkor biztosítja a

szakmai sokszínűséget és a munkavállalók megtartását. Továbbá, a Társaság ellenez mindenfajta munkahelyi

diszkriminációt.

Részvényinformációk

A Társaság azonos jogokat biztosító, dematerializált törzsrészvényekkel rendelkezik, részesedések

átruházására vonatkozó korlátozás nincs. 2023.12.31-én az alábbi adatok érvényesek:

Darabszám: 1.432.000

Névérték: 100 HUF

ISIN kód: HU0000173752

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

Tulajdonosi struktúra:

Név	2022.12.31	2023.12.31
GOPD Nyrt.	46,04%	46,46%
MFB Invest Zrt.	11,48%	11,06%
Copa Carpa Kft.	8,73%	8,73%
MEQHLYN Kft.	8,73%	8,73%
További közkézhányad	25,02%	25,02%
(Közkézhányadból MFB Vállalati Beruházási és Tranzakciós Magántőkealap)	(4,97%)	(4,97%)
	100%	100%

1.2. A Csoportnál 2023. évben lezajlott lényegesebb változások

1.2.1. Legfontosabb lényegi változások

- A Mystery Hotel bérbeadása kapcsán 2023.01.01. hatállyal megváltoztak a bérleti szerződés feltételei,

EUR devizanemben történik a bérleti díj megfizetése, évente fix összeg megfizetése mellett, illetve a

szerződés lejárata 10 évre hosszabbításra került 2032.12.31-ig.

- 2023. február 18-án az Alhambra 36 Invest Kft., a Csoport egyik leányvállalata birtokba vette a

Budapest Gömb utcai, 27509 helyrajzi számon nyilvántartott telket, amely a Hajdú utcai projekthez

kapcsolódik.

- A Társaság március 9-i közgyűlése megszavazta Dr. Balczó Barnabás felügyelőbizottsági tag

visszahívását, Buda Sándor új felügyelőbizottsági taggá választását, döntött a díjazása

megállapításáról, valamint ezekre tekintettel a Társaság alapszabályának módosításáról.

- Az Anyavállalat 2023. május 22-én értékesítette a Vendvidék Real Estate Kft. leányvállalatában lévő

100%-os részesedését.

- A Társaság 2023. július 10-én nyilvánosságra hozta a zöld pénzügyi bizottság által elfogadott, 2021.

júliusában kibocsátott zöld kötvényekhez kapcsolódó allokációs és környezeti hatás jelentést.

- A Társaság 2023. augusztus 10-ei közgyűlése megállapította Piukovics Gábor (születési idő:

1987.03.23.) igazgatósági tag tisztségének megszűnését (2023. július 19. napján kelt lemondó

nyilatkozatának értelmében), ezzel egyidejűleg megszavazta Uzsoki András felügyelőbizottsági tag

visszahívását, Horváth Gábor Ferenc új felügyelőbizottsági és auditbizottsági taggá választását,

Piukovics Gábor (születési idő: 1965.03.16.) igazgatósági taggá választását, Uzsoki András

igazgatósági taggá, illetve igazgatósági elnökké választását, döntött az új igazgatósági és

felügyelőbizottsági tagok díjazása megállapításáról, valamint ezekre tekintettel a Társaság

Alapszabályának módosításáról.

- Az Anyavállalat Mystery Mansion Kft. néven leányvállalatot alapított 2023. augusztus 22-én. A

Társaság igazgatósága 2023. október 10-én apporttal tőkét emelt a Mystery Mansion Kft-ben, melynek

keretében apporttal átadásra került a Mystery Hotel épület a leányvállalat felé.

- 2023. október 17-én a Scope Ratings GmbH független hitelminősítő felülvizsgálati jelentésében

megerősítette a Társaság kapcsán korábban megállapított B/Stabil, illetve a Társaság kötvényei

kapcsán korábban megállapított B+ hitelminősítést.

- A Csoport tulajdonában lévő Duna parti telkeket (43587/11 hrsz.: 1 ha 3262m2 alapterület és 43587/17

hrsz.: 1 ha 930 m2 alapterület) azonnali rozsdaövezeti akcióterületté minősítette a 619/2021. (XI. 8.)

Korm. rendelet 2023. december 29. napjától hatályos módosítása.

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

- A Csoport 2023. évben a 2011. évi CII. a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló törvény

3. és 8. §-ban előírt idegen források aránya mutatószámot teljesítette. A többi mutatónak is megfelelt.

1.2.2. Közgyűlések

Dátum		Tárgy
2023.03.09		Dr. Balczó Barnabás felügyelőbizottsági tag visszahívása, Buda Sándor új felügyelőbizottsági taggá választása, döntés a díjazás megállapításáról, valamint ezekre tekintettel a Társaság alapszabályának módosítása
2023.04.27		2022.évi egyedi beszámoló és ehhez tartozó üzleti jelentés elfogadása; 2022.évi konszolidált beszámoló és ehhez tartozó üzleti jelentés elfogadása; Döntés a szabad eredménytartalék felosztásáról; Döntés vezető tisztségviselők részére megadható felmentvény tárgyában; 2022. évi felelős társaságirányítási jelentés és javadalmazási jelentés elfogadása; Új könyvvizsgáló megválasztása, díjazás megállapítása, erre tekintettel a Társaság alapszabályának módosítása
2023.07.14		A Társaság könyvvizsgálatáért személyében felelős új könyvvizsgáló kijelölése, erre tekintettel alapszabály módosítása
2023.08.10		Piukovics Gábor (születési idő: 1987.03.23.) igazgatósági tag tisztségének megszűnésének, Uzsoki András felügyelőbizottsági tag visszahívásának, Horváth Gábor Ferenc új felügyelőbizottsági és auditbizottsági taggá választásának, Piukovics Gábor (születési idő: 1965.03.16.) igazgatósági taggá választásának, Uzsoki András igazgatósági taggá, illetve igazgatósági elnökké választásának megszavazása; döntés az új igazgatósági és felügyelőbizottsági tagok díjazásának megállapításáról, ezekre tekintettel a Társaság Alapszabályának módosítása.

1.2.3. Tárgyidőszakot (2023.12.31.) követő további események

A beszámolás utáni időszakban nem történt a Társaság működésére jelentős hatással lévő esemény.

1.3. Vállalkozás céljainak, stratégiáinak bemutatása

A Csoport stratégiai célja elsősorban a XIII. és XIV. kerületekben nagy volumenű, koncentrált, középkategóriás

lakások, jellemzően 150-200 lakásos társasházak építése és értékesítése. A csoport célja emellett a bérbeadási

portfólió bővítése, mind saját építésű lakások bérbeadásával, mind kész ingatlanok vásárlásával.

A Csoport fontosnak tartja a stabil alvállalkozói kör fenntartását, ezáltal kihasználva a gazdaságos ipari

technológiák nyújtotta versenyelőnyöket.

A Csoport saját megítélése és piacismerete alapján úgy látja, hogy versenytársaival szemben piaci helyzetére

két fő faktor bír hatással: a lokáció és az alvállalkozói kör.

A Csoport saját megítélése szerint projektjei előnyös lokációban valósulnak meg. A Paskál Gyógy- és

Strandfürdő és a Rákos-patak környéke egy „új”, zöldövezeti központot jelent az ingatlanpiacon. A terület

továbbá kiváló közlekedési lehetőséggel rendelkezik.

A Csoport kipróbált, stabil alvállalkozói körrel működik együtt, ennek fő oka, hogy alvállalkozói megbízható

munkaerő ellátottsággal rendelkeznek, következésképpen, a Csoport vevői kiszámítható ütemezéssel és az

elkészült lakások tekintetében magas minőséggel számolhatnak.

A Csoport kiemelt figyelmet fordít projektjei tervezése és kivitelezése során nemzetközi irányelvek alapján

kitűzött energiahatékonysági célok megvalósítására. Ennek megfelelően a projektjei közül több megfelelt a

2021 őszén, az MNB kezdeményezésére indult Zöld Otthon Program energiahatékonysági elvárásainak, így a

Társaság támogatni tudta a lakásvásárlókat a megfelelő banki konstrukció kialakításában. Emellett több

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

projekt megfelel a Társaság Zöld kötvény keretrendszer előírásainak, amely alapján a SunDell 2031/A zöld

kötvény forrásait zöld projektek finanszírozására tudja fordítani a Társaság.

1.4. Vállalkozás főbb erőforrásai és kockázatai

A Csoport működése során az alább felsorolt főbb kockázatokat azonosította. Ezeket a Csoport vezetése

fokozott figyelemmel követi, az ezen tényezőkben történő jelentős változás hatására, szükség esetén, további

intézkedések meghozataláról dönt.

Főbb kockázatok

A Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságról szóló (továbbiakban „SZIT”) törvény szerinti feltételek: Az

Anyavállalat SZIT-ként kíván működni, amely forma kedvezményes adózási elbírálásban részesül. Az

Anyavállalat 2020.07.31-i forduló nappal kérte a nyilvántartásba vételét a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnál, és

ez a 2020.09.24-én kelt értesítés szerint 2020.07.31. hatállyal meg is történt. Hasonlóan a 2022.12.31-es

állapothoz a 2023.12.31-i konszolidált pénzügyi kimutatások alapján a Társaság a SZIT kritériumoknak

megfelelt, mindkét mutatószám teljesült. Az ingatlan vagyon / mérlegfőösszeg mutató 70% feletti értéket ért

el, az idegen forrás / ingatlan vagyon mutató pedig 65% alatt maradt.

Munkaerőhiány: az általános munkaerőhiány zavart okozhat az alvállalkozók működésében, melyre az

építőiparban már jelenleg is számos példa van. A Csoport támogatja alvállalkozóit abban, hogy a megfelelő

munkaerőt elérjék.

Kereslet alakulása: A piacon a kereslet mérséklődésével egyidejűleg elmozdulás tapasztalható a kulcsra kész

ingatlanok vásárlásának irányába. A 2020-as évben a 27%-os ÁFA kulcs visszavetette az érdeklődést az

újépítésű lakások iránt, főként a szabályozás alakulására vártak a piaci szereplők. 2021-tól az újépítésű lakások

ÁFA-ja 5%-ra módosult, ami az ingatlanok iránti érdeklődés élénkülését vonta maga után. Az 5%-os ÁFA-t 2022-

ben meghosszabbították 2024 év végéig megszerzett építési engedéllyel rendelkező lakásokra, amely jelentős

előny a Társaság számára a projektek ütemezésének várható keresletet követő kialakításában. 2023 első

negyedévében az MNB májusi lakáspiaci jelentése szerint 20,2%-kal csökkent az újépítésű lakások átadása

2022 azonos időszakához képest. A lakáspiaci trend változását emellett a csökkenő tranzakciószám is jelezte,

a lakáspiaci adásvételek száma az MNB szerint éves alapon 22,6 %-kal csökkent 2022 harmadik negyedévében,

2023 első negyedévében Budapesten az éves szintű csökkenés 52%-os – eközben az újlakások aránya

növekedett a tranzakciókban. Az MNB 2023 novemberében kiadott lakáspiaci jelentése szerint élénkülni kezd

a kereslet, habár éves szinten még továbbra is visszaesés tapasztalható. A tranzakciók száma 2023 harmadik

negyedévében az előző negyedévhez viszonyítva 10%-kal emelkedett (éves szinten továbbra is csökkenő 11%-

os mutató volt megfigyelhető). Ehhez hozzájárult a lakáshitelek kamatcsökkenésének kezdete, illetve az

azokkal szembeni pozitívabb várakozások a 2024-es évre tekintően, azonban az új hitelszerződések száma

2023 harmadik negyedévében 41%-kal csökkent 2022 harmadik negyedévéhez képest. A keresletre pozitív

hatással lehet a 2024-ben bevezetett CSOK Plusz program.

Lakásárak alakulása: 2014 - 2022 első félévének végéig a budapesti lakáspiacon az ingatlanok vételárának

jelentős növekedése volt megfigyelhető, kiemelkedően 2022 első félévében. Az ELTINGA lakáspiaci elemző cég

szerint 2022. első félévében az újépítésű lakások négyzetméterára átlagosan 16%-kal volt több az egy évvel

korábbi értékhez képest. Az MNB 2023 májusában és novemberében kiadott lakáspiaci jelentése szerint 2022

harmadik negyedévében 1,6%-os, 2022 negyedik negyedévében 3,6%-os árcsökkenés volt megfigyelhető az

előző negyedévhez képest az új és használt lakások tekintetében, országosan. Az éves szintű változás 2023

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

második negyedévében 0,8%-os volt A csökkenés oka a kisebb települések lakásárainak, és a használt lakások

árainak jelentős csökkenése. Budapesten a lakásárak 2022 harmadik negyedévében 2,0%-os növekedést, 2022

negyedik negyedévében 1,1%-os csökkenést mutattak az előző negyedévhez képest, 2023 harmadik

negyedévében 4,9%-kal emelkedtek az előző év azonos időszakához képest.

Makrókörnyezeti kockázatok: A bizonytalan piaci környezet, makrogazdasági hatások miatt a lakáspiaci

kereslet hosszútávon csökkenhet. Az alapkamat növekedése miatt drágábban elérhetők a piacon a

lakáshitelek, az infláció magas szinten maradása kockázatot jelentenek. Amennyiben a Zöld Otthon Hitel

forrás kerete nem kerül további bővítésre, vagy nem lesz alternatív zöld finanszírozási forrás a piacon a vevők

számára, a magasabb kamatok következtében csökkenhet a kereslet.

Pénzügyi kockázatok: A Csoport hosszú lejáratú kötelezettségei a kibocsátott SUNDELL 2030/A, és SUNDELL

2031/A kötvények. Mivel a kibocsátott kötvények fix kamatozásúak, így a Csoport nincs kitéve jelentős

kamatlábkockázatnak a jövőbeni cash flow tekintetében. A 2024-es évben a két kötvény után összesen 558,25

mFt kamatot kell fizetni, mely kamatfizetési napok a második félévre esnek. A fizetendő kamat a Társaság

számára nem okoz likviditási gondot. A Csoportnak korlátozott kitettsége van a devizaárfolyamok változásai

miatt, mivel bevételei és költségei túlnyomó része és az adósságszolgálat is forintban denomináltak. A

költségek esetén a devizás tételek aránya kevesebb mint 1%. A Társaság fedezeti ügyleteket nem hajt végre.

Erőforrások

Alvállalkozói kör: A Csoport alvállalkozóival szoros és stabil kapcsolatrendszert alakított ki, aminek

köszönhetően számít a további együttműködés zavartalanságára. A Csoport stabil, bejáratott alvállalkozói

körrel dolgozik együtt, akik megbízható munkaerőellátottsággal rendelkeznek, így a Csoport vevői

kiszámítható ütemezéssel és az elkészült lakások tekintetében magas minőséggel számolhatnak.

1.5. Csoport tárgyidőszaki (2023.12.31.) eredmények, további kilátások és kihívások

2023-as év bemutatása

A Csoport a 2021-es és 2022-es évek eredményeire építve folytatta tovább 2023-ban a további célok

megvalósítását. Tette mindezt úgy, hogy az üzleti környezetet több tényező is inkább bizonytalan irányba

terelte: legyen szó az ukrán-orosz konfliktus okozta makrogazdasági hatásokról, az emelkedő inflációs és

alapkamati környezetről vagy a szabályozói környezet gyors alakulásáról. 2023-ban folytatódtak a Paskal

Garden „A”, „B” épületeinek lakás átadásai, megkezdődtek a „C” épület lakásainak átadásai, az építkezés a

teljes projekt tekintetében elkészült. 2021. év végén 100%-os készültséget ért el a West5 projekt, melyhez

kapcsolódóan a lakások átadásai 2022-ben megkezdődtek és jelenleg is folyamatosak. Mindezek mellett

elkezdődött a Hun utcai projekt építkezése, további projektek folytatódtak: Hárshegy Resort, Körönd, Paskal

Rose II., Üllő, Erzsébet királyné útja.

Jövőbeli kilátások, kihívások

Összességében a Csoport továbbra is egy változó üzleti környezetben tudatosan, célirányosan végzi

tevékenységét: kihasználva az építési telkek egyedülálló lokációit, magas minőségű ingatlanokat fejleszt a

vevői számára.

A 2024-es üzleti évben és ezt követően, a Projektek összefoglaló táblázatában szereplő, folyamatban lévő

projektek építésére, azok befejezésére fókuszál a Társaság, valamint aktívan keresi a lehetőségeket további,

jövőbeli projektek megvalósítására.

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

A Csoport mérlegéhez kapcsolódó kiegészítések

Az összevont adatok alapján a Csoport befektetett eszközei között, a befektetési célú ingatlanok között

szerepelnek a Mystery Hotel, a Szugló utcai bérbeadott lakások, a Duna parti telkek, az Erzsébet királyné és

Hárshegy projektek bérbeadási célra épülő lakásai. Készletei között tartja nyilván a lakóparkokat és a hozzá

kapcsolódó költségeket, illetve telkeiket értékesítési céllal.

A Csoport tőkehelyzete stabil és rendezett.

Külső finanszírozást tekintve a Társaság kettő, az MNB által támogatott NKP kötvényprogramban kibocsátott

kötvénnyel rendelkezik, illetve az egyik új leányvállalat felvásárlása kapcsán egy NHP hitel is tartozik a

Csoporthoz. A 2020-ban kibocsátott 11 milliárd forint névértékű SunDell 2030/A kötvény mellett 2021-ben

sikeresen vont be a Társaság további 5,5 milliárd forint névértéken zöld kötvényből származó forrást (SunDell

2031/A kötvény). A zöld kötvényhez kapcsolódó elvárás, hogy a Társaság olyan projekteket valósítson meg,

amely több területen hozzájárul energiahatékonysági és egyéb zöld megoldásokhoz (zöld épületek,

energiahatékonyság, megújuló energia, tiszta közlekedés). A felvett hosszú lejáratú NHP hitel értéke 900 millió

forint, futamideje 20 év, melyet a leányvállalat ingatlanberuházás céljából vett fel. Bekerülési értéke a

könyvekben 2023.12.31-én 456.274 eFt. A Társaság két kötvényéhez kapcsolódó kötvénykötelezettségét és a

hosszú lejáratú hitelt a mérlegben a Hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény kötelezettséget is)

valamint az Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek tartalmazzák. 2023. évben külső felektől, illetve a legvégső

anyavállalattól kapott a Csoport több tagja rövid lejáratú kölcsönt, melynek értéke 444.503 eFt.

További jelentős tételt képeznek forrás oldalon a vevőktől kapott előlegek (Szerződéses kötelezettségek).

Tekintettel arra, hogy a Paskal Garden Lakópark „B” és „C” épületei még nem kerültek teljesen átadásra, a

vevők által befizetett összegek előlegként vannak nyilvántartva a könyvekben. Árbevétel akkor realizálódik

belőle, amikor az ingatlanok átadásra kerülnek. A leányvállalatokkal szembeni kötelezettség a konszolidáció

során kiszűrésre került.

A Csoport eredménykimutatásához kapcsolódó kiegészítések

A cég működésével kapcsolatos bevételek az értékesítésekből származnak. A Budapest XIII. kerület Petneházy

utcában 2019-ben felépített Nerium Park 186 lakásos társasház szintén még nem értékesített ingatlanjai (egy

lakás, és több egyéb ingatlan), valamint a Budapest XIV. kerület Szugló utca 125/F-G 2020-ban felépített Paskal

Rose Lakópark még nem értékesített ingatlanjai, illetve a Dorozsmai Ingatlan Kft.-ben lévő West5 Lakópark

ingatlanai és a Paskal Garden Lakópark 2021. decemberében elkészült „A” épület ingatlanai, valamint a 2022.

decemberében elkészült „B” épület és a 2023. novemberében elkészült „C” épület ingatlanai képeznek

értékesítésre szánt készletet, készterméket. A tárgyévben a Nerium Park lakásainak értékesítéséből realizált

árbevétel 15 millió Ft volt, a Paskal Rose projektből 39 millió Ft, a Paskal Garden Lakópark „A” épületének

lakásaiból 360 millió Ft, a „B” épület átadásaiból 5,798 millió Ft, a „C” épület átadásaiból 7,586 millió Ft, a

West5 Lakópark lakásaiból 3,134 millió Ft, a Hárshegy Resort átadásaiból 657 millió Ft árbevétel keletkezett.

Költségei és ráfordításai a Csoport működésének általános költségei és egyéb ráfordításai mellett az

építkezések költségeiből- melyre alvállalkozót vesz igénybe így ez a költség az igénybe vett szolgáltatások

között jelenik meg -, helyi adó kötelezettségekből, értékesítésből származó készlet kivezetés értékéből és a

vevők felé fizetendő kötelezettségekből származik. Az igénybe vett szolgáltatások értéke a legmagasabb

költség tétel (8.772.917 eFt), melynek jelentős része az építkezések költségeiből fakad. A kiadások növekedtek

az előző évhez képest, több építkezés elindult, így a generálkivitelezési költségek meghaladták a tavalyi év

kiadásait. Elindult a Paskal Rose 2 és a Hun utcai projekt építkezése is. Az anyagköltség (327.398 eFt) többnyire

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

a még birtokba nem adott lakások közüzemi költségeiből, illetve vásárolt ingatlan értékéből tevődik össze, az

eladott áruk beszerzési értéke között pedig az átadásokból keletkező készlet kivezetés ráfordítás része

szerepel (4.012.131 eFt).

A Társaság konszolidált szinten nyereséges, teljes átfogó eredménye 3.080.237 eFt.

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

1.6. Teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői

Vagyoni helyzetre jellemző mutatók (%) és főbb adatok (ezer Ft-ban):

Mutató megnevezése	Képlet	2022.12.31	2023.12.31
Ingatlan vagyon	Befektetési célú ingatlanok + Saját használatú ingatlanok + Készletek	52.126.468	46.256.729


Idegen forrás/Ingatlan vagyon	Kötelezettségek/(Befektetési célú ingatlanok + Saját használatú ingatlanok + Készletek)	58,0%	59,2%

Befektetett eszközök aránya az eszközökön belül	Befektetett eszközök/Eszközök összesen	41,7%	35,0%

Eladósodottság	Hosszú lejáratú kötelezettségek/Források összesen	27,9%	33,0%

Idegen és saját tőke aránya	Hosszú lejáratú kötvénykötelezettségek*/Saját tőke	55,7%	56,3%

Likviditási gyorsráta	Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek /Rövid lejáratú kötelezettségek	1,3%	1,1%

Mutató megnevezése	Képlet	2022.12.31	2023.12.31
Teljes átfogó jövedelem	Teljes átfogó jövedelem	3.612.414	3.080.237

Értékesítés nettó árbevétele	Értékesítés nettó árbevétele	15.741.809	20.816.224

Árbevétel arányos nyereség	Teljes átfogó jövedelem/Értékesítés nettó árbevétele	22,9%	14,8 %

Forrás: Menedzsment számítások

*Hosszú lejáratú kötvénykötelezettség konszolidáltan: Hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény

kötelezettséget is) valamint az Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek összege

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

2. SunDell Estate Nyrt. 2023. december 31-én végződő időszakra vonatkozó összevont

(konszolidált) éves pénzügyi kimutatások

2.1. IFRS Konszolidált éves pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás-mérleg (adatok ezer Ft-ban)

A tétel megnevezése	2022.12.31	2023.12.31
Befektetett eszközök
Immateriális javak	5.777	9.519
Tárgyi eszközök (ideértve az Eszközhasználati jogot)	666.964	1.143.435
Befektetési célú ingatlanok	24.641.242	18.069.433
Hosszú lejáratú egyéb követelések	-	803.508
Befektetett eszközök összesen	25.313.983	20.025.895
Forgóeszközök
Készletek	26.845.226	27.047.296
Vevői követelések	1.258.767	2.301.482
Lízing követelések	235.074	211.567
Egyéb követelések és Aktív időbeli elhatárolások	6.304.362	6.606.827
Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek	536.814	255.262
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek	173.515	91.700
Tényleges adókövetelés	1.536	49
Értékesítésre tartott befektetett eszközök	-	709.000
Forgóeszközök összesen	35.355.294	37.223.183
ESZKÖZÖK ÖSSZESEN	60.669.277	57.249.078

Saját tőke
Jegyzett tőke	143.200	143.200
Tőketartalék	17.759.683	17.759.683
Eredménytartalék	12.518.018	11.843.819
Egyéb tartalékok és tőkeelemek	-	134.437
Saját tőke összesen	30.420.901	29.881.139
Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény kötelezettséget is)	15.934.959	15.950.631
Szerződéses kötelezettségek	-	2.046.072
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	1.012.752	869.709
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen	16.947.711	18.866.412
Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú kölcsönök	-	444.503
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók)	504.089	356.066
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és Passzív időbeli elhatárolások	1.692.014	1.869.602
Szerződéses kötelezettségek	11.103.625	5.824.334
Tényleges adókötelezettség	936	7.018
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen	13.300.664	8.501.523
SAJÁT TŐKE ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ÖSSZESEN	60.669.276	57.249.078

SunDell Estate Nyrt. 2023. évi Konszolidált Üzleti Jelentés

2.2. IFRS Konszolidált Eredményre és Egyéb átfogó Jövedelemre vonatkozó kimutatás (adatok ezer Ft-

ban)

A tétel megnevezése	2022.12.31	2023.12.31
Értékesítés nettó árbevétele (+)	15.741.809	20.816.224
Egyéb bevételek (+)	194.675	500.876

Saját termelésű készletek állományváltozása (+/-)	-5.928.915	-5.903.576
Anyagköltségek (-)	472.988	327.398
Igénybe vett szolgáltatások értéke (-)	6.879.440	8.772.917
Eladott áruk beszerzési értéke (-)	839.233	4.012.131
Egyéb szolgáltatások értéke (-)	57.716	82.606
Személyi jellegű ráfordítások (-)	205.177	311.443
Értékcsökkenési és amortizációs leírás (-)	1.905	3.328
Egyéb ráfordítások (-)	151.884	388.892

Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége (+)	2.157.829	1.313.670
Működési eredmény	3.557.055	3.118.479
Pénzügyi műveletek bevételei (+)	60.980	162.001
Pénzügyi műveletek ráfordításai (-)	-5.614	-327.647
Részesedések értékeléséből származó nyereség/veszteség	-	-
Pénzügyi műveletek eredménye	55.366	-165.646
Adózás előtti nyereség	3.612.421	2.952.833
Adófizetési kötelezettség (-)	-7	-7.033
Adózott eredmény	3.612.421	2.945.800
Ebből nem ellenőrző részesedésekre jutó rész:	-	-
Ebből anyavállalat tulajdonosaira jutó rész:	3.612.421	2.945.800
Egyéb átfogó jövedelem	-	134.437
Ingatlan értékeléséből származó nyereség (eredményre utólagosan vissza nem forgó)	-	134.437
Teljes átfogó jövedelem	3.612.414	3.080.237
Ebből nem ellenőrző részesedésekre jutó rész:	-	-
Ebből anyavállalat tulajdonosaira jutó rész:	3.612.414	3.080.237
Törzsrészvények súlyozott átlaga (db) Egy részvényre jutó nyereség (Ft/db)	1.370.964	1.432.000
Alap (Ft)	2.635	2.057
Hígított (Ft)	2.635	2.057

SunDell Estate Nyrt.

Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

2023. december 31-re vonatkozóan

a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint

Budapest, 2024. április 8.

Uzsoki András Nagy Attila

igazgatóság elnöke igazgatósági tag

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Tartalomjegyzék

Konszolidált Pénzügyi Helyzetre Vonatkozó Kimutatás* ............................................................................................. 5

Konszolidált Eredményre és Egyéb Átfogó Jövedelemre Vonatkozó Kimutatás* ..................................................... 6

Konszolidált Saját Tőke Változásaira Vonatkozó Kimutatás* ..................................................................................... 7

Konszolidált Cash Flow-ra Vonatkozó Kimutatás* ....................................................................................................... 8

1. Általános információk .................................................................................................................................... 9

1.1. A Csoport tevékenysége ................................................................................................................................ 9

1.2. A Csoport tagjai ............................................................................................................................................ 12

1.3. Jelentős tárgyévi változások....................................................................................................................... 13

2. A pénzügyi kimutatások összeállításának alapelvei és a számviteli politika lényeges elemei............ 14

2.1. A beszámoló készítés alapja ....................................................................................................................... 14

2.2. A konszolidáció alapja ................................................................................................................................. 15

2.3 Lényegességi küszöbérték és hibák ........................................................................................................... 15

2.4 Új vagy módosított IFRS standardok ......................................................................................................... 15

2.5 Jelentős számviteli becslések és feltételezések ....................................................................................... 17

2.6 A számviteli politika lényeges elemei és azok változásai ........................................................................ 18

2.6.1 Beszámolási pénznem és devizaműveletek ..................................................................................... 18

2.6.2 Rövid/hosszú lejáratú megkülönböztetés........................................................................................ 18

2.6.3 Immateriális javak .............................................................................................................................. 19

2.6.4 Tárgyi eszközök ................................................................................................................................... 19

2.6.5 Befektetési célú ingatlanok ............................................................................................................... 19

2.6.6 Üzleti kombinációk és tranzakciók kisebbségi tulajdonosokkal ........................................................... 20

2.6.7 Készletek ...................................................................................................................................................... 21

2.6.8 Hitelfelvételi költségek ............................................................................................................................... 21

2.6.9 Pénzügyi eszközök ...................................................................................................................................... 22

2.6.10 Pénzügyi kötelezettségek ......................................................................................................................... 24

2.6.11 Céltartalékok ............................................................................................................................................. 24

2.6.12 Lízingek ....................................................................................................................................................... 25

2.6.13 Szerződéses kötelezettségek ................................................................................................................... 26

2.6.14 Jövedelemadó ........................................................................................................................................... 27

2.6.15 Osztalék ...................................................................................................................................................... 27

2.6.16 Mérlegen kívüli tételek .............................................................................................................................. 27

2.6.17 Értékesítés nettó árbevétele .................................................................................................................... 28

2.6.18 Saját termelésű készletek állományváltozása ....................................................................................... 29

2.6.19 Anyagköltségek ......................................................................................................................................... 29

2.6.20 Igénybe vett szolgáltatások értéke .......................................................................................................... 29

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

2.6.21 Eladott áruk beszerzési értéke ................................................................................................................. 29

2.6.22 Egyéb szolgáltatások értéke .................................................................................................................... 30

2.6.23 Személyi jellegű ráfordítások ................................................................................................................... 30

2.6.24 Értékcsökkenés és amortizációs leírás ................................................................................................... 30

2.6.25 Egyéb működési bevételek és ráfordítások ............................................................................................ 30

2.6.26 Pénzügyi eredmény ................................................................................................................................... 30

2.6.27 Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ....................................................................................................... 31

3 Pénzügyi helyzetre vonatkozó kiegészítő magyarázatok ........................................................................ 32

3.1 Immateriális javak és tárgyi eszközök (ideértve az eszközhasználati jogot) ......................................... 32

3.2 Befektetési célú ingatlanok ......................................................................................................................... 33

3.3 Készletek ....................................................................................................................................................... 40

3.4 Vevői követelések ......................................................................................................................................... 41

3.5 Lízingkövetelések, egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások, szerződéskötésekhez

közvetlenül kapcsolódó költségek .......................................................................................................................... 42

3.6 Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek ........................................................................................................ 44

3.7 Saját tőke ...................................................................................................................................................... 44

3.8 Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek (ideértve a kötvény kötelezettséget is) ...................................... 45

3.10 Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek ........................................................................................................... 49

3.11 Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók) ............................................................... 49

3.12 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások ................................................. 50

3.13 Szerződéses kötelezettségek ...................................................................................................................... 50

3.14 Pénzügyi instrumentumok valós értéke .................................................................................................... 51

4. Tárgyévi Eredményre vonatkozó kiegészítő magyarázatok .................................................................... 52

4.1. Értékesítés nettó árbevétele és egyéb bevételek ..................................................................................... 52

4.2. Saját termelésű készletek állományváltozása .......................................................................................... 53

4.3. Anyagköltségek ............................................................................................................................................ 53

4.4. Igénybe vett szolgáltatások értéke ............................................................................................................ 53

4.6. Egyéb szolgáltatások értéke ....................................................................................................................... 54

4.7. Személyi jellegű ráfordítások...................................................................................................................... 55

4.8. Értékcsökkenés és amortizáció .................................................................................................................. 55

4.9. Egyéb működési ráfordítások ..................................................................................................................... 55

4.10. Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége .................................................................................... 56

4.11. Pénzügyi műveletek eredménye ................................................................................................................ 56

4.12. Nyereségadók ............................................................................................................................................... 56

4.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) .......................................................................................................... 56

4.14. Akvizíciók, üzletrész értékesítések ............................................................................................................. 57

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

5. Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók .................................................................................................... 57

5.1. Kapcsolt vállalkozások ................................................................................................................................ 57

5.2. Juttatások a kulcspozícióban lévő vezetés részére .................................................................................. 59

5.3. A kulcspozícióban lévő vezetőkkel való tranzakciók ............................................................................... 60

5.4. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása ........................................................................... 60

5.5. Garanciák ...................................................................................................................................................... 60

6. Pénzügyi kockázatkezelés ........................................................................................................................... 61

6.1. Pénzügyi kockázatkezelési politika ............................................................................................................ 61

6.1.1. Piaci kockázat ...................................................................................................................................... 61

6.1.2. Likviditási kockázat ............................................................................................................................ 62

6.1.3. Hitelezési kockázat ............................................................................................................................. 63

6.2. Pénzügyi tevékenységből eredő kötelezettség változások ..................................................................... 64

6.3. Tőke kezelése ............................................................................................................................................... 64

7. Egyéb kiegészítő információk ..................................................................................................................... 65

7.1. Mérlegen kívüli tételek ................................................................................................................................. 65

7.2. Szegmens információk ................................................................................................................................ 66

7.3. Beszámolási időszak utáni események ..................................................................................................... 69

7.4. A Számviteli törvény követelményei szerinti közzétételek ...................................................................... 69

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Konszolidált Pénzügyi Helyzetre Vonatkozó Kimutatás*

adatok ezer Ft-ban	Magyarázatok	2022.12.31	2023.12.31
ESZKÖZÖK
Befektetett eszközök
Immateriális javak	3.1	5.777	9.519
Tárgyi eszközök (ideértve az Eszközhasználati jogot)	3.1	666.964	1.143.435
Befektetési célú ingatlanok	3.2	24.641.242	18.069.433
Hosszú lejáratú egyéb követelések		0	803.508
Befektetett eszközök összesen		25.313.983	20.025.895
Forgóeszközök
Készletek	3.3	26.845.226	27.047.296
Vevői követelések	3.4	1.258.767	2.301.482
Lízing követelések	3.5	235.074	211.567
Egyéb követelések és Aktív időbeli elhatárolások	3.5	6.304.361	6.606.827
Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek	3.5	536.814	255.262
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek	3.6	173.515	91.700
Tényleges adókövetelés	3.6	1.536	49
Összesen		35.355.293	36.514.183
Értékesítésre tartott befektetett eszközök	3.2	0	709.000
Forgóeszközök összesen		35.355.293	37.223.183

ESZKÖZÖK ÖSSZESEN		60.669.276	57.249.078
FORRÁSOK
Saját tőke
Jegyzett tőke	3.7	143.200	143.200
Tőketartalék	3.7	17.759.683	17.759.683
Eredménytartalék	3.7	12.518.018	11.843.819
Egyéb tartalékok és tőkeelemek	3.7	0	134.437
Saját tőke összesen		30.420.901	29.881.139

Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény kötelezettséget is)	3.8	15.934.959	15.950.631
Szerződéses kötelezettségek	3.13	0	2.046.072
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	3.9	1.012.752	869.709
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen		16.947.711	18.866.412

Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú kölcsönök	3.10	0	444.503
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók)	3.11	504.089	356.066
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és Passzív időbeli elhatárolások	3.12	1.692.014	1.869.606
Szerződéses kötelezettségek	3.13	11.103.625	5.824.334
Tényleges adókötelezettség		936	7.018
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen		13.300.664	8.501.527

SAJÁT TŐKE ÉS KÖTELEZETTSÉG ÖSSZESEN		60.669.276	57.249.078

* A 9-70-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Konszolidált Eredményre és Egyéb Átfogó Jövedelemre Vonatkozó Kimutatás*

adatok ezer Ft-ban	Magyarazátok	2022	2023

Értékesítés nettó árbevétele (+)	4.1	15.741.809	20.816.224
Egyéb bevételek (+)	4.1	194.675	500.876

Saját termelésű készletek állományváltozása (+/-)	4.2	-5.928.915	-5.903.576
Anyagköltségek (-)	4.3	472.988	37.398
Igénybe vett szolgáltatások értéke (-)	4.4	6.879.440	8.772.917
Eladott áruk beszerzési értéke (-)	4.5	839.233	4.012.131
Egyéb szolgáltatások értéke (-)	4.6	57.716	82.606
Személyi jellegű ráfordítások (-)	4.7	205.177	311.443
Értékcsökkenési és amortizációs leírás (-)	4.8	1.905	3.328
Egyéb ráfordítások (-)	4.9	151.884	388.892

Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége (+)	4.10	2.157.829	1.313.670

Működési eredmény		3.557.055	3.118.479

Pénzügyi műveletek bevételei (+)	4.11	60.980	162.001
Pénzügyi műveletek ráfordításai (-)	4.11	5.614	327.647
Pénzügyi műveletek eredménye		55.366	-165.646

Adózás előtti nyereség		3.612.421	2.952.833
Adófizetési kötelezettség (-)	4.12	7	7.033
Adózott eredmény		3.612.414	2.945.800
Ebből nem ellenőrző részesedésekre jutó rész:		0	0
Ebből anyavállalat tulajdonosaira jutó rész:		3.612.414	2.945.800
Egyéb átfogó jövedelem		0	134.437
Saját használatú ingatlan értékeléséből származó nyereség (eredményre utólagosan vissza nem forgó)		0	134.437
Teljes átfogó jövedelem		3.612.414	3.080.237
Ebből nem ellenőrző részesedésekre jutó rész:		0	0
Ebből anyavállalat tulajdonosaira jutó rész:		3.612.414	3.080.237

Törzsrészvények súlyozott átlaga (db)	4.13	1.370.964	1.432.000
Egy részvényre jutó nyereség (Ft)
Alap (Ft)	4.13	2.635	2.057
Hígított (Ft)	4.13	2.635	2.057

* A 9-70-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Konszolidált Saját Tőke Változásaira Vonatkozó Kimutatás*

adatok ezer Ft-ban	Magyarázatok	Jegyzett tőke	Tőketartalék	Eredménytartalék	Egyéb tartalékok és tőkeelemek	Saját tőke összesen
Nyitó egyenleg 2022. január 1.		119.500	9.207.683	9.481.918	-2.581.380	16.227.721
Tárgyévi eredmény	3.7	0	0	3.612.414	0	3.612.414
Tárgyévi egyéb átfogó eredmény	3.7	0	0	0	0	0
Tárgyévi teljes átfogó eredmény	3.7	0	0	3.612.414	0	3.612.414
Részvénykibocsátás miatti növekedés	3.7	23.700	8.552.000	0	0	8.575.700
Saját részvény visszavásárlás értékesítés	3.7	0	0	1.961.120	2.581.380	4.542.500
Egyéb mozgások	3.7	0	0	1.618	0	1.618
Grado Estate Zrt. felvásárlásán keletkező különbözet	3.7	0	0	89.948	0	89.948
Osztalék fizetés	3.7	0	0	-2.629.000	0	-2.629.000
Záró egyenleg 2022. december 31.		143.200	17.759.683	12.518.018	0	30.420.901
Nyitó egyenleg 2023. január 1.		143.200	17.759.683	12.518.018	0	30.420.901
Tárgyévi eredmény	3.7	0	0	2.945.800	0	2.945.800
Tárgyévi egyéb átfogó eredmény	3.7	0	0	0	134.437	134.437
Tárgyévi teljes átfogó eredmény	3.7	0	0	2.945.800	134.437	3.080.237
Egyéb mozgások	3.7	0	0	-20.001	0	-20.001
Osztalék fizetés	3.7	0	0	-3.600.000	0	-3.600.000
Tulajdonosokkal folytatott, közvetlenül a saját tőkében megjelenített tranzakciók összesen	3.7	0	0	-3.620.000	0	-3.620.000
Záró egyenleg 2023. december 31.		143.200	17.759.683	11.843.819	134.437	29.881.139

* A 9-70-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Konszolidált Cash Flow-ra Vonatkozó Kimutatás*

adatok ezer Ft-ban	Magyarázatok	2022.12.31-én végződő üzleti év	2023.12.31-én végződő üzleti év
Adózás előtti eredmény		3.612.421	2.952.833
Az adózás előtti eredmény módosításai az üzemi tevékenységből származó nettó pénzáramláshoz
Tárgyi eszközök átértékeléséből származó nyereség	3.7	0	134.437
Külföldi devizák átváltásának nyeresége/vesztesége	4.11	0	-7.892
Értékcsökkenési leírás	4.8	1.905	3.328
Elszámolt értékvesztés (+) és visszaírás (-)	4.5	-247.416	314.175
Befektetési célú ingatlanok valós értékelésből származó eredmény	4.10	-2.157.829	-1.313.670
Pénzügyi bevételek és ráfordítások nettó eredménye	4.11	1	482.302
Egyéb tételek	3.1, 3.7	1.618	3.836
Fizetett nyereségadók	4.12	-7	-7.033
Üzleti tevékenység nettó pénzáramlása működő tőke változás nélkül		1.210.693	2.562.316
Működő tőke változása:
Készletek növekedése (-) / csökkenése (+)	3.3	5.118.745	7.426.008
Vevői követelések növekedése (-) / csökkenése (+)	3.4	-1.251.519	-1.057.687
Egyéb forgóeszközök növekedése (-) / csökkenése (+)	3.5	-129.993	-1.508.427
Szállítói tartozások növekedése (+) / csökkenése (-)	3.11	469.167	-148.023
Egyéb kötelezettségek növekedése (+) / csökkenése (-)	3.12	13.192	183.674
Szerződéses kötelezettségek növekedése (+) / csökkenése (-)	3.13	-2.668.933	-3.233.219
Üzleti tevékenységből származó nettó pénzáramlás		1.550.659	1.662.326
Beruházásokra adott előlegek		0	0
Tárgyi eszközök és befektetési célú ingatlanok beszerzése (fejlesztése)	3.1	-14.039.670	-2.382.087
Akvirált eszközök és kötelezettségek	4. 14	0	0
Tárgyi eszközök, befektetési célú ingatlanok értékesítésének bevétele	4.1	28.534	1.832.908
Kapott kamatok		0	0
Befektetési tevékenységből származó nettó pénzáramlás		-14.011.136	-549.179
Kölcsönök és hitelek felvétele	3.9	468.762	2.004.503
Kölcsönök és hitelek törlesztése	3.9	-245.000	-1.560.000
Fizetett kamatok	3.9, 4.11	-562.288	-609.673
Kötvény, hitelviszonyt megtestesítő értékpapír kibocsátásának bevétele	4.11	0	0
Részvénykibocsátás, tőkebevonás	3.7	8.575.700	0
Saját részvény értékesítés	3.7	3.660.500	0
Fizetett osztalék	3.7	-2.629.000	-3.600.000
Finanszírozási tevékenységből származó nettó pénzáramlás		9.268.674	-3.765.170

Pénzeszközök növekedése / csökkenése (-)		-1.981.110	-89.707
Árfolyamváltozásokból származó nem realizált árfolyamnyereségek vagy veszteségek		0	7.892
Pénzeszközök mérleg szerinti változása		-1.981.110	-81.815

Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek állománya az időszak elején	3.6	2.154.625	173.515
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek állománya az időszak végén	3.6	173.515	91.700

Változás pénzeszköz és pénzeszköz-egyenértékesek állományában		-1.981.110	-81.815

* A 9-70-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

1. Általános információk

1.1. A Csoport tevékenysége

A SunDell Estate Nyrt. (továbbiakban “Társaság”, “Anyavállalat”) fő tevékenysége építési

beruházások megvalósítása, lakóépületek építtetése, értékesítése, valamint bérbeadása.

A Társaság szabályozott ingatlanbefektetési társaság (továbbiakban “SZIT”) formában működik. A

Társaság 100 százalékos tulajdonában álló leányvállalatok projekttársaságként működnek

(továbbiakban SZIP-ek”).

A Csoport fő tevékenységét Magyarországon, leginkább Budapest közigazgatási határain belül

végzi, elsősorban Budapest kertvárosias övezeteiben, de 2022. évtől már vidéki településeken is

kibővítette tevékenységeit. A Csoport az építési beruházásokat saját tulajdonú, beépítetlen

ingatlanokon hajtja végre. A beépítetlen telkeket a Csoport megvásárolja, azokon tulajdont szerez,

majd tevékenysége a későbbi eladásra, illetve bérbeadásra szánt ingatlanok megépítésére

vonatkozó projektek megvalósítására korlátozódik, valamint a lakások, irodák, üzletek, egyéb

helyiségek értékesítésére, illetve bérbeadására.

A Csoport jellemzően még az épületek műszaki átadása előtt értékesíti az épületekben

kialakítandó lakásokat. Ezeket az ingatlan adásvételi szerződéseket a Csoport jellemzően úgy köti

meg, hogy a lakások birtokbaadását meghatározott időpontra vállalja, amelyet, ha elmulaszt,

kötbérfizetési kötelezettsége keletkezik a vevő felé, mellyel a birtokbaadással egy időben

számolnak el.

A Csoport tevékenysége az alábbi piacokat érinti: lakóingatlan vásárlási piacot és a lakóingatlan,

valamint iroda, hotel és garázs bérbeadási piacot. 2020. decembere óta a Csoport a Vörösmarty

utca 77. alatt található hotelt üzemeltetőnek adja bérbe. A Csoport a bérbeadási portfólió további

bővítését hajtotta végre 2023. évtől: még eladatlan irodák közül néhány irodát bérbe ad, továbbá

néhány lakást bérbe ad üzemeltetésre.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Projektek összefoglalása:

Projekt neve	Építtető	Lokáció	Összes ingatlanok száma (db)	Konszolidált könyv szerinti érték* (2023.12.31.)	Készültségi szint 2023.12.31.	Elkészült ingatlan hasznosítása
Elkészült projektek
Nerium Park	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, XIII. kerület, Petneházy u. (26276/1. hrsz.)	2	38 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100%	Értékesítési célú ingatlan
Levendula Lakópark	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, XIV. kerület, Dorozsmai u. (30005/9. hrsz.)	19	22 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100%	Értékesítési célú ingatlan
Paskal Rose I.	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, XIV. kerület, Bartl János u. – Szugló u. (31373/18 és 31373/20. hrsz).	40	210 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100%	Értékesítési célú ingatlan
Paskal Garden	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, XIV. kerület, Bartl János utca (31373/22. hrsz.)	293	4.868 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. “A”, “B”, “C” épület 100%	Értékesítési célú lakóingatlan
West5 Lakópark	Dorozsmai Ingatlan Kft.	Budapest, XIII. kerület Csata u. 3-7. (27987/1 hrsz.)	75	573 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100%	Értékesítési célú lakóingatlan
Épülő projektek
Paskal Rose II.	Filemon Invest Kft.	Budapest, XIV. kerület, Bartl János u. – Szugló u. (31373/18 hrsz).	141	6.500 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. “A” épület 64%, “B” épület 47%	Értékesítési célú lakóingatlan
Hun utca	Catanum Invest Kft.	Budapest XIII. kerület, Hun u. 4/b (27987/2 hrsz)	161	3.623 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. 29%	Értékesítési célú lakóingatlan
Hárshegy Resort	Pasadena 53 Invest Kft.	Budapest, II. Hárshegyi út (10910/3 és 10910/4 hrsz)	8	2.173 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. 90% felett	Értékesítési célú, illetve bérbeadási célú lakások
Kodály Körönd	Dessewffy Investment Kft.	Budapest, VI. Andrássy út 83-85. (29586 hrsz)	15	3.510 millió forint	Építési engedély rendelkezésre áll. 90% felett	Értékesítési célú lakóingatlan
Erzsébet királyné útja	Grado Estate Zrt.	Budapest, XIV. kerület Erzsébet királyné útja 108-110.	203	4.730 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. 35%	50% bérbeadási célú, 50% értékesítési célú lakóingatlan
Üllő	Sevilla 47 Invest Kft.	Üllő, Dóra Sándor krt. 19.sz. (3610 hrsz)	28	926 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. 77%	Értékesítési célú lakóingatlan
Budakeszi út villa épület	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914)		1.140 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. Meglévő villa épület felújítása zajlik.	Saját cél, örökségvédelmi engedély alapján irodák kialakítása

*Átadott projektek esetén (Paskal Rose I. Nerium Park, Levendula Park, Paskal Garden, a könyv szerinti érték alacsonyabb, hiszen a

lakások, garázsok stb. jelentős része átadásra került)

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Tervezett projektek
Projekt neve	Tervezett építtető	Lokáció	Konszolidált könyv szerinti érték (2023.12.31.)	Projekt állapot (2023.12.31)	Elkészült ingatlan tervezett hasznosítása
Budakeszi út fejlesztési telek	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914)	1.674 millió Forint	Építési engedély még nem áll rendelkezésre.	Értékesítési célú lakóingatlan
Zsigárd utca	Alhambra 36 Invest Kft.	Budapest, Zsigárd utca 19. (31484/130 hrsz.)	250 millió Forint	Építési engedély még nem áll rendelkezésre.	Értékesítési célú lakóingatlan
Duna part I. ütem	L.B. Vetus Architect Kft.	Budapest, Házgyári út 20. (43587/17 hrsz.)	2.660 millió Forint	Projekt előkészítési munkák és a tervezés	Bérbeadási célú lakóingatlan
Duna part II. ütem	CZADO Ingatlanfejlesztő Kft.	Budapest, Mezőkövesd út 22., Árasztó út (43587/11 hrsz.)	3.350 millió Forint	Projekt előkészítési munkák és a tervezés	Bérbeadási célú lakóingatlan
Hajdú/Gömb utca	Alhambra 36 Invest Kft.	Budapest, Hajdu utca 9. (27508 hrsz.)	751 millió Forint	Építési engedélyeztetés folyamatban	Értékesítési célú lakóingatlan
Balatonföldvár	Bryce 42 Invest Kft.	Balatonföldvár, belterület 1555/13 hrsz.	841 millió Forint	Építési engedélyeztetés folyamatban	Értékesítési célú lakóingatlan
Dob utca	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, VII. kerület Dob u. 50. (hrsz. 34093/0/A/47, 17; 34093/0/B/12	296 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll	Értékesítési célú ingatlan

Bérbeadási tevékenység:

Mystery Hotel:

A Sundell Estate Nyrt. 2020. decemberében megvásárolta a 28670 helyrajzi szám alatt

nyilvántartott, természetben a 1064 Budapest Vörösmarty utca 77. alatt található Mystery Hotelt.

A tranzakció egyrészt összhangban áll a Társaság azon középtávú üzleti stratégiai céljával, hogy

tevékenységi körét diverzifikálja, és a lakóingatlan fejlesztés, valamint értékesítés, illetve

lakóingatlanok bérbeadása mellett kereskedelmi célú ingatlanok bérbeadásával is foglalkozzék.

A hotel 82 szobás, az üzemeltető egy független, csoporton kívüli Kft., amely már korábban is bérelte

a hotelt. Felek a bérleti szerződést 2022. decemberében újra tárgyalták és 2023.01.01. hatállyal fix

EUR devizanemben határozták meg a bérleti díjat és a lejáratát további 10 évre, 2032.12.31-ig

határozták meg, melyből bővebben a 3.5 és 4.1 fejezetekben találhatóak részletek.

A SunDell Estate Nyrt. 2023. október 10-én a hotel épületét apporttal átadta újonnan alapított

leányvállalatának, a Mystery Mansion Kft-nek, a továbbiakban ő a tulajdonos és a bérbeadó, a

bérleti szerződés feltételei nem változtak.

Dessewffy Investment:

A Társaság a 2023. évben értékesítette bérbeadási célú ingatlanait, így ő már nem folytat ilyen

jellegű tevékenységet. A Budapest VI. kerület, belterület 29127/0/A/1 (üzlethelyiség) és 29127/0/A/2

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

(bemutatóterem) helyrajzi számon nyilvántartott, természetben 1066 Budapest, Dessewffy utca

18-20. szám alatti ingatlant, valamint a Budapest XIV. kerület Bartl János u. 2. szám alatti Paskal

Garden Lakópark „A” és „B” épületeiben 10 db irodát és hozzá tartozó felszíni beállókat

értékesítette.

Jelenleg a Budapest XIV. kerület, Fogarasi út 3. sz. 31989/11 hrsz. alatti Fogarasi Business Center

irodaház értékesítés alatt áll, azonban az értékesítés tényleges bekövetkeztéig a Társaság folytatja

az irodák bérbeadását.

Lakások, irodák bérbeadási célra saját projektekben:

A Csoport az XPDON Invest Zrt. megvásárlása következtében a Paskal Rose Lakóparkban 21 db

lakást, illetve az Anyavállalat a még eladatlan garázsokat és tárolókat adja bérbe, valamint az

Anyavállalat a Paskal Garden Lakóparkban még eladatlan irodákat ad bérbe.

1.2. A Csoport tagjai

A 2023. december 31-ei időszakra vonatkozó konszolidált pénzügyi kimutatások a SunDell Estate

Nyrt-re, mint Anyavállalatra és annak 15 leányvállalatára (továbbiakban: „Csoport”) vonatkozó

adatokat tartalmazzák.

A Csoport a Magyarországon bejegyzett GOPD Nyrt. ellenőrzése alatt áll, mely közvetlenül a

Csoport részvényeinek 46,46%-ával rendelkezik, Copa Carpa Kft., valamint a MEQHLYN Kft.

leányvállalatokon keresztül közvetve birtokolt szavazati jogot biztosító részvényeinek és szavazati

jogának aránya pedig 17,46%. A részvények fennmaradó 11,06%-át szintén magyarországi

bejegyzésű, Csoporton kívüli 5% részesedés feletti vállalkozás, illetve 25,02%-át közkézhányad

birtokolja. A Csoport legfőbb, végső anyavállalata szintén a GOPD Nyrt. A Csoport esetében a

vezetőség nem azonosított végső ellenőrzést gyakorló felet 2023.12.31-én.

2022. december 31-én és 2023. december 31-én a GOPD Csoport az alábbi vállalatokból állt:

Megnevezés	Besorolás	Tulajdoni hányad 2022.12.31.	Tulajdoni hányad 2023.12.31.	Székhely
GOPD Nyrt.	Anyavállalat	-	-	Magyarország
Gaudetti Ingatlan Kft.	Leányvállalat	100,00%	100,00%	Magyarország
Oregon 21 Ingatlan Kft.	-	100,00%	0%	Magyarország
Santa Cruz Invest Kft.	Leányvállalat	100,00%	100,00%	Magyarország
L.B. Hungarchitect Kft.	Leányvállalat	100,00%	100,00%	Magyarország
Copa Carpa Kft.	Leányvállalat	50,00%	100,00%	Magyarország
Piandos Kft.	Leányvállalat	-	66,67%	Magyarország
PhoenArchitekt Kft.	Csoporton kívüli	49,00%	19,00%	Magyarország
Meqhlyn Kft.	Leányvállalat	50,00%	90,91%	Magyarország

2022. december 31-én és 2023. december 31-én a Csoport az alábbi Leányvállalatokból áll:

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Leányvállalat megnevezése	Tulajdoni hányad 2022.12.31.	Tulajdoni hányad 2023.12.31.	Tevékenység
Alhambra 36 Invest Kft.	100%	100%	Ingatlan értékesítés
Bryce 42 Invest Kft.	100%	100%	Ingatlan értékesítés
Catanum Invest Kft.	100%	100%	Ingatlan értékesítés
CZADO Ingatlanfejlesztő Kft.	100%	100%	Ingatlan bérbeadás
Dessewffy Investment Kft.	100%	100%	Ingatlan értékesítés
Dorozsmai Ingatlan Kft.	100%	100%	Ingatlan értékesítés
Filemon Invest Kft.	100%	100%	Ingatlan értékesítés
Grado Estate Zrt.	100%	100%	Ingatlan értékesítés, bérbeadás
L.B. Vetus Architect Ingatlanforgalmazó Kft.	100%	100%	Ingatlan bérbeadás
Mystery Mansion Kft.*	-	100%	Ingatlan bérbeadás
Niobarbara Invest Kft.	100%	100%	Ingatlan fejlesztés
Pasadena 53 Invest Kft.	100%	100%	Ingatlan értékesítés, bérbeadás
Sedona 38 Invest Kft.	100%	100%	Ingatlan bérbeadás
Sevilla 47 Invest Kft.	100%	100%	Ingatlan értékesítés
Vendvidék Real Estate Kft.**	100%	0%
XPDON Invest Zrt.	100%	100%	Ingatlan bérbeadás

*Az Anyavállalat Mystery Mansion Kft. néven új leányvállalatot alapított 2023. augusztus 22-én.

** Az Anyavállalat 2023. május 22-én eladta a Vendvidék Real Estate Kft-ben lévő 100% részesedését

nem kapcsolt gazdasági társaságoknak.

1.3. Jelentős tárgyévi változások

A jelentési időszakban a Csoport pénzügyi helyzetét és teljesítményét különösen befolyásoló

események és tranzakciók a Konszolidált Üzleti Jelentésben kerülnek részletes bemutatásra. Az

eseményekből a legfontosabbak összefoglalását tartalmazza a következő felsorolás:

• A Mystery Hotel bérbeadása kapcsán 2023.01.01. hatállyal megváltoztak a bérleti

szerződés feltételei, EUR devizanemben történik a bérleti díj megfizetése, évente fix összeg

megfizetése mellett, illetve a szerződés lejárata 10 évre hosszabbításra került 2032.12.31-

ig.

• 2023. február 18-án az Alhambra 36 Invest Kft., a Csoport egyik leányvállalata birtokba

vette a Budapest Gömb utcai, 27509 helyrajzi számon nyilvántartott telket, amely a Hajdú

utcai projekthez kapcsolódik.

• Az Anyavállalat március 9-i közgyűlése megszavazta Dr. Balczó Barnabás

felügyelőbizottsági tag visszahívását, Buda Sándor új felügyelőbizottsági taggá

választását, döntött a díjazása megállapításáról, valamint ezekre tekintettel a Társaság

alapszabályának módosításáról.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

• Az Anyavállalat 2023. május 22-én értékesítette a Vendvidék Real Estate Kft.

leányvállalatában lévő 100%-os részesedését.

• A Csoport 2023. július 10-én nyilvánosságra hozta a zöld pénzügyi bizottság által

elfogadott, 2021. júliusában kibocsátott zöld kötvényekhez kapcsolódó allokációs és

környezeti hatás jelentést.

• Az Anyavállalat 2023. augusztus 10-ei közgyűlése megállapította Piukovics Gábor (születési

idő: 1987.03.23.) igazgatósági tag tisztségének megszűnését (2023. július 19. napján kelt

lemondó nyilatkozatának értelmében), ezzel egyidejűleg megszavazta Uzsoki András

felügyelőbizottsági tag visszahívását, Horváth Gábor Ferenc új felügyelőbizottsági és

auditbizottsági taggá választását, Piukovics Gábor (születési idő: 1965.03.16.) igazgatósági

taggá választását, Uzsoki András igazgatósági taggá, illetve igazgatósági elnökké

választását, döntött az új igazgatósági és felügyelőbizottsági tagok díjazása

megállapításáról, valamint ezekre tekintettel a Társaság Alapszabályának módosításáról.

• A Társaság Mystery Mansion Kft. néven leányvállalatot alapított 2023. augusztus 22-én.

• 2023. október 17-én a Scope Ratings GmbH független hitelminősítő felülvizsgálati

jelentésében megerősítette a Csoport kapcsán korábban megállapított B/Stabil, illetve az

Anyavállalat kötvényei kapcsán korábban megállapított B+ hitelminősítést.

• A Csoport tulajdonában lévő Duna parti telkeket (43587/11 hrsz.: 1 ha 3262m2 alapterület

és 43587/17 hrsz.: 1 ha 930 m2 alapterület) azonnali rozsdaövezeti akcióterületté

minősítette a 619/2021. (XI. 8.) Korm. rendelet 2023. december 29. napjától hatályos

módosítása.

2. A pénzügyi kimutatások összeállításának alapelvei és a számviteli

politika lényeges elemei

2.1. A beszámoló készítés alapja

A konszolidált pénzügyi kimutatások (továbbiakban „konszolidált beszámoló”) minden az Európai

Unió (EU) Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetésre és beiktatásra kerülő Nemzetközi

Pénzügyi Beszámolási Standard (IFRS) és az IFRS Értelmezési Bizottság (IFRIC IC) által kiadott

értelmezés szerint készültek.

A konszolidált IFRS beszámolót a SunDell Estate Nyrt. készíti, mivel Anyavállalat és megfelel a 2000.

évi C törvény 116. § (1)-ben, illetve az IFRS 10.4 bekezdésben leírt feltételeknek. A konszolidált

beszámoló megtalálható az anyavállalat székhelyén, illetve a tőzsdei közzététel is megtörtént a

www.bet.hu oldalon. A Csoporthoz 15 leányvállalat tartozik. -1.2 megjegyzés

A jelen konszolidált beszámoló teljes pénzügyi kimutatásokat tartalmaz és ugyanazon számviteli

politikát használja a közbenső és az éves pénzügyi kimutatásokra is, változás nem történt.

A konszolidált beszámoló adatai magyar forintban, ezer forintra kerekítve kerülnek bemutatásra.

A Csoport üzleti éve megegyezik a naptári évvel.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A Csoport a konszolidált beszámolót a vállalkozás folytatásának és bekerülési értéken való

értékelés elvével összhangban készítette el, kivétel: a befektetési célú ingatlanok, melynek

értékelése az IAS40 szerint valós értéken történik, az értékesítésre tartott befektetett eszközök,

ahol a könyv szerinti értékük és az értékesítési költségekkel csökkentett valós értékük közül az

alacsonyabb értéken értékeli, illetve a saját használatú ingatlanok átértékelési különbözete az IAS

16 szerint az egyéb átfogó eredménnyel szemben kerülnek elszámolásra.

A Csoport 2023. december 31-én a Magyarországon bejegyzett GOPD Nyrt. ellenőrzése alatt áll.

(Részleteket lásd: a 5.1, 7.4 pontokban). A GOPD Nyrt. 2021 decemberében szerezte meg a SunDell

Estate Nyrt. feletti ellenőrzést. A SunDell Estate Nyrt-t és leányvállalatait a GOPD Nyrt. így, mint

leányvállalatot az IFRS szerint készített konszolidált beszámolójába bevonta. A GOPD Nyrt. által

készített konszolidált beszámoló megtalálható az anyavállalat székhelyén (Magyarország, 1148

Budapest, Fogarasi út 3.), illetve a tőzsdei közzététel is megtörtént a www.bet.hu oldalon.

2.2. A konszolidáció alapja

Az év folyamán megvásárolt vagy eladott leányvállalatokkal kapcsolatos eredményt a konszolidált

eredménykimutatás tartalmazza, a megvásárlás hatályos napjától, vagy az eladás hatályos

napjáig számolva – az adott helyzettől függően.

Minden Csoporton belüli tranzakció, egyenleg, bevétel és kiadás teljeskörűen kiszűrésre kerül.

Az Anyavállalat 100%-os tulajdonosi részesedéssel rendelkezik a Leányvállalatokban, így nem

releváns a nem ellenőrző részesedések (NCI) vizsgálata a Csoporton belül.

2.3 Lényegességi küszöbérték és hibák

A lényegességi küszöböt meghaladó hibák esetében a korábbi időszaki lényeges hibákat

visszamenőlegesen kell kijavítani az azok felfedezése utáni első, közzétételre jóváhagyott

pénzügyi kimutatásokban.

A korábbi időszaki hiba kijavítása nem képezi részét azon időszak nyereségének vagy

veszteségének, melyben a hiba feltárása történt.

A tárgyévben nem volt a Csoportban lényegességi küszöböt meghaladó hibák.

2.4 Új vagy módosított IFRS standardok

A) Számviteli politika és közzétételek változásai

Az alkalmazott számviteli politikák összhangban vannak az előző pénzügyi év számviteli

politikáival, kivéve az alábbi IFRS módosításokat, mely új vagy módosított IFRS standardokat a

Nemzetközi Számviteli Standard Testület (IASB) vagy a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási

Standardok Értelmezési Bizottsága (IFRIC) bocsátott ki:

Standardok/módosítások, amelyek hatályosak és az EU befogadta

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

• IAS 1 Pénzügyi kimutatások prezentálása és 2. IFRS Gyakorlati állásfoglalás: Számviteli

politikák közzététele (Módosítások)

A módosításokat a 2023. január 1-jén vagy azt követően kezdődő üzleti évtől kell alkalmazni. A

módosítások útmutatást adnak a számviteli politika közzétételeihez kapcsolódó lényegességi

megítélések alkalmazásáról. Az IAS 1 módosításai a „jelentős” (significant) számviteli politikák

közzétételére vonatkozó követelményt a „lényeges” (material) számviteli politikák

közzétételére vonatkozó követelménnyel helyettesítik. Az IFRS Gyakorlati állásfoglalás

útmutatással és szemléltető példákkal is kiegészül, hogy segítse a lényegesség fogalmának

alkalmazását a számviteli politika közzétételeivel kapcsolatos döntések meghozatalakor.

A Társaság értékelte a számviteli politikák közzétételét és számviteli politikájából csak azokat

a lényes közzétételeket jeleníti meg, mely releváns a beszámoló tartalmát illetően.

• IAS 8 Számviteli politika, a számviteli becslések változásai és hibák: Számviteli becslések

meghatározása (Módosítások)

A módosításokat a 2023. január 1-jén vagy azt követően induló üzleti évtől kell alkalmazni, és a

számviteli politikában és a számviteli becslésekben bekövetkező változásokra vonatkoznak,

amelyek az adott időszak kezdetén vagy azt követően következnek be. A módosítások egy új

fogalmat vezetnek be a számviteli becslésekre, amelyeket a pénzügyi kimutatásokban szereplő

olyan monetáris összegekként határoznak meg, amelyek az értékelés bizonytalanságának

vannak kitéve, ha nem a korábbi időszaki hiba javításából származnak. A módosítások azt is

tisztázzák, hogy mit jelentenek a számviteli becslések változásai, és hogy ezek miben

különböznek a számviteli politikai változásaitól és a hibák javításától.

Kibocsátott, de még nem hatályos és korai alkalmazás alá nem eső standardok

Standardok/módosítások, amelyek még nem hatályosak, de az EU befogadta

o IAS 1 Pénzügyi kimutatások prezentálása: A kötelezettségek rövid vagy hosszú

lejáratúként való besorolása (Módosítások) A módosításokat a 2024. január 1-jén vagy azt

követően induló üzleti évtől kell alkalmazni, a módosítás korai alkalmazása megengedett,

és az IAS 8 standarddal összhangban visszamenőlegesen szükséges alkalmazni. A

módosítások célja az IAS 1 standardban szereplő, a kötelezettségek rövid vagy hosszú

lejáratúvá minősítésére vonatkozó elvek tisztázása. A módosítások tisztázzák a teljesítés

elhalasztására vonatkozó jog jelentését, azt a követelményt, hogy ennek a jognak a

beszámolási időszak végén fenn kell állnia, hogy a vezetés szándéka nem befolyásolja a

rövid vagy hosszú lejáratú besorolást, hogy a partner olyan opciói, amelyek a gazdálkodó

egység saját tőkeinstrumentumainak átruházásával történő teljesítést

eredményezhetnek, nem befolyásolják a rövid vagy hosszú lejáratú besorolást. A

módosítások azt is meghatározzák, hogy csak azok a kovenánsok befolyásolják a

kötelezettség besorolását, amelyeknek a gazdálkodó egységnek a beszámolási

fordulónapon vagy azt megelőzően meg kell felelnie. További közzétételek szükségesek az

olyan hitelszerződésekből eredő hosszú lejáratú kötelezettségek esetében is, amelyek a

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

beszámolási időszakot követő tizenkét hónapon belül teljesítendő kovenánsnak vannak

alárendelve.

A még nem hatályos, de már közzétett új standardok, illetve módosítások nincsenek jelentős

hatással a Csoport konszolidált eredményére, pénzügyi helyzetére és közzétételi

kötelezettségeire.

2.5 Jelentős számviteli becslések és feltételezések

A konszolidált pénzügyi kimutatások elkészítése megköveteli a vezetőségtől, hogy olyan

becsléseket és feltételezéseket tegyen, amelyek hatással vannak a bevételek, költségek, eszközök

és kötelezettségek kimutatott összegére, valamint a kapcsolódó közzétételekre. Az ezekkel a

feltételezésekkel és becslésekkel kapcsolatos bizonytalanságok olyan eredményeket

eredményezhetnek, amelyek a jövőbeni időszakokban az érintett eszközök vagy kötelezettségek

könyv szerinti értékének lényeges módosítását teszik szükségessé. A menedzsmentnek kell

kiválasztania továbbá a Csoport által alkalmazott számviteli politikákat.

Az üzleti tevékenységekben rejlő bizonytalanságok következtében az évközi konszolidált

beszámoló számos tétele nem mérhető pontosan, hanem csak becsülhető. A becslés az utolsó

rendelkezésre álló, megbízható adatok alapján hozott döntésekkel jár. Az ésszerű becslések

alkalmazása a pénzügyi kimutatások elkészítésének lényeges része, és nem csorbíthatja azok

megbízhatóságát.

A Csoport az alábbi területeket azonosította, ahol jelentős becsléseket és feltételezéseket

alkalmaz. További információk az egyes területekről és azok hatásáról a számviteli politikákra a

pénzügyi kimutatás további magyarázataiban kerül kifejtésre.

Befektetési célú ingatlanok valós értéke

A befektetési célú ingatlanok valós értékét független értékbecslő határozza meg olyan értékelési

technikák alkalmazásával, melyek az adott körülmények között megfelelőek, és amelyek

tekintetében elegendő adat áll rendelkezésre a valós érték meghatározásához.

A Csoport egyaránt rendelkezik fejlesztés alatt álló és fejlesztés alatt nem álló befektetési célú

ingatlanokkal (completed investment property). A fejlesztés alatt nem álló befektetési célú

ingatlanok valós értéke az IFRS 13 értékelési technikák közül a jelenérték technikával (DCF modell)

kerül meghatározásra, a fejlesztés alatt álló ingatlanok pedig a piaci összehasonlító módszerrel. A

Csoport érzékenységvizsgálatot készít az elvárt hozam és a bérleti díj feltételezések

változtatásával. Amennyiben a befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározása piaci

összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszerrel történik, az érzékenységvizsgálat nem

értelmezhető, mivel egyetlen változó (kínálati ár) alapján történik a valós érték meghatározása.

Készletek nettó realizálható értéke (NRV)

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A készletek a bekerülési érték és a nettó realizálható érték (NRV) közül az alacsonyabbikon

kerülnek bemutatásra. A Csoport legalább negyedévente megvizsgálja a készleteit, és amennyiben

már van egy lakóingatlanra aláírt adásvételi szerződése, azt tekinti a piaci értéknek. Amennyiben

nincs, ott a SZIT törvény előírásainak megfelelve negyedévente egy független értékbecslő készít

értékbecslést a folyamatban lévő projektekre, és az ott megállapított valós értéket használja.

Amennyiben a könyv szerinti érték magasabb, mint a nettó realizálható érték, akkor értékvesztés

kerül elszámolásra.

2022-ben a Csoport 278.732 ezer forint értékvesztés visszaírást, 2023-ban 534.714 ezer forint

értékvesztést számolt el a készletekre.

adatok ezer Ft-ban	Könyv szerinti érték	Piaci érték	Értékvesztés/visszaírás
2022.12.31.	26.624.421	38.932.868	-278.732
2023.12.31.	23.580.396	35.828.457	534.714

2.6 A számviteli politika lényeges elemei és azok változásai

2.6.1 Beszámolási pénznem és devizaműveletek

Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel az

Anyavállalat és leányvállalatai funkcionális pénzneme a magyar forint (Ft)A Csoport pénzügyi

kimutatásai magyar forintban (Ft) készültek, amely a Csoport prezentálási pénzneme és ezer

forintra kerekítve kerülnek bemutatásra.

A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben – a külföldi pénznemben lévő

összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási

árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva.

A külföldi devizanemben fennálló követelések és kötelezettségek a mérlegfordulónapi árfolyamon

lettek forintra átértékelve. Az átértékelés során keletkezett árfolyamkülönbözetek

(árfolyamnyereség vagy árfolyamveszteség) az eredménykimutatásban a pénzügyi műveletek

bevételei, illetve ráfordításai között kerülnek bemutatásra.

A Csoport által választott és alkalmazott árfolyam a Magyar Nemzeti Bank által közzétett, hivatalos

devizaárfolyam.

2.6.2 Rövid/hosszú lejáratú megkülönböztetés

A Csoport a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban elkülönítetten mutatja be a

forgóeszközöket és befektetett eszközöket, valamint a rövid és hosszú lejáratú kötelezettségeket.

A Csoport forgóeszközként sorol be egy adott eszközt, ha:

• elsősorban kereskedési célra vagy rövidtávra történt a beszerzése

• a készpénz, pénzeszköz-egyenértékes, amelynek felhasználásában a Csoport nincs

korlátozva.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A Csoportnak minden olyan eszközt befektetett eszközként kell besorolnia, amely nem

forgóeszközként kimutatott eszköz.

A Csoportnak minden olyan kötelezettséget hosszú lejáratúként kell besorolnia, amely nem

sorolható a rövid lejáratú kötelezettségek közé.

2.6.3 Immateriális javak

Az immateriális javakat bekerülési értéken kell nyilvántartásba venni.

A kezdeti megjelenítést követően a határozott hasznos élettartamú immateriális javakat a

halmozott amortizációval és halmozott értékvesztéssel csökkentett bekerülési értéken kell

nyilvántartani.

A Csoport az immateriális javak amortizációját lineáris módszerrel, a hasznos élettartamra

vonatkozó legjobb becslés alapján állapítja meg.

2.6.4 Tárgyi eszközök

Az ingatlanok, gépek, berendezések bekerülési értéken kerülnek bemutatásra, csökkentve a

halmozott értékcsökkenéssel és értékvesztéssel. A saját használatú ingatlanok átértékelési modell

alapján kerülnek értékelésre, fordulónapon megvizsgálva az eszköz könyv szerinti értéke és piaci

értéke közötti különbséget. A saját használatú ingatlanok átértékelési különbözete az egyéb

átfogó eredménnyel szemben kerül elszámolásra.

Az átértékelési modell alapján a saját használatú ingatlanok könyv szerinti értéke az átértékelés

alapján meghatározott, az átértékelés időpontjában érvényes valós érték.

A tárgyi eszközök valamely tételének kivezetéséből származó nyereség vagy veszteség a

kivezetéskor az eredményben kerül elszámolásra bevételként vagy ráfordításként.

2.6.5 Befektetési célú ingatlanok

Befektetési célú ingatlanként kerül kimutatásra egy ingatlan, ha azt bérbeadási vagy

tőkefelértékelődési, vagy mindkét céllal tart a Csoport, és nem későbbi értékesítés vagy termék

előállítás, illetve szolgáltatásnyújtás, vagy ügyvitel céljából tartja fenn. A befektetési célú

ingatlanokat minden esetben bérbeadási céllal tartja a Csoport az IAS 40 standard szerint.

A Csoport a befektetési célú ingatlant kezdetben annak bekerülési értékén értékeli, figyelembe

véve a tranzakciós költségeket.

A megjelenítést követően a Csoport valósérték-modellt alkalmaz a befektetési célú ingatlanok

követő értékelésekor. A valós érték meghatározásakor a Csoport figyelembe veszi, hogy a valós

érték egyebek mellett tükrözze a meglévő lízingekből származó bérleti bevételeket és azokat az

egyéb feltételezéseket, amelyeket a piaci szereplők a befektetési célú ingatlan árazásakor

alkalmaznának a fennálló piaci feltételek mellett.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A Csoport a befektetési célú ingatlan valós értékében bekövetkező változásból eredő bármely

nyereséget vagy veszteséget azon időszak eredményében számolja el, amelyben az keletkezik.

A Csoport tulajdonában lévő befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározását

összhangban a SZIT törvény előírásaival negyedévente egy független értékbecslő végzi el. Minden

év december 31-ig meg kell történjen az ingatlanok piaci értékének éves aktualizálása. Az értékelés

a nemzetközi értékelési normák figyelembevételével történik. Az értékelés során a nemzetközi

eszközértékelési gyakorlatban általánosan elfogadott három értékelési módszer (költség-

megközelítés, a piaci összehasonlító megközelítés és a jövedelem alapú megközelítés) közül a

fejlesztés alatt nem álló ingatlanok piaci értéke a jövedelem alapú megközelítéssel (diszkontált

cash flow alapú módszer, továbbiakban „DCF”), a fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok

értéke a piaci összehasonlító módszer alapján kerülnek meghatározásra.

Átsorolás:

A Csoport egy ingatlant a befektetési célú ingatlanok közül a készletek közé akkor sorol át, ha a

használatban változás áll be, amelyet egy későbbi eladás szándékával történő fejlesztés

megkezdése bizonyít.

A Csoport a tárgyévben sorolt át ingatlant a befektetési célú ingatlanok közül a készletek közé,

mert a bérbeadási cél megváltozott értékesítési célra, illetve a készletekről is történt átsorolás a

befektetési célú ingatlanok közé. Lsd. 3.2 befektetési célú ingatlanok és 3.3 készletek megjegyzés

2.6.6 Üzleti kombinációk és tranzakciók kisebbségi tulajdonosokkal

Üzleti kombináció vagy eszközvásárlás

A Csoport annak eldöntésére, hogy a megszerzett üzletet üzleti kombinációként vagy

eszközvásárlásként számolja el, a következőket veszi figyelembe:

• Koncentrációs teszt elvégzése: opcionálisan elvégezheti az úgynevezett valós érték

koncentráció vizsgálatot. Ha a vizsgálat eredménye pozitív, akkor a tevékenység- és

eszközcsoport nem üzleti tevékenység, további értékelésre nincs szükség. A vizsgálat

eredménye akkor pozitív, amennyiben a megszerzett bruttó eszközök lényegében teljes

valós értéke egyetlen azonosítható eszközben vagy hasonló azonosítható eszközök egy

csoportjában koncentrálódik.

• Amennyiben a valós érték koncentráció vizsgálat eredménye negatív, vagy ha a gazdálkodó

egység úgy dönt, hogy nem végzi el a vizsgálatot, akkor a gazdálkodó egységnek végre kell

hajtania az IFRS 3. B8–B12D. bekezdésben meghatározott értékelést, hogy megítélje, hogy a

tranzakció üzleti kombinációnak minősül-e.

• Üzleti kombinációnak minősül, amennyiben a megszerzett tevékenységek és eszközök olyan

inputot és folyamatokat tartalmaznak, amelyek együttesen hozzájárulnak az outputok

létrehozásához. A megszerzett folyamat akkor tekinthető érdeminek, ha az kritikus az

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

outputok előállításának folytatásához és a megszerzett inputok között olyan szervezett

munkaerő van, amely rendelkezik a folyamat végrehajtásához szükséges tudással,

tapasztalattal, vagy jelentősen hozzájárul az outputok előállításának folytatásához,

valamint egyedinek vagy ritkának tekinthető, azaz nem pótolható jelentős költség,

erőfeszítés nélkül a további működés érdekében.

Az Anyavállalat 2022. évben megvásárolta a CZADO Ingatlanfejlesztő Kft-t, az L.B. Vetus Architect

Kft-t, az XPDON Invest Zrt-t és a Vendvidék Real Estate Kft.-t. A tranzakciók célja a Csoport

tevékenységi körének diverzifikálása volt a középtávú stratégiai célokkal összhangban. A

tranzakciók eszközvásárlásként kerültek elszámolásra.

Az Anyavállalat 2022. november 16-án megvásárolta megvásárolta a Grado Estate Zrt-t a GOPD

Nyrt-től és a Schweidel Investment Kft-től. A tranzakció célja a Csoport tevékenységi körének

diverzifikálása volt a középtávú stratégiai célokkal összhangban.

Mivel a Grado Estate Zrt. korábbi és a jelenlegi tulajdonosai között kapcsolat van, ezért a tranzakció

közös ellenőrzés alatt álló gazdasági társaságok tranzakciójának minősült.

2.6.7 Készletek

A készletek bekerülési értéke a beszerzés költségeit, az átalakítások költségeit és azokat az egyéb

költségeket foglalja magában, amelyek a készletek jelenlegi helyükre és állapotukba kerüléséhez

szükségesek.

A készletek magukban foglalják a tovább értékesítés céljából vásárolt és birtokolt árukat, mint

például a tovább értékesítés céljából vásárolt telket vagy ingatlant. Szintén a készletek közé

tartoznak a Csoport által előállítás alatt álló befejezetlen termelés (ingatlanfejlesztés), valamint a

Csoport által előállított késztermékek (lakóingatlanok). A Csoport az áruk között a vásárolt telek

értékét mutatja ki.

A Csoport a készletek önköltségszámításánál az egyszerű osztó kalkuláció módszerét alkalmazza.

Az osztószám, illetve minden költség alapja a felépítendő/felépített lakópark alapító okiratában

szereplő terület (m²), ez alapján kerül felosztásra épületenként az önköltség.

A készleteket a bekerülési érték és a nettó realizálható érték közül az alacsonyabbik értéken kell

értékelni.

A nettó realizálható érték a szokásos üzletmenet során becsült eladási ár, csökkentve a befejezés

becsült költségeivel és az értékesítéshez szükséges becsült költségekkel.

Az értékvesztést abban az időszakban kell ráfordításként elszámolni, amikor a veszteség felmerül.

Az értékvesztés visszaírásának összegét a ráfordításként elszámolt készletérték csökkenéseként

kell elszámolni, azaz a bevételt nettó módon a ráfordítással szemben kell könyvelni.

2.6.8 Hitelfelvételi költségek

A Csoport az IAS 23 Hitelfelvételi költségek standardnak megfelelően aktiválja azokat a

költségeket, amelyek közvetlenül egy minősített eszköz beszerzésének, megépítésének vagy

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

előállításának tulajdoníthatók. A hitelfelvételi költségek források kölcsönbe vételével kapcsolatos,

a Csoportnál felmerült kamat és egyéb költségek.

A minősített eszközök bekerülési értékének részét képezik azon hitelköltségek, amelyek az eszköz

beszerzéséhez, építéséhez vagy termeléséhez közvetlenül hozzárendelhetők.

A Csoportnak kötvénytartozásai vannak, ahol a tárgyévben felmerülő piaci kamatlábbal számolt

kamatráfordítást aktiválja a fejlesztés alatt álló ingatlanok ()

befejezetlen termelés – készletek

értékére. Attól függetlenül, hogy a kötvénytartozás általános célú hitelnek minősül, a teljes

tárgyévben felmerült kamatráfordítás aktiválásra kerül, abból adódóan, hogy a készletállomány

magasabb a hitelállománynál.

2.6.9 Pénzügyi eszközök

Pénzügyi eszköznek minősülnek a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban a pénzeszközök,

értékpapírok, vevő- és egyéb követelések, hosszú lejáratú követelések, adott hitelek és kölcsönök,

illetve a befektetések.

Az IFRS 9 – Pénzügyi instrumentumok hatókörébe tartozó pénzügyi eszközöket a Csoport

amortizált bekerülési értéken értékeli.

• a pénzügyi eszközt olyan üzleti modell alapján tartja, amelynek célja pénzügyi eszközök

szerződéses cash flow-k beszedése érdekében történő tartása; valamint

• a pénzügyi eszköz szerződéses feltételei meghatározott időpontokban olyan cash flow-kat

eredményeznek, amelyek kizárólag a tőke és a kint lévő tőkeösszeg után járó kamat

kifizetései.

A pénzügyi eszközök későbbi értékelése az effektív kamatláb módszer alkalmazásával kerül

bemutatásra.

Általános megközelítésként a Csoportnak értékvesztést kell megjelenítenie a várható hitelezési

veszteségre az alábbiak szerint:

• Élettartam alatti várható hitelezési veszteség: a hátralévő élettartam alatt a várható

veszteségek jelenértéke

• 12 havi várható hitelezési veszteség: az élettartam alatti hitelveszteség azon része, mely a

beszámoló fordulónapját követő 12 hónapban bekövetkező bedőlési valószínűséghez

kapcsolódik.

Az egyszerűsített megközelítés nem írja elő a hitelezési kockázat nyomon követését, helyette

azonban a teljes élettartam alatt várható hitelezési veszteséget folyamatosan ki kell mutatni. lsd.

2.6.9.2 megjegyzést

A pénzügyi eszköz kivezetésére akkor kerül sor, amikor a pénzügyi eszközből származó cash flow-

kra vonatkozó szerződéses jog lejár; vagy a gazdálkodó egység a pénzügyi eszközt átadja, és az

átadás megfelel a kivezetés feltételeinek.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

2.6.9.1 Pénzeszközök

A pénzeszközök között a pénztári készpénzállomány és a pénzügyi intézményeknél tartott látra

szóló bankbetétek (elkülönített betétszámlák és devizaszámlák) szerepelnek. Amennyiben a

Csoport azonosít korlátozottan felhasználható pénzeszközt (ilyen a Csoportnál az óvadéki

bankszámla, ami nem szabad pénzeszköz), azt a rövid lejáratú egyéb követelések között tartja

nyilván.

A pénzeszköz-egyenértékesek a rövid távú, magas likviditású befektetések, amelyek könnyen

ismert összegű pénzeszközre válthatók át, és amelyeknél elhanyagolható az értékváltozás

kockázata. A pénzeszköz-egyenértékeseket inkább rövid lejáratú pénzbeli elkötelezettségek

teljesítéséhez, mint befektetési vagy egyéb célból tart a Csoport.

2.6.9.2 Vevőkövetelések, szállítóknak adott előlegek, kapcsolt vállalkozásoknak nyújtott

kölcsönök

A vevőkövetelések a vevőktől a szokásos üzletmenet során eladott árukért vagy nyújtott

szolgáltatásokért járó összegeket tartalmazzák.

Azon vevőkövetelések kezdeti megjelenítésekor, amelyek nem rendelkeznek az IFRS 15 – Vevőkkel

kötött szerződésekből származó bevételek standarddal összhangban meghatározott jelentős

finanszírozási komponenssel, a Csoportnak azokat az IFRS 15 standardban meghatározott ügyleti

áron kell értékelnie.

A Csoport a vevőkövetelésekre, mint az IFRS 15 standard hatálya alá tartozó tranzakciókból

származó követelésekre, valamint a szállítóknak adott előlegre és a kapcsolt vállalkozásoknak

nyújtott kölcsönökre az IFRS 9 standard által megengedett egyszerűsített megközelítést

alkalmazza.

A teljes élettartam alatt várható veszteség meghatározását értékvesztés mátrix segítségével végzi.

Az értékvesztés mátrix a Csoport által megfigyelt múltbeli késedelmeken és nem fizetési arányokon

alapszik, és jövőbe tekintő becsléssel kerül módosításra, amely becslés tartalmazza annak

valószínűségét, hogy a gazdasági környezet a következő egy év során romlani fog. A Csoport a

múltban megfigyelt nemfizetési adatokat és a jövőbe tekintő becsléseket minden fordulónapon

felülvizsgálja.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Értékvesztési mátrix:

A Társaság a pénzügyi eszközeire (vevők, adott előlegek, egyéb követelések) az alábbi értékvesztés

mátrixot alkalmazza:

Időbeli határ	Nem esedékes	0-30 nap	31-60 nap	61-90 nap	91-180 nap	181-365 nap	365 napon túli	365 napon túli	5 éven túli
Értékhatár (Ft)	nincs	nincs	nincs	nincs	nincs	nincs	2 000 000	2 000 000-	nincs
Várható hitelezési veszteség mértéke (%)
Vevőkövetelés	0,01%	0,02%	0,03%	0,04%	0,05%	0,10%	5%	10%	100%
Vevőkövetelés fedezet nélkül	1,00%	2,00%	3,00%	4,00%	5,00%	10,00%	50%	75%	100%
Kapcsolt félnek nyújtott kölcsön	0,01%	0,01%	0,01%	0,01%	0,01%	0,01%	0,1%	0,2%	5,0%
Egyéb vállalkozásnak nyújtott kölcsön/ adott előleg	0,01%	0,02%	0,03%	0,04%	0,05%	0,10%	50%	75%	100%

A Csoport egyedi értékvesztés kalkulációt készít, amennyiben egy partner felé 500 millió forint

feletti követelés vagy adott előleg egyenleg áll fenn év végén. Ennek meghatározására három

lehetséges jövőbeni kimenettel számol, melynek bekövetkezése esetén a becsült valószínűség

súlyozott összegeként elszámolásra kerül az értékvesztés. 2023. év végén a Csoport három

partnernél azonosított ilyen pénzügyi eszközt, a generálkivitelezőknek adott előlegek esetében.

Erre vonatkozóan a Csoport elvégezte a várható hitelezési veszteség elszámolását, lsd. 3.5 fejezet.

2.6.10 Pénzügyi kötelezettségek

A Csoport a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásában pénzügyi kötelezettségként mutatja ki:

• kötvénykibocsátásból eredő kötelezettségeket

• szállítókat és egyéb rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségeket

• kapott kölcsönöket

A szállítói kötelezettségek a szokásos üzletmenet során a szállítóktól kapott árukért és

szolgáltatásokért fizetendő összegeket foglalják magukban.

Az amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek az effektív kamatláb

módszerrel számított amortizált bekerülési értéken jelennek meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó

kimutatásban. A kamatráfordítás az eredménykimutatásban kerül elszámolásra pénzügyi

ráfordításként, kivéve, ha aktiválásra kerül az IAS 23 Hitelfelvételi költségek standarddal

összhangban.

A Csoport a kötvénykibocsátásból eredő pénzügyi kötelezettségeit amortizált bekerülési értéken,

egyéb kötelezettségeit bekerülési értéken értékeli.

2.6.11 Céltartalékok

A Csoport nem képez céltartalékot a bizonyosságot nyújtó garanciális kötelezettségeire, mert a

kivitelező vállal garanciát az elkészült ingatlanokért, mely az adásvételi szerződés egy külön

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

pontjában kerül rögzítésre. Ugyanúgy a vevőknek fizetett kötbérekre sem képez céltartalékot,

mivel ezek összege általában előre nem becsülhető, nem fix összegek, illetve a legtöbb esetben

egy éven belüli az esetleges kivitelezési csúszás és adott időpontban, közvetlenül birtokbaadás

után történik a vevővel az elszámolás. A Csoport a kötbéreket árbevétel csökkentő tételként

számolja el. A Csoport nem képzett céltartalékot sem tárgyévben, sem az összehasonlító

időszakban.

Függő követelés és kötelezettség

A Csoport a függő követelést és kötelezettséget nem jeleníti meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó

kimutatásaiban, hanem azokat közzéteszi a beszámolóban, mint mérlegen kívüli tételek. (lsd. 7.1

fejezet)

Függő kötelezettség az olyan lehetséges kötelem, amely múltbeli eseményekből származik, és

amelynek létezését csak egy vagy több, nem teljesen a Csoport ellenőrzése alatt álló, bizonytalan

jövőbeli esemény bekövetkezése vagy be nem következése erősíti meg.

Függő követelés olyan lehetséges eszköz, amely múltbeli eseményekből származik, és amelynek

létezését csak egy vagy több, nem teljesen a Csoport ellenőrzése alatt álló, bizonytalan jövőbeli

esemény bekövetkezése vagy be nem következése erősíti meg.

2.6.12 Lízingek

Az IFRS 16 standard két mentesítési lehetőséget nevesít az új elszámolási és értékelési előírások

alól, melyeket a Csoport számviteli politikai választási döntés alapján alkalmaz:

• rövid futamidejű lízingek: olyan lízing, amelynél a lízingfutamidő a kezdőnapon legfeljebb

12 hónap;

• kisértékű mögöttes eszközök: ahol a mögöttes eszközt az eszköz újkori értéke alapján kell

értékelni és ahol az eszköz nem függ és nincs kapcsolatban más eszközzel. Kisértékű

mögöttes eszközök lehetnek például a táblagépek, a személyi számítógépek, a kisebb

irodai berendezések és a telefonok. A Társaság döntése szerint kisértékű mögöttes

eszköznek tekinti az 1.500.000 Ft alatti tételeket. Az ezekhez kapcsolódó lízingdíjak a

futamidő alatt lineáris módszerrel elszámolva ráfordításként kerülnek megjelenítésre az

eredményben.

Csoport, mint Lízingbeadó

Pénzügyi lízing

A Csoportnak nincs pénzügyi lízing konstrukcióban bérbeadott ingatlana.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Operatív lízing

Az operatív lízingből származó lízingbevételt az árbevételben lineáris alapon kell a lízing

futamideje alatt elszámolni, kivéve, ha valamilyen más szisztematikus alap jobban tükrözi azt az

időbeli eloszlást, ahogyan a lízingelt eszköz használatából származó hasznok csökkennek.

A Csoportnak bevétele származik az operatív lízing konstrukcióban bérbe adott ingatlanokkal

kapcsolatban. Ennek során nem kerül átruházásra a befektetési célú ingatlanok tulajdonlásával

járó összes haszon, illetve kockázat. A bérleti díj bevétel folyamatosan, lineárisan kerül

elszámolásra a lízing futamideje alatt és működési jellegéből adódóan az árbevételek között

jelenik meg az eredménykimutatásban.

A Csoport az alábbi helyeken azonosította magát, ahol operatív lízing konstrukcióban, mint

Lízingbeadó szerepel:

Néhány eladatlan garázs beállóhelyet, tárolót, illetve lakásokat ad bérbe, jellemzően

üzemeltetésre.

Az egyik leányvállalat tulajdonában lévő Fogarasi Business Centerben irodákat és tárolókat ad

bérbe 5 év határozott időre, fix havi díj mellett EUR devizanemben, mely havonta előre, az adott

hónap 8. napjáig kerül számlázásra. Ez az ingatlan jelenleg értékesítés alatt áll, azonban az

értékesítés tényleges bekövetkeztéig a leányvállalat a bérbeadó. lsd. 1.1 megjegyzés

Ezen kívül az Anyavállalat 2023.10.31-ig adta bérbe a Mystery Hotelt egy üzemeltető Kft-nek

határozott időtartamra 10 évre, 2032.12.31-ig. A hotel épülete apporttal átadásra került egy

újonnan alapított leányvállalatnak (lsd. bővebben 1.1 megjegyzés). A bérleti díj 2023.01.01-től EUR

devizanem alapú.

2.6.13 Szerződéses kötelezettségek

Ha a vevő ellenértéket fizet ki, mielőtt a Csoport átruházta volna az árut vagy szolgáltatást, akkor

a Csoport szerződéses kötelezettséget jelenít meg akkor, amikor a pénzügyi teljesítés megtörténik

(vagy amikor a kifizetés esedékes, amelyik hamarabb következik be). Ez a kötelezettség a Csoport

kötelmét jelenti arra, hogy olyan árukat vagy szolgáltatásokat ruházzon át, amiért a vevő már

fizetett.

A Csoport szerződéses kötelezettségnek tekinti a lakásokra kifizetett, pénzügyileg rendezett

vételárelőleget, mely az IFRS 15 szerződéses kötelezettségek soron kerül kimutatásra és

amelyekhez kapcsolódó teljesítési kötelezettségek teljesítése csak fordulónapot követően fog

megtörténni. A Csoport a szerződéses kötelezettségeket külön prezentálja a hosszú- és rövid

lejáratú kötelezettségek között.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Szerződésben lévő jelentős finanszírozási komponens

Amikor az ellenérték vagy annak része előre (vagy utólag) megfizetésre kerül, a Csoport mérlegeli,

hogy a szerződés tartalmaz-e jelentős finanszírozási megállapodást és ha igen, módosítja az ígért

ellenértéket a pénz időértékének hatásával. A Csoport úgy döntött, hogy csak akkor módosítja az

ígért ellenérték összegét egy jelentős finanszírozási komponens hatásaival, ha a Csoport a

szerződés megkötésekor arra számít, hogy az ígért áru vagy szolgáltatás a vevőnek történő átadása

és az ellenérték megfizetése közötti idő egy év vagy annál hosszabb lesz. A Csoportnak tárgyévben

egy Társaságban keletkezett jelentős finanszírozási komponenst tartalmazó szerződéses

kötelezettsége (lsd. bővebben 3.13 fejezet), illetve 2022. évben az akkor még egy évnél hosszabb

lejárat miatt felvett ilyen kötelezettséget 105.490 eFt értékben, mely a tárgyévben 53.191 eFt-tal

csökkent az időközbeni megtérülés (elkészült a Paskal Garden C épület és elkezdtek átadásra

kerülni az ingatlanok) miatt. A Csoport a módosítást a szerződéses kötelezettségek között tartja

nyilván.

2.6.14 Jövedelemadó

A tárgyévi adófizetési kötelezettség az adott évi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra.

Magyarországon a 2022. és 2023. évi társasági adóalapra 9%-os adókulcsot kell alkalmazni.

Mivel az Anyavállalat Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságként, a 100%-os tulajdonában álló

leányvállalatok pedig Szabályozott Ingatlanbefektetési Projekttársaságként működnek, így a

Csoport minden tagja mentesül a társasági adó és helyi iparűzési adó megfizetése alól. 2022. évtől

viszont a Csoport beletartozik az innovációs járulékkötelezettség hatálya alá, így ezen adófizetési

kötelezettsége 2022. évtől keletkezik.

A Csoportnak tényleges adókötelezettsége egyik leányvállalatától származik, mely a kisvállalati

adó hatálya alá tartozik, és amely nem mentesíti őt a jövedelemadó fizetési kötelezettség alól.

2.6.15 Osztalék

A Csoport a részvényeseinek fizetendő osztalékot a tőkével szemben elszámolt kötelezettségként

mutatja ki abban az időszakban, amelyben a tulajdonosok az osztalékot jóváhagyták.

Az osztalék az eredményben akkor kerül elszámolásra, amikor a részvényes jogosulttá válik a

kifizetésre.

2.6.16 Mérlegen kívüli tételek

A függő kötelezettségek nem szerepelnek az éves beszámoló részét képező mérlegben és

eredménykimutatásban, mivel azok (még) nem felelnek meg a megjelenítési kritériumoknak. Ezek

a kiegészítő mellékletben kerülnek bemutatásra, kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő

források kiáramlásának esélye távoli, minimális. A függő követelések hasonlóan nem szerepelnek

az éves beszámoló részét képző mérlegben és eredménykimutatásban, de amennyiben gazdasági

hasznok beáramlása valószínűsíthető, a kiegészítő mellékletben bemutatásra kerülnek.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A Csoport a jelen konszolidált beszámolóban megjelenített tételeket a 7.1 megjegyzésben mutatja

be. Céltartalékot nem képzett.

2.6.17 Értékesítés nettó árbevétele

A Csoport legfőképpen lakóépületekben található ingatlanok értékesítésével foglalkozik. Az

értékesítés nettó árbevételének elszámolása során olyan összegű bevételt jelenít meg, amely azt

az ellenértéket tükrözi, amire az ingatlanok értékesítése során jogosultságot szerez a vevőkkel

kötött egyedi szerződésekben foglaltak alapján.

A Csoport az értékesítés nettó árbevételét az

IFRS 15 – Vevőkkel kötött szerződésekből származó

bevétel

standard előírásainak figyelembevételével számolja el.

A Csoport minden szerződéstípus esetén az árbevétel elszámolásnál figyelembe veszi az alábbi

lépéseket:

1. lépés: beazonosítja a vevőkkel kötött szerződéseket,

2. lépés: beazonosítja a szerződésben szereplő teljesítési kötelmeket,

3. lépés: meghatározza az ügyleti árat,

4. lépés: hozzá allokálja az ügyleti árat a szerződésben szereplő kötelmekhez,

5. lépés. elszámolja a bevételt a teljesítési kötelmek teljesülésével azonos időben.

Az standard értelmében a Csoportnak akkor kell a bevételt megjelenítenie, amikor az ígért

IFRS 15

árut vagy szolgáltatást átadja a vevőnek a megállapodott áron, és kielégíti a teljesítési kötelmet.

Az eszköz átadottnak minősül, amikor a vevő ellenőrzést szerez felette. A Csoport teljes mértékben

maga dönt arról, hogy milyen csatornákon keresztül és milyen áron értékesíti az ingatlant a

vevővel kötött szerződésben foglaltaknak megfelelően. Jelenleg nincsen olyan nem teljesített

szerződéses kötelezettsége, amely befolyásolná az ingatlan vevő általi átvételét. A Csoport akkor

számolja el az értékesítés árbevételét, ha az ingatlan birtokbaadása megtörténik (az ellenérték, a

vételár hitellel rendelkező vevők esetében legalább 90%-ban, önerővel fizetett vevők esetében

legalább 99%-ban megfizetésre került, vagy ha a vevő birtokba vette az ingatlant).

A Csoportnak a vevői szerződés megkötésével kapcsolatos járulékos költségeket eszközként kell

megjelenítenie, ha számít e költségek megtérülésére. A szerződéskötés járulékos költségei olyan

költségek, amelyek a vevői szerződés megkötésével kapcsolatban merülnek fel a gazdálkodó

egységnél és a szerződés megkötése nélkül nem merülnének fel (ilyen például az értékesítési

jutalék, ügyvédi költségek). Az olyan szerződéskötési költségeket, amelyek a szerződés megkötése

nélkül is felmerülnének, felmerüléskor ráfordításként kerülnek megjelenítésre, kivéve, ha a

szerződéskötés elmaradása esetén is kifejezetten felszámíthatók a vevőnek.

A Csoport a teljesítési kötelmeket konkrét időpontban elégíti ki, mert az ellenőrzés az ingatlanok

átadásakor (birtokbavétel) kerül át a vevőnek. A Csoport értékesítési portfóliójába tartoznak az

ingatlanok, tárolók (beleértve a földszinti tárolókat), garázsok, üzlethelyiségek és irodák.

Az ügyleti, tranzakciós ár azon ellenértékösszeg, amelyre a Csoport az ígért áruk vagy

szolgáltatások vevőnek való átadásáért várakozása szerint jogosultságot szerez. A vevői

szerződésben ígért ellenérték tartalmazhat fix összegeket, változó összegeket, vagy fix és változó

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

összeget is. A Csoportnak a vevőkkel kötött szerződéseiben ígért ellenérték fix összegként van

meghatározva.

A Csoport az áruk értékesítéséből származó árbevételt egy időpontban számolja el, mivel a

teljesítési kötelmét konkrét időpontban elégíti ki, amikor az ingatlan átadásra kerül a vevőnek, és

a vevő ellenőrzést szerez felette.

Szerződés megszerzésének költségei

A Csoport a szerződés megszerzéséhez köthető elkerülhetetlen (inkrementális) költségeket

eszközként jeleníti meg, amennyiben a szerződés teljesítése során várhatóan megtérülnek. Ez

lehet közvetlen megtérülés (kiszámlázás) vagy közvetett megtérülés (a szerződésben lévő margin

része). Az ilyen költségeket ráfordításként jeleníti meg, ha a várható amortizációs időszak kisebb,

mint egy év.

A Csoportnál felmerülő szerződéshez kapcsolódó költségek az értékesítési jutalékok és ügyvédi

költségek, melyek a lakás értékesítésekor kerülnek elszámolásra az eredményben, mint ráfordítás,

mivel nem minden esetben számít a költségek megtérülésére, illetve mivel a szerződéskötés

elmaradása esetén is felmerül a költség.

2.6.18 Saját termelésű készletek állományváltozása

A Csoport a saját termelésű készletek állományváltozásán a készleten lévő épületeken és telkeken

végzett saját munka költségének aktiválását és az értékesített ingatlanok ráaktivált értékének

kivezetését mutatja ki, sajátos tevékenysége miatt külön soron az átfogó eredménykimutatásban.

2.6.19 Anyagköltségek

Az anyagköltség magában foglalja a tevékenység során igénybe vett anyagok költségét, beleértve

a közüzemi díjakat, nyomtatványt, irodaszert, egyéb vásárolt anyagok költségeit, illetve vásárolt

félkész ingatlanok költségeit.

2.6.20 Igénybe vett szolgáltatások értéke

Az igénybevett szolgáltatások közé sorolandók a tevékenység során igénybe vett szolgáltatások

költségei, beleértve marketing költségek, ügyviteli szolgáltatások, anyagjellegű szolgáltatások,

tanácsadási díjak, illetve minden építkezéshez kapcsolódó költségek, ügyvédi díjak.

2.6.21 Eladott áruk beszerzési értéke

Az eladott áruk beszerzési értéke közé sorolandók az értékesített albetétekhez kapcsolódó telkek

kivezetési értékei, valamint a készletekre elszámolt értékvesztés.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

2.6.22 Egyéb szolgáltatások értéke

Az egyéb szolgáltatások értéke közé sorolandók a hatósági díjak, cégbírósági illetékek, pénzügyi

költségek, bankköltségek.

2.6.23 Személyi jellegű ráfordítások

Bérjellegű költségek

Tartalmazza az időszakot terhelő munkabért, továbbá bér jellegű kifizetéseket, melyet

természetes személynek nem munkabérként fizetnek ki. Magába foglalja a felsorolt tételekre

fizetett járulékokat is.

Egyéb személyi jellegű költségek

Ide soroljuk azokat a személyi jellegű költségeket, amelyek nem szerepelnek a bérjellegű költségek

között: reprezentáció, korengedményes nyugdíj, természetbeni juttatás, végkielégítés, üzleti célú

ajándékok.

2.6.24 Értékcsökkenés és amortizációs leírás

A tárgyi eszközök, az immateriális javak elszámolt értékcsökkenései, valamint amortizációs leírása

az időszak során.

2.6.25 Egyéb működési bevételek és ráfordítások

A Csoport ide sorolja többek között a tárgyi eszközök és a követelések eredmény terhére elszámolt

értékvesztését és ezek visszaírását, leltárhiányokat, a tárgyi eszköz eladásból származó

eredményt, káresemények hatását, büntetések, bírságok összegét, kártérítéseket, késedelmi

kamatokat, behajtási költségátalányt, önkormányzattal elszámolt adókat, illetékeket,

hozzájárulásokat, a külső szervezetek részére nyújtott támogatásokat, adományokat.

2.6.26 Pénzügyi eredmény

A Csoport a pénzügyi eredményben számolja el a pénzügyi instrumentumok értékelése során

keletkező nyereséget és veszteséget, valamint a monetáris eszközök átértékelésének hatásait.

A Csoport pénzügyi eredményében mutatja ki a kamatot. A kamatot időarányosan számolja el az

az effektív hozam módszer alapján.

Továbbá a pénzügyi eredmény között mutatja ki az egyéb pénzügyi bevételeket és ráfordításokat,

melyek magukba foglalják:

• követelések, kötelezettségek kiegyenlítésekor elszámolt árfolyamnyereség /veszteség;

• a mérleg fordulónapi átértékelés árfolyamváltozásból adódó nyereség/veszteség:

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

o devizában nyújtott kölcsönök és hitelek átértékelése;

o vevő- és szállítóállomány átértékelése;

o deviza- és valutakészlet átértékelése;

• pénzügyi eszközök tárgyévi elszámolt értékvesztése és visszaírása;

• egyéb pénzügyi tételek:

o a kereskedési célú értékpapírok valós értékelése során keletkezett különbözet;

o a fenti csoportosításban nem szereplő pénzügyi nyereség vagy veszteség tételek;

A mérleg fordulónapi átértékelés árfolyamváltozásából adódó nyereséget/veszteséget a Csoport

nettó módon mutatja ki az eredménykimutatásában.

2.6.27 Egy részvényre jutó eredmény (EPS)

Az egy részvényre jutó eredményt úgy számítjuk ki, hogy a Csoport éves eredményét elosztjuk az

adott évben forgalomban lévő törzsrészvények átlagos számával. A hígított, részvényenkénti

eredményt a törzsrészvények mellett a hígulást okozó részvények számának figyelembevételével

(ha van ilyen) számítjuk ki.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

3 Pénzügyi helyzetre vonatkozó kiegészítő magyarázatok

3.1 Immateriális javak és tárgyi eszközök (ideértve az eszközhasználati jogot)

adatok ezer Ft-ban	Immateriális javak	Befejezetlen beruházások	Egyéb berendezések, felszerelések, gépek, járművek	Összesen
Nyitó bruttó érték 2022. január 1-én	1.276	-	1.652	2.928
Növekedések	5.500	663.315	31.463	700.278
Átsorolások	-	-	-	-
Értékesítés	-	-	-234	-234
Egyéb átfogó eredmény	-	-23.316	-	-23.316
Kivezetés	-	-	-	-
Záró bruttó érték 2022. december 31-én	6.776	639.999	32.881	679.656
Növekedések	5.150	365.564	2.227	372.941
Átsorolások	-	-	-28.137	-28.137
Értékesítés	-	-	-	-
Egyéb átfogó eredmény	-	152.665	-	152.665
Kivezetés	-	-18.228	-	-18.228
Záró bruttó érték 2023. december 31-én	11.926	1.140.000	6.971	1.158.897

Nyitó halmozott értékcsökkenés 2022. január 1-én	676	-	456	1.132
Értékcsökkenés elszámolása	323	-	5.561	5.884
Értékesítés	-	-	-101	-101
Egyéb	-	-	-	-
Záró halmozott értékcsökkenés 2022. december 31-én	999	-	5.916	6.915
Értékcsökkenés elszámolása	1.408	-	1.920	3.328
Átsorolások	-	-	-4.300	-4.300
Értékesítés	-	-	-	-
Egyéb	-	-	-	-
Záró halmozott értékcsökkenés 2023. december 31-én	2.407	-	3.536	5.943

Záró nettó érték 2022. december 31-én	5.777	639.999	26.965	672.741
Záró nettó érték 2023. december 31-én	9.519	1.140.000	3.435	1.152.954

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A Csoport az immateriális javak között a számlázó programot, egy dokumentumkezelő rendszert,

egy számla kezelő rendszert, szoftver használati jogot és egy saját weblapot mutat ki.

A tárgyi eszközöknél számítástechnikai és egyéb irodai eszközök kerülnek bemutatásra.

Tulajdonjogra vonatkozó korlátozásokat, elzálogosított ingatlanokat, gépeket, berendezéseket

nem tart nyilván a Csoport.

Az Anyavállalat 2022. december 12-én megvásárolta egyik kapcsolt vállalkozásától, a GOPD Nyrt.-

től a Budapest II. kerület Budakeszi út 65-67. szám alatt található telket, melynek egy részén

jelenleg is felújítás alatt álló műemlék, egykori villa épület található.

A Társaság saját célra folytatja az épület felújítását, mely ingatlan későbbi székhelyéül szolgálna.

A telek egy másik, üres, fejlesztendő részén lakóparkot kíván építtetni, majd az ingatlanokat

értékesíti. Ezen építési telek a készletek között kerül nyilvántartásra. – Lásd 3.3 megjegyzés

A Társaság az ingatlant az IAS16 alapján tartja nyilván, bekerülési érték meghatározását követően

átértékelési modellt alkalmaz. Átértékelési különbözetét az adózott eredményen kívül, az egyéb

átfogó jövedelemben mutatja ki.

Megnevezés	Könyv szerinti érték 2022.12.31.	Felújítás	Átértékelés előtti könyv szerinti érték 2023.12.31.	Valós érték 2023.12.31.	Átértékelési különbözet (+) /(-)
Budakeszi út 65-67. villa épület	640.000	347.335	987.335	1.140.000	152.665
Összesen	640.000	347.335	987.335	1.140.000	152.665

3.2 Befektetési célú ingatlanok

adatok ezer Ft-ban	Befektetési célú ingatlanok
Nyitó érték 2022. január 1-én	7.836.468
Fejlesztési költségek	4.062.975
Ingatlan beszerzés	9.364.362
Átsorolás készletekről	1.242.027
Értékesítés	-22.419
Valós érték különbözet	2.157.829
Záró érték 2022. december 31-én	24.641.242
Fejlesztési költségek	2.009.147
Ingatlan beszerzés	-
Átsorolás készletekre	-7.370.946
Átsorolás értékesítési célra tartott befektetett eszközre	-709.000
Értékesítés	-1.814.680
Valós érték különbözet	1.313.670
Záró érték 2023. december 31-én	18.069.433

A Csoport a befektetési célú ingatlanok között az alábbi ingatlanokat tartja nyilván: a tulajdonában

lévő Mystery Hotelt, két leányvállalatban a Duna parti telkeket, melyek elkészültét követően a

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Csoport az ingatlanokat bérbe adja, az Erzsébet királyné útja 108-110. építési telek felét, melyen

jelenleg 50-50% arányban bérbeadási és értékesítési céllal történik az építkezés, az XPDON Invest

Zrt-ben lévő Budapest XIV. kerületében, a Paskal Rose Lakóparkban tulajdonolt 21 lakást. A

Csoport tulajdonában lévő II. kerület Hárshegyi út 34/C épületet a jövőben szintén bérbeadási

céllal kívánja hasznosítani. Az ingatlanokat a megjelenítést követően az IAS40 szerint valós értéken

értékeli.

A Csoport, mint lízingbeadó azonosította magát a Mystery Hotel bérlet esetében operatív lízing

keretében, melynek további közzétételei a 3.5 megjegyzés alatt található.

Az ingatlanok 2022. december 31-i és 2023. december 31-i valós értékei a Colliers Magyarország

Kft., független értékbecslő által végzett értékelésein alapulnak. Az ingatlanok értékelése

összhangban van a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény 11.

§ (1) A szabályozott ingatlanbefektetési társaság portfoliójában lévő ingatlanok értékelésének

előírásaival, mely történhet három különböző módszer alkalmazásával. A befektetési célú

ingatlanok piaci értéke fejlesztés alatt nem álló befektetési célú ingatlan esetén a jövedelem alapú

megközelítés (DCF) alapján kerül meghatározásra, fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlan

esetén a piaci összehasonlító módszerrel kerül meghatározásra.

A Csoport 2021. évben a befektetési célú ingatlanok sorról átsorolta a készletek közé azokat a

lakóingatlanokat (összesen 216 lakást), melyeket korábban a 100%-os tulajdonában álló SZIP-

eknek értékesített bérbeadás céllal. Az átsorolást a használatban történő változás indokolta. A

nyereség jellegű átértékelési különbözetet (3.505.929 eFt) a Csoport az eredményben a befektetési

célú ingatlanok értékelési nyeresége soron számolta el.

2022. év végén megkezdődött a „B” épület átadása, 2023. év végén pedig a „C” épület átadása, így

a valós érték különbözet is csökkent 2022.12.31-én 94.619 eFt-tal, 2023.12.31-én pedig 2.347.803

eFt-tal, mely bővebben a 3.3 készletek fejezetben kerül részletezésre.

Átsorolás készletről BCI-re	Könyv szerinti érték	Valós érték	Valós érték különbözet nyereség (+) / veszteség (-)
2022.12.31.
Pasadena 53 Invest Kft., Hárshegyi út 34/C épületben lévő lakások	1.242.027	1.650.000	407.973
Összesen	1.242.027	1.650.000	407.973

A Csoport 2022. évben a készletekről a befektetési célú ingatlanok átsorolta a Hárshegyi út 34/B

épületében található albetéteket, melyet korábban értékesítési céllal tartott. Az átsorolást a

használatban történő változás indokolta, a továbbiakban a lakásokat bérbe fogja adni. A nyereség

jellegű átértékelési különbözetet a Csoport az eredményben a befektetési célú ingatlanok

értékelési nyeresége soron számolta el.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Átsorolás BCI-ről készletre/értékesítésre tartott befektetett eszközre	Valós érték Grado Estate Zrt.	Valós érték Dessewffy Investment Kft.	Valós érték Sedona 38 Invest Kft.	Valós érték (átsorolás) összesen
2023.12.31.
Grado Estate Zrt-ben lévő Erzsébet királyné útja projekt 50%-a, Sedona 38 Invest Kft.-ben 12 lakás és garázs, valamint Dessewffy Investment Kft-ben lévő 13 db Körönd tetőtéri ingatlan,	2.365.000	4.243.779	762.167	7.370.946
Dessewffy Investment Kft-ben lévő Fogarasi Irodaház átsorolás értékesítésre tartott befektetett eszközre	-	709.000		709.000
Összesen	2.365.000	4.632.936	762.167	8.079.946

A Csoport tárgyévben befektetési célú ingatlanokról a készletekre átsorolta a Dessewffy

Investment Kft.-ben található Körönd projekten lévő 13 lakást (2 lakást már 2022. évben

készletként tartott nyilván), a Sedona 38 Invest Kft.-ben lévő 12 lakást és garázst, valamint a Grado

Estate Zrt-ben lévő Erzsébet királyné útja projekt értékének 50%-át. Az átsorolás valós értéken

történt, melyet a használatban történő változás indokolt, az albetétek jelenleg értékesítés alatt

állnak. A Dessewffy Investment Kft-ben található Fogarasi Irodaház jelenleg értékesítés alatt áll, de

a bérbeadás még a tulajdonoson, a leányvállalaton keresztül történik.

Az Anyavállalat 2023.05.22-én értékesítette egyik leányvállalatát, a Vendvidék Real Estate Kft.-t,

mely miatt a szentgotthárdi ipartelep is kikerült a befektetési célú ingatlanok közül. Ezen kívül a

Dessewffy Investment Kft. értékesítette a Paskal Garden Lakóparkban található, eredetileg

bérbeadási céllal az Anyavállalattól vásárolt 10 db irodát és a hozzá tartozó 10 db felszíni beállót,

illetve a Dessewffy u. 18-20. szám alatt található irodaházat, a Sedona 38 Invest Kft. és az

Anyavállalat között pedig felbontásra került a szerződés a korábban szintén a Paskal Garden

Lakóparkban leányválalat által bérbeadási céllal vásárolt 12 db lakás és 12 db gépkocsi beállóra

vonatkozóan. Ezek nagy részét az Anyavállalat 2023. év végére már értékesítette.

A Csoport értékesítésre tartott befektetett eszköznek minősítette, ezért a befektetési célú

ingatlanok közül átsorolta a Dessewffy Investment Kft-ben lévő Fogarasi Irodaház épületét

(709.000 eFt) piaci értéken. Az ingatlan megfelel a feltételeknek, mivel jelenleg adásvételi

előszerződés került megkötésre. Az értékesítés az átsorolástól (2023.08.17.) számított egy éven

belül várhatóan bekövetkezik. A meghirdetett értékesítési ár az eszköz piaci értékéhez képest

reális.

A Csoport befektetési célú ingatlanainak valós értékelése 2022. december 31-én és 2023. december

31-én az alábbiak szerint alakult:

adatok ezer Ft-ban 

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

2022. december 31.	Nem módosított aktív piacokon jegyzett árak (1. szint)	Elérhető és figyelemmel kísérhető piaci adatokon alapuló értékelési eljárások (2. szint)	Nem elérhető és figyelemmel nem kísérhető piaci adatokon alapuló értékelési eljárások (3. szint)	Összesen	Valós érték különbözet nyereség (+) / veszteség (-)
CZADO, L.B.Vetus Duna parti telkek	-	-	4.220.000	4.220.000	-725.733
Mystery Hotel	-	-	6.584.926	6.584.926	-541.642
Dessewffy műhely, iroda	-	-	675.000	675.000	-6.500
Dessewffy Körönd	-	-	3.562.796	3.562.796	1.437.760
Dessewffy Fogarasi Business Center	-	-	712.000	712.000	-4.040
Dessewffy Garden irodák	-	-	611.800	611.800	108.041
Dessewffy bemutatóterem értékesítés	-	-	-	-	-22.419
Erzsébet királyné útja	-	-	2.620.000	2.620.000	324.236
Szentgotthárd ipartelep	-	-	800.000	800.000	-427
XPDON Rose lakások	-	-	1.912.381	1.912.381	461.081
Hárshely Resort	-	-	1.650.000	1.650.000	377.033
Sedona Garden garázsok	-	-	1.292.339	1.292.339	750.439
Összesen	-	-	24.641.242	24.641.242	2.157.829

				adatok ezer Ft-ban
2023. december 31.	Nem módosított aktív piacokon jegyzett árak (1. szint)	Elérhető és figyelemmel kísérhető piaci adatokon alapuló értékelési eljárások (2. szint)	Nem elérhető és figyelemmel nem kísérhető piaci adatokon alapuló értékelési eljárások (3. szint)	Összesen	Valós érték különbözet nyereség (+) / veszteség (-)
CZADO, L.B. Vetus Duna parti telkek	-	-	6.010.000	6.010.000	1.785.368
Mystery Hotel	-	-	6.018.433	6.018.433	-584.296
Erzsébet királyné útja	-	-	2.365.000	2.365.000	236.995
XPDON Rose lakások	-	-	2.066.000	2.066.000	129.498
Hárshegy Resort	-	-	1.610.000	1.610.000	-133.584
Egyéb tételek *	-	-	-	-	-126.083
Konszolidált hitelfelv.ktg.kivezetés	-	-	-	-	5.772
Összesen	-	-	18.069.433	18.069.433	1.313.670

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

2022. december 31-én a befektetési célú valós értéke 24.641.242 ezer forint volt. 2022. év során a

befektetési célú ingatlanok valós érték különbözetéből eredő nyereség 2.157.829 ezer forint volt.

Korrekciós tényezőként volt szükséges figyelembe venni a műhely értékesítésénél a korábban

elszámolt valós érték különbözetet 22.419 eFt-ot, mely kivezetésre került, az XPDON,

Szentgotthárd ipartelep és Duna parti telkek felvásárlásán keletkező különbözetet (452.798 eFt),

illetve a konszolidált hitelfelvételi költségek aktiválásánál a valós érték különbözetből 123.922 eFt

korrekció keletkezett a piaci értékre történő értékelés miatt, melyek allokálásra kerültek az

ingatlanok értékére.

2023. december 31-én a befektetési célú ingatlanok valós értéke 18.069.433 ezer forint volt, a valós

érték különbözetéből eredő nyereség pedig 1.313.670 ezer forint.

* Korrekciós tényezőként volt szükség figyelembe venni a Dessewffy Investment Kft-ből a Kodály

Körönd még készletre történő átsorolás előtti valós érték különbözetét, a Fogarasi irodaház

értékesítési célra tartott befektetett eszközre történő átsorolás előtti valós érték különbözetét,

valamint a D18 irodaház értékesítés előtti valós érték különbözetét (-126.083 ezer forint).

Érzékenység vizsgálat:

Figyelembe véve az ingatlan típusát és a valós értékelés célját, a három nemzetközileg elfogadott

értékelési módszer alkalmazása mérlegelhető. Az egyik a jövedelem alapú megközelítés,

diszkontált cash flow alapú módszer, a másik az összehasonlító alapú megközelítés, a harmadik a

költség alapú megközelítés.

Az értékelés felhasználási céljával és az értékelt ingatlan tulajdonságaival összhangban a

jövedelem megközelítésen belül a diszkontált cash flow módszer alkalmazása mellett döntött a

Csoport, mely alkalmas arra, hogy az ingatlan hasznosítása során potenciálisan elérhető

jövedelmeket megfelelően modellezze, amely egy ilyen befektetési típusú ingatlan esetében az

irányadó.

Amennyiben a befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározása piaci összehasonlító

adatok elemzésén alapuló módszerrel történik, az érzékenységvizsgálat nem értelmezhető, mivel

egyetlen változó (kínálati ár) alapján történik a valós érték meghatározása. Ennek megfelelően az

alábbi befektetési célú ingatlan tekintetében 2023.12.31-i valós érték érzékenységvizsgálat nem

került végrehajtásra: Paskal Rose Lakópark bérbeadott lakások, Duna part I. ütem, Duna part II.

ütem, Budakeszi út.

A Csoport a befektetési célú ingatlanok valós értékére érzékenység vizsgálatot végez el az elvárt

hozam és a bérleti díj feltételezések változtatásával.

A Csoport a működő bérbeadási tevékenység keretén belül hasznosított ingatlanok tekintetében,

ahol a valós érték meghatározása a nettó jelenérték számításon alapuló módszerrel történt, az

elvárt hozam – beleértve a diszkontrátát és tőkésítési rátát – tartalmazza a kihasználtságot, mint

egyéb többlethozamot, amely a befektető számára az alapvető elvárt hozam feletti kockázati

tényezőt jelent. Így a hozamot, mint változót vizsgáló érzékenységvizsgálat az ingatlanok

kihasználtsági szintjére is kiterjed, a Csoport kihasználtság függvényében érzékenységvizsgálatot

nem készít.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Az alábbi táblázat azon ingatlanok értékelési összefoglalóját és érzékenység vizsgálatának

eredményeit tartalmazza, amelyek valós értékének meghatározása a nettó jelenérték számításon

alapuló módszerrel történt:

2022.12.31:

Ingatlan/ projekt neve	Bérbeadott ingatlan típusa	Valós érték (ezer forintban)	Érzékenységvizsgálat (adatok ezer forintban)
Vásárolt, működő bérbeadási tevékenység
Mystery hotel	Luxusszálloda - üzemeltető által	6.584.926			Változás bérleti díjakban
Mystery hotel	Luxusszálloda - üzemeltető által				-5%	0%	5%
			Változás a diszkontrátában és tőkésítési rátában	0,5%	5.944.926	6.104.926	6.264.926
				0%	6.404.926	6.584.926	6.764.926
				-0,5%	6.934.926	7.144.926	7.354.926
Dessewffy Investment	Üzlethelyiségek - üzemeltető által	675.000			Változás bérleti díjakban
Dessewffy Investment	Üzlethelyiségek - üzemeltető által				-5%	0%	5%
			Változás a diszkontrátában és tőkésítési rátában	0,5%	613.000	628.000	643.000
				0%	656.000	675.000	694.000
				-0,5%	708.000	727.000	749.000
Fogarasi Business Center	Irodák – üzemeltető által	712.000			Változás bérleti díjakban
					-5%	0%	5%
			Változás a diszkontrátában és tőkésítési rátában	0,5%	611.000	627.000	643.000
				0%	692.000	712.000	729.000
				-0,5%	794.000	814.000	839.000
Saját fejlesztésű, tervezett bérbeadási hasznosítású projektek
Kodály Körönd	Lakóingatlan	3.562.796			Változás bérleti díjakban és eladási árakban
Kodály Körönd					-5%	0%	5%
			Változás a diszkontrátában	0,5%	3.352.796	3.542.796	3.732.796
				0%	3.372.796	3.562.796	3.752.796
				-0,5%	3.392.796	3.582.796	3.772.796
Erzsébet királyné útja	Lakóingatlan	2.620.000			Változás bérleti díjakban és eladási árakban
Erzsébet királyné útja					-5%	0%	5%
			Változás a diszkontrátában	0,5%	2.060.000	2.560.000	3.060.000
				0%	2.110.000	2.620.000	3.130.000
				-0,5%	2.170.000	2.680.000	3.200.000

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

2023.12.31.

Ingatlan/ projekt neve	Bérbeadott ingatlan típusa	Valós érték (ezer forintban)	Érzékenységvizsgálat (adatok ezer forintban)
Vásárolt, működő bérbeadási tevékenység
Mystery hotel	Luxusszálloda - üzemeltető által	6 230 000			Változás bérleti díjakban
Mystery hotel	Luxusszálloda - üzemeltető által				-5%	0%	5%
			Változás a diszkontrátában és tőkésítési rátában	0,5%	5 640 000	5 790 000	5 940 000
				0%	6 060 000	6 230 000	6 400 000
				-0,5%	6 550 000	6 750 000	6 940 000
Saját fejlesztésű, bérbeadási hasznosítású projektek
Erzsébet királyné útja	Lakóingatlan	2 365 000			Változás bérleti díjakban és eladási árakban
Erzsébet királyné útja					-5%	0%	5%
			Változás a hozam és diszkontrátában	0,5%	2 075 000	2 340 000	2 605 000
				0%	2 100 000	2 365 000	2 630 000
				-0,5%	2 120 000	2 390 000	2 660 000
Hárshegy Resort	Lakóingatlan	1 610 000			Változás bérleti díjakban és eladási árakban
Hárshegy Resort					-5%	0%	5%
			Változás a hozam és diszkontrátában	0,5%	1 520 000	1 600 000	1 680 000
				0%	1 530 000	1 610 000	1 690 000
				-0,5%	1 530 000	1 620 000	1 700 000

Kiegészítés az érzékenységvizsgálathoz

Az érzékenység vizsgálat során eltekintettünk a COVID-19 járvány által okozott piaci zavaroktól,

ami jelentősen enyhült 2022 első felében, de figyelembe vettük a 2022. februárban kitört orosz-

ukrán háború és a Mystery Hotel esetében a 2023-tól hatályos bérleti szerződés módosítást, mely

a bérleti időt kitolta 10 évvel, 2032-es lejárattal. Piaci szaktudás alapján, valamint a piac várható

teljesítményére vonatkozóan figyelembe vettük bérleti díj, építési költségek és a hozam változását,

a gazdasági élettartama során várható működési teljesítményét (számoltunk a megnövekedett

inflációs költségekkel is), mely tényezők változása mellett mutatja az ingatlan értékében

bekövetkezett változást, azonban figyelmen kívül hagyott olyan tényezőket, amelyek abnormális

kereslet vagy kínálati helyzetet teremtenének, vagy egyszeri körülmények, amelyek az átlagostól

eltérnek. Vizsgálatunk kiindulópontját a jelenlegi piaci bérleti díjak képezték.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Költségek vizsgálata során adminisztratív és általános, fejlesztési költségekkel, marketing és

értékesítési költségekkel, energia és közmű költségekkel (melyet minden esetben a bérlő fizet),

menedzsment díjjal, Mystery Hotel esetében turizmust terhelő adókkal, valamint

ingatlanüzemeltetési és karbantartási költségekkel számoltunk a fix (étel, italfogyasztás,

szobakiadások, spa és wellness költségek) költségeken kívül.

3.3 Készletek

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Befejezetlen termelés és félkész termékek	8.250.694	14.662.325
Késztermékek	11.453.225	6.798.256
Kereskedelmi áruk	7.141.307	5.586.715
Összesen	26.845.226	27.047.296

A Csoport a készleteket bekerülési értéken tartja nyilván. A készletek között kerül bemutatásra:

• a befejezetlen termelés és félkész termékek, melyek a saját tulajdonú telkeken végzett

építési beruházásokkal kapcsolatos fejlesztési költségeket tartalmazzák;

• a késztermékek, melyek az elkészült, értékesítésre váró ingatlanok értékét foglalják

magukban; valamint

• a kereskedelmi áruk, amelyek egyrészt a saját tulajdonú telkek értékét tartalmazzák,

melyek azon ingatlanokhoz kapcsolódnak, amelyek még nem kerültek átadásra

A Csoport nem tart nyilván kötelezettségek biztosítékaként elzálogosított készleteket.

Készlet mozgástábla:

adatok ezer Ft-ban	Készletek
Nyitó érték 2022. január 1-én	32.610.014
Fejlesztési költségek	9.612.827
Beszerzés	3.399.632
Aktivált kamatok	429.190
Átsorolás befektetési célú ingatlanok közé	-1.242.027
Kivezetések (értékesítés)	-17.964.410
Záró érték 2022. december 31-én	26.845.226
Fejlesztési költségek	7.176.500
Beszerzés	643.100
Aktivált kamatok	487.029
Átsorolás befektetési célú ingatlanokról	7.370.946
Kivezetések (értékesítés, birtokba adások)	-15.475.505
Záró érték 2023. december 31-én	27.047.296

A fejlesztési költségek a befejezetlen termeléseken végzett építkezési munkálatokkal kapcsolatos

költségeket tartalmazza.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A Csoport aktiválja a hitelfelvételi költségeket, melyek közvetlenül a lakóparkok megépítésének

tulajdoníthatók.

A Csoport készletértékesítéskor az értékesített és birtokba adott lakások és építési telkek

bekerülési értékének és az azokon eszközölt fejlesztések értékének kivezetését végzi el. A készletek

értékesítése esetén azok könyv szerinti értékét abban az időszakban kell ráfordításként

elszámolni, amikor a kapcsolódó árbevétel elszámolásra kerül.

A beruházáshoz kapcsolódóan, a 2022. év során, illetve 2023. évben is a Csoport aktiválta a

hitelfelvételi költségeket, mind az általános, mind a speciális célú hitelek esetén.

Hitelfelvételi költségek alakulása:

	2022.12.31	2023.12.31
Általános célú hitelek kamatráfordítása	429.190	487.029
Összesen aktivált időszaki kamat	429.190	487.029

A Csoport 2022. évben és a tárgyév végén a 2011. évi CII. a szabályozott ingatlanbefektetési

társaságokról szóló törvény 3. § (7) d) pontja alapján albetétenként megvizsgálta a készletek

értékét az év végi értékbecslések alapján, kivéve ahol rendelkezésre állt aláírt adásvételi szerződés,

és értékvesztést számolt el ott, ahol szükséges volt. Az alábbi táblázat a készletekre képzett

értékvesztést összesíti:

Értékvesztés mozgástábla:

adatok ezer Ft-ban
Nyitó érték 2022. január 1-én	879.597
Értékvesztés	275.209
Értékvesztés visszaírása	-553.941
Záró érték 2022. december 31-én	600.865
Értékvesztés	1.069.672
Értékvesztés visszaírása	-534.958
Záró érték 2023. december 31-én	1.135.579

3.4 Vevői követelések

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Vevőkövetelések	1.259.705	2.319.450
Vevői értékvesztés	-938	-17.968
Összesen	1.258.767	2.301.482

A Csoport a vevőköveteléseknél értékvesztés mátrix alapján állapítja meg a várható hitelezési

veszteséget.

2022.12.31-én 938 ezer forint 2023.12.31-én 17.968 ezer forint hitelezési veszteséget azonosított a

Csoport, így a vevőkövetelés nettó módon került elszámolásra.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A vevőkövetelések a 2022. évhez képest megnövekedtek, a Paskal Garden „A”, „B” és „C”

épületének átadása miatt jellemzően a vételár utolsó 1-10%-nak kifizetése korlátozásra került a

vevők számára az épület társasházi bejegyzésének és használatbavételi engedély megszerzésének

időpontjáig, mely év vége előtt, 2023.12.20-én történt. Emiatt az utolsó vételárrészletek kifizetése,

valamint a vevői hitelfolyósítás átcsúszik 2024. I. negyedévére.

Vevőkövetelésekre képzett értékvesztés változása:

adatok ezer Ft-ban	Vevőkövetelésekre képzett értékvesztés változása:
Nyitó érték 2022. január 1-én	-
Növekedés	938
Csökkenés (visszaírás)	-
Záró érték 2022. december 31-én	938
Növekedés	17.030
Csökkenés (visszaírás)	-
Záró érték 2023. december 31-én	17.968

3.5 Lízingkövetelések, egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások,

szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Lízingkövetelések	235.074	211.567
Lízingkövetelések összesen	235.074	211.567
Egyéb követelések
Generálkivitelezésre adott előlegek	3.401.888	5.026.920
Zárolt pénzeszközök	-	-
Saját részvény értékesítésével kapcsolatos követelés	882.000	-
Vevői előleg áfa	737.260	469.103
Különféle egyéb követelések	837.905	513.707
Aktív időbeli elhatárolások	445.309	597.097
Egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások összesen	6.304.362	6.732.456
Egyéb követelések értékvesztése:	-	-125.629
Összesen	6.304.362	6.606.827
Ebből pénzügyi eszközök:	1.719.905	513.707
Ebből nem pénzügyi eszközök:	4.584.457	6.093.120
Szerződéskötéshez közvetlenül kapcsolódó költségek
Ingatlanközvetítői jutalék	474.785	184.796
Ügyvédi díjak	62.029	70.466
Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek összesen	536.814	255.262

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A Csoport külön soron, a lízingkövetelések között mutatja ki az IFRS 16 szerinti operatív lízingből

származó követeléseit is. Az operatív lízingből származó követelések egyenlege 2022.12.31-én

235.074 ezer Ft, míg 2023.12.31-én 211.567 ezer forint volt, mivel 2023.01.01-től megváltoztak a

bérleti szerződés feltételei és a bérleti díj már egyenletesen, fix összegben keletkezik.

Az egyéb követelések között kerülnek kimutatásra a beruházásokra és szolgáltatásokra a

generálkivitelezőknek adott előlegek, a különféle egyéb követelések (vevői előlegek általános

forgalmi adó, közvetített szolgáltatások), valamint az aktív időbeli elhatárolások.

A Csoport a 2023. évben hitelkockázatot azonosított az 500 millió forint feletti adott előlegek

esetén, így ahol ezt szükségesnek látta, értékvesztést számolt el 125.629 eFt értékben.

Egyéb követelésekre képzett értékvesztés változása:

adatok ezer Ft-ban	Vevőkövetelésekre képzett értékvesztés változása:
Nyitó érték 2022. január 1-én	-
Növekedés	-
Csökkenés (visszaírás)	-
Záró érték 2022. december 31-én	-
Növekedés	125.629
Csökkenés (visszaírás)	-
Záró érték 2023. december 31-én	125.629

A szerződéskötéshez közvetlenül kapcsolódó költségek között kerülnek bemutatásra azon

költségek, melyek közvetlenül a vevőkkel kötött szerződésekhez kapcsolódónak, ilyen például az

ingatlanközvetítői jutalék és az ügyvédi díjak.

Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek:

adatok ezer Ft-ban	Szerződéskötéshez közvetlenül kapcsolódó költségek
Nyitó érték 2022. január 1-én	347.179
Növekedések	524.797
Kivezetések (birtokbaadás)	-335.162
Záró érték 2022. december 31-én	536.814
Növekedések	202.625
Kivezetések (birtokbaadás)	-484.177
Záró érték 2023. december 31-én	255.262

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

3.6 Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek

adatok ezer Ft-ban	Minősítési kategória	2022.12.31	2023.12.31
Készpénz állomány	-	248	48
Bankbetétek Ft-ban	Baa1, Baa3	149.781	86.259
Bankbetétek euró-ban	Baa3	20.486	5.393
Bankbetétek óvadék	n/a	3.000	-
Összesen		173.515	91.700

A Csoport nem rendelkezik jelentős készpénz állománnyal. A Csoport célja, hogy megbízható

bankokat válasszon hosszú távú partnernek, csökkentve a kockázatát annak, hogy egy adott

bankot ért esetleges negatív következmények kihatással legyenek a Csoport működésére. Amely

bank esetében elérhető minősítés, ott a Moody’s minősítési kategóriát követi – azok közül is a

hosszú távú betétekre vonatkozó értékeket. A MagNet Bank Zrt. nem rendelkezik hitelminősítéssel,

azonban a banknál csak 10% alatti a fenti egyenlegből a pénzeszközök összege.

3.7 Saját tőke

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Jegyzett tőke	143.200	143.200
Tőketartalék	17.759.683	17.759.683
Eredménytartalék	12.518.018	11.843.819
Egyéb tartalékok és tőkeelemek	-	134.437
Összesen	30.420.901	29.881.139

A SunDell Estate Nyrt. jegyzett tőkéje 2023. december 31-én 143.200 ezer Ft, mely 1.432.000 darab,

egyenként 100 forint névértékű törzsrészvényből áll. Az IFRS szerinti jegyzett tőke megegyezik a

cégbíróságon bejegyzett alaptőkével.

Az Anyavállalat 2022. márciusában 115.000 db törzsrészvényt (saját részvényt) értékesített, mely

értékesítés névérték felett történt és amelyen 1.961.120 ezer forint nyereség keletkezett, mely

közvetlenül az eredménytartalékban került elszámolásra.

Az Anyavállalat megfelelő eredménytartalékkal rendelkezett, hogy a 2022. évi eredmény utáni

osztalékfizetési feltételei fennálljanak, a SZIT tv. rendelkezései szerint az elvárt osztaléknak

megfelelően történt az osztalék kifizetése 3.600.000 ezer forint értékben.

A Társaság az egyéb tartalékok és tőkeelemek soron az egyéb átfogó eredményt tartja nyilván,

mely a saját használatú ingatlanok átértékelési nyereségéből származik.

Törzsrészvények alakulása

adatok ezer Ft-ban	Törzsrészvények változása	Névérték (Ft/db)	Mennyiség (db)
Nyitó érték 2022. január 1-én	119.500	100	1.195.000
Tárgyévi kibocsátás
Tárgyévi tőkeemelés	23.700	100	237.000
Tranzakciós költségek

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Záró érték 2022. december 31-én		143.200	100	1.432.000
Tárgyévi kibocsátás
Tárgyévi tőkeemelés	-	-	-
Tranzakciós költségek
Záró érték 2023. december 31-én		143.200	100	1.432.000

Tőketartalék

adatok ezer Ft-ban	Tőketartalék
Nyitó érték 2022. január 1-én	9.207.683
Tőkeemelés hatása	8.982.300
Tranzakciós költségek	-430.300
Záró érték 2022. december 31-én	17.759.683
Tőkeemelés hatása	-
Tranzakciós költségek	-
Záró érték 2023. december 31-én	17.759.683

Eredménytartalék

adatok ezer Ft-ban	Eredménytartalék
Nyitó érték 2022. január 1-én	9.481.918
Tárgyévi eredmény	3.612.414
Saját részvény visszavásárlás értékesítése	1.961.120
Osztalék fizetés	-2.629.000
Grado Estate Zrt. felvásárlásán keletkező különbözet	89.948
Egyéb	1.618
Záró érték 2022. december 31-én	12.518.018
Tárgyévi eredmény	2.945.800
Egyéb	-20.000
Osztalék fizetés	-3.600.000
Záró érték 2023. december 31-én	11.843.819

3.8 Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek (ideértve a kötvény kötelezettséget is)

A Csoport a kötvényeket és a hosszú lejáratú hiteleket amortizált bekerülési értéken tartja nyilván.

A Csoport a következő típusú hitelekkel rendelkezik:

• Kötvénytartozások: tevékenységet finanszírozó

• Beruházási hitelek: NHP hitel, leányvállalat beruházását támogató

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Hitelek és kölcsönök	472.800	456.274
Kötvénytartozások	15.462.159	15.494.358
Összesen	15.934.959	15.950.631

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A Csoportba kerüléssel együtt az XPDON Invest Zrt. leányvállalatban keletkezett egy Növekedési

Hitelprogram keretében felvett hosszú lejáratú beruházási hitel, melyet a leányvállalat 2020.09.28-

án vett fel a tulajdonában lévő Paskal Rose Lakóparkban elhelyezkedő 21 db lakás megvételének

finanszírozására. A felvett hitelösszeg: 900.000 eFt, futamidejének lejárata 2040.09.20, tőke és

kamattörlesztés havonta történik egyenletes eloszlásban. Tekintettel arra, hogy a Csoport a

pénzügyi kötelezettségeit a későbbiekben amortizált bekerülési értéken tartja nyilván, a hitelt a

felvásárláskor érvényes valós értéken vette fel a könyveibe.

	adatok ezer Ft-ban
Beruházási és fejlesztési hitel	NHP hitel 2020.09.28.
Ügyleti kamatláb	2,5%
Piaci kamatláb	11%
Bevont forrás csökkentve a közvetlen költségekkel a felvásárlás napján 2022.12.01.	844.728
Valós érték különbözet	375.966
Piaci érték 2022. december 1-én	468.762
2022. évi kamat	4.038
Beruházási hitel 2022. december 31-én	472.800
Tárgyévi kamat	51.423
Ügyleti kamat és tőkefizetés 2023. év	-67.949
Beruházási hitel 2023. december 31-én	456.274

A Csoport 2020. november 10-én a Növekedési Kötvényprogram keretében kibocsátott 11.000.000

ezer forint össznévértékű hitelviszonyt megtestesítő értékpapírt. Első tőketörlesztés

esedékessége: 2025.11.12.

	adatok ezer Ft-ban
Tartozások kötvénykibocsátásból	NKP kötvény 2020.11.10.
Futamidő lejárata	2030.11.12.
Ügyleti kamatláb	3,25%
Piaci kamatláb	4,40%
Bevont forrás csökkentve a közvetlen költségekkel	11.128.844
Kamattámogatás (prémium érték)	923.322
2020-2022. évi kamat	604.572
Ügyleti kamatfizetés 2022.év	-357.500
Kötvénykötelezettség 2022. december 31-én	10.452.595
Tárgyévi kamat	457.706
Ügyleti kamatfizetés 2023. év	-357.500
Kötvénykötelezettség 2023. december 31-én	10.552.801
Rövid lejáratú kamat átsorolás	-225.526
Pénzügyi kimutatásban szereplő kötvénykötelezettség 2023.12.31.	10.327.275

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

2021.07.09-én új, zöld kötvénykibocsátás történt: 5.500.000 ezer forint össznévértékben, mely

hitelviszonyt megtestesítő, dematerializált, névre szóló értékpapír. Első tőketörlesztés

esedékessége: 2026.07.09.

	adatok ezer Ft-ban
Tartozások kötvénykibocsátásból	Green kötvény 2021.07.09.
Futamidő lejárata	2031.07.09.
Ügyleti kamatláb	3,65%
Piaci kamatláb	4,74%
Bevont forrás csökkentve a közvetlen költségekkel	5.592.839
Kamattámogatás (prémium érték)	503.196
2021-2022. évi kamat	155.859
Kötvénykötelezettség 2022. december 31-én	5.245.501
Tárgyévi kamat	244.249
Ügyleti kamatfizetés 2023. év	-200.750
Kötvénykötelezettség 2023. december 31-én	5.289.000
Rövid lejáratú kamat átsorolás	-121.917
Pénzügyi kimutatásban szereplő kötvénykötelezettség 2023.12.31.	5.167.083

A Csoport a kötvényeket és a hiteleket amortizált bekerülési értéken tartja nyilván.

A Növekedési Kötvényprogram, illetve Zöldkötvény-sorozat keretében kibocsátott kötvények egy

részét az MNB vásárolta meg.

A piaci kamatláb, illetve a bekerülési érték meghatározásánál a Csoport a független piaci szereplők

által fizetett ajánlati árakat vette figyelembe. Az így meghatározott piaci kamatlábbal diszkontált

szerződés szerint fizetendő cash-flowk jelenértéke alacsonyabb, mint a kibocsátás során

ténylegesen bevont forrás. A különbözetet – mely a prémium értékű vásárlásokból fakad (mintegy

„kamattámogatás”) - a Társaság elhatárolta és a kötvény futamideje alatt időarányosan oldja fel.

A hosszú lejáratú kötvény kötelezettségek kamattámogatási értékkel növelt értéke eltér a könyv

szerinti értéküktől, mivel a diszkontálás hatása jelentős. A kamattámogatás értéke a

kötvénykibocsátásokra vonatkozó kamatláb alapján diszkontált cash flow-kon alapulnak.

Mindkét kötvény esetében a kötvények összegének visszafizetését és a kamat megfizetését

biztosító kötelezettségvállalások azonosak. Az (a)-(e) pontok bekövetkezése rendkívüli

visszaváltási eseményhez vezet a kötvények lejárati napja előtt (a Kibocsátó itt a

Csoportot/Anyavállalatot jelenti):

(a) Nemfizetés

(b) Közvetett szerződésszegés (cross default)

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

(d) Igények azonos rangsora (pari passu)

(e) Teheralapítási tilalom (negative pledge)

Ezeken felül, a zöld kötvény esetében a felhasználást az erre a célra létrehozott Zöld kötvény

keretrendszere szabályozza, ami alapján ebből a kötvényforrásból megvalósított projekteknek az

alábbi jellemzőkkel kell bírniuk, négy fő kategória mentén:

1. Zöld épületek (green buildings) kategória:

• BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method )

alapján „Nagyon jó” vagy afeletti minősítés vagy

• LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) alapján „arany” kategória

vagy afeletti minősítés vagy

• az épületek legalább 10%-kal haladják meg a magyarországi energetikai

tanúsítványnak (EPC), a közel nulla energiaigényre vonatkozó követelményeinek

megfelelő ”BB” kategória követelményrendszerét. 2026-tól kizárólag AA

kategóriába tartozó épületeket épít a Csoport.

2. Energiahatékonyság (energy efficiency) kategória:

• A projektekhez tartozó épületek Magyarország épületeinek energiahatékonysági

rangsora alapján a felső 15%-ba tartoznak.

3. Megújuló energia (renewable energy) kategória:

• Megújuló energia megoldások használata (pl.: napelemek, hőszivattyú stb.)

4. Tiszta közlekedés (clean transport) kategória:

• Tömegközlekedéshez történő hozzáférés biztosítása

• Elektromos autó töltőhelyek kialakítása

• Kerékpár tárolóhelyek kialakítása

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

3.9 Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek

adatok ezer Ft-ban	Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek
Nyitó érték 2022. január 1-én	1.155.404
NKP+Green kötvény prémium érték különbözet átsorolás rövid lejáratba	-142.652
Záró érték 2022. december 31-én	1.012.752
Nyitó érték 2023. január 1-én	1.012.752
Kötvény halasztott bevétel feloldás-rövid lejáratú rész	-143.043
Záró érték 2023. december 31-én	869.709

A Csoport a hosszú lejáratú kötelezettségek között a hosszú lejáratú (éven túli) szerződéses

kötelezettségeket (hosszú lejáratú vevőktől kapott előlegek) és kötvény kötelezettségeket mutatja

ki.

A kötvények prémium értéke is itt kerül bemutatásra, mely időarányosan elszámolásra kerül a

pénzügyi műveletek eredménye soron a kamatráfordítással szemben, nettó értéke pedig

aktiválásra kerül a készletekre, mint hitelfelvételi költség. Éven belüli, rövid lejáratú részük pedig

az egyéb rövid lejáratú kötelezettségek közé kerül átsorolásra.

3.10 Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Rövid lejáratú kölcsönök	-	444.503
Összesen	-	444.503

A rövid lejáratú kölcsönök a szállítói kölcsönt, illetve a legvégső anyavállalattól kapott kölcsönt

tartalmazzák. A Csoport likviditási okokból kapott kölcsönt. A diszkontálás nem indokolt, mivel

rövid lejáratú kölcsönök, így 12 hónapon belül biztosan visszafizetésre kerül.

A Csoport jelenleg nem rendelkezik rövid lejáratú banki hitellel.

3.11 Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók)

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Szállítói kötelezettségek	504.089	356.066
Összesen	504.089	356.066

A szállítói kötelezettségek között szerepelnek a belföldi szállítók, valamint a nem számlázott

szállítások és szolgáltatások.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

3.12 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Adók és járulékok	354.157	134.406
Kötvény halasztott bevétel rövid lejáratú része	142.652	143.043
Passzív időbeli elhatárolások	1.059.628	1.328.648
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek	135.577	263.509
Összesen	1.692.014	1.869.606
Ebből pénzügyi kötelezettségek:	759.201	890.642
Ebből nem pénzügyi kötelezettségek:	932.813	978.964

A Csoport az adók és járulékok között mutatja ki az általános forgalmi adó (Áfa) egyenlegét és a

bérjárulék kötelezettségeket.

A passzív időbeli elhatárolások között a tanácsadói szolgáltatások, könyvvizsgálói díjak,

bankköltségek, kötvény kamatok rövid lejáratú része, generálkivitelezői munkálatok, azon

árbevétel elhatárolások, amelyek esetében a vevő a vételárat megfizette, de a birtokbaadás még

nem történt meg, valamint a műszaki ellenőri tevékenységek díjai kerülnek kimutatásra.

Az egyéb rövid lejáratú kötelezettségeknél legfőképpen vagyonszerzési illeték kötelezettség és

bérlőktől kapott kaució szerepel.

3.13 Szerződéses kötelezettségek

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Paskal Rose Lakópark vevői előlegek és foglalók	46.850	71.650
Paskal Garden Lakópark vevői előlegek és foglalók	9.883.469	3.039.449
Hárshegy Resort vevői előlegek és foglalók	200.000	200.000
Kodály Körönd vevői előlegek és foglalók	75.000	960.000
West5 Lakópark Csata utca vevői előlegek és foglalók	898.306	33.203
Hun utca vevői előlegek és foglalók	-	2.046.072
Paskal Rose 2 Lakópark vevői előlegek és foglalók	-	1.508.732
Üllő vevői előlegek és foglalók	-	11.300
Összesen	11.103.625	7.870.406
Ebből hosszú lejáratú rész	-	2.046.072
Ebből rövid lejáratú rész	11.103.625	5.824.334

A Csoport a rövid lejáratú (éven belüli) és a hosszú lejáratú (éven túli) vevői előlegeket mutatja ki

ezen a soron. Éven túli vevői előleg 2023. évben a Hun utcai projektre kapott vevői előleg, ugyanis

az építkezés várhatóan egy évben túl fejeződik be. Az éven túli előleg tartalmaz jelentős

finanszírozási komponenst, melynek értékét a kimutatott előleg összege tartalmazza (40.062 eFt).

A Csoport a szerződéses kötelezettségek között mutatja ki az értékesített lakásokhoz kapcsolódó

vevői előlegeket. A Csoportnak jelenleg öt folyamatban lévő és három befejezett beruházási

projektje van. Mind a nyolc lakóparkban az értékesítés folyamatos. Az ingatlanok átadásakor a

vevői előlegek kivezetésre kerülnek.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

3.14 Pénzügyi instrumentumok valós értéke

A pénzügyi instrumentumok könyv szerinti értéke értékelési kategóriánként:

Adatok ezer Ft-ban

2022. december 31	Könyv szerinti érték	Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi eszközök
Pénz-és pénzeszköz egyenértékesek	173.515	173.515
Vevői követelések	1.258.767	1.258.767
Egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások	2.256.719	2.256.719
Pénzügyi eszközök összesen	3.689.001	3.689.001

Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek	15.934.959	9.433.482
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásnyújtásból (Szállítók)	504.089	504.089
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek	-	-
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások	759.201	759.201
Pénzügyi kötelezettségek összesen	17.198.249	10.696.772

2023. december 31.	Könyv szerinti érték	Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi eszközök
Pénz-és pénzeszköz egyenértékesek	91.700	91.700
Vevői követelések	2.301.482	2.301.482
Egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások	768.969	768.969
Pénzügyi eszközök összesen	3.162.151	3.162.151

Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek	15.950.631	10.980.661
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásnyújtásból (Szállítók)	356.066	356.066
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek	444.503	444.503
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások	890.642	890.642
Pénzügyi kötelezettségek összesen	17.641.842	12.671.872

A management úgy ítélte meg, hogy a pénzeszközök, pénzeszköz egyenértékesek, vevői és egyéb

követelések, szállítók és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek valós értéke megközelíti könyv

szerinti értéküket nagyrészt ezen instrumentumok rövid lejáratának köszönhetően.

A kötvények valós értéke a kötvények piaci kötvényhozammal diszkontált értékeként került

meghatározásra. 2022. és 2023. évben a kötvények kibocsátása óta a piaci kötvényhozamok

emelkedtek, így azok valós értéke alacsonyabb, mint a könyv szerinti értékük.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

4. Tárgyévi Eredményre vonatkozó kiegészítő magyarázatok

4.1. Értékesítés nettó árbevétele és egyéb bevételek

A Csoport rendelkezik IFRS 15 – vevőkkel kötött szerződésekből származó bevétellel és IFRS 16

szerinti lízingbevétellel, melynek megbontását az alábbi táblázat mutatja be.

adatok ezer Ft-ban

2022.12.31

2023.12.31

Saját fejlesztésű ingatlanok értékesítéséből származó

árbevétel

15.438.227

20.307.213

Operatív lízingből származó árbevétel

303.582

509.011

Egyéb bevétel

194.675

500.876

Összesen

15.936.484

21.317.100

A Csoport az árbevételének nagy részét a saját tulajdonú ingatlanok értékesítéséből szerzi.

Árbevétele Magyarországról származik.

Az eladott ingatlanok száma 2022. évben a Csoportban 229 db, 2023. évben 196 db volt.

A Csoport nem rendelkezik olyan vevőkkel kötött szerződésekkel, amelyeknél a jelentős

finanszírozási komponens fennállna.

Az egyéb működési bevételek között a káreseményekkel kapcsolatos bevétel, késedelmi kamat,

befektetési célú ingatlanok eladásából származó árbevétel, illetve készletek visszaírt

értékvesztése van kimutatva.

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Készletek visszaírt értékvesztése	172.129	184.450
Kapott kártérítés, foglaló	22.546	12.399
Befektetési célú ingatlanok értékesítése		304.027
Összesen	194.675	500.876

4.1.1 IFRS 16 – Operatív lízingből származó bevétel

A Csoport a befektetési célú ingatlanokból származó bérleti bevétele az alábbi táblázatban kerül

bemutatásra:

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Lízingbevétel (kivéve az indextől vagy rátától függő változó lízingdíjakhoz kapcsolódó bevételeket) (+)	303.582	509.011
Indextől vagy rátától függő változó lízingdíjakhoz kapcsolódó bevételek (+)	-	-
Lízingbevétel összesen	303.582	509.011

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A nem felmondható operatív lízingszerződések alapján a jövőbeli minimális bérleti díjak 2023.

december 31-én a következők:

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Éven belül esedékes	517.329	398.874
1-5 év között esedékes	1.880.815	1.994.370
5 éven túl esedékes	2.138.136	1.148.340
Összesen	4.536.280	3.541.584

A Csoportnak a befektetési célú ingatlanokkal kapcsolatban nem merültek fel közvetlen működési

költségek (beleértve a javítási és karbantartási költségeket is).

4.2. Saját termelésű készletek állományváltozása

A Csoport az aktivált saját teljesítmények között a saját termelésű készletek állományváltozását

mutatja ki. A Csoport a saját termelésű készletek állományváltozásán a készleten lévő épületeken

és telkeken végzett saját munka költségének aktiválását és az értékesített ingatlanok ráaktivált

értékének kivezetését mutatja ki, melynek értéke a tárgyévben -5.903.576 ezer Ft, míg előző évben

-5.928.915 ezer Ft volt.

4.3. Anyagköltségek

A Csoport az anyagköltségek között jellemzően a közüzemi díjakat és a vásárolt telkek értékét

mutatja ki, melyek a tárgyévben 37.398 ezer Ft-ot, míg előző évben 472.988 ezer Ft-ot tettek ki.

4.4. Igénybe vett szolgáltatások értéke

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Szállítás-rakodás, raktározás költségei	7	-
Hirdetés, reklám, marketing költségei	80.495	95.902
Pénzügyi tanácsadás	-	188.640
Ügyviteli, számviteli szolgáltatások	112.061	135.169
Építkezéshez felmerült szolgáltatások költsége	6.270.294	7.665.440
Értékesítéshez felmerült szolgáltatások költsége	265.617	461.171
Egyéb igénybe vett szolgáltatások	150.966	226.595
Összesen	6.879.440	8.772.917

A Csoport az igénybe vett szolgáltatások között mutatja ki a lakóparkokhoz kapcsolódó marketing

és építkezési költségeket, az ügyviteli és számviteli szolgáltatások költségeit, valamint az egyéb

igénybe vett szolgáltatások költségeit.

Az egyéb igénybe vett szolgáltatások között a Csoport elkülönítetten mutatja be azon költségeket,

melyek az IFRS 15 standard értelmezésében közvetlenül a szerződéskötéshez kapcsolódnak, mint

az ingatlanközvetítői és ügyvédi díjak. Itt kerülnek még bemutatásra az általános ügyvédi és

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

közjegyzői díjak, a tanácsadói és szakértői díjak, az értékesítéshez felmerült szolgáltatok költségei,

valamint az egyéb különféle szolgáltatások költségei, mint a közüzemi szolgáltatások.

Az értékesítést segítő szolgáltatás olyan igénybe vett szolgáltatás, amely természetéből adódóan

az értékesítéshez kapcsolódik, de nem közvetlenül, mivel a szerződő fél akkor is megkapja a

szerződéses összeget, ha nem történik ingatlanértékesítés. Az ilyen szerződéskötési költségeket,

amelyek a szerződés megkötése nélkül is felmerülnének, felmerüléskor ráfordításként kerülnek

megjelenítésre az eredménykimutatásban.

Az építkezésekhez felmerült szolgáltatások tartalmazzák az építkezéshez kapcsolódó

szolgáltatások költségeit, a műszaki ellenőri tevékenységek és értékbecslői szakvélemények

költségeit, valamint az építkezéshez kapcsolódó közmű építések, javítások költségeit.

4.5. Eladott áruk beszerzési értéke

Az eladott áruk beszerzési értéke az üzleti évben eladott áruk bekerülési értékét, valamint a

készletekre elszámolt értékvesztést foglalja magában. A Csoport a kereskedelmi áruk között azon

telkek értékét mutatja ki, amelyeken az építkezés folyik, így az ELÁBÉ soron a tárgyévben vagy

előző évben értékesített, de tárgyévben átadott lakásokhoz tartozó telekértékek kivezetése és a

készletekre elszámolt értékvesztés jelenik meg, melynek értéke a tárgyévben 4.012.131 ezer forint

volt, míg előző évben 839.233 ezer forint.

4.6. Egyéb szolgáltatások értéke

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Hatósági igazgatási, szolgáltatási díjak, illetékek	5.517	10.089
Pénzügyi, befektetési szolgáltatási díjak	34.310	52.052
Biztosítási díjak	4.438	2.864
Részvények és kötvények forgalomban tartási díja	13.451	17.593
Különféle egyéb költség (posta)	-	8
Összesen	57.716	82.606

Az egyéb szolgáltatások között szerepelnek a hatósági díjak, a részvények és kötvények

forgalomban tartási díjai, biztosítási díjak, valamint az egyéb pénzügyi szolgáltatások díjai,

amelyek magában foglalják a különböző bankköltségeket és számlavezetési díjakat.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

4.7. Személyi jellegű ráfordítások


adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Bérköltségek	180.443	269.139
Bérjárulékok	22.001	32.979
Személyi jellegű egyéb kifizetések	2.733	9.325
Összesen	205.177	311.443

A személyi jellegű ráfordítások tartalmazzák a bérköltségeket és a bérjárulékokat, valamint a

személyi jellegű egyéb kifizetéseket. A bérek és fizetések összege nem tartalmaz átszervezési

költségeket és egyéb, a munkaviszony megszűnésekor adott juttatásokat.

A Csoport átlagos statisztikai állományi létszáma a tárgy félévben 19 fő, (előző félévben 15 fő volt).

4.8. Értékcsökkenés és amortizáció

A Csoport az értékcsökkenés és amortizációs leírás során mutatja ki az immateriális javak és tárgyi

eszközök amortizációját és értékcsökkenést. Az értékcsökkenés lineáris módszerrel kerül

elszámolásra. Az immateriális javak és tárgyi eszközök értékcsökkenése a tárgyévben 3.328 ezer

forint, míg előző félévben 1.905 ezer forintot tett ki.

A tárgyidőszakban elszámolt értékcsökkenést és amortizációt a 3.1 pont tartalmazza.

4.9. Egyéb működési ráfordítások

adatok ezer Ft-ban	2022.12.31	2023.12.31
Értékesített immateriális javak, tárgyi eszközök könyv szerinti értéke	55	-
Késedelmi kamat és behajtási költségátalány	2.064	15.630
Költségek, ráfordítások ellentételezésére adott támogatás, juttatás	27.635	2.000
Térítés nélkül átadott telekrész Budakeszi út	-	42.205
Önkormányzatokkal elszámolt adók, illetékek, hozzájárulások	97.151	55.380
Tárgyi eszközökre, vevői és egyéb követelésekre elszámolt értékvesztés	24.253	142.659
Innovációs járulék	-	18.783
Vagyonszerzési illeték	-	84.400
Különféle egyéb ráfordítások	726	27.835
Összesen	151.884	388.892

Az egyéb működési ráfordítások között kerülnek elszámolásra a késedelmi kamatok, a behajtási

költségátalány, a helyi önkormányzatokkal elszámolt telekadók és építményadók, az innovációs

járulék, vagyonszerzési illeték, vevői és egyéb követelésekre, tárgyi eszközökre elszámolt

értékvesztés és az adott támogatás.

Az Anyavállalat 2023. szeptember 29-én telekhatár-rendezéssel vegyes ingyenes területátadási

megállapodást kötött a Budapest Főváros II. kerületi Önkormányzattal, miszerint térítésmentesen

átadott számára a meglévő területből 512m2-t közterület céljára.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

4.10. Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége

A Csoport a befektetési célú ingatlanok között mutatja ki azon ingatlanok értékét, melyeket az

építkezés befejezése után bérbeadási célra tart. A Csoport a befektetési célú ingatlan valós

értékében bekövetkező változásból eredő nyereséget vagy veszteséget külön soron mutatja ki,

melynek értéke a tárgyévben 1.313.670 ezer forint, míg előző évben 2.157.829 ezer forint volt.

4.11. Pénzügyi műveletek eredménye

adatok ezer Ft-ban

Pénzügyi műveletek bevételei

2022.12.3

2023.12.31

Kapott kamatok

49.693

149.297

Egyéb pénzügyi műveletek

Árfolyamnyereség

11.285

12.704

Bevételek összesen

60.980

162.001

		adatok ezer Ft-ban
Pénzügyi műveletek ráfordításai	2022.12.31	2023.12.31
Fizetett kamatok	5.193	304.521
Árfolyamveszteség	421	23.126
Ráfordítások összesen	5.614	327.647

A fizetett kamatok között kerül kimutatásra a beruházási és fejlesztési hitelek, valamint a külső

felektől kapott kölcsönök után fizetendő kamatok. Az árfolyamveszteség a deviza- és

valutakészletek átértékeléseiből adódik. Az általános célú hitelek (kötvények) kamata aktiválásra

került, így az a készletek között jelenik meg. (lsd. 3.3 megjegyzés készletek)

4.12. Nyereségadók

A tárgyidőszakban a csoport egyik leányvállalatánál merült fel tényleges adóráfordítás, amely

kisvállalati adóból származik. A Csoportnak, mint SZIT-nek, meg kell állapítania a SZIT törvény

előírásaira való tekintettel a társasági adóalapját, viszont az így kapott adóalap után csak bizonyos

esetekben terheli társasági adófizetési kötelezettség.

A SZIT és SZIP státusz miatt halasztott adó és társasági adó sem a tárgyévben, sem az

összehasonlító időszakban nem volt.

4.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS)

Megnevezés	2022.12.31	2023.12.31
Adózott eredmény (ezer Ft)	3.612.414	2.945.800
Törzsrészvények súlyozott átlaga (db)	1.370.964	1.432.000
Egy részvényre jutó eredmény (Ft)	2.635	2.057

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A Csoportnak jelenleg 1.432.000 darab, egyenként 100 Ft névértékű törzsrészvénye van. A

tárgyévben az egy részvényre jutó eredmény 2.020 Ft. Az Anyavállalatnál 2022.04.05-én részvény

kibocsátás történt, mely indokolta a részvények darabszámának súlyozott átlag számítását.

A Csoport 2022. és 2023. évben a 2011. évi CII. a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról

szóló törvény 3. és 8. §-ban előírt idegen források aránya mutatószámot teljesítette. A többi

mutatónak is megfelelt.

4.14. Akvizíciók, üzletrész értékesítések

2023. május 22-én az Anyavállalat értékesítette egyik leányvállalatban, a Vendvidék Real Estate Kft-

ben szerzett 100% részesedését független, csoporton kívüli feleknek.

5. Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók

5.1. Kapcsolt vállalkozások

A Csoport tulajdonosai, valamint leányvállalatai kapcsolt feleknek minősülnek (lásd még 7.4

fejezetek).

A kapcsolt felekkel folytatott tranzakciókat a következő táblázatok tartalmazzák:

a) Termékek értékesítése és szolgáltatások nyújtása

Termékek értékesítése (eFt-ban)	2022.12.31	2023.12.31
Anyavállalat tulajdonosa, kapcsolt fél (ingatlan értékesítés, ingatlan bérlet)	600	58.841
Nem irányító érdekeltségek, egyéb kapcsolt vállalkozás (ingatlan értékesítés)	-	2.339.646
Összesen	600	2.398.487

Az áruk értékesítése a harmadik felek számára is elérhető érvényes árlista és feltételek alapján

történik. A szolgáltatások értékesítése a kapcsolt felekkel egyeztetve költség alapon történik.

2023. évben a PiuÉpítő Kft. ingatlant vásárolt az egyik leányvállalatban, ennek árbevétele

2.339.646 eFt.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

b) Termékek és szolgáltatások beszerzése

Szolgáltatások beszerzése (eFt-ban)	2022.12.31	2023.12.31
Legfőbb, végső anyavállalat (management szolgáltatások)	23.763	21.000
Legfőbb, végső anyavállalat (ingatlan vásárlás)	2.213.000	-
Egyéb kapcsolt vállalkozás (generálkivitelezés, adott előleg) (2022.10.11-től 2023.09.10-ig kapcsolt fél)	3.901.725	9.683.780
Egyéb kapcsolt vállalkozás (generálkivitelezés, adott előleg, egyéb költség egyéb cég)	820.692	450.390
Összesen	6.959.180	10.155.170

A Csoport a management szolgáltatásokat a végső anyavállalattól veszi igénybe költség alapon. A

Felek a szokásos piaci ár elvének szem előtt tartásával a Vezetési Tanácsadók Magyarországi

Szövetsége által készített 2021. évi felmérés szerint, az 1-15 fős tanácsadó vállalkozások átlagos

napidíjának szokásos piaci sávjából indultak ki jelen Megállapodás szerinti díjazás

megállapításánál. Figyelemmel az ingatlanberuházásokra jellemző magas befektetési kockázatra

és a hosszú távú megtérülésre, a Felek egyetértenek abban, hogy a díjazásnak a szokásos piaci

tartomány felső értékét kell közelítenie.

Az építkezések generálkivitelezési munkálatait a Csoport legfőképpen a DakotaÉpítő Kft-től veszi

igénybe szokásos kereskedelmi feltételek szerint. A generálkivitelező 2022.10.11-től 2023.09.10-ig

kapcsolt vállalkozása a Csoportnak, utána vezető tisztségviselő változás miatt már nem.

Generálkivitelezési költsége, illetve generálkivitelezésre adott előlegek összege 2022. évben

3.901.725 eFt, 2023.09.10-ig terjedő időszakban 9.683.780 eFt.

Az egyik leányvállalatba került ingatlan kapcsán 2022. évben a Csoportba került kapcsolt

vállalkozásként a KollégaÉpítő Kft., azonban tulajdonosváltozás miatt csak 2023.07.11-ig kapcsolt

vállalkozás. Generálkivitelezési költsége, illetve generálkivitelezésre adott előlegek összege 2022.

évben 820.692 eFt volt, 2023. évben 400.390 eFt. 2023. évben a PiuÉpítő Kft. nyújtott

közműszolgáltatást az egyik leányvállalatnak, ennek költsége 2023. évben 50.000 eFt.

c) Az áruk/szolgáltatások értékesítéséből származó év végi egyenlegek

Kötelezettségek kapcsolt felekkel szemben (eFt-ban)	2022.12.31	2023.12.31
Legfőbb, végső anyavállalat kulcspozícióban lévő vezetője (ingatlan értékesítés, felbontás, kártérítés fizetése)	-	-
A Csoport kulcspozícióban lévő vezetője (ingatlan értékesítés)	55.399	12.637
Összesen	55.399	12.637

A kapcsolt felekkel szembeni követelések elsősorban értékesítési tranzakcióból származnak és az

értékesítések időpontja után egy éven belül esedékesek. A követelések nem biztosítottak, azokra

kamat nem került felszámításra.

A kapcsolt felekkel szembeni kötelezettségek elsősorban értékesítési tranzakciókból származnak

és az értékesítés időpontja után egy éven belül esedékesek. A kötelezettségekre kamat nem került

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

felszámításra. A kapcsolt felekkel szembeni kötelezettségekre nem képzett értékvesztést a

Csoport.

A Csoport a kulcspozícióban lévő vezetők alatt az igazgatósági és felügyelőbizottsági tagokat

definiálják.

d) Termékek, szolgáltatások beszerzéséből, követelésekből, kötelezettségekből

származó év végi egyenlegek

Szolgáltatások beszerzése (eFt-ban)	2022.12.31	2023.12.31
Egyéb kapcsolt vállalkozás (beruházásra adott előleg)	2.562.425	4.207.432
Összesen	2.562.425	4.207.432

a) Kapcsolt felektől kapott kölcsönök (végső anyavállalat)

adatok ezer Ft-ban
Nyitó érték 2022. január 1-én	0
Az év során kapott kölcsönök	0
Visszafizetett kölcsöntörlesztések	0
Záró érték 2022. december 31-én	0
Az év során kapott kölcsönök	760.000
Visszafizetett kölcsöntörlesztések	-660.000
Záró érték 2023. december 31-én	100.000

A kapott kölcsönök egy éven belül esedékesek, rövid lejáratúak és kamat nem került rájuk

felszámításra. A kölcsönök valós értéke megegyezik azok könyv szerinti értékével. 2023. évben a

kapott kölcsönökre nem képzett értékvesztést a Csoport.

5.2. Juttatások a kulcspozícióban lévő vezetés részére

A Csoportnál az Igazgatóság Elnöke és az Igazgatóság Tagjai, valamint a Felügyelő- és

Auditbizottsági Tagok részére az üzleti évben nem folyósítottak kölcsönt, előleget. A

Leányvállalatoknál az ügyvezető igazgatók munkájukat tiszteletdíjjal látják el.

A Csoport nem alkalmaz részvényalapú kifizetési rendszereket sem a gazdálkodó egység, sem az

alkalmazottak vezetésére.

A munkavállalóknál nincs alkalmazva rövid távú munkavállalói juttatás, munkaviszony

megszűnése utáni juttatás, egyéb hosszú távú juttatás, végkielégítés.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

5.3. A kulcspozícióban lévő vezetőkkel való tranzakciók

a) Termékek értékesítése és szolgáltatások nyújtása

Termékek értékesítése (eFt-ban)	2022.12.31	2023.12.31
A Csoport kulcspozícióban lévő vezetője (ingatlan értékesítés)	222.620	787.379
Kulcspozícióban lévő vezető közeli hozzátartozója	-	176.486
Összesen	222.620	963.865

b) Termékek és szolgáltatások beszerzése

Szolgáltatások beszerzése (eFt-ban)	2022.12.31	2023.12.31
Kulcspozícióban lévő vezető által ellenőrzött társaság (tervezési szolgáltatás)	47.100	55.000
Összesen	47.100	55.000

5.4. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása

Az Anyavállalatnál az Igazgatóság Elnöke és az Igazgatóság Tagjai, valamint a Felügyelő- és

Auditbizottsági Tagok 2022.10.12-től havi bruttó 250.000 Ft tiszteletdíj mellett látják el

tisztségüket.

A kulcspozícióban lévő vezetők részére kifizetett javadalmazást az alábbiakban ismertetjük:

		adatok ezer Ft-ban
Megnevezés	2022.12.31	2023.12.31
Tiszteletdíj Igazgatóság	9.320	17.685
Tiszteletdíj Audit/Felügyelő Bizottság	5.455	12.016
Munkabér	24.638	38.160
Járulékok	3.203	8.627
Összesen	42.616	76.488

5.5. Garanciák

A Csoport a tárgyévben és az előző évben sem nyújtott garanciákat.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

6. Pénzügyi kockázatkezelés

Ez a szakasz ismerteti a Csoport pénzügyi kockázatok kezelésére vonatkozó politikáit és eljárásait.

6.1. Pénzügyi kockázatkezelési politika

A Csoport tevékenysége különféle pénzügyi kockázatoknak van kitéve: úgymint piaci kockázat

(különösképpen a cash flow és kamatláb kockázat, árfolyamkockázat), likviditási és hitelezési

kockázat. A Csoport átfogó kockázatkezelési programja a pénzügyi piacok kiszámíthatatlanságára

összpontosít és annak a Csoport pénzügyi tevékenységére gyakorolt potenciális negatív hatást

igyekszik minimalizálni. A Csoport menedzsmentje a féléves jelentés és a konszolidált pénzügyi

kimutatások előkészítése során vizsgálja felül a kockázatkezelési eljárásokat az egyes kockázatok

tekintetében.

6.1.1. Piaci kockázat

A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak változásai miatt a pénzügyi instrumentum

valós értéke vagy jövőbeni cash flow-i ingadozni fognak. A piaci kockázat a kockázatok két típusát

tartalmazza: kamatlábkockázat és árfolyamkockázat. A piaci kockázat miatt érintett pénzügyi

instrumentumok az alábbiak: hitelek és kölcsönök, bankbetétek.

A Csoport közzéteszi azon piaci kockázatok minden egyes típusának érzékenységvizsgálatát,

amelyeknek a Csoport a beszámolási időszak végén ki van téve, bemutatva, hogy a releváns

kockázati változónak az adott beszámolási időszak végén észszerűen lehetséges változásai

hogyan befolyásolták volna az eredményt, valamint a saját tőkét. A tárgyévben a Csoport nem

azonosított jelentős piaci kockázatot.

Cash flow és kamatlábkockázat

A kamatlábkockázat annak a kockázata, hogy a piaci kamatlábak változásai miatt a pénzügyi

instrumentum valós értéke vagy jövőbeni cash flow-i ingadozni fognak.

A Csoport hosszú lejáratú kötelezettségei a kibocsátott SUNDELL 2030/A, és SUNDELL 2031/A

kötvények, valamint az egyik leányvállalat NHP hitele. Mivel a kibocsátott kötvények és a hitel is fix

kamatozásúak, így a Csoport nincs kitéve jelentős kamatlábkockázatnak a jövőbeni cash flow

tekintetében.

Árfolyamkockázat

Az árfolyamkockázat annak a kockázata, hogy a devizaárfolyamok változásai miatt a pénzügyi

instrumentum valós értéke vagy jövőbeni cash flow-i ingadozni fognak.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A Csoportnak korlátozott kitettsége van a devizaárfolyamok változásai miatt, mivel bevételei és

költségei túlnyomó része és az adósságszolgálat is forintban denomináltak.

6.1.2. Likviditási kockázat

A likviditási kockázat annak a kockázata, hogy a Csoport nehézségekbe ütközik a pénzeszköz vagy

más pénzügyi eszköz átadásával rendezendő pénzügyi kötelezettségekkel kapcsolatos kötelmek

teljesítése során.

A menedzsment az aktuális likviditási helyzet és a likviditási előrejelzések ellenőrzésével és

felülvizsgálatával biztosítja, hogy a működéshez szükséges készpénzállomány rendelkezésre

álljon. A Csoport likviditáskezelési megközelítése, hogy mindig elegendő likviditást biztosítson

kötelezettségeinek teljesítéséhez mind normál, mind nehéz piaci körülmények között.

A Csoport készpénzállománya a 2022. év végi ingatlan vásárlások miatt átmenetileg lecsökkent,

azonban a Csoport 2023. évben az épülő projekteken az ingatlanok előértékesítéséből a vevői

befizetések folyamatosan biztosítják a cash flow-t, rövid lejáratú áthidaló hitelek mellett.

2022. december 31.	1 és 12 hónap között esedékes	1 és 2 év között esedékes	2 és 5 év között esedékes	5 éven túl esedékes
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek	626.001	624.871	9.332.770	10.711.065
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	112.528	112.528	337.584	450.112
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek	-
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók)	504.089
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és Passzív időbeli elhatárolások	735.099		24.102
Tényleges adókötelezettség	936
Összesen	1.978.653	737.399	9.694.456	11.161.177

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

2023. december 31.	1 és 12 hónap között esedékes	1 és 2 év között esedékes	2 és 5 év között esedékes	5 éven túl esedékes
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek	625.069	3.923.831	6.325.201	9.541.308
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	108.714	108.714	326.141	326.140
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek	444.503
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók)	356.066
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és Passzív időbeli elhatárolások	866.642		24.000
Tényleges adókötelezettség	7.018
Összesen	2.408.012	4.032.545	6.675.342	9.867.448

6.1.3. Hitelezési kockázat

A hitelezési kockázat annak a kockázata, hogy a Csoport veszteséget szenved abból fakadóan,

hogy valamely ügyfele nem teljesíti a szerződéses feltételeket. A meglévő vevők esetében gyakori

monitoring tevékenység keretében ellenőrzi a Csoport a fennálló kitettség nagyságát és a lejárt

tételeket.

A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke megfelelően és hűen tükrözi a hitelezési kockázatot.

A vevői követelések korosítását a 3.5-ös magyarázat tartalmazza.

Azon vevőkövetelések, szállítóknak adott előlegek tekintetében, amelyek esetén egy partner felé

500 millió forint feletti követelés áll fenn 2023.12.31-én, a Csoport a teljes élettartam alatt várható

veszteség meghatározását a 2.6.9.2 pontban bemutatott értékvesztési mátrixtól eltérően,

egyedileg vizsgálja meg. A várható veszteség meghatározása három lehetséges jövőbeli kimenetel,

szcenárió vizsgálatával történik, melyek bekövetkezése esetén a Csoport kiszámolja a várható

értékvesztést, majd becsült bekövetkezési valószínűséget társít a szcenáriókhoz, ezek súlyozott

összegeként adja meg a Csoport a teljes élettartam várható egyedi értékvesztését. 2023.12.31-re

vonatkozóan ilyen módon a Csoport két partner esetén állapított meg egyedileg várható

értékvesztést, a Csoportnak konszolidált szinten 5,01 milliárd forint adott előlege állt fenn a szállító

felé, amelyre 125.629 eFt várható értékvesztést számolt el.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

6.2. Pénzügyi tevékenységből eredő kötelezettség változások

					adatok ezer Ft-ban
	2021. december 31.	Pénzáramok	Kamat	Egyéb*	2022. december 31.
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek	15.560.581	468.762	-94.384		15.934.959
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	1.155.404	-		-142.652	1.012.752
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek	245.000	-245.000	-	-	-
Összesen	16.960.985	273.762	-94.384	-142.652	16.947.711

*halasztott bevétel kötvényhez kapcsolódóan

					adatok ezer Ft-ban
	2022. december 31.	Pénzáramok	Kamat	Egyéb	2023. december 31.
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek	15.934.959	625.345	-609.673		15.950.631
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	1.012.752	-		-143.043	869.709
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek	-	444.503	-	-	444.503
Összesen	16.947.711	1.086.375	-626.200	-143.043	17.264.843

6.3. Tőke kezelése

A Csoport célja a tőke kezelése során, hogy biztosítsa a folyamatos működést, a részvényesei

számára maximálizálja a megtérülést, az érintett felek számára értéket teremtsen, a célkitűzésnek

megfelelően optimális tőkestruktúrát tartson fenn, ezzel csökkentve a tőkeköltséget. A Csoport,

mint belső mérőszámot, idegen tőkének definiálja a saját tőkét és a hosszú lejáratú

kötelezettségeket (ezeket részletes bemutatását a 3.7., 3.8. és 3.9-es pontok tartalmazzák)

Tőkeáttételi mutató

A Csoport az idegen és saját tőke arányaként vizsgálja a tőkeáttételt, amely a hosszú lejáratú hitel

és kötvény kötelezettségek és a saját tőke hányadosaként definiált. Hosszú lejáratú kötvény

kötelezettségek alatt a Társaság a hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény

kötelezettséget is) és az egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek mérlegsorok összegét érti.

Megnevezés	Képlet	2022.12.31	2023.12.31
Tőkeáttételi mutató (Idegen és saját tőke aránya)	Hosszú lejáratú hitel és kötvény kötelezettségek/ Saját tőke	55,71%	56,29%

A Csoport hosszútávú tőkeszerkezeti célkitűzése 100%-os tőkeáttételi mutató (idegen és saját tőke

aránya) fenntartása. A Csoport ehhez viszonyulva törekszik a tőkeáttételi mutató [70%-120%]-os

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

sávban tartására. A célkitűzés teljesítése érdekében a féléves jelentést, illetve a konszolidált

pénzügyi kimutatásokat megelőzően készülő döntéstámogató anyag alapján a vezetőség dönt,

hogy:

• nem hajt végre lépést;

• saját tőkét emel tőkebevonással;

• idegen tőkét emel kötvénykibocsátással;

• saját tőkét csökkent osztalékfizetéssel.

Kötvénykibocsátás esetén a Csoport előnyben részesíti a fedezetlen szenior kötvény finanszírozási

formát, mivel más alternatívákhoz képest kedvező finanszírozás, nincs szükség fedezetre, kedvező

futamidővel rendelkezik (10 év).

Ugyan 2022.12.31-én és 2023.12.31-én a mutató alacsonyabb, mint a meghatározott 70%-120%

közötti sáv, az MFB Invest Zrt. 2022.04.05-én történt 9.006.000 eFt tőkeemelése miatt. A vezetőség

a tőkeszerkezet vizsgálatát követően úgy döntött, hogy nem hajt végre lépést. A vezetőség a

hosszútávú tőkeszerkezeti célkitűzésnek megfelelően fenntartja a lehetőséget idegen tőke

emelésére.

7. Egyéb kiegészítő információk

7.1. Mérlegen kívüli tételek

A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek a pénzügyi kimutatásokban, mivel azok (még)

nem felelnek meg a megjelenítési kritériumoknak. A Magyarázatokban kerülnek bemutatásra,

kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő források kiáramlásának esélye minimális. A mérlegen

kívüli követelések nem szerepelnek a pénzügyi kimutatásokban, azonban amennyiben gazdasági

hasznok beáramlása valószínűsíthető, a Magyarázatokban kimutatásra kerülnek.

A Csoport mérlegen kívüli követelésként tartja nyilván a lakóingatlan értékesítésből származó azon

várható bevételeket, amelyeket a vevők még ki fognak egyenlíteni az általuk megvásárolt ingatlan

vételárának megmaradt összegéből.

Az alábbi táblázat a Csoport Társaságaitól ingatlant vásárló vevőktől jövőben várhatóan befolyó

összegeket mutatja be, amelyek a vevőkkel kötött adásvételi szerződések értékén alapulnak, a

fordulónapon beérkezett kifizetések levonása után (az ilyen kifizetések a pénzügyi kimutatásban

vevőktől kapott előlegként-szerződéses kötelezettségként jelennek meg):

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

Függő követelések – szerződéses értékesítések

		adatok ezer Ft-ban
Projekt neve	Szerződéses értékesítés 2023.12.31	Függő követelés 2022.12.31	Függő követelés 2023.12.31
Paskal Garden	33.780.137	6.182.662	2.143.216
West5 Lakópark	6.647.143	1.016.318	513.200
Hárshegy Resort	1.008.000	110.000	110.510
Kodály Körönd	277.457	50.000	50.000
Paskal Rose 2	3.059.298	-	1.561.559
Hun utca	4.400.188	-	2.675.148
Összesen	49.172.223	7.358.980	7.053.633

Beruházási kötelezettségvállalások

		adatok ezer Ft-ban
Projekt neve	2022.12.31	2023.12.31
Paskal Garden	965.064	-
Budakeszi út	478.952	119.230
Hárshegy Resort	25.182	-
Üllő	341.429	238.200
Hun utca	7.900.000	5.885.049
Paskal Rose 2	2.936.400	3.631.356
Erzsébet királyné útja	5.789.807	5.092.736
Zsigárd utca	45.000	30.000
Hajdú utca	41.100	18.100
Összesen	18.522.934	14.776.709

A Csoport mérlegen kívüli kötelezettségként tartja nyilván az ingatlanok generálkivitelezési

munkájával kapcsolatban megkötött vállalkozási szerződésekből származó azon építési

szolgáltatásokra vonatkozó kötelezettségeit, melyeket a vállalkozó még nem teljesített és az

épületek készültségéből fakadóan később végez el.

7.2. Szegmens információk

A Csoport a 2023. gazdasági évben két szegmenst azonosított, amely megfelel a bemutatási

kritériumoknak: a lakóparkok fejlesztését/értékesítést és a bérbeadási szegmenst.

2023. évben a bérbeadási szegmensből 520.025 ezer forint árbevétel került elszámolásra, az

értékesítésből 20.296.199 forint.

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A SunDell Csoport két bemutatandó szegmenssel rendelkezik:

1. Lakóparkok fejlesztése/értékesítése (Residential development): lakóingatlanok építése és

értékesítése pl. Paskal Rose 2, Paskal Garden, Erzsébet királyné úja, Hárshegy, Kodály

Körönd, Hun utca, Üllő

2. Ingatlan bérbeadás: Mystery Hotel lízingbe adása, Paskal Rose 21 db lakás bérbeadása,

Paskal Garden irodák bérbeadása, Fogarasi Business Center irodaház bérbeadás

2022.12.31.	Lakóparkok fejlesztése/értékesítése	Ingatlan bérbeadás	Szegmens Összesen
Értékesítés nettó árbevétele	15.438.227	303.581	15.741.809
Egyéb bevételek	172.154	22.521	194.675
Saját termelésű készletek állományváltozása	-5.928.915	-	-5.928.915
Anyagköltségek	472.387	601	472.988
Igénybe vett szolgáltatások értéke	6.761.953	117.487	6.879.440
Eladott áruk beszerzési értéke	839.233	-	839.233
Egyéb szolgáltatások értéke	48.851	8.865	57.716
Személyi jellegű ráfordítások	174.401	30.776	205.177
Értékcsökkenési leírás és értékvesztés	1.619	286	1.905
Egyéb ráfordítások	129.520	22.364	151.884
Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége	-	2.157.829	2.157.829
Szegmens profit	1.253.502	2.303.552	3.557.055
Pénzügyi műveletek bevételei	15.298	45.683	60.980
Pénzügyi műveletek ráfordításai	-1.492	-4.122	-5.614
Adózás előtti eredmény	1.267.308	2.345.113	3.612.421

Eszközök	Lakóparkok fejlesztése/értékesítése	Ingatlan bérbeadás	Szegmens Összesen
Befektetési célú ingatlanok	-	16.151.242	16.151.242
Fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok	-	8.490.000	8.490.000
Saját használatú ingatlanok	640.000	-	640.000
Készletek	26.771.704	73.521	26.845.225
Tárgyi eszközök	22.920	4.045	26.965
Egyéb eszközök	6.892.382	1.623.462	8.515.844
Szegmens Eszközök	34.327.006	26.342.270	60.669.276

Kötelezettségek	Lakóparkok fejlesztése/értékesítése	Ingatlan bérbeadás	Szegmens Összesen
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek	15.462.159	472.800	15.934.959
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek	-	-	-
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	1.012.752	-	1.012.752
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek	13.116.477	184.186	13.300.664
Szegmens Kötelezettségek	29.591.388	656.986	30.248.375

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

2023.12.31.	Lakóparkok fejlesztése/értékesítése	Ingatlan bérbeadás	Szegmens Összesen
Értékesítés nettó árbevétele	20.296.199	520.025	20.816.224
Egyéb bevételek	798.951	-298.075	500.876
Saját termelésű készletek állományváltozása	-5.903.576	-	-5.903.576
Anyagköltségek	36.683	715	37.398
Igénybe vett szolgáltatások értéke	8.711.141	61.776	8.772.917
Eladott áruk beszerzési értéke	4.012.131	-	4.012.131
Egyéb szolgáltatások értéke	69.982	12.624	82.606
Személyi jellegű ráfordítások	264.727	46.716	311.443
Értékcsökkenési leírás	2.829	499	3.328
Egyéb ráfordítások	291.924	96.968	388.892
Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége	-	1.313.670	1.313.670
Szegmens profit	1.802.157	1.316.321	3.118.479
Pénzügyi műveletek bevételei	276.840	-114.839	162.001
Pénzügyi műveletek ráfordításai	-243.867	-83.780	-327.647
Adózás előtti eredmény	1.835.130	1.117.703	2.952.833

Eszközök	Lakóparkok fejlesztése/értékesítése	Ingatlan bérbeadás	Szegmens Összesen
Befektetési célú ingatlanok	-	8.084.433	8.084.433
Fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok	-	9.985.000	9.985.000
Értékesítésre tartott befektetett eszközök	-	709.000	709.000
Saját használatú ingatlanok	1.140.000	-	1.140.000
Készletek	27.047.296	-	27.047.296
Tárgyi eszközök	2.920	515	3.435
Egyéb eszközök	8.176.341	2.103.572	10.279.914
Szegmens Eszközök	36.366.557	20.882.520	57.249.078
Kötelezettségek	Lakóparkok fejlesztése/értékesítése	Ingatlan bérbeadás	Szegmens Összesen
Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek	15.494.358	456.273	15.950.631
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek	444.503	-	444.503
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	869.709	-	869.709
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek	9.923.846	179.251	10.103.097
Szegmens Kötelezettségek	26.732.416	635.523	27.367.939

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

7.3. Beszámolási időszak utáni események

A beszámolás utáni időszakban nem történt a Csoport működésére jelentős hatással lévő

esemény.

A beszámolási időszak utáni események nem voltak módosítást igénylő hatással a Csoport tárgyévi

konszolidált pénzügyi kimutatására.

7.4. A Számviteli törvény követelményei szerinti közzétételek

a) A könyvviteli szolgáltatás körébe tartozó feladatok irányításáért és az IFRS szerinti beszámoló

elkészítéséért felelős személy:

Név: Németh-Urbán Alexandra (KHALEESI Kontroll Könyvelő Kft.)

Regisztrációs szám: 200521 (IFRS vállalkozási)

b) A konszolidált pénzügyi kimutatások aláírására köteles személyek:

Név: Uzsoki András Igazgatóság Elnöke

Lakcím: 2081 Piliscsaba, Hegyalja utca 11-13.

Név: Nagy Attila Igazgatósági Tag

Lakcím: 1112 Budapest, Rózsatő utca 9. I/4.

c) Kapcsolat

Társaság neve: SunDell Estate Nyilvánosan Működő Részvénytársaság

Székhelye: 1066 Budapest, Dessewffy utca 18-20. fszt.

Hivatalos weboldal: www.sundell.hu

d) Tulajdonosi struktúra bemutatása

A magyar számviteli törvény 89. §-ának megfelelően a pénzügyi kimutatások tartalmazzák az egyes

gazdasági társaságok nevének, székhelyének és szavazati százalékának tételes listáját,

amelyekben a társaság többségi ellenőrzést gyakorol, a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseinek

megfelelően (1.2 pont).

IFRS Konszolidált Pénzügyi Kimutatások

A Társaság tulajdonosi szerkezete:

	Tulajdonosi részesedés (%)
Név	2022.12.31.	2023.12.31
GOPD Nyrt.	46,04%	46,46%*
MFB Invest Zrt.	11,48%	11,06%
Copa Carpa Kft.	8,73%	8,73%
MEQHLYN Kft.	8,73%	8,73%
További közkézhányad	25,02%	25,02%
(Közkézhányadból MFB Vállalati Beruházási és Tranzakciós Magántőkealap)	(4,97%)	(4,97%)
Összesen	100%	100%

*a GOPD Nyrt. közvetett részesedése a Copa Carpa Kft. és Meqhlyn Kft. révén 50% feletti tulajdonos

e) Könyvvizsgálói díj

A Társaság a 2000. évi C. törvény 155. paragrafusa értelmében könyvvizsgálatra kötelezett.

A könyvvizsgáló cég neve és címe: PricewaterhouseCoopers Könyvvizsgáló Kft. (1055 Budapest,

Bajcsy-Zsilinszky út 78.)

Könyvvizsgálatért felelős személy: Tímár Pál

Kamarai tagsági szám: 002527

A magyar számviteli törvény 88. §-ának megfelelően a pénzügyi kimutatások tartalmazzák a

könyvvizsgáló vagy könyvvizsgáló cég által a konszolidált pénzügyi kimutatások kötelező

könyvvizsgálatáért, valamint egyéb nem könyvvizsgálati szolgáltatásokért a pénzügyi évre fizetett

díjakat. Az üzleti év során a könyvvizsgáló adótanácsadói, illetve egyéb nem könyvvizsgálati

szolgáltatásokat nem nyújtott a Társaságnak.

2023. évben a könyvvizsgálat díja 26.940.000 forint+Áfa

  SunDell Estate Nyrt.  Egyedi Pénzügyi Kimutatások 2023. december 31-re vonatkozóan  a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint  Budapest, 2024. április 8.              Uzsoki András       Nagy Attila igazgatóság elnöke      igazgatósági tag  

Tartalomjegyzék

Egyedi Pénzügyi Kimutatások ................................................................................................................................. 5

Egyedi Pénzügyi Helyzetre Vonatkozó Kimutatás (mérleg) ............................................................................. 5

Egyedi Eredményre és Egyéb Átfogó Jövedelemre Vonatkozó Kimutatás ...................................................... 6

Egyedi Saját Tőke Változás Kimutatás .............................................................................................................. 7

Egyedi Cash Flow Kimutatás ............................................................................................................................. 8

Kiegészítő megjegyzések az egyedi pénzügyi kimutatásokhoz ............................................................................. 9

1. Általános információk ......................................................................................................................................... 9

1.1. A Társaság tevékenysége ............................................................................................................................ 9

1.2 Jelentős tárgyévi változások ..................................................................................................................... 11

2. Az egyedi pénzügyi kimutatások összeállításának alapelvei és a számviteli politika lényeges elemei.......... 11

2.1. A beszámoló készítés alapja ..................................................................................................................... 11

2.2. Új vagy módosított IFRS standardok ........................................................................................................ 12

2.3. Jelentős számviteli becslések és feltételezések ...................................................................................... 14

2.4. A számviteli politika lényeges elemei és azok változásai ........................................................................ 15

2.4.1. Beszámolási pénznem és devizaműveletek ...................................................................................... 15

2.4.2. Rövid/hosszú lejáratú megkülönböztetés ......................................................................................... 15

2.4.3. Részesedések ..................................................................................................................................... 16

2.4.4. Tárgyi eszközök .................................................................................................................................. 16

2.4.5. Készletek............................................................................................................................................. 16

2.4.6. Hitelfelvételi költségek....................................................................................................................... 17

2.4.7. Pénzügyi eszközök ............................................................................................................................. 17

2.4.8. Pénzügyi kötelezettségek .................................................................................................................. 19

2.4.9. Céltartalékok ...................................................................................................................................... 20

2.4.10. Lízingek ............................................................................................................................................. 20

2.4.11. Szerződéses kötelezettségek ........................................................................................................... 21

2.4.12. Jövedelemadó .................................................................................................................................. 22

2.4.13. Osztalék ............................................................................................................................................ 22

2.4.14. Értékesítés nettó árbevétele ............................................................................................................ 22

2.4.15. Saját termelésű készletek állományváltozása ................................................................................ 23

2.4.16. Anyagköltségek ................................................................................................................................ 24

2.4.17. Igénybevett szolgáltatások értéke ................................................................................................... 24

2.4.18. Eladott áruk beszerzési értéke ......................................................................................................... 24

2.4.19. Egyéb szolgáltatások értéke ............................................................................................................ 24

2.4.20. Személyi jellegű ráfordítások ........................................................................................................... 24

2.4.21. Értékcsökkenés és amortizációs leírás ............................................................................................ 24

2.4.22. Egyéb működési bevételek és ráfordítások ..................................................................................... 25

2.4.23. Pénzügyi eredmény .......................................................................................................................... 25

2.4.24. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ............................................................................................... 25

3. Pénzügyi helyzetre vonatkozó kiegészítő magyarázatok ................................................................................. 26

3.1. Immateriális javak és tárgyi eszközök (ideértve az eszközhasználati jogot) .......................................... 26

3.2. Befektetési célú ingatlanok ...................................................................................................................... 26

3.3. Részesedések ............................................................................................................................................ 28

3.4. Készletek ................................................................................................................................................... 30

3.5. Vevői követelések...................................................................................................................................... 32

3.6. Lízingkövetelések, egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások, szerződéskötésekhez közvetlenül

kapcsolódó költségek ...................................................................................................................................... 33

3.7. Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek ....................................................................................................... 34

3.8. Saját tőke .................................................................................................................................................. 35

3.9. Hosszú lejáratú kölcsönök és hitelek (ideértve a kötvény kötelezettséget is) ........................................ 36

3.10. Hosszú lejáratú kötelezettségek ............................................................................................................. 38

3.11. Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek ........................................................................................................ 39

3.12. Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók) .............................................................. 39

3.13. Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások ................................................ 40

3.14. Szerződéses kötelezettségek .................................................................................................................. 40

3.15. Pénzügyi instrumentumok valós értéke ................................................................................................. 41

4. Tárgyévi Eredményre vonatkozó kiegészítő magyarázatok ............................................................................. 42

4.1. Értékesítés nettó árbevétele ..................................................................................................................... 42

4.1.1 Bérleti bevételek ..................................................................................................................................... 42

4.1.2 Egyéb bevételek ...................................................................................................................................... 42

4.2. Saját termelésű készletek állományváltozása ......................................................................................... 43

4.3. Anyagköltségek ......................................................................................................................................... 43

4.4. Igénybe vett szolgáltatások értéke .......................................................................................................... 43

4.5. Eladott áruk beszerzési értéke ................................................................................................................. 44

4.6. Egyéb szolgáltatások értéke ..................................................................................................................... 44

4.7. Személyi jellegű ráfordítások ................................................................................................................... 44

4.8. Értékcsökkenés és amortizáció ................................................................................................................ 45

4.9. Egyéb működési ráfordítások ................................................................................................................... 45

4.10. Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége .............................................................. 45

4.11. Pénzügyi műveletek eredménye ............................................................................................................ 45

4.12. Nyereségadók ......................................................................................................................................... 46

4.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ...................................................................................................... 46

5. Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók ........................................................................................................... 46

5.1. Kapcsolt vállalkozások ............................................................................................................................. 46

5.2. Juttatások a kulcspozícióban lévő vezetés részére ................................................................................. 49

5.3. A kulcspozícióban lévő vezetőkkel való tranzakciók ............................................................................... 50

5.4. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása ........................................................................... 50

5.5. Garanciák .................................................................................................................................................. 50

6. Pénzügyi kockázatkezelés ................................................................................................................................. 51

6.1. Pénzügyi kockázatkezelési politika .......................................................................................................... 51

6.1.1. Piaci kockázat..................................................................................................................................... 51

6.1.2. Likviditási kockázat ............................................................................................................................ 52

6.1.3. Hitelezési kockázat............................................................................................................................. 53

6.2. Pénzügyi tevékenységből eredő kötelezettség változások ..................................................................... 54

6.3. Tőke kezelése ............................................................................................................................................ 54

7. Egyéb kiegészítő információk ........................................................................................................................... 55

7.1. Mérlegen kívüli tételek .............................................................................................................................. 55

7.2. Szegmens információk ............................................................................................................................. 56

7.3. Beszámolási időszak utáni események .................................................................................................... 58

7.4. A Számviteli törvény követelményei szerinti közzétételek ...................................................................... 58

Egyedi Pénzügyi Kimutatások

Egyedi Pénzügyi Helyzetre Vonatkozó Kimutatás (mérleg) 1

adatok ezer Ft-ban	Magyarázatok	2022.12.31	2023.12.31
ESZKÖZÖK
Befektetett eszközök
Immateriális javak	3.1	5.777	9.518
Tárgyi eszközök (ideértve az eszközhasználati jogot is)	3.1	642.943	1.143.297
Befektetési célú ingatlanok	3.2	6.584.926	-
Részesedések	3.3	17.656.138	24.780.482
Befektetett eszközök összesen		24.889.784	25.933.297

Forgóeszközök
Készletek	3.4	13.210.940	5.836.540
Vevői követelések	3.5	1.017.234	2.105.502
Lízing követelések	3.6	235.074	-
Egyéb követelések és aktív időbeli elhatárolások	3.6	15.221.025	15.580.549
Szerződéskötésekhez közvetlenül kapcsolódó költségek	3.6	467.897	160.981
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek	3.7	113.752	15.917
Tényleges adókövetelés		33	-
Forgóeszközök összesen		30.265.955	23.699.489
ESZKÖZÖK ÖSSZESEN		55.155.739	49.632.786
FORRÁSOK
Saját tőke
Jegyzett tőke	3.8	143.200	143.200
Tőketartalék	3.8	17.759.683	17.759.683
Eredménytartalék	3.8	5.814.671	6.237.745
Egyéb tartalékok és tőkeelemek	3.8	-	134.437
Saját tőke összesen		23.717.554	24.275.065

Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratra kapott kölcsönök (ideértve a kötvény kötelezettséget is)	3.9	15.462.159	15.494.358
Szerződéses kötelezettségek	3.14	-	-
Szerződéses kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben	3.14	-	-
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	3.10	1.012.752	869.709
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen		16.474.911	16.364.067

Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú kölcsönök és hitelek	3.11	934.000	1.379.919
Kötelezettségek áruszállításból és szolgáltatásból (Szállítók)	3.12	468.336	77.344
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások	3.13	3.480.828	4.429.317
Szerződéses kötelezettségek	3.14	9.746.384	3.043.114
Szerződéses kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben	3.14	333.726	63.960
Tényleges adókötelezettség		-	-
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen		14.963.274	8.993.654
SAJÁT TŐKE ÉS KÖTELEZETTSÉGEK ÖSSZESEN		55.155.739	49.632.786

1 A 9-60-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik

Egyedi Eredményre és Egyéb Átfogó Jövedelemre Vonatkozó Kimutatás 2

adatok ezer Ft-ban	Magyarázatok	2022.12.31-én végződő üzleti év	2023.12.31-én végződő üzleti év

Értékesítés nettó árbevétele (+)	4.1	14.210.311	14.097.520
Egyéb bevételek (+)	4.1	172.141	34.907

Saját termelésű készletek állományváltozása (+/-)	4.2	-5.838.688	-6.390.915
Anyagköltségek (-)	4.3	9.947	8.766
Igénybe vett szolgáltatások értéke (-)	4.4	3.990.033	1.953.935
Eladott áruk beszerzési értéke (-)	4.5	1.270.632	1.508.889
Egyéb szolgáltatások értéke (-)	4.6	41.926	50.051
Személyi jellegű ráfordítások (-)	4.7	200.484	308.059
Értékcsökkenési és amortizáció leírás (-)	4.8	3.809	3.282
Egyéb ráfordítások (-)	4.9	102.064	152.251

Befektetési célú ingatlanok értékelési nyeresége/vesztesége (+/-)	4.10	-541.642	-624.279

Működési eredmény		2.383.227	3.150.229

Pénzügyi műveletek bevételei (+)	4.11	304.543	1.248.087
Pénzügyi műveletek ráfordításai (-)	4.11	1.117.962	375.242

Pénzügyi műveletek eredménye		-813.419	872.845

Adózás előtti nyereség		1.569.808	4.023.074
Adófizetési kötelezettség (-)	4.12	-	-
Adózott eredmény		1.569.808	4.023.074

Egyéb átfogó jövedelem		-	134.437
Saját használatú ingatlan értékeléséből származó nyereség (eredményre utólagosan vissza nem forgó)		-	134.437

Teljes átfogó jövedelem		1.569.808	4.157.511

Törzsrészvények súlyozott átlaga (db)	4.13	1.370.964	1.432.000
Egy részvényre jutó nyereség (Ft)
Alap (Ft)	4.13	1 145	2 903
Hígított (Ft)	4.13	1 145	2 903

2 A 9-60-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik

Egyedi Saját Tőke Változás Kimutatás3

adatok ezer Ft-ban	Magyarázatok	Jegyzett tőke	Tőketartalék	Eredménytartalék	Egyéb tartalékok és tőkeelemek	Saját tőke összesen

Nyitó egyenleg 2022. január 1.		119.500	9.207.683	4.911.125	-2.581.380	11.656.928
Tárgyévi eredmény	3.8	-	-	1.569.808		1.569.808
Tárgyévi egyéb átfogó eredmény	3.8	-	-	-		-
Tárgyévi teljes átfogó eredmény	3.8	-	-	1.569.808		1.569.808
Részvénykibocsátás miatti növekedés	3.8	23.700	8.552.000	-	-	8.575.700
Saját részvény visszavásárlás értékesítés	3.8	-	-	1.961.120	2.581.380	4.542.500
Osztalék fizetés	3.8	-	-	-2.629.000		-2.629.000
Egyéb mozgások	3.8	-	-	1.618		1.618
Tulajdonosokkal folytatott, közvetlenül a saját tőkében megjelenített tranzakciók összesen	3.8	23.700	8.552.000	-666.262	2.581.380	10.490.818
Záró egyenleg 2022. december 31.		143.200	17.759.683	5.814.671	-	23.717.554
Nyitó egyenleg 2023. január 1.		143.200	17.759.683	5.814.671	-	23.717.554
Tárgyévi eredmény	3.8	-	-	4.023.074		4.023.074
Tárgyévi egyéb átfogó eredmény	3.8	-	-	-	134.437	134.437
Tárgyévi teljes átfogó eredmény	3.8	-	-	4.023.074	134.437	4.157.511
Osztalék fizetés	3.8	-	-	-3.600.000		-3.600.000
Tulajdonosokkal folytatott, közvetlenül a saját tőkében megjelenített tranzakciók összesen	3.8	-	-	-3.600.000	-	-3.600.000
Záró egyenleg 2023. december 31.		143.200	17.759.683	6.237.745	134.437	24.275.065

3 A 9-60-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik

Egyedi Cash Flow Kimutatás4

adatok ezer Ft-ban	Magyarázatok	2022.12.31-én végződő üzleti év	2023.12.31-én végződő üzleti év
Adózás előtti eredmény		1.569.808	4.023.074
Az adózás előtti eredmény módosításai az üzemi tevékenységből származó nettó pénzáramláshoz
Ingatlanok értékeléséből származó nyereség	3.8	-	134.437
Külföldi devizák átváltásának nyeresége/vesztesége	4.11	-	329
Értékcsökkenési leírás	4.8	3.809	3.282
Elszámolt értékvesztés (+) és visszaírás (-)	4.5	-148.813	161.530
Befektetési célú ingatlanok valós értékelésből származó nyereség (-) / veszteség (+)	4.10	541.642	624.279
Kamatráfordítások és kamatbevételek nettó eredménye (+/-)	4.11	317.176	447.406
Részesedések értékvesztés képzés (+) / visszaírás (-)	3.3	998.631	-848.592
Egyéb tételek	3.8	1.618	-
Fizetett nyereségadók	4.12	-	-
Üzleti tevékenység nettó pénzáramlása működő tőke változás nélkül		3.283.871	4.545.745
Működő tőke változása:
Készletek növekedése (-) / csökkenése (+)	3.4	4.917.738	7.061.761
Vevői követelések növekedése (-) / csökkenése (+)	3.5	-998.435	-1.089.824
Egyéb forgóeszközök növekedése (-) / csökkenése (+)	3.6	-7.889.578	-204.844
Szállítói tartozások növekedése / csökkenése (-)	3.12	453.579	-390.992
Egyéb kötelezettségek növekedése (+) / csökkenése (-)	3.13	-1.715.059	948.489
Szerződéses kötelezettségek növekedése (+) / csökkenése (-)	3.14	-1.934.431	-6.973.036
Üzleti tevékenységből származó nettó pénzáramlás		-7.166.186	-648.446
Befektetett eszközök eladása	3.1	-	19.876
Befektetett eszközök beszerzése	3.1	-672.142	-372.940
Részesedések vásárlása leányvállalatokban	3.3	-7.167.925	-316.753
Tárgyi eszközök és immateriális javak értékesítésének bevétele	4.1	134	-
Kapott osztalék	4.11	-	387.343
Kapott kamatok	4.11	-	-
Befektetési tevékenységből származó nettó pénzáramlás		-7.839.933	-282.474
Saját részvény visszavásárlás	3.8	-	-
Saját részvény értékesítés	3.8	3.660.500	-
Kölcsönök és hitelek felvétele	3.11	734.000	1.739.740
Kölcsönök és hitelek törlesztése	3.11	-	-1.293.821
Fizetett kamatok	4.11	-558.250	-558.250
Tulajdonosoknak fizetett osztalék	3.8	-2.629.000	-3.600.000
Részvénykibocsátás, tőkebevonás közvetlen költségekkel csökkentve	3.8	8.575.700	-
Finanszírozási tevékenységből származó nettó pénzáramlás		9.782.950	-3.712.331

Pénzeszközök növekedése / csökkenése (-)		-1.939.298	-97.506
Árfolyamváltozásokból származó nem realizált árfolyamnyereségek vagy veszteségek		-	-329
Pénzeszközök mérleg szerinti változása		-1.939.298	-97.835
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek állománya az időszak elején	3.7	2.053.050	113.752
Pénz és pénzeszköz-egyenértékesek állománya az időszak végén	3.7	113.752	15.917

Változás pénzeszköz és pénzeszköz-egyenértékesek állományában		-1.939.298	-97.835

4 A 9-60-ig terjedő oldalakon található kiegészítő megjegyzések a beszámoló részét képezik

Kiegészítő megjegyzések az egyedi pénzügyi kimutatásokhoz

1. Általános információk

1.1. A Társaság tevékenysége

A SunDell Estate Nyrt. (továbbiakban “Társaság”) fő tevékenysége építési beruházások

megvalósítása, lakóépületek építtetése, értékesítése, valamint bérbeadása. A Társaságot

Magyarországon, Budapesten alapították és székhelye is itt található. A Társaság nyilvánosan

működő részvénytársaságként működik.

A Társaság székhelye: 1066 Budapest, Dessewffy u. 18-20.

A Társaság szabályozott ingatlanbefektetési társaság (továbbiakban “SZIT”) formában működik. A

Társaság 100 százalékos tulajdonában álló leányvállalatok projekttársaságként működnek

(továbbiakban SZIP-ek”). A Társaság befektetéseivel kapcsolatos közzétételeket a kiegészítő

melléklet 2.4.3 és 3.3 megjegyzései tartalmazzák az IAS 27 16. bekezdése alapján. A Társaság fő

tevékenységét Magyarországon, Budapest közigazgatási határain belül végzi, elsősorban Budapest

kertvárosias övezeteiben. A Társaság az építési beruházásokat saját tulajdonú, beépítetlen

ingatlanokon hajtja végre. A beépítetlen telkeket a Társaság megvásárolja, azokon tulajdont szerez,

majd tevékenysége a későbbi eladásra, illetve bérbeadásra szánt ingatlanok megépítésére

vonatkozó projektek megvalósítására korlátozódik, valamint a lakások, irodák, üzletek, egyéb

helyiségek értékesítésére, illetve bérbeadására.

A Társaság jellemzően még az épületek műszaki átadása előtt értékesíti az épületekben kialakítandó

ingatlanokat. Ezeket az ingatlan adásvételi szerződéseket a Társaság jellemzően úgy köti meg, hogy

a lakások birtokbaadását meghatározott időpontra vállalja, amelyet, ha elmulaszt, kötbérfizetési

kötelezettsége keletkezik a vevő felé, mellyel a birtokbaadással egy időben számolnak el.

A Társaság tevékenysége az alábbi piacokat érinti: lakóingatlan vásárlási piacot és a lakóingatlan,

valamint iroda és garázs bérbeadási piacot.

Projektek összefoglalása:

Projekt neve	Építtető	Lokáció	Készleten lévő albetét szám (db)	Könyv szerinti érték* (2023.12.31.)	Készültségi szint 2023.12.31.	Elkészült ingatlan hasznosítása
Elkészült projektek
Nerium Park	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, XIII. kerület, Petneházy u. (26276/1. hrsz.)	2	38 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100%	Értékesítési célú ingatlan
Levendula Lakópark	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, XIV. kerület, Dorozsmai u. (30005/9. hrsz.)	19	22 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100%	Értékesítési célú ingatlan
Paskal Rose I.	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, XIV. kerület, Bartl János u. – Szugló u. (31373/18 és 31373/20. hrsz).	40	210 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. 100%	Értékesítési célú ingatlan
Paskal Garden	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, XIV. kerület, Bartl János utca (37373/22. hrsz.)	293	3.563 millió Forint	Használatbavételi engedély rendelkezésre áll. „A”, „B”, “C” épület 100%	Értékesítési célú lakóingatlan
Épülő projektek
Budakeszi út villa épület	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914)		1.140 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll. Meglévő villa épület felújítása zajlik.	Saját cél, örökségvédelmi engedély alapján irodák kialakítása
Dob utca	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, VII. kerület, Dob u. 50. (hrsz. 34093/0/A/47, 17; 34093/0/B/12	3	296 millió Forint	Építési engedély rendelkezésre áll	Értékesítési célú ingatlan

*Átadott projektek esetén (Paskal Rose I. Nerium Park, Levendula Park, a könyv szerinti érték alacsonyabb, hiszen a lakások, garázsok stb.

jelentős része átadásra került)

Tervezett projektek
Projekt neve	Tervezett építtető	Lokáció	Könyv szerinti érték (2023.12.31)	Projekt állapot (2023.12.31)	Elkészült ingatlan tervezett hasznosítása
Budakeszi út fejlesztési telek	SunDell Estate Nyrt.	Budapest, II. kerület Budakeszi út 65-67. (hrsz. 10914)	1.674 millió Forint	Építési engedély még nem áll rendelkezésre.	Értékesítési célú lakóingatlan

Bérbeadási tevékenység:

Irodák, garázsok, hotel:

A bérbeadások a Társaság leányvállalatain keresztül valósulnak meg.

1.2 Jelentős tárgyévi változások

A jelentéstételi időszakban a Társaság pénzügyi helyzetét és teljesítményét különösen befolyásoló

események és tranzakciók az Egyedi Üzleti Jelentésben kerülnek részletes bemutatásra. Az

eseményekből a legfontosabbak összefoglalását tartalmazza a következő felsorolás:

• A Társaság március 9-i közgyűlése megszavazta Dr. Balczó Barnabás felügyelőbizottsági tag

visszahívását, Buda Sándor új felügyelőbizottsági taggá választását, döntött a díjazása

megállapításáról, valamint ezekre tekintettel a Társaság alapszabályának módosításáról.

• A Társaság 2023. május 22-én értékesítette a Vendvidék Real Estate Kft. leányvállalatában

lévő 100%-os részesedését.

• A Társaság 2023. július 10-én nyilvánosságra hozta a zöld pénzügyi bizottság által elfogadott,

2021. júliusában kibocsátott zöld kötvényekhez kapcsolódó allokációs és környezeti hatás

jelentést.

• A Társaság 2023. augusztus 10-ei közgyűlése megállapította Piukovics Gábor (születési idő:

1987.03.23.) igazgatósági tag tisztségének megszűnését (2023. július 19. napján kelt

lemondó nyilatkozatának értelmében), ezzel egyidejűleg megszavazta Uzsoki András

felügyelőbizottsági tag visszahívását, Horváth Gábor Ferenc új felügyelőbizottsági és

auditbizottsági taggá választását, Piukovics Gábor (születési idő: 1965.03.16.) igazgatósági

taggá választását, Uzsoki András igazgatósági taggá, illetve igazgatósági elnökké

választását, döntött az új igazgatósági és felügyelőbizottsági tagok díjazása

megállapításáról, valamint ezekre tekintettel a Társaság Alapszabályának módosításáról.

• A Társaság Mystery Mansion Kft. néven leányvállalatot alapított 2023. augusztus 22-én. A

Társaság igazgatósága 2023. október 10-én apporttal tőkét emelt a Mystery Mansion Kft-ben,

melynek keretében apporttal átadásra került a Mystery Hotel épület a leányvállalat felé.

• 2023. október 17-én a Scope Ratings GmbH független hitelminősítő felülvizsgálati

jelentésében megerősítette a Társaság kapcsán korábban megállapított B/Stabil, illetve a

Társaság kötvényei kapcsán korábban megállapított B+ hitelminősítést.

• A Társaság a 2011. évi CII. a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló törvény 8.

§ (5) bekezdése szerinti mutatószámok megfelelésének vizsgálatát a konszolidált pénzügyi

kimutatások adatai alapján végzi el, melyek megfelelését a Társaság a konszolidált

beszámolójában teszi közzé.

2. Az egyedi pénzügyi kimutatások összeállításának alapelvei és a

számviteli politika lényeges elemei

2.1. A beszámoló készítés alapja

Az egyedi pénzügyi kimutatások (továbbiakban beszámoló”) minden az Európai Unió (EU) Hivatalos

Lapjában rendeleti formában kihirdetésre és beiktatásra kerülő Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási

Standard (IFRS) és az IFRS Értelmezési Bizottság (IFRS IC) által kiadott értelmezés szerint készültek.

A SunDell Estate Nyrt. készít konszolidált IFRS beszámolót, mivel anyavállalat és megfelel a 2000. évi

C törvény 116. § (1)-ben, illetve az IFRS 10.4 bekezdésben leírt feltételeknek. A Társasághoz 15

leányvállalat tartozik -3.3 megjegyzés. A konszolidált beszámoló a Társaság székhelyén (1066

Budapest, Dessewffy u. 18-20.), valamint elektronikus formában a honlapján is elérhető

(https://www.sundell.hu/befektetoknek/).

A beszámoló adatai magyar forintban, ezer forintra kerekítve kerülnek bemutatásra.

A Társaság a Magyarországon bejegyzett GOPD Nyrt. ellenőrzése alatt áll. (Részleteket lásd: 5.1.

pontban). A GOPD Nyrt. 2021. decemberében szerezte meg a Társaság feletti ellenőrzést. A

Társaságot a GOPD Nyrt. így, mint leányvállalatot az IFRS szerint készített konszolidált

beszámolójába bevonta. A konszolidált beszámoló megtalálható az anyavállalat székhelyén

(Magyarország, 1148 Budapest, Fogarasi út 3.), illetve a tőzsdei közzététel is megtörtént a

www.bet.hu oldalon.

A Társaság üzleti éve megegyezik a naptári évvel.

A Társaság a beszámolót a vállalkozás folytatásának és bekerülési értéken való értékelés elvével

összhangban készítette el, kivételt képeznek a befektetési célú ingatlanok, melyek értékelése az

IAS40 szerint valós értéken történik. 2023. év végével már nincsen befektetési célú ingatlana a

Társaságnak. A saját használatú ingatlanok átértékelési különbözete az IAS 16 szerint az egyéb

átfogó eredménnyel szemben kerülnek elszámolásra.

2.2. Új vagy módosított IFRS standardok

A) Számviteli politika és közzétételek változásai

Az alkalmazott számviteli politikák összhangban vannak az előző pénzügyi év számviteli politikáival,

kivéve az alábbi IFRS módosításokat, mely új vagy módosított IFRS standardokat a Nemzetközi

Számviteli Standard Testület (IASB) vagy a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok

Értelmezési Bizottsága (IFRIC) bocsátott ki:

Standardok/módosítások, amelyek hatályosak és az EU befogadta

• IAS 1 Pénzügyi kimutatások prezentálása és 2. IFRS Gyakorlati állásfoglalás: Számviteli

politikák közzététele (Módosítások)

A módosításokat a 2023. január 1-jén vagy azt követően kezdődő üzleti évtől kell alkalmazni. A

módosítások útmutatást adnak a számviteli politika közzétételeihez kapcsolódó lényegességi

megítélések alkalmazásáról. Az IAS 1 módosításai a „jelentős” (significant) számviteli politikák

közzétételére vonatkozó követelményt a „lényeges” (material) számviteli politikák közzétételére

vonatkozó követelménnyel helyettesítik. Az IFRS Gyakorlati állásfoglalás útmutatással és

szemléltető példákkal is kiegészül, hogy segítse a lényegesség fogalmának alkalmazását a

számviteli politika közzétételeivel kapcsolatos döntések meghozatalakor.

A Társaság értékelte a számviteli politikák közzétételét és számviteli politikájából csak azokat a

lényes közzétételeket jeleníti meg, mely releváns a beszámoló tartalmát illetően.