Jaarlijks
Financieel
Verslag.
2021
BEFIMMO NV
De wereld evolueert
met een nooit eerder
geziene snelheid,
met een impact
op de steden, de
werk- en leefomgeving.
Inhoudstafel.
03
Beheersverslag
VISIE, MISSIE, STRATEGIE 13
ONZE WAARDEN 23
KERNCIJFERS 2021 24
2021 IN EEN OOGOPSLAG 26
GEBEURTENISSEN NA AFSLUITING 27
VASTGOEDVERSLAG 28
Kantoorvastgoedmarkten 29
Vastgoedoperator-activiteit 35
Coworking-activiteit 45
Gebouwen uit de geconsolideerde portefeuille van Befimmo 47
Conclusies van de coördinerende vastgoedexpert 51
ESG-VERSLAG 53
ESG-redenering 55
ESG-fundamenten: strategie en governance (indirecte impact) 57
Milieu- en sociale prestaties (directe impact) 69
01
PROFIEL VAN DE VENNOOTSCHAP 06
KERNCIJFERS 2021 07
02
FINANCIEEL VERSLAG 94
EPRA earnings - spreiding van huurkortingen 95
Financiële kerncijfers 96
Geconsolideerde intrinsieke waarde en balans 97
Financiële resultaten 98
Financiële structuur en indekkingsbeleid 100
Bestemming van het resultaat (statutaire rekeningen) 103
EPRA BEST PRACTICES 105
Prestatie-indicatoren - definitie en nut 106
Kernprestatie-indicatoren 107
Tabellen van de EPRA- indicatoren - geconsolideerd 107
Tabellen van de EPRA-indicatoren - activiteit vastgoedoperator 109
Prestatie-indicatoren in duurzame ontwikkeling van de EPRA 116
VOORUITZICHTEN & DIVIDENDPROGNOSE 119
Vooruitzichten 2022 120
Leningen en LTV 121
Geconsolideerde EPRA earnings prognose 122
EPRA earnings- en dividendprognose voor 2022 122
Gevoeligheid van prognoses 122
Verslag van de commissaris over de geconsolideerde
financiële ramingen van Befimmo NV 123
BEFIMMO OP DE BEURS 124
Evolutie van het Befimmo-aandeel 125
Liquiditeitsprogramma 126
Dividend van het boekjaar 2021 127
Aandeelhoudersstructuur 128
Agenda van het boekjaar 2022 128
04
05
06
07
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING 129
Principes 130
Managementstructuur 130
Diversiteitsbeleid 147
Remuneratiebeleid 148
Remuneratieverslag 153
Verslag over de systemen van interne controle en risicobeheer 160
Andere betrokken partijen 162
Onderzoek en ontwikkeling 162
Regels om belangenconflicten te voorkomen 163
Compliance 166
Aandelenbezit of aandelenoptieplan 167
Aandelen gehouden door de bestuurders en leden van het Uitvoerend Comité 168
Elementen die van aard zijn een gevolg te hebben in geval
van een openbare overnamebieding 168
Aandeelhouderschap, structuur en organisatie 170
RISICOFACTOREN 172
1. www.globalreporting.org
2. Voor meer informatie, zie het verslag “Final Report - ESMA Guidelines on Alternative Performance Measures” op de website van de ESMA (www.esma.europa.eu).
Jaarlijks financieel verslag van Befimmo over
de financiële staten per 31 december 2021,
voorgelegd aan de jaarlijkse algemene
vergadering van 26 april 2022 en
goedgekeurd door de raad van bestuur
op 7 maart 2022. Dit verslag is opgemaakt
in overeenstemming met het koninklijk besluit
van 14 november 2007 en het koninklijk besluit
van 13 juli 2014. Het werd gedeponeerd als
universeel registratiedocument bij de FSMA
(als bevoegde autoriteit overeenkomstig
verordening (EU) 2017/1129) zonder
voorafgaande goedkeuring overeenkomstig
artikel 9 van die verordening.
In dit Verslag wordt gebruik gemaakt van de hiernavolgende
verklarende pictogrammen:
Elke verwijzing naar de portefeuille, activa, cijfergegevens of activiteiten van Befimmo moet op
geconsolideerde basis worden begrepen, met inbegrip van deze van haar dochterondernemingen,
tenzij het tegendeel blijkt uit de context of uitdrukkelijk anders wordt vermeld.
Befimmo hee de exclusieve controle over Silversquare Belgium NV en bijgevolg worden
Silversquare Belgium NV en haar dochteronderneming volgens de integrale methode
geconsolideerd per 31 december 2021.
De activiteiten van Befimmo worden in dit Verslag voorgesteld per bedrijfssegment
(vastgoedoperator en coworking).
De vastgoedindicatoren van Befimmo worden gedefinieerd in Bijlage II van dit Verslag
en bij hun eerste vermelding geïdentificeerd in een voetnoot.
Met het oog op het verbeteren van de kwaliteit en de vergelijkbaarheid van de voorgelegde
informatie, doet Befimmo er alles aan om haar financiële en ESG-rapportering te standaardiseren,
met inachtneming van de rapporteringsrichtlijnen van EPRA en met referentie naar
de Global Reporting Initiative (GRI) Standards
1
.
De gedetailleerde informatie over het Actieplan 2030 van Befimmo en alle ESG-indicatoren
kan geraadpleegd worden in de niet-financiële staten van dit Verslag.
Sinds 3 juli 2016 zijn de richtlijnen “Alternative Performance Measures (APM)
2
” van de
“European Securities Markets Authority” (ESMA) van kracht. De in dit Verslag gebruikte APM’s worden
bij hun eerste vermelding geïdentificeerd aan de hand van een voetnoot. In Bijlage III van dit Verslag
wordt de volledige lijst van de APM’s gegeven, samen met een beschrijving van hun definitie,
hun nut en de aansluitingstabellen die daarmee verband houden. Dit alles is ook op de website
van Befimmo terug te vinden.
DIT PICTOGRAM VERWIJST NAAR MEER INFORMATIE BESCHIKBAAR VIA VIDEO.
DIT PICTOGRAM VERWIJST NAAR SUBHOOFDSTUK IN DIT DOCUMENT.
DIT PICTOGRAM VERWIJST NAAR EEN ANDERE PAGINA IN DIT DOCUMENT.
BEFIMMO MONOGRAM LEIDT NAAR DE INHOUDSOPGAVE.
PROFIEL VAN DE VENNOOTSCHAP 06
KERNCIJFERS 2021 07
Befimmo, Belgische Gereglementeerde
Vastgoedvennootschap (GVV), is een
vastgoedinvesteerder, -operator en -ontwikkelaar.
Ons doel is het creëren, beheren en bouwen
van bruisende werk- en leefomgevingen
en het animeren van gemeenschappen
voor een duurzame toekomst.
Onze hoogkwalitatieve et performante portefeuille
voor gemengd gebruik is gelegen in stadscentra
van BeLux in volle groei. Het wordt gewaardeerd
op 2,8 miljard € en omvat 60 kantoren en
gemengde gebouwen en 8 coworking ruimtes,
met een totale oppervlakte van ongeveer
965.000 m². Onze in-house coworking partner,
Silversquare, en onze recente samenwerking met
Sparks stellen ons in staat om op maat gemaakte
coworking- en vergaderruimtes aan te bieden.
Ons hybride aanbod omvat traditionele
huurovereenkomsten, volledig flexibele
oplossingen en een mix van beide, en onze
toekomstige projecten omvatten gemengde werk
& leef “hubs” alsook residentiële herontwikkelingen.
Dankzij dit netwerk en de bijbehorende
gemeenschap kunnen de gebruikers de ruimtes
zodanig combineren dat creativiteit, innovatie en
netwerking tot volle ontplooiing kan komen.
Ons gebruikersgericht businessmodel draait
om het exploiteren van inspirerende ruimtes en
bijbehorende diensten en faciliteiten in duurzame
gebouwen. Zowel de steeds veranderende
behoeen van de werkwereld als de aanzienlijke
toename van ESG-criteria dicteren ons handelen
en drijven ons naar flexibiliteit en innovatie.
Wij zijn genoteerd op Euronext Brussel.
Op 31 december 2021 bedroeg
onze beurskapitalisatie 0,96 miljard €.
PROFIEL VAN DE VENNOOTSCHAP
Wij hanteren een win-win,
verantwoordelijke aanpak,
waarbij
waardecreatie ten
goede komt aan al onze
betrokken partijen.
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
6
GEBOUWEN
COWORKINGRUIMTES
COWORKING RUIMTE
COWORKING-OMZETHUURINKOMSTEN
LTV-RATIO
40,9%
WERKRUIMTE
#60
GEMIDDELDE FINANCIERINGSKOST
1,8%
BEURSKOERS
33,75 €
BRUTORENDEMENT DIVIDEND
5,5%
8
34.900 M²
10 MILJOEN € 128 MILJOEN €
± 930.000 M²
DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN
8,8 JAAR
MEDEWERKERS
NIEUWE
MEDEWERKERS
OPLEIDING GEMIDDELD
PER WERKNEMER
BEURSKAPITALISATIE
0,96 MILJARD €
NIEUWE ESG-
BELEIDSLIJNEN
EPRA EARNINGS
VOORUITZICHT 2022
PER GROEPSAANDEEL
(54% MANNEN,
46% VROUWEN)
STANDARD & POOR’S RATING
BBB
BEZETTINGSGRAAD VAN COWORKINGRUIMTES
OPEN SINDS MEER DAN 3 JAAR
BEZETTINGSGRAAD VAN GEBOUWEN
BESCHIKBAAR VOOR VERHURING
75% 95,5%
GECONSOLIDEERDE
INTRINSIEKE WAARDE
GERECYCLEERD
BOUWAFVAL
93%
VERMINDERING VAN DE ABSOLUTE SCOPE
1 & 2 BKG-UITSTOOT (TEGENOVER 2018)
26%
GECONSOLIDEERDE
EPRA EARNINGS
GECONSOLIDEERD
NETTORESULTAAT
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
7
Het is met veel optimisme dat wij voor het eerst de pen
ter hand nemen om u over uw bedrijf in te lichten.
Minder dan een jaar geleden namen we ons mandaat bij
Befimmo op. Nu is het tijd om enerzijds onze bevindingen
en beschouwingen, en anderzijds ons engagement
en strategie voor de toekomst met u te delen.
De bevindingen van deze eerste maanden hebben ons
vertrouwen in de fundamenten van Befimmo versterkt.
De vaardigheden, expertise, engagement en verantwoordelij-
kheden van ons team zijn voor Befimmo wellicht de grootste
troeven om de uitdagingen in een steeds veranderende wereld
aan te gaan. Hoe beter we het team leren kennen, hoe meer
vertrouwen we hebben dat er zowel op korte als op lange
termijn grootse dingen kunnen en zullen gerealiseerd worden.
Met goed gelegen activa, die kwaliteitsvol en flexibel werden
ontworpen om te beantwoorden aan de meest veeleisende
criteria inzake duurzaamheid, prestaties en technologie,
hee de Befimmo-portefeuille een solide basis om de snelle
evolutie van de werkwereld het hoofd te bieden. Ruim
vóór het publieke debat van de voorbije twee jaar over de
nieuwe manier van werken, was Befimmo al bezig met de
transformatie van haar vastgoedactiviteiten richting een
hybride model. Deze transformatie werd nog versneld sinds
de komst van dochteronderneming Silversquare, de eigen
coworking-tak van Befimmo. Op deze manier willen we een
volledige gamma oplossingen aanbieden die beantwoorden
aan de gewijzigde behoeen op het vlak van werkomgeving.
We willen we onze voorgangers bedanken voor deze zeer
solide fundamenten, waarop we het nieuwe Befimmo verder
kunnen uitbouwen.
Het mandaat van de heer Kurt De Schepper zal eindigen op
de Gewone Algemene Vergadering van 26 april 2022. De
Raad van Bestuur dankt hem voor zijn bijdrage gedurende
vele jaren aan de ontwikkeling van de Vennootschap.
EEN TERUGBLIK OP 2021
Het Quatuor-gebouw werd in augustus opgeleverd
met een voorverhuringsgraad van 81%. Hierdoor daalde
de ontwikkelingspijplijn tot 13,8% van de totale waarde
van de portefeuille.
Het ZIN-project loopt 6 maanden achter op schema.
Het kantoorgedeelte, voor 95% voorverhuurd aan de
Vlaamse overheid, zal eind 2023 worden opgeleverd. De
vertraging is hoofdzakelijk te wijten aan de pandemie en
hee ook een impact op de totale bouwkosten. Het nieuwe
managementplan voorziet in het vinden van een financiële
partner voor de dochteronderneming ZIN IN NO(O)RD
tegen 2024. Het project Paradis Express in Luik, waarvan
het kantoorgedeelte voor 100% is voorverhuurd, zou begin
2022 worden opgeleverd.
De sterke verhuuractiviteiten van Befimmo in 2021 zijn een
goed teken dat premiumgebouwen, ondanks de pandemie,
nog steeds huurders vinden. Er werden huurovereenkomsten
ondertekend of verlengd voor een totale oppervlakte
van 69.000 m². Eind 2021 bedroeg de bezettingsgraad
van de portefeuille 95,5% met een gemiddelde duur
van de huurovereenkomsten van 8,8 jaar.
In 2021 hebben wij met succes 3 nieuwe kernactiva verworven
voor een totaalbedrag van 72 miljoen €: De Cubus, in het
Groothertogdom Luxemburg, het kantoorgebouw in het
project Esprit Courbevoie in Louvain-la-Neuve alsook drie
verdiepingen in de Antwerp Tower, waar de eerste Antwerpse
Silversquare vanaf midden-2022 operationeel zal zijn.
De ontwikkeling van de coworkingactiviteit werd in 2021 verder
uitgebreid met de opening van het achtste coworkingcentrum,
in Central (waar Befimmo nu haar hoofdzetel hee). Drie
nieuwe coworkingruimtes, waaronder die in de Antwerp Tower,
zouden dit jaar hun deuren moeten openen en de totale
coworkingoppervlakte op 51.800 m² brengen tegen eind 2022.
In 2021 ging Befimmo een partnerschap aan met Sparks,
een nieuw merk dat vergaderlocaties op maat zal uitbaten,
met een eerste opening in Central.
Om haar visie gestalte te geven, verhuisde Befimmo haar
hoofdzetel in de zomer van 2021 naar het Central-gebouw.
Deze nieuwe kantoren, gelegen aan het Centraal Station
in Brussel, weerspiegelen de nieuwe hybride werkwereld.
Wij hebben immers behoee aan fysieke bijeenkomsten,
informele contacten maar ook flexibele werkcontexten
in functie van onze activiteit.
Wat de rotatie van activa betre, bedroeg de totale opbrengst
van de in 2021 verkochte gebouwen 115 miljoen €. Naast de
verkoop van Wiertz, met een meerwaarde van 43,2 miljoen €
een goed voorbeeld van waardekristallisatie, was er de
verkoop van het residentiële gedeelte van het Paradis
Express-project en de desinvestering van 7 niet-strategische
activa in de Brusselse rand en diverse provinciesteden.
Tot slot lagen de financiële resultaten voor 2021 in de lijn
van de vooruitzichten, met een geconsolideerd nettoresultaat
van 3,31 € per aandeel (een stijging met 55% ten opzichte
van 2020) en een EPRA earnings van 2,30 € per aandeel
(aandeel van de groep) volgens de nieuwe berekeningswijze
1
(tegenover 2,87 € per aandeel voor 2020, op herwerkte basis),
wat Befimmo toelaat haar dividend (voor 2021) van 1,84 €
bruto per aandeel te bevestigen.
De Befimmo-
portefeuille biedt
een solide basis
voor de snelle evolutie
van de werkwereld.
1. Voor meer informatie, zie pagina 95 van dit Verslag.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
9
Voorts vestigen wij uw aandacht op de belangrijke
gebeurtenissen na afsluiting van het boekjaar op pagina 27.
WERELDWIJDE TRENDS EN TOEKOMSTIGE STRATEGIE
Toenemende verstedelijking, digitalisering,
duurzaamheidseisen en een veranderende demografie
zullen de komende jaren een snelle invloed hebben op
de mix van werk- en leefomgevingen en de behoee
aan multifunctionele wijken stimuleren. Deze trends
werden versneld door de impact van de pandemie
op het consumentengedrag en de vooruitzichten.
Als gevolg hiervan wordt op langere termijn een aanzienlijke
verschuiving verwacht naar hybride ecosystemen voor
werken en vergaderen. Hoewel dit zal leiden tot een
verandering in de vereisten voor traditionele werkplekken,
zal het kantoor essentieel blijven als de plaats voor
samenwerking en face-to-faceinteractie.
Bovendien verwachten wij dat meer aandacht voor
service een belangrijk concurrentievoordeel zal zijn bij
het aantrekken en behouden van ons evoluerend cliënteel.
Gezien de groeiende maatschappelijke aandacht voor
milieuwelzijn en het feit dat steden een belangrijke
uitstoter van broeikasgassen zijn, is het duidelijk dat er
voortdurend zal moeten worden geïnvesteerd in positieve
verandering. Met de meest recente voorstellen van de EU
om de uitstoot te verminderen en uiteindelijk volledig te
neutraliseren tegen 2050, zal het energie-eciënt maken
van alle gebouwen een noodzaak zijn. De gebouwen
van de toekomst moeten slim, hyperverbonden, digitaal
performant en duurzaam zijn. Dit zal niet alleen energie-
eciëntie mogelijk maken, maar ook de productiviteit
stimuleren en de stedelijke levenskwaliteit verbeteren.
Gezien onze positie als innoverende marktleider willen
we Befimmo nu reeds versneld transformeren
om aan de behoeen van morgen te voldoen.
Dankzij een slimme en duurzame investeringsstrategie
streven wij in de eerste plaats naar een versnelde recyclage
van kapitaal door middel van rotatie en waardecreatie
in de portefeuille.
Befimmo zal een binnenstedelijke strategie ontwikkelen
en stree ernaar om de blootstelling van de portefeuille
aan niet-kernlocatiegebonden risico's te beperken.
Door de rotatie binnen de portefeuille te versnellen, te
verkopen eens een gebouw zijn maturiteit bereikt hee, te
herinvesteren en te ontwikkelen in grotere, binnenstedelijke
en multimodale activa die voldoen aan de hoogst mogelijke
normen (oa. op vlak van energie), zullen wij waardecreatie
doorheen de volledige investeringscyclus stimuleren.
Wij willen deze tendens de komende jaren versnellen
en Befimmo een sterke financiële basis geven om haar
kernstrategie verder te ontwikkelen.
Vanaf dit jaar zal Befimmo zich rond een operationeel
model op basis van activiteiten organiseren, met
de oprichting van drie afzonderlijke business lines :
Investeerder, Operator en Ontwikkelaar.
Ons nieuwe operationele bedrijfsmodel beoogt meer
transparantie voor elk van deze activiteiten, gekoppeld
aan een strikte discipline en beperkte ontwikkelingsrisico's.
Samen met het nieuwe operationele model is het onze ambitie
om tot een zeer gedisciplineerd financieel beheer te komen.
De drie operationele business lines zullen het nieuwe
bedrijfsmodel weerspiegelen en zullen ook worden
geïncentiveerd om de overheadkosten te optimaliseren en de
operationele marges te verbeteren.
Befimmo zal zich ook toespitsen op sectoriële diversificatie
en haar blootstelling aan de traditionele kantoormarkt beperken.
De komende jaren hebben we de ambitie om omgevingen te
creëren waar men werkt, woont of beide combineert. Tegen
2026 willen we zo een groter aandeel van gemengde werk-en
leven projecten hebben en ook residentiële projecten ontwikkelen.
Het hybride model biedt onze klanten vandaag al een
brede waaier van oplossingen, waaronder traditionele
huurcontracten, volledig flexibele oplossingen of een mix
van beide. De coworking-activiteit (Silversquare),en meer
recent, het partnerschap met Sparks (de one-stop shop voor
het organiseren van vergaderingen), zijn goede voorbeelden
van deze aanpak. Wij willen deze klantgerichte aanpak
verder ontwikkelen binnen onze Operator Business line,
door een echte nabijheid creëren met onze gebruikers, hun
voldoening te schenken en aan al hun behoeen te kunnen
voldoen. Dit zal gepaard gaan met de verdere ontwikkeling
van het concept "workspace-as-a-service": kantoren,
coworkingruimten, organisatie van vergaderingen
en zelfs een specifieke adviescel voor kantoorinrichting.
De mondiale context ondergaat een snelle transformatie
en wij bevinden ons in een uitstekende positie om de
veranderingen te anticiperen en ons aan te passen.
Gezien de ervaring en de vaardigheden van het team,
de portefeuille, de passende strategie en de duidelijke
prioriteiten die wij onszelf hebben gesteld, zijn wij ervan
overtuigd dat de weg naar de groei voor ons ligt.
Brussel, 7 maart 2022
CEO
Voorzitter van de Raad
van Bestuur
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
10
VISIE, MISSIE, STRATEGIE 13
ONZE WAARDEN 23
KERNCIJFERS 2021 24
2021 IN EEN OOGOPSLAG 26
GEBEURTENISSEN NA AFSLUITING 27
VASTGOEDVERSLAG 28
ESG-VERSLAG 53
FINANCIEEL VERSLAG 94
EPRA BEST PRACTICES 105
VOORUITZICHTEN & DIVIDENDPROGNOSE 119
BEFIMMO OP DE BEURS 124
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING 129
RISICOFACTOREN 172
ONZE VISIE
Wij willen levendige werk- en
leefgemeenschappen
creëren,
ontwikkelen en beheren met het
oog op een
duurzame toekomst.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
13
Befimmo wil levendige werk- en leefgemeenschappen creëren,
ontwikkelen en beheren met het oog op een duurzame toekomst.
Wij streven ernaar multifunctionele projecten van hoge kwaliteit te creëren en te
beheren in groeiende economische, academische en onderzoekscentra in de BeLux.
Wij willen onze klanten begeleiden bij hun vastgoedtraject en hen een ultieme
ervaring bieden, als een one-stop-shop waar ze terecht kunnen voor al hun
behoeen en verlangens op het vlak van werk- en leefplek.
In ons nieuwe businessmodel staat de gebruiker centraal. Om zijn leven
te vereenvoudigen willen wij deze gebruiker een groeiend aantal diensten
en voorzieningen aanbieden.
Wij denken hierbij aan locaties waar alle gebruikers kunnen genieten
van een aangename, veilige en geconnecteerde werkervaring, met gastvrijheid
als bron van inspiratie, welzijn en productiviteit.
Befimmo's waardecreatiemodel draait om het aanbieden van geïntegreerde,
hybride, en duurzame werk- en leefoplossingen die vandaag reeds een antwoord
bieden op de grote trends die de wereld van morgen zullen bepalen. ESG-criteria
zijn een natuurlijk verlengstuk van deze strategie en zetten ons aan tot innovatie.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
14
ONZE MISSIE
Onze manier van werken en leven
verandert. Wij streven ernaar deze
verandering te begeleiden en
onze gebruikers een ongeëvenaarde
klantervaring te bieden.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
15
Onze missie is om te investeren in, het ontwikkelen en het beheren
van duurzame werk- en leef-ecosystemen in "groeisteden" en daarbij
waarde te creëren voor onze betrokken partijen.
Onze gebouwen stellen de gebruiker centraal, zijn van hoge
kwaliteit, ideaal gelegen, duurzaam, hebben verschillende functies
en beantwoorden aan de hoogste normen op het vlak van prestaties
en flexibiliteit.
De "buy and hold" vastgoedaanpak behoort tot het verleden. Wij streven
ernaar onze gebruikers een “workspace-as-a-service” aan te bieden,
door middel van een grote verscheidenheid aan oplossingen.
Onze manier van werken en leven verandert. Wij streven ernaar deze
verandering te begeleiden en onze gebruikers een ongeëvenaarde
klantervaring te bieden.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
16
ZES STRATEGISCHE DOELSTELLINGEN
Om onze nieuwe visie te
verwezenlijken, zullen wij ons
transformatietraject versnellen
in de richting van de
6 strategische doelstellingen
die wij hebben vastgelegd.
01
04
05
06
02
03
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
17
Vanaf dit jaar zal Befimmo haar werking organiseren rond een operationeel
model dat gebaseerd is op de activiteiten en drie afzonderlijke business lines:
Investeerder, Operator en Ontwikkelaar
Hierdoor kan elke activiteit zich volop concentreren op haar kernactiviteiten
met een volledige inzet voor de eindgebruiker. Voor elke activiteit steunen
we op het track record alsook de bestaande expertise en competenties
van ons team.
Befimmo zal een binnenstedelijke aanpak ontwikkelen en haar activiteiten
concentreren op 5 BeLux-steden met economische groei en academische
of onderzoekscentra. Hierdoor zal de blootstelling aan niet-strategische
locaties afnemen.
01
Befimmo zal zich ook richten op sectoriële diversificatie en zijn blootstelling
aan traditionele kantoorgebouwen beperken, terwijl ze zich zal richten
op sneller groeiende segmenten.
Op middellange termijn wordt gestreefd naar een groter aandeel van
multifunctionele werk- en leefprojecten en de ontwikkeling van residentiële
projecten (particuliere huursector).
Dit zal zorgen voor een nieuwe verhouding in onze portefeuille
en de daaruit voortvloeiende bredere diversificatie van inkomsten.
02
03
Wij willen onze klantgerichte aanpak verder ontwikkelen binnen
onze Operator business line.
Om onze klanten de best mogelijke ervaring te bezorgen, is het onze ambitie
om verder te evolueren naar een “one-stop-shop” en zeer dicht bij onze
klanten te staan tijdens elke ervaring de ze hebben met onze werkplekken.
05
Befimmo stree er voortdurend naar zijn financieel beheer te versterken
en zijn rapporteringsstructuren te verbeteren. Ons model van drie business
lines zal ons in staat stellen synergieën tot stand te brengen, het kostenbeheer
te verbeteren, betere marges te behalen en meer transparantie te bieden.
Onze nieuwe strategie zal leiden tot een versnelde recyclage van kapitaal
door een grotere rotatie binnen de portefeuille met een positief eect op
de balans. Wij willen een strikte financiële discipline aanhouden en onze
ontwikkelingsrisico's beperken tot maximaal 10% van de balans.
06
Dankzij een smart en duurzame investeringsstrategie stree Befimmo
in de eerste plaats naar een versnelde recyclage van kapitaal door middel
van rotatie en waardecreatie in de portefeuille.
De portefeuille zal voortdurend worden geëvalueerd met het oog
op de verkoop van gebouwen eens deze hun maturiteit bereikt hebben.
Door de rotatie te versnellen, activa te verkopen als maturiteit bereikt is,
te herinvesteren in bestaande of te ontwikkelen in grotere, binnenstedelijke
en multifunctionele activa die voldoen aan de hoogst mogelijke normen
(o.a. op vlak van energie en digitalisering), zullen wij waardecreatie doorheen
de volledige levenscyclus stimuleren. De focus zal liggen op totaalrendement,
inkomsten, waardecreatie en een gezonde LTV.
Wij willen deze trend de komende jaren versnellen en Befimmo een sterke
financiële basis geven om zijn kernstrategie verder te ontwikkelen.
04
De 5 geselecteerde steden voor aanpak zijn:
Brusselse grootstedelijke regio
Antwerpen
G e n t
L u i k
Luxemburgse grootstedelijke regio
Om deze workspace-as-a-service-benadering te ontwikkelen, zullen
we onze in-house coworking-activiteit (Silversquare), onze op maat gemaakte
en gebruikersgerichte vergaderruimten (Sparks) en onze speciale adviescel
voor kantoorinrichting (die klanten zal begeleiden bij het ontwerp, inrichten
en bouwen van op maat gemaakte werkplekken) samenbrengen. Om het
welzijn en de productiviteit op de werkplek te stimuleren, zal de klemtoon
op hospitality liggen.
De uitbreiding van Silversquare en Sparks en de ontwikkeling van nieuwe
diensten rond ontwerp, bouw, en hospitality, zouden op middellange
termijn ook extra inkomstenbronnen moeten opleveren.
Tegen 2025 willen we de totale
oppervlakte van Silversquare optrekken
tot 85.000 m², terwijl Sparks 2.400 m²
zou moeten tellen op een eerste locatie
aan de voorzijde van het Centraal Station
(4 andere steden zijn geïdentificeerd).
Silversquare
85 000 m²
Sparks
2 400 m²
4 nieuwe sites
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
18
EEN MODEL MET DRIE BUSINESS LINES
Van het klassieke bedrijfsmodel uit het verleden schakelt
Befimmo over op een gebruikersgericht bedrijfsmodel.
In de loop van 2022 zullen wij Befimmo reorganiseren
in drie business lines:
INVESTEERDER: waarde creëren door premium multifunctionele
activa op toplocaties aan te kopen en te exploiteren.
OPERATOR: waarde creëren door het beheren, ontwerpen
en uitbaten van werk- en leefruimtes die voldoen aan de behoeen
van de gebruikers en hen een ultieme gebruikservaring bieden.
ONTWIKKELAAR: waarde creëren door kantoor- en residentiële
projecten te ontwikkelen die voldoen aan onze investeringscriteria.
Wij willen dicht bij onze gebruikers staan door middel van smart
oplossingen (o.a. digitale instrumenten die interactie toelaten
met onze gebruikers), het creëren van een gemeenschapsgevoel,
en het aanbieden van diensten op het vlak van coworking,
vergaderen, mobiliteit, catering of zelfs met betrekking tot vrije tijd.
Door een gedrag aan te nemen waarbij de gebruiker centraal staat,
vormt deze naast de klant de focus binnen onze organisatie en wordt
de B2B-benadering een B2B2C-benadering. Het is onze ambitie
om de steeds veranderende behoeen van de klant te observeren,
te analyseren en te begrijpen, om dit zo het uitgangspunt te maken
van al onze acties.
Elke business line krijgt aparte financiële en niet-financiële KPI's
en een aparte rapportering. Dit moet ons in staat stellen synergiën
te realiseren, een beter kostenbeheer te hebben, marges te verbeteren
en meer transparantie te bieden. Wij beogen een strikter financieel
beheer en het creëren van opportuniteiten, terwijl we de risico's
voor elke business line afzonderlijk willen beperken.
|
I
N
V
E
S
T
E
E
R
D
E
R
|
Gebruiker
|
O
P
E
R
A
T
O
R
|
|
O
P
E
R
A
T
O
R
|
Financiële
win-win
Klant-
tevredenheid
Menselijke
relaties
Gastvrijheid
Advies over
de inrichting van
de werkruimte
Workspace-
as-a-service
Klanten-
behoeen
|
O
N
T
W
I
K
K
E
L
A
A
R
|
Waarde creëren
door hoogperformante
SMART-gebouwen
te ontwikkelen
Investeren in en beheren
van leef- en werkomgevingen
in de groeiende
BeLux-markten
FINANCIËLE WIN-WIN
Een correcte prijs en aanvaardbare investering
voor alle betrokken partijen
KLANTENBEHOEFTEN
Observeer, analyseer en begrijp de steeds
wijzigende klantenbehoeen
WORKSPACE-AS-A-SERVICE
Onze klanten oplossingen bieden op het vlak van vaste,
flexibele en hybride werkruimte, of vergaderingen
ADVIES OVER DE INRICHTING VAN DE WERKRUIMTE
Definitie, ontwerp en inrichting van ruimtes die voldoen
aan de verwachtingen van de klant. Ondersteuning
van teams in het beheer van verandering
GASTVRIJDHEID
Dienstenaanbod en voortdurend werken
aan welzijn, gezondheid en veiligheid
MENSELIJKE RELATIES
Het gemeenschapsgevoel stimuleren door
het organiseren van inspirerende evenementen,
het uitwisselen van ervaringen en ontmoetingen
KLANTTEVREDENHEID
Meten en verzekeren van het hoogste niveau
van klanttevredenheid
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
19
De regelgeving met betrekking tot milieu-, sociale-
en governancescriteria (ESG) is de afgelopen jaren
aanzienlijk uitgebreid. Klimaatverandering is een globaal
probleem en in het bijzonder voor de vastgoedsector,
die verantwoordelijk is voor nagenoeg 40%
van de wereldwijde koolstofuitstoot en bijna 70%
van de uitstoot in stedelijke gebieden.
Het Actieplan 2030 van Befimmo is afgestemd op
de wereldwijde trends, zoals gedetailleerd beschreven
in het ESG-gedeelte van dit Verslag (zie pagina 53).
De strategie van Befimmo blij gericht op eciëntie,
duurzaamheid en verantwoorde waardecreatie. In die
context vormen ESG-aspecten een natuurlijk verlengstuk
van de bedrijfsstrategie van Befimmo, die gericht is
op het creëren van waarde voor al haar betrokken
partijen, zowel nu als op de lange termijn.
Bijgevolg gaat een versnelling van de strategische
transformatie van de onderneming gepaard met een
sterke uitbreiding van de ESG-overwegingen, naast
andere globale externe trends en factoren.
ESG-aspecten zijn een bron van innovatie geworden
voor de vastgoedsector, om zichzelf heruit te vinden
en mee de oplossing aan te sturen, in plaats van louter
te streven naar conformiteit met de ociële normen.
Daarom liggen ESG en digitalisering dicht bij elkaar.
Onze digitaliseringsstrategie is gericht op onze huurders,
onze teams en onze gebouwen:
- het stelt ons in staat onze doelstellingen te bereiken,
de tevredenheid van onze klanten te meten, hun steeds
veranderende behoeen beter te begrijpen en erin te
voorzien, en met onze eindgebruikers te communiceren
- het helpt onze teams zich te concentreren op taken met
toegevoegde waarde voor onze betrokken partijen, terwijl
processen worden geautomatiseerd en meer wendbaarheid
mogelijk wordt gemaakt
- de toepassing van het Building Information Management
(BIM) draagt bij tot betere prestaties van het gebouw, een
beter kostenbeheer en de constante beschikbaarheid
van gegevens over het gebouw gedurende de gehele
levenscyclus van het gebouw
- het maakt gebouwen SMART, zeer flexibel, verbonden met
een eciënt netwerk, met een betere gebruikerservaring,
en met nieuwe diensten en faciliteiten. Tegelijkertijd maakt dit
een hoogwaardig operationeel beheer en maatschappelijke
innovaties mogelijk dankzij gegevensintelligentie
In de visie van Befimmo is het gebouw van de toekomst
zeer performant, flexibel en zet het de gebruiker centraal.
Daarom hebben wij een reeks doelstellingen
geformuleerd die wij in de komende jaren willen
bereiken (zie pagina 53 van dit Verslag).
In de visie van Befimmo is
het gebouw van de toekomst
zeer performant, flexibel en
zet het de gebruiker centraal.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
20
TOEGANKELIJK, MET INTEGRATIE VAN MULTIMODALITEIT
Binnenstedelijke locatie ("5 city-approach")
Toegankelijk met het openbaar vervoer
Groene mobiliteitsoplossingen
Fietsen- en scooterstallingen
DE GEBRUIKER CENTRAAL - WERK & LEVEN
Sportfaciliteiten, douches en kluisjes
Eten, drinken & barista
Horeca
Comfort (daglicht, geluidsisolatie,
vraaggestuurde ventilatie en warmte)
Terras voor welzijnspauzes & ontspanning
Speciale voorzieningen voor gebruikers
en lokale gemeenschappen
SMART EN ZEER PERFORMANT
SMART-toegang voor bezoekers en gebruikers
Opengaande ramen gekoppeld aan sensoren
met de mogelijkheid om de ventilatie aan te passen
Vraaggestuurde ventilatie gekoppeld aan sensoren
SMART-bewaking van energie- en waterverbruik
SMART-parkeren met elektrische oplaadpunten
SMART-verlichting
DUURZAAM
Beperking van bodemafdekking
Verbeterde biodiversiteit (groendaken)
Water- en energiezuinige installaties
Uitstootarme bouwmaterialen
Goed geïsoleerde gebouwenveloppe
Regenwaterrecuperatie, recyclage van afvalwater
Geothermie, warmtepompen en zonnepanelen
Speciale ruimte voor afvalopslag
VERBINDENDE FACTOR TUSSEN GEMEENSCHAPPEN
Coworking, Coliving, studentenhuisvesting, enz.
Toegankelijke buitenruimte (voor lokale gemeenschappen)
Bedrijven in contact laten treden met start-ups, scale-ups,
ondernemers, andere ondernemingen, enz.
Directe dialoog met de gebruikers via de Befimmo App
Workspace-as-a-service (coworking, hybride, vergaderingen, enz.)
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
21
MENSELIJK EN INTELLECTUEEL KAPITAAL
Groeiend team (+6%)
Diversiteit werknemers: 54% (M) - 46% (V)
Opleiding van werknemers: 34,9 uur/werknemer/jaar
FINANCIEEL KAPITAAL
Nettoresultaat van 89,37 miljoen €
EPRA earnings van 62,21 miljoen €
Brutodividend van 1,84 € per aandeel
NATUURLIJK KAPITAAL
26% vermindering van absolute scope
1 & 2 BKG-uitstoot (vs 2018)
18% vermindering van specifiek waterverbruik (vs. 2020)
93% bouwafval wordt niet gestort of verbrand
INFRASTRUCTUUR
69.000 m² verhuuractiviteit (2021)
Ongeveer 170 huurders
Meer dan 3.500 bezette werkplekken in coworking ruimtes
MENSELIJK EN INTELLECTUEEL KAPITAAL
100 teamleden
Deskundigheid en opleiding
FINANCIEEL KAPITAAL
Reële waarde van 2.836 miljoen €
Geconsolideerde kredietfaciliteiten van 1.471 miljoen €
Beurscapitalisatie van 0,96 miljard €
NATUURLIJK KAPITAAL
41,86 GWh elektriciteitsverbruik
2,19 GWh verbruik van stadsverwarming
58,18 GWh brandstofverbruikt
103.867 m³ waterverbruik
728 ton exploitatie-afval
36.670 ton bouwafval
INFRASTRUCTUUR
60 gebouwen, samen meer dan 935.000 m²
8 coworking centra, samen goed voor 34.900 m²
BELANGRIJKSTE WERELDWIJDE TRENDS → VERSTEDELIJKING, KLIMAATCRISIS, WERELDWIJDE BEVOLKINGSGROEI, EXPONENTIËLE DIGITALE TECHNOLOGIEËN EN NIEUWE ECONOMIEËN
Het businessmodel van Befimmo is erop gericht om op lange termijn via elke business
line waarde te creëren, op een duurzame manier, voor alle betrokken partijen.
|
I
N
V
E
S
T
E
E
R
D
E
R
|
Gebruiker
|
O
P
E
R
A
T
O
R
|
|
O
P
E
R
A
T
O
R
|
Financiële
win-win
Klant-
tevredenheid
Menselijke
relaties
Gastvrijheid
Advies over
de inrichting van
de werkruimte
Workspace-
as-a-service
Klanten-
behoeen
|
O
N
T
W
I
K
K
E
L
A
A
R
|
Waarde creëren
door hoogperformante
SMART-gebouwen
te ontwikkelen
Investeren in en beheren
van leef- en werkomgevingen
in de groeiende
BeLux-markten
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
22
Elk lid van ons team stelt zich solidair en collegiaal op
en wordt even sterk gedreven door gemeenschappelijke
doelstellingen als door eigen succes.
De verbondenheid van het team met Befimmo, haar
gebruikers en gemeenschap zorgt ervoor dat iedereen zich
sterk betrokken voelt bij het werk, het team en de projecten.
Wij behandelen elk project of elke gebruiker, ongeacht
omvang, met alle nodige aandacht, nauwgezetheid
en beroepsernst, volgens de regels van de kunst.
Wij oefenen ons beroep met veel enthousiasme uit en
hanteren daarbij een doelgericht menselijke, zorgzame,
open aanpak met respect voor elk individu.
We laten onze gebruikers en partners mee profiteren van
ons onderzoek en we gebruiken onze invloed om positieve
ontwikkelingen in de maatschappij te bevorderen.
Onze teams zijn gemotiveerd, geëngageerd,
verantwoordelijk, ruimdenkend en vastbesloten
om te werken in de nieuwe hybride werkwereld
van morgen. Dankzij ons optimisme, ons
vertrouwen in de mens, en onze nauwgezetheid
in de uitvoering van onze taken kunnen wij waarde
in vastgoed blijven leveren - waarbij onze waarden
diep verankerd zitten in alles wat we doen.
Wij streven naar superieure prestaties door onze
klantgerichte aanpak te versterken, de kosten te beheersen
en ons te concentreren op processen en projecten met
toegevoegde waarde.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
23
1. Berekend over een periode van 12 maanden, eindigend op de afsluiting van het boekjaar, rekening houdend met de herinvestering van het brutodividend, degevallend met de deelname aan
het keuzedividend en desgevallend met de deelname aan de kapitaalverhoging. Dit is een Alternative Performance Measure. Voor meer informatie, gelieve Bijlage III van dit Verslag te raadplegen.
2. De schuldratio wordt berekend overeenkomstig artikel 13 van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014.
3. Loan-to-value (“LTV”): [(nominale financiële schuld - kasstroom)/reële waarde van de portefeuille]. Dit is een Alternative Performance Measure. Voor meer informatie, gelieve Bijlage III
van dit Verslag te raadplegen.
4. Dit is een Alternative Performance Measure. Voor meer informatie, gelieve Bijlage III van dit Verslag te raadplegen.
5. Herwerkt. Voor meer informatie, zie pagina 95.
6. Dit is een Alternative Performance Measure. Voor meer informatie, gelieve het hoofdstuk “EPRA Best Practices” op pagina 105 te raadplegen.
7. Evolutie van de nettohuurinkomsten op gelijkblijvende perimeter, berekend op basis van de “EPRA Best Practices Recommendations”. Dit is een Alternative Performance Measure.
Voor meer informatie, gelieve het hoofdstuk “EPRA Best Practices” op pagina 105 te raadplegen.
8. Onderworpen aan een roerende voorheng van 30%.
9. Brutodividend gedeeld door de slotkoers.
10. Berekend over een periode van 12 maanden, eindigend op de afsluiting van het boekjaar, rekening houdend met de herinvestering van het brutodividend, desgevallend met de deelname
aan het keuzedividend en desgevallend met de deelname aan de kapitaalverhoging.
1-2
FINANCIËLE KERNCIJFERS 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018
Intrinsieke waarde (in € per aandeel) 60,35 58,85 59,29 56,42
Geconsolideerd nettoresultaat (in € per aandeel) 3,31 2,13 6,95 3,24
Nettoresultaat vastgoedoperator (in € per aandeel) 3,68 2,25 7,03 3,24
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders (in miljoen €) 1 630.2 1 591.4 1 603,90 1 443,21
Return op eigen vermogen
1
(in € per aandeel) 3,3 2,1 6,5 3,2
Return op eigen vermogen
1
(in %) 5,7 3,6 11,6 5,8
Schuldratio
2
(in %) 43,1 40,8 42,7 45,8
Loan-to-value
3
(in %) 40,9 36,8 39,0 43,6
Gemiddelde financieringskost
4
(in %) 1,8 2,0 2,0 2,0
Gewogen gemiddelde duur van de schuld (in jaren) 4,1 4,9 4,4 4,8
EPRA-KERNCIJFERS 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018
Geconsolideerde EPRA earnings
5
(in € per aandeel) 2,30 2,87
6
3,29 3,68
EPRA earnings vastgoedoperator
5
(in € per aandeel) 2,38 2,95
6
3,26 3,68
EPRA NRV
6
(in € per aandeel) 63,82 63,48 63,38 -
EPRA NTA
6
(in € per aandeel) 60,32 60,10 59,85 -
EPRA NDV
6
(in € per aandeel) 59,53 57,19 57,66 -
EPRA Net Initial Yield (NIY)
6
(in %) 4,2 5,0 4,9 5,7
EPRA Topped-up NIY
6
(in %) 4,5 5,2 5,1 5,9
EPRA Leegstandsgraad (in %) 4,5 2,9 4,1 4,3
EPRA Like-for-Like Net Rental Growth
7
(in %) -1,3 -0,2 4,7 2,4
EPRA cost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (in %)
6
33,5 23,7 21,7 19,7
EPRA cost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (in %)
6
31,2 22,2 20,0 17,8
KERNCIJFERS BEFIMMO-AANDEEL 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018
Slotkoers (in €) 33,75 36,30 54,10 48,55
Brutodividend
8
(in € per aandeel) 1,84 2,25 3,45 3,45
Brutorendement
9
(in %) 5,5 6,2 6,4 7,1
Totaal aandeelhoudersrendement
10
(in %) -2 -28,5 18,7 -2,9
Aantal uitgegeven aandelen 28 445 971 28 445 971 28 445 971 25 579 214
Aantal aandelen niet aangehouden over de periode 27 011 100 27 040 351 27 052 443 25 579 214
Gemiddeld aantal aandelen niet aangehouden over de periode 27 027 104 27 048 907 25 676 219 25 579 214
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
24
KERNCIJFERS COWORKING 31.12.2021
Bezettingsgraad van coworkingruimtes meer dan 3 jaar (in %) 75
VASTGOEDKERNCIJFERS 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018
Reële waarde van de portefeuille (in miljoen €) 2 835,9 2 714.0 2 788,6 2 655,3
Spot-bezettingsgraad van vastgoed beschikbaar voor verhuring
(exclusief getekende toekomstige huurovereenkomsten) (in %)
1,2
90,1 95,2 94,4 94,50
Bezettingsgraad van vastgoed beschikbaar voor verhuring
(inclusief getekende toekomstige huurovereenkomsten) (in %)
1
95,5 97,1 95,9 95,70
Gewogen gemiddelde duur van de lopende huurovereenkomsten
tot de volgende vervaldag (in jaren)
1
7,3 7,2 7.1 7.0
Gewogen gemiddelde duur van de lopende huurovereenkomsten
tot de laatste vervaldag (in jaren)
1
7,9 7,7 7,8 7,8
Gewogen gemiddelde duur van de lopende en getekende toekomstige
huurovereenkomsten van de vastgoedbeleggingen tot hun volgende
vervaldag (in jaren)
1
8,8 8,6 - -
Gewogen gemiddelde duur van de lopende en getekende toekomstige
huurovereenkomsten van de vastgoedbeleggingen tot hun laatste
vervaldag (in jaren)
1
9,4 9,0 - -
Lopend brutorendement op vastgoed beschikbaar voor verhuring (in %)
1
4,8 5,3 5,4 6,00
Potentieel brutorendement op vastgoed beschikbaar voor verhuring (in %)
1
5,2 5,6 5,6 6,30
Lopend brutorendement van de vastgoedbeleginggen (in%)
1
4,2 4,3 4,6 5,50
PRIJZEN EN REFERENTIEKADERS Laatste score
EPRA BPR Gold
EPRA sBPR Gold
CDP B Management
GRESB 84% Standing Investments
84 Developments, Green Star status
MSCI A
ISS-ESG C Prime
Sustainalytics 16.3/100 Low Risk (01.02.2021)
Vigeo Eiris (Moody’s ESG Solutions) 52/100 Robust
ESG-KERNCIJFERS Data 2021
BKG-uitstoot van brandstof van gebouwen beheerd door de eigenaar (in tCOe) 3 242
BKG-uitstoot-intensiteit van het energieverbruik van gebouwen (market-based) (in kg tCOe/m²) 16,70
Mannelijke en vrouwelijke werknemers (in %) 54% (M) - 46% (V)
Gemiddeld aantal opleidingsuren (in uren/jaar/werknemer) 34,9
1. Dit is een vastgoedindicator. Voor meer informatie, gelieve Bijlage II van dit Verslag te raadplegen.
2. Vanaf Q1 2022 zal Befimmo de spot bezettingsgraad niet meer communiceren.
2-2
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
25
In februari breidde Befimmo haar portefeuille in het
Groothertogdom Luxemburg uit met de aankoop van
het Cubus-gebouw (Howald, Luxemburg). Dit gebouw
van 5.000 m², gelegen in de onmiddellijke omgeving
van de Cloche d’Or (Luxemburg Stad), biedt een
belangrijk potentieel voor waardecreatie. Deze tweede
investering in het Groothertogdom getuigt van het
vertrouwen dat Befimmo hee in de Luxemburgse
markt, die sinds verscheidene jaren in volle groei is.
Befimmo hee voor een bedrag van ongeveer 27
miljoen € een erfpacht van 94 jaar aangekocht op het
kantoorgebouw van het project “Esprit Courbevoie”, in
staat van toekomstige afwerking. Het verwachte rendement
op de investering bedraagt 5,6%. Dit kantoorgebouw is
een goed voorbeeld van het hybride aanbod van Befimmo.
Het zal beschikken over ongeveer 4.300 m² kantoorruimte
en 4.000 m² Silversquare coworking-ruimte, een nieuwe
stap in de ontwikkeling van ons BELUX-netwerk.
In maart, zette Befimmo haar succesvolle strategie voor
de rotatie van haar portefeuille verder met de overdracht
van het Wiertz-gebouw aan zijn gebruiker, het Europees
Parlement, voor een totaal bedrag van 74,9 miljoen €.
Na een periode van 20 jaar in eigendom, levert de
operatie een nettomeerwaarde op van 43,2 miljoen € op
de investeringswaarde. Ze wordt gerealiseerd net boven
(4,7 miljoen €) de laatste reële waarde zoals geschat door
de onafhankelijke vastgoedexpert op 31 december 2020.
Nieuwe CEO
Op 27 april hee de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders de benoeming van Jean-Philip Vroninks
tot Uitvoerend Bestuurder goedgekeurd. Op 1 juni 2021
begon hij ocieel zijn mandaat als CEO van Befimmo.
In juni 2021, vond de eerste circulaire betonstort in
de Benelux plaats in ons ZIN-project. Het geupcyclede
puin van de oude WTC-torens wordt opnieuw gebruikt
in het innovatieve en multifunctionele ZIN-project,
in de Brusselse Noordwijk.
Milieucertificeringen
Befimmo behaalde BREEAM-certificaten voor
twee van haar (her)ontwikkelingsprojecten:
- Brederode Corner behaalde een “BREEAM
Refurbishment - Excellent” certificering
- Quatuor behaald een “BREEAM New Construction
(designfase) - Outstanding” certificering
Green Financing Framework
Befimmo finaliseerde haar Green Financing Framework.
Het biedt ondersteuning op basis waarvan Befimmo
groene obligaties, groene private plaatsingen
of groene bankfinancieringen kan uitgeven
om haar duurzaamheidsdoelstellingen te bereiken.
Het framework is een natuurlijke en logische uitbreiding
van alle duurzaamheids- en milieuacties die de
Vennootschap onderneemt.
In augustus verhuisde Befimmo naar haar gloednieuwe
flagship-kantoren in het Central-gebouw.
Befimmo kondigde aan dat ZIN de Standard
International, het toonaangevende "hospitality" bedrijf
met iconische hotels over heel de wereld, van New York
en Miami tot Londen en de Malediven, zal huisvesten
in haar project. The Standard past perfect in de visie
die Befimmo hee voor ZIN en zal de herdynamisering
van de Brusselse noordwijk versterken.
In september kocht Befimmo het kantoorgedeelte
(5.600 m²) van de Antwerp Tower. Silversquare zal er
vanaf midden 2022 zijn 10
de
coworkingruimte openen.
De Antwerp Tower, gelegen in het hart van Antwerpen
op 500 m van het Centraal Station, is een ultramodern
project met gemengde functies op de gelijkvloers.
Het Quatuor-gebouw, iconisch en indrukwekkend project
in het hart van Brussel, werd geleverd in augustus 2021
en de eerste gebruikers zijn geïnstalleerd.
Silversquare opent een achtste coworkinglocatie:
Silversquare Central, in het hart van Brussel,
vlak tegenover het Centraal Station.
Befimmo werd een sterke partner van Sparks.
De start-up Sparks wil bedrijven helpen om hun
vergaderdoelstellingen niet alleen te halen, maar
zelfs te overtreen. De verouderde vergadernormen
en infrastructuur voldoen niet meer aan de behoeen
van moderne ondernemingen. Sparks wil dit probleem
aanpakken door een speciale vergaderomgeving
aan te bieden die niet alleen bestaat uit innovatieve
meetingrooms, maar ook uit een reeks aanvullende
services en professionele ondersteuning.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
26
RE Invest Belgium NV, een entiteit die volledig wordt gecontroleerd door een van
de privé vastgoedfondsen van Brookfield, hee op 25 februari 2022 een formele
kennisgeving ingediend bij de FSMA voor een vrijwillig openbaar overnamebod
aan een prijs van 47,50 € per aandeel.
Re Invest Belgium is van plan het bod kort na de goedkeuring door de FSMA
van het prospectus en de memorie van antwoord te lanceren. De aandeelhouders
van Befimmo wordt een contante vergoeding van 47,50 € per Befimmoaandeel
aangeboden, wat neerkomt op een premie van 51,8% ten opzichte van de
slotkoers van het aandeel van 31,30 € op 24 februari 2022 (d.w.z. de datum
voorafgaand aan de aankondiging van het aanbod). Het bod zal onderworpen
zijn aan de volgende voorwaarden: (i) een aanvaardingsdrempel van
50%+1 en (ii) fase 1 goedkeuring door de Belgische Mededingingsautoriteit.
Brookfield is een wereldwijde alternatieve asset manager en één van 's
werelds grootste eigenaars en operators van vastgoed. Het bod weerspiegelt
het sterke geloof van de bieder in de toekomst van de Belux-kantorenmarkt,
en, in het bijzonder, in de kwaliteit en het potentieel van de portefeuille,
het managementteam en het personeel van Befimmo.
Het bod is tot stand gekomen na uitvoerige besprekingen tussen de partijen,
ondersteunt de 6 doelstellingen van het nieuwe strategische plan dat door
het managementteam werd uitgewerkt, en zal belangrijke hefbomen creëren
om langetermijnpotentieel te ontsluiten.
Befimmo zal hierdoor beter gepositioneerd zijn als een toonaangevende Belux
vastgoedinvesteerder, ontwikkelaar en operator in het belang van haar klanten,
werknemers en alle andere betrokken partijen.
Brookfield hee haar vertrouwen in het management van Befimmo uitgesproken
en is van plan om samen met het hen te blijven werken aan de ontwikkeling
en het behoud van een best-in-class personeelsbestand.
Na een zorgvuldige evaluatie van de belangrijkste voorwaarden van het bod
door de Raad van Bestuur, in overeenstemming met zijn fiduciaire plichten,
hee Befimmo haar steun voor het bod bevestigd, onder voorbehoud van
het nazicht van het definitieve prospectus en de fiduciaire plichten van elk
individueel bestuurslid. De Raad van Bestuur zal zijn formeel standpunt op
het bod geven in een memorie van antwoord.
AXA Belgium SA en AG Finance SA, de twee grootste aandeelhouders van
Befimmo, steunen het bod en zijn elk een “so” onherroepelijke verbintenis
aangegaan om het bod te steunen. AG Finance hee toegezegd om 5,6%
van het totale aandelenkapitaal van Befimmo aan te bieden en AXA hee
toegezegd om 9,6% van het totale aandelenkapitaal van Befimmo aan te bieden.
1. Zie persbericht van 25 februari 2022: https://www.befimmo.be/sites/default/files/imce/publications/befimmo_nv_-_aankondiging_vrijwillig_openbaar_overnamebod_-_2022.02.25.pdf
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
27
BEHEERSVERSLAG
KANTOORVASTGOEDMARKTEN 29
VASTGOEDOPERATOR-ACTIVITEIT 35
COWORKING-ACTIVITEIT 45
GEBOUWEN UIT DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE VAN BEFIMMO 47
CONCLUSIES VAN DE COÖRDINERENDE VASTGOEDEXPERT 51
Alle hiernavolgende informatie, die betrekking hee op Brussel en Luxemburg,
is afkomstig van de databanken, analyses en marktverslagen van Cushman
& Wakefield per 31 december 2021.
DE BRUSSELSE KANTOORMARKT
De Brusselse kantoormarkt strekt zich uit over het bestuurlijk gebied dat
wordt gevormd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, plus een deel van
Vlaams-Brabant en een deel van Waals-Brabant, die het economisch hinterland
van Brussel vormen. Dit gebied telt ongeveer 1.850.000 inwoners en voorziet
in meer dan één miljoen banen.
OVERZICHTSTABEL VAN DE BRUSSELSE KANTOORVASTGOEDMARKT
31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021
Stock (m²) 13 467 886 13 462 133 13 542 979 13 767 486
Take-up (m²) 360 742 542 737 263 618 438 510
Leegstaande
oppervlakte (m²) 1 074 714 1 018 792 973 650 1 052 878
Leegstandsgraad (%) 7,98% 7,57% 7,19% 7,65%
Prime huur (€/m²/jaar) 315 320 320 320
Gemiddelde huur
(€/m²/jaar)
171 180 190 181
Investeringsvolume kantoren
(milliard €) 1 891 2 085 3 544 2 284
Prime rendement (%) 4,25% 4,10% 4,00% 3,60%
Prime rendement lange
termijn (%) 3,65% 3,55% 3,50% 3,20%
Na een wankele periode van Q1-Q3 waarin de huurders een afwachtende
houding aannamen, was het vierde kwartaal getuige van een uitstekende
take-up, waardoor het het beste vierde kwartaal in 12 jaar was. Hiermee komt
de totale take-up voor 2021 op 438.500 m². Dat is een stijging met bijna 55%
ten opzichte van 2020, dat voor Brussel een ongekend jaar was door de uitbraak
van de pandemie. Er werden ongeveer 330 transacties waargenomen,
een stijging van 13% ten opzichte van vorig jaar.
In tegenstelling tot 2020 was de publieke sector in 2021 actief, vooral omdat
de Regie der Gebouwen de aankoop van de 34.000 m² grote Möbius II
en van de 14.000 m² grote Networks Nor bevestigde, en omdat de
Europese Commissie de 25.500 m² grote Realex kocht en de 13.150 m² grote
Copernicus voorverhuurde. Ook de vraag van de private sector neemt toe.
438.500 M²
JAARLIJKSE TAKE-UP PER TYPE HUURDER (IN M²)
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Openbare sector (België)
Openbare sector (EU)
Ambassades & Vertegenwoordigingen
Ondernemingen < 2.500 m²
Ondernemingen > 2.500 m²
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
600
500
400
300
200
100
0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
TAKE-UP EN AANTAL TRANSACTIES
Take-up (m²)
Transacties
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
29
In 2021 werd ongeveer 215.000 m² aan nieuwe
kantoorgebouwen opgeleverd, met als belangrijkste
de Quatuor in de Noordwijk (62.000 m² waarvan 81%
verhuurd), de Multi Tower (42.000 m² waarvan 46%
voorverhuurd) en de Möbius II (34.000 m²) die door
federale diensten wordt bezet. Daarnaast zit ook heel wat
in de pijplijn voor 2022 en 2023, aangezien de oplevering
van bijna 330.000 m² nieuwe kantoorruimte in Brussel
wordt verwacht, waarvan eind 2021 nog 100.000 m²
beschikbaar is.
Ondanks de hoge activiteit is de leegstand in 2021
toegenomen tot 7,65% aan het eind van het jaar. Er blijven
grote verschillen merkbaar afhankelijk van de omgeving:
CBD (Centrum, Leopold-, Noord-, Zuid- en Louizawijk)
hee een leegstandsgraad rond de 4%, terwijl de
gedecentraliseerde wijken en de rand een leegstandsgraad
van respectievelijk 11% en 18,4% kennen. Op korte termijn
zou de leegstand moeten toenemen door het leegkomen
van nieuwe kantoren op de markt en door de daling van
het aantal gebruikers. Tegen eind 2022 zou de leegstand
8,5% moeten bereiken, alvorens opnieuw te dalen omdat
de kantoormarkt zich aan het nieuwe paradigma aanpast.
Tegen eind 2025 zou de leegstand 8% moeten bedragen.
De huurprijzen voor prime kantoren in Brussel zijn over
2021 stabiel gebleven op 320 €/m²/jaar.
De Noordwijk daarentegen zag zijn prime huurprijzen
stijgen van 225 €/m²/jaar tot 230 €/m²/jaar in het laatste
kwartaal van 2021, met Ageas die 5.000 m² verhuurde
in het Manhattan Center en een verhuur van 3.800 m²
in de Quatuor door Sopra. In de gedecentraliseerde wijken
stegen de prime huurprijzen tot 200 €/m²/jaar dankzij
verschillende transacties in de Royale Belge. In de rand
hebben nieuwe ontwikkelingen, zoals The Wings,
de neiging om de huurprijzen op te drijven. Ze zouden
tegen eind 2022 185 €/m²/jaar kunnen bereiken.
ONTWIKKELINGSPROJECTEN (IN M²)
Afgewerkt
In opbouw | Voorverhuurd
Project met bouwvergunning In opbouw | Vrij
Project zonder bouwvergunning
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
HUURLEEGSTAND PER CATEGORIE VAN GEBOUWEN
(IN M²) EN LEEGSTANDSGRAAD (IN %)
1 600 000
1 400 000
1 200 000
1 000 000
800 000
600 000
400 000
200 000
0
Graad A
Graad C
Graad B
Leegstandsgraad
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
PRIME EN GEMIDDELDE HUUR (IN €/M²/JAAR)
325
300
275
250
225
200
175
150
125
100
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Gewogen gemiddelde huur
Prime huur
Rekening houdend met de kwaliteitsgebouwen die onlangs
op de markt zijn gebracht of waarvan wordt verwacht
dat zij de komende maanden op de markt zullen worden
gebracht, zouden de prime huurprijzen verder kunnen
stijgen tot 325 €/m²/jaar tegen eind 2022.
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
30
Over alle sectoren samen bedroeg het investeringsvolume in België in 2021 meer
dan 3,6 miljard €. Dit volume hee een boost gekregen door enkele belangrijke
transacties in de kantorensector, terwijl de industriële sector en de commerciële
sector een verdere daling noteerden tot een totaal volume van respectievelijk
450 miljoen € en 497 miljoen € in 2021.
De Belgische kantoormarkt noteerde een investeringsvolume van 2,68 miljard €,
waarvan 2,28 miljard € op de Brusselse kantoormarkt. In Brussel werden in totaal
8 transacties van meer dan 100 miljoen € geregistreerd op de kantoormarkt. De
meest opmerkelijke was de aankoop van de Realex door de Europese Commissie
voor 256 miljoen €, gevolgd door de verkoop van de Astro Tower door FG Asset
Management (238 miljoen €) en de aankoop van de Möbius II voor meer dan
215 miljoen € door de Regie der Gebouwen.
Buitenlandse investeerders vertegenwoordigen nog steeds een aanzienlijk deel
van de kopers. Internationale investeerders hebben de neiging zich te focussen
op LT-Core, Core en Core+ producten, terwijl de zogenaamde "add-value" en
herontwikkelingsproducten meer voorbehouden zijn voor Belgische investeerders.
De belangstelling van investeerders voor core activa werd in 2021 bevestigd.
Als gevolg van deze intense concurrentie voor core activa zijn de prime yields
dit jaar verder gekrompen, tot een nieuw niveau van 3,60% op gebouwen met
3/6/9 huurovereenkomsten. Op langere termijn wordt verwacht dat het prime
rendement in 2022 verder zal dalen tot 3,50% en dat het lange termijn prime
rendement, dat eind 2021 3,20% bedroeg, volgend jaar al zal dalen tot 3,15%.
INVESTERINGSVOLUME OP DE BELGISCHE MARKT (IN MILJOEN €)
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Kantoren (Brussel)
Kantoren (Provincies)
Handel
Industrie
Andere
Gezondheidszorg
PRIME RENDEMENTEN (IN %)
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Prime rendement
Prime rendement LT
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
31
ANTWERPSE EN LUIKSE KANTOORVASTGOEDMARKT
OVERZICHTSTABEL VAN DE ANTWERPSE KANTOORVASTGOEDMARKT
Aantwerpen 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021
Stock (m²) 2 211 285 2 290 933 2 300 900 2 292 185 2 207 439
Take-up (m²) 198 270 144 322 125 390 69 563 95 002
Leegstaande oppervlakte (m²) 219 253 146 841 148 580 130 000 239 000
Leegstandsgraad (%) 9,92% 6,41% 6,46% 5,67% 10,81%
Prime huur (€/m²/jaar) 155 155 160 165 165
Gemiddelde huur (€/m²/jaar) 119 119 126 119 126
Investeringsvolume kantoren (milliard €) 75 90 166 428 191
Prime rendement (%) 6,25% 6,25% 5,50% 5,50% 5,25%
OVERZICHTSTABEL VAN DE LUIKSE KANTOORVASTGOEDMARKT
Luik 31.12.2018 31.12.2019 31.12.2020 31.12.2021
Stock (m²) 440 955 459 290 495 043 516 000
Take-up (m²) 31 834 53 206 43 055 26 000
Leegstaande oppervlakte (m²) 18 054 16 289 16 000 26 000
Leegstandsgraad (%) 4,09% 3,55% 3,23% 5,13%
Prime huur (€/m²/jaar) 150 155 160 160
Gemiddelde huur (€/m²/jaar) 122 137 127 142
Investeringsvolume kantoren (milliard €) 12,35 42 0 2
Prime rendement (%) 6,75% 6,75% 6,75% 6,75%
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
32
LUXEMBURGSE KANTOORMARKT
OVERZICHTSTABEL VAN DE LUXEMBURGSE KANTOORVASTGOEDMARKT
Luxemburg 31.12.2018 30.12.2019 31.12.2020 31.12.2021
Stock (m²) 3 950 000 4 141 350 4 373 188 4 432 210
Take-up (m²) 252 133 266 820 352 174 376 768
Leegstaande
oppervlakte (m²)
135 000 123 085 152 107 183 286
Leegstandsgraad (%) 3,40% 2,97% 3,47% 4,10%
Prime huur (€/m²/maand) 50 51 52 52
Investeringsvolume
kantoren (miljoen €)
1 880 1 268 874 1 325
Prime rendement (%) 4,00% 4,00% 3,60% 3,40%
Ondanks de gevolgen van de pandemie is de kantooractiviteit in 2021 naar een
recordniveau gestegen met een take-up van maar liefst 377.000 m² en bijna
270 huurderstransacties. Dit is grotendeels te danken aan een record in H1,
voornamelijk aangedreven door de publieke sector met 127.000 m² bezet
door het Europees Parlement in het gloednieuwe K2.
Sinds 2010 wordt de verhuuractiviteit in de privésector gedomineerd door de
bank- en financiële sector alsook de zogenaamde “dienstverlenende firma’s”,
zoals "consultancy" bureaus, firma’s die zakelijke diensten leveren, enz. In 2021
vertegenwoordigen deze sectoren bijna 25% van de totale activiteit. Hieruit blijkt
ook de sterkte van deze kleine kantoormarkt en de veerkracht die ze hee
getoond tijdens deze economisch onzekere tijden.
Het Luxemburgse kantorenpark kent een continue toename en omvat
nu om en bij de 4.430.000 m².
In 2021 waren de meest opmerkelijke opleveringen het Post-project,
27.000 m² in de Stationsbuurt, het Buzz-gebouw, het Maison des Laboratoires
I & II, respectievelijk 16.500 m², 16.000 m² en 14.400 m² in de rand.
Het kantorenpark zal de komende maanden nog blijven toenemen aangezien
er momenteel veel projecten in aanbouw zijn.
Voor de komende jaren is er sprake van een aanzienlijke kantorenpijplijn af.
Alleen al voor 2022 is er momenteel bijna 115.000 m² in aanbouw, waarvan
76.500 m² nog beschikbaar is. De meest in het oog springende projecten
zijn de ontwikkeling van de Connection (14.200 m², beschikbaar) in de stad
Hamm, de Am Bann BC C (12.750 m², beschikbaar) in de rand en de bouw
van de Intensa Sanpaolo (10.800 m² volledig voorverhuurd) in de Cloche d'Or.
Verder zou nog 343.000 m² extra op de markt kunnen komen tussen 2022 en
2024. De projecten daarvoor bestaan, maar de oplevering ervan zou vertraging
kunnen oplopen door de vele onzekerheden of door de grote voorzichtigheid
die door de ontwikkelaars aan de dag wordt gelegd.
TAKE-UP EN AANTAL TRANSACTIES
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2012 2013 2014 2015
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Take-up (m²) Transacties
ONTWIKKELINGSPROJECTEN (IN M²)
300
250
200
150
100
50
0
Afgewerkt Speculatief Voorverhuurd Project (wachtende op huurder)
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
De uitbraak van de pandemie blij echter gevolgen hebben voor de bedrijfsmarkt
en het hybride werken is niet meer weg te denken. In de afgelopen twee jaar had
bijna 80% van de transacties betrekking op oppervlaktes kleiner dan 1.000 m².
Deze trend leidt tot een inkrimping van de ruimte, waarbij de meeste bezetters
die op een vervaldag naderen, kiezen voor kleinere kantoren.
377.000 M²
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
33
Als gevolg van een lage leegstandsgraad
gecombineerd met een stijgende take-up, staan de
prime huurprijzen logischerwijze onder druk. Huurders
zijn op zoek naar de beste locaties en gebouwen.
De prime huurprijzen in het CBD blijven dit jaar stabiel op
52 €/m²/maand. De prime huurprijzen zouden de komende
maanden nog verder kunnen stijgen. In het Stationsgebied
zijn er sinds 2016 geen veranderingen waargenomen en
liggen de huren op 36 €/m²/maand. De Kirchberg-wijk
kende de voorbije jaren verschillende stijgingen
om eind 2021 uit te komen op 41 €/m²/maand. De Cloche
d'Or wijk kende een continue stijging sinds 2017 met
momenteel een prime huurprijs van 36 €/m²/maand na
de oplevering van nieuwe kwalitatieve kantoorgebouwen.
De gedecentraliseerde wijken noteren stabiele prime
huurprijzen sinds 2012, rond 28,5 €/m²/maand. In de rand
liggen de prime huurprijzen op 25,5 €/m²/maand.
De leegstandgraad voor de globale markt ligt momenteel
op 4,10%, een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar.
De centrumwijken noteren de beste prestaties, met
een leegstandsgraad van minder dan 2% in het CBD en
nog lager in de Kirchberg, rond 1%. De wijk Cloche d'Or
hee een leegstandsgraad van ongeveer 3,2%.
Het lage leegstandsgraad is te danken aan het geringe
aantal speculatieve ontwikkelingen in combinatie
met de dynamische activiteit
In de Rand, de andere binnenwijken en gedecentraliseerde
gebieden ligt het leegstandsgraad hoger. Het staat
momenteel op ongeveer 9% in de gedecentraliseerde
gebieden, 5,3% in de overige binnenwijken en 9% in de rand.
In 2021 werd in Luxemburg 1,325 miljard € in kantoren
geïnvesteerd, een stijging van 51% ten opzichte van
vorig jaar, als gevolg van het herstel na de uitbraak van
de pandemie. Er wordt echter verwacht dat de activiteit
de komende maanden sterk zal blijven, aangezien
Luxemburg stevige fundamenten hee en een goede
prijs-kwaliteitverhouding biedt in vergelijking met andere
Europese markten. Als gevolg van een verzadigd rakende
markt en een hogere aantrekkelijkheid voor internationale
investeerders, is er steeds meer concurrentie voor prime
vastgoed, wat dan weer leidt tot een sterke daling van het
rendement. Prime rendementen bedragen momenteel
3,40% in het CBD, ten opzicht van 3,60% vorig jaar.
PRIME HUUR (IN €/M²/MAAND)
55
50
45
40
35
30
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
LEEGSTANDSGRAAD (IN %) INVESTERINGSVOLUME (IN MILJOEN €) EN PRIME RENDEMENT (IN %)
2 000
1 800
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Investeringsvolume kantoren (MEUR)
6,0%
5,5%
5,0%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
Prime rendement kantoren (%)
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
34
VERHUURACTIVITEIT
ONGEVEER
NIEUWE VERHURINGEN
TRANSACTIES
HERVERHURINGEN (IN M²)
MEER DAN
%
%
%
> Ocean House (Brusselse rand):
verlenging van een huurcontract 3/6/9 voor 1.870 m².
> Ikaros site (Brusselse rand):
nieuwe 6/9 huurovereenkomst voor 4.732 m² en
huurhernieuwingen en -uitbreidingen voor 7.200 m²
> Central (Brussel CBD, Centrum): nieuw 9-jarig
huurcontract voor 2.175 m² met Europ Assistance Belgium
> Goemaere (Brussel CBD): nieuwe 6/9
huurovereenkomst voor 914 m² en vernieuwing van een
3/6/9 huurovereenkomst voor 1.668 m²
> Jozef 2 (Brussel CBD, Leopoldwijk): verlenging van
het huurcontract met de Europese Commissie (12.413 m²)
31.12.2021 31.12.2020
"Spot" bezettingsgraad
(exclusief getekende toekomstige
huurovereenkomsten)
2
90,1% 95,2%
Bezettingsgraad (inclusief getekende
toekomstige huurovereenkomsten) 95,5% 97,1%
EPRA Vacancy rate
3
4,5% 2,9%
1. Dit is een vastgoedindicator. Voor meer informatie, zie Bijlage II.
2. Deze indicator zal niet langer worden berekend vanaf de afsluiting van het eerste kwartaal van 2022.
3. Dit is een EPRA-indicator. Voor meer informatie, zie hoofdstuk “EPRA Best Practices”.
BEZETTINGSGRAAD (VAN VASTGOED
BESCHIKBAAR VOOR VERHURING)
1
INNING EN UITSTEL VAN HUURGELDEN
> 98,7% geïnde huurgelden voor 2021
(per 10.02.2022, in overeenstemming met vorige jaren)
> 0,4 miljoen € uitstellen van betaling van huurgelden
(beperkt bedrag in verband met de pandemie)
> View building (Brussel CBD, Leopoldwijk):
verlenging van de huurovereenkomst voor 5 jaar
voor 4.059 m²
> Cubus (Luxemburg): verlenging
van de huurovereenkomst voor 2.100 m²
> Arts 56 (Brussels CBD, Leopoldwijk):
nieuwe 6/9 huurovereenkomst voor 1.954 m²
> Quatuor (Brussel CBD, Noord): nieuwe 6/9
huurovereenkomst voor 15.573 m²
Quatuor is nu 81% voorverhuurd
> "Esprit Courbevoie" (Louvain-La-Neuve): Befimmo
verwierf in februari 2021 het kantoorgebouw van het
project "Esprit Courbevoie", in een staat van toekomstige
afwerking. Dit kantoorgebouw is een uitstalraam van
het hybride aanbod van Befimmo, met kantoren die
nu volledig verhuurd zijn aan N-SIDE (4.300 m²) en
Silversquare (4.000 m²) voor een periode van 9 jaar
EPRA "LIKE-FOR-LIKE NET RENTAL
GROWTH"
De stijging van het “like-for-Like” nettohuurresultaat
met 0,9% werd gecompenseerd door een stijging
van de vastgoedkosten, wat resulteerde in een daling
van de EPRA “Like-for-Like Net Rental Growth”
met -1,3%, voornamelijk te verklaren door:
- noodzakelijke herstel- en renovatiewerken
gerealiseerd in 2021
- agentschapcommissies voor het opnieuw verhuren
van leegstaande ruimtes
- kosten in verband met leegstaande ruimtes,
met name in het Quatuor- en Goemaeregebouw
- éénmalige inkomsten geboekt in 2020
De daling van de bezettingsgraad houdt verband met
de verhuizing van Quatuor naar de categorie "vastgoed
beschikbaar voor verhuring".
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
35
DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN
1
31.12.2021 31.12.2020
Gewogen gemiddelde duur van de lopende huurovereenkomsten tot de volgende
vervaldag van vastgoed beschikbaar voor verhuring
7,3 jaar 7,2 jaar
Gewogen gemiddelde duur van de lopende huurovereenkomsten tot de laatste
vervaldag van vastgoed beschikbaar voor verhuring
7,9 jaar 7,7 jaar
Gewogen gemiddelde duur van de lopende en getekende toekomstige
huurovereenkomsten van de vastgoedbeleggingen tot hun volgende vervaldag
8,8 jaar 8,6 jaar
Gewogen gemiddelde duur van de lopende en getekende toekomstige
huurovereenkomsten van de vastgoedbeleggingen tot hun laatste vervaldag
9,4 jaar 9,0 jaar
HUURDERS UIT DE OPENBARE SECTOR EN TOP 5 UIT DE PRIVÉSECTOR
Gewogen gemiddelde
duur tot de volgende
vervaldag (in jaren)
Percentage van de
lopende contractuele
brutohuur (in %) Rating
Belgische openbare sector 7,8 54,8% Rating S&P
Europese openbare sector 4,7 3,8%
Totaal huurders uit de openbare sector 7,6 58,6%
Deloitte Services & Investments NV 4,8% -
BNP Paribas en verbonden vennootschappen 4,8% A+
Beobank (Crédit Mutuel Nord Europe) 4,0% A+
Docler Services S.à.r.l. 3,1% -
McKinsey & Company 1,6% -
Totaal huurders top 5 uit de privésector 9,7 20,0%
± 170 andere huurders 4,4 21,4%
Totaal van de portefeuille 7,3 100%
1. Dit is een vastgoedindicator. Voor meer informatie, zie Bijlage II.
2. De huurinkomsten van de toekomstige jaren, berekend op basis van de huidige situatie, rekening houdend met het gegeven dat elke huurder op de eerste vervaldag
vertrekt en dat geen enkele andere verhuring gebeurde ten opzichte van de lopende huur op 31 december 2021.
DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN
(GEBASEERD OP DE LOPENDE CONTRACTUELE
BRUTOHUUR VAN HUUROVEREENKOMSTEN
OP 31.12.2021)
ACTIVITEITENSECTOR VAN DE HUURDERS
(GEBASEERD OP DE LOPENDE CONTRACTUELE
BRUTOHUUR VAN HUUROVEREENKOMSTEN
OP 31.12.2021)
Openbare sector
Chemie, Energie & Farma
Diensten
Horeca & Toerisme
Financiële sector
Juridische sector
IT, Media & Telecom
Andere
Audit & Consulting
Marketing & Communicatie
Andere industrieën
PERCENTAGE VAN CONTRACTUEEL GEWAARBORGDE HUURGELDEN IN VERGELIJKING MET DE
RESTERENDE DUUR VAN HUUROVEREENKOMSTEN IN DE GECONSOLIDEERDE
2
PORTEFEUILLE (IN %)
3 jaar en minder
3-6 jaar
6-9 jaar
9-15 jaar
+18 jaar
24%
6%
24%
18%
28%
59%
12%
7%
5%
5%
3%
3%
2%
2%
1%
1%
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
% van de contractueel verzekerde huurinkomsten op basis
van de laatste vervaldag van de huurovereenkomsten
% van de contractueel verzekerde huurinkomsten op basis
van de eerste vervaldag van de huurovereenkomsten
2050
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
36
REËLE WAARDE
1
1. Deze waarden worden bepaald in toepassing van norm IAS 40 die vereist dat vastgoedbeleggingen tegen ‘reële waarde’ worden geboekt. De reële waarde van vastgoed komt overeen met zijn investeringswaarde, namelijk zijn waarde, registratierechten en andere transactiekosten inbegrepen (ook “waarde akte in handen” genoemd), zoals
de onafhankelijke expert berekende, met arek van een forfaitair registratierecht van 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel) voor vastgoed met een investeringswaarde van minder dan 2,5 miljoen €, en van 2,5% voor vastgoed met een investeringswaarde van meer dan 2,5 miljoen €. Dit registratierecht van 2,5% is een gemiddeld
percentage werkelijk betaalde kosten op de transacties en vloeit voort uit een analyse door de onafhankelijke experten van een groot aantal transacties op de markt. Deze boekhoudkundige verwerking wordt gedetailleerd uiteengezet in de mededeling die de BeAMA op 8 februari 2006 publiceerde en wordt bevestigd in de mededeling van de
BE-REIT Association van 10 november 2016. Deze regel wordt ook toegepast voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed in het Groothertogdom Luxemburg.
2. De variatie over het jaar komt overeen met de variatie in de reële waarde tussen 1 januari 2021 en 31 december 2021 (buiten het bedrag van aankopen, investeringen en desinvesteringen).
3. Het aandeel in de portefeuille wordt berekend op basis van de reële waarde van de portefeuille op 31 december 2021.
4. Inclusief de zone Brussel luchthaven waar het Gateway-gebouw zich bevindt.
5. Exclusief gebruiksrecht huurovereenkomsten voor kantoren en gebruiksrechten op grond (IFRS 16).
6. De verhoudingen zijn uitgedrukt op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2021.
Kantoren
Variatie over het
jaar
2
(in %)
Aandeel in de
portefeuille
3
(31.12.2021)
(in %)
Reële waarde
(31.12.2021)
(in miljoen €)
Reële waarde
(31.12.2020)
(in miljoen €)
Brussel CBD en gelijkaardig
4
7,2% 52,7% 1 495,9 1 191,9
Brussel gedecentraliseerd -3,9% 2,3% 64,3 82,2
Brussel rand -4,9% 2,9% 80,8 92,5
Vlaanderen -5,3% 13,8% 391,0 428,3
Wallonië -4,5% 7,8% 221,3 233,0
Luxemburg stad 0,9% 6,3% 178,8 147,1
Vastgoed beschikbaar voor verhuring 2,7% 85,8% 2 432,1 2 175,1
Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor
eigen rekening met het oog op verhuring
-11,5% 13,8% 390,7 517,3
Vastgoedbeleggingen
5
0,4% 99,5% 2 825,6 2 692,4
Vastgoed bestemd voor verkoop -18,4% 0,5% 13,1 21,6
Totaal 0,3% 100,0% 2 835,9 2 714,0
Op 31 december 2021 bedroeg de reële waarde van de
portefeuille 2.835,9 miljoen €, tegenover 2.714,0 miljoen €
op 31 december 2020.
Deze variatie in waarde omvat:
- renovatie- of herontwikkelingswerken uitgevoerd
in de portefeuille
- investeringen en desinvesteringen
- de variaties in reële waarde die op de resultatenrekening
genoteerd werden (IAS 40)
Op 31 december 2021 vertegenwoordigen het Axento-
gebouw in Luxemburg, het AMCA-gebouw in Antwerpen,
de Paradis-toren in Luik, het Gateway-gebouw op de
luchthaven van Brussel, WTC Toren 3, Quautor en het
project ZIN in Brussel, elk tussen 5 en 10% van de reële
waarde van de portefeuille.
Bij gelijkblijvende perimeter is de waarde van de portefeuille
(exclusief overname, investeringen en desinvesteringen)
stabiel over het boekjaar (variatie van +0,3% of 8,9 miljoen €).
GEOGRAFISCHE SPREIDING VAN DE PORTEFEUILLE
6
Brussel CBD
Brussel gedecentraliseerd
Brussel rand
Vlaanderen
Wallonië
Luxemburg stad
In 2021 is het Quatuor-gebouw overgegaan naar de
categorie van gebouwen beschikbaar voor verhuring.
63%
3%
3%
14%
11%
6%
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
37
1. De verhoudingen zijn uitgedrukt op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2021.
2. Publicatie krachtens Bijlage B van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014.
3. De verzekerde waarde is de herbouwwaarde (zonder de grond).
4. Het lopend brutorendement is de verhouding tussen de lopende contractuele brutohuur en de waarde akte in handen van het vastgoed beschikbaar
voor verhuring. Het volledige overzicht van de globale huurrendementen bevindt zich op pagina 39 van het Verslag.
5. Dit bedrag omvat de verzekeringen van het type Alle Brandrisico’s. Befimmo is eveneens gedekt door verzekeringen van het type Alle Bouwrisico’s.
Deze grafiek toont de verdeling per ouderdomsklasse
van de portefeuille van Befimmo (vastgoedbeleggingen
buiten grond). De gebouwen zijn ingedeeld op basis
van hun bouwjaar, of in voorkomend geval van het jaar
waarin zij hun laatste zware renovatie ondergingen,
die wordt gedefinieerd als ingrijpende werkzaamheden
aan de bouwmantel, de structuur en/of de primaire
installaties van het gebouw. Na bouw of zware renovatie
wordt aangenomen dat het gebouw weer aan een
nieuwe levenscyclus begonnen is.
ONDERVERDELING VAN DE PORTEFEUILLE VOLGENS
OUDERDOMSKLASSE
1,2
0-5 jaar
6-10 jaar
11-15 jaar
> 15 jaar
Bouw- of groot
renovatieproject
14%
22%
34%
15%
15%
AANSCHAFFINGSWAARDE EN VERZEKERDE WAARDE VAN DE GEBOUWEN VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE(IN MILJOEN €)
Kantoren
Aanschangs-
waarde
(in miljoen €)
Verzekerde
waarde
3
31.12.2021
(in miljoen €)
Reële waarde
31.12.2021
(in miljoen €)
Geraamde
huurwaarde (ERV)
31.12.2021
(in duizend €)
Lopend
brutorendement
4
31.12.2021
(in%)
Brussel CBD en gelijkaardig 1 048,1 954,1 1 495,9 71 643 4,0%
Brussel gedecentraliseerd 41,3 129,2 64,3 4 343 6,2%
Brussel rand 71,6 162,9 80,8 7 346 8,1%
Vlaanderen 380,7 586,3 391,0 23 524 6,7%
Wallonië 157,2 238,0 221,3 10 317 5,1%
Luxemburg stad 123,5 66,5 178,8 7 511 4,0%
Vastgoed beschikbaar voor verhuring 1 822,4 2 137
5
2 432,1 124 684 4,8%
Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening
met het oog op verhuring 401,6 23,2 390,7 40 644 0,4%
Vastgoedbeleggingen 2 224,0 2 160,2 2 822,8 165 328 4,2%
Vastgoed bestemd voor verkoop - - 13,1 1 879 1,2%
Totaal 2 255,1 2 160,2 2 835,9 167 207 4,1%
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
38
31.12.2021 31.12.2020
Lopend brutorendement op vastgoed beschikbaar voor verhuring
1
4,8% 5,3%
Potentieel brutorendement op vastgoed beschikbaar voor verhuring 5,2% 5,6%
Lopend brutorendement op vastgoedbeleggingen
2
4,2% 4,3%
EPRA Net Initial Yield (NIY)
3
4,2% 5,0%
EPRA Topped-up NIY
3
4,5% 5,2%
GLOBAAL HUURRENDEMENT
Lopend
brutorendement
(31.12.2021)
Lopend
brutorendement
(31.12.2020)
Potentieel
brutorendement
(31.12.2021)
Potentieel
brutorendement
(31.12.2020)
Brussel CBD en gelijkaardig 4,0% 4,9% 4,7% 5,2%
Brussel gedecentraliseerd 6,2% 8,8% 6,6% 8,8%
Brussel rand 8,1% 7,9% 10,0% 9,7%
Wallonië 5,1% 4,7% 5,1% 4,7%
Vlaanderen 6,7% 6,3% 6,7% 6,3%
Luxemburg stad 4,0% 3,8% 4,2% 3,8%
Vastgoed beschikbaar voor verhuring 4,8% 5,3% 5,2% 5,6%
Totaal vastgoedbeleggingen 4,2% 4,3%
GLOBAAL HUURRENDEMENT
GEOGRAFISCHE SPREIDING
1. Dit is een vastgoedindicator. Voor meer informatie, zie Bijlage II.
2. Rekening houdend met het vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring. Dit is een vastgoedindicator. Voor meer informatie, zie Bijlage II.
3. Dit is een EPRA-indicator. Raadpleeg voor meer informatie het hoofdstuk “EPRA Best Practices”.
De daling van het rendement op vastgoed beschikbaar voor verhuring is ook te wijten aan de verhuizing
van de Quatuor naar de categorie vastgoed beschikbaar voor verhuring. Alleen de huurovereenkomst
met Beobank is ingegaan op 31 december 2021, terwijl het gebouw 81% voorverhuurd is.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
39
Befimmo garandeert een kwaliteitsvolle portefeuille door
te investeren in goed gelegen flexibele kantoorgebouwen
met een potentieel voor waardecreatie, en door anderzijds
te verkopen wanneer ze de waarde van mature gebouwen
kan kristalliseren of wanneer gebouwen niet langer passen
in haar strategie. De opbrengsten uit desinvesteringen
dragen bij tot het beheer van de LTV-ratio, de financiering
van lopende ontwikkelingsprojecten en garanderen
groeicapaciteit.
115 MILJOEN € DESINVESTERINGEN
Kristalliseren van waarde
- Wiertz-gebouw (Brussel CBD): overdracht
voor 74,9 miljoen € met een nettomeerwaarde
van 43,2 miljoen € op de investeringswaarde
en een IRR zonder hefboomwerking van 10,8%
Desinvesteringen van niet-strategische activa
- Planet 2 gebouw (Brussel, rand): desinvestering
in oktober 2021 tegen een waarde die overeenstemt
met de laatste reële waarde zoals geschat
door de onafhankelijke vastgoeddeskundige
- 6 niet-strategische gebouwen in de Belgische
provinciesteden (Deinze, Bilzen, Lokeren, Tienen,
Diksmuide en Binche)
Residentieel gedeelte van Paradis Express:
Afsluiting van de desinvestering voor 18,9 miljoen €
met een winst op verkoop van 2,1 miljoen €
op de meest recente reële waarde)
72 MILJOEN € AANKOPEN
Befimmo investeerde in 3 strategische activa in 2021:
- Aankoop van het Cubus-gebouw (5.000 m²)
in het Groothertogdom Luxemburg (Howald)
- Aankoop
1
van het kantoorgebouw van het "Esprit
Courbevoie" project (8.300 m²) in Louvain-la-Neuve
- Aankoop van het kantoorgedeelte (5.600 m²)
van de Antwerp Tower
Silversquare zal zowel in Courbevoie als in A-Tower actief
zijn om het coworkingnetwerk verder uit te breiden.
In 2021 hee Befimmo 19,9 miljoen € geïnvesteerd in haar
portefeuille van vastgoed beschikbaar voor verhuring.
Dit cijfer is in overeenstemming met 2020.
1. Erfpacht van 94 jaar. De akte is ondertekend en het uit te betalen bedrag is voorzien overeenkomstig de lopende werken.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
40
In 2021 investeerde Befimmo 138,7 miljoen € in haar
(her)ontwikkelingsprojecten.
Met de oplevering van de Quatuor, bedraagt de
ontwikkelingspijplijn 13,8% van de totale waarde
van de portefeuille (tegenover 22% op 30 juni 2021).
De pijplijn bestaat uit:
- Paradis Express (2,5%) (oplevering in Q1 2022)
- ZIN-project (6,9%)
- de overige nog aan te gane projecten (4,4%)
Befimmo hee in het verleden al bewezen dat ze veel
belang hecht aan het beheer van deze projecten. Ze
besteedt daarbij bijzondere aandacht aan de analyse van
de markt vóór de lancering met risico op bezetting en aan
de maximalisering van het voorverhuringspercentage
1
vóór
de start van de bouwwerken. Momenteel bedraagt het
voorverhuringspercentage van de kantoorprojecten 97%.
De bouwkosten voor alle ontwikkelingsprojecten zijn
bijgewerkt, waarbij onder meer rekening is gehouden
met de inflatie van de bouwkosten en de langere
constructieperiodes (in verband met de aanhoudende
gezondheidscrisis).
Voor onze nog aan te gane projecten, streven we naar een
geschat rendement op totale investering van ten minste 5%.
BELANGRIJKSTE RENOVATIE- EN BOUWPROJECTEN
Vooruitzichten
Gerealiseerde
investeringen
in 2021
(in miljoen €)
Totaal
investering
(in miljoen €)
Rendement
op totale
investering
(land
inbegrepen
% van
Voltooing
Oplevering
van het
project
Investering
in 2022
(in miljoen €)
Investering
in 2023
(in miljoen €)
Investering
in 2024
(in miljoen €) BREEAM
2
Lopende projecten aangegaan
Paradis Express (kantoorgedeelte)
Wallonië, Luik
27,9 54 >6% 94% Q1 2022 3,9 0,1 0,2 Excellent
ZIN
Brussel CBD, Noord
58,2 465 ±3,9% 29% Eind 2023
(kantoren)
2024
(andere functies)
191,2 124,9 17,7 Outstanding
(kantoren)
Excellent
(andere functies)
Lopende aan te gane projecten
Livin
3
(WTC 4)
Brussel CBD, Noord
1,3 180 - - Ontwikkeling in geval van voorverhuur Excellent
PLXL
Brussel gedecentraliseerd
1,8 54 ±5,5% 9% Q1 2025 2,0 24,6 22,4 Outstanding
LOOM
(Herontwikkeling Wet 44, Jozef 2, Wet 52)
Brussel CBD, Leopoldwijk
2,2 81 ±5% 4% 2026 3,0 3,0 17,6 Outstanding
Pacheco
Brussel CBD, Centrum
1,0 43 ±5,5% 5% Q2 2024 1,7 19,4 19,2 Outstanding
1. Berekend op het kantoorgedeelte van lopende aangegane projecten,
exclusief coworking.
2. BREEAM-certificaten beoogd voor de (her)ontwikkelingsprojecten (behalve
Paradis Express, dat in de designfase een BREEAM Excellent behaalde).
3. Nieuwe bouwvergunning in voorbereiding, in dezelfde geest
als het ZIN-project, open naar de stad en een mix van functies.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
41
TOELICHTING OP GELEVERDE PROJECTEN
Quatuor
Quatuor, een project met een mix van functies van
62.000 m², werd in augustus 2021 opgeleverd en
is op 31 december 2021 voor meer dan 81% verhuurd.
Quatuor is een hoogwaardig project dat volledig aansluit
bij de hybride werkwereld van vandaag. Het biedt een
totaaloplossing met een combinatie van kantoren,
dynamische coworkingruimtes en services.
Silversquare zal haar negende coworkingruimte openen
in Quatuor. De ruimte krijgt de naam Silversquare North
en hee een oppervlakte van 7.350 m².
Quatuor zal ook bijdragen aan de herontwikkeling en
transformatie van de bruisende Noordwijk van Brussel.
Het gebouw kreeg er in 2021 huurders van hoge kwaliteit
bij (Touring, Just Eat Takeaway.com, Sopra, Kone).
Quatuor behaalde de duurzaamheidscertificering
"BREEAM OUTSTANDING" voor de designfase.
Hierbij wordt rekening gehouden met de volledige
levenscyclus van een gebouw.
Kerncijfers Quatuor:
- Potentieel rendement op kosten: 6,1%
- Ontwikkelingsmarge: >25% (± 56 miljoen €)
- Gemiddelde duur van de huurovereenkomsten
(tot de volgende vervaldag): 11,3 jaar
TOELICHTING OP LOPENDE AANGEGANE PROJECTEN
ZIN
ZIN is een multifunctioneel project dat verschillende functies
op een unieke duurzame en innovatieve manier combineert.
ZIN hee een oppervlakte van ongeveer 110.000 m²
en bestaat uit 73.600 m² kantoren, 111 appartementen,
200 hotelkamers en merkappartmenten, alsook
sportruimtes, winkels, een spectaculaire rooop en een
grote, weelderige serre die toegankelijk is voor het publiek.
70.000 m² (>95%) van het kantoorgedeelte is reeds
voorverhuurd aan de Vlaamse overheid voor een vaste
termijn van 18 jaar. Het project zal dienen als de Brusselse
hoofdzetel voor de Vlaamse overheid. Daarnaast zal het
hotelgedeelte van het project worden beheerd door Standard
International, het iconische merk in de lifestyle hotelsector.
Er wordt gestreefd naar een BREEAM "Outstanding" certificaat
voor de kantoren en "Excellent" voor de andere functies.
De asbestverwijdering en ontmantelingswerken zijn
voltooid. De constructiefase van de nieuwe delen van
het gebouw is aan de gang. Als gevolg van de pandemie
is de opleveringsdatum van het project met ongeveer zes
maanden uitgesteld. Daarom zullen de werkzaamheden
voor het kantoorgedeelte eind 2023 worden afgerond
en die voor de andere functies medio 2024.
De oorspronkelijke raming van de totale bouwkost
is verhoogd tot 465 miljoen €. Dit bedrag is hoger dan
het vorige bedrag, voornamelijk door een vertraging van
6 maanden als gevolg van de pandemie, die tot een aantal
onverwachte uitgaven hee geleid. Daarnaast hebben wij in
het bedrag van 465 miljoen € ook een provisie opgenomen
voor extra vastgoedbelastingen. Deze tracht Befimmo
te challengen.
Rekening houdend met dit nieuwe budget zal het
brutorendement op de totale investeringswaarde
naar verwachting ongeveer 3,9% bedragen.
Het nieuwe managementplan voorziet erin om tegen
2024 een financiële partner te zoeken voor de dochteron-
derneming ZIN IN NO(O)RD, waarbij de partner minimaal
25% en maximaal 75% in handen zou moeten hebben.
Het ZIN-project kan worden beschouwd als een referentie
in België en Europa op het gebied van verstedelijking en
revitalisering van een wijk, op het vlak van energieprestaties
en circulariteit.
Het ZIN-project is geselecteerd als een
van de vier finalisten in de categorie
"Best Futura Project" van de MIPIM
Awards 2022. De winnaars worden
bekendgemaakt tijdens de ceremonie op donderdag
17 maart 2022.
SEE THE VIDEO
AAN ZONNEPANELEN (566 KWP)
DIE DE ELEKTRICITEITSBEHOEFTE GELIJK
AAN HET JAARLIJKSE VERBRUIK
VAN ONGEVEER 133 HUISHOUDENS DEKKEN
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
42
Paradis Express
Het project Paradis Express betre de bouw van een
ecowijk met een functiemix van kantoren (21.000 m²),
woonruimte (15.600 m²) en buurtwinkels (395 m²).
Een Silversquare coworkingruimte (4.000 m²) zal ook
zijn deuren openen in Q2 2022. Met het station van
Guillemins en een nieuwe tramlijn in de buurt wordt Paradis
Express een perfect geïntegreerd buurtproject met een
bevoorrechte ligging in Luik.
Befimmo hee 100% van kantoorruimte voorverhuurd en
verkocht de residentiële ruimtes. De oplevering van Paradis
Express is gepland voor Q1 2022.
De bouwkost van het gebouw bedraagt 54 miljoen €.
Het rendement op de totale investeringswaarde is hoger
dan 6%.
Een BREEAM “Excellent” certificering werd behaald
in de “Design” fase.
>6%
± 18.000
PROJECTEN DIE NOG MOETEN WORDEN
AANGEGAAN
1
PLXL (Brussel gedecentraliseerd)
PLXL is één van de meest recente aanwinsten van de
portefeuille van hybride gebouwen van Befimmo. Het is
gepland voor voltooiing begin 2025. Met een volledige
heruitvinding van het iconische Beobank-gebouw
(15.180 m²) in het hart van de Brusselse levendige
universiteitswijk Etterbeek, worden in dit project van
20.000 m² de allernieuwste trends op het vlak van smart
building, duurzaam ontwerp en circulariteit geïntegreerd.
De site is uitstekend gelegen, naast het treinstation en
recht tegenover de Vrije Universiteit Brussel, en zal flexibele
werkruimtes bieden met een coworking-ruimte van
Silversquare, een modulair auditorium, een restaurant, een
dakterras, en een ruime waaier aan diensten en faciliteiten.
PLXL beschikt over meer dan 160 fietsparkings, een kleine
50 e-bikestations en 100 parkeerplaatsen voor wagens,
allemaal met oplaadpunten.
Het welzijn en de gezondheid van de gebruiker staat
centraal bij PLXL. Er wordt gemikt op de hoogste
certificering in zijn categorie (BREEAM Outstanding).
1. Beelden enkel ter illustratie, beelden en projectomschrijving onder voorbehoud van het bekomen van de vergunning.
In het gebouw zijn tal van oplossingen geïntegreerd zoals
slimme energiemonitoring- en managementsystemen,
bezettingsdetectie, adaptieve verlichting, slim waterbeleid,
en oplaadsystemen.
De geraamde bouwkosten bedragen 54 miljoen €. Het
verwachte rendement op de totale investering bedraagt
ongeveer 5,5%. De vergunningen zullen naar verwachting
tegen eind 2022 worden goedgekeurd en de beslissing om
de werken aan te vatten zal rond die tijd worden genomen,
afhankelijk van de marktomstandigheden en de voorverhuur.
11.600 M²
Pacheco (Brussels CBD, Centrum)
Het Pacheco-project zal worden ontwikkeld in het
voormalige gebouw van de Koninklijke Munt van België na
afloop van de huidige huurovereenkomst. Befimmo zal dit
iconische industriële gebouw uit de jaren 70 omvormen tot
een multifunctioneel en flexibel gebouw, ontworpen om
te voldoen aan de vereisten van vandaag en morgen. Het
gebouw is ideaal gelegen langs de Pachecolaan, tussen
het centraal station en de Brusselse binnenring, in een wijk
die het bovengedeelte en het ondergedeelte van de stad
verbindt.
Het Pacheco-gebouw zal een kleine 11.600 m² aan
multifunctionele en flexibele ruimte bieden, waaronder
9.400 m² kantoorruimte, 1.050 m² coliving, 1.150 m²
bestemd voor restaurants of winkels en, last but not least,
een dakterras van 250 m².
De bouwkosten worden geraamd op 43 miljoen €, met een
verwacht rendement op de totale investering van ongeveer
5,5%. De vergunningen zullen naar verwachting eind 2022
worden goedgekeurd en de beslissing om de werken aan
te vatten zal rond die tijd worden genomen, afhankelijk
van de marktomstandigheden, en de voorverhuur.
Befimmo mikt op een BREEAM “Outstanding”
certificering voor de “Design”-fase
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
43
LOOM (Brussel CBD, Leopoldwijk)
Met de herontwikkeling van het Jozef 2-gebouw, na
afloop van de huidige huurovereenkomst, wil Befimmo drie
bestaande gebouwen (Wetstraat 44 & 52 en Jozef II-straat
27) omvormen tot een uniek groen en open eiland. Deze
gebouwen in het hart van de Europese wijk bieden een
buitengewoon potentieel voor waardecreatie, en Befimmo
zal er een innovatief, multifunctioneel complex creëren dat
voldoet aan de behoeen van gebruikers die op zoek zijn
naar kwalitatieve werkruimtes in het centrum van Brussel.
Het nieuwe complex zal over een oppervlakte van
24.000 m² beschikken inclusief een deel coliving,
parkeerplaatsen niet inbegrepen. Befimmo past voor dit
project zeker de concepten van de circulaire economie
toe. De bestaande gebouwen zullen worden hergebruikt,
waarbij de structuur wordt behouden en elementen die
worden gesloopt of verwijderd worden teruggewonnen,
hergebruikt of gerecycleerd.
De vooropgestelde bouwkosten bedragen 81 miljoen €,
met een rendement op de totale investering dat naar
verwachting ongeveer 5% zal bedragen.
De vergunningen zullen naar verwachting in 2023
worden goedgekeurd en de beslissing om de werken
aan te vatten zal rond die tijd worden genomen, afhankelijk
van de marktomstandigheden en de voorverhuur.
Befimmo mikt op een BREEAM “Outstanding”
certificering voor de “Design”-fase, een DGNB “Platinum”
certificering en een WELL ready "Gold" vertificering.
LIVIN (Brussel CBD, Noordwijk)
LIVIN (WTC 4) is het project om een milieuvriendelijke en open campus te bouwen
in de noordwijk van Brussel, met als doel het creëren van gemeenschappelijke
ruimtes voor de verschillende gemeenschappen van de buurt.
Gelegen naast het treinstation Brussel Noord, LIVIN zal zeer toegankelijk
zijn in een wijk in volle ontwikkeling die een aantrekkelijke, diverse en groene
woon- en werkomgeving zal worden.
Het hart van het project is een daktuin. Deze tuin zal gemakkelijk toegankelijk
zijn en een echte bestemming worden waar iedereen elkaar, op elk moment
van de dag, kan ontmoeten.
De ontwikkeling van LIVIN, met een focus op circulaire economie, zal het
recycleren van materialen en lage CO-uitstotingen mogelijk maken.
De ontwikkeling is afhankelijk van het verkrijgen van een voorverhuur.
Befimmo mikt op een BREEAM “Excellent” certificering voor de “Design”-fase.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
44
BEZETTINGSGRAAD
Luxemburg
Brussel CBD
Brussel
gedecentraliseerd
± 34.900 M
2
Opening ruimte 31.12.2021
Meer dan 3 jaar 75%
Tussen 1 en 3 jaar 52%
Minder dan 1 jaar 51%
Totaal 59%
We zullen niet langer rapporteren over mature en niet-mature ruimtes. Vanaf
nu zal de bezettingsgraad van de coworkingruimtes gerapporteerd worden
door gebruik te maken van drie categorieën; de ruimtes geopend sinds meer
dan 3 jaar, de ruimtes geopend sinds meer dan 1 jaar maar minder dan 3 jaar en
de ruimtes open sinds minder dan 1 jaar. Ruimtes die een uitbreiding ondergaan,
zullen opnieuw worden beschouwd als nieuwe ruimtes en zullen worden
verplaatst naar de categorie "ruimtes geopend sinds minder dan 1 jaar".
De totale bezettingsgraad bedroeg 59% per 31 december 2021 (vergeleken met
51% een jaar geleden), zelfs met de recente opening van Central in 2021. De
totale omzet is met 26% gestegen ten opzichte van vorig jaar en sinds september
wordt een zeer goede dynamiek waargenomen. Silversquare boekt 804 nieuwe
handtekeningen tegen 314 opzeggingen. Bovendien hee Silversquare de kosten
en lasten tijdens het jaar zeer goed beheerd.
De Vennootschap blij ervan overtuigd dat haar unieke gecombineerde flexibele
aanbod van Befimmo en Silversquare een belangrijke rol zal spelen in de post-
pandemische herstelperiode en een sleuteloplossing aan het worden is in de
nieuwe hybride werkwereld, zoals blijkt uit de laatste contracten met Salesforce
(250 memberships - SQ Central) en Xerox (130 memberships - SQ Zaventem
in combinatie met ruimte in de portefeuille van Befimmo, Ikaros Park).
Silversquare opende in september 2021 haar achtste
coworkingruimte in Central (de hoofdzetel van Befimmo).
De coworkingactiviteit was goed voor ongeveer 8%
van de geconsolideerde huurinkomsten van Befimmo
op 31 december 2021.
74%
6%
8%
12%
GEOGRAFISCHE SPREIDING
VAN DE COWORKINGPORTEFEUILLE
PORTEFEUILLE VAN COWORKING-RUIMTES
Brussel rand
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
45
INNINGSPERCENTAGE UITGEGEVEN
FACTUREN
De categorie “overige” omvat inkomsten van
evenementen, vergaderzalen, lockers, IT-opties,
verbruiksgoederen, parking, enz.
OMZETSPLIT
NIEUWE OPENINGEN VOOR DE KOMENDE TWEE JAAR
Oppervlakte
Totaal portefeuille 2021 34 900 m
2
SQ North (Brussel CBD) +7 350 m
2
SQ Guillemins (Luik) +3 800 m
2
SQ A-Tower +5 800 m
2
Totaal portefeuille eind 2022 51 800 m
2
SQ Louvain-La-Neuve +4 000 m
2
Luxemburg +4 000 m
2
Vlaanderen (2 ruimtes) +7 000 m
2
Totaal portefeuille eind 2023 66 800 m
2
Privékantoren
Flexibele kantooroplossingen
Andere
(voor maandelijkse facturen
die in 2021 werden uitgegeven)
99,4%
Rekening houdend met de geïdentificeerde pijplijn, zullen de coworkingruimten van Silversquare
tegen eind 2025 goed zijn voor 85.000 m².
Na de uitvoering van Silversquare’s ontwikkelingsplan, worden de eerste significante positieve
EPRA-bijdragen verwacht in 2024.
ONTWIKKELINGSPIPELINE
De coworking-ruimtes die zijn voorzien in de Befimmo-gebouwen, worden meestal ingericht door
Befimmo (vastgoedoperator) en aan marktprijs sleutel-op-de-deur opgeleverd aan Silversquare.
Silversquare (coworkingoperator) investeert in de meubels en de IT voor deze ruimtes.
Voor de ruimtes die voorzien zijn in gebouwen van derden, investeert Silversquare zowel in de
inrichting als in het meubilair en de IT. In 2021 investeerde Silversquare zo 3,6 miljoen € in haar
coworking-ruimtes. Zoals hierboven gemeld investeerde Befimmo vastgoedoperator) 6,8 miljoen €
in 2021 waarvan 4,3 miljoen € in het Central gebouw en 2,5 miljoen € in het Quatuor project.
Dit wordt doorgerekend aan Silversquare via een mechanisme van huurverhoging.
SPARKS
Sparks, de nieuwe one-stop shop voor meetings, lanceert
in Central (hoofdzetel van Befimmo) in Brussel. Het opent
zijn eerste locatie in april volgend jaar in Central, De start-
up zal speciale vergaderomgeving bieden die niet alleen
bestaat uit innovatieve meetingrooms, maar ook uit een
reeks aanvullende services en professionele ondersteuning.
De start-up beschikt over veertien gloednieuwe
meetingrooms die elk hun eigenheid hebben in functie en
design: de place to be voor meetings tot 250 personen.
Befimmo stapt als partner mee in de start-up. Met de
lancering van Sparks gaan we door met investeren in
oplossingen voor het werk van morgen. We bouwen verder
aan een hybride werkwereld die het leven van werknemers
vergemakkelijkt. Zo creëert Befimmo een ecosysteem van
werkruimte-oplossingen die het mogelijk maken om beter
samen te werken, sterkere teams te vormen en de cultuur
van de organisatie verhogen. Het komt allemaal samen
in Central, Befimmo’s ‘flagship’ gebouw, dat ook over een
restaurant en dakterras beschikt en beiden beschikbaar
zijn voor klanten van Sparks.
Sparks opent zijn eerste locatie in april volgend jaar
in Central, de hoofdzetel van Befimmo.
www.sparks-meeting.eu
64%
26%
10%
Sinds het begin van het jaar is er geen materiële
toename van dubieuze schuldvorderingen.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
46
Bouwjaar
of jaar van de
laatste renovatie
2
Verhuurbare
oppervlakte
(in m²)
Aandeel in de
portefeuille
3
(in %)
Opgevraagde huur
tijdens het boekjaar
4
(in duizend €)
Spot-
bezettingsgraad
5
(in %)
Bezettingsgraad
6
(in %)
Brussel centrum
Brederode Corner - Brederodestraat en Naamsestraat 1000 Brussel 2020 7 355 1,7% 687 99,8% 99,8%
Central - Ravensteinstraat 50-70 en Kantersteen 39-55 te 1000 Brussel 2012 28 984 4,7% 2 657 88,0% 95,1%
Keizer - Keizerlaan 11 te 1000 Brussel 1963 5 700 1,0% 1 146 100,0% 100,0%
Kool - Koolstraat 35 te 1000 Brussel 1993 5114 1,1% 1257 100,0% 100,0%
Montesquieu - Quatre Brasstraat 13 te 1000 Brussel 2009 16931 4,2% 5089 100,0% 100,0%
Lambermont - Lambermontstraat 2 te 1000 Brussel 2000 1788 0,3% 396 100,0% 100,0%
Pacheco - Pachecolaan 32 te 1000 Brussel 1976 5 770 0,7% 807 100,0% 100,0%
Poelaert - Poelaertplein 2-4 te 1000 Brussel 2001 12 557 2,5% 2 957 100,0% 100,0%
Voorlopig Bewind - Voorlopig Bewindstraat 15 te 1000 Brussel 2005 2954 0,6% 684 100,0% 100,0%
87 153 16,7% 15 680 96,6% 98,6%
Brussel Leopoldwijk
Jozef II - Jozef II-straat 27 te 1000 Brussel 1994 12 820 2,0% 3 134 100,0% 100,0%
Kunst 28 - Kunstlaan 28-30 en Handelstraat 96-112 te 1000 Brussel 2005/- 16 793 4,0% 4 553 100,0% 100,0%
Kunst 56 - Kunstlaan 56 te 1000 Brussel 2007 22 138 4,1% 4 168 89,9% 89,9%
View Building - Nijverheidsstraat 26-38 te 1040 Brussel 2001 11 075 1,8% 1 917 98,1% 98,1%
Wetenschap-Montoyer - Montoyerstraat 30 te 1000 Brussel 2011 5 180 1,1% 1 337 100,0% 100,0%
68 006 13,0% 15 109 96,2% 96,2%
Brussel Noordwijk
Quatuor - Boudewijnlaan 30 te 1000 Brussel 2021 61 613 4,0% 363 36,8% 79,8%
World Trade Center - Toren 3 - Koning Albert II-laan 30 te 1000 Brussel 1983 76 810 11,3% - 100,0% 100,0%
138 423 15,3% 363 65,4% 88,9%
Brussel Luchthaven
Gateway - Brussel Luchthaven - 1930 Zaventem 2017 38 070 6,4% 7 356 100,0% 100,0%
38 070 6,4% 7 356 100,0% 100,0%
1. De reële waarde van elke subportefeuille is gepubliceerd op pagina 37 van dit Verslag.
2. Bouwjaar of jaar van de laatste renovatie: het jaar van de laatste renovatie werd hernomen wanneer het om een zware
renovatie gaat (investeringen in werken aan de bouwmantel, de structuur en de primaire installaties van het gebouw).
3. Het aandeel in de portefeuille wordt berekend op basis van de lopende contractuele brutohuur op 31 december 2021.
4. Het gaat om de ontvangen huurgelden krachtens Bijlage B van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014.
5. Geraamde huurwaarde (ERV) van de verhuurde oppervlaktes / ERV van het gebouw. 6. Geraamde huurwaarde (ERV) van de verhuurde en voorverhuurde oppervlaktes / ERV van het gebouw.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
47
Bouwjaar
of jaar van de
laatste renovatie
1
Verhuurbare
oppervlakte
(in m²)
Aandeel in de
portefeuille
2
(in %)
Opgevraagde huur
tijdens het boekjaar
3
(in duizend €)
Spot-
bezettingsgraad
4
(in %)
Bezettingsgraad
5
(in %)
Brussel gedecentraliseerd
Goemaere - Waversesteenweg 1945 te 1160 Brussel 1997 6 950 0,8% 813 82,7% 88,0%
Triomf - Arnaud Fraiteurlaan 15-23 te 1050 Brussel 2014 18 577 2,6% 2 962 96,6% 96,6%
25 527 3,4% 3 775 93,2% 94,5%
Brussel rand
Fountain Plaza - Belgicastraat 1-3-5-7 te 1930 Zaventem 2012 17 757 1,6% 1 648 87,9% 87,9%
Ikaros Business Park (fasen I tot V) - Ikaroslaan te 1930 Zaventem 1990/2019
6
45 821 3,6% 3 239 78,0% 83,4%
Ocean house - Belgicastraat 17 te 1930 Zaventem 2012 4 623 0,2% 237 41,0% 41,0%
Waterloo Oce Park - Drève Richelle 161 te 1410 Waterloo 1992 1 980 0,3% 291 99,6% 99,6%
70 181 5,6% 5 415 78,9% 82,2%
Wallonië
Ath - Place des Capucins 1 1995 4 256 0,5% 626 100,0% 100,0%
Braine-l'Alleud - Rue Pierre Flamand 64 1977 2 340 0,2% 284 100,0% 100,0%
Eupen - Vervierserstrasse 8 1989 2 240 0,3% 315 100,0% 100,0%
Eupen - Rathausplatz 2018 7 184 0,8% 988 100,0% 100,0%
La Louvière - Rue Ernest Boucqueau 15 1997 6 116 0,8% 953 100,0% 100,0%
Liège - Rue Fragnée - Paradis-Toren 2014 37 195 5,7% 6 526 100,0% 100,0%
Malmedy - Rue Joseph Werson 2 2000 2 757 0,3% 367 100,0% 100,0%
Marche-en-Famenne - Avenue du Monument 25 1988 3 720 0,5% 575 100,0% 100,0%
Saint-Vith - Klosterstrasse 32 1988 3 621 0,4% 403 100,0% 100,0%
69 429 9,6% 11 037 100,0% 100,0%
1. Bouwjaar of jaar van de laatste renovatie: het jaar van de laatste renovatie werd hernomen wanneer het om een zware
renovatie gaat (investeringen in werken aan de bouwmantel, de structuur en de primaire installaties van het gebouw).
2. Het aandeel in de portefeuille wordt berekend op basis van de lopende contractuele brutohuur op 31 december 2021.
3. Het gaat om de ontvangen huurgelden krachtens Bijlage B van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014.
4. Geraamde huurwaarde (ERV) van de verhuurde oppervlaktes / ERV van het gebouw.
5. Geraamde huurwaarde (ERV) van de verhuurde en voorverhuurde oppervlaktes / ERV van het gebouw. 6. Ikaros Business Park - Fase I (gebouwen 1-3, 2-4, 5-7 en 6-8).
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
48
Bouwjaar
of jaar van de
laatste renovatie
1
Verhuurbare
oppervlakte
(in m²)
Aandeel in de
portefeuille
2
(in %)
Opgevraagde huur
tijdens het boekjaar
3
(in duizend €)
Spot-
bezettingsgraad
4
(in %)
Bezettingsgraad
5
(in %)
Vlaanderen
Antwerpen - Amca - Italiëlei 4 1991/1992 58 413 6,8% 7 879 100,0% 100,0%
Antwerpen - Meir 48 19
de
eeuw/1985 17 764 3,1% 3 737 100,0% 100,0%
Dendermonde - Sint-Rochusstraat 63 1987 6 453 0,9% 980 100,0% 100,0%
Diest - Koning Albertstraat 12 1995 2 869 0,4% 443 100,0% 100,0%
Halle - Zuster Bernardastraat 32 1985 7 440 1,0% 1 185 100,0% 100,0%
Herentals - Belgiëlaan 29 1987 3 296 0,4% 488 100,0% 100,0%
Ieper - Arsenaalstraat 4 1994 5 421 0,6% 689 100,0% 100,0%
Kortrijk - Bloemistenstraat 23 1995 12 137 1,5% 1 713 100,0% 100,0%
Leuven - Vital Decosterstraat 42-44 1993 16 719 1,8% 2 073 99,9% 99,9%
Oudenaarde - Marlboroughlaan 4 1963 4 701 0,5% 543 100,0% 100,0%
Roeselare - Rondekomstraat 30 1987 6 873 0,7% 862 100,0% 100,0%
Sint-Niklaas - Driekoningenstraat 4 1992 6 897 0,9% 986 100,0% 100,0%
Tervuren - Leuvensesteenweg 17 1980 20 408 1,2% 1 424 100,0% 100,0%
Tielt - Tramstraat 48 1982 4 180 0,4% 550 100,0% 100,0%
Tongeren - Verbindingsstraat 26 2002 7 710 1,1% 1 261 100,0% 100,0%
Torhout - Elisabethlaan 27 1985 1 284 0,1% 172 100,0% 100,0%
Vilvoorde - Groenstraat 51 1995 6 117 0,8% 969 100,0% 100,0%
188 682 22,3% 25 954 100,0% 100,0%
Groothertogdom Luxemburg
Axento - Luxemburg stad, Avenue JF Kennedy 44 2009 12 247 4,7% 5 586 97,6% 97,6%
Cubus - Rue Peternelchen, 2370 Howald Luxembourg 2010 4 955 1,4% 1 468 93,6% 93,6%
17 202 6,1% 7 054 96,7% 96,7%
Vastgoed beschikbaar voor verhuring 702 673 98,4% 91 743 90,1% 95,5%
1. Bouwjaar of jaar van de laatste renovatie: het jaar van de laatste renovatie werd hernomen wanneer het om een zware
renovatie gaat (investeringen in werken aan de bouwmantel, de structuur en de primaire installaties van het gebouw).
2. Het aandeel in de portefeuille wordt berekend op basis van de lopende contractuele brutohuur op 31 december 2021.
3. Het gaat om de ontvangen huurgelden krachtens Bijlage B van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014.
4. Geraamde huurwaarde (ERV) van de verhuurde oppervlaktes / ERV van het gebouw.
5. Geraamde huurwaarde (ERV) van de verhuurde en voorverhuurde oppervlaktes / ERV van het gebouw.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
49
Bouwjaar
of jaar van de
laatste renovatie
1
Verhuurbare
oppervlakte
(in m²)
Aandeel in de
portefeuille
2
(in %)
Opgevraagde huur
tijdens het boekjaar
3
(in duizend €)
Spot-
bezettingsgraad
4
(in %)
Bezettingsgraad
5
(in %)
Antwerp-Tower - Frankrijklei 5, à 2018 Anvers In aanbouw 5 784 0,0% - -
Courbevoie - Courbevoie 13 te 1348 Louvain-La-Neuve In aanbouw 8 332 0,0% - -
Knokke-Heist - Majoor Vandammestraat 4 Herontwikkelingsproject in
voorbereiding
3 979 0,0% - -
PLXL - Général Jacqueslaan 263G te 1050 Brussel Herontwikkelingsproject in
voorbereiding
15 180 0,0% 2 481 - -
Paradis Express - Rue Paradis 1 te 4000 Liège In aanbouw 21 208 1,5% 563 - -
Wet 44 - Wetstraat 44 te 1000 Brussel Herontwikkelingsproject in
voorbereiding
6 290 0,0% 484 - -
Wet 52 - Wetstraat 52 te 1000 Brussel
Herontwikkelingsproject in
voorbereiding
3 821 0,0% - - -
WTC 4 - Koning Albert II-laan 30 te 1000 Brussel Implementatie van de
vergunning
In functie van de
commercialisering
53 500 0,0% - - -
ZIN - Koning Albert II-laan 30 te 1000 Brussel In aanbouw 114 692 0,0% 13 021 - -
Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening met et oog op verhuring 232 786 1,5% 16 549 - -
TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN 935 459 99,9% 108 292 - -
Brugge - Boninvest 1 1996 2 844 0,1% 169 - -
Eeklo - Raamstraat 18 1993 3 155 0,0% 432 - -
Haacht - Remi van de Sandelaan 1 1985 2 744 0,0% - - -
Nieuwpoort - Juul Filliaertweg 41 1982 2 868 0,0% - - -
Seraing - Rue Haute 67 1971 2 109 0,0% 253 - -
Sint-Truiden - Abdijstraat 6 1984 3 932 0,0% - - -
Torhout - Burg 28 1973 1 720 0,0% - - -
Vastgoed bestemd voor verkoop 19 372 0,1% 854 - -
TOTAAL 954 831 100,0% 109 146 - -
1. Bouwjaar of jaar van de laatste renovatie: het jaar van de laatste renovatie werd hernomen wanneer het om een zware
renovatie gaat (investeringen in werken aan de bouwmantel, de structuur en de primaire installaties van het gebouw).
2. Het aandeel in de portefeuille wordt berekend op basis van de lopende contractuele brutohuur op 31 december 2021.
3. Het gaat om de ontvangen huurgelden krachtens Bijlage B van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014.
4. Geraamde huurwaarde (ERV) van de verhuurde oppervlaktes / ERV van het gebouw.
5. Geraamde huurwaarde (ERV) van de verhuurde en voorverhuurde oppervlaktes / ERV van het gebouw.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
50
Aan de Raad van Bestuur van Befimmo NV
Kantersteen 47
1000 Brussel
Geachte Dames, Geachte Heren,
Betre: Waardebepaling
van de vastgoedportefeuille
van Befimmo op 31 december 2021.
ACHTERGROND
Conform Hoofdstuk III, Sectie F van de wet op
Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV) van
12 mei 2014, dient Befimmo haar vastgoedpatrimonium
op 31 december 2021 door een onafhankelijke expert te
laten waarderen. Wij werden aangesteld voor een deel
van de vastgoedportefeuille van Befimmo en Fedimmo,
terwijl Cushman and Wakefield en CBRE Valuation Services
werden aangesteld voor andere delen van de Fedimmo-
portefeuille en de Befimmo portefeuille.
Het deel geschat door Jones Lang LaSalle is voornamelijk
het gehuurde deel voor unieke verhuurders in Brussel alsook
ontwikkelingsprojecten. Verder hebben wij de resultaten van
de waardebepaling geconsolideerd waarvan de conclusies
hieronder besproken zijn. We hebben ook de opdracht
om de Reële Waarde van het Gebruiksrecht te bepalen als
resultaat van de huurovereenkomsten waarin Befmmo en/
of Silversquare als huurder partij zijn. Deze vraag volgt uit
de publicatie door de International Accounting Standards
Board (IASB) van de norm IFRS 16, die van kracht werd
voor boekjaren die ingingen op 1 januari 2019 en die
van de huurder vereist om een Gebruiksrecht en een
Huurverplichting op de gehuurde activa te boeken. De
genoemde Reële Waarde, zoals in het kader van de IFRS 16
te verstaan is, wordt bekomen door de actualisatie van de
resterende huurstromen tot de vervaldag van het contract,
rekening houdend met de huurvrije periodes, voordelen
en andere correcties. Op 31 december 2021 bedraagt
de gecumuleerde Reële Waarde van het Gebruiksrecht
36.530.944 €. De Reële Waarde van het Gebruiksrecht
van de terreinen bedraagt 1.848.795 €.
Jones Lang LaSalle is in België actief sinds 1965 en hee
een lange staat van dienst wat betre het waarderen van
professioneel vastgoed. Cushman and Wakefiled
Services geven eveneens aan over voldoende kennis
van de vastgoedmarkten waarin Befimmo en Fedimmo
actief zijn te beschikken, alsook over de vereiste en
erkende beroepskennis om deze waardering uit te voeren.
De opdracht is door de experts in volledige
onafhankelijkheid uitgevoerd.
Zoals dat gebruikelijk is, hebben we onze opdracht
uitgevoerd op basis van de door Befimmo verstrekte
gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te
dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, en
ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen
zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die
inlichtingen juist en volledig zijn. Zoals expliciet omschreven
in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel
onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van
de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van
schadelijke stoen. Befimmo is goed op de hoogte van het
eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom
voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch
due diligence onderzoek uitvoeren.
OPINIE
De investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest
waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan
worden, op datum van de waardebepaling, onder normale
verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed
geïnformeerde partijen, vóór arek van de transactiekosten.
Wij hebben gebruik gemaakt van een statische
kapitalisatiemethode voor het uitvoeren van onze
waardebepalingen. Als controle hebben wij eveneens
de prijs per m² geanalyseerd.
De statische kapitalisatie gebeurt onder de vorm van
een “Term and Reversion”. De waardebepaling is in twee
delen onderverdeeld: het huidig inkomen, gebaseerd
op de contractuele huur, wordt gekapitaliseerd tot de
eerstvolgende opzegmogelijkheid van het huurcontract,
de markthuurwaarde wordt vervolgens in perpetuïteit
gekapitaliseerd en verdisconteerd. Deze methode van
waarderen gebruikt een multiplicator voor de huidige
en toekomstige huur die gebaseerd is op analyses van
vergelijkbare verkopen.
De multiplicator varieert afhankelijk van het vereist
rendement van een investeerder voor een vergelijkbaar
gebouw op een vergelijkbare locatie. Dit rendement
weerspiegelt de risico’s eigen aan de sector (toekomstige
leegstand, kredietrisico, onderhoudskosten, etc). In het
geval er uitzonderlijk factoren zijn, eigen aan het gebouw,
wordt hier een correctie voor gemaakt.
Voorbeelden hiervan zijn:
- geen recuperatie van de kosten en de taksen door
de eigenaar terwijl dit normaal gezien door de huurder
wordt gedragen;
- renovatie- en herstellingswerken die op de datum
van waardering nodig zijn om de markthuurwaarde
te garanderen;
- uitzonderlijke kosten.
De methode van “kapitalisatie” die wij hier toepassen
is te onderscheiden van de “geactualiseerde cashflow”
methode. Bij deze laatste methode worden toekomstige
groei en indexatie wel expliciet opgenomen. Dit onderscheid
hee als gevolg dat de gebruikte rendementen in een
waardepaling met geactualiseerde cashflows (DCF) hoger
liggen dan die bij de statische kapitalisatie methode.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
51
De gebruikte rendementen zijn gebaseerd op het oordeel
van de schatter na andere gerealiseerde verkopen te
hebben vergeleken. De factoren die de markt beïnvloeden
zijn talrijk en afhankelijk van het type koper. Meestal worden
volgende criteria in acht genomen: de kwaliteit van de
huurder en de duurtijd van het huurcontract, de locatie
van het gebouw, de staat en de architecturale kwaliteit van
het gebouw, de ouderdom en staat van onderhoud van
het gebouw en de eciëntie van het gebouw (verhouding
tussen de bruto en netto oppervlakte, parking ratio).
HET PATRIMONIUM BESTAAT UIT
Kantoren
Reële waarde
(in miljoen €) (in %)
Vastgoed beschikbaar voor verhuring 2432,2 85,8%
Brussel CBD en gelijkaardig 1495,9 52,7%
Brussel gedecentraliseerd 64,3 2,3%
Brussel rand 80,9 2,9%
Wallonië 221,3 7,8%
Vlaanderen 391,0 13,8%
Luxemburg stad 178,8 6,3%
Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring 390,7 13,8%
Vastgoed bestemd voor verkoop 13,1 0,5%
Totaal Gebouwen 2836,0 100,0%
Totaal waarde recht op gebruik geleasde kantoren (IFRS 16)
1
36,5
Totaal waarde recht op gebruik van terrein (IFRS 16)
1
1,8
Totaal Vastgoedbeleggingen 38,4
Totaal 2874,4
1. De schuld van deze gebruiksrechten wordt toegekend aan het passief van de balans.
Uiteindelijk is het spel van vraag en aanbod
op de investeringsmarkt dat bepalend is.
Conform de IAS/IFRS normen wordt er voor de
boekhoudkundige rapportering van een GVV gebruik
gemaakt van de reële waarde (“fair value”). Volgend op
een perscommuniqué van de Belgische Associatie van
Asset Managers (BEAMA) dd. 8 februari 2006 en zoals
bevestigd in het persbericht van de BE-REIT Association dd.
10 november 2016, kan de reële waarde verkregen worden
door 2,5% transactiekosten af te trekken van gebouwen
met een investeringswaarde groter dan 2.500.000 €.
Voor gebouwen met een investeringswaarde kleiner dan
2.500.000 € worden registratierechten ten bedrage
van 10% of 12,5% afgetrokken, afhankelijk van de regio
waar het vastgoed gelegen is.
Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen,
bevestigen we dat de investeringswaarde van het
geconsolideerd vastgoedpatrimonium van Befimmo
op 31 december 2021
2.907.481.126 € (twee miljard negen honderd zeven
miljoen vier honderd eenentachtig duizend honderd
zesentwintig euro);
bedraagt, inclusief de gebouwen die geschat zijn door
Cushman and Wakefield en CBRE Valuation Services.
De verkoopwaarde van het vastgoedpatrimonium van
Befimmo op 31 december 2021 in overeenstemming
met de reële waarde (“fair value”) van het geconsolideerd
vastgoedpatrimonium van Befimmo bedraagt
2.835.980.332 € (twee miljard acht honderd vijfendertig
miljoen negen honderd tachtig duizend drie hondred
tweeendertig euro);
inclusief de reële waarde van de gebouwen die geschat zijn
door Cushman and Wakefield en CBRE Valuation Services.
Op deze basis bedraagt het globaal rendement van de
vastgoedportefeuille beschikbaar voor verhuring op de
huidige huuropbrengst aan 4,75%. Het globaal rendement
inclusief de geschatte markthuurwaarde voor de leegstand
bedraagt 5,25% voor dezelfde portefeuille.
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille
beschikbaar voor verhuring bedraagt 95,54%.
Met de meeste hoogachting.
Brussel, 31 januari 2022
R.P. Scrivener FRICS
Co-Head Valuation Advisory Belux
Voor Jones Lang LaSalle
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VASTGOEDVERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
52
BEHEERSVERSLAG
ESG-REDENERING 55
ESG-FUNDAMENTEN: STRATEGIE EN GOVERNANCE (INDIRECTE IMPACT) 57
MILIEU- EN SOCIALE PRESTATIES (DIRECTE IMPACT) 69
Dit ESG-hoofdstuk moet gelezen worden als het natuurlijke verlengstuk van het Jaarlijks
Financieel Verslag. Het vertaalt de visie van Befimmo dat ESG-aspecten integraal deel
uitmaken van haar strategie. Het hoofdstuk is gestructureerd in drie delen:
De redenering van Befimmo om in ESG te investeren, biedt een samenvatting van
het verband tussen de geschiedenis, het DNA, het doel en de ESG-aspecten van de
Vennootschap, maar ook van de belangrijkste markttendensen die de ESG-strategie
vorm gee, en sluit af met het ESG-momentum voor Befimmo.
D e ESG-fundamenten leggen de belangrijkste "ESG-enablers" uit die Befimmo hee
ingevoerd, en zal blijven versterken, om ambitieuze milieu- en sociale doelstellingen
te bereiken. Die enablers hebben een indirecte impact op milieu- (E) en sociale (S)
aspecten, zoals de governancestructuur
(G), de niet-financiële rapportering en de
aanpak om ESG-prioriteiten te bepalen. Daarnaast omvat dit deel de fundamenten
van het Actieplan 2030, d.w.z. alle governance-ambities en -prestaties.
Het deel over de milieu- en sociale prestaties is gestructureerd aan de hand
van concrete ambities en verwezenlijkingen, en hee dus een directe impact
op de algemene prestaties van de Vennootschap. Dit hoofdstuk omvat
het tweede deel van het Actieplan 2030, met inbegrip van alle E- en S-acties.
In dit hoofdstuk wordt de lezer regelmatig verwezen naar andere pagina's
in dit Verslag voor meer informatie.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
54
DE GESCHIEDENIS, HET DNA EN HET DOEL
VAN BEFIMMO
Sinds haar oprichting in 1995 investeert Befimmo onafgebroken in duurzame
en kwaliteitsvolle gebouwen, met de bedoeling om enerzijds haar huurders
aantrekkelijke werkruimten aan te bieden, en anderzijds haar aandeelhouders
een gezond dividend uit te keren, met een rendement dat in evenwicht is met
haar risicoprofiel.
2008 2013 2018 2021
2022
2024 2030 2050
Eerste milieubeleid
Eerste MVO-beleid
Eerste integratie van MVO in de algemene
strategie en afstemming op de DOD en de UNGC
Voltooiing van de koolstofvoetafdruk
Vermindering van de energie-intensiteit
met 40% voor de Befimmo-portefeuille
(in vergelijking met 2008)
Actieplan 2030, volgende niveau:
Maximale inspanningen om de economische activiteiten af te stemmen op de groene en sociale Taxonomie van de EU
Indiening van doelstellingen, afgestemd op een 1,5 C-scenario, bij het Science Based Targets initiatief:
(1) vermindering van de absolute scope 1 en 2 BKG-uitstoot met 50% tegen 2030 ten opzichte van het basisjaar 2018,
(2) meten en verminderen van de scope 3 uitstoot
Voldoen aan CSRD-rapporteringsvereisten
Bedrijfsactiviteiten afstemmen
op de TCFD-aanbevelingen
en TCFD-openbaarmakingen
opnemen in de 2023-rapportering
100% van de belangrijkste leveranciers
beoordelen
Verminderen van scope 1 en
2 uitstoot met 50% (vs 2018),
gevalideerde 1,5°C Science
Based Targets (SBT)
Bijdragen tot de
doelstelling om de
EU tegen 2050
klimaatneutraal te maken
door de vermindering
van de uitstoot van scope
1, 2 en 3 te maximaliseren
Vanaf 2008 begon de focus op duurzaamheid meer geoperationaliseerd te
worden met de opmaak van haar eerste milieubeleid. Dit beleid werd in 2013
verder ontwikkeld tot een MVO-beleid, gericht op het milieu, de huurders,
het team en governance. In 2018 werd de maatschappelijke verantwoordelijkheid
voor het eerst geïntegreerd in de algemene strategie van de Vennootschap,
en dus doorgetrokken in de visie van Befimmo.
Voor de komende jaren hee Befimmo ambitieuze doelstellingen vastgelegd om
haar focus op duurzaamheid te versnellen, niet alleen voor de Vennootschap,
maar ook voor haar vastgoedportefeuille en haar betrokken partijen. Deze
versnelling is de perfecte illustratie van Befimmo's ambitie om haar visie, missie
en doel verder vorm te geven en zo meer waarde te creëren voor al haar
betrokken partijen.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
55
BELANGRIJKSTE ESG-MARKTTENDENSEN
De vastgoedmarkt wordt meer dan ooit beïnvloed door
sociale en milieuaspecten, waaronder demografische
evoluties, verstedelijking, klimaatverandering, en een
veelheid van trends die voortvloeien uit de pandemie.
Die trends versterken en versnellen bepaalde strategische
thema's, waaronder de drang naar een meer hybride
manier van werken en meer telewerken. Naast deze globale
markttendensen (die meer in detail worden beschreven
in het financiële gedeelte van dit Verslag), zijn er enkele
specifieke tendensen die rechtstreeks verband houden
met ESG-aspecten in het bijzonder.
ONZE STRATEGIE, P.17
IMPACTRELEVANTIE
Rekening houden met de dubbele materialiteit
Het begrip “materialiteit” om te bepalen wat relevant
is voor een onderneming, is een kernelement van de
bedrijfsstrategie geworden. Maar nog belangrijker is
het begrip dubbele materialiteit, dat erop gericht is (1)
de impact van de activiteiten van een onderneming op
ESG-aspecten te begrijpen, en (2) te begrijpen hoe ESG-
aspecten de ontwikkeling, de prestaties en de positie van
een onderneming beïnvloeden.
VEERKRACHT VAN DE STRATEGIE
Navigeren door een steeds volatielere omgeving
en concurrentievoordeel behalen
Het concept “veerkracht” gaat over hoe risico's te
beperken, te anticiperen op problemen en investeringen
te beschermen tegen negatieve gevolgen van een sterk
en snel veranderende externe omgeving. Tegelijkertijd is
veerkracht veel meer dan reageren op gebeurtenissen;
het stelt bedrijven ook in staat om opportuniteiten voor
hun toekomstige duurzame groei te identificeren
en aan te grijpen.
PRESTATIES
ESG-doelstellingen definiëren en implementeren om
prestaties te stimuleren
De verschuiving van aandeelhouderswaarde naar
stakeholderwaarde en de uitbreiding van het drievoudige
bottom line-beginsel hee ESG op de agenda van
corporate governance gebracht. Er zijn tal van milieu-,
sociale en goveranance-factoren die de verwachtingen
rond prestaties bepalen. Gebouwen zijn verantwoordelijk
voor bijna 40% van de wereldwijde koolstofuitstoot,
waardoor de vastgoedsector in het middelpunt van
de bedrijfs- en overheidsinitiatieven komt te staan en
ondernemingen ertoe worden aangezet ambitieuze ESG-
doelstellingen op te stellen om hun prestaties te verbeteren.
MENSELIJKHEID CENTRAAL
Menselijke ervaringen creëren om dierentiatie
te vergroten
Een opkomende trend is de focus op de eindklant in
B2B-markten, vaak B2B2C genoemd, waarbij de nadruk
wordt gelegd op klantervaring als onderdeel van de
sociale aspecten die moeten worden aangepakt, naast de
milieuaspecten. Dit omvat gezondheid, veiligheid, welzijn
en productiviteit, alsook aspecten die verband houden
met de nieuwe manier van werken en leven in een post-
pandemisch tijdperk.
SAMENLEVING ONDERSTEUND
DOOR TECHNOLOGIE
Gebruik van gegevens en nieuwe technologieën
als basis voor een duurzame transformatie
Operationele, financiële, milieu- en sociale gegevens
worden essentieel voor het beheer van bedrijven,
zowel op exploitatie- als op strategisch niveau. In de
vastgoedsector is deze trend nog sterker, waardoor
gebouwen steeds "slimmer" worden, ondersteund door
geavanceerde en meer mature technologieën zoals IoT en
AI. Zo kunnen gebouwen eciënter geëxploiteerd worden,
maar kunnen ook de operationele kosten verlaagd worden
en het comfort van de huurders verbeterd worden.
ESG-MOMENTUM VOOR BEFIMMO
Omdat de ESG-aspecten centraal staan in de bedrijfsstrategie
van Befimmo, hee de versnelling van de uitvoering ervan
ook een rechtstreekse impact op haar ESG-momentum,
naast alle andere externe en interne factoren die in dit
Verslag beschreven worden (d.w.z. de globale en
ESG-markttendensen).
Ter illustratie: het nieuwe operationele model en de
versterkte specialisatie over de drie nieuwe business lines
van Befimmo zullen de noodzaak voor de Vennootschap
om rekening te houden met de specifieke behoeen van
haar verschillende betrokken partijen nog versterken,
wat een impact zal hebben op de segmentering van haar
klanten en de bijbehorende aangeboden dienstenniveaus.
De waardecreatie zal ook verder gediversifieerd worden:
naast de waarde die gecreëerd wordt door de investering,
de uitbating en de ontwikkeling van haar portefeuille, zal
het aandeel van de waarde die gecreëerd wordt door
bijkomende, nieuwe, gebruiksgerichte, hoogwaardige,
hybride end-to-end werkdiensten, sterk gedreven door
ESG-overwegingen, in de loop van de jaren blijven toenemen.
Deze visie, vertaald in het eerder beschreven
waardecreatiemodel van Befimmo, plaatst de ESG-aspecten
duidelijk in het centrum van het succes van de
Vennootschap, wat het momentum vergroot om nu en
in de komende jaren zeer ambitieuze ESG-doelstellingen
te bepalen en te bereiken.
ONZE STRATEGIE, P.17
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
56
ESG-GOVERNANCESTRUCTUUR
DE RAAD VAN BESTUUR
De Raad van Bestuur van Befimmo stree naar duurzame
waardecreatie door de strategie van de Vennootschap te
bepalen in het kader van het ESG-beleid dat hij uitstippelt,
door een doeltreend, verantwoordelijk en ethisch
leiderschap in te stellen, en door haar prestaties op te
volgen. Daartoe ontwikkelt de Raad een inclusieve aanpak
die de legitieme belangen en verwachtingen van de
aandeelhouders en die van de andere betrokken partijen
met elkaar in evenwicht brengt.
Befimmo hee de duurzaamheidsprincipes volledig
geïntegreerd in haar algemene strategie en in haar
dagelijkse werking door te anticiperen op evoluties op
milieu-, sociaal en governancevlak. De Raad van Bestuur
oefent het uiteindelijke toezicht uit op de ESG-risico's
en -opportuniteiten op strategisch niveau, de afstemming
op de bedrijfsstrategie en de vooruitgang ten opzichte
van de belangrijkste ESG-verbintenissen.
In overeenstemming met deze geïntegreerde strategie
bepaalt de Raad de oriëntaties en strategische
doelstellingen op milieu- (met inbegrip van klimaat-
en duurzaamheidsgerelateerde kwesties), sociaal en
governancegebied. Voorts keurt hij de budgetten en
belangrijke beslissingen in verband met deze strategie goed.
ESG-GOVERNANCESTRUCTUUR
Raad
van Bestuur
Team
Auditcomité
Benoemings-
en
Remuneratie-
comité
Uitvoerend Comité
CEO | CFO | COO | GS&GC
ESG-Cel
Leden van het Uitvoerend Comité en de managers van:
Alle
managers
Transformation
& Impact
Environmental
Management
Human
Resources
Legal
Corporate
HET AUDITCOMITÉ
Het Auditcomité is onder meer verantwoordelijk
voor het toezicht op het risicobeheer en de
risicobeperkingsstrategieën van de Vennootschap, met
inbegrip van de ESG-risico's. Het Comité ziet ook toe op
de correcte implementatie van adequate en doeltreende
interne controlesystemen alsook van het beleid inzake
compliance en ethiek door het Uitvoerend Comité.
HET BENOEMINGS- EN REMUNERATIECOMITÉ
Bij de uitoefening van zijn taken besteedt het Benoemings-
en Remuneratiecomité bijzondere aandacht aan de ESG-
aspecten, zowel op het niveau van de benoeming als op het
niveau van de remuneratie van de Bestuurders en Bedrijfsleiders.
Het remuneratiebeleid van Befimmo wil de creatie van
duurzame waarde binnen de Vennootschap bevorderen,
en bijdragen tot de uitvoering van haar strategie, meer
bepaald door:
- kwalitatieve en kwantitatieve prestatiecriteria vast te
stellen voor de leden van het Uitvoerend Comité, die in
overeenstemming zijn met de langetermijndoelstellingen
van Befimmo en die naast financiële prestatiecriteria
ook aanvullende en meetbare criteria omvatten in
verband met haar ESG-beleid en haar verbintenissen
inzake klimaatsverandering en maatschappelijke
verantwoordelijkheid (vaststelling van specifieke
ESG-doelstellingen en maatstaven, en uitvoering
van de evaluatie van de prestaties in verband met
die doelstellingen)
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
57
- de invoering van een over meerdere jaren gespreid
incentiveplan op lange termijn en de toekenning van
aandelen aan de leden van het Uitvoerend Comité,
met de verplichting om deze aandelen aan te houden
tot het einde van een wachtperiode, gekoppeld
aan de verplichting om een minimum aantal aandelen
aan te houden voor de duur van hun mandaat
- de diversiteit binnen de Raad van Bestuur en het Uitvoerend
Comité te verzekeren en na te gaan hoe die diversiteit
weerspiegeld wordt in de samenstelling van het team
Op die manier wil het remuneratiebeleid van Befimmo
een nauwe band creëren tussen de belangen van
haar Bedrijfsleiders en die van de Vennootschap, haar
aandeelhouders en alle andere betrokken partijen.
Overeenkomstig zijn opdracht hee de Raad van
Bestuur in 2021 een zelfevaluatie uitgevoerd en deze
taak toevertrouwd aan een externe expert in corporate
governance, die een grondige evaluatie hee uitgevoerd
van de samenstelling en de werking van de Raad van
Bestuur, van zijn gespecialiseerde Comités en van de
interactie tussen de Raad en de Uitvoerende Bedrijfsleiders.
Deze zelfevaluatie, die ook tot doel had na te gaan of het
bestuur van Befimmo haar strategie eciënt ondersteunt
en rekening houdt met de evoluerende omgeving waarin
ze actief is, omvatte ook beschouwingen over de interne
ESG-governance van Befimmo.
De ESG-Cel is een transversaal team dat een forum
biedt voor regelmatige en diepgaande besprekingen
over ESG-aspecten. Ze is belast met de volgende
verantwoordelijkheden:
- toezicht op en naleving van de ESG-regelgeving
- het volgen en analyseren van markttendensen
en -ontwikkelingen, en het delen van inzichten
met de belangrijkste betrokken partijen
- voorstellen uitwerken, de integratie van ESG-aspecten
in kernactiviteiten coördineren en de uitvoering aansturen
- rapporteren over uitgevoerde acties
- ervoor zorgen dat operationele projecten in
overeenstemming zijn met de geïntegreerde strategie
Om het risico te beperken dat ESG-besprekingen worden
gescheiden van meer algemene zakelijke, financiële
en strategische besprekingen, bestaat de Cel uit zeven
strategische leden:
- de Chief Executive Ocer (CEO)
(lid van het Uitvoerend Comité)
- de Chief Financial Ocer (CFO)
(lid van het Uitvoerend Comité)
- de Chief Operating Ocer (COO)
(lid van het Uitvoerend Comité)
- de General Counsel & Secretary General
(GC&SG) (lid van het Uitvoerend Comité)
- de Head of Environmental Management (HEM)
- de Head of Transformation & Impact (HT&I)
- de Head of Human Resources (HHR) (vanaf 2022)
Deze Cel komt ten minste drie keer per jaar bijeen.
Duurzaamheidsthema's worden ook om de twee weken
besproken tijdens vergaderingen van het Uitvoerend
Comité en van de Managers.
Duurzaamheidsthema's komen wekelijks aan bod tijdens
departementsvergaderingen van Transformation & Impact
en Environmental Management.
TRANSFORMATION & IMPACT
De Head of Transformation & Impact, lid van de ESG-Cel,
rapporteert rechtstreeks aan de CEO. Haar rol is zowel
strategisch (strategie ontwikkelen rond ESG-onderwerpen,
relaties met betrokken partijen beheren) als operationeel
(duurzaamheidsprojecten coördineren en leiden, het
Actieplan 2030 beheren, optreden als interne adviseur
voor andere departementen, en personeel aanmoedigen
om verandering te omarmen). Alle activiteiten in verband
met maatschappelijke verantwoordelijkheid, innovatie,
digitalisering en duurzaamheid worden gerealiseerd in
samenwerking met het interne Transformation
& Impact-team van Befimmo.
ENVIRONMENTAL MANAGEMENT
Het team Environmental Management bestaat uit vijf
specialisten die tot taak hebben de milieuprestaties van
de portefeuille te verbeteren. Tot deze specialisten behoort
de Green Adviser die toeziet op de doeltreendheid van de
energie-investeringen op het terrein en tegelijk een hoog
comfortniveau voor de huurders waarborgt. Dit team komt
regelmatig bijeen om het Actieplan 2030 uit te voeren.
HUMAN RESOURCES
Het departement Human Resources staat in voor de
bewustmaking van alle teamleden om aandacht te besteden
aan duurzaamheid, voor de opvolging van de initiatieven
en voor de verdere ontwikkeling van de sterke bedrijfscultuur
van Befimmo. HR is ook verantwoordelijk voor de opvolging
van sociale aspecten zoals diversiteit en inclusie, behoud
van talent, gelijke kansen en globaal welzijn binnen het team.
LEGAL CORPORATE
Het Legal Corporate departement volgt de regelgevende
ESG-initiatieven op de voet en werkt mee aan het
identificeren en uitvoeren van de actiepunten, en het
bepalen van de prioriteiten inzake ESG-aspecten.
PROPERTY MANAGEMENT
Property Managers spelen ook een belangrijke rol in het
verzekeren van de gezondheid en het welzijn van de bewoners.
TEAM
Ook andere teamleden zijn belast met specifieke
verantwoordelijkheden in verband met ESG-aspecten,
zoals de Head of Legal, de Chief Commercial Ocer,
de Head of Investments, de Interne Auditeur, enz.
In het algemeen is het hele team betrokken bij de
ESG-aanpak van de Vennootschap, afhankelijk van het
expertisedomein, en is het zich bewust van de grote impact
van de vastgoedsector op het milieu. De doelstellingen
die in het Actieplan 2030 voor elk departement worden
beschreven, vormen de drijvende kracht naar een
duurzamere reflectie.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
58
. DOD’s 2 (Geen Honger) en 14 (Leven in het Water) werden buiten beschouwing gelaten omdat deze DOD’s niet rechtstreeks of onrechtstreeks verband houden met de activiteiten van Befimmo.
NIET-FINANCIËLE RAPPORTERING
Befimmo is afgestemd op de volgende welbekende
referentiekaders en -normen:
- De Tien Principes van het UN Global Compact
- 15 van de 17 Duurzame Ontwikkelingsdoelstellingen
van de Verenigde Naties
1
- De EPRA Sustainability Best Practices
Recommendations 2017
- Een verwijzing naar de GRI Standards 2021
- De aanbevelingen van de Task Force on Climate-Related
Financial Disclosures (TCFD)
Vandaag past Befimmo zich ook al aan de toekomstige
ESG-wetgeving aan, namelijk de Corporate Sustainability
Reporting Directive (CSRD), door het dubbele
materialiteitsprincipe toe te passen in haar niet-financiële
rapportering.
De CSRD en de EU-Taxonomie zullen de basis worden voor
duurzaamheidsrapportering. De CSRD zal voor een groot
aantal bedrijven van toepassing worden vanaf januari 2023
(verslagjaar). Vandaag werkt Befimmo al aan de integratie
van de vereisten in haar niet-financiële rapportering.
Op die manier bereidt de Vennootschap zich niet alleen
voor op de toekomstige regelgeving, maar tekent ze
ook een duidelijke strategie uit om in te spelen op vragen
van externe betrokken partijen, waaronder ratingbureaus,
beleggers en vermogensbeheerders (via hun reglementaire
verplichtingen, namelijk de Sustainable Finance Disclosure
Regulation - SFDR), en andere normalisatie-instanties en
organisaties waaraan Befimmo op vrijwillige basis informatie
bekendmaakt. Alle toekomstige ESG-reglementeringen
worden in detail beschreven in de Niet-financiële staten
van dit Verslag.
Befimmo gaf Deloitte de opdracht een beperkt nazicht uit
te voeren van de ESG-gegevens. De met het √-symbool
gemarkeerde gegevens werden gecontroleerd in het kader
van dit nazicht.
NIET-FINANCIËLE STATEN, P.243
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
59
AANPAK VOOR HET BEPALEN VAN
ESG-PRIORITEITEN
Befimmo volgt voortdurend de externe factoren die de
activiteiten van de Vennootschap vorm geven, om haar
materiële thema's en verbintenissen te selecteren en te
prioriteren.
Deze aanpak is geen eenmalige oefening, maar veeleer een
voortdurend proces dat gevoed wordt door de permanente
dialoog met de betrokken partijen van Befimmo, met
als doel nauw aan te sluiten bij de evolutie van hun
verwachtingen in de tijd en Befimmo in staat te stellen
zich stapsgewijs aan te passen.
Deze benadering helpt Befimmo om haar materiële thema's,
hun positieve en negatieve impact, en hun relevantie te
bepalen. De volledige ESG-strategie wordt dan getoetst
aan deze evoluerende materiële thema's en indien nodig
aangepast. De ESG-strategie wordt opgevolgd via het
Actieplan 2030 van de Vennootschap, dat ambitieuze
doelstellingen bevat om de ESG-prestaties van Befimmo
te blijven verbeteren.
Befimmo volgt de externe tendensen op via marktanalyses,
deelname aan ESG-vragenlijsten (GRESB, CDP), en de
ontleding van referentiekaders en normen zoals TCFD,
GRI, EPRA, de SDG's en de UN Global Compact,
om de drijvende krachten van het moment te begrijpen.
Bovendien voerde de Vennootschap begin 2019 een
risicoanalyse uit met de hulp van een externe consultant
en die hee geleid tot een volledige herziening van de
risicomatrix eind 2019. De risicomatrix wordt jaarlijks door
het Auditcomité herzien als onderdeel van een driejaarlijks
plan. Volgens het risicoreglement van de Vennootschap
moet er twee keer per jaar, bij de opstelling van het
halfjaarlijkse en het jaarlijkse financieel verslag, een formele
update plaatsvinden van de risicofactoren. Deze update
wordt dan voorgelegd aan het Uitvoerend Comité en
besproken. Daarna wordt het document overgemaakt aan
het Auditcomité voor controle en aan de Raad van Bestuur
voor de formele goedkeuring.
In 2021 nam Befimmo de klimaatverandering op in haar
rapportering en Enterprise Risk Management (ERM) proces,
als onderdeel van een bredere strategische risicofocus op
ESG-onderwerpen, naast de twee bestaande niet-financiële
risico's (milieu en sociaal). Deze drie risico's worden in detail
besproken in het hoofdstuk Risicofactoren van dit Verslag.
RISICOFACTOREN, P.172
Elk van deze niet-financiële risico's wordt in de loop
van het jaar nauwlettend gevolgd door specifieke
departementen die indien nodig risicobeperkende
en preventieve acties ondernemen. De betrokken
departementen zijn hoofdzakelijk Environment, Human
Resources, Property Management en Legal Corporate.
Een van de doelstellingen van Befimmo bestaat
erin de impact van de activiteiten van een organisatie
op haar omgeving te beheren en tot een minimum
te beperken om de risico's van schadelijke gevolgen
voor het natuurlijke milieu te beperken en de gezondheid
van de mens te beschermen, maar ook om de naleving
van wet- en regelgeving te waarborgen.
ESG-PRIORITEITEN VAN BEFIMMO
ENGAGEMENT TEN AANZIEN VAN BETROKKEN PARTIJEN:
VERWACHTINGEN EN BEZORGDHEDEN
Permanente en regelmatige bilaterale
communicatie met externe en interne betrokken
partijen in de hele waardeketen van Befimmo
IMPACT VAN DE EXTERNE OMGEVING
EXTERNE OMGEVINGBEFIMMO
IMPACT VAN BEFIMMO
Markt- en risicoanalyse, deelname
aan ESG-vragenlijsten (GRESB, CDP),
monitoring van referentiekaders
en normen zoals TCFD, GRI, EPRA,
ODD en UN Global Compact
Meting van broeikasgasuitstoot,
Science Based Targets-initiatief,
certificering van gebouwen, enz.
DUBBELE MATERIALITEITSBENADERING
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
60
Goede en eerlijke arbeidsomstandigheden
Professionele ontwikkeling
Algemene en persoonlijke prestaties
Opleiding
Comfort, welzijn, veiligheid op het werk
Motiverende compensatie
Financiële en strategische transparantie
In lijn met de corporate governance principes
Ethiek
Zakelijke duurzaamheid
Financiële prestatie
Opvolging van de wetgeving
Goede relatie en open dialoog
met de verschillende instanties
Eerlijke arbeidspraktijken
Veiligheid en welzijn
Goede relatie met het voornaamste Befimmo-contact
Compliance
Samenwerkingsmogelijkheden
Leveranciers en onderaannemers
Duidelijke en frequente communicatie over de werven
Veiligheid op de werf
Actoren van de bouw
(ARCHITECTEN, STUDIEBUREAUS, AANNEMERS, VAKMENSEN)
Comfort, welzijn, veiligheid
Innovatieve oplossingen
Aanpasbare ruimtes en flexibiliteit
Goede relatie met de Property Manager
Interessant dienstenaanbod, inclusief
alternatieve mobiliteitsoplossingen
Huurders en gebruikers
Bewustwording van de uitdagingen
Informatiedeling, samenwerking
Verenigingen
en multistakeholderforums
ESG-Cel
ESG-strategiebepaling
en risicotoezicht
Raad van Bestuur
Operationalisering van
de ESG-strategie en
beperking van de risico's
Uitvoerend Comité
LynX-programma,
Comité B+, e.Motion
Teams Flash Info,
Sharepoint, Intranet
Actieplan 2030
Overheden en politiek
Financiële gemeenschap
(INVESTEERDERS, ANALISTEN, AANDEELHOUDERS EN BANKEN)
Transversale teams
Samenwerkings- en
communicatiekanalen
Transparante communicatie over de
(her)ontwikkelingsprojecten
Evenementen en informatiesessies
Verbetering van het gemeenschapsleven
Inclusieve projecten, open naar
de stadsgemeenschappen
Lokale gemeenschappen en buurtbewoners
Teamleden
Partnerschap voor de ontwikkeling van projecten
Informatie- en kennisuitwisseling
Academische sector
BETROKKEN PARTIJEN EN AANPAK VAN DE COMMUNICATIE
Befimmo is er vast van overtuigd dat de impact van de organisatie op de
economie, het milieu en de mensen integraal deel uitmaakt van haar kader
voor bedrijfscommunicatie en -rapportering. Dit omvat een rigoureus proces
om relevante thema's te definiëren en prestatie-indicatoren te meten en
erover te rapporteren.
In deze context hee Befimmo altijd al een voortrekkersrol gespeeld door
te anticiperen op toekomstige evoluties en de beste praktijken van de markt
over te nemen.
BILATERALE COMMUNICATIEMETHODE
Befimmo brengt tal van actoren samen in de verschillende stadia van de
levenscyclus van haar gebouwen. Om zo goed mogelijk tegemoet te komen
aan de individuele verwachtingen van haar betrokken partijen, stree
Befimmo ernaar een communicatie op maat te bieden voor elke groep van
belanghebbenden. Elke betrokken partij wordt dus op een andere manier
benaderd, door een specifiek teamlid met de beste kennis van het onderwerp,
en met behulp van de meest geschikte communicatiemethode.
Door de doorlopende en proactieve dialoog met haar betrokken partijen
kan de Vennootschap blijven beantwoorden aan hun verwachtingen
en aan de verwachtingen van een maatschappij die voortdurend verandert.
Naast de elektronische informatiekanalen wordt in de eerste plaats ingezet
op rechtstreekse face-to-face contacten die de menselijke banden versterken
en kwalitatieve uitwisselingen mogelijk maken, de cijfers en enquêtes
voorbij. Een hechte band en een op vertrouwen gebaseerde relatie
zijn voor Befimmo de beste middelen om vooruit te gaan in een positieve
maatschappelijke richting.
Maar de Vennootschap staat ook open voor communicatie en contacten
komende van de betrokken partijen. Naast de algemene contactgegevens
van Befimmo, de materialiteitsoefeningen en de communicatiekanalen
die specifiek zijn voor bepaalde betrokken partijen (zoals de Helpsite voor
huurders), hee de Vennootschap begin 2022 een nieuwe versie van haar
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
61
ENVIRONMENT SOCIAL GOVERNANCE
1 Architectonische kwaliteit 4 Participatie van betrokken partijen in het ontwikkelingsproces van projecten 28 Ethiek en transparantie
2 Mix van functies van gebouwen 5 Veiligheid en gezondheid van gebruikers
9 Flexibiliteit en aanpasbaarheid van gebouwen 6 Comfort en welzijn van gebruikers
12 Biodiversiteit 23 Communicatie met gebruikers
13 Energieverbruik 29 Dialoog tussen werknemer en werkgever
14 Waterverbruik
16 Circulaire economie
TRANSVERSALE ASPECTEN
36 Innovatie
37 Integratie van ESG-uitdagingen in het beleid inzake investeringen, management, en risicobeheer
Belang voor onze interne betrokken partijen
1
1
2
2
3
3
4
4
5
5
6
6
7
7
Belang voor onze externe betrokken partijen
4
6
5
23
29
28
14
1
9
2
12
16
37
36
13
MATERIALITEITSMATRIX
whistleblowing-beleid uitgewerkt. De draagwijdte ervan werd uitgebreid om
het personeel van Befimmo in staat te stellen inbreuken op (1) de regels van het
EU-recht in de domeinen opgesomd in de Richtlijn 2019/1937 van het Europees
Parlement en de Raad van 23 oktober 2019 (betreende de bescherming van
personen die inbreuken op het recht van de Unie), te melden, en (2) in het
algemeen, elke andere inbreuk op het interne beleid van Befimmo, te melden
aan een centraal contactpunt binnen Befimmo, in alle vertrouwelijkheid
en zonder vrees voor represailles in de ruimste zin van het woord.
In 2021 werden geen meldingen geregistreerd in het kader van het
whistleblowing-beleid.
De gedetailleerde informatie inzake engagement ten aanzien van betrokken
partijen is te vinden in de Niet-financiële overzichten van dit Verslag.
NIET-FINANCIËLE STATEN: ENGAGEMENT TEN AANZIEN VAN BETROKKEN PARTIJEN, P.264
MATERIALITEITSOEFENING
In 2020 herzag Befimmo haar materialiteitsmatrix om haar ESG-prioriteiten
in kaart te brengen. Hiervoor hee de Vennootschap een gediversifieerd panel
van externe en interne betrokken partijen benaderd, wat haar in staat stelde om
een reeks interessante standpunten te verzamelen door middel van interviews,
workshops, of een online vragenlijst. Door middel van deze materialiteitsmatrix
hee Befimmo vervolgens de prioriteiten op milieu-, sociaal en governancevlak
(ESG) vastgesteld en gerangschikt volgens de verwachtingen van alle betrokken
partijen. 15 van deze ESG-aspecten werden door Befimmo als prioriteit
beschouwd om aan te werken.
De resultaten van de materialiteitsanalyse legden de basis voor het ontwerp
van Befimmo's Actieplan 2030, dat hierna in detail wordt toegelicht.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
62
ACTIEPLAN 2030: FUNDAMENTEN
De fundamenten van het Actieplan 2030 bestaan uit prioritaire enablers die betrekking
hebben op de governance-dimensie van de ESG-strategie. Het hee eerder kwalitatieve
doelstellingen en draagt indirect bij tot de verbetering van de milieu- en sociale prestaties
(d.w.z. door ze mogelijk te maken), die hierna worden beschreven.
GOVERNANCE
ZICH ETHISCH GEDRAGEN
ESG-REGELGEVING GEBRUIKEN OM DE OVERGANG NAAR DUURZAAMHEID TE VERSNELLEN
EEN DUE DILIGENCE-STRATEGIE ONTWIKKELEN
GROENE INVESTERINGSOPPORTUNITEITEN BEVORDEREN
TRANSPARANT COMMUNICEREN
Het volledige Actieplan 2030 kan worden geraadpleegd
in de Niet-financiële staten van dit Verslag.
NIET-FINANCIËLE STATEN: ACTIEPLAN 2030, P.274
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
63
ACTIEPLAN 2030
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Ethisch gedrag is van kapitaal belang om de organisatie
te leiden en zaken te doen om een vertrouwensrelatie
met alle betrokken partijen te scheppen en de reputatie
hoog te houden.
ACTIE(S)
- Publicatie van vier nieuwe beleidslijnen
- Voorbereiding van het toekomstige
Mensenrechtenbeleid
BESCHRIJVING EN AANPAK
Eén van de hoofddoelstellingen van Befimmo is het
handhaven van voorbeeldige interne ethische normen,
door de nodige middelen in te zetten om onethisch
gedrag te voorkomen, op te sporen en aan te pakken.
Op ethisch vlak hanteert Befimmo hoge normen die
voortvloeien uit haar Vennootschapsbeleid, haar GVV-
statuut en de omgeving waarin ze actief is. Ethisch gedrag
maakt integraal deel uit van de bedrijfscultuur van Befimmo,
die de nadruk legt op eerlijkheid, integriteit en het naleven
van hoge ethische normen bij de uitoefening van haar
activiteiten. Befimmo houdt zich verder aan de principes
van corporate governance zoals vastgelegd in
de Belgische Corporate Governance Code ("Code 2020").
Befimmo hee een reeks beleidslijnen vastgelegd
en maatregelen genomen om de ethische normen
op alle niveaus van de Vennootschap te waarborgen:
- Corporate Governance Charter
- Ethische Code
- Dealing Code
- Whistleblowing-beleid
- Beleid ter bestrijding van corruptie
- Cliënt en tegenpartij AcceptatieBeleid ("CAB"),
inclusief preventiemaatregelen tegen het risico
van witwaspraktijken en financiering van terrorisme
- Privacybeleid
- Beleid inzake diversiteit en inclusie
- Beleid inzake Filantropie en Associatief Partnerschap
- Gedragscode voor leveranciers
- ESG-beleid
- Ondertekenaar van het UN Global Compact
Met uitzondering van de Cliënt en tegenpartij
AcceptatieBeleid (die om discretieredenen niet wordt
gepubliceerd), zijn de bovengenoemde beleidslijnen
beschikbaar op de website van de Vennootschap (voor
externe betrokken partijen) en op het Intranet (voor
teamleden). De General Counsel & Secretary General
gee ook regelmatig presentaties aan het team over deze
onderwerpen.
VOORUITZICHTEN
Befimmo wil de transparantie voor haar betrokken partijen
verhogen door verklaringen te delen over de manier
waarop Befimmo zich positioneert inzake ESG-aspecten.
In 2022 zal Befimmo werken aan de uitvoering en opleiding
van de gewijzigde of nieuw aangenomen beleidslijnen:
- Whistleblowing-beleid (uitgebreid begin 2022)
- Anticorruptiebeleid (goedgekeurd begin 2022)
- Diversiteit- en Inclusiebeleid (gecodificeerd begin 2022)
- Beleid inzake Filantropie en Associatief Partnerschap
(gewijzigd begin 2022)
Bovendien is Befimmo van plan om in de nabije toekomst
een Mensenrechtenbeleid aan te nemen.
100%
Deel van de digitalisatieprojecten gecontroleerd
in het kader van GDPR
> Doelstelling: 100%
(permanente doelstelling)
LOPEND
Opstelling van een Mensenrechtenbeleid
> Doelstelling: gepubliceerd tegen eind 2022
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
64
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Met de implementatie van de nieuwe EU-richtlijnen
in verband met niet-financiële rapportering zal de
reikwijdte van ondernemingen die over ESG-aspecten
moeten rapporteren, worden vergroot. Dit is een
belangrijke stap in de versnelling van het duurzame
transformatieplan.
ACTIE(S)
Voorbereiding en geleidelijke afstemming van
de niet-financiële rapportering op de toekomstige
vereisten van de ESG-regelgeving
BESCHRIJVING EN AANPAK
Niet-financiële rapportering is de afgelopen jaren drastisch
vooruitgegaan. Er is echter nog ruimte voor verbetering
ten aanzien van onder meer:
- de bevordering van de volledigheid en transparantie
van de informatie
- de bijdrage aan de verbintenis van Europa om tegen
2050 koolstofneutraliteit te bereiken
- de afstemming van communicatiepraktijken
- de vergelijkbaarheid van ESG-prestaties tussen bedrijven
- het beheer van duurzaamheidskwesties in de eigen
activiteiten en waardeketens op het vlak van sociale
rechten en mensenrechten
Daarom bereidt Befimmo zich voor op toekomstige
ESG-reglementeringen die de niet-financiële rapportering
nog zullen verbeteren. De belangrijkste verordeningen
die Befimmo (on)rechtstreeks aanbelangen, zijn de
Taxonomieverordening, het Voorstel voor de Corporate
Sustainability Reporting Directive (CSRD), het Voorstel
voor de Sustainable Corporate Governance Directive,
de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR),
het Fit for 55-pakket en het Voorstel voor een Europese
norm voor groene obligaties.
NIET-FINANCIËLE STATEN: GOVERNANCE, P.273
GROENE INVESTERINGSOPPORTUNITEITEN BEVORDEREN, P.67
VOORUITZICHTEN
Door nieuwe beleidslijnen uit te stippelen en bestaande aan
te passen (zie hoger) en door meer aandacht te besteden
aan haar volledige waardeketen (zie verder), wil Befimmo
anticiperen op de komende regelgeving.
De Vennootschap zal uiteraard de regelgevende
ESG-initiatieven op de voet blijven volgen (bovenop de
bovenvermelde regelgeving, meer bepaald de initiatieven
inzake een Sociale Taxonomie en inzake loontransparantie)
om de te ondernemen acties op ESG-vlak te identificeren.
LOPEND
Afstemming op toekomstige ESG-regelgeving
> Doelstelling: volledige afstemming
tegen 2024
ACTIEPLAN 2030
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
65
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Befimmo hee een rol te spelen in het bevorderen van
duurzaam en ethisch gedrag in haar hele waardeketen.
Om sterke partnerschappen aan te gaan met onze
betrokken partijen, moeten zij opgenomen worden
in het Actieplan 2030 van Befimmo.
ACTIE(S)
- Opstelling van een nieuwe gedragscode
voor leveranciers
- Ontwikkeling van een beoordelingsproces
voor leveranciers
BESCHRIJVING EN AANPAK
Huurders en bewoners
Befimmo hee een Cliënt en tegenpartij AcceptatieBeleid
uitgewerkt en geïmplementeerd, inclusief preventiemaatregelen
tegen het risico van witwaspraktijken en financiering van
terrorisme, met het oog op een voorafgaande beoordeling
van potentiële huurders en bewoners vooraleer ze een
zakelijke relatie met hen aangaan.
CORPORATE GOVERNANCE, P.166
Leveranciers
Om de duurzaamheidsaanpak verder te integreren in
haar bevoorradingsketen, hee Befimmo een charter
voor duurzame aankoop opgesteld om duidelijk te
communiceren welke verbintenissen ze van haar
leveranciers verwacht. Dit charter werd begin 2018
gepubliceerd op de website van Befimmo en de naleving
ervan is opgenomen in de standaardvoorwaarden die
van alle leveranciers worden geëist.
Naast de sensibilisering van haar waardeketen evalueerde
Befimmo in 2020 ook haar 200 belangrijkste leveranciers
(die 80% van de totale aankopen vertegenwoordigen),
om na te gaan of ze op dezelfde golflengte zitten inzake
milieu-, sociale en governance-aspecten. Befimmo verkreeg
waardevolle informatie die ze grondig geanalyseerd hee.
Deze eerste oefening bereidde de Vennootschap voor om
te werken aan een globaal kader voor al haar leveranciers.
Dit globaal kader omvatte de reflectie, in 2021, over de
goedkeuring van een Gedragscode en de invoering van
een evaluatieproces voor de leveranciers van Befimmo.
1. Belangrijke leveranciers zijn leveranciers die een potentieel risico hebben
om ESG-aspecten
Dochterondernemingen
De ESG-strategie van Befimmo wordt op groepsniveau
uitgevoerd. De volgende dochterondernemingen zijn dus
al volledig afgestemd op de ESG-strategie van Befimmo:
Befimmo Property Services SA/NV, Fedimmo SA/NV,
Axento SA, Meirfree SA/NV, Vitalfree SA/NV, Loi 52
SA/NV, ZIN in Noord SA/NV, ZIN In Noord 2025 SA/NV
en Kubissimmo SARL.
Silversquare, een andere dochteronderneming van
Befimmo, baat coworkingcentra uit. Samen ontwikkelen
ze een Belux-netwerk van flexibele werkruimten, waardoor
gebruikers werkplekken kunnen combineren op een
manier die creativiteit, innovatie en netwerking bevordert.
Deze activiteit vormt de kern van de strategie van Befimmo
en beantwoordt aan de toenemende belangstelling
van bedrijven voor hybride werkruimteoplossingen.
Befimmo en Silversquare zijn samen begonnen met de
uitwerking van een geïntegreerde ESG-strategie, rekening
houdend met de specifieke aspecten van coworking, en
met de integratie van Silversquare in het Actieplan 2030.
VOORUITZICHTEN
Het due diligence-proces voor huurders en bewoners
zal uitgebreid worden naar de leveranciers van de
Vennootschap. In 2022 zal Befimmo de laatste hand leggen
aan haar nieuwe gedragscode voor leveranciers en bepalen
wat de beste manier is om de documenten onder alle
leveranciers te verspreiden. De Vennootschap zal ook een
leveranciersevaluatieproces invoeren voor alle leveranciers
die "risico" lopen, volgens haar due diligence procedure.
Het instrument voor deze leveranciersbeoordeling
zal eveneens in 2022 worden vastgesteld.
Wat de integratie van dochterondernemingen in de
algemene ESG-strategie betre, zal in de loop van 2022
een eerste concrete actie worden ondernomen met
Silversquare. Deze onderneming hee reeds met een
externe partner samengewerkt om de koolstofvoetafdruk
van haar activiteiten te bepalen en te analyseren.
Befimmo zal alle toekomstige dochterondernemingen
proactief informeren over de ESG-strategie van de
Vennootschap, en over de noodzaak om hun eigen
strategie te bepalen in functie van hun activiteiten,
te beginnen met Sparks.
NIEUWE DOELSTELLINGEN
Deel van de leveranciers die de nieuwe
gedragscode hebben ondertekend
> Doelstelling: 100% tegen 2023
Deel van de belangrijke
1
leveranciers geëvalueerd
> Doelstelling: 100% tegen 2024
Deel van de belangrijke 1 leveranciers geëngageerd
> Doelstelling: 100% tegen 2030
ACTIEPLAN 2030
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
66
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Het bevorderen van groene investeringsmogelijkheden
is een duidelijk engagement om strategische
investeringen te doen in duurzame projecten en om
op lange termijn waarde te creëren voor de gebruikers,
investeerders en aandeelhouders van Befimmo.
ACTIE(S)
- Eerste investering binnen het Green Financing
Framework
- Voorbereiding van een Sustainability Linked
Loan Framework
BESCHRIJVING EN AANPAK
In 2021 legde Befimmo de laatste hand aan haar Green
Financing Framework. Het biedt de ondersteunende structuur
op basis waarvan Befimmo groene obligaties, groene
onderhandse plaatsingen of groene bankfinancieringen
kan uitgeven om haar duurzaamheidsdoelstellingen te
realiseren. Dit financieel kader is een natuurlijk en logisch
verlengstuk van alle duurzaamheids- en milieuacties
die de Vennootschap onderneemt.
In zijn geheel wil dit financieel kader de beleggers de
nodige informatie verschaen om de milieu-impact van
hun investering te evalueren. Daarom hee de Vennootschap
een reeks criteria vastgesteld voor de selectie van projecten
die in aanmerking komen om te worden gefinancierd
of geherfinancierd met de opbrengst van financieringen
die in aanmerking komen voor het kader. Dit kader werd
onderworpen aan een advies van een tweede partij,
uitgevoerd door Vigeo Eiris.
Op het einde van het jaar beschikte Befimmo over
376 miljoen € in aanmerking komende projecten en
over minstens nog eens 355 miljoen € aan in aanmerking
komende projecten in haar ontwikkelingspijplijn.
In 2021 gaf Befimmo haar eerste groene financiering
uit voor een totaal bedrag van 50 miljoen €. De opbrengst
werd gebruikt voor de financiering van een deel van het
Quatuor-project.
VOORUITZICHTEN
In de loop van 2022 zal Befimmo haar inspanningen
voortzetten om haar traditionele schuldfinanciering
om te vormen naar groene en duurzame vormen, ter
ondersteuning van de duurzame engagementen die ze op
operationeel vlak tegenover haar investeerders aangaat.
Daarom wil Befimmo een Sustainability Linked Bond
& Loan Framework invoeren (als aanvulling op het Green
Financing Framework), dat de doelstellingen, afgestemd
Project Quatuor Paradis Express ZIN
Totaal in aanmerking
komende projecten
Oppervlakte 61 613 m² 21 208 m² 114 692 m² 204 868 m²
Begindatum project 01/01/2018 01/06/2019 01/10/2020 -
Opleveringsdatum
project
31/03/2022 31/03/2022 30/04/2024 -
Uitgegeven Capex 168,7 miljoen € 50,2 miljoen € 135,3 miljoen € 376,1 miljoen €
Te besteden Capex 10,9 miljoen € 9,5 miljoen € 334,6 miljoen € 355,0 miljoen €
Certificering BREEAM
Outstanding in de Design-fase
BREEAM
Excellent in de
Design-fase
- n.v.t.
NIEUWE DOELSTELLING
Implementatie van een kader voor
duurzaamheidsgerelateerde leningen
(Sustainability Linked Loans)
> Doelstelling: geïmplementeerd in 2022
ACTIEPLAN 2030
op die van het SBT, en de procedures zal vastleggen voor
elke financiering die de Vennootschap wil uitgeven op basis
van duurzaamheid. Voorts zal zij haar kader voor groene
financiering controleren en zo nodig actualiseren om het
in overeenstemming te brengen met de EU-Taxonomie.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
67
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Niet-financiële rapportering wordt steeds belangrijker
voor beleggers, klanten, banken en regelgevers omdat
zij meer standaardisering wensen om niet-financiële
factoren in hun besluitvorming te betrekken.
ACTIE(S)
- Permanente analyse van alle relevante beoordelingen
van investeerders
- Verhoogde deelname aan vragenlijsten van betrokken
partijen en bijgevolg verbetering van de transparantie
van Befimmo op het gebied van ESG-aspecten
BESCHRIJVING EN AANPAK
Befimmo besteedt sinds jaren bijzondere aandacht
aan de betrouwbaarheid van het rapporteringsproces
en aan de nauwgezetheid, de juistheid en de transparantie
van de financiële en niet-financiële communicatie.
De Vennootschap ziet een toenemende belangstelling van
investeerders voor ESG- en duurzaamheidsaspecten, die
steeds meer geïntegreerd worden in investeringsprocessen.
Befimmo hee zich aangesloten bij de meest ambitieuze
en volledige instrumenten en kaders voor duurzame
ontwikkeling, door het aannemen van concrete
doelstellingen, gedragscodes en verdragen over milieu-,
sociale en governance-aspecten.
PRESTATIE-INDICATOREN IN DUURZAME ONTWIKKELING
VAN DE EPRA, P.116
NIET-FINANCIËLE STATEN: INDEX VAN DE GRI-INHOUD, P.245
NIET-FINANCIËLE STATEN: TASK FORCE ON CLIMATE-RELATED
FINANCIAL DISCLOSURES (TCFD) P.248
Dankzij haar grondige, gestandaardiseerde en transparante
manier van communiceren hee de Vennootschap
erkenning gekregen en hoge waarderingscijfers behaald
voor haar niet-financiële rapportering.
VOORUITZICHTEN
Befimmo wil de communicatie verder analyseren,
ontwikkelen en verbeteren in overeenstemming met
de geldende referentienormen. Ze zal haar deelname
aan diverse vragenlijsten hoog houden en de scores
gebruiken als feedback om haar duurzaamheidsinitiatieven
te blijven verbeteren.
1. Befimmo hee 15 van de 17 Duurzame Ontwikkelingsdoelstellingen geïntegreerd in haar dagelijkse activiteiten. DOD’s 2 (Geen Honger) en 14 (Leven in het Water) werden buiten beschouwing gelaten omdat deze DOD’s niet rechtstreeks of onrechtstreeks verband houden
met de activiteiten van Befimmo.
2. Verklaring van afwijzing: het gebruik door Befimmo van gegevens van MSCI ESG research LLC of haar filialen ("MSCI"), en het gebruik van MSCI-logo's, handelsmerken, dienstmerken of indexnamen hierin, vormen geen sponsoring, goedkeuring, aanbeveling of promotie
van Befimmo door MSCI. MSCI diensten en gegevens zijn eigendom van MSCI of haar informatieleveranciers, en worden "as-is" en zonder garantie geleverd. MSCI namen en logo's zijn handelsmerken of dienstmerken van MSCI.
3. Copyright ©2022 Sustainalytics. Alle rechten voorbehouden. Dit gedeelte bevat informatie ontwikkeld door Sustainalytics (www.sustainalytics.com). Dergelijke informatie en gegevens zijn eigendom van Sustainalytics en/of haar externe leveranciers (Gegevens van
Derden) en worden uitsluitend voor informatieve doeleinden verstrekt. Zij vormen geen goedkeuring van enig product of project, noch een beleggingsadvies en worden niet gegarandeerd volledig, tijdig, accuraat of geschikt voor een bepaald doel te zijn. Het gebruik
ervan is onderworpen aan de voorwaarden beschikbaar op https://www.sustainalytics.com/legal-disclaimers.
KADERS VOOR DUURZAME ONTWIKKELING
ERKENNINGEN
1
2
71/100
Moody’s
ESG Solutions
52/100 Robust
B ManagementGoldGold C Prime A
16.3/100 Low risk
(01.02.2021)
3
84% Standing Investments
84% Developments
Green Star status
3
Aantal jaarlijkse deelnames aan vragenlijsten
voor investeerders
> Doelstelling: min. 2 vragenlijsten op
vrijwillige basis per jaar
ACTIEPLAN 2030
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
68
ACTIEPLAN 2030
ENVIRONMENT
BIJDRAGEN TOT DE BEPERKING VAN KLIMAATVERANDERING
BIJDRAGEN TOT DE AANPASSING AAN KLIMAATVERANDERING
BIJDRAGEN TOT HET DUURZAME GEBRUIK EN DE BESCHERMING VAN WATER
BIJDRAGEN TOT DE TRANSITIE NAAR EEN CIRCULAIRE ECONOMIE
BIJDRAGEN TOT DE PREVENTIE EN BESTRIJDING VAN VERONTREINIGING
BIJDRAGEN TOT DE BESCHERMING EN HET HERSTEL VAN DE BIODIVERSITEIT
CERTIFICERINGSSYSTEMEN GEBRUIKEN OM DUURZAME ACTIVA TE LEVEREN
INNOVATIEVE EN DUURZAME GEBOUWEN CREËREN
GEBOUWEN AANBIEDEN DIE TOEGANKELIJK ZIJN VIA DUURZAME VERVOERSYSTEMEN
DE MILIEU-IMPACT VAN HET TEAM VERMINDEREN
SOCIAL
ZORG DRAGEN VOOR HET TEAM EN DE GEMEENSCHAP
GEMEENSCHAPPEN ONTWIKKELEN EN ANIMEREN
COMFORT, ZEKERHEID EN VEILIGHEID VERBETEREN
GEBOUWEN IN STEDEN INTEGREREN
In dit deel komen alle belangrijke geplande en/of lopende milieu- en sociale acties aan bod die een directe impact hebben
op de E- of S-prestaties van Befimmo, en zo de algemene waardecreatie van Befimmo ondersteunen.
Het volledige Actieplan 2030 kan worden geraadpleegd in de Niet-financiële staten van dit Verslag.
NIET-FINANCIËLE STATEN: ACTIEPLAN 2030, P.274
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
69
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
In de Paris Agreement en het recente
6
de
evaluatierapport van het IPCC wordt benadrukt
dat de opwarming van de aarde binnen een
temperatuurstijging van 1,5°C moet worden gehouden.
De exploitatie- en de bouwsector zijn nu verantwoordelijk
voor bijna 40% (28% en 11%) van de wereldwijde
energiegerelateerde COe-uitstoot.
ACTIE(S)
- Voltooiing van een volledige koolstofvoetafdruk
van de activiteit
- Indiening van doelstellingen voor scope
1 en 2 uitstoot bij SBTi
- Integratie van de CRREM-tool in het Enterprise
Risk Management
MILIEUPRESTATIES
26%
Vermindering van absolute scope 1 & 2 BKG-uitstoot
> Doelstelling: vermindering met 50%
tegen 2030 (vs 2018)
21%
Toename van specifieke scope 1 & 2 BKG-uitstoot
> Doelstelling: vermindering met 50%
tegen 2030 (vs 2018)
NIEUWE DOELSTELLING
Vermindering op 2/3de van de absolute scope 3
BKG-uitstoot
> Doelstelling: vermindering met 2,5%
per jaar tot 2030 (vs 2018)
88%
Deel van het groene elektriciteitsverbruik
van gebouwen beheerd door de eigenaar
> Doelstelling: 100% tegen 2023
1.124 kWp
Hernieuwbare geïnstalleerde capaciteit
> Doelstelling: 2.200 kWp tegen 2025
175 kWh/m²
Energie-intensiteit van gebouwen beheerd door de eigenaar
> Doelstelling: 95 kWh/m² tegen 2030 (vs 2018)
ACTIEPLAN 2030
BESCHRIJVING EN AANPAK
Om de inspanningen te meten die al geleverd zijn en nog
geleverd moeten worden om de doelstellingen van de
beperking van de opwarming van de aarde tot 1,5°C, zoals
bepaald door COP21 en Europa, te bereiken, gebruikt
Befimmo twee complementaire benaderingen, namelijk de
methodologie voorgesteld door het Science Based Targets
initiative (SBTi) en die voorgesteld door het CRREM-
instrument. In januari 2022 bundelden deze twee spelers hun
krachten en methodologieën om te komen tot een belangrijke
globale aanpak voor het operationeel koolstofvrij maken van
gebouwen, afgestemd op de klimaatwetenschap, met als
einddoel het bereiken van net zero carbon tegen 2050.
Befimmo gebruikt deze twee referenties in het kader van de
uitvoering van haar decarbonisatiestrategie, die erin bestaat
een aanpak te ontwikkelen om het energieverbruik van de
portefeuille te verminderen, het gebruik van zelf opgewekte
hernieuwbare energie te verhogen en tegelijk de hoeveelheid
koolstof te verminderen die in (her)ontwikkelingsprojecten
wordt opgenomen.
In concrete termen:
Voor (her)ontwikkelingsprojecten
- voorkeur voor renovatie van bestaande gebouwen in plaats
van sloop en wederopbouw om de ingebedde koolstof te
minimaliseren
- ontwerp en ontwikkeling van (her)ontwikkelingsprojecten
in het kader van een levenscyclusbenadering door de
bouwprincipes en -keuzen te beoordelen, te beperken en
te optimaliseren om de ingebedde koolstof te beperken
- maximalisering van de mogelijkheden voor renovatie,
toekomstige aanpassing, ontmanteling, verandering
van gebruik en circulariteit om de levensduur van de
gebouwen te verlengen en de gevolgen aan het einde
van de levensduur te beperken en uit te stellen
De teams van Befimmo besteden bijzondere aandacht
aan de studie- en ontwerpfasen van toekomstige projecten,
zowel op het vlak van architecturale keuzes als van
materiaalkeuze, en aan de optimalisering van technieken
om het energieverbruik te minimaliseren en de
COe-uitstoot tijdens de exploitatiefase te beperken.
De keuze van de materialen en technieken voor de
projecten is gebaseerd op de omvang van de uit te
voeren werken, met behulp van BREEAM- en DGNB-
certificaties en/of op technische minimumvereisten die
intern ontwikkeld werden en geïntegreerd werden in een
kwaliteitsmatrix. Met deze aanpak en doelstelling stree
Befimmo naar een energie-eciëntie die de wettelijke
voorschrien overtre.
Voor gebouwen in exploitatie
- vermindering van de operationele koolstofuitstoot
door optimalisering van de energievraag en verbetering
van de eciëntie van het gebouw
- vermijding van energieverspilling met behoud van
optimale comfortvoorwaarden voor de bewoners
- ontwikkeling en maximalisering van het aandeel
van zelfopwekking van hernieuwbare energie
- planning en uitvoering van de eliminatie van fossiele
brandstoen in de portefeuille
De haalbaarheid, de rentabiliteit en de opvolging van de
milieuprojecten die verband houden met de exploitatie van
de portefeuille worden geëvalueerd door de Technische
Cel Milieu, bestaande uit vijf specialisten die ook de
Project- en Property Management teams bijstaan in de
strategische keuzes en beslissingen met betrekking tot alle
milieuaspecten van de portefeuille. In samenwerking met
de vastgoeddepartementen van de Vennootschap zien
ze erop toe dat de normen van Befimmo (vastgelegd in
een kwaliteitsmatrix) de energieprestaties garanderen en
de milieu-impact tot een minimum beperken. Deze teams
kunnen een beroep doen op de interne Green Adviser,
die de doeltreendheid van de energie-investeringen op
het terrein controleert en tegelijk een hoog comfortniveau
voor de huurders verzekert.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
70
Elektriciteit (marked-based & location-based)
in gebouwen beheerd door de eigenaar
Gas en brandstof van
gebouwen beheerd
door de eigenaar
Energieverbruik
van gebouwen
beheerd door
de huurders
Brandstof- en
energieactiviteiten in gebouwen
(uitstoot door de onttrekking, de productie
en het vervoer van brandstoen en door
de eigenaar aangekochte energie)
Bedrijfsvoertuigen
Lekkage van koelmiddel
SCOPE 3
(market-based)
174 002 tCOe
5 210 tCOe
+393%
Sinds 2018
Sinds 2018
-26%
SCOPES 1 & 2
(market-based)
SCOPE 1
3 245 tCOe
195 tCOe
Zakenreizen
1 tCOe
Afval
1 606 tCOe
Reizen van
personeel
15 tCOe
Investeringen
95 tCOe
Kapitaalgoederen
157 880 tCOe
1 615 tCOe
155 tCOe
8 705 tCOe
120 tCOe
SCOPE 2
Aankopen van goederen en diensten
5 580 tCOe
UITSTOOT VERBONDEN AAN ENERGIE
(% TOTAAL KOOLSTOFVOETAFDRUK IN 2021)
7%
UITSTOOT VAN SCOPES 1 & 2
(% TOTAAL KOOLSTOFVOETAFDRUK IN 2021)
3%
UITSTOOT VAN SCOPES 1 & 2 (MARKET-BASED) ktCOe
7,0 5,9 5,4 5,2
2018 2019 2020 2021
8
6
4
2
0
-26%
Elektriciteit
Gas en brandstoen van de gebouwen beheerd door de eigenaar
Lekkage van koelvloeistofBedrijfsvoertuigen
Elektriciteit (Market-Based)
Gas en brandstoen van gebouwen beheerd door de huurders (market-based)
ENERGIEGERELATEERDE UITSTOOT (MARKET-BASED) ktCOe
-5%
14
12
10
8
6
4
2
0
2018 2019 2020 2021
Gas en brandstoen van gebouwen beheerd door de eigenaar
Activiteiten verbonden aan brandstoen en energie
Definitie van Science Based Targets (SBTi)
Met behulp van SBTi en na de volledige herziening van zijn koolstofvoetafdruk in overeenstemming met
het GHG-Protocol, hee Befimmo voor elk van de scopes COe-uitstootreductiedoelstellingen vastgesteld.
Scopes 1 and 2
Befimmo bevestigt haar verbintenis ten aanzien van SBT om de absolute COe-uitstoot van de scopes
1 en 2 tegen 2030 met 50% te verminderen ten opzichte van het basisjaar 2018.
In 2021 bedraagt de totale absolute vermindering ten opzichte van 2018 26%, terwijl de energiegerelateerde uitstoot
in dezelfde periode met 5% zijn gedaald, ondanks een toename van de uitstoot van gebouwen die door huurders
worden beheerd.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
71
De sinds 2017 bekendgemaakte reductiedoelstelling van
33% van de specifieke energiegerelateerde uitstoot voor
haar portefeuille (scopes 1, 2 en 3) werd ook herzien om bij
te dragen tot de hoofddoelstelling van 50% vermindering
van de totale absolute uitstoot van scopes 1 en 2 tegen
2030 (aanpassing van de scopes en het basisjaar van
2016 naar 2018).
Befimmo engageert zich dus om een gemiddeld niveau
van specifieke uitstoot in verband met het energieverbruik
van de gebouwen beheerd door de eigenaar (scopes
1 en 2) te bereiken dat gelijk is aan 8 kg COe/m², d.w.z.
een vermindering van 50% ten opzichte van 2018.
De specifieke doelstelling voor uitstootvermindering is
samengesteld uit twee subdoelstellingen:
1. 50% vermindering van de COe-uitstoot van brandstof
(gas, olie) van gebouwen beheerd door de eigenaar
2. 100% vermindering van de COe-uitstoot van elektriciteit
en warmte van gebouwen beheerd door de eigenaar
Scope 3
Aangezien een zeer groot deel van de totale uitstoot van
Befimmo binnen scope 3 valt, verbindt de Vennootschap
zich ertoe om deze met 2,5% per jaar te verminderen
tot 2030 ten opzichte van 2018 op twee derde van haar
absolute uitstoot in scope 3, conform de aanbevelingen
van het SBT voor het 1,5°C-scenario.
Befimmo is zich ervan bewust dat een groot deel van haar
uitstoot verband houdt met de (her)ontwikkelingsprojecten
die ze initieert. Daarom voert ze systematisch
levenscyclusanalyses uit van haar projecten en gebruikt
ze de resultaten van die analyses om de koolstofimpact
zo veel mogelijk te beperken over de hele levenscyclus
van de gebouwen die ze op de markt brengt.
Analyse van scenario's voor decarbonisatie en energie-
reductie voor de portefeuille en per gebouw (CRREM)
Met de CRREM-tool, ontwikkeld door een Europees
consortium, beschikt Befimmo niet alleen over een globaal
overzicht van de prestaties van haar portefeuille, maar ook
over een kader om de overgangsrisico's voor elk gebouw
te evalueren. De gedetailleerde analyse maakt het mogelijk
om het "omslagpunt" te bepalen, dat het moment aangee
waarop de COe-uitstoot groter wordt dan het maximaal
haalbare in het decarbonisatietraject dat in het Paris
Agreement is vastgelegd.
Zo beschikt Befimmo over een risico-indicator voor
achterhaaldheid op milieuvlak, waarmee ze rekening kan
houden met de vooruitzichten van renovaties, verbeteringen,
verkopen en/of aankopen van activa in haar portefeuille,
in overeenstemming met haar strategie.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
72
Befimmo Energie-intensiteit
163.5 kWh/m²
Befimmo BKG-intensiteit location-based
32,8 kg CO/m²
Befimmo BKG-intensiteit market-based
18,9 kg CO/m²
Streefcijfer opwarming van de aarde: 1,5°C Land: België Gebruik: kantoren
BEFIMMO'S ENERGIE- EN GHG-PRESTATIES TEN OPZICHTE VAN DE CRREM BENCHMARK
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
300
250
200
150
100
50
0
70
60
50
40
30
20
10
0
Energie-intensiteit (kWh/m²)
BKG-intensiteit (kgCOe/m²)
CRREM Energie-intensiteit CRREM BKG-intensiteit
Befimmo BKG-intensiteit market-based
De grafiek rechts illustreert duidelijk dat Befimmo in 2008
begonnen is met de vermindering van de scope 1 en 2
uitstoot van de gebouwen onder haar beheer, zonder
te wachten op de beschikbaarstelling van de CRREM-
en SBTi-instrumenten. De jarenlange inspanningen zijn
zichtbaar en de reductiecurves sluiten perfect aan bij
de trajecten die CRREM voor ogen hee om tegen 2050
naar een koolstofneutrale situatie te streven.
Op basis van haar strategie en haar gekende projecten tot
2030 vertrouwt Befimmo erop dat ze haar doelstellingen
zal kunnen behouden en bereiken, zelfs als de voorgestelde
trajecten herzien zouden worden om de overgang naar
een koolstofarme economie te versnellen.
In 2021 is de specifieke uitstoot (18,9 kg COe/m²) van
door verhuurders beheerde gebouwen hoger zijn dan in
het basisjaar 2018 (15,6 kg COe/m²). Deze terugkeer naar
vroegere waarden in 2021 is het gevolg van de pandemie
(verplichting tot overventilatie van gebouwen) en de
retroactieve actualisering van de COe-uitstootfactoren.
Het voorspellingsmodel werd eind 2021 herzien om
rekening te houden met de strategische beslissingen
van Befimmo. Vanaf 2022 wordt een terugkeer verwacht
naar waarden die in overeenstemming zijn met de
reductiedoelstellingen, met name dankzij de terugkeer van
bepaalde hoogrenderende gebouwen in de portefeuille.
Befimmo vult haar COe-reductiedoelstellingen aan met
een doelstelling voor de vermindering van het specifieke
energieverbruik van de gebouwen die door de eigenaar
worden beheerd. In 2018 werd een waarde van 175 kWh/m²
bereikt, terwijl het streefdoel 95 kWh/m² tegen 2030 is.
Befimmo Energie-intensiteitBefimmo BKG-intensiteit location-based
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
73
3.067 M
6.877 M
2018 2019 2020 2021
180
175
170
165
160
155
150
145
140
2018 2019 2020 2021
120
100
80
60
40
20
0
Rol en belang van energieprestaties
De energieprestaties van de gebouwen spelen een
sleutelrol in de verwezenlijking van de ambitieuze
doelstellingen van Befimmo om de COe-uitstoot
tegen 2030-50 te verminderen.
Een belangrijke prioriteit voor Befimmo bestaat erin het
energieverbruik verder te verminderen door een goed
beheer van de operationele gebouwen en het comfort
van de bewoners te verzekeren. De (her)ontwikkeling en
commercialisering van nieuwe, performante gebouwen
is essentieel voor de Vennootschap om de doelstellingen
die ze zich hee gesteld, te bereiken. De teams werken
samen om de uitdagingen van rationeel energiegebruik en
vermindering van de COe-uitstoot in de hele onderneming
en de hele waardeketen aan te pakken.
Befimmo investeert voortdurend om de bestaande
technische installaties te verbeteren en te optimaliseren.
Oudere gebouwen, die ondanks eerdere verbeteringen
minder eciënt zijn, zullen geleidelijk gerenoveerd worden en
op termijn vervangen worden door gebouwen die eciënter
zijn dan wettelijk verplicht is. Befimmo denkt vooruit en sluit
zich aan bij de Europese politieke visie op duurzaam bouwen.
Tegen 2026 zal ongeveer 50% van de oppervlakte van de
gebouwen beheerd door de eigenaar niet meer dan vijf jaar
oud zijn.
Het totale specifieke energieverbruik van gebouwen beheerd
door de eigenaar ligt in 2021 6% hoger dan in 2020. Dit
is voornamelijk te wijten aan het hogere brandstofverbruik
voor de verwarming van gebouwen. Deze laatste werden
overgeventileerd om de pandemie aan te pakken, terwijl
de behoee aan warmte groter was door minder gunstige
weersomstandigheden in vergelijking met 2020.
Het specifieke elektrische energieverbruik in 2021 van
gebouwen beheerd door de eigenaar is stabiel en in lijn
met 2020. Deze laatste waren abnormaal laag als gevolg
van de pandemie en het lagere gebruik van de gebouwen.
Het gebruik van fossiele brandstoen verminderen
en de capaciteit voor zelfopwekking in hernieuwbare
energie verhogen
Befimmo wil tegen 2030 haar directe COe-uitstoot
die verband houdt met de aankoop van verwarmings-
brandstoen voor gebouwen die door de eigenaar
worden gecontroleerd, met 50% verminderen.
Om dat doel te bereiken, zijn de (her)ontwikkelingsprojecten
zo opgevat dat de vraag naar verwarming zoveel mogelijk
beperkt wordt (hoge isolatieprestaties, optimalisering van
de externe winsten, enz.) door aan die vraag te voldoen
met alternatieven voor de fossiele brandstoen, zoals
geothermische energie en/of warmtepompen, en door de
productie van hernieuwbare energie te maximaliseren.
Elektriciteitsleveringscontract voor de portefeuille
Befimmo hee een contract ondertekend voor de levering
van groene stroom aan de gebouwen die door de eigenaar
beheerd worden. Dit belet de Vennootschap niet om haar
initiatieven en concrete acties ter vermindering van het
verbruik voort te zetten.
Om te verzekeren dat het elektriciteitsverbruik in alle
gebouwen onder haar beheer groen is, hee Befimmo zich
tot doel gesteld om, zodra dit technisch en administratief
mogelijk is, de meters van de elektrische installaties van
particulieren die ze niet controleert, over te nemen en ze
onder een groen energiecontract te brengen dat nu al meer
dan 88% van het totale portefeuilleverbruik dekt.
Dit impliceert enerzijds de uitvoering van werkzaamheden
aan de netwerkinfrastructuur in sommige van haar
gebouwen en anderzijds een permanente sensibilisering
van de bewoners van bepaalde sites waarover Befimmo
geen controle hee voor de energiebevoorrading.
INTENSITEIT VAN HET ENERGIEVERBRUIK VAN DE GEBOUWEN BEHEERD DOOR
DE EIGENAAR (KWH/M
2
)
INTENSITEIT VAN HET ELEKTRICITEITSVERBRUIK VAN DE GEBOUWEN BEHEERD DOOR
DE EIGENAAR (KWH/M
2
)
Elektriciteit voor de gedeelde diensten en gemeenschappelijke ruimtes Elektriciteit voor de private ruimtes
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
74
. Depending on the size of the building and the number of technical installations, the number of measuring points is between 12.000 and 18.000.
Optimalisering van de werking van de technische
installaties
In 2018 installeerde Befimmo in sommige van haar
gebouwen nieuwe soware om de gegevens van
de regelsystemen te analyseren.
op regelmatige tijdstippen geregistreerd om een
"big data"
1
-systeem te creëren. De soware verwerkt
de gegevens om samengevatte en praktische informatie
te presenteren, zodat het gedrag van de installaties in real
time of in een later stadium kan worden geanalyseerd.
Zo kan inzicht worden verkregen in de precieze werking
van de processen en kunnen eventuele problemen met
het ontwerp, de regeling of de controle van de installaties
worden opgespoord. In geval van een probleem kan
het instrument de procesketen onderzoeken die tot de
disfunctie hee geleid en de oorzaak ervan opsporen.
Op die manier kan het energieverbruik worden beperkt en
het comfort van de huurders worden verbeterd. Befimmo
zal deze oplossing verder uitrollen in andere gebouwen.
De Vennootschap investeerde ook in Building Management
Systems (BMS) voor sommige van haar gebouwen die nog
niet uitgerust waren. Dankzij deze installaties zal nog meer
energie bespaard kunnen worden en zal het comfort beter
opgevolgd kunnen worden.
VOORUITZICHTEN
Befimmo zal haar langetermijnplan voor de vermindering
van COe voortzetten door haar strategie te ontwikkelen
en te vervolledigen met de hulp van SBTi, CRREM en haar
koolstofvoetafdruk.
De meeste van haar (her)ontwikkelingsprojecten omvatten
zonnepanelen; tegen 2025 wil Befimmo de geïnstalleerde
capaciteit (kWp) verdubbelen. Om deze doelstelling
eventueel te overtreen, worden ook studies uitgevoerd
over de mogelijkheid om bepaalde bestaande gebouwen
uit te rusten, hetzij via zelnanciering, hetzij via een derde
investeerder.
Parallel hiermee zal Befimmo alle mogelijkheden evalueren
om de productie van hernieuwbare energie te stimuleren
en te ondersteunen, met name door contracten op te
stellen voor de levering van groene stroom met garantie
van oorsprong van lokale producenten.
Befimmo en Silversquare zijn samen gestart met de
uitwerking van een geïntegreerde ESG-strategie, rekening
houdend met de specifieke aspecten verbonden aan
coworking, en met de integratie van Silversquare in het
Actieplan 2030. Beide teams zullen blijven samenwerken
om de koolstofvoetafdruk van hun activiteiten te verkleinen.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
75
BESCHRIJVING EN AANPAK
In 2021 is Befimmo begonnen met de uitvoering van de
aanbevelingen van de Task Force on Climate-Related Financial
Disclosures (TCFD). Deze vrijwillige informatieverschang
stelt bedrijven in staat om klimaatgerelateerde risico's en
opportuniteiten op te nemen in hun risicobeheer en hun
strategische planningsprocessen.
Befimmo wil grondig nadenken over haar waardecreatie
op lange termijn in een context waarin de impact van de
klimaatverandering steeds sneller zal toenemen. Door te
begrijpen hoe de wereld zou kunnen evolueren doorheen
verschillende klimaatscenario's op lange termijn, en door
die op kortere termijn retroactief te plannen, zal Befimmo
haar Actieplan 2030 kunnen versterken met fundamentele
investeringen, niet alleen om het risico te beperken, maar
ook om een rendabel businessmodel uit te bouwen dat de
opportuniteiten grijpt in deze nieuwe toekomstige realiteit.
De TCFD structureerde haar aanbevelingen rond vier
thema's, namelijk governance, strategie, risicobeheer,
en indicatoren en doelstellingen. Sinds 2011 maakt
Befimmo haar informatie over de klimaatverandering
bekend via het CDP (Carbon Disclosure Project), dat een
rapporteringsmechanisme biedt in overeenstemming
met de aanbevelingen van de TCFD.
Meer details over het TCFD-kader en de uitvoering
van de aanbevelingen vindt u in de Niet-financiële staten
van dit Verslag.
NIET-FINANCIËLE STATEN: TASK FORCE ON CLIMATE-RELATED
FINANCIAL DISCLOSURES, P.248
VOORUITZICHTEN
Befimmo wil in de toekomst kwantitatieve informatie
verschaen over klimaatgerelateerde onderwerpen,
naarmate ze de aanbevelingen van de TCFD in haar
activiteiten integreert.
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
De implementatie van de TCFD-aanbevelingen helpt
de Vennootschap om bij te dragen tot de aanpassing
aan de klimaatverandering en te beschikken over
een bedrijfsmodel en -strategie die verenigbaar
zijn met de overgang naar een duurzame economie,
met de beperking van de opwarming van de aarde
tot 1,5°C, en die bijdraagt tot de doelstelling
om de EU tegen 2050 klimaatneutraal te maken,
in overeenstemming met de Paris Agreement.
ACTIE(S)
Eerste uitvoering van de TCFD-aanbevelingen om
bij te dragen aan de doelstelling om de EU tegen
2050 klimaatneutraal te maken, in overeenstemming
met de Paris Agreement
LOPEND
Afstemming op de aanbevelingen van de Task
Force on Climate-Related Financial Disclosures
(TCFD)
> Doelstelling: volledig in overeenstemming
tegen 2023
ACTIEPLAN 2030
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
76
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Bevolkingsgroei, verstedelijking, vervuiling en
de gevolgen van de klimaatverandering, zoals
aanhoudende droogteperiodes, zetten de
watervoorraden in Europa onder enorme druk
en tasten de kwaliteit ervan aan.
ACTIE(S)
Installatie van een lekdetectieapparaat
aangevuld met bewegings- en automatische
uitschakelingsdetectoren op de sanitaire blokken
voor het gebouw Kunst 56 - vermindering van
het waterverbruik met meer dan 50%
BESCHRIJVING EN AANPAK
Tijdens de levenscyclus van een gebouw hee het verbruik
ervan een aanzienlijke ecologische impact.
Waar doorlaatbare oppervlakken beperkt zijn, is de meest
voor de hand liggende manier om het stadswaterverbruik
te beperken en het rioleringsstelsel te ontlasten, het
installeren van systemen voor het opvangen en beheren
van regenwater. Het opzetten van wateropvangsystemen
voor bestaande gebouwen is vaak ingewikkeld en duur.
Door plaatsgebrek en de inrichting van het sanitaire en
drainagenetwerk kunnen dergelijke projecten onrendabel
zijn en de globale milieubalans negatief.
Daarom besteedt Befimmo bij elk van haar
(her)ontwikkelingsprojecten bijzondere aandacht aan de
integratie van systemen voor waterrecuperatie, opvang
van regenwater, recyclage dan grijswater, lekdetectie
en toestellen met laag verbruik, volgens de richtlijnen
van het BREEAM-referentiekader, de vereisten van de
EU-Taxonomie en haar eigen interne kwaliteitsnormen.
In sommige projecten, zoals ZIN in Brussel, zal Befimmo het
water van de grondwateronttrekking ter beschikking stellen
van de openbare actoren. Dit permanent beschikbare water
kan gebruikt worden voor het besproeien of reinigen van
openbare ruimten. Op die manier wil Befimmo meewerken
aan de integratie van haar projecten in de stad en haar
impact op de samenleving beperken.
→ 24% van de portefeuille (m²/m²)
22
GEBOUWEN
uitgerust met een regen- of grondafvoersysteem
4.60 0 M
3
→ 4% van het totale jaarlijkse verbruik
REGENWATER
GERECUPEREERD
StadswaterRegenwater
Het specifieke waterverbruik van de portefeuille is in 2021
beduidend lager (-18%) dan in 2020. Het lage verbruik
is voornamelijk te wijten aan een daling van de bezetting
van gebouwen als gevolg van de pandemie.
VOORUITZICHTEN
Befimmo zal het verbruik blijven opvolgen, door verouderde
uitrustingen te vervangen door performante, alsook door
de gebruikers en onderhoudsbedrijven te sensibiliseren.
De Vennootschap zal ook de mogelijkheden evalueren om in
haar exploitatieportefeuille en (her)ontwikkelingsprojecten
lekdetectieapparatuur te installeren, aangevuld met
aanwezigheids- en automatische uitschakelingsdetectoren
op de sanitaire blokken, in overeenstemming met de
vereisten van de BREEAM- en DGNB-referentiekaders.
2018 2019 2020 2021
INTENSITEIT VAN HET WATERVERBRUIK (L/M
2
)
300
250
200
150
100
50
0
Boorwater
175,8 L/M²
Specifiek waterverbruik
> 226,5 l/m² tegen 2030
ACTIEPLAN 2030
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
77
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
De bouwsector in Europa is verantwoordelijk
voor meer dan 35% van de totale afvalproductie.
De sector produceert ook een zeer groot deel
van de broeikasgassen en verbruikt 50% van
alle gewonnen materialen.
ACTIE(S)
Opmaak van een inventaris van het bestaande
materiaal met hergebruikspotentieel vóór elke
renovatie
1. Projecten: toegezegde lopende (her)ontwikkelingsprojecten (ZIN).
2. Projecten: toegezegde lopende (her)ontwikkelingsprojecten
(Paradis Express, ZIN).
BESCHRIJVING EN AANPAK
Een van de voorwaarden voor elk renovatieproject
van Befimmo bestaat erin om een inventaris op te maken
van het bestaande materiaal met hergebruikspotentieel.
Deze inventaris maakt het mogelijk om samen met het
Designteam een hergebruiksplan op te stellen dat gericht
is op een maximaal hergebruik op of buiten de site.
Met dit plan wordt rekening gehouden bij de opmaak
van het ontmantelingsdossier.
Befimmo eist ook dat voor elk van haar
(her)ontwikkelingsprojecten rekening wordt gehouden
met de toekomstige aanpasbaarheid van de projecten
naar andere functies toe, door bijzondere aandacht te
besteden aan de plaats en de omvang van de verticale
kringlopen en de technische schachten, alsook aan de
veelzijdigheid van de mantel. In de praktijk tekent het
Designteam voor elk project plannen uit voor andere
functies dan die welke oorspronkelijk gepland waren.
Deze twee vereisten in termen van circulariteit passen
in de aanpak van Befimmo om de productie van afval
en het gebruik van hulpbronnen die verband houden
met haar activiteit, nu en in de toekomst, te beperken.
Bovendien zet Befimmo zich in voor een betere sortering
en opvolging van afval, zowel operationeel als bouwafval,
om het recyclagepercentage te maximaliseren. In 2021
werd 55% van het bedrijfsafval niet naar stortplaatsen
of verbrandingsovens gebracht. Voor bouwafval bedroeg
het recyclagepercentage 93% en werd minder dan
1% naar stortplaatsen gebracht.
Bovendien is op de kleine renovatiewerven die in 2021
in uitvoering waren, ongeveer 20 ton materiaal naar
een hergebruikskanaal gestuurd.
VOORUITZICHTEN
Op basis van de ervaring die werd opgedaan met
de uitvoering van inventarisaties en hergebruikplannen
op projecten in de ontwerpfase, wil Befimmo overwegen
om vanaf 2022 een minimumniveau van hergebruik vast
te leggen dat in elk project moet worden behaald.
100%
Deel van de projecten
1
onderworpen
aan een inventaris van materialen
> Doelstelling: 100% (permanente doelstelling)
84%
Deel van aanpasbare projecten
2
> Doelstelling: 100% tegen 2030
ACTIEPLAN 2030
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
78
BESCHRIJVING EN AANPAK
Keuze van materialen en producten
Sinds 2017 hee Befimmo een reeks aan vereisten
ontwikkeld waarmee rekening moet worden gehouden
bij het opstellen van een bestek. Sommige van die eisen
hebben betrekking op de materiaalkeuze, bijvoorbeeld:
- het gebruik van hergebruikte materialen overwegen
- voorrang geven aan plaatselijk beschikbare grondstoen
- het gebruik van materialen en elementen uit duurzame
productie/exploitatie bevorderen (bv.: FSC- of PEFC-
certificering voor hout en materialen op houtbasis)
- materialen op basis van hernieuwbare grondstoen
gebruiken
- de voorkeur geven aan producten met gerecycleerde
inhoud
- materialen en elementen kiezen met een lage impact op
de menselijke gezondheid (bv.: classificatie A+ of Ecolabel
voor verf, vernis, coating of lijm)
- gebruik maken van TOTEM om de varianten
van materiaalkeuze te vergelijken
- de voorkeur geven aan robuuste materialen
die gemakkelijk te onderhouden zijn
- uit de technisch geldige opties: het materiaal
of product kiezen dat het meest respectvol is voor het
milieu en de gezondheid (van werknemers en bewoners)
(bv.: C2C-certificering voor tapijt)
Deze eisen zijn geïnspireerd op duurzaamheids-
referentiekaders, best practices, enz. en evolueren
mee met de technologische vooruitgang en de feedback
uit de praktijk.
Bodembeheer en beschermde gebieden
De regelgeving in België behandelt een groot
aantal aspecten van bodemverontreiniging.
Zoals de wet voorschrij, voerde Befimmo voor
al haar (her)ontwikkelingsprojecten, met inbegrip
van mogelijk verontreinigde sites (brownfields),
een milieubeoordeling uit. Deze studies zijn ook in
overeenstemming met de verwachtingen en criteria
van de EU-Taxonomie.
Bovendien hee Befimmo in 2021 een algemene
cartografie opgesteld die de bodemtoestand van haar
portefeuille weergee. Deze cartografie houdt rekening
met de aanwezigheid van potentieel bodembedreigende
activiteiten en met de historische informatie over elke
site. Dit waardevolle instrument maakt een doeltreend
risicobeheer, de uitvoering van maatregelen ter preventie
van verontreiniging en, indien nodig, het uitvoeren van
specifieke vereiste studies mogelijk.
VOORUITZICHTEN
In 2021 startte Befimmo een studie om haar minimumvereisten
inzake materiaalkeuze te verbeteren en te vervolledigen,
om ze in overeenstemming te brengen met de recentste
best practices, zoals die van BREEAM, DNGB en WELL.
De werkzaamheden zullen in 2022 worden voortgezet
en zullen ook rekening houden met de criteria van de
EU-Taxonomie.
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Ondanks belangrijke verbeteringen in de afgelopen
decennia, blij verontreiniging schade toebrengen
aan burgers en ecosystemen. Zij veroorzaakt talrijke
lichamelijke en geestelijke ziekten en is een van de
vijf belangrijkste oorzaken van biodiversiteitsverlies.
Verontreiniging brengt voor de samenleving en
ecosystemen hoge kosten met zich mee, onder meer
gezondheidsgerelateerde kosten, saneringskosten
(bv.: afvalverwerking, bodemsanering) en verlies
van ecosysteemdiensten.
ACTIE(S)
Uitvoering van een onderzoek naar de bodemtoestand
van de portefeuille
LOPEND
Aanscherpen en verbeteren van de
selectiecriteria voor bouwmaterialen
> Permanente doelstelling
ACTIEPLAN 2030
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
79
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Toegang tot de natuur in onze steden is nog
nooit zo belangrijk geweest. Natuur en natuurlijke
omgevingen bieden vele diensten en oplossingen,
van het verbeteren van de gezondheid en het welzijn
van burgers tot het aanpakken van hedendaagse
(stedelijke) problemen zoals overstromingen,
temperatuurbeheersing en het aanpakken
van luchtvervuiling.
ACTIE(S)
Gedetailleerde studie op zes sites
BESCHRIJVING EN AANPAK
Het overgrote deel van de gebouwen van Befimmo bevindt
zich in grote steden of dichtbebouwde stedelijke gebieden.
De terreinen waarop de gebouwen staan, zijn meestal
terrasgewijs aangelegd en beslaan meestal de volledige
beschikbare grondoppervlakte, zodat er weinig lege ruimte
overblij voor natuur en biodiversiteit. Befimmo beperkt
haar impact op het milieu en draagt bij tot de verbetering
van de biodiversiteit en de levenskwaliteit van de
bewoners van de gebouwen door in haar globale
aanpak een belangrijke plaats in te ruimen voor de natuur
en de wilde fauna. Over het algemeen behandelt de
regelgeving in België heel wat aspecten van biodiversiteit.
Zoals de wet voorschrij, hee Befimmo voor al haar
(her)ontwikkelingsprojecten een milieu-evaluatie uitgevoerd.
Om bij (her)ontwikkelingsprojecten rekening te houden
met de biodiversiteit, baseert de Vennootschap zich
onder meer op de BREEAM- en DGNB-referentiekaders
en doet ze een beroep op gespecialiseerde ecologen
en landschapsarchitecten. Voor alle (her)ontwikkelingsprojecten
die in 2021 worden uitgevoerd en die aan deze
certificeringen zijn onderworpen, wordt gestreefd
naar een maximum van de kredieten die zijn toegewezen
aan "landgebruik en ecologie". Een ecoloog analyseert
elk project in detail en doet aanbevelingen om het
biodiversiteitspotentieel te maximaliseren. In haar
operationele gebouwen besteedt Befimmo bijzondere
aandacht aan de ontwikkeling en het goede beheer van
groene ruimten (hoe klein ook) via clausules in de standaard
onderhoudscontracten, en door criteria voor het behoud
van de biodiversiteit toe te passen bij de uitvoering
van kleine werken.
In 2020 voerde Befimmo een studie uit naar het
verbeteringspotentieel van de biodiversiteit van haar
hele portefeuille. In een eerste fase werden 29 sites met
interessant potentieel geïdentificeerd, waaruit Befimmo
negen prioritaire sites selecteerde. Zes sites werden door
een ecoloog grondig bestudeerd, waarbij de nadruk
werd gelegd op de maatregelen ter verbetering van de
biodiversiteit, rekening houdend met de technische en
financiële haalbaarheid. De eerste maatregelen, waaronder
een analyse van de onderhoudscontracten voor de
omgeving, werden in 2021 uitgevoerd en zullen in 2022
worden voortgezet.
VOORUITZICHTEN
De uitvoering van de verbeteringsmaatregelen voor de
zes sites die tijdens de studie van de biodiversiteit werden
geïdentificeerd, zal al in 2022 concrete resultaten opleveren,
terwijl alle sites die in de eerste fase werden geïdentificeerd,
tegen 2030 bijzondere aandacht zullen krijgen.
LOPEND
Bestudering van biodiversiteitsbeheer
op de portefeuille
> Doelstelling: 100% van de aanbevolen
acties uitgevoerd tegen 2025
ACTIEPLAN 2030
In de loop van 2022 zullen de onderhoudscontracten voor
de groene ruimten van de geïdentificeerde sites worden
aangepast om alle onkruidverdelgers zoveel mogelijk te
elimineren, uitsluitend inheemse soorten aan te planten
en het aantal bloeiende weiden te maximaliseren.
Voor (her)ontwikkelingsprojecten zal Befimmo systematisch
milieueectenstudies uitvoeren volgens de EU-Taxonomie.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
80
. Projecten: toegezegde lopende (her)ontwikkelingsprojecten (Brederode Corner, Paradis Express, Quatuor, ZIN).
2. The total surface area of buildings in operation in Brussels is 354.508 m².
BESCHRIJVING EN AANPAK
De aanpak van Befimmo op het vlak van milieucertificatie
situeert zich op verschillende niveaus
Op het niveau van de onderneming:
Milieumanagementsysteem: ISO 14001 (2015)
Sinds 2010 is het Milieumanagementsysteem (MMS)
van Befimmo ISO 14001 (2015) gecertificeerd om een
systematische aanpak te garanderen en bij te dragen
tot de duurzame uitvoering en controle van haar
verbintenissen. De MMS-procedures bestrijken
de hele levenscyclus van een gebouw.
Op het niveau van de portefeuille: BREEAM,
DGNB, WELL certificeringen
Voor (her)ontwikkelingsprojecten wil Befimmo
dat haar gebouwen milieuprestaties neerzetten
die de reglementaire vereisten overtreen.
Daarom worden al haar (her)ontwikkelingsprojecten
gecertificeerd door erkende referentiekaders
(BREEAM, DGNB, WELL).
Befimmo past deze referentiekaders ook toe op haar
gebouwen in exploitatie. Alle gebouwen onder haar
controle kregen in 2010-2011 een BREEAM-certificaat
en een vijfjarig verbeteringsprogramma hee geleid
tot het behalen van een minimum Good-niveau
voor het Asset-deel.
Befimmo hee de strategische keuze gemaakt om tot 2021
de certificaten van deze gebouwen alleen te vernieuwen als
de uitgevoerde werken een verbetering van de behaalde
score kunnen rechtvaardigen. Dit verklaart het lage aantal
gebouwen met een geldig certificaat.
NIET-FINANCIËLE STATEN: MILIEUPRESTATIES, P.259
PRESTATIE-INDICATOREN IN DUURZAME ONTWIKKELING
VAN DE EPRA, P.116
Energieprestatiecertificaten
De energieprestatie van de gebouwen wordt ook
weerspiegeld in hun EPC-niveau. Befimmo beschikt
over energieprestatiecertificaten voor de meeste van
haar gebouwen in het Brussels Gewest (65%). Tegen 2022
wil ze 100% van haar gebouwen in Brussel
2
certificeren.
De klasse van certificaten voor gebouwen die vóór
31 december 2020 gebouwd werden, is afgestemd
op de vereisten van de EU-Taxonomie.
NIET-FINANCIËLE STATEN: MILIEUPRESTATIES, P.259
PRESTATIE-INDICATOREN IN DUURZAME ONTWIKKELING
VAN DE EPRA, P.116
Ecologisch label
Befimmo beheert de groene ruimte van haar gebouw in
Goemaere volgens de principes van duurzame ontwikkeling
en in overeenstemming met de richtlijnen van Eve®
("Espace Végétal Écologique") ontwikkeld door
ECOCERT. Befimmo is de enige Belgische site die
over dit label beschikt (sinds 2011), en het werd in 2021
vernieuwd. De lessen die uit deze certificering kunnen
worden getrokken, worden gebruikt voor de uitvoering
van verbeteringsmaatregelen voor sites met een
verbeteringspotentieel van de biodiversiteit.
VOORUITZICHTEN
Na de hercertificering van de In-Use BREEAM/DGNB
in 2022 zal Befimmo het belang en de mogelijkheden
evalueren om de behaalde scores te verhogen.
100%
Deel van gecertificeerde projecten
1
> Doelstelling: 100% (permanente doelstelling)
2,8%
Deel van de "In-Use" gecertificeerde portefeuille
> Doelstelling: 35% tegen 2022
65%
Deel van de in aanmerking komende portefeuille
gedekt door een energieprestatiecertificaat
> Doelstelling: 100% tegen 2022
ACTIEPLAN 2030
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Certificeringen zijn een stimulans om gebouwen
en processen te implementeren die op lange termijn
duurzaam zijn. Ze bieden een objectieve beoordeling
en definitie van de duurzaamheid van gebouwen.
Certificeringen geven investeerders een vergelijkbare
indicatie van de prestaties van hun portefeuille.
ACTIE(S)
Vernieuwing van het Eve®-milieukeurmerk voor
de Goemaere-site
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
81
BESCHRIJVING EN AANPAK
Befimmo wil innoverende projecten creëren via
verschillende technieken zoals weloverwogen gebruik
van hulpbronnen, BIM en smart building.
Gebruik van hulpbronnen
De verwezenlijking van de milieudoelstellingen van
Befimmo steunt op de naleving van haar technische
minimumvereisten en op de opvolging van ambitieuze
milieucertificaten, maar ook, voor elk project, op de
zoektocht naar de best toepasbare materialen, technieken
en technologieën. In dit opzicht hee ZIN zich onder meer
onderscheiden door het grootschalige gebruik van beton
gemaakt van gerecycleerde aggregaten en door voor
een groot aantal materialen C2C-certificering te eisen.
De projecten die momenteel worden ontworpen, volgen
dezelfde filosofie, bijvoorbeeld door te streven naar
maximaal hergebruik en upcycling of door te zoeken
naar materialen met een lage koolstof- en milieu-impact.
Building Information Management (BIM)
De digitale transitie van Befimmo werd gekenmerkt door
het uitrollen van het Building Information Management
naar alle (her)ontwikkelingsprojecten.
De BIM-aanpak bestaat erin projecten te ontwikkelen
met behulp van een digitaal 3D-prototype van het gebouw,
gebruikmakend van samenwerkingsprocessen, en een
betrouwbare gestandaardiseerde gebouwendatabase
op te bouwen. De belangrijkste voordelen voor Befimmo
zijn de beheersing van de kosten, de verbetering van de
prestaties van het gebouw en het comfort van de huurders.
Via BIM en de digitalisering van de processen wil Befimmo:
- de samenwerking en co-creatie van (her)ontwikkelings-
projecten optimaliseren, van ontwerp tot exploitatie
. Projecten: toegezegde lopende (her)ontwikkelingsprojecten
(Paradis Express, ZIN).
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Voor de (her)ontwikkeling en exploitatie van gebouwen
zijn grote hoeveelheden energie en hulpbronnen
nodig, zoals zand, grind en cement. Gebouwen
zijn verantwoordelijk voor ongeveer 40% van
het energieverbruik in de EU en 36% van de
broeikasgasuitstoot afkomstig van energie.
Het opzetten van innoverende projecten hee tot
doel bewust gebruik te maken van de beschikbare
hulpbronnen, het energieverbruik tot een minimum
te beperken en het milieu te beschermen.
Digitalisering helpt om de kosten te beheersen,
de prestaties van het gebouw te verbeteren
en het comfort van de huurders te verhogen.
ACTIE(S)
- Ontwerp van gebouwen volgens de principes
van de circulaire economie
- Implementatie van slimme technische installaties
in de portefeuille van Befimmo
- Gebruik van BIM voor alle (her)ontwikkelingsprojecten
84%
Deel van innoverende projecten
1
> Doelstelling: 100% tegen 2025
ACTIEPLAN 2030
- een gegevenscontinuüm creëren tussen ontwerp,
uitvoering, exploitatie en beheer van gebouwen
- het beheer van gebouwen optimaliseren door het
leveren van betrouwbare en actuele gegevens
(gekoppeld aan digitale plannen) die voor iedereen
toegankelijk zijn en compatibel zijn met de
geïnformatiseerde beheertools voor gebouwen
- een coherent digitaal beheer van haar
vastgoedpatrimonium verzekeren
- de productie van gegevens organiseren als basis voor
innovaties (IoT, smart building, enz.) en duurzame groei
(circulaire economie, beheersing van het verbruik, enz.)
Slimme gebouwen (smart buildings)
Digitalisering brengt een reeks initiatieven samen om
gebouwen "slim" te maken. Gebaseerd op nieuwe
technologieën, het delen van gegevens en een ontwerp
waarin de gebruiker centraal staat, zullen slimme gebouwen
Befimmo in staat stellen om te investeren, een netwerk
van gebouwen te ontwikkelen en te exploiteren dat sociaal
en ecologisch eciënt is.
Om die eciëntie te bereiken, verzamelt Befimmo:
- gegevens over de gebouwen en verwerkt ze via
de BIM-methodologie
- feedback over de tevredenheid van gebruikers
en klanten via een ontworpen digitaal portaal waarin
de gebruiker centraal staat, de "Befimmo App"
Deze inzichten stellen Befimmo in staat om:
- de duurzaamheid van de gebouwen te verbeteren
- haar ruimtes aan te passen aan de veranderingen
in de werkwereld en maatschappij
- diensten aan te bieden in verband met coworking,
mobiliteit, catering en vrije tijd voor de betrokken
partijen in het gebouw
- in contact te treden en de dialoog aan te gaan met de
gebruikers van Befimmo en met de gemeenschappen
(namelijk via de Befimmo App)
- een operationeel beheer en relevante diensten van
topklasse leveren, en bij te dragen tot maatschappelijke
innovaties
Befimmo wil ten slotte voorbeeldige ervaringen bieden op
het vlak van werken, ontmoeten, delen en leven, en tegelijk
gemeenschappen van mensen creëren rond ruimtes en
interesses.
VOORUITZICHTEN
Nog steeds met het oog op het verbeteren van de
circulariteit van projecten en het systematiseren van
de uitvoering van materialenpaspoorten, startte Befimmo
in 2021 met een analyse van verschillende platforms voor
het beheer van circulaire hulpbronnen. Dit werk moet
in 2022 worden afgerond met een strategie die op alle
projecten moet worden toegepast.
Wat de implementatie van slimme technologie betre,
hee Befimmo de ambitie om tegen 2025 90% van
de core-portefeuille om te vormen of te ontwikkelen
tot Smart Building.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
82
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Steden zijn de drijvende kracht achter de moderne
economie en de woonplaats van miljoenen mensen.
Momenteel woont 70% van de EU-bevolking
in steden, een percentage dat naar verwachting
zal oplopen tot bijna 84% in 2050; 23% van
de broeikasgasuitstoot van het vervoer in de EU
is afkomstig van stedelijke gebieden.
ACTIE(S)
- Ontwikkeling van 12 toegankelijkheidsfiches
- Integratie van het parkeerbeheersysteem
in de Befimmo App
- Ontwikkeling van zachte mobiliteitsdiensten
en -oplossingen
- Installatie van bijkomende oplaadstations
BESCHRIJVING EN AANPAK
Met haar aanpak in vijf steden wil Befimmo zich concentreren
op de belangrijkste groeisteden, in overeenstemming met
de sectorale herschikking en de groeimogelijkheden. Deze
steden werden onder meer geselecteerd op basis van hun
uitstekende bereikbaarheid met het openbaar vervoer.
Voor Befimmo biedt een gebouw echte mobiliteits-
oplossingen als de frequentie van het openbaar vervoer,
de diversiteit en de toegang tot mobiliteitsoplossingen
allemaal bevredigend zijn.
Befimmo hee geen invloed op de bestaande infrastructuur
van het openbaar vervoer en richt zich dus op zachte mobiliteit
en onthaalfaciliteiten, op alternatieven voor de auto en op
toepassingen die het de werknemers gemakkelijker maken
om de gebouwen te bereiken. De eerste prioriteiten zijn dus de
bereikbaarheid van de gebouwen met het openbaar vervoer,
de voorzieningen voor zachte niet-gemotoriseerde mobiliteit,
en de optimalisering van de parkings, met inbegrip van
elektrische oplaadstations. In 2021 zal 67% van de portefeuille
echte mobiliteitsoplossingen aanbieden.
Er wordt een Mobility Roadmap voor de hele portefeuille
van Befimmo uitgevoerd, met een visie op basis van de
2030-Agenda. Befimmo gaat in de loop van 2022 verder met
het opmaken van een inventaris van mobiliteitsoplossingen
voor elk prioritair gebouw. Deze inventaris maakt het
mogelijk om de gebouwen te identificeren die gemakkelijk
bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en andere zachte
mobiliteiten, maar ook om mobiliteitsoplossingen aan te
bieden en de kwaliteit van deze oplossingen te beoordelen.
> 350
OPLAADPUNTEN
IN 22 GEBOUWEN
12
67%
Deel van de portefeuille dat echte
mobiliteitsoplossingen biedt
> Doelstelling: 100% tegen 2030
5%
Deel van de portefeuille uitgerust met ten minste
30% van de parkeerplaatsen met een oplaadpunt
> Doelstelling: 100% tegen 2030
ACTIEPLAN 2030
Zachte mobiliteit
Befimmo installeert verder voorbeeldige voorzieningen
voor zachte mobiliteit, met douches en lockers, en een
goed ontworpen fietsenstalling die rekening houdt met
elektrische fietsen, vouwfietsen, bakfietsen en steps.
De nieuwe fietsenstalling van Central, die in november
2021 ingehuldigd werd, is het perfecte voorbeeld van de
toekomst van de fietsenstalling en zal model staan voor
andere gebouwen.
In Central biedt Befimmo haar huurders ook vijf deelfietsen
aan, die beschikbaar zijn via een applicatie.
Optimalisering van de parkings
Omdat veel gebruikers van Befimmo’s gebouwen zich nog
steeds met de auto verplaatsen, werd de optimalisering
van de parkings voortgezet, onder meer door de toegang
te digitaliseren.
In de loop van 2021 werkte Befimmo aan de digitalisering
van haar diensten, waaronder de dematerialisering van
het beheer van de parkings in haar slimme gebouwen.
Het parkeerbeheersysteem werd geïntegreerd in de
Befimmo App, om een dynamisch en eciënt beheer van
de parkeerplaatsen en de toegangscontrole mogelijk te
maken. Naast deze dienst biedt Befimmo haar gebruikers
nog meer mogelijkheden om hun parkeerplaatsen
eciënter te beheren (gegevens, rapportering, enz.) en om
de gebruikerservaring van hun werknemers te verbeteren.
Laadstations
Elektrische voertuigen beleven een doorbraak. Befimmo
speelt haar rol en anticipeert op het einde van de
thermische motorisering in het komende decennium.
De eerste prioriteit van Befimmo was en zal altijd de
veiligheid van de bewoners en de conformiteit met de
huidige reglementering zijn. De Vennootschap maakt deel
uit van een werkgroep met de UPSI, de brandweer van
Brussel, de verzekeringsmaatschappij en andere experts
om elke opportuniteit voor de installatie van oplaadstations
te analyseren.
In haar (her)ontwikkelingsprojecten maximaliseert Befimmo
het aantal oplaadpunten door al in de ontwerpfase rekening
te houden met de technische en praktische implicaties.
VOORUITZICHTEN
Befimmo zal blijven werken aan de verbetering
van de mobiliteit rond haar gebouwen en ook aan
de mobiliteitsinfrastructuren:
- creatie van bijkomende bereikbaarheidsfiches
voor de strategische gebouwen
- ontwikkeling van nieuwe fietsenstallingen
en -voorzieningen op basis van de voorbeeldstalling
in Central
- uitbreiding van de deelfietsen naar andere Brusselse
gebouwen
- ontwikkeling van de functionaliteiten van het
parkeerbeheersysteem: beheer van de huurders,
rapportering, gebruiksanalyses, mutualisering van
de plaatsen, enz.
- aanbieden van een eciënt systeem voor het beheer
van laadstations via het parkeerbeheersysteem
- voorbereiding van oplossingen om in overeenstemming
te zijn met de BWLKE-wetgeving in Brussel
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
83
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Het team maakt deel uit van een ecosysteem
dat bestaat uit de Vennootschap, haar
dochterondernemingen, leveranciers en andere
betrokken partijen. Ons ecosysteem koolstofvrij
maken is essentieel om het team erbij te betrekken
en het goede voorbeeld te geven.
ACTION(S)
- Uitvoering van het federale mobiliteitsbudget
- Invoering van een parkeerbeleid
- Gebruik van een parkeerbeheersysteem
- Innovatief energiebeheersysteem
BESCHRIJVING EN AANPAK
Mobiliteit van het team
De verhuis van de maatschappelijke zetel van Befimmo
naar het centrum van Brussel in het Central-gebouw
in 2021 is een perfecte illustratie van haar strategie
en het belang dat gehecht wordt aan de multimodale
toegankelijkheid van haar werkruimten, zowel voor de
gebruikers van het gebouw als voor haar eigen teamleden.
Deze verhuis was voor Befimmo ook een gelegenheid om
haar team nieuwe ideeën en oplossingen aan te reiken
om hun gewoonten te veranderen en hun mobiliteit te
verbeteren.
Financiële middelen:
- invoering van het federale mobiliteitsbudget sinds januari
2021
- integratie van mobiliteitsoplossingen via haar cafetariaplan
(mychoice@BEFIMMO)
- terugbetaling van alle kosten in verband met
verplaatsingen met het openbaar vervoer
Organisatorische middelen:
- invoering van een parkeerbeleid
- gebruik van een parkeerbeheersysteem om
het gebruik van de parkeerplaatsen te optimaliseren
In de praktijk:
- deelname van het team aan een mobiliteitsspel
- organisatie van fietsopleidingen in Brussel
Van de teamleden die in aanmerking komen voor een
bedrijfswagen, kiest al 24% voor een mobiliteitsbudget
of voor een elektrische, hybride of CNG wagen. Na vijf
maanden in de nieuwe hoofdzetel, nam 59% van het team
het openbaar vervoer en gebruikt 6% de fiets om naar
VAN DE TEAMLEDEN
KOOS VOOR HET FEDERALE
MOBILITEITSBUDGET
%
88%
Deel van de elektronische inkomende facturen
> Doelstelling: 100% tegen 2022
91%
Deel van de elektronische uitgaande facturen
> Doelstelling: 100% tegen 2022
24%
Deel van het team dat zijn mobiliteit hee aangepast
> Doelstelling: 40% tegen 2025
NIET GEMETEN
Hoeveelheid afval
> Doelstelling: 0 kg/VTE tegen 2030
ACTIEPLAN 2030
kantoor te komen. Slechts 30% van de teamleden gebruikt
de auto om Central te bereiken.
Naast het feit dat Befimmo haar teamleden aanmoedigt om
af te zien van het gebruik van de auto, zet de Vennootschap
de "vergroening" van haar vloot verder.
In 2021 lag de gemiddelde uitstoot per voertuig (COe/km)
van de hele vloot 12% lager dan in 2016 - het resultaat van
de toepassing van een geactualiseerd bedrijfswagenbeleid op
nieuwe en vervangende voertuigen. De voertuiggerelateerde
COe-uitstoot daalde met 17%, van 303 ton in 2019 tot
251 ton in 2021. Eind 2021 is minder dan 12% van de auto's
in bestelling met een thermische motorisering tegen
65% plug-in hybride en 23% elektrisch.
Energieverbruik
Het elektriciteits- en gasverbruik is in 2021 algemeen
gestegen ten opzichte van 2020. Een deel van deze
stijging kan worden verklaard door het feit dat 2020 een
bijzonder warm jaar was in vergelijking met 2021 en dat de
luchtstromen van de kantoren als gevolg van de pandemie
zijn toegenomen, ondanks een lagere bezettingsgraad
van de gebouwen in lijn met de rest van de portefeuille.
In haar nieuwe hoofdzetel koos Befimmo voor een flexibel
systeem, in plaats van overal en altijd te ventileren en te
klimatiseren. Het comfort wordt verzekerd in de bezette
ruimten en de ventilatie wordt versterkt in functie van de
bezettingsgraad via CO-sensoren. De gebruiker hee
ook de mogelijkheid om de ramen te openen om te
profiteren van de natuurlijke ventilatie en de frisheid van
buiten. Onder bepaalde omstandigheden is het niet aan
te raden om natuurlijk te ventileren, omdat dit een risico
op energievernietiging inhoudt, en de gebruiker is zich
daar niet altijd van bewust. Daarom hee Befimmo dit
systeem aangevuld met een innovatief communicatieplan
dat intern werd ontwikkeld en dat zich momenteel in
de testfase bevindt. De gegevens van alle sensoren van
het gebouw (aanwezigheidsdetectie, temperatuur, CO,
vochtigheidssensor, weersvoorspelling) worden geanalyseerd
door een algoritme dat de gebruiker helpt om het gepaste
gedrag aan te nemen. Naargelang de behoeen spoort
het gebouw de gebruikers aan om de ramen te openen
om de ventilatie- en airconditioningsbehoeen te beperken,
of nodigt het de gebruiker uit om de ramen gesloten te
houden om de eciëntie van het airconditioningsysteem
te garanderen. Op termijn zal Befimmo de reactie van
de gebruikers op de adviezen van het gebouw grondiger
analyseren en zo de doeltreendheid van deze innoverende
oplossing testen.
Afval en papiergebruik
Door de pandemie en de verhuis van het hoofdkantoor was
het onmogelijk om de afvalproductie en het papierverbruik te
vergelijken met de vorige jaren. Befimmo neemt het initiatief
om de geproduceerde hoeveelheden afval te verminderen
en te meten, met als doel tegen 2030 afvalvrij te zijn.
VOORUITZICHTEN
Befimmo zal groene mobiliteit blijven promoten, niet
langer met een bedrijfswagenbeleid maar wel met een
mobiliteitsbeleid, waarbij alle teamleden hun mobiliteit
kunnen beheren volgens hun behoeen en in combinatie
met andere mobiliteitsalternatieven (openbaar vervoer,
zachte mobiliteit, enz.).
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
84
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
De zorg voor het Befimmo-team en de investering in
welzijnsoplossingen zijn van het allergrootste belang
voor de algemene motivatie en productiviteit.
ACTIE(S)
- Verhuizing hoofdkantoor
- Mobiliteitsbeleid
- Nieuw thuiswerkcharter
SOCIALE PRESTATIES
BELANGRIJKSTE EVENEMENTEN VAN 2021
CENTRAL: nieuwe hoofdzetel in het hart van Brussel
Het Befimmo-team hee eens te meer blijk gegeven van een groot aanpassingsvermogen
door te verhuizen naar kantoren in het hart van de hoofdstad en dicht bij het openbaar
vervoer. Dankzij een mobiliteitsbeleid biedt Befimmo haar team verschillende mogelijkheden
om zich te verplaatsen, zowel voor woon-werkverplaatsingen als voor zakenreizen.
De nieuwe werkruimte is gezellig, warm, goed uitgerust en vooral comfortabel!
Terug aan het werk in hybride modus
In het voorjaar van 2021 voerde Befimmo een thuiswerkcharter in dat resoluut op empowerment
en flexibiliteit is gericht. De teamleden beschikken over een grote autonomie in de organisatie
van hun werkuren, met inbegrip van de thuiswerkdagen, die normaal op twee dagen per
week vastgelegd zijn. De Vennootschap is ervan overtuigd dat zowel autonomie in het werk
als flexibiliteit en dus evenwicht tussen werk- en privéleven een sleutelfactor is voor het
engagement. In de tevredenheidsenquête van Befimmo behaalde het gevoel van autonomie
een uitstekende score van 7,8.
De overgang van CEO
Voor een stabiel team als dat van Befimmo was de verandering van CEO een grote uitdaging
en een gelegenheid om zichzelf in vraag te stellen. De komst van Jean-Philip Vroninks op 1 juni
bracht een frisse wind en een nieuwe kijk op haar praktijken. Eind 2021 werd een plan voor
veranderingsbeheer voorgesteld. De nieuwe strategie van Befimmo gaat uiteraard gepaard
met een aangepast HR-beleid dat de verandering, de cultuur van persoonlijke en collectieve
ontwikkeling, prestaties en welzijn wil ondersteunen. Dat zal gebeuren in de vorm van de
invoering van een talent management tool, die begin 2022 gelanceerd zal worden.
ACTIEPLAN 2030
89%
Algemene tevredenheid van het team
> Doelstelling: 95% (permanente doelstelling)
4,2/10
Tevredenheid over de werkbelasting
> Doelstelling: 8/10 (permanente doelstelling)
6/10
Tevredenheid over het evenwicht tussen
werk- en privéleven
> Doelstelling: 8/10 (permanente doelstelling)
50%
Participatieniveau aan transversale werkgroepen
> Doelstelling: 75% tegen 2030
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
85
De teams van Befimmo zijn geëngageerd, dynamisch en
optimistisch. Ze hebben de voorbije 25 jaar een uitzonderlijke
knowhow ontwikkeld, maar blijven openstaan voor de wereld
van morgen en haar evolutie, of die nu verband houdt met de
arbeidswereld of met de levensstijl. Vertrouwen in de toekomst,
gekoppeld aan nauwgezetheid en anticipatie op de wereld van
morgen, zijn de sterke punten van het Befimmo-team.
Het HR-beleid hee tot doel dit team te ondersteunen in zijn inzet,
zijn ontwikkeling en zijn welzijn. Bovendien zijn de komst van een
nieuwe CEO en de evolutie van de Vennootschap een ongelooflijke
gelegenheid om de drie pijlers van de HR-filosofie ten dienste
te stellen van de strategie van Befimmo en tegelijk het menselijke
aspect centraal te blijven stellen.
HR-PIJLERS VAN BEFIMMO
TALENT EN PRESTATIE
Door te investeren in de voortdurende ontwikkeling van het team, zowel individueel als collectief,
werd een team uitgebouwd dat stabiel, uiterst gemotiveerd en deskundig is, en dat zich sterk bewust
is van de toekomstige uitdagingen in de evolutie van haar vakgebied en relaties. In een wereld die
steeds sneller verandert is het ook noodzakelijk om de beste talenten te identificeren en aan te trekken
om de transformatie en de vaardigheden van morgen mogelijk te maken. Befimmo moedigt zo ook
diversiteit aan als bron van uitwisselingen en creativiteit. Wat is er beter dan een gediversifieerd team
om aan de evoluerende vraag van de wereld van morgen te voldoen.
WELZIJN
Welzijn is een centrale pijler van de werkwereld van morgen: fysiek welzijn, in een aangename,
ergonomische, goed uitgeruste en veilige omgeving, en psychosociaal welzijn met de flexibiliteit die
het iedereen mogelijk maakt om zijn/haar eigen evenwicht te vinden. Befimmo legt de lat nog hoger
dan deze basisprincipes en richt in haar gebouwen aangename en inspirerende omgevingen in,
dus is het niet meer dan logisch dat ze dit op de eerste plaats voor ons eigen team doet.
De drie pijlers van de HR-filosofie worden
hierna kort toegelicht. Om toegang te krijgen tot
de volledige HR-informatie kan het specifieke
document over de HR-filosofie geraadpleegd
worden op de webiste van de Vennootschap.
GEMEENSCHAP
Bij Befimmo verstaan we het begrip gemeenschap op twee niveaus. In de eerste plaats het bevorderen
van het dagelijkse contact tussen de mensen en het versterken van de banden die hen met elkaar
en met Befimmo verbinden. In de tweede plaats, de impact die Befimmo en haar team hebben
op de ruimere wereld, als verantwoordelijke spelers in de samenleving.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
86
BESCHRIJVING EN AANPAK
Talent en prestatie
Het team ontwikkelen, individueel en collectief
Het talent van de teamleden maximaal benutten is
essentieel voor Befimmo. Daarom biedt de Vennootschap
haar team toegang tot kwaliteitsvolle opleidingen en
ontwikkelingsmogelijkheden om de doeltreendheid
van hun werk te verhogen.
Elk teamlid of departement kan op elk moment een opleiding
voorstellen aan zijn manager en het HR-departement. Alle
nieuwkomers krijgen een bijkomende opleiding om de manier
van werken van Befimmo te leren kennen, evenals verplichte
opleidingen inzake governance-documenten en ISO-14001.
Teamleden hebben ook de mogelijkheid om deel te nemen
aan transversale projecten, die betrekking hebben op
activiteitgerelateerde onderwerpen, interne organisatie,
innovatie en digitale thema's, zoals het LynX-programma.
Wat de interne mobiliteit betre, wordt bij elke vacature
de functieomschrijving op het Intranet gepubliceerd. Dit gee
teamleden de kans om van functie te veranderen zonder
de Vennootschap te verlaten.
De mogelijkheden voor interne mobiliteit en talent
management zorgen ervoor dat het personeelsverloop
beperkt blij en de motivatie hoog.
Naast een permanente dialoog ontvangt elk teamlid
een jaarlijkse evaluatie, gericht op communicatie en
personeelsontwikkeling. Befimmo hee doelstellingen
en verwezenlijkingen op het vlak van duurzaamheid
geïntegreerd in haar evaluatiedocument voor elk teamlid,
wat de interne bewustwording inzake duurzaamheid versterkt.
Talent identificeren, aantrekken en houden
Befimmo’s aanwervingsbeleid steunt evenzeer op gedeelde
waarden als op so skills en technische bekwaamheden.
Bovendien spreekt de Vennootschap tijdens de hele
rekruteringsprocedure, van de publicatie van de vacatures
tot de selectiegesprekken, geen enkel oordeel uit dat als
discriminerend zou kunnen worden beschouwd.
Befimmo hanteert een afgestemd, open en gediversifieerd
loonbeleid, zonder onderscheid te maken op basis
van geslacht, afkomst, geloof of seksuele geaardheid.
Het loonpakket omvat onder meer een basissalaris
volgens het Paritair Comité 200, een waaier aan extralegale
voordelen zoals maaltijdcheques, een ruime dekking van
de gezondheidszorg en uitgebreide mobiliteitsoplossingen.
Sociaal overleg verzekeren
Befimmo lee de regels van de Belgische arbeidswetgeving
na, zoals de afschang van kinderarbeid, de
minimumleeijd voor tewerkstelling, het minimumloon
en de werkuren. De Vennootschap past ook andere
reglementeringen toe, zoals:
- de conventies van de Internationale Arbeidsorganisatie (IAO)
- de OESO-richtlijnen voor multinationale ondernemingen
- de principes van het UN Global Compact
Befimmo wil steeds een menselijke aanpak en een open
dialoog met haar hele team over alle onderwerpen. Wat de
grote veranderingen binnen de Vennootschap betre, hee
Befimmo sinds haar oprichting geen enkele reorganisatie
doorgevoerd. Mocht er zich toch een reorganisatie
voordoen, dan zal een eerlijke aanpak worden gehanteerd.
Het aantal weken dat de teamleden van tevoren in
kennis worden gesteld van de invoering van belangrijke
operationele wijzigingen die hen aanzienlijk kunnen treen,
is in overeenstemming is met de Belgische wetgeving.
Ten slotte wordt het recht op vrijheid van vereniging en
collectieve onderhandelingen gewaarborgd door verplichte
sociale verkiezingen, die om de vier jaar plaatsvinden.
In 2020 werd dit proces onderbroken wegens gebrek
aan kandidaten. De volgende verkiezingen zullen in 2024
worden gehouden.
Tijdens het rapporteringsjaar werden geen gevallen
van niet-naleving van sociale en economische wet- en
regelgeving gemeld.
Diversiteit, inclusie en gelijke kansen aanmoedigen
Diversiteit wordt bij Befimmo gezien als een bron van
kennisdeling. Ons aanwervingsbeleid staat open voor
diversiteit en zonder selectiecriteria die direct of indirect
verband houden met geslacht, leeijd, handicap, afkomst,
geloof of seksuele geaardheid.
Genderdiversiteit
Befimmo hee een goed genderevenwicht in haar
team (54%-46% M/V) en in haar Uitvoerend Comité
(50-50% M/V). Ze steunt de gelijke behandeling van mannen
en vrouwen op het vlak van toegang tot tewerkstelling,
opleiding, promotie en arbeidsvoorwaarden. Het loonbeleid
garandeert een eerlijke behandeling van mannen en vrouwen,
uitsluitend op basis van niet-gendercriteria, zoals interne
consistentie en sectorale benchmarks.
Diversiteit in leeijd
Befimmo hee een zeer gediversifieerde leeijdsverdeling.
12% van de teamleden is jonger dan 30, terwijl 20% ouder
is dan 50. Befimmo wil jong talent blijven aantrekken, maar
ook oudere teamleden aan het werk houden en hen helpen
bij de overgang naar hun pensioen.
Geen discriminatie en intimidatie
De Vennootschap verzet zich uitdrukkelijk tegen elke vorm
van discriminatie via een Ethische Code en het intern
arbeidsreglement, die aantonen dat ze een transparante
dialoog en non-discriminatie nastree. Bij overtreding van
de code kunnen teamleden elk geval van (vermoedelijke)
intimidatie of discriminatie vertrouwelijk melden bij het
HR-departement of de Compliance Ocer. Elk voorval
wordt grondig onderzocht en zal worden gevolgd door
een disciplinaire sanctie, zoals vermeld in het interne
arbeidsreglement. Tijdens het boekjaar 2021 werden
er geen gevallen van discriminatie gemeld.
In 2021 hee Befimmo ook besloten een vertrouwenspersoon
aan te stellen. Deze persoon hee een speciaal juridisch
statuut en een zeer strikte gedrags- en vertrouwelijkheidscode.
Zij staat ten dienste van de medewerkers om hen te helpen
als ze slachtoer of getuige zijn van pesterijen.
Sociale inclusie
Sinds enkele jaren hee Befimmo verschillende sociale
acties opgezet. Een van die acties is het lidmaatschap van
de vereniging Be.Face, die de teamleden aanmoedigt om
werkloze jongeren aan een job te helpen (initiatief Bright
Future) of gemotiveerde volwassenen te begeleiden die een
echt carrièreplan hebben en moeilijkheden ondervinden
om aan de slag te geraken (initiatief Job Academy).
SOCIALE ACTIES ONDERNEMEN, P.90
De zichtbare en niet-zichtbare kenmerken van elk individu
De verschillende kenmerken van elke persoon
combineren om een gemeenschappelijk doel te bereiken
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
87
Befimmo bevordert de integratie van jonge werknemers door stagiairs aan te werven. In de toekomst
zou de Vennootschap elk team willen aanmoedigen om één jonge werknemer per jaar op te leiden.
Verscheidene teamleden zijn verder ook actief in het hoger onderwijs, hetzij door lezingen te geven,
hetzij door uitwisselingsmomenten met studenten voor te stellen.
GEMIDDELDE ANCIËNNITEIT (JAREN)
14,00
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
Medewerkers Management Uitvoerend
Comité
5,02 8,01 12,57
AANKOMSTEN/VERTREKKEN (EENHEDEN)
Mannen Vrouwen
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Aankomsten Vertrekken
5 18 6
VERDELING MANNEN/VROUWEN (%)
Raad van Bestuur
Uitvoerend Comité
Management
Andere medewerkers
Mannen Vrouwen
70 50 70 53 30 50 30 47
80
70
60
50
40
30
20
10
0
VERDELING LEEFTIJD (%)
Raad van Bestuur (gemiddelde leeijd: 59 jaar)
Uitvoerend Comité (gemiddelde leeijd: 50 jaar)
Management (gemiddelde leeijd: 44 jaar)
Andere medewerkers (gemiddelde leeijd: 41 jaar)
50-59 jaar40-49 jaar30-39 jaar<30 jaar 60-69 jaar
30 50 30 17
70
60
50
40
30
20
10
0
10 50 30 330 0 40 340 0 0 12 60 0 0 3
VERDELING VAN DE OPLEIDINGSUREN BUITEN TALEN EN IT
People Profit Planet
17%
83%
MANAGER
80%
14%
6%
MEDEWERKER
MEDEWERKERS
1
allemaal met een bediendenstatuut
en een contract van onbepaalde duur
42
30,2
%
JA A R 5,4
JAAR
gemiddelde anciënniteit
loonkloof
gemiddelde leeijd
3
7
GEVALLEN
GEVALLEN
van interne mobiliteit
van interne promotie
100%
jaarlijks geëvalueerde
medewerkers
7
34,9
VERTREKKEN
UUR
opleiding per persoon voor een
gemiddeld budget van 2.352,91 €/jaar
(it en talen inbegrepen)
13
NIEUWE
MEDEWERKERS
- 5 mannen en 8 vrouwen
- gemiddelde leeijd van 35 jaar
- EPRA new hire rate: 13%
- 1 man en 6 vrouwen
- 3 personen die ontslag namen en 4 personen
die ontslag kregen
- gemiddelde leeijd van 42 jaar
- turnover rate EPRA: 7%
. Met uitsluiting van het Uitvoerend Comité en de consultants.
54%
46%
MANNEN
VROUWEN
Genderdiversiteit
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
88
Welzijn
Het welzijn van de teamleden is essentieel voor de algemene
motivatie en productiviteit. Befimmo begrijpt het belang van
tevreden medewerkers en past daarom de Belgische Wet
betreende het welzijn van de werknemers bij de uitvoering
van hun werk toe, evenals andere initiatieven om het welzijn
op het werk te verhogen, die hierna worden toegelicht.
Een aangenaam werkkader inrichten
Als specialist in het creëren van werkomgevingen moet
het hoofdkantoor van Befimmo een voorbeeld zijn voor de
buitenwereld. Deze nieuwe kantoren illustreren voor 100%
de visie die Befimmo elke dag bij haar klanten verdedigt.
Deze verhuis bracht de Vennootschap dichter bij Silversquare
en Sparks, en liet haar toe om haar hybride model dagelijks
te ervaren. Maar bovenal stelt deze verhuis de teamleden
in staat om een evenwicht te vinden tussen kantoortijd,
nomadisme in de Silversquare centra en thuiswerk,
waardoor voor iedereen de nodige flexibiliteit ontstaat.
Alle werkplekken zijn goed uitgerust, met inbegrip van het
nodige IT-materiaal en de ergonomische aspecten zoals
professionele bureaustoelen om aan de comfortbehoeen
van alle teamleden te voldoen.
Zorgen voor gezondheid en veiligheid op het werk
Bij de volledige renovatie van het nieuwe hoofdkwartier
van Befimmo voor de grote verhuis van het team,
werd rekening gehouden met alle sanitaire vereisten.
De Vennootschap telt vier EHBO'ers onder haar team,
die jaarlijks bijgeschoold worden. Befimmo organiseert
ook evacuatieoefeningen bij brand in haar hoofdkantoor
voor alle teamleden.
Befimmo besteedt ook veel aandacht aan het geestelijk
welzijn en aan stresssignalen binnen het team. Geweld,
pesterijen of ongewenst seksueel gedrag worden beschouwd
als psychosociale risico's die moeten worden opgevolgd,
voorkomen en tot elke prijs veroordeeld. Daarom kunnen
teamleden die worstelen met psychosociale problemen in
contact komen met professionals van Pulso via het Employee
Assistance Programme. Dit programma biedt vertrouwelijk
advies of ondersteuning bij professionele of persoonlijke
vragen. Informatie over dit programma wordt aan elke
nieuwkomer gegeven.
Eén persoon binnen het HR-departement is ocieel
gecertificeerd als vertrouwenspersoon. Daarnaast kan
ook contact worden opgenomen met de CESI (een externe
dienst voor preventie en bescherming op het werk)
voor kwesties in verband met het welzijn van teamleden.
De vertrouwenspersoon onderzoekt de aanvragen, gee
advies aan de teamleden en handelt volledig onpartijdig.
Deze persoon houdt een anoniem register bij van de
verklaringen van de teamleden.
Befimmo biedt het hele team gunstige voorwaarden
voor de toegang tot flexibele en gevarieerde
sportabonnementen via de Gymlib-app.
Een evenwicht tussen werk en privéleven behouden
Befimmo creëerde een thuiswerkcharter dat iedereen
de mogelijkheid biedt om een evenwicht te vinden in
tijd en ruimte. Aangezien de manier van werken aan het
veranderen is, wil Befimmo deze evolutie aanmoedigen.
Door structureel thuiswerk in te voeren, wil de
Vennootschap ervoor zorgen dat de teams vlot kunnen
blijven samenwerken en tegelijk het comfort van haar
teamleden verbeteren op het vlak van mobiliteit en hun
evenwicht tussen werk en privéleven. Het charter omvat
eveneens de mogelijkheid voor teamleden om te werken in
een Silversquare coworking center dat misschien dichter
bij hun woonplaats ligt. De toename van telewerken ging
gepaard met een training over cyberveiligheid, zodat
teamleden zich meer bewust zijn van digitale gevaren,
en over het gebruik van Microso Teams.
Teamleden die hun werkuren of rooster willen aanpassen,
kunnen dit bespreken met hun rechtstreekse manager.
Ten slotte wordt in de gebouwen een groot aanbod aan
diensten geïmplementeerd om het leven van de teamleden
te vergemakkelijken.
HET DIENSTENAANBOD UITBREIDEN, P.91
Een permanente dialoog onderhouden
Om zo transparant mogelijk te zijn tegenover het team, besteedt
Befimmo bijzondere aandacht aan interne communicatie,
via het Intranet, een informatiescherm, informele kanalen
zoals Teams Flash Info en Yammer, en regelmatige presentaties
van verwezenlijkingen aan het hele team.
Een tevredenheidsenquête, gebaseerd op de laatste
wetenschappelijke ontwikkelingen op het gebied van
het vastleggen van gevoelens, en die in november werd
gehouden, wees uit dat de betrokkenheid van het team
hoog bleef (89% tevreden) ondanks de onzekerheid
van de veranderingen in verband met een nieuwe strategie.
De participatiegraad bedroeg 79%. Befimmo zal vanaf 2021
elk jaar een tevredenheidsenquête bij het team organiseren.
VOORVALLEN VAN PESTERIJEN 9.1/10
BEGRIP VAN HET HIËRARCHISCH VERBAND 9/10
TOLERANTIE/OPENHEID VAN GEEST
9/10
TEAMGEEST
8,9/10
BESCHIKBARE MIDDELEN
8,7/10
NUTTIGHEID VAN HET WERK
8,7/10
GESCHIKTHEID VAN DE MIDDELEN
8,6/10
WERKOMGEVING
8,6/10
POSITIEVE ASPECTEN SFEER + ZINGEVING + GEMAK VAN SAMENWERKING OP AFSTAND + AUTONOMIE
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
89
Bovendien worden de tevredenheidsenquêtes aangevuld
met de tool Vox Collector, die de teamleden dagelijks een
vraag stuurt over een hele reeks onderwerpen, van welzijn
tot ludieke vragen en polls. Deze tool gee het hele jaar door
de nodige feedback over het team aan het HR-departement.
In 2017 werd ook een proces van verbazingsverslag
ingevoerd, waarbij nieuwkomers de kans krijgen om hun
all-round mening te geven na enkele weken bij Befimmo. Dit
proces registreert de eerste indrukken van nieuwe teamleden.
Gemeenschap
De banden aantrekken en samen mooie dingen beleven
Comité B+, dat in 2011 werd opgericht op initiatief van het
personeel en met de steun van het Uitvoerend Comité,
organiseert allerlei evenementen voor het team, zoals
sportieve uitdagingen, culturele evenementen, feestelijke
activiteiten, quizzen, liefdadigheidsinitiatieven en familiedagen.
Comité B+ kon voor haar team een aerwork organiseren
volgens de geldende gezondheidsregels, evenals een familiedag.
KLACHTEN
25,5 4
UREN EHBO-ERS
1
PREVENTIEADVISEUR
15 %
DEELTIJDSE MEDEWERKERS
opleiding in verband met veiligheid
(bv.: opleidingen eerste
interventieteamleden, veiligheid
op bouwplaatsen, BA4, ehbo, enz.)
HEBBEN EEN JAARLIJKS
BIJSCHOLING GEKREGEN
VAN NIVEAU 1 EN EEN
JAARLIJKSE RISICOSTUDIE
- contractueel, tijdskrediet en deeltijds ouderschapsverlof
- van wie 4 mannen en 11 vrouwen
- met dezelfde extralegale voordelen
LOST DAY RATE
(EPRA)
INJURY RATE
(EPRA)
0,0 %0,0 %
ARBEIDSONGEVALLEN
3
- vergeleken met een gemiddelde graad van 2,06% in belgië
- E P R A absenteïsmegraad: 4,3%
1,4 %
ABSENTEÏSMEGRAAD
OP KORTE TERMIJN
OP HET VLAK VAN
DE TEWERKSTELLING
DEELTIJDSE ACTIVITEIT
Deeltijds mannen
Voltijds mannen
Voltijds vrouwen
Deeltijds vrouwen
4%
11%
35%
50%
Befimmo kon ook een mobiliteitsdag organiseren in de
blakende zon. De teamleden van Befimmo kregen de kans
om zachte mobiliteitsoplossingen te ontdekken die hen
naar hun gloednieuwe kantoren in het centrum van Brussel
leidden. De deelnemers maakten kennis met verschillende
mobiliteitsoplossingen, zoals (elektrische) fietsen, steps
en deelauto's.
Sociale acties ondernemen
Befimmo kiest ervoor om bepaalde sociale activiteiten
meer te steunen door tijd en teamleden ter beschikking
te stellen dan door rechtstreekse financiële gien, en tracht
de voorkeur te geven aan lokale initiatieven, zoals vermeld in
haar Charter voor Filantropie en Associatief Partnerschap.
Daarom moedigt Befimmo haar team aan om tijd vrij te
maken om deel te nemen aan acties die de Vennootschap
steunt. In voorkomend geval financiert ze de deelname van
haar team aan deze activiteiten. In totaal namen in 2021 zo’n
50 teamleden deel aan sociale acties en werd, naast niet-
financiële gien, 18.280 € uitgegeven aan liefdadigheid.
Concreet:
- Een bloeddonatiedag op de hoofdzetel in samenwerking
met het Belgische Rode Kruis
- De Let's Move for Parkinson challenge georganiseerd
door de Demoucelle Parkinson Charity
- De 20 km door Brussel, met geldinzameling
voor La Ribambelle
- Sportieve uitdaging voor het Rode Kruis van Oudergem
met behulp van de AtlasGo app
- Een financiële schenking aan het OCMW (Openbaar
Centrum voor Sociale Actie) van Hamoir na de grote
overstromingen
- Een laptop donatie aan de non-profit organisatie O2tech
- Chocoladezakjes (besteld bij Make-A-Wish) aangeboden
aan de kinderen van de Maison d'Enfants Reine
Marie-Henriette ASBL
- Een grote inzameling van voedingswaren en
hygiëneproducten voor Opération Thermos
VOORUITZICHTEN
De talent management tool zal in de loop van 2022
worden ingevoerd. Deze tool hee tot doel een soepele,
op samenwerking gerichte en boeiende cultuur van
talentmanagement tot stand te brengen. Het maakt het ook
mogelijk om de vier belangrijkste managementaspecten
van engagement tot leven te brengen: wederzijdse
verwachtingen verduidelijken, doelstellingen bepalen,
regelmatig feedback geven en belonen.
Met een nieuwe methode om rollen te definiëren,
te werken aan corporate governance en meetbare
en kwantificeerbare doelstellingen vast te stellen, zal
het HR-departement het niveau van competentie, prestaties
en talentpotentieel van elk individu kunnen beoordelen.
Om een cultuur van zelfopleiding te stimuleren, zal vervolgens
voor elk teamlid een persoonlijk ontwikkelingsplan worden
opgesteld.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
90
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Als antwoord op de wereldwijde trend naar hybride
werkplekken is het hoofddoel van deze denkoefening
om de verschillende gebouwen in de portefeuille
van Befimmo met elkaar te verbinden, de huurders
meer flexibiliteit te bieden door hen verschillende
werkomgevingen in onderling verbonden gebouwen aan
te bieden, en het dienstenaanbod in de hele portefeuille
uit te breiden om de gebruikerservaring te verbeteren
en connecties en gemeenschappen te creëren.
ACTIE(S)
- Opening of planning van nieuwe coworking locaties
- Uitbreiding van diensten in de gehele portefeuille
BESCHRIJVING EN AANPAK
De omgevingen die Befimmo ontwerpt, zijn allemaal zo
bedacht en uitgewerkt om een aangename, productieve
en alsmaar meer verbonden beleving aan te bieden.
Vandaag zoeken huurders een eigenaar die ze veel meer
biedt dan een premium gebouw. Ze willen in aangename
ruimtes met veel licht werken, ruimtes met toegang tot
diensten die hun dagelijks leven vereenvoudigen en hun
veel flexibiliteit geven.
Het dienstenaanbod uitbreiden
Het belang van de implementatie van diensten wordt
zo belangrijk dat Befimmo specifieke teamleden hee
die zich uitsluitend bezighouden met het creëren van
diensten voor de gebruikers om hun dagdagelijks leven
te vereenvoudigen. Om de juiste dienst voor het juiste
gebouw te kiezen, wordt elk gebouw beoordeeld op zijn
bestaande diensten en de huurders werden ondervraagd
over hun behoeen. Daarom helpt de ontwikkeling van
een CRM - een database die de contactgegevens van
individuele bewoners groepeert – bij het uitvoeren van
behoeepeilingen bij een veel breder publiek.
In 2021 werd het dienstenaanbod in het gebouw Kunst 56
uitgebreid. In het Quatuor-gebouw worden ook nieuwe
diensten ingevoerd. De nieuwe hoofdzetel van Befimmo
in het centrum van Brussel is uitgerust met lockers,
douches, elektrische oplaadpunten voor auto's en fietsen,
en een coworking centre.
Het coworking-netwerk uitbreiden en meer
ontmoetingsmomenten creëren
De evolutie van de werkwereld is vandaag de dag een feit,
samen met de toenemende digitalisatie in de maatschappij.
Daarom biedt Befimmo verschillende werkomgevingen
aan in een hybride kantoormodel, gaande van klassieke
kantoren tot gebouwen die volledig gewijd zijn aan
coworking, en een mix van beide. De gebruikers genieten
flexibiliteit wat betre de duur van hun contract, de
werkruimte die ze innemen (meer of minder naargelang
hun behoeen) en de vergaderfaciliteiten die ze kunnen
gebruiken.
Hiervoor ontwikkelen Befimmo en haar dochteronderneming
Silversquare een Belux-onderling verbonden werkruimten.
In dat netwerk worden gemeenschappen gecreëerd tussen
start-ups, scale-ups en kleine en grote ondernemingen
door de organisatie van evenementen, presentaties,
brainstormsessies, enz. Het is een unieke manier om
creativiteit, innovatie en interactie tussen allerlei soorten
ondernemingen en ondernemers te stimuleren.
In 2021 exploiteerde Silversquare acht coworking-ruimtes
in Brussel, de Brusselse rand en het Groothertogdom
Luxemburg, met een totale oppervlakte van 34.900 m².
Naast flexibele en inspirerende coworkingomgevingen
is Befimmo ook partner van Sparks die een bijzondere
ontmoetingsomgeving aanbieden. Bij Sparks zijn er
specifieke vergaderruimtes voor specifieke doeleinden,
of het nu gaat om een (in)formele vergadering, spontane
brainstormsessie, conferentie, livestream, of hackathon.
Sparks biedt ook ondersteunende pakketten, meestal
vergaderdiensten en professionele assistentie, om
vergaderingen naar een hoger niveau te tillen.
VOORUITZICHTEN
Befimmo zal de behoeen aan diensten van de huurders
in haar portefeuille blijven evalueren. Waar nodig zullen
in de bestaande gebouwen geleidelijk aan diensten
worden geïnstalleerd. Alle (her)ontwikkelingsprojecten
zullen zo ontworpen worden dat ze de juiste diensten voor
de huurders bevatten. Om de gebouwen van Befimmo
in de stad te integreren, zal de Vennootschap haar
dienstenaanbod zoveel mogelijk openstellen voor de buurt.
Wat het coworking-netwerk betre, zal het volgende
centrum dat zijn deuren opent North zijn, gelegen in het
Quatuor-gebouw in de Noordwijk van Brussel. Verder zijn
er verschillende nieuwe coworkingruimten gepland, met
name op de tweede, derde en vierde verdieping van de
Antwerp Tower, in het Paradis Express-project in Luik, en in
Louvain-La-Neuve.
34.900 M²
Coworking-ruimte
> Doelstelling: 51.800 m² tegen 2023
en 85.000 m² tegen 2025
ACTIEPLAN 2030
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
91
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Iedereen wil zich comfortabel en veilig voelen in zijn
werkomgeving, of dat nu in een kantoorgebouw is of
op een werf. Uiteindelijk speelt de omgeving waarin
mensen hun tijd doorbrengen een grote rol in hoe
we ons voelen en hoe we presteren.
ACTIE(S)
- "Breathe at work" initiatief
- TakeAir-pilot, die de beste binnenluchtkwaliteit
garandeert
- Algemeen veiligheids- en gezondheidsplan
(GHSP) voor aannemers en leveranciers
BESCHRIJVING EN AANPAK
Huurders en gebruikers
Het comfort van de gebruikers is een prioriteit voor
Befimmo. De Project en Design teams besteden aandacht
aan de verlichting door voorrang te geven aan natuurlijk
licht, aan de beperking van geluidshinder door stillere
uitrusting, versterkte isolatie en absorberende materialen,
en aan het hygrothermisch comfort door ervoor te zorgen
dat technische installaties zoals verwarmingssystemen goed
ontworpen, goed gedimensioneerd en goed geregeld zijn.
Het Property Management speelt ook een belangrijke rol
bij het garanderen van de tevredenheid en het comfort
van de huurders. Het verscha regelmatige en transparante
communicatie en de huurders hebben toegang tot een
telefonische helpdesk die 24/7 bereikbaar is, en tot
beheertools zoals een Helpsite.
In 2018 installeerde Befimmo in verschillende gebouwen
soware om de gegevens van de controlesystemen voor
verwarming, koeling en ventilatie te analyseren. Dit is een
nuttig instrument om het energieverbruik onder controle
te houden en het comfort van de gebruikers te verbeteren.
Befimmo rolt deze digitale oplossing verder uit in de
portefeuille. Dankzij deze tool kan ook de luchtkwaliteit in
de gebouwen (CO-gehalte) gevisualiseerd worden en kan
de ventilatie dienovereenkomstig aangepast worden.
Sinds 2020 lanceerde
Befimmo het initiatief
“Breathe at work” door
de invoering van een reeks
maatregelen - gaande
van de aanpassing van de ventilatie van het gebouw, over
een frequentere schoonmaak van de gemeenschappelijke
ruimtes, over praktische alledaagse voorwerpen zoals
dispensers met ontsmettingsgel, en borden en aches,
tot gesofisticeerde systemen zoals de automatische
temperatuurmeting.
Bovendien ondertekende Befimmo een pilootproject
van één jaar met TakeAir voor één van haar gebouwen.
De TakeAir-ervaring bestaat uit de combinatie van
Sea-Aeration (op basis van algen) en BioRemediation
units om de beste binnenluchtkwaliteit te garanderen.
Befimmo vergewist zich er voortdurend van dat de gepaste
verplichte reglementaire controles uitgevoerd worden
en dat alle vaststellingen die door haar gekwalificeerd
personeel geregistreerd worden, behandeld worden.
Op basis van de verslagen die ontvangen werden op
31 december 2021, werd 87% van de portefeuille met
meerdere huurders tijdens het jaar geïnspecteerd op vier
domeinen: brandpreventie, li, elektriciteit en verwarming.
Samenwerken met aannemers en leveranciers
(Her)ontwikkeling is één van de hoofdactiviteiten van
Befimmo. De Vennootschap moet op haar verschillende
bouwwerven nauwlettend toezien op de gezondheid,
de veiligheid en de beveiliging van de aannemers en de
werfarbeiders, en hen beschermen tegen alle risico's, want
de bouw is vaak een gevaarlijke activiteit.
Vóór de bestelling van de werken bezorgt Befimmo de
aannemer de algemene voorwaarden voor de werf, die
ondertekend moeten worden teruggestuurd. De aannemer
moet alle wettelijke of reglementaire gezondheids- en
veiligheidsmaatregelen nemen met betrekking tot de
werkomstandigheden. Hij zal erop toezien dat deze strikt
nageleefd worden door zijn personeel, zijn onderaannemers
of andere derden die op de werf aanwezig zijn.
Bovendien legt de Wet van 4 augustus 1996 betreende het
welzijn van de werknemers bij de uitvoering van hun werk
specifieke maatregelen op betreende tijdelijke of mobiele
werven en met name de aanstelling van een coördinator
inzake gezondheid en veiligheid vóór de opening van de
werf. Deze wet definieert welzijn als het geheel van factoren
die verband houden met de arbeidsomstandigheden waarin
het werk wordt verricht.
Het algemeen veiligheids- en gezondheidsplan (GHSP) is het
door de veiligheids- en gezondheidscoördinator opgestelde
document of geheel van documenten dat een analyse bevat
van de risico's waaraan de werknemers tijdens de bouw en
de exploitatie van het gebouw kunnen worden blootgesteld,
alsmede de door de verschillende deelnemers te nemen
maatregelen om deze risico's te voorkomen en te vermijden.
De veiligheids- en gezondheidscoördinator voert
ook steekproeven uit op de werf om na te gaan of
de preventiemaatregelen in de veiligheidsplannen en
-voorschrien op dit gebied daadwerkelijk worden nageleefd.
Over deze bezoeken worden schrielijke verslagen verspreid
onder alle betrokkenen.
Bij alle (her)ontwikkelingsprojecten in 2021 zijn geen
dodelijke slachtoers gevallen en zijn er twee ongevallen
op de bouwplaats gemeld.
VOORUITZICHTEN
Om het algemeen welzijn binnen haar portefeuille te evalueren,
is de Vennootschap begonnen met het centraliseren van alle
contactinformatie van de huurders. Dit voorbereidende werk
zal Befimmo in staat stellen om het beste systeem te bepalen
om de algemene tevredenheid van de huurders te meten.
Het evaluatiesysteem zal in 2022 operationeel zijn.
2
Aantal incidenten met mensen
> Doelstelling: 0 (permanente doelstelling)
87%
Percentage uitgevoerde controles op
brandpreventie, lien, elektriciteit en verwarming
> Doelstelling: 100% (permanente doelstelling)
NIEUWE DOELSTELLING
Tenant satisfaction rate
> Doelstelling: 80% of NPS van 8/10
tegen 2023
ACTIEPLAN 2030
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
92
WAAROM IS DIT BELANGRIJK?
Daarom bestudeert Befimmo de integratie van
gebouwen in hun omgeving en blij de Vennootschap
in contact met de betrokken partijen.
ACTIE(S)
- Gebouwen openstellen voor alle omliggende
gemeenschappen
- Onmiddellijk contact met betrokken partijen tijdens
(her)ontwikkelingsprojecten
BESCHRIJVING EN AANPAK
Elk gebouw maakt deel uit van een gemeenschap,
van een omgeving. Befimmo wil graag dat elk gebouw
uit haar portefeuille zich harmonieus kan integreren in de
wijk waar het gevestigd is. De integratie wordt geanalyseerd
en uitgevoerd in termen van:
- Architectuur: Het gebouw moet opgaan in zijn omgeving
wat vorm en esthetiek betre.
- Milieu en duurzaamheid: Om een eciënte en duurzame
gebruiker van de stedelijke ruimte te zijn, zijn de
uitdagingen voor Befimmo ook om onderbenutte ruimtes
op te waarderen, ze te bestemmen voor nieuwe functies,
meer ruimte over te laten voor groene en recreatieve
zones, en gewone ruimtes om te vormen tot
inspirerende ruimtes.
- Haar gemeenschappen: De Vennootschap wenst
diensten aan te bieden aan alle gemeenschappen
van de gebouwen (huurders, maar ook buurtbewoners).
Een manier om gebouwen in steden te integreren is door
ze open te stellen voor alle omliggende gemeenschappen.
Dit betekent dat een gebouw gedeelde diensten aanbiedt,
zoals een restaurant, een fitnesscentrum of een terras
voor iedereen. Het bedrijf biedt dus ruimtes voor gemengd
gebruik aan, bestaande uit coworkingruimtes, restaurants
en woningen, en creëert zo beweging en gemeenschappen
in en rond het gebouw.
Dit leidt tot de tweede ambitie die Befimmo hee inzake
de integratie van gebouwen in steden, namelijk
het contact met de betrokken partijen tijdens
(her)ontwikkelingsprojecten. De departementen
Project en Communicatie werken samen om voor elk
(her)ontwikkelingsproject een echt communicatieplan op
te stellen. Dit plan omvat informatiesessies, door middel
van presentaties over het project, workshops, maar
ook communicatiecampagnes via speciale websites,
nieuwsbrieven en sociale media. Feedback van de lokale
gemeenschappen is voor Befimmo van enorm belang om
voor iedereen de best mogelijke projecten te ontwikkelen.
Elk nieuw project wordt in dat licht bekeken, in
samenwerking met administraties en architecten.
Dit is een gezamenlijke inspanning van de verschillende
operationele teams van Befimmo, die hiertoe gecoacht
en opgeleid worden via opleidingen, lezingen, reizen en
bezoeken aan andere sites en inspirerende voorbeelden.
In 2021 werd 100% van de herontwikkelingsprojecten
uitgevoerd in dialoog met de betrokken partijen en stond
100% van de herontwikkelingsprojecten open naar de stad
toe. Bovendien berekenen we sinds vier jaar de EPRA-indicator
Community Engagement, die rekening houdt met
de projecten die uitgevoerd worden in dialoog met de
betrokken partijen, evenals met openbare aankondigingen,
enquêtes of raadplegingen die we organiseren bij de
aanvraag van stedenbouwkundige of milieuvergunningen.
In 2021 werd deze aanpak toegepast op 32%
2
van de
geconsolideerde portefeuille, tegenover 29% in 2020.
VOORUITZICHTEN
Befimmo stree ernaar om 100% van de
(her)ontwikkelingsprojecten open te stellen voor de stad
en in dialoog met de betrokken partijen. Ze zal aan beide
. Projecten: toegezegde lopende (her)ontwikkelingsprojecten (Paradis Express, ZIN).
2. De waarde van de indicator is onder meer rechtstreeks verbonden met en/of beïnvloed door het aantal vergunningsaanvragen die worden ingediend op basis van de lopende projecten en/of ontwikkelingsprojecten.
ACTIEPLAN 2030
100%
Deel van de projecten
1
opengesteld naar de stad
> Doelstelling: 100% tegen 2030
100%
Deel van de projecten
1
uitgevoerd in dialoog
met de betrokken partijen
> Doelstelling: 100% tegen eind 2021
ambities blijven werken bij haar toekomstige projecten
om zich te engageren en de nodige stappen te zetten
naargelang elk individueel project en de ligging ervan.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
ESG VERSLAG
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGEN BIJLAGENBEHEERSVERSLAG
93
BEHEERSVERSLAG
BESTEMMING VAN HET RESULTAAT (STATUTAIRE REKENINGEN) 103
FINANCIËLE RESULTATEN 98
EPRA EARNINGS - SPREIDING VAN HUURKORTINGEN 95
FINANCIËLE KERNCIJFERS 96
GECONSOLIDEERDE INTRINSIEKE WAARDE EN BALANS 97
FINANCIËLE STRUCTUUR EN INDEKKINGSBELEID 100
Om de vergelijkbaarheid met de sector te verbeteren,
hee Befimmo beslist om vanaf het boekjaar 2021 haar
rapportering af te stemmen op de praktijken in de sector.
Sinds 31 december 2021, worden de compensaties van
het eect van de spreiding van toegekende huurkortingen
en huurvoordelen en de goodwill impairment geboekt
onder de rubriek "ander portefeuilleresultaat" en niet langer
meer onder de rubriek "andere operationale opbrengsten
en kosten". De compensatie van het eect van de spreiding
van toegekende huurkortingen en huurvoordelen is nu
uitgesloten van de berekening van de EPRA. De cijfers
van 31 december 2020 werden bijgevolg herwerkt.
De geconsolideerde EPRA earnings bedraagt 2,30 €
per aandeel (tegen 2,87 € per aandeel op herwerkte
basis voor 2020).
EPRA EARNINGS
(in duizend €) 31.12.2021
31.12.2021
Oude berekening
31.12.2020
(herwerkt)
31.12.2020
(niet herwerkt)
Nettoresultaat IFRS (groepsaandeel) 89 370 89 370 57 709 57 709
Nettoresultaat IFRS (in € per aandeel) (groepsaandeel) 3,31 3,31 2,13 2,13
Aanpassingen voor de berekening van de EPRA earnings -27 158 -31 996 19 813 18 389
Uit te sluiten:
I. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop 5 454 5 454 237 237
II. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen - 5 901 - 5 901 - 306 - 306
V. Negatieve goodwill/goodwill afboeking 1 202 1 202 700 700
VI. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en close-out costs - 30 121 - 30 121 17 683 17 683
VIII. Uitgestelde belasting met betrekking tot EPRA aanpassingen 44 44 390 390
X. Aanpassingen voor minderheidsbelangen - 2 474 - 2 675 - 122 - 315
XI. Compensatie van het eect van de spreiding van toegekende huurkortingen en huurvoordelen 4 637 - 1 232 -
EPRA earnings (groepsaandeel) 62 212 57 374 77 522 76 097
EPRA earnings (in € per andeel) (groepsaandeel) 2,30 2,12 2,87 2,81
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
FINANCIEEL VERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
95
KEY FIGURES
Geconsolideerd 31.12.2021 31.12.2020
Aantal uitgegeven aandelen 28 445 971 28 445 971
Aantal aandelen niet aangehouden door de groep 27 011 100 27 040 351
Gemiddeld aantal aandelen niet aangehouden door de groep tijdens de periode 27 027 104 27 048 907
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders (in miljoen €) 1 630,2 1 591,4
Intrinsieke waarde (in € per aandeel) 60,35 58,85
EPRA NRV (in € per aandeel) 63,82 63,48
EPRA NTA (in € per aandeel) 60,32 60,10
EPRA NDV (in € per aandeel) 59,53 57,19
Nettoresultaat (in € per aandeel) 3,31 2,13
Gemiddelde (geannualiseerde) financieringskost
1
(in %) 1,8% 2,0%
Gewogen gemiddelde duur van de schuld (in jaren) 4,1 4,9
Schuldratio volgens het Koninklijk Besluit (in %) 43,1% 40,8%
Loan-to-value
2
(in %) 40,9% 36,8%
Return op eigen vermogen
3
(in € per aandeel) 3,3 2,1
Return op eigen vermogen
3
(in %) 5,7% 3,6%
Activiteit vastgoedoperator 31.12.2021 31.12.2020
Nettoresultaat (in € per aandeel) 3,68 2,25
EPRA Like-for-Like Net Rental Growth
4
(in %) -1,3% -0,2%
EPRA EARNINGS
Geconsolideerd 31.12.2021
31.12.2020
(herwerkt)
31.12.2020
(niet herwerkt)
EPRA earnings (in € per aandeel) 2,30 2,87 2,81
Activiteit vastgoedoperator
EPRA earnings (in € per aandeel) 2,38 2,95 2,88
1. Marge en indekkingskosten inbegrepen. Dit is een Alternative Performance Measure. Voor meer informatie, gelieve Bijlage III van dit Verslag te raadplegen.
2. Loan-to-value (“LTV”): [(nominale financiële schuld - kasstroom)/reële waarde van de portefeuille]. Dit is een Alternative Performance Measure. Voor meer informatie, gelieve Bijlage III van dit Verslag te raadplegen.
3. Berekend over een periode van 12 maanden, eindigend op de afsluiting van het boekjaar, rekening houdend met de herinvestering van het brutodividend, indien van toepassing, de deelname aan het keuzedividend.
4. Evolutie van de huurinkomsten min vastgoedkosten op gelijkblijvende perimeter, berekend op basis van de “EPRA Best Practices Recommendations”
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
FINANCIEEL VERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
96
EVOLUTIE VAN DE INTRINSIEKE WAARDE
(in € per aandeel) (in miljoen €)
Aantal aandelen
niet aangehouden
door de groep
Intrinsieke waarde op 31 december 2020 (groepsaandeel) 58,85 1 591,4 27 040 351
Dividendsaldo van het boekjaar 2020 -15,4
Andere elementen van het globaal resultaat -
actuariële winsten en verliezen op pensioenobligaties
2,3
Waardering van de verkoopoptie in handen van de
minderheidsaandeelhouders, min het uitkeerbaar resultaat
toekeerbaar aan de minderheidsbelangen -3,0
Voorschot op dividend van het boekjaar 2021 -34,1
Nettoresultaat (groepsaandeel) op 31 december 2021 89,4
Andere elementen: vooral liquiditeitscontract en Performance
Plan Stock Units
-0,5
Intrinsieke waarde op 31 december 2021 (groepsaandeel) 60,35 1 630,2 27 011 100
ANALYTISCHE GECONSOLIDEERDE BALANS
(in miljoen €) 31.12.2021 31.12.2020
Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop 2 874,3 2 761,2
Andere activa 108,0 85,3
Totaal activa 2 982,3 2 846,5
Eigen vermogen 1 630,2 1 591,4
Financiële schuld 1 211,4 1 053,3
langlopend 851,8 684,6
kortlopend
1
359,7 368,7
Andere schuld 140,7 201,8
Totaal eigen vermogen & verplichtingen 2 982,3 2 846,5
LTV 40,9% 36,8%
EPRA NRV, NTA EN NDV
in € per aandeel 31.12.2021 31.12.2020
EPRA NRV 63,82 63,48
EPRA NTA 60,32 60,10
EPRA NDV 59,53 57,19
1. Volgens de norm IAS 1 moet het handelspapier geboekt worden als kortlopende
verplichting. Het is belangrijk op te merken dat de Vennootschap over bevestigde
banklijnen van meer dan 1 jaar beschikt als back-up voor dit handelspapier.
Per 31 december 2021 bestond 96.4% van de actiefzijde van de balans
uit vastgoedbeleggingen tegen reële waarde, gebaseerd op een beoordeling
door onafhankelijke vastgoedexperts overeenkomstig de norm IAS 40.
De andere activa bestaan voornamelijk uit handelsvorderingen (35,2 miljoen €),
eerste installaties gelinkt aan Silversquareruimtes (13,4 miljoen €), goodwill
geboekt bij de overname van Fedimmo in 2006 en Silversquare in 2019
(16,3 miljoen €) en indekkingsinstrumenten (6,5 miljoen €).
Het eigen vermogen is goed voor 54,7% van de financieringsbronnen.
De langlopende financiële schulden omvatten 440,2 miljoen € aan bankschulden,
367 miljoen € aan Europese private plaatsingen en 41,2 miljoen € aan financiële
schulden volgens IFRS 16.
De kortlopende financiële schulden omvatten voornamelijk kortlopend
handelspapier (voor 284,0 miljoen €), waarvoor de Vennootschap banklijnen
op meer dan één jaar hee bevestigd als back-up en 55 miljoen € in een aantal
Europese onderhandse plaatsingen.
De andere verplichtingen bestaan voornamelijk uit indekkingsinstrumenten
(27,5 miljoen €), handelsschulden en andere schulden (61,6 miljoen €; leveranciers,
ontvangen voorschotten en voorhengen en belastingen) en overlopende
rekeningen (hoofdzakelijk 19,5 miljoen € aan vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten).
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
FINANCIEEL VERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
97
GEBEURTENISSEN DIE DE PERIMETER WIJZIGEN
De perimeter van de vastgoedactiviteiten werd tijdens het boekjaar 2021
voornamelijk gewijzigd door de:
- 2021 aankopen (Cubus-gebouw, Esprit Courbevoie en drie verdiepingen
in de Antwerp Tower)
- H2 2020 desinvesteringen (Blue Tower, Media, Schuman 3 en 11, Froissart en Guimard)
- 2021 desinvesteringen (Wiertz gebouw, de residentiële gedeeltes van Paradis Express,
Planet 2 gebouw en 6 niet-strategische gebouwen (in Belgische provinciesteden)).
Het totaal aantal aandelen niet aangehouden door de groep daalde licht van 27.040.351
naar 27.011.100, wat te maken hee met de aandelen die werden ingekocht in het kader
van het liquiditeitsprogramma.
RESULTATENREKENING VAN DE VASTGOEDOPERATOR-ACTIVITEIT
(in duizend €) 31.12.2021
31.12.2020
(herwerkt)
31.12.2020
(niet herwerkt)
Nettohuurresultaat 119 947 130 782 130 782
Nettohuurresultaat zonder spreiding 114 518 128 941 128 941
Spreiding van de huurvrije periodes/huurvoordelen 5 429 1 841 1 841
Nettovastgoedkosten
1
-18 001 -15 208 -15 208
Operationeel vastgoedresultaat 101 946 115 574 115 574
Algemene kosten -21 603 -15 746 -15 746
Andere operationele opbrengsten en kosten - - -1 841
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille 80 342 99 828 97 987
Operationele marge
1
67,0% 76,3% 74,9%
Financieel resultaat (zonder variaties in de reële waarde
van de financiële activa en verplichtingen en close out costs)
1
-15 117 -19 471 -19 471
Vennootschapsbelasting (zonder uitgestelde belasting)
1
-1 003 - 689 - 689
EPRA earnings
2
64 222 79 667 77 826
EPRA earnings (in € per aandeel) 2,38 2,95 2,88
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 5 901 306 306
Ander portefeuilleresultaat
2
-6 282 -1 841 -
Uitgestelde belasting -44 -390 -390
Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 5 520 759 759
Variaties in de reële waarde van de financiële activa en verplichtingen
en close out costs
30 121 -17 683 -17 683
Nettoresultaat
3
99 438 60 819 60 819
Nettoresultaat (in € per aandeel) 3,68 2,25 2,25
. Dit is een Alternative Performance Measure. Voor meer informatie, gelieve Bijlage III van dit Verslag te raadlpegen.
2. Sinds 31 december 2021, worden de compensaties van het eect van de spreiding van toegekende huurkortingen en
huurvoordelen en de goodwill impairment geboekt onder de rubriek "ander resultaat op de portefeuille" en niet langer meer onder de rubriek "andere operationale opbrengsten
en kosten". De compensatie van het eect van de spreiding van toegekende huurkortingen en huurvoordelen is nu uitgesloten van de berekening van de EPRA.
De cijfers van 31 december 2020 werden bijgevolg herwerkt.
3. Het nettoresultaat op 31 December 2020 werd herwerkt zonder het aandeel in de winst of het verlies van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens
de "equity"-methode mee in rekening te nemen.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
FINANCIEEL VERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
98
TOELICHTING BIJ DE RESULTATEN
VAN DE VASTGOEDOPERATOR-
ACTIVITEIT
Het Like-for-Like nettohuurresultaat is gestegen
met 0,9% ten opzichte van vorig jaar. Deze evolutie is
voornamelijk te verklaren door betere huurresultaten voor
de gebouwen Axento, Central en Triomphe, gedeeltelijk
gecompenseerd door een daling van de huur van het
Poelaertgebouw ten gevolge van een verlenging van
een huurovereenkomst.
Het nettohuurresultaat daalde met 8,3% ten opzichte van
dezelfde periode vorig jaar. Dit is voornamelijk te verklaren
door het programma van de rotatie van activa:
- de “exit” van de gebouwen Blue Tower, Media,
Schuman 3 and 11, Froissart en Guimard in Q4 2020
en de verkoop van de gebouwen Wiertz, Planet 2
en 6 Fedimmo-gebouwen in 2021
- licht gecompenseerd door de toevoeging van
het pas verworven Cubus-gebouw in februari 2021
en de start van de huurovereenkomst van Beobank
in het Quatuor-project
Deze daling was ook gedeeltelijk te wijten aan een
verschillende vergelijkingsbasis. In 2020 ondertekenden
we een globale overeenkomst met de Regie der Gebouwen
(Belgische Staat), die onder meer de vervroegde beëindiging
van huurovereenkomsten in gebouwen in Wallonië en
Vlaanderen en een verlenging van het huurcontract voor
het Poelaertgebouw voor een vaste termijn van negen
jaar voorzag. Dit leidde tot een positieve niet-recurrente
(eenmalige) impact (betaling) van 7,3 miljoen € in 2020
tegenover slechts 5,3 miljoen € in 2021.
De nettovastgoedkosten zijn met 2,8 miljoen € gestegen.
Deze stijging is hoofdzakelijk te verklaren door de geplande
inhaalbeweging van lichte herstel- en ingrijpende
renovatiewerken die in 2021 werden gerealiseerd,
aangezien het jaar voordien door de pandemie een
waardevermindering werd geboekt, alsook door de stijging
van de agentschapscommisies voor de herverhuring
van leegstaande ruimtes, de stijging van de kosten voor
leegstaande ruimtes en een niet-recurrente opbrengst
in verband met de WTC 2-toren (+0,6 miljoen € in 2021
en +1,7 miljoen € in 2020).
De EPRA Like-for-Like Net Rental Growth bedroeg
-1,3% per 31 december 2021, terwijl het “Like-for-Like”
nettohuurresultaat positief is met 0,9%, gecompenseerd
door een stijging van de vastgoedkosten.
De algemene kosten bedroegen 21,6 miljoen € tegenover
15,7 miljoen € vorig jaar. Deze stijging wordt voornamelijk
verklaard door uitzonderlijke elementen in verband met
het pensioen van de vorige CEO, het vertrek van de CFO
en een voorziening in verband met het PSU
1
pakket van
het Uitvoerend Comité.
Het operationeel resultaat vóór resultaat op de portefeuille
bedroeg 80,3 miljoen € op het einde van december 2021.
Het financieel resultaat (exclusief variaties in de reële
waarde van de financiële activa en verplichtingen en
“close-out costs”) bedroeg -15,6 miljoen € tegenover
-19,5 miljoen € vorig jaar. De daling van de financiële kosten
is te wijten aan het gecombineerde eect van de daling
van het gemiddelde schuldvolume met 6,0% en een lichtjes
lagere gemiddelde (geannualiseerde) financieringskost
van 1,8% in vergelijking met vorig jaar (2,0%).
De EPRA earnings bedroeg 64,2 miljoen €
2
tegenover
79,7 miljoen €
2
vorig jaar. De EPRA earnings per aandeel
bedroeg 2,38 € eind 2021 ten opzichte van 2,95 €
2
eind 2020.
Het resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen
bedraagt 5,9 miljoen € op 31 december 2021 en komt
hoofdzakelijk overeen met de kapitaalwinst (op basis van
de meest recente reële waarde) die werden gerealiseerd op
de “exit” van het Wiertz-gebouw en het residentieel deel van
Paradis Express. De verkopen van de Fedimmo-gebouwen
werden gerealiseerd tegen een prijs die in overeenstemming
is met de meest recente reële waarde van de expert.
Het ander portefeuilleresultaat bedraagt -6,3 miljoen €
op 31 december 2021, vergeleken met -1,8 miljoen €
2
vorig
jaar. Het omvat, op recurrente basis, de compensatie van
het eect van de spreiding van toegekende huurkortingen
en is geboekt in de bovenste lijn. Het omvat ook
“impairment goodwill”.
De variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
van 5,5 miljoen € ten opzichte van +0,8 miljoen € vorig jaar,
weerspiegelt een aanzienlijke stijging van de reële waarde
voor CBD-activa, gecompenseerd door een daling
van de reële waarde van niet-CBD-activa.
De verhoging van het nettoresultaat tot 99,4 miljoen €
op 31 december 2021, tegenover 60,8 miljoen €
op 31 december 2020, is voornamelijk te verklaren
door een positieve variatie in de reële waarde van de
indekkingsinstrumenten als gevolg van de verhoging
van de rentevoetcurve over de periode (+30,6 miljoen €
vergeleken met -17,7 miljoen € een jaar geleden).
Het nettoresultaat per aandeel bedroeg 3,68 € eind
2021 in vergelijking met 2,25 € eind 2020.
TOELICHTING BIJ DE RESULTATEN
UIT DE COWORKINGACTIVITEIT
In de coworking-activiteit werd voor het boekjaar een
omzet van 10,1 miljoen € geboekt. In de ontwikkelingsfase
hee de coworking-activiteit een negatieve bijdrage van
-0,08 € per aandeel (voor 2021) tot de geconsolideerde
EPRA earnings
3
.
TOELICHTING BIJ DE
GECONSOLIDEERDE RESULTATEN
Het geconsolideerde nettohuurresultaat bedroeg
128,3 miljoen €. Het nettoresultaat (groepsaandeel)
bedroeg 89,4 miljoen €, een stijging van 31,7 miljoen €
in vergelijking met 31 december 2020. De EPRA earnings
per aandeel bedroegen 2,30 € tegen 2,87 €
2
op
31 december 2020.
. Performance Stock Unit.
2. Herwerkte cijfers. Zie pagina 95 voor meer informatie.
3. Zonder het eect van de toepassing van IFRS 16 op de huurovereenkomsten ondertekend door Silversquare met derde eigenaars, zou de bijdrage tot de EPRA earnings -0,13 € per aandeel bedragen.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
FINANCIEEL VERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
99
De Vennootschap sluit de nodige financieringen te gepasten tijde af, met oog voor het optimaal
evenwicht tussen kostprijs, looptijd en diversifiëring van haar financieringsbronnen.
HOOFDKENMERKEN VAN DE FINANCIËLE STRUCTUUR
1. Het volume ongebruikte lijnen wordt bepaald op basis van liquiditeitscriteria die de Vennootschap vastlegt.
Ze houdt hierbij rekening met de vervaldagen van de financieringen en de voorziene verbintenissen voor de komende jaren.
2. De schuldratio wordt berekend overeenkomstig artikel 13 van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014.
3. Loan-to-value ("LTV") = [(nominale financiële schuld - kasstroom)/reële waarde van de portefeuille].
4. Indekkingsratio = (vastrentende nominale schuld + notioneel bedrag van de IRS en CAP)/totale schuld.
31.12.2021 31.12.2020
Bevestigde financieringen
1
(in miljoen €) 1 471 1 461
Waarvan bankfinancieringen 71,3% 71,4%
Waarvan benut 1 161 1 002
Gebruik handelspapierprogramma korte termijn (in miljoen €) 284 353
Schulden met vaste rentevoeten (IRS inbegrepen) 75,1% 96.6%
Gemiddelde (geannualiseerde) financieringskost 1,8% 2,0%
Gewogen gemiddelde duur van de schuld 4,1 jaar 4,9 jaar
Schuldratio
2
43,1% 40,8%
LTV-ratio
3
40,9% 36,8%
Indekkingsratio
4
76,8% 98,6%
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
FINANCIEEL VERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
100
GEREALISEERDE FINANCIERINGEN
TIJDENS HET BOEKJAAR
- Nieuwe bankfinanciering voor 50 miljoen € voor een
periode van 3 jaar met mogelijke verlengingen tot 5 jaar
- Verlenging van een amortiserende financiering van
130 miljoen € voor een periode van 5 jaar en 5 maanden,
bestaande uit een doorlopende kredietfaciliteit van
80 miljoen € en een termijnlening van 50 miljoen €
- 5 miljoen € private plaatsing in de EU met een looptijd
van 10 jaar
- Een bedrag van 50 miljoen € werd omgezet in een
groene lening na de publicatie van het “Green Financing
Framework”. Dit is een belangrijke stap in ons Action
Plan 2030 om de duurzame ontwikkeling van Befimmo
financieel te ondersteunen
- Verlenging van een doorlopende kredietfaciliteit
van 18 miljoen € met 5 jaar extra
Na het jaareinde werkte de Vennootschap verder aan
de versterking van haar financiële structuur. Ze tekende
twee verlengingen, wat een bewijs is van het vertrouwen
van onze banken en kredietverleners in Befimmo:
- Verlenging van een kredietfaciliteit van 30 miljoen €
tot december 2027
- Verlenging van een kredietfaciliteit ten belope van
50 miljoen €, waarvan 25 miljoen € verlengd tot eind
juni 2027 en 25 miljoen € verlengd tot eind juni 2028
Bij verder gelijkblijvende omstandigheden hee
Befimmo haar financieringsbehoeen voor de komende
12 maanden gedekt.
Op 21 juni 2021 bevestigde het ratingbureau Standard
& Poor’s
1
de rating BBB/stabiel vooruitzicht voor de
lange-termijnschuld van Befimmo en de rating A-2
voor de korte-termijnschuld.
Om de kosten van haar financieringen te drukken, beschikt
Befimmo over een handelspapierprogramma voor een
maximumbedrag van 600 miljoen €. Dit programma
was op 31 december 2021 voor 284 miljoen € aangewend
voor uitgies op korte termijn en voor 116 miljoen € voor
uitgies op lange termijn. Voor de uitgies op korte termijn
is dit programma gedekt door de back-uplijnen die uit de
verschillende bestaande financieringslijnen samengesteld
zijn. De documentatie van dit programma dekt ook een
deel van de Europese private plaatsingen van schuld.
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Q1 2022
Q2 2022
Q3 2022
Q4 2022
Q1 2023
Q2 2023
Q3 2023
Q4 2023
Q1 2024
Q2 2024
Q3 2024
Q4 2024
Q1 2025
Q2 2025
Q3 2025
Q4 2025
Q1 2026
Q2 2026
Q3 2026
Q4 2026
Q1 2027
Q2 2027
Q3 2027
Q4 2027
Q1 2028
Q2 2028
VERVALDAGEN VAN DE VERBINTENISSEN PER KWARTAAL (IN € MILJOEN)
2. Met bevestigde banklijnen op meer dan een jaar als back-up.
Handelspapier
2
EUPP
Bilaterale banklijnen
Verkoop van vorderingen
36%
37%
24%
2%
SCHULDVERDELING
Gedekte vervaldag bankschuld Bankschuld
Gedekte EUPP
EUPP
1. Op 2 maart 2022 werd de rating van Befimmo op “CreditWatch Negative” gezet na aankondiging van het overnamebod door Brookfield.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
FINANCIEEL VERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
101
INDEKKING VAN HET RENTE- EN
HET WISSELKOERSRISICO
Befimmo hee een portefeuille van instrumenten voor
de indekking van het renterisico, die bestaat uit IRS,
CAPs en COLLARs
1
.
Uitgevoerde operaties in de loop van het boekjaar:
- Verlenging van een IRS van 15 miljoen € met nog eens
4 jaar tot november 2031
- 2 gedeeltelijke annuleringen voor de periode 2021-2022,
elk voor een nominaal bedrag van 30 miljoen €
- Invoering van een receiver swap van 20 miljoen €
voor de periode 2021-2022
- Verlenging van een swap van 25 miljoen €
met nog eens 4 jaar tot januari 2032
- Annulering van een 25 miljoen € payer-swap
met een oorspronkelijke looptijd tot december 2024
- 2 gedeeltelijke annuleringen van payer-swaps over
2022, een totaal nominaal bedrag van 80 miljoen €
- 2 nieuwe CAPs van 50 miljoen €, elk voor de periode
januari 2022 tot april 2024
STERKE RENTE-INDEKKINGSPOSITIE (INCLUSIEF SCHULDEN MET VASTE RENTE), BOVEN 50% TOT Q3 2026
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 → 2040
Gemiddelde nominale
indekking (€ miljoen) 975 1109 973 896 763 581 417 330 305 274
→ 15
Gemiddelde rentevoet
op indekking 0,77% 0,74% 0,74% 0,79% 0,75% 0,75% 0,69% 0,64% 0,64% 0,64%
→ 0,54%
Verrichtingen uitgevoerd na de afsluiting van het boekjaar:
- Verlenging van de payer-swap van 20 miljoen €
met nog eens 6 jaar, tot augustus 2032
- Verlenging van de payer-swap van 25 miljoen €
met nog eens 4 jaar, tot januari 2032
Het bestaande instrumentenpakket gee de Vennootschap
een indekkingsratio van 76,8% per 31 december 2021.
De indekkingsratio blij boven de 50% tot en met Q3 2026.
1. De intekening op COLLAR maakt mogelijk om de stijging van de rentevoeten (CAP) te beperken, maar houdt ook de verbintenis in om een minimale rentevoet te betalen (FLOOR).
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
FINANCIEEL VERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
102
Het nettoresultaat voor het boekjaar bedraagt
90.369.902,19 €
1
.
Rekening houdend met het op 31 december 2020
overgedragen resultaat van 243.073.223,4 €, het
nettoresultaat over het boekjaar, het resultaat van het
liquiditeitsprogramma op eigen aandelen en de toewijzing
aan de reserves na de overdracht van gebouwen in
de loop van het jaar, komt het te bestemmen resultaat
op 347.978.484,9 €
1
.
Het resultaat voor het boekjaar hee betrekking op
27.011.100 aandelen. De lichte afname in het aantal aandelen
in vergelijking met het vorige boekjaar is het resultaat
van een terugkoop van eigen aandelen in het kader
van een liquiditeitscontract dat eind 2020 van kracht
werd (-29.251 aandelen).
Overeenkomstig artikel 11, §3 van de wet van
12 mei 2014 met betrekking tot de Gereglementeerde
Vastgoedvennootschappen, wordt geen enkele toevoeging
aan de wettelijke reserve uitgevoerd. Aan de Gewone
Algemene Vergadering zal worden voorgesteld:
1. de jaarrekening per 31 december 2021 goed te keuren
die, in overeenstemming met het Koninklijk Besluit van
13 juli 2014 met betrekking tot GVV's, de toevoegingen
aan de reglementaire reserves bevatten
2. om, als vergoeding van het kapitaal, een dividend
van 1,84 € bruto per aandeel uit te keren. Dit dividend
zou bestaan uit enerzijds het voorschot op dividend van
34.053.577,74 € of 1,26 € netto per bestaand aandeel,
uitgevaardigd op 28 oktober 2021, en anderzijds,
een dividendsaldo van 15.690.416,94 €
2
of 0,58 €
3
netto per aandeel, betaalbaar tegen afknipping
van coupon nr. 43
3. het saldo opnieuw over te dragen,
nl. de som van 262.852.858,61 €
Het voorgestelde dividend voor het boekjaar 2021
(inclusief het voorschot op dividend aangegeven op
28 oktober 2021 en het dividendsaldo hierboven vermeld)
is in overeenstemming met de bepalingen van artikel 13
van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking
tot GVV's, in die zin dat het meer is dan het vereiste
1. In mei 2020 publiceerde de FSMA aanbevelingen in verband met de verplichting tot uitkering van het resultaat, de bestemming van het resultaat en de beperking van het uitkeringsresultaat, die Befimmo sinds de jaarrekeningen van 31 december 2020 toepast.
Nadere toelichting bij deze aanbevelingen is te vinden in de financiële staten van het jaarverslag 2020 onder de rubriek rubriek “Toelichting bij het statutaire eigen vermogen”, dat beschikbaar is op www.befimmo.be. De toewijzing van de wettelijke reserves
met betrekking tot de in de loop van het boekjaar verkochte gebouwen moet plaatsvinden bij de afsluiting van de jaarrekeningen op 31 december 2021. Bedrag onder voorbehoud van de goedkeuring van de Gewone Algemene Vergadering van 26 april 2022.
2. Dit maximumbedrag is berekend op een totaal van 27.052.443 aandelen, uitgezonderd de aandelen aangehouden door de Groep en met inbegrip van onder het lopende liquiditeitscontract.
3. Bedrag onderhevig aan de goedkeuring van de Gewone Algemene Vergadering van 26 april 2022
4. Nieuwe berekeningsmethode van de EPRA earnings (vergelijking 2020 is niet herwerkt).
minimum van 80% van de som van het gecorrigeerd
resultaat en de nettomeerwaarden bij de realisatie van
vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering, min de
nettovermindering van de schulden van de Vennootschap
over het boekjaar, zoals blijkt uit de statutaire rekeningen.
De pay-out ratio (ten opzichte van de EPRA earnings)
4
komt voor 2021 op 80,0%, ten opzichte van 80,0% in 2020.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
FINANCIEEL VERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
103
TE BESTEMMEN RESULTAAT, VOORGESTELDE TOEWIJZINGEN EN ONTTREKKINGEN (IN €)
A. Nettoresultaat 90 369 902,2
B. Toevoeging aan/onttrekking van de reserves (±) -40 625 907,5
I. Toevoeging aan/onttrekking van de reserve van het (positieve of negatieve) saldo van de variaties
in reële waarde van vastgoed (±) -10 737 834,2
- Boekjaar -10 737 834,2
- Vorige boekjaren
VI. Toevoeging van de reserve voor het saldo van de variaties in reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten
die niet onderworpen zijn aan een indekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS (±) -34 095 352,7
- Boekjaar -34 095 352,7
- Vorige boekjaren
Toevoeging aan/ontrekking van de reserve voor het saldo van het aandeel in de winst of het verlies et de overige
onderdelen van het totaalresultaat van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de "equity"-methode 9 761 687,3
Toevoeging aan/ontrekking van de reserve voor actuariële winsten en verliezen van toegezegd-pensioenregelingen - 310 132,0
XI. Toevoeging aan/ontrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren (±) -5 244 275,9
C. Vergoeding voor het kapitaal -49 743 994,7
- Voorschot op dividend van het boekjaar uitgekeerd in december 2021 -34 053 577,7
- Dividendsaldo van het boekjaar (betaalbaar na de Gewone Algemene Vergadering van 26 april 2022)
1
-15 690 416,9
D. Vergoeding voor het kapitaal, anders dan C 0,0
VERKLARENDE TABEL VAN HET STATUTAIR RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR 2021
2
(IN €)
Over te dragen resultaat op 31 december 2019 199 751 893,8
Resultaat over het boekjaar 2020 57 779 488,7
Aanpassing per 1 januari 2020 als gevolg van de verwerking van de deelnemingen
volgens de "equity"-methode met doorkijkbenadering -2 477 347,1
Impact van het resultaat op het liquiditeitsprogramma voor eigen aandelen 57 187,0
Annulatie réserve c) (aanbevelingen FSMA) -42 532 304,4
Overdracht van reserves bij het verkoop van gebouwen - Vastgoedbeleggingen (aanbevelingen FSMA) 90 187 636,3
Te bestemmen resultaat op 31 december 2020 302 766 554,3
Voorschot op dividend van het boekjaar 2020 -45 439 988,2
Impact van de bestemming aan de reserves, andere dan “(n) Uit vorige begrotingsjaren overgedragen resultaten”
(Koninklijk Besluit van 13 juli 2014) 1 153 724,7
Dividendsaldo voor het boekjaar 2020 -15 407 067,5
Over te dragen resultaat op 31 december 2020 243 073 223,4
Resultaat over het boekjaar 2021 90 369 902,2
Impact van het resultaat op het liquiditeitsprogramma voor eigen aandelen -8 678,6
Overdracht van reserves bij het verkoop van gebouwen - Vastgoedbeleggingen (aanbevelingen FSMA) 14 544 037,9
Te bestemmen resultaat op 31 december 2021 347 978 484,9
Voorschot op dividend van het boekjaar 2021 -34 053 577,7
Impact van de bestemming aan de reserves, andere dan “(n) Uit vorige begrotingsjaren
overgedragen resultaten” (Koninklijk Besluit van 13 juli 2014) -35 381 631,6
Voorgesteld dividendsaldo voor het boekjaar 2021
3
-15 690 416,9
Over te dragen resultaat op 31 december 2021 262 852 858,6
1. Bedrag onderhevig aan de goedkeuring van de Gewone Algemene Vergadering van 26 april 2020.
2. De lezer wordt verwezen naar de toelichting bij het statutaire eigen vermogen van de financiële staten.
3. Bedrag onderhevig aan de goedkeuring van de Gewone Algemene Vergadering van 26 april 2022.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
FINANCIEEL VERSLAG
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
104
BEHEERSVERSLAG
TABELLEN VAN DE EPRA- INDICATOREN - GECONSOLIDEERD 107
TABELLEN VAN DE EPRA-INDICATOREN - ACTIVITEIT VASTGOEDOPERATOR 109
PRESTATIE-INDICATOREN IN DUURZAME ONTWIKKELING VAN DE EPRA 116
PRESTATIE-INDICATOREN - DEFINITIE EN NUT 106
KERNPRESTATIE-INDICATOREN 107
EPRA-INDICATOREN EPRA-DEFINITIES
1
NUT VOLGENS EPRA
1
EPRA earnings Resultaat van de operationele activiteiten. Een kernindicator van de onderliggende operationele resultaten van een vennootschap
eneen aanwijzing van de mate waarin de resultaten de betaling van de dividenden kunnen
dragen.
EPRA NRV (Net Reinstatement Value) Veronderstelt dat entiteiten nooit activa verkopen en stree ernaar de waarde
weer te geven die vereist is om de entiteiten te heropbouwen.
Het doel van de EPRA Net Reinstatement Value is om de waarde van netto activa op
lange termijn te benadrukken. Activa en verplichtingen die in normale omstandigheden
niet verwacht worden te kristalliseren zoals de bewegingen in reële waarde op afgeleide
financi le instrumenten en uitgestelde belastingen op hogere waarderingsresultaten
worden daarom uitgesloten. Aangezien de maatstaf bedoeld is om ook weer te geven
wat er nodig zou zijn om de vennootschap te herbouwen via de investeringsmarkten
£op basis van haar huidige kapitaal- en financieringsstructuur, moeten verbonden
kosten zoals overdrachtsbelasting worden opgenomen.
EPRA NTA (Net Tangible Assets) Veronderstelt dat entiteiten activa kopen en verkopen, waarbij bepaalde niveaus
van onvermijdbare uitgestelde belasting worden gekristalliseerd.
De onderliggende hypothese achter de berekening van de EPRA Net Tangible Assets
veronderstelt dat de entiteiten activa kopen en verkopen, waarbij in zekere mate
uitgestelde belastingverplichtingen worden gekristalliseerd.
EPRA NDV (Net Disposal Value) Gee de waarde van de aandeelhouders weer onder een desinvesteringsscenario,
waarbij uitgestelde belasting, financi le instrumenten en bepaalde andere
aanpassingen worden berekend voor de volledige omvang van hun verplichting, vrij
van enige resulterende belasting.
De aandeelhouders willen een volledig inzicht krijgen in de verplichtingen en de
resulterende aandeelhouderswaarde als activa van de vennootschap worden verkocht
en/ of als verplichtingen niet tot de vervaldag worden aangehouden. Daarom verscha
de EPRA Net Disposal Value de lezer een scenario waarin uitgestelde belastingen,
financi le instrumenten en bepaalde andere aanpassingen worden berekend naar de
volledige omvang van de verplichting, met inbegrip van de belastingschuld die niet wordt
weergegeven in de Balans, vrij van alle resulterende belasting. Deze waarde moet niet
worden gezien als een “intrinsieke waarde bij liquidatie” want in vele gevallen geven
de reële waarden niet de liquidatiewaarden weer.
(i) EPRA Net Initial Yield (NIY) Geannualiseerde brutohuurinkomsten
2
gebaseerd op de jaarlijkse lopende huur op
afsluitingsdatum, verminderd met de niet te recupereren vastgoedkosten, gedeeld door
de reële waarde
3
van de portefeuille vermeerderd met de (geschatte) transactiekosten
(=waarde akte in de handen).
Een vergelijkbare indicator voor de waardering van de portefeuille.
Deze indicator zou de investeerders moeten helpen om te oordelen in welke mate de
waardering van portefeuille X te vergelijken valt met de waardering van portefeuille Y.
(ii) EPRA Topped-up NIY De aangepaste EPRA NIY om rekening te houden met de vervaldag van huurvrije
periodes (of andere huurkortingen)
EPRA Vacancy rate Geraamde huurwaarde (ERV) van de leegstaande oppervlaktes, gedeeld
door de geraamde huurwaarde van de volledige portefeuille.
Een “pure” indicator van de leegstaande oppervlaktes van de vastgoedbeleggingen (in %),
gebaseerd op de ERV.
EPRA Cost ratio Administratieve en operationele kosten (exclusief/inclusief directe leegstandskosten),
gedeeld door de bruto huurinkomsten.
Een kernindicator die de veranderingen in de operationele kosten van een vennootschap
zinvol kan berekenen.
EPRA Like-for-Like De nettogroei van de huur, bij gelijke perimeter, vergelijkt de groei van de
nettohuurinkomsten van de portefeuille, die continu in uitbating en niet in ontwikkeling
was, gedurende de twee volledige vorige periodes zoals beschreven.
Gee informatie (in %) over de groei van de nettohuurinkomsten (vastgoedkosten
afgetrokken) aan gelijke perimeter van de portefeuille (buiten de impact van de acquisities
en de desinvesteringen)
4
.
De European Public Real Estate Association (“EPRA”)
publiceert aanbevelingen voor de bepaling van
de belangrijkste financiële prestatie-indicatoren
1
voor beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen.
Befimmo sluit zich aan bij deze tendens om de
rapportering te standaardiseren, met het oog
op een betere kwaliteit en vergelijkbaarheid van
de informatie bestemd voor de investeerders.
De Commissaris hee nagegaan of de EPRA-ratio’s
berekend werden volgens de definities en of de
financiële gegevens die voor de berekening van
deze ratio’s worden gebruikt, overeenstemmen
met de boekhoudgegevens van de geconsolideerde
financiële staten.
Befimmo sluit zich aan bij de verdere standaardisering
op het vlak van de rapportering omtrent
maatschappelijke verantwoordelijkheid. Daarom
volgt ze de indicatoren die de EPRA publiceerde in
haar rapport “Best Practices Recommendations on
Sustainability Reporting”. Voor de samenvattende
tabel van de duurzame prestatie-indicatoren
van de EPRA, zie pagina 116 van dit Verslag.
1. Bron: EPRA Best Practices (www.epra.com). De definities zijn geschreven
in het Engels; de vertaling naar het Nederlands is een niet-ociële versie.
In geval van tegenstrijdigheid zal de Engelse versie voorrang hebben.
2. Voor Befimmo komen de geannualiseerde brutohuurinkomsten overeen
met de jaarlijkse lopende huur op de afsluitingsdatum vermeerderd met
de toekomstige huurinkomsten op ondertekende contracten, zoals herzien
door de vastgoedexperts.
3. Conform de GVV-wetgeving worden de gebouwen van Befimmo geboekt
aan de reële waarde.
4. Aangezien de EPRA het nut van de EPRA Like-for-Like niet publiceert,
hee Befimmo deze geschreven.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
106
KERNCIJFERS
EPRA-indicatoren - Geconsolideerd 31.12.2021 31.12.2020
EPRA earnings in duizend €
in €/aandeel
62 212
2,30
77 522
2
2,87
2
EPRA NRV in duizend €
in €/aandeel
1 723 832
63,82
1 716 486
63,48
EPRA NTV in duizend €
in €/aandeel
1 629 253
60,32
1 625 138
60,10
EPRA NDV in duizend €
in €/aandeel
1 607 846
59,53
1 546 515
57,19
EPRA-indicatoren - Vastgoedoperator 31.12.2021 31.12.2020
EPRA earnings in duizend €
in €/aandeel
64 222
2,38
79 667
2
2,95
2
EPRA
Net Initial Yield (NIY)
in % 4,2% 5,0%
EPRA
Topped-up NIY
in % 4,5% 5,2%
EPRA
Vacancy rate
in % 4,5% 2,9%
EPRA Cost ratio
1
Inclusief leegstandskosten
Exclusief leegstandskosten
33,5%
31,2%
23,7%
22,2%
EPRA Like-for-Like in % -1,3% -0,2%
1. Voor meer informatie, gelieve het hoofdstuk Financieel Verslag te raadplegen en ook de evolutie van de resultaten en de nettovastgoedkosten.
2. Aangepast cijfer, voor meer informatie, zie pagina 95.
3. Sinds 31 december 2021, worden de compensaties van het eect van de spreiding van toegekende huurkortingen en huurvoordelen en de goodwill
impairment geboekt onder de rubriek "ander resultaat op de portefeuille" en niet langer meer onder de rubriek "andere operationale opbrengsten
en kosten". De compensatie van het eect van de spreiding van toegekende huurkortingen en huurvoordelen is nu uitgesloten van de berekening
van de EPRA. De cijfers van 31 december 2020 werden bijgevolg herwerkt.
TABEL 1 - EPRA EARNINGS
3
Nettoresultaat IFRS (groepsaandeel) 31.12.2021 31.12.2020 (herwerkt) 31.12.2020
Nettoresultaat IFRS (in € per aandeel) (groepsaandeel) 89 370 57 709 57 709
Aanpassingen voor de berekening van de EPRA earnings 3,31 2,13 2,13
Uit te sluiten: -27 158 19 813 18 389
I. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd
voor verkoop
II. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 5 454 237 237
V. Negatieve goodwill/goodwill afboeking -5 901 -306 -306
VI. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en close-out costs 1 202 700 700
VIII. Uitgestelde belasting met betrekking tot EPRA aanpassingen -30 121 17 683 17 683
X. Aanpassingen voor minderheidsbelangen 44 390 390
XI. Compensatie van het eect van de spreiding van toegekende huurkortingen
en huurvoordelen
-2 474 -122 -315
EPRA earnings (groepsaandeel) 4 637 1 232 -
EPRA earnings (groepsaandeel) 62 212 77 522 76 097
EPRA earnings (in € per share) (group share) 2,30 2,87 2,81
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
107
TABEL 2 - EPRA NRV. NTA EN NDV
31.12.2021 31.12.2020
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Net Reinstatement Value Net tangibles Assets Net Disposal Value Net Reinstatement Value Net tangibles Assets Net Disposal Value
IFRS Eigen vermogen toewijsbaar aan aandeelhouders 1 630 170 1 630 170 1 630 170 1 591 404 1 591 404 1 591 404
Omvat:
Herwaardering van huurcontracten gehouden als financiële leasing 41 41 41 104 104 104
Verwaterde NAV aan reële waarde 1 630 212 1 630 212 1 630 212 1 591 508 1 591 508 1 591 508
Uit te sluiten:
Reële waarde van financiële instrumenten 20 953 20 953 55 049 55 049
Uitgestelde belasting met betrekking tot meerwaarde op vastgoedbeleggingen 1 125 562 1 081 540
Goodwill volgens de IFRS balans -16 299 -16 299 -18 145 -18 145
Immateriële vaste activa volgens de IFRS balans -6 176 -3 815
Omvat:
Reële waarde van vastrentende financiële schulden
1
-6 067 -26 848
Real-estate transfer tax 71 542 - 68 848 -
NAV 1 723 832 1 629 253 1 607 846 1 716 486 1 625 138 1 546 515
NAV (in €/aandeel) 63,82 60,32 59,53 63,48 60,10 57,19
1. Excl. IFRS 16.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
108
TABEL 1 - EPRA EARNINGS
1
(in duizend €) 31.12.2021
31.12.2020
(herwerkt) 31.12.2020
Nettoresultaat IFRS 99 438 60 819 60 819
Nettoresultaat IFRS (in € per aandeel) 3,68 2,25 2,25
Aanpassingen voor de berekening van de EPRA earnings -35 215 18 849 17 008
Uit te sluiten:
I. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop -5 520 -759 -759
II. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen -5 901 -306 -306
V. Negatieve goodwill/goodwill afboeking 852 0 0
VI. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en close-out costs -30 121 17 683 17 683
VIII. Uitgestelde belasting met betrekking tot EPRA aanpassingen 44 390 390
XI. Compensatie van het eect van de spreiding van toegekende huurkortingen
en huurvoordelen
5 429 1 841 -
EPRA earnings 64 222 79 667 77 826
EPRA earnings (in € per aandeel) 2,38 2,95 2,88
TABEL 3 - EPRA NET INITIAL YIELD (NIY) AND TOPPED-UP NIY
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop 2 835 939 2 713 974
Uit te sluiten:
Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening met het oog op verhuring -390 695 -517 289
Vastgoed bestemd voor verkoop -13 133 -21 581
Vastgoed beschikbaar voor verhuring 2 432 111 2 175 104
Toe te voegen:
Geschatte belastingarek van transactiekosten 60 866 54 957
Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring (B) 2 492 977 2 230 061
Geannualiseerde brutohuurinkomsten 111 659 114 032
Uit te sluiten:
Vastgoedkosten
2
-6 321 -2 799
Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A) 105 339 111 234
Toe te voegen:
Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen 7 202 4 896
Geannualiseerde Topped-up nettohuurinkomsten (C) 112 540 116 130
EPRA Net Initial Yield (A/B) 4,2% 5,0%
EPRA Topped-up Net Initial Yield (C/B) 4,5% 5,2%
2
TABEL 2 - EPRA VACANCY RATE
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Geraamde huurwaarde (ERV) voor de leegstand (A) 5 565 3 203
Geraamde huurwaarde (ERV) (B) 124 684 111 322
EPRA Vacancy rate van vastgoed beschikbaar voor verhuring (A)/(B) 4,5% 2,9%
1. Sinds 31 december 2021, worden de compensaties van het eect van de spreiding van toegekende huurkortingen en huurvoordelen en de goodwill impairment geboekt onder de rubriek "ander resultaat op de portefeuille" en niet langer meer onder de rubriek "andere operationale opbrengsten
en kosten". De compensatie van het eect van de spreiding van toegekende huurkortingen en huurvoordelen is nu uitgesloten van de berekening van de EPRA. De cijfers van 31 december 2020 werden bijgevolg herwerkt.
2. De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van de EPRA Net Initial Yield wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen
met de “Vastgoedkosten” zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen worden voorgesteld.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
109
TABEL 4 - EPRA COST RATIO
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020 (herwerkt) 31.12.2020
Administratieve en operationele netto-uitgaven -40 511 -30 924 -30 924
III. (+/-) Met verhuur verbonden kosten - 906 30 30
Nettovastgoedkosten -18 001 -15 208 -15 208
XIV. (-) Algemene kosten van de Vennootschap -21 603 -15 746 -15 746
XV. (+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten - - -1 841
Uit te sluiten:
i. Impact van de spreiding van de vrije periodes - - 1 841
EPRA costs (inclusief directe leegstandskosten) (A) -40 511 -30 924 -30 924
XI. (-) Huurkosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen 2 790 1 867 1 867
EPRA costs (exclusief directe leegstandskosten) (B) -37 721 -29 058 -29 058
I. (+) Huurinkomsten 120 853 130 753 130 753
Brutohuurinkomsten (C) 120 853 130 753 130 753
EPRA Cost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (A/C) 33,5% 23,7% 23,7%
EPRA Cost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (B/C)
31,2% 22,2% 22,2%
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
110
1. Het betre het vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring.
2. Het totaal van de “Nettohuurinkomsten” dat in de EPRA Best Practices wordt bepaald, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het “Operationeel vastgoedresultaat” in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
TABEL 5 - VASTGOEDBELEGGINGEN - LIKE-FOR-LIKE NET RENTAL GROWTH
SECTOR 31.12.2021 31.12.2020 EVOLUTIE
(in duizend €)
Vastgoed
aangehouden
gedurende 2
opeenvolgende
jaren Verwervingen Overdrachten
Vastgoed
bestemd voor
verkoop
Vastgoed in
bouwproces of
ontwikkeling
1
Totale
netto-
huurinkomsten
2
Vastgoed
aangehouden
gedurende 2
opeenvolgende
jaren Verwervingen Overdrachten
Vastgoed
bestemd voor
verkoop
Vastgoed in
bouwproces of
ontwikkeling1
Totale
netto-
huurinkomsten
2
Vastgoed
aangehouden
gedurende 2
opeenvolgende
jaren
Brussel CBD en gelijkaardig 50 730 880 2 448 54 059 50 662 9 111 1 033 60 807 0,1%
Brussel gedecentraliseerd 2 720 2 422 5 141 3 099 3 076 6 176 -12,2%
Brussel rand 4 870 416 5 287 5 509 2 470 7 978 -11,6%
Wallonië 10 469 -213 -30 203 517 10 947 10 388 240 - 225 10 403 0,8%
Vlaanderen 24 257 209 -32 -67 24 366 25 332 1 127 332 466 27 256 -4,2%
Luxemburg stad 5 272 1 347 6 618 4 655 4 655 13,2%
Totaal
98 317 1 134 1 476 171 5 320 106 418 99 645 0 12 708 573 4 350 117 276 -1,3%
Reconciliatie met
de geconsolideerde
resultatenrekening IFRS
Nettohuurinkomsten
met betrekking tot:
- Vastgoed geboekt als
financiële leasing
(IFRS 16) -15 -9
- Niet-recurrent element 4 312 6 718
Andere vastgoedkosten -8 769 -8 411
Operationeel
vastgoedresultaat in
de geconsolideerde
resultatenrekening IFRS 101 946 115 574
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
111
1. Inclusief niet-recurrente elementen.
2. Het totaal van de “Brutohuurinkomsten” dat in de EPRA Best Practices wordt bepaald, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het “Nettohuurresultaat” in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
3. Het totaal van de “Nettohuurinkomsten” dat in de EPRA Best Practices wordt bepaald, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het “Operationeel vastgoedresultaat” in de geconsolideerde IFRS-rekeningen.
TABEL 6 - VASTGOEDBELEGGINGEN - HUURGEGEVENS
SECTOR Brutohuur-
inkomsten
Nettohuur-
inkomsten
Verhuurbare
oppervlakte
Contractueel
lopende brutohuur
Geraamde huurwaarde
(ERV) voor de leegstand
Geraamde
huurwaarde (ERV)
Leegstandsgraad
31.12.2021
Leegstandsgraad
31.12.2020
(in duizend €) (in duizend €) (in m²) (in duizend €) (in duizend €) (in duizend €) (in %) (in %)
Brussel CBD en gelijkaardig 56 496 53 201 331 651 61 956 3 759 71 643 5,2 2,6
Brussel gedecentraliseerd 3 497 2 720 25 527 4 066 239 4 343 5,5 0,8
Brussel rand 6 051 4 880 70 181 6 706 1 306 7 346 17,8 17,8
Wallonië 10 986 10 469 69 429 11 515 0 10 317 0,0 0,0
Vlaanderen 25 817 24 257 188 682 26 863 10 23 524 0,0 0,0
Luxemburg stad 6 333 6 114 17 202 7 374 251 7 511 3,3 1,0
Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuring 109 180 101 641 702 673 118 480 5 565 124 684 4,5 2,9
Reconciliatie met de geconsolideerde
resultatenrekening IFRS
Huurinkomsten met betrekking tot:
- Vastgoed geboekt als financiële leasing (IFRS 16) - -15
- Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening
met het oog op verhuring
5 687 5 167
- Activa bestemd voor verkoop 1 170 487
- Vastgoed verkocht gedurende de laatste 12 maanden 4 807 4 332
- Andere vastgoedkosten 897 -9 666
1
Totaal 119 947
2
101 946
3
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
112
1. Uitgezonderd aankopen, investeringen en desinvesteringen.
TABEL 7 - VASTGOEDBELEGGINGEN - WAARDERINGSGEGEVENS
SECTOR
Reële waarde Reële waarde Variaties in de
reële waarde
Variaties in de
reële waarde
Variaties in de
reële waarde
Variaties in de
reële waarde
EPRA Net
Initial Yield
EPRA Net
Initial Yield
Gewogen
gemiddelde
duur tot de
volgende
vervaldag
Gewogen
gemiddelde
duur tot de
volgende
vervaldag
Gewogen
gemiddelde
duur tot
de laatste
vervaldag
Gewogen
gemiddelde
duur tot
de laatste
vervaldag
(in duizend €) (in duizend €) (in duizend €) (in duizend €) (in %) (in %) (in %) (in %) (in jaren) (in jaren) (in jaren) (in jaren)
31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021
1
31.12.2020
1
31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020
Brussel centrum (CBD) 1 495 937 1 191 864 100 156 7 078 7,2 0,5 3,5% 4,5% 7,8 7,3 8,3 7,7
Brussel gedecentraliseerd 64 283 82 234 - 2 611 - 3 736 -3,9 -4,3 4,8% 7,6% 4,0 2,8 6,2 3,9
Brussel rand 80 829 92 537 - 4 187 - 2 588 -4,9 -2,1 5,3% 7,1% 3,1 2,6 5,4 5,0
Wallonië 221 316 233 046 - 10 369 2 179 -4,5 0,9 4,9% 4,5% 15,1 15,7 15,1 15,7
Vlaanderen 390 965 428 340 - 21 776 - 18 690 -5,3 -3,9 6,3% 6,1% 5,9 6,4 6,0 6,4
Luxemburg stad 178 780 147 083 1 588 8 502 0,9 6,1 3,9% 3,4% 3,3 4,8 4,9 6,7
Totaal vastgoed beschikbaar
voor verhuring 2 432 111 2 175 104 62 801 - 7 254 2,7 -0,3 4,2% 5,0% 7,4 7,2 8,0 7,7
Reconciliatie met de
geconsolideerde balans IFRS
Vastgoed gebouwd of ontwikkeld
voor eigen rekening met het oog
op verhuring 390 695 517 289 - 50 954 16 633 -11,5 3,1
Vastgoedbeleggingen in de
geconsolideerde balans IFRS 2 825 648 2 692 393 11 846 9 378 0,4 0,3
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
113
TABEL 8 - VASTGOEDBELEGGINGEN - DUUR VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN
SECTOR
Gewogen gemiddelde
duur van de
huurovereenkomsten
op 31.12.2021
(in jaren)
EINDVERVALDAG
Contractueel lopende brutohuur van de huurovereenkomsten die aflopen
(in duizend €)
EINDVERVALDAG
Geraamde huurwaarde van de huurovereenkomsten die aflopen
(in duizend €)
Eindvervaldag In 2022 In 2023 In 2024-2026 vanaf 2027 In 2022 In 2023 In 2024-2026 vanaf 2027
Brussel CBD en gelijkaardig 8,3 557 1 350 6 157 60 477 781 1 156 6 582 57 599
Brussel gedecentraliseerd 6,2 0 0 1 670 2 406 0 0 1 667 2 371
Brussel rand 5,4 764 261 2 029 3 851 760 219 1 763 3 358
Wallonië 15,1 0 23 2 993 8 484 0 22 2 285 7 799
Vlaanderen 6,0 180 1 328 9 740 15 743 115 1 401 7 571 13 933
Luxemburg stad 4,9 1 045 703 302 5 354 1 014 682 323 5 247
Totaal vastgoed beschikbaar
voor verhuring 8,0 2 547 3 664 22 891 96 315 2 670 3 479 20 191 90 307
SECTOR
Gewogen gemiddelde
duur van de
huurovereenkomsten
op 31.12.2021
(in jaren)
EERSTVOLGENDE VERVALDAG
Contractueel lopende brutohuur van de huurovereenkomsten met eerstvolgende vervaldag
(in duizend €)
EERSTVOLGENDE VERVALDAG
Geraamde huurwaarde van de huurovereenkomsten met eerstvolgende vervaldag
(in duizend €)
Eerste vervaldag In 2022 In 2023 In 2024-2026 vanaf 2027 In 2022 In 2023 In 2024-2026 vanaf 2027
Brussel CBD en gelijkaardig 7,8 3 593 2 669 6 345 55 942 4 644 2 620 6 245 52 639
Brussel gedecentraliseerd 4,0 615 969 1 568 990 592 937 1 554 1 005
Brussel rand 3,1 2 128 962 2 021 1 802 2 013 819 1 730 1 538
Wallonië 15,1 0 23 2 993 8 484 0 22 2 285 7 799
Vlaanderen 5,9 289 1 328 10 021 15 354 201 1 401 7 838 13 580
Luxemburg stad 3,3 1 198 703 5 093 411 1 170 682 5 130 285
Totaal vastgoed beschikbaar
voor verhuring 7,4 7 822 6 654 28 041 82 983 8 620 6 480 24 782 76 845
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
114
1. Deze tabel omvat de projecten die werden overgebracht in de rubriek "Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring" en voor dewelke de uitgaven reeds werden gestart.
TABEL 10 – VASTGOEDGERELATEERDE CAPEX
Investeringen
gerealiseerd in 2021
(in € miljoen)
Aankoop Aankoop 53,0
Ontwikkeling Aangegaan 132,5
Waarvan Silversquare 3,9
Waarvan intercalaire
intresten
4,1
Aan te gaan 6,2
Waarvan Silversquare 0,0
Totaal Ontwikkeling (A) 138,7
Vastgoed beschikbaar
voor verhuring
19,2
Waarvan Silversquare 6,1
Waarvan intercalaire
intresten
0,0
Totaal vastgoed beschikbaar
voor verhuring (B)
19,2
Totaal (A+B) 157,9
TABEL 9 – VASTGOED GEBOUWD OF ONTWIKKELD VOOR EIGEN REKENING, MET OOG OP VERHURING
1
Huidige
kostprijs
(in duizend €)
Geschatte
toekomstige
kostprijs
(in duizend €)
Te activeren
intercalaire
interesten
(in duizend €)
Geschatte
totale kostprijs
(in duizend €)
Voorziene
afwerkings-
datum
Verhuurbare
oppervlakte
(in m²) % verhuurd
Paradis Express 50 171 9 523 - 59 694 2022 35 000 m² 100%
PLXL 4 986 48 232 983 54 200 2025 15 200 m² 0%
ZIN 135 218 314 872 14 910 465 000 2023 110 000 m² kantoren 97%
LOOM (herontwikkeling Jozef 2,
Wet 44, Wet 52) 2 771 75 936 2 292 81 000
Lopende
vergunnings-
aanvraag 23 000 m² 0%
Totaal lopende projecten
aangegaan
193 146 448 563 18 185 659 894
Reconciliatie met de geconsolideerde balans IFRS
Huidige kostprijs WTC 4 en Knokke 23 742
Reële waarde van vastgoed gebouwd of
ontwikkeld voor eigen rekening, met het
oog op verhuring in de geconsolideerde
balans IFRS VÓÓR werken 157 096
Verschil tussen huidige kostprijs en
de reële waarde op 31 december 2021
en de [reële waarde VÓÓR werken
+ kostprijs van de werken] 16 710
Vastgoed gebouwd of ontwikkeld
voor eigen rekening, met het oog
op verhuring in de geconsolideerde
balans IFRS 390 695
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
115
Extern
nazicht
EPRA sustainability
performance measures GRI & CRESS Gegevens 2021 Gegevens 2020 Pagina-ref.
ENVIRONMENTAL SUSTAINABILITY PERFORMANCE MEASURES
Elec-Abs not normalised 302-1 41,86 GWh 47,58 GWh 70-75, 253-256
Elec-LfL not normalised 302-1 37,14 GWh 38,25 GWh 70-75, 253-256
DH&C-Abs not normalised 302-1 2,19 GWh 1,82 GWh 70-75, 253-256
DH&C-LfL not normalised 302-1 2,19 GWh 1,82 GWh 70-75, 253-256
Fuels-Abs not normalised 302-1 58,18 GWh 52,48 GWh 70-75, 253-256
Fuels-LfL not normalised 302-1 51,21 GWh 43,98 GWh 70-75, 253-256
Energy-Int not normalised CRE1 143 kWh/m² 132 kWh/m² 70-75, 253-256
GHG-Dir-Abs 305-1 3 242 t COe 3 451 t COe 70-75, 253-256
GHG-Indir-Abs - gebouw beheerd door de eigenaar 305-2 156 t COe 192 t COe 70-75, 253-256
GHG-Indir-Abs - gebouw beheerd door de huurder 305-3 8 704 t COe 7 176 t COe 70-75, 253-256
GHG-Dir-LfL 305-1 2 632 t COe 2 285 t COe 70-75, 253-256
GHG-Indir-LfL - gebouw beheerd door de eigenaar 305-2 111 t COe 118 t COe 70-75, 253-256
GHG-Indir-LfL - gebouw beheerd door de huurder 305-3 7 629 t COe 6 517 t COe 70-75, 253-256
GHG-Int CRE3 16,70 kg COe /m² 14,21 kg COe/m² 70-75, 253-256
Water-Abs 303-5 103 867 m³ 140 665 m³ 77, 257
Water-LfL 303-5 85 618 m³ 103 713 m³ 77, 257
Water-Int CRE2 175,83 l/m² 213,80 l/m² 77, 257
Waste-Abs
2
306-4 Gerecycleerd: 402 ton Gerecycleerd: 611 ton 78-79, 278
306-4 Hergebruikt: 0 ton Hergebruikt: 0 ton 78-79, 278
306-4 Gecomposteerd: 3 ton Gecomposteerd: 2 ton 78-79, 278
306-5 Verbrand: 323 ton Verbrand: 660 ton 78-79, 278
306-5 Ingegraven of gestort: 0 ton Ingegraven of gestort: 0 ton 78-79, 278
Waste-LfL
2
306-4 Gerecycleerd: 34 307 ton Gerecycleerd: 59 986 ton 78-79, 278
306-4 Hergebruikt: 0 ton Hergebruikt: 157 ton 78-79, 278
306-4 Gecomposteerd: 3 ton Gecomposteerd: 0 ton 78-79, 278
306-5 Verbrand: 2 896 ton Verbrand: 12 093 ton 78-79, 278
306-5 Ingegraven of gestort: 4 ton Ingegraven of gestort: 160 ton 78-79, 278
Befimmo rapporteert volgens de EPRA
1
“Sustainability
Best Practices Recommendations”. Deze omvatten
prestatiegegevensindicatoren over maatregelen
op het vlak van milieu, sociale aspecten en governance,
zoals samengevat in de tabel hierna.
De meest recente EPRA Sustainability Best Practices
Recommendations zijn grotendeels gebaseerd op de
Global Reporting Initiative (GRI) Standards (editie 2021)
en op het Construction and Real Estate Sector Supplement
Disclosure, wat betekent dat alle EPRA-indicatoren die
in de tabel zijn opgenomen, gekoppeld zijn aan een GRI
Standard. De tabel gee aan waar de feitelijk gepubliceerde
informatie te vinden is, door middel van verwijzingen
naar paginanummers.
Befimmo deed een beroep op Deloitte voor de uitvoering
van een opdracht van beperkt nazicht. De gegevens
met het symbool
werden gecontroleerd in het kader
van deze opdracht.
. EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines - Derde versie september 2017.
. Afval van gebouwen in exploitatie. Het cijfer voor 2020 verschilt van dat vermeld in het vorige
Verslag, aangezien hierin ook afval verbonden aan bouwwerkzaamheden werd opgenomen.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
116
Extern
nazicht
EPRA sustainability
performance measures GRI & CRESS Gegevens 2021 Gegevens 2020 Pagina-ref.
ENVIRONMENTAL SUSTAINABILITY PERFORMANCE MEASURES
Cert-Tot CRE8 BREEAM New construction/
refurbishment | Excellent | 3 gebouwen
BREEAM New construction/
refurbishment | Excellent | 3 gebouwen
81, 259
BREEAM New construction/
refurbishment | Very Good | 5 gebouwen
BREEAM New construction/
refurbishment | Very Good | 6 gebouwen
81, 259
BREEAM New construction/
refurbishment | Good | 1 gebouw
BREEAM New construction/
refurbishment | Good | 3 gebouwen
81, 259
BREEAM New construction/
refurbishment | Niet gecertifieerd
| 96 gebouwen
BREEAM New construction/
refurbishment | Niet gecertifieerd
| 95 gebouwen
81, 259
BREEAM In-Use | Very Good | 0 gebouw BREEAM In-Use | Very Good | 2 gebouwen 81, 259
BREEAM In-Use | Good | 1 gebouw BREEAM In-Use | Good | 1 gebouw 81, 259
BREEAM In-Use
| Niet gecertifieerd | 104 gebouwen
BREEAM In-Use
| Niet gecertifieerd | 104 gebouwen
81, 259
EPC | B | 4 gebouwen
1
- 81, 259
EPC | C | 11 gebouwen
2
- 81, 259
EPC | Niet gecertifieerd | 90 gebouwen
3
- 81, 259
SOCIAL PERFORMANCE MEASURES
Diversity-Emp (M/F) 405-1 54% (M) - 46% (F) 54% (M) - 46% (F) 88, 269
Uitvoerend Comité 405-1 50% (M) - 50% (F) 50% (M) - 50% (F) 88, 269
Management 405-2 70% (M) - 30% (F) 73% (M) - 27% (F) 88, 269
Andere teamleden 405-2 53% (M) - 47% (F) 52% (M) - 48% (F) 88, 269
Diversity-Pay (M/F) 405-2 30,2% 29,7% 88, 271
Uitvoerend Comité 405-2 70,1% 70,1% 271
Management 405-2 -8,9% -13,9%
4
271
Andere teamleden 405-2 32,3% 31,5% 271
. Een in het totaal inbegrepen gebouw met een oppervlakte van ±. m² is verkocht in .
De geldigheid van het certificaat voor een tweede gebouw met een oppervlakte van . m²
eindigde in . Voor dit gebouw zal in een nieuw certificaat worden opgesteld.
. De geldigheid van de certificaten voor drie van deze gebouwen, die een oppervlakte van 28.000 m²
vertegenwoordigen, liep af in 2021. Twee ervan zullen in 2022 worden vernieuwd, terwijl het derde
na renovatie zal worden vastgesteld.
. Kantoorgebouwen in Vlaanderen en Wallonië komen niet in aanmerking voor het certificaat
"verkoop en verhuur". De twee gebouwen in Luxemburg hebben wel een geldig certificaat, maar
zonder "klasse". Zij worden dus als niet gecertificeerd beschouwd.
. Als gevolg van een rekenfout is de loonkloof van de managers voor het jaar 2020, die in het Jaarlijks
Financieel Verslag 2020 en het Duurzaamheidsverslag 2020 is gepubliceerd, aangepast.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
117
Extern
nazicht
EPRA sustainability
performance measures GRI & CRESS Gegevens 2021 Gegevens 2020 Pagina-ref.
SOCIAL PERFORMANCE MEASURES
Emp-Training 404-1 34,9 uur/jaar 9,3 uur/jaar 88, 270
Uitvoerend Comité 404-1 87,8 uur/jaar 18,4 uur/jaar 270
Management 404-1 116,0 uur/jaar 18,0 uur/jaar 270
Andere teamleden 404-1 24,0 uur/jaar 6,9 uur/jaar 270
Emp-Dev 404-3 100% 100% 88, 270
Uitvoerend Comité 404-3 100% 100% 27à
Management 404-3 100% 100% 270
Andere teamleden 404-3 100% 100% 270
Emp-Turnover - New arrivals (total number) 401-1 13 15 88, 271
Emp-Turnover - New arrivals (rate) 401-1 13,0% 16,0% 88, 271
Emp-Turnover - Turnover (total number) 401-1 7 7 88, 271-272
Emp-Turnover - Turnover (rate) 401-1 7,0% 7,4% 88, 271-272
H&S Emp - Lost day rate 403-9 0,0% 0,0% 90, 272
H&S Emp - Injury rate 403-9 0,0% 0,0% 90, 272
H&S Emp - Absentee rate 403-9 4,3% 5,0% 90, 272
H&S Emp - Absentee rate (short term) 403-9 1,4% 1,4% 90, 272
H&S Emp - Number of work related fatalities 403-9 0 0 272
H&S-Asset 416-1 87% 81% 92, 272
H&S-Comp 416-2 2 1 92, 272
Comty-Eng
1
413-1 32% 29% 93, 272
GOVERNANCE PERFORMANCE MEASURES
Gov-Board 2-9 10 10 131, 269
n.v.t. Gov-Select 2-10 Narrative on process Narrative on process 138
n.v.t. Gov-Col 2-15 Narrative on process Narrative on process 163-165
. De waarde van de indicator is onder meer rechtstreeks verbonden met en/of beïnvloed door het
aantal vergunningsaanvragen die afhankelijk zijn van de lopende en/of ontwikkelingsprojecten.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
EPRA BEST PRACTICES
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
118
BEHEERSVERSLAG
GECONSOLIDEERDE EPRA EARNINGS PROGNOSE 122
EPRA EARNINGS- EN DIVIDENDPROGNOSE VOOR 2022 122
GEVOELIGHEID VAN PROGNOSES 122
VOORUITZICHTEN 2022 120
LENINGEN EN LTV 121
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS OVER DE GECONSOLIDEERDE
FINANCIËLE RAMINGEN VAN BEFIMMO NV 123
Dit Rapport bevat de financiële vooruitzichten voor
het komende boekjaar (2022).
De financiële vooruitzichten zijn gebaseerd op informatie
die bekend is bij de afsluiting van de jaarrekening
(voornamelijk bestaande contracten) en hypothesen
en beoordelingen van bepaalde risico’s door Befimmo.
DRAAGWIJDTE EN PERIMETER
VAN DE VOORUITZICHTEN
Befimmo stelt haar vooruitzichten op basis
van twee “business units” op:
- de activiteit als vastgoedoperator (92% van de
geconsolideerde inkomsten per 31 december 2021)
- de coworkingactiviteit (8% van de geconsolideerde
inkomsten per 31 december 2021)
De vooruitzichten:
- veronderstellen geen extra kapitaalverhoging
of extern eigen vermogen
- veronderstellen een rotatie van activa in “non-core”
gebouwen voor een geraamd bedrag van 167 miljoen €
in 2022
- houden rekening met de waardecreërende
herontwikkelingsprojecten, en de investeringen in het
vastgoed beschikbaar voor verhuring in de activiteit
vastgoedoperator, voor een totaal investeringsvolume
van 264 miljoen € in 2022
- houden rekening met de groei en verdere ontwikkeling
van de coworkingactiviteit
- houden geen rekening met groei via overnames
HYPOTHESEN - EXTERNE FACTOREN
De indexeringspercentages die op de huurprijzen worden
toegepast, zijn gebaseerd op de vooruitzichten van de
evolutie van de gezondheidsindex die het Planbureau
opmaakt (vijfjarenplan, gepubliceerd in juli 2021 en update
van de vooruitzichten op korte termijn in januari 2022).
De jaarlijkse gemiddelde gezondheidsindex die in de
vooruitzichten voor 2022 wordt toegepast, bedraagt 4,93%.
De rentevoeten die in de vooruitzichten voor de schuld met
variabele rentevoet worden gehanteerd, zijn het gemiddelde
van de verwachte Euribor-rentevoeten op één en drie
maanden vastgesteld door een grote Belgische financiële
instelling en van de marktrentevoeten (termijnrentevoeten),
die in onze vooruitzichten -0,49% bedragen.
De gemiddelde financieringskost slaat op alle financiële
lasten, met inbegrip van de theoretische lineaire
afschrijving van de betaalde premies voor de verwerving
van indekkingsinstrumenten en bedraagt in onze
vooruitzichten 1,6%.
HYPOTHESEN: ACTIVITEIT
VASTGOEDOPERATOR
De activiteit als vastgoedoperator vertegenwoordigt 92% van
de geconsolideerde huurinkomsten op 31 december 2021.
Bovenop deze algemene markttendensen hee Befimmo
in de vooruitzichten de karakteristieken eigen aan haar
gebouwen geïncorporeerd, voornamelijk op gebied van
de huursituatie (ondermeer de resterende bezetting), de
mogelijke terugval van de huurcontracten en de noden tot
renovatie en de herontwikkeling (technische mogelijkheden,
milieu, enz.). Onze hypothesen vertegenwoordigen onze
huidige analyse van de impact van de gezondheidscrisis
op onze activiteiten (zoals bijvoorbeeld, vertraging in
bouwprojecten, vertraging van commerciële activiteiten, enz.).
HUURINKOMSTEN
De hypothesen voor de percentages voor inning huurgeld
zijn opgemaakt op basis van een individuele waardering
van elke huurovereenkomst. Deze komt overeen met de
verhouding tussen de geboekte netto-inkomsten (2022) tot
het potentieel inkomen. Voor het boekjaar 2022 worden de
gebudgetteerde inkomsten voor 98,7% gewaarborgd onder
contracten en 1,3% van de gebudgetteerde inkomsten is niet
verzekerd onder contracten (als gevolg van een vervaldag)
en/of is gebaseerd op hypothesen van herverhuring.
VASTGOEDLASTEN
Bij het budgetteren van onderhouds- en herstellingswerken
aan gebouwen, onderhoudsvergoedingen onder totale
waarborg, inkomende en uitgaande voorraden gedragen
door de Vennootschap, en andere diverse uitgaven,
worden de volgende voornaamste hypothesen gesteld:
- gemeenschappelijke lasten, taksen, onroerende
voorheng, en managementvergoedingen voor
leegstaande gebouwen worden gedragen door
Befimmo. Lasten worden over het algemeen toegekend
op basis van vloeroppervakte (bedrag per m²),
maar er kunnen ook andere systemen worden gebruikt
voor het toekennen van lasten
- telkens vastgoed wordt herverhuurd, wordt rekening
gehouden met de commissie van de vastgoedmakelaar,
afhankelijk van het jaarlijkse huurbedrag
Disclaimer
Deze vooruitzichten mogen niet worden
geïnterpreteerd als een verbintenis vanwege
Befimmo. Of deze prognoses al dan niet
zullen worden bereikt, hangt af van factoren
waarover Befimmo geen controle hee, zoals
ontwikkelingen in de vastgoed- en financiële
markten. Gelet op de huidige context van
de aanhoudende gezondheidscrisis en
economische onzekerheid, kunnen de gebruikte
hypothesen erg volatiel zijn. De hypothesen
en risicobeoordelingen leken redelijk op
het moment dat ze werden gemaakt maar,
aangezien het onmogelijk is om toekomstige
gebeurtenissen te voorspellen, kunnen zij later
al dan niet correct blijken. Zodoende kunnen
de uiteindelijke resultaten, financiële situatie,
prestaties of verwezenlijkingen van Befimmo,
of zelfs algemene markttrends, substantieel
verschillen van die prognoses. Gelet op deze
onzekerheden mogen de aandeelhouders
geen onverantwoord geloof hechten aan deze
prognoses, die enkel geldig zijn op het moment
dat dit Rapport wordt opgesteld. Befimmo
werkt de prognoses niet bij, bijvoorbeeld om
een variatie te weerspiegelen in de hypothesen
waarop ze zijn gebaseerd, tenzij bij wet vereist:
met name de wet van 2 augustus 2002
betreende het toezicht op de financiële sector
en de financiële diensten, en het Koninklijk
Besluit van 14 november 2007 betreende
de verplichtingen van emittenten van financiële
instrumenten die zijn toegelaten tot de
verhandeling op een gereglementeerde markt.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VOORUITZICHTEN EN DIVIDENDPROGNOSE
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
120
- wanneer een huurder een gebouw verlaat, worden
de lege ruimtes gerenoveerd, op basis van een vast
tarief per m²
- wanneer huurders uit een ruimte vertrekken, zijn ze een
vergoeding verschuldigd die bestaat uit een geraamde
huurschade en één maand onbeschikbaarheid voor
verhuring
ALGEMENE BEDRIJFSKOSTEN
De algemene bedrijfskosten worden lijn per lijn geraamd
met gebruik van de data van voorgaande jaren en recente
en verwachte ontwikkelingen in de Vennootschap. De meeste
hiervan zijn onderhevig aan indexering. De stafkosten
variëren aan een tempo dat rekening houdt met verwachte
variaties in de omvang van het team.
FINANCIEEL RESULTAAT
Het financieel resultaat bestaat uit financiële lasten op
leningen met variabele rente (op basis van de rentehypothese)
en met vaste rente, uit ontvangen of aangerekende
rente op afgeleide instrumenten en uit andere financiële
resultaten, hoofdzakelijk bestaande uit kosten in verband
met bankfinancieringslijnen (bereidstellingsprovisies voor
kredietlijnen, "exposure fees" en kosten voor de uitgie van
schuldbewijzen) en andere door de banken aangerekende
servicekosten. Het financieel resultaat wordt ook beïnvloed
door de activering van de tussentijdse rente, berekend
op basis van de gemiddelde financieringsrente van
de Vennootschap voor het betrokken boekjaar.
Het geraamde financiële resultaat is gebaseerd op
de volgende belangrijke hypothesen inzake financiering
en herfinanciering:
- gebruik van het handelspapierprogramma voor
een gemiddeld bedrag van 350 miljoen € in 2022
- een financieringsreserve van 18 maanden om de liquiditeit
in overeenstemming te brengen met het interne beleid
- herfinanciering van alle financieringen op de vervaldag, hetzij
met bilaterale banklijnen, hetzij met nieuwe instrumenten
op de particuliere of de overheidsschuldmarkt (uitgie
van obligaties of onderhandse plaatsingen), teneinde
een desintermediatie van de opgenomen leningen
van ongeveer 30% te bereiken
Om het risico van schommelende rentevoeten op haar
financiële schulden met glijdende rentevoeten te beperken,
hee Befimmo financiële instrumenten (CAP and IRS)
verworven.
(HER)ONTWIKKELINGSPROJECTEN
In 2022 zal Befimmo 264 miljoen € investeren in haar
herontwikkelingsprojecten en in vastgoed beschikbaar
voor verhuring. Voor meer informatie gelieve het hoofdstuk
"Vastgoedverslag" te raadplegen.
Befimmo (vastgoedoperator) plant coworkingruimtes in
bepaalde ontwikkelingsprojecten
1
. Befimmo overhandigt
sleutel-op-de-deur ruimtes aan Silversquare (coworkingactiviteit)
aan marktvoorwaarden. In 2022 wordt een totale
investering van 8,7 miljoen € in dergelijke ruimtes voorzien.
ROTATIE VAN ACTIVA
Wij garanderen een kwaliteitsvolle portefeuille door te
investeren in goed gelegen flexibele kantoorgebouwen
met een potentieel voor waardecreatie, en door anderzijds
te verkopen wanneer we de waarde van mature gebouwen
kunnen kristalliseren of wanneer gebouwen niet langer
passen in onze strategie.
Zoals hierboven vermeld, gaat deze prognose uit van rotatie
van activa in “non-core” vastgoed, voornamelijk gelegen in
provinciesteden voor een geraamd bedrag van 167 miljoen €
in 2022. Er wordt geen rekening gehouden met groei
via overnames in 2022. De betrokken activa worden aan
het einde van het huurcontract of iets eerder verkocht
omdat ze niet meer in onze strategie passen.
Het tempo van deze desinvesteringen zal worden afgestemd
op de investeringsopportuniteiten die Befimmo kan
verwezenlijken.
HYPOTHESEN: COWORKINGACTIVITEIT
In 2022 is Silversquare van plan drie nieuwe ruimtes North
(Quatuor), Guillemins (Paradis Express) and A-Tower te
openen. De investeringen in verband met de inrichting,
meubels en IT voor deze ruimtes bedragen 4,7 miljoen €
in 2022. Zoals hierboven vermeld overhandigt Befimmo,
wat de geplande coworkingruimtes in haar portefeuille
betre, (als vastgoedoperator) gebruiksklare ruimtes aan
Silversquare (coworkingactiviteit) voor een totale investering
van 8,7 miljoen € in 2022.
De prognose houdt rekening met een geleidelijke
ingebruikname van de nieuwe ruimtes en het momenteel
tragere ritme van ingebruikname als gevolg van de
aanhoudende gezondheidscrisis. In de normale gang van
zaken wordt een coworkingruimte verondersteld maturiteit
te bereiken na 3 jaar operationeel te zijn en wordt
break-even bereikt bij een bezettingsgraad van 75%.
De investeringen die nodig zijn om het netwerk van
Silversquare uit te breiden, stellen de positieve bijdrage van
de activiteit uit. Op basis van het huidige plan worden de
eerste significante EPRA-bijdragen verwacht tegen 2024.
LTV
In de huidige context, zal Befimmo ernaar streven
een LTV-ratio van 45% niet te overschrijden.
Naast de kristallisatie van de waarde, draagt ons programma
voor de rotatie van activa bij tot de financiering
van de lopende ontwikkelingen en tot het verzekeren
van de groeicapaciteit.
De nominale nettoschuldprognose bedraagt 1.257 miljoen €
op het einde van 2022 wat een weerspiegeling is van onder
andere de hypothesen inzake rotatie van activa.
1. Voor meer informatie, zie hoofdstuk "Vastgoedverslag".
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VOORUITZICHTEN EN DIVIDENDPROGNOSE
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
121
Op basis van de hierboven geschetste hypothesen voor
de activiteit vastgoedoperator en de coworkingactiviteit,
en onder voorbehoud van belangrijke onvoorziene
gebeurtenissen, verwacht Befimmo in 2022
brutohuurinkomensten, inclusief de omzet van de
coworkingactiviteit, van 134 miljoen € en een EPRA
earnings (geconsolideerd, groepsaandeel) per aandeel
tussen 2,40 € en 2,45 €.
Rekening houdend met de EPRA earnings vooruitzichten
voor 2022 (geconsolideerd, groepsaandeel) en als alles
voor het overige gelijk blij, voorzien we een brutodividend
in overeenstemming met het eerder meegedeeld
dividendbeleid (minstens 80% van de EPRA earnings,
in voorkomend geval, aangevuld met tijdens het boekjaar
gerealiseerde meerwaarden in het kader van haar beleid
van rotatie van activa
1
). Dit zou kunnen betaald worden
met een voorschot op dividend in december 2022
en een dividendsaldo in mei 2023.
Befimmo publiceert geen prognoses van variaties in de reële waarde
van haar gebouwen of financiële activa en verplichtingen.
Ter indicatie en op basis van gegevens per 31 december 2021 kan worden
geraamd dat een variatie van 1% in de reële waarde van de vastgoedportefeuille
(IAS 40) een impact zou hebben van zowat 28,7 miljoen € op het nettoresultaat,
wat een variatie van ongeveer -1,06 € zou teweegbrengen in de intrinsieke
waarde per aandeel en 0,42% in the LTV-ratio
2
.
Bovendien zou een variatie in de prognoseveranderingen van de rentevoeten
de reële waarde van de financiële activa en verplichtingen kunnen wijzigen
(IFRS 9). Op basis van de reële waarde per 31 december 2021, kan worden
geraamd dat indien de Euro-rentevoetcurve 0,5% lager was geweest dan de
curves voor 31 december 2021, de variatie in de reële waarde van de financiële
activa en verplichtingen overgedragen aan reële waarde -27,5 miljoen € zou
geweest zijn. In het andere geval zou de variatie 26,0 miljoen € geweest zijn.
Die variaties hebben geen impact op de EPRA earnings van de Vennootschap.
Ten slotte zou een wijziging van de in de vooruitzichten gehanteerde ramingen
van de een- en driemaandse Euribor (zie hierboven, -0,49%) ook een wijziging
van de financiële lasten tot gevolg hebben. Indien de Euribor één en drie
maanden gemiddeld 0,5% hoger zou liggen, zou het eect op onze EPRA
earnings voor 2022 naar schatting ongeveer -1,0 miljoen € bedragen,
wat een verandering van zowat -0,04 € in de intrinsieke waarde per
aandeel zou teweegbrengen.
1. Onder voorbehoud van de wettelijke verplichtingen die zijn vastgelegd in het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot GVV’s.
2. Loan-to-value (“LTV”) = [(nominale financiële schuld – kasstroom)/reële waarde van de portefeuille].
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VOORUITZICHTEN EN DIVIDENDPROGNOSE
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
122
In onze hoedanigheid als commissaris van de
vennootschap, hebben we, op vraag van de Raad van
Bestuur, het huidig verslag opgemaakt over de ramingen
van de EPRA Earnings (zoals gedefinieerd in augustus
2011 en laatst gewijzigd in oktober 2019 in het rapport
“Best Practices Recommendations” van de European
Public Real Estate Association) per aandeel voor de
periode van 12 maanden eindigend op 31 december 2022
van Befimmo NV vervat in het hoofdstuk “Vooruitzichten
en dividendprognose” van hun jaarlijks financieel verslag
over boekjaar 2021 zoals vastgesteld op 7 maart 2022
door de Raad van Bestuur van de vennootschap.
De assumpties vervat in het hoofdstuk “Vooruitzichten en
dividendprognose” leiden tot de volgende ramingen van
het EPRA resultaat per aandeel voor het boekjaar 2022.
EPRA Earnings, per aandeel, in EUR:
VERANTWOORDELIJKHEID
VAN DE RAAD VAN BESTUUR
De geconsolideerde financiële ramingen en de belangrijke
hypothesen die aan de grondslag liggen van de financiële
ramingen, zijn opgesteld onder de verantwoordelijkheid
van de raad van bestuur van de vennootschap.
VERANTWOORDELIJKHEID
VAN DE COMMISSARIS
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel tot uitdrukking te
brengen over of de geconsolideerde financiële ramingen naar
behoren opgesteld werden op basis van de bovenvermelde
assumpties . We zijn niet vereist, noch geven we een opinie
over de mate waarin het resultaat behaald kan worden
of over de onderliggende hypothesen van de ramingen.
Wij hebben onze werkzaamheden uitgevoerd volgens
de in België geldende auditnormen zoals uitgevaardigd
door het Instituut van de Bedrijfsrevisoren inclusief
gerelateerde richtlijnen van haar onderzoeksinstituut en
op basis van de norm “International Standard on Assurance
Engagements 3400” met betrekking tot de controle van
prospectieve financiële informatie. Onze werkzaamheden
omvatten een beoordeling van de door de raad van bestuur
uitgevoerde procedures in het kader van de opmaak van
de financiële ramingen en van de conformiteit van de
ramingen met de boekhoudprincipes zoals normaal
door Befimmo NV toegepast.
We hebben onze werkzaamheden dusdanig gepland
en uitgevoerd met als doel om alle informatie en
verduidelijkingen te verkrijgen die noodzakelijk zijn
om ons in staat te stellen redelijke zekerheid te
verkrijgen dat de ramingen opgemaakt werden
op basis van de vermelde hypothesen.
OORDEEL
We hebben een beoordeling gedaan van de EPRA
earnings per aandeel van Befimmo NV voor het boekjaar
2022 in overeenstemming met de International Standard
on Assurance Engagements van toepassing op de controle
van prospectieve financiële informatie. De Raad van
Bestuur is verantwoordelijk voor de financiële ramingen
inclusief de assumpties hierboven aangegeven.
Naar ons oordeel zijn de financiële ramingen naar behoren
opgesteld op basis van de bovenvermelde assumpties
en in overeenstemming met de waarderingsregels van
Befimmo NV zoals toegepast voor de geconsolideerde
jaarrekening van 2021.
Aangezien de financiële ramingen en hypothesen
waarop ze zich baseren gerelateerd zijn aan de toekomst
en bijgevolg kunnen beïnvloed worden door onvoorziene
omstandigheden, kunnen we ons niet uitspreken over in
welke mate de werkelijke resultaten zullen overeenstemmen
met degene die opgenomen zijn in de financiële ramingen.
Deze verschillen kunnen belangrijk zijn.
Brussel, 25 maart 2022
EY Bedrijfsrevisoren BV
Commissaris
vertegenwoordigd door
Christel Weymeersch
1
Partner
1. Handelend in naam van een BV.
31 december 2022
Tussen 2,40 en 2,45 EUR
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
VOORUITZICHTEN EN DIVIDENDPROGNOSE
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
123
BEHEERSVERSLAG
EVOLUTIE VAN HET BEFIMMO-AANDEEL 125
LIQUIDITEITSPROGRAMMA 126
DIVIDEND VAN HET BOEKJAAR 2021 127
AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR 128
AGENDA VAN HET BOEKJAAR 2022 128
BIJLAGEN
Het Befimmo-aandeel sloot op 31 december 2021 af op 33,75 € tegen 36,30 € een jaar eerder.
Uitgaande van het dividend dat in 2021 wordt uitgekeerd, bedraagt het totaal
aandeelhoudersrendement -2,0%.
Op 31 december 2021 noteert het Befimmo-aandeel met een discount van -44%.
De beurskapitalisatie van Befimmo bedraagt 0,96 miljard €.
Op basis van de transacties geregistreerd op alle marktplatformen, biedt het Befimmo-aandeel
een goede liquiditeit, met een dagelijks gemiddeld volume van ongeveer 97.000 aandelen,
wat overeenkomt met een velociteit van de free float van 120% over het hele jaar.
PREMIE EN DISAGIO TEN OPZICHTE VAN DE INTRINSIEKE WAARDE OVER EEN PERIODE VAN 10 JAAR
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
-25%
-30%
-35%
-40%
-45%
12/2011 12/2012 12/2013 12/2014 12/2015 12/2016 12/2017 12/2018 12/2019 12/2020 12/2021
KERNCIJFERS
31.12.2021 31.12.2020
Aantal uitgegeven aandelen 28 445 971 28 445 971
Aantal aandelen niet aangehouden door de groep 27 011 100 27 040 351
Gemiddeld aantal aandelen niet aangehouden door de groep tijdens de periode 27 027 104 27 048 907
Hoogste koers (in €) 37,00 57,00
Laagste koers (in €) 31,30 32,10
Slotkoers (in €) 33,75 36,30
Aantal verwerkte aandelen
1
24 885 965 16 265 676
Dagelijks gemiddeld volume
1
97 211 63 291
Velociteit van de free float
1
120% 78%
Uitkeringspercentage (ten opzichte van de EPRA earnings) 80% 80%
Brutodividend
2
(in € per aandeel) 1,84 2,25
Brutorendement
3
5,45% 6,2%
Totaal aandeelhoudersrendement
4
-2,0% -28,5%
1. Bron: Kempen & Co. Op basis van de handel op alle platforms.
2. Onderworpen aan een roerende voorheng van 30%.
3. Brutodividend gedeeld door de slotkoers.
4. Berekend over een periode van 12 maanden, eindigend op de afsluiting van het boekjaar, rekening houdend met de herinvestering van het brutodividend,
indien van toepassing, deelname aan het keuzedividend.
130
120
110
100
90
80
70
60
EVOLUTIE VAN DE TOTAL RETURN INDEX VAN BEFIMMO TEN OPZICHTE VAN DE EPRA
DEVELOPED EUROPE EN DE EPRA OFFICE INDEX
01/21 02/21 03/21 04/21 05/21 06/21 07/21 08/21 09/21 10/21 11/21 12/21
Befimmo EPRA Developed Europe EPRA Oce
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO OP DE BEURS
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
125
BIJLAGEN
In oktober 2020 hee Befimmo Kepler Cheuvreux de uitvoering van een liquiditeitsovereenkomst
toevertrouwd met betrekking tot haar gewone aandelen die toegelaten zijn tot de verhandeling
op Euronext Brussel. Deze overeenkomst voorziet in de aankoop en verkoop door Kepler Cheuvreux
van Befimmo-aandelen. Kepler Cheuvreux handelt in naam en voor rekening van Befimmo en in het
kader van een discretionair mandaat zoals toegestaan door de Buitengewone Algemene Vergadering
van 26 april 2016. Overeenkomstig de voorwaarden bepaald door deze Algemene Vergadering,
mag de aankoopprijs niet lager zijn dan 85% noch meer dan 115% bedragen van de slotkoers
van de dag vóór de datum van de verrichting. Voor de uitvoering van het programma stelt Befimmo
2 miljoen € ter beschikking van Kepler Cheuvreux.
LIQUIDITEITSPROGRAMMA – AANTAL EIGEN AANDELEN AANGEKOCHT EN VERKOCHT
Befimmo geconsolideerd
Totaal aantal
aandelen
Totaal aantal
eigen aandelen
Fractiewaarde
(in €, afgerond)
Tegenwaarde
per aandeel
(in €)
Percentage
in het kapitaal
(op basis van het
aantal eecten)
Situatie op 01.01.2021 28 445 971 1 405 620 14,53 49,39 4,94%
Totaal aantal eigen aandelen
aangekocht tussen 01.01.2021
en 31.12.2021 687 737 14,53 - 2,42%
Totaal aantal eigen aandelen
verkocht tussen 01.01.2021
en 31.12.2021 -658 486 14,53 - -2,31%
Situatie op 31.12.2021 28 445 971 1 434 871 14,53 49,05 5,04%
80
70
60
50
40
30
20
10
0
160 000
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
01/21 02/21 03/21 04/21 05/21 06/21 07/21 08/21 09/21 10/21 11/21 12/21
BEURSKOERS EN VOLUMES (01.01.2021 TOT 31.12.2021)
Beurskoers (in €) Dagelijks volume Euronext Brussel
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO OP DE BEURS
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
126
BIJLAGEN
DIVIDENDSALDO VAN HET BOEKJAAR 2021
Op de Gewone Algemene Vergadering van de aandeelhouders van 26 april 2022, die moet
beslissen over de goedkeuring van de rekeningen over het boekjaar 2021, zal worden voorgesteld
een dividendsaldo van 0,58 € bruto
1
per aandeel niet aangehouden door de groep uit te keren.
Dit dividendsaldo zal het voorschot op dividend aanvullen en zal het totale dividend over het boekjaar
op 1,84 € bruto per aandeel niet aangehouden door de groep brengen, wat een brutorendement
op dividend van 5,5% betekent.
DIVIDENDBELEID
Befimmo zal een dividend voorstellen in lijn met het eerder meegedeelde dividendbeleid
van ten minste 80% van de EPRA earnings voor het jaar, in voorkomend geval aangevuld met
de gerealiseerde meerwaarden van het boekjaar in het kader van haar rotatiebeleid van activa.
1,84 €
1. Onderworpen aan een roerende voorheng van 30%.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO OP DE BEURS
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
127
BIJLAGEN
De Vennootschap voorziet een statutaire aangiedrempel van 3% voor de toepassing van de wettelijke
regels in verband met de bekendmaking van de belangrijkste deelnemingen in de emittenten waarvan
de aandelen toegelaten zijn voor verhandeling op een gereglementeerde markt.
Voor bij komende informatie, gelieve de statuten van de Vennootschap te raadplegen op de website
van Befimmo.
Volgens de ontvangen kennisgevingen ziet de structuur van het aandeelhouderschap van Befimmo NV
er als volgt uit:
AANDEELHOUDERSCHAP
Aantal
(aangegeven)
aandelen op datum
van de verklaring
Op basis van de
transparantieverklaringen
of op basis van
de informatie verkregen
van de aandeelhouder (in %)
Aangevers
AXA Belgium NV 2 741 438 30.04.2019 9,6%
Ageas and aliated companies 2 641 047 30.04.2019 9,3%
BlackRock Inc. 848 297 20.11.2019 3,0%
Eigen aandelen
Befimmo NV 1 434 871 31.12.2021 5,0%
Andere aandeelhouders onder de statutaire drempel 20 780 318 31.12.2021 73,1%
Totaal 28 445 971 100%
Op basis van de transparantieverklaringen of op basis van de informatie verkregen van de aandeelhouder.
Publicatie van het Jaarlijks Financieel Verslag 2021 Vrijdag 25 maart 2022
Gewone Algemene Vergadering van het boekjaar afgesloten op 31 december 2021 Dinsdag 26 april 2022
Uitkering van het dividendsaldo
1
van het boekjaar 2021 op vertoon van coupon nr. 43
- Ex-date Woensdag 4 mei 2022
- Record date Donderdag 5 mei 2022
- Uitbetaling Vrijdag 6 mei 2022
Tussentijdse verklaring op 31 maart 2022
2
Dinsdag 17 mei 2022
Publicatie van de halfjaarresultaten en online publicatie van het Halfjaarlijks Financieel Verslag 2022
2
Donderdag 28 juli 2022
Tussentijdse verklaring op 30 september 2022
2
Dinsdag 8 november 2022
Uitkering van het voorschot
3
op dividend van het boekjaar 2022 op vertoon van coupon nr. 44
- Ex-date Dinsdag 20 december 2022
- Record date Woensdag 21 december 2022
- Uitbetaling Donderdag 22 december 2022
Publicatie van de jaarresultaten op 31 december 2022 Donderdag 16 februari 2023
Publicatie van het Jaarlijks Financieel Verslag 2022 Vrijdag 24 maart 2023
Gewone Algemene Vergadering van het boekjaar afgesloten op 31 december 2022 Dinsdag 25 april 2023
Uitkering van het dividendsaldo
1
van het boekjaar 2022 op vertoon van coupon nr. 45
- Ex-date Woensdag 3 mei 2023
- Record date Donderdag 4 mei 2023
- Uitbetaling Vrijdag 5 mei 2023
1. Onder voorbehoud van een beslissing van de Gewone Algemene Vergadering.
2. Publicatie na sluiting van de beurs.
3. Onder voorbehoud van een beslissing van de Raad van Bestuur.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BEFIMMO OP DE BEURS
BEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
128
BEHEERSVERSLAG
PRINCIPES 130
MANAGEMENTSTRUCTUUR 130
DIVERSITEITSBELEID 147
REMUNERATIEBELEID 148
REMUNERATIEVERSLAG 153
VERSLAG OVER DE SYSTEMEN VAN INTERNE CONTROLE EN RISICOBEHEER 160
ANDERE BETROKKEN PARTIJEN 162
ONDERZOEK EN ONTWIKKELING 162
REGELS OM BELANGENCONFLICTEN TE VOORKOMEN 163
COMPLIANCE 166
AANDELENBEZIT OF AANDELENOPTIEPLAN 167
AANDELEN GEHOUDEN DOOR DE BESTUURDERS EN LEDEN VAN HET UITVOEREND COMITÉ 168
ELEMENTEN DIE VAN AARD ZIJN EEN GEVOLG TE HEBBEN IN GEVAL VAN EEN OPENBARE OVERNAMEBIEDING 168
AANDEELHOUDERSCHAP, STRUCTUUR EN ORGANISATIE 170
Befimmo past de Belgische Corporate Governance
Code toe, die haar referentiecode is in de zin van
artikel 3:6 §2,1° van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen (hierna “Code 2020”).
De Code is beschikbaar op de website
van het Belgisch Staatsblad en op de website
www.corporategovernancecommittee.be.
Op 31 december 2021 hee de Raad van Bestuur verklaard
dat, voor zover hem bekend, zijn corporate-governancepraktijk
in overeenstemming is met de Code 2020.
Onderstaande documenten geven een gedetailleerd
overzicht van de governance van de Vennootschap
en zijn allemaal te vinden op de website van Befimmo:
het Corporate Governance Charter en haar bijlagen:
- Intern reglement van de Raad van Bestuur;
- Intern reglement van het Auditcomité;
- Intern reglement van het Benoemings- en Remuneratiecomité;
- Intern reglement van het Uitvoerend Comité;
- Reglement van de interne audit;
- Remuneratiebeleid
- Dealing code
- Ethische Code, aangevuld met de Whistleblowing Policy,
het Beleid ter bestrijding van corruptie, het Privacybeleid,
het Beleid inzake Diversiteit en Inclusie en het Beleid
inzake Filantropie en Associatief partnerschap.
De meeste van deze documenten werden voor het laatst
bijgewerkt op 16 februari 2022. Het Remuneratiebeleid werd
voor het laatst bijgewerkt op 6 maart 2020 en goedgekeurd
door de Gewone Algemene Vergadering van 28 april 2020
De Vennootschap hee gekozen voor een “one-tier”
bestuursstructuur. Zodoende wordt de Vennootschap
bestuurd door een Raad van Bestuur die de bevoegdheid
hee om alle handelingen te stellen die noodzakelijk of nuttig
zijn om het doel van de Vennootschap te verwezenlijken,
met uitzondering van deze die door de wet of de statuten
zijn voorbehouden aan de Algemene Vergadering. De Raad
van Bestuur hee specifieke managementbevoegdheden
gedelegeerd aan de Eectieve Bedrijfsleiders van de
Vennootschap, die samen optreden, in het kader van een
Uitvoerend Comité.
RAAD VAN BESTUUR
PRINCIPES
Overeenkomstig de statuten van Befimmo wordt de
Vennootschap bestuurd door een Raad van minstens
drie Bestuurders, benoemd voor maximum vier jaar
door de Algemene Vergadering, met daarbij minstens
drie onafhankelijke Bestuurders die voldoen aan de criteria
van artikel 7:87 §1 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen en artikel 3.5 van Code 2020.
Bestuurders kunnen worden herbenoemd.
De samenstelling van de Raad weerspiegelt een drieledige
onafhankelijkheid in die zin dat, in overeenstemming met
het Corporate Governance Charter, het moet bestaan uit:
- een meerderheid van niet-uitvoerende Bestuurders;
- minstens drie onafhankelijke Bestuurders in de zin
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
en Code 2020; en
- een meerderheid van Bestuurders die niet verbonden
zijn met de aandeelhouders van de Vennootschap.
De Vennootschap hecht waarde aan complementariteit
in vaardigheden, ervaring, kennis en leeijd, en voldoet
aan de bepalingen van artikel 7:86 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen inzake genderdiversiteit.
Sinds 28 april 2015 voldoet Befimmo aan de bepalingen
inzake genderdiversiteit in de Raden van Bestuur.
Op 31 december 2021 bestond de Raad van Bestuur
uit tien leden, waaronder drie vrouwen.
Alle Bestuurders moeten ook over de persoonlijke
kwaliteiten beschikken die nodig zijn om hun taken op
een flexibele en collectieve manier uit te voeren en toch
volledig onafhankelijk van geest te blijven. Zij moeten
een onberispelijke reputatie hebben inzake integriteit
(met name op het vlak van vertrouwelijkheid, preventie
van belangenconflicten en handel met voorkennis), een
kritische geest, een sterk zakelijk inzicht, en het vermogen
om een strategische visie te ontwikkelen. Ze moeten ook
over voldoende tijd beschikken om vergaderingen van
de Raad en eventuele gespecialiseerde comités waarvan
zij deel uitmaken, voor te bereiden en bij te wonen.
In overeenstemming met artikel 14 §1, tweede lid van de
Wet van 12 mei 2014 betreende de gereglementeerde
vastgoedvennootschappen (GVV-wet), moeten de
leden van de Raad van Bestuur permanent over de voor
de uitoefening van hun functie vereiste professionele
betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikken
en mogen ze zich niet in één van de in artikel 20 van de
Wet van 25 april 2014 op het statuut van en het toezicht
op kredietinstellingen en beursvennootschappen voorziene
gevallen bevinden. Leden van de Raad van Bestuur
moeten natuurlijke personen zijn. Rechtspersonen die
op de datum van inwerkingtreding van de GVV-wet een
functie als Bestuurder of lid van het Directiecomité van de
Vennootschap bekleedden, mochten niettemin hun lopend
mandaat verder blijven uitoefenen tot zijn vervaldag. In
overeenstemming met deze bepalingen bestaat de Raad
van Bestuur van Befimmo sinds de Jaarlijkse Algemene
Vergadering van 26 april 2016 enkel uit natuurlijke personen.
Op 31 december 2021 bestond de Raad uit tien
Bestuurders, meer bepaald:
- Eén uitvoerend Bestuurder;
- Negen niet-uitvoerende Bestuurders, waaronder vijf
onafhankelijke Bestuurders die voldoen aan de criteria
van artikel 7:87 §1 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen en artikel 3.5 van Code 2020, en twee
Bestuurders die verbonden zijn met een aandeelhouder.
Ter herinnering, tot 20 december 2012 was de
Vennootschap een Commanditaire Vennootschap
op Aandelen en werd zij bestuurd door haar statutaire
zaakvoerder, die een rechtspersoon was. De Bestuurders
die voor het eerst werden benoemd door de Buitengewone
Algemene Vergadering van de Vennootschap van
20 december 2012, nadat ze was omgevormd tot een
Naamloze Vennootschap, begonnen een mandaat in een
aparte juridische entiteit; de Vennootschap vond echter dat
er rekening moest worden gehouden met
de mandaten van de Bestuurders die voordien zetelden
in de Raad van haar voormalige statutaire zaakvoerder
(als natuurlijke persoon of als vertegenwoordiger
van een rechtspersoon), voordat ze werd omgevormd
tot een Naamloze Vennootschap.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
130
PROFESSIONELE ERVARING EN EXPERTISEAANWEZIGHEID BIJ VERGADERINGEN
100%
75%
50%
25%
0%
Raad van
Bestuur
Auditcomité Benoemings-en
Remuneratiecomité
92,5% 100% 99,7%
3
2
3
2
4
3
4
5
4
7
7
7
6
8
10
10
10
7
7
LEEFTIJDSVERDELING
≤ 50 jaar
≥ 65 jaar
51 - 64 jaar
50%
20%
30%
GENDEREVENWICHT
vrouwen
mannen
70%
30%
Uitvoerend CEO niet-uitvoerend
1 9
onaankelijken
5
LEDEN
SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN BESTUUR OP 31 DECEMBER 2021
Industrie
Marketing
Publieke sector
Digitale transformatie/e-commerce
IT/Cybersecurity
Diensten
ESG
Legal
Bouw
Vastgoed
Internationale ervaring
Change management
HR
Financiële markten
Financiën, Boekhouding, Financiële rapporteringssystemen
Strategie
Investeringen & M&A
Ondernemerschap/start-ups
Risico/audit
Dienovereenkomstig werden de Bestuurders van de eerste
Raad van de Vennootschap, nadat ze was omgevormd,
benoemd voor een termijn tot het einde van het mandaat
dat zij uitoefenden bij de voormalige statutaire zaakvoerder
van de Vennootschap.
Bij de beoordeling van het criterium van een maximale
totale termijn van 12 jaar voor diezelfde Raad van Bestuur
(artikel 3.5 2. van Code 2020) neemt de Vennootschap zo
ook het aantal jaren in aanmerking dat de bestuurder als
onafhankelijk niet-uitvoerend Bestuurder van de voormalige
statutaire zaakvoerder fungeerde.
EVOLUTIE IN DE SAMENSTELLING VAN DE RAAD
VAN BESTUUR TIJDENS HET BOEKJAAR 2021
De mandaten van de hiernavolgende Bestuurders liepen
af op het einde van de Gewone Algemene Vergadering
van 27 april 2021:
- Dhr. Alain Devos
- Dhr. Vincent Querton
- Mevr. Sophie Goblet
- Mevr. Sophie Malarme-Lecloux
- Dhr. Amand-Benoît D’Hondt
Dezelfde Gewone Algemene Vergadering hernieuwde
de mandaten van:
- De heer Alain Devos, als niet-uitvoerend Bestuurder,
voor een nieuwe termijn van twee jaar die verstrijkt na
afloop van de Gewone Algemene Vergadering van 2023;
- De heer Vincent Querton, als onafhankelijk Bestuurder,
voor een nieuwe termijn van vier jaar die verstrijkt na
afloop van de Gewone Algemene Vergadering van 2025.
- Mevrouw Sophie Goblet, als onafhankelijk Bestuurder,
voor een nieuwe termijn van vier jaar die verstrijkt na
afloop van de Gewone Algemene Vergadering van 2025;
- Mevrouw Sophie Malarme-Lecloux, als onafhankelijk
Bestuurder, voor een nieuwe termijn van drie jaar
die verstrijkt na afloop van de Gewone Algemene
Vergadering van 2024.
Dezelfde Gewone Algemene Vergadering benoemde
de heer Jean-Philip Vroninks tot uitvoerend bestuurder
voor een termijn van vier jaar, die verstrijkt na afloop
van de Gewone Algemene Vergadering van 2025.
Op zijn vergadering van 10 mei 2021 benoemde de Raad
van Bestuur de heer Vincent Querton tot opvolger van de
heer Alain Devos als Voorzitter van de Raad van Bestuur.
Tijdens zijn vergadering van 31 mei 2021 hee de Raad
van Bestuur de heer Jean-Philip Vroninks, uitvoerend
Bestuurder, benoemd tot Gedelegeerd Bestuurder
vanaf 1 juni 2021 voor onbepaalde duur, ter vervanging
van de heer Benoît De Blieck in het Uitvoerend Comité.
Hieronder volgt een korte beschrijving van het
professionele parcours van elke Bestuurder,
samen met een vermelding van hun mandaten buiten
de Vennootschap tijdens de afgelopen vijf kalenderjaren.
De Raad van Bestuur is tijdens het boekjaar 16 keer
samengekomen.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
131
De mandaten van Dhr. Wim Aurousseau,
Dhr. Benoît De Blieck en Dhr. Etienne Dewulf lopen af
op de Gewone Algemene Vergadering van 26 april 2022.
Op zijn vergadering van 15 december 2021 hee de Raad
van Bestuur akte genomen van het ontslag van de heer
Kurt De Schepper, eveneens met ingang op de Gewone
Algemene Vergadering van 26 april 2022.
De voorstellen tot benoemingen en/of hernieuwingen zullen
worden voorgelegd aan de Gewone Algemene Vergadering
van 26 april 2022. De agenda van de Gewone Algemene
Vergadering van 26 april 2022 is beschikbaar op de
website van Befimmo.
SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN BESTUUR OP 31 DECEMBER 2021
Mandaat in de Raad
Eerste
benoeming
Datum waarop
het lopend
mandaat vestrijkt
Aanwezigheid op de Raad
van Bestuur gedurende het
boekjaar 2021
Vincent Querton - Voorzitter April 2019 April 2025 16
Alain Devos - Niet-uitvoerend Bestuurder December 2012
1
April 2023 16
Jean-Philip Vroninks - Gedelegeerd Bestuurder April 2021 April 2025
9 op 9 vergaderingen sinds
zijn benoeming in april 2021
Benoît De Blieck - Niet-uitvoerend Bestuurder December 2012
2
April 2022 16
Anne-Marie Baeyaert - Niet-uitvoerend Bestuurder, onafhankelijk April 2018 April 2023 14
Sophie Goblet - Niet-uitvoerend Bestuurder , onafhankelijk April 2013 April 2025 15
Sophie Malarme-Lecloux - Niet-uitvoerend Bestuurder, onafhankelijk April 2015 April 2024 15
Wim Aurousseau - Niet-uitvoerend Bestuurder, verbonden aan een aandeelhouder April 2018 April 2022 11
3
Etienne Dewulf - Niet-uitvoerend Bestuurder, onafhankelijk December 2012
4
April 2022 16
Kurt De Schepper - Niet-uitvoerend Bestuurder, verbonden aan een aandeelhouder April 2014 April 2022 15
1. De heer Alain Devos is in oktober 2002 voor het eerst benoemd
als Bestuurder van de vroegere statutaire zaakvoerder van Befimmo.
2. De heer Benoît De Blieck werd in augustus 1999 voor het eerst benoemd
tot Bestuurder van de vroegere statutaire zaakvoerder van Befimmo.
3. Overeenkomstig het Corporate Governance Charter en om elk risico
van belangenconflict te vermijden, hee de heer Wim Aurousseau
niet deelgenomen aan één vergadering van de Raad van Bestuur.
4. Etienne Dewulf SRL, vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger, de
heer Etienne Dewulf, is in maart 2011 voor het eerst benoemd als onafhankelijk
Bestuurder van de vroegere statutaire zaakvoerder van Befimmo.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
132
Dhr. Vincent Querton, 1961, (Jan Jacobsplein 6, 1000 Brussel) is Voorzitter
van de Raad van Bestuur van Befimmo sinds mei 2021, onafhankelijk
Bestuurder en lid van het Benoemings- en Remuneratie Comité sinds april
2019. Hij is in het bezit van een rechtendiploma (UCL) en hee een MBA
behaald aan de INSEAD-CEDEP (Fontainebleau). Dhr. Querton hee een ruime
ervaring in de bank- en vastgoedsector in België en in het buitenland. Hij was
Chief Operating Ocer bij Fortis Real Estate (later AGRE) van 1996 tot 2002
(in die periode was hij Voorzitter van Devimo en lid van het directiecomité
bij Interparking), en van 2003 tot februari 2017 was hij bij Jones Lang Lasalle
(JLL) aan de slag als International Director en CEO Benelux. Sinds oktober
2017 is hij CEO van de GVV Ascencio, gespecialiseerd in de retailsector
(kleinhandelsvastgoed voornamelijk gelegen in de randsteden).
ANDERE MANDATEN UITGEOEFEND PER 31 DECEMBER 2021
Gedelegeerd Bestuurder van Ascencio NV.
Dhr. Jean-Philip Vroninks, 1975, (Kantersteen 47, 1000 Brussel)
is Afgevaardigd Bestuurder van Befimmo en Voorzitter van het Uitvoerend
Comité. Na het behalen van zijn diploma Economische Wetenschappen
aan EHSAL Brussel en een Master in International Finance aan de Middlesex
University van Londen, begon de heer Vroninks zijn carrière bij Citibank
in Brussel en vervolgens bij KPMG in Londen. In 2003 trad de heer
Vroninks toe tot het Capital Markets departement van King Sturge in België
(2003-2009). In 2009 werd hij gepromoveerd tot Managing Director en,
na de fusie van King Sturge en JLL in 2011, werd hij hoofd van het Belux
Capital Markets team. Begin 2017 werd hij CEO van JLL in België en
Luxemburg. Vanaf 2020 was hij ook Head of Capital Markets Benelux
bij JLL. Hij werd in mei 2021 benoemd tot Gedelegeerd Bestuurder
van Befimmo en in juni 2021 van haar dochteronderneming Fedimmo.
ANDERE FUNCTIES OP 31 DECEMBER 2021
De heer Jean-Philip Vroninks is Bestuurder van Revron GCV; Hij is Bestuurder
van de volgende dochterondernemingen van Befimmo: Fedimmo NV
(Gedelegeerd Bestuurder), Loi 52 NV, ZIN in Noord NV, en ZIN in Noord
2025 NV; en de vaste vertegenwoordiger van Revron GCV, die de volgende
functies bekleedt bij de dochterondernemingen van Befimmo: Voorzitter
en Gedelegeerd Bestuurder van Axento NV; Voorzitter van Meirfree NV
en Vitalfree NV; Gedelegeerd Bestuurder van Befimmo Property Services NV
en Bestuurder van Kubissimmo Sàrl. De heer Jean-Philip Vroninks is ook
lid van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en geaccrediteerd
Registeraccountant bij het Institute of Chartered Accountancy of England
and Wales (ICAEW).
GEDELEGEERD BESTUURDERVOORZITTER
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
133
Mevr. Anne-Marie Baeyaert,1961, (Schaapsbaan 28, 2910 Essen)
is sinds 14 december 2017 onafhankelijk Bestuurder van Befimmo.
Zij is in het bezit van een bachelor-diploma maritieme wetenschappen
(BIBH Antwerpen - 1981) en een post - graduaatsdiploma in finance
& management (Vlerick Business School - 2000). Ze begon haar loopbaan
in 1981 als Customer Service Representative bij Best & Osterrieth, een
maritieme agentschap dat momenteel deel uitmaakt van de Herfurthgroep.
Ze zet in 1985 haar carrière verder bij Katoen Natie Group (KTN), waar ze
verschillende functies uitoefent, eerst als General Manager, Transport Division
(1985-1995), dan als General Manager KTN Noordkasteel (1995-1998) en later
als Managing Director KTN Bulkterminals (1998-2001). Mevr. Baeyaert wist van
2001 tot 2005 internationale ervaring op te doen als Country Administrative
& Finance Director in Brazilië voor diezelfde groep. Daarna, fungeerde
Mevr. Baeyaert van 2005 tot 2013 als Business Unit Manager voor Port
Operations & Repair voor Katoen Natie Groep. Mevr. Baeyaert is sinds
2013 Bestuurder van Resigrass.
ANDERE MANDATEN UITGEOEFEND PER 31 DECEMBER 2021
Mevr. Anne-Marie Baeyaert is vast vertegenwoordiger van ANBA BV,
en onafhankelijk Bestuurder in de Raden van Bestuur van Rosier NV
en Tessenderlo Group NV. Zij is niet-uitvoerend Bestuurder en ook
Voorzitter van het Auditcomité van De Vlaamse Waterweg NV
(Willebroek), en Bestuurder van Resigrass BV en Cosy Lounge BV.
Mevr. Sophie Goblet, 1964, (Franklin Rooseveltlaan 108, 1050 Brussel) is sinds
30 april 2013 onafhankelijk Bestuurder van Befimmo. Ze is sinds april 2015 lid
van het Auditcomité en zit sinds 30 april 2019 het Comité voor. Mevr. Goblet
hee een licentie economische wetenschappen behaald aan de IAG (UCL).
Ze begon haar loopbaan in 1988 bij ABN AMRO Bank in Amsterdam en
Londen, waar zij verschillende functies uitoefende in corporate finance.
In 1993 is ze Income International (een vennootschap van de Deficom Groep)
gaan vervoegen als Senior Consultant in financiële en bedrijfscommunicatie.
Mevr. Goblet werd in 1993 benoemd tot group treasurer van GIB Group en in
1997 werd ze Financial Director van GIB IMMO NV. In 1999 zette ze haar eerste
stappen in de vastgoedsector als lid van het Uitvoerend Comité van Codic
International, waar ze fungeerde als CFO en Corporate Secretary tot 2012.
ANDERE MANDATEN UITGEOEFEND PER 31 DECEMBER 2021
Bestuurder van Sohonet vzw en van The Pond & the Waterfall vzw.
NIET-UITVOEREND BESTUURDERNIET-UITVOEREND BESTUURDER
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
134
Mevr. Sophie Malarme-Lecloux, 1970, (rue du Plagniau 16, 1330 Rixensart)
is sinds 28 april 2015 onafhankelijk Bestuurder van Befimmo en sinds
april 2019 lid van het Auditcomité. Tot april 2019 was zij ook lid van
het Benoemings- en Remuneratiecomité. Mevr. Malarme-Lecloux hee
een master-diploma business & administration behaald aan Solvay (ULB).
Ze begon haar loopbaan in 1994 als financial analyst bij IBM Belgium
alvorens ze in 1998 bij ING Brussel ging werken als account manager in
Corporate Banking. In 2002 vervolgde ze haar loopbaan bij Sofina, waar
ze gedurende 14 jaar verschillende functies uitoefende zowel bij de financiële
directie als bij het investeringsteam. In 2015 richtte ze de vennootschap
FreeBE BV op, actief op het vlak van strategie, leiderschap en innovatie,
business coaching, en persoonlijke en organisatorische ontwikkeling.
Ze hee meer dan 15 jaar ervaring als Bestuurder.
ANDERE MANDATEN UITGEOEFEND PER 31 DECEMBER 2021
Stichter en Bestuurder van FreeBe BV; Bestuurder en Voorzitster van
het Benoemings- en Remuneratiecomité bij CBO Territoria SA (Frankrijk);
onafhankelijk Bestuurder en Voorzitster van het Auditcomité van Euroclear
Belgium; onafhankelijk Bestuurder en Voorzitster van het Remuneratiecomité
van Euroclear Nederland; onafhankelijk Bestuurder en Voorzitster
van het Auditcomité van Euroclear France; onafhankelijk Bestuurder
en Lid van het Advisory Committee, Auditcomité en Remuneratiecomité
van Compagnie Het Zoute NV.
MANDATEN VERSTREKEN OP 31 DECEMBER 2021,
UITGEOEFEND TIJDENS DE PERIODE 2017-2021
Bestuurder van Orpea SA (Frankrijk).
Dhr. Wim Aurousseau, 1971, (Gaaiendreef 10, 2900 Schoten) is sinds
24 april 2018 Bestuurder van Befimmo. Dhr. Aurousseau is in het bezit
van een licentie toegepaste economische wetenschappen (Universiteit
van Antwerpen) en financiële analyse (ICHEC). Hij hee een ruime ervaring
in asset management en business management, in het bijzonder in de
bank- en verzekeringssector in België (KBC Securities, Bank Van Breda,
Swiss Life Belgium,Delta Lloyd Life en Axa Belgium). Hij oefende de functie
uit van Chief Investment Ocer bij AXA Belgium NV van november 2013
tot 31 december 2021.
ANDERE MANDATEN UITGEOEFEND PER 31 DECEMBER 2021
Bestuurder van Home Invest Belgium NV en Leasinvest Comm. VA.
NIET-UITVOEREND BESTUURDERNIET-UITVOEREND BESTUURDER
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
135
Dhr. Benoît De Blieck, 1957, (La Bouée - Zeedijk - Het Zoute 773/51, 8300 Knokke)
is Gedelegeerd Bestuurder van Befimmo geweest en hee het Uitvoerend
Comité voorgezeten tot juni 2021. Dhr. De Blieck is burgerlijk ingenieur
(ULB, Ecole Polytechnique, 1980), en hee een postgraduaat (Cepac)
aan de Solvay Business School (ULB, 1986) op zak. Hij begon zijn loopbaan
in 1980 bij Entreprises Ed. François & Fils, wat later CFE is geworden, waar hij
de leiding had over bouwsites in Saoedi-Arabië (1980-1985) en projectstudies
in China, Zaïre en Egypte (1985-1988). Vervolgens was hij verantwoordelijk voor
vastgoedprojectontwikkeling bij Codic (1988-1990) en Galliford (1990-1992).
Van 1992 tot 1999 was hij lid van het Uitvoerend Comité van Bernheim-Comofi
NV (vandaag AG real Estate, toen een dochterondeming van Groupe Bruxelles
Lambert), waar hij verantwoordelijk was voor internationale ontwikkeling.
Hij werd in augustus 1999 benoemd tot Gedelegeerd Bestuurder van
Befimmo en van diens dochteronderneming Fedimmo in december 2006.
ANDERE MANDATEN UITGEOEFEND PER 31 DECEMBER 2021
Dhr. Benoît De Blieck is Bestuurder van BDB Management BV; Bestuurder
van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS); en Fellow member
van het Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS). BDB Management BV,
vertegenwoordigd door zijn vaste vertegenwoordiger Dhr. Benoît De Blieck,
is Gedelegeerd Bestuurder van Noblieck NV en Bestuurder van BVR BV.
MANDATEN VERSTREKEN OP 31 DECEMBER 2021, UITGEOEFEND
TIJDENS DE PERIODE 2017-2021
Hij was Bestuurder van de hiernavolgende dochterondernemingen van Befimmo:
Fedimmo NV (Gedelegeerd Bestuurder), Loi 52 NV, ZIN in Noord NV en
ZIN in Noord 2025 NV. Hij is de vaste vertegenwoordiger van BDB Management BV,
die de hiernavolgende functies uitoefende in dochterondernemingen van Befimmo:
Voorzitter van Axento NV; Bestuurder van Meirfree, NV Kubissimmo Sàrl, en Vitalfree
NV; Gedelegeerd Bestuurder van Befimmo Property Services NV. Dhr. Benoît
De Blieck was Voorzitter van Beway NV, dat in april 2019 fuseerde met Befimmo.
Dhr. Kurt De Schepper, 1956, (Akkerstraat 16, 2540 Hove), is sinds 29
april 2014 Bestuurder van Befimmo en sinds september 2020 lid van het
Auditcomité. Dhr. De Schepper is actuaris. Hij begon zijn loopbaan in 1979
bij AG Insurance, waar hij in 1990 lid van het Management Team werd als
verantwoordelijke voor het kanaal “employee benefits”. Tussen 1995 en
2004 was hij General Manager Europe bij Fortis Insurance International,
waar hij onder andere verantwoordelijk was voor de joint venture CaiFor
en Fortis Insurance UK. In 2004 nam hij de functie van Chief Pension Ocer
op bij Fortis Holding. Midden 2005 werd hij Business Operating Ocer
bij AG Insurance en vanaf september 2008 was hij ook verantwoordelijk
voor Financial Assets Management. Vanaf september 2009 tot 1 juli 2014
was Dhr. De Schepper Chief Risk Ocer bij Ageas en stond hij aan het
hoofd van de afdelingen risk, legal en compliance en support functions
(human resources, IT en facility).
MANDATEN VERSTREKEN OP 31 DECEMBER 2021,
UITGEOEFEND TIJDENS DE PERIODE 2017-2021
Dhr. De Schepper was Bestuurder van Kadees BVBA.
NIET-UITVOEREND BESTUURDER NIET-UITVOEREND BESTUURDER
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
136
Dhr. Alain Devos, 1953, (Camille Lemonnierlaan 17, 8300 Knokke) is
Bestuurder van Befimmo en lid van het Benoemings- en Remuneratiecomité
Hij was Voorzitter van de Raad van Bestuur van Befimmo tot in mei 2021.
Nadat hij was afgestudeerd als Solvay sales engineer aan de ULB (1975)
is Dhr. Devos zijn professionele loopbaan begonnen als budgetanalist bij
Sperry New Holland-Clayson. Van 1978 tot 1989 was hij manager van het
departement Vastgoedontwikkeling van CFE om vervolgens over te stappen
naar de Générale de Banque als head of real estate finance binnen het
departement corporate & investment banking. Van 1990 tot 2003 oefende hij
een aantal functies uit bij AG Insurance (voordien Fortis AG), waar zijn laatste
functie lid van het Uitvoerend Comité was. Hij was CEO van AG Real Estate NV
(voordien Fortis Real Estate) van 2003 tot april 2012 en oefende verschillende
mandaten uit in ondernemingen verbonden met AG Real Estate NV.
ANDERE MANDATEN UITGEOEFEND PER 31 DECEMBER 2021
Dhr. Alain Devos is Bestuurder van Alain Devos BV; Bestuurder van Compagnie
Het Zoute NV; Lid van de Advisory Board van Buyerside NV; Lid van de Board
of Trustees van Guberna; en Fellow member van het Royal Institution
of Chartered Surveyors (FRICS).
MANDATEN VERSTREKEN OP 31 DECEMBER 2021,
UITGEOEFEND TIJDENS DE PERIODE 2017-2021
Dhr. Alain Devos was Bestuurder van Equilis NV; Bestuurder van A3
Management (Allfin Group); Lid van de Advisory Board van VK Group.
Dhr. Etienne Dewulf, 1955, (Beekstraat 10, 1970 Wezembeek-Oppem)
is sinds maart 2011 onafhankelijk Bestuurder van Befimmo en lid van het
Benoemings- en Remuneratiecomité en sinds 13 mei 2014 zit hij dat Comité
ook voor. Hij hee een Master in handels- en financiële wetenschappen
(ICHEC). Hij begon zijn loopbaan in de sales bij GB-INNO-BM (1981-1983)
en Materne Confilux (1983-1985), alvorens over te stappen naar corporate
banking bij Crédit Général (1985-1987), en nadien naar de bouwsector, waar
hij van 1987 tot 2010 verschillende functies uitoefende: executive attaché bij
Maurice Delens NV (later Valens NV) in 1987, Gedelegeerd Bestuurder van
Soficom Development (1989), en Gedelegeerd Bestuurder van Eiage Benelux
NV (1995-2010). Via Cassiopée BVBA, oefent Dhr. Dewulf als consultant
en in het dagelijks beheer, voornamelijk in de vastgoed- en bouwsector.
ANDERE MANDATEN UITGEOEFEND PER 31 DECEMBER 2021
Dhr. Etienne Dewulf is erevoorzitter van de Beroepsvereniging van de
Vastgoedsector (BVS); vast vertegenwoordiger van Cassiopée BV; Bestuurder
van de holding Thomas & Piron (mandaat via Cassiopée BV); Erevoorzitter
van de vzw Vereniging der Belgische Aannemers van Grote Bouwwerken
(VBA); Bestuurder van de vzw Paroles d’Ados; Bestuurder van Maison
de la Route et du Génie Civil GCVA, en Bestuurder van Latour et Petit NV
(mandaat via Cassiopée BV).
MANDATEN VERSTREKEN OP 31 DECEMBER 2021,
UITGEOEFEND TIJDENS DE PERIODE 2017-2021
Dhr. Etienne Dewulf was Bestuurder van Confederatie Bouw, van Bavière
Développement NV en van Foncière Kerkedelle NV (vennootschap die in
december 2017 werd vereend). BV Etienne Dewulf was ook Gedelegeerd
Bestuurder van Foncière Invest NV, Cœur de Ville NV, en Thomas & Piron
Bâtiment NV, en Bestuurder van Bureau Cauchy NV en BTA Construct NV.
NIET-UITVOEREND BESTUURDER NIET-UITVOEREND BESTUURDER
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
137
Bestuurders worden benoemd en hun mandaten worden
hernieuwd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders
van Befimmo, op voorstel van de Raad van Bestuur. Alvorens
zijn voorstellen te formuleren zal de Raad de adviezen en
aanbevelingen van het Benoemings- en Remuneratiecomité
inwinnen, met name inzake:
- het aantal Bestuurders dat het wenselijk acht, zonder
dat dit aantal onder het wettelijk minimum mag liggen
- de afstemming van het profiel van de Bestuurder van
wie het mandaat desgevallend moet hernieuwd worden
op de behoeen van de Raad
- de bepaling van het gezochte profiel, op basis van
de algemene selectiecriteria voor de Bestuurders en
op basis van de laatste evaluatie van de werking van
de Raad (waaruit onder meer de huidige en benodigde
competenties, kennis en ervaring in de schoot van de
Raad blijken), en van eventuele bijzondere selectiecriteria
- de kandidaten die het Benoemings- en
Remuneratiecomité reeds identificeerde of interviewde
Het zou kunnen dat de Raad, alvorens een beslissing te
nemen, op zijn beurt een gesprek met de kandidaten wenst te
hebben, hun curriculum vitae en hun referenties onderzoekt,
ze beoordeelt en kennis neemt van de andere mandaten
die ze uitoefenen, en vervolgens hun profiel evalueert.
De Raad ziet erop toe dat er passende plannen bestaan
voor de opvolging van de Bestuurders, van de Chief
Executive Ocer en van de andere leden van het
Uitvoerend Comité en staat in voor een periodieke evaluatie
van deze plannen. De Raad waakt erover dat bij elke
benoeming of elke hernieuwing van Bestuurdersmandaten,
zowel voor uitvoerende als voor niet-uitvoerende
Bestuurders, de continuïteit van de werkzaamheden
van de Raad en van zijn gespecialiseerde Comités
gegarandeerd blij en dat het evenwicht in de
competenties en de ervaring in hun schoot is bewaard.
Wanneer één of meer bestuurdersmandaten vrij komen,
hebben de overblijvende Bestuurders het recht om deze
tijdelijk in te vullen, op advies van het Benoemings- en
Remuneratiecomité, tot de eerstvolgende Algemene
Vergadering die het mandaat van de gecoöpteerde
Bestuurder(s) al dan niet zal bevestigen.
VERKIEZING VAN DE VOORZITTER
VAN DE RAAD VAN BESTUUR
De Raad kiest zijn Voorzitter uit zijn niet-uitvoerende leden,
op basis van zijn/haar kennis, competenties, ervaring en
bemiddelingsvermogen.
Het intern reglement van de Raad van Bestuur bepaalt
uitdrukkelijk dat de Voorzitter en de Gedelegeerd
Bestuurder niet dezelfde persoon mag zijn.
TAKEN VAN DE VOORZITTER VAN DE RAAD
VAN BESTUUR
De Voorzitter leidt de werkzaamheden van de Raad. In
zijn afwezigheid worden de vergaderingen van de Raad
voorgezeten door een Bestuurder die door de andere
Bestuurders aangeduid wordt.
De Voorzitter moedigt de Bestuurders aan om tot een
consensus te komen door de agendapunten kritisch
en constructief te bespreken en hij neemt de nodige
maatregelen om een vertrouwensklimaat tot stand te
brengen in de schoot van de Raad van Bestuur door bij te
dragen aan open discussies, opbouwende kritiek en steun
voor de beslissingen van de Raad van Bestuur
Tot slot stree hij ernaar een doeltreende wisselwerking
tot stand te brengen tussen de Raad van Bestuur en de
Chief Executive Ocer
De Raad van Bestuur van Befimmo stree naar duurzame
waardecreatie door het bepalen van de strategie van de
Vennootschap binnen het kader van het beleid inzake
Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen dat hij bepaalt, het
tot stand brengen van doeltreend, verantwoordelijk en ethisch
leiderschap en het houden van toezicht op de prestaties van
de Vennootschap. De Raad ontwikkelt daartoe een inclusieve
benadering die een evenwicht tot stand brengt tussen de
legitieme belangen en verwachtingen van aandeelhouders
en andere betrokken partijen.
De Raad van Bestuur is bevoegd om alle handelingen te stellen
die noodzakelijk of nuttig zijn voor het verwezenlijken van het
doel van de Vennootschap, met uitzondering van die de wet
of de statuten voorbehouden aan de Algemene Vergadering.
De Raad van Bestuur neemt beslissingen over de strategie,
investeringen, desinvesteringen en financiering op lange termijn.
Hij stuit de jaarrekeningen alsook de kwartaal- en
halfjaarrekeningen van de GVV; hij stelt het jaarverslag op,
met daarin de corporate governance verklaring; hij beslist
over het gebruik van het toegestaan kapitaal; en roept
de Gewone en Buitengewone Algemene Vergaderingen
van Aandeelhouders bijeen.
Hij zorgt ervoor dat de communicatie naar aandeelhouders,
financieel analisten en het grote publiek, zoals
prospectussen, Jaarlijkse Financiële Verslagen, halfjaarlijkse
en driemaandelijkse resultatenrekeningen en persberichten,
relevant, accuraat en transparant is
De Raad is daarnaast ook het orgaan dat beslist over
de structuur van het uitvoerend management van de
Vennootschap en dat de bevoegdheden en taken van de leden
van het Uitvoerend Comité van de Vennootschap bepaalt.
De Raad van Bestuur is zodanig georganiseerd dat de
uitoefening van zijn bevoegdheden en verantwoordelijkheden
op de best mogelijk manier gebeurt. In overeenstemming
met zijn intern reglement komt de Raad minstens vier
keer per jaar samen, en telkens wanneer dat nodig blijkt.
In de statuten van de Vennootschap worden de
hiernavolgende regels bepaald betreende het
besluitvormingsproces van de Raad van Bestuur:
- Behoudens in geval van overmacht zijn de beraadslagingen
en besluiten van de Raad van Bestuur enkel geldig
als minstens de hel van zijn leden aanwezig of
vertegenwoordigd is. Indien aan deze voorwaarde niet
wordt voldaan, moet een nieuwe vergadering worden
bijeengeroepen, die, op voorwaarde dat minstens drie
Bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd zijn, geldig kan
beraadslagen en beslissingen nemen over de onderwerpen
die op de agenda van de vorige vergadering stonden.
- De beslissingen van de Raad worden genomen
bij volstrekte meerderheid van de aanwezige of
vertegenwoordigde Bestuurders en, in het geval één
of meer van hen zich onthoudt, bij meerderheid van de
andere Bestuurders. In geval van staking der stemmen,
is de stem van de persoon die de vergadering voorzit,
doorslaggevend.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
138
- De Raad van Bestuur kan schrielijk besluiten treen.
De beslissingen moeten bij eenparig akkoord van de
Bestuurders genomen worden.
De beslissingen van de Raad van Bestuur worden opgenomen
in de notulen. Deze moeten worden goedgekeurd door
de Raad en ondertekend door minstens twee Bestuurders,
waaronder de Voorzitter en alle andere Bestuurders
die dit wensen.
In het boekjaar 2021 is de Raad van Bestuur 16 keer
samengekomen. Naast de zaken die onder zijn gewone
bevoegdheden vallen (opvolging van resultaten,
goedkeuring van het budget, evaluatie en remuneratie
van de leden van het Uitvoerend Comité, opstellen
van het beheersverslag), hee het ook beslissingen genomen
over onderstaande belangrijke onderwerpen en dossiers:
- Evaluatie van de strategie, met inbegrip van de
doelstellingen inzake duurzame waardecreatie
en ESG-kernprestatie-indicatoren
- Herziening van budget en vooruitzichten, met inbegrip
van de beoordeling van de gevolgen van de pandemie
voor de activiteiten en/of vooruitzichten
- Dividendbeleid
- Uitkering van een interim-dividend
- Planning van de opvolging en selectieprocedure
van de CEO en de Voorzitter van de Raad van Bestuur
- Investerings- en desinvesteringsprojecten
- Oertes volgens de procedures van aanbesteding
en overheidsopdrachten;
- Voorwaarden van de belangrijkste huuraanbiedingen
en de hernieuwingen van grote huurovereenkomsten;
- Bouw-, herontwikkelings- en renovatieprojecten (met
name de projecten ZIN, Quatuor en Paradis Express);
- Belangrijke investeringen in de geconsolideerde
portefeuille van Befimmo, meer bepaald in duurzame
ontwikkeling;
- Ontwikkeling van de coworkingactiviteit
- Partnerships (met name het Sparks-project)
- Beleid financieel beheer
- Beleid inzake de afdekking van renterisico's
- Nazicht van het Remuneratieverslag
- Voorbereiding en bijeenroeping van de Gewone
en Buitengewone Algemene Vergaderingen
- Interne controle, met inbegrip van de belangrijkste
conclusies van de interne-auditverslagen en de
rapportage van de Chief Compliance Ocer
- Verzekeringsprogramma
De Raad werd regelmatig op de hoogte gebracht van
de activiteiten van het Auditcomité, het Benoemings- en
Remuneratiecomité, en het Uitvoerend Comité.
De Raad hee ook hee ook de positie van Befimmo
als aandeelhouder van Fedimmo bepaald, met name
in onderstaande dossiers:
- Deelname van Fedimmo aan aanbestedingen;
- Opvolging van het Paradis Express project in Luik;
- De voorwaarden van de belangrijkste huuraanbiedingen
en de hernieuwingen van grote huurovereenkomsten;
- De verkoop van enkele kleine gebouwen die niet langer
passen in de strategie.
In overeenstemming met Code 2020 en zijn intern
reglement evalueert de Raad minstens om de drie jaar
zijn samenstelling, omvang, doeltreendheid en werking
en zijn interactie met de Gedelegeerd Bestuurder, het
Uitvoerend Comité en zijn gespecialiseerde comités.
Deze zelfevaluatie wordt uitgevoerd onder leiding van de
Voorzitter, en desgevallend, met hulp van het Benoemings-
en Remuneratiecomité, en hee de volgende belangrijke
doelstellingen:
- Nagaan of de Raad van Bestuur samengesteld
is zoals wenselijk is;
- De werking van de Raad van Bestuur beoordelen;
- Nagaan of de belangrijke kwesties worden voorbereid
en besproken zoals het hoort;
- De daadwerkelijke bijdrage van elke Bestuurder beoordelen,
op basis van zijn aanwezigheid op de vergaderingen
van de Raad van Bestuur, evenals zijn constructieve
inbreng bij de besprekingen en de besluitvorming;
- Beoordelen of de gekozen bestuursstructuur nog
steeds geschikt is.
Wanneer moet worden beslist over de hernieuwing van
een mandaat, beoordeelt de Raad de bijdrage van elke
Bestuurder op dezelfde manier.
De Raad kan zich bij deze evaluatie door externe
deskundigen laten bijstaan.
Overeenkomstig zijn intern reglement hee de Raad van
Bestuur beslist om in 2021 een nieuwe evaluatie uit te
voeren en hee hij deze taak toevertrouwd aan Governow,
extern expert in corporate governance, die een grondige
evaluatie hee uitgevoerd van de samenstelling en de
werking van de Raad van Bestuur, van zijn gespecialiseerde
Comités en van de interactie tussen de Raad van Bestuur
en de Eectieve Bedrijfsleiders. Deze zelfevaluatie had
ook tot doel na te gaan of het bestuur van Befimmo haar
strategie eciënt ondersteunt en rekening houdt met de
evoluerende omgeving waarin ze actief is.
Op basis van individuele gesprekken met elke Bestuurder
voerde Governow een gedetailleerde analyse uit van
de verschillende aspecten van de governance en stelde
ze een uitgebreid schrielijk verslag op, met onder meer
een benchmark van de beste governance-praktijken.
De belangrijkste bevindingen van deze evaluatie
kunnen als volgt worden samengevat:
- de samenstelling van de Raad van Bestuur, de
vaardigheden van zijn leden en de rol die zij vervullen
voldoen aan de toepasselijke wettelijke en corporate
governance-bepalingen;
- de Raad is tevreden over zijn werking, de door het
management verstrekte informatie en de contacten
met het management en met de twee gespecialiseerde
Comités van de Raad;
- de Voorzitter van de Raad van Bestuur oefent zijn taken
op professionele wijze uit en bevordert een stimulerend
klimaat van kwaliteitsvolle besprekingen, waarin alle
Bestuurders de kans krijgen hun mening te uiten.
Beslissingen worden genomen bij consensus
en in het belang van de Vennootschap;
- de Raad ontwikkelt een inclusieve aanpak die de legitieme
belangen en verwachtingen van de aandeelhouders
en die van de andere belanghebbenden met elkaar
in evenwicht brengt;
- de Bestuurders hebben voorstellen gemaakt
betreende het verloop van de vergaderingen en
hebben de prioritaire thema's bevestigd voor het lopende
en de komende jaren, in samenhang met de uitvoering
van de nieuwe strategie.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
139
ADVIES- EN GESPECIALISEERDE
COMITÉS
De Raad van Bestuur kan één of meer comités oprichten,
waarvan hij de leden kiest onder de leden van de Raad
of daarbuiten.
In overeenstemming met de statuten moet hij minstens
een Auditcomité, een Benoemingscomité en een
Remuneratiecomité (het Benoemingscomité en het
Remuneratiecomité kunnen worden gecombineerd)
oprichten en hun taken, bevoegdheden en samenstelling
bepalen in overeenstemming met de wettelijke bepalingen
en de aanbevelingen van Code 2020 betreende
de samenstelling en de werking van deze comités.
De Raad maakt het intern reglement van deze comités
op en duidt in eigen kring de leden van deze comités aan, op
voorstel van het Benoemings- en Remuneratiecomité. Bij deze
aanduidingen ziet de Raad erop toe dat elk comité zodanig
is samengesteld dat het, in zijn geheel, over de vereiste
competenties beschikt om zijn opdrachten uit te voeren.
De Raad kan ook specifieke opdrachten toevertrouwen
aan één of meer van zijn leden, die hem dan verslag zullen
uitbrengen over de uitvoering van hun opdrachten.
In overeenstemming met het bovenstaande hee de
Raad twee vaste gespecialiseerde comités opgericht: het
Auditcomité en het Benoemings- en Remuneratiecomité.
De samenstelling, taken en werkwijze van die comités worden
beschreven in hun respectieve interne reglementen, die
beschikbaar zijn op de website van Befimmo en hieronder
in het kort worden beschreven.
SAMENSTELLING
Het Comité bestaat uit drie leden die door de Raad
van Bestuur, op voorstel van het Benoemings- en
Remuneratiecomité, werden aangeduid uit de niet-
uitvoerende Bestuurders van Befimmo, en waaronder
minstens twee onafhankelijk zijn en voldoen aan de criteria
van artikel 7:87 §1 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen en artikel 3.5 van Code 2020.
Alle leden van het Auditcomité hebben expertise
inzake boekhouding, audit en financiën.
De Voorzitter van het Auditcomité mag niet de Voorzitter
van de Raad van Bestuur zijn. De leden van het Auditcomité
duiden de Voorzitter van het Comité aan, uit de leden
van het Comité.
De duur van het mandaat van de leden van het Auditcomité
mag de duur van hun Bestuurdersmandaat niet overschrijden.
Het mandaat van de leden van het Comité mag tegelijk
met hun Bestuurdersmandaat hernieuwd worden.
Op 31 december 2021 was het Auditcomité als volgt
samengesteld:
- Mevr. Sophie Goblet, onafhankelijk Bestuurder
en Voorzitster van het Auditcomité;
- Mevr. Sophie Malarme-Lecloux, onafhankelijk Bestuurder;
- Dhr. Kurt De Schepper, niet-uitvoerend Bestuurder,
verbonden aan een aandeelhouder.
TAKEN
Onafgezien van de andere opdrachten die aan hem zijn
toegewezen, helpt het Auditcomité de Raad van Bestuur
en het Uitvoerend Comité om te waken over de juistheid en
oprechtheid van de rekeningen en financiële informatie van
Befimmo, en controleert het de relevantie en doeltreendheid
van de systemen voor interne controle en risicobeheer van
de Vennootschap. Het volgt de interne audits en de externe
controles uitgevoerd door de Commissaris op en is betrokken
bij het benoemen van deze laatste en het toezicht houden
op de taken die aan deze laatste zijn toevertrouwd en die
buiten zijn wettelijke opdracht vallen. Het gee adviezen
en aanbevelingen op dit gebied aan de Raad van Bestuur
en aan het Uitvoerend Comité.
Het Auditcomité komt minstens vier keer per jaar samen en
telkens het nodig is, op verzoek van zijn Voorzitter, van één
van zijn leden, van de Voorzitter van de Raad van Bestuur,
van de Chief Executive Ocer of van de Chief Financial
Ocer. Het beslist of en wanneer de Chief Executive
Ocer, de Chief Financial Ocer, de Commissaris(sen)
of nog andere personen zijn vergaderingen bijwoont.
Minstens twee keer per jaar ontmoet het de Commissaris(sen)
van Befimmo om van gedachten te wisselen over elke
kwestie die onder zijn taken valt of die door het auditproces
aan de oppervlakte komt. Het Comité ontmoet minstens
twee keer per jaar de persoon of personen verantwoordelijk
voor de interne audit van de Vennootschap.
Na elke vergadering van het Comité brengt de Voorzitter
van het Comité (of, in zijn afwezigheid, een ander lid
van het Comité dat daarvoor wordt aangeduid) op de
eerstvolgende vergadering van de Raad van Bestuur
verslag uit over de uitvoering van zijn opdrachten en in
het bijzonder na de vergaderingen die besteed werden
aan de opmaak van de kwartaalrekeningen en de opmaak
van de financiële staten die voor publicatie bestemd zijn.
Wanneer het verslag uitbrengt aan de Raad van Bestuur,
belicht het Auditcomité de kwesties waarvoor het een actie
of een verbetering nodig acht, en doet het aanbevelingen
over de te nemen maatregelen. De notulen van
vergaderingen moeten ook aan de Raad van Bestuur
worden bezorgd.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
140
WERKING EN ACTIVITEIT TIJDENS
BOEKJAAR 2021
In boekjaar 2021 is het Comité 11 keer samengekomen.
Alle leden van het Comité hebben alle vergaderingen
bijgewoond.
Onderstaande belangrijke dossiers en onderwerpen
werden behandeld:
- Kwartaal-, halfjaar- en jaarrekeningen, en financiële
rapportering;
- Beoordeling van de impact van Covid-19;
SAMENSTELLING
THet Benoemings- en Remuneratiecomité is samengesteld
uit minstens drie niet-uitvoerende Bestuurders, aangeduid
door de Raad van Bestuur op voorstel van het Comité,
waarvan de meerderheid de hoedanigheid van Onafhankelijk
Bestuurder moet hebben in de zin van artikel 7:87 §1
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
en van artikel 3.5 van Code 2020.
De leden van het Benoemings- en Remuneratiecomité
zijn collectief bevoegd op het gebied van remuneratie.
De Raad van Bestuur duidt de Voorzitter van het Comité
aan. De Voorzitter van het Comité mag ook Voorzitter
van de Raad van Bestuur zijn.
De duur van het mandaat van de leden van het Comité mag
de duur van hun mandaat als Bestuurder niet overschrijden.
Het mandaat van de leden van het Comité kan tegelijk
met hun mandaat als Bestuurder hernieuwd worden.
Zo de Voorzitter van de Raad van Bestuur van Befimmo geen
lid van het Comité is, kan hij, naar eigen goeddunken, de
vergaderingen van het Comité bijwonen. Hij mag deze echter
niet bijwonen wanneer het Comité dit beslist of uitspraak
doet over zijn vergoeding of de hernieuwing van zijn mandaat
als Voorzitter of Bestuurder. Hij kan betrokken worden bij de
bespreking, zonder het Comité te mogen voorzitten, wanneer
het zich moet uitspreken over de benoeming van zijn opvolger.
De Gedelegeerd Bestuurder neemt deel aan de vergaderingen
van het Comité wanneer het de benoeming of de vergoeding
van de andere leden van het Uitvoerend Comité
van de Vennootschap moet bespreken.
- Financieringsbeleid;
- Beleid inzake indekking van rentevoetrisico’s;
- Impact van investerings- of desinvesteringsprojecten
op de financiering en de voornaamste ratio’s;
- Nakijken van budgetten en vooruitzichten voor de
komende jaren (met inbegrip van testen van gevoeligheid
voor bepaalde veronderstellingen, en stresstests);
- Boekhoudkundige verwerking van specifieke
verrichtingen en toepassing van de IFRS-normen;
- Herbekijken van Interne Auditverslagen en update
van het meerjarig Auditplan, in aanwezigheid van
de Interne Auditor;
- Opvolgen van de systemen voor risicobeheer en
interne controle: opvolgen van de implementering
van aanbevelingen gedaan in de interne of externe
auditverslagen; controle van het verslag van het Uitvoerend
Comité over interne controle aan de FSMA; controle van de
analyse van risicofactoren; opvolgen van de ontwikkelingen
in de voornaamste gerechtelijke procedures; opvolgen
van de interne controle-systemen enz.;
- Herziening van het kader voor cybersecurity
en het resilience program;
- Uitkering van een interimdividend voor 2021;
- Relaties met de Commissaris; toetsen van de
onafhankelijkheid ervan, en benoemen/hernieuwen
van de Commissaris voor Befimmo en/of haar
dochterondernemingen;
- Opvolgen van de voornaamste ontwikkelingen op
reglementair vlak en analyse van hun mogelijke impact
op Befimmo, haar activiteiten, of haar rapportering
(veranderingen in de IFRS-normen, omzendbrieven
van de FSMA, enz.);
- Nazicht van de KPI's voor de business lines
"Vastgoedoperator" en "Coworking";
- Opvolging van het liquiditeitscontract.
ZELFEVALUATIE
Minstens om de drie jaar evalueert het Comité zijn eigen
eciëntie, zijn werking en zijn interactie met de Raad van
Bestuur, herbekijkt het zijn intern reglement en beveelt
vervolgens in voorkomend geval aan de Raad van
Bestuur de nodige aanpassingen aan.
Overeenkomstig zijn intern reglement hee het Auditcomité
besloten in 2021 een nieuwe evaluatie uit te voeren en deze
taak toevertrouwd aan Governow, extern deskundige op
het gebied van governance, dat een grondige beoordeling
hee verricht van de samenstelling van het Comité,
zijn werking en zijn interactie met de Raad van Bestuur,
de Directie en de Commissaris.
Op basis van individuele gesprekken met elk lid van
het Comité hee Governow een gedetailleerde analyse
gemaakt van de verschillende aspecten van het bestuur en
een uitgebreid schrielijk verslag opgesteld, met inbegrip
van een benchmark van de beste bestuurspraktijken.
De belangrijkste bevindingen van deze beoordeling
kunnen als volgt worden samengevat:
- de samenstelling van het Comité, de vaardigheden van
zijn leden en de rol die het vervult, zijn in overeenstemming
met de toepasselijke wettelijke en corporate-
governancebepalingen;
- de door het Comité behandelde onderwerpen en dossiers
zijn relevant en worden op professionele wijze behandeld,
en de Voorzitster van het Comité oefent de coördinerende
functie naar behoren uit;
- de prioritaire thema's voor het lopende en de komende
jaren zijn bevestigd, in samenhang met de uitvoering
van de nieuwe strategie.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
141
Op 31 december 2021 was het Comité als volgt
samengesteld:
- Dhr. Etienne Dewulf, onafhankelijk Bestuurder en
Voorzitter van het Benoemings- en Remuneratiecomité;
- Dhr. Vincent Querton, Voorzitter van de Raad van Bestuur;
- Dhr. Alain Devos, niet-uitvoerend Bestuurder.
TAKEN
Met betrekking tot benoemingen en hernieuwingen van
mandaten staat het Comité de Raad van Bestuur bij voor:
- de opmaak van profielen voor de Bestuurders, de leden
van de comités van de Raad van Bestuur, de Chief
Executive Ocer (CEO) en de andere leden
van het Uitvoerend Comité van Befimmo;
- het zoeken naar kandidaten voor functies die moeten
worden ingevuld in de Raad van Bestuur en de
gespecialiseerde comités van Befimmo en de Raad
van Bestuur van Fedimmo; het geven van advies
en aanbevelingen over de kandidaten;
- het proces voor het aanduiden of herkiezen van de
Voorzitter van de Raad van Bestuur van Befimmo; en
- procedures voor de benoeming, hernieuwing en
regelmatige evaluatie van de Bestuurders, de CEO,
en andere leden van het Uitvoerend Comité.
Met betrekking tot remuneratie staat het Comité de Raad
van Bestuur bij door het geven van voorstellen aangaande:
- het remuneratiebeleid voor de niet-uitvoerende
Bestuurders, de leden van de comités van de Raad,
de CEO en de andere leden van het Uitvoerend Comité,
en aangaande de periodieke herzieningen van dit beleid;
- de individuele remuneratie van de niet-uitvoerende
Bestuurders, de leden van de gespecialiseerde comités
van de Raad, de CEO en de andere leden van het
Uitvoerend Comité, met inbegrip van de variabele
vergoeding, de voordelen en prestatiepremies op basis
van jaren dienst, die al of niet aan aandelen gebonden
zijn, de vertrekvergoedingen en, in voorkomend geval,
in verband met de voorstellen die eruit voortvloeien
en die de Raad aan de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders moet voorleggen;
- de bepaling van de prestatiedoelstellingen voor
de CEO en de andere leden van het Uitvoerend Comité
en de beoordeling van de prestaties ten opzichte
van die doelstellingen;
- de voorstellen die het Uitvoerend Comité jaarlijks doet
over het globale budget voor de verhoging (buiten
indexering) van de remuneratie van de medewerkers
van de Vennootschap, en ook over het globaal budget
voor de variabele remuneratie van de medewerkers.
Het Comité stelt ook het remuneratieverslag op dat wordt
opgenomen in de Corporate Governance Verklaring van
Befimmo en voorgelegd aan de Algemene Vergadering
van Aandeelhouders.
Het Comité komt minstens twee keer per jaar samen,
en in ieder geval:
- vóór de goedkeuring van de agenda van elke Algemene
Vergadering van Befimmo, met op de agenda voorstellen
voor besluiten die Bestuurdersmandaten betreen;
- voor het opstellen van het jaarlijks remuneratieverslag.
Na elke vergadering van het Comité brengt de Voorzitter
van het Comité (of als hij afwezig is een lid van het Comité
dat daartoe wordt aangeduid) aan de Raad van Bestuur
verslag uit over de uitoefening van de opdrachten van
het Comité en deelt hij de adviezen en aanbevelingen
van het Comité mee, zodat de Raad van Bestuur erover
kan beraadslagen. De notulen van de vergaderingen
van het Comité worden ook ter beschikking gesteld
aan de Raad van Bestuur.
WERKING EN ACTIVITEIT TIJDENS
BOEKJAAR 2021
In boekjaar 2021 is het Benoemings- en Remuneratiecomité
11 keer samengekomen. De heer Dewulf en de heer Devos
woonden alle vergaderingen bij. De heer Querton woonde
10 vergaderingen bij.
Onderstaande belangrijke dossiers en onderwerpen
werden behandeld:
- Successieplanning en selectieproces voor de Chief
Executive Ocer en de Voorzitter van de Raad
van Bestuur;
- Eindtermijnvoorwaarden voor de voormalige
Gedelegeerd Bestuurder en de CFO;
- Beoordelen van het Remuneratiebeleid naar aanleiding
van de veranderingen in bovenvermeld regelgevend
kader, en beste bestuurspraktijken en verwachtingen
van betrokken partijen;
- Voorstellen voor de samenstelling van de Raad van
Bestuur, rekening houdend met de noodzaak om
ervoor te zorgen dat de profielen van de Bestuurders
complementair zijn in termen van kennis, ervaring, leeijd
en genderevenwicht, en om te voorzien in gespreide
vervaldata van de mandaten;
- Voorstellen tot herbenoeming in de Raad van Bestuur
die aan de Algemene Vergadering moeten worden
voorgelegd;
- Beoordeling en bepaling van prestatiedoelstellingen en
-criteria voor de Chief Executive Ocer en de andere
leden van het Uitvoerend Comité;
- Wijziging van de loonmassa van de vennootschap
vanaf 1 januari 2022, en globale begrotingstoewijzing
voor de variabele bezoldiging van het personeel
(bonussen) voor het boekjaar 2021;
- Opstellen van het Remuneratieverslag dat gepubliceerd
wordt in het Jaarlijks Financieel Verslag 2021.
ZELFEVALUATIE
In overeenstemming met Code 2020 en zijn intern
reglement evalueert het Comité minstens om de drie jaar
zijn doeltreendheid, zijn werking en zijn interactie met
de Raad van Bestuur, herbekijkt het zijn intern reglement,
en doet het aanbevelingen aan de Raad over eventuele
wijzigingen die nodig zijn.
Overeenkomstig zijn intern reglement hee het Benoemings-
en Remuneratiecomité besloten in 2021 een nieuwe evaluatie
uit te voeren en deze taak toevertrouwd aan Governow, extern
deskundige op het gebied van governance, dat een grondige
beoordeling hee verricht van de samenstelling van het
Comité, zijn werking en zijn interactie met de Raad van bewind.
Op basis van individuele gesprekken met elk lid van het comité
hee Governow een gedetailleerde analyse gemaakt van de
verschillende aspecten van het bestuur en een uitgebreid
schrielijk verslag opgesteld, met inbegrip van een
benchmark van de beste bestuurspraktijken.
De voornaamste bevindingen van deze beoordeling
kunnen als volgt worden samengevat:
- de samenstelling van het Comité, de vaardigheden van zijn
leden en de rol die het vervult, voldoen aan de toepasselijke
wettelijke en corporate governance-bepalingen;
- de samenvoeging van de comités "Benoeming" en
"Remuneratie" in één enkel comité blij een ideale
formule, in het licht van de structuur van Befimmo;
- de onderwerpen en dossiers die het Comité behandelt,
zijn relevant en worden professioneel behandeld,
en de Voorzitter van het Comité oefent zijn coördinerende
functie naar behoren uit;
- de prioritaire thema's voor het lopende en de volgende
jaren werden bevestigd, in samenhang met de uitvoering
van de nieuwe strategie.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
142
UITVOEREND COMITÉ
Aangezien de Vennootschap hee gekozen voor een
“one-tier” bestuursstructuur, wordt zij bestuurd door een
Raad van Bestuur die gemachtigd is om alle handelingen
te stellen die noodzakelijk of nuttig zijn om haar doel te
verwezenlijken, met uitzondering van deze die de wet
of de statuten voorbehouden voorbehouden hee aan
de Algemene Vergadering. De Raad van Bestuur hee
specifieke managementbevoegdheden gedelegeerd aan
de Eectieve Bedrijfsleiders
van de Vennootschap die samen optreden, in het kader
van een Uitvoerend Comité.
In overeenstemming met artikel 14 van de GVV-Wet
wordt de eectieve leiding van de Vennootschap door
de Raad van Bestuur toevertrouwd aan de leden van
het Uitvoerend Comité, die ook de titel van “Eectieve
Bedrijfsleiders” dragen.
Het Uitvoerend Comité herziet periodiek zijn intern
reglement en stelt, in voorkomend geval, de Raad van
Bestuur voor om de aanpassingen die het wenselijk
zou achten, goed te keuren. Het intern reglement
is beschikbaar op de website van de Vennootschap.
De leden van het Uitvoerend Comité worden aangeduid
door de Raad van Bestuur, op voorstel van het
Benoemings- en Remuneratiecomité.
Op 31 december 2021 telde het Uitvoerend Comité
vier leden:
- Dhr. Jean-Philip Vroninks, Gedelegeerd Bestuurder,
die ook Chief Executive Ocer (CEO) is en Voorzitter
van het Uitvoerend Comité;
- Dhr. Laurent Carlier, Chief Financial Ocer (CFO);
- Mevr. Martine Rorif, Chief Operating Ocer (COO);
- Mevr. Aminata Kaké, General Counsel & Secretary
General (SGC).
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
143
De heer Jean-Philip Vroninks (1975) is Afgevaardigd Bestuurder van
Befimmo en Voorzitter van het Uitvoerend Comité. Na het behalen van
zijn diploma Economische Wetenschappen aan EHSAL Brussel en een
Master in International Finance aan de Middlesex University van Londen,
begon de heer Vroninks zijn carrière bij Citibank in Brussel en vervolgens
bij KPMG in Londen. In 2003 trad de heer Vroninks toe tot het Capital
Markets departement van King Sturge in België (2003-2009). In 2009
werd hij gepromoveerd tot Managing Director en, na de fusie van King
Sturge en JLL in 2011, werd hij hoofd van het Belux Capital Markets team.
Begin 2017 werd hij CEO van JLL in België en Luxemburg. Vanaf 2020
was hij ook Head of Capital Markets Benelux bij JLL. Hij werd in mei 2021
benoemd tot Gedelegeerd Bestuurder van Befimmo en in juni 2021 van haar
dochteronderneming Fedimmo.
ANDERE FUNCTIES OP 31 DECEMBER 2021
De heer Jean-Philip Vroninks is Bestuurder van Revron GCV; Hij is Bestuurder
van de volgende dochterondernemingen van Befimmo: Fedimmo NV
(Gedelegeerd Bestuurder), Loi 52 NV, ZIN in Noord NV, en ZIN in Noord 2025
NV; en de vaste vertegenwoordiger van Revron GCV, die de volgende functies
bekleedt bij de dochterondernemingen van Befimmo: Voorzitter en Gedelegeerd
Bestuurder van Axento NV; Voorzitter van Meirfree NV en Vitalfree NV;
Gedelegeerd Bestuurder van Befimmo Property Services NV en Bestuurder
van Kubissimmo Sàrl. De heer Jean-Philip Vroninks is ook lid van de Royal
Institution of Chartered Surveyors (RICS) en geaccrediteerd Registeraccountant
bij het Institute of Chartered Accountancy of England and Wales (ICAEW).
Mevr. Aminata Kaké (1977) is in het bezit van een masterdiploma
rechten (Université Libre de Bruxelles, 2000), een executive certificate
in Vastgoed (Solvay Brussels School of Economics and Management,
2016), een postgraduaatscertificaat in Cognitive Technologies, Artificial
Intelligence and Law (Brussels School of Competition, 2019), en hee een
postgraduaatsprogramma gevolgd voor General Counsel (Mini-MBA - Oxford
University and Harvard Faculty Club, 2014). Zij begon haar loopbaan in 2000
bij Dexia Bank Belgium (nu Belfius) als Legal Counsel in Corporate Banking
and Structured Finance (2000-2004), alvorens te worden benoemd tot
Deputy General Secretary van de bank (2004-2005), en daarna Head of
the Secretary General, Corporate & Regulatory Division, en Deputy General
Secretary van Dexia NV, de beursgenoteerde financiële holding van de Dexia
Groep (2005-2012). Sinds 2012 is zij General Counsel, Secretary General
en Chief Compliance Ocer bij Befimmo. Mevr. Kaké is ook Onafhankelijk
Bestuurder van CBC Banque SA, Bestuurder van de Belgische Vereniging
van Beursgenoteerde Vennootschappen (vzw), Bestuurder van de Belgische
Corporate Governance Commissie, hoofd van het Legal & Regulatory Committee
van de vzw BE-REIT Association, en lid van het Regulatory Committee van de
European Public Real Estate Association (EPRA), de Belgian Risk Management
Association (BELRIM), de Advisory Council of the European Issuers Association,
en het Belgisch Instituut voor Bedrijfsjuristen (IBJ).
ANDERE MANDATEN UITGEOEFEND PER 31 DECEMBER 2021
Onafhankelijk Bestuurder van CBC Banque SA, Bestuurder van de Belgische
Vereniging van Beursgenoteerde Vennootschappen vzw (VBO) en Bestuurder
van de Belgische Corporate Governance Commissie.
MANDATEN VERSTREKEN OP 31 DECEMBER 2021,
UITGEOEFEND TIJDENS DE PERIODE 2017-2021
Bestuurder van Hu-Man vzw.
GEDELEGEERD BESTUURDER
GENERAL COUNSEL & SECRETARY GENERAL
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
144
Dhr. Laurent Carlier (1966) is handelsingenieur (ULB, Solvay Business School,
1984-1989) en is ook in het bezit van een postgraduaatsdiploma Tax Management
(VUB, 1989- 1990), en Controlling (Registered Controller, ERASMUS UNIVERSITEIT,
Rotterdam - Nederland, 1995-1998). Hij volgde het Advanced Management Program
van de Wharton School, University of Pennsylvania (AMP71-2016). Hij begon zijn
loopbaan in 1991 bij Unilever als Interne Auditor/Team Leader (1991-1994) in Parijs
en werd Factory Management Accountant (1994-1996) voor dezelfde groep in
Nederland. Hij zette zijn loopbaan verder bij Sanofi Pharma Belgium als Controller
(1996-1998) en Finance & Administration Director (1998-1999), alvorens over te
stappen naar Sodexo Pass Belux waar hij als Finance & Administration Director
(1999-2006) aan de slag ging. Van 2006 tot 31 december 2021 was de heer Laurent
Carlier Chief Financial Ocer bij Befimmo. Hij was ook Risk Management Ocer.
ANDERE MANDATEN UITGEOEFEND TOT 31 DECEMBER 2021
Dhr. Laurent Carlier was Bestuurder van de volgende dochterondernemingen
van Befimmo: Fedimmo NV, Befimmo Property Services NV, Axento NV,
Kubissimmo SàRL, Vitalfree NV, Silversquare Belgium NV en Silversquare
Luxembourg NV. Hij was ook Gedelegeerd Bestuurder van de volgende
dochterondernemingen van Befimmo: Meirfree NV, Loi 52 NV, ZIN in Noord NV,
en ZIN in Noord 2025 NV. Daarnaast was hij Voorzitter van de Raad van Bestuur
van de vzw BE-REIT Association en lid van het EPRA Accounting and Reporting
Committee. Hij is ook Bestuurder van L&L Services BV.
MANDATEN VERSTREKEN OP 31 DECEMBER 2021, UITGEOEFEND
TIJDENS DE PERIODE 2017-2021
Dhr. Laurent Carlier was bestuurder van de vzw Financial Executives Institute
of Belgium, van Beway NV (dat in april 2019 fuseerde met Befimmo). Hij
was bestuurder van Silversquare Stéphanie NV, Silversquare Europe NV, en
Silversquare Louise NV, en Bestuurder van Silversquare Partnership BV, die in
november 2019 allemaal fuseerden met Silversquare Belgium NV. Hij was ook
medevoorzitter van het Investors Committee van BVS
CHIEF FINANCIAL OFFICER
Mevr. Martine Rorif (1965) is burgerlijk ingenieur bouwkunde -
gespecialiseerd in civiele techniek (Université Libre de Bruxelles, 1990).
Zij hee een postgraduaatsdiploma behaald aan de Solvay Business School
(CEPAC 2007). Ze begon haar loopbaan als site engineer bij Entreprises
Jacques Delens (1990-1995). Ze stapte dan over naar Devimmo Consult (1996)
waar ze property manager was, en is in 1997 Befimmo komen vervoegen, waar
ze tot 2008 Project Manager was. Vanaf dan werd ze Chief Operating Ocer.
ANDERE MANDATEN UITGEOEFEND PER 31 DECEMBER 2021
Mevr. Martine Rorif is ook Bestuurder van de hiernavolgende
dochterondernemingen van Befimmo: Fedimmo NV, Meirfree NV,
Axento NV, Kubissimmo Sàrl, Befimmo Property Services NV, Silversquare
Belgium NV en Silversquare Luxembourg SA. Zij is Gedelegeerd Bestuurder
van de hiernavolgende dochterondernemingen van Befimmo: Vitalfree NV,
Loi 52 NV, ZIN in Noord NV en ZIN in Noord 2025 NV. Zij is medestichter
van de Cercle Belge des Femmes de l’Immobilier.
MANDATEN VERSTREKEN OP 31 DECEMBER 2021,
UITGEOEFEND TIJDENS DE PERIODE 2017-2021
Mevr. Rorif was Gedelegeerd Bestuurder van Beway NV (in april 2019
gefuseerd met Befimmo) , medevoorzitster van het Investors Committee
van BVS en bestuurder van Co.Station BV
CHIEF OPERATING OFFICER
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
145
Het Uitvoerend Comité is belast met de hiernavolgende taken:
- Het analyseren van het algemeen beleid en de algemene
strategie van de Vennootschap en het voorleggen van
gepaste voorstellen op dat vlak aan de Raad van Bestuur;
- Het implementeren van het algemeen beleid en de
algemene strategie van de Vennootschap, zoals beslist
door de Raad van Bestuur, en het implementeren
van de beslissingen van de Raad van Bestuur;
- Het identificeren van opportuniteiten en behoeen
inzake investeringen, desinvesteringen en financiering,
en het voorleggen van gepaste voorstellen in dat
verband aan de Raad van Bestuur wanneer de
waardering ervan meer bedraagt dan de bedragen
voorzien in de bevoegdheidsdelegatie die door
de Raad aan het Uitvoerend Comité is gegeven;
- Dagelijks beheer van de Vennootschap, met inbegrip
van (maar niet beperkt tot) het commercieel, operationeel
en technisch beheer van de vastgoedportefeuille;
- Managen van het operationeel team van de
Vennootschap in overeenstemming met haar strategie
en algemeen beleid;
- Toezicht houden op de volledige, specifieke,
betrouwbare, en precieze voorbereiding van financiële
staten in overeenstemming met de boekhoudkundige
normen en de waarderingsregels van de Vennootschap;
- Voorleggen van financiële staten aan de Raad van Bestuur;
- Uitvoeren van een evenwichtige en duidelijke
beoordeling van de financiële situatie, budget
en business plan van de Vennootschap;
- Deze beoordeling voorleggen aan de Raad van Bestuur;
- I mplementeren van interne controles (systemen voor de
identificatie, de beoordeling, het beheer en de opvolging
van de financiële en andere risico’s), onafgezien van
de opvolgingsrol van de Raad van Bestuur
en van de Gedelegeerd Bestuurder;
- Verslag uitbrengen aan de Raad van Bestuur,
de FSMA en de Commissaris(sen);
- Voorbereiden van de publicatie van de financiële staten
en andere financiële en niet-financiële informatie.
In deze context hee de Raad van Bestuur specifieke
beslissings- en vertegenwoordigingsbevoegdheden
gedelegeerd aan het Uitvoerend Comité.
Het Uitvoerend Comité oefent zijn taken uit zonder afbreuk
te doen aan de bevoegdheden van de Raad van Bestuur.
Op elke vergadering van de Raad van Bestuur en minstens
driemaandelijks, brengen de Gedelegeerd Bestuurder en
de andere leden van het Uitvoerend Comité verslag uit aan
de Raad van Bestuur over de belangrijke aspecten van het
operationeel beheer. Ze verschaen de Raad van Bestuur
alle relevante informatie met betrekking tot minstens
volgende aangelegenheden:
- Ontwikkelingen die van invloed zijn op de activiteiten
van de Vennootschap en de wijzigingen van haar
strategische context;
- De financiële vooruitzichten en resultaten van de
Vennootschap, evenals een beoordeling van haar
financiële toestand;
- De belangrijkste beslissingen van het Uitvoerend Comité;
- De huidige of potentiële grote geschillen;
- De geregelde opvolging van alle kwesties die onder
de bevoegdheden van de Raad van Bestuur vallen.
Het Uitvoerend Comité werkt op collegiale basis: de
beslissingen worden bij consensus van zijn leden genomen,
die er collectief de verantwoordelijkheid voor delen.
Als er niet tot een consensus kan worden gekomen,
wordt het punt of het dossier in kwestie op de agenda
van de vergadering van de Raad van Bestuur geplaatst
om te beraadslagen en te beslissen.
Het Uitvoerend Comité komt zo vaak samen als nodig,
onder voorzitterschap van de CEO en in principe één
keer per week. Het kan op gelijk welk ander tijdstip
bijeengeroepen worden door de Voorzitter of wanneer
minstens twee leden van het Uitvoerend Comité dit wensen.
In 2021 is het Uitvoerend Comité gemiddeld één keer
per week samengekomen.
1 . S R L
Het Uitvoerend Comité leidt een team van 100 mensen
en stree ernaar zijn werkingskosten te optimaliseren.
De departementshoofden zijn Dhr. Cédric Mali
1
(Chief
Commercial Ocer), Dhr. Nicolas Nelis (Chief Project
Ocer), Dhr. Edouard Scarcez (Head of Investments),
Dhr. Eric Jambor (Head of Property Management),
Dhr. Arnaud Opsommer (Head of Building Administration
& Operations Budget), Dhr. Frédéric Tourné (Head of
Environmental Management), Mevr. Emilie Delacroix
(Head of Transformation & Impact), Mevr. Petra Sobry
(Head of Legal), Dhr. Vincent Meulders (Head of
Controlling), Dhr. Stéphane dos Santos (Chief Accountant),
Mevr. Florence Weemaels (Head of Human Resources) en
Dhr. Jelle Defraye (Head of Technology & Data Solutions).
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
146
Befimmo is ervan overtuigd dat de diversiteit van het
denken, bron van uitwisseling en creativiteit, fundamenteel
is voor een optimale besluitvorming, die leidt tot betere
resultaten en een een duurzame bedrijfsvoering. Bijgevolg
hee Befimmo haar praktijken inzake diversiteit en inclusie
gecodificeerd in haar Beleid inzake Diversiteit & Inclusie.
Dit Beleid kan geraadpleegd worden op de website
van de Vennootschap.
DIVERSITEIT & INCLUSIE BINNEN DE RAAD
VAN BESTUUR EN HET UITVOEREND COMITÉ
Befimmo is ervan overtuigd dat een Raad van Bestuur
en een Uitvoerend Comité met een verscheidenheid
aan denkwijzen, achtergronden, culturen en ervaringen
een essentieel element is om tegemoet te komen aan
de evoluerende eisen van Befimmo's activiteiten
en aan de verwachtingen van haar betrokken partijen.
Befimmo voldoet aan de bepalingen van artikel 7:86
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen
met betrekking tot genderdiversiteit in de Raad van
Bestuur, en aan de aanbevelingen van Code 2020
in verband met diversiteit en complementariteit van
profielen in haar besluitvormings- en adviesorganen.
Befimmo hee een aantal procedures geïmplementeerd
in de context van de benoeming en hernieuwing van de
Bestuurdersmandaten, de aanduiding van de leden van
haar gespecialiseerde comités en het Uitvoerend Comité,
en het zelfevaluatieproces van haar verschillende
organen en comités.
Deze zijn zo ontworpen dat ze een complementariteit
van competenties, ervaring, leeijd, kennis en profielen
bevorderen in de samenstelling van die organen, naast
de vereiste expertise en professionele integriteit om
hun taken uit te oefenen. Vóór elke benoeming wordt
bijvoorbeeld een beoordeling gemaakt van de beschikbare
en benodigde competenties, kennis en ervaring in de
schoot van de Raad van Bestuur of het comité in kwestie.
Deze procedures worden uiteengezet in de interne
reglementen van de verschillende organen en comités,
en meer in het bijzonder in het intern reglement
van het Benoemings- en Remuneratiecomité.
Het eect van deze procedures is duidelijk merkbaar
in de samenstelling van de Raad van Bestuur, dat bestaat
uit drie vrouwen en zeven mannen op 31 december 2021.
Het wordt verder weerspiegeld in de samenstelling van het
Uitvoerend Comité, dat gelijkmatig is samengesteld uit twee
vrouwen en twee mannen op 31 december 2021. Het wordt
ook weerspiegeld in de biografieën van de Bestuurders
(zie pagina’s 133 tot 137) en de leden van het Uitvoerend
Comité (zie pagina’s 144 en 145), waaruit complementaire
loopbanen, professionele ervaring en competenties blijken.
DIVERSITEIT EN INCLUSIE BINNEN HET TEAM
Befimmo wil diversiteit en inclusie binnen haar team
bevorderen. Befimmo wil de individualiteit van elke
persoon respecteren en een cultuur van pluraliteit
en verschill aannemen.
Daarom hee Befimmo een Beleid inzake Diversiteit
& Inclusie ingevoerd, waarmee ze een context wil creëren
waarin diversiteit wordt aangemoedigd en alle huidige
teamleden of kandidaten gelijke kansen krijgen.
Zo bevordert Befimmo verschillen in leeijd, seksuele
geaardheid, burgerlijke staat, geboorte, vermogen,
geloof en levensbeschouwing, politieke overtuiging,
syndicale overtuiging, taal, huidige of toekomstige
gezondheidstoestand, handicap, fysieke of genetische
eigenschap, sociale afkomst en elk ander kenmerk
van een persoon.
Bovendien zet Befimmo zich in voor de ontwikkeling
en promotie van de teamleden, ongeacht elk kenmerk
dat vanuit professioneel oogpunt niet relevant zou zijn.
Voor een inzicht in hoe de diversiteit zich momenteel
weerspiegelt in de samenstelling van het team:
zie het hoofdstuk Zorg dragen voor het team
en de gemeenschap.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
147
Het remuneratiebeleid van Befimmo NV en van haar
dochterondernemingen is opgemaakt in overeenstemming
met het Wetboek van vennootschappen en verenigingen,
met de wet tot omzetting van SRDII-richtlijn, met het oog
op het bevorderen van de langetermijnbetrokkenheid
van aandeelhouders
1
, met de GVV-Wet en met de
aanbevelingen van de Code 2020.
Dit remuneratiebeleid, zoals goedgekeurd door de
Jaarlijkse Algemene Vergadering van 28 april 2020, is
van toepassing sinds 1 januari 2020. Het is bedoeld om
de betrokkenen bij het beheer van de groep Befimmo een
zodanige vergoeding aan te bieden, die mogelijk maakt om
de gewenste betrokkenen aan te trekken, te behouden en
te motiveren, rekening houdend met de kenmerken en de
uitdagingen van de Vennootschap, en tegelijk, samenhang
te bewaren tussen de vergoeding van de Bedrijfsleiders
en deze van het team, terwijl de risico's gezond en
eciënt beheerd worden en de kosten voor de diverse
vergoedingen onder controle worden gehouden.
Het hee ook tot doel om de duurzame waardecreatie
in de Vennootschap te bevorderen en bij te dragen tot de
concrete uitvoering van de strategie, onder meer door:
- de bepaling van kwalitatieve en kwantitatieve
prestatiecriteria voor de leden van het Uitvoerend Comité,
die sporen met de doelstellingen op lange termijn van
Befimmo, met naast financiële prestatiecriteria, aanvullende
meetbare criteria die verband houden met haar beleid
voor duurzame ontwikkeling en haar verbintenissen
op het vlak van maatschappelijke verantwoordelijkheid;
- de spreiding van de betaling van hun variabele
bezoldiging in de tijd;
- de invoering van een aandelengerelateerd incentiveplan
op lange termijn (Performance Stock Units plan), gespreid
over een aantal jaren, dat de leden van het Uitvoerend
Comité vergoedt met aandelen, met een verplichting
om ze aan te houden na een wachttijd, gekoppeld aan
de verplichting om een minimaal aantal aandelen aan
te houden tijdens de hele duur van hun mandaat.
Het remuneratiebeleid van Befimmo moet op deze
manier een nauwe band creëren tussen de belangen
van haar Bedrijfsleiders en deze van de Vennootschap,
haar aandeelhouders en alle andere betrokken partijen.
De Vennootschap wil haar team vergoeden op een niveau
dat vergelijkbaar is met de vergoedingen die andere
vennootschappen met een vergelijkbare omvang en
activiteit voor gelijkaardige functies betalen.
Om op de hoogte te blijven van de vergoedingen die op de
markt gelden, neemt de Vennootschap deel aan benchmarks
die sociale secretariaten of gespecialiseerde consultants
organiseren en aan marktonderzoeken. Bij het vaststellen van
het remuneratiebeleid houdt de Vennootschap ook rekening
met de feedback die zij van haar aandeelhouders ontvangt
tijdens geregelde contacten met hen (bv. tijdens roadshows).
De Vennootschap gaat ook soms te rade bij specialisten,
buiten enige benchmarkoefening.
1. Richtlijn (EU) 2017/828 van het Europees Parlement
NIET-UITVOERENDE BESTUURDERS
VAN BEFIMMO NV
De vergoeding van de niet-uitvoerende Bestuurders
van Befimmo NV wordt bepaald door de Algemene
Vergadering van Befimmo NV, op voorstel van haar
Raad van Bestuur, die zelf voorstellen hee gekregen
van het Benoemings- en Remuneratiecomité.
De vergoeding bestaat uit:
- een vast jaarlijks bedrag;
- presentiegelden; deze worden aan de niet-uitvoerende
Bestuurders toegekend voor hun aanwezigheid op de
vergaderingen van de Raad van Bestuur en, desgevallend,
voor hun aanwezigheid op de vergaderingen
van de Comités die de Raad van Bestuur oprichtte.
Daarnaast kan door de Raad van Bestuur een specifieke
vergoeding worden toegekend aan de Bestuurders die
bijzondere opdrachten van deze Raad zouden krijgen.
De niet-uitvoerende Bestuurders ontvangen geen
prestatiegebonden vergoedingen, zoals bonussen en
aandelenopties, en krijgen geen voordelen in natura noch
voordelen die verbonden zijn aan pensioenplannen. De
Vennootschap kent geen aandelen toe aan niet-uitvoerende
Bestuurders. Zij meent dat haar algemeen beleid en
haar werkwijze al beantwoorden aan de doelstelling van
aanbeveling 7.6 van de Code 2020, die ernaar stree om
waardecreatie op lange termijn te bevorderen. Befimmo hee
de principes van Maatschappelijke Verantwoordelijkheid
daadwerkelijk centraal gesteld in haar strategie en concreet
vertaald in haar dagelijkse werking, door vooruit te lopen
op de economische, maatschappelijke en milieugebonden
evoluties en toezicht te houden op de prestaties van de
Vennootschap op lange termijn. Met dat doel voor ogen,
ontwikkelt de Raad van Bestuur een inclusieve benadering
die een evenwicht tot stand brengt tussen de legitieme
belangen en verwachtingen van aandeelhouders en andere
stakeholders. Deze principes zijn met name uiteengezet in
het Corporate Governance Charter van Befimmo en in het
Intern Reglement van de Raad van Bestuur van Befimmo,
waar elke Bestuurder van Befimmo zich bij aansloot.
De Bestuurders kunnen een bestuurdersmandaat
uitoefenen bij dochterondernemingen van Befimmo NV.
De eventuele vergoedingen die worden geïnd voor
de uitoefening van deze mandaten worden verwerkt
in het remuneratieverslag van Befimmo NV.
De Bestuurders oefenen hun functies uit als zelfstandige
medewerkers en zijn ad nutum herroepbaar, zonder
vergoeding.
DE CHIEF EXECUTIVE OFFICER
VAN BEFIMMO NV
De Gedelegeerd Bestuurder van Befimmo NV - die de
enige uitvoerende Bestuurder van Befimmo NV is en
geen vergoeding ontvangt als Bestuurder van Befimmo NV
- oefent de functie van Chief Executive Ocer ("CEO")
uit en is lid van het Uitvoerend Comité van Befimmo NV.
Hij wordt in die hoedanigheid vergoed in het kader
van een managementovereenkomst als zelfstandige.
Hij hee de hoedanigheid van Eectief Bedrijfsleider,
overeenkomstig artikel 14 §3 van de GVV-wet.
De vergoeding van de CEO wordt bepaald door
de Raad van Bestuur van Befimmo NV, op voorstel
van het Benoemings- en Remuneratiecomité.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
148
Het Benoemings- en Remuneratiecomité bestaat uitsluitend
uit niet-uitvoerende bestuurders en de meerderheid hee
de hoedanigheid van onafhankelijk bestuurder. Zo kunnen
potentiële belangenconflicten betreende de bepaling,
de herziening en de uitvoering van het remuneratiebeleid
van de CEO op een gepaste manier voorkomen worden.
Bovendien is de CEO niet aanwezig wanneer het
Benoemings- en Remuneratiecomité beraadslaagt over
zijn bezoldiging. Daarnaast zijn ook de wettelijke
bepalingen inzake belangenconflicten van toepassing.
Zijn bezoldiging bestaat uit een vast gedeelte, een variabel
gedeelte en een long-term incentive plan.
> Vast gedeelte: het bedrag van de jaarlijkse vaste
vergoeding wordt bepaald op basis van vergelijkingen
met de vaste vergoedingen die op de markt voor
vergelijkbare functies in vergelijkbare vennootschappen
worden gehanteerd. De vaste vergoeding mag niet
worden bepaald op basis van de operaties en transacties
die de Vennootschap uitvoerde. De vaste jaarlijkse
vergoeding wordt per maandelijkse twaalfden
uitbetaald op de vervaldag.
Op voorstel van het Benoemings- en Remuneratiecomité
buigt de Raad van Bestuur zich geregeld, op het einde
van het burgerlijk jaar, over het bedrag voor de vaste
vergoeding, om te bepalen of dit bedrag gewijzigd moet
worden en zo ja, in welke mate. Desgevallend wordt
de nieuwe vaste vergoeding betaald vanaf 1 januari
van het volgende jaar.
> Variabel gedeelte in speciën: het doelbedrag van de
jaarlijkse variabele vergoeding, die beantwoordt aan
een prestatie van kwaliteit die aan de verwachtingen
inzake resultaten, professionalisme en motivatie voldoet,
wordt vooraf door de Raad van Bestuur bepaald bij
het vastleggen van de doelstellingen. Het gaat om een
combinatie van individuele kwalitatieve doelstellingen
en financiële en kwalitatieve doelstellingen van Befimmo
NV, waaraan een gewicht wordt toegekend. Er kan
enkel een variabele vergoeding toegekend worden
voor zover (a) het deel van de variabele vergoeding dat
afhangt van de resultaten, enkel betrekking hee op het
geconsolideerd nettoresultaat van de Vennootschap,
met uitsluiting van elke variatie in de reële waarde van
de activa en van de indekkingsinstrumenten en (b) geen
enkele vergoeding wordt toegekend op basis van een
specifieke operatie of transactie van de Vennootschap.
De Raad vermijdt de bepaling van criteria die de CEO
kunnen aanzetten om voorrang te geven aan doelstellingen
op korte termijn die zijn variabele vergoeding kunnen
beïnvloeden, maar die een negatieve invloed kunnen
hebben op de Vennootschap op middellange en lange
termijn. De Raad bepaalt ook een maximale variabele
vergoeding, die enkel kan toegekend worden wanneer de
prestatie de verwezenlijking van de doelstellingen overtre.
In toepassing van de voornoemde principes en op voorstel
van het Benoemings- en Remuneratiecomité werden de
criteria voor de evaluatie van de prestatie van de CEO en
hun weging als volgt bepaald, verdeeld in twee luiken:
> 1ste luik, voor 75% van de variabele doelvergoeding:
criteria verbonden aan de prestatie van de Vennootschap:
- courant nettoresultaat per aandeel (30%); dit criterium,
dat overeenkomt met de EPRA earnings, verhoogd met
de daadwerkelijk gerealiseerde meer- en minderwaarden
en niet met de nog latente, weerspiegelt ook de ratio
algemene kosten/huurinkomsten;
- operationele marge (15%);
- bezettingsgraad van de gebouwen (15%); de
doelstelling stree naar een hoge bezettingsgraad,
die niet kan gehaald worden door ongebruikelijke
toegevingen op de huurprijzen;
- financieringskost van Befimmo ten opzichte
van de markt (20%);
- ESG: welzijn van het team (20%).
> 2de luik, voor 25% van de variabele doelvergoeding:
aanvullende individuele doelstellingen die verband
houden met de voornoemde doelstellingen, in het kader
van de specifieke verantwoordelijkheden van de CEO,
werden bepaald.
Het doelbedrag van zijn variabele jaarlijkse vergoeding
(1ste en 2de luik samengeteld) vertegenwoordigt 36%
van zijn vaste jaarlijkse vergoeding.
Om de omvang van de eventueel toe te kennen variabele
vergoeding te bepalen, beoordeelt de Raad van Bestuur,
op voorstel van het Benoemings- en Remuneratiecomité,
na afloop van elk burgerlijk jaar de prestaties van
de CEO tijdens het betrokken boekjaar, ten opzichte van
de doelstellingen die voor dit boekjaar vastlagen voor hem.
De betaling van de variabele vergoeding van de CEO wordt
gespreid in de tijd en de definitieve toekenning van het
variabele deel van de vergoeding waarvan de betaling is
uitgesteld, is onderworpen aan vooraf bepaalde en objectief
meetbare prestatiecriteria op middellange en lange termijn.
De betaling van de variabele vergoeding wordt over drie jaar
gespreid. Het aandeel van de verdiende variabele vergoeding
tijdens jaar "N" (het boekjaar waarop de evaluatie betrekking
hee), dat in het eerste jaar te betalen is (N+1) mag niet meer
bedragen dan 50% van het totaal bedrag van de toegekende
variabele vergoeding. De betaling van 25% van de variabele
vergoeding zal met een jaar uitgesteld worden en betaalbaar
zijn in het jaar N+2, bij een aanhoudende prestatie van
de resultaatindicatoren van de Vennootschap in de jaren N
en N+1. Het saldo van 25% van de variabele vergoeding
zal twee jaar uitgesteld worden en betaalbaar zijn in het jaar
N+3, ook weer bij een aanhoudende prestatie voor de jaren
N tot N+2 (inbegrepen).
Het principe van de spreiding van de variabele vergoeding
maakt het mogelijk dat er een nauwe band wordt
gecreëerd tussen de belangen van de CEO en deze
van de Vennootschap en van haar aandeelhouders.
> Performance Stock Units plan: Vanaf het boekjaar 2020
kunnen aan de CEO Performance Stock Units (PSU)
worden toegekend. Na een vestingperiode van drie jaar,
vanaf de toekenning van de PSU's, verlenen deze het recht
aan de CEO om aandelen van de Vennootschap te krijgen,
evenals een bedrag in speciën dat overeenkomt met de
uitbetaalde dividenden tijdens de vestingperiode. Er is
van de Bedrijfsleider geen enkele betaling vereist voor de
aflevering van de aandelen na de vesting.
Het aantal toegekende PSU's wordt beslist door de Raad
van Bestuur, op aanbeveling van het Benoemings- en
Remuneratiecomité.
Ter illustratie, in 2022 werd het maximaal aantal toegekende
PSU's aan de CEO die bijgevolg aanleiding kunnen geven
tot de aflevering van aandelen in 2025, bepaald op 3.500.
De onderliggende PSU-aandelen zullen pas worden
afgeleverd nadat beoordeeld werd of de volgende
criteria werden gehaald (Prestatietest) op het eind
van de vestingperiode van drie jaar:
- Evolutie van de Total Shareholder Return (TSR), ten
opzichte van de 'peers' van Befimmo (50%); de peer
groep bestaat uit Alstria Oce REIT-AG, Colonial,
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
149
Covivio, Entra, Gecina, Icade, Kungsleden, NSI, Prime
Swiss Property et Société Foncière Lyonnaise ;
- Geconsolideerde EPRA earnings (MEUR), in lijn
met het budget over de periode 2022-2024 (25%);
- Coworking: omzet/m² coworking in lijn met
het budget over de periode 2022-2024 (15%);
- COe-emissies verbonden aan het energieverbruik
van de portefeuille voor de gemeenschappelijke en
privé-installaties: 27,38 kg CO e/m² eind 2024 (10%).
Een PSU gee recht op maximaal een aandeel op termijn
en de Prestatietest bepaalt het aantal Befimmo-aandelen
dat zal toegekend worden aan de CEO. Als maar deels
aan de Prestatietest is voldaan, wordt slechts een deel
van de overeenstemmende aandelen afgeleverd, als volgt:
- als de doelstellingen gehaald zijn voor ≥ 90%:
wordt 80% van de PSU's toegekend;
- als de doelstellingen gehaald zijn voor ≥ 70%:
wordt 50% van de PSU's toegekend;
- als de doelstellingen gehaald zijn voor ≥ 50%:
wordt 25% van de PSU's toegekend.
Regels betreende de volledige of gedeeltelijke afloop van
de PSU's zijn van toepassing wanneer het mandaat van de
CEO eindigt vóór de vestingdatum. In beperkte gevallen,
zoals pensionering, blijven alle toegekende PSU's volledig
behouden. De PSU's zijn niet overdraagbaar, behalve
door overdracht bij erfenis. Net als de andere bestanddelen
van de variabele vergoeding, zijn ook de PSU's onderworpen
aan het hierna beschreven aanpassingsbeleid
(zie terugvorderingsrecht).
De aandelen die na de vesting worden afgeleverd,
moeten minstens twee jaar door de CEO worden
gehouden, zonder afbreuk te doen aan de naleving van
de minimale aandelendrempel die van toepassing is op de
Bedrijfsleiders (zie minimaal aandelenbezit). Deze periode
van onoverdraagbaarheid van twee jaar, die volgt op de
vestingperiode van drie jaar, evenals de criteria van de
Prestatietest waaraan de vesting verbonden is, dragen
er toe bij dat de belangen van de CEO op lange termijn
aansluiten op de belangen van de Vennootschap, de
aandeelhouders en de andere betrokken partijen.
> Diverse kosten: Befimmo betaalt de kosten terug die
de CEO maakte in het kader van zijn dagelijks beheer,
op vertoon van bewijsstukken aan de Voorzitter van de
Raad van Bestuur of aan elke andere persoon die deze
daartoe hee aangeduid.
Buiten de terbeschikkingstelling van een laptop en een
gsm die beantwoorden aan de normen van Befimmo
NV (met name inzake veiligheid) en waarvoor hij zelf het
verbruik draagt, ontvangt de CEO geen voordeel in natura.
De CEO kan een mandaat van uitvoerend of niet-uitvoerend
bestuurder uitoefenen bij de dochterondernemingen van
Befimmo NV. De eventuele vergoedingen die worden
geïnd voor de uitoefening van deze mandaten zijn verwerkt
in het remuneratieverslag van Befimmo NV. Behoudens
tegengestelde bepaling tussen de partijen, zal het einde
van de overeenkomst die de CEO en Befimmo NV bindt,
leiden tot het einde van de mandaten die de CEO
1
uitoefent bij de dochterondernemingen van Befimmo NV.
1. Zowel als natuurlijke persoon als in de hoedanigheid
van vast vertegenwoordiger van een rechtspersoon-bestuurder.
De rechten en verplichtingen die verbonden zijn aan
de functie van CEO zijn formeel vastgelegd in een
managementovereenkomst die de belangrijkste bepalingen
bevat in verband met de uitoefening van zijn mandaat,
de vertrouwelijkheid van de informatie waar hij toegang
toe hee, de voorwaarden voor de verbreking van de
overeenkomst enz.
Bij een verbreking van de managementovereenkomst
tussen dhr. Vroninks, CEO en Befimmo NV op initiatief van
Befimmo NV, vóór de vervaldag, en buiten de contractueel
bepaalde gevallen waarin geen enkele vergoeding
verschuldigd is, hee dhr. Vroninks contractueel recht op
een vergoeding wegens beëindiging van de overeenkomst.
In de managementovereenkomsten die, enerzijds,
Befimmo NV en dhr. Vroninks en, anderzijds, Befimmo
Property Services NV en Revron GCV verbinden, werd een
geconsolideerde vertrekvergoeding van 500.000 € bepaald
(geconsolideerd bedrag). Deze is als volgt verdeeld:
ze werd bepaald op 300.000 € in de overeenkomst die
dhr. Vroninks en Befimmo NV bindt en op 200.000 €
in de overeenkomst die Revron GCV en Befimmo
Property Services NV bindt. In geval van beëindiging
van deze overeenkomsten ingevolge een overname
of een controlewijziging van de Vennootschap zal de
geconsolideerde vertrekvergoeding € 750.000 € bedragen
(geconsolideerd bedrag), dat als volgt wordt verdeeld :
450.000 € in de overeenkomst tussen dhr. Vroninks en
Befimmo NV en 300.000 € in de overeenkomst tussen
Revron GCV en Befimmo Property Services NV.
Deze vergoeding ligt niet hoger dan 12 maanden totale
doelbezoldiging (vast en variabel).
DE ANDERE LEDEN VAN HET
UITVOEREND COMITÉ VAN BEFIMMO NV
De leden van het Uitvoerend Comité van Befimmo NV,
andere dan de CEO, worden vergoed in het kader van
een managementovereenkomst die met Befimmo NV
werd gesloten in de hoedanigheid van zelfstandigen.
Ze hebben ook de hoedanigheid van Eectieve
Bedrijfsleiders, overeenkomstig artikel 14 §3 van de GVV-wet.
De Raad van Bestuur van Befimmo NV beslist over de
aanwerving, de promotie en de vaste en variabele vergoeding
van de andere leden van het Uitvoerend Comité van Befimmo
NV, op voorstel van het Benoemings- en Remuneratiecomité,
dat zelf daarover een voorafgaand gesprek zal hebben
met de CEO. Zoals hierboven werd aangegeven, bestaat
het Benoemings- en Remuneratiecomité uitsluitend uit
niet-uitvoerende Bestuurders en demeerderheid van de
leden hee de hoedanigheid van onafhankelijk Bestuurder.
Dit maakt het mogelijk om eventuele belangenconflicten
op een gepaste manier te voorkomen.
Hun bezoldiging bestaat uit een vast gedeelte,
een variabel gedeelte en een long-term incentive plan.
> Vast gedeelte: het bedrag van de vaste vergoeding
wordt bepaald op basis van informatie over de
vergoedingen die voor vergelijkbare functies in
vergelijkbare vennootschappen worden gehanteerd.
Deze informatie wordt vergaard door het Benoemings-
en Remuneratiecomité. De vaste vergoeding mag
niet worden bepaald op basis van de operaties
en transacties die de Vennootschap uitvoerde.
De vaste jaarlijkse vergoeding wordt per maandelijkse
twaalfden uitbetaald op de vervaldag. Elke herziening
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
150
van de vaste vergoeding van de andere leden van het
Uitvoerend Comité moet beslist worden door de Raad
van Bestuur, op met redenen omklede aanbeveling van
de CEO en van het Benoemings- en Remuneratiecomité.
> Variabel gedeelte in speciën: het doelbedrag van
de jaarlijkse variabele vergoeding dat overeenkomt
met prestatie van kwaliteit die beantwoordt aan de
verwachtingen inzake resultaten, professionalisme
en motivatie, wordt vooraf bepaald door de Raad van
Bestuur bij het vastleggen van de doelstellingen. Het
gaat om een combinatie van individuele en collectieve
doelstellingen in overeenstemming met de specifieke
verantwoordelijkheden van elk lid van het Uitvoerend
Comité (uitvoering van bijzondere opdrachten, prestaties
van hun team of hun departement) en financiële en
kwalitatieve doelstellingen van Befimmo NV, waaraan
een gewicht wordt toegekend. Er kan enkel een variabele
vergoeding worden toegekend voor zover (a) het deel van
de variabele vergoeding dat afhangt van de resultaten enkel
betrekking hee op het geconsolideerd nettoresultaat van
de Vennootschap, met uitsluiting van elke variatie in de reële
waarde en van de activa en van de indekkingsinstrumenten
en (b) geen enkele vergoeding wordt toegekend
op basis van een specifieke operatie of transactie
van de Vennootschap.
De Raad zal vermijden om criteria te bepalen die de
andere leden van het Uitvoerend Comité kunnen
aanzetten om in hun gedrag voorrang te verlenen aan
doelstellingen op korte termijn die een invloed hebben
op hun variabele vergoeding, maar de Vennootschap
negatief kunnen beïnvloeden op middellange en lange
termijn. De Raad van Bestuur bepaalt ook een maximale
variabele vergoeding die enkel kan toegekend worden
wanneer de prestatie de doelstellingen overtre.
In toepassing van de voornoemde principes en op voorstel
van het Benoemings- en Remuneratiecomité, werden de
criteria voor de evaluatie en hun weging als volgt bepaald
door de Raad van Bestuur, verdeeld in twee luiken:
> 1ste luik, voor 60% van de variabele doelvergoeding:
criteria verbonden aan de prestatie van de Vennootschap:
- courant nettoresultaat per aandeel (30 %); dit criterium,
dat overeenkomt met de EPRA earnings, verhoogd met
de daadwerkelijk gerealiseerde meer- en minderwaarden
en niet met de nog latente, weerspiegelt ook de ratio
algemene kosten/huurinkomsten;
- operationele marge (15 %);
- bezettingsgraad van de gebouwen (15 %); de doelstelling
stree naar een hoge bezettingsgraad, maar die niet
kan gehaald worden door ongebruikelijke toegevingen
op de huurprijzen;
- financieringskost van Befimmo ten opzichte
van de markt (20 %);
- ESG : welzijn van het team (20 %).
> 2de luik, voor 40% van de variabele doelvergoeding:
aanvullende individuele doelstellingen die verband houden
met hun operationele verantwoordelijkheden, werden
bepaald voor de leden van het Uitvoerend Comité.
Het globale doelbedrag van de jaarlijkse variabele
doelvergoeding van de drie andere leden van het Uitvoerend
Comité (1ste en 2de luik samengeteld) vertegenwoordigt
30,9 % van de globale vaste jaarlijkse vergoeding
(totaal bedrag voor de drie leden).
Om de omvang van de eventueel toe te kennen variabele
vergoeding te bepalen, beoordeelt de Raad van Bestuur
op voorstel van het Benoemings- en Remuneratiecomité
dat zelf vooraf met de CEO sprak - na afloop van elk
burgerlijk jaar de prestaties van de andere leden van
het Uitvoerend Comité tijdens het boekjaar, ten opzichte
van de doelstellingen die ze voor dit boekjaar kregen.
De betaling van de variabele vergoeding van de andere
leden van het Uitvoerend Comité wordt gespreid in de tijd
en de definitieve toekenning van variabele deel van de
vergoeding waarvan de betaling is uitgesteld, is onderworpen
aan vooraf bepaalde en objectief meetbare prestatiecriteria
op middellange en lange termijn. De betaling van de variabele
vergoeding wordt over drie jaar gespreid. Het aandeel van
de verdiende variabele vergoeding tijdens jaar "N" (boekjaar
waarop de evaluatie betrekking hee), dat in het eerste jaar
te betalen is (N+1) mag niet meer bedragen dan 50% van
het totaal bedrag van de toegekende variabele vergoeding.
De betaling van 25% van de variabele vergoeding zal met een
jaar uitgesteld worden en betaalbaar zijn in het jaar N+2, bij
een aanhoudende prestatie van de resultaatindicatoren van de
Vennootschap in de jaren N en N+1. Het saldo van 25% van
de variabele vergoeding zal twee jaar uitgesteld worden en
betaalbaar zijn in het jaar N+3, ook weer bij een aanhoudende
prestatie voor de jaren N tot N+2 (inbegrepen).
Het principe van de spreiding van de variabele vergoeding maakt
het mogelijk dat er een nauwe band wordt gecreëerd tussen
de belangen van de andere leden van het Uitvoerend Comité
en deze van de Vennootschap en van haar aandeelhouders.
-> Performance Stock Units plan: Vanaf het boekjaar 2020
kunnen aan de andere leden van het Uitvoerend Comité
van Befimmo ook Performance Stock Units (PSU) worden
toegekend. Na een vestingperiode van drie jaar, vanaf
de toekenning van de PSU's, verlenen deze het recht aan
de Bedrijfsleiders om aandelen van de Vennootschap te
krijgen, evenals een bedrag in speciën dat overeenkomt met
de uitbetaalde dividenden tijdens de vestingperiode. Er is
van het lid van het Uitvoerend comité geen enkele betaling
vereist voor de aflevering van de aandelen na de vesting.
Het aantal PSU's dat aan elk lid van het Uitvoerend Comité
wordt toegekend, wordt beslist door de Raad van Bestuur,
op aanbeveling van het Benoemings- en Remuneratiecomité.
Ter illustratie, in 2022 werd het maximaal aantal toegekende
PSU's aan de andere leden van het Uitvoerend Comité,
en die bijgevolg aanleiding kunnen geven tot de aflevering
van aandelen in 2025, bepaald op 4.500
(max. 1.500 per lid van het Uitvoerend Comité).
De onderliggende PSU-aandelen zullen pas worden
afgeleverd nadat beoordeeld werd of de volgende
criteria werden gehaald (Prestatietest) op het eind
van de vestingperiode van drie jaar:
- Evolutie van de Total Shareholder Return (TSR), ten
opzichte van de 'peers' van Befimmo (50%); de peer
group bestaat uit Alstria Oce REIT-AG, Colonial,
Covivio, Entra, Gecina, Icade, Kungsleden, NSI,
Prime Swiss Property et Société Foncière Lyonnaise;
- Geconsolideerde EPRA earnings (MEUR), in lijn
met het budget over de periode 2022-2024 (25%);
- Coworking: omzet/m² coworking in lijn met
het budget over de periode 2022-2024 (15%);
- COe-emissies verbonden aan het energieverbruik
van de portefeuille voor de gemeenschappelijke en
privé-installaties: 27,38 kg CO e/m² einde 2024 (10%).
Een PSU gee recht op maximaal een aandeel op termijn
en de Prestatietest bepaalt het aantal Befimmo-aandelen
dat zal toegekend worden aan de leden van het
Uitvoerend Comité.
Als maar deels aan de Prestatietest is voldaan, wordt
slechts een deel van de overeenstemmende aandelen
afgeleverd, als volgt:
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
151
- als de doelstellingen gehaald zijn voor ≥ 90%:
wordt 80% van de PSU's toegekend;
- als de doelstellingen gehaald zijn voor ≥ 70%:
wordt 50% van de PSU's toegekend;
- als de doelstellingen gehaald zijn voor ≥ 50%:
wordt 25% van de PSU's toegekend.
Regels betreende de volledige of gedeeltelijke afloop van
de PSU's zijn van toepassing wanneer het mandaat van een
lid van het Uitvoerend Comité eindigt vóór de vestingdatum.
In beperkte gevallen, zoals pensionering, blijven de al
toegekende PSU's volledig behouden. De PSU's zijn niet
overdraagbaar, behalve bij overdracht bij erfenis. Net als
de andere bestanddelen van de variabele vergoeding, zijn
ook de PSU's onderworpen aan het hierna beschreven
aanpassingsbeleid (zie terugvorderingsrecht).
De aandelen die na de vesting worden afgeleverd, moeten
minstens twee jaar door het lid van het Uitvoerend Comité
worden gehouden, zonder afbreuk te doen aan de naleving
van de minimale aandelendrempel die van toepassing is
op de Bedrijfsleiders (zie minimaal aandelenbezit). Deze
periode van onoverdraagbaarheid van twee jaar, die volgt
op de vestingperiode van drie jaar, evenals de criteria van de
Prestatietest waaraan de vesting verbonden is, dragen er toe
bij dat de belangen van de leden van het Uitvoerend Comité op
lange termijn aansluiten op de belangen van de Vennootschap,
de aandeelhouders en de andere betrokken partijen.
> Diverse kosten: Befimmo betaalt de kosten terug die de
andere leden van het Uitvoerend Comité maakten in het
kader van hun taken, op voorlegging van bewijsstukken
aan de CEO of aan elke andere persoon die deze
daartoe hee aangeduid.
1. Zowel als natuurlijke persoon als in de hoedanigheid
van vast vertegenwoordiger van een rechtspersoon-bestuurder.
Buiten de terbeschikkingstelling van een laptop en een
gsm die beantwoorden aan de normen van Befimmo NV
(met name inzake veiligheid) en waarvoor ze zelf
het verbruik dragen, ontvangen de andere leden
van het Uitvoerend Comité geen voordeel in natura.
De andere leden van het Uitvoerend Comité kunnen een
mandaat als uitvoerend- of niet-uitvoerend bestuurder
uitoefenen bij de dochterondernemingen van Befimmo NV.
De eventuele vergoedingen die ze voor de uitoefening van deze
mandaten innen, worden opgenomen in het remuneratieverslag
van Befimmo NV. Behoudens tegengestelde bepaling tussen
de partijen, zal het einde van een overeenkomst die een
lid van het Uitvoerend Comité en Befimmo NV bindt,
leiden tot het einde van de mandaten die dat lid
1
uitoefent
bij de dochterondernemingen van Befimmo NV.
De rechten en verplichtingen die verbonden zijn aan
de functie van lid van het Uitvoerend Comité zijn formeel
vastgelegd in managementovereenkomsten die de
belangrijkste bepalingen bevatten in verband met de
uitoefening van hun mandaat, de vertrouwelijkheid van de
informatie waar zij toegang toe hebben, de voorwaarden
voor de verbreking van de overeenkomst, enz.
Bij een verbreking van de overeenkomst tussen een lid
van het Uitvoerend Comité en Befimmo NV, op initiatief van
Befimmo NV, vóór de vervaldag, en buiten de contractueel
bepaalde gevallen waarin geen enkele vergoeding
verschuldigd is, hee het betrokken lid contractueel recht op
een vergoeding wegens beëindiging van de overeenkomst.
In het kader van de managementovereenkomsten die
gesloten zijn tussen Befimmo NV en de andere leden
van het Uitvoerend Comité, en op met redenen omkleed
advies van het Benoemings- en Remuneratiecomité,
werd contractueel een vertrekvergoeding van 285.000 €
bepaald voor Mevr. Aminata Kaké, de General Counsel
& Secretary General, 420.000 € voor dhr. Laurent Carlier,
de Chief Financial Ocer en 600.000 € voor Mevr.
Martine Rorif, de Chief Operating Ocer. Voor de eerste
twee voornoemde leden ligt de vertrekvergoeding niet
hoger dan 12 maanden bezoldiging. De vergoeding van
de Chief Operating Ocer komt overeen met een bedrag
van meer dan 12 maanden bezoldiging (maar minder dan
18 maanden). Dit is te verklaren door haar voorafgaand
contract en haar anciënniteit, gezien de Mevr. Martine Rorif
haar carrière bij Befimmo startte in 1997. Overeenkomstig
het vroeger artikel 554 van het Wetboek van Vennootschappen
(nu vervangen door artikel 7:92 van het WVV), werd dit
beding tijdens de Gewone Algemene Vergadering
van 25 april 2017 goedgekeurd.
MINIMAAL AANDELENBEZIT
De Raad van Bestuur hee een minimale drempel
van aandelen van de Vennootschap die elk lid van
het Uitvoerend Comité op ieder moment in bezit
moet hebben, vastgelegd op:
- 6.000 aandelen voor de CEO;
- 3.000 aandelen voor elk van de andere leden
van het Uitvoerend comité (individueel).
De huidige leden van het Uitvoerend Comité hebben
6 jaar de tijd om deze drempel te halen, vanaf de datum
waarop dit remuneratiebeleid van kracht werd. Een zelfde
termijn zou van toepassing zijn voor elk lid dat later
zou zijn aangesteld, vanaf de datum van zijn aanstelling.
TERUGVORDERINGSRECHT
De Vennootschap hee een recht voorzien om de betaling
van de volledige of gedeeltelijke variabele vergoeding die
zou zijn toegekend aan de CEO of aan de andere leden
van het Uitvoerend Comité, uit te stellen, indien zou blijken
dat deze toekenning op foute informatie gebaseerd was.
PENSIOEN
De leden van het Uitvoerend Comité hebben de keuze
om een deel van hun vaste vergoeding te bestemmen voor
een systeem van aanvullend pensioen, door middel van een
verzekering van het type ’individuele pensioentoezegging’,
die via een pensioenovereenkomst bij een erkende
verzekeraar wordt aangegaan. Deze voorziet zowel in
prestaties bij leven op de pensioendatum als bij overlijden
vóór de pensioendatum. Het pensioenstelsel bestaat
uit een toezegging van het type vaste bijdragen.
De levensgarantie voorziet in de aanleg van een
'prestatie leven' in de vorm van kapitaal, dat betaalbaar
is aan de begunstigde op de geplande pensioendatum
of, desgevallend, op de uitgestelde pensioendatum.
De prestatie leven is gelijk aan het resultaat van de investering,
in het ter beschikking gestelde fonds, volgens de verdeling
die de begunstigde zelf koos, van de levenspremies en van
de eventuele winstdeelneming die de verzekeraar toekende.
De omvang van de levenspremies is gebaseerd op de
berekening van de 80%-regel die het maximaal aanlegbaar
pensioenkapitaal bepaalt in het kader van een individuele
pensioentoezegging.
De overlijdensgarantie voorziet in de uitbetaling van
de aangelegde reserve aan de begunstigde bij het
overlijden van het lid vóór de geplande pensioendatum.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
152
Wanneer de aangelegde reserve lager is dan de minimale
overlijdensprestatie, is de minimale prestatie gewaarborgd.
BEFIMMO TEAM
De Raad van Bestuur hee het Benoemings- en
Remuneratiecomité de opdracht gegeven om voor het team
de voorstellen te onderzoeken die het Uitvoerend Comité
jaarlijks doet aangaande het globaal verhogingsbudget
(buiten index) van de vaste vergoedingen van het team
van Befimmo (buiten de leden van het Uitvoerend Comité),
evenals aangaande het globaal budget van de variabele
vergoedingen die aan de medewerkers worden toegekend.
Het Comité interageert met de CEO over de kwestie, en
houdt tegelijk de Raad van Bestuur op de hoogte van de
belangrijkste beslissingen, globaal en niet individueel.
De Raad van Bestuur hee het Comité ook de opdracht
gegeven om zich uit te spreken over de voorstellen van de
CEO met betrekking tot de aanwerving en de aanvankelijke
vergoeding, evenals tot elke herziening van de vergoeding
(in de ruime zin) van bepaalde andere personen die
kernfuncties uitoefenen in de Vennootschap en die
verantwoordelijk zijn voor een team.
UITZONDERLIJKE PREMIES
Op voorwaarde van het akkoord van de Raad van
Bestuur, kan, op voorstel van het Benoemings- en
Remuneratiecomité, tijdens het boekjaar een uitzonderlijke
premie toegekend worden aan een of meer leden van
het Uitvoerend Comité (de CEO inbegrepen) of aan de
andere onder bovenstaand punt bedoelde personen
als er uitzonderlijke prestaties geleverd werden en dit,
zonder dat een dergelijke premie de eventuele toekenning
van een variabele vergoeding voor hetzelfde boekjaar
Het remuneratieverslag gee een overzicht van de
vergoeding, met inbegrip van alle voordelen die werden
toegekend of verschuldigd zijn tijdens het boekjaar
2021, van de bestuurders, de CEO en de leden van
het Uitvoerend Comité.
De hierna vermelde vergoedingen en voordelen
stemmen overeen met artikel 3:6, § 3 van het Wetboek
van Vennootschappen en Verenigingen, met de wet
tot omzetting van SRDII-richtlijn
1
, met het oog op het
bevorderen van de langetermijnbetrokkenheid van
aandeelhouders, met de GVV-wet, met de Code 2020
en met het remuneratiebeleid van de Vennootschap , zoals
goedgekeurd door de Jaarlijkse Algemene Vergadering
van 28 april 2020, beschikbaar op pagina 148 van dit
Verslag en op de website van de Vennootschap
2
.
1. Richtlijn (EU) 2017/828 van het Europees Parlement.
2. www.befimmo.be/sites/default/files/gbl_quicklinks/20220316_remuneratiebe
-
leid_nl_vclean.pdf
mag aantasten. In voorkomend geval worden de
toekenningscriteria bepaald in het remuneratieverslag.
Ze zullen beantwoorden aan de richtprincipes
die in de inleiding van dit beleid werden vermeld.
AANDELENOPTIEPLAN OF
AANDELENGERELATEERD
INCENTIVEPLAN OP LANGE TERMIJN
De Vennootschap hee geen optieplannen opgezet
voor bestuurders, de CEO, andere leden van het
Uitvoerend Comité of het team.
De Vennootschap hee een aandelengerelateerd
incentiveplan op lange termijn opgesteld voor de CEO
en de andere leden van het Uitvoerend Comité, dat de
houder mogelijks recht gee op aandelen op het einde
van het plan, op voorwaarde dat de doelstellingen van het
plan worden bereikt. Dit lange termijn incentive plan wordt
verder beschreven in het punt Performance Stock Units
Plan van dit remuneratiebeleid.
WIJZIGINGEN EN BEKENDMAKING
VAN HET REMUNERATIEBELEID
Dit remuneratiebeleid maakt integrerend deel uit van het
Corporate Governance Charter van Befimmo NV en kan
geraadpleegd worden op de website van de Vennootschap.
Het remuneratiebeleid is door de Algemene Vergadering
goedgekeurd. Het is onderworpen aan de goedkeuring
van de Algemene Vergadering bij elke belangrijke wijziging
en, in ieder geval, minstens om de vier jaar.
Bij een herziening van het remuneratiebeleid zal het
remuneratiebeleid een beschrijving en uitleg bevatten
van alle significante wijzigingen en een verklaring over
de manier waarop de stemmen en de adviezen van de
aandeelhouders over het remuneratiebeleid sinds de
recentste stemming over het remuneratiebeleid door de
Algemene Vergadering in acht werden genomen.
Het remuneratieverslag dat jaarlijks opgenomen wordt
in de Corporate governance-verklaring van het Jaarlijks
Financieel Verslag, vermeldt de manier waarop het
remuneratiebeleid werd toegepast tijdens het boekjaar.
De Algemene Vergadering van de Vennootschap spreekt
zich elk jaar uit over het remuneratieverslag.
VERGOEDING VAN DE NIET-
UITVOERENDE BESTUURDERS
VOOR HET BOEKJAAR 2021
In de loop van het boekjaar 2021 volgde
dhr. Jean-Philip Vroninks dhr. Benoît De Blieck op als
Gedelegeerd Bestuurder en Chief Executive Ocer :
de Gewone Algemene Vergadering van 2021 benoemde
dhr. Jean-Philip Vroninks tot Bestuurder en vervolgens
benoemde de Raad van Bestuur dhr Vroninks tot
Gedelegeerd Bestuurder en Chief Executive Ocer met
ingang van 1 juni 2021. Dhr. De Blieck werd niet-uitvoerend
Bestuurder met ingang van dezelfde datum.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
153
1. De heer Querton is Voorzitter van de Raad van Bestuur sinds mei 2021.
2. De heer Alain Devos was Voorzitter van de Raad van Bestuur tot mei 2021.
3. De heer Benoît De Blieck was Gedelegeerd Bestuurder tot mei 2021; in die hoedanigheid werd hij niet bezoldigd als Bestuurder. De heer De Blieck is per 1 juni 2021 niet-uitvoerend Bestuurder geworden en wordt in die hoedanigheid niet bezoldigd.
4. Mandaat beëindigd in april 2021.
Dhr. Vroninks wordt niet vergoed als Bestuurder
van Befimmo NV, maar enkel in zijn hoedanigheid
van Gedelegeerd Bestuurder (CEO) en lid van het
Uitvoerend Comité van Befimmo NV, zoals voorzien in het
remuneratiebeleid. Dhr. De Blieck wordt evenmin bezoldigd
in zijn hoedanigheid van niet-uitvoerend Bestuurder.
De Gewone Algemene Vergadering van 30 april 2013
van de Vennootschap hee volgende vergoeding
bepaald voor de niet-uitvoerende Bestuurders:
- elke niet-uitvoerende Bestuurder, buiten de Voorzitter van
de Raad van Bestuur, krijgt een vaste jaarlijkse vergoeding
van 20.000 € en presentiegelden van 2.500 €
per zitting van de Raad van Bestuur die hij bijwoont;
- de Voorzitter van de Raad van Bestuur krijgt een vaste
jaarlijkse vergoeding van 50.000 € en presentiegelden
van 3.750 € per zitting van de Raad die hij bijwoont;
- de leden van het Auditcomité krijgen presentiegelden
van 2.000 € per zitting, buiten de Voorzitter van dit
Comité, die 2.500 € presentiegeld per zitting krijgt;
- de leden van het Benoemings- en Remuneratiecomité
krijgen presentiegelden van 1.500 € per zitting, buiten
de Voorzitter van dit Comité, die per zitting 2.000 €
presentiegeld ontvangt.
Deze bedragen, die vanaf het boekjaar 2013 van
toepassing zijn, vloeien voort uit een benchmarkanalyse
van vergelijkbare vennootschappen en twee externe studies
over de vergoeding van de bestuurders van genoteerde
Belgische vennootschappen. Ze houden onder meer
rekening met het sinds enkele jaren toenemend aantal
taken en de grotere techniciteit van de kwesties die onder
de bevoegdheid van de Raad en van zijn gespecialiseerde
Comités vallen, evenals met de rol van de Voorzitter in de
voorbereiding en de coördinatie van de werkzaamheden
van de Raad van Bestuur.
De Bestuurders ontvangen geen variabele prestatiegebonden
vergoedingen (zoals bonussen, aandelen of opties op
NIET-UITVOERENDE BESTUURDERS - VERGOEDING VOOR HET BOEKJAAR 2021 (IN €)
BEFIMMO TOTAAL
JAARLIJKSE VASTE
VERGOEDING PRESENTIEGELDEN DEELNAMES
Raad van
Bestuur
Raad van
Bestuur Auditcomité
Benoemings-
en remuneratie-
comité
Raad van Bestuur
(16 meetings)
Auditcomité
(11 meetings)
Benoemings-
en Remuneratie-
comité
(11 meetings)
Vincent Querton
1
40 000 51 250 15 000 16 10 106 250
Alain Devos
2
30 000 48 750 16 500 16 11 95 250
Anne-Marie Baeyaert 20 000 35 000 14 55 000
Sophie Goblet 20 000 37 500 27 500 15 11 85 000
Sophie Malarme-Lecloux 20 000 37 500 22 000 15 11 79 500
Wim Aurousseau 20 000 27 500 11 47 500
Benoît De Blieck
3
NA NA NA NA 16 NA
Kurt De Schepper 20 000 37 500 22 000 15 11 79 500
Etienne Dewulf 20 000 40 000 22 000 16 11 82 000
Amand-Benoît D'Hondt
4
6 667 12 500 5 19 167
Total for Directors 196 667 327 500 71 500 53 500 649 167
aandelen), geen voordelen in natura en ook geen voordelen
verbonden aan pensioenplannen.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
154
VERGOEDING VAN DE CEO EN VAN
DE LEDEN VAN HET UITVOEREND
COMITÉ VOOR HET BOEKJAAR 2021
Met ingang van 1 juni 2021 volgde dhr. Jean-Philip Vroninks
dhr. Benoît De Blieck op als CEO. Dhr. De Blieck werd
vergoed in zijn hoedanigheid van CEO tot 31 mei 2021 en
ontving daarna een vertrekvergoeding in overeenstemming
met sectie 2.3 van het remuneratiebeleid (zie verder in dit
remuneratieverslag). Dhr. Vroninks wordt sinds 1 juni 2021
vergoed als CEO volgens van het remuneratiebeleid.
Op 31 december 2021 eindigde de contractuele relatie
tussen Befimmo en dhr. Laurent Carlier, CFO, en ontving
hij een vertrekvergoeding zoals beschreven in van dit
remuneratieverslag, overeenkomstig van het remuneratiebeleid.
De Raad van Bestuur van Befimmo NV beslist over
de vaste en de variabele vergoeding van elk ander lid
van het Uitvoerend Comité van Befimmo NV, op voorstel
van het Benoemings- en Remuneratiecomité, dat zelf
vooraf een gesprek hee met de CEO over de vergoeding
van de andere leden van het Uitvoerend Comité.
De Gedelegeerd Bestuurder van Befimmo NV is de enige
Uitvoerende Bestuurder van Befimmo NV en ontvangt geen
vergoeding in die hoedanigheid. Hij oefent de functie uit van
Chief Executive Oce (“CEO”) en is lid van het Uitvoerend
Comité: hij wordt in die hoedanigheid vergoed, in het kader
van een managementovereenkomst als zelfstandige,
zoals de andere drie leden van het Uitvoerend Comité.
Hun bezoldiging bestaat uit een vast gedeelte,
een variabel gedeelte en een long-term incentive plan.
> Vast gedeelte: het bedrag van de vaste "all in"
vergoeding van de leden van het Uitvoerend Comité
wordt bepaald rekening houdend met informatie over
de vergoedingen die voor vergelijkbare functies in
vergelijkbare vennootschappen worden gehanteerd.
Deze informatie wordt vergaard door het Benoemings-
en Remuneratiecomité. De vaste jaarlijkse vergoeding
is maandelijks betaalbaar, per twaalfden op de
vervaldag, na arek van de verzekeringskosten zoals
het pensioenplan en de hospitalisatieverzekering, en
ook van de representatiekosten. Elke herziening van
de vaste vergoeding van de leden van het Uitvoerend
Comité wordt beslist door de Raad van Bestuur, op met
redenen omklede aanbeveling van het Benoemings- en
Remuneratiecomité en na advies van de CEO betreende
de andere leden van het Uitvoerend Comité.
Voor het boekjaar 2021 zijn de vaste vergoedingen die
respectievelijk toegekend worden aan de CEO en aan de
drie andere leden van het Uitvoerend Comité opgenomen
in de tabel op pagina 156.
> Variabel gedeelte in speciën: het doelbedrag van de
variabele jaarlijkse vergoeding, die overeenstemt met een
kwaliteitsprestatie die beantwoordt aan de verwachtingen
inzake resultaten, professionalisme en motivatie, wordt
vooraf bepaald door de Raad van Bestuur bij de bepaling
van de doelstellingen. Het gaat om een combinatie van
individuele kwalitatieve doelstellingen en financiële en
kwalitatieve doelstellingen van Befimmo NV, waaraan een
gewicht wordt toegekend. De Raad vermijdt om criteria
te bepalen die de leden van het Comité zouden kunnen
aanzetten om voorrang te geven aan doelstellingen
op korte termijn die van invloed zijn op hun variabele
vergoeding en die een negatieve invloed zouden hebben
op de Vennootschap op middellange en lange termijn.
De Raad bepaalt ook een maximaal bedrag van de variabele
vergoeding die enkel kan toegekend worden wanneer de
prestatie de verwezenlijking van de doelstellingen overtre.
Om de omvang van de toe te kennen variabele vergoeding
te bepalen, beoordeelt de Raad van Bestuur, op voorstel van
het Benoemings- en Remuneratiecomité, na elk burgerlijk
jaar de prestaties van de CEO en van de andere leden
van het Uitvoerend Comité tijdens het betrokken boekjaar,
ten opzichte van de doelstellingen die voor dit boekjaar
werden bepaald.
De betaling van de in voorkomend geval toegekende
variabele vergoeding is gespreid in de tijd: het in de tijd
uitgestelde deel van de vergoeding is ondergeschikt
aan de verwezenlijking van vooraf bepaalde en over
drie jaar objectief meetbare prestatiecriteria.
Voor het boekjaar 2021 gebeurde de beoordeling
van de prestatie van de CEO en van de andere leden van
het Uitvoerend Comité op basis van volgende criteria:
- courant nettoresultaat per aandeel (30%); dit criterium,
dat overeenkomt met de EPRA earnings, verhoogd
met de daadwerkelijke gerealiseerde meer- en
minderwaarden en niet met de nog latente, weerspiegelt
ook de ratio algemene kosten/huurinkomsten;
- operationele marge (15%);
- bezettingsgraad van de gebouwen (15%); de
doelstelling stree naar een hoge bezettingsgraad,
die niet kan gehaald worden door ongebruikelijke
toegevingen op de huurprijzen;
- Befimmo’s financieringskosten t.o.v. de markt (20%);
- human resources management (20%).
Er werden ook bijkomende individuele doelstellingen
bepaald, volgens de specifieke operationele
verantwoordelijkheden van de CEO en van elk ander
lid van het Uitvoerend Comité.
Het maximum doelbedrag van de variabele jaarlijkse
vergoeding voor het boekjaar 2021 werd als volgt
bepaald door de Raad van Bestuur, op voorstel
van het Benoemings- en Remuneratiecomité:
- voor de CEO
1
: een variabele doelvergoeding van
200.000 € met een maximum van 250.000 €;
dit bedrag omvat elke variabele vergoeding die
hem zou zijn toegekend door Befimmo NV en/of
één van haar dochterondernemingen;
- voor de drie andere leden van het Uitvoerend Comité:
een variabele doelvergoeding van 330.000 €
met een maximum van 400.000 € (globaal bedrag
voor de drie leden van het Uitvoerend Comité).
De betaling van de variabele vergoeding voor het boekjaar
2021, wordt gespreid in de tijd en het gedeelte van de
vergoeding dat met uitstel wordt uitgekeerd, hangt af van
de mate waarin beantwoord is aan vooraf bepaalde en
objectief meetbare criteria over drie jaar, zoals volgt:
- 50% van de verdiende variabele vergoeding in 2021
wordt in 2022 betaald;
- 25 % van de variabele vergoeding wordt met een
jaar uitgesteld en zal betaalbaar zijn in 2023 als de
resultaatindicatoren van de Vennootschap in de jaren
2021 en 2022 aanhoudend presteren;
- het saldo van 25 % van de variabele vergoeding
zal betaalbaar zijn in 2024, ook weer als de prestatie
in de jaren 2021 tot 2023 aanhoudt.
1. Deze bedragen zijn vastgesteld als doelstellingen voor dhr. Vroninks,
CEO sinds 1 juni 2021. Voor het jaar 2021 zijn er geen doelstellingen bepaald,
noch is er een variabele remuneratie toegekend aan dhr. De Blieck.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
155
Op basis van wat voorafgaat, hee de Raad van Bestuur,
tijdens zijn vergadering van 7 maart 2022, op voorstel van
het Benoemings- en Remuneratiecomité, beslist om de CEO
en de andere leden van het Uitvoerend Comité een variabele
vergoeding voor het boekjaar 2021 toe te kennen, waarvan
het bedrag opgenomen is in de tabel op deze pagina.
Aangezien de samenwerking tussen Befimmo en de heren
De Blieck en Carlier in hun hoedanigheid van Eectieve
Bedrijfsleiders in 2021 eindigde, werd het saldo van hun
voordien verdiende variabele vergoeding aan het einde
van hun mandaat uitbetaald:
- Dhr. De Blieck ontving een bedrag van € 162.500 (zijnde
het saldo van de variabele vergoeding voor 2019 en 2020);
- Dhr. Carlier ontving een bedrag van € 81.500 (dat het
saldo vertegenwoordigt van de variabele vergoeding voor
2019 en 2020) en zijn variabele vergoeding voor 2021
(zie tabel hieronder - vergoeding Uitvoerend Comité 2021);
> Performance Stock Units toegekend in 2021 :
De Raad van Bestuur hee, op aanbeveling van het
Benoemings- en Remuneratiecomité, een totaal van
6.250 PSU's (hieronder in de kolom "Aantal toegekende
PSU's") toegekend aan de CEO en de andere leden van
het Uitvoerend Comité tijdens het boekjaar 2021. Zoals
uiteengezet in het remuneratiebeleid
1
verlenen de PSU's
op het einde van een vestingperiode van drie jaar het
recht op aandelen van de Vennootschap, evenals een
bedrag in speciën dat overeenkomt met de uitbetaalde
dividenden tijdens de vestingperiode: deze aandelen en
het bedrag in speciën zullen slechts worden geleverd
voor zover aan de in het remuneratiebeleid uiteengezette
prestatiecriteria is voldaan. Bovendien moeten de na de
vesting afgeleverde aandelen minstens twee jaar in het
bezit van de Eectieve Bedrijfsleider blijven, onafgezien
van de naleving van de minimale aandelendrempel
die van toepassing is op de Eectieve Bedrijfsleiders.
De tabellen op pagina 157 tonen de PSU's die in 2020
en 2021 aan de CEO en de andere leden van het
Uitvoerend Comité werden toegekend.
> Diverse kosten en uitgaven: Befimmo betaalt
de kosten terug die worden gemaakt door:
- de CEO in het kader van het dagelijks bestuur,
op voorlegging van bewijsstukken aan de Voorzitter
van de Raad van Bestuur of aan elke andere persoon
die deze daartoe zou hebben aangeduid;
- de andere leden van het Uitvoerend Comité in het
kader van hun bevoegdheden, op voorlegging van
bewijsstukken aan de CEO of aan elke andere persoon
die deze laatste daartoe zal hebben aangeduid.
Buiten de terbeschikkingstelling van een laptop en een
gsm die beantwoorden aan de normen van Befimmo NV
(onder meer op het vlak van veiligheid), krijgen de CEO
en de andere leden van het Uitvoerend Comité geen
voordelen in natura. Zij dragen de kosten van hun
telefoongebruik
> Pensioenen: De leden van het Uitvoerend Comité
hebben de keuze om een deel van hun vaste
vergoeding te bestemmen voor een aanvullend
pensioenstelsel via een verzekering van het type
“individuele pensioentoezegging”, die met een
pensioenovereenkomst wordt aangegaan bij een
erkende verzekeraar. Deze voorziet in prestaties
zowel bij leven op de pensioendatum als bij overlijden
vóór de pensioendatum. De belangrijkste kenmerken
van deze prestaties worden uiteengezet in het
remuneratiebeleid
1
.
UITVOEREND COMITÉ - VERGOEDING VOOR HET BOEKJAAR 2021 (IN €)
Gedelegeerd Bestuurder
Vaste
vergoeding
Vergoedingen na
uitdiensttreding
Variabele
vergoeding
2
Totaal
Relatieve verhouding
variabele remuneratie
(inclusief premie)/
totale remuneratie
Contractuele
vertrekvergoeding
Van 1/01/2021 tot 31/05/2021 :
Benoît De Blieck
3
102 071 35 771 0 137 842 0 486 408
BDB Management SRL
4
80 583 0 0 80 583 0 263 592
Van 01/06/2021 tot 31/12/2021:
Jean-Philip Vroninks
5
162 272 42 477 90 000 294 749 30 300 000
Revron GCV
6
136 500 0 60 000 196 500 30 200 000
Andere leden van het Uitvoerend comité
924 648 200 351 330 000 1 454 999 23 1 305 000
Totaal Uitvoerend comité 1 406 074 278 599 480 000 2 164 673
1. https://www.befimmo.be/sites/default/files/gbl_quicklinks/20220316_remuneratiebeleid_nl_vclean.pdf
2. De betaling van de variabele vergoeding wordt gespreid over een periode van 3 jaar, overeenkomstig de regels die zijn vastgesteld in het remuneratiebeleid.
3. Deze bedragen omvatten de vergoedingen die de heer Benoît De Blieck als Afgevaardigd Bestuurder van Befimmo NV ontvangt.
4. Deze bedragen omvatten de vergoedingen die BDB Management SRL ontvangt voor de mandaten die ze uitoefent als Gedelegeerd Bestuurder van Befimmo Property Services NV en Voorzitter van de Raad van Bestuur van Axento NV, beide dochterondernemingen van Befimmo NV.
5. Deze bedragen omvatten de vergoedingen die de heer Jean-Philip Vroninks ontvangt als Afgevaardigd Bestuurder van Befimmo NV.
6. Deze bedragen omvatten de vergoedingen die Revron SCA ontvangt voor haar mandaat als Gedelegeerd Bestuurder van Befimmo Property Services NV, dochteronderneming van Befimmo NV.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
156
UITVOEREND COMITÉ - PERFORMANCE STOCK UNITS PLAN 2020
BELANGRIJKSTE BEPALINGEN VAN HET PERFORMANCE STOCK UNITS PLAN INFORMATIE MET BETREKKING TOT HET VERSLAGJAAR
OPENINGSBALANS IN DE LOOP VAN HET JAAR EINDBALANS
Naam, functie
Identificatie
van het plan Prestatiecyclus
Jaar van
verlening
PSU’s
Datum waarop
de onderliggende
aandelen onvoorwaardelijk
worden (vesting), afhankelijk
van de mate waarin aan
de prestatiecriteria is voldaan
Einde van de
aanhoudings-
periode voor
onderliggende
aandelen
Nantal PSU's
in bezit bij
het begin
van het jaar
a) Aantal
toegekende PSU's
(b) Waarde van de
onderliggende aandelen
op de datum van het
psu's aanbod
a) Aantal
toegekende aandelen
(b) Waarde van de
aandelen op de
datum van definitieve
toekenning
Nantal
aangehouden
PSU's
Nantal aandelen
toegekend onder
voorwaarde
van behoud
Benoît De Blieck
Chief Executive Ocer
PSU 2020
01/01/2020 -
31/12/2022
2020 30 april 2023 30 april 2025 0
a) 2 500
b) 101 875 €
0 2 500 0
Aminata Kaké
Secretary General
& General Counsel
PSU 2020
01/01/2020 -
31/12/2022
2020 30 april 2023 30 april 2025 0
a) 1 250
b) 50 937,5 €
0 1 250 0
Martine Rorif
Chief Operating Ocer
PSU 2020
01/01/2020 -
31/12/2022
2020 30 april 2023 30 april 2025 0
a) 1 250
b) 50 937,5 €
0 1 250 0
Laurent Carlier
1
Chief Financial Ocer
PSU 2020
01/01/2020 -
31/12/2022
2020 30 april 2023 30 april 2025 0
a) 833
b) 33 944,7 €
0 833 0
1. Aangezien de samenwerking tussen Befimmo NV en dhr. Laurent Carlier geëindigd is op 31 december 2021, en overeenkomstig bepaling 7.3 van het PSU-plan, zal dhr. Carlier recht hebben op maximum 2/3 van de 2020 PSU's, rekening houdend met de duur van de managementovereenkomst die van kracht was tijdens de vestingperiode
(met name de boekjaren 2020 en 2021). Daarom zal hij recht hebben op maximaal 833 aandelen aan het einde van de vestingperiode, mits alle prestatiedoelstellingen zijn gehaald.
2. Aangezien de samenwerking tussen Befimmo NV en dhr. Laurent Carlier geëindigd is op 31 december 2021, en overeenkomstig bepaling 7.3 van het PSU-plan, zal dhr. Carlier recht hebben op maximum 1/3van de 2021 PSU's, rekening houdend met de duur van de managementovereenkomst die van kracht was tijdens de vestingperiode
(nl. het boekjaar 2021). Daarom zal hij recht hebben op maximaal 417 aandelen aan het einde van de vestingperiode, mits alle prestatiedoelstellingen zijn gehaald.
UITVOEREND COMITÉ - PERFORMANCE STOCK UNITS PLAN 2021
BELANGRIJKSTE BEPALINGEN VAN HET PERFORMANCE STOCK UNITS PLAN INFORMATIE MET BETREKKING TOT HET VERSLAGJAAR
OPENINGSBALANS IN DE LOOP VAN HET JAAR EINDBALANS
Naam, functie
Identificatie
van het plan Prestatiecyclus
Jaar van
verlening
PSU’s
Datum waarop
de onderliggende
aandelen onvoorwaardelijk
worden (vesting), afhankelijk
van de mate waarin aan
de prestatiecriteria is voldaan
Einde van de
aanhoudings-
periode voor
onderliggende
aandelen
Nantal PSU's in
bezit bij het begin
van het jaar
a) Aantal
toegekende PSU's
(b) Waarde van de
onderliggende aandelen
op de datum van het
psu's aanbod
a) Aantal
toegekende aandelen
(b) Waarde van de
aandelen op de
datum van definitieve
toekenning
Nantal
aangehouden
PSU's
Nantal aandelen
toegekend onder
voorwaarde
van behoud
Jean-Philip Vroninks
Chief Executive Ocer
PSU 2021
01/01/2021-
31/12/2023
2021 30 april 2024 30 april 2026 0
a) 2 500
b) 88375 €
0 2500 0
Aminata Kaké
Secretary General
& General Counsel
PSU 2021
01/01/2021-
31/12/2023
2021 30 april 2024 30 april 2026 0
a) 1 250
b) 44 187,5 €
0 1250 0
Martine Rorif
Chief Operating Ocer
PSU 2021
01/01/2021-
31/12/2023
2021 30 april 2024 30 april 2026 0
a) 1 250
b) 44 187,5 €
0 1250 0
Laurent Carlier
2
Chief Financial Ocer
PSU 2021
01/01/2021-
31/12/2023
2021 30 april 2024 30 april 2026 0
a) 417
b) 14 740,95 €
0 417 0
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
157
MINIMAAL AANDELENBEZIT
Overeenkomstig het remuneratiebeleid moet de CEO
te allen tijde 6.000 aandelen van de Vennootschap
aanhouden en de andere leden van het Uitvoerend Comité
elk 3.000 aandelen van de Vennootschap (op individuele
basis). Zij hebben 6 jaar de tijd om deze drempel te
bereiken, te rekenen vanaf de datum van
inwerkingtreding van het remuneratiebeleid.
Op 31 december 2021 bedragen de aandelen in het bezit
van de leden van het Uitvoerend Comité :
- Jean-Philip Vroninks : 1.250 aandelen;
- Laurent Carlier : 710 aandelen;
- Aminata Kaké : 50 aandelen.
VERTREKVERGOEDINGEN
De bepalingen betreende de vertrekvergoedingen
worden beschreven in het remuneratiebeleid
1
.
Tijdens het boekjaar 2021 werden de volgende
vertrekvergoedingen betaald :
- Overeenkomstig het remuneratiebeleid en de
contractuele clausule ingeval van vervroegde beëindiging,
hee dhr. Benoît De Blieck een vertrekvergoeding van
750.000 € (geconsolideerd totaal) ontvangen, als
volgt uitgesplitst: €486.408,08 overeenkomstig de
managementovereenkomst tussen dhr. Benoît De Blieck
en Befimmo NV, en €263.591,92 overeenkomstig de
managementovereenkomst tussen BDB Management
SRL en Befimmo Property Services NV;
1. https://www.befimmo.be/sites/default/files/gbl_quicklinks/20220316_remuneratiebeleid_nl_vclean.pdf
- Overeenkomstig het remuneratiebeleid en de contractuele
clausule ingeval van vervroegde beëindiging, hee dhr.
Laurent Carlier een vertrekvergoeding van 420.000 €
ontvangen.
INFORMATIE OVER DE EVOLUTIE VAN
DE VERGOEDINGEN EN PRESTATIES
VAN DE VENNOOTSCHAP
Dit deel bevat informatie over de jaarlijkse evolutie van (i)
de vergoeding van (i) elke bestuurder, de CEO en, globaal,
van de andere leden van het Uitvoerend Comité, (ii) de
prestaties van de Vennootschap en (iii) de gemiddelde
vergoeding van de werknemers van de Vennootschap op
basis van voltijdse equivalentie (andere dan de personen
bedoeld in (i)), over de laatste vijf boekjaren en (iv) de
verhouding tussen de hoogste remuneratie onder de leden
van het management en de laagste remuneratie, uitgedrukt
op basis van voltijdse equivalentie.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
158
(o) De daling is te wijten aan het feit dat de
managementovereenkomsten tussen dhr. De Blieck
als Gedelegeerd Bestuurder van Befimmo NV en BDB
Management SPRLu als Gedelegeerd Bestuurder van
Befimmo Property Services werden beëindigd in mei 2021.
(p) Op het niveau van de activiteit vastgoedoperator.
De daling van de EPRA tussen 2020 en 2021 is
voornamelijk te wijten aan de daling van het netto
huurresultaat. Dit wordt voornamelijk verklaard door
het programma voor de rotatie van activa:
- de exit van de gebouwen Blue Tower, Media,
Schuman 3 en 11, Froissart en Guimard in Q4 2020
en de verkoop van de gebouwen Wiertz, Planet
2 en 6 Fedimmo-gebouwen in 2021
- licht gecompenseerd door de inbreng van het nieuw
verworven Cubus-gebouw in februari 2021 en de start
van de huur van de Beobank in het QUATUOR-project.
(q) Op het niveau van de activiteit vastgoedoperator.
(r) Op het niveau van de activiteit vastgoedoperator.
(s) De 1- EPRA-Vacancy rate van het vastgoed
beschikbaar voor verhuur bedraagt 95,54%
op 31 december 2021. Dit percentage omvat de
huurcontracten die vóór 31 december 2021 werden
ondertekend, maar die nog niet van start zijn gegaan.
(t) Voor meer informatie, zie Environmental,
Social & Governance verslag.
(u) Dit is de gemiddelde kost per VTE voor Befimmo.
Voor deze berekening werden alle 100% dochteronder
nemingen van Befimmo in aanmerking genomen.
(v) Het bedrag dat in aanmerking genomen wordt voor
de berekening van de verhouding tussen de hoogste
en de laagste remuneratie is de totale jaarlijkse kost
voor de Vennootschap.
(a) Voor mandaten die in de loop van het jaar aanvangen
of aflopen, werd een extrapolatie berekend van de
bezoldiging verdiend voor het volledige jaar.
(b) De remuneratie van de niet-uitvoerende Bestuurders is
ongewijzigd sinds 2013. De verschillen zijn uitsluitend
te wijten aan het aantal vergaderingen van de Raad van
Bestuur in de loop van het jaar en het al dan niet zetelen
van de Bestuurders in een gespecialiseerd Comité.
(c) De bedragen toegekend aan de heren Aurousseau,
D'Hondt en Godts worden onmiddellijk afgestaan aan
AXA REIM Belgium NV (voor de heer Aurousseau) en
AG Real Estate NV (voor de heren D'Hondt en Godts).
(d) De daling is te wijten aan het feit dat dhr. Devos
sinds mei 2021 niet langer Voorzitter is van de
Raad van Bestuur.
(e) Mandaat beëindigd in februari 2017.
(f) Mandaat beëindigd in september 2020.
(g) Mandaat beëindigd in april 2016.
(h) Mandaat beëindigd in april 2019.
(i) Mandaat gestart in april 2018.
(j) Mandaat gestart in april 2018.
(k) Mandaat gestart in april 2019. De verhoging
is het gevolg van zijn benoeming tot Voorzitter
van de Raad van Bestuur in mei 2021.
(l) Dhr. De Blieck wordt niet vergoed in
zijn hoedanigheid van niet-uitvoerend Bestuurder.
(m) Mandaat gestart in september 2020
en geëindigd in april 2021.
(n) Dhr. Vroninks werd benoemd tot CEO in juni 2021.
VERGELIJKENDE TABEL VAN DE EVOLUTIE VAN DE VERGOEDING EN DE PRESTATIES
VAN DE VENNOOTSCHAP OVER DE LAATSTE 5 GERAPPORTEERDE BOEKJAREN
Jaarlijkse wijziging in % 2017 vs 2016 2018 vs 2017 2019 vs 2018 2020 vs 2019 2021 vs 2020
1. Remuneratie van de niet-uitvoerende Bestuurders (totaal) (a) (b) (c)
Alain Devos -4% 3% -11% 20% -34% (d)
Sophie Goblet -7% 9%
-5%
20% -15%
Annick Van Overstraeten -60% (e)
Benoît Godts -14% 11% -3% 7% (f)
Guy Van Wymersch-Moons -17% (g)
Hugues Delpire -18% 19% -32% (h)
Etienne Dewulf -8% 4%
-12%
30% -15%
Kurt De Schepper 4% 4%
-15%
30% -1%
Sophie Malarme-Lecloux -1% 8%
15%
39% -13%
Anne-Marie Baeyaert
-4%
13% -19% (i)
Wim Aurousseau
43%
20% -21% (j)
Vincent Querton 10% 19% (k)
Benoît De Blieck (l)
Amand-Benoit D'Hondt 15% (m)
2. Remuneratie van de CEO (totaal)
Jean-Philip Vroninks (n)
Benoit De Blieck 3,23% 0,00% 3,96% 5,99% -75,32% (o)
3. Gemiddelde remuneratie van de andere leden van het Uitvoerend Comité (totaal)
Andere leden van het Uitvoerend Comité 1,12% 1,96% 3,90% 10,83% -7,03%
4. Prestatie van de Vennootschap
EPRA earnings (EUR/aandeel) actueel 3,74 3,68 3,26 2,88 2,38 (p)
EPRA earnings (EUR/aandeel) budget 3,63 3,64 3,22 2,76 2,17 (q)
Y op Y variatie (actueel) 1,6% -1,6% -11,4% -11,7% -17,4%
Nettoresultaat (EUR/aandeel) actueel 5,32 3,24 7,03 2,16 3,32 (r)
Y op Y variatie 39,3% -39,1% 117,0% -69,3% 53,7%
Bezettingsgraad van het vastgoed
beschikbaar voor verhuur (%)
94,44% 94,50% 94,40% 95,20% 90,12% (s)
Gemiddelde financieringskost (%) 2,08% 2,01% 1,97% 2,00% 1,83%
Gemiddelde specifieke CO e-uitstoot
(in KgCO e/m²)
26,67 26,45 25,48 24,14 28,34 (t)
5. Gemiddelde remuneratie op basis van voltijdse equivalentie van de werknemers (u)
Werknemers van de Vennootschap 0,92% 6,34% -1,56% 0,61% 8,16%
6. Verhouding tussen de hoogste en de laagste remuneratie op basis van voltijdse equivalentie (2021) (v)
15 14
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
159
Befimmo hee het beheer van interne controle en risico’s
van de Vennootschap georganiseerd door het bepalen
van haar controleomgeving (algemeen kader, voornamelijk
gestoeld op het “Enterprise Risk Management” model
ontwikkeld door het Committee of Sponsoring
Organizations (COSO) van de Treadway Commission),
het identificeren en classificeren van de voornaamste
risico’s waaraan ze wordt blootgesteld, het analyseren
in welke mate ze die risico’s onder controle houdt
en het organiseren van een “controle op de controle”.
De Vennootschap schenkt ook bijzondere aandacht
aan de betrouwbaarheid van haar financiële
rapporterings- en communicatieprocessen.
CONTROLEOMGEVING
De Raad van Bestuur hee twee interne comités
opgesteld (het Auditcomité en het Benoemings- en
Remuneratiecomité) en hee ook een Uitvoerend
Comité opgericht.
De Vennootschap is opgedeeld in een aantal
departementen zoals uiteengezet in een organigram.
Operationele functies worden uitgevoerd in de technische
departementen (project management, property
management en environmental management) van
Befimmo en in haar departementen commercial, building
administration en investment. Ondersteunende functies
worden verstrekt door de departementen accounting,
controlling, treasury/finance, legal real-estate, general
secretary & legal corporate, IR & communication,
transformation & impact, human resources en IT.
Elk lid van het team beschikt over een functieomschrijving
Er is een procedure voor het delegeren van bevoegdheden
voor zowel interne (beslissingsbevoegdheden) als externe
(bevoegdheden van ondertekening en vertegenwoordiging)
aangelegenheden. De Raad van Bestuur hee een aantal
beslissings- en vertegenwoordigingsbevoegdheden
gedelegeerd aan het Uitvoerend Comité. In deze context
hee het Uitvoerend Comité een bevoegdheid om te
sub-delegeren, die het hee uitgeoefend, waarbij het de
grenzen op vlak van handelingen en bedragen in kwestie
vastlegt, bepaald per departement en naargelang het
hiërarchisch niveau van de gemachtigde medewerkers.
Bij deze sub-delegaties hoort een interne procedure
voor het goedkeuren van bestellingen en facturen.
Het principe van dubbele handtekening wordt gehanteerd.
Er is ook een specifieke procedure voor de toestemming
om facturen te betalen.
Al deze bevoegdheden worden formeel vastgelegd
in interne procedures.
Onder de controlefuncties wordt de compliance-functie
uitgeoefend door de General Counsel & Secretary
General (Aminata Kaké). De CEO (Jean-Philip Vroninks)
is verantwoordelijk voor de functie risicobeheer.
Beheercontrole valt onder de verantwoordelijkheid
van het controlling team.
De Interne Auditor (Pierre-Olivier Schmitz) is verantwoordelijk
voor de interne audit met de externe ondersteuning
van BDO Risk Advisory.
Voor de jaarlijkse sluiting van rekeningen vullen de
Bestuurders en leden van het Uitvoerend Comité van
Befimmo een individuele vragenlijst in zodat eventuele
transacties die zij met de Vennootschap hebben verricht
als “verbonden partijen” kunnen worden geïdentificeerd.
Het departement Human Resources zorgt ervoor dat
de voor elke functie vereiste competenties bepaald zijn
en dat de procedures nageleefd worden, met name
voor de jaarlijkse prestatiebeoordeling en de loonherziening.
Er zijn ook enkele externe betrokkenen die een rol
spelen in de controleomgeving, namelijk de FSMA, de
Commissaris, en de onafhankelijke vastgoedexperts.
Het Auditcomité, bestaande uit een meerderheid van
onafhankelijke bestuurders, hee de specifieke taak om de interne
controle en het risicobeheer van de Vennootschap op te volgen.
Bij de uitvoering van deze taak maakt het Auditcomité in het
bijzonder gebruik van het werk van de Interne Auditor en de
geoutsourcete interne auditors (consultants), die rechtstreeks aan
het Comité verslag uitbrengen. De rol, samenstelling en activiteiten
van het Auditcomité worden in dit hoofdstuk beschreven,
alsook in het intern reglement van het Auditcomité dat kan
worden geraadpleegd op de website van de Vennootschap.
De Raad van Bestuur hee een Corporate Governance
Charter, een Code of Ethics en een Dealing Code
opgesteld. De Ethische Code wordt aangevuld door
de volgende beleidslijnen: een Whistleblowing Policy,
een Beleid ter bestrijding van corruptie, een Tegenpartij
en CliëntenAcceptatieBeleid een Privacybeleid, een
Beleid inzake Diversiteit en Inclusie en een Beleid inzake
Filantropie en Associatief Partnerschap. Deze documenten,
met uitzondering van het Aanvaardingsbeleid voor Cliënten
en Tegenpartijen, kunnen ook geraadpleegd worden
op de website van de Vennootschap.
De risicoanalyse die begin 2019 werd uitgevoerd met de hulp
van een externe consultant en die hee geleid tot een volledige
herziening van de risicomatrix van Befimmo NV, werd eind
2019 herzien om rekening te houden met de evolutie in de
prospectusregelgeving en de aanbevelingen van de ESMA.
De risico’s werden beoordeeld op basis van hun mogelijke
impact, de mate waarin ze onder controle worden
gehouden, de specifieke aard ervan, en de risicobereidheid
van de Vennootschap en werden daarna gerangschikt
in een tabel, in volgorde van hun afnemende potentiële
impact, van hoog naar laag.
De risicomatrix biedt een kader voor het werk van de
interne auditdienst en wordt jaarlijks door het Auditcomité
herzien als onderdeel van een driejaarlijks plan.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
160
Volgens het risicoreglement van de Vennootschap moet
er twee keer per jaar, bij de opstelling van het halfjaarlijkse
en het jaarlijkse financieel verslag, een formele update
plaatsvinden van de risicofactoren. Dit is een diepgaande
risicoanalyse die periodiek wordt uitgevoerd door de
Risk Manager, in samenwerking met de Interne Auditor
en de Chief Compliance Ocer. Deze update wordt dan
voorgelegd aan het Uitvoerend Comité en besproken.
Daarna wordt het document overgemaakt aan het
Auditcomité voor controle en aan de Raad van Bestuur
voor de formele goedkeuring.
Het proces voor het opstellen van financiële informatie
wordt als volgt georganiseerd: een retroplanning gee
de taken weer die moeten worden voltooid voor de
kwartaal-, halfjaar- en jaarafsluitingen van de rekeningen
voor de Vennootschap en haar dochterondernemingen,
met deadlines. De Vennootschap beschikt over een
checklist met stappen die moeten worden gevolgd door
de verschillende bij het proces betrokken departementen
en dochterondernemingen. Het accountsteam
produceert de boekhoudkundige cijfers met gebruik
van de boekhoudsoware, onder toezicht
van de Chief Accountant.
Het Controlling Team controleert de geldigheid van
de cijfers die door het accountsteam worden verstrekt
en produceert de kwartaalverslagen. De cijfers worden
gecontroleerd met gebruik van de hiernavolgende
technieken:
- consistentietests - door vergelijking met historische
en budgettaire cijfers;
- steekproefsgewijze controles van transacties
naargelang het materiële karakter ervan.
Op kwartaalbasis worden financiële rapporteringsverslagen
opgesteld door het Controlling Team en besproken met
de CEO. Deze verslagen worden dan samen met nota’s
over de operationele activiteiten van Befimmo geanalyseerd
door het Uitvoerend Comité.
Er wordt een tijdschema van periodieke publicaties
voor het boekjaar voorgesteld door het Uitvoerend Comité
en goedgekeurd door de Raad van Bestuur. De kwartaal-,
halfjaar- en jaarverslagen en de relevante persberichten/
financiële verslagen worden voorgelegd aan en
geanalyseerd door het Uitvoerend Comité, het Auditcomité
en de Raad van Bestuur, die ze goedkeurt alvorens
ze worden gepubliceerd. De Commissaris voert op
30 juni een beperkte controle uit op de geconsolideerde
halfjaarlijkse financiële staten. Bij de jaarlijkse afsluiting,
elk jaar op 31 december, voert hij een audit uit op de
statutaire en geconsolideerde rekeningen.
De data worden beschermd, afhankelijk van het type
ervan, door redundante architectuur (disk mirroring),
dagelijkse online back-ups (externe dienstverlener),
en wekelijkse backups op tape.
Betrokkenen bij het toezicht op en de evaluatie van de
interne controle. De kwaliteit van de interne controle
wordt het hele boekjaar door beoordeeld door:
- de interne audit, op basis van samenwerking tussen
een intern auditor en een uitbesteed team van interne
auditors: tijdens het boekjaar 2021 werden twee interne
audits uitgevoerd, met betrekking tot "Juridische
controles inzake onroerend goed" en "Facturatieproces";
- het Auditcomité: over het boekjaar 2021 hee het
Auditcomité de kwartaalafsluitingen van de rekeningen
van Befimmo en de specifieke boekhoudmethodes
gecontroleerd. Het hee de lopende geschillen
onderzocht en de voornaamste risico’s voor Befimmo
en het hee de aanbevelingen van de interne audit
onderzocht;
- de Commissaris in de context van zijn controle
van de halfjaar- en jaarrekeningen.
De Raad van Bestuur houdt toezicht op de uitvoering
van de taken van het Auditcomité in dat verband,
met name via de verslagen van dat Comité.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
161
COMMISSARIS
De Commissaris wordt benoemd na eerst te zijn goedgekeurd
door de FSMA. Hij oefent twee soorten controles uit. Ten
eerste controleert en certificeert hij, in overeenstemming
met het Wetboek van vennootschappen en verenigingen,
de financiële informatie in de jaarrekeningen. Ten tweede
verleent hij in overeenstemming met de wet zijn medewerking
aan de controles van de FSMA. De FSMA kan hem
ook vragen om de juistheid te bevestigen van andere
informatie die naar de FSMA wordt toegezonden.
De Algemene Vergadering van Befimmo van 28 april
2020 hee het mandaat van EY Bedrijfsrevisoren/
Réviseurs d’entreprises BV/SRL als Commissaris van
de Vennootschap, met zetel gevestigd te De Kleetlaan 2,
1831 Diegem, ingeschreven in het handelsregister onder
nummer 0466.334.711, RPR Brussel, vertegenwoordigd
door Mevr. Christel Weymeersch, Partner, Auditor,
voor drie boekjaren hernieuwd.
Het ereloon van de Commissaris voor boekjaar 2021
bedroeg 88.206,78 € excl. btw. In boekjaar 2021 hee
hij ook bijkomende diensten verleend als onderdeel van
zijn wettelijke taken voor een bedrag van 7.850,00 € excl.
btw. Buiten zijn wettelijke opdracht hee EY en daarmee
verbonden vennootschappen tijdens het boekjaar 2021
diensten verleend in verband met andere niet-audittaken
voor een bedrag van 13.500,00 € excl. btw.
EY, vertegenwoordigd door dezelfde auditor, is ook de
Commissaris van de dochterondernemingen van Befimmo.
De erelonen van de Commissaris voor de controle van de
financiële staten voor boekjaar 2020 van Fedimmo, ZIN
in Noord, ZIN in Noord 2025, Loi 52, Befimmo Property
Services, Meirfree, Vitalfree en Silversquare Belgium
en haar dochteronderneming kwamen in totaal uit op
62.406,65 € excl. btw.
De audits voor de Luxemburgse dochterondernemingen,
Axento SA en Kubissimmo SàRL, worden verricht door
Ernst & Young NV, met zetel gevestigd te Avenue John
F. Kennedy 35E, 1855 Luxemburg, ingeschreven in het
Luxemburgs handelsregister onder nummer B 47.771 en
met vestigingslicentie Nr. 00117514, vertegenwoordigd door
Dhr. René Ensch, Partner. De erelonen voor de controle van
Axento SA en and Kubissimmo SàRL voor het boekjaar 2021
bedragen 24.950 € excl. btw.
Buiten haar wettelijke opdracht hee Ernst & Young
(Luxemburg) tijdens het boekjaar 2021 geen diensten
verleend in verband met andere niet-audittaken.
De methode voor het berekenen van de vergoeding van
de Commissaris hangt af van het soort werk dat wordt
gepresteerd:
- voor de controle van de rekeningen van
vennootschappen binnen de groep, wordt een forfaitair
bedrag vastgelegd;
- voor ander werk worden de erelonen bepaald op basis
van het aantal gepresteerde uren vermenigvuldigd
met een uurtarief, afhankelijk van de senioriteit
van de werknemer die bij het werk is betrokken.
De regel van de “Ratio van de non-audit fees van de
Commissaris” werd volledig nageleefd met betrekking
tot de diensten van de Commissaris.
VASTGOEDEXPERTS
Voor het boekjaar 2021 hee Befimmo beroep gedaan
op drie vastgoedexperts: Dhr. Rod P. Scrivener (JLL -
Marnixlaan 23, 1000 Brussel), Dhr. Ardalan Azari (Cushman
& Wakefield, vennootschap opgericht naar Nederlands
recht, optredend via haar Belgisch kantoor Wissinger &
Vennoten NV - Koningsstraat 97, 1000 Brussel) en Dhr.
Pieter Paepen (CBRE - Waterloosesteenweg 160, 1000
Brussel). Dhr. Rod P. Scrivener had ook de taak om voor de
Vennootschap de vastgoedwaarderingen te coördineren.
Deze mandaten werden verleend in overeenstemming
met de bepalingen van het Koninklijk Besluit van 13 juli
2014. De benoemingstermijn van drie jaar begon te lopen
op 1 januari 2021 om te eindigen op 31 december 2023.
Voor het boekjaar 2021 bedroegen de erelonen
die aan deze experts werden betaald voor hun
kwartaalwaarderingen:
- JLL - Rod P. Scrivener: 62.375 € excl. btw;
- C&W - Ardalan Azari: 74.645,23 € excl. btw;
- CBRE - Pieter Paepen: 85.012,50 € excl. btw.
In 2021 werden geen bijkomende vergoedingen voor
incidentele waarderingen aan deze experts betaald.
FINANCIËLE DIENSTVERLENING
De financiële dienstverlening van de Vennootschap
wordt verleend door ING Belgium, die in 2021
daarvoor een vergoeding hee ontvangen van 42.491,12
(btw inbegrepen). Deze vergoeding is variabel, afhankelijk
van het bedrag van het dividend dat is uitgekeerd en
de verwezenlijking van een dividend in optionele vorm.
Befimmo oefende tijdens het boekjaar O&O-activiteiten
uit met betrekking tot het potentieel van verschillende
markten en ook tot de evolutie van de werkomgeving
en van de nieuwe diensten om voor te stellen aan haar
huurders. In 2021 hee Befimmo een deel van haar
activiteiten in O&O ook besteed aan de ondersteuning
van haar digitale transformatie. Ze wil zich aanpassen
aan een nieuwe digitale realiteit die de nodige
instrumenten en oplossingen biedt om de doelstellingen
op lange termijn, die ze voor zichzelf bepaalde, te halen,
zowel in haar globale strategie als in haar interne
organisatie, door linken te leggen.
De voorbije jaren startte Befimmo verschillende
transversale projecten op, gelinkt aan innovatie,
digitalisatie en de nieuwe werkwereld. Het betre een
participatieve aanpak die mogelijk maakt om het team
te betrekken bij de strategische krachtlijnen die centraal
staan in de activiteit van Befimmo. De teamleden werden
uitgenodigd om zich aan te sluiten bij een werkgroep die
tot doel hee om de strategische krachtlijnen verder uit te
bouwen of bij een project dat hen nauw aan het hart ligt.
Kwestie van zo, in een aanpak van collectieve intelligentie,
deze projecten voor te stellen en concreet vorm te geven.
In 2021 bedroegen de middelen die aan onderzoek
en de ontwikkeling werden besteed, 1.338.713 €.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
162
1. “Perimetervennootschap” betekent een vennootschap waarin een gereglementeerde vastgoedvennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks
meer dan 25% van het kapitaal aanhoudt, hieronder inbegrepen haar dochtervennootschappen, krachtens artikel 2(18) van de GVV-wet.
PRINCIPES
Met betrekking tot het voorkomen van belangenconflicten
valt Befimmo tegelijkertijd onder:
- de toepasselijke wettelijke bepalingen die gelden
voor alle beursgenoteerde vennootschappen,
volgens de artikelen 7:96 en 7:97 van het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen
- een specifiek stelsel voorzien in artikel 37 van de
GVV-wet, die in het bijzonder voorziet in de verplichting
om de FSMA te informeren voorafgaand aan bepaalde
geplande verrichtingen met personen die onder die
bepaling vallen, om die verrichtingen uit te voeren aan
de normale marktvoorwaarden en om die verrichtingen
openbaar te maken; en
- de bijkomende regels nader bepaald in haar
Corporate Governance Charter.
Hieronder volgt een beschrijving van deze regels
en hun toepassing in boekjaar 2020.
ARTIKEL 7:96 VAN HET WETBOEK
VAN VENNOOTSCHAPPEN EN
VERENIGINGEN
Krachtens artikel 7:96 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen moet een bestuurder,
wanneer hij een rechtstreeks of onrechtstreeks belang
van vermogensrechtelijke aard hee dat strijdig is met
een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid
behoort van de Raad van Bestuur (behoudens bepaalde
uitzonderingen), dit mededelen aan de andere bestuurders
vóór de Raad van Bestuur een besluit neemt. Zijn verklaring
en toelichting over de aard van dit strijdig belang moeten
worden opgenomen in de notulen van de vergadering
van de Raad van Bestuur die de beslissing moet nemen.
De Bestuurder met een belangenconflict mag niet deelnemen
aan de beraadslagingen van de Raad van Bestuur over deze
verrichting of beslissing, noch aan de stemming in dat verband.
In zijn verslag over de jaarrekening beoordeelt de
Commissaris de financiële gevolgen voor de Vennootschap
van de beslissingen van de Raad van Bestuur waarvoor
een tegenstrijdig belang bestaat. Bovendien wordt
het desbetreende gedeelte van de notulen in het
beheersverslag opgenomen.
ARTIKEL 7:97 VAN HET WETBOEK
VAN VENNOOTSCHAPPEN EN
VERENIGINGEN
Indien, overeenkomstig artikel 7:97 van het wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen, een genoteerde
vennootschap een verrichting overweegt met een verbonden
partij (behoudens bepaalde uitzonderingen) dient deze de
voorgenomen verrichting voor te leggen aan de beoordeling
van een ad hoc Comité bestaande uit drie onafhankelijke
bestuurders. Dit Comité kan zich, als het dit nodig acht, laten
bijstaan door een of meerdere onafhankelijke expert(s).
Het ad hoc Comité moet over de voorgenomen verrichting
een schrielijk en omstandig gemotiveerd advies uitbrengen.
De Raad van Bestuur kan slechts beslissen na het lezen van
dat verslag en moet haar beslissing motiveren indien het
besluit af te wijken van het advies van het ad hoc Comité.
De Commissaris moet een advies uitbrengen over de juistheid
van de financiële informatie die vervat zit in het advies van
het ad hoc Comité en de notulen van de Raad van Bestuur.
De bovengenoemde verrichtingen met een verbonden
partij, inclusief de betrokken adviezen van het ad hoc
Comité en de Commissaris, als ook, indien van toepassing,
de redenen waarom er werd afgeweken van het advies van
het ad hoc Comité, zullen publiekelijk worden meegedeeld
uiterlijk op het moment dat de beslissing wordt genomen
of de verrichting wordt aangegaan,
Daarnaast moet het beheersverslag een overzicht bevatten
van alle mededelingen die overeenkomstig artikel 7:97
van het wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
tijdens het afgelopen boekjaar werden gedaan.
ARTIKEL 37 VAN DE GVV-WET EN
ARTIKEL 8 VAN HET KONINKLIJK
BESLUIT BETREFFENDE GVV'S
Artikel 37 van de GVV-wet en Artikel 8 van het Koninklijk
besluit betreende GVV's, verplichten, behoudens
bepaalde uitzonderingen, openbare GVV’s om de FSMA
op voorhand op de hoogte te brengen van elke verrichting
die de openbare GVV of haar perimetervennootschap
1
,
beoogt uit te voeren met bepaalde personen (o.a. personen
die een aandeelhouderschap in de publieke GVV of in
perimetervennootschap bezitten, verbonden personen,
als ook bestuurders of leden van het Uitvoerend Comité
van de publieke GVV of een perimetervennootschap),
indien deze personen rechtstreeks of onrechtstreeks
optreden als een tegenpartij of enig vermogensrechtelijk
voordeel verkrijgen in verband met de verrichting.
Bij kennisgeving aan de FSMA, moet de publieke GVV
aantonen dat de voorgenomen verrichting (i) in haar
belang is, en (ii) in overeenstemming is met haar strategie.
De verrichting moet bovendien worden uitgevoerd onder
de gebruikelijke marktvoorwaarden. Indien de verrichting
betrekking hee op een onroerend goed moet de
onafhankelijke vastgoedexpert van de openbare GVV,
de reële waarde ervan bepalen, dat de minimumprijs
bedraagt waarvoor het vastgoed mag worden verkocht
of de maximumprijs waarvoor het mag worden verworven.
De openbare GVV moet de verrichting openbaar maken op
het moment dat de verrichting wordt aangegaan en deze
informatie toelichten in haar jaarlijks financieel verslag.
AANVULLENDE PREVENTIEVE
REGELS VOORZIEN IN HET
CORPORATE GOVERNANCE
CHARTER VAN BEFIMMO
Telkens wanneer het strijdig zou zijn met de belangen
van de aandeelhouders van Befimmo dat een betrokken
Bestuurder informatie zou verkrijgen over de voorwaarden
waaronder Befimmo een verrichting wenst uit te voeren,
wordt hem/haar de voorbereidende informatie niet
toegezonden; zal hij/zij zich onthouden van het bijwonen
van de beraadslaging van de Raad met betrekking tot deze
verrichting, en wordt dit punt toegevoegd aan een bijlage
bij de notulen die hem/haar niet wordt toegezonden. Deze
regels worden opgeheven wanneer ze niet langer relevant
zijn (m.a.w., meestal nadat Befimmo de verrichting hee
uitgevoerd of er van hee afgezien).
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
163
In het geval Befimmo zich voorneemt om een verrichting
aan te gaan met een Bestuurder of een door deze laatste
gecontroleerde vennootschap of een vennootschap waarin
hij/zij een andere dan een minderheidsparticipatie bezit, en
deze verrichting niet onder artikel 7:96 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen valt (bijvoorbeeld, omdat
het een gewone verrichting betre die volgens de normale
marktvoorwaarden en -garanties wordt uitgevoerd), acht
Befimmo het niettemin nodig:
- dat deze Bestuurder dit aan de andere Bestuurders meldt
vóór de beraadslaging van de Raad van Bestuur;
- dat zijn/haar verklaring en de redenen om artikel 7:96 van
het Wetboek van vennootschappen en verenigingen niet
toe te passen, worden opgenomen in de notulen van de
Raad van Bestuur die zich hierover zal uitspreken;
- dat deze Bestuurder zich onthoudt van deelneming aan
de beraadslaging of stemming over deze verrichting
door de Raad van Bestuur;
- dat, telkens wanneer het strijdig zou zijn met de belangen
van de aandeelhouders van Befimmo, dat de betrokken
Bestuurder informatie zou krijgen over de voorwaarden
waaronder Befimmo beoogt een verrichting uit te voeren,
hem/haar de voorbereidende nota’s niet zullen worden
toegestuurd en dat het punt wordt toegevoegd aan een bijlage
bij de notulen die hem/haar niet zullen worden meegedeeld.
In elk geval moet de verrichting volgens de normale
marktvoorwaarden worden uitgevoerd.
De notulen betreende de betrokken verrichting moeten
echter niet opgenomen worden in het Financieel Verslag.
Wanneer dit beleid wordt toegepast, wordt een toelichting
dienaangaande opgenomen in de Corporate Governance
verklaring van het Jaarverslag.
Dit beleid is ook cursief van toepassing op de
verrichtingentussen een Bestuurder van Befimmo
en een dochteronderneming van deze laatste.
Wanneer dit beleid wordt toegepast, wordt een toelichting
dienaangaande opgenomen in de Corporate Governance
verklaring van het Jaarverslag.
In het kader van het Governance Charter van Befimmo is
het beleid, beschreven in voorgaand paragraaf, ook mutatis
mutandis van toepassing op de verrichtingen tussen enerzijds,
Befimmo en haar dochterondernemingen, en de leden van
het Uitvoerend Comité, anderzijds: Het betrokken lid moet
het potentiële belangenconflict melden aan het Uitvoerend
Comité, en waar nodig, zich onthouden van de bespreking
en de stemming over het punt in kwestie. Bovendien, wordt
het punt of dossier waarop het belangenconflict betrekking
hee, op de agenda van de vergadering van de Raad van
Bestuur geplaatst, die daarover zal moeten beraadslagen
en beslissen; de betrokken verrichting moet tegen
de normale marktvoorwaarden worden uitgevoerd.
Gezien de Bestuurders van Befimmo benoemd worden
op grond van hun knowhow en ervaring inzake vastgoed,
oefenen zij vaak bestuursmandaten uit in andere
vastgoedvennootschappen of in vennootschappen die
vastgoedvennootschappen controleren.
Bijgevolg kan het gebeuren dat een verrichting die aan
de Raad van Bestuur wordt voorgelegd (bijvoorbeeld,
de aankoop van een gebouw in het kader van een
veilingprocedure), de belangstelling kan wekken van een
andere vennootschap waarin een Bestuurder van Befimmo
een mandaat uitoefent. In die gevallen, die in bepaalde
omstandigheden tot functieconflicten kunnen leiden, hee
Befimmo besloten om een procedure toe te passen die
grotendeels ontleend is aan de procedure voorzien door
artikel 7:96 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen inzake belangenconflicten.
De betrokken Bestuurder moet onmiddellijk de Voorzitter
van de Raad van Bestuur en de Gedelegeerd Bestuurder
op de hoogte brengen dat dergelijke situatie zich voordoet.
Indien mogelijk gaat de Gedelegeerd Bestuurder
ook na of de situatie eectief bestaat.
Eens het risico is geïdentificeerd, onderzoeken de betrokken
Bestuurder en de Voorzitter van de Raad van Bestuur of
de Gedelegeerd Bestuurder gezamenlijk of de bestaande
“Chinese Walls”-procedures binnen de organisatie waarvan
de betrokken Bestuurder deel uitmaakt, mogelijk maken
om ervan uit te gaan dat hij/zij, zonder betwisting en onder
zijn/haar eigen verantwoordelijkheid, aan de vergaderingen
van de Raad van Bestuur kan deelnemen. Indien dergelijke
procedures niet zijn ingevoerd of wanneer de betrokken
Bestuurder of de Raad van Bestuur van oordeel zou
zijn dat het verstandiger is dat de betrokken Bestuurder
niet deelneemt, dan moet hij/zij zich terugtrekken uit het
beraadslagings- en beslissingsproces: de voorbereidende
nota’s zullen niet naar hem/haar worden toegezonden,
hij/zij moet de vergadering van de Raad van Bestuur verlaten
zodra het bewuste punt aan de orde komt, en het punt
zal worden opgenomen in een bijlage bij de notulen
die hem/haar niet zal worden bezorgd.
De notulen van de Raad van Bestuur moeten de naleving
van deze procedure vaststellen of de redenen toelichten
waarom zij niet werd toegepast.
Deze procedure is niet langer van toepassing zodra het
risico niet meer bestaat (bijvoorbeeld omdat Befimmo of
de concurrerende vennootschap beslist hee om geen
bod uit te brengen).
Desgevallend wordt deze procedure toegepast bovenop artikel
7:96 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen,
wanneer deze bepaling van toepassing is (bijvoorbeeld omdat
de Bestuurder in kwestie een vermogensrechtelijk tegengesteld
belang hee aan dat van de Vennootschap bij de uitvoering
van de verrichting door een andere vennootschap dan
Befimmo). In dit laatste geval moeten bovendien alle relevante
passages uit de notulen van de Raad van Bestuur ook
in het beheersverslag worden opgenomen.
Befimmo hee geen enkel ander scenario van potentiële
belangenconflicten gedetecteerd.
VERPLICHTE BEKENDMAKINGEN
KRACHTENS HET WETBOEK VAN
VENNOOTSCHAPPEN EN VERENIGINGEN
(ARTIKELEN 7:96 EN 7:97)
Tijdens het boekjaar 2021 hee één beslissing of verrichting
aanleiding gegeven tot de toepassing van artikel 7:96 van
het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.
Op haar vergadering van 10 maart 2021 hee de Raad
van Bestuur de volgende zaken besproken: de bepaling
van de variabele vergoeding van Dhr. Benoît De Blieck,
als Gedelegeerd Bestuurder, en van de andere leden
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
164
van het Uitvoerend Comité voor het boekjaar 2020. In
overeenstemming met artikel 7:96 van het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen hee Dhr. De Blieck
niet deelgenomen aan de beraadslagingen of de beslissing
van de Raad van Bestuur over zijn remuneratie. Hieronder
wordt de relevante passage uit de notulen weergegeven.
“Alvorens dit agendapunt te bespreken, kondigt Dhr. Benoît De
Blieck, Gedelegeerd Bestuurder, een potentieel belangenconflict
van vermogensrechtelijke aard aan in de zin van artikel 7:96 van
het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (WVV).
Hij stelt dat het belangenconflict voortvloeit uit het feit dat
een deel van de beslissingen die moeten worden genomen
betrekking hebben op zijn variabele vergoeding voor het
boekjaar 2020. De Raad van Bestuur neemt akte van deze
verklaring en stelt vast dat de Gedelegeerd Bestuurder de
vergadering verlaat tijdens de beraadslagingen en beslissingen
in verband met de punten die hem aanbelangen.
De Voorzitter van het Benoemings- en Remuneratiecomité
bracht verslag uit over het werk van het Comité en bracht de
aanbevelingen van het Comité uit, die daarna als volgt werden
besproken:
(...)
3.2. Beoordeling van de leden van het Uitvoerend Comité voor
het boekjaar 2020 - Vaststelling van de doelstellingen voor 2021
De Voorzitter van het Benoemings- en Remuneratiecomité
legt de voorstellen opgesteld door het Benoemings- en
Remuneratiecomité voor de variabele vergoeding van leden
van het Uitvoerend Comité voor het boekjaar 2020 voor.
Deze voorstellen houden rekening met de prestaties van
de GVV, alsook het behalen van zowel de kwantitatieve als
de kwalitatieve doelstellingen. Ondanks de gezondheidscrisis
van Covid-19 zijn de niet-beursgebonden prestaties van
de Vennootschap veerkrachtig gebleken en werden de voor
de leden van Uitvoerend Comité vastgestelde doelstellingen
in 2020 bereikt. Niettemin werd de beurskoers, die tot aan
de vooravond van de crisis op het niveau van de intrinsieke
waarde van EUR 57 lag, door de crisis onmiddellijk sterk
aangetast in een context van onzekerheid over de toekomst
van de activiteit in de kantoorvastgoedsector.
Rekening houdend met zowel de verwezenlijking van de
operationele doelstellingen van de Vennootschap als de impact
van de crisis op het rendement van de aandeelhouder, werd de
jaarlijkse variabele remuneratie van de leden van het Uitvoerend
Comité met ongeveer 10% gematigd in vergelijking met wat ze
zou geweest zijn in een normale situatie zonder de Covid-19 crisis
3.2.1. Beoordeling en vaststelling van de variabele
remuneratie van de Gedelegeerd Bestuurder
voor het boekjaar 2020.
Beslissingen: Na te hebben beraadslaagd, gaat de Raad
van Bestuur, met uitsluiting van de Gedelegeerd Bestuurder,
die niet deelneemt aan de beraadslagingen of beslissingen
over deze punten, over tot de hiernavolgende beslissingen:
- De Raad keurt het voorstel van het Benoemings- en
Remuneratiecomité goed om Dhr. Benoît De Blieck,
voor zijn rol als Gedelegeerd Bestuurder van Befimmo
NV in 2020, een variabele vergoeding toe te kennen
van 120.000 €; bovendien zal op basis van de prestatie
van Befimmo Property Services NV (“BPS”), een voorstel
worden gedaan aan de Raad van Bestuur van deze laatste,
om een variabele vergoeding van 80.000 € toe te kennen
aan haar gedelegeerd bestuurder, de BV BDB Management,
vertegenwoordigd door haar vast vertegenwoordiger, Dhr.
Benoît De Blieck; dit brengt de totale variabele vergoeding
op 200.000 EUR voor het boekjaar 2020.
- Bovendien wordt, overeenkomstig artikel 8 van het
Remuneratiebeleid een uitzonderlijke bonus van
100.000 EUR toegekend aan de Gedelegeerd Bestuurder
(geconsolideerd bedrag als volgt verdeeld: 60.000 EUR;
toegewezen op het niveau van Befimmo NV en 40.000 EUR
toegewezen aan BV BDB Management op het niveau
van Befimmo Property Services NV), voor het verkrijgen
van de overheidsopdracht van de Vlaamse Overheid
en alle uitvoerbare vergunningen voor het ZIN-project.”
De Raad van Bestuur besprak ook de voorwaarden voor
het einde van het mandaat van Dhr. Benoît De Blieck als
Gedelegeerd Bestuurder:
"Bij de ondertekening van de beëindigingsovereenkomst:
- Een contractuele vertrekvergoeding van 750.000 EUR in
overeenstemming met de voorwaarden voor vervroegde
beëindiging voorzien in zijn management overeenkomst,
m.n. : 486.408,08 EUR op het niveau van Befimmo NV
en 263.591,92 EUR op het niveau van Befimmo Property
Services NV.
- Een brutobedrag van 35.000 EUR voor de
overgangsperiode tussen 1 mei en 30 juni 2021, tijdens
dewelke hij ter beschikking blij van de nieuwe Gedelegeerd
Bestuurder, om de overgang te vergemakkelijken: 22.750
EUR op het niveau van Befimmo NV en 12.250 EUR op het
niveau van Befimmo Property Services NV.
- Met betrekking tot het deel van zijn variabele remuneratie
dat betrekking hee op het boekjaar 2020 en de
voorgaande jaren en waarvoor de eectieve betaling
of vesting nog niet hee plaatsgevonden:
- De betaling van het saldo van de variabele remuneratie
(saldo van de bonus met betrekking tot de boekjaren 2019
en 2020 (zie hierboven voor 2020) is ten laatste voorzien
voor maart 2022 : d.w.z. een bedrag van 162.500 EUR.
- De PSU's toegekend in het kader van het PSU-plan 2020
- d.w.z. maximaal 2.500 eenheden - blijven behouden,
met dien verstande dat zij onderworpen blijven aan
dezelfde regels, prestatietest en vestigdatum als voorzien
op het ogenblik van hun toekenning, met een toekenning
uiterlijk in april 2023; de aandelen die tegen die datum
verworven zullen zijn, zullen niet onderworpen zijn aan
een verplichting tot aanhouding na de verwerving
- Hij zal blijven zetelen als niet-uitvoerend bestuurder
tot het einde van zijn huidig mandaat, na afloop van
de Gewone Algemene Vergadering in april 2022 :
dit mandaat zal niet bezoldigd zijn".
Tijdens het boekjaar 2021 hee geen enkele beslissing of
verrichting aanleiding gegeven tot de toepassing van artikel
7:97 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen.
TOEPASSING VAN ARTIKEL 37
VAN DE GVV-WET
Artikel 37 van de GVV-wet, werd het voorbije boekjaar met
betrekking tot geen enkele verrichting toegepast.
VERRICHTINGEN DIE NIET VALLEN
ONDER DE WETTELIJKE BEPALINGEN
INZAKE BELANGENCONFLICTEN, MAAR
DIE VALLEN ONDER HET CORPORATE
GOVERNANCE CHARTER VAN BEFIMMO
Krachtens de regels om belangenconflicten te voorkomen,
opgenomen in het Corporate Governance Charter van
Befimmo:
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
165
REGELS OM MARKTMISBRUIK
TE VOORKOMEN
Het Corporate Governance Charter omvat regels om
marktmisbruik te voorkomen en die van toepassing zijn op de
Bestuurders, leden van het Uitvoerend Comité en medewerkers
van Befimmo, en elke andere persoon die toegang zou kunnen
hebben tot voorwetenschap via zijn betrokkenheid bij
de voorbereiding van een specifieke verrichting.
Deze regels zijn aangevuld met een gedragscode (de Dealing
Code) bedoeld om de betrokken personen bewust te maken
van hun belangrijkste verplichtingen en die de na te leven
interne procedures ter zake vastlegt.
De Dealing Code wordt vastgelegd door de Raad van
Bestuur en alle medewerkers ontvangen en ondertekenen
een kopie wanneer ze worden aangeworven, als onderdeel
van een opleiding die door de Chief Compliance Ocer
wordt gegeven. De Dealing Code wordt regelmatig
bijgewerkt om rekening te houden met relevante evoluties
in de regelgeving. Het is terug te vinden op de website
van Befimmo.
De Chief Compliance Ocer moet toezien op de naleving
van deze regels teneinde het risico op marktmisbruik door
handel met voorwetenschap te beperken. Daartoe stelt zij
lijsten op, en houdt deze ook up-to-date, van personen die
toegang hebben tot voorwetenschap, in het bijzonder in
de context van specifieke verrichtingen (in welk geval zij de
informatie niet mogen bekendmaken en geen verrichtingen
met betrekking tot de door Befimmo uitgegeven financiële
instrumenten mogen uitvoeren) en van alle personen die
er op regelmatige basis toegang toe zouden hebben.
Wanneer die personen voornemens zijn om verrichtingen
uit te voeren met betrekking tot door Befimmo uitgegeven
financiële instrumenten, moeten zij eerst de Chief
Compliance Ocer schrielijk op de hoogte brengen
van hun intentie om de verrichting uit te voeren. Binnen
48 uur na ontvangst van deze kennisgeving moet de Chief
Compliance Ocer de betrokkene meedelen of er enige
reden is om te geloven dat de voorgenomen verrichting
zou resulteren in handel met voorwetenschap. Indien
dat het geval is zal hij of zij afgeraden worden om de
verrichting uit te voeren.
Deze regels zijn van toepassing op alle Bestuurders, leden
van het Uitvoerend Comité, medewerkers en bepaalde
consultants die op regelmatige basis voor Befimmo werken.
Verder moeten de Bestuurders en leden van het Uitvoerend
Comité de FSMA inlichten over verrichtingen die voor
eigen rekening worden uitgevoerd op aandelen
van de Vennootschap, en dit binnen drie werkdagen
nadat de betrokken verrichting is uitgevoerd
1
.
Tijdens zogenaamde “gesloten” periodes (bepaalde
periodes die de publicatie van de jaar-, halfjaar- en
kwartaalresultaten van Befimmo voorafgaat) of “verboden”
periodes (beperkte periodes waarin de Vennootschap
en/of bepaalde Bestuurders, bepaalde Bedrijfleiders
of bepaalde medewerkers in het bezit zijn van
Voorwetenschap), mogen Bestuurders, leden van het
Uitvoerend Comité en werknemers geen financiële
instrumenten van Befimmo verhandelen.
Mevr. Aminata Kaké oefent de functie van Chief
Compliance Ocer bij Befimmo uit.
De Dealing Code van Befimmo werd het laatst bijgewerkt
op 16 februari 2022..
Bovenvermelde regels werden toegepast zonder
dat dit aanleiding gaf tot enige problemen.
ETHISCHE CODE
Overeenkomstig haar Ethische Code verbindt Befimmo
zich ertoe steeds te handelen met respect voor de
wetten en reglementen die van toepassing zijn op alle
economische sectoren van het land en met respect
voor de ethische waarden, zowel in haar contacten
met klanten, personeelsleden, aandeelhouders, partners
als met de overheid.
Deze Ethische Code vermeldt ook de engagementen
van Befimmo inzake het respect van de mensenrechten,
de voorkoming van marktmisbruik, de strijd tegen
corruptie en het witwassen van geld, de bescherming
van persoonsgegevens, de bevordering van diversiteit en
inclusie, en haar filantropische activiteiten en associatieve
partnerschappen.
Deze Ethische Code is aangevuld met een Whistleblowing
Policy, een Beleid ter bestrijding van corruptie, een
Tegenpartij en CliëntenAcceptatieBeleid een Privacybeleid,
een Beleid Inzake Diversiteit en Inclusie en een Beleid
inzake Filantropie en Associatief partnerschap.
De Ethische Code werd voor het laatst geactualiseerd
op 16 februari 2022.
Bovengenoemde regels werden toegepast zonder
dat dit aanleiding gaf tot problemen.
1. Deze verplichting is ook van toepassing op verrichtingen die worden uitgevoerd door natuurlijke of rechtspersonen die nauw met hen verbonden zijn.
- hee Dhr. Wim Aurousseau, Bestuurder verbonden
met AXA Belgium NV, niet deelgenomen aan de
beraadslaging noch de beslissingen betreende één
investeringsproject;
- hee Dhr. Amand Benoît D’Hondt, Bestuurder
verbonden met AG REAL ESTATE NV, niet deelgenomen
aan de beraadslaging noch de beslissingen betreende
één investeringsproject.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
166
VOORKOMEN VAN RISICO’S
OP WITWASSEN VAN GELD EN
FINANCIERING VAN TERRORISME
Befimmo hee een Tegenpartij en CliëntenAcceptatieBeleid
(de "CAB") ontwikkeld en ingevoerd, waardoor ze het
aanknopen van zakenrelaties met Klanten of het aangaan
van transacties met Tegenpartijen onderwerpt aan van
een voorafgaande beoordeling van de mogelijke risico’s op
witwassen van geld, financiering van terrorisme en reputatie
die verbonden zijn met het profiel van de Klant of Tegenpartij
of met de voorgenomen transactie. Nadat een zakenrelatie is
aangeknoopt wordt een continue monitoring geïmplementeerd.
Er worden door de Chief Compliance Ocer en haar team
geregeld info- en specifieke opleidingssessies voorzien
voor de operationele medewerkers.
De CAB wordt regelmatig (en minstens één keer per jaar)
geëvalueerd, teneinde eventuele relevante ontwikkelingen
in de activiteiten of de regelgeving in aanmerking te nemen.
Bovenvermelde regels werden toegepast zonder dat dit
aanleiding gaf tot enige problemen. De CAB werd toegepast
zonder moeilijkheden et de informatie- en opleidingsessies
werden gegeven aan de operationele medewerkers.
BESCHERMING VAN
PERSOONSGEGEVENS
De Algemene Verordening Gegevensbescherming
(AVG) is in 2018 in voege getreden en is bedoeld om het
fundamenteel recht van personen op bescherming van hun
persoonsgegevens te beschermen.
In dit kader hee Befimmo een Privacybeleid ingevoerd
dat betrekking hee op al haar activiteiten. Er zijn specifieke
Gegevensbeschermingsovereenkomsten gesloten met
leveranciers, onderaannemers, tegenpartijen, enz.
Door de Chief Compliance Ocer en haar team worden
geregeld info- en opleidingssessies voorzien voor de
operationele medewerkers. Bovendien hee Befimmo
geopteerd voor een “compliance-by-design” aanpak
bij de ontwikkeling van haar activiteiten.
Het Privacybeleid van Befimmo is op 25 mei 2018 in
voege getreden. Het wordt geregeld geëvalueerd met
inachtneming van eventuele relevante ontwikkelingen
in de activiteiten of de regelgeving.
Bovenvermelde regels werden toegepast zonder
dat dit aanleiding gaf tot enige problemen.
WHISTLEBLOWING POLICY
Begin 2022 hee Befimmo haar reeds bestaande
Whistleblowing Policy uitgebreid tot alle
activiteitsdomeinen en -gebieden die onder de recent
van kracht geworden Europese richtlijn betreende
de bescherming van personen die inbreuken op het
Unierecht
1
melden (de "Richtlijn") vallen.
Alle medewerkers van Befimmo kunnen vanaf nu (via een
interne procedure) inbreuken op de volgende regels melden :
- inbreuken op de regels van het Unierecht op de door de
Richtlijn opgesomde gebieden (met name op de volgende
gebieden: overheidsopdrachten, financiële diensten,
producten en markten en voorkoming van witwassen
van geld en financiering van terrorisme, bescherming
1. Richtlijn (EU) 2019/1937 van het Europees Parlement en de Raad van 23 oktober 2019 betreende de bescherming van personen die inbreuken op het Unierecht melden
van de persoonlijke levenssfeer en persoonsgegevens
en beveiliging van netwerken en informatiesystemen,
enz. ), alsmede bij de bestrijding van fraude en
belastingontduiking; of
- in het algemeen, elke andere inbreuk op de interne
beleidslijnen van Befimmo (zoals het Governance Charter,
de Ethische Code, de Dealing Code, het Beleid
ter bestrijding van corruptie, het Tegenpartij en
CliëntenAcceptatieBeleid, het Arbeidsreglement van
Befimmo, het Beleid inzake Filantropie en Associatief
partnerschap, het Beleid inzake Diversiteit & Inclusie, enz.)
De procedure voorziet in een systeem dat elk medewerker
de nodige middelen gee om inbreuken te melden
aan een centraal aanspreekpunt binnen Befimmo,
in alle vertrouwelijkheid en zonder vrees voor represailles
in de ruimste zin van het woord.
Bovenvermelde regels werden toegepast zonder dat dit
aanleiding gaf tot enige problemen. De Whistleblowing
Policy werd zonder problemen toegepast.
CYBERVEILIGHEID
Binnen Befimmo worden op regelmatige basis interne
en externe audits uitgevoerd betreende het geheel van
de IT-beveiligingsrisico's. De bevindingen, aanbevelingen
en het actieplan ter beperking van de risico's in dit verband
worden door het Auditcomité onderzocht en vervolgens
aan de Raad van Bestuur meegedeeld.
Bovendien werd een programma voor cyberresilience opgezet,
waarvan de vooruitgang regelmatig door het Auditcomité
wordt geëvalueerd, los van de bovenvermelde audits.
- Vanaf boekjaar 2020 kunnen aan de leden van het
Uitvoerend Comité van Befimmo Performance Stock
Units (PSU’s) worden toegekend. Na een vestingperiode
van drie jaar, vanaf de toekenning van de PSU's,
verlenen deze het lid van het Uitvoerend Comité het
recht om aandelen van de Vennootschap te krijgen,
evenals een bedrag in speciën dat overeenkomt met
de uitbetaalde dividenden tijdens de vestingperiode.
De onderliggende PSU-aandelen zullen pas worden
afgeleverd na beoordeling of de in het plan bepaalde
criteria al dan niet gehaald zijn (Prestatietest). Aandelen
die na de vesting worden afgeleverd moeten minstens
twee jaar door het lid van het Uitvoerend Comité
worden gehouden, zonder afbreuk te doen aan de
naleving van de minimale aandelendrempel die van
toepassing is op de Bedrijfsleiders. Een uitvoerigere
beschrijving van dit plan is te vinden
in het remuneratiebeleid.
- Befimmo hee geen aandelenoptieplan
geïmplementeerd of dergelijke opties verleend aan
leden van haar bestuursorganen of haar werknemers.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
167
Op 31 december 2021 hadden de hiernavolgende
Bestuurders en leden van het Uitvoerend Comité van
Befimmo aandelen van Befimmo in hun bezit:
- Dhr. Benoît De Blieck (1.000 aandelen)
- Dhr. Jean-Philip Vroninks (1.250 aandelen)
- Mevr. Aminata Kaké (50 aandelen)
- Dhr. Laurent Carlier (710 aandelen)
Artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007
betreende de verplichtingen van emittenten van financiële
instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een
gereglementeerde markt (hierna het “Koninklijk Besluit”),
verplicht hen in een beheersverslag tot een opsomming van
en desgevallend een toelichting bij de volgende elementen,
voor zover die elementen van aard zijn een gevolg te
hebben in geval van een openbare overnamebieding.
De meeste bevoegdheden van het bestuursorgaan van
Befimmo worden in dit opzicht in grote mate beperkt door
het GVV-statuut van de Vennootschap.
- De kapitaalstructuur, in voorkomend geval onder
vermelding van de verschillende soorten aandelen en,
voor elke soort aandelen, van de rechten en plichten
die eraan verbonden zijn en het percentage van het
geplaatste kapitaal dat erdoor wordt vertegenwoordigd
(Koninklijk Besluit, artikel 34,1°)
Er is slechts één soort aandelen, zonder vermelding van
nominale waarde: alle aandelen zijn geplaatst en alle
aandelen zijn volgestort. Per 31 december 2021 bedraagt het
kapitaal 413.276.840,12 EUR. Het wordt vertegenwoordigd
door 28.445.971 aandelen die elk 1/28.445.971ste van het
kapitaal vertegenwoordigen. Alle houders van Befimmo
aandelen hebben gelijke rechten en plichten. Voor deze
rechten en plichten wordt in de eerste plaats verwezen
naar de regelgeving die van toepassing is op Befimmo:
het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, de
GVV-wet en het Koninklijk Besluit betreende GVV's van
13 juli 2014. Er moet ook verwezen worden naar de relevante
bepalingen in de statuten (artikelen 6 en 13).
- Elke wettelijke of statutaire beperking van de overdracht
van eecten (Koninklijk Besluit, artikel 34, 2°)
De overdracht van de Befimmo aandelen is aan geen
enkele wettelijke of statutaire beperking onderworpen.
Krachtens artikel 21 van de GVV-wet zijn alle Befimmo
aandelen toegelaten tot de verhandeling op een
gereglementeerde markt (Euronext Brussels).
Als onderdeel van hun variabele remuneratie kunnen aan
de leden van het Uitvoerend Comité Performance Stock
Units (PSU's) worden toegekend. Na een vestingperiode
van drie jaar vanaf de toekenning van de PSU's geven
deze de Bedrijfsleiders het recht aandelen van de
Vennootschap te verwerven. De aandelen die na de
vesting worden uitgegeven, moeten door het lid van het
Uitvoerend Comité gedurende ten minste twee jaar worden
aangehouden, onverminderd de naleving van de minimale
aandelendrempel die van toepassing is op de uitvoerende
leden (zie Remuneratiebeleid).
- De houders van eecten waaraan bijzondere
zeggenschapsrechten verbonden zijn en een beschrijving
van deze rechten (Koninklijk Besluit, artikel 34,3°)
De Vennootschap hee geen aandeelhouders die
bijzondere zeggenschapsrechten genieten.
- Mechanisme voor de controle van enig aandelenplan
voor werknemers wanneer de zeggenschapsrechten niet
rechtstreeks door de werknemers worden uitgeoefend
(Koninklijk Besluit, artikel 34, 4°)
Geen aandelenplan voor werknemers werd in werking gesteld.
- Elke wettelijke of statutaire beperking van de uitoefening
van het stemrecht (Koninklijk Besluit, artikel 34,5°);
Geen enkele bepaling in de statuten beperkt de uitoefening
van stemrechten van de aandeelhouders van Befimmo.
Bovendien geldt in overeenstemming met het Wetboek van
Vennootschappen en Verenigingen en artikel 27.1 van de
statuten: “Elke aandeelhouder zal kunnen deelnemen aan
een algemene vergadering en er zijn stemrecht uitoefenen:
(i) indien de aandelen op zijn naam geregistreerd werden de
veertiende dag die de algemene vergadering voorafgaat,
om 24 uur (middernacht, Belgische tijd), hetzij: door de
inschrijving ervan op het register van de naamsaandelen van
de vennootschap, door de inschrijving ervan op rekening van
een erkend rekeninghouder of van een vereeningsinstelling;
De hiervoor bedoelde dag en uur gelden als datum van
inschrijving. (ii) en indien de aandeelhouder de vennootschap
uiterlijk de zesde dag voorafgaand aan de datum van de
algemene vergadering ingelicht hee van zijn intentie om aan
de algemene vergadering deel te nemen, via het e-mailadres
van de vennootschap of het in de oproeping tot de algemene
vergadering vermelde specifieke e-mailadres.”
Dit zijn algemene bepalingen van de statuten die niet
werden ontworpen met het oog op een mogelijk openbaar
overnamebod: kunnen onrechtstreeks een eect hebben in
dit kader, gezien ze formaliteiten bepalen voor de toelating
tot de Algemene Vergadering.
- Aandeelhoudersovereenkomsten die bekend zijn bij de
emittent en welke aanleiding kunnen geven tot beperking
van de overdracht van eecten en/of van de uitoefening
van het stemrecht (Koninklijk Besluit, artikel 34, 6°)
Voor zover Befimmo kennis hee, zijn er geen
aandeelhoudersovereenkomsten die de overdracht van eecten
en/of de uitoefening van stemrechten kunnen beperken.
- Regels voor de benoeming en vervanging van de leden
van het bestuursorgaan en voor de wijziging van de
statuten van de emittent (Koninklijk Besluit, artikel 34,7°)
In overeenstemming met artikel 14 van de statuten, worden
de leden van de Raad van Bestuur voor maximum vier
jaar benoemd door de Algemene Vergadering en zijn
steeds herroepelijk door deze laatste. De bestuurders
kunnen herbenoemd worden. Het mandaat van de niet
herbenoemde Bestuurder eindigt onmiddellijk na de
Algemene Vergadering die over de herbenoeming beslist.
Ingeval één of meer mandaten vacant zijn, hebben de
overblijvende Bestuurders van de Raad het recht om
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
168
voorlopig deze vacante mandaten te vervullen tot aan de
volgende Algemene Vergadering, die al dan niet het mandaat
van de gecoöpteerde Bestuurder(s) kan bevestigen.
De benoeming van de Bestuurders is onderworpen
aan de voorafgaande goedkeuring van de FSMA.
Betreende de wijziging van de statuten, moet
overeenkomstig artikel 12 van de GVV-wet elk ontwerp tot
wijziging van de statuten eerst worden goedgekeurd door
de FSMA.Deze regel kan een invloed hebben in het geval
van een openbaar overnamebod, aangezien de bieder de
statuten van de Vennootschap niet naar eigen goeddunken
kan wijzigen maar elk ontwerp tot wijziging zou moeten
laten goedkeuren door de FSMA.
- Bevoegdheden van het bestuursorgaan, met name
wat de mogelijkheid tot uitgie of inkoop van aandelen
betre (Koninklijk Besluit 34,8°)
De Raad van Bestuur van Befimmo beschikt over bepaalde
bevoegdheden inzake het recht om aandelen uit te geven
of in te kopen (artikel toegestaan kapitaal en machtiging
tot inkoop en vervreemding van eigen aandelen).
Het artikel inzake het toegestane kapitaal maakt het in
feite mogelijk snel opportuniteiten te grijpen zonder de
tijdsdruk die gepaard gaat met het bijeenroepen van twee
algemene vergaderingen (de ervaring toont aan dat de eerst
bijeengeroepen algemene vergadering consequent niet de
vereiste quorum haalt), terwijl de machtiging tot inkoop van
eigen aandelen voorziet in een mechanisme dat zou kunnen
worden gebruikt om de koers van het aandeel te stabiliseren
in geval van abnormale bewegingen.
Deze artikelen bepalen meer bepaald het volgende:
Overeenkomstig artikel 7 van de statuten van Befimmo
wordt de Raad van Bestuur gemachtigd om het kapitaal
te verhogen, in één of meerdere malen, op de data en
volgens de modaliteiten die zij zal bepalen, met een
maximumbedrag van:
1°) 205.135.237,71 €, indien de te verwezenlijken
kapitaalverhoging een kapitaalverhoging is door inbreng
in geld (i) met voorkeurrecht voor de aandeelhouders
van de vennootschap, zoals voorzien in de artikelen 7:188
en volgende van het Wetboek van Vennootschappen en
Verenigingen, of (ii) met onherleidbaar toewijzingsrecht
voor de aandeelhouders van de Vennootschap, zoals
voorzien in artikel 26 §1 alinea's 1 en 2 van de GVV-wet;
2°) 41.027.047,54 €, indien de te verwezenlijken
kapitaalverhoging een kapitaalverhoging is
in het kader van de uitkering van een keuzedividend;
3°) 41.027.047,54 € voor alle andere vormen van
kapitaalverhoging niet voorzien in de punten
1°) en 2°) hierboven.
Met dien verstande dat in ieder geval, het kapitaal in het
kader van het toegestaan kapitaal nooit verhoogd kan
worden met meer dan € 287.189.332,79.
Deze machtiging wordt verleend voor een periode van
vijf jaar die ingaat op 27 december 2019. Zij kan worden
hernieuwd bij besluit van de Algemene Vergadering.
Het gebruik van dit artikel kan leiden tot een aanzienlijke
verhoging van het eigen vermogen, hoger dan het
hierboven vermelde bedrag, aangezien de door de Raad
van Bestuur vastgestelde uitgieprijs van de nieuwe
aandelen een uitgiepremie omvat.
Krachtens dezelfde bepaling en onder dezelfde
voorwaarden is de Raad van Bestuur gemachtigd om
converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten uit te geven
(deze machtiging wordt eveneens verleend voor
een periode van vijf jaar vanaf 27 december 2019).
Bovendien is de Raad van Bestuur gemachtigd om,
overeenkomstig de artikelen 7:215 en volgende van het
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en artikel
11 van de statuten van Befimmo, volgestorte aandelen van
Befimmo te verwerven of in pand te nemen (binnen de door
de Algemene Vergadering vastgestelde statutaire grenzen).
Deze machtiging is geldig voor vijf jaar vanaf 25 mei 2021.
De Raad van Bestuur kan eigen aandelen van de
Vennootschap vervreemden (i) op voorwaarde dat de
gelijke behandeling tussen aandeelhouders wordt nageleefd
overeenkomstig de voorwaarden bepaald in artikel 7:218, §1, 1°
en 2° van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen,
(ii) aan haar personeel, overeenkomstig artikel 7: 218, §1, 5°
van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen
of (iii) aan één of meer bepaalde personen, andere dan
personeelsleden, overeenkomstig artikel 7:218, §1, 4° van het
Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en artikel 11
van de statuten. De bevoegdheden en machtigingen bedoeld
in de laatste twee punten hierboven zijn van toepassing op
de verwervingen en vervreemdingen van aandelen van de
Vennootschap door een of meer dochtervennootschappen
die rechtstreeks onder haar controle staan.
- Belangrijke overeenkomsten waarbij de emittent partij is en
die in werking treden, wijzigingen ondergaan of aflopen in
geval van een wijziging van controle over de emittent na een
openbaar overnamebod (Koninklijk Besluit, artikel 34, 9°)
Het is gebruikelijk om een “change-of-control” clausule
op te nemen in financieringsovereenkomsten, waardoor
de bank het recht hee om terugbetaling van de lening
te vragen indien een wijziging van de controle over de
Vennootschap een materiële negatieve impact
zou hebben op de Vennootschap.
De hiernavolgende banken hebben zo’n “change-of-
control” clausule: Bank Degroof Petercam, BECM, Belfius,
BNP Paribas Fortis, ING, KBC, Agricultural Bank of China
(Luxemburg) en Société Générale SA (Belgisch filiaal).
Bovendien bevatten de overeenkomsten betreende
de verschillende private plaatsingen een gelijkaardige
clausule die elke belegger het recht gee om in geval
van een wijziging van de controle te vragen om
vervroegde terugbetaling a pari van hun lening.
- Tussen de emittent en haar bestuurders of werknemers
gesloten overeenkomsten die in vergoedingen voorzien
wanneer, naar aanleiding van een openbaar overnamebod,
de bestuurders ontslag nemen of zonder geldige reden
moeten afvloeien of de tewerkstelling van de werknemers
beëindigd wordt (Koninklijk Besluit, artikel 34, 10°)
Zoals beschreven in het remuneratiebeleid, hee de heer
Vroninks, indien Befimmo NV de management overeenkomst
tussen haar Gedelegeerd Bestuurder, de heer Vroninks,
en Befimmo NV vóór het verstrijken ervan zou opzeggen,
maar niet in een van de in de management overeenkomst
voorziene gevallen waarin geen vergoeding verschuldigd
is, recht op een vertrekvergoeding in het kader van deze
overeenkomst. De managementovereenkomsten tussen,
enerzijds, Befimmo NV en dhr. Vroninks en, anderzijds,
Befimmo Property Services NV en Revron GCV, voorzien
in een geconsolideerde contractuele vertrekvergoeding van
500.000 € (geconsolideerd totaal). In geval van beëindiging
van deze overeenkomsten ingevolge een openbaar
overnamebod, zal de geconsolideerde vertrekvergoeding
750.000 € bedragen (geconsolideerd totaal).
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
169
Aantal
(aangegeven)
aandelen op datum
van de verklaring
Op basis van de
transparantieverklaringen
of op basis van de
informatie verkregen van de
aandeelhouder (in %)
Aangevers
AXA Belgium NV 2 741 438 30.04.2019 9,6 %
Ageas and aliated companies 2 641 047 30.04.2019 9,3 %
Sand Grove Capital Management 1 212 205 01.03.2022 4,3%
BlackRock Inc. 848 297 20.11.2019 3,0 %
Own shares
Befimmo NV 1 442 476 25.02.2022 5,1%
Andere aandeelhouders onder de statutaire drempel 19 560 508 01.03.2022 68,8%
Totaal 28 445 971 100%
AANDEELHOUDERSCHAP
1
De aandeelhouders hebben geen verschillende stemrechten.
1. Op 1 maart 2022, op basis van de transparantieverklaringen of de informatie verkregen van de aandeelhouder.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
170
BEFIMMO
FEDIMMO NV
Institutionele Belgische Gereglementeerde
Vastgoedvennootschap (“Institutionele GVV”)
LOI 52 NV
Institutionele GVV
MEIRFREE NV
Naamloze vennootschap naar Belgisch recht
VITALFREE NV
Naamloze vennootschap naar Belgisch recht
ZIN IN NOORD NV
Institutionele GVV
ZIN IN NOORD 2025 NV
Institutionele GVV
SILVERSQUARE BELGIUM NV
Naamloze vennootschap naar Belgisch recht
SILVERSQUARE LUXEMBOURG SA
Naamloze vennootschap naar Luxemburgs recht
BEFIMMO PROPERTY SERVICES NV
Naamloze vennootschap naar Belgisch recht
AXENTO SA
Naamloze vennootschap naar Luxemburgs recht
100%
100%
100%
100%
100%
100%
64,1%
100%
75,6%
100%
35,9%
100%
KUBISSIMMO SARL
Luxembourg limited-liability company
STRUCTUUR EN ORGANISATIE
De dochterondernemingen en partnerschappen van
Vennootschap op 31 december 2021 worden hiernaast
voorgesteld.
In Bijlage V bij dit Verslag wordt het vastgoed in
de geconsolideerde portefeuille opgesplitst per
dochteronderneming.
Befimmo hee 12,5% in handen van Co.Station Belgium NV,
een naamloze vennootschap naar Belgisch recht.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
CORPORATE-GOVERNANCEVERKLARING
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
171
Dit hoofdstuk bevat de geïdentificeerde risico’s die een negatief eect kunnen
hebben op de Vennootschap en ook een beschrijving van de maatregelen
die de Vennootschap hee genomen om erop te anticiperen, hun potentiële
impact te beperken en ze om te buigen tot kansen.Ondernemen gaat gepaard
met risico’s nemen: het is niet mogelijk om de potentiële impact van alle
geïdentificeerde risico’s te elimineren noch van enig ander overblijvend risico
dat door de Vennootschap en, onrechtstreeks, door haar aandeelhouders
zou kunnen worden gedragen. Het globale economische wen financiële klimaat
en de huidige geopolitieke context kunnen bepaalde risico’s die verbonden zijn
aan de activiteiten van Befimmo versterken. Deze lijst van risico’s is gebaseerd
op de informatie die gekend was op het ogenblik van de opmaak van dit Jaarlijks
Financieel Verslag en is slechts een weergave van de specifieke en belangrijkste
risicofactoren waarmee de Vennootschap wordt geconfronteerd.
BEHEERSVERSLAG
Risicofactoren.
173
RISICOFACTOREN
We presenteren eerst de risico's verbonden
aan de activiteiten, daarna de financiële
risico's, de ESG-risico's en ten slotte de
risico's verbonden aan de regelgeving.
In elke categorie worden de risico's
gerangschikt in volgorde van belang
van het overblijvende risico, volgens de
waarschijnlijkheid dat ze zich voordoen
en de geschatte omvang van hun
negatieve impact op de Vennootschap.
De lijst (zie tabel hiernaast voor
een samenvatting) is niet exhaustief:
er kunnen andere risico's zijn
die onbekend, weinig waarschijnlijk
of niet specifiek zijn, of waarvan
het onwaarschijnlijk is dat ze een
negatieve invloed hebben op de
Vennootschap, haar activiteiten
of haar financiële situatie.
Risicofactoren.
STRATEGISCH (S) VASTGOEDPORTEFEUILLE (P) FINANCIEEL (F) ESG (E) REGELGEVING (R)
Het nieuwe werken (S1) Reële waarde van de gebouwen (P1) Financiële liquiditeit (F1) Klimaatverandering (E1) Niet-conformiteit van de gebouwen
met de toepasselijke regelgeving (R1)
Huurleegstand (S2) Ontoereikende verzekeringsdekking (P2) Volatiliteit en beurskoers (F2) Milieurisico (E2) GVV-statuut (R2)
(Her)ontwikkelingsactiviteiten (S3) Waardevermindering en veroudering
van gebouwen (P3)
Risico verbonden aan de evolutie
van kredietmarges (F3)
Sociaalrisico (E3)
Segmentconcentratie (S4) Inflatie en deflatie (P4) Risico verbonden aan de evolutie
van rentevoeten (F4)
Geografische concentratie (S5) Verplichtingen die
financieringscontracten inhouden (F5)
Financieel onvermogen
van huurders (S6)
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
174
RISICOFACTOREN
BESCHRIJVING VAN HET RISICO MOGELIJKE IMPACT
S1. HET NIEUWE WERKEN
Kantoorruimte wordt alsmaar flexibeler en mobieler gebruikt. Door de technologische evolutie is het gemakkelijk
om van een statische sequentiële werkwijze om te schakelen naar meer dynamische bedrijfsomgevingen.
Bedrijven zijn op zoek naar aangename en flexibele werkomgevingen waardoor ze gemakkelijker talent kunnen aantrekken
en collectieve intelligentie ontwikkelen.
Dit risico wordt nog vergroot door de pandemie, die de verschuiving in de werkpatronen (meer thuiswerken) hee versneld.
Het “coworking” bedrijfsmodel is nog in volle ontwikkeling.
Op 31 december 2021 bestaat de portefeuille van Befimmo voor ongeveer 100% uit kantoorgebouwen en coworking-ruimtes.
De inkomsten als vastgoedoperator vertegenwoordigen 92% van de huurinkomsten en die van de coworking-activiteit 8%.
Huurders die minder vierkante meters per werknemer huren kan leiden tot een daling van de bezettingsgraad
van gebouwen. Zie S2 voor het eect van een toename van de huurleegstand.
Klassieke kantooromgevingen voldoen niet langer aan de verwachtingen, wat kan leiden tot grotere
investeringen om de gebouwen aantrekkelijk te maken voor de nieuwe eisen van de gebruikers (zie S3 en P3).
Grotere investeringen om cyberaanvallen te voorkomen.
S2. RISICO’S VERBONDEN AAN HUURLEEGSTAND
Globaal wordt de kantoorvastgoedmarkt momenteel gekenmerkt door een aanbod dat de vraag overstijgt
en door een evolutie in de aard van de vraag.
De Vennootschap wordt blootgesteld aan de risico’s die verband houden met het vertrek van haar huurders
en de heronderhandeling van hun huurovereenkomsten:
- het risico op verlies en/of daling van inkomsten
- het risico op een terugval van de huurprijzen
- het gevaar voor druk op de voorwaarden voor vernieuwing en het toekennen van huurvrije periodes
- het risico op daling van de reële waarde van de gebouwen, enz.
Overall, the oce property market is currently characterised by higher supply than demand, and by changing
types of demand.
Op 31 december 2021 bedraagt de gewogen gemiddelde duur van de huidige en toekoms tige huurovereenkomsten
van Befimmo tot de volgende vervaldag van de vastgoedbeleggingen 8,8 jaar.
De bezettingsgraad van de gebouwen beschikbaar voor verhuring bedroeg op 31 december 2021 95,5%,
tegenover 97,1% op 31 december 2020.
Voor meer informatie verwijzen wij naar het Vastgoedverslag (pagina's 28-52).
Daling van de bezettingsgraad en een lager bedrijfsresultaat van de portefeuille.
Op jaarbasis zou 31 december 2021 een schommeling van 1% in de bezettingsgraad van de portefeuille van de Vennootschap een
weerslag van zowat 2,0 miljoen € hebben op het operationeel vastgoedresultaat, van -0,07 miljoen € op de intrinsieke waarde per
aandeel en van +0,06% op de schuldratio.
Directe kosten verbonden aan de huurleegstand, d.w.z. de kosten en taksen op leegstaande gebouwen, worden op jaarbasis geraamd
op 2,8 miljoen €, wat ongeveer neerkomt op 2,2% van de totale huurinkomsten.
Hogere marketinguitgaven voor gebouwen beschikbaar voor verhuur.
Daling van de reële waarde van gebouwen (zie P1).
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
175
RISICOFACTOREN
BESCHRIJVING VAN HET RISICO MOGELIJKE IMPACT
S3. RISICO’S VERBONDEN AAN (HER)ONTWIKKELINGSACTIVITEITEN
Risico verbonden aan de renovatie of de bouw van gebouwen.
Ter voorbereiding op een nieuwe levenscyclus moeten de gebouwen van de portefeuille een grondige renovatie
ondergaan of herbouwd worden.
In deze context wordt Befimmo blootgesteld aan risico’s die verbonden zijn aan:
- veranderingen in de werkmethoden en de eisen van de huurders tussen het verkrijgen van de vergunningen
en de commercialisering van het gebouw
- de keuze van de dienstverleners (architecten, aannemers, gespecialiseerde advocaten)
- mogelijke vertragingen bij het verkrijgen van vergunningen
- bouw (kosten, vertragingen, milieuschade en organisatorische problemen, naleving, enz.) momenteel geaccentueerd
door de pandemie
Wij verwijzen naar het vastgoedverslag voor de raadpleging over de belangrijkste renovatie- en (her)ontwikkelingsprojecten (pagina 41).
Op 31 december 2021 vertegenwoordigt de reële waarde van de gebouwen waarop de genoemde projecten betrekking hebben
13,8% van de totale reële waarde van de portefeuille.
Bouw- en/of exploitatiekosten die het budget overschrijden.
Geen huurinkomsten na het voltooien van de werken en kosten in verband met de leegstand.
Druk op de marketingvoorwaarden en voor het toekennen van huurvrije periodes.
Negatieve impact op de bezettingsgraad van de portefeuille.
S4. RISICO’S VAN SEGMENTCONCENTRATIE
De portefeuille is bijna uitsluitend samengesteld uit kantoorgebouwen (met uitzondering van enkele handelszaken
op de benedenverdiepingen van bepaalde gebouwen).
Gevoeligheid in termen van bezettingsgraad (S2) en waardering van de portefeuille (P1) voor de evolutie van de
kantoor- en coworkingvastgoedmarkt.
S5. RISICO’S VAN GEOGRAFISCHE CONCENTRATIE
Het Axento-gebouw in Luxemburg, het AMCA-gebouw in Antwerpen, de Paradis-toren in Luik, het Gateway-gebouw op de luchthaven
van Brussel, de WTC-Toren 3, de Quatuor en het ZIN-project in Brussel, vertegenwoordigen elk tussen 5 en 10% van de reële waarde
van de portefeuille op 31 december 2021.
De portefeuille is geografisch gezien niet erg gediversifieerd. Hij bestaat uit kantoorgebouwen en coworking-ruimtes die voornamelijk
gelegen zijn in Brussel en in zijn economisch hinterland (68,4% van de portefeuille op 31 december 2021).
Gevoeligheid voor de evolutie van de Brusselse kantoor- en coworking-vastgoedmarkt in termen van waardering (P1) en bezetting (S2) van
de portefeuille, die wordt gekenmerkt door een aanzienlijke aanwezigheid van Europese instellingen en de daaraan verbonden activiteiten.
S6. RISICO’S IN VERBAND MET HET IN GEBREKE BLIJVEN VAN HUURDERS
Risico’s verbonden aan het financieel onvermogen van huurders, alsook het niet betalen van de huur en de huurlasten.
In 2021 werd 98,7% van de voor 2021 verschuldigde huur geïnd.
Wij verwijzen naar het Vastgoedverslag voor een overzicht van de belangrijkste huurders (pagina 36) en naar toelichting
34A van de financiële staten voor het kredietrisico (pagina 216).
Verlies van huurinkomsten; een stijging in de vastgoedkosten wanneer de huurkosten niet meer kunnen worden gerecupereerd;
onverwachte leegstand.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
176
RISICOFACTOREN
BESCHRIJVING VAN HET RISICO MOGELIJKE IMPACT
P1. RISK RELATED TO THE FAIR VALUE OF PROPERTIES
Risico op een daling van de reële waarde van de portefeuille.
Risico dat vastgoedexperts de gebouwen over- of onderwaarderen ten opzichte van hun werkelijke marktwaarde. Dit risico is nog
nadrukkelijker aanwezig in marktsegmenten waarin het beperkte aantal transacties de experts weinig vergelijkingspunten gee.
Dit is in zekere mate het geval voor de gedecentraliseerde gebieden en de rand van Brussel (5.7%
1
van de portefeuille), en meer
in het algemeen in de Belgische provinciesteden.
Risico in geval van een toename van de huurleegstand (S2).
Wij verwijzen naar het Vastgoedverslag voor raadpleging van de conclusies van de coördinator van de vastgoedexperts
over de manier waarop de gebouwen zijn gewaardeerd (pagina 51).
Impact op het nettoresultaat, op het eigen vermogen en op de schuld
2
en de LTV
3
-ratio van de Vennootschap.
Impact op het vermogen van de Vennootschap om een dividend
4
uit te keren, indien de gecumuleerde negatieve variaties
van de reële waarde, de totale waarde van de uitkeerbare en niet-uit-keerbare reserves, evenals het uitkeerbare deel
van de uitgie-premies zouden overstijgen.
Op basis van de gegevens 31 december 2021 zou een waardedaling met 1% van het vastgoedpatrimonium
een impact hebben van ongeveer -28,7 miljoen € op het nettoresultaat, wat zou leiden tot een variatie van ongeveer -1,06 €
in de intrinsieke waarde per aandeel, van nagenoeg +0,42% op de schuldratio en zowat +0,42% op de LTV-ratio.
P2. RISICO’S VERBONDEN AAN EEN ONTOEREIKENDE VERZEKERINGSDEKKING
Het risico op een groot verlies met betrekking tot Befimmo-gebouwen die onvoldoende verzekerd zijn, vooral met het oog op
opkomende onvoorziene gebeurtenissen in verband met de klimaatverandering (bv. overstromingen, bosbranden, enz.) (E1).
Voor meer informatie over de verzekerde waarde (pagina 38) verwijzen wij naar het Vastgoedverslag.
Kosten om het getroen gebouw weer in orde te brengen.
Daling van het operationeel resultaat van de portefeuille en verlaging van de reële waarde van het gebouw (P1),
als gevolg van de verbreking van de huurovereenkomst omdat er geen voorwerp meer is, en dus onverwachte leegstand (S2).
P3. RISICO VAN WAARDEVERMINDERING EN VEROUDERING VAN GEBOUWEN
Risico op slijtage en veroudering, verbonden aan de steeds strengere (wettelijke, maatschappelijke of milieu-) eisen.
De strategie van rotatie activa van Befimmo hee als doel de waarde van een gebouw te kristalliseren op een optimaal
moment in de levenscyclus van het gebouw.
Wij verwijzen naar het Vastgoedverslag voor een overzicht van het bouwjaar of het jaar van de laatste renovatie
per gebouw (pagina 47).
Op 31 december 2021 was 90% van de geconsolideerde portefeuille van Befimmo gedekt door onderhoudscontracten
of omniumcontracten
5
met “totale waarborg”.
Huurleegstand (S2).
Investeringen nodig om de gebouwen in conformiteit te brengen met de regelgevende eisen (R1) en te laten beantwoorden
aan de verwachtingen van de huurders (S1).
1. Berekend op basis van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2021.
2. De schuldratio wordt berekend overeenkomstig het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014.
3. Loan-to-value (“LTV”) = [(nominale financiële schuld – kasstroom)/reële waarde van de portefeuille].
4. Gelieve het hoofdstuk “Bestemming van het resultaat (statutaire rekeningen)” op pagina 103 van het Jaarlijks Financieel Verslag te raadplegen. Daarnaast verwijzen wij naar de financiële staten voor een overzicht van het eigen vermogen dat niet kan worden uitgekeerd volgens artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen (pagina 242).
5. Deze overeenkomsten dekken herstellingen en vervanging voor dezelfde of identieke functie van een aantal technische uitrustingen (HVAC, elektriciteit, lien, ...) om de installatie in goede staat te houden en ervoor te zorgen dat de prestaties gehandhaafd blijven.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
177
RISICOFACTOREN
BESCHRIJVING VAN HET RISICO MOGELIJKE IMPACT
P4. INFLATIE- EN DEFLATIERISICO
Risico van deflatie op haar inkomsten, want de huurovereenkomsten van Befimmo voorzien in bepalingen voor de indexering
van de huurprijzen, gekoppeld aan de evolutie van de Belgische “gezondheidsindex”.
Zoals gebruikelijk is 97,5%
1
van de huurovereenkomsten van de geconsolideerde portefeuille van Befimmo gedekt tegen
het eect van een eventuele negatieve indexering:
- 42,4% voorziet een plafond op de basishuurprijs
- 55,1% bevat een beding dat de bodem op het niveau van de laatst betaalde huur vastlegt
De resterende 2,5% van de huurovereenkomsten voorziet niet in een minimumhuurprijs.
Risico dat de basis voor de indexering van de kosten die de Vennootschap moet dragen, sneller evolueert dan de gezondheidsindex.
De impact van aanpassingen van de huurprijzen kan op 1,3 miljoen € worden geraamd, op jaarbasis, per procentpunt
dat de gezondheidsindex varieert.
BESCHRIJVING VAN HET RISICO MOGELIJKE IMPACT
F1. FINANCIËLE LIQUIDITEITSRISICO
Befimmo wordt blootgesteld aan een liquiditeitsrisico in het geval haar financieringscontracten niet zouden vernieuwd worden op de
vervaldag of in geval ze geen bijkomende financieringen kan verkrijgen, terwijl ze die nodig hee om aan haar verplichtingen te voldoen.
De Vennootschap zou ook aan dit risico blootgesteld kunnen worden indien haar financieringscontracten zouden worden opgezegd
Op 31 december 2021 bedroeg de schuldratio door financiering bij bankinstellingen 71,3%, verdeeld over 8 banken (Belfius, BNP Paribas
Fortis, ING, KBC, BECM (CM-CIC groep), Agricultural Bank of China, Société Générale, ABN Amro), goed voor 1,048 miljoen €
aan beschikbare kredietlijnen. De rest wordt verstrekt door een aantal private plaatsingen in Europa.
Op 31 december 2021 beschikte de Vennootschap over 311,7 miljoen € aan bevestigde ongebruikte kredietlijnen, kasgelden inbegrepen.
De Vennootschap wil voortdurend anticiperen op haar financieringsbehoeen (onder meer voor haar investeringen) en een welbepaald
bedrag aan bevestigde ongebruikte kredietlijnen aanhouden, om zo dit risico te kunnen indekken voor minstens 12 maanden.
De schuldratio (volgens het Koninklijk Besluit) bedraagt 43,1% op 31 december 2021 (de wettelijke limiet is 65%) tegenover 40,8%
op 31 december 2020.
Op 31 december 2021 bedraagt de gewogen gemiddelde duur van de schuld 4,1 jaar.
Bij overigens gelijkblijvende perimeter hee de Vennootschap haar financieringsbehoeen voor de komende 12 maanden gedekt.
Wij verwijzen naar het Financieel verslag voor bijkomende informatie over de financiële structuur (pagina 100).
Afsluiting van nieuwe financieringen tegen een hogere kostprijs.
Verkoop van activa tegen ongunstige voorwaarden.
1. Op basis van de lopende contractuele brutohuur op 31 december 2021.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
178
RISICOFACTOREN
BESCHRIJVING VAN HET RISICO MOGELIJKE IMPACT
F2. RISICO VERBONDEN AAN DE VOLATILITEIT EN AAN HET NIVEAU VAN DE BEURSKOERS
De Vennootschap wordt blootgesteld aan een aanzienlijk verschil tussen de aandelenkoers
en de netto-inventariswaarde van de Vennootschap.
Op 31 december 2021 bedraagt het disagio van de beurskoers ten opzichte van de intrinsieke waarde 44%.
Moeilijker toegang tot nieuw eigen vermogen zou de ontwikkelingscapaciteit kunnen beperken.
Negatieve impact op de reputatie van de Vennootschap.
F3. RISICO VERBONDEN AAN DE EVOLUTIE VAN DE KREDIETMARGES
De financieringskost van de Vennootschap hangt ook af van de kredietmarges die de banken en de financiële markten
eisen. Deze financieringsmarges evolueren naargelang de risico-appetijt op de financiële markten en de regelgeving,
in het bijzonder in de banksector (de zogenoemde “Bazel IV”-regels) en in de verzekeringssector (de zogenoemde
“CRD IV”-richtlijn). Ze zijn ook een weergave van de perceptie op het kredietrisicoprofiel van de Vennootschap.
De grafiek met de vervaldata van de financieringen is te vinden op pagina 101 van dit Jaarlijks Financieel Verslag.
De marges kunnen ook worden beïnvloed door een wijziging in de Standard & Poor's rating van de vennootschap.
Op 21 juni 2021 hee het ratingbureau Standard & Poor’s de rating BBB/stabiel vooruitzicht voor de langetermijnschuld
van Befimmo en de rating A-2 voor haar kortetermijnschuld bevestigd.
Een verhoging van de financiële lasten en dus een negatief eect op de EPRA earnings, en het nettoresultaat.
In 2022 zal een bedrag van 71 miljoen € moeten worden geherfinancierd. Een stijging van de marges met 10 basispunten
zal een eect hebben van 0,1 duizend €.
Een neerwaartse herziening van de rating zou het moeilijker maken om nieuwe financieringen te verkrijgen. Wanneer de rating
met een niveau zou verlaagd worden, van BBB naar BBB-, zou dit naar schatting een bijkomende financieringskost van
0,6 miljoen € met zich meebrengen, op basis van de schuld-structuur en de bestaande contracten op 31 december 2021.
Negatieve impact op de reputatie van de Vennootschap bij de investeerders.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
179
RISICOFACTOREN
BESCHRIJVING VAN HET RISICO MOGELIJKE IMPACT
F4. RISICO VERBONDEN AAN DE EVOLUTIE VAN DE RENTEVOETEN
De financiële lasten, de grootste kostenpost van de Vennootschap, worden sterk beïnvloed door de rentevoeten die op de financiële
markten gehanteerd worden.
Totale schuldenlast op 31 december 2021:
- een schuldbedrag van 872,4 miljoen € (75,1% van de totale schuld) wordt gefinancierd tegen vaste rentevoeten
(conventionele vaste rentevoeten of met IRS vastgelegde rentevoeten)
- de rest van de schuld, of 288,9 miljoen €, wordt met variabele rentevoeten gefinancierd, waarvan 20 miljoen € wordt gedekt tegen
een stijging van de rentevoeten aan de hand van optionele instrumenten (COLLAR
1
). Een saldo van 23,2% van de totale schuld
is dus niet gedekt
De bancaire tegenpartijen wat de indekkingsinstrumenten betre, zijn: BECM (groep CM-CIC), Belfius, BNP Paribas Fortis,
ING, KBC en Natwest Markets PLC (Groep RBS).
Op 31 december 2021 bedraagt de schuldratio van de Vennootschap 43,1% en de LTV-ratio 40,9%.
Een wijziging in de rentevoeten en wisselkoersen veroorzaakt een wijziging in de waarde van de financiële activa en passiva
die tegen hun reële waarde geboekt worden.
Op 31 december 2021 bedraagt de reële nettowaarde van alle indekkingsinstrumenten -22,1 miljoen €.
Op 31 december 2021 is een deel van de schuld van Befimmo (23,2%) aangegaan tegen variabele rentevoeten.
Dit houdt zodoende in dat de schuldwaarde niet zal schommelen naargelang de evolutie van de rentevoeten.
Stijging van de financiële lasten en sterke daling van de EPRA earnings en van het nettoresultaat.
In de huidige context van de rentevoeten hee de werkwijze van sommige banken om een bodem van 0% vast te leggen voor
het Euribor-tarief, dat gebruikt wordt als referentie in de financieringscontracten, een negatieve invloed op de financiële lasten.
Deze werkwijze kan daarnaast ook leiden tot een verstoring tussen de variabele rentevoeten gebruikt in financieringscontracten
enerzijds en in indekkingscontracten van het IRS-type anderzijds.
Als er geen enkele dekking was, zou de impact van een verhoging van de marktrentevoeten met 0,25% naar schatting zorgen voor
een verhoging van de financiële lasten met 1,5 miljoen € (jaarbedrag berekend op basis van de schuldstructuur op 31 december 2021).
Dankzij de voorziene dekkingen op 31 december 2021, zou de impact van een verhoging van de marktrentevoeten met 0,25%
de financiële lasten naar schatting doen verhogen met 0,1 miljoen € (jaarbedrag berekend op basis van de schuldstructuur op
31 december 2021).
Een wijziging van de rentevoeten zou ook een impact kunnen hebben, met uitgesteld eect, op de waardebepalingen
van de gebouwen in portefeuille.
Als de rentecurves van de Euro met 0,5% onder de curves van de referentievoeten op 31 december 2021 zouden gelegen hebben,
zou de variatie in de reële waarde van de financiële activa en verplichtingen die tegen hun reële waarde worden geboekt,
-27,5 miljoen € hebben bedragen. In de omgekeerde hypothese zou de variatie in de reële waarde 26,0 miljoen € hebben belopen.
F5. RISICO VERBONDEN AAN DE VERPLICHTINGEN DIE FINANCIERINGSCONTRACTEN INHOUDEN
Risico dat financieringscontracten zouden worden geannuleerd, heronderhandeld of voortijdig opgezegd, in het geval
de Vennootschap de convenanten die werden aangegaan bij de ondertekening van deze contracten niet zou nakomen,
met name inzake financiële ratio’s.
Risico op een boete bij vervroegde opzegging van contracten.
Wanneer de Vennootschap een financieringsoperatie uitvoert op een buitenlandse markt, is ze onderworpen aan wetgeving
en tegenpartijen die ze minder goed kent.
Wanneer een financieringscontract in het gedrang komt, zou de Vennootschap misschien andere financieringen moeten aangaan
tegen een mogelijks hogere kostprijs of bepaalde activa moeten verkopen tegen ongunstige voorwaarden.
1. De inschrijving op COLLARs (aankoop van een CAP en verkoop van een FLOOR) maakt het mogelijk om de impact van de stijging van de rentevoeten te plafonneren (CAP), maar houdt ook de verbintenis in om een minimale rentevoet te betalen (FLOOR).
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
180
RISICOFACTOREN
BESCHRIJVING VAN HET RISICO MOGELIJKE IMPACT
E1. RISICO VERBONDEN AAN KLIMAATVERANDERING
Fysiek risico:
- Extreme weersomstandigheden (b.v. stormen, overstromingen, enz.)
- Veranderingen in neerslagpatronen en extreme variabiliteit in weerpatronen (b.v. verhoogde gemiddelde temperaturen, enz.)
Overgangsrisico:
- Hogere kosten van hulpbronnen (water, energie) en bouwmaterialen en -technieken (b.v. gebruik van geothermische energie, enz.)
- Toenemende regelgeving en verwachtingen van belanghebbenden inzake duurzaamheid (energie-eciëntie, koolstofkosten,
circulariteit, enz.)
Wij verwijzen naar pagina's 70 en 76 voor een beschrijving van de acties die de Vennootschap hee ondernomen
om de klimaatverandering tegen te gaan.
Acheteruitgang van gebouwen (P3) en mogelijke waardedaling van gebouwen (P1).
Onderbreking of vertraging van bouwwerkzaamheden (S3).
Veroudering van gebouwen (P3) en mogelijke vermindering van de waarde van gebouwen (P1).
Bijkomende investeringen en kosten die hogere kosten voor de Vennootschap met zich meebrengen in lopende projecten.
Bijkomende vereisten om toegang te krijgen tot financiering (F1).
E2. MILIEURISICO
Op bouwterreinen bestaat het risico van water- en bodemverontreiniging door de aanwezigheid van koolwaterstoen, chemicaliën, enz.
Er is ook een risico van luchtverontreiniging door stofemissies, fijne deeltjes, enz.
Herontwikkelingsprojecten kunnen gevolgen hebben voor de biodiversiteit door het verlies van vegetatie als gevolg van bodemafdekking.
Wij verwijzen naar pagina's 79 en 80 voor een beschrijving van de acties die de Vennootschap hee ondernomen om de vervuiling
en de druk op de biodiversiteit te verminderen.
Negatieve impact op de reputatie van de Vennootschap en risico op geschillen.
Verlies van erkenningen (certificeringen, enz.).
E3. SOCIAAL RISICO
Ondanks de beleidslijnen en procedures (zoals het charter, de ethische code, de gedragscode voor leveranciers, enz.) die Befimmo
hee ingevoerd, kan ze het risico niet volledig uitsluiten dat haar tegenpartijen de ethische normen van Befimmo niet voluit naleven.
Risico gekoppeld aan de gezondheid, de veiligheid en het welzijn van het team.
Wij verwijzen naar het hoofdstuk Corporate Governance (pagina 129) en naar het hoofdstuk "Zorg dragen voor het team
en de gemeenschap" (pagina 85) voor bijkomende informatie.
Negatieve impact op de reputatie van de Vennootschap.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
181
RISICOFACTOREN
1. Dit geldt echter niet voor haar dochterondernemingen die geen institutionele GVV's zijn.
BESCHRIJVING VAN HET RISICO MOGELIJKE IMPACT
R1. RISICO’S VERBONDEN AAN NIETCONFORMITEIT VAN DE GEBOUWEN MET DE TOEPASSELIJKE REGELGEVING
De Vennootschap loopt het risico dat een of meer van haar gebouwen niet onmiddellijk beantwoorden aan alle nieuwe normen en
regelgeving die er op van toepassing zouden zijn.
Bijkomende investeringen die de kosten voor de Vennootschap zouden verhogen en/of zouden leiden tot vertragingen bij lopende
projecten (renovaties, enz.).
Vermindering van de reële waarde van een gebouw (P1).
De Vennootschap kan aansprakelijk gesteld worden wegens non-conformiteit (bijvoorbeeld bij een brand wegens het niet naleven
van de veiligheidsnormen).
Een negatieve impact op de reputatie van de Vennootschap, haar activiteiten en haar resultaten.
R2. RISICO’S VERBONDEN AAN HET STATUUT VAN GVV
Risico van niet-naleving van het GVV
1
-stelsel.
Risico op toekomstige ongunstige wijzigingen aan dat stelsel.
Verlies van erkenning van het GVV-statuut en het niet langer in aanmerking komen voor het stelsel van fiscale transparantie
dat van toepassing is op de GVV’s. Adverse tax consequences of the exit of the BE-REIT status.
Vervroegde terugbetaling door verval van de termijnbepaling van kredieten die de Vennootschap is aangegaan.
Toekomstige ongunstige wijzigingen aan het GVV-stelsel zouden een daling van de resultaten of van de netto-inventariswaarde
kunnen veroorzaken of de schuldratio verhogen (bv. Door de toepassing van nieuwe boekhoudkundige regels), de maximale
schuldratio verlagen of een invloed uitoefenen op de manier waarop een GVV dividenden moet uitkeren aan haar aandeelhouders.
BEFIMMO | JAARLIJKS FINANCIEEL VERSLAG 2021
BIJLAGENBEFIMMO IN EEN OOGOPSLAG WOORD VAN DE VOORZITTER EN DE CEO FINANCIËLE STATEN NIET-FINANCIËLE STATEN ALGEMENE INLICHTINGENBEHEERSVERSLAG
staten.
182
staten.
183
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN HET VOLLEDIGE RESULTAAT 184
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE FINANCIËLE STAAT 185
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 186
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN DE WIJZIGINGEN IN HET EIGEN VERMOGEN 187
TOELICHTINGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 188
1. Algemene informatie 188
2. Voornaamste boekhoudprincipes 188
3. Significante boekhoudkundige beoordelingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden 197
4. Sectorinformatie 197
5. Huurinkomsten 199
6. Met verhuur verbonden kosten 200
7. Vastgoedkosten en recuperatie van vastgoedkosten 201
8. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 202
9. Andere inkomsten en uitgaven in verband met de huur 202
10. Algemene kosten van de Vennootschap 202
11. Andere operationele opbrengsten en kosten 204
12. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 204
13. Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 204
14. Andere portefeuilleresultaat 204
15. Financieel resultaat 205
16. Belastingen op het resultaat 206
17. Resultaat per aandeel 207
18. Goodwill 207
19. Vastgoedbeleggingen en activa bestemd voor verkoop 208
20. Immateriële vaste activa en andere materiële vaste activa 210
21. Financiële vlottende en vaste activa 211
22. Vorderingen en financiële leasing 211
23. Handelsvorderingen 212
24. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 212
25. Kas en kasequivalenten 212
26. Overlopende rekeningen - activa 212
27. Kapitaal en reserves 213
28. Langlopende en kortlopende financiële schulden 213
29. Andere langlopende en kortlopende financiële verplichtingen 214
30. Voorzieningen 215
31. Handelsschulden en andere schulden 215
32. Andere kortlopende verplichtingen 216
33. Overlopende rekeningen - verplichtingen 216
34. Kwantitatieve beschrijving van de belangrijkste risico’s verbonden aan de financiële activa en verplichtingen 216
35. Variaties in de schuld met betrekking tot de financieringsoperaties 223
36. Personeelsbeloningen 223
37. Waardering van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen: informatie volgens de norm IFRS 13 227
38. Verbintenissen op 31 december 2021 230
39. Transacties met verbonden partijen 232
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS 234
STATUTAIRE RESULTATENREKENING 238
STATUTAIRE BALANS 239
TOELICHTING BIJ HET STATUTAIRE EIGEN VERMOGEN 240
184
Geconsolideerd overzicht van het volledige resultaat
(in duizend €)
Om de vergelijkbaarheid met de sector te verbeteren, heeft Befimmo beslist om vanaf het boekjaar 2021 haar
rapportering af te stemmen op de praktijken in de sector.
Vanaf 31 december 2021, worden de compensaties van het effect van de spreiding van toegekende huurkortingen en
huurvoordelen en de goodwill impairment geboekt onder de rubriek "ander portefeuilleresultaat" en niet langer meer
onder de rubriek "andere operationele opbrengsten en kosten". De compensatie van het effect van de spreiding van
toegekende huurkortingen en huurvoordelen is nu uitgesloten van de berekening van de EPRA. De cijfers van
31 december 2020 werden bijgevolg herwerkt.
Nota’s 31.12.2021
31.12.2020
(Herwerkt)
31.12.2020
I. (+) Huurinkomsten 5 129 244 137 652 137 652
III. (+/-) Met verhuur verbonden kosten 6 -914 -14 -14
NETTOHUURRESULTAAT 128 329 137 638 137 638
IV. (+) Recuperatie van vastgoedkosten 7 12 125 16 081 16 081
V.
(+) Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal
gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
8 21 104 24 947 24 947
VII.
(-) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder
op verhuurde gebouwen
8 -30 463 -32 760 -32 760
VIII. (+/-) Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 9 197 2 171 2 171
V
ASTGOEDRESULTAAT 131 293 148 077 148 077
IX. (-) Technische kosten 7 -16 055 -18 520 -18 520
X. (-) Commerciële kosten 7 -2 824 -1 736 -1 736
XI. (-) Kosten en taksen voor niet-verhuurde gebouwen 7 -2 790 -1 867 -1 867
XII. (-) Beheerkosten vastgoed 7 -3 049 -2 830 -2 830
XIII. (-) Andere vastgoedkosten 7 -4 843 -7 928 -7 928
(+/-) Vastgoedkosten -29 561 -32 880 -32 880
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 101 732 115 197 115 197
XIV. (-) Algemene kosten van de Vennootschap 10 -24 789 -18 596 -18 596
XV. (+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten 11 - - -1 932
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE
PORTEFEUILLE
XVI. (+/-) Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 12 5 901 306 306
XVIII
.
(+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
13 -3 119 1 367 1 367
XIX. (+) Ander portefeuilleresultaat 14 -5 839 -1 932 -
OPERATIONEEL RESULTAAT 73 885 96 342 96 342
XX. (+) Financiële inkomsten 15 1 455 745 745
XXI. (-) Netto interestkosten 15 -14 893 -19 125 -19 125
XXII. (-) Andere financiële kosten 15 -3 736 -2 579 -2 579
XXIII
.
(+/-) Variaties in de reële waarde van financiële activa en
passiva
15 30 579 -17 682 -17 682
(+/-) Financieel resultaat 13 404 -38 642 -38 642
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 87 289 57 700 57 700
XXV
.
(-) Vennootschapsbelasting
16 -1 051 -1 107 -1 107
(+/-) Belastingen -1 051 -1 107 -1 107
NETTORESULTAAT 17 86 238 56 593 56 593
NETTORESULTAAT (groepsaandeel) 89 370 57 709 57 709
NETTORESULTAAT - MINDERHEIDSBELANGEN -3 132 -1 116 -1 116
GEWOON EN VERWATERD NETTORESULTAAT (
€
/aandeel) 17 3,31 2,13 2,13
Overige onderdelen van het totaalresultaat - actuariële winsten en
verliezen - pensioentoezeggingen
36 2 484 -1 784 -1 784
Overige onderdelen van het totaalresultaat (groepsaandeel) 2 485 -1 781 -1 781
Overige onderdelen van het totaalresultaat - minderheidsbelangen -1 -3 -3
TOTAALRESULTAAT 88 722 54 809 54 809
TOTAALRESULTAAT (groepsaandeel) 91 855 55 928 55 928
TOTAALRESULTAAT - MINDERHEIDSBELANGEN -3 133 -1 119 -1 119
185
Geconsolideerd overzicht van de financiële staat
(in duizend €)
ACTIVA Nota’s 31.12.2021 31.12.2020
I.
Vaste activa
A.
Goodwill
18 16 299 18 145
B.
Immateriële vaste activa
20 6 176 3 815
C.
Vastgoedbeleggingen
19 2 861 185 2 739 649
Reële waarde van de portefeuille buiten Silversquare
Right of use - reële waarde van de Silversquare huurovereenkomsten
D.
Andere materiële vaste activa
20 19 118 15 355
E.
Financiële vaste activa
21 6 901 8 421
F.
Vorderingen financiële leasing
22 4 812 4 822
II.
Vlottende activa
A.
Activa bestemd voor de verkoop
19 13 133 21 581
B.
Financiële vlottende activa
21 7 795
C.
Vorderingen financiële leasing
22 149 145
D.
Handelsvorderingen
23 35 217 28 386
E.
Belastingvorderingen en andere vlottende activa
24 11 692 479
F.
Kas en kasequivalenten
25 2 022 2 439
G.
Overlopende rekeningen
26 5 578 2 458
TOTAAL ACTIVA 2 982 289 2 846 488
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Nota’s 31.12.2021 31.12.2020
TOTAAL EIGEN VERMOGEN
I.
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap
A.
Kapitaal
27 398 357 398 356
B.
Uitgiftepremies
27 861 905 861 905
C.
Reserves
27 314 592 318 874
D. Nettoresultaat van het boekjaar
1
II. Participaties die geen zeggenschap geven - -
VERPLICHTINGEN 1 352 118 1 255 084
I.
Langlopende verplichtingen
A.
Voorzieningen
30 1 196 3 918
B.
Langlopende financiële schulden
28 851 775 684 586
a. Kredietinstellingen
c. Andere
C.
Andere langlopende financiële verplichtingen
29 27 081 62 973
D.
Handelsschulden en andere langlopende schulden
31 7 362 7 547
F.
Uitgestelde belastingen - verplichtingen
16 1 125 1 081
II.
Kortlopende verplichtingen
A.
Voorzieningen
30 3 709 2 526
B.
Kortlopende financiële schulden
28 359 653 368 697
a. Kredietinstellingen
c. Andere
C.
Andere kortlopende financiële verplichtingen
29 392 -
D.
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
31 61 584 93 130
E.
Andere kortlopende verplichtingen
32 1 675 4 276
F.
Overlopende rekeningen
33 36 566 26 351
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 2 982 289 2 846 488
1 Het verschil tussen het “Nettoresultaat van het boekjaar” van het Geconsolideerd overzicht van de financiële staat en het “Nettoresultaat” van het
Geconsolideerd overzicht van het volledige resultaat betreft het voorschot op dividend.
186
Geconsolideerd kasstroomoverzicht (in duizend €)
Nota’s 31.12.2021 31.12.2020
KAS EN KASEQUIVALENTEN IN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR
Operationele activiteiten (+
/
-)
Nettoresultaat van periode
Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen 12 -5 901 -306
Financieel resultaat (zonder variaties in de reële waarde van de financiële activa en
verplichtingen)
15 20 959
Betaalde rente (incl. Financiële lasten IFRS 16)
-23 530
Belastingen 16 1 107
Betaalde belastingen
-1 049
Aan het resultaat te onttrekken elementen zonder kaseffecten
Variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (+/-) 13 3 119 -1 367
In het resultaat opgenomen variatie van de reële waarde van langlopende financiële
activa/verplichtingen (+/-)
16 -30 579 17 682
Verlies (terugneming) van waarde op handelsvorderingen (+/-) 6
-247
IFRS 16 correctie
Afschrijving / Verlies (terugneming) van waarde op materiële vaste activa (+/-) 20 2 389 2 447
Goodwill impairment 18 852 700
Aanpassingen van de voorzieningen (+/-) 30 1 279 691
KASSTROMEN VAN OPERATIONELE ACTIVITEITEN VOOR WIJZIGING IN
WERKKAPITAAL
Beweging van rubrieken in activa
1
-21 068 3 873
Beweging van rubrieken in verplichtingen
2
-23 888 8 265
WIJZIGING IN WERKKAPITAAL
-44 956 12 137
KASSTROMEN VAN OPERATIONELE ACTIVITEITEN
Investeringen (-) / Desinvesteringen (+)
Vastgoedbeleggingen
Investeringen 19 -158 561 -153 381
Overdrachten 19 104 882 252 339
Acquisitie van Cubus en de projecten Esprit Courbevoie en Antwerp Towe
r
19 -55 985
Andere acquisities (herontwikkelingsprojecten, participaties,…) 19
-13 701
Liquiditeitsprogramma 27 -910 -378
Andere materiële vaste activa en immateriële activa 20 -8 615 -8 881
KASSTROMEN VAN INVESTERINGSACTIVITEITEN
-119 188 75 997
Financiering (+/-)
Stijging (+) / Daling (-) van de financiële schulden 35 155 577 -31 043
Europese private plaatsingen van obligaties 35 5 000 10 000
Terugbetaling USPP mei 2019 en mei 2020 35
-67 494
Terugbetaling financiële schulden IFRS 16 35 -2 657 -2 321
Afdekkingsinstrumenten en andere financiële activa 35 -2 705 -3 247
Dividendsaldo over het vorige boekjaar (-) 27 -15 407 -23 265
Kosten kapitaalsverhoging (-) 27
-36
Voorschot op dividend Befimmo over het boekjaar (-) 27 -34 054 -45 440
KASSTROMEN VAN FINANCIERINGSACTIVITEITEN
NETTOWIJZIGING VAN KAS EN KASEQUIVALENTEN
-417 -439
KAS EN KASEQUIVALENTEN OP HET EINDE VAN DE PERIODE (6 MAANDEN) 25 2 022 2 439
1 Het gaat voornamelijk om de variatie in de rubrieken “II.D. Handelsvorderingen”, “II.E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa” en “II. G.
Overlopende rekeningen” op de actiefzijde van de balans
2 Het gaat voornamelijk om de variatie in de rubrieken “II.D. Handelsschulden en andere kort- en langlopende schulden” en “II.F. Overlopende
rekeningen” op de passiefzijde van de balans
187
Geconsolideerd overzicht van de wijzigingen in het eigen
vermogen (in duizend €)
Kapitaal
Uitgifte-
premies Reserves
Netto
resultaat
van het
boekjaar
Eigen
vermogen:
groeps-
aandeel
Minder-
heids-
belangen
Totaal
eigen
vermogen
Nota’s 27 27 27 17
EIGEN VERMOGEN OP
31.12.2019
Bestemming van het resultaat
Uitgekeerd dividend
-23 265 -23 265 -23 265
Dividend 2019 Befimmo
(
saldo
)
-23 265 -23 265 -23 265
Uitgekeerd dividend
-45 440 -45 440 -45 440
Voorschot op dividend 2020
Befimmo
-45 440 -45 440 -45 440
Het uitkeerbaar resultaat
toekeerbaar aan de
minderheidsbelan
g
en
-1 116 -1 116 -1 116
Waardering van de
verkoopoptie in handen
van de minderheids-
aandeelhouders
Liquiditeitsprogramma
-382 -382 -382
Kosten kapitaalverhoging 2019
Nettoresultaat (groepsaandeel)
Andere elementen van het
g
lobaal resultaat
-1 784 -1 784 -1 784
EIGEN VERMOGEN OP
31.12.2020
Bestemming van het resultaat
Uitgekeerd dividend
-15 407 -15 407 -15 407
Dividend 2020 Befimmo
(
saldo
)
-15 407 -15 407 -15 407
Uitgekeerd dividend
-34 054 -34 054 -34 054
Voorschot op dividend 2021
Befimmo
-34 054 -34 054 -34 054
Het uitkeerbaar resultaat
toekeerbaar aan de
minderheidsbelangen
-3 132 -3 132 -3 132
Liquiditeitsprogramma
-965 -965 -965
Performance Plan Stock Units
Nettoresultaat (groepsaandeel)
Andere elementen van het
g
lobaal resultaat
EIGEN VERMOGEN OP
31.12.2021
188
Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekening
1. ALGEMENE INFORMATIE
0455.835.167) is een openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap naar Belgisch recht (openbare “GVV”). Ze
heeft de vorm van een “Naamloze Vennootschap” . Haar maatschappelijke zetel is gelegen aan de Kantersteen 47,
1000 Brussel (België).
De afsluitingsdatum van de boekjaren van de Vennootschap werd vastgelegd op 31 december. Befimmo heeft een
participatie van 100%, rechtstreeks of onrechtstreeks, in haar dochterondernemingen Axento SA (ingeschreven in het
Luxemburgse handels- en vennootschappenregister onder het nummer B 121993 in het Groothertogdom Luxemburg),
Kubissimmo SàRL (ingeschreven in het Luxemburgse handels- en vennootschappenregister onder het nummer B
251488 in het Groothertogdom Luxemburg), Befimmo Property Services NV (ingeschreven bij de kruispuntbank van
ondernemingen onder het nummer 0444.052.241), Fedimmo NV (ingeschreven bij de kruispuntbank van
ondernemingen onder het nummer 0886.003.839), Meirfree NV (ingeschreven bij de kruispuntbank van
ondernemingen onder nummer 0889.229.788), Vitalfree NV (ingeschreven bij de kruispuntbank van ondernemingen
onder het nummer 0899.063.306), Zin In Noord NV (ingeschreven bij de kruispuntbank van ondernemingen onder het
nummer 0742.736.225), Zin In Noord NV 2025 (ingeschreven bij de kruispuntbank van ondernemingen onder het
nummer 0759.620.955) en Loi 52 NV (ingeschreven bij de kruispuntbank van ondernemingen onder het nummer
0712.741.845). Befimmo heeft een rechtstreeks deelneming van 75,63% in Silversquare Belgium NV (ingeschreven bij
de kruispuntbank van ondernemingen onder het nummer 0806.423.356) en onrechtstreeks in Silversquare
Luxembourg. Alle dochterondernemingen van Befimmo sluiten hun rekeningen af op 31 december. De Vennootschap
en haar dochterondernemingen worden samen verder de ‘Groep’ genoemd.
De geconsolideerde jaarrekening van het boekjaar eindigend per 31 december 2021 werd door De Raad van Bestuur
van Befimmo NV afgesloten op 16 februari 2022 en vrijgegeven voor publicatie op 7 maart 2022.
De activiteiten van de Groep zijn uitsluitend gericht op het ter beschikking stellen van kantoorgebouwen en
coworkingruimtes. De Groep wil omgevingen creëren waar mensen kunnen werken, elkaar ontmoeten, delen en leven.
De Groep is een facilitator van ondernemingen, ondernemers en hun teams. In samenwerking met de gespecialiseerde
dochteronderneming van de groep, Silversquare, exploiteren wij coworkingruimtes en ontwikkelen wij gezamenlijk een
Belux-netwerk van flexibele werkruimten. Ons doel is een one-stop-shop te worden die organisaties, ondernemingen,
ondernemers en hun teams verschillende kantoorcombinaties aanbiedt die volledig beantwoorden aan hun behoeften
en die het volledige gamma oplossingen biedt voor de hybride werkomgeving van morgen.
Op 31 december 2021 bevindt de kwaliteitsvolle portefeuille zich in Brussel, de belangrijkste Belgische steden en het
Groothertogdom Luxemburg. Hij omvat 60 kantoorgebouwen en 8 coworkingruimtes.
De Vennootschap is genoteerd op Euronext Brussels.
De beschrijving van de belangrijke gebeurtenissen na de afsluiting is gedetailleerd op pagina 27 van het
beheersverslag.
2. VOORNAAMSTE BOEKHOUDPRINCIPES
2.1. VOORSTELLINGSBASIS
De geconsolideerde jaarrekening van de Groep werd opgesteld in overeenstemming met de International Financial
Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Ze worden voorgesteld in duizend euro en
afgerond op het dichtste duizendtal, tenzij anders vermeld. De boekhoudmethodes werden coherent toegepast voor de
voorgestelde boekjaren, behalve in uitdrukkelijk vermelde uitzonderingen.
Voor de opmaak van haar geconsolideerde jaarrekening per 31 december 2021 heeft de Groep de nieuwe of
aangepaste normen en interpretaties die van kracht werden tijdens dit boekjaar dat op 1 januari 2021 begon,
bestudeerd en desgevallend toegepast. Te weten:
Wijzigingen in IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 en IFRS 16 Rentebenchmark Hervorming - Fase 2.
Wijziging in IFRS 16 Lease-overeenkomsten: COVID-19-gerelateerde huurconcessies (toepasbaar voor boekjaren
vanaf 1 juni 2020).
Wijzigingen aan IFRS 4 Verzekeringscontracten - Verlenging van de tijdelijke vrijstelling van de toepassing van IFRS
9 tot 1 januari 2023 (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2021).
189
De Groep heeft daarnaast niet gekozen voor de vervroegde toepassing van de nieuwe of aangepaste normen en
interpretaties die werden uitgegeven vóór de datum van de afsluiting van de geconsolideerde financiële staten, maar
die in voege treden na de afsluiting van het boekjaar op 31 december 2021, namelijk:
Wijziging in IFRS 16-Leases: COVID-19-Gerelateerde huurconcessies na 30 juni 2021 (toepasbaar voor boekjaren
vanaf 1 april 2021)
Wijzigingen in IAS 16 Materiële vaste activa: Opbrengsten vóór voorgenomen gebruik (toepasbaar voor boekjaren
vanaf 1 januari 2022)
Wijzigingen in IAS 37 Voorzieningen, voorwaardelijke verplichtingen en voorwaardelijke activa: Verlieslatende
contracten - Kosten voor de uitvoering van een contract (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2022)
Wijzigingen in IFRS 3 Bedrijfscombinaties: Verwijzing naar het conceptueel raamwerk (toepasbaar voor boekjaren
vanaf 1 januari 2022).
Jaarlijkse verbeteringen aan de IFRS-standaarden 2018-2020 (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2022).
IFRS 17 Verzekeringscontracten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023).
Wijzigingen in IAS 1 Presentatie van de jaarrekening: Classificatie van verplichtingen als kortlopend of langlopend
(toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023, maar nog niet bekrachtigd in de EU).
Wijzigingen in IAS 1 Presentatie van de jaarrekening en IFRS Praktijkverklaring 2: Informatieverschaffing over
grondslagen voor financiële verslaggeving (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023, maar nog niet
bekrachtigd in de EU).
Wijzigingen in IAS 8 Grondslagen voor financiële verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten: Definitie van
Schattingen (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023, maar nog niet bekrachtigd in de EU).
Wijzigingen in IAS 12 Winstbelastingen: Uitgestelde belastingen met betrekking tot activa en verplichtingen die
voortvloeien uit een enkele transactie (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2023, maar nog niet bekrachtigd
in de EU)
2.2. ALGEMENE PRINCIPES
2.2.1. Algemene consolidatieprincipes
De termen die voor de geconsolideerde financiële staten worden gehanteerd, moeten als volgt begrepen worden:
Dochteronderneming
Een dochteronderneming is een entiteit waar de Groep controle over heeft, conform IFRS 10, i.e. wanneer het:
macht heeft over de entiteit;
recht heeft op, of blootgesteld is aan, variabele rendementen, vanwege zijn relatie met de entiteit, en
in staat is haar macht uit te oefenen om het rendement dat ze van de entiteit verkrijgt te beïnvloeden.
Om de controle op de entiteit te beoordelen, worden de substantieve potentiële stemrechten, zoals de aankoopopties
(call options), met betrekking op de deelbewijzen van de entiteit, meegenomen.
Een dochteronderneming wordt in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen door globale integratie vanaf de
datum van verwerving tot het einde van de zeggenschap.
Uit de consolidatie uitgesloten transacties
Intercompanysaldi en -transacties, alsmede niet-gerealiseerde winsten en verliezen uit intercompanytransacties,
worden bij de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit transacties
met dochterondernemingen worden volledig geëlimineerd. Dit is niet het geval voor transacties met geassocieerde
deelnemingen en joint ventures, die worden geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in die entiteiten heeft.
Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar alleen als er
geen aanwijzing is voor een waardevermindering.
Gezamenlijke overeenkomsten en geassocieerde ondernemingen
Er is sprake van een gezamenlijke overeenkomst (‘joint arrangement’) wanneer de Groep contractueel
overeengekomen is om de zeggenschap te delen met een of meerdere partijen, wat enkel het geval is wanneer
beslissingen over de relevante activiteiten unanieme goedkeuring vereisen van de partijen die gezamenlijke
zeggenschap hebben. Een gezamenlijke overeenkomst kan behandeld worden als een gezamenlijke activiteit (‘joint
operation’) of als een gezamenlijke entiteit (‘joint venture’).
Geassocieerde ondernemingen zijn ondernemingen waarin de Groep, rechtstreeks of onrechtstreeks, een invloed van
betekenis heeft en die geen dochterondernemingen of gezamenlijke overeenkomsten zijn. Invloed van betekenis is de
macht om deel te nemen aan de financiële en operationele beleidsbeslissingen van een entiteit, zonder de
overheersende zeggenschap te hebben over het betreffende beleid.
190
Wanneer de Groep gezamenlijke zeggenschap in een joint venture verwerft of een invloed van betekenis in een
geassocieerde onderneming, wordt het aandeel in de verworven activa, verplichtingen en voorwaardelijke
verplichtingen initieel geherwaardeerd tegen de reële waarde op de overnamedatum en verwerkt volgens de equity-
methode. Indien de overnamevergoeding meer bedraagt dan de reële waarde van het verworven aandeel in de
overgenomen activa, verplichtingen en voorwaardelijke verplichtingen wordt dit verschil als goodwill opgenomen. Is de
aldus berekende goodwill negatief, dan wordt dit verschil onmiddellijk in het resultaat verwerkt.
Daarna wordt het aandeel van de Groep in het resultaat van joint ventures en geassocieerde ondernemingen
overeenkomstig de equity-methode in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen tot de dag dat er een einde komt
aan de gezamenlijke zeggenschap of de invloed van betekenis. Wanneer het aandeel van de Groep in de verliezen van
een joint venture of geassocieerde onderneming groter wordt dan de boekwaarde van de deelneming, wordt de
boekwaarde op nul gezet en worden bijkomende verliezen enkel nog opgenomen in de mate dat de Groep bijkomende
verplichtingen op zich genomen heeft. Niet-gerealiseerde winsten uit transacties met joint ventures en geassocieerde
ondernemingen worden geëlimineerd ten belope van het belang van de Groep tegenover de deelneming in de joint
venture of de geassocieerde onderneming. De nettoboekwaarde van deelnemingen in joint ventures en geassocieerde
ondernemingen wordt opnieuw geëvalueerd indien er indicaties zijn van een bijzondere waardevermindering, of
indicaties dat eerder opgenomen bijzondere waardeverminderingen niet langer gerechtvaardigd zijn.
De deelnemingen in joint ventures en geassocieerde ondernemingen in de balans omvatten ook de boekwaarde van
gerelateerde goodwill.
2.2.2. Algemene waarderingsprincipes
De activa en verplichtingen van de Groep worden grotendeels tegen hun reële waarde geboekt in de IFRS-balans.
De actiefzijde van de balans bestaat hoofdzakelijk uit vastgoedbeleggingen, die door onafhankelijke experts geschat
worden en tegen hun reële waarde worden geboekt. De meeste andere activarubrieken zijn kortlopend en benadert de
nominale waarde de reële waarde, met uitzondering van de joint ventures en geassocieerde ondernemingen die
worden opgenomen overeenkomstig de equity-methode.
De passiefzijde van de balans (verplichtingen) bestaat hoofdzakelijk uit financiële verplichtingen. De nominale waarde
van de financiële schulden met vlottende rentevoeten benadert hun reële waarde, terwijl de schulden met vaste
rentevoet ofwel tegen de geamortiseerde kostprijs in de rekeningen worden opgenomen (dat geldt voor de Europese
private plaatsingen en voor de schulden die verbonden zijn aan de overdrachten van vorderingen van toekomstige
huurinkomsten), ofwel tegen hun reële waarde worden geboekt (geraamd op basis van een actualisatieberekening van
de toekomstige stromen). De andere rubrieken zijn kortlopend en wordt de nominale waarde beschouwd als een
voldoende precisering van de reële waarde. Indien beschikbaar wordt de reële waarde van de financiële verplichtingen
toegelicht.
2.2.3. Bedrijfscombinaties en goodwill
Wanneer de Groep de controle van een “onderneming” verwerft, zoals gedefinieerd in IFRS 3 – Bedrijfscombinaties,
worden de identificeerbare activa en verplichtingen van de verworven onderneming, afzonderlijk geboekt tegen hun
reële waarde.
Het verschil tussen enerzijds de reële waarde van de aan de verkoper overgedragen vergoeding en anderzijds het
aandeel in de reële waarde van het verworven netto-actief, wordt als goodwill op het actief van de balans geboekt.
Indien dit verschil, na een grondige evaluatie, negatief blijkt (“negatieve goodwill”), dan wordt het onmiddellijk in
resultaat opgenomen als een opbrengst uit een voordelige aankoop. Wanneer een bedrijfscombinatie in fasen tot stand
komt, wordt het belang dat de Groep voorheen had in de overgenomen partij geherwaardeerd tegen de reële waarde
op de overnamedatum (de datum waarop de Groep de zeggenschap verwerft), en wordt de eventuele opbrengst of
last opgenomen in het resultaat. De goodwill wordt dan berekend als het verschil tussen:
de som van de aan de verkoper overgehevelde tegenprestatie, desgevallend, om een bijkomende deelneming te
bekomen die de controle geeft en de reële waarde van de bestaande deelneming; en
het aandeel in de reële waarde van het verworven netto-actief.
Wanneer de verworven dochteronderneming niet voor 100% in handen is, kan de Groep, geval per geval, de
minderheidsbelangen tegen hun reële waarde waarderen op de acquisitiedatum en niet tegen hun aandeel in het
verworven netto-actief. In dat geval resulteert een volledige goodwill (full goodwill) uit de boekhoudkundige verwerking
van de acquisitie.
De kosten in verband met de verwerving, zoals de erelonen van de adviseurs, worden rechtstreeks als last geboekt. De
goodwill is onderworpen aan een minstens jaarlijks uit te voeren waardeverminderingstest, overeenkomstig de norm
IAS 36 – Bijzondere waardevermindering van activa.
191
2.2.4. Vreemde valuta
Transacties in vreemde valuta
De transacties in vreemde valuta worden initieel geboekt tegen de wisselkoers op de datum van de transacties.
Monetaire activa en verplichtingen die in vreemde valuta werden uitgedrukt, worden bij de opmaak van de
geconsolideerde jaarrekening tegen slotkoers omgerekend. De winsten of verliezen die uit deze omrekening
voortvloeien, worden in de resultatenrekening geboekt.
De verliezen en winsten die ontstaan uit de transacties in vreemde valuta, worden in de resultatenrekening als
“Financieel resultaat” opgenomen
2.3. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA
Immateriële vaste activa worden geboekt indien het waarschijnlijk is dat de daaraan toe te schrijven verwachte
toekomstige economische voordelen naar de Groep gaan, en indien hun kostprijs op een betrouwbare manier kan
geschat worden. Ze worden initieel geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens gewaardeerd door de cumulatieve
afschrijvingen en de waardeverminderingen in mindering te brengen van hun kostprijs.
Immateriële vaste activa worden lineair afgeschreven op basis van de best mogelijke schatting van hun economische
levensduur. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden ten minste jaarlijks herzien, op het eind
van het boekjaar.
De economische levensduur van software is 3 tot 5 jaar
2.4. VASTGOEDBELEGGINGEN
2.4.1. Algemene principes
Behalve bij bedrijfscombinaties, wanneer de verworven activa tegen hun reële waarde worden gewaardeerd, worden
vastgoedbeleggingen bij initieel gewaardeerd tegen hun kostprijs, met inbegrip van de verbonden transactiekosten en
de niet-verrekenbare BTW. Voor gebouwen die worden verworven door fusie, splitsing of inbreng van een
activiteitstak, die geen bedrijfscombinaties zijn, worden de belastingen op de mogelijke meerwaarde op de
overgenomen entiteiten opgenomen in de kostprijs van de betrokken activa.
Vervolgens worden vastgoedbeleggingen tegen hun reële waarde gewaardeerd. De mutatierechten bij een aankoop,
evenals elke variatie in de reële waarde van de gebouwen in de loop van het boekjaar, worden rechtstreeks erkend in
de resultatenrekening. De correctie op de mutatierechten verbonden aan de verdere evolutie van de reële waarde of
aan de realisatie van een gebouw wordt onrechtstreeks vastgelegd bij de bestemming van de reserves
Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening met het oog op verhuring wordt eveneens tegen de reële
waarde geboekt op voorwaarde dat de reële waarde betrouwbaar kan worden gemeten.
De Groep waardeert haar vastgoedportefeuille op basis van de reële waarde bepaald door waarderingsexperten. De
expert baseert zijn waardebepaling onder meer op de geactualiseerde waarde van de netto-huuropbrengsten volgens
de “International Valuation Standards” van het “International Valuation Standards Committee” in zijn expertiserapport.
De reële waarde van vastgoed komt overeen met zijn investeringswaarde, namelijk zijn waarde, registratierechten en
andere transactiekosten inbegrepen (ook “waarde akte in handen” genoemd), zoals de onafhankelijke expert
berekende, met aftrek van een forfaitair registratierecht van 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel) voor
vastgoed met een investeringswaarde van minder dan 2,5 miljoen €, en van 2,5% voor vastgoed met een
investeringswaarde van meer dan 2,5 miljoen €. Dit registratierecht van 2,5%
1
is een gemiddeld percentage werkelijk
betaalde kosten op de transacties en vloeit voort uit een analyse door de onafhankelijke experten van een groot aantal
transacties op de markt. Deze regel wordt ook toegepast voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed in het
Groothertogdom Luxemburg.
Op het einde van elk boekjaar bepaalt de onafhankelijke expert gedetailleerd de investeringswaarde van de
vastgoedportefeuille. Bij de kwartaalafsluitingen past de expert zijn waardebepaling aan in overeenstemming met de
marktevolutie en de specifieke kenmerken van het vastgoed. Alle winsten of verliezen die voortvloeien uit een
verandering in de reële waarde worden in de resultatenrekening geboekt, ook deze die uit de eerste waardering
resulteren.
2.4.2. Commissies betaald aan de vastgoedmakelaars en andere transactiekosten
De initiële boekwaarde van de activa omvat de commissies verbonden aan de verwerving van vastgoedbeleggingen.
Dit geldt ook bij de aankoop van aandelen van een vastgoedonderneming, een inbreng in natura van een gebouw
tegen de uitgifte van nieuwe aandelen of een inbreng van activa door fusie of overname van een
vastgoedonderneming. Wanneer door de transactie echter een bedrijfscombinatie ontstaat, worden de bijhorende
1 Deze boekhoudkundige verwerking wordt uitgebreid beschreven in de mededeling die de BeAMA op 8 februari 2006 publiceerde en bevestigd in de
mededeling van 10 november 2016 van de BE-REIT Association.
192
kosten rechtstreeks als lasten geboekt in de resultatenrekening. Commissies met betrekking tot de verhuur van
vastgoed worden als lasten geboekt in de resultatenrekening.
Commissies met betrekking tot de verhuur van onroerend goed worden als kosten in de resultatenrekening
opgenomen.
2.4.3. Werken uitgevoerd aan vastgoedbeleggingen
De boekhoudkundige verwerking van werken die aan de vastgoedbeleggingen worden uitgevoerd, hangt af van het
type werk dat gebeurt:
Verbeteringswerken
Het gaat om werken die nu en dan worden uitgevoerd om een gebouw functioneler te maken of om het comfort
gevoelig te verbeteren, waardoor de huur kan stijgen en dus ook de geschatte huurwaarde kan verhogen.
De kosten van deze werken worden opgenomen in de boekwaarde van het betrokken gebouw, in zoverre de
onafhankelijke expert erkent dat de waarde van het vastgoed door deze werken toenam.
Voorbeeld: installatie van airconditioning in een gebouw dat nog niet met dergelijk systeem was uitgerust.
Uitgebreide renovatiewerken
Het betreft werken die op het einde van de levenscyclus van het gebouw worden uitgevoerd om het grondig te
renoveren volgens de moderne technieken, meestal met behoud van de bestaande structuur.
De kosten voor deze werken worden opgenomen in de boekwaarde van het gebouw.
Overeenkomstig de norm IAS 23 – Financieringskosten worden de kosten voor leningen geïmmobiliseerd en op de
activazijde van de balans geboekt in de rubriek “Vastgoedbeleggingen”, voor zover het gebouw in kwestie in deze
periode geen opbrengsten oplevert. In die zelfde logica worden de onroerende voorheffingen, heffingen en andere
vastgoedkosten op projecten (vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening) die geen inkomsten genereren,
op de actiefzijde van de balans geboekt.
Onderhouds- en herstellingswerken
Uitgaven met betrekking tot onderhoud en herstellingswerken die geen extra functies of comfort toevoegen aan het
vastgoed, worden als last geboekt op de resultatenrekening.
2.4.4. Vastgoedbeleggingen voor eigen gebruik door de eigenaar
Een vastgoedbelegging die de eigenaar beslist zelf te betrekken, wordt herschikt in de materiële vaste activa. Haar
reële waarde op de datum van de herschikking wordt dan haar kostprijs voor de boekhoudkundige verwerking.
Indien de Groep slechts een beperkt deel van haar eigen gebouw zelf gebruikt, wordt dit volledig tegen reële waarde
als een vastgoedbelegging gewaardeerd.
2.4.5. Gebruiksrecht van de huurovereenkomsten van kantooroppervlaktes
Voor de huisvesting van deze coworkingruimtes sluit Silversquare huurcontracten af als huurder van
kantooroppervlaktes. Silversquare bezit zelf geen gebouwen.
Het gebruiksrecht van de huurovereenkomsten als huurder van kantooroppervlaktes wordt geboekt in de rubriek
"Vastgoedbeleggingen" en gewaardeerd tegen de reële waarde. De reële waarde van de gebruiksrechten wordt
bepaald door de vastgoedexpert die zijn waardering onder meer baseert op de resterende huurstromen tot de
vervaldag van het contract, rekening houdend met de huurvrije periodes, voordelen en andere correcties. De expert
bepaalt, op de datum waarop een huurovereenkomst voor kantooroppervlaktes ingaat, de reële waarde van het
gebruiksrecht. Bij elke kwartaalafsluiting actualiseert de expert zijn waardering op grond van de marktevolutie en van
de specifieke kenmerken van de huurovereenkomsten. Elk verlies dat of elke winst die voortvloeit uit een wijziging van
de reële waarde wordt verwerkt in de resultatenrekening, met inbegrip van deze die uit de eerste waardering
resulteren. De overeenkomstige schuld wordt als financiële verplichting geboekt, tegen de geamortiseerde kostprijs, in
de rubriek "Kort(lang)lopende financiële schulden".
2.5. OVERIGE MATERIËLE VASTE ACTIVA
De overige materiële vaste activa worden geboekt tegen hun kostprijs, verminderd met de geaccumuleerde
afschrijvingen en waardeverminderingen. De kostprijs omvat alle rechtstreeks toerekenbare kosten en het relevante
gedeelte van de indirecte kosten die werden opgelopen om het actief gebruiksklaar te krijgen.
De lineaire afschrijvingsmethode wordt toegepast over de geschatte economische levensduur van het actief. De
gebruiksduur en de afschrijvingsmethode worden minstens op het einde van elk boekjaar opnieuw geëvalueerd.
193
De gebruiksduur voor de verschillende types activa is:
Computeruitrusting: 3 jaar;
Meubilair en kantooruitrusting: 5 jaar;
Kantoorinrichting: 5 tot 10 jaar1 ;
Geleasede activa: de gebruiksduur van het onderliggend actief
Het recht-op-gebruik van de leaseovereenkomsten zoals voor voertuigen, kopieertoestellen en parkeerplaatsen wordt
geboekt in de rubriek "Overige materiële vaste activa". De Groep erkent een recht-op-gebruik actief en een
overeenkomstige leaseverplichting voor alle leaseovereenkomsten waarin de Groep leasingnemer is, behalve voor
korte termijn leases (gedefinieerd als leases met een leasetermijn van 12 maanden of minder of voor leases waar het
onderliggend actief een lage waarde heeft. Voor deze leases erkent de Groep de leasebetalingen als een operationele
kost die lineair wordt gespreid over de leaseperiode.
Het recht-op-gebruik actief bevat de initiële waarde van de overeenkomstige leaseverplichting. Ze worden initieel
gewaardeerd tegen kostprijs en vervolgens lineair afgeschreven over de leaseperiode of de gebruiksduur van het
onderliggend actief indien deze korter is. De Groep bepaalt het recht-op-gebruik van deze activa op basis van de
overeenkomstige leaseverplichting. De leaseverplichting wordt initieel gewaardeerd als de actuele waarde van de nog
niet-betaalde leasebetalingen bij de start van de overeenkomst, verdisconteerd aan de interest impliciet vermeld in de
lease. Deze leaseverplichtingen worden geboekt als financiële verplichting tegen de geamortiseerde kostprijs, in de
rubriek "Kort(lang)lopende financiële schulden".
De investeringen in roerende en onroerende inrichtingen op de kantooroppervlaktes die voor coworking bestemd zijn,
en die van een derde partij worden gehuurd, worden geboekt in de rubriek "Andere materiële vaste activa".
2.6. FINANCIËLE ACTIVA
De financiële activa zijn in de balans opgenomen bij de vlottende of vaste activa, naargelang ze zich zullen realiseren
binnen de twaalf maanden na de afsluitingsdatum.
2.6.1. Financiële activa tegen geamortiseerde kostprijs
Het gaat om de niet-afgeleide financiële activa die beantwoorden aan de volgende twee voorwaarden van de norm
IFRS 9 - Financiële instrumenten:
het bezit van deze financiële activa kadert in een businessmodel met de intentie om de contractuele kasstromen te
ontvangen tot aan de vervaldatum; en
de contractuele voorwaarden verbonden aan de kasstromen betreffen enkel terugbetalingen van kapitaal en
stortingen van intresten op de hoofdsom.
Kas omvat geldmiddelen en kasequivalenten. De kasequivalenten zijn kortlopende beleggingen die onmiddellijk kunnen
worden omgezet in geldmiddelen. Hun looptijd bij de acquisitie is korter dan of gelijk aan drie maanden en ze houden
geen significant risico op waardevermindering in.
Deze financiële activa worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, wat overeenkomt met hun nominale
waarde verminderd met het bedrag van verwachte kredietverliezen berekend volgens het ‘Expected Credit Loss’ (ECL)-
model overeenkomstig IFRS 9.
2.6.2. Financiële activa tegen hun reële waarde via resultaat
Deze activa omvatten:
de financiële activa die niet beantwoorden aan de twee bovenstaande voorwaarden; en
desgevallend, de financiële activa waarvan het management beslist ze te boeken volgens de optie van de reële
waarde, onder de voorwaarden van IFRS 9.
Deze twee types van financiële activa worden gewaardeerd tegen reële waarde. Gerealiseerde en niet-gerealiseerde
winsten en verliezen die ontstaan uit wijzigingen in de reële waarde, worden opgenomen in de resultatenrekening over
de betrokken periode.
2.7. AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN
De Groep gebruikt derivaten om valuta-en renterisico’s af te dekken die voortvloeien uit haar financieringsactiviteiten.
De Groep houdt geen derivaten aan noch geeft zij derivaten uit voor speculatieve transactie-doeleinden.
De derivaten worden initieel opgenomen en nadien ook gewaardeerd tegen reële waarde. De Groep past geen hedge
accounting toe in overeenstemming met IFRS 9.
Ze verschijnen op de balans bij de vlottende en vaste financiële activa wanneer hun reële waarde positief is en bij de
langlopende en kortlopende financiële verplichtingen als hun reële waarde negatief is.
194
2.8. VASTE ACTIVA BESTEMD VOOR VERKOOP
Vaste activa bestemd voor verkoop en beëindigde bedrijfsactiviteiten worden gewaardeerd aan tegen de laagste
waarde van de boekwaarde of de reële waarde min de verkoopkosten.
De Groep classificeert een vast actief (of een Groep activa die wordt afgestoten) als aangehouden voor verkoop indien
zijn boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie en niet door het voortgezette gebruik
ervan. De vereisten voor een classificatie als aangehouden voor verkoop worden alleen als voldaan beschouwd als de
verkoop zeer waarschijnlijk is en het actief of de Groep activa die wordt afgestoten, beschikbaar is voor onmiddellijke
verkoop in de huidige toestand.
Het management dient zich tot de verkoop te verbinden, die naar verwachting plaatsvindt binnen één jaar na de datum
van de classificatie. Materiële vaste activa en immateriële activa worden niet afgeschreven zodra zij zijn geclassificeerd
als aangehouden voor verkoop.
Indien de Groep zich verboden heeft aan het plan een dochteronderneming te verkopen waardoor de Groep niet
langer de controle heeft over deze dochteronderneming en er wordt voldaan aan de hierboven beschreven criteria,
dan worden alle activa en verplichtingen van die dochteronderneming opgenomen als vaste activa bestemd voor
verkoop en verplichtingen gerelateerd aan activa bestemd voor verkoop, ongeacht of de Groep een niet controlerend
belang houdt na de verkoop.
Indien de Groep zich verbonden heeft aan een plan een geassocieerde onderneming of een deel ervan te verkopen en
indien de criteria voor ‘vaste activa bestemd voor verkoop’ zijn voldaan, dan dient de Groep deze geassocieerde
onderneming niet langer op te nemen als investering volgende de equity-methode ten belope het deel dat voldoet aan
de hierboven omschreven criteria.
2.9. WAARDEVERMINDERINGEN
De Groep herziet op elke afsluitingsdatum de boekwaarde van de materiële en immateriële vaste activa (behalve de
vastgoedbeleggingen) om na te gaan of er een indicatie is die wijst op een mogelijke bijzondere waardevermindering
van het actief. In voorkomend geval wordt een waardeverminderingstest uitgevoerd om te bepalen of en in welke mate
er een bijzondere waardevermindering moet worden opgenomen om de waarde van het actief te verminderen tot zijn
realiseerbare waarde.
Goodwill wordt minstens jaarlijks getest op bijzondere waardevermindering. Dit gebeurt systematisch op de
kasstroomgenererende eenheden (KGE) of de KGE-groepen waaraan de goodwill werd toegerekend in het kader van
een bedrijfscombinatie.
Een waardeverminderingstest vergelijkt de boekwaarde van een actief of van een KGE (of KGE-groep) met zijn
realiseerbare waarde, die overeenkomt met het hoogste bedrag tussen enerzijds zijn reële waarde, verminderd met de
verkoopkosten, en anderzijds zijn bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde stemt overeen met de contante waarde van de
toekomstige verwachte kasstromen uit het gebruik van een actief of een KGE (KGE-groep).
Indien de boekwaarde van een actief of van een KGE (of KGE-groep) hoger is dan de realiseerbare waarde, wordt een
bijzondere waardevermindering opgenomen ten belope van het verschil (in "Ander resultaat op de portefeuille").
Bijzondere waardeverminderingen worden opgenomen in de winsten-verliesrekening.
Waardeverliezen worden later teruggenomen uit het resultaat indien de realiseerbare waarde van een actief of KGE (of
KGE-groep) hoger is dan de boekwaarde ervan, behalve bij waardeverminderingen op de goodwill, die nooit worden
teruggenomen.
2.10. KAPITAAL
Bij inkoop van eigen aandelen wordt de aanschaffingsprijs, samen met de direct toewijsbare transactiekosten,
opgenomen als een wijziging van het eigen vermogen. Ingekochte eigen aandelen worden in de balans gerapporteerd
als een vermindering van het eigen vermogen.
De inkoop, verkoop, uitgifte of annulering van eigen aandelen zal geen aanleiding geven tot een winst of verlies in de
resultatenrekening. Enige verschillen tussen de boekwaarde en de uitgifteprijs zal worden erkend als een uitgiftepremie.
De dividenden worden geboekt als een verplichting wanneer ze door de Algemene Vergadering van aandeelhouders
toegekend worden.
2.11. VOORZIENINGEN
Een voorziening wordt in de balans opgenomen wanneer aan volgende drie voorwaarden voldaan is:
er is een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting ten gevolge van een gebeurtenis in het verleden;
het is waarschijnlijk dat een uitstroom van middelen vereist zal zijn om deze verplichting af te wikkelen;
het bedrag van de verplichting kan op betrouwbare wijze worden geschat.
195
Het bedrag van de voorziening is de best mogelijke schatting van de nodige uitgave om de bestaande verplichting af te
wikkelen bij de afsluiting van de balans.
Indien aangewezen, worden voorzieningen verdisconteerd waarbij het verdisconteringseffect wordt erkend als een
financiële kost.
Indien de Groep verwacht dat sommige of alle uitgaven die vereist zijn om een voorziening af te wikkelen zullen
worden vergoed, wordt de vergoeding opgenomen als en slechts als het vrijwel zeker is dat de vergoeding zal worden
ontvangen.
2.12. FINANCIËLE VERPLICHTINGEN
De financiële verplichtingen staan op de balans onder de kortlopende of langlopende verplichtingen, naargelang hun
vervaldag binnen de twaalf maanden na de afsluitingsdatum.
De financiële verplichtingen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, met uitzondering van de
afgeleide instrumenten (zie sectie 2.7 hierboven) en de financiële verplichtingen waarvoor het management koos voor
de optie van de reële waarde volgens de voorwaarden die de norm IFRS 9 voorschrijft, in het bijzonder in het geval van
boekhoudkundige niet-overeenstemming (accounting mismatch), verbonden aan afgeleide instrumenten die worden
gebruikt voor een economische indekking van een financiële schuld. In dat laatste geval wordt de financiële schuld ook
gewaardeerd tegen de reële waarde zoals het afgeleid economisch indekkingsinstrument.
2.12.1. Financiële schulden
Algemeen worden leningen geboekt tegen de waarde van de ontvangen bedragen, met aftrek van de opgelopen
transactiekosten. Vervolgens worden ze gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Elk verschil tussen het
ontvangen nettobedrag en de terugbetalingswaarde wordt geboekt in resultaat, volgens de methode van de effectieve
rentevoet.
Daarnaast worden de leningen door de Groep uitgegeven in vreemde valuta, economisch ingedekt tegen het
wisselkoersrisico (en eventueel het rentevoetrisico), aan de hand van Cross Currency Swaps. In dat geval kiest het
management voor de optie om de leningen tegen reële waarde te verwerken, om zo een boekhoudkundige niet-
overeenstemming (accounting mismatch) met de afgeleide instrumenten die als economische dekking werden gebruikt,
te vermijden.
Financiële schulden omvatten ook schulden in verband met leasing, waarbij de gebruiksrechten op de activa worden
geboekt (zie ook punten 2.4.5 en 2.5.). Overeenkomstig IFRS 16 wordt de schuld bepaald door de toekomstige
betalingen uit hoofde van de overeenkomst te disconteren tegen de impliciete rentevoeten van de overeenkomst
wanneer deze in de leaseovereenkomst zijn vermeld (wat het geval is voor leasewagens). In andere gevallen wordt de
schuld bepaald door de toekomstige betalingen uit hoofde van de leaseovereenkomst te disconteren tegen een
disconteringsvoet die gerelateerd is aan de gemiddelde (resterende) looptijd van de leaseovereenkomst. Deze
disconteringsvoet wordt berekend door een externe consultant, afhankelijk van het type actief.
De Groep maakt gebruik van de door de norm geboden vrijstelling voor activa met een lage waarde en kortlopende
leases (leases die binnen 12 maanden na de aanvangsdatum van het contract aflopen). In die gevallen worden de
leasings geboekt als kortetermijnleasings en worden de bijbehorende betalingen geboekt als kosten van
kortetermijnleasings.
2.12.2. Andere financiële verplichtingen
Het gaat om de afgeleide financiële instrumenten die tegen hun reële waarde worden geboekt via resultaat en die
worden gebruikt in het kader van een economische dekking van financiële schulden (zie punt 2.7 hierboven).
2.12.3. Handelsschulden en andere schulden
Handelsschulden en andere schulden worden tegen hun geamortiseerde kostprijs gewaardeerd.
2.13. PERSONEELSBELONINGEN
De Groep hanteert twee types aanvullende pensioenstelsels.
A. Aanvullend pensioenstelsel met vaste bijdragen
Deze groepsverzekering voorziet enkel in werkgeversbijdragen. De toegezegde vaste bijdragen die in het kader van
deze nieuwe groepsverzekering worden betaald, worden geboekt als lasten wanneer ze verschuldigd zijn en zijn
inbegrepen in de personeelskosten.
In het huidig Belgisch wetgevend kader moet dit plan technisch worden behandeld als een plan met vaste prestaties,
gezien de wettelijke verplichting van de werkgever om zijn medewerkers een minimaal rendement te garanderen.
196
B. Aanvullend pensioenstelsel met vaste prestaties
Dit stelsel, gefinancierd door bijdragen die de Groep betaalt aan de verzekeringsmaatschappij, en ook door de betaling
van vastgestelde bijdragen aan diezelfde verzekeringsmaatschappij in het kader van een groepsverzekering, werd
gesloten voor de toekomst.
Het aanvullend pensioenstelsel met vaste prestaties is een pensioenplan dat het bedrag bepaalt dat de werknemer zal
ontvangen bij zijn pensioen, op grond van zijn diensttijd en loon.
In het kader van deze pensioenregeling werden de vaste groepsverzekeringsbijdragen door de Groep en door de
werknemers (boven een bepaald bezoldigingsniveau) aan een verzekeringsmaatschappij betaald. De bijdragen werden
als kosten geboekt op het moment dat ze verschuldigd waren, en werden als dusdanig opgenomen in de
personeelskosten.
Het in de balans geboekte bedrag voor de pensioenstelsels met vaste prestaties is gebaseerd op actuariële
berekeningen (volgens de “projected unit creditmethode”). Het vertegenwoordigt de geactualiseerde waarde van de
uitkeringsverplichting, in het kader van de vaste prestaties, verminderd met de reële waarde van de activa van het
stelsel.
Indien het bedrag positief is, wordt een voorziening aangelegd op de passiefzijde. Deze vertegenwoordigt de toeslag
die de Groep aan haar werknemers zou moeten betalen bij hun pensioen. Is dit bedrag negatief, dan wordt in principe
enkel een actief opgenomen op de balans als de Groep in de toekomst voordeel kan halen uit deze overfinanciering
van het plan (“actiefplafond”). De kosten van de diensten die tijdens het boekjaar geleverd werden, evenals de
financiële kosten van de verplichtingen, de ontvangen interesten van de activa en de financiële kost van het
actiefplafond worden geboekt onder het nettoresultaat over het boekjaar.
De actuariële verschillen door gewijzigde hypothesen of op basis van ervaring, het rendement van de activa van het
stelsel (buiten het bedrag in netto-rente) evenals de eventuele impact van het actiefplafond (buiten het bedrag in netto-
rente) worden rechtstreeks onder het eigen vermogen geboekt via de andere elementen van het volledige resultaat.
2.14. INKOMSTEN
De huurinkomsten uit operationele leaseovereenkomsten worden lineair geboekt als opbrengst over de duur van de
overeenkomst.
Aan de klanten toegekende huurvrije periodes of andere voordelen worden lineair geboekt over de eerste vaste
huurperiode. Een annulering van deze spreiding wordt uitgevoerd in de rubriek “Ander resultaat op de portefeuille” van
de resultatenrekening.
De opbrengsten uit maintenancediensten, beheerdiensten, … (inbegrepen in huurovereenkomsten of in afzonderlijke
akkoorden), worden geboekt wanneer de diensten geleverd zijn, wat overeenkomt met een lineaire boeking in de loop
van het jaar. Dat geldt ook voor de opbrengsten uit de coworkingactiviteit.
De opbrengsten uit de coworkingactiviteit worden geboekt in de rubriek "I. Huurinkomsten – Huur".
Huurvrije periodes of andere voordelen uitzonderlijk toegekend als een gevolg van de covid-19 pandemie dienen te
worden erkend in mindering van de opbrengst overeenkomstig IFRS 9.
2.15. WINST OF VERLIES OP DE VERKOOP VAN VASTGOEDBELEGGINGEN
De winst of het verlies op de verkoop van een vastgoedbelegging is het verschil tussen de opbrengsten van de
verkoop, verminderd met de transactiekosten, en de laatst gerapporteerde reële waarde van het verkochte vastgoed.
Het resultaat wordt gerealiseerd op het moment van de overdracht van de risico’s en voordelen.
2.16. BELASTING OP HET RESULTAAT
De belasting op het resultaat van het boekjaar bestaat uit de courante en de uitgestelde belasting. Belastingen worden
opgenomen in de resultatenrekening, behalve wanneer ze betrekking hebben op elementen die direct in het eigen
vermogen worden opgenomen. In dat geval worden ook de betrokken belastingen in het eigen vermogen opgenomen.
De courante belasting bestaat uit de verschuldigde belasting op de belastbare inkomsten van het voorbije jaar, evenals
uit alle aanpassingen van de betaalde (of terug te vorderen) belastingen van vorige jaren. Ze wordt berekend volgens
het belastingtarief dat op de afsluitingsdatum geldt.
De uitgestelde belasting wordt aan de hand van de balansmethode (liability method) berekend op de tijdelijke
verschillen tussen de fiscale basis van een actief of een verplichting en hun boekwaarde in de financiële staten. Deze
belasting wordt bepaald op grond van de belastingtarieven die naar verwachting van toepassing zullen zijn wanneer
het actief zal gerealiseerd worden of wanneer de verplichting afgewikkeld is.
De uitgestelde belastingvordering wordt enkel geboekt in zoverre het waarschijnlijk is dat voldoende fiscale winst
beschikbaar zal zijn om de tijdelijke aftrekbare verschillen of de overgedragen fiscale verliezen te verrekenen.
197
3. SIGNIFICANTE BOEKHOUDKUNDIGE BEOORDELINGEN EN
BELANGRIJKSTE BRONNEN VAN SCHATTINGSONZEKERHEDEN
3.1. SIGNIFICANTE BEOORDELINGEN BETREFFENDE DE BOEKHOUDMETHODES VAN DE
GROEP
Voor de gebouwen die op lange termijn worden verhuurd, is de Groep, behalve in beperkte uitzonderingen, van
oordeel geweest dat alle wezenlijke risico’s en voordelen inherent aan de eigendom van de activa niet op de
leasingnemer zijn overgedragen en dat deze contracten bijgevolg operationele leaseovereenkomsten vormen
overeenkomstig de norm IFRS 16 – Leaseovereenkomsten.
3.2. BELANGRIJKSTE BRONNEN VAN SCHATTINGSONZEKERHEDEN
Schatting van de reële waarde en van de nuttigheidswaarde van vastgoedbeleggingen
De reële waarde en, in voorkomend geval, de gebruikswaarde van vastgoedbeleggingen worden geraamd door een
onafhankelijk schatter, volgens de principes die in de boekhoudprincipes worden uiteengezet.
Geschillen en onzekerheden
De Groep is, en kan in de toekomst, verwikkeld zijn in gerechtelijke procedures. Tot op heden is Befimmo als eiser of
als verweerder betrokken in een aantal gerechtelijke procedures die, globaal genomen (volgens de informatie waarover
de Groep op de datum van dit Verslag beschikt), geen significante impact op Befimmo dreigen te hebben, aangezien
de kans dat de verplichtingen die eruit zouden kunnen voortvloeien zeer gering is en/of de bedragen zijn.
4. SECTORINFORMATIE
Sinds 1 januari 2019 is, door de integratie van Silversquare in de consolidatiebasis, een nieuw segment toegevoegd:
Coworking-activiteit. De segmenten die in categorieën volgens geografische spreiding werden ondergebracht, zijn nu
samengevoegd onder de Activiteit Vastgoedoperator.
Befimmo heeft een vastgoedportefeuille die voor 100% uit kantoren bestaat
1
.
Geografisch (gebaseerd op de reële waarde van de gebouwen, buiten activa aangehouden voor verkoop en de reële
waarde van huurovereenkomsten met Silversquare (gebruiksrecht)), is de vastgoedportefeuille van Befimmo
grotendeels in Brussel gelegen (68,4%). De resterende 31,6% betreft gebouwen in Vlaanderen (14,6%), Wallonië
(10,7%) en Luxemburg stad (6,3%).
Op de Brusselse markt kan een onderscheid gemaakt worden tussen verschillende submarkten die in de voorbije jaren
uiteenlopende tendensen vertoonden: CBD (Central Business District) en gelijkaardig
2
, Brussel gedecentraliseerd en
Brussel rand.
De geconsolideerde portefeuille van Befimmo wordt uitgebreid beschreven in het hoofdstuk “Vastgoedverslag” van het
beheersverslag.
1 Op de benedenverdieping van sommige gebouwen worden wel bepaalde handelszaken uitgebaat, maar in zeer beperkte mate.
2 Met inbegrip van de zone van de Brusselse luchthaven, waar het Gateway-gebouw gelegen is.
198
Activiteit vastgoedoperator
Coworkingactiviteit
Niet-bestede bedra
g
en
/ intercompany-
eliminaties
Totaal
Brussel CBD
en gelijkaardig
Brussel
gedecentraliseerd
Brussel rand Wallonië Vlaanderen Luxemburg stad
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020
RESULTATENREKENING
A. Huurinkomsten 57 277 66 931 6 052 6 769 6 587 8 797 11 802 11 118 32 298 32 231 6 837 4 908 10 115 8 006 -1 725 -1 107 129 244 137 652
B. Operationeel vastgoedresultaat 48 577 57 340 4 765 5 882 5 001 8 890 9 674 9 408 28 368 29 779 5 562 4 275 -230 -363 16 -14 101 732 115 197
C. Variatie in de reële waarde van
de gebouwen
56 355 17 690 -4 924 -3 736 -5 154 -2 588 -14 177 7 900 -28 168 -27 009 1 588 8 502 -8 639 608 - - -3 119 1 367
D. Resultaat uit de overdracht
van gebouwen
4 707 3 049 - - -206 -2 743 2 083 - -684 0 - - - - - - 5 901 306
E. RESULTAAT VAN HET
SEGMENT (=B+C+D)
109 639 78 078 -159 2 146 -359 3 559 -2 420 17 308 -484 2 770 7 150 12 777 -8 869 245 16 -14 104 514 116 870
Percentage per segment 104,9% 66,8% -0,2% 1,8% -0,3% 3,0% -2,3% 14,8% -0,5% 2,4% 6,8% 10,9% -8,5% 0,2% 0,0% 0,0% 100% 100%
F. Algemene kosten van de
Vennootschap
-24 789 -18 596 -24 789 -18 596
G. Andere operationele
opbrengsten en -kosten
-5 839 -1 932 -5 839 -1 932
F. Financieel resultaat
13 404 -38 642 13 404 -38 642
I. Belastingen
-1 051 -1 107 -1 051 -1 107
NETTORESULTAAT
(=E+F+G+H+I)
86 238 56 593
Nettoresultaat (groepsaandeel)
89 370 57 709
Minderheidsbelangen
-3 132 -1 116
31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020
BALANS
Activa
Goodwill 2 607 2 607 - - - - 761 1 329 4 379 5 308 - - 8 551 8 900 - - 16 299 18 145
Vastgoedbeleggingen en activa
bestemd voor verkoop
1 771 167 1 659 766 79 249 82 234 80 829 92 537 302 617 284 973 425 146 449 467 178 780 147 083 36 531 45 170 - - 2 874 319 2 761 229
waarvan investeringen en
overnames van het jaar
125 180 182 03
7
1 940 2 790 1 37
7
1 230 39 016 -16 40
3
16 924 1 565 30 109 15 ---- 214 546 171 234
Overige activa 4 019 3 343 - - - - 941 1 624 - - - - - - 86 711 62 147 91 671 67 114
TOTAAL ACTIVA 1 777 793 1 665 716 79 249 82 234 80 829 92 537 304 319 287 926 429 525 454 775 178 780 147 083 45 082 54 070 86 711 62 147 2 982 289 2 846 488
Percentage per segment 59,6% 58,5% 2,7% 2,9% 2,7% 3,3% 10,2% 10,1% 14,4% 16,0% 6,0% 5,2% 1,5% 1,9% 2,9% 2,2% 100% 100%
TOTAAL VERPLICHTINGEN
1 352 118 1 255 084 1 352 118 1 255 084
TOTAAL EIGEN VERMOGEN
1 630 170 1 591 404 1 630 170 1 591 404
Eigen vermogen toewijsbaar aan
de aandeelhouders van de
moedervennootschap
1 630 170 1 591 404 1 630 170 1 591 404
Minderheidsbelangen
--- -
TOTAAL VERPLICHTINGEN EN
EIGEN VERMOGEN
2 982 289 2 846 488 2 982 289 2 846 488
199
5. HUURINKOMSTEN
I. Huurinkomsten (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Huur 127 646 134 045
Huurkortingen -2 765 -2 660
Huurvoordelen toegekend aan de huurders (incentives) -80 -161
Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurovereenkomsten 4 442 6 428
Huurinkomsten 129 244 137 652
Deze tabel bevat de verschillende bestanddelen van de huurinkomsten. Naast het huurgeld en de inkomsten uit
lidmaatschapscontracten voor coworkingruimtes (10,1 miljoen € in 2021 en 8,0 miljoen € in 2020), bestaan de
huurinkomsten ook uit:
verschillende elementen die verband houden met de spreiding van de aan huurders toegekende huurkortingen en
huurvoordelen, die volgens de IFRS-normen worden geboekt en waarvan het effect geneutraliseerd wordt in
rubriek XIX van de geconsolideerde resultatenrekening;
vergoedingen in verband met vroegtijdige verbrekingen van huurovereenkomsten.
(in duizend €)
31.12.2021 31.12.2020
Op minder dan één jaar 125 970 114 184
Tussen één en vijf jaar 405 210 363 735
Op meer dan vijf jaar 405 900 377 126
Huurinkomsten 937 080 855 045
Deze tabel geeft een gedetailleerd overzicht van de toekomstige huurvorderingen die de Groep zeker zal innen, op
basis van de lopende huurovereenkomsten en vanaf 2021 ook de toekomstige ondertekende huurovereenkomsten. Het
gaat om niet-geïndexeerde huurgelden en inkomsten uit lidmaatschapscontracten voor coworkingruimtes die zullen
geïnd worden vóór de volgende tussentijdse vervaldag die in de contracten bepaald is.
De bedragen die voortkomen uit de jaarlijkse indexering van de huurgelden en die geïnd werden door Befimmo
belopen respectievelijk 1,3 miljoen € en 1,3 miljoen € voor de boekjaren 2021 en 2020. Deze bedragen hangen af van
de toegepaste indexering.
TYPE-HUUROVEREENKOMST VAN BEFIMMO
De grote meerderheid van de gebouwen van Befimmo NV (hier zijn met name de gebouwen verhuurd aan de Regie
der Gebouwen en bepaalde andere huurovereenkomsten buiten beschouwing gelaten) is verhuurd met een
typehuurcontract, met over het algemeen een duur van negen jaar of meer en met, afhankelijk van het geval,
mogelijkheden voor eventuele 'breaks' op de drie- of zesjaarlijkse vervaldagen, mits kennisgeving van opzeg minstens
zes maanden vóór de vervaldag.
De huurovereenkomsten zijn buiten deze tussentijdse vervaldagen niet opzegbaar en kunnen meestal niet stilzwijgend
worden verlengd.
De huur is meestal driemaandelijks of halfjaarlijks vooraf betaalbaar. De huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd, op de
verjaardag van de huurovereenkomst, op vraag van Befimmo, met als minimum de laatste huurprijs.
De gemeenschappelijke en individuele lasten evenals de verzekeringspremies zijn in de meeste gevallen ten laste van
de huurders die, om deze bedragen te dekken, driemaandelijks (of halfjaarlijks), samen met de huur, een provisie
betalen. Jaarlijks wordt een afrekening gemaakt van alle werkelijk opgelopen kosten.
Belastingen, taksen en de onroerende voorheffing worden ook integraal op de huurders afgewenteld.
Een expert stelt een gedetailleerde plaatsbeschrijving op wanneer de huurders hun intrek nemen. Aan het eind van de
huurovereenkomst dienen de huurders de ruimtes in de staat volgens de plaatsbeschrijving te herstellen, onder
voorbehoud van normale slijtage. De expert stelt ook een plaatsbeschrijving op wanneer het pand verlaten wordt. De
huurders zijn een vergoeding verschuldigd die het bedrag van de huurschade en van eventuele onbeschikbaarheid van
de ruimtes tijdens de herstellingswerken dekt.
De huurders mogen hun huurovereenkomst niet overdragen en de lokalen niet onderverhuren zonder voorafgaand
uitdrukkelijk akkoord van de verhuurder. Indien Befimmo akkoord gaat met de overdracht van een huurovereenkomst,
blijven overdrager en overnemer hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk tegenover Befimmo voor alle verplichtingen
die voortvloeien uit de huurovereenkomst.
Elk huurcontract wordt geregistreerd.
200
Om te garanderen dat zij hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst vervullen, leveren de huurders
meestal een bankwaarborg af (voor een bedrag gelijk aan zes maanden huurgeld) die onherroepelijk en op eerste
verzoek opvraagbaar is.
TYPE-HUUROVEREENKOMST VAN FEDIMMO
De gebouwen van Fedimmo NV worden grotendeels verhuurd aan de Belgische Staat met een type-
huurovereenkomst.
De huurovereenkomsten zijn niet opzegbaar vóór de vervaldagen en worden meestal voor lange termijn afgesloten.
Behoudens opzegging met kennisgeving vóór het verstrijken van de termijn worden ze stilzwijgend verlengd voor een
duur die afhankelijk is van de overeenkomst.
De huur is halfjaarlijks betaalbaar in de loop van het halfjaar en wordt jaarlijks geïndexeerd, met als minimum de
basishuurprijs.
De huurlasten zijn krachtens de bijzondere voorwaarden ten laste van de huurder; belastingen en taksen zijn uitsluitend
ten laste van de huurder.
Twee experts – de ene benoemd door de huurgever, de andere door de huurder – stellen een plaatsbeschrijving op
bij de ingebruikname en bij het verlaten van de ruimtes, teneinde de vergoeding voor huurschade te bepalen die de
huurder de huurgever verschuldigd is, aan het eind van de huurovereenkomst.
De Belgische Staat, als huurder, en bepaalde vertegenwoordigingen zijn niet gehouden tot de aanleg van een
huurwaarborg. Indien de huurovereenkomst wordt overgedragen aan een andere persoon dan een overheidsdienst,
moet echter wel een huurwaarborg worden aangelegd.
De huurder mag de ruimtes niet onderverhuren of overdragen tenzij met instemming van de huurgever, behalve aan
een overheidsdienst. Bij onderverhuring of overdracht van de huurovereenkomst blijven de huurder en de
onderhuurder of overnemer hoofdelijk en ondeelbaar alle verplichtingen van de huurovereenkomst verschuldigd.
De huurovereenkomsten worden geregistreerd.
6. MET VERHUUR VERBONDEN KOSTEN
III. Met verhuur verbonden kosten (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Te betalen huur op gehuurde ruimtes 121 -261
Waardeverminderingen op handelsvorderingen -1 118 -748
Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen 83 995
Met verhuur verbonden kosten -914 -14
Deze tabel bevat onderstaande bedragen:
onder "Te betalen huur voor gehuurde ruimtes", huur betaald voor gehuurde ruimtes die later werden doorverhuurd
aan klanten van de Groep en afschrijvingen op huurovereenkomsten, opgenomen in overeenstemming met IFRS 16
(zie toelichting 40 bij deze financiële staten);
de waardeverminderingen en terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen, gerealiseerd en
niet-gerealiseerd.
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Op minder dan één jaar -228 -233
Tussen één en vijf jaar -383 -571
Op meer dan vijf jaar -224 -257
Betaalde huur -836 -1 061
Deze tabel bevat een gedetailleerd overzicht van de toekomstige huurgelden die in alle zekerheid door Befimmo zullen
worden betaald krachtens de lopende huurovereenkomsten, die Befimmo als huurder (voornamelijk huur van parkings)
heeft afgesloten, met uitzondering van huurovereenkomsten onderworpen aan IFRS 16.
De vermelde huurgelden staan vast. In bovenstaande tabel is geen rekening gehouden met de jaarlijkse indexering van
deze huurgelden. Ter informatie, de bedragen van de indexering die Befimmo betaalde in de twee voorgaande
boekjaren worden op minder dan 15.000 € per jaar geraamd.
201
7. VASTGOEDKOSTEN EN RECUPERATIE VAN VASTGOEDKOSTEN
31.12.2021 (in duizend €)
TEN LASTE NETTO RECUPERATIE
IX. Technische kosten -16 055
12 125 IV. Recuperatie van vastgoedkosten
Recurrente -5 934 -2 754 3 180 Recurrente
Herstellingen -4 506 -1 828 2 678 Herstellingen
Vergoedingen voor totale waarborgen -961 -592 369 Vergoedingen voor totale waarborgen
Verzekeringspremies -467 -334 133 Verzekeringspremies
Niet recurrente -10 121 -2 097 8 024 Niet recurrente
Grote herstellingen (aannemers, architecten,
studiebureau,enz.)
-9 963 -2 073 7 890
Recuperatie van de grote herstellingen et vergoedingen op
huurschade
Schadegevallen -158 -24 27 Recuperatie op schadegevallen
107 Vergoedingen van de schadegevallen door de verzekeraars
XII. Beheerkosten vastgoed -3 049 -2 128 921 Beheerkosten vastgoed
(Externe) beheervergoedingen - 921 921 Verkregen beheervergoedingen
(Interne) beheerskosten van het patrimonium -3 049 -3 049
X. Commerciële kosten -2 824 -2 824
Makelaarscommissies -1 875 -1 875
Publiciteit -562 -562
Erelonen van advocaten en juridische kosten -386 -386
XI. Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -2 790 -2 790
XIII. Andere vastgoedkosten -4 843 -4 843
Vastgoedkosten -29 561 -17 436 12 125 IV. Recuperatie van vastgoedkosten
31.12.2020 (in duizend €)
TEN LASTE NETTO RECUPERATIE
IX. Technische kosten -18 520
16 081 IV. Recuperatie van vastgoedkosten
Recurrente -5 885 -2 088 3 797 Recurrente
Herstellingen -4 428 -1 189 3 239 Herstellingen
Vergoedingen voor totale waarborgen -989 -675 314 Vergoedingen voor totale waarborgen
Verzekeringspremies -469 -225 244 Verzekeringspremies
Niet recurrente -12 635 -1 475 11 159 Niet recurrente
Grote herstellingen (aannemers, architecten,
studiebureau,enz.)
-12 508 -1 440 11 069
Recuperatie van de grote herstellingen et vergoedingen op
huurschade
Schadegevallen -126 -36 27 Recuperatie op schadegevallen
63 Vergoedingen van de schadegevallen door de verzekeraars
XII. Beheerkosten vastgoed -2 830 -1 705 1 125 Beheerkosten vastgoed
(Externe) beheervergoedingen - 1 125 1 125 Verkregen beheervergoedingen
(Interne) beheerskosten van het patrimonium -2 830 -2 830
X. Commerciële kosten -1 736 -1 736
Makelaarscommissies -1 490 -1 490
Publiciteit -24 -24
Erelonen van advocaten en juridische kosten -223 -223
XI. Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -1 867 -1 867
XIII. Andere vastgoedkosten -7 928 -7 928
Vastgoedkosten -32 880 -16 799 16 081
IV. Recuperatie van vastgoedkosten
Deze tabellen wijzen voor de boekjaren 2020 en 2021 de oorsprong aan van de nettovastgoedkosten die de Groep
draagt.
De nettolast van 'Herstellingen' en 'Groot onderhoud' stijgt met 1,3 miljoen € (van -2,6 miljoen € per 31 december 2020
naar -3,9 miljoen € per 31 december 2021) en wordt voornamelijk verklaard door de inhaalbeweging in verbeteringen
202
en grote renovatiewerken die in 2021 werden gerealiseerd, aangezien het jaar voordien door de pandemie werd
afgewaardeerd.
De stijging met 0,9 miljoen € van de kosten en belastingen op niet-verhuurde gebouwen wordt voornamelijk verklaard
door:
het gebouw Quatuor dat sinds het vierde kwartaal van 2021 geklasseerd werd als vastgoed beschikbaar voor
verhuur en waarvan het merendeel van de huurcontracten ondertekend zijn maar in werking treden vanaf 2022;
en door de gebouwen van Fedimmo die worden aangehouden voor verkoop en waarvan de huurovereenkomst
onlangs afliep
De daling met 3,1 miljoen €van de overige vastgoedkosten wordt voornamelijk verklaard door de marketingkosten die
voorheen in de subrubriek overige vastgoedkosten werden geboekt en vanaf 31 december 2021 in de desbetreffende
subrubrieken worden geboekt. De andere variatie wordt verklaard door niet-recurrente elementen.
8. HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL GEDRAGEN DOOR DE
HUURDER OP VERHUURDE GEBOUWEN
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de
huurder op verhuurde gebouwen
21 104 24 947
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar 2 977 4 188
Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen 18 127 20 759
VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -30 463 -32 760
Huurlasten gedragen door de eigenaar -10 574 -10 475
Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen -19 888 -22 285
Totaal -9 359 -7 813
De meeste huurovereenkomsten bepalen dat de huurlasten en belastingen door de huurders gedragen worden.
Bepaalde huurovereenkomsten bevatten echter andere afspraken zoals een forfaitaire facturatie van de lasten die voor
risico van de eigenaar blijven, of bepalen dat bepaalde belastingen ten laste van de eigenaar blijven.
Deze rubrieken omvatten sinds 1 januari 2019 de impact van de integratie van Silversquare. De last omvat de
operationele lasten en voorheffingen en de belastingen op de coworkingruimtes. De voornaamste operationele kosten
van Silversquare worden op dit niveau geboekt; deze rubriek zal dan ook dienovereenkomstig stijgen met de
uitbreiding van het coworking-netwerk. Op 31 december 2021 bedraagt de impact van Silversquare op de huurlasten
en belastingen 7,7 miljoen €. In 2020 bedragen de huurlasten en belastingen van Silversquare 6,7 miljoen €.
9. ANDERE INKOMSTEN EN UITGAVEN IN VERBAND MET DE HUUR
Deze rubriek wordt in 2020 vooral beïnvloed door eenmalige elementen (de restitutie van het reservefonds van de
mede-eigendom, na het ontbinden van de mede-eigendom WTC).
10. ALGEMENE KOSTEN VAN DE VENNOOTSCHAP
XIV. Algemene kosten van de Vennootschap (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Personeelskosten
-14 228 -9 617
Personeelskosten
-9 499 -6 465
Vergoedingen van de Bestuurders en leden van het Uitvoerend comité van Befimmo NV
-4 729 -3 152
Werkings- en communicatiekosten
-3 520 -3 126
IT-kosten
-4 084 -2 615
Erelonen (projectstudies, vastgoedexperts, juridisch advies, enz.)
-2 598 -2 779
Kosten FSMA en Euronext
-141 -139
Belastingen en niet-terugvorderbare BTW
-219 -320
Algemene kosten van de Vennootschap
-24 789 -18 596
De algemene kosten van de Vennootschap bestaan uit alle kosten die of niet rechtstreeks toewijsbaar zijn aan het
beheer, het onderhoud en de maintenance van de gebouwen in portefeuille of rechtstreeks toerekenbaar als
operationele last van een coworkingruimte.
203
Ze omvatten de personeelskosten van de ondersteunende teams van de Groep (vergoedingen, sociale lasten, enz. van
personen die een functie uitoefenen die de activiteit ondersteunt)
1
, de vergoedingen van de leden van het Uitvoerend
comité en de vergoedingen van de Bestuurders, de werkingskosten (huur van lokalen, kantoorbenodigdheden, enz.),
de IT- en de communicatiekosten en de erelonen die aan verschillende externe adviseurs werden betaald (op juridisch,
technisch, financieel, fiscaal, vastgoedvlak, enz.), met name in het kader van bijzondere projecten die geen verband
houden met de gebouwen in portefeuille.
De "personeelskosten" stegen ten opzichte van 2020 met 4,5 miljoen € en worden verklaard door de lichte stijging van
het aantal personeelsleden van de ondersteunende teams van de Groep (2 VTE's), door een aantal uitzonderlijke
elementen in verband met de overgang van de nieuwe CEO, het vertrek van de CFO, de variabele renumeratie van het
Performance Stock Unit plan, en door de uitvoering van de nieuwe strategie.
Op 31 december 2021 zijn de “Werkings- en communicatiekosten” stabiel in vergelijking met 31 december 2020. Deze
kosten omvatten voornamelijk de kosten voor faciliteiten- en kantoorbeheer, de communicatiekosten en de
verzekeringskosten.
De “IT-kosten” zijn gestegen met 1,5 miljoen € in vergelijking met 2020. Dit is voornamelijk te wijten aan het versnelde
digitaliseringsproces van Befimmo.
De subrubriek "Erelonen" omvat voornamelijk de expertkosten voor de waardering van de portefeuille, de kosten voor
adviseurs, advocaten en het ereloon voor commissaris EY, zoals hieronder in detail uiteengezet. Deze subrubriek bevat
daarom de erelonen in verband met lopende en niet-lopende bedrijfsprojecten.
Het ereloon van de Commissaris voor het boekjaar 2021 bedroeg 88.206,78 € excl. btw. Daarnaast heeft hij in het
boekjaar 2021 bijkomende prestaties geleverd, in het kader van zijn wettelijke opdracht, voor een bedrag van
7.850,00 € excl. btw. Buiten zijn wettelijke opdracht hebben Ernst & Young en verbonden vennootschappen in de
loop van het boekjaar 2021 prestaties geleverd in verband met andere opdrachten buiten de revisorale opdracht, voor
een bedrag van 13.500,00 € excl. btw.
EY, vertegenwoordigd door dezelfde revisor, is ook Commissaris van de dochterondernemingen van Befimmo. De
erelonen van de Commissaris voor de revisie van de maatschappelijke rekeningen van het boekjaar 2020 van
Fedimmo, Zin in Noord, Zin in Noord 2025, Loi 52, Befimmo Property Services, Meirfree, Vitalfree en Silversquare
Belgium en diens dochterondernemingen kwamen op 62.406,65 € excl. btw.
Voor de dochteronderneming in het Groothertogdom Luxemburg, Axento SA, wordt de rol van Commissaris vervuld
door Ernst & Young SA, met maatschappelijke zetel aan de avenue John F. Kennedy 35E in 1855 Luxembourg,
ingeschreven onder het nummer RCS Luxembourg B 47.771 en met vestigingsvergunning nr. 00117514,
vertegenwoordigd door de heer René Ensch, Partner. De erelonen voor de revisie van de maatschappelijke rekeningen
van het boekjaar 2021 van Axento SA en Kubissimmo SàRL bedragen 24.950,00 € excl. btw.
Buiten zijn wettelijke opdracht voerde Ernst & Young (Luxemburg) tijdens het boekjaar 2020 geen prestaties uit die
verband hielden met andere niet-revisorale opdrachten.
Deze rubriek bevat ook de kosten voor de notering van de Groep op een publieke markt (Euronext Brussels) en van de
Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en de taksen die eigen zijn aan het statuut van
Gereglementeerde Vastgoedvennootschap.
Personeelsbestand van de Groep 31.12.2021 31.12.2020
Aantal personen verbonden door een arbeidsovereenkomst
140 126
Waarvan:
Vastgoedteam
Aantal personen verbonden door een
arbeidsovereenkomst
60 59
Ondersteunend team
Aantal personen verbonden door een
arbeidsovereenkomst
37 35
Team coworking
Aantal personen verbonden door een
arbeidsovereenkomst
43 32
Gemiddeld voltijds equivalent tijdens het jaar
138,1 122,4
Waarvan:
Vastgoedteam
Gemiddeld voltijds equivalent tijdens het jaar
58,8 58,4
Ondersteunend team
Gemiddeld voltijds equivalent tijdens het jaar
36,7 33,9
Team coworking
Gemiddeld voltijds equivalent tijdens het jaar
42,6 30,1
1 De personeelskosten van de vastgoedteams en de teams van de coworkingruimtes van de Vennootschap worden onder de Vastgoedkosten geboekt.
204
11. ANDERE OPERATIONELE OPBRENGSTEN EN KOSTEN
XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (in duizend €) 31.12.2021
31.12.2020
(herwerkt)
31.12.2020
Spreiding van de huurkortingen
- - -1 232
Andere
- - -700
Andere operationele opbrengsten en kosten
- - -1 932
Deze rubriek bevat, op recurrente basis, de compensatie van het effect van de spreiding van toegekende
huurkortingen en huurvoordelen. De spreiding van de huurkortingen en huurvoordelen, die volgens de IFRS-normen
bij de huurinkomsten geboekt wordt, wordt op dit niveau geneutraliseerd, zodat het effect op het nettoresultaat van de
Groep nul is. De andere elementen van deze rubriek zijn niet-recurrent. Voor het jaar 2020 heeft dit betrekking op een
goodwill impairment op de participatie in Silversquare.
Sinds 31 december 2021, worden de compensaties van het effect van de spreiding van toegekende huurkortingen en
huurvoordelen en de goodwill impairment geboekt onder de rubriek XIX "Ander resultaat op portefeuille" en niet langer
meer onder de rubriek XV "Andere operationale opbrengsten en kosten". De cijfers van 31 december 2020 werden
bijgevolg herwerkt. Wij verwijzen naar toelichting 2 Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving voor meer
details.
12. RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN
XVI. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Netto verkopen van de onroerende goederen (verkoopprijs - transactiekosten)
114 865 252 339
Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen
-108 964 -252 033
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen
5 901 306
In de loop van het boekjaar 2021 verkochte Befimmo het Wiertz-gebouw in het Brusselse CBD en het Planet 2-gebouw
in de Brusselse rand. Fedimmo verkocht de gebouwen in Deinze, Bilzen, Tienen, Diksmuide en Lokeren in Vlaanderen
en het gebouw Binche in Wallonië.
In de loop van het boekjaar 2020 kende Befimmo een erfpachtrecht van 99 jaar toe op de gebouwen Blue Tower,
Schuman 3, Schuman 11 en Guimard in het Brussels CBD en verkocht ze het gebouw Media, gelegen in de Brusselse
rand. Fedimmo heeft het gebouw Froissart verkocht in het Brussels CBD.
Het bedrag onder de titel “Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen” omvat het bedrag van de laatste reële
waarde van de verkochte gebouwen en, desgevallend, het bedrag van de goodwill toegekend aan de verkochte
gebouwen.
13. VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
(in duizend €)
31.12.2021 31.12.2020
Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
146 833 89 506
Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
-149 952 -88 139
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
-3 119 1 367
De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen omvatten zowel de variaties in de reële waarde van de
gebouwen in de portefeuille van de Groep als de reële waarde van de Silversquare-huurovereenkomsten
(gebruiksrecht).
In 2021 bedroeg de variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (exclusief Silversquare-
huurovereenkomsten) +5,5 miljoen € en bedroeg de variatie in de reële waarde van de Silversquare-
huurovereenkomsten -8,6 miljoen €.
In 2020 kwamen deze bedragen respectievelijk op +759 duizend € voor de gebouwen en op +608 duizend € voor de
huurovereenkomsten.
14. ANDERE PORTEFEUILLERESULTAAT
XV. Andere portefeuilleresultaat (in duizend €) 31.12.2021
31.12.2020
(herwerkt)
31.12.2020
Spreiding van de huurkortingen
-4 637 -1 232 -
Andere
-1 202 -700 -
Andere portefeuilleresultaat
-5 839 -1 932 -
205
Sinds 31 december 2021, worden de compensaties van het effect van de spreiding van toegekende huurkortingen en
huurvoordelen en de goodwill impairment geboekt onder de rubriek XIX "Ander resultaat op portefeuille" en niet langer
meer onder de rubriek XV "Andere operationale opbrengsten en kosten". De cijfers van 31 december 2020 werden
bijgevolg herwerkt. Wij verwijzen naar toelichting 2 Belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving voor meer
details.
Deze rubriek omvat een recurrente compensatie voor het effect van de spreiding van toegekende huurkortingen. De
spreiding van de huurkortingen en concessies, die volgens de IFRS onder de huurinkomsten geboekt zijn, wordt hier
geneutraliseerd, zodat het effect op het nettoresultaat van de Groep nihil is. De overige posten in deze rubriek zijn niet-
recurrent. Voor de jaren 2020 en 2021 gaat het om een waardevermindering van de goodwill op de deelneming in
Silversquare en Fedimmo.
15. FINANCIEEL RESULTAAT
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
(+) XX. Financiële inkomsten 1 455 745
(+) Geïnde interesten en dividenden 1 241 570
(+) Vergoeding financiële leasing en soortgelijken 213 175
(+/-) XXI. Netto-interestkosten -14 893 -19 125
(-) Nominale interestlasten op leningen -6 186 -9 614
(-) Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden - 339 - 272
(-) Andere interestkosten -1 619 -1 497
(+) Inkomsten uit toegelaten indekkingsinstrumenten 2 622 4 008
Toegelaten indekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
indekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
2 622 4 008
(-) Kosten van toegelaten indekkingsinstrumenten -9 370 -11 751
Toegelaten indekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
indekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
-9 370 -11 751
(-) XXII. Andere financiële kosten -3 736 -2 579
(-) Bankkosten en andere commissies -3 278 -2 579
(-) Netto gerealiseerde minderwaarden op verkoop financiële activa -6 -1
(-)
Netto gerealiseerde minderwaarden op verkoop van financiële huurvorderingen
en gelijkaardige vorderingen
-452 -
(+/-) XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 30 579 -17 682
(+/-) Toegelaten indekkingsinstrumenten 30 922 -31 059
Toegelaten indekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
indekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
30 922 -31 059
(+/-) Andere -344 13 377
(+/-) Financieel resultaat 13 404 -38 642
Het financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van de financiële activa en verplichtingen) komt op
-17,2miljoen€ op 31 december 2021, ten opzichte van -21,0 miljoen € op 31 december 2020.
De "Financiële inkomsten" vertonen een lichte stijging en omvatten voornamelijk de interesten op de uitgifte van
handelspapier (in het kader van de negatieve rentevoeten).
De "Netto-interestlasten" dalen aanzienlijk met 4,2 miljoen € dankzij het gecombineerde effect van de daling van het
gemiddelde volume van de schuld met 6,0% (-67,8 miljoen €) en een lagere gemiddelde (geannualiseerde)
financieringskost van 1,8% in vergelijking met vorig jaar (2,0%).
De impact van de kostprijs van de financiële rentevoeten in verband met de IFRS 16-schulden in de subrubriek "Andere
interestkosten" (voornamelijk gekoppeld aan de externe huurovereenkomsten van Silversquare) bedraagt 1,5miljoen€
in 2021, in vergelijking met 1,4 miljoen € in de rekeningen per 31 december 2020.
De variatie in de reële waarde van de financiële activa en verplichtingen bedraagt +30,6 miljoen € over het boekjaar
2021. De rubriek "Toegelaten indekkingsinstrumenten" omvat vastgestelde minderwaarden op de forwardproducten
(+30,7 miljoen €, CVA/DVA inbegrepen) en vastgestelde meerwaarden op de optieproducten (0,2 miljoen €, CVA/DVA
inbegrepen), verworven in het kader van het indekkingsbeleid van de Groep.
De variatie in de reële waarde van de financiële activa en passiva bedraagt -17,7 miljoen € voor het boekjaar 2020. De
post "Toegelaten afdekkingsinstrumenten" omvat de verliezen geboekt op de termijnproducten (-18,5 miljoen €,
inclusief CVA's en DVA's) en de winsten geboekt op de optieproducten (0,1 miljoen €, inclusief CVA's en DVA's),
verworven in het kader van het indekkingsbeleid van de Groep. De waardeschommelingen van de cross-currency
swaps, aangegaan ter afdekking van het rente- en valutarisico verbonden aan de afsluiting van de USPP, bedroegen
-12,7 miljoen € (inclusief CVA's en DVA's). De subrubriek "Overige" weerspiegelt voornamelijk de winsten/verliezen op
de schuld van de USPP (geboekt tegen reële waarde). Een niet-gerealiseerde meerwaarde van 12,6 miljoen € werd
206
geboekt voor het boekjaar 2020. De USPP-schuld werd in mei 2020 volledig afgelost. Bijgevolg eindigde de
gerelateerde Cross-Currency Swap op dezelfde datum.
Een lijst van de indekkingsinstrumenten is opgenomen in toelichting 34.B van deze financiële staten.
Zoals wordt vereist door de norm IFRS 7 – Financiële instrumenten: Infsormatieverschaffing, maakt de volgende tabel
het onderscheid mogelijk tussen de aard van de financiële activa en verplichtingen die aan de basis liggen van de
financiële last of opbrengst die in het financieel resultaat van het afgesloten boekjaar wordt weergegeven:
(in duizend €) Totaal
Financiële activa of
verplichtingen tegen
reële waarde via de
resultatenrekening
Financiële activa
gewaardeerd tegen
geamortiseerde
kostprijs
Financiële verplichtingen
gewaardeerd tegen
geamortiseerde kostprijs
31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Financiële inkomsten
1 455 745 - - 214 180
1 241
565
Netto interestkosten
-14 893 -19 125 -5 246 -7 916 -87 -72
-9 560
-11 137
Andere financiële
kosten
-3 736 -2 579 -6 -1 - - -3 730
1
-2 579
2
Variaties in de reële
waarde van financiële
activa en passiva
30 579 -17 682 30 528 -18 335 - - 51 653
Totaal resultaat voor
financiële
activa/verplichtingen
13 404 -38 642 25 275 -26 252 126 108
-11 997
-12 497
16. BELASTINGEN OP HET RESULTAAT
De componenten van de belastinglast op het resultaat worden hierna weergegeven:
XXV. Vennootschapsbelasting (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Lopende belastingen van het boekjaar
-1 292 -1 121
Correcties op lopende belastingen van vorige boekjaren
284 404
Uitgestelde belasting
-44 -390
Vennootschapsbelasting
-1 051 -1 107
Befimmo is een Naamloze Vennootschap met het statuut van openbare GVV. Dit statuut houdt in dat ze onderworpen
is aan de toepassing van de Belgische vennootschapsbelasting (tegen het gewone tarief van 25,00% tijdens 2020 en
2021) op een beperkte belastbare basis, namelijk grotendeels op haar niet-toegestane uitgaven.
De dochterondernemingen Fedimmo NV, Zin in Noord NV, Zin in Noord 2025 NV en Loi 52 NV hebben het statuut van
institutionele GVV en zijn dus ook onderworpen aan hetzelfde fiscaal stelsel als Befimmo NV.
Befimmo Property Services NV, Meirfree NV, Vitalfree NV en Silversquare Belgium NV zijn onderworpen aan het
gewone stelsel van de Belgische vennootschapsbelasting. Ze worden belast tegen het gewone tarief van de
vennootschapsbelasting (25,00% in 2020 en 2021) op hun belastbare basis.
Axento SA, Kubissimmo SàRL en Silversquare Luxemburg SA (dochteronderneming van Silversquare Belgium NV) zijn
onderworpen aan het Luxemburgse gewone stelsel van vennootschapsbelasting. Ze worden belast tegen het gewone
tarief van de vennootschapsbelasting op hun belastbare basis.
De “Lopende belastingen van het boekjaar” omvatten de belastinglast op het resultaat van het lopend boekjaar. Het
bedrag in de rubriek “Correcties op lopende belastingen van vorige boekjaren” betreft de terugneming van een
voorziening voor diverse fiscale risico’s.
In het boekjaar 2021 werd een “Uitgestelde belasting” geboekt voor de vennootschap Axento, voor een totaal bedrag
van -44 duizend €, als gevolg van de verrekening tegen hun reële waarde van de gebouwen in het buitenland,
conform norm IAS 40. De rubriek “Uitgestelde belasting” bedroeg -390 duizend € in 2020.
De uitgestelde belastingen (zonder monetair effect, d.w.z. non cash) zijn uitgesloten van de EPRA earnings.
1 Het bedrag betreft vooral de reserveringscommissies die op de banklijnen betaald worden en een uitzonderlijke last van 0,5 miljoen € in verband met
de afwikkeling van een overdracht van schuldvordering tegen vaste rentevoet op het gebouw "Wiertz", dat in maart 2021 werd overgedragen.
2 Het bedrag omvat hoofdzakelijk de reserveringscommissies die op de banklijnen werden betaald.
207
17. RESULTAAT PER AANDEEL
Resultaat van het boekjaar (in duizend €)
31.12.2021 31.12.2020
TELLER
Nettoresultaat van het boekjaar (groepsaandeel)
89 370 57 709
NOEMER
Aantal aandelen in omloop per einde van de periode (in eenheden)
27 011 100 27 040 351
Gewogen gemiddelde aantal aandelen in omloop tijdens de periode (in eenheden)
27 027 104 27 048 907
Nettoresultaat per aandeel (gewoon en verwaterd) (in €) (groepsaandeel)
3,31 2,13
Dividend van het boekjaar
Voorschot op dividend (bruto)
34 054 45 440
Brutodividendsaldo
15 690
1
15 407
Totaal brutodividend van het boekjaar
49 744 60 853
Brutodividend per aandeel niet aangehouden door de groep (in €)
1,84 2,25
Het resultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat te delen door het gewogen gemiddelde aantal
uitstaande aandelen tijdens het betrokken boekjaar.
Aangezien Befimmo geen instrumenten gebruikt die aanleiding geven tot verwatering, zijn de gewone en verwaterde
resultaten identiek.
18. GOODWILL
GOODWILL FEDIMMO
De overname van Fedimmo in 2006 heeft voor Befimmo een goodwill gegenereerd uit het positieve verschil tussen de
overnameprijs (inclusief transactiekosten) en het aandeel van Befimmo in de reële waarde van het verworven netto
actief. Deze goodwill, ingeschreven op de actiefzijde in de balans van de geconsolideerde financiële staten, staat voor
de toekomstige economische voordelen, die verbonden zijn met de synergieën, optimaliseringen en
ontwikkelingsvooruitzichten van een portefeuille van geografisch gespreide gebouwen. Er werd een vermindering van
de goodwill van 644 duizend € geboekt bij de overdracht van 6 gebouwen in de steden Deinze, Bilzen, Tienen,
Diksmuide, Lokeren, Tienen en Binche tijdens het boekjaar 2021.
De bedragen van de goodwill, verbonden aan de overgedragen gebouwen, werden tegengeboekt om opgenomen te
worden in de berekening van het gerealiseerde overdrachtsresultaat. Tijdens het boekjaar 2021 werd in het segment
Wallonië en Vlaanderen een nieuwe waardevermindering van de goodwill ten belope van 852 duizend € geboekt, als
gevolg van de hieronder toegelichte toetsing op bijzondere waardevermindering. Volgende tabel illustreert de evolutie
van de waarde van de goodwill tijdens het boekjaar:
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
KOSTEN
Saldo bij aanvang van het boekjaar
9 731 14 515
Verminderingen, verbonden met vervreemding van activa, gerealiseerd tijdens het boekjaar
-644 -4 784
Saldo bij einde van het boekjaar
9 087 9 731
WAARDEVERLIEZEN
Saldo bij aanvang van het boekjaar
-487 -487
Waardeverminderingen, geregistreerd tijdens het boekjaar
-852 -
Saldo bij einde van het boekjaar
-1 339 -487
BOEKWAARDE
Waarde bij aanvang van het boekjaar
9 244 14 028
Waarde bij einde van het boekjaar
7 748 9 244
De goodwill werd toegerekend aan de groepen van kasstroomgenererende eenheden (KGE’s) die partij zullen trekken
van de synergieën van de overname. Dit komt in het geval van de portefeuille van Fedimmo overeen met de groepen
van gebouwen die volgens hun ligging per geografisch segment zijn ingedeeld. Deze verdeling van de goodwill per
geografisch segment wordt in onderstaande tabel getoond.
1 Onderworpen aan de goedkeuring van de Gewone Algemene Vergadering van aandeelhouders van 26 april 2022. Het brutodividendsaldo kan
aangepast worden als de vennootschap geen eigen aandelen meer aanhoud in het kader van het liquiditeitsprogramma (41.343). Het maximum
dividendsaldo kan daarom maximaal 49.744 duizend € belopen.
208
Segment (in duizend €) Goodwill
Boekwaarde
(inclusief goodwill op 100% en de
waardevermindering van de vorige
boekjaren) Bedrijfswaarde
Waardevermindering
van het boekjaar
Brussel Centrum
597 33 781 34 013 -
Brussel Leopoldwijk
2 010 128 076 129 218 -
Wallonië
761 29 268 28 838 -506
Vlaanderen
4 379 156 493 156 187 -346
Totale portefeuille
7 748 347 618 348 255 -852
Waardeverminderingstest
Aan het einde van elk boekjaar wordt op de goodwill een waardeverminderingstest uitgevoerd (voor de groepen van
gebouwen waarop die goodwill werd toegerekend op basis van de geografische segmenten). Hierbij wordt de
boekwaarde van de gebouwengroepen (de voor 100% toegerekende goodwill inbegrepen) vergeleken met hun
nuttigheidswaarde. De nuttigheidswaarde van de gebouwengroepen wordt door de vastgoedexpert bepaald op basis
van een actualisatieberekening van de kasstromen die deze gebouwen hebben gegenereerd. De hypotheses van deze
berekening zijn conform de voorschriften van de norm IAS 36 – Waardevermindering van activa.
Deze bedrijfswaarde is lager dan de investeringswaarde van de gebouwen voor UGT Wallonië en voor UGT
Vlaanderen. Het resultaat van de toetsing per 31 december 2021 (weergegeven in bovenstaande tabel) geeft aan dat
een waardevermindering van 852 duizend € moet worden geboekt omdat de bedrijfswaarde voor deze sectoren lager
is dan de boekwaarde. Deze waardevermindering werd geboekt op 31 december 2021.
Gevoeligheidstest
De methode voor de berekening van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen door onafhankelijke experts steunt
op de bepaling van diverse specifieke hypotheses, namelijk vooral de actualisatiegraad van de kasstromen die door de
gebouwen worden gegenereerd en de eigen restwaarde van elk gebouw.
De gevoeligheid van de waarde van de goodwill werd getest voor veranderingen in de actualiseringspercentages van
de kasstromen gegenereerd door de groepen gebouwen waaraan de goodwill werd toegerekend. Het blijkt dat een
extra waardevermindering moet worden geboekt voor elke daling van de brutowaarde van de portefeuille (1 € extra
waardevermindering in geval van een daling van de brutowaarde met 68 €). Een verdere stijging van het percentage
met 1% boven dat niveau zou leiden tot een waardevermindering van de waarde van de goodwill met 57.643 €.
GOODWILL SILVERSQUARE
De consolidatie van Silversquare genereerde voor Befimmo een goodwill uit het verschil tussen de acquisitieprijs en het
aandeel van Befimmo in de reële waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill wordt geregistreerd in de
geconsolideerde rekeningen per 1 januari 2020.
Waardeverminderingstest
In het kader van de jaarlijkse afsluiting van de rekeningen werd een waarderingsoefening van de groep Silversquare
uitgevoerd (waardering door een onafhankelijk expert en met een methode van actualisering van toekomstige
cashflows). Daaruit blijkt dat de waarde van de groep lager was dan de acquisitiewaarde, dus was er een
waardevermindering van de goodwill van 0,3 miljoen € nodig, geregistreerd in de rekeningen per 31 december 2021,
bovenop de waardevermindering van 0,7 miljoen € die per 31 december 2020 in de rekeningen is opgenomen.
Gevoeligheidstest
Er werd een gevoeligheidstest uitgevoerd op de belangrijkste twee bestanddelen van de waardering van de groep
Silversquare, namelijk de omzet en de actualisatiegraad van de geraamde cashflows (WACC). Deze test toonde aan dat
een verdere waardevermindering van de goodwill nodig zou zijn bij ofwel een verandering in de geraamde omzet of
een stijging van de actualisatiegraad. Een waardevermindering van 4,7 miljoen € zou nodig zijn indien de geraamde
omzet met 1% zou dalen en een waardevermindering van 7,4 miljoen € indien de actualisatiegraad met 1% zou stijgen.
19. VASTGOEDBELEGGINGEN EN ACTIVA BESTEMD VOOR VERKOOP
Zoals de norm IAS 40 voorschrijft, wordt het vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op
verhuring, opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Het vastgoed dat in deze categorie wordt opgenomen, is het
vastgoed dat in aanbouw is of een zware renovatie ondergaat, of het vastgoed dat geen inkomen genereert omwille
van zijn aard (grond).
209
C. Vastgoedbeleggingen (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
2 470 491 2 222 360
Reële waarde van de portefeuille buiten Silversquare
2 433 960 2 177 190
Right of use - reële waarde van de Silversquare huurovereenkomsten
36 531 45 170
Ander - Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring
390 695 517 289
Vastgoedbeleggingen
2 861 185 2 739 649
Op 31 december 2021 omvat de rubriek “Andere - Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog
op verhuring” de gebouwen Knokke, PLXL, Wet 44 en Wet 52 en de projecten Esprit Courbevoie, Antwerp Tower, ZIN,
Paradis Express en WTC 4.
Op 31 december 2020 omvat de rubriek “Andere - Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog
op verhuring” de gebouwen Wet 44 en Wet 52 en de projecten Quatuor, ZIN, Paradis Express en WTC 4.
A. Activa bestemd voor verkoop (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Vastgoedbeleggingen
13 133 21 581
Activa bestemd voor verkoop
13 133 21 581
De rubriek “Activa bestemd voor verkoop” omvat zeven gebouwen in de portefeuille van Fedimmo, waarvan er zes
gelegen zijn in Vlaanderen en één in Wallonië.
(in duizend €)
Boekwaarde per 31.12.2019
2 814 822
waarvan: - Vastgoedbeleggingen
2 814 822
Reële waarde van de portefeuille buiten Silversquare
2 790 778
Reële waarde van de Silversquare-huurovereenkomsten (gebruiksrecht)
24 044
waarvan : - Activa bestemd voor verkoop
-
Overnames
13 228
Andere investeringen
158 006
Herclassering goodwill WTC 3 en WTC 4 voor inbreng in natura
4 685
Desinvesteringen
-251 396
Variatie in de reële waarde
860
IFRS 16 - huurovereenkomsten Silversquare (gebruiksrecht)
21 125
Nieuwe afgesloten huurovereenkomsten sinds 1 januari 2020
20 518
Variatie in de reële waarde
608
IFRS 16 - gebruiksrecht van terreinen
-101
Variatie in de reële waarde
-101
Boekwaarde per 31.12.2020
2 761 229
waarvan: - Vastgoedbeleggingen
2 739 649
Reële waarde van de portefeuille buiten Silversquare
2 694 479
Reële waarde van de Silversquare-huurovereenkomsten (gebruiksrecht)
45 170
waarvan: - Activa bestemd voor verkoop
21 581
Overnames
55 985
Andere investeringen
158 561
Desinvesteringen
-98 337
Variatie in de reële waarde
5 757
IFRS 16 - huurovereenkomsten Silversquare (gebruiksrecht)
-8 639
Variatie in de reële waarde
-8 639
IFRS 16 - gebruiksrecht van terreinen
-237
Variatie in de reële waarde
-237
Boekwaarde per 31.12.2021
2 874 319
waarvan: - Vastgoedbeleggingen
2 861 185
Reële waarde van de portefeuille buiten Silversquare
1
2 824 655
Reële waarde van de Silversquare-huurovereenkomsten (gebruiksrecht)
36 531
waarvan: - Activa bestemd voor verkoop
13 133
In de loop van het boekjaar 2021 verwierf Befimmo het gebouw Cubus in Luxemburg-stad, het project Esprit
Courbevoie in Wallonië en het project Antwerp Tower in Vlaanderen.
1 Waarvan 1.849 duizend € overeenstemt met een gebruiksrecht op terreinen.
210
Tijdens het boekjaar 2020 was de voornaamste aankoop van Befimmo het gebouw Wet 52, gelegen in de
Leopoldswijk in het CBD.
In 2021 werd 158,6 miljoen € geïnvesteerd in werken in de portefeuille, waarvan 138,3 miljoen € in gebouwen die voor
eigen rekening werden gebouwd of ontwikkeld met het oog op verhuur. De belangrijkste investeringen waren in het
project ZIN (58,2 miljoen €), het project Quatuor (46,3 miljoen €), het project Paradis Express (28,6 miljoen € in het
kantoorgedeelte), de renovatie van het gebouw Central Gate (15,3 miljoen €).
In 2020 werd voor 158,0 miljoen € geïnvesteerd in werken in de portefeuille waarvan 138,2 miljoen € in vastgoed
gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening met het oog op verhuur. De investeringen hadden vooral betrekking op
het Quatuor-project (68,5 miljoen €) en het ZIN-project (39,4 miljoen €), het project Paradis Express (15,8 miljoen € in
het kantoorgedeelte), de renovatie van het gebouw Central Gate (11,1 miljoen €) en de renovatie van het gebouw
Brederode Corner, voltooid in 2020 (5,1 miljoen €).
In de loop van het boekjaar 2021 heeft Befimmo het Wiertz-gebouw in het Brusselse CBD en het Planet 2-gebouw in
de Brusselse periferie verkocht. Fedimmo heeft de residentiële delen van de Paradis Express verkocht. Fedimmo
rondde ook de verkoop af van vijf gebouwen in Vlaanderen en één in Wallonië: Bilzen, Deinze, Diksmuide, Lokeren,
Tienen en Binche.
In het boekjaar 2020 kende Befimmo een erfpacht van 99 jaar toe op de gebouwen Blue Tower, Schuman 3, Schuman
11 en Guimard in het Brussels CBD en verkocht ze het gebouw Media in de Brusselse rand. Fedimmo verkocht het
gebouw Froissart in het Brusselse CBD.
De gebouwen die in 2021 de portefeuille hebben verlaten, droegen voor 4,33 miljoen € bij aan het operationeel
vastgoedresultaat in 2021.
Toelichting 37 bevat bijkomende informatie over de waardering tegen de reële waarde van vastgoedbeleggingen
volgens IFRS 13.
De norm IFRS 16 werd van kracht op 1 januari 2019. De gebruiksrechten in huurcontracten als huurder van
kantooroppervlaktes worden gewaardeerd tegen hun reële waarde (zie belangrijkste boekhoudmethodes). De
subrubriek "andere gebruiksrechten" omvat het gebruiksrecht van de terreinen.
Toelichting 40 bevat bijkomende informatie betreffende de toepassing van de IFRS 16-norm.
20. IMMATERIËLE VASTE ACTIVA EN ANDERE MATERIËLE VASTE ACTIVA
B. Immateriële vaste activa (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Immateriële vaste activa
6 176 3 815
Immateriële vaste activa
6 176 3 815
D. Andere materiële vaste activa (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Materiële vaste activa voor eigen gebruik
3 973 13 390
Andere
15 145 1 965
Andere materiële vaste activa
19 118 15 355
Op 31 december 2021 omvatten de immateriële vaste activa hoofdzakelijk de kosten in verband met de ontwikkeling
van de digitalisering van de onderneming (5,1 miljoen €). Zij omvatten eveneens de softwares die reeds in gebruik zijn
en waarvoor de afschrijving is begonnen (1,5 miljoen €).
De subrubriek "Materiële vaste activa voor eigen gebruik" omvat voornamelijk alle onroerende en roerende inrichtingen
(zonder de afschrijvingen). Vanaf 2021 omvat het ook de gebruiksrechten in leaseovereenkomsten voor auto's en
kopieermachines (zie toelichting 2.5 voor de boekhoudregels die op deze financiële staten zijn toegepast). Toelichting
40 bevat aanvullende informatie over de toepassing van IFRS 16.
De rubriek "Andere" omvat de gebruiksrechten in huurovereenkomsten voor parkeerplaatsen (zie toelichting 2.5 voor
de boekhoudregels die op deze financiële staten van toepassing zijn). Toelichting 40 bevat aanvullende informatie over
de toepassing van IFRS 16. Vanaf 2021 omvat zij ook de ICT-ontwikkelingen die in de coworkingruimtes zijn uitgevoerd
(na aftrek van afschrijvingen).
211
21. FINANCIËLE VLOTTENDE EN VASTE ACTIVA
E. Financiële vaste activa (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Financiële activa aan reële waarde via resultaat
6 514 8 083
Deelnemingen in verbonden ondernemingen of ondernemingen met
een deelnemingsverhouding
- 450
Toegelaten afdekkingsinstrumenten - niveau 2
6 514 7 633
Optie - CAP
260 -
Forward - IRS
6 253 7 633
Andere
387 338
Financiële vaste activa
6 901 8 421
B. Financiële vlottende activa (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Financiële activa aan reële waarde via resultaat
6 291
Toegelaten afdekkingsinstrumenten - niveau 2
6 291
Forward - IRS
6 291
Leningen en vorderingen
1 504
Financiële vlottende activa
7 795
De rubriek “Activa aan reële waarde via resultaat - Toegelaten indekkingsinstrumenten” geeft de waardering tegen
reële waarde weer van de afgeleide financiële instrumenten, volgens de norm IFRS 9 – Financiële instrumenten, die
een positieve waarde hebben. In tegengesteld geval wordt hun waarde opgenomen in de overeenkomstige rubriek van
de verplichtingen (zie toelichting 29 van deze financiële staten). Befimmo past geen indekkingsboekhouding toe voor
de financiële indekkingsinstrumenten die ze aanhoudt. Zodoende worden deze instrumenten beschouwd als
tradinginstrumenten volgens de IFRS-normen en wordt het waardeverschil dat tijdens het boekjaar wordt vastgesteld,
geboekt op de resultatenrekening onder de rubriek XXIII van het financieel resultaat – “Variaties in de reële waarde
van de financiële activa en verplichtingen”. De derivaten werden op 31 december 2021 gewaardeerd op basis van de
aanpassing van de kredietwaarde van de tegenpartij (CVA) en de aanpassing van het eigen kredietrisico (DVA), volgens
de norm IFRS 13, zoals beschreven staat in toelichting 34 van deze financiële staten. De CVA en de DVA van de
financiële indekkingsinstrumenten zijn berekend op basis van de genoteerde verplichtingen, of bij gebrek, van de
Credit Default Swaps van de bancaire tegenpartijen enerzijds en van de verplichtingen van Befimmo anderzijds.
De reële waarde van de financiële instrumenten wordt uitsluitend bepaald op grond van gegevens die (rechtstreeks of
onrechtstreeks) waarneembaar zijn, maar die geen genoteerde prijzen op een actieve markt zijn. Bijgevolg horen de
IRS-,CCS- en CAP-contracten in het niveau 2 van de hiërarchie van de reële waarde zoals bepaald door de norm
IFRS 13 – Waardering tegen reële waarde.
Deze contracten worden tegen hun reële waarde gewaardeerd op de balansdatum. De Vennootschap krijgt deze
informatie van een onafhankelijk gespecialiseerd bedrijf. Befimmo verifieert ze ook via coherentiecontroles met de
informatie van de financiële instellingen-tegenpartijen (reële waarden zonder CVA/DVA).
Hoewel, tot slot, de instrumenten in kwestie als tradinginstrumenten beschouwd worden volgens de IFRS-normen, zijn
ze uitsluitend bestemd om het risico van variaties van de rentevoeten en deviezen te dekken en niet voor speculatieve
doeleinden.
De rubriek “Leningen en vorderingen” omvat diverse bedragen die terugvorderbaar zijn bij tegenpartijen van de Groep.
22. VORDERINGEN EN FINANCIËLE LEASING
F. Vorderingen financiële leasing (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Naakte eidendom van vastgoed
4 019 3 880
Financiële leasingcontracten
793 941
Vorderingen financiële leasing
4 812 4 822
C. Vorderingen financiële leasing (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Financiële leasingcontracten
149 145
Vorderingen financiële leasing
149 145
Deze rubriek heeft betrekking op financiële leasingcontracten (volgens de norm IFRS 16) en de volle eigendom van
onroerende goederen. De financiële leasingcontracten heeft betrekking op het actief dat het gebouw in Wandre
inhoudt. De reële waarde van dit actief bedraagt 983,0 duizend €, tegenover een geamortiseerde waarde van
941,8 duizend €.
212
23. HANDELSVORDERINGEN
De handelsvorderingen ontstaan uit huurgeld, uit inkomsten uit lidmaatschapscontracten met coworking-centra of uit
de herfacturering van taksen of van huurlasten. De kwantitatieve beschrijving van de belangrijkste risico’s (zie
toelichting 34.A. van deze financiële staten) bevat een gedeelte over het kredietrisico, dat de blootstelling van de
Groep aan deze vorderingen, inzake de tegenpartij maar ook inzake de vervaldag, analyseert.
24. BELASTINGVORDERINGEN EN ANDERE VLOTTENDE ACTIVA
E. Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Belastingen
11 622 450
Andere
70 29
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa
11 692 479
In 2021 bestaat de subrubriek "Belastingen" hoofdzakelijk uit de van de BTW-autoriteit terug te vorderen BTW op de
ontwikkelingsprojecten Quatuor en Paradis Express. De subrubriek "Belastingen" omvat ook de aan de BTW-
autoriteiten te betalen voorschotten.
25. KAS EN KASEQUIVALENTEN
F. Kas en kasequivalenten (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Kasequivalenten
462 1 626
Beschikbare waarden
1 560 813
Totaal
2 022 2 439
De Groep heeft een structurele schuldenlast en dus bestaan de beschikbare waarden bijna uitsluitend uit positieve saldi
op de verschillende bankrekeningen van de Groep.
26. OVERLOPENDE REKENINGEN – ACTIVA
G. Overlopende rekeningen (in duizend €)
31.12.2021 31.12.2020
Voorafbetaalde vastgoedkosten
3 898 1 085
Andere
1 680 1 374
Overlopende rekeningen
5 578 2 458
Deze rubriek omvat:
vooraf betaalde vastgoedkosten;
in de subrubriek “Andere”: vooral de te ontvangen financiële opbrengsten die verbonden zijn aan receiver’s IRS
(0,8 miljoen €). De kenmerken van deze instrumenten zijn opgenomen in de tabel van toelichting 34 van deze
financiële staten
213
27. KAPITAAL EN RESERVES
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
A. Kapitaal 398 357 398 356
(+)
Geplaatst kapitaal 413 277 413 277
(-)
Kosten kapitaalverhoging -14 920 -14 920
B. Uitgiftepremies 861 905 861 905
C. Reserves 314 592 318 874
(+/-) (b) Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed 182 316 180 967
(+/-) (b2)
Reserve voor het saldo van het aandeel in de winst of het verlies et de overige
onderdelen van het totaalresultaat van deelnemingen die administratief verwerkt
worden volgens de 'equity'-methode
-1 903 470
(+/-) (e)
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding
zoals gedefinieerd in IFRS
-55 049 -40 643
(-) (h) Reserve voor eigen aandelen -70 375 -69 419
(+/-) (j) Reserve voor actuariële winsten en verliezen van pensioenregelingen -817 -3 166
(+/-) (m) Andere reserves 12 084 14 731
(+/-) (n) Overgedragen resultaten van vorige boekjaren 248 335 235 933
De reserves worden voorgelegd vóór de bestemming van het resultaat over het boekjaar.
Naast de bestemming van het resultaat van het vorige boekjaar (12,3 miljoen €) en de betaling van het slotdividend van
2020 (-15,4 miljoen €), werden de reserves in 2021 ook beïnvloed door het resultaat dat rechtstreeks in het eigen
vermogen wordt opgenomen volgens IAS 19 R (zijnde de actuariële winsten en verliezen van de pensioenregeling met
vaste uitkeringen en vaste bijdragen (impact van 2,3 miljoen €), door het Performance Stock Units plan (0,5 miljoen €),
door het liquiditeitsprogramma van eigen aandelen (-1,0 miljoen €), door de waardering van de verkoopoptie
gehouden door de minderheidsaandeelhouders van Silversquare (0,1 miljoen €) en door de bestemming van het
resultaat ten gevolge van de verkopen van gebouwen in de loop van het jaar.
Het aantal aandelen niet in handen van de groep evolueerde van 27.040.351 aandelen op 31 december 2020 naar
27.011.100 aandelen op 31 december 2021, als gevolg van de netto aankoop van eigen aandelen in het kader van een
liquiditeitscontract dat eind 2020 werd afgesloten.
28. LANGLOPENDE EN KORTLOPENDE FINANCIËLE SCHULDEN
B. Langlopende financiële schulden (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Kredietinstellingen
440 155 219 677
Andere
411 620 464 909
EUPP 367 040 416 872
Verkregen waarborgen
3 417 3 382
Financiële schulden IFRS 16
41 164 44 656
Langlopende financiële schulden
851 775 684 586
B. Kortlopende financiële schulden (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Kredietinstellingen
14 247 11 001
Andere
345 406 357 696
Handelpapier
284 000 353 000
EUPP
54 991 -
Verkregen waarborgen
2 198 1 540
Financiële schulden IFRS 16
4 218 3 156
Kortlopende financiële schulden
359 653 368 697
Bij gelijke perimeter heeft de Groep haar financieringsbehoeften voor de komende 12 maanden gedekt. Het
handelspapier moet geboekt worden als kortlopende verplichting volgens de norm IAS 1. Niettemin beschikt de Groep
over bevestigde banklijnen van meer dan 1 jaar als back-up voor dit handelspapier
De rubrieken van de “Kredietinstellingen” (langlopend en kortlopend) omvatten alle bankfinancieringen van de Groep.
Deze rubrieken omvatten dus ook de drie financieringen die uitgevoerd werden in de vorm van overdracht van
toekomstige vorderingen. Op 31 december 2021 heeft de Groep bevestigde banklijnen voor een totaalbedrag van
1.048,3 miljoen €, waarvan 454,5 miljoen € aangewend werd. Het saldo van 593,7 miljoen € bestaat enerzijds uit
back-uplijnen voor het handelspapierprogramma (284,0 miljoen €) en anderzijds uit een financieringsreserve van
309,7miljoen€.
214
De rubriek “Andere – EUPP” omvat de schuld in verband met de Europese private plaatsingen van 422,0 miljoen €,
waarvan 377,0 miljoen € met vaste rentevoet en 45,0 miljoen € met variabele rentevoet. De Europese private
plaatsingen die in 2021 gebeurden, betreffen 5 miljoen €.
Overeenkomstig de IFRS-normen worden de kosten voor de uitgifte van de obligatieleningen en de private plaatsingen
gespreid over de looptijd van de financiering.
De rubriek “Andere – Verkregen waarborgen” omvat het bedrag van de in kas ontvangen huurwaarborgen van de
huurders en de leden van de coworking-centra. Hun boekwaarde komt overeen met hun reële waarde.
In de rubriek “Andere – Handelspapier” is het uitstaande handelspapier dat door de Groep op de afsluitingsdatum is
uitgegeven, opgenomen.
In de rubriek "Andere – financiële schulden IFRS 16" staat de schuld die verbonden is aan de gebruiksrechten die
ingeschreven staan op de actiefzijde van de balans, volgens de norm IFRS 16 die sinds 1 januari 2019 van toepassing is
(zie toelichting 40 van deze financiële staten).
Zoals wordt vermeld bij de Voornaamste Boekhoudprincipes, komt de waarde van de geboekte activa en
verplichtingen ongeveer overeen met hun reële waarde, met uitzondering van:
de Europese private plaatsingen met vaste rentevoeten voor een bedrag van 377,0 miljoen €;
een banklijn met een kredietinstelling van 14,6 miljoen €; en
de financieringen in verband met de overdrachten van toekomstige huurvorderingen/vruchtgebruikvergoedingen,
die tegen een vaste rentevoet gestructureerd zijn, voor een totaal restbedrag van 24,4 miljoen € op
31december2021.
Het kan voorkomen dat de vaste rentevoeten en de marges die voor deze schulden op lange termijn bepaald werden,
niet meer overeenstemmen met de huidige rentevoeten en marges op de markt, wat leidt tot een verschil tussen hun
boekwaarden die bij de verplichtingen op de balans geboekt werden en hun reële waarde. Onderstaande tabel maakt,
ter informatie, een vergelijking tussen het totaal van de schulden met vaste rentevoeten in boekwaarde en het totaal
van de schulden met vaste rentevoeten tegen reële waarde op het einde van het boekjaar 2021.
De reële waarde van de overdrachten van de vorderingen op toekomstige huurinkomsten/vruchtgebruikvergoedingen,
evenals van de schuld van de Europese private plaatsingen, wordt geraamd door actualisering van hun toekomstige
cashflows met behulp van de curve van de nulcouponrente op 31 december 2021. Daaraan wordt een marge
toegevoegd, rekening houdend met het kredietrisico van de Groep (niveau 2)
De reële waarde van deze financieringen wordt in onderstaande tabel vermeld als informatie.
(in duizend €)
Niveau
volgens IFRS
Reële
waarde
Boekwaarde
EUPP
2 380 243 377 037
Banklijn
2 14 963 14 550
Verkoop van toekomstige huurvorderingen
2 26 860 24 413
29. ANDERE LANGLOPENDE EN KORTLOPENDE FINANCIËLE
VERPLICHTINGEN
C. Andere langlopende financiële verplichtingen (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Toegelaten afdekkingsinstrumenten
27 081 62 973
Financiële afdekkingsinstrumenten aan reële waarde via resultaat - niveau 2
27 081 62 973
Optie - COLLAR
- 224
Forward - IRS
27 081 62 749
Andere langlopende financiële verplichtingen
27 081 62 973
C. Andere kortlopende financiële verplichtingen (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Toegelaten afdekkingsinstrumenten
392 -
Financiële afdekkingsinstrumenten aan reële waarde via resultaat - niveau 2
392 -
Optie - SWAPTION
1 -
Forward - IRS
391 -
Andere kortlopende financiële verplichtingen
392 -
De rubrieken “Andere langlopende financiële verplichtingen” en “Andere kortlopende financiële verplichtingen”
weerspiegelen uitsluitend de waardering tegen reële waarde van de financiële instrumenten, overeenkomstig de norm
IFRS 9 – Financiële instrumenten, die een negatieve waarde hebben. In tegengesteld geval wordt hun waarde geboekt
in de overeenstemmende rubriek van het actief (zie toelichting 21 van deze financiële staten). Befimmo past voor de
financiële indekkingsinstrumenten die ze bezit, geen indekkingsboekhouding toe. Zodoende worden deze instrumenten
volgens de IFRS-normen als tradinginstrumenten beschouwd en wordt het waardeverschil dat tijdens het boekjaar
215
wordt vastgesteld, in de resultatenrekening geboekt in de rubriek XXIII van het financieel resultaat – “Variaties in de
reële waarde van de financiële activa en verplichtingen”. De derivaten werden op 31 december 2021 gewaardeerd,
rekening houdend met de aanpassing van de kredietwaarde van de tegenpartij (CVA) en de aanpassing van het eigen
kredietrisico (DVA) overeenkomstig IFRS 13, zoals beschreven in de toelichting 34 van deze financiële staten. De CVA
en de DVA van de financiële indekkingsinstrumenten zijn berekend op basis van de genoteerde obligaties, of bij
gebrek, van de Credit Default Swaps van de bancaire tegenpartijen enerzijds en van de obligaties van Befimmo
anderzijds.
De reële waarde van de financiële instrumenten wordt uitsluitend bepaald met behulp van (rechtstreeks of
onrechtstreeks) waarneembare gegevens, die echter geen prijzen zijn die op een actieve markt worden genoteerd.
Bijgevolg behoren de IRS-, CCS- en COLLAR-contracten tot het niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarde, zoals
bepaald door de norm IFRS 13 – Waardering tegen reële waarde.
Deze contracten worden tegen hun reële waarde gewaardeerd op de balansdatum. De Groep krijgt deze informatie
van een onafhankelijk gespecialiseerd bedrijf. Befimmo verifieert ze ook via coherentiecontroles met de verkregen
informatie van de financiële instellingen-tegenpartijen (reële waarden zonder CVA/DVA).
Hoewel, tot slot, de instrumenten in kwestie als tradinginstrumenten beschouwd worden volgens de IFRS-normen, zijn
ze uitsluitend bestemd voor de indekking van het risico van de variaties van de rente en deviezen, en niet voor
speculatieve doeleinden.
30. VOORZIENINGEN
A. Langlopende voorzieningen (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Pensioenen
1 196 3 388
Andere
- 530
Langlopende voorzieningen
1 196 3 918
A. Kortlopende voorzieningen (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Andere
3 709 2 526
Kortlopende voorzieningen
3 709 2 526
De subrubriek “Pensioenen” vertegenwoordigt het verschil tussen de geactualiseerde waarde van de
pensioentoezeggingen en de reële waarde van de activa.
De subrubrieken “Andere” (kortlopend en langlopend) houden verband met lopende geschillen,
overeenstemmingswerken en provisies met betrekking tot een gegarandeerd inkomen, gevormd in het kader van de
toekenning van een erfpacht op de gebouwen Guimard en Schuman 11 (beide gebouwen zijn in het boekjaar 2020
verkocht).
31. HANDELSSCHULDEN EN ANDERE SCHULDEN
D. Handelsschulden en andere langlopende schulden (in duizend €)
31.12.2021 31.12.2020
Andere
7 362 7 547
Handelsschulden en andere langlopende schulden
7 362 7 547
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden (in duizend €)
31.12.2021 31.12.2020
Andere
61 584 93 130
Leveranciers
40 690 59 346
Huurders
10 763 12 046
Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten
10 132 21 737
Handelsschulden en andere kortlopende schulden
61 584 93 130
De rubriek “Andere” van de handelsschulden en andere kortlopende schulden bestaat uit drie subrubrieken:
leveranciers: bevat de bedragen die verschuldigd zijn aan verschillende leveranciers van goederen en
dienstverleners;
huurders: bevat de ontvangen voorschotten voor provisies voor gemeenschappelijke lasten die op voorhand door
de huurders worden betaald;
belastingen, bezoldigingen en sociale lasten: bestaat voornamelijk uit de bedragen van de schulden met betrekking
tot de door de Groep verschuldigde belastingen en voorheffingen. Op 31 december 2020 bestaat alleen al een
bedrag van 12,6 miljoen € uit de roerende voorheffing op het interimdividend dat eind december 2020 werd
uitbetaald (0 miljoen € op 31 december 2021, aangezien de roerende voorheffing op het interimdividend vóór
31 december 2021 werd betaald).
216
De rubriek "Andere" van de handelsschulden en andere kortlopende schulden bevat voornamelijk de verkoopoptie die
in handen is van de minderheidsaandeelhouders van Silversquare (en gewaardeerd tegen haar reële waarde).
32. ANDERE KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN
Deze rubriek bevat vooral de te betalen schulden met betrekking tot de coupons van de Befimmo-aandelen en de
presentiegelden van de Bestuurders van de Vennootschap.
33. OVERLOPENDE REKENINGEN – VERPLICHTINGEN
F. Overlopende rekeningen (in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten
19 469 18 828
Gelopen niet vervallen interesten en andere kosten
7 003 6 910
Andere
10 093 613
Overlopende rekeningen
36 566 26 351
Deze rubriek omvat hoofdzakelijk:
de vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten, overeenkomstig de voorwaarden van de huurovereenkomsten,
waaronder de bedragen van ontvangen huurgelden in verband met de latere periodes;
de opgelopen, niet vervallen financiële intresten en kosten, met name op de financieringen tegen vaste rentevoet
(4,3 miljoen €), en op de financiële indekkingsinstrumenten (1,8 miljoen €).
een vordering op de BTW-administratie van terug te vorderen BTW op de ontwikkelingsprojecten Quatuor en
Paradis Express van 9,4 miljoen € per 31 december 2021 (in de subrubriek "Overige").
34. KWANTITATIEVE BESCHRIJVING VAN DE BELANGRIJKSTE RISICO’S
VERBONDEN AAN DE FINANCIËLE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN
De kwantitatieve beschrijving van de belangrijkste risico’s hierna vult het gedeelte “Risicofactoren” van dit Verslag aan.
A. KREDIETRISICO
De lezer wordt verwezen naar pagina 36 van het beheersverslag, om kennis te nemen van de verdeling van de
huurdersportefeuille van Befimmo.
De tabellen hierna geven de bedragen weer van het maximale kredietrisico waaraan de Groep op de afsluitingsdatum
is blootgesteld, per categorie van tegenpartij:
31.12.2021 (in duizend €) TOTAAL Bank Corporate Staat Andere
Financiële vaste activa
E. Financiële vaste activa 6 901 6 514 387 - -
F. Vorderingen financiële leasing 4 812 - - 793 4 019
Financiële vlottende activa
B. Financiële vlottende activa 7 6 0 - 1
C. Vorderingen financiële leasing 149 - - 149 -
D. Handelsvorderingen 35 217 2 541 22 981 9 694 -
E. Andere vlottende activa 70 - 70 - -
F. Kas en kasequivalenten 2 022 2 022 - - -
Totaal financiële activa 49 177 11 083 23 439 10 636 4 020
31.12.2020 (in duizend €) TOTAAL Bank Corporate Staat Andere
Financiële vaste activa
E. Financiële vaste activa 8 421 7 633 787 - 1
F. Vorderingen financiële leasing 4 822 - - 941 3 880
Financiële vlottende activa
B. Financiële vlottende activa 795 292 492 - 11
C. Vorderingen financiële leasing 145 - - 145 -
D. Handelsvorderingen 28 386 1 587 18 889 7 910 0
E. Andere vlottende activa 29 - 29 - -
F. Kas en kasequivalenten 2 439 2 433 - - 5
Totaal financiële activa 45 037 11 946 20 197 8 997 3 898
217
De belangrijkste posten in de subrubrieken "E. Financiële vaste activa" en "B. Financiële vlottende activa" zijn financiële
indekkingsinstrumenten (die volgens de IFRS als tradinginstrumenten beschouwd worden) die aan hun reële waarde via
de resultatenrekening opgenomen worden. Merk op dat bij de bepaling van de reële waarde van de financiële
instrumenten rekening gehouden wordt met het kredietrisico van Befimmo ten opzichte van haar tegenpartijen en van
haar tegenpartijen ten opzichte van Befimmo, conform IFRS 13.
Met uitzondering van de financiële afdekkingsinstrumenten behoren alle andere financiële activa in de bovenstaande
tabel, volgens IFRS 9, tot de categorie "Leningen en vorderingen" en tot niveau 2 volgens IFRS 13.
Teneinde de risico’s van de tegenpartijen te beperken in het kader van de activiteit vastgoedoperator en operator van
coworking-ruimtes, maar ook bij investerings- of desinvesteringsoperaties of werken, heeft de Groep de volgende
garanties gekregen:
(in duizend €)
31.12.2021 31.12.2020
Huurwaarborgen op huurovereenkomsten Geblokkeerde rekeningen/bankgaranties
17 943 12 482
Huurwaarborgen op huurovereenkomsten Waarborgen ontvangen in cash
5 614 4 921
Waarborgen op investeringswerken Geblokkeerde rekeningen
47 543 19 918
Waarborgen ontvangen bij afsluiting van het boekjaar
71 101 37 322
De Groep volgt de inning van haar vorderingen geregeld op. Hierna volgt een overzicht van de vervaldagen van de
handelsvorderingen op de afsluitingsdatum:
Balans op leeftijd van de handelsvorderingen
(in duizend €)
> 3
maanden
1 tot 3
maanden
< 1 maand
Niet
vervallen
Totaal
Vorderingen 2 503
1
1 732 6 842 25 699 36 776
Totale waardevermindering -854 -4 -647 -54 -1 559
Reserve volgens "Expected credit loss model IFRS 9” -5 -4 -14 -54 -77
Waardevermindering -849 - -633 - -1 482
Op 31.12.2021 1 649 1 728 6 195 25 645 35 217
Balans op leeftijd van de handelsvorderingen
(in duizend €)
> 3
maanden
1 tot 3
maanden
< 1 maand
Niet
vervallen
Totaal
Vorderingen 1 886
1
1 304 2 862 23 479 29 531
Totale waardevermindering -927 -162 -6 -49 -1 144
Reserve volgens "Expected credit loss model IFRS 9” -4 -3 -6 -49 -62
Waardevermindering -923 -159 - - -1 082
Op 31.12.2020 959 1 142 2 856 23 430 28 386
De Groep controleert, op jaarbasis, dat de totale geboekte waardevermindering (1.559 duizend €) boven de waarde
van het verlies geboekt na de ‘expected loss model’ blijft, bepaald door de Norm IFRS 9 (82 duizend €).
De Groep draagt het eindrisico op de handelsvorderingen.
Voor sommige huurders met betalingsachterstand kan een plan tot aanzuivering van de vordering ingevoerd worden.
Eind 2021 bestond er geen aanzuiveringsplan van betekenis.
Verder werden in het boekjaar 2021 waardeverminderingen geregistreerd voor 1.118.124 € (tegen 747.501 € in 2020).
Daarnaast waren er ook terugnemingen op waardevermindering voor een bedrag van 82.750 € in 2021 (tegen
994.715€ in 2020).
B. RISICO’S VERBONDEN MET DE FINANCIERINGEN, DE FINANCIËLE
INDEKKINGSINSTRUMENTEN EN HUN WAARDERING
De lezer wordt verwezen naar het beheersverslag om kennis te nemen van de financiële structuur van Befimmo en
meer bepaald van haar beleid van herfinanciering en indekking van de rente- en wisselkoersrisico’s.
1 Bedrag dat hoofdzakelijk verschuldigd is door de openbare instellingen.
218
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Schulden met variabele rentevoet 404 675 214 373
Bilaterale lijnen 404 675 169 412
EUPP - 44 961
Schulden met vaste rentevoet 443 684 466 831
Bilaterale lijnen 14 682 15 200
Verkoop van toekomstige huurvorderingen/ toekomstige vruchtgebruikvergoedingen 20 799 35 065
EUPP 367 040 371 910
Financiële schulden IFRS 16 41 164 44 656
Verkregen waarborgen 3 417 3 382
B. Langlopende schuldenlast 851 775 684 586
Schulden met variabele rentevoet 339 391 354 403
Bilaterale lijnen 10 400 1 403
Handelspapier 284 000 353 000
EUPP 44 991 -
Schulden met vaste rentevoet 18 065 12 754
Verkoop van toekomstige huurvorderingen/ toekomstige vruchtgebruikvergoedingen 3 614 8 913
EUPP 10 000 -
Bilaterale lijnen
233 685
Financiële schulden IFRS 16 4 218 3 156
Verkregen waarborgen 2 198 1 540
B. Kortlopende schuldenlast 359 653 368 697
Totale schuldenlast 1 211 429 1 053 283
Befimmo voerde een aantal operaties uit in de loop van 2021:
Nieuwe bankfinanciering voor 50 miljoen € voor een periode van 3 jaar met mogelijke verlengingen tot 5 jaar;
Verlenging van een amortiserende financiering van 130 miljoen € voor een periode van 5 jaar en 5 maanden.
Bestaande uit een doorlopende kredietfaciliteit van 80 miljoen € en een termijnlening van 50 miljoen €;
Een lening van 50 miljoen € is omgezet in een groene lening naar aanleiding van de publicatie van het “Green
Financing Framework’;
Verlenging van een doorlopende kredietfaciliteit van 18 miljoen € met 5 jaar extra;
Plaatsing van een onderhandse EU-plaatsing van 5 miljoen € met een looptijd van 10 jaar.
Na het jaareinde heeft de Groep verder gewerkt aan de versterking van haar financiële structuur. Hij heeft twee
verlengingen ondertekend. Op deze basis, en bij overigens gelijkblijvende omstandigheden, heeft de Groep zijn
financieringsbehoeften voor de komende 12 maanden gedekt.
Op 31 december 2021 bestaan de financieringen waarover de Groep beschikt
1
grotendeels uit:
verschillende bilaterale kredietlijnen voor een totaalbedrag van 1.023,2 miljoen €, met vervaldata voornamelijk in
februari/juni/oktober 2023 (120 miljoen €), februari/mei/juni/november 2024 (385 miljoen €),
april/juni/augustus/december 2025 (206,4 miljoen €), februari/december 2026 (192 miljoen €) en 83 miljoen € in
2027. Drie banklijnen zijn onderworpen aan een jaarlijkse afschrijving van respectievelijk 12,4 miljoen € in 2022,
12,4 miljoen € in 2023, 7,9 miljoen € in 2024, 2,6 miljoen € in 2025 en 1,3 miljoen € in 2026;
Europese private plaatsingen van obligaties met vaste rentevoet in euro voor een totaalbedrag van 377,8 miljoen €,
waarvan 10 miljoen € vervalt in 2022, 3 miljoen € in 2023, 12 miljoen € in 2024, 19 miljoen € in 2025,
198,8 miljoen € in 2026, 120 miljoen € in 2027, 5 miljoen € in 2031 en 10 miljoen € in 2035;
een Europese private plaatsing met vlottende rentevoet in euro voor een totaal bedrag van 45 miljoen €, die vervalt
in april 2022
verschillende leningen met vaste rentevoet, met een resterend totaalbedrag van 24,4 miljoen €, die
overeenstemmen met de toewijzing van toekomstige huurgelden (niet-geïndexeerd) van vier gebouwen in de
Fedimmo portefeuille;
verschillende bilaterale kredietlijnen tegen vaste rentevoeten voor een totaal bedrag van 0,7 miljoen € met
maandelijkse aflossingen tot 2025.
Om de kosten voor haar financieringen te drukken, heeft Befimmo een handelspapierprogramma opgezet voor een
bedrag dat maximaal tot 600 miljoen € kan gaan. Dit programma was op 31 december 2021 benut voor uitgiftes op
korte termijn van 284 miljoen €. Het beschikt over backup-lijnen die uit de verschillende kredietlijnen bestaan die
hierboven beschreven zijn. Dit programma maakt het ook mogelijk om uitgiftes op langere termijn te doen en wordt in
1 De vermelde bedragen vertegenwoordigen de nominale bedragen, zonder de impact van de spreiding van de kosten voor de uitgiftes van leningen.
219
dit kader benut voor 116,3 miljoen € (documentaire ondersteuning voor een deel van de 306,5 miljoen € aan Europese
private obligatieplaatsingen met vaste rentevoeten in €).
Daarnaast bracht de toepassing van het beleid van indekking van de rentevoeten dat in het beheersverslag beschreven
wordt op pagina 102, de Groep ertoe om bij financiële instellingen volgende financiële indekkingsinstrumenten te
verwerven (situatie op 31 december 2021):
Niveau
volgens
IFRS
Klasse
volgens
IFRS
Notioneel bedrag
(miljoen) Rentevoet Ingedekte periode
Referentie
interestvoet
Aangekochte CAP
2 Option 20 1,15% Jan. 2016 Jan. 2022 Euribor 3 maanden
Aangekochte CAP
2 Option 50 0,25% Jan. 2022 Apr. 2024 Euribor 3 maanden
Aangekochte CAP
2 Option 50 0,25% Jan. 2022 Apr. 2024 Euribor 3 maanden
Verkochte FLOOR
1
2 Option 20 0,55% Jan. 2016 Jan. 2022 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 1,5670% Dec. 2017 Sept. 2022 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 15 1,4030% Jul. 2014 Jan. 2024 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,7200% Jan. 2016 Jan. 2024 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 15 1,0750% Sept. 2015 Sept. 2024 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,8430% Oct. 2015 Oct. 2024 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,8100% Oct. 2015 Oct. 2024 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,7100% Apr. 2018 Jan. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,8000% Apr. 2018 Jan. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,6500% Apr. 2018 Jan. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 0,6600% Apr. 2018 Jan. 2022 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 0,6600% Jan. 2023 Jan. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,7100% Aug. 2018 Feb. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,9210% Feb. 2025 Aug. 2026 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,9300% Aug. 2018 Feb. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 0,9080% Oct. 2015 Oct. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 0,8500% Feb. 2016 Feb. 2026 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,8170% Feb. 2017 Feb. 2027 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,9505% Apr. 2018 Oct. 2027 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 15 0,7650% May. 2021 Nov. 2031 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,7660% Oct. 2017 Jan. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,7850% July. 2021 Jan. 2032 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 1,1020% Jan. 2025 Jan. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 1,1429% Jan. 2025 Jan. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 1,2470% Feb. 2025 Feb. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 1,2138% Jan. 2025 Apr. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 1,2050% Dec. 2024 June. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 50 0,8650% Dec. 2018 Dec. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 50 0,6490% Jan. 2023 Jul. 2029 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,3700% Jan. 2020 Jan. 2022 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,5350% Jan. 2022 Jan. 2023 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 0,9380% Jan. 2023 Jan. 2038 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,7380% Jan. 2023 Jan. 2038 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,6975% Sept. 2019 Jul. 2039 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,6640% Jan . 2022 Jan. 2040 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 -0,0450% Jan . 2022 Jan. 2040 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 0,5400% Jan. 2023 Jul. 2040 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,6065% Feb. 2025 Feb. 2032 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,7375% Jan. 2025 Jan. 2031 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 2,9910% Jan. 2018 Jan. 2022 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,8260% Jan. 2022 Aug. 2032 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,4154% Jan. 2016 July. 2024 Euribor 3 maanden
Receiver's IRS 2 Forward 25 1,2470% Feb. 2025 Feb. 2028 Euribor 3 maanden
Receiver's IRS 2 Forward 30 2,9910% Jan. 2018 Jan. 2022 Euribor 3 maanden
Receiver's IRS 2 Forward 25 0,4154% Oct. 2017 July. 2024 Euribor 3 maanden
Receiver's IRS 2 Forward 20 0,5350% Jan . 2022 Jan. 2023 Euribor 3 maanden
Receiver's IRS 2 Forward 20 0,3700% Apr. 2021 Jan. 2022 Euribor 3 maanden
Receiver's IRS 2 Forward 65 0,8070% Mar. 2018 Mar. 2026 Euribor 3 maanden
1 De verkoop van een FLOOR houdt de verbintenis in van de betaling van een minimale rentevoet. De verkoop van een FLOOR gebeurt enkel tegelijk met
de aankoop van een CAP, voor een zelfde notioneel bedrag en een zelfde duur. De combinatie van de aankoop van een CAP en de verkoop van een
FLOOR vormt een COLLAR.
220
De toepassing van het indekkingsbeleid krijgt concreet vorm met de herhaalde aankoop van indekkingsinstrumenten
van het optionele type of van IRS.
Op 31 december 2021 ligt de dekkingsratio op 76,8%.
De staat van de indekkingsinstrumenten op 31 december 2020 wordt hieronder uiteengezet.
Niveau
volgens
IFRS
Klasse
volgens
IFRS
Notioneel bedrag
(miljoen) Rentevoet Ingedekte periode
Referentie
interestvoet
Aangekochte CAP
2 Option 20 1,15% jan. 2016 jan. 2022 Euribor 3 maanden
Verkochte FLOOR
1
2 Option 20 0,55% jan. 2016 jan. 2022 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 1,57% dec. 2017 sept. 2022 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 15 1,40% juli 2014 jan. 2024 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,72% jan. 2016 jan. 2024 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 15 1,08% sept. 2015 sept. 2024 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,84% oct. 2015 oct. 2024 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,81% oct. 2015 oct. 2024 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,17% juni 2018 dec. 2024 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,71% apr. 2018 jan. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,80% apr. 2018 jan. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,65% apr. 2018 jan. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 0,66% apr. 2018 jan. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,71% aug. 2018 feb. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,92% feb. 2025 aug. 2026 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,93% aug. 2018 feb. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 0,91% oct. 2015 oct. 2025 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 0,85% feb. 2016 feb. 2026 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,82% feb. 2017 feb. 2027 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,95% apr. 2018 oct. 2027 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 15 0,88% nov. 2017 nov. 2027 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,77% oct. 2017 jan. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,82% oct. 2017 jan. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 1,10% jan. 2025 jan. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 1,14% jan. 2025 jan. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 1,25% feb. 2025 feb. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 1,21% jan. 2025 apr. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 1,21% dec. 2024 juni 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 50 0,87% dec. 2018 dec. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 50 0,65% juli 2022 juli 2029 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 50 0,37% jan. 2020 jan. 2022 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 50 0,54% jan. 2022 jan. 2023 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 0,94% jan. 2023 jan. 2038 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 20 0,74% jan. 2023 jan. 2038 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,70% sep. 2019 juli 2039 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,66% jan. 2022 jan. 2040 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 -0,05% jan. 2022 jan. 2040 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 30 0,54% okt. 2020 jan. 2040 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 1,25% feb. 2025 feb. 2028 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,61% feb. 2025 feb. 2032 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,74% jan. 2025 jan. 2031 Euribor 3 maanden
Receiver's IRS 2 Forward 25 1,51% maart 2017 juli 2021 Euribor 1 maand
Payer's IRS 2 Forward 30 2,99% jan. 2018 jan. 2022 Euribor 3 maanden
Receiver's IRS 2 Forward 30 2,99% jan. 2018 jan. 2022 Euribor 3 maanden
Payer's IRS 2 Forward 25 0,42% jan. 2016 juli 2024 Euribor 3 maanden
Receiver's IRS 2 Forward 25 0,42% oct. 2017 juli 2024 Euribor 3 maanden
Receiver's IRS 2 Forward 65 0,81% maart 2018 maart 2026 Euribor 12 maanden
1 De verkoop van een FLOOR houdt de verbintenis in van de betaling van een minimale rentevoet. De verkoop van een FLOOR gebeurt enkel tegelijk met
de aankoop van een CAP, voor een zelfde notioneel bedrag en een zelfde duur. De combinatie van de aankoop van een CAP en de verkoop van een
FLOOR vormt een COLLAR.
221
Befimmo past voor de financiële indekkingsinstrumenten die ze bezit, geen indekkingsboekhouding toe. Zodoende
worden deze instrumenten volgens de IFRS-normen als tradinginstrumenten beschouwd en wordt het verschil in reële
waarde dat tijdens het boekjaar wordt vastgesteld, rechtstreeks en volledig in de resultatenrekening geboekt. Ook al
worden de instrumenten in kwestie als tradinginstrumenten beschouwd volgens de IFRS-normen, zijn ze uitsluitend
bestemd om het risico van rentevoetstijgingen te dekken en niet voor speculatieve doeleinden.
De reële waarde van de indekkingsinstrumenten wordt bepaald op grond van gegevens die onrechtstreeks
waarneembaar zijn, maar die geen genoteerde prijzen op een actieve markt zijn. Bijgevolg horen de IRS-, CAP- en
COLLAR-contracten in het niveau 2 van de hiërarchie van de reële waarde zoals bepaald door de norm IFRS 13 -
Waardering tegen reële waarde.
Deze contracten worden tegen hun reële waarde gewaardeerd op de balansdatum. De waardering van de derivaten
op 31 december 2021 werd beïnvloed door de verrekening van de aanpassingen aan de kredietwaarde van de
tegenpartijen (CVA) en van het eigen kredietrisico (DVA), overeenkomstig norm IFRS 13. De CVA en de DVA van de
financiële indekkingsinstrumenten worden berekend op basis van de genoteerde obligaties of, bij gebrek, van de Credit
Default Swaps van de bancaire tegenpartijen enerzijds, en van de genoteerde obligaties van Befimmo anderzijds.
Befimmo krijgt deze informatie van een onafhankelijk gespecialiseerd bedrijf. Befimmo verifieert ze ook via
coherentiecontroles met verkregen informatie van de financiële instellingen-tegenpartijen (reële waarden zonder
CVA/DVA).
De reële waarde van de indekkingsinstrumenten volgens de verschillende klassen is hieronder te vinden:
(in duizend €)
Balansrubriek per 31.12.2021
Klasse volgens IFRS
Niveau
volgens IFRS
I.E.b. & II.B.b. Activa aan reële
waarde via het resultaat
I.C. & II.C. Andere langlopende en
kortlopende financiële verplichtingen
Option
2 260 -1
Forward
2 6 259 -27 472
CCS
2 - -
6 520 -27 473
(in duizend €)
Balansrubriek per 31.12.2020
Klasse volgens IFRS
Niveau
volgens IFRS
I.E.b. & II.B.b. Activa aan reële
waarde via het resultaat
I.C. & II.C. Andere langlopende en
kortlopende financiële verplichtingen
Option 2 - -224
Forward 2 7 924 -62 749
CCS 2 - -
7 924 -62 973
De Groep voert geen waardecompensatie uit van haar financiële instrumenten die op de actief- en de passiefzijde van
de balans worden geboekt. De bedragen van de financiële activa en van de financiële verplichtingen die opgenomen
zijn in haar financieel overzicht zijn dus brutobedragen.
De ISDA-overeenkomsten met de tegenpartijen over de financiële instrumenten voorzien in de compensatie tussen de
geactiveerde financiële indekkingsinstrumenten en deze die op de passiefzijde van de balans worden geboekt bij
gebrek. De partijen wisselden geen enkel onderpand uit.
Het potentieel effect van de compensatie van de contracten van de financiële indekkingsinstrumenten wordt hierna
uiteengezet:
Effect van afdwingbare verrekeningsovereenkomsten
(in duizend €)
I.E.b. & II.B.b. Activa aan
reële waarde via het
resultaat
I.C. & II.C. Andere
langlopende en kortlopende
financiële verplichtingen
31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020
Totaal financiële afdekkingsinstrumenten opgenomen in de
balans
6 848
1
8 130 28 083
1
65 628
Afdwingbare verrekening -6 848 -8 130 -6 848 -8 130
Nettobedragen - - 21 235 57 498
Overeenkomstig de Voornaamste Boekhoudprincipes worden de waardevariaties van de afgeleide financiële
instrumenten die de Groep tijdens het boekjaar bezit, in onderstaande tabel beschreven:
1 De bedragen 6.848 duizend € en 28.083 duizend € zijn uitgezonderd CVA/DVA.
222
(in duizend €)
Aanvankelijke
reële waarde
Aankoop en
verkoop tijdens
het boekjaar
Variatie op
reële waarde in de
resultatenrekening
Netto
gerealiseerde
minderwaarden
op verkoop
financiële activa
Reële
waarde bij
afsluiting
Boekjaar 31.12.2021 -55 050 3 173 30 922 -7 -20 961
Boekjaar 31.12.2020 -26 465 2 475 -31 058 -1 -55 050
In het kader van haar indekkingsbeleid voerde de Groep tijdens het boekjaar een aantal verrichtingen uit op haar
indekkingsinstrumenten:
Verlenging van een IRS van 15 miljoen € met nog eens 4 jaar tot november 2031;
2 gedeeltelijke annuleringen voor de periode 2021-2022, met een nominale waarde van 30 miljoen € elk;
Plaatsing van een receiverswap van 20 miljoen € voor de periode 2021-2022;
Verlenging van een swap van 25 miljoen € met nog eens 4 jaar tot januari 2032;
Annulering van een payer-swap van 25 miljoen € met een oorspronkelijke looptijd tot december 2024;
2 gedeeltelijke annuleringen van payer-swaps over 2022, voor een totaal nominaal van 80 miljoen €;
2 nieuwe CAP's van elk 50 miljoen € voor de periode januari 2021 tot april 2024.
Op basis van de totale schuld op 31 december 2021 is een schuldbedrag van 872,4 miljoen € (of 75,1% van de totale
schuld) gefinancierd met vaste rentevoet (conventionele vaste rentevoeten of bepaald via IRS). Het saldo van de schuld,
namelijk 288,9 miljoen €, is gefinancierd tegen variabele rentevoeten, maar is ook gedeeltelijk gedekt tegen de
verhoging van de rentevoeten door middel van een COLLAR.
Zonder enige dekking zou een stijging van de rentevoeten op de markt met 0,25% de financiële lasten met een
geraamde 1,5 miljoen € optrekken (op jaarbasis).
Dankzij de bestaande dekkingen op 31 december 2021 zou de impact van een stijging van de rentevoeten op de markt
met 0,25% leiden tot een geraamde verhoging van de financiële lasten van 0,1 miljoen € (op jaarbasis).
C. RISICO VAN FINANCIËLE LIQUIDITEIT
De lezer wordt verwezen naar pagina 178 van dit Verslag voor meer informatie over het risico van financiële liquiditeit.
De gewogen gemiddelde duur van de schuld van Befimmo bedraagt 4,1 jaar. De volgende tabellen tonen de
vervaltermijnen van de financiële verplichtingen van de Groep.
VERPLICHTINGEN (31.12.2021) Totaal < 1 jaar Tussen 1 en 5 jaar > 5 jaar
Langlopende financiële verplichtingen
B. Langlopende financiële schulden 851 775 - 650 148 201 628
Waarvan Financiële schulden IFRS 16 41 164 - 15 790 25 374
D. Handelsschulden en andere langlopende schulden 7 362 - 7 362 -
Kortlopende financiële verplichtingen
B. Kortlopende financiële schulden 359 653 359 653 - -
Waarvan Financiële schulden IFRS 16 4 218 4 218 - -
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 53 174 53 174 - -
E. Andere kortlopende verplichtingen 1 675 1 675 - -
Totaal financiële verplichtingen 1 273 639 414 502 657 510 201 628
VERPLICHTINGEN (31.12.2020) Totaal < 1 jaar Tussen 1 en 5 jaar > 5 jaar
Langlopende financiële verplichtingen
B. Langlopende financiële schulden 684 586 - 318 828 365 758
Waarvan Financiële schulden IFRS 16 44 656 - 15 709 28 947
D. Handelsschulden en andere langlopende schulden 7 547 - 7 547 -
Kortlopende financiële verplichtingen
B. Kortlopende financiële schulden 368 697 368 697 - -
Waarvan Financiële schulden IFRS 16 3 156 3 156 - -
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 72 597 72 597 - -
E. Andere kortlopende verplichtingen 4 276 4 276 - -
Totaal financiële verplichtingen 1 137 702 445 570 326 375 365 758
De financiële verplichtingen in bovenstaande tabel behoren tot niveau 2 volgens de IFRS 13-norm en worden geboekt
tegen de afgeschreven kostprijs. Volgens IFRS 13 behoort de schuld tegen de reële waarde tot het niveau 2.
223
35. VARIATIES IN DE SCHULD MET BETREKKING TOT DE
FINANCIERINGSOPERATIES
Volgende tabel is bedoeld om de informatie betreffende de variatie in de schuld met betrekking tot de
financieringsoperaties te verbeteren, ongeacht of de variatie al dan niet het gevolg is van een kasbeweging.
I. E. et II.B.
Financiële
vaste en
vlottende
activa
I.C. et II.C.
Andere
langlopende en
kortlopende
financiële
verplichtingen
I.B. et II.B.
Langlopende en
kortlopende
financiële
schulden Netto passiva
Op 31 december 2019 20 059 -46 455 -1 134 734 -1 161 129
Kasstromen van financieringsactiviteiten 1 222 2 475 90 941 94 638
Europese private plaatsingen van obligaties
-10 000 -10 000
Terugbetaling USPP mei 2020
67 494 67 494
Daling van de financiële schulden
31 126 31 126
Afdekkingsinstrumenten en andere financiële activa 1 222 2 475
3 697
Terugbetaling financiële schulden IFRS 16
2 321 2 321
Veranderingen zonder kaseffect -12 065 -18 993 -9 490 -40 549
In het resultaat opgenomen variatie van de reële waarde
van financiële activa/verplichtingen (+/-) -12 065 -18 993 12.614 -18 444
Variatie in de geactiveerde schuldkosten
7 7
Variatie in de financiële schulden IFRS 16 sinds 1 janvier
2020
-22 111 -22 111
Op 31 december 2020 9 216 -62 973 -1 053 283 -1 107 040
Kasstromen van financieringsactiviteiten -453 3 159 -157 271 -154 566
Europese private plaatsingen van obligaties
-5 000 -5 000
Verhoging van de financiële schulden
-155 370 -155 370
Afdekkingsinstrumenten en andere financiële activa -453 3 159
2 705
Terugbetaling financiële schulden IFRS 16
3 100 3 100
Veranderingen zonder kaseffect -1 854 32 341 -875 29 612
In het resultaat opgenomen variatie van de reële waarde
van financiële activa/verplichtingen (+/-) -1 854 32 341
30 487
Variatie in de geactiveerde schuldkosten
-206 -206
Variatie in de financiële schulden IFRS 16 sinds 1 janvier
2021
-669 -669
Op 31 december 2021 6 908 -27 473 -1 211 429 -1 231 994
36. PERSONEELSBELONINGEN
De medewerkers die vanaf 1 januari 2016 in dienst komen, genieten een nieuw aanvullend pensioenstelsel, via een
groepsverzekering van het type vaste bijdragen.
De medewerkers die op 31 december 2015 in dienst waren, genoten een aanvullend pensioenstelsel met vaste
prestaties en konden kiezen tussen enerzijds het behoud van het bestaand pensioenstelsel met vaste prestaties of
anderzijds een nieuw stelsel van groepsverzekering van het type vaste bijdragen, en dit vanaf 1 januari 2016.
Overeenkomstig de wet genieten de medewerkers die voor het nieuw plan van het type vaste bijdragen kozen, een
dynamisch beheer van de toezegging van het type vaste prestaties voor hun voorbije loopbaan. Het aanvullend
pensioenstelsel met vaste prestaties wordt behouden voor de medewerkers die beslisten om dit te behouden.
A. STELSEL MET VASTE BIJDRAGEN
De werkgevers dragen geen rechtstreekse financiële of actuariële risico’s in een pensioenplan van het type vaste
bijdrage. Niettemin blijven ze blootgesteld aan verschillende risico’s, vooral het rendementsrisico (de Belgische
wetgeving legt de werkgevers inderdaad op om een minimumrendement te garanderen dat hoger kan liggen dan het
rendement dat de verzekeringsmaatschappij bekomt).
Zodoende, en overeenkomstig de IAS 19-norm, is de huidige waarde van de verplichting en van de activa van dit
pensioenplan van het type ‘vaste bijdragen’ ook gewaardeerd en zijn de eventuele actuariële verschillen die eruit
voortvloeien, rechtstreeks als eigen vermogen geboekt. Op 31 december 2021 bedroeg het betrokken bedrag
534duizend€. De huidige waarde van de verplichting wordt gewaardeerd op 4.788 duizend € en deze van de activa
van het plan op 4.254 duizend €.
De huidige waarde van de verplichting en van de activa evolueerde als volgt:
224
(in duizend €)
Contante
waarde van de
verplichtingen
Reële
waarde van
de fonds-
beleggingen
Totaal
(activa)/
tekort
Impact van
het actief-
plafond
1
Netto
(-activa)/
-verplichtingen
Op 31 december 2019
2 740 -2 421 319 319
Intégration van het stelsel met vaste bijdragen van Silversquare
37 -27 10 10
Pensioenkosten in resultatenrekening
Toegerekende pensioenkosten (netto van de
werknemersbijdragen)
934 934 934
Pensioenkosten van verstreken diensttijd (inclusief impact
van inperkingen)
Afwikkeling (winst)/verlies
Netto-interest op de nettoverplichtingen/(-activa) in de
resultatenrekening
Interestkosten op de pensioensuitkeringsverplichtingen -
rendement op fondsbeleggingen/interest op actiefplafond
32 -25 7 7
Componenten van toegezegd-pensioenregelingen
opgenomen in de resultatenrekening
967 -25 941 941
Actuariële winst/verlies volgens
Veranderingen in de demografische hypotheses
Veranderingen in de financiële hypotheses
223 223 223
Ervaringsaanpassingen
171 171 171
Rendement op fondsbeleggingen (exclusief netto-
interestbedragen)
-58 -58 -58
Verandering op de impact van het actiefplafond (exclusief
netto-interestbedragen)
Herwaardering van de nettoverplichtingen/(-activa) in
'Overige onderdelen van het totaalresultaat'
394 -58 336 336
Toegezegd-pensioenregelingen (totaalbedrag opgenomen in
de resultatenrekening en de 'Overige onderdelen van het
totaalresultaat')
1 361 -83 1 277 1 277
Werknemersbijdragen
Werkgeversbijdragen
-912 -912 -912
Betaalde vergoedingen van fondsbeleggingen
-147 147 - -
Directe betaalde vergoedingen door de werkgever
Kasstroom
-147 -765 -912 -912
Op 31 december 2020
3 990 -3 296 694 694
Pensioenkosten in resultatenrekening
Toegerekende pensioenkosten (netto van de
werknemersbijdragen)
1 044 0 1 044 1 044
Pensioenkosten van verstreken diensttijd (inclusief impact
van inperkingen)
Afwikkeling (winst)/verlies
Netto-interest op de nettoverplichtingen/(-activa) in de
resultatenrekening
Interestkosten op de pensioensuitkeringsverplichtingen -
rendement op fondsbeleggingen/interest op actiefplafond
29 -22 7 7
Componenten van toegezegd-pensioenregelingen
opgenomen in de resultatenrekening
1 074 -22 1 052 1 052
Actuariële winst/verlies volgens
Veranderingen in de demografische hypotheses
Veranderingen in de financiële hypotheses
-272 -272 -272
Ervaringsaanpassingen
160 160 160
Rendement op fondsbeleggingen (exclusief netto-
interestbedragen)
-84 -84 -84
Verandering op de impact van het actiefplafond (exclusief
netto-interestbedragen)
Herwaardering van de nettoverplichtingen/(-activa) in
'Overige onderdelen van het totaalresultaat'
-112 -84 -196 -196
Toegezegd-pensioenregelingen (totaalbedrag opgenomen in
de resultatenrekening en de 'Overige onderdelen van het
totaalresultaat')
962 -106 856 856
Werknemersbijdragen
Werkgeversbijdragen
-1 015 -1 015 -1 015
Betaalde vergoedingen van fondsbeleggingen
-164 164 - -
Directe betaalde vergoedingen door de werkgever
Kasstroom
-164 -852 -1 015 -1 015
Op 31 december 2021
4 788 -4 254 534 534
De verwachte bijdragen voor het boekjaar 2022 voor dit plan worden geraamd op 1.033 duizend €.
1 Indien een netto-actief bestaat zal het niet erkend worden.
225
B. STELSEL MET VASTE PRESTATIES
Deze regeling voorziet in de uitbetaling van een ouderdomspensioen en een overlevingspensioen. Op verzoek van de
deelnemer kunnen de uitkeringen in de vorm van een eenmalige uitkering worden gedaan.
Deze pensioenregeling is blootgesteld aan verschillende risico's, met name het renterisico, het kredietrisico, het
liquiditeitsrisico, het risico verbonden aan aandelenmarkten, het valutarisico, het inflatierisico, het beheerrisico, het
risico van wijzigingen in wettelijke pensioenen en het risico verbonden aan veranderende levensverwachtingen.
Elk jaar wordt door onafhankelijke actuarissen een actuariële waardering uitgevoerd overeenkomstig IAS 19.
De huidige waarde van de verplichting en van de activa evolueerde als volgt:
(in duizend €)
Contante
waarde van de
verplichtingen
Reële waarde
van de fonds-
beleggingen
Totaal
(activa)/
tekort
Impact van
het actief-
plafond
1
Netto
(-activa)/
-verplichtingen
Op 31 december 2019 10 672 -9 519 1 153 1 153
Pensioenkosten in resultatenrekening
Toegerekende pensioenkosten (netto van de
werknemersbijdragen)
Pensioenkosten van verstreken diensttijd (inclusief impact
van inperkingen)
Afwikkeling (winst)/verlies
Netto-interest op de nettoverplichtingen/(-activa) in de
resultatenrekening
Interestkosten op de pensioensuitkeringsverplichtingen -
rendement op fondsbeleggingen/interest op actiefplafond
97 -86 11 11
Componenten van toegezegd-pensioenregelingen
opgenomen in de resultatenrekening
209 -86 123 123
Actuariële winst/verlies volgens
Veranderingen in de demografische hypotheses
Veranderingen in de financiële hypotheses 559 559 559
Ervaringsaanpassingen 696 696 696
Rendement op fondsbeleggingen (exclusief netto-
interestbedragen)
182 182 182
Verandering op de impact van het actiefplafond (exclusief
netto-interestbedragen)
Herwaardering van de nettoverplichtingen/(-activa) in
'Overige onderdelen van het totaalresultaat'
1 256 182 1 438 1 438
Toegezegd-pensioenregelingen (totaalbedrag opgenomen in
de resultatenrekening en de 'Overige onderdelen van het
totaalresultaat')
1 465 97 1 562 1 562
Werknemersbijdragen 5 -5 - -
Werkgeversbijdragen 0 -20 -20 -20
Betaalde vergoedingen van fondsbeleggingen -3 3 - -
Directe betaalde vergoedingen door de werkgever
Kasstroom 3 -23 -20 -20
Op 31 december 2020 12 140 -9 446 2 694 2 694
Pensioenkosten in resultatenrekening
Toegerekende pensioenkosten (netto van de
werknemersbijdragen)
124 124 124
Pensioenkosten van verstreken diensttijd (inclusief impact
van inperkingen)
Afwikkeling (winst)/verlies
Netto-interest op de nettoverplichtingen/(-activa) in de
resultatenrekening
Interestkosten op de pensioensuitkeringsverplichtingen -
rendement op fondsbeleggingen/interest op actiefplafond
74 -57 17 17
Componenten van toegezegd-pensioenregelingen
opgenomen in de resultatenrekening
198 -57 141 141
Actuariële winst/verlies volgens
Veranderingen in de demografische hypotheses
Veranderingen in de financiële hypotheses -716 -716 -716
Ervaringsaanpassingen -682 -682 -682
Rendement op fondsbeleggingen (exclusief netto-
interestbedragen)
-755 -755 -755
Verandering op de impact van het actiefplafond (exclusief
netto-interestbedragen)
Herwaardering van de nettoverplichtingen/(-activa) in
'Overige onderdelen van het totaalresultaat'
-1 398 -755 -2 153 -2 153
Toegezegd-pensioenregelingen (totaalbedrag opgenomen in
de resultatenrekening en de 'Overige onderdelen van het
totaalresultaat')
-1 200 -812 -2 012 -2 012
Werknemersbijdragen 5 -5 - -
Werkgeversbijdragen -20 -20 -20
Betaalde vergoedingen van fondsbeleggingen -3 3 - -
Directe betaalde vergoedingen door de werkgever
Kasstroom 3 -23 - 20 -20
Op 31 december 2021 10 942 -10 280 662 662
1 Indien een netto-actief bestaat zal het niet erkend worden.
226
De kosten van de geleverde diensten zijn inbegrepen in de rubriek “Algemene kosten van de Vennootschap” van de
IFRS-resultatenrekening.
Het effectief rendementspercentage op activa voor het boekjaar 2021 bedraagt +8,23%, berekend door weging van de
rendementspercentages op de groepsverzekeringen (tak 23 en 21). De activa van het stelsel zijn als volgt verdeeld:
Groepsverzekering (tak 21): 2.579 duizend € (geactualiseerde waarde van de gefinancierde verzekeringsprestaties);
Groepsverzekering (tak 23): 7.701 duizend €, belegd in fondsen waarvan de activa als volgt verdeeld zijn: 46%
aandelen, 56% obligaties, 8% cash en andere beleggingen.
De pensioenverbintenissen voor de deelnemers aan het plan hebben een looptijd van 20 jaar. De
pensioenverplichtingen worden gefinancierd op basis van de “projected unit credit” methode. Het effectief rendement
van de activa tijdens het boekjaar 2021 was positief en bedroeg +812 duizend €. Voor het boekjaar 2020 was het
negatief met -97 duizend €.
De belangrijkste actuariële hypotheses zijn als volgt samen te vatten:
31.12.2021 31.12.2020
Verdisconteringspercentage
0,90% 0,60%
Verwachte salarisstijging
3,00% 3,00%
Verwacht rendement van fondsbeleggingen
0,90% 0,60%
Verwachte pensioenstijging
2,00% 1,70%
Sterftetabel
MR-5/FR-5 MR-5/FR-5
De verwachte bijdragen van Befimmo voor het boekjaar 2022 voor dit plan worden op 21 duizend € geraamd.
Ook werd een analyse uitgevoerd van de gevoeligheid van de pensioenverbintenis voor variaties in de verschillende
hypothesen:
Parameters Hypothesen Impact op de contante waarde van de verplichtingen
Verdisconteringspercentage
0,50% -9,90%
Verdisconteringspercentage
-0,50% 11,40%
Inflatie
0,50% 10,90%
Inflatie
-0,50% -9,70%
Salarisstijging
0,50% 9,80%
Salarisstijging
-0,50% -9,20%
Levensverwachting
+1 jaar 4,10%
227
37. WAARDERING VAN DE REËLE WAARDE VAN DE
VASTGOEDBELEGGINGEN: INFORMATIE VOLGENS DE NORM IFRS 13
1
In het kader van de toepassing van de IFRS-normen waardeert Befimmo haar vastgoedportefeuille tegen de reële
waarde vastgelegd volgens het oordeel van experts. De reële waarde van een gebouw stemt overeen met zijn
investeringswaarde, namelijk zijn waarde met inbegrip van de registratierechten en andere transactiekosten (ook
“waarde akte in handen” genoemd), zoals berekend door een onafhankelijk expert, waarvan een forfaitair
registratierecht van 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel) wordt afgetrokken voor vastgoed met een
investeringswaarde van minder dan 2,5 miljoen €, en van 2,5%
2
voor vastgoed met een investeringswaarde van meer
dan 2,5 miljoen €. Dit registratierecht van 2,5% vloeit voort uit een analyse door onafhankelijke experts van een groot
aantal transacties op de markt en vertegenwoordigt het gemiddelde van de transactiekosten die daadwerkelijk werden
betaald bij deze transacties. Deze regel is ook van toepassing voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed
in het Groothertogdom Luxemburg.
A. WAARDERING TEGEN DE REËLE WAARDE OP 31 DECEMBER 2021
Vastgoedbeleggingen (in duizend €) Totaal Niveau 3
Vastgoed beschikbaar voor verhuur
2 432 111 2 432 111
Brussel CBD en gelijkaardig
1 495 937 1 495 937
Brussel gedecentraliseerd
64 283 64 283
Brussel rand
80 829 80 829
Vlaanderen
390 965 390 965
Wallonië
221 316 221 316
Luxemburg stad
178 780 178 780
Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring
390 695 390 695
Vastgoed bestemd voor verkoop
13 133 13 133
TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN
2 835 939 2 835 939
B. TOEGEPASTE WAARDERINGSTECHNIEKEN VOOR NIVEAU 3
Alle gebouwen van de portefeuille werden van bij de eerste toepassing van de norm IFRS 13 ondergebracht in de
categorie niveau 3 (“reële waarde voornamelijk gebaseerd op niet-waarneembare gegevens”) zoals de norm bepaalt.
De onafhankelijke experts
3
van de openbare GVV hanteren verschillende waarderingstechnieken om de reële waarde
van het vastgoed in portefeuille te bepalen, met als belangrijkste elementen:
De methode van de actualisering van de toekomstige cashflows die het gebouw zal genereren: voor deze techniek
is het nodig om de nettohuurinkomsten uit het gebouw op jaarbasis tijdens een welbepaalde periode te waarderen.
Op het eind van deze periode wordt een restwaarde berekend, rekening houdend met de vooropgestelde staat van
het goed. Het college van experts van Befimmo past twee varianten van deze techniek toe:
- Een zogenoemd “klassieke” methode, waarmee de toekomstige inkomsten (zonder door de expert geraamde
kosten), worden berekend op basis van de lopende huurovereenkomsten en van eventuele hypothesen van
heronderhandeling, die jaarlijks geïndexeerd worden volgens een hypothese op basis van marktvooruitzichten
en geactualiseerd worden tegen een percentage waaruit tegelijk de situatie op de financiële en de
vastgoedmarkten en de kwaliteit van de huurder blijkt. De restwaarde wordt berekend door kapitalisatie van
een geraamd inkomen uit de herverhuring van het gebouw, met aftrek van een bedrag voor werken, de
huurleegstand en de geraamde kosten voor commercialisering, om herverhuring volgens de vastgelegde
hypothesen te waarborgen.
- Een zogenoemde “Term & Reversion” methode, die erin bestaat om enerzijds de geactualiseerde waarde te
berekenen van de contractueel vaste inkomsten op de datum van de waardering en anderzijds de restwaarde
na afloop van de lopende contracten. De geactualiseerde waarde van de inkomsten wordt berekend op basis
van niet-geïndexeerde inkomsten die tegen een percentage buiten inflatie worden geactualiseerd; terwijl de
restwaarde oppervlakte per oppervlakte berekend wordt op een gelijkaardige manier als de klassieke
methode, ook geactualiseerd tegen een percentage buiten inflatie.
De methode van kapitalisatie van de inkomsten: deze methode houdt in dat de geraamde huurwaarde van het
gebouw wordt gekapitaliseerd met toepassing van een kapitalisatiepercentage dat strookt met de vastgoedmarkt.
De keuze van het kapitalisatiepercentage is gegrond op de analyse van vergelijkbare marktgegevens, met inbegrip
van openbaar beschikbare informatie voor de betrokken sector. Het percentage stemt overeen met het
rendementspercentage dat de potentiële investeerders verwachten op de waarderingsdatum. De bekomen waarde
1 Buiten gebruiksrechten van de huurcontracten van kantooroppervlaktes en gebruiksrechten op de terreinen (IFRS 16).
2 Gemiddeld niveau van de kosten betaald op transacties zoals door de experts op de Belgische markt genoteerd. Deze boekhoudkundige verwerking
wordt uitgebreid beschreven in de mededeling van de BeAMA op 8 februari 2006 en bevestigd in de mededeling van de BE-REIT Association van 10
november 2016.
3 Voor meer informatie, gelieve ook de conclusies van de coördinerende vastgoedexpert te raadplegen, op pagina’s 51 en 52.
228
wordt vervolgens aangepast aan het (positieve of negatieve) verschil tussen de gebruikte theoretische huurprijs en
de huurprijs van de lopende contracten, evenals aan hypothesen inzake vooropgestelde werken en/of
huurleegstand in het gebouw nadat de lopende contracten zijn verstreken.
Deze waarderingsmethodes worden gehanteerd voor de gebouwen in de portefeuille, op basis van de hypothese dat
deze optimaal worden gebruikt (“highest and best use”) wat hun bestemming betreft (bv.: een kantoorgebouw met een
beter waardepotentieel als handelsruimte wordt gewaardeerd op basis van de potentiële waarde die aan deze
herbestemming verbonden is).
Daarnaast hebben de experts in hun waardering ook rekening gehouden met de ligging van het goed, met de leeftijd
en de onderhoudstoestand van het gebouw, met de resterende duur van de huidige huurovereenkomsten en met de
leegstand (op basis van de getekende huurcontracten). Al deze informatie is te vinden in het beheersverslag op de
pagina’s 35 tot 39.
De resultaten uit het gebruik van deze verschillende waarderingsmethodes worden vervolgens meestal getoetst aan
marktreferenties, met name op het vlak van eenheidsprijzen per m² of initiële rendementen op lopende contracten.
Voor projecten in ontwikkeling en voor sommige eigendommen die het einde van hun levenscyclus bereiken, wordt
hun waarde doorgaans berekend volgens een residuele waarderingsmethode, namelijk de kapitalisatie van een
geraamde huurwaarde van het project nadat de renovatie/bouw ervan is voltooid, eventueel gecorrigeerd met een
huurwinst of -verlies indien het project reeds voorverhuurd is, verminderd met het bedrag van de werken die nog
moeten worden uitgevoerd voordat het gebouw kan worden opgeleverd, en eventueel met een marge die het risico
van de operatie weergeeft.
Wanneer er oppervlaktes in de projectfase voorverhuurd zijn, worden het voorverhuurde gedeelte en de duur van de
huurovereenkomst vermeld op de pagina 41 van dit Verslag. Andere informatie over deze projecten, zoals de
geraamde bouwtermijn en de resterende kosten voor de werken, is ook beschikbaar op pagina 41 tot 44 van dit
Verslag.
C. EVOLUTIES VAN DE PORTEFEUILLEWAARDE TIJDENS HET BOEKJAAR (NIVEAU 3)
(in duizend €)
Openingsbalans per 31 december 2020
2 713 974
Variaties in de reële waarde
5 757
Investeringen
158 561
Overnames
55 985
Desinvesteringen
-98 337
Afsluitingsbalans per 31 december 2021
2 835 939
Er gebeurde tijdens het boekjaar geen enkele overheveling tussen niveaus (1, 2 en 3).
229
D. KWANTITATIEVE INFORMATIE OVER DE WAARDERING TEGEN REËLE WAARDE OP BASIS VAN "NIET-WAARNEEMBARE GEGEVENS"
Kwantitatieve informatie over de waarderingen van de reële waarde op basis van niet-waarneembare gegevens (niveau 3)
KANTOREN
Reële waarde
op 31.12.2021
(in duizend €)
Oppervlakte
(in m²) Waarderingstechnieken Niet-waarneembare gegevens
(gewogen
gemiddelde)
Brussel CBD en gelijkaardig 1 495 937 331 651 Actualisatie van de cashflows Jaarlijkse huur / Huurwaarde per m²
217 €/m²
Actualisatiegraad
2,27%
Kapitalisatiegraad
4,03%
Capitalisatiemethode Jaarlijkse huur / Huurwaarde per m²
238 €/m²
Kapitalisatiegraad
4,28%
Restwaardering Jaarlijkse huur / Huurwaarde per m²
234 €/m²
Kapitalisatiegraad
4,08%
Brussel gedecentraliseerd & rand 145 112 95 708 Capitalisatiemethode Jaarlijkse huur / Huurwaarde per m²
122 €/m²
Kapitalisatiegraad
7,58%
Andere sectoren 612 282 258 111 Capitalisatiemethode Jaarlijkse huur / Huurwaarde per m²
152 €/m²
Kapitalisatiegraad
4,44%
Restwaardering Jaarlijkse huur / Huurwaarde per m²
107 €/m²
Kapitalisatiegraad
8,24%
Luxemburg stad
1
178 780 17 202 Capitalisatiemethode Jaarlijkse huur / Huurwaarde per m²
Kapitalisatiegraad
Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen
rekening met het oog op verhuring
390 695 179 286 Restwaardering Jaarlijkse huur / Huurwaarde per m²
161 €/m²
Kapitalisatiegraad
4,05%
TOTAL 2 822 806 881 958
1 De informatie is niet bekendgemaakt voor de zones met 2 activa of minder.
230
E. GEVOELIGHEID VAN DE WAARDERING AAN VARIATIES IN DE BELANGRIJKSTE "NIET-
WAARNEEMBARE" GEGEVENS
Een variatie van + of - 5% in de geraamde huurwaarden van de gebouwen in portefeuille zou de reële waarde van de
portefeuille met respectievelijk +145,5 miljoen € en -145,3 miljoen € wijzigen.
Een variatie van + of - 50 basispunten van de actualisatie- en kapitalisatiepercentages (die zowel worden gebruikt voor
de methode van de kapitalisatie van de inkomsten als voor deze van de actualisatie van de toekomstige cashflows) zou
leiden tot een variatie in de reële waarde van de portefeuille van respectievelijk -322,7 miljoen € en +433,0 miljoen €.
Het is belangrijk om te beklemtonen dat de niveaus van de geraamde huurwaarde en van de rendementspercentages
van de gebouwen elkaar wederzijds kunnen beïnvloeden. Er werd bij de voornoemde gevoeligheidstest echter geen
rekening gehouden met deze correlatie. De test voorziet in variaties naar boven en naar beneden die los van elkaar
staan voor deze twee parameters.
F. WAARDERINGSPROCES
Om te beantwoorden aan de vereisten voor het driemaandelijks opstellen van de financiële staten van de Groep wordt
de vastgoedportefeuille ook driemaandelijks gewaardeerd als volgt:
Op het eind van het kwartaal stuurt de Groep gedetailleerde informatie over de verrichtingen die tijdens het
kwartaal werden uitgevoerd naar de experts, vooral wat de verhuringen betreft (verhuurde oppervlaktes,
overeengekomen huurprijzen, duur van de contracten, uit te voeren investeringen, enz.), maar ook over de aankoop
en verkoop van gebouwen (in voorkomend geval).
Vervolgens ontmoet de Groep elke expert om de meegedeelde informatie te bespreken, om van gedachten te
wisselen over de kijk op de evolutie van de vastgoedmarkt en te antwoorden op eventuele vragen van de experts
over de gebouwen in de portefeuille.
De experts nemen dan deze informatie op in hun waarderingsmodellen. Op basis van hun marktervaring en de
transacties (verhuur, aankoop, enz.) die eventueel worden genoteerd, behouden ze of wijzigen ze de
waarderingsparameters die ze voor hun modellen gebruiken, vooral inzake geraamde huurwaarden,
rendementspercentages (actualisatie- en of kapitalisatiepercentage), hypothesen betreffende de huurleegstand of
de uit te voeren investeringen in de gebouwen.
Daarna delen de experts hun individuele waarderingen van de vastgoedportefeuille mee, zoals ze uit deze
berekeningen blijken. De investeringsafdeling van Befimmo controleert ze vervolgens, opdat de Groep een goed
inzicht zou hebben op de hypothesen die de experts hanteerden voor hun berekeningen. Deze hypothesen worden
ook meegedeeld aan het management van Befimmo.
De samenvattende tabel van de individuele waarderingen van de gebouwen wordt overgemaakt aan de
boekhoudafdeling om de driemaandelijkse herwaarderingen van de portefeuille te boeken.
De aldus geboekte waarden worden onderworpen aan de controles door het Auditcomité en de Commissaris,
alvorens de Raad van Bestuur van Befimmo de financiële staten afsluit.
38. VERBINTENISSEN OP 31 DECEMBER 2021
38.1. VERBINTENISSEN TEGENOVER DERDEN
38.1.1. Verbintenissen tegenover de huurders
Befimmo is, in het kader van verschillende huurovereenkomsten, verbonden om opfriswerken voor haar rekening te
nemen. In 2022 zullen renovatiewerken voor een bedrag van 0,74 miljoen € (excl. BTW) uitgevoerd worden voor het
gebouw Empereur. In 2025 zullen renovatiewerken voor een bedrag van 1,0 miljoen € (excl. BTW) worden uitgevoerd
voor het gebouw Poelaert. Bovendien zullen voor het AMCA-gebouw tot december 2029 renovatiewerken voor een
bedrag van 0,18 miljoen € (excl. BTW) per jaar worden uitgevoerd.
Befimmo is verbonden, in het kader van de huurovereenkomst die ze voor een duur van 18 jaar afsloot, tot het ontwerp,
de bouw en de terbeschikkingstelling aan de Vlaamse Overheid, van een oppervlakte van ongeveer 70.000 m²
kantoorruimte in het ZIN-project.
Befimmo heeft zich er in het kader van het project Paradis Express in Luik toe verbonden
in het kader van een huurovereenkomst met een looptijd van 18 jaar, voor de terbeschikkingstelling aan de Waalse
Overheidsdienst van ongeveer 11.500 m² kantoorruimte;
ongeveer 3.000 m² kantoorruimte ter beschikking te stellen van ONEM, in aanbouw. met een huurovereenkomst
van 15 jaar;
in het kader van een huurovereenkomst met een looptijd van 9 jaar, voor de terbeschikkingstelling aan Deloitte van
ongeveer 2.500 m² kantoorruimte.
De Belgische staat beschikt over een optie om, na afloop van de huurovereenkomst van 27,5 jaar (op 15 juni 2042), het
Financiecentrum, Paradis-Toren in Luik te kopen.
231
De Regie der Gebouwen beschikt over een optie om, na afloop van de huurovereenkomst van 25 jaar (op 30
september 2043), het Gerechtsgebouw aan de Rathausplatz in Eupen te kopen.
De Vlaamse Gemeenschap beschikt, tijdens de hele duur van haar huurovereenkomst, over een voorkeurrecht bij de
eventuele overdracht van het erfpachtrecht op het gebouw aan de Koolstraat in Brussel.
BNP Paribas Fortis beschikt, tijdens de hele duur van haar respectieve huurovereenkomsten, over een voorkeurrecht bij
de eventuele overdracht van het erfpachtrecht op de gebouwen aan de Meir in Antwerpen en aan de Vital De
Costerstraat in Leuven.
Daarnaast beschikken bepaalde huurders over voorkeurrechten bij de verhuring van extra oppervlaktes in de
gebouwen die ze innemen.
38.1.2. Verbintenissen tegenover de verwervers van de over te dragen gebouwen
Geen.
38.1.3. Aankoopverbintenis
In het kader van de deelneming die Befimmo in december 2018 nam in het kapitaal van Silversquare Holding kende ze
een putoptie toe op het saldo van de aandelen in handen van de aandeelhouders. Ze beschikt ook over een call option
op diezelfde aandelen.
Befimmo kreeg van de aandeelhouders de gebruikelijke garanties voor dergelijke operatie.
38.1.4. Verbintenissen tegenover erkende aannemers en ontwerpteams
Contractuele verbintenissen die Befimmo en haar dochterondernemingen met erkende aannemers aangingen:
De belangrijkste contractuele verbintenissen die Befimmo aanging met erkende aannemers en ontwerpteams
vertegenwoordigen een bedrag van zowat 263,3 miljoen €, btw inbegrepen. Deze verbintenissen hebben vooral
betrekking op het Zin-project en de projecten Quatuor en Paradis Express.
Verbintenissen die Befimmo Property Services aanging voor rekening van Befimmo of van dochterondernemingen:
De belangrijkste contractuele verbintenissen die Befimmo Property Services aanging, betreffen de verschillende
contracten voor onderhoud, maintenance, totale waarborg, schoonmaak en bewaking van de gebouwen die ze voor
rekening van Befimmo of diens dochterondernemingen beheert. De duur van deze verbintenissen wisselt naargelang
de contracten. Ze vertegenwoordigen een jaarlijks bedrag van zowat 4,0 miljoen €, btw inbegrepen. Deze prestaties
worden grotendeels geherfactureerd aan de huurders via gemeenschappelijke lasten.
38.1.5. Commercialiseringsopdrachten
Befimmo en haar dochterondernemingen hebben met een aantal agenten verbintenissen, in het kader van verhuur-
en/of verkoopmandaten, om erelonen te betalen volgens de marktgebruiken.
38.1.6. Verbintenissen tegenover derden
Befimmo en haar dochterondernemingen zouden kunnen beslissen om bindende huur- of investeringsoffertes in te
dienen, waarvan de geldigheidsduur nog loopt op de datum waarop het boekjaar afgesloten wordt.
38.1.7. Verbintenissen van Silversquare tegenover derden
Silversquare heeft zich ertoe verbonden in verschillende gebouwen (Louise, Europe, Stéphanie, Bailli) ruimten van
derden te huren voor initiële vaste looptijden tot 12 jaar.
38.1.8. Andere verbintenissen
Befimmo en haar dochterondernemingen zijn ook verbonden door specifieke contracten van één tot drie jaar, zoals
voor vastgoedexpertisediensten (in het kader van de driemaandelijkse waardebepaling van de vastgoedportefeuille),
property management diensten voor de gebouwen Axento en Cubus, contracten voor het verlenen van diensten in
bepaalde gebouwen, huurcontracten met derden voor parkeerplaatsen en verzekeringscontracten.
38.2. OVERDRACHTSBEPERKINGEN
Geen enkel gebouw in de portefeuille van de Vennootschap is bezwaard met een hypotheek of enige andere restrictie
op realisatiemogelijkheden of overdracht. Het enige voorbehoud hierbij komt van de standaardbepalingen in
verscheidene kredietovereenkomsten die geen invloed hebben op de waarde van de gebouwen in kwestie.
Op dezelfde manier is geen enkel gebouw in het patrimonium van Befimmo bezwaard met enige restrictie aangaande
de recuperatie van de opbrengsten.
232
Wel werden voor drie gebouwen toekomstige huurvorderingen overgedragen, om zo de Groep partij te laten trekken
van interessante financieringsvoorwaarden. Deze gebouwen kunnen dus niet overgedragen worden zonder
voorafgaand akkoord van de cessionaris van de huurgelden of zonder de vervroegde afbetaling van de financiële
schuld. Dit zijn drie gebouwen in Fedimmo's portefeuille: Kunstlaan, Provisierijstraat en Lambermontstraat in Brussel.
38.3. VERSTREKTE WAARBORGEN
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Waarborgen op investeringswerken Bankwaarborg 22 130 11 373
Pandrecht op goodwill en andere activa Reële garantie 1 300 1 300
Huurwaarborgen Garantie bancaire 1 700 1 700
Waarborgen gegeven bij afsluiting van het boekjaar 25 130 14 373
Befimmo heeft een bankgarantie van 0,5 miljoen € uitgegeven ten gunste van BAC, om haar verbintenissen in het
kader van het erfpachtcontract voor het Gateway-gebouw te dekken.
Befimmo heeft een garantie van 1,04 miljoen € uitgegeven ten gunste van de Regie der Gebouwen, om de goede
uitvoering van de ontwikkelingsopdracht om voor de Federale Overheidsdienst Justitie een gerechtsgebouw gelegen
aan de Rathausplatz in Eupen ter beschikking te stellen.
In 2017 gaf Befimmo een garantie van 0,9 miljoen € uit ten gunste van het Ministerie van het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest, als waarborg voor de goede uitvoering van de werken in natura die de stedenbouwkundige last vormen die bij
de toepassing van de stedenbouwkundige vergunning voor het Quatuor-project hoort. De werken betreffen de
renovatie van het kindertehuis Reine Marie Henriette aan de Pijlstraat 14 in Brussel.
In 2020 verleende Befimmo een waarborg van 8,4 miljoen € ten gunste van de Vlaamse Overheid voor de goede
uitvoering van het ontwerp, de bouw en de verhuring van zowat 70.000 m² kantoorruimte in het ZIN-project
In 2021 verleende Befimmo een waarborg van 9,1 miljoen € ten gunste van één van de kopers van het residentiële
gedeelte van het project Paradis Express, ter dekking van de goede uitvoering van de werken. Deze waarborg wordt
progressief verminderd in functie van de gerealiseerde werken.
In het kader van de acquisitie van het gebouw Esprit Courbevoie heeft Befimmo in 2021 een bankgarantie van
1,7 miljoen € uitgegeven om de betaling van de resterende werken te dekken. Het bedrag van de waarborg wordt
verminderd met het bedrag van de uitgevoerde betalingen.
Er zijn door Silversquare huurwaarborgen en borgen op handelsfondsen en andere activa aangelegd in het kader van
huurcontracten als huurder van kantooroppervlaktes en de financiering van werken in deze oppervlaktes.
39. TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN
Onderstaande tabel bevat de vergoedingen van de Bestuurders en van de leden van het Uitvoerend comité van
Befimmo NV.
De vergoedingen na uitdiensttreding worden beschreven in de toelichting bij de personeelsbeloningen.
De Vennootschap kent langetermijnbeloningen toe tijdens de boekjaren 2020 en 2021, in de vorm van een
"Performance Stock Units"-plan. Voor de beschrijving van dit plan wordt verwezen naar de pagina's 148 tot 153 van het
beheersverslag.
233
BOEKJAAR 31.12.2021 (in €)
Naam
Kortetermijn-
beloningen
(salarissen, bonussen)
1
Vergoedingen
na uitdiensttreding
(pensioenen, enz.)
Vincent Querton 106 250
Anne-Marie Baeyaert 55 000
Sophie Goblet 85 000
Sophie Malarme-Lecloux 79 500
Wim Aurousseau 47 500
Benoît De Blieck (als Bestuurder) 0
Alain Devos 95 250
Etienne Dewulf 82 000
Kurt De Schepper 79 500
Amand-Benoît D'Hondt (tot april 2021) 19 167
Benoît De Blieck / SPRLu BDB Management 182 654 35 771
waarvan variabel 0
Jean-Philip Vroninks/ Revron GCV 448 772 42 477
waarvan variabel 150 000
Andere leden van het Executiefcomité 1 254 648 200 351
waarvan variabel 330 000
Totaal 2 535 241 278 599
BOEKJAAR 31.12.2020 (in €)
Naam
Kortetermijn-
beloningen
(salarissen, bonussen)
1
Vergoedingen
na uitdiensttreding
(pensioenen, enz.)
Alain Devos 144 500
Anne-Marie Baeyaert 67 500
Sophie Goblet 100 000
Sophie Malarme-Lecloux 91 500
Wim Aurousseau 60 000
Etienne Dewulf 96 000
Amand Benoît D'Hondt (vanaf 1 september 2020) 16 667
Kurt De Schepper 80 000
Benoît Godts (tot 1 september 2020) 59 833
Vincent Querton 89 500
Benoît De Blieck / SPRLu BDB Management 767 963 117 037
waarvan variabel 300 000
Andere leden van het Directiecomité 1 368 960 196 040
waarvan variabel 460 000
Totaal 2 942 423
1 De voordelen op korte termijn vertegenwoordigen de vaste en de variabele vergoedingen, evenals alle andere bestanddelen en diverse voordelen
(sociale lasten inbegrepen).
234
Verslag van de Commissaris
VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN
BEFIMMO NV OVER HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 DECEMBER 2021
Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van
commissaris van Befimmo nv (de “Vennootschap”) en van de dochterondernemingen (samen de “Groep”). Dit verslag
omvat ons oordeel over het geconsolideerd overzicht van de financiële staat op 31 december 2021, het geconsolideerd
overzicht van het volledige resultaat, het geconsolideerd kasstroomoverzicht, het geconsolideerd overzicht van de
wijzigingen in het eigen vermogen van het boekjaar afgesloten op 31 december 2021 en over de toelichting (alle
stukken gezamenlijk de “Geconsolideerde Jaarrekening”) en omvat tevens ons verslag betreffende overige door wet-
en regelgeving gestelde eisen. Deze verslagen zijn één en ondeelbaar.
Wij werden als commissaris benoemd door de algemene vergadering op 28 april 2020, overeenkomstig het voorstel
van het bestuursorgaan uitgebracht op aanbeveling van het auditcomité. Ons mandaat loopt af op de datum van de
algemene vergadering die zal beraadslagen over de Geconsolideerde Jaarrekening afgesloten op 31 december 2022.
We hebben de wettelijke controle van de Geconsolideerde Jaarrekening van de Groep uitgevoerd gedurende 5
opeenvolgende boekjaren.
VERSLAG OVER DE CONTROLE VAN DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
OORDEEL ZONDER VOORBEHOUD
Wij hebben de wettelijke controle uitgevoerd van de Geconsolideerde Jaarrekening van Befimmo nv, die van
geconsolideerd overzicht van de financiële staat op 31 december 2021 omvat, alsook het geconsolideerd overzicht van
het volledige resultaat, het geconsolideerd kasstroomoverzicht, het geconsolideerd overzicht van de wijzigingen in het
eigen vermogen over het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting, met een geconsolideerd balanstotaal van
2.982.289 duizend € en waarvan de geconsolideerde resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar van
86.238 duizend €.
Naar ons oordeel geeft de Geconsolideerde Jaarrekening een getrouw beeld van het geconsolideerde eigen vermogen
en van de geconsolideerde financiële positie van de Groep op 31 december 2021, alsook van de geconsolideerde
resultaten en de geconsolideerde kasstromen voor het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming
met de International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie (“IFRS”) en met de in
België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
BASIS VOOR ONS OORDEEL ZONDER VOORBEHOUD
We conducted our audit in accordance with International Standards on Auditing (“ISAs”). Our responsibilities under We
hebben onze controle uitgevoerd in overeenstemming met de International Standards on Auditing (“ISAs”). Onze
verantwoordelijkheden uit hoofde van die standaarden zijn nader beschreven in het gedeelte “Onze
verantwoordelijkheden voor de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening” van ons verslag.
Wij hebben alle deontologische vereisten die relevant zijn voor de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening in
België nageleefd, met inbegrip van deze met betrekking tot de onafhankelijkheid.
Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de Vennootschap de voor onze controle vereiste
ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie
voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
KERNPUNTEN VAN DE CONTROLE
De kernpunten van onze controle betreffen die aangelegenheden die volgens ons professioneel oordeel het meest
significant waren bij onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening van de huidige verslagperiode.
Deze aangelegenheden werden behandeld in de context van onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening als
een geheel en bij het vormen van ons oordeel hieromtrent en derhalve formuleren wij geen afzonderlijk oordeel over
deze aangelegenheden.
Waardering van de vastgoedbeleggingen
Beschrijving van het kernpunt
De vastgoedbeleggingen (inclusief de vastgoedbeleggingen die beschikbaar zijn voor verhuur en de
vastgoedbeleggingen die worden gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening voor leasing) vertegenwoordigen een
significant (95,93% eind december 2021) deel van de balans van de Groep.
235
Zoals bepaald in de waarderingsregels van de grondslagen voor financiële verslaggeving is de vastgoedbelegging
gewaardeerd tegen reële waarde, overeenkomstig IAS 40 - “Vastgoedbeleggingen”, waarbij veranderingen in reële
waarde worden opgenomen in de resultatenrekening.
De reële waarde van deze vastgoedbeleggingen behoren tot niveau 3 van de reële-waarde hiërarchie, als gedefinieerd
in standaard IFRS 13 – “waardering tegen reële waarde” aangezien bepaalde parameters, gebruikt voor de waardering
ervan, slechts beperkt waarneembaar zijn (opbrengst, toekomstig verhuurpotentieel,…).
Samenvatting van de uitgevoerde procedures
De Vennootschap schakelt externe deskundigen in om de reële waarde van de vastgoedbeleggingen te schatten. We
hebben (met de hulp van onze eigen interne deskundigen) de waarderingsverslagen van deze externe deskundigen
geëvalueerd.
Meer specifiek hebben we:
De objectiviteit, onafhankelijkheid en competenties van de externe deskundigen geanalyseerd;
Steekproefsgewijs de integriteit van de brongegevens (contractuele huurinkomsten, duur van de contract,…)
gebruikt in hun berekeningen geverifieerd;
Steekproefsgewijs de modellen alsook de hypotheses en parameters die in hun verslagen zijn gebruikt
(opbrengsten, geschatte huurwaarde,…) geëvalueerd.
Tenslotte hebben we de geschiktheid van de informatie over de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in
toelichting 19 van de Geconsolideerde Jaarrekening beoordeeld.
VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN HET BESTUURSORGAAN VOOR HET OPSTELLEN VAN
DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die een getrouw beeld
geeft in overeenstemming met IFRS en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire
voorschriften, alsook voor een systeem van interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het
opstellen van de Geconsolideerde Jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van
fraude of van fouten.
In het kader van de opstelling van de Geconsolideerde Jaarrekening is het bestuursorgaan verantwoordelijk voor het
inschatten van de mogelijkheid van de Vennootschap om haar continuïteit te handhaven, het toelichten, indien van
toepassing, van aangelegenheden die met continuïteit verband houden en het gebruiken van de
continuïteitsveronderstelling tenzij het bestuursorgaan het voornemen heeft om de Vennootschap te vereffenen of om
de bedrijfsactiviteiten stop te zetten of geen realistisch alternatief heeft dan dit te doen.
ONZE VERANTWOORDELIJKHEDEN VOOR DE CONTROLE OVER DE GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING
Onze doelstellingen zijn het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid over de vraag of de Geconsolideerde
Jaarrekening als geheel geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten en het
uitbrengen van een commissarisverslag waarin ons oordeel is opgenomen. Een redelijke mate van zekerheid is een
hoog niveau van zekerheid, maar is geen garantie dat een controle die overeenkomstig de ISAs is uitgevoerd altijd een
afwijking van materieel belang ontdekt wanneer die bestaat. Afwijkingen kunnen zich voordoen als gevolg van fraude
of fouten en worden als van materieel belang beschouwd indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat zij, individueel
of gezamenlijk, de economische beslissingen genomen door gebruikers op basis van de Geconsolideerde
Jaarrekening, beïnvloeden.
Bij de uitvoering van onze controle leven wij het wettelijk, reglementair en normatief kader dat van toepassing is op de
controle van de Geconsolideerde Jaarrekening in België na. De wettelijke controle biedt geen zekerheid omtrent de
toekomstige levensvatbaarheid van de Vennootschap en van de Groep, noch omtrent de efficiëntie of de
doeltreffendheid waarmee het bestuursorgaan de bedrijfsvoering van de Vennootschap en van de Groep ter hand
heeft genomen of zal nemen. Onze verantwoordelijkheden inzake de door het bestuursorgaan gehanteerde
continuïteitsveronderstelling staan hieronder beschreven.
Als deel van een controle uitgevoerd overeenkomstig de ISAs, passen wij professionele oordeelsvorming toe en
handhaven wij een professioneel-kritische instelling gedurende de controle. We voeren tevens de volgende
werkzaamheden uit:
het identificeren en inschatten van de risico’s dat de Geconsolideerde Jaarrekening een afwijking van materieel
belang bevat die het gevolg is van fraude of fouten, het bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden die op
deze risico’s inspelen en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor ons
oordeel. Het risico van het niet detecteren van een van materieel belang zijnde afwijking is groter indien die
afwijking het gevolg is van fraude dan indien zij het gevolg is van fouten, omdat bij fraude sprake kan zijn van
236
samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten om transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd
voorstellen van zaken of het doorbreken van het systeem van interne beheersing;
het verkrijgen van inzicht in het systeem van interne beheersing dat relevant is voor de controle, met als doel
controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet zijn gericht op
het geven van een oordeel over de effectiviteit van het systeem van interne beheersing van de Vennootschap en
van de Groep;
het evalueren van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren
van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen en van de daarop betrekking hebbende
toelichtingen;
het concluderen van de aanvaardbaarheid van de door het bestuursorgaan gehanteerde
continuïteitsveronderstelling, en op basis van de verkregen controle-informatie, concluderen of er een onzekerheid
van materieel belang bestaat met betrekking tot gebeurtenissen of omstandigheden die significante twijfel kunnen
doen ontstaan over de mogelijkheid van de Vennootschap en de Groep om de continuïteit te handhaven. Als we
besluiten dat er sprake is van een onzekerheid van materieel belang, zijn wij ertoe gehouden om de aandacht in ons
commissarisverslag te vestigen op de daarop betrekking hebbende toelichtingen in de Geconsolideerde
Jaarrekening of, indien deze toelichtingen inadequaat zijn, om ons oordeel aan te passen. Onze conclusies zijn
gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot op de datum van ons commissarisverslag. Toekomstige
gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat de continuïteit van de Vennootschap of van de
Groep niet langer gehandhaafd kan worden;
het evalueren van de algehele presentatie, structuur en inhoud van de Geconsolideerde Jaarrekening, en of deze
Geconsolideerde Jaarrekening de onderliggende transacties en gebeurtenissen weergeeft op een wijze die leidt tot
een getrouw beeld.
Wij communiceren met het auditcomité binnen het bestuursorgaan, onder andere over de geplande reikwijdte en
timing van de controle en over de significante controlebevindingen, waaronder eventuele significante tekortkomingen
in de interne beheersing die we identificeren gedurende onze controle.
Omdat we de eindverantwoordelijkheid voor ons oordeel dragen, zijn we ook verantwoordelijk voor het organiseren,
het toezicht en het uitvoeren van de controle van de dochterondernemingen van de Groep. In die zin hebben wij de
aard en omvang van de controleprocedures voor deze entiteiten van de Groep bepaald.
We verstrekken aan het auditcomité binnen het bestuursorgaan een verklaring dat we de relevante deontologische
vereisten inzake onafhankelijkheid naleven en we melden hierin alle relaties en andere aangelegenheden die
redelijkerwijs onze onafhankelijkheid zouden kunnen beïnvloeden, alsook, voor zover van toepassing, de bijbehorende
maatregelen die we getroffen hebben om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Aan de hand van de aangelegenheden die met het auditcomité binnen het bestuursorgaan besproken worden,
bepalen we de aangelegenheden die het meest significant waren bij de controle van de Geconsolideerde Jaarrekening
over de huidige periode en die daarom de kernpunten van onze controle uitmaken. We beschrijven deze
aangelegenheden in ons verslag, tenzij het openbaar maken van deze aangelegenheden is verboden door wet- of
regelgeving.
VERSLAG BETREFFENDE DE OVERIGE DOOR WET- EN REGELGEVING
GESTELDE EISEN
VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN HET BESTUURSORGAAN
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag over de Geconsolideerde
Jaarrekening en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport.
VERANTWOORDELIJKHEDEN VAN DE COMMISSARIS
In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm (Herzien) bij de in België van
toepassing zijnde ISAs, is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, het
jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening, de andere informatie opgenomen in het jaarrapport te verifiëren,
alsook verslag over deze aangelegenheden uit te brengen.
ASPECTEN BETREFFENDE HET JAARVERSLAG OVER DE GECONSOLIDEERDE
JAARREKENING EN ANDERE INFORMATIE OPGENOMEN IN HET JAARRAPPORT
Naar ons oordeel, na het uitvoeren van specifieke werkzaamheden op het jaarverslag over de Geconsolideerde
Jaarrekening, stemt dit jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening overeen met de Geconsolideerde
Jaarrekening voor hetzelfde boekjaar, enerzijds, en is dit jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening opgesteld
overeenkomstig artikel 3:32 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, anderzijds.
237
In de context van onze controle van de Geconsolideerde Jaarrekening zijn wij tevens verantwoordelijk voor het
overwegen, op basis van de kennis verkregen in de controle, of het jaarverslag over de Geconsolideerde Jaarrekening
en de andere informatie opgenomen in het jaarrapport, zijnde:
Kerncijfers 2021
Financieel Verslag
EPRA Best Practices
Bijlage III: Alternative Performance Measures
een afwijking van materieel belang bevatten, hetzij informatie die onjuist vermeld is of anderszins misleidend is. In het
licht van de werkzaamheden die wij hebben uitgevoerd, hebben wij geen afwijking van materieel belang te melden.
VERMELDINGEN BETREFFENDE DE ONAFHANKELIJKHEID
Ons bedrijfsrevisorenkantoor en ons netwerk hebben geen opdrachten verricht die onverenigbaar zijn met de wettelijke
controle van de Geconsolideerde Jaarrekening en zijn in de loop van ons mandaat onafhankelijk gebleven tegenover
de Vennootschap.
De honoraria voor de bijkomende opdrachten die verenigbaar zijn met de wettelijke controle van de Geconsolideerde
Jaarrekening bedoeld in artikel 3:65 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen werden correct vermeld
en uitgesplitst in de toelichting bij de Geconsolideerde Jaarrekening.
EUROPEES UNIFORM ELEKTRONISCH FORMAAT (“ESEF”)
Wij hebben, overeenkomstig de norm inzake de controle van de overeenstemming van de financiële overzichten met
het Europees uniform elektronisch formaat (hierna “ESEF”), de controle uitgevoerd van de overeenstemming van het
ESEF-formaat met de technische reguleringsnormen vastgelegd door de Europese Gedelegeerde Verordening nr.
2019/815 van 17 december 2018 (hierna: “Gedelegeerde Verordening”).
Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen, in overeenstemming met de ESEF-vereisten, van de
geconsolideerde financiële overzichten in de vorm van een elektronisch bestand in ESEF-formaat (hierna “de digitale
geconsolideerde financiële overzichten”) opgenomen in het jaarlijks financieel verslag beschikbaar op het portaal van
de FSMA (https://www.fsma.be/nl/data-portal).
Het is onze verantwoordelijkheid voldoende en geschikte onderbouwende informatie te verkrijgen om te concluderen
dat het formaat en de markeertaal van de digitale geconsolideerde financiële overzichten in alle van materieel belang
zijnde opzichten voldoen aan de ESEF-vereisten krachtens de Gedelegeerde Verordening.
Op basis van de door ons uitgevoerde werkzaamheden zijn wij van oordeel dat het formaat en de markering van
informatie in de digitale geconsolideerde financiële overzichten opgenomen in het jaarlijks financieel verslag
beschikbaar op het portaal van de FSMA (https://www.fsma.be/nl/data-portal) van Befimmo nv per 31 december 2021
in alle van materieel belang zijnde opzichten in overeenstemming zijn met de ESEF-vereisten krachtens de
Gedelegeerde Verordening.
ANDERE VERMELDINGEN
Huidig verslag is consistent met onze aanvullende verklaring aan het auditcomité bedoeld in artikel 11 van de
verordening (EU) nr. 537/2014.
Diegem, 25 maart 2022
EY Bedrijfsrevisoren BV
Commissaris
Vertegenwoordigd door
Christel Weymeersch*
Partner
*Handelend in naam van een BV
22CW0116
238
Statutaire resultatenrekening (in duizend €)
31.12.2021
31.12.2020
(Herwerkt)
31.12.2020
I. (+) Huurinkomsten 59 277 73 481 73 481
III. (+/-) Met verhuur verbonden kosten -406 192 192
NETTOHUURRESULTAAT
58 872 73 673 73 673
IV. (+) Recuperatie van vastgoedkosten 11 583 15 685 15 685
V.
(+) Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door
de huurder op verhuurde gebouwen
12 978 16 679 16 679
VII.
(-) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen
-13 787 -17 305 -17 305
VIII. (+/-) Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 134 460 460
VASTGOEDRESULTAAT
69 779 89 191 89 191
IX. (-) Technische kosten -13 315 -16 859 -16 859
X. (-) Commerciële kosten -2 126 -1 462 -1 462
XI. (-) Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -2 227 -1 671 -1 671
XII. (-) Beheerkosten vastgoed -4 202 -3 122 -3 122
XIII. (-) Andere vastgoedkosten -2 159 -3 739 -3 739
(+/-) Vastgoedkosten -24 028 -26 855 -26 855
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT
45 750 62 337 62 337
XIV. (-) Algemene kosten van de Vennootschap -15 684 -11 100 -11 100
XV. (+/-) Andere operationele opbrengsten en kosten - - -1 692
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE
30 067 51 237 49 545
XVI. (+/-) Resultaat verkoop vastgoedbelegginen 4 501 -296 -296
XVIII. (+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 91 927 32 083 32 083
XIX. (+) Ander portefeuilleresultaat -4 899 -1 692 -
OPERATIONEEL RESULTAAT
121 596 81 332 81 332
XX. (+) Financiële opbrengsten 6 995 4 033 4 033
XXI. (-) Netto interestkosten -15 327 -17 736 -17 736
XXII. (-) Andere financiële kosten -3 703 -2 532 -2 532
XXIII. (+/-) Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 30 579 -17 682 -17 682
(+/-) Financieel resultaat 18 543 -33 917 -33 917
Aandeel in de winst of het verlies van deelnemingen die administratief
verwerkt worden volgens de ‘equity’-methode
-49 336 10 814 10 814
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN
90 803 58 229 58 229
XXIV. (-) Vennootschapsbelasting -434 -449 -449
(+/-) Belastingen -434 -449 -449
NETTORESULTAAT 90 370 57 779 57 779
GEWOON EN VERWATERD NETTORESULTAAT PER AANDEEL 3,34 2,14 2,14
Overige onderdelen van het totaalresultaat - actuariële winsten en verliezen -
niet recycleerbaar
2 034 -1 506 -1 506
TOTAALRESULTAAT
92 404 56 274 56 274
Overeenkomstig artikel 3:17 van het Wetboek van Vennootschappen werd het verslag van de Commissaris over de
statutaire rekeningen niet gepubliceerd in dit Verslag aangezien slechts een verkorte versie van de statutaire
rekeningen erin wordt opgenomen. De Commissaris heeft een goedkeurend verslag zonder voorbehoud uitgebracht
over de statutaire rekeningen van Befimmo NV.
239
Statutaire balans (in duizend €)
ACTIVA 31.12.2021 31.12.2020
I. Vaste activa 2 779 802 2 677 358
B. Immateriële vaste activa 6 019 3 636
C. Vastgoedbeleggingen 1 569 521 1 462 465
D. Andere materiële vaste activa 4 607 1 997
E. Financiële vaste activa 210 104 127 939
F. Vorderingen financiële leasing 3 949 3 815
I. Deelnemingen in geassocieerde vennootschappen en joint ventures 985 604 1 077 506
II. Vlottende activa 128 787 71 373
B. Financiële vlottende activa 87 174 42 102
D. Handelsvorderingen 25 250 24 912
E. Belastingvorderingen en andere vlottende activa 10 335 789
F. Kas en kasequivalenten 880 1 781
G. Overlopende rekeningen 5 147 1 790
TOTAAL ACTIVA 2 908 589 2 748 731
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 31.12.2021 31.12.2020
TOTAAL EIGEN VERMOGEN 1 640 588 1 598 131
A. Kapitaal 398 357 398 356
B. Uitgiftepremies 861 905 861 905
C. Reserves 324 010 325 530
D. Nettoresultaat van het boekjaar
1
56 316 12 340
VERPLICHTINGEN
1 268 002 1 150 600
I. Langlopende verplichtingen 820 799 684 888
A. Voorzieningen 987 3 435
B. Langlopende financiële schulden 790 750 616 450
a. Kredietinstellingen 418 925 194 613
c. Andere 371 825 421 836
C. Andere langlopende financiële verplichtingen 27 081 62 973
D. Handelsschulden en andere langlopende schulden 1 981 2 031
II. Kortlopende verplichtingen 447 203 465 712
A. Voorzieningen 2 795 1 975
B. Kortlopende financiële schulden 379 429 375 037
a. Kredietinstellingen 10 300 6 765
c. Andere 369 129 368 272
D. Handelsschulden en andere kortlopende schulden 32 053 69 235
b. Andere 32 053 69 235
E. Andere kortlopende verplichtingen 1 677 3 650
F. Overlopende rekeningen 30 857 15 816
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
2 908 589 2 748 731
Overeenkomstig artikel 3:17 van het Wetboek van Vennootschappen werd het verslag van de Commissaris over de
statutaire rekeningen niet gepubliceerd in dit Verslag aangezien slechts een verkorte versie van de statutaire
rekeningen erin wordt opgenomen. De Commissaris heeft een goedkeurend verslag zonder voorbehoud uitgebracht
over de statutaire rekeningen van Befimmo NV.
1 Het verschil tussen het “Nettoresultaat van het boekjaar” van het Statutair overzicht van de financiële staat en het “Nettoresultaat” van het Statutair
overzicht van het volledige resultaat betreft het voorschot op dividend.
240
Toelichting bij het statutaire eigen vermogen
Overeenkomstig artikel 3:17 van het Wetboek van Vennootschappen werd het verslag van de Commissaris over de
statutaire rekeningen niet gepubliceerd in dit Verslag aangezien slechts een verkorte versie van de statutaire
rekeningen erin wordt opgenomen. De Commissaris heeft een goedkeurend verslag zonder voorbehoud uitgebracht
over de statutaire rekeningen van Befimmo NV.
De lezer wordt verwezen naar pagina’s 103 en 104 van het beheersverslag om kennis te nemen van het hoofdstuk
“Bestemming van het resultaat”.
Befimmo past sinds 31 december 2020 de aanbevelingen toe in verband met de verplichting tot uitkering van het
resultaat, de bestemming van het resultaat en de beperking van het distributieresultaat die in juli 2020 door de
Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten gepubliceerd werden.
De ‘look through option’ is een methode waarbij de moedervennootschap (Befimmo NV) de resultaten van haar
dochterondernemingen opneemt alsof het eigen rechtstreeks resultaat was in datzelfde boekjaar, met inbegrip van de
toewijzing aan haar wettelijke reserves, voor de berekening van haar wettelijke reserves en haar verplichte verdeling
van het resultaat.
De evolutie van het eigen vermogen vóór en na het voorstel voor de bestemming van het resultaat over het boekjaar
2021 is als volgt samengesteld:
241
(in duizend €)
A.
Kapitaal
a.
Geplaatst
kapitaal
(+)
b. Kosten
kapitaal-
verhoging
(-)
B.
Uitgifte-
premies
C.
Reserves
b.
Reserve
voor het
saldo
van de
variaties
in de
reële
waarde
van
vastgoed
(+/-)
b2. Reserve
voor het saldo
van het
aandeel in de
winst of het
verlies et de
overige
onderdelen
van het
totaalresultaat
van
deelnemingen
die
administratief
verwerkt
worden
volgens de
'equity'-
methode
e. Reserve
voor het
saldo van de
variaties in de
reële waarde
van
toegelaten
afdekkings-
instrumenten;
die niet
onderworpen
zijn aan een
afdekkings-
boekhouding
zoals
gedefinieerd
in IFRS (+/-)
h.
Reserve
voor
eigen
aandelen
(-)
j. Reserve
voor
actuariële
winsten
en
verliezen
van
toegezegd
pensioen-
regelingen
(+/-)
m.
Andere
reserves
(+/-)
n. Over-
gedragen
resultaten
van
vorige
boekjaren
(+/-)
D.
Resultaat
van het
boekjaar
TOTAAL
EIGEN
VERMOGEN
EIGEN VERMOGEN op 31.12.2020
(Vóór bestemming van het
resultaat)
398 356 413 277 -14 920 861 905 325 530 180 967 470 -40 643 -78 477 -2 888 21 113 244 987 12 340 1 598 131
Bestemming van het resultaat 2020
aan de reserves
12 340 15 893 -2 373 -14 405
13 493 -12 340
Dividendsaldo van het boekjaar 2020
-15 407
-15 407
EIGEN VERMOGEN op 31.12.2020
(Na bestemming van het resultaat)
398 356 413 277 -14 920 861 905 322 463 196 861 -1 903 -55 049 -78 477 -3 156 21 113 243 073 - 1 582 724
Liquiditeitscontract
-965
-956
-9
Overige onderdelen van het
totaalresultaat
2 043
2 043
Voorschot op dividend boekjaar 2021
-34 054
Bestemming van de wettelijke
reserves met betrekking tot de
gebouwen die in de loop van het jaar
verkocht werden (FSMA
aanbevelingen)
- -14 544
14 544
Performance Plan Stock Units
469
469
EIGEN VERMOGEN op 31.12.2021
(Vóór bestemming van het
resultaat)
398 357 413 277 -14 920 861 905 324 010 182 316 -1 903 -55 049 -79 433 -1 114 21 583 257 609 56 316 1 640 588
Bestemming van het resultaat 2021
aan de reserves
1
56 316 10 738 -9 762 34 095
310
20 935 -56 316
Dividendsaldo van het boekjaar 2021
1
-15 690
-15 690
EIGEN VERMOGEN op 31.12.2021
(Na bestemming van het resultaat)
398 357 413 277 -14 920 861 905 364 635 193 054 -11 664 -20 953 -79 433 -804 21 583 262 853 - 1 624 897
1 Onderworpen aan de goedkeuring van de Gewone Algemene Vergadering van 26 april 2022.
242
Onderstaande tabel is opgemaakt na toewijzing van het resultaat aan de reserves.
Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens Artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen (in duizend €) 31.12.2021
NETTOACTIEF 1 640 588
(+)
Gestort kapitaal of, als deze hoger ligt, opgevraagd kapitaal
413 277
(+)
Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies
803 148
1
(+)
Reserve voor het positief saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed
193 054
2
(+)
Reserve voor het positief saldo van het aandeel in de winst of het verlies en overige onderdelen van het
totaalresultaat van deelnemingen die administratief verwerkt worden volgens de 'equity'-methode
-
(+/-)
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet
onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
-20 953
(+/-)
Reserve voor actuariële winsten en verliezen van toegezegd-pensioenregelingen
-804
(-)
Reserve voor eigen aandelen
-79 433
TOTAAL NIET UITKEERBAAR EIGEN VERMOGEN
1 308 289
SALDO
332 299
Uitkeringsplicht volgens het Koninklijk Besluit van 13.07.2014 met betrekking tot Gereglementeerde
Vastgoedvennootschappen (GVV) (in duizend €)
31.12.2021
NETTORESULTAAT
3
44 146
(+) Afschrijvingen 2 944
(+) Waardeverminderingen 1 110
(-) Terugnemingen van waardeverminderingen -83
(+/-) Andere niet-monetaire bestanddelen 33 125
(+/-) Resultaat verkoop vastgoed -6 545
(+/-) Variaties in de reële waarde van vastgoed -5 520
GECORRIGEERD RESULTAAT (A)
69 177
BEPERKING GELINKT AAN ART. 7:212 VAN DE DOCHTERONDERNEMINGEN (B)
-8 165
(+/-)
Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer-en minderwaarden
4
op vastgoed
9 729
(-)
Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden
1
op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering
onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar
-41 254
(+)
Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte uitkering en die niet werden
herbelegd binnen een periode van 4 jaar
-
NETTOMEERWAARDEN BIJ REALISATIE VAN VASTGOED NIET VRIJGESTELD VAN DE VERPLICHTE
UITKERING (C)
-
TOTAAL (A+B + C) X 80% 48 810
VERMINDERING VAN DE SCHULDENLAST (-) -
UITKERINGSPLICHT 48 810
De pay-out ratio (ten opzichte van de geconsolideerde EPRA earnings) komt voor 2021 op 80,0%, ten opzichte van
80,0% in 2020.
1 Het bedrag van 803.148 duizend € in de berekening van artikel 7:212 vertegenwoordigt de niet-uitkeerbare uitgiftepremies. Het verschil van
58.757 duizend € ten opzichte van het totale bedrag van de uitgiftepremies werd uitkeerbaar bij goedkeuring van de Vergadering.
2 Berekend op basis van de reële waarde van het vastgoed, met inbegrip van de variaties van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van de
dochterondernemingen.
3 Nettoresultaat van Befimmo NV en van het geheel van dochterondernemingen voor de toepassing van de optie full look-through.
4 Tegenover de acquisitiewaarde, vermeerderd met de gekapitaliseerde renovatiekosten.
staten.
244
staten.
ESG-FUNDAMENTEN: INDEX VAN DE GRI-INHOUD 245
MILIEUPRESTATIES 248
1. TCFD-aanbevelingen 248
2. Milieu-indicatoren 252
3. Methode 260
SOCIALE PRESTATIES 264
1. Engagement ten aanzien van betrokken partijen 264
2. Sociale indicatoren 269
GOVERNANCE 273
ACTIEPLAN 2030 274
VERSLAG INZAKE BEPERKT NAZICHT 276
245
ESG-fundamenten: Index van de GRI-Inhoud
Verklaring van gebruik Befimmo heeft de informatie die in deze index van de GRI-inhoud wordt vermeld, gerapporteerd voor de
periode van 1 januari 2021 tot 31 december 2021, met verwijzing naar de GRI-normen (GRI Standards).
GRI 1 gebruikt GRI 1: Basisprincipes 2021
GRI-norm Verklaring Referentie Extern nazicht
1
DOD
GRI 2: Algemene
informatie-
verstrekking 2021
2-1 Organisatorische details
278
2-2 Entiteiten opgenomen in de duurzaamheidsrapportage van
de organisatie
286
2-3 Verslagperiode, frequentie en contactpunt
286
2-4 Herformuleringen van informatie 287
2-5 Externe assurance 276 V
2-6 Activiteiten, waardeketen en overige zakelijke relaties
17, 35, 45
2-7 Werknemers
85, 269
2-8 Werknemers die geen werknemers zijn
269
2-9 Bestuursstructuur en -samenstelling
130
2-10 Benoeming en selectie van het hoogste bestuurslichaam
138
5,16
2-11 Voorzitterschap van het hoogste bestuurslichaam 138
16
2-12 Rol van het hoogste bestuursorgaan bij het toezicht op het
beheer van de effecten
138
2-13 Delegatie van verantwoordelijkheid voor het beheer van de
effecten
138
2-14 Rol van het hoogste bestuursorgaan bij
duurzaamheidsrapportage
57
2-15 Belangenconflicten 163
16
2-16 Communicatie van kritieke punten van zorg
160
2-17 Collectieve kennis van het hoogste bestuursorgaan
131
4,16
2-18 Evaluatie van de prestaties van het hoogste
bestuurslichaam
139
2-19 Beloningsbeleid
141, 148
2-20 Proces ter bepaling van de bezoldiging
148
2-21 Jaarlijkse totale vergoedingsratio
271
2-22 Verklaring over de strategie voor duurzame ontwikkeling 20, 54
16
2-23 Beleidsverbintenissen 64
16
2-24 Inbedding van beleidsverbintenissen
64
16
2-25 Processen om negatieve effecten te verhelpen
60, 61, 140
16
2-26 Mechanismen voor het inwinnen van advies en het uiten
van bezorgdheid
61, 62, 160
16
2-27 Naleving van wet- en regelgeving
61, 87, 272
16
2-28 Lidmaatschap van verenigingen
264
17
2-29 Benadering van betrokkenheid van belanghebbenden
264
17
2-30 Collectieve arbeidsovereenkomsten 87
8
GRI 3: Materiële
onderwerpen
2021
3-1 Proces om materiële onderwerpen te bepalen 60
3-2 Lijst van materiële onderwerpen
62
3-3 Beheer van materiële onderwerpen
60, 274
GRI 201:
Economische
prestaties 2016
201-1 Directe economische waarde die wordt gegenereerd en
gedistribueerd
94, 184
V
2
1,5,8
201-2 Financiële implicaties en andere risico's en mogelijkheden
als gevolg van de klimaatverandering
180, 248
V
2
8,13
201-3 Verplichtingen uit hoofde van toegezegd-
pensioenregelingen en andere pensioenregelingen
223, 225
V
2
8
GRI 205: Anti-
corruptie 2016
205-2 Communicatie en opleiding over anti-corruptiebeleid en -
procedures
64
16
205-3 Bevestigde gevallen van corruptie en genomen
maatregelen
0 incidenten
16
1 Externe controle: In het kader van de GRI-rapportering van haar indicatoren voor duurzame ontwikkeling doet Befimmo beroep op een externe consultant
om een opdracht van beperkt nazicht van de niet-financiële gegevens uit te voeren. Alle met een V gemerkte gegevens zijn door de auditeur nagezien.
Het verslag bevindt zich op pagina 276 van het huidig Verslag.
2 Externe controle enkel op het “Geconsolideerd overzicht van de financiële staat” (Verslag van de Commissaris op pagina 234).
246
GRI 206:
Concurrentie-
verstorend
gedrag 2016
206-1 Juridische stappen wegens concurrentiebeperkend
gedrag, antitrust- en monopoliepraktijken
0 juridische
stappen
16
GRI 302: Energie
2016
302-1 Energieverbruik binnen de organisatie
253
V 7,8,12,13
302-2 Energieverbruik buiten de organisatie
253
7,8,12,13
302-3 Energie-intensiteit
253
V 7,8,12,13
302-4 Vermindering van het energieverbruik 253
7,8,12,13
302-5 Vermindering van de energiebehoeften van producten en
diensten
253
7,8,12,13
GRI 303: Water
en afvalwater
2018
303-3 Wateronttrekking 77
6,12
303-5 Waterverbruik
257
V 6,12
GRI 305: Uitstoot
2016
305-1 Directe (Scope 1) broeikasgasuitstoot
252
V 3,12,13,15
305-2 Indirecte (Scope 2) broeikasgasuitstoot door energie 252 V 3,12,13,15
305-3 Andere indirecte (Scope 3) broeikasgasuitstoot 252 V 3,12,13,15
305-4 Intensiteit van de broeikasgasuitstoot 252 V 13,15
305-5 Vermindering van broeikasgasuitstoot
252
13,15
GRI 306: Afval
2020
306-1 Afvalproductie en significante afvalgerelateerde effecten
78
3,6,11,12
306-2 Beheer van significante afvalgerelateerde effecten
78
3,8,11,12
306-3 Geproduceerd afval
258
V 3,6,11,12
306-4 Afval onttrokken aan verwijdering 258 V 3,11,12
306-5 Afval bestemd voor verwijdering 258 V 3,6,11,12
GRI 308: Milieu-
evaluatie van de
leveranciers 2016
308-1 Nieuwe leveranciers die aan de hand van milieucriteria zijn
gescreend
66
12
308-2 Negatieve milieueffecten in de toeleveringsketen en
genomen maatregelen
66
12
GRI 401:
Tewerkstelling
2016
401-1 Aanwerving van nieuwe werknemers en personeelsverloop 88, 271 V 5,8,10
401-2 Voordelen voor voltijdse werknemers die niet worden
verstrekt aan tijdelijke of deeltijdse werknemers
87
3,5,8
GRI 402: Arbeid-
/Management-
verhoudingen
2016
402-1 Minimale opzegtermijnen in verband met operationele
veranderingen
87
8
GRI 403:
Gezondheid en
veiligheid op het
werk 2018
403-1 Beheersysteem voor gezondheid en veiligheid op het werk
89
3,8
403-3 Bedrijfsgeneeskundige diensten
89
3,8
403-4 Participatie, raadpleging en communicatie van werknemers
inzake gezondheid en veiligheid op het werk
89
3,8,16
403-5 Opleiding van werknemers inzake veiligheid en gezondheid
op het werk
89, 90
3,4,8
403-6 Bevordering van de gezondheid van werknemers 89
3
403-7 Preventie en beperking van de gevolgen voor de
gezondheid en veiligheid op het werk die rechtstreeks
voortvloeien uit zakenrelaties
89
3,8
403-8 Werknemers die onder een beheersysteem voor
gezondheid en veiligheid op het werk vallen
89
3,8
403-9 Arbeidsgerelateerde letsels
90, 272
V 3,8,16
403-10 Werkgerelateerde slechte gezondheid 272
3,8,16
GRI 404:
Opleiding en
onderwijs 2016
404-1 Gemiddeld aantal uren opleiding per jaar per werknemer 88, 270 V 4,5,8,10
404-2 Programma's voor de verbetering van de vaardigheden van
werknemers en programma's voor bijstand bij overgang
87
8
404-3 Percentage werknemers dat regelmatig wordt beoordeeld
op prestaties en loopbaanontwikkeling
270 V 5,8,10
GRI 405:
Diversiteit en
gelijke kansen
2016
405-1 Diversiteit van bestuursorganen en werknemers 88, 269
5,8
405-2 Verhouding tussen basissalaris en beloning van vrouwen en
mannen
88, 271
V 5,8,10
GRI 406: Niet-
discriminatie
2016
406-1 Gevallen van discriminatie en genomen corrigerende
maatregelen
87
5,8,16
GRI 407: Vrijheid
van vereniging en
collectieve
onderhandelingen
2016
407-1 Activiteiten en leveranciers waar het recht op vrijheid van
vereniging en collectieve onderhandeling in het gedrang
kan komen
64, 66, 87
8
247
GRI 408:
Kinderarbeid
2016
408-1 Activiteiten en leveranciers waarbij een aanzienlijk risico
bestaat op gevallen van kinderarbeid
64, 66, 87
5,8,16
GRI 409:
Gedwongen of
verplichte arbeid
2016
409-1 Activiteiten en leveranciers waarbij een aanzienlijk risico
bestaat op gevallen van gedwongen of verplichte arbeid
64, 66, 87
5,8
GRI 413: Lokale
gemeenschappen
2016
413-1 Activiteiten met betrokkenheid van de lokale gemeenschap,
effectbeoordelingen en ontwikkelingsprogramma's
93
V 4,17
413-2 Activiteiten met aanzienlijke daadwerkelijke en potentiële
negatieve gevolgen voor lokale gemeenschappen
93
1
GRI 414:
Maatschappelijke
evaluatie van de
leveranciers 2016
414-1 Nieuwe leveranciers die zijn gescreend aan de hand van
sociale criteria
66
5,8,16
414-2 Negatieve sociale gevolgen in de toeleveringsketen en
genomen maatregelen
66
5,8,16
GRI 415: Publiek
beleid 2016
415-1 Politieke bijdragen
265
16,17
GRI 416:
Gezondheid en
veiligheid van de
klanten 2016
416-1 Beoordeling van de gezondheids- en veiligheidseffecten
van product- en dienstencategorieën
92, 272
V 3
416-2 Gevallen van niet-naleving van de gezondheids- en
veiligheidseffecten van producten en diensten
92, 272
V 16
GRI 417:
Marketing en
etikettering 2016
417-1 Eisen inzake informatie en etikettering van producten en
diensten
81, 259
12
417-2 Niet-naleving van de voorschriften inzake informatie en
etikettering van producten en diensten
0 incidenten
16
417-3 Voorvallen van niet-naleving betreffende
marketingcommunicatie
0 incidenten
16
GRI 418: Privacy
van de klant 2016
418-1 Gegronde klachten over inbreuken op de privacy van
klanten en verlies van klantengegevens
64, 167
SECTORSPECIFIEKE VERKLARING: CONSTRUCTION & REAL ESTATE (CRESS)
Categorie Verklaring
Referentie
Extern
nazicht
1
DOD
Milieu CRE1 Energie-intensiteit van de gebouwen 253
V
7,8,12,13
CRE2 Waterintensiteit van de gebouwen 257
V
6,8,12
CRE3 Intensiteit van de broeikasgassen van de
gebouwen
253 V 13,15
Product-
verantwoordelijkheid
CRE8 Type en aantal certificaties, ratings en labels voor nieuwe
constructies, management, bezetting en herontwikkeling
259 V 4,6,7,8,10,
11,12,13
1 Externe controle: In het kader van de GRI-rapportering van haar indicatoren voor duurzame ontwikkeling doet Befimmo beroep op een externe consultant
om een opdracht van beperkt nazicht van de niet-financiële gegevens uit te voeren. Alle met een V gemerkte gegevens zijn door de auditeur nagezien.
Het verslag bevindt zich op pagina 276 van het huidig Verslag.
248
Milieuprestaties
TCFD-aanbevelingen
GOVERNANCE STRATEGIE RISICOBEHEER
INDICATOREN EN
DOELSTELLINGEN
Informatieverschaffing over
hoe de organisatie omgaat
met klimaatgerelateerde
risico's en opportuniteiten.
Informatieverschaffing over
de feitelijke en potentiële
gevolgen van
klimaatgerelateerde risico's
en opportuniteiten voor de
activiteiten, de strategie en
de financiële planning van
de organisatie, indien
dergelijke informatie van
wezenlijk belang is.
Informatieverschaffing over
hoe de organisatie
klimaatgerelateerde risico's
identificeert, beoordeelt en
beheert.
Informatieverschaffing over
de indicatoren en
doelstellingen die worden
gebruikt om relevante
klimaatgerelateerde risico's
en opportuniteiten te
beoordelen en te beheren,
indien deze informatie van
wezenlijk belang is.
GOVERNANCE
Toezicht van de Raad
De Raad van Bestuur stuurt de ESG-strategie, met inbegrip van klimaat- en duurzaamheidsgerelateerde aspecten. Hij
bepaalt en keurt budgetten goed en neemt belangrijke beslissingen in verband met deze strategie.
Het Auditcomité is verantwoordelijk voor het toezicht op het risicobeheer, terwijl het Benoemings- en Remuneratiecomité
belast is met het bepalen van de variabele beloning van de leden van het Uitvoerend Comité die gekoppeld is aan ESG-
doelstellingen.
Toezicht van het Management
De ESG-Cel bestaat uit zeven personen, inclusief de vier leden van het Uitvoerend Comité (de CEO, de CFO, de COO en
de General Counsel & Secretary General). De Head of Environmental Management (HEM), de Head of Transformation &
Impact (HT&I) en de Head of Human Resources (HHR) (vanaf 2022) maken ook deel uit van deze Cel. De Cel komt ten
minste drie keer per jaar bijeen. Duurzaamheidsthema's worden ook om de twee weken besproken tijdens de
vergaderingen van het Uitvoerend Comité en van de Managers.
RELEVANTE INFORMATIEVERSCHAFFING
Aanbevolen informatieverschaffing van de TCFD Befimmo’s informatieverschaffing
Governance
a) Beschrijf het toezicht van de raad op klimaatgerelateerde risico's en
opportuniteiten.
CDP-vraag C1.1b
ESG-governancestructuur, p.57
b) Beschrijf de rol van het management bij de beoordeling en het beheer van
klimaatgerelateerde risico's en opportuniteiten.
CDP-vragen C1.2, C1.2a
ESG-governancestructuur, p.57
STRATEGIE EN RISICOBEHEER
Sinds de industriële revolutie heeft de accumulatie van broeikasgassen in de atmosfeer op een nooit eerder gezien niveau
geleid tot een klimaatverandering met talrijke gevolgen. Om de opwarming van de aarde tot minder dan 1,5°C te beperken
en zo de gevolgen ervan te beperken, wordt bovendien geleidelijk beleid ingevoerd om de economie in de richting van een
koolstofarme overgang te sturen.
Deze trends brengen twee soorten risico's en opportuniteiten met zich mee:
fysiek: risico’s en opportuniteiten die verband houden met de blootstelling aan de fysieke gevolgen van de
klimaatverandering (stijging van de zeespiegel, warmtekoepels, droogtes, enz.)
overgang: gevolgen van de overgang naar een koolstofarme wereld (regelgeving, politiek, marktontwikkelingen, enz.)
249
TOEKOMSTIGE JAARLIJKSE UITSTOOT VAN CO2 IN VIJF ILLUSTRATIEVE SCENARIO'S (BRON: 6
DE
VERSLAG VAN HET IPCC / WERKGROEP I)
Fysieke risico's en mogelijkheden
De portefeuille van Befimmo wordt steeds meer blootgesteld aan extreme weersomstandigheden, zoals overstromingen,
stormen en hagel. Deze weersomstandigheden komen steeds vaker voor en worden steeds heviger. Deze evolutie dwingt
de Vennootschap om preventieve maatregelen te nemen, aangezien ze zowel de stevigheid van de gebouwen als de
veiligheid van de bewoners beïnvloeden.
Om te begrijpen in welke mate de core-portefeuille van Befimmo blootgesteld is aan toekomstige weerspatronen en
natuurgevaren, voerde de Vennootschap een analyse uit met behulp van de GRESB-tool. Deze tool gebruikt de databank
“Munich Re” als informatiebron. De analyse van de fysieke risico's is gebaseerd op drie wetenschappelijke klimaatscenario's
die door het Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) zijn aangenomen:
RCP2.6: stijging van de wereldwijde gemiddelde temperatuur met 1,3 tot 2,4°C
RCP4.5: stijging van de wereldwijde gemiddelde temperatuur met 2,1 tot 3,5°C
RCP8.5: stijging van de wereldwijde gemiddelde temperatuur met 3,3 tot 5,7°C
VERANDERING VAN DE MONDIALE OPPERVLAKTETEMPERATUUR TEN OPZICHTE VAN 1850-1900
(BRON: 6
DE
VERSLAG VAN HET IPCC / WERKGROEP I)
Het antwoord van Befimmo op de fysieke impact is als volgt:
een fysieke klimaatrisicobeoordeling uitvoeren om te bepalen welke core-activa moeten worden opgewaardeerd
voor elk kritieke activa een evaluatie verrichten om te bepalen welke maatregelen moeten worden genomen om de
geïdentificeerde risico's te beperken
het risico te verzekeren door middel van verzekeringspolissen die de portefeuille dekken tegen huurderving ten gevolge
van natuurrampen zoals overstromingen, branden en stormen, met een totale verzekerde waarde die ten minste even
hoog is als de balanswaarde van de activa
250
Overgangsrisico's en -opportuniteiten
De COP21 (2015) heeft het mogelijk gemaakt een doelstelling vast te stellen om de opwarming van de aarde als gevolg van
menselijke activiteiten tegen 2100 “aanzienlijk onder” 2°C te stabiliseren (ten opzichte van de temperatuur van het pre-
industriële tijdperk) en zelfs te streven naar een beperking van deze temperatuurstijging tot 1,5°C.
Op 13 november 2021 werd in Glasgow de COP26 afgesloten, waarbij alle landen het eens werden over het klimaatpact
van Glasgow om de 1,5°C-grens te handhaven en de resterende elementen van de Paris Agreement af te ronden.
Het klimaatpact van Glasgow, in combinatie met de toegenomen ambitie en actie van de landen, betekent dat de 1,5°C-
doelstelling in zicht blijft en biedt een kans om de maatregelen ter bestrijding van de klimaateffecten op te voeren, maar die
doelstelling kan alleen worden bereikt door gezamenlijke en onmiddellijke wereldwijde inspanningen.
Om deze doelstellingen op Europees niveau te bereiken, zou de uitstoot van broeikasgassen tegen 2050 met 80-95%
moeten worden teruggedrongen ten opzichte van het uitstootniveau van 1990. Europa heeft echter moeite om deze
ambitieuze doelstelling te handhaven, wat de Europese Raad er eind 2020 toe heeft gebracht de Europese doelstelling om
de uitstoot van broeikasgassen tegen 2030 te verminderen, te verhogen. Deze Europese doelstelling was aanvankelijk
vastgesteld op -40% en werd later aangepast tot -55% om de doelstelling van beperking van de temperatuurstijging tot
1,5°C te halen. Volgens de effectbeoordeling van de Europese Commissie moeten de grootste inspanningen om de
doelstelling van -55% te bereiken, geleverd worden door de bouwsector en de elektriciteitsproductie. Het engagement van
België in dit proces heeft geleid tot de ontwikkeling van een koolstofarme strategie voor 2050. Voor de tertiaire sector
streeft elk gewest ernaar om tegen 2050 een energieneutraal of koolstofneutraal gebouwenbestand te hebben op het vlak
van verwarming, warm water, koeling en verlichting.
Deze Europese doelstellingen zullen de renovaties in de gebouwenportefeuilles zeker versnellen. Een bedrijf dat geen
rekening houdt met klimaatrisico's kan reputatieschade en financieel verlies lijden. Activa zouden hun aantrekkelijkheid
verliezen aangezien de gebruikers niet langer enkel op zoek zijn naar comfortabele en mooi uitziende werkruimten. De
wereldwijde tendens onder gebruikers om verhuurders uit te dagen de milieuprestaties van hun gebouwen te verbeteren,
neemt snel toe. Een vermindering van de aantrekkelijkheid van de activa kan dan ook leiden tot een daling van het
verhuurpotentieel van gebouwen, wat uiteindelijk leidt tot een daling van de inkomsten en de waarde van een bedrijf. Naast
het bewustzijn van de klimaatverandering bepalen ook kostenoverwegingen, als gevolg van een verhoging van de
milieuheffingen, het gedrag van de gebruikers.
Het antwoord van Befimmo op de overgangsimpact is als volgt:
Voortdurend toezicht op en naleving van de geldende wetten en normen
Deelnemen aan sectororganen om opkomende wetgeving in een vroeg stadium op te volgen en de voorkeuren van de
gebruikers voortdurend te analyseren
De koolstofvoetafdruk van de Vennootschap in haar waardeketen evalueren, een strategie bepalen om die voetafdruk te
verkleinen en actiemiddelen identificeren
RELEVANTE INFORMATIEVERSCHAFFING
Aanbevolen informatieverschaffing van de TCFD Befimmo’s informatieverschaffing
Strategie
a) Beschrijf de klimaatgerelateerde risico's en opportuniteiten die de
organisatie heeft geïdentificeerd voor de korte, middellange en lange
termijn.
CDP-vragen C2.1a, C2.3, C2.3a, C2.4, C2.4a
b) Beschrijf de impact van klimaatgerelateerde risico's en opportuniteiten
op de activiteiten, strategie en financiële planning van de organisatie.
CDP-vragen C2.3a, C2.4a, C3.1, C3.2a, C3.3, C3.4,
C3.4a
c) Beschrijf de veerkracht van de strategie van de organisatie, rekening
houdend met verschillende klimaatgerelateerde scenario's, waaronder
een 2°C of lager scenario.
CDP-vragen C3.2, C3.2a
Bijdragen tot de beperking van klimaatverandering, p.70
251
Risicobeheer
a) Beschrijf de processen van de organisatie voor het identificeren en
beoordelen van klimaatgerelateerde risico's.
CDP-vragen C2.1, C2.1a, C2.2, C2.2a
b) Beschrijf de processen van de organisatie voor het beheer van
klimaatgerelateerde risico's.
CDP-vragen C2.1, C2.1a, C2.2, C2.2a
c) Beschrijf hoe de processen voor het identificeren, beoordelen en
beheren van klimaatgerelateerde risico's zijn geïntegreerd in het
algehele risicobeheer van de organisatie.
CDP-vragen C2.1, C2.1a, C2.2, C2.2a
INDICATOREN EN DOELSTELLINGEN
Details over onze uitstoot zijn te vinden onder “Bijdragen tot de beperking van klimaatverandering” op pagina’s 70 en 252
van dit Verslag. Onze meest recente CDP klimaatvragenlijst bevat details over de methodologieën, de inspanningen voor
de beperking van en de aanpassing aan de klimaatverandering. Beide documenten zijn beschikbaar op de website van
Befimmo.
RELEVANTE INFORMATIEVERSCHAFFING
Aanbevolen informatieverschaffing van de TCFD Befimmo’s informatieverschaffing
Indicatoren en doelstellingen
a) Maak bekend welke maatstaven de organisatie gebruikt om
klimaatgerelateerde risico's en opportuniteiten te beoordelen in
overeenstemming met haar strategie en risicobeheerproces.
CDP-vragen C4.2, C4.2b, C9.1
b) Vermeld de Scope 1-, Scope 2- en, indien van toepassing,
Scope 3-uitstoot van broeikasgassen (BKG) en de daaraan
verbonden risico's.
CDP-vragen C6.1, C6.3, C6.5
Bijdragen tot de beperking van klimaatverandering, p.70
Milieuprestaties, p.252
c) Beschrijf de doelstellingen die de organisatie hanteert om
klimaatgerelateerde risico's en opportuniteiten te beheren en
de prestaties ten opzichte van de doelstellingen.
CDP-vragen C4.1, C4.1a, C4.1b, C4.2, C4.2b
252
Milieu-indicatoren
Alle met een V gemerkte gegevens zijn door de auditeur nagezien.
KOOLSTOFVOETAFDRUK
GHG Protocol categorieën Eenheden
GRI
Standard
Extern
nazicht 2021 2018
Scope 1 Bedrijfsfaciliteiten tCO
2
e 305-1 V 3 245 4 851
Bedrijfsvoertuigen tCO
2
e 305-1 V 195 240
Lekkage van koelmiddelen tCO
2
e 305-1 V 1 615 1 615
Scope 2 Elektriciteit - market-based en location-based tCO
2
e 305-2 V 155 310
Scope 3 Ingekochte goederen en diensten tCO
2
e 305-3 V 5 580 3 910
Kapitaalgoederen tCO
2
e 305-3 V 157 880 20 840
Brandstof- en energiegerelateerde
activiteiten
tCO
2
e 305-3 V 120 330
Upstream vervoer en distributie tCO
2
e 305-3 V Uitgesloten
(niet relevant)
Uitgesloten
(niet relevant)
Operationeel afval tCO
2
e 305-3 V 1 606 2 675
Zakenreizen tCO
2
e 305-3 V 1 45
Woon-werkverkeer van werknemers tCO
2
e 305-3 V 15 40
Upstream gehuurde activa tCO
2
e 305-3 V Uitgesloten
(niet relevant)
Uitgesloten
(niet relevant)
Downstream vervoer en distributie tCO
2
e 305-3 V Uitgesloten
(niet relevant)
Uitgesloten
(niet relevant)
Verwerking van verkochte producten tCO
2
e 305-3 V Uitgesloten
(niet relevant)
Uitgesloten
(niet relevant)
Gebruik van verkochte producten tCO
2
e 305-3 V Uitgesloten
(niet relevant)
Uitgesloten
(niet relevant)
End-of-life behandeling van verkochte
producten
tCO
2
e 305-3 V Uitgesloten
(niet relevant)
Uitgesloten
(niet relevant)
Downstream gehuurde activa tCO
2
e 305-3 V 8 705 7 425
Franchises tCO
2
e 305-3 V Uitgesloten
(niet relevant)
Uitgesloten
(niet relevant)
Investeringen tCO
2
e 305-3 V 95 0
CO
2
E-UITSTOOT VERBONDEN AAN DE EIGEN ACTIVITEITEN VAN BEFIMMO
Eenheden
2021 2020 2019 2018
Corporate oppervlakte Befimmo m² V 1 668,00 1 668,00 1 668,00 1 668,00
# personen (PP) # V 98,20 83,42 82,78 77,52
Totale uitstoot verbonden aan directe energie tCO
2
e V 274,44 234,68 314,98 320,97
Waarvan totale uitstoot voor verwarming
(Befimmo Goemaere & Central)
tCO
2
e
V
22,93 17,52 18,63 18,10
Uitstoot PP (verwarming) tCO
2
e/PP V 0,23 0,21 0,23 0,23
Uitstoot per m² (verwarming) kgCO
2
e/m² V 13,75 10,50 11,17 10,85
Waarvan uitstoot dieselwagens
1
tCO
2
e
V
195,98 184,05 247,22 278,48
Waarvan uitstoot benzine- en CNG-wagens
1
tCO
2
e V 50,72 32,92 49,01 24,39
Waarvan uitstoot elektrische wagens
1
tCO
2
e V 4,81 0,19 0,12 -
Totale uitstoot verbonden aan indirecte energie tCO
2
e V 22,69 17,29 18,83 18,02
Waarvan totale uitstoot elektriciteit
(Befimmo Goemaere & Central)
tCO
2
e
V
22,69 17,29 18,72 17,91
Uitstoot PP tCO
2
e/PP V 0,23 0,21 0,23 0,23
Uitstoot per m² kg/m² V 13,60 10,36 11,22 10,74
Totale uitstoot verbonden aan reizen
en papierverbruik
tCO
2
e
V
1,72 1,68 63,19 30,86
Vliegreizen korte afstand tCO
2
e V - 0,37 4,38 1,69
Vliegreizen lange afstand tCO
2
e V 1,09 - 54,73 25,18
Hogesnelheidstrein tCO
2
e V 0,02 0,52 0,66 0,79
Niet-Befimmo wagens tCO
2
e V - - 1,42 0,97
Papierverbruik tCO
2
e V 0,61 0,79 2,00 2,23
1 De tabel van de uitstootfactoren is te vinden in de methode hierna.
253
ENERGIEVERBRUIK EN GERELATEERDE BKG-UITSTOOT
Alle met een V gemerkte gegevens zijn door de auditeur nagezien.
EPRA SPM GRI 2008 2017 2018 2019 2020 2021
Low-Rise
Office 2021
Mid-Rise
Office 2021
High-Rise
Office 2021
Totaal portefeuille Oppervlakte
843 269 m² 938 558 m² 905 979 m² 910 593 m² 780 767 m² 789 642 m²
100 420 m² 419 908 m² 269 314 m²
Total - Absolute Totaal energieverbruik van de gebouwen
119,66 GWh 133,21 GWh 128,03 GWh 111,98 GWh 101,87 GWh 102,24 GWh
12,24 GWh 56,56 GWh 33,44 GWh
Totaal brandstofverbruik Fuels-Abs 302-1 69,13 GWh 64,07 GWh 62,56 GWh 54,95 GWh 52,48 GWh 58,18 GWh V 8,42 GWh 33,47 GWh 16,29 GWh
Totaal verbruik warmte- en koelingsnetwerk DH&C Abs 302-1 0,00 GWh 3,55 GWh 2,41 GWh 2,08 GWh 1,82 GWh 2,19 GWh V 0,00 GWh 0,93 GWh 1,26 GWh
Totaal elektriciteitsverbruik van de gebouwen Elec-Abs 302-1 50,53 GWh 65,60 GWh 63,07 GWh 54,95 GWh 47,58 GWh 41,86 GWh V 3,81 GWh 22,16 GWh 15,89 GWh
BKG-uitstoot op totaal energieverbruik
(market-based)
21 887 t CO
2
e 12 762 t CO
2
e 12 580 t CO
2
e 11 086 t CO
2
e 10 820 t CO
2
e 12 102 t CO
2
e
1 870 t CO
2
e 6 708 t CO
2
e 3 525 t CO
2
e
BKG-uitstoot op totaal energieverbruik
(location-based)
27 132 t CO
2
e 23 450 t CO
2
e 22 892 t CO
2
e 21 786 t CO
2
e 19 838 t CO
2
e 20 315 t CO
2
e
2 476 t CO
2
e 11 139 t CO
2
e 6 700 t CO
2
e
Total - Intensity Perimeter
377 441 m² 746 259 m² 768 359 m² 683 487 m² 634 154 m² 624 958 m²
56 746 m² 379 623 m² 188 589 m²
Intensiteit energieverbruik van de gebouwen Energy-Int CRE1 221,6 kWh/m² 150,7 kWh/m² 147,9 kWh/m² 142,9 kWh/m² 132,1 kWh/m² 143,0 kWh/m² V 135,8 kWh/m² 139,6 kWh/m² 151,8 kWh/m²
Intensiteit primaire energie van de gebouwen
368,9 kWh/m² 261,5 kWh/m² 256,2 kWh/m² 247,7 kWh/m² 222,0 kWh/m² 231,4 kWh/m²
212,2 kWh/m² 225,8 kWh/m² 248,3 kWh/m²
Intensiteit BKG-uitstoot van energieverbruik van
gebouwen (market-based)
GHG-Int CRE3 37,06 kg CO
2
e/m² 14,20 kg CO
2
e/m² 14,43 kg CO
2
e/m² 13,76 kg CO
2
e/m² 14,21 kg CO
2
e/m² 16,70 kg CO
2
e/m² V 19,5 kg CO
2
e/m² 15,9 kg CO
2
e/m² 16,5 kg CO
2
e/m²
Intensiteit BKG-uitstoot van energieverbruik van
gebouwen (location-based)
50,24 kg CO
2
e/m² 26,43 kg CO
2
e/m² 26,20 kg CO
2
e/m² 27,80 kg CO
2
e/m² 25,71 kg CO
2
e/m² 28,34 kg CO
2
e/m²
27,2 kg CO
2
e/m² 27,5 kg CO
2
e/m² 30,4 kg CO
2
e/m²
Perimeter
288 287 m² 580 412 m² 610 749 m² 592 551 m² 606 256 m²
Total - LfL Totaal brandstofverbruik voor gerelateerde sites
(jaar = 2021)
31,77 GWh 46,95 GWh 47,31 GWh 46,44 GWh 51,21 GWh
Totaal brandstofverbruik voor gerelateerde sites
(jaar = kolomkop)
43,13 GWh 41,87 GWh 42,36 GWh 41,48 GWh 43,98 GWh
Like-for-Like totaal brandstofverbruik Fuels-LfL 302-1 -26,4% 12,1% 11,7% 11,9% 16,4%
V
Totaal verbruik warmte- en koelingsnetwerk voor
gerelateerde sites (jaar = 2021)
0,00 GWh 2,19 GWh 2,19 GWh 2,19 GWh 2,19 GWh
Totaal verbruik warmte- en koelingsnetwerk voor
gerelateerde sites (jaar = kolomkop)
0,00 GWh 3,55 GWh 2,41 GWh 2,08 GWh 1,82 GWh
Like-for-Like totaal verbruik warmte- en
koelingsnetwerk
DH&C-LfL 302-1 - - 38,4% - 9,2% 5,3% 20,4%
V
Totaal elektriciteitsverbruik voor gerelateerde sites
(jaar = 2021)
21,48 GWh 33,96 GWh 36,09 GWh 35,55 GWh 37,14 GWh
Totaal elektriciteitsverbruik voor gerelateerde sites
(jaar = kolomkop)
29,22 GWh 40,17 GWh 43,24 GWh 42,01 GWh 38,25 GWh
Like-for-Like totaal elektriciteitsverbruik Elec-LfL 302-1 -26,5% -15,5% -16,5% -15,4% -2,9%
V
254
EPRA SPM GRI 2008 2017 2018 2019 2020 2021
Low-Rise
Office 2021
Mid-Rise
Office 2021
High-Rise
Office 2021
Gebouwen beheerd
door de eigenaar
Oppervlakte
260 212 m² 328 952 m² 342 709 m² 342 709 m² 237 050 m² 240 971 m²
58 078 m² 110 205 m² 72 688 m²
Scope 1 - Absolute Perimeter
240 069 m² 322 452 m² 333 083 m² 329 833 m² 221 490 m² 234 329 m²
55 257 m² 106 384 m² 72 688 m²
Totaal verkregen brandstoffen van de eigenaar
27,84 GWh 23,62 GWh 24,88 GWh 18,87 GWh 17,47 GWh 16,15 GWh
4,31 GWh 9,02 GWh 2,83 GWh
waarvan gas
21,06 GWh 23,62 GWh 22,70 GWh 16,59 GWh 15,31 GWh 15,51 GWh
4,31 GWh 8,37 GWh 2,83 GWh
waarvan stookolie
6,78 GWh 0,00 GWh 2,18 GWh 2,28 GWh 2,15 GWh 0,65 GWh
0,00 GWh 0,65 GWh 0,00 GWh
Totaal directe BKG-uitstoot GHG-Dir-Abs 305-1 5 818 t CO
2
e 4 441 t CO
2
e 4 847 t CO
2
e 3 726 t CO
2
e 3 451 t CO
2
e 3 242 t CO
2
e V 853 t CO
2
e 1 829 t CO
2
e 560 t CO
2
e
Scope 1 - Intensity Perimeter
180 303 m² 212 509 m² 232 477 m² 207 360 m² 149 312 m² 149 428 m²
36 018 m² 106 384 m² 7 026 m²
Totaal verkregen brandstoffen van de eigenaar
109,3 kWh/m² 77,6 kWh/m² 76,2 kWh/m² 77,3 kWh/m² 77,6 kWh/m² 89,3 kWh/m²
87,2 kWh/m² 84,8 kWh/m² 169,4 kWh/m²
Totaal directe BKG-uitstoot
22,4 kg CO
2
e/m² 14,6 kg CO
2
e/m² 14,3 kg CO
2
e/m² 15,4 kg CO
2
e/m² 15,7 kg CO
2
e/m² 18,0 kg CO
2
e/m²
17 kg CO
2
e/m² 17 kg CO
2
e/m² 34 kg CO
2
e/m²
Scope 1 - LfL Perimeter
86 195 m² 123 847 m² 120 721 m² 139 524 m² 144 422 m²
Totaal verkregen brandstoffen van de eigenaar voor
gerelateerde sites (jaar = 2021)
7,92 GWh 10,97 GWh 10,83 GWh 12,82 GWh 13,07 GWh
Totaal verkregen brandstoffen van de eigenaar voor
gerelateerde sites (jaar = kolomkop)
10,21 GWh 8,75 GWh 9,31 GWh 11,56 GWh 11,26 GWh
Like-for-Like evolutie (kWh)
- 22,4% 25,3% 16,2% 10,9% 16,1%
Totaal directe BKG-uitstoot voor gerelateerde sites
(jaar = 2021)
1 569 t CO
2
e 2 171 t CO
2
e 2 143 t CO
2
e 2 582 t CO
2
e 2 632 t CO
2
e
Totaal directe BKG-uitstoot voor gerelateerde sites
(jaar = kolomkop)
2 094 t CO
2
e 1 646 t CO
2
e 1 751 t CO
2
e 2 351 t CO
2
e 2 285 t CO
2
e
Like-for-Like directe BKG-uitstoot GHG-Dir-LfL 305-1 -25,1% 31,9% 22,4% 9,8% 15,2%
V
255
EPRA
SPM GRI 2008 2017 2018 2019 2020 2021
Low-Rise
Office 2021
Mid-Rise
Office 2021
High-Rise
Office 2021
Scope 2 -
Absolute
Perimeter
240 069 m² 322 452 m² 333 083 m² 329 833 m² 221 490 m² 234 329 m²
55 257 m² 106 384 m² 72 688 m²
Warmtenetwerk
0,00 GWh 0,00 GWh 0,00 GWh 0,00 GWh 0,00 GWh 0,00 GWh
0,00 GWh 0,00 GWh 0,00 GWh
Totaal elektriciteitsverbruik van de gebouwen
21,87 GWh 26,89 GWh 28,78 GWh 22,27 GWh 18,65 GWh 14,14 GWh
2,95 GWh 8,43 GWh 2,75 GWh
Hernieuwbare elektriciteit, ter plaatse opgewekt en verbruikt door
de eigenaar
0 MWh 260 MWh 247 MWh 354 MWh 353 MWh 259 MWh
0 MWh 259 MWh 0 MWh
Andere elektriciteit ter plaatse opgewekt en verbruikt door de
eigenaar (warmtekrachtkoppeling)
0 MWh 298 MWh 430 MWh 337 MWh 203 MWh 298 MWh
0 MWh 0 MWh 298 MWh
Hernieuwbare elektriciteit, ter plaatse opgewekt en geëxporteerd
door de eigenaar
0 MWh 0 MWh 1 MWh 3 MWh 4 MWh 0 MWh
0 MWh 0 MWh 0 MWh
Andere elektriciteit, ter plaatse opgewekt en geëxporteerd door
eigenaar (warmtekrachtkoppeling)
0 MWh 68 MWh 38 MWh 76 MWh 59 MWh 117 MWh
0 MWh 0 MWh 117 MWh
Hernieuwbare elektriciteit opgewekt buiten het bedrijfsterrein en
aangekocht door de eigenaar
16 903 MWh 15 999 MWh 18 963 MWh 17 997 MWh 15 554 MWh 12 073 MWh
1 999 MWh 8 201 MWh 1 873 MWh
Hernieuwbare elektriciteit opgewekt buiten het bedrijfsterrein,
aangekocht door de eigenaar, voor mobiliteitsdoeleinden
0 MWh 5 MWh 10 MWh 20 MWh 24 MWh 35 MWh
3 MWh 32 MWh 0 MWh
Andere elektriciteit aangekocht door eigenaar
0 MWh 0 MWh 0 MWh 0 MWh 0 MWh 0 MWh
0 MWh 0 MWh 0 MWh
Hernieuwbare elektriciteit, ter plaatse opgewekt en verbruikt door
de huurder
0 MWh 0 MWh 0 MWh 0 MWh 0 MWh 0 MWh
0 MWh 0 MWh 0 MWh
Hernieuwbare elektriciteit, opgewekt buiten het bedrijfsterrein en
aangekocht door de huurder
2 642 MWh 7 895 MWh 7 358 MWh 2 332 MWh 1 667 MWh 879 MWh
179 MWh 0 MWh 701 MWh
Andere elektriciteit aangekocht door huurder
2 322 MWh 2 514 MWh 1 826 MWh 1 344 MWh 963 MWh 780 MWh
780 MWh 0 MWh 0 MWh
waarvan elektriciteit voor gedeelde diensten en
gemeenschappelijke ruimten
12,10 GWh 13,76 GWh 14,82 GWh 10,68 GWh 9,84 GWh 6,23 GWh
1,37 GWh 3,90 GWh 0,96 GWh
waarvan elektriciteit voor private ruimten van de huurders
8,78 GWh 13,13 GWh 13,96 GWh 11,59 GWh 8,81 GWh 7,91 GWh
1,58 GWh 4,53 GWh 1,80 GWh
Indirecte BKG-uitstoot (market-based) GHG-
Indir-Abs
305-2 590 t CO
2
e 428 t CO
2
e 309 t CO
2
e 269 t CO
2
e 192 t CO
2
e 156 t CO
2
e
V
156 t CO
2
e 0 t CO
2
e 0 t CO
2
e
Indirecte BKG-uitstoot (location-based)
5 554 t CO
2
e 4 572 t CO
2
e 4 863 t CO
2
e 4 449 t CO
2
e 3 727 t CO
2
e 2 825 t CO
2
e
590 t CO
2
e 1 684 t CO
2
e 550 t CO
2
e
Scope 2 -
Intensity
Perimeter
119 736 m² 210 312 m² 252 418 m² 206 873 m² 138 525 m² 149 428 m²
36 018 m² 106 384 m² 7 026 m²
Brutototaal
119,5 kWh/m² 103,8 kWh/m² 100,4 kWh/m² 89,2 kWh/m² 75,8 kWh/m² 74,2 kWh/m²
59,4 kWh/m² 79,2 kWh/m² 73,9 kWh/m²
waarvan warmtenetwerk
- - - - - -
- - -
waarvan elektriciteit voor gedeelde diensten en
gemeenschappelijke ruimtes
52,0 kWh/m² 54,5 kWh/m² 52,6 kWh/m² 41,8 kWh/m² 37,5 kWh/m² 35,4 kWh/m²
31,5 kWh/m² 36,6 kWh/m² 35,5 kWh/m²
waarvan elektriciteit voor private ruimten van de huurders
67,5 kWh/m² 49,3 kWh/m² 47,7 kWh/m² 47,4 kWh/m² 38,4 kWh/m² 38,8 kWh/m²
27,8 kWh/m² 42,6 kWh/m² 38,4 kWh/m²
Indirecte BKG-uitstoot (market-based)
3,44 kg CO
2
e/m² 1,85 kg CO
2
e/m² 1,14 kg CO
2
e/m² 1,19 kg CO
2
e/m² 0,92 kg CO
2
e/m² 0,91 kg CO
2
e/m²
3,78 kg CO
2
e/m² 0,00 kg CO
2
e/m² 0,00 kg CO
2
e/m²
Indirecte BKG-uitstoot (location-based)
30,36 kg CO
2
e/m² 17,65 kg CO
2
e/m² 16,97 kg CO
2
e/m² 17,83 kg CO
2
e/m² 15,15 kg CO
2
e/m² 14,82 kg CO
2
e/m²
11,9 kg CO
2
e/m² 15,8 kg CO
2
e/m² 14,8 kg CO
2
e/m²
Scope 2 -
LfL
Perimeter
97 886 m² 123 847 m² 142 859 m² 141 234 m² 141 584 m²
Totaal voor gerelateerde sites (jaar = 2021)
7,01 GWh 8,31 GWh 10,36 GWh 10,25 GWh 10,25 GWh
Totaal voor gerelateerde sites (jaar = kolomkop)
1 031,9% 937,9% 1 233,5% 1 197,3% 1 055,7%
Like-for-Like evolutie (kWh)
-32,1% -11,4% -16,0% -14,4% -2,9%
Totaal indirecte BKG-uitstoot voor gerelateerde sites
(jaar = 2021)
76 t CO
2
e 141 t CO
2
e 141 t CO
2
e 140 t CO
2
e 111 t CO
2
e
Totaal indirecte BKG-uitstoot voor gerelateerde sites
(jaar = kolomkop)
158 t CO
2
e 218 t CO
2
e 227 t CO
2
e 191 t CO
2
e 118 t CO
2
e
Like-for-Like evolutie (market-based) GHG-
Indir-LfL
305-2 -51,5% -35,2% -37,8% -26,6% -6,4%
V
Like-for-Like evolutie (location-based)
-46,6% 4,1% -0,7% -14,4% -2,9%
Scope 1+2
- Intensity
Perimeter
74 264 m² 210 312 m² 230 280 m² 205 163 m² 138 525 m² 149 428 m²
36 018 m² 106 384 m² 7 026 m²
Totaal operationele energie
260,6 kWh/m² 181,6 kWh/m² 174,6 kWh/m² 167,1 kWh/m² 154,4 kWh/m² 163,5 kWh/m²
146,6 kWh/m² 164,0 kWh/m² 243,4 kWh/m²
Indirecte BKG-uitstoot (market-based)
29,35 kg CO
2
e/m² 16,47 kg CO
2
e/m² 15,63 kg CO
2
e/m² 16,61 kg CO
2
e/m² 16,90 kg CO
2
e/m² 18,89 kg CO
2
e/m²
21,05 kg CO
2
e/m² 17,19 kg CO
2
e/m² 33,54 kg
CO
2
e/m²
Indirecte BKG-uitstoot (location-based)
60,46 kg CO
2
e/m² 32,27 kg CO
2
e/m² 30,97 kg CO
2
e/m² 33,33 kg CO
2
e/m² 31,13 kg CO
2
e/m² 32,80 kg CO
2
e/m²
29,13 kg CO
2
e/m² 33,02 kg CO
2
e/m² 48,32 kg CO
2
e/m²
256
EPRA
SPM GRI 2008 2017 2018 2019 2020 2021
Low-Rise
Office 2021
Mid-Rise
Office 2021
High-Rise
Office 2021
Gebouwen beheerd
door de huurder
Oppervlakte
583 057 m² 609 606 m² 563 270 m² 567 884 m² 543 716 m² 548 671 m²
42 342 m² 309 703 m² 196 626 m²
Scope 3 - Absolute Perimeter
325 790 m² 589 986 m² 550 434 m² 511 396 m² 509 373 m² 503 328 m²
33 930 m² 282 880 m² 186 518 m²
Brutototaal
70 GWh 83 GWh 74 GWh 71 GWh 66 GWh 72 GWh
5 GWh 39 GWh 28 GWh
Totaal verkregen brandstoffen van de huurder
41,29 GWh 40,44 GWh 37,68 GWh 36,08 GWh 35,01 GWh 42,03 GWh
4,12 GWh 24,46 GWh 13,46 GWh
waarvan gas
40,42 GWh 39,78 GWh 37,10 GWh 35,47 GWh 34,59 GWh 41,35 GWh
3,44 GWh 24,46 GWh 13,46 GWh
waarvan stookolie
0,87 GWh 0,66 GWh 0,58 GWh 0,61 GWh 0,42 GWh 0,68 GWh
0,68 GWh 0,00 GWh 0,00 GWh
Totaal warmte- en koelingsnetwerk
0,00 GWh 3,55 GWh 2,41 GWh 2,08 GWh 1,82 GWh 2,19 GWh
0,00 GWh 0,93 GWh 1,26 GWh
Totaal elektriciteitsverbruik van de gebouwen
28,67 GWh 38,71 GWh 34,29 GWh 32,68 GWh 28,92 GWh 27,73 GWh
0,86 GWh 13,73 GWh 13,14 GWh
Hernieuwbare elektriciteit, ter plaatse opgewekt en verbruikt
door de huurder
0 MWh 183 MWh 183 MWh 153 MWh 147 MWh 168 MWh
0 MWh 41 MWh 127 MWh
Andere elektriciteit, ter plaatse opgewekt en verbruikt door de
huurder (warmtekrachtkoppeling)
0 MWh 38 MWh 311 MWh 889 MWh 775 MWh 763 MWh
0 MWh 0 MWh 763 MWh
Hernieuwbare elektriciteit, ter plaatse opgewekt en
geëxporteerd door de eigenaar
0 MWh 16 MWh 18 MWh 20 MWh 18 MWh 21 MWh
0 MWh 18 MWh 2 MWh
Andere elektriciteit, ter plaatse opgewekt en geëxporteerd door
de huurder (warmtekrachtkoppeling)
0 MWh 0 MWh 0 MWh 0 MWh 1 MWh 0 MWh
0 MWh 0 MWh 0 MWh
Hernieuwbare elektriciteit, ter plaatse opgewekt en aangekocht
door de huurder
1 107 MWh 38 276 MWh 33 584 MWh 31 599 MWh 26 553 MWh 26 878 MWh
858 MWh 13 710 MWh 12 310 MWh
Hernieuwbare elektriciteit, ter plaatse opgewekt en aangekocht
door huurder, voor mobiliteitsdoeleinden
0 MWh 1 MWh 2 MWh 11 MWh 27 MWh 61 MWh
0 MWh 1 MWh 59 MWh
Andere elektriciteit aangekocht door de huurder
27 558 MWh 226 MWh 236 MWh 73 MWh 1 494 MWh 0 MWh
0 MWh 0 MWh 0 MWh
Indirecte BKG-uitstoot (market-based) GHG-
Indir-Abs
305-2 15 479 t CO
2
e 7 892 t CO
2
e 7 423 t CO
2
e 7 092 t CO
2
e 7 176 t CO
2
e 8 704 t CO
2
e V 861 t CO
2
e 4 879 t CO
2
e 2 965 t CO
2
e
Indirecte BKG-uitstoot (location-based)
15 760 t CO
2
e 14 437 t CO
2
e 13 182 t CO
2
e 13 611 t CO
2
e 12 660 t CO
2
e 14 248 t CO
2
e
1 033 t CO
2
e 7 626 t CO
2
e 5 589 t CO
2
e
Scope 3 - Intensity Perimeter
303 176 m² 535 946 m² 538 078 m² 478 323 m² 495 629 m² 475 530 m²
20 728 m² 273 239 m² 181 563 m²
Indirecte BKG-uitstoot (market-based)
46,81 kg CO
2
e/m² 13,45 kg CO
2
e/m² 13,57 kg CO
2
e/m² 12,49 kg CO
2
e/m² 13,19 kg CO
2
e/m² 15,59 kg CO
2
e/m²
16,73 kg CO
2
e/m² 15,36 kg
CO
2
e/m²
15,80 kg
CO
2
e/m²
Indirecte BKG-uitstoot (location-based)
47,73 kg CO
2
e/m² 24,14 kg CO
2
e/m² 24,16 kg CO
2
e/m² 25,43 kg CO
2
e/m² 24,20 kg CO
2
e/m² 26,94 kg CO
2
e/m²
24,0 kg CO
2
e/m² 25,3 kg CO
2
e/m² 29,7 kg CO
2
e/m²
Scope 3 - LfL Perimeter
246 599 m² 472 890 m² 475 877 m² 452 720 m² 481 323 m²
Totaal energieverbruik voor gerelateerde sites (jaar = 2021)
37,09 GWh 61,07 GWh 61,80 GWh 59,09 GWh 65,98 GWh
Totaal energieverbruik voor gerelateerde sites
(jaar = kolomkop)
5 015,7% 6 465,2% 6 398,6% 6 008,3% 6 118,9%
Like-for-Like evolutie (kWh)
-26,1% -5,5% -3,4% -1,7% 7,8%
Total indirecte BKG-uitstoot voor gerelateerde sites
(jaar = 2021)
4 547 t CO
2
e 7 008 t CO
2
e 7 083 t CO
2
e 6 628 t CO
2
e 7 629 t CO
2
e
Total indirecte BKG-uitstoot voor gerelateerde sites
(jaar = kolomkop)
1 1165 t CO
2
e 6 062 t CO
2
e 6 124 t CO
2
e 5 566 t CO
2
e 6 517 t CO
2
e
Like-for-Like evolutie (market-based) GHG-
Indir-LfL
305-2 -59,3% 15,6% 15,7% 19,1% 17,1%
V
Like-for-Like evolutie (location-based)
-34,0% 7,7% 8,2% 1,1% 10,6%
257
WATERVERBRUIK
Alle met een V gemerkte gegevens zijn door de auditeur nagezien.
EPRA SPM GRI 2008 2017 2018 2019 2020 2021
Low-Rise
Office 2021
Mid-Rise
Office 2021
High-Rise
Office 2021
Totaal portefeuille Oppervlakte
843 269 m² 938 558 m² 905 979 m² 910 593 m² 780 767 m² 789 642 m²
100 420 m² 419 908 m² 269 314 m²
Water - Absolute Totaal waterverbruik Water-Abs 303-5 104 789 m³ 242 308 m³ 223 223 m³ 194 211 m³ 140 665 m³ 103 867 m³ V 6 445 m³ 40 278 m³ 57 144 m³
waarvan opgevangen en opgeslagen
regenwater
‐
7 332 m³ 3 442 m³ 2 914 m³ 6 664 m³ 4 620 m³
695 m³ 2 057 m³ 1 868 m³
waarvan grondwater
‐
5 328 m³ 9 069 m³ 8 197 m³ 3 544 m³ 1 826 m³
‐
455 m³ 1 371 m³
Totaal gerecycleerd en hergebruikt
0 m³ 12 660 m³ 12 511 m³ 11 111 m³ 10 208 m³ 6 446 m³
695 m³ 2 512 m³ 3 238 m³
Water - Intensity Perimeter
355 406 m² 742 264 m² 724 282 m² 605 754 m² 568 110 m² 517 301 m² V 48 051 m² 292 637 m² 176 613 m²
Totaal waterverbruik Water-Int CRE2 284,39 l/m² 255,68 l/m² 246,95 l/m² 270,44 l/m² 213,80 l/m² 175,83 l/m²
106,02 l/m² 137,63 l/m² 258,12 l/m²
waarvan regenwater
0,00 l/m² 8,24 l/m² 4,70 l/m² 4,81 l/m² 10,74 l/m² 8,93 l/m²
14,42 l/m² 7,03 l/m² 10,57 l/m²
waarvan grondwater
0,00 l/m² 7,18 l/m² 12,52 l/m² 13,53 l/m² 6,24 l/m² 3,53 l/m²
0,00 l/m² 1,56 l/m² 7,76 l/m²
Water - LfL Perimeter
147 730 m² 478 851 m² 479 543 m² 420 729 m² 481 715 m²
Totaal waterverbruik voor gerelateerde sites
(jaar = 2021)
21 742 m³ 81 169 m³ 86 110 m³ 79 709 m³ 85 618 m³
Totaal waterverbruik voor gerelateerde sites
(jaar = kolomkop)
36 759 m³ 125 658 m³ 128 994 m³ 128 339 m³ 103 713 m³
Like-for-Like evolutie (kWh) Water-LfL 303-5 - -63,5% -44,2% -45,2% -20,4%
V
258
AFVAL
Alle met een V gemerkte gegevens zijn door de auditeur nagezien.
EPRA SPM GRI 2008 2017 2018 2019 2020 2021
Low-Rise
Office 2021
Mid-Rise
Office 2021
High-Rise
Office 2021
T
otaal portefeuille Oppervlakte
843 269 m² 938 558 m² 905 979 m² 910 593 m² 780 767 m² 789 642 m²
100 420 m² 419 908 m² 269 314 m²
W
aste - Absolute Totaal afval
0 ton 11 938 ton 54 762 ton 93 577 ton 72 943 ton 37 398 ton
171 ton 963 ton 36 264 ton
Totaal niet-gevaarlijk afval verbonden aan werken
9 571 ton 52 340 ton 91 243 ton 71 508 ton 36 665 ton
4 ton 561 ton 36 099 ton
waarvan gerecycleerd
9 201 ton 52 076 ton 74 546 ton 59 613 ton 34 025 ton
4 ton 475 ton 33 546 ton
waarvan hergebruikt
17 ton 41 ton 925 ton 157 ton
waarvan gecomposteerd
2 ton
0 ton
waarvan verbrand
351 ton 223 ton 671 ton 11 738 ton 2 640 ton
1 ton 86 ton 2 553 ton
waarvan ingegraven of naar de stortplaats
15 100 ton
Totaal niet-gevaarlijk afval verbonden aan gebouwen in exploitatie Waste-Abs 306-3
2 343 ton 2 184 ton 1 634 ton 1 269 ton 726 ton V 165 ton 401 ton 160 ton
waarvan gerecycleerd Waste-Abs 306-4
1 353 ton 1 038 ton 992 ton 607 ton 400 ton V 58 ton 246 ton 96 ton
waarvan hergebruikt Waste-Abs 306-4
V
waarvan gecomposteerd Waste-Abs 306-4
1 ton 2 ton 3 ton V
3 ton
waarvan verbrand Waste-Abs 306-5
990 ton 1 145 ton 640 ton 660 ton 323 ton V 107 ton 152 ton 64 ton
waarvan ingegraven of naar de stortplaats Waste-Abs 306-5
V
Totaal gevaarlijk afval verbonden aan werken
21 ton 234 ton 691 ton 162 ton 5 ton
5 ton
waarvan gerecycleerd
1 ton 2 ton 1 ton
1 ton
waarvan hergebruikt
0 ton
waarvan gecomposteerd
waarvan verbrand
3 ton 197 ton
waarvan ingegraven of naar de stortplaats
18 ton 38 ton 690 ton 160 ton 4 ton
4 ton
W
aste - Absolute Totaal gevaarlijk afval verbonden aan gebouwen in exploitatie Waste-Abs 306-3
4 ton 5 ton 9 ton 4 ton 2 ton V 1 ton 1 ton 0 ton
waarvan gerecycleerd Waste-Abs 306-4
4 ton 5 ton 9 ton 4 ton 2 ton V 1 ton 1 ton 0 ton
waarvan hergebruikt Waste-Abs 306-4
V
waarvan gecomposteerd Waste-Abs 306-4
V
waarvan verbrand Waste-Abs 306-5
V
waarvan ingegraven of naar de stortplaats Waste-Abs 306-5
0 ton
V
W
aste - Intensity Perimeter 0 m² 473 799 m² 614 441 m² 453 831 m² 530 249 m²
Totaal afval verbonden aan gebouwen in exploitatie - 5 kg/m² 4 kg/m² 4 kg/m² 2 kg/m² 2 kg/m² 3 kg/m² 2 kg/m² 1 kg/m²
W
aste - LfL Perimeter
147 730 m² 478 851 m² 479 543 m² 420 729 m² 481 715 m²
Totaal gerecycleerd voor gerelateerde sites (jaar = 2021)
0 ton 759 ton 1 843 ton 2 945 ton 34 307 ton
Totaal gerecycleerd voor gerelateerde sites (jaar = kolomkop)
0 ton 9 343 ton 52 568 ton 64 117 ton 59 986 ton
LfL gerecycleerd Waste - LfL 306-4 - -91,88% -96,49% -95,41% -42,81%
V
Totaal hergebruikt voor gerelateerde sites (jaar = 2021)
0 ton 0 ton 0 ton 0 ton 0 ton
Totaal hergebruikt voor gerelateerde sites (jaar = kolomkop)
0 ton 17 ton 41 ton 2 ton 157 ton
LfL hergebruikt Waste - LfL 306-4 - -100,00% -100,00% -100,00% -100,00%
V
Totaal gecomposteerd voor gerelateerde sites (jaar = 2021)
0 ton 0 ton 0 ton 3 ton 3 ton
Totaal gecomposteerd voor gerelateerde sites (jaar = kolomkop)
0 ton 2 ton 0 ton 1 ton 0 ton
LfL gecomposteerd Waste - LfL 306-4 - -100,00% - 82,07% 863,92%
V
Totaal verbrand voor gerelateerde sites (jaar = 2021)
0 ton 294 ton 513 ton 732 ton 2 896 ton
Totaal verbrand voor gerelateerde sites (jaar kolomkop)
0 ton 317 ton 853 ton 655 ton 12 093 ton
LfL verbrand Waste - LfL 306-5 - 92,69% 60,20% 111,77% 23,95%
V
Totaal ingegraven of naar de stortplaats voor gerelateerde sites
(jaar = 2021)
0 ton 0 ton 4 ton 4 ton 4 ton
Totaal ingegraven of naar de stortplaats voor gerelateerde sites
(jaar = kolomkop)
0 ton 12 ton 38 ton 15 101 ton 160 ton
LfL ingegraven of naar de stortplaats Waste - LfL 306-5 - -100,00% -88,38% -99,97% -97,25%
V
259
CERTIFICERINGEN
BREEAM
Gebouwen in aanbouw
BREEAM New Construction / Refurbishment
1
Rating oppervlakte (m²) # gebouwen
Excellent 21 208 1
Niet gecertificeerd 114 692 1
Totaal 135 900 2
Gebouwen in exploitatie
BREEAM New Construction / Refurbishment
2
BREEAM In-Use
3
Rating
oppervlakte (m²)
#gebouwen oppervlakte (m²) #gebouwen
Excellent
49 730 3 - -
Very Good
61 292 5 - -
Good
4 623 1 22 139 1
Niet gecertificeerd 673 996 96 767 502 104
Totaal
789 641 105 789 641 105
ENERGIEPRESTATIECERTIFICATEN
Gebouwen in exploitatie
Rating oppervlakte (m²) #gebouwen
B 24 223
4
4
C 207 830
11
5
Niet gecertificeerd 557 588
90
6
Totaal
789 641 105
1 Het "niet-gecertificeerde" project moet worden gecertificeerd, maar is nog niet ver genoeg gevorderd om een geldig certificaat te hebben. Certificaten
voor de Design-fase zijn inbegrepen.
2 Design-certificaten zijn niet inbegrepen, alleen Post Construction-certificaten.
3 Een groot deel van deze gebouwen heeft in 2010 en 2011 een BREEAM In-Use certificaat gekregen, maar de certificaten zijn niet langer geldig.
4 Eén in het totaal inbegrepen gebouw met een oppervlakte van ±10.000 m² is verkocht in 2021. De geldigheid van het certificaat voor een tweede
gebouw met een oppervlakte van 5.000 m² eindigde in 2021. Voor dit gebouw zal in 2022 een nieuw certificaat worden opgesteld.
5 De geldigheid van de certificaten voor drie van deze gebouwen, die een oppervlakte van 28.000 m² vertegenwoordigen, liep af in 2021. Twee ervan
zullen in 2022 worden vernieuwd, terwijl het derde na renovatie zal worden vastgesteld.
6 Kantoorgebouwen in Vlaanderen en Wallonië komen niet in aanmerking voor het certificaat "verkoop en verhuur". De twee gebouwen in Luxemburg
hebben wel een geldig certificaat, maar zonder "klasse". Zij worden dus als niet gecertificeerd beschouwd.
260
Methode
DIRECTE ENERGIE (GAS EN STOOKOLIE), INDIRECTE ENERGIE (ELEKTRICITEIT EN
WARMTENETWERK), WATER, UITSTOOT VAN BROEIKASGASSEN
Sinds 2017, maakte Befimmo de keuze om de gegevens van de portefeuilles van Befimmo en Fedimmo geconsolideerd te
presenteren.
Algemene opmerkingen
Bepaalde bijkomende, volledige of gedeeltelijke, historische gegevens die bekomen werden nadat het laatste Jaarlijks
Financieel Verslag verscheen, werden – na controle – bij de al gepubliceerde gegevens opgenomen. Dit kan eventuele
verschillen met de vorige publicaties verklaren.
Er werden ook enkele kleine aanpassingen gedaan aan de gegevens, om de kwaliteit en de juistheid van de
geconsolideerde gegevens van de niet-financiële rapportering te verbeteren, namelijk:
de controle en de update van de omzettingsfactoren die nodig zijn voor de berekening van de CO2 e-uitstoot en ook
de aanpassing van de omzettingsfactoren die in het kader van de rapportering over het afval worden gebruikt
de wijziging of aanpassing van bepaalde oppervlaktes, na werken en/of hermetingen
de verbetering van ontbrekende of foute historische gegevens, onder meer na de ontvangst van creditnota’s of
eindfacturen voor energie en water
Interpretatie van de gegevens van de tabellen van de milieurapportering
1
Befimmo is van plan haar rapportering te blijven opsplitsen volgens het type gebouw, door de gebouwen in te delen als
Low-Rise Office gebouwen met maximaal drie verdiepingen, Mid-Rise Office gebouwen met minimaal vier verdiepingen en
maximaal acht verdiepingen, en High-Rise Office gebouwen met minimaal negen verdiepingen. Deze aanpak maakt een
analyse vanuit een andere hoek mogelijk en ook de benutting van bepaalde specifieke gegevens.
Low-rise office Mid-rise office High-rise office
100 420 m² 419 908 m² 269 314 m²
Beheer van de verbruiksgegevens
Gegevens en informatie over het energieverbruik van de portefeuille worden verkregen via (i) netwerkbeheerders en
energieleveranciers, (ii) onderhoudsbedrijven, (iii) telemonitoring van het verbruik, (iv) interne beheerders, en (v) gebruikers
van gebouwen. Telemonitoring bestrijkt nu een groot deel van de gebouwen in de portefeuille en levert informatie die
rechtstreeks van de technische installaties afkomstig is. De betrokken gebouwen staan grotendeels onder controle van
Befimmo, zodat de Vennootschap onmiddellijk actie kan ondernemen om energiebesparingen door te voeren.
Alle gegevens over het verbruik van de gebouwen worden geregistreerd in een interne databank die gedetailleerde
rapporten kan genereren die nuttig zijn voor benchmarking, strategisch denken, informatieverstrekking aan de gebruikers
en besluitvorming.
Wat het beheer van de gegevens van het elektriciteitsverbruik betreft, splitst Befimmo verder de privatieve en
gemeenschappelijke gegevens uit van de gebouwen waarvoor ze zelf het energieleveringscontract beheerst. Voor de
gebouwen waarvan Befimmo geen houder is van de bevoorradingscontracten, vraagt de Technische Cel Milieu de
gebruikers rechtstreeks naar de nodige gegevens over het verbruik en/of de vernieuwing van de nodige machtigingen om
de gegevens te krijgen via de netwerkbeheerders.
Sinds 2015 heeft Befimmo het gebruik van statistische modellen gesystematiseerd, om anomalieën in het verbruik van
elektriciteit, water en gas gerichter te kunnen opsporen. Deze modellen maken het mogelijk om vooruit te lopen op het
toekomstige verbruik op basis van de energiesignatuur van het gebouw en van de werkingsuren. Deze modellen zijn
relevanter dan alarmen die afgaan wanneer een maximumdrempel overschreden wordt en maken het mogelijk om zelfs
uiterst gering oververbruik vergeleken met het totale verbruik te detecteren.
1 De oppervlaktes van de gebouwen verkocht of aangekocht in de loop van het jaar zijn opgenomen in de totale oppervlakte van de portefeuille, gebruikt
voor de milieurapportering.
261
Voor haar rapportering 2021 maakte Befimmo de keuze om alle gegevens waarover ze beschikte, mee te delen, er rekening
mee houdend dat ze een deel van de gebouwen op dat gebied maar beperkt beheerst en dat de productie- en/of
verbruiksgegevens niet altijd toegankelijk of beschikbaar zijn.
Bepaling van de mate van onzekerheid van de gegevens
Befimmo beseft dat de mate van nauwkeurigheid en betrouwbaarheid van de gegevens die ze gebruikt in het kader van het
toezicht op de milieuprestatie van haar portefeuille, rechtstreeks gekoppeld is aan de kwaliteit van de ontvangen informatie,
aan de onnauwkeurigheid van de meetmiddelen, de slechts gedeeltelijke of zelfs foute overdracht van de informatie, aan
parasietgegevens, de onnauwkeurigheid van de omzettingsfactoren, leesfouten, ontbrekende gegevens en ook aan de
mate van onzekerheid van de meetinstrumenten die in de gebouwen staan.
Bovendien blijft Befimmo haar vereisten op het vlak van keuze, plaatsing, onderhoud en preventieve vervanging van de
meetuitrusting in haar gebouwen verder uitwerken en verstrengen om de risico’s van verloren of vertekende informatie tot
een minimum te beperken.
Rapporteringsperimeter
De totale verhuurbare oppervlakte die boven elke tabel wordt vermeld, komt overeen met de oppervlaktes van de
gebouwen in gebruik tijdens het verslagjaar. De rapporteringsperimeter voor absolute indicatoren wordt uitgedrukt als de
oppervlakte waarop de bekomen gegevens betrekking hebben voor de aangemerkte periode. Deze wordt rechtstreeks
beïnvloed bij verkoop en/of aankoop.
Berekening bij gelijkblijvende perimeter
De berekening, bij gelijkblijvende perimeter (Like-for-Like (LfL)), wordt uitgedrukt in percentage verschil van jaar tot jaar. Dit
geeft onder meer een beeld van de evolutie in de tijd van een indicator. Door de uitsluiting van de variaties die aan
wijzigingen in de vloeroppervlakte te wijten zijn (als gevolg van grote renovaties, aankopen of verkopen), is het mogelijk om
de bekomen resultaten te analyseren, te vergelijken en te verklaren ten opzichte van de vooropgestelde doelstellingen. De
berekening bij gelijkblijvende perimeter houdt wel geen rekening met de schommelingen in de bezetting van de gebouwen.
De rapporteringsperimeter voor Like-for-Like indicatoren wordt uitgedrukt als de oppervlakte van de gebouwen die in
gebruik zijn gedurende de twee volledige periodes die worden vergeleken en waarvoor alle gegevens zijn verkregen.
Berekening van het specifiek verbruik (kWh/m² en l/m²) en de
intensiteit van de uitstoot van broeikasgassen (kg CO
2
e/m²)
De volgende gebouwen zijn uit de perimeter gehaald:
de gebouwen die werken en/of een renovatie ondergaan
de gebouwen met een andere bestemming dan kantoren (voor 2021 werden een deel van een gebouw dat een
binnenzwembad/fitnessruimte huisvest, een gebouw met enkel douches en een dienstengebouw uitgesloten)
de gebouwen met onvolledige verbruiksgegevens
de gebouwen die verkocht of aangekocht werden tijdens het verslagjaar
de gebouwen met een gemiddelde jaarlijkse bezetting van minder dan 50%
1
(berekend op basis van de
kwartaalbezettingshistoriek en de bezette oppervlakte)
Rapportering van de CO
2
e-uitstoot en uitstootfactoren
Voor de rapportering over de CO
2
e-uitstoot verbonden aan haar activiteiten, volgt Befimmo de aanbevelingen en de
methodologie van het Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol).
Praktisch onderscheidt Befimmo de uitstoot als volgt:
die “rechtstreeks beheerst” wordt, verbonden aan brandstoffen (gas, stookolie) aangekocht door de eigenaar voor
verwarmingsdoeleinden
1 Op basis van de langlopende huurovereenkomsten met de Regie der Gebouwen, wordt voor de Fedimmo-gebouwen een bezettingsgraad van 100%
gehanteerd. Het kan echter dat dit percentage in bijzondere gevallen niet beantwoordt aan de werkelijke bezettingsgraad van het gebouw en dat de
meegedeelde cijfers in deze enkele gevallen niet representatief zijn.
262
die “onrechtstreeks beheerst” wordt, verbonden aan elektriciteit en warmte aangekocht door de eigenaar voor (1)
gedeelde installaties (HVAC, verlichting van gemeenschappelijke delen, parkings, liften, enz.) en (2) voor oppervlaktes
van huurders. (1)en (2) worden apart vermeld in de indicatortabellen
die “onrechtstreeks niet beheerst” wordt, verbonden aan het gebruik van elektriciteit, warmte, brandstoffen aangekocht
door de huurders in gebouwen die niet gecontroleerd worden door de Vennootschap
Daarnaast worden de berekeningen van de CO
2
e-uitstoot herzien en aangepast, de historische gegevens inbegrepen,
naargelang de nieuwe informatie die de huurders meedelen over hun contracten voor de levering van privatieve energie.
Voor de berekening van de niet-beheerste onrechtstreekse CO
2
e-uitstoot maakt Befimmo gebruik van de uitstootfactor die
het IEA (International Energy Agency) aanreikt en updatet.
CO
2
E-UITSTOOTFACTOREN
Type Eenheden 2021 2020 2019 2018 2017
Gas
1
kg CO
2
e/kWh 198 188 188 188 188
Niet-hernieuwbare elektriciteit België
2
kg CO
2
e/kWh
200
169
169 169 170
Groene elektriciteit kg CO
2
e/kWh 0 0 0 0 0
Warmtenetwerk Luxemburg
3
kg CO
2
e/kWh
43
43 0 0 0
Warmtenetwerk Brussel Luchthaven kg CO
2
e/kWh 227 227 227 227 227
Gas
1
Luxemburg kg CO
2
e/kWh 231 - - - -
Type Eenheden 2021 2020 2019 2018 2017
Diesel kg CO
2
e/liter 2,515 2,515 2,515 2,511 2,511
Benzine kg CO
2
e/liter 2,258 2,258 2,258 2,264 2,264
Niet-Befimmo wagens kg CO
2
e/liter 0,170 0,170 0,170 0,167 0,167
Vliegtuig (korte vlucht) economy kg CO
2
e/liter 0,233 0,233 0,233 0,233 0,233
Vliegtuig (lange vlucht) economy kg CO
2
e/liter 0,202 0,202 0,202 0,202 0,202
Vliegtuig (korte vlucht) business kg CO
2
e/liter 0,468 0,468 0,468 0,468 0,468
Vliegtuig (lange vlucht) business kg CO
2
e/liter 0,477 0,477 0,477 0,477 0,477
Trein kg CO
2
e/liter 0,048 0,048 0,048 0,048 0,048
Type
4
Eenheden 2021 2020 2019 2018 2017
Textiel: tapijten, enz. kg CO
2
e/t 500 500 500 500 n.v.t.
Papier, karton, enz. kg CO
2
e/t 737 737 737 737 n.v.t.
Glas, beglazing, enz. kg CO
2
e/t 496 496 496 496 n.v.t.
PMC kg CO
2
e/t 875 875 875 875 n.v.t.
Kunststof, polystyreen, enz. kg CO
2
e/t 877 877 877 877 n.v.t.
Hout kg CO
2
e/t 23 23 23 23 n.v.t.
Grofvuil kg CO
2
e/t 531 531 531 531 n.v.t.
Metaal kg CO
2
e/t 311 311 311 311 n.v.t.
Huishoudelijk afval kg CO
2
e/t 386 386 386 386 n.v.t.
Gecomposteerd keukenafval kg CO
2
e/t 140 140 140 140 n.v.t.
Aarde kg CO
2
e/t 1 1 1 1 n.v.t.
Beton, bakstenen, baksteenpuin, tegels, etc. kg CO
2
e/t 26 26 26 26 n.v.t.
Gemengd bouwafval kg CO
2
e/t 13 13 13 13 n.v.t.
Slib kg CO
2
e/t 844 844 844 844 n.v.t.
Gipsmaterialen kg CO
2
e/t 52 52 52 52 n.v.t.
Dakbedekking kg CO
2
e/t 129 129 129 129 n.v.t.
Kurk kg CO
2
e/t 31 31 31 31 n.v.t.
Houten verpakkingen kg CO
2
e/t 6 6 6 6 n.v.t.
Vals plafond (gips) kg CO
2
e/t 110 110 110 110 n.v.t.
Chemisch afval: batterijen, verf, koelgassen,
anorganische zuren, inkt, gevaarlijke gassen, enz.
kg CO
2
e/t 706 706 706 706 n.v.t.
Gevaarlijk afval: asbest, gevaarlijke verpakkingen,
TL-lampen, gevaarlijk constructiehout, enz.
kg CO
2
e/t 934 934 934 934 n.v.t.
1 Bron: Engie
2 Bron: IEA (International Energy Agency)
3 Bron: Luxemburg stad
4 Bron: Ademe, Inies
263
Niet van toepassing
De vermelding “n.v.t.” op verschillende plaatsen in de tabellen van de gegevensanalyse betekent “niet van toepassing”.
Deze vermelding geldt:
wanneer een gebouw niet tot de portefeuille behoorde op de datum van de rapportering
wanneer de gegevens niet beschikbaar zijn
voor de perimeter in verband met de productie van hernieuwbare energie, die niet gemeten wordt
Algemeen worden de gegevens van privatief elektriciteitsverbruik die rechtstreeks afkomstig zijn van informatie die
ontvangen werd van de huurders die beschikken over een eigen regiemeter en eigen energiecontracten die echter niet
nader bepaald zijn, als niet-hernieuwbare energie verwerkt.
Wanneer het type leveringscontract bekend is, worden enkel de als “100% groene” contracten als groen beschouwd en
wordt er een CO
2
e-uitstootpercentage van nul toegepast voor de market-based indicatoren.
264
Sociale prestaties
Engagement ten aanzien van de betrokken partijen
Befimmo heeft haar externe en interne betrokken partijen als volgt geïdentificeerd en in kaart gebracht:
Betrokken partijen Verwachtingen Antwoorden en communicatiemiddelen Frequentie
Financiële
gemeenschap
(investeerders,
analisten,
aandeelhouders en
banken)
Financiële en strategische
transparantie
In lijn met de corporate governance
principes
Ethiek
Zakelijke duurzaamheid
Financiële prestatie
Jaarlijkse algemene vergaderingen
Financiële verslagen
Persberichten
Roadshows, beurzen en investor days
Informatie op de website en op social media
(LinkedIn en Instagram)
Regelmatig contact met het departement IR &
Communication
Jaarlijks
Occasioneel
Regelmatig
Overheden en politiek
Opvolging van de wetgeving
Goede relatie en open dialoog met de
verschillende instanties
Transparant en geregeld contact tijdens de
(her)ontwikkelingsprojecten
Regelmatig
Verenigingen en
multistakeholder-
forums
Bewustwording van de uitdagingen
Informatiedeling, samenwerking
Betrokkenheid in verschillende projecten
Vergaderingen, workshops, seminaries
Occasioneel
Huurders en
gebruikers
Comfort, welzijn, veiligheid
Innovatieve oplossingen
Aanpasbare ruimtes en flexibiliteit
Goede relatie met de Property
Manager
Interessant dienstenaanbod, inclusief
alternatieve mobiliteitsoplossingen
Helpsite, contactdienst
Stipte tevredenheidsenquêtes
Newsletters
Regelmatig contact met het Commercieel
departement en het Property Management
Dagelijks contact met het hospitality team van
Silversquare
Regelmatig
Leveranciers en
onderaannemers
Eerlijke arbeidspraktijken
Veiligheid en welzijn
Goede relatie met het voornaamste
Befimmo-contact
Compliance
Samenwerkingsmogelijkheden
Charter voor verantwoordelijke aankopen
Ontmoetingen
Geregelde communicatie
Regelmatig
Lokale
gemeenschappen en
buurtbewoners
Transparante communicatie over de
(her)ontwikkelingsprojecten
Evenementen en informatiesessies
Verbetering van het
gemeenschapsleven
Inclusieve projecten, open naar de
stadsgemeenschappen
Nauwkeurige en tijdige communicatie over
(toekomstige) projecten in de buurt
Occasioneel
Actoren van de bouw:
architecten,
studiebureaus,
aannemers,
vakmensen
Duidelijke en frequente communicatie
over de werven
Veiligheid op de werf
Werfvergaderingen
Geregelde communicatie
Lastenboek
Werfbezoeken
Regelmatig
Academische sector
Partnerschap voor de ontwikkeling
van projecten
Informatie- en kennisuitwisseling
Partnerschap
Deelname in onderzoek
Workshops en brainstormsessies
Occasioneel
Teamleden
Goede en eerlijke
arbeidsomstandigheden
Professionele ontwikkeling
Algemene en persoonlijke prestaties
Opleiding
Comfort, welzijn, veiligheid op het
werk
Motiverende compensatie
Permanente communicatie (via het Intranet, de
schermen, Teams-kanalen en Yammer)
Team events en afterworks
Transversale werkgroepen (Comité B+, LynX-
programma)
Jaarlijkse evaluaties en
tevredenheidsenquêtes, Vox Collector
Employee Assistance Programme
Permanente opleidingsmogelijkheden (taal- en
IT-lessen, mindfulness,time management)
Dagelijks
265
EXTERNE BETROKKEN PARTIJEN
Financiële gemeenschap (investeerders, analisten, aandeelhouders,
banken)
De afdeling IR & Communicatie heeft de verantwoordelijkheid om transparant te communiceren over de activiteiten van de
Vennootschap en ook over hun opvolging. De informatie wordt gepubliceerd in de vorm van (jaarlijkse en halfjaarlijkse)
verslagen en persberichten. Het departement organiseert evenementen zoals roadshows en investors days voor de
investeerders, conference calls en presentaties voor de analisten, en algemene vergaderingen voor de aandeelhouders.
Befimmo is ook aanwezig op financiële beurzen. In dit kader worden de media daarom ook als belangrijke betrokken
partijen beschouwd vanwege hun rol bij het doorgeven van informatie aan de bevolking en aan onze belangrijke betrokken
partijen.
Befimmo werkt samen met banken voor al haar financieringen, en sinds 2021 voor haar duurzame financieringen volgens
haar Green Financing Framework.
Om haar dialoog met de financiële gemeenschap te verbeteren, wil het departement IR & Communicatie nieuwe
roadshowsteden identificeren waar Befimmo (potentiële) investeerders kan ontmoeten. Aan de hand van haar antwoorden
op de ESG-vragenlijsten van investeerders kan Befimmo nagaan hoe ze evolueert in de tijd en zich vergelijken met haar
sectorgenoten.
Overheden en politiek
Europese Unie: Befimmo volgt de ontwikkelingen van de nieuwe EU-wetgeving op de voet.
Brussel: Leefmilieu Brussel: Befimmo ziet er op toe om goede relaties te hebben en te handhaven en synergieën te
smeden met Leefmilieu Brussel. Dit waarborgt een goede opvolging van de regionale wetgeving en vergemakkelijkt de
wisselwerking in de ontwerpfase van (her)ontwikkelingsprojecten.
Vlaanderen: alle vergunningsaanvragen worden ingediend via het digitale platform "Omgevingsloket".
Wallonië: de contacten verlopen rechtstreeks met de administraties.
Verenigingen, partnerschappen en multi-stakeholderforums
Befimmo is lid van verschillende verenigingen, met als voornaamste doel informatie uit te wisselen. Deze verenigingen
hebben geen enkel politiek doel en worden niet beschouwd als een lobbyactiviteit.
Om een brede dialoog met meerdere partijen te kunnen onderhouden, moet Befimmo contacten onderhouden met
bedrijven, verenigingen en multi-stakeholderforums.
CO.STATION
Midden 2020 werd Befimmo vastgoedpartner van Co.Station, het platform voor innovatie en ondernemerschap. Ze is ook
medeoprichter van het innovatie-ecosysteem ‘Co.Building’ (nu in handen van Nova Reperta). Dit ecosysteem begeleidt
meer dan 20bedrijven om samen intelligente en duurzame gebouwen te ontwerpen, waarin de milieukwaliteit een centrale
plaats krijgt op de werkplek en in huisvesting. Met dit partnerschap is Befimmo actief betrokken bij een vooruitstrevend
ecosysteem dat openstaat voor maatschappelijke thema's zoals mobiliteit, integratie in de stad en gebruik van hulpbronnen.
BVS
Befimmo blijft zich sterk inzetten in haar relatie met de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS). De BVS en
Befimmo hebben dus ook in 2021 weer actief samengewerkt, via werkgroepen, om de federale en regionale voorschriften
inzake vastgoed te integreren. De CEO maakt deel uit van de raad van bestuur van de BVS en de CFO maakt deel uit van
de Commissie Fiscaliteit van de BVS. De Head of Environment is voorzitter van de Technische Commissie – Duurzaamheid.
266
RICS
Het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) is een Engels professioneel organisme met de opdracht om het
vastgoedberoep te reglementeren en te promoten, om een niveau van uitmuntendheid en professionalisme onder haar
leden te handhaven, door doorlopende opleiding, om de klanten en consumenten te beschermen dankzij een strenge
deontologische code. De CEO van Befimmo is lid van het RICS.
THE SHIFT
Befimmo is actief lid van het Belgisch netwerk The Shift, dat meer dan 530 organisaties groepeert die zich inzetten voor
duurzame ontwikkeling. Befimmo is via The Shift toegetreden tot de Belgian Alliance for Climate Action (BACA). Deze
alliantie is een gemeenschap van Belgische organisaties die hun klimaatambities ernstig nemen en kiezen voor de weg van
de wetenschap voor het opstellen van doelstellingen.
WTCB
Befimmo neemt actief deel aan bijeenkomsten georganiseerd door het Wetenschappelijk en Technisch Centrum voor
het Bouwbedrijf (WTCB) over meer technische vraagstukken, onder meer inzake het BIM, circulair gebruik en het milieu.
EPRA
European Public Real Estate Association (EPRA) is een professionele organisatie die de standpunten van de
vastgoedsector op Europese schaal verdedigt. In 2021 heeft de General Counsel & Secretary General opnieuw
deelgenomen aan het Tax & Regulatory Committee, de werkgroep die zich over de Europese regelgevende materies buigt.
De CFO maakte deel uit van het Reporting & Accounting Committee, de werkgroep die onder meer de aspecten behandelt
inzake de standaardisering van de financiële prestatie-indicatoren en boekhoudkundige aangelegenheden. De Head of IR &
Communication was lid van het IR Committee, dat de communicatie met de investeerders behandelt.
VBO
De General Counsel & Secretary General is bestuurder van de Belgische Vereniging van Beursgenoteerde
Vennootschappen (BVBV) die deel uitmaakt van het Verbond van Belgische Ondernemingen (VBO), lid van de Advisory
Council van de vereniging European Issuers (analyse en uitwisseling over onderwerpen van algemeen belang voor de
beursgenoteerde vennootschappen, opvolging van de financiële regelgevingen, van bestuurskwesties, enz.) en lid van het
Instituut voor Bedrijfsjuristen.
BE-REIT ASSOCIATION
De CFO en de General Counsel & Secretary General zijn allebei lid van de BE-REIT Association, die in december 2015 werd
opgericht om de boekhoudkundige, wettelijke en fiscale regelgevingen met een impact op de sector te bespreken. De CFO
was voorzitter van de vereniging en de General Counsel & Secretary General staat aan het hoofd van het Legal &
Regulatory Committee.
Huurders en gebruikers
Befimmo streeft naar een regelmatig contact met haar huurders. Ze worden op de hoogte gehouden van de werken in hun
gebouw, maar er is ook een gerichte communicatie telkens er een nieuwe dienst in hun werkomgeving wordt ingevoerd.
Doelgerichte communicatie Het IR & Communicatieteam van Befimmo begeleidt de Property Managers om duidelijke en
coherente communicatie te verstrekken.
DOELGERICHTE COMMUNICATIE
Het Commerciële departement is verantwoordelijk voor de uitleg van alle voordelen van een gebouw aan de potentiële
huurder. Dit gebeurt via regelmatig contact en bezoeken aan een gebouw. Wanneer de huurder het contract ondertekent,
leidt de Property Manager van het gebouw hem rond, waarbij hij alle praktische en technische aspecten van het gebouw
uitlegt, zoals veiligheidsthema's, maar ook informatie over infrastructuur en diensten. Alle nodige informatie wordt ook naar
de huurder gestuurd.
267
De Communicatie- en Hospitality-departementen van Befimmo ondersteunen de Property Managers bij punctuele events
om te zorgen voor een duidelijke en coherente communicatie via kanalen zoals nieuwsbrieven, schermen in de
inkomhallen, enquêtes, evenementen en informatiesessies.
HELPSITE
Dit sterk presterend instrument helpt de Property Manager om de incidenten en interventie-aanvragen te plannen, uit te
voeren en op te volgen. Het is een online en collaboratieve applicatie die een beveiligde externe toegang voor de huurders
(en leveranciers) biedt. De Helpsite maakt het voor het Property Management mogelijk om het beheer van de incidenten te
optimaliseren en om de huurders te garanderen dat hun ingediende aanvragen goed opgevolgd worden.
De Property Managers sturen de Helpsite gebruikersgids naar elke nieuwe huurder en geven de nodige uitleg over dit
essentiële instrument.
Leveranciers en onderaannemers
Om de duurzaamheidsaanpak verder te integreren in haar bevoorradingsketen, heeft Befimmo een Gedragscode voor
Leveranciers ontwikkeld om haar verwachtingen tijdens het engagement van haar leveranciers duidelijk te communiceren.
Lokale gemeenschappen en buurtbewoners
Befimmo wil graag dat elk gebouw in haar portefeuille harmonieus past in de omgeving waar het gevestigd is, zowel
architecturaal als door de gedeelde diensten die er worden aangeboden en de activiteiten die er plaatsvinden.
Befimmo wil beantwoorden aan de verwachtingen van de externe gemeenschap door gebouwen te ontwerpen die open
zijn naar de stad, waarbij de bewoners gebruik kunnen maken van de diensten die in het gebouw worden aangeboden.
Actoren van de bouw: architecten, studiebureaus, aannemers,
vakmensen
Het Project-departement staat in voor de samenhang en de samenwerking tussen de verschillende actoren in de
stadia van de programmering en het ontwerp van haar (her)ontwikkelingsprojecten.
Het Property-departement staat in voor de samenwerking tussen de actoren bij verbeteringswerken aan gebouwen.
Het Building Information Management (BIM) systeem is een geheel van processen om de toepassing van
bouwprocedés in goede banen te leiden en om de mededeling, de uitwisseling en het beheer van gegevens rond een
vastgoedproject te vergemakkelijken.
Befimmo volgt en past de BRE Environmental Assessment Method (BREEAM)-certificering sinds 2010 toe voor haar
hele portefeuille, zowel in exploitatie als voor de (her)ontwikkelingsprojecten.
De vereniging Up4North groepeert een tiental vastgoedpartners van de Noordwijk en zette haar werk verder, onder
impuls van Befimmo. De belangrijkste doelstelling van deze vzw is de monofunctionele Brusselse Noordwijk om te
vormen tot een levendige en inclusieve Brusselse wijk.
Academische sector
In het kader van de denkoefening over de digitale transformatie van haar ruimtes, besliste Befimmo om zich begin 2019 aan
te sluiten bij andere privépartners (Joyn International, Thanksys, Belfius) voor de oprichting en sponsoring van de Smart
Cities Chair, georganiseerd door de Vrije Universiteit Brussel, haar faculteit Economische en Sociale Wetenschappen, de
Solvay Business School en haar onderzoekscentrum Imec-SMIT.
Samen met de VUB en haar onderzoekscentrum Imec-SMIT werd ook een co-creatiesessie georganiseerd over de werkplek
van de toekomst. Tijdens deze workshop werden de behoeften van werknemers in de post-pandemische wereld besproken
en hoe bedrijven zoals Befimmo de ruimte met behulp van technologieën kunnen aanpassen en meer flexibiliteit voor de
gebruikers kunnen brengen.
268
INTERNE BETROKKEN PARTIJEN
De beste manier om te zorgen voor goede betrekkingen met interne betrokken partijen is het onderhouden van een
regelmatige dialoog. Befimmo’s doel is om de dialoog met haar team blijvend te verbeteren. Dit doet ze door de
communicatiemiddelen te verbeteren door ze aan te passen aan elke persoon en situatie, en tegelijk de nadruk te leggen
op het menselijk contact.
Het team
Buiten de dagelijkse begeleiding van het HR-departement, heeft Befimmo nog een aantal kanalen aangelegd voor de
interne communicatie en samenwerking:
Het Intranet en de Teams Flash Info zijn de belangrijkste communicatiekanalen voor formele en informele informatie.
Eind 2021 werden alle medewerkers van Befimmo opnieuw uitgenodigd om hun tevredenheid over de interne werking
van de Vennootschap te kennen te geven. Befimmo heeft eveneens een Vox Collector ingevoerd. Dit systeem stuurt
dagelijks een nieuwe vraag naar de medewerkers. Deze methode van bevraging is snel en biedt de kans om informatie
over het hele jaar te verzamelen.
Om de communicatie tussen de departementen te verbeteren en om de transversale projecten te vergemakkelijken,
werden verschillende collaboratieve IT-instrumenten ingevoerd (Teams, SharePoint en andere programma’s worden
onderzocht en/of ontwikkeld).
Banden scheppen betekent het aanbieden van een inspirerende ervaring binnen een ecosysteem dat kansen creëert via
een netwerk van digitale ruimtes en een efficiënte interne organisatie. Met dit doel voor ogen heeft Befimmo een reeks
projecten inzake digitale transformatie gebundeld onder de naam ‘LynX-programma’. De beheermethode van het
programma is wendbaar. De projectverantwoordelijken werken in korte cycli, wat hen aanzet om de relevantie van hun
oplossingen snel te testen. Alle projecten volgen eveneens een gebruikersgerichte aanpak. Dit LynX-programma is
transversaal: teamleden wordt gevraagd deel te nemen aan enkele projecten en testers te worden voor nieuwe
oplossingen.
De Raad van Bestuur en Comités
De Raad werkt mee aan de opmaak en de goedkeuring van de budgetten en aan belangrijke beslissingen op het vlak van
duurzaamheid, onder meer tijdens strategische bijeenkomsten van de Raad en tijdens de driemaandelijkse vergaderingen
voor de publicatie van de resultaten.
Het Uitvoerend Comité verzekert de effectieve leiding en het beheer van de operationele activiteiten van de
Vennootschap. Elke maand worden duurzaamheidsthema's besproken tijdens de vergaderingen van het Uitvoerend
Comité.
Ten slotte staat de ESG-Cel in voor de ontwikkeling en de opvolging van het Actieplan 2030 en voor de toekenning van de
gepaste middelen. Ze werkt actief mee aan de jaarlijkse Directiebeoordeling van het Milieumanagementsysteem ISO 14001.
269
Sociale indicatoren
Alle teamleden worden uitgedrukt in aantal personeelsleden, behalve de opleidingsuren en -kosten, die worden uitgedrukt
in Voltijdsequivalenten (VTE). Alle met een V gemerkte gegevens zijn door de auditeur nagezien.
TALENT EN PRESTATIE
VERDELING VAN HET TEAM
Teamleden (#) EPRA SPM GRI Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Raad van Bestuur
2-7 10 10 V
Uitvoerend Comité
2-7 4 4
Management
2-7 10 11
Andere teamleden
2-7 90 83
In het verslagjaar telde Befimmo 100 leden in haar team (externe consulenten en het Uitvoerend Comité niet
meegerekend). Alle teamleden zijn werkzaam op het hoofdkantoor van de Vennootschap in België.
De Raad van Bestuur bestond uit tien Bestuurders, met name:
één uitvoerend Bestuurder
negen niet-uitvoerende Bestuurders, waaronder vijf onafhankelijke Bestuurders die beantwoorden aan de criteria van
artikel 7:87 §1 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen en artikel 3.5 van de Code 2020, en twee
Bestuurders die verbonden zijn aan een aandeelhouder
DIVERSITEIT VAN DE BESTUURSORGANEN
Diversiteit in de Raad volgens geslacht (%) EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Vrouwen Diversity-Emp 405-1 30% 30% V
Mannen Diversity-Emp 405-1 70% 70% V
Diversiteit in de Raad volgens leeftijd (%) EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Onder de 30 jaar
405-1 0% 0%
Tussen 30 en 50 jaar
405-1 10% 0%
Meer dan 50 jaar
405-1 90% 100%
PERSONEELSDIVERSITEIT
Diversiteit van het personeelsbestand volgens
geslacht per functiecategorie (%) EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Uitvoerend Comité
Vrouwen Diversity-Emp 405-1 50% 50% V
Mannen Diversity-Emp 405-1 50% 50% V
Management
Vrouwen Diversity-Emp 405-1 30% 27% V
Mannen Diversity-Emp 405-1 70% 73% V
Andere teamleden
Vrouwen Diversity-Emp 405-1 47% 48% V
Mannen Diversity-Emp 405-1 53% 52% V
Globaal gezien heeft Befimmo een goed evenwicht tussen mannen en vrouwen in haar team (54%-46% M/W).
Diversiteit van het personeelsbestand volgens
leeftijd per functiecategorie (%) EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Uitvoerend Comité (gemiddelde leeftijd)
50 53
Onder de 30 jaar
405-1 0% 0%
Tussen 30 en 50 jaar
405-1 50% 25%
Meer dan 50 jaar
405-1 50% 75%
Management (gemiddelde leeftijd)
44 42
Onder de 30 jaar
405-1 0% 0%
Tussen 30 en 50 jaar
405-1 70% 72%
Meer dan 50 jaar
405-1 30% 27%
Andere teamleden (gemiddelde leeftijd)
41 41
Onder de 30 jaar
405-1 12% 11%
Tussen 30 en 50 jaar
405-1 68% 71%
Meer dan 50 jaar
405-1 20% 18%
270
ANCIËNNITEIT
Gemiddelde anciënniteit (jaren) EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Uitvoerend Comité
12,57 17,05
Management
8,01 9,63
Andere teamleden
5,02 5,54
De algemene anciënniteit van het team bedraagt 5,43 jaar.
INTERNE ORGANISATIE
Arbeidstijd EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Voltijdse teamleden
2-7 85 79
Vrouwen (#)
2-7 35 32
Mannen (#)
2-7 50 47
Vrouwen (%)
2-7 35% 41%
Mannen (%)
2-7 50% 59%
Deeltijdse teamleden
2-7 15 15
Vrouwen (#)
2-7 11 11
Mannen (#)
2-7 4 4
Vrouwen (%)
2-7 11% 73%
Mannen (%)
2-7 4% 27%
Contracttype EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Vaste contracten
2-7 100 94
Vrouwen (#)
2-7 46 43
Mannen (#)
2-7 54 51
Vrouwen (%)
2-7 46% 46%
Mannen (%)
2-7 54% 54%
Tijdelijke contracten
2-7 0 0
Vrouwen (#)
2-7 0 0
Mannen (#)
2-7 0 0
Vrouwen (%)
2-7 0% 0%
Mannen (%)
2-7 0% 0%
Werknemers zonder gegarandeerde uren
2-7 0 0
Vrouwen (#)
2-7 0 0
Mannen (#)
2-7 0 0
Vrouwen (%)
2-7 0% 0%
Mannen (%)
2-7 0% 0%
Arbeidskrachten die geen werknemer zijn (#)
2-8 6 4
Tot de arbeidskrachten die geen werknemer zijn, behoren de leden van het Uitvoerend Comité en externe arbeidskrachten.
LOOPBAANONTWIKKELING
Opleiding en ontwikkeling van het personeel EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Werknemers met een jaarlijkse evaluatie volgens geslacht
Vrouwen (%) Emp-Dev 404-3 100% 100% V
Mannen (%) Emp-Dev 404-3 100% 100% V
Werknemers met een jaarlijkse evaluatie volgens
functiecategorie
Uitvoerend Comité (%) Emp-Dev 404-3 100% 100% V
Management (%) Emp-Dev 404-3 100% 100% V
Andere teamleden (%) Emp-Dev 404-3 100% 100% V
Opleidingsuren per teamlid volgens geslacht
Vrouwen (gemiddelde uren) Emp-Training 404-1 1 690 u 511 u V
Mannen (gemiddelde uren) Emp-Training 404-1 2 090 u 340 u V
Opleidingsuren per teamlid volgens functiecategorie
Uitvoerend Comité (gemiddelde uren) Emp-Training 404-1 88 18 V
Management (gemiddelde uren) Emp-Training 404-1 116 18 V
Andere teamleden (gemiddelde uren) Emp-Training 404-1 24 7 V
Opleidingskosten (€)
2 352,90 € 722,40 €
Opgeleide vaste teamleden (#)
93 71
Gevallen van interne mobiliteit (#)
3 2
Gevallen van interne promotie (#)
7 9
Gemiddeld hebben de teamleden 34,9 uur opleiding per persoon gevolgd.
271
TOTALE JAARLIJKSE VERGOEDING
Ratio van de jaarlijkse totale vergoeding (%) EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Jaarlijkse totale vergoedingsratio
2-21 2,2% 2,2%
Variatie in de jaarlijkse totale vergoedingsratio
2-21 0% 0%
LOONVERHOUDING VAN HET PERSONEEL
Loonverschillen tussen mannen en vrouwen
(% vrouwen/mannen) EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Uitvoerend Comité Diversity-Pay 405-2 70,1% 70,1% V
Management Diversity-Pay 405-2 -8,9% -13,9% V
Andere teamleden Diversity-Pay 405-2 32,3% 31,5% V
De totale loonkloof tussen mannen en vrouwen bedraagt 30,2% in 2021, tegen 29,7% in 2020.
PERSONEELSAANKOMSTEN
Aankomsten volgens geslacht EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Vrouwen (#) Emp-Turnover 401-1 8 6 V
Vrouwen (%) Emp-Turnover 401-1 8% 6% V
Mannen (#) Emp-Turnover 401-1 5 9 V
Mannen (%) Emp-Turnover 401-1 5% 9% V
Aankomsten volgens leeftijd EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Onder de 30 jaar (#) Emp-Turnover 401-1 3 3 V
Onder de 30 jaar (%) Emp-Turnover 401-1 3% 3% V
Tussen 30 en 50 jaar (#) Emp-Turnover 401-1 9 12 V
Tussen 30 en 50 jaar (%) Emp-Turnover 401-1 9% 13% V
Meer dan 50 jaar (#) Emp-Turnover 401-1 1 0 V
Meer dan 50 jaar (%) Emp-Turnover 401-1 1% 0% V
De gemiddelde leeftijd van nieuwe teamleden is 35 jaar.
Aankomsten volgens regio EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
België (#) Emp-Turnover 401-1 13 15 V
België (%) Emp-Turnover 401-1 13% 16% V
In totaal verwelkomde Befimmo 13 nieuwe teamleden tijdens het verslagjaar. De Vennootschap stelt enkel teamleden
tewerk in België.
PERSONEELSVERTREKKEN
Vertrekken volgens geslacht EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Vrouwen (#) Emp-Turnover 401-1 6 3 V
Vrouwen (%) Emp-Turnover 401-1 6% 3% V
Mannen (#) Emp-Turnover 401-1 1 4 V
Mannen (%) Emp-Turnover 401-1 1% 4% V
Vertrekken volgens leeftijd EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Onder de 30 jaar (#) Emp-Turnover 401-1 0 1 V
Onder de 30 jaar (%) Emp-Turnover 401-1 0% 1% V
Tussen 30 en 50 jaar (#) Emp-Turnover 401-1 6 5 V
Tussen 30 en 50 jaar (%) Emp-Turnover 401-1 6% 5% V
Meer dan 50 jaar (#) Emp-Turnover 401-1 1 1 V
Meer dan 50 jaar (%) Emp-Turnover 401-1 1% 1% V
De gemiddelde leeftijd van teamleden die de Vennootschap verlieten is 42 jaar.
Vertrekken volgens regio EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
België (#) Emp-Turnover 401-1 7 7 V
België (%) Emp-Turnover 401-1 7% 7% V
In totaal hebben zeven teamleden Befimmo in de loop van het verslagjaar verlaten. De Vennootschap stelt enkel teamleden
tewerk in België.
272
Turnover split EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Aantal vrijwillige vertrekken (#) Emp-Turnover 401-1 3 4
Aantal vrijwillige vertrekken (%) Emp-Turnover 401-1 3% 4%
Aantal ontslagen (#) Emp-Turnover 401-1 4 2
Aantal ontslagen (%) Emp-Turnover 401-1 4% 2%
Aantal pensioenvertrekken (#) Emp-Turnover 401-1 0 1
Aantal pensioenvertrekken (%) Emp-Turnover 401-1 0% 1%
WELZIJN
TEAMLEDEN
Gezondheid en veiligheid van het personeel EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Absenteïsme - korte termijn (%) H&S Emp 403-9 1,4% 1,4% V
Absenteïsme - lange termijn (%) H&S Emp 403-9 4,3% 5,0% V
Injury rate (%) H&S Emp 403-9 0,0% 0,0% V
Lost day rate (%) H&S Emp 403-9 0,0% 0,0% V
Werkgerelateerde sterfgevallen (#) H&S Emp 403-9 0 0 V
Werkgerelateerde sterfgevallen (%) H&S Emp 403-9 0,0% 0,0% V
Werkgerelateerde ongevallen met ernstige gevolgen
(behalve sterfgevallen) (#)
403-9 0 0
Werkgerelateerde ongevallen met ernstige gevolgen
(behalve sterfgevallen) (%)
403-9 0,0% 0,0%
Registreerbare werkgerelateerde ongevallen (#) H&S-Comp 403-9 3 2 V
Registreerbare werkgerelateerde ongevallen (%)
403-9 3,0% 2,1%
Totaal gewerkte uren (uren)
403-9 144 155 153 674
Personeelsleden met een handicap (#)
1 1
Sterfgevallen als gevolg van beroepsziekten (#)
403-10 0 0
Registreerbare gevallen van beroepsziekten (#)
403-10 0 0
De belangrijkste soorten arbeidsongevallen zijn ongevallen op werven en op weg naar het werk.
ACTIVA
Gezondheid en veiligheid van activa EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Beoordelingen van de gezondheid en veiligheid van activa (%) H&S-Asset 416-1 87% 81% V
Gevallen van niet-naleving van de voorschriften inzake gezondheid
en veiligheid van activa (#)
H&S-Comp 416-2 2 1 V
Er waren tijdens de verslagperiode geen gevallen van niet-naleving van regelgeving en/of vrijwillige codes betreffende de
veiligheids- en gezondheidseffecten van producten en diensten.
GEMEENSCHAP
Community engagement EPRA SPM
GRI
Standard 2021 2020
Extern
nazicht
Betrokkenheid in de gemeenschap (%) Comty-Eng 413-1 32% 29% V
Liefdadigheidsactiviteiten (#)
9 7
Teamleden die deelnamen aan liefdadigheidsactiviteiten (#)
50 Niet berekend
Budget toegekend aan liefdadigheidsactiviteiten (€)
18 280 € Niet berekend
273
Governance
Dit is een overzicht van de verordeningen die rechtstreeks en onrechtstreeks betrekking hebben op Befimmo.
Taxonomieverordering
De EU-Taxonomie is een classificatiesysteem dat van toepassing is op specifieke economische activiteiten. Als
classificatiesysteem werd de Taxonomie in het leven geroepen om greenwashing aan te pakken door marktdeelnemers in
staat te stellen met meer vertrouwen duurzame activa te identificeren en erin te investeren. In de Taxonomieverordening
worden zes milieudoelstellingen vastgesteld: bijdragen tot de adaptatie aan klimaatverandering, bijdragen tot de beperking
van klimaatverandering, bijdragen tot het duurzame gebruik en de bescherming van water en mariene hulpbronnen,
bijdragen tot de transitie naar een circulaire economie, bijdragen tot de preventie en bestrijding van verontreiniging,
bijdragen tot de bescherming en het herstel van de biodiversiteit en ecosystemen. Befimmo heeft de Milieu-verbintenis van
dit Verslag al volgens deze doelstellingen gestructureerd.
Voorstel voor de CSRD (Corporate Sustainability Reporting
Directive)
Het CSRD-voorstel beoogt aanvullende ESG-rapportagevereisten op te leggen om de transparantie en vergelijkbaarheid te
verbeteren. Het zou een gedetailleerdere en strengere openbaarmakingsverplichting over alle drie de aspecten van ESG
invoeren, in overeenstemming met de verplichte Europese normen voor duurzaamheidsrapportering. Ook zou een
verplichte audit van de gerapporteerde informatie worden ingevoerd en zouden bedrijven worden verplicht de
gerapporteerde informatie digitaal te "taggen" zodat deze in het Europese centrale toegangspunt wordt ingevoerd.
Befimmo heeft de lacunes in haar ESG-rapportering al geanalyseerd en voert geleidelijk aan acties in om de niet-financiële
rapportering te vervolledigen.
Voorstel voor een richtlijn inzake duurzame corporate
governance
Het voorstel voor een richtlijn inzake duurzame corporate governance heeft tot doel het regelgevingskader van de EU
inzake vennootschapsrecht en corporate governance te verbeteren door onder meer een zorgvuldigheidsplicht ten aanzien
van de waardeketen in te voeren, met name wat de eerbiediging van de mensenrechten betreft, en rekening te houden met
de belangen van alle belanghebbenden. Het ontwerp-voorstel zal naar verwachting in 2022 worden bekendgemaakt.
Verordening betreffende informatieverschaffing over
duurzaamheid in de financiële dienstensector (SFDR)
De Verordening betreffende informatieverschaffing over duurzaamheid in de financiële dienstensector heeft tot doel de
transparantie over duurzaamheid bij financiële instellingen en marktdeelnemers te vergroten. Zij voorziet in
openbaarmakingsverplichtingen op het gebied van duurzaamheid voor aanbieders van financiële producten en financiële
adviseurs jegens eindbeleggers, met inbegrip van risico's en negatieve gevolgen voor de duurzaamheid. Als marktspeler
met een belangrijke ESG-gerichtheid is Befimmo onrechtstreeks onderworpen aan deze openbaarmakingsverplichtingen,
met name wat betreft de rapportering over haar ESG-initiatieven aan aanbieders van financiële producten en financiële
adviseurs.
Fit for 55 pakket
Het "Fit for 55"-pakket heeft betrekking op alle regelgevingsinitiatieven die verband houden met de doelstelling van de EU
om de netto-uitstoot van broeikasgassen tegen 2030 met ten minste 55% te verminderen. Als eigenaar van een grote
vastgoedportefeuille heeft Befimmo een rol te spelen. In de afgelopen jaren heeft de Vennootschap al gewerkt aan de
vermindering van de uitstoot van haar portefeuille door ambitieuze doelstellingen vast te stellen. Zij zal haar inspanningen
om de uitstoot te verminderen voortzetten door de Science Based Target-benadering te volgen.
274
Actieplan 2030
Milieudoelstellingen
DOD Ambitie Actie Resultaat
2021
Doelstelling Termijn
13 Bijdragen tot de beperking
van klimaatverandering
De absolute scope 1 & 2 BKG-uitstoot
verminderen (vs 2018)
26% 50% 2030
13 Bijdragen tot de beperking
van klimaatverandering
De specifieke scope 1 & 2 BKG-uitstoot
verminderen (vs 2018)
Verhoging
van 21%
50% 2030
13 Bijdragen tot de beperking
van klimaatverandering
Op 2/3de van de absolute scope 3 BKG-uitstoot
verminderen (tot 2030)
Nieuwe
doelstelling
2,5% per
jaar (vs 2018)
2030
13 Bijdragen tot de beperking
van klimaatverandering
Het groene elektriciteitsverbruik van gebouwen
beheerd door de eigenaar verhogen
88% 100% 2023
7, 13 Bijdragen tot de beperking
van klimaatverandering
Hernieuwbare geïnstalleerde capaciteit
verhogen
1 124 kWp 2 200 kWp 2025
13 Bijdragen tot de beperking
van klimaatverandering
Energie-intensiteit van gebouwen beheerd door
de eigenaar verminderen (vs 2018)
175 kWh/m² 95 kWh/m² 2030
13 Bijdragen tot de aanpassing
aan klimaatverandering
Zich afstemmen op de aanbevelingen van de
Task Force on Climate-Related Financial
Disclosures (TCFD)
Lopend Volledig
afgestemd
2023
6 Bijdragen tot het duurzame
gebruik en de bescherming
van water
Waterverbruik verminderen 175,8 l/m² 226,5 l/m² 2030
12 Bijdragen tot de transitie naar
een circulaire economie
Bestaande elementen behouden en materialen
hergebruiken door projecten
1
voor te leggen aan
een inventaris van materialen
100% 100% Permanente
doelstelling
12 Bijdragen tot de transitie naar
een circulaire economie
Flexibele en aanpasbare projecten
2
bouwen 84% 100% 2030
13, 15 Bijdragen tot de preventie en
bestrijding van verontreiniging
De selectiecriteria voor bouwmaterialen
aanscherpen en verbeteren
Lopend Kwalitatieve
doelstelling
Permanente
doelstelling
15 Bijdragen tot de bescherming
en het herstel van de
biodiversiteit
Het biodiversiteitsbeheer op de portefeuille
bestuderen
Lopend 100% 2025
9 Certificeringssystemen
gebruiken om duurzame
activa te leveren
Certificaten voor projecten
2
verkrijgen 100% 100% Permanente
doelstelling
9 Certificeringssystemen
gebruiken om duurzame
activa te leveren
“In-Use” certificaten verkrijgen voor gebouwen 2,8% 35% 2022
9 Certificeringssystemen
gebruiken om duurzame
activa te leveren
De in aanmerking komende portefeuille voorzien
van een energieprestatie-certificaat
65% 100% 2022
9 Innovatieve en duurzame
gebouwen creëren
Innovatieve projecten
2
creëren: duurzaamheid,
technische en technologische verbeteringen
bevorderen
84% 100% 2025
11 Gebouwen aanbieden die
toegankelijk zijn via duurzame
vervoersystemen
Investeren in de buurt van
openbaarvervoersknooppunten
Investeren in mobiliteitshubs als er geen
openbaarvervoersysteem beschikbaar is
67% 100%
2030
11 Gebouwen aanbieden die
toegankelijk zijn via duurzame
vervoersystemen
De parkeerplaatsen uitrusten met oplaadpunten 5% 100% 2030
12 De milieu-impact van het
team verminderen
Het papierverbruik verminderen door te vragen
om elektronische inkomende facturen
88% 100% 2022
12 De milieu-impact van het
team verminderen
Het papierverbruik verminderen door
elektronische uitgaande facturen te verzenden
91% 100% 2022
11 De milieu-impact van het
team verminderen
Een flexibele en duurzame mobiliteit bevorderen 24% 40% 2025
12 De milieu-impact van het
team verminderen
Afval verminderen door organisch afval te
composteren en afval te sorteren
Niet
gemeten
0 kg/VTE 2030
1 Projecten: toegezegde lopende (her)ontwikkelingsprojecten (ZIN).
2 Projecten: toegezegde lopende (her)ontwikkelingsprojecten (Paradis Express, ZIN).
275
Sociale doelstellingen
DOD Ambitie Actie Resultaat
2021 Doelstelling Termijn
3, 4, 5, 8, 10 Zorg dragen voor het team
en de gemeenschap
De algemene tevredenheid van het
team verhogen
89% 95% Permanente
doelstelling
3, 4, 5, 8, 10 Zorg dragen voor het team
en de gemeenschap
Tevredenheid over de werkbelasting
verhogen
4.2/10 8/10 Permanente
doelstelling
3, 4, 5, 8, 10 Zorg dragen voor het team
en de gemeenschap
Evenwicht tussen werk- en privéleven
verbeteren
6/10 8/10 Permanente
doelstelling
1, 3, 4 Zorg dragen voor het team
en de gemeenschap
Het participatieniveau aan
transversale werkgroepen bevorderen
50% 75% 2030
3, 8 Gemeenschappen
ontwikkelen en animeren
Het coworking-netwerk uitbreiden en
meer ontmoetingsmomenten creëren
34 900 m² 51 800 m²
85 000 m²
2023
2025
3, 9 Comfort, zekerheid en
veiligheid verbeteren
Het aantal incidenten verminderen
waarbij mensen betrokken zijn
0 2 Permanente
doelstelling
3, 9 Comfort, zekerheid en
veiligheid verbeteren
De veiligheid verbeteren door
inspecties op brandpreventie, liften,
elektriciteit en verwarming
87% 100% Permanente
doelstelling
3 Comfort, zekerheid en
veiligheid verbeteren
Een methode bepalen om de
algemene tevredenheid van de
huurders te beoordelen
Nieuwe
doelstelling
80% of
NPS van
8/10
2023
11 Gebouwen in de steden
integreren
Gebouwen openstellen voor de stad
en diens gemeenschap
100% 100% 2030
4, 10 Gebouwen in de steden
integreren
In dialoog zijn met de verschillende
groepen betrokken partijen
100% 100% 2021
Governancedoelstellingen
DOD Ambitie Actie Resultaat 2021 Doelstelling Termijn
5, 10, 16 Zich ethisch gedragen Een Mensenrechtenbeleid opstellen Lopend Gepubliceerd 2022
16 Zich ethisch gedragen Alle digitalisatieprojecten controleren
in het kader van GDPR
100% 100% Permanente
doelstelling
16 ESG-regelgeving gebruiken
om de overgang naar
duurzaamheid te versnellen
Zich afstemmen op de toekomstige
ESG-regelgeving
Lopend Volledig
afgestemd
2024
12 Een due diligence-
strategie ontwikkelen
De nieuwe gedragscode,
ondertekend door de leveranciers, in
ontvangst nemen
Nieuwe
doelstelling
100% 2023
12 Een due diligence-
strategie ontwikkelen
Belangrijke
1
leveranciers evalueren
op ESG-aspecten
Nieuwe
doelstelling
100% 2024
4, 12 Een due diligence-
strategie ontwikkelen
Belangrijke
1
leveranciers engageren
op ESG-aspecten
Nieuwe
doelstelling
100% 2030
17 Groene investerings-
opportuniteiten bevorderen
Een kader voor
duurzaamheidsgerelateerde leningen
invoeren (Sustainability Linked Loan)
Nieuwe
doelstelling
Uitgevoerd 2022
17 Transparant
communiceren
Jaarlijks deelnemen aan
investeerdersvragenlijsten op
vrijwillige basis
3 Min. 2 Permanente
doelstelling
1 Belangrijke leveranciers zijn leveranciers die een potentieel risico hebben op ESG-aspecten.
276
Verslag inzake beperkt nazicht
Onafhankelijk assurance-verslag inzake een selectie van milieu-, sociale en bestuurlijke prestatie-indicatoren gepubliceerd
in het document “Jaarlijks Financieel Verslag” van Befimmo NV voor het jaar afgesloten op 31december 2021
Aan de raad van bestuur
Wij werden aangesteld om een beperkte assurance-opdracht uit te voeren op een selectie van milieu-, sociale en bestuurlijke prestatie-indicatoren (“de ESG-
gegevens”) gepubliceerd in het document “Jaarlijks Financieel Verslag” van Befimmo NV (de "Vennootschap") voor het jaar eindigend op 31 december 2021
("het Document"). Deze ESG-gegevens zijn bepaald volgens de Best Practices Recommendations van de “European Public Real Estate Association” (EPRA) met
betrekking tot rapportering over duurzame ontwikkeling (EPRA sBPR on Sustainability Reporting, 3rd version). Deze ESG-gegevens zijn geïdentificeerd door het
teken
in de tabellen op pagina 53-93, 116-118 en 244-275 van het Document
1
.
Op basis van ons nazicht, zoals beschreven in dit rapport, zijn er geen elementen of feiten aan het licht gekomen welke ons doen geloven dat de ESG-
gegevens met betrekking tot Befimmo NV geïdentificeerd met het teken
in het Document, in alle van materieel belang zijnde opzichten, niet zijn opgesteld in
overeenstemming met de EPRA Best Practices Recommendations on Sustainability Reporting (3
rd
version), (de EPRA sBPR over Sustainability Reporting”).
Verantwoordelijkheid van de raad van bestuur
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de ESG-gegevens en de verwijzingen die daarnaar gemaakt worden in het Document, evenals
de verklaring dat de verslaggeving beantwoordt aan de vereisten van de EPRA sBPR over Sustainability Reporting.
Deze verantwoordelijkheid omvat het kiezen en toepassen van gepaste methoden ter voorbereiding van de ESG-gegevens, voor de betrouwbaarheid van de
onderliggende informatie en voor het gebruik van assumpties en redelijke schattingen. Bovendien is de raad van bestuur verantwoordelijk voor het ontwerpen,
implementeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem en procedures relevant voor het opmaken van de ESG-gegevens die geen afwijking
van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten.
Aard en omvang van de opdracht
Onze verantwoordelijkheid bestaat uit het uitdrukken van een conclusie over de ESG-gegevens op basis van onze procedures. Onze werkzaamheden zijn
verricht overeenkomstig de internationale norm International Standard on Assurance Engagements ISAE 3000 Assurance Engagements Other than Audits or
Reviews of Historical Financial Information, uitgegeven door de International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB), teneinde aan te geven of er
elementen of feiten aan het licht zijn gekomen welke ons doen geloven dat de ESG-gegevens, in alle van materieel belang zijnde opzichten, niet zijn opgesteld
in overeenstemming met de van toepassing zijnde criteria.
Wij passen de International Standard on Quality Control 1 toe en handhaven bijgevolg een alomvattend systeem van kwaliteitscontrole, met inbegrip van
gedocumenteerde beleidslijnen en procedures betreffende de naleving van ethische vereisten, professionele normen en toepasselijke wettelijke en
reglementaire vereisten.
Gebruikmakend van deze standaard, zijn onze procedures erop gericht het verkrijgen van een beperkte mate van zekerheid over het feit dat de ESG-gegevens
geen materiële afwijkingen bevatten. De procedures die in het kader van een beoordelingsopdracht gericht op het uitdrukken van een beperkte mate van
zekerheid worden uitgevoerd, verschillen qua aard en timing van, en zijn minder uitgebreid dan bij een beoordelingsopdracht gericht op het verkrijgen van een
redelijke mate van zekerheid, waardoor de mate van zekerheid die in het kader van een beperkte zekerheid opdracht wordt verkregen, aanzienlijk lager is dan
de zekerheid die zou zijn verkregen in het kader van een beoordelingsopdracht gericht op het uitdrukken van een redelijke mate van zekerheid.
De omvang van onze opdracht is beperkt tot de ESG-gegevens voor het jaar 2021 en omvat alleen de milieuprestatie-indicatoren van de gebouwen en de
sociale en bestuurlijke-indicatoren die binnen het rapporteringsbereik vallen gedefinieerd door Befimmo NV en haar filialen Befimmo Property Services NV,
Fedimmo NV, Meirfree NV, Vitalfree NV, Axento NV, Kubissimmo BV, Loi 52 NV, ZIN in Noord NV, ZIN in Noord 2025 NV en Silversquare Belgium NV.
Zoals aangegeven in het Document (hoofdstuk “EPRA Best Practices – Prestatie-indicatoren in duurzame ontwikkeling van de EPRA”), komt de reikwijdte van
de rapportage voor milieuprestatie-indicatoren voor het vastgoed van de Vennootschap overeen met alle EPRA sBPR-indicatoren. De dekking per indicator
wordt weergegeven in de EPRA sBPR Tabellen in het hoofdstuk “Niet-financiële staten”).
Onze opdracht is uitgevoerd op de gegevens die door Befimmo NV zijn verzameld en die in het rapporteringsbereik zijn opgenomen. Onze conclusie heeft
daarom alleen betrekking op deze ESG-gegevens en niet op alle informatie die in het document is opgenomen.
De reikwijdte van onze opdracht omvatte onder meer de volgende procedures:
Het verkrijgen van inzicht in de activiteiten van de Vennootschap, met inbegrip van de interne controles die relevant zijn voor het verzamelen van de
informatie die gebruikt wordt om de ESG-gegevens op te stellen. Dit omvatte gesprekken met het management van de Vennootschap dat
verantwoordelijk is voor de operationele prestaties in de afdelingen die verantwoordelijk zijn voor de gegevens die ten grondslag liggen aan de ESG-
gegevens, zoals aangeduid met het teken
in de tabellen op pagina 53-93, 116-118 en 244-275;
Het beoordelen van het risico op materiële afwijken van de ESG-gegevens;
Het uitvoeren van analytische procedures; en
Het onderzoeken op steekproefbasis van interne en externe informatiebronnen en het uitvoeren van consistentiecontroles op de consolidatie van deze
ESG-gegevens.
Ons verslag is uitsluitend gericht aan de raad van bestuur van de Vennootschap, in zijn geheel, in overeenstemming met ISAE 3000. Onze opdracht werd
verricht met het oog op het meedelen van verklaringen aan de vennootschap over de zaken die in dit verslag dienen te worden vermeld, en voor geen enkel
ander doel. Voor zover de wet dit toelaat, aanvaarden wij geen aansprakelijkheid, noch aanvaarden wij aansprakelijkheid ten aanzien van anderen dan de
Vennootschap en haar raad van bestuur voor onze opdracht, voor dit verslag, of voor de conclusies die wij hebben geformuleerd.
Onafhankelijkheid
Bij de uitvoering van onze opdracht hebben wij ons gehouden aan de onafhankelijkheids- en andere ethische vereisten van de Code of Ethics for Professional
Accountants uitgegeven door de International Ethics Standards Board for Accountants (IESBA), die gebaseerd is op de fundamentele beginselen van integriteit,
objectiviteit, professionele bekwaamheid en zorgvuldigheid, vertrouwelijkheid en professioneel gedrag, en aan het Belgische wettelijke en regelgevende kader.
Getekend te Zaventem op 21 maart 2022.
Deloitte Bedrijfsrevisoren BV
Vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck
1 De volledige en gedetailleerde tabellen zijn gepubliceerd op de website van Befimmo (www.befimmo.be)
inlichtingen.
IDENTIFICATIE 278
KAPITAAL 281
IDENTITEIT VAN DE OPRICHTER VAN BEFIMMO NV 282
STATUTEN VAN BEFIMMO NV 282
NAAMLOZE VENNOOTSCHAP 282
DOCHTERONDERNEMINGEN 282
IDENTITEIT EN KWALIFICATIES VAN DE VASTGOEDEXPERTS 282
GROEPSSTRUCTUUR 283
DE OPENBARE GVV 283
DE INSTITUTIONELE GVV 284
PROFIEL VAN HET TYPE BELEGGER 284
VERKLARINGEN 284
ESG VERANTWOORDELIJKHEID 286
278278
Identificatie
NAAM
Befimmo NV, een openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap naar belgisch recht.
ZETEL, WEBSITE EN E-MAILADRES
Tel.: +32 (0)2 679 38 60
De website is: www.befimmo.be.
Het e-mailadres van de vennootschap is: contact@befimmo.be.
RECHTSVORM
Naamloze Vennootschap.
OPRICHTING
Befimmo NV werd op 30 augustus 1995 opgericht in de vorm van een Naamloze Vennootschap met de
maatschappelijke benaming “Woluwe Garden D”, bij akte verleden ten overstaan van Meester Gilberte Raucq, notaris
te Brussel. De vennootschap werd later, op 24 november 1995, omgevormd tot Commanditaire Vennootschap op
Aandelen met de maatschappelijke benaming “Befimmo”, bij akte verleden ten overstaan van opnieuw Meester
Gilberte Raucq.
Op 20 december 2012 is de Buitengewone Algemene Vergadering van aandeelhouders van Befimmo samengekomen
om de omvorming van de structuur van Commanditaire Vennootschap tot Naamloze Vennootschap goed te keuren.
Op die datum werd de vennootschap opnieuw omgevormd tot Naamloze Vennootschap, met dezelfde
maatschappelijke benaming, namelijk “Befimmo”, bij akte verleden ten overstaan van Meester Damien Hisette. Meer
informatie hierover is te vinden in het Jaarlijks Financieel Verslag 2012.
De statuten werden verschillende keren gewijzigd, en voor het laatst op 18 mei 2021. De recentste gecoördineerde
statuten zijn beschikbaar op de website van Befimmo NV: www.befimmo.be/nl/wie-we-zijn/over-
befimmo/groepsstructuur.
DUUR
Befimmo NV werd opgericht voor onbepaalde duur.
REGISTER VAN RECHTSPERSONEN
Befimmo NV is ingeschreven in het Register van Rechtspersonen onder het nummer 0 455 835 167.
REGISTRATIEPLAATS
Brussel.
VOORWERP (ARTIKEL 4 VAN DE STATUTEN)
4.1. De vennootschap heeft uitsluitend tot voorwerp:
(a) om rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-
wetgeving, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; en
(b) om, binnen de grenzen van de GVV-wetgeving, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel 2, 5°, i tot xi van de
GVV-wet.
Onder vastgoed wordt verstaan:
i. de onroerende goederen zoals gedefinieerd in artikel 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, en de
zakelijke rechten op onroerende goederen, met uitsluiting van de onroerende goederen van
bosbouwkundige, landbouwkundige of mijnbouwkundige aard;
ii. aandelen of rechten van deelneming met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, waarvan
de vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 25% van het kapitaal aanhoudt;
iii. de optierechten op vastgoed;
279279
iv. aandelen van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen of institutionele gereglementeerde
vastgoedvennootschappen, op voorwaarde, in laatstgenoemd geval, dat de Vennootschap, rechtstreeks of
onrechtstreeks, meer dan 25% van het kapitaal daarvan aanhoudt;
v. rechten die voortvloeien uit contracten waarbij aan de vennootschap één of meer goederen in leasing
worden gegeven, of andere analoge gebruiksrechten worden verleend;
vi. rechten van deelneming in openbare en institutionele vastgoedbevaks;
vii. rechten van deelneming in buitenlandse instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die zijn
ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor
collectieve belegging en hun beheerders bedoelde lijst;
viii. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die in een andere Lidstaat van
de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet
van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders
bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaardig toezicht zijn onderworpen als de openbare
vastgoedbevaks;
ix. aandelen of rechten van deelneming uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die
ressorteren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de
aandelen al dan niet zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en die al dan niet
onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de
verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan
aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van aandelen in bepaalde types
vennootschappen met een soortgelijke activiteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten
wat betreft de winsten die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeien, mits
naleving van bepaalde verplichtingen, en die minstens wettelijk verplicht zijn om een deel van hun inkomsten
onder hun aandeelhouders te verdelen (de « Real Estate Investment Trusts », verkort « REIT’s »);
x. vastgoedcertificaten, zoals bedoeld in artikel 4, 7° van de wet van 11 juli 2018;
xi. rechten van deelneming in een GVBF.
Het vastgoed bedoeld in artikel 4.1., (b), alinea 2, (vi), (vii), (viii), (ix) en (xi) hierboven dat rechten van deelneming
betreft in een alternatieve beleggingsinstelling zoals bedoeld in Richtlijn 2011/61/EU van het Europees Parlement en de
Raad van 8 juni 2011 inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen en tot wijziging van de Richtlijnen
2003/41/EG en 2009/65/EG en van de Verordeningen (EG) nr. 1060/2009 van het Europees Parlement en de Raad
van 16 september 2009 inzake ratingbureaus en (EU) nr. 1095/2010 van het Europees Parlement en de Raad van 24
november 2010 tot oprichting van een Europees toezichthoudende autoriteit (Europese Autoriteit voor effecten en
markten), tot wijziging van Besluit nr. 716/2009/EG en tot intrekking van Besluit 2009/77/EG van de Commissie, kan
niet worden gekwalificeerd als aandelen of rechten van deelneming met stemrecht uitgegeven door
vastgoedvennootschappen, ongeacht het bedrag van de deelneming die door de vennootschap rechtstreeks of
onrechtstreeks wordt aangehouden.
(c) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de
GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden, met een publieke opdrachtgever afsluiten van of
toetreden tot één of meerdere :
(i) (DBF-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, Finance” overeenkomsten;
(ii) DB(F)M-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, (Finance) and Maintain” overeenkomsten;
(iii) DBF(M)O-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate”
overeenkomsten; en/of
(iv) overeenkomsten voor concessies van openbare werken met betrekking tot gebouwen en/of andere
infrastructuren van onroerende aard en daarop betrekking hebbende diensten, en op basis waarvan:
- de vennootschap instaat voor de terbeschikkingstelling, het onderhoud en/of de exploitatie ten
behoeve van een publieke entiteit en/of de burgers als eindgebruikers, teneinde invulling te
geven aan een maatschappelijke behoefte en/of de voorziening van een openbare dienst toe te
laten; en
- de vennootschap, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te beschikken, kan,
geheel of gedeeltelijk, de financierings-, beschikbaarheids-, vraag-en/of exploitatierisico’s,
bovenop het eventuele bouwrisico, dragen;
(d) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de
GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden, ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten
oprichten, beheren, laten beheren, uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen van:
280280
(i) voorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele of
niet-fossiele brandstof, en energie in het algemeen en de daarmee verband houdende goederen;
(ii) nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag of zuivering van water en de daarmee verband
houdende goederen;
(iii) installaties voor opwekking, opslag en transport van al dan niet hernieuwbare energie en de daarmee
verband houdende goederen; of
(iv) afval- en verbrandinstallaties en de daarmee verband houdende goederen.
(e) initieel minder dan 25% aanhouden in het kapitaal van een vennootschap waarin de activiteiten bedoeld in dit
artikel 4.1, (c) worden uitgeoefend, voor zover de genoemde deelneming binnen twee jaar, of elke langere
termijn die de publieke entiteit waarmee wordt gecontracteerd in dit verband vereist, en na afloop van de
bouwfase van het PPS-project (in de zin van de GVV-wetgeving), als gevolg van een overdracht van aandelen
wordt omgezet in een deelneming overeenkomstig de bepalingen van de GVV-wetgeving.
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennootschap met name alle
activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de
verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
4.2. De vennootschap kan bijkomend of tijdelijk beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de GVV-
wetgeving. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het door de vennootschap
aangenomen risicobeheerbeleid en zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversificatie
verzekeren. De vennootschap mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen aanhouden in gelijk welke
munteenheid onder de vorm van zicht- of termijndeposito's of onder de vorm van elk gemakkelijk verhandelbaar
monetair instrument.
De vennootschap mag bovendien verrichtingen betreffende afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze
er uitsluitend toe strekken het rente- en wisselkoersrisico te dekken in het kader van de financiering en het
beheer van de activiteiten van de vennootschap bedoeld in artikel 4 van de GVV-wetgeving en met uitsluiting
van elke verrichting van speculatieve aard.
4.3 De vennootschap mag één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven. De activiteit van het met
aankoopoptie in leasing geven van onroerende goederen mag alleen als bijkomstige activiteit worden
uitgeoefend, tenzij deze onroerende goederen bestemd zijn voor een doel van algemeen belang met inbegrip
van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend).
4.4 De vennootschap kan zich door middel van een fusie of op een andere wijze, interesseren in alle zaken,
ondernemingen of vennootschappen met een soortgelijk of verwant voorwerp en die van dien aard zijn dat ze
de ontwikkeling van haar bedrijf zullen promoten en, in het algemeen, kan ze alle verrichtingen uitoefenen die
rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking hebben op haar voorwerp evenals alle voor de verwezenlijking van
haar voorwerp relevante of nodige daden.
MAATSCHAPPELIJK BOEKJAAR
Het maatschappelijk boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.
PLAATSEN WAAR DE VOOR HET PUBLIEK TOEGANKELIJKE DOCUMENTEN
TER INZAGE LIGGEN
De statuten van Befimmo NV liggen ter inzage bij de Griffie van de Ondernemingsrechtbank van Brussel, op de
zetel en op de website van Befimmo: http://www.befimmo.be/nl/wie-we-zijn/over-befimmo/groepsstructuur.
De jaarrekeningen worden neergelegd bij de Nationale Bank van België en liggen ter inzage bij de Griffie van de
Ondernemingsrechtbank van Brussel.
De jaarrekeningen en de bijbehorende verslagen van Befimmo NV worden elk jaar toegezonden aan de
aandeelhouders op naam, alsook aan elke andere persoon die daarom verzoekt.
Ze zijn eveneens beschikbaar op de website van Befimmo: http://www.befimmo.be/nl/investeerders/publicaties.
De besluiten houdende benoeming en het einde van de mandaten van de leden van de Raad van Bestuur van
Befimmo NV worden bekendgemaakt in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad.
De oproepingen voor de Algemene Vergaderingen worden gepubliceerd in de Bijlagen tot het Belgisch
Staatsblad en in twee financiële dagbladen die nationaal verspreid worden. Deze oproepingen en alle
documenten met betrekking tot de Algemene
Vergaderingen kunnen geraadpleegd worden op de website van Befimmo:
www.befimmo.be/nl/investeerders/algemenevergaderingen.
281281
De financiële berichten met betrekking tot Befimmo NV worden gepubliceerd in de financiële pers en worden
bezorgd aan Euronext. Ze kunnen ook geraadpleegd worden op de website van Befimmo:
http://www.befimmo.be/nl/investeerders/publicaties.
De andere voor het publiek toegankelijk en in het Jaarlijks Financieel Verslag vermelde documenten liggen ter inzage
op de zetel van Befimmo NV.
Kapitaal
UITGEGEVEN KAPITAAL
Op 31 december 2021 bedraagt het kapitaal 413.276.840,12 €.
Het wordt vertegenwoordigd door 28.445.971 aandelen zonder vermelding van nominale waarde en volledig volstort.
TOEGESTAAN KAPITAAL
De Raad van Bestuur wordt gemachtigd het kapitaal te verhogen in één of meerdere transacties, op de data, volgens
de voorwaarden en modaliteiten die hij zal bepalen, met een maximumbedrag van:
1°) 205.135.237,71 €, indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in
contanten is, (i) met inbegrip van een voorkeurrecht voor de aandeelhouders van de vennootschap, zoals
voorzien in de artikelen 7:188 en volgende van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, of (ii) met
inbegrip van een onherleidbaar toewijzingsrecht voor de aandeelhouders van de vennootschap, zoals voorzien
in artikel 26, §1, al. 1 en 2 van de GVV-wet;
2°) 41.027.047,54 €, indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door uitkering van een
keuzedividend is;
3°) 41.027.047,54 € voor elke andere vorm van kapitaalverhogingen niet voorzien in de punten 1°) en 2°) hierboven;
met dien verstande dat in ieder geval, het kapitaal in het kader van het toegestane kapitaal nooit verhoogd kan worden
met meer dan 287.189.332,79 €.
Onder dezelfde voorwaarden is de Raad van Bestuur gemachtigd converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten uit
te geven.
Deze machtiging wordt verleend voor een duur van vijf jaar vanaf 27 december 2019. Zij is hernieuwbaar.
Deze kapitaalverhoging(en) kan/kunnen worden uitgevoerd door inbreng in contanten, in natura of door omzetting van
reserves.
Op 31 december 2021 bedraagt het saldo van het toegestane kapitaal 287.189.332,79 €.
WIJZIGINGEN VAN HET KAPITAAL SINDS 31.12.2016
Onderstaande tabel schetst de evolutie van het kapitaal sinds 31 december 2016.
Voor de volledige historiek van de wijzigingen in het kapitaal wordt verwezen naar het artikel 48 van de statuten.
Bedrag (in €) Aantal aandelen
Op 31 december 2016 371 627 206,35 25 579 214
Op 31 december 2017 371 627 206,35 25 579 214
Op 31 december 2018 371 627 206,35 25 579 214
Op 19 december 2019 413 276 840,12 28 445 971
Op 31 december 2019 413 276 840,12 28 445 971
Op 31 december 2020 413 276 840,12 28 445 971
Op 31 december 2021 413 276 840,12 28 445 971
STRUCTUUR VAN HET AANDEELHOUDERSCHAP
De Vennootschap voorziet een statutaire aangiftedrempel van 3% voor de toepassing van de wettelijke regels in
verband met de bekendmaking van de belangrijkste deelnemingen in de emittenten waarvan de aandelen toegelaten
zijn voor verhandeling op een gereglementeerde markt.
282282
Volgens de ontvangen kennisgevingen ziet de structuur van het aandeelhouderschap van Befimmo NV er als volgt uit:
Aantal (aangegeven)
aandelen
Datum de verklaring In %
Aangevers
AXA Belgium NV 2 741 438 30.04.2019 9,6%
Ageas en verbonden vennootschappen 2 641 047 30.04.2019 9,3%
Sand Grove Capital Management 1 212 205 01.03.2022 4,3%
BlackRock Inc. 848 297 20.11.2019 3,0%
Eigen aandelen
Befimmo NV 1 442 476 25.02.2022 5,1%
Andere aandeelhouders onder de statutaire drempel 19 560 508 01.03.2022 68,8%
Totaal 28 445 971 100%
Deze gegevens zijn gebaseerd op de transparatieverklaringen of op de informatie verkregen van de aandeelhouder.
Befimmo NV is niet op de hoogte van het bestaan van overeenkomsten tussen aandeelhouders.
De aandeelhouders beschikken niet over verschillende stemrechten.
Identiteit van de oprichter van Befimmo NV
Befimmo NV werd opgericht op initiatief van Bernheim-Comofi NV (vandaag AG Real Estate NV), met hoofdzetel aan
de Kunstlaan 58 te 1000 Brussel.
Statuten van Befimmo NV
De volledige gecoördineerde statuten van Befimmo NV zijn beschikbaar bij de Griffie van de Ondernemingsrechtbank,
op de hoofdzetel van Befimmo alsook op de website: www.befimmo.be/nl/befimmo/groepsstructuur.
Naamloze Vennootschap
De Buitengewone Algemene Vergadering van 20 december 2012 heeft de omvorming van Befimmo CommVA tot
Naamloze.
Vennootschap goedgekeurd.
Dochterondernemingen
Op 31 december 2021, bezit Befimmo NV rechtstreeks of onrechtstreeks 100% van de aandelen van de NV Fedimmo
(zelf moedermaatschappij van Zin in Noord 2025), 100% van de aandelen van de NV Meirfree, 100% van de aandelen
van de NV Vitalfree, 100% van de aandelen van Axento SA, 100% van de aandelen van de NV Befimmo Property
Services, 100% van de aandelen van de NV Loi 52, 100% van de aandelen van Kubissimmo Sàrl en 75,6% van de
aandelen van Silversquare Belgium NV (zelf moedermaatschappij van de vennootschap Silversquare Luxemburg NV).
Daarnaast is Befimmo sinds 30 januari 2020 ook controlerend aandeelhouder van Zin in Noord die voor 64,1% in
handen is van Befimmo en voor 35,9% van Fedimmo.
Identiteit en kwalificaties van de vastgoedexperts
Voor het boekjaar 2021 heeft Befimmo een beroep gedaan op drie vastgoedexperts, namelijk: dhr. Rod P. Scrivener
(JLL), dhr. Ardalan Azari (Cushman & Wakefield) en dhr. Pieter Paepen (CBRE Valuation Services SPRL). De heer Rod
P. Scrivener is ook verantwoordelijk voor de coördinatie van deze expertise.
Deze mandaten werden toegekend conform de voorschriften van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014. Deze opdracht
loopt van 1 januari 2021, drie jaar lang, tot 31 december 2023.
Het gaat om bedrijven van vastgoedexperts met een uitstekende marktkennis en internationale faam.
283283
Groepsstructuur
Op 31 december 2021, is de groepsstructuur de volgende:
De dochterondernemingen van Befimmo zijn Belgische vennootschappen, behalve Axento SA en Kubissimmo SàRL,
Luxemburgse vennootschappen.
De openbare GVV
Sinds 2014 is Befimmo een GVV. De Gereglementeerde Vastgoedvennootschap streeft dezelfde doelstellingen na als
structuren van Real Estate Investment Trusts die in de verschillende landen werden ingevoerd (REIT (USA), SIIC
(Frankrijk) en FBI (Nederland)).
De bedoeling van de wetgever was dat een GVV een grote transparantie van de vastgoedbelegging garandeerde en
de uitkering van een belangrijk deel van haar cashflow verzekerde, terwijl het van voordelen genoot.
De GVV staat onder de controle van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), en is onderworpen aan
een specifieke regeling waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn:
de vorm aannemen van een Naamloze Vennootschap of een Commanditaire Vennootschap op Aandelen;
beursnotering;
een schuldenlast beperkt tot 65% van de totale activa in marktwaarde;
strenge regels inzake belangenvermenging;
284284
het houden van de boekhouding volgens de IFRS-regels met, onder meer, de waardering tegen marktwaarde
van de vastgoedportefeuille;
een driemaandelijkse schatting van het vastgoedvermogen door onafhankelijke vastgoeddeskundigen;
een spreiding van het risico: maximaal 20% van het vermogen in één enkel vastgoedcomplex;
vennootschapsbelasting op een beperkte belastbare grondslag op voorwaarde dat de “cashflows” voor
minstens 80% worden uitgekeerd (berekend op basis van artikel 13 van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014);
een bevrijdende roerende voorheffing
1
van 30%, af te houden bij de betaalbaarstelling van het dividend.
De bedoeling van al deze regels is dus het gelopen risico te beperken.
De institutionele GVV
Fedimmo NV, Zin in Noord NV, Zin in Noord 2025 NV en Loi 52 NV [dochterondernemingen voor 100% van Befimmo
NV (direct of indirect)] zijn institutionele GVV’s.
De institutionele GVV heeft volgende hoofdkenmerken:
bezit van ten minste 25% door een openbare GVV;
aandelen op naam in handen van institutionele beleggers;
geen vereiste van diversifiëring of van schuldratio (consolidatie in de openbare GVV);
verplichting tot dividenduitkering, ten belope van minstens 80% van de “cashflows” (berekend op basis van
artikel 13 van het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014);
bezit van ten minste 25% door een openbare GVV;
geen verplichting om een vastgoedexpert aan te stellen, het vastgoedvermogen wordt immers gewaardeerd
door de expert van de openbare GVV;
opstelling van de statutaire rekeningen volgens de IFRS-normen (zelfde boekhoudschema als de openbare
GVV);
strenge regels inzake werking en belangenvermenging;
onder toezicht van de FSMA.
Profiel van het type belegger
Het profiel van het type belegger in Befimmo is de particuliere of institutionele belegger die een investering in
hoofdzakelijk Belgisch kantoorvastgoed wenst uit te voeren.
Het aandeelhouderschap is eerder in dit document uiteengezet
Verklaringen
PERSONEN VERANTWOORDELIJK VOOR DE INHOUD
Dhr. Jean-Philip Vroninks, Gedelegeerd Bestuurder, en mevr. Martine Rorif, Chief Operating Officer van de
Vennootschap, verklaren in naam en voor rekening van Befimmo NV, dat voor zover zij weten:
(a) de financiële staten, opgesteld conform de toepasselijke boekhoudnormen, een waarheidsgetrouw beeld geven
van het patrimonium, de financiële toestand en de resultaten van de Vennootschap en van de in de consolidatie
opgenomen ondernemingen;
b) het Jaarlijks Financieel Verslag een waarheidsgetrouwe weergave bevat van de evolutie van de zaken, de
resultaten en de toestand van de Vennootschap en van de in de consolidatie opgenomen ondernemingen
alsook een beschrijving van de belangrijkste risico’s en onzekerheden met welke de vennootschap wordt
geconfronteerd.
De heer Jean-Philip Vroninks en mevrouw Martine Rorif verklaren dat er, voor zover zij weten, geen weglatingen zijn
die een impact zouden kunnen hebben op de informatie die opgenomen is in dit Verslag.
1 Roerende voorheffing van toepassing vanaf 1 januari 2017.
285285
VERKLARING BETREFFENDE DE BESTUURDERS EN DE LEDEN VAN HET
UITVOEREND COMITÉ
De Raad van Bestuur van Befimmo NV verklaart dat:
geen enkele Bestuurder of geen enkel lid van het Uitvoerend comité werd veroordeeld voor fraude in de loop
van de laatste vijf jaar;
geen enkele Bestuurder of geen enkel lid van het Uitvoerend comité in deze hoedanigheid of als oprichter van
een onderneming ooit betrokken was bij een faillissement, schorsing of vereffening in de loop van de laatste vijf
jaar;
geen enkele Bestuurder of geen enkel lid van het Uitvoerend comité, officieel en/of openbaar in staat van
beschuldiging werd gesteld of een sanctie van een wettelijke of toezichthoudende instantie opgelegd kreeg;
geen enkele Bestuurder of geen enkel lid van het Uitvoerend comité door een rechtbank werd verhinderd om te
handelen als lid van een leidinggevend, toezichthoudend of bestuursorgaan van een uitgevende instelling of in
het kader van het beheer of de uitoefening van de activiteiten van een uitgevende instelling in de loop van de
laatste vijf jaar;
er geen enkele familieband bestaat tussen deze personen;
met de Bestuurders of de leden van het Uitvoerend comité geen enkele management- of arbeidsovereenkomst
werd afgesloten die voorziet in de betaling van schadevergoeding bij het einde van de overeenkomst, met
uitzondering van wat vermeld wordt in het hoofdstuk “Corporate-governanceverklaring” van dit Verslag;
de Bestuurders en leden van het Uitvoerend comité geen aandelen bezitten van Befimmo NV, behalve dhr.
Benoît De Blieck (1.000 aandelen), dhr. Jean-Philip Vroninks (1.250 aandelen) en Mevr. Aminata Kaké (50
aandelen);
tot nu toe geen enkele optie op aandelen van Befimmo NV werd verleend.
INFORMATIE VAN DERDEN
1
De zelfstandige vastgoedexperts dhr. Rod P. Scrivener (JLL), dhr. Ardalan Azari (Cushman & Wakefield) en dhr. Pieter
Paepen hebben aanvaard dat hun waarderingsmethodes en de conclusies van hun verslagen in dit Jaarlijks Financieel
Verslag werden opgenomen.
De Commissaris heeft aanvaard dat zijn verslag van 25 maart 2022 over de geconsolideerde rekeningen afgesloten op
31 december 2020 en zijn verslag van 25 maart 2022 over de prognose in huidig Jaarlijks Financieel Verslag werden
opgenomen.
Deloitte heeft aanvaard dat zijn verslag inzake het beperkt nazicht van geselecteerde milieuprestatie-indicatoren van 21
maart 2022 werd opgenomen.
De Vennootschap bevestigt dat de informatie uit de verslagen van de zelfstandige vastgoedexperts evenals van de
Commissaris, waarheidsgetrouw werden weergegeven en dat, voor zover de Vennootschap weet en kan waarborgen
op grond van de door deze derden gepubliceerde gegevens, geen enkel feit werd weggelaten dat de weergegeven
informatie onjuist of misleidend zou maken.
Alle informatie in het hoofdstuk "Kantoorvastgoedmarkten" komt uit de databases, analyses en marktrapporten van
Cushman & Wakefield.
HISTORISCHE FINANCIËLE INFORMATIE DOOR VERWIJZING OPGENOMEN
De Jaarlijkse Financiële Verslagen van de laatste vijf jaren, die de statutaire en geconsolideerde jaarrekeningen en de
verslagen van de Commissaris omvatten, evenals de Halfjaarlijkse Financiële Verslagen kunnen geraadpleegd worden
op de website van de vennootschap: www.befimmo.be.
1 Gelieve het hoofdstuk “Corporate governanceverklaring – Andere betrokkenen” de pagina 162 van het Verslag te raadplegen voor de identiteit van de
Commissaris en de vastgoedexperts.
286286
De Jaarlijkse Financiële Verslagen met betrekking tot de twee voorgaande boekjaren zijn ter referentie opgenomen.
Informatie door verwijzing
opgenomen
Documenten Secties
Financiële informatie
Jaarlijks Financieel Verslag 2020
- Kerncijfers (p. 37)
- Financieel verslag (p. 70-77)
- Vastgoedverslag (p. 43-69)
- Financiële staten (p. 151-212)
Jaarlijks Financieel Verslag 2019
- Kerncijfers (p. 38)
- Financieel verslag (p. 76-84)
- Vastgoedverslag (p. 44-75)
- Financiële staten (p. 150-208)
Dividend
Jaarlijks Financieel Verslag 2020
- Kerncijfers (p. 37)
Jaarlijks Financieel Verslag 2019
- Kerncijfers (p. 38)
Investeringen
Jaarlijks Financieel Verslag 2020
- Vastgoedverslag (p. 43-69)
Jaarlijks Financieel Verslag 2019
- Vastgoedverslag (p. 42-67)
Belangrijkste markten
Jaarlijks Financieel Verslag 2020
- Kantoorvastgoedmarkten (p. 44)
- Sectorinformatie (p. 164-165)
Jaarlijks Financieel Verslag 2019
- Kantoorvastgoedmarkten (p. 45-50)
- Sectorinformatie (p. 164-166)
Operaties met verwanten
Jaarlijks Financieel Verslag 2020
- Corporate-governanceverklaring
(p. 112-150, vooral het remuneratieverslag p. 135-140)
- Transacties met verbonden partijen (p. 202)
Jaarlijks Financieel Verslag 2019
- Corporate-governanceverklaring
(p. 120-149, vooral het remuneratieverslag p. 139-140)
- Transacties met verbonden partijen (p. 198)
UNIVERSELE REGISTRATIEDOCUMENT
Het universele registratiedocument is gedeponeerd bij de FSMA als bevoegde autoriteit overeenkomstig Verordening
(EU) 2017/1129 zonder voorafgaande goedkeuring overeenkomstig artikel 9 van Verordening (EU) 2017/1129.
Het universele registratiedocument mag worden gebruikt met het oog op een aanbieding van effecten aan het publiek
of de toelating van effecten tot de handel op een gereglementeerde markt, mits het, in voorkomend geval, samen met
eventuele wijzigingen en een overeenkomstig Verordening (EU) 2017/1129 goedgekeurde verrichtingsnota en
samenvatting door de FSMA is goedgekeurd.
ESG verantwoordelijkheid
ALGEMENE INFORMATIE
Contactpersoon & bijkomende inlichtingen
Emilie Delacroix - Head of Transformation & Impact
e.delacroix@befimmo.be - +32 2 679 38 63
Verwijzing naar de externe normen
Sinds vele jaren volgt Befimmo de tendens om haar niet-financiële verslaggeving te standaardiseren door de door
EPRA gepubliceerde indicatoren over te nemen, en door te verwijzen naar de GRI-normen en de specifieke GRI-
CRESS-richtlijnen voor de vastgoedsector. De samenvattende tabel van alle EPRA-indicatoren is te vinden in het
hoofdstuk "EPRA Best Practices" en de GRI-inhoudsindex is te vinden in het hoofdstuk "Niet-financiële staten" van dit
Verslag.
Bovendien is de Vennootschap sinds 2021 begonnen met de implementatie van de aanbevelingen van de Task Force
on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD). Alle relevante toelichtingen zijn te vinden in het ESG-hoofdstuk van
dit Verslag.
Rapporteringsperiode
Dit Verslag belicht de activiteiten tijdens het boekjaar 2021. De perimeter loopt tot 31 december 2021.
287287
Rapporteringsperimeter en wijzigingen sinds 1 januari 2021
De perimeter van de Vennootschap is in de loop van het boekjaar 2021 gewijzigd ten gevolge van:
2021 acquisities (Cubus gebouw, Esprit Courbevoie en drie verdiepingen in de Antwerp Tower)
H2 2020 verkopen (Blue Tower, Media, Schuman 3 en 11, Froissart en Guimard)
2021 verkopen (Wiertz-gebouw, de residentiële delen van de Paradis Express, Planet 2-gebouw en 6 niet-
strategische activa in Belgische provinciesteden).
De rapporteringsperimeter voor de activiteiten inzake duurzame ontwikkeling omvat de activiteiten van Befimmo NV en
haar dochterondernemingen Befimmo Property Services NV, Fedimmo NV, Meirfree NV, Vitalfree NV, Axento SA,
Kubissimmo SàRL, Loi 52 NV, ZIN in Noord NV, ZIN in Noord 2025 NV en Silversquare Belgium NV (enkel voor de
gebouwen uit de portefeuille van Befimmo). De verbintenissen inzake duurzame ontwikkeling van Befimmo gelden voor
heel haar portefeuille. Wel dient opgemerkt dat het beleid dat Befimmo op operationeel niveau hanteert, niet op
dezelfde manier kan toegepast worden voor Fedimmo.
De activiteiten die opgenomen zijn in het Milieumanagementsysteem (MMS) zijn activiteiten die Befimmo rechtstreeks
controleert. In een eerste fase worden de operationele aspecten van het MMS uitgewerkt voor de gemeenschappelijke
delen van de gebouwen. Dit sluit niet uit dat er activiteiten worden ingevoerd voor aspecten waar Befimmo minder
rechtstreeks invloed op uitoefent, zoals het beheer van de privatieve gedeeltes door de huurders.
Externe controle
Befimmo heeft een beroep gedaan op Deloitte voor de uitvoering van een opdracht van beperkt nazicht. Het Verslag
van Deloitte is te vinden in het hoofdstuk “Niet-financiële staten” van dit Verslag.
Methodologie
De methodologie voor de rapportering wordt beschreven in het hoofdstuk “Niet-financiële staten” van dit Verslag.
BIJKOMENDE INFORMATIE
Op de website van Befimmo www.befimmo.be vindt u bijkomende informatie die een nuttige aanvulling kan vormen op
het ESG-hoofdstuk van dit Jaarlijks Financieel Verslag. Het betreft onder meer:
het ESG-beleid (maart 2022);
de ESG-inhoud uit vorige Jaarlijkse Financiële Verslagen (in de vorm van een specifiek hoofdstuk of een
afzonderlijk verslag);
eerdere Financiële Jaarverslagen;
het ISO 14001-certificaat;
de BREEAM-certificaten;
de ESG-beoordelingen.
Bijlagen.
BIJLAGE I: BEGRIPPENLIJST 289
BIJLAGE II: BEGRIPPENLIJST VAN DE VASTGOEDINDICATOREN 294
BIJLAGE III: ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES 295
BIJLAGE IV: STATUTEN 298
BIJLAGE V: SPREIDING VAN DE GEBOUWEN VAN DE GECONSOLIDEERDE
PORTEFEUILLE PER DOCHTERONDERNEMING 313
289289
Bijlage I: Begrippenlijst
BEAMA
Belgian Asset Managers Association (Belgische Vereniging van Asset Managers).
BE-REIT ASSOCIATION
Deze beroepsvereniging werd opgericht onder impuls van de Belgische Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen
(met name de Belgische Real Estate Investment Trusts) en wil zo de belangen van de Belgische REIT-sector behartigen
en promoten bij zijn verschillende stakeholders
BEURSKAPITALISATIE
Slotkoers op de beurs vermenigvuldigd met het totaal aantal aandelen in omloop op die datum.
BREAK
De eerste mogelijkheid om een einde te maken aan een huurovereenkomst met een betekende opzegging.
BREEAM (BRE ENVIRONMENTAL ASSESSMENT METHOD)
BREEAM is de mondiale methode voor de evaluatie van de milieuprestaties en de duurzaamheid van gebouwen. Het is
een referentiestelsel voor de beste werkwijzen in duurzaam ontwerpen, dat uitgroeide tot de meest gebruikte maatstaf
om de milieuprestatie van een gebouw te beschrijven (www.breeam.com).
BREEAM DESIGN
Renovatie- en herstellingswerken. De winning en het gebruik van hulpbronnen voor de productie van materialen en
producten bij renovaties (en bouwwerken) houden één van de grootste rechtstreekse effecten in van de
vastgoedsector. De ecologische voetafdruk, zoals het verlies van biodiversiteit, de uitstoot van broeikasgassen en het
afval kan efficiënt verminderd worden dankzij recyclage en dematerialisering.
De BREEAM-certificatie die Befimmo stelselmatig invoert voor haar grote renovaties, legt onder meer op om gegevens
betreffende het gebruik van natuurlijke hulpbronnen en gerecycleerde materialen bij te houden. Maar ook in de
ontwerpfase (Design) wordt de milieuprestatie van het gebouw bepaald. Van in de beginfase rekening houden met een
aanpak van milieuvriendelijk ontwerpen, in overleg met de architecten en studiebureaus, staat ook borg voor een
mogelijk langere commerciële levensduur van het gebouw.
BREEAM IN-USE
De BREEAM In-Use certificatie sluit aan op de vraag naar voortdurende verbetering die de ISO 14001 norm oplegt. Het
is een kostbaar instrument om de inspanningen van Befimmo om de duurzaamheid van de gebouwen van haar
portefeuille te onderbouwen. Eerst wordt de aanvankelijke prestatie van de gebouwen gemeten, zowel wat het gebouw
zelf betreft (Asset) als voor het beheer van het gebouw (Management).
Deze certificatie vereist onder meer een opvolging van de verbruiksgegevens. De bevestiging van de gegevens die
erop volgt, is een belangrijke etappe om tot correcte vergelijkingsgegevens (benchmark) te komen.
BVS
Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (www.upsi-bvs.be).
CAP
Een CAP is een afgeleid financieel instrument dat tot de familie van de opties behoort. De aankoop van een CAP maakt
bescherming mogelijk tegen een stijging van de rentevoeten tot een vooraf bepaald maximum (uitoefenprijs of strike).
Zo kan partij getrokken worden uit dalingen in de rentevoeten. Bij de aankoop van een CAP moet altijd een premie
betaald worden.
CBD (CENTRAL BUSINESS DISTRICT) EN GELIJKAARDIG
De wijken Centrum, Leopold, Louiza en Noord evenals de luchthaven van Brussel.
CCS (CROSS CURRENCY SWAP)
Een CCS is een overeenkomst tussen twee partijen om de stromen van rentekosten en de notionele bedragen die
uitgedrukt zijn in twee verschillende valuta te ruilen. De ruil van de rentestromen kan gebeuren vast tegen vast, variabel
tegen variabel of ook variabel tegen vast (of omgekeerd).
290290
CDP (CARBON DISCLOSURE PROJECT)
Het CDP is een onafhankelijke organisatie zonder winstoogmerk die zich inzet voor de vermindering van de
broeikasgassen die bedrijven en steden uitstoten. Dit gebeurt aan de hand van een wereldwijde database met
gegevens over de emissie van broeikasgassen.
CODE 2020
Belgische Corporate Governance Code die op 9 mei 2019 werd gepubliceerd door de Corporate Governance
Commissie. De code bevat de werkwijzen en bepalingen die Belgische beursgenoteerde bedrijven moeten naleven. De
Code 2020 vervangt de vroegere versie van 2009 die geraadpleegd kan worden op de site van GUBERNA
(www.guberna.be).
COLLAR
Een COLLAR is een combinatie van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) die bestaat uit de aankoop van een
CAP en de verkoop van een FLOOR. Deze combinatie beschermt tegen een rentevoetstijging (door de aankoop van de
CAP) met een premie die volledig of gedeeltelijk gefinancierd is door de verkoop van een FLOOR (die de verbintenis
inhoudt om een minimale rentevoet te betalen).
DCF (DISCOUNTED CASH FLOW)
Methode voor de actualisering van cashflows.
DEALING CODE
Document dat de voornaamste wettelijke verplichtingen en interne procedures herneemt die van toepassing zijn op de
Bestuurders, de leden van het Uitvoerend Comité en alle andere personen die over voorkennis zouden kunnen
beschikken wegens hun betrokkenheid in de deelname aan een specifieke operatie.
ECONOMISCH HINTERLAND
Brussel, Brussel gedecentraliseerd en rand van Brussel.
EPRA (EUROPEAN PUBLIC REAL-ESTATE ASSOCIATION)
EPRA is de stem van het Europees beursgenoteerd vastgoed en vertegenwoordigt meer dan 450 miljard € aan
onroerende activa (www.epra.com).
EPRA EARNINGS
Resultaat van de operationele activiteiten. Voor meer informatie, gelieve pagina 106 van het huidig Verslag te
raadplegen. (Alternative Performance Measure)
ERFPACHT
Tijdelijk zakelijk recht dat de houder, voor minimum 27 en maximaal 99 jaar, het volle genot verleent van een
onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort, tegen betaling aan de eigenaar van een jaarlijkse vergoeding, in
geld of natura, als erkenning van het eigendomsrecht. Tijdens de duur van de erfpacht oefent de erfpachter alle
rechten uit die aan de eigendom verbonden zijn, maar hij mag niets doen dat de waarde ervan vermindert.
EX-DATE
Datum van de afknipping van de coupon.
FLOOR
Een FLOOR is een afgeleid instrument dat tot de familie van de opties behoort. De verkoop van een FLOOR maakt
mogelijk om een premie innen, terwijl de ontlener ervan afziet om partij te trekken van de daling van de rentevoeten
onder het vastgelegde niveau (uitoefenprijs of strike). Zie eveneens de definitie van een COLLAR.
FREE FLOAT
Het percentage van de aandelen dat in handen is van het publiek. Het gaat om de aandelen waarvoor Befimmo geen
transparantieverklaring van een derde heeft gekregen of die niet in het bezit zijn van Befimmo of haar
dochterondernemingen.
291291
FSMA (FINANCIAL SERVICES AND MARKETS AUTHORITY/AUTORITEIT VOOR
FINANCIËLE DIENSTEN EN MARKTEN)
Autonome publiekrechtelijke instelling voor het toezicht op de financiële en de verzekeringsmarkten in België.
GERAAMDE HUURWAARDE (ERV)
Het gaat om de geraamde huurwaarde van de vastgoedportefeuille, naar het oordeel van de vastgoedexperts.
GRESB (GLOBAL REAL ESTATE SUSTAINABILITY BENCHMARK)
GRESB is een initiatief dat de sociale en milieuprestaties van beursgenoteerde en private vastgoedbeleggingen
beoordeelt. De verkregen benchmark is het startpunt voor de verbeteringen van deze prestaties evenals voor de
collectieve inspanningen naar een meer duurzame vastgoedindustrie (www.gresb.com).
GRI (GLOBAL REPORTING INITIATIVE)
Het GRI is de organisatie die aan de basis ligt van de opmaak van een standaard voor de verslaggeving inzake
Maatschappelijke Verantwoordelijkheid die wereldwijd wordt erkend. Het zet zich in voor een voortdurende verbetering
en het wereldwijd gebruik van deze standaard (www.globalreporting.org).
GVV (GEREGLEMENTEERDE VASTGOEDVENNOOTSCHAP)
Het concept van GVV werd in 2014 in het leven geroepen en streeft dezelfde doelstellingen na als structuren van Real-
Estate Investment Trusts die in de verschillende landen werden ingevoerd (REIT (USA), SIIC (Frankrijk) en FBI
(Nederland)). De bedoeling van de wetgever was dat een GVV een grote transparantie van de vastgoedbelegging
garandeerde en de uitkering van een belangrijk deel van haar cashflow verzekerde, terwijl de belegger bepaalde
voordelen genoot. De GVV staat onder de controle van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), en is
onderworpen aan een specifieke regeling.
IAS (INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS)
Internationale boekhoudnormen die werden uitgewerkt door de International Accounting Standards Board.
IFRS (INTERNATIONAL FINANCIAL REPORTING STANDARDS)
Internationale normen voor de financiële berichtgeving, uitgewerkt door de International Accounting Standards Board.
INDEKKINGSRATIO
(Nominale schulden met vaste rentevoeten + notioneel bedrag van de IRS en de CAP)/totale schuld
INVESTERINGSWAARDE
De investeringswaarde wordt door de expert bepaald als de meest waarschijnlijke waarde die behaald kan worden op
de datum van de waardebepaling, onder normale verkoopsvoorwaarden, tussen welwillende en goed geïnformeerde
partijen, voor aftrek van de overdrachtsbelasting
IRS (INTEREST RATE SWAP)
Een IRS of renteswap (meestal vast tegen variabel of omgekeerd) is een overeenkomst waarbij twee partijen beslissen
om verschillende financiële stromen uit te wisselen, berekend op basis van een notioneel bedrag, een frequentie en een
duur die vooraf bepaald zijn.
ISO 14001
De internationale milieumanagementnorm ISO 14001 omschrijft de aanvaarde vereisten voor
milieumanagementsystemen. Hij is toegespitst op het proces van voortdurende verbetering in de implementatie van
milieudoelstellingen bij bedrijven en andere instellingen. Zij kunnen hun milieumanagement door onafhankelijke milieu-
auditoren laten certificeren met de ISO 14001 standaard.
KONINKLIJK BESLUIT VAN 14 NOVEMBER 2007
Koninklijk Besluit betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de
verhandeling op een gereglementeerde markt.
KONINKLIJK BESLUIT VAN 13 JULI 2014
Koninklijk Besluit betreffende Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen.
292292
LTV (LOAN-TO-VALUE)
LTV = [(nominale financiële schulden - kasstroom)/reële waarde van de portefeuille]. (Alternative Performance Measure)
MMS (MILIEUMANAGEMENTSYSTEEM)
Een MMS is een kader voor het beheer van de milieuprestaties. Het omschrijft hoe de beleidslijnen en doelstellingen
moeten ingevoerd en bewaakt worden, hoe uitdagingen moeten aangepakt worden en hoe de werking van
verschillende systemen en strategieën geanalyseerd en beoordeeld moet worden.
NAV (NET ASSET VALUE)
Intrinsieke waarde van het eigen vermogen.
NETTORESULTAAT
Resultaat zoals opgemaakt volgens de IFRS-boekhoudnormen. Het vertegenwoordigt de winst of het verlies van de
periode.
OPERATIONELE MARGE
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille gedeeld door de huurinkomsten (zonder spreiding van de
huurvrije periodes). (Alternative Performance Measure)
PAYER IRS
Een “payer” IRS (waaronder “betaler van een vaste rente” wordt verstaan) is een IRS waarvoor een vaste rente wordt
betaald aan de tegenpartij, in ruil voor een variabele rente.
PRIVATE PLAATSING
Kapitaalophaling bij een beperkt aantal (institutionele) privébeleggers zonder een beroep te doen op het publiek.
PROPERTY MANAGEMENT
Het property management omvat het toezicht op de technische maintenance, de verrekening van de huurgelden en de
verrekening van de lasten die aan de gebouwen verbonden zijn en moeten doorgerekend worden aan de huurders.
PURE PLAYER
Investeerder die zijn activiteiten toespitst op één enkel segment, waarin hij gespecialiseerd is. Dit kan een geografisch
gebied of een bepaalde sector zijn.
RATING
Financiële score die Befimmo toegekend krijgt van het ratingbureau Standard & Poor’s.
RECEIVER IRS
Een “receiver” IRS (waaronder een ontvanger van een vaste rente wordt verstaan) is een IRS waarvoor een variabele
rente aan de tegenpartij wordt betaald, in ruil voor een vaste rente.
RECORD DATE
De vastgelegde datum waarop een aandeelhouder houder moet zijn van effecten om recht te hebben op de uitbetaling
van het dividend in verhouding tot de effecten die hij op die datum bezit.
REËLE WAARDE
De reële waarde van vastgoed komt overeen met zijn investeringswaarde, namelijk zijn waarde, registratierechten en
andere transactiekosten inbegrepen (ook “waarde akte in handen” genoemd), zoals de onafhankelijke expert
berekende, met aftrek van een forfaitair registratierecht van 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel) voor
vastgoed met een investeringswaarde van minder dan 2,5 miljoen €, en van 2,5% voor vastgoed met een
investeringswaarde van meer dan 2,5 miljoen €. Dit registratierecht van 2,5% is een gemiddeld percentage werkelijk
betaalde kosten op de transacties en vloeit voort uit een analyse door de onafhankelijke experten van een groot aantal
transacties op de markt. Deze boekhoudkundige verwerking wordt gedetailleerd uiteengezet in de mededeling die de
BeAMA op 8februari2006 publiceerde en wordt bevestigd in de mededeling van de BE-REIT Association van
10november2016. Deze regel wordt ook toegepast voor de bepaling van de reële waarde van het vastgoed in het
Groothertogdom Luxemburg.
293293
REIT (REAL-ESTATE INVESTMENT TRUST)
Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal in de Verenigde Staten.
RICS
Royal Institution of Chartered Surveyors (www.rics.org/be).
ROERENDE VOORHEFFING
Dividenden zijn belastbare inkomsten in België. De roerende voorheffing normaal ingehouden op deze inkomsten,
betreft, in de meeste gevallen, de definitieve belasting op deze inkomsten.
RPR
Rechtspersonenregister
SCHULDRATIO
[Verplichtingen – voorzieningen – andere financiële verplichtingen (toegestane indekkingsinstrumenten geboekt op
het passief van de balans) – uitgestelde belastingverplichtingen – overlopende rekeningen]/[totale balansactiva –
toegestane indekkingsinstrumenten, geboekt op het actief van de balans]. Deze ratio wordt berekend overeenkomstig
het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014.
SWAPTION
Optie op een renteswap (interest rate swap). Ze geeft het recht om een call swaption af te sluiten, die de instap in een
“receiver” renteswap mogelijk maakt, of een put swaption, waarvoor de tegenpartij Befimmo kan dwingen om in een
“payer” swap te stappen.
TAKE-UP
Ingebruikname van de voor verhuur bestemde ruimtes.
UITKERINGSPERCENTAGE (PAY-OUT RATIO)
Het uitkeringspercentage wordt berekend door het brutodividend te delen door de EPRA earnings.
VASTGOEDBEVAK
Vastgoedbeleggingsvennootschap met Vast Kapitaal. Het stelsel van de Vastgoedbevaks werd in 1995 in het leven
geroepen om collectieve beleggingen in vastgoed te promoten.
VELOCITEIT
De velociteit is een indicator van de omloopsnelheid van de aandelen op de gereglementeerde markt en wordt
berekend door het totale aantal aandelen dat tijdens het boekjaar verwerkt werd te delen door het gemiddelde aantal
aandelen in omloop in die periode.
WET VAN 6 APRIL 2010
Wet betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming.
WET VAN 12 MEI 2014
Wet betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV).
WET VAN 22 OKTOBER 2017
Wet houdende diverse fiscale bepalingen die de wet van 12 mei 2014 betreffende de Gereglementeerde
Vastgoedvennootschappen (GVV) wijzigt.
294294
Bijlage II: Begrippenlijst van de vastgoedindicatoren
LOPENDE CONTRACTUELE BRUTOHUUR
Het geannualiseerde totaal van de huurgelden in het kader van lopende huurovereenkomsten op de afsluitdatum. Deze
houden geen rekening met de lopende huurvrije periodes, noch met de huurgelden van huurovereenkomsten die
ingaan na de aangemerkte afsluitdatum.
POTENTIËLE HUUR
De lopende contractuele brutohuur zoals hierboven bepaald, vermeerderd met de geraamde huurwaarde van de
leegstaande oppervlaktes op de afsluitdatum.
LOPEND BRUTORENDEMENT OP VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR
VERHURING
De verhouding tussen de lopende contractuele brutohuur en de waarde “akte in handen” van het vastgoed
beschikbaar voor verhuring.
POTENTIEEL BRUTORENDEMENT OP VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR
VERHURING
De verhouding tussen de potentiële huur en de waarde “akte in handen” van het vastgoed beschikbaar voor verhuring.
LOPEND BRUTORENDEMENT VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
De verhouding tussen de lopende contractuele brutohuur en de waarde “akte in handen” van de
vastgoedbeleggingen.
BEZETTINGSGRAAD VAN VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR VERHURING
De verhouding tussen de geraamde huurwaarde van de ingenomen oppervlaktes en voorverhuurde oppervlakte op de
afsluitdatum en de totale geraamde huurwaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring.
SPOT-BEZETTINGSGRAAD VAN VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR
VERHURING
De verhouding tussen de geraamde huurwaarde van de bezette oppervlaktes op de afsluitdatum en de totale
geraamde huurwaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring.
GEWOGEN GEMIDDELDE DUUR VAN DE LOPENDE HUUROVEREENKOMSTEN
TOT HUN EERSTVOLGENDE VERVALDAG VAN VASTGOED BESCHIKBAAR
VOOR VERHURING
De verhouding tussen (i) de som van de lopende contractuele brutohuur van elke huurovereenkomst van vastgoed
beschikbaar voor verhuring, vermenigvuldigd met de resterende respectieve duur tussen de afsluitdatum en hun
eerstvolgende vervaldag en (ii) de totale lopende contractuele brutohuur van vastgoed beschikbaar voor verhuring.
GEWOGEN GEMIDDELDE DUUR VAN DE LOPENDE HUUROVEREENKOMSTEN
TOT HUN EINDVERVALDAG VAN VASTGOED BESCHIKBAAR VOOR
VERHURING
De verhouding tussen (i) de som van de lopende contractuele brutohuur van elke huurovereenkomst van vastgoed
beschikbaar voor verhuring, vermenigvuldigd met de resterende respectieve duur tussen de afsluitdatum en hun laatste
vervaldag en (ii) de totale lopende contractuele brutohuur van vastgoed beschikbaar voor verhuring.
GEWOGEN GEMIDDELDE DUUR VAN DE LOPENDE EN GETEKENDE
TOEKOMSTIGE HUUROVEREENKOMSTEN VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
TOT HUN VOLGENDE VERVALDAG
De verhouding tussen (i) de som van de lopende en toekomstige contractuele brutohuur van elke huurovereenkomst
van vastgoedbeleggingen (vastgoed beschikbaar voor verhuur en projecten), vermenigvuldigd met de resterende
respectieve duur tussen de afsluitdatum en hun volgende vervaldag en (ii) de totale contractuele brutohuur van de
vastgoedbeleggingen.
GEWOGEN GEMIDDELDE DUUR VAN DE LOPENDE EN GETEKENDE
TOEKOMSTIGE HUUROVEREENKOMSTEN VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN
TOT HUN LAATSTE VERVALDAG
De verhouding tussen (i) de som van de lopende en toekomstige contractuele brutohuur van elke huurovereenkomst
van vastgoedbeleggingen (vastgoed beschikbaar voor verhuur en projecten), vermenigvuldigd met de resterende
respectieve duur tussen de afsluitdatum en hun laatste vervaldag en (ii) de totale contractuele brutohuur van de
vastgoedbeleggingen.
295295
Bijlage III: Alternative Performance Measures
VASTGOEDOPERATOR-ACTIVITEIT
BEGRIPPENLIJST VAN DE “ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES”
Alternative Performance Measure Definitie Nut
Nettovastgoedkosten De som van de diverse vastgoedkosten netto, rekening
houdend met de recuperatie van de bedragen die
invorderbaar zijn bij de huurders (komt overeen met de
som van de rubrieken IV tot XIII van de geconsolideerde
staat van het volledige resultaat).
Maakt een samenvattend overzicht
van alle mogelijke
nettovastgoedkosten.
Operationele marge Het ‘Operationeel resultaat vóór het resultaat op de
portefeuille’, gedeeld door het ‘Nettohuurresultaat’.
Maakt mogelijk om de operationele
prestatie van de Vennootschap te
beoordelen.
Financieel resultaat (buiten
variaties in de reële waarde van
de financiële activa en
verplichtingen en close-out
kosten)
Het ‘Financieel resultaat’ waarvan de rubriek XXIII
‘Variaties in de reële waarde van financiële activa en
verplichtingen’ wordt afgetrokken.
Maakt mogelijk om voor het
financieel resultaat de vergelijking
te maken tussen de vooruitzichten
en de gerealiseerde cijfers.
Nettoresultaat vóór variaties in de
reële waarde van de vastgoed-
beleggingen en de financiële
activa en verplichtingen
Het ‘Nettoresultaat’ waarvan de rubriek XVIII ‘Variaties
in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’ en de
rubriek XXIII ‘Variaties in de reële waarde van de
financiële activa en passiva’ afgetrokken worden.
Maakt mogelijk om het
nettoresultaat te kennen, vóór
variaties in de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen en de
financiële activa en verplichtingen.
“Like-for-Like” nettohuurresultaat Het nettohuurresultaat van het vastgoed beschikbaar
voor verhuring bij gelijkblijvende perimeter gedurende
twee opeenvolgende periodes. De perimeter van de
“Like-for-Like” wordt berekend op basis van de definitie
van de EPRA.
Maakt mogelijk om de evolutie van
de huurinkomsten van het vastgoed
beschikbaar voor verhuring te
meten, bij gelijkblijvende perimeter
gedurende twee opeenvolgende
periodes.
Vennootschapsbeslating
(excl. uitgestelde belasting)
Rubriek XXV "Vennootschapsbelastingen" min de
geboekte uitgestelde belastingen.
Geeft een overzicht van effectief
opgelopen en verschuldigde
belastingen.
RECONCILIATIETABELLEN VAN DE “ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES”
NETTOHUURRESULTAAT “LIKE-FOR-LIKE”
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Nettohuurresultaat (A) 119 947 130 782
Nettohuurresultaat verbonden aan perimeterwijzigingen (B) 7 445 19 329
Nettohuurresultaat op vastgoed niet beschikbaar voor verhuring (C) 8 937 4 074
Niet-recurrent element te verwijderen uit "Like-for-Like" (D) -1 018 3 751
Nettohuurresultaat in « Like-for-Like » (A-B-C-D) 104 584 103 628
NETTORESULTAAT VÓÓR VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDBELEGGINGEN EN
DE FINANCIËLE ACTIVA EN VERPLICHTINGEN EN HET AANDEEL IN DE WINST OF HET VERLIES VAN
DEELNEMINGEN
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Nettoresultaat (A) 89 663 58 446
XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (B) 5 520 759
XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen (C) 30 579 -17 682
Variaties van het aandeel in de winst of het verlies van deelnemingen die
administratief verwerkt worden volgens de ‘equity’-methode (D)
-9 775 -2 373
Nettoresultaat vóór variaties in de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen en de financiële activa en verplichtingen en het
aandeel in de winst of het verlies van deelnemingen (A-B-C-D)
63 339 77 742
296296
FINANCIEEL RESULTAAT (ZONDER DE VARIATIES VAN DE REËLE WAARDE VAN DE FINANCIËLE
ACTIVA EN VERPLICHTINGEN EN CLOSE-OUT COSTS)
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
Financieel resultaat (A) 15 003 -37 154
XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen (B) 30 579 -17 682
Close-out costs -458 -1
Financieel resultaat (zonder de variaties van de reële waarde van de
financiële activa en verplichtingen en close-out costs) (A-B)
-15 117 -19 471
OPERATIONELE MARGE
(in duizend €) 31.12.2021
31.12.2020
(herwerkt)
31.12.2020
(niet herwerkt)
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille (A) 80 342 99 828 97 987
Nettohuurresultaat (B) 119 947 130 782 130 782
Operationele marge (A/B) 67,0% 76,3% 74,9%
NETTOVASTGOEDKOSTEN
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
IV. Recuperatie van vastgoedkosten 12 127 16 083
V. Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen
door de huurder op verhuurde gebouwen
22 039 25 469
VII. Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder
op verhuurde gebouwen
-22 803 -26 051
VIII. Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven
197
2 171
IX. Technische kosten -16 055 -18 520
X. Commerciële kosten -2 824 -1 736
XI. Kosten en taksen voor niet-verhuurde gebouwen -2 790 -1 867
XII. Beheerskosten vastgoed -3 049 -2 830
XIII. Andere vastgoedkosten -4 843 -7 928
Nettovastgoedkosten -18 001 -15 208
VENNOOTSCHAPSBELASTING (EXCL. UITGESTELDE BELASTING)
(in duizend €) 31.12.2021 31.12.2020
XXV. Vennootschapsbelasting (A) -1 047 -1 079
Uitgestelde belasting (B) -44 -390
Vennootschapsbelasting (excl. Uitgestelde belasting) (A-B) -1 003 -689
297297
GECONSOLIDEERD
BEGRIPPENLIJST VAN DE “ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES”
Alternative Performance Measure
Definitie Nut
Loan-to-value (“ LTV “)
De nominale financiële schulden min de balansrubriek II.F.
‘Kas en kasequivalenten’, gedeeld door de som van de
balansrubrieken I.C. ‘Vastgoedbeleggingen’ en II.A. ‘Activa
bestemd voor de verkoop’. De nominale financiële schulden
zijn de boekhoudkundige financiële schulden buiten IFRS-
aanpassingen, dit wil zeggen buiten de herwaardering
tegen de reële waarde van de financiële activa en
verplichtingen en de spreiding van de kosten bij uitgifte van
leningen.
Toont de schuldgraad berekend op
basis van de reële waarde van de
vastgoedportefeuille.
Gemiddelde (geannualiseerde)
financieringskost
De betaalde intresten, met inbegrip van de kredietmarge,
de kost van de indekkingsinstrumenten en de
liquiditeitskost, gedeeld door de gemiddelde nominale
financiële schuld over de periode in kwestie.
Maakt mogelijk om de gemiddelde
kostprijs van de financiële schuld van
de Vennootschap te meten.
Return op eigen vermogen
(in € per aandeel)
Het rendement dat een belegger behaalt over een periode
van 12 maanden, die eindigt bij de afsluiting van de periode,
rekening houdend met de herbelegging van het dividend
en de deelname aan de verrichtingen om het eigen
vermogen van de Vennootschap te versterken. Deze
berekening is gebaseerd op het gemiddeld aantal aandelen
dat niet in handen is van de groep over een periode van 12
maanden.
Maakt mogelijk om de rentabiliteit op
12 maanden (in € per aandeel) te
berekenen van de belegging van de
aandeelhouder op basis van de
waarde van het eigen vermogen.
Total return op eigen vermogen
(in %)
Intern rentabiliteitspercentage dat een belegger krijgt over
een periode van 12 maanden die eindigt bij de afsluiting van
de periode, rekening houdend met de herbelegging van het
dividend en met de deelname aan de verrichtingen om het
eigen vermogen van de groep te versterken.
Maakt mogelijk om de rentabiliteit op
12 maanden (in %) te berekenen van
de belegging van de aandeelhouder
op basis van de waarde van het eigen
vermogen.
RECONCILIATIETABELLEN VAN DE “ALTERNATIVE PERFORMANCE MEASURES”
LOAN-TO-VALUE
(in duizend €)
31.12.2021 31.12.2020
Nominale financiële schuld (A)
1 161 297 1 001 620
II. F. Kas en kasequivalenten (B)
2 022 2 439
I. C. Vastgoedbeleggingen (D)
1
2 822 806 2 692 393
II. A. Activa bestemd voor verkoop (E )
13 133 21 581
Reële waarde van de portefeuille op datum van de afsluiting (C = D+E)
2 835 939 2 713 974
Loan-to-value (A-B)/C
40,9% 36,8%
GEMIDDELDE (GEANNUALISEERDE) FINANCIERINGSKOST
(in duizend €)
31.12.2021 31.12.2020
Betaalde rente
19 416 22 643
Geannualiseerde betaalde rente (A)
19 416 22 643
Geannualiseerde nominale financiële schuld (B)
1 058 729 1 126 483
Gemiddelde (geannualiseerde) financieringskost (A/B)
1,8% 2,0%
TOTAL RETURN OP EIGEN VERMOGEN (IN € PER AANDEEL EN IN %)
31.12.2021 31.12.2020
Total return op eigen vermogen (in € per aandeel) 3,33 2,11
Total return op eigen vermogen (in %) 5,7% 3,6%
1 Buiten gebruiksrechten van de huurcontracten van kantooroppervlaktes en gebruiksrechten van de terreinen (IFRS 16).
298298
Bijlage IV: Statuten
TITEL EEN: RECHTSVORM VAN DE VENNOOTSCHAP –BENAMING –
VENNOTEN –ZETEL – DUUR –VOORWERP
ARTIKEL 1: AARD - BENAMING
De vennootschap heeft de rechtsvorm van een naamloze vennootschap. Haar benaming is "BEFIMMO".
De vennootschap is een “openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap” (verkort, “openbare GVV”) zoals
beoogd door artikel 2, 2°, van de wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen
(hierna de “GVV-wet” genoemd) waarvan de aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde
markt en die haar financiële middelen in België of in het buitenland aantrekt via een openbaar aanbod van aandelen.
De benaming van de vennootschap wordt voorafgegaan of gevolgd door de woorden “openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap naar Belgisch recht” of “openbare GVV naar Belgisch recht” en alle documenten die van de
vennootschap uitgaan bevatten dezelfde vermelding.
De vennootschap wordt beheerst door de GVV-wet en door het koninklijk besluit van 13 juli 2014 betreffende de
gereglementeerde vastgoedvennootschappen (hierna het “GVV-koninklijk besluit” genoemd) (deze wet en dit koninklijk
besluit worden hierna samen de “GVV-wetgeving” genoemd).
ARTIKEL 2: ZETEL, E-MAILADRES EN WEBSITE
De zetel is gevestigd in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
De raad van bestuur is bevoegd de zetel van de vennootschap te verplaatsen voor zover die verplaatsing
overeenkomstig de toepasselijke taalwetgeving niet verplicht tot een wijziging van de taal van de statuten. Dergelijke
beslissing vereist geen statutenwijziging, tenzij de zetel van de vennootschap verplaatst wordt naar een ander Gewest.
In dit geval is de raad van bestuur bevoegd om tot de statutenwijziging te beslissen.
Indien ten gevolge van de verplaatsing van de zetel de taal van de statuten moet worden gewijzigd, kan enkel de
algemene vergadering deze beslissing nemen met inachtneming van de vereisten voor een statutenwijziging.
Indien er zich buitengewone gebeurtenissen van politieke, militaire, economische of sociale aard voordoen of
zouden kunnen voordoen, die de normale werking van de zetel of de soepele communicatie van de zetel met het
buitenland in het gedrang kunnen brengen, dan kan de zetel van de vennootschap door de enkele beslissing van de
raad van bestuur voorlopig verplaatst worden in België of naar het buitenland, tot de volledige beëindiging van deze
abnormale omstandigheden. Deze voorlopige maatregel zal echter geen enkel gevolg hebben voor de nationaliteit van
de vennootschap, die niettegenstaande deze voorlopige overplaatsing van de zetel van de vennootschap, Belgisch zal
blijven.
De vennootschap kan, bij eenvoudige beslissing van de raad van bestuur, bijkantoren of agentschappen oprichten
zowel in België als in het buitenland.
De vennootschap heeft het volgende e-mailadres: contact@befimmo.be.
De website van de vennootschap is de volgende: www.befimmo.be
De raad van bestuur kan het e-mailadres en de website van de vennootschap wijzigen. Deze wijziging wordt aan de
aandeelhouders meegedeeld overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
ARTIKEL 3: DUUR
3.1. De vennootschap werd opgericht voor onbepaalde duur bij akte van 30 augustus 1995.
3.2. Zonder afbreuk te doen aan de oorzaken van ontbinding voorzien bij de wet kan de vennootschap ontbonden
worden door de algemene vergadering van aandeelhouders met de meerderheden vereist voor een
statutenwijziging en overeenkomstig de bepalingen van artikel 43 van de statuten.
ARTIKEL 4: VOORWERP
4.1. De vennootschap heeft uitsluitend tot voorwerp:
(a) om rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit conform de bepalingen van de GVV-
wetgeving, onroerende goederen ter beschikking te stellen van gebruikers; en
(b) om, binnen de grenzen van de GVV-wetgeving, vastgoed te bezitten zoals vermeld in artikel 2, 5°, i tot xi van de
GVV-wet.
Onder vastgoed wordt verstaan:
i. onroerende goederen zoals gedefinieerd in de artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, en de
zakelijke rechten op onroerende goederen, met uitsluiting van de onroerende goederen van
bosbouwkundige, landbouwkundige of mijnbouwkundige aard;
299299
ii. aandelen of rechten van deelneming met stemrecht uitgegeven door vastgoedvennootschappen, waarvan
de vennootschap rechtstreeks of onrechtstreeks meer dan 25% van het kapitaal aanhoudt;
iii. optierechten op vastgoed;
iv. aandelen van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen of institutionele gereglementeerde
vastgoedvennootschappen, op voorwaarde, in laatstgenoemd geval, dat de Vennootschap, rechtstreeks of
onrechtstreeks, meer dan 25% van het kapitaal daarvan aanhoudt;
v. rechten die voortvloeien uit contracten waarbij aan de vennootschap één of meer goederen in leasing
worden gegeven, of andere analoge gebruiksrechten worden verleend;
vi. rechten van deelneming in openbare en institutionele vastgoedbevaks;
vii. rechten van deelneming in buitenlandse instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die zijn
ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor
collectieve belegging en hun beheerders bedoelde lijst;
viii. rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging in vastgoed die in een andere Lidstaat van
de Europese Economische Ruimte zijn gevestigd en niet zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet
van 19 april 2014 betreffende de alternatieve instellingen voor collectieve belegging en hun beheerders
bedoelde lijst, voor zover zij aan een gelijkwaardig toezicht zijn onderworpen als de openbare
vastgoedbevaks;
ix. aandelen of rechten van deelneming uitgegeven door vennootschappen (i) met rechtspersoonlijkheid; (ii) die
ressorteren onder het recht van een andere lidstaat van de Europese Economische Ruimte; (iii) waarvan de
aandelen al dan niet zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en die al dan niet
onderworpen zijn aan een regime van prudentieel toezicht; (iv) waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de
verwerving of de oprichting van onroerende goederen in het vooruitzicht van de terbeschikkingstelling ervan
aan gebruikers, of het rechtstreekse of onrechtstreekse bezit van aandelen in bepaalde types
vennootschappen met een soortgelijke activiteit; en (v) die zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten
wat betreft de winsten die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeien, mits
naleving van bepaalde verplichtingen, en die minstens wettelijk verplicht zijn om een deel van hun inkomsten
onder hun aandeelhouders te verdelen (de “Real Estate Investment Trusts”, verkort “REIT’s”);
x. vastgoedcertificaten, zoals bedoeld in artikel 4, 7° van de wet van 11 juli 2018;
xi. rechten van deelneming in een GVBF.
Het vastgoed bedoeld in artikel 4.1., (b), alinea 2, (vi), (vii), (viii), (ix) en (xi) hierboven dat rechten van deelneming
betreft in een alternatieve beleggingsinstelling zoals bedoeld in Richtlijn 2011/61/EU van het Europees Parlement en de
Raad van 8 juni 2011 inzake beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen en tot wijziging van de Richtlijnen
2003/41/EG en 2009/65/EG en van de Verordeningen (EG) nr. 1060/2009 van het Europees Parlement en de Raad
van 16 september 2009 inzake ratingbureaus en (EU) nr. 1095/2010 van het Europees Parlement en de Raad van 24
november 2010 tot oprichting van een Europees toezichthoudende autoriteit (Europese Autoriteit voor effecten en
markten), tot wijziging van Besluit nr. 716/2009/EG en tot intrekking van Besluit 2009/77/EG van de Commissie, kan
niet worden gekwalificeerd als aandelen of rechten van deelneming met stemrecht uitgegeven door
vastgoedvennootschappen, ongeacht het bedrag van de deelneming die door de vennootschap rechtstreeks of
onrechtstreeks wordt aangehouden.
(c) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de
GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden, met een publieke opdrachtgever afsluiten van of
toetreden tot één of meerdere :
(i) DBF-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, Finance” overeenkomsten;
(ii) DB(F)M-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, (Finance) and Maintain” overeenkomsten;
(iii) DBF(M)O-overeenkomsten, de zogenaamde “Design, Build, Finance, (Maintain) and Operate”
overeenkomsten; en/of
(iv) overeenkomsten voor concessies van openbare werken met betrekking tot gebouwen en/of andere
infrastructuren van onroerende aard en daarop betrekking hebbende diensten, en op basis waarvan:
- de vennootschap instaat voor de terbeschikkingstelling, het onderhoud en/of de exploitatie ten
behoeve van een publieke entiteit en/of de burgers als eindgebruikers, teneinde invulling te
geven aan een maatschappelijke behoefte en/of de voorziening van een openbare dienst toe te
laten; en
- de vennootschap, zonder daarbij noodzakelijkerwijze over zakelijke rechten te beschikken, kan,
geheel of gedeeltelijk, de financierings-, beschikbaarheids-, vraag-en/of exploitatierisico’s,
bovenop het eventuele bouwrisico, dragen;
(d) het op lange termijn rechtstreeks, of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit overeenkomstig de
GVV-wetgeving, desgevallend in samenwerking met derden, ontwikkelen, laten ontwikkelen, oprichten, laten
oprichten, beheren, laten beheren, uitbaten, laten uitbaten of ter beschikking stellen van:
(i) voorzieningen en opslagplaatsen voor vervoer, verdeling of opslag van elektriciteit, gas, fossiele of
niet-fossiele brandstof, en energie in het algemeen en de daarmee verband houdende goederen;
300300
(ii) nutsvoorzieningen voor vervoer, verdeling, opslag of zuivering van water en de daarmee verband
houdende goederen;
(iii) installaties voor opwekking, opslag en transport van al dan niet hernieuwbare energie en de daarmee
verband houdende goederen; of
(iv) afval- en verbrandinstallaties en de daarmee verband houdende goederen.
(e) initieel minder dan 25% aanhouden in het kapitaal van een vennootschap waarin de activiteiten bedoeld in dit
artikel 4.1, (c) worden uitgeoefend, voor zover de genoemde deelneming binnen twee jaar, of elke langere
termijn die de publieke entiteit waarmee wordt gecontracteerd in dit verband vereist, en na afloop van de
bouwfase van het PPS-project (in de zin van de GVV-wetgeving), als gevolg van een overdracht van aandelen
wordt omgezet in een deelneming overeenkomstig de bepalingen van de GVV-wetgeving.
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen, kan de vennootschap met name alle
activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de
verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
4.2. De vennootschap mag bijkomend of tijdelijk beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de GVV-
wetgeving. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het door de vennootschap
aangenomen risicobeheerbeleid en zullen gediversifieerd zijn, zodat zij een passende risicodiversificatie
verzekeren. De vennootschap mag eveneens niet-toegewezen liquide middelen aanhouden, in gelijk welke
munteenheid, onder de vorm van zicht- of termijndeposito’s of onder de vorm van elk gemakkelijk
verhandelbaar monetair instrument.
De vennootschap mag bovendien verrichtingen betreffende afdekkingsinstrumenten aangaan, voor zover deze
er uitsluitend toe strekken het rente- en wisselkoersrisico te dekken in het kader van de financiering en het
beheer van de activiteiten van de vennootschap bedoeld in artikel 4 van de GVV-wetgeving en met uitsluiting
van elke verrichting van speculatieve aard.
4.3. De vennootschap mag één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven. De activiteit van het met
aankoopoptie in leasing geven van onroerende goederen mag alleen als bijkomstige activiteit worden
uitgeoefend, tenzij deze onroerende goederen bestemd zijn voor een doel van algemeen belang met inbegrip
van sociale huisvesting en onderwijs (in dit geval mag de activiteit als hoofdactiviteit worden uitgeoefend).
4.4. De vennootschap kan zich door middel van een fusie of op een andere wijze, interesseren in alle zaken,
ondernemingen of vennootschappen met een soortgelijk of verwant voorwerp en die van dien aard zijn dat ze
de ontwikkeling van haar bedrijf zullen promoten en, in het algemeen, kan ze alle verrichtingen uitoefenen die
rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking hebben op haar voorwerp evenals alle voor de verwezenlijking van
haar voorwerp relevante of nodige daden.
ARTIKEL 5: VERBODSBEPALINGEN
5.1. De vennootschap kan niet als vastgoedpromotor in de zin van de GVV-wetgeving optreden.
5.2. Zonder afbreuk te doen aan artikel 4.3 van de statuten kan de vennootschap (a) geen kredieten verstrekken of
(b) geen zekerheden stellen of garanties geven voor rekening van derden.
Voor de toepassing van de alinea die voorafgaat, worden de bedragen die aan de vennootschap verschuldigd
zijn ingevolge de vervreemding van activa, niet in aanmerking genomen, voor zover zij binnen de gebruikelijke
termijnen worden betaald.
Dit verbod geldt niet voor de kredieten, zekerheden en garanties verstrekt door de vennootschap:
(a) ten gunste van een of meerdere perimetervennootschappen, of nog ten gunste van de vennootschappen als
bedoeld in artikel 4.1., (b), alinea 2, (vi), (vii), (viii), (ix) of (xi) van deze statuten waarin de vennootschap meer dan
25% van de aandelen bezit;
(b) in het kader van de in artikel 4.1., (c) en (d) van deze statuten bedoelde activiteiten en teneinde een bid bond of
een gelijkaardig mechanisme te verlenen.
5.3. De vennootschap kan geenszins:
a. deelnemen aan een syndicaat voor vaste overname of waarborg;
b. financiële instrumenten lenen, met uitzondering evenwel van leningen onder de voorwaarden en volgens de
bepalingen van het koninklijk besluit van 7 maart 2006 met betrekking tot de effectenleningen door
bepaalde instellingen voor collectieve belegging;
c. financiële instrumenten verwerven die uitgegeven zijn door een vennootschap of een privaatrechtelijke
vereniging die failliet verklaard werd, die een onderhands akkoord met zijn schuldeisers gesloten heeft, die
het voorwerp uitmaakt van een procedure van gerechtelijke reorganisatie, die uitstel van betaling bekomen
heeft of die in het buitenland het voorwerp uitgemaakt heeft van een gelijkaardige maatregel.
d. overeenkomsten sluiten of statutaire bedingen voorzien die afbreuk zouden doen aan de stemrechten die
haar overeenkomstig de toepasselijke wetgeving toekomen, in functie van een deelneming van 25% plus
één aandeel, in de perimetervennootschappen.
301301
5.4. De vennootschap mag enkel een hypotheek verlenen of andere zekerheden stellen of garanties geven in het
kader van de financiering van haar activiteiten of deze van haar perimetervennootschappen.
Het totale bedrag dat gedekt is door deze hypotheken, zekerheden of garanties mag niet meer bedragen dan
50% van de totale reële waarde van de activa van het geconsolideerde geheel van (i) de vennootschap, (ii) de
vennootschappen die zij consolideert met toepassing van de IFRS-normen, en (iii) indien zij deze niet
consolideert met toepassing van de IFRS-normen, de perimetervennootschappen, geconsolideerd op de wijze
bepaald in artikel 28, § 2 van de GVV-wet.
Geen enkele hypotheek, zekerheid of garantie die een bepaald actief bezwaart, verleent door de vennootschap of
één van haar perimetervennootschappen, mag meer dan 75% van de waarde van het bezwaarde goed
bedragen.
Deze beperking is niet van toepassing op de perimetervennootschappen van de vennootschap waarin een
activiteit bedoeld in artikel 4.1, c) en d) van de statuten wordt uitgeoefend, op voorwaarde dat het totale
contractuele risico waaraan de vennootschap is blootgesteld met betrekking tot de desbetreffende
perimetervennootschap en de activiteit die door deze perimetervennootschap wordt uitgeoefend, beperkt is tot
het bedrag van de verbintenis tot rechtstreekse of onrechtstreekse inbreng van de vennootschap in het kapitaal
van deze perimetervennootschap, en de verbintenis tot het verstrekken van leningen die de vennootschap
rechtstreeks of onrechtstreeks aan deze perimetervennootschap heeft toegezegd. In dit geval, worden niet in
aanmerking genomen bij het bepalen van de drempel bepaald in alinea 2 van dit artikel 5.4:
- de hypotheken, zekerheden of garanties, met als onderliggend voorwerp de activa van de
perimetervennootschap of de aandelen in de perimetervennootschap, verstrekt met betrekking tot de
verbintenissen van deze perimetervennootschap; alsook
- de waarde die de deelneming in de perimetervennootschap of, in het geval van consolidatie, de activa van
de desbetreffende perimetervennootschap, vertegenwoordigen in de totale reële waarde van de activa van
de vennootschap.
TITEL TWEE: KAPITAAL
ARTIKEL 6: KAPITAAL
Het kapitaal ligt vast op vierhonderd dertien miljoen tweehonderd zesenzeventigduizend achthonderd veertig euro
en twaalf cent (413.276.840,12 EUR). Het kapitaal wordt vertegenwoordigd door achtentwintig miljoen vierhonderd
vijfenveertigduizend negenhonderd eenenzeventig (28.445.971) aandelen zonder aanduiding van nominale waarde, die
elk een gelijke fractiewaarde van het kapitaal vertegenwoordigen en allemaal volledig volstort zijn.
ARTIKEL 7: TOEGESTAAN KAPITAAL
De raad van bestuur wordt gemachtigd het kapitaal te verhogen in één of meerdere keren, op de data, en volgens
de voorwaarden en modaliteiten die hij zal bepalen, met een maximumbedrag van:
1°) tweehonderdenvijf miljoen honderdvijfendertigduizend tweehonderdzevenendertig euro en eenenzeventig cent
(205.135.237,71 EUR), indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inbreng in geld
is (i) met een voorkeurrecht voor de aandeelhouders van de vennootschap, zoals voorzien in de artikelen 7:188
en volgende van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, of (ii) met een onherleidbaar
toewijzingsrecht voor de aandeelhouders van de vennootschap, zoals voorzien in artikel 26, §1, 1e en 2e lid van
de GVV-wet;
2°) eenenveertig miljoen zevenentwintigduizend zevenenveertig euro en vierenvijftig cent (41.027.047,54 EUR),
indien de te verwezenlijken kapitaalverhoging een kapitaalverhoging in het kader van de uitkering van een
keuzedividend is;
3°) eenenveertig miljoen zevenentwintigduizend zevenenveertig euro en vierenvijftig cent (41.027.047,54 EUR) voor
elke andere vorm van kapitaalverhoging niet voorzien in de punten 1°) en 2°) hierboven;
met dien verstande dat in ieder geval, het kapitaal in het kader van het toegestaan kapitaal nooit verhoogd kan
worden met meer dan tweehonderdzevenentachtig miljoen honderdnegenentachtigduizend driehonderdtweeëndertig
euro en negenenzeventig cent (287.189.332,79 EUR).
Het voorkeurrecht van de aandeelhouders kan beperkt of opgeheven worden, in voorkomend geval ten gunste van
één of meer bepaalde personen, die niet behoren tot het personeel, overeenkomstig artikel 9 van de statuten.
Onder dezelfde voorwaarden is de raad van bestuur gemachtigd converteerbare obligaties of inschrijvingsrechten
uit te geven, in voorkomend geval zonder voorkeurrecht en in voorkomend geval ten gunste van één of meer bepaalde
personen, die niet behoren tot het personeel.
Deze machtiging wordt verleend voor een duur van vijf jaar, te rekenen vanaf de publicatie in de bijlagen van het
Belgisch Staatsblad van het proces-verbaal van de algemene vergadering van 19 december 2019.
De machtiging is hernieuwbaar.
Deze kapitaalverhoging(en) kan of kunnen uitgevoerd worden door inbreng in geld, inbreng in natura of omzetting
van reserves, in overeenstemming met de regels in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, de statuten en
302302
de GVV-wetgeving. Het kapitaal kan ook verhoogd worden door de omzetting van converteerbare obligaties of de
uitoefening van inschrijvingsrechten – al dan niet aan deze of gene titel gehecht – die tot de creatie van nieuwe
aandelen met stemrecht aanleiding zouden kunnen geven.
Wanneer de kapitaalverhoging waartoe uit hoofde van deze machtiging besloten wordt een uitgiftepremie met zich
meebrengt zal het bedrag daarvan op één of meer afzonderlijke rekeningen onder het eigen vermogen op het passief
van de balans worden en blijven vermeld.
ARTIKEL 8: KAPITAALVERHOGING
8.1. Het kapitaal van de vennootschap kan verhoogd worden bij beslissing van de algemene vergadering
overeenkomstig beslissing volgens artikel 7:153, en, desgevallend 7:155 van het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen, of bij beslissing van de raad van bestuur in het kader van het toegestaan kapitaal. Het is
alleszins verboden aan de vennootschap om in te schrijven op haar eigen kapitaalverhoging.
8.2. Ter gelegenheid van welke kapitaalverhoging ook bepaalt de raad van bestuur de verhouding en de
voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen tenzij de algemene vergadering die zelf zou bepalen.
8.3. Bij kapitaalverhoging met uitgiftepremie moet die premie integraal volstort zijn bij de inschrijving.
ARTIKEL 9: KAPITAALVERHOGING DOOR INBRENG IN SPECIËN
9.1. Zonder afbreuk te doen aan de artikelen 7:188 tot 7:193 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen en aan artikel 26, §1, 3e lid van de GVV-wet, kan, in geval van kapitaalverhoging door inbreng in
geld, het voorkeurrecht beperkt of opgeheven worden als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar
toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten.
Dit onherleidbaar recht op een vergoeding heeft de volgende kenmerken:
1) dit recht slaat op alle nieuw uitgegeven titels;
2) dit recht wordt toegekend aan de aandeelhouders in verhouding tot het aandeel in het kapitaal dat hun
aandelen op het ogenblik van de kapitaalverhoging vertegenwoordigen;
3) een maximumprijs per aandeel wordt uiterlijk aan de vooravond van de opening van de publieke
inschrijvingsperiode bekendgemaakt; en
4) de publieke inschrijvingsperiode moet in dit geval minstens drie beursdagen beslaan.
In overeenstemming met de GVV-wetgeving moet er geen onherleidbaar toewijzingsrecht verleend worden aan de
bestaande aandeelhouders in geval van kapitaalverhoging door inbreng in geld uitgevoerd onder de volgende
voorwaarden:
1° de kapitaalverhoging gebeurt met gebruik van het toegestane kapitaal;
2° het gecumuleerde bedrag van de kapitaalverhogingen die, overeenkomstig dit lid, zijn uitgevoerd over een
periode van 12 maanden, bedraagt niet meer dan 10% van het bedrag van het kapitaal op het ogenblik van de
beslissing tot kapitaalverhoging.
9.2. Zonder afbreuk te doen aan de artikelen 7:190 tot 7:194 van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen is het artikel 9.1. van de statuten niet van toepassing op kapitaalverhogingen in speciën en met
beperking of afschaffing van het voorkeurrecht die gedaan worden samen met een kapitaalverhoging door
inbreng in natura in het raam van de toekenning van een keuzedividend, voor zover de toekenning daarvan
effectief aan alle aandeelhouders mogelijk gemaakt is.
ARTIKEL 10: KAPITAALVERHOGING DOOR INBRENG IN NATURA – HERSTRUCTURERING
10.1. De kapitaalverhogingen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen neergelegd in artikelen 7:196 en 7:197
van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
10.2. De inbrengen in natura kunnen ook dividendrechten toegekend in het kader van de toekenning van een
keuzedividend betreffen, al dan niet met een bijkomende kapitaalverhoging in speciën.
10.3. Daarenboven moeten overeenkomstig de GVV-wetgeving de volgende voorwaarden nageleefd worden:
1° de identiteit van degene die de inbreng doet moet vermeld worden in het verslag van de raad van bestuur,
bedoeld in artikel 7:197 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, evenals, desgevallend, in de
oproepingsbrieven van de algemene vergadering die zich over de kapitaalverhoging moet uitspreken;
2° de uitgifteprijs kan niet lager liggen dan de laagste waarde van (a) een netto-waarde per aandeel die niet ouder
mag zijn dan vier maanden voorafgaand aan de overeenkomst tot inbreng of, naar vrije keuze van de
vennootschap, voorafgaand aan de datum van de akte houdende kapitaalverhoging en (b) het gemiddelde van de
slotkoersen van de laatste 30 kalenderdagen voorafgaand aan diezelfde datum.
Voor de toepassing van de vorige zin is het toegestaan van het in de vorige alinea vermelde bedrag een bedrag af
te trekken dat overeenkomt met het deel van de niet-uitgekeerde bruto-dividenden waarvan de nieuwe aandelen
zich gebeurlijk onthouden zouden zien, althans voor zover de raad van bestuur in zijn bijzonder verslag op
303303
specifieke wijze het af te trekken bedrag van de gecumuleerde dividenden rechtvaardigt en de financiële
voorwaarden van de kapitaalverhoging in het jaarverslag uiteenzet;
3° De akte houdende kapitaalverhoging wordt verleden binnen de vier maanden tenzij de uitgifteprijs of de
ruilverhouding, in het geval bedoeld in artikel 10.5, alsook de modaliteiten daarvan uiterlijk de eerste werkdag die
volgt op het sluiten van de overeenkomst tot kapitaalverhoging vastgesteld zijn en aan het publiek bekendgemaakt
zijn, met vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaalverhoging effectief gerealiseerd zal zijn; en
4° Het verslag vermeld onder punt 1° van dit artikel van de statuten moet eveneens de gevolgen van de
voorgestelde kapitaalverhoging uiteenzetten voor de bestaande aandeelhouders, in het bijzonder nog wel voor wat
betreft hun deelname in de winst, de netto-waarde per aandeel en het kapitaal alsook de impact inzake
stemrechten.
10.4. Het artikel 10.3. van de statuten is niet van toepassing in het geval de inbreng een dividendrecht betreft,
toegekend in het kader van een keuzedividend, op voorwaarde dat de toekenning daarvan effectief opengesteld
werd aan alle aandeelhouders.
10.5. Het artikel 10.3. van de statuten is mutatis mutandis van toepassing op fusies, splitsingen en gelijkgestelde
verrichtingen zoals beoogd in de artikelen 12:2 tot 12:8, 12:12 tot 12:91 en 12:106 van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen. In dit laatste geval dient onder “datum van de overeenkomst tot inbreng”,
de datum van de neerlegging van het voorstel houdende fusie of splitsing begrepen te worden.
ARTIKEL 11: VERKRIJGING, INPANDNEMING EN VERVREEMDING VAN EIGEN AANDELEN
11.1. De vennootschap kan haar eigen aandelen verkrijgen, in pand nemen of vervreemden overeenkomstig het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
11.2. Overeenkomstig de beslissing van de buitengewone algemene vergadering van __________, kan de raad van
bestuur, gedurende een periode van vijf jaar, te rekenen vanaf de publicatie in het Belgisch Staatsblad van de
genoemde beslissing, eigen aandelen van de vennootschap verkrijgen en in pand nemen aan een eenheidsprijs
die niet lager dan 85% en hoger dan 115% kan zijn ten opzichte van de slotkoers van de dag voorafgaand aan
de datum van de verrichting, zonder dat de vennootschap op geen enkel moment meer dan tien procent (10%)
van het totaal uitgegeven aandelen kan aanhouden. Deze machtiging geldt eveneens voor de rechtstreekse
dochterondernemingen van de vennootschap.
11.3. De raad van bestuur wordt expliciet gemachtigd om eigen aandelen van de vennootschap te vervreemden aan
één of meer bepaalde personen andere dan het personeel van de vennootschap of haar
dochterondernemingen, overeenkomstig artikel 7:218, §1, 4° van het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen.
11.4. De machtigingen en toelatingen bedoeld door het huidige artikel worden uitgebreid tot de verwervingen en
vervreemdingen van aandelen van de vennootschap door een of meerdere dochtervennootschappen die onder
directe controle staan van de vennootschap in de zin van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
ARTIKEL 12: KAPITAALVERMINDERING
De vennootschap mag overgaan tot kapitaalverminderingen met naleving van de wettelijke bepalingen ter zake.
TITEL DRIE: DE EFFECTEN
ARTIKEL 13: AARD EN VORM
13.1. Met uitzondering van winstbewijzen en gelijkaardige effecten, en onder voorbehoud van de bijzondere
bepalingen van de GVV-wetgeving kan de vennootschap de effecten uitgeven die niet door of krachtens de wet
zijn verboden, mits inachtneming van de bijzondere regels vastgesteld in de GVV-wetgeving en de statuten.
13.2. De aandelen zijn op naam of gedematerialiseerd, binnen de grenzen voorzien door de wet.
De aandelen zijn allen volledig volgestort en zijn zonder aanduiding van nominale waarde.
13.3. Er wordt op de zetel een register van de aandelen op naam bijgehouden, desgevallend, onder elektronische
vorm, waarvan elke aandeelhouder kan kennis nemen. Certificaten van de inschrijving op naam zullen worden
afgeleverd aan de aandeelhouders.
Alle overdrachten onder levenden of omwille van overlijden alsook elke omzetting van effecten worden
ingeschreven in dit register.
13.4. De gedematerialiseerde aandelen worden vertegenwoordigd door een inschrijving op rekening op naam van
hun titularis bij een erkend rekeninghouder of bij een vereffeningsinstelling.
13.5. De titularis van gedematerialiseerde aandelen kan, op elk moment en op zijn kosten, er de omzetting van vragen
in naamsaandelen en omgekeerd.
304304
ARTIKEL 13 BIS: DREMPELS
Voor de toepassing van de wettelijke regels inzake de openbaarmaking van belangrijke participaties in emittenten
waarvan de aandelen toegelaten zijn tot verhandeling op een gereglementeerde markt, voorziet de vennootschap
naast de wettelijke drempels in een statutaire drempel van drie procent (3%).
TITEL VIER: BESTUUR – CONTROLE
ARTIKEL 14: SAMENSTELLING VAN DE RAAD VAN BESTUUR
14.1. De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur, die is samengesteld uit ten minste drie
bestuurders, al dan niet aandeelhouders, die voor maximum vier jaar worden benoemd door de algemene
vergadering en te alle tijde door deze laatste kunnen worden herroepen. De raad telt ten minste drie
onafhankelijke bestuurders in de zin van artikel 7:87 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
14.2. De raad van bestuur kiest een voorzitter onder zijn leden.
14.3. De bestuurders zijn herbenoembaar.
14.4. Het mandaat van de bestuurders is bezoldigd.
14.5. Wanneer één of meerdere mandaten van bestuurder vrijkomen, hebben de resterende bestuurders het recht
deze voorlopig in te vullen tot de volgende algemene vergadering, die al dan niet het mandaat van de
gecoöpteerde bestuurder(s) bevestigt.
14.6. De leden van de raad van bestuur moeten voldoen aan de vereisten van professionele betrouwbaarheid en
deskundigheid voorzien in de GVV-wetgeving en mogen niet onder de in de GVV wetgeving bedoelde
verbodsbepalingen vallen.
14.7. De raad van bestuur kan één of meer waarnemers aanstellen die de vergaderingen van de raad geheel of
gedeeltelijk kunnen bijwonen, volgens de voorwaarden vast te leggen door de raad.
14.8. De bestuurders zijn uitsluitend natuurlijke personen.
14.9. De benoeming van de bestuurders is onderworpen aan de voorafgaandelijke goedkeuring van de Autoriteit voor
Financiële Diensten en Markten (FSMA).
ARTIKEL 15: BEVOEGDHEDEN VAN DE RAAD VAN BESTUUR
15.1. De raad van bestuur is bevoegd om alle handelingen te stellen die noodzakelijk of nuttig zijn voor de
verwezenlijking van het voorwerp van de vennootschap, met uitzondering van deze die de wet of de statuten
aan de algemene vergadering voorbehoud.
15.2. De raad van bestuur stelt de jaarverslagen en halfjaarlijkse verslagen, in overeenstemming met de van
toepassing zijnde bepalingen, en in het bijzonder, de GVV-wetgeving.
De raad van bestuur wijst een of meer onafhankelijke waarderingsdeskundigen aan belast met de waardering
van de onroerende goederen van de vennootschap en haar perimetervennootschappen, in overeenstemming
met de GVV-wetgeving.
15.3. De raad van bestuur kan aan elke gevolmachtigde alle speciale volmachten verlenen, beperkt tot bepaalde
handelingen of tot een reeks welbepaalde handelingen, binnen de grenzen toegestaan door de toepasselijke
wettelijke bepalingen.
15.4. De raad van bestuur kan de vergoeding van deze gevolmachtigde(n) vaststellen, die geboekt wordt bij de
werkingskosten van de vennootschap.
De raad van bestuur kan deze gevolmachtigde(n) te allen tijde herroepen.
ARTIKEL 16: BERAADSLAGING VAN DE RAAD VAN BESTUUR
16.1. De vergaderingen van de raad van bestuur worden in België of in het buitenland gehouden, op de plaats
aangegeven in de oproepingen. Ze kunnen gehouden worden per telefoonconferentie (« conference call »),
videoconferentie of op enigerlei andere wijze die de bestuurders toelaat te beraadslagen zonder fysiek bijeen te
komen. De persoon die de vergadering voorzit kan de secretaris van de vergadering aanwijzen, al dan niet
bestuurder.
16.2. De raad van bestuur komt bijeen op uitnodiging van de voorzitter of van twee bestuurders, overgemaakt ten
minste 24 uur voor de vergadering.
16.3. Elke belette bestuurder kan, schriftelijk, of met ieder ander (tele)communicatiemiddel met materiële
informatiedrager, volmacht geven aan een ander lid van de raad om hem op een bepaalde vergadering te
vertegenwoordigen. Een bestuurder kan meerdere collega’s vertegenwoordigen en, naast zijn eigen stem,
evenveel stemmen uitbrengen als hij volmachten ontvangen heeft.
16.4. Behalve in geval van overmacht, kan de raad van bestuur enkel geldig beraadslagen en beslissen indien ten
minste de helft van zijn leden aanwezig of vertegenwoordigd is. Als niet voldaan wordt aan deze laatste
voorwaarde moet een nieuwe vergadering bijeengeroepen worden, die, mits ten minste drie bestuurders
305305
aanwezig of vertegenwoordigd zijn, geldig zal beraadslagen en beslissen over de onderwerpen van de agenda
van de vorige vergadering.
16.5. Elk besluit van de raad wordt met volstrekte meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde bestuurders
genomen, en in geval van onthouding van één of meerdere onder hen, met de meerderheid van de andere
bestuurders. In geval van staking der stemmen, zal de stem van de voorzitter van de vergadering
doorslaggevend zijn.
16.6. De besluiten van de raad van bestuur kunnen bij eenparig schriftelijk besluit van alle bestuurders genomen
worden.
16.7. De raad van bestuur mag een intern reglement opstellen. De recentste versie van het door de raad van bestuur
goedgekeurde interne reglement is dat van 28 januari 2020.
ARTIKEL 17: NOTULEN VAN DE RAAD VAN BESTUUR
De beslissingen van de raad van bestuur worden vastgesteld door notulen, ondertekend door ten minste twee
bestuurders, waaronder de voorzitter, net als door alle bestuurders die dit wensen.
ARTIKEL 18: ADVIESCOMITES EN GESPECIALISEERDE COMITES
18.1. De raad van bestuur kan een of meer comités oprichten waarvan de leden in of uit zijn midden gekozen kunnen
worden.
18.2. Hij stelt ten minste een auditcomité, een benoemingscomité en een remuneratiecomité samen (het
benoemingscomité en het remuneratiecomité kunnen gecombineerd worden) waarvan hij de opdracht, de
bevoegdheden en de samenstelling vastlegt in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.
ARTIKEL 19: DAGELIJKS BESTUUR
19.1. De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van de vennootschap net als zijn vertegenwoordiging binnen het
kader van dit bestuur overdragen, ofwel aan één of meerdere van zijn leden, die al dan niet de titel van
gedelegeerd bestuurder zullen dragen, of aan één of meerdere bezoldigde gevolmachtigden buiten zijn midden
gekozen.
Met uitzondering van de zogenaamde clausules van dubbele handtekening, zullen de beperkingen op hun
vertegenwoordigingsbevoegdheden voor het dagelijks bestuur niet ingeroepen kunnen worden tegen derden,
zelfs als ze gepubliceerd worden.
Op dezelfde wijze kan (kunnen) de afgevaardigde(n) voor het dagelijkse bestuur speciale volmachten verlenen
aan elke gevolmachtigde, maar binnen de grenzen van het dagelijks bestuur.
19.2. De afgevaardigde(n) voor het dagelijks bestuur moet(en) voldoen aan de vereisten van professionele
betrouwbaarheid en deskundigheid voorzien in de GVV-wetgeving en mogen niet onder de in de GVV-
wetgeving bedoelde verbodsbepalingen vallen.
ARTIKEL 20: INTERNE ORGANISATIE EN KWALITEIT
20.1. De effectieve leiding van de vennootschap moet worden toevertrouwd aan ten minste twee natuurlijke
personen.
20.2. De leden van de effectieve leiding moeten voldoen aan de vereisten van professionele betrouwbaarheid en
deskundigheid voorzien in de GVV-wetgeving en mogen niet onder de in de GVV-wetgeving bedoelde
verbodsbepalingen vallen.
20.3. De benoeming van de personen belast met de effectieve leiding wordt voorafgaandelijk ter goedkeuring
voorgelegd aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA).
20.4 De vennootschap wordt georganiseerd overeenkomstig artikel 17 van de GVV-wet.
ARTIKEL 21: VERTEGENWOORDIGING VAN DE VENNOOTSCHAP
21.1. De vennootschap is geldig vertegenwoordigd in alle handelingen, met inbegrip van de handelingen waarbij een
openbaar ambtenaar in tussenkomt of een notaris en in rechte, door:
- hetzij twee bestuurders die gezamenlijk handelen,
- hetzij, binnen de perken van het dagelijks bestuur, door één of meerdere voor dit bestuur
gevolmachtigde(n), elk individueel handelend.
21.2. De vennootschap is bovendien geldig vertegenwoordigd door bijzondere gevolmachtigden van de
vennootschap binnen de perken van hun mandaat.
21.3. Kopieën of uittreksels van de notulen van de algemene vergaderingen van aandeelhouders en vergaderingen
van de raad van bestuur die over te leggen zijn aan derden, en met name elk te publiceren uittreksel in de
306306
bijlagen bij het Belgisch Staatsblad zijn geldig ondertekend door een bestuurder, door een persoon belast met
het dagelijks bestuur of door een persoon die uitdrukkelijk bevoegd werd door de raad.
ARTIKEL 22: VOORKOMING VAN BELANGENCONFLICTEN
22.1. De vennootschap is zodanig gestructureerd en georganiseerd dat het risico dat belangenconflicten afbreuk
doen aan de belangen van haar aandeelhouders tot een minimum wordt beperkt, conform de GVV-wetgeving.
22.2. De personen waarvan sprake in artikel 37 van de GVV-wet kunnen niet als tegenpartij optreden in een
verrichting met de vennootschap of één van haar perimetervennootschappen, noch enig vermogensrechtelijk
voordeel bekomen ter gelegenheid van een verrichting op een actief van de vennootschap, tenzij deze
verrichting een belang voor de vennootschap vertegenwoordigt, betrekking heeft op haar strategie en
verwezenlijkt wordt tegen normale marktvoorwaarden.
22.3. De vennootschap moet voorafgaandelijk de FSMA inlichten over iedere door de vennootschap beoogde
verrichting indien één van de volgende personen rechtstreeks of onrechtstreeks optreedt als tegenpartij of een
vermogensrechtelijk voordeel bekomt ter gelegenheid van een verrichting:
- de personen die de vennootschap controleren of er een deelneming in bezitten,
- de personen waarmee de vennootschap, een van haar perimetervennootschappen, de promotor en de
andere aandeelhouders van een perimetervennootschap verbonden zijn of een deelnemingsverhouding
hebben,
- de promotor,
- de overige aandeelhouders van enige perimetervennootschap van de vennootschap,
- de bestuurders, personen belast met het dagelijks bestuur, effectieve leiders of lasthebbers van de
vennootschap, van een van haar perimetervennootschappen, van de promotor, van de andere
aandeelhouders van enige perimetervennootschap van de vennootschap en van een persoon die de
vennootschap controleert of er een participatie in aanhoudt.
22.4. De informatie met betrekking tot een verrichting waarvan sprake in artikel 22.3 wordt onmiddellijk openbaar
gemaakt, desgevallend in het persbericht met betrekking tot deze verrichting. Deze verrichting moet besproken
worden in het jaarverslag en door de commissaris, in zijn verslag.
22.5. De bepalingen die voorafgaan zijn niet toepasselijk op:
- verrichtingen die een som vertegenwoordigen, kleiner dan het kleinste bedrag van ofwel een percent
(1,00%) van het geconsolideerd actief van de vennootschap ofwel 2.500.000,00 euro;
- het verkrijgen van roerende waarden door de vennootschap of een van haar perimetervennootschappen
binnen het kader van een openbare uitgifte uitgevoerd door een derde emittent, voor dewelke een
promotor of een van de personen bedoeld in artikel 37, §1, van de GVV-wet tussenkomen als
tussenpersoon in de zin van het artikel 2, 10° van de wet van 2 augustus 2002;
- de verkrijging van of de inschrijving op aandelen van de vennootschap, door de personen bedoeld in artikel
37, §1, van de GVV-wet, uitgegeven ingevolge een beslissing van de algemene vergadering; en
- de verrichtingen betreffende liquide middelen van de vennootschap of een van haar
perimetervennootschappen, op voorwaarde dat de persoon die als tegenpartij optreedt de hoedanigheid
heeft van tussenpersoon in de zin van artikel 2, 10° van de wet van 2 augustus 2002 en dat deze
verrichtingen hebben plaatsgevonden aan voorwaarden die overeenkomen met de voorwaarden die op de
markt gelden.
22.6. Naast de hiervoor vermelde bepalingen, moeten de bestuurders zich schikken naar artikels 7:96 en 7:97 van het
Wetboek van vennootschappen en verenigingen.
ARTIKEL 23: CONTROLE
23.1. De controle van de financiële toestand, van de jaarrekening en van de regelmatigheid van de verrichtingen
zoals vast te stellen in de jaarrekeningen, wordt toevertrouwd aan één of meerdere commissarissen, lid van het
Instituut voor Bedrijfsrevisoren.
Deze commissarissen zijn benoemd door de algemene vergadering voor een hernieuwbare termijn van drie jaar,
en hun benoeming kan slechts herroepen worden om wettige redenen, gebeurlijk onder verschuldigdheid van
schadevergoeding.
De algemene vergadering stelt het aantal commissarissen vast, alsook hun bezoldigingen.
Deze commissarissen controleren en garanderen de boekhoudkundige gegevens vermeld in de jaarrekening
van de vennootschap en bevestigen, desgevallend, alle overeenkomstig de GVV-wetgeving.
23.2. Het artikel 3:72, 2° van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen is niet van toepassing op de
vennootschap met het statuut van een gereglementeerde vastgoedvennootschap, overeenkomstig artikel55,
§1, alinea 2, van de GVV-wet.
23.3. Overeenkomstig de GVV-wetgeving kan de FSMA zich alle inlichtingen doen verstrekken of overgaan tot
opzoekingen ter plaatse en inzage nemen van alle documenten van de vennootschap.
307307
TITEL VIJF: ALGEMENE VERGADERINGEN VAN DE AANDEELHOUDERS
ARTIKEL 24: SAMENSTELLING - MACHTEN
De algemene vergadering is samengesteld uit alle aandeelhouders die hetzij zelf, hetzij middels lasthebbers
stemrecht hebben, met eerbiediging van de wettelijke of statutaire bepalingen.
ARTIKEL 25: VERGADERINGEN
25.1. De jaarlijkse algemene vergadering komt samen de laatste dinsdag van de maand april om 10 uur 30. Indien
deze dag een feestdag is, zal de algemene vergadering de volgende werkdag samenkomen op hetzelfde
tijdstip, met uitzondering van zaterdag of zondag.
De agenda van de gewone algemene vergaderingen bevat minstens de goedkeuring van de jaarrekening, het
verlenen van kwijting aan de bestuurders en de commissaris en de goedkeuring van het verslag over de
vergoedingen door de algemene vergadering.
25.2. De vergadering kan buitengewoon worden samengeroepen telkens het belang van de vennootschap het
vereist.
Zij moet worden samengeroepen op aanvraag van aandeelhouders die één/tiende van het kapitaal
vertegenwoordigen.
25.3. De algemene vergaderingen worden gehouden op de zetel of op elke andere plaats in België, aangeduid in de
bijeenroepingen.
ARTIKEL 26: BIJEENROEPINGEN EN INLICHTINGEN
26.1. De algemene vergadering, zowel de jaarlijkse als de buitengewone, komt samen op bijeenroeping door de raad
van bestuur of de commissaris.
De bijeenroepingen bevatten de vermeldingen waarvan sprake in het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen en andere regelgevingen.
26.2. De vennootschap stelt de inlichtingen vereist door het Wetboek van vennootschappen en verenigingen en
andere regelgevingen ter beschikking aan de aandeelhouders.
ARTIKEL 27: TOELATING TOT DE VERGADERING
27.1. Elke aandeelhouder zal kunnen deelnemen aan een algemene vergadering en er zijn stemrecht uitoefenen:
(i) indien de aandelen op zijn naam geregistreerd werden de veertiende dag die de algemene vergadering
voorafgaat, om 24 uur (middernacht, Belgische tijd), hetzij:
- door de inschrijving ervan op het register van de naamsaandelen van de vennootschap,
- door de inschrijving ervan op rekening van een erkend rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling;
De hiervoor bedoelde dag en uur gelden als datum van inschrijving.
(ii) en indien de aandeelhouder de vennootschap uiterlijk de zesde dag voorafgaand aan de datum van de
algemene vergadering ingelicht heeft van zijn intentie om aan de algemene vergadering deel te nemen, via het
e-mailadres van de vennootschap of het in de oproeping tot de algemene vergadering vermelde specifieke e-
mailadres.
27.2. In een door de raad van bestuur aangewezen register wordt voor elke aandeelhouder die zijn wens om deel te
nemen aan de algemene vergadering kenbaar heeft gemaakt, zijn naam en voornaam of benaming, zijn adres
of zetel opgenomen, het aantal aandelen dat hij bezat op de registratiedatum en waarmee hij heeft aangegeven
te willen deelnemen aan de algemene vergadering, alsook de beschrijving van de stukken die aantonen dat hij
op de registratiedatum in het bezit was van die aandelen.
27.3. Vanaf de bijeenroeping van de algemene vergadering en uiterlijk de zesde dag voorafgaandelijk de datum van
de algemene vergadering kan elke aandeelhouder schriftelijk vragen stellen waarop hij antwoord zal krijgen in
de loop van de algemene vergadering voor zover hij voldaan heeft aan de toelatingsvoorwaarden tot de
algemene vergadering.
ARTIKEL 28: VOORWAARDEN VAN DEELNAME EN STEMMING BETREFFENDE DE
ALGEMENE VERGADERING
28.1. Elke aandeelhouder kan zelf stemmen of door middel van een lasthebber.
De kennisgeving van de volmacht aan de vennootschap moet schriftelijk gebeuren.
28.2. De volmacht moet ondertekend zijn door de aandeelhouder en moet de vennootschap, via het e-mailadres van
de vennootschap of het in de oproeping tot de algemene vergadering vermelde specifieke e-mailadres, uiterlijk
de zesde dag voorafgaandelijk de datum van de algemene vergadering bereiken.
28.3. Elke aandeelhouder kan schriftelijk stemmen middels een formulier hem ter beschikking gesteld door de
vennootschap. Dit formulier moet de vennootschap uiterlijk de zesde dag voorafgaandelijk de datum van de
308308
algemene vergadering bereiken. Ook kan elke aandeelhouder, voor zover zulks in de oproeping tot de
algemene vergadering van aandeelhouders is bepaald, op afstand stemmen via een website, die in de
oproeping tot de vergadering wordt vermeld en in overeenstemming is met de daarin bepaalde procedures en
termijnen.
28.4. Voor zover de oproeping tot de algemene vergadering van aandeelhouders daarin voorziet, kunnen de
aandeelhouders op afstand en in real time deelnemen aan de algemene vergadering van aandeelhouders
overeenkomstig artikel 7:137 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen, door middel van de
elektronische communicatiemiddelen vermeld in de oproeping tot de vergadering.
28.5. Indien verscheidene personen zakelijke rechten hebben op eenzelfde aandeel, kan de vennootschap de
uitoefening van het stemrecht schorsen totdat een enkele persoon ten aanzien van de vennootschap als houder
van het stemrecht is aangewezen. In afwijking van het voorgaande, indien een effect toebehoort aan één of
meerdere blote eigenaars en één of meerdere vruchtgebruikers, worden alle daaraan verbonden rechten,
waaronder inbegrepen het mogelijke stemrecht, uitgeoefend door de vruchtgebruiker(s), tenzij een testament of
een overeenkomst anders bepalen. In dit laatste geval moeten de blote eigenaar(s) en de vruchtgebruiker(s) de
vennootschap schriftelijk op de hoogte brengen van deze regeling.
ARTIKEL 29: BUREAU
Elke algemene vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter van de raad van bestuur, en indien deze belet is,
door een bestuurder die door zijn collega’s aangeduid is of door een lid van de vergadering aangeduid door deze
laatste.
De voorzitter duidt de secretaris aan.
De voorzitter kiest twee stemopnemers onder de aandeelhouders.
ARTIKEL 30: AANWEZIGHEIDSLIJST
30.1. De aandeelhouder of zijn lasthebber ziet er desgevallend op toe de vennootschap alle benodigde inlichtingen te
bezorgen teneinde de identiteit van de aandeelhouder vast te stellen.
30.2. Een aanwezigheidslijst met de namen van de aandeelhouders en het aantal effecten dat zij bezitten wordt
ondertekend door elk van hen of hun volmachtdrager vooraleer de vergadering te betreden. Zij die aan de
algemene vergadering hebben deelgenomen of er waren vertegenwoordigd kunnen inzage krijgen in deze lijst.
ARTIKEL 31: STEMRECHT VAN DE AANDEELHOUDERS
31.1. Elk aandeel geeft recht op één stem.
31.2. In geval van verkrijging of inpandneming van de eigen aandelen door de vennootschap, wordt het stemrecht
van deze effecten opgeschort.
31.3. De stemmingen gebeuren bij handopheffing of door afroeping op naam, tenzij de algemene vergadering, met
meerderheid van stemmen, er anders over beslist.
ARTIKEL 32: BERAADSLAGINGEN VAN DE ALGEMENE VERGADERING
32.1. Geen enkele vergadering mag beraadslagen over de onderwerpen die niet op de agenda voorkomen, behalve
indien alle aandeelhouders aanwezig zijn en eenparig hun instemming verlenen om te beraadslagen over de
nieuwe punten.
32.2. Elk ontwerp tot wijziging aan de statuten moet vooraf aan de FSMA voorgelegd worden, overeenkomstig de
GVV-wetgeving.
32.3. Behalve in de gevallen voorzien door de wet of de statuten, wordt elke beslissing genomen bij gewone
meerderheid van stemmen, wat ook het aantal aanwezige aandelen op de vergadering is.
ARTIKEL 33: NOTULEN
33.1. De processen-verbaal van de algemene vergadering vermelden per beslissing het aantal aandelen waarmee
geldig gestemd is, het aandeel dat deze stemmen in het kapitaal vertegenwoordigen, het totaal aantal geldig
uitgebrachte stemmen, het aantal stemmen voor en tegen iedere beslissing en, desgevallend, het aantal
onthoudingen.
33.2. De processen-verbaal van de algemene vergaderingen worden ondertekend door de leden van het bureau en
de aandeelhouders die dit wensen.
33.3. De inlichtingen bedoeld in artikel 33.1. worden door de vennootschap openbaar gemaakt op haar website
binnen de vijftien dagen die volgen op de algemene vergadering.
33.4. De kopieën of de uittreksels die over te leggen zijn aan derden, worden ondertekend door een bestuurder, door
een persoon belast met het dagelijks bestuur of een persoon uitdrukkelijk gemachtigd door de raad.
309309
TITEL ZES: ALGEMENE VERGADERING VAN OBLIGATIEHOUDERS
ARTIKEL 34: BEVOEGDHEDEN – BIJEENROEPINGEN
De algemene vergadering van obligatiehouders heeft de bevoegdheden bepaald door het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen en wordt bijeengeroepen overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen en
verenigingen.
ARTIKEL 35: TOELATING TOT DE ALGEMENE VERGADERING
Om toegelaten te worden tot de algemene vergadering van obligatiehouders moeten de houders van obligaties
zich houden aan de voorschriften van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen alsook aan eventuele
formaliteiten voorgeschreven door de uitgiftevoorwaarden van de obligaties of de oproepingen.
ARTIKEL 36: ORGANISATIE VAN DE ALGEMENE VERGADERING – PROCESSEN-VERBAAL
De algemene vergadering van obligatiehouders beslist overeenkomstig de voorwaarden voorzien in het Wetboek
van vennootschappen en verenigingen of in de uitgiftevoorwaarden van de obligaties.
De processen-verbaal van de algemene vergaderingen worden ondertekend door de leden van het bureau en door
de obligatiehouders die het wensen.
De kopies en de uittreksels die over te leggen zijn aan derden, worden ondertekend door een bestuurder, een
persoon belast met het dagelijks bestuur of een persoon uitdrukkelijk gemachtigd door de raad.
ARTIKEL 37: VERTEGENWOORDIGING
Elke obligatiehouder kan zich laten vertegenwoordigen op de algemene vergadering van obligatiehouders door een
lasthebber, al dan niet een obligatiehouder. De raad van bestuur kan de vorm van de volmachten vaststellen.
TITEL ZEVEN: MAATSCHAPPELIJKE GESCHRIFTEN – VERDELING
ARTIKEL 38: MAATSCHAPPELIJKE GESCHRIFTEN
38.1. Het maatschappelijk boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december.
38.2. Op deze laatste datum worden de geschriften van de vennootschap afgesloten en maakt de raad van bestuur
een volledige inventaris op, alsook de jaarrekeningen overeenkomstig de wet betreffende de boekhouding en
de jaarrekeningen van de ondernemingen en de afwijkende bepalingen van de GVV-wetgeving.
38.3. De vennootschap draagt de oprichtingskosten, de organisatiekosten en de domiciliëringskosten ervan, de
kosten verbonden aan de dienst voor de titels van de vennootschap, de kosten verbonden aan
vastgoedverrichtingen en aan de beleggingsverrichtingen, de kosten van technisch beheer, toezicht,
onderhoud, en andere van de onroerende goederen van de vennootschap, de boekhoudkundige en
inventariskosten, de kosten voortkomend uit het nazicht van de rekeningen en de controle van de
vennootschap, de publicatiekosten, die inherent zijn aan het aandelenaanbod, kosten voortspruitend uit het
opmaken van periodieke verslagen en de verspreiding van financiële informatie, de beheerskosten en de
belastingen taksen en rechten verschuldigd ten gevolge van verrichtingen, uitgevoerd door de vennootschap,
of ten gevolge van de activiteiten van de vennootschap.
38.4. De raad van bestuur maakt een inventaris op van de onroerende goederen van de vennootschap alsook van
haar perimetervennootschappen telkens de vennootschap overgaat tot de uitgifte van aandelen of de
wederinkoop ervan, anders dan op een gereglementeerde markt.
ARTIKEL 39: VERDELING
39.1. Artikel 7:211 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen betreffende de vorming van een
reservefonds is niet van toepassing op de vennootschappen met een statuut van een gereglementeerde
vastgoedvennootschap naar Belgisch recht overeenkomstig het artikel 11, § 3, van de GVV-wet.
39.2. De vennootschap zal, als vergoeding van het kapitaal, een bedrag uitkeren dat ten minste overeenstemt met het
positieve verschil tussen, enerzijds, (i) 80% van het bedrag bepaald overeenkomstig het schema opgenomen in
hoofdstuk III van de bijlage C van het GVV-koninklijk besluit, en, (ii) de nettovermindering, in de loop van het
boekjaar, van de schuldenlast van de vennootschap zoals bedoeld in artikel 13 van het GVV-koninklijk besluit.
39.3. De vennootschap respecteert tegelijkertijd de uitkeringsverplichtingen die haar werden opgelegd of die haar
zouden worden opgelegd door de wetgeving van eender welke Staat, op haar toepasselijk, en met name de
uitkeringsverplichtingen die haar zouden worden opgelegd uit hoofde van haar aanvaarding van het statuut van
"Société d’Investissements Immobiliers Cotée" (‘SIIC’) (“Genoteerde Vennootschap voor Vastgoedinvesteringen
– GVVI”), conform artikel 208 – C van het Algemene Wetboek van de Franse Belastingen uit hoofde van haar
verrichtingen in Frankrijk.
39.4. Het saldo wordt bestemd door de algemene vergadering, op voorstel van de raad van bestuur.
310310
39.5. De vennootschap kan een keuzedividend toekennen, al dan niet met een toeslag in speciën.
39.6. Het recht op dividenden verbonden aan titels op naam en niet opgeëiste tantièmes verjaart door verloop van vijf
jaar.
ARTIKEL 40: BEPALINGEN MET BETREKKING TOT DE “ACTIONNAIRES À PRÉLÈVEMENT”
(AANDEELHOUDERS MET INHOUDING)
40.1. Voor de toepassing van de volgende paragrafen moet onder ‘Actionnaire à Prélèvement’ (“Aandeelhouder met
Inhouding') worden begrepen: ieder aandeelhouder, andere dan een natuurlijke persoon, die rechtstreeks of
onrechtstreeks 10% of meer van de dividendrechten uitgekeerd door de vennootschap aanhoudt en waarvan
de eigen toestand – of deze van zijn aandeelhouders die voor de betaalbaarstelling van iedere uitkering,
rechtstreeks of onrechtstreeks, tien procent (10%) of meer van de rechten op dividend van de vennootschap
aanhouden – de vennootschap verplicht tot de inhouding van twintig procent (20%) (le ‘Prélèvement’ of de
“Inhouding”), beoogd in artikel 208 C II ter van de ‘Code général des Impôts français’ (“het Algemene Wetboek
van de Franse belastingen”).
40.2. In geval van rechtstreekse of onrechtstreekse overschrijding van de drempel van tien procent (10%) van het
kapitaal van de vennootschap (te begrijpen als bezit van tien procent (10%) of meer van de rechten op de
dividenden uitgekeerd door de vennootschap), moet elke andere aandeelhouder dan een natuurlijke persoon
(”Actionnaire Concerné” –“ Betrokken Aandeelhouder”) dit kenbaar maken aan de vennootschap en wordt hij
geacht een ‘Actionnaire à Prélèvement’ (“Aandeelhouder met Inhouding”) te zijn.
In de hypothese dat dergelijke aandeelhouder zou verklaren géén 'Actionnaire à Prélèvement' (“Aandeelhouder
met Inhouding”) te zijn, moet hij dit onverwijld en ten laatste tien werkdagen voor de betaalbaarstelling van
iedere uitkering op elk verzoek van de vennootschap aantonen en, als de vennootschap het vraagt, aan haar
een juridisch advies voorleggen dat aanvaardbaar en zonder voorbehoud is en uitgaat van een internationaal
gereputeerd fiscaal kantoor dat een erkende bekwaamheid heeft op het vlak van het Frans fiscaal recht, dat
attesteert dat de aandeelhouder geen ‘Actionnaire à Prélèvement’ ( “Aandeelhouder met Inhouding”) is en dat
de ter betaling gestelde uitkeringen de vennootschap niet aansprakelijk maken voor de ‘Prélèvement’
(“Inhouding”). De vennootschap kan overgaan tot het opvragen van ieder verantwoordingsstuk, bijkomende
gegevens, of het standpunt van de Franse belastingadministratie en, in voorkomend geval, totdat
voldoeninggevende antwoorden werden bekomen, de betaling van de betrokken uitkering inhouden.
Elke 'Actionnaire Concerné' (“Betrokken Aandeelhouder”) moet de vennootschap onverwijld inlichten over elke
wijziging in zijn fiscaal statuut waardoor hij de hoedanigheid van 'Actionnaire à Prélèvement' ( “Aandeelhouder
met Inhouding”) zou verwerven of verliezen, door dit, in geval van verlies van dit statuut op de wijze zoals
hierboven aangegeven te verantwoorden.
40.3. Elke 'Actionnaire à Prélèvement' ( “Aandeelhouder met Inhouding”) wordt op het moment van betaalbaarstelling
van elke uitkering schuldenaar van de vennootschap voor een bedrag dat overeenstemt met het bedrag van de
Inhouding dat de vennootschap ten titel van de uitkering van dividenden, reserves, premies of ‘uitgekeerd
geachte opbrengsten' in de zin van het Algemene Wetboek van de Franse Belastingen verschuldigd is.
In de hypothese waarin de vennootschap rechtstreeks en/of onrechtstreeks bezitter zou zijn van een percentage
van de rechten op dividenden dat minstens gelijk is aan hetgeen bedoeld is in artikel 208 C II ter van het
Algemene Wetboek van Franse Belastingen, van één of meer 'sociétés d’investissements immobiliers cotées'
(SIIC's) (“Genoteerde Vennootschappen voor Vastgoedinvesteringen – GVVIs”) zoals bedoeld in artikel 208 C
van het Algemene Wetboek van Franse Belastingen ( “een GVVI-Dochter” –“SIIC Fille”), en waarin de GVVI
Dochter, door de rechtspositie van de ’Actionnaire à Prélèvement' (“Aandeelhouder met Inhouding”), deze
Inhouding zou hebben voldaan, moet de ’Actionnaire à Prélèvement' ( “Aandeelhouder met Inhouding”),
volgens het geval, de vennootschap vergoeden, ofwel voor het bedrag dat de vennootschap aan de GVVI-
Dochter als schadeloosstelling voor de betaling van de Inhouding door de GVVI- Dochter heeft gestort, ofwel,
bij gebreke aan vergoeding van de GVVI- Dochter door de vennootschap, voor een bedrag dat gelijk is aan de
Inhouding, voldaan door de GVVI- Dochter, vermenigvuldigd met het percentage van de rechten op dividend
van de vennootschap in de GVVI- Dochter, derwijze dat de andere aandeelhouders van de vennootschap niet
op economische wijze bijdragen aan eender welk deel van de Inhouding (Prélèvement), betaald door eender
welke GVVI in de participatieketen wegens de 'Actionnaire à Prélèvement' ( “Aandeelhouder met Inhouding”),
(de zogenaamde ’Indemnisation Complémentaire’ of “Bijkomende Schadeloosstelling”). Het bedrag van deze
Bijkomende Schadeloosstelling ('Indemnisation Complémentaire') wordt gedragen door alle 'Actionnaires à
Prélèvement' (“Aandeelhouders met Inhouding”), in verhouding tot hun respectieve rechten op dividenden,
gedeeld door het totale aantal rechten op dividenden van de 'Actionnaires à Prélèvement’ ( “Aandeelhouders
met Inhouding”)'.
De hoedanigheid van 'Actionnaire à Prélèvement' (“Aandeelhouder met Inhouding”) wordt vastgesteld op datum
van betaalbaarstelling van de uitkering.
40.4. De vennootschap heeft het recht tot schuldvergelijking over te gaan tussen haar schuldvordering die strekt tot
schadeloosstelling jegens elke 'Actionnaire à Prélèvement’ ( “Aandeelhouder met Inhouding”), enerzijds, en de
311311
bedragen die de vennootschap in het voordeel van deze Aandeelhouder betaalbaar moet stellen anderzijds. Zo
zullen de bedragen, ingehouden op de winsten van de vennootschap en die zijn vrijgesteld van
vennootschapsbelasting bij toepassing van artikel 208 C II van het Algemene Wetboek van de Franse
Belastingen, en die krachtens elk aandeel in handen van genoemde 'Actionnaire à Prélèvement' (
“Aandeelhouder met Inhouding”) bij toepassing van de hoger bedoelde beslissing tot uitkering of tot terugkoop
van aandelen te zijnen gunste moeten worden uitbetaald, derhalve worden verminderd met het bedrag van de
door de vennootschap verschuldigde Inhouding voor de uitkering van deze bedragen en/of van de Bijkomende
Schadeloosstelling ( 'Indemnisation Complémentaire').
Het bedrag van elke schadeloosstelling die een 'Actionnaire à Prélèvement' ( “Aandeelhouder met Inhouding”),
verschuldigd is, wordt zo berekend dat de vennootschap, na betaling ervan en rekening houdend met eventueel
op haar toepasbare fiscaliteit, in dezelfde toestand wordt geplaatst als indien de Inhouding niet invorderbaar
zou zijn gesteld.
De vennootschap en de 'Actionnaires Concernés' (“Betrokken Aandeelhouders”) zullen te goeder trouw
samenwerken zodat alle redelijke maatregelen zullen worden genomen om het bedrag van de (nog)
verschuldigde Inhouding en van de eventueel daaruit volgende schadeloosstelling te beperken.
In de hypothese waarin (i) na een uitkering van dividenden, reserves of premies, of 'uitgekeerd geachte
opbrengsten' in de zin van het Algemene Wetboek van Franse Belastingen, geheven op de winsten van de
vennootschap of van een GVVI-Dochter, vrijgesteld van vennootschapsbelasting in toepassing van artikel 208
C II van het Algemene Wetboek van Franse Belastingen, zou blijken dat een aandeelhouder een 'Actionnaire à
Prélèvement' (“Aandeelhouder met Inhouding”) zou zijn op datum van betaalbaarstelling van genoemde
bedragen,en waarin (ii) de vennootschap of de GVVI-Dochter (“SIIC Fille”) had moeten overgaan tot betaling
van de Inhouding op de aldus gestorte bedragen, zonder dat genoemde bedragen het voorwerp zouden zijn
geweest van de schuldvergelijking bedoeld in de eerste alinea van onderhavige paragraaf, zal deze Actionnaire
à Prélèvement (“Aandeelhouder met Inhouding”) gehouden zijn om aan de vennootschap, als vergoeding voor
de schade die deze laatste zou lijden, en niettegenstaande de eventuele tussentijdse gedeeltelijke of volledige
overdracht van de aandelen, een bedrag te betalen dat gelijk is aan enerzijds de Inhouding die de
vennootschap had moeten aflossen voor elk aandeel van de vennootschap dat hij bezat bij de betaalbaarstelling
van de uitkering van betrokken dividenden, reserves of premies, verhoogd met iedere boete en interesten, en
anderzijds, in voorkomend geval, het bedrag van de Bijkomende Schadeloosstelling (’Indemnisation
Complémentaire’) (de ’Indemnité’ – de “Schadeloosstelling”).
De vennootschap zal in voorkomend geval het recht hebben tot het passend beloop tot schuldvergelijking over
te gaan tussen haar vordering uit hoofde van de Schadeloosstelling (“ Indemnité”) en alle bedragen die later
betaalbaar zouden kunnen worden gesteld in het voordeel van deze Actionnaire à Prélèvement (
“Aandeelhouder met Inhouding”), en zulks, in voorkomend geval, onverminderd de voorafgaande toepassing op
genoemde bedragen van de schuldvergelijking bedoeld in de eerste alinea van onderhavige paragraaf. In de
hypothese dat de vennootschap, na de totstandkoming van dergelijke schuldvergelijking uit hoofde van de
Schadeloosstelling schuldeiser zou blijven van de hoger bedoelde Actionnaire à Prélèvement ( “Aandeelhouder
met Inhouding”) zal zij het recht hebben tot het passend beloop andermaal schuldvergelijking uit te voeren met
alle bedragen die later in het voordeel van deze Actionnaire à Prélèvement (“Aandeelhouder met Inhouding”)
betaalbaar zouden kunnen worden gesteld, en dit tot genoemde schuld definitief uitgedoofd is.
ARTIKEL 41: VOORSCHOTTEN OP DIVIDENDEN
De betaling van dividenden gebeurt volgens de modaliteiten die de raad van bestuur bepaalt.
De raad van bestuur kan, onder zijn verantwoordelijkheid, overeenkomstig de wet overgaan tot het betalen van
voorschotten op dividenden; hij bepaalt het bedrag ervan alsook de datum waarop ze uitgekeerd worden.
ARTIKEL 42: TERBESCHIKKINGSTELLING VAN DE VERSLAGEN
De jaar- en de halfjaarverslagen, de jaar- en de halfjaarrekeningen, alsook de verslagen van de commissaris, staan
ter beschikking op de website van de vennootschap.
Het jaarverslag wordt bovendien ter beschikking gesteld onder de vorm van een brochure die naar iedere houder
van naamsaandelen wordt opgestuurd en die iedere aandeelhouder bij de vennootschap kan opvragen.
TITEL ACHT: ONTBINDING - VEREFFENING
ARTIKEL 43: ONTBINDING
43.1. In geval van ontbinding van de vennootschap, om welke reden of op welk ogenblik ook, wordt de ontbinding
uitgevoerd door de door de algemene vergadering van aandeelhouders benoemde vereffenaar(s). Indien uit de
staat van actief en passief van de vennootschap, opgesteld overeenkomstig het Wetboek van vennootschappen
en verenigingen, blijkt dat niet alle schuldeisers volledig kunnen worden terugbetaald, moet de benoeming van
de vereffenaar(s) aan de voorzitter van de ondernemingsrechtbank ter bevestiging worden voorgelegd. Bij het
312312
ontbreken van benoeming van een of meer vereffenaars, zullen de op dat ogenblik in functie zijnde bestuurders,
handelend als college, beschouwd worden als vereffenaars ten overstaan van derden.
43.2. De vennootschap is, na haar ontbinding, geacht te bestaan voor haar liquidatie.
43.3. Onder voorbehoud van tegenstrijdige bepalingen in de benoemingsakte beschikken de met de vereffening
belaste personen over de door het Wetboek van Vennootschappen en verenigingen verleende ruimste
bevoegdheden.
43.4. De algemene vergadering van aandeelhouders bepaalt de wijze van vereffening en, in voorkomend geval, de
bezoldiging van de vereffenaar(s).
43.5. De vereffening van de vennootschap wordt afgesloten in overeenstemming met de bepalingen van het
Wetboek van Vennootschappen en verenigingen.
43.6. Behalve in geval van fusie, wordt de netto activa van de vennootschap, na aanzuivering van het passief of
consignatie van de hiervoor benodigde bedragen, prioritair toegewezen aan de terugbetaling van de
volgestorte aandelen en het eventueel saldo wordt gelijk verdeeld onder de aandeelhouders van de
vennootschap, naar verhouding van het aantal aandelen dat zij bezitten.
TITEL NEGEN: ALGEMENE BEPALINGEN
ARTIKEL 44: KEUZE VAN WOONPLAATS
Voor de uitvoering der statuten, doet elke, aandeelhouder, bestuurder, directeur, vereffenaar in het buitenland
gedomicilieerd, keuze van woonplaats op de zetel van de vennootschap waar elke mededeling, aanmaning,
dagvaarding of betekening hem geldig kunnen worden gedaan.
ARTIKEL 45: RECHTSBEVOEGDHEID
Voor alle geschillen tussen de vennootschap, haar aandeelhouders, obligatiehouders, bestuurders, en vereffenaars
betreffende de zaken van de vennootschap en de uitvoering van huidige statuten wordt uitsluitend bevoegdheid
toegekend aan de ondernemingsrechtbanken van de zetel van de vennootschap, tenzij de vennootschap er
uitdrukkelijk aan verzaakt.
ARTIKEL 46: GEMEEN RECHT
46.1. De bepalingen van deze statuten die strijdig zouden zijn met de dwingende bepalingen van het Wetboek van
vennootschappen en verenigingen, met de GVV-wetgeving of met enige andere toepasselijke wetgeving,
worden voor niet geschreven gehouden. De nietigheid van een artikel of van een deel van een artikel van deze
statuten heeft geen effect op de geldigheid van de overige (delen van) statutaire artikelen.
46.2. Er wordt bijzonder vermeld dat, overeenkomstig de artikelen 11, § 3 en 55, § 1, alinea 2, van de GVV-wet, de
artikelen 3:24, 3:72,2°, 7:2, 7:11, 7:47 en 7:211 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen niet van
toepassing zijn.
TITEL TIEN: BUITENGEWONE BEPALING
ARTIKEL 47: WETTELIJKE AANPASSINGEN
In geval van wettelijke coördinatie is het de raad van bestuur toegelaten huidige statuten aan te passen aan
toekomstige wettelijke coördinatieteksten die huidige statuten zouden wijzigen.
Deze toelating heeft enkel tot doel een in overeenstemming door te voeren bij notariële akten.
313313
Bijlage V: Spreiding van de gebouwen van de
geconsolideerde portefeuille
1
per dochteronderneming
AXENTO
GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG
Axento
BEFIMMO
BRUSSEL CENTRUM
Brederode Corner Kool
Central Montesquieu
Keizer Poelaert
BRUSSEL GEDECENTRALISEERD
Goemaere Triomf
PLXL
BRUSSEL LEOPOLDWIJK
Kunst 56 View Building
BRUSSEL LUCHTHAVEN
Gateway
BRUSSEL NOORDWIJK
Quatuor
BRUSSEL RAND
Fountain Plaza Ocean House
Ikaros Park Waterloo Office Park
VLAANDEREN
AMCA Antwerpen – Meir (erfpacht)
Antwerp Tower Leuven - Vital Decosterstraat (erfpacht)
WALLONIË
Esprit Courbevoie
FEDIMMO
BRUSSEL CENTRUM
Voorlopig Bewind Pacheco
Lambermont
BRUSSEL LEOPOLDWIJK
Kunst 28 Wetenschap-Montoyer
1 Exclusief activa bestemd voor de verkoop. Voor meer informatie, gelieve de gebouwen van de geconsolideerde portefeuille van Befimmo te
raadplegen op pagina’s 47 tot 50 van dit Verslag.
314314
WALLONIË
Ath Malmedy
Braine l’Alleud Marche-en-Famenne
Eupen (Vervierstrasse, Rathausplatz) Paradis Express
La Louvière Saint-Vith
Liège Paradis-toren - Rue Fragnée
VLAANDEREN
Dendermonde Oudenaarde
Diest Roeselare
Halle Sint-Niklaas
Herentals Tervuren
Ieper Tielt
Knokke-Heist Tongeren
Kortrijk - Bloemistenstraat Vilvoorde
KUBISSIMMO
GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG
Cubus
LOI 52
BRUSSEL LEOPOLDWIJK
Loi 44 Jozef 2
Loi 52
MEIRFREE
VLAANDEREN
Antwerpen - Meir
VITALFREE
VLAANDEREN
Leuven – Vital Decosterstraat
ZIN IN NOORD
1
BRUSSEL NOORDWIJK
ZIN
ZIN IN NOORD 2025
BRUSSEL NOORDWIJK
WTC 3 LIVIN (Implementatie van de vergunning)
1 Sinds 30 januari 2020 is Befimmo controlerend aandeelhouder van Zin in Noord, een gereguleerde institutionele vastgoedvennootschap naar
Belgisch recht, die voor 64,1% in handen is van Befimmo en voor 35,9% van Fedimmo.
NV
Maatschappelijke zetel:
Kantersteen 47, 1000 Brussel
Register van Rechtspersonen (RPR) :
0 455 835 167
T: +32 2 679 38 60
contact@befimmo.be
BEFIMMO.BE
DRUK
VOOR BIJKOMENDE INFORMATIE
Isaline Van den Berghe
IR Ocer
i.vandenberghe@befimmo.be
CREATIE, CONCEPT,
DESIGN EN REALISATIE
Tom Point - www.tompoint.be
Het Befimmo-team
VERTALINGEN
Ce Rapport Financier Annuel est également disponible en français.
This Annual Financial Report is also available in English.
Dit Nederlandstalig Jaarlijks Financieel Verslag is een vertaling van het
Engelstalig Jaarlijks Financieel Verslag. In geval van tegenstrijdigheden
tussen de taalversies zal de Engelse versie primeren.
FOTO’S
Jean-Michel Byl, Filip Dujardin, Alix Bramoprod,
Catherine De Saegher, Jean-Jacques De Neyer,
Save as Studio, Jules Césure, Philippe Piraux.