ÅRSRAPPORT 2025
CVR. NR. 28 50 09 71 | Ringager 4A, 2605 Brøndby
Baltorpvej, Ballerup
2
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
Fast Ejendom Danmark A/S
Ringager 4A
2605 Brøndby
CVR-nr.: 28 50 09 71
Hjemsted: Brøndby Kommune
FAST EJENDOM DANMARK A/S
ÅRSRAPPORT 2025
21. regnskabsår
Vedtaget på Selskabets ordinære generalforsamling den 22. april 2026
Som dirigent
___________________________________
Poul Jagd Mogensen
Advokat
3
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
INDHOLDSFORTEGNELSE
Selskabsoplysninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
LEDELSESBERETNING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Hoved- og nøgletal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Overordnet økonomisk overblik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12
Hovedaktiviteter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12
Årets resultat og formue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13
Begivenheder efter balancedagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17
Forventninger til 2026 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
Langsigtet finansielt mål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
Indre værdi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
Særlige risici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19
Væsentlige samarbejdsaftaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19
Forsikringsforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19
Udbytte og udbyttepolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19
Selskabskapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19
Aktionærforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet . . . . . . . . . . . . . .20
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b . . . . . . . . . . . . . . . . . .26
Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Ledelses- og revisionspåtegninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30
Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2025 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37
NOTEOVERSIGT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
4
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
Selskabsoplysninger
Fast Ejendom Danmark A/S
Ringager 4A
2605 Brøndby
CVR-nr.: 28 50 09 71
Hjemsted: Brøndby Kommune
Telefon: 70 22 80 30
www.fastejendom.dk
Selskabets aktier er noteret på NASDAQ Copenhagen
Fondskode/ISIN, DK0060522746
Navn: Fast Ejendom Danmark
Kortnavn: FED
Bestyrelse
Niels Roth, formand
Peter Olsson, næstformand
Søren Hofman Laursen
Kristian V. Myrup
Direktion
Torben Schultz
Revision
EY Godkendt Revisionspartnerselskab
Dirch Passers Allé 36
2000 Frederiksberg
Generalforsamling
Ordinær generalforsamling afholdes den 22. april 2026 fra kl. 16:00 på adressen
c/o Accura Advokatpartnerselskab, Alexandriagade 8, 2150 Nordhavn.
5
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
LEDELSESBERETNING
Baltorpvej Nordlyset, Ballerup
I
6
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Hoved- og nøgletal
0
20.000
40.000
60.000
80.000
2025 2024 2023 2022 2021
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
2025 2024 2023 2022 2021
Resultat af primær drift før værdireguleringer (DKK ’000) Pengestrøm fra driftsaktivitet (DKK ’000)
Hovedtal i DKK ’000 2025 2024 2023 2022 2021
Totalindkomstopgørelse
Lejeindtægter 112.501 98.285 93.632 77.018 77.498
Resultat af ejendommenes drift 84.093 67.001 67.448 50.345 48.494
Værdireguleringer af investeringsejendomme 67.239 58.179 20.835 121.334 83.160
Bruttoresultat 151.332 125.180 88.283 171.679 131.654
Resultat af primær drift 138.278 114.088 76.693 158.452 119.766
Resultat af primær drift før værdireguleringer 71.039 55.909 55.858 37.118 36.606
Finansielle poster, netto -31.724 -45.945 -37.028 -10.451 -9.579
Resultat før skat 106.554 68.143 39.665 148.001 110.187
Årets resultat
1)
94.147 62.071 37.246 113.523 77.005
Balance
Langfristede aktiver 1.635.162 1.602.787 1.496.073 1.330.640 1.126.210
Kortfristede aktiver 83.831 23.418 46.307 72.092 141.399
Selskabskapital 5.319 5.319 5.319 5.319 5.319
Egenkapital 791.428 702.032 639.961 598.691 485.011
Langfristede gældsforpligtelser 868.947 893.813 644.432 771.948 741.944
Kortfristede gældsforpligtelser 58.618 30.361 257.987 32.093 40.654
Balancesum 1.718.993 1.626.205 1.542.380 1.402.732 1.267.609
Investering i langfristede aktiver 11.076 84.462 150.745 98.271 30.494
Antal aktier i omløb, stk. 2.581.318 2.606.979 2.606.979 2.570.979 2.570.979
Pengestrøm fra
Primær drift 76.979 58.088 59.843 31.979 35.579
Driftsaktivitet 44.448 12.437 23.257 18.980 26.599
Investeringsaktivitet -10.867 -54.601 -150.627 -3.040 -13.806
Finansieringsaktivitet -15.671 17.175 102.579 -8.365 8.984
Årets pengestrømme 17.909 -24.989 -24.791 7.575 21.777
Likvider ultimo 34.807 16.898 41.887 66.678 59.103
I
7
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Hoved- og nøgletal
Hovedtal i DKK ’000 2025 2024 2023 2022 2021
Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1) % 4,3 3,6 3,9 2,9 3,2
Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2) % 8,4 7,3 5,4 12,5 10,3
Forrentning af egenkapital % 12,6 9,3 6,0 21,0 17,2
Areal ultimo
2)
m
2
163.303 163.083 180.310 180.310 183.221
Udlejningsgrad investeringsejendomme, lejeværdi % 92,4 90,7 87,5 85,3 80,1
Gennemsnitligt vægtet afkastkrav % 6,3 6,4 6,8 6,5 6,5
Resultat af ejendomme, udlejet kr/m
2
557 453 428 327 330
Husleje, udlejet kr/m2 746 664 593 501 528
Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering kr/m2 1.003 846 560 1.116 889
Dagsværdi af ejendomme kr/m2 10.004 9.160 8.275 7.349 6.557
Omkostningsprocent % 0,87 0,77 0,84 1,06 0,99
Resultat pr. aktie kr 36,16 23,81 14,34 44,16 29,95
Udvandet resultat pr. aktie kr 36,02 23,80 14,33 44,05 29,91
Gennemsnitlig lånerente % 4,15 5,76 5,11 1,72 1,27
Loan to Value % 42,3 46,7 47,6 44,4 54,6
Gennemsnitlig antal ansatte 6 7 7 7 7
Indre værdi kr 306,60 269,29 245,48 232,86 188,65
Tilvækst i indre værdi, årlig % 13,9 9,7 5,4 23,4 18,9
Tilvækst i indre værdi, gns. seneste fem år % 14,3 12,9 13,7 14,8 12,3
Børskurs ultimo året kr 218,00 119,00 115,00 135,00 141,00
’Discount’, børskurs i forhold til indre værdi % 29 56 53 42 25
Nøgletallene er defineret og beregnet i overensstemmelse med IPD/Dansk Ejendomsindeks definitioner. Se note 1 for yderligere information.
1) Resultat og nøgletal i 2025 og 2024 er korrigeret for ophørte aktiviteter (se note 27). Sammenligningstal i 2023 til 2021 er ikke korrigeret tilsvarende.
2) Areal i 2024 er tillige påvirket af salget af Rugårdsvej i 3. kvartal 2024.
I
8
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Overordnet økonomisk overblik
FAST EJENDOM DANMARK A/S - 2025
Selskabet realiserede i 2025 resultat og nøgletal over det op-
rindeligt udmeldte, samt markant fremgang i forhold til 2024.
Lejeindtægter udgjorde 112,5 mio. kr. (2024: 98,3 mio. kr.) og
årets resultat steg med 51,5% til 94,1 mio. kr. (2024: 62,1 mio.
kr.). Selskabet har således haft en meget positiv drift og udvik-
ling på tværs af porteføljen.
I årsrapporten for 2024 blev følgende forventninger til 2025
meldt ud:
- Resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 68
mio. kr., hvilket niveau senere blev hævet til niveauet 71
mio. kr. (realiseret 71 mio. kr.; 2024: 55,9 mio. kr.)
- Udlejningsgrad i niveauet 91% (realiseret 92,4%; 2024:
90,7%)
- Pengestrøm fra driftsaktiviteten i niveauet +34 mio. kr.
(realiseret 44,3 mio. kr.; 2024: 9,6 mio. kr.).
Selskabets gennemsnitlige udlejningsgrad er yderligere for-
bedret i forhold til det rekordhøje niveau som Selskabet nåede
i 2024, og ved udgangen af året ligger udlejningsgraden på
92,4%. Fortsat fokus på – og reducering af - tomgangen er det
naturlige kernefokusområde for virksomheden, kombineret
med en kontinuerlig udvikling og optimering af de enkelte
ejendommes kvalitet, stand og potentiale.
I 2025 har udlejning af lejlighederne i den færdigkonvertere-
de ejendom på Baltorpvej i Ballerup i særdeleshed bidraget
betragteligt til såvel lejeindtægter, cash flow samt positiv
værdiregulering af Selskabets portefølje. Nyudlejninger har
været koncentreret om genudlejninger i Boligejendommen på
Baltorpvej, samt til dels om Ringager 2 - 4 i Brøndby. Samti-
dig har lejeniveauerne været relativt stabile til stigende på den
øvrige del af porteføljen de seneste år. Udlejningsgraden for
den øvrige portefølje er ved udgangen af 2025 på ca. 93,7%,
hvilket er på niveau med sidste år (2024: 94,0%).
Udlejningsgraden betragter Selskabet som tilfredsstillende
i betragtning af segmentfordelingen samt den geografiske
placering, og der konstateres fortsat en tilfredsstillende udlej-
ningsaktivitet i porteføljen. Ved indgangen til 2026 foregår der
konkrete drøftelser og udlejningsbestræbelser med en række
interesserede lejere. Det er ledelsens forventning, at udlejnings-
graden fremover realiseres i niveauet 90-92%.
Selskabet har været i stand til at opskrive ejendommenes værdi
i løbet af året med samlet 67,2 mio. kr. og samtidig fastholde
niveauet fra 2024 for det gennemsnitlige afkastkrav på 6,3%
(2024: 6,4%), som i 2024 og 2025 er påvirket af et lavere af-
kastkrav på boligejendommen på Baltorpvej i Ballerup end på
den øvrige portefølje.
Eksklusiv boligejendommen på Baltorpvej udgør den gennem-
snitlige afkastprocent 6,7% (2024: 6,7%).
Selskabet står ved indgangen til 2026 godt positioneret, og
vil fremover nyde godt af en solid udlejningsbase, stabilt cash
flow - herunder ikke mindst de fulde lejeindtægter og cash flow
fra den fuldt udlejede boligejendom på Baltorpvej.
Eksekveringen af Selskabets nye strategi, som udmeldt i
Selskabets meddelelse nr. 9 i 2025, jf. nedenfor, vil givetvis
påvirke Selskabets resultat og nøgletal. Men hastigheden hvor-
med ejendommene sælges, eller i hvilken rækkefølge det finder
sted, er ikke muligt at forudsige. Forventningerne til 2026 er
derfor baseret på en ”business as usual” forudsætning. Relevant
information vil tilflyde markedet i takt med eksekvering af
strategien.
Selskabets helt overordnede fokus – også i et frasalgsscenarie -
er således fortsat at minimere tomgangen, stabilisere ejendom-
menes cash flow og optimere udlejningsvilkårene. Selskabets
aktiviteter i relation til de enkelte ejendomme i porteføljen er
således uændrede under den nye strategi.
Ny strategi for Fast Ejendom Danmark A/S
Som meddelt i Selskabsmeddelelse nr. 9 i 2025 vedtog Fast
Ejendom Danmark A/S i oktober 2025 en ny strategi, med
henblik på at tilgodese aktionærerne bedst muligt. Strategien
- samt baggrunden for beslutningen om vedtagelse af en ny
strategi – er i store træk gengivet nedenfor.
Selskabet har igennem en årrække leveret tilfredsstillende
og stabile resultater, og har fået etableret en stærk likviditet,
et stabilt cash flow og en stærk finansiel struktur og balance.
Selskabets ejendomme oppebærer stabile og tilfredsstillende
høje udlejningsgrader, og fremstår generelt velvedligeholdte.
En succesfuld gennemførelse og implementering af Selskabets
mere markante udviklingsprojekter igennem de seneste år
(Baltorpvej i Ballerup og Ringager i Brøndby) har endvidere
bragt Selskabet i en position, hvor de forretningsmæssige og
finansielle risici er blevet reduceret væsentligt. Ejendommene
på Baltorpvej og Ringager har i særdeleshed medvirket til at
stabilisere Selskabets drift og cash flow igennem de seneste år,
samt bidraget betydeligt til forbedring af Selskabets vigtigste
nøgletal.
De seneste års tilfredsstillende økonomiske udvikling afspejler
sig blandt andet i Selskabets nøgletal jf. ovenfor.
Et af Selskabets vigtigste nøgletal er indre værdi pr. aktie og
dette nøgletal er steget fra 158,6 ultimo 2020 til 281,3 pr. 30.
september 2025, svarende til en stigning på +77%. I samme
tidsrum er børskursen steget fra 119,0 til 149,0 - dvs. inden an-
nonceringen af Selskabets nye strategi - svarende til en stigning
på +25%, og forholdet imellem børskurs og indre værdi er øget
fra en rabat på 25% til 47%.
I
9
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Udviklingen i aktiekursen sammenholdt med indre værdi er
illustreret i grafen herunder.
Til trods for en længerevarende stabil udvikling i virksomhe-
den, iværksættelse af strategiske initiativer, som har reduceret
de forretningsmæssige og finansielle risici væsentligt samt
sat tydelige aftryk i en lang række nøgletal, så har Selskabets
ledelse måtte konstatere, at aktien igennem en lang periode har
været handlet med en betydelig rabat til de underliggende vær-
dier. Rabatten i forhold til indre værdi udgjorde ultimo septem-
ber 2025 således ca. 345 mio. kr., hvilket skal ses i forhold til
Selskabets samlede børsværdi på ca. 388 mio. kr. på daværende
tidspunkt.
Bestyrelsen valgte derfor at foretage en strategisk gennemgang
med henblik på at vurdere muligheden for at skabe yderligere
værdier for Selskabets aktionærer, og adresserede i den forbin-
delse mulige modeller til at sikre en tydeligere sammenhæng
imellem de bogførte værdier og aktiemarkedets prissætning
heraf. På baggrund af den proces nåede bestyrelsen frem til,
at en afhændelse af ejendomsporteføljen vil være den bedste
løsning til at bringe de reelle værdier frem til aktionærerne.
Bestyrelsen besluttede derfor at iværksætte en successiv salgs-
proces af Selskabets ejendomme, dette i en forventning om, at
der herved vil kunne skabes betydelige værdier for aktionærer-
ne.
Et struktureret salgsforløb af ejendommene vil frigøre betyde-
lig likviditet og bestyrelsen vil løbende overveje om, og i givet
fald hvordan, overskydende likviditet kan sendes tilbage til
aktionærerne, f.eks. i form af aktietilbagekøbsprogrammer eller
udbytter.
Bestyrelsen forventer, at salgsprocessen vil forløbe over de næ-
ste par år, idet det dog skal understreges, at salgsprocessen ikke
er gjort tidsbegrænset, og at bestyrelsen vil tage den nødven-
dige tid for at opnå de bedst mulige salgspriser af Selskabets
ejendomme.
Efter udmeldelsen den 23. oktober 2025 er aktiekursen steget
til over 200, og forholdet imellem aktiens indre værdi og
børskursen – rabatten – er siden mindsket markant. Ultimo
2025 – og altså efter offentliggørelsen af den nye strategi tilgik
markedet i oktober måned – var børskursen 218 og rabatten, i
forhold til indre værdi pr. aktie på 306,6, var dermed nedbragt
til 29%.
Ved udgangen af 2025 har Selskabet valgt at klassificere én
ejendom som ”Aktiver bestemt for salg” som følge af en
igangværende dialog med en interesseret køber, hvor der ved
årsafslutningen dog ikke var underskrevet betinget købsaftale.
Herudover er der udleveret prospektmateriale på en række
ejendomme – først og fremmest jyske ejendomme – til muligt
interesserede emner. Opfølgning herpå finder løbende sted
i 2026, ligesom yderligere prospektmateriale løbende bliver
færdiggjort og udleveret til relevante emner.
Ejendomsmarkedet i 2025.
Karakteristika og tendenser som påvirker Fast Ejendom
Danmark A/S.
Det kommercielle ejendomsmarked har udviklet sig positivt i
2025, og omsætningen på transaktionsmarkedet steg med mere
end 30% i forhold til samme tidspunkt i 2024 og nåede 72
mia. kr. Forventningerne var sat højere, men såvel en forventet
ketchupeffekt samt slutspurten udeblev. Tidligere år har budt
på nogle gedigne handler sidst på året, men det gentog sig
ikke i 2025. Kommentarer fra flere mæglerhuse og analytikere
tyder på, at udviklingen trods alt er godkendt og acceptabel,
og at transaktionsniveauet er et udtryk for, at man er tilbage på
mere normale tilstande. Ifølge Colliers var Danmark det land
i Vesteuropa som kunne notere den højeste vækstrate i 2025,
og dette momentum førte til, at transaktionsvolumen i 2025
svarede til lige godt gennemsnittet af de seneste 10 års transak-
tionsvolumen. Således kan branchen sætte hak ved et udsagn
om at nogle år med krise – eller i hvert fald lav aktivitet – på
ejendomsmarkedet er slut. Det er mere normale tider.
Transaktionsmiljøets vilkår har været relativt sunde, igen i
2025 på baggrund af en stærk dansk økonomi, høj beskæfti-
gelse og et mere roligt og stabilt renteniveau. Pilen har i løbet
af året peget mere i retning af yderligere – om end beskedne
– rentesænkninger end rentestigninger, men det får vente. Og
de fleste aktører mener dog, at et niveau på den korte rente på
godt 2% skaber nogle gunstige betingelser, netop når man også
tager højde for de øvrige parametre nævnt ovenfor.
På baggrund af udviklingen og stabiliseringen i renteniveauet
igennem 2025, den europæiske håndtering af inflationen, som
har været en udfordring og usikkerhed i årene op til 2025, samt
de fortsat stærke økonomiske rammer i Danmark som kan
opretholde prædikatet ”safe haven”, forventes ifølge pres-
semeddelelse fra Erhvervsmæglernes Branchedata ved Erik
Andersen, adm. dir. i Nordicals, yderligere vækst i transakti-
onsvolumen i 2026. Ifølge Erik Andersen bygger forventningen
på iagttagelser hos markedsdeltagerne, og EDC Erhverv Poul
Erik Bech er nået frem til samme konklusion efter at have talt
med de lokale mæglere rundt omkring i landet, oplyser analy-
sechef Joseph Alberti.
0
50
100
150
200
250
300
350
okt dec
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Indre værdi Børskurs
I
10
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Udlejningsmarkedet på tværs af segmenter forblev forholds-
vist solidt i 2025, og det forventes at holde ved igennem 2026.
Dansk økonomi har de seneste år haft høje BNP-vækstrater og
en stærk beskæftigelsesudvikling. Det danske arbejdsmarked
er stadig meget stabilt og på et meget højt niveau og har været
relativt upåvirket af geopolitisk uro, herunder krigen i Ukraine
samt Donald Trumps optræden mht. toldtariffer og hans store
interesse for Grønland.
Siden august 2023 har der været over tre millioner personer
i arbejde, med en svag stigende tendens siden. Dansk økono-
mi er simpelthen fortsat meget stærk, og generelt set går det
godt for såvel de private husholdninger og formuer som for
virksomhedernes. Disse parametre danner grundlaget for et
gunstigt udlejningsmarked i alle segmenter, hvilket stimulerer
interessen blandt investorerne.
De udenlandske investorer viste igen interesse i 2025 efter at
have været relativt passive i 2023 og 2024 og udgjorde ca. 57%
af transaktionsvolumen, sammenholdt med 39% i 2024. Der-
med er udenlandske investorers andel af transaktionsvolumen
tilbage på niveauet op til de magre år i 2023 og 2024.
Den generelle opfattelse blandt landets ejendomsaktører er at
der er basis for et endnu bedre 2026, og Colliers forudsiger i
deres markedsrapport at det danske marked er inde i et begyn-
dende opsving.
Alt i alt opfatter Selskabet rammebetingelserne som gunstige
såvel med hensyn til udlejningsmarkedet som til transaktions-
markedet, hvor der ifølge de fleste analytikere venter et positivt
og gunstigt transaktionsklima i 2026. Timingen til at eksekvere
på Selskabets nye strategi synes således velvalgt.
Bolig
Markedet for investeringsejendomme i boligsegmentet do-
minerede igen i 2025 og udgjorde med 51% af den samlede
volumen drivkraften i den samlede investeringsaktivitet. Der er
således handlet boligejendomme for 37 mia. kr. i 2025, hvilket
er en stigning på 36% sammenlignet med 2024. Boligejen-
domme i de større byer, herunder særligt København, oplever
fortsat stor interesse både fra såvel lejere som investorer og op-
fattes generelt som ejendomsinvesteringer med et stabilt cash
flow, lav risiko samt et godt belåningspotentiale. De allerede
gennemførte rentesænkninger kombineret med opfattelsen af
et mere stabiliseret rentemiljø har også i dette segment betydet
mere transaktionsaktivitet samt et nedadgående pres på afkast-
niveauerne.
Boligmarkedet for private fortsatte med uformindsket styrke
i 2025, og boligsidens handelstal viser at der blev solgt over
100.000 boliger i 2025, hvilket er 17% flere end i 2024. Det er
igen den høje beskæftigelse og gode økonomiske vilkår som
gør det muligt for rigtig mange familier at realisere deres bo-
ligdrømme. København (22% over 2024) og Århus (62 % over
2024) trak igen i 2025 godt op i statistikken, hvilket er bemær-
kelsesværdigt da det sker på baggrund af solide prisstigninger
igennem en årrække. En gennemsnitlig københavnerlejlighed
blev f.eks. 1 mio. kr. dyrere i 2025. Såvel lejeniveauer som
salgspriser på lejligheder i København og Århus var udtryk for
et rødglødende boligmarked i disse byer.
Boligsegmentet ligger uden for Fast Ejendom Danmark A/S’
kerneinvesteringsstrategi, men Selskabet valgte for år tilba-
ge at udnytte en mulighed for at konvertere en af selskabets
erhvervsejendomme til boliger. Projektet, som i dag består
af 96 lejligheder i Ballerup, blev færdiggjort medio 2024, og
ved udgangen af 2025 er ejendommen stort set fuldt udlejet.
Ejendommen repræsenterer ca. 17% af Selskabets investerings-
ejendomsportefølje.
Lager og logistik
Transaktionsvolumen på lager – og logistik samt let industri-
segmentet faldt som eneste segment tilbage med ikke mindre
end 29%. Dette skal dog ses på baggrund af nogle exceptionelt
gode år på bagkanten af Corona krisen, og hverken Colliers
eller EDC Erhverv tolker udviklingen som kritisk for segmen-
tet, men snarere en ikke uventet justering til et mere normalt
niveau. Segmentet fastholder da også sin plads på top-3 over de
mest handlede aktiver.
Den fortsat let stigende e-handel fastholder behovet for lager–
og logistik ejendomme, samt for ejendomme til brug for lettere
industri, gerne som ”last mile distribution” eller ”urban logi-
stic” tæt på forbrugeren.
Interessen for lager - og logistikejendomme i de sekundært
beliggende områder omkring storbyerne, og med let adgang til
den offentlige infrastruktur, har over årene været stigende som
konsekvens af de ændrede krav fra forbrugerne til hurtig leve-
ring som skabes af netop e-handel. Effekten, og konsekvenser-
ne heraf i form af stabile lejeniveauer og god efterspørgsel efter
denne type ejendomme, er fortsat gældende i 2025, hvor der
generelt blandt udlejere opleves lav tomgang kombineret med
gunstige lejeniveauer.
Hertil kommer den geopolitiske uro som er forårsaget af krige,
trusler om toldtariffer og handelsrestriktioner, territoriale krav
m.v. Fra starten af 2025 understregede Trump administration
at den løbende kan true med eller gennemføre tiltag som vil
påvirke den internationale økonomi -, sikkerhed – og han-
delsscene. Risikoen for den effekt disse tiltag og pludselige
indskydelser fra præsidenten kan få på verdensøkonomien,
påvirker virksomhedernes beslutninger mht. lagre og forsy-
ningssikkerhed.
Mange virksomheder foretrækker som følge af ovenstående at
trække forsyningskæderne hjem fra udlandet, hvilket under-
støtter behovet for, og efterspørgslen efter, lager – og logisti-
kejendomme. Samtlige af disse faktorer forventes at medføre
fortsat lav tomgang og stabile eller let stigende lejeniveauer i
segmentet.
I
11
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Et yderligere element som medvirker til at opretholde et
tilfredsstillende udlejningsniveau er at udbuddet af logistikejen-
domme igennem nogle år har været begrænset af manglen på
erhvervsjord, især i København og Århus. Der er langt imellem
attraktive beliggenheder for de udviklere som har mod på at
påbegynde et byggeri.
Investorerne har stadig appetit på lager - og logistikejendomme,
og der er ingen tvivl om, at ejendomme i dette segment, belig-
gende tæt på den kritiske infrastruktur og velegnet til last-mile /
urban distribution, vil være interessante i årene fremover.
Kontor
Der var anderledes efterspørgsel på kontorejendomme i 2025
som efter en stærk slutspurt i fjerde kvartal landede på 11 mia.
kr. (+ 29%) og dermed 15% af den samlede transaktionsvo-
lumen. Det endnu mere interessante – og for Fast Ejendom
Danmark A/S mere relevante – var dog køberskaren udgjorde
en markant ændring i forhold til tidligere. Investeringsaktivi-
teten i dette segment har ifølge ReData de seneste år primært
været drevet af brugere, som erhverver kontorejendomme til
eget brug. De sidste måneder af 2025 viste dog, at tidligere
traditionelle investorer var tilbage i segmentet – heriblandt
PensionDanmark, Jeudan og Danica Ejendomme. ReData
tolker dette som en indikation af at de velkendte investorer har
genfundet en del af appetitten for kontorsegmentet, og måske
også at investorerne ikke længere har de samme bekymringer
ved disse ejendommes fremtid.
Ligeledes understreger udviklingen, at frygten hos nogle
investorer og udlejere - som opstod i forlængelse af pandemi-
en - for at en udpræget grad af hjemmearbejde skulle medføre
øget tomgang, nu kan manes endeligt i jorden. Tal fra Ejendom
Danmark viser nu tværtimod faldende tomgang hen over året.
Det ændrer dog ikke på, at nogle af de tiltag som virksomhe-
derne gennemførte som følge af Corona pandemien med hen-
syn til hjemmearbejde ser ud til at være kommet for at blive.
Såvel arbejdstagere som arbejdsgivere har erfaret de mulighe-
der, der er ved også at kunne arbejde hjemmefra, samt hvordan
digitale løsninger kan anvendes til at løse opgaver smartere og
mere effektivt. Det medfører et naturligt øget fokus på fleksibi-
litet, hvilket fortsat er et hovedkriterie inden for kontorsegmen-
tet, som har medført stigende interesse for kontorfællesskaber
og kontorhoteller.
Nu da mange virksomheder således er gået over til en blanding
af kontor – og hjemmearbejde, er coworking igen blevet et af
de hurtigst voksende segmenter på markedet for kontorejen-
domme. Den hurtige vækst forventes at vare ved, og virksom-
hederne mener, at de kortsigtede fleksible coworking – aftaler
gør det nemmere at etablere satellitkontorer tætter på de steder
hvor medarbejderne bor.
Efterspørgslen efter fleksible kontorfællesskaber vil derfor
fortsat være høj. Mange mindre og mellemstore virksomheder
søger i dag de samme omgivelser og rammer som lejere i kon-
torhotellerne, så man ikke skal tænke på større mødefaciliteter,
køkken, kantine, fitness m.v. i egne lejemål.
Ovenfor nævnte tendenser spiller fint ind i Fast Ejendom Dan-
marks forretningsmodel, og 2025 har været endnu et år hvor
Selskabet har været begunstiget af de karakteristika som har
været kendetegnet for branchen. Der har generelt været gode
vilkår og betingelser for os.
I
12
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen
Koncernen (i det følgende ”Koncernen” eller ”Selskabet”)
udgøres af Fast Ejendom Danmark A/S (”Moderselskabet”) og
de to helejede datterselskaber Fast Ejendom Danmark 1 ApS
og Ejendomsselskabet Ringager ApS (i det følgende ”FED 1”
og ”Ringager” - tilsammen ”Datterselskaberne”). Ejendoms-
selskabet Baltorpvej ApS og Fast Ejendom Danmark 2 ApS er
med tilbagevirkende kraft pr. 1. januar 2025 blevet fusioneret
med Fast Ejendom Danmark 1 ApS med sidst nævnte som
fortsættende selskab.
Koncernen blev stiftet som forening (Foreningen Fast Ejen-
dom f.m.b.a.) den 24. februar 2005 men omstruktureret til et
aktieselskab i 2013. Perioden 1. januar til 31. december 2025 er
Koncernens 21. regnskabsår. Koncernen ledes af en bestyrelse
på fire medlemmer og en direktion på ét medlem. Der er ikke
etableret bestyrelse i datterselskaberne.
Fast Ejendom Danmark A/S - Moderselskabet
Moderselskabet er holdingselskab for Koncernens datterselska-
ber.
Moderselskabet afholder hovedparten af administrationsom-
kostningerne så som gager, bestyrelseshonorarer, husleje og
kontorhold m.m. Årets budgetterede administrationsomkost-
ninger, der kan henføres til aktiviteten i datterselskaberne,
fordeles mellem selskaberne efter den forholdsmæssige andel
af lejeindtægterne. Ud af de samlede administrationsomkost-
ninger i 2025 på 13,5 mio. kr. (2024: 12,3 mio. kr.), er 11,1
mio. kr. (2024: 10,2 mio. kr.) således omfordelt.
Nedskrivninger og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalan-
dele i tilknyttede virksomheder udgør 0 kr. (2024: 0 kr.) og
finansielle poster netto, er indtægtsført med 7,7 mio. kr. (2024:
10,8 mio. kr.). De finansielle indtægter består af renter fra
koncernlån og de finansielle omkostninger består af renter fra
leasing. Moderselskabets resultat før skat i 2025 udgør 6,5 mio.
kr. (2024: 9,8 mio. kr.) hvilket er under den udmeldte forvent-
ning i niveauet 9 mio. kr. Udviklingen kan primært henføres til
færre renteindtægter fra koncerninterne lån og mellemregnin-
ger end forventet.
Hovedaktiviteter
Koncernen ejer en ejendomsportefølje på 1,6 mia. kr. bestående
af erhvervsejendomme og en enkelt boligejendom hovedsage-
lig beliggende i eller omkring de større byer i Danmark.
Hovedaktiviteterne er investering, udlejning, udvikling,
driftsoptimering og administration af porteføljen.
Investeringsstrategien omfatter investering i ejendomme, hvor
det vurderes, at der kan foretages værdiskabende udviklingsop-
gaver enten som følge af et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb,
eller som følge af en ”gentænkning” af ejendommenes karakte-
ristika, formål og muligheder. Koncernen forventer således selv
at kunne opnå den design- og vedligeholdelsesmæssige udvik-
lingsgevinst af denne type ejendomme. Samtidig arbejdes der
aktivt på at imødekomme lejernes efterspørgsel efter mindre og
fleksible lejemål samt lejemål hvor der tilbydes en høj grad af
fællesydelser og faciliteter.
I oktober 2025 blev en ny strategi offentliggjort indeholdende
et succesivt frasalg af Selskabets ejendomsportefølje. Eksekve-
ring af denne strategi blev påbegyndt i umiddelbar forlængelse
af børsmeddelelsen. Ovenstående hovedaktiviteter er således
suppleret med en løbende afvikling af Selskabets aktiviteter
som nævnt i ledelsesberetningen.
I
13
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Årets resultat og formue
Lejeindtægter
Selskabet er ultimo 2025 indgået i forhandling med en interes-
set køber af en enkeltstående ejendom i Jylland. Som en konse-
kvens heraf er resultatposterne fra denne ejendom reklassifice-
ret i resultatopgørelsen som 'Ophørende aktiviteter' i såvel 2025
som i 2024 men alene i 2025 i balancen som 'Aktiver bestemt
for salg' hhv. 'Forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg' (se
note 27). Hoved- og nøgletal m.m. er ligeledes korrigeret for
effekten af den gennemførte reklassificering. Sammenlig-
ningsårene 2021 til 2023 er ikke korrigeret.
Korrigeret for ophørte aktiviteter udgør lejeindtægterne således
112,5 mio. kr. i 2025 mod 98,3 mio. kr. i 2024 (+14,2 mio. kr.;
+14,4%).
Den positive udvikling i 2024 blev dels drevet af gennemførte
genforhandlinger i 2023 af eksisterende lejeforhold, som først
opnåede fuld effekt i 2024, og dels af en positiv udvikling i
udlejningsgraden bredt i porteføljen. Helt særligt for 2024 var
ibrugtagning og den løbende udlejning af 96 nye boliglejemål
på Baltorpvej fra medio 2024.
Effekten af de, fra 4. kvartal 2024, tæt på fuldt udlejede leje-
boliger på Baltorpvej og en fortsat høj udlejningsgrad i den
øvrige portefølje, er således årsagen til den realiserede stigning
i lejeindtægterne i 2025. Bortfald af lejeindtægter efter salget af
Rugårdsvej i 3. kvartal 2024 påvirkede kun det samlede resultat
i mindre grad.
Udviklingen i udlejningsgraden.
I 2024 lykkedes det Selskabet at løfte den samlede udlejnings-
grad fra 87,0% til 90,7%. Udviklingen blev gennemført bredt
i porteføljen, men særligt på ejendommen Ringager, der blev
løftet fra 68,7% til 82,8%, og ejendommen Baltorpvej, der efter
ibrugtagningen medio 2024 blev løftet fra 0% til 87,4%. Disse
markante udlejningsaktiviteter blev vel at mærke gennemført
samtidig med at udlejningsgraden i den øvrige portefølje blev
øget fra 92,3% til 94,0%.
I 2025 er det igen lykkedes Selskabet at øge den samlede ud-
lejningsgrad fra 90,7% til 92,4%. De vellykkede udlejningsak-
tiviteter på ejendomme Baltorpvej er, med et løft i udlejnings-
graden fra 87,4% til 98,2%, den primære årsag til den positive
udvikling. Den markante historiske stigning i udlejningsgraden
på Ringager er ikke fortsat i samme takt i 2025 hvor udlej-
ningsgraden dog er steget fra 82,8% til 83,7%. Udlejningsgrad
ekskl. Ringager og Baltorpvej på 93,7% er på niveau med 2024
(2024: 94,0%).
87,0%
90,7%
92,4%
68,7%
82,8%
83,7%
87,4%
98,2%
92,3%
94,0%
93,7%
60%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
95%
100%
dec jan feb mar apr maj jun aug sep okt nov dec jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec
2023 2024 2025
Udlejningsgrad i alt Ringager Baltorpvej Ekskl. R og B
Udlejningsgrad, målt på omsætning, i 2024 og 2025.
0
2.500
5.000
7.500
10.000
12.500
15.000
17.500
20.000
22.500
25.000
27.500
30.000
32.500
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2023 2024 2025
T.kr.
Lejeindtægter pr. kvartal i 2023, 2024 og 2025.
Udvikling i lejeindtægt pr. kvartal i perioden fra 2023 til 2025 eksklusiv ophørte
aktiviteter (se note 27).
Udvikling i udlejningsgrad pr. måned i perioden fra december 2023 til decem-
ber 2025 eksklusiv ophørte aktiviteter (se note 27).
I
14
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme
De samlede omkostninger vedrørende investeringsejendomme
udgør 28,4 mio. kr. (2024: 31,3 mio. kr.) svarende til et netto
fald på 2,9 mio. kr. Udviklingen skyldes dels faldende omkost-
ninger til udlejning, dækningsafgift, afskrivning af inventar
relateret til kontorhotellet og dels almindelige vedligeholdel-
sesarbejder.
I modsætning til 2025 medførte opstartsomkostninger, særligt
i form af mæglerhonorarer i forbindelse med ibrugtagning og
udlejning af lejeboligerne på Baltorpvej, et øget niveau af kon-
sulentomkostninger i 2024. Endvidere medførte konvertering
fra erhvervs- til boligejendom at der ikke længere skal betales
dækningsafgift på ejendommen Baltorpvej 156 - 172.
En del af omkostningerne vedrører lejerindretninger og vedli-
geholdelse, som stiger med 1,2 mio. kr. til 7,8 mio. kr. i 2025.
Stigningen kan primært relateres til udført vedligehold i
forbindelse med indflytninger i et større erhvervslejemål på
Baltorpvej 154 og udbedringer i et mindre erhvervslejemål på
Ørbækvej.
I 2025 er der modtaget 1,5 mio. kr. i kompensation fra fraflyt-
tende lejere til istandsættelse (2024: 1,2 mio. kr.). Dette beløb
indtægtsføres som en del af værdireguleringerne af ejendom-
mene jf. note 4.
Resultat af ejendommenes drift
Lejeindtægter med fradrag af omkostninger vedrørende inve-
steringsejendomme udgør herefter 84,1 mio. kr. (2024: 67,0
mio. kr.).
Vurdering og værdireguleringer af investeringsejendomme
Investeringsejendommene er ultimo året bogført til en dags-
værdi på 1.633,6 mio. kr. (2024: 1.600,4 mio.kr.) ved et gen-
nemsnitligt vægtet afkastkrav på 6,3% (2024: 6,4%).
Af den samlede stigning på +33,2 mio. kr. kan +10,4 mio.
kr. henføres til forbedringer af ejendommene, +66,0 mio. kr.
til urealiserede dagsværdireguleringer og -43,2 mio. kr. til
ejendomme reklassificeret som aktiver bestemt for salg. Det
anvendte gennemsnitlige vægtede afkastkrav sammensættes
af 4,4% på boligejendommen (2024: 4,8%) og 6,7% på øvrige
erhvervsejendomme (2024: 6,7%) (se note 2).
Årets værdireguleringer afspejler først og fremmest en stigning
i markedslejerne hvilket kan relateres til en positiv udvikling
i de generelle markedsvilkår samt en aktiv porteføljepleje.
Især på ejendommene Baltorpvej, Aldersrogade, Bredebjervej,
Hejrevej og Ringager har priserne haft en opadgående ten-
dens. Herudover hjælper et marginalt fald i det gennemsnitlige
afkastkrav på 0,1% værdierne på vej op.
Selskabet har i 2025 anvendt ejendomsmægler- og valuarfir-
maet Colliers ('Colliers') til at besigtige og vurdere Selskabets
ejendomme. Honoraret for det udførte arbejde har været fast og
er dermed uafhængigt af vurderingens resultat.
Colliers har i deres rapport konkluderet, at den samlede
markedsværdi for investeringsejendommene, ekskl. ejendom
klassificeret som aktiver bestemt for salg, udgør 1.640 mio. kr.
med et spænd på +/- 5% idet enkelte af ejendommene kan være
vanskelige at omsætte, ligesom der er indregnet byggeretsvær-
dier, der ikke nødvendigvis kan frasælges i det nuværende mar-
ked. Markedsværdien kan således fastsættes i spændet mellem
ca. 1.558 mio. kr. til ca. 1.722 mio. kr.
For en nærmere gennemgang af metode, principper og følsom-
heder ved den interne værdiansættelse, herunder udviklingen i
anvendt markedsleje og afkastkrav, henvises til note 2.
Administrationsomkostninger
Årets administrationsomkostninger udgør 14,3 mio. kr. (2024:
12,3 mio. kr.) svarende til en stigning på 2,0 mio. kr.
De øgede omkostninger kan blandt andet henføres til konsulen-
tomkostninger i forbindelse med forberedelse og implemente-
ring af Selskabets nye strategi med frasalg af porteføljen samt
nogle engangsomkostninger i forbindelse med afslutning af tre
lejersager. Gagerne er, trods fratrædelser i løbet af året, øget
efter hensættelse til bonus og periodiseringer af det igangvæ-
rende aktieoptionsprogram. For yderligere specifikation af
gagerne henvises til årets vederlagsrapport.
I 2025 har der gennemsnitligt været seks ansatte (2024: syv
ansatte).
Resultat af primær drift
Årets resultat af primær drift udgør 138,3 mio. kr. (2024: 114,1
mio. kr.) svarende til en stigning på +24,2 mio. kr. Korrigeret
for værdireguleringer af investeringsejendomme udgør resultat
af primær drift før værdireguleringer 71,0 mio. kr. (2024: 55,9
mio. kr.).
I årsrapporten for 2024 var bestyrelsens forventning til resultat
af primær drift før værdireguleringer for 2025 i niveauet +68
mio. kr. Niveauet blev i børsmeddelelse nr. 6 pr. den 24. juli
2025 hævet til 71 mio. kr., hvilket efterfølgende blev fastholdt
i resten af 2025. Årets resultat af primær drift før værdiregule-
ringer blev således realiseret i det senest udmeldte niveau.
Omkostningsført vedligeholdelse og lejerindretninger
(BELØB I DKK '000)
2025 2024 2023 2022 2021
Lejerindretninger og
vedligehold i alt 7.828 6.584 5.463 5.333 8.302
I
15
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Finansielle poster, netto.
Opgjort netto udgør årets finansielle poster -31,7 mio. kr. mod
-45,9 mio. kr. i 2024, svarende til en besparelse på 14,2 mio. kr.
Reduktionen i de finansielle poster kan i al væsentlighed hen-
føres til effekten fra omlægningen af de relative dyre bygge- og
banklån fra byggeriet på Baltorpvej til realkreditlån i 2024,
et lavere rente- og bidragsniveau i 2025 samt en beslutning
om ikke at hjemtage samtlige tilbudte lån fra DLR Kredit ved
indfrielse af de sidste Realkredit Danmark lån. Selskabet har
således ultimo 2025 fire ubelånet ejendomme.
I 2025 medførte omlægningen af de sidste Realkredit Danmark
lån tillige finansieringsomkostninger i niveauet 1,5 mio. kr.
(2024: 1,8 mio. kr.). Den gennemsnitlige lånerente udgør heref-
ter 4,15% (2024: 5,76%).
Skat af årets resultat
Skat af årets resultat udgør 12,4 mio. kr. (2024: 6,1 mio. kr.) og
er sammensat af 1,5 mio. kr. i aktuel skat og 10,9 mio. kr. som
ændring i udskudt skat (2024: henholdsvis 0 kr. og 6,1 mio.
kr.).
Årets skat er positivt påvirket af en regulering af et skatteaktiv
med +12,6 mio. kr. (2024: +8,9 mio. kr.). Resultat efter skat er
herefter et overskud på 94,1 mio. kr. (2024: 62,1 mio. kr.).
Anlægsaktiver
Selskabets samlede anlægsaktiver er øget fra 1.602,8 mio. kr.
primo til 1.635,2 mio. kr. ultimo 2025. Stigningen (+32,4 mio.
kr.) kan primært henføres til urealiserede dagsværdiregulerin-
ger og gennemførte forbedringsarbejder af porteføljen. Endvi-
dere er en enkelt ejendom reklassificeret som aktiver bestemt
for salg (se note 27).
Selskabet har i året anvendt 10,4 mio. kr. på forbedringer af
ejendommene, primært på Hejrevej, Ringager og Baltorpvej,
i forbindelse med indflytning af nye lejere. Der er ligeledes
samlet gennemført dagsværdireguleringer for +66,0 mio. kr.
(+67,2 mio. kr. inkl. modtagne kompensationer og regulering
for ophørende aktiviteter). Værdireguleringerne og værdian-
sættelsesprocessen er nærmere beskrevet ovenfor i afsnittet
'Vurdering og værdireguleringer af investeringsejendomme'
samt i note 2.
Øvrige driftsmidler, bestående af leasingaktiver og inventar, er
reduceret med -0,9 mio. kr. sammensat af årets afskrivninger
(-1,4 mio. kr.) og en netto tilgang (+0,5 mio. kr.).
Egenkapitalen
Egenkapitalen udgør ultimo året 791,4 mio. kr. (2024: 702,0
mio. kr.). Stigningen i egenkapitalen består af årets resultat
(+94,1 mio. kr.), det igangværende aktieoptionsprogram (+0,5
mio. kr.) samt tilbagekøbsprogrammet (-5,2 mio. kr.).
Bestyrelsen blev på generalforsamlingen den 21. april 2022
bemyndiget til, i yderligere en 5-årig periode fra generalfor-
samlingen, at opkøbe op til 20% af Selskabets aktier til den
gældende børskurs +/- 10% dog maksimalt svarende til den
indre værdi.
Under denne bemyndigelse iværksatte bestyrelsen et tilbage-
købsprogram pr. den 23. oktober 2025 jf. børsmeddelelse nr.
10. Og der er i 2025 erhvervet 25.661 stk. aktier (2024: 0 stk.)
med en gennemsnitlig købskurs på 203,66 kr. pr. stk. Tillagt
tidligere erhvervede aktier udgør den samlede beholdning
ultimo 2025 således 78.124 stk. aktier, svarende til 2,94% af
selskabskapitalen (se note 19).
Bestyrelsen blev på generalforsamlingen den 17. april 2024
endvidere bemyndiget til såvel at udstede konvertible gældbre-
ve som forhøjelse af selskabskapitalen. For yderligere beskri-
velse af bemyndigelsen henvises til referatet af generalforsam-
lingen som kan findes på Selskabets hjemmeside. Der er ikke
udstedt gældsbreve eller forhøjet selskabskapital under denne
bemyndigelse.
Langfristede forpligtelser
De langfristede forpligtelser på 868,9 mio. kr. (2024: 893,8
mio. kr.) sammensættes af gæld til finansieringsinstitutter på
709,1 mio. kr. (2024: 746,5 mio. kr.), udskudte skatteforplig-
telser på 111,7 mio. kr. (2024: 100,8 mio. kr.), deposita på 48,1
mio. kr. (2024: 45,6 mio. kr.) samt leasingforpligtelser på 0,1
mio. kr. (2024: 0,9 mio. kr.).
Den samlede gældsportefølje, inkl. den kortfristede andel
og inklusiv gæld reklassificeret til forpligtelser vedr aktiver
bestemt for salg, udgør ultimo året 752,8 mio. kr. (2024: 764,9
mio. kr.). Efter en omlægning i 2025 af de sidste Realkredit
Danmark lån til Selskabets nye finansieringspartner DLR
Kredit, er ca. 24% af låneporteføljen optaget med en fast rente
på 4%, 42% med fast rente i op til 5 år (F5) og 34% med kort
finansiering med en rentefastsættelse hver 6. måned (cibor 6).
Omlægningen i 2025 af de restende Realkredit Danmark lån til
DLR Kredit har øget den gennemsnitlige varighed til 5,20
år
(2024: 1,60 år).
En stigning i det generelle renteniveau med 1 procentpoint vil
medføre en stigning i de årlige renteomkostninger før skat på
ca. -7,5 mio. kr. (2024: -7,6 mio. kr.) men samtidig udløse en
modsatrettet urealiseret regulering af gældsporteføljen på ca.
+39,7 mio. kr. (2024: +15,5 mio. kr.) således, at den samlede
resultatpåvirkning vil udgøre ca. +32,2 mio. kr. (2024: +7,8
mio. kr.).
I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør den netto-
rentebærende gæld (Loan To Value) ultimo året 42,3% (2024:
46,7%).
Kortfristede forpligtelser
De kortfristede forpligtelser udgør 58,6 mio. kr. (2024: 30,4
mio. kr.). Den markante stigning i de kortfristede forpligtelser
skyldes gæld til finansieringsinstitutter vedrørende aktiver
bestemt for salg (se note 27).
I
16
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Pengestrøm fra driftsaktivitet
Koncernens pengestrøm fra driftsaktiviteten udgør +44,4 mio.
kr. (2024: +12,4 mio. kr.) svarende til en stigning på +32,0 mio.
kr. i forhold til sidste år.
Udviklingen afspejler såvel den positive udvikling i resultat af
primær drift (+18,9 mio. kr.) som en reduktion i de finansielle
omkostninger (+13,1 mio. kr.) omtalt tidligere i årsrapporten.
Pengestrøm fra investeringsaktivitet (-10,9 mio. kr.) sammen-
sættes i al væsentlighed af aktiverede forbedringer på inve-
steringsejendommene, herunder især ejendommene Hejrevej,
Ringager og Baltorpvej 154. Selskabet har i året i alt aktiveret
10,5 mio. kr. i forbedringer på ejendommen.
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet (-15,7 mio. kr.) inde-
holder omlægning af de sidste Realkredit Danmark lån til
DLR Kredit, indfrielse af SJF Bank lån, ordinære afdrag samt
tilbagekøb af egne aktier. I modsatretning ses indbetaling af
yderligere deposita fra nye lejere.
Årets samlede pengestrømme bliver positiv med +17,9 mio. kr.
(2024: -25,0 mio. kr.) og den likvide beholdning ultimo udgør
herefter 34,8 mio. kr. (2024: 16,9 mio. kr.).
Porteføljesammensætning
Porteføljen sammensættes ultimo 2025 af i alt 30 investe-
ringsejendomme, en mindre byggegrund og et mindre leaset
kontorareal i den tidligere ejede domicilejendom på Rådhusvej
i Charlottenlund. Efter reklassificering af en ejendom til aktiver
bestemt for salg, og nogle øvrige mindre justeringer, udgør det
samlede udlejningsareal 163.303 m
2
(2024: 163.083 m
2
).
Ejendommene er hovedsagelig beliggende uden for centrum
af de større byer. Målt til dagsværdi er boligejendommen på
Baltorpvej i Ballerup den største ejendom. De fem største ejen-
domme udgør tilsammen ca. 57% (2024: ca. 60%).
De fem største ejendomme målt på dagsværdi
Ejendom By
Baltorpvej 156-172 Ballerup
Ringager 2-4 Brøndby
Kærup Industrivej 1 Ringsted
Bredebjergvej 1 Taastrup
Aldersrogade 6 København
Fordeling af ejendomstype målt på dagsværdi
Ejendomstype
(% af værdi, afrundet)
Andel
Lager og logistik 43
Kontor / bolig 57
Total 100
Porteføljesammensætning, målt på dagsværdi, fordelt på belig-
genhed ultimo 2025.
Udlejning af ejendomme
Udlejningsgraden, målt på lejeværdi, er øget fra 90,7% primo
året til 92,4% ultimo året svarende til +1,7 procentpoint.
Investeringsejendommenes samlede udlejningsgrad er de
seneste to år øget fra 87,0% primo 2024 til 90,7% ultimo 2024
og 92,4% ultimo 2025. Begge år er kendetegnende ved at det
er lykkedes, at opretholde en stabil udlejningsgrad bredt i por-
teføljen samtidig med at ejendommen Ringager 2-4 i Brøndby
i 2024 og 2025 og ejendommen Baltorpvej 156-172 fra medio
2024 er løftet markant fra deres respektive udgangspunkter.
Udvikling i udlejningsgrad pr. segment i 2024 og 2025.
90,7 %
92,4 %
86,6 %
90,5 %
95,6 %
94,4 %
96,8 %
100,0 %
70%
80%
90%
100%
110%
1 2 3 4 5 6 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2024 2025
UG Kontor Lager Bolig
Der har året igennem været stor aktivitet i porteføljen, og der er
således gennemført 49 indflytninger (+12,7 mio. kr. / 11.620
m
2
), 46 fraflytninger (-12,4 mio.kr. / 21.082 m
2
) samt øvrige
reguleringer af lejen (+1,8 mio. kr.).
Ved udgangen af 2025 er der opsagt 21 lejemål (-4,1 mio. kr. /
5.767 m
2
) til fraflytning og indgået 9 nye aftaler (+1,9 mio. kr. /
6.972 m
2
) til indflytning i løbet af 2026. Den årlige leje for ind-
og udflytningerne udgør netto -2,2 mio. kr.
De 10 største erhvervslejere udgør 36% (2024: 36%) af årets
lejeindtægt. Af den samlede lejeindtægt udgør den største lejer
9% (2024: 9%) svarende til en bruttoleje på 10,2 mio. kr.
Storkøbenhavn
64%
Århus 12%
Øvrig
Sjælland
12%
Odense 9%
I
17
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Varighed på kontraktporteføljen
Ejendomsporteføljen er generelt udlejet på kontrakter med
kortere opsigelsesvarsler.
Nedenfor er det illustreret, hvordan lejeindtægterne er sikret på
uopsigelige kontrakter.
Lejeindtægter sikret på uopsigelige kontrakter ultimo 2025
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0,25 0,5 0,75 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2024 2025
Som det fremgår af grafen, er der 1 års uopsigelighed på mini-
mum 45% af kontraktbeholdningen (2024: 50%). Tilsvarende
tal for henholdsvis 3, 7 og 10 års uopsigelighed er minimum
28% (2024: 25%), 1% (2024: 4%) og 6% (2024: 7%).
Den fortsat store udlejningsaktivitet fastholder et passende
niveau af varighed i kontraktbeholdningen, hvor et ønske om
længere uopsigelighed i kontrakterne står i kontrast til både
et stigende ønske fra lejere om fleksibilitet og Selskabets
mulighed for at gennemføre varslinger til markedsleje. Hertil
kommer at allerede indgåede kontrakter med uopsigelighed helt
planmæssigt er kommet et år nærmere udløbsdatoen.
Køb og salg af ejendomme
Der er hverken købt eller solgt ejendomme i 2025. Men som en
konsekvens af den vedtagne strategi om at afhænde Selskabets
ejendomme er Selskabet ultimo 2025 indgået i forhandling med
en potentiel køber af en enkelt ejendom. Aktiviteterne relateret
til denne ejendom er reklassificeret som henholdsvis 'Ophørte
aktiviteter' og 'Aktiver bestemt for salg' (se note 27).
Begivenheder efter balancedagen
Der er ikke, efter regnskabsperiodens udløb og frem til of-
fentliggørelsen af denne årsrapport, indtruffet begivenheder,
som vurderes at have væsentlig indflydelse på den finansielle
stilling pr. den 31. december 2025.
I
18
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Forventninger til 2026
Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen
For året 2026 forventer Selskabet et resultat af primær drift
før værdireguleringer i niveauet 72 mio. kr. (2025: realiseret
71,0 mio. kr.).
Med udgangspunkt i såvel allerede kendte opsigelser og fraflyt-
ninger som den nuværende efterspørgsel og aktivitet i porte-
føljen er ledelsen positiv omkring en opretholdelse af niveauet
for den nuværende udlejningsgrad. Ledelsen forventer derfor,
at udlejningsgraden kan fastholdes i niveauet 90-92% ultimo
2026.
Pengestrøm fra driftsaktiviteten forventes at være positiv i ni-
veauet +40 mio. kr. (2025: realiseret +44,4 mio. kr.). På trods af
en forventning til et resultat af primær drift før værdiregulerin-
ger på niveau med 2025 kombineret med let faldende finansie-
ringsomkostninger, så ventes pengestrømmen at blive realiseret
på et lidt lavere niveau end i 2025, hvilket skyldes forskydning-
er i driftskapitalen i 2025 som ikke forventes gentaget i 2026.
Resultatet af primær drift før værdireguleringer for 2026 vil
kunne afvige fra det af ledelsen forventede, som udmeldt oven-
for. I forhold til ledelsens forventning, vil det udmeldte resultat,
alene i begrænset omfang, kunne påvirkes negativt af lejernes
betalingsevne, udviklingen i lejeniveau og tomgang. Resultatet
efter skat vil derudover, i betydelig grad, være påvirket af salg
af ejendomme, værdireguleringer af ejendomsporteføljen samt
udviklingen i de finansielle poster, herunder særligt rente- og
kursudviklingen i 2026. Der henvises i øvrigt til følsomhedsbe-
regningerne i note 28.
Omend Selskabet ved indgangen til 2026 fortsat befinder sig i
et gunstigt scenarie med et godt momentum i udlejningsaktivi-
teterne, godt hjulpet af en høj beskæftigelse og en solid dansk
økonomi, er forventningerne til fremtiden fortsat forbundet
med en vis usikkerhed som følge af geopolitisk turbulens, der
må forventes at kunne have indflydelse på ejendomsmarkedet.
Selskabets udmeldte forventninger skal ses i dette lys.
Fast Ejendom Danmark A/S - Moderselskabet
For året 2026 forventer Moderselskabet et resultat før skat
i niveauet +7 mio. kr. (2025: realiseret +6,5 mio. kr.). For-
ventningen kan primært henføres til de finansielle indtægter
fra koncerninterne lån og er derfor afhængig af udviklingen i
renteniveauet. Endvidere er omkostninger til vederlag afhængig
af resultat efter skat, herunder særlig udviklingen i værdiregu-
leringerne. I budgettet for Koncernen indgår ikke værdiregule-
ringer for ejendomme.
Langsigtet finansielt mål
Selskabet har tidligere styret efter et langsigtet finansielt mål,
hvorefter den indre værdi pr. aktie skulle forøges med 10% i
gennemsnit årligt, tillagt eventuelt udloddet udbytte.
Som følge af Selskabets nye strategi, hvor ejendommene fra-
sælges succesivt over de næste par år, er det bestyrelsens opfat-
telse at det ikke længere giver mening at fastholde et nøgletal
på et langsigtet finansielt mål.
Indre værdi
Den indre værdi offentliggøres kvartalsvis via NASDAQ
Copenhagen. Såfremt der mellem kvartalsmeddelelserne måtte
ske væsentlige ændringer af indre værdi, vil der blive afgivet
særskilt meddelelse herom. Indre værdi opgøres som egenkapi-
talen delt med antal aktier i omløb. Ved opgørelsen af egenka-
pitalen indregnes ændringer i værdien af aktiver og forpligtel-
ser opgjort til dagsværdi samt resultatet af den løbende drift.
Udvikling i indre værdi og børskurs i 2025.
100
125
150
175
200
225
250
275
300
325
2025
Indre værdi Børskurs
Den indre værdi per aktie udgør ultimo året kr. 306,60 (2024:
kr. 269,29) mod en tilsvarende børskurs per aktie på kr. 218,00
(2024: kr. 119,00).
I
19
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Særlige risici
Forretningsmæssige risici
De driftsmæssige risici er primært svigtende lejeindtægter,
forøgede omkostninger herunder stigende renter samt uventede
stigende drifts- og vedligeholdelsesudgifter.
De væsentligste risici for svigtende lejeindtægter er lejers op-
sigelse af lejemål eller manglende betalingsevne ved betalings-
standsning eller konkurs. I de fleste lejeforhold er effekten af
svigtende lejeindtægter fra betalingsstandsning/konkurs redu-
ceret gennem forudbetaling, garantier eller deposita. Endvidere
er omsætteligheden i de tomme lejemål øget ved konvertering
af domicilejendomme til flerbrugerejendomme hvilket har
medført mindre lejemål og dermed en større fleksibilitet.
Lejeindtægterne reguleres årligt typisk med udviklingen i
nettoprisindekset hvilket samlet set reducerer den driftsmæs-
sige risiko i perioder med høj inflation. Desuden indeholder
en større del af lejekontrakterne betingelser om en minimums-
regulering uafhængig af den generelle prisudvikling. Endelig
er der risiko for, at et faldende markedsbestemt lejeniveau vil
kunne påvirke lejeindtægterne på fremtidige lejeaftaler.
De væsentligste risici vedrørende drifts- og vedligeholdel-
sesudgifter relaterer sig til større vedligeholdelsesarbejder
og ombygninger i forbindelse med udskiftning af lejere. Det
vurderes imidlertid, at denne type risici er begrænset som følge
af arbejdets omfang og karakter.
Selskabet er som følge af sin drift, investeringer og finansiering
eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Ledelsen følger
nøje udviklingen på de finansielle markeder. For en nærmere
gennemgang af Selskabets finansielle risici henvises til note
28.
Væsentlige samarbejdsaftaler
Der er indgået væsentlige samarbejdsaftaler med DLR Kredit
(finansiering), Danske Bank (løbende konti), SJF Bank (løben-
de konti) samt Nykredit (udstederaftale).
Forsikringsforhold
Alle ejendomme i porteføljen er forsikret til deres fulde ny-
værdi.
Udbytte og udbyttepolitik
Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling
enten kan finde sted i form af traditionel udlodning eller i form
af tilbagekøb af Selskabets aktier. Udlodning og tilbagekøb
af aktier fastsættes altid med udgangspunkt i resultatforvent-
ningerne og skal ske under hensyntagen til Selskabets kapital-
struktur, likviditetssituation og planer om investeringer.
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke beta-
les udbytte for regnskabsåret 2025.
På den ordinære generalforsamling den 21. april 2022 blev
bestyrelsen bemyndiget til, i en 5-årig periode fra generalfor-
samlingen, at opkøbe egne aktier. Bestyrelsen iværksatte pr. 23.
oktober 2025 et tilbagekøbsprogram og under dette program
er der ultimo 2025 erhvervet 25.661 stk. egne aktier til en
gennemsnitlig kurs på 203,66 kr. pr. stk. Beholdningen af egne
aktier ultimo udgør herefter 78.124 stk. aktier (se note 19).
Selskabskapital
Selskabskapitalen udgør nominelt 5,3 mio. kr. og består af
2.659.442 stk. aktier á 2 kr. Heraf er 2.581.318 stk. aktier i
omløb pr. den 31. december 2025 (2024: 2.606.979 stk. aktier).
Aktierne, der er ikke opdelt i klasser, er noteret på NASDAQ
Copenhagen under ISIN DK0060522746 og navnet Fast Ejen-
dom Danmark.
Aktionærforhold
Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere end
5,00% af selskabskapitalens stemmerettigheder eller pålydende
værdi:
AP Pension
AP Pension besidder 684.139 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende
til nominelt 1.368.278 kr., som udgør 25,72% af den samlede
aktiekapital og 26,42% af det samlede antal stemmer.
Investeringsselskabet Artha Max A/S
Investeringsselskabet Artha Max A/S besidder 265.000 aktier
à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 530.000 kr., som udgør
9,96% af den samlede aktiekapital og 10,23% af det samlede
antal stemmer.
Investeringsselskabet Artha Optimum A/S
Investeringsselskabet Artha Optimum A/S besidder 195.728
aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 391.456 kr., som ud-
gør 7,36% af den samlede aktiekapital og 7,56% af det samlede
antal stemmer.
Samlet set har Investeringsselskabet Artha Optimum A/S, via
fuldmagt fra Investeringsselskabet Artha Max A/S og Inve-
steringsselskabet Artha Safe A/S, råderet over et samlet antal
aktier med en stemmeandel, der ligger over 15%. Grænsen på
de 15% blev passeret den 9. april 2021 jf. børsmeddelelse nr.
3/2021.
I
20
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Bestyrelseskompetencer
Niels Roth kommer oprindelig fra den finansielle sektor, hvor han var ledende part-
ner og medstifter af Carnegie i Danmark samt adm. direktør i Carnegie Bank, indtil
han forlod Carnegie i 2004. Han har siden haft en række bestyrelsesposter hvor det
gennemgående fokusområde er optimering af shareholder value. Han har erfaring
med M&A, udarbejdelse og implementering af strategi, compliance, international
finansiering og kapitalmarkeder, ejendomsudvikling, organisation samt kreditvurde-
ring.
Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen i Foreningen Fast Ejendom A/S i 2005.
Foreningen Fast Ejendom A/S blev i 2013 omdannet til Fast Ejendom Danmark A/S
hvor Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen.
Ledelseshverv
Direktør i:
- Zira Invest II ApS
- Zira Invest III ApS
- Zira Invest IV ApS
- JaJoPo Invest ApS
- NOK Infrastructure Feeder GP ApS
- NRTHRN Strong ApS
- Polle Invest 2025 ApS
Formand i:
- Fast Ejendom Danmark A/S
- Capital Four Management Fondsmæglerselskab A/S
- Capital Four AIFM A/S
Medlem af bestyrelsen i:
- Friheden Invest Holding ApS
- Friheden Invest A/S
- Arvid Nilssons Fond
- Capital Four Holding A/S
- Brøndbyernes I.F. Fodbold A/S
- NRTHRN Strong ApS
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet
I medfør af Selskabets vedtægter vælges bestyrelsesmedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg af
bestyrelsens medlemmer kan finde sted.
NIELS ROTH
Cand.polit.
Formand
Vederlag: 325.000 kr.
Født i 1957
Indvalgt i bestyrelsen i 2013
Uafhængig
Formand for revisions- og vederlagsudvalget.
Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S:
159.865 stk. (2024: 159.865 stk.)., heraf nærstående
59.550 stk. (2024: 59.550 stk.).
I
21
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Bestyrelseskompetencer
Peter Olsson er adm. direktør i AP Ejendomme P/S. Han har gennemført en lang
række ejendomshandler og udviklingsprojekter, og har indgående erfaring med pro-
jektering og gennemførelse af store entrepriser, asset management samt værdiopti-
mering af en betragtelig ejendomsportefølje.
Ledelseshverv
Direktør i:
- AP Ejendomme P/S, AP Ejendomme Komplementarselskab ApS
- Kolding Åpark 24 A/S
- K/S Trælastholmen
- Fjordstjernen A/S
- K/S Marmormolen
- ØG Projektselskab P/S
- K/S Svanemølleholm, Svanemølleholm Komplementar ApS
- Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S
- KB32 ApS
- GK60 P/S, Komplementarselskabet GK60 ApS
- K/S Østerport, Næstved
- K/S HoldCo Østergade
Formand i:
- AP Ejendomme Komplementarselskab ApS
- Marienlyst Århus Nord ApS
- K/S Kristensen Partners I
- OPP CMØ A/S
- K/S Svanemølleholm, Svanemølleholm Komplementar ApS
- Flodbyen Randers P/S
- Enghave Brygge Byggefelt 1 K/S, Enghave Brygge Byggefelt 2 K/S, Engha-
ve Brygge Byggefelt 3 K/S, Enghave Brygge Byggefelt 4 K/S
Medlem af bestyrelsen i:
- Fast Ejendom Danmark A/S
- Britannia Invest A/S, Komplementarselskabet Britannia Invest Holding ApS
- Rådhustorvet Holding A/S, Ejendomsselskabet Rådhustorvet, Horsens A/S
- Kolding Åpark 24 A/S
- Arealudviklingsselskabet Fremtidens Vollsmose P/S
- K/S Trælastholmen
- Fjordstjernen A/S
- K/S Marmormolen
- ØG Projektselskab P/S
- Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S
- Dansk Ejendomsfond I P/S, DE I Komplementar ApS
- Ejendomsselskabet R2 ApS, Ejendomsselskabet R3 A/S, Ejendomsselskabet
R4 + R5 ApS Ejendomsselskabet R8 ApS
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat).
PETER OLSSON
Cand.oecon.
Næstformand
Vederlag: 150.000 kr.
Født i 1966
Indvalgt i bestyrelsen i 2013
Uafhængig
Næstformand for revisions- og vederlagsudvalget.
Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S:
0 stk. (2024: 0 stk.).
I
22
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Bestyrelseskompetencer
Søren Hofman Laursen har bestridt en række direktørposter, bl.a. som adm. direktør
i C. W. Obel Ejendomme igennem en årrække. Han har omfattende erfaring med
ejendomsadministration, finansiering, asset management samt værdioptimering af
større ejendomsporteføljer i ind- og udland. Endvidere har han en bred ledelseserfa-
ring samt erfaring i opbygning og tilpasning af organisationer.
Ledelseshverv
Direktør i:
- Hofman Ejendomme ApS
- BarHof ApS
- ApS Juventusvej Komplementar
Formand i:
- K/S Juventusvej
Medlem af bestyrelsen i:
- Fast Ejendom Danmark A/S
- Wilders Plads Ejendomme A/S
- Danielsen Architecture A/S
- Danielsen Space Planning ApS
- Danielsen Urban Landscape ApS
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat).
SØREN HOFMAN LAURSEN
Cand.jur.
Bestyrelsesmedlem
Vederlag: 150.000 kr.
Født i 1948
Indvalgt i bestyrelsen i 2017
Uafhængig
Medlem af revisionsudvalget.
Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S:
0 stk. (2024: 0 stk.).
I
23
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Bestyrelseskompetencer
Kristian V. Myrup er uddannet cand.polit fra Københavns Universitet og DEA i
finansieringsteori fra Université Paris Dauphine. Han er kapitalforvaltningschef i
ArthaScope og direktør for ArthaScopes fem investeringsselskaber. ArthaScope
er et dansk multi-family office, der forvalter børsnoterede værdipapirer, unoterede
selskaber og danske ejendomme. Kristian V. Myrup har været kapitalforvaltnings-
chef og partner siden stiftelsen af Artha Kapitalforvaltning i 2008. Inden da var han
underdirektør i Alm. Brand Bank med ansvar for analyseafdeling, egenbeholdning,
likviditetsstyring og kapitalforvaltning for Alm. Brand koncernen.
Ledelseshverv
Direktør i:
- Investeringsselskabet Artha Optimum A/S
- Investeringsselskabet Artha DMax A/S
- Investeringsselskabet Artha Max A/S
- CTLK Invest ApS
- Artha ApS
- Investeringsselskabet Artha Responsible A/S
- Investeringsselskabet Artha Safe A/S
Formand i:
- Artha Dagligvarebutikker A/S
Medlem af bestyrelsen i:
- Fast Ejendom Danmark A/S
- Artha Vindmøller A/S
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat).
KRISTIAN V. MYRUP
Cand.polit.
Bestyrelsesmedlem
Vederlag: 150.000 kr. (2024: 105.906 kr.)
Født i 1966
Indvalgt i bestyrelsen i 2024
Uafhængig
Medlem af revisionsudvalget.
Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S:
6.925 stk. (2024: 6.925 stk.).
I
24
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a
Selskabet anerkender og er bevidst om sit ansvar over for sine
interessenter, herunder samfundet som helhed. Selskabets
aktiviteter og holdninger har betydning for ikke blot kunder,
aktionærer og medarbejdere, men også brugere, naboer, leve-
randører, andre samarbejdspartnere samt relevante myndighe-
der, organisationer m.fl.
Selskabet betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som
gavnlig for Selskabet på såvel kort som lang sigt. Den ansvar-
lige tilgang til branchens og Selskabets udfordringer er således
med til at styrke Selskabets konkurrenceevne, værdi samt
mulighed og evne til værdiskabelse. For Selskabet handler
samfundsansvar om at tage ansvar for medarbejdere, kunder og
det omkringliggende samfund, og det handler om, hvordan Sel-
skabet tjener sine penge, og hvordan det forvalter sit overskud.
For en nærmere beskrivelse af Selskabets forretningsmodel
henvises til ledelsesberetningens afsnit 'Fast Ejendom Danmark
A/S - Koncernen' og 'Hovedaktiviteter'.
Medarbejdere
Politik: Selskabet vil sikre en god og attraktiv arbejdsplads
med fokus på medarbejdernes trivsel og udvikling ved blandt
andet:
- at sikre alle medarbejderes kompetenceudvikling via
regelmæssige udviklingssamtaler og relevante uddannel-
sestilbud
- at skabe rammerne for en sund balance mellem arbejds- og
fritidsliv
- at indgå individuelle aftaler om blandt andet flextid, deltid
og seniorordninger.
Risici, handlinger: I året har der løbende været fokus på med-
arbejdertrivsel via løbende daglig dialog, udviklingssamtaler
samt ajourført faglig viden via eksterne kurser og konferencer.
Endvidere anvendes ansættelsesordninger med deltid i vidt
omfang.
Resultater: Gensidige forventninger mellem medarbejdere og
ledelsen er blevet afstemt løbende og de gennemførte udvik-
lingssamtaler har ikke givet anledning til yderligere opfølg-
ninger. Ca. 1/3 af de ansatte har deltaget i eksterne kurser eller
konferencer med ajourføring af kompetencerne til følge. Der
har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen.
Sociale forhold og medarbejderforhold
Politik: Selskabets aktiviteter foregår udelukkende i Danmark,
hvor områderne i forvejen er reguleret ved lov. Ledelsen læg-
ger stor vægt på at sikre, at der er et tilfredsstillende og tidssva-
rende arbejdsmiljø, både for så vidt angår det fysiske som det
psykiske arbejdsmiljø. Medarbejderne er Selskabets vigtigste
ressource og afgørende for værdiskabelsen i Selskabet. Derfor
tilbydes medarbejderne gode løn- og ansættelsesforhold, løben-
de kompetenceudvikling samt et godt socialt og fagligt miljø.
Risici: Trivslen blandt medarbejderne overvåges løbende idet
denne anses for at være forbundet med størst risiko.
Handlinger: Der har ikke været gennemført en tilfredshedsun-
dersøgelse i 2025 idet antallet af medarbejdere ikke er tilstræk-
keligt til at sikre anonymitet. Niveauet for såvel tilfredshed
som trivsel er derfor dels vurderet via de årlige medarbejder-
samtaler og dels via løbende dialog mellem medarbejdere og
ledelsen. Endvidere er der etableret en whistleblowerordning,
der bliver administreret af advokatfirmaet Lund Elmer San-
dager, så det også er muligt give udtryk for eventuel utilfreds-
hed anonymt.
Resultater: Årets konklusioner fra medarbejdersamtaler og dag-
lig dialog er taget løbende til efterretning, og der har ikke været
indberetninger til whistleblowerordningen. Trivslen blandt
medarbejderne anses derfor, i betragtning af den nuværende
strategi om frasalg af Selskabets portefølje, for at være tilnær-
melsesvis tilfredsstillende. Ledelsen arbejder fortsat med at øge
trivslen blandt medarbejderne.
Miljø- og klimaforhold
Politik:
Selskabet har fokus på miljøforbedrende tiltag og medtænker
miljøet i alle handlinger, blandt andet ved:
- løbende at holde øje med ejendommenes energiforbrug
med fokus på energimæssige forbedringer.
- at stille krav til materialers miljømæssige egenskaber ved
renovering og nybygning.
- at pap-, papir- og madaffald genanvendes.
- at anvende energibesparende løsninger på it-området og
sørge for, at it-udstyr genanvendes.
Risici: De største risici ift. miljø- og klimaforhold relaterer sig
til renovering, nybyg og energiforbrug.
Handlinger: Der er implementeret en politik for området,
herunder en whistleblowerordning, og ledelsen har i året påset
at retningslinjerne i politikken fortsat overholdes. Samtlige
renoveringer og vedligeholdelsesarbejder er sket med hensyn-
tagen til valg af miljørigtige løsninger.
Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte
stride imod politikken for området. Der har ikke været indbe-
retninger til whistleblowerordningen.
Forventninger til arbejdet fremover: Selskabet forventer at alle
fremtidige ombygninger og renoveringer vil blive gennemført
med afsæt i den grønne dagsorden.
I
I
25
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a (fortsat)
Respekt for menneskerettigheder
Politik: Selskabet respekterer det enkelte menneske og accep-
terer ikke, at medarbejdere, kunder eller andre eksterne parter
udsættes for diskrimination. Selskabet ser mangfoldighed som
en styrke, som bidrager til at skabe en god arbejdsplads. Med
mangfoldighed menes både mangfoldighed i forhold til køn,
alder, religion, etnisk oprindelse og seksualitet og i forhold til
uddannelse, erhvervserfaring, holdninger, interesser og meget
mere.
Risici: Selskabets største risici ift. respekt for menneskerettig-
heder relaterer sig til mangel på mangfoldighed og diversitet.
Handlinger: Ved udskiftninger i personalet opfordres alle
kvalificerede personer til at søge stillingerne uanset køn, alder,
religion osv. Der er etableret en whistleblowerordning og ledel-
sen har i 2025 påset at retningslinjerne er overholdt. Selskabet
fortsætter med at have fokus på overholdelse af menneskeret-
tighederne i 2026.
Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte
stride imod Selskabets politik for området eller normal ordent-
lighed i øvrigt. Ligesom der har ikke været indberetninger til
whistleblowerordningen.
Antikorruption og anti-hvidvask
Politik: Selskabet tager afstand fra alle typer korruption, herun-
der bestikkelse, organiseret kriminalitet, finansiering af terror
og hvidvask af penge.
Risici: Selskabets største risici ift. korruption relaterer sig til
bestikkelse ved indkøb af ydelser fra leverandører herunder
returkommission og rabataftaler.
Handlinger: Der er implementeret en politik for området, her-
under en whistleblowerordning, og ledelsen har i 2025 påset at
retningslinjerne i politikken er overholdt. Selskabet vil fortsat
have fokus på arbejdet med antikorruption og anti-hvidvask i
2026.
Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stri-
de imod Selskabets politik for området og der har ikke været
indberetninger til whistleblowerordningen.
I
26
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b
Denne lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL
§107b for Selskabet omhandler året 2025. Redegørelsen om-
fatter en beskrivelse af Selskabets ledelsesorganer og udvalg,
en omtale af de anbefalinger for god selskabsledelse der ikke
følges samt en beskrivelse af hovedelementerne i Selskabets
interne kontrol- og risikosystemer i forbindelse med regn-
skabsaflæggelsen.
Sammensætning af ledelsesorganerne og deres
udvalg samt disses funktioner
Generalforsamlingen
Selskabets højeste myndighed i alle Selskabets anliggender
inden for de i lovgivningen og gældende vedtægter fastsatte
grænser. Generalforsamlingen vedtager, med et kvalifice-
ret flertal, Selskabets vedtægter og eventuelle ændringer
hertil. Generalforsamlingen vælger en bestyrelsen på 3 - 5
medlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsam-
ling. Genvalg kan finde sted. Gældende vedtægter kan
findes på Selskabets hjemmeside (https://fastejendom.dk/
wp-content/uploads/2024/04/Vedtaegter_Fast_Ejendom_Dan-
mark_17042024.pdf).
Bestyrelsen
Består af i alt fire medlemmer der alle vælges af generalfor-
samlingen for et år ad gangen. Bestyrelsen skal varetage aktio-
nærernes interesser bedst muligt og sikre en hensigtsmæssig og
afbalanceret udvikling af Selskabet på både kort og lang sigt.
Bestyrelsen er ansvarlig for den overordnede og strategiske
ledelse af Selskabet. Bestyrelsen fører tilsyn med Selskabets
virksomhed, og påser, at Selskabet ledes forsvarligt og i over-
ensstemmelse med vedtægterne, selskabsloven og anden lov-
givning, der måtte have betydning for Selskabet. Bestyrelsens
kompetenceprofil og sammensætning er beskrevet på https://
www.fastejendom.dk/om-os og i ledelsesberetningen.
Bestyrelsens arbejde evalueres en gang årligt med henblik på
til stadighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet.
Beskrivelse af proces og resultat heraf er offentliggjort på
Selskabets hjemmeside (https://fastejendom.dk/wp-content/
uploads/2026/02/Evaluering-2025.pdf).
Revisionsudvalg
Udvalget bistår bestyrelsen med at overvåge og vurdere regn-
skabsaflæggelsesprocessen, interne kontrol- og risikosystemer,
lovpligtig revision samt eksterne revisorer. Udvalgets møder
afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst fire
gange årligt.
Vederlagsudvalg
Udvalget udarbejder udkast til vederlagspolitikken til besty-
relsens godkendelse, fremkommer med oplæg til vederlag til
medlemmer af direktionen og bestyrelsen, følger Selskabets
vederlagspolitik og udarbejder vederlagsrapporter. Udvalgets
møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst to
gange årligt. Udvalget sammensættes af formandsskabet.
Vederlagspolitik og rapport kan findes på https://www.fastejen-
dom.dk/investor/selskabsledelse/vederlagspolitik-og-rapport/.
Direktionen
Direktionen består af et medlem og er ansvarlig for den daglige
ledelse. Direktionen udarbejder, i overensstemmelse med de af
bestyrelsen udarbejdede retningslinjer og anvisninger, hand-
lingsplaner og budgetter, der understøtter den valgte strategi,
og rapporterer løbende resultatudvikling, risici og andre væ-
sentlige informationer til bestyrelsen.
God selskabsledelse
Selskabet er som børsnoteret selskab omfattet af og følger
anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af
Komitéen for god Selskabsledelse og offentliggjort på https://
corporategovernance.dk, bortset fra følgende punkter:
1. Nomineringsudvalg
Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsudvalg,
idet det er bestyrelsens opfattelse, at opgaverne, under hensyn-
tagen til bestyrelsens begrænsede størrelse, varetages bedst af
den samlede bestyrelse.Det vurderes løbende, hvorvidt der er
behov for at ændrepolitikken på området.
2. Evaluering af bestyrelsen
Under hensyntagen til bestyrelsens begrænsede størrelse har
bestyrelsen valgt ikke at inddrage ekstern bistand ved evalue-
ring af den samlede bestyrelse og de individuelle medlemmer.
3. Loft på variable vederlag
I forbindelse med ansættelse af Selskabets direktør blev der
indgået en ansættelsesaftale uden loft på de variable dele af
vederlaget. Selskabet anser forholdene i ansættelsesaftalen for
at være indgået på markedsvilkår. Vederlag og øvrige forhold
ved ansættelsen er uddybende beskrevet i vederlagspolitikken
på Selskabets hjemmeside, hvortil der henvises.
4. Revisionsudvalg
På baggrund af Selskabets begrænsede størrelse og den be-
grænsede kompleksitet i de regnskabsmæssige forhold, har
bestyrelsen besluttet at lade den samlede bestyrelse udgøre
revisionsudvalget. Bestyrelsens formand er formand for revisi-
onsudvalget. Udvalgets kommissorium kan findes på
https://fastejendom.dk/wp-content/uploads/2025/01/Kommis-
sorium_12_december_2024.pdf
5. Årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk
Bestyrelsen vurderer, at den nuværende investorsammensæt-
ning ikke nødvendiggør, at der offentliggøres årsrapporter og
selskabsmeddelelser på engelsk. Det vurderes jævnligt, om der
er anledning til at påbegynde offentliggørelse på engelsk.
En nærmere redegørelse for virksomhedsledelse og afvigel-
ser fra anbefalingerne kan findes på https://fastejendom.dk/
wp-content/uploads/2025/01/Corporate-governance-2024.pdf
I
27
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
Hovedelementerne i Selskabets interne kontrol-
og risikostyringssystemer i forbindelse med regn-
skabsaflæggelsen
Bestyrelsen har det overordnede ansvar for risikostyringen og
den interne kontrol i forbindelse med regnskabsaflæggelsespro-
cessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden
regulering i relation til regnskabsaflæggelsen (compliance).
Selskabets risikostyrings- og interne kontrolsystemer er
designet med henblik på effektivt at opdage og styre snarere
end at eliminere risikoen for fejl og mangler i forbindelse med
regnskabsaflæggelsen. Risikostyrings- og interne kontrolsyste-
merne kan alene skabe rimelig, men ikke absolut sikkerhed for,
at uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og
mangler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen undgås.
Revisionsudvalget, og i sidste ende bestyrelsen, vurderer
løbende væsentlige risici og interne kontroller i forbindelse
med Selskabets aktiviteter og disses eventuelle indflydelse på
regnskabsaflæggelsesprocessen.
Kontrolmiljø
Bestyrelsen vurderer årligt organisationsstrukturen og beman-
dingen på væsentlige områder, herunder også inden for områ-
der i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Herud-
over vurderes risikoen for besvigelser og hensigtsmæssigheden
af Selskabets regnskabsprincipper, anvendt regnskabspraksis
og de væsentligste regnskabsmæssige skøn.
Bestyrelsen fastlægger og godkender overordnede politikker,
procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse
med regnskabsaflæggelsesprocessen. Bestyrelsen har vedtaget
politikker og procedurer inden for væsentlige områder i forbin-
delse med regnskabsaflæggelsen.
Som led i bestyrelsens vurdering af det interne kontrolmiljø
tages der årligt stilling til, hvorvidt de interne kontrol- og risi-
kostyringssystemer er tilstrækkelige, og hvorvidt der vurderes
behov for intern revision. Bestyrelsen har med baggrund i
Selskabets størrelse, kompleksitet, organisering samt kvalitet
og omfang af det interne kontrolmiljø vurderet at etablering af
intern revision ikke er påkrævet indtil videre.
Risikovurdering
Bestyrelsen/revisionsudvalget foretager årlig en overordnet
vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsespro-
cessen.
Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen årlig stilling til
risikoen for besvigelser og til de foranstaltninger, der skal tages
med henblik på at styre henholdsvis eliminere og/eller reducere
risici. Herunder vurderer bestyrelsen direktionens mulighed for
at tilsidesætte kontroller og for at udøve upassende indflydelse
på regnskabsaflæggelsen. De væsentligste risici i forbindelse
med regnskabsaflæggelsen fremgår af ledelsesberetningen og
note 28, hvortil der henvises.
Kontrolaktiviteter
Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i risikovurderingen.
Målet med kontrolaktiviteterne er at sikre, at de af bestyrelsen
udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes
og rettidigt at forebygge, opdage og rette eventuelle fejl, afvi-
gelser, mangler m.v.
Kontrolaktiviteterne er både manuelle og it-baserede og omfat-
ter kompetenceregler, godkendelsesprocedurer, afstemninger,
funktionsadskillelse, resultatopfølgning, regnskabsanalytisk
gennemgang, sikring af aktiver og andre verifikationer.
Selskabet har etableret en formel rapporteringsproces, der
omfatter budgetrapportering og månedlig rapportering inkl.
afvigelsesrapporter med kvartalsvis ajourføring af skøn for
året. Rapporteringen omfatter totalindkomstopgørelse, balance,
egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse samt noter.
Information og kommunikation
Bestyrelsen har overordnet fastlagt kravene til regnskabsaf-
læggelsen og til den eksterne finansielle rapportering i over-
ensstemmelse med lovgivningen og forskrifterne herfor. Et af
målene med de fastlagte krav er at sikre, at gældende oplys-
ningsforpligtelser overholdes, og at de afgivne oplysninger er
dækkende, fuldstændige og præcise.
Overvågning
Bestyrelsen/revisionsudvalget modtager løbende rapportering
fra direktionen om overholdelse af udstukne retningslinjer m.v.
og om konstaterede svagheder, mangler og/eller overtrædelser
af vedtagne politikker, forretningsgange og interne kontroller.
De generalforsamlingsvalgte revisorer rapporterer i revisi-
onsprotokollen til bestyrelsen om væsentlige svagheder i de
interne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaflæggel-
sesprocessen. Mindre væsentlige forhold rapporteres i Manage-
ment Letters til direktionen.
Bestyrelsen/revisionsudvalget overvåger løbende, at direktio-
nen reagerer effektivt på eventuelle svagheder og/eller mangler,
og at aftalte tiltag i relation til styrkelse af risikostyring og
interne kontroller i relation til regnskabsaflæggelsesprocessen
implementeres som planlagt.
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b (fortsat)
I
28
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
LEDELSESBERETNING
I forbindelse med den øgede mængde og indsamling af data i
samfundet samt udvikling og anvendelse af ny teknologi anser
Selskabet det for vigtig at Selskabet har styr på og ordentlighed
i samtlige processer relateret hertil.
Selskabet har imidlertid valgt ikke at udarbejde en politik for
dataetik, primært grundet Selskabets størrelse og den begræn-
sede mængde data der indsamles og anvendes i hverdagen.
Endvidere udvikler Selskabet ikke ny teknologi med henblik på
indsamling og udnyttelse af store mængde data.
Selskabet overvejer løbende om der skal udarbejdes en politik
for området.
Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d
I
29
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Koncern- og årsregnskab
Aldersrogade, København Ø
I
30
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Ledelses- og revisionspåtegninger
Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2025 for Fast Ejendom Danmark A/S.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IFRS® Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn-
skabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver,
passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme
for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2025.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens og Selskabets akti-
viteter og økonomiske forhold, årets resultater, pengestrømme og finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici
og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for.
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Fast Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 med
filnavn fastejendom-2025-12-31.da.zip i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Brøndby, den 19. marts 2026
Direktion
Torben Schultz
Adm. direktør
Bestyrelse
Niels Roth Peter Olsson Søren Hofman Laursen Kristian V. Myrup
Formand Næstformand Bestyrelsesmedlem Bestyrelsesmedlem
I
31
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Til kapitalejerne i Fast Ejendom Danmark A/S
Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnska-
bet
Konklusion
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Fast
Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1.januar – 31.decem-
ber 2025, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgø-
relse, balance, egenkapitalop gørelse, pengestrømsopgørelse og
noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for
såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og års-
regnskabet udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som
godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet
giver et retvisende billede af koncer nens og selskabets aktiver,
passiver og finansielle stilling pr. 31.december 2025 samt af re-
sultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrøm-
me for regnskabsåret 1.januar – 31.december 2025 i overens-
stemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af
EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat
til revisionsudvalget og bestyrelsen.
Grundlag for konklusion
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internati-
onale standarder om revision og de yderli gere krav, der er gæl-
dende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav
er nærmere beskre vet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors
ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnska bet"
(herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores opfattelse,
at det opnåede revisionsbevis er til strækkeligt og egnet som
grundlag for vores konklusion.
Uafhængighed
Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med Inter-
national Ethics Standards Board for Accountants' internationale
retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code), som
gælder ved revision af regnskaber for virksomheder af interesse
for offentligheden, og de yderligere etiske krav, der er gælden-
de i Danmark ved revision af regnskaber for virksomheder af
interesse for offentligheden. Vi har ligeledes opfyldt vores øvri-
ge etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code.
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte
ikke-revisionsydelser, som omhandlet i arti kel 5, stk.1, i for-
ordning (EU) nr. 537/2014.
Valg af revisor
Efter Fast Ejendom Danmark A/S fik optaget alle aktier til
notering på Nasdaq Copenhagen, blev vi første gang valgt som
revisor for Fast Ejendom Danmark A/S den 28. april 2014. Vi
er gen valgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet
sammenhængende opgaveperiode på 11 år frem til og med
regnskabsåret 2025.
Centrale forhold ved revisionen
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores
faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af
regnskaberne for regnskabsåret 2025. Disse forhold blev
behandlet som led i vores revision af regnskaberne som helhed
og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke
nogen særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af
nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan for holdet blev
behandlet ved vores revision, givet i denne sammenhæng.
Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet "Revisors
ansvar for revisionen af regnskaberne", herunder i relation til
nedennævnte centrale forhold ved revisionen. Vores revision
har omfattet ud formning og udførelse af revisionshandlinger
som reaktion på vores vurdering af risikoen for væsentlig
fejlinformation i regnskaberne. Resultatet af vores revisions-
handlinger, herunder de revisionshandlinger vi har udført for
at behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for vores
konklusion om regnska berne som helhed.
Værdiansættelse af investeringsejendomme
Koncernen har pr. 31. december 2025 indregnet investerings-
ejendomme til dagsværdi for i alt 1.633.643 t.kr. Den årlige
værdiansættelse er central for vores revision, da den er væ-
sentlig for koncernregnskabet og indeholder ledelsesmæssige
forudsætninger og skøn, herunder om den fremtidige ejen-
domsdrift og udvikling på ejendomsmarkedet, jf. note 2, 4, 15
og 28.
Vi har i forbindelse med vores revision efterregnet den af ledel-
sen udarbejdede værdiansættelse til dagsværdi, der er foretaget
efter discounted cash flow modellen, og sammenholdt de af
ledelsen fastlagte forudsætninger og skøn med underliggende
dokumentation. Vi har vurderet, om den valgte beregningsmo-
del er relevant samt vurderet niveauet for afkastkrav og inflati-
onsrate anvendt til ekstrapolering sammenholdt med markeds-
data. De forventede nettopengestrømme er baseret på budgetter
for årene 2026 til 2036 og en terminalværdi samt værdien af
modtagne deposita og byggeretter. Vi har undersøgt procedurer
for budgetudarbejdelse og sammenholdt de af ledelsen op-
gjorte værdier med uafhængig ekstern mæglervurdering, som
vi har kontrolleret grundlaget for. Vi har endvidere vurderet
tilstrækkeligheden af oplysninger om dagsværdiansættelsen af
investeringsejendomme i note 2, 4, 15 og 28 i forhold til krav i
regnskabsstandarder.
Den uafhængige revisors revisionspåtegning
I
I
32
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke ledelses-
beretningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med
sikkerhed om ledelsesberetningen.
I tilknytning til vores revision af regnskaberne er det vores an-
svar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje,
om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regn-
skaberne eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden
måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen
indeholder krævede oplysninger i hen hold til den relevante
lovgivning.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledel-
sesberetningen er i overensstemmelse med regnskaberne og er
udarbejdet i overensstemmelse med den relevante lovgivnings
krav. Vi har ikke fun det væsentlig fejlinformation i ledelsesbe-
retningen.
Ledelsens ansvar for regnskaberne
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab
og et årsregnskab, der giver et retvi sende billede i overensstem-
melse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU
og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere
ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nød-
vendig for at udarbejde regnskaberne uden væsentlig fejlinfor-
mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen ansvarlig for at
vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften;
at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er rele-
vant; samt at ud arbejde regnskaberne på grundlag af regnskabs-
princippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til
hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften
eller ikke har andet realistisk alter nativ end at gøre dette.
Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskaber-
ne som helhed er uden væsentlig fejlinfor mation, uanset om
denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisions-
påtegning med en kon klusion. Høj grad af sikkerhed er et højt
niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision,
der udføres i overensstemmelse med internationale standarder
om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark,
altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes.
Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl
og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan
forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de
økonomiske beslutninger, som regnskabs brugerne træffer på
grundlag af regnskaberne.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med
internationale standarder om revision og de yderligere krav,
der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og
opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:
- Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinfor-
mation i regnskaberne, uanset om denne skyldes besvigel-
ser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som
reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er
tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores kon-
klusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinforma-
tion forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig
fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan
omfatte sammensværgelser, doku mentfalsk, bevidste ude-
ladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
- Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for
revisionen for at kunne udforme revisi onshandlinger, der
er passende efter omstændighederne, men ikke for at kun-
ne udtrykke en kon klusion om effektiviteten af koncernens
og selskabets interne kontrol.
- Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er
anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabs-
mæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har
udarbejdet, er rimelige.
- Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnska-
berne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift
er passende, samt om der på grundlag af det opnåede
revisionsbevis er væsentlig usik kerhed forbundet med be-
givenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om
koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis
vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi
i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysnin-
ger herom i regnskaberne eller, hvis så danne oplysninger
ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores
konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået
frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige
begi venheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen
og selskabet ikke længere kan fortsætte drif ten.
- Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og
indhold af regnskaberne, herunder note oplysningerne,
samt om regnskaberne afspejler de underliggende transak-
tioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et
retvisende billede heraf.
- Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå
tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de
finansielle oplysninger for virksomhederne eller forret-
ningsenhederne i koncernen som grundlag for at udforme
en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet. Vi
er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det
udførte revisionsarbejde til brug for koncernrevisionen. Vi
er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det plan-
lagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt
betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventu-
Den uafhængige revisors revisionspåtegning
I
I
33
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
elle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer
under revisionen.
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har
opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og op-
lyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelig-
hed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er
relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller hand linger
foretaget for at eliminere trusler.
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den
øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betyde-
lige ved revisionen af regnskaberne for den aktuelle periode og
dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse
forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig
regulering udelukker, at forholdet offentliggøres.
Erklæring om overholdelse af ESEF-forordnin-
gen
Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnska-
bet for Fast Ejendom Danmark A/S har vi udført handlinger
med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt
årsrapporten for regnskabsåret 1.januar – 31.december 2025,
med filnavnet fastejendom-2025-12-31.da.zip, er udarbejdet i
overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede forord-
ning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat
(ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af
en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-opmærkning af
koncernregnskabet inkl. noter.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som over-
holder ESEF-forordningen, herunder:
- Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format
- Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags,
herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring
heraf til elementer i taksonomien, for al finansiel informa-
tion, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor
nødvendigt
- At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det
menneskeligt læsbare koncernregnskab, og
- For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig
for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-for-
ordningen.
Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad
af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender
er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og
at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæs-
sige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors
faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentli-
ge afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse
skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:
- Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-for-
mat
- Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for
iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol ved rørende
opmærkningsprocessen
- Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen
af koncernregnskabet inkl. noter
- Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra
ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser
til taksonomien er passende, når relevante elementer i
ESEF-taksonomien ikke er identificeret
- Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i
ESEF-taksonomien, og
- Afstemning af iXBRL-opmærkede data med det revidere-
de koncernregnskab.
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret
1.januar – 31.december 2025, med filnavnet fastejen-
dom-2025-12-31.da.zip, i alle væsentlige henseender er udar-
bejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.
København, den 19. marts 2026
EY Godkendt Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 30 70 02 28
Henrik Reedtz
statsaut. revisor
mne24830
Anders Knudsen
statsaut. revisor
mne49064
Den uafhængige revisors revisionspåtegning
I
I
34
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2025
(BELØB I DKK ’000) Koncern Moderselskab
RESULTATOPGØRELSE
Note
2025 2024 2025 2024
Lejeindtægter 3 112.501 98.285 0 0
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme 3 -28.408 -31.284 0 0
Resultat af ejendommenes drift 84.093 67.001 0 0
Værdireguleringer af ejendomme 4 67.239 58.179 0 0
Bruttoresultat 151.332 125.180 0 0
Administrationsomkostninger 5,6,7 -14.250 -12.264 -13.538 -12.339
Andre driftsindtægter 8 1.196 1.172 12.297 11.311
Resultat af primær drift 138.278 114.088 -1.241 -1.028
Nedskrivning og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i
tilknyttede virksomheder 9 0 0 0 0
Finansielle indtægter 10 51 0 7.844 14.344
Finansielle omkostninger 11 -31.697 -45.001 -107 -3.520
Værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser 12 -78 -944 0 0
Resultat af fortsættende aktiviteter før skat 106.554 68.143 6.496 9.796
Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter 13 -12.403 -6.085 -1.535 -2.178
Årets resultat af fortsættende aktiviteter 94.151 62.058 4.961 7.618
Årets resultat efter skat af ophørende aktiviteter 27 -4 13 0 0
ÅRETS RESULTAT 94.147 62.071 4.961 7.618
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE
Årets resultat 94.147 62.071 4.961 7.618
Anden totalindkomst efter skat 0 0 0 0
ÅRETS TOTALINDKOMST 94.147 62.071 4.961 7.618
Resultat pr. aktie i kr. 14 36,16 23,81
Udvandet resultat pr. aktie i kr. 14 36,02 23,80
Resultat af ophørende aktiviteter pr. aktie 27 0,00 0,00
Udvandet resultat af ophørende aktiviteter pr. aktie i kr. 27 0,00 0,00
Forslag til fordeling af årets resultat
Overført resultat 94.147 62.071 4.961 7.618
I
35
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Balance pr. 31. december 2025 - Aktiver
(BELØB I DKK ’000)
Koncern Moderselskab
Note 2025 2024 2025 2024
Investeringsejendomme 15 1.633.643 1.600.352 0 0
Leasingaktiver 15 975 1.743 1.790 2.536
Driftsmidler og inventar 15 544 692 141 177
Anlægsaktiver 1.635.162 1.602.787 1.931 2.713
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 9, 15 0 0 177.175 177.175
Ansvarlig lånekapital til tilknyttede virksomheder 15 0 0 174.817 253.500
Finansielle aktiver 0 0 351.992 430.675
Langfristede aktiver 1.635.162 1.602.787 353.923 433.388
Udskudte skatteaktiver 0 0 26 19
Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser 16 542 880 189 0
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0 0 0 397
Andre tilgodehavender 1.196 1.302 640 592
Tilgodehavende skat 6 590 74 590
Periodeafgrænsningsposter 17 3.979 3.748 1.865 1.716
Tilgodehavender 5.723 6.520 2.794 3.314
Likvide beholdninger 34.807 16.898 20.789 744
Aktiver bestemt for salg 27 43.301 0 0 0
Kortfristede aktiver 83.831 23.418 23.583 4.058
Aktiver 1.718.993 1.626.205 377.506 437.446
I
36
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Balance pr. 31. december 2025 - Passiver
(BELØB I DKK ’000)
Koncern Moderselskab
Note 2025 2024 2025 2024
Selskabskapital 18 5.319 5.319 5.319 5.319
Overført resultat 786.109 696.713 365.428 365.217
Egenkapital i alt 19 791.428 702.032 370.747 370.536
Udskudte skatteforpligtelser 20 111.668 100.759 0 0
Deposita 48.099 45.585 262 278
Prioritetsgæld 21 709.080 732.685 0 0
Bankgæld 0 13.844 0 0
Leasingforpligtelser 22 99 939 519 1.348
Gæld til tilknyttede virksomheder 0 0 0 58.210
Langfristede forpligtelser 868.947 893.813 781 59.836
Skyldig sambeskatningsbidrag 0 0 116 2.160
Prioritetsgæld 21 16.817 17.465 0 0
Bankgæld 0 872 0 0
Leasingforpligtelser 22 917 844 1.316 1.232
Leverandørgæld 4.720 4.958 1.812 1.627
Gæld til tilknyttede virksomheder 0 0 0 0
Anden gæld 23 5.867 4.126 2.734 1.964
Periodeafgrænsningsposter 24 3.299 2.096 0 91
Forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg 27 26.998 0 0 0
Kortfristede forpligtelser 58.618 30.361 5.978 7.074
Passiver 1.718.993 1.626.205 377.506 437.446
I
37
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2025
KONCERN (BELØB I DKK ’000) Selskabskapital Overført resultat Egenkapital i alt
Egenkapital 1. januar 2024 5.319 634.642 639.961
Årets resultat 0 62.071 62.071
Anden totalindkomst 0 0 0
Totalindkomst i alt 0 62.071 62.071
Aktieoptionsprogram 0 0 0
Salg af egne aktier 0 0 0
Egenkapital 31. december 2024 5.319 696.713 702.032
Egenkapital 1. januar 2025 5.319 696.713 702.032
Årets resultat 0 94.147 94.147
Anden totalindkomst 0 0 0
Totalindkomst i alt 0 94.147 94.147
Aktieoptionsprogram 0 476 476
Køb af egne aktier 0 -5.226 -5.226
Egenkapital 31. december 2025 5.319 786.109 791.428
Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2025
MODERSELSKAB (BELØB I DKK ’000) Selskabskapital Overført resultat Egenkapital i alt
Egenkapital 1. januar 2024 5.319 357.599 362.918
Årets resultat 0 7.618 7.618
Anden totalindkomst 0 0 0
Totalindkomst i alt 0 7.618 7.618
Aktieoptionsprogram 0 0 0
Salg af egne aktier 0 0 0
Egenkapital 31. december 2024 5.319 365.217 370.536
Egenkapital 1. januar 2025 5.319 365.217 370.536
Årets resultat 0 4.961 4.961
Anden totalindkomst 0 0 0
Totalindkomst i alt 0 4.961 4.961
Aktieoptionsprogram 0 476 476
Køb af egne aktier 0 -5.226 -5.226
Egenkapital 31. december 2025 5.319 365.428 370.747
For yderligere specifikation af selskabskapitalen for såvel Koncern som Moderselskab henvises til note 18 og 19.
I
38
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Pengestrømsopgørelse
(BELØB I DKK ’000) Koncern Moderselskab
Note 2025 2024 2025 2024
Resultat af primær drift 138.278 114.746 -1.241 -1.028
Resultat af primær drift, ophørende aktiviteter 899 0 0 0
Tilbageførsel af ikke likvide poster 1.798 2.132 1.890 1.659
Tilbageførsel af dagsværdireguleringer 4 -65.998 -54.119 0 0
Ændring i driftskapital 26 3.503 -3.299 1.384 -1.419
Betalt selskabskat -1.500 -1.372 -3.660 -1.938
Pengestrøm fra primær drift 76.979 58.088 -1.627 -2.726
Finansielle indtægter 51 0 7.844 14.344
Finansielle omkostninger -32.583 -45.651 -107 -3.520
Pengestrøm fra driftsaktivitet 44.448 12.437 6.110 8.098
Ansvarlig lånekapital 0 0 78.683 -11.000
Forbedringer af ejendomme -10.493 -83.877 0 0
Køb af driftsmidler -374 -141 -61 0
Salg af investeringsejendomme 0 29.417 0 0
Pengestrøm fra investeringsaktivitet -10.867 -54.601 78.622 -11.000
Optagelse af prioritetsgæld 324.784 451.728 0 0
Indfrielse af prioritetsgæld -304.783 -123.964 0 0
Afdrag på prioritetsgæld -17.396 -11.617 0 0
Optagelse af bankgæld 0 15.000 0 0
Indfrielse af bankgæld -13.793 -313.988 0 0
Afdrag på bankgæld -923 -5.284 0 0
Afdrag på leasinggæld -849 -877 -1.235 -1.080
Mellemregning med tilknyttede virksomheder 0 0 -58.210 3.065
Køb af egne aktier -5.226 0 -5.226 0
Deposita, lejere 2.514 6.178 -16 7
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -15.671 17.175 -64.687 1.992
Årets pengestrøm 17.909 -24.989 20.045 -910
Likvider primo 16.898 41.887 744 1.654
Likvider ultimo 34.807 16.898 20.789 744
I
39
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Ringager, Brøndby
I
40
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Noteoversigt
1. Væsentlig anvendt regnskabspraksis
2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder
3. Lejeindtægter og omkostninger vedrørende investeringsejendomme
4. Værdiregulering af ejendomme
5. Personaleomkostninger
6. Aktiebaseret vederlag
7. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor
8. Andre driftsindtægter
9. Nedskrivninger og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i tilknyttede
virksomheder
10. Finansielle indtægter
11. Finansielle omkostninger
12. Værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser
13. Skat af årets resultat
14. Resultat pr. aktie
15. Langfristede aktiver
16. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
17. Periodeafgrænsningsposter
18. Selskabskapital
19. Egne aktier
20. Udskudt skat
21. Prioritetsgæld
22. Leasingforpligtelser
23. Anden gæld
24. Periodeafgrænsningsposter
25. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser
26. Ændring i driftskapital
27. Ophørende aktiviteter og aktiver bestemt for salg
28. Finansielle instrumenter og risici
29. Nærtstående parter
30. Ny regnskabsregulering
31. Begivenheder efter balancedagen
32. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
I
41
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
1. Væsentlig anvendt regnskabspraksis
Koncernens årsregnskab for 2025, der omfatter både årsregn-
skab for Moderselskabet og koncernregnskab for Koncernen,
aflægges efter regnskabsklasse D og i overensstemmelse med
IFRS® Accounting Standards som godkendt af EU og yderli-
gere krav i årsregnskabsloven.
Grundlag for udarbejdelse
Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrun-
det til nærmeste 1.000 kr. Selskabet og dets datterselskaber har
danske kroner som funktionel valuta.
Den anvendte regnskabspraksis, som beskrevet nedenfor, er an-
vendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningsårene.
Implementering af nye standarderImplementering af nye standarder
Koncernen har med virkning fra den 1. januar 2025 impl
emen-emen-
teret følgende ændrede standarder og fortolkningsbidrag:teret følgende ændrede standarder og fortolkningsbidrag:
- Ændringer til IAS 21 - Valutaomregning.
Ingen af ovenstående ændringer har påvirket hverken Koncer-Ingen af ovenstående ændringer har påvirket hverken Koncer-
nens eller Moderselskabets indregning og måling i 2025.nens eller Moderselskabets indregning og måling i 2025.
Væsentlig regnskabspraksis for Koncernen
Koncernregnskabet omfatter Selskabet og de dattervirksom-
heder, som kontrolleres af Selskabet. Selskabet anses for at
have kontrol, når det direkte eller indirekte ejer mere end 50%
af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller
faktisk udøver bestemmende indflydelse.
Konsolideringsprincipper
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for
Selskabet og dets dattervirksomheder. Udarbejdelse af kon-
cernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter
af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for
konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncer-
nens regnskabspraksis.
Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninter-
ne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og
udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de
konsoliderede virksomheder.
Skat og udskudt skat
Fast Ejendom Danmark A/S er administrationsselskab i den
danske sambeskatning og afregner, som følge heraf alle beta-
linger af selskabsskat til de danske myndigheder. Den aktuelle
selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske
virksomheder i forhold til deres respektive skattepligtige
indkomster.
Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsme-
tode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige
og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra
udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved enten
første indregning af goodwill eller ved første indregning af en
transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og
hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for før-
ste indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat
eller den skattepligtige indkomst.
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte
anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den
enkelte forpligtelse.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremfør-
selsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen
med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres,
enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som
nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skatte-
pligtige indkomster. Det vurderes på hver balancedag, hvorvidt
det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt til-
strækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteak-
tiv vil kunne udnyttes.
Totalindkomstopgørelsen
Lejeindtægter
Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder
årets indtægter ved udlejning af ejendomme. Lejen periodiseres
og indtægtsføres lineært over lejeperioden i henhold til indgået
kontrakt såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes
modtaget. Den indregnede omsætning måles til dagsværdien
af det aftalte vederlag ekskl. moms, afgifter og efter fradrag af
afgivne rabatter.
Omsætningen består af kontrakter med én leveringsforplig-
telse, hvorfor der ikke foretages allokering af vederlaget til
flere komponenter. Rabatter fradrages vederlaget ligeligt over
uopsigelighedsperioden i lejeaftalen. Hertil kommer opkrævede
bidrag til dækning af fællesomkostninger.
Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen og
påvirker således ikke driftsresultatet.
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder
alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder
reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesom-
kostninger samt omkostninger til skatter, afgifter samt andre
omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varme-
regnskabet over balancen.
Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejen-
domme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin
værdi og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedrin-
ger medfører en værdistigning og aktiveres på ejendommen.
I
I
42
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Værdireguleringer af investeringsejendomme
Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder:
- Dagsværdiregulering af investeringsejendomme.
- Gevinst/tab ved salg af investeringsejendomme i forhold
til den skønnede dagsværdi primo regnskabsåret.
- Kompensation til reetablering fra fraflyttede lejere.
- Korrektion for afgivne lejer incitatimenter / rabatter.
Administrationsomkostninger
Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der af-
holdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til
lønninger, honorarer, kontorholdsomkostninger samt afskriv-
ning af driftsmidler, inventar og leasingaktiver. Afskrivning på
driftsmidler og inventar foretages lineært over fire år.
AktieoptionsprogramAktieoptionsprogram
Værdien af medarbejderes serviceydelser modtaget som mod-
ydelse for tildelte optioner måles til dagsværdien af optionerne.
For egenkapitalafregnede aktieoptioner måles dagsværdien på
tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under
personaleomkostninger over den periode, hvor den endelige
ret til optionerne optjenes (vesting-perioden). Modposten hertil
indregnes direkte i egenkapitalen som en ejertransaktion.
I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skøn-
nes over antallet af optioner, som medarbejderne forventes at
erhverve ret til i henhold til servicebetingelserne. Efterfølgende
justeres for ændringer i skønnet over antallet af retserhvervede
optioner, så den samlede indregning er baseret på det faktiske
antal retserhvervede optioner.
Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse
af en optionsprismodel. Ved beregningen tages der hensyn til
de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieopti-
oner.
Finansielle poster
Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger,
realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende
gældsforpligtelser, afholdte transaktionsomkostninger ved
lånoptagelse, dagsværdiregulering af prioritetsgæld, ansvarlig
lånekapital i døtre samt tillæg og godtgørelser under aconto-
skatteordningen.
Balancen
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at
opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.
Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris
med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger, der tilfører
en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en
forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af
omkostningerne, tillægges anskaffelsessummen som forbedrin-
ger.
Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurde-
ring af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en virksom-
hed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller
anskaffelse af ét eller flere aktiver. Betragtes erhvervelsen som
anskaffelse af ét eller flere aktiver, indregnes der ikke udskudt
skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og
den skattemæssige værdi på anskaffelsestidspunktet.
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.
Dagsværdimålingen er klassificeret som niveau 3 i dagsværdi-
hierarkiet. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cash
flow model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af
investeringsejendommene tilbagediskonteres. Værdiregulering
til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen.
Ejendomme der både benyttes som investeringsejendom samt
domicilejendom, præsenteres samlet som investeringsejendom
såfremt domicilejendommen skønnes uvæsentlig og udgør
mindre end 10% af det samlede areal. Såfremt der foreligger en
underskrevet købsaftale måles dagsværdien til salgsprisen heri.
Projektejendomme
Projektejendomme er ejendomme, der er taget ud af porte-
føljen med investeringsejendomme mens de gennemgår
væsentlige værdiforøgende ombygninger. Ejendomme over-
føres fra porteføljen af investeringsejendomme til dagsværdi.
Efterfølgende måles projektejendomme til dagsværdi såfremt
denne kan skønnes pålideligt, alternativt måles projektejen-
dommen til kostpris med tillæg af projekt- og finansieringsom-
kostninger.
Leasingkontrakter
Leasingaktiver afskrives lineært over den forventede lejeperi-
ode, der udgør 3 - 5 år. Leasingaktivet og leasingforpligtelsen
præsenteres særskilt i balancen. Leasingaktiver med lav værdi
og kortfristede leasingaftaler indregnes ikke i balancen. I stedet
indregnes leasingydelser vedrørende disse leasingaftaler line-
ært i resultatopgørelsen.
Driftsmidler
Driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede
af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt
denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den
forventede driftsøkonomiske brugstids som er 2 - 5 år. Af-
skrivningsmetode, brugstider og restværdier revurderes årligt.
Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under administra-
tionsomkostninger.
Tilgodehavender
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Nedskrivning
til imødegåelse af tab foretages efter den simplificerede expe-
cted credit loss-model, hvorefter det samlede tab indregnes
I
43
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
straks i resultatopgørelsen på samme tidspunkt, som tilgodeha-
vendet indregnes i balancen på baggrund af det forventede tab i
tilgodehavendets samlede levetid.
Ophørende aktiviteter og aktiver bestemt for salg
Ophørende aktiviteter er væsentlige forretningsområder eller
geografiske områder, som enten er solgt eller i henhold til en
samlet plan er bestemt for salg, og salget forventes gennemført
inden for ét år. Aktiviteterne og pengestrømme kan operationelt
og regnskabsmæssigt klart skelnes fra den øvrige virksomhed.
Resultat efter skat af ophørende aktiviteter og værdiregule-
ringer efter skat af tilhørende aktiviteter og forpligtelser samt
gevinst/tab ved salg præsenteres i en særskilt linje i resulta-
topgørelsen med tilpasning af sammenligningstal. I noterne
oplyses omsætning, omkostninger, værdireguleringer og skat
for de ophørte aktiviteter.
Aktiver og dertil knyttede forpligtelser for ophørende aktivi-
teter udskilles i særskilte linjer i balancen uden tilpasning af
sammenligningstal. Pengestrømme fra drifts-, investerings- og
finansieringsaktiviteter for de ophørende aktiviteter udskilles
fra pengestrømsopgørelsen og præsenteres i særskilt note.
Solgte eller afviklede aktiviteter indregnes i koncernregnskabet
frem til afståelsestidspunktet.
Egne aktier
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne
kapitalandele indregnes direkte i overført resultat under egen-
kapitalen. Gevinst og tab ved salg indregnes således ikke i
resultatopgørelsen.
Prioritetsgæld
Prioritetsgæld behandles som led i en dokumenteret risikosty-
ringsproces og styres samt rapporteres løbende til dagsværdi.
Dagsværdien er klassificeret som niveau 2 i dagsværdihier-
akiet. Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter
vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagel-
sen og efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien
indregnes i totalindkomstopgørelsen under ’Værdireguleringer
af finansielle gældsforpligtelser’.
Andre finansielle forpligtelser
Andre finansielle forpligtelser, herunder bankgæld, leveran-
dørgæld og deposita måles ved første indregning til dagsværdi.
Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved
at anvende den effektive rentes metode, således at forskellen
mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i totalind-
komstopgørelsen over hele låneperioden.
Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode
og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og
finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning.
Pengestrøm fra driftsaktivitet opgøres som driftsresultatet,
reguleret for ikke likvide poster og ændringer i driftskapital,
fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat, der kan
henføres til driftsaktiviteterne.
Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i
forbindelse med køb og salg af finansielle aktiver samt køb,
udvikling, forbedring og salg mv. af materielle aktiver.
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse og
indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld samt udbetaling
af udbytte.
Likvider omfatter såvel likvide beholdninger som kortvarige
deponeringer.
Driftssegmenter
Der er alene et driftssegment, hvorfor regnskabet ikke indehol-
der segmentoplysninger.
Hoved- og nøgletal
Nøgletallene er defineret og beregnet i overensstemmelse med
IPD/Dansk Ejendomsindeks definitioner.
Resultat af primær drift før værdireguleringer
Resultat af primær drift ekskl. værdireguleringer.
Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1)
Resultat af primær drift ekskl. værdiregulering af ejendomme i
procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver
omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.
Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2)
Resultat af primær drift inkl. værdiregulering af ejendomme i
procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver
omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.
Forrentning af egenkapitalen
Årets resultat i procent af årets gennemsnitlige egenkapital.
Udlejningsgrad
Lejeværdi af investeringsejendommenes og aktiver bestemt for
salgs udlejede arealer ultimo året i forhold til disses lejeværdi
af alle arealer ultimo året målt i procent.
Gennemsnitligt vægtet afkastkrav
Vægtet gennemsnit af krav til intern forrentning over 10 år, der
er lagt til grund for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme.
Resultat af ejendomme, udlejet.
Resultat af ejendommenes primære drift i forhold til udlejede
arealer ultimo året.
Husleje, udlejet, pr. kvm.
Årets lejeindtægt i forhold til udlejede arealer ultimo året.
Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering.
Bruttoresultat ekskl. omkostninger ved salg af ejendomme i
forhold til udlejede arealer ultimo året.
I
44
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Dagsværdi af ejendomme.
Dagsværdi af alle ejendomme ultimo året i forhold til areal
ultimo.
Omkostningsprocent
Samlede administrationsomkostninger i procent af ejendoms-
balancen ultimo.
Resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie
Beregning af resultat pr. aktie er specificeret i note 14. 14.
Gennemsnitlig lånerente
Årets samlede nettorenter i forhold til årets gennemsnitlige
kursværdi af prioritetsgæld.
Loan to Value (LTV)
Nettorentebærende gæld ultimo i forhold til værdien af investe-
ringsejendomme og projektejendomme ultimo.
Indre værdi
Egenkapitalen ultimo i forhold til antal af aktier i omløb ulti-
mo.
Væsentlig anvendt regnskabspraksis for Moder-
selskabet
Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er den samme som
for koncernregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S, bortset
fra nedenstående.
Totalindkomstopgørelsen
Andre driftsindtægter
Andre driftsindtægter indeholder indtægt fra koncernfordeling
af omkostninger, som indregnes i takt med at leveringsforplig-
telse til afholdelse af fællesomkostninger opfyldes.
Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder i Modersel-
skabets årsregnskab
Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres
i Moderselskabets totalindkomstopgørelse i det regnskabsår,
hvor udbyttet deklareres.
Balancen
Kapitalandele i dattervirksomheder i Moderselskabets
årsregnskab
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris. Hvis
kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi,
nedskrives til denne lavere værdi.
I
45
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsæt-
ninger og usikkerheder for Koncernen
Ledelsen vurderer løbende påvirkningen af klimaændringerne.
Virkningerne har ikke haft væsentlig indflydelse på estimaterne
og vurderinger foretaget i årsregnskabet. Koncernens ejendom-
me er geografisk placeret i Danmark og udenfor områder med
særlige risici ved klimaforandringer. Det er ledelsens vurde-
ring, at klimaforandringerne ikke vil have væsentlig indflydel-
se på Koncernens evne til fortsat drift. Planlagte investeringer,
herunder klimarelaterede investeringer, er indarbejdet i DCF
værdiansættelsesmodellerne.
I 2026 forventes fortsat udfordrende vilkår for den danske ejen-
domsbranche, der er stillet overfor geopolitisk uro og generel
økonomisk usikkerhed herunder udviklingen i inflationen.
Det er ledelsens vurdering, at udviklingen i den internationale
økonomi er relativ stabil og at den ikke vil have en væsentlig
indflydelse på Koncernens evne til fortsat drift.
Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver
og forpligtelser kræves skøn over, hvorledes fremtidige begi-
venheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på
balancedagen. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger,
som ledelsen vurderer er forsvarlige, men som i sagens natur er
usikre. Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaflæggel-
sen vedrører fortrinsvis måling af investeringsejendomme.
Væsentlige regnskabsmæssige skøn
I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne
regnskabspraksis, har ledelsen foretaget følgende væsentlige
regnskabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig ind-
flydelse på koncernregnskabet:
Dagsværdi af investeringsejendomme
Ejendommene værdiansættes løbende til dagsværdi ved anven-
delse af en DCF værdiansættelsesmodel. Dagsværdimålingen
er klassificeret som niveau 3 i dagsværdihierarkiet.
Den anvendte metode indebærer, at der udarbejdes et budget
for 11 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt
år tages højde for forudsigelige ændringer i ejendommens
indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens
frie pengestrømme stabiliseres. Beregning af terminalværdien
sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme
med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres
betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle
forrentningskrav inklusiv inflation. Forrentningskravet anvendt
i terminalåret er for samtlige ejendomme lig med diskonte-
ringsrenten eksklusiv inflation.
Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentnings-
kravet. Det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav ultimo
2025 er 6,3% (2024: 6,4%).
Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2025 (%)Lager- og Bolig KontorI altlogistikSjælland 4,4 6,4 6,35,9Jylland - 7,5 7,67,6Fyn - 7,5 6,97,0I alt 4,4 6,4 6,9 6,3
Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2024 (%)
Lager- og Bolig KontorI altlogistikSjælland 4,8 6,3 6,36,0Jylland - 7,8 7,87,8Fyn - 7,5 7,27,2I alt 4,8 6,4 7,0 6,4
Forrentningskravet er udtryk for det langsigtede afkast ejen-
dommene vil give, forudsat indtægter og udgifter er stabili-
seret. Det realiserede afkast i det enkelte år (ejendommenes
nettoindtægter i forhold til dagsværdien) vil typisk være
forskelligt fra forrentningskravet, idet indtægter og udgifter
sjældent vil være gennemsnitlige i det enkelte år. Hertil kom-
mer, at visse udgifter generelt ikke indgår i DCF kalkulationen
(herunder realiserede tab på debitorer, revision, advokat og
annoncering) og dele af dagsværdien (værdi af byggeretter og
kontante deposita) ikke giver et afkast, der kan bogføres på
ejendommene.
En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint for
erhverv og -0,25 procentpoint for bolig vil medføre at dags-
værdien af hele ejendomsporteføljen ændres med +247 mio.
kr. (2024: +237 mio. kr.). En tilsvarende stigning vil have en
modsatrettet effekt. Diskonteringsrenten er fastsat nominelt og
beregnet som forrentningskravet multipliceret med inflationen
ud fra følgende formel: (1+ nominel diskonteringsrente) = (1+
real diskonteringsrente) x (1+ inflationsforventning).
Frie pengestrømme diskonteres medio året, da lejen typisk er
forudbetalt måneds- eller kvartalsvis. Der er forudsat en infla-
tion for både indtægter og udgifter på 2,0% p.a. i overensstem-
melse med Den Europæiske Centralbanks langsigtede inflati-
onsmål. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der
kontraktuelt er aftalt andet med lejerne.
For kontrakter uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisi-
koen vurderet individuelt (9-12 måneder). Den gennemsnitlige
tomgangsprocent i 2026 er budgetteret til 12,4%.
Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret indlagt en
generel, langsigtet tomgang med 10,0% (2024: 10,0%) for
samtlige erhvervsejendomme. Desuden er der taget højde for
varige ændringer i lejeniveau og øvrige lejevilkår samt langsig-
tede drifts- og vedligeholdelsesudgifter.
I
46
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Der er i beregningen taget højde for, at den betalte leje kan
være lavere eller højere end den vurderede aktuelle markedsle-
je. I de tilfælde, hvor forskellen er mere end 10%, er budgetle-
jen reguleret til den aktuelle markedsleje over en 4 års periode
i overensstemmelse med reglerne for huslejeregulering. Der er
gjort fravigelser herfra i de tilfælde, hvor der er indgået aftale
om fredning af lejen.
Anvendt gns. markedsleje i 2025 (kr./m
2
)
Lager- og Bolig KontorI altlogistikSjælland 1.812 1.103 522814Jylland - 688 403403Fyn - 839 394453I alt 1.812 1.025 452 678
Anvendt gns. markedsleje i 2024 (kr./m
2
)
Lager- og Bolig KontorI altlogistikSjælland 1.690 1.063 571856Jylland - 628 366400Fyn - 776 379430I alt 1.690 979 455 653
Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt
i overensstemmelse med de udarbejdede 11 års budgetter for
hver enkelt ejendom.
Planlagte vedligeholdelsesarbejder er i budgetperioden indlagt
på de tidspunkter, arbejderne forventes udført. De samlede ved-
ligeholdelsesudgifter pr. m
2
spænder fra 0 kr. (for ejendomme,
hvor vedligeholdelsen betales af lejer) til 398 kr. (2024: 346
kr.). Den gennemsnitlige vægtede vedligeholdelsesudgift for
hele porteføljen er 47 kr./m
2
(2024: 49 kr./m
2
). Langsigtet ved-
ligehold er skønnet for hver enkelt ejendom og indlagt i termi-
nalåret. Lejerbetalte anlæg, såsom solcelleanlæg, aircondition
og el-ladestationer m.m., er ikke medtaget i værdiansættelsen
såfremt det ikke har medført et øget cash flow fra ejendommen.
Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den bereg-
nede dagsværdi krone for krone.
Selskabets anvendte parametre og metode til værdiansættelse
samt den af Selskabet opgjorte dagsværdi understøttes ved
udarbejdelse af en uafhængig rapport fra valuarfirmaet Col-
liers. Colliers har i deres rapport konkluderet, at den samlede
markedsværdi udgør 1.678 mio. kr., inkl. ejendom præsenteret
som aktiver bestemt for salg, med et spænd på +/- 5% idet
enkelte ejendomme kan være vanskelige at omsætte, ligesom
der er indregnet byggeretsværdier, der ikke nødvendigvis kan
frasælges i det nuværende marked. Honoraret for det udførte
arbejde har været fast og er dermed uafhængigt af vurderingens
resultat.
- Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende
vejledning og følger desuden i al væsentlighed anbefalin-
gerne i Ejendomsforeningen Danmarks publikation ”Vær-
diansættelse af investeringsejendomme” 2010 (”Anbefa-
lingerne”) dog med følgende undtagelser:
- Frie pengestrømme diskonteres medio året, mens Anbefa-
lingerne anbefaler ultimo året
- Kontante deposita tillægges værdien krone for krone, mens
Anbefalingerne anbefaler forrentning af deposita med en
risikofri rente, der tillægges driftsindtægterne
- Diskonteringsrenten er fastsat nominelt (forrentningskrav
multipliceret med inflation), mens Anbefalingerne anbefa-
ler realt (forrentningskrav adderet inflation)
Efter bestyrelsens opfattelse er den valgte model både teoretisk
mere korrekt og, navnlig for så vidt angår diskonteringstids-
punkt og håndtering af deposita og byggeretter, i bedre over-
ensstemmelse med markedsforholdene.
Måling af prioritetsgæld til dagsværdi
Finansiering af investeringer i ejendomme sker primært med
prioritetsgæld, der optages individuelt pr. ejendom. Uanset om
en investeringsejendom afhændes ved at sælge aktier eller sel-
ve ejendommen, vil prioritetsgælden blive afhændet eller afvik-
let i samme forbindelse til gældens kursværdi. Afkastet består
således både af værdireguleringer af investeringsejendommene
og af den tilhørende prioritetsgæld. Derfor måles, overvåges og
rapporteres begge dele løbende til dagsværdi til såvel direktion
som bestyrelse. Dagsværdien af prioritetsgælden opgøres ved
udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer
korrigeret for egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og
risikoen for at den investeringsejendom, der er stillet til sikker-
hed for prioritetsgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed.
På baggrund af den finansielle stilling og Loan to Value (LTV)
for ejendomme pr. 31. december 2025, er egne kreditrisici vur-
deret som helt uvæsentlige ved opgørelse af prioritetsgældens
dagsværdi. Da prioritetsgælden alene kan indfries, omlægges
eller overdrages baseret på børskursværdien af de underliggen-
de obligationer, vurderes det at dagsværdimålingen skal klassi-
ficeres som niveau 2 i dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er
indtruffet en betydelig forringelse i kreditrisikoen i forhold til
markedets kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut,
herunder i styrken af den stillede sikkerhed i form af LTV for
de enkelte ejendomme. Der henvises til note 28.
I
47
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætnin-
ger og usikkerheder for Moderselskabet
Vurdering af kapitalandele i tilknyttede virksomheder.
For kapitalandele i tilknyttede virksomheder vurderer ledelsen
årligt, om der er indikationer af, at der er sket værdiforringelse
eller om tidligere nedskrivninger skal tilbageføres som følge af
en stigende genindvindingsværdi. Ledelsen har vurderet, at der,
som følge af en stigning i nettoaktiverne i dattervirksomheder-
ne, ikke er indikationer for en reduktion i genindvindingsvær-
dien. Der er primo 2025 ingen akkumulerede nedskrivninger på
kapitalandelene og der er ikke nedskrevet på kapitalandelene i
2025 (2024: 0 kr.).
De væsentligste regnskabsmæssige skøn og forudsætninger
fremgår af note 2 til koncernregnskabet, og de dermed afledte
effekter på målingen af kapitalandelene.
I
48
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
3. Lejeindtægter og omkostninger vedrørendeKoncern Moderselskabinvesterings- og projektejendomme(BELØB I DKK ’000) 2025 2024 2025 2024Lejeindtægter 112.501 98.285 0 0Driftsomkostninger, ejendomme med lejeindtægter -25.523 -26.795 0 0Driftsomkostninger, ejendomme i tomgang -2.885 -4.489 0 0Resultat af ejendommenes drift 84.093 67.001 0 0Fremtidige kontraktlige minimumslejeindtægter på uopsigelige leje-kontrakter fordeler sig således:Inden for 1 år fra balancedagen 41.111 49.150 0 0Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 117.369 147.704 0 0Efter 5 år fra balancedagen 9.083 16.511 0 0I alt 167.563 213.365 0 0
Fordeling af lejeindtægter på geografi og ejendomstype, t. kr.
Lejeind-Lager og2025 KontorBolig Andettægter i logistikaltSjælland 46.858 21.903 13.920 0 82.681Jylland 858 21.254 0 0 22.112Fyn 2.626 5.082 0 0 7.708Lejeindtægter i alt 50.342 48.239 13.920 0 112.501Lejeind-Lager og2024 KontorBolig Andettægter i logistikaltSjælland 39.065 21.789 6.950 0 67.804Jylland 840 20.261 0 0 21.101Fyn 2.549 6.831 0 0 9.380Lejeindtægter i alt 42.454 48.881 6.950 0 98.285
De 10 største lejere udgør 33,7% (2024: 36,1%) af årets lejeindtægt. Af den samlede lejeindtægt udgør den største lejer 9,1%
(2024: 8,9%) svarende til en bruttoleje på 10,2 mio. kr.
I
49
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
For yderligere specifikationer og uddybning af udbetalte honorarer og gager henvises til vederlagsrapporten, der er offentliggjort
på Selskabets hjemmeside. Øvrige personaleomkostninger indgår i administrationsomkostningerne.
4. Værdiregulering af ejendommeKoncernModerselskab(BELØB I DKK ’000)2025 2024 2025 2024Dagsværdi, regulering til markedsværdi 65.998 49.048 0 0Gevinst/tab ved salg af ejendomme 0 5.071 0 0Illikvide værdireguleringer 65.998 54.119 0 0Ophørende aktiviteter -209 2.900 0 0Modtagne kompensationer ved fraflytninger 1.450 1.160 0 0I alt 67.239 58.179 0 0
Fordeling af regulering til markedsværdi på geografi og ejendomstype, t.kr.
Lager- og 2025 Bolig Kontor I alt logistik Sjælland 22.962 19.985 12.480 55.427 Jylland 0 299 5.491 5.790 Fyn 0 2.097 2.684 4.781 I alt 22.962 22.381 20.655 65.998 Lager- og 2024 Bolig Kontor I alt logistik Sjælland 14.256 26.763 1.710 42.729 Jylland 0 288 7.353 7.641 Fyn 0 577 -1.899 -1.322I alt 14.256 27.628 7.164 49.048
5. Personaleomkostninger
Gager, lønninger og bestyrelseshonorar -8.134 -7.695 -8.134 -7.695Aktieaflønning -476 0 -476 0Pension -329 -385 -329 -385Andre omkostninger til social sikring -53 -53 -53 -53Øvrige personaleomkostninger -194 -222 -194 -222I alt -9.186 -8.355 -9.186 -8.355Gennemsnitlig antal ansatte 6 7 6 7Bestyrelseshonorar:Bestyrelseshonorar i alt -775 -731 -775 -731Direktionshonorar:Fast gage inkl. bonus -3.385 -2.696 -3.385 -2.696Aktieaflønning -306 0 -306 0Direktionshonorar i alt -3.691 -2.696 -3.691 -2.696
I
50
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
6. Aktiebaseret vederlag
Selskabet etablerede i 2024 et aktieoptionsprogram for direkti-
onen og øvrige ledende medarbejdere i Fast Ejendom Dan-
mark A/S. Aktieoptionsprogrammet omfatter i alt 37.618 stk.
aktieoptioner pr. 31. december 2025. Hver aktieoption giver
optionsejeren ret til at købe én eksisterende aktie til en normi-
nel værdi á DKK 2 per aktie. De udestående optioner svarer til
1,41% af aktiekapitalen (2024: 1,50%), hvis samtlige aktieopti-
oner udnyttes.
Aktieoptionsprogrammet løber foreløbigt frem til år 2027.
Optionerne blev udstedt til en udnyttelseskurs svarende til han-
delskursen på Københavns Fondsbørs på dagen for Selskabets
offentliggørelse af årsregnskabet for 2023.
Retserhvervelsen til aktieoptionerne sker i takt med uopsagt
ansættelsesforhold og erhverves med 1/3 pr. den 15. marts
2025, 1/3 lineært over perioden fra den 16. marts 2025 til den
15. marts 2026 samt 1/3 lineært over perioden fra den 16. marts
2026 til den 15. marts 2027. Der er ikke øvrige betingelser for
retserhvervelse. Der gælder særlige bestemmelser vedrørende
sygdom og død samt ved ændringer i Selskabets kapitalforhold
m.v.
Optionerne kan, helt eller delvist, udnyttes fra den 15. marts
2027 og 10 arbejdsdage frem. Der er tale om en egenkapital-
baseret ordning idet optionerne alene kan afregnes i aktier. En
del af Selskabets beholdning af egne aktier er reserveret til
afregning af tildelte aktieoptioner.
For udestående aktieoptioner pr. 31. december 2025 udgør
den gennemsnitlige restløbetid ca. 1,3 år. I 2025 udgør den i
resultatet indregnede omkostning vedrørende aktieoptioner 0,5
mio. kr. (2024: 0 kr.). Dagsværdien blev på tildelingstidpunktet
i 2024 opgjort til DKK 20,5 pr. aktieoption.
De beregnede dagsværdier på tildelingstidspunktet er baseret
på en Black-Scholes-model til værdiansættelse af optioner.
Volatiliteten er baseret på observationer på Fast Ejendom Dan-
mark A/S' egen akties volatilitet.
Øvrige Specifikation af udestående aktieoptioner Direktionledende med-TotalarbejdereUdestående aktieoptioner primo 2024 0 0 0Tildelt i 2024 25.000 15.000 40.000Optjent i 2024 0 0 0Udnyttet i 2024 0 0 0Udestående aktieoptioner ultimo 2024 25.000 15.000 40.000Regulering som følge af fratrædelse 0 -2.382 -2.382 Tildelt i 2025 0 0 0 Optjent i 2025 0 0 0 Udnyttet i 2025 0 0 0 Udestående aktieoptioner ultimo 2025 25.000 12.618 37.618
Forudsætninger ved tildeling 15. marts 2024Gennemsnitlig aktiekurs (kr.) 112,00Udnyttelseskurs (kr.) 110,00Forventet volatilitet 20%Forventet løbetid 3 årForventet udbytte pr. aktie 0%Risikofri rente (baseret på Danske statsobligationer) +2,67%Regnskabsmæssig behandling EgenkapitalinstrumentUdestående optioners andel af aktiekapital udgjorde 1,50%
I
51
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Navn Hjemsted
Selskabs-
kapital
Ejerandel
og stem-
merettig-
heder
Omsæt-
ning
Resultat Aktiver
Egenka-
pital
Fast Ejendom Danmark 1 ApS Brøndby 75.280 100% 93.876 81.460 1.427.750 529.053
Ejendomsselskabet Ringager ApS Brøndby 80 100% 20.871 7.726 267.100 68.804
7. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisorKoncernModerselskab(BELØB I DKK ’000)2025 2024 2025 2024Revision -699 -614 -237 -184Andre erklæringsopgaver med sikkerhed -70 -68 -70 -68Skatterådgivning 0 0 0 0Andre ydelser -53 -39 -14 -21I alt -822 -721 -321 -273
8. Andre driftsindtæger
Refusion fra koncern fordelte omkostninger 0 0 11.101 10.218Indtægter fra fremleje 1.196 1.172 1.196 1.093I alt 1.196 1.172 12.297 11.311
9. Nedskrivning og tilbageførsel af nedskrivninger på
kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Årets nedskrivninger 0 0
Årets tilbageførsel af nedskrivninger 0 0
I alt 0 0
I 2025 er der ikke foretaget reguleringer af kapitalandele.
I 2024 er der ikke foretaget reguleringer af kapitalandele.
I
52
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
10. Finansielle indtægterKoncern Moderselskab(BELØB I DKK ’000)2025 2024 2025 2024Renteindtægter fra bankindestående 51 0 0 0Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 0 0 7.844 14.344I alt 51 0 7.844 14.344
11. Finansielle omkostninger
Renteomkostninger fra prioritetsgæld -29.502 -27.123 0 0Renteomkostninger fra bankgæld -592 -15.911 0 0Renteomkostninger fra leasinggæld -71 -117 -107 -132Renteomkostninger af lån fra tilknyttede virksomheder 0 0 0 -3.388Låneomkostninger -1.532 -1.850 0 0I alt -31.697 -45.001 -107 -3.520
12. Værdiregulering af finansielle gældsforpligtelser
Realiseret kurstab -7.089 -159 0 0Dagsværdiregulering af prioritetsgæld 7.011 -785 0 0I alt -78 -944 0 0
13. Skat af årets resultat
Årets sambeskatningsbidrag 0 0 -116 -2.161Aktuel skat -1.493 0 -1.426 0Ændring af udskudt skat -10.909 -6.089 7 -17Skat af ophørte aktiviteter -1 4 0 0Skat af årets resultat -12.403 -6.085 -1.535 -2.178Skat af årets resultat kan forklares således:Beregnet 22% skat af resultat før skat -23.441 -14.995 -1.429 -2.155Skatteeffekt af:Skat af ophørte aktiviteter -1 4 0 0Anvendelse af ikke indregnede udskudte skatteaktiver -1.287 0 0 0Regulering af skatteaktiv 12.637 8.863 0 0Ikke fradragsberettigede omkostninger i øvrigt -112 -30 -107 -24Permanente afvigelser -1.331 73 1 1Anvendt underskud tidligere år 1.287 0 0 0Reguleringer til tidligere år -155 0 0 0Skat af årets resultat -12.403 -6.085 -1.535 -2.178
I
53
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
14. Resultat pr. aktieKoncern(BELØB I DKK ’000) 2025 2024Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag:Årets resultat 94.147 62.071Gennemsnitligt antal udstedte aktier, stk. 2.659.442 2.659.442Gennemsnitligt antal egne aktier, stk. 55.948 52.463Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt, stk. 9.988 929Gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk. 2.603.494 2.606.979Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk. 2.613.482 2.607.908Resultat pr. aktie (EPS) à 2 kr. 36,16 23,81Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) à 2 kr. 36,02 23,80
I
54
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
15. Langfristede aktiver, KONCERNInveste-ringsejen-Driftsma-teriel og Projektejen-dommeLeasingak-tiverdommeinventar(BELØB I DKK ’000)Tilgang 32.445 51.432 0 141Genmåling 0 0 444 0Overførsel 385.243 -385.243 0 0Afgang -28.756 0 -454 0Kostpris 31. december 2024 1.481.325 0 4.238 5.052Op-/nedskrivninger 1. januar 2024 163.607 -97.684 0 0Årets op-/nedskrivninger 34.117 14.932 0 0Afgang4.056 0 0 0Overførsel -82.752 82.752 0 0Op-/nedskrivninger 31. december 2024 119.027 0 0 0Afskrivninger 1. januar 2024 0 0 -1.868 -3.345Afgang 0 0 294 0Årets afskrivninger 0 0 -922 -1.015Afskrivninger 31. december 2024 0 0 -2.496 -4.360Regnskabsmæssig værdi 31. december 2024 1.600.352 0 1.743 692Kostpris 1. januar 2025 1.481.325 0 4.238 5.052Tilgang 10.493 0 209 374Afgang 0 0 -617 -220Overført til aktiver bestemt for salg -46.294 0 0 0Kostpris 31. december 2025 1.445.525 0 3.830 5.207Op-/nedskrivninger 1. januar 2025 119.027 0 0 0Årets op-/nedskrivninger 65.998 0 0 0Afgang 0 0 0 0Overført til aktiver bestemt for salg 3.094 0 0 0Op-/nedskrivninger 31. december 2025 188.119 0 0 0Afskrivninger 1. januar 2025 0 0 -2.496 -4.360Afgang 0 0 493 220Årets afskrivninger 0 0 -852 -522Afskrivninger 31. december 2025 0 0 -2.855 -4.663Regnskabsmæssig værdi 31. december 2025 1.633.643 0 975 544
Leasingaktiverne (976 t.kr) sammensættes af lokaler (783 t.kr.) i form af en ordinær huslejekontrakt med mulighed for opsigelse
efter februar 2027 og en leaset bil (193 t.kr.). Tilgang til investeringsejendomme kan relateres til aktiverede forbedringer. Der er
ikke købt eller solgt ejendomme i regnskabsåret 2025 - se note 27 for aktiver bestemt for salg.
I
55
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
15. Langfristede aktiver, MODERSELSKAB
Leasingak-
tiver
Driftsma-
teriel og
inventar
Kapi-
talandele i
dattervirk-
somheder
Ansvarlig
lånekapital
til datter-
virksomhe-
der
(BELØB I DKK ’000)
Kostpris 1. januar 2024 6.441 958 177.175 242.500
Tilgang 0 0 0 11.000
Genmåling 1.301 0 0 0
Afgang -454 0 0 0
Kostpris 31. december 2024 7.288 958 177.175 253.500
Op-/nedskrivninger 1. januar 2024 0 0 0 0
Årets op-/nedskrivninger 0 0 0 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger 0 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2024 0 0 0 0
Afskrivninger 1. januar 2024 -3.919 -668 0 0
Årets afskrivninger -1.127 -114 0 0
Afgang 294 0 0 0
Afskrivninger 31. december 2024 -4.752 -782 0 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2024 2.536 177 177.175 253.500
Kostpris 1. januar 2025 7.288 958 177.175 253.500
Tilgang 209 62 0 1.985
Genmåling 420 0 0 0
Afgang -617 -195 0 -80.668
Kostpris 31. december 2025 7.300 824 177.175 174.817
Op-/nedskrivninger 1. januar 2025 0 0 0 0
Årets op-/nedskrivninger 0 0 0 0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger 0 0 0 0
Op-/nedskrivninger 31. december 2025 0 0 0 0
Afskrivninger 1. januar 2025 -4.752 -782 0 0
Årets afskrivninger -1.252 -98 0 0
Afgang 493 195 0 0
Afskrivninger 31. december 2025 -5.510 -684 0 0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2025 1.790 141 177.175 174.817
Af ansvarlig lånekapital vedrører 89.485 t.kr. (2024: 87.500 t.kr.) Ejendomsselskabet Ringager ApS, 85.332 t.kr (2024: 84.000
t.kr.) Fast Ejendom Danmark 1 ApS, 0 kr. (2024: 82.000 t.kr.) Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS og 0 kr. (2024: 0 kr) Ejendoms-
selskabet Fast Ejendom Danmark 2 ApS. For vurdering af kreditrisiko henvises til note 28.
Leasingaktiverne (1.789 t.kr) sammensættes af lokaler (1.596 t.kr.) i form af to ordinære huslejekontrakter, heraf en med mulighed
for opsigelse efter 5 år fra februar 2022, og en leaset bil (193 t.kr.).
I
56
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
16. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser
Tilgodehavender fra salg stammer fra udlejning af investe-
ringsejendomme. Huslejeindtægter opkræves forud ligesom
lejer indbetaler depositum eller stiller garanti for fremtidig leje.
Der er således alene begrænset tabsrisiko på lejeindtægterne
hvorfor disse ikke opdeles i forskellige risikoprofiler, hverken
geografisk, i segmenter eller lignende. De typiske betalingsbe-
tingelser er ca. 0 - 1 måned fra fakturaudstedelse.
Hensættelse til tab foretages efter den simplificerede expected
credit loss model baseret på det forventede tab i tilgodehaven-
dets samlede levetid. Kombineret med en nedskrivningspolitik
for tilgodehavender omfattet inkassoinddrivelse, hvilket typisk
træder i kraft efter 30 dage.
De forventede tab på tilgodehavender fra salg ud fra en vægtet
tabsprocent fordeler sig således:
Tilgodeha-2025, (BELØB I DKK ’000)TabsprocentForventet tab Totalvende beløbEj forfalden 0,00% 0 0 0Forfalden med 1 - 30 dage 0,00% 231 0 231Forfalden med 31 - 60 dage 0,00% 0 0 0Forfalden med mere end 60 dage 0,00% 311 0 311Total542 0 542Tilgodeha-2024, (BELØB I DKK ’000)Tabsprocentvende beløb Forventet tab TotalEj forfalden 0,00% 0 0 0Forfalden med 1 - 30 dage 0,00% 25 0 25Forfalden med 31 - 60 dage 0,00% 0 0 0Forfalden med mere end 60 dage 0,00% 1.044 189 855Total1.069 189 880Hensættelser til tab i perioden:2025 2024(BELØB I DKK ’000)Hensættelser til tab, primo 189 0Tilgang i året 0 189Afgang i året 0 0Realiseret -189 0Hensættelser til tab, ultimo 0 189
I
57
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
17. PeriodeafgræsningsposterKoncern Moderselskab(BELØB I DKK ’000) 2025 2024 2025 2024Periodiserede lejerabatter 2.057 1.948 0 0Forudbetalte omkostninger 1.922 1.801 1.865 1.716I alt 3.979 3.748 1.865 1.716
18. Selskabskapital
Selskabskapital primo 5.319 5.319 5.319 5.319Selskabskapital ultimo 5.319 5.319 5.319 5.319
Selskabskapitalen består ultimo året af 2.659.442 stk. aktier a 2 kr.
Antal aktier i omløb udgør 2.581.318 stk. (2024: 2.606.979).
Aktierne er fuldt indbetalte og er ikke opdelt i klasser.
19. Egne aktier
Kostpris, primo 5.930 5.930 5.930 5.930Årets tilgang 5.226 0 5.226 0Kostpris, ultimo 11.156 5.930 11.156 5.930
I 2025 er der erhvervet 25.661 stk. (2024: 0 stk.) med en gennemsnitlig erhvervelseskurs på 203,66 kr. pr. stk. Beholdning
ultimo udgør 78.124 stk. (2024: 52.463 stk.), med en gennemsnitlig erhvervelseskurs på 142,79 kr. pr. stk, svarende til 2,94%
(2024: 1,97%) af selskabskapitalen.
Beholdningen af egne aktier er erhvervet som en del af tilbagekøbsprogram bemyndiget på Selskabets generalforsamling.
I
58
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Det samlede ikke indregnede udskudte skatteaktiv pr. den 31. december 2025 udgør 0 kr. Pr. den 31. december 2024 udgjorde det
samlede ikke indregnede udskudte skatteaktiv 12.636 t.kr. og var sammensat af et fremførbart skattemæssigt underskud (126 t.kr.)
og nedskrivning af midlertidige forskelle (12.510 t.kr.) relateret til ejendommene.
20. Udskudt skatKoncern Moderselskab(BELØB I DKK ’000)2025 2024 2025 2024Udskudt skat er indregnet således i balancen:Udskudte skatteaktiver 0 0 0 0Udskudte skatteforpligtelser 111.668 100.759 0 0Udskudt skat i alt 111.668 100.759 0 0
Indregnet i Indregnet resultat- Indregnet primoopgørelseultimo2025Investeringsejendomme 92.690 19.785 112.475Driftsmidler -300 18 -282Leasingaktiver -11 -164 -174Leasing forpligtelser -2.618 2.782 164Nedskrivning af midlertidige forskelle 12.510 -13.025 -515Underskud til fremførsel -1.640 1.640 0Nedskrivning af underskud til fremførsel 126 -126 0Udskudt skat 2025 100.759 10.909 111.668
2024Investeringsejendomme 75.728 16.962 92.690Driftsmidler -65 -235 -300Leasingaktiver -38 27 -10,9Leasing forpligtelser -2.330 -288 -2.618Nedskrivning af midlertidige forskelle 21.373 -8.863 12.510Underskud til fremførsel -126 -1.514 -1.640Nedskrivning af underskud til fremførsel 126 0 126Udskudt skat 2024 94.670 6.089 100.759
I
59
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
21. PrioritetsgældKoncern Moderselskab(BELØB I DKK ’000)2025 2024 2025 2024Gæld til realkreditinstitutter 725.897 750.150 0 0Nominel værdi af prioritetsgæld 726.750 749.599 0 0Prioritetsgæld forfalder til betaling således:Indenfor et år efter balancedagen 16.817 17.465 0 0Efter et år og før fem år efter balancedagen 66.404 117.357 0 0Efter fem år efter balancedagen 642.676 615.328 0 0I alt 725.897 750.150 0 0Prioritetsgæld er indregnet således i balancenLangfristede forpligtelser 709.080 732.685 0 0Kortfristede forpligtelser 16.817 17.465 0 0I alt 725.897 750.150 0 0
Penge- Ikke-kontante PrimoUltimo1)Koncernstrømmereguleringer Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet 2025Prioritetsgæld 750.150 2.606 -26.859 725.897Bankgæld 14.716 -14.716 0 0Leasinggæld 1.783 -849 82 1.016Deposita 45.585 2.514 0 48.099Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt 812.233 -10.445 -26.776 775.012
2024Prioritetsgæld 433.648 316.147 355 750.150Bankgæld 318.988 -304.272 0 14.716Leasinggæld 2.545 -877 115 1.783Deposita 39.407 6.178 0 45.585Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt 794.587 17.176 470 812.233
Moderselskab
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet 2025
Gæld til tilknyttede virksomheder 58.210 -58.210 0 0
Leasinggæld 2.580 -1.235 490 1.835
Deposita 278 -16 0 262
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt 61.068 -59.461 490 2.097
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet 2024
Gæld til tilknyttede virksomheder 61.009 -2.799 0 58.210
Leasinggæld 2.691 -1.080 969 2.580
Deposita 271 7 0 278
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt 63.971 -3.872 969 61.068
1)
Ikke-kontante reguleringer i 2025 indeholder overførsel til forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg med 26,9 mio. kr.
I
60
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
22. Leasingforpligtelser KoncernModerselskab(BELØB I DKK ’000) 2025 2024 2025 2024Forfald af leasingforpligtelserUnder 1 år 947 913 1.378 1.333Mellem 1 til 5 år 102 967 533 1.387Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse pr. 31. december 1.049 1.880 1.911 2.720Leasingforpligtelser indregnet i balancen 1.016 1.783 1.835 2.580Kortfristet 917 844 1.316 1.232Langfristet 99 939 519 1.348Beløb indregnet i resultatopgørelsenRenteomkostninger relateret til leasingforpligtelser 71 117 107 132
Koncernen og Moderselskabets leasingaftaler vedrører lejede lokaler og en bil. Indtægter fra fremleje af lejede lokaler fremgår
af note 8.
Leasingaktiver som fremlejes på operationelle lejekontrakter udgør 782 t.kr. (2024: 1.565 kr.) for Koncernen og 782 t.kr. (2024:
1.565 kr.) for Moderselskabet.
Koncernen og Moderselskabet anser risici i forbindelse med videreudlejning som begrænsede.
Fastlæggelse af leasingperioden i leasingkontrakter.
Leasingperioden indeholder leasingaftalens uopsigelige periode, perioder omfattet af en forlængelsesoption, som med rimelig
sandsynlighed forventes at blive udnyttet, og perioder omfattet af en opsigelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes
ikke at blive udnyttet.
For 2025 har Koncernen betalt 920 t.kr. (2024: 994 t.kr.) vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til
indregnede leasingforpligtelser 71 t.kr. (2024: 117 t.kr.), og afdrag på indregnet leasinggæld 849 t.kr. (2024: 887 t.kr.).
For 2025 har Moderselskabet betalt 1.342 t.kr. (2024: 1.212 t.kr.) vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger re-
lateret til indregnede leasingforpligtelser 107 t.kr. (2024: 132 t.kr.), og afdrag på indregnet leasinggæld 1.235 t.kr. (2024: 1.080
t.kr.).
Koncernen og Moderselskabet har ingen kortfristede eller lavværdis leasingaftaler.
I
61
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
23. Anden gældKoncern Moderselskab(BELØB I DKK ’000)2025 2024 2025 2024Skyldig A-skat m.m. 11 15 11 15Feriepengeforpligtelse 283 323 283 323Skyldige omkostninger 4.378 2.522 2.440 1.626Varme- og driftregnskaber 1.195 1.266 0 0I alt 5.867 4.126 2.734 1.964
24. PeriodeafgrænsningsposterForudbetalt leje 3.299 2.096 0 91I alt 3.299 2.096 0 91
25. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser
og kontraktlige forpligtelser
Regnskabsmæssig værdi af ejendomme stillet til sikkerhed 1.676.843 1.600.352 0 0I alt 1.676.843 1.600.352 0 0
Prioritetsgæld på i alt 752,9 mio. kr. er sikret ved pant i ejendomme. Sikkerhedsstillelse kan udløses ved manglende overholdel-
se af betalingsfrister. Fast Ejendom Danmark A/S har afgivet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes bankforbindelser.
Modervirksomheden er sambeskattet med FED 1 og Ringager i hele perioden.
Som administrationsselskab hæfter virksomheden ubegrænset og solidarisk med FED 1 og Ringager i sambeskatningen for
danske selskabsskatter på udbytte inden for sambeskatningskredsen. Skyldige selskabsskatter inden for sambeskatningskredsen
udgør 116 t.kr. pr. 31. december 2025 (2024: 1.570 t.kr.).
26. Ændring i driftskapital
Ændring i tilgodehavender og periodeafgrænsningsposter 797 -2.100 520 -2.131Ændring i leverandørgæld, periodeafgrænsningsposter og anden gæld 2.706 -1.199 864 712I alt 3.503 -3.299 1.384 -1.419
I
62
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
27. Ophørende aktiviteter og aktiver bestemt for salg2025 2024(BELØB I DKK ’000)Lejeindtægter 1.655 3.961 Omkostninger vedr. investeringsejendomme -965 -403 Resultat af ejendommenes drift 690 3.558 Værdireguleringer af ejendomme 209 -2.900 Resultat af primær drift 899 658 Finansielle poster -904 -641 Resultat af ophørende aktiviteter før skat -5 17 Skat af resultat 1 -4 Årets resultat af ophørende aktiviteter -4 13
Resultat af ophørende aktiviteter pr. aktie (EPS) kr. 0,0 0,0 Udvandet resultat af ophørende aktiviteter pr. aktie (EPD) kr. 0,0 0,0
Aktiver bestemt for salgAnlægsaktiver 43.200 42.400 Tilgodehavender 101 36 Aktiver bestemt for salg i alt 43.301 42.436 Prioritetsgæld 26.954 11.905 Leverandørgæld 44 2 Forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg 26.998 11.907 Pengestrøm fra driftsaktivitet 101 2.875 Pengestrøm fra investeringsaktivitet -911 0 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 15.031 -327 Pengestrøm i alt fra ophørende aktiviteter 14.221 2.548
I
63
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
28. Finansielle instrumenter og risici
Koncernen er i forbindelse med anvendelse af finansielle
instrumenter eksponeret over for kreditrisici, likviditetsrisici og
markedsrisici.
Koncernens bestyrelse har det overordnede ansvar for etab-
lering af en politik for overvågning af Koncernens risici. Be-
styrelsen og direktionen overvåger løbende renteudviklingen.
Bestyrelsen beslutter løbende at afdække renterisici, såfremt
bestyrelsen forventer rentestigninger af længerevarende karak-
ter. Pr. balancedagen har Koncernen ikke indgået renteswaps
eller andre renteaftaler.
Det er Koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation
i finansielle risici. Koncernens finansielle styring retter sig
således alene mod styring af finansielle risici vedrørende drift
og finansiering af Koncernens ejendomsportefølje.
Kreditrisici
Kreditrisici er risici for finansielle tab såfremt lejere eller
modparter til et finansielt instrument ikke kan opfylde deres
kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig
til primære finansielle aktiver.
Koncernen har ikke haft tab på koncerninterne fordringer og
forventer ligeledes ikke tab fremover. På den baggrund er der
ikke foretaget hensættelse til tab på koncerninterne fordringer.
Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer
eller modpart. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisi-
ci medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende
kreditvurderes.
Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på 48.099 t.kr.
(2024: 45.585 t.kr.) til afdækning af kreditrisici vedrørende
lejerne.
Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige
værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i balancen.
Koncernen har ikke værdiforringede tilgodehavender fra lejere
på 542 t.kr. (2024: 880 t.kr.) som er sikret ved garanti eller
deposita.
Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i dan-
ske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig
kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer konti-
nuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante
indskud og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert
enkelt institut.
Likviditetsrisici
Likviditetsrisici er risici for, at Koncernen ikke kan indfri sine
finansielle forpligtelser i takt med at de forfalder.
Det er Koncernens politik at foretage låneoptagelse med pant
i ejendommene ved 30-årige respektive 20-årige realkreditlån
med 10-års udsat amortisering.
Om Koncernens finansielle forpligtelser kan angives følgende
aftalemæssige forfaldstidspunkter:
Forfaldne beløb er baseret på ikke diskonterede pengestrømme
inkl. renter. Prioritetsgældens kontrakttuelle forpligtelser er op-
gjort til 1.157 mio. kr. mod en bogført dagsværdi på 726 mio.
kr. svarende til en forskel på 431 mio. kr.
Markedsrisici
Markedsrisici er risici for at ændringer i markedspriser som
f.eks. renter påvirker Koncernens resultat eller værdien af dets
besiddelse af finansielle instrumenter.
Valutarisici
Koncernen optager udelukkende lån i danske kroner og er såle-
des ikke eksponeret over for ændringer i valutakurser.
Renterisici
Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finan-
siering eksponeret over for ændringer i renteniveau. Ledelsen
følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og over-
vejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med
indgåelse af rentesikringsaftaler.
I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan
To Value, LTV) ultimo året 42,3% (2024: 46,7%).
KoncernMio. kr.ForfaldstidspunktKategori 0-1 år 1-5 år >5 år TotalPrioritetsgæld -46 -183 -928 -1.157Deposita 0 0 -48 -48Leasinggæld -1 0 0 -1Leverandørgæld -5 0 0 -5I alt -52 -183 -976 -1.211
I
I
64
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Ultimo 2025 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats
inklusive bidrag på Koncernens realkreditgæld 3,91% (2024:
4,70%). En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteni-
veau vil medføre en ændring i Koncernens årlige renteomkost-
ninger før skat på ca. 7,5 mio. kr. (2024: 7,6 mio. kr.) baseret
på nominel prioritetsgæld indregnet pr. 31. december 2025.
Prioritetslånene er enten optaget med kort finansiering med
rentefastsættelse hver 6. måned, med rentefastsættelse hver 5.
år (F5) eller med fast rente i lånet løbetid. Prioritetsgældens
gennemsnitlige varighed udgør 5,28 år ved udgangen af 2025
(2024: 1,60 år).
De regnskabsmæssige værdier for udlån/tilgodehavender og
forpligtelser til amortiseret kostpris svarer til dagsværdi. Der
vurderes ikke at være ændringer i finansielle forpligtelser som
relaterer sig til kreditrisiko. Den øvrige regulering af dagsvær-
direguleringen af finansielle fopligtelser målt til dagsværdi
fremgår af note 12.12.
Kapitalstyring
Aktiekapitalen
Aktiekapitalen består 2.659.442 aktier á nominelt 2 kr. Ingen
aktier er tildelt særlige rettigheder. Der er ingen begrænsninger
i omsætteligheden og ingen stemmeretsbegrænsning.
Kapitalstruktur
Koncernen vurderer kontinuerligt sin kapitalstruktur, herunder
forholdet mellem selskabskapital og fremmedkapital. I den
forbindelse vurderes den hensigtsmæssige belåning løbende,
blandt andet under indtryk af forskellen mellem det startafkast,
der kan opnås ved investering i ejendomme og på den for-
rentning, der kræves af fremmedkapitalen. Det er Koncernens
politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskudsli-
kviditet styres centralt af Koncernen.
Dagsværdi af finansielle instrumenter
Koncernen måler, som beskrevet i anvendt regnskabspraksis,
gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Priori-
tetsgæld er baseret på seneste noterede børskurser og vedrører
niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Som beskrevet i note 2, indgår
vurdering af Koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien
af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af prioritetsgældens
dagsværdi. Den beløbsmæssige størrelse af ændringer i dags-
værdien af prioritetsgælden, som kan henføres til ændring i
egen kreditrisiko, er ubetydelig.
Dagsværdien af øvrige finansielle aktiver og forpligtelser sva-
rer i al væsentlighed til regnskabsmæssig værdi.
Moderselskabets lån til og fra tilknyttede virksomheder.
Moderselskabet har udstedt lån i form af ansvarlig lånekapital
med en restløbetid på tre år og en forrentning efter CIBOR 3
med et tillæg på +2,5%.
Selskabet vurderer at der ingen kreditrisici er forbundet her-
med.
Årlig Ændring Modi-Æn-Æn-rente- i årlig ficeret dring i dring i omkost-rente varighed værdi af resultat ning omkost-i årgæld-før skatt.kr.ning sporte-t.kr.følje1 % rentefald 20.707 -7.537 5,28 22.070 -14.5331 % rentestigning 35.781 7.537 5,28 -39.722 32.185Nuværende rente 28.244 0 5,28 0 0
(BELØB I DKK '000)Koncern2025 2024Kategorier af finansielle instrumenterLikvider og tilgodehavender, der måles til amorti-35.348 17.778seret kostprisFinansielle forpligtelser, der er henført til dags-752.851 750.150værdi over resultatopgørelsenFinansielle forpligtelser, der måles til amortiseret 53.879 67.042kostpris
I
I
65
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2025
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
29. Nærtstående parter
Nærtstående parter med kontrol
Der findes ingen parter med bestemmende indflydelse på
Koncernen.
Transaktioner med nærtstående parter
Nærtstående parter i Koncernen omfatter bestyrelsen, direktio-
nen samt tilknyttede virksomheder, som er angivet i
note 9. note 9.
Transaktioner med bestyrelsen
Der har, bortset fra bestyrelsesvederlag som anført i note 5,note 5,
ikke været transaktioner med bestyrelsens medlemmer i 2025.
Transaktioner med direktionen
Der har, bortset fra ledelsesvederlag som anført i note 5 og ote 5 og
note 6,note 6, ikke været transaktioner med direktionens medlemmer
i 2025.
Transaktioner med tilknyttede virksomheder
Der har i årets løb været gennemført følgende transaktioner
med dattervirksomhederne.
Transaktioner med tilknyttede
virksomheder
Moderselskab
(BELØB I DKK)
2025 2024
Koncernintern leje 530 306
Salg af administrationsydelser 11.101 10.218
Finansielle indtægter 7.844 14.344
Finansielle omkostninger 0 3.388
Lån til datterselskaber 174.817 253.500
Langfristede forpligtelser hos
datterselskaber
0 58.210
Kortfristede tilgodehavender hos
datterselskaber
0 397
Moderselskabet har afgivet selvskydnerkaution over for dat-
terselskabernes bankforbindelser. Der henvises til note 28 for
yderligere oplysninger.
Moderselskabet har ikke modtaget sikkerheder for lån ydet til
datterselskaberne.
30. Ny regnskabsregulering
Følgende relevante, nye eller ændrede standarder og for-
tolkningsbidrag, der ikke er obligatoriske for Fast Ejendom
Danmark A/S ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2025, er
vedtaget, men endnu ikke trådt i kraft på tidspunktet for udar-
bejdelsen af koncernens regnskab. De vil blive implementeret i
takt med at de træder i kraft.
- Ændring til IFRS 9 Finansielle Instrumenter og IFRS 7
Finansielle instrumenter. Oplysninger træder i kraft 1.
januar 2026.
- Den nye standard, IFRS 18 - Præsentation og oplysninger i
årsregnskabet træder i kraft 1. januar 2027.
Det forventes, at ingen af ændringerne eller de nye standarder
vil have væsentlig påvirkning på indregning og måling.
Fast Ejendom Danmark A/S har foretaget en indledende ana-
lyse af implementeringen af IFRS 18 og den forventede effekt
på præsentationen af resultatopgørelse, pengestrømsopgørelse,
og noteoplysninger. Implementeringen forventes ikke at have
væsentlig påvirkning og vil være begrænset til enkelte justerin-
ger i præsentationen af resultatopgørelse, pengestrømopgørelse
og noteoplysninger.
31. Begivenheder efter balancedagen
Der er ikke efter balancedagen og frem til i dag indtruffet
begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller
balancen.
32. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 19. marts 2026 god-
kendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten
forelægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling-
den 22. april 2026.
I
I
Annual reportAuditor's report on audited financial statementsParsePort XBRL Converter2025-01-012025-12-312024-01-012024-12-31529900OD0S4ABJLE8K13Reporting class DOpinionBasis for Opinion529900OD0S4ABJLE8K132025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember529900OD0S4ABJLE8K132025-01-012025-12-31529900OD0S4ABJLE8K132024-01-012024-12-31529900OD0S4ABJLE8K132025-12-31529900OD0S4ABJLE8K132024-12-31529900OD0S4ABJLE8K132023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132023-12-31529900OD0S4ABJLE8K132025-01-012025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132025-01-012025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900OD0S4ABJLE8K132025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900OD0S4ABJLE8K132025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900OD0S4ABJLE8K132025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember3529900OD0S4ABJLE8K132025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember4529900OD0S4ABJLE8K132025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900OD0S4ABJLE8K132025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900OD0S4ABJLE8K132024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMemberiso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:sharesxbrli:pure