ÅRSRAPPORT 2024  
Baltorpvej, Ballerup  
CVR. NR. 28 50 09 71 | Ringager 4A, 2605 Brøndby  
 
Fast Ejendom Danmark A/S  
Ringager 4A  
2605 Brøndby  
CVR-nr.: 28 50 09 71  
Hjemsted: Brøndby Kommune  
FAST EJENDOM DANMARK A/S  
ÅRSRAPPORT 2024  
20. regnskabsår  
Vedtaget på Selskabets ordinære generalforsamling den 24. april 2025  
Som dirigent  
___________________________________  
Poul Jagd Mogensen  
Advokat  
2
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
INDHOLDSFORTEGNELSE  
Selskabsoplysninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4  
LEDELSESBERETNING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5  
Hoved- og nøgletal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6  
Overordnet økonomisk overblik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8  
Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13  
Hovedaktiviteter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13  
Årets resultat og formue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14  
Begivenheder efter balancedagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18  
Forventninger til 2025 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19  
Langsigtet finansielt mål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19  
Indre værdi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19  
Særlige risici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20  
Væsentlige samarbejdsaftaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20  
Forsikringsforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20  
Udbytte og udbyttepolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20  
Selskabskapital. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20  
Aktionærforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20  
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet. . . . . . . . . . . . . .21  
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .25  
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b . . . . . . . . . . . . . . . . . .27  
Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29  
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30  
Ledelses- og revisionspåtegninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31  
Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2024 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35  
Balance pr. 31. december 2024 - Aktiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36  
Balance pr. 31. december 2024 - Passiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37  
Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2024 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38  
Pengestrømsopgørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39  
NOTEOVERSIGT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41  
3
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
Selskabsoplysninger  
Fast Ejendom Danmark A/S
Ringager 4A
2605 Brøndby
CVR-nr.: 28 50 09 71  
Hjemsted: Brøndby Kommune  
Telefon: 70 22 80 30  
www.fastejendom.dk  
Selskabets aktier er noteret på NASDAQ Copenhagen  
Fondskode/ISIN, DK0060522746  
Navn: Fast Ejendom Danmark  
Kortnavn: FED  
Bestyrelse  
Niels Roth, formand  
Peter Olsson, næstformand  
Søren Hofman Laursen  
Kristian V. Myrup  
Direktion  
Torben Schultz  
Revision  
EY Godkendt Revisionspartnerselskab  
Dirch Passers Alle’ 36  
2000 Frederiksberg  
Generalforsamling  
Ordinær generalforsamling afholdes den 24. april 2025 fra kl. 16:00 på adressen  
c/o Accura Advokatpartnerselskab, Alexandriagade 8, 2150 Nordhavn.  
4
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Nordlyset, Ballerup  
Baltorpvej, Ballerup  
5
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
Hoved- og nøgletal  
Hovedtal i DKK ’000  
I
2024  
2023  
2022  
2021  
2020  
Totalindkomstopgørelse  
Lejeindtægter  
102.246  
70.559  
55.279  
125.838  
114.746  
59.467  
-46.586  
68.160  
62.071  
93.632  
67.448  
20.835  
88.283  
76.693  
55.858  
-37.028  
39.665  
37.246  
77.018  
50.345  
77.498  
48.494  
83.160  
131.654  
119.766  
36.606  
-9.579  
64.857  
34.793  
19.638  
54.431  
43.302  
23.664  
-8.892  
34.410  
25.865  
Resultat af ejendommenes drift  
Værdireguleringer af investeringsejendomme  
Bruttoresultat  
121.334  
171.679  
158.452  
37.118  
Resultat af primær drift  
Resultat af primær drift før værdireguleringer  
Finansielle poster, netto  
Resultat før skat  
-10.451  
148.001  
113.523  
110.187  
77.005  
Årets resultat  
Balance  
Langfristede aktiver  
Kortfristede aktiver  
Selskabskapital  
1.602.787  
23.418  
1.496.073  
46.307  
1.330.640  
72.092  
1.126.210  
141.399  
5.319  
1.108.466  
42.116  
5.319  
5.319  
5.319  
5.319  
Egenkapital  
702.032  
893.813  
30.361  
639.961  
644.432  
257.987  
1.542.380  
150.745  
2.606.979  
598.691  
771.948  
32.093  
485.011  
741.944  
40.654  
407.818  
702.617  
40.147  
Langfristede gældsforpligtelser  
Kortfristede gældsforpligtelser  
Balancesum  
1.626.205  
84.462  
1.402.732  
98.271  
1.267.609  
30.494  
1.150.582  
69.811  
Investering i langfristede aktiver  
Antal aktier i omløb, stk.  
2.606.979  
2.570.979  
2.570.979  
2.570.979  
Pengestrøm fra  
Primær drift  
58.087  
12.436  
-54.601  
17.176  
-24.989  
16.898  
59.843  
23.257  
31.979  
18.980  
-3.040  
-8.365  
7.575  
35.579  
26.599  
-13.806  
8.984  
33.220  
24.656  
-69.489  
42.489  
-2.344  
37.326  
Driftsaktivitet  
Investeringsaktivitet  
Finansieringsaktivitet  
Årets pengestrømme  
Likvider ultimo  
-150.627  
102.579  
-24.791  
41.887  
21.777  
59.103  
66.678  
Resultat af primær drift før værdireguleringer (DKK ’000)  
Pengestrøm fra driftsaktivitet (DKK ’000)  
40.000  
70.000  
60.000  
50.000  
40.000  
30.000  
20.000  
10.000  
30.000  
20.000  
10.000  
0
0
2024 2023 2022 2021 2020  
2024 2023 2022 2021 2020  
6
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
Hoved- og nøgletal  
Hovedtal i DKK ’000  
I
2024  
2023  
2022  
2021  
2020  
Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1)  
Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2)  
Forrentning af egenkapital  
%
3,8  
7,4  
3,9  
5,4  
2,9  
12,5  
21,0  
180.310  
85,3  
6,5  
3,2  
10,3  
17,2  
183.221  
80,1  
6,5  
3,2  
4,0  
%
%
9,3  
6,0  
6,5  
Areal ultimo 1)  
m2  
174.717  
91,0  
6,4  
180.310  
87,5  
6,8  
184.690  
77,1  
6,9  
Udlejningsgrad investeringsejendomme, lejeværdi 2)  
Gennemsnitligt vægtet afkastkrav  
Resultat af ejendomme, udlejet  
Husleje, udlejet  
%
%
kr/m2  
kr/m2  
kr/m2  
kr/m2  
%
444  
428  
327  
330  
244  
643  
593  
501  
528  
455  
Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering  
Dagsværdi af ejendomme  
791  
560  
1.116  
7.349  
1,06  
44,16  
44,05  
1,72  
44,4  
7
889  
382  
9.160  
0,77  
23,81  
23,80  
5,76  
46,7  
7
8.275  
0,84  
14,34  
14,33  
5,11  
47,6  
7
6.557  
0,99  
29,95  
29,91  
1,27  
54,6  
7
6.002  
1,00  
10,06  
10,04  
1,24  
56,8  
7
Omkostningsprocent  
Resultat pr. aktie  
kr  
Udvandet resultat pr. aktie  
kr  
Gennemsnitlig lånerente  
%
Loan to Value  
%
Gennemsnitlig antal ansatte  
Indre værdi  
kr  
%
%
kr  
%
269,29  
9,7  
245,48  
5,4  
232,86  
23,4  
188,65  
18,9  
158,62  
6,9  
Tilvækst i indre værdi, årlig  
Tilvækst i indre værdi, gns. seneste fem år  
Børskurs ultimo året  
12,9  
119,00  
56  
13,7  
115,00  
53  
14,8  
12,3  
10,5  
119,00  
25  
135,00  
42  
141,00  
25  
’Discount’, børskurs i forhold til indre værdi  
Nøgletallene er defineret og beregnet i overensstemmelse med IPD/Dansk Ejendomsindeks definitioner. Se note 1 for yderligere information.  
1) I 2024 er arealet reduceret med 5.593 m2 primært som følge af salg af Rugårdsvej i Odense.  
2) Udlejningsgrad for 2020 er opgjort ekskl. udviklingstunge ejendomme, som i 2020 bestod af ejendommen Baltorpvej. Udlejningsgraden i 2020, inkl. udvik-  
lingstunge ejendomme, udgør 72,9%.  
7
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Overordnet økonomisk overblik  
investorer ligget på siden 2018 ifølge Redata, som analyserer  
ejendomshandler. De udenlandske investorers interesse var  
dog stigende i løbet af året, og udgjorde i andet halvår 45% af  
transaktionsvolumen ifølge Colliers.  
2024  
Det kommercielle ejendomsmarked har ifølge alle store  
analysehuses meninger kurs imod lysere tider - med moderat  
hastighed. Den samlede transaktionsvolumen for 2024 blev ved  
årsafslutningen opgjort til 52 mia. kr. og er således 20% højere  
end i 2023. Det sker på baggrund af de let faldende renter i sid-  
ste halvdel af 2024, kombineret med investorernes forventning  
om yderligere rentesænkninger i 2025, og ikke mindst forvent-  
ningen om at de høje renter toppede i 2024. De europæiske  
styringsrenter blev sænket to gange 25 basispunkter i sidste  
halvdel af 2024, og FED sænkede ligeledes den amerikanske  
rente med 50 basispunkter i Q4. Også de lange renter har vist  
en faldende tendens, hvilket betød at flere realkreditinstitutter  
åbnede for 3,5% lån, hvor renten ellers længe havde ligget på  
4%.  
Den generelle opfattelse blandt landets ejendomsaktører er  
dog, at der er rigeligt med likviditet og investeringslyst hos de  
store internationale spillere generelt, og mæglerhusene øjner  
fortsat (endnu) lysere tider i det nye år. Forventningen er, at de  
udenlandske købere vender retur når de høje renter stabiliserer  
sig, på et forventeligt lidt lavere niveau.  
Bolig  
Boligmarkedet for private viste stor styrke i løbet af 2024, og  
de stigende ejendomsskatter som ramte boligmarkedet kom-  
bineret med det stadigt relativt høje renteniveau blev effektivt  
kompenseret af de solide danske husstandsindkomster og  
privates formuer, kombineret med de første rentenedsættelser  
og udsigten til mere af samme skuffe. Der meldtes således  
jævnligt om stigende priser igennem året på både huse, ejerlej-  
ligheder og sommerhuse.  
Denne udvikling ”fastlåser” lidt den situation vi oplevede i  
2023, hvor køber og sælger på trods af en vis opblødning i  
markedet stadig har svært ved at blive enige om prisen. Så selv  
om mæglerhusene generelt melder om fornyet god interesse og  
likviditet i markedet hos de store aktører, så lader ketchupef-  
fekten vente på sig.  
Den positive udvikling er fortsat koncentreret om de store byer,  
og igen er det København og omegnskommunerne der trækker  
fra.  
På trods af det stadigt afventende transaktionsmarked forblev  
udlejningsmarkedet stærkt i 2024, og det forventes at holde  
ved igennem 2025. Dansk økonomi har de seneste år haft høje  
BNP-vækstrater og en stærk beskæftigelsesudvikling. Det  
danske arbejdsmarked er stadig meget stabilt og på et meget  
højt niveau og har vist sig fuldstændig resistent overfor Tysk-  
lands økonomiske nedtur, fortsat høj rente, krigen i Ukraine og  
truslen om toldtariffer fra USA’s nye præsident Donald Trump.  
Siden august 2023 har der været over tre millioner personer i  
arbejde, med en svag stigende tendens siden. Ved indgangen  
til 2025 runder arbejdsmarkedet 3,1 mio. fuldtidsbeskæftigede.  
Dansk økonomi er simpelthen fortsat meget stærk, og generelt  
set går det godt for såvel de private husholdninger og formuer  
som for virksomhedernes.  
Markedet for investeringsejendomme i boligsegmentet er  
fortsat investorernes foretrukne segment, og der hvor efter-  
spørgslen og interessen fra investorerne er størst. Således  
udgjorde boliger 50% af den samlede transaktionsvolumen på  
landsplan, og ikke mindre end 61% i Storkøbenhavn. Markedet  
er fortsat præget af forsigtig men stigende interesse og fortsat  
tilbageholdende aktivitet bl.a. som følge af begrænset nybyg-  
geri samt stadig ikke transparente prissætninger. De høje renter  
kombineret med stadig høje materialeudgifter og entreprise-  
omkostninger holder på tredje år udviklerne og investorerne i  
en afventende position. Dermed er der et fortsat underudbud af  
lejelejligheder, som danner grundlag for en – ligeledes fortsat  
– gunstig lejeudvikling. Denne situation gælder ifølge Colliers  
først og fremmest for hovedstadsområdet, som fortsat tiltræk-  
ker langt flest nye lejere. Colliers forudser således ganske be-  
tragtelige lejestigninger i de kommende år, fortsat koncentreret  
om de større byer.  
Den stærke beskæftigelsessituation i Danmark skaber grundla-  
get for en god økonomi i såvel de private husholdninger som  
i virksomheder, og er således fortsat krumtappen i det stærke  
udlejningsmarked i alle segmenter. Tilbageholdenhed med  
nybyggeri igennem nu godt tre år, giver yderligere ilt til udlej-  
ningsmarkedet på tværs af segmenter.  
Det høje renteniveau er fortsat en begrænsende faktor i forbin-  
delse med finansieringsmuligheder. Finanstilsynets regler om  
kritisk leje – som beregnes på baggrund af hvor meget en ejen-  
doms lejeindtægt fratrukket ejendommens udgifter kan betale i  
renter, afdrag og bidrag – medfører en reduceret belåning af  
Transaktionsvolumen for 2024 på 52 mia. kr. tyder på, at ejen-  
domsmarkedet nåede et lavpunkt i 2023 med en volumen på 43  
mia. kr., men det er stadig langt fra niveauet i 2022 som endte  
på næsten det dobbelte, og ikke mindst rekordåret 2021 hvor de  
samlede transaktioner af erhvervs – og investeringsejendomme  
beløb sig til godt 125 mia. kr.  
ejendommene eller projektet og dermed begrænset gearing for  
investorer som så skal have mere egenkapital med hjemmefra.  
De udenlandske investorer var kun marginalt mere aktive i  
2024 i forhold til 2023, og udgjorde ca. 39% af transaktions-  
volumen i mod 33% i 2023. Til sammenligning var andelen ca.  
54% i 2022 og det niveau har transaktioner med internationale  
Høje byggepriser kombineret med høje renter og heraf be-  
grænsede finansieringsmuligheder medfører fortsat begrænset  
appetit hos investorer og udviklere til at igangsætte nye bygge-  
rier. Der er stadig stor efterspørgsel efter lejeboliger i de større  
8
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
byer, og opbremsningen i byggeaktiviteterne kombineret med  
den fortsatte urbanisering, vil medføre et fortsat underudbud  
af boliger hvilket medvirker til at presse lejepriserne i vejret.  
Ligeledes betyder det, at lejerne fortsat søger imod omegns-  
kommunerne til især København og Århus, men i en vis grad  
også den øvrige provins.  
Hertil kommer den geopolitiske uro som er forårsaget af krige,  
stigende renter og usikkerhed omkring leverancer. Og fra star-  
ten af 2025 er der en ny faktor som kan ende med at påvirke  
virksomhedernes ageren og beslutninger i relation til lagre og  
forsyningskæder - den nye Trump administration i USA som,  
på baggrund af de foreløbige reaktioner i verdenssamfundet at  
dømme, vil øge usikkerheden yderligere. Mange virksomheder  
Boligejendomme i de større byer, herunder særligt København, foretrækker som følge af ovenstående at trække forsynings-  
oplever fortsat stor interesse både fra såvel lejere som inve-  
storer og opfattes generelt som ejendomsinvesteringer med et  
stabilt cash flow, lav risiko samt et godt belåningspotentiale.  
De allerede gennemførte rentesænkninger kombineret marke-  
dets forventning om yderligere rentenedsættelser, har også i  
dette segment betydet mere transaktionsaktivitet.  
kæderne hjem fra udlandet, hvilket er medvirkende til at gøde  
behovet for, og efterspørgslen efter, lager – og logistikejen-  
domme. Samtlige af disse faktorer forventes at medføre fortsat  
lav tomgang og stigende lejeniveauer i segmentet.  
Den historisk lave tomgang hænger også i høj grad sammen  
med, at udbuddet af logistikejendomme igennem nogle år har  
været begrænset af manglen på erhvervsjord, især i København  
og Århus. Der er langt imellem attraktive beliggenheder for  
de udviklere som har mod på at påbegynde et byggeri, og her  
møder man de samme udfordringer med stigende bygge - og  
finansieringsomkostninger som beskrevet ovenfor.  
Boligsegmentet ligger uden for Fast Ejendom Danmark A/S’  
hidtidige investeringsstrategi, men Selskabet har valgt at ud-  
nytte en mulighed for at konvertere en af Selskabets erhvervs-  
ejendomme til bolig. Projektet, som omfatter 96 lejligheder  
i Ballerup, blev færdiggjort og afleveret medio 2024, og ved  
udgangen af året er ejendommen stort set fuldt udlejet.  
Investorerne finder stadig, på selektiv basis, lager - og logisti-  
kejendomme særdeles eftertragtede. Og der er ingen tvivl om,  
at ejendomme i dette segment, beliggende tæt på den kritiske  
infrastruktur og velegnet til last mile distribution, vil være  
interessante i årene fremover.  
Lager og logistik  
Lager – og logistik samt let industri segmentet er stadig stærkt  
med en efterspørgsel som – svagt – overstiger udbuddet.  
Segmentet er efter boligsegmentet det næststørste i relation  
til transaktionsvolumen og udgjorde i 2024 ca. 25% af den  
samlede volumen. Særlig en sale and lease back handel imel-  
lem Catena og DSV til 3,3 mia. kr. hjalp godt til i statistikken.  
Kontor  
Der var lidt mere begrænset interesse for kontorsegmentet hos  
Ifølge Resights har segmentet haft et rigtig godt år i 2024, hvor investorerne, og dette segment udgjorde blot 14% af den sam-  
interessen for specielt last mile logistikejendomme igen har  
været stor.  
lede transaktionsvolumen i 2024. Frygten hos nogle investorer  
og udlejere - som opstod i forlængelse af pandemien - for at en  
udpræget grad af hjemmearbejde skulle medføre øget tomgang,  
Den stigende e - handel medfører fortsat stor efterspørgsel efter har i Danmark vist sig ubegrundet. Det har været, og er fortsat,  
lager – og logistik ejendomme, gerne som ”last mile distribu-  
tion” tættere på forbrugeren, samt for ejendomme til brug for  
lettere industri. Ifølge Dansk Erhvervs seneste e – handelsana-  
et stort problem i mange udenlandske metropoler, men i Dan-  
mark har behovet og lysten til hjemmearbejde været begrænset.  
Det handler om at balancere hensynet til de ansatte, til arbejds-  
lyse steg omsætningen i de danske netbutikker med 3% i første opgaverne og til fællesskabet.  
halvdel af 2024, men analysen konkluderer, at mange forbru-  
gere forventer at øge deres online forbrug fremover. De 3%  
betragtes som en relativ lav stigning, som i rapporten begrun-  
des med et generelt lavere forbrug i starten af 2024 grundet  
økonomisk usikkerhed med stigende renter og inflation. Temu  
I dag arbejder kun 7,5% af danskerne hyppigt hjemmefra, et  
fald fra over 14% i begyndelsen af 2022. Kombinationen af en  
vis grad af hjemmearbejde samt mere attraktive arbejdsplad-  
ser ser ud til at være den nye norm for mange medarbejdere.  
– den fra 2024 nye netbutik i klassen – har med et brag medført Ni ud af ti danske virksomheder tilbyder hjemmearbejde for  
yderligere interesse for nethandel. Allerede efter sin meget kor- deres medarbejdere i en eller anden form, og medarbejdere i  
te levetid, er Temu den næstmest benyttede netbutik i Danmark dag forventer mulighed for en vis grad af fleksibilitet i relation  
– kun overgået af Zalando.  
til at møde på arbejde kontra at arbejde hjemmefra. Meget er  
tilbage til det ”normale” før Coronakrisen, men muligheden for  
hjemmearbejde ser ud til at være en blivende forandring.  
Interessen for lager - og logistikejendomme i de sekundært  
beliggende områder omkring storbyerne, og med let adgang til  
den offentlige infrastruktur, har over årene været stigende som  
konsekvens af de ændrede krav fra forbrugerne til hurtig leve-  
ring som skabes af netop e - handel. Effekten, og konsekven-  
Såvel arbejdstagere som arbejdsgivere har erfaret, at de mu-  
ligheder, der er ved også at kunne arbejde hjemmefra og i den  
forbindelse benytte effektive digitale løsninger, kan anvendes  
serne heraf i form af højere lejeniveauer og større efterspørgsel til at løse mange opgaver smartere og mere effektivt. Det  
efter denne type ejendomme, var fortsat gældende i 2024, hvor  
udlejere generelt oplevede lav tomgang kombineret med gode  
og højere lejeniveauer.  
medfører et naturligt øget fokus på fleksibilitet, hvilket fortsat  
er et hovedkriterie inden for kontorsegmentet, som har medført  
stigende interesse for kontorfællesskaber og kontorhoteller.  
9
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Efterspørgslen efter kontorfællesskaber og kontorhoteller vil  
derfor fortsat være høj. Mange mindre og mellemstore virk-  
somheder søger i dag de samme omgivelser og rammer som  
lejere i kontorhotellerne, så man ikke skal tænke på større  
mødefaciliteter, køkken, kantine, fitness m.v. i egne lejemål.  
Da over halvdelen af Selskabets portefølje består af lager- og  
logistikejendomme, nyder Selskabet i særdeleshed godt af  
de efterspørgselsmekanismer og geografiske tendenser som  
gør denne del af vores portefølje ganske eftertragtet. De mest  
betydende af Selskabets ejendomme i dette segment ligger tæt  
på kritisk infrastruktur og relativt bynært, og imødekommer  
således i høj grad de løsninger som markedet efterspørger, bl.a.  
i form af ”last mile distribution” placeringer.  
Lejerefterspørgslen efter kontorlejemål er fortrinsvis kon-  
centreret om nyere eller nyistandsat og mere tidssvarende og  
effektive kontorlokaler, som typisk rummer gode muligheder  
for individuelle og skræddersyede indretningsløsninger, og  
hvor lejerne har mulighed for at up - / downsize i forhold til  
deres løbende behov.  
I kontorudlejningssegmentet oplever Selskabet igen i år høj  
efterspørgsel, som har medført at vi kan fastholde en samlet  
udlejningsgrad, ekskl. Ringager 2 – 4, i niveauet 92% – 93%.  
Selskabet arbejder målrettet og kontinuerligt på at imødekom-  
me tendenserne og efterspørgslen i markedet, og der er fortsat  
et incitament til at opgradere og arbejde med lejemålene for  
at kunne opfylde lejernes fokus på indretning, effektivitet og  
fleksibilitet. Herunder kortere bindingsperiode og fremlejemu-  
lighed.  
FAST EJENDOM DANMARK A/S  
To væsentlige faktorer vedrørende erhvervsejendomme / kontor  
er blevet det nye sort i løbet af 2024, og begge paradigmer  
understøtter Fast Ejendom Danmarks A/S’ forretningsmodel og  
vores overordnede opfattelse af, hvordan man tilfører ejendom-  
me – og samfundet – bedst værdi. Det ene mantra er tydelig-  
gjort i en række artikler fra f.eks. Børsen med overskrifter som  
”Renovering bliver den nye byggenorm” hvor avisen refererer  
til en rapport fra Realdania, samt ”Renovering er bedst for  
klimaet – og ofte også for økonomien”. Understøttet af Ejen-  
dom Danmarks beregning af at det ”koster” ca. 75% mere på  
en virksomheds CO2 aftryk at rive ned og bygge nyt frem for  
at renovere. Andre regnestykker, som der er mange af, giver  
andre resultater, men billedet og tendensen er entydig.  
Selskabets gennemsnitlige udlejningsgrad er forblevet på det  
rekordhøje niveau som Selskabet nåede i 2022, og lejeniveau-  
erne især i lager - / og logistiksegmentet har været stigende  
igennem årene. Vi har således haft en meget positiv udvikling  
bredt i vores portefølje, og året sluttede da også med rekord-  
høje lejeindtægter, udlejningsgrad og resultat. De stadigt udfor-  
drende tider til trods, har Selskabet været i stand til at opskrive  
ejendommenes værdi i løbet af året med samlet 55,3 mio. kr. og  
samtidig fastholde niveauet for det gennemsnitlig afkastkrav på  
6,4% (2023: 6,8%), som i 2024 er påvirket af et betydeligt la-  
vere afkastkrav på boligejendommen på Baltorpvej i Ballerup.  
Den anden udvikling som er værd at notere sig er, at frygten for  
at et alt for udbredt hjemmearbejde vil overflødiggøre eller be-  
grænse efterspørgslen på kontorarealer er stærkt aftagende. Til-  
pasningen til den jobsituation som medarbejdere ønsker, blev  
aldrig et problem eller et tema i Danmark. Der opstod i langt  
de fleste tilfælde blot en naturlig og effektiv balance imellem  
hjemmearbejde og fremmøde på arbejdspladsen, og en udpræ-  
get tomgang af kontorarealer blev aldrig resultatet. Erfaringer  
fra udlandet skabte i nogle år usikkerhed om, hvorvidt kontor-  
markedet ville opleve stærk faldende efterspørgsel, og det har  
holdt især udenlandske investorer tilbage. Vindene blæser nu  
snarer tilbage imod fremmøde på arbejdspladsen, og såvel i  
udlandet som i Danmark er der væsentlige eksempler på dette.  
F.eks. har Amazon besluttet at deres medarbejdere skal være på  
kontoret samtlige ugens arbejdsdage. Og Legos etablering af  
1.500 arbejdspladser i centrum af København betragtes heller  
ikke som en eskalering af yderligere hjemmearbejde.  
Selskabet er ved indgangen til 2025 godt positioneret, og vil  
fremover nyde godt af en solid udlejningsbase, herunder ikke  
mindst de fulde lejeindtægter og cash flow fra den nu færdig-  
udviklede boligejendom på Baltorpvej samt et cash flow uden  
risiko for større uventede negative påvirkninger.  
Væsentlige aktiviteter i året  
Selskabets helt overordnede fokus er at minimere tomgangen  
og optimere udlejningsvilkårene. Ved udgangen af året ligger  
Selskabets udlejningsgrad i niveauet 91%. Fortsat fokus på - og  
reducering af - tomgangen er det naturlige kernefokusområde  
for virksomheden, kombineret med en kontinuerlig udvikling  
og optimering af de enkeltes ejendommes kvalitet, stand og  
potentiale. Det er lykkedes at fastholde den meget positive  
udlejningsgrad som Selskabet har opnået igennem de seneste  
år, samtidig med at vi i en række tilfælde har optimeret lejeni-  
veauerne.  
Begge ovenfor nævnte tendenser spiller fint ind i Fast Ejendom  
Danmarks forretningsmodel, og vi har i 2024 fortsat været  
begunstiget af, at befinde os i udlejningssegmentet, hvor der  
på tværs af ejendomssegmenterne i høj grad er smult vande og  
gode vilkår og betingelser.  
I 2024 har udlejning af lejlighederne i den færdigkonverterede  
ejendom på Baltorpvej i Ballerup været det centrale tema, og  
ved udgangen af året ligger udlejningsgraden for boligerne på  
knap 100%. Byggeriet har været undervejs i nogle år, og har  
således været påvirket af såvel Covid19 afledte udfordringer  
som stigende materialepriser og renteniveauer. Nyudlejninger  
har været koncentreret om boligejendommen på Baltorp-  
vej, samt om Ringager 2- 4, som jf. den korte beskrivelse af  
Som følge af de markedsbetingelser som er beskrevet oven-  
for, befinder Selskabets ejendomsportefølje sig uændret i  
positive forretningsmæssige omgivelser med vedvarende  
stabil efterspørgsel og stabile eller let stigende lejeniveauer.  
10  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
ejendommen nedenfor, med de seneste indgåede kontrakter nu  
har en udlejningsgrad på knap 83%. Udlejningsgraden for den  
øvrige portefølje er ved udgangen af 2024 på ca. 94%, hvilket  
som beskrevet ovenfor betyder at vi svagt forbedrer udlejnings-  
graden fra 2023.  
af den øvrige portefølje.  
Udlejningsgraden for den samlede portefølje på 91% betragter  
Selskabet som tilfredsstillende i betragtning af segmentforde-  
ling samt den geografiske placering. Ledelsen er af den opfat-  
telse, at det fortsatte niveau af udlejninger i 2024 er udtryk for  
at strategien, med en mere aktiv udvikling og bearbejdning af  
de enkelte ejendomme i porteføljen, har virket efter hensigten,  
og ledelsen vil fortsætte disse tiltag med henblik på en fortsat  
forbedring af såvel udlejningsmulighederne som lejeniveauer-  
ne. Ikke mindst noterer vi os, at den strategi vi har forfulgt fra  
starten mht. investeringen i Ringager i Brøndby i 2019, matcher  
det behov og den efterspørgsel som lejerne i dag søger.  
Ved indgangen til 2025 foregår der drøftelser og udlejnings-  
bestræbelser med en række potentielle lejere, og Selskabet  
forventer at den fortsatte tilfredsstillende udlejningsaktivitet i  
porteføljen vil kompensere for kendte opsigelser og fraflytnin-  
ger i 2025. Ledelsen forventer derfor at udlejningsgraden kan  
fastholdes i niveauet 91% ultimo 2025.  
Baltorpvej 156 - 158, Ballerup ('Nordlyset').  
I 2021 kom der yderligere en aktivitet til Selskabets øvrige  
forretningsområder, i forbindelse med at Selskabet ultimo 2021  
indgik en totalentreprise aftale med HHM A/S, vedrørende  
opførsel af 96 lejligheder i Ballerup. Denne form for rendyrket  
udviklingsaktivitet af en boligmasse, er dog ikke noget som  
Selskabet ønsker at dyrke på sigt, men et udtryk for at Selska-  
bet vurderede, at det netop i det daværende marked var den  
optimale udnyttelse af ejendommens potentiale.  
Ringager 2-4, Brøndby  
Med en udlejningsgrad på 83% ved udgangen af 2024, er  
Selskabet nået langt med sin ”value add” ejendom på Ringager  
i Brøndby. Fra overtagelsen og til i dag er næsten hele ejen-  
dommen istandsat, moderniseret og ”gentænkt”. Ejendommen  
fremstår i dag som en moderne kontorejendom med en blan-  
ding af kontorhotel og mindre / mellemstore kontorlejemål.  
Alle lejemål tilbydes møde – og konferencefaciliteter i moder-  
ne lokaler med fuldt AV- udstyr, kantine, fitnessrum m.v. samt  
en række aktiviteter og services som forestås af Fast Ejendom  
Danmark A/S.  
Lejlighederne blev endeligt overtaget fra hovedentreprenøren  
HHM fra marts til juni 2024, og er ultimo regnskabsåret i fuld  
drift, stort set fuldt udlejet – i overensstemmelse med forvent-  
ningerne – og ikke mindst er alle betalinger og forpligtelser  
fuldt afregnet og imødekommet. Projektet har, på lige fod med  
andre byggerier, været negativt påvirket af prisstigninger på  
entrepriseomkostninger samt rentestigninger, men Selskabet  
forventer at udviklingen i lejeniveauerne vil kompensere for en  
væsentlig del af meromkostningerne som påvirkede projektet.  
Ejendommen er efter færdigopførelse og aflevering i 2024  
overgået fra projektejendom til investeringsejendom. Fra regn-  
skabsåret 2025 vil den forventede bruttoleje baseret på nuvæ-  
rende lejeniveauer blive i niveauet +14 mio. kr.  
Det er siden erhvervelsen lykkedes at hæve udlejningsgraden  
fra ca. 12% til, ved udgangen af 2024, at udgøre knap 83%  
(69% ultimo 2023). Lejeniveauerne realiseres på et noget  
højere niveau end oprindeligt antaget, bl.a. som følge af et  
opgraderet kvalitetsniveau med en omfattende renovering og  
modernisering af ejendommen.  
Konvertering til boliger på denne ejendom er ikke et udtryk for  
en ændring i Selskabets overordnede strategi, som fortsat pri-  
mært er investering i erhvervsejendomme. Men omdannelsen  
af Baltorpvej gav mulighed for at skabe et attraktivt afkast for  
Selskabet, ikke mindst set i lyset af den efterspørgsel, der er på  
boliger i de københavnske omegnskommuner.  
Udviklingen af ejendommen, herunder konceptet med kon-  
torhotel kombineret med mindre og mellemstore lejemål,  
attraktive og eksklusive kontorer og fællesarealer, et passende  
tilbud af fælles serviceydelser som Hospitality Service Center,  
moderne mødefaciliteter med professionelt AV-udstyr, restau-  
rant, fitnesscenter m.v., har vist sig i udpræget grad at ramme  
efterspørgslen fra lejerne samt den trend udlejere har oplevet de  
seneste par år.  
Selskabets nøgletal i forbindelse med udlejningsgraden er som  
konsekvens af købet af Ringager fortsat moderat negativt påvir-  
ket i et par år endnu, omend vi oplever et positivt udlejnings-  
scenarie, og en udlejningsgrad som nærmer sig gennemsnittet  
11  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Eksempler på CO2 forbedringer gennemført i vores almindeli-  
ge løbende istandsættelses- og forbedringsarbejder:  
Renovering og ombygning – Nordlyset på Baltorpvej i  
Ballerup  
. Besluttet at ombygge og renovere i stedet for fjerne og byg-  
ge nyt => markant reduceret CO2 aftryk.  
. DGNB sølvcertificering.  
. Indgået et samarbejde med Ballerup kommune. Overskuds-  
materialer bruges i kommunens træværksteder for borgere.  
. Brugt træ af rimelig kvalitet afhentes og benyttes til inte-  
rimslukning og afspærringer.  
. Store sten, som er gravet op på grunden, genbruges i forbin-  
delse med LAR anlægget.  
Etablering af solceller  
. Foreløbig Ringager 2 – 4 i Brøndby og Bredebjergvej i  
Tåstrup.  
CSRD  
. Dialog pågår vedrørende solceller på Baltorpvej 154.  
Da Selskabets aktiviteter udelukkende foregår i Danmark, er  
en række forhold vedr. såvel miljømæssige – og sociale forhold  
allerede formuleret og reguleret ved lov, ligesom lovgivningen  
stiller en række oplysningskrav til børsnoterede virksomheder  
vedr. disse emner. Flere forhold beskrives derfor allerede i form  
af politikker som fremgår af Selskabets hjemmeside, kombine-  
ret med kommentarer og beskrivelser i årsrapporten.  
Lys  
. Udskiftning til led belysning.  
. Bevægelses– og lys styret løsninger ved udskiftning af  
indendørsbelysning.  
. Velux vinduer – delvis solenergidrevet styringsfunktion.  
Vinduer  
. Lavenergi ruder ved udskiftning.  
Selskabet er ikke omfattet af CSRD rapporteringskrav før 2027,  
dvs. vedr. regnskabsåret 2026, men Selskabets ledelse har på  
trods heraf besluttet at formulere en ESG-strategi, når den kan  
formuleres på et solidt datamæssigt grundlag. Der formule-  
res såldes ikke konkrete målsætninger for reducering af CO2  
aftryk, før der er etableret en baseline som et led i udviklingen  
af strategien. Selskabet noterer sig i den forbindelse igennem  
den offentlige debat, at omverdenens forventning til omfanget  
af – og hastigheden hvormed - det samlede CO2 aftryk skal og  
kan nedbringes, er under en vis forandring med aftagende for-  
ventning. De af omverdenen tidligere udmeldte ambitioner, har  
tydeligvis været for ambitiøse og for dyre, og mange forventer  
at kravet til virksomhedernes grønne målsætninger sænkes.  
Hvilket utvivlsomt vil påvirke den baseline som skal defineres  
til formålet.  
Energiklassificering af samtlige ejendomme  
. Gennemgået ejendommenes energiklassificering med en  
ekstern rådgiver og har derved skabt et overblik over mulig-  
hederne for forbedring af energieffektivitet.  
. Til eksempel er ejendommen Ringager i Brøndby løftet fra  
energiklasse C/D til energiklasse B efter en række gennem-  
førte energibesparende forbedringer.  
Cirkulær økonomi  
. Affaldshåndtering – oftest i samarbejde med lejerne.  
. Indretning med møbler, gardiner, tæpper mv med f.eks.  
genbrugsmaterialer.  
Ladestandere  
. Løbende etablering af ladestandere på ejendommene.  
Selvom Selskabet ikke har udmeldt en formel ESG-strategi,  
har vi dog de seneste mange år fundet det naturligt at arbejde  
så CO2 hensigtsmæssigt og arbejdsmiljøvenligt som muligt,  
vores porteføljes karakteristika taget i betragtning. Vigtigste  
karakteristika i denne forbindelse er, at der er tale om ældre  
ejendomme, ikke nybyggeri, samt at mange ændringer og tiltag  
i relation til CO2 forbedringer skal ske i samarbejde med - og  
efter aftale med lejerne.  
Ovenstående tiltag har medført at en del af ejendommene i  
Selskabets portefølje kategoriseres som ”grønne” i relation  
til realkreditbelåning. Dette reflekteres i en række lån som er  
optaget i 2024 ifm. refinansiering af tre af Selskabets mere mar-  
kante ejendomme.  
Selskabet føler sig på denne baggrund godt rustet til at imøde-  
komme de – formentlig reviderede - krav som vil blive stillet til  
branchen i de kommende år.  
12  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen Hovedaktiviteter  
Koncernen (i det følgende ”Koncernen” eller ”Selskabet”)  
udgøres af Fast Ejendom Danmark A/S (”Moderselskabet”) og
de fire helejede datterselskaber Fast Ejendom Danmark 1 ApS,  
Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS, Fast Ejendom Danmark  
2 ApS og Ejendomsselskabet Ringager ApS (i det følgende  
”FED 1”, ”Baltorpvej”, ”FED 2” og ”Ringager” og tilsammen  
”Datterselskaberne”).  
Koncernen ejer en ejendomsportefølje på 1,6 mia. kr. bestående  
af erhvervsejendomme hovedsagelig beliggende i eller omkring  
de større byer i Danmark. Hovedaktiviteterne er investering,
udlejning, udvikling, driftsoptimering og administration af
porteføljen.
Investeringsstrategien omfatter investering i ejendomme, hvor  
det vurderes, at der kan foretages værdiskabende udviklingsop-  
gaver enten som følge af et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb,  
eller som følge af en ”gentænkning” af ejendommenes karakte-  
Koncernen blev stiftet som forening (Foreningen Fast Ejen-  
dom f.m.b.a.) den 24. februar 2005 men omstruktureret til et  
aktieselskab i 2013. Perioden 1. januar til 31. december 2024 er ristika, formål og muligheder. Koncernen forventer således selv  
Koncernens 20. regnskabsår. Koncernen ledes af en bestyrelse  
på fire medlemmer og en direktion på ét medlem. Der er ikke  
etableret bestyrelse i datterselskaberne.  
at kunne opnå den design- og vedligeholdelsesmæssige udvik-  
lingsgevinst af denne type ejendomme. Samtidig arbejdes der  
aktivt på at imødekomme lejernes efterspørgsel efter mindre og  
fleksible lejemål samt lejemål hvor der tilbydes en høj grad af  
fællesydelser og faciliteter.  
Fast Ejendom Danmark A/S - Moderselskabet  
Moderselskabet er holdingselskab for Koncernens datterselska-  
ber.  
Moderselskabet afholder hovedparten af administrationsom-  
kostningerne så som gager, bestyrelseshonorarer, husleje og  
kontorhold m.m. Årets budgetterede administrationsomkost-  
ninger, der kan henføres til aktiviteten i datterselskaberne,  
fordeles mellem selskaberne efter den forholdsmæssige andel  
af lejeindtægterne. Ud af de samlede administrationsomkost-  
ninger i 2024 på 12,3 mio. kr. (2023: 12,1 mio. kr.), er 10,2  
mio. kr. (2023: 10,0 mio. kr.) således omfordelt.  
Nedskrivninger og tilbageførsel af nedskrivninger på kapi-  
talandele i tilknyttede virksomheder udgør 0 kr. (2023: 0 kr.)  
og finansielle poster netto, er indtægtsført med 11,0 mio. kr.  
(2023: 10,0 mio. kr.). De finansielle indtægter består af renter  
på koncernlån og de finansielle omkostninger består af renter  
fra koncerninterne mellemregninger og leasing. Moderselska-  
bets resultat før skat i 2024 udgør 9,8 mio. kr. (2023: 8,9 mio.  
kr.) hvilket er over den udmeldte forventning i niveauet 9 mio.  
kr. Udviklingen kan primært henføres til færre administrations-  
omkostninger end forventet.  
13  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Årets resultat og formue  
Lejeindtægter  
Lejeindtægter pr. kvartal i 2022, 2023 og 2024.  
Lejeindtægterne i 2024 udgør 102,2 mio. kr. mod 93,6 mio. kr.  
i 2023 (+8,6 mio. kr.; +9,2%) og 77,0 mio. kr. i 2022 (+25,2  
mio. kr.; +32,7%). Udviklingen i lejeindtægterne er, korrigeret  
for en engangsindtægt i første kvartal 2023, sket jævnt henover  
de seneste tolv kvartaler. Engangsindtægten blev opkrævet med  
tilbagevirkende effekt på i alt +2,4 mio. kr. som følge af en  
gennemført markedslejesag.  
30.000  
25.000  
20.000  
15.000  
10.000  
5.000  
0
Udviklingen i lejeindtægterne fra 2022 til 2023 skete primært  
med udgangspunkt i en øget udlejningsgrad, genforhandlinger  
af lejeforhold til markedsleje samt relativt store regulerin-  
ger som resultat af udviklingen i inflationen. Denne positive  
tendens for lejeindtægterne fortsatte ind i 2024, omend netto-  
prisindeksreguleringen i januar 2024 på +0,5% samt effekten  
af kontraktmæssige minimumsreguleringer, typisk på +2% til  
+3%, opnåede en helt anden begrænset betydning sammenlig-  
net med januar 2023, hvor nettoprisreguleringen var på op til  
+10,3%.  
Kvt1 Kvt2 Kvt3 Kvt4 Kvt1 Kvt2 Kvt3 Kvt4 Kvt1 Kvt2 Kvt3 Kvt4  
2022  
2023  
2024  
Driftsregnskaber  
Lejeindtægter  
Engangsindtægt  
I 2024 var de medvirkende faktorer til den positive udvikling  
blandt andet gennemførte genforhandlinger i 2023 af eksi-  
sterende lejeforhold som først opnåede fuld effekt i 2024, en  
fortsat positiv udvikling i udlejningsgraden bredt i porteføljen  
samt afslutning af byggesagen og ikke mindst udlejning af  
lejeboligerne på Baltorpvej.  
Udviklingen i udlejningsgraden.  
I 2023 lykkedes det at opretholde en høj udlejningsgrad, særligt  
på lager- og logistikejendomme, samtidig med at udlejnings-  
graden for ejendommen Ringager blev løftet fra knap 57% til  
knap 69%.  
Udlejningsgrad, målt på omsætning, i 2023 og 2024.  
Udlejningsgrad (omsætning)  
100%  
92,7%  
94,3%  
91,0%  
92,8%  
85,3%  
95%  
90%  
85%  
80%  
75%  
70%  
65%  
60%  
55%  
50%  
Det samme billede gør sig gældende igen i 2024, hvor udlej-  
ningsgraden for den samlede portefølje, ekskl. ejendommene  
Ringager og Baltorpvej, steg fra knap 92,7% til 94,3% og  
ejendommen Ringager steg yderligere fra 68,7% til 82,8%  
Fra medio 2024 ses tillige effekten af ibrugtagningen og den  
løbende udlejning af boligerne på Baltorpvej efter byggesagen  
blev afsluttet og ejendommen blev konverteret til en investe-  
ringsejendom.  
87,5%  
68,7%  
87,4%  
82,8%  
56,9%  
Ekskl. R og B  
Ringager  
Baltorpvej  
Udlejningsgrad i alt  
Med afsæt i den fortsatte efterspørgsel er det således lykkedes  
både at opretholde en høj udlejningsgrad bredt i porteføljen og  
løfte ejendommene Ringager og Baltorpvej op på tilfredssti-  
lende udlejningsgrader med tilhørende positiv effekt på årets  
resultat. Den positive udvikling for både Ringager og Baltorp-  
vej ses endvidere at fortsætte ind i 2025.  
For den samlede portefølje udgør udlejningsgraden 91,0%  
ultimo 2024 mod 87,5% ultimo 2023 og 85,3% ultimo 2022.  
En udvikling der findes tilfredsstillende omend det samtidig må  
konstateres at udlejningsgraden er under det seneste udmeldte  
niveau (delårsrapporten for 1. - 3. kvartal 2024), hvor forvent-  
ningen var i niveauet 92%. Afvigelsen kan i al væsentlighed  
henføres til en forsinket indflytning af et enkelt større lejemål  
fra ultimo 2024 til januar 2025.  
14  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme  
Selskabet har i 2024 anvendt ejendomsmægler- og valuarfir-  
maet Colliers ('Colliers') til at besigtige og vurdere Selskabets  
ejendomme. Honoraret for det udførte arbejde har været fast og  
er dermed uafhængigt af vurderingens resultat.  
De samlede omkostninger vedrørende investeringsejendomme  
udgør 31,7 mio. kr. (2023: 26,2 mio. kr.) svarende til en stig-  
ning på 5,5 mio. kr.  
Colliers har i deres rapport konkluderet, at den samlede  
markedsværdi udgør 1.618,6 mio. kr. med et spænd på +/- 5%  
idet enkelte af ejendommene kan være vanskelige at omsætte,  
ligesom der er indregnet byggeretsværdier, der ikke nødven-  
digvis kan frasælges i det nuværende marked. Markedsværdien  
kan således fastsættes i spændet mellem ca. 1.538 mio. kr. til  
ca. 1.700 mio. kr. Den angivne valuarværdi understøtter således  
den pr. ultimo året bogførte værdi af ejendomsporteføljen på  
1.600,3 mio. kr.  
Omkostningerne sammensættes typisk af ejendomsskatter, for-  
sikring, drift og vedligehold. Og af den samlede stigning kan  
3,7 mio. kr. henføres til ejendommen Baltorpvej. Hertil kom-  
mer afholdelse af opstartsomkostninger i form af konsulentom-  
kostninger, først og fremmest mæglerhonorarer, i forbindelse  
med ibrugtagning og udlejning af lejeboligerne på Baltorpvej.  
I den øvrige portefølje blev omkostningerne samlet forøget  
med 1,8 mio. kr. primært som følge af omlægning af yderli-  
gere areal til kontorhotel i ejendommen Ringager i Brøndby,  
en engangsregulering af en forsikringspræmie samt en mindre  
stigning i de samlede skatter og afgifter. Udviklingen i skatter  
og afgifter følges nøje, og Selskabet vil påklage eventuelle væ-  
sentlige og usædvanlige udsving i ejendomsværdierne så snart  
der åbnes mulighed herfor primo 2025.  
For en nærmere gennemgang af metode, principper og følsom-  
heder ved den interne værdiansættelse, herunder udviklingen i  
anvendt markedsleje og afkastkrav, henvises til note 2.  
Administrationsomkostninger  
Årets administrationsomkostninger udgør 12,3 mio. kr. (2023:  
12,6 mio. kr.). Den mindre reduktion i forhold til 2023 kan  
henføres til lavere omkostninger til lokaler, kontorhold m.m.  
Gager og honorarer er efter ordinære lønreguleringer, tilgang  
af et yderligere bestyrelsesmedlem samt hensættelse til bonus  
på niveau med 2023. I 2024 har der gennemsnitligt været syv  
ansatte (2023: syv ansatte).  
En del af omkostningerne vedrører lejerindretninger og vedli-  
geholdelse, der i 2024 er realiseret med 5,4 mio. kr.  
Omkostningsført vedligeholdelse og lejerindretninger  
2024  
2023  
2022  
2021  
2020  
(BELØB I DKK '000)  
Lejerindretninger og  
vedligehold i alt  
Resultat af primær drift  
5.445  
5.463  
5.333  
8.302  
8.569  
Årets resultat af primær drift udgør 114,7 mio. kr. (2023: 76,7  
mio. kr.) svarende til en stigning på 38,0 mio. kr. Korrigeret for  
værdireguleringer af investeringsejendomme udgør resultat af  
primær drift før værdireguleringer 59,5 mio. kr. (2023: 55,9  
mio. kr.).  
Som konsekvens af den i 2024 omfattende byggeaktivitet har  
ledelsen året igennem løbende vurderet behovet for at gennem-  
føre vedligeholdelse, så primært uopsættelige opgaver blev  
gennemført. Dette er lykkedes med det resultat, at niveauet fra  
2022 og 2023 er opretholdt.  
I årsrapporten for 2023 var bestyrelsens forventning til resultat  
af primær drift før værdireguleringer for 2024 i niveauet +59  
mio. kr. Denne forventning blev fastholdt i hele 2024, senest  
ved børsmeddelelse nr. 11 pr. 25. oktober 2024. Årets resultat  
af primær drift før værdireguleringer blev således realiseret i  
det forventede og udmeldte niveau.  
Resultat af ejendommenes drift  
Lejeindtægter med fradrag af omkostninger vedrørende inve-  
steringsejendomme udgør herefter 70,6 mio. kr. (2023: 67,4  
mio. kr.).  
Finansielle poster, netto.  
Vurdering og værdireguleringer af ejendomme  
Opgjort netto udgør årets finansielle poster -46,6 mio. kr. mod  
-37,0 mio. kr. i 2023, svarende til en stigning på -9,6 mio. kr.  
Stigningen kan dels henføres til en rentestigning medio 2023,  
som opnår fuld årseffekt i 2024, og dels fortsat øgede finansie-  
ringsomkostninger i den afsluttede del af byggefasen og den  
efterfølgende endelige realkreditfinansiering af ejendommen  
på Baltopvej. Af den samlede stigning kan -4,7 mio. kr. således  
henføres til Baltorpvej.  
Ejendomsporteføljen er ultimo året bogført til en dagsværdi på  
1.600,3 mio. kr. (2023: 1.492,1 mio.kr.) ved et gennemsnitligt  
vægtet forrentningskrav på 6,4% (2023: 6,8%). Værdien svarer  
til gennemsnitligt 9.160 kr. pr. m2 (2023: 8.275 kr. pr. m2). Af  
den samlede stigning på +108,2 mio. kr. kan +83,9 mio. kr.  
henføres til forbedringer af ejendommene, +49,0 mio. kr. til  
urealiserede dagsværdireguleringer og -24,7 mio. kr. til salg af  
ejendommen Rugårdsvej.  
I 2024 blev der endvidere refinansieret ejendomme af væsentli-  
ge størrelser med yderligere belåning og finansieringsomkost-  
ninger til følge. Den gennemsnitlige lånerente udgør herefter  
5,76% (2023: 5,11%).  
Årets værdireguleringer afspejler den planmæssige afslutning  
af byggeriet på Baltorpvej i Ballerup og en stigende udlejnings-  
grad bredt i porteføljen, herunder særligt i såvel ejendommen  
Ringager som ejendommen Baltorpvej. Den væsentligste del af  
forklaringen på reduktionen i den samlede afkastgrad fra 6,8%  
til 6,4% skyldes tilgangen af Baltorpvej (se note 2).  
15  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Skat af årets resultat  
Langfristede forpligtelser  
Skat af årets resultat udgør 6,1 mio. kr. (2023: 2,4 mio. kr.) og  
er sammensat af 0 kr. i aktuel skat og 6,1 mio. kr. som ændring  
i udskudt skat (2023: henholdsvis 1,4 mio. kr. og 1,0 mio. kr.).  
De langfristede forpligtelser sammensættes af gæld til finan-  
sieringsinstitutter på 746,5 mio. kr. (2023: 508,6 mio. kr.),  
udskudte skatteforpligtelser på 100,8 mio. kr. (2023: 94,7 mio.  
kr.), deposita på 45,6 mio. kr. (2023: 39,4 mio. kr.) samt lea-  
singforpligtelser på 0,9 mio. kr. (2023: 1,7 mio. kr.).  
Årets skat er, som angivet i note 13, positivt påvirket af en  
regulering af et udskudt skatteaktiv med +8,9 mio. kr. (2023:  
+7,6 mio. kr.). Resultat efter skat er herefter et overskud på  
62,1 mio. kr. (2023: 37,2 mio. kr.).  
Den samlede gældsportefølje, inkl. den kortfristede andel,  
udgør ultimo året 764,9 mio. kr. (2023: 752,6 mio. kr.) og den  
sammensættes af prioritetslån (750,1 mio. kr.) og banklån (14,7  
mio. kr.). Efter en omlægning af knap 60% af prioritetslåne-  
ne, til Selskabets nye finansieringspartner DLR Kredit, er ca.  
25% af låneporteføljen optaget med en fast rente på 4%. De  
resterende 75% er fortsat optaget med kort finansiering med  
en rentefastsættelse hver 6. måned (cibor 6). Omlægning af  
en del af låneporteføljen fra variabel til fast rente har øget den  
gennemsnitlige varighed til 1,60 år (2023: 0,47 år).  
Anlægsaktiver  
Selskabets samlede anlægsaktiver er øget fra 1.496,1 mio. kr.  
primo til 1.602,8 mio. kr. ultimo 2024. Stigningen (+106,7  
mio. kr.) kan primært henføres til færdiggørelse af byggeriet  
på Baltorpvej, øvrigt gennemførte forbedringsarbejder samt  
dagsværdiregulering af porteføljen. I året er der endvidere solgt  
en ejendom hvilket beskrives nærmere i afsnittet 'Køb og salg  
af ejendomme' nedenfor.  
En ændring på +1,0 procentpoint i det generelle renteniveau  
vil medføre en stigning i de årlige renteomkostninger før skat  
på ca. -7,6 mio. kr. (2023: -7,5 mio. kr.) men samtidig udløse  
en modsatrettet urealiseret regulering af gældsporteføljen på  
ca. +15,4 mio. kr. (2023: +2,1 mio. kr.) således, at den samlede  
resultatpåvirkning vil udgøre ca. +7,8 mio. kr. (2023: -5,4 mio.  
kr.).  
Medio 2024 blev byggesagen på Baltorpvej afsluttet og ved  
ibrugtagningen skiftede ejendommen samtidig status fra  
projektejendom til investeringsejendom. Der er ikke igangsat  
tilsvarende projekter i løbet af 2024.  
Selskabet har i året anvendt 83,9 mio. kr. på forbedringer af  
ejendommene, primært i forbindelse med ombygning af  
Baltorpvej til boliger, men også som en forudsætning for den  
fortsat positive udvikling i udlejningsgraden. Der er ligeledes  
samlet gennemført dagsværdireguleringer for +49,0 mio. kr.  
Dagsværdireguleringerne og værdiansættelsesprocessen er  
nærmere beskrevet ovenfor i afsnittet 'Vurdering og værdiregu-  
lering af ejendomme' samt i note 2.  
Selskabets ledelse følger nøje udviklingen på de finansielle  
markeder og overvejer om, og i givet fald hvilket omfang, det  
vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler.  
I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør den netto-  
rentebærende gæld (Loan To Value) ultimo året 46,7% (2023:  
47,6%).  
Øvrige driftsmidler, bestående af leasingaktiver og inventar, er  
reduceret med -1,5 mio. kr. sammensat af årets afskrivninger  
(-1,9 mio. kr.) og genmåling af leasingaktiver (+0,4 mio. kr.).  
Kortfristede forpligtelser  
De kortfristede forpligtelser udgør 30,4 mio. kr. mod 258,0  
ultimo 2023. Denne markante reduktion i de korte forpligtelser  
kan henføres til både afslutning af byggesagen på Baltorp-  
vej, hvor en væsentlig byggekredit blev omlagt til et endeligt  
realkreditlån, samt udløb af den oprindelige finansieringspakke  
ved købet af Ringager, hvor to stående banklån ligeledes blev  
indfriet og omlagt til realkreditlån.  
Egenkapitalen  
Egenkapitalen udgør ultimo året 702,0 mio. kr. (2023: 640,0  
mio. kr.). Stigningen i egenkapitalen kan henføres til årets  
resultat (+62,1 mio. kr.).  
Bestyrelsen blev på generalforsamlingen den 21. april 2022  
bemyndiget til, i yderligere en 5-årig periode fra generalfor-  
samlingen, at opkøbe på til 20% af Selskabets aktier til den  
gældende børskurs +/- 10% dog maksimalt svarende til den  
indre værdi. Der er ikke erhvervet aktier under denne bemyn-  
digelse. Og Selskabets beholdning af egne aktier ultimo 2024  
udgør derfor fortsat 52.463 stk. aktier erhvervet for 5,9 mio.  
kr., svarende til en gennemsnitlig anskaffelseskurs på 113,04.  
Bestyrelsen blev på generalforsamlingen den 17. april 2024  
endvidere bemyndiget til såvel at udstede konvertible gældbre-  
ve som forhøjelse af selskabskapitalen. For yderligere beskri-  
velse af bemyndigelsen henvises til referatet af generalforsam-  
lingen som kan findes på Selskabets hjemmeside. Der er ikke  
udstedt gældsbreve eller forhøjet selskabskapital under denne  
bemyndigelse.  
16  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Pengestrøm fra driftsaktivitet  
Porteføljesammensætning  
Koncernens pengestrøm fra driftsaktiviteten udgør +12,4 mio.  
kr. (2023: +23,3 mio. kr.) svarende til en reduktion på -10,9  
mio. kr. i forhold til sidste år og -1,6 mio. kr. i forhold til den  
udmeldte forventning i delårsrapporten for Q3 i 2024.  
Porteføljen sammensættes ultimo 2024 af i alt 29 investe-  
ringsejendomme, en mindre byggegrund og et mindre leaset  
kontorareal i den tidligere ejede domicilejendom på Rådhusvej  
i Charlottenlund. Efter frasalg af en enkelt ejendom, og nogle  
øvrige justeringer, udgør det samlede udlejningsareal 174.717  
m2 (2023: 180.310 m2). Ejendommene er hovedsagelig belig-  
gende uden for centrum af de større byer. Målt til dagsværdi  
er Baltorpvej i Ballerup den største ejendom. De fem største  
ejendomme udgør til sammen ca. 60% (2023: ca. 57%).  
Korrigeret for udsving i betalt selskabsskat ses en pengstrøm  
fra primær drift som er på niveau med sidste år. Udviklingen i  
pengestrøm fra driftsaktiviteten kan derfor, i al væsentlighed,  
henføres til de markant øgede finansieringsomkostninger (-9,1  
mio. kr.) omtalt tidligere i årsrapporten.  
De fem største ejendomme målt på dagsværdi  
Pengestrøm fra investeringsaktivitet udgør -54,6 mio. kr. og  
sammensættes af forbedringer af investeringsejendommene,  
herunder særligt byggeriet på Baltorpvej i Ballerup, delvist  
modregnet af provenue fra salg af en ejendom.  
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet (+17,2 mio. kr.) sammen-  
sættes primært af omlægning af byggekreditfaciliteter, øvrige  
banklån og eksisterende realkreditlån til nye realkreditlån med  
samtidig tillægsbelåning (+28,8 mio. kr.). Der er betalt de  
sædvanlige afdrag på prioritets-, bank- og leasinggæld (-17,8  
mio. kr.) og modtaget deposita fra netto tilflyttende lejere (+6,2  
mio. kr.).  
Ejendom  
By  
Baltorpvej 154-158  
Ringager  
Ballerup  
Brøndby  
Ringsted  
Taastrup  
København  
Kærup Industrivej 1  
Bredebjergvej 1  
Aldersrogade 6  
Porteføljesammensætning, målt på dagsværdi, fordelt på belig-  
genhed ultimo 2024.  
Øvrig Jylland  
Årets samlede pengestrømme bliver negativ med -25,0 mio. kr.  
(2023: -24,8 mio. kr.) og den likvide beholdning ultimo udgør  
herefter 16,9 mio. kr. (2023: 41,9 mio. kr.).  
5%  
Odense 9%  
Øvrig  
Sjælland  
12%  
Århus 12%  
Storkøbenhavn  
63%  
Ejendomstype  
(% af værdi, afrundet)  
Andel  
Lager og logistik  
Kontor / bolig  
Total  
44  
56  
100  
17  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Udlejning af ejendomme  
De 10 største lejere udgør 36,1% (2023: 40,7%) af årets  
lejeindtægt. Af den samlede lejeindtægt udgør den største lejer  
8,9% (2023: 10,4%) svarende til en bruttoleje på 10,0 mio. kr.  
Udlejningsgraden, målt på lejeværdi, er øget fra 87,5% primo  
året til 91,0% ultimo året svarende til +2,5 procentpoint.  
Varighed på kontraktporteføljen  
Stigningen kan relateres til følgende forhold:  
Ejendomsporteføljen er generelt udlejet på kontrakter med  
kortere opsigelsesvarsler.  
.
.
Reduktion i tomgang (+1,6 procentpoint)  
Nettostigning i husleje (+0,9 procentpoint)  
Nedenfor er det illustreret, hvordan lejeindtægterne er sikret på  
uopsigelige kontrakter.  
Udlejningsgrad for investerings- og projektejendomme  
Kontrakt-  
beholdning  
mio. kr.  
Tomgang mio.  
kr.  
Udlejnings-  
grad, %. 1)  
Lejeindtægter sikret på uopsigelige kontrakter ultimo 2024  
100%  
2024 2023 2024 2023 2024 2023  
80%  
60%  
40%  
20%  
0%  
Portefølje i alt  
112,3  
-
96,1  
3,4  
10,1  
-
11,5  
0,0  
91,0  
-
88,0  
100,0  
87,5  
Projektejendomme  
Investeringsejendomme 112,3  
92,7  
10,1  
11,5  
91,0  
1) Udlejningsgraden opgøres ultimo året med udgangspunkt i årslejen for et  
helt år i den aktuelle kontraktbeholdning pr. den 31. december.  
0,25  
0,5  
0,75  
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10  
Investeringsejendommenes udlejningsgrad er de seneste to år  
øget fra 85,3% primo 2023 over 87,5% ultimo 2023 til 91,0%  
ultimo 2024. Begge år er kendetegnende ved at det er lykkedes,  
at opretholde en høj udlejningsgrad bredt i porteføljen samtidig  
med at ejendommen Ringager i 2023 og 2024 og ejendommen  
Baltorpvej fra medio 2024 er løftet markant fra deres respekti-  
ve udgangspunkter.  
2023 2024  
Som det fremgår af grafen, er der 1 års uopsigelighed på mini-  
mum 50% af kontraktbeholdningen (2023: 62%). Tilsvarende  
tal for henholdsvis 3, 7 og 10 års uopsigelighed er minimum  
25% (2023: 35%), 4% (2023: 12%) og 7% (2023: 0%).  
Den fortsat store udlejningsaktivitet fastholder niveauet af va-  
righeden i kontraktbeholdningen på et passende niveau, hvor et  
ønske om længere uopsigelighed i kontrakterne står i kontrast  
til både et stigende ønske fra lejere om fleksibilitet og Selska-  
bets mulighed for at gennemføre varslinger til markedsleje.  
Hertil kommer at allerede indgåede kontrakter med uopsigelig-  
hed helt planmæssigt er kommet et år nærmere udløbsdatoen.  
Udvikling i udlejningsgrad pr. segment i 2023 og 2024.  
100%  
90%  
80%  
70%  
60%  
50%  
Køb og salg af ejendomme  
Selskabet har pr. 15. august 2024 solgt ejendommen Rugårds-  
vej 48 - 50 i Odense. Ved salget realiserede Selskabet en før  
skat regnskabs- og likviditetsmæssig gevinst på henholdsvis  
+5,0 mio. kr. og +15,5 mio. kr.  
2023  
2024  
Bolig UG  
Kontor  
Lager  
Begivenheder efter balancedagen  
Der har året igennem været stor aktivitet i porteføljen, og der er  
således gennemført 132 indflytninger (+23,3 mio. kr. / 16.467  
m2), 27 fraflytninger (-7,6 mio.kr. / 13.313 m2) samt øvrige  
reguleringer af lejen (+1,9 mio. kr.). Af de samlede indflytnin-  
ger er 93 foretaget i boligdelen på Baltorpvej i Ballerup.  
Trods den store aktivitet - og en opnået udlejningsgrad på  
91,0% - må det konstateres, at den tidligere udmeldte forvent-  
ning, i delårsrapporten for 1. - 3. kvartal 2024, om en udlej-  
ningsgrad i niveauet 92% ikke blev opnået.  
Der er ikke, efter regnskabsperiodens udløb og frem til of-  
fentliggørelsen af denne årsrapport, indtruffet begivenheder,  
som vurderes at have væsentlig indflydelse på den finansielle  
stilling pr. den 31. december 2024.  
Ved udgangen af 2024 er der opsagt 18 lejemål (17.449 m2) til  
fraflytning og indgået 14 nye aftaler (6.972 m2) til indflytning i  
løbet af 2025. Den årlige leje for ind- og udflytningerne udgør  
netto -2,1 mio. kr.  
18  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Forventninger til 2025  
Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen  
Langsigtet finansielt mål  
Fra og med 2023 har Bestyrelsen haft fokus på ét langsigtet  
finansielt mål:  
.
Det er et mål at kunne forøge indre værdi pr. aktie med mi-  
nimum 10% i gennemsnit årligt, tillagt eventuelt udloddet  
udbytte.  
For året 2025 forventer Selskabet et resultat af primær drift  
før værdireguleringer i niveauet 68 mio. kr. (2024: realiseret  
59,5 mio. kr.). Den forventede stigningen i resultatet, på godt  
+8 mio. kr., kan i al væsentlighed henføres til fuld årseffekt  
i 2025 af de nybyggede boliger på Baltorpvej i Ballerup og  
yderligere udlejning i Ringager 2-4.  
I 2024 blev indre værdi pr. aktie øget med 9,7% (2023: 5,4%).  
I den seneste 5 års periode, 2020 til 2024, er indre værdi pr.  
aktie øget med 12,9% i gennemsnit pr. år, og er dermed fortsat i  
overensstemmelse med de langsigtede mål.  
Med udgangspunkt i såvel allerede kendte opsigelser og fraflyt-  
ninger som den nuværende efterspørgsel og aktivitet i porteføl-  
jen er ledelsen positiv omkring en opretholdelse af niveauet for  
den nuværende udlejningsgrad. Ledelsen forventer derfor, at  
udlejningsgraden kan fastholdes i niveauet 91% ultimo 2025.  
Indre værdi  
Den indre værdi offentliggøres kvartalsvis via NASDAQ  
Copenhagen. Såfremt der mellem kvartalsmeddelelserne måtte  
ske væsentlige ændringer af indre værdi, vil der blive afgivet  
særskilt meddelelse herom. Indre værdi opgøres som egenkapi-  
talen delt med antal aktier i omløb. Ved opgørelsen af egenka-  
pitalen indregnes ændringer i værdien af aktiver og forpligtel-  
ser opgjort til dagsværdi samt resultatet af den løbende drift.  
Pengestrøm fra driftsaktiviteten forventes at være positiv i ni-  
veauet +34 mio. kr. (2024: realiseret +12,4 mio. kr.). Det øgede  
resultat af primær drift før værdireguleringer kombineret med  
faldende finansieringsomkostninger, som følge af omlægning  
af relativ dyr byggefinansiering til realkredit og en forventning  
om lavere prioritetsrentesatser generelt, bidrager til den mar-  
kante og positive udvikling i pengestrømmen.  
Udvikling i indre værdi og børskurs i 2024.  
2024  
275  
250  
225  
200  
175  
150  
125  
100  
Resultatet af primær drift før værdireguleringer for 2025 vil  
kunne afvige fra det af ledelsen forventede, som udmeldt oven-  
for. I forhold til ledelsens forventning, vil det udmeldte resultat,  
alene i begrænset omfang, kunne påvirkes negativt af lejernes  
betalingsevne, udviklingen i lejeniveau og tomgang. Resulta-  
tet efter skat vil derudover, i betydelig grad, være påvirket af  
værdireguleringer af ejendomsporteføljen samt udviklingen i  
de finansielle poster, herunder særligt rente- og kursudviklin-  
gen i 2025. Der henvises i øvrigt til følsomhedsberegningerne  
i note 27.  
Indre værdi  
Børskurs  
Omend Selskabet ved indgangen til 2025 befinder sig i et gun-  
stigt scenarie med et godt momentum i udlejningsaktiviteterne,  
godt hjulpet af en høj beskæftigelse og en solid dansk økono-  
mi, er forventningerne til fremtiden fortsat forbundet med stor  
usikkerhed som følge af geopolitisk turbulens, der må forventes  
at kunne have væsentlig indflydelse på ejendomsmarkedet.  
Selskabets udmeldte forventninger skal ses i dette lys.  
Den indre værdi per aktie udgør ultimo året kr. 269,29 (2023:  
kr. 245,48) mod en tilsvarende børskurs per aktie på kr. 119,00  
(2023: kr. 115,00).  
Fast Ejendom Danmark A/S - Moderselskabet  
For året 2025 forventer Moderselskabet et resultat før skat  
i niveauet +9 mio. kr. (2024: realiseret +9,8 mio. kr.). For-  
ventningen kan primært henføres til de finansielle indtægter  
fra koncerninterne lån og er derfor afhængig af udviklingen i  
renteniveauet. Endvidere er omkostninger til vederlag afhængig  
af resultat efter skat i Koncernen, herunder særlig udviklingen  
i værdireguleringerne. I budgettet for Koncernen indgår ikke  
værdireguleringer for ejendomme.  
19  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Særlige risici  
Udbytte og udbyttepolitik  
Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling  
enten kan finde sted i form af traditionel udlodning eller i form  
af tilbagekøb af Selskabets aktier. Udlodning og tilbagekøb  
af aktier fastsættes altid med udgangspunkt i resultatforvent-  
ningerne og skal ske under hensyntagen til Selskabets kapital-  
struktur, likviditetssituation og planer om investeringer.  
Forretningsmæssige risici  
De driftsmæssige risici er primært svigtende lejeindtægter,  
forøgede omkostninger herunder stigende renter samt uventede  
stigende drifts- og vedligeholdelsesudgifter.  
De væsentligste risici for svigtende lejeindtægter er lejers op-  
sigelse af lejemål eller manglende betalingsevne ved betalings-  
standsning eller konkurs. I de fleste lejeforhold er effekten af  
svigtende lejeindtægter fra betalingsstandsning/konkurs redu-  
ceret gennem forudbetaling, garantier eller deposita. Endvidere  
er omsætteligheden i tomme lejemål øget ved konvertering af  
domicilejendomme til flerbrugerejendomme.  
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke  
betales udbytte for regnskabsåret 2024.  
På den ordinære generalforsamling den 21. april 2022 blev  
bestyrelsen bemyndiget til, i en 5-årig periode fra generalfor-  
samlingen, at opkøbe egne aktier. Der er ikke erhvervet aktier i  
2024 under denne bemyndigelse. Beholdningen af egne aktier  
udgør således fortsat 52.463 stk. aktier ultimo.  
Lejeindtægterne reguleres årligt typisk med udviklingen i  
nettoprisindekset hvilket samlet set reducerer den driftsmæs-  
sige risiko i perioder med høj inflation. Desuden indeholder  
en større del af lejekontrakterne betingelser om en minimums-  
regulering uafhængig af den generelle prisudvikling. Endelig  
er der risiko for, at et faldende markedsbestemt lejeniveau vil  
kunne påvirke lejeindtægterne på fremtidige lejeaftaler.  
Selskabskapital  
Selskabskapitalen udgør nominelt 5,3 mio. kr. og består af  
2.659.442 stk. aktier á 2 kr. Heraf er 2.606.979 stk. aktier i  
omløb pr. den 31. december 2024. Aktierne, der er ikke opdelt  
i klasser, er noteret på NASDAQ Copenhagen under ISIN  
De væsentligste risici vedrørende drifts- og vedligeholdel-  
sesudgifter relaterer sig til større vedligeholdelsesarbejder  
og ombygninger i forbindelse med udskiftning af lejere. Det  
vurderes imidlertid, at denne type risici er begrænset som følge  
af arbejdets omfang og karakter.  
DK0060522746 og navnet Fast Ejendom Danmark.  
Aktionærforhold  
Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere end  
5,00% af selskabskapitalens stemmerettigheder eller pålydende  
værdi:  
Selskabet er som følge af sin drift, investeringer og finansiering  
eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Ledelsen følger  
nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvor-  
når og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af  
rentesikringsaftaler. For en nærmere gennemgang af Selskabets  
finansielle risici henvises til note 27.  
AP Pension  
AP Pension besidder 684.139 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende  
til nominelt 1.368.278 kr., som udgør 25,72% af den samlede  
aktiekapital og 26,08% af det samlede antal stemmer.  
Væsentlige samarbejdsaftaler  
Investeringsselskabet Artha Optimum A/S  
Der er indgået væsentlige samarbejdsaftaler med DLR Kredit  
(finansiering), Realkredit Danmark (finansiering), Sparekassen  
Sjællang og Fyn (finansiering) samt Nykredit (udstederaftale).  
Investeringsselskabet Artha Optimum A/S besidder 195.728  
aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 391.456 kr., som ud-  
gør 7,36% af den samlede aktiekapital og 7,46% af det samlede  
antal stemmer.  
Forsikringsforhold  
Alle ejendomme i porteføljen er forsikret til deres fulde ny-  
værdi.  
Herudover har Investeringsselskabet Artha Optimum A/S, via  
fuldmagt, råderet over et antal aktier i datterselskaber, herunder  
fra Investeringsselskabet Artha Max A/S og Investeringsselska-  
bet Artha Safe A/S, så det samlede antal stemmer ligger over  
15%. Grænsen på de 15% blev passeret den 9. april 2021 jf.  
børsmeddelelse nr. 3/2021.  
Investeringsselskabet Artha Max A/S  
Investeringsselskabet Artha Max A/S besidder 265.000 aktier  
à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 530.000 kr., som udgør  
9,96% af den samlede aktiekapital og 10,10% af det samlede  
antal stemmer.  
20  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet  
I medfør af Selskabets vedtægter vælges bestyrelsesmedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg af  
bestyrelsens medlemmer kan finde sted.  
Bestyrelseskompetencer  
Niels Roth kommer oprindelig fra den finansielle sektor, hvor han var ledende part-  
ner og medstifter af Carnegie i Danmark samt adm. direktør i Carnegie Bank, indtil  
han forlod Carnegie i 2004. Han har siden haft en række bestyrelsesposter hvor det  
gennemgående fokusområde er optimering af shareholder value. Han har erfaring  
med M&A, udarbejdelse og implementering af strategi, compliance, international  
finansiering og kapitalmarkeder, ejendomsudvikling, organisation samt kreditvurde-  
ring.  
NIELS ROTH  
Cand.polit.  
Formand  
Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen i Foreningen Fast Ejendom A/S i 2005.  
Foreningen Fast Ejendom A/S blev i 2013 omdannet til Fast Ejendom Danmark A/S  
hvor Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen.  
Vederlag: 325.000 kr.  
Født i 1957  
Indvalgt i bestyrelsen i 2013  
Uafhængig  
Ledelseshverv  
Direktør i:  
Formand for revisions- og vederlagsudvalget.  
. Zira Invest II ApS  
. Zira Invest III ApS  
. Zira Invest IV ApS  
. JaJoPo Invest ApS  
. NOK Infrastructure Feeder GP ApS  
Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S:  
159.865 stk. (2023: 119.525 stk.)., heraf nærstående  
59.550 stk. (2023: 59.550 stk.).  
Formand i:  
. Fast Ejendom Danmark A/S  
. Capital Four Management Fondsmæglerselskab A/S  
. Capital Four AIFM A/S  
. Nordic Strong ApS  
Medlem af bestyrelsen i:  
. Friheden Invest Holding ApS  
. Friheden Invest A/S  
. Arvid Nilssons Fond  
. Capital Four Holding A/S  
. Brøndbyernes I.F. Fodbold A/S  
. Ole Staxen Fonden  
21  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat).  
Bestyrelseskompetencer  
Peter Olsson er adm. direktør i AP Ejendomme P/S med ansvar for en ejendom-  
sportefølje på 20,2 mia. kr. Han har gennemført en lang række ejendomshandler og  
udviklingsprojekter, og har indgående erfaring med projektering og gennemførsel af  
store entrepriser, asset management samt værdioptimering af en betragtelig ejen-  
domsportefølje.  
Ledelseshverv  
PETER OLSSON  
Cand.oecon.  
Direktør i:  
Næstformand  
Vederlag: 150.000 kr.  
. AP Ejendomme P/S, AP Ejendomme Komplementarselskab ApS  
. Dansk Ejendomsfond I P/S, DE I Komplementar ApS  
. Kolding Åpark 24 A/S  
Født i 1966  
Indvalgt i bestyrelsen i 2013  
Uafhængig  
. K/S Trælastholmen, P/S Trælastholmen Nordhavn, Komplementarselskabet  
Trælastholmen Nordhavn ApS  
. BoStad A/S  
Næstformand for revisions- og vederlagsudvalget.  
. Fjordstjernen A/S  
. K/S Marmormolen  
Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S:  
0 stk. (2023: 0 stk.).  
. ØG Projektselskab P/S  
. K/S Svanemølleholm, Svanemølleholm Komplementar ApS  
. Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S  
. KB32 ApS  
. GK60 P/S, Komplementarselskabet GK60 ApS  
Formand i:  
. AP Ejendomme Komplementarselskab ApS  
. Marienlyst Århus Nord ApS  
. K/S Kristensen Partners I  
. OPP CMØ A/S  
. Svanemølleholm Komplementar ApS  
. Flodbyen Randers P/S  
. Enghave Brygge Byggefelt 1 K/S, Enghave Brygge Byggefelt 2 K/S, Engha-  
ve Brygge Byggefelt 3 K/S, Enghave Brygge Byggefelt 4 K/S  
Medlem af bestyrelsen i:  
. Fast Ejendom Danmark A/S  
. Britannia Invest A/S, Komplementarselskabet Britannia Invest Holding ApS  
. Rådhustorvet Holding A/S, Ejendomsselskabet Rådhustorvet, Horsens A/S  
. BoStad Hviidsminde A/S  
. Kolding Åpark 24 A/S  
. Arealudviklingsselskabet Fremtidens Vollsmose P/S  
. K/S Trælastholmen, P/S Trælastholmen Nordhavn  
. Fjordstjernen A/S  
. K/S Marmormolen  
. ØG Projektselskab P/S  
. Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S  
. Dansk Ejendomsfond I P/S, DE I Komplementar ApS  
. Ejendomsselskabet R2 ApS, Ejendomsselskabet R3 A/S, Ejendomsselskabet  
R4 + R5 ApS, Ejendomsselskabet R6 A/S, Ejendomsselskabet R7 ApS, Ejen-  
domsselskabet R8 ApS  
22  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat).  
Bestyrelseskompetencer  
Søren Hofman Laursen har bestridt en række direktørposter, bl.a. som adm. direktør  
i C. W. Obel Ejendomme igennem en årrække. Han har omfattende erfaring med  
ejendomsadministration, finansiering, asset management samt værdioptimering af  
større ejendomsporteføljer i ind- og udland. Endvidere har han en bred ledelseserfa-  
ring samt erfaring i opbygning og tilpasning af organisationer.  
Ledelseshverv  
SØREN HOFMAN LAURSEN  
Cand.jur.  
Direktør i:  
Bestyrelsesmedlem  
Vederlag: 150.000 kr.  
. Hofman Ejendomme ApS  
. BarHof ApS  
. ApS Juventusvej Komplementar  
Født i 1948  
Indvalgt i bestyrelsen i 2017  
Uafhængig  
Formand i:  
Medlem af revisionsudvalget.  
. K/S Juventusvej  
Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S:  
0 stk. (2023: 0 stk.).  
Medlem af bestyrelsen i:  
. Fast Ejendom Danmark A/S  
. Wilders Plads Ejendomme A/S  
. Danielsen Architecture A/S  
. Danielsen Space Planning ApS  
. Danielsen Urban Landscape ApS  
23  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat).  
Bestyrelseskompetencer  
Kristian V. Myrup er uddannet cand.polit fra Københavns Universitet og DEA i  
finansieringsteori fra Université Paris Dauphine. Han er kapitalforvaltningschef i  
ArthaScope og direktør for ArthaScopes fem investeringsselskaber. ArthaScope er  
et dansk multi-family office med 22 mia. under forvaltning i børsnoterede værdi-  
papirer, unoterede selskaber og danske ejendomme. Kristian V. Myrup har været  
kapitalforvaltningschef og partner siden stiftelsen af Artha Kapitalforvaltning i 2008.  
Inden da var han underdirektør i Alm. Brand Bank med ansvar for analyseafdeling,  
egenbeholdning, likviditetsstyring og kapitalforvaltning for Alm. Brand koncernen.  
KRISTIAN V. MYRUP  
Cand.polit.  
Bestyrelsesmedlem  
Vederlag: 150.000 kr. (2024: 105.906 kr.)  
Ledelseshverv  
Direktør i:  
Født i 1966  
. Investeringsselskabet Artha Optimum A/S  
. Investeringsselskabet Artha DMax A/S  
. Investeringsselskabet Artha Max A/S  
. CTLK Invest ApS  
Indvalgt i bestyrelsen i 2024  
Uafhængig  
Medlem af revisionsudvalget.  
Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S:  
6.925 stk. (2023: 6.925 stk.).  
. Artha ApS  
. Investeringsselskabet Artha Responsible A/S  
. Investeringsselskabet Artha Safe A/S  
Formand i:  
. Artha Dagligvarebutikker A/S  
Medlem af bestyrelsen i:  
. Fast Ejendom Danmark A/S  
. Artha Vindmøller A/S  
24  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a  
Selskabet anerkender og er bevidst om sit ansvar over for sine  
interessenter, herunder samfundet som helhed. Selskabets  
aktiviteter og holdninger har betydning for ikke blot kunder,  
aktionærer og medarbejdere, men også brugere, naboer, leve-  
randører, andre samarbejdspartnere samt relevante myndighe-  
der, organisationer m.fl.  
Risici: Trivslen blandt medarbejderne overvåges løbende idet  
denne anses for at være forbundet med størst risiko.  
Handlinger: Der har ikke været gennemført en tilfredshedsun-  
dersøgelse i 2024 idet antallet af medarbejdere ikke er tilstræk-  
keligt til at sikre anonymitet. Niveauet for såvel tilfredshed  
som trivsel er derfor dels vurderet via de årlige medarbejder-  
samtaler og dels via løbende dialog mellem medarbejdere og  
ledelsen. Endvidere er der etableret en whistleblowerordning,  
der bliver administreret af advokatfirmaet Lund Elmer San-  
dager, så det også er muligt give udtryk for eventuel utilfreds-  
hed anonymt.  
Selskabet betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som  
gavnlig for Selskabet på såvel kort som lang sigt. Den ansvar-  
lige tilgang til branchens og Selskabets udfordringer er således  
med til at styrke Selskabets konkurrenceevne, værdi samt  
mulighed og evne til værdiskabelse. For Selskabet handler  
samfundsansvar om at tage ansvar for medarbejdere, kunder  
og det omkring- liggende samfund, og det handler om, hvor-  
dan Selskabet tjener sine penge, og hvordan det forvalter sit  
overskud.  
Resultater: Årets konklusioner fra medarbejdersamtaler og  
daglige dialog er taget løbende til efterretning, og der har ikke  
været hverken indberetninger til whistleblowerordningen eller  
fratrædelser i årets løb. Trivslen blandt Selskabets medarbej-  
dere anses derfor for at være tilfredsstillende. Ledelsen vil til  
For en nærmere beskrivelse af Selskabets forretningsmodel  
henvises til ledelsesberetningens afsnit 'Fast Ejendom Danmark
stadighed arbejde for at opretholde og forbedre trivslen blandt  
A/S - Koncernen' og 'Hovedaktiviteter'.  
medarbejderne.  
Medarbejdere  
Miljø- og klimaforhold  
Politik: Selskabet vil sikre en god og attraktiv arbejdsplads  
med fokus på medarbejdernes trivsel og udvikling ved blandt  
andet:  
Politik:  
Selskabet har fokus på miljøforbedrende tiltag og medtænker  
miljøet i alle handlinger, blandt andet ved:  
.
at sikre alle medarbejderes kompetenceudvikling via  
regelmæssige udviklingssamtaler og relevante uddannel-  
sestilbud  
.
løbende at holde øje med ejendommenes energiforbrug  
med fokus på energimæssige forbedringer.  
.
at stille krav til materialers miljømæssige egenskaber ved  
renovering og nybygning.  
.
.
at skabe rammerne for en sund balance mellem arbejds- og  
fritidsliv  
.
.
at pap-, papir- og madaffald genanvendes.  
at indgå individuelle aftaler om blandt andet flextid, deltid  
og seniorordninger.  
at anvende energibesparende løsninger på it-området og  
sørge for, at it-udstyr genanvendes.  
Risici, handlinger: I året har der løbende været fokus på med-  
arbejdertrivsel via løbende daglig dialog, udviklingssamtaler  
samt ajourført faglig viden via eksterne kurser og konferencer.  
Endvidere anvendes fortsat ansættelsesordninger med deltid.  
Risici: De største risici ift. miljø- og klimaforhold relaterer sig  
til renovering, nybyg og energiforbrug.  
Handlinger: Der er implementeret en politik for området,  
herunder en whistleblowerordning, og ledelsen har i året påset  
at retningslinjerne i politikken er overholdt. Samtlige reno-  
veringer, vedligeholdelsesarbejder samt nybyggerier er sket  
under maksimalt hensyn til miljørigtige løsninger ligesom der,  
i samarbejde med lejerne, er opstillet solcelleanlæg på enkelte  
ejendomme.  
Resultater: Gensidige forventninger mellem medarbejdere og  
ledelsen er løbende blevet afstemt og de gennemførte udvik-  
lingssamtaler har ikke givet anledning til yderligere opfølgnin-  
ger. Knap 1/3 af de ansatte har deltaget i eksterne kurser eller  
konferencer med ajourføring af kompetencerne til følge. Der  
har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen.  
Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte  
stride imod politikken for området. Der har ikke været indbe-  
retninger til whistleblowerordningen.  
Sociale forhold og medarbejderforhold  
Politik: Selskabets aktiviteter foregår udelukkende i Danmark,  
hvor områderne i forvejen er reguleret ved lov. Ledelsen læg-  
ger stor vægt på at sikre, at der er et tilfredsstillende og tidssva-  
rende arbejdsmiljø, både for så vidt angår det fysiske som det  
psykiske arbejdsmiljø. Medarbejderne er Selskabets vigtigste  
ressource og afgørende for værdiskabelsen i Selskabet. Derfor  
tilbydes medarbejderne gode løn- og ansættelsesforhold, løben-  
de kompetenceudvikling samt et godt socialt og fagligt miljø.  
Forventninger til arbejdet fremover: Selskabet forventer at alle  
fremtidige ombygninger og nybyg vil blive gennemført med  
afsæt i den grønne dagsorden.  
25  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a (fortsat)  
Respekt for menneskerettigheder  
Politik: Selskabet respekterer det enkelte menneske og accep-  
terer ikke, at medarbejdere, kunder eller andre eksterne parter  
udsættes for diskrimination. Selskabet ser mangfoldighed som  
en styrke, som bidrager til at skabe en god arbejdsplads. Med  
mangfoldighed menes både mangfoldighed i forhold til køn,  
alder, religion, etnisk oprindelse og seksualitet og i forhold til  
uddannelse, erhvervserfaring, holdninger, interesser og meget  
mere.  
Risici: Selskabets største risici ift. respekt for menneskerettig-  
heder relaterer sig til mangel på mangfoldighed og diversitet.  
Handlinger: Ved udskiftninger i personalet opfordres alle  
kvalificerede personer til at søge stillingerne uanset køn, alder,  
religion osv. Der er etableret en whistleblowerordning og ledel-  
sen har i 2024 påset at retningslinjerne er overholdt. Selskabet  
fortsætter med at have fokus på overholdelse af menneskeret-  
tighederne i 2025.  
Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte  
stride imod Selskabets politik for området eller normal ordent-  
lighed i øvrigt. Ligesom der har ikke været indberetninger til  
whistleblowerordningen.  
Antikorruption og anti-hvidvask  
Politik: Selskabet tager afstand fra alle typer korruption, herun-  
der bestikkelse, organiseret kriminalitet, finansiering af terror  
og hvidvask af penge.  
Risici: Selskabets største risici ift. korruption relaterer sig til  
bestikkelse ved indkøb af ydelser fra leverandører herunder  
returkommission og rabataftaler.  
Handlinger: Der er implementeret en politik for området, her-  
under en whistleblowerordning, og ledelsen har i 2024 påset at  
retningslinjerne i politikken er overholdt. Selskabet vil fortsat  
have fokus på arbejdet med antikorruption og anti-hvidvask i  
2025.  
Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stri-  
de imod Selskabets politik for området og der har ikke været  
indberetninger til whistleblowerordningen.  
26  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b  
Denne lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL  
§107b for Selskabet omhandler året 2024. Redegørelsen om-  
fatter en beskrivelse af Selskabets ledelsesorganer og udvalg,  
en omtale af de anbefalinger for god selskabsledelse der ikke  
følges samt en beskrivelse af hovedelementerne i Selskabets  
interne kontrol- og risikosystemer i forbindelse med regn-  
skabsaflæggelsen.  
dom.dk/investor/selskabsledelse/vederlagspolitik-og-rapport/.  
Direktionen  
Direktionen består af et medlem og er ansvarlig for den daglige  
ledelse. Direktionen udarbejder, i overensstemmelse med de af  
bestyrelsen udarbejdede retningslinjer og anvisninger, hand-  
lingsplaner og budgetter, der understøtter den valgte strategi,  
og rapporterer løbende resultatudvikling, risici og andre væ-  
sentlige informationer til bestyrelsen.  
Sammensætning af ledelsesorganerne og deres  
udvalg samt disses funktioner  
God selskabsledelse  
Generalforsamlingen  
Selskabet er som børsnoteret selskab omfattet af og følger  
anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af  
Komitéen for god Selskabsledelse og offentliggjort på https://  
corporategovernance.dk, bortset fra følgende punkter:  
Selskabets højeste myndighed i alle Selskabets anliggender  
inden for de i lovgivningen og gældende vedtægter fastsatte  
grænser. Generalforsamlingen vedtager, med et kvalificeret  
flertal, Selskabets vedtægter og eventuelle ændringer hertil. Ge-  
neralforsamlingen vælger en bestyrelsen på 3 - 5 medlemmer  
1. Nomineringsudvalg  
for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg kan
Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsudvalg,  
finde sted. Gældende vedtægter kan findes på Selskabets hjem- idet
det er bestyrelsens opfattelse, at opgaverne, under hensyn-  
meside (https://fastejendom.dk/wp-content/uploads/2024/04/  
Vedtaegter_Fast_Ejendom_Danmark_17042024.pdf).  
tagen til bestyrelsens begrænsede størrelse, varetages bedst af  
den samlede bestyrelse. Det vurderes løbende, hvorvidt der er  
behov for at ændre politikken på området.  
Bestyrelsen  
2. Evaluering af bestyrelsen  
Består af i alt fire medlemmer der alle vælges af generalfor-  
samlingen for et år ad gangen. Bestyrelsen skal varetage aktio-  
nærernes interesser bedst muligt og sikre en hensigtsmæssig og  
afbalanceret udvikling af Selskabet på både kort og lang sigt.  
Bestyrelsen er ansvarlig for den overordnede og strategiske  
ledelse af Selskabet. Bestyrelsen fører tilsyn med Selskabets  
virksomhed, og påser, at Selskabet ledes forsvarligt og i over-  
ensstemmelse med vedtægterne, selskabsloven og anden lov-  
givning, der måtte have betydning for Selskabet. Bestyrelsens  
kompetenceprofil og sammensætning er beskrevet på https://  
www.fastejendom.dk/om-os og i ledelsesberetningen.  
Under hensyntagen til bestyrelsens begrænsede størrelse har  
bestyrelsen valgt ikke at inddrage ekstern bistand ved evalue-  
ring af den samlede bestyrelse og de individuelle medlemmer.  
3. Loft på variable vederlag  
I forbindelse med ansættelse af Selskabets direktør blev der  
indgået en ansættelsesaftale uden loft på de variable dele af  
vederlaget. Selskabet anser forholdene i ansættelsesaftalen for  
at være indgået på markedsvilkår. Vederlag og øvrige forhold  
ved ansættelsen er uddybende beskrevet i vederlagspolitikken  
på Selskabets hjemmeside, hvortil der henvises.  
Bestyrelsens arbejde evalueres en gang årligt med henblik på  
til stadighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet.  
Beskrivelse af proces og resultat heraf er offentliggjort på  
Selskabets hjemmeside (https://fastejendom.dk/wp-content/  
uploads/2024/10/Evaluering-2024.pdf).  
4. Revisionsudvalg  
På baggrund af Selskabets begrænsede størrelse og den be-  
grænsede kompleksitet i de regnskabsmæssige forhold, har  
bestyrelsen besluttet at lade den samlede bestyrelse udgøre  
revisionsudvalget. Bestyrelsens formand er formand for revisi-  
onsudvalget. Udvalgets kommissorium kan findes på  
https://fastejendom.dk/wp-content/uploads/2025/01/Kommis-  
sorium_12_december_2024.pdf  
Revisionsudvalg  
Udvalget bistår bestyrelsen med at overvåge og vurdere regn-  
skabsaflæggelsesprocessen, interne kontrol- og risikosystemer,  
lovpligtig revision samt eksterne revisorer. Udvalgets møder  
afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst fire  
gange årligt.  
5. Årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk  
Bestyrelsen vurderer, at den nuværende investorsammensæt-  
ning ikke nødvendiggør, at der offentliggøres årsrapporter og  
selskabsmeddelelser på engelsk. Det vurderes jævnligt, om der  
er anledning til at påbegynde offentliggørelse på engelsk.  
Vederlagsudvalg  
Udvalget udarbejder udkast til vederlagspolitikken til besty-  
relsens godkendelse, fremkommer med oplæg til vederlag til  
medlemmer af direktionen og bestyrelsen, følger Selskabets  
vederlagspolitik og udarbejder vederlagsrapporter. Udvalgets  
møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst to  
gange årligt. Udvalget sammensættes af formandsskabet.  
Vederlagspolitik og rapport kan findes på https://www.fastejen-  
En nærmere redegørelse for virksomhedsledelse og afvigel-  
ser fra anbefalingerne kan findes på https://fastejendom.dk/  
wp-content/uploads/2025/01/Corporate-governance-2024.pdf  
27  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b (fortsat)  
Kontrolaktiviteter  
Hovedelementerne i Selskabets interne kontrol-  
Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i risikovurderingen.  
Målet med kontrolaktiviteterne er at sikre, at de af bestyrelsen  
udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes  
og rettidigt at forebygge, opdage og rette eventuelle fejl, afvi-  
gelser, mangler m.v.  
og risikostyringssystemer i forbindelse med regn-  
skabsaflæggelsen  
Bestyrelsen har det overordnede ansvar for risikostyringen og  
den interne kontrol i forbindelse med regnskabsaflæggelsespro-  
cessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden  
regulering i relation til regnskabsaflæggelsen (compliance).  
Kontrolaktiviteterne er både manuelle og it-baserede og omfat-  
ter kompetenceregler, godkendelsesprocedurer, afstemninger,  
funktionsadskillelse, resultatopfølgning, regnskabsanalytisk  
gennemgang, sikring af aktiver og andre verifikationer.  
Selskabet har etableret en formel rapporteringsproces, der  
omfatter budgetrapportering og månedlig rapportering inkl.  
afvigelsesrapporter med kvartalsvis ajourføring af skøn for  
året. Rapporteringen omfatter totalindkomstopgørelse, balance,  
egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse samt noter.  
Selskabets risikostyrings- og interne kontrolsystemer er  
designet med henblik på effektivt at opdage og styre snarere  
end at eliminere risikoen for fejl og mangler i forbindelse med  
regnskabsaflæggelsen. Risikostyrings- og interne kontrolsyste-  
merne kan alene skabe rimelig, men ikke absolut sikkerhed for,  
at uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og  
mangler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen undgås.  
Revisionsudvalget, og i sidste ende bestyrelsen, vurderer  
løbende væsentlige risici og interne kontroller i forbindelse  
med Selskabets aktiviteter og disses eventuelle indflydelse på  
regnskabsaflæggelsesprocessen.  
Information og kommunikation  
Bestyrelsen har overordnet fastlagt kravene til regnskabsaf-  
læggelsen og til den eksterne finansielle rapportering i over-  
ensstemmelse med lovgivningen og forskrifterne herfor. Et af  
målene med de fastlagte krav er at sikre, at gældende oplys-  
ningsforpligtelser overholdes, og at de afgivne oplysninger er  
dækkende, fuldstændige og præcise.  
Kontrolmiljø  
Bestyrelsen vurderer årligt organisationsstrukturen og beman-  
dingen på væsentlige områder, herunder også inden for områ-  
der i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Herud-  
over vurderes risikoen for besvigelser og hensigtsmæssigheden  
af Selskabets regnskabsprincipper, anvendt regnskabspraksis  
og de væsentligste regnskabsmæssige skøn.  
Overvågning  
Bestyrelsen/revisionsudvalget modtager løbende rapportering  
fra direktionen om overholdelse af udstukne retningslinjer m.v.  
og om konstaterede svagheder, mangler og/eller overtrædelser  
af vedtagne politikker, forretningsgange og interne kontroller.  
Bestyrelsen fastlægger og godkender overordnede politikker,  
procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse  
med regnskabsaflæggelsesprocessen. Bestyrelsen har vedtaget  
politikker og procedurer inden for væsentlige områder i forbin-  
delse med regnskabsaflæggelsen.  
De generalforsamlingsvalgte revisorer rapporterer i revisions-  
protokollen til bestyrelsen om væsentlige svagheder i de inter-  
ne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsespro-  
cessen. Mindre væsentlige forhold rapporteres i Management  
Letters til direktionen.  
Som led i bestyrelsens vurdering af det interne kontrolmiljø  
tages der årligt stilling til, hvorvidt de interne kontrol- og risi-  
kostyringssystemer er tilstrækkelige, og hvorvidt der vurderes  
behov for intern revision. Bestyrelsen har med baggrund i  
Selskabets størrelse, kompleksitet, organisering samt kvalitet  
og omfang af det interne kontrolmiljø vurderet at etablering af  
intern revision ikke er påkrævet indtil videre.  
Bestyrelsen/revisionsudvalget overvåger løbende, at direktio-  
nen reagerer effektivt på eventuelle svagheder og/eller mangler,  
og at aftalte tiltag i relation til styrkelse af risikostyring og  
interne kontroller i relation til regnskabsaflæggelsesprocessen  
implementeres som planlagt.  
Risikovurdering  
Bestyrelsen/revisionsudvalget foretager årlig en overordnet  
vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsespro-  
cessen.  
Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen årlig stilling til  
risikoen for besvigelser og til de foranstaltninger, der skal tages  
med henblik på at styre henholdsvis eliminere og/eller reducere  
risici. Herunder vurderer bestyrelsen direktionens mulighed for  
at tilsidesætte kontroller og for at udøve upassende indflydelse  
på regnskabsaflæggelsen. De væsentligste risici i forbindelse  
med regnskabsaflæggelsen fremgår af ledelsesberetningen og  
note 27, hvortil der henvises.  
28  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d  
I forbindelse med den øgede mængde og indsamling af data i  
samfundet samt udvikling og anvendelse af ny teknologi anser  
Selskabet det for vigtig at Selskabet har styr på og ordentlighed  
i samtlige processer relateret hertil.  
Selskabet har imidlertid valgt ikke at udarbejde en politik for  
dataetik, primært grundet Selskabets størrelse og den begræn-  
sede mængde data der indsamles og anvendes i hverdagen.  
Endvidere udvikler Selskabet ikke ny teknologi med henblik på  
indsamling og udnyttelse af store mængde data.  
Selskabet overvejer løbende om der skal udarbejdes en politik  
for området.  
29  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Koncern- og årsregnskab  
Aldersrogade, København Ø  
30  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Ledelses- og revisionspåtegninger  
Ledelsespåtegning  
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2024 for Fast Ejendom Danmark A/S.  
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IFRS® Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn-  
skabsloven.  
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver,  
passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme  
for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2024.  
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens og Selskabets akti-  
viteter og økonomiske forhold, årets resultater, pengestrømme og finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici  
og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for.  
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Fast Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024 med  
filnavn fastejendom-2024-12-31.da.zip i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.  
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.  
Brøndby, den 10. marts 2025
Direktion
Torben Schultz
Adm. direktør
Bestyrelse
Niels Roth
Formand
Peter Olsson
Næstformand
Søren Hofman Laursen
Bestyrelsesmedlem
Kristian V. Myrup
Bestyrelsesmedlem
31  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Den uafhængige revisors revisionspåtegning  
Til kapitalejerne i Fast Ejendom Danmark A/S  
Centrale forhold ved revisionen  
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores  
faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af  
regnskaberne for regnskabsåret 2024. Disse forhold blev  
behandlet som led i vores revision af regnskaberne som helhed  
og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke  
nogen særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af  
nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan forholdet blev  
behandlet ved vores revision, givet i denne sammenhæng.  
Revisionspåtegning på koncernregnskabet og  
årsregnskabet  
Konklusion  
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Fast  
Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. de-  
cember 2024, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstop-  
gørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse  
og noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for  
såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og års-  
regnskabet udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som  
godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.  
Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet "Revisors  
ansvar for revisionen af regnskaberne", herunder i relation til  
nedennævnte centrale forhold ved revisionen. Vores revision  
har omfattet udformning og udførelse af revisionshandlinger  
som reaktion på vores vurdering af risikoen for væsentlig  
fejlinformation i regnskaberne. Resultatet af vores revisions-  
handlinger, herunder de revisionshandlinger vi har udført for  
at behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for vores  
konklusion om regnskaberne som helhed.  
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet  
giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver,  
passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af  
resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og penge-  
strømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2024 i  
overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som god-  
kendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.  
Værdiansættelse af investerings- og projektejendom-  
me  
Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat  
til revisionsudvalget og bestyrelsen.  
Koncernen har pr. 31. december 2024 indregnet investerings-  
og projektejendomme til dagsværdi for i alt 1.600.352 t.kr.  
Den årlige værdiansættelse er central for vores revision, da den  
er væsentlig for koncernregnskabet og indeholder ledelses-  
mæssige forudsætninger og skøn, herunder om den fremtidige  
ejendomsdrift og udvikling på ejendomsmarkedet, jf. note 2, 4,  
15 og 27.  
Grundlag for konklusion  
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internati-  
onale standarder om revision og de yderligere krav, der er gæl-  
dende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav  
er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors  
ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet"  
(herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores opfattelse,  
at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som  
grundlag for vores konklusion.  
Vi har i forbindelse med vores revision efterregnet den af ledel-  
sen udarbejdede værdiansættelse til dagsværdi, der er foretaget  
efter discounted cash-flow modellen, og sammenholdt de af  
ledelsen fastlagte forudsætninger og skøn med underliggende  
dokumentation. Vi har vurderet, om den valgte beregningsmo-  
del er relevant samt vurderet niveauet for afkastkrav og inflati-  
onsrate anvendt til ekstrapolering sammenholdt med markeds-  
data. De forventede nettopengestrømme er baseret på budgetter  
for årene 2025 til 2035 og en terminalværdi samt værdien af  
modtagne deposita og byggeretter. Vi har undersøgt procedurer  
for budgetudarbejdelse og sammenholdt de af ledelsen op-  
gjorte værdier med uafhængig ekstern mæglervurdering, som  
vi har kontrolleret grundlaget for. Vi har endvidere vurderet  
tilstrækkeligheden af oplysninger om dagsværdiansættelsen af  
investeringsejendomme i note 2, 4, 15 og 27 i forhold til krav i  
regnskabsstandarder.  
Uafhængighed  
Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med Inter-  
national Ethics Standards Board for Accountants' internationale  
retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de  
yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi  
har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse  
krav og IESBA Code.  
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte  
ikke-revisionsydelser, som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i for-  
ordning (EU) nr. 537/2014.  
Valg af revisor  
Udtalelse om ledelsesberetningen  
Efter Fast Ejendom Danmark A/S fik optaget alle aktier til  
notering på Nasdaq Copenhagen, blev vi første gang valgt som  
revisor for Fast Ejendom Danmark A/S den 28. april 2014. Vi  
er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet  
sammenhængende opgaveperiode på 10 år frem til og med  
regnskabsåret 2024.  
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.  
Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke ledelses-  
beretningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med  
sikkerhed om ledelsesberetningen.  
I tilknytning til vores revision af regnskaberne er det vores an-  
svar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje,  
32  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Den uafhængige revisors revisionspåtegning  
om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regn-  
skaberne eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden  
måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.  
tion forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig  
fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan  
omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste ude-  
ladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.  
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen  
indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante  
lovgivning.  
.
Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for  
revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der  
er passende efter omstændighederne, men ikke for at kun-  
ne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens  
og selskabets interne kontrol.  
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledel-  
sesberetningen er i overensstemmelse med regnskaberne og er  
udarbejdet i overensstemmelse med den relevante lovgivnings  
krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesbe-  
retningen.  
.
.
Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er  
anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabs-  
mæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har  
udarbejdet, er rimelige.  
Ledelsens ansvar for regnskaberne  
Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnska-  
berne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift  
er passende, samt om der på grundlag af det opnåede  
revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med be-  
givenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om  
koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis  
vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi  
i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysnin-  
ger herom i regnskaberne eller, hvis sådanne oplysninger  
ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores  
konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået  
frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige  
begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen  
og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.  
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab  
og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstem-  
melse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU  
og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere  
ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nød-  
vendig for at udarbejde regnskaberne uden væsentlig fejlinfor-  
mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.  
Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen ansvarlig for at  
vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften;  
at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er rele-  
vant; samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af regnskabs-  
princippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til  
hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften  
eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.  
.
.
Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og  
indhold af regnskaberne, herunder noteoplysningerne,  
samt om regnskaberne afspejler de underliggende transak-  
tioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et  
retvisende billede heraf.  
Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne  
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskaber-  
ne som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om  
denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisions-  
påtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt  
niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision,  
der udføres i overensstemmelse med internationale standarder  
om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark,  
altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes.  
Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl  
og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan  
forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de  
økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på  
grundlag af regnskaberne.  
Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå  
tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de  
finansielle oplysninger for virksomhederne eller forret-  
ningsenhederne i koncernen som grundlag for at udforme  
en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for  
at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er  
eneansvarlige for vores revisionskonklusion.  
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det plan-  
lagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt  
betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventu-  
elle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer  
under revisionen.  
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med  
internationale standarder om revision og de yderligere krav,  
der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og  
opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:  
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har  
opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og op-  
lyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelig-  
hed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er  
relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger  
foretaget for at eliminere trusler.  
.
Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinfor-  
mation i regnskaberne, uanset om denne skyldes besvigel-  
ser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som  
reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er  
tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores kon-  
klusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinforma-  
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den  
33  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Den uafhængige revisors revisionspåtegning  
øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betyde-  
lige ved revisionen af regnskaberne for den aktuelle periode og  
dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse  
forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig  
regulering udelukker, at forholdet offentliggøres.  
.
.
Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i  
ESEF-taksonomien, og  
Afstemning af iXBRL-opmærkede data med det revidere-  
de koncernregnskab.  
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret  
1. januar – 31. december 2024, med filnavnet fastejen-  
dom-2024-12-31.da.zip, i alle væsentlige henseender er udar-  
bejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.  
Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen  
Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet  
for Fast Ejendom Danmark A/S har vi udført handlinger med  
henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrap-  
porten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2024, med  
filnavnet fastejendom-2024-12-31.da.zip, er udarbejdet i  
overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede forord-  
ning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat  
(ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af  
en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-opmærkning af  
koncernregnskabet inkl. noter.  
København, den 10. marts 2025
EY Godkendt Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 30 70 02 28
Henrik Reedtz
statsaut. revisor
mne24830
Anders Knudsen
statsaut. revisor
mne49064
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som over-  
holder ESEF-forordningen, herunder:  
.
.
Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format  
Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags,  
herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring  
heraf til elementer i taksonomien, for al finansiel informa-  
tion, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor  
nødvendigt  
.
.
At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det  
menneskeligt læsbare koncernregnskab, og  
For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig  
for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-for-  
ordningen.  
Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad  
af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender  
er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og  
at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæs-  
sige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors  
faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentli-  
ge afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse  
skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:  
.
Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-for-  
mat  
.
Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for  
iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende  
opmærkningsprocessen  
.
.
Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen  
af koncernregnskabet inkl. noter  
Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra  
ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser  
til taksonomien er passende, når relevante elementer i  
ESEF-taksonomien ikke er identificeret  
34  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2024  
(BELØB I DKK ’000)  
Koncern  
2024  
Moderselskab  
2024  
RESULTATOPGØRELSE  
Note  
2023  
2023  
Lejeindtægter  
3
3
102.246
-31.687
70.559
93.632
-26.184
67.448
0
0
0
0
0
0
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme  
Resultat af ejendommenes drift  
Værdireguleringer af ejendomme  
4
55.279
20.835
0
0
Bruttoresultat  
125.838
88.283
0
0
Administrationsomkostninger  
Andre driftsindtægter  
5,6,7  
8
-12.264
1.172
-12.556
966
-12.339  
11.311  
-1.028  
-12.129  
11.052  
-1.077  
Resultat af primær drift  
114.746
76.693
Nedskrivning og tilbageførsel af nedskrivninger på  
kapitalandele i tilknyttede virksomheder  
9
0
0
0
0
0
14.344  
-3.520  
0
0
13.460  
-3.442  
0
Finansielle indtægter  
10  
11  
12  
Finansielle omkostninger  
-45.651
-935
-36.586
-442
Værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser  
Resultat før skat  
68.160
39.665
9.796  
8.941  
Skat af årets resultat  
13  
-6.089
-2.419
-2.178  
-1.977  
ÅRETS RESULTAT  
62.071
37.246
7.618  
6.964  
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE  
Årets resultat  
62.071
0
37.246
0
7.618  
0
6.964  
0
Anden totalindkomst efter skat  
ÅRETS TOTALINDKOMST  
62.071
37.246
7.618  
6.964  
Resultat pr. aktie i kr.  
14  
14  
23,81
23,80
14,34
14,33
Udvandet resultat pr. aktie i kr.  
Forslag til fordeling af årets resultat  
Overført resultat  
62.071  
37.246  
7.618  
6.964  
35  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Balance pr. 31. december 2024 - Aktiver  
(BELØB I DKK ’000)  
Koncern  
2024  
Moderselskab  
2024  
Note  
2023  
2023  
Investeringsejendomme  
Projektejendomme  
Leasingaktiver  
15  
15  
15  
15  
1.600.352
0
1.256.000
236.127
2.380
0
0
0
0
1.743
692
2.536  
177  
2.522  
291  
Driftsmidler og inventar  
Anlægsaktiver  
1.566
1.602.787
1.496.073
2.713  
2.813  
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder  
Ansvarlig lånekapital til tilknyttede virksomheder  
Finansielle aktiver  
9, 15  
15  
0
0
0
0
0
0
177.175  
253.500  
430.675  
177.175  
242.500  
419.675  
Langfristede aktiver  
1.602.787
1.496.073
433.388  
422.488  
Udskudte skatteaktiver  
0
880
0
355
0
19  
0
37  
17  
Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser  
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder  
Andre tilgodehavender  
16  
17  
0
397  
6.261  
584  
0
1.302
590
1.960
0
592  
Tilgodehavende skat  
590  
Periodeafgrænsningsposter  
Tilgodehavender  
3.748
6.520
2.105
4.420
1.716  
3.314  
166  
7.065  
Likvide beholdninger  
Kortfristede aktiver  
Aktiver  
16.898
23.418
41.887
46.307
744  
4.058  
1.654  
8.719  
1.626.205
1.542.380
437.446  
431.207  
36  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Balance pr. 31. december 2024 - Passiver  
(BELØB I DKK ’000)  
Koncern  
2024  
Moderselskab  
2024  
Note  
2023  
2023  
Selskabskapital  
Overført resultat  
Egenkapital i alt  
18  
5.319
696.713
702.032
5.319
634.642
639.961
5.319  
365.217  
370.536  
5.319  
357.599  
362.918  
19  
20  
Udskudte skatteforpligtelser  
Deposita  
100.759
45.585
732.685
13.844
939
94.670
39.407
421.632
87.000
1.723
0
278  
0
0
271  
0
Prioritetsgæld  
21  
22  
Bankgæld  
0
0
Leasingforpligtelser  
1.348  
1.723  
Gæld til tilknyttede virksomheder  
Anden gæld  
0
0
0
0
58.210  
0
55.550  
0
Langfristede forpligtelser  
893.813
644.432
59.836  
57.544  
Skyldig selskabsskat  
Skyldig sambeskatningsbidrag  
Prioritetsgæld  
0
0
782
0
0
2.160  
0
782  
566  
0
21  
22  
17.465
872
12.016
231.988
822
Bankgæld  
0
0
Leasingforpligtelser  
Leverandørgæld  
844
1.232  
1.627  
0
968  
197  
5.459  
2.773  
0
4.958
0
4.427
0
Gæld til tilknyttede virksomheder  
Anden gæld  
23  
24  
4.126
2.096
30.361
5.200
2.752
257.987
1.964  
91  
Periodeafgrænsningsposter  
Kortfristede forpligtelser  
7.074  
10.745  
Passiver  
1.626.205
1.542.380
437.446  
431.207  
37  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2024  
KONCERN (BELØB I DKK ’000)  
Selskabskapital  
Overført resultat  
Egenkapital i alt  
Egenkapital 1. januar 2023  
Årets resultat  
5.319
593.372
37.246
0
598.691
37.246
0
0
0
0
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
37.246
37.246
Aktieoptionsprogram  
Salg af egne aktier  
0
0
-45
-45
4.069
4.069
Egenkapital 31. december 2023  
5.319
634.642
639.961
Egenkapital 1. januar 2024  
Årets resultat  
5.319
634.642
62.071
0
639.961
62.071
0
0
0
0
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
62.071
62.071
Aktieoptionsprogram  
Salg af egne aktier  
0
0
0
0
0
0
Egenkapital 31. december 2024  
5.319
696.713
702.032
Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2024  
MODERSELSKAB (BELØB I DKK ’000)  
Selskabskapital  
Overført resultat  
Egenkapital i alt  
Egenkapital 1. januar 2023  
Årets resultat  
5.319  
346.610  
6.964  
0
351.929  
6.964  
0
0
0
0
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
6.964  
6.964  
Aktieoptionsprogram  
Salg af egne aktier  
0
0
-45  
-45  
4.069  
4.069  
Egenkapital 31. december 2023  
5.319  
357.598  
362.918  
Egenkapital 1. januar 2024  
Årets resultat  
5.319  
357.598  
7.618  
0
362.918  
7.618  
0
0
0
0
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
7.618  
7.618  
Aktieoptionsprogram  
Salg af egne aktier  
0
0
0
0
0
0
Egenkapital 31. december 2024  
5.319  
365.217  
370.536  
For yderligere specifikation af selskabskapitalen for såvel Koncern som Moderselskab henvises til note 21 og 22.  
38  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Pengestrømsopgørelse  
(BELØB I DKK ’000)  
Koncern  
2024  
Moderselskab  
2024  
Note  
2023  
2023  
Resultat af primær drift  
114.746
2.132
76.693
1.305
-1.028  
1.659  
0
-1.077  
82  
Tilbageførsel af ikke likvide poster  
Tilbageførsel af dagsværdireguleringer  
Ændring i driftskapital  
4
-54.119
-3.299
-1.372
58.087
-16.642
-1.469
-44
0
26  
-1.419  
-1.938  
-2.726  
103  
344  
-548  
Betalt selskabskat  
Pengestrøm fra primær drift  
59.843
Finansielle indtægter  
0
-45.651
12.436
0
-36.586
23.257
14.344  
-3.520  
8.098  
13.460  
-3.442  
9.470  
Finansielle omkostninger  
Pengestrøm fra driftsaktivitet  
Ansvarlig lånekapital  
0
-83.877
-141
0
-150.452
-175
-11.000  
-15.500  
0
Forbedringer af ejendomme  
Køb af driftsmidler  
0
0
0
-175  
0
Salg af investeringsejendomme  
Pengestrøm fra investeringsaktivitet  
29.417
-54.601
0
-150.627
-11.000  
-15.675  
Optagelse af prioritetsgæld  
Indfrielse af prioritetsgæld  
Afdrag på prioritetsgæld  
Optagelse af bankgæld  
Indfrielse af bankgæld  
451.728
-123.964
-11.617
15.000
-313.988
-5.284
-877
0
0
0
0
0
0
-11.014
112.750
0
0
0
0
0
0
0
0
Afdrag på bankgæld  
-5.000
-807
0
Afdrag på leasinggæld  
-1.080  
3.065  
0
-945  
939  
4.069  
18  
Gæld til tilknyttede virksomheder  
Salg af egne aktier  
0
0
0
4.069
2.581
102.579
Deposita, lejere  
6.178
17.176
7
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet  
1.992  
4.081  
Årets pengestrøm  
Likvider primo  
-24.989
41.887
16.898
-24.791
66.678
41.887
-910  
1.654  
744  
-2.124  
3.778  
1.654  
Likvider ultimo  
39  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Ringager, Brøndby  
40  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Noteoversigt  
1.  
2.  
3.  
4.  
5.  
6.  
7.  
8.  
9.  
Væsentlig anvendt regnskabspraksis  
Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder  
Lejeindtægter og omkostninger vedrørende investeringsejendomme  
Værdiregulering af ejendomme  
Personaleomkostninger  
Aktiebaseret vederlag  
Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor  
Andre driftsindtægter  
Nedskrivninger og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i tilknyttede  
virksomheder  
10.  
11.  
12.  
13.  
14.  
15.  
16.  
17.  
18.  
19.  
20.  
21.  
22.  
23.  
24.  
25.  
26.  
27.  
28.  
29.  
30.  
31.  
Finansielle indtægter  
Finansielle omkostninger  
Værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser  
Skat af årets resultat  
Resultat pr. aktie  
Langfristede aktiver  
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser  
Periodeafgrænsningsposter  
Selskabskapital  
Egne aktier  
Udskudt skat  
Prioritetsgæld  
Leasingforpligtelser  
Anden gæld  
Periodeafgrænsningsposter  
Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser  
Ændring i driftskapital  
Finansielle instrumenter og risici  
Nærtstående parter  
Ny regnskabsregulering  
Begivenheder efter balancedagen  
Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse  
41  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
virksomheder i forhold til deres respektive skattepligtige  
indkomster.  
Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsme-  
tode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige  
og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra  
udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved enten  
første indregning af goodwill eller ved første indregning af en  
transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og  
hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for før-  
ste indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat  
eller den skattepligtige indkomst.  
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte  
anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den  
enkelte forpligtelse.  
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremfør-  
selsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen  
med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres,  
enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som  
nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skatte-  
pligtige indkomster. Det vurderes på hver balancedag, hvorvidt  
det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt til-  
strækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteak-  
tiv vil kunne udnyttes.  
1. Væsentlig anvendt regnskabspraksis  
Koncernens årsregnskab for 2024, der omfatter både årsregn-  
skab for Moderselskabet og koncernregnskab for Koncernen,  
aflægges efter regnskabsklasse D og i overensstemmelse med  
IFRS® Accounting Standards som godkendt af EU og yderli-  
gere krav i årsregnskabsloven.  
Grundlag for udarbejdelse  
Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrun-  
det til nærmeste 1.000 kr. Selskabet og dets datterselskaber har  
danske kroner som funktionel valuta.  
Den anvendte regnskabspraksis, som beskrevet nedenfor, er an-  
vendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningsårene.  
Implementering af nye standarder  
Koncernen har med virkning fra den 1. januar 2024 implemen-  
teret følgende ændrede standarder og fortolkningsbidrag:  
.
IFRS 16 - Leasing vedrørende opgørelse af leasingforplig-  
telse i en sale and leaseback transaktion.  
.
IAS 1 - Klassifikation af finansielle forpligtelser med  
covernants.  
.
IAS 7 - Noteoplysninger om Supplier Finance-arrange-  
menter.  
Ingen af ovenstående ændringer har påvirket hverken Koncer-  
nens eller Moderselskabets indregning og måling i 2024.  
Totalindkomstopgørelsen  
Lejeindtægter  
Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder  
årets indtægter ved udlejning af ejendomme. Lejen periodiseres  
og indtægtsføres lineært over lejeperioden i henhold til indgået  
kontrakt såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes  
modtaget. Den indregnede omsætning måles til dagsværdien  
af det aftalte vederlag ekskl. moms, afgifter og efter fradrag af  
afgivne rabatter.  
Omsætningen består af kontrakter med én leveringsforplig-  
telse, hvorfor der ikke foretages allokering af vederlaget til  
flere komponenter. Rabatter fradrages vederlaget ligeligt over  
uopsigelighedsperioden i lejeaftalen. Hertil kommer opkrævede  
bidrag til dækning af fællesomkostninger.  
Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen og  
påvirker således ikke driftsresultatet.  
Væsentlig regnskabspraksis for Koncernen  
Koncernregnskabet omfatter Selskabet og de dattervirksom-  
heder, som kontrolleres af Selskabet. Selskabet anses for at  
have kontrol, når det direkte eller indirekte ejer mere end 50%  
af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller  
faktisk udøver bestemmende indflydelse.  
Konsolideringsprincipper  
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for  
Selskabet og dets dattervirksomheder. Udarbejdelse af kon-  
cernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter  
af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for  
konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncer-  
nens regnskabspraksis.  
Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninter-  
ne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og  
udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de  
konsoliderede virksomheder.  
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme  
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder  
alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder  
reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesom-  
kostninger samt omkostninger til skatter, afgifter samt andre  
omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varme-  
regnskabet over balancen.  
Skat og udskudt skat  
Fast Ejendom Danmark A/S er administrationsselskab i den  
danske sambeskatning og afregner, som følge heraf alle beta-  
linger af selskabsskat til de danske myndigheder. Den aktuelle  
selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske  
42  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Balancen  
Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejen-  
domme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin  
værdi og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedrin-  
ger medfører en værdistigning og aktiveres på ejendommen.  
Investeringsejendomme  
Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at  
opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.  
Værdireguleringer af investeringsejendomme  
Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder:  
.
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme.  
.
Gevinst/tab ved salg af investeringsejendomme i forhold  
til den skønnede dagsværdi primo regnskabsåret.  
.
Kompensation til reetablering fra fraflyttede lejere.  
.
Korrektion for afgivne lejer incitatimenter / rabatter.  
Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris  
med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger, der tilfører  
en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en  
forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af  
omkostningerne, tillægges anskaffelsessummen som forbedrin-  
ger.  
Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurde-  
ring af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en virksom-  
hed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller  
anskaffelse af ét eller flere aktiver. Betragtes erhvervelsen som  
anskaffelse af ét eller flere aktiver, indregnes der ikke udskudt  
skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og  
den skattemæssige værdi på anskaffelsestidspunktet.  
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.  
Dagsværdimålingen er klassificeret som niveau 3 i dagsværdi-  
hierarkiet. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cash  
flow model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af  
investeringsejendommene tilbagediskonteres. Værdiregulering  
til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen.  
Ejendomme der både benyttes som investeringsejendom samt  
domicilejendom, præsenteres samlet som investeringsejendom  
såfremt domicilejendommen skønnes uvæsentlig og udgør  
mindre end 10% af det samlede areal. Såfremt der foreligger en  
underskrevet købsaftale måles dagsværdien til salgsprisen heri.  
Administrationsomkostninger  
Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der af-  
holdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til  
lønninger, honorarer, kontorholdsomkostninger samt afskriv-  
ning af driftsmidler, inventar og leasingaktiver. Afskrivning på  
driftsmidler og inventar foretages lineært over fire år.  
Aktieoptionsprogram  
Værdien af medarbejderes serviceydelser modtaget som mody-  
delse for tildelte optioner måles til dagsværdien af optionerne.  
For egenkapitalafregnede aktieoptioner måles dagsværdien på  
tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under  
personaleomkostninger over den periode, hvor den endelige  
ret til optionerne optjenes (vesting-perioden). Modposten hertil  
indregnes direkte i egenkapitalen som en ejertransaktion.  
I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skøn-  
nes over antallet af optioner, som medarbejderne forventes at  
erhverve ret til i henhold til servicebetingelserne. Efterfølgende  
justeres for ændringer i skønnet over antallet af retserhvervede  
optioner, så den samlede indregning er baseret på det faktiske  
antal retserhvervede optioner.  
Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse  
af en optionsprismodel. Ved beregningen tages der hensyn til  
de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieopti-  
oner.  
Projektejendomme  
Projektejendomme er ejendomme, der er taget ud af por-  
teføljen med investeringsejendomme mens de gennemgår  
væsentlige værdiforøgende ombygninger. Ejendomme over-  
føres fra porteføljen af investeringsejendomme til dagsværdi.  
Efterfølgende måles projektejendomme til dagsværdi såfremt  
denne kan skønnes pålideligt, alternativt måles projektejen-  
dommen til kostpris med tillæg af projekt- og finansieringsom-  
kostninger.  
Leasingkontrakter  
Leasingaktiver afskrives lineært over den forventede lejeperi-  
ode, der udgør 3 - 5 år. Leasingaktivet og leasingforpligtelsen  
præsenteres særskilt i balancen. Leasingaktiver med lav værdi  
og kortfristede leasingaftaler indregnes ikke i balancen. I stedet  
indregnes leasingydelser vedrørende disse leasingaftaler line-  
ært i resultatopgørelsen.  
Finansielle poster  
Finansielle poster omfatter renteindtægter og - omkostninger,  
realiserede og urealiserede kursgevinster og - tab vedrørende  
gældsforpligtelser, afholdte transaktionsomkostninger ved  
lånoptagelse, dagsværdiregulering af prioritetsgæld, ansvarlig  
lånekapital i døtre samt tillæg og godtgørelser under acon-  
toskatteordningen.  
43  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Driftsmidler  
Driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede  
af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt  
denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den  
forventede driftsøkonomiske brugstids som er 2 - 5 år. Af-  
skrivningsmetode, brugstider og restværdier revurderes årligt.  
Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under administra-  
tionsomkostninger.  
Likvider omfatter såvel likvide beholdninger som kortvarige  
deponeringer.  
Driftssegmenter  
Der er alene et driftssegment, hvorfor regnskabet ikke indehol-  
der segmentoplysninger.  
Hoved- og nøgletal  
Nøgletallene er defineret og beregnet i overensstemmelse med  
IPD/Dansk Ejendomsindeks definitioner.  
Resultat af primær drift før værdireguleringer  
Resultat af primær drift ekskl. værdireguleringer.  
Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1)  
Resultat af primær drift ekskl. værdiregulering af ejendomme i  
procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver  
omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.  
Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2)  
Resultat af primær drift inkl. værdiregulering af ejendomme i  
procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver  
omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.  
Forrentning af egenkapitalen  
Årets resultat i procent af årets gennemsnitlige egenkapital.  
Udlejningsgrad  
Lejeværdi af investeringsejendommenes og aktiver bestemt for  
salgs udlejede arealer ultimo året i forhold til disses lejeværdi  
af alle arealer ultimo året målt i procent.  
Gennemsnitligt vægtet afkastkrav  
Vægtet gennemsnit af krav til intern forrentning over 10 år, der  
er lagt til grund for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme.  
Resultat af ejendomme, udlejet.  
Resultat af ejendommenes primære drift i forhold til udlejede  
arealer ultimo året.  
Husleje, udlejet, pr. kvm.  
Årets lejeindtægt i forhold til udlejede arealer ultimo året.  
Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering.  
Bruttoresultat ekskl. omkostninger ved salg af ejendomme i  
forhold til udlejede arealer ultimo året.  
Dagsværdi af ejendomme.  
Dagsværdi af alle ejendomme ultimo året i forhold til areal  
ultimo.  
Omkostningsprocent  
Samlede administrationsomkostninger i procent af ejendoms-  
balancen ultimo.  
Tilgodehavender  
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Nedskrivning  
til imødegåelse af tab foretages efter den simplificerede expe-  
cted credit loss-model, hvorefter det samlede tab indregnes  
straks i resultatopgørelsen på samme tidspunkt, som tilgodeha-  
vendet indregnes i balancen på baggrund af det forventede tab i  
tilgodehavendets samlede levetid.  
Egne aktier  
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapi-  
talandele indregnes direkte i overført resultat under egenkapi-  
talen. Gevinst og tab ved salg indregnes således ikke i resultat-  
opgørelsen.  
Prioritetsgæld  
Prioritetsgæld behandles som led i en dokumenteret risikosty-  
ringsproces og styres samt rapporteres løbende til dagsværdi.  
Dagsværdien er klassificeret som niveau 2 i dagsværdihier-  
akiet. Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter  
vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagel-  
sen og efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien  
indregnes i totalindkomstopgørelsen under ’Værdireguleringer  
af finansielle gældsforpligtelser’.  
Andre finansielle forpligtelser  
Andre finansielle forpligtelser, herunder bankgæld, leveran-  
dørgæld og deposita måles ved første indregning til dagsværdi.  
Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved  
at anvende den effektive rentes metode, således at forskellen  
mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i totalind-  
komstopgørelsen over hele låneperioden.  
Pengestrømsopgørelsen  
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode  
og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og  
finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning.  
Pengestrøm fra driftsaktivitet opgøres som driftsresultatet,  
reguleret for ikke likvide poster og ændringer i driftskapital,  
fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat, der kan  
henføres til driftsaktiviteterne.  
Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i  
forbindelse med køb og salg af finansielle aktiver samt køb,  
udvikling, forbedring og salg mv. af materielle aktiver.  
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse og  
indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld samt udbetaling  
af udbytte.  
44  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie  
Beregning af resultat pr. aktie er specificeret i note 14.  
Gennemsnitlig lånerente  
Årets samlede nettorenter i forhold til årets gennemsnitlige  
kursværdi af prioritetsgæld.  
Loan to Value (LTV)  
Nettorentebærende gæld ultimo i forhold til værdien af investe-  
ringsejendomme og projektejendomme ultimo.  
Indre værdi  
Egenkapitalen ultimo i forhold til antal af aktier i omløb ulti-  
mo.  
Væsentlig anvendt regnskabspraksis for Moder-  
selskabet  
Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er den samme som  
for koncernregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S, bortset  
fra nedenstående.  
Totalindkomstopgørelsen  
Andre driftsindtægter  
Andre driftsindtægter indeholder indtægt fra koncernfordeling  
af omkostninger, som indregnes i takt med at leveringsforplig-  
telse til afholdelse af fællesomkostninger opfyldes.  
Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder i Modersel-  
skabets årsregnskab  
Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres  
i Moderselskabets totalindkomstopgørelse i det regnskabsår,  
hvor udbyttet deklareres.  
Balancen  
Kapitalandele i dattervirksomheder i Moderselskabets  
årsregnskab  
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris. Hvis  
kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi,  
nedskrives til denne lavere værdi.  
45  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2024 (%)  
Lager- og  
Bolig  
Kontor  
I alt  
logistik  
Sjælland  
4,8  
6,3  
6,3  
6,0  
Jylland  
-
7,8  
7,8  
7,8  
Fyn  
-
7,5  
7,2  
7,2  
I alt  
4,8  
6,4  
7,0  
6,4  
Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2023 (%)  
Lager- og  
Kontor  
I alt  
logistik  
Sjælland  
6,5  
6,4  
6,5  
Jylland  
7,8  
7,8  
7,8  
Fyn  
7,5  
7,1  
7,1  
I alt  
6,6  
7,0  
6,8  
2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsæt-  
ninger og usikkerheder for Koncernen  
Ledelsen vurderer løbende påvirkningen af klimaændringerne.  
Virkningerne har ikke haft væsentlig indflydelse på estimaterne  
og vurderinger foretaget i årsregnskabet. Koncernens ejendom-  
me er geografisk placeret i Danmark og udenfor områder med  
særlige risici ved klimaforandringer. Det er ledelsens vurde-  
ring, at klimaforandringerne ikke vil have væsentlig indflydelse  
på Koncernens evne til fortsat drift. Planlagte investeringer,  
herunder klimarelaterede investeringer, er indarbejdet i DCF  
værdiansættelsesmodellerne.  
I 2025 forventes fortsat udfordrende vilkår for den danske ejen-  
domsbranche, der er stillet overfor geopolitisk uro og generel  
økonomisk usikkerhed herunder udviklingen i inflationen.  
Det er ledelsens vurdering, at udviklingen i den internationale  
økonomi er relativ stabil og at den ikke vil have en væsentlig  
indflydelse på Koncernens evne til fortsat drift.  
Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver  
og forpligtelser kræves skøn over, hvorledes fremtidige begi-  
venheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på  
balancedagen. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger,  
som ledelsen vurderer er forsvarlige, men som i sagens natur er  
usikre. Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaflæggel-  
sen vedrører fortrinsvis måling af investeringsejendomme.  
Forrentningskravet er udtryk for det langsigtede afkast ejen-  
dommene vil give, forudsat indtægter og udgifter er stabili-  
seret. Det realiserede afkast i det enkelte år (ejendommenes  
nettoindtægter i forhold til dagsværdien) vil typisk være  
forskelligt fra forrentningskravet, idet indtægter og udgifter  
sjældent vil være gennemsnitlige i det enkelte år. Hertil kom-  
mer, at visse udgifter generelt ikke indgår i DCF kalkulationen  
(herunder realiserede tab på debitorer, revision, advokat og  
annoncering) og dele af dagsværdien (værdi af byggeretter og  
kontante deposita) ikke giver et afkast, der kan bogføres på  
ejendommene.  
En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint for  
erhverv og -0,25 procentpoint for bolig vil medføre at dags-  
værdien af hele ejendomsporteføljen ændres med +237 mio.  
kr. (2023: +232 mio. kr.). En tilsvarende stigning vil have en  
modsatrettet effekt. Diskonteringsrenten er fastsat nominelt og  
beregnet som forrentningskravet multipliceret med inflationen  
ud fra følgende formel: (1+ nominel diskonteringsrente) = (1+  
real diskonteringsrente) x (1+ inflationsforventning).  
Frie pengestrømme diskonteres medio året, da lejen typisk er  
forudbetalt måneds- eller kvartalsvis. Der er forudsat en infla-  
tion for både indtægter og udgifter på 2,0% p.a. i overensstem-  
melse med Den Europæiske Centralbanks langsigtede inflati-  
onsmål. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der  
kontraktuelt er aftalt andet med lejerne.  
For kontrakter uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisi-  
koen vurderet individuelt (9-12 måneder). Den gennemsnitlige  
tomgangsprocent i 2025 er budgetteret til 11,6%.  
Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret indlagt en  
generel, langsigtet tomgang med 10,0% (2023: 10,0%) for  
samtlige erhvervsejendomme. Desuden er der taget højde for  
varige ændringer i lejeniveau og øvrige lejevilkår samt langsig-  
tede drifts- og vedligeholdelsesudgifter.  
Væsentlige regnskabsmæssige skøn  
I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne regn-  
skabspraksis, har ledelsen foretaget følgende væsentlige regn-  
skabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig indflydelse  
på koncernregnskabet:  
Dagsværdi af investeringsejendomme  
Ejendommene værdiansættes løbende til dagsværdi ved anven-  
delse af en DCF værdiansættelsesmodel. Dagsværdimålingen  
er klassificeret som niveau 3 i dagsværdihierarkiet.  
Den anvendte metode indebærer, at der udarbejdes et budget  
for 11 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt  
år tages højde for forudsigelige ændringer i ejendommens  
indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens  
frie pengestrømme stabiliseres. Beregning af terminalværdien  
sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme  
med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres  
betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle  
forrentningskrav inklusiv inflation. Forrentningskravet anvendt  
i terminalåret er for samtlige ejendomme lig med diskonte-  
ringsrenten eksklusiv inflation.  
Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentnings-  
kravet. Det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav ultimo  
2024 er 6,4% (2023: 6,8%).  
46  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Der er i beregningen taget højde for, at den betalte leje kan  
være lavere eller højere end den vurderede aktuelle markedsle-  
je. I de tilfælde, hvor forskellen er mere end 10%, er budgetle-  
jen reguleret til den aktuelle markedsleje over en 4 års periode  
i overensstemmelse med reglerne for huslejeregulering. Der er  
gjort fravigelser herfra i de tilfælde, hvor der er indgået aftale  
om fredning af lejen.  
i Ejendomsforeningen Danmarks publikation ”Værdiansættelse  
af investeringsejendomme” 2010 (”Anbefalingerne”) dog med  
følgende undtagelser:  
.
Frie pengestrømme diskonteres medio året, mens Anbefa-  
lingerne anbefaler ultimo året  
.
Kontante deposita tillægges værdien krone for krone, mens  
Anbefalingerne anbefaler forrentning af deposita med en  
risikofri rente, der tillægges driftsindtægterne  
.
Diskonteringsrenten er fastsat nominelt (forrentningskrav  
multipliceret med inflation), mens Anbefalingerne anbefaler  
realt (forrentningskrav adderet inflation)  
Efter bestyrelsens opfattelse er den valgte model både teoretisk  
mere korrekt og, navnlig for så vidt angår diskonteringstids-  
punkt og håndtering af deposita og byggeretter, i bedre over-  
ensstemmelse med markedsforholdene.  
Anvendt gns. markedsleje i 2024 (kr./m2)  
Lager- og  
Bolig  
Kontor  
I alt  
logistik  
Sjælland  
1.690  
1.063  
571  
856  
Jylland  
-
628  
366  
400  
Fyn  
-
776  
379  
430  
I alt  
1.690  
979  
455  
653  
Anvendt gns. markedsleje i 2023 (kr./m2)  
Lager- og  
Kontor  
I alt  
logistik  
Sjælland  
980  
587  
769  
Jylland  
630  
333  
370  
Fyn  
719  
371  
418  
I alt  
908  
434  
571  
Måling af prioritetsgæld til dagsværdi  
Finansiering af investeringer i ejendomme sker primært med  
prioritetsgæld, der optages individuelt pr. ejendom. Uanset om  
en investeringsejendom afhændes ved at sælge aktier eller sel-  
ve ejendommen, vil prioritetsgælden blive afhændet eller afvik-  
let i samme forbindelse til gældens kursværdi. Afkastet består  
således både af værdireguleringer af investeringsejendommene  
og af den tilhørende prioritetsgæld. Derfor måles, overvåges og  
rapporteres begge dele løbende til dagsværdi til såvel direktion  
som bestyrelse. Dagsværdien af prioritetsgælden opgøres ved  
udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer  
korrigeret for egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og  
risikoen for at den investeringsejendom, der er stillet til sikker-  
hed for prioritetsgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed.  
På baggrund af den finansielle stilling og Loan to Value (LTV)  
for ejendomme pr. 31. december 2024, er egne kreditrisici vur-  
deret som helt uvæsentlige ved opgørelse af prioritetsgældens  
dagsværdi. Da prioritetsgælden alene kan indfries, omlægges  
eller overdrages baseret på børskursværdien af de underliggen-  
de obligationer, vurderes det at dagsværdimålingen skal klassi-  
ficeres som niveau 2 i dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er  
indtruffet en betydelig forringelse i kreditrisikoen i forhold til  
markedets kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut,  
herunder i styrken af den stillede sikkerhed i form af LTV for  
de enkelte ejendomme. Der henvises til note 27.  
Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt  
i overensstemmelse med de udarbejdede 11 års budgetter for  
hver enkelt ejendom.  
Planlagte vedligeholdelsesarbejder er i budgetperioden indlagt  
på de tidspunkter, arbejderne forventes udført. De samlede ved-  
ligeholdelsesudgifter pr. m2 spænder fra
0 kr. (for ejendomme,  
hvor vedligeholdelsen betales af lejer) til 346 kr. (2023: 172  
kr.). Den gennemsnitlige vægtede vedligeholdelsesudgift for  
hele porteføljen er 49 kr./m2 (2023: 50 kr./m2). Langsigtet ved-  
ligehold er skønnet for hver enkelt ejendom og indlagt i termi-  
nalåret. Lejerbetalte anlæg, såsom solcelleanlæg, aircondition  
og el-ladestationer m.m., er ikke medtaget i værdiansættelsen  
såfremt det ikke har medført et øget cash-flow fra ejendommen.  
Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den bereg-  
nede dagsværdi krone for krone.  
Selskabets anvendte parametre og metode til værdiansættelse  
samt den af Selskabet opgjorte dagsværdi understøttes ved  
udarbejdelse af en uafhængig rapport fra valuarfirmaet Colliers.  
Colliers har i deres rapport konkluderet, at den samlede mar-  
kedsværdi udgør 1.618,6 mio. kr. med et spænd på +/- 5% idet  
enkelte ejendomme kan være vanskelige at omsætte, ligesom  
der er indregnet byggeretsværdier, der ikke nødvendigvis kan  
frasælges i det nuværende marked. Honoraret for det udførte  
arbejde har været fast og er dermed uafhængigt af vurderingens  
resultat.  
Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende  
vejledning og følger desuden i al væsentlighed anbefalingerne  
47  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætnin-  
ger og usikkerheder for Moderselskabet  
Vurdering af kapitalandele i tilknyttede virksomheder.  
For kapitalandele i tilknyttede virksomheder vurderer ledelsen  
årligt, om der er indikationer af, at der er sket værdiforringelse  
eller om tidligere nedskrivninger skal tilbageføres som følge af  
en stigende genindvindingsværdi. Ledelsen har vurderet, at der,  
som følge af en stigning i nettoaktiverne i dattervirksomheder-  
ne, ikke er indikationer for en reduktion i genindvindingsvær-  
dien. Der er primo 2024 ingen akkumulerede nedskrivninger på  
kapitalandelene og der er ikke nedskrevet på kapitalandelene i  
2024 (2023: 0 kr.).  
De væsentligste regnskabsmæssige skøn og forudsætninger  
fremgår af note 2 til koncernregnskabet, og de dermed afledte  
effekter på målingen af kapitalandelene.  
48  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
3. Lejeindtægter og omkostninger vedrørende  
Koncern  
investerings- og projektejendomme  
(BELØB I DKK ’000)  
2024  
2023  
Lejeindtægter  
102.246  
93.632  
Driftsomkostninger, ejendomme med lejeindtægter  
-27.140  
-22.571  
Driftsomkostninger, ejendomme i tomgang  
-4.547  
-3.613  
Resultat af ejendommenes drift  
70.559  
67.448  
Fremtidige kontraktlige minimumslejeindtægter på uopsigelige leje-  
kontrakter fordeler sig således:  
Inden for 1 år fra balancedagen  
49.150  
43.705  
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen  
147.704 103.738  
Efter 5 år fra balancedagen  
16.511 25.321  
I alt  
213.365 172.764  
Moderselskab  
2024  
2023  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Fordeling af lejeindtægter på geografi og ejendomstype, t. kr.  
Lejeind-  
Lager og  
2024  
Kontor  
Bolig  
Andet tægter
i  
logistik  
alt  
Sjælland  
39.016  
21.789  
6.950  
50  
67.805  
Jylland  
840  
20.261  
0
0
21.101  
Fyn  
2.549  
10.792  
0
0
13.341  
Lejeindtægter i alt  
42.405  
52.842  
6.950  
50 102.247  
Lejeind-  
Lager og  
2023  
Kontor  
Bolig  
Andet tægter
i  
logistik  
alt  
Sjælland  
36.225  
20.354  
0
326  
56.905  
Jylland  
829  
20.258  
0
0
21.087  
Fyn  
2.020  
13.620  
0
0
15.640  
Lejeindtægter i alt  
39.074  
54.232  
0
326  
93.632  
De 10 største lejere udgør 36,1% (2023: 40,7%) af årets lejeindtægt. Af den samlede lejeindtægt udgør den største lejer 8,9%  
(2023: 10,4%) svarende til en bruttoleje på 10,0 mio. kr.  
w
49  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Moderselskab  
2024  
4. Værdiregulering af ejendomme  
Koncern  
(BELØB I DKK ’000)  
2024  
2023  
Dagsværdi, regulering til markedsværdi  
49.048  
16.642  
Modtagne kompensationer ved fraflytninger  
1.159  
4.193  
Gevinst/tab ved salg af ejendomme  
5.072  
0
I alt  
55.279  
20.835  
2023  
0
0
0
0
0
0
0
0
Fordeling af regulering til markedsværdi på geografi og ejendomstype, t.kr.  
Lager- og  
2024  
Bolig  
Kontor  
I alt  
logistik  
Sjælland  
14.256  
26.763  
1.710  
42.729  
Jylland  
-
288  
7.353  
7.641  
Fyn  
-
577  
-1.899  
-1.322  
I alt  
14.256  
27.628  
7.164  
49.048  
Lager- og  
2023  
Bolig  
Kontor  
I alt  
logistik  
Sjælland  
0
25.902  
-11.500  
14.402  
Jylland  
0
500  
-3.268  
-2.768  
Fyn  
0
608  
4.400  
5.008  
I alt  
0
27.010  
-10.368  
16.642  
5. Personaleomkostninger  
Gager, lønninger og bestyrelseshonorar  
-7.695  
-7.495  
Aktieaflønning  
0
0
Pension  
-385  
-380  
Andre omkostninger til social sikring  
-53  
-53  
Øvrige personaleomkostninger  
-222  
-262  
I alt  
-8.355  
-8.190  
Gennemsnitlig antal ansatte  
7
7
Bestyrelseshonorar:  
Bestyrelseshonorar i alt  
-731  
-625  
Direktionshonorar:  
Fast gage inkl. bonus  
-2.696  
-2.232  
Aktieaflønning  
0
0
Direktionshonorar i alt  
-2.696  
-2.232  
-7.695  
0
-7.495  
0
-385  
-53  
-380  
-53  
-222  
-8.355  
-262  
-8.190  
7
7
-731  
-625  
-2.726  
0
-2.232  
0
-2.726  
-2.232  
For yderligere specifikationer og uddybning af udbetalte honorarer og gager henvises til vederlagsrapporten, der er offentliggjort  
på Selskabets hjemmeside. Personaleomkostninger indgår i administrationsomkostningerne.  
50  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
6. Aktiebaseret vederlag  
Selskabet har i 2024 etableret et aktieoptionsprogram for direk-  
tionen og øvrige ledende medarbejdere i Fast Ejendom Dan-  
mark A/S. Aktieoptionsprogrammet omfatter i alt 40.000 stk.  
aktieoptioner pr. 31. december 2024. Hver aktieoption giver  
optionsejeren ret til at købe én eksisterende aktie til en normi-  
nel værdi á DKK 2 per aktie. De udestående optioner svarer til  
1,50% af aktiekapitalen, hvis samtlige aktieoptioner udnyttes.  
Aktieoptionsprogrammet løber foreløbigt frem til år 2027.  
Optionerne er udstedt til en udnyttelseskurs, der svarer til han-  
delskursen på Københavns Fondsbørs på dagen for Selskabets  
offentliggørelse af årsregnskabet for 2023.  
Retserhvervelsen til aktieoptionerne sker i takt med uopsagt  
ansættelsesforhold og erhverves med 1/3 pr. den 15. marts  
2025, 1/3 lineært over perioden fra den 16. marts 2025 til den  
15. marts 2026 samt 1/3 lineært over perioden fra den 16. marts  
2026 til den 15. marts 2027. Der er ikke øvrige betingelser for  
retserhvervelse. Der gælder særlige bestemmelser vedrørende  
sygdom og død samt ved ændringer i Selskabets kapitalforhold  
m.v.  
Optionerne kan, helt eller delvist, udnyttes fra den 15. marts  
2027 og 10 arbejdsdage frem. Der er tale om en egenkapital-  
baseret ordning idet optionerne alene kan afregnes i aktier. En  
del af Selskabets beholdning af egne aktier er reserveret til  
afregning af tildelte aktieoptioner.  
For udestående aktieoptioner pr. 31. december 2024 udgør den  
gennemsnitlige restløbetid ca. 2,3 år. I 2024 udgør den i re-  
sultatet indregnede omkostning vedrørende aktieoptioner 0 kr.  
Dagsværdien pr. aktieoption er på tildelingstidpunktet opgjort  
til DKK 20,5 i 2024.  
De beregnede dagsværdier på tildelingstidspunktet er baseret  
på en Black-Scholes-model til værdiansættelse af optioner.  
Volatiliteten er baseret på observationer på Fast Ejendom Dan-  
mark A/S' egen akties volatilitet.  
Øvrige ledende  
Specifikation af udestående aktieoptioner  
Direktion  
Total  
medarbejdere  
Udestående aktieoptioner primo 2024  
0
0
0
Tildelt i 2024  
25.000  
15.000  
40.000  
Optjent i 2024  
0
0
0
Udnyttet i 2024  
0
0
0
Udestående aktieoptioner ultimo 2024  
25.000  
15.000  
40.000  
Forudsætninger ved tildeling  
15. marts 2024  
Gennemsnitlig aktiekurs (kr.)  
112,00  
Udnyttelseskurs (kr.)  
110,00  
Forventet volatilitet  
20%  
Forventet løbetid  
3 år  
Forventet udbytte pr. aktie  
0%  
Risikofri rente (baseret på Danske statsobligationer)  
+2,67%  
Regnskabsmæssig behandling  
Egenkapitalinstrument  
Udestående optioners andel af aktiekapital udgør  
1,50%  
51  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Moderselskab  
2024 2023  
7. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor  
Koncern  
(BELØB I DKK ’000)  
2024  
2023  
Revision  
-614  
-676  
Andre erklæringsopgaver med sikkerhed  
-68  
-68  
Skatterådgivning  
0
-21  
Andre ydelser  
-39  
-31  
I alt  
-721  
-796  
-184  
-68  
0
-219  
-62  
-21  
-21  
-273  
-13  
-315  
8. Andre driftsindtæger  
Refusion fra koncern fordelte omkostninger  
0
0
Indtægter fra fremleje  
1.172  
966  
I alt  
1.172  
966  
10.218  
1.093  
9.998  
1.054  
11.311  
11.052  
9. Nedskrivning og tilbageførsel af nedskrivninger på  
kapitalandele i tilknyttede virksomheder  
Årets nedskrivninger  
0
0
Årets tilbageførsel af nedskrivninger  
0
0
I alt  
0
0
0
0
0
0
0
0
I 2024 er der ikke foretaget reguleringer af kapitalandele.  
I 2023 er der ikke foretaget reguleringer af kapitalandele.  
Ejerandel  
Selskabs- og
stem-  
Omsæt-  
Egenka-  
Navn  
Hjemsted  
Resultat  
Aktiver  
kapital merettig-  
ning  
pital  
heder  
Fast Ejendom Danmark 1 ApS  
Brøndby  
66.550  
100%  
75.149  
32.140 1.131.528  
445.235  
Fast Ejendom Danmark 2 ApS  
Brøndby  
625  
100%  
0
2.610  
59.173  
58.406  
Ejendomsselskabet Ringager ApS  
Brøndby  
80  
100%  
17.716  
7.415  
257.050  
61.078  
Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS  
Brøndby  
40  
100%  
10.021  
12.288  
323.031  
-56.049  
52  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
10. Finansielle indtægter  
Koncern  
(BELØB I DKK ’000)  
2024  
2023  
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder  
0
0
I alt  
0
0
Moderselskab  
2024  
2023  
14.344  
13.460  
14.344  
13.460  
11. Finansielle omkostninger  
Renteomkostninger fra prioritetsgæld  
-27.773  
-20.117  
Renteomkostninger fra bankgæld  
-15.911  
-15.882  
Renteomkostninger fra leasinggæld  
-117  
-145  
Renteomkostninger af lån fra tilknyttede virksomheder  
0
0
Låneomkostninger  
-1.850  
-442  
I alt  
-45.651  
-36.586  
0
0
0
0
-132  
-3.388  
0
-156  
-3.286  
0
-3.520  
-3.442  
12. Værdiregulering af finansielle gældsforpligtelser  
Realiseret kurstab  
-159  
0
Dagsværdiregulering af prioritetsgæld  
-776  
-442  
I alt  
-935  
-442  
0
0
0
0
0
0
13. Skat af årets resultat  
Årets sambeskatningsbidrag  
0
0
Aktuel skat  
0
-1.424  
Ændring af udskudt skat  
-6.089  
-995  
Skat af årets resultat  
-6.089  
-2.419  
Skat af årets resultat kan forklares således:  
Beregnet 22% skat af resultat før skat  
-14.995  
-8.726  
Skatteeffekt af:  
Regulering af skatteaktiv  
8.863  
7.556  
Ikke fradragsberettigede omkostninger i øvrigt  
-30  
-1.254  
Permanente afvigelser  
73  
6
Skat af årets resultat  
-6.089  
-2.419  
-2.161  
0
-1.526  
-464  
13  
-17  
-2.178  
-1.977  
-2.155  
-1.967  
0
-24  
0
-11  
1
1
-2.178  
-1.977  
53  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Koncern  
14. Resultat pr. aktie  
(BELØB I DKK ’000)  
2024  
2023  
Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag:  
Årets resultat  
62.071  
37.246  
Gennemsnitligt antal udstedte aktier, stk.  
2.659.442  
2.659.442  
Gennemsnitligt antal egne aktier, stk.  
52.463  
61.463  
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt, stk.  
929  
1.196  
Gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk.  
2.606.979  
2.597.979  
Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk.  
2.606.979  
2.599.175  
Resultat pr. aktie (EPS) à 2 kr.  
23,81  
14,34  
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) à 2 kr.  
23,80  
14,33  
54  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Investe-  
Projek-  
Driftsma-  
Leasingak-  
15. Langfristede aktiver, KONCERN  
ringsejen-  
tejendom-  
teriel og  
tiver  
domme  
me  
inventar  
(BELØB I DKK ’000)  
Kostpris 1. januar 2023  
1.071.250  
204.502  
4.130  
4.736  
Tilgang  
21.143  
129.309  
0
175  
Genmåling  
0
0
118  
0
Afgang  
0
0
0
0
Kostpris 31. december 2023  
1.092.393  
333.811  
4.248  
4.911  
Op-/nedskrivninger 1. januar 2023  
168.250  
-118.969  
0
0
Årets op-/nedskrivninger  
-4.643  
21.285  
0
0
Afgang  
0
0
0
0
Op-/nedskrivninger 31. december 2023  
163.607  
-97.684  
0
0
Afskrivninger 1. januar 2023  
0
0
-1.039  
-2.220  
Årets afskrivninger  
0
0
-829  
-1.125  
Afskrivninger 31. december 2023  
0
0
-1.868  
-3.345  
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023  
1.256.000  
236.127  
2.380  
1.566  
Kostpris 1. januar 2024  
1.092.293  
333.811  
4.248  
4.911  
Genmåling  
0
0
444  
0
Overførsel  
385.243  
-385.243  
0
0
Tilgang  
32.445  
51.432  
0
141  
Afgang  
-28.756  
0
-454  
0
Kostpris 31. december 2024  
1.481.325  
0
4.239  
5.052  
Op-/nedskrivninger 1. januar 2024  
163.607  
-97.684  
0
0
Årets op-/nedskrivninger  
34.117  
14.932  
0
0
Overførsel  
-82.752  
82.752  
0
0
Afgang  
4.056  
0
0
0
Op-/nedskrivninger 31. december 2024  
119.027  
0
0
0
Afskrivninger 1. januar 2024  
0
0
-1.868  
-3.345  
Afgang  
0
0
294  
0
Årets afskrivninger  
0
0
-922  
-1.015  
Afskrivninger 31. december 2024  
0
0
-2.496  
-4.360  
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2024  
1.600.352  
0
1.743  
692  
Leasingaktiverne (1.743 t.kr) sammensættes af lokaler (1.565 t.kr.) i form af en ordinær huslejekontrakt med mulighed for op-  
sigelse efter 5 år og øvrige driftsaktiver (177 t.kr.) i form af en leaset bil og en kopimaskine. Tilgang til investerings- og projek-  
tejendomme hidrører fra forbedringer. Afgang fra investeringsejendomme hidrører salg af en enkelt ejendom. Der har ikke været  
nogle anskaffelser i regnskabsåret 2023 eller 2024.  
55  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Ansvarlig  
lånekapital  
til datter-  
virksomhe-  
der  
Kapi-  
talandele i  
dattervirk-  
somheder  
Driftsma-  
teriel og  
inventar  
Leasingak-  
tiver  
15. Langfristede aktiver, MODERSELSKAB  
(BELØB I DKK ’000)  
Tilgang  
0
118  
175  
0
0
15.500  
Genmåling  
0
0
0
0
Afgang  
0
0
Kostpris 31. december 2023  
6.441  
958  
177.175  
242.500  
Op-/nedskrivninger 1. januar 2023  
Årets op-/nedskrivninger  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger  
Op-/nedskrivninger 31. december 2023  
Afskrivninger 1. januar 2023  
Årets afskrivninger  
-2.948  
-971  
0
-532  
-136  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Afgang  
Afskrivninger 31. december 2023  
-3.919  
-668  
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023  
2.522  
291  
177.175  
242.500  
Tilgang  
0
1.301  
-454  
0
0
0
11.000  
Genmåling  
0
0
0
0
Afgang  
0
Kostpris 31. december 2024  
7.288  
958  
177.175  
253.500  
Op-/nedskrivninger 1. januar 2024  
Årets op-/nedskrivninger  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger  
Op-/nedskrivninger 31. december 2024  
Afskrivninger 1. januar 2024  
Årets afskrivninger  
-3.919  
-1.127  
294  
-668  
-114  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Afgang  
Afskrivninger 31. december 2024  
-4.752  
-782  
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2024  
2.536  
177  
177.175  
253.500  
Af ansvarlig lånekapital vedrører 87.500 t.kr. (2023: 65.500 t.kr.) Ejendomsselskabet Ringager ApS, 84.000 t.kr (2023: 95.000  
t.kr.) Fast Ejendom Danmark 1 ApS, 82.000 t.kr. (2023: 82.000 t.kr.) Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS og 0 kr. (2023: 0 kr)  
Ejendomsselskabet Fast Ejendom Danmark 2 ApS. For vurdering af kreditrisiko henvises til note 27.  
Leasingaktiverne (2.536 t.kr) sammensættes af lokaler (2.358 t.kr.) i form af to ordinære huslejekontrakter, heraf en med mulighed  
for opsigelse efter 5 år fra februar 2022, og øvrige driftsaktiver (177 t.kr.) i form af en leaset bil og en kopimaskine.  
56  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
16. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser  
Tilgodehavender fra salg stammer fra udlejning af investe-  
ringsejendomme. Huslejeindtægter opkræves forud ligesom  
lejer indbetaler depositum eller stiller garanti for fremtidig leje.  
Der er således alene begrænset tabsrisiko på lejeindtægterne  
hvorfor disse ikke opdeles i forskellige risikoprofiler, hverken  
geografisk, i segmenter eller lignende. De typiske betalingsbe-  
tingelser er ca. 0 - 1 måned fra fakturaudstedelse.  
Hensættelse til tab foretages efter den simplificerede expected  
credit loss model baseret på det forventede tab i tilgodehaven-  
dets samlede levetid. Kombineret med en nedskrivningspolitik  
for tilgodehavender omfattet inkassoinddrivelse, hvilket typisk  
træder i kraft efter 30 dage.  
De forventede tab på tilgodehavender fra salg ud fra en vægtet  
tabsprocent fordeler sig således:  
Tilgodeha-  
2024, (BELØB I DKK ’000)  
Tabsprocent  
Forventet tab  
Total  
vende beløb  
Ej forfalden  
0,00%  
0
0
0
Forfalden med
1 - 30 dage  
0,00%  
25  
0
25  
Forfalden med 31 - 60 dage  
0,00%  
0
0
0
Forfalden med mere end 60 dage  
18,11%  
1.044  
189  
855  
Total  
1.069  
189  
880  
Tilgodeha-  
2023, (BELØB I DKK ’000)  
Tabsprocent  
Forventet tab  
Total  
vende beløb  
Ej forfalden  
0,00%  
0
0
0
Forfalden med
1 - 30 dage  
0,00%  
85  
0
85  
Forfalden med 31 - 60 dage  
0,00%  
257  
0
257  
Forfalden med mere end 60 dage  
0,00%  
13  
0
13  
Total  
355  
0
355  
Hensættelser til tab i perioden:  
2024  
2023  
(BELØB I DKK ’000)  
Hensættelser til tab, primo  
0
0
Tilgang i året  
189  
0
Afgang i året  
0
0
Realiseret  
0
0
Hensættelser til tab, ultimo  
189  
0
57  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Moderselskab  
17. Periodeafgræsningsposter  
Koncern  
2024  
2023  
(BELØB I DKK ’000)  
Periodiserede lejerabatter  
1.948  
1.888  
Forudbetalte omkostninger  
1.801  
217  
I alt  
3.748  
2.105  
2024  
0
2023  
0
1.716  
1.716  
166  
166  
18. Selskabskapital  
Selskabskapital primo  
5.319  
5.319  
Selskabskapital ultimo  
5.319  
5.319  
5.319  
5.319  
5.319  
5.319  
Selskabskapitalen består ultimo året af 2.659.442 stk. aktier a 2 kr.  
Antal aktier i omløb udgør 2.606.979 stk. (2023: 2.597.979).  
Aktierne er fuldt indbetalte og er ikke opdelt i klasser.  
19. Egne aktier  
Kostpris, primo  
5.930  
10.000  
Årets afgang  
0
-4.070  
Kostpris, ultimo  
5.930  
5.930  
5.930  
0
10.000  
-4.070  
5.930  
5.930  
Beholdning ultimo udgør 52.463 stk. (2023: 52.463 stk.) svarende til 1,97% af selskabskapitalen. Gennemsnitlig erhvervelses-  
kurs udgør 113,03. I 2024 er der ikke erhvervet eller afhændet aktier (2023: solgt 36.000 stk. aktier ved afslutning af aktieopti-  
onsprogram til kurs 111,79).  
Beholdningen af egne aktier er erhvervet som en del af tilbagekøbsprogram bemyndiget på Selskabets generalforsamling.  
58  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
20. Udskudt skat  
Koncern  
2024  
2023  
(BELØB I DKK ’000)  
Udskudt skat er indregnet således i balancen:  
Udskudte skatteaktiver  
0
0
Udskudte skatteforpligtelser  
100.759  
94.670  
Udskudt skat i alt  
100.759  
94.670  
Moderselskab  
2024  
2023  
19  
0
37  
0
19  
37  
Indregnet i  
Indregnet  
Indregnet  
resultat-  
primo  
ultimo  
opgørelse  
2024  
Investeringsejendomme  
75.728  
16.962  
92.690  
Driftsmidler  
-65  
-235  
-300  
Leasingaktiver  
-38  
27  
-11  
Leasing forpligtelser  
-2.330  
-288  
-2.618  
Nedskrivning af midlertidige forskelle  
21.373  
-8.863  
12.510  
Underskud til fremførsel  
-126  
-1.514  
-1.640  
Nedskrivning af underskud til fremførsel  
126  
0
126  
Udskudt skat 2024  
94.670  
6.089  
100.759  
2023  
Investeringsejendomme  
66.998  
8.730  
75.728  
Driftsmidler  
47  
-112  
-65  
Leasingaktiver  
-34  
-4  
-38  
Leasing forpligtelser  
-2.266  
-64  
-2.330  
Nedskrivning af midlertidige forskelle  
28.929  
-7.556  
21.373  
Underskud til fremførsel  
-126  
0
-126  
Nedskrivning af underskud til fremførsel  
126  
0
126  
Udskudt skat 2023  
93.675  
995  
94.670  
Det samlede ikke indregnede udskudte skatteaktiv pr. den 31. december 2024 udgør 12.636 t.kr. (2023: 21.499 t.kr.), hvoraf 126  
t.kr. (2023: 126 t.kr.) relaterer sig til fremførbare skattemæssige underskud og 12.510 t.kr. (2023: 21.373 t.kr.) til midlertidige  
forskelle på Koncernens investeringsejendomme.  
De udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i resultatet kan relateres til selskaber indeholdende en enkelt ejendom, og deraf  
ingen mulighed for modregning i andre ejendommes overskud, eller er et særunderskud, der ikke kan modregnes i øvrige selska-  
ber.  
59  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Moderselskab  
21. Prioritetsgæld  
Koncern  
(BELØB I DKK ’000)  
2024  
2023  
Gæld til realkreditinstitutter  
750.150  
433.648  
Nominel værdi af prioritetsgæld  
749.599  
432.754  
Prioritetsgæld forfalder til betaling således:  
Indenfor et år efter balancedagen  
17.465  
12.016  
Efter et år og før fem år efter balancedagen  
117.357  
88.031  
Efter fem år efter balancedagen  
615.328  
333.601  
I alt  
750.150  
433.648  
Prioritetsgæld er indregnet således i balancen  
Langfristede forpligtelser  
732.685  
421.632  
Kortfristede forpligtelser  
17.465  
12.016  
I alt  
750.150  
433.648  
2024  
2023  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Ikke-kontan-  
Pengestrøm-  
Primo  
te kursregu-  
Ultimo  
me  
Koncern  
leringer  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet  
2024  
Prioritetsgæld  
433.648  
316.147  
355  
750.150  
Bankgæld  
318.988  
-304.272  
0
14.716  
Leasinggæld  
2.545  
-877  
115  
1.783  
Deposita  
39.407  
6.178  
0
45.585  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt  
794.587  
17.176  
470  
812.233  
2023  
Prioritetsgæld  
444.220  
-11.014  
442  
433.648  
Bankgæld  
211.238  
107.750  
0
318.988  
Leasinggæld  
3.240  
-807  
112  
2.545  
Deposita  
36.826  
2.581  
0
39.407  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt  
695.523  
98.510  
554  
794.587  
Moderselskab  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet  
Gæld til tilknyttede virksomheder  
Leasinggæld  
2024  
61.009  
2.691  
271  
-2.799  
-1.080  
7
0
969  
0
58.210  
2.580  
278  
Deposita  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt  
63.971  
-3.872  
969  
61.068  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet  
Gæld til tilknyttede virksomheder  
Leasinggæld  
2023  
60.070  
3.526  
253  
939  
-945  
18  
0
110  
0
61.009  
2.691  
271  
Deposita  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt  
63.849  
12  
110  
63.971  
60  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
22. Leasingforpligtelser  
Koncern  
2024  
2023  
(BELØB I DKK ’000)  
Forfald af leasingforpligtelser  
Under 1 år  
913  
930  
Mellem 1 til 5 år  
967  
1.812  
Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse pr. 31. december  
1.880  
2.742  
Leasingforpligtelser indregnet i balancen  
1.783  
2.545  
Kortfristet  
844  
822  
Langfristet  
939  
1.723  
Beløb indregnet i resultatopgørelsen  
Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser  
117  
145  
Moderselskab  
2024  
2023  
1.333  
1.387  
2.720  
1.080  
1.812  
2.892  
2.580  
2.691  
1.232  
1.348  
968  
1.723  
132  
156  
Koncernen og Moderselskabets leasingaftaler vedrører primært lejede lokaler, bil og driftsmateriel. Indtægter fra fremleje af  
lejede lokaler fremgår af note 8.  
Leasingaktiver som fremlejes på operationelle lejekontrakter udgør 1.565 t.kr. (2023: 1.967 kr.) for Koncernen og 1.565 t.kr.  
(2023: 1.967 kr.) for Moderselskabet.  
Koncernen og Moderselskabet anser risici i forbindelse med videreudlejning som begrænsede.  
Fastlæggelse af leasingperioden i leasingkontrakter. Leasingperioden indeholder leasingaftalens uopsigelige periode, perioder  
omfattet af en forlængelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes at blive udnyttet, og perioder omfattet af en opsi-  
gelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes ikke at blive udnyttet.  
For 2024 har Koncernen betalt 994 t.kr. (2023: 952 t.kr.) vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til  
indregnede leasingforpligtelser 117 t.kr. (2023: 145 t.kr.), og afdrag på indregnet leasinggæld 887 t.kr. (2023: 807 t.kr.).  
For 2024 har Moderselskabet betalt 1.212 t.kr. (2023: 1.101 t.kr.) vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger  
relateret til indregnede leasingforpligtelser 132 t.kr. (2023: 156 t.kr.), og afdrag på indregnet leasinggæld 1.080 t.kr. (2023: 945  
t.kr.).  
Koncernen og Moderselskabet har ingen kortfristede eller lavværdis leasingaftaler.  
61  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Moderselskab  
2024  
23. Anden gæld  
Koncern  
(BELØB I DKK ’000)  
2024  
2023  
Skyldig A-skat m.m.  
15  
7
Feriepengeforpligtelse  
323  
431  
Skyldige omkostninger  
2.522  
3.300  
Varme- og driftregnskaber  
1.266  
1.462  
I alt  
4.126  
5.200  
2023  
15  
323  
7
431  
1.626  
0
2.335  
0
1.964  
2.773  
24. Periodeafgrænsningsposter  
Forudbetalt leje  
2.096  
2.752  
I alt  
2.096  
2.752  
91  
0
91  
0
25. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser  
og kontraktlige forpligtelser  
Regnskabsmæssig værdi af ejendomme stillet til sikkerhed  
1.600.352  
1.492.127  
I alt  
1.600.352  
1.492.127  
0
0
0
0
Prioritets- og bankgæld på i alt 764,9 mio. kr. er sikret ved pant i ejendomme. Sikkerhedsstillelse kan udløses ved manglende  
overholdelse af betalingsfrister. Fast Ejendom Danmark A/S har afgivet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes bank-  
forbindelser.  
Modervirksomheden er sambeskattet med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i hele perioden.  
Som administrationsselskab hæfter virksomheden ubegrænset og solidarisk med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i  
sambeskatningen for danske selskabsskatter på udbytte inden for sambeskatningskredsen. Skyldige selskabsskatter inden for  
sambeskatningskredsen udgør 1.570 kr. pr. 31. december 2024 (2023: 1.348 kr.).  
26. Ændring i driftskapital  
Ændring i tilgodehavender og periodeafgrænsningsposter  
-2.100  
994  
Ændring i leverandørgæld, periodeafgrænsningsposter og anden  
gæld  
-1.199  
-2.463  
I alt  
-3.299  
-1.469  
-2.131  
174  
712  
-71  
-1.419  
103  
62  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Likviditetsrisici  
Likviditetsrisici er risici for, at Koncernen ikke kan indfri sine  
finansielle forpligtelser i takt med at de forfalder.  
Det er Koncernens politik at foretage låneoptagelse med pant i  
ejendommene ved 30-årige respektive 20-årige realkredit- eller  
banklån med 10-års udsat amortisering.  
Om Koncernens finansielle forpligtelser kan angives følgende  
aftalemæssige forfaldstidspunkter:  
27. Finansielle instrumenter og risici  
Koncernen er i forbindelse med anvendelse af finansielle  
instrumenter eksponeret over for kreditrisici, likviditetsrisici og  
markedsrisici.  
Koncernens bestyrelse har det overordnede ansvar for etab-  
lering af en politik for overvågning af Koncernens risici. Be-  
styrelsen og direktionen overvåger løbende renteudviklingen.  
Bestyrelsen beslutter løbende at afdække renterisici, såfremt  
bestyrelsen forventer rentestigninger af længerevarende karak-  
ter. Pr. balancedagen har Koncernen ikke indgået renteswaps  
eller andre renteaftaler.  
Det er Koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation  
i finansielle risici. Koncernens finansielle styring retter sig  
således alene mod styring af finansielle risici vedrørende drift  
og finansiering af Koncernens ejendomsportefølje.  
Koncern  
Mio. kr.  
Forfaldstidspunkt  
Kategori  
0-1 år  
1-5 år  
>5 år  
Total  
Prioritetsgæld  
-46  
-213  
-899  
-1.158  
Deposita  
0
0
-46  
-46  
Bankgæld  
-2  
-8  
-15  
-26  
Leasinggæld  
-1  
-1  
0
-2  
Leverandørgæld  
-5  
0
0
-5  
I alt  
-54  
-222  
-960  
-1.237  
Kreditrisici  
Kreditrisici er risici for finansielle tab såfremt lejere eller  
modparter til et finansielt instrument ikke kan opfylde deres  
kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig  
til primære finansielle aktiver.  
Koncernen har ikke haft tab på koncerninterne fordringer og  
forventer ligeledes ikke tab fremover. På den baggrund er der  
ikke foretaget hensættelse til tab på koncerninterne fordringer.  
Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer  
eller modpart. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisi-  
ci medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende  
kreditvurderes.  
Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på 45.585 t.kr.  
(2023: 39.407 t.kr.) til afdækning af kreditrisici vedrørende  
lejerne.  
Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige  
værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i balancen.  
Koncernen har ikke værdiforringede tilgodehavender fra lejere  
på 880 t.kr. (2023: 355 t.kr.) som er sikret ved garanti eller  
deposita.  
Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i dan-  
ske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig  
kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer konti-  
nuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante  
indskud og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert  
enkelt institut.  
Forfaldne beløb er baseret på ikke diskonterede pengestrømme  
inkl. renter. Prioritetsgældens kontrakttuelle forpligtelser er op-  
gjort til 1.158 mio. kr. mod en bogført dagsværdi på 750 mio.  
kr. svarende til en forskel på 408 mio. kr.  
Markedsrisici  
Markedsrisici er risici for at ændringer i markedspriser som  
f.eks. renter påvirker Koncernens resultat eller værdien af dets  
besiddelse af finansielle instrumenter.  
Valutarisici  
Koncernen optager udelukkende lån i danske kroner og er såle-  
des ikke eksponeret over for ændringer i valutakurser.  
Renterisici  
Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finan-  
siering eksponeret over for ændringer i renteniveau. Ledelsen  
følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og over-  
vejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med  
indgåelse af rentesikringsaftaler.  
I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan  
To Value, LTV) ultimo året 46,7% (2023: 47,6%).  
63  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Ultimo 2024 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats  
inklusive bidrag på Koncernens realkreditgæld 4,70% (2023:  
5,25%). En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteni-
veau vil medføre en ændring i Koncernens årlige renteomkost-  
ninger før skat på ca. 7,5 mio. kr. (2023: 4,3 mio. kr.) baseret  
på nominel prioritetsgæld indregnet pr. 31. december 2024.  
De regnskabsmæssige værdier for udlån/tilgodehavender og  
forpligtelser til amortiseret kostpris svarer til dagsværdi. Der  
vurderes ikke at være ændringer i finansielle forpligtelser som  
relaterer sig til kreditrisiko. Den øvrige regulering af dagsvær-  
direguleringen af finansielle fopligtelser målt til dagsværdi  
fremgår af note 12.  
Kapitalstyring  
Aktiekapitalen  
Aktiekapitalen består 2.659.442 aktier á nominelt 2 kr. Ingen  
aktier er tildelt særlige rettigheder. Der er ingen begrænsninger  
i omsætteligheden og ingen stemmeretsbegrænsning.  
Kapitalstruktur  
Koncernen vurderer kontinuerligt sin kapitalstruktur, herunder  
forholdet mellem selskabskapital og fremmedkapital. I den  
forbindelse vurderes den hensigtsmæssige belåning løbende,  
blandt andet under indtryk af forskellen mellem det startafkast,  
der kan opnås ved investering i ejendomme og på den for-  
rentning, der kræves af fremmedkapitalen. Det er Koncernens  
politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskudsli-  
kviditet styres centralt af Koncernen.  
Årlig Ændring  
Modi-  
Æn-  
Æn-  
rente-  
i årlig  
ficeret  
dring i  
dring i  
omkost-  
rente varighed
værdi af  
resultat  
ning omkost-  
i år  
gæld-  
før skat  
t.kr.  
ning  
sporte-  
t.kr.  
følje  
1 % rentefald  
27.081  
-7.496  
1,60  
7.905  
-409  
1 % rentestigning  
42.073  
7.496  
1,60  
-15.488  
7.992  
Nuværende rente  
37.577  
0
1,60  
0
0
Prioritetslånene er typisk optaget med kort finansiering med  
rentefastsættelse hver 6. måned og enkelte lån med fast rente.  
Prioritetsgældens gennemsnitlige varighed udgør 1,60 år ved  
udgangen af 2024 (2023: 0,47 år).  
Banklånene er optaget som annuitetslån med løbende afdrag  
indtil 2034. Banklån er optaget med variabel rente. Ultimo  
2024 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats på Koncer-  
nens bankgæld 6,25% (2023: 6,72%).  
Dagsværdi af finansielle instrumenter  
Koncernen måler, som beskrevet i anvendt regnskabspraksis,  
gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Priori-  
tetsgæld er baseret på seneste noterede børskurser og vedrører  
niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Som beskrevet i note 2, indgår  
vurdering af Koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien  
af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af prioritetsgældens  
dagsværdi. Den beløbsmæssige størrelse af ændringer i dags-  
værdien af prioritetsgælden, som kan henføres til ændring i  
egen kreditrisiko, er ubetydelig.  
Dagsværdien af øvrige finansielle aktiver og forpligtelser sva-  
rer i al væsentlighed til regnskabsmæssig værdi.  
Årlig Ændring  
Modi-  
Æn-  
Æn-  
rente-  
i årlig  
ficeret  
dring i  
dring i  
omkost-  
rente varighed
værdi af  
resultat  
ning omkost-  
i år  
gæld-  
før skat  
t.kr.  
ning  
sporte-  
t.kr.  
t.kr.  
følje  
1 % rentefald  
773  
-147  
0
0
147  
1 % rentestigning  
1.067  
147  
0
0
-147  
Nuværende rente  
920  
0
0
0
0
En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil  
medføre en ændring i Koncernens årlige renteomkostninger før  
skat på ca. 0,1 mio. kr. (2023: 3,2 mio. kr.) baseret på bankgæld  
indregnet pr. 31. december 2024.  
Moderselskabets lån til og fra tilknyttede virksomheder.  
Moderselskabet har optaget lån hos tilknyttede virksomheder  
med en restløbetid på fire år. Lån forrentes efter CIBOR 3 med  
et tillæg på +2,5%. Moderselskabet har udstedt lån i form af  
ansvarlig lånekapital med en restløbetid på fire år og en forrent-  
ning efter CIBOR 3 med et tillæg på +2,5%.  
(BELØB I DKK '000)  
Koncern  
2024  
2023  
Kategorier af finansielle instrumenter  
Likvider og tilgodehavender, der måles til amorti-  
17.778  
42.242  
seret kostpris  
Finansielle forpligtelser, der er henført til dags-  
750.150  
433.648  
værdi over resultatopgørelsen  
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret  
67.042  
365.367  
kostpris  
Selskabet vurderer at der ingen kreditrisici er forbundet her-  
med.  
64  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
28. Nærtstående parter  
Nærtstående parter med kontrol  
Der findes ingen parter med bestemmende indflydelse på Kon-  
cernen.  
29. Ny regnskabsregulering  
Det er vurderet at ingen af de kommende standarder eller  
fortolkningsbidrag får indflydelse på indregning og måling i  
Fast Ejendom Danmark A/S. Standarder og fortolkningsbidrag  
implementeres i takt med at disse træder i kraft.  
Transaktioner med nærtstående parter  
Nærtstående parter i Koncernen omfatter bestyrelsen, direktio-  
nen samt tilknyttede virksomheder, som er angivet i note 9.  
Transaktioner med bestyrelsen  
Der har, bortset fra bestyrelsesvederlag som anført i note 5,  
ikke været transaktioner med bestyrelsens medlemmer i 2024.  
Transaktioner med direktionen  
Der har, bortset fra ledelsesvederlag som anført i note 5 og  
note 6, ikke været transaktioner med direktionens medlemmer  
i 2024.  
Transaktioner med tilknyttede virksomheder  
Der har i årets løb været gennemført følgende transaktioner  
med dattervirksomhederne.  
30. Begivenheder efter balancedagen  
Der er ikke efter balancedagen og frem til i dag indtruffet  
begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller  
balancen.  
31. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse  
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 10. marts 2025 god-  
kendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten  
forelægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling-  
den 24. april 2025.  
Transaktioner med tilknyttede  
Moderselskab  
virksomheder  
(BELØB I DKK)  
2024  
306  
2023  
150  
Koncernintern leje  
Salg af administrationsydelser  
Finansielle indtægter  
10.218  
14.344  
3.388  
9.998  
13.460  
3.286  
Finansielle omkostninger  
Lån til datterselskaber  
253.500  
58.210  
242.500  
55.550  
Langfristede forpligtelser hos  
datterselskaber  
Kortfristede forpligtelser hos dat-  
terselskaber  
0
5.459  
6.261  
Kortfristede tilgodehavender hos  
datterselskaber  
397  
Moderselskabet har afgivet selvskydnerkaution over for dat-  
terselskabernes bankforbindelser. Der henvises til note 27 for  
yderligere oplysninger.  
Moderselskabet har ikke modtaget sikkerheder for lån ydet til  
datterselskaberne.  
65  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2024