Fast Ejendom Danmark A/S  
Ringager 4A  
2605 Brøndby  
CVR-nr.: 28 50 09 71  
Hjemsted: Brøndby Kommune  
FAST EJENDOM DANMARK A/S  
ÅRSRAPPORT 2023  
19. regnskabsår  
Vedtaget på selskabets ordinære generalforsamling den 17. april 2024  
Som dirigent  
___________________________________  
Poul Jagd Mogensen  
Advokat  
2
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
INDHOLDSFORTEGNELSE  
Selskabsoplysninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4  
LEDELSESBERETNING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5  
Hoved- og nøgletal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6  
Overordnet økonomisk overblik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8  
Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13  
Hovedaktiviteter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13  
Årets resultat og formue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14  
Begivenheder efter balancedagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18  
Forventninger til 2024 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19  
Langsigtet finansielt mål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19  
Indre værdi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19  
Særlige risici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20  
Væsentlige samarbejdsaftaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20  
Forsikringsforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20  
Udbytte og udbyttepolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20  
Selskabskapital. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20  
Aktionærforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20  
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet. . . . . . . . . . . . . .21  
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24  
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b . . . . . . . . . . . . . . . . . .26  
Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28  
Måltal og politikker for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b . . . . . . . . . . . . . . .29  
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30  
Ledelses- og revisionspåtegninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31  
Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2023 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35  
Balance pr. 31. december 2023 - Aktiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36  
Balance pr. 31. december 2023 - Passiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37  
Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2023 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38  
Pengestrømsopgørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39  
NOTEOVERSIGT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41  
3
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
Selskabsoplysninger  
Fast Ejendom Danmark A/S  
Ringager 4A  
2605 Brøndby  
CVR-nr.: 28 50 09 71  
Hjemsted: Brøndby Kommune  
Telefon: 70 22 80 30  
www.fastejendom.dk  
Selskabets aktier er noteret på NASDAQ Copenhagen  
Fondskode/ISIN, DK0060522746  
Navn: Fast Ejendom Danmark  
Kortnavn: FED  
Bestyrelse  
Niels Roth, formand  
Peter Olsson, næstformand  
Søren Hofman Laursen  
Direktion  
Torben Schultz  
Revision  
EY Godkendt Revisionspartnerselskab  
Dirch Passers Alle’ 36  
2000 Frederiksberg  
Generalforsamling  
Ordinær generalforsamling afholdes den 17. april 2024 fra kl. 16:00 på adressen  
c/o Accura Advokatpartnerselskab, Alexandriagade 8, 2150 Nordhavn.  
4
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
5
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
Hoved- og nøgletal  
Hovedtal i DKK ’000  
I
2023  
2022  
2021  
2020  
2019  
Totalindkomstopgørelse  
Lejeindtægter  
93.632  
67.448  
20.835  
88.283  
76.693  
55.858  
-37.028  
39.665  
37.246  
77.018  
50.345  
77.498  
48.494  
83.160  
131.654  
119.766  
36.606  
-9.579  
64.857  
34.793  
19.638  
54.431  
43.302  
23.664  
-8.892  
34.410  
25.865  
76.035  
45.995  
30.034  
76.029  
64.011  
33.977  
-6.265  
57.746  
45.475  
Resultat af ejendommenes drift  
Værdireguleringer af investeringsejendomme  
Bruttoresultat  
121.334  
171.679  
158.452  
37.118  
Resultat af primær drift  
Resultat af primær drift før værdireguleringer  
Finansielle poster, netto  
Resultat før skat  
-10.451  
148.001  
113.523  
110.187  
77.005  
Årets resultat  
Balance  
Langfristede aktiver  
Kortfristede aktiver  
Selskabskapital  
1.496.073  
46.307  
1.330.640  
72.092  
1.126.210  
141.399  
5.319  
1.108.466  
42.116  
1.019.703  
45.628  
5.319  
5.319  
5.319  
5.319  
Egenkapital  
639.961  
644.432  
257.987  
1.542.380  
150.745  
2.606.979  
598.691  
771.948  
32.093  
485.011  
741.944  
40.654  
407.818  
702.617  
40.147  
383.964  
648.340  
33.027  
Langfristede gældsforpligtelser  
Kortfristede gældsforpligtelser  
Balancesum  
1.402.732  
98.271  
1.267.609  
30.494  
1.150.582  
69.811  
1.065.331  
100.668  
2.588.607  
Investering i langfristede aktiver  
Antal aktier i omløb, stk.  
2.570.979  
2.570.979  
2.570.979  
Pengestrøm fra  
Primær drift  
59.843  
23.257  
31.979  
18.980  
-3.040  
-8.365  
7.575  
35.579  
26.599  
-13.806  
8.984  
33.220  
24.656  
-69.489  
42.489  
-2.344  
37.326  
34.085  
26.609  
Driftsaktivitet  
Investeringsaktivitet  
Finansieringsaktivitet  
Årets pengestrømme  
Likvider ultimo  
-150.627  
102.579  
-24.791  
41.887  
-100.131  
32.585  
21.777  
59.103  
-40.937  
39.670  
66.678  
Resultat af primær drift før værdireguleringer (DKK ’000)  
Pengestrøm fra driftsaktivitet (DKK ’000)  
40.000  
60.000  
50.000  
40.000  
30.000  
20.000  
10.000  
30.000  
20.000  
10.000  
0
0
2023 2022 2021 2020 2019  
2023 2022 2021 2020 2019  
6
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
Hoved- og nøgletal  
Hovedtal i DKK ’000  
I
2023  
2022  
2021  
2020  
2019  
Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1)  
Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2)  
Forrentning af egenkapital  
%
3,9  
5,4  
2,9  
12,5  
21,0  
3,2  
10,3  
17,2  
3,2  
4,0  
3,5  
6,7  
%
%
6,0  
6,5  
12,5  
171.209  
88,8  
7,0  
Areal ultimo 1)  
m2  
180.310  
87,5  
6,8  
180.310 183.221  
184.690  
77,1  
6,9  
Udlejningsgrad investeringsejendomme, lejeværdi 2)  
Gennemsnitligt vægtet afkastkrav  
Resultat af ejendomme, udlejet 2)  
Husleje, udlejet  
%
85,3  
6,5  
80,1  
6,5  
%
kr/m2  
kr/m2  
kr/m2  
kr/m2  
%
428  
327  
330  
244  
303  
593  
501  
528  
455  
500  
Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering  
Dagsværdi af ejendomme  
560  
1.116  
7.349  
1,06  
44,16  
44,05  
1,72  
44,4  
7
889  
382  
500  
8.275  
0,84  
14,34  
14,33  
5,11  
47,6  
7
6.557  
0,99  
29,95  
29,91  
1,27  
54,6  
7
6.002  
1,00  
10,06  
10,04  
1,24  
56,8  
7
5.956  
1,18  
17,28  
17,28  
1,24  
56,8  
7
Omkostningsprocent  
Resultat pr. aktie  
kr  
Udvandet resultat pr. aktie  
kr  
Gennemsnitlig lånerente  
%
Loan to Value  
%
Gennemsnitlig antal ansatte  
Indre værdi  
kr  
%
%
kr  
%
245,48  
5,4  
232,86  
23,4  
188,65  
18,9  
158,62  
6,9  
148,33  
13,9  
Tilvækst i indre værdi, årlig  
Tilvækst i indre værdi, gns. seneste fem år  
Børskurs ultimo året  
13,7  
115,00  
53  
14,8  
12,3  
10,5  
119,00  
25  
12,0  
135,00  
42  
141,00  
25  
131,00  
12  
’Discount’, børskurs i forhold til indre værdi  
Nøgletallene er defineret og beregnet i overensstemmelse med IPD/Dansk Ejendomsindeks definitioner. Se note 1 for yderligere information.  
1) I 2022 er arealet reduceret med 2.912 m2 primært som følge af salg af Rådhusvej og Tomsagervej 3, 5 og 7. Af det samlede areal udgør Baltorpvej 12.638  
m2 hvoraf 8.637 m2 er under ombygning til boliger.  
2) Udlejningsgrad for 2019 og 2020 er opgjort ekskl. udviklingstunge ejendomme, som i 2020 bestod af ejendommen Baltorpvej og i 2019 af ejendommen  
Baltorpvej og ejendommen Ringager. Udlejningsgraden inkl. udviklingstunge ejendomme udgør for 2020 og 2019 henholdsvis 72,9% og 79,0%. Faldet i  
udlejningsgrad fra 2019 til 2020 skyldes overførsel af ejendommen Ringager til den almindelige investeringsportefølje.  
7
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Overordnet økonomisk overblik  
2023  
ked forblev udlejningsmarkedet stærkt, først og fremmest som  
følge af det stærke danske arbejdsmarked som fortsatte i 2023.  
Ultimo november var der ifølge Danmarks statistik over 3 mio.  
personer i arbejde - en milepæl der blev sat tilbage i august.  
Det danske arbejdsmarked har overrasket økonomerne gang på  
gang, og beskæftigelsen i dag er markant højere end den var  
før pandemien som brød ud primo 2020. I januar 2020 var der  
”blot” godt 2,8 mio. personer i beskæftigelse. Danske Bank  
forudsagde ligeledes primo 2023, at man forventede en svagt  
stigende ledighed i løbet af 2023, dog med et underliggende  
stærkt arbejdsmarked. Det kom ikke til at holde stik. Den  
markante fremgang i beskæftigelsen har fundet sted på trods af  
højere rente og inflation.  
Aktiviteterne på ejendomsmarkedet faldt i relation til transakti-  
oner markant i 2023, og blev ca. halveret i forhold til 2022. Det  
har generelt været svært for køber og sælger at blive enige om  
prisen, og det betød både langt færre og også mindre transak-  
tioner end de foregående år. Renterne steg markant i løbet af  
året, og den – moderat - stigende inflation holdt liv i usikker-  
heden. Nogle finansielle aktører mente medio 2023, at man  
ultimo året ville opleve begyndelsen på de første rentesænk-  
ninger fra ECB, FED og Nationalbanken. Andre mente at dette  
scenarie først ville udspille sig primo 2024. Ligeledes var der  
uenighed om hvor hurtigt og hvor meget renten ville falde.  
Disse forventninger er løbende blevet skubbet længere ind i  
2024 og 2025. Den fortsatte usikkerhed medførte, at der ved  
udgangen af 2023 var langt imellem transaktionerne.  
Den stærke beskæftigelsessituation i Danmark er således fort-  
sat krumtappen i det stærke udlejningsmarked i alle segmenter.  
Transaktionsvolumen endte således ifølge ReData, som analy-  
serer ejendoms- og markedsdata, på ca. 43 mia. kr. hvilket er  
langt fra 2022, der endte på knap 100 mia. kr., og ikke mindst  
rekordåret 2021 hvor de samlede transaktioner af erhvervs – og  
investeringsejendomme beløb sig til godt 127 mia. kr.  
Bolig  
Boligmarkedet for private startede meget forsigtigt i 2023 efter  
at rekordhøj inflation lukkede 2022, som også bød på stærkt  
stigende renter igennem året. Så der var lagt en dæmper på  
aktiviteterne i begyndelsen af 2023. Men i løbet af foråret blev  
tilbagegangen erstattet af både højere aktivitet og stigende bo-  
ligpriser, der især tog rigtig fart sidst på året, først og fremmest  
drevet af, at folk skulle handle inden de nye ejendomsskatter  
trådte i kraft, og dermed opnå den permanente ejendomsskat-  
terabat. Særligt bemærkelsesværdigt var det, at det københavn-  
ske marked for ejerlejligheder steg med næsten 9 pct. i løbet  
af året, på trods af at renten på et fastforrentet realkreditlån  
igennem 2023 har ligget nærmest uændret i niveauet 5 pct. Så  
på trods af den høje rente skønner Danske Bank, at stabiliteten  
i renteniveauet har givet boligkøberne en vis ro i maven og væ-  
ret stærkt medvirkende til den overraskende positive udvikling  
i aktiviteterne på ejerboligmarkedet. Forventningen er dog, at  
den stigende boligbyrde i form af højere finansieringsomkost-  
ninger og ejendomsskatter i en periode vil stresse ejerboligmar-  
kedet og tilgodese efterspørgslen på lejeboliger.  
I modsætning til tidligere år, har de udenlandske investorer  
droslet aktiviteterne i Danmark markant ned. Andelen af inve-  
storer med udenlandske finansielle midler i ryggen har i 2023  
været betydeligt mindre end de forgangne år. Således udgør  
internationale investorer, iflg. Colliers, blot 33 pct. af køberne  
i årets ejendomshandler. Til sammenligning var andelen ca. 51  
pct. i 2022 og det niveau har transaktioner med internationa-  
le investorer ligget på siden 2018 ifølge ReData. Væsentlige  
aktører til at underbygge denne udvikling er de store svenske  
ejendomsselskaber, som fra 2013 til 2023 alene har stået for ca.  
30 pct. af ejendomskøbene i Danmark. De svenske ejendoms-  
selskaber har skulle refinansiere lån i et finansielt marked med  
stærkt stigende renter, og tidligere års hidsige investerings sce-  
narie blev afløst af et kritisk, nødtvungent frasalgsparadigme.  
Det medførte et brat stop i investeringslysten i Danmark.  
Flere af store danske ejendomsaktører, herunder bl.a. pensi-  
onsselskaberne, har imidlertid dygtigt udnyttet både hjemme-  
banefordelen og i visse tilfælde også de svenske ejendoms-  
selskabers kritiske finansielle situation. Således lukkede AP  
Ejendomme et - for selskabet i øvrigt – ganske aktivt år af med  
at gennemføre årets største ejendomstransaktion på 2,5 mia. kr.  
AP Ejendomme fik suppleret sin portefølje med Kammeradvo-  
katens nye domicil på Kalvebod Brygge samt Codanhus. Og  
symptomatisk for året var sælger det svenske ejendomsselskab  
Corem.  
Markedet for investeringsejendomme er fortsat præget af  
begrænset interesse og lav aktivitet bl.a. som følge af tilbage-  
holdende nybyggeri samt ikke transparente prissætninger. De  
høje renter kombineret med stadig høje materialeudgifter og  
entrepriseomkostninger holder udviklerne og investorerne væk.  
Dermed er der et fortsat underudbud af lejelejligheder, som  
danner grundlag for en – ligeledes fortsat – gunstig lejeudvik-  
ling. Denne situation gælder ifølge Colliers først og fremmest  
for hovedstadsområdet, som fortsat tiltrækker langt flest nye  
lejere.  
Den generelle opfattelse blandt landets ejendomsaktører er dog,  
at der er rigeligt med likviditet og investeringslyst hos de store  
internationale spillere generelt, og bl.a. Colliers øjner lysere  
tider i det nye år. Forventningen er, at de udenlandske købere  
vender retur når de høje renter stabiliserer sig, på et forvente-  
ligt lidt lavere niveau.  
Det høje renteniveau medfører ligeledes begrænsede finansie-  
ringsmuligheder. Finanstilsynet regler om kritisk leje indført  
i 2022 – hvor der tages højde for, hvor meget en ejendoms le-  
jeindtægt fratrukket ejendommens udgifter kan betale i renter,  
afdrag og bidrag – medfører en reduceret belåning af ejendom-  
mene eller projektet og dermed begrænset gearing for investo-  
rer som så skal have mere egenkapital med hjemmefra.  
På trods af et næsten fastfrosset og afventende transaktionsmar-  
8
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Høje byggepriser kombineret med høje renter og heraf begræn- som beskrevet ovenfor.  
sede finansieringsmuligheder har således for en periode dæm-  
pet lysten til at igangsætte nye byggerier. Der er stadig stor ef-  
terspørgsel efter lejeboliger i de større byer, og opbremsningen  
i byggeaktiviteten kombineret med den fortsatte urbanisering,  
vil medføre et fortsat underudbud af boliger hvilket medvirker  
Investorerne kvitterer for udviklingen og stabiliteten i dette  
segment med en mærkbar interesse. Andelen af transaktioner  
i let industri samt lager – og logistik ejendomme er ifølge  
erhvervsmægleren Colliers steget fra 18 pct. af den samlede  
til at presse lejepriserne i vejret. Ligeledes betyder det, at lejer- transaktionsvolumen i 2022 til i 2023 at udgøre 34 pct., og  
ne fortsat søger imod omegnskommunerne til især København  
og Århus, men i en vis grad også den øvrige provins.  
udgjorde i 2023 for første gang det næststørste transaktionsseg-  
ment efter boliger. Denne type ejendomme klarede sig ube-  
tinget bedst i 2023, og lager - og logistikejendomme opfattes  
Boligejendomme i de større byer, herunder særligt København, fortsat som værende særdeles eftertragtede.  
oplever fortsat stor interesse både fra såvel lejere som inve-  
storer og opfattes generelt som ejendomsinvesteringer med et  
stabilt cash flow, lav risiko samt et godt belåningspotentiale.  
Ejendomsaktørerne venter med tålmodighed på at markeds –  
og finansieringsbetingelserne stabiliserer sig – for renternes  
vedkommende på et lavere niveau.  
Lager- og logistikejendomme på velplacerede beliggenheder  
udgør knap 50 pct. af Selskabets portefølje.  
Kontor  
Kombinationen af en øget grad af hjemmearbejde samt mere  
attraktive arbejdspladser ser ud til at være den nye norm for  
mange medarbejdere. Arbejdsgiverne har vænnet sig til, og  
accepteret, at langt de fleste medarbejdere i dag forventer  
mulighed for en vis grad af fleksibilitet i relation til at møde  
på arbejde kontra at arbejde hjemmefra. Mulighed for at kunne  
arbejde hjemme er blevet et tilvalg til ens arbejdssituation og  
ens ”job pakke”. Det er i Danmark aldrig blevet et fravalg af  
arbejdspladsen og muligheden for socialt samvær, sparring,  
vidensdeling m.v. med kollegerne. At kunne tilbyde hjemmear-  
bejde er snarere et middel og en måde at tiltrække og fastholde  
de medarbejdere som har behov for fleksibiliteten.  
Boligsegmentet ligger uden for Fast Ejendom Danmark A/S’  
hidtidige investeringsstrategi, men Selskabet har valgt at ud-  
nytte en mulighed for at konvertere en af selskabets erhvervs-  
ejendomme til bolig. Projektet, som omfatter 96 lejligheder  
i Ballerup, forventes at stå færdigt medio 2024. Selskabet  
forventer jf. ovenstående, at der vil være stor efterspørgsel efter  
lejlighederne.  
Lager og logistik  
Den fortsatte vækst i e – handlen efter Corona pandemiens  
indtog i verdenssamfundet i 2020 medfører også i 2023 stor  
efterspørgsel efter lager – og logistik ejendomme, gerne  
som ”last mile distribution” tættere på forbrugeren, samt for  
ejendomme til brug for lettere industri. Dette billede er en  
Såvel arbejdstagere som arbejdsgivere har erfaret de mulig-  
heder, der er ved at arbejde hjemmefra, samt hvordan digitale  
løsninger kan anvendes til at løse opgaver smartere og mere ef-  
fortsættelse af den klare tendens som tog fart i 2020. Interessen fektivt. Det resulterer i større autonomi, øget effektivitet, sparet  
for lager - og logistikejendomme i de sekundært beliggen-  
de områder omkring storbyerne, og med let adgang til den  
offentlige infrastruktur, har været stigende som konsekvens af  
de ændrede krav fra forbrugerne til hurtig levering. Effekten,  
transporttid og en bedre balance imellem arbejde og familieliv  
for størstedelens vedkommende. Det medfører et naturligt øget  
fokus på fleksibilitet, hvilket fortsat er et hovedkriterie inden  
for kontor segmentet, som har medført stigende interesse for  
og konsekvenserne heraf i form af højere lejeniveauer og større kontorfællesskaber og kontorhoteller. Efterspørgslen efter kon-  
efterspørgsel efter denne type ejendomme, er fortsat meget klar torfællesskaber og kontorhoteller vil derfor fortsat være høj.  
i 2023, hvor der generelt blandt udlejere opleves meget lav  
tomgang kombineret med gode og – i forhold til for blot få år  
siden – højere lejeniveauer.  
Mange mindre og mellemstore virksomheder søger i dag de  
samme omgivelser og rammer som lejere i kontorhotellerne, så  
man ikke skal tænke på større mødefaciliteter, køkken, kantine,  
fitness m.v. i egne lejemål.  
Hertil kommer den geopolitiske uro som er forårsaget af krige,  
pandemien, stigende renter og usikkerhed omkring leverancer.  
Lejerefterspørgslen efter kontorlejemål er fortrinsvis kon-  
Mange virksomheder foretrækker at trække forsyningskæderne centreret om nyere eller nyistandsat og mere tidssvarende og  
hjem fra udlandet, hvilket er medvirkende til at gøde behovet  
for, og efterspørgslen efter, lager – og logistikejendomme.  
effektive kontorlokaler, som typisk rummer gode muligheder  
for individuelle og skræddersyede indretningsløsninger, og  
Samtlige af disse faktorer forventes at medføre fortsat lav tom- hvor lejerne har mulighed for at up - / downsize i forhold til  
gang og stigende lejeniveauer i segmentet.  
deres løbende behov.  
Den historisk lave tomgang hænger også i høj grad sammen  
med, at udbuddet af logistikejendomme er begrænset af mang-  
len på erhvervsjord, især i København og Århus. Der er langt  
imellem attraktive beliggenheder for de udviklere som har mod  
på at påbegynde et byggeri, og her møder man de samme ud-  
fordringer med stigende bygge - og finansieringsomkostninger  
9
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
FAST EJENDOM DANMARK A/S  
ved udgangen af 2023 på knap 93 pct., hvilket som beskrevet  
ovenfor betyder at vi fastholder udlejningsgraden fra 2022.  
Man kan næsten sige at Fast Ejendom Danmark koncernen de  
seneste år har befundet sig midt i orkanens øje. Der har været  
både storm og orkan omkring os, men Selskabet har været og  
er fortsat begunstiget af, at befinde sig i udlejningssegmentet,  
hvor der på tværs af ejendomssegmenterne i høj grad er smult  
vande og gode vilkår og betingelser.  
Udlejningsgraden betragter Selskabet som tilfredsstillende i be-  
tragtning af segmentfordeling samt den geografiske placering.  
Ledelsen er af den opfattelse, at det fortsatte omfattende niveau  
af udlejninger i 2023 er udtryk for at strategien, med en mere  
aktiv 'gentænkning', udvikling og bearbejdning af de enkelte  
ejendomme i porteføljen, har virket efter hensigten, og ledelsen  
vil fortsætte disse tiltag med henblik på en fortsat forbedring af  
såvel udlejningsmulighederne som lejeniveauerne. Ikke mindst  
noterer vi os, at den strategi vi har forfulgt fra starten mht.  
investeringen i Ringager i Brøndby i 2019, matcher det behov  
og den efterspørgsel som lejerne søger i dag.  
Som følge af de markedsbetingelser som ovenfor beskrevet,  
befinder Selskabets ejendomsportefølje sig fortsat i positive  
forretningsmæssige omgivelser med vedvarende stor efter-  
spørgsel på især lager- og logistikejendommene og stabile  
lejeniveauer, endda med svagt stigende lejeniveauer udenfor de  
større byer i netop dette segment. Da knap 50 pct. af Selska-  
bets portefølje består af lager- og logistikejendomme, nyder  
Selskabet i særdeleshed godt af de efterspørgselsmekanismer  
og geografiske tendenser som gør denne del af vores portefølje  
ganske eftertragtet. De mest betydende af Selskabets ejendom-  
me i dette segment ligger tæt på kritisk infrastruktur og relativt  
bynært, og imødekommer således i høj grad de løsninger som  
markedet efterspørger, bl.a. i form af ”last mile distribution”  
placeringer.  
Den samlede tilgang i 2023 udgjorde 11,4 mio. kr. (40 indflyt-  
ninger, 17.464 m2). Fraflytninger udgjorde -9,0 mio. kr. (27  
fraflytninger, 17.828 m2). Udlejningsgraden af investerings-  
ejendomme, målt på lejeværdi, er herefter øget fra 85,3 pct.  
primo året til 87,5 pct. ultimo året. Såfremt Ringager 2-4 ikke  
indgår i beregningen af udlejningsgraden, vil udlejningsgraden  
udgøre 92,7 pct.  
Ved udgangen af 2023 er der modtaget varslinger om 9 fraflyt-  
ninger (8.066 m2) og indgået nye 15 nye aftaler (2.826 m2) i  
2024. Den årlige leje for kommende ind- og udflytninger udgør  
netto -0,6 mio. kr.  
I kontorudlejningssegmentet oplever Selskabet igen i år høj  
efterspørgsel, som har medført at vi kan fastholde en samlet  
udlejningsgrad ekskl. Ringager 2 – 4 i niveauet 92 – 93 pct.  
Selskabet arbejder målrettet og kontinuerligt på at imødekom-  
me tendenserne og efterspørgslen i markedet, og der er fortsat  
et incitament til at opgradere og arbejde med lejemålene for  
at kunne opfylde lejernes fokus på indretning, effektivitet og  
fleksibilitet. Herunder kortere bindingsperiode og fremlejemu-  
lighed.  
Der konstateres fortsat en tilfredsstillende udlejningsaktivitet i  
porteføljen, og ved indgangen til 2024 pågår der konkrete drøf-  
telser og udlejningsbestræbelser med en række interesserede  
lejere. Det er derfor ledelsens forventning, at udlejningsgraden  
realiseres i niveauet 90 pct. ultimo 2024.  
Selskabets gennemsnitlige udlejningsgrad er forblevet på det  
rekordhøje niveau som Selskabet nåede i 2022, og lejeniveau-  
erne især i lager - / og logistiksegmentet har været stigende  
igennem året. Vi har således haft en meget positiv udvikling  
bredt i vores portefølje, og året sluttede da også med rekordhø-  
je lejeindtægter, udlejningsgrad og resultat. De generelt ugun-  
stige tider til trods, har Selskabet været i stand til at opskrive  
ejendommenes værdi i løbet af året med samlet 20,8 mio. kr.,  
trods en stigning i den gennemsnitlige afkastprocent til 6,8 pct.  
(2022: 6,5 pct.).  
Ringager 2-4, Brøndby  
Selskabet er nået ganske langt med sin ejendom på Ringager  
i Brøndby. Fra overtagelsen i 2019 og til i dag er næsten hele  
ejendommen redefineret, istandsat og moderniseret. Ejendom-  
men fremstår i dag som en moderne kontorejendom med en  
blanding af kontorhotel og mindre / mellemstore kontorlejemål.  
Alle lejemål tilbydes møde – og konferencefaciliteter i moder-  
ne lokaler med fuldt AV- udstyr, kantine, fitnessrum m.v. samt  
en række aktiviteter og services som forestås af Fast Ejendom  
Danmark A/S.  
Væsentlige aktiviteter i året  
Det er siden overtagelsen af ejendommen i 2019 lykkedes at  
hæve udlejningsgraden fra ca. 12 pct. til 56,9 pct. ultimo 2022  
og igen til yderligere 68,7 pct. ultimo 2023. Ved udgangen af  
2023 har Selskabet tillige modtaget underskrevne lejekontrak-  
ter fra kommende lejere med indflytning i 2024, svarende til en  
udlejningsgrad på knap 80 pct. Lejeniveauerne realiseres på et  
noget højere niveau end oprindeligt antaget, bl.a. som følge af  
et opgraderet kvalitetsniveauet med en omfattende renovering  
og modernisering af ejendommen.  
Fortsat fokus på – og reducering af - tomgangen er det natur-  
lige kernefokusområde for virksomheden, kombineret med  
en kontinuerlig udvikling og optimering af de enkeltes ejen-  
dommes potentiale. Det er lykkedes at fastholde den meget  
positive udlejningsgrad som Selskabet har opnået igennem de  
seneste år, samtidig med at vi i en række tilfælde har optimeret  
lejeniveauerne.  
I 2023 har nyudlejninger været koncentreret omkring Ringager  
2- 4, som jf. den korte beskrivelse af ejendommen nedenfor,  
med de seneste indgåede kontrakter nu har en udlejningsgrad  
på knap 80 pct. Udlejningsgraden for den øvrige portefølje er  
Udviklingen af ejendommen, herunder konceptet med kon-  
torhotel kombineret med mindre og mellemstore lejemål,  
10  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
attraktive og eksklusive kontorer og fællesarealer, et passende  
tilbud af fælles serviceydelser som Hospitality Service Center,  
moderne mødefaciliteter med professionelt AV-udstyr, restau-  
rant, fitnesscenter m.v., har vist sig i udpræget grad at ramme  
Konvertering til boliger på denne ejendom er ikke et udtryk  
for en ændring i Selskabets overordnede strategi, som fortsat  
er investering i erhvervsejendomme. Men omdannelsen af  
Baltorpvej vurderes at være den mest optimale måde at aktivere  
efterspørgslen fra lejerne samt den trend udlejere har oplevet de ejendommen på og rummer samtidig en gunstig mulighed for at  
seneste par år.  
skabe et attraktivt afkast for Selskabet, ikke mindst set i lyset af  
den efterspørgsel, der er på boliger i de københavnske omegns-  
Selskabets nøgletal i forbindelse med udlejningsgraden m.v. vil kommuner.  
som konsekvens af købet af Ringager 2-4 være negativt påvir-  
ket i et par år endnu, omend vi oplever et positivt udlejnings-  
scenarie, og en udlejningsgrad som nærmer sig gennemsnittet  
af den øvrige portefølje.  
CSRD  
Selskabet er ikke omfattet af CSRD rapporteringskrav før 2027,  
dvs. vedr. regnskabsåret 2026.  
Da Selskabets aktiviteter udelukkende foregår i Danmark, er  
en række forhold vedr. såvel miljømæssige – og sociale forhold  
allerede formuleret og reguleret ved lov, ligesom lovgivningen  
stiller en række oplysningskrav til børsnoterede virksomheder  
vedr. disse emner. Flere forhold beskrives derfor allerede i form  
af politikker som fremgår af Selskabets hjemmeside, kombine-  
ret med kommentarer og beskrivelser i årsrapporten.  
Baltorpvej 156 - 158, Ballerup ('Nordlyset').  
I 2021 kom der yderligere en aktivitet til Selskabets øvrige  
forretningsområder, i forbindelse med at Selskabet ultimo 2021  
indgik en totalentreprise aftale med HHM A/S, vedrørende  
opførsel af 96 lejligheder i Ballerup. Denne form for rendyrket  
udviklingsaktivitet af en boligmasse, er dog ikke noget som  
Selskabet ønsker at dyrke på sigt, men et udtryk for at Sel-  
skabet vurderer, at det netop i det daværende marked var den  
optimale udnyttelse af ejendommens potentiale. Opførslen af  
lejlighederne i Ballerup, er således den bedste udnyttelse af de  
muligheder som har været til stede på ejendommen, og på den-  
ne ejendom har Selskabet besluttet at forfølge de muligheder  
som ligger i en konvertering til boliger.  
Selskabets ledelse har imidlertid besluttet at formulere en ESG  
strategi i løbet af 2024. Inden den endelige strategi fastlægges,  
er det dog vigtigt for Selskabet at sætte egne mål på et solidt  
datamæssigt grundlag, således at der ikke formuleres konkrete  
målsætninger for reducering af CO2 aftryk, før der er etableret  
en baseline som et led i udviklingen af strategien.  
Projektet er, på lige fod med andre byggerier, negativt påvirket  
af prisstigninger på entrepriseomkostninger samt rentestignin-  
ger, men Selskabet forventer at udviklingen i lejeniveauerne vil  
kompensere for en væsentlig del af meromkostningerne som  
påføres projektet. Således vil en ikke ubetydelig del af Selska-  
bets lejeindtægter fra medio 2024 være genereret af lejeboliger.  
Selvom Selskabet ikke har udmeldt en formel ESG strategi,  
har vi dog de seneste mange år fundet det naturligt at arbejde  
så CO2 hensigtsmæssigt samt arbejdsmiljøvenligt som muligt,  
vores porteføljes karakteristika taget i betragtning. Vigtigste  
karakteristika i denne forbindelse er, at der er tale om ældre  
ejendomme, ikke nybyggeri, samt at mange ændringer og tiltag  
i relation til CO2 forbedringer skal ske i samarbejde med - og  
efter aftale med lejerne.  
Når byggeriet af første etape står færdigt medio 2024, vil  
projektet overgå til investeringsejendom. Det forventes at  
projektsummen inkl. grundværdi, baseret på de nuværende  
markedsvilkår, vil være i niveauet + 270 mio. kr. og den for-  
ventede bruttoleje baseret på nuværende lejeniveauer vil ved  
fuld udlejning beløbe sig til niveauet +14 mio. kr.  
Eksempler på CO2 forbedringer som vi har fundet naturligt at  
gennemføre i vores almindelige løbende istandsættelses- og  
forbedringsarbejder:  
11  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Renovering og ombygning – Baltorpvej  
.
Besluttet at ombygge og renovere i stedet for fjerne og  
bygge nyt => markant reduceret CO2 aftryk.  
DGNB sølvcertificering.  
Indgået et samarbejde med Ballerup kommune. Over-  
skuds- / brugte materialer bruges i kommunens træværk-  
steder for borgere.  
.
.
.
.
Brugt træ af rimelig kvalitet afhentes og benyttes til inte-  
rimslukning og afspærringer.  
Store sten, som er gravet op på grunden, genbruges i for-  
bindelse med LAR anlægget.  
Etablering af solceller  
.
Foreløbig Ringager 2 – 4 i Brøndby og Bredebjergvej i  
Tåstrup.  
Lys  
.
Udskiftning til led belysning.  
.
Bevægelses– og lys styret løsninger ved udskiftning af  
indendørsbelysning.  
.
Velux vinduer – delvis solenergidrevet styringsfunktion.  
Vinduer  
.
Lavenergi ruder ved udskiftning.  
Energiklassificering af samtlige ejendomme  
.
Gennemgået ejendommenes energiklassificering med en  
ekstern rådgiver og har derved skabt et overblik over mu-  
lighederne for forbedring af energieffektivitet.  
.
Til eksempel er ejendommen Ringager i Brøndby løftet fra  
energiklasse C/D til energiklasse B efter en række gennem-  
førte energibesparende forbedringer.  
Cirkulær økonomi  
.
.
Affaldshåndtering – oftest i samarbejde med lejerne.  
Indretning med møbler, gardiner, tæpper mv med f.eks.  
genbrugsmaterialer.  
Ladestandere  
Løbende etablering af ladestandere på ejendommene – ofte  
i samarbejde med lejeren.  
.
Ovenstående tiltag har medført at en del af ejendommene i  
Selskabets portefølje kategoriseres som ”grønne” i relation  
til realkreditbelåning. Dette reflekteres i en række lån som er  
optaget i starten af 2024 ifm. refinansiering af tre af Selskabets  
mere markante ejendomme.  
Selskabet føler sig på denne baggrund godt rustet til at imøde-  
komme de krav som vil blive stillet til branchen i de kommende  
år.  
12  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen Hovedaktiviteter  
Koncernen (i det følgende ”Koncernen” eller ”Selskabet”)  
udgøres af Fast Ejendom Danmark A/S (”Moderselskabet”) og
de fire helejede datterselskaber Fast Ejendom Danmark 1 ApS,  
Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS, Fast Ejendom Danmark  
2 ApS og Ejendomsselskabet Ringager ApS (i det følgende  
”FED 1”, ”Baltorpvej”, ”FED 2” og ”Ringager” og tilsammen  
”Datterselskaberne”).  
Koncernen ejer en ejendomsportefølje på 1,5 mia. kr. bestående  
af erhvervsejendomme hovedsagelig beliggende i eller omkring  
de større byer i Danmark. Hovedaktiviteterne er investering,
udlejning, udvikling, driftsoptimering og administration af
porteføljen.
Investeringsstrategien omfatter investering i ejendomme, hvor  
det vurderes, at der kan foretages værdiskabende udviklingsop-  
gaver enten som følge af et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb,  
eller som følge af en ”gentænkning” af ejendommenes karakte-  
Koncernen blev stiftet som forening (Foreningen Fast Ejen-  
dom f.m.b.a.) den 24. februar 2005 men omstruktureret til et  
aktieselskab i 2013. Perioden 1. januar til 31. december 2023 er ristika, formål og muligheder. Koncernen forventer således selv  
Koncernens 19. regnskabsår. Koncernen ledes af en bestyrelse  
på tre medlemmer og en direktion på ét medlem. Der er ikke  
etableret bestyrelse i datterselskaberne.  
at kunne opnå den design- og vedligeholdelsesmæssige udvik-  
lingsgevinst af denne type ejendomme. Samtidig arbejdes der  
aktivt på at imødekomme lejernes efterspørgsel efter mindre og  
fleksible lejemål samt lejemål hvor der tilbydes en høj grad af  
fællesydelser og faciliteter.  
Fast Ejendom Danmark A/S - Modersel-  
skabet  
Moderselskabet er holdingselskab for Koncernens datterselska-  
ber.  
Moderselskabet afholder hovedparten af administrationsom-  
kostningerne så som gager, bestyrelseshonorar, husleje og kon-  
torhold m.m. Årets budgetterede administrationsomkostninger,  
der kan henføres til aktiviteten i datterselskaberne, fordeles  
mellem selskaberne efter den forholdsmæssige andel af leje-  
indtægterne. Ud af de samlede administrationsomkostninger  
i 2023 på 12,1 mio. kr. (2022: 14,0 mio. kr.), er 10,0 mio. kr.  
(2022: 9,8 mio. kr.) således omfordelt.  
Nedskrivninger og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalan-  
dele i tilknyttede virksomheder udgør 0 kr. (2022:1,3 mio. kr.)  
og finansielle poster netto, er indtægtsført med 10,0 mio. kr.  
(2022: 5,3 mio. kr.). De finansielle indtægter består af renter  
på koncernlån og de finansielle omkostninger består af renter  
af koncerninterne mellemregninger og leasingrenter. Moder-  
selskabets resultat før skat i 2023 udgør 8,9 mio. kr. (2022: 3,5  
mio. kr.).  
13  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Årets resultat og formue  
Lejeindtægter pr. kvartal i 2022 og 2023.  
Lejeindtægter  
27.500  
25.000  
22.500  
20.000  
17.500  
15.000  
12.500  
10.000  
7.500  
5.000  
2.500  
0
Lejeindtægterne i 2023 udgør 93,6 mio. kr. (2022: 77,0 mio.  
kr.) svarende til en stigning på +16,6 mio. kr. i forhold til  
sidste år (+21,6 pct.). Den positive udvikling skyldes en støt  
stigende udlejningsgrad, ordinære lejereguleringer som følge  
af en væsentlig stigning i nettoprisindekset (NPI) i 2022 som  
får fuld effekt i 2023, opgradering af lejegrundlaget, løbende  
genforhandling af lejekontrakter samt en engangsindtægt fra en  
gennemført markedslejesag.  
Stigning i udlejningsgraden.  
Q1  
Q2  
Q3  
Q4  
Q1  
Q2  
Q3  
Q4  
Der har igen i 2023 været en støt og stor efterspørgsel efter  
især lager- og logistiklejmål, hvilket har medført at udlejnings-  
graden for denne type af lejmål fortsat ligger tæt på 100 pct.  
Kontorlejemål har ligeledes fortsat været efterspurgt, herunder  
særligt de mindre og mere fleksible enheder i Ringager. Med  
afsæt i den fortsatte efterspørgsel er det lykkedes at opretholde  
en høj udlejningsgrad bredt i porteføljen, og derved opnå fuld  
effekt af stigningen i udlejningsgraden fra 2022, samtidig med  
at udlejningen i Ringager fortsat har udviklet sig positivt i  
2023.  
2022  
2023  
Note: engangsindtægt på 2,4 mio. kr. i Q1 2023 er skraveret i grafen.  
Udvikling i udlejningsgrad, målt på omsætning, i årene 2022  
og 2023 for investeringsejendomme.  
100%  
92,8%  
85,3%  
56,9%  
92,7%  
90,8%  
90%  
80%  
70%  
60%  
50%  
40%  
88,1%  
87,5%  
68,7%  
Udlejningsgrad i alt for investeringsejendommene udgør så-  
ledes 87,5 pct. ultimo 2023 mod 85,3 pct. ultimo 2022 inde-  
holdende en udvikling for Ringager fra 56,9 pct. til 68,7 pct.  
ultimo 2023. Den positive udvikling for Ringager ses endvidere  
at fortsætte ind i 2024.  
78,2%  
2022  
2023  
2024  
Ekskl. Ringager  
Ringager  
Udlejningsgrad i alt  
Ordinære lejereguleringer.  
Lejeindtægterne reguleres, såfremt der kontraktuelt ikke er  
aftalt andet, typisk efter udviklingen i NPI. Og dette indeks har,  
som følge af pengepolitiske disponeringer som centralbanker-  
ne traf i 2022, hvor man hævede renterne med rekordfart med  
henblik på at tøjle inflationen, gennemgået en markant udvik-  
ling de seneste år, og nåede en foreløbige maksimal stigning på  
+10,3 pct. i oktober 2022. I løbet af 2023 aftog stigningstakten  
for inflationen næsten lige så hurtigt som den var kommet og  
medio året var den reduceret til niveauet +3,5 pct. og yderligere  
reduceret til +1,0 pct. ultimo 2023.  
Udvikling i nettoprisindekset og stigning i pct. i årene 2022 og  
2023.  
NPI Indeks  
Stigning i pct.  
120  
115  
110  
105  
100  
95  
12%  
10%  
8%  
6%  
4%  
Godt halvdelen af Selskabets lejekontrakter blev reguleret i  
januar 2023 med +10,3 pct. svarende til pristallet for oktober  
2022. Øvrige lejekontrakter blev efterfølgende typisk reguleret  
i niveauet fra +9,1 pct. i februar ned til +1,4% i december. Sel-  
skabet foretog løbende vurderinger af reguleringernes størrelse  
for hver enkelt lejer, med hensyn til såvel markedsleje som  
lejerbonitet, idet Selskabet ikke ønsker at komme i en situation,  
hvor lejerne betaler mere end et rimeligt markedslejeniveau.  
2%  
0%  
Genforhandling af lejekontrakter og engangsindtægt.  
I tillæg til de ordinære reguleringer bliver lejekontrakterne  
løbende holdt op imod den aktuelle markedsleje. Og i den for-  
bindelse blev der i 2023 gennemført enkelte markedslejevars-  
lingssager, der ligeledes medvirkede til de øgede lejeindtægter.  
Særligt en enkelt sag medførte såvel et øget fremadrettet leje-  
niveau på +1,8 mio. kr. årligt, samt en engangsindtægt på +2,4  
mio. kr. for perioden fra sagen blev rejst i 2021 til afslutningen  
primo 2023.  
14  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme  
Selskabet har i 2023 anvendt ejendomsmægler- og valuarfir-  
maerne Nordicals og Ring3Erhverv til at besigtige og vurdere  
investeringsejendommene på henholdsvis Fyn/Jylland og  
Sjælland. Honoraret for det udførte arbejde har været fast og  
dermed uafhængigt af vurderingernes resultat.  
De samlede omkostninger vedrørende investeringsejendomme  
udgør 26,2 mio. kr. (2022: 26,7 mio. kr.) svarende til en bespa-  
relse på 0,5 mio. kr. Omkostningerne, der typisk sammensættes  
af ejendomsskatter, forsikring, drift, vedligehold samt lejerin-  
dretninger m.m., er således samlet set realiseret på et uændret  
niveau, dog er udlejningsomkostninger realiseret på et lavere  
niveau idet 2022 var præget af stor udlejningsaktivitet.  
Valuarerne har i deres rapporter konkluderet, at den samlede  
markedsværdi udgør 1.274,0 mio. kr. med et spænd på +/- 5  
pct. idet enkelte af ejendommene kan være vanskelige at  
omsætte, ligesom der er indregnet byggeretsværdier, der ikke  
nødvendigvis kan frasælges i det nuværende marked. Markeds-  
værdien kan således fastsættes i spændet mellem ca. 1.210 mio.  
kr. til ca. 1.338 mio. kr. Den angivne valuarværdi understøtter  
således den pr. ultimo året bogførte værdi på 1.256,0 mio. kr. af  
investeringsejendommene ekskl. projektejendommene.  
En del af omkostningerne vedrører lejerindretninger og ved-  
ligeholdelse, der i 2023 samlet er realiseret med 5,5 mio. kr.  
(2022: 5,3 mio. kr.).  
Omkostningsført vedligeholdelse og lejerindretninger  
2023  
2022  
2021  
2020  
2019  
(BELØB I DKK '000)  
For en nærmere gennemgang af metode, principper og følsom-  
heder ved den interne værdiansættelse, herunder udviklingen i  
anvendt markedsleje og afkastkrav, henvises til note 2.  
Lejerindretninger og  
vedligehold  
5.463  
5.333  
8.302  
8.569  
12.983  
Administrationsomkostninger  
Som konsekvens af en fortsat omfattende aktivitet med indret-  
ning af lejemål til nye lejere revurderer ledelsen til stadighed  
behovet for at gennemføre vedligeholdelse så primært uopsæt-  
telige opgaver gennemføres. Dette er lykkedes med det resultat,  
at niveauet fra 2021 og 2022 er opretholdt.  
Årets administrationsomkostninger udgør 12,6 mio. kr. (2022:  
14,2 mio. kr.). Reduktionen i forhold til 2022 kan i al væ-  
sentlighed henføres til en større hensættelse i 2022 til skyldig  
bonus. Korrigeret for hensættelser til bonus i begge år udgør  
administrationsomkostningerne i 2023 12,1 mio. kr. mod 12,5  
mio. kr. i 2022. I 2023 har der gennemsnitligt været syv ansatte  
(2022: syv ansatte).  
Resultat af ejendommenes drift  
Lejeindtægter med fradrag af omkostninger vedrørende inve-  
steringsejendomme udgør herefter 67,4 mio. kr. (2022: 50,3  
mio. kr.).  
Resultat af primær drift  
Årets resultat af primær drift udgør 76,7 mio. kr. (2022: 158,4  
mio. kr.) svarende til en reduktion på 81,7 mio. kr. Korrigeret  
for værdireguleringer af investeringsejendomme udgør resulta-  
tet af primær drift før værdireguleringer 55,9 mio. kr. (2022:  
37,1 mio. kr.).  
Vurdering og værdireguleringer af ejendomme  
Ejendomsporteføljen, inkl. projektejendomme (236,1 mio.  
kr.), er ultimo året bogført til en dagsværdi på 1.492,1 mio.  
kr. (2022: 1.325,0 mio.kr.) ved et gennemsnitligt vægtet  
forrentningskrav på 6,8 pct. (2022: 6,5 pct.). Værdien svarer  
til gennemsnitligt 8.275 kr. pr. m2 (2022: 7.349 kr. pr. m2). Af  
den samlede stigning på +167,1 mio. kr. kan +150,5 mio. kr.  
henføres til forbedringer af ejendommene og +16,6 mio. kr. til  
urealiserede dagsværdireguleringer.  
I årsrapporten for 2022 var bestyrelsens forventning til resul-  
tatet af primær drift før værdireguleringer for 2023 i niveauet  
48 mio. kr. Denne forventning blev opjusteret til niveauet 51  
mio. kr. ved børsmeddelelse nr. 7 pr. 6. juni 2023 og herefter  
fastholdt resten af 2023. Årets resultat af primær drift før vær-  
direguleringer blev således realiseret i den øvre del af det ud-  
meldte niveau, hvilket primært kan henføres til en revurdering  
af behovet for vedligehold bredt i porteføljen samt udskydelse  
af enkelte større arbejder til 2024. Den samlede effekt heraf  
blev primært realiseret i 4. kvartal 2023.  
Værdireguleringer af ejendomme, inkl. modtagen kompensati-  
on til reetablering fra fraflyttede lejere, er positive med +20,8  
mio. kr. (2022: 121,3 mio. kr.) heraf +0,6 mio. kr. i 1. kvartal,  
+15,1 mio. kr. i 2. kvartal, +0,1 mio. kr. i 3. kvartal samt +5,0  
mio. kr. i 4. kvartal. Reguleringen sammensættes af opskriv-  
ninger på +52,2 mio. kr., nedskrivninger på -35,6 mio. kr. samt  
modtagen kompensation på +4,2 mio. kr.  
Årets værdireguleringer afspejler på den ene side en planmæs-  
sig fremdrift på byggeriet på Baltorpvej i Ballerup, en opret-  
holdt udlejningsgrad bredt i porteføljen, en væsentlig forbedret  
udlejningsgrad i Ringager samt et øget niveau for markedslejen  
som følge af fortsat stor aktivitet i samfundet kombineret med  
en kontinuerlig opgradering af ejendommene. På den anden  
side er der samtidig konstateret et øget afkastkrav, ikke mindst  
som konsekvens af stigende inflation og renter.  
15  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Finansielle poster, netto.  
Lejerestancer  
Opgjort netto udgør årets finansielle poster -37,0 mio. kr. mod  
-10,4 mio. kr. i 2022, svarende til en stigning på -26,6 mio. kr.,  
der skyldes dels en markant rentestigning og dels en fortsat  
Lejerestancer har gennem hele året befundet sig på et stabilt  
lavt niveau. Ultimo året udgjorde de samlede tilgodehavender  
fra lejerne 355 t.kr. (2022: 150 t.kr.). Der er ikke realiseret tab  
etablering af belåning i Ballerup. I 2023 er der tillige indregnet på udeståender i 2023 (2022: 124 t.kr.) og der er ikke afsat  
værdiregulering af finansielle gældsforpligtelser med -0,4 mio. beløb til imødegåelse af nye tab. De samlede hensættelser til  
kr. (2022: +2,5 mio. kr.). Udviklingen fra 2022 til 2023 skyldes tab udgør således fortsat 0 kr. ultimo 2023.  
det markante skift i renteniveauet i 2. halvår 2022, hvor stigen-  
Egenkapitalen  
de renter medførte et mindre kursfald for prioritetsgælden.  
Egenkapitalen udgør ultimo året 640,0 mio. kr. (2022: 598,7  
mio. kr.). Stigningen i egenkapitalen kan henføres til årets  
resultat (+37,2 mio. kr.) og salg af egne aktier ved afslutning af  
aktieoptionsprogrammet jf. note 6 (+4,1 mio. kr.).  
Prioritetsrenter inkl. bidrag er realiseret med 20,1 mio. kr.  
(2022: 5,8 mio. kr.). Selskabets ejendomme er primært finan-  
sieret med korte realkreditlån, der følger udviklingen i renten  
med en rentetilpasning enten hver 3. eller 6. måned. Den fortsat  
igangværende inflationsbekæmpelse fra centralbankerne i USA  
og Europa sker typisk ved renteforhøjelser, og Nationalbanken  
har siden 1. halvår 2022 fulgt med. De vægtede rente- og bi-  
dragssatser er således steget signifikant fra 0,78 pct. i 1. halvår  
2022 til 5,19 pct. i 2. halvår 2023.  
Selskabets beholdning af egne aktier udgjorde primo året  
88.463 stk. aktier erhvervet for i alt 10,0 mio. kr., svarende til  
en gennemsnitlig kurs på 113,04. I forbindelse med afslutning  
af aktieoptionsprogrammet blev 36.000 stk. aktier overdra-  
get til deltagerne. Der er ikke erhvervet egne aktier i 2023 og  
beholdningen af egne aktier udgør ultimo året herefter 52.463  
stk. aktier.  
2023  
2. halvår  
2022  
2. halvår  
1. halvår  
3,90 pct.  
1. halvår  
0,78 pct.  
Langfristede forpligtelser  
Vægtet prioritetsrente  
og bidrag  
De langfristede forpligtelser sammensættes af gæld til finan-  
sieringsinstitutter på 508,6 mio. kr. (2022: 639,0 mio. kr.), ud-  
skudte skatteforpligtelser på 94,7 mio. kr. (2022: 93,7 mio. kr.),  
deposita på 39,4 mio. kr. (2022: 36,8 mio. kr.) samt leasingfor-  
pligtelser på 1,7 mio. kr. (2022: 2,4 mio. kr.).  
5,19 pct.  
1,50 pct.  
Bankrenter og låneomkostninger er realiseret med -16,3 mio.  
kr. (2022: -7,1 mio. kr.). Stigningen skyldes en fortsat og plan-  
mæssig etablering af finansieringen af ombygningen af Baltor-  
pvej i Ballerup, men også det stigende renteniveau jf. ovenfor.  
Den samlede gældsportefølje, inkl. den kortfristede andel,  
udgør ultimo året 752,6 mio.kr. (2022: 655,5 mio. kr.). Gæld-  
sporteføljen er sammensat af prioritetslån (433,6 mio. kr.) og  
banklån (319,0 mio. kr.). Prioritetslånene er optaget med kort  
finansiering med rentefastsættelse enten hver 3. eller 6. måned.  
Ultimo 2023 udgør prioritetsgældens gennemsnitlige varighed  
0,47 år (2022: 0,46 år) og den gennemsnitlige vægtede rente  
inklusive bidrag 5,25 pct. (2022: 3,78 pct.).  
Skat af årets resultat  
Skat af årets resultat udgør 2,4 mio. kr. (2022: 34,5 mio. kr.) og  
er sammensat af 1,4 mio. kr. i aktuel skat og 1,0 mio. kr. som  
ændring i udskudt skat (2022: henholdsvis 0,9 mio. kr. og 33,6  
mio. kr.). Årets skat er, som angivet i note 23, positivt påvirket  
af en regulering af et udskudt skatteaktiv med +7,6 mio. kr. Re-  
sultat efter skat er herefter et overskud på 37,2 mio. kr. (2022:  
113,5 mio. kr.).  
En ændring på +1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil  
medføre en stigning i de årlige renteomkostninger før skat på  
ca. -7,5 mio. kr. men samtidig udløse en modsatrettet urealise-  
ret regulering af gældsporteføljen på ca. +2,1 mio. kr. således,  
at den samlede resultatpåvirkning vil udgøre ca. -5,4 mio. kr.  
(2022: -4,5 mio. kr.).  
Anlægsaktiver  
Anlægsaktiverne sammensættes først og fremmest af investe-  
rings- og projektejendomme og kun i mindre omfang af øvrige  
driftsaktiver bestående af leasingaktiver og inventar. Der er,  
med bistand fra valuar- og mæglerfirmaerne Nordicals og  
Ring3Erhverv, foretaget en vurdering af dagsværdien af ejen-  
domsporteføljen. Værdiansættelsesprocessen og valuarernes  
konklusion er nærmere beskrevet ovenfor samt i note 2.  
Selskabets ledelse følger nøje udviklingen på de finansielle  
markeder og overvejer om, og i givet fald hvilket omfang, det  
vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler.  
I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør den nettoren-  
tebærende gæld (Loan To Value) ultimo året 47,6 pct. (2022:  
44,4 pct.).  
Investerings- og projektejendomme, opgjort ultimo året til  
dagsværdi, udgør samlet 1.492,1 mio. kr. (2022: 1.325,0 mio.  
kr.). Værdistigningen på +167,1 mio. kr. sammensættes af  
forbedringer (+150,5 mio. kr.) og værdireguleringer (+16,6  
mio. kr.).  
Driftsmidler og inventar er reduceret med -1,7 mio. kr. sam-  
mensat af tilgang af inventar (+0,2 mio. kr.), årets afskrivninger  
(-2,0 mio. kr.) og genmåling af leasingaktiver (+0,1 mio. kr.).  
16  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Kortfristede forpligtelser  
Porteføljesammensætning  
De kortfristede forpligtelser udgør 258,0 mio. kr. (2022: 32,1  
mio. kr.). Af stigningen på +225,9 mio. kr. kan +227,0 mio.  
kr. primært henføres til øget bankgæld der ultimo 2023 udgør  
232,0 mio. kr. (2022: 5,0 mio. kr.). Bankgælden sammensættes  
dels af et ordinært afdrag på 5,0 mio. kr. pr. den 1. januar 2024  
og dels af nogle stående lån på 34,2 mio. kr. og 192,8 mio. kr.  
med indfrielse henholdsvis den 22. marts og den 1. juni 2024.  
De stående lån er optaget i forbindelse med den oprindelige  
Porteføljen sammensættes ultimo 2023 af i alt 29 investerings-  
ejendomme, en projektejendom, en mindre byggegrund samt  
et mindre leaset kontorareal i den tidligere domicilejendom på  
Rådhusvej i Charlottenlund. Det samlede udlejningsareal udgør  
180.310 m2 (2022: 180.310 m2). Ejendommene er hovedsage-  
lig beliggende uden for centrum af de større byer. Den største  
ejendom, målt til dagsværdi, er Baltorpvej i Ballerup. De fem  
største ejendomme udgør til sammen knap 57 pct. (2022: 52  
finansieringspakke ved købet af Ringager 2-4 i Brøndby og det pct.).  
snarligt afsluttede byggeri på Baltorpvej i Ballerup.  
De fem største ejendomme målt på dagsværdi  
Selskabet er ved årsafslutningen i dialog med finansieringsin-  
stitutter, og med hensyn til lånene på 34,2 mio. kr. i Ringager  
2 – 4 i Brøndby er dette erstattet af et 30 årigt obligationslån  
ultimo februar på gunstige vilkår. Byggekreditten på Baltorpvej  
forventes ligeledes på sædvanlige vis omlagt til realkreditlån  
i forbindelse med færdiggørelse af byggeriet og udstedelse af  
ibrugtagningstilladelse.  
Ejendom  
By  
Baltorpvej 154-158  
Ringager  
Ballerup  
Brøndby  
Ringsted  
Taastrup  
København  
Kærup Industrivej 1  
Bredebjergvej 1  
Aldersrogade 6  
Pengestrøm fra driftsaktivitet  
Koncernens pengestrøm fra driftsaktivitet udgør +23,3 mio.  
kr. (2022: 19,0 mio. kr.) svarende til en stigning +4,3 mio. kr. i  
forhold til sidste år og +5,3 mio. kr. i forhold til den udmeldte  
forventning i delårsrapporten for Q3 i 2023.  
Porteføljesammensætning, målt på dagsværdi, fordelt på belig-  
genhed ultimo 2023.  
Øvrig Jylland  
5%  
Odense 11%  
Udviklingen sammensættes primært af et øget resultat af  
primær drift før værdireguleringer og en positiv påvirkning fra  
ændringerne i driftskapitalen. Pengestrøm fra primær drift er  
samlet øget med +27,9 mio. kr., hvilket imidlertid delvist mod-  
svares af stigende finansieringsomkostninger (-23,6 mio. kr.).  
Øvrig  
Sjælland  
12%  
Pengestrøm fra investeringsaktivitet udgør -150,6 mio. kr. og  
består i al væsentlighed af forbedring af ejendomme, herunder  
særligt ombygningen på Baltorpvej. Pengestrøm fra finansie-  
ringsaktivitet udgør +102,5 mio. kr. og sammensættes på den  
ene side af optaget bankgæld i forbindelse med byggeriet på  
Baltorpvej, salg af egne aktier og modtagne deposita og på  
den anden side af afdrag på henholdsvis realkredit-, bank- og  
leasinggæld.  
Århus 13%  
Storkøbenhavn  
59%  
Årets samlede pengestrømme bliver negativ med -24,8 mio. kr.  
(2022: +7,6 mio. kr.) og den likvide beholdning udgør herefter  
41,9 mio. kr. (2022: 66,7 mio. kr.) ultimo 2023. Herudover  
foreligger der bekræftede, uudnyttede uigenkaldelige låne- og  
kreditfaciliteter i størrelsesordenen af 3,6 mio. kr. (2022: 3,6  
mio. kr.) og det samlede likviditetsberedskab udgør således  
45,5 mio. kr. (2022: 70,3 mio. kr.).  
Ejendomstype  
(pct. af værdi, afrundet)  
Andel  
Lager og logistik  
Kontor  
49  
39  
Bolig  
12  
Total  
100  
17  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Udlejning af ejendomme  
De 10 største lejere udgør 40,7 pct. (2022: 36,9 pct.) af årets  
lejeindtægt. Af den samlede lejeindtægt udgør den største lejer  
10,4 pct. (2022: 9,6 pct.) svarende til en bruttoleje på 10,0 mio.  
kr.  
Udlejningsgraden, målt på lejeværdi, er øget fra 85,3 pct. primo  
året til 87,5 pct. ultimo året svarende til +2,2 procentpoint.  
Stigningen kan relateres til følgende forhold:  
Varighed på kontraktporteføljen  
.
.
Reduktion i tomgang (+1,2 procentpoint)  
Nettostigning i husleje (+1,0 procentpoint)  
Ejendomsporteføljen er generelt udlejet på kontrakter med  
kortere opsigelsesvarsler.  
Udlejningsgrad for investerings- og projektejendomme  
Nedenfor er det illustreret, hvordan lejeindtægterne er sikret på  
uopsigelige kontrakter. Som det fremgår, er der ikke lejekon-  
trakter, der kan opsiges med kortere varsel end tre måneder,  
mens f.eks. 62 pct. af kontrakterne har et opsigelsesvarsel på et  
år eller derover.  
Kontrakt-  
beholdning  
mio. kr.  
Tomgang mio.  
kr.  
Udlejnings-  
grad, pct. 1)  
2023 2022 2023 2022 2023 2022  
Portefølje i alt  
96,1  
3,4  
94,0  
8,2  
11,5  
0,0  
17,8  
5,2 100,0  
12,7 87,5  
88,0  
81,0  
36,1  
85,3  
Lejeindtægter sikret på uopsigelige kontrakter ultimo 2023  
Projektejendomme  
Investeringsejendomme  
100%  
90%  
80%  
70%  
60%  
50%  
40%  
30%  
20%  
10%  
0%  
92,7  
85,9  
11,5  
1) Udlejningsgraden opgøres ultimo året med udgangspunkt i årslejen for et  
helt år i den aktuelle kontraktbeholdning pr. den 31. december.  
Investeringsejendommenes udlejningsgrad er de sidste to år  
øget fra 80,1 pct. primo 2022 over 85,3 pct. ultimo 2022 til  
87,5 pct. ultimo 2023. Hvor 2022 udmærkede sig ved et stort  
løft i udlejningsgraden, så er det i 2023 lykkedes at opretholde  
det høje niveau samtidig med at Ringager 2-4's udlejningsgrad  
er øget signifikant, selvom Ringager 2-4's udlejningsgrad som  
forventet stadig påvirker den samlede udlejningsgrad negativt.  
0,25  
0,5  
0,75  
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2022 2023  
Den fortsat store udlejningsaktivitet i 2023 fastholder niveauet  
af varigheden i kontraktbeholdningen om end der ikke længere  
er lejekontrakter med en uopsigelighed på mere end 8 år. Dette  
ses som en naturlig konsekvens af, at vi imødekommer lejerne  
med hensyn til fleksibilitet, hvilket vi oplever står blandt de  
øverste ønsker hos lejerne. Hertil kommer at øvrige allerede  
indgåede kontrakter med uopsigelighed helt planmæssigt er  
kommet et år nærmere udløbsdatoen.  
Udvikling i udlejningsgrad pr. segment i 2022 og 2023  
100%  
90%  
80%  
70%  
60%  
50%  
Som det fremgår af grafen, er der 1 års uopsigelighed på  
minimum 62 pct. af kontraktbeholdningen (2022: 64 pct.).  
Tilsvarende tal for henholdsvis 3, 7 og 8 års uopsigelighed er  
minimum 35 pct. (2022: 34 pct.), 12 pct. (2022: 14 pct.) og 3  
pct. (2022: 12 pct.).  
2022  
UG Kontor Lager Øvrige  
2023  
Køb og salg af ejendomme  
Der har året igennem været stor aktivitet i porteføljen af  
investeringsejendomme hvor der er gennemført 40 indflytnin-  
ger (+11,4 mio. kr. / 17.464 m2), 27 fraflytninger (-9,0 mio.kr. /  
17.828 m2) samt øvrige reguleringer af lejen (+5,5 mio. kr.).  
Og med en samlet udlejningsgrad på 87,5 pct. anses den tidli-  
gere udmeldte forventning, i delårsrapporten for 1. - 3. kvartal  
2023, om en udlejningsgrad i niveauet 88 pct. for opnået.  
Der er hverken købt eller solgt ejendomme i 2023.  
Begivenheder efter balancedagen  
Der er ikke, efter regnskabsperiodens udløb og frem til of-  
fentliggørelsen af denne årsrapport, indtruffet begivenheder,  
som vurderes at have væsentlig indflydelse på den finansielle  
stilling pr. den 31. december 2023.  
Ved udgangen af 2023 er der opsagt 9 lejemål (8.066 m2) til  
fraflytning og indgået 15 nye aftaler (2.826 m2) til indflytning  
i 2024. Den årlige leje for ind- og udflytningerne udgør netto  
-0,6 mio. kr. Der opleves fortsat en stor interesse og søgning på  
samtlige ledige lejemål i porteføljen og ledelsen er optimistisk  
med hensyn til at kunne opretholde og forbedre det nuværende  
niveau.  
18  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Forventninger til 2024  
Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen  
Langsigtet finansielt mål  
Fra og med 2023 har Bestyrelsen haft fokus på et langsigtet  
finansielt mål:  
.
Det er et mål at kunne forøge indre værdi pr. aktie med  
minimum 10 pct. i gennemsnit årligt, tillagt eventuelt  
udloddet udbytte.  
For året 2024 forventer Selskabet et resultat af primær drift  
før værdireguleringer i niveauet 59 mio. kr. (2023: realiseret  
55,9 mio. kr.). Stigningen i resultatet, på godt +3 mio. kr., kan  
i al væsentlighed henføres til ibrugtagning medio året af de ny-  
byggede boliger på Baltorpvej i Ballerup, yderligere udlejning  
i Ringager 2-4 samt helårseffekten af nyudlejninger i Ringager  
2-4 foretaget i 2023 til indflytning i 2024.  
I 2023 blev indre værdi pr. aktie øget med 5,4 pct. (2022: 23,4  
pct.). I den seneste 5 års periode, 2019 til 2023, er indre værdi  
pr. aktie øget med 13,7 pct. i gennemsnit pr. år, og er dermed  
komfortabelt i overensstemmelse med de langsigtede mål.  
Med udgangspunkt i den nuværende efterspørgsel og aktivitet i  
porteføljen er ledelsen positiv omkring en fortsat nedbringelse  
af tomgang, og ledelsen forventer, at udlejningsgraden realise-  
res i niveauet 90 pct. ultimo 2024.  
Indre værdi  
Den indre værdi offentliggøres kvartalsvis via NASDAQ  
Copenhagen. Såfremt der mellem kvartalsmeddelelserne måtte  
ske væsentlige ændringer af indre værdi, vil der blive afgivet  
særskilt meddelelse herom. Indre værdi opgøres som egenkapi-  
talen delt med antal aktier i omløb. Ved opgørelsen af egenka-  
pitalen indregnes ændringer i værdien af aktiver og forpligtel-  
ser opgjort til dagsværdi samt resultatet af den løbende drift.  
Pengestrøm fra driftsaktiviteten forventes at være positiv i  
niveauet +14 mio. kr. (2023: realiseret +23,3 mio. kr.). Det  
øgede resultat af primær drift før værdireguleringer mere end  
modsvares af øgede finansielle omkostninger herunder om-  
kostninger relateret til den resterende del af ombygningen til  
boliger på Baltorpvej i Ballerup.  
Udvikling i indre værdi og børskurs i 2023.  
2023  
250  
Resultatet af primær drift før værdireguleringer for 2024 vil  
kunne afvige fra det af ledelsen forventede, som udmeldt oven-  
for. I forhold til ledelsens forventning, vil det udmeldte resultat,  
alene i begrænset omfang, kunne påvirkes negativt af lejernes  
betalingsevne, udviklingen i lejeniveau og tomgang. Resulta-  
tet efter skat vil derudover, i betydelig grad, være påvirket af  
værdireguleringer af ejendomsporteføljen samt udviklingen i  
de finansielle poster, herunder særligt rente- og kursudviklin-  
gen i 2024. Der henvises i øvrigt til følsomhedsberegningerne  
i note 31.  
225  
200  
175  
150  
125  
100  
Indre værdi  
Børskurs  
Omend Selskabet ved indgangen til 2024 befinder sig i et gun-  
stigt scenarie med et godt momentum i udlejningsaktiviteterne,  
godt hjulpet af en høj beskæftigelse og en solid dansk økono-  
mi, er forventningerne til fremtiden fortsat forbundet med stor  
usikkerhed som følge af geopolitisk turbulens samt høje rente-  
niveauer, der har væsentlig indflydelse på ejendomsmarkedet.  
Selskabets udmeldte forventninger skal ses i dette lys.  
Den indre værdi per aktie udgør ultimo året kr. 245,48 (2022:  
kr. 232,86) mod en tilsvarende børskurs per aktie på kr. 115,00  
(2022: kr. 135,00).  
Fast Ejendom Danmark A/S - Moderselskabet  
For året 2024 forventer Moderselskabet et resultat før skat  
i niveauet +9 mio. kr. (2023: realiseret +8,9 mio. kr.). For-  
ventningen kan primært henføres til de finansielle indtægter  
fra koncerninterne lån og er derfor afhængig af udviklingen i  
renteniveauet. Endvidere er omkostninger til vederlag afhængig  
af resultat efter skat i Koncernen, herunder særlig udviklingen  
i værdireguleringerne. I budgettet for Koncernen indgår ikke  
værdireguleringer for ejendomme.  
19  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Særlige risici  
Udbytte og udbyttepolitik  
Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling  
enten kan finde sted i form af traditionel udlodning eller i form  
af tilbagekøb af Selskabets aktier. Udlodning og tilbagekøb  
af aktier fastsættes altid med udgangspunkt i resultatforvent-  
ningerne og skal ske under hensyntagen til Selskabets kapital-  
struktur, likviditetssituation og planer om investeringer.  
Forretningsmæssige risici  
De driftsmæssige risici er primært svigtende lejeindtægter,  
forøgede omkostninger herunder stigende renter, forsinkelser  
ved udvikling af projektejendomme samt stigende drifts- og  
vedligeholdelsesudgifter.  
De væsentligste risici for svigtende lejeindtægter er lejers  
opsigelse af lejemål eller manglende betalingsevne ved beta-  
lingsstandsning eller konkurs. I de fleste lejeforhold er effekten  
af svigtende lejeindtægter fra betalingsstandsning/konkurs  
reduceret gennem forudbetaling, garantier og/eller deposita.  
Endvidere øges omsætteligheden i tomme lejemål ved at kon-  
vertere domicilejendomme til flerbrugerejendomme.  
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke  
betales udbytte for regnskabsåret 2023.  
På den ordinære generalforsamling den 21. april 2022 blev  
bestyrelsen bemyndiget til, i en 5-årig periode fra generalfor-  
samlingen, at opkøbe egne aktier. Der er ikke erhvervet aktier i  
2023 men derimod anvendt 36.000 stk. aktier i forbindelse med  
eksekvering af aktieoptionsprogrammet. Beholdningen af egne  
aktier blev således reduceret fra 88.463 stk. aktier primo til  
52.463 stk. aktier ultimo.  
Lejeindtægterne reguleres årligt typisk med udviklingen i net-  
toprisindekset hvilket samlet set reducerer den driftsmæssige  
risiko i perioder med høj inflation. Desuden indeholder en re-  
lativ stor del af lejekontrakterne betingelser om en minimums-  
regulering uafhængig af den generelle prisudvikling. Endelig  
er der risiko for, at et faldende markedsbestemt lejeniveau vil  
kunne påvirke lejeindtægterne på fremtidige lejeaftaler.  
Selskabskapital  
Selskabskapitalen udgør nominelt 5,3 mio. kr. og består af  
2.659.442 stk. aktier á 2 kr. Heraf er 2.606.979 stk. aktier i  
omløb pr. den 31. december 2023. Aktierne, der er ikke opdelt  
i klasser, er noteret på NASDAQ Copenhagen under ISIN  
De væsentligste risici vedrørende drifts- og vedligeholdel-  
sesudgifter relaterer sig til større vedligeholdelsesarbejder  
og ombygninger i forbindelse med udskiftning af lejere. Det  
vurderes imidlertid, at denne type risici er begrænset som følge  
af arbejdets karakter og Selskabets kompetencer.  
DK0060522746 og navnet Fast Ejendom Danmark.  
Aktionærforhold  
Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere end  
5,00 pct. af selskabskapitalens stemmerettigheder eller påly-  
dende værdi:  
Selskabet er som følge af sin drift, investeringer og finansiering  
eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Ledelsen følger  
nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvor-  
når og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af  
rentesikringsaftaler. For en nærmere gennemgang af Selskabets  
finansielle risici henvises til note 31.  
AP Pension, Østbanegade 135, 2100 København Ø  
AP Pension besidder 684.139 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til  
nominelt 1.368.278 kr., som udgør 25,72 pct. af den samlede  
aktiekapital og 26,10 pct. af det samlede antal stemmer.  
Væsentlige samarbejdsaftaler  
Investeringsselskabet Artha Optimum A/S  
Der er indgået væsentlige samarbejdsaftaler med Realkredit  
Danmark (finansiering), Ringkjøbing Landbobank (finansie-  
ring), Jyske Realkredit (finansiering), Nykredit (udstederafta-  
le), Danske Bank (gældsovervågning) samt HHM A/S (entre-  
priseaftale).  
Investeringsselskabet Artha Optimum A/S besidder 195.728  
aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 391.456 kr., som  
udgør 7,36 pct. af den samlede aktiekapital og 7,47 pct. af det  
samlede antal stemmer.  
Herudover har Investeringsselskabet Artha Optimum A/S, via  
fuldmagt, råderet over et antal aktier i datterselskaber, herunder  
fra Investeringsselskabet Artha Max A/S og Investeringsselska-  
bet Artha Safe A/S, så det samlede antal stemmer ligger over  
15 pct. Grænsen på de 15 pct. blev passeret den 9. april 2021 jf.  
børsmeddelelse nr. 3/2021.  
Forsikringsforhold  
Alle ejendomme i porteføljen er forsikret til deres fulde ny-  
værdi.  
Investeringsselskabet Artha Max A/S  
Investeringsselskabet Artha Max A/S besidder 265.000 aktier à  
2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 530.000 kr., som udgør 9,96  
pct. af den samlede aktiekapital og 10,11 pct. af det samlede  
antal stemmer.  
20  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet  
I medfør af Selskabets vedtægter vælges bestyrelsesmedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg af  
bestyrelsens medlemmer kan finde sted.  
Bestyrelseskompetencer  
Niels Roth kommer oprindelig fra den finansielle sektor, hvor han var ledende part-  
ner og medstifter af Carnegie i Danmark samt adm. direktør i Carnegie Bank, indtil  
han forlod Carnegie i 2004. Han har siden haft en række bestyrelsesposter hvor det  
gennemgående fokusområde er optimering af shareholder value. Han har erfaring  
med M&A, udarbejdelse og implementering af strategi, compliance, international  
finansiering og kapitalmarkeder, ejendomsudvikling, organisation samt kreditvurde-  
ring.  
NIELS ROTH  
Cand.polit.  
Formand  
Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen i Foreningen Fast Ejendom A/S i 2005.  
Foreningen Fast Ejendom A/S blev i 2013 omdannet til Fast Ejendom Danmark A/S  
hvor Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen.  
Vederlag: 325.000 kr.  
Født i 1957  
Indvalgt i bestyrelsen i 2013  
Uafhængig  
Ledelseshverv  
Direktør i:  
Formand for revisions- og vederlagsudvalget.  
. Zira Invest II ApS  
. Zira Invest III ApS  
. Zira Invest IV ApS  
. JaJoPo Invest ApS  
. NOK Infrastructure Feeder GP ApS  
Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S:  
119.525 stk. (2022: 92.525 stk.)., heraf nærstående  
59.550 stk.  
Formand i:  
. Fast Ejendom Danmark A/S  
. Capital Four Management Fondsmæglerselskab A/S  
. Capital Four AIFM A/S  
. Nordic Strong ApS  
Medlem af bestyrelsen i:  
. Friheden Invest Holding ApS  
. Friheden Invest A/S  
. Arvid Nilssons Fond  
. Capital Four Holding A/S  
. Brøndbyernes I.F. Fodbold A/S  
. Ole Staxen Fonden  
21  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat).  
Bestyrelseskompetencer  
Peter Olsson er adm. direktør i AP Ejendomme P/S med ansvar for en ejendom-  
sportefølje på 18,4 mia. kr. Han har gennemført en lang række ejendomshandler og  
udviklingsprojekter, og har indgående erfaring med projektering og gennemførsel af  
store entrepriser, asset management samt værdioptimering af en betragtelig ejen-  
domsportefølje.  
Ledelseshverv  
PETER OLSSON  
Cand.oecon.  
Direktør i:  
Næstformand  
Vederlag: 150.000 kr.  
. AP Ejendomme P/S, AP Udsteder K/S, AP Ejendomme Komplementarsel-  
skab ApS, AP Pension Udlejningsejendomme K/S  
. Dansk Ejendomsfond I A/S  
. Kolding Åpark 24 A/S  
Født i 1966  
Indvalgt i bestyrelsen i 2013  
Uafhængig  
. K/S Trælastholmen, P/S Trælastholmen Nordhavn, Komplementarselskabet  
Trælastholmen Nordhavn ApS  
Næstformand for revisions- og vederlagsudvalget.  
. BoStad A/S, BoStad Danmark ApS  
. Fjordstjernen A/S  
. K/S Marmormolen  
Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S:  
0 stk. (2022: 0 stk.).  
. ØG Projektselskab P/S  
. K/S Svanemølleholm, Svanemølleholm Komplementar ApS  
. Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S  
. KB32 ApS  
. GK60 P/S, Komplementarselskabet GK60 ApS  
Formand i:  
. AP Ejendomme Komplementarselskab ApS  
. Marienlyst Århus Nord ApS  
. K/S Kristensen Partners I  
. OPP CMØ A/S  
. Svanemølleholm Komplementar ApS  
. Flodbyen Randers P/S  
Medlem af bestyrelsen i:  
. Fast Ejendom Danmark A/S  
. Britannia Invest A/S, Komplementarselskabet Britannia Invest Holding ApS  
. Ejendomsselskabet Rådhustorvet, Horsens A/S  
. BoStad Hviidsminde A/S  
. Kolding Åpark 24 A/S  
. Arealudviklingsselskabet Fremtidens Vollsmose P/S  
. K/S Trælastholmen, P/S Trælastholmen Nordhavn  
. Fjordstjernen A/S  
. K/S Marmormolen  
. ØG Projektselskab P/S  
. Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S  
. Dansk Ejendomsfond I A/S  
. Ejendomsselskabet R2 A/S, Ejendomsselskabet R4 + R5 A/S, Ejendomssel-  
skabet R6 A/S, Ejendomsselskabet R7 + R8 A/S  
. Rådhustorvet Holding A/S  
22  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat).  
Bestyrelseskompetencer  
Søren Hofman Laursen har bestridt en række direktørposter, bl.a. som adm. direktør  
i C. W. Obel Ejendomme igennem en årrække. Han har omfattende erfaring med  
ejendomsadministration, finansiering, asset management samt værdioptimering af  
større investeringsejendomsporteføljer i ind- og udland. Endvidere har han en bred  
ledelseserfaring samt erfaring i opbygning og tilpasning af organisationer.  
Ledelseshverv  
SØREN HOFMAN LAURSEN  
Cand.jur.  
Direktør i:  
Bestyrelsesmedlem  
Vederlag: 150.000 kr.  
. Hofman Ejendomme ApS  
. BarHof ApS  
. ApS Juventusvej Komplementar  
Født i 1948  
Indvalgt i bestyrelsen i 2017  
Uafhængig  
Formand i:  
Medlem af revisionsudvalget.  
. Hofman Ejendomme ApS  
. K/S Juventusvej  
Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S:  
0 stk. (2022: 0 stk.).  
Medlem af bestyrelsen i:  
. Fast Ejendom Danmark A/S  
. Wilders Plads Ejendomme A/S  
. Danielsen Architecture A/S  
. Danielsen Space Planning ApS  
. Danielsen Urban Landscape ApS  
23  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a
Selskabet anerkender og er bevidst om sit ansvar over for sine
interessenter, herunder samfundet som helhed. Selskabets
aktiviteter og holdninger har betydning for ikke blot kunder,
aktionærer og medarbejdere, men også brugere, naboer, leve-
randører, andre samarbejdspartnere samt relevante myndighe-
der, organisationer m.fl.
denne anses for at være forbundet med størst risiko.
Handlinger: Der har ikke været gennemført en tilfredshedsun-
dersøgelse i 2023 idet antallet af medarbejdere ikke er tilstræk-
keligt til at sikre anonymitet. Niveauet for såvel tilfredshed
som trivsel er derfor dels vurderet via de årlige medarbejder-
samtaler og dels via løbende dialog mellem medarbejdere og
ledelsen. Endvidere er der etableret en whistleblowerordning,
der bliver administreret af advokatfirmaet Lund Elmer San-
dager, så det også er muligt give udtryk for eventuel utilfreds-
hed anonymt.
Selskabet betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som
gavnlig for Selskabet på såvel kort som lang sigt. Den ansvar-
lige tilgang til branchens og Selskabets udfordringer er således
med til at styrke Selskabets attraktivitet, konkurrenceevne,
værdi og værdiskabelse. For Selskabet handler samfundsansvar
om at tage ansvar for medarbejdere, kunder og det omkring-
Resultater: Årets konklusioner fra medarbejdersamtaler og
liggende samfund, og det handler om, hvordan Selskabet tjener daglige dialog er taget løbende til efterretning, og der har ikke
sine penge, og hvordan det forvalter sit overskud.
været hverken indberetninger til whistleblowerordningen eller
fratrædelser i årets løb. Trivslen blandt Selskabets medarbej-
dere anses derfor for at være tilfredsstillende. Ledelsen vil til
For en nærmere beskrivelse af Selskabets forretningsmodel
henvises til ledelsesberetningens afsnit 'Fast Ejendom Danmark stadighed arbejde for at opretholde og forbedre trivslen blandt
A/S - Koncernen' og 'Hovedaktiviteter'.
medarbejderne.
Medarbejdere
Miljø- og klimaforhold
Politik: Selskabet vil sikre en god og attraktiv arbejdsplads
med fokus på medarbejdernes trivsel og udvikling ved blandt
andet:
Politik:
Selskabet har fokus på miljøbesparende tiltag og medtænker
miljøet i alle handlinger, blandt andet ved:
.
at sikre alle medarbejderes kompetenceudvikling via
regelmæssige udviklingssamtaler og relevante uddannel-
sestilbud
.
løbende at holde øje med ejendommenes energiforbrug
med fokus på energimæssige forbedringer.
.
at stille krav til materialers miljømæssige egenskaber ved
renovering og nybygning.
.
.
at skabe rammerne for en sund balance mellem arbejds- og
fritidsliv
.
.
at pap-, papir- og madaffald genanvendes.
at indgå individuelle aftaler om blandt andet flextid, deltid
og seniorordninger.
at anvende energibesparende løsninger på it-området og
sørge for, at it-udstyr genanvendes.
Risici, handlinger: I året har der løbende været fokus på med-
arbejdertrivsel via løbende daglig dialog, udviklingssamtaler
samt ajourført faglig viden via eksterne kurser og konferencer.
Endvidere anvendes fortsat ansættelsesordninger med deltid.
Risici: De største risici ift. miljø- og klimaforhold relaterer sig
til renovering, nybyg og energiforbrug.
Handlinger: Der er implementeret en politik for området,
herunder en whistleblowerordning, og ledelsen har i året påset
at retningslinjerne i politikken er overholdt. Samtlige reno-
veringer, vedligeholdelsesarbejder samt nybyggerier er sket
under maksimalt hensyn til miljørigtige løsninger ligesom der,
i samarbejde med lejerne, er opstillet solcelleanlæg på enkelte
ejendomme.
Resultater: Gensidige forventninger mellem medarbejdere og
ledelsen er løbende blevet afstemt og de gennemførte udvik-
lingssamtaler har ikke givet anledning til yderligere opfølgnin-
ger. Mere end 50% af de ansatte har deltaget i eksterne kurser
eller konferencer med ajourføring af kompetencerne til følge.
Der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen.
Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte
stride imod politikken for området. Der har ikke været indbe-
retninger til whistleblowerordningen.
Sociale forhold og medarbejderforhold
Politik: Selskabets aktiviteter foregår udelukkende i Danmark,
hvor områderne i forvejen er reguleret ved lov. Ledelsen læg-
ger stor vægt på at sikre, at der er et tilfredsstillende og tidssva-
rende arbejdsmiljø, både for så vidt angår det fysiske som det
psykiske arbejdsmiljø. Medarbejderne er Selskabets vigtigste
ressource og afgørende for værdiskabelsen i Selskabet. Derfor
tilbydes medarbejderne gode løn- og ansættelsesforhold, løben-
de kompetenceudvikling samt et godt socialt og fagligt miljø.
Forventninger til arbejdet fremover: Selskabet forventer at 75
pct. af fremtidige ombygninger og nybyg vil blive gennemført
med afsæt i den grønne dagsorden.
Risici: Trivslen blandt medarbejderne overvåges løbende idet
24  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a (fortsat)  
Respekt for menneskerettigheder
Politik: Selskabet respekterer det enkelte menneske og accep-
terer ikke, at medarbejdere, kunder eller andre eksterne parter
udsættes for diskrimination. Selskabet ser mangfoldighed som
en styrke, som bidrager til at skabe en god arbejdsplads. Med
mangfoldighed menes både mangfoldighed i forhold til køn,
alder, religion, etnisk oprindelse og seksualitet og i forhold til
uddannelse, erhvervserfaring, holdninger, interesser og meget
mere.
Risici: Selskabets største risici ift. respekt for menneskerettig-
heder relaterer sig til mangel på mangfoldighed og diversitet.
Handlinger: Ved udskiftninger i personalet opfordres alle,
kvalificerede personer, til at søge stillingerne uanset køn, alder,
religion osv. Der er etableret en whistleblowerordning og ledel-
sen har i 2023 påset at retningslinjerne er overholdt. Selskabet
fortsætter med at have fokus på overholdelse af menneskeret-
tighederne i 2024.
Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte
stride imod Selskabets politik for området eller normal ordent-
lighed i øvrigt. Ligesom der har ikke været indberetninger til
whistleblowerordningen.
Antikorruption og anti-hvidvask
Politik: Selskabet tager afstand fra alle typer korruption, herun-
der bestikkelse, organiseret kriminalitet, finansiering af terror
og hvidvask af penge.
Risici: Selskabets største risici ift. korruption relaterer sig til
bestikkelse ved indkøb af ydelser fra leverandører herunder
returkommission og rabataftaler.
Handlinger: Der er implementeret en politik for området, her-
under en whistleblowerordning, og ledelsen har i 2023 påset at
retningslinjerne i politikken er overholdt. Selskabet vil fortsat
have fokus på arbejdet med antikorruption og anti-hvidvask i
2024.
Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stri-
de imod Selskabets politik for området og der har ikke været
indberetninger til whistleblowerordningen.
25  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b
Denne lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL
§107b for Selskabet omhandler året 2024. Redegørelsen om-
fatter en beskrivelse af Selskabets ledelsesorganer og udvalg,
en omtale af de anbefalinger for god selskabsledelse der ikke
følges samt en beskrivelse af hovedelementerne i Selskabets
interne kontrol- og risikosystemer i forbindelse med regn-
skabsaflæggelsen.
dom.dk/investor/selskabsledelse/vederlagspolitik-og-rapport/.
Direktionen
Direktionen består af et medlem og er ansvarlig for den daglige
ledelse. Direktionen udarbejder, i overensstemmelse med de af
bestyrelsen udarbejdede retningslinjer og anvisninger, hand-
lingsplaner og budgetter, der understøtter den valgte strategi,
og rapporterer løbende resultatudvikling, risici og andre væ-
sentlige informationer til bestyrelsen.
Sammensætning af ledelsesorganerne og deres
udvalg samt disses funktioner
God selskabsledelse
Generalforsamlingen
Selskabet er som børsnoteret selskab omfattet af og følger
anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af
Komitéen for god Selskabsledelse og offentliggjort på https://
corporategovernance.dk, bortset fra følgende punkter:
Selskabets højeste myndighed i alle Selskabets anliggender
inden for de i lovgivningen og gældende vedtægter fastsatte
grænser. Generalforsamlingen vedtager, med et kvalificeret
flertal, Selskabets vedtægter og eventuelle ændringer hertil. Ge-
neralforsamlingen vælger en bestyrelsen på 3 - 5 medlemmer
1. Nomineringsudvalg
for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg kan Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsudvalg,
finde sted. Gældende vedtægter kan findes på Selskabets hjem- idet det er bestyrelsens opfattelse, at opgaverne, under hensyn-
meside (https://fastejendom.dk/wp-content/uploads/2022/08/
Vedtgter_Fast_Ejendom_Danmark_16042020.pdf).
tagen til bestyrelsens begrænsede størrelse, varetages bedst af
den samlede bestyrelse. Det vurderes løbende, hvorvidt der er
behov for at ændre politikken på området.
Bestyrelsen
2. Evaluering af bestyrelsen
Består af i alt tre medlemmer der alle vælges af generalforsam-
lingen for et år ad gangen. Bestyrelsen skal varetage aktionæ-
rernes interesser bedst muligt og sikre en hensigtsmæssig og
afbalanceret udvikling af Selskabet på både kort og lang sigt.
Bestyrelsen er ansvarlig for den overordnede og strategiske
ledelse af Selskabet. Bestyrelsen fører tilsyn med Selskabets
virksomhed, og påser, at Selskabet ledes forsvarligt og i over-
ensstemmelse med vedtægterne, selskabsloven og anden lov-
givning, der måtte have betydning for Selskabet. Bestyrelsens
kompetenceprofil og sammensætning er beskrevet på https://
www.fastejendom.dk/om-os og i ledelsesberetningen.
Under hensyntagen til bestyrelsens begrænsede størrelse har
bestyrelsen valgt ikke at inddrage ekstern bistand ved evalue-
ring af den samlede bestyrelse og de individuelle medlemmer.
3. Loft på variable vederlag
I forbindelse med ansættelse af Selskabets direktør blev der
indgået en ansættelsesaftale uden loft på de variable dele af
vederlaget. Selskabet anser forholdene i ansættelsesaftalen for
at være indgået på markedsvilkår. Vederlag og øvrige forhold
ved ansættelsen er uddybende beskrevet i vederlagspolitikken
på Selskabets hjemmeside, hvortil der henvises.
Bestyrelsens arbejde evalueres en gang årligt med henblik på
til stadighed at forbedre og effektivisere bestyrelsesarbejdet.
Beskrivelse af proces og resultat heraf er offentliggjort på
Selskabets hjemmeside (https://fastejendom.dk/wp-content/
uploads/2024/01/Evaluering-2023.pdf).
4. Revisionsudvalg
På baggrund af Selskabets begrænsede størrelse og den be-
grænsede kompleksitet i de regnskabsmæssige forhold, har
bestyrelsen besluttet at lade den samlede bestyrelse udgøre
revisionsudvalget. Bestyrelsens formand er formand for revisi-
onsudvalget. Udvalgets kommissorium kan findes på
https://fastejendom.dk/wp-content/uploads/2022/08/Kommis-
sorium_28_august_2017.pdf
Revisionsudvalg
Udvalget bistår bestyrelsen med at overvåge og vurdere regn-
skabsaflæggelsesprocessen, interne kontrol- og risikosystemer,
lovpligtig revision samt eksterne revisorer. Udvalgets møder
afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst fire
gange årligt.
5. Årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk
Bestyrelsen vurderer, at den nuværende investorsammensæt-
ning ikke nødvendiggør, at der offentliggøres årsrapporter og
selskabsmeddelelser på engelsk. Det vurderes jævnligt, om der
er anledning til at påbegynde offentliggørelse på engelsk.
Vederlagsudvalg
Udvalget udarbejder udkast til vederlagspolitikken til besty-
relsens godkendelse, fremkommer med oplæg til vederlag til
medlemmer af direktionen og bestyrelsen, følger Selskabets
vederlagspolitik og udarbejder vederlagsrapporter. Udvalgets
møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst to
gange årligt. Udvalget sammensættes af formandsskabet.
Vederlagspolitik og rapport kan findes på https://www.fastejen-
En nærmere redegørelse for virksomhedsledelse og afvigel-
ser fra anbefalingerne kan findes på https://fastejendom.dk/
wp-content/uploads/2024/02/Corporate-governance-2023.pdf
26  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b (fortsat)  
Kontrolaktiviteter
Hovedelementerne i Selskabets interne kontrol-
Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i risikovurderingen.
Målet med kontrolaktiviteterne er at sikre, at de af bestyrelsen
udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes
og rettidigt at forebygge, opdage og rette eventuelle fejl, afvi-
gelser, mangler m.v.
og risikostyringssystemer i forbindelse med regn-
skabsaflæggelsen
Bestyrelsen har det overordnede ansvar for risikostyringen og
den interne kontrol i forbindelse med regnskabsaflæggelsespro-
cessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden
regulering i relation til regnskabsaflæggelsen (compliance).
Kontrolaktiviteterne er både manuelle og it-baserede og omfat-
ter kompetenceregler, godkendelsesprocedurer, afstemninger,
funktionsadskillelse, resultatopfølgning, regnskabsanalytisk
gennemgang, sikring af aktiver og andre verifikationer.
Selskabet har etableret en formel rapporteringsproces, der
omfatter budgetrapportering og månedlig rapportering inkl.
afvigelsesrapporter med kvartalsvis ajourføring af skøn for
året. Rapporteringen omfatter totalindkomstopgørelse, balance,
egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse samt noter.
Selskabets risikostyrings- og interne kontrolsystemer er desig-
net med henblik på effektivt at styre snarere end at eliminere
risikoen for fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæg-
gelsen. Risikostyrings- og interne kontrolsystemerne kan alene
skabe rimelig, men ikke absolut sikkerhed for, at uretmæssig
brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og mangler i forbin-
delse med regnskabsaflæggelsen undgås.
Revisionsudvalget, og i sidste ende bestyrelsen, vurderer
løbende væsentlige risici og interne kontroller i forbindelse
med Selskabets aktiviteter og disses eventuelle indflydelse på
regnskabsaflæggelsesprocessen.
Information og kommunikation
Bestyrelsen har overordnet fastlagt kravene til regnskabsaf-
læggelsen og til den eksterne finansielle rapportering i over-
ensstemmelse med lovgivningen og forskrifterne herfor. Et af
målene med de fastlagte krav er at sikre, at gældende oplys-
ningsforpligtelser overholdes, og at de afgivne oplysninger er
dækkende, fuldstændige og præcise.
Kontrolmiljø
Bestyrelsen vurderer årligt organisationsstrukturen og beman-
dingen på væsentlige områder, herunder også inden for områ-
der i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Herud-
over vurderes risikoen for besvigelser og hensigtsmæssigheden
af Selskabets regnskabsprincipper, anvendt regnskabspraksis
og de væsentligste regnskabsmæssige skøn.
Overvågning
Bestyrelsen og revisionsudvalget modtager løbende rapporte-
ring fra direktionen om overholdelse af udstukne retningslinjer
m.v. og om konstaterede svagheder, mangler og/eller over-
trædelser af vedtagne politikker, forretningsgange og interne
kontroller.
Bestyrelsen fastlægger og godkender overordnede politikker,
procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse
med regnskabsaflæggelsesprocessen. Bestyrelsen har vedtaget
politikker og procedurer inden for væsentlige områder i forbin-
delse med regnskabsaflæggelsen.
De generalforsamlingsvalgte revisorer rapporterer i revisions-
protokollen til bestyrelsen om væsentlige svagheder i de inter-
ne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsespro-
cessen. Mindre væsentlige forhold rapporteres i Management
Letters til direktionen.
Som led i bestyrelsens vurdering af det interne kontrolmiljø
tages der årligt stilling til, hvorvidt de interne kontrol- og risi-
kostyringssystemer er tilstrækkelige, og hvorvidt der vurderes
behov for intern revision. Bestyrelsen har med baggrund i
Selskabets størrelse, kompleksitet og organisering indtil videre
vurderet at etablering af intern revision ikke er påkrævet.
Bestyrelsen og revisionsudvalget overvåger løbende, at direkti-
onen reagerer effektivt på eventuelle svagheder og/eller mang-
ler, og at aftalte tiltag i relation til styrkelse af risikostyring og
interne kontroller i relation til regnskabsaflæggelsesprocessen
implementeres som planlagt.
Risikovurdering
Bestyrelsen og revisionsudvalget foretager årlig en overordnet
vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsespro-
cessen.
Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen årlig stilling til
risikoen for besvigelser og til de foranstaltninger, der skal tages
med henblik på at styre henholdsvis eliminere og/eller reducere
risici. Herunder vurderer bestyrelsen direktionens mulighed for
at tilsidesætte kontroller og for at udøve upassende indflydelse
på regnskabsaflæggelsen. De væsentligste risici i forbindelse
med regnskabsaflæggelsen fremgår af ledelsesberetningen og
note 31, hvortil der henvises.
27  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d
I forbindelse med den øgede mængde og indsamling af data i
samfundet samt udvikling og anvendelse af ny teknologi anser
Selskabet det for vigtig at Selskabet har styr på og ordentlighed
i samtlige processer relateret hertil.
Selskabet har imidlertid valgt ikke at udarbejde en politik for
dataetik, primært grundet Selskabets størrelse og den begræn-
sede mængde data der indsamles og anvendes i hverdagen.
Endvidere udvikler Selskabet ikke ny teknologi med henblik på
indsamling og udnyttelse af store mængde data.
Selskabet overvejer løbende om der skal udarbejdes en politik
for området.
28  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
LEDELSESBERETNING  
I
Måltal og politikker for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b
Bestyrelsen anerkender vigtigheden af differentierede kompe-
tencer og baggrunde i såvel ledelsen som i medarbejderstaben.
Bestyrelsen er derfor også generelt opmærksom på, at der er
lige muligheder for alle.
5-årsoversigt (opstart i 2023)  
2023  
3
Øverste ledelsesorgan  
Samlet antal medlemmer  
Underrepræsenteret køn i pct.  
Måltal i pct.  
0
Bestyrelsen bør altid bestå af de mest egnede kandidater og be-
styrelsen henstiller derfor til, at valg af medlemmer til bestyrel-
sen sker med fokus på kompetencer og erfaringsgrundlag hos
de pågældende kandidater.
33  
Årstal for opfyldelse af måltal  
2025  
2023  
Øvrige ledelsesniveauer (direktion)  
Samlet antal medlemmer  
1
0
Bestyrelsen har sat som måltal, at der inden år 2025 skal være
mindst én kvinde indvalgt i bestyrelsen (33 pct.). Bestyrelsen
består ved udgangen af 2023 af tre medlemmer og det underre-
præsenterede køn består af 0 pct. Bestyrelsens medlemmer er
uændrede i forhold til de seneste år. Måltallet er ikke opnået i
2023, da man fra Selskabets side mener at de kompetencer og
den kontinuitet den nuværende bestyrelse besidder, matcher de
egenskaber som bestyrelsen skal besidde for at kunne tilføre
den fornødne værdiskabelse for virksomheden.
Underrepræsenteret køn i pct.  
Der er ikke foretaget nogen handlinger rettet mod at opnå
måltallet som følge af prioriteringen af kontinuitet i sammen-
sætningen af bestyrelsens medlemmer. Måltallet søges opfyldt
i forbindelse med næste udskiftning af et eller flere bestyrelses-
medlemmer, såfremt der er kvindelige kandidater med samme
kompetencer og erfaringsgrundlag som de øvrige bestyrelses-
medlemmer eller øvrige kandidater til bestyrelsen.
Da Selskabet beskæftiger færre end 50 ansatte, er der ikke op-
stillet politik for at fremme andelen af det underrepræsenterede
køn på de øvrige ledelsesniveauer. Øvrige ledelsesniveauer
består af en direktør og derfor består det underrepræsenterede
køn af 0 pct.
29  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Koncern- og årsregnskab  
30  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Ledelses- og revisionspåtegninger  
Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2023 for Fast Ejendom Danmark A/S.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IFRS® Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn-
skabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver,
passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme
for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens og Selskabets akti-
viteter og økonomiske forhold, årets resultater, pengestrømme og finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici
og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for.
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Fast Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 med
filnavn fastejendom-2023-12-31.da.zip i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Brøndby, den 14. marts 2024
Direktion  
Torben Schultz
Adm. direktør
Bestyrelse  
Niels Roth
Formand
Peter Olsson
Næstformand
Søren Hofman Laursen
31  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Den uafhængige revisors revisionspåtegning
Til kapitalejerne i Fast Ejendom Danmark A/S
Centrale forhold ved revisionen
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores
faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af
regnskaberne for regnskabsåret 2023. Disse forhold blev
behandlet som led i vores revision af regnskaberne som helhed
og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke
nogen særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af
nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan forholdet blev
behandlet ved vores revision, givet i denne sammenhæng.
Revisionspåtegning på koncernregnskabet og
årsregnskabet
Konklusion
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Fast
Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. de-
cember 2023, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstop-
gørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse
og noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for
såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og års-
regnskabet udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som
godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet "Revisors
ansvar for revisionen af regnskaberne", herunder i relation til
nedennævnte centrale forhold ved revisionen. Vores revision
har omfattet udformning og udførelse af revisionshandlinger
som reaktion på vores vurdering af risikoen for væsentlig
fejlinformation i regnskaberne. Resultatet af vores revisions-
handlinger, herunder de revisionshandlinger vi har udført for
at behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for vores
konklusion om regnskaberne som helhed.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet
giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver,
passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af
resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og penge-
strømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023 i
overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som god-
kendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Værdiansættelse af investerings- og projektejendom-
me
Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat
til revisionsudvalget og bestyrelsen.
Koncernen har pr. 31. december 2023 indregnet investerings-
og projektejendomme til dagsværdi for i alt 1.492.127 t.kr.
Den årlige værdiansættelse er central for vores revision, da den
er væsentlig for koncernregnskabet og indeholder ledelses-
mæssige forudsætninger og skøn, herunder om den fremtidige
ejendomsdrift og udvikling på ejendomsmarkedet, jf. note 2, 4,
15 og 31.
Grundlag for konklusion
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internati-
onale standarder om revision og de yderligere krav, der er gæl-
dende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav
er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors
ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet"
(herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores opfattelse,
at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som
grundlag for vores konklusion.
Vi har i forbindelse med vores revision efterregnet den af ledel-
sen udarbejdede værdiansættelse til dagsværdi, der er foretaget
efter discounted cash-flow modellen, og sammenholdt de af
ledelsen fastlagte forudsætninger og skøn med underliggende
dokumentation. Vi har vurderet, om den valgte beregningsmo-
del er relevant samt vurderet niveauet for afkastkrav og inflati-
onsrate anvendt til ekstrapolering sammenholdt med markeds-
data. De forventede nettopengestrømme er baseret på budgetter
for årene 2024 til 2034 og en terminalværdi samt værdien af
modtagne deposita og byggeretter. Vi har undersøgt procedurer
for budgetudarbejdelse og sammenholdt de af ledelsen op-
gjorte værdier med uafhængig ekstern mæglervurdering, som
vi har kontrolleret grundlaget for. Vi har endvidere vurderet
tilstrækkeligheden af oplysninger om dagsværdiansættelsen af
investeringsejendomme i note 2, 4, 15 og 31 i forhold til krav i
regnskabsstandarder.
Uafhængighed
Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med Inter-
national Ethics Standards Board for Accountants' internationale
retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de
yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi
har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse
krav og IESBA Code.
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte
ikke-revisionsydelser, som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i for-
ordning (EU) nr. 537/2014.
Valg af revisor
Udtalelse om ledelsesberetningen
Efter Fast Ejendom Danmark A/S fik optaget alle aktier til
notering på Nasdaq Copenhagen, blev vi første gang valgt som
revisor for Fast Ejendom Danmark A/S den 28. april 2014. Vi
er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet
sammenhængende opgaveperiode på 10 år frem til og med
regnskabsåret 2023.
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke ledelses-
beretningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med
sikkerhed om ledelsesberetningen.
I tilknytning til vores revision af regnskaberne er det vores an-
svar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje,
32  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Den uafhængige revisors revisionspåtegning  
om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regn-
skaberne eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden
måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
tion forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig
fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan
omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste ude-
ladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen
indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante
lovgivning.
.
Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for
revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der
er passende efter omstændighederne, men ikke for at kun-
ne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens
og selskabets interne kontrol.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledel-
sesberetningen er i overensstemmelse med regnskaberne og er
udarbejdet i overensstemmelse med den relevante lovgivnings
krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesbe-
retningen.
.
.
Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er
anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabs-
mæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har
udarbejdet, er rimelige.
Ledelsens ansvar for regnskaberne
Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnska-
berne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift
er passende, samt om der på grundlag af det opnåede
revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med be-
givenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om
koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis
vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi
i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysnin-
ger herom i regnskaberne eller, hvis sådanne oplysninger
ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores
konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået
frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige
begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen
og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab
og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstem-
melse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU
og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere
ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nød-
vendig for at udarbejde regnskaberne uden væsentlig fejlinfor-
mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen ansvarlig for at
vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften;
at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er rele-
vant; samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af regnskabs-
princippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til
hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften
eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
.
.
Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og
indhold af regnskaberne, herunder noteoplysningerne,
samt om regnskaberne afspejler de underliggende transak-
tioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et
retvisende billede heraf.
Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskaber-
ne som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om
denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisions-
påtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt
niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision,
der udføres i overensstemmelse med internationale standarder
om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark,
altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes.
Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl
og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan
forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de
økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på
grundlag af regnskaberne.
Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de
finansielle oplysninger for virksomhederne eller forret-
ningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en
konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at
lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er
eneansvarlige for vores revisionskonklusion.
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det plan-
lagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt
betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventu-
elle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer
under revisionen.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med
internationale standarder om revision og de yderligere krav,
der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og
opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har
opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og op-
lyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelig-
hed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er
relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger
foretaget for at eliminere trusler.
.
Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinfor-
mation i regnskaberne, uanset om denne skyldes besvigel-
ser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som
reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er
tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores kon-
klusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinforma-
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den
øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betyde-
33  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Den uafhængige revisors revisionspåtegning  
lige ved revisionen af regnskaberne for den aktuelle periode og
dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse
forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig
regulering udelukker, at forholdet offentliggøres.
.
.
Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i
ESEF-taksonomien, og
Afstemning af iXBRL-opmærkede data med det revidere-
de koncernregnskab.
Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret
1. januar – 31. december 2023, med filnavnet fastejen-
dom-2023-12-31.da.zip, i alle væsentlige henseender er udar-
bejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.
Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet
for Fast Ejendom Danmark A/S har vi udført handlinger med
henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrap-
porten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023, med
filnavnet fastejendom-2023-12-31.da.zip, er udarbejdet i
overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede forord-
ning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat
(ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af
en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-opmærkning af
koncernregnskabet inkl. noter.
København, den 14. marts 2024
EY Godkendt Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 30 70 02 28
Henrik Reedtz
statsaut. revisor
mne24830
Anders Knudsen
statsaut. revisor
mne49064
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som over-
holder ESEF-forordningen, herunder:
.
.
Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format
Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags,
herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring
heraf til elementer i taksonomien, for al finansiel informa-
tion, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor
nødvendigt
.
.
At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det
menneskeligt læsbare koncernregnskab, og
For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig
for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-for-
ordningen.
Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad
af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender
er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og
at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæs-
sige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors
faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentli-
ge afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse
skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:
.
Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-for-
mat
.
Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for
iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende
opmærkningsprocessen
.
.
Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen
af koncernregnskabet inkl. noter
Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra
ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser
til taksonomien er passende, når relevante elementer i
ESEF-taksonomien ikke er identificeret
34  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2023  
(BELØB I DKK ’000)  
Koncern  
2023  
Moderselskab  
2023  
RESULTATOPGØRELSE  
Note  
2022  
2022  
Lejeindtægter  
3
3
93.632
-26.184
67.448
77.018
-26.673
50.345
0
0
0
0
0
0
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme  
Resultat af ejendommenes drift  
Værdireguleringer af ejendomme  
4
20.835
121.334
0
0
Bruttoresultat  
88.283
171.679
0
0
Administrationsomkostninger  
Andre driftsindtægter  
5,6,7  
8
-12.556
966
-14.168
941
-12.129  
11.052  
-1.077  
-13.959  
10.816  
-3.143  
Resultat af primær drift  
76.693
158.452
Nedskrivning og tilbageførsel af nedskrivninger på  
kapitalandele i tilknyttede virksomheder  
9
0
0
0
0
0
13.460  
-3.442  
0
1.347  
7.052  
-1.772  
0
Finansielle indtægter  
10  
11  
12  
Finansielle omkostninger  
-36.586
-442
-12.999
2.548
148.001
Værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser  
Resultat før skat  
39.665
8.941  
3.484  
Skat af årets resultat  
13  
-2.419
-34.478
-1.977  
-484  
ÅRETS RESULTAT  
37.246
113.523
6.964  
3.000  
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE  
Årets resultat  
37.246
0
113.523
0
6.964  
0
3.000  
0
Anden totalindkomst efter skat  
ÅRETS TOTALINDKOMST  
37.246
113.523
6.964  
3.000  
Resultat pr. aktie i kr.  
14  
14  
14,34
14,33
44,16
44,05
Udvandet resultat pr. aktie i kr.  
Forslag til fordeling af årets resultat  
Overført resultat  
37.246  
113.523  
6.964  
3.000  
35  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Balance pr. 31. december 2023 - Aktiver  
(BELØB I DKK ’000)  
Koncern  
2023  
Moderselskab  
2023  
Note  
2022  
2022  
Investeringsejendomme  
Projektejendomme  
Leasingaktiver  
15  
15  
15  
15  
1.256.000
236.127
2.380
1.239.500
85.533
0
0
0
0
3.091
2.522  
291  
3.375  
252  
Driftsmidler og inventar  
Anlægsaktiver  
1.566
2.516
1.496.073
1.330.640
2.813  
3.627  
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder  
Ansvarlig lånekapital til tilknyttede virksomheder  
Finansielle aktiver  
9, 15  
15  
0
0
0
0
0
0
177.175  
242.500  
419.675  
177.175  
227.000  
404.175  
Langfristede aktiver  
1.496.073
1.330.640
422.488  
407.802  
Udskudte skatteaktiver  
0
355
0
0
150
37  
17  
24  
0
Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser  
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder  
Andre tilgodehavender  
16  
17  
18  
0
6.261  
584  
0
5.497  
585  
1.960
0
2.976
598
Tilgodehavende skat  
986  
Periodeafgrænsningsposter  
Tilgodehavender  
19  
20  
2.105
4.420
1.690
5.414
166  
7.065  
147  
7.239  
Likvide beholdninger  
Kortfristede aktiver  
Aktiver  
41.887
46.307
66.678
72.092
1.654  
8.719  
3.778  
11.017  
1.542.380
1.402.732
431.207  
418.819  
36  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Balance pr. 31. december 2023 - Passiver  
(BELØB I DKK ’000)  
Koncern  
2023  
Moderselskab  
2023  
Note  
2022  
2022  
Selskabskapital  
Overført resultat  
Egenkapital i alt  
21  
5.319
634.642
639.961
5.319
593.372
598.691
5.319  
357.599  
362.918  
5.319  
346.610  
351.929  
22  
23  
Udskudte skatteforpligtelser  
Deposita  
94.670
39.407
421.632
87.000
1.723
93.675
36.826
432.775
206.238
2.434
0
271  
0
253  
Prioritetsgæld  
24  
25  
0
0
Bankgæld  
0
0
Leasingforpligtelser  
Gæld til tilknyttede virksomheder  
Langfristede forpligtelser  
1.723  
55.550  
57.544  
2.581  
52.580  
55.414  
0
0
644.432
771.948
Skyldig selskabsskat  
Prioritetsgæld  
782
12.016
231.988
822
0
11.445
5.000
806
1.348  
0
0
0
24  
25  
Bankgæld  
0
0
Leasingforpligtelser  
Leverandørgæld  
968  
197  
5.459  
2.773  
0
945  
212  
7.490  
2.829  
0
4.427
0
4.914
0
Gæld til tilknyttede virksomheder  
Anden gæld  
26  
27  
28  
5.200
2.752
257.987
9.674
254
Periodeafgrænsningsposter  
Kortfristede forpligtelser  
32.093
10.745  
11.476  
Passiver  
1.542.380
1.402.732
431.207  
418.819  
37  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2023  
KONCERN (BELØB I DKK ’000)  
Selskabskapital  
Overført resultat  
Egenkapital i alt  
Egenkapital 1. januar 2022  
Årets resultat  
5.319
479.692
113.523
0
485.011
113.523
0
0
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
0
0
113.523
157
113.523
157
Aktieoptionsprogram  
Egenkapital 31. december 2022  
0
5.319
593.372
598.691
Egenkapital 1. januar 2023  
Årets resultat  
5.319
593.372
37.246
0
598.691
37.246
0
0
0
0
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
37.246
37.246
Aktieoptionsprogram  
Salg af egne aktier  
0
0
-45
-45
4.069
4.069
Egenkapital 31. december 2023  
5.319
634.642
639.961
Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2023  
MODERSELSKAB (BELØB I DKK ’000)  
Selskabskapital  
Overført resultat  
Egenkapital i alt  
Egenkapital 1. januar 2022  
Årets resultat  
5.319  
343.453  
3.000  
0
348.772  
3.000  
0
0
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
0
0
3.000  
157  
3.000  
157  
Aktieoptionsprogram  
Egenkapital 31. december 2022  
0
5.319  
346.610  
351.929  
Egenkapital 1. januar 2023  
Årets resultat  
5.319  
346.610  
6.964  
0
351.929  
6.964  
0
0
0
0
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
6.964  
6.964  
Aktieoptionsprogram  
Salg af egne aktier  
0
0
-45  
-45  
4.069  
4.069  
Egenkapital 31. december 2023  
5.319  
357.599  
362.918  
For yderligere specifikation af selskabskapitalen for såvel Koncern som Moderselskab henvises til note 21 og 22.  
38  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Pengestrømsopgørelse  
(BELØB I DKK ’000)  
Koncern  
2023  
Moderselskab  
2023  
Note  
2022  
2022  
Resultat af primær drift  
76.693
1.305
158.452
2.814
-1.077  
82  
-3.143  
880  
0
Tilbageførsel af ikke likvide poster  
Tilbageførsel af dagsværdireguleringer  
Ændring i driftskapital  
4
-16.642
-1.469
-44
-121.334
-5.652
0
30  
103  
344  
-548  
2.869  
16  
Betalt selskabskat  
-2.301
Pengestrøm fra primær drift  
59.843
31.979
622  
Finansielle indtægter  
0
-36.586
23.257
0
-12.999
18.980
13.460  
-3.442  
9.470  
7.052  
-1.772  
5.902  
Finansielle omkostninger  
Pengestrøm fra driftsaktivitet  
Ansvarlig lånekapital  
0
-150.452
-175
0
-94.313
-690
-15.500  
0
-57.000  
Forbedringer af ejendomme  
Køb af driftsmidler  
0
-175  
0
0
0
Salg af investeringsejendomme  
Pengestrøm fra investeringsaktivitet  
0
91.963
-3.040
-150.627
-15.675  
-57.000  
Afdrag på prioritetsgæld  
Indfrielse af prioritetsgæld  
Optagelse af bankgæld  
-11.014
0
-15.443
-84.559
86.113
0
0
0
0
0
112.750
-5.000
-807
0
0
0
0
Afdrag på bankgæld  
0
Afdrag på leasinggæld  
-766
-800
0
-945  
0
-1.029  
0
Forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg  
Gæld til tilknyttede virksomheder  
Salg af egne aktier  
0
939  
4.069  
18  
52.580  
0
4.069
2.581
102.579
0
Deposita, lejere  
7.090
-8.365
16  
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet  
4.081  
51.567  
Årets pengestrøm  
Likvider primo  
-24.791
66.678
41.887
7.575
59.103
66.678
-2.124  
3.778  
1.654  
469  
3.309  
3.778  
Likvider ultimo  
39  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
40  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Noteoversigt  
1.  
2.  
3.  
4.  
5.  
6.  
7.  
8.  
9.  
Væsentlig anvendt regnskabspraksis  
Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder  
Lejeindtægter og omkostninger vedrørende investeringsejendomme  
Værdiregulering af ejendomme  
Personaleomkostninger  
Aktiebaseret vederlag  
Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor  
Andre driftsindtægter  
Nedskrivninger og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i tilknyttede  
virksomheder  
10.  
11.  
12.  
13.  
14.  
15.  
16.  
17.  
18.  
19.  
20.  
21.  
22.  
23.  
24.  
25.  
26.  
27.  
28.  
29.  
30.  
31.  
32.  
33.  
34.  
35.  
Finansielle indtægter  
Finansielle omkostninger  
Værdireguleringer af finansielle gældsforpligtelser  
Skat af årets resultat  
Resultat pr. aktie  
Langfristede aktiver  
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser  
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder  
Andre tilgodehavender  
Periodeafgrænsningsposter  
Likvide beholdninger  
Selskabskapital  
Egne aktier  
Udskudt skat  
Prioritetsgæld  
Leasingforpligtelser  
Mellemregninger med tilknyttede virksomheder  
Anden gæld  
Periodeafgrænsningsposter  
Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser  
Ændring i driftskapital  
Finansielle instrumenter og risici  
Nærtstående parter  
Ny regnskabsregulering  
Begivenheder efter balancedagen  
Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse  
41  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
ster.  
Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsme-  
tode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige  
og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra  
udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved enten  
første indregning af goodwill eller ved første indregning af en  
transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og  
hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for før-  
ste indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat  
eller den skattepligtige indkomst.  
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte  
anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den  
enkelte forpligtelse.  
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremfør-  
selsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen  
med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres,  
enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som  
nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skatte-  
pligtige indkomster. Det vurderes på hver balancedag, hvorvidt  
det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt til-  
strækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteak-  
tiv vil kunne udnyttes.  
1. Væsentlig anvendt regnskabspraksis  
Koncernens årsregnskab for 2023, der omfatter både årsregn-  
skab for Moderselskabet og koncernregnskab for Koncernen,  
aflægges efter regnskabsklasse D og i overensstemmelse med  
IFRS® Accounting Standards som godkendt af EU og yderli-  
gere krav i årsregnskabsloven.  
Grundlag for udarbejdelse  
Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrun-  
det til nærmeste 1.000 kr. Selskabet og dets datterselskaber har  
danske kroner som funktionel valuta.  
Den anvendte regnskabspraksis, som beskrevet nedenfor, er an-  
vendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningsårene.  
Implementering af nye standarder  
Koncernen har med virkning fra den 1. januar 2023 implemen-  
teret følgende ændrede standarder og fortolkningsbidrag:  
.
IAS 1 - Præsentation af årsregnskaber og IFRS Pratice Sta-  
tement 2: Vurdering af væsentlig regnskabspraksis.  
.
IAS 8 - Anvendt regnskabspraksis, ændringer i regnskabs-  
mæssige skøn og fejl.  
.
IAS 12 - Indkomstskatter - vedrørende Pillar II tax. Fast  
Ejendom Danmark er under grænsen for Pillar II tax.  
Ingen af ovenstående ændringer har påvirket hverken Koncer-  
nens eller Moderselskabets indregning og måling i 2023.  
Totalindkomstopgørelsen  
Lejeindtægter  
Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder  
årets indtægter ved udlejning af ejendomme. Lejen periodiseres  
og indtægtsføres lineært over lejeperioden i henhold til indgået  
kontrakt såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes  
modtaget. Den indregnede omsætning måles til dagsværdien  
af det aftalte vederlag ekskl. moms, afgifter og efter fradrag af  
afgivne rabatter.  
Omsætningen består af kontrakter med én leveringsforplig-  
telse, hvorfor der ikke foretages allokering af vederlaget til  
flere komponenter. Rabatter fradrages vederlaget ligeligt over  
uopsigelighedsperioden i lejeaftalen. Hertil kommer opkrævede  
bidrag til dækning af fællesomkostninger.  
Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen og  
påvirker således ikke driftsresultatet.  
Væsentlig regnskabspraksis for Koncernen  
Koncernregnskabet omfatter Selskabet og de dattervirksomhe-  
der, som kontrolleres af Selskabet. Selskabet anses for at have  
kontrol, når det direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct.  
af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller  
faktisk udøver bestemmende indflydelse.  
Konsolideringsprincipper  
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for  
Selskabet og dets dattervirksomheder. Udarbejdelse af kon-  
cernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter  
af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for  
konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncer-  
nens regnskabspraksis.  
Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninter-  
ne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og  
udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de  
konsoliderede virksomheder.  
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme  
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder  
alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder  
reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesom-  
kostninger samt omkostninger til skatter, afgifter samt andre  
omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varme-  
regnskabet over balancen.  
Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejen-  
domme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin  
Skat og udskudt skat  
Fast Ejendom Danmark A/S er administrationsselskab i den  
danske sambeskatning og afregner, som følge heraf alle beta-  
linger af selskabsskat til de danske myndigheder. Den aktuelle  
selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske virk-  
somheder i forhold til deres respektive skattepligtige indkom-  
42  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
værdi og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedrin-  
ger medfører en værdistigning og aktiveres på ejendommen.  
med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger, der tilfører  
en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en  
forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af  
omkostningerne, tillægges anskaffelsessummen som forbedrin-  
ger.  
Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurde-  
ring af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en virksom-  
hed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller  
anskaffelse af ét eller flere aktiver. Betragtes erhvervelsen som  
anskaffelse af ét eller flere aktiver, indregnes der ikke udskudt  
skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og  
den skattemæssige værdi på anskaffelsestidspunktet.  
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.  
Dagsværdimålingen er klassificeret som niveau 3 i dagsværdi-  
hierarkiet. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cash  
flow model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af  
investeringsejendommene tilbagediskonteres. Værdiregulering  
til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen.  
Ejendomme der både benyttes som investeringsejendom samt  
domicilejendom, præsenteres samlet som investeringsejendom  
såfremt domicilejendommen skønnes uvæsentlig og udgør min-  
dre end 10 pct. af det samlede areal. Såfremt der foreligger en  
underskrevet købsaftale måles dagsværdien til salgsprisen heri.  
Værdireguleringer af investeringsejendomme  
Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder:  
.
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme.  
.
Gevinst/tab ved salg af investeringsejendomme i forhold  
til den skønnede dagsværdi primo regnskabsåret.  
.
Kompensation til reetablering fra fraflyttede lejere.  
Administrationsomkostninger  
Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der af-  
holdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til  
lønninger, honorarer, kontorholdsomkostninger samt afskriv-  
ning af driftsmidler, inventar og leasingaktiver. Afskrivning på  
driftsmidler og inventar foretages lineært over fire år.  
Aktieoptionsprogram  
Værdien af medarbejderes serviceydelser modtaget som mody-  
delse for tildelte optioner måles til dagsværdien af optionerne.  
For egenkapitalafregnede aktieoptioner måles dagsværdien på  
tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under  
personaleomkostninger over den periode, hvor den endelige  
ret til optionerne optjenes (vesting-perioden). Modposten hertil
indregnes direkte i egenkapitalen som en ejertransaktion.  
I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skøn-  
nes over antallet af optioner, som medarbejderne forventes at  
erhverve ret til i henhold til servicebetingelserne. Efterfølgende  
justeres for ændringer i skønnet over antallet af retserhvervede  
optioner, så den samlede indregning er baseret på det faktiske  
antal retserhvervede optioner.  
Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse  
af en optionsprismodel. Ved beregningen tages der hensyn til  
de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieopti-  
oner.  
Projektejendomme  
Projektejendomme er ejendomme, der er taget ud af por-  
teføljen med investeringsejendomme mens de gennemgår  
væsentlige værdiforøgende ombygninger. Ejendomme over-  
føres fra porteføljen af investeringsejendomme til dagsværdi.  
Efterfølgende måles projektejendomme til dagsværdi såfremt  
denne kan skønnes pålideligt, alternativt måles projektejen-  
dommen til kostpris med tillæg af projekt- og finansieringsom-  
kostninger.  
Leasingkontrakter  
Leasingaktiver afskrives lineært over den forventede lejeperi-  
ode, der udgør 3-5 år. Leasingaktivet og leasingforpligtelsen  
præsenteres særskilt i balancen. Leasingaktiver med lav værdi  
og kortfristede leasingaftaler indregnes ikke i balancen. I stedet  
indregnes leasingydelser vedrørende disse leasingaftaler line-  
ært i resultatopgørelsen.  
Finansielle poster  
Finansielle poster omfatter renteindtægter og - omkostninger,  
realiserede og urealiserede kursgevinster og - tab vedrørende  
gældsforpligtelser, afholdte transaktionsomkostninger ved  
lånoptagelse, dagsværdiregulering af prioritetsgæld, ansvarlig  
lånekapital i døtre samt tillæg og godtgørelser under acon-  
toskatteordningen.  
Driftsmidler  
Driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede  
af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt  
denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den  
forventede driftsøkonomiske brugstids som er to til fem år. Af-  
skrivningsmetode, brugstider og restværdier revurderes årligt.  
Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under administra-  
tionsomkostninger.  
Balancen  
Investeringsejendomme  
Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at  
opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.  
Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris  
43  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Tilgodehavender  
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Nedskrivning  
til imødegåelse af tab foretages efter den simplificerede expe-  
cted credit loss-model, hvorefter det samlede tab indregnes  
straks i resultatopgørelsen på samme tidspunkt, som tilgodeha-  
vendet indregnes i balancen på baggrund af det forventede tab i
tilgodehavendets samlede levetid.  
Hoved- og nøgletal  
Nøgletallene er defineret og beregnet i overensstemmelse med  
IPD/Dansk Ejendomsindeks definitioner.  
Resultat af primær drift før værdireguleringer  
Resultat af primær drift ekskl. værdireguleringer.  
Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1)  
Resultat af primær drift ekskl. værdiregulering af ejendomme i  
af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver  
omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.  
Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2)  
Resultat af primær drift inkl. værdiregulering af ejendomme i  
procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver  
omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.  
Forrentning af egenkapitalen  
Årets resultat i procent af årets gennemsnitlige egenkapital.  
Udlejningsgrad  
Lejeværdi af investeringsejendommenes og aktiver bestemt for  
salgs udlejede arealer ultimo året i forhold til disses lejeværdi  
af alle arealer ultimo året målt i procent.  
Gennemsnitligt vægtet afkastkrav  
Vægtet gennemsnit af krav til intern forrentning over 10 år, der  
er lagt til grund for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme.  
Resultat af ejendomme, udlejet.  
Resultat af ejendommenes primære drift i forhold til udlejede  
arealer ultimo året.  
Husleje, udlejet, pr. kvm.  
Årets lejeindtægt i forhold til udlejede arealer ultimo året.  
Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering.  
Bruttoresultat ekskl. omkostninger ved salg af ejendomme i  
forhold til udlejede arealer ultimo året.  
Dagsværdi af ejendomme.  
Dagsværdi af alle ejendomme ultimo året i forhold til areal  
ultimo.  
Omkostningsprocent  
Samlede administrationsomkostninger i procent af ejendoms-  
balancen ultimo.  
Egne aktier  
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapi- procent
talandele indregnes direkte i overført resultat under egenkapi-  
talen. Gevinst og tab ved salg indregnes således ikke i resultat-  
opgørelsen.  
Prioritetsgæld  
Prioritetsgæld behandles som led i en dokumenteret risikosty-  
ringsproces og styres samt rapporteres løbende til dagsværdi.  
Dagsværdien er klassificeret som niveau 2 i dagsværdihier-  
akiet. Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter  
vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagel-  
sen og efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien  
indregnes i totalindkomstopgørelsen under ’Værdireguleringer  
af finansielle gældsforpligtelser’.  
Andre finansielle forpligtelser  
Andre finansielle forpligtelser, herunder bankgæld, leveran-  
dørgæld og deposita måles ved første indregning til dagsværdi.  
Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved  
at anvende den effektive rentes metode, således at forskellen  
mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i totalind-  
komstopgørelsen over hele låneperioden.  
Pengestrømsopgørelsen  
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode  
og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og  
finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning.  
Pengestrøm fra driftsaktivitet opgøres som driftsresultatet,  
reguleret for ikke likvide poster og ændringer i driftskapital,  
fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat, der kan  
henføres til driftsaktiviteterne.  
Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i  
forbindelse med køb og salg af finansielle aktiver samt køb,  
udvikling, forbedring og salg mv. af materielle aktiver.  
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse og  
indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld samt udbetaling  
af udbytte.  
Likvider omfatter såvel likvide beholdninger som kortvarige  
deponeringer.  
Resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie  
Beregning af resultat pr. aktie er specificeret i note 14.  
Driftssegmenter  
Der er alene et driftssegment, hvorfor regnskabet ikke indehol-  
der segmentoplysninger.  
Gennemsnitlig lånerente  
Årets samlede nettorenter i forhold til årets gennemsnitlige  
kursværdi af prioritetsgæld.  
44  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Loan to Value (LTV)  
Nettorentebærende gæld ultimo i forhold til værdien af investe-  
ringsejendomme og projektejendomme ultimo.  
Indre værdi  
Egenkapitalen ultimo i forhold til antal af aktier i omløb ulti-  
mo.  
Væsentlig anvendt regnskabspraksis for Moder-  
selskabet  
Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er den samme som  
for koncernregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S, bortset  
fra nedenstående.  
Totalindkomstopgørelsen  
Andre driftsindtægter  
Andre driftsindtægter indeholder indtægt fra koncernfordeling  
af omkostninger, som indregnes i takt med at leveringsforplig-  
telse til afholdelse af fællesomkostninger opfyldes.  
Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder i Modersel-  
skabets årsregnskab  
Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres  
i Moderselskabets totalindkomstopgørelse i det regnskabsår,  
hvor udbyttet deklareres.  
Balancen  
Kapitalandele i dattervirksomheder i Moderselskabets  
årsregnskab  
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris. Hvis  
kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi,  
nedskrives til denne lavere værdi.  
45  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2023 (pct.)  
Lager- og  
Kontor  
I alt  
logistik  
Sjælland  
6,5  
6,4  
6,5  
Jylland  
7,8  
7,8  
7,8  
Fyn  
7,5  
7,1  
7,1  
I alt  
6,6  
7,0  
6,8  
Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2022 (pct.)  
Lager- og  
Kontor  
I alt  
logistik  
Sjælland  
6,5  
5,7  
6,1  
Jylland  
7,5  
7,6  
7,6  
Fyn  
7,5  
6,8  
6,9  
I alt  
6,5  
6,6  
6,5  
Forrentningskravet er udtryk for det langsigtede afkast ejen-  
dommene vil give, forudsat indtægter og udgifter er stabili-  
seret. Det realiserede afkast i det enkelte år (ejendommenes  
nettoindtægter i forhold til dagsværdien) vil typisk være  
forskelligt fra forrentningskravet, idet indtægter og udgifter  
sjældent vil være gennemsnitlige i det enkelte år. Hertil kom-  
mer, at visse udgifter generelt ikke indgår i DCF kalkulationen  
(herunder realiserede tab på debitorer, revision, advokat og  
annoncering) og dele af dagsværdien (værdi af byggeretter og  
kontante deposita) ikke giver et afkast, der kan bogføres på  
ejendommene.  
En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint, ved  
den aktuelle markedsleje, vil isoleret set betyde, at dagsværdien  
af hele ejendomsporteføljen ændres med +207 mio. kr. (2022:  
+226 mio. kr.). En tilsvarende stigning vil have modsatrettet  
effekt. Diskonteringsrenten er fastsat nominelt og beregnet som  
forrentningskravet multipliceret med inflationen ud fra følgen-  
de formel: (1+ nominel diskonteringsrente) = (1+ real diskonte-  
ringsrente) x (1+ inflationsforventning).  
Frie pengestrømme diskonteres medio året, da lejen typisk er  
forudbetalt måneds- eller kvartalsvis. Der er forudsat en inflati-  
on for både indtægter og udgifter på 2,0 pct. p.a. i overensstem-  
melse med Den Europæiske Centralbanks langsigtede inflati-  
onsmål. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der  
kontraktuelt er aftalt andet med lejerne.  
For kontrakter uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisi-  
koen vurderet individuelt (9-12 måneder). Den gennemsnitlige  
tomgangsprocent i 2024 er budgetteret til 13,8 pct. (2023: 22,1  
pct.).  
Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret indlagt en  
generel, langsigtet tomgang med 10,0 pct. (2022: 10,0 pct.) for  
samtlige erhvervsejendomme. Desuden er der taget højde for  
varige ændringer i lejeniveau og øvrige lejevilkår samt langsig-  
tede drifts- og vedligeholdelsesudgifter.  
2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsæt-  
ninger og usikkerheder for Koncernen  
Ledelsen vurderer løbende påvirkningen af klimaændringerne.  
Virkningerne har ikke haft væsentlig indflydelse på estimaterne  
og vurderinger foretaget i årsregnskabet. Koncernens ejendom-  
me er geografisk placeret i Danmark og udenfor områder med  
særlige risici ved klimaforandringer. Det er ledelsens vurde-  
ring, at klimaforandringerne ikke vil have væsentlig indflydelse  
på Koncernens evne til fortsat drift. Planlagte investeringer,  
herunder klimarelaterede investeringer, er indarbejdet i DCF  
værdiansættelsesmodellerne.  
I 2024 forventes fortsat udfordrende vilkår for den danske  
ejendomsbranche, som er stillet overfor øgede renteniveauer og  
generel økonomisk usikkerhed herunder udviklingen i inflati-  
onen. Det er ledelsens vurdering, at udviklingen i den interna-  
tionale økonomi er stabiliseret og ikke vil have en væsentlig  
indflydelse på Koncernens evne til fortsat drift.  
Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver  
og forpligtelser kræves skøn over, hvorledes fremtidige begi-  
venheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på  
balancedagen. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger,  
som ledelsen vurderer er forsvarlige, men som i sagens natur er  
usikre. Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaflæggel-  
sen vedrører fortrinsvis måling af investeringsejendomme.  
Væsentlige regnskabsmæssige skøn  
I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne regn-  
skabspraksis, har ledelsen foretaget følgende væsentlige regn-  
skabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig indflydelse  
på koncernregnskabet:  
Dagsværdi af investeringsejendomme  
Ejendommene værdiansættes ultimo hver måned til dagsværdi  
ved anvendelse af en DCF værdiansættelsesmodel. Dags-  
værdimålingen er klassificeret som niveau 3 i dagsværdihierar-  
kiet.  
Den anvendte metode indebærer, at der udarbejdes et budget  
for 11 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt  
år tages højde for forudsigelige ændringer i ejendommens  
indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens  
frie pengestrømme stabiliseres. Beregning af terminalværdien  
sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme  
med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres  
betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle  
forrentningskrav inklusiv inflation. Forrentningskravet anvendt  
i terminalåret er for samtlige ejendomme lig med diskonte-  
ringsrenten eksklusiv inflation.  
Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentnings-  
kravet. Det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav ultimo  
2023 er 6,8 pct. (2022: 6,5 pct.).  
46  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Der er i beregningen taget højde for, at den betalte leje kan  
være lavere eller højere end den vurderede aktuelle mar-  
kedsleje. I de tilfælde, hvor forskellen er mere end 10 pct., er  
budgetlejen reguleret til den aktuelle markedsleje over en 4 års  
periode i overensstemmelse med reglerne for huslejeregulering.  
Der er gjort fravigelser herfra i de tilfælde, hvor der er indgået  
aftale om fredning af lejen.  
Anvendt gns. markedsleje i 2023 (kr./m2)  
Lager- og  
Kontor  
I alt  
logistik  
Sjælland  
980  
587  
769  
Jylland  
630  
333  
370  
Fyn  
719  
371  
419  
I alt  
908  
434  
571  
Anvendt gns. markedsleje i 2022 (kr./m2)  
Lager- og  
Kontor  
I alt  
logistik  
Sjælland  
879  
511  
676  
Jylland  
600  
318  
353  
Fyn  
712  
361  
408  
I alt  
797  
397  
523  
Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt  
i overensstemmelse med de udarbejdede 11 års budgetter for  
hver enkelt ejendom.  
Planlagte vedligeholdelsesarbejder er i budgetperioden indlagt  
på de tidspunkter, arbejderne forventes udført. De samlede ved-  
ligeholdelsesudgifter pr. m2 spænder fra
0 kr. (for ejendomme,  
hvor vedligeholdelsen betales af lejer) til
172 kr. (2022: 266  
kr.). Den gennemsnitlige vægtede vedligeholdelsesudgift for  
hele porteføljen er 50 kr./m2 (2022: 43 kr./m2). Langsigtet ved-  
ligehold er skønnet for hver enkelt ejendom og indlagt i termi-  
nalåret. Lejerbetalte anlæg, såsom solcelleanlæg, aircondition  
og el-ladestationer m.m., er ikke medtaget i værdiansættelsen  
såfremt det ikke har medført et øget cash-flow fra ejendommen.  
Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den bereg-  
nede dagsværdi krone for krone.  
Selskabets anvendte parametre og metode til værdiansættelse  
samt den af Selskabet opgjorte dagsværdi understøttes ved  
udarbejdelse af uafhængige rapporter fra valuarfirmaerne  
Nordicals og Ring3Erhverv. Valuarerne har i deres rapporter  
konkluderet, at den samlede markedsværdi udgør 1.274,0 mio.  
kr. med et spænd på +/- 5 pct. idet enkelte ejendomme kan  
være vanskelige at omsætte, ligesom der er indregnet bygge-  
retsværdier, der ikke nødvendigvis kan frasælges i det nuvæ-  
rende marked. Honoraret for det udførte arbejde har været fast  
og er dermed uafhængigt af vurderingernes resultat.  
Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende  
vejledning og følger desuden i al væsentlighed anbefalingerne  
i Ejendomsforeningen Danmarks publikation ”Værdiansættelse  
af investeringsejendomme” 2010 (”Anbefalingerne”) dog med  
følgende undtagelser:  
.
Frie pengestrømme diskonteres medio året, mens Anbefa-  
lingerne anbefaler ultimo året  
.
Kontante deposita tillægges værdien krone for krone, mens  
Anbefalingerne anbefaler forrentning af deposita med en  
risikofri rente, der tillægges driftsindtægterne  
.
Diskonteringsrenten er fastsat nominelt (forrentningskrav  
multipliceret med inflation), mens Anbefalingerne anbefaler  
realt (forrentningskrav adderet inflation)  
Efter bestyrelsens opfattelse er den valgte model både teoretisk  
mere korrekt og, navnlig for så vidt angår diskonteringstids-  
punkt og håndtering af deposita og byggeretter, i bedre over-  
ensstemmelse med markedsforholdene.  
Dagsværdi af projektejendomme  
Projektejendommen Baltorpvej på sjælland værdiansættes  
ultimo hver måned til dagsværdi såfremt denne kan opgøres  
pålideligt. Alternativt måles projektejendommene til kostpris.  
Den anvendte metode indebærer, at projektejendomme opgøres  
til dagsværdi med fradrag af de resterende projektomkostnin-  
ger. Allerede afholdte omkostninger er indregnet løbende som  
tilgang i kostprisen.  
Værdien af det samlede projekt er værdiansat i samarbejde  
med ejendomsmæglerfirmaerne Home og Commercium. Hvor  
Home har vurderet de anvendte lejeniveauer for lejeboligerne  
har Commercium bidraget med vurdering af den overordnede  
businesscase herunder forrentningskrav, driftsomkostninger  
m.m.  
Forrentningskravet, anvendt til diskonteringen af de kommende  
betalingsstrømme, er en vigtig faktor ved dagsværdibereg-  
ningen. Årets anvendte forrentningskrav udgør vægtet 4,98  
pct. (2022: 4,85 pct.). En ændring af forrentningskravet med  
-1,0 procentpoint for erhvervsdelen og -0,25 procentpoint for  
boligdelen vil medføre, at dagsværdien af projektejendommene  
ændres med +25 mio. kr.
(2022: +18 mio. kr.). En tilsvarende  
stigning vil have en modsatrettet effekt.  
De anvendte lejeniveauer er vurderet ud fra de pågældende  
lejligheders størrelser og svinger fra 1.731 kr./m2 (2022: 1.710  
kr./m2) for de mindste lejligheder til 1.690 kr./m2 (2022: 1.415  
kr./m2) for de største lejligheder. For erhvervslejemål svinger  
det anvendte lejeniveau fra 750 kr./m2 (2022: 500 kr./m2) for  
kælderlokaler til 1.640 kr./m2 (2020: 1.600 kr./m2 ) for labora-  
torie ekskl. drift. Der er tillige anvendt en forudsætning om en  
udlejningsgrad på 98 pct. efter i brugtagning af ejendommen.  
47  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Måling af prioritetsgæld til dagsværdi  
Finansiering af investeringer i ejendomme sker primært med  
prioritetsgæld, der optages individuelt pr. ejendom. Uanset om  
en investeringsejendom afhændes ved at sælge aktier eller sel-  
ve ejendommen, vil prioritetsgælden blive afhændet eller afvik-  
let i samme forbindelse til gældens kursværdi. Afkastet består  
således både af værdireguleringer af investeringsejendommene  
og af den tilhørende prioritetsgæld. Derfor måles, overvåges og  
rapporteres begge dele løbende til dagsværdi til såvel direktion  
som bestyrelse. Dagsværdien af prioritetsgælden opgøres ved  
udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer  
korrigeret for egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og  
risikoen for at den investeringsejendom, der er stillet til sikker-  
hed for prioritetsgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed.  
På baggrund af den finansielle stilling og Loan to Value (LTV)  
for ejendomme pr. 31. december 2023, er egne kreditrisici vur-  
deret som helt uvæsentlige ved opgørelse af prioritetsgældens  
dagsværdi. Da prioritetsgælden alene kan indfries, omlægges  
eller overdrages baseret på børskursværdien af de underliggen-  
de obligationer, vurderes det at dagsværdimålingen skal klassi-  
ficeres som niveau 2 i dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er  
indtruffet en betydelig forringelse i kreditrisikoen i forhold til  
markedets kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut,  
herunder i styrken af den stillede sikkerhed i form af LTV for  
de enkelte ejendomme. Der henvises til note 31.  
Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætnin-  
ger og usikkerheder for Moderselskabet  
Vurdering af kapitalandele i tilknyttede virksomheder.  
For kapitalandele i tilknyttede virksomheder vurderer ledelsen  
årligt, om der er indikationer af, at der er sket værdiforringelse  
eller om tidligere nedskrivninger skal tilbageføres som følge af  
en stigende genindvindingsværdi. Ledelsen har vurderet, at der,  
som følge af en stigning i nettoaktiverne i dattervirksomheder-  
ne, ikke er indikationer for en reduktion i genindvindingsvær-  
dien. Der er primo 2023 ingen akkumulerede nedskrivninger på  
kapitalandelene og der er ikke nedskrevet på kapitalandelene i  
2023 (2022: tilbageført med 1.347 t.kr.).  
De væsentligste regnskabsmæssige skøn og forudsætninger  
fremgår af note 2 til koncernregnskabet, og de dermed afledte  
effekter på målingen af kapitalandelene.  
48  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
3. Lejeindtægter og omkostninger vedrørende  
Koncern  
investerings- og projektejendomme  
(BELØB I DKK ’000)  
2023  
2022  
Lejeindtægter  
93.632  
77.018  
Driftsomkostninger, ejendomme med lejeindtægter  
-22.571  
-20.794  
Driftsomkostninger, ejendomme i tomgang  
-3.613  
-5.879  
Resultat af ejendommenes drift  
67.448  
50.345  
Fremtidige kontraktlige minimumslejeindtægter på uopsigelige leje-  
kontrakter fordeler sig således:  
Inden for 1 år fra balancedagen  
43.705  
47.468  
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen  
103.738 120.152  
Efter 5 år fra balancedagen  
25.321 25.026  
I alt  
172.764 192.646  
Moderselskab  
2023  
2022  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Fordeling af lejeindtægter på geografi og ejendomstype, t. kr.  
Lejeind-  
Lager og  
2023  
Kontor  
Bolig  
Andet tægter
i  
logistik  
alt  
Sjælland  
36.225  
20.354  
0
326  
56.905  
Jylland  
829  
20.258  
0
0
21.087  
Fyn  
2.020  
13.620  
0
0
15.640  
Lejeindtægter i alt  
39.074  
54.232  
0
326  
93.632  
Lejeind-  
Lager og  
2022  
Kontor  
Bolig  
Andet tægter
i  
logistik  
alt  
Sjælland  
26.391  
19.210  
263  
625  
46.489  
Jylland  
768  
19.234  
0
0
20.002  
Fyn  
1.195  
9.332  
0
0
10.527  
Lejeindtægter i alt  
28.353  
47.777  
263  
625  
77.018  
De 10 største lejere udgør 40,7 pct. (2022: 36,9 pct.) af årets lejeindtægt. Af den samlede lejeindtægt udgør den største lejer 10,4  
pct. (2022: 9,6 pct.) svarende til en bruttoleje på 10,0 mio. kr.  
9.834  
1.144  
6
-299  
10.416  
w
49  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Moderselskab  
2023  
4. Værdiregulering af ejendomme  
Koncern  
(BELØB I DKK ’000)  
2023  
2022  
Dagsværdi, regulering til markedsværdi  
16.642  
114.422  
Modtagne kompensationer ved fraflytninger  
4.193  
0
Gevinst/tab ved salg af ejendomme  
0
6.912  
I alt  
20.835  
121.334  
2022  
0
0
0
0
0
0
0
0
Fordeling af regulering til markedsværdi på geografi og ejendomstype, t.kr.  
Lager- og  
2023  
Kontor  
I alt  
logistik  
Sjælland  
25.902  
-11.500  
14.402  
Jylland  
500  
-3.268  
-2.768  
Fyn  
608  
4.400  
5.008  
I alt  
27.010  
-10.368  
16.642  
Lager- og  
2022  
Kontor  
I alt  
logistik  
Sjælland  
38.189  
37.000  
75.189  
Jylland  
1.200  
32.500  
33.700  
Fyn  
2.933  
2.600  
5.533  
I alt  
42.322  
72.100  
114.422  
5. Personaleomkostninger  
Gager, lønninger og bestyrelseshonorar  
-7.495  
-8.765  
Aktieaflønning  
0
-157  
Pension  
-380  
-369  
Andre omkostninger til social sikring  
-53  
-53  
Øvrige personaleomkostninger  
-262  
-298  
I alt  
-8.190  
-9.642  
Gennemsnitlig antal ansatte  
7
7
Bestyrelseshonorar:  
Bestyrelseshonorar i alt  
-625  
-625  
Direktionshonorar:  
Fast gage inkl. bonus  
-2.232  
-3.797  
Aktieaflønning  
0
-109  
Direktionshonorar i alt  
-2.232  
-3.906  
-7.495  
0
-8.765  
-157  
-369  
-53  
-380  
-53  
-262  
-8.190  
-298  
-9.642  
7
7
-625  
-625  
-2.232  
0
-3.797  
-109  
-2.232  
-3.906  
For yderligere specifikationer og uddybning af udbetalte honorarer og gager henvises til vederlagsrapporten, der er offentliggjort  
på Selskabets hjemmeside.  
50  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
6. Aktiebaseret vederlag  
Selskabet etablererede i 2019 et aktieoptionsprogram for  
direktionen og øvrige ledende medarbejdere i Fast Ejendom  
Danmark A/S. Der var tale om en egenkapitalbaseret ordning  
idet optionerne alene kunne afregnes i aktier.  
Aktieoptionsprogrammet blev afsluttet i april 2023 ved at  
Direktionen og de ledende medarbejdere tilsammen udnyttede  
36.000 stk. aktieoptioner. Hver aktieoption gav optionsejeren  
ret til at købe én eksisterende aktie til en nominel værdi af 2 kr.  
pr. aktie. Optionerne kunne alene udnyttes fra den 1. november  
2022 i en periode på fire uger efter denne dato. Udnyttelsespe-  
rioden på optionerne blev forlænget i november 2022 til april  
2023. Forlængelsen af udnyttelsesperioden blev behandlet  
som en modifikation for eksisterende aftaler. Som resultat af  
modifikationen foretog Selskabet, baseret på en Black-Scholes  
model, en genmåling af dagsværdien af optionsaftalerne på  
tidspunktet for modifikationen. Modifikation og genmåling  
resulterede ikke i yderligere omkostninger. I 2023 er der ikke  
afholdt omkostninger til programmet.  
Selskabet afhændede som led i udnyttelsen af aktieoptioner-  
ne 36.000 stk. egne aktier til et samlet beløb på 4.024.440 kr.  
Ultimo 2023 udestår ingen aktieoptioner.  
Antallet af aktieoptioner som tildeles fastsættes årligt af besty-  
relsen. Der er ikke tildelt nye aktieoptioner i 2023.  
Øvrige ledende  
Specifikation af udestående aktieoptioner  
Direktion  
Total  
medarbejdere  
Udestående aktieoptioner primo 2021  
25.000  
11.000  
36.000  
Tildelt i 2021  
0
0
0
Udestående aktieoptioner ultimo 2021  
25.000  
11.000  
36.000  
Tildelt i 2022  
0
0
0
Udestående aktieoptioner ultimo 2022  
25.000  
11.000  
36.000  
Tildelt i 2023  
0
0
0
Udnyttet i 2023  
-25.000  
-11.000  
-36.000  
Udestående aktieoptioner ultimo 2023  
0
0
0
Forudsætninger ved tildeling  
31. oktober 2019  
Gennemsnitlig aktiekurs (kr.)  
114,00  
Udnyttelseskurs (kr.)  
111,79  
Forventet volatilitet  
20%  
Forventet løbetid  
3 år  
Forventet udbytte pr. aktie  
0%  
Risikofri rente (baseret på Danske statsobligationer)  
-0,66%  
Regnskabsmæssig behandling  
Egenkapitalinstrument  
Udestående optioners andel af aktiekapital udgør  
0,00%  
51  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Moderselskab  
2023 2022  
7. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor  
Koncern  
(BELØB I DKK ’000)  
2023  
2022  
Revision  
-676  
-629  
Andre erklæringsopgaver med sikkerhed  
-68  
0
Skatterådgivning  
-21  
-31  
Andre ydelser  
-31  
-32  
I alt  
-796  
-692  
-219  
-62  
-199  
0
-21  
-31  
-13  
-243  
-13  
-315  
8. Andre driftsindtæger  
Refusion fra koncern fordelte omkostninger  
0
0
Indtægter fra fremleje  
966  
941  
I alt  
966  
941  
9.998  
1.054  
9.789  
1.027  
11.052  
10.816  
9. Nedskrivning og tilbageførsel af nedskrivninger på  
kapitalandele i tilknyttede virksomheder  
Årets nedskrivninger  
0
0
Årets tilbageførsel af nedskrivninger  
0
0
I alt  
0
0
0
0
0
0
1.347  
1.347  
I 2023 er der ikke foretaget reguleringer af kapitalandele.  
I 2022 er foretaget tilbageførsel af tidligere års nedskrivning af kapitalandele i Ejendomsselskabet Ringager ApS på 1.347 t.kr.  
Ejerandel  
Selskabs- og
stem-  
Omsæt-  
Egenka-  
Navn  
Hjemsted  
Resultat  
Aktiver  
kapital merettig-  
ning  
pital  
heder  
Fast Ejendom Danmark 1 ApS  
Brøndby  
66.550  
100%  
76.843  
13.408 1.108.188  
413.095  
Fast Ejendom Danmark 2 ApS  
Brøndby  
625  
100%  
0
2.512  
56.535  
55.796  
Ejendomsselskabet Ringager ApS  
Brøndby  
80  
100%  
12.953  
6.817  
228.560  
53.664  
Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS  
Brøndby  
40  
100%  
4.198  
7.544  
259.460  
-68.337  
52  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
10. Finansielle indtægter  
Koncern  
(BELØB I DKK ’000)  
2023  
2022  
Øvrige renteindtægter  
0
0
Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder  
0
0
I alt  
0
0
Moderselskab  
2023  
2022  
0
13.460  
13.460  
0
7.052  
7.052  
11. Finansielle omkostninger  
Renteomkostninger fra prioritetsgæld  
-20.117  
-5.774  
Renteomkostninger fra bankgæld  
-15.882  
-5.522  
Renteomkostninger fra leasinggæld  
-145  
-169  
Renteomkostninger af lån fra tilknyttede virksomheder  
0
0
Låneomkostninger  
-442  
-1.534  
I alt  
-36.586  
-12.999  
0
0
0
-44  
-156  
-3.286  
0
-237  
-1.491  
0
-3.442  
-1.772  
12. Værdiregulering af finansielle gældsforpligtelser  
Realiseret kurstab  
0
-6  
Dagsværdiregulering af prioritetsgæld  
-442  
2.554  
I alt  
-442  
2.548  
0
0
0
0
0
0
13. Skat af årets resultat  
Årets sambeskatningsbidrag  
0
0
Aktuel skat  
-1.424  
-902  
Ændring af udskudt skat  
-995  
-33.576  
Skat af årets resultat  
-2.419  
-34.478  
Skat af årets resultat kan forklares således:  
Beregnet 22% skat af resultat før skat  
-8.726  
-32.560  
Skatteeffekt af:  
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder  
0
0
Regulering af skatteaktiv  
7.556  
-2.018  
Ikke fradragsberettigede omkostninger i øvrigt  
-1.254  
-19  
Permanente afvigelser  
6
120  
Skat af årets resultat  
-2.419  
-34.478  
-1.526  
-464  
13  
-406  
-107  
29  
-1.977  
-484  
-1.967  
-766  
0
0
296  
0
-11  
-15  
1
1
-1.977  
-484  
53  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
14. Resultat pr. aktie  
(BELØB I DKK ’000)  
2023  
2022  
Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag:  
Årets resultat  
37.246  
113.523  
Gennemsnitligt antal udstedte aktier, stk.  
2.659.442  
2.659.442  
Gennemsnitligt antal egne aktier, stk.  
61.463  
88.463  
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt, stk.  
1.196  
6.119  
Gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk.  
2.597.979  
2.570.979  
Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk.  
2.599.175  
2.577.178  
Resultat pr. aktie (EPS) à 2 kr.  
14,34  
44,16  
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) à 2 kr.  
14,33  
44,05  
Koncern  
54  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Investe-  
Projek-  
Driftsma-  
Leasingak-  
15. Langfristede aktiver, KONCERN  
ringsejen-  
tejendom-  
teriel og  
tiver  
domme  
me  
inventar  
(BELØB I DKK ’000)  
Kostpris 1. januar 2022  
1.046.910  
143.603  
861  
4.046  
Tilgang  
33.413  
60.899  
3.224  
690  
Genmåling  
0
0
45  
0
Afgang  
-9.073  
0
0
0
Kostpris 31. december 2022  
1.071.250  
204.502  
4.130  
4.736  
Op-/nedskrivninger 1. januar 2022  
-210  
-67.703  
0
0
Årets op-/nedskrivninger  
165.688  
-51.266  
0
0
Afgang  
2.772  
0
0
0
Op-/nedskrivninger 31. december 2022  
168.250  
-118.969  
0
0
Afskrivninger 1. januar 2022  
0
0
-223  
-1.073  
Årets afskrivninger  
0
0
-816  
-1.147  
Afskrivninger 31. december 2022  
0
0
-1.039  
-2.220  
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022  
1.239.500  
85.533  
3.091  
2.516  
Kostpris 1. januar 2023  
1.071.250  
204.502  
4.130  
4.736  
Tilgang  
21.143  
129.309  
0
175  
Genmåling  
0
0
118  
0
Afgang  
0
0
0
0
Kostpris 31. december 2023  
1.092.393  
333.811  
4.248  
4.911  
Op-/nedskrivninger 1. januar 2023  
168.250  
-118.969  
0
0
Årets op-/nedskrivninger  
-4.643  
21.285  
0
0
Afgang  
0
0
0
0
Op-/nedskrivninger 31. december 2023  
163.607  
-97.684  
0
0
Afskrivninger 1. januar 2023  
0
0
-1.039  
-2.220  
Årets afskrivninger  
0
0
-829  
-1.125  
Afskrivninger 31. december 2023  
0
0
-1.868  
-3.345  
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023  
1.256.000  
236.127  
2.380  
1.566  
Koncernens ejendomme er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån som pr. balancedatoen andrager 752,6 mio. kr. (2022:  
655,5 mio. kr.). I projektejendomme indgår aktiverede finansieringsomkostninger med 0 kr. i 2023. Der er ikke erhvervet nye  
ejendomme i 2023.  
Leasingaktiverne (2.380 t.kr) sammensættes af lokaler (1.967 t.kr.) i form af en ordinær huslejekontrakt med mulighed for opsi-  
gelse efter 5 år og øvrige driftsaktiver (413 t.kr.) i form af to leasede biler og en kopimaskine. Tilgang til investerings- og projek-  
tejendomme hidrører fra forbedringer. Der har ikke været nogle anskaffelser i regnskabsåret 2022 eller 2023.  
55  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Ansvarlig  
lånekapital  
til datter-  
virksomhe-  
der  
Kapi-  
talandele i  
dattervirk-  
somheder  
Driftsma-  
teriel og  
inventar  
Leasingak-  
tiver  
15. Langfristede aktiver, MODERSELSKAB  
(BELØB I DKK ’000)  
Kostpris 1. januar 2022  
Tilgang  
7.387  
296  
45  
783  
0
177.175  
170.000  
0
57.000  
Genmåling  
0
0
0
Afgang  
-1.405  
6.323  
0
0
0
0
Kostpris 31. december 2022  
Op-/nedskrivninger 1. januar 2022  
Årets op-/nedskrivninger  
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger  
Op-/nedskrivninger 31. december 2022  
Afskrivninger 1. januar 2022  
Årets afskrivninger  
783  
0
177.175  
227.000  
-1.347  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1.347  
0
0
0
0
0
0
0
-2.252  
-1.141  
445  
-2.948  
-348  
-184  
0
Afgang  
Afskrivninger 31. december 2022  
-532  
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022  
3.375  
252  
177.175  
227.000  
Tilgang  
0
175  
0
0
15.500  
Genmåling  
118  
0
0
Afgang  
0
0
0
0
Kostpris 31. december 2023  
Op-/nedskrivninger 1. januar 2023  
Årets op-/nedskrivninger  
Tilbageførsel af op-/nedskrivninger  
Op-/nedskrivninger 31. december 2023  
Afskrivninger 1. januar 2023  
Årets afskrivninger  
6.441  
958  
0
177.175  
242.500  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-2.948  
-971  
0
-532  
-136  
0
Afgang  
Afskrivninger 31. december 2023  
-3.919  
-668  
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023  
2.522  
291  
177.175  
242.500  
Af ansvarlig lånekapital vedrører 65.500 t.kr. (2022: 45.000 t.kr.) Ejendomsselskabet Ringager ApS, 95.000 t.kr (2022: 100.000  
t.kr.) Fast Ejendom Danmark 1 ApS, 82.000 t.kr. (2022: 82.000 t.kr.) Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS og 0 kr. (2022: 0 kr)  
Ejendomsselskabet Fast Ejendom Danmark 2 ApS. For vurdering af kreditrisiko henvises til note 31.  
Leasingaktiverne (2.522 t.kr) sammensættes af lokaler (2.109 t.kr.) i form af to ordinære huslejekontrakter, heraf en med mulighed  
for opsigelse efter 5 år, og øvrige driftsaktiver (413 t.kr.) i form af to leasede biler og en kopimaskine.  
56  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
16. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser  
Tilgodehavender fra salg stammer fra udlejning af investe-  
ringsejendomme. Huslejeindtægter opkræves forud ligesom  
lejer indbetaler depositum eller stiller garanti for fremtidig leje.  
Der er således alene begrænset kreditrisiko på lejeindtægterne  
hvorfor disse ikke opdeles i forskellige risikoprofiler, hverken  
geografisk, i segmenter eller lignende. De typiske betalingsbe-  
tingelser er ca. 0 - 1 måned fra fakturaudstedelse.  
Hensættelse til tab foretages efter den simplificerede expected  
credit loss model baseret på det forventede tab i tilgodehaven-  
dets samlede levetid. Kombineret med en nedskrivningspolitik  
for tilgodehavender omfattet inkassoinddrivelse, hvilket typisk  
træder i kraft efter 30 dage.  
De forventede tab på tilgodehavender fra salg ud fra en vægtet  
tabsprocent fordeler sig således:  
Tilgodeha-  
2023, (BELØB I DKK ’000)  
Tabsprocent  
Forventet tab  
Total  
vende beløb  
Ej forfalden  
0,00%  
0
0
0
Forfalden med
1 - 30 dage  
0,00%  
85  
0
85  
Forfalden med 31 - 60 dage  
0,00%  
257  
0
257  
Forfalden med mere end 60 dage  
0,00%  
13  
0
13  
Total  
355  
0
355  
Tilgodeha-  
2022, (BELØB I DKK ’000)  
Tabsprocent  
Forventet tab  
Total  
vende beløb  
Ej forfalden  
0,00%  
0
0
0
Forfalden med
1 - 30 dage  
0,00%  
150  
0
150  
Forfalden med 31 - 60 dage  
0,00%  
0
0
0
Forfalden med mere end 60 dage  
0,00%  
0
0
0
Total  
150  
0
150  
Hensættelser til tab i perioden:  
2023  
2022  
(BELØB I DKK ’000)  
Hensættelser til tab, primo  
0
124  
Tilgang i året  
0
0
Afgang i året  
0
0
Realiseret  
0
-124  
Hensættelser til tab, ultimo  
0
0
57  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Moderselskab  
2023  
17. Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder  
Koncern  
(BELØB I DKK ’000)  
2023  
2022  
Ejendomsselskabet Ringager ApS  
0
0
I alt  
0
0
Der er ingen nedskrivning til forventet tab på koncernfordringer da der  
ingen forventning er herfor.  
2022  
6.261  
5.497  
6.261  
5.497  
18. Andre tilgodehavender  
Tilgodehavende moms  
1.208  
1.835  
Udlæg ved forsikringsskader  
36  
50  
Deposita  
423  
383  
Udlæg for lejere m.v.  
293  
708  
I alt  
1.960  
2.976  
161  
0
69  
0
423  
0
383  
133  
585  
584  
19. Periodeafgræsningsposter  
Periodiserede lejerabatter  
1.888  
1.499  
Forudbetalte omkostninger  
217  
191  
I alt  
2.105  
1.690  
0
166  
166  
0
147  
147  
20. Likvide beholdninger  
Bankindeståender  
41.887  
66.678  
I alt  
41.887  
66.678  
1.654  
3.778  
1.654  
3.778  
58  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Koncern  
21. Selskabskapital  
2023  
2022  
(BELØB I DKK ’000)  
Selskabskapital primo  
5.319  
5.319  
Selskabskapital ultimo  
5.319  
5.319  
Selskabskapitalen består ultimo året af 2.659.442 stk. aktier a 2 kr.  
Antal aktier i omløb udgør 2.606.979 stk. (2022: 2.570.979).  
Aktierne er fuldt indbetalte og er ikke opdelt i klasser.  
Moderselskab  
2023  
2022  
5.319  
5.319  
5.319  
5.319  
22. Egne aktier  
Kostpris, primo  
10.000  
10.000  
Årets afgang  
-4.070  
0
Kostpris, ultimo  
5.930  
10.000  
10.000  
-4.070  
5.930  
10.000  
0
10.000  
Beholdning ultimo udgør 52.463 stk. (2022: 88.463 stk.) svarende til 1,97 pct. af selskabskapitalen. Gns.erhvervelseskurs udgør  
113,03. I 2023 er der afhændet 36.000 stk. aktier ved afslutning af aktieoptionsprogram til kurs 111,79.  
Beholdningen af egne aktier er erhvervet som en del af tilbagekøbsprogram bemyndiget på Selskabets generalforsamling.  
59  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
23. Udskudt skat  
Koncern  
2023  
2022  
(BELØB I DKK ’000)  
Udskudt skat er indregnet således i balancen:  
Udskudte skatteaktiver  
0
0
Udskudte skatteforpligtelser  
94.670  
93.675  
Udskudt skat i alt  
94.670  
93.675  
Moderselskab  
2023 2022  
37  
0
24  
0
37  
24  
Indregnet i  
Indregnet  
Indregnet  
resultat-  
primo  
ultimo  
opgørelse  
2023  
Investeringsejendomme  
66.998  
8.730  
75.728  
Driftsmidler  
47  
-112  
-65  
Leasingaktiver  
-34  
-4  
-38  
Leasing forpligtelser  
-2.266  
-64  
-2.330  
Nedskrivning af midlertidige forskelle  
28.929  
-7.556  
21.373  
Underskud til fremførsel  
-126  
0
-126  
Nedskrivning af underskud til fremførsel  
126  
0
126  
Udskudt skat 2023  
93.675  
995  
94.670  
2022  
Investeringsejendomme  
36.591  
30.407  
66.998  
Driftsmidler  
131  
-84  
47  
Leasingaktiver  
-30  
-4  
-34  
Leasing forpligtelser  
-3.505  
1.239  
-2.266  
Nedskrivning af midlertidige forskelle  
26.911  
2.018  
28.929  
Underskud til fremførsel  
-126  
0
-126  
Nedskrivning af underskud til fremførsel  
126  
0
126  
Udskudt skat 2022  
60.099  
33.576  
93.675  
Det samlede ikke indregnede udskudte skatteaktiv pr. den 31. december 2023 udgør 21.499 t.kr. (2022: 29.022 t.kr.), hvoraf 126  
t.kr. (2022: 126 t.kr.) relaterer sig til fremførbare skattemæssige underskud og 21.373 t.kr. (2022: 28.929 t.kr.) til midlertidige  
forskelle på Koncernens investeringsejendomme.  
De udskudte skatteaktiver er ikke indregnet i resultatet da skatteaktiverne enten kan relateres til selskaber indeholdende en enkelt  
ejendom, og deraf
ingen mulighed for modregning i andre ejendommes overskud, eller er et særunderskud, der ikke kan modreg-  
nes i øvrige selskaber.  
60  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Moderselskab  
24. Prioritetsgæld  
Koncern  
(BELØB I DKK ’000)  
2023  
2022  
Gæld til realkreditinstitutter  
433.648  
444.220  
Nominel værdi af prioritetsgæld  
432.754  
443.768  
Prioritetsgæld forfalder til betaling således:  
Indenfor et år efter balancedagen  
12.016  
11.445  
Efter et år og før fem år efter balancedagen  
88.031  
76.353  
Efter fem år efter balancedagen  
333.601  
356.422  
I alt  
433.648  
444.220  
Prioritetsgæld er indregnet således i balancen  
Langfristede forpligtelser  
421.632  
432.775  
Kortfristede forpligtelser  
12.016  
11.445  
I alt  
433.648  
444.220  
2023  
2022  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Ikke-kontan-  
Pengestrøm-  
Primo  
te kursregu-  
Ultimo  
me  
Koncern  
leringer  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet  
2023  
Prioritetsgæld  
444.220  
-11.014  
442  
433.648  
Bankgæld  
211.238  
107.750  
0
318.988  
Leasinggæld  
3.240  
-807  
112  
2.545  
Deposita  
36.826  
2.581  
0
39.407  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt  
695.523  
98.510  
554  
794.587  
2022  
Prioritetsgæld  
546.771  
-100.002  
-2.549  
444.220  
Bankgæld  
125.124  
86.113  
0
211.238  
Leasinggæld  
642  
-766  
3.364  
3.240  
Deposita  
30.535  
6.290  
0
36.826  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt  
703.073  
-8.365  
815  
695.523  
Moderselskab  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet  
Gæld til tilknyttede virksomheder  
Leasinggæld  
2023  
60.070  
3.526  
253  
939  
-945  
18  
0
110  
0
61.009  
2.691  
271  
Deposita  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt  
63.849  
12  
110  
63.971  
2022  
Gæld til tilknyttede virksomheder  
Leasinggæld  
0
5.269  
237  
60.070  
-1.029  
16  
0
-714  
0
60.070  
3.526  
253  
Deposita  
Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet i alt  
5.506  
59.057  
-714  
63.849  
61  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Moderselskab  
2023  
25. Leasingforpligtelser  
Koncern  
(BELØB I DKK ’000)  
2023  
2022  
Forfald af leasingforpligtelser  
Under 1 år  
930  
950  
Mellem 1 til 5 år  
1.812  
2.617  
Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse  
2.742  
3.567  
Leasingforpligtelser indregnet i balancen  
2.545  
3.240  
Kortfristet  
822  
806  
Langfristet  
1.723  
2.434  
Beløb indregnet i resultatopgørelsen  
Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser  
145  
183  
2022  
1.080  
1.812  
2.892  
1.100  
2.767  
3.867  
2.691  
3.526  
968  
945  
1.723  
2.581  
156  
237  
Koncernen og Moderselskabets leasingaftaler vedrører primært lejede lokaler, biler og driftsmateriel. Indtægter fra fremleje af  
lejede lokaler fremgår af note 8.  
Leasingaktiver som fremlejes på operationelle lejekontrakter udgør 1.967 t.kr. (2022: 2.623 kr.) for Koncernen og 1.967 t.kr.  
(2022: 2.623 kr.) for Moderselskabet.  
Koncernen og Moderselskabet anser risici i forbindelse med videreudlejning som begrænsede.  
Fastlæggelse af leasingperioden i leasingkontrakter. Leasingperioden indeholder leasingaftalens uopsigelige periode, perioder  
omfattet af en forlængelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes at blive udnyttet, og perioder omfattet af en opsi-  
gelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes ikke at blive udnyttet.  
For 2023 har Koncernen betalt 951 t.kr. (2022: 949 t.kr.) vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til  
indregnede leasingforpligtelser 145 t.kr. (2022: 183 t.kr.), og afdrag på indregnet leasinggæld 806 t.kr. (2022: 766 t.kr.).  
For 2023 har Moderselskabet betalt 1.101 t.kr. (2022: 1.266 t.kr.) vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger  
relateret til indregnede leasingforpligtelser 156 t.kr. (2022: 237 t.kr.), og afdrag på indregnet leasinggæld 945 t.kr. (2022: 1.029  
t.kr.).  
Koncernen og Moderselskabet har ingen kortfristede eller lavværdis leasingaftaler.  
26. Mellemregninger med tiknyttede virksomheder  
Fast Ejendom Danmark 1 ApS  
0
0
-5.459  
-7.490  
-5.459  
I alt  
0
0
-7.490  
62  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Moderselskab  
2023  
27. Anden gæld  
Koncern  
(BELØB I DKK ’000)  
2023  
2022  
Skyldig A-skat m.m.  
7
6
Feriepengeforpligtelse  
431  
374  
Tilbageholdte beløb fra fraflyttede lejere  
0
3.789  
Skyldige omkostninger  
3.300  
3.041  
Varme- og driftregnskaber  
1.462  
2.464  
I alt  
5.200  
9.674  
2022  
7
431  
0
6
373  
0
2.335  
0
2.450  
0
2.773  
2.829  
28. Periodeafgrænsningsposter  
Forudbetalt leje  
2.752  
254  
I alt  
2.752  
254  
0
0
0
0
29. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser  
og kontraktlige forpligtelser  
Regnskabsmæssig værdi af ejendomme stillet til sikkerhed  
1.492.127  
1.325.033  
I alt  
1.492.127  
1.325.033  
0
0
0
0
Prioritets- og bankgæld på i alt 752,6 mio. kr. er sikret ved pant i ejendomme. Sikkerhedsstillelse kan udløses ved manglende  
overholdelse af betalingsfrister. Fast Ejendom Danmark A/S har afgivet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes bank-  
forbindelser.  
Selskabet har, i forbindelse med ombygning af ejendommen Baltorpvej, afgivet en bygherregaranti overfor entreprenørfirmaet  
HHM A/S på 19,9 mio. kr. Garantien nedskrives i takt med betaling af de sidste tilsvarende rater som ultimo 2023 udgør 45,5  
mio. kr.  
Modervirksomheden er sambeskattet med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i hele perioden.  
Som administrationsselskab hæfter virksomheden ubegrænset og solidarisk med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i  
sambeskatningen for danske selskabsskatter på udbytte inden for sambeskatningskredsen. Skyldige selskabsskatter inden for  
sambeskatningskredsen udgør 1.348 t.kr. pr. 31. december 2023 (2022: 0 kr.).  
30. Ændring i driftskapital  
Ændring i tilgodehavender og periodeafgrænsningsposter  
994  
-1.868  
Ændring i leverandørgæld, periodeafgrænsningsposter og anden  
gæld  
-2.463  
-3.784  
I alt  
-1.469  
-5.652  
174  
-5.114  
-71  
7.983  
103  
2.869  
63  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Likviditetsrisici  
Likviditetsrisici er risici for, at Koncernen ikke kan indfri sine  
finansielle forpligtelser i takt med at de forfalder.  
Det er Koncernens politik at foretage låneoptagelse med pant i  
ejendommene ved 30-årige respektive 20-årige realkredit- eller  
banklån med 10-års udsat amortisering.  
Om Koncernens finansielle forpligtelser kan angives følgende  
aftalemæssige forfaldstidspunkter:  
Koncern  
Mio. kr.  
Forfaldstidspunkt  
Kategori  
0-1 år  
1-5 år  
>5 år  
Total  
Prioritetsgæld  
-32  
-143  
-417  
-592  
Deposita  
0
0
-39  
-39  
Bankgæld  
-244  
-39  
-93  
-375  
Leasinggæld  
-1  
-2  
0
-3  
Leverandørgæld  
-4  
0
0
-4  
I alt  
-281  
-183  
-549  
-1.013  
Forfaldne beløb er baseret på ikke diskonterede pengestrømme  
inkl. renter. Prioritetsgældens kontrakttuelle forpligtelser er  
opgjort til 592 mio. kr. mod en bogført dagsværdi på 434 mio.  
kr. svarende til en forskel på 158 mio. kr.  
31. Finansielle instrumenter og risici  
Koncernen er i forbindelse med anvendelse af finansielle  
instrumenter eksponeret over for kreditrisici, likviditetsrisici og  
markedsrisici.  
Koncernens bestyrelse har det overordnede ansvar for etab-  
lering af en politik for overvågning af Koncernens risici. Be-  
styrelsen og direktionen overvåger løbende renteudviklingen.  
Bestyrelsen beslutter løbende at afdække renterisici, såfremt  
bestyrelsen forventer rentestigninger af længerevarende karak-  
ter. Pr. balancedagen har Koncernen ikke indgået renteswaps  
eller andre renteaftaler.  
Det er Koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation  
i finansielle risici. Koncernens finansielle styring retter sig  
således alene mod styring af finansielle risici vedrørende drift  
og finansiering af Koncernens ejendomsportefølje.  
Kreditrisici  
Kreditrisici er risici for finansielle tab såfremt lejere eller  
modparter til et finansielt instrument ikke kan opfylde deres  
kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig  
til primære finansielle aktiver.  
Koncernen har ikke haft tab på koncerninterne fordringer og  
forventer ligeledes ikke tab fremover. På den baggrund er der  
ikke foretaget hensættelse til tab på koncerninterne fordringer.  
Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer  
eller modpart. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisi-  
ci medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende  
kreditvurderes.  
Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på 39.407 t.kr.  
(2022: 36.826 t.kr.) til afdækning af kreditrisici vedrørende  
lejerne.  
Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige  
værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i balancen.  
Koncernen har ikke værdiforringede tilgodehavender fra lejere  
på 355 t.kr. (2022: 150 t.kr.) som er sikret ved garanti eller  
deposita.  
Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i dan-  
ske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig  
kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer konti-  
nuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante  
indskud og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert  
enkelt institut.  
Markedsrisici  
Markedsrisici er risici for at ændringer i markedspriser som  
f.eks. renter påvirker Koncernens resultat eller værdien af dets  
besiddelse af finansielle instrumenter.  
Valutarisici  
Koncernen optager udelukkende lån i danske kroner og er såle-  
des ikke eksponeret over for ændringer i valutakurser.  
Renterisici  
Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finan-  
siering eksponeret over for ændringer i renteniveau. Ledelsen  
følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og over-  
vejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med  
indgåelse af rentesikringsaftaler.  
I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan  
To Value, LTV) ultimo året 47,6 pct. (2022: 44,4 pct.).  
64  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
Ultimo 2023 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats  
inklusive bidrag på Koncernens realkreditgæld 5,25 pct. (2022:
3,78 pct.). En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle  
renteniveau vil medføre en ændring i Koncernens årlige rente-  
omkostninger før skat på ca. 4,3 mio. kr. (2022: 4,4 mio. kr.)  
baseret på nominel prioritetsgæld indregnet pr. 31. december  
2023.  
Årlig Ændring  
Modi-  
Æn-  
Æn-  
rente-  
i årlig  
ficeret  
dring i  
dring i  
omkost-  
rente varighed
værdi af  
resultat  
ning omkost-  
i år  
gæld-  
før skat  
t.kr.  
ning  
sporte-  
t.kr.  
følje  
1 % rentefald  
18.376  
-4.328  
0,47  
2.072  
2.256  
1 % rentestigning  
27.031  
4.328  
0,47  
-1.998  
-2.329  
Nuværende rente  
22.704  
0
0,47  
0
0
Prioritetslånene er optaget med kort finansiering med rente-  
fastsættelse enten hver 3. eller 6. måned. Prioritetsgældens  
gennemsnitlige varighed udgør 0,47 år ved udgangen af 2023  
(2022: 0,46 år).  
Banklånene er delvist optaget som stående lån indtil 2024  
og delvist med afdrag frem til 2041. Banklån er optaget med  
variabel rente. Ultimo 2023 udgør den gennemsnitlige vægtede  
rentesats på Koncernens bankgæld 6,72 pct. (2022: 4,86 pct.).  
Årlig Ændring  
Modi-  
Æn-  
Æn-  
rente-  
i årlig  
ficeret  
dring i  
dring i  
omkost-  
rente varighed
værdi af  
resultat  
ning omkost-  
i år  
gæld-  
før skat  
t.kr.  
ning  
sporte-  
t.kr.  
t.kr.  
følje  
1 % rentefald  
18.236  
-3.190  
0
0
3.190  
1 % rentestigning  
24.616  
3.190  
0
0
-3.190  
Nuværende rente  
21.426  
0
0
0
0
En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil  
medføre en ændring i Koncernens årlige renteomkostninger før  
skat på ca. 3,2 mio. kr. (2022: 2,1 mio. kr.) baseret på bankgæld  
indregnet pr. 31. december 2023.  
(BELØB I DKK '000)  
Koncern  
2023  
2022  
Kategorier af finansielle instrumenter  
Likvider og tilgodehavender, der måles til amortise-  
42.242  
66.828  
ret kostpris  
Finansielle forpligtelser, der er henført til dagsværdi  
433.648 444.220  
over resultatopgørelsen  
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret  
365.367 256.218  
kostpris  
De regnskabsmæssige værdier for udlån/tilgodehavender og  
forpligtelser til amortiseret kostpris svarer til dagsværdi. Der  
vurderes ikke at være ændringer i finansielle forpligtelser som  
relaterer sig til kreditrisiko. Den øvrige regulering af dagsvær-  
direguleringen af finansielle fopligtelser målt til dagsværdi  
fremgår af note 12.  
Kapitalstyring  
Aktiekapitalen  
Aktiekapitalen består 2.659.442 aktier á nominelt 2 kr. Ingen  
aktier er tildelt særlige rettigheder. Der er ingen begrænsninger  
i omsætteligheden og ingen stemmeretsbegrænsning.  
Kapitalstruktur  
Koncernen vurderer kontinuerligt sin kapitalstruktur, herunder  
forholdet mellem selskabskapital og fremmedkapital. I den  
forbindelse vurderes den hensigtsmæssige belåning løbende,  
blandt andet under indtryk af forskellen mellem det startafkast,  
der kan opnås ved investering i ejendomme og på den for-  
rentning, der kræves af fremmedkapitalen. Det er Koncernens  
politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskudsli-  
kviditet styres centralt af Koncernen.  
Dagsværdi af finansielle instrumenter  
Koncernen måler, som beskrevet i anvendt regnskabspraksis,  
gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Priori-  
tetsgæld er baseret på seneste noterede børskurser og vedrører  
niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Som beskrevet i note 2, indgår  
vurdering af Koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien  
af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af prioritetsgældens  
dagsværdi. Den beløbsmæssige størrelse af ændringer i dags-  
værdien af prioritetsgælden, som kan henføres til ændring i  
egen kreditrisiko, er ubetydelig.  
Dagsværdien af øvrige finansielle aktiver og forpligtelser sva-  
rer i al væsentlighed til regnskabsmæssig værdi.  
Moderselskabets lån til og fra tilknyttede virksomheder.  
Moderselskabet har optaget lån hos tilknyttede virksomheder  
med en løbetid på fem år. Lån forrentes efter CIBOR 3 med et  
tillæg på +2,5 pct. Moderselskabet har udstedt lån i form af an-  
svarlig lånekapital med en løbetid på fem år og en forrentning  
efter CIBOR 3 med et tillæg på +2,5 pct.  
Selskabet vurderer at der ingen kreditrisici er forbundet her-  
med.  
65  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023  
 
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
I
32. Nærtstående parter  
Nærtstående parter med kontrol  
Der findes ingen parter med bestemmende indflydelse på Kon-  
cernen.  
33. Ny regnskabsregulering  
Det er vurderet at ingen af de kommende standarder eller  
fortolkningsbidrag får indflydelse på indregning og måling i  
Fast Ejendom Danmark A/S. Standarder og fortolkningsbidrag  
implementeres i takt med at disse træder i kraft.  
Transaktioner med nærtstående parter  
Nærtstående parter i Koncernen omfatter bestyrelsen, direktio-  
nen samt tilknyttede virksomheder, som er angivet i note 9.  
Transaktioner med bestyrelsen  
Der har, bortset fra bestyrelsesvederlag som anført i note 5,  
ikke været transaktioner med bestyrelsens medlemmer i 2023.  
Transaktioner med direktionen  
Der har, bortset fra ledelsesvederlag som anført i note 5 og  
note 6, ikke været transaktioner med direktionens medlemmer  
i 2023.  
Transaktioner med tilknyttede virksomheder  
Der har i årets løb været gennemført følgende transaktioner  
med dattervirksomhederne.  
Transaktioner med tilknyttede  
Moderselskab  
virksomheder  
(BELØB I DKK)  
2023  
2022  
Koncernintern leje  
150  
341  
Salg af administrationsydelser  
9.998  
9.789  
Finansielle indtægter  
13.460  
7.052  
Finansielle omkostninger  
3.286  
1.491  
Lån til datterselskaber  
242.500  
227.000  
Langfristede forpligtelser hos  
55.550  
52.580  
datterselskaber  
Kortfristede forpligtelser hos dat-  
5.459  
7.490  
terselskaber  
Kortfristede tilgodehavender hos  
6.261  
5.497  
datterselskaber  
Moderselskabet har afgivet selvskydnerkaution over for dat-  
terselskabernes bankforbindelser. Der henvises til note 29 for  
yderligere oplysninger.  
Moderselskabet har ikke modtaget sikkerheder for lån ydet til  
datterselskaberne.  
Moderselskabet har afgivet støtteerklæringer til enkelte datter-  
selskaber.  
34. Begivenheder efter balancedagen  
Der er ikke efter balancedagen og frem til i dag indtruffet  
begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller  
balancen.  
35. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse  
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 14. marts 2024 god-  
kendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten  
forelægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling-  
den 17. april 2024.  
66  
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023