LEDELSESBERETNING
I
Overordnet økonomisk overblik
Transaktionsvolumen på ejendomsmarkedet har været påvir-
ket af de negative afledte effekter af en høj inflation, som ved
udgangen af året nåede 10 pct. - det højeste i 40 år. Krigen i
Ukraine medførte blandt andet en fødevare- og en energikrise,
hvortil kom resterne af en forsyningskrise - som følge af Kinas
nul tolerance politik i relation til COVID-19 nedlukninger.
Som følge af den hastigt stigende inflation, havde centralban-
kerne ikke andet valg, end at hæve renteniveauerne voldsomt
og med rekordfart. Finansmarkederne blev generelt negativt
påvirket og samtlige aktivklasser oplevede, at værdierne faldt
54 mia. kr. Andet halvår udgjorde derimod mere beskedne 32
mia. kr. i transaktionsvolumen. Af de 86 mia. kr. stod hoved-
stadsområdet for ca. 57 pct.
Den lavere aktivitet på transaktionsmarkedet ultimo 2022,
gjorde det vanskeligere for markedet og branchen at finde pris-
niveauerne. Få handler medfører større usikkerhed om prisni-
veauerne, og medfører en mangel på den gennemsigtighed som
et mere dynamisk og aktivt marked automatisk giver.
voldsomt. For branchen generelt var det dog et lyspunkt i 2022, Transaktionsvolumen på det danske ejendomsmarked er fortsat
at den planlagte lagerskat i denne omgang blev sløjfet.
i stigende grad drevet af udenlandske aktører, som i 2022 stod
for ca. 55 pct. af investeringerne. På trods af at verden er blevet
De generelt ugunstige tider til trods, har Selskabet haft et aktivt mere urolig og uforudsigelig, er der stadig i Danmark gode
og godt år. På trods af en kraftig nedkøling af transaktionsmar-
kedet i 2. halvår af 2022, forblev udlejningsmarkedet stærkt.
Selskabets gennemsnitlige udlejningsgrad er løbende forbedret
igennem året, og lejeniveauerne har været stigende i første
halvdel af året, og har holdt sig på et højt niveau. Tendensen i
markedet har været tydeligst for lejeboliger og lejemål i lager
– og logistikejendomme, men for Selskabets vedkommende
forretningsvilkår, stor stabilitet i arbejdsmarkedet og – på trods
af regeringens indgreb imod for høje boliglejereguleringer - lav
politisk risiko. Så de parametre som udenlandske investorer
tidligere har lagt vægt på, er stadig gældende. Danmark er på
mange måder investeringsmæssigt for udlændinge en velor-
ganiseret og transparent ”Safe Haven”. Dette ændrer dog ikke
på, at alle investorer, herunder udenlandske, skuer efter hvilket
har tendensen været den samme for vores kontorlejemål. Vi har afkastniveauer der skal handles ud fra, samt afventer at man
således haft en meget positiv udvikling bredt i vores porteføl-
je, og året sluttede da også året med rekordhøje lejeindtægter,
udlejningsgrad og resultat.
kommer i en situation med en relativ høj vished om stabilitet i
inflation og renteniveauer.
Andet kvartal i 2021 bød på en rekordhøj stigning i beskæfti-
Ved indgangen til 2022 var de fleste eksperter enige om, at året gelsen, og ifølge Danmarks Statistik faldt ledigheden yderlige-
ville byde på en begrænset og lav inflation, fortsat lav rente og
endnu et meget aktivt år på transaktionsmarkedet i ejendoms-
branchen. År 2022 skulle i et globalt perspektiv imidlertid
vise sig at blive et vanskeligt år med masser af turbulens. Den
geopolitiske uro medførte en lange række af negative påvirk-
ninger på inflation, renter m.v., samt en meget brat opbrems-
ning på transaktionsmarkedet. Det skyldes helt overordnet én
re igennem sidste halvdel af 2021 og endte året med en ledig-
hedsprocent på 2,5 pct. af arbejdsstyrken. Dette var det laveste
niveau siden september 2008. Beskæftigelsen har vist sig både
solid og modstandsdygtig igennem de turbulente tider i 2022,
og ledigheden har holdt sig rekordlav i løbet af året - men året
sluttede dog ifølge Danmarks Statistik med en lille stigning til
2,7 pct. af den samlede arbejdsstyrke. Beskæftigelsen er såle-
ting – strammere pengepolitik fra de globale centralbanker som des fortsat meget høj, og er et godt pejlemærke for behovet for
reaktion på den meget høje inflation. Nærmest fra den ene dag
til den anden, gik centralbankerne fra at have en ultralempelig
pengepolitik med rekordlave renter og betydelige opkøbs-
programmer til at hæve renten markant og rulle likviditeten
tilbage. I Danmark gik vi ind i 2022 med en officiel rente på
erhvervslejemål. Danske virksomheder efterlyste yderligere ar-
bejdskraft i 2. halvår 2022, så den beskedne korrektion ultimo
året må tilskrives en strukturel forøgelse af ledigheden. Selvom
vækstudsigterne for dansk økonomi er forværret, forventes be-
skæftigelsen fortsat at være stærk i 2023. Danske Bank anslår,
minus 0,6 pct. og ved udgangen af året lå den på 1,75 pct., med at ledigheden stiger til 3,1 pct.
vished om yderligere stigninger i vente i 2023. I USA, som
Bolig
er toneangivende for verdensøkonomien, steg renten i samme
periode fra nul pct. til 4,25 pct. Denne udvikling medførte, at
transaktionsaktiviteterne aftog i omfang og tempo.
Boligmarkedet er fortsat det dominerende segment i den
samlede transaktionsvolumen, men hvor man i de senere år har
oplevet at mere end 50 pct. af investeringerne – 63 pct. i 2020
og 56 pct. i 2021 – skete i boligejendomme, så var andelen
i 2022 på 39 pct. Til gengæld er logistik / let industri samt
detail vokset ganske markant, mens kontorsegmentet ligger ret
stabilt på 15 pct. Forklaringen på den markante opbremsning i
boligsegmentet skal utvivlsomt findes i en kraftig opbremsning
af nybyggeri, hvor boligprojekter igennem flere år har været en
dominerende driver.
Ifølge Colliers endte den samlede transaktionsvolumen i 2022
for erhvervs - og investeringsejendomme på 86 mia. kr. Trods
alt et ganske imponerende tal, når rekordåret i 2021 til sam-
menligning endte med en samlet volumen på godt 105 mia. kr.
Og sammenlignet med en transaktionsvolumen i 2020 på 72
mia. kr., er der tale om en ganske pæn fremgang. Det er dog
vigtigt at notere sig, at første halvdel af 2022 tegnede sig for
8
FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022
