FASTEJENDOM

ÅRSRAPPORT 2021

CVR. NR. 28 50 09 71

Ringager 4A, 2605 Brøndby

EJENDOM

DANMARK A/S

FAST

Fast Ejendom Danmark A/S

Ringager 4A

2605 Brøndby

CVR-nr.: 28 50 09 71

Hjemsted: Brøndby Kommune

FAST EJENDOM DANMARK A/S

ÅRSRAPPORT 2021

17. regnskabsår

Vedtaget på selskabets ordinære generalforsamling den 21. april 2022

Som dirigent

___________________________________

Poul Jagd Mogensen

Advokat

INDHOLDSFORTEGNELSE

Selskabsoplysninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

LEDELSESBERETNING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Hoved- og nøgletal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Overordnet økonomisk overblik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14

Hovedaktiviteter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14

Årets resultat og formue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15

Øvrige forhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

Begivenheder efter balancedagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

Forventninger til 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21

Langsigtede ﬁnansielle mål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21

Indre værdi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

Særlige risici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

Væsentlige samarbejdsaftaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

Forsikringsforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

Udbytte og udbyttepolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

Selskabskapital. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b . . . . . . . . . . . . . . . . . .25

Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27

Måltal for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

Ledelses- og revisionspåtegninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30

Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2021 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34

Balance pr. 31. december 2021 - Aktiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35

Balance pr. 31. december 2021 - Passiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2021 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37

Pengestrømsopgørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38

NOTEOVERSIGT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

3

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

Selskabsoplysninger

Fast Ejendom Danmark A/S

Ringager 4A

2605 Brøndby

CVR-nr.: 28 50 09 71

Hjemsted: Brøndby Kommune

Telefon: 70 22 80 30

www.fastejendom.dk

Selskabets aktier er noteret på NASDAQ Copenhagen

Fondskode/ISIN, DK0060522746

Navn: Fast Ejendom Danmark

Kortnavn: FED

Bestyrelse

Niels Roth, formand

Peter Olsson, næstformand

Søren Hofman Laursen

Direktion

Torben Schultz

Revision

EY Godkendt Revisionspartnerselskab

Dirch Passers Alle’ 36

2000 Frederiksberg

Generalforsamling

Ordinær generalforsamling afholdes den 21. april 2022 fra kl. 16:00 på adressen

c/o Accura Advokatpartnerselskab, Tuborg Boulevard 1, 2900 Hellerup.

4

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Bredebjergvej, Taastrup

5

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Hoved- og nøgletal

Hovedtal i DKK ’000

2021

2020

2019

2018

2017

Totalindkomstopgørelse

Lejeindtægter

77.498

48.494

83.160

131.654

119.766

36.606

-9.579

64.857

34.793

19.638

54.431

43.302

23.664

-8.892

34.410

25.865

76.035

45.995

30.034

76.029

64.011

33.977

-6.265

57.746

45.475

72.158

44.410

14.337

58.747

47.538

33.201

-5.081

42.457

33.430

78.304

49.881

6.203

Resultat af ejendommenes drift

Værdireguleringer af investeringsejendomme

Bruttoresultat

56.084

45.994

39.791

-11.708

34.286

29.496

Resultat af primær drift

Resultat af primær drift før værdireguleringer

Finansielle poster, netto

Resultat før skat

110.187

77.005

Årets resultat

Balance

Langfristede aktiver

Kortfristede aktiver

Selskabskapital

1.126.210

141.399

5.319

1.108.466

42.116

1.019.703

45.628

889.130

84.655

868.200

91.486

5.482

5.319

5.482

Egenkapital

485.011

741.944

40.654

407.818

702.617

40.147

383.964

648.340

33.027

345.542

598.609

29.634

314.460

613.480

31.746

959.686

0

Langfristede gældsforpligtelser

Kortfristede gældsforpligtelser

Balancesum

1.267.609

30.494

1.150.582

69.811

1.065.331

100.668

2.588.607

973.785

6.602

Investering i langfristede aktiver

Antal aktier i omløb, stk.

2.570.979

2.652.442

2.677.531

Pengestrøm fra

Driftsaktivitet

26.599

-13.806

8.984

24.656

-69.489

42.489

-2.344

26.609

-100.131

32.585

20.415

-6.602

-21.936

-8.123

28.338

94.520

-99.101

23.757

Investeringsaktivitet

Finansieringsaktivitet

Årets pengestrømme

21.777

-40.937

Resultat af primær drift før værdireguleringer (DKK ’000)

Pengestrøm fra driftsaktivitet (DKK ’000)

40.000

30.000

20.000

10.000

30.000

20.000

10.000

0

2021 2020 2019 2018 2017

6

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Hoved- og nøgletal

Nøgletal

2021

2020

2019

2018

2017

Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1)

Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2)

Forrentning af egenkapital

%

3,2

10,3

17,2

183.221

80,1

6,5

3,2

4,0

3,5

6,7

3,8

5,4

4,3

5

%

6,5

12,5

171.209

88,8

7,0

10,1

151.903

91,1

7,0

9,7

Areal ultimo ²⁾

m²

184.690

77,1

6,9

152.154

88,1

7,0

Udlejningsgrad investeringsejendomme, lejeværdi ³⁾

Gennemsnitligt vægtet afkastkrav

Resultat af ejendomme, udlejet ³⁾

Husleje, udlejet ⁴⁾

%

kr/m²

%

330

244

303

321

372

528

455

500

521

584

Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering ⁴⁾

889

382

500

425

418

Dagsværdi af ejendomme

6.557

0,99

29,95

29,91

1,27

54,6

7

6.002

1,00

10,06

10,04

1,24

56,8

7

5.956

1,18

17,28

1,24

56,8

7

5.853

1,26

12,54

1,33

56,4

6

5.706

1,16

10,89

1,89

59,5

7

Omkostningsprocent

Resultat pr. aktie

kr

Udvandet resultat pr. aktie

kr

Gennemsnitlig lånerente

%

Loan to Value

%

Gennemsnitlig antal ansatte

Indre værdi

kr

%

kr

%

188,65

18,9

158,62

6,9

148,33

13,9

130,27

10,9

9,8

117,44

10,6

Tilvækst i indre værdi, årlig

Tilvækst i indre værdi, gns. seneste fem år

Børskurs ultimo året

12,3

10,5

119,00

25

12,0

141,00

25

131,00

12

86,50

34

97,00

17

’Discount’, børskurs i forhold til indre værdi

Deﬁnitioner og beregningsformler fremgår af note 1 under anvendt regnskabspraksis.

1) Der er ikke foretaget tilpasning af sammenligningstal for årene 2017 - 2018 i forbindelse med implementering af IFRS 9, IFRS 15 og IFRS 16.

2) I 2021 er arealet reduceret med 1.469 m²primært som følge af salg af en enkelt ejendom. I 2019 blev arealet øget væsenligt som følge af tilgang af ejendom-

men Ringager.

3) Udlejningsgrad for 2019 og 2020 er opgjort ekskl. udviklingstunge ejendomme, som i 2020 bestod af ejendommen Baltorpvej og i 2019 af ejendommen

Baltorpvej og ejendommen Ringager. Udlejningsgraden inkl. udviklingstunge ejendomme udgør for 2020 og 2019 henholdsvis 72,9% og 79,0%. Faldet i udlej-

ningsgrad fra 2019 til 2020 skyldes overførsel af ejendommen Ringager til den almindelige investeringsportefølje.

4) Nøgletal for 2019 og 2020 er tilpasset, således at disse beregnes på baggrund af udlejningsgraden af investeringsejendomme ekskl. udviklingstunge ejen-

domme.

7

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Overordnet økonomisk overblik

Det har været et travlt og godt år for Selskabet, hvor vi har

reetableret udlejningsgraden fra primo 2020, og skabt funda-

mentet for fremtiden med hensyn til yderligere udlejning og

dermed yderligere nedbringelse af vores tomgang. Selskabet

har indgået aftale om udvikling af lejligheder på Baltorpvej i

Ballerup, som ved færdiggørelse om ca. to år, vil bidrage væ-

sentligt med yderligere stabil indtjening og et stabilt cash ﬂow.

Vi har solgt ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund med

Der er således fortsat meget kapital i investeringsmarkedet,

hvilket kombineret med gode forretningsvilkår i Danmark, det

stabile politiske system og den robuste økonomi (AAA rating

hos de store analyse ﬁrmaer) er medvirkende til at Danmark

betragtes som en ”safe haven” af mange internationale investo-

rer.

Efter at beskæftigelsen igennem de seneste år toppede i 2019

henblik på at styrke vores ﬁnansielle struktur i forbindelse med med næsten 3 millioner i job, og en ledighedsprocent på 3,7

udviklingsprojektet i Ballerup.

pct., faldt den i 2020 som følge af COVID-19. Ved udgangen

af 2020 var ledigheden steget til 4,7 pct. på grund af pandemi-

Set i et mere overordnet perspektiv, blev 2021 på mange måder en og nedlukninger. Andet kvartal i 2021 bød på en rekordhøj

en fortsættelse af tidligere år. Ikke mindst eﬀekten og betyd-

ningen af COVID-19 kom endnu klarere til udtryk, og gjorde

2021 til endnu et turbulent år, hvor en række ejendomsaktører

fortsat blev positivt påvirket af pandemien. Året startede så-

ledes med massive nedlukninger og restriktioner som følge af

en ny DELTA variant. Disse påvirkninger blev rimeligt hurtigt

absorberet, og det stod klart, at samfundet – ikke mindst det

danske – var ganske godt forberedt denne gang. Ultimo året

blev verden så præsenteret for endnu en variant – OMICRON

varianten. Den viste sig heller ikke at have en hverken større

eller længerevarende eﬀekt på markederne, selvom også denne

stigning i beskæftigelsen, og ifølge Danmarks Statistik faldt

ledigheden yderligere igennem sidste halvdel af 2021 og

endte året med en ledighedsprocent på 2,5 pct. af arbejdsstyr-

ken. Dette er det lavest niveau siden september 2008. I 2022

forventer regeringen at ledigheden falder yderligere til 2,4

pct. Beskæftigelsen nåede således nye højder, virksomheder-

ne tjente ﬂere penge, og lønningerne steg. Dermed steg også

efterspørgslen efter ﬂere og større boliger, samt ﬂere kontor-,

lager- og produktionslokaler.

Renten var ved indgangen til 2021 fortsat historisk lav, men

variant medførte restriktioner og nedlukninger især af ”de sæd- igennem året har den lange rente vist en svagt stigende tendens.

vanlige” brancher i turist – og oplevelsesindustrien.

Inﬂationen er tiltaget efter genåbningen af samfundet, hvilket

bl.a. skyldes COVID-19 aﬂedte problemer med de globale

forsyningslinjer, som har medført forsinkelser med at skaﬀe en

lang række varer, kombineret med stærkt stigende energipriser.

Stigende inﬂationsforventninger i eurozonen og USA øger

forventningerne til fremtidige stigninger i markedsrenterne,

eftersom centralbankerne anvender inﬂationsniveauet som

pejlemærke i forbindelse med rentefastsættelsen. På trods af

COVID-19 var således fortsat et væsentligt tema i 2021, men

den medførte langtfra samme panik som første gang verden

stiftede bekendtskab med pandemien tilbage i marts 2020. Til

gengæld blev et af de helt stor buzz words, som en konsekvens

af pandemien, ”disruption”, og i dette tilfælde i forbindelse

med forsyningskæder og leverance stabilitet på verdensplan.

Også bygge – og anlægssektoren blev ramt, hvilket har medført den stigende inﬂation fastholdt ECB sin ledende korte rente på

længere leveringstider og stigende priser på en lang række

varer.

minus 0,5 pct.

Alt i alt er dansk økonomi kommet hurtigt og stærkt ud af

krisen. En ekspansiv ﬁnanspolitik, en eﬀektiv udrulning af vac-

ciner samt en række hjælpepakker til de ramte dele af erhvervs-

På trods af dette, var den økonomiske vækst kraftigere end set

i mange år. I takt med at landet genåbnede, begyndte beskæfti-

gelsen igen at stige. Udrulningen af vaccinerne og dermed også livet afdæmpede de økonomiske tilbageslag og sikrede at

en større immunitet blandt befolkningen betød, at samfundet

kunne vende tilbage til mere normale tilstande i store dele af

2021.

Danmark har været et af de hurtigste lande til at vende tilbage

til normaliserede tilstande. Danmark var præget af restriktioner

og nedsat aktivitet ved indgangen til 2021. På grund af en bred

politisk velvilje, hurtig udrulning af vacciner og andre tiltag

vendte dansk økonomi i løbet af året og endte med en frem-

gang i BNP, som ifølge økonomisk redegørelse fra Finansmini-

steriet endte på 3,9 pct. For sammenligningens skyld var BNP

i 2020 for første gang siden ﬁnanskrisen negativ med -2,1 pct.

I 2022 og 2023 forventer Finansministeriet, at BNP stiger med

Transaktionsvolumen på det danske ejendomsmarked var i

2021 historisk høj, og den er i stigende grad drevet af uden-

landske aktører, dog i sund konkurrence med mange store

danske aktører på ejendomsmarkedet. Den samlede transakti-

onsvolumen rundede for første gang nogensinde 100 mia. kr.,

og boligejendomme handles ultimo 2021 helt ned til 3 pct. i af- henholdsvis 2,8 pct. og 2,1 pct. Om end det økonomiske tilba-

kast. Og det er værd at bemærke, at ud af den samlede transak-

tionsvolumen var næsten halvdelen (47 mia. kr.) transaktioner

uden for Storkøbenhavn.

geslag i 2020 var hårdt, var det ganske kortvarigt, og på trods

af usikkerheden omkring den fremtidige udvikling i COVID-19

situationen, står dansk økonomi ved indgangen til 2022 lige så

stærkt som før pandemien.

8

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Bolig

en time.

Boligmarkedet er fortsat meget stabilt, og står ifølge Colliers

Markedsrapport for 56 pct. af investeringsvolumen i 2021. Den

store interesse fra både danske og udenlandske investorer har

presset afkastene ned på meget lave niveauer. Boligejendomme

i de større byer, herunder særligt København, oplever fortsat

stor interesse både fra såvel lejere som investorer og opfattes

generelt som ejendomsinvesteringer med et stabilt cash ﬂow,

lav risiko samt et godt belåningspotentiale. Gennem en årrække

er indbyggertallet i København steget, men på trods af opfø-

relse af en lang række boligejendomme, har udbuddet ikke

kunne følge med efterspørgslen. Det har resulteret i underskud

af boliger, og deraf stigende priser og lejeniveauer. Efter ﬂere

år med store stigninger bliver lejeniveauerne i nogle segmenter

(større og dyrere lejligheder) dog udfordret af lejerne. Dette har

medført, at interessen for lejeboliger i omegnskommunerne af

især København og Århus, men også i den øvrige provins, er

øget væsentligt. Boligejendomme i dette geograﬁske segment

har også påkaldt sig investorernes interesse. Som følge af den

hårde konkurrence og de meget lave afkast i de større byer,

vælger ﬂere danske og udenlandske investorer i stigende grad

at investere uden for de større byer. Dette billede tegnede sig

allerede i 2021, men den geograﬁske spredning er steget i 2021

i takt med investorernes interesse for provinsen kombineret

med de ekstremt lave afkast i de større byer.

Denne fortsatte stærke vækst i e–handlen har vist sig at have en

betydelig positiv indvirkning på lager- og logistiksektoren, da

det kræver en eﬀektiv forsyningskæde og et eﬀektivt distribu-

tionsnetværk. Dette billede er som sagt en fortsættelse af den

klare tendens som tog fart i 2020. Eﬀekten, og konsekvenserne

heraf i form af højere lejeniveauer og større efterspørgsel efter

denne type ejendomme, er blot blevet endnu tydeligere og

større i 2021.

Flere virksomheder har udvidet lager – og logistiklokaler som

følge af øget efterspørgsel. Ligeledes opleves større investorin-

teresse for dette segment, og investeringsmarkedet oplevede

fortsat faldende afkastkrav i løbet af 2021.

Interessen for lager- og logistikejendomme i de sekundært

beliggende områder omkring storbyerne, og med let adgang til

den oﬀentlige infrastruktur, har været stigende efter at rystel-

serne fra coronakrisen har lagt sig, og tomgangsprocenten

inden for dette segment har tilsvarende været faldende siden

efteråret 2020. Tomgangen er dog meget forskellig imellem

nybyggede og mere eﬀektive ejendomme sammenholdt med

ældre og ofte mere utidssvarende ejendomme. Men interes-

sen for denne type ejendomme er ikke desto mindre stigende,

hvilket påvirker lejen i det sekundære segment i opadgående

retning.

Lager og logistik

Foruden boligmarkedet har især lager og logistikmarkedet

været i fokus i 2021. Den accelererende udvikling som startede

i 2020 inden for nethandlen, homeware, streaming og andre

brancher tog yderligere til i styrke i 2021, så en lang række

producenter og transporterhverv har fortsat haft særdeles gode

tider. IT og software virksomheder, som har vist vejen til en

anden måde at ”mødes” på, har ligeledes fortsat gode tider. I

mange henseender har 2021 været en kopi af 2020, blot med en

accelererende eﬀekt.

Lager og logistik ejendomme har således været særdeles efter-

tragtet i 2021, og ifølge Colliers Markedsrapport er transakti-

onsvolumen i dette segment vokset til mere end det dobbelte af

2020 niveauet. Interessant er det at notere sig, at aktiviteterne i

højere grad ﬁnder sted uden for de store byer.

Kontor

De ﬂeste udbydere af kontorlejemål, er efterhånden enige om,

at fremtidens kontor bliver påvirket af COVID-19. Det er nu

kun et spørgsmål om, hvordan kontormarkedet påvirkes, og

hvordan aktørerne skal agere. COVID–19 har ført til, at ar-

bejdstagere og arbejdsgivere har fået øjnene op for de mulig-

heder, der er ved at arbejde hjemmefra, samt hvordan digitale

løsninger kan anvendes til at løse opgaver smartere og mere ef-

fektivt. Det resulterer i større autonomi, øget eﬀektivitet, sparet

transporttid og en bedre balance imellem arbejde og familieliv

for størstedelens vedkommende. Det medfører et naturligt øget

fokus på ﬂeksibilitet, hvilket fortsat er et hovedkriterie inden

for kontor segmentet, som har medført stigende interesse for

kontorfællesskaber og kontorhoteller. Disse giver mindre såvel

som større virksomheder mere ﬂeksibilitet i forhold til deres

lokalebehov. Derfor forventes efterspørgslen efter kontorfæl-

lesskaber og kontorhoteller også fortsat at være høj, og de

færreste tvivler efterhånden på at denne eﬀekt på efterspørgslen

kun har været midlertidig.

E–handlens fortsatte stigende andel af det samlede forbrug på

verdensplan har ligeledes blot taget til i styrke. Også danskerne

handler mere og mere online, og generelt er e–handlen blevet

en fast integreret del af vores forbrugermønster. Det nye er, at

kunderne hurtigere tager digitale og teknologiske muligheder

til sig. Butikker, distributionsselskaber, betalingsudbydere og

sociale medier leverer stribevis af tiltag, som giver forbrugerne

mulighed for at handle online. Og forbrugerne har taget det

hurtigt til sig.

I dag er den generelle forventning blandt forbrugerne, at varer

bestilt online kommer inden for 1-2 dage. For ikke så længe

siden var forventningerne 3-4 dage, men den stærkt stigende

e-handel har åbnet for nye spillere og muligheder, ikke mindst

på distributionen, så dag-til-dag levering er allerede normalt.

Inden for dagligvare sektoren leveres nu ﬂere steder inden for

9

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Lejerefterspørgslen efter kontorlejemål er fortrinsvis koncen-

treret om nyere eller nyistandsat og mere tidssvarende og ef-

fektive kontorlokaler, som typisk rummer gode muligheder for

individuelle og skræddersyede indretningsløsninger, og hvor

lejerne har mulighed for at up-/downsize i forhold til deres lø-

at Selskabet vurderer, at det netop i det nuværende marked er

den optimale udnyttelse af ejendommens potentiale. Opførslen

af lejlighederne i Ballerup, er således den bedste udnyttelse af

de muligheder som har været til stede på ejendommen.

bende behov. Virksomhedernes fokus på eﬀektive kvadratmeter De aktuelle markedstendenser efter reaktionerne på Corona

og ﬂeksible lejevilkår har øget interessen for kontorhoteller og

servicerede ﬂerbrugerhuse. Coronakrisen har forstærket denne

udbruddet som beskrevet ovenfor betyder, at Selskabets ejen-

domsportefølje beﬁnder sig i et positivt scenarie med øget ef-

tendens, og mange forventer at nogle af de arbejdsmønstre som terspørgsel på lager- og logistikejendommene og deraf stigende

krisen har medført, med bl.a. forstærket tendens til hjemmear-

bejdspladser evt. kombineret med free seating ordninger i stør-

lejepriser og faldende tomgang. Over halvdelen af Selskabets

portefølje består af lager – og logistikejendomme, som oplever

re eller mindre grad, vil vise sig at blive af permanent karakter. stor efterspørgsel i forbindelse med, at regeringens tiltag mod

Det er endnu meget svært at vurdere den samlede eﬀekt, blandt udbredelsen af COVID-19 har vist deres eﬀekt på detailbran-

andet fordi en vis faglig sparring med kolleger i nærheden og

daglig social kontakt også har sine fordele. Tendensen til mere

hjemmearbejde – og deraf et aﬂedt behov for mindre efter-

spørgsel på kontorkvadratmeter - vil formentlig modvirkes af

vores øget fokus på sundhed. For at begrænse smitterisiko ved

at have en vis fysisk afstand kan det være nødvendigt at øge

kontorareal pr. ansat, og reorganisere indretning af kontorer.

I tillæg hertil er der på baggrund af mangel på kvaliﬁceret

arbejdskraft som følge af den meget høje beskæftigelsessitua-

tion, kommet yderligere fokus på at indrette yderst attraktive

kontomål, samt at kunne tilbyde en række fællesfaciliteter. På

chen, nethandel m.v. Den type logistikløsninger som pande-

mien har medført, eller blot accelereret, medfører behovet for

”last mile distribution” og dag til dag-levering. Dette passer

godt til en række af Selskabets ejendomme, som ligger relativt

bynært og meget tæt på den mest relevante infrastruktur, men

hvor der ikke nødvendigvis er f.eks. 12 m. loftshøjde, diverse

robot systemer til plukning, moderne indretning m.v. Året 2021

har således, været et gunstigt år for Selskabet i dette segment.

I kontorudlejningssegmentet oplever Selskabet kun øget

efterspørgsel efter pandemien. Vi har således dialog med

denne baggrund vurderer Colliers i deres markedsrapport at det ﬂere potentielle såvel som eksisterende lejere, som ønsker

samlet set vil trække i retning af øget efterspørgsel på kontor

kvadratmeter.

mere plads og bedre indretning, og som er positive over de

tiltag, som vi påbegyndte implementering af for ﬂere år siden.

Større ﬂeksibilitet i form af bl.a. fremlejemulighed og kortere

bindingsperioder samt ”hybride” løsninger i storrumskontorer,

hvor medarbejdere kan bevæge sig rundt til forskellige zoner

i kontoret som endda kan være indrettet til speciﬁkke formål

er de helt centrale ønsker. Der er således fortsat et betydeligt

incitament til at opgradere og arbejde med lejemålene for at

kunne opfylde lejernes fokus på indretning, eﬀektivitet og ﬂek-

sibilitet, og Selskabet arbejder målrettet for at imødekomme

tendenserne og efterspørgslen.

For både kontor- samt lager- og logistikejendomme gælder, at

en del af de mere sekundært beliggende arealer i stigende grad

kan tiltrække efterspørgsel som følge af gennemførelsen af

infrastrukturprojekter, som f.eks. den nye letbane ved Ring 3

uden for København.

FAST EJENDOM DANMARK A/S

Hvordan er vi positioneret

Hovedaktiviteterne er fortsat udlejning, udvikling og drift af

erhvervslejemål omkring København og de større byer i pro-

vinsen. Ligeledes påtager Selskabet sig også gerne investering

i ejendomme, hvor der som et centralt element, vil kunne indgå

en værdiskabende udviklingsopgave af den enkelte ejendom.

Dette medfører, at Selskabet i søgningen efter nye investerin-

ger også søger ejendomme med et større udviklingspotentiale

end tidligere, hvorved selskabet selv realiserer det økonomiske

udbytte af udviklingsarbejdet, samt udnytter kompetencerne

i Selskabets organisation til at tilføre en ejendom yderligere

værdi. I 2021 er der, som beskrevet i Børsmeddelelse nr. 11,

kommet yderligere en aktivitet til Selskabets øvrige forret-

ningsområder, i forbindelse med at Selskabet ultimo 2021

indgik en totalentreprise aftale med HHM A/S, vedrørende

opførsel af 96 lejligheder på Baltorpvej i Ballerup. Denne form

for rendyrket udviklingsaktivitet af en boligmasse, er dog ikke

noget som Selskabet ønsker at dyrke på sigt, men et udtryk for

Selskabets almindelige aktivitet i forbindelse med de til

branchen hørende normale løbende forhandlinger med lejere,

ind– og fraﬂytninger samt vedligeholdelsesaktiviteter for por-

teføljens ejendomme, blev således yderligere stimuleret af en

betydelig efterspørgsel i 2021. Selskabet har på den baggrund

indhentet den tomgang, som de mange fraﬂytninger medførte i

2020.

Væsentlige aktiviteter i året

Udlejning

Reducering af tomgangen efter de omfattende fraﬂytninger

som Selskabet stod overfor i 2020 og af tomgangsarealer i øv-

rigt har fortsat været et kernefokusområde. Selskabet modtog

en række opsigelser i 2019, til fraﬂytning i 2020. Opsigelserne

var i forvejen ventet eller strategisk besluttet. Det lykkedes i

10

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

løbet af 2020 at udleje et ganske betragteligt antal m², og den

reelle og fulde helårseﬀekt har for de ﬂeste nyudlejninger haft

fuld eﬀekt i 2021. Selskabet er således lykkedes med at ind-

på udlejning af lokalerne. Fast Ejendom Danmark A/S ﬂyttede

sin adresse til Brøndby den 1. december 2020.

hente den ”tabte” lejemasse, og udlejningsgraden er, såfremt vi Ejendommen er på ca. 22.000 m², heraf 18.000 m²kontor og

ikke indregner eﬀekten fra Ringager jf. nedenfor, i 2021 kom-

met tilbage på niveau med tidligere, hvilket igen har medført

en ganske tilfredsstillende lejeindtægt i 2021.

4.000 m²kælder og blev anskaﬀet for 84,6 mio. kr. Som prisen

afspejler, var der et betydeligt potentiale i ejendommen som

følge af en markant tomgang, kombineret med et vedligehol-

delsesmæssigt efterslæb. Realiseringen af dette potentiale er

Selskabet godt i gang med, og i 2021 er der foretaget udlej-

ning af 3,1 mio. kr. (26 indﬂytninger, 2.583 m²), hvilket kan

Ledelsen er af den opfattelse, at det omfattende niveau af

udlejninger i 2020 og 2021, er udtryk for at strategien, med en

mere aktiv udvikling og bearbejdning af de enkelte ejendomme sammenholdes med fraﬂytninger i 2021 på 0,2 mio. kr. (3

i porteføljen, har virket efter hensigten, og ledelsen vil fort-

sætte disse tiltag med henblik på en fortsat forbedring af såvel

udlejningsmulighederne som lejeniveauerne.

fraﬂytninger, 231 m²). Ejendommen er ved udgangen af 2021

tæt på 50 pct. udlejet, hvilket kan sammenholdes med godt 10

pct. udlejning efter fraﬂytning af ejendommens tidligere største

lejer – Bane Danmark – ultimo 2018.

Den samlede tilgang i 2021 udgjorde 7,1 mio. kr. (48 ind-

ﬂytninger, 10.095 m²). Fraﬂytninger udgjorde -2,7 mio. kr.

(19 fraﬂytninger, 4.721 m²). Ultimo 2021 er der modtaget

varslinger om ﬁre fraﬂytninger i 2022 med samlet leje på 3,7

mio. kr. (3.732 m²). Ultimo februar 2022 er der indgået aftaler

til indﬂytning med en samlet tilgang i året på 3,5 mio. kr. (15

indﬂytninger).

Udviklingen af ejendommen, herunder konceptet med kon-

torhotel kombineret med mindre og mellemstore lejemål,

attraktive og eksklusive kontorer og fællesarealer, et passende

tilbud af fælles serviceydelser som Hospitality Service Center,

moderne mødefaciliteter med professionelt AV-udstyr, restau-

rant, ﬁtnesscenter m.v., har vist sig i udpræget grad at ramme

efterspørgslen fra lejerne samt den trend udlejere har oplevet

de seneste par år, bl.a. stærkt accelereret af Coronakrisen.

Selskabet rapporterer udlejningsgraden ekskl. projektejendom-

me som ultimo 2021 alene udgøres af Baltorpvej. Tidligere

betragtedes også ejendommen Ringager 2–4 i Brøndby som

projektejendom, men som resultat af en forbedret udlejnings-

situation samt en fremskreden opgradering af ejendommen,

betragtes denne ejendom, fra primo 2020, på lige fod med den

øvrige portefølje af investeringsejendomme, på trods af at der

helt som forventet fortsat er en betydelig tomgang og et betyde-

ligt udviklingspotentiale i ejendommen. Udlejningsgraden af

investeringsejendomme er herefter øget fra 77,1 pct. primo året

til 80,1 pct. ultimo året.

Selskabets nøgletal i forbindelse med udlejningsgraden m.v. vil

som konsekvens af købet af Ejendomsselskabet Ringager ApS

være negativt påvirket i et par år endnu, omend vi oplever et

positivt udlejningsscenarie.

Udlejningsgrad, pct.

2021

80,1

89,2

2020

77,1

86,4

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme ekskl. Ringager

Det er således lykkedes at kompensere for den ret betragtelige

afgang, som ramte Selskabet primo 2020. Såfremt Ringager

2-4 ikke indgår i beregningen af udlejningsgraden, vil udlej-

ningsgraden udgøre 89,2 pct.

Hjørnekontoret, Brøndby

Der konstateres fortsat en tilfredsstillende udlejningsaktivitet i

porteføljen, hvorfor det er ledelsens forventning, at udlejnings-

graden realiseres i niveauet 83 pct. ultimo 2022.

Ringager 2-4, Brøndby

Den fortsatte istandsættelse og opgradering af Ringager 2 – 4,

Brøndby har som oprindeligt planlagt udgjort en væsentlig del

af Selskabets aktiviteter i 2021, på lige fod med bestræbelserne

11

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Baltorpvej, Ballerup

Selskabet blev ultimo 2018 præsenteret for Ballerup Kommu-

nes ide for en ny rammelokalplan, som muliggør konvertering

af Selskabets eksisterende ejendom på Baltorpvej fra ren

erhvervsejendom til boliger eller en kombination af boliger og

erhverv. Kommunens overordnede helhedsplan er at konvertere

Ballerup Erhvervspark til Baltorp Bykvarter. Selskabet ejer

en større ejendom på Baltorpvej i Ballerup, som er en del af

pågældende område. Såfremt helhedsplanens tanker omkring

udnyttelse af området gennemføres i dets tidligere præsentere-

de form, medfører det bl.a. byggeret på over 22.000 m²boliger.

Vi har siden 2019 i samarbejde med arkitekter, rådgivende

ingeniører, øvrige rådgivere og kommunen arbejdet videre med

denne mulighed. En række af de oprindelige forudsætninger og

det oprindelige idegrundlag blev af kommunen ændret primo

2020, og en del af det påbegyndte – og næsten færdiggjorte –

projekteringsmateriale måtte ændres væsentligt.

Baltorpvej, Ballerup

Det lykkedes imidlertid at opnå byggetilladelse i 2020 vedrø-

rende en del af projektet, og ultimo 2021 indgik Selskabet en

totalentrepriseaftale med HHM A/S, om opførsel af 96 lejlighe-

der med sammenlagt 8.129 m²i første etape. Sideløbende med

opførslen af første etape boliger, vil Selskabet i samarbejde

med kommunen udarbejde plangrundlaget for den resterende

del af ejendommen, som, såfremt det fortsat bliver muligt med

en 100% byggeret, vil udgøre yderligere næsten 14.000 m².

Kærup Industrivej, Ringsted

I oktober måned 2019 indgik Fast Ejendom Danmark en 11-

årig lejeaftale med møbelproducenten MUUTO A/S. Aftalen

er en forlængelse af en eksisterende lejeaftale på 13.988 m²

lager- og logistikejendom kombineret med en ny og moderne

lager- og logistikejendom på 10.800 m²samt udvidelse af eksi-

sterende udlejningsareal med 1.512 m². Nybyggeriet er i 2020

gennemført som forventet og budgetteret og blev færdigt før

tid, og MUUTO A/S kunne således tage de nye ﬂotte og mo-

derne logistiklokaler i brug en måned før forventet. Lejeaftalen

er den største enkeltstående lejeaftale som Selskabet har ind-

gået, og vil bidrage betydeligt til Selskabets drift og likviditet i

de næste mange år. Såvel resultat – som cash ﬂow eﬀekten fra

lejeforholdet har haft fuld eﬀekt i år 2021, og aftalen har været

en væsentlig bidragsyder til Selskabets resultat i 2021.

Når byggeriet af første etape står færdigt ultimo 2023, vil pro-

jektet overgå til investeringsejendom. Det forventes at projekt-

summen inkl. grundværdi, baseret på de nuværende markeds-

vilkår, vil være i niveauet + 250 mio. kr. og den forventede

bruttoleje baseret på nuværende lejeniveauer vil fra 2024 blive

i niveauet +13 mio. kr. Den regnskabsmæssige eﬀekt af projek-

tet vil materialisere sig i takt med byggeriets fremdrift, forudsat

at dagsværdien af projektet kan skønnes pålideligt. Indtil da vil

projektet blive indregnet til kostpris.

Konvertering til boliger på denne ejendom er ikke et udtryk

for en ændring i Selskabets overordnede strategi, som fortsat

primært er investering i erhvervsejendomme. Men omdannel-

sen af Baltorpvej rummer en gunstig mulighed for at skabe et

attraktivt afkast for Selskabet, ikke mindst set i lyset af den

efterspørgsel, der er på boliger i de københavnske omegnskom-

muner.

Som følge af ovenstående har Selskabet undladt udlejnings-

bestræbelser på ejendommen de seneste år. Dette har påvirket

udlejningsgraden i 2020 og 2021, og som en konsekvens heraf

også resultat og likviditet.

Kærup Industrivej, Ringsted

12

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Rådhusvej, Charlottenlund

Selskabet underskrev i december 2021 en aftale med Viga

Real Estate om salg af Selskabets tidligere domicilejendom i

Charlottenlund (3.000 m²). Ejendommen blev overdraget til

den nye ejer pr. den 1. februar 2022. Ejendommen har været et

værdifuldt aktiv for Selskabet igennem mange år med en lav

tomgang og et væsentligt bidrag til Selskabets lejeindtægter

og likviditet. Ejendommen er løbende blevet værdireguleret

til dagsværdi, og salget medfører således kun en beskeden

yderligere gevinst i forhold til den bogførte værdi i december

2021. Da ejendommen var ubelånt, vil der tilﬂyde Selskabet en

væsentlig likviditet i 2022. En del af denne likviditet vil indgå

som egenkapital i forbindelse med ﬁnansieringen af første

etape af entreprisen i Ballerup, jf. ovenfor.

Rådhusvej, Charlottenlund

13

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen Hovedaktiviteter

Koncernen (i det følgende ”Koncernen” eller ”Selskabet”)

udgøres af Fast Ejendom Danmark A/S (”Moderselskabet”) og

de ﬁre helejede datterselskaber Fast Ejendom Danmark 1 ApS,

Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS, Fast Ejendom Danmark

2 ApS og Ejendomsselskabet Ringager ApS (i det følgende

”FED 1”, ”Baltorpvej”, ”FED 2” og ”Ringager” og tilsammen

Koncernen ejer en ejendomsportefølje på 1,2 mia. kr. bestående

af erhvervsejendomme på sekundære beliggenheder hovedsa-

gelig i eller omkring de større byer i Danmark. Hovedaktivite-

terne er investering, udlejning, udvikling, driftsoptimering og

administration af porteføljen.

”Datterselskaberne”). Baltorpvej er stiftet pr. den 30. juni 2021, Investeringsstrategien omfatter investering i ejendomme, hvor

som et 100% ejet datterselskab til FED 1, ved tilførsel af ejen-

dommen Baltorpvej i Ballerup.

det vurderes, at der kan foretages værdiskabende udviklingsop-

gaver enten som følge af et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb,

eller som følge af en ”gentænkning” af ejendommenes karak-

teristika, formål og muligheder. Koncernen forventer således

selv at kunne opnå den design- og vedligeholdelsesmæssige

Koncernen blev stiftet som forening (Foreningen Fast Ejen-

dom f.m.b.a.) den 24. februar 2005 men omstruktureret til et

aktieselskab i 2013. Perioden 1. januar til 31. december 2021 er udviklingsgevinst af denne type ejendomme. Samtidig arbejdes

Koncernens 17. regnskabsår. Koncernen ledes af en bestyrelse

på tre medlemmer og en direktion på ét medlem. Der er ikke

etableret bestyrelse i datterselskaberne.

der aktivt på at imødekomme lejernes efterspørgsel efter min-

dre og ﬂeksible lejemål samt lejemål hvor der tilbydes en høj

grad af fællesydelser og faciliteter. Flere ejendomme er under

istandsættelse til ﬂerbrugerhuse, kontorhotel eller til anden

anvendelse.

Fast Ejendom Danmark A/S - Modersel-

skabet

Moderselskabet er holdingselskab for Koncernens ﬁre datter-

selskaber.

Moderselskabet afholder hovedparten af administrationsom-

kostningerne så som gager, bestyrelseshonorar, husleje og kon-

torhold m.m. Årets budgetterede administrationsomkostninger,

der kan henføres til aktiviteten i datterselskaberne, fordeles

mellem selskaberne efter den forholdsmæssige andel af leje-

indtægterne. Ud af de samlede administrationsomkostninger

i 2021 på 12,1 mio. kr. (2020: 11,7 mio. kr.), er 10,3 mio. kr.

(2020: 9,5 mio. kr.) således omfordelt.

Resultat af datterselskaberne udgør 11,3 mio. kr. (2020: -0,8

mio. kr.) og ﬁnansielle poster netto, er indtægtsført med 3,4

mio. kr. (2020: 2,8 mio. kr.). De ﬁnansielle indtægter består

af renter på koncernlån og de ﬁnansielle omkostninger består

af negative renter af indeståender i banken samt leasingrenter.

Moderselskabets resultat før skat i 2021 udgør 13,1 mio. kr.

(2020: 0,2 mio. kr.).

14

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Årets resultat og formue

Fordeling af lejeindtægter på geograﬁ og ejendomstype, pct.

Lejeind-

tægter

i alt

Lejeindtægter

Realiseret

2021

Lager og

logistik

Kontor

Bolig

Andet

Lejeindtægterne i 2021 udgør 77,5 mio. kr. svarende til en stig-

ning på 12,6 mio. kr. (+19,5 pct.; 2020: 64,9 mio. kr.). Lejeind-

tægterne er realiseret på et højere niveau end de seneste ﬁre år.

Sjælland

Jylland

Fyn

33,3%

2,4%

0,4%

23,5%

24,2%

11,8%

3,8%

0,0%

0,5%

0,0%

61,1%

26,6%

12,2%

En støt stigende interesse for lejemålene i 2021 og ibrugtagning

af en nyopført lagerbygning ultimo 2020, medførte både en

øget udlejningsgrad og fremgang i lejeindtægterne. Året 2020

var kendetegnet ved nogle større fraﬂytninger i første halvår

med efterfølgende genudlejninger i andet halvår. Den løbende

genudlejning, der er fortsat igennem hele 2021, ses som et

udtryk for at det er lykkedes at reetablere udlejningsgraden til

niveauet 80 pct. efter fraﬂytningerne i 2020 (2020: 77,1 pct.).

Lejeindtægter

i alt

36,1%

59,6%

3,8%

0,5%

100,0%

Lejeind-

tægter

i alt

Udvikling i

2021

Lager og

logistik

Kontor

Bolig

Andet

Sjælland

Jylland

Fyn

6,3%

-0,5%

0,5%

7,7%

2,7%

0,1%

0,0%

14,1%

2,2%

3,2%

Særligt lager- og logistikejendomme, som porteføljen in-

deholder en væsentlig del af, oplevede en generel forbedret

udlejningssituation og står således for godt 2/3 af stigningen i

årets lejeindtægter, hvoraf knap halvdelen kan relateres til det

nyopførte lager i Ringsted. Kontorlejemål har ligeledes, om

end i mindre grad end lager- og logistikejendomme, oplevet en

stigende efterspørgsel. Især på Sjælland hvor en bevidst strategi

om ’gentænkning’ og udvikling af tidligere domicillejemål til

mindre kontorlejemål og/eller kontorfællesskaber imødekom-

mer en stigende efterspørgsel.

Lejeindtægter

i alt

6,2%

13,1%

0,1%

0,0%

19,5%

Den indgåede aftale med salget af Rådhusvej medfører at ’Bolig’ segmentet

udgår i 2022.

Salget af ejendommen Lykkesholms Alle i Århus blev gennem-

ført i oktober kvartal og har derfor alene påvirket lejeindtægter-

ne i ubetydelig grad.

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme

De samlede omkostninger vedrørende investeringsejendomme

udgør 29,0 mio. kr. (2020: 30,1 mio. kr.) svarende til en bespa-

relse på 1,1 mio. kr.

(BELØB I DKK '000)

2021

2020

2019

2018

2017

Ejendommen Baltorpvej blev i 2021 overført fra porteføljen af

investeringsejendomme til projektejendomme og afholdte pro-

jekt- og ﬁnansieringsomkostninger tillægges ejendommen til

kostpris indtil dagsværdien kan skønnes pålideligt. Korrigeres

der herfor er omkostninger vedrørende investeringsejendomme-

ne i 2021 samlet set på niveau med 2020.

Løbende og planlagt

vedligehold

5.405

3.091

-194

3.476

5.196

-103

8.714

4.995

-726

8.581

4.554

-917

7.387

4.844

-978

Lejerindretninger

Modtaget fra fraﬂyt-

tede lejere

Lejerindretninger

og vedligehold i alt

8.302

8.569

12.983

12.218

11.253

En væsentlig andel af omkostninger vedrørende investerings-

ejendomme anvendes til lejerindretninger og vedligeholdelse.

I 2021 er disse poster samlet realiseret med 8,3 mio. kr. (2020:

8,6 mio. kr.).

15

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

I årsregnskabet for 2020 blev behovet for de fremadrettede

vedligeholdelsesarbejder vurderet til, at skulle være på et

lavere niveau i de kommende år end i de foregående tre år,

da et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb på enkelte ejendom-

me skøntes at være indhentet. Dette er lykkedes med udført

vedligehold på 5,4 mio. kr. dog uden helt at nå niveauet på 3,5

mio. kr. fra 2020, hvor fokus primært var på lejerindretning ved

genudlejning af årets fraﬂytninger. Omkostninger til lejerin-

dretninger er, efter fradrag af beløb modtaget fra fraﬂyttede

lejere, samtidig reduceret fra 5,1 mio. kr. til 2,9 mio. kr. Og de

Det er vores vurdering, at der er en vis usikkerhed knyttet til

værdiansættelsen, idet enkelte af ejendommene kan være van-

skelige at omsætte, ligesom der er indregnet byggeretsværdier,

der ikke nødvendigvis kan frasælges i det nuværende marked.

Det er derfor vores vurdering, at porteføljens samlede værdi

skal angives med et vist spænd, svarende til +/- 5 pct.

Markedsværdien af porteføljen kan herefter fastsættes i spæn-

det mellem ca. 1.165 mio. kr. og kr. 1.288 mio. kr.”

samlede omkostninger til såvel vedligehold som lejerindretnin- Bestyrelsen ﬁnder, at den interne værdiansættelse på 1.201,3

ger er således realiseret på niveau med sidste år.

mio. kr. ligger komfortabelt inden for det af Colliers anførte

interval.

Resultat af ejendommenes drift

For en nærmere gennemgang af metode og principper ved den

interne værdiansættelse henvises til note 2.

Lejeindtægter med fradrag af omkostninger vedrørende inve-

steringsejendomme udgør herefter 48,5 mio. kr. (2020: 34,8

mio. kr.).

Administrationsomkostninger

Værdireguleringer af investeringsejendomme

Årets administrationsomkostninger udgør 11,9 mio. kr. (2020:

11,1 mio. kr.). Stigningen i omkostninger kan i al væsentlighed

henføres til øgede hensættelser til skyldig bonus relateret til

den positive udvikling i årets resultat. Korrigeret for hensættel-

se til skyldig bonus udgør administrationsomkostningerne 10,8

mio. kr.

Værdireguleringer af investeringsejendomme er positive med

83,2 mio. kr. (2020: 19,6 mio. kr.) heraf +2,7 mio. kr. i 1. kvar-

tal, +40,7 mio. kr. i 2. kvartal, +7,1 mio. kr. i 3. kvartal samt

+32,7 mio. kr. i 4. kvartal.

Den i 2020 konstaterede større efterspørgsel, særligt efter

lager- og logistikejendomme, er fortsat igennem 2021. Og den

positive udvikling i udlejningsaktiviteterne ses som et resul-

tat af en positiv udvikling i såvel efterspørgsel fra potentielle

lejere som i markedsleje. Ligeledes ses fortsat en tendens fra

investorer til, i endnu højere grad, at efterspørge lager- og

logistikejendomme, hvilket medfører en positiv påvirkning på

afkastkravet på denne type ejendomme.

I 2021 har der gennemsnitligt været syv ansatte svarende til

2020.

Resultat af primær drift

Årets resultat af primær drift udgør 119,8 mio. kr. (2020: 43,3

mio. kr.) svarende til en stigning på 76,5 mio. kr. Korrigeret for

værdireguleringer af investeringsejendomme udgør resultatet

af primær drift før værdireguleringer 36,6 mio. kr. (2020:

23,7 mio. kr.).

Ejendomsporteføljen, inkl. ejendomme bestemt for salg, er

ultimo 2021 bogført til en dagsværdi på 1.201,3 mio. kr. (2020:

1.106,2 mio.kr.) ved et gennemsnitligt vægtet forrentningskrav

på 6,5 pct. (2020: 6,9 pct.). Værdien svarer til gennemsnit-

ligt 6.557 kr. pr. m²(2020: 6.002 kr. pr. m²). Af den samlede

stigning på +95,2 mio. kr. kan +28,0 mio. kr. henføres til

forbedringer af ejendommene, +83,2 mio. kr. til urealiserede

dagsværdireguleringer samt -16,0 mio. kr. til salget af Lykkes-

holms Alle.

I årsrapporten for 2020 var bestyrelsens forventning til resul-

tatet af primær drift før værdireguleringer for 2021 i niveauet

31 mio. kr. Denne forventning blev opjusteret to gange i 2021

til henholdsvis i niveauet 33 mio. kr. den 15. april ved delårs-

rapporten for 1. kvartal (børsmeddelelse nr. 4) og efterfølgende

til niveauet 37 mio. kr. den 20. oktober ved en justering af

forventningerne til årets resultat (børsmeddelelse nr. 7).

Ejendomsmægler- og valuarﬁrmaet Colliers International Dan-

mark A/S (Colliers) har, i lighed med tidligere år, gennemgået

værdiansættelserne inkl. de underliggende forudsætninger og

har besigtiget et antal ejendomme udvalgt af Colliers. Hono-

raret for dette arbejde har været fast og dermed uafhængigt af

vurderingernes resultat.

Colliers har anført:

”Markedsværdien af den samlede portefølje på de 35 ejendom-

me kan herefter opgøres til ca. 1.227 mio. kr.

16

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Finansielle poster, netto.

Driftsmidler og inventar er øget med 1,0 mio. kr. hvilket kan

relateres til en udviddelse af kontorhotellet Hjørnekontoret i

Brøndby.

Årets ﬁnansielle poster netto er omkostningsført med 9,6 mio.

kr. (2020: 8,9 mio.kr.) svarende til en stigning på 0,7 mio. kr. I

prioritetsgælden er der heraf omkostningsført værdiregulerin-

ger på 0,6 mio. kr. (2020: 0,3 mio. kr.).

Lejerestancer

Lejerestancer har gennem hele året befundet sig på et stabilt

lavt niveau. Ultimo året udgjorde de samlede tilgodehaven-

der fra lejerne 8 t.kr. (2020: 0,5 mio. kr.). Der er i 2021 ikke

realiseret tab på udeståender (2020: 0,4 mio. kr.), men der er i

året afsat 0,1 mio. kr. til imødegåelse af nye tab, og de samlede

hensættelser til tab udgør således 0,1 mio. kr. ultimo 2021.

Prioritetsrenterne er positivt påvirket af såvel de løbende afdrag

og heraf faldende gæld, som et mindre fald i det generelle

renteniveau. Den vægtede prioritetsrente/bidragssats udgjorde

1,21 pct. ultimo 2020 men faldt til 1,14 pct. i første halvår og

1,03 pct. i andet halvår hvilket samlet medførte en besparelse,

inkl. eﬀekten fra årets afdrag og indfrielser, på 0,7 mio. kr.

Egenkapitalen

Besparelsen modsvares imidlertid af øgede bankrenter fra

ﬁnansieringen af den nye lagerbygning i Ringsted samt den

igangværende ombygning af Ringager. Bankrenter er således,

inkl. etableringsomkostninger, omkostningsført med 2,9 mio.

kr. (2020: 1,8 mio. kr.) svarende til en stigning på 1,1 mio. kr.

Egenkapitalen udgør ultimo året 485,0 mio. kr. (2020: 407,8

mio. kr.). Stigningen i egenkapitalen kan henføres til årets re-

sultat (77,0 mio. kr.) og det igangværende aktieoptionsprogram

jf. note 6 (0,2 mio. kr.).

Bestyrelsen iværksatte i 2017 et 5-årigt aktietilbagekøbspro-

gram i overensstemmelse med generalforsamlingsbemyndigel-

sen af 20. april 2017. Under dette program er der, til og med

april 2020, samlet erhvervet 88.463 stk. egne aktier, svarende

til 3,33 pct. af det samlede antal aktier. De 88.463 stk. aktier er

samlet erhvervet for 10,0 mio. kr. svarende til en gennemsnitlig

kurs på 113,04.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat er sammensat af 2,7 mio. kr. i aktuel skat

og 30,5 mio. kr. som ændring i udskudt skat (2020: henholdsvis

0 mio. kr. og 8,5 mio. kr.).

Den skattepligtige indkomst, efter modregning af rest un-

derskud fra tidligere år, udgør 12,0 mio. kr. og kan primært

relateres til salget af Rådhusvej og Lykkesholms Alle. Den

resterende andel af den skattemæssige værdi af underskud til

fremførsel på 0,1 mio. kr. (2020: 1,3 mio. kr.) er, jf. note 24,

nedskrevet til 0 kr.

Det samlede tilbagekøb svarer til en buy-back yield, deﬁneret

som tilbagekøbsbeløbet i forhold til den samlede børsværdi af

de udestående aktier, på 3,16 pct., beregnet ud fra kursen pr.

den 30. december 2020 (119,00). Der er ikke erhvervet aktier i

2021.

Resultat efter skat er herefter et overskud på 77,0 mio. kr.

(2020: 25,9 mio. kr.). Bestyrelsen indstiller til generalforsam-

lingen, at der ikke betales udbytte for regnskabsåret 2021.

Af beholdningen af egne aktier skal 36.000 aktier anvendes til

det igangværende aktieoptionsprogram, der udløber oktober

2022, såfremt optionerne udnyttes fuldt ud.

Anlægsaktiver

Indre værdi

Anlægsaktiverne sammensættes i al væsentlighed af investe-

rings- og projektejendomme samt i mindre omfang af øvrige

driftsaktiver bestående af leasingaktiver og inventar. Der er

i lighed med tidligere år, med bistand fra valuar- og mæg-

lerﬁrmaet Colliers International Danmark A/S (’Colliers’),

foretaget en vurdering af dagsværdien af ejendomsporteføljen.

Værdiansættelsesprocessen og Colliers’ konklusion er nærmere

beskrevet ovenfor samt i note 2.

Den indre værdi per aktie udgør ultimo året 188,65 (2020:

158,62).

Langfristede forpligtelser

De langfristede forpligtelser sammensættes af gæld til ﬁnan-

sieringsinstitutter på 651,7 mio. kr. (2020: 645,1 mio. kr.), ud-

skudte skatteforpligtelser på 60,1 mio. kr. (2020: 29,6 mio. kr.),

deposita på 29,7 mio. kr. (2020: 27,7 mio. kr.) samt leasingfor-

pligtelser på 0,4 mio. kr. (2020: 0,2 mio. kr.).

Investeringsejendommene, opgjort til dagsværdi ultimo året,

udgør 1.046,7 mio. kr. (2020: 1.106,2 mio. kr.). Den reducerede

værdi på -59,5 mio. kr. sammensættes af forbedringer (+28,0

mio. kr.), dagsværdireguleringer (+83,2 mio. kr.), salg af

Lykkesholms Alle (-16,0 mio. kr.), overførsel af ejendommen

Baltorpvej til projektejendom (-75,9 mio. kr.) samt ejendom-

men Rådhusvej til aktiver bestemt for salg (-78,8 mio. kr.).

Den samlede gældsportefølje, inkl. den kortfristede andel,

udgør ultimo året 671,9 mio.kr. (2020: 665,2 mio. kr.). Gæld-

sporteføljen er sammensat af prioritetslån (546,8 mio. kr.) og

banklån (125,1 mio. kr.).

17

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Prioritetslånene er optaget med kort ﬁnansiering med rente-

fastsættelse enten hver 3. eller 6. måned. Prioritetsgældens

gennemsnitlige varighed udgør 0,53 år ved udgangen af 2021

(2020: 0,55 år). Banklånene er optaget som stående lån indtil

ne COVID-19 hjælpepakker.

Det positive resultat af den primære drift samt relativt lave

ﬁnansieringsomkostninger sikrer fortsat en solid og positiv

2023/2024 med en variabel rente. Efter afsluttede forhandlinger likviditet fra driftsaktiviteten, trods en midlertidigt negativ

i 2021 om vilkår for afdrag udgør den vægtede restløbetid for

banklånene 16,3 år (2020: 2,25 år).

forskydning i driftskapital.

Nettooptagelse af ny bankgæld på 34,7 mio. kr. fratrukket

udførte forbedringer af investeringsejendommene, køb af

Bestyrelsen og direktionen følger nøje udviklingen på de

ﬁnansielle markeder og overvejer om, og i givet fald hvilket

driftsmidler og inventar samt afdrag på og indfrielse af prio-

omfang, det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaf- ritetsgæld bevirker, at årets pengestrømme i alt bliver positiv

taler. Ultimo 2021 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats med 21,8 mio. kr. (2020: -2,3 mio. kr.).

inklusive bidrag på prioritetsgæld 1,00 pct. (2020: 1,00 pct.).

En ændring på +1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil Den likvide beholdning udgør ultimo året 59,1 mio. kr. (2020:

medføre en stigning i de årlige renteomkostninger fra prio-

ritetsgælden før skat på ca. 5,4 mio. kr. men samtidig udløse

en modsatrettet urealiseret regulering af gældsporteføljen på

ca. 2,6 mio. kr. således, at den samlede resultatpåvirkning vil

udgøre ca. -2,8 mio. kr. (2020: -2,9 mio. kr.).

37,3 mio. kr.). Herudover foreligger der bekræftede, uigenkal-

delige låne- og kreditfaciliteter i størrelsesordenen af 7,8 mio.

kr. (2020: 8,0 mio. kr.) som det er valgt ikke at udnytte indtil

videre. Det samlede likviditetsberedskab ultimo 2021 udgør

således 66,9 mio. kr. (2020: 45,8 mio. kr.).

I forhold til ejendomsporteføljens værdi, ekskl. aktiver bestemt

for salg, udgør den nettorentebærende gæld (Loan To Value)

ultimo året 54,6 pct. (2020: 56,8 pct.).

Kortfristede forpligtelser

De kortfristede forpligtelser udgør 40,7 mio. kr. (2020: 40,1

mio. kr.). Forskydningen i forhold til 2020 kan primært hen-

føres til anden gæld (-3,5 mio. kr.), leverandørgæld (+3,9 mio.

kr.), periodeafgrænsningsposter (-1,6 mio. kr.), skyldig skat

(+0,8 mio. kr) og aktiver bestemt for salg (+0,8 mio. kr.).

Anden gæld er primært påvirket af tilbagebetalingen af udskud-

te ejendomsskatter og A-skat som følge af tidligere påtvungne

COVID-19 hjælpepakker samt påbegyndt anvendelse af tilba-

geholdte beløb til istandsættelse fra fraﬂyttede lejere.

Pengestrøm fra driftsaktivitet

Koncernens pengestrøm fra driftsaktivitet udgør 26,6 mio. kr.

(2020: 24,7 mio. kr.).

Udviklingen i pengestrømmen fra 2020 til 2021 afspejler på

den ene side et øget resultat før værdireguleringer og på den

anden side en negativ påvirkning fra ændringerne i driftskapi-

talen.

Driftskapitalen udviklede sig positivt i 2020 primært som følge

af et fald i huslejerestancer, en stigning i tilbageholdte beløb til

istandsættelse fra fraﬂyttede lejere samt påbudt udskudt beta-

ling af ejendomsskat og A-skat pga. COVID-19. I 2021 er det

lykkedes at fastholde det positive niveau for huslejerestancerne

og tillige øget leverandørgælden, men der er ikke tilbageholdt

beløb fra fraﬂyttede lejere i samme omfang som i 2020 kombi-

neret med en planmæssig tilbagebetaling af de i 2020 påtvung-

18

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Porteføljesammensætning

Udlejning af ejendomme

Porteføljen sammensættes ultimo 2021 af i alt 33 ejendomme

og 2 mindre byggegrunde. Det samlede udlejningsareal udgør

183.221 m². Ejendommene er karakteriseret ved en sekundær

beliggenhed hovedsagelig uden for centrum af de større byer.

Den største ejendom, målt til dagsværdi, er Kærup Industrivej

i Ringsted. De fem største ejendomme udgør til sammen knap

47 pct. (2020: 46 pct.).

Udlejningsgraden, målt på lejeværdi, er øget fra 77,1 pct. pri-

mo året til 80,1 pct. ultimo året svarende til +3,0 procentpoint.

Stigningen kan relateres til to forhold:

.

Reduktion i tomgang (+2,4 procentpoint)

Nettostigning i den samlede husleje (+0,6 procentpoint)

De fem største ejendomme målt på dagsværdi

Udlejningsgrad for investerings- og projektejendomme

Ejendom

By

Kontrakt-

beholdning

mio. kr.

Tomgang mio.

kr.

Udlejnings-

grad, pct. ¹⁾

Kærup Industrivej 1

Ringager

Ringsted

Brøndby

Taastrup

Ballerup

Charlottenlund

2021 2020 2021 2020 2021 2020

Bredebjergvej 1

Baltorpvej 154-158

Rådhusvej

Investeringsejendomme

Projektejendomme

Portefølje i alt

85,1

8,6

82,3

8,6

16,9

5,7

18,9

5,8

80,1

33,7

75,8

77,1

32,6

72,9

93,7

90,9

22,7

24,7

¹⁾Udlejningsgraden opgøres ultimo året med udgangspunkt i årslejen for et

helt år i den aktuelle kontraktbeholdning pr. den 31. december.

Porteføljesammensætning, målt på dagsværdi, fordelt på belig-

genhed ultimo 2021.

Med en udlejningsgrad på 80,1 pct. er det lykkedes at indfri

ledelsens tidligere udmeldte forventning (delårsrapporten for

1. - 3. kvartal 2021) om en udlejningsgrad, der ville overstige

80,0 pct.

Øvrig Jylland

5%

Odense 13%

Tomgangslejen for samtlige ejendomme er de sidste to år øget

fra 21,0 pct. ultimo 2019 til 24,2 pct. ultimo 2021. Det kunne

i løbet af 2020 konstateres, at de ultimo 2019 kendte opsigel-

ser blev realiseret som forventet. Men med en støt stigende

efterspørgsel og medfølgende udlejning fra medio 2020 er det

lykkedes at nedbringe tomgangen fra 34,8 pct. medio 2020 til

24,2 pct. ultimo 2021.

Århus 14%

Udvikling i tomgang i årene 2019 og 2020 for den samlede

portefølje

40%

Øvrig

Sjælland 15%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

Storkøbenhavn

53%

Ejendomstype

(pct. af værdi, afrundet)

Andel

Langsigtet mål

Lager og logistik

Kontor

53

36

6

20-60

0-20

Bolig

Tomgangareal

Tomgangleje

Øvrigt

5

0-20

Total

100

Der har i 2021 været stor aktivitet i porteføljen hvor der er

gennemført 48 indﬂytninger (+ 7,1 mio. kr. / 10.095 m²), 19

fraﬂytninger (-2,7 mio.kr. / 4.721 m²) samt reguleringer af tom-

gangslejen (-2,4 mio. kr.) op til markedsleje niveau.

19

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Køb og salg af ejendomme

Ved udgangen af 2021 er der opsagt ﬁre lejemål med et samlet

areal på 3.732 m2 til fraﬂytning i 2022. Den årlige leje for

de opsagte lejemål udgør 3,7 mio. kr. Der opleves fortsat stor

interesse og søgning på samtlige ledige lejemål i porteføljen og

ledelsen er optimistisk med hensyn til genudlejning og aktive-

ring af de ledige lejemål. Ultimo februar måned er der indgået

aftaler med en samlet tilgang på 3,5 mio. kr. (15 indﬂytninger).

I 2021 er der solgt to ejendomme.

Ejendommen beliggende Lykkesholms Alle 100 - 102 i Viby

Jylland blev solgt for 16,0 mio. kr. pr. den 31. oktober 2021.

Salget medførte en positiv eﬀekt på resultat før skat med +1,7

mio. kr. og likviditeten med +7,7 mio. kr. ekskl. handelsom-

kostninger.

De 10 største lejere udgør 37,4 pct. (2020: 36,6 pct.) af årets le-

jeindtægt. Heraf udgør den største lejer 9,4 pct. (2020: 9,8 pct.).

Ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund blev pr. den 13.

december 2021 solgt for 78,8 mio. kr. ekskl. handelsomkostnin-

ger med overdragelse pr. den 1. februar 2022. Salget har regn-

skabsmæssigt først eﬀekt i 2022 men er i 2021 løbende blevet

dagsværdireguleret med en ultimo værdi svarende til salgspris.

I 2022 forventes en positiv eﬀekt på likviditeten i niveauet +78

mio. kr.

Varighed på kontraktporteføljen

Ejendomsporteføljen er generelt udlejet på kontrakter med

kortere opsigelsesvarsler.

Nedenfor er det illustreret, hvordan lejeindtægterne er sikret på

uopsigelige kontrakter. Som det fremgår, er der ikke lejekon-

trakter, der kan opsiges med kortere varsel end tre måneder,

mens f.eks. 60 pct. af kontrakterne har et opsigelsesvarsel på et

år eller derover.

Øvrige forhold

På den ordinære generalforsamling den 15. april 2021 blev

Niels Roth, Peter Olsson og Søren Hofman Laursen genvalgt

til bestyrelsen. En nærmere omtale af bestyrelsens tillidshverv,

kompetencer m.v. kan ﬁndes i note 37.

Lejeindtægter sikret på uopsigelige kontrakter ultimo 2021

100%

90%

80%

70%

60%

Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke, efter regnskabsperiodens udløb og frem til oﬀent-

liggørelsen af denne årsrapport, indtruﬀet begivenheder, som

vurderes at have væsentlig indﬂydelse på den ﬁnansielle stilling

pr. den 31. december 2021.

50%

2020

40%

2021

30%

20%

10%

0%

0,25

0,5

0,75

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Salget af Rådhusvej er gennemført som forventet og ejendom-

men er overdraget pr. den 1. februar 2022.

Uopsigelighed, år

Den store udlejningsaktivitet i 2020 løftede varigheden i kon-

traktbeholdningen væsentligt og på trods af at genudlejninger

med lang uopsigelighed også blev prioriteret højt i 2021, lyk-

kedes det ikke helt at holde det høje niveau fra 2020. Dette ses

som en naturlig konsekvens af, at vi imødekommer lejerne med

hensyn til ﬂeksibilitet, hvilket vi oplever står blandt de øverste

ønsker hos lejerne. Hertil kommer at øvrige allerede indgåede

kontrakter med uopsigelighed helt planmæssigt er kommet et år

nærmere udløbsdatoen.

Konverteringen af Baltorpvej fra kontor- til boligejendom er

påbegyndt planmæssigt i januar 2022. Projektet forventes at

strække sig over knap to år.

COVID-19 er nedgraderet til at være en ikke samfundskritisk

sygdom. Selskabet har alene i uvæsentlig grad været påvirket

af pandemien og lejere, leverandører samt personalet har i 2022

genoptaget sædvanlige rutiner.

Kort før oﬀentliggørelsen af denne årsrapport, har krisen i

Ukraine medført en vis usikkerhed omkring eventuelle aﬂedte

økonomiske konsekvenser. Selskabet forventer dog for nuvæ-

rende ingen væsentlig negativ påvirkning på lejeindtægterne på

kort og mellemlangt sigt som følge af krisen i Ukraine.

Som det fremgår af grafen, er der 1 års uopsigelighed på

minimum 61 pct. af kontraktbeholdningen (2020: 73 pct.).

Tilsvarende tal for henholdsvis 3, 7 og 10 års uopsigelighed er

minimum 31 pct. (2020: 32 pct.), 16 pct. (2020: 18 pct.) og 3

pct. (2020: 14 pct.).

20

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Forventninger til 2022

Langsigtede ﬁnansielle mål

For året 2022 forventer bestyrelsen et resultat af primær drift

før værdireguleringer i niveauet 34 mio. kr. (2021: realiseret

36,6 mio. kr.). Reduktionen i resultatet, på knap 3 mio. kr., kan

i al væsentlighed henføres til det gennemførte salg af Lyk-

kesholms Alle i 2021, overdragelse af Rådshusvej pr. den 1.

februar til nye ejere samt allerede kendte fraﬂytninger primo

året korrigeret med årets forventede nye udlejninger.

Bestyrelsen introducerede i 2019 to langsigtede ﬁnansielle mål,

som medvirker til at sikre fokus på at skabe værdi for aktionæ-

rerne.

De langsigtede ﬁnansielle mål er ﬁnansielle ambitioner i et ikke

nærmere deﬁneret tidsrum:

.

Det er et mål at kunne forøge indre værdi pr. aktie med

minimum 10 pct. i gennemsnit årligt, tillagt eventuelt

udloddet udbytte. I 2021 blev indre værdi pr. aktie øget

med 18,9 pct. I den seneste 5 års periode, 2017 til 2021, er

indre værdi pr. aktie øget med 12,3 pct. i gennemsnit pr.

år, og er dermed komfortabelt i overensstemmelse med de

langsigtede mål.

Med udgangspunkt i den nuværende efterspørgsel og aktivitet i

porteføljen er ledelsen positiv omkring fortsat nedbringelse af

tomgang, og ledelsen forventer, at udlejningsgraden realiseres i

niveauet 83 pct. ultimo 2022.

Pengestrøm fra driftsaktiviteten forventes at være positiv i

niveauet 20 mio. kr. (2021: 26,6 mio. kr.). Et reduceret resultat

af primær drift før værdireguleringer, øgede ﬁnansielle om-

kostninger samt forskydninger i øvrig driftskapital udgør den

forventede reduktion i pengestrømmen fra driftsaktiviteten.

.

Selskabets Loan to Value (LtV) har de to forrige år udgjort

56,8 pct., og er i løbet af 2021 faldet til 54,6 pct. Selskabet

har tidligere meldt ud, at det langsigtede mål for LtV er

intervallet 60 – 65 pct. Ved opgørelsen af LtV modregnes

likvide beholdninger i gælden. Med indgåelse af projektet

på Baltorpvej i Ballerup, hvor selskabet forventer en ﬁnan-

siering ved færdiggørelse af byggeriet på omtrent 80 pct.,

forventer selskabet en stigende LtV.

Selskabet har igen i 2021 alene været indirekte og begrænset

negativt påvirket af COVID-19. Enkelte lejere ﬁk i forbindelse

med den første bølge af corona pandemien i 2020 rabat eller

henstand i en periode. Der har i 2021 ikke været henvendelser

på baggrund af eller som følge af de efterfølgende nye varian-

ter af COVID-19. I relation til COVID-19 ses der optimistisk

på fremtiden omend usikkerheden knyttet til forventningerne

ikke nødvendigvis er overstået.

Resultatet af primær drift før værdireguleringer for 2022 vil

kunne afvige fra det af ledelsen forventede, som udmeldt oven-

for. I forhold til ledelsens forventning, vil det udmeldte resultat,

alene i begrænset omfang, kunne påvirkes negativt af lejernes

betalingsevne, udviklingen i lejeniveau og tomgang. Resultatet

efter skat vil derudover, i betydelig grad, være påvirket af vær-

direguleringer af ejendomsporteføljen samt udviklingen i de

ﬁnansielle poster, herunder rente- og kursudviklingen i 2022.

Der henvises i øvrigt til følsomhedsberegningerne i note 31.

21

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

2021

Indre værdi

200

190

180

170

160

150

140

130

120

110

100

Den indre værdi oﬀentliggøres kvartalsvis via NASDAQ

Copenhagen. Såfremt der mellem kvartalsmeddelelserne måtte

ske væsentlige ændringer af indre værdi, vil der blive afgivet

særskilt meddelelse herom.

Indre værdi opgøres som egenkapitalen delt med antal aktier i

omløb. Ved opgørelsen af egenkapitalen indregnes ændringer

i værdien af aktiver og forpligtelser opgjort til dagsværdi samt

resultatet af den løbende drift.

Indre værdi

Børskurs

Særlige risici

Væsentlige samarbejdsaftaler

Forretningsmæssige risici

Der er indgået væsentlige samarbejdsaftaler med Realkredit

Danmark (ﬁnansiering), Ringkjøbing Landbobank (ﬁnansie-

ring), Jyske Realkredit (ﬁnansiering) samt Nykredit (ﬁnansie-

ring og udstederaftale), Danske Bank (gældsovervågning) samt

HHM A/S (entrepriseaftale).

De driftsmæssige risici er primært svigtende lejeindtægter,

forøgede omkostninger samt tidsmæssige forsinkelser ved

udvikling af projektejendomme, stigende drifts- og vedligehol-

delsesudgifter samt stigende renter.

De væsentligste risici for svigtende lejeindtægter er lejers

opsigelse af lejemål eller manglende betalingsevne ved beta-

lingsstandsning eller konkurs. I de ﬂeste lejeforhold er eﬀekten

af svigtende lejeindtægter reduceret gennem forudbetaling,

garantier og/eller deposita. Endvidere øges omsætteligheden i

tomme lejemål ved at konvertere domicilejendomme til ﬂerbru-

gerejendomme.

Forsikringsforhold

Alle ejendomme i porteføljen er forsikret til deres fulde nyvær-

di.

Udbytte og udbyttepolitik

Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling

enten kan ﬁnde sted i form af traditionel udlodning eller i form

af tilbagekøb af Selskabets aktier. Udlodning og tilbagekøb

af aktier fastsættes altid med udgangspunkt i resultatforvent-

ningerne og skal ske under hensyntagen til Selskabets kapi-

talstruktur, likviditetssituation og planer om investeringer.

Udlodning og tilbagekøb tilrettelægges desuden under hensyn

til bestyrelsens langsigtede målsætning om en netto LTV Ratio

i intervallet 60 – 65 pct.

Langt de ﬂeste lejeindtægter reguleres én gang årligt med

udviklingen i nettoprisindekset. Desuden indeholder størstede-

len af lejekontrakterne betingelser om en minimumsregulering

uafhængig af den generelle prisudvikling. Denne type vilkår

reducerer samlet den driftsmæssige risiko i perioder med inﬂa-

tion. Endelig er der risiko for, at et faldende markedsbestemt

lejeniveau vil kunne påvirke lejeindtægterne på fremtidige

lejeaftaler.

Selskabskapital

De væsentligste risici vedrørende drifts- og vedligeholdel-

sesudgifter relaterer sig til større vedligeholdelsesarbejder og

ombygningsudgifter i forbindelse med udskiftning af lejere.

Det vurderes imidlertid, at denne type risici er begrænset som

følge af arbejdets karakter og Selskabets kompetencer.

Selskabets kapital udgør nominelt 5,3 mio. kr. og består af

2.659.442 stk. aktier á 2 kr. Heraf er 2.570.979 stk. aktier i

omløb pr. den 31. december 2021. Der er ikke erhvervet aktier

under tilbagekøbsprogrammet i 2021, og beholdningen af egne

aktier udgør således fortsat 88.463 stk. aktier ultimo.

Selskabet er som følge af sin drift, investeringer og ﬁnansiering

eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Ledelsen følger

nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og overvejer, hvor-

når og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af

rentesikringsaftaler.

Heraf anvendes 36.000 stk. aktier til det igangværende ak-

tieoptionsprogram når det udløber oktober 2022 såfremt alle

optioner udnyttes.

Aktierne er ikke opdelt i klasser. Aktierne er noteret på NAS-

DAQ Copenhagen under ISIN DK0060522746 og navnet Fast

Ejendom Danmark.

22

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a

Selskabet anerkender og er bevidst om sit ansvar over for

Selskabets interessenter, herunder samfundet som helhed.

Selskabets aktiviteter og holdninger har betydning for ikke

blot kunder, aktionærer og medarbejdere, men også brugere,

naboer, leverandører, andre samarbejdspartnere samt relevan-

te myndigheder, organisationer m.ﬂ. Selskabet betragter sin

indsats vedrørende ansvarlighed som gavnlig for Selskabet på

såvel kort som lang sigt. Den ansvarlige tilgang til branchens

og Selskabets udfordringer er således med til at styrke Selska-

bets attraktivitet, konkurrenceevne, værdi og værdiskabelse.

For Selskabet handler samfundsansvar om at tage ansvar for

medarbejdertilfredshed.

Risici: Trivslen blandt medarbejderne overvåges løbende idet

denne anses for at være forbundet med størst risiko.

Handlinger: Gennemført årlige medarbejdersamtaler samt

løbende dialog mellem ledelse og medarbejdere. Der har ikke

været gennemført en tilfredshedsundersøgelse idet antallet af

medarbejdere ikke er tilstrækkeligt til at sikre anonymitet. Der

er etableret en whistleblowerordning, der bliver administreret

af advokatﬁrmaet Lund Elmer Sandager. Vi forventer fortsat

medarbejdere, kunder og det omkringliggende samfund, og det at have fokus på medarbejder trivsel i 2023 ligesom whistle-

handler om, hvordan Selskabet tjener sine penge, og hvordan

det forvalter sit overskud.

blowerordningen fortsættes hos advokatﬁrmaet Lund Elmer

Sandager.

Medarbejdere

Resultater: Gensidige konklusioner fra medarbejdersamtalerne

tages løbende til efterretning. Der har ikke været indberetnin-

ger til whistleblowerordningen.

Politik: Selskabet vil sikre en god og attraktiv arbejdsplads

med fokus på medarbejdernes trivsel og udvikling ved blandt

andet:

Miljø- og klimaforhold

.

at sikre alle medarbejderes kompetenceudvikling via

regelmæssige udviklingssamtaler og relevante uddannel-

sestilbud

Politik:

Selskabet har fortsat fokus på miljøbesparende tiltag og med-

tænker miljøet i alle handlinger, blandt andet ved:

.

at skabe rammerne for en sund balance mellem arbejds- og

fritidsliv

.

løbende at analysere ejendommenes energiforbrug med øje

for energimæssige forbedringer.

at indgå individuelle aftaler om blandt andet ﬂextid, deltid

og seniorordninger.

.

at stille krav til materialers miljømæssige egenskaber ved

renovering og nybygning.

Risici, handlinger: Der har i 2021 været gennemført medarbej-

dersamtaler samt ajourført viden på eksterne kurser. Endvidere

anvendes fortsat ansættelsesordninger med deltid.

.

at pap-, papir- og madaﬀald genanvendes.

at anvende energibesparende løsninger på it-området og

sørge for, at it-udstyr genanvendes.

Resultater: Gensidige forventninger mellem medarbejdere og

ledelsen er afstemt løbende. Kompetencerne er ajourført ved

deltagelse i eksterne kurser. Der har ikke været indberetninger

til whistleblowerordningen.

Risici: De største risici ift. miljø- og klimaforhold relaterer sig

til renovering, nybyg og energiforbrug.

Handlinger: Der er implementeret en politik for området,

herunder en whistleblowerordning, og ledelsen påser løbende

at retningslinjerne i politikken overholdes. Samtlige løbende

renoveringer, vedligeholdelsesarbejder samt eventuelle nybyg-

gerier sker under maksimalt hensyn til miljørigtige løsninger.

Sociale forhold og medarbejderforhold

Politik: Selskabets aktiviteter foregår i Danmark, hvor områ-

derne i forvejen er reguleret ved lov. Ledelsen lægger stor vægt

på at sikre, at der overalt i Selskabet er et tilfredsstillende og

tidssvarende arbejdsmiljø, både for så vidt angår det fysiske

som det psykiske arbejdsmiljø. Medarbejderne er Selskabets

vigtigste ressource og afgørende for værdiskabelsen i Selska-

bet. Derfor tilbydes medarbejderne gode løn- og ansættelses-

forhold og løbende kompetenceudvikling samt et godt socialt

og fagligt miljø. Alle medarbejdere er omfattet af en virksom-

hedsbetalt sundhedsforsikring.

Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte

stride imod politikken for området. Der har ikke været indbe-

retninger til whistleblowerordningen.

Trivslen blandt Selskabets medarbejdere skønnes at være

tilfredsstillende, men ledelsen vil til stadighed arbejde for at

forbedre trivslen blandt medarbejderne og øge den generelle

23

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a (fortsat)

Respekt for menneskerettigheder

Handlinger: I perioder med særlig høj smitte i samfundet

arbejdes der hjemmefra og møder afholdes via Teams. Selv-

tests, håndsprit og værnemidler i øvrigt stilles frit til rådighed

for såvel personale som gæster. Retningslinjer om afstandskrav

ved fysisk fremmøde er indført. Konstaterede tilfælde med

smitte er håndteret efter udstukne retningslinjer fra sundheds-

myndighederne.

Politik: Selskabet respekterer det enkelte menneske og accep-

terer ikke, at medarbejdere, kunder eller andre eksterne parter

udsættes for diskrimination. Selskabet ser mangfoldighed som

en styrke, som bidrager til at skabe en god arbejdsplads. Med

mangfoldighed menes både mangfoldighed i forhold til køn,

alder, religion, etnisk oprindelse og seksualitet og i forhold til

uddannelse, erhvervserfaring, holdninger, interesser og meget

mere.

Resultater: Samtlige medarbejdere har, i perioder med særlig

høj smitte, arbejdet hjemmefra og/eller koordineret fysisk

fremmøde således, at afstandskrav har været overholdt. Der

har ikke været opsigelser eller databrud i perioden, der kan

relateres til pandemien.

Risici: Selskabets største risici ift. respekt for menneskerettig-

heder relaterer sig til diskrimination og mangel på diversitet.

Handlinger: Ved udskiftninger i personalet opfordres alle,

kvaliﬁcerede personer, til at søge stillingerne uanset køn, alder,

religion osv. Der er etableret en whistleblowerordning og ledel-

sen påser løbende at retningslinjerne i politikken overholdes. Vi

forventer at fortsætte arbejdet med anti-diskrimination i 2022.

Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte

stride imod Selskabets politik for området eller normal ordent-

lighed i øvrigt. Der har ikke været indberetninger til whistle-

blowerordningen.

Antikorruption og anti-hvidvask

Politik: Selskabet tager afstand fra alle typer korruption, herun-

der bestikkelse, organiseret kriminalitet, ﬁnansiering af terror

og hvidvask af penge.

Risici: Selskabets største risici ift. antikorruption relaterer

sig til indkøb herunder returkommission og rabataftaler med

leverandører.

Handlinger: Der er implementeret en politik for området,

herunder en whistleblowerordning, og ledelsen påser løbende

at retningslinjerne i politikken overholdes. Vi forventer at fort-

sætte arbejdet med antikorruption og anti-hvisvask i 2022.

Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stri-

de imod Selskabets politik for området og der har ikke været

indberetninger til whistleblowerordningen.

COVID-19

Politik: Selskabet ser med alvor på den igangværende pandemi

og har løbende fulgt de henstillinger som regeringen har meldt

ud. Herunder hjemsendelse af medarbejdere, ugentlige tests og

mindst mulig fysisk tilstedeværelse på arbejdspladsen. Le-

delsen har stor opmærksomhed på medarbejdernes fysiske og

psykiske trivsel i denne periode.

Risici: Smitte af og mellem personale, leverandører og kunder

anses for at være den største risiko.

24

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b

Denne lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL

§107b for Selskabet omhandler året 2021. Redegørelsen om-

fatter en beskrivelse af Selskabets ledelsesorganer og udvalg,

en omtale af de anbefalinger for god selskabsledelse der ikke

følges samt en beskrivelse af hovedelementerne i Selskabets

interne kontrol- og risikosystemer i forbindelse med regn-

skabsaﬂæggelsen.

ledelse. Direktionen udarbejder, i overensstemmelse med de af

bestyrelsen udarbejdede retningslinjer og anvisninger, hand-

lingsplaner og budgetter, der understøtter den valgte strategi,

og rapporterer løbende resultatudvikling, risici og andre væ-

sentlige informationer til bestyrelsen.

God selskabsledelse

Selskabet er som børsnoteret selskab omfattet af og følger

anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af

Komitéen for god Selskabsledelse og oﬀentliggjort på https://

corporategovernance.dk, bortset fra følgende punkter:

Sammensætning af ledelsesorganerne og deres

udvalg samt disses funktion

Generalforsamlingen

Nomineringsudvalg

Selskabets øverste myndighed, der vælger Selskabets besty-

relse. Bestyrelsen fører tilsyn med Selskabets virksomhed, og

påser, at Selskabet ledes forsvarligt og i overensstemmelse med

vedtægterne, selskabsloven og anden lovgivning, der måtte

have betydning for Selskabet.

Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsudvalg,

idet det er bestyrelsens opfattelse, at opgaverne, under hensyn-

tagen til bestyrelsens begrænsede størrelse, varetages bedst af

den samlede bestyrelse. Det vurderes løbende, hvorvidt der er

behov for at ændre politikken på området.

Bestyrelsen

Evaluering af bestyrelsen

Består af i alt tre medlemmer, heraf pt. ingen kvinder, der alle

vælges af generalforsamlingen for et år ad gangen. Bestyrelsen

skal varetage aktionærernes interesser bedst muligt og sikre en

hensigtsmæssig og afbalanceret udvikling af Selskabet på kort

og lang sigt. Bestyrelsen er ansvarlig for den overordnede og

strategiske ledelse af Selskabet. Bestyrelsens kompetenceproﬁl

og sammensætning er beskrevet på https://www.fastejendom.

dk/om-os og i note 37.

På baggrund af bestyrelsens begrænsede størrelse har bestyrel-

sen valgt ikke at inddrage ekstern bistand ved evaluering af den

samlede bestyrelse og de individuelle medlemmer.

Loft på variable vederlag

I forbindelse med ansættelse af Selskabets direktør blev der

indgået en ansættelsesaftale uden loft på de variable dele af

vederlaget. Selskabet anser forholdene i ansættelsesaftalen for

at være indgået på markedsvilkår. Vederlag og øvrige forhold

ved ansættelsen er uddybende beskrevet i vederlagspolitikken

på Selskabets hjemmeside hvortil der henvises.

Bestyrelsens arbejde evalueres en gang årligt med henblik på

til stadighed at forbedre og eﬀektivisere bestyrelsesarbejdet.

Beskrivelse af proces og resultat heraf er oﬀentliggjort på

Selskabets hjemmeside (https://www.fastejendom.dk/images/

FJ_dokumenter/corporate-governance/Evalueringsprocedu-

re_2021.pdf).

Revisionsudvalg

På baggrund af Selskabets begrænsede størrelse og den be-

grænsede kompleksitet i de regnskabsmæssige forhold, har

bestyrelsen besluttet at lade den samlede bestyrelse udgø-

re revisionsudvalget. Bestyrelsens formand er formand for

revisionsudvalget. Udvalgets kommissorium kan ﬁndes på

https://www.fastejendom.dk/images/pdf/kommissorium_28_

august_2017.pdf

Revisionsudvalg

Udvalget bistår bestyrelsen med at overvåge og vurdere regn-

skabsaﬂæggelsesprocessen, interne kontrol- og risikosystemer,

lovpligtig revision samt eksterne revisorer. Udvalgets møder

afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst ﬁre gan-

ge årligt. Vederlagsudvalg

Årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk

Udvalget udarbejder udkast til vederlagspolitikken til besty-

relsens godkendelse, fremkommer med oplæg til vederlag til

medlemmer af direktionen og bestyrelsen, følger Selskabets

vederlagspolitik og udarbejder vederlagsrapporter. Udvalgets

møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst

to gange årligt. Udvalget sammensættes af formandsskabet.

Vederlagspolitik og rapport kan ﬁndes på https://www.fastejen-

dom.dk/investor/43-selskabsledelse/vederlagsudvalg.

Bestyrelsen vurderer, at den nuværende investorsammensæt-

ning ikke nødvendiggør, at der oﬀentliggøres årsrapporter og

selskabsmeddelelser på engelsk. Det vurderes jævnligt, om der

er anledning til at påbegynde oﬀentliggørelse på engelsk.

En nærmere redegørelse for virksomhedsledelse og afvigelser

fra anbefalingerne kan ﬁndes på https://www.fastejendom.

dk/images/FJ_dokumenter/corporate-governance/Corpora-

te-governance-2021.pdf

Direktionen

Direktionen består af et medlem og er ansvarlig for den daglige

25

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b (fortsat)

note 31, hvortil der henvises.

Hovedelementerne i Selskabets interne kontrol-

og risikostyringssystemer i forbindelse med regn-

Kontrolaktiviteter

skabsaﬂæggelsen

Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i risikovurderingen.

Målet med kontrolaktiviteterne er at sikre, at de af bestyrelsen

udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes

og rettidigt at forebygge, opdage og rette eventuelle fejl, afvi-

gelser, mangler m.v.

Bestyrelsen har det overordnede ansvar for risikostyringen og

den interne kontrol i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsespro-

cessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden

regulering i relation til regnskabsaﬂæggelsen (compliance).

Selskabets risikostyrings- og interne kontrolsystemer er desig-

net med henblik på eﬀektivt at styre snarere end at eliminere

risikoen for fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaﬂæg-

gelsen. Risikostyrings- og interne kontrolsystemerne kan alene

skabe rimelig, men ikke absolut sikkerhed for, at uretmæssig

brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og mangler i forbin-

delse med regnskabsaﬂæggelsen undgås.

Kontrolaktiviteterne er både manuelle og it-baserede og omfat-

ter kompetenceregler, godkendelsesprocedurer, afstemninger,

funktionsadskillelse, resultatopfølgning, regnskabsanalytisk

gennemgang, sikring af aktiver og andre veriﬁkationer.

Selskabet har etableret en formel rapporteringsproces, der

omfatter budgetrapportering og månedlig rapportering inkl.

afvigelsesrapporter med kvartalsvis ajourføring af skøn for

året. Rapporteringen omfatter totalindkomstopgørelse, balance,

egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse samt noter.

Revisionsudvalget, og i sidste ende bestyrelsen, vurderer

løbende væsentlige risici og interne kontroller i forbindelse

med Selskabets aktiviteter og disses eventuelle indﬂydelse på

regnskabsaﬂæggelsesprocessen.

Information og kommunikation

Bestyrelsen har overordnet fastlagt kravene til regnskabsaf-

læggelsen og til den eksterne ﬁnansielle rapportering i over-

ensstemmelse med lovgivningen og forskrifterne herfor. Et af

målene med de fastlagte krav er at sikre, at gældende oplys-

ningsforpligtelser overholdes, og at de afgivne oplysninger er

dækkende, fuldstændige og præcise.

Kontrolmiljø

Bestyrelsen vurderer årligt organisationsstrukturen og beman-

dingen på væsentlige områder, herunder også inden for områ-

der i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsesprocessen. Herud-

over vurderes risikoen for besvigelser og hensigtsmæssigheden

af Selskabets regnskabsprincipper, anvendt regnskabspraksis

og de væsentligste regnskabsmæssige skøn.

Bestyrelsen fastlægger og godkender overordnede politikker,

procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse

med regnskabsaﬂæggelsesprocessen. Bestyrelsen har vedtaget

politikker og procedurer inden for væsentlige områder i forbin-

delse med regnskabsaﬂæggelsen.

Overvågning

Bestyrelsen og revisionsudvalget modtager løbende rapporte-

ring fra direktionen om overholdelse af udstukne retningslinjer

m.v. og om konstaterede svagheder, mangler og/eller over-

trædelser af vedtagne politikker, forretningsgange og interne

kontroller.

Som led i bestyrelsens vurdering af det interne kontrolmiljø

tages der årligt stilling til, hvorvidt de interne kontrol- og risi-

kostyringssystemer er tilstrækkelige, og hvorvidt der vurderes

behov for intern revision. Bestyrelsen har med baggrund i

Selskabets størrelse, kompleksitet og organisering indtil videre

vurderet at etablering af intern revision ikke er påkrævet.

De generalforsamlingsvalgte revisorer rapporterer i revisions-

protokollen til bestyrelsen om væsentlige svagheder i de inter-

ne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsespro-

cessen. Mindre væsentlige forhold rapporteres i Management

Letters til direktionen.

Bestyrelsen og revisionsudvalget overvåger løbende, at direkti-

onen reagerer eﬀektivt på eventuelle svagheder og/eller mang-

ler, og at aftalte tiltag i relation til styrkelse af risikostyring og

interne kontroller i relation til regnskabsaﬂæggelsesprocessen

implementeres som planlagt.

Risikovurdering

Bestyrelsen og revisionsudvalget foretager årlig en overordnet

vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsespro-

cessen.

Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen årlig stilling til

risikoen for besvigelser og til de foranstaltninger, der skal tages

med henblik på at styre henholdsvis eliminere og/eller reducere

risici. Herunder vurderer bestyrelsen direktionens mulighed for

at tilsidesætte kontroller og for at udøve upassende indﬂydelse

på regnskabsaﬂæggelsen. De væsentligste risici i forbindelse

med regnskabsaﬂæggelsen fremgår af ledelsesberetningen og

26

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d

I forbindelse med den øgede mængde og indsamling af data i

samfundet samt udvikling og anvendelse af ny teknologi anser

Selskabet det for vigtig at Selskabet har styr på og ordentlighed

i samtlige processer relateret hertil.

Selskabet har imidlertid valgt ikke udarbejdet en politik for

dataetik, primært grundet Selskabets størrelse og den begræn-

sede mængde data der indsamles og anvendes i hverdagen.

Endvidere udvikler Selskabet ikke ny teknologi med henblik på

indsamling og udnyttelse af store mængde data.

Selskabet overvejer løbende om der skal udarbejdes en politik

for området.

27

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

LEDELSESBERETNING

I

Måltal for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b

Bestyrelsen anerkender vigtigheden af diﬀerentierede kompe-

tencer og baggrunde i såvel ledelsen som i medarbejderstaben.

Bestyrelsen er derfor også generelt opmærksom på, at der er

lige muligheder for alle.

Bestyrelsen bør altid bestå af de mest egnede kandidater og be-

styrelsen henstiller derfor til, at valg af medlemmer til bestyrel-

sen sker med fokus på kompetencer og erfaringsgrundlag hos

de pågældende kandidater.

Bestyrelse har sat som måltal, at der inden år 2025 skal være

mindst én kvinde indvalgt i bestyrelsen, der er på nuværende

tidspunkt ingen kvinder i bestyrelsen. Bestyrelsen har ikke op-

fyldt målsætningen i 2021, idet der ikke har været udskiftning

i bestyrelsen i 2021. Måltallet søges opfyldt i forbindelse med

næste udskiftning af et eller ﬂere bestyrelsesmedlemmer.

Da Selskabet beskæftiger færre end 50 ansatte, er der ikke op-

stillet politik for at fremme andelen af det underrepræsenterede

køn på de øvrige ledelsesniveauer.

28

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Koncern- og årsregnskab

Hjørnekontoret, Brøndby

29

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Ledelses- og revisionspåtegninger

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2021 for Fast Ejendom Danmark A/S.

Årsrapporten er aﬂagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere

krav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver,

passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme

for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens og Selskabets akti-

viteter og økonomiske forhold, årets resultater, pengestrømme og ﬁnansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici

og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Brøndby, den 10. marts 2022

Direktion

Torben Schultz

Adm. direktør

Bestyrelse

Niels Roth

Formand

Peter Olsson

Næstformand

Søren Hofman Laursen

30

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

Til kapitalejerne i Fast Ejendom Danmark A/S

på Nasdaq Copenhagen, blev vi første gang valgt som revi-

sor for Fast Ejendom Danmark A/S den 28. april 2014. Vi er

genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet

sammenhængende opgaveperiode på 8 år frem til og med regn-

skabsåret 2021.

Revisionspåtegning på koncernregnskabet og

årsregnskabet

Konklusion

Centrale forhold ved revisionen

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for

Fast Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar - 31.

december 2021, der omfatter resultatopgørelse, totalindkom-

stopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsop-

gørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel

koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet

udarbejdes efter International Financial Reporting Standards

som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores

faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af

regnskaberne for regnskabsåret 2021. Disse forhold blev

behandlet som led i vores revision af regnskaberne som helhed

og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke

nogen særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af

nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan forholdet blev

behandlet ved vores revision, givet i denne sammenhæng.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet

giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver,

passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2021 samt

af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pen-

gestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021

i overensstemmelse med International Financial Reporting

Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn-

skabsloven.

Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet "Revisors

ansvar for revisionen af regnskaberne", herunder i relation til

nedennævnte centrale forhold ved revisionen. Vores revision

har omfattet udformning og udførelse af revisionshandlinger

som reaktion på vores vurdering af risikoen for væsentlig

fejlinformation i regnskaberne. Resultatet af vores revisions-

handlinger, herunder de revisionshandlinger vi har udført for

at behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for vores

konklusion om regnskaberne som helhed.

Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat

til revisionsudvalget og bestyrelsen.

Værdiansættelse af investeringsejendomme

Koncernen har pr. 31. december 2021 indregnet investerings-

ejendomme til dagsværdi for i alt 1.046.700 t.kr. Den årlige

værdiansættelse er central for vores revision, da den er væ-

sentlig for koncernregnskabet og indeholder ledelsesmæssige

forudsætninger og skøn, herunder om den fremtidige ejen-

domsdrift og udvikling på ejendomsmarkedet, jf. note 2, 4, 15

og 31.

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internati-

onale standarder om revision og de yderligere krav, der er gæl-

dende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav

er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors

ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet"

(herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores opfattelse,

at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som

grundlag for vores konklusion.

Vi har i forbindelse med vores revision efterregnet den af ledel-

sen udarbejdede værdiansættelse til dagsværdi, der er foretaget

efter discounted cash-ﬂow modellen, og sammenholdt de af

ledelsen fastlagte forudsætninger og skøn med underliggende

dokumentation. Vi har vurderet, om den valgte beregningsmo-

del er relevant samt vurderet niveauet for afkastkrav og inﬂati-

onsrate anvendt til ekstrapolering sammenholdt med markeds-

data. De forventede nettopengestrømme er baseret på budgetter

for årene 2022 til 2032 og en terminalværdi samt værdien af

modtagne deposita og byggeretter. Vi har undersøgt procedurer

for budgetudarbejdelse og sammenholdt de af ledelsen op-

gjorte værdier med uafhængig ekstern mæglervurdering, som

vi har kontrolleret grundlaget for. Vi har endvidere vurderet

tilstrækkeligheden af oplysninger om dagsværdiansættelsen af

investeringsejendomme i note 2, 4, 15 og 31 i forhold til krav i

regnskabsstandarder.

Uafhængighed

Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med Inter-

national Ethics Standards Board for Accountants' internationale

retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de

yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi

har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse

krav og IESBA Code.

Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte

ikke-revisionsydelser, som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i for-

ordning (EU) nr. 537/2014.

Valg af revisor

Efter Fast Ejendom Danmark A/S ﬁk optaget aktier til notering

31

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

Udtalelse om ledelsesberetningen

forventes, at de enkeltvis eller samlet har indﬂydelse på de

økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træﬀer på

grundlag af regnskaberne.

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.

Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke ledelses-

beretningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med

sikkerhed om ledelsesberetningen.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med

internationale standarder om revision og de yderligere krav,

der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og

opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

I tilknytning til vores revision af regnskaberne er det vores an-

svar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje,

om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regn-

skaberne eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden

måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.

.

Identiﬁcerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinfor-

mation i regnskaberne, uanset om denne skyldes besvigel-

ser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som

reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er

tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores kon-

klusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinforma-

tion forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig

fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan

omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste ude-

ladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.

Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen

indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabslo-

ven.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledel-

sesberetningen er i overensstemmelse med regnskaberne og er

udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav.

Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetnin-

gen.

.

Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for

revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der

er passende efter omstændighederne, men ikke for at kun-

ne udtrykke en konklusion om eﬀektiviteten af koncernens

og selskabets interne kontrol.

Ledelsens ansvar for regnskaberne

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab

og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens-

stemmelse med International Financial Reporting Standards

som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som

ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde regnskaberne

uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvi-

gelser eller fejl.

.

Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er

anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabs-

mæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har

udarbejdet, er rimelige.

Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnska-

berne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift

er passende, samt om der på grundlag af det opnåede

revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med be-

givenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om

koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis

vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi

i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysnin-

ger herom i regnskaberne eller, hvis sådanne oplysninger

ikke er tilstrækkelige, modiﬁcere vores konklusion. Vores

konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået

frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige

begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen

og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.

Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen ansvarlig for at

vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften;

at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er rele-

vant; samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af regnskabs-

princippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til

hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften

eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskaber-

ne som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om

denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisions-

påtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt

niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision,

der udføres i overensstemmelse med internationale standarder

om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark,

altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan ﬁndes.

Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl

og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan

.

Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og

indhold af regnskaberne, herunder noteoplysningerne,

samt om regnskaberne afspejler de underliggende transak-

tioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et

retvisende billede heraf.

32

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

.

Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de

ﬁnansielle oplysninger for virksomhederne eller forret-

ningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en

konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at

lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er

eneansvarlige for vores revisionskonklusion.

tion, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor

nødvendigt

.

At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det

menneskeligt læsbare koncernregnskab

For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig

for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-for-

ordningen.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det plan-

lagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt

betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventu-

elle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identiﬁcerer

under revisionen.

Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad

af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender

er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og

Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæs-

opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og op-

lyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelig-

hed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er

relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger

foretaget for at eliminere trusler.

sige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors

faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentli-

ge afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse

skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:

.

Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-for-

mat

Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den

øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betyde-

lige ved revisionen af regnskaberne for den aktuelle periode og

dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse

forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig

regulering udelukker, at forholdet oﬀentliggøres, eller i de

yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal

kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de negative

konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at

veje tungere end de fordele, den oﬀentlige interesse har af

sådan kommunikation.

.

Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for

iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende

opmærkningsprocessen

.

Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen

af koncernregnskabet

Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra

ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser

til taksonomien er passende, når relevante elementer i

ESEF-taksonomien ikke er identiﬁceret

Erklæring om overholdelse af ESEF-forordnin-

gen

.

Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i

ESEF-taksonomien

Som et led i revisionen af regnskaberne for Fast Ejendom Dan-

mark A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke

en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret

1. januar - 31. december 2021, med ﬁlnavnet fastejendom-

2021-12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med

EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det

fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen),

som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHT-

ML-format, og iXBRL-opmærkning af koncernregnskabets

hovedopgørelser.

Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede

koncernregnskab.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1.

januar - 31. december 2021, med ﬁlnavnet fastejendom-2021-

12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i

overensstemmelse med ESEF-forordningen.

København, den 10. marts 2022

EY Godkendt Revisionspartnerselskab

CVR-nr. 30 70 02 28

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som over-

holder ESEF-forordningen, herunder:

.

Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format

Henrik Reedtz

statsaut. revisor

mne24830

Kennet Hartmann

statsaut. revisor

mne40036

Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags,

herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring

heraf til elementer i taksonomien, for ﬁnansiel informa-

33

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2021

(BELØB I DKK ’000)

Moderselskab

2021

Koncern

2021

RESULTATOPGØRELSE

Note

2020

Lejeindtægter

3

811

-631

180

0

77.498

-29.004

48.494

64.857

-30.064

34.793

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme

Resultat af ejendommenes drift

Værdireguleringer af investeringsejendomme

4

0

83.160

19.638

Bruttoresultat

180

0

131.654

54.431

Administrationsomkostninger

Andre driftsindtægter

5,6,7

8

-12.130

10.294

-1.656

-11.734

9.829

-11.888

0

-11.129

0

Resultat af primær drift

-1.905

119.766

43.302

Resultat af dattervirksomheder

Finansielle indtægter

9

11.327

3.635

-209

-756

2.958

-126

0

2

0

10

11

12

Finansielle omkostninger

-8.982

-599

-8.564

-328

Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser

Resultat før skat

0

13.097

171

110.187

34.410

Skat af årets resultat

13

-320

-180

-33.182

-8.545

ÅRETS RESULTAT

12.777

-9

77.005

25.865

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE

Årets resultat

12.777

0

-9

0

77.005

0

25.865

0

Anden totalindkomst efter skat

ÅRETS TOTALINDKOMST

Resultat pr. aktie i kr.

12.777

-9

77.005

29,95

29,91

25.865

10,06

10,04

14

Udvandet resultat pr. aktie i kr.

Forslag til fordeling af årets resultat

Overført til næste år

12.777

-9

77.005

25.865

34

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Balance pr. 31. december 2021 - Aktiver

(BELØB I DKK '000)

Moderselskab

2021

Koncern

2021

Note

2020

Investeringsejendomme

Projektejendomme

Leasingaktiver

15

0

1.046.700

75.900

638

1.106.200

0

5.135

436

1.194

371

338

Driftsmidler og inventar

Anlægsaktiver

2.972

1.928

1.108.466

5.571

1.564

1.126.210

Kapitalandele i dattervirksomheder

Ansvarlig lånekapital til dattervirksomheder

Finansielle aktiver

9, 15

15

175.828

170.000

345.828

164.500

160.000

324.500

0

Langfristede aktiver

351.399

326.065

1.126.210

1.108.466

Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser

Tilgodehavender hos dattervirksomheder

Andre tilgodehavender

16

17

18

0

278

27

0

8

0

463

0

127

230

265

144

666

2.114

0

1.404

448

Tilgodehavende skat

1.516

204

Periodeafgrænsningsposter

Tilgodehavender

19

1.424

3.546

2.476

4.791

2.125

Likvide beholdninger

20

21

3.308

13.496

59.103

37.326

0

78.750

Aktiver bestemt for salg

0

Kortfristede aktiver

5.433

14.161

141.399

42.116

Aktiver

356.832

340.226

1.267.609

1.150.582

35

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Balance pr. 31. december 2021 - Passiver

(BELØB I DKK ’000)

Moderselskab

2021

Koncern

2021

Note

2020

Selskabskapital

Overført resultat

Egenkapital i alt

22, 23

5.319

343.453

348.772

5.319

330.488

335.807

5.319

479.692

485.011

5.319

402.499

407.818

Udskudte skatteforpligtelser

Deposita

24

25

26

6

237

0

18

92

0

60.099

29.735

526.560

125.124

426

29.567

27.731

554.718

90.380

221

Prioritetsgæld

Bankgæld

0

Leasingforpligtelser

Anden gæld

4.222

0

674

0

Langfristede forpligtelser

4.465

784

741.944

702.617

Skyldig selskabsskat

Prioritetsgæld

0

801

20.211

216

0

20.125

118

25

26

Leasingforpligtelser

Leverandørgæld

Anden gæld

1.047

351

536

170

2.929

8.357

9.620

4.494

13.134

27

2.172

Periodeafgrænsningsposter

28

21

25

0

649

800

2.276

0

Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg

Kortfristede forpligtelser

Passiver

3.595

3.635

40.654

40.147

356.832

340.226

1.267.609

1.150.582

36

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2021

KONCERN (BELØB I DKK ’000)

Selskabskapital

5.319

Overført resultat

378.645

Egenkapital i alt

383.964

Egenkapital 1. januar 2020

Årets resultat

0

25.865

0

25.865

0

Anden totalindkomst

Totalindkomst i alt

25.865

Aktieoptionsprogram

0

220

-2.231

220

-2.231

Årets køb af egne aktier

Egenkapital 31. december 2020

5.319

402.499

407.818

Egenkapital 1. januar 2021

5.319

402.499

407.818

Årets resultat

0

77.005

0

77.005

0

Anden totalindkomst

Totalindkomst i alt

77.005

Aktieoptionsprogram

0

188

Egenkapital 31. december 2021

5.319

479.692

485.011

Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2021

MODERSELSKAB (BELØB I DKK ’000)

Selskabskapital

5.319

Overført resultat

332.508

Egenkapital i alt

337.827

Egenkapital 1. januar 2020

Årets resultat

0

-9

0

-9

0

Anden totalindkomst

Totalindkomst i alt

-9

Aktieoptionsprogram

0

220

-2.231

220

-2.231

Årets køb af egne aktier

Egenkapital 31. december 2020

5.319

330.488

335.807

Egenkapital 1. januar 2021

5.319

330.488

335.807

Årets resultat

0

12.777

0

12.777

0

Anden totalindkomst

Totalindkomst i alt

12.777

Aktieoptionsprogram

0

188

Egenkapital 31. december 2021

5.319

343.453

348.772

37

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Pengestrømsopgørelse

(BELØB I DKK ’000)

Moderselskab

2021

Koncern

2021

Note

2020

Resultat af primær drift

-1.656

2.862

0

-1.905

-469

0

119.766

855

43.302

324

Tilbageførsel af ikke likvide poster

Tilbageførsel af værdireguleringer

Ændring i driftskapital

4

-83.160

-34

-19.638

9.017

215

30

-2.010

-1.848

-2.652

2.298

1.389

1.313

Betalt selskabskat

-1.848

35.579

Pengestrøm fra primær drift

33.220

Finansielle indtægter

3.635

-209

774

2.958

-126

2

-8.982

26.599

0

-8.564

24.656

Finansielle omkostninger

Pengestrøm fra driftsaktivitet

4.145

Ændring af mellemværende med tilknyttede virksom-

heder

-10.000

0

-20.586

0

-27.990

-1.816

0

-67.662

-1.826

0

Forbedringer af investeringsejendomme

Køb af driftsmidler

-218

0

-162

0

Salg af investeringsejendomme

Pengestrøm fra investeringsaktivitet

16.000

-13.806

-10.218

-20.748

-69.489

Afdrag på prioritetsgæld

Indfrielse af prioritetsgæld

Optagelse af bankgæld

0

-20.143

-8.283

34.744

-138

-20.514

-23.648

90.380

-170

0

Afdrag på leasinggæld

-889

0

-782

-2.231

-19

Køb og salg af egne aktier, netto

Deposita, lejere

0

-2.231

-1.328

42.489

145

-744

2.804

8.984

Pengestrøm fra ﬁnansieringsaktivitet

-3.032

Årets pengestrøm

Likvider 01.01.

Likvider 31.12.

-10.188

13.496

3.308

-19.635

33.131

13.496

21.777

37.326

59.103

-2.344

39.670

37.326

38

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Hjørnekontoret, Brøndby

39

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Noteoversigt

1.

Anvendt regnskabspraksis

2.

3.

4.

5.

Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder

Lejeindtægter og omkostninger vedrørende investeringsejendomme

Værdiregulering af investeringsejendomme

Administrationsomkostninger

Aktiebaseret vederlæggelse

6.

7.

8.

Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor

Andre driftsindtægter

9.

Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder

Finansielle indtægter

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

28.

29.

30.

31.

32.

33.

34.

35.

36.

37.

Finansielle omkostninger

Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser

Skat af årets resultat

Resultat pr. aktie

Langfristede aktiver

Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser

Tilgodehavender hos dattervirksomheder

Andre tilgodehavender

Periodeafgrænsningsposter

Likvide beholdninger

Aktiver bestemt for salg

Egne aktier

Selskabskapital

Udskudt skat

Prioritetsgæld

Leasingforpligtelser

Anden gæld

Periodeafgrænsningsposter

Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser

Ændring i driftskapital

Finansielle instrumenter og risici

Nærtstående parter

Aktionærforhold

Ny regnskabsregulering

Begivenheder efter balancedagen

Godkendelse af årsrapport til oﬀentliggørelse

Bestyrelsens tillidshverv, kapitalandele og valgbarhed

40

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

henføres til posteringer direkte herpå.

1. Anvendt regnskabspraksis for Koncernen

Koncernens årsregnskab for 2021, der omfatter både årsregn-

skab for Moderselskabet og koncernregnskab for Koncernen,

aﬂægges i overensstemmelse med International Financial

Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i

årsregnskabsloven.

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat,

indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige

indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige ind-

komster samt for betalte a conto skatter.

Ved beregning af årets skattepligtige indkomst anvendes de på

balancedagen gældende skattesatser. Udskudt skat indregnes

efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige

forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier

af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midler-

tidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af

goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke

er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige

forskel konstateret på tidspunktet for første indregning hverken

påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige

indkomst.

Grundlag for udarbejdelse

Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrun-

det til nærmeste 1.000 kr. Selskabet og dets datterselskaber har

danske kroner som funktionel valuta.

Den anvendte regnskabspraksis, som beskrevet nedenfor, er an-

vendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene.

Ændring af anvendt regnskabspraksis

Fast Ejendom Danmark A/S har med virkning fra den 1. januar

2021 implementeret følgende nye eller ændrede standarder og

fortolkningsbidrag:

Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte

anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den

enkelte forpligtelse.

.

Amendments to IFRS 9, IAS 39 and IFRS 7 om IBOR-re-

formen, fase 2.

Fast Ejendom Danmark A/S har implementeret de standarder

og fortolkningsbidrag, der træder i kraft i EU for 2021. Ingen

af disse har påvirket indregning og måling i 2021 eller forven-

tes at påvirke Koncernen.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremfør-

selsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen

med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres,

enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som

nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skatte-

pligtige indkomster. Det vurderes på hver balancedag, hvorvidt

det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt til-

strækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteak-

tiv vil kunne udnyttes.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter Selskabet og de dattervirksomhe-

der, som kontrolleres af Selskabet. Selskabet anses for at have

kontrol, når det direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct.

af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller

faktisk udøver bestemmende indﬂydelse.

Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede

danske virksomheder i forhold til deres respektive skattepligti-

ge indkomster.

Konsolideringsprincipper

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for

Selskabet og dets dattervirksomheder. Udarbejdelse af kon-

cernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter

af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for

konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncer-

nens regnskabspraksis.

Totalindkomstopgørelsen

Lejeindtægter

Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder

årets indtægter ved udlejning af ejendomme. Lejen periodiseres

og indtægtsføres lineært over lejeperioden i henhold til indgået

kontrakt såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes

modtaget. Den indregnede omsætning måles til dagsværdien

af det aftalte vederlag ekskl. moms, afgifter og efter fradrag af

afgivne rabatter.

Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninter-

ne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og

udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de

konsoliderede virksomheder.

Skat og udskudt skat

Omsætningen består af kontrakter med én leveringsforplig-

telse, hvorfor der ikke foretages allokering af vederlaget til

ﬂere komponenter. Rabatter fradrages vederlaget ligeligt over

uopsigelighedsperioden i lejeaftalen. Hertil kommer opkrævede

bidrag til dækning af fællesomkostninger.

Årets skat i Selskabet og dattervirksomheder, som består af

årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i

totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til

årets resultat og direkte på egenkapitalen med den del, der kan

41

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen og de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieopti-

påvirker således ikke driftsresultatet.

oner.

Andre driftsindtægter

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme

Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter

set i forhold til hovedaktiviteterne.

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder

alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder

reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesom-

kostninger samt omkostninger til skatter, afgifter samt andre

omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varme-

regnskabet over balancen.

Finansielle poster

Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger,

realiserede og urealiserede kursgevinster og –tab vedrørende

gældsforpligtelser, afholdte transaktionsomkostninger ved

lånoptagelse, dagsværdiregulering af prioritetsgæld, ansvarlig

lånekapital i døtre samt tillæg og godtgørelser under acon-

toskatteordningen.

Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejen-

domme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin

værdi og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedrin-

ger medfører en værdistigning og aktiveres på ejendommen.

Balancen

Værdireguleringer af investeringsejendomme

Investeringsejendomme

Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder:

Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at

opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.

.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme.

Gevinst/tab ved salg af investeringsejendomme i forhold

til den skønnede dagsværdi primo regnskabsåret.

Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris

med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger, der tilfører

en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en

forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af

omkostningerne, tillægges anskaﬀelsessummen som forbedrin-

ger.

.

Kompensation til reetablering fra fraﬂyttede lejere.

Administrationsomkostninger

Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der

afholdes til ledelse og administration, herunder omkostninger

til lønninger, honorarer, outsourcing af administrative opgaver,

kontorholdsomkostninger samt afskrivning af driftsmidler,

inventar og leasingaktiver. Afskrivning på driftsmidler og

inventar foretages lineært over ﬁre år.

Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurde-

ring af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en virksom-

hed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller

anskaﬀelse af ét eller ﬂere aktiver. Betragtes erhvervelsen som

anskaﬀelse af ét eller ﬂere aktiver, indregnes der ikke udskudt

skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og

den skattemæssige værdi på anskaﬀelsestidspunktet.

Aktieoptionsprogram

Værdien af medarbejderes serviceydelser modtaget som mody-

delse for tildelte optioner måles til dagsværdien af optionerne.

For egenkapitalafregnede aktieoptioner måles dagsværdien på

tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under

personaleomkostninger over den periode, hvor den endelige

ret til optionerne optjenes (vesting-perioden). Modposten hertil

indregnes direkte i egenkapitalen som en ejertransaktion.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.

Dagsværdimålingen er klassiﬁceret som niveau 3 i dagsværdi-

hierarkiet. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cash

ﬂow model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af

investeringsejendommene tilbagediskonteres. Værdiregulering

til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen.

Ejendomme der både benyttes som investeringsejendom samt

domicilejendom, præsenteres samlet som investeringsejendom

såfremt domicilejendommen skønnes uvæsentlig og udgør

mindre end 10 pct. af det samlede areal. Såfremt der foreligger

en underskrevet købsaftale måles dagsværdien til salgsprisen

heri, klassiﬁceret som niveau 1 i dagsværdihierakiet.

I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skøn-

nes over antallet af optioner, som medarbejderne forventes at

erhverve ret til i henhold til servicebetingelserne. Efterfølgende

justeres for ændringer i skønnet over antallet af retserhvervede

optioner, så den samlede indregning er baseret på det faktiske

antal retserhvervede optioner.

Projektejendomme

Projektejendomme er ejendomme, der er taget ud af por-

teføljen med investeringsejendomme mens de gennemgår

Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse

af en optionsprismodel. Ved beregningen tages der hensyn til

42

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

væsentlige værdiforøgende ombygninger. Ejendomme over-

føres fra porteføljen af investeringsejendomme til dagsværdi.

Efterfølgende måles projektejendomme til dagsværdi såfremt

denne kan skønnes pålideligt, alternativt måles projektejen-

dommen til kostpris med tillæg af projekt- og ﬁnansieringsom-

kostninger.

Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen. Lea-

singaktivet justeres for ændringer i leasingforpligtelsen som

følge af ændringer i vilkårene i leasingaftalen eller ændringer

i kontraktens pengestrømme i takt med ændringer i et indeks

eller en rente.

Leasingaktiver afskrives lineært over den forventede lejeperio-

de, der udgør:

Leasingkontrakter

Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen,

når der i henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et spe-

ciﬁkt identiﬁcerbart aktiv stilles et leasingaktivet til rådighed i

leasingperioden, og når der opnås ret til stort set alle de økono-

miske fordele fra brugen af det identiﬁcerede aktiv og retten til

at bestemme over brugen af det identiﬁcerede aktiv.

.

Driftsmateriel 3-5 år

Leasingaktivet og leasingforpligtelsen præsenteres særskilt

i balancen. Leasingaktiver med lav værdi og kortfristede

leasingaftaler indregnes ikke i balancen. I stedet indregnes

leasingydelser vedrørende disse leasingaftaler lineært i resulta-

topgørelsen.

Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsvær-

dien af de fremtidige leasingydelser tilbagediskonteret med en

alternativ lånerente. Følgende leasingbetalinger indregnes som

en del af leasingforpligtelsen, i det omfang forholdene er til

stede:

Driftsmidler

Driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede

af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt

denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den

forventede driftsøkonomiske brugstids som er to til fem år. Af-

skrivningsmetode, brugstider og restværdier revurderes årligt.

Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under administra-

tionsomkostninger.

.

Faste betalinger.

Variable betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer

i et indeks eller en rente, baseret på gældende indeks eller

rente.

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Nedskrivning

til imødegåelse af tab foretages efter den simpliﬁcerede expe-

cted credit loss-model, hvorefter det samlede tab indregnes

straks i resultatopgørelsen på samme tidspunkt, som tilgodeha-

vendet indregnes i balancen på baggrund af det forventede tab i

tilgodehavendets samlede levetid.

.

Skyldige betalinger under en restværdigaranti.

Udnyttelsesprisen for købsoptioner, som ledelsen med

rimelig sandsynlighed forventer at udnytte.

.

Betalinger omfattet af en forlængelsesoption, som koncer-

nen med rimelig sandsynlighed forventer at udnytte.

Periodeafgrænsningsposter vedr. aktiver

Leasingforpligtelsen måles til amortiseret kostpris under den

eﬀektive rentes metode. Leasingforpligtelsen genberegnes, når

der er ændringer i de underliggende kontraktuelle pengestrøm-

me fra ændringer i et indeks eller en rente, hvis der er æn-

dringer i koncernens estimat af en restværdigaranti, eller hvis

Koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs-, forlængelses-

eller opsigelsesoption med rimelig sandsynlighed forventes

udnyttet.

Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter

afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår.

Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Aktiver bestemt for salg

Aktiver bestemt for salg omfatter langfristede aktiver og af-

hændelsesgrupper, som er bestemt for salg. Afhændelsesgrup-

per er en gruppe af aktiver, som skal afhændes samlet ved salg

eller lignende i en enkelt transaktion. Forpligtelser vedrørende

aktiver bestemt for salg er forpligtelser direkte tilknyttet disse

aktiver, som vil blive overført ved transaktionen. Aktiver klas-

siﬁceres som ”bestemt for salg”, når deres regnskabsmæssige

værdi primært vil blive genindvundet gennem et salg inden

for 12 måneder i henhold til en formel plan frem for gennem

fortsat anvendelse.

Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket

svarer til værdien af leasingforpligtelsen korrigeret for forudbe-

talte leasingbetalinger med tillæg af direkte relaterede omkost-

ninger og estimerede omkostninger til nedrivning, istandsæt-

telse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre

typer af incitamentsbetalinger fra leasinggiver.

Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumu-

lerede af- og nedskrivninger. Leasingaktivet afskrives over

den korteste af leasingperioden og leasingaktivets brugstid.

Aktiver eller afhændelsesgrupper, der er bestemt for salg,

måles til den laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi på

43

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Andre ﬁnansielle forpligtelser

tidspunktet for klassiﬁkationen som ”bestemt for salg” eller

dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger, med undtagel-

se af investeringsejendomme målt til dagsværdi. Der afskrives

og amortiseres ikke på aktiver fra det tidspunkt, hvor de klassi-

ﬁceres som ”bestemt for salg”.

Andre ﬁnansielle forpligtelser, herunder bankgæld, leveran-

dørgæld og deposita måles ved første indregning til dagsværdi.

Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved

at anvende den eﬀektive rentes metode, således at forskellen

mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i totalind-

komstopgørelsen over hele låneperioden.

Nedskrivninger, som opstår ved den første klassiﬁkation som

”bestemt for salg”, og gevinster eller tab ved efterfølgende

måling til laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi eller

dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger indregnes i re-

sultatopgørelsen under de poster, de vedrører. Gevinster og tab

oplyses i noterne.

Periodeafgrænsningsposter vedr. passiver

Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfat-

ter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår.

Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.

Investeringsejendomme bestemt for salg måles fortsat til

dagsværdi. Aktiver og dertil tilknyttede forpligtelser udskilles

i særskilte linjer i balancen, og hovedposterne speciﬁceres i

noterne. Sammenligningstal i balancen tilpasses ikke.

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode

og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og

ﬁnansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrøm fra driftsaktivitet opgøres som driftsresultatet,

reguleret for ikke likvide poster og ændringer i driftskapital,

fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat, der kan

henføres til driftsaktiviteterne.

Egne aktier

Anskaﬀelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapi-

talandele indregnes direkte i overført resultat under egenkapi-

talen. Gevinst og tab ved salg indregnes således ikke i resultat-

opgørelsen.

Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i

forbindelse med køb og salg af ﬁnansielle aktiver samt køb,

udvikling, forbedring og salg mv. af materielle aktiver.

Egenkapital

Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for

vedtagelse på generalforsamlingen.

Pengestrøm fra ﬁnansieringsaktivitet omfatter optagelse og

indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld samt udbetaling

af udbytte. Likvider omfatter såvel likvide beholdninger som

deponeringer.

Hensatte forpligtelser

Hensatte forpligtelser indregnes, når der er en retlig eller fak-

tisk forpligtelse som følge af begivenheder i regnskabsåret eller

tidligere år, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen

vil medføre et træk på virksomhedens økonomiske ressourcer.

Driftssegmenter

Der er alene et driftssegment, hvorfor regnskabet ikke indehol-

der segmentoplysninger.

Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de

omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle

forpligtelserne. Ved måling af hensatte forpligtelser foretages

tilbagediskontering af de udgifter, der er nødvendige for at af-

vikle forpligtelsen, hvis dette har en væsentlig eﬀekt på måling

af forpligtelsen.

Hoved- og nøgletal

Nøgletallene er deﬁneret og beregnet i overensstemmelse med

Finansforeningens ”Anbefalinger & Nøgletal” samt IPD/Dansk

Ejendomsindeks deﬁnitioner.

Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1)

Resultat af primær drift ekskl. værdiregulering af ejendomme i

procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver

omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.

Prioritetsgæld

Prioritetsgæld håndteres som led i en dokumenteret risikosty-

ringsproces og styres samt rapporteres løbende til dagsværdi.

Dagsværdien er klassiﬁceret som niveau 2 i dagsværdihier-

akiet. Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter

vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagel-

sen og efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien

indregnes i totalindkomstopgørelsen under ’Værdireguleringer

af ﬁnansielle gældsforpligtelser’.

Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2)

Resultat af primær drift inkl. værdiregulering af ejendomme i

procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver

omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.

Forrentning af egenkapitalen

Årets resultat i procent af årets gennemsnitlige egenkapital.

44

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Udlejningsgrad

Anvendt regnskabspraksis for Moderselskab

Lejeværdi af investeringsejendommenes og aktiver bestemt for

salgs udlejede arealer ultimo året i forhold til disses lejeværdi

af alle arealer ultimo året målt i procent.

Regnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S for 2021 aﬂægges

i overensstemmelse med International Financial Reporting

Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn-

skabsloven.

Gennemsnitligt vægtet afkastkrav

Vægtet gennemsnit af krav til intern forrentning over 10 år, der

er lagt til grund for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme.

Regnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste

1.000 kr. Moderselskabet har danske kroner som funktionel

valuta.

Resultat af ejendomme, udlejet.

Resultat af ejendommenes primære drift i forhold til udlejede

arealer ultimo året.

Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er den samme som

for koncernregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S, jf. note

1 til koncernregnskabet, bortset fra nedenstående.

Husleje, udlejet, pr. kvm.

Årets lejeindtægt i forhold til udlejede arealer ultimo året.

Totalindkomstopgørelsen

Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering.

Bruttoresultat ekskl. omkostninger ved salg af ejendomme i

forhold til udlejede arealer ultimo året.

Lejeindtægter

Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder

årets indtægter ved udlejning af leasede investeringsejendom-

me.

Dagsværdi af ejendomme.

Dagsværdi af alle ejendomme ultimo året i forhold til areal

ultimo.

Regnskabspraksis følger herudover Koncernens praksis.

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme

Omkostningsprocent

Samlede administrationsomkostninger i procent af ejendoms-

balancen ultimo.

Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder

afskrivninger på leasingaktiver i kategorien investeringsejen-

domme.

Resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie

Beregning af resultat pr. aktie er speciﬁceret i note 14.

Regnskabspraksis følger herudover Koncernens praksis.

Gennemsnitlig lånerente

Årets samlede nettorenter i forhold til årets gennemsnitlige

kursværdi af prioritetsgæld.

Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder i Modersel-

skabets årsregnskab

Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres

i Moderselskabets totalindkomstopgørelse i det regnskabsår,

hvor udbyttet deklareres.

Loan to Value (LTV)

Nettorentebærende gæld ultimo i forhold til værdien af investe-

ringsejendomme og projektejendomme ultimo.

Balancen

Indre værdi

Leasingkontrakter

Egenkapitalen ultimo i forhold til antal af aktier i omløb ulti-

mo.

Leasingaktiver og leasingforpligtelser behandles og indregnes

i balancen efter samme principper som for koncernregnskabet.

Leasingaktiver på domicil- og investeringsejendomme (lea-

singaktiv) afskrives over 3 - 5 år.

Kapitalandele i dattervirksomheder i Moderselskabets

årsregnskab

Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris. Hvis

kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi,

nedskrives til denne lavere værdi.

45

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

nettoindtægter i forhold til dagsværdien) vil typisk være

forskelligt fra forrentningskravet, idet indtægter og udgifter

2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsæt-

ninger og usikkerheder for Koncernen

sjældent vil være gennemsnitlige i det enkelte år. Hertil kom-

mer, at visse udgifter generelt ikke indgår i DCF kalkulationen

(herunder realiserede tab på debitorer, revision, advokat og

annoncering) og dele af dagsværdien (værdi af byggeretter og

kontante deposita) ikke giver et afkast, der kan bogføres på

ejendommene.

Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver

og forpligtelser kræves skøn over, hvorledes fremtidige begi-

venheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på

balancedagen. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger,

som ledelsen vurderer er forsvarlige, men som i sagens natur er

usikre. Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaﬂæggel-

sen vedrører fortrinsvis måling af investeringsejendomme.

En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint, ved

den aktuelle markedsleje, vil isoleret set betyde, at dagsværdien

af hele ejendomsporteføljen ændres med +207 mio. kr. (2020:

+196 mio. kr.) en tilsvarende stigning vil have modsatrettet

eﬀekt. Diskonteringsrenten er fastsat nominelt og beregnet som

forrentningskravet multipliceret med inﬂationen ud fra følgen-

de formel: (1+ nominel diskonteringsrente) = (1+ real diskonte-

ringsrente) x (1+ inﬂationsforventning).

Væsentlige regnskabsmæssige skøn

I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne regn-

skabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regn-

skabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig indﬂydelse

på koncernregnskabet:

Frie pengestrømme diskonteres medio året, da lejen typisk er

forudbetalt måneds- eller kvartalsvis. Der er forudsat en inﬂati-

on for både indtægter og udgifter på 2,0 pct. p.a. i overensstem-

melse med Den Europæiske Centralbanks langsigtede inﬂati-

onsmål. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der

kontraktuelt er aftalt andet med lejerne.

Dagsværdi af investeringsejendomme

Ejendommene værdiansættes ultimo hver måned (senest pr. den

31. december 2021) til dagsværdi ved anvendelse af en DCF

værdiansættelsesmodel. Dagsværdimålingen er klassiﬁceret

som niveau 3 i dagsværdihierarkiet.

Den anvendte metode indebærer, at der udarbejdes et budget

for 11 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt

år tages højde for forudsigelige ændringer i ejendommens

indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens

frie pengestrømme stabiliseres. Beregning af terminalværdien

sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme

med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres

betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle

forrentningskrav inklusiv inﬂation. Forrentningskravet anvendt

i terminalåret er for samtlige ejendomme lig diskonteringsren-

ten eksklusiv inﬂation.

For kontrakter uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisi-

koen vurderet individuelt (9-12 måneder). Den gennemsnitlige

tomgangsprocent i 2022 er budgetteret til 28,8 pct. (2021: 31,6

pct.).

Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret indlagt en

generel, langsigtet tomgang med 10,0 pct. (2020: 10,0 pct.) for

samtlige erhvervsejendomme. Desuden er der taget højde for

varige ændringer i lejeniveau og øvrige lejevilkår samt langsig-

tede drifts- og vedligeholdelsesudgifter.

Der er i beregningen taget højde for, at den betalte leje kan

være lavere eller højere end den vurderede aktuelle mar-

kedsleje. I de tilfælde, hvor forskellen er mere end 10 pct., er

budgetlejen reguleret til den aktuelle markedsleje over en 4 års

periode i overensstemmelse med reglerne for huslejeregulering.

Der er gjort fravigelser herfra i de tilfælde, hvor der er indgået

aftale om fredning af lejen.

Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentnings-

kravet. Det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav ultimo

2021 er 6,5 pct. (2020: 6,9 pct.).

Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2021

Kontor Lager- og

logistik

Bolig

I alt

6,0

7,7

7,0

6,5

Sjælland

Jylland

Fyn

6,8

7,3

7,8

6,8

5,7

7,8

7,0

6,8

3,4

-

Anvendt gns. markedsleje i 2021

Kontor Lager- og

logistik

Bolig

I alt

-

644

362

407

518

Sjælland

Jylland

Fyn

780

552

725

767

445

352

379

390

1.270

I alt

3,4

-

Forrentningskravet er udtryk for det langsigtede afkast ejen-

dommene vil give, forudsat indtægter og udgifter er stabili-

seret. Det realiserede afkast i det enkelte år (ejendommenes

I alt

1.270

46

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt

i overensstemmelse med de udarbejdede 11 års budgetter for

hver enkelt ejendom. Planlagte vedligeholdelsesarbejder er i

budgetperioden indlagt på de tidspunkter, arbejderne forventes

På baggrund af den ﬁnansielle stilling og LTV for ejendomme

pr. 31. december 2021, er egen kreditrisikoen vurderet som helt

uvæsentlig ved opgørelse af prioritetsgældens dagsværdi. Da

prioritetsgælden alene kan indfries, omlægges eller overdrages

udført. De samlede vedligeholdelsesudgifter pr. m²spænder fra baseret på børskursværdien af de underliggende obligationer,

kr. 0 (for ejendomme, hvor vedligeholdelsen betales af lejer) til vurderes det at dagsværdimålingen skal klassiﬁceres som

kr. 416 (2020: kr. 140). Den gennemsnitlige vægtede vedlige-

niveau 2 i dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er indtruﬀet

en betydelig forringelse i kreditrisikoen i forhold til markedets

holdelsesudgift for hele porteføljen er 43 kr./m²(2020: 39 kr./

m²). Langsigtet vedligehold er skønnet for hver enkelt ejendom kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut, herunder i

og indlagt i terminalåret.

styrken af den stillede sikkerhed i form af LTV for de enkelte

ejendomme. Der henvises til note 31.

Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den bereg-

nede dagsværdi krone for krone.

Fastlæggelse af leasingperioden i leasingkontrakter

Leasingperioden indeholder leasingaftalens uopsigelige

periode, perioder omfattet af en forlængelsesoption, som med

rimelig sandsynlighed forventes at blive udnyttet, og perioder

omfattet af en opsigelsesoption, som med rimelig sandsynlig-

hed forventes ikke at blive udnyttet.

Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende

vejledning og følger desuden i alt væsentligt anbefalingerne i

Ejendomsforeningen Danmarks publikation ”Værdiansættelse

af investeringsejendomme” 2010 (”Anbefalingerne”) dog med

følgende undtagelser:

Fastlæggelse af diskonteringsfaktor i leasingkontrakter

.

Frie pengestrømme diskonteres medio året, mens Anbefa-

lingerne anbefaler ultimo året

Koncernen anvender sin alternative lånerente ved måling af

de fremtidige leasingbetalinger til nutidsværdien. Ved vurde-

ring af den alternative lånerente har Koncernen grupperet sin

portefølje af leasingaktiver i to kategorier, hvor det vurderes, at

leasingaftalerne og de underliggende aktiver i hver kategori har

samme karakteristika og risikoproﬁl.

.

Kontante deposita tillægges værdien krone for krone, mens

Anbefalingerne anbefaler forrentning af deposita med en

risikofri rente, der tillægges driftsindtægterne

.

Diskonteringsrenten er fastsat nominelt (forrentningskrav

multipliceret med inﬂation), mens Anbefalingerne anbefaler

realt (forrentningskrav adderet inﬂation)

Kategorierne er følgende:

.

Domicilejendomme; lejede lokaler til eget brug i egne

ejendomme.

Alle tre forhold vedrører muligheden for at sammenligne

forrentningskravet efter DCF metoden med forrentningskravet

efter den afkastbaserede metode. Efter bestyrelsens opfattelse

er den valgte model både teoretisk mere korrekt og, navnlig for

så vidt angår diskonteringstidspunkt og håndtering af deposita

og byggeretter, i bedre overensstemmelse med markedsforhol-

dene.

Investeringsejendomme; lejede lokaler anvendt til fremleje

i eksternt ejede ejendomme.

Driftsmateriel: leasede biler og kopimaskiner.

Koncernen fastsætter den alternative lånerente for ovenstående

kategorier af leasingaftaler i forbindelse med første indregning

af en leasingaftale. Derudover fastsættes den i forbindelse med

efterfølgende ændringer i de underliggende kontraktuelle pen-

gestrømme fra ændringer i Koncernens estimat af en restværdi-

garanti, hvis Koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs-

forlængelses- eller opsigelsesoption med rimelig sandsynlighed

forventes udnyttet eller i tilfælde af, at aftalen modiﬁceres.

Måling af prioritetsgæld til dagsværdi

Finansiering af investeringer i ejendomme sker primært med

prioritetsgæld, der optages individuelt pr. ejendom. Uanset om

en investeringsejendom afhændes ved at sælge aktier eller sel-

ve ejendommen, vil prioritetsgælden blive afhændet eller afvik-

let i samme forbindelse til gældens kursværdi. Afkastet består

således både af værdireguleringer af investeringsejendommene

og af den tilhørende prioritetsgæld. Derfor måles, overvåges og

rapporteres begge dele løbende til dagsværdi til såvel direktion

som bestyrelse. Dagsværdien af prioritetsgælden opgøres ved

udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer

korrigeret for egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og

risikoen for at den investeringsejendom, der er stillet til sikker-

hed for prioritetsgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed.

I vurderingen af den alternative lånerente har Koncernen for

sine leasingaftaler af ejendomme opgjort sin alternative låne-

rente med udgangspunkt i en rente fra en realkreditobligation

med en løbetid, som svarer til løbetiden af leasingaftalen og i

samme valuta, som leasingbetalingerne afregnes i. Renten på

ﬁnansieringen af den del, som et realkreditlån ikke kan anven-

des til, er estimeret med udgangspunkt i en referencerente med

tillæg af en kreditmargin udledt fra Koncernens eksisterende

47

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

kreditfaciliteter.

Koncernen har opgjort sin alternative lånerente for leasingafta-

ler af driftsmateriel med udgangspunkt i en referencerente med

tillæg af en kreditmargin udledt fra Koncernens eksisterende

kreditfaciliteter. Koncernen har korrigeret kreditmarginen for

leasinggivers ret til at tage aktivet retur i tilfælde af mislighol-

delse af leasingbetalinger (sikret gæld).

Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætnin-

ger og usikkerheder for Moderselskab

Vurdering af kapitalandele i datterselskaber.

For kapitalandele i dattervirksomheder vurderer ledelsen årligt,

om der er indikationer af, at der er sket værdiforringelse eller

om tidligere nedskrivninger skal tilbageføres som følge af en

stigende genindvindingsværdi. Ledelsen har vurderet, at der,

som følge af en stigning i nettoaktiverne i dattervirksomheder-

ne, ikke er indikationer for en reduktion i genindvindingsvær-

dien. Kapitalandelenes akkumulerede nedskrivninger er i 2021

netto tilbagført med 11.328 t.kr. (2020: nedskrevet med 756

t.kr.).

De væsentligste regnskabsmæssige skøn og forudsætninger

fremgår af note 2 til koncernregnskabet, og de dermed aﬂedte

eﬀekter på målingen af kapitalandelene.

Leasingaktiver

Selskabet har leasingaktiver indenfor følgende kategorier:

.

Domicilejendomme; lejede lokaler til eget brug i egne

ejendomme.

Investeringsejendomme; lejede lokaler anvendt til fremleje

i eksternt ejede ejendomme.

Driftsmateriel: leasede biler og kopimaskiner.

De væsentlige regnskabsmæssige skøn og forudsætninger

fremgår af note 2 til koncernregnskabet.

48

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

3. Lejeindtægter og omkostninger vedrørende

investeringsejendomme

Moderselskab

Koncern

2021

(BELØB I DKK ’000)

2021

2020

Lejeindtægter

811

-631

0

77.498

-22.600

-6.404

64.857

-21.917

-8.147

Driftsomkostninger, ejendomme med lejeindtægter

Driftsomkostninger, ejendomme i tomgang

Resultat af ejendommenes drift

180

48.494

34.793

Fremtidige kontraktlige minimumslejeindtægter på uopsigeli-

ge lejekontrakter fordeler sig således:

Inden for 1 år fra balancedagen

Mellem 1 og 5 år fra balancedagen

Efter 5 år fra balancedagen

0

34.911

95.601

33.928

164.440

34.940

86.486

37.343

158.769

Fordeling af lejeindtægter på geograﬁ og ejendomstype (DKK ’000).

Lager og

logistik

Lejeind-

tægter i alt

2021

Kontor

Bolig

Andet

Sjælland

25.791

1.864

303

18.228

18.774

9.177

2.937

0

423

0

47.379

20.638

9.481

Jylland

Fyn

0

Lejeindtægter i alt

27.958

46.180

2.937

423

77.498

Lager og

logistik

Lejeind-

tægter i alt

2020

Kontor

Bolig

Andet

Sjælland

21.714

2.191

0

13.234

17.016

7.410

2.892

0

401

0

38.241

19.206

7.410

Jylland

Fyn

0

Lejeindtægter i alt

23.905

37.660

2.892

401

64.857

49

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Moderselskab

Koncern

2021

4. Værdiregulering af investeringsejendomme

(BELØB I DKK ’000)

2021

2020

37.338

-17.700

0

Dagsværdi, opregulering til markedsværdi

Dagsværdi, nedregulering til markedsværdi

Gevinst/tab ved salg af ejendomme

0

115.441

-33.981

1.700

83.160

19.638

5. Administrationsomkostninger

(BELØB I DKK ’000)

Gager, lønninger og bestyrelseshonorarer

Aktieaﬂønning

-7.767

-188

-343

-50

-7.397

-220

-423

-46

-7.767

-188

-7.397

-220

Pension

-343

-423

Andre omkostninger til social sikring

Øvrige personaleomkostninger

Andre administrationsomkostninger

-50

-46

-196

-3.586

-231

-3.417

-196

-231

-3.344

-11.888

-2.812

-11.129

-12.130

-11.734

Gennemsnitlig antal ansatte

7

Der er udbetalt bestyrelseshonorar til følgende:

Niels Roth, formand

-300

-125

-550

-300

-125

-550

-300

-125

-550

-300

-125

-550

Søren Hofman Laursen

Peter Olsson (AP Pension)

Der er udbetalt direktionshonorar til følgende:

Torben Schultz, fast gage inkl. bonus

Torben Schultz, aktieaﬂønning

-3.074

-131

-2.041

-153

-3.074

-131

-2.041

-153

-3.205

-2.194

-3.205

-2.194

For yderligere speciﬁkationer og uddybning af udbetalte honorarer og gager henvises til vederlagsrapporten, der er oﬀentliggjort

på Selskabets hjemmeside.

50

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

6. Aktiebaseret vederlæggelse

Moderselskabet etablererede i 2019 et aktieoptionsprogram for

direktionen i Fast Ejendom Danmark A/S og øvrige leden-

de medarbejdere. Aktieoptionsprogrammet omfatter pr. 31.

december 2021 i alt 36.000 stk. aktieoptioner. Hver aktieoption

giver optionsejeren ret til at købe én eksisterende aktie til en

nominel værdi á 2 kr. pr. aktie. De udestående optioner svarer

til 1,35 pct. af aktiekapitalen, hvis samtlige aktieoptioner

udnyttes.

Øvrige ledende

medarbejdere

Speciﬁkation af udestående aktieoptioner

Direktion

Total

Udestående aktieoptioner primo 2020

25.000

13.000

38.000

Tildelt i 2020

0

Regulering i 2020 som følge af fratræ-

delse

0

25.000

0

-2.000

11.000

0

-2.000

36.000

0

Udestående aktieoptioner ultimo 2020

Tildelt i 2021

Udestående aktieoptioner ultimo 2021

25.000

11.000

36.000

Aktieoptionsprogrammet løber foreløbigt frem til år 2022.

Antallet af aktieoptioner, som tildeles hver af ovennævnte

personer, fastsættes årligt af bestyrelsen. Optionerne er udstedt

til en udnyttelseskurs, der svarer til den volumenvægtede gen-

nemsnitlige handelskurs på Selskabets aktier i perioden fra den

24. til den 30. oktober 2019.

Udnyttede aktieoptioner primo 2020

Udnyttet i 2020

0

Udnyttede aktieoptioner ultimo 2020

Udnyttet i 2021

Udnyttede aktieoptioner ultimo 2021

Retserhvervelsen til aktieoptionerne sker i takt med uopsagt

ansættelsesforhold og erhverves med 1/3 pr. den 31. oktober

2020, 1/3 løbende over perioden fra den 1. november 2020 til

den 31. oktober 2021 samt 1/3 løbende over perioden fra den

1. november 2021 til den 31. oktober 2022. Der er ikke øvrige

betingelser for retserhvervelse. Der gælder særlige bestemmel-

ser vedrørende sygdom og død samt ved ændringer i Selskabets

kapitalforhold m.v. Optionerne kan alene udnyttes fra den 1.

november 2022 i en periode på ﬁre uger efter denne dato. Der

er tale om en egenkapitalbaseret ordning idet optionerne alene

kan afregnes i aktier. En andel af Selskabets beholdning af

egne aktier er reserveret til afregning af tildelte optioner.

Forudsætninger ved tildeling

31. oktober 2019

Gennemsnitlig aktiekurs (kr.)

Udnyttelseskurs (kr.)

Forventet volatilitet

114

112

20%

Forventet løbetid

3 år

Forventet udbytte pr. aktie

0%

-0,66%

Risikofri rente (baseret på Danske statsobligationer)

Regnskabsmæssig behandling

Egenkapitalinstrument

1,35%

Udestående optioners andel af aktiekapital udgør

For udestående optioner pr. den 31. december 2021 udgør den

gennemsnitlige restløbetid ca. 0,8 år. I 2021 udgør den i resul-

tatet indregnede omkostning vedrørende aktieoptioner 188 t.kr.

(12.000 stk.), heraf kan 131 t.kr. (8.333 stk.) relateres til direk-

tør Torben Schultz og 57 t.kr. (3.667 stk.) til øvrige medarbej-

dere. Dagsværdien pr. option er på tildelingstidspunktet i 2019

opgjort til 15,7 kr. Aktiekurs ultimo 2021 udgjorde 141,00 kr.

De beregnede dagsværdier ved tildeling er baseret på en

Black-Scholes model til værdiansættelse af optioner. Forudsæt-

ningerne for opgørelsen af dagsværdien på tildelingstidspunktet

er som følger:

Den forventede volatilitet er estimeret ud fra et to års ugentligt

gennemsnit af kursudsving på 16 sammenlignelige selskaber.

51

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Moderselskab

2021

Koncern

2021

7. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor

(BELØB I DKK ’000)

2020

Honorar til selskabets generalforsamlingsvalgte

revisor for regnskabsåret kan speciﬁceres således:

Revision

-182

0

-218

0

-596

-35

-519

0

Andre erklæringsopgaver med sikkerhed

Skatterådgivning

-50

-25

-257

-44

-50

-54

Andre ydelser

-287

-549

-43

-301

-874

-724

8. Andre driftsindtæger

(BELØB I DKK ’000)

Andre driftsindtæger

Indtægter fra koncern fordelte omkostninger

Andre indtægter

10.294

0

9.454

375

0

10.294

9.829

9. Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder

(BELØB I DKK ’000)

Årets nedskrivninger

-8

11.335

11.327

-1.338

582

0

Tilbageførsel af nedskrivninger

-756

Navn

Hjemsted Selskabska-

Ejerandel Omsætning

Resultat

Aktiver Egenkapital

pital og stemme-

rettigheder

Fast Ejendom Danmark 1 ApS

Fast Ejendom Danmark 2 ApS

Ejendomsselskabet Ringager ApS

Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS

Brøndby

66.550

625

80

100%

66.306

2.937

6.487

1.863

81.052

13.475

-9

971.024

80.528

146.942

96.406

269.816

52.264

8.950

100%

40

100%

-19.187

-18.963

52

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

10. Finansielle indtægter

Moderselskab

2021

Koncern

2021

(BELØB I DKK ’000)

2020

Øvrige renteindtægter

0

2

0

Renteindtægter fra dattervirksomheder

3.635

2.958

3.635

2.958

2

0

11. Finansielle omkostninger

(BELØB I DKK ’000)

Renteomkostninger fra prioritetsgæld

Renteomkostninger fra bankgæld

Andre ﬁnansielle omkostninger

0

-41

0

-74

-6.090

-2.373

-519

-6.813

-1.126

-625

-168

-209

-52

-126

-8.982

-8.564

12. Værdiregulering af ﬁnansielle gældsforpligtelser

(BELØB I DKK ’000)

Realiseret kurstab

0

-246

-353

-599

-52

-276

-328

Dagsværdiregulering af prioritetsgæld

13. Skat af årets resultat

(BELØB I DKK ’000)

Årets sambeskatningsbidrag

Aktuel skat

-150

-182

12

-183

0

-2.649

0

Ændring af udskudt skat

Skat af årets resultat

3

-30.533

-33.182

-8.545

-320

-180

Skat af årets resultat kan forklares således:

Beregnet 22% skat af resultat før skat

Skatteeﬀekt af:

-2.881

-38

-24.241

-7.570

Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder

Anvendelse af ikke indregnede udskudte skatteaktiver

Regulering af skatteaktiv

2.492

-166

0

-1.171

-10.436

0

-288

0

Ikke skattepligtige indtægter

74

-6

2

31

-8

0

-2

Ikke fradragsberettigede omkostninger i øvrigt

Permanente afvigelser

-9

-689

68

0

Avance ved salg af ejendom

0

1.436

1.171

0

Anvendt underskud tidligere år

Regulering til tidligere år

0

4

0

Skat af årets resultat

-320

-180

-33.182

-8.545

53

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Koncern

2021

14. Resultat pr. aktie

(BELØB I DKK ’000)

2020

Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag:

Årets resultat

77.005

25.865

Gennemsnitligt antal udstedte aktier, stk.

2.659.442

88.463

3.688

2.659.442

87.134

2.751

Gennemsnitligt antal egne aktier, stk.

Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseﬀekt, stk.

Gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk.

2.570.979

2.572.308

Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk.

2.574.667

2.572.059

Resultat pr. aktie (EPS) à 2 kr.

29,95

29,91

10,06

10,04

Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) à 2 kr.

54

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Investe-

ringsejen-

domme

Drifts-

materiel og

inventar

Projekt-

ejendomme

Leasing-

aktiver

15. Langfristede aktiver, KONCERN

(BELØB I DKK ’000)

Kostpris 1. januar 2020

Tilgang

1.180.741

67.662

0

538

403

1.826

0

323

-463

397

Afgang

Kostpris 31. december 2020

1.248.403

2.230

Op-/nedskrivninger 1. januar 2020

Årets op-/nedskrivninger

-161.841

19.638

0

Op-/nedskrivninger 31. december 2020

-142.203

Afskrivninger 1. januar 2020

Årets afskrivninger

0

-54

-176

171

-60

-84

-218

0

Afgang

Afskrivninger 31. december 2020

-302

Regnskabsmæssig værdi 31. december 2020

1.106.200

0

338

1.928

Kostpris 1. januar 2021

Tilgang

1.248.403

27.990

0

397

392

71

0

2.230

0

1.816

Genmåling

0

143.603

0

Overførsel

-143.603

-14.049

-71.831

1.046.910

0

Afgang

0

Overført til aktiver bestemt for salg

Kostpris 31. december 2021

0

143.603

861

4.046

Op-/nedskrivninger 1. januar 2021

Årets op-/nedskrivninger

Afgang

-142.203

83.160

-1.951

67.703

-6.919

-210

0

Overførsel

-67.703

0

Overført til aktiver bestemt for salg

Op-/nedskrivninger 31. december 2021

-67.703

Afskrivninger 1. januar 2021

Årets afskrivninger

0

-60

-163

-223

-302

-771

Afskrivninger 31. december 2021

-1.073

Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021

1.046.700

75.900

638

2.972

Koncernens ejendomme er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån som pr. balancedatoen andrager 671,9 mio. kr. (2020:

665,2 mio. kr.). I projektejendomme indgår aktiverede ﬁnansieringsomkostninger med 0 kr. i 2021.

55

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Ansvarlig

lånekapital

til datter-

virksomhe-

der

Kaptal-

andele i

dattervirk-

somheder

Drifts-

materiel og

inventar

Leasing-

aktiver

15. Langfristede aktiver, MODERSELSKAB

(BELØB I DKK ’000)

Kostpris 1. januar 2020

Tilgang

2.051

403

162

0

177.175

131.455

28.545

0

876

-463

0

Afgang

Kostpris 31. december 2020

2.464

565

177.175

160.000

Op-/nedskrivninger 1. januar 2020

Årets op-/nedskrivninger

0

-11.919

-1.338

582

0

Tilbageførsel af op-/nedskrivninger

Op-/nedskrivninger 31. december 2020

-12.675

Afskrivninger 1. januar 2020

Årets afskrivninger

-660

-781

-84

-111

0

Afgang

171

Afskrivninger 31. december 2020

-1.271

-195

Regnskabsmæssig værdi 31. december 2020

1.194

371

164.500

160.000

Kostpris 1. januar 2021

Tilgang

2.464

1.798

3.678

-553

565

218

0

177.175

160.000

10.000

0

Genmåling

0

Afgang

0

Kostpris 31. december 2021

7.387

783

177.175

170.000

Op-/nedskrivninger 1. januar 2021

Årets op-/nedskrivninger

0

-12.675

-8

0

Tilbageførsel af op-/nedskrivninger

Op-/nedskrivninger 31. december 2021

11.336

-1.347

Afskrivninger 1. januar 2021

Årets afskrivninger

-1.271

-1.018

37

-195

-153

0

Afgang

Afskrivninger 31. december 2021

-2.252

-347

Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021

5.135

436

175.828

170.000

Der henvises til note 2 for en beskrivelse af omfanget af koncernens leasingkontrakter, eksponering over for potentielle penge-

strømme og proces for fastlæggelse af diskonteringsrente. Moderselskabet har fremlejet de i Charlottenlund leasede lokaler. Se

note 3 for yderligere information.

56

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

16. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser

Tilgodehavender fra salg stammer fra udlejning af investe-

ringsejendomme. Huslejeindtægter opkræves forud ligesom

lejer indbetaler depositum eller stiller garanti for fremtidig leje.

Der er således alene begrænset kreditrisiko på lejeindtægterne

hvorfor disse ikke opdeles i forskellige risikoproﬁler, hverken

geograﬁsk, bolig kontra erhverv eller lignende. De typiske

betalingsbetingelser er ca. 0 - 1 måned fra fakturaudstedelse.

Hensættelse til tab foretages efter den simpliﬁcerede expected

credit loss model baseret på det forventede tab i tilgodehaven-

dets samlede levetid. Kombineret med en nedskrivningspolitik

for tilgodehavender omfattet inkassoinddrivelse, hvilket typisk

træder i kraft efter 30 dage.

De forventede tab på tilgodehavender fra salg ud fra en vægtet

tabsprocent i 2021 fordeler sig således:

Tilgodeha-

vende beløb

2021, (BELØB I DKK ’000)

Tabsprocent

Forventet tab

Total

Ej forfalden

0,00%

0

8

0

8

0

8

Forfalden med 1 - 30 dage

Forfalden med 31 - 60 dage

Forfalden med mere end 60 dage

Total

0,00%

0

100,00%

124

132

124

Tilgodeha-

vende beløb

2020, ^{(BELØB I DKK ’000)}

Tabsprocent

Forventet tab

Total

Ej forfalden

0,00%

50

150

14

0

50

150

14

Forfalden med 1 - 30 dage

Forfalden med 31 - 60 dage

Forfalden med mere end 60 dage

Total

249

463

249

463

Hensættelser til tab i perioden:

(BELØB I DKK ’000)

2021

2020

Hensættelser til tab, primo

Tilgang i året

0

124

0

450

0

Afgang i året

-19

-431

-0

Realiseret

0

Hensættelser til tab, ultimo

124

57

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Moderselskab

2021

Koncern

2021

17. Tilgodehavender hos dattervirksomheder

(BELØB I DKK ’000)

2020

Fast Ejendom Danmark ApS 2

Ejendomsselskabet Ringager ApS

Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS

213

65

0

278

Der er ingen nedskrivning til forventet tab på koncernfordringer da der ingen

forventning eller historik er herfor.

18. Andre tilgodehavender

Tilgodehavende moms

127

0

230

0

1.397

257

1.186

31

Udlæg ved forsikringsskader

Udlæg for lejere m.v.

0

460

187

127

230

2.114

1.404

19. Periodeafgræsningsposter

Periodiserede lejerabatter

0

204

0

144

1.185

239

1.236

1.240

2.476

Forudbetalte omkostninger

1.424

20. Likvide beholdninger

Bankindeståender

3.308

0

13.496

0

39.181

19.922

59.103

37.326

0

Pantsat i forbindelse med garantistillelse

3.308

13.496

37.326

21. Aktiver bestemt for salg

Investeringsejendomme

0

78.750

0

Aktiver bestemt for salg i alt

0

78.750

0

Deposita og forudbetalt husleje

0

800

0

Forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg i alt

0

800

0

Aktiver bestemt for salg udgøres ultimo 2021 af ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund. Ejendommen, der tidligere var Sel-

skabets domicil, blev solgt ved underskrevet købsaftale medio december 2021 med overdragelse pr. den 1. februar 2022. Ejen-

dommen er ultimo 2021 målt til dagsværdi svarende til salgsprisen og reguleringen (+3,1 mio. kr.) er indregnet i regnskabsposten

’Værdireguleringer af investeringsejendomme’.

58

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Moderselskab

Koncern

2021

22. Egne aktier

(BELØB I DKK ’000)

Kostpris, primo

2021

10.000

0

2020

7.769

2.231

2020

7.769

10.000

0

Tilgang i årets løb

Kostpris, ultimo

2.231

10.000

Beholdning ultimo 70.835 stk. Gns.erhvervelseskurs 109,68

23. Selskabskapital

Selskabskapital primo

Selskabskapital ultimo

5.319

Selskabskapitalen består ultimo året af 2.659.442 stk. aktier a 2 kr.

Aktier i omløb udgør 2.570.979 stk. aktier.

Aktierne er fuldt indbetalte og er ikke opdelt i klasser.

59

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

24. Udskudt skat

(BELØB I DKK ’000)

Moderselskab

2021

Koncern

2021

2020

Udskudt skat er indregnet således i balancen:

Udskudte skatteforpligtelser

6

18

60.099

29.567

6

18

60.099

29.567

Indregnet i

resultat.

opgørelse

Indregnet

primo

Indregnet

ultimo

(BELØB I DKK ’000)

2021

20.478

32

Investeringsejendomme

Driftsmidler

16.113

99

36.591

131

Leasingaktiver

-3

-26

-29

Leasing forpligtelser

-3.382

16.740

-1.297

1.297

29.567

-123

-3.505

26.911

-126

Nedskrivning af udskudte skatteaktiver

Underskud til fremførsel

Nedskrivning af underskud til fremførsel

Udskudt skat 2021

10.171

1.171

-1.171

30.532

126

60.099

2020

9.277

73

Investeringsejendomme

Driftsmidler

6.836

27

16.113

99

Leasingaktiver

-1

-3

Leasing forpligtelser

-3.493

17.653

0

111

-3.382

16.740

-1.297

1.297

29.567

Nedskrivning af udskudte skatteaktiver

Underskud til fremførsel

Nedskrivning af underskud til fremførsel

Udskudt skat 2020

-913

-1.297

1.297

8.545

0

21.022

Det samlede ikke indregnede udskudte skatteaktiv udgør pr. den 31. december 2021 27.037 t.kr. (2020: 18.037 t.kr.), hvoraf 126

t.kr. (2020: 1.297 t.kr.) relaterer sig til fremførbare skattemæssige underskud og 26.911 t.kr. (2020 16.740 t.kr.) til midlertidige

forskelle på Koncernens investeringsejendomme.

De udskudte skatteaktiver er ikke indregnet i resultatet da skatteaktiverne enten kan relateres til selskaber indeholdende en enkelt

ejendom, og deraf ingen mulighed for modregning i andre ejendommes overskud, eller er et særunderskud, der ikke kan modreg-

nes i øvrige selskaber.

60

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Moderselskab

2021 2020

Koncern

25. Prioritetsgæld

(BELØB I DKK ’000)

2021

2020

Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom

Nominel værdi af prioritetsgæld

0

546.771

543.227

574.843

571.904

Prioritetsgæld forfalder til betaling således:

Indenfor et år efter balancedagen

0

20.211

94.357

20.125

87.564

Efter et år og før fem år efter balancedagen

Efter fem år efter balancedagen

432.203

546.771

467.154

574.843

Prioritetsgæld er indregnet således i balancen

Langfristede forpligtelser

0

526.560

20.211

554.718

20.125

Kortfristede forpligtelser

546.771

574.843

Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet

Ikke-

kontante

kursregule-

ringer

Penge-

strømme

(BELØB I DKK ’000)

Primo

Ultimo

2021

Prioritetsgæld, afdrag

539.664

59.109

-23.929

90.380

861

-20.143

0

353

0

519.874

59.109

-32.212

125.124

1.303

Prioritetsgæld, optagelse

Prioritetsgæld, indfrielse

Bankgæld, optagelse

-8.283

34.744

0

Leasinggæld, optagelse

Leasinggæld, indfrielse

Leasinggæld, afdrag

442

0

-301

0

-301

-222

-138

2.804

8.984

0

-360

Deposita

27.731

693.293

0

30.535

703.072

Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet i alt

795

2020

Prioritetsgæld, afdrag

559.920

59.109

-281

0

-20.515

0

259

0

539.664

59.109

-23.929

90.380

861

Prioritetsgæld, optagelse

Prioritetsgæld, indfrielse

Bankgæld, optagelse

-23.648

90.380

0

Leasinggæld, optagelse

Leasinggæld, indfrielse

Leasinggæld, afdrag

538

323

-301

0

-301

-52

-170

-1.328

44.719

-222

Deposita

29.059

648.293

0

27.731

693.293

Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet i alt

281

61

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Moderselskab

Koncern

2021

26. Leasingforpligtelser

(BELØB I DKK ’000)

2021

2020

Forfald af leasingforpligtelser

Under 1 år

1.287

4.642

5.929

580

733

455

846

132

232

364

Mellem 1 til 5 år

Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse 31. december 2021

1.313

1.301

Leasingforpligtelser indregnet i balancen

5.269

1.210

642

339

Kortfristet

Langfristet

1.047

4.222

536

674

216

426

118

221

Beløb indregnet i resultatopgørelsen

Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser

168

53

22

20

For 2021 har Koncernen betalt 160 t.kr. vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til

indregnede leasingforpligtelser 22 t.kr., og afdrag på indregnet leasinggæld 138 t.kr.

For 2021 har Moderselskabet betalt 1.057 t.kr. vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til

indregnede leasingforpligtelser 168 t.kr., og afdrag på indregnet leasinggæld 889 t.kr.

Selskabet har ingen kortfristede eller lavværdis leasingaftaler.

62

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Moderselskab

2021

Koncern

2021

27. Anden gæld

(BELØB I DKK ’000)

2020

Skyldig A-skat m.m.

6

276

0

7

772

0

6

276

7

772

Feriepengeforpligtelse

Tilbageholdte beløb fra fraﬂyttede lejere

Skyldige omkostninger

4.714

3.271

345

5.355

4.895

0

1.890

0

2.150

0

Skyldig refusionsopgørelse

Varme- og driftregnskaber

0

1.008

9.620

2.105

13.134

2.172

2.929

28. Periodeafgrænsningsposter

Forudbetalt leje

25

0

649

2.276

25

0

649

2.276

29. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser

og kontraktlige forpligtelser

Regnskabsmæssig værdi af ejendomme stillet til sikkerhed

0

1.122.600

1.043.200

0

1.122.600

1.043.200

Prioritets- og bankgæld på i alt 671,9 mio. kr. er sikret ved pant i ejendomme. Sikkerhedsstillelse kan udløses ved manglende

overholdelse af betalingsfrister. Fast Ejendom Danmark A/S har afgivet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes bank-

forbindelser.

Modervirksomheden er sambeskattet med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i hele perioden.

Som administrationsselskab hæfter virksomheden ubegrænset og solidarisk med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i

sambeskatningen for danske selskabsskatter på udbytte inden for sambeskatningskredsen. Skyldige selskabsskatter inden for

sambeskatningskredsen udgør 1.675 t.kr. pr. 31. december 2021. Baltorpvej indtrådte i sambeskatningskredsen den 30. juni

2021 i forbindelse med stiftelsen af Selskabet.

I forbindelse med ombygning af ejendommen Baltorpvej i Ballerup fra kontor- til boligejendom er der stillet en arbejdsgaranti

på 19,9 mio. kr. til entreprenøren af Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS. Som sikkerhed herfor er der givet pant i tilsvarende

sum af likvider.

30. Ændring i driftskapital

Ændring i tilgodehavender og periodeafgrænsningsposter

-1.459

0

1.504

-271

1.245

0

1.167

-271

Ændring i anden gæld, lang

Ændring i leverandørgæld, periodeafgrænsningsposter og anden

gæld

-551

1.065

-1.278

8.121

-2.010

2.298

-34

9.017

63

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Likviditetsrisici

31. Finansielle instrumenter og risici

Likviditetsrisikoen er risikoen for, at Koncernen ikke kan indfri

sine ﬁnansielle forpligtelser i takt med at de forfalder.

Koncernen er i forbindelse med anvendelse af ﬁnansielle

instrumenter eksponeret over for kreditrisici, likviditetsrisici og

markedsrisici.

Det er Koncernens politik at foretage låneoptagelse med pant i

ejendommene ved 30-årige respektive 20-årige real-kredit- el-

ler banklån med 10-års udsat amortisering.

Koncernens bestyrelse har det overordnede ansvar for etab-

lering af en politik for overvågning af Koncernens risici. Be-

styrelsen og direktionen overvåger løbende renteudviklingen.

Bestyrelsen beslutter løbende at afdække renterisici, såfremt

bestyrelsen forventer rentestigninger af længerevarende karak-

ter.

Om Koncernens ﬁnansielle forpligtelser kan angives følgende

aftalemæssige forfaldstidspunkter:

Koncern

Forfaldstidspunkt

Det er Koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation

i ﬁnansielle risici. Koncernens ﬁnansielle styring retter sig

således alene mod styring af ﬁnansielle risici vedrørende drift

og ﬁnansiering af Koncernens ejendomsportefølje.

Kategori

0-1 år

1-5 år

>5 år

Total

mio. kr. mio. kr. mio. kr. mio. kr.

Prioritetsgæld

Bankgæld

-24

-3

-112

-57

-1

-504

-90

0

-640

-150

-1

Kreditrisici

Leasinggæld

Leverandørgæld

I alt

0

Kreditrisici er risikoen for ﬁnansielle tab såfremt lejere eller

modparter til et ﬁnansielt instrument ikke kan opfylde deres

kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig

til primære ﬁnansielle aktiver.

-8

0

-8

-35

-170

-594

-799

Forfaldne beløb er baseret på ikke diskonterede pengestrømme

inkl. renter.

Koncernen har ikke haft tab på koncerninterne fordringer og

forventer ligeledes ikke tab fremover. På den baggrund er der

ikke foretaget hensættelse til tab på koncerninterne fordringer.

Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer

eller modpart. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisi-

ci medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende

kreditvurderes.

Markedsrisici

Markedsrisici er risikoen for at ændringer i markedspriser som

f.eks. renter påvirker Koncernens resultat eller værdien af dets

besiddelse af ﬁnansielle instrumenter.

Valutarisici

Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på 29.735 t.kr.

(2020: 27.731 t.kr.) til afdækning af kreditrisici vedrørende

lejerne.

Koncernen optager udelukkende lån i danske kroner og er såle-

des ikke eksponeret over for ændringer i valutakurser.

Renterisici

Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige

værdier af de enkelte ﬁnansielle aktiver, der indgår i balancen.

Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og ﬁnansie-

ring eksponeret over for ændringer i renteniveau. Bestyrelsen

følger nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og over-

vejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med

indgåelse af rentesikringsaftaler.

Koncernen har ikke værdiforringede tilgodehavender fra lejere

på 8 t.kr. (2020: 463 t.kr.) som er sikret ved garanti eller depo-

sita.

Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i dan-

ske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig

kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer konti-

nuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante

indskud og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert

enkelt institut.

I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan

To Value, LTV) ultimo året 54,6 pct. (2020: 56,8 pct.). Med

henblik på bedst muligt at sikre Koncernens evne til gældsser-

vicering og reﬁnansiering, har bestyrelsen besluttet et langsig-

tet LTV mål på omkring 60 - 65 pct.

64

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

Kapitalstyring

Ultimo 2021 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats

inklusive bidrag på Koncernens realkreditgæld 1,00 pct. (2020:

1,00 pct.). En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle ren-

teniveau vil medføre en ændring i Koncernens årlige renteom-

kostninger før skat på ca. 5,4 mio. kr. (2020: 5,7 mio. kr.).

Aktiekapitalen

Aktiekapitalen består 2.659.442 aktier á nominelt 2 kr. Ingen

aktier er tildelt særlige rettigheder. Der er ingen begrænsninger

i omsætteligheden og ingen stemmeretsbegrænsning.

Kapitalstruktur

Årlig

rente-

Æn-

dring i

Modi-

ﬁceret

Æn-

dring i

Æn-

dring i

Koncernen vurderer kontinuerligt sin kapitalstruktur, herunder

forholdet mellem selskabskapital og fremmedkapital. I den

forbindelse vurderes den hensigtsmæssige belåning løbende,

blandt andet under indtryk af forskellen mellem det startafkast,

der kan opnås ved investering i ejendomme og på den for-

rentning, der kræves af fremmedkapitalen. Det er Koncernens

politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskudsli-

kviditet styres centralt af Koncernen.

omkost-

ning

årlig varighed værdi af resultat

rente

i år

gæld- før skat

sporte-

t.kr. omkost-

ning

t.kr.

følje

1 % rentefald

-11

10.854

5.421

-5.432

5.432

0

0,53

3.084

-2.610

0

2.348

-2.822

0

1 % rentestigning

Nuværende rente

Dagsværdi af ﬁnansielle instrumenter

Baseret på nominel prioritetsgæld indregnet pr. 31. december

2021.

Koncernen måler, som beskrevet i anvendt regnskabspraksis,

gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Priori-

tetsgæld er baseret på seneste noterede børskurser og vedrører

niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Som beskrevet i note 2, indgår

vurdering af Koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien

af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af prioritetsgældens

dagsværdi. Den beløbsmæssige størrelse af ændringer i dags-

værdien af prioritetsgælden, som kan henføres til ændring i

egen kreditrisiko, er ubetydelig.

Ultimo 2021 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats

inklusive bidrag på Koncernens bankgæld 2,27 pct. En ændring

på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en

ændring i Koncernens årlige renteomkostninger før skat på ca.

1,2 mio. kr.

Årlig

rente-

Ændring Modi-

i årlig ﬁceret

Æn-

dring i

Æn-

dring i

Dagsværdien af ﬁnansielle instrumenter, opgjort efter niveau

3 i dagsværdihierarkiet, relaterer sig til dagsværdien af tildelte

aktieoptioner med regnskabsmæssig værdi på 408 t.kr. pr. 31.

december 2021. Ledelsen har estimeret dagsværdien ved an-

vendelse af Black-Scholes værdiansættelsesmodellen. Værdi-

ansættelsen kræver at ledelsen foretager visse forudsætninger

omkring modellens input, såsom den underliggende aktiepris

og volatilitet. Sandsynligheden for de anvendte estimater inden

for området kan med rimelighed vurderes og indgår i ledelsens

skøn af aktieoptionernes dagsværdi. Der henvises yderligere til

omtale jf. note 6.

omkost- rente

varighed værdi af resultat

ning

t.kr.

omkost- i år

ning

t.kr.

gæld-

sporte-

følje

før skat

1 % rentefald

1.587

-1.251

-

0

1.251

1 % rentestigning

Nuværende rente

4.089

2.838

1.251

0

-1.251

0

Baseret på bankgæld indregnet pr. 31. december 2021.

(BELØB I DKK '000)

Koncern

Dagsværdien af øvrige ﬁnansielle aktiver og forpligtelser sva-

2021

2020

rer i al væsentlighed til regnskabsmæssig værdi.

Kategorier af ﬁnansielle instrumenter

Likvider og tilgodehavender

59.110

37.789

Finansielle forpligtelser, der er henført til dagsværdi

over resultatopgørelsen

546.771

574.843

Finansielle forpligtelser, anden gæld m.v

227.113

167.921

De regnskabsmæssige værdier for udlån/tilgodehavender og

forpligtelser til amortiseret kostpris svarer til dagsværdi. Der

vurderes ikke at være ændringer i ﬁnansielle forpligtelser som

relaterer sig til kreditrisiko. Den øvrige regulering af dagsvær-

direguleringen af ﬁnansielle fopligtelser målt til dagsværdi

fremgår af note 12.

65

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

32. Nærtstående parter

33. Aktionærforhold

Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere end

5,00 pct. af selskabskapitalens stemmerettigheder eller påly-

dende værdi:

Nærtstående parter med kontrol

Der ﬁndes ingen parter med bestemmende indﬂydelse på Kon-

cernen.

AP Pension, Østbanegade 135, 2100 København Ø

Transaktioner med nærtstående parter

AP Pension besidder 684.139 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til

nominelt 1.368.278 kr., som udgør 25,72 pct. af den samlede

aktiekapital og 27,09 pct. af det samlede antal stemmer.

Nærtstående parter i Koncernen omfatter bestyrelsen, direktio-

nen samt dattervirksomheder, som er angivet i note 9. Transak-

tionerne er gennemført på markedsmæssige vilkår.

Investeringsselskabet Artha Optimum A/S

Transaktioner med bestyrelsen

Der har, bortset fra bestyrelsesvederlag som anført i note 5,

ikke været transaktioner med bestyrelsens medlemmer i 2021.

Investeringsselskabet Artha Optimum A/S besidder 211.834

aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 423.668 kr., som

udgør 7,97 pct. af den samlede aktiekapital og 8,39 pct. af det

samlede antal stemmer.

Transaktioner med direktionen

Der har, bortset fra ledelsesvederlag som anført i note 5, ikke

været transaktioner med direktionens medlemmer i 2021.

Herudover har Investeringsselskabet Artha Optimum A/S, via

fuldmagt, råderet over et antal aktier i datterselskaber, herunder

fra Investeringsselskabet Artha Max A/S, så det samlede antal

stemmer ligger over 15 pct. Grænsen på de 15 pct. blev passe-

ret den 9. april 2021 jf. børsmeddelelse nr. 3/2021.

Transaktioner med tilknyttede virksomheder

Der har i årets løb været gennemført følgende transaktioner

med dattervirksomhederne.

Investeringsselskabet Artha Max A/S

Moderselskab

Investeringsselskabet Artha Max A/S besidder 191.564 aktier à

2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 383.128 kr., som udgør 7,20

pct. af den samlede aktiekapital og 7,59 pct. af det samlede

antal stemmer.

(BELØB I DKK '000)

2021

2020

Transaktioner med tilknyttede virksomheder

Koncernintern leje

902

10.294

3.635

645

9.454

2.958

Salg af administrationsydelser

Finansielle indtægter

34. Ny regnskabsregulering

Lån til datterselskaber

170.000 160.000

278

Det er vurderet at ingen af de kommende standarder eller

fortolkningsbidrag får indﬂydelse på indregning og måling i

Fast Ejendom Danmark A/S. Standarder og fortolkningsbidrag

implementerer i takt med at disse træder i kraft.

Kortfristede tilgodehavender hos datterselskaber

0

Moderselskabet har afgivet selvskydnerkaution over for dat-

terselskabernes bankforbindelser. Der henvises til note 29 for

yderligere oplysninger.

35. Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke efter balancedagen og frem til i dag indtruﬀet

begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller

balancen.

Moderselskabet har ikke modtaget sikkerheder for lån ydet til

datterselskaberne.

Salget af Rådhusvej er med skøde pr. den 1. februar 2022 gen-

nemført som forventet.

36. Godkendelse af årsrapport til oﬀentliggørelse

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 10. marts 2022 god-

kendt nærværende årsrapport til oﬀentliggørelse. Årsrapporten

forelægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling-

den 21. april 2022.

66

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB

I

37. Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet

I medfør af Selskabets vedtægter vælges bestyrelsesmedlemmer for tiden indtil næste ordinære

generalforsamling. Genvalg af bestyrelsens medlemmer kan ﬁnde sted.

Bestyrelsesformand, cand.polit. Niels Roth (1957)

Ejer 5.000 stk. aktier i Selskabet. Niels Roth er direktør i Zira Invest II ApS, Zira Invest III ApS,

Zira Invest IV ApS og JaJoPo Invest ApS, formand for bestyrelsen for Friheden Invest A/S, Capital

Four AIFM A/S, Capital Four Management Fondsmæglerselskab A/S samt medlem af bestyrelsen i

Arvid Nilssons Fond, Capital Four Holding A/S samt Brøndbyernes I.F. Fodbold A/S.

Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen i Foreningen Fast Ejendom A/S i 2005. Foreningen Fast

Ejendom A/S blev i 2013 omdannet til Fast Ejendom Danmark A/S hvor Niels Roth blev indvalgt i

bestyrelsen. Niels Roth anses for at være et uafhængigt medlem af bestyrelsen.

Niels Roth kommer oprindelig fra den ﬁnansielle sektor, hvor han var ledende partner og medstif-

ter af Carnegie i Danmark samt adm. direktør i Carnegie Bank, indtil han forlod Carnegie i 2004.

Han har siden haft en række bestyrelsesposter og har erfaring med M&A, strategi, international

ﬁnansiering og kapitalmarkeder, ejendomsudvikling, organisation samt kreditvurdering. Fokusom-

råder med optimering af shareholder value.

Næstformand, cand.oecon. Peter Olsson (1966)

Ejer ikke aktier i Selskabet. Peter Olsson er direktør i AP Ejendomme A/S, AP Ejendomme Kom-

plementarselskab ApS, Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S, Fjordstjernen A/S, Kolding Åpark

24 A/S, K/S Svanemølleholm, ØG Projektselskab P/S, K/S Trælastholmen, K/S Marmormolen,

Komplementarselskabet Trælastholmen Nordhavn ApS, P/S Trælastholmen Nordhavn, formand

for bestyrelsen i K/S Kristensen Partners I, Dansk Ejendomsfond I A/S, K/S Engholmene, AP

Ejendomme Komplementarselskab ApS samt medlem af bestyrelsen for Kolding Åpark 24 A/S,

Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S, Fjordstjernen A/S, Dansk Farmland K/S, Britannia Invest

A/S, SPF III MPC I A/S, Komplementarselskabet Amerika Plads C ApS, Amerika Plads C P/S,

K/S Svanemølleholm, ØG Projektselskab P/S, K/S Trælastholmen, K/S Marmormolen,

P/S Trælastholmen Nordhavn samt Siorarsiorﬁk - Nuuk City Development A/S.

Peter Olsson er indvalgt i bestyrelsen i Fast Ejendom Danmark A/S i 2013. Peter Olsson anses for

at være et uafhængigt medlem af bestyrelsen.

Peter Olsson er adm. direktør i AP Ejendomme A/S med ansvar for en ejendomsportefølje på

11,5 mia. kr. Han har gennemført en lang række ejendomshandler og udviklingsprojekter, og har

indgående erfaring med projektering og gennemførsel af store entrepriser, asset management samt

værdioptimering af en betragtelig ejendomsportefølje.

Bestyrelsesmedlem, cand.jur. Søren Hofman Laursen (1948)

Ejer ikke aktier i selskabet. Søren Hofman Laursen er direktør i Hofman Ejendomme ApS og Bar-

Hof ApS, bestyrelsesmedlem i Wilders Plads Ejendomme A/S, Obelhus A/S og Danielsen Archite-

cture A/S samt medlem af advisory board i Gangsted Advokatﬁrma I/S.

Søren Hofman Laursen er indvalgt i bestyrelsen i Fast Ejendom Danmark A/S i 2017. Søren Hof-

man Laursen anses for at være et uafhængigt medlem af bestyrelsen.

Søren Hofman Laursen har bestridt en række direktørposter, bl.a. som adm. direktør i C. W. Obel

Ejendomme igennem en årrække. Han har erfaring med ejendomsadministration, ﬁnansiering, as-

set management samt værdioptimering af større investeringsejendomsporteføljer i ind- og udland.

Endvidere har han en bred ledelseserfaring samt erfaring i opbygning og tilpasning af organisatio-

ner.

67

FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021