Prime Office A/S

Nøgletal Året i hovedtræk Markedsforhold Ejendomsportefølje Udviklingsprojekter Finansiering Risikofaktorer Bæredygtighed og ESG Selskabsledelse Selskabsoplysninger Ledelsespåtegning Den uafhængige revisors erklæringer

ÅRSRAPPORT

2025

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Nøgletal 4

Finansielle hovedtal 4

Ejendomsrelaterede nøgletal 5

Ejendomsportefølje 14

Samlet oversigt 14

Tyskland - Boligejendomme (K/S Danske Immobilien) 15

Tyskland - Kontorejendomme 15

Vurdering af investeringsejendomme pr. 31.12.2025 16

Året i hovedtræk 6

Brev fra ledelsen 6

Væsentlige begivenheder i 2025 7

Forventninger til 2026 7

Nøgletal 8

Ledelsens kommentar til årets resultat 10

Ledelsens kommentar til balancen 10

Begivenheder efter balancedagen 11

Udbytte 11

Udviklingsprojekter 20

Mejlbryggen, Aarhus Ø 20

Projektoversigt 20

Byggestatus pr. december 2025 21

Vurdering 21

Markedsforhold 13

Makroøkonomi - Danmark 13

Makroøkonomi - Tyskland 13

Ejendomsmarked - Danmark (bolig) 13

Ejendomsmarked - Tyskland 13

Kontor 13

Bolig 13

Erhverv/retail 13

Finansiering 22

Kapitalstruktur 22

Renteafdækning 22

Likviditetsberedskab 22

INDHOLDSFORTEGNELSE

PRIME OFFICE A/S CVR-NR. 30558642 SØNDER ALLÉ 6, 2. SAL, 8000 AARHUS C REGNSKABSÅR: 1. JANUAR - 31. DECEMBER 2025

Selskabsoplysninger 50

Selskabet 50

Bestyrelse og direktion 50

Bestyrelse 50

Direktion 50

Revisor 50

Pengeinstitut 50

Ledelses- og revisorpåtegninger 64

Risikofaktorer 24

Markedsrisici 24

Ejendomsværdi 24

Lejerisiko 24

Finansielle risici 24

Renterisiko 24

Valutarisiko 24

Refinansieringsrisiko 24

Operationelle risici 25

Byggerisiko (Mejlbryggen) 25

Udlejningsrisiko 25

Bæredygtighed og ESG 26

Strategiske prioriteter 26

Væsentlige ESG-emner 27

Miljø (E) 27

Sociale forhold (S) 29

God selskabsledelse (G) 29

EU-taksonomi 30

Dobbelt væsentlighedsanalyse 30

Risici og muligheder (IRO) 31

Mål og forpligtelser 31

Politik for dataetik 31

Selskabsledelse 32

Koncernoversigt 33

Redegørelse for virksomhedsledelse 33

Strategi og forretningsmodel 34

Strategiske prioriteter 2026-2028 36

God forretningsskik 36

Virksomhedskultur og værdier 36

Bestyrelse og direktion 38

Bestyrelsens kompetencer og sammensætning 38

Bestyrelsesudvalg 39

Intern kontrol og risikostyring ved regnskabsaﬂæggelse 39

Organisering og ansvarsfordeling 40

Kønsfordeling i ledelsen 41

Bestyrelsesevaluering 41

Bestyrelsens medlemmer 42

Direktion 46

Vederlagspolitik 47

Aktionærforhold 47

Fondsbørsoplysninger 47

Større aktionærer 47

Aktiekursudvikling 49

Renteudvikling 49

Nedenfor præsenteres et uddrag af koncernens finansielle hovedtal og nøgletal for en 3-årig periode.

Der henvis til side 8-9 for den fulde oversigt over hovedtal og nøgletal.

NØGLETAL

HOVEDTAL (MIO. DKK) 2025 2024 2023

Omsætning 204,2 201,8 197,4

EBIT 114,6 113,5 120,7

Overskud før skat og værdireguleringer 76,2 76,7 83,0

Værdireguleringer 10,6 28,8 31,3

Overskud før skat 86,8 105,5 114,3

Investeringsejendomme 3.545,3 3.528,4 3.473,8

Investeringsejendomme under opførsel 873,5 568,2 58,8

Investeringsejendomme i alt 4.418,8 4.096,6 3.532,6

Egenkapital 1.930,4 2.013,2 1.983,8

Soliditet 41,5% 46,1% 50,35%

LTV (Loan-to-Value) 50,8% 46,2% 44,3%

FINANSIELLE HOVEDTAL (3 ÅRS OVERSIGT)

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

NØGLETAL 2025 2024 2023

Samlede m² for tyske ejendomme 271.742 274.050 276.455

Samlede m² under opførelse 28.204 28.204 0

Antal lejligheder 3.492 3.514 3.543

Dagsværdi pr. m² (DKK) 13.010 12.460 12.460

Udlejningsgrad boliger ~97% ~98% ~98%

EBIT-margin 56,1% 56,26% 61,15%

EJENDOMSRELATEREDE NØGLETAL

Kære aktionærer,

2025 har været endnu et tilfredsstillende år for Prime Office A/S. Vi har fortsat vores strategi med fokus på

stærk balance, lav belåningsgrad og langsigtet værdiskabelse. Koncernens portefølje består fortsat primært af

boligejendomme (ca. 76%), hvilket giver et stabilt og forudsigeligt cashﬂow.

Mejlbryggenprojektet på Aarhus Ø skrider planmæssigt frem og følger budget og tidsplan. Byggefelt B er nu i

fuld højde, mens byggefelt C er ved 3. etage. Vi forventer fortsat indﬂytning primo 2028.

På finansieringssiden har vi fastholdt en konservativ tilgang med en LTV på 50,8% og en renteafdækning på

58,5% gennem vores swap-portefølje. Finanspolitikkens overordnede mål og grænser følges.

Bestyrelsen fastholder den langsigtede boligstrategi i Danmark og Tyskland, og arbejdet med kontrolleret

afvikling af erhvervsejendomme i MC Property Fund Hamburg.

Brev fra ledelsen

ÅRET I HOVEDTRÆK

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Bestyrelse

Søren Krarup

Bestyrelsesformand

John Skovbjerg

Næstformand

Marie Vinther Møller

Bestyrelsesmedlem

Thomas Hjort

Bestyrelsesmedlem

Direktion

Mogens Vinther Møller

Adm. direktør

• Mejlbryggenselskaberne følger budget og tidsplan, og der er samlet investeret ca. 880 mio. DKK i ejendommene.

• Dagsværdiregulering på investeringsejendomme: +10,6 mio. DKK mod 28,8 mio. DKK i 2024.

• Fortsat høj udlejningsgrad på tyske boligejendomme (~97%)

• I 2025 er koncernens realkreditlån forlænget til 2033 og med afdragsfrihed til 2028.

Væsentlige begivenheder i 2025

Forventninger til 2026

FORVENTNINGER 2026 2025 faktisk

Omsætning (mio. DKK)

195-205 204,2

EBIT (mio. DKK) 105-125 114,6

Overskud før skat og værdireguleringer (mio. DKK) 60-80 76,2

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Beløb i DKK 1.000

2025 2024 2023 2022 2021

RESULTATOPGØRELSE

Nettoomsætning 204.227 201.763 197.446 188.673 182.655

Bruttoresultat 134.357 136.026 139.600 130.947 133.070

Resultat af primær drift 114.552 113.520 120.736 113.997 116.121

Resultat af finansielle poster (38.360) (36.789) (37.713) (27.959) (28.708)

Resultat før skat og værdiregulering 76.192 76.731 83.023 86.038 87.413

Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 10.590 28.752 31.368 80.253 186.918

Resultat før skat 86.782 105.483 114.391 166.291 274.331

Årets resultat 70.120 90.320 92.666 155.684 251.678

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE

Årets totalindkomst 69.849 62.939 43.616 322.708 276.927

DAGSVÆRDIREGULERINGER

Årets dagsværdireguleringer 6.365 (4.382) (31.158) 277.800 216.545

BALANCE

Aktiver

Nettoinvestering i materielle anlægsaktiver 287.291 533.847 40.137 42.104 (2.519)

Langfristede aktiver 4.464.083 4.131.495 3.600.446 3.595.082 3.328.316

Kortfristede aktiver 188.510 232.493 339.203 199.692 140.659

Aktiver i alt 4.652.593 4.363.987 3.939.649 3.794.774 3.468.975

Passiver

Egenkapital i alt 1.930.393 2.013.202 1.983.790 1.959.284 1.646.133

Langfristede gældsforpligtelser 2.590.309 2.232.285 1.873.398 1.760.615 1.727.288

Kortfristede gældsforpligtelser 131.891 118.500 82.461 74.875 95.554

Passiver i alt 4.652.593 4.363.987 3.939.649 3.794.774 3.468.975

PENGESTRØMME

Resultat af primær drift 114.552 113.520 120.736 113.997 116.121

Pengestrømme vedrørende primær drift 92.632 138.702 149.311 107.930 109.226

Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 51.077 98.722 112.292 79.971 82.565

Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt (287.291) (533.847) (40.137) (42.104) 2.519

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt 194.386 320.227 69.906 (13.135) (50.227)

Årets pengestrømme i alt (41.829) (114.898) 142.061 24.732 34.857

Likvid beholdning ved periodens begyndelse 178.698 293.317 150.924 110.821 75.992

Likvid beholdning ved årets slutning 137.040 178.698 293.317 150.924 110.821

Hovedtal og nøgletal

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Beløb i DKK 1.000

2025 2024 2023 2022 2021

NØGLETAL

Ejendomme

Antal m

, K/S Danske Immobilien 205.123 205.123 203.561 193.028 193.028

Antal m

, PO Kontorselskaber 35.197 35.917 35.197 35.197 35.197

Antal m

, MC Property Fund Hamburg 30.902 33.010 37.697 52.339 53.266

Ejendomsværdi pr. m

, bolig (DKK) 10.340 10.140 9.879 8.959 8.539

Ejendomsværdi pr. m

, kontor (DKK) 27.388 26.361 25.400 24.831 23.218

Ejendomsværdi pr. m

, erhverv (DKK) 13.980 14.350 14.314 14.885 15.262

Udlejningsgrad, bolig 97,0% 98,3% 98,5% 98,8% 98,8%

Udlejningsgrad, kontor 98% 100% 100% 100% 99,0%

Udlejningsgrad, erhverv 89,1% 93,0% 97,6% 97,1% 96,0%

Gnst. boligleje pr. m

(DKK) 609 593 578 544 520

Gnst. kontorleje pr. m

(DKK) 1.354 1.357 1.363 1.271 1.202

Gnst. erhvervsleje pr. m

(DKK) 872 838 787 787 792

Finansielle

Overskudsgrad primær drift (EBIT-margin) 56,09% 56,26% 61,15% 60,42% 63,57%

Forrentning af egenkapitalen før skat p.a. (pct.)

4,40% 5,28% 5,80% 9,22% 18,04%

Forrentning af egenkapitalen efter skat p.a. (pct.)

3,56% 4,52% 4,70% 8,64% 16,55%

Soliditetsgrad (pct.)

41,49% 46,13% 50,35% 51,63% 47,45%

Return on invested capital (ROIC) p.a.

2,15% 2,17% 2,39% 2,52% 2,63%

Loan to value (LTV)

50,8% 46,2% 44,3% 42,5% 43,9%

Interest coverage (ICR) 2,85 2,85 2,86 4,06 4,04

Aktiemarked

Resultat pr. aktie p.a. (EPS), DKK 11,94 15,80 14,63 28,88 40,62

Pengestrømme fra driftsaktivitet pr. aktie, DKK 13,53 26,15 29,75 21,18 21,87

Markedsværdi (T.DKK) 822.981 649.324 755.028 883.383 1.140.093

Aktiekurs ultimo periode, DKK 218,00 172,00 200,00 234,00 302,00

Indre værdi (DKK) 346,90 335,23 324,23 322,06 260,82

Price Earnings p.a. (PE) 18,26 10,89 13,67 8,10 7,43

Kurs / indre værdi (DKK) 0,63 0,51 0,62 0,73 1,16

EBIT pr. aktie (DKK) 30,34 30,07 31,98 30,20 30,76

Antal aktier ultimo periode, stk 3.793.314 3.793.314 3.793.314 3.793.314 3.793.314

Antal egne aktier ultimo periode, stk 18.173 18.173 18.173 18.173 18.173

Anm.: Nøgletallene er omregnet til helårsnøgletal.

Forrentning af egenkapital for den samlede koncern

ROIC beregnes for samlet koncern

Kreditinstitutbelåning i forhold til dagsværdi af investeringsejendomme

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Koncernens resultat for 2025 skal forstås i lyset af tre væsentlige forhold:

(1) den løbende drift af de tyske ejendomme, (2) dagsværdireguleringer på

investeringsejendomme, og (3) opførelsen af Mejlbryggenprojektet.

Omsætning: Koncernens omsætning på 204,2 mio. DKK stammer primært

fra lejeindtægter fra de tyske bolig- og erhvervsejendomme. Lejeniveauet i

den tyske boligportefølje steg med ca. 3,1% som følge af indeksregulering og

genudlejning til højere lejer. Den høje udlejningsgrad på ca. 97% understøtter

en stabil indtægtsbase.

Driftsomkostninger: Ejendommenes driftsomkostninger omfatter

vedligeholdelse, administration, forsikringer og ejendomsskatter.

Omkostningsprocenten ligger stabilt, og der er gennemført planlagte energi-

forbedrende investeringer i udvalgte ejendomme.

Dagsværdiregulering: Den samlede dagsværdiregulering på +10,6 mio. DKK

afspejler en moderat opskrivning af de tyske boligejendomme delvist

modregnet af en nedskrivning i tyske erhvervsejendomme. Boligmarkedet

i Tyskland viser tegn på stabilisering, mens erhvervsmarkedet fortsat er

under pres.

Finansielle poster: Nettofinansieringsomkostningerne udgjorde ca. 38 mio. DKK

årligt. Koncernen har en aktiv rentesikringsstrategi med 58,5% af gælden

afdækket via renteswaps. De faldende korte renter i 2025 forbedrede

koncernens nettorenteposition.

Koncernens balance afspejler en voksende aktivmasse drevet af Mejlbryggen-

projektet samt en stabil tysk ejendomsportefølje.

Aktiver: De samlede aktiver udgør 4.653 mio. DKK. Investeringsejendomme

til dagsværdi udgør 3.545 mio. DKK (tyske ejendomme), mens investerings-

ejendomme under opførsel (Mejlbryggen) udgør 873 mio. DKK til kostpris.

Stigningen i aktiver på ca. 289 mio. DKK skyldes primært byggeaktivitet på

Mejlbryggen.

Gæld: Koncernens samlede gæld til kreditinstitutter udgør ca. 2.244 mio. DKK,

heraf realkreditgæld på tyske ejendomme (2.022 mio. DKK) og grundfinansiering

og byggelån til Mejlbryggen (222 mio. DKK). Loan-to-Value (LTV) er 50,8%, hvilket

er under finanspolitikkens grænse på 70%.

Egenkapital: Egenkapitalen udgør 1.930 mio. DKK, svarende til en

soliditet på 41,5%. Egenkapitalen er påvirket positivt af årets resultat og

dagsværdireguleringer. Der er i årets løb udbetalt et udbytte i datterselskaber

på 372 mio. DKK, hvoraf Prime Office har modtaget ca. 220 mio. DKK og

minoritetsandele har modtaget ca. 153 mio. kr. Egenkapital tilhørende

moderselskabet udgør 1.309 mio. DKK og 620,7 mio. DKK tilhører

minoritetsinteresser.

Koncernen fastholder en forsigtig kapitalpolitik med fokus på at sikre finansiel

ﬂeksibilitet til det igangværende byggeprojekt.

Moderselskabet: Prime Office A/S' balance består primært af kapitalandele i

dattervirksomheder og tilgodehavender hos disse. Moderselskabets resultat

afspejler modtagne udbytter og værdireguleringer af kapitalandele.

Ledelsens kommentar til årets resultat Ledelsens kommentar til balancen

Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtruffet begivenheder, som

væsentligt vil påvirke vurderingen af koncernens finansielle stilling.

Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udbetales et udbytte á 3 DKK

pr. aktie for regnskabsåret 2025.

Begivenheder eer balancedagen

Udbye

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Germania Arkaden, Kiel.

Den danske økonomi viste i 2025 tegn på stabilisering efter de seneste

års udsving. BNP-væksten landede på 2,0%, hvilket var en nedjustering

fra tidligere forventninger på 3,6%. Inﬂationen faldt til 1,9% i 2025 med

forventning om yderligere fald til 1,1% i 2026. Kerneinﬂationen forblev

stabil omkring 1,7-1,8%.

Den økonomiske situation vurderes som konjunkturneutral, og

Nationalbanken følger ECBs rentepolitik.

Boligmarkedet fortsatte med historisk lav tomgang på 2,3%. Aarhus oplevede

særligt lav tomgang på kun 1,2%, det laveste niveau nogensinde. Der er fortsat

stor efterspørgsel efter kvalitetsboliger i de større byer. Dette er særligt relevant

for Mejlbryggenprojektet på Aarhus Ø, hvor ca. 1.600 interesserede lejere har

tilkendegivet deres positive interesse for at leje.

Tyskland oplevede i 2025 den første positive BNP-vækst i tre år med

+0,2%. Fjerde kvartal viste +0,3% vækst, primært drevet af offentligt

forbrug. Inﬂationen var under kontrol på 2,3%.

Udfordringerne for tysk økonomi omfatter tab af konkurrenceevne,

handelsspændinger med USA og arbejdskraftmangel. Forventet

vækst er 1,0% i 2026 og 1,3-1,4% i 2027. Bygge- og anlægssektoren

forbliver under pres med høje finansieringsomkostninger, om end

infrastrukturprojekter holder anlægsarbejder oppe.

Kontor Transaktionsaktiviteten forblev lav i 2025. Kontorejendomme er med en

udlejningsgrad på 98% stort set udlejede. Huslejeindtægterne steg med 4%.

Bolig Det tyske boligmarked steg med 2,3% i 2025 ifølge Bulwiengesa.

Koncernens udlejningsgrad forblev høj på 97% for boligejendomme.

Huslejeindtægterne steg med 2,3%.

Erhverv/retail I MC Property Fund Hamburg er der solgt ejendomme for

36,1 mio. DKK. Efter forbedringer og værdireguleringer er ejendommene

nedskrevet med ca. 1,6 mio. DKK. Tomgangen er fortsat koncentreret om to

centerejendomme. Huslejen er faldet med 1% på like-for-like basis.

Makroøkonomi - Danmark Ejendomsmarked - Danmark (bolig)

Makroøkonomi - Tyskland

Ejendomsmarked - Tyskland

MARKEDSFORHOLD

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

EJENDOMSPORTEFØLJE

Samlet oversigt

SEGMENT Dagsværdi 31.12.2025 Beliggenhed

Boliger (K/S Danske Immobilien) 2.149 mio. DKK Tyskland

Kontor (Prime Office GmbH'er) 964 mio. DKK Tyskland

Erhverv (MC Property Fund Hamburg) 432 mio. DKK Tyskland

Investeringsejendomme i Tyskland 3.545 mio. DKK

Boliger under opførsel (Mejlbryggen) 873 mio. DKK (kostpris) Danmark

Total investeringsejendomme 4.418 mio. DKK -

Prime Office A/S' ejendomsportefølje består primært af boligejendomme (ca. 76%) beliggende i Tyskland samt kontorejendomme i Tyskland. I Danmark

har koncernen boliger under opførelse (Mejlbryggen, Aarhus Ø). Strategien er fokuseret på langsigtet ejerskab med stabilt cashﬂow fra boligudlejning.

Tyskland - Boligejendomme (K/S Danske Immobilien)

SELSKAB Beliggenhed Dagsværdi (mio. DKK)

Germania-Arkaden GmbH Kiel 231

Sell Speicher II GmbH Kiel 246

PO Kohlmarkt GmbH Lübeck 249

PO Wandsbek GmbH Hamburg 45

PO Hamburger Chaussee GmbH Kiel 61

PO Walkerdamm GmbH Kiel 93

Office Kamp GmbH Hamburg 39

Hovedparten af koncernens boligejendomme er beliggende i Slesvig-Holsten, Tyskland, i byerne:

• Kiel (ca. 248.000 indbyggere)

• Lübeck (ca. 216.000 indbyggere)

• Slesvig (ca. 25.500 indbyggere)

• Heide og øvrige mindre byer

Dagsværdi pr. 31.12.2025: 2.149 mio. DKK. Udlejningsgrad: ca. 97%.

Tyskland - Kontorejendomme

Alle kontorejendomme er fuldt udlejede (98%) ved udgangen af 2025.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Vurdering af investeringsejendomme pr. 31.12.2025

Investeringsejendomme måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen.

Koncernens investeringsejendomme værdiansættes til dagsværdi baseret på eksterne valuarvurderinger og intern afkastmodel. I 2025 udgjorde den samlede

dagsværdiregulering +10,6 mio. DKK

For en detaljeret beskrivelse af værdiansættelsesprincipper henvises til note 2 og note 16. Nedenfor vises en oversigt over de enkelte ejendomsporteføljer.

K/S Danske Immobilien (KSD) udgør kernen i koncernens tyske boligportefølje med ca. 3.432 lejligheder. Porteføljen er vurderet af CBRE til 2.105 mio. DKK pr.

31.12.2025 baseret på en markedsmultipel på 16,3 og en fair value på 1.397 EUR pr. m

svarende til 10.400 DKK pr. m

I MCPF er der solgt to ejendomme til 36,1 mio. DKK.

Mejlbryggen optages til kostpris indtil færdiggørelse.

EJENDOMSPORTEFØLJE 2025 (mio. DKK) 2024 (mio. DKK) 2025 (valuar)

K/S Danske Immobilien (Boliger) 2.149 2.080 2.105

MC Property Fund Hamburg (Kontor/Erhverv) 432 473 496

Øvrige tyske ejendomme (Kontor) 964 947 961

Tyske investeringsejendomme i alt 3.545 3.500 3.562

Mejlbryggen under opførsel (Boliger, DK) 873 (kostpris) 568 (kostpris)

KONCERN I ALT 4.418 4.068

VISUALISERING / CLOSEUP / FACADE OG PORTGENNEMGANG /

Indgang til gårdhaven, Mejlbryggen B.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

K/S Danske Immobilien · Georgstrasse 6–16, Lübeck

ENERGETISK TAGSANERING AF SAMTLIGE SEKS OPGANGE

Investering Energetisk tagsanering af samtlige seks opgange

Isolering 160 mm PIR-hårdskumisolering · Lufttætningsfolie

Øvrige arbejder Nye kviste · Nye tagvinduer · Skorstensrenovering · Ny tagbelægning med tagsten

Gennemførelse Udført over tre år på tværs af alle seks opgange

Formål Energioptimering · Reduktion af varmetab og CO

-udledning · Bygningsforbedring

FØR

FÆRDIG

UNDER ARBEJDE

Detalje: Ny isolering og tagkonstruktion under udførelse

PO Kohlmarkt · Ventilation og klimaanlæg

REVITALISERING AF VENTILATIONS- OG KLIMAANLÆG

Investering Komplet udskiftning og opgradering af ventilations- og klimaanlæg

Nyt anlæg Ny installation inkl. MSR-teknik (måle-, styrings- og reguleringsteknik) for samtlige strenge

Varmegenvinding Nye varmegenvindingsrotorer i alle strenge · Kapacitet pr. streng: 3.500 – 40.000 m³/h

Brandsikring Alle ledninger brandskottet og tilsluttet brandmeldeanlæg

Bygningsautomation Anlægget fuldt integreret i bygningsledesystemet (BMS)

Formål Forbedret indeklima · Energieffektivitet · Brandsikkerhed · Moderne driftsovervågning

KRANOPSTILLING – NATLEVERANCEKRANOPSTILLING – DAGSLYS

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

UDVIKLINGSPROJEKTER

Mejlbryggen, Aarhus Ø

VÆSENTLIGE FORHOLD Værdi

Samlet areal 28.204 m²

Kostpris Byggefelt B pr. 31.12.2025 428,8 mio. DKK

Kostpris Byggefelt C pr. 31.12.2025 444,7 mio. DKK

Antal boliger 305 lejligheder

Erhvervsareal 1.996 m²

Parkeringspladser 133 stk.

Forventet færdiggørelse Q1 2028

Samlede omkostninger Ca. 1,5 mia. DKK

Bæredygtighedscertificering DGNB Guld

Prime Offices største udviklingsprojekt er Mejlbryggen på Aarhus Ø, som omfatter byggefelt B og C. Projektet blev endeligt erhvervet i januar 2024 med

Aarsleff som totalentreprenør. Byggeriet blev igangsat i august 2024.

PROJEKTOVERSIGT

På byggefelt B er der nu monteret elementer inkl. facadeelementer i fire etagers

højde. Herunder er alle grå elementer samt betondæk monteret og arbejde med

lette vægge i lejligheder er opstartet.

Badekabiner er leveret i alle lejligheder og delvist tilsluttet.

Hovedføringsveje for teknikfag foregår.

På byggefeltet C er kælderen færdig elementmæssigt. Alle grå og ca. 40% af

facadeelementerne i stueplan er monteret.

Kloak og hovedføringsveje i kælderen er færdige.

Det største fokus i den kommende periode er færdiggørelse af elementmontage

samt klargøring til de lette trækassetter som udgør de øverste skrå etager på

byggefelt B. Herudover foregår lette vægge, tilslutning af badekabiner og lukning af

facaden på B, således, at udtørring kan opstartes.

På byggefelt C er fokus på elementmontage. Fokus vil i den kommende periode

skifte til teknik og installationer i byggeriet.

Byggestatus pr. december 2025

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

FINANSIERING

Kapitalstruktur

Nøgletal

Prime Offices finansieringsstrategi er baseret på en konservativ tilgang med fokus på likviditetsstyring, stærk balance og lav belåningsgrad.

Koncernen anvender primært realkreditlån i euro med 10 års løbetid.

GÆLDSSTRUKTUR PR. 31.12.2025 Beløb (mio. DKK)

Realkreditgæld (Nykredit) 2.022

Banklån (MCPF kassekredit) 70

Mejlbryggen bankgæld 222

Total rentebærende gæld 2.314

Ved finansiel uro kan grænsen øges til 2-4% med en kontracyklisk kapitalbuffer.

NØGLETAL Faktisk Finanspolitik Status

Koncern LTV 50,8% < 70%

✓

Soliditet 41,5% > 30%

✓

Swap-afdækning 58,5% > 50%

✓

Likvide midler 137 mio. DKK 1-2% af balancen

✓

Renteafdækning

Likviditetsberedskab

Koncernen anvender renteswaps til at afdække renterisikoen på variabelt forrentede lån. For detaljeret beskrivelse af aﬂedte finansielle instrumenter

henvises til note 25.

Koncernen havde pr. 31.12.2025 likvide beholdninger på 137 mio. DKK. Derudover er der en byggelånsramme på 490 mio. DKK til Mejlbryggenselskaberne, hvoraf der

pr. 31.12.2025 er udnyttet 57 mio. DKK.

SWAP-PORTEFØLJE 31.12.2025 Værdi

Antal aktive swaps 13 stk.

Total notional 160 mio. EUR

Afdækningsgrad 58,5%

Uafdækket gæld 116 mio. EUR

Gennemsnit renteswap rente 1,35%

Gennemsnitlig løbetid 4,5 år

Alle realkreditlån udløber i 2033. Nye swaps blev indgået i 2024 på 40 mio. EUR til fast rente 2,45% i 10 år.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

RISIKOFAKTORER

Markedsrisici

Finansielle risici

Ejendomsværdi

Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme er følsom over for

ændringer i afkastkrav og lejeniveauer. En stigning i afkastkrav på

0,5 procentpoint ville reducere dagsværdien med ca. 404 mio. DKK.

Lejerisiko

Med en udlejningsgrad på ca. 97% på boligejendomme er lejerisikoen

begrænset. Erhvervssegmentet (MCPF) har højere tomgang og

strukturelle udfordringer.

For detaljeret beskrivelse af koncernens finansielle risici og finansielle

instrumenter henvises til note 27.

Renterisiko

Koncernen er eksponeret over for rentestigninger på den uafdækkede del af

gælden (ca. 116 mio. EUR). En rentestigning på 1 procentpoint ville øge de

årlige renteomkostninger med ca. 10 mio. DKK.

Valutarisiko

Hovedparten af koncernens aktiver og passiver er i EUR, hvilket giver

en naturlig afdækning. DKK er bundet til EUR gennem fastkurspolitikken.

Refinansieringsrisiko

Alle realkreditlån udløber i 2033. Refinansiering forventes at kunne ske

på markedsvilkår givet koncernens solide kapitalstruktur.

SCENARIE Årlig effekt EUR Årlig effekt DKK

Rente +1% -1,34 mio. -10,0 mio.

Rente +2% -2,67 mio. -19,9 mio.

Rente -1% +1,34 mio. +10,0 mio.

Byggerisiko (Mejlbryggen)

Udviklingsprojektet Mejlbryggen er eksponeret for forsinkelser og

budgetoverskridelser. Risikoen mitigeres gennem totalentreprise-

aftale med Aarsleff og løbende projektopfølgning.

Udlejningsrisiko

Ifølge Colliers er tomgangen i det centrale Aarhus på et niveau som i 2017, hvor der var udtalt

mangel på boliger. Huslejepriserne forventer Colliers derfor vil stige i de kommende år, og Colliers

forventer en gennemsnitlig markedsleje på 1800-1900 pr. m

for nyopførte lejligheder på ca. 80 m

Operationelle risici

Facade fra Mejlbryggen B.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

BÆREDYGTIGHED OG ESG

Prime Office A/S har i 2025 fortsat arbejdet med at integrere bæredygtighed

i alle dele af forretningen. Som børsnoteret ejendomsselskab med en portefølje

på ca. 4,4 mia. DKK har koncernen et ansvar for at bidrage til den grønne

omstilling. Selskabet rapporterer på miljømæssige, sociale og governance-

forhold i overensstemmelse med årsregnskabslovens § 99a.

Koncernens tilgang er pragmatisk og realistisk, tilpasset porteføljens

sammensætning og de markeder, koncernen opererer på. Hovedparten

af boligmassen i Tyskland er efterkrigsboliger, hvor en hurtig omstilling

ikke er praktisk mulig. Der anlægges derfor en gradvis tilgang, hvor

løbende investeringer forbedrer ejendommenes energieffektivitet.

Prime Office har integreret ESG-hensyn i koncernens strategi og

daglige drift. Vores tilgang er pragmatisk og realistisk, tilpasset porteføljens

sammensætning og de markeder, vi opererer på.

Strategiske prioriteter

• Gradvis energiforbedring af eksisterende ejendomme gennem løbende

investeringer

• Nybyggeri med høje bæredygtighedsstandarder (DGNB Guld)

• Udfasning af oliefyr og omstilling til mere miljøvenlige varmekilder

• Tilbyde kvalitetsboliger

• Transparent rapportering og god selskabsledelse

Sociale forhold og medarbejderforhold

Prime Office A/S er en mindre virksomhed med ganske få ansatte, og der er derfor

ikke udarbejdet en egentlig politik for området, ligesom det heller ikke vurderes, at

der er nogen særlige risici. Der foretages i den forbindelse heller ikke opgørelser

over sygefravær, uheld på arbejdspladsen og antal af lærlinge.

Antikorruption og bestikkelse

Prime Office A/S har ikke udarbejdet egentlige politikker for disse områder, da

selskabet opererer i Danmark og Tyskland, hvor der ifølge det internationale

korruptionsindeks er lav risiko for korruption, og heller ikke er konstateret konkrete

udfordringer på dette område.

Da Prime Office A/S primært driver virksomhed i Danmark og i Tyskland, som

har tiltrådt FN’s menneskerettighedskonvention, og da vi ikke vurderer, at

vores virksomhed i sig selv indebærer en særlig risiko for negativ påvirkning af

menneskerettigheder, er det vurderet, at det ikke har været nødvendigt at vedtage

politikker vedrørende menneskerettigheder.

Væsentlige ESG-emner

ESRS Emne Relevans for Prime Office

E1 Klimaforandringer CO

-udledning fra ejendomme, energiforbrug

E5 Ressourceanvendelse Materialevalg, affaldssortering, cirkulær økonomi

S3 Berørte samfund Byudvikling

G1 God forretningsskik Compliance, interessenthåndtering, etik

Gennem vores dobbelte væsentlighedsanalyse har vi identificeret følgende væsentlige emner:

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Energifordeling

Koncernens tyske ejendomsportefølje

har følgende energifordeling:

Gas 79 %

Fjernvarme 10 %

Oliefyr 7 % (mål: udfasning)

Strøm4 %

Fordelingen er stabil i forhold til 2023.

Miljø (E)

Prime Office arbejder med grøn omstilling i investeringsprogrammer med

fokus på energirigtige investeringer og nedbringelse af varmeforbrug og

drivhusgasudledning. Selskabet rapporterer på miljømæssige forhold i

overensstemmelse med årsregnskabslovens § 99a.

-udledninger (Scope 1, 2 og 3)

Koncernens CO

-udledninger er opgjort i henhold til GHG Protocol. Data er baseret

på oplysninger fra koncernens forvalter BUWOG. Nedenstående data er baseret på

2024-målinger, da CO

-data typisk har 6-12 måneders forsinkelse.

-UDLEDNINGER 2024 (ton) 2023 (ton) Ændring

Scope 1 (direkte – gas og olie) 6.412 6.580 -2,6%

Scope 2 (indirekte – fjernvarme og el) 2.007 2.150 -6,7%

Scope 3 (øvrige indirekte) 698 720 -3,1%

Samlet CO

-udledning 9.117 9.450 -3,5%

pr. m² (kg) 38,5 40,2 -4,2%

Note: Scope 1 omfatter direkte udledninger fra gaskedler og oliefyr. Scope 2 omfatter købt fjernvarme og elektricitet. Scope 3 omfatter vandforsyning og affaldshåndtering.

4 %

79 %

7 %

10 %

Prime Office fokuserer på at tilbyde kvalitetsboliger. Udlejningsgraden på

ca. 97% afspejler efterspørgslen efter koncernens boligtilbud. Koncernen ejer

ca. 3.500 lejligheder i Tyskland, primært i Nordtyskland.

Mejlbryggenprojektet bidrager til byudviklingen på Aarhus Ø med 305 nye

lejligheder og ca. 2.000 m² erhvervsareal til café- og butiksliv. Projektet

skaber arbejdspladser under opførelsen og vil efterfølgende tilføre liv til

området.

Koncernen overholder OECD’s retningslinjer for multinationale virksomheder

og FN’s vejledende principper om erhvervslivet og menneskerettigheder.

For Mejlbryggenprojektet stilles der krav til hovedentreprenøren om

overholdelse af arbejdsmiljølovgivning og relevante ILO-konventioner.

Koncernen følger Nasdaq Copenhagens anbefalinger for god selskabsledelse i det

omfang, det er relevant for selskabets størrelse og kompleksitet. Der henvises til

afsnit 9 for yderligere oplysninger om selskabsledelse, herunder tre forsvarslinjer

(3 Lines of Defence), bestyrelsesudvalg, politikker for antikorruption og hvidvask,

samt intern kontrol og risikostyring.

Sociale forhold (S) God selskabsledelse (G)

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Prime Office rapporterer i overensstemmelse med artikel 8 i EU’s taksonomi-

forordning (EU) 2020/852. Koncernens primære aktivitet er ejerskab og

udlejning af investeringsejendomme (NACE-kode 68.20). Aktivitet 7.7

(Erhvervelse og ejerskab af bygninger) dækker hovedparten af porteføljen,

mens Aktivitet 7.1 (Opførelse af nye bygninger) dækker Mejlbryggenprojektet

med DGNB Guld-certificering.

Omsætning: 100% af omsætningen (201 mio. DKK) er taksonomi-berettiget

under aktivitet 7.7. Ingen omsætning er klassificeret som taksonomi-tilpasset,

da hovedparten af ejendommene er opført før 2000.

CapEx: 89,8% af CapEx (301 mio. DKK) er taksonomi-tilpasset under aktivitet

7.1 (Mejlbryggen DGNB Guld). 10,2% (34 mio. DKK) er taksonomi-berettiget

under aktivitet 7.7.

OpEx: 89,6% af OpEx (70 mio. DKK) er taksonomi-berettiget under aktivitet

7.7. 10,4% (8 mio. DKK) er ikke taksonomi-berettiget.

Koncernen overholder minimumsgarantierne (OECD’s retningslinjer, FN’s

principper) og vurderer løbende DNSH-kriterier. KPI’er er opgjort på

grundlag af koncernens IFRS-regnskab.

Prime Office A/S har gennemført en dobbelt væsentlighedsanalyse

i overensstemmelse med ESRS 1 for at identificere de væsentligste

bæredygtighedsemner. Selskabet er omfattet af CSRD fra regnskabsår 2026.

Væsentlige emner identificeret:

• E1 Klimaforandringer: Bæredygtigt byggeri, renovering og isolering,

-udledninger (scope 1, 2 og 3)

• E5 Ressourceanvendelse og cirkulær økonomi: Affaldssortering,

bæredygtige materialer, design for lang levetid

• S3 Berørte samfund: Socialt byggeri, bidrag til lokalsamfund

• G1 God forretningsskik: Forhold til interessenter, antikorruption,

etisk forretningsførelse

Følgende emner er vurderet som ikke-væsentlige for Prime Office: Forurening (E2),

Vand- og havressourcer (E3), Biodiversitet (E4), Egen arbejdsstyrke (S1 - grundet

kun 3 ansatte), Arbejdstagere i værdikæden (S2), Forbrugere og slutbrugere (S4).

EU-taksonomi Dobbelt væsentlighedsanalyse

Koncernens væsentligste miljømål: Udfasning af oliefyr inden 2030, DGNB Guld

for Mejlbryggen (2028), øge andel fjernvarme i porteføljen.

Sociale mål: Fastholde udlejningsgrad over 97%, tilbyde boliger til et bredt

prisspektrum, bidrage til byudviklingen på Aarhus Ø. Governance-mål: Fuld

compliance med CSRD fra 2026, fortsat følge anbefalinger for god selskabsledelse,

transparent kommunikation med interessenter.

Prime Office A/S behandler personoplysninger om lejere, aktionærer og

samarbejdspartnere i overensstemmelse med gældende persondatalovgivning

(GDPR). Selskabet har ikke vedtaget en særskilt politik for dataetik, da

selskabets aktiviteter ikke involverer udvikling eller anvendelse af kunstig

intelligens eller avanceret dataanalyse i væsentligt omfang.

Selskabets databehandling er begrænset til almindelig forretningsdrift og

sker med respekt for de registreredes rettigheder. Der arbejdes løbende med

at sikre overholdelse af persondataforordningen gennem samarbejde med

selskabets rådgivere.

Mål og forpligtelser Politik for dataetik

Risici og muligheder (IRO)

EMNE Påvirkninger Risici Muligheder

E1 Klima CO

-udledning fra ejendomme, energiforbrug ved opvarmning Strammere krav, stigende energipriser Energirenovering, grønne certifikater

E5 Ressourcer Byggematerialer, affald fra renovering Materialepriser, skærpede affaldskrav Cirkulære løsninger, genanvendelse

S3 Samfund Boligtilbud til forskellige indkomstgrupper Lejerpolitik, regulering af huslejer Socialt byggeri, lokalt engagement

G1 Forretningsskik Interessentrelationer, leverandørforhold Korruption, dårlig governance Styrket tillid, bedre partnerskaber

Nedenfor præsenteres de identificerede påvirkninger, risici og muligheder relateret til de væsentlige bæredygtighedsemner.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

SELSKABSLEDELSE

Prime Office A/S

K/S Danske

Immobilien

PO Holding

Germany GmbH

Mejlbryggen B ApS

PO Wandsbek

GmbH

PO Kohlmarkt

GmbH

PO Walkerdamm

GmbH

Office-kamp

Immobilien GmbH

PO Hamburger

Chaussee GmbH

100%

89,9%

59%

100%

94%94%

94%

MC Property Fund

Hamburger GmbH

Germania

Arkaden Gmbh

66% 94%

Danske

Immobilien ApS

Sell Speicher

II GmbH

59%85%

Mejlbryggen

P-Hus B ApS

Mejlbryggen

P-Hus C ApS

Mejlbryggen C ApS

100%

Koncernoversigt

Prime Office A/S er moderselskab i koncernen og ejer direkte eller

indirekte følgende væsentlige datterselskaber:

• K/S Danske Immobilien (59%)

- tyske boligejendomme

• PO Holding Germany GmbH (100%)

- holdingselskab for tyske kontorejendomme

• Mejlbryggen B ApS og Mejlbryggen C ApS (100%) -

udviklingsprojekter Aarhus Ø

• MC Property Fund Hamburg GmbH (66%)

- tyske erhvervsejendomme

En fuldstændig oversigt over koncernens selskaber fremgår af noterne

til årsregnskabet.

Prime Office A/S er omfattet af Anbefalinger for god Selskabsledelse udstedt

af Komitéen for god Selskabsledelse. Anbefalingerne er tilgængelige på

www.corporategovernance.dk.

Selskabet følger anbefalingerne med følgende fravigelser:

• Nomineringsudvalg: Selskabet har ikke etableret et nomineringsudvalg.

Begrundelse: Bestyrelsen er af begrænset størrelse (4 medlemmer), og

indstilling af kandidater håndteres af den samlede bestyrelse.

• Whistleblowerordning: Selskabet har ikke etableret en whistleblowerordning.

Begrundelse: Koncernen har kun 3 fuldtidsansatte, og alle medarbejdere har

direkte adgang til direktionen og bestyrelsen.

Redegørelse for virksomhedsledelse

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Strategi og forretningsmodel

Prime Office A/S’ overordnede sigte er at skabe

langsigtet værdiskabelse for aktionærer gennem

ejerskab og udvikling af kvalitetsejendomme,

primært inden for boligsegmentet. Koncernen

bidrager til samfundet ved at tilbyde gode boliger

til rimelige priser i attraktive boligområder.

Selskabets strategi er koncentreret omkring drift

og balancestyring. Det er en interaktiv proces, der

sætter selskabet i stand til at vokse når indtjening

og kapitalforhold tilsiger det. Vi vil gerne udvikle

selskabets forretning, men det kræver kapital

og derfor skal vækst kun ske når virksomhedens

indtjening og risiko tilsiger det.

Koncernens forretningsmodel bygger på fem

strategiske søjler:

EJENDOMMENS DRIFT

- Optimere EBIT

- Stigende leje

- Reducere tomgang

- Reducere omkostninger

- Vedligeholdelse og investeringer

- Enkle nøgletal

FINANSIERING

- Stærk likviditet

- Optimere renter

- Sund kapitalstruktur

- Styring af løbetider

- Kapitalformer - hybrid egenkapital

- Rating

PORTEFØLJE

- Optimere portefølje ved kloge

investeringer og vedligeholdelse

- Rentabilitet af segmenter og områder

- Vækst hvor risiko afkastforhold taler for det

- Løbende vurdering af salg

VÆRDIKÆDE

- Fokus på kunder og tilfredshed

- Vurdere alle omkostninger også

for kunderne i hele værdikæden

STYRET VÆKST

Opfylde kriterier for vækst:

- Passe til segment og område

- Stigende EBIT og EPS

- Stærk balance

- Høj kreditværdighed

DE 5 SØJLER FORKLARET

EJENDOMMENS DRIFT OG PORTEFØLJE

Stigende husleje og lav tomgang er vigtig i selskabets drift. Vedligeholdelse

og investeringer skal understøtte udvikling i lejeniveau og sikre tilfredse

lejere. Fokus er på at optimere EBIT gennem stigende lejeindtægter,

reduceret tomgang, kontrollerede omkostninger samt løbende

vedligeholdelse og investeringer.

FINANSIERING

En sund kapitalstruktur med en høj egenkapital er vigtig. Løbetid på gæld

og rentesikring overvejes løbende og er fastlagt yderligere i finanspolitikken.

Selskabet fokuserer på stærk likviditet, optimering af renter, styring af

løbetider og en konservativ finansieringsstrategi med LTV under 70% og

aktiv rentesikring gennem swap-portefølje.

PORTEFØLJE

Via langsigtede investeringsprogrammer fastlægges vedligeholdelse og

investeringer, således at alle ejendomme er tilpasset markedsforholdene.

Porteføljen optimeres ved kloge investeringer, løbende vurdering af

rentabilitet af segmenter og områder, samt vækst hvor risiko/afkastforhold

taler for det og løbende vurdering af salg.

VÆRDIKÆDE

Lejerne er kunder og selskabet undersøger løbende alle

tiltag der kan reducere lejernes omkostninger. Der er

fokus på kunder og tilfredshed, og alle omkostninger

vurderes også for kunderne i hele værdikæden.

STYRET VÆKST

Selskabets investeringsområder giver gode muligheder for

vækst, og når der kan skabes værdi for aktionærerne uden

at selskabets risiko øges vil det blive vurderet. Vækst skal

opfylde klare kriterier: passe til segment og område, bidrage

til stigende EBIT og EPS, understøtte en stærk balance og

høj kreditværdighed.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Strategiske prioriteter 2026-2028

God forretningsskik

Virksomhedskultur og værdier

• Færdiggørelse og udlejning af Mejlbryggen-projektet

• Kontrolleret afvikling af erhvervssegmentet

(MC Property Fund Hamburg)

• Løbende optimering af den tyske boligportefølje

• Vurdering af nye udviklingsmuligheder i Danmark

Koncernen bygger på værdier om ansvarlighed, gennemsigtighed og integritet. Alle

medarbejdere, bestyrelsesmedlemmer og ledelse er forpligtet til at overholde koncernens

etiske retningslinjer, som bl.a. omfatter professionel og respektfuld behandling

af forretningsforbindelser, overholdelse af gældende lovgivning, forebyggelse af

interessekonﬂikter og fortrolighed om forretningsmæssige forhold.

Forebyggelse af hvidvask og terrorfinansiering

Prime Office A/S er som børsnoteret selskab opmærksom på risici forbundet med

hvidvask og terrorfinansiering, særligt i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom,

finansieringstransaktioner og større lejere i erhvervssegmentet. Koncernen har etableret

følgende foranstaltninger:

• Know Your Customer (KYC) procedurer ved indgåelse af væsentlige

lejeaftaler og transaktioner

• Overvågning af usædvanlige betalingsmønstre

• Samarbejde med pengeinstitutter om compliance

Prime Office A/S er forpligtet til at opretholde høje standarder for

etisk forretningsførelse i alle koncernens aktiviteter. Bestyrelsen

har godkendt en politik for god forretningsskik, som understøtter

selskabets formål og langsigtede værdiskabelse.

Der er i 2025 ikke identificeret mistanke om hvidvask eller terrorfinansiering i

koncernens aktiviteter.

Due diligence og ansvarlig værdikæde

Koncernen gennemfører due diligence i forbindelse med væsentlige

forretningsmæssige beslutninger. Ved ejendomstransaktioner gennemføres

juridisk og miljømæssig due diligence samt vurdering af modpartens integritet.

Ved større leverandøraftaler, herunder byggeentrepriser, verificeres leverandørens

finansielle soliditet, overholdelse af arbejdsmarkedsforhold og miljømæssige

forhold. Mejlbryggen-projektet: Totalentreprenør Aarsleff er udvalgt efter en

grundig vurdering af selskabets finansielle styrke, track record og overholdelse af

ansvarlige forretningspraksisser.

Skattepolitik

Bestyrelsen har godkendt en skattepolitik for koncernen.

Overordnede principper:

• Koncernen betaler skat i de lande, hvor værdiskabelsen finder sted

• Skatteplanlægning sker inden for lovens rammer med respekt for

intentionen bag skattelovgivningen

• Koncernen har ikke aktiviteter i skattelylande

• Transparent rapportering om skatteforhold

Geografisk skattestruktur: Danmark: Moderselskabet Prime Office A/S

og Mejlbryggen-selskaberne beskattes efter danske regler. Tyskland: De

tyske datterselskaber beskattes efter tyske regler. Transfer pricing mellem

koncernselskaber følger armslængdeprincippet.

Immaterielle nøgleressourcer

Prime Office A/S' værdiskabelse er primært baseret på fysiske aktiver i form af

investeringsejendomme. Koncernens immaterielle nøgleressourcer omfatter

primært:

• Ledelseskompetencer: Bestyrelse og direktion besidder betydelig erfaring inden

for ejen-domsinvestering, finansiering og projektudvikling

• Netværk og relationer: Langvarige relationer til finansieringspartnere, valuarer

og ejendomsadministratorer

• Lokalkendskab: Indgående kendskab til de tyske og danske ejendomsmarkeder

Koncernen har ikke væsentlige patenter, varemærker eller andre registrerede

immaterielle rettigheder.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Bestyrelse og direktion

Bestyrelsens kompetencer og sammensætning

Bestyrelsen i Prime Office A/S består af 4 generalforsamlingsvalgte medlemmer.

Bestyrelsen vælges for ét år ad gangen på den ordinære generalforsamling.

Alle medlemmer er på valg på generalforsamlingen i 2026.

Bestyrelsen har i 2024/25 afholdt 8 ordinære møder og 0 ekstraordinære møder.

Deltagelsen har været 100%.

Nedenstående tabel viser bestyrelsens samlede kompetenceprofil. Bestyrelsen vurderer årligt, at den samlede bestyrelse besidder den nødvendige viden og erfaring

inden for de væsentligste kompetenceområder for selskabet.

Søren Krarup John Skovbjerg Hansen Marie Vinther Møller Thomas Hjort Winther

Rolle Formand Næstformand Medlem Medlem

Køn Mand Mand Kvinde Mand

Fødselsår 1975 1956 1986 1981

Nationalitet Dansk Dansk Dansk Dansk

Uafhængighed Uafhængig Uafhængig Afhængig Uafhængig

Årstal for valg 2024 Ny 2025 2021 Ny 2025

På valg GF 2026 GF 2026 GF 2026 GF 2026

Udvalgsposter Vederlagsudvalgsformand Revisionsudvalgsformand

Finans- og adm. erfaring x x x x

Udviklings- og byggeerfaring x x x x

Industrierfaring (ejendomme) x x x x

Ledelseserfaring x x x x

Antal aktier 5.988 1.231 1.422 5.000

Søren Krarup ejer 844 stk. og Astheober Holding Aps ejer 5.144 stk.

Thomas Hjort Winther ejer 5.000 stk. via Torben Hjort Aps.

Bestyrelsesudvalg

Bestyrelsen har nedsat følgende udvalg:

• Revisionsudvalg: Varetager opgaver vedrørende regnskabsaﬂæggelse,

revision og intern kontrol.

• Vederlagsudvalg: Varetager opgaver vedrørende aﬂønning af direktion

og bestyrelse.

Som følge af selskabets størrelse fungerer hele bestyrelsen som revisions-

og vederlagsudvalg.

Intern kontrol og risikostyring ved regnskabsaﬂæggelse

Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for koncernens

risikostyring og interne kontroller i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsen.

De interne kontroller er tilrettelagt med henblik på at give en rimelig sikkerhed

for, at årsrapporten aﬂægges i overensstemmelse med gældende lovgivning og

regnskabsstandarder.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Organisering og ansvarsfordeling

Prime Office anvender en tilpasset kontrolstruktur, der afspejler

koncernens størrelse med 3 fuldtids-ansatte. Daglig drift varetages

af direktionen med støtte fra eksterne partnere (BUWOG/Vonovia,

Artelia). Bestyrelsen fungerer som revisionsudvalg og overvåger

regnskabsaﬂæggelsen. Ekstern revision og valuarvurderinger udgør

den uafhængige kontrol. For yderligere beskrivelse henvises til

redegørelse for virksomhedsledelse på www.primeoffice.dk.

Bestyrelse

Revisionsudvalg og

vederlagsudvalg

DIREKTION

CIO

Likviditetsforhold

Kredit- og

modpartsforhold

Operationel

forhold og IT

Kapitalforhold

line of defence 2

line of defence 3

line of defence

Direktion Compliance BDO

BUWOG Risikostyring Valuar

Delegerede Depositar BulwinGesa

Deloitte

Markedsrisiko

(Ejendomme)

Risiko-

styring

Compliance

Kønsfordeling i ledelsen

I henhold til årsregnskabslovens § 99b skal selskabet oplyse om

kønsfordelingen i ledelsen.

Bestyrelsen (øverste ledelsesorgan):

Bestyrelsen består af 4 generalforsamlingsvalgte medlemmer. Heraf er 1 kvinde

(25%) og 3 mænd (75%). Det underrepræsenterede køn er kvinder.

Måltal:

Bestyrelsen har fastsat et måltal på 25% for andelen af det underrepræsenterede

køn i bestyrelsen. Målet er opfyldt med den nuværende sammensætning.

Øvrige ledelsesniveauer:

Direktionen består af 1 person (mand). Koncernen har kun 3 fuldtidsansatte,

hvorfor der ikke er yderligere ledelsesniveauer at rapportere på.

Bestyrelsesevaluering

Bestyrelsen gennemførte i 2025 en årlig evaluering af bestyrelsens arbejde,

effektivitet, sammensætning og samarbejdet med direktionen. Evalueringen

omfattede:

• Bestyrelsens sammensætning med fokus på kompetencer og mangfoldighed

• De enkelte medlemmers bidrag og resultater

• Samarbejdet i bestyrelsen og mellem bestyrelsen og direktionen

• Formandens ledelse af bestyrelsen

• Udvalgsstrukturen og arbejdet i udvalgene

• Tilrettelæggelsen af bestyrelsesarbejdet og kvaliteten af bestyrelsesmaterialet

De overordnede konklusioner fra evalueringen er, at bestyrelsen fungerer

tilfredsstillende, og at sammensætningen er relevant i forhold til selskabets strategi

og det igangværende Mejlbryggenprojekt.

ÅR 2021 2022 2023 2024 2025

Andel kvinder i bestyrelsen 25% 25% 25% 25% 25%

Udvikling (historik):

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Bestyrelsens medlemmer

Søren Krarup, Bestyrelses formand

Fødselsår: 1975

Nationalitet: Dansk

Køn: Mand

Uafhængighed: Uafhængig

Valgt: Generalforsamling i 2024

På valg: Generalforsamling i 2025

Uddannelse: Cand.jur. og advokat

Udvalg: Revisionsudvalgsformand

Antal aktier: 5.988

Kompetencer: Med afsæt i en baggrund som advokat udledes mere end 15 års erfaring med drift og udvikling af større ejendomsporteføljer og

virksomheder generelt, ejerskab i børsnoterede virksomheder med særligt fokus på komplekse finansierings-, investerings- og M&A transaktioner fra

identifikation til eksekvering.

Erhvervserfaring: 2007-2009 Direktør i Tækker Group (Berlin). 2009-2011 Adm. direktør i Berlin III A/S. 2009-2015 Adm. direktør i Berlin IV A/S. 2016-

Adm. direktør i Reit Management Aps og tilknyttede selskaber. 2021- Bestyrelsesformand i Esplanaden Berlin Holding A/S og Berlin KGI A/S og tilknyttede

selskaber.

Direktionsposter: IEI Properties Holding ApS, IEI Properties ApS, Ole Rømers Gade 104 ApS, Falstersgade 29B ApS, HYP IV ApS, Reit V ApS,

HOLLÆNDERVEJ 14 ApS, HYP II ApS, REIT Management ApS, Elearning IV ApS, REIT I ApS, REIT II ApS, REIT III ApS, REIT ApS, ASTHEOBER Holding ApS,

REIT VI ApS.

Bestyrelsesposter: K/S Danske Immobilien (formand), Mejlbryggen B ApS (formand), Mejlbryggen C ApS (formand), Prime Office A/S (formand), REK Berlin

Asset Management A/S (Formand), REK Berlin Investor Holding ApS (Formand). Berlin KGI A/S (formand), Esplanaden Berlin Holding A/S (formand), Wired

Realtion Aps.

Tidligere bestyrelsesposter (seneste 5 år): Wired Relations ApS, Investeringsselskabet af 26. september 1977 ApS, NP Ejendomsadministration ApS,

K/S Fredens Gaard.

John Skovbjerg Hansen, Bestyrelse, næstformand

Fødselsår: 1956

Nationalitet: Dansk

Køn: Mand

Uafhængighed: Uafhængig

Valgt: Ny - på valg generalforsamling i 2025

På valg: Generalforsamling i 2025

Uddannelse: Cand.jur. og advokat

Antal aktier: 1.231

Kompetencer: Mangeårig erfaring med ledelse af danske ejendomsselskaber og projektstyring af større byggeprojekter. Stor indsigt i og erfaring med juridiske

forhold om ejendomme og kontraktsforhold.

Erhvervserfaring: Arla: 1999-2007 Ejendomsdirektør. 2007-2008 Storkundechef hos CB Richard Ellis. 2008-2017 Direktør i Byggeselskab Olav de Linde.

2017-2021 og 2021- CEO i Domis og projektdirektør i Domis.

Direktionsposter: Kolding, Nr. Bjertvej Komplementær ApS.

Bestyrelsesposter: Prime Office A/S, K/S Danske Immobilien, Mejlbryggen B ApS, Mejlbryggen C ApS, K/S Kolding, Nr. Bjertvej.

Tidligere bestyrelsesposter (seneste 5 år): Underliggende og associerede datterselskaber i Domis-koncernen, Moller & Company A/S, Buskov ApS.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Marie Vinther Møller, Bestyrelsesmedlem

Fødselsår: 1986

Nationalitet: Dansk

Køn: Kvinde

Uafhængighed: Afhængig

Valgt: Generalforsamling i 2021

På valg: Generalforsamling i 2025

Uddannelse: HD Økonomistyring og Procesledelse fra CBS, 2015. Akademiuddannelsen i finansiel rådgivning, Niels Brock, 2012.

Finansuddannelse Niels Brock, 2010. Political Science, St. Thomas University, Miami, Florida, 2006-2007.

Antal aktier: 1.422

Kompetencer: Indgående kendskab til økonomistyring og regnskabsmæssige forhold. Har særlige kompetencer inden for det internationale ejendomsmarked,

rådgivning og strukturering af ejendomstransaktioner, lånefinansiering af fast ejendom og ESG-rådgivning.

Erhvervserfaring: 2022- Afdelingsdirektør - Nykredit International Real Estate. Siden 2008 ansat i Nykredit indenfor finansiel rådgivning og international

finansiering af fast ejendom. Bestyrelsesposter i Prime Office koncernen.

Direktionsposter: Ingen.

Bestyrelsesposter: Mejlbryggen B ApS, Mejlbryggen C ApS, Prime Office A/S, K/S Danske Immobilien.

Tidligere bestyrelsesposter (seneste 5 år): Ingen.

Thomas Hjort Winther, Bestyrelsesmedlem

Fødselsår: 1981

Nationalitet: Dansk

Køn: Mand

Uafhængighed: Uafhængig

Valgt: Ny - på valg Generalforsamling i 2025

På valg: Generalforsamling i 2025

Uddannelse: Cand.merc.FIR

Antal aktier: 5.000 stk. via Torben Hjort Aps

Kompetencer: 20 års erhvervserfaring med særligt fokus på investering i selskaber, corporate finance og bestyrelsesarbejde, herunder danske og tyske

ejendomsselskaber.

Erhvervserfaring: Direktør AHJ A/S og CatPen A/S. Bestyrelsesformand Refima Capital Partners A/S, Refima Credit Basis, Bright Equi-ty ApS og Gladsaxe

Butikscenter A/S. Bestyrelsesmedlem Ejendomsselskabet Kildebjerg ApS, REK Berlin Investor Holding ApS, Nordic Corporate Investments A/S, AMBright A/S,

RealBright A/S, Falen 2022 ApS og Scandinavian Investment Group A/S m.ﬂ.

Direktionsposter: AHJ A/S, CatPen A/S, THW Invest ApS, KRING Innovation ApS m.ﬂ. samt Torben Hjort ApS.

Bestyrelsesposter: Bestyrelsesmedlem Torben Hjort ApS, Bestyrelsesformand Refima Capital Partners A/S, Bestyrelsesformand Bright Equity ApS,

Bestyrelsesformand Gladsaxe Butikscenter A/S, Bestyrelsesmedlem Nordic Corporate Investments A/S, Bestyrelsesmedlem REK Berlin Investor Holding ApS,

Bestyrelsesmedlem Åvænget Retail Herning Øst A/S, Bestyrelsesmedlem AMBright A/S, Bestyrelsesmedlem RealBright I A/S, Bestyrelsesmedlem RealBI-I

ApS, KRING Group A/S m.ﬂ., Bestyrelsesmedlem ToLeFraPo ApS, Bestyrelsesmedlem Ejendomsselskabet Kildebjerg ApS, Bestyrelsesformand Refima Credit

Basis A/S, Bestyrelsesmedlem EEI 111 A/S, Bestyrelsesmedlem Falen 2022 ApS, Bestyrelsesmedlem K/S DANSKE IMMOBILIEN, Bestyrelsesmedlem Prime

Office A/S, Bestyrelsesmedlem Mejlbryggen B ApS, Bestyrelsesmedlem Mejlbryggen C ApS, Bestyrelsesmedlem Enorm ApS, Bestyrelsesmedlem Enorm

Investor Holding A/S samt Bestyrelsesmedlem Den Manaco A/S.

Tidligere bestyrelsesposter (seneste 5 år): ENORM Biofactory A/S, Refima Credit Basis A/S, Skibshusvej 53 – Odense C A/S og Relabee ApS.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Direktion

Mogens Vinther Møller, Administrerende direktør

Født: 9. august 1957

Indtrådt i direktionen: 10. december 2007

Uddannelse: Bankuddannet. HD i Finansiering og HD i Organisation.

Antal aktier: 1.035.694 stk. via Birketinget A/S

Kontraktforhold: Kontraktansat. Direktøren har ikke bonus, aktieoptioner eller pensions- og fratrædelsesordninger.

Kompetencer: Ledelse af finansielle selskaber og styring af finansielle forhold. Mangeårig erfaring med tyske ejendomsinvesteringer og tyske forhold.

Direktionsposter: Birketinget A/S og tilknyttede selskaber, Moller & Company A/S, Prime Office A/S, K/S Danske Immobilien, Mejlbryg-gen B ApS,

Mejlbryggen C ApS, Danske Immobilien ApS, MC Property Fund Hamburg GmbH, PO Kohlmarkt GmbH, PO Walkerdamm GmbH, PO Wandsbek GmbH,

Office-kamp GmbH, Germania Arkaden GmbH, Sell Speicher GmbH, PO Hamburger Chaussee GmbH.

Tidligere direktionsposter (seneste 5 år): MC Hamburg Invest Aps, MOC 10 Aps.

Tidligere bestyrelsesposter (seneste 5 år): K/S Danske Immobilien, Birketinget A/S (tidligere).

Vederlagspolitik

Generalforsamlingen har godkendt en vederlagspolitik for

Prime Office A/S, som er tilgængelig på www.primeoffice.dk under “Investor

Relations”.

Vederlagspolitikken fastlægger de overordnede rammer for vederlæggelse af

bestyrelse og direktion med henblik på at sikre konkurrencedygtige vilkår der

kan tiltrække og fastholde kvalificerede ledelsesmedlemmer, forenelighed med

selskabets langsigtede aktionærinteresser samt gennemsigtighed og rimelighed.

Vederlagsrapport: Der udarbejdes årligt en vederlagsrapport i henhold

til selskabslovens § 139 b, som fremlægges til vejledende afstemning på

generalforsamlingen. Vederlagsrapporten for 2025 er tilgængelig på www.

primeoffice.dk og indeholder detaljerede oplysninger om det individuelle vederlag til

hvert ledelsesmedlem.

Aktionærforhold

OPLYSNING Værdi

Fondsbørs Nasdaq OMX Copenhagen

ISIN DK0060137594

Kortnavn PRIMOF

Aktiekapital 189.665.700 DKK

Antal aktier 3.793.314 stk. à 50 DKK

AKTIONÆR Ejerandel

Birketinget A/S 27,3%

AHJ A/S 15,72%

Djernes & Andreasen ApS >11%

Granada Management AS >10%

FONDSBØRSOPLYSNINGER STØRRE AKTIONÆRER

Egne aktier: 18.173 stk. (0,48%)

Generalforsamling afholdes den 23. april 2026 på SAS Radisson, Aarhus.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Kapitalstruktur - supplerende oplysninger

I henhold til årsregnskabslovens § 107a oplyses følgende om selskabets

kapitalstruktur:

Aktieklasser: Selskabet har én aktieklasse. Alle aktier har samme rettigheder.

Stemmerettigheder: Hver aktie på nominelt DKK 50 giver én stemme.

Der er ingen stemmeretsbegrænsninger.

Omsættelighed: Aktierne er frit omsættelige og noteret på Nasdaq Copenhagen.

Bemyndigelser

Generalforsamlingen har enstemmigt vedtaget at forlænge bestyrelsens

bemyndigelser til 1. april 2030 vedrørende:

Kapitalforhøjelse: Aktiekapitalen kan forhøjes med op til nominelt 37.933.000 DKK

(758.660 aktier á 50 DKK) gennem fortegningsemissioner og rettede emissioner.

Køb af egne aktier: Selskabet kan erhverve egne aktier op til 20% af aktiekapitalen

til en kurs, der maksimalt afviger 5% fra den noterede kurs på Nasdaq

Copenhagen.

Kontrolskifte: Selskabet har ikke indgået væsentlige aftaler, der ændres eller

ophører ved kontrolskifte i selskabet.

Aktiekursudvikling Renteudviklimg

Aktiekursen steg fra kurs 172 ultimo 2024 til kurs 218 ultimo 2025

svarende til en ændring på 26,7%.

Efter COVID er rentebilledet blevet mere normalt.

Index

DKK/Share

Equity Indices, FTSE EPRA/NAREIT, Residential Index, EUR, lhs

Prime Office, rhs

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

1700

1600

1500

1400

1300

1200

1100

1000

900

800

700

600

500

350

300

250

200

150

100

Percent

USA 10 års rente

Euro 10 års rente

Danmark 10 års rente

3M Euribor

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

-1

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

SELSKABSOPLYSNINGER

PengeinstitutRevisor

Bestyrelse og direktion

Selskabet

Prime Office A/S

Sønder Allé 6, 2. sal

8000 Aarhus C

CVR-nr.: 30 55 86 42

Hjemsted: Aarhus Kommune

Regnskabsår: 1. januar - 31. december

Telefon: +45 8733 8989

E-mail: info@primeoffice.dk

Hjemmeside: www.primeoffice.dk

Nykredit Bank A/SDeloitte

Statsautoriseret

Revisionspartnerselskab

City Tower

Værkmestergade 2

8000 Aarhus C

Bestyrelse

Søren Krarup (formand)

John Skovbjerg Hansen (næstformand)

Thomas Hjort Winther

Marie Vinther Møller

Direktion

Mogens Vinther Møller

(administrerende direktør)

Årsrapporten er aﬂagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven og International Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

MEJLBRYGGEN / SET FRA HÆNGSLET /

Mejlbryggen B set fra "Hængslet".

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Resultatopgørelse

KONCERN MODERSELSKAB

Note Beløb i DKK 1.000 2025 2024 2025 2024

4 Nettoomsætning 204.227 201.763 8.392 7.700

5 Driftsomkostninger (69.870) (65.737) 0 0

Bruttoresultat 134.357 136.026 8.392 7.700

6,7,8,9 Salgs- og administrationsomkostninger (19.805) (22.506) (13.806) (12.379)

Resultat af primær drift 114.552 113.520 (5.414) (4.679)

12 Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 10.590 28.752 0 0

Resultat af primær drift efter dagsværdireguleringer 125.142 142.272 (5.414) (4.679)

17 Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber 0 0 75.947 79.129

10 Finansielle indtægter 1.857 3.044 10.728 17.268

11 Finansielle omkostninger (40.217) (39.833) (31.325) (23.771)

Resultat før skat 86.782 105.483 49.936 67.947

13 Skat af årets resultat (16.662) (15.163) (4.868) (8.299)

14 Årets resultat 70.120 90.320 45.068 59.648

Fordeling af årets resultat

Moderselskabets aktionærer 45.068 59.648

Ikke kontrollerende interesser 25.052 30.672

I alt 70.120 90.320

Resultat pr. aktie i DKK

15 Resultat pr. aktie (EPS) 11,94 15,80

15 Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D) 11,94 15,80

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

KONCERN MODERSELSKAB

Note Beløb i DKK 1.000 2025 2024 2025 2024

Årets resultat i henhold til resultatopgørelsen 70.120 90.320 45.068 59.648

Anden totalindkomst

Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet:

Kursreguleringer 2.456 1.890 1.545 1.166

Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter (4.225) (33.134) (833) (3.201)

Egenkapitalbevægelser i datterselskaber 0 0 (1.494) (18.343)

23 Skat af dagsværdireguleringer 1.498 3.863 (209) 2.248

Anden totalindkomst (271) (27.381) (991) (18.130)

Årets totalindkomst 69.849 62.939 44.077 41.518

Fordeling af årets totalindkomst

Moderselskabets aktionærer 44.077 41.519

Ikke kontrollerende interesser 25.772 21.420

I alt 69.849 62.939

Totalindkomst og resultatdisponering

Resultatopgørelse Totalindkomst og resultatdisponering Balance Segmentanalyse Egenkapital Pengestrømsanalyse Hovedtal og nøgletal

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Balance

KONCERN MODERSELSKAB

Note Beløb i DKK 1.000 2025 2024 2025 2024

Langfristede aktiver

Materielle aktiver

12,16 Investeringsejendomme 3.545.302 3.528.439 0 0

12,16 Investeringsejendomme under opførsel 873.453 568.245 0 0

16 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 7 25 0 0

Finansielle aktiver

17 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 0 0 1.806.465 1.576.307

25 Langfristet del af aﬂedte finansielle instrumenter 45.321 34.786 20.942 18.744

Langfristede aktiver i alt 4.464.083 4.131.495 1.827.407 1.595.051

Kortfristede aktiver

18 Tilgodehavende hos lejere 28.943 21.671 0 0

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 300.318 456.892

19,25 Andre tilgodehavender 22.527 32.123 5.304 7.146

Likvide beholdninger 137.040 178.698 5.845 4.482

Kortfristede aktiver 188.510 232.493 311.467 468.520

Aktiver i alt 4.652.593 4.363.987 2.138.874 2.063.571

AKTIVER

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

PASSIVER

KONCERN MODERSELSKAB

Note Beløb i DKK 1.000 2025 2024 2025 2024

Egenkapital

20 Aktiekapital 189.666 189.666 189.666 189.666

Reserve for opskrivning efter indre værdis metode 0 0 831.697 976.922

Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument 44.509 47.045 14.611 15.653

Reserve for valutakursregulering 3.091 1.546 0 0

Overført resultat 1.072.346 1.027.278 273.638 83.294

Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer 1.309.612 1.265.535 1.309.612 1.265.535

Minoritetsinteresser 620.781 747.667 0 0

Egenkapital i alt 1.930.393 2.013.202 1.309.612 1.265.535

Langfristede gældsforpligtelser

23 Udskudt skat 268.105 259.804 100.863 97.009

22 Gæld til kreditinstitutter 2.244.204 1.888.038 0 0

22 Gæld til banker 48.842 49.856 48.842 49.856

22 Anden gæld 2.285 7.132 0 0

22 Leasingforpligtelser 26.873 27.455 0 0

Langfristede gældsforpligtelser i alt 2.590.309 2.232.285 149.705 146.865

Kortfristede gældsforpligtelser

22 Gæld til kreditinstitutter 0 4.897 0 0

22 Gæld til banker 21.301 21.627 0 0

Leverandørgæld 64.572 59.436 50.757 31.213

Gæld, tilknyttede virksomheder 0 0 628.027 619.685

Selskabsskat 4.500 2.334 0 0

Leasingforpligtelser 549 476 0 0

22,24 Anden gæld 40.969 29.731 773 273

Kortfristede gældsforpligtelser i alt 131.891 118.500 679.557 651.171

Forpligtelser i alt 2.722.200 2.350.785 829.262 798.036

Passiver i alt 4.652.593 4.363.987 2.138.874 2.063.571

Resultatopgørelse Totalindkomst og resultatdisponering Balance Segmentanalyse Egenkapital Pengestrømsanalyse Hovedtal og nøgletal

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Segmentanalyse

BELØB I DKK 1.000

K/S Danske

Immobilien

Prime Office

Kontor

MC Property

Fund GmbH

Mejlbryggen,

Aarhus Ø

Elimineringer og ikke

allokerede poster Koncernen

Nettoomsætning 123.464 50.633 30.130 0 0 204.227

Driftsomkostninger (49.490) (6.255) (14.125) 0 0 (69.870)

Bruttoresultat 73.974 44.378 16.005 0 0 134.357

Salgs- og administrationsomkostninger (6.390) (3.840) (2.308) (1.854) (5.413) (19.805)

Resultat af primær drift 67.584 40.538 13.697 (1.854) (5.413) 114.552

Finansielle poster, netto (29.793) (3.061) 10.274 0 (15.780) (38.360)

Resultat før værdireguleringer og skat 37.791 37.477 23.971 (1.854) (21.193) 76.192

Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 4.634 15.067 (9.111) 0 0 10.590

Resultat før skat 42.425 52.544 14.860 (1.854) (21.193) 86.782

Segmentaktiver 2.223.653 1.277.890 714.435 880.540 (443.925) 4.652.593

Segmentforpligtelser 1.227.644 614.243 435.407 508.624 (63.718) 2.722.200

SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2025

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

BELØB I DKK 1.000

K/S Danske

Immobilien

Prime Office

Kontor

MC Property

Fund GmbH

Mejlbryggen,

Aarhus Ø

Elimineringer og ikke

allokerede poster Koncernen

Nettoomsætning 120.614 48.696 32.453 0 0 201.763

Driftsomkostninger (46.705) (5.867) (13.165) 0 0 (65.737)

Bruttoresultat 73.909 42.829 19.288 0 0 136.026

Salgs- og administrationsomkostninger (7.058) (4.141) (6.541) (87) (4.679) (22.506)

Resultat af primær drift 66.851 38.688 12.747 (87) (4.679) 113.520

Finansielle poster, netto (21.444) (9.653) 7.301 0 (12.993) (36.789)

Resultat før værdireguleringer og skat 45.407 29.035 20.048 (87) (17.672) 76.731

Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 36.433 46.129 (53.811) 0 0 28.752

Resultat før skat 81.840 75.164 (33.763) (87) (17.672) 105.483

Segmentaktiver 2.260.855 1.240.272 718.579 578.041 (433.759) 4.363.987

Segmentforpligtelser 924.896 671.000 295.264 576.043 (116.418) 2.350.785

SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2024

Resultatopgørelse Totalindkomst og resultatdisponering Balance Segmentanalyse Egenkapital Pengestrømsanalyse Hovedtal og nøgletal

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Egenkapital

2025

Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital

Reserve for

dagværdi-

regulering af

sikrings-

instrument

Reserve for

valutakurs-

regulering

Overført

resultat I alt

Minoritets-

interesser

Egenkapital

i alt

Egenkapital pr. 1. januar 2025 189.666 47.045 1.546 1.027.278 1.265.535 747.667 2.013.202

Årets resultat 0 0 0 45.068 45.068 25.052 70.120

Anden totalindkomst 0 (2.536) 1.545 0 (991) 720 (271)

Totalindkomst i alt 0 (2.536) 1.545 45.068 44.077 25.772 69.849

Udlodning, minoritet 0 0 0 0 0 (152.658) (152.658)

Transaktioner med ejere i alt 0 0 0 0 0 (152.658) (152.658)

Egenkapital pr. 31. december 2025 189.666 44.509 3.091 1.072.346 1.309.612 620.781 1.930.393

EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN 2025

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

2024

Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital

Reserve for

dagværdi-

regulering af

sikrings-

instrument

Reserve for

valutakurs-

regulering

Overført

resultat I alt

Minoritets-

interesser

Egenkapital

i alt

Egenkapital pr. 1. januar 2024 189.666 66.340 380 967.630 1.224.016 759.774 1.983.790

Årets resultat 0 0 0 59.648 59.648 30.672 90.320

Anden totalindkomst 0 (19.295) 1.166 0 (18.129) (9.252) (27.381)

Totalindkomst i alt 0 (19.295) 1.166 59.648 41.519 21.420 62.939

Udlodning, minoritet 0 0 0 0 0 (33.527) (33.527)

Transaktioner med ejere i alt 0 0 0 0 0 (33.527) (33.527)

Egenkapital pr. 31. december 2024 189.666 47.045 1.546 1.027.278 1.265.535 747.667 2.013.202

EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN 2024

Resultatopgørelse Totalindkomst og resultatdisponering Balance Segmentanalyse Egenkapital Pengestrømsanalyse Hovedtal og nøgletal

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

2025

Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital

Reserve for

opskrivning efter

indre værdis

metode*

Reserve for

dagværdi-

regulering af

sikringsinstrument

Overført

resultat

Egenkapital

tilhørende

moderselskabets

aktionærer

Egenkapital pr. 1. januar 2025 189.666 976.922 15.653 83.294 1.265.535

Årets resultat 0 75.947 0 (30.879) 45.068

Anden totalindkomst 0 (1.494) (1.042) 1.545 (991)

Totalindkomst i alt 0 74.453 (1.042) (29.334) 44.077

Udlodning fra datterselskaber 0 (219.678) 0 219.678 0

Transaktioner med ejere i alt 0 (219.678) 0 219.678 0

Egenkapital pr. 31. december 2025 189.666 831.697 14.611 273.638 1.309.612

EGENKAPITALOPGØRELSE FOR MODERSELSKABET 2025

* Reserve for opskrivning efter indre værdis metode består af akkumulerede reguleringer af indre værdi i datterselskaber i forhold til den oprindelige kostpris. Reserven

reduceres med udloddet udbytte fra datterselskaber. Der kan ikke udloddes udbytte fra reserven til moderselskabets aktionærer.

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

2024

Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital

Reserve for

opskrivning efter

indre værdis

metode*

Reserve for

dagværdi-

regulering af

sikringsinstrument

Overført

resultat

Egenkapital

tilhørende

moderselskabets

aktionærer

Egenkapital pr. 1. januar 2024 189.666 964.382 16.606 53.362 1.224.016

Årets resultat 0 79.129 0 (19.481) 59.648

Anden totalindkomst 0 (18.343) (953) 1.167 (18.129)

Totalindkomst i alt 0 60.786 (953) (18.314) 41.519

Udlodning fra datterselskaber 0 (48.246) 0 48.246 0

Transaktioner med ejere i alt 0 (48.246) 0 48.246 0

Egenkapital pr. 31. december 2024 189.666 976.922 15.653 83.294 1.265.535

EGENKAPITALOPGØRELSE FOR MODERSELSKABET 2024

* Reserve for opskrivning efter indre værdis metode består af akkumulerede reguleringer af indre værdi i datterselskaber i forhold til den oprindelige kostpris. Reserven

reduceres med udloddet udbytte fra datterselskaber. Der kan ikke udloddes udbytte fra reserven til moderselskabets aktionærer.

Resultatopgørelse Totalindkomst og resultatdisponering Balance Segmentanalyse Egenkapital Pengestrømsanalyse Hovedtal og nøgletal

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

KONCERN MODERSELSKAB

Note Beløb i DKK 1.000 2025 2024 2025 2024

Årets resultat før skat 86.782 105.483 49.936 67.947

Værdiregulering af investeringsejendomme (10.590) (28.752) 0 0

Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber 0 0 (75.947) (79.129)

Finansielle indtægter og omkostninger 38.360 36.789 20.597 6.503

Resultat af primær drift 114.552 113.520 (5.414) (4.679)

Ændring i tilgodehavender (11.444) (4.227) 309 (31.103)

Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita (5.560) 34.831 726 (20.497)

Valutakursreguleringer 75 0 (19) 0

Tilbageførsel af afskrivninger og realisationstab, andre anlæg 18 18 0 0

Betalt selskabsskat (5.009) (5.440) (2.807) (2.433)

Pengestrømme vedrørende primær drift 92.632 138.702 (7.205) (58.712)

Modtagne finansielle indtægter 1.857 3.044 10.728 17.268

Betalte finansielle omkostninger (43.412) (43.024) (31.325) (23.771)

Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt 51.077 98.722 (27.802) (65.215)

Pengestrømme fra investeringsaktivitet

Køb af kapitalandele 0 0 0 (2.085)

Køb / tilgang af investeringsejendomme (323.081) (559.473) 0 -

Salg af investeringsejendomme 35.790 25.626 0 58.870

Koncerntilskud og udlån til datterselskab 0 0 (197.046) (349.002)

Udlodning fra datterselskaber 0 0 219.678 48.246

Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt (287.291) (533.847) 22.632 (243.971)

Pengestrømsanalyse

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

KONCERN MODERSELSKAB

Note Beløb i DKK 1.000 2025 2024 2025 2024

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

28 Lånoptagelse 354.184 390.496 0 1.000

28 Tilbagebetaling på lån (7.141) (36.742) (1.073) 0

Lån fra datterselskaber 0 0 7.603 309.024

Udlodning i datterselskaber, minoritetsandel (152.658) (33.527) 0 0

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt 194.385 320.227 6.530 310.024

Periodens pengestrømme (41.829) (114.898) 1.360 838

Likvid beholdning ved årets begyndelse 178.698 293.317 4.482 3.642

Driftskredit ved årets indgang, vurderet som finansieringsaktivitet 0 0 0 0

Valutakursreguleringer, likvider 171 279 3 2

Årets pengestrømme (41.829) (114.898) 1.360 838

Likvid beholdning ved årets slutning 137.040 178.698 5.845 4.482

Likvide beholdninger kan specificeres således

Likvid beholdning under aktiver i balancen 137.040 178.698 5.845 4.482

Likvid beholdning ved årets slutning 137.040 178.698 5.845 4.482

Resultatopgørelse Totalindkomst og resultatdisponering Balance Segmentanalyse Egenkapital Pengestrømsanalyse Hovedtal og nøgletal

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 for Prime Office A/S.

Årsrapporten er aﬂagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og yderligere oplysningskrav i årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr.

31. december 2025 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025.

Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og

økonomiske forhold, årets resultat og moderselskabets finansielle stilling og den finansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af koncernregnskabet,

samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står over for.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Prime Office A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025 med fil navn 529900NIF11WK935XH53-2025-12-31-

1-da i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Aarhus, den 26.03.2026

Thomas Hjort Winther

Bestyrelsesmedlem

Marie Vinther Møller

Bestyrelsesmedlem

John Skovbjerg Hansen

Næstformand

Søren Krarup

Formand

Mogens Vinther Møller

Administrerende direktør

Direktion

Til kapitalejerne i Prime Office A/S

Revisionspåtegning på koncernregnskabet og

årsregnskabet

Konklusion

Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet

for Prime Office A/S for regnskabsåret 01.01.2025 -

31.12.2025, der omfatter resultatopgørelse,

totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse,

pengestrømsopgørelse og noter, herunder oplysning

om anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen

som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet

udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som

godkendt af EU og yderligere oplysningskrav for

børsnoterede virksomheder i Danmark.

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet

og årsregnskabet giver et retvisende billede

af koncernens og selskabets aktiver, passiver

og finansielle stilling pr. 31.12.2025 samt af

resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter

og pengestrømme for regnskabsåret 01.01.2025 -

31.12.2025 i overensstemmelse med IFRS Accounting

Standards som godkendt af EU og yderligere

oplysningskrav for børsnoterede virksomheder i

Danmark.

Vores konklusion er konsistent med vores revisions-

protokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med

internationale standarder om revision og de yderligere

krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge

disse standarder og krav er nærmere beskrevet i

revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for

revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi

er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med

International Ethics Standards Board for Accountants’

internationale retningslinjer for revisorers etiske

adfærd (IESBA Code), som gælder ved revision af

årsregnskaber for virksomheder af interesse for

offentligheden, og de yderligere etiske krav, der er

gældende i Danmark ved revision af årsregnskaber

for virksomheder af interesse for offentligheden. Vi

har ligeledes opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser

i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er

vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis

er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores

konklusion.

Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført

forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel

5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.

Vi blev første gang valgt som revisor for Prime Office

A/S den 19.04.2013 for regnskabsåret 2013. Vi er

genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i

en samlet sammenhængende opgaveperiode på 8 år

frem til og med regnskabsåret 2020 og valgt igen i

2024 for regnskabsåret 2024 og genvalgt i 2025.

Centrale forhold ved revisionen

Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der

efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved

vores revision af årsregnskabet for regnskabsåret

01.01.2025 - 31.12.2025. Disse forhold blev

behandlet som led i vores revision af årsregnskabet

som helhed og udformningen af vores konklusion

herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om

disse forhold.

Værdiansættelse af Investeringsejendomme

Den regnskabsmæssige værdi af koncernens-

investeringsejendomme udgør 3.545 mio. kr.

(2024: 3.528 mio.kr.) excl. investeringsejendomme

under opførsel. Investeringsejendomme værdi-

ansættes til dagsværdi og årets samlede dags-

værdiregulering udgør en nettoindtægt på 11 mio.kr.

før skat (2024: 29 mio.kr.).

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Vi har vurderet, at dagsværdiansættelsen er et

centralt forhold ved revisionen som følge af, at

investeringsejendomme udgør 76 % (2024: 81 %)

af koncernens samlede aktiver, og som følge af de

væsentlige skøn, ledelsen skal udøve i forbindelse

med værdiansættelsen. Et anderledes skøn kan have

væsentlig indﬂydelse på koncernens aktiver, resultat

og egenkapital.

Vi vurderede, at de centrale forhold i forbindelse

med værdiansættelsen af investeringsejendomme

især knytter sig til følgende elementer i ledelsens

værdiansættelsesmodel, afkastbaseret model, og

vores revision var derfor fokuseret på disse elementer

for de enkelte ejendomme:

1. Fastsættelse af afkastprocenter

2. Fastsættelse af det budgetterede nettoresultat for

de enkelte ejendomme

De af ledelsen anvendte metoder for dagsværdi-

ansættelsen og de væsentligste elementer heri og

forudsætninger herfor er beskrevet i regnskabets note

2, 12 og 16.

Forholdet er behandlet således i revisionen

Vi opnåede en forståelse af ledelsens proces for

og kontrol med værdiansættelsen af de enkelte

ejendomme, udfordrede disse samt sikrede os, at

de anvendte metoder og principper var uændrede i

forhold til tidligere år.

Vi har indhentet ledelsens dokumentation for afkast-

procenter for de enkelte ejendomme og sammenlignet

disse med markedsdata og afkastkrav som ledelsen

har indhentet fra uafhængige eksterne valuarer.

Vi har sammenholdt de forventede nettoindtægter

med historiske nettoindtægter, ligesom vi stikprøvevist

har sammenholdt lejeindtægter med indgåede

lejeaftaler samt anden dokumentation.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.

Vores konklusion om koncernregnskabet og

årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og

vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed

om ledelsesberetningen.

I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet

og årsregnskabet er det vores ansvar at læse

ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om

ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med

koncernregnskabet eller årsregnskabet eller vores

viden opnået ved revisionen eller på anden måde

synes at indeholde væsentlig fejlinformation.

Vores ansvar er derudover at overveje, om

ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i

henhold til den relevante lovgivning.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse,

at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med

koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet

i overensstemmelse med kravene i den relevante

lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation

i ledelsesberetningen.

Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og

årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et

koncernregnskab og et årsregnskab, der giver

et retvisende billede i overensstemmelse med

IFRS Accounting Standards som godkendt af EU

og yderligere oplysningskrav for børsnoterede

virksomheder i Danmark. Ledelsen har endvidere

ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser

for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og

et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset

om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og

årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere

koncernens og selskabets evne til at fortsætte

driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat

drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde

koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag

af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre

ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen

eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet

realistisk alternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af

koncernregnskabet og årsregnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om

koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed

er uden væsentlig fejlinformation, uanset om

denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en

revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad

af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men

er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i

overensstemmelse med internationale standarder

om revision og de yderligere krav, der er gældende i

Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation,

når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som

følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som

væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes,

at de enkeltvis eller samlet har indﬂydelse på de

økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne

træffer på grundlag af koncernregnskabet og

årsregnskabet.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse

med internationale standarder om revision og de

yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager

vi faglige vurderinger og opretholder professionel

skepsis under revisionen. Herudover:

• Identificerer og vurderer vi risikoen for

væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet

og årsregnskabet, uanset om denne skyldes

besvigelser eller fejl, udformer og udfører

revisionshandlinger som reaktion på disse risici

samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt

og egnet til at danne grundlag for vores

konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig

fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere

end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl,

idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser,

dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning

eller tilsidesættelse af intern kontrol.

• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med

relevans for revisionen for at kunne udforme

revisionshandlinger, der er passende efter

omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke

en konklusion om effektiviteten af koncernens og

selskabets interne kontrol.

• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som

er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de

regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger,

som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.

• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse

af koncernregnskabet og årsregnskabet på

grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift

er passende, samt om der på grundlag af det

opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed

forbundet med begivenheder eller forhold, der

kan skabe betydelig tvivl om koncernens og

selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi

konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed,

skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom

på oplysninger herom i koncernregnskabet og

årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke

er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores

konklusioner er baseret på det revisionsbevis,

der er opnået frem til datoen for vores

revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller

forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet

ikke længere kan fortsætte driften.

• Tager vi stilling til den samlede præsentation,

struktur og indhold af koncernregnskabet og

årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt

om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler

de underliggende transaktioner og begivenheder på

en sådan måde, at der gives et retvisende billede

heraf.

• Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for

at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis

vedrørende de finansielle oplysninger for

virksomhederne eller forretningsenhederne

i koncernen som grundlag for at udforme

en konklusion om koncernregnskabet og

årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede,

føre tilsyn med og gennemgå det udførte

revisionsarbejde til brug for koncernrevisionen. Vi

er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a.

det planlagte omfang og den tidsmæssige placering

af revisionen samt betydelige revisionsmæssige

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

observationer, herunder eventuelle betydelige

mangler i intern kontrol, som vi identificerer under

revisionen.

Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse

om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende

uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og

andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at

påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant,

anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger

foretaget for at eliminere trusler.

Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret

til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold

der var mest betydelige ved revisionen af

koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle

periode og dermed er centrale forhold ved revisionen.

Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning,

medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at

forholdet offentliggøres.

Erklæring om overholdelse af

ESEF-forordningen

Som et led i revisionen af koncernregnskabet

og årsregnskabet for Prime Office A/S har vi

udført handlinger med henblik på at udtrykke

en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for

regnskabsåret 01.01.2025-31.12.2025, med

filnavnet 529900NIF11WK935XH53-2025-12-31-

1-da, i alle væsentlige henseender er udarbejdet

i overensstemmelse med EU-Kommissionens

delegerede forordning 2019/815 om det

fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-

forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse

af en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-

opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter.

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport,

som overholder ESEF-forordningen, herunder:

• Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format,

• Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-

tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og

forankring heraf til elementer i taksonomien, for al

finansiel information, som kræves opmærket, med

udøvelse af skøn hvor nødvendigt,

• At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data

og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og

• For den interne kontrol, som ledelsen anser for

nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som

overholder ESEF-forordningen.

Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at

opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten

i alle væsentlige henseender er udarbejdet i

overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at

udtrykke en konklusion.

Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af

de valgte handlinger afhænger af revisors faglige

vurdering, herunder vurdering af risikoen for

væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen,

uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl.

Handlingerne omfatter:

• Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i

XHTML-format,

• Opnåelse af en forståelse af selskabets proces

for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol

vedrørende opmærkningsprocessen,

• Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-

opmærkningen af koncernregnskabet inklusive

noter,

• Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-

elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets

oprettelse af udvidelser til taksonomien er

passende, når relevante elementer i ESEF-

taksonomien ikke er identificeret,

• Vurdering af forankringen af udvidelser til

elementer i ESEF-taksonomien, og

• Afstemning af iXBRL-opmærket data med det

reviderede koncernregnskab.

Deloitte

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

CVR-nr. 33963556

Morten Gade Steinmetz

Statsautoriseret revisor

MNE-nr. mne34145

Det er vores opfattelse, at årsrapporten for

regnskabsåret 01.01.2025 - 31.12.2025, med

filnavnet 529900NIF11WK935XH53-2025-12-31-

1-da, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i

overensstemmelse med ESEF-forordningen.

Aarhus, den 26.03.2026

Chris Middelhede

Statsautoriseret revisor

MNE-nr. mne45823

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

NOTER

1. Regnskabspraksis 73

2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder 74

3. Segmentoplysninger 80

4. Nettoomsætning 82

5. Driftsomkostninger 82

6. Salgs- og administrationsomkostninger 82

7. Personaleomkostninger 83

8. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor 84

9. Aktiebaseret vederlæggelse 84

10. Finansielle indtægter 85

11. Finansielle omkostninger 85

12. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 86

13. Skat af årets resultat 88

14. Resultatdisponering 89

15. Resultat pr. aktie og udbytte 89

16. Investeringsejendomme 90

17. Kapitalandele i tilknyttede selskaber 93

18. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser 96

19. Andre tilgodehavender 96

20. Aktiekapital 96

21. Egne aktier 96

22. Finansielle gældsforpligtelser 97

23. Udskudt skat 100

24. Anden gæld 101

25. Aﬂedte finansielle instrumenter 102

26. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 104

27. Finansielle risici og finansielle instrumenter 105

28. Ændring i forpligtelser som følge af finansieringsaktivitet 109

29. Nærtstående parter 111

30. Aktionærforhold 112

31. Ledelsens beholdning af aktier mv. 113

32. Begivenheder efter balancedagen 114

33. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse 114

34. Anvendt regnskabspraksis 115

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

CONCEPT

architecture / urban planning / interior design

aps

BORGERMØDE D 09.01.2023 / BYGGEFELT B OG C / INDRE AARHUS Ø

Xxxxxxxxxxxx

Koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Office A/S udarbejdes efter

IFRS Accounting standards som godkendt af EU og yderligere danske

oplysningskrav til årsrapporter for regnskabsklasse D (børsnoteret), jf. IFRS-

bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

Årsrapporten aﬂægges i danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta. EUR er

den funktionelle valuta for alle koncernens selskaber. Koncernen har valgt DKK

som præsentationsvaluta da de primære regnskabsbrugere er danske investorer.

Ændringer i regnskabsstandarder

Implementeringen af nye og ændrede standarder i 2025 har ikke medført ændringer

i den anvendte regnskabspraksis, som derfor er uændret i forhold til sidste år.

Standarder og fortolkningsbidrag, der er trådt i kraft i regnskabsåret 2025

I årsrapporten for 2025 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede

standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og godkendt af EU med virkning

for indeværende regnskabsår. De væsentligste standarder i denne sammenhæng

er ændringer i IAS 21, valutaomregning.

Implementeringen af standarderne og øvrige nye eller ændrede standarder og

fortolkningsbidrag, som er trådt i kraft, har ikke medført ændringer i anvendt

regnskabspraksis eller præsentation.

Standarder og fortolkningsbidrag, der er godkendt af EU på balancedagen,

men endnu ikke er trådt i kraft

På tidspunktet for offentliggørelse af årsrapporten foreligger der herudover en

række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som træder i kraft for

senere regnskabsår, og som derfor ikke er indarbejdet i årsrapporten. Ledelsen

vurderer løbende den eventuelle indvirkning.

I april 2024 udstedte IASB IFRS 18, som erstatter IAS 1. IFRS 18 introducerer

blandt andet nye krav til præsentation i resultatopgørelsen og oplysninger om

ledelsesdefinerede præstationsmål.

Standarden træder i kraft fra regnskabsåret 2027. Koncernen arbejder i øjeblikket

på at identificere alle de konsekvenser, ændringerne vil have for årsrapporten. Den

nye IFRS 18 forventes ikke at ændre regnskabspraksis for indregning og måling,

og derfor forventes den ikke at ændre rapporterede nettoresultater.

Det er ledelsens umiddelbare vurdering, at disse nye eller ændrede standarder og

fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på årsrapporten de kommende

regnskabsår.

1. REGNSKABSPRAKSIS

Noter

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis, der er beskrevet i note

34, er det nødvendigt at ledelsen foretager en række skøn og vurderinger,

samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af

aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder.

Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangspunkt i de seneste

tilgængelige oplysninger samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed

på tidspunktet for regnskabsaﬂæggelsen. Til brug for værdiansættelsen

af investeringsejendommene har selskabet indgået kontrakt med en

tysk dataleverandør – BULWIENGESA om levering af data for selskabets

investeringsbyer: Hamborg, Lübeck, Kiel og Slesvig. Disse data omfatter

tidsserier for demografi, byggeri, indkomstforhold, udlejning for kontor, erhverv

og boliger, udlejningspriser for områderne og markedspriser for boliger, kontor

og erhverv. Herudover leveres priser for salg af ejerlejligheder, enfamilieshuse,

ﬂerfamiliehuse, kontor og erhverv i form af priser pr m2 og handelsmultipler

(rentesatser) for indgåede handler. BULWIENGESA leverer også ejendomsdata til

den tyske Bundesbank statistik for ejendomspriser i Tyskland, og leverer data for

125 byer og alle delstater.

Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har

haft indﬂydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan afvige fra foretagne

skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og

realistiske.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter

ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.

Investeringsejendomme under opførsel måles ved første indregning til kostpris,

der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån

til finansiering af igangværende projekter. Investeringsejendomme under opførsel

måles til dagsværdi, når ledelsen vurderer, at dagsværdien kan opgøres pålideligt,

senest ved færdigopførelse.

Der udføres nedskrivningstest på investeringsejendomme under opførsel. Der

henvises til note 16 for yderligere beskrivelse heraf.

Den valgte regnskabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten,

da en ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under

regnskabsposten for Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme, og i

balancen under langfristede materielle aktiver.

Måling og opgørelse af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme

foretages for hver enkelt investeringsejendom. Alle ejendomme vurderes efter en

afkastmodel. De tyske valuarer anvender en DCF-model.

Ved opgørelse af dagsværdien af koncernens boligejendomme anvendes en

afkastmodel, som tager udgangspunkt i de faktiske lejeindtægter for det

kommende år. Fra lejeindtægter fratrækkes samtlige driftsomkostninger sammen

med omkostninger ved vedligeholdelse, modernisering og administration.

2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN, FORUDSÆTNINGER OG USIKKERHEDER

• Lejeindtægter opgøres til faktisk nettoleje, der er bruttoleje fratrukket

tomgangsleje.

• Vedligeholdelsesomkostninger beregnes pr. m2 og vurderes pr. ejendom

efter formål og efter hvem der kontraktligt foretager indvendig og udvendig

vedligeholdelse. Det historiske datagrundlag bekræfter, at de årlige

vedligeholdelsesudgifter sikrer en langsigtet kvalitet af ejendommene. For MCPF

vil der i de kommende år dog være lidt højere investeringer, der er indarbejdet

i de enkelte ejendommes værdiregulering. På kvartalsmøder med selskabets

forvalter gennemgås hvert enkelt ejendomsselskab specifikt, og der udarbejdes

årlige investerings-og vedligeholdelsesbudgetter for alle ejendomsselskaber.

• Forvalteromkostninger afsættes i henhold til kontrakt med forvalter, som pt

udgør 3,5 – 8,5% af nettolejen afhængigt af selskabets størrelse og lejermasse.

• Deposita føres på særskilte lejerkonti. Der er ingen effekt herfra i

ejendommenes driftsresultater. Der medtages ikke renteindtægter.

• Korrektioner for dagsværdi: Større udvendige renoveringer kan reserveres på

den enkelte ejendom og fradrages i ejendommens markedsværdi.

• Afkastprocenten fastsættes ud fra en risikobetragtning, hvor en lang

række parametre indgår: markedsrenten, markedsforhold og efterspørgsel,

ejendommens type og anvendelighed, by og beliggenhed, ejendommens

bygningskvalitet og lejeniveau. Der modtages løbende ejendomsrapporter

for det tyske ejendomsmarked og sammen med egne vurderinger fastsættes

der en afkastprocent for den enkelte ejendom. Som et led i kvalitetssikring af

vurderingerne indhentes der årligt valuarrapporter fra certificerede valuarer, der

anvender en DCF-model.

• Målinger af selskabets ejendomme sker for 2025 via afkastmodel og på

baggrund af ejendomsdata fra selskabets forvalter BUWOG, og ud fra

markedsdata for BULWIENGESA, der leverer ejendomsstatistik for 125 byer

til den tyske Bundesbank.

Prime Office A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af

investeringsejendommene foreskriver at der hvert år anvendes uafhængige

vurderingsmænd til foretagelse af en ekstern dagsværdivurdering.

Makroøkonomi

Der har i 2025 været et faldende renteniveau og inﬂation fra et i 2024 forholdsvist

højt niveau. Koncernen har medtaget de makroøkonomiske forhold i opgørelsen af

koncernens investeringsejendomme.

Afkastprocenter

Dagsværdiberegning af koncernens ejendomme har for 2025 resulteret i en samlet

dagsværdi af koncernens investeringsejendomme på i alt 3.545 mio. DKK, hvilket

medfører en positiv dagsværdiregulering på 10,6 mio. DKK. Fordeling på boliger er

4,7 mio. DKK, 15,1 mio. DKK på kontorejendomme og -9,2 mio. DKK i MC Property

Fund Hamburg GmbH. Den nøjagtige fordeling vises i efterfølgende oversigt.

Da der ikke findes observerbare markedsdata for investeringsområderne klassificeres

investeringsejendommene i lighed med tidligere år som værende på niveau 3 i

dagsværdihierarkiet.

2025 2024BY Bolig Erhverv Bolig ErhvervHamborg 4,2% 5,0% -4,4% 4,2% 5,0% -4,4%Kiel 4,8%-5,0% 4,8%-5,0%Lübeck 4,6% 4,8%-5,0% 4,6% 4,8%-5,0%Slesvig 4,9% 4,9%Heide 4,9% 5,0% 4,9% 5,0%Lensahn 4,9% 4,9%Neumünster 5,0% 5,0%

AFKASTPROCENTER 2025

Noter

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Ekstern valuarvurdering af koncernens investeringsejendomme

Prime Office A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport

2025 indhentet eksterne valuarberegninger på dagsværdierne af koncernens

investeringsejendomme.

Ledelsens begrundelse for at indhente valuarvurderinger fra eksterne valuarer er

til brug for efterprøvelse af koncernens egne afkastmodeller. De eksterne valuar -

vurderinger beregner investeringsejendommenes dagsværdi ud fra ejendommenes

faktiske lejeindtægter og ud fra standardiserede satser for driftsomkostninger.

2Afkast- Afkast- Leje pr. m2Antal m2Beløb i DKK 1.000 VurderingVurderingAntal mVærdi pr.procent procent 31/12/20252Type31/12/202431/12/2025ErhvervBoliger I altm i DKK20252024DKKK/S Danske Immobilien Bolig 2.080.000 2.121.417 2.530 202.593 205.123 10.140 4,75% 4,75% 607 PO Wandsbek GmbH Kontor 44.910 45.339 628 552 1.180 38.049 4,25% 4,25% 1.786PO Kohlmarkt GmbH Kontor 241.704 249.461 8.847 8.847 27.320 4,80% 4,80% 1.374PO Hamburger Chaussee GmbH Kontor 60.426 60.498 3.412 3.412 17.707 5,00% 5,00% 1.092Office Kamp GmbH Kontor 38.792 38.838 1.965 1.965 19.741 5,00% 5,00% 1.050PO Walkerdamm GmbH Kontor 91.012 93.361 4.826 4.826 18.859 5,00% 5,00% 1.062MC Property Fund Hamburg GmbH Bolig/erhverv 473.710 432.449 27.893 2.925 30.818 15.371 4,75% 4,75% 874Sell Speicher Gmbh Kontor 243.910 245.727 7.424 7.424 32.859 4,75% 4,75% 1.627Germania Arkaden Gmbh Kontor 226.038 230.789 6.794 6.794 33.271 4,75% 4,75% 1.668I alt 3.500.502 3.517.879 64.319 206.070 270.389 13.010 Fordeling erhverv og boliger 23,8% 76,2%

NØGLETAL FOR INVESTERINGSEJENDOMMENE

VURDERING AF SELSKABETS EJENDOMME

1.000 DKKVurderingKurs- Solgte Dagsværdi-Vurdering31/12/2024reguleringejendomme Forbedringerregulering31/12/2025K/S Danske Immobilien 2.080.000 2.482 33.749 5.187 2.121.418 PO Wandsbek GmbH 44.910 54 375 - 45.339 PO Kohlmarkt GmbH 241.704 288 625 6.844 249.462 PO Hamburger Chaussee GmbH 60.426 72 - 60.498 Office Kamp GmbH 38.792 46 - 38.838 PO Walkerdamm GmbH 91.012 109 2.240 93.361 MC Property Fund Hamburg GmbH 473.710 565 -39.585 3.082 -5.322 432.450 Sell Speicher Gmbh 243.910 291 1.526 245.727 Germania Arkaden Gmbh 226.038 270 4.481 230.789 I alt (excl. Right of use assets) 3.500.502 4.177 -39.585 37.831 14.956 3.517.881 Right of use assets 27.937 33 -549 27.421 Værdireguleringer i året fra solgte ejendomme -3.816 I alt 3.528.439 10.590 3.545.302

Noter

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat

indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres fortsat

på selskabets hjemmeside.

Selskabet har indgået en dataleveringsaftale med BULWIENGESA om

markedsdata for selskabets investeringsbyer: Lübeck, Hamborg, Kiel, Flensborg

og Schleswig og vil fremover anvende disse data ved vurderingen af selskabets

investeringsejendomme i delårs- og halvårsrapporter. Selskabets forvalter

BUWOG Immoblien Management vil fortsat levere månedlige ejendomsdata for

alle ejendomme.

Selskabets investeringsejendomme klassificeres efter IFRS 13

dagsværdihierarki 3 (Note 12), da der ikke findes markedsdata for ﬂere af

byerne. Dagsværdimåling på baggrund af beregningsmodeller er i sagens

natur altid forbundet med usikkerhed som følge af, at der i vid udstrækning

anvendes input til modellerne, som ikke direkte kan observeres på aktive

markeder. De valgte afkastprocenter er derfor behæftet med usikkerhed,

og den grafiske følsomhedsanalyse viser, at ud fra en samlet vurdering af

investeringsejendommene på 3.518 mill. DKK (ekskl. Right of use assets)

svinger variationen ved ændringer i afkastprocenten på + - 0,5% fra

3.923 mio. DKK til 3.175 mio.

Grafisk fremstilling af følsomheder

Anm. Tal i 1.000 DKK

2.000.000

2.200.000

2.400.000

2.600.000

2.800.000

3.000.000

3.200.000

3.400.000

3.600.000

3.800.000

4.000.000

4.200.000

3.922.862

3.517.879

3.563.150

3.175.451

Følsomhedsanalyse

-0,5%

Vurdering

Prime Office

Vurdering

valuar

Følsomhedsanalyse

+0,5%

Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi

Ved anvendelse af koncernens interne afkastbaserede model er dagsværdien

følsom over for ændringer i dels afkastprocenten og dels ændringer i lejeindtægt.

Følsomhedsanalysen ved ændringer af afkastprocenten på + - 0,5% og ved

ændringer i lejeindtægterne på + - 5% er følgende:

Et fald i årslejen på 5% svarende til ca. 10,2 mio. DKK vil betyde, at ejendommenes

værdi falder med ca. 206 mio. DKK og en stigning i lejeindtægterne på 5% vil

omvendt betyde, at ejendommenes værdi stiger med 206 mio. DKK.

Stiger afkastkravet med 0,5% vil det betyde, at investeringsejendommens værdi

falder med 342 mio. DKK og falder afkastkravet med 0,5% vil ejendommenes

værdi stiger med 405 mio. DKK.

Der er foretaget nedskrivningstest på investeringsejendomme under opførsel.

Nedskrivningstesten er foretaget op i mod bedste anvendelse af ejendommene,

og indeholder væsentlige forudsætninger omkring forventninger til afkastkrav,

lejeniveau og niveau for driftsomkostninger.

I beregningen er de nuværende markedsniveauer anvendt med en indeksering af

lejeindtægter og driftsomkostninger på 2%.

Såfremt afkastkravet stiger fra nuværende niveau, lejeniveauet stiger mindre

end 2% eller driftsomkostninger stiger mere end 2% kan det påvirke beregningen

således nedskrivning i perioden frem mod færdigopførelse skal foretages.

Det er ledelsens vurdering at dagsværdien ved færdigopførelse vil overstige

kostprisen.

Udskudte skatteaktiver og forpligtelser

Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder

skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt

ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid,

gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst.

Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt.

Den indregnede udskudte skatteforpligtelse for koncernen udgør pr. 31. december

2025, 268,1 mio. DKK mod 259,8 mio. DKK i 2024.

For moderselskabet udgør værdien af den udskudte skatteforpligtelse pr. 31.

december 2025, 100,9 mio. DKK mod 97,0 mio. DKK i 2024. Koncernen har

aktiveret værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes

anvendt i fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme.

Moderselskabet og de danske datterselskaber har dog ikke aktiveret værdien af

skattemæssige underskud fuldt ud, da koncernen ikke kan forvente at anvende

disse fuldt ud.

Det ikke aktiverede underskud kan i skatteværdi opgøres til 26,2 mio. DKK mod

16,4 mio. DKK i 2024.

Noter

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Selskabets investeringsejendomme består af fire segmenter. Boliger i K/S Danske

Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og bolig i

MC Property Fund Hamburg GmbH.

Koncernens interne rapportering til bestyrelsen følger den tredelte segmentering,

som ligeledes svarer til koncernens struktur. I segmentanalysen opstilles

resultatopgørelse før skat af koncernens investeringsejendomme.

Segmentindtægter og -omkostninger omfatter de poster, der direkte kan henføres

til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter

på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært indtægter og

omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner,

investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. transaktioner mellem segmenterne

prisfastsættes til vurderede markedsværdier.

3. SEGMENTOPLYSNINGER

SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2025

BELØB I DKK 1.000 K/S Danske Prime Office MC Property Mejlbryggen, Elimineringer og KoncernenImmobilienKontorFund GmbHAarhus Øikke allokerede posterNettoomsætning 123.464 50.633 30.130 0 0 204.227Driftsomkostninger (49.490) (6.255) (14.125) 0 0 (69.870)Brutto resultat 73.974 44.378 16.005 0 0 134.357 Salgs- og administrationsomkostninger (6.390) (3.840) (2.308) (1.854) (5.413) (19.805)Resultat af primær drift 67.584 40.538 13.697 (1.854) (5.413) 114.552 Finansielle poster, netto (29.793) (3.061) 10.274 0 (15.780) (38.360)Resultat før værdireguleringer 37.791 37.477 23.971 (1.854) (21.193) 76.192 Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 4.634 15.067 (9.111) 0 0 10.590Resultat før skat 42.425 52.544 14.860 (1.854) (21.193) 86.782 Segmentaktiver 2.223.653 1.277.890 714.435 880.540 (443.925) 4.652.593Segmentforpligtelser 1.227.644 614.243 435.407 508.624 (63.718) 2.722.200

SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2024

Noter

BELØB I DKK 1.000 K/S Danske Prime Office MC Property Mejlbryggen, Elimineringer og KoncernenImmobilienKontorFund GmbHAarhus Øikke allokerede posterNettoomsætning 120.614 48.696 32.453 0 0 201.763Driftsomkostninger (46.705) (5.867) (13.165) 0 0 (65.737)Brutto resultat 73.909 42.829 19.288 0 0 136.026 Salgs- og administrationsomkostninger (7.058) (4.141) (6.541) (87) (4.679) (22.506)Resultat af primær drift 66.851 38.688 12.747 (87) (4.679) 113.520 Finansielle poster, netto (21.444) (9.653) 7.301 0 (12.993) (36.789)Resultat før værdireguleringer 45.407 29.035 20.048 (87) (17.672) 76.731 Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 36.433 46.129 (53.811) 0 0 28.752Resultat før skat 81.840 75.164 (33.763) (87) (17.672) 105.483 Segmentaktiver 2.260.855 1.240.272 718.579 578.041 (433.759) 4.363.987Segmentforpligtelser 924.896 671.000 295.264 576.043 (116.418) 2.350.785

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

4. NETTOOMSÆTNING

5. DRIFTSOMKOSTNINGER

6. SALGS- OG ADMINISTRATIONS-

OMKOSTNINGER

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Lejeindtægt 204.227 201.763 0 0Administrationsindtægt 0 0 8.392 7.700Nettoomsætning i alt 204.227 201.763 8.392 7.700

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Modernisering og 36.453 33.788 0 0vedligeholdelse Omkostninger 4.101 2.381 0 0til tomme lejemålForvaltningsomkostninger 17.035 17.670 0 0Tab på lejere 7.063 6.605 0 0Øvrige driftsomkostninger 5.218 5.293 0 0Driftsomkostninger i alt 69.870 65.737 0 0

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Personaleomkostninger 5.012 4.336 3.767 2.493Forvalteromkostninger, 967 929 0 0Tyskland Delegationsaftale 6.161 5.353 6.161 5.353Afskrivninger og 18 18 0 0realisationstab andre anlægAssistance regnskab, skat, 3.368 4.553 2.276 3.039rådigvning samt revisionAdvokat 197 280 142 263Øvrige salgs- og 4.083 7.038 1.461 1.231administrationsomkostningerSalgs- og administrations- 19.805 22.506 13.806 12.379omkostninger

Koncernens driftsomkostninger er alle vedrørende ejendomme, der udlejes.

Anm.: Koncernens øvrige driftsomkostninger udgøres primært af ejendomsskatter og

ikke fordelte forbrugsomkostninger.

Anm.: For regnskabsårene 2025 og 2024 udgør ingen lejere mere end 5% af koncernens samlede

lejeindtægter.

Anm.: Øvrige salgs- og administrationsomkostninger består bl.a. af omkostninger til depositaraftale,

OMX, leje af administrationslokaler, forsikringer, mm. Der er i 2024 afholdt betydelige omkostninger

til advokater og revisorer for drøftelse af direktørkontrakt. Herudover er der I 2024 udbetalt 2,5 mio.

DKK til den delegerede for medvirkning af salg for ca. 500 mio. DKK ejendomme i MCPF fra 2017 -

2024.

Delegationsaftale

Delegationsaftale med Moller & Company A/S er i 2019 gjort revolverende i fem

år ved hvert kalenderår. Aftalen er den 31.12.2025 derved forlænget til den

31.12.2030. Honorar som følge af delegationsaftalen udgør fortsat 0,15% p.a af

balancen og udgjorde i 2025 6.161 TDKK mod 5.353 TDKK i 2024.

7. PERSONALE OMKOSTNINGER

I moderselskabet er der tre ansatte (2024: tre ansatte). Hos den delegerede

er der tre ansatte (2024: tre ansatte), der udelukkende beskæftiger sig med

Prime Office A/S koncernen.

Bestyrelsens vederlag

I overensstemmelse med selskabets vedtægter, punkt 11.10, fastsættes

bestyrelsens honorar på den ordinære generalforsamling. Bestyrelsen modtager

et fast vederlag uden nogen former for variable løndele (bonus, optioner,

warrants eller lignende fra selskabet eller datterselskaber).

Direktionens vederlag

Selskabets bestyrelse fastlægger direktionens aﬂønning én gang om året efter

indstilling fra vederlagsudvalget. Direktionens aﬂønning følger FAIF lovgivningens

bestemmelser.

Direktionen modtager et fast vederlag, og har ikke bonus eller særlige

incitaments- eller fratrædelsesaftaler. Pension og bil afholdes af direktøren.

Selskabets direktør er ansat på en 5-årig revolverende kontrakt, der følger

delegationsaftale med Moller + Company A/S, der udløber den 31.12.2030.

Aftalen kan opsiges med 12 måneders varsel ved udløb, og kan dermed første

gang ophøre den 31. december 2031.

Såfremt Selskabet opsiger den administrerende direktør er selskabet pligtig til at

købe Direktørens aktier i Prime Office A/S.

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Gager til direktion 2.942 1.976 1.894 760Honorar og vederlag til bestyrelse 1.676 1.963 1.479 1.337Honorar og gager øvrige 394 397 394 396Personaleomkostninger i alt 5.012 4.336 3.767 2.493

Dette vedrører udelukkende de aktier, som ejes af Birketinget A/S, der er 100%

ejet af direktøren.

Hvis direktøren efter eget ønske fratræder sin stilling, går på pension eller dør er

Selskabet ikke forpligtet til at købe direktørens aktier.

Direktøren skal senest 30 dage efter afskedigelsen beslutte om han vil udnytte

salgsretten, og der bruges et gennemsnit af børskursen for 30 dage før

afskedigelse som udgangspunkt.

Aktiebeholdningen for Birketinget A/S beregnet efter ovennævnte model udgør

pr. 31. december 2025 mio. DKK 225,8. (2024: 179,5 mio. DKK).

Hvis selskabet er afnoteret og parterne ikke kan blive enige fastsættes kursen af

en vurderingsmand udpeget af FSR.

Noter

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

8. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGS-

VALGT REVISOR

9. AKTIEBASERET VEDERLÆGGELSE

Bestyrelsen kan – inden for rammerne af FAIF-lovens gældende regler om aﬂønning

med finansielle instrumenter – tildele direktionen præstationsaktier. I så fald skal

ordningen, i tillæg til ovenstående, opfylde følgende kriterier:

1) Såfremt der helt eller delvist anvendes aktieoptioner vedrørende

kapitalandele eller lignende instrumenter som en del af den variable løn,

må denne højst udgøre 12,5 % af den faste løn på tidspunktet for

beregningen heraf.

2) Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter

m.v., til direktionen som en del af den variable løn, må disse ikke afhændes

af direktionen i 3 år.

3) Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter

m.v. til direktionen må direktionen ikke foretage en afdækning af den risiko,

der knytter sig til disse kapitalandele og/eller instrumenter m.v.

Muligheden for aktiebaseret vederlæggelse er ikke blevet udnyttet, og kræver

generalforsamlingens godkendelse.

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Lovpligtig revision 1.183 1.154 656 626Andre erklæringsopgaver med sikkerhed 0 0 0 0Skatterådgivning 21 0 21 0Andre ydelser 20 0 20 0I alt 1.224 1.154 697 626

De viste tal er excl. moms.

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Renteindtægter, 1.839 3.043 88 130pengeinstitutterRenteindtægter, debitorer 19 1 11 0Renteindtægter, tilknyttede 0 0 10.629 17.138virksomhederI alt 1.857 3.044 10.728 17.268

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Renteomkostninger, 54.439 69.790 0 0realkreditinstutterRenteomkostninger, 2.788 1.074 1.775 576pengeinstitutterRenteomkostninger, 0 0 29.429 23.195 tilknyttede virksomhederDifferenceafregninger (17.563) (33.777) 0 0swapkontrakterRenteomkostninger, øvrige 553 2.746 121 0I alt 40.217 39.833 31.325 23.771

Selskabets renteafdækning har i 2025 medført en nettoafregning på 17,6 mio. DKK

mod 33,8 mio. DKK i 2024.

Anm.: Renteomkostninger vedrører finansielle instrumenter målt til amortiseret kostpris.

Noter

11. FINANSIELLE OMKOSTNINGER

10. FINANSIELLE INDTÆGTER

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

12. VÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME

Prime Office A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje

af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år foretages interne

dagsværdiberegninger af ejendomsporteføljens enkelte ejendomme samtidig

med at der indhentes eksterne dagsværdivurderinger i form af valuarrapporter til

efterprøvning af selskabets interne modeller.

Værdiregulering er beskrevet i note 2 i koncern- og årsregnskabet

Ifølge Prime Office A/S’ interne modeller for beregning af dagsværdien af koncernens

enkelte ejendomme udgør den samlede dagsværdi af koncernens ejendomsportefølje

i alt 3.545 mio. DKK inklusive værdien af right-of-use assets på 27,4 mio. DKK.

Dagsværdien af koncernens boligejendomme udgør 2.121 mio. DKK, mens

dagsværdien af kontorejendommene udgør 964 mio. DKK, og erhvervsejendomme

432 mio. DKK.

Koncernens portefølje af investeringsejendomme er blevet vurderet af ekstern valuar

den 31. december 2025. Dagsværdien udgør ifølge de eksterne valuarrapporter i alt

3.563 mio. DKK.

Bestyrelsen i Prime Office A/S har opskrevet dagsværdien til en samlet værdi på

3.518 mio. DKK (2024: 3.501) i henhold til dagsværdiberegningerne i egne modeller,

ekskl. Right of use assets.

Regnskabsårets dagsværdireguleringer udgør 10,6 mio. DKK.

Koncern ModerselskabALLE TAL I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Dagsværdiregulering af koncernens ejendomsportefølje i alt 10.590 28.752 0 0Dagsværdiregulering boligejendomme (K/S Danske Immobilien) 5.187 36.910 0 0Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme i behold (5.322) (48.359) 0 0Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme solgt (3.816) (5.390) 0 0Dagsværdiregulering Prime Office, kontorejendomme 15.090 46.068 Dagsværdiregulering right-of-use assets (K/S Danske Immobilien) (549) (477) 0 0

DAGSVÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME

Dagsværdihierarki oplysninger

Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til

dagsværdi, opdelt i henhold til IFRS 13’s dagsværdihierarki:

Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.

Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser

eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er

baseret på observerbare markedsdata.

Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er

baseret på observerbare markedsdata.

Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen

kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se

note 2 for beskrivelse af koncernens anvendte metode for opgørelse af dagsværdi.

Dagsværdi hierarki for koncernens ejendomsportefølje

Prime Office A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport

2024 indhentet eksterne valuar beregninger på dagsværdierne af koncernens

investeringsejendomme.

For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat

indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres på

selskabets hjemmeside. Valuarvurderinger anvendes til at kvalitetssikre egne

værdiansættelsesmodeller.

På baggrund af resultatet af Prime Office A/S' interne afkastberegninger af dagsværdien

(niveau 3), samt en ekstern tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens investe-

ringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på i alt 10,6 mio.

DKK, til i alt 3.545 mio. DKK, inklusiv 27,4 mio. DKK i dagsværdi af right-of-use

assets, og klassificeret opgørelsen af dagsværdi af investeringsejendommene til niveau 3.

ALLE TAL I DKK 1.000 Vurdering Vurdering Valuar Valuar 31-12-202531-12-202431-12-202531-12-2024K/S Danske Immobilien 2.121.417 2.080.000 2.105.513 2.037.766 PO Wandsbek GmbH 45.339 44.910 44.963 44.909 PO Kohlmarkt GmbH 249.461 241.704 249.461 241.704 PO Hamburger Chausse GmbH 60.498 60.426 59.452 60.426 Office-Kamp GmbH 38.838 38.792 38.017 38.792 PO Walkerdamm GmbH 93.361 91.012 93.361 91.012 MC Property Fund Hamburg GmbH 432.449 473.710 495.867 508.175 Sell Speicher GmbH 245.727 243.910 245.727 243.942 Germania Arkaden GmbH 230.789 226.038 230.789 226.038 I alt 3.517.879 3.500.502 3.563.150 3.492.765

Noter

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og

at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax.

K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skatteobjekt, men skattemæssig

transparent. Skatten af Prime Office A/S' 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er

derfor indregnet i moderselskabet og koncernen.

I moderselskabet er der i året udnyttet skattemæssige underskud til udligning af

positiv værdiregulering på renteswaps.

Øvrige reguleringer i koncernen for 2025 og 2024 har relation til korrektion

for ejerandel på 59% af K/S Danske Immobilien. Ledelsen i Prime Office A/S har

ikke kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i

koncernregnskabet således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for

minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.

13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Aktuel skat af årets resultat 6.963 4.501 1.127 2.022 Regulering skat vedrørende tidligere år 216 - 215 - Ændring i udskudt skat 9.483 10.662 3.527 6.277 Skat af årets resultat pr. 31. december 16.662 15.163 4.868 8.299 Skat af årets resultat forklares således:Resultat før skat 86.782 105.483 49.936 67.947 Skat beregnet med dansk skattesats på 22% 19.092 23.206 10.986 14.948 Regulering til tysk skattesats (5.359) (6.514) (3.084) (4.196)Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% * 13.733 16.693 7.902 10.753 Regulering for minoritetsandel af K/S Danske Immobilien (2.753) (5.310) - - Ikke aktiveret underskud i dansk indkomst for året 4.411 2.160 4.116 1.770 Skattemæssige underskud reguleret i året 25 704 25 704 Skatteeffekt af periodisering af indfriet renteswap 505 (505) - - Skatteeffekt af aktiverede renter - 1.027 - - Regulering for resultat af ikke skattepligtige indtægter fra kapitalandele - - (8.055) (4.552)Øvrige reguleringer 740 395 880 (374)Skat af årets resultat pr. 31. december 16.662 15.163 4.868 8.299

* Koncernen og moderselskabets resultater beskattes i alt overvejende grad i Tyskland med tysk skattesats.

14. RESULTATDISPONERING

15. RESULTAT PR. AKTIE OG UDBYTTE

KoncernBELØB I DKK 1.000 2025 2024Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S 45.068 59.648 Minoritetsinteresser 25.052 30.672 Årets resultat 70.120 90.320

KoncernBELØB I DKK 1.000 2025 2024Årets resultat 70.120 90.320 Årets resultat der tilfalder moderselskabsaktionærerne i Prime Office A/S 45.068 59.648 Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) 3.793.314 3.793.314Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) 18.173 18.173Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie 3.775.141 3.775.141Resultat pr. aktie (EPS) 11,94 15,80 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) 11,94 15,80 Udbytte pr. aktie 3 -

Moderselskab

BELØBET FORESLÅS FORDELT SÅLEDES: 2025 2024

Overført resultat (30.879) (19.481)

Reserve for indre værdi 75.947 79.129

I alt 45.068 59.648

Noter

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

16. INVESTERINGSEJENDOMME

Årets dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme udgør

10,6 mio. DKK mod 28,8 mio. DKK sidste år. Årets tilgang, dagsværdiregulering

og valutakursregulering af dagsværdien af koncernens portefølje af ejendomme,

resulterer i en samlet regnskabsværdi på 3.545 mio. DKK mod 3.528 mio. DKK

sidste år.

Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen

kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se

note 12 for information om dagsværdihierarkiet.

På baggrund af selskabets interne afkastberegninger af dagsværdien (niveau 3),

samt resultatet af de eksterne tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens

investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på

10,6 mio. DKK i 2025 mod 28,8 mio. DKK i 2024.

For vurderingsprincipper henvises til note 2.

Indeholdt i posten Investeringsejendomme er jf. IFRS 16 indeholdt en værdi

af right-of-use assets på 27.421 t.DKK pr. 31.12.2025 mod 27.937 t.DKK pr.

31.12.2024. Værdien vedrører 20 grunde i K/S Danske Immobilien hvorpå der

står investeringsejendomme og hvor kontrakterne med grundejerne har udløb

mellem år 2049 og år 2067.

Mejlbryggen

Investeringsejendomme under opførsel på 873,5 mio DKK består af koncernens

investering i ejendomme på Aarhus Ø og måles til kostpris.

Investeringsejendomme under opførsel måles til dagsværdi, når ledelsen vurderer,

at dagsværdien kan opgøres pålideligt, senest ved færdigopførelse. Det er

ledelseens vurdering, at dagsværdien af investeringsejendomme under opførsel

ikke kan opgøres pålideligt henset til stadet pr. 31.12.2025 m.m. Som følge heraf

indregnes aktivet til kostpris.

Der er foretaget nedskrivningstest på kostprisen, i forhold til at vurdere dagsværdi

ved færdigopførelse sammenholdt med kostpris.

En nedskrivningstest med vurdering af værdier på endnu ikke opførte ejendomme

ﬂere år ud i fremtiden medfører naturligt usikkerhed i skøn.

Nedskrivningstesten er foretaget op imod bedste anvendelse af ejendommene,

og indeholder væsentlige forudsætninger omkring forventninger til

afkastkrav, lejeniveau og niveau for driftsomkostninger. I beregningen er de

nuværende markedsniveauer anvendt med en indeksering af lejeindtægter og

driftsomkostninger på 2%.

Det er ledelsens vurdering at dagsværdien ved færdigopførelse vil overstige

kostprisen.

Investeringsejendomme under opførsel indeholder aktiverede låneomkostninger

på i alt 39.469 tDKK mod 20.118 tDKK i 2024.

KoncernBELØB I DKK 1.000Investeringsejendomme Investeringsejendommeunder opførselRegnskabsmæssige værdi 1. januar 2024 3.443.527 58.814Valutakursregulering 3.275 56 Tilgang, forbedringer 50.098 0Tilgang forbedring/tilgang ejendomme under opførsel - 509.375 Afgang (31.034) 0Årets dagsværdiregulering 34.636 - Regnskabsmæssige værdi 31. december 2024 3.500.502 568.245Right-of-use assets, værdi 1. januar 2024 30.315 0Valutakursregulering 29 0Tilgang (1.930) 0Årets dagsværdiregulering (477) 0Right-of-use assets, værdi 31. december 2024 27.937 0Samlet værdi 31. december 2024 3.528.439 568.245Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2025 3.500.502 568.245Valutakursregulering 4.177 678 Tilgang, forbedringer 37.831 0Tilgang, ejendomme under opførsel 0 304.530 Afgang (39.585) 0Årets dagsværdiregulering 14.956 0Regnskabsmæssige værdi 31. december 2025 3.517.881 873.453Right-of-use assets, værdi 1. januar 2025 27.937 0Valutakursregulering 33 0Tilgang - 0Årets dagsværdiregulering (549) 0Right-of-use assets, værdi 31. december 2025 27.421 0Samlet værdi 31. december 2025 3.545.302 873.453

Investeringsejendomme under opførsel indeholder aktiverede låneomkostninger på i alt 39.469 tDKK.

Noter

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Lejeindtægt iht. Lejekontrakt med løbetid til:BELØB I DKK2025 2026 2027 2028 2029 Mere end 5 årPO Kohlmarkt GmbH 1.930.672 154.387 0 1.766.996 7.965.761 344.789PO Hamburger Chaussee GmbH 262.992 0 0 0 0 3.470.434Office Kamp GmbH 1.456.104 0 0 488.452 0 313.723PO Walkerdamm GmbH 5.077.156 106.529 278.607 0 0 241.568PO Wandsbek GmbH 558.559 1.604.102 0 0 0 0MC Property Fund Hamburg GmbH 16.718.046 3.450.906 2.327.907 331.007 1.978.147 3.776.797Sell Speicer II Gmbh 7.747.868 885.364 1.118.477 514.738 996.367 864.556Germania Arkaden Gmbh 3.424.891 0 232.279 7.704.864 0 0I alt 37.176.289 6.201.289 3.957.270 10.806.058 10.940.274 9.011.867

Lejeindtægt iht. Lejekontrakt med løbetid til:BELØB I DKK2026 2027 2028 2029 2030 Mere end 5 årPO Kohlmarkt GmbH 2.085.060 0 1.766.996 7.965.761 344.789 0PO Hamburger Chaussee GmbH 262.992 0 0 0 3.470.434 0Office Kamp GmbH 1.456.104 0 488.452 0 313.723 0PO Walkerdamm GmbH 5.183.685 278.607 0 0 0 241.568PO Wandsbek GmbH 2.162.661 0 0 0 0 0MC Property Fund Hamburg GmbH 20.168.953 2.327.907 331.007 1.978.147 1.753.296 2.023.501Sell Speicer II Gmbh 8.633.233 1.118.477 514.738 996.367 864.556 0Germania Arkaden Gmbh 3.424.891 232.279 7.704.864 0 0 0I alt 43.377.578 3.957.270 10.806.058 10.940.274 6.746.798 2.265.069

LEJEINDTÆGTER FORDELT PÅ LØBETIDER FOR ERHVERVSLEJEMÅL 2025

LEJEINDTÆGTER FORDELT PÅ LØBETIDER FOR ERHVERVSLEJEMÅL 2024

Boligejendomme er ikke medtaget, da de kan opsiges med 3 måneders varsel.

Lejeindtægter fra koncernens portefølje af erhvervsejendomme er i tabellen inddelt efter lejekontrakternes løbetid. For regnskabsåret 2025 udgør ingen lejere mere end

5% af koncernens samlede lejeindtægt.

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Kostpris 1. januar 1.265 1.265 0 0Tilgang / afgang 0 0 0 0Kostpris 31. december 1.265 1.265 - - Afskrivninger 1. januar 1.240 1.222 0 0Afskrivninger i året og tilbageførsel på afgang 18 18 0 0Afskrivninger i alt 31. december 1.258 1.240 - - Regnskabsmæssige værdi 31. december 7 25 0 0

ANDRE ANLÆG, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR

Moderselskab

BELØB I DKK 1.000 2025 2024

Kostpris 1. januar 602.301 600.216

Tilgang i årets løb 373.445 2.085

Afgang i årets løb - -

Kostpris 31. december 975.746 602.301

Opskrivning pr. 1. januar 974.006 959.978

Årets andel af resultat i tilknyttede virksomheder 75.947 79.129

Kursreguleringer 1.938 1.488

Udlodning i datterselskaber (219.678) (48.246)

Tilbageførsel af tidligere års opskrivninger ved salg 0 -

Øvrige kapitalreguleringer (1.494) (18.343)

Opskrivning pr. 31. december 830.719 974.006

Regnskabsmæssige værdi 31. december 1.806.465 1.576.307

17. KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER

De viste ejerandele svarer til stemmeandelene. I noten er kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnet efter indre værdis metode.

Den regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2025 udgør 1.807 mio. DKK mod 1.576 mio. DKK i 2024.

NAVN Ejerandel i pct. Hjemsted

PO Holding GmbH 100 Kiel, Tyskland

K/S Danske Immobilien 59 Aarhus, Danmark

Danske Immobilien Aps 59 Aarhus, Danmark

MC Property Fund Hamburg GmbH 66,4 Kiel, Tyskland

Sell Speicher GmbH 85 Kiel, Tyskland

PO Wandsbek GmbH 89,9 Kiel, Tyskland

PO Walkerdamm GmbH 100 Kiel, Tyskland

PO Kohlmarkt GmbH 94 Kiel, Tyskland

PO Hamburger Chaussee GmbH 94 Kiel, Tyskland

Office-kamp Immobilien GmbH 94 Kiel, Tyskland

Germania Arkaden GmbH 94 Kiel, Tyskland

Mejlbryggen B ApS 100 Aarhus, Danmark

Mejlbryggen C ApS 100 Aarhus, Danmark

Noter

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER, MINIORITETSANDELE

2025K/S Danske Immobilien MC Property Fund GmbH Øvrige minoritetsinteresser Eliminering I altMINORITETSANDEL 41,0% 33,6%TotalindkomstopgørelseOmsætning 123.558 30.130Årets resultat 43.180 11.775Totalindkomst i alt 47.378 6.090Koncernens andel af årets totalindkomst 27.953 4.044Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst 19.425 2.046 4.301 0 25.772BalancenLangfristede aktiver 2.159.973 432.449Kortfristede aktiver 74.417 429.852Langfristede forpligtelser 1.181.057 423.471Kortsigtede forpligtelser 21.594 8.911Koncernens andel af egenkapitalen 608.726 285.466Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen 423.013 144.453 53.315 0 620.781Netto pengestrømme i dattervirksomheden -79.461 31.376Transaktioner med minoritetsinteresserUdbetalt udbytte 152.658 0 0 0 152.658

Årets resultat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i Prime Office ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters

skattemæssige forhold, og der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.

2024K/S Danske Immobilien MC Property Fund GmbH Øvrige minoritetsinteresser Eliminering I altMINORITETSANDEL 41,0% 33,6%TotalindkomstopgørelseOmsætning 120.614 32.453Årets resultat 85.359 -30.146Totalindkomst i alt 68.825 -36.421Koncernens andel af årets totalindkomst 40.607 -24.184Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst 28.218 -12.238 5.439 0 21.420BalancenLangfristede aktiver 2.114.284 474.232Kortfristede aktiver 158.002 386.081Langfristede forpligtelser 893.096 426.254Kortsigtede forpligtelser 24.109 10.744Koncernens andel af egenkapitalen 799.498 281.741Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen 555.583 142.568 49.516 0 747.667Netto pengestrømme i dattervirksomheden 93.169 -194.102Transaktioner med minoritetsinteresserUdbetalt udbytte 33.527 0 0 0 33.527

Årets resultat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i Prime Office ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters

skattemæssige forhold. Der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.

Noter

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

18. TILGODEHAVENDE FRA SALG OG

TJENESTEYDELSER

19. ANDRE TILGODEHAVENDER

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Tilgodehavende hos lejere 28.943 21.671 0 0Øvrige tilgodehavender 0 0 0 0I alt 28.943 21.671 0 0

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Moms og afgifter 6.396 3.245 0 324Kortfristet del af aﬂedte 10.972 24.772 3.111 6.112finansielle instrumenterØvrige tilgodehavender 5.159 4.106 2.193 710I alt 22.527 32.123 5.304 7.146

Moderselskab

BELØB I DKK 1.000 2025 2024

Aktiekapital 1. januar 189.666 189.666

Tilgang/afgang aktiekapital 0 0

Aktiekapital 31. december 189.666 189.666

Moderselskab

ANTAL STK. AKTIER

2025 2024

Antal aktier 1. januar af nominelt 50 kr. 3.793.314 3.793.314

Tilgang/afgang aktiekapital 0 0

Antal aktier 31. december i stk. 3.793.314 3.793.314

20. AKTIEKAPITAL

21. EGNE AKTIER

Antal stk. aktier i % af aktiekapital BELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Egen beholdning af aktie pr. 1. januar 18.173 18.173 0,48% 0,48%Tilgang/afgang af egne aktier 0 0 0,00% 0,00%Kapitalforhøjelse 0 0 0,00% 0,00%Egen beholdning af aktier pr. 31. december 18.173 18.173 0,48% 0,48%

Der er ikke sket ændringer i beholdning af egne aktier i 2025 eller 2024.

Anm.: Der er foretaget en vurdering af tabsrisikoen på forfaldne tilgodehavender og hensat til tab, hvor

risiko er vurderet. På ikke-forfaldne tilgodehavender er nedskrivningerne beløbsmæssigt uvæsentlige.

Der er hensat 16,3 mio. DKK til tab på forfaldne tilgodehavender for 2025. (13,2 mio. DKK for 2024).

Tilgodehavender hos lejere er steget som følge af stigende energiomkostninger.

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Gæld til kreditinstitut, langfristet 2.244.204 1.888.038 0 0Gæld til kreditinstitut, kortfristet 0 4.897 0 0Gæld til pengeinstitut, langfristet 48.842 49.856 48.842 49.856Gæld til pengeinstitut, kortfristet 21.301 21.627 0 0Gæld til kredit- og pengeinstitutter i alt 2.314.347 1.964.418 48.842 49.856Leasingforpligtelser, langfristet 26.873 27.460 0 0Leasingforpligtelser, kortfristet 549 477 0 0Gæld til leasingforpligtelser i alt 27.422 27.937 0 0Anden gæld, langfristet 2.285 7.132 0 0Anden gæld, kortfristet 40.969 29.731 773 273Anden gæld i alt 43.254 36.863 773 273Regnskabsmæssige værdi 2.385.023 2.029.218 49.615 50.129Nominel værdi 2.386.229 2.030.424 49.615 50.129Gennemsnitlig nominel rente, kredit- og pengeinstitut 3,22% 4,35% 0,90% 0,29%Gennemsnitlig effektiv rente, kredit- og pengeinstitut 3,22% 4,36% 0,90% 0,29%

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Under 1 år 107.153 111.700 1.951 2.493Mellem 1 - 5 år 1.003.360 1.255.387 52.687 54.842Over 5 år 1.689.075 1.002.231 0 0

22. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTIGELSER

FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER INKL. RENTER FORFALDER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL. (EXCL. LEASINGFORPLIGTELSER)

Dagsværdien for gæld til kreditinstitutter udgør 2.251 mio. DKK. (2024 1.897 mio. DKK), mens bogført værdi for øvrige forpligtelser tilnærmelsesvist svarer til

dagsværdien. Dagsværdien for gæld til kreditinstitutter er baseret på børskursen af de underliggende obligationer til de modtagne lån (niveau 2).

Ovenstående beregninger af ydelsesforløb er baseret på renten ultimo 2025,

Noter

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Under 1 år (8.416) (31.100) (3.111) (6.108)Mellem 1 - 5 år (20.220) (80.768) (12.442) (26.313)Over 5 år 2.587 (24.279) (3.111) (13.156)

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser 556 597 0 0Omkostninger relateret til leasingaftaler med lav værdi 177 176 177 176

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Under 1 år 1.105 1.073 0 0Mellem 1 - 5 år 4.420 4.292 0 0Over 5 år 33.329 34.561 0 0Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse 38.854 39.926 0 0Leasingforpligtelse indregnet i balancen 27.421 27.937 0 0Kortfristet 549 477 0 0Langfristet 26.872 27.460 0 0

RENTESWAPS

AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER (NETTOAFREGNINGER RENTESWAPS)

FORFALDER IFØLGE AFTALER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL

LEASINGFORPLIGTELSER, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND, BELØB INDREGNET I RESULTATOPGØRELSEN

LEASING, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND

SELSKAB Lån Rente Løbetid Afdrags- BELØB I DKK 1.000i %frihed årPrime Office A/S 48.842 4,5 - 0MC Property Fund GmbH 21.301 4,5 - 0I alt 70.143

SELSKABLån Rente Løbetid Afdrags- BELØB I DKK 1.000i %frihed årDeposita og forudbetalinger 28.444 0 - 0fra lejereAﬂedte finansielle instrumenter 4.833 0 - 0Anden gæld i koncernen 9.977 0 - 0I alt 43.254

GÆLD TIL PENGEINSTITUTTER ANDEN GÆLD SAMLET

SELSKAB Værdi af AfdragsfrihedBELØB I DKK 1.000 Type Lånejendomme LTV Forfaldi år Indestående Nettolån LTV 2K/S Danske Immobilien Bolig 1.181.057 2.121.418 55,7% 2033 3 47.652 1.133.406 53,4%PO Wandsbek GmbH Kontor 21.697 45.339 47,9%2033 3302 21.395 47,2%PO Kohlmarkt GmbH Kontor 127.653 249.462 51,2%2033 33.653 124.001 49,7%PO Hamburger Chaussee GmbH Kontor 35.579 60.498 58,8%2033 3656 34.923 57,7%Office Kamp GmbH Kontor 17.435 38.838 44,9%2033 3389 17.046 43,9%PO Walkerdamm GmbH Kontor 52.428 93.361 56,2%2033 31.045 51.382 55,0%MC Property Fund Hamburg GmbH Bolig/erhverv 328.630 432.450 76,0%2033 375.510 253.120 58,5%Sell Speicher Gmbh Kontor 132.388 245.727 53,9%2033 3651 131.737 53,6%Germania Arkaden Gmbh Kontor 124.580 230.789 54,0%2033 3662 124.808 54,1%Mejlbryggen B ApS Bolig 111.689 428.834 26,0%2027 2 372 111.317 26,0%Mejlbryggen C ApS Bolig 111.068 444.619 25,0%2027 2 300 110.768 24,9%I alt 2.244.204 4.391.334 51,1% 131.190 2.113.904 48,1%

GÆLD TIL KREDITINSTITUT

Selskabets realkreditlån løber i 8 år frem til 2033. Der er bevilget afdragsfrihed

frem til 1. januar 2029. Som det fremgår er LTV 2 på 48,1%. I selskabets største

selskab er LTV 2 på 53,4% og i det næststørste er LTV 2 på 58,5%.

Koncernens finansiering er på samme vilkår på rente og udløb. Renten er baseret på EURIBOR 3. I koncernen er der herudover indeståender i moderselskab og et tysk

mellemholdingselskab på i alt 5.849 tDKK, og koncernens samlede indeståender udgør således 137.040 tDKK.

Noter

100

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

23. UDSKUDT SKAT

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Udskudt skat pr. 1. januar 259.804 252.686 97.009 92.892 Valutakursregulering 316 241 116 88 Regulering udskudt skat via totalindkomst (1.498) (3.863) 209 (2.248)Overført mellem aktuel og udskudt skat - 79 0 0Udskudt skat på årets resultat 9.483 10.662 3.529 6.277 I alt 268.105 259.804 100.863 97.009 Som specificeres således i hovedtal:Investeringsejendomme 265.126 258.102 98.910 95.448Underskud til fremførsel (5.291) (7.046) (5.285) (5.468)Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument 8.270 8.748 7.238 7.029 I alt 268.105 259.804 100.863 97.009 Udskudt skat er indregnet således i balancen:Udskudte skatteaktiver 0 0 0 0Udskudte skatteforpligtelser 268.105 259.804 100.863 97.009 I alt 268.105 259.804 100.863 97.009

Ikke aktiveret udskudt skatteaktiv i moderselskabet udgør 26.167 tkr. pr. 31. december 2025 og udgjorde 16.417 tkr. pr. 31. december 2024. Koncernen og moder-

selskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne

kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. I regnskabsåret 2025 er der omkostningsført 25 tkr. på tidligere

indtægtsførte modregninger i udskudt skatteforpligtelse på danske renteswaps. Den udskudte skat vedrørende koncernens danske aktiviteter udgør i alt 0 tkr.

101

24. ANDEN GÆLD

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.0002025 2024 2025 2024Aﬂedte finansielle instrumenter 2.550 0 0 0Deposita og forudbetalinger fra lejere 28.444 10.400 0 0Skyldige omkostninger til forbedringer af ejendomme 3.750 8.095 0 0Øvrige 6.225 11.236 773 273I alt 40.969 29.731 773 273

Note 23 (fortsat)

Koncernen har aktiveret værdien af fremførselsberettigede underskud i datterselskaber fuldt ud, idet de forventes udnyttet i fremtidige skattepligtige indkomster.

Moderselskabet har ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke forventer at anvende disse fuldt ud i fremtiden.

For Prime Office koncernen er der begrænset usikkerhed vedrørende opgørelse af den skattepligtige indkomst. Al skattepligtig indkomst med undtagelse af

moderselskabet, hvori der kun er skattemæssige underskud, er tilhørende Tyskland. De tyske skattemyndigheder har udført ’tax audits’ i ﬂere selskaber i årrækken

2013-2017 uden væsentlige bemærkninger hertil. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen

dermed er fritaget for trade tax.

Det tyske skattevæsen er af den opfattelse, at den afsatte udskudte skat for en række tyske selskaber skal indbetales, hvilket strider mod både den eksisterende tyske

skattelovgivning og den danske tyske dobbeltbeskatningsoverenskomst. Beløbet udgør ca. 75 mio. DKK. Den udskudte skat er afsat og vil blive afregnet når de enkelte

ejendomme sælges, og det er fortsat Tyskland der har beskatningsretten. Selskabets skattemæssige rådgivere er enige i, at selskabet ikke har accepteret afgørelsen.

Beløbet er derfor ikke omklassificeret til skyldig selskabsskat.

Noter

102

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

25. AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER

Koncernen har indgået rentesikringsaftaler i form af renteswaps med restløbetider

på op til 7,5 år. I regnskabsåret 2023 opnåede koncernen forlængede løbetider

på kreditforeningsfinansieringen og fik samtidigt forlænget rentesikringsaftalerne.

Koncernens renteswaps er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor

koncernen betaler en fast rente og modtager en variabel rente. Dagsværdien

af koncernens renteswaps udgør pr. 31. december 2025, 51.461 tDKK mod

52.417 tDKK forrige år. Den indregnede værdi efter skat på reserven for

pengestrømssikring i 2025 udgør 44.509 tDKK (2024: 47.045 tDKK). Der er ikke

identificeret eller indregnet ineffektivitet fra de indgåede renteswaps.

BELØB I DKK 1.000 Hovesstol Rentesats Start dato Slut datoKreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 223.095 0,83%/0,62% 30.06.2015 31.12.2031Kreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 148.730 2,46% 30.06.2015 30.12.2032Kreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 148.730 -0,11% 30.06.2022 29.03.2030Kreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 148.730 0,31% 30.12.2019 30.12.2027Kreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 74.485 3,04% 30.06.2023 30.06.2033Kreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 148.730 2,47% 30.12.2024 30.12.2032Kreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 111.900 1,99% 30.06.2025 30.06.2027Kreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 37.183 -0,18% 31.03.2020 28.12.2029Kreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 18.621 3,14% 30.06.2023 30.06.2033Kreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 37.183 1,99% 30.06.2025 30.06.2027Kreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 37.183 0,97% 31.03.2020 30.12.2026Kreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 37.183 -0,18% 31.03.2020 28.12.2029Kreditforening, aﬂedt finansielt instrument (renteswap) 18.621 3,10% 30.06.2023 30.06.2033I alt 1.190.372 Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Dagsværdi af aﬂedte finansielle renteinstrumenter pr. 31. december 51.461 52.417 24.053 24.852

Indregnet under kortfristede aktiver som andre tilgodehavender med 10.972 tDKK (2024: 24.762 tDKK) og som langfristet del af aﬂedte finansielle instrumenter med

45.321 tDKK (2024: 34.786 tDKK) og under anden langfristet gæld med 2.285 tDKK (2024: 7.132 tDKK) og kortfristede forpligtelser med 2.550 tDKK (2024: 0 tDKK).

103

Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3BELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024 2025 2024Rentesikringsinstrumenter (swaps) - - 51.461 52.417 - -

DAGSVÆRDIHIERARKI FOR KONCERNENS AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I BALANCEN

Dagsværdihierarki oplysninger

Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til

dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:

Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.

Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser

eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på

observerbare markedsdata.

Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er

baseret på observerbare markedsdata.

Dagsværdihierarki for koncernens aﬂedte finansielle sikringsinstrumenter,

der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i årsrapporten til at tilhøre

dagsværdihierarkiets niveau 2 (se note 27 vedrørende finansielle risici og finansielle

instrumenter). Alle væsentlige input variable til beregning af markedsværdien er

baseret på observerbare markedsdata.

Markedsværdiopgørelsen af koncernens finansielle rentesikringsinstrumenter

er foretaget af Nykredit ud fra deres interne modeller og metoder. Nykredits

beregninger kan afvige fra andre markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen

anvendes generelle mid- market priser for de enkelte transaktioner og det

sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke medregnet.

Det er Prime Office A/S' vurdering at egen kreditrisiko ikke væsentligt påvirker

dagsværdiopgørelsen udarbejdet af Nykredit henset til sikkerheder, LTV m.v. Prime

Office A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens

finansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis via Bloomberg.

Vurderingen af at egen kreditrisiko ikke væsentligt påvirker dagsværdiopgørelsen

kan ændre sig ved ændrede konjunkturer. På nuværende tidspunkt har koncernen

et nettotilgodehavende på 51,5 mio. kr. og har derfor ikke egen kreditrisiko som

væsentlig. Hvis nettotilgodehavende bliver til nettoforpligtelse og der samtidig sker

forringelse af koncernens nøgletal, vil egen kreditrisiko skulle indgå i beregningen og

kan medføre yderligere negativ dagsværdiregulering, end udsving i basisprisen for

renteswaps.

En ændring i renten på +1% vil medføre en positiv dagsværdiregulering på

47,0 mio. kr. og et fald i renten på 1% vil medføre en negativ dagsværdiregulering

på 50,4 mio. kr.

Derudover modtages en opgørelse af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser

hvert kvartal.

Noter

104

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

26. PANTSÆTNINGER OG SIKKERHEDSSTILLELSER

Koncernen har afgivet pant i investeringsejendomme med bogført værdi på

3.518 mio. DKK (3.501 mio. DKK i 2024) for gæld til bank- og kreditinstitutter

på i alt 2.314 mio. DKK (1.964 mio. DKK i 2024) og som sikkerhed for dagsværdi

af renteswap, hvor værdien pr. 31. december 2025 er positiv med 52 mio. DKK

(52 mio DKK i 2024).

Koncernen har afgivet sikkerhed for gæld til bank- og kreditinstitut ved transport

i forsikringssummer og lejeindtægter.

Prime Office A/S’ ejerandele i K/S Danske Immobilien, MC Property Fund Hamburg

GmbH og i øvrige datterselskaber er stillet til sikkerhed for gæld i Nykredit.

Moderselskabet har stillet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes gæld.

Eventualforpligtelser

Selskabet og koncernen har indgået en huslejekontrakt med 6 måneders

opsigelsesvarsel. Årlig leje udgør 177 t.kr.

Selskabet og koncernen har indgået en delegationsaftale med Møller &

Company A/S. Aftalen løber frem til 31. december 2030. Honoraret udgør 0,15%

af koncernens ejendomsværdier, svarende til et årligt honorar på cirka 6.161 t.kr.

Den samlede forpligtelse kan således opgøres til 30,8 mio. DKK.

Selskabet og koncernen har indgået administrationsaftaler med Buwog Immobilien

Management GmbH om administration af koncernens investeringsejendomme.

Aftalen med BUWOG løber i 1 år. Det årlige faste honorar udgør cirka 17,5 mio.

kroner.

105

27. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER

Dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen

Dagsværdihierarki for koncernens aﬂedte finansielle rentesikringsinstrumenter,

der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre

dagsværdihierarkiets niveau 2. Markedsværdien opgøres i dette niveau på basis af

observerbare markedsdata som rentekurver, volatiliteter mv.

Dagsværdihierarki oplysninger

Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi,

opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:

Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.

Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller

andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare

markedsdata.

Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret

på observerbare markedsdata.

Aktuelle markedsværdiopgørelsen er foretaget af Nykredit og er foretaget på baggrund

af deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre

markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle id-market priser

for de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor

ikke medregnet, herudover kan en række individuelle faktorer påvirke opgørelsen.

Prime Office A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens

finansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis. Derudover modtages hvert kvartal

en beregning af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser.

Renterisiko og indgående rentesikringsaftaler

Vedrørende koncernens renterisiko på finansielle forpligtelser vil en

ændring i renteniveauet påvirke finansieringsomkostningerne. Herudover

vil en ændring i renteniveauet påvirke dagsværdien af koncernens indgåede

rentesikringsinstrumenter.

Der henvises til følsomhedsanalyse nedenfor i denne note.

Valutarisiko

Koncernens selskaber anvender alle EURO som funktionel valuta, og såvel aktiver

som forpligtelser er optaget i EURO. Risikoen er således på nettoplaceringen, som

er beskrevet nærmere nedenfor i denne note. Risikoen vurderes som lav grundet

relationen mellem danske kroner og EURO.

Likviditetsrisiko

Koncernen har lav likviditetsrisiko som følge af indgåede aftaler om afdragsfrihed

og langsigtede finansiering. Der realiseres løbende positive pengestrømme og

koncernens likviditetsreserve består af likvide midler.

Kreditrisiko

Koncernens aktivitet betyder, at mellemværender med lejere er forholdsvis

begrænset. Der vil være en risiko for tab på mellemværender. Denne kan opgøres til

en maksimal risiko på det samlede tilgodehavende pr. 31. december 2025 udgørende

28.943 tDKK (2024: 21.671 tDKK) Risikoen vurderes som lav, da der bl.a. samarbejdes

med pengeinstitutter med høj kreditværdighed/rating.

Kreditrisiko på aﬂedte finansielle instrumenter og likvider vurderes som lav.

Noter

106

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI VIA ANDEN TOTALINDKOMST

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Aﬂedt finansiel instrument, renteswap (pengestrømssikring) 56.294 59.548 24.053 24.852 I alt finansielle aktiver, der måles til dagsværdi 56.294 59.548 24.053 24.852 FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI VIA ANDEN TOTALINDKOMST Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Aﬂedt finansiel instrument, renteswap (pengestrømssikring) 4.833 7.131 - - I alt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi 4.833 7.131 - - FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRISBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 28.943 21.671 0 0Andre tilgodehavender 11.555 7.361 5.304 7.146Likvide beholdninger 137.040 178.698 5.845 4.482Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder 0 0 300.318 456.892I alt udlån og tilgodehavender 177.538 207.730 311.467 468.520

107

BELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Kreditinstitut, gældsforpligtigelse 2.244.204 1.892.935 0 0Bank, gældsforpligtigelse 70.143 71.483 48.842 49.856 Gæld tilknyttede virksomheder 0 0 628.027 619.685 Leasinggæld 27.422 27.931 - - Leverandørgæld 64.572 59.436 50.757 31.213 Anden gæld 38.419 29.731 773 273 I alt finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris 2.444.760 2.081.516 728.399 701.027

FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS

BELØB I DKK 1.0002026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033*Gæld til kreditinstitutter2.244.204 2.244.204 2.244.204 2.244.204 2.244.204 2.244.204 2.244.204 2.244.204Heraf med fast rente 1.190.373 1.078.649 855.378 855.378 669.465 632.283 409.188 55.864Afdækningsprocent (Langfristede lån/afdækning) 53,0% 48,1% 38,1% 38,1% 29,8% 28,2% 18,2% 2,5%

AFDÆKNINGSPROCENT

Noter

* Gæld til kreditinstitutter er fastholdt på niveauet for 2026 i beregningen.

** Selskabets realkreditlån løber i 8 år frem til 2033. Der er bevilget afdragsfrihed frem til 1. januar 2029. Ovenfor er afdækningsprocenten fra allerede indgåede renteswapaftaler vist.

108

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

BELØB I DKK 1.000 Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Gældsforpligtelser Usikret nettopositionEUR 4.464.083 188.510 2.722.200 1.930.393I alt 4.464.083 188.510 2.722.200 1.930.393

BELØB I DKK 1.000 Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Gældsforpligtelser Usikret nettopositionEUR 4.131.495 232.493 2.350.785 2.013.203I alt 4.131.495 232.493 2.350.785 2.013.203

VALUTARISICI VEDRØRENDE INDREGNEDE AKTIVER OG FORPLIGTELSER (FINANSIELLE OG IKKE-FINANSIELLE)

EFFEKT AF RENTESTIGNING PÅ 1%

Resultat Anden totalindkomst* EgenkapitalFinansielle forpligtelser, rente (23.143) 0 (23.143)Likvider, rente 1.370 0 1.370Renteswaps, nettoafregninger 11.904 0 11.904Renteswaps, værdiregulering* 0 46.969 46.969Skatteeffekt 1.562 (7.433) (5.871)I alt (8.307) 39.536 31.229

* Effekten på resultatopgørelsen er udtryk for den forventede kontinuerlige effekt af en renteforøgelse på 1%. Effekten på totalindkomstopgørelsen år 1 fra værdiregulering af renteswaps efter en

rentestigning på 1%, vil over kontrakternes løbetid reguleres tilbage til 0. Den positive effekt år 1 vil således blive tilbageført over de kommende år i takt med at lavere nettoafregninger realiseres.

KONCERN 2025

KONCERN 2024

109

KONCERN 2025

KONCERN 2024

28. ÆNDRING I FORPLIGTELSER SOM FØLGE AF FINANSIERINGSAKTIVITET

Noter

Ikke kontantePengestrømmeændringerBELØB I DKK 1.000Tidligere driftskredit vurderet Tilgang finansierings- 1. jan. 2024 Optagelse Afdrag Valutakursleasingforpligtelseaktivitet 31. dec. 2024Gæld til kreditinstitutter 1.538.097 389.638 (36.265) 1.465 0 0 1.892.935Gæld til banker 70.558 858 - 66 0 0 71.482Leasingforpligtelser 30.315 0 (477) 29 (1.930) 0 27.937I alt 1.638.969 390.496 (36.742) 1.560 (1.930) - 1.992.353

Ikke kontantePengestrømmeændringerBELØB I DKK 1.000Tidligere driftskredit vurderet Tilgang finansierings- 1. jan. 2025 Optagelse Afdrag Valutakursleasingforpligtelseaktivitet 31. dec. 2025Gæld til kreditinstitutter 1.892.935 354.184 (5.167) 2.251 0 0 2.244.204Gæld til banker 71.482 0 (1.425) 86 0 0 70.143Leasingforpligtelser 27.937 0 (549) 34 0 0 27.422I alt 1.992.354 354.184 (7.141) 2.372 0 0 2.341.768

110

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Pengestrømme

Ikke kontante

ændringer

BELØB I DKK 1.000

1. jan. 2025 Optagelse Afdrag Valutakurs

Tilgang

leasingforpligtelse

Genberegning

amortisering 31. dec. 2025

Gæld til banker 49.856 0 (1.074) 59 0 0 48.842

I alt 49.856 0 (1.074) 59 0 0 48.842

Pengestrømme

Ikke kontante

ændringer

BELØB I DKK 1.000

1. jan. 2024 Optagelse Afdrag Valutakurs

Tilgang

leasingforpligtelse

Genberegning

amortisering 31. dec. 2024

Gæld til banker 48.809 1.001 - 46 0 0 49.856

I alt 48.809 1.001 - 46 0 0 49.856

MODERSELSKAB 2025

MODERSELSKAB 2024

111

29. NÆRTSTÅENDE PARTER

Koncern ModerselskabBELØB I DKK 1.000 2025 2024 2025 2024Transaktioner med Moller & Company A/S Delegationsaftale 6.161 5.353 6.161 5.353Honorar for salg af ejendomme i MCPF 0 2.500 0 0Honorar for byggesagsstyring, Mejlbryggen 2.500 0 0 0Transaktioner med direktion og bestyrelse Direktion og dennes nærtstående 3.337 2.373 2.288 1.156Bestyrelse 1.676 1.963 1.479 1.337Tilknyttede virksomhederKoncernmellemværender, renteindtægter 0 0 10.629 17.138Koncernmellemværender, renteudgifter 0 0 29.429 23.195Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 300.318 456.892Gæld tilknyttede virksomheder 0 0 628.027 619.685Modtaget udbytte i året 0 0 219.678 48.246

Nærtstående parter i Prime Office A/S defineres, jf. IAS 24, som værende personer

i direktionen og bestyrelsen, samt personer med tilknytning hertil. Herudover

selskaber, hvori denne personkreds har væsentlig indﬂydelse inkl. selskaber

som er tilknyttet til moderselskabet jvf. tidligere angivne koncernoversigt. Ingen

nærtstående parter har en bestemmende indﬂydelse på Prime Office A/S.

Følgende nærtstående er i besiddelse af betydelig indﬂydelse på koncernens drifts-

mæssige og finansielle ledelse. Relationerne begrundes enten ved sammenfald i

direktions- eller bestyrelsessammensætning.

• Moller & Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S,

som ejes 100% af administrerende direktør Mogens Vinther Møller)

• Hegelund Invest ApS (Hegelund Invest ApS ejes 100% af familien Lindeløv)

• Torben Hjort ApS (Torben Hjort ApS ejes af Torben Hjort og bestyrelsesmedlem

Thomas Hjort)

• Astheober holding ApS (ejes 100% af Søren Krarup)

Honorar til Moller & Company A/S er sket i henhold til indgået delegationsaftale

med selskabet.

Management fee internt i koncernen faktureret fra moderselskabet beløber sig til 8.399 TDKK (2024: 7.700 TDKK). 1) Administrationsbidrag følger honorarbetingelserne i administrationsaftalen og afregnes

kvartårligt og udgør 0,15% p.a. (eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af koncernens ejendomsportefølje.

Noter

112

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

30. AKTIONÆRFORHOLD

I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Office A/S

meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel

den samlede aktiekapital som stemmerettighederne.

• Birketinget A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 1.035.694 stk. aktier

svarende til 27,3%.

• AHJ A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til

15,7%.

• Djernes & Andreasen ApS, Rynkeby, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end

11% af den samlede aktiekapital.

• Granada Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere

end 10% af den samlede aktiekapital.

113

31. LEDELSENS BEHOLDNING AF AKTIER MV.

2025Beholdning af aktier Årets tilgangBeholdning af aktier Beholdning i procent af Markedsværdi af pr. 1. januar i stk.i stk.pr. 31. december i antallet af aktie i alt beholdning af aktier i stk.T.DKKBestyrelsen Søren Krarup og Astherober Holding Aps 4.360 1.628 5.988 0,16% 1.305John Skovbjerg Hansen 1.100 131 1.231 0,03% 269Marie Vinther Møller 1.422 0 1.422 0,04% 310Thomas Hjort Winther 5.000 0 5.000 0,13% 1.090DirektionMogens Vinther Møller og Birketinget A/S 1.033.764 1.930 1.035.694 27,30% 225.7812024Beholdning af aktier Årets tilgangBeholdning af aktier Beholdning i procent af Markedsværdi af pr. 1. januar i stk.i stk.pr. 31. december i antallet af aktie i alt beholdning af aktier i stk.T.DKKBestyrelsen Flemming Bent Lindeløv 28.130 0 28.130 0,74% 4.838 Torben Hjort Friederichsen og Torben Hjort Aps 5.000 0 5.000 0,13% 860 Søren Krarup og Astheober Holding Aps 4.360 0 4.360 0,11% 749 Marie Vinther Møller 337 1.085 1.422 0,04% 245 DirektionMogens Vinther Møller og Birketinget A/S 1.033.764 - 1.033.764 27,25% 177.807

Noter

114

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

32. BEGIVENHEDER EFTER

BALANCEDAGEN

33. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT

TIL OFFENTLIGGØRELSE

Der er ledelsen bekendt ikke herudover indtruffet

væsentlige begivenheder efter statusdagen, som har

indﬂydelse på årsrapporten for 2025.

Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 26. marts 2026

godkendt nærværende årsrapport 2024 til offentliggørelse.

Årsrapporten forelægges Prime Office A/S’ aktionærer til

godkendelse på den ordinære generalforsamling 23. april 2026.

Sell Speicher Sell Speicher

115

34. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Anvendt regnskabspraksis er, ud over det i koncernregnskabets note 1 beskrevne,

som beskrevet nedenfor.

Grundlæggende forudsætning om fortsat drift

Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har i forbindelse med regnskabs-

aﬂæggelsen vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going concern-

forudsætningen lægges til grund. Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har

konkluderet, at der ikke på regnskabsafslutningstidspunktet er faktorer, der

giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte

driften mindst frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund

af kendskab til koncernen og selskabet, de skønnede fremtidsudsigter og de

identificerede usikkerheder og risici, der knytter sig hertil. Det anses således for

rimeligt, sagligt og velbegrundet at lægge going concern-forudsætningen til grund

for regnskabsaﬂæggelsen.

Koncernregnskabet

Koncernregnskabet omfatter Prime Office A/S (moderselskabet) og de virksomheder

(dattervirksomheder), som kontrolleres af moderselskabet. Moderselskabet anses for

at have kontrol, når det i) har bestemmende indﬂydelse over de relevante aktiviteter

i den pågældende virksomhed, ii) er eksponeret overfor eller har ret til et variabelt

afkast fra investeringen, og iii) kan anvende sin bestemmende indﬂydelse til at

påvirke det variable afkast.

Konsolideringsprincipper

Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Prime Office A/S og

dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge

regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug ved

konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.

Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne

mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de

konsoliderede virksomheder.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%.

Minoritetsinteresser

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den

ikke kontrollerende interesses forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes

resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen

og som en særskilt post under egenkapitalen.

Aﬂedte finansielle instrumenter

Aﬂedte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning på indgåelsesdagen

til dagsværdi og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative

dagsværdier af aﬂedte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for

behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende

dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.

Dagsværdien for aﬂedte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af

observerbare markedsdata (se note 25 - dagsværdihierarki for finansielle

instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen).

Ændring i dagsværdien af aﬂedte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og

opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse,

indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af

det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

Noter

116

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Pengestrømssikring

Ændringer i den del af dagsværdien af aﬂedte finansielle instrumenter,

der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige

betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i fremtidige pengestrømme,

indregnes i anden totalindkomst i en særskilt reserve for sikringstransaktioner under

egenkapitalen, indtil de sikrede pengestrømme påvirker resultatet. På dette tidspunkt

reklassificeres gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstansaktioner fra anden

totalindkomst og indregnes i samme regnskabspost som det sikrede.

Hvis sikringsinstrumentet ikke længere opfylder kriterierne for regnskabsmæssig

sikring, ophører sikringsforholdet fremadrettet. Den akkumulerede værdiændring

indregnet i anden totalindkomst reklassificeres til resultatopgørelsen, når de sikrede

pengestrømme påvirker resultatet eller ikke længere er sandsynlig.

Den del af værdireguleringen af et aﬂedt finansielt instrument, som ikke indgår i et

sikringsforhold, præsenteres under finansielle poster.

Skat

Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat,

indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i

anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til

posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen.

Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende

skattesatser og -regler.

Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte

anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse. Udskudt skat

vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om

genindvinding ved salg.

Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede

skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne

realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i

udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed.

Udskudt skat, der opstår ved første indregning af et aktivkøb som ikke udgør

virksomhedssammenslutning indregnes ikke. Efterfølgende korrektioner til værdien

af aktivet, der eliminerer den initialt ikke indregnede udskudte skat, medfører ikke

ændring af den udskudte skat.

K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skattesubjekt, men skattemæssigt

transparent. Skatten af Prime Office A/S’ 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er

derfor indregnet i regnskabet for moderselskabet og koncernen.

Ledelsen i Prime Office A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters

skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de

skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.

117

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE

Nettoomsætning

Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsårets periodiserede

huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennemfakturering.

Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag.

Omsætningen opgøres eksklusiv moms.

Driftsomkostninger

Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene,

herunder vedligeholdelsesomkostninger samt administration af ejendommene.

Viderefakturerede omkostninger til lejere, herunder varme, el mv. indregnes netto.

Salgs- og administrationsomkostninger

I salgs- administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og

administration af koncernen, herunder ledelsens løn og omkostninger til revisor,

advokat mv.

Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme

Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen

på regnskabsposten for ”værdiregulering af koncernens investeringsejendomme”.

Finansielle poster

Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger,

realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab af værdipapirer og

sikringsinstrumenter, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta.

Herudover medtages amortisering af finansielle gældsforpligtelser.

Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører

regnskabsåret.

BALANCEN

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er investeringer i bolig-, kontor- og erhvervsejendomme

med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende

driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.

Investeringsejendomme under opførsel måles ved første indregning til kostpris,

der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån

til finansiering af igangværende projekter. Investeringsejendomme under opførsel

måles til dagsværdi, når ledelsen vurderer, at dagsværdien kan opgøres pålideligt,

senest ved færdigopførelse.

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, hvilket for en

erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhvervelses-

omkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter

(Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger,

der tilfører investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges

kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse

indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.

Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi via en

afkastmodel.

Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen

i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået.

Andre anlæg

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af

akkumulerede af- og nedskrivninger.

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives lineært over aktivernes

forventede brugstid, der udgør 5-10 år.

118

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Leasingkontrakter

Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når koncernen i

henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et specifikt identificerbart aktiv får

stillet leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når koncernen opnår ret til

stort set alle de økonomiske fordele fra brugen af det identificerede aktiv og retten

til at bestemme over brugen af det identificerede aktiv.

For Prime Office består leasingaktiver og forpligtelser af kontrakter på leje

af grunde med ejendomme ejet af Prime Office, efter tyske forhold benævnt

"erbbauzinsen".

Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsværdien af de fremtidige

leasingydelser tilbagediskonteret med en alternativ lånerente. Følgende

leasingbetalinger indregnes som en del af leasingforpligtelsen:

• Faste betalinger

• Variable betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer i et indeks eller en

rente, baseret pågældende indeks eller rente.

• Skyldige betalinger under en restværdigaranti.

• Udnyttelsesprisen for købsoptioner, som ledelsen med høj sandsynlighed

forventer at udnytte.

• Betalinger omfattet af en forlængelsesoption, som koncernen med høj

sandsynlighed forventer at udnytte.

• Bod relateret til en opsigelsesoption, medmindre koncernen med høj

sansynlighed ikke forventer at udnytte optionen.

Leasingforpligtelsen måles til amortiseret kostpris under den effektive

rentes metode. Leasingforpligtelsen genberegnes, når der er ændringer i de

underliggende kontraktuelle pengestrømme fra ændringer i et indeks eller

en rente, hvis der er ændringer i koncernens estimat af en restværdigaranti,

eller hvis koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs-, forlængelses- eller

opsigelsesoption med rimelig sandsynlighed forventes udnyttet.

Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien af

leasingforpligtelsen korrigeret for forudbetalt leasingbetalinger med tillæg

af direkte relaterede omkostninger og estimerede omkostninger til nedrivning,

istandsættelse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af

incitamentsbetalinger fra leasinggiver.

Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumulerede af- og

nedskrivninger. leasingaktivet afskrives over den korteste af leasingperioden og

leasingaktivets brugstid. Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen.

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder i moderselskab

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i moderselskabets

regnskab efter indre værdis metode. Kapitalinteresser optages i balancen til den

forholdsmæssige andel af deres indre værdi og moderselskabets andel af resultatet

medtages på tilsvarende vis i resultatopgørelsen.

Tilgodehavender

Tilgodehavender måles ved første indregning i balancen til dagsværdi og måles

efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort tabshensættelse.

Likvide beholdninger

Likvide beholdninger består af indestående på konti i pengeinstitutter.

Egenkapital

Egne aktier

Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på

egenkapitalen under overført resultat.

119

Noter

Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode

Reserve for nettoopskrivning efter indre værdi omfatter nettoopskrivning af

kapitalandele i tilknyttede virksomheder i forhold til kostpris.

Reserven kan elimineres ved underskud, realisation af kapitalandele eller ændring i

regnskabsmæssige skøn. Reserven kan ikke indregnes med et negativt beløb.

Reserve for valutakursreguleringer

Reserve for valutakursreguleringer omfatter andel af valutakursdifferencer, opstået

ved omregning af regnskaber for enheder med en anden funktionel valuta end

danske kroner. Reserven opløses ved afhændelse af udenlandske enheder. Når

kapitalandele i tilknyttede virksomheder, i modervirksomhedens regnskab er

omfattet af bindingskravet i reserven for nettoopskrivning efter den indre værdis

metode, vil valutakursreguleringer i stedet indgå i denne egenkapitalreserve.

Reserve for sikringstransaktioner

Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede nettoændring efter

skat i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder kriterierne for sikring

af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikrede transaktion endnu ikke er

realiseret. Reserven opløses, når den sikrede transaktion realiseres, hvis de sikrede

pengestrømme ikke længere forventes realiseret, eller sikringsforholdet ikke

længere er effektivt. Reserven repræsenterer ikke en selskabsretlig binding og kan

derfor udgøre et negativt beløb.

Kort-/langfristede gældsforpligtelser

Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu

efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles

de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede

værdi ved anvendelse af den ”effektive rentes metode”, således at forskellen

mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over

låneperioden.

Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv.,

måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrentede gældsforpligtelser

normalt svarer til den nominelle værdi.

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen

præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift,

investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og

slutning.

Driftsaktivitet

Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger aﬂedt af koncernens

hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til investerings- eller

finansieringsaktiviteter.

Investeringsaktivitet

Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger aﬂedt af køb af

investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre investeringer, der ikke

indgår som likvider.

Finansieringsaktivitet

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger aﬂedt af ændringer i

størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapital og gæld.

Segmentoplysninger

Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens

anvendte regnskabspraksis og følger koncernens interne ledelsesrapportering.

I definitionen af segmentoplysninger er koncernens selskabsopbygning valgt

som grundlag og dækker over koncernselskaber. Boliger er primært K/S Danske

Immobilien. Kontorer er koncernens kontorselskaber. Erhverv og bolig er MC

Property Fund Hamburg GmbH.

120

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser

omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster,

der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte

poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger,

der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter,

indkomstskatter o.l.

Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som anvendes direkte

i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver. Kortfristede

aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften

i segmentet, herunder tilgodehavender fra udlejning, andre tilgodehavender,

periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.

Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er aﬂedt af

driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tjenesteydelser,

hensatte forpligtelser og anden gæld.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta

omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender,

gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på

balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs.

Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og henholdsvis

betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatet som finansielle poster.

Ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt

i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære

poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på

omvurderingstidspunktet.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aﬂægger regnskab i en

anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne

til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse afviger væsentligt fra de

faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes

de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.

Valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af virksomheders balanceposter

ved årets begyndelse til balancedagens valutakurser og ved omregning af

resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes

i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået

som følge af ændringer, som er foretaget direkte i den udenlandske virksomheds

egenkapital, også i anden totalindkomst.

Resultatopgørelsens poster omregnes til gennemsnitlige valutakurser for

månederne, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på

transaktionstidspunktet, bortset fra poster aﬂedt af ikke-monetære aktiver og

forpligtelser, der omregnes til historiske kurser gældende for de pågældende ikke-

monetære aktiver og forpligtelser.

Resultat før skat (DKK)

x 100

Forrentning af egenkapitalen før skat:

Gennemsnitlig egenkapital (DKK)

Årets resultat (DKK)

x 100

Forrentning af egenkapitalen efter skat:

Gennemsnitlig egenkapital (DKK)

Egenkapital ultimo (DKK)

x 100

Soliditetsgrad (pct.):

Samlede aktiver (DKK)

Resultat før kurs- og værdireguleringer

Return on invested capital (ROIC):

Dagsværdi investeringsejendomme

Gæld til kreditinstitutter

Loan to value (LTV):

Dagsværdi investeringsejendomme

Resultat af primær drift

Interest coverage (ICR):

Finansielle omkostninger

Årets resultat (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer

Resultat pr. aktie (EPS):

Gns. antal aktie (stk)

Pengestrømmme vedrørende primær drift

Pengestrømme fra driftsaktiviteter pr. aktie, DKK:

Antal aktier ultimo periode, stk

Markedsværdi (T.DKK): Antal aktier i alt (stk.) x Børskurs (DKK)

Egenkapital tilhørende moderselskabts aktionærer (DKK)

Indre værdi pr. aktie (DKK):

Antal aktie (stk)

Markedsværdi pr. aktie (DKK)

Price Earnings (PE):

Resultat pr. aktie EPS (DKK)

(Antal aktier - antal egne aktier) x Børskurs (DKK)

Kurs/indre værdi (DKK):

Egenkapital (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer

EBIT (DKK) (resultat af primær drift)

EBIT pr. aktie (DKK):

Antal aktie (stk)

Udbytte (DKK)

Udbytte pr. aktie (DPS):

Antal aktie (stk)

Antal udlejede m

Udlejningsgrad (pct.):

Antal m

DEFINITION AF NØGLETAL FOR KONCERNEN

Vekslekurs DKK/€: 7,4689

122

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

123

124

PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2025

Prime Office A/S

Sønder Allé 6, 2. Sal

DK-8000 Aarhus C

CVR. nr. 3055 8642

Telefon (+45) 8733 8989

Kontaktperson

Mogens Vinther Møller

Adm. direktør

Telefon (+45) 8733 8989

Mobil (+45) 4074 2429

www.primeoffice.dk

info@primeoffice.dk