PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2023 CVR-NR. 30558642  
SØNDER ALLÉ 6, 2. SAL, 8000 AARHUS C  
 
Forventninger og væsentlige nøgletal  
Beløb i mio. DKK  
Forventninger 2023  
Resultat 2023  
Forventninger 2024  
RESULTATOPGØRELSE  
Omsætning  
190-200  
115-125  
85-100  
197,4  
120,7  
83,0  
195 – 210  
95-125  
EBIT  
Overskud før skat og værdireguleringer  
Værdireguleringer  
Overskud før skat  
75 -100  
31,4  
114,4  
BALANCE  
Investeringsejendomme  
Egenkapital  
3.473.842  
1.983.790  
FINANSIELLE NØGLETAL I PROCENT  
Soliditet >30%  
50,35%  
44,3%  
LTV <70%  
Overskudsgrad af primær drift - EBIT-margin  
61,15%  
ØVRIGE NØGLETAL  
Samlede antal m2  
276.455  
3.543  
Antal lejligheder i stk.  
Dagsværdi pr. m2 for alle ejendomme i DKK  
12.460  
2
Prime Office Årsrapport 2023  
 
INDHOLD  
1
2
3
KONCERNOVERSIGT  
11  
12  
4
5
6
RISIKOSTYRING  
32  
HOVED-OG NØGLETAL  
SELSKABETS KAPITALSTRUKTUR OG FINANSIERING 36  
LEDELSESBERETNING  
14  
14  
17  
22  
22  
22  
28  
29  
29  
29  
29  
30  
PÅTEGNINGER  
38  
38  
39  
3.1 Selskabets ledelse informerer  
3.2 Regnskabsberetning  
3.3 Udbytte  
6.1  
6.2  
Ledelsespåtegning  
Den uafhængige revisors påtegning  
3.4 Forventninger  
7
8
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
44  
44  
46  
48  
52  
3.5 Bestyrelse og direktion  
3.6 Samfundsansvar og corporate governance  
3.6.1 Organisation og ansvarsfordeling  
3.6.2 Vederlagsrapport  
3.6.3 Finanspolitik  
3.6.4 Væsentlig investorinformation  
3.7 Aktionærinformation  
7.1  
7.2  
7.3  
7.4  
Resultatopgørelse  
Balance  
Egenkapitalopgørelse  
Pengestrømsopgørelse  
NOTER TIL ÅRSRAPPORTER  
56  
 
PRIME OFFICE
A/S
 
er et børsnoteret selskab, der giver investor mulighed for at  
investere i tyske investeringsejendomme. Prime Office A/S har sammensat en portefølje, der  
består af atraktive investeringsejendomme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland.  
Ejendommene er for 75,2% vedkommende boligejendomme.  
Selskab  
Bestyrelse  
Direktion  
Revisor  
Generalforsamling  
Prime Office A/S
 
Sønder Allé 6, 2. sal  
DK-8000 Aarhus C  
Flemming Bent Lindeløv,  
bestyrelsesformand  
Mogens Vinther Møller,  
adm. direktør  
EY Godkendt  
Den ordinære generalforsamling afholdes  
onsdag den 10. april 2024 kl. 14.00 på ARoS  
Aarhus Kunstmuseum.  
Revisionspartnerselskab  
Værkmestergade 25  
8000 Aarhus C  
Knud Aage Hjorth,  
næstformand  
CVR-nr. 3055 8642  
Telefon: +45 8733 8989  
www.primeoffice.dk  
info@primeoffice.dk  
Torben Hjort Friederichsen,  
bestyrelsesmedlem  
Marie Vinther Møller,  
bestyrelsesmedlem  
4
Prime Office Årsrapport 2023  
 
OVERBLIK  
Hvem er vi?  
NORDTYSKLAND SOM INVESTERINGSOMRÅDE  
SELSKABETS INVESTERINGSEJENDOMME  
Vores tyske nabo mod syd, med over 5 mio. indbyggere i delstaten Slesvig-  
Holsten og Hamborg, er en af verdens stærkeste økonomier. Et modent  
investeringsmarked med høj atraktivitet. En begrænset risiko og med gode  
fremtidsmuligheder.  
Prime Office A/S er et ejendomsselskab med boliger,  
kontorer og erhvervsejendomme.
Selskabet investerer  
i Hamburg, Lübeck, Kiel, Heide, Slesvig, Flensborg og i  
en række andre byer i Nordtyskland.  
Primære investeringsbyer  
Selskabets forretningsmodel er at foretage  
Hamborg 1,85 mio. indbyggere, Kiel 247.500 indbyggere, Flensborg 92.000  
indbyggere, Lübeck 213.000 indbyggere og Slesvig 24.500 indbyggere.  
erhvervsmæssig udlejning af investeringsejendomme.  
Der er fokus på likviditet, drif og en stærk balance.  
Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S  
Danske Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og  
bolig i MC Property Fund Hamburg GmbH. Boligerne er her medtaget for K/S  
Danske Immobilien. Kontorer består af PO Kohlmarkt GmbH, PO Walkerdamm  
GmbH, PO Hamburger Chausse GmbH, Office-Kamp GmbH, Sell Speicher II  
GmbH og Germania Arkaden GmbH.  
Med en høj udlejning genererer selskabet løbende en  
solid drifsindtjening og likviditet.  
Der investeres langsigtet, og selskabets lejere er  
selskabets kunder. Selskabet vokser i takt med  
indtjening og konsolidering.  
Prime Office Årsrapport 2023  
5
 
Digital rendering af Mejlbryggen.  
AARHUS Ø  
Selskabet har i 2021 betinget købt to byggegrunde af  
Aarhus Kommune, hvor der kan opføres 29.000 m2  
boliger. Lokalplan er endelig godkendt i februrar 2024,  
og byggeriet forventes at begynde i det sene forår. På  
selskabets generalforsamling vil byggeri og det samlede  
projekt på Aarhus Ø blive gennemgået. Der henvises  
også til selskabets fondsbørsmeddelelser nr. 171 fra 2021,  
hvor byggeriet er beskrevet, og fondsbørsmeddelelse  
nr. 193, der er selskabets halvårsrapport for 2023, hvor  
væsentlige oplysninger om byggeriet er opdateret.  
Grundende er endelig erhvervet i februar 2024.  
Lokalplan  
Lokalplan er godkendt af Aarhus Byråd og den kan ses  
på Aarhus Kommunes lokalplanportal som nr. 1181 her.  
htpss//aarhus.viewer.dkplan.niras.dk/plan/3#/  
lokalplanid/1372  
6
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Prime Office Årsrapport 2023  
7
 
BOLIGER I M2  
SAMLET AREAL  
af selskabets  
ejendomme er  
boligejendomme  
– med en høj  
udlejning -  
276.455 m2  
75,2%  
til en værdi pr. m2 på 12.460 DKK  
som skaber  
huslejeindtægter  
med et solidt  
cashflow.  
KONTORER OG ERHVERV I M2  
ANTAL LEJLIGHEDER  
af selskabets  
ejendomme er  
kontor og  
12,1%  
12,7%  
3.543  
lejligheder i  
Nordtyskland  
Boliger 75,2%  
er erhverv  
I Hamburg, Kiel,  
Lübeck og en række  
andre nordtyske  
byer.  
Erhverv 12,7%  
Kontor 12,1%  
8
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Resultatudvikling  
Resultat af primær drif - EBIT  
Overskud før skat  
120.736 113.997 116.121  
130.000  
110.000  
90.000  
70.000  
50.000  
300.000  
200.000  
112.675  
62,9  
70%  
65%  
60%  
55%  
50%  
274.331  
273.717  
65,7  
63,3  
67.897  
2016  
98.325  
59,9  
198.137  
98.301  
60,1  
61,1  
60,4  
63,6  
114.391 166.291  
149.050  
132.911  
104.107  
75.006  
100.000  
0
2023  
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2023  
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2016  
Selskabets primær drift udgør 120,7 mio. DKK mod 114 mio. DKK året før.  
En stigning som følge af stigende huslejer fra boliger og kontorejendomme.  
Selskabets overskud før skat er på 114,4 mio. DKK mod 166,3 mio. DKK i  
2022.  
Koncernens værdireguleringer i 2023 bidrager med 31,4 mio. DKK mod  
80,3 mio. DKK. I 2023 er afkastprocenten for boliger uændret 4,60%,  
mens afkastprocenten for de tre største kontorejendomme i Kiel er  
kontorejendomme hævet fra 4,5% til 4,75% og i Lübeck fra 4,5% til 4,8%.  
Øvrige kontorejendomme har en afkastprocent på 5%.  
Huslejerne for boliger er steget med 8,5% og kontorejendomme med 6,4%.  
Boligejendomme i K/S Danske Immobilien uden køb frå MCPF er steget  
med 4%.  
Alle tal i 1.000 DKK  
Prime Office Årsrapport 2023  
9
 
Værdiskabelse – Markedsværdi til børskurs  
Koncernegenkapital  
1.200.000  
2.500.000  
1.140.093  
1.983.790  
1.959.284  
2.000.000  
1.800.000  
1.600.000  
1.200.000  
800.000  
400.000  
-
1.050.000  
883.383  
1.646.133  
900.000  
777.679  
755.028  
1.395.392  
750.000  
600.000  
450.000  
300.000  
150.000  
-
1.180.511  
978.201  
717.277  
854.681  
624.824  
458.719  
451.768  
422.294  
2023  
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2016  
Koncernegenkapital udgør 1.983,8 mio. DKK, heraf udgør  
minoritetsaktionærer 759,8 mio. DKK.  
2023  
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2016  
Prime Office blev børsnoteret i 2008 med en kapital på 103 mio. DKK.  
Markedsværdien af selskabets aktier var i 2023 på 755 mio. DKK efter et  
fald i børskursen i 2022 på 14,5%.  
Egenkapitalforrentning før skat %  
25%  
21,25%  
18,04%  
20%  
15%  
10%  
5%  
18,36%  
17,97%  
17,63%  
16,26%  
9,22%  
5,80%  
0%  
2023  
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2016  
Alle tal i 1.000 DKK  
10  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
1 KONCERNOVERSIGT  
Prime Office A/S  
85%  
59%  
59%  
66%  
94%  
100%  
Sell Speicher  
II GmbH  
Danske  
Immobilien ApS  
K/S Danske  
Immobilien  
MC Property Fund  
Hamburger GmbH  
Germania  
Arkaden Gmbh  
PO Holding  
Germany GmbH  
89,9%  
PO Wandsbek  
GmbH  
100%  
94%  
94%  
PO Walkerdamm  
GmbH  
PO Kohlmarkt  
GmbH  
PO Hamburger  
Chaussee GmbH  
94%  
Office-kamp  
Immobilien GmbH  
Prime Office Årsrapport 2023  
11  
 
Beløb i DKK 1.000  
2023  
2022  
2021  
2020  
2019  
2 HOVED-  
OG NØGLETAL  
FOR  
RESULTATOPGØRELSE  
Nettoomsætning  
Bruttoresultat  
Resultat af primær drift  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Resultat af finansielle poster  
Resultat før kurs- og værdiregulering  
Resultat før skat  
197.446  
139.600  
120.736  
31.368  
(37.713)  
83.023  
188.673  
130.947  
113.997  
80.253  
(27.959)  
86.038  
182.655  
133.070  
116.121  
186.918  
(28.708)  
87.413  
179.232  
131.101  
112.675  
190.519  
(29.477)  
83.198  
164.158  
114.722  
98.325  
128.448  
(28.636)  
69.689  
KONCERNEN  
114.391  
92.666  
166.291  
155.684  
274.331  
251.678  
273.717  
235.945  
198.137  
164.012  
Årets resultat  
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE  
Årets totalindkomst  
43.616  
322.708  
277.800  
276.927  
216.545  
220.981  
179.321  
147.739  
108.456  
DAGSVÆRDIREGULERINGER  
Årets dagsværdireguleringer for ejendomme og sikringsinstrumenter  
(31.158)  
BALANCE  
Aktiver  
Langfristede aktiver  
Kortfristede aktiver  
Aktiver i alt  
3.600.446  
339.203  
3.939.649  
3.595.082  
199.692  
3.794.774  
3.328.316  
140.659  
3.468.975  
3.143.277  
99.618  
3.242.895  
2.979.297  
38.291  
3.017.588  
Passiver  
Egenkapital i alt  
1.983.790  
1.873.398  
82.461  
1.959.284  
1.760.615  
74.875  
1.646.133  
1.727.288  
95.554  
1.395.392  
1.712.047  
135.456  
1.180.511  
1.704.280  
132.797  
Langfristede gældsforpligtelser  
Kortfristede gældsforpligtelser  
Passiver i alt  
3.939.649  
3.794.774  
3.468.975  
3.242.895  
3.017.588  
PENGESTRØMME  
Resultat af primær drift  
120.736  
149.311  
112.292  
(40.137)  
69.906  
113.997  
107.930  
79.971  
(42.104)  
(13.135)  
42.104  
24.732  
110.821  
150.924  
116.121  
109.226  
82.565  
2.519  
(50.227)  
(2.519)  
34.857  
75.992  
110.821  
112.675  
100.750  
71.273  
13.963  
(22.713)  
(13.963)  
62.523  
13.524  
75.992  
98.325  
189.752  
161.116  
(114.757)  
(37.294)  
413.984  
9.065  
Pengestrømme vedrørende primær drift  
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt  
Nettoinvestering i materielle anlægsaktiver  
Årets pengestrømme i alt  
40.137  
142.061  
150.924  
293.317  
Likvid beholdning ved periodens begyndelse  
Likvid beholdning ved årets slutning  
3.375  
13.524  
12  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Beløb i DKK 1.000  
2023  
2022  
2021  
2020  
2019  
NØGLETAL  
Ejendomme  
Antal m2, K/S Danske Immobilien  
Antal m2, PO Kontorselskaber  
Antal m2, MC Property Fund Hamburg  
Ejendomsværdi pr. m2, bolig (DKK)  
Ejendomsværdi pr. m2, kontor (DKK)  
Ejendomsværdi pr. m2, erhverv (DKK)  
Udlejningsgrad, bolig  
203.561  
35.197  
37.697  
9.879  
35.397  
14.314  
98,5%  
100%  
193.028  
35.197  
52.339  
8.959  
24.831  
14.885  
98,8%  
100%  
193.028  
35.197  
53.266  
8.539  
23.218  
15.262  
98,8%  
99,0%  
96,0%  
520  
193.028  
35.240  
58.635  
7.824  
23.189  
13.455  
98,5%  
99,0%  
96,2%  
486  
193.028  
20.981  
62.235  
7.217  
19.400  
12.142  
97,8%  
99,2%  
94,5%  
475  
Udlejningsgrad, kontor  
Udlejningsgrad, erhverv  
97,6%  
578  
1.363  
97,1%  
544  
1.271  
Gnst. boligleje pr. m2 (DKK)  
Gnst. kontorleje pr. m2 (DKK)  
Gnst. erhvervsleje pr. m2 (DKK)  
1.202  
792  
1.185  
743  
1.079  
700  
787  
787  
Finansielle  
Overskudsgrad primær drift (EBIT-margin)  
Forrentning af egenkapitalen før skat p.a. (pct.)  
Forrentning af egenkapitalen efter skat p.a. (pct.)  
Soliditetsgrad (pct.)  
Return on invested capital (ROIC) p.a.  
Loan to value (LTV)  
61,15%  
5,80%  
4,70%  
50,35%  
2,39%  
44,3%  
2,86  
60,42%  
9,22%  
8,64%  
51,63%  
2,52%  
42,5%  
4,06  
63,57%  
18,04%  
16,55%  
47,45%  
2,63%  
43,9%  
4,04  
62,87%  
21,25%  
18,32%  
43,03%  
2,65%  
46,4%  
3,74  
59,90%  
18,36%  
15,20%  
39,12%  
2,36%  
49,8%  
3,43  
Interest coverage (ICR)  
Aktiemarked  
Resultat pr. aktie p.a. (EPS), DKK  
Pengestrømme fra driftsaktivitet pr. aktie, DKK  
Markedsværdi (T.DKK)  
Aktiekurs ultimo periode, DKK  
Indre værdi (DKK)  
14,63  
29,75  
755.028  
200,00  
324,23  
13,67  
28,88  
21,18  
883.383  
234,00  
322,06  
8,10  
40,62  
21,87  
1.140.093  
302,00  
260,82  
7,43  
38,73  
18,88  
777.679  
206,00  
220,70  
5,32  
30,42  
42,68  
717.277  
190,00  
184,52  
6,25  
Price Earnings p.a. (PE)  
Kurs / indre værdi (DKK)  
0,62  
0,73  
1,16  
0,93  
1,03  
EBIT pr. aktie (DKK)  
31,98  
30,20  
30,76  
29,85  
26,05  
Antal aktier ultimo periode, stk  
Antal egne aktier ultimo periode, stk  
3.793.314  
18.173  
3.793.314  
18.173  
3.793.314  
18.173  
3.793.314  
18.173  
3.793.314  
18.173  
Prime Office Årsrapport 2023  
13  
 
3 LEDELSESBERETNING  
3.1 SELSKABETS LEDELSE INFORMERER  
Prime Office’s forretningsmodel har vist sig robust når I 2023 har vi oplevet en markant stigende husleje  
Brev til Prime Office’s mange  
aktionærer og samarbejdspartnere  
fra bestyrelsesformanden og den  
administrerende direktør.  
verden er usikker og uroen stiger.  
på boliger. Vi har i 2023 øget vedligeholdelsen og  
investeringerne i ejendommene og dette bidrager bl.a.  
til at koncernens 3.543 lejligheder er fuldt udlejet.  
Kontorer er 100% udlejet og bidrager også til en solid  
driftsmæssig indtjening.  
Krig og geopolitisk uro flere steder i verden er med  
til at bidrage til en usikker verden. Inflationen er i  
øjeblikket aftagende og beskæftigelsen rekordhøj  
i Danmark og i Tyskland til trods for, at stigende  
renter og stor usikkerhed i verden burde betyde det  
modsatte.  
Uro er ikke kun sygdom og krige, men også markante  
klimaforandringer, som vi alle oplever i det daglige.  
Til trods for koncernens lille størrelse vil vi fortsat  
bidrage til en renere verden, og i ESG - rapporten går  
vi de tiltag igennem, som vi kan bidrage med.  
For en ejendomsvirksomhed er stigende inflation  
og kraftigt stigende renter en uhensigtsmæssig  
kombination, men hvis man har en solid kapital-  
struktur med lange lånetilsagn og lave renter i en  
årrække, så betyder stigende inflation stigende  
huslejeindtægter. Selskabet har i stort omfang sikret  
sig mod rentestigninger ved renteswaps.  
Selskabets største aktiver er investeringsejendomme,  
og stigende huslejer inflationssikrer selskabets  
værdier. I 2022 hævede vi afkastprocenten for  
boliger til 4,80% og i år har vi hævet afkastprocenten  
for kontorejendomme til 4,75% for vores største  
kontorejendomme i større tyske byer og 5% i mindre  
byer.  
Prime Office anvender primært den danske  
realkreditmodel som finansieringskilde og har dermed  
lange faste lån til 2033. Renterne er fastlåst efter  
en konservativ finanspolitik i de næste mange år.  
Det er et bevidst valg, som blev truffet allerede ved  
selskabets børsnotering i 2008.  
14  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Aktiemarkederne har ikke været gode for  
ejendomsselskaber, og selskabet har også konstateret  
et fald i aktiekursen på 14,5%.  
I 2021 købte Prime Office betinget to byggefelter  
på Aarhus Ø, og i april 2023 godkendte Aarhus  
Kommune lokalplan for to boligbyggerier. En  
naboklage betød en udsættelse af byggeriet til  
Planklagenævnet havde behandlet klagen og den  
blev afvist i februar 2024. Hermed er lokalplanen  
godkendt, og Prime Office forventer at byggeriet er  
godt i gang inden sommerferien og på den kommende  
generalforsamling vil der blive orienteret yderligere  
om det samlede byggeri og projekt.  
Flemming Bent Lindeløv  
Mogens Vinther Møller  
Bestyrelesformand  
Administrerende direktør  
Prime Office Årsrapport 2023  
15  
 
Byggefelterne Mejlbryggen B og C. Foto: Jens Thaysen, Jysk Fynske Medier  
16  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
3.2 REGNSKABSBERETNING  
Koncernens nettoomsætning  
boligejendomme i MC Property Fund Hamburg Gmbh til K/S Danske Immobilien for  
213 mio. DKK og overdraget selskabet PO Wandsbek til K/S Danske Immobilien,  
der herefter ejer ca. 90% af dette selskab.  
Koncernens nettoomsætning udgør i 2023 197,4 mio. DKK mod 188,7 mio. DKK  
i 2022. Nettoomsætningen ligger over det forventede niveau på 185-195 mio.  
DKK, og er steget som følge af stigende lejeindtægter fra boliger og stigende  
lejeindtægter fra kontorejendomme.  
Boliger i K/S Danske Immobilien  
Nettoomsætningen i K/S Danske Immobilien udgør i 2023 111,3 mio. DKK og er  
steget fra 102,6 mio. DKK i 2022. Stigningen skyldes køb af boligejendomme i  
Koncernens primær drift  
Resultatet af koncernens primær drift udgør i 2023 120,7 mio. DKK mod 114 mio. andet halvår 2023. Den samlede stigning er på 8,5% og uden køb ville stigningen  
DKK i 2022, og ligger i det forventede niveau på 115-125 mio. DKK. have været på 4% fra 2022 til 2023.  
Årets resultat før værdireguleringer og skat udgør 83 mio. DKK og ligger dermed lidt Udlejning af selskabets lejligheder er forløbet yderst tilfredsstillende. Selskabets  
under det interval på 85-100 mio. DKK, der er meddelt fra selskabet. Udviklingen  
skyldes hovedsageligt et højt vedligeholdsniveau for selskabets ejendomme og  
omkostningerne i forbindelse med Aarhus Ø – projektet. Dette er med til at sikre  
en høj kvalitet i selskabets ejendomme og har også medvirket til en meget høj  
udlejningsprocent for både bolig- og kontorejendomme.  
udlejningsprocent er på 98,5%.  
Resultat af primær drift udgør i 2023 66,5 mio. DKK mod 58,5 mio. DKK i 2022.  
Udviklingen skyldes stigende huslejeindtægter. Selskabets driftsomkostninger er  
steget med 0,8 mio. DKK og salgs-og administrationsomkostninger er steget med  
1,4 mio. DKK.  
Nettoværdireguleringerne udgør 31,4 mio. DKK mod 80,4 mio. DKK i 2022.  
Resultat før værdireguleringer og skat udgør 49,7 mio. DKK. Værdireguleringer af  
investeringsejendomme udgør 40,9 mio. DKK.  
Årets resultat før skat udgør 114,4 mio. DKK mod 166,3 mio. DKK i 2022. Årets  
resultat efter skat er på 92,7 mio. DKK mod 155,7 mio. DKK i 2022.  
Årets resultat før skat udgør i 2023 90,8 mio. DKK mod 113,4 mio. DKK i 2022.  
Koncernens totalindkomst for 2023 er påvirket af negative dagsværdireguleringer  
af sikringsinstrumenter på 62,5 mio. DKK, der skyldes et rentefald i årets løb.  
Kontor  
Nettoomsætningen i Prime Office A/S’ kontorejendomme udgør 48,0 mio. DKK  
mod 45,1 mio. DKK i 2022, hvilket er en stigning på 6,4%.  
Årets samlede totalindkomst er på 43,6 mio. DKK mod 322,7 mio. DKK i 2022.  
Koncernens segmenter  
Koncernens kontorejendomme er fuldt udlejede.  
Koncernens segmenter er udførligt beskrevet i note 3 i regnskabet. I 2023 har  
koncernen samlet boligejendomme i K/S Danske Immobilien og har overdraget  
Resultat af primær drift udgør 37,9 mio. DKK i 2023 mod 35,4 mio. DKK i 2022.  
Prime Office Årsrapport 2023  
17  
 
Resultat før værdireguleringer og skat udgør 26,8 mio. DKK. Værdireguleringer af  
investeringsejendomme udgør 14,9 mio. DKK.  
Likvide midler  
Likvide midler udgør 293,3 mio. DKK mod 150,9 mio. DKK året før.  
Årets resultat før skat udgør 41,8 mio. DKK mod 73,6 mio. DKK i 2022, hvor  
værdireguleringer udgjorde 46,6 mio. DKK.  
Egenkapital  
Koncernens egenkapital udgør i 2023 1.983,8 mio. DKK mod 1.959,3 mio. DKK  
ultimo 2022. Ændringen kan primært henføres til årets resultat på 92,6 mio. DKK  
og dagsværdiregulering af sikringsinstrumenter, der er faldet med 38,4 mio. DKK.  
Erhverv  
Nettoomsætningen i MC Property Fund Hamburg GmbH (MCPF) udgør i 2023  
38,0 mio. DKK mod 41,0 i 2022.  
Forpligtelser  
De langfristede forpligtelser udgør 1.873,4 mio. DKK mod 1.760,6 mio. DKK i  
2022. Bankgælden udgør 70,6 mio. DKK, mod 63,8 mio. DKK i 2022.  
MC Property Fund Hamburg GmbH omfatter primært erhverv. I 2023 er  
udlejningen på 97,6%, hvilket er en stigning på 0,5% i forhold til året før.  
Den udskudte skat er steget til 252,7 mio. DKK mod 251,4 mio. DKK sidste år. Den  
udskudte skat kan primært henføres til værdireguleringer af ejendomme og skat af  
dagsværdireguleringer af renteswaps.  
Resultat af primær drift udgør i 2023 19,3 mio. DKK mod 22,7 mio. DKK i 2022.  
Resultat før værdireguleringer og skat udgør 11,4 mio. DKK. Værdireguleringer af  
investeringsejendomme udgør - 24,5 mio. DKK mod -30 mio. i 2022.  
Selskabets finansieringsforhold og rentesikringer  
Årets resultat før skat udgør i 2023 -13,1 mio. DKK mod -14,6 mio. DKK i 2022.  
De samlede investeringsejendomme andrager 811,5 mio. DKK. Der er i 2023  
solgt to mindre ejendomme for ca. 34,5 mio. DKK og overdraget boligejendomme  
internt for 213 mio. DKK til K/S Danske Immobilien.  
En af koncernens strategiske søjler er finansiering og balancestyring. Koncernens  
soliditet er i 2023 på 50,3% mod 51,6% sidste år. Koncernen har en LTV på 44,3%  
mod 42,5% sidste år.  
I K/S Danske Immobilien udgør nettorealkreditgæld 732,6 mio. DKK. Dagsværdien  
af boligejendommene udgør 2.011,0 mio DKK. Det svarer til en LTV på 34,8%. I  
Aktiver  
De samlede aktiver andrager 3.939,6 mio. DKK. Heraf udgør investeringsejendomme forbindelse med køb af boligejendomme i K/S Danske Immobilien er der optaget  
3.473,8 mio. DKK. Bygninger på lejet grund udgør 30,3 mio. DKK. Stigningen  
kan henhøres til aktivering af investeringer, valutakursreguleringer, samt  
nettoopskrivninger af ejendommenes værdi. Selskabets indgåede renteswaps  
er i året værdireguleret og indregnet under kortfristede aktiver som andre  
tilgodehavender med 21,1 mio. DKK (2022: 25,4 mio. DKK) og som langfristet del  
af afledte finansielle instrumenter med 67,7 mio. DKK (2022: 144,5 mio. DKK) i  
2023 og under anden langfristet gæld med 5,9 mio. DKK (2022: 0) og kortfristede  
forpligtelser med 0,7 mio DKK (2022: 0).  
realkreditlån for ca. 89,2 mio. DKK.  
I kontorsegmentet er de tilsvarende tal en nettorealkreditgæld på 445,3 mio. DKK.  
Dagsværdien af kontorejendommene udgør 874 mio. DKK. Det svarer til en LTV på  
49,8%.  
18  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
I MC Property Fund Hamburg GmbH udgør nettorealkreditgæld 371,6 mio. DKK.  
Dagsværdien af erhvervsejendommene andrager 539,5 mio. DKK.. Efter salg af  
boligeejendomme til K/S Danske Immobilien er realkreditgæld faldet med  
72,2 mio. DKK. Herudover har selskabet et bankindestående på ca. 256 mio. DKK  
og fratrukket indestående i realkreditgæld er LTV på 24,6%.  
I note 2 er koncernens principper for vurdering af investeringsejendomme  
detaljeret beskrevet. I noten er vist afkastprocenter for de væsentlige byer,  
nøgletal for alle ejendomsselskaber, samt følsomhedsvurderinger ved ændringer i  
afkastprocenter og ændringer i lejeindtægter.  
Huslejerne for koncernens boligejendomme er i 2023 steget med 8.5% og  
huslejerne for kontorejendommene er steget med 6,4%.  
Pengestrømme  
Resultat af den primære drift udgør 120,7 mio. DKK mod 114 mio. DKK året før.  
Efter ændringer i driftsaktiviteter udgjorde pengestrømmene fra driftsaktiviteter  
112,3 mio. DKK mod 80,0 mio. DKK året før. Væsentlige poster er betalt  
selskabsskat på 8,6 mio. DKK og finansielle omkostninger på 42,2 mio. DKK.  
Som følge af usikkerhed på markedet er afkastprocenten for kontorejendomme  
hævet med henholdsvis 0,25% og 0,30% for de tre største kontorejendomme, mens  
afkastprocenten for selskabets boligejendomsselskab er uforandret 4,80%, efter  
den blev hævet i 2022.  
Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne udgør -40,1 mio. DKK, hvor  
salg af ejendomme udgør 34,2 mio. DKK og tilgang af investeringsejendomme  
udgør -74,4 mio. DKK (investeringer), heraf udgør investeringer vedrørende  
Aarhus Ø 20,0 mio. DKK.  
Værdiregulering i 2023 udgjorde 31,4 mio. DKK mod 80,3 mio. DKK i 2022.  
Der er væsentlig usikkerhed forbundet med en ændring i afkastkrav, og en  
forøgelse af afkastkravet med 0,5% vil reducere dagsværdien med 404 mio. DKK,  
og et fald i afkastkravet på -0,5% vil øge dagsværdien med 327 mio. DKK.  
Pengestrømmene fra finansieringsaktivitet er positive med 69,9 mio. DKK. Der  
er sket udlodning til aktionærerne i moderselskabet på 11,3 mio. DKK og til  
minoritetsaktionærer i K/S Danske Immobilien på 7,0 mio. DKK, og der er netto  
optaget lån på 89,7 mio. DKK.  
En ændring i lejeindtægterne med +5% vil øge dagsværdien med 206 mio. DKK, og  
dagsværdien vil falde med 206 mio. DKK ved et fald i lejeindtægterne på -5%.  
Investeringsejendommene klassificeres efter IFRS 13’s dagsværdihierarki i  
niveau 3, hvilket betyder, at der ikke kan findes egentlige markedspriser og  
afkastprocenter for de enkelte ejendomme i de pågældende byer.  
De samlede pengestrømme udgør 142,1 mio. DKK, og den likvide beholdning  
ultimo året udgør 293,3 mio. DKK mod 150,9 mio. DKK i 2022.  
Vurdering af selskabets investeringsejendomme  
Der indhentes hvert år eksterne vurderinger fra en tysk valuar for alle ejendomme  
for at kvalitetssikre og sikre en uvildig vurdering. Vurderingerne gennemføres efter  
internationale standarder for valuarer.  
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi og den samlede værdi  
pr. 31. december 2023 udgør 3.443,5 mio. DKK mod 3.384,1 mio. DKK pr.  
31.12.2022. Den kapitaliserede værdi af bygninger på lejet grund udgør  
30,3 mio. DKK.  
På selskabets hjemmeside er valuarernes vurderingsrapporter gjort  
tilgængelige. Det er bestyrelsen som tager den endelige beslutning vedrørende  
værdireguleringer.  
Prime Office Årsrapport 2023  
19  
 
Mejlbryggen  
Investeringsejendomme under opførsel, Aarhus Ø  
Yderligere oplysninger på selskabets generalforsamling  
På generalforsamlingen den 10. april 2024 kl. 14.00 vil der blive redegjort for  
byggeriet og det videre forløb.  
Købsaftale med Aarhus Kommune er i februar 2024 endelig, og Prime Office har  
betalt den aftalte købesum for de to byggefelter på i alt 29.000 m2.  
Mejlbryggen B Aps og Mejlbryggen C Aps  
Udvikling på Aarhus Ø  
Der er oprettet to selvstændige selskaber Mejlbryggen B Aps og Mejlbryggen C  
Aarhus Ø udvikler sig meget positiv, og færdiggørelse af Lighthouse 2, og  
Aps, der hermed ejer hver sit byggefelt, der vil være p-huse tilknyttet hvert selskab Nicolinehus med den nye markedshal, restauranter, butikker, fritidsliv er alle  
i eget selskab. Alle lejligheder udmatrikuleres selvstændigt.  
meget positive for området. Aarhus Ø er blevet et centralt område i byen med høj  
aktivitet og med mange tilbud.  
Finansiering  
Selskabets bank stillede garantier for købesummen i 2021, og har givet tilsagn  
om finansiering af det samlede projekt. Der er ikke ændringer i den overordnede  
finansieringsmodel af byggeriet. Finansiering sker med egenkapital og fremmed-  
kapital, og som følge af de stigende renter er kapitalstrukturen justeret, således at  
Prime Office påtager sig en større egenfinansiering end de oprindelige 30% i 2021.  
For at sikre lavest mulige finansieringsrenter vil selskabet anvende den samlede  
koncerns finansielle midler.  
Skønnet projektværdi  
Prime Office har indhentet ekstern vurdering med et groft estimat på værdien i  
2027 ved byggeriet afslutning, der er på ca. 1,4 mia. DKK, hvilket er på niveau  
med de samlede byggeomkostninger inklusiv renter i opførselsperioden.  
Huslejeforhold og boligpriser på Aarhus Ø  
Sammen med to af Danmarks største ejendomsmæglerfirmaer er der foretaget  
en række analyser af udlejningsforhold og prisforhold på Aarhus Ø. Begge  
ejendomsmæglerfirmaer har vurderet ejendomsudlejningen meget detaljeret og er  
uafhængig af hinanden nået frem til en markedsleje på mellem 1800-1900 pr. m2.  
I øjeblikket handles ejerlejligheder til priser mellem 45.000 til 71.000 DKK pr. m2,  
og gennemsnitlig omkring 48.000/50.000 DKK pr. m2.  
Selskabets likvider udgjorde pr. 31.12.2023 293 mio. DKK. Selskabet har en betydelig  
indtjening i de år som byggeriet tager, og herudover har selskabet besluttet at optage  
realkreditlån i både byggefelterne, koncernens kontorselskaber og boligejendomme  
på ca. 440 mio. DKK, hvilket betyder, at byggeriet på Aarhus Ø finansieres med egne  
midler og realkreditlån for næsten 80%, og resten med et byggelån. Sammen med  
selskabets økonomiske rådgivere er der udarbejdet et 3 års budget for hele  
koncernen, der viser tilstrækkelig likviditet i byggeperioden.  
Selv om der er sket en stigning i ledige lejemål i Aarhus må det konstateres, at  
det ikke er på Aarhus Ø, der er ledige lejemål. Tværtimod er der meget få ledige  
lejemål på Aarhus Ø.  
Byggeri og byggeomkostninger  
Det samlede billede i dag er, at Prime Office forventer samlede omkostninger i  
størrelsesordenen 1,2-1,3 mia. DKK - mod anslået 1,175 mio. DKK i 2020 når  
det samlede byggeri er færdigt.  
Selv om der er mange år til byggeriet er klar til udlejning, og mange forhold kan  
ændre sig til ugunst for selskabet, så ser vi fortsat en robust økonomi. For Prime  
Office vil det på den lange bane give et betydeligt nettobidrag til den samlede  
indtjening i koncernen, også selv om der kan ske ændringer i de eksterne forhold.  
Siden 2020 har Prime Office samarbejdet med Aarsleff og Artelia, som  
totalentreprenør og bygherrerådgiver. Der er løbende beregnet priser på byggeriet,  
der seneste er vurderet af Artelia Group ud fra en worst og best case, der er  
indeholdt i ovennævnte tal.  
20  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Moderselskabet  
Moderselskabets samlede aktiver udgør 1.696,4 mio. DKK mod 1.664,1 mio.  
DKK i 2022. Udviklingen skyldes investeringer i investeringsejendomme under  
opførsel, regulering af indre værdi af kapitalandele i tilknyttede virksomheder samt  
dagsværdireguleringer af moderselskabets sikringsinstrumenter.  
Moderselskabets resultat for året udgør 55,3 mio. DKK mod 109,0 mio. DKK i  
2022. Det lavere resultat kan henføres til resultater af kapitalandele i tilknyttede  
virksomheder.  
Moderselskabets totalindkomst for året udgør 19,6 mio. DKK mod 231,2  
mio. DKK i 2022. Den lavere totalindkomst skyldes dagsværdireguleringer af  
sikringsinstrumenter og egenkapitalbevægelser i datterselskaber.  
Moderselskabets egenkapital udgør 1.224,0 mio. DKK i 2023 mod 1.215,8 mio. DKK  
ultimo 2022.  
VURDERING AF KONCERNSELSKABERNES EJENDOMME  
ALLE TAL I DKK 1.000  
Vurdering  
31-12-2023  
Vurdering  
31-12-2022  
Valuar  
31-12-2023  
Valuar  
31-12-2022  
K/S Danske Immobilien  
PO Wandsbek GmbH  
PO Kohlmarkt GmbH  
PO Hamburger Chausse GmbH  
Office-Kamp GmbH  
2.011.045  
40.771  
1.731.154  
38.670  
1.972.186  
33.449  
1.605.540  
37.926  
219.771  
67.256  
226.568  
66.185  
222.842  
57.234  
216.402  
62.467  
41.573  
35.814  
37.908  
35.695  
PO Walkerdamm GmbH  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
Sell Speicher GmbH  
88.190  
82.843  
81.763  
83.289  
538.502  
226.732  
209.687  
3.443.527  
779.048  
215.597  
208.222  
3.384.100  
508.436  
229.680  
212.584  
3.356.082  
802.323  
214.915  
208.966  
3.267.522  
Germania Arkaden GmbH  
I alt  
Prime Office Årsrapport 2023  
21  
 
3.3 UDBYTTE  
3.5 BESTYRELSE OG DIREKTION  
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udbetales udbytte  
som følge af selskabets kommende investeringer på Aarhus Ø og den  
geopolitiske situation.  
Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt bestyrelse på 3-5 medlemmer.  
Bestyrelsen træffer sine afgørelser ved simpelt stemmeflertal. I tilfælde af  
stemmelighed er bestyrelsesformandens stemme udslagsgivende, og i tilfælde af  
dennes forfald er det næstformandens stemme der er udslagsgivende.  
Bestyrelsen ansætter en direktion og definerer dennes ansvarsområder og beføjelser.  
Bestyrelsen skal godkende alle større investeringer - herunder køb af ejendomme  
og/ eller ejendomsselskaber, værdireguleringer af ejendomme, låneoptagelse og  
indgåelse af finansielle kontrakter.  
3.4 FORVENTNINGER TIL 2024  
Selskabet forventer en omsætning på 195-210 mio. DKK i 2024. Et resultat af  
primær drift på 95-125 mio. DKK og et resultat før værdireguleringer og skat på  
75 -100 mio. DKK.  
Bestyrelsen består af Flemming Bent Lindeløv, Knud Aage Hjorth, Torben Hjort  
Friederichsen og Marie Vinther Møller.  
Ovennævnte forventninger bygger på en højere huslejeindtægt for selskabets  
kerneforretning, og med et fortsat fokus selskabets omkostninger og lavere  
vedligeholdelsesomkostninger. Selskabets finansiering bygger på realkreditlån  
med tilknyttede rentesikringer i de kommende år.  
Der har i årets løb været afholdt 13 bestyrelsesmøder, hvor alle  
bestyrelsesmedlemmer har deltaget.  
Alle medlemmer er på valg hvert år og de blev alle genvalgt på selskabets seneste  
ordinære generalforsamling den 12.04.2023, og alle undtaget Knud Aage Hjorth er  
på valg på generalforsamlingen i 2024.  
Efter balancedagen har koncernen erhvervet to byggefelter på Aarhus Ø. Prime  
Office forventer samlede byggeomkostninger i størrelsesordenen 1,4 mia. DKK  
inkl. erhvervelsen af byggefelter, renter m.v. Der har på projektet været indgivet  
en klage til planklagenævnet, der er blevet afvist. Klager har den 27. februar 2024  
anmodet om genoptagelse. Selskabets juridiske rådgivere har vurderet,  
at anmodningen med stor sandsynlighed vil blive afvist, ledelsen har derfor  
fastholdt sine forventninger til projektets gennemførsel.  
I selskabets vederlagsrapport for 2023 fremgår nærmere oplysninger om de enkelte  
bestyrelsesmedlemmer.  
De beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur  
forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige  
afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt  
andet af udviklingen i Ukraine-situationen og Mellemøsten, klimaforhold,  
huslejeindtægter, og omkostninger til drift og vedligeholdelse, samt inflations-  
og renteudviklingen.  
22  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Bestyrelse  
Flemming Bent Lindeløv,  
bestyrelsesformand  
Uddannelse  
Direktionsposter  
civilingeniør, lic.tech.  
Hegelund Invest ApS, Pro Nobis Invest ApS.  
Født  
20. august 1948.  
Tidligere direktionsposter (seneste 5 år)  
SCHOELLER-PLAST-ENTERPRISE A/S.  
Indtrådt i bestyrelsen den 21. april 2008  
og på valg på generalforsamlingen i 2024.  
Bestyrelsesposter  
Prime Office A/S (bestyrelsesformand), K/S Danske Immobilien (bestyrelsesformand), MC Property Fund GmbH  
(bestyrelsesformand), Illums Bolighus A/S (bestyrelsesmedlem), Illums Bolighus Holding A/S (bestyrelsesmedlem),  
Nordic Artists Management A/S (Næstformand), TONEART INTERIOR ApS (bestyrelsesformand), TONEART A/S  
(bestyrelsesformand), IBH 3 ApS (bestyrelsesformand), Copenhagen Piano A/S (bestyrelsesformand), Schoeller-Plast-  
Entreprise A/S (bestyrelsesmedlem), Universal Flytteforretning A/S (bestyrelsesmedlem), HEGELUND INVEST ApS  
(Bestyrelsesformand). Universal Transport A/S (bestyrelsesmedlem), Brian S. Holding Aps, (bestyrelsesmedlem),  
Antal aktier i Prime Office A/S  
28.130 stk.  
Nationalitet  
Dansk  
Honorar som bestyrelsesformand  
Prime Office A/S:  
250.000 DKK.  
Tidligere bestyrelsesposter (seneste 5 år)  
A Consult A/S, The Index Project (fond), The Index Project A/S, Brian Søgaard Fællesholding Aps, Washa 3.0 Aps LED  
IBOND A/S, LED IBOND International A/S.  
MC Property Fund Hamburg GmbH:  
250.000 DKK.  
Kompetencer  
Mangeårig ledelseserfaring i internationale virksomheder på direktionsniveau og stor bestyrelseserfaring fra en række  
børsnoterede virksomheder, heraf også som bestyrelsesformand. Speciel sagkyndig indenfor Corporate Governance,  
strategiske forhold og internationalisering.  
K/S Danske Immobilien:  
250.000 DKK.  
Prime Office Årsrapport 2023  
23  
 
Knud Aage Hjorth,  
næstformand  
Uddannelse  
Direktionsposter  
Finansøkonom.  
Professionelt bestyrelsesmedlem.  
M&M Invest Aps.  
Tidligere direktionsposter (seneste 5 år)  
Ingen  
Født  
24.september 1958  
Bestyrelsesposter  
Indtrådt i bestyrelsen den 16.10.2017.  
M&M Invest Aps, Moller + Company A/S, K/S Danske Immobilien, MC Property Fund Hamburg GmbH (bestyrelsesmedlem).  
Antal aktier i Prime Office A/S  
27.262 via M+M Invest Aps  
og Knud Aage Hjorth.  
Tidligere bestyrelsesposter (seneste 5 år)  
Ingen  
Kompetencer  
Nationalitet  
Mangeårig ledelseserfaring indenfor finansielle virksomheder med ansvar for finansiering og risikostyring. Særlig erfaring  
indenfor asset management og værdipapirhandel.  
Dansk  
Uafhængig  
Honorar som næstformand:  
Prime Office A/S:  
187.500 DKK. og 75.000 DKK. som  
formand for revisionsudvalget  
MC Property Fund Hamburg GmbH:  
125.000 DKK.  
K/S Danske Immobilien:  
DKK 125.000 DKK.  
24  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Torben Hjort Friderichsen,  
bestyrelsesmedlem  
Født  
Direktionsposter  
26. august 1953  
AHJ A/S, CatPen A/S, Tolefrapo Aps, Torben Hjort Aps, Storebælt Invest Aps, TH & TH Invest Aps, AHK nr. 186 Aps,  
ND Ejendomselskab Aps, Go Cykling Import ApS adm. Direktør.  
Indtrådt i bestyrelsen den 24. april 2014  
og på valg på generalforsamlingen i 2024.  
Tidligere direktionsposter (seneste 5 år)  
Ingen  
Antal aktier i Prime Office A/S  
via Torben Hjort Aps:  
5.000 stk.  
Bestyrelsesposter  
Berlin KGI A/S (bestyrelsesmedlem), Esplanaden Berlin Holding A/S (bestyrelsesmedlem), REK Berlin Asset Management  
A/S (bestyrelsesmedlem), Berlin Nyborg Holding Aps (bestyrelsesmedlem), Invest Brazil A/S (bestyrelsesmedlem), Esbjerg  
Butikscenter Øst A/S (bestyrelsesmedlem), Ejendomsselskabet Aars Storcenter A/S (bestyrelsesmedlem), South Cone  
Investments A/S (bestyrelsesformand), Torben Hjort Aps (bestyrelsesmedlem), Prime Office A/S (bestyrelsesmedlem), K/S  
Danske Immobilien (bestyrelsesmedlem), MC Property Fund Hamburg Gmbh (bestyrelsesmedlem), Real Estate Konzept A/S  
(bestyrelsesmedlem), AHK nr. 186 Aps (bestyrelsesmedlem).  
Nationalitet  
Dansk  
Uafhængig  
Honorar som bestyrelsesmedlem:  
Prime Office A/S:  
125.000 DKK.  
Tidligere bestyrelsesposter (seneste 5 år)  
REK Berlin Investor Holding Aps, Berlin Wohnungs Invest 2 Aps, Ejendomsselskabet Iserlohn A/S, Tolefrapo Aps, Bonus  
Invest A/S.  
MC Property Fund Hamburg GmbH:  
125.000 DKK.  
Kompetencer  
K/S Danske Immobilien:  
125.000 DKK.  
Lang ledelseserfaring med økonomiske og finansielle forhold og ledelse af større finansielle virksomheder. Bred erfaring  
med bestyrelsesarbejde i tyske ejendomsselskaber og kapitalfonde. Generel erfaring med risikostyring.  
Uddannelse  
Uddannet indenfor handel og salg.  
Prime Office Årsrapport 2023  
25  
 
Marie Vinther Møller,  
bestyrelsesmedlem  
Ansættelse  
Født  
21. januar 1986  
Ansat i Nykredit siden: 2008.  
Nuværende stilling siden 2022: Afdelingsdirektør/First Vice President i International Real Estate. International Real Estate,  
er en del af Corporates & Institutions (C&I) i Nykredit som rådgiver de største og mest komplekse erhvervskunder.  
Indtrådt i bestyrelsen den 20. april 2021  
og på valg på generalforsamlingen i 2024.  
Kompetencer  
Antal aktier i Prime Office A/S  
Indgående kendskab til økonomistyring og regnskabsmæssige forhold.  
337 stk.  
Har følgende særlige kompetencer, som specifikt er væsentlige for bestyrelsesarbejdet i Prime Office A/S: Særlig viden  
om det internationale ejendomsmarked, rådgivning og strukturering af ejendomstransaktioner, lånefinansiering og ESG  
rådgivning.  
Nationalitet  
Dansk  
Afhængig  
Uddannelse  
Honorar som bestyrelsesmedlem  
Prime Office A/S:  
125.000 DKK.  
HD Økonomistyring og Procesledelse fra CBS, 2015.  
Akademiuddannelsen i finansiel rådgivning, Niels Brock, 2012.  
Finansuddannelse Niels Brock, 2010.  
Political Science, St. Thomas University, Miami, Florida. 2006-2007  
MC Property Fund Hamburg GmbH:  
125.000 DKK.  
K/S Danske Immobilien:  
125.000 DKK.  
26  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Direktion  
Mogens Vinther Møller,  
adm.dir.  
Født  
Direktionsposter  
9. august 1957.  
Birketinget A/S og tilknyttede selskaber, Moller & Company A/S. Prime Office A/S og tilknyttede selskaber: K/S Danske  
Immobilien, Danske Immobilien ApS, MC Property Fund Hamburg GmbH, PO Kohlmarkt GmbH, PO Walkerdamm GmbH,  
PO Hamburger Chausse GmbH, PO Wandsbek GmbH, Office-kamp GmbH, Germania Arkaden Gmbh, Sell Speicher GmbH.  
Indtrådt i direktionen den 10. december  
2007.  
Tidligere direktionsposter (seneste 5 år)  
MC Hamburg Invest Aps, MOC 10 Aps.  
Antal aktier i Prime Office A/S  
1.033.764 stk. via Birketinget A/S.  
Bestyrelsesposter  
Gage  
Kr. 1.836.000 i Prime Office A/S og  
koncernselskaber.  
Ingen  
Tidligere bestyrelsesposter (sidste 5 år)  
Kontraktansat til 2028. Direktøren har  
ikke bonus, aktieoptioner eller pensions-  
og fratrædelsesordninger.  
K/S Danske Immobilien.  
Kompetencer  
Ledelse af finansielle selskaber og styring af finansielle forhold.  
Mangeårig erfaring med tyske ejendomsinvesteringer og tyske forhold.  
Uddannelse  
Bankuddannet. HD i Finansiering og HD i organisation.  
Prime Office Årsrapport 2023  
27  
 
3.6 SAMFUNDSANSVAR OG CORPORATE GOVERNANCE  
Prime Office har udarbejdet en ESG-rapport, der er offentliggjort på Prime  
Office’s hjemmeside på følgende adresse https://primeoffice.dk/investor-relations/  
samfundsansvar-esg/.  
Det fremgår af forretningsordenen for bestyrelsen i Prime Office A/S, at kompetencer
– herunder mangfoldighed i koncernens ledelsesniveauer - drøftes løbende og
mindst en gang årligt. Det er bestyrelsens målsætning at sikre en mangfoldig
ledelsessammensætning, herunder at der er lige muligheder for begge køn.
Der er tale om en samlet rapportering, der blandt andet indeholder lovpligtig  
redegørelse for samfundsansvar, jf. årsregnskabslovens § 99 a, lovpligtig  
redegørelse for virksomhedsledelse, jf. årsregnskabslovens § 107 b, lovpligtig  
redegørelse for mangfoldighedspolitik, jf. årsregnskab-slovens § 107 d, og  
lovpligtig redegørelse for dataetik, jf. årsregnskabslovens § 99 d.  
I 2023 var 75 % af de generalforsamlingsvalgte bestyrelsesmedlemmer mandlige
medlemmer. Således der var 3 mandlige medlemmer og 1 kvindeligt medlem. Prime
Office ligger derfor under en ligelig fordeling på 40/60. Virksomheden er opmærksom
herpå. Jf. §99b stk. 4 er Prime Office A/S ikke forpligtet til at opstille måltal da
virksomheden i seneste regnskabsår har beskæftiget færre end 50 medarbejdere.
ESG-rapporten for 2023 indeholder en beskrivelse af forretningsmodellen,  
selskabets strategi, politikker for samfundsansvar og risikovurdering samt en  
beskrivelse af årets handlinger og resultater.  
Bestyrelsen i Prime Office A/S skal desuden have en sammensætning, der sikrer,
at koncernen udvikler sig stabilt og tilfredsstillende for ejere, kunder, medarbejdere
og øvrige interessenter. Sammensætningen sker i henhold til de generelle og
specifikke lovkrav og under hensyntagen til anbefalinger for god selskabsledelse.
Bestyrelsen vil mindst én gang om året følge op på status for opfyldelsen af
målsætningerne.
Her kan også læses om hvordan selskabet forholder sig til FN’s verdensmål.  
I 2023 er der sammen med et eksternt rådgivningsfirma foretaget målinger på  
CO2 emissioner med henblik på en langsigtet reduktion af det samlede CO2  
forbrug. Sammen med selskabet rådgivere er der udarbejdet forslag til en  
langsigtet plan for, hvordan selskabet frem mod 2050 kan nedbringe  
udledningen af CO2 emissioner.  
Selskabet har ikke en politik for den øvrige ledelse. Den øvrige organisation består
af en direktør. Koncernen har på koncernniveau styrket hele organisationen. Der er
indgået en kontrakt med BDO om at varetage selskabets regnskabsfunktion.
Det underrepræsenterede køn
Denne redegørelse om det underrepræsenterede køn udgør den lovpligtige
redegørelse for regnskabsåret 2023 som er udarbejdet i henhold til
årsregnskabslovens § 99 b.
Hos den delegerede er der ansat en medarbejder til administration og controlling, og
der er ansat en specialkonsulent indenfor bygningsinvesteringer og vedligeholdelse.
Selskabet anerkender fordelene ved bred sammensat organisation i forhold til køn og
vil have dette i betragtning når kandidaterne skal vurderes ved eventuelle kommende
nyansættelse.
28  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
3.6.1 Organisation og ansvarsfordeling  
Det underrepræsenterede køn i hhv. bestyrelsen og ledelsen  
Ledelsen  
I ESG-rapporten er der redegjort for organisation og ansvarsfordeling med beskrivelse  
af ledelsesstruktur, nedsatte udvalg og selskabets kontrolfunktioner. Selskabet skal have  
en uafhængig og hierarkisk adskilt riskmanagement og compliance funktion. Denne  
varetages af BDO Revision.  
Samlet antal medlemmer  
Underrepræsenteret køn i %  
Bestyrelsen  
1
0%  
3.6.2 Vederlagsrapport  
Samlet antal medlemmer  
Underrepræsenteret køn i %  
4
I henhold til selskabslovens § 139 b har Prime Office A/S udarbejdet en vederlagsrapport.  
Vederlagspolitikken godkendes årligt på selskabets generalforsamling, og er senest  
godkendt den 12.4.2023. Den findes på selskabets hjemmeside https://primeoffice.dk/  
investor-relations/vederlagspolitik-2023/. I vederlagsrapporten er der også en nærmere  
omtale af de enkelte bestyrelsesmedlemmers ledelsesposter.  
25%  
God selskabsledelse  
Ledelsen følger Nasdaq Copenhagen A/S’ anbefalinger om god  
selskabsledelse, som findes på www.corporategovernance.dk.  
3.6.3 Finanspolitik  
Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, investeringer og finansiering eksponeret  
over for ændringer i en række finansielle risici, herunder rente-, kredit- og likviditetsrisici.  
På http://www.primeoffice.dk/investor-relations/lovpligtig-redegoerelse-  
for-virksomhedsledelse/ er i skemaform redegjort for, hvorledes selskabet  
forholder sig til de enkelte anbefalinger i henhold til de seneste anbefalinger  
fra udvalget. Der er i årets løb ikke sket ændringer fra udvalget, hvorfor  
selskabets oplysninger alene er opdaterede.  
Finanspolitikken og risikorapporter kan læses på selskabets hjemmeside på følgende  
adresse: https://primeoffice.dk/investor-relations/finanspolitik/.  
Bestyrelsen og direktionen i Prime Office A/S betragter god selskabsledelse,  
eller Corporate Governance, som et naturligt element i det at drive ansvarlig  
virksomhed. Der arbejdes løbende med god selskabsledelse og samspillet  
med selskabets interessenter, og det er opfattelsen, at Prime Office  
A/S i al væsentlighed lever op til intentionerne i anbefalingerne for god  
selskabsledelse. Selskabet har som følge af, at antal ansatte er under fem  
ingen whisteblower-ordning.  
3.6.4 Væsentlig investorinformation  
I 2023 er oplysningerne om væsentlig investorinformation udvidet, og de kan findes  
på selskabets hjemmeside. https://primeoffice.dk/investor-relations/vaesentlig-  
investorinformation-2023-priip-kiid/  
Prime Office Årsrapport 2023  
29  
 
3.7 AKTIONÆRINFORMATION  
Prime Office A/S bestræber sig på at sikre et højt informationsniveau om den nuværende og fremtidige situation i koncernen, så markedet, aktionærer, nye investorer,  
analytikere, porteføljeforvaltere og andre interesserede altid har adgang til korrekt og tilstrækkelig viden om Prime Office A/S.  
På Prime Office A/S' hjemmeside findes yderligere investorrele-  
vant information.  
Vedtægter og generalforsamling  
På selskabets hjemmeside kan selskabets vedtægter og de seneste beretninger fra selskabets  
generalforsamlinger downloades. Under selskabets vedtægter fremgår de seneste ændringer af de  
bemyndigelser som generalforsamlingen har truffet omkring kapitalforhøjelser.  
Informationen har først og fremmest til formål at give inves-  
torer et retvisende billede af koncernens aktiviteter og frem-  
tidsudsigter, så prisfastsættelsen af selskabets aktie reflekterer  
værdien af koncernen. Under ”Investor Relations” kan der findes  
relevante informationer om Prime Office A/S, herunder fonds-  
børsmeddelelser og regnskabsmeddelelser.  
Ejerforhold  
I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Office A/S meddelt, at neden-  
stående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel den samlede aktiekapital som stemme-  
rettighederne.  
- Birketinget A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 1.033.764 stk. aktier svarende til 27,25% af den  
Fondskode og aktiekapital  
Fondsbørs:  
samlede aktiekapital.  
Nasdaq OMX Copenhagen A/S  
- AHJ A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til 15,72% af den samlede  
Fondskode/ISIN:  
Aktienavn:  
DK0060137594  
Prime Office A/S  
aktiekapital.  
- Granada Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere end 10% af den  
samlede aktiekapital.  
Kortnavn:  
PRIMOF  
- Djernes & Andreasen ApS, Rynkeby, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end 11% af den samlede  
aktiekapital.  
Aktieklasser:  
Aktiekapital:  
én  
DKK 189.665.700  
Nominel stykstørrelse:  
Antal aktier:  
Antal stemmer pr. aktie:  
Ihændehaverpapir:  
Stemmeretsbegrænsning:  
DKK 50  
3.793.314  
én  
ja  
nej  
Egne aktier  
I henhold til selskabsloven kan aktionærerne bemyndige bestyrelsen til at lade koncernen købe  
egne aktier. Det samlede antal af sådanne aktier må dog ikke overstige 15% af koncernens samlede  
selskabskapital. Beholdningen af egne aktier udgjorde den 31. december 2023 18.173 stk. aktier  
svarende til 0,48% af koncernens samlede aktiekapital  
Begrænsninger i omsættelighed: nej  
Generalforsamling  
Selskabets årlige generalforsamling afholdes den 10. april 2024 kl. 14.00 på ARoS Aarhus Kunst-  
museum.  
30  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Kursudvikling for Prime Office  
Aktieomsætning  
Prime Office  
Small Cap  
10  
5.000,00  
4.500,00  
4.000,00  
3.500,00  
3.000,00  
2.500,00  
2.000,00  
1.500,00  
1.000,00  
500,00  
5
0
-5  
-10  
-15  
-20  
-25  
-30  
0,00  
Kursen er fra i årets løb faldet fra 234 til 200 svarende til 14,5%.  
Prime Office Årsrapport 2023  
31  
 
4 RISIKOSTYRING  
Risikostyring er en integreret del af selskabets  
forretningsmæssige ledelse, da risikostyring bidrager  
til at reducere usikkerheden i virksomheden og  
dermed er med til at skabe værdi for selskabets  
aktionærer. Både selskabets lovpligtige redegørelse  
for virksomhedsledelse, og selskabets finanspolitik  
redegør for væsentlige risici og styring i koncernen,  
og de er begge tilgængelige på selskabets  
hjemmeside.  
STRATEGISKE  
RISICI  
Det er en fast del af bestyrelsens årsplan at  
gennemgå og vurdere alle væsentlige risikoområder  
på grundlag af redegørelser fra direktionen. Dette  
sikrer, at hvert enkelt risikoforhold behandles  
mindst én gang om året. Direktionen orienterer på  
hvert bestyrelsesmøde om udviklingen inden for  
koncernens væsentligste risikoområder.  
FORRETNINGS-  
MÆSSIGE  
RISICI  
FINANCIELLE  
RISICI  
RISIKOSTYRING  
Uden at listen er udtømmende er de væsentligste  
risici af strategisk, forretningsmæssig, finansiel og  
juridisk samt reguleringsmæssig karakter.  
REGULERING OG  
JURIDISKE  
RISICI  
32  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
STRATEGISKE RISICI  
FORRETNINGSMÆSSIGE RISICI  
FINANSIELLE RISICI  
REGULERING OG JURIDISKE RISICI  
Selskabets bestyrelse gennemgår  
alle væsentlige risici på hvert  
bestyrelsesmøde, herunder også  
de strategiske risici på hvert  
bestyrelsesmøde. Der fastsættes på  
årlig basis styringsmål for selskabets  
hovednøgletal (KPI’er) og virksomheden  
eksterne og interne omgivelser  
vurderes både på kort og lang sigt.  
Selskabets erhvervsejendomme  
ligger udelukkende i større byer,  
og har en attraktiv beliggenhed.  
Genudlejningsrisikoen vurderes  
derfor at være lav. De væsentligste  
forretningsmæssige risici er knyttet til  
selskabets lejeindtægter og lejernes  
betalingsevne. Ejendommenes  
vedligeholdelsesstand er et centralt  
forhold i selskabet. Der afsættes  
betydelige midler til at fastholde en  
høj kvalitet af ejendommene og af  
selskabets lejligheder. Administration  
af ejendommene varetages af samme  
Prime Office A/S finansielle risici er  
indgående beskrevet i virksomhedens  
finanspolitik, der kan findes på  
selskabets hjemmeside.  
Fast ejendom er et yndet skatteobjekt, og  
der sker løbende ændringer af lovgivnin-  
gen inden for ejendomsbeskatning og  
myndighedskrav af diverse karakterer:  
miljø, vedligehold, energi, men også i  
lejens regulering. I de senere år har den  
tyske Bundestag skærpet reglerne for  
udlejningsejendommens lejefastsættelse,  
der kan påvirke eventuelle stigninger i  
lejen.  
Selskabets kapitalstruktur med en høj  
egenkapitalandel og finansiering med  
langfristede realkreditlån reducerer  
virksomhedens tilbagebetalingsrisiko  
og selskabet har valgt at reducere  
renterisikoen med renteaftaler.  
Valutakursrisikoen er begrænset,  
og fastkurspolitikken betyder også  
en begrænset risiko på EUR/DKK  
forholdet. Virksomhedens kreditrisiko  
En række af de eksterne faktorer  
som makroøkonomisk udvikling og  
udviklingen på de finansielle markeder,  
herunder det tyske ejendomsmarked,  
ligger uden for selskabets påvirkning og
forvalter, der har ydet et meget  
kan influere væsentligt på værdien af  
selskabets ejendomme.  
Transaktionsskat af fast ejendom ved  
salg er hævet markant i de seneste år,  
men også ændringer i den tyske beskat-  
ning af ejendomsselskaber kan betyde  
højere skattebetalinger. Da selskabet  
opererer over landegrænserne kan æn-  
dringer i skatteaftale mellem
Danmark
 
og Tyskland betyde ændrede skattemæs-  
sige forhold. Forholdet er overvejet som  
en del af risikovurderingsprocessen, men  
vurderes ikke at udgøre en særlig risiko.  
Selskabet er ikke part i usædvanlige eller  
større retssager.  
professionelt arbejde i over 10 år, og af
er yderst begrænset og relaterer sig  
en høj kvalitet.  
til lejernes betalingsevne og styres via  
kreditvurdering og deposita.  
Prime Office Årsrapport 2023  
33  
 
RISIKOANALYSE 2023  
NR.  
RISIKO  
RISIKO KATEGORI  
VIRKNING  
1
Skadet ry og rygte hos samarbejdspartnere  
Forkert værdiansættelse af ejendomme  
Økonomi og marked  
Forretningsmæssig  
Moderat  
Moderat  
2
3
4
5
6
7
8
9
Ændret lovgivning om lejeændring ved nyudlejning  
Ændret lovgivning omkring energi, miljø, skat og sikkerhed omkring ejendomme  
Finansiel markedsuro  
Regulering og jura  
Regulering og jura  
Finansiel  
Høj  
Moderat  
Høj  
Ændret kreditvurdering og refinansiering  
Moderniseringer er uøkonomiske og husleje øges ikke  
Involvering i retssager  
Finansiel  
Moderat  
Moderat  
Lav  
Forretningsmæssig  
Regulering og jura  
Øvrige  
Demografi, geopolitik og økonomisk vækst  
Høj  
34  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
VURDERING AF RISICI  
9
5
1
2
Ingen ændring  
2
Deltagelse i større ejendomsprojekter  
øger finansielle risiko  
4
3
3
4
5
Ingen ændring  
Ingen ændring  
Renteforhøjelser og kraftig stigning i  
inflationen skaber væsentlig markedsuro  
6
7
8
9
Skærpede krav hos banker til lån  
Stigende huslejer  
6
Ingen ændring  
Krig og konflikt er øget og verden er mere  
ustabil  
8
1
Parametrene for de enkelte risici fra nr. 1 til 9  
fremgår på forrige side.  
7
Lav  
Finansiel-effekt  
Høj  
Prime Office Årsrapport 2023  
35  
 
5 SELSKABETS KAPITALSTRUKTUR OG FINANSIERING  
4
10  
8
Selskabets strategi er koncentreret omkring drift og balancestyring, og  
selskabet vil kun vokse når både indtjening og kapitalforhold tilsiger det.  
<< Rente  
3,5  
3
2,5  
2
Ejendommenes drift og spredningen på boliger, kontor og erhverv er med  
til sikre en stabil indtjening og en lav risiko. Selskabets kapitalstruktur  
består primært af egenkapital og fremmedkapital, der primært er  
realkreditlån, der alle udløber i 2033. Frem til 2026 er alle lån uden  
afdrag.  
6
>> Inflation  
4
1,5  
1
Selskabets LTV (værdi af ejendomme/realkreditlån) er på 44,3% for alle  
ejendomme og 35,7% når indestående i bank modregnes i realkreditgæld.  
Rentesikring af realkreditlån sker via renteswaps.  
2
0,5  
0
0
I note 22 er selskabets langfristede gældsforpligtelser beskrevet.  
-2  
-0,5  
I note 27 fremgår alle renteswaps og selskabets afdækningsprocent frem  
til 2033.  
Selskabets finanspolitik fastsætter soliditet til minimum 30% og den udgør  
ultimo året 50,35%.  
Koncernens rentesikringer blev øget i 2021 for at reducere stigende  
renter, hvorved renteafdækningen blev øget til ca. 75%. I efteråret  
2023 har koncernen reduceret renteafdækningen ved at lukke en  
forward start renteswaps i 2026. Lukningen af renteswappen i 2023 er  
regnskabsmæssigt fortsat vurderet som renteafdækning af de tilknyttede  
realkreditlån, og den lukkede værdi vil derfor over swappens løbetid blive  
omklassificeret fra anden totalindkomst til resultatopgørelsen.  
Afdækningsprocenten frem til 2025 er fortsat 75%, hvorefter renteafdækningen  
falder til ca. 50% i en årrække. Se note 27.  
36  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Kohlmarkt  
Prime Office Årsrapport 2023  
37  
 
6 PÅTEGNINGER  
6.1 LEDELSESPÅTEGNING  
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2023 for Prime Office A/S.  
Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU. Årsrapporten er endvidere udarbejdet i overensstemmelse med  
yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.  
Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling  
pr. 31. december 2023, samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2023.  
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold,  
årets resultater og af koncernens og moderselskabets finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og  
moderselskabet står overfor.  
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.  
Aarhus, den 19. marts 2024  
Direktion  
Bestyrelsen  
Mogens Vinther Møller  
Administrerende direktør  
Flemming Bent Lindeløv  
Bestyrelsesformand  
Knud Aage Hjorth  
Næstformand  
Torben Hjort Friderichsen  
Bestyrelsesmedlem  
Marie Vinther Møller  
Bestyrelsesmedlem  
38  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
6.2 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING  
Til kapitalejerne i Prime Office A/S
Vores konklusion er konsistent med vores revisions-
protokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.
Valg af revisor
Vi blev første gang valgt som revisor for Prime Office
A/S den 14. april 2021 for regnskabsåret 2021. Vi
er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i
en samlet sammenhængende opgaveperiode på 3 år
frem til og med regnskabsåret 2023.
Revisionspåtegning på koncernregnskabet og
årsregnskabet
Grundlag for konklusion
Vi har udført vores revision i overensstemmelse
med internationale standarder om revision og de
yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores
ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere
beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors
ansvar for revisionen af koncernregnskabet og
Konklusion
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet
for Prime Office A/S for regnskabsåret 1.
januar – 31. december 2023, der omfatter
resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance,
Centrale forhold ved revisionen
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der
efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved
vores revision af regnskaberne for regnskabsåret
2023. Disse forhold blev behandlet som led i
vores revision af regnskaberne som helhed og
udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver
ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. For
hvert af nedennævnte forhold er beskrivelsen af,
hvordan forholdet blev behandlet ved vores revision,
givet i denne sammenhæng.
egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, årsregnskabet" (herefter benævnt "regnskaberne").
herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for
såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet
og årsregnskabet udarbejdes efter IFRS Accounting
Standards som godkendt af EU og yderligere krav i
årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis
er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores
konklusion.
Uafhængighed
Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse
med International Ethics Standards Board for
Accountants' internationale retningslinjer for
revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de
yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark,
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet
og årsregnskabet giver et retvisende billede af
koncernens og selskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af
resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter
og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31.
december 2023 i overensstemmelse med IFRS
Accounting Standards som godkendt af EU og
yderligere krav i årsregnskabsloven.
Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet
"Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne",
ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i herunder i relation til nedennævnte centrale
henhold til disse krav og IESBA Code.
forhold ved revisionen. Vores revision har omfattet
udformning og udførelse af revisionshandlinger som
reaktion på vores vurdering af risikoen for væsentlig
fejlinformation i regnskaberne. Resultatet af vores
revisionshandlinger, herunder de revisionshandlinger
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført
forbudte ikke-revisionsydelser, som omhandlet i
artikel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.
Prime Office Årsrapport 2023  
39  
 
vi har udført for at behandle nedennævnte
forhold, danner grundlag for vores konklusion om
regnskaberne som helhed.
Hvordan forholdet blev behandlet ved revisionen
Vi har i forbindelse med vores revision vurderet,
om den valgte beregningsmodel er relevant samt
stikprøvevis efterregnet den af ledelsen udarbejdede
værdiansættelse til dagsværdi af ejendommene.
I tilknytning til vores revision af regnskaberne er
det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i
den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er
væsentligt inkonsistent med regnskaberne eller vores
viden opnået ved revisionen eller på anden måde
synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
Investeringsejendomme
Koncernen har pr. 31. december 2023 indregnet
investeringsejendomme til dagsværdi til i alt 3.473,8
mio.kr., og årets samlede dagsværdiregulering udgør
en nettoindtægt på 31,4 mio.kr. før skat.
Vi har vurderet procedurer for de af ledelsen opgjorte
værdier og sammenholdt disse med de af ledelsen
indhentede uafhængig eksterne valuarvurderinger.
Vi har sammenholdt de forventede nettoindtægter
med historiske nettoindtægter, ligesom vi stikprøvevist
har sammenholdt lejeindtægter med indgåede
lejeaftaler samt anden dokumentation.
Vores ansvar er derudover at overveje, om
ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i
henhold til den relevante lovgivning.
Dagsværdien af investeringsejendommene opgøres af
ledelsen efter en afkastmodel.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse,
at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med
regnskaberne og er udarbejdet i overensstemmelse
Grundlaget for afkastmodellen er et forventet
nettoresultat baseret på forventede lejeindtægter og
fratrukket forventede omkostninger.
Vi har stikprøvevist indhentet ledelsens dokumentation med den relevante lovgivnings krav. Vi har ikke fundet
for afkastprocenter for de enkelte ejendomme og
sammenlignet disse med markedsdata og afkastkrav
som ledelsen har indhentet fra uafhængige eksterne
valuarer, med fokus på afkastprocenter, hvori der har
været betydelige ændringer i forhold til tidligere år.
væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
Afkastprocenter fastsættes på basis af markedsdata
og ejendommens beskaffenhed. Afkastmodellen
sammenholdes endvidere med eksterne vurderinger
for alle ejendomme.
Ledelsens ansvar for regnskaberne
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et
koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et
retvisende billede i overensstemmelse med IFRS
Accounting Standards som godkendt af EU og
yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har
endvidere ansvaret for den interne kontrol, som
ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde
regnskaberne uden væsentlig fejlinformation, uanset
om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Den årlige værdiansættelse er central for vores
revision, da den er væsentlig for koncernregnskabet
og indeholder ledelsesmæssige forudsætninger og
skøn, herunder om den fremtidige ejendomsdrift og
afkastprocenter, jf. note 2, 12 og 16.
Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke
ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for
konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.
40  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen
ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets
evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold
vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant;
samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af
regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre
ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen
eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet
realistisk alternativ end at gøre dette.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af
med internationale standarder om revision og de
yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager
vi faglige vurderinger og opretholder professionel
skepsis under revisionen. Herudover:
regnskaberne på grundlag af regnskabsprincippet
om fortsat drift er passende, samt om der
på grundlag af det opnåede revisionsbevis er
væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder
eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om
koncernens og selskabets evne til at fortsætte
driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig
usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning
gøre opmærksom på oplysninger herom i
regnskaberne eller, hvis sådanne oplysninger ikke
er tilstrækkelige, modificere vores konklusion.
Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis,
der er opnået frem til datoen for vores
• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig
fejlinformation i regnskaberne, uanset om denne
skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører
revisionshandlinger som reaktion på disse risici
samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt
og egnet til at danne grundlag for vores
Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for,
om regnskaberne som helhed er uden væsentlig
fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser
eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med
en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt
niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for,
at en revision, der udføres i overensstemmelse
med internationale standarder om revision og de
yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil
afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes.
Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser
eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det
med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller
samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger,
som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af
regnskaberne.
konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig
fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere
end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl,
idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser,
dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning
eller tilsidesættelse af intern kontrol.
revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder
eller forhold kan dog medføre, at koncernen og
selskabet ikke længere kan fortsætte driften.
• Tager vi stilling til den samlede præsentation,
struktur og indhold af regnskaberne, herunder
noteoplysningerne, samt om regnskaberne
afspejler de underliggende transaktioner og
begivenheder på en sådan måde, at der gives et
retvisende billede heraf.
• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med
relevans for revisionen for at kunne udforme
revisionshandlinger, der er passende efter
omstændighederne, men ikke for at kunne
udtrykke en konklusion om effektiviteten af
koncernens og selskabets interne kontrol.
• Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for
de finansielle oplysninger for virksomhederne eller
forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at
udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi
er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre
• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som
er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de
regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger,
som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
Prime Office Årsrapport 2023  
41  
 
koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores
revisionskonklusion.
Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen
Som et led i revisionen af koncernregnskabet og
årsregnskabet for Prime Office A/S har vi udført
handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion
om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar
Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at
opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten
i alle væsentlige henseender er udarbejdet i
overensstemmelse med ESEF-forordningen, og
at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a.
det planlagte omfang og den tidsmæssige placering
af revisionen samt betydelige revisionsmæssige
observationer, herunder eventuelle betydelige
mangler i intern kontrol, som vi identificerer under
revisionen.
– 31. december 2023, med filnavnet primeoffice-2023- den tidsmæssige placering af de valgte handlinger
12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med
EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815
om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-
forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse
af en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-
opmærkning af koncernregnskabet inkl. noter.
afhænger af revisors faglige vurdering, herunder
vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra
kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes
besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse
om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende
uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og
andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at
påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant,
anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger
foretaget for at eliminere trusler.
• Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i
XHTML-format
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport,
som overholder ESEF-forordningen, herunder:
• Opnåelse af en forståelse af selskabets proces
for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol
vedrørende opmærkningsprocessen
• Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret
til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der
var mest betydelige ved revisionen af regnskaberne
for den aktuelle periode og dermed er centrale
forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i
vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig
regulering udelukker, at forholdet offentliggøres.
• Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-
tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og
forankring heraf til elementer i taksonomien, for al
finansiel information, som kræves opmærket, med
udøvelse af skøn hvor nødvendigt
• Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-
opmærkningen af koncernregnskabet inkl. noter
• Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-
elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets
oprettelse af udvidelser til taksonomien er
passende, når relevante elementer i ESEF-
taksonomien ikke er identificeret
• At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data
og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og
• For den interne kontrol, som ledelsen anser for
nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som
overholder ESEF-forordningen.
• Vurdering af forankringen af udvidelser til
elementer i ESEF-taksonomien, og
42  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
• Afstemning af iXBRL-opmærkede data med det
reviderede koncernregnskab.
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for
regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023,
med filnavnet primeoffice-2023-12-31-da.
zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i
overensstemmelse med ESEF-forordningen.
Aarhus C, den 19. marts 2024
EY Godkendt Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 30 70 02 28
Steen Skorstengaard
statsaut. revisor
mne19709
Kim R. Mortensen
statsaut. revisor
mne18513
Prime Office Årsrapport 2023  
43  
 
7 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
7.1 RESULTATOPGØRELSE  
KONCERN  
2023  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2022  
2023  
2022  
4
5
Nettoomsætning  
Driftsomkostninger  
Bruttoresultat  
197.446
(57.846)
139.600
(18.864)
120.736
31.368
152.104
0
188.673
(57.726)
130.947
(16.950)
113.997
80.253
194.250
0
8.547  
0
8.141  
0
8.547  
(11.544)  
(2.997)  
0
8.141  
6,7,8,9 Salgs- og administrationsomkostninger  
(10.627)  
(2.486)  
0
Resultat af primær drift  
12  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Resultat af primær drift efter dagsværdireguleringer  
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber  
Finansielle indtægter  
(2.997)  
75.773  
1.632  
(3.765)  
70.643  
(15.425)  
55.218  
(2.486)  
116.305  
1.254  
17  
10  
11  
4.534
87
Finansielle omkostninger  
(42.247)
114.391
(21.725)
92.666
(28.046)
166.291
(10.607)
155.684
(4.843)  
110.230  
(1.211)  
109.019  
Resultat før skat  
13  
14  
Skat af årets resultat  
Årets resultat  
Fordeling af årets resultat  
Moderselskabets aktionærer  
Ikke kontrollerende interesser  
I alt  
55.218
37.448
92.666
109.019
46.665
155.684
Resultat pr. aktie i DKK  
15  
15  
Resultat pr. aktie (EPS)  
14,63
14,63
28,88
28,88
Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D)  
44  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
KONCERN  
2023  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2022  
2023  
2022  
Årets resultat i henhold til resultatopgørelsen  
Anden totalindkomst  
92.666
155.684
55.218  
109.019  
Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet:  
Kursreguleringer  
4.321
(62.526)
0
(126)
197.547
0
2.681  
(14.253)  
(29.605)  
5.467  
(80)  
52.824  
22,25  
22,25  
23  
Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter  
Egenkapitalbevægelser i datterselskaber  
Skat af dagsværdireguleringer  
86.985  
9.155
(30.397)
167.024
322.708
(17.560)  
122.169  
231.188  
Anden totalindkomst  
(49.050)
43.616
(35.710)  
19.509  
Årets totalindkomst  
Fordeling af årets totalindkomst  
Moderselskabets aktionærer  
Ikke kontrollerende interesser  
I alt  
19.509
24.107
43.616
231.188
91.520
322.708
PPrrimimeeOOffifficceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002233  
45  
 
7.2 BALANCE  
Aktiver  
KONCERN  
2023  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2022  
2023  
2022  
Langfristede aktiver  
Materielle aktiver  
12,16  
12,16  
16  
Investeringsejendomme  
3.473.842
58.814
43
3.411.769
38.715
86
0
58.814  
0
0
38.715  
0
Investeringsejendomme under opførsel  
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar  
Finansielle aktiver  
17  
25  
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder  
Langfristet del af afledte finansielle instrumenter  
Langfristede aktiver i alt  
Kortfristede aktiver  
0
67.747
0
144.512
1.560.194  
1.532.787  
37.502  
24.526  
3.600.446
3.595.082
1.643.534  
1.609.004  
18  
Tilgodehavende hos lejere  
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder  
Andre tilgodehavender  
19.862
0
18.033
0
0
45.271  
3.939  
0
48.092  
5.235  
19,25  
26.024
293.317
339.203
3.939.649
30.735
150.924
199.692
3.794.774
Likvide beholdninger  
3.642  
1.757  
Kortfristede aktiver  
52.852  
1.696.386  
55.084  
1.664.088  
Aktiver i alt  
46  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Passiver  
KONCERN  
2023  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2022  
2023  
2022  
Egenkapital  
20  
Aktiekapital  
189.666
0
189.666
0
189.666  
964.382  
16.606  
0
189.666  
928.282  
25.392  
0
Reserve for opskrivning efter indre værdis metode  
Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument  
Reserve for valutakursregulering  
Overført resultat  
66.340
380
104.730
(2.301)
967.630
1.224.016
759.774
1.983.790
923.711
1.215.806
743.478
1.959.284
53.362  
1.224.016  
0
72.466  
1.215.806  
0
Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer  
Minoritetsinteresser  
Egenkapital i alt  
1.224.016  
1.215.806  
Langfristede gældsforpligtelser  
Udskudt skat  
23  
22  
22  
22  
22  
252.686
1.536.199
48.809
251.446
1.449.348
33.181
0
92.892  
88.951  
Gæld til kreditinstitutter  
Gæld til banker  
0
48.809  
0
0
33.181  
0
Anden gæld  
5.865
Leasingforpligtelser  
29.839
26.640
1.760.615
0
0
Langfristede gældsforpligtelser i alt  
Kortfristede gældsforpligtelser  
Gæld til kreditinstitutter  
Gæld til banker  
1.873.398
141.701  
122.132  
22  
22  
1.899
21.749
24.092
0
1.954
30.644
25.777
0
0
0
16.955  
4.546  
0
826  
Leverandørgæld  
Gæld, tilknyttede virksomheder  
Selskabsskat  
329.843  
0
304.220  
0
3.348
111
Leasingforpligtelser  
476
1.029
0
0
22,24  
Anden gæld  
30.897
82.461
1.955.859
3.939.649
15.360
74.875
1.835.490
3.794.774
0
429  
Kortfristede gældsforpligtelser i alt  
Forpligtelser i alt  
330.669  
472.370  
1.696.386  
326.150  
448.282  
1.664.088  
Passiver i alt  
Prime Office Årsrapport 2023  
47  
 
7.3 EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN  
2023  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Reserve for  
valutakurs-  
regulering  
Overført  
resultat  
Minoritets-  
interesser  
Egenkapital  
i alt  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
instrument  
I alt  
Egenkapital pr. 1. januar 2023  
Årets resultat  
189.666
104.730
(2.301)
923.711
55.218
-
1.215.806
55.218
(35.709)
19.509
0
743.478
37.448
(13.341)
24.107
(7.028)
(783)
1.959.284
92.666
(49.050)
43.616
(7.028)
(738)
0
0
0
Anden totalindkomst  
0
(38.390)
2.681
Totalindkomst i alt  
0
(38.390)
2.681
55.218
0
Udlodning, minoritet  
0
0
0
0
Køb af minoritetsandele  
Udbetalt udbytte  
0
0
45
45
0
0
0
(11.399)
55
(11.399)
55
0
(11.399)
55
Udbytte egne aktier  
0
0
0
0
0
0
Transaktioner med ejere i alt  
Egenkapital pr. 31. december 2023  
0
(11.299)
967.630
(11.299)
1.224.016
(7.811)
759.774
(19.110)
1.983.790
189.666
66.340
380
48  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN  
2022  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Reserve for  
valutakurs-  
regulering  
Overført  
resultat  
Minoritets-  
interesser  
Egenkapital  
i alt  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
instrument  
I alt  
Egenkapital pr. 1. januar 2022  
Årets resultat  
189.666
(17.529)
(2.211)
814.692
984.618
109.019
122.169
231.188
0
661.515
46.665
44.855
91.520
(9.557)
(9.557)
743.478
1.646.132
155.684
167.024
322.708
(9.557)
0
0
122.259
122.259
0
0
(90)
(90)
0
109.019
Anden totalindkomst  
0
0
109.019
0
Totalindkomst i alt  
0
Udlodning, minoritet  
0
0
Transaktioner med ejere i alt  
Egenkapital pr. 31. december 2022  
0
0
0
0
(9.557)
189.666
104.730
(2.301)
923.711
1.215.806
1.959.284
PPrrimimeeOOffifficceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002233  
49  
 
EGENKAPITALOPGØRELSE FOR MODERSELSKABET  
2023  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Egenkapital  
tilhørende  
modersel-  
skabets  
Reserve for  
opskrivning efter  
indre værdis  
metode *  
Overført  
resultat  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
instrument  
aktionærer  
Egenkapital pr. 1. januar 2023  
Årets resultat  
189.666  
928.282  
75.773  
(29.605)  
46.168  
45  
25.392  
72.466  
(20.555)  
2.681  
1.215.806  
55.218  
(35.710)  
19.508  
45  
0
0
Anden totalindkomst  
0
(8.786)  
Totalindkomst i alt  
0
(8.786)  
(17.874)  
0
Køb af minoritetsandele  
Udlodning fra datterselskaber  
Udbetalt udbytte  
0
0
0
(10.114)  
0
0
10.114  
(11.399)  
55  
0
0
0
(11.399)  
55  
Udbytte egne aktier  
0
0
0
0
0
Transaktioner med ejere i alt  
Egenkapital pr. 31. december 2023  
(10.069)  
964.382  
(1.230)  
53.362  
(11.299)  
1.224.016  
189.666  
16.606  
*Reserve for opskrivning efter indre værdis metode består af akkumulerede reguleringer af indre værdi i datterselskaber i forhold til den oprindelige kostpris. Reserven reduc-  
eres med udloddet udbytte fra datterselskaber. Der kan ikke udloddes udbytte fra reserven til moderselskabets aktionærer.  
50  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
EGENKAPITALOPGØRELSE FOR MODERSELSKABET  
2022  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Egenkapital  
tilhørende  
modersel-  
skabets  
Reserve for  
opskrivning efter  
indre værdis  
metode *  
Overført  
resultat  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
189.666  
instrument  
aktionærer  
Egenkapital pr. 1. januar 2022  
807.674  
(9.872)  
(2.850)  
984.618  
Årets resultat  
0
0
0
0
116.305  
86.985  
0
35.264  
35.264  
0
(7.286)  
(80)  
109.019  
122.169  
231.188  
0
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
Udlodning fra datterselskaber  
203.290  
(82.682)  
(7.366)  
82.682  
Transaktioner med ejere i alt  
0
(82.682)  
928.282  
0
82.682  
72.466  
0
Egenkapital pr. 31. december 2022  
189.666  
25.392  
1.215.806  
*Reserve for opskrivning efter indre værdis metode består af akkumulerede reguleringer af indre værdi i datterselskaber i forhold til den oprindelige kostpris. Reserven reduc-  
eres med udloddet udbytte fra datterselskaber. Der kan ikke udloddes udbytte fra reserven til moderselskabets aktionærer.  
PPrrimimeeOOffifficceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002233  
51  
 
7.4 PENGESTRØMSOPGØRELSE  
KONCERN  
2023  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2022  
2023  
2022  
Årets resultat før skat  
114.391
(31.368)
0
166.291
(80.253)
0
70.689  
0
110.230  
0
Værdiregulering af investeringsejendomme  
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber  
Finansielle indtægter og omkostninger  
Resultat af primær drift  
(75.819)  
2.133  
(2.997)  
3.040  
20.836  
0
(116.305)  
3.589  
37.713
120.736
(1.401)
13.073
43
27.959
113.997
(8.882)
10.139
72
(2.486)  
(37.900)  
(9.910)  
0
Ændring i tilgodehavender  
Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita  
Tilbageførsel af afskrivninger og realisationstab, andre anlæg  
Betalt selskabsskat  
(8.647)
123.804
30.041
(41.553)
112.292
(7.396)
107.930
87
(6.213)  
14.666  
1.632  
(3.765)  
12.533  
(4.221)  
(54.517)  
1.254  
Pengestrømme vedrørende primær drift  
Modtagne finansielle indtægter  
Betalte finansielle omkostninger  
(28.046)
79.971
(4.843)  
(58.106)  
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet  
Salg af kapitalandele  
0
(74.420)
34.283
0
0
(53.816)
11.712
0
12.029  
0
Køb / tilgang af investeringsejendomme  
Salg af investeringsejendomme  
Salg / afgang af andre anlæg  
(20.014)  
(28.635)  
0
0
0
0
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt  
(40.137)
(42.104)
(7.985)  
(28.635)  
52  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
KONCERN  
2023  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2022  
2023  
2022  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet  
Lånoptagelse  
28  
28  
161.958
(72.942)
(738)
-
(3.578)
0
0
(1.437)  
0
0
2.847  
0
Tilbagebetaling på lån  
Køb af minoritetsinteresser  
Udlodning i datterselskaber  
Udloddet udbytte  
(7.028)
(11.344)
69.906
(9.557)
-
10.114  
(11.344)  
(2.667)  
82.682  
-
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt  
(13.135)
85.529  
Periodens pengestrømme  
142.061
150.924
-
24.732
110.821
15.388
(17)
1.881  
1.757  
0
(1.212)  
2.918  
0
Likvid beholdning ved årets begyndelse  
Driftskredit ved årets indgang, vurderet som finansieringsaktivitet  
Valutakursreguleringer, likvider  
332
4
51  
Årets pengestrømme  
142.061
293.317
24.732
150.924
1.881  
3.642  
(1.212)  
1.757  
Likvid beholdning ved årets slutning  
Likvide beholdninger kan specificeres således  
Likvid beholdning under aktiver i balancen  
Likvid beholdning ved årets slutning  
293.317
150.924
3.642  
1.757  
293.317
150.924
3.642  
1.757  
Prime Office Årsrapport 2023  
53  
 
Visualisering af gårdhaven, Mejlbryggen B og C.  
54  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Prime Office Årsrapport 2023  
55  
 
8 NOTER TIL ÅRSRAPPORTER  
1. Regnskabspraksis  
2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder 58  
3. Segmentoplysninger  
4. Nettoomsætning  
5. Driftsomkostninger  
6. Salgs- og administrationsomkostninger  
7. Personaleomkostninger  
8. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor  
9. Aktiebaseret vederlæggelse  
10. Finansielle indtægter  
11. Finansielle omkostninger  
12. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
13. Skat af årets resultat  
57  
18. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser  
19. Andre tilgodehavender  
20. Aktiekapital  
21. Egne aktier  
22. Finansielle gældsforpligtelser  
23. Udskudt skat  
80  
80  
80  
80  
81  
84  
85  
86  
88  
89  
93  
95  
96  
97  
98  
98  
98  
64  
66  
66  
66  
67  
68  
68  
69  
69  
70  
72  
73  
73  
74  
77  
24. Anden gæld  
25. Afledte finansielle instrumenter  
26. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser  
27. Finansielle risici og finansielle instrumenter  
28. Ændring i forpligtelser som følge af finansieringsaktivitet  
29. Nærtstående parter  
30. Aktionærforhold  
14. Resultatdisponering  
15. Resultat pr. aktie og udbytte  
16. Investeringsejendomme  
31. Ledelsens beholdning af aktier mv.  
32. Begivenheder efter balancedagen  
33. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse  
34. Anvendt regnskabspraksis  
17. Kapitalandele i tilknyttede selskaber  
56  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
1. REGNSKABSPRAKSIS  
Koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Office A/S udarbejdes efter  
IFRS Acounting standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav
til årsrapporter for regnskabsklasse D (børsnoteret), jf. IFRS-bekendtgørelsen  
udstedt i henhold til årsregnskabsloven.  
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta. EUR er  
den funktionelle valuta for alle koncernens selskaber. Koncernen har valgt DKK  
som præsentationsvaluta da de primære regnskabsbrugere er danske investorer.  
Regnskabskontrol fra Erhvervsstyrelsen  
Regnskabskontrolsag fra Erhvervsstyrelsen for årsregnskab 2022 er besvaret  
og lukket fra Erhvervsstyrelsens side med en vejledning om følgende forhold:  
Direktørkontrakt og tilbagekøb af direktørens aktier, behandling af renteswaps,  
tilgange på investeringsejendomme fra nye ejendomme og forbedringer af  
eksisterende ejendomme efter IAS 40. Selskabet har præciseret forholdene og vil  
følge vejledningerne.  
Ændringer i regnskabsstandarder  
Implementeringen af nye og ændrede standarder i 2023 har ikke medført ændringer  
i den anvendte regnskabspraksis, som derfor er uændret i forhold til sidste år.  
Ændringer som følge af ændret præsentation  
I årsrapporten for 2022 var værdireguleringer af koncernens  
investeringsejendomme medtaget i resultatopgørelsen efter finansielle poster.  
Værdireguleringer af koncernens investeringsejendomme på 31,4 mio. DKK  
(2022: 80,3 mio. DKK), er i årsrapporten for 2023 præsenteret inden Resultat  
af primær drift efter dagsværdireguleringer. Værdireguleringerne præsenteres  
således fremover som en del af den primære drift og før finansielle poster,  
da værdireguleringerne vurderes at være knyttet til den primære drift.  
Sammenligningstallene er tilpasset.  
Standarder og fortolkningsbidrag, der er trådt i kraft i regnskabsåret 2023  
I årsrapporten for 2023 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede  
standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og godkendt af EU med virkning  
for indeværende regnskabsår. De væsentligste standarder i denne sammenhæng  
er ændringer i IAS 1, præsentation af årsregnskaber, ændringer i IAS 8, Anvendt  
regnskabspraksis, ændringer i regnskabsmæssige skøn og fejl samt ændringer i  
IAS 12, indkomstskatter.  
Implementeringen af standarderne og øvrige nye eller ændrede standarder og  
fortolkningsbidrag, som er trådt i kraft, har ikke medført ændringer i anvendt  
regnskabspraksis eller præsentation.  
Præcisering af anvendt regnskabspraksis på investeringsejendomme  
under opførsel  
I årsrapporten for 2022 var investeringsejendomme under opførsel ikke specifikt  
beskrevet under anvendt regnskabspraksis. Det anføres således i nærværende  
årsrapport, at investeringsejendomme under opførsel måles til kostpris ved  
første indregning, og måles efterfølgende til dagsværdi, når ledelsen vurderer, at  
dagsværdien kan opgøres pålideligt, senest ved færdigopførelse.  
I årsrapporten for 2023 er investeringsejendomme under opførsel indregnet til  
kostpris.  
Ovenstående har ikke haft indflydelse på årets resultat, balancesum eller  
egenkapital.  
Standarder og fortolkningsbidrag, der er godkendt af EU på balancedagen,  
men endnu ikke er trådt i kraft  
På tidspunktet for offentliggørelse af årsrapporten foreligger der herudover en  
række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som træder i kraft for  
senere regnskabsår, og som derfor ikke er indarbejdet i årsrapporten. Ledelsen  
vurderer løbende den eventuelle indvirkning. Det er ledelsens umiddelbare  
vurdering, at disse nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få  
væsentlig indvirkning på årsrapporten de kommende regnskabsår.  
Prime Office Årsrapport 2023  
57  
 
2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN, FORUDSÆTNINGER OG USIKKERHEDER  
Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis, der er beskrevet i note  
34, er det nødvendigt at ledelsen foretager en række skøn og vurderinger,  
samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af  
aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder.  
Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangspunkt i de seneste  
tilgængelige oplysninger samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed  
på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Til brug for værdiansættelsen  
af investeringsejendommene har selskabet indgået kontrakt med en  
tysk dataleverandør – BULWIENGESA om levering af data for selskabets  
investeringsbyer: Hamborg, Lübeck, Kiel og Slesvig. Disse data omfatter  
tidsserier for demografi, byggeri, indkomstforhold, udlejning for kontor, erhverv  
og boliger, udlejningspriser for områderne og markedspriser for boliger, kontor  
og erhverv. Herudover leveres priser for salg af ejerlejligheder, enfamilieshuse,  
flerfamiliehuse, kontor og erhverv i form af priser pr m2 og handelsmultipler  
(rentesatser) for indgåede handler. BULWIENGESA leverer også ejendomsdata til
den tyske Bundesbank statistik for ejendomspriser  
i Tyskland, og leverer data for 125 byer og alle delstater.  
Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har  
haft indflydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan afvige fra foretagne  
skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og  
realistiske.  
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme  
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter  
ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger.  
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.  
Investeringsejendomme under opførsel måles ved første indregning til kostpris,  
der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån  
til finansiering af igangværende projekter. Investeringsejendomme under opførsel  
måles til dagsværdi, når ledelsen vurderer, at dagsværdien kan opgøres pålideligt,  
senest ved færdigopførelse.  
Der udføres nedskrivningstest på investeringsejendomme under opførsel. Der  
henvises til note 16 for yderligere beskrivelse heraf.  
Den valgte regnskabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten,  
da en ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under  
regnskabsposten for Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme, og i  
balancen under langfristede materielle aktiver.  
Måling og opgørelse af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme  
foretages for hver enkelt investeringsejendom. Alle ejendomme vurderes efter en  
afkastmodel. De tyske valuarer anvender en DCF-model.  
Ved opgørelse af dagsværdien af koncernens boligejendomme anvendes en  
afkastmodel, som tager udgangspunkt i de faktiske lejeindtægter for det  
kommende år. Fra lejeindtægter fratrækkes samtlige driftsomkostninger sammen  
med omkostninger ved vedligeholdelse, modernisering og administration.  
58  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
• Lejeindtægter
opgøres til faktisk nettoleje, der er bruttoleje fratrukket  
tomgangsleje.  
• Vedligeholdelsesomkostninger
beregnes pr. m2 og vurderes pr. ejendom  
efter formål og efter hvem der kontraktligt foretager indvendig og udvendig  
vedligeholdelse. Det historiske datagrundlag bekræfter, at de årlige  
vedligeholdelsesudgifter sikrer en langsigtet kvalitet af ejendommene. For MCPF  
vil der i de kommende år dog være lidt højere investeringer, der er indarbejdet  
i de enkelte ejendommes værdiregulering. På kvartalsmøder med selskabets  
forvalter gennemgås hvert enkelt ejendomsselskab specifikt, og der udarbejdes  
årlige investerings-og vedligeholdelsesbudgetter for alle ejendomsselskaber.  
• Forvalteromkostninger
afsættes i henhold til kontrakt med forvalter, som pt  
udgør 3,5 – 8,5% af nettolejen afhængigt af selskabets størrelse og lejermasse.  
• Deposita
føres på særskilte lejerkonti. Der er ingen effekt herfra i ejendommenes
driftsresultater. Der medtages ikke renteindtægter.  
• Korrektioner
for dagsværdi: Større udvendige renoveringer kan reserveres på  
den enkelte ejendom og fradrages i ejendommens markedsværdi.  
• Afkastprocenten
fastsættes ud fra en risikobetragtning, hvor en lang  
række parametre indgår: markedsrenten, markedsforhold og efterspørgsel,  
ejendommens type og anvendelighed, by og beliggenhed, ejendommens  
bygningskvalitet og lejeniveau. Der modtages løbende ejendomsrapporter  
for det tyske ejendomsmarked og sammen med egne vurderinger fastsættes  
der en afkastprocent for den enkelte ejendom. Som et led i kvalitetssikring af  
vurderingerne indhentes der årligt valuarrapporter fra certificerede valuarer,  
der anvender en DCF-model.  
• Målinger
af selskabets ejendomme sker for 2023 via afkastmodel og på  
baggrund af ejendomsdata fra selskabets forvalter BUWOG, og ud fra  
markedsdata for BULWIENGESA, der leverer ejendomsstatistik for 125 byer  
til den tyske Bundesbank.  
Prime Office A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af  
investeringsejendommene foreskriver at der hvert år anvendes uafhængige  
vurderingsmænd til foretagelse af en ekstern dagsværdivurdering.  
Makroøkonomi  
Der har i 2023 været et forholdsvist højt renteniveau og inflation.  
Koncernen har medtaget de makroøkonomiske forhold i opgørelsen af koncernens  
investeringsejendomme.  
Afkastprocenter  
Dagsværdiberegning af koncernens ejendomme har for 2023 resulteret i en samlet  
dagsværdi af koncernens investeringsejendomme på i alt 3.474 mio. DKK, hvilket  
medfører en positiv dagsværdiregulering på 31,4 mio. DKK. Fordeling på boliger er  
40,9 mio. DKK, 14,9 mio. DKK på kontorejendomme og -24,5 mio. DKK i MC Property  
Fund Hamburg GmbH. Den nøjagtige fordeling vises i efterfølgende oversigt.  
Da der ikke findes observerbare markedsdata for investeringsområderne klassificeres  
investeringsejendommene i lighed med tidligere år som værende på niveau 3 i  
dagsværdihierarkiet.  
Afkastprocenter 2023  
2023  
2022  
BY  
Bolig  
Erhverv  
Bolig  
Erhverv  
Hamborg  
4,15%  
4,40%  
4,15%  
4,40%  
Kiel  
4,75%-5,00%  
4,50%-5,00%  
Lübeck  
4,60%  
4,80%-5,00%  
4,60%  
4,50%-5,00%  
Slesvig  
4,90%  
4,90%  
Heide  
4,90%  
4,90%  
Lensahn  
4,90%  
4,90%  
Neumünster  
5,00%  
5,00%  
Prime Office Årsrapport 2023  
59  
 
Nøgletal for investeringsejendommene  
Afkast-  
Afkast-  
Leje pr. m2  
Beløb i DKK 1.000  
Vurdering  
Vurdering  
Antal m2  
Antal m2  
Værdi pr.  
procent  
procent 31/12/2023  
Type  
31/12/2023  
31/12/2022  
Erhverv  
Boliger  
I alt  
m2 i DKK  
2023  
2022  
DKK  
K/S Danske Immobilien  
Bolig  
2.011.045  
1.731.154  
2.530  
201.031  
203.561  
9.879  
4,70%  
4,80%  
578  
PO Wandsbek GmbH  
Kontor  
40.771  
38.670  
628  
552  
1.180  
34.542  
4,25%  
4,40%  
1.635  
PO Kohlmarkt GmbH  
Kontor  
219.771  
226.568  
9.265  
9.265  
23.721  
4,80%  
4,50%  
1.259  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
Kontor  
67.256  
66.185  
3.412  
3.412  
19.709  
5,00%  
5,00%  
1.093  
Office Kamp GmbH  
Kontor  
41.573  
35.814  
2.136  
2.136  
19.463  
5,00%  
5,00%  
1.098  
PO Walkerdamm GmbH  
Kontor  
88.190  
82.843  
4.986  
4.986  
17.680  
5,00%  
5,00%  
1.008  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
Bolig/erhverv  
538.502  
779.048  
30.617  
7.080  
37.697  
14.286  
5,00%  
4,40%  
787  
Sell Speicher Gmbh  
Kontor  
226.732  
215.597  
7.424  
7.424  
30.540  
4,75%  
4,50%  
1.571  
Germania Arkaden Gmbh  
Kontor  
209.687  
208.222  
6.794  
6.794  
30.864  
4,75%  
4,50%  
1.589  
I alt  
3.443.527  
3.384.100  
67.792  
208.663  
276.455  
12.456  
Fordeling erhverv og boliger  
24,5%  
75,5%  
Ekstern valuarvurdering af koncernens investeringsejendomme  
Prime Office A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport  
2023 indhentet eksterne valuarberegninger på dagsværdierne af koncernens inve-
steringsejendomme. faktiske
Ledelsens begrundelse for at indhente valuarvurderinger fra eksterne valuarer er  
til brug for efterprøvelse af koncernens egne afkastmodeller. De eksterne valuar-  
vurderinger beregner investeringsejendommenes dagsværdi ud fra ejendommenes  
lejeindtægter og ud fra standardiserede satser for driftsomkostninger.  
60  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Vurdering af selskabets ejendomme  
1.000 DKK  
Vurdering  
Kurs-  
Solgte  
Købte  
Forbedringer/  
Dagsværdi-  
Vurdering  
Valuar  
Valuar  
31/12/2022  
regulering ejendomme  
Ejendomme  
tilgang  
regulering  
31/12/2023  
31/12/2023  
31/12/2022  
K/S Danske Immobilien  
1.731.154  
3.818  
213.153**  
21.507  
41.414  
2.011.045  
1.972.186  
1.818.693**  
PO Wandsbek GmbH  
38.670  
85  
-
2.016  
40.771  
33.449  
37.926  
PO Kohlmarkt GmbH  
226.568  
500  
3.177  
(10.473)  
219.771  
222.842  
216.402  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
66.185  
146  
925  
67.256  
57.234  
62.467  
Office Kamp GmbH  
35.814  
79  
5.680  
41.573  
37.908  
35.695  
PO Walkerdamm GmbH  
82.843  
183  
5.165  
88.190  
81.763  
83.289  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
779.048  
1.673 (248.067)**  
29.720  
(23.872)  
538.502  
508.436  
589.170**  
Sell Speicher Gmbh  
215.597  
475  
10.660  
226.732  
229.680  
214.915  
Germania Arkaden Gmbh  
208.222  
459  
1.006  
209.687  
212.584  
208.966  
I alt (excl. Right of use assets)  
3.384.100  
7.463  
(248.067)  
213.153  
54.403  
32.520  
3.443.527  
3.356.082  
3.267.522  
* Right of use assets  
27.669  
61  
3.061  
(476)  
30.315  
Værdireguleringer i året fra solgte ejendomme  
(676)  
I alt
3.411.769  
31.368  
3.473.842  
Investeringsejendomme klassificeres under dagsværdihierarki på niveau 3.  
*Dagsværdiregulering Right of use assets (bygninger på lejet grund)  
**Tilpasset med koncernintern transaktion på 213.153 t.DKK.  
Prime Office Årsrapport 2023  
61  
 
Grafisk fremstilling af følsomheder  
For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat  
indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres fortsat  
på selskabets hjemmeside.  
Selskabet har indgået en dataleveringsaftale med BULWIENGESA om  
markedsdata for selskabets investeringsbyer: Lübeck, Hamborg, Kiel,  
Flensborg og Schleswig og vil fremover anvende disse data ved vurderingen af  
selskabets investeringsejendomme i delårs- og halvårsrapporter. Selskabets  
forvalter BUWOG Immoblien Management vil fortsat levere månedlige  
ejendomsdata for alle ejendomme.  
Selskabets investeringsejendomme klassificeres efter IFRS 13  
dagsværdihierarki 3 (Note 12), da der ikke findes markedsdata for flere af  
byerne. Dagsværdimåling på baggrund af beregningsmodeller er i sagens  
natur altid forbundet med usikkerhed som følge af, at der i vid udstrækning  
anvendes input til modellerne, som ikke direkte kan observeres på aktive  
markeder. De valgte afkastprocenter er derfor behæftet med usikkerhed,  
og den grafiske følsomhedsanalyse viser, at ud fra en samlet vurdering af  
investeringsejendommene på 3.444 mill. DKK (ekskl. Right of use assets)  
svinger variationen ved ændringer i afkastprocenten på + - 0,5% fra  
3.848 mio. DKK til 3.116 mio. DKK.  
4.000.000  
3.847.567  
3.800.000  
3.600.000  
3.443.527  
3.356.082  
3.400.000  
3.200.000  
3.000.000  
2.800.000  
3.116.382  
2.600.000  
2.400.000  
2.200.000  
2.000.000  
Følsomhedsanalyse  
-0,5%  
Vurdering  
Prime Office  
Vurdering  
valuar  
Følsomhedsanalyse  
+0,5%  
Anm. Tal i 1.000 DKK  
62  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi  
Ved anvendelse af koncernens interne afkastbaserede model er dagsværdien  
følsom over for ændringer i dels afkastprocenten og dels ændringer i lejeindtægt.  
Følsomhedsanalysen ved ændringer af afkastprocenten på + - 0,5% og ved  
ændringer i lejeindtægterne på + - 5% er følgende:  
Et fald i årslejen på 5% svarende til ca. 9,9 mio. DKK vil betyde, at ejendommenes  
værdi falder med ca. 208 mio. DKK og en stigning i lejeindtægterne på 5% vil  
omvendt betyde, at ejendommenes værdi stiger med 208 mio. DKK.  
Stiger afkastkravet med 0,5% vil det betyde, at investeringsejendommens værdi  
falder med 327 mio. DKK og falder afkastkravet med 0,5% vil ejendommenes  
værdi stiger med 404 mio. DKK.  
Udskudte skatte-aktiver og forpligtelser  
Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder  
skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt  
ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid,  
gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst.  
Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt.  
Den indregnede udskudte skatteforpligtelse for koncernen udgør pr. 31. december  
2023, 252,7 mio. DKK mod 251,4 mio. DKK i 2022.  
For moderselskabet udgør værdien af den udskudte skatteforpligtelse pr. 31.  
december 2023, 92,9 mio. DKK mod 89,0 mio. DKK i 2022. Koncernen har  
aktiveret værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes  
anvendt i fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme. Moder-  
selskabet har dog ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da  
selskabet ikke kan forvente at anvende disse fuldt ud.  
Det ikke aktiverede underskud kan i skatteværdi opgøres til 11,5 mio. DKK.  
Der er foretaget nedskrivningstest på investeringsejendomme under opførsel.  
Nedskrivningstesten er foretaget op i mod bedste anvendelse af ejendommene,  
og indeholder væsentlige forudsætninger omkring forventninger til afkastkrav,  
lejeniveau og niveau for driftsomkostninger.  
I beregningen er de nuværende markedsniveauer anvendt med en indeksering af  
lejeindtægter og driftsomkostninger på 2%.  
Såfremt afkastkravet stiger fra nuværende niveau, lejeniveauet stiger mindre  
end 2% eller driftsomkostninger stiger mere end 2% kan det påvirke beregningen  
således nedskrivning i perioden frem mod færdigopførelse skal foretages.  
Det er ledelsens vurdering at dagsværdien ved færdigopførelse vil overstige  
kostprisen.  
Der henvises herudover til note 16, hvor følsomhedsanalyse på  
investeringsejendomme under opførsel er beskrevet.  
Prime Office Årsrapport 2023  
63  
 
3. SEGMENTOPLYSNINGER  
Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske  
Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og bolig i MC  
Property Fund Hamburg GmbH.  
Koncernens interne rapportering til bestyrelsen følger den tredelte segmentering,  
som ligeledes svarer til koncernens struktur. I segmentanalysen opstilles  
resultatopgørelse før skat af koncernens investeringsejendomme.  
Segmentindtægter og -omkostninger omfatter de poster, der direkte kan henføres  
til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter  
på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært indtægter og  
omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner,  
investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. transaktioner mellem segmenterne  
prisfastsættes til vurderede markedsværdier.  
SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2023  
BELØB I DKK 1.000  
K/S Danske  
Prime Office  
MC Property  
Elimineringer og  
Koncernen  
Immobilien  
Kontor  
Fund GmbH  
ikke allokerede  
poster  
Nettoomsætning  
111.365  
47.988  
38.093  
0
197.446  
Driftsomkostninger  
(37.367)  
(5.847)  
(14.632)  
0
(57.846)  
Brutto resultat  
73.998  
42.141  
23.461  
0
139.600  
Salgs- og administrationsomkostninger  
(7.465)  
(4.209)  
(4.192)  
(2.998)  
(18.864)  
Resultat af primær drift  
66.533  
37.932  
19.269  
(2.998)  
120.736  
Finansielle poster, netto  
(16.669)  
(11.091)  
(7.820)  
(2.133)  
(37.713)  
Resultat før værdireguleringer  
49.864  
26.841  
11.449  
(5.131)  
83.023  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
40.937  
14.934  
(24.503)  
0
31.368  
Resultat før skat  
90.801  
41.775  
(13.055)  
(5.131)  
114.391  
Segmentaktiver  
2.110.833  
1.097.239  
811.504  
(79.927)  
3.939.649  
Segmentforpligtelser  
780.356  
533.532  
492.801  
149.170  
1.955.859  
64  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2022  
BELØB I DKK 1.000  
K/S Danske  
Prime Office  
MC Property  
Elimineringer og  
Koncernen  
Immobilien  
Kontor  
Fund GmbH  
ikke allokerede  
poster  
Nettoomsætning  
102.597  
45.114  
40.962  
0
188.673  
Driftsomkostninger  
(38.103)  
(5.476)  
(14.147)  
-
(57.726)  
Brutto resultat  
64.494  
39.638  
26.815  
0
130.947  
Salgs- og administrationsomkostninger  
(6.078)  
(4.247)  
(4.139)  
(2.486)  
(16.950)  
Resultat af primær drift  
58.416  
35.391  
22.676  
(2.486)  
113.997  
Finansielle poster, netto  
(8.720)  
(8.403)  
(7.247)  
(3.589)  
(27.959)  
Resultat før værdireguleringer  
49.696  
26.988  
15.429  
(6.075)  
86.038  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
63.706  
46.592  
(30.045)  
-
80.253  
Resultat før skat  
113.402  
73.580  
(14.616)  
(6.075)  
166.291  
Segmentaktiver  
1.908.010  
1.058.670  
900.269  
(72.175)  
3.794.774  
Segmentforpligtelser  
620.047  
523.075  
547.883  
144.485  
1.835.490  
Prime Office Årsrapport 2023  
65  
 
4. NETTOOMSÆTNING  
6. SALGS- OG ADMINISTRATIONS-  
OMKOSTNINGER  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Lejeindtægt  
197.446  
188.673  
Administrationsindtægt  
0
0
Nettoomsætning i alt  
197.446  
188.673  
Moderselskab  
2023  
2022  
0
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Personaleomkostninger  
4.189  
4.295  
Forvalteromkostninger,  
894  
878  
Tyskland  
Delegationsaftale  
5.172  
5.021  
Afskrivninger og  
43  
72  
realisationstab andre anlæg  
Assistance regnskab, skat,  
4.080  
3.263  
rådigvning samt revision  
Advokat  
489  
77  
Øvrige salgs- og  
3.997  
3.345  
administrationsomkostninger  
Salgs- og  
18.864  
16.950  
administrationsomkostninger  
Moderselskab  
2023 2022  
0
8.547  
8.141  
8.141  
2.426  
2.478  
8.547  
0
0
Anm.: For regnskabsårene 2023 og 2022 udgør ingen lejere mere end 5% af koncernens samlede  
lejeindtægter.  
5.172  
0
5.021  
0
5. DRIFTSOMKOSTNINGER  
2.240  
291  
1.939  
37  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Modernisering og  
32.961  
34.779  
vedligeholdelse  
Omkostninger  
742  
1.625  
til tomme lejemål  
Forvaltningsomkostninger  
16.131  
15.250  
Tab på lejere  
5.662  
4.433  
Øvrige driftsomkostninger  
2.350  
1.639  
Driftsomkostninger i alt  
57.846  
57.726  
Moderselskab  
2023  
2022  
1.415  
1.152  
0
0
0
11.544  
10.627  
0
Anm.: Øvrige salgs- og administrationsomkostninger består bl.a. af omkostninger til depositaraftale,  
OMX, leje af administrationslokaler, forsikringer, mm.  
0
0
0
0
0
0
0
0
Delegationsaftale  
Delegationsaftale med Moller & Company A/S er i 2019 gjort revolverende i fem  
år ved hvert kalenderår. Aftalen er den 31.12.2023 derved forlænget til den  
31.12.2028. Honorar som følge af delegationsaftalen udgør fortsat 0,15% p.a af  
balancen og udgjorde i 2023 5.172 TDKK mod 5.021 TDKK i 2022.  
Koncernens driftsomkostninger er alle vedrørende ejendomme, der udlejes.  
Koncernens øvrige driftsomkostninger udgøres primært af ejendomsskatter og ikke  
fordelte forbrugsomkostninger.  
66  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
7. PERSONALE OMKOSTNINGER  
I moderselskabet er der tre ansatte (2022: tre ansatte). Hos den delegerede er  
der tre ansatte (2022: 3 ansatte), der udelukkende beskæftiger sig med Prime  
Office A/S koncernen.  
Bestyrelsens vederlag  
I overensstemmelse med selskabets vedtægter, punkt 11.10, fastsættes  
bestyrelsens honorar på den ordinære generalforsamling. Bestyrelsen modtager  
et fast vederlag uden nogen former for variable løndele (bonus, optioner,  
warrants eller lignende fra selskabet eller datterselskaber).  
Direktionens vederlag  
Selskabets bestyrelse fastlægger direktionens aflønning én gang om året efter  
indstilling fra vederlagsudvalget. Direktionens aflønning følger FAIF lovgivningens  
bestemmelser.  
Direktionen modtager et fast vederlag, og har ikke bonus eller særlige  
incitaments- eller fratrædelsesaftaler. Pension og bil afholdes af direktøren.  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Gager til direktion  
1.836  
1.781  
Honorar og vederlag til bestyrelse  
2.016  
2.012  
Honorar og gager øvrige  
337  
502  
Personaleomkostninger i alt  
4.189  
4.295  
Moderselskab  
2023  
704  
2022  
687  
1.387  
404  
1.390  
332  
2.426  
2.478  
Dette vedrører udelukkende de aktier, som ejes af Birketinget A/S, der er 100%  
ejet af direktøren.  
Hvis direktøren efter eget ønske fratræder sin stilling, går på pension eller dør er  
Selskabet ikke forpligtet til at købe direktørens aktier.  
Direktøren skal senest 30 dage efter afskedigelsen beslutte om han vil udnytte  
salgsretten, og der bruges et gennemsnit af børskursen for 30 dage før  
afskedigelse som udgangspunkt.  
Aktiebeholdningen for Birketinget A/S
beregnet efter ovennævnte model udgør  
pr. 31. december 2023 194,0 mio. DKK. (2022: 215,8 mio. DKK).  
Hvis selskabet er afnoteret og parterne ikke kan blive enige fastsættes kursen af  
en vurderingsmand udpeget af FSR.  
Selskabets direktør er ansat på en 5-årig revolverende kontrakt, der følger  
delegationsaftale med Moller + Company A/S, der udløber den 31.12.2028.  
Aftalen kan opsiges med 12 måneders varsel ved udløb, og kan dermed første  
gang ophøre den 31. december 2029.  
Såfremt Selskabet opsiger den administrerende direktør er selskabet pligtig til at  
købe Direktørens aktier i Prime Office A/S.  
Prime Office Årsrapport 2023  
67  
 
8. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT
REVISOR  
9. AKTIEBASERET VEDERLÆGGELSE  
Bestyrelsen kan – inden for rammerne af FAIF-lovens gældende regler om aflønning  
med finansielle instrumenter – tildele direktionen præstationsaktier. I så fald skal  
ordningen, i tillæg til ovenstående, opfylde følgende kriterier:  
1)  
Såfremt der helt eller delvist anvendes aktieoptioner vedrørende  
kapitalandele eller lignende instrumenter som en del af den variable løn,  
må denne højst udgøre 12,5 % af den faste løn på tidspunktet for  
beregningen heraf.  
2)  
Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter  
m.v., til direktionen som en del af den variable løn, må disse ikke afhændes  
af direktionen i 3 år.  
3)  
Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter  
m.v. til direktionen må direktionen ikke foretage en afdækning af den risiko,  
der knytter sig til disse kapitalandele og/eller instrumenter m.v.  
Muligheden for aktiebaseret vederlæggelse er ikke blevet udnyttet, og kræver  
generalforsamlingens godkendelse.  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Lovpligtig revision  
1.296  
1.027  
Andre erklæringsopgaver  
med sikkerhed  
0
0
Skatterådgivning  
0
0
Andre ydelser  
0
20  
I alt  
1.296  
1.047  
Moderselskab  
2023  
2022  
1.136  
869  
0
0
0
0
0
20  
1.136  
889  
De viste tal er excl. moms.  
68  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
10. FINANSIELLE INDTÆGTER  
11. FINANSIELLE OMKOSTNINGER  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Renteindtægter,  
4.461  
6
pengeinstitutter  
Renteindtægter, debitorer  
73  
81  
Renteindtægter,  
0
0
tilknyttede virksomheder  
I alt  
4.534  
87  
Moderselskab  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Renteomkostninger,  
58.731  
21.175  
realkreditinstutter  
Omlægningsjustering  
695  
0
amortisering  
Renteomkostninger,  
852  
799  
pengeinstitutter  
Renteomkostninger,  
0
0
tilknyttede virksomheder  
Differenceafregninger  
(19.903)  
4.746  
swapkontrakter  
Renteomkostninger, øvrige  
1.872  
1.326  
I alt  
42.247  
28.046  
Moderselskab  
2023  
2022  
2023  
2022  
59  
0
0
0
0
0
0
523  
3.242  
0
0
792  
3.951  
0
1.574  
1.254  
1.632  
1.254  
0
101  
3.765  
4.844  
Selskabets renteafdækning har i 2023 medført en nettoafregning på 19,9 mio.DKK  
mod en betalilng i 2022 på 4,7 mio.DKK.  
Prime Office Årsrapport 2023  
69  
 
12. VÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME  
Prime Office A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje  
af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år foretages interne  
dagsværdiberegninger af ejendomsporteføljens enkelte ejendomme samtidig  
med at der indhentes eksterne dagsværdivurderinger i form af valuarrapporter til  
efterprøvning af selskabets interne modeller.  
Værdiregulering er beskrevet i note 2 i koncern- og årsregnskabet  
Ifølge Prime Office A/S’ interne modeller for beregning af dagsværdien af koncernens  
enkelte ejendomme udgør den samlede dagsværdi af koncernens ejendomsportefølje i  
alt 3.474 mio. DKK inklusive værdien af right-of-use assets på 30,3 mio. DKK.  
Dagsværdien af koncernens boligejendomme udgør 2.011 mio. DKK, mens  
dagsværdien af kontorejendommene udgør 894 mio. DKK, og MCPF 539 mio. DKK.  
Koncernens portefølje af investeringsejendomme er blevet vurderet af ekstern valuar  
den 31. december 2023. Forskellen mellem ekstern valuars vurderinger og  
koncernens vurderinger på 3.444 mio. DKK skyldes, at valuaren har hævet  
afkastprocenten i forhold til koncernens. Dagsværdien ifølge de eksterne  
valuarrapporter i alt 3.356 mio. DKK.  
Bestyrelsen i Prime Office A/S har opskrevet dagsværdien til en samlet værdi på  
3.444 mio. DKK (2022: 3.384) i henhold til dagsværdiberegningerne i egne modeller,  
ekskl. Right of use assets.  
Regnskabsårets dagsværdireguleringer udgør 31,4 mio. DKK.  
DAGSVÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME  
Koncern  
ALLE TAL I DKK 1.000  
2023  
2022  
Koncernens ejendomsportefølje i alt  
31.368  
80.253  
Dagsværdiregulering boligejendomme (K/S Danske Immobilien)  
41.414  
64.172  
Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme i behold  
(23.872)  
(30.045)  
Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme solgt  
(676)  
0
Dagsværdiregulering Prime Office, kontorejendomme  
14.978  
46.592  
Dagsværdiregulering right-of-use assets (K/S Danske Immobilien)  
(476)  
(466)  
Moderselskab  
2023  
2022  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
70  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Dagsværdihierarki oplysninger  
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til  
dagsværdi, opdelt i henhold til IFRS 13’s dagsværdihierarki:  
Niveau 1:
Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.  
Niveau 2:
Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser  
eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Niveau 3:
Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen  
kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se  
note 2 for beskrivelse af koncernens anvendte metode for opgørelse af dagsværdi.  
Dagsværdi hierarki for koncernens ejendomsportefølje  
Prime Office A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport  
2023 indhentet eksterne valuar beregninger på dagsværdierne af koncernens  
investeringsejendomme.  
For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat  
indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres på  
selskabets hjemmeside. Valuarvurderinger anvendes til at kvalitetssikre egne  
værdiansættelsesmodeller.  
På baggrund af resultatet af Prime Office A/S' interne afkastberegninger af  
dagsværdien (niveau 3), samt en ekstern tyske valuarvurderinger (niveau  
3) af koncernens investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en  
dagsværdiregulering på i alt 31,4 mio. DKK, til i alt 3.474 mio. DKK, inklusiv 30 mio.  
DKK i dagsværdi af right-of-use assets, og klassificeret opgørelsen af dagsværdi af  
investeringsejendommene til niveau 3.  
ALLE TAL I DKK 1.000  
Vurdering  
Vurdering  
Valuar  
Valuar  
31-12-2023  
31-12-2022  
31-12-2023  
31-12-2022  
K/S Danske Immobilien  
2.011.045  
1.731.154  
1.972.186  
1.605.540  
PO Wandsbek GmbH  
40.771  
38.670  
33.449  
37.926  
PO Kohlmarkt GmbH  
219.771  
226.568  
222.842  
216.402  
PO Hamburger Chausse GmbH  
67.256  
66.185  
57.234  
62.467  
Office-Kamp GmbH  
41.573  
35.814  
37.908  
35.695  
PO Walkerdamm GmbH  
88.190  
82.843  
81.763  
83.289  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
538.502  
779.048  
508.436  
802.323  
Sell Speicher GmbH  
226.732  
215.597  
229.680  
214.915  
Germania Arkaden GmbH  
209.687  
208.222  
212.584  
208.966  
I alt  
3.443.527  
3.384.100  
3.356.082  
3.267.522  
Prime Office Årsrapport 2023  
71  
 
13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Aktuel skat af årets resultat  
5.508  
4.743  
Regulering skat vedrørende tidligere år  
3.002  
-
Ændring i udskudt skat  
13.215  
5.865  
Skat af årets resultat pr. 31. december  
21.725  
10.607  
Skat af årets resultat forklares således:  
Resultat før skat  
114.391  
166.291  
Skat beregnet med dansk skattesats på 22%  
25.166  
36.584  
Regulering til tysk skattesats  
(7.064)  
(10.268)  
Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% *  
18.102  
26.316  
Regulering for minoritetsandel af K/S Danske Immobilien  
(6.074)  
(7.358)  
Ikke aktiveret underskud i dansk indkomst for året  
3.814  
961  
Skattemæssige underskud reguleret i året  
3.837  
(9.285)  
Skat ved salg af ejendomme  
1.698  
-
Regulering for resultat af ikke skattepligtige indtægter fra kapitalandele  
-
-
Øvrige reguleringer  
348  
(27)  
Skat af årets resultat pr. 31. december  
21.725  
10.607  
Moderselskab  
2023  
2022  
2.373  
-
3.184  
3.002  
9.240  
(1.162)  
15.425  
1.211  
70.689  
15.552  
(4.365)  
11.187  
-
110.230  
24.251  
(6.807)  
17.444  
-
3.814  
3.837  
-
961  
(9.285)  
-
(3.257)  
(155)  
15.425  
(7.817)  
(91)  
1.211  
* Koncernen og moderselskabets resultater beskattes i alt overvejende grad i Tyskland med tysk skattesats.  
Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og  
at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax.  
K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skatteobjekt, men skattemæssig  
transparent. Skatten af Prime Office A/S' 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er  
derfor indregnet i moderselskabet og koncernen.  
I moderselskabet er der I året udnyttet skattemæssige underskud til udligning af  
positiv værdiregulering på renteswaps.  
Øvrige reguleringer i koncernen for 2023 og 2022 har relation til korrektion  
for ejerandel på 59% af K/S Danske Immobilien. Ledelsen i Prime Office A/S har  
ikke kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i  
koncernregnskabet således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for  
minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
72  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
14. RESULTATDISPONERING  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S  
55.218  
109.019  
Minoritetsinteresser  
37.448  
46.665  
Årets resultat  
92.666  
155.684  
Moderselskab  
2023 2022  
BELØBET FORESLÅS FORDELT SÅLEDES:  
Overført resultat  
Reserve for indre værdi  
I alt  
(20.555)  
75.773  
55.218  
(7.286)  
116.305  
109.019  
15. RESULTAT PR. AKTIE OG UDBYTTE  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Årets resultat  
92.666  
155.684  
Årets resultat der tilfalder moderselskabsaktionærerne i Prime Office A/S  
55.218  
109.019  
Gennemsnitligt antal aktier (365 dage)  
3.793.314  
3.793.314  
Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage)  
18.173  
18.173  
Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie  
3.775.141  
3.775.141  
Resultat pr. aktie (EPS)  
14,63  
28,88  
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D)  
14,63  
28,88  
Udbytte pr. aktie  
3,00  
-
Prime Office Årsrapport 2023  
73  
 
16. INVESTERINGSEJENDOMME  
Årets dagsværdiregulering af koncernens investerings-ejendomme udgør 31,4  
mio. DKK mod 80,3 mio. DKK sidste år. Årets tilgang, dagsværdiregulering og  
valutakursregulering af dagsværdien af koncernens portefølje af ejendomme,  
resulterer i en samlet regnskabsværdi på 3.444 mio. DKK mod 3.384 mio. DKK  
sidste år.  
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen  
kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se  
note 12 for information om dagsværdihierarkiet.  
På baggrund af selskabets interne afkastberegninger af dagsværdien (niveau 3),  
samt resultatet af de eksterne tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens  
investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på  
31,4 mio. DKK i 2023 mod 80,3 mio. DKK i 2022.  
For vurderingsprincipper henvises til note 2.  
Indeholdt i posten Investeringsejendomme er jf. IFRS 16 indeholdt en værdi  
af right-of-use assets på 30.315 t.DKK pr. 31.12.2023 mod 27.669 t.DKK pr.  
31.12.2022. Værdien vedrører 20 grunde i K/S Danske Immobilien hvorpå der står  
investeringsejendomme og hvor kontrakterne med grundejerne har udløb mellem  
år 2049 og år 2067.  
Mejlbryggen  
Investeringsejendomme under opførsel på 58,8 mio DKK består af koncernens  
investering i ejendomme på Aarhus Ø og måles til kostpris.  
Investeringsejendomme under opførsel måles til dagsværdi, når ledelsen vurderer,  
at dagsværdien kan opgøres pålideligt, senest ved færdigopførelse.  
Der er foretaget nedskrivningstest på kostprisen, i forhold til at vurdere dagsværdi  
ved færdigopførelse sammenholdt med kostpris.  
En nedskrivningstest med vurdering af værdier på endnu ikke opførte ejendomme  
flere år ud i fremtiden medfører naturligt usikkerhed i skøn.  
Nedskrivningstesten er foretaget op i mod bedste anvendelse af ejendommene,  
og indeholder væsentlige forudsætninger omkring forventninger til  
afkastkrav, lejeniveau og niveau for driftsomkostninger. I beregningen er de  
nuværende markedsniveauer anvendt med en indeksering af lejeindtægter og  
driftsomkostninger på 2% og et afkastkrav på 3,88%.  
Såfremt afkastkravet stiger 0,5% fra nuværende niveau. vil værdien af den  
forventede dagsværdi ved færdigopførelse falde med 43,5 mio. DKK og falder  
afkastkravet 0,5% vil værdien stige 45,8 mio. DKK. Ændring i afkastkrav er absolut  
væsentligste faktor, og kan påvirke beregningen således nedskrivning i perioden  
frem mod færdigopførelse skal foretages.  
Det er ledelsens vurdering at dagsværdien ved færdigopførelse vil overstige  
kostprisen.  
74  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
Investeringsejendomme  
Investeringsejendomme  
under opførsel  
Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2022  
3.289.943  
10.080  
Valutakursregulering  
(31)  
-
Tilgang forbedring/tilgang ejendomme under opførsel  
25.181  
28.635  
Afgang  
(11.712)  
-
Årets dagsværdiregulering  
80.719  
-
Regnskabsmæssige værdi 31. december 2022  
3.384.100  
38.715  
Right-of-use assets, værdi 1. januar 2022  
28.135  
-
Valutakursregulering  
-
-
Tilgang  
0
0
Årets dagsværdiregulering  
(466)  
-
Right-of-use assets, værdi 31. december 2022  
27.669  
0
Samlet værdi 31. december 2022  
3.411.769  
38.715  
Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2023  
3.384.100  
38.715  
Valutakursregulering  
7.463  
85  
Tilgang, forbedringer  
54.403  
-
Tilgang, ejendomme under opførsel  
-
20.014  
Afgang  
(34.959)  
-
Årets dagsværdiregulering  
32.520  
-
Regnskabsmæssige værdi 31. december 2023  
3.443.527  
58.814  
Right-of-use assets, værdi 1. januar 2023  
27.669  
-
Valutakursregulering  
61  
0
Tilgang  
3.061  
0
Årets dagsværdiregulering  
(476)  
-
Right-of-use assets, værdi 31. december 2023  
30.315  
0
Samlet værdi 31. december 2023  
3.473.842  
58.814  
Investeringsejendomme under opførsel indeholder aktiverede garantiprovisioner på i alt 5.994 tDKK.  
Prime Office Årsrapport 2023  
75  
 
LEJEINDTÆGTER FORDELT PÅ LØBETIDER FOR ERHVERVSLEJEMÅL  
Lejeindtægt iht. lejekontrakt med  
Lejeindtægt iht. lejekontrakt med  
Lejeindtægt iht. lejekontrakt med  
løbetid mindre end 1 år  
løbetid mellem 1 og 5 år  
løbetid på mere end 5 år  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
2023  
2022  
2023  
2022  
PO Kohlmarkt GmbH  
-
2.098  
10.815  
11.589  
337  
404  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
3.467  
4.408  
Office Kamp GmbH  
709  
2.329  
574  
306  
367  
PO Walkerdamm GmbH  
2.906  
4.944  
1.651  
692  
228  
PO Wandsbek GmbH  
-
1.468  
1.535  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
8.185  
22.183  
12.264  
11.511  
1.539  
1.984  
Sell Speicer II Gmbh  
1.527  
3.399  
9.610  
7.892  
1.509  
Germania Arkaden Gmbh  
632  
4.371  
9.453  
7.347  
I alt  
17.426  
43.732  
45.835  
40.566  
2.410  
4.264  
*Boligejendomme er ikke medtaget, da de kan opsiges med 3 måneders varsel.  
Ingen lejere udgør over 5% af den samlede leje.  
Lejeindtægter fra koncernens portefølje af erhvervsejendomme er i tabellen inddelt efter lejekontrakternes løbetid. For regnskabsåret 2023 udgør ingen lejere mere end  
5% af koncernens samlede lejeindtægt.  
ANDRE ANLÆG, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Kostpris 1. januar  
1.265  
1.265  
Tilgang / afgang  
0
0
Kostpris 31. december  
1.265  
1.265  
Afskrivninger 1. januar  
1.179  
1.107  
Afskrivninger i året og tilbageførsel på afgang  
43  
72  
Afskrivninger i alt 31. december  
1.222  
1.179  
Regnskabsmæssige værdi 31. december  
43  
86  
Moderselskab  
2023  
2022  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
76  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
17. KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER  
Moderselskab  
NAVN  
Ejerandel i pct.  
Hjemsted  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
604.451  
0
2022  
604.451  
0
PO Holding GmbH  
100  
59  
Kiel, Tyskland  
Aarhus, Danmark  
Aarhus, Danmark  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kostpris 1. januar  
K/S Danske Immobilien  
Danske Immobilien Aps  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
Sell Speicher GmbH  
Tilgang i årets løb  
59  
Afgang i årets løb  
(4.235)  
600.216  
928.336  
75.773  
3.382  
0
66,4  
85  
Kostpris 31. december  
604.451  
807.838  
116.305  
(110)  
Opskrivning pr. 1. januar  
PO Wandsbek GmbH  
89,9  
100  
94  
Årets andel af resultat i tilknyttede virksomheder  
Kursreguleringer  
PO Walkerdamm GmbH  
PO Kohlmarkt GmbH  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
Office-kamp Immobilien GmbH  
Germania Arkaden GmbH  
94  
Udlodning i datterselskaber  
Tilbageførsel af tidligere års opskrivninger ved salg  
Øvrige kapitalreguleringer  
Opskrivning pr. 31. december  
Regnskabsmæssige værdi 31. december  
(10.114)  
(7.794)  
(29.605)  
959.978  
1.560.194  
(82.682)  
0
94  
94  
86.985  
928.336  
1.532.787  
De viste ejerandele svarer til stemmeandelene.  
Kapitalandele i dattervirksomheder jf. koncernoversigt side 11.  
I noten er kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnet efter indre værdis  
metode. Den regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2023 udgør 1.560 mio.  
DKK mod 1.533 mio. DKK i 2022.  
Prime Office Årsrapport 2023  
77  
 
KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER, MINIORITETSANDELE  
2023  
K/S Danske Immobilien  
MC Property Fund GmbH  
Øvrige minoritetsinteresser  
Eliminering  
I alt  
MINORITETSANDEL  
41,0%  
33,6%  
Totalindkomstopgørelse  
Omsætning  
111.365  
38.093  
Årets resultat  
93.622  
(12.686)  
Totalindkomst i alt  
68.731  
(24.383)  
Koncernens andel af årets totalindkomst  
40.551  
(16.190)  
Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst  
28.180  
(8.193)  
4.120  
0
24.107  
Balancen  
Langfristede aktiver  
2.056.949  
540.261  
Kortfristede aktiver  
98.376  
403.344  
Langfristede forpligtelser  
765.585  
466.424  
Kortsigtede forpligtelser  
23.012  
23.392  
Koncernens andel af egenkapitalen  
806.369  
313.665  
Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen  
560.358  
158.722  
40.694  
0
759.774  
Netto pengestrømme i dattervirksomheden  
(50.361)  
187.637  
Transaktioner med minoritetsinteresser  
Udbetalt udbytte  
7.028  
0
0
0
7.028  
Årets resulat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i
Prime Office ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters  
skattemæssige forhold, og der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
78  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
2022  
K/S Danske Immobilien  
MC Property Fund GmbH  
Øvrige minoritetsinteresser  
Eliminering  
I alt  
MINORITETSANDEL  
41,0%  
33,6%  
Totalindkomstopgørelse  
Omsætning  
102.597  
40.962  
Årets resultat  
113.403  
(12.310)  
Totalindkomst i alt  
177.013  
48.073  
Koncernens andel af årets totalindkomst  
104.437  
31.921  
Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst  
72.575  
16.153  
2.792  
0
91.520  
Balancen  
Langfristede aktiver  
1.758.823  
781.638  
Kortfristede aktiver  
173.546  
257.483  
Langfristede forpligtelser  
601.106  
547.195  
Kortsigtede forpligtelser  
18.940  
7.420  
Koncernens andel af egenkapitalen  
774.270  
295.159  
Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen  
538.052  
162.294  
43.131  
0
743.478  
Netto pengestrømme i dattervirksomheden  
15.281  
12.674  
Transaktioner med minoritetsinteresser  
Udbetalt udbytte  
7.622  
0
0
0
7.622  
Årets resulat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i
Prime Office ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters  
skattemæssige forhold. Der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
Prime Office Årsrapport 2023  
79  
 
18. TILGODEHAVENDE FRA SALG OG  
TJENESTEYDELSER  
19. ANDRE TILGODEHAVENDER  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Moms og afgifter  
4
0
Kortfristet del af afledte  
21.103  
25.437  
finansielle instrumenter  
Øvrige tilgodehavender  
4.917  
5.298  
I alt  
26.024  
30.735  
Moderselskab  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Tilgodehavende hos lejere  
19.861  
18.033  
Øvrige tilgodehavender  
0
0
I alt  
19.861  
18.033  
Moderselskab  
2023  
0
2022  
2023  
2022  
0
0
0
0
0
3.504  
4.687  
0
0
435  
548  
Anm.: Der er foretaget en vurdering af tabsrisikoen på forfaldne tilgodehavender og hensat til tab, hvor  
risiko er vurderet. På ikke-forfaldne tilgodehavender er nedskrivningerne beløbsmæssigt uvæsentlige.  
Der er hensat 11,4 mio. DKK til tab på forfaldne tilgodehavender for 2023. (7,9 mio. DKK for 2022).  
Tilgodehavender hos lejere er steget som følge af stigende energiomkostninger.  
3.939  
5.235  
20. AKTIEKAPITAL  
Moderselskab  
Moderselskab  
2023  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
189.666  
0
2022  
189.666  
0
2022  
ANTAL STK. AKTIER  
Aktiekapital 1. januar  
Tilgang/afgang aktiekapital  
Aktiekapital 31. december  
Antal aktier
1. januar af nominelt 50 kr.  
Tilgang/afgang aktiekapital  
3.793.314  
0
3.793.314  
0
189.666  
189.666  
Antal aktier 31. december i stk.  
3.793.314  
3.793.314  
21. EGNE AKTIER  
Antal stk. aktier  
i % af aktiekapital  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
2023  
2022  
Egen beholdning af aktie pr. 1. januar  
18.173  
18.173  
0,48%  
0,48%  
Tilgang/afgang af egne aktier  
0
0
0,00%  
0,00%  
Kapitalforhøjelse  
0
0
0,00%  
0,00%  
Egen beholdning af aktier pr. 31. december  
18.173  
18.173  
0,48%  
0,48%  
Der er ikke sket ændringer i beholdning af egne aktier i 2023 eller 2022.  
80  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
22. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTIGELSER  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Gæld til kreditinstitut, langfristet  
1.536.199  
1.449.348  
Gæld til kreditinstitut, kortfristet  
1.899  
1.954  
Gæld til pengeinstitut, langfristet  
48.809  
33.181  
Gæld til pengeinstitut, kortfristet  
21.749  
30.644  
Gæld til kredit- og pengeinstitutter i alt  
1.608.656  
1.515.127  
Leasingforpligtelser, langfristet  
29.839  
26.640  
Leasingforpligtelser, kortfristet  
476  
1.029  
Gæld til leasingforpligtelser i alt  
30.315  
27.669  
Anden gæld, langfristet  
5.865  
0
Anden gæld, kortfristet  
30.897  
15.360  
Anden gæld i alt  
36.762  
15.360  
Regnskabsmæssige værdi  
1.675.733  
1.558.156  
Nominel værdi  
1.679.055  
1.553.454  
Gennemsnitlig nominel rente, kredit- og pengeinstitut  
3,75%  
1,45%  
Gennemsnitlig effektiv rente, kredit- og pengeinstitut  
3,75%  
1,45%  
Moderselskab  
2023  
2022  
0
0
0
0
48.809  
33.181  
16.955  
50.136  
0
0
48.809  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
429  
429  
50.565  
48.809  
48.809  
50.565  
0,26%  
0,26%  
0,41%  
0,41%  
Dagsværdien for gæld til kreditinstitutter udgør 1.538 mio. DKK. (2022 1.441 mio. DKK), mens bogført værdi for øvrige forpligtelser tilnærmelsesvist svarer til  
dagsværdien.  
FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER INKL. RENTER FORFALDER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE  
TABEL. (EXCL. LEASINGFORPLIGTELSER)  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Under 1 år  
101.933  
86.229  
Mellem 1 - 5 år  
960.562  
576.003  
Over 5 år  
1.046.073  
1.081.771  
Moderselskab  
2023  
2.440  
53.690  
0
2022  
17.717  
33.681  
0
Prime Office Årsrapport 2023  
81  
 
RENTESWAPS  
AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER (NETTOAFREGNINGER RENTESWAPS)  
FORFALDER IFØLGE AFTALER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Under 1 år  
(37.895)  
(6.994)  
Mellem 1 - 5 år  
(101.230)  
(27.538)  
Over 5 år  
(38.657)  
(16.816)  
Moderselskab  
2023  
2022  
(801)  
(7.089)  
(30.705)  
(23.381)  
(4.377)  
(5.079)  
* Baseret på renteniveau 31. december 2023. Negative beløb angiver, at koncernen modtager nettoafregning  
LEASING, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Under 1 år  
1.147  
1.029  
Mellem 1 - 5 år  
4.586  
4.116  
Over 5 år  
38.002  
35.090  
Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse  
43.735  
40.235  
Leasingforpligtelse indregnet i balancen  
30.315  
27.669  
Kortfristet  
476  
1.029  
Langfristet  
29.839  
26.640  
Moderselskab  
2023  
2022  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
LEASINGFORPLIGTELSER, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND, BELØB INDREGNET I RESULTATOPGØRELSEN  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser  
670  
563  
Omkostninger relateret til leasingaftaler med lav værdi  
172  
155  
Moderselskab  
2023  
0
2022  
0
172  
155  
82  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
GÆLD TIL KREDITINSTITUT  
SELSKAB  
Dagsværdi af  
Afdragsfrihed  
BELØB I DKK 1.000  
Type  
Lån  
ejendomme  
LTV  
Forfald  
i år  
Indestående  
Nettolån  
LTV 2  
K/S Danske Immobilien  
Bolig  
735.270  
2.011.045  
36,6%  
2033  
3
33.759  
701.511  
34,9%  
PO Wandsbek GmbH  
Kontor  
21.651  
40.771  
53,1%  
2033  
3
205  
21.446  
52,6%  
PO Kohlmarkt GmbH  
Kontor  
110.961  
219.771  
50,5%  
2033  
3
641  
110.320  
50,2%  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
Kontor  
25.909  
67.256  
38,5%  
2033  
3
571  
25.338  
37,7%  
Office Kamp GmbH  
Kontor  
17.397  
41.573  
41,8%  
2033  
3
417  
16.980  
40,8%  
PO Walkerdamm GmbH  
Kontor  
35.002  
88.190  
39,7%  
2033  
3
534  
34.468  
39,1%  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
Bolig/erhverv  
363.426  
538.502  
67,5%  
2033  
249.536  
113.890  
21,1%  
Sell Speicher Gmbh  
Kontor  
121.482  
226.732  
53,6%  
2033  
3
3.328  
118.154  
52,1%  
Germania Arkaden Gmbh  
Kontor  
107.000  
209.687  
51,0%  
2033  
3
638  
106.362  
50,7%  
I alt  
1.538.098  
3.443.527  
44,7%  
289.629*  
1.248.469  
36,3%  
Koncernens finansiering er på samme vilkår på rente og udløb. Renten er baseret EURIBOR.  
*
I koncernen er der herudover indeståender i moderselskab og et tysk mellemholdingselskab på i alt 3.688 tDKK, og koncernens samlede indeståender udgør således  
293.317 tDKK.  
GÆLD TIL PENGEINSTITUTTER  
SELSKAB  
Lån  
Rente  
Løbetid  
Afdrags-  
BELØB I DKK 1.000  
i %  
frihed år  
Prime Office A/S  
48.809  
3,5  
-
0
MC Property Fund GmbH  
21.749  
2,0  
-
0
I alt  
70.558  
Selskabets realkreditlån løber i 10 år frem til 2033. Der er bevilget afdragsfrihed  
frem til 2026 med undtagelse af et mindre lån på ca. 19 mio. DKK.  
Det forventes, at afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med  
selskabets bank. Som det fremgår er LTV 2 på 37,1%. I selskabets største selskab  
er LTV 2 på 34,8% og i det næststørste er LTV 2 på 24,7%.  
ANDEN GÆLD SAMLET  
SELSKAB  
Lån  
Rente  
Løbetid  
Afdrags-  
BELØB I DKK 1.000  
i %  
frihed år  
Deposita og forudbetalinger  
5.695  
0
-
0
fra lejere  
Afledte finansielle instrumenter  
6.559  
0
-
0
Anden gæld i koncernen  
24.508  
0
-
0
I alt  
36.762  
Prime Office Årsrapport 2023  
83  
 
23. UDSKUDT SKAT  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Udskudt skat pr. 1. januar  
251.446  
215.199  
Valutakursregulering  
555  
(15)  
Regulering udskudt skat via totalindkomst  
(9.155)  
30.397  
Overtaget udskudt skat ved opkøb  
0
0
Overført mellem aktuel og udskudt skat  
(3.375)  
0
Udskudt skat på årets resultat  
13.215  
5.865  
I alt  
252.686  
251.446  
Som specificeres således i hovedtal:  
Investeringsejendomme  
247.744  
243.214  
Undenskud til fremførsel  
(7.656)  
(17.500)  
Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument  
12.598  
25.732  
I alt  
252.686  
251.446  
Udskudt skat er indregnet således i balancen:  
Udskudte skatteaktiver  
0
0
Udskudte skatteforpligtelser  
252.686  
251.446  
I alt  
252.686  
251.446  
Moderselskab  
2023 2022  
88.951  
168  
72.559  
(6)  
(5.467)  
0
17.560  
0
0
0
9.240  
92.892  
(1.162)  
88.951  
89.792  
(6.167)  
9.267  
83.531  
0
5.420  
88.951  
92.892  
0
92.892  
92.892  
0
88.951  
88.951  
Ikke aktiveret udskudt skatteaktiv i moderselskabet udgør 5.688 tkr. pr. 31. december 2023 og udgjorde 3.018 tkr. pr. 31. december 2022. Koncernen og  
moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at  
skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. I regnskabsåret 2023 er der omkostningsført 3.135  
tkr. til på tidligere indtægtsførte modregninger i udskudtskatteforpligtelse på danske renteswaps. Ud over årets bevægelse fra årets udvikling, er der tilbageført 3.001  
tkr, som regulering af skat vedrørende tidligere år, idet den indregnede modregning af underskud i 2022 ikke har kunnet udnyttes i det omfang, det var indregnet. Den  
udskudte skat vedrørende moderselskabets egne danske aktiviteter udgør i alt 0 tkr  
84  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Note 23 (fortsat)  
Koncernen har aktiveret værdien af fremførselsberettigede underskud i datterselskaber fuldt ud, idet de forvnentes udnyttet i fremtidige skattepligtige indkomster.  
Moderselskabet har ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke forventer at anvende disse fuldt ud i fremtiden.  
For Prime Office koncernen er der begrænset usikkerhed vedrørende opgørelse af den skattepligtige indkomst. Al skattepligtig indkomst med undtagelse af  
moderselskabet, hvori der kun er skattemæssige underskud, er tilhørende Tyskland. De tyske skattemyndigheder har udført ’tax audits’ i flere selskaber i årrækken  
2013-2017 uden væsentlige bemærkninger hertil. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen  
dermed er fritaget for trade tax.  
Det tyske skattevæsen er af den opfattelse, at den afsatte udskudte skat for en række tyske selskaber skal indbetales, hvilket strider mod både den eksisterende tyske  
skattelovgivning og den danske tyske dobbeltbeskatningsoverenskomst. Beløbet udgør ca. 75 mio. DKK. Den udskudte skat er afsat og vil blive afregnet når de enkelte  
ejendomme sælges, og det er fortsat Tyskland der har beskatningsretten. Selskabets skattemæssige rådgivere er enige i, at der er tale om en absurditet, og selskabet  
har ikke accepteret afgørelsen. Beløbet er derfor ikke omklassificeret til skyldig selskabsskat.  
24. ANDEN GÆLD  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Afledte finansielle instrumenter  
694  
0
Deposita og forudbetalinger fra lejere  
5.695  
5.484  
Skyldige omkostninger til forbedringer af ejendomme  
19.210  
3.421  
Øvrige  
5.298  
6.455  
I alt  
30.897  
15.360  
Moderselskab  
2023  
2022  
0
0
0
0
0
0
0
0
429  
429  
Prime Office Årsrapport 2023  
85  
 
25. AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER  
Koncernen har indgået rentesikringsaftaler i form af renteswaps med restløbetider  
på op til 9 år. I regnskabsåret 2023 opnåede koncernen forlængede løbetider på  
kreditforeningsfinansieringen og fik samtidigt forlænget rentesikringsaftalerne.  
Koncernens renteswaps er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen  
betaler en fast rente og modtager en variabel rente. Dagsværdien af koncernens  
renteswaps udgør pr. 31. december 2023, 82.291 tDKK mod 169.949 tDKK forrige  
år. Den indregnede værdi efter skat på reserven for pengestrømssikring i 2023  
udgør 66.340 tDKK (2022: 104.730 tDKK). Der er ikke identificeret eller indregnet  
ineffektivitet fra de indgåede renteswaps.  
BELØB I DKK 1.000  
Hovesstol  
Rentesats  
Start dato  
Slut dato  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
223.095  
0,83%/0,62%  
30.06.2015  
31.12.2031  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
148.730  
0,96%  
30.06.2015  
30.06.2025  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
148.730  
-0,11%  
30.06.2022  
29.03.2030  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
148.730  
0,31%  
30.12.2019  
30.12.2027  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
74.485  
3,04%  
30.06.2023  
30.06.2033  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
260.276  
0,66%  
28.12.2018  
30.12.2031  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
37.183  
0,59%  
29.09.2017  
30.09.2024  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
37.183  
-0,18%  
31.03.2020  
28.12.2029  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
18.621  
3,14%  
30.06.2023  
30.06.2033  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
37.183  
0,97%  
30.12.2019  
30.12.2026  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
37.183  
-0,18%  
31.03.2020  
28.12.2029  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
18.621  
3,10%  
30.06.2023  
30.06.2033  
I alt  
1.190.020  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Dagsværdi af afledte finansielle renteinstrumenter pr. 31. december  
82.291  
169.950  
Moderselskab  
2023  
2022  
28.030  
42.190  
Indregnet under kortfristede aktiver som andre tilgodehavender med 21.103 tDKK (2022: 25.437 tDKK) og som langfristet del af afledte finansielle instrumenter med  
67.747 tDKK (2022: 144.512 tDKK) i 2023 og under anden langfristet gæld med 5.865 tDKK (2022: 0) og kortfristede forpligtelser med 690 tDKK (2022: 0).  
86  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Dagsværdihierarki oplysninger  
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabs-poster, der måles til  
dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:  
Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.  
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser  
eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på  
observerbare markedsdata.  
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Dagsværdihierarki for koncernens afledte finansielle sikringsinstrumenter,  
der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i årsrapporten til at tilhøre  
dagsværdihierarkiets niveau 2 (se note 27 vedrørende finansielle risici og finansielle  
instrumenter). Alle væsentlige input variable til beregning af markedsværdien er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Markedsværdiopgørelsen af koncernens finansielle rentesikringsinstrumenter  
er foretaget af Nykredit ud fra deres interne modeller og metoder. Nykredits  
beregninger kan afvige fra andre markedsdeltageres beregninger. Ved  
opgørelsen anvendes generelle mid- market priser for de enkelte transaktioner  
og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke medregnet.  
Det er Prime Office A/S' vurdering at egen kreditrisiko ikke væsentligt påvirker  
dagsværdiopgørelsen udarbejdet af Nykredit henset til sikkerheder, LTV m.v.  
Prime Office A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens  
finansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis via Bloomberg.  
Vurderingen af at egen kreditrisiko ikke væsentligt påvirker dagsværdiopgørelsen  
kan ændre sig ved ændrede konjunkturer. På nuværende tidspunkt har koncernen  
et nettotilgodehavende på 82,3 mio. kr. og har derfor ikke egen kreditrisiko som  
væsentlig. Hvis nettotilgodehavende bliver til nettoforpligtelse og der samtidig sker  
forringelse af koncernens nøgletal, vil egen kreditrisiko skulle indgå i beregningen  
og kan medføre yderligere negativ dagsværdiregulering, end udsving i basisprisen  
for renteswaps.  
En ændring i renten på +1% vil medføre en positiv dagsværdiregulering på 46,8  
mio. kr. og et fald i renten på 1% vil medføre en negativ dagsværdiregulering på  
46,8 mio. kr.  
Derudover modtages en opgørelse af dagsværdien fra koncernens  
bankforbindelser hvert kvartal.  
DAGSVÆRDIHIERARKI FOR KONCERNENS AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I BALANCEN  
Niveau 1  
Niveau 2  
Niveau 3  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
2023  
2022  
2023  
2022  
Rentesikrings-instrumenter (swaps)  
-
-
82.291  
169.950  
-
-
Prime Office Årsrapport 2023  
87  
 
26. PANTSÆTNINGER OG SIKKERHEDSSTILLELSER  
Koncernen har afgivet pant i investeringsejendomme med bogført værdi på  
3.444 mio. DKK (3.384 mio. DKK i 2022) for gæld til bank- og kreditinstitutter  
på i alt 1.609 mio. DKK (1.515 mio. DKK i 2022) og som sikkerhed for dagsværdi  
af renteswap, hvor værdien pr. 31. december 2023 er positiv med 82 mio. DKK  
(170 mio DKK i 2022). Herudover er der stillet regarantier for ca. 181,5  
mio. DKK for selskabets betingede køb af to byggefelter på Aarhus Ø. Byggefelterne  
er erhvervet i 2024 for 414 mio. kr. og selskabet er således forpligtet til at opføre  
projektet med en samlet investering på 1,4 mia. DKK. Selskabet kan stoppe projektet  
mod betaling af 10 mio. DKK i bod til Aarsleff samt tilbagesælge grundene til Aarhus  
Kommune med en 25% reduktion. Ledelsen forventer at gennemføre projektet som  
planlagt.  
Koncernen har afgivet sikkerhed for gæld til bank- og kreditinstitut ved  
transport i forsikringssummer og lejeindtægter  
Selskabet og koncernen har indgået administrationsaftaler med Buwog  
Immobilien Management GmbH om administration af koncernens  
investeringsejendomme. Aftalen med BUWOG løber i 1 år. Det årlige faste honorar  
udgør cirka 16 mio. kroner.  
Moderselskabet har stillet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes gæld.  
Prime Office A/S’ ejerandele i K/S Danske Immobilien, MC Property Fund Hamburg  
GmbH og i øvrige datterselskaber er stillet til sikkerhed for gæld i Nykredit.  
Eventualforpligtelser  
Selskabet og koncernen har indgået en huslejekontrakt med 6 måneders  
opsigelsesvarsel. Årlig leje udgør 172 t.kr.  
Selskabet og koncernen har indgået en delegationsaftale med Møller &  
Company A/S. Aftalen løber frem til 31. december 2028. Honoraret udgør 0,15%  
af koncernens ejendomsværdier, svarende til et årligt honorar på cirka 5.172 t.kr.  
Den samlede forpligtelse kan således opgøres til 25,9 mio. DKK.  
88  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
27. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER  
Dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i  
balancen  
Dagsværdihierarki for koncernens afledte finansielle rentesikringsinstrumenter,  
der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre  
dagsværdihierarkiets niveau 2. Markedsværdien opgøres i dette niveau på basis af  
observerbare markedsdata som rentekurver, volatiliteter mv.  
Dagsværdihierarki oplysninger  
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi,  
opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:  
Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.  
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller  
andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare  
markedsdata.  
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret  
på observerbare markedsdata.  
Aktuelle markedsværdiopgørelsen er foretaget af Nykredit og er foretaget på baggrund
af deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre  
markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle id-market priser  
for de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor  
ikke medregnet, herudover kan en række individuelle faktorer påvirke opgørelsen.  
Prime Office A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens  
finansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis. Derudover modtages hvert kvartal
en beregning af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser.  
Renterisiko og indgående rentesikringsaftaler  
Vedrørende koncernens renterisiko på finansielle forpligtelser vil en  
ændring i renteniveauet påvirke finansieringsomkostningerne. Herudover  
vil en ændring i renteniveauet påvirke dagsværdien af koncernens indgåede  
rentesikringsinstrumenter.  
Der henvises til følsomhedsanalyse nedenfor i denne note.  
Valutarisiko  
Koncernens selskaber anvender alle EURO som funktionel valuta, og såvel aktiver  
som forpligtelser er optaget i EURO. Risikoen er således på nettoplaceringen, som  
er beskrevet nærmere nedenfor i denne note. Risikoen vurderes som lav grundet  
relationen mellem danske kroner og EURO.  
Likviditetsrisiko  
Koncernen har lav likviditetsrisiko som følge af indgåede aftaler om afdragsfrihed  
og langsigtede finansiering. Der realiseres løbende positive pengestrømme og  
koncernens likviditetsreserve består af likvide midler.  
Kreditrisiko  
Koncernens aktivitet betyder, at mellemværender med lejere er forholdsvis  
begrænset. Der vil være en risiko for tab på mellemværender. Denne kan opgøres til  
en maksimal risiko på det samlede tilgodehavende pr. 31. december 2023 udgørende  
19.861 tDKK (2022: 18.033 tDKK) Risikoen vurderes som lav.  
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens afsnit 4 "Risikostyring" og afsnit 5  
"Selskabets kapitalstruktur og finansiering" for yderligere beskrivelse.  
Kreditrisiko på afledte finansielle instrumenter og likvider vurderes som lav.  
Prime Office Årsrapport 2023  
89  
 
FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI VIA EGENKAPITALEN  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Afledt finansiel instrument, renteswap (pengestrømssikring)  
88.850  
169.949  
I alt finansielle aktiver, der måles til dagsværdi  
88.850  
169949  
Moderselskab  
2023 2022  
28.030  
42.189  
28.030  
42189  
FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI VIA EGENKAPITALEN  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Afledt finansiel instrument, renteswap (pengestrømssikring)  
6.559  
-
I alt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi  
6.559  
-
Moderselskab  
2023  
2022  
-
-
-
-
FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser  
19.861  
18.033  
Andre tilgodehavender  
4.921  
5.298  
Likvide beholdninger  
293.317  
150.924  
Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder  
0
0
I alt udlån og tilgodehavender  
318.099  
174.255  
2023  
0
2022  
0
435  
548  
3.642  
45.271  
49.348  
1.757  
48.092  
50.397  
90  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Kreditinstitut, gældsforpligtigelse  
1.538.098  
1.451.302  
Bank, gældsforpligtigelse  
70.558  
63.825  
Gæld tilknyttede virksomheder  
0
0
Leasinggæld  
30.315  
27.669  
Leverandørgæld  
24.093  
25.777  
Anden gæld  
30.203  
15.360  
I alt finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris  
1.693.267  
1.583.933  
2023  
2022  
0
0
48.809  
329.843  
-
50.136  
304.220  
-
826  
4.546  
429  
-
379.478  
359.331  
AFDÆKNINGSPROCENT  
BELØB I DKK 1.000  
2024  
2025  
2026  
2027  
2028  
2029  
2030  
2031  
2032  
2033  
Gæld til kreditinstitutter  
1.536.199  
1.534.300  
1.532.401  
1.530.502  
1.528.603  
1.526.704  
1.524.805  
1.522.906  
1.521.007  
1.519.108  
Heraf med fast rente  
1.190.020  
1.078.473  
818.195  
781.013  
632.283  
632.283  
446.370  
446.370  
223.275  
223.275  
Afdækningsprocent  
77,5%  
70,3%  
53,4%  
51,0%  
41,4%  
41,4%  
29,3%  
29,3%  
14,7%  
14,7%  
(Langfristede lån/afdækning)  
Selskabets realkreditlån løber i 10 år frem til 2033. Der er bevilget afdragsfrihed frem til 2026 med undtagelse af et mindre lån på ca. 19 mio. DKK. Det forventes, at  
afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med selskabets bank. Ovenfor er medtaget den forventede forlængelse af afdragsfrihed, for at vise  
afdækningsprocenten fra allerede indgåede renteswapaftaler.  
Prime Office Årsrapport 2023  
91  
 
EFFEKT AF RENTESTIGNING PÅ 1%  
Resultat  
Anden totalindkomst*  
Egenkapital  
Finansielle forpligtelser, rente  
(16.087)  
0
(16.087)  
Likvider, rente  
2.933  
0
2.933  
Renteswaps, nettoafregninger  
11.900  
0
11.900  
Renteswaps, værdiregulering*  
0
46.778  
46.778  
Skatteeffekt  
198  
(7.403)  
(7.205)  
I alt  
(1.056)  
39.375  
38.319  
*Effekten på resultatopgørelsen er udtryk for den forventede kontinuerlige effekt af en renteforøgelse på 1%. Effekten på totalindkomstopgørelsen år 1 fra værdiregulering af renteswaps efter en  
rentestigning på 1%, vil over kontrakternes løbetid reguleres tilbage til 0. Den positive effekt år 1 vil således blive tilbageført over de kommende år i takt med at lavere nettoafregninger realiseres.  
VALUTARISICI VEDRØRENDE INDREGNEDE AKTIVER OG FORPLIGTELSER (FINANSIELLE OG IKKE-FINANSIELLE)  
KONCERN 2023  
BELØB I DKK 1.000  
Langfristede aktiver  
Kortfristede aktiver  
Gældsforpligtelser  
Usikret nettoposition  
EUR  
3.600.446  
339.203  
1.955.859  
1.983.790  
I alt  
3.600.446  
339.203  
1.955.859  
1.983.790  
KONCERN 2022  
BELØB I DKK 1.000  
Langfristede aktiver  
Kortfristede aktiver  
Gældsforpligtelser  
Usikret nettoposition  
EUR  
3.450.570  
344.204  
1.835.490  
1.959.284  
I alt  
3.450.570  
344.204  
1.835.490  
1.959.284  
92  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
28. ÆNDRING I FORPLIGTELSER SOM FØLGE AF FINANSIERINGSAKTIVITET  
KONCERN 2023  
Ikke kontante  
Pengestrømme  
ændringer  
BELØB I DKK 1.000  
Tidligere  
driftskredit  
vurderet  
Tilgang  
finansierings-  
1. jan. 2023  
Optagelse  
Afdrag  
Valutakurs  
leasingforpligtelse  
aktivitet  
31. dec. 2023  
Gæld til kreditinstitutter  
1.451.301  
161.958  
(79.058)  
3.201  
0
695  
1.538.097  
Gæld til banker  
63.825  
0
6.592  
141  
0
0
70.558  
Leasingforpligtelser  
27.669  
0
(476)  
61  
3.061  
0
30.315  
I alt  
1.542.795  
161.958  
(72.942)  
3.402  
3.061  
695  
1.638.968  
KONCERN 2022  
Ikke kontante  
Pengestrømme  
ændringer  
BELØB I DKK 1.000  
Tidligere  
driftskredit  
vurderet  
Tilgang  
finansierings-  
1. jan. 2022  
Optagelse  
Afdrag  
Valutakurs  
leasingforpligtelse  
aktivitet  
31. dec. 2022  
Gæld til kreditinstitutter  
1.455.562  
0
(4.260)  
0
0
0
1.451.302  
Gæld til banker  
47.289  
0
1.148  
0
0
15.388  
63.825  
Leasingforpligtelser  
28.135  
0
(466)  
0
0
0
27.669  
I alt  
1.530.986  
0
(3.578)  
0
0
15.388  
1.542.795  
Prime Office Årsrapport 2023  
93  
 
MODERSELSKAB 2023  
Ikke kontante  
ændringer  
Pengestrømme  
Optagelse  
BELØB I DKK 1.000  
Tilgang  
leasingforpligtelse  
Genberegning  
amortisering  
1. jan. 2023  
50.136  
Afdrag  
1.437  
1.437  
Valutakurs  
110  
31. dec. 2023  
48.809  
Gæld til banker  
0
0
0
I alt  
50.136  
0
110  
0
0
48.809  
MODERSELSKAB 2022  
Ikke kontante  
ændringer  
Pengestrømme  
BELØB I DKK 1.000  
Tilgang  
leasingforpligtelse  
Genberegning  
amortisering  
1. jan. 2022  
47.289  
Optagelse  
Afdrag  
2.847  
2.847  
Valutakurs  
31. dec. 2022  
50.136  
Gæld til banker  
0
-
0
0
I alt  
47.289  
0
-
0
0
50.136  
94  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
29. NÆRTSTÅENDE PARTER  
Nærtstående parter i Prime Office A/S defineres, jf. IAS 24, som værende personer
i direktionen og bestyrelsen, samt personer med tilknytning hertil. Herudover  
selskaber, hvori denne personkreds har væsentlig indflydelse inkl. selskaber  
som er tilknyttet til moderselskabet jvf. tidligere angivne koncernoversigt. Ingen  
nærtstående parter har en bestemmende indflydelse på Prime Office A/S.  
Der er i året koncerninternt overdraget ejendomme fra MC Property Fund til K/S  
Danske Immobilien for 213.153 tDKK. Transaktionen er sket til dagsværdi, og på  
markedsvilkår, og har ikke medført koncerninterne avancer.  
Der er i året koncerninternt overdraget selskabet PO Wandsbeck GmbH fra Prime  
Office A/S til K/S Danske immobilien for 12.029 tDKK. Transaktionen er sket til  
dagsværdi, og på markdsvilkår, og har ikke medført koncerninterne avancer.  
Følgende nærtstående er i besiddelse af betydelig indflydelse på koncernens drifts-  
mæssige og finansielle ledelse. Relationerne begrundes enten ved sammenfald i  
direktions- eller bestyrelsessammensætning.  
• Moller
& Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S,  
som ejes 100% af administrerende direktør Mogens Vinther Møller)  
• Hegelund
Invest ApS (Hegelund Invest ApS ejes 100% af familien Lindeløv)  
• Torben
Hjort ApS (Torben Hjort ApS ejes af bestyrelsesmedlem Torben Hjort og  
Thomas Hjort.)  
• M&
M Invest Aps ejes af næstformand Knud Aage Hjorth.  
Honorar til Moller & Company A/S er sket i henhold til indgået delegationsaftale  
med selskabet.  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2022  
Transaktioner med Moller & Company A/S  
Delegationsaftale  
5.172  
5.021  
Transaktioner med Birketinget A/S  
Erhvervelse af minoritetsandele, 5,2% af PO Wandsbeck GmbH  
738  
0
Transaktioner med direktion og bestyrelse  
Direktion og dennes nærtstående  
2.174  
2.162  
Bestyrelse  
2.016  
2.012  
Tilknyttede virksomheder  
Koncernmellemværender, renteindtægter  
0
0
Koncernmellemværender, renteudgifter  
0
0
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder  
0
0
Gæld tilknyttede virksomheder  
0
0
Modtaget udbytte i året  
0
0
Betalt udbytte i året  
3.283  
0
Moderselskab  
2023  
2022  
5.172  
0
5.021  
0
1.036  
1.390  
1.068  
1.387  
1.574  
3.242  
1.254  
3.951  
45.271  
329.843  
10.114  
3.283  
48.092  
304.220  
82.682  
0
Management fee internt i koncernen faktureret fra moderselskabet beløber sig til 8.547 TDKK (2022: 8.141 TDKK). 1) Administrationsbidrag følger honorarbetingelserne i administrationsaftalen og afregnes kvart-  
årligt og udgør 0,15% p.a. (eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af koncernens ejendomsportefølje.  
Prime Office Årsrapport 2023  
95  
 
30. AKTIONÆRFORHOLD  
I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Office A/S  
meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel  
den samlede aktiekapital som stemmerettighederne.  
• Birketinget
A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 1.033.764 stk. aktier  
svarende til 27,25%.  
• AHJ
A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til  
15,72%.  
• Granada
Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere  
end 10% af den samlede aktiekapital.  
• Djernes
& Andreasen ApS, Rynkeby, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end  
11% af den samlede aktiekapital.  
96  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
31. LEDELSENS BEHOLDNING AF AKTIER MV.  
2023  
Beholdning af aktier  
Årets tilgang  
Beholdning af aktier  
Beholdning i procent af  
Markedsværdi af  
pr. 1. januar i stk.  
i stk.  
pr. 31. december i  
antallet af aktie i alt  
beholdning af aktier i  
stk.  
T.DKK  
Bestyrelsen  
Flemming Bent Lindeløv  
28.130  
0
28.130  
0,74%  
5.626  
Torben Hjort Friederichsen og (Torben Hjort Aps)  
5.000  
0
5.000  
0,13%  
1.000  
Knud Aage Hjorth og (M+M Invest Aps)  
27.262  
0
27.262  
0,72%  
5.452  
Marie Vinther Møller  
337  
0
337  
0,01%  
67  
Direktion  
Mogens Vinther Møller
og (Birketinget A/S)  
922.259  
111.505  
1.033.764  
27,25%  
206.753  
2022  
Beholdning af aktier  
Årets tilgang  
Beholdning af aktier  
Beholdning i procent af  
Markedsværdi af  
pr. 1. januar i stk.  
i stk.  
pr. 31. december i  
antallet af aktie i alt  
beholdning af aktier i  
stk.  
T.DKK  
Bestyrelsen  
Flemming Bent Lindeløv  
28.130  
0
28.130  
0,74%  
6.582  
Torben Hjort Friederichsen og (Torben Hjort Aps)  
5.000  
0
5.000  
0,13%  
1.170  
Knud Aage Hjorth og (M+M Invest Aps)  
27.262  
0
27.262  
0,72%  
6.379  
Marie Vinther Møller  
337  
0
337  
0,01%  
79  
Direktion  
Mogens Vinther Møller
og (Birketinget A/S)  
922.259  
922.259  
24,31%  
215.809  
Prime Office Årsrapport 2023  
97  
 
32. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN  
Koncernen har efter balancedagen erhvervet to byggefelter på Aarhus Ø.  
Prime Office forventer samlede byggeomkostninger i størrelsesordenen  
1,4 mia. DKK inkl. erhvervelsen af byggefelter, renter m.v. Der har på  
projektet været indgivet en klage til planklagenævnet, der er blevet afvist.  
Klager har den 27. februar 2024 anmodet om genoptagelse. Selskabets  
juridiske rådgivere har vurderet, at anmodningen med stor sandsynlighed  
vil blive afvist, ledelsen har derfor fastholdt sine forventninger til projektets  
gennemførsel.  
Der er ledelsen bekendt ikke herudover indtruffet væsentlige begivenheder  
efter statusdagen, som har indflydelse på årsrapporten for 2023.  
33. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT  
TIL OFFENTLIGGØRELSE  
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 19. marts 2024 godkendt  
nærværende årsrapport 2023 til offentliggørelse. Årsrapporten fore-  
lægges Prime Office A/S’ aktionærer til godkendelse på den ordinære  
generalforsamling 10. april 2024.  
Sell Speicher  
Sell Speicher, ankomst  
98  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
34. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS  
Anvendt regnskabspraksis er, ud over det i koncernregnskabets note 1 beskrevne,  
som beskrevet nedenfor.  
Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne  
mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de  
konsoliderede virksomheder.  
Grundlæggende forudsætning om fortsat drift  
Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har i forbindelse med regnskabs-  
aflæggelsen vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going concern-  
forudsætningen lægges til grund. Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har  
konkluderet, at der ikke på regnskabsafslutningstidspunktet er faktorer, der  
giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte  
driften mindst frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund  
af kendskab til koncernen og selskabet, de skønnede fremtidsudsigter og de  
identificerede usikkerheder og risici, der knytter sig hertil. Det anses således for  
rimeligt, sagligt og velbegrundet at lægge going concern-forudsætningen til grund  
for regnskabsaflæggelsen.  
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%.  
Minoritetsinteresser  
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den  
ikke kontrollerende interesses forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes  
resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen  
og som en særskilt post under egenkapitalen.  
Afledte finansielle instrumenter  
Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning på indgåelsesdagen  
til dagsværdi og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative  
dagsværdier af afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for  
behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende  
dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.  
Koncernregnskabet  
Koncernregnskabet omfatter Prime Office A/S (moderselskabet) og de virksomheder  
(dattervirksomheder), som kontrolleres af moderselskabet. Moderselskabet anses for  
at have kontrol, når det i) har bestemmende indflydelse over de relevante aktiviteter  
i den pågældende virksomhed, ii) er eksponeret overfor eller har ret til et variabelt  
afkast fra investeringen, og iii) kan anvende sin bestemmende indflydelse til at  
påvirke det variable afkast.  
Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af  
observerbare markedsdata (se note 25 - dagsværdihierarki for finansielle  
instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen).  
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og  
opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse,  
indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af  
det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.  
Konsolideringsprincipper  
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Prime Office A/S og  
dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge  
regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug ved  
konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.  
Prime Office Årsrapport 2023  
99  
 
Pengestrømssikring  
Ændringer i den del af dagsværdien af afledte finansielle instrumenter,  
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige  
betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i fremtidige pengestrømme,  
indregnes i anden totalindkomst i en særskilt reserve for sikringstransaktioner under  
egenkapitalen, indtil de sikrede pengestrømme påvirker resultatet. På dette tidspunkt
reklassificeres gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstansaktioner fra anden  
totalindkomst og indregnes i samme regnskabspost som det sikrede.  
Hvis sikringsinstrumentet ikke længere opfylder kriterierne for regnskabsmæssig  
sikring, ophører sikringsforholdet fremadrettet. Den akkumulerede værdiændring  
indregnet i anden totalindkomst reklassificeres til resultatopgørelsen, når de sikrede  
pengestrømme påvirker resultatet eller ikke længere er sandsynlig.  
Den del af værdireguleringen af et afledt finansielt instrument, som ikke indgår i et  
sikringsforhold, præsenteres under finansielle poster.  
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede  
skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne  
realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i  
udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed.  
Udskudt skat, der opstår ved første indregning af et aktivkøb som ikke udgør  
virksomhedssammenslutning indregnes ikke. Efterfølgende korrektioner til værdien  
af aktivet, der eliminerer den initialt ikke indregnede udskudte skat, medfører ikke  
ændring af den udskudte skat.  
K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skattesubjekt, men skattemæssigt  
transparent. Skatten af Prime Office A/S’ 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er  
derfor indregnet i regnskabet for moderselskabet og koncernen.  
Ledelsen i Prime Office A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters  
skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de  
skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
Skat  
Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat,  
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i  
anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til  
posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen.  
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende  
skattesatser og -regler.  
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte  
anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse. Udskudt skat  
vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om  
genindvinding ved salg.  
Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.  
100  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Visualisering af Mejlbryggen B og C set fra vandet  
Gårdmiljø på Mejlbryggen B og C Aarhus Ø  
Prime Office Årsrapport 2023  
101  
 
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE  
BALANCEN  
Nettoomsætning  
Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsårets periodiserede  
huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennemfakturering.  
Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag.  
Omsætningen opgøres eksklusiv moms.  
Investeringsejendomme  
Investeringsejendomme er investeringer i bolig-, kontor- og erhvervsejendomme  
med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende  
driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.  
Investeringsejendomme under opførsel måles ved første indregning til kostpris,  
der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån  
til finansiering af igangværende projekter. Investeringsejendomme under opførsel  
måles til dagsværdi, når ledelsen vurderer, at dagsværdien kan opgøres pålideligt,  
senest ved færdigopførelse.  
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, hvilket for en  
erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhvervelses-  
omkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter  
(Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger,  
der tilfører investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges  
kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse  
indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.  
Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi via en  
afkastmodel.  
Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen  
i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået.  
Driftsomkostninger  
Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene,  
herunder vedligeholdelsesomkostninger samt administration af ejendommene.  
Viderefakturerede omkostninger til lejere, herunder varme, el mv. indregnes netto.  
Salgs- og administrationsomkostninger  
I salgs- administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og  
administration af koncernen, herunder ledelsens løn og omkostninger til revisor,  
advokat mv.  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen  
på regnskabsposten for ”værdiregulering af koncernens investeringsejendomme”.  
Finansielle poster  
Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger,  
realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab af værdipapirer og  
sikringsinstrumenter, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta.  
Herudover medtages amortisering af finansielle gældsforpligtelser.  
Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret.
Andre anlæg  
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af  
akkumulerede af- og nedskrivninger.  
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives lineært over aktivernes  
forventede brugstid, der udgør 5-10 år.  
102  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Leasingkontrakter  
Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når koncernen i  
henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et specifikt identificerbart aktiv får  
stillet leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når koncernen opnår ret til  
stort set alle de økonomiske fordele fra brugen af det identificerede aktiv og retten  
til at bestemme over brugen af det identificerede aktiv.  
For Prime Office består leasingaktiver og forpligtelser af kontrakter på leje  
af grunde med ejendomme ejet af Prime Office, efter tyske forhold benævnt  
"erbbauzinsen".  
Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsværdien af de fremtidige  
leasingydelser tilbagediskonteret med en alternativ lånerente. Følgende  
leasingbetalinger indregnes som en del af leasingforpligtelsen:  
• Faste
betalinger  
• Variable
betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer i et indeks eller en  
rente, baseret pågældende indeks eller rente.  
• Skyldige
betalinger under en restværdigaranti.  
• Udnyttelsesprisen
for købsoptioner, som ledelsen med høj sandsynlighed  
forventer at udnytte.  
• Betalinger
omfattet af en forlængelsesoption, som koncernen med høj  
sandsynlighed forventer at udnytte.  
• Bod
relateret til en opsigelsesoption, medmindre koncernen med høj  
sansynlighed ikke forventer at udnytte optionen.  
Leasingforpligtelsen måles til amortiseret kostpris under den effektive rentes  
metode. Leasingforpligtelsen genberegnens, når der er ændringer i de  
underliggende kontraktuelle pengestømme fra ændringer i et indeks eller en  
rente, hvis der er ændringer i koncernens estimat af en restværdigaranti, eller  
hvis koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs-, forlængelses- eller  
opsigelsesoption med rimelig sansynlighed forventes udnyttet.  
Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien af  
leasingforpligtelsen korrigeret for forudbetalt leasingbetalinger med tillæg  
af direkte relaterede omkostninger og estimerede omkostninger til nedrivning,  
istandsættelse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af  
incitamentsbetalinger fra leasinggiver.  
Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumulerede af- og  
nedskrivninger. leasingaktivet afskrives over den korteste af leasingperioden og  
leasingaktivets brugstid. Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen.  
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder i moderselskab  
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i moderselskabets  
regnskab efter indre værdis metode. Kapitalinteresser optages i balancen til den  
forholdsmæssige andel af deres indre værdi og moderselskabets andel af resultatet  
medtages på tilsvarende vis i resultatopgørelsen.  
Tilgodehavender  
Tilgodehavender måles ved første indregning i balancen til dagsværdi og måles  
efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort tabshensættelse.  
Likvide beholdninger  
Likvide beholdninger består af indestående på konti i pengeinstitutter.  
Egenkapital  
Egne aktier  
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på  
egenkapitalen under overført resultat.  
Prime Office Årsrapport 2023  
103  
 
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode  
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdi omfatter nettoopskrivning af  
kapitalandele i tilknyttede virksomheder i forhold til kostpris.  
Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv.,  
måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrentede gældsforpligtelser  
normalt svarer til den nominelle værdi.  
Reserven kan elimineres ved underskud, realisation af kapitalandele eller ændring i
regnskabsmæssige skøn. Reserven kan ikke indregnes med et negativt beløb.  
Pengestrømsopgørelsen  
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen  
præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift,  
investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og  
slutning.  
Driftsaktivitet  
Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens  
hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til investerings- eller  
finansieringsaktiviteter.  
Investeringsaktivitet  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af  
investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre investeringer, der ikke  
indgår som likvider.  
Finansieringsaktivitet  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i  
størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapital og gæld.  
Reserve for valutakursreguleringer  
Reserve for valutakursreguleringer omfatter andel af valutakursdifferencer, opstået
ved omregning af regnskaber for enheder med en anden funktionel valuta end  
danske kroner. Reserven opløses ved afhændelse af udenlandske enheder. Når  
kapitalandele i tilknyttede virksomheder, i modervirksomhedens regnskab er  
omfattet af bindingskravet i reserven for nettoopskrivning efter den indre værdis  
metode, vil valutakursreguleringer i stedet indgå i denne egenkapitalreserve.  
Reserve for sikringstransaktioner  
Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede nettoændring efter
skat i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder kriterierne for sikring  
af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikrede transaktion endnu ikke er  
realiseret. Reserven opløses, når den sikrede transaktion realiseres, hvis de sikrede  
pengestrømme ikke længere forventes realiseret, eller sikringsforholdet ikke  
længere er effektivt. Reserven repræsenterer ikke en selskabsretlig binding og kan  
derfor udgøre et negativt beløb.  
Kort-/langfristede gældsforpligtelser  
Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu  
efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles  
de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede  
værdi ved anvendelse af den ”effektive rentes metode”, således at forskellen  
mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over  
låneperioden.  
Segmentoplysninger  
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens  
anvendte regnskabspraksis og følger koncernens interne ledelsesrapportering.  
I definitionen af segmentoplysninger er koncernens selskabsopbygning valgt  
som grundlag og dækker over koncernselskaber. Boliger er primært K/S Danske  
Immobilien. Kontorer er koncernens kontorselskaber. Erhverv og bolig er MC  
Property Fund Hamburg GmbH.  
104  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser  
omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster,  
der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte
poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger,
der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter,
indkomstskatter o.l.  
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger regnskab i en  
anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne  
til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse
afviger væsentligt fra de  
faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes  
de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.  
Valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af virksomheders balanceposter  
ved årets begyndelse til balancedagens valutakurser og ved omregning af  
resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser,  
indregnes i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der  
er opstået som følge af ændringer, som er foretaget direkte i den udenlandske  
virksomheds egenkapital, også i anden totalindkomst.  
Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som anvendes direkte  
i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver. Kortfristede  
aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften  
i segmentet, herunder tilgodehavender fra udlejning, andre tilgodehavender,  
periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.  
Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af  
driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tjenesteydelser,  
hensatte forpligtelser og anden gæld.  
Resultatopgørelsens poster omregnes til gennemsnitlige valutakurser for  
månederne, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på  
transaktionstidspunktet, bortset fra poster afledt af ikke-monetære aktiver og  
forpligtelser, der omregnes til historiske kurser gældende for de pågældende ikke-  
monetære aktiver og forpligtelser.  
Omregning af fremmed valuta  
Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta  
omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender,  
gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på  
balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs.  
Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og henholdsvis  
betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatet som finansielle poster.  
Ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt  
i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære  
poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på  
omvurderingstidspunktet.  
Prime Office Årsrapport 2023  
105  
 
DEFINITION AF NØGLETAL FOR KONCERNEN  
Resultat før skat (DKK)  
x 100  
Forrentning af egenkapitalen før skat:  
Gennemsnitlig egenkapital (DKK)  
Årets resultat (DKK)  
x 100  
Forrentning af egenkapitalen efter skat:  
Gennemsnitlig egenkapital (DKK)  
Egenkapital ultimo (DKK)  
x 100  
Soliditetsgrad (pct.):  
Samlede aktiver (DKK)  
Resultat før kurs- og værdireguleringer  
Return on invested capital (ROIC):  
Dagsværdi investeringsejendomme  
Gæld til kreditinstitutter  
Loan to value (LTV):  
Dagsværdi investeringsejendomme  
Resultat af primær drift  
Interest coverage (ICR):  
Finansielle omkostninger  
Årets resultat (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer  
Resultat pr. aktie (EPS):  
Gns. antal aktie (stk)  
Pengestrømmme vedrørende primær drift  
Pengestrømme fra driftsaktiviteter pr. aktie, DKK:  
Antal aktier ultimo periode, stk  
Markedsværdi (T.DKK):  
Antal aktier i alt (stk.) x Børskurs (DKK)  
Egenkapital tilhørende moderselskabts aktionærer (DKK)  
Indre værdi pr. aktie (DKK):  
Antal aktie (stk)  
Markedsværdi pr. aktie (DKK)  
Price Earnings (PE):  
Resultat pr. aktie EPS (DKK)  
(Antal aktier - antal egne aktier) x Børskurs (DKK)  
Kurs/indre værdi (DKK):  
Egenkapital (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer  
EBIT (DKK) (resultat af primær drift)  
EBIT pr. aktie (DKK):  
Antal aktie (stk)  
Udbytte (DKK)  
Udbytte pr. aktie (DPS):  
Antal aktie (stk)  
Antal udlejede m2  
Udlejningsgrad (pct.):  
Antal m2  
Vekslekurs DKK/€:  
7,4365  
106  
Prime Office Årsrapport 2023  
 
Digital rendering af Mejlbryggen.  
 
Bestyrelsen i Prime Office A/S  
Fra højre Flemming Lindeløv, Torben Hjort,  
Marie Møller, Mogens Møller, Knud Hjorth  
Prime Office A/S  
Sønder Allé 6, 2. Sal  
DK-8000 Aarhus C  
CVR. nr. 3055 8642  
Telefon (+45) 8733 8989  
Kontaktperson  
Mogens Vinther Møller  
Adm. direktør  
Telefon (+45) 8733 8989  
Mobil (+45) 4074 2429  
www.primeoffice.dk  
info@primeoffice.dk  
108  
Prime Office Årsrapport 2023