PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2022 CVR-NR. 30558642  
SØNDER ALLÉ 6, 2. SAL, 8000 AARHUS C  
 
Forventninger og væsentlige nøgletal  
Tal i mio. DKK  
Forventninger 2022  
Resultat 2022  
Forventninger 2023  
RESULTATOPGØRELSE  
Omsætning  
178-185  
120-130  
90-110  
188,6  
114,0  
86,0  
185-195  
105-125  
80-100  
EBIT  
Overskud før skat og værdireguleringer  
Værdireguleringer  
Overskud før skat  
80,2  
166,2  
BALANCE  
Investeringsejendomme  
Egenkapital  
3.411,8  
1.959,3  
FINANSIELLE NØGLETAL I PROCENT  
Soliditet >30%  
51,63%  
42,50%  
60,42%  
LTV <70%  
Overskudsgrad af primær drift - EBIT-margin  
ØVRIGE NØGLETAL  
Samlede antal m2  
280.567  
3.584  
Antal lejligheder i stk.  
Dagsværdi pr. m2 for alle ejendomme i DKK  
12.062  
2
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
INDHOLD  
1
2
3
KONCERNOVERSIGT 9  
HOVED-OG NØGLETAL  
10  
LEDELSESBERETNING  
12  
12  
14  
18  
18  
3.1 Selskabets ledelse informerer  
3.2 Regnskabsberetning  
3.3 Forventninger  
3.4 Bestyrelse og direktion  
3.5 Samfundsansvar og corporate governance  
3.5.1 Organisation og ansvarsfordeling  
3.5.2 Vederlagsrapport  
3.5.3 Finanspolitik  
3.6 Aktionærinformation  
22  
23  
23  
23  
24  
4
5
6
RISIKOSTYRING  
26  
30  
SELSKABETS KAPITALSTRUKTUR OG FINANSIERING  
PÅTEGNINGER  
6.1 Ledelsespåtegning  
6.2 Den uafhængige revisors påtegning  
32  
32  
33  
7
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
38  
38  
40  
42  
46  
48  
7.1  
Resultatopgørelse  
7.2 Balance  
7.3 Egenkapitalopgørelse  
7.4 Pengestrømsopgørelse  
7.5 Noter til årsrapporter  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022  
3
 
PRIME OFFICE A/S er et børsnoteret selskab, der giver investor mulighed for at
investere i tyske investeringsejendomme. Prime Office A/S har sammensat en portefølje, der
udelukkende består af atraktive og velbeliggende investerings-ejendomme i Tyskland.  
Ejendommene består primært af boligejendomme svarende til 75,2% af den samlede portefølje.  
Selskab  
Bestyrelse  
Direktion  
Revisor  
Generalforsamling  
Prime Office A/S
Sønder Allé 6, 2. sal
DK-8000 Aarhus C
Flemming Bent Lindeløv,  
bestyrelsesformand  
Mogens Vinther Møller,  
adm. direktør  
EY Godkendt  
Den ordinære generalforsamling afholdes  
onsdag den 12. april 2023 kl. 14.00 på ARoS  
Aarhus Kunstmuseum.  
Revisionspartnerselskab  
Værkmestergade 25,  
8000 Aarhus C  
Knud Aage Hjorth,  
næstformand  
CVR-nr. 3055 8642  
Telefon: +45 8733 8989  
www.primeoffice.dk  
info@primeoffice.dk  
Torben Hjort Friederichsen,  
bestyrelsesmedlem  
Marie Vinther Møller,  
bestyrelsesmedlem  
4
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
OVERBLIK  
Hvem er vi?  
NORDTYSKLAND SOM INVESTERINGSOMRÅDE  
SELSKABETS INVESTERINGSEJENDOMME  
Vores tyske nabo mod syd, med over 5 mio. indbyggere i delstaten Slesvig-  
Holsten og Hamborg, er en af verdens stærkeste økonomier. Et modent  
investeringsmarked med høj atraktivitet. En begrænset risiko og med gode  
fremtidsmuligheder.  
Prime Office A/S er et ejendomsselskab som ejer  
boliger, kontorer og erhvervsejendomme. Selskabet  
investerer i Hamburg, Lübeck, Kiel, Heide, Slesvig og i
en række andre byer i Nordtyskland.
Primære investeringsbyer  
Selskabets forretningsmodel er at foretage  
Hamborg 1,85 mio. indbyggere, Kiel 246.000 indbyggere, Flensborg 91.000  
indbyggere, Lübeck 216.000 indbyggere og Slesvig 25.500 indbyggere.  
erhvervsmæssig udlejning af investeringsejendomme.
Der er fokus på likviditet, finansiel optimering og drif  
og en stærk balance. Med en høj udlejning genererer  
selskabet løbende en solid drifsindtjening og likviditet.  
Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S  
Danske Immobilien. Erhverv og bolig i MC Property Fund Hamburg GmbH.  
Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Kontorer består af PO Kohlmarkt  
GmbH, PO Walkerdamm GmbH, PO Hamburger Chausse GmbH, Office-Kamp  
GmbH, Sell Speicher II GmbH og Germania Arkaden GmbH.  
Der investeres langsigtet, og selskabets lejere betragter  
vi som selskabets kunder. Selskabet vokser i takt med  
opkøb, indtjening og konsolidering.  
DANMARK OG AARHUS SOM NYT INVESTERINGSOMRÅDE
Selskabet har i 2021 betinget købt to byggegrunde af Aarhus Kommune, hvor  
der kan opføres 29.000 m2 boliger. Lokalplan er i offentlig høring og forventes  
endelig godkendt i 1. halvår 2023.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022  
5
 
BOLIGER I M2  
SAMLET AREAL  
af selskabets  
ejendomme er  
boligejendomme  
– med en høj  
udlejning -  
2
75,2%  
280.567 m  
til en værdi pr. m2 på 12.062 DKK  
som skaber  
huslejeindtægter  
med et solidt  
cashflow.  
KONTORER OG ERHVERV I M2  
ANTAL LEJLIGHEDER  
af selskabets  
ejendomme er  
kontor og  
12,1%  
3.584  
lejligheder i  
Nordtyskland  
Boliger 75,2%  
er erhverv  
I Hamburg, Kiel,  
Lübeck og en række  
andre nordtyske byer.  
Erhverv 12,7%  
12,7%  
Kontor 12,1%  
6
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
Resultatudvikling  
Resultat af primær drif - EBIT  
Overskud før skat  
300.000  
120.000  
100.000  
80.000  
70%  
65%  
60%  
55%  
50%  
113.997  
60,4  
116.121  
63,6  
112.675  
62,9  
274.331  
273.717  
65,7  
63,3  
98.325  
59,9  
98.301  
60,1  
198.137  
200.000  
166.291  
149.050  
132.911  
75.006  
104.107  
67.897  
2016  
100.000  
60.000  
50.000  
-
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2016  
Selskabets primær drift for 2022 udgør 114 mio. DKK mod 116 mio. DKK året før.  
Et beskedent fald, der skyldes øgede vedligeholdelsesomkostninger, der sikrer  
stigende huslejer og lav tomgang.  
Selskabets overskud før skat for 2022 er på 166,2 mio. DKK mod  
274,3 mio. DKK i 2021.  
Koncernens værdireguleringer i 2022 bidrager med 80,2 mio. DKK mod  
186,9 mio. DKK året før. I 2022 er afkastprocenten for boliger hævet  
med 0,15% til 4,80%. Huslejerne for boliger er steget med 4,66% og  
kontorejendomme med 5,1%.  
Alle tal i 1.000 DKK  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022  
7
 
Værdiskabelse – Markedsværdi til børskurs  
Koncernegenkapital  
1.200.000  
2.500.000  
1.140.093  
1.959.284  
2.000.000  
1.050.000  
1.800.000  
883.383  
900.000  
1.646.133  
777.679  
1.600.000  
1.200.000  
800.000  
400.000  
-
1.395.392  
750.000  
1.180.511  
978.201  
717.277  
854.681  
600.000  
624.824  
458.719  
451.768  
450.000  
300.000  
150.000  
-
422.294  
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2016  
Koncernegenkapital udgør for 2022 1.959,3 mio. DKK, heraf udgør  
minoritetsaktionærer 743,4 mio. DKK.  
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2016  
Prime Office blev børsnoteret i 2008 med en kapital på 103 mio. DKK.  
Egenkapitalforrentning før skat %  
Markedsværdien af selskabets aktier var i 2022 på 883,3 mio. DKK  
efter et fald i børskursen i 2022 på ca. 22%.  
25%  
21,25%  
18,04%  
20%  
15%  
10%  
5%  
18,36%  
17,97%  
17,63%  
16,26%  
9,22%  
0%  
Alle tal i 1.000 DKK  
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2016  
8
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
1 KONCERNOVERSIGT  
Prime Office A/S  
85%  
59%  
59%  
100%  
94%  
66%  
94%  
Sell Speicher  
II GmbH  
Danske  
Immobilien ApS  
K/S Danske  
Immobilien  
PO Holding  
Germany GmbH  
PO Wandsbek  
GmbH  
MC Property Fund  
Hamburger GmbH  
Germania  
Arkaden Gmbh  
100%  
94%  
94%  
PO Walkerdamm  
GmbH  
PO Kohlmarkt  
GmbH  
PO Hamburger  
Chaussee GmbH  
94%  
Office-kamp  
Immobilien GmbH  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022  
9
 
Beløb i DKK 1.000  
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
2 HOVED- OG  
NØGLETAL FOR  
KONCERNEN  
RESULTATOPGØRELSE  
Nettoomsætning  
Bruttoresultat  
188.673  
130.947  
113.997  
(27.959)  
86.038  
80.253  
166.291  
155.684  
182.655  
133.070  
116.121  
(28.708)  
87.413  
186.918  
274.331  
251.678  
179.232  
131.101  
112.675  
(29.477)  
83.198  
190.519  
273.717  
235.945  
164.158  
114.722  
98.325  
(28.636)  
69.689  
128.448  
198.137  
164.012  
163.566  
113.192  
Resultat af primær drift  
Resultat af finansielle poster  
Resultat før kurs- og værdiregulering  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Resultat før skat  
98.329  
(32.762)  
65.567  
83.483  
149.050  
128.921  
Årets resultat  
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE  
Årets totalindkomst  
322.708  
277.800  
276.927  
216.545  
220.981  
179.321  
147.739  
123.520  
83.483  
DAGSVÆRDIREGULERINGER  
Årets dagsværdireguleringer for ejendomme og sikringsinstrumenter  
108.456  
BALANCE  
Aktiver  
Nettoinvestering i materielle anlægsaktiver  
Langfristede aktiver  
Kortfristede aktiver  
42.104  
3.595.082  
199.692  
(2.519)  
3.328.316  
140.659  
(13.963)  
3.143.277  
99.618  
413.984  
2.979.297  
38.291  
(30.706)  
2.513.582  
28.538  
Aktiver i alt  
3.794.774  
3.468.975  
3.242.895  
3.017.588  
2.542.120  
Passiver  
Egenkapital i alt  
1.959.284  
1.760.615  
74.875  
1.646.133  
1.727.288  
95.554  
1.395.392  
1.712.047  
135.456  
1.180.511  
1.704.280  
132.797  
978.201  
1.470.053  
93.866  
Langfristede gældsforpligtelser  
Kortfristede gældsforpligtelser  
Passiver i alt  
3.794.774  
3.468.975  
3.242.895  
3.017.588  
2.542.120  
PENGESTRØMME  
Resultat af primær drift  
113.997  
107.930  
79.971  
(42.104)  
(13.135)  
24.732  
116.121  
109.226  
82.565  
2.519  
(50.227)  
34.857  
75.992  
110.821  
112.675  
100.750  
71.273  
13.963  
(22.713)  
62.523  
13.524  
98.325  
189.752  
161.116  
(114.757)  
(37.294)  
9.065  
98.329  
68.706  
35.944  
30.706  
(66.377)  
273  
Pengestrømme vedrørende primær drift  
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt  
Årtes pengestrømme i alt  
Likvid beholdning ved periodens begyndelse  
Likvid beholdning ved årets slutning  
110.821  
150.924  
3.375  
3.093  
75.992  
13.524  
3.375  
10  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
Beløb i DKK 1.000  
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
NØGLETAL  
Ejendomme  
Antal m2, K/S Danske Immobilien  
Antal m2, PO Kontorselskaber  
Antal m2, MC Property Fund Hamburg  
Ejendomsværdi pr. m2, bolig (DKK)  
Ejendomsværdi pr. m2, kontor (DKK)  
Ejendomsværdi pr. m2, erhverv (DKK)  
Udlejningsgrad, bolig  
Udlejningsgrad, kontor  
Udlejningsgrad, erhverv  
Gnst. boligleje pr. m2 (DKK)  
Gnst. kontorleje pr. m2 (DKK)  
Gnst. erhvervsleje pr. m2 (DKK)  
193.028  
35.197  
52.339  
8.959  
24.831  
14.885  
98,8%  
100%  
97,1%  
544  
193.028  
35.197  
53.266  
8.539  
23.218  
15.262  
98,8%  
99,0%  
96,0%  
520  
193.028  
35.240  
58.635  
7.824  
23.189  
13.455  
98,5%  
99,0%  
96,2%  
486  
193.028  
20.981  
62.235  
7.217  
19.400  
12.142  
97,8%  
99,2%  
94,5%  
475  
193.028  
20.670  
73.882  
6.819  
17.625  
11.269  
98,6%  
98,7%  
94,6%  
462  
1.271  
787  
1.202  
792  
1.185  
743  
1.079  
700  
1.069  
692  
Finansielle  
Overskudsgrad primær drift (EBIT-margin)  
Forrentning af egenkapitalen før skat p.a. (pct.)  
Forrentning af egenkapitalen efter skat p.a. (pct.)  
Soliditetsgrad (pct.)  
Return on invested capital (ROIC) p.a. 2  
Loan to value (LTV) 3  
60,42%  
9,22%  
8,64%  
51,63%  
2,52%  
42,5%  
4,06  
63,57%  
18,04%  
16,55%  
47,45%  
2,63%  
43,9%  
4,04  
62,87%  
21,25%  
18,32%  
43,03%  
2,65%  
46,4%  
3,74  
59,90%  
18,36%  
15,20%  
39,12%  
2,36%  
49,8%  
3,43  
60,12%  
16,26%  
14,07%  
38,48%  
2,61%  
1
1
52,1%  
3,00  
Interest coverage (ICR)  
Aktiemarked  
Resultat pr. aktie p.a. (EPS), DKK  
Pengestrømme fra driftsaktivitet pr. aktie, DKK  
Markedsværdi (T.DKK)  
Aktiekurs ultimo periode, DKK  
Indre værdi (DKK)  
28,88  
21,18  
883.383  
234,00  
322,06  
8,10  
40,62  
21,87  
1.140.093  
302,00  
260,82  
7,43  
38,73  
18,88  
777.679  
206,00  
220,70  
5,32  
30,42  
42,68  
717.277  
190,00  
184,52  
6,25  
22,43  
10,34  
458.719  
132,00  
160,70  
5,88  
Price Earnings p.a. (PE)  
Anm.: Nøgletallene er omregnet til helårsnøgletal.  
Kurs / indre værdi (DKK)  
0,73  
1,16  
0,93  
1,03  
0,82  
1 Forrentning af egenkapital for den samlede koncern  
2 ROIC beregnes for samlet koncern  
EBIT pr. aktie (DKK)  
Antal aktier ultimo periode, stk  
Antal egne aktier ultimo periode, stk  
30,20  
3.793.314  
18.173  
30,76  
3.793.314  
18.173  
29,85  
3.793.314  
18.173  
26,05  
3.793.314  
18.173  
28,29  
3.493.314  
18.173  
3 Kreditinstitutbelåning i forhold til dagsværdi af investerings-  
ejendomme  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 11  
 
3 LEDELSESBERETNING  
3.1 SELSKABETS LEDELSE INFORMERER  
God selskabsledelse træder i karakter  
når Verden er usikker.  
Vi har i de forløbne 2 – 3 år været vidne til en  
foranderlig verden – hvor vi virkelig mener  
FORANDERLIG! Vi har alle været vidne til en CORONA-  
PANDEMI - en ganske ny udfordring for erhvervslivet,  
en rædsom krig i Ukraine, voldsomme udsving i  
energipriserne, høj inflation, rentestigninger m.m. Det  
er i den slags erhvervsklima at virksomhedsledelse og  
risikostyring kommer ind i billedet på ”øverste hylde.  
Usikkerheden ser vi inden for køb og salg af fast  
ejendom, hvor de stigende renter har betydet stor  
usikkerhed grænsende til dødt løb mellem købere og  
sælgere. Ejendomshandler ultimo 2022 er begrænsede,  
idet næsten ingen købere og sælgere forefindes.  
Brev til Prime Office’s mange  
aktionærer og samarbejdspartnere  
fra bestyrelsesformanden og den  
administrerende direktør.  
Fast ejendom specielt i Tyskland er et yndet  
skatteobjekt, hvor det der svarer til den danske  
tinglysningsafgift er helt op til 7,5% i visse delstater.  
Herudover er der en beskatning af ejendomsavancer,  
hvis man sælger inden for 10 års ejerskab.  
Prime Offices primære forretningsmodel i de  
forløbne ca. 15 år er udlejning af boliger og kontor  
i Nordtyskland, der dokumenteret sikrer stabile  
pengestrømme. Langsigtede investeringer og  
et konstant fokus på vedligeholdelse sikrer høje  
udlejningsprocenter, der kan karakteriseres som fuld  
udlejning af vores ejendomme.  
I 2022 har vi solgt to mindre boligejendomme i  
Hamborg – der ikke passede ind i vor langsigtede  
strategi - til priser, der ligger markant over selskabets  
vurderinger. Til trods for huslejestigninger på 4,66%  
for boliger og 5,1% for kontorejendomme er selskabets  
ejendomme nedskrevet med 87 mio. DKK i 4. kvartal  
2022. Det sker teknisk ved, at afkastprocenten hæves  
til 4,80% for selskabets boligejendomme.  
De seneste års usikkerhed har ikke nævneværdigt  
påvirket Prime Office' forretningsmodel. De stigende  
energipriser blev låst af den tyske regering, så el og  
varmepriser ikke løb løbsk.  
Vi indførte i 2019, efter forbillede fra bankerne en  
såkaldt cyklisk kapitalbuffer, hvor selskabet i krisetider  
12  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
kan øge likviditetsberedskabet. I Prime Office er de  
kontante bankindeståender på over 150 mio. DKK.  
Prime Office har hermed dokumenteret at  
optimal risikostyring går hånd i hånd med god  
virksomhedsledelse.  
Bestyrelsen vil sammen med den daglige ledelse  
fortsætte udviklingen af det helt specielle Prime  
Office – koncept: Så få faste omkostninger (på  
hovedkontoret) som muligt og så ”intelligente”  
variable outsourcede omkostninger som muligt.  
Selskabets lån udgøres for 97% af realkreditlån med  
forfald i 2031.  
Prime Office har fra etableringen for 15 år siden været  
en langsigtet investor – og det er vi fortsat. Så trods  
usikre tider, fortsætter vi vores bestræbelser på at  
investere optimalt. Da vi fik chancen for at investere i  
Som følge af, at Prime Office’s ejendomme ligger i  
Tyskland sker vores finansiering i euro og det danske  
realkreditsystem giver mulighed for at finansiere  
Som det fremgår af selskabets ESG-rapport arbejder  
vi videre med grøn omstilling og nedsættelse af CO2,  
300 lejligheder på Aarhus Havn slog vi til. Dette projekt og vores fremtidige investeringer bliver besluttet efter  
ejendomme med danske realkreditobligationer udstedt skal gennemføres inden for de næste ca. 3 år. Vi glæder præmissen om største mulige grønne profil.  
i euro, og som har samme særkende, som de danske os til at tage imod de første lejere i en ejendom ejet af  
realkreditobligationer i kroner. De har en rating på AAA, Prime Office i Danmark.  
der er den højeste kreditværdighed man kan opnå.  
Tak til vores samarbejdspartnere og aktionærer for et  
godt samarbejde i et vanskeligt år.  
Risikostyringen af selskabets gæld sker via rente-  
sikringer (renteswaps), hvor Prime Office betaler en  
fast rente og modtager en variable rente.  
Da renterne var meget lave blev ca. 70% af selskabets  
gæld fastlagt frem til 2025 til 2031 til en gennemsnitlig  
rentesats på 0,47% ex. bidrag. Prime Office’s rente-  
sikring pr. 31.12.2022 er positiv med 169,5 mio. DKK.  
Flemming Bent Lindeløv  
Bestyrelesformand  
Mogens Vinther Møller  
Administrerende direktør  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 13  
 
3.2 REGNSKABSBERETNING  
Koncernens nettoomsætning  
Koncernens segmenter  
Koncernens nettoomsætning udgør i 2022 188,7 mio. DKK mod 182,7 mio. DKK i 2021. Koncernens segmenter er udførligt beskrevet i note 3 i regnskabet.  
Nettoomsætningen ligger over det forventede niveau, og er steget som følge af  
stigende lejeindtægter fra boliger og stigende lejeindtægter fra kontorejendomme.  
Boliger i K/S Danske Immobilien  
Nettoomsætningen i K/S Danske Immobilien udgør i 2022 102,6 mio. DKK og er  
steget fra 98,0 mio. DKK i 2021.  
Koncernens primær drift  
Resultatet af koncernens primær drift udgør i 2022 114,0 mio. DKK mod 116,1 mio.  
DKK i 2021.  
Udlejning af selskabets 3.232 lejligheder er forløbet yderst tilfredsstillende.  
Selskabets udlejningsprocent er på 98,9%. Huslejeindtægterne er steget med  
4,66%.  
Årets resultat før værdireguleringer og skat udgør 86,0 mio. DKK og ligger dermed  
under det interval på 90-110 mio. DKK, der er meddelt fra selskabet. I 2021 var  
resultatet før skat og værdireguleringer på 87,4 mio. DKK. Udviklingen skyldes  
hovedsageligt et højt vedligeholdsniveau for selskabets ejendomme. Dette er med  
til at sikre en høj kvalitet i selskabets ejendomme og har også medvirket til en  
meget høj udlejningsprocent.  
Resultat af primær drift udgør i 2022 58,4 mio. DKK mod 61,5 mio. DKK i 2021.  
Udviklingen skyldes også her hovedsageligt et højt vedligeholdsniveau for  
segmentets ejendomme.  
Resultat før værdireguleringer og skat udgør 49,7 mio. DKK. Værdireguleringer af  
investeringsejendomme udgør 63,7 mio. DKK.  
Nettoværdireguleringerne udgør 80,3 mio. DKK og der er i 4. kvartal 2022 foretaget  
en nedskrivning af investeringsejendomme på 87 mio. DKK i forhold til 3. kvartal  
2022, hvor der var foretaget en værdiopskrivning på 167 mio. DKK.  
Årets resultat før skat udgør i 2022 113,4 mio. DKK mod 181,3 mio. DKK i 2021.  
Årets resultat før skat udgør 166,3 mio. DKK mod 274,3 mio. DKK i 2021.  
Årets resultat efter skat er på 155,7 mio. DKK mod 251,7 mio. DKK i 2021.  
Kontor  
Nettoomsætningen i Prime Office A/S’ kontorejendomme udgør 45,1 mio. DKK mod  
42,9 mio. DKK i 2021, hvilket er en stigning på 5,1%.  
Koncernens totalindkomst for 2022 er påvirket af positive dagsværdireguleringer  
af sikringsinstrumenter på 197,6 mio. DKK, der skyldes den kraftige rentestigning i  
årets løb.  
Koncernens kontorejendomme er fuldt udlejede.  
Resultat af primær drift udgør 35,4 mio. DKK i 2022 mod 34,2 mio. DKK i 2021.  
Årets samlede totalindkomst er på 322,7 mio. DKK mod 276,9 mio. DKK i 2021.  
Resultat før værdireguleringer og skat udgør 27,0 mio. DKK. Værdireguleringer af  
investeringsejendomme udgør 46,6 mio. DKK.  
14  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
Årets resultat før skat udgør 73,6 mio. DKK mod 36,7 mio. DKK i 2021, hvor  
værdireguleringer udgjorde 10,1 mio. DKK.  
Egenkapital  
Koncernens egenkapital udgør i 2022 1.959,3 mio. DKK mod 1.646,1 mio. DKK ultimo  
2021. Ændringen kan primært henføres til årets resultat på 155,7 mio. DKK og  
dagsværdiregulering af sikringsinstrumenter.  
Bolig og erhverv  
Nettoomsætningen i MC Property Fund Hamburg GmbH (MCPF) udgør i 2022  
41,0 mio. DKK mod 41,7 i 2021.  
Forpligtelser  
De langfristede forpligtelser udgør 1.760,6 mio. DKK mod 1.727,3 mio. DKK i 2021.  
Bankgælden udgør 63,8 mio. DKK, mod 62,7 mio. DKK i 2021.  
MC Property Fund Hamburg GmbH omfatter bolig og erhverv. I 2022 er udlejningen  
på 97,1%, hvilket er en stigning på 1% i forhold til året før.  
Den udskudte skat er steget til 251,4 mio. DKK mod 215,2 mio. DKK sidste år. Den  
udskudte skat kan primært henføres til værdireguleringer af ejendomme og skat  
af dagsværdireguleringer.  
Resultat af primær drift udgør i 2022 22,7 mio. DKK mod 22,7 mio. DKK i 2021.  
Resultat før værdireguleringer og skat udgør 15,4 mio. DKK. Værdireguleringer af  
investeringsejendomme er negative med 30,0 mio DKK mod positiv med 46,2 mio. i  
2021.  
Koncernens finansieringsforhold og rentesikringer  
En af koncernens strategiske søjler er finansiering og balancestyring. Koncernens  
soliditet er i 2022 på 51,6% mod 47,4% sidste år. Koncernen har en LTV på 42,5%  
mod 43,9% sidste år.  
Årets resultat før skat udgør i 2022 -14,6 mio. DKK mod 62,8 mio. DKK i 2021.  
De samlede investeringsejendomme andrager 779,0 mio. DKK. Der er i 2022 solgt  
fire mindre ejendomme, hvor to forventes endelig afsluttet i 2023.  
I K/S Danske Immobilien udgør nettorealkreditgæld 487,4 mio. DKK. Dagsværdien  
af boligejendommene udgør 1.731,1 mio. DKK. Det svarer til en LTV på 28,1%.  
Aktiver  
I kontorsegmentet er de tilsvarende tal en nettorealkreditgæld på 437,9 mio. DKK.  
Dagsværdien af kontorejendommene udgør 874 mio. DKK. Det svarer til en LTV  
på 50,1%.  
De samlede aktiver andrager 3.794,8 mio. DKK. Heraf udgør investeringsejendomme  
3.411,8 mio. DKK. Bygninger på lejet grund udgør 27,6 mio. DKK. Stigningen  
kan henhøres til aktivering af investeringer, valutakursreguleringer, samt  
nettoopskrivninger af ejendommenes værdi. Selskabets indgåede renteswaps er i året I MC Property Fund Hamburg GmbH udgør nettorealkreditgæld 377,5 mio. DKK.  
værdireguleret positivt, og er pr. 31. december 2022 indregnet under aktiver med i alt Dagsværdien af erhvervsejendommene andrager 779,0 mio. DKK. Det svarer til en  
169,9 mio. kr. fordelt på langfristede aktiver med 144,5 mio. DKK og kortfristede aktiver LTV på 48,4% mod 48,7% sidste år.  
med 25,4 mio. DKK.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 15  
 
Pengestrømme  
Som følge af den betydelige usikkerhed på markedet er afkastprocenten for  
boligejendomme hævet med 0,15%, så den for koncernens boligejendomme udgør  
4,80%, mens afkastprocenten for kontorejendomme er uforandret på 4,50%.  
Resultat af den primære drift udgør 114,0 mio. DKK mod 116,1 mio. DKK året før.  
Efter ændringer i driftsaktiviteter udgjorde pengestrømmene fra driftsaktiviteter  
80,0 mio. DKK mod 82,6 mio. DKK året før. Væsentlige poster er betalt selskabsskat  
7,4 mio. DKK og finansielle omkostninger på 28,0 mio. DKK.  
Værdiregulering pr. 30.9.2022 udgjorde 167 mio. DKK og som følge af de højere  
afkastprocenter er værdien af koncernens ejendomme i 4. kvartal 2022 nedskrevet  
med 87 mio. DKK således årets dagsværdiregulering udgør 80,3 mio. DKK.  
Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne udgør -42,1 mio. DKK, hvor salg  
af ejendomme udgør 11,7 mio. DKK og tilgang af investeringsejendomme udgør  
-25,2 mio. DKK (investeringer) og afholdte investeringer vedrørende Aarhus Ø udgør  
38,7 mio. DKK.  
Prime Office anvender data fra Bundesbank og Bulwiengesa, der viser en svag stigning  
i afkastprocenterne for det tyske ejendomsmarked. Samme data viser kun fald i  
ejendomspriserne for retailejendomme, mens priserne for bolig- og kontorejendomme  
fortsat er stigende.  
Pengestrømmene fra finansieringsaktivitet er positive med 2,3 mio. DKK. Der er sket  
udlodning til minoritetsaktionærer i K/S Danske Immobilien på 9,6 mio. DKK og der  
er samlet tilbagebetalt lån på 3,6 mio. DKK. Driftskredit ved årets indgang vurderes  
som finansieringsaktivitet og er positiv med 15,4 mio. DKK.  
Der er væsentlig usikkerhed forbundet med en ændring i afkastkrav, og en forøgelse  
af afkastkravet med 0,5% vil reducere dagsværdien med 417 mio. DKK, og et fald i  
afkastkravet på -0,5% vil øge dagsværdien med 338 mio. DKK.  
De samlede pengestrømme udgør 40,1 mio. DKK, og den likvide beholdning ultimo  
året udgør 150,9 mio. DKK mod 110,8 mio. DKK i 2021.  
En ændring i lejeindtægterne med +5% vil øge dagsværdien med 206 mio. DKK, og  
dagsværdien vil falde med 206 mio. DKK ved et fald i lejeindtægterne på -5%.  
Investeringsejendommene klassificeres efter IFRS 13’s dagsværdihierarki i niveau 3,  
hvilket betyder, at der ikke kan findes egentlige markedspriser og afkastprocenter for  
de enkelte ejendomme i de pågældende byer.  
Vurdering af koncernens investeringsejendomme  
Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi og den samlede værdi pr.  
31. december 2022 udgør 3.384,1 mio. DKK mod 3.289,9 mio. DKK pr. 31.12.2021.  
Den kapitaliserede værdi af bygninger på lejet grund udgør 27,7 mio. DKK.  
Der indhentes hvert år eksterne vurderinger fra en tysk valuar for alle ejendomme  
for at kvalitetssikre og sikre en uvildig vurdering. Vurderingerne gennemføres efter  
internationale standarder for valuarer.  
I note 2 er koncernens principper for vurdering af investeringsejendomme detaljeret  
beskrevet. I noten er vist afkastprocenter for de væsentlige byer, nøgletal for alle  
ejendomsselskaber, samt følsomhedsvurderinger ved ændringer i afkastprocenter  
og ændringer i lejeindtægter.  
På selskabets hjemmeside er valuarernes vurderingsrapporter gjort tilgængelige.  
Det er bestyrelsen som tager den endelige beslutning vedrørende værdireguleringer.  
Huslejerne for koncernens boligejendomme er i 2022 steget med 4,66% og huslejerne  
for kontorejendommene er steget med 5,1%.  
Udbytte  
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udbetales udbytte på  
3 DKK pr. aktie.  
16  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
Moderselskabet  
regulering af indre værdi af kapitalandele i tilknyttede virksomheder samt positive  
Moderselskabets resultat for året udgør 109,0 mio. DKK mod 153,3 mio. DKK i 2021. Det dagsværdireguleringer af moderselskabets sikringsinstrumenter.  
lavere resultat kan henføres til resultater af kapitalandele i tilknyttede virksomheder  
Moderselskabets egenkapital udgør 1.215,8 mio. DKK i 2022 mod 984,6 mio. DKK  
Moderselskabets totalindkomst for året udgør 231,2 mio. DKK mod 170,3 mio. DKK  
i 2021. Den højere totalindkomst skyldes større positive dagsværdireguleringer af  
sikringsinstrumenter.  
ultimo 2021. Ændringen kan primært henføres til årets resultat på 109,0 mio. DKK og  
dagsværdiregulering af sikringsinstrumenter.  
Udbytte  
Moderselskabets samlede aktiver udgør 1.664,1 mio. DKK mod 1.436,0 mio. DKK i  
2021. Udviklingen skyldes investeringer i investeringsejendomme under opførsel,  
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udbetales udbytte på  
3 DKK pr. aktie.  
VURDERING AF KONCERNSELSKABERNES EJENDOMME  
ALLE TAL I DKK 1.000  
Valuar 2022  
Vurdering 31-12-2022  
1.731.154  
3 8 . 6 7 0  
Vurdering 31-12-2021  
Valuar 31-12-2022  
1.605.540  
3 7. 9 2 6  
Valuar 31-12-2021  
1.650.903  
3 9 . 4 1 3  
Omk + 10%*  
1.766.094  
41.719  
K/S Danske Immobilien  
PO Wandsbek GmbH  
PO Kohlmarkt GmbH  
PO Hamburger Chausse GmbH  
Office-Kamp GmbH  
1.650.000  
35.000  
226.568  
225.000  
55.000  
216.402  
211.940  
238.042  
6 8 . 7 1 3  
66.185  
6 2 . 4 6 7  
50.568  
3 5 . 8 1 4  
36.000  
3 5 . 6 9 5  
3 6 . 4 3 9  
3 9 . 2 6 5  
PO Walkerdamm GmbH  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
Sell Speicher GmbH  
8 2 . 8 4 3  
76.000  
8 3 . 2 8 9  
7 2 . 8 7 8  
91.618  
779.048  
812.943  
210.000  
190.000  
3.289.943  
802.323  
214.915  
862.634  
218.633  
882.555  
236.406  
229.862  
3.594.275  
215.597  
Germania Arkaden GmbH  
I alt  
208.222  
208.966  
3.267.522  
185.913  
3.384.100  
3.329.321  
* Valuarerne anvender RICS-standard "Red Book", hvor der beregnes de omkostninger som en køber må forvente. Det er tysk skat på 6,5%- 7,5% afhængig af delstat, og det er omkostninger til mægler og notar.  
IAS 40 foreskriver at der skal foretages en værdiansættelse uden hensyntagen til købers omkostninger, det vil sige til den laveste værdi af valuarens beregninger. Oplysningen om valuarens vurdering inklusiv 10%  
købsomkostninger er således medtaget for at sikre at regnskabslæser har den fulde forståelse af valuarens beregninger efter tyske standarder.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 17  
 
3.3 FORVENTNINGER TIL 2023.  
3.4 BESTYRELSE OG DIREKTION  
Koncernen forventer en omsætning i 2023 på 185-195 mio. DKK. Et resultat  
af primær drift på 105-125 mio. DKK og et resultat før værdireguleringer og  
skat på 80-100 mio. DKK.  
Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt bestyrelse på 4 medlemmer.  
Bestyrelsen træffer sine afgørelser ved simpelt stemmeflertal. I tilfælde af  
stemmelighed er bestyrelsesformandens stemme udslagsgivende, og i tilfælde  
af dennes forfald er det næstformandens stemme der er udslagsgivende.  
Bestyrelsen ansætter en direktion og definerer dennes ansvarsområder og beføjelser.  
Bestyrelsen skal godkende alle større investeringer - herunder køb og salg af  
ejendomme og/ eller ejendomsselskaber, låneoptagelse og indgåelse af finansielle  
kontrakter.  
Bestyrelsen består af Flemming Bent Lindeløv, Knud Aage Hjorth, Torben Hjort  
Friederichsen og Marie Vinther Møller.  
Der har i årets løb været afholdt 7 bestyrelsesmøder. På et bestyrelsesmøde var et  
medlem fraværende.  
Alle medlemmer er på valg hvert år og de blev alle genvalgt på selskabets seneste  
ordinære generalforsamling den 20.04.2022, og alle er – som nævnt - på valg på  
generalforsamlingen i 2023.  
I selskabets vederlagsrapport for 2022 fremgår nærmere oplysninger om de enkelte  
bestyrelsesmedlemmer.  
18  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
Bestyrelses  
Flemming Bent Lindeløv,  
bestyrelsesformand  
Knud Aage Hjorth,  
næstformand  
Født  
20.august 1948  
21. april 2008  
14.04.2021  
Født  
Indtrådt i bestyrelse/direktion  
Seneste valg  
24. september 1958  
16. oktober 2017  
14.04.2021  
dansk  
Indtrådt i bestyrelse/direktion  
Seneste valg  
Nationalitet  
dansk  
Nationalitet  
Antal aktier i antal stk  
Afhængighed  
28.130  
Antal aktier i antal stk  
Afhængighed  
27.262  
Afhængig. Medlem i over 12 år  
Uafhængig  
Honorar/gage  
Koncernselskaber  
Honorar/gage  
Koncernselskaber  
Prime Office A/S og koncernselskaber  
MC Property Fund Hamburg Gmbh  
K/S Danske Immobilien  
250.000  
250.000  
250.000  
Prime Office A/S og koncernselskaber  
MC Property Fund Hamburg Gmbh  
K/S Danske Immobilien  
187.500  
125.000  
125.000  
75.000  
Formand for revisionsudvalg  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 19  
 
Torben Hjort  
Friderichsen,  
bestyrelsesmedlem  
Marie Vinther Møller,  
bestyrelsesmedlem  
Født  
Indtrådt i bestyrelse/direktion  
Seneste valg  
26. august 1953  
24. april 2014  
14.04.2021  
dansk  
Født  
Indtrådt i bestyrelse/direktion  
Seneste valg  
21. januar 1986  
14. april 2021  
14.04.2021  
Nationalitet  
Nationalitet  
dansk  
Antal aktier i antal stk  
Afhængighed  
337  
Antal aktier i antal stk  
Afhængighed  
5.000  
Afhængig. Slægtskab med direktør  
Uafhængig  
Honorar/gage  
Koncernselskaber  
Honorar/gage  
Koncernselskaber  
Prime Office A/S og koncernselskaber  
MC Property Fund Hamburg Gmbh  
K/S Danske Immobilien  
125.000  
125.000  
125.000  
Prime Office A/S og koncernselskaber  
MC Property Fund Hamburg Gmbh  
K/S Danske Immobilien  
125.000  
125.000  
125.000  
20  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
Direktion  
Mogens Vinther Møller,  
adm. direktør  
Født  
9. august 1957  
10.12.2007  
Indtrådt i bestyrelse/direktion  
Seneste valg  
Nationalitet  
Antal aktier i antal stk  
Afhængighed  
dansk  
922.259  
Honorar/gage  
Koncernselskaber  
1.750.000  
Prime Office A/S og koncernselskaber  
MC Property Fund Hamburg Gmbh  
K/S Danske Immobilien  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 21  
 
3.5 SAMFUNDSANSVAR OG CORPORATE GOVERNANCE  
Prime Office har udarbejdet en ESG-rapport, der er offentliggjort på Prime Office’s  
hjemmeside på følgende adresse https://primeoffice.dk/investor-relations/  
samfundsansvar-esg/.  
God selskabsledelse  
Ledelsen følger Nasdaq Copenhagen A/S’  
anbefalinger om god selskabsledelse, som findes på www.corporategovernance.dk  
Der er tale om en samlet rapportering, der indeholder lovpligtig redegørelse  
for samfundsansvar, jf. årsregnskabslovens § 99 a, lovpligtig redegørelse for  
virksomhedsledelse, jf. årsregnskabslovens § 107 b, lovpligtig redegørelse for  
mangfoldighedspolitik, jf. årsregnskab-slovens § 107 d, lovpligtig redegørelse for  
den kønsmæssige sammensætning af ledelsen, jf. årsregnskabslovens § 99 b og  
lovpligtig redegørelse for dataetik jf. årsregnskabslovens §99 d.  
http://www.primeoffice.dk/investor-relations/lovpligtig-redegoerelse-for-  
virksomhedsledelse/ er i skemaform redegjort for, hvorledes selskabet forholder sig  
til de enkelte anbefalinger i henhold til de seneste anbefalinger fra udvalget.  
Selskabets direktør er ansat på en 5-årig revolverende kontrakt, og i tilfælde  
af ansættelse af en ny administrerende direktør er selskabet pligtig til at købe  
direktørens aktier. Aftalen er indgået i 2015.  
ESG-rapporten for 2022 indeholder en beskrivelse af forretningsmodellen, selskabets  
strategi, politikker for samfundsansvar og risikovurdering samt en beskrivelse af  
årets handlinger og resultater.  
Bestyrelsen og direktionen i Prime Office A/S betragter god selskabsledelse, eller  
Corporate Governance, som et naturligt element i det at drive ansvarlig virksomhed.  
Der arbejdes løbende med god selskabsledelse og samspillet med selskabets  
Her kan også læses om hvordan selskabet forholder sig til FN’s verdensmål. I 2022 er interessenter, og det er opfattelsen, at Prime Office A/S i al væsentlighed lever  
der sammen med et eksternt rådgivningsfirma foretaget målinger på CO2 emissioner op til intentionerne i anbefalingerne for god selskabsledelse. Selskabet har ikke  
med henblik på en langsigtet reduktion af det samlede CO2 udslip. I ESG-rapporten  
er der udarbejdet et forslag til en langsigtet plan for, hvordan selskabet frem mod  
2050 kan nedbringe udledningen af CO2 emissioner. Koncernen forventer, at grønne  
investeringer indarbejdes i koncernens langsigtede investeringsbudgetter og det  
forventes, at investeringerne både har en effekt på nedsættelse af CO2 forbrug og en  
positiv økonomisk effekt for koncernen.  
incitamentsordninger eller særlige aftrædelsesordninger for bestyrelse og direktion.  
Selskabet har som følge af, at antal ansatte er under fem ingen whisteblower-  
ordning.  
22  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
3.5.1 Organisation og  
ansvarsfordeling  
3.5.3 Finanspolitik  
Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter,  
investeringer og finansiering eksponeret over for  
ændringer i en række finansielle risici, herunder rente-,  
kredit- og likviditetsrisici.  
I ESG-rapporten er der redegjort for organisation og  
ansvarsfordeling med beskrivelse af ledelsesstruktur,  
nedsatte udvalg og selskabets kontrolfunktioner.  
Selskabet skal have en uafhængig og hierarkisk adskilt  
riskmanagement og compliance funktion. Denne  
varetages af BDO Revision.  
Finanspolitikken og risikorapporter kan læses på  
selskabets hjemmeside på følgende adresse:  
https://primeoffice.dk/investor-relations/finanspolitik  
3.5.2 Vederlagsrapport  
I henhold til selskabslovens § 139 b har Prime  
Office A/S udarbejdet en vederlagsrapport.  
Vederlagspolitikken godkendes årligt på selskabets  
generalforsamling, og er senest godkendt den  
20.4.2022. Den findes på selskabets hjemmeside  
https://primeoffice.dk/media/1352/bilag-1-prime-  
office-vederlagsrapport-2022.pdf. I vederlagsrapporten  
er der også en nærmere omtale af de enkelte  
bestyrelsesmedlemmers ledelsesposter.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 23  
 
3.6 AKTIONÆRINFORMATION  
Prime Office A/S bestræber sig på at sikre et højt informationsniveau om den nuværende og fremtidige situation i  
koncernen, så markedet, aktionærer, nye investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og andre interesserede altid  
har adgang til korrekt og tilstrækkelig viden om Prime Office A/S.  
På Prime Office A/S' hjemmeside findes yderligere investor-  
relevant information.  
Vedtægter og generalforsamling  
På selskabets hjemmeside kan selskabets vedtægter og de seneste beretninger fra selskabets gener-  
alforsamlinger downloades. Under selskabets vedtægter fremgår de seneste ændringer af de bemyn-  
digelser som generalforsamlingen har truffet omkring kapitalforhøjelser.  
Informationen har først og fremmest til formål at give investorer  
et retvisende billede af koncernens aktiviteter og fremtidsudsigter,  
så prisfastsættelsen af selskabets aktie reflekterer værdien af  
koncernen. Under Investor Relations kan der findes relevante  
informationer om Prime Office A/S, herunder fondsbørsmed-  
delelser og regnskabsmeddelelser.  
Ejerforhold  
I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Office A/S meddelt, at nedenstående  
aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne.  
• Birketinget A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 922.259 stk. aktier svarende til 24,31% af den  
samlede aktiekapital.  
Fondskode og aktiekapital  
Fondsbørs:  
• AHJ A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til 15,72% af den samlede  
aktiekapital.  
Nasdaq OMX Copenhagen A/S  
Fondskode/ISIN:  
Aktienavn:  
DK0060137594  
Prime Office A/S  
• Granada Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere end 10% af den samlede  
aktiekapital.  
• Djernes & Andreasen ApS, Rynkeby, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end 11% af den samlede  
aktiekapital.  
Kortnavn:  
Aktieklasser:  
PRIMOF  
én  
Aktiekapital:  
Nominel stykstørrelse:  
Antal aktier:  
Antal stemmer pr. aktie:  
Ihændehaverpapir:  
Stemmeretsbegrænsning:  
DKK 189.665.700  
Egne aktier  
DKK 50  
3.793.314  
én  
ja  
nej  
I henhold til selskabsloven kan aktionærerne bemyndige bestyrelsen til at lade koncernen købe egne aktier.  
Det samlede antal af sådanne aktier må dog ikke overstige 15% af koncernens samlede selskabskapital.  
Beholdningen af egne aktier udgjorde den 31. december 2022 18.173 stk. aktier svarende til 0,48% af kon-  
cernens samlede aktiekapital  
Begrænsninger i omsættelighed: nej  
Generalforsamling  
Selskabets årlige generalforsamling afholdes den 12.april 2023 kl. 14.00 på ARoS Aarhus Kunstmuseum.  
24  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
Kursudvikling for Prime Office  
4500  
4000  
3500  
3000  
2500  
2000  
1500  
1000  
500  
330  
320  
310  
300  
290  
280  
270  
260  
250  
240  
230  
220  
210  
200  
0
Volumen  
Kurs  
Kursen er fra i årets løb faldet fra 302 til 234 svarende til ca. 22%.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022  
25  
 
4 RISIKOSTYRING  
Risikostyring er en integreret del af selskabets  
forretningsmæssige ledelse, da risikostyring bidrager  
til at reducere usikkerheden i virksomheden og  
dermed er med til at skabe værdi for selskabets  
aktionærer. Både selskabets lovpligtige redegørelse  
for virksomhedsledelse, og selskabets finanspolitik  
redegør for væsentlige risici og styring i koncernen,  
og de er begge tilgængelige på selskabets  
hjemmeside.  
STRATEGISKE  
RISICI  
Det er en fast del af bestyrelsens årsplan at  
gennemgå og vurdere alle væsentlige risikoområder  
på grundlag af redegørelser fra direktionen. Dette  
sikrer, at hvert enkelt risikoforhold behandles  
mindst én gang om året. Direktionen orienterer på  
hvert bestyrelsesmøde om udviklingen inden for  
koncernens væsentligste risikoområder.  
FORRETNINGS-  
MÆSSIGE  
RISICI  
FINANCIELLE  
RISICI  
RISIKOSTYRING  
Uden at listen er udtømmende er de væsentligste  
risici af strategisk, forretningsmæssig, finansiel og  
juridisk samt reguleringsmæssig karakter.  
REGULERING OG  
JURIDISKE  
RISICI  
26  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
STRATEGISKE RISICI  
FORRETNINGSMÆSSIGE RISICI  
FINANSIELLE RISICI  
REGULERING OG JURIDISKE RISICI  
Selskabets bestyrelse gennemgår  
alle væsentlige risici på hvert  
bestyrelsesmøde, herunder også  
de strategiske risici på hvert  
bestyrelsesmøde. Der fastsættes på  
årlig basis styringsmål for selskabets  
hovednøgletal (KPI’er) og virksomheden  
eksterne og interne omgivelser vurderes  
både på kort og lang sigt.  
Selskabets erhvervsejendomme  
ligger udelukkende i større byer,  
og har en attraktiv beliggenhed.  
Genudlejningsrisikoen vurderes  
derfor at være lav. De væsentligste  
forretningsmæssige risici er knyttet til  
selskabets lejeindtægter og lejernes  
betalingsevne. Ejendommenes  
vedligeholdelsesstand er et centralt  
forhold i selskabet. Der afsættes  
betydelige midler til at fastholde en  
høj kvalitet af ejendommene og af  
selskabets lejligheder. Administration  
af ejendommene varetages af samme  
forvalter, der har ydet et meget  
professionelt arbejde i over 10 år, og af  
en høj kvalitet.  
Prime Office A/S finansielle risici er  
indgående beskrevet i virksomhedens  
finanspolitik, der kan findes på  
selskabets hjemmeside.  
Fast ejendom er et yndet skatteobjekt, og  
der sker løbende ændringer af lovgivningen  
inden for ejendomsbeskatning og  
myndighedskrav af diverse karakterer:  
miljø, vedligehold, energi, men også i  
lejens regulering. I de senere år har den  
tyske Bundestag skærpet reglerne for  
udlejningsejendommens lejefastsættelse,  
der kan påvirke eventuelle stigninger i  
lejen.  
Selskabets kapitalstruktur med en høj  
egenkapitalandel og finansiering med  
langfristede realkreditlån reducerer  
virksomhedens tilbagebetalingsrisiko  
og selskabet har valgt at reducere  
renterisikoen med renteaftaler.  
Valutakursrisikoen er begrænset,  
og fastkurspolitikken betyder også  
en begrænset risiko på EUR/DKK  
forholdet. Virksomhedens kreditrisiko  
er yderst begrænset og relaterer sig  
til lejernes betalingsevne og styres via  
kreditvurdering og deposita.  
En række af de eksterne faktorer  
som makroøkonomisk udvikling og  
udviklingen på de finansielle markeder,  
herunder det tyske ejendomsmarked,  
ligger uden for selskabets påvirkning og  
kan influere væsentligt på værdien af  
selskabets ejendomme.  
Transaktionsskat af fast ejendom ved salg  
er hævet markant i de seneste år, men  
også ændringer i den tyske beskatning  
af ejendomsselskaber kan betyde højere  
skattebetalinger. Da selskabet opererer  
over landegrænserne kan ændringer i  
skatteaftale mellem Danmark og Tyskland  
betyde ændrede skattemæssige forhold.  
Forholdet er overvejet som en del af  
risikovurderingsprocessen, men vurderes  
ikke at udgøre en særlig risiko. Selskabet  
er ikke part i usædvanlige eller større  
retssager.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 27  
 
RISIKOANALYSE 2022  
NR.  
RISIKO  
RISIKO KATEGORI  
VIRKNING  
1
Skadet ry og rygte hos samarbejdspartnere  
Forkert værdiansættelse af ejendomme  
Økonomi og marked  
Forretningsmæssig  
Moderat  
Moderat  
2
3
4
5
6
7
Ændret lovgivning om lejeændring ved nyudlejning  
Ændret lovgivning omkring energi, miljø, skat og sikkerhed omkring ejendomme  
Finansiel markedsuro  
Regulering og jura  
Regulering og jura  
Finansiel  
Høj  
Moderat  
Høj  
Ændret kreditvurdering og refinansiering  
Moderniseringer er uøkonomiske og husleje øges ikke  
Involvering i retssager  
Finansiel  
Moderat  
Moderat  
Lav  
Forretningsmæssig  
Regulering og jura  
Øvrige  
8
9
Demografi, geopolitik og økonomisk vækst  
Høj  
28  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
VURDERING AF RISICI  
9
1
Ingen ændring  
5
2
Deltagelse i større ejendomsprojekter  
øger finansielle risiko  
4
2
3
3
Ingen ændring  
4
Omkostninger til grønne investeringer  
og til at leve op til FN’s verdensmål  
5
Renteforhøjelser og kraftig stigning i  
inflationen skaber væsentlig markedsuro  
6
7
Skærpede krav hos banker til lån  
6
Fortsat høje vedligeholdelse- og  
materialeomkostninger  
8
9
Ingen ændring  
Øget tilflytning til større byer  
7
8
1
Ændringerne i de enkelte risici fra nr. 1 til 9  
fremgår på forrige side.  
Lav  
Finansiel-effekt  
Høj  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 29  
 
5 SELSKABETS KAPITALSTRUKTUR OG FINANSIERING  
Selskabets strategi er koncentreret omkring drift og balancestyring, og selskabet  
ønsker kun at vokse når både indtjening og kapitalforhold tilsiger det.  
I note 22 er selskabets langfristede gældsforpligtelser beskrevet.  
I note 25 fremgår alle renteswaps og selskabets afdækningsprocent frem til 2031.  
Ejendommenes drift og spredningen på boliger, kontor og erhverv er med til sikre  
en stabil indtjening og en lav risiko. Selskabets kapitalstruktur består primært af  
egenkapital og fremmedkapital, der primært er realkreditlån, der alle udløber i  
2031. Frem til 2026 er alle lån uden afdrag.  
Den kraftige rentestigning i 2022 har betydet, at værdien af selskabets  
sikringsinstrumenter er positiv med 169,9 mio. DKK mod en negativ værdi i 2021  
på 27,5 mio. DKK.  
Selskabets LTV (værdi af ejendomme/realkreditlån) er på 42,5% for alle  
ejendomme og 38,5% når indestående i bank modregnes i realkreditgæld.  
Selskabets finanspolitik fastsætter soliditet til minimum 30% og den udgør  
ultimo året 51,6%  
Rentesikring af realkreditlån sker via renteswaps.  
30  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
Brandenbaumer Feld i Lübeck efter facaderenovering.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 31  
 
6 PÅTEGNINGER  
6.1 LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2022 for Prime Office A/S.
Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU. Årsrapporten er endvidere udarbejdet i
overensstemmelse med yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling
pr. 31. december 2022, samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2022.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets
resultater og af koncernens og moderselskabets finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet
står overfor.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Aarhus, den 20. marts 2023
Direktion  
Bestyrelsen  
Mogens Vinther Møller
Administrerende direktør
Flemming Bent Lindeløv
Bestyrelsesformand
Knud Aage Hjorth
Næstformand
Torben Hjort Friderichsen
Bestyrelsesmedlem
Marie Vinther Møller
Bestyrelsesmedlem
32  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
6.2 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING
Til kapitalejerne i Prime Office A/S
Grundlag for konklusion
Centrale forhold ved revisionen
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med
internationale standarder om revision og de yderligere
krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge
disse standarder og krav er nærmere beskrevet i
revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for
revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet"
(herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores
opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er
tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores
konklusion.
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der
efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved
vores revision af regnskaberne for regnskabsåret
2022. Disse forhold blev behandlet som led i vores
revision af regnskaberne som helhed og udformningen
af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen
særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af
nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan
forholdet blev behandlet ved vores revision, givet i
denne sammenhæng.
Revisionspåtegning på koncernregnskabet og
årsregnskabet
Konklusion
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet
for Prime Office A/S for regnskabsåret 1. januar – 31.
december 2022, der omfatter resultatopgørelse,
totalindkomstopgørelse, balance, egenkapital-
opgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder
anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som
selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet
udarbejdes efter International Financial Reporting
Standards som godkendt af EU og yderligere krav i
årsregnskabsloven.
Uafhængighed
Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse
med International Ethics Standards Board for
Accountants' internationale retningslinjer for revisorers ved revisionen. Vores revision har omfattet udformning
etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, og udførelse af revisionshandlinger som reaktion på
der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores vores vurdering af risikoen for væsentlig fejlinformation
Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet
"Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne",
herunder i relation til nedennævnte centrale forhold
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og
årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og
i regnskaberne. Resultatet af vores revisionshandlinger,
herunder de revisionshandlinger vi har udført for at
behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for
vores konklusion om regnskaberne som helhed.
og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr.
31. december 2022 samt af resultatet af koncernens og
selskabets aktiviteter og pengestrømme for
regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022 i
overensstemmelse med International Financial
Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere
krav i årsregnskabsloven.
IESBA Code.
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført
forbudte ikke-revisionsydelser, som omhandlet i artikel
5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.
Valg af revisor
Vi blev første gang valgt som revisor for Prime Office
A/S den 14. april 2021 for regnskabsåret 2021.
Vores konklusion er konsistent med vores
revisionsprotokollat til revisionsudvalget og
bestyrelsen.
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 33  
 
Centrale forhold ved revisionen
Hvordan forholdet blev behandlet ved revisionen
Vi har i forbindelse med vores revision vurderet, om den valgte beregningsmodel er
relevant samt stikprøvevis efterregnet den af ledelsen udarbejdede værdiansættelse
til dagsværdi af ejendommene.
Investeringsejendomme
Koncernen har pr. 31. december 2022 indregnet investeringsejendomme til
dagsværdi til i alt 3.450,5 mio.kr., og årets samlede dagsværdiregulering udgør
en nettoindtægt på 180,3 mio.kr. før skat.
Vi har vurderet procedurer for de af ledelsen opgjorte værdier og sammenholdt disse
med de af ledelsen indhentede uafhængig eksterne valuarvurderinger.
Dagsværdien af investeringsejendommene opgøres af ledelsen efter en
afkastmodel.
Vi har sammenholdt de forventede nettoindtægter med historiske nettoindtægter,
ligesom vi stikprøvevist har sammenholdt lejeindtægter med indgåede lejeaftaler
samt anden dokumentation.
Grundlaget for afkastmodellen er et forventet nettoresultat baseret på forventede
lejeindtægter og fratrukket forventede omkostninger.
Vi har stikprøvevist indhentet ledelsens dokumentation for afkastprocenter for
de enkelte ejendomme og sammenlignet disse med markedsdata og afkastkrav
som ledelsen har indhentet fra uafhængige eksterne valuarer, med fokus på
afkastprocenter, hvori der har været betydelige ændringer i forhold til tidligere år.
Afkastprocenter fastsættes på basis af markedsdata og ejendommens
beskaffenhed. Afkast modellen sammenholdes endvidere med eksterne
vurderinger for alle ejendomme.
Den årlige værdiansættelse er central for vores revision, da den er væsentlig for
koncernregnskabet og indeholder ledelsesmæssige forudsætninger og skøn,
herunder om den fremtidige ejendomsdrift og afkastprocenter, jf. note 2, 12 og 16.
34  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes
besvigelser eller fejl.
yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi
faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis
under revisionen. Herudover:
Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke
ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for
konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.
Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen
ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets
evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold
vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant;
samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af
regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre
ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen
eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet
realistisk alternativ end at gøre dette.
Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig
fejlinformation i regnskaberne, uanset om denne
skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører
revisionshandlinger som reaktion på disse risici
samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt
og egnet til at danne grundlag for vores
konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig
fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere
end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl,
idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser,
dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning
eller tilsidesættelse af intern kontrol.
I tilknytning til vores revision af regnskaberne er
det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i
den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er
væsentligt inkonsistent med regnskaberne eller vores
viden opnået ved revisionen eller på anden måde
synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for,
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelses-
beretningen indeholder krævede oplysninger i henhold
til årsregnskabsloven.
om regnskaberne som helhed er uden væsentlig
fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser
eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en
konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af
sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision,
der udføres i overensstemmelse med internationale
standarder om revision og de yderligere krav, der er
gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig
fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer
kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan
betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan
forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på
Opnår vi forståelse af den interne kontrol med
relevans for revisionen for at kunne udforme
revisionshandlinger, der er passende efter
omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke
en konklusion om effektiviteten af koncernens og
selskabets interne kontrol.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse,
at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med
regnskaberne og er udarbejdet i overensstemmelse
med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet
væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
Ledelsens ansvar for regnskaberne
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et
koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et
retvisende billede i overensstemmelse med International de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne
Financial Reporting Standards som godkendt af EU
og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har
Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som
er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de
regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger,
som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
træffer på grundlag af regnskaberne.
Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af
regnskaberne på grundlag af regnskabsprincippet
om fortsat drift er passende, samt om der
endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse
anser for nødvendig for at udarbejde regnskaberne uden med internationale standarder om revision og de
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 35  
 
på grundlag af det opnåede revisionsbevis er
væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder
eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om
koncernens og selskabets evne til at fortsætte
driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig
usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre
opmærksom på oplysninger herom i regnskaberne
observationer, herunder eventuelle betydelige mangler
i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.
delegerede forordning 2019/815 om det fælles
elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen),
som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport
i XHTML-format, og iXBRL-opmærkning af
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse
om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende
uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og
andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at
koncernregnskabets hovedopgørelser, inkl. noter.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport,
som overholder ESEF-forordningen, herunder:
eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant,
modificere vores konklusion. Vores konklusion er
baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem
til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige
begivenheder eller forhold kan dog medføre, at
koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte
driften.
anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger
foretaget for at eliminere trusler.
Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret
til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der
var mest betydelige ved revisionen af regnskaberne
for den aktuelle periode og dermed er centrale
forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i
Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-
tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og
forankring heraf til elementer i taksonomien, for
finansiel information, som kræves opmærket, med
udøvelse af skøn hvor nødvendigt
Tager vi stilling til den samlede præsentation,
struktur og indhold af regnskaberne, herunder note- vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig
oplysningerne, samt om regnskaberne afspejler de
underliggende transaktioner og begivenheder på en
regulering udelukker, at forholdet offentliggøres,
eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår,
At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data
og det menneskeligt læsbare koncernregnskab
sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. at forholdet ikke skal kommunikeres i vores
revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser
For den interne kontrol, som ledelsen anser for
nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som
overholder ESEF-forordningen.
Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for
de finansielle oplysninger for virksomhederne eller
forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at
udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi
er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre
koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores
revisionskonklusion.
heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje
tungere end de fordele, den offentlige interesse har af
sådan kommunikation.
Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at
opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten
i alle væsentlige henseender er udarbejdet i
overensstemmelse med ESEF-forordningen, og
at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og
den tidsmæssige placering af de valgte handlinger
afhænger af revisors faglige vurdering, herunder
vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra
Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen
Som et led i revisionen af regnskaberne for Prime
Office A/S har vi udført handlinger med henblik på
at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten
for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022, med
filnavnet primeoffice-2022-12-31-da.zip, er udarbejdet
i overensstemmelse med EU-Kommissionens
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a.
det planlagte omfang og den tidsmæssige placering
af revisionen samt betydelige revisionsmæssige
36  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes
besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:
Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer
i ESEF-taksonomien
Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-
format
Afstemning af iXBRL-opmærket data med det
reviderede koncernregnskab.
Opnåelse af en forståelse af selskabets proces
for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol
vedrørende opmærkningsprocessen
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for
regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022,
med filnavnet primeoffice-2022-12-31-da.zip,
i alle væsentlige henseender er udarbejdet i
overensstemmelse med ESEF-forordningen.
Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-
opmærkningen af koncernregnskabet inkl. noter
Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-
elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets
oprettelse af udvidelser til taksonomien er
passende, når relevante elementer i ESEF-
taksonomien ikke er identificeret
Aarhus C, den 20. marts 2023
EY Godkendt Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 30 70 02 28
Steen Skorstengaard
statsaut. revisor
mne19709
Kim R. Mortensen
statsaut. revisor
mne18513
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 37  
 
7 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
7.1 RESULTATOPGØRELSE  
KONCERN  
2022  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2021  
2022  
2021  
4
5
Nettoomsætning  
Driftsomkostninger  
Bruttoresultat  
188.673
(57.726
130.947
(16.950)
113.997
0
182.655
(49.585)
133.070
(16.949)
116.121
0
8.141  
0
7.233  
0
8.141  
7.233  
6,7,8,9 Salgs- og administrationsomkostninger  
(10.627)  
(2.486)  
116.305  
1.254  
(9.490)  
(2.257)  
178.825  
565  
Resultat af primær drift  
17  
10  
11  
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber  
Finansielle indtægter  
87
33
Finansielle omkostninger  
(28.046)
86.038
80.253
166.291
(10.607)
155.684
(28.741)
87.413
186.918
274.331
(22.653)
251.678
(4.843)  
110.230  
0
(4.751)  
172.382  
0
Resultat før værdireguleringer  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Resultat før skat  
12  
110.230  
(1.211)  
109.019  
172.382  
(19.040)  
153.342  
13  
14  
Skat af årets resultat  
Årets resultat  
Fordeling af årets resultat  
Moderselskabets aktionærer  
Ikke kontrollerende interesser  
I alt  
109.019
46.665
153.342
98.336
251.678
155.684
Resultat pr. aktie i DKK  
15  
15  
Resultat pr. aktie (EPS)  
28,88
28,88
40,62
40,62
Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D)  
38  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
KONCERN  
2022  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2021  
2022  
2021  
Årets resultat i henhold til resultatopgørelsen  
155.684
251.678
109.019  
153.342  
Anden totalindkomst  
Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet:  
Kursreguleringer  
(126)
197.547
0
(544)
29.627
0
(80)  
52.824  
86.985  
(17.560)  
122.169  
231.188  
(325)  
3.586  
22,25  
22,25  
23  
Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter  
Egenkapitalbevægelser i datterselskaber  
Skat af dagsværdireguleringer  
Anden totalindkomst  
16.064  
(2.337)  
16.988  
170.330  
(30.397)
167.024
322.708
(3.834)
25.249
276.927
Årets totalindkomst  
Fordeling af årets totalindkomst  
Moderselskabets aktionærer  
Ikke kontrollerende interesser  
I alt  
231.188
91.520
170.330
106.597
276.927
322.708
SShhaarreehhooldldeerrInInffoorrmmaattioionn PPrrimimeeOOffcceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002222 39  
 
7.2 BALANCE  
Aktiver  
KONCERN  
2022  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2021  
2022  
2021  
Langfristede aktiver  
Materielle aktiver  
12,16  
12,16  
16  
Investeringsejendomme  
3.411.769
38.715
86
3.318.078
10.080
158
0
38.715  
0
0
10.080  
0
Investeringsejendomme under opførsel  
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar  
Finansielle aktiver  
17  
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder  
Langfristet del af afledte finansielle instrumenter  
Langfristede aktiver i alt  
0
144.512
0
0
1.532.787  
37.502  
1.412.289  
0
25  
3.595.082
3.328.316
1.609.004  
1.422.369  
Kortfristede aktiver  
18  
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser  
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder  
Andre tilgodehavender  
18.033
0
8.765
0
0
48.092  
5.235  
0
10.625  
41  
19, 25  
30.735
0
5.611
Periodeafgrænsningsposter  
Likvide beholdninger  
74
0
74  
150.924
199.692
3.794.774
126.209
140.659
3.468.975
1.757  
2.918  
Kortfristede aktiver  
55.084  
1.664.088  
13.658  
1.436.027  
Aktiver i alt  
40  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
Passiver  
KONCERN  
2022  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2021  
2022  
2021  
Egenkapital  
20  
Aktiekapital  
189.666
0
189.666
0
189.666  
928.282  
25.392  
0
189.666  
807.674  
(9.872)  
0
Reserve for opskrivning efter indre værdis metode  
Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument  
Reserve for valutakursregulering  
Overført resultat  
104.730
(2.301)
(17.529
(2.211)
923.711
1.215.806
743.478
1.959.284
814.692
984.618
661.515
1.646.133
72.466  
1.215.806  
0
(2.850)  
984.618  
0
Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer  
Minoritetsinteresser  
Egenkapital i alt  
1.215.806  
984.618  
Langfristede gældsforpligtelser  
Udskudt skat  
23  
22  
22  
22  
251.446
1.449.348
33.181
215.199
1.454.649
30.334
88.951  
0
72.559  
0
Gæld til kreditinstitutter  
Gæld til banker  
33.181  
0
30.334  
0
Leasingforpligtelser  
26.640
27.106
Langfristede gældsforpligtelser i alt  
Kortfristede gældsforpligtelser  
Gæld til kreditinstitutter  
Gæld til banker  
1.760.615
1.727.288
122.132  
102.893  
22  
22  
1.954
30.644
25.777
0
913
32.343
16.623
0
0
16.955  
4.546  
0
16.955  
6.310  
Leverandørgæld  
Gæld, tilknyttede virksomheder  
Selskabsskat  
304.220  
0
312.654  
1.842  
111
2.750
Leasingforpligtelser  
1.029
1.029
0
0
22,24  
Anden gæld  
15.360
74.875
1.835.490
3.794.774
41.896
95.554
1.822.842
3.468.975
429  
10.755  
348.516  
451.409  
1.436.027  
Kortfristede gældsforpligtelser i alt  
Forpligtelser i alt  
326.150  
448.282  
1.664.088  
Passiver i alt  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022  
41  
 
7.3 EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN  
2022  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
instrument  
Reserve for  
valutakurs-  
regulering  
Overført  
resultat  
Minoritets-  
interesser  
Egenkapital  
i alt  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
I alt  
Egenkapital pr. 1. januar 2022  
Årets resultat  
189.666
(17.529
0
(2.211)
0
814.692
109.019
0
984.618
109.019
122.169
231.188
0
661.515
46.665
44.855
91.520
(9.557)
(9.557)
743.478
1.646.133  
155.684
167.024
0
Anden totalindkomst  
0
122.259
122.259
0
(90)
(90)
0
Totalindkomst i alt  
0
109.019
0
322.708
(9.557)
Udlodning, minoritet  
0
0
Transaktioner med ejere i alt  
Egenkapital pr. 31. december 2022  
0
0
0
0
(9.557)
189.666
104.730
(2.301)
923.711
1.215.806
1.959.284
For regnskabsåret 2022 har bestyrelsen foreslået udbetalt udbytte på DKK 11.379.942 svarende til DKK 3,0 pr. aktie, der vil blive udbetalt til aktionærerne  
efter afholdelse af selskabets ordinære generalforsamling den 12. april 2023, forudsat at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da udbyttet er  
betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. december 2022.  
42  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN  
2021  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Reserve for  
valutakurs-  
regulering  
Overført  
resultat  
Minoritets-  
interesser  
Egenkapital  
i alt  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
instrument  
I alt  
Egenkapital pr. 1. januar 2021  
Årets resultat  
189.666
(34.842)
(1.886)
680.219
153.342
0
833.157
153.342
16.988
170.330
0
562.236
98.336
8.261
1.395.392
251.678
25.249
0
0
0
(325)
(325)
0
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
0
17.313
0
17.313
153.342
0
106.597
(7.318)
0
276.927
(7.318)
Udlodning, minoritet  
0
0
Udbetalt udbytte  
0
0
0
(18.959)
90
(18.959)
90
(18.959)
90
Udbytte egne aktier  
0
-
0
0
0
0
Transaktioner med ejere i alt  
Egenkapital pr. 31. december 2021  
0
(18.869)
814.692
(18.869)
984.618
(7.318)
661.515
(26.187)
1.646.133
189.666
(17.529
(2.211)
SShhaarreehhooldldeerrInInffoorrmmaattioionn PPrrimimeeOOffcceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002222 43  
 
EGENKAPITALOPGØRELSE FOR MODERSELSKABET  
2022  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Egenkapital  
tilhørende  
modersel-  
skabets  
Reserve for  
opskrivning efter  
indre værdis  
metode *  
Overført  
resultat  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
189.666  
instrument  
aktionærer  
Egenkapital pr. 1. januar 2022  
807.674  
(9.872)  
(2.850)  
984.618  
Årets resultat  
0
0
0
0
116.305  
86.985  
0
35.264  
35.264  
0
(7.286)  
(80)  
109.019  
122.169  
231.188  
0
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
Udlodning fra datterselskaber  
203.290  
(82.682)  
(7.366)  
82.682  
Transaktioner med ejere i alt  
0
(82.682)  
928.282  
0
82.682  
72.466  
0
Egenkapital pr. 31. december 2022  
189.666  
25.392  
1.215.806  
*Reserve for opskrivning efter indre værdis metode består af akkumulerede reguleringer af indre værdi i datterselskaber i forhold til den oprindelige kostpris. Reserven reduceres  
med udloddet udbytte fra datterselskaber. Der kan ikke udloddes udbytte fra reserven til moderselskabets aktionærer.  
For regnskabsåret 2022 har bestyrelsen foreslået udbetalt udbytte på DKK 11.379.942 svarende til DKK 3,0 pr. aktie, der vil blive udbetalt til aktionærerne  
efter afholdelse af selskabets ordinære generalforsamling den 12. april 2023, forudsat at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da udbyttet er  
betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. december 2022.  
44  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
EGENKAPITALOPGØRELSE FOR MODERSELSKABET  
2021  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Egenkapital  
tilhørende  
modersel-  
skabets  
Reserve for  
opskrivning efter  
indre værdis  
metode *  
Overført  
resultat  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
189.666  
instrument  
aktionærer  
Egenkapital pr. 1. januar 2021  
623.328  
(11.121)  
31.284  
833.157  
Årets resultat  
0
0
0
0
0
0
178.825  
16.051  
194.876  
(10.530)  
0
0
1.249  
1.249  
0
(25.483)  
(312)  
153.342  
16.988  
170.330  
0
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
Udlodning K/S Danske Immobilien  
Udbetalt udbytte  
(25.795)  
10.530  
(18.959)  
90  
0
(18.959)  
90  
Udbytte af egne aktier  
0
0
Transaktioner med ejere i alt  
0
(10.530)  
807.674  
0
(8.339)  
(2.850)  
(18.869)  
984.618  
Egenkapital pr. 31. december 2021  
189.666  
(9.872)  
*Reserve for opskrivning efter indre værdis metode består af akkumulerede reguleringer af indre værdi i datterselskaber i forhold til den oprindelige kostpris. Reserven reduceres  
med udloddet udbytte fra datterselskaber. Der kan ikke udloddes udbytte fra reserven til moderselskabets aktionærer.  
SShhaarreehhooldldeerrInInffoorrmmaattioionn PPrrimimeeOOffcceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002222 45  
 
7.4 PENGESTRØMSOPGØRELSE  
KONCERN  
2022  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2021  
2022  
2021  
Årets resultat før skat  
166.291
(80.253)
0
274.331
(186.918)
0
110.230  
0
172.382  
0
Værdiregulering af investeringsejendomme  
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber  
Finansielle indtægter og omkostninger  
Resultat af primær drift  
(116.305)  
3.589  
(2.486)  
(37.900)  
(9.910)  
0
(178.825)  
4.186  
(2.257)  
5.098  
39.973  
0
27.959
113.997
(8.882)
10.139
0
28.708
116.121
2.243
(6.714)
-
Ændring i tilgodehavender  
Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita  
Valutakursreguleringer  
Tilbageførsel af afskrivninger og realisationstab, andre anlæg  
Betalt selskabsskat  
72
107
0
0
( 7.396)
107.930
87
(2.531)
109.226
33
(4.221)  
(54.517)  
1.254  
(1.390)  
41.424  
565  
Pengestrømme vedrørende primær drift  
Modtagne finansielle indtægter  
Betalte finansielle omkostninger  
(28.046)
79.971
(26.694)
82.565
(4.843)  
(58.106)  
(4.751)  
37.238  
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet  
Køb / tilgang af investeringsejendomme  
Salg af investeringsejendomme  
(53.816)
11.712
0
(22.352)
24.801
70
(28.635)  
(10.080)  
0
0
0
0
Salg / afgang af andre anlæg  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt  
(42.104)
2.519
(28.635)  
(10.080)  
46  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
KONCERN  
2022  
MODERSELSKAB  
Note  
28  
Beløb i DKK 1.000  
2021  
2022  
2021  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet  
Tilbagebetaling på lån  
(3.578)
(9.557)
0
(24.040)
(7.318)
2.847  
82.682  
0
(17.945)  
10.530  
Udlodning i datterselskaber  
Udloddet udbytte  
(18.869)
(50.227)
(18.869)  
(26.284)  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt  
(13.135)
85.529  
Periodens pengestrømme  
24.732
110.821
15.388
(17)
34.857
75.992
0
(1.212)  
2.918  
0
874  
2.045  
0
Likvid beholdning ved årets begyndelse  
Driftskredit ved årets indgang, vurderet som finansieringsaktivitet  
Valutakursreguleringer, likvider  
(28)
51  
(1)  
Årets pengestrømme  
24.732
150.924
34.857
110.821
(1.212)  
1.757  
874  
Likvid beholdning ved årets slutning  
2.918  
Likvide beholdninger kan specificeres således  
Likvid beholdning under aktiver i balancen  
150.924
0
126.209
(15.388)
110.821
1.757  
0
2.918  
0
Løbende driftskreditter under kortfristede gældsforpligtelser  
Likvid beholdning ved årets slutning  
150.924
1.757  
2.918  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022  
47  
 
7.5 NOTER TIL ÅRSRAPPORTER  
Indholdsfortegnelse  
1. Regnskabspraksis  
2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder  
3. Segmentoplysninger  
4. Nettoomsætning  
5. Driftsomkostninger  
6. Salgs- og administrationsomkostninger  
7. Personaleomkostninger  
8. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor  
9. Aktiebaseret vederlæggelse  
10. Finansielle indtægter  
49  
50  
56  
58  
58  
58  
59  
60  
60  
61  
11. Finansielle omkostninger  
61  
12. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
13. Skat af årets resultat  
14. Resultatdisponering  
15. Resultat pr. aktie og udbytte  
16. Investeringsejendomme  
17. Kapitalandele i tilknyttede selskaber  
18. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser  
19. Andre tilgodehavender  
20. Aktiekapital  
21. Egne aktier  
22. Finansielle gældsforpligtelser  
23. Udskudt skat  
24. Anden gæld  
62  
65  
66  
66  
67  
69  
72  
72  
72  
72  
73  
76  
77  
25. Afledte finansielle instrumenter  
26. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser  
27. Finansielle risici og finansielle instrumenter  
28. Ændring i forpligtelser som følge af finansieringsaktivitet  
29. Nærtstående parter  
78  
79  
80  
85  
87  
88  
89  
90  
90  
91  
30. Aktionærforhold  
31. Ledelsens beholdning af aktier mv.  
32. Begivenheder efter balancedagen  
33. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse  
34. Anvendt regnskabspraksis  
48  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
1. REGNSKABSPRAKSIS  
Koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Office A/S udarbejdes efter  
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i  
årsregnskabsloven.  
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta. EUR er  
den funktionelle valuta for alle koncernens selskaber. Koncernen har valgt DKK som  
præsentationsvaluta da de primære regnskabsbrugerer er danske investorer.  
Standarder og fortolkningsbidrag, der er godkendt af EU på balancedagen,  
men endnu ikke er trådt i kraft  
På tidspunktet for offentliggørelse af årsrapporten foreligger der herudover en  
række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som træder i kraft for  
senere regnskabsår, og som derfor ikke er indarbejdet i årsrapporten. Ledelsen  
vurderer løbende den eventuelle indvirkning. Det er ledelsens umiddelbare  
vurdering, at disse nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få  
væsentlig indvirkning på årsrapporten de kommende regnskabsår.  
Ændringer i regnskabsstandarder  
Implementeringen af nye og ændrede standarder i 2022 har ikke medført ændringer i  
den anvendte regnskabspraksis, som derfor er uændret i forhold til sidste år.  
Standarder og fortolkningsbidrag, der er trådt i kraft i regnskabsåret 2022  
I årsrapporten for 2022 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede  
standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og godkendt af EU med virkning  
for indeværende regnskabsår. De væsentligste standarder i denne sammenhæng  
er ændringer i IAS 37, tabsgivende kontrakter, ændringer i IAS 16, Indtægter før  
ibrugtagning af et materielt anlægsaktiv samt ændringer i IFRS 3, Reference til  
begrebsrammen.  
Implementeringen af standarderne og øvrige nye eller ændrede standarder og  
fortolkningsbidrag, som er trådt i kraft, har ikke medført ændringer i anvendt  
regnskabspraksis eller præsentation.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
49  
 
2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN, FORUDSÆTNINGER OG USIKKERHEDER  
Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis, der er beskrevet i note 34,  
er det nødvendigt at ledelsen foretager en række skøn og vurderinger, samt  
opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og  
forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Sådanne skøn og  
vurderinger er foretaget med udgangspunkt i de seneste tilgængelige oplysninger  
samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for  
regnskabsaflæggelsen. Til brug for værdiansættelsen af investeringsejendommene
har selskabet indgået kontrakt med en tysk dataleverandør – BULWIENGESA om  
levering af data for selskabets investeringsbyer: Hamborg, Lübeck, Kiel og Slesvig.  
Disse data omfatter tidsserier for demografi, byggeri, indkomstforhold, udlejning  
for kontor, erhverv og boliger, udlejningspriser for områderne og markedspriser  
for boliger, kontor og erhverv. Herudover leveres priser for salg af ejerlejligheder,  
enfamilieshuse, flerfamiliehuse, kontor og erhverv i form af priser pr m2 og  
handelsmultipler (rentesatser) for indgåede handler. BULWIENGESA leverer også  
ejendomsdata til den tyske Bundesbank statistik for ejendomspriser  
i Tyskland, og leverer data for 125 byer og alle delstater.  
Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har  
haft indflydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan afvige fra foretagne  
skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og  
realistiske.  
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme  
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter  
ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger.  
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.  
Den valgte regnskabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten,  
da en ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under regnskabsposten  
for Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme, og i balancen under  
langfristede materielle aktiver.  
Måling og opgørelse af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme  
foretages for hver enkelt investeringsejendom. Alle ejendomme vurderes fra 2017  
efter en afkastmodel. Kontorejendomme blev tidligere vurderet efter en DCF-model.  
De tyske valuarer anvender en DCF-model.  
De seneste års erfaringer viser, at alle selskaber har en stabil lejeindtægt og en høj  
udlejningsprocent, og derfor anvendes fremover samme interne vurderingsmodel.  
Afkastmodellen har været brugt siden 2004 i K/S Danske Immobilien og  
hovedelementerne for alle ejendomme er følgende:  
Ved opgørelse af dagsværdien af koncernens boligejendomme anvendes en  
afkastmodel, som tager udgangspunkt i de faktiske lejeindtægter for det  
kommende år. Fra lejeindtægter fratrækkes samtlige driftsomkostninger sammen  
med omkostninger ved vedligeholdelse, modernisering og administration.  
50  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
• Lejeindtægter
opgøres til faktisk nettoleje, der er bruttoleje fratrukket  
tomgangsleje.  
• Vedligeholdelsesomkostninger
beregnes pr. m2 og vurderes pr. ejendom  
efter formål og efter hvem der kontraktligt foretager indvendig og udvendig  
vedligeholdelse. Det historiske datagrundlag bekræfter, at de årlige  
vedligeholdelsesudgifter sikrer en langsigtet kvalitet af ejendommene. For MCPF  
vil der i de kommende år dog være lidt højere investeringer, der er indarbejdet i de  
enkelte ejendommes værdiregulering. På kvartalsmøder med selskabets forvalter  
gennemgås hvert enkelt ejendomsselskab specifikt, og der udarbejdes årlige  
investerings-og vedligeholdelsesbudgetter for alle ejendomsselskaber.  
• Forvalteromkostninger
afsættes i henhold til kontrakt med forvalter, som pt udgør
3,5 – 8,5% af nettolejen afhængigt af selskabets størrelse og lejermasse.  
• Deposita
føres på særskilte lejerkonti. Der er ingen effekt herfra i ejendommenes  
driftsresultater. Der medtages ikke renteindtægter.  
• Korrektioner
for dagsværdi: Større udvendige renoveringer kan reserveres på den  
enkelte ejendom og fradrages i ejendommens markedsværdi.  
• Afkastprocenten
fastsættes ud fra en risikobetragtning, hvor en lang  
række parametre indgår: markedsrenten, markedsforhold og efterspørgsel,  
ejendommens type og anvendelighed, by og beliggenhed, ejendommens  
bygningskvalitet og lejeniveau. Der modtages løbende ejendomsrapporter  
for det tyske ejendomsmarked og sammen med egne vurderinger fastsættes  
der en afkastprocent for den enkelte ejendom. Som et led i kvalitetssikring af  
vurderingerne indhentes der årligt valuarrapporter fra certificerede valuarer, der  
anvender en DCF-model.  
• Målinger
af selskabets ejendomme sker for 2022 via afkastmodel og på baggrund  
af ejendomsdata fra selskabets forvalter BUWOG, og ud fra markedsdata  
for BULWIENGESA, der leverer ejendomsstatistik for 125 byer til den tyske  
Bundesbank.  
Prime Office A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af  
investeringsejendommene foreskriver at der hvert år anvendes uafhængige  
vurderingsmænd til foretagelse af en ekstern dagsværdivurdering.  
Makroøkonomi  
Der har i 2022 og starten af 2023 været et forholdsvist højt renteniveau og inflation.  
Koncernen har medtaget de makroøkonomiske forhold i opgørelsen af koncernens  
investeringsejendomme.  
Afkastprocenter  
Dagsværdiberegning af koncernens ejendomme har for 2022 resulteret i en samlet  
dagsværdi af koncernens investeringsejendomme på i alt 3.412 mio. DKK, hvilket svarer  
til en positiv værdiregulering på 80,3 mio. DKK. Fordeling på boliger er 63,7 mio. DKK,  
46,6 mio. DKK på kontorejendomme og -30,0 mio. DKK i MC Property Fund Hamburg  
GmbH. Den nøjagtige fordeling vises i efterfølgende oversigt.  
Da der ikke findes observerbare markedsdata for investeringsområderne klassificeres  
investeringsejendommene i lighed med tidligere år som værende på niveau 3 i  
dagsværdihierarkiet.  
Afkastprocenter 2022  
2022  
2021  
BY  
Bolig  
Erhverv  
Bolig  
Erhverv  
Hamborg  
4,15%  
4,40%  
4,00%  
4,5%  
Kiel  
4,5%-5%  
4,5%-5%  
Lübeck  
4,60%  
4,5%-5%  
4,45%  
4,5-5,25%  
Slesvig  
4,90%  
4,75%  
Heide  
4,90%  
4,75%  
6,00%  
Lensahn  
4,90%  
4,75%  
Neumünster  
5,00%  
6,00%  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
51  
 
Nøgletal for investeringsejendommene  
Leje pr. m2  
Beløb i DKK 1.000  
Vurdering  
Vurdering  
Antal m2  
Værdi pr.  
Afkast-  
Afkast-  
31/12/2022  
Type  
31/12/2022  
31/12/2021  
Erhverv  
Boliger  
I alt  
m2 i DKK  
procent 2022  
procent 2021  
DKK  
K/S Danske Immobilien  
Bolig  
1.731.154  
1.650.000  
1.266  
191.761  
193.028  
8 . 9 6 8  
4,80%  
4,65%  
544  
PO Wandsbek GmbH  
Kontor  
3 8 . 6 7 0  
35.000  
6 2 8  
5 5 2  
1.180  
32.762  
4,40%  
4,25%  
1631  
PO Kohlmarkt GmbH  
Kontor  
226.568  
225.000  
9 . 2 6 5  
9 . 2 6 5  
2 4 . 4 5 4  
4,50%  
4,50%  
1225  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
Kontor  
66.185  
55.000  
3 . 4 1 2  
3 . 4 1 2  
1 9 . 3 9 8  
5,00%  
5,00%  
1080  
Office Kamp GmbH  
Kontor  
3 5 . 8 1 4  
36.000  
2 . 1 3 6  
2 . 1 3 6  
16.767  
5,00%  
5,00%  
947  
PO Walkerdamm GmbH  
Kontor  
8 2 . 8 4 3  
76.000  
4 . 9 8 6  
4 . 9 8 8  
16.615  
5,00%  
5,00%  
951  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
Bolig/erhverv  
779.048  
812.943  
3 3 . 7 9 8  
18.542  
52.340  
1 4 . 8 8 4  
4,40%  
4,25%  
787  
Sell Speicher Gmbh  
Kontor  
215.597  
210.000  
7. 4 2 4  
7. 4 2 4  
29.049  
4,50%  
4,50%  
1448  
Germania Arkaden Gmbh  
Kontor  
208.222  
190.000  
6.794  
6.794  
30.648  
4,50%  
4,50%  
1512  
I alt  
3.384.100  
3.289.943  
6 9 . 7 0 9  
210.855  
280.567  
12.062  
Fordeling erhverv og boliger  
24,8%  
75,2%  
Ekstern valuarvurdering af koncernens investeringsejendomme  
Prime Office A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport  
2022 indhentet eksterne valuarberegninger på dagsværdierne af koncernens  
investeringsejendomme.  
Ledelsens begrundelse for at indhente valuarvurderinger fra eksterne valuarer er  
til brug for efterprøvelse af koncernens egne afkastmodeller. De eksterne valuar-  
vurderinger beregner investeringsejendommenes dagsværdi ud fra ejendommenes  
faktiske lejeindtægter og ud fra standardiserede satser for driftsomkostninger. De  
tyske valuarer tillægger endvidere transaktionsomkostninger i ejendommenes værdi,  
der udgør ca. 10%. Disse omkostninger er udtryk for omkostninger, som en køber vil  
have i forbindelse med købet af ejendommene og inkluderer grundskat ved salg, der  
varierer fra delstat til delstat, mægler og notaromkostninger.  
IAS 40 foreskriver at der skal foretages en værdiansættelse uden hensyntagen til  
købers omkostninger, det vil sige til den laveste værdi af valuarens beregninger.  
Oplysningen om valuarens vurdering inklusiv 10% købsomkostninger er således  
medtaget i oversigten nedenfor for at sikre at regnskabslæser har den fulde forstå-  
else af valuarens beregninger efter tyske standarder.  
52  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
Vurdering af selskabets ejendomme  
1.000 DKK  
Vurdering  
Vurdering  
Dagsværdi-  
Solgte  
Valuar  
Valuar + 10%  
31/12/2022  
31/12/2021  
regulering  
ejendomme  
Forbedringer  
Kursregulering  
Nettoændring  
31-12-2022  
31-12-2022  
K/S Danske Immobilien  
1.731.154  
1.650.000  
6 4 . 1 7 3  
17.006  
( 2 5 )  
81.154  
1.605.540  
1.766.094  
PO Wandsbek GmbH  
3 8 . 6 7 0  
35.000  
3 . 3 4 6  
325  
( 1 )  
3 . 6 7 0  
3 7. 9 2 6  
41.719  
PO Kohlmarkt GmbH  
226.568  
225.000  
1.568  
(1)  
1.568  
216.402  
238.042  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
66.185  
55.000  
11.189  
( 4 )  
11.185  
6 2 . 4 6 7  
6 8 . 7 1 3  
Office Kamp GmbH  
3 5 . 8 1 4  
36.000  
( 1 8 6 )  
0
( 1 8 6 )  
3 5 . 6 9 5  
3 9 . 2 6 5  
PO Walkerdamm GmbH  
8 2 . 8 4 3  
76.000  
6 . 8 4 5  
(3)  
6 . 8 4 3  
8 3 . 2 8 9  
91.618  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
779.048  
812.943  
( 3 0 . 0 4 5 )  
(11.712)  
7. 8 5 0  
1 2  
( 3 3 . 8 9 6 )  
802.323  
882.555  
Sell Speicher Gmbh  
215.597  
210.000  
5 . 5 9 9  
( 2 )  
5 . 5 9 7  
214.915  
236.406  
Germania Arkaden Gmbh  
208.222  
190.000  
18.229  
( 7 )  
18.222  
208.966  
229.862  
I alt  
3.384.100  
3.289.943  
80.719  
(11.712)  
25.181  
( 3 1 )  
94.156  
3.267.522  
3.594.275  
* Right of use assets  
( 4 6 6 )  
Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen  
80.253  
Investeringsejendomme klassificeres under dagsværdihierarki på niveau 3.  
*Dagsværdiregulering Right of use assets  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
53  
 
Grafisk fremstilling af følsomheder  
For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat  
indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres fortsat  
på selskabets hjemmeside.  
Selskabet har indgået en dataleveringsaftale med BULWIENGESA om  
markedsdata for selskabets investeringsbyer: Lübeck, Hamborg, Kiel,  
Flensborg og Schleswig og vil fremover anvende disse data ved vurderingen af  
selskabets investeringsejendomme i delårs- og halvårsrapporter. Selskabets  
forvalter BUWOG Immoblien Management vil fortsat levere månedlige  
ejendomsdata for alle ejendomme.  
IAS 40 foreskriver at der skal foretages en værdiansættelse uden  
hensyntagen til købers omkostninger, det vil sige til den laveste værdi af  
valuarens beregninger. Oplysningen om valuarens vurdering inklusiv 10%  
købsomkostninger er således medtaget for at sikre at regnskabslæser har den  
fulde forståelse af valuarens beregninger efter tyske standarder.  
Selskabets investeringsejendomme klassificeres efter IFRS 13 dagsværdihierarki  
3 (side 67), da der ikke findes markedsdata for flere af byerne. Dagsværdimåling  
på baggrund af beregningsmodeller er i sagens natur altid forbundet med  
usikkerhed som følge af, at der i vid udstrækning anvendes input til modellerne,  
som ikke direkte kan observeres på aktive markeder. De valgte afkastprocenter  
er derfor behæftet med usikkerhed, og den grafiske følsomhedsanalyse viser,  
at ud fra en samlet vurdering af investeringsejendommene på 3.384 mill. DKK  
svinger variationen ved ændringer i afkastprocenten på + - 0,5% fra 3.801 mio.  
DKK til 3.056 mio. DKK.  
4.000.000  
3.800.869  
3.800.000  
3.594.275  
3.600.000  
3.384.100  
3.400.000  
3.200.000  
3.000.000  
2.800.000  
3.267.522  
3.055.601  
2.600.000  
2.400.000  
2.200.000  
2.000.000  
Vurderingvaluar  
+10% omkostninger  
Følsomhedsanalyse  
-0,50%  
Vurdering  
Prime Office  
Vurdering  
valuar  
Følsomhedsanalyse  
+0,50%  
Anm. Tal i 1.000 DKK  
54  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi  
Ved anvendelse af koncernens interne afkastbaserede model er dagsværdien  
følsom over for ændringer i dels afkastprocenten og dels ændringer i lejeindtægt.  
Følsomhedsanalysen ved ændringer af afkastprocenten på + - 0,5% og ved  
ændringer i lejeindtægterne på + - 5% er følgende:  
Et fald i årslejen på 5% svarende til ca. 9,5 mio. DKK vil betyde, at ejendommenes  
værdi falder med ca. 206 mio. DKK og en stigning i lejeindtægterne på 5% vil  
omvendt betyde, at ejendommenes værdi stiger med
206 mio. DKK.  
Stiger afkastkravet med 0,5% vil det betyde, at investeringsejendommens værdi  
falder med 328 mio. DKK og falder afkastkravet med 0,5% vil ejendommenes  
værdi stiger med 417 mio. DKK.  
Udskudte skatte-aktiver og forpligtelser  
Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder  
skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt  
ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid,  
gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst.  
Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt.  
Den indregnede udskudte skatteforpligtelse for koncernen udgør pr. 31. december  
2022, 251,4 mio. DKK mod 215,2 mio. DKK i 2021.  
For moderselskabet udgør værdien af den udskudte skatteforpligtelse pr. 31.  
december 2022, 89,0 mio. DKK mod 72,6 mio. DKK i 2021. Koncernen har aktiveret  
værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes anvendt i  
fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme. Moderselskabet har  
dog ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet  
ikke kan forvente at anvende disse fuldt ud.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
55  
 
3. SEGMENTOPLYSNINGER  
Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske  
Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og bolig i MC  
Property Fund Hamburg GmbH.  
Koncernens interne rapportering til bestyrelsen følger den tredelte segmentering,  
som ligeledes svarer til koncernens struktur. I segmentanalysen opstilles  
resultatopgørelse før skat af koncernens investeringsejendomme.  
Segmentindtægter og -omkostninger omfatter de poster, der direkte kan henføres  
til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter  
på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært indtægter og  
omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner,  
investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. transaktioner mellem segmenterne  
prisfastsættes til vurderede markedsværdier.  
SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2022  
BELØB I DKK 1.000  
K/S Danske  
Prime Office  
MC Property  
Elimineringer og  
Koncernen  
Immobilien  
Kontor  
Fund GmbH  
ikke allokerede  
poster  
Nettoomsætning  
102.597  
45.114  
40.962  
0
188.673  
Driftsomkostninger  
(38.103)  
(5.476)  
(14.147)  
-
(57.726)  
Brutto resultat  
64.494  
39.638  
26.815  
0
130.947  
Salgs- og administrationsomkostninger  
(6.078)  
(4.247)  
(4.139)  
(2.486)  
(16.950)  
Resultat af primær drift  
58.416  
35.391  
22.676  
(2.486)  
113.997  
Finansielle poster, netto  
(8.720)  
(8.403)  
(7.247)  
(3.589)  
(27.959)  
Resultat før værdireguleringer  
49.696  
26.988  
15.429  
(6.075)  
86.038  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
63.706  
46.592  
(30.045)  
-
80.253  
Resultat før skat  
113.402  
73.580  
(14.616)  
(6.075)  
166.291  
Segmentaktiver  
1.908.010  
1.058.670  
900.269  
(72.175)  
3.794.774  
Segmentforpligtelser  
620.047  
523.075  
547.883  
144.485  
1.835.490  
56  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2021  
BELØB I DKK 1.000  
K/S Danske  
Prime Office  
MC Property  
Elimineringer og  
Koncernen  
Immobilien  
Kontor  
Fund GmbH  
ikke allokerede  
poster  
Nettoomsætning  
98.021  
42.925  
41.709  
0
182.655  
Driftsomkostninger  
(31.764)  
(5.100)  
(12.721)  
-
(49.585)  
Brutto resultat  
66.257  
37.825  
28.988  
0
133.070  
Salgs- og administrationsomkostninger  
(4.756)  
(3.679)  
(6.258)  
(2.256)  
(16.949)  
Resultat af primær drift  
61.501  
34.146  
22.730  
(2.256)  
116.121  
Finansielle poster, netto  
(10.818)  
(7.534)  
(6.171)  
(4.185)  
(28.708)  
Resultat før værdireguleringer  
50.683  
26.612  
16.559  
(6.441)  
87.413  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
130.604  
10.101  
46.213  
-
186.918  
Resultat før skat  
181.287  
36.713  
62.772  
(6.441)  
274.331  
Segmentaktiver  
1.747.771  
999.068  
867.708  
(145.572)  
3.468.975  
Segmentforpligtelser  
622.366  
509.639  
552.054  
138.783  
1.822.842  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
57  
 
4. NETTOOMSÆTNING  
6. SALGS- OG ADMINISTRATIONS-  
OMKOSTNINGER  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Lejeindtægt  
188.673  
182.655  
0
0
Administrationsindtægt  
0
0
8.141  
7.233  
Nettoomsætning i alt  
188.673  
182.655  
8.141  
7.233  
Anm.: For regnskabsårene 2022 og 2021 udgør ingen lejere mere end 5% af koncernens samlede  
lejeindtægter.  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Personaleomkostninger  
4.295  
4.863  
2.478  
2.279  
Forvalteromkostninger,  
878  
908  
0
0
Tyskland  
Delegationsaftale  
5.021  
4.667  
5.021  
4.667  
Afskrivninger og realisationstab  
72  
107  
0
0
andre anlæg  
Assistance regnskab, skat,  
3.263  
2.675  
1.939  
1.492  
rådigvning samt revision  
Advokat  
77  
136  
37  
73  
Øvrige salgs- og administrations-  
3.345  
3.593  
1.152  
979  
omkostninger  
Salgs- og administrations-  
16.950  
16.949  
10.627  
9.490  
omkostninger  
Anm.: Øvrige salgs- og administrationsomkostninger består bl.a. af omkostninger til depositaraftale,  
OMX, leje af administrationslokaler, forsikringer, mm.  
5. DRIFTSOMKOSTNINGER  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Modernisering og vedlige-  
34.779  
29.012  
0
0
holdelse  
Omkostninger til tomme  
1.625  
1.939  
0
0
lejemål  
Forvaltningsomkostninger  
15.250  
13.879  
0
0
Tab på lejere  
4.433  
3.713  
0
0
Øvrige driftsomkostninger  
1.639  
1.042  
0
0
Driftsomkostninger i alt  
57.726  
49.585  
0
0
Koncernens øvrige driftsomkostninger udgøres primært af ejendomsskatter og ikke fordelte  
forbrugsomkostninger.  
Delegationsaftale  
Delegationsaftale med Moller & Company A/S er i 2019 gjort revolverende i fem år  
ved hvert kalenderår. Aftalen er den 31.12.2022 derved forlænget til den 31.12.2027.  
Honorar som følge af delegationsaftalen udgør fortsat 0,15% p.a af balancen og  
udgjorde i 2022 5.020 TDKK mod 4.667 TDKK i 2021.  
58  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
7. PERSONALE OMKOSTNINGER  
I moderselskabet er der tre ansatte (2021: tre ansatte). Hos den delegerede er der  
tre ansatte (2021: 3 ansatte), der udelukkende beskæftiger sig med Prime Office  
A/S koncernen.  
Bestyrelsens vederlag  
I overensstemmelse med selskabets vedtægter, punkt 11.10, fastsættes  
bestyrelsens honorar på den ordinære generalforsamling. Bestyrelsen modtager  
et fast vederlag uden nogen former for variable løndele (bonus, optioner, warrants  
eller lignende fra selskabet eller datterselskaber).  
Direktionens vederlag  
Selskabets bestyrelse fastlægger direktionens aflønning én gang om året efter  
indstilling fra vederlagsudvalget. Direktionens aflønning følger FAIF lovgivningens  
bestemmelser.  
Direktionen modtager et fast vederlag, og har ikke bonus eller særlige incitaments-  
eller fratrædelsesaftaler. Pension og bil afholdes af direktøren.  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Gager til direktion  
1.781  
1.748  
687  
674  
Honorar og vederlag til bestyrelse  
2.012  
1.918  
1.387  
1.324  
Honorar og gager øvrige  
502  
1.197  
404  
281  
Personaleomkostninger i alt  
4.295  
4.863  
2.478  
2.279  
For en nærmere specifikation af ledelsens vederlag henvises til vederlagsrapporten.  
Selskabets direktør er ansat på en 5-årig revolverende kontrakt, og i tilfælde  
af ansættelse af en ny administrerende direktør er selskabet pligtig til at købe  
direktørens aktier. Aftalen er indgået i 2015. Aktieværdien udgør den 31.12.2022  
215,8 mio. DKK.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
59  
 
8. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT  
REVISOR  
9. AKTIEBASERET VEDERLÆGGELSE  
Bestyrelsen kan – inden for rammerne af FAIF-lovens gældende regler om aflønning  
med finansielle instrumenter – tildele direktionen præstationsaktier. I så fald skal  
ordningen, i tillæg til ovenstående, opfylde følgende kriterier:  
1)  
Såfremt der helt eller delvist anvendes aktieoptioner vedrørende  
kapitalandele eller lignende instrumenter som en del af den variable løn,  
må denne højst udgøre 12,5 % af den faste løn på tidspunktet for  
beregningen heraf.  
2)  
Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter m.v.,  
til direktionen som en del af den variable løn, må disse ikke afhændes  
af direktionen i 3 år.  
3)  
Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter m.v.  
til direktionen må direktionen ikke foretage en afdækning af den risiko, der  
knytter sig til disse kapitalandele og/eller instrumenter m.v.  
Muligheden for aktiebaseret vederlæggelse er ikke blevet udnyttet, og kræver  
generalforsamlingens godkendelse.  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Lovpligtig revision  
864  
808  
667  
380  
Andre erklæringsopgaver  
med sikkerhed  
0
0
0
0
Skatterådgivning  
0
0
0
0
Andre ydelser  
144  
0
144  
0
I alt  
1.008  
808  
811  
380  
Honorar til generalforamlingsvalgt revisor udgør foruden lovpligtig revision, honorar i  
forbindelse med lokal skatterådgivning  
60  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
10. FINANSIELLE INDTÆGTER  
11. FINANSIELLE OMKOSTNINGER  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Renteindtægter,  
6
5
0
0
pengeinstitutter  
Renteindtægter, debitorer  
81  
28  
0
0
Renteindtægter, tilknyttede  
0
0
1.254  
565  
virksomheder  
I alt  
87  
33  
1.254  
565  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Renteomkostninger,  
21.175  
16.937  
0
0
realkreditinstutter  
Renteomkostninger,  
799  
860  
792  
855  
pengeinstitutter  
Renteomkostninger,  
0
0
3.951  
3.652  
tilknyttede virksomheder  
Renteomkostninger, øvrige  
6.072  
10.944  
101  
244  
I alt  
28.046  
28.741  
4.843  
4.751  
Renteomkostninger vedrører finansielle instrumenter målt til amortiseret kostpris. Renteomkostninger i  
øvrigt indeholder afregninger af differencerenter på renteswaps. Under renteomkostninger i øvrigt er der  
overført realiseret andel af værdi fra sikringsinstrumenter for 4,7 mio. DKK (9,9 mio. DKK i 2021)  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
61  
 
12. VÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME  
Prime Office A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje  
af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år foretages interne  
dagsværdiberegninger af ejendomsporteføljens enkelte ejendomme samtidig  
med at der indhentes eksterne dagsværdivurderinger i form af valuarrapporter til  
efterprøvning af selskabets interne modeller.  
Værdiregulering er beskrevet i note 2 i årsregnskabet  
Ifølge Prime Office A/S’ interne modeller for beregning af dagsværdien af koncernens  
enkelte ejendomme udgør den samlede dagsværdi af koncernens ejendomsportefølje i  
alt 3.412 mio. DKK inklusive værdien af right-of-use assets på 27,7 mio. DKK. Dagsværdien
af koncernens boligejendomme udgør 1.731,1 mio. DKK, mens dagsværdien af  
kontorejendommene udgør 874 mio. DKK, og MCPF 779 mio. DKK.  
Koncernens portefølje af investeringsejendomme er blevet vurderet af ekstern valuar  
den 31. december 2022. Forskellen mellem ekstern valuars vurderinger og koncernens  
vurderinger skyldes, at valuaren har hævet afkastprocenten i forhold til koncernens.  
Dagsværdien ifølge de eksterne valuarrapporter i alt 3.267,5 mio. DKK.  
Bestyrelsen i Prime Office A/S har opskrevet dagsværdien til en samlet værdi på  
3.384 mio. DKK i henhold til dagsværdiberegningerne i egne modeller. Det er ledelsens  
vurdering, at koncernens egne værdiansættelsesreguleringsmodeller er bedst egnet til  
at værdiansætte koncernens investeringsejendomme til dagsværdien i årsrapporten.  
Begrundelsen herfor er at ledelsen har mere detaljeret information til rådighed  
vedrørende ejendommenes faktuelle driftsomkostninger samt planlagte investeringer  
i større istandsættelse og renoveringsarbejde.  
Regnskabsårets dagsværdireguleringer udgør 80,3 mio. DKK.  
Anvendelse af alternative information til vurdering af dagsværdi på ejendomme  
Valuarerne vurderer investeringsejendommene efter RICS-standard. Her skal valuarerne  
beregne de købsomkostninger som en køber må forvente. Det er tysk transaktionsskat,  
der er på 6,5%-7,5% afhængig af delstat, og det er omkostninger til notar og  
ejendomsmægler. Disse omkostninger er tillagt værdien af valuarens vurderinger.  
En ejendomsvurdering inklusiv købsomkostninger er ikke tilladt som måling efter IAS  
40, men selskabet har medtaget dette for at sikre at regnskabslæser bliver informeret  
om sammenhæng over til den tyske praksis for værdiansættelse og derved kan  
foretage vurdering i henhold til IAS 40 uden omkostninger.  
DAGSVÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME  
Koncern  
Moderselskab  
ALLE TAL I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Koncernens ejendomsportefølje i alt  
80.253  
186.918  
0
0
64.172  
131.021  
0
0
Dagsværdiregulering boligejendomme (K/S Danske Immobilien)  
(30.045)  
53.762  
0
0
Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme i behold  
0
(7.549)  
0
0
Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme solgt  
46.592  
10.101  
0
0
Dagsværdiregulering Prime Office, kontorejendomme  
(466)  
(417)  
0
0
Dagsværdiregulering right-of-use assets (K/S Danske Immobilien)  
62  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
Dagsværdihierarki oplysninger  
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til  
dagsværdi, opdelt i henhold til IFRS 13’s dagsværdihierarki:  
Niveau 1:
Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.  
Niveau 2:
Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser  
eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Niveau 3:
Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen  
kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se note  
2 for beskrivelse af koncernens anvendte metode for opgørelse af dagsværdi.  
Dagsværdi hierarki for koncernens ejendomsportefølje  
Prime Office A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport  
2022 indhentet eksterne valuar beregninger på dagsværdierne af koncernens  
investeringsejendomme.  
For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat ind-  
hente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres på selskabets  
hjemmeside. Valuarvurderinger anvendes til at kvalitetssikre egne værdiansættel-  
sesmodeller.  
På baggrund af resultatet af Prime Office A/S' interne afkastberegninger af dagsværdien  
(niveau 3), samt en ekstern tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens  
investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på i alt  
80,3 mio. DKK, til i alt 3.412 mio. DKK, inklusiv 28 mio. kr. i dagsværdi af right-of-use  
assets, og klassificeret opgørelsen af dagsværdi af investeringsejendommene til  
niveau 3.  
ALLE TAL I DKK 1.000  
Vurdering 31-12-2022  
Vurdering 31-12-2021  
Valuar 31-12-2022  
Valuar 31-12-2021  
Valuar Omk + 10%*  
K/S Danske Immobilien  
1.731.154  
1.650.000  
1.605.540  
1.650.903  
1.766.094  
PO Wandsbek GmbH  
3 8 . 6 7 0  
35.000  
3 7. 9 2 6  
3 9 . 4 1 3  
41.719  
PO Kohlmarkt GmbH  
226.568  
225.000  
216.402  
211.940  
238.042  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
66.185  
55.000  
6 2 . 4 6 7  
50.568  
6 8 . 7 1 3  
Office Kamp GmbH  
3 5 . 8 1 4  
36.000  
3 5 . 6 9 5  
3 6 . 4 3 9  
3 9 . 2 6 5  
PO Walkerdamm GmbH  
8 2 . 8 4 3  
76.000  
8 3 . 2 8 9  
7 2 . 8 7 8  
91.618  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
779.048  
812.943  
802.323  
862.634  
882.555  
Sell Speicher Gmbh  
215.596  
210.000  
214.915  
218.633  
236.406  
Germania Arkaden Gmbh  
208.222  
190.000  
208.966  
185.913  
229.862  
I alt  
3.384.100  
3.289.943  
3.267.522  
3.329.321  
3.594.275  
ransaktionsomkostninger er udtryk for omkostninger som en køber vil have i forbindelse med købet af ejendommene. Omkostningerne inkluderer grundskat, omkostninger til notar og mægler.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
63  
 
Gårdmiljø på byggefelt B og C Aarhus Ø  
64  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Aktuel skat af årets resultat  
4.743  
4.398  
2.373  
2.469  
Regulering skat vedrørende tidligere år  
-
(11.237)  
-
-
Ændring i udskudt skat  
5.865  
29.492  
(1.162)  
16.571  
Skat af årets resultat pr. 31. december  
10.607  
22.653  
1.211  
19.040  
Skat af årets resultat forklares således:  
Resultat før skat  
166.291  
274.331  
110.230  
172.382  
Skat beregnet med dansk skattesats på 22%  
36.584  
60.353  
24.251  
37.924  
Regulering til tysk skattesats  
(10.268)  
(16.940)  
(6.807)  
(10.645)  
Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% *  
26.316  
43.413  
17.444  
27.279  
Regulering for minoritetsandel af K/S Danske Immobilien  
(7.358)  
(11.762)  
-
-
Ikke aktiveret underskud i dansk indkomst for året  
961  
1.417  
961  
1.417  
Ikke aktiveret skattemæssigt underskud udnyttet i året  
(9.285)  
(9.285)  
Skat ved salg af ejendomme  
-
(11.237)  
-
-
Regulering for resultat af ikke skattepligtige indtægter fra kapitalandele  
-
-
( 7.817)  
(11.373)  
Øvrige reguleringer  
(27)  
822  
(91)  
1.717  
Skat af årets resultat pr. 31. december  
10.607  
22.653  
1.211  
19.040  
* Koncernen og moderselskabets resultater beskattes i alt overvejende grad i Tyskland med tysk skattesats.  
Skat af årets resultat i koncernen for 2021 var påvirket af en ændring i skat som kan  
henføres til MC Property Fund Hamburg. Som beskrevet i årsrapporten 2020, note 23, var
der pr. 31. december 2020 hensat 11.241 tkr. til beskatning af solgte ejendomme før 2020.  
Denne tilbageføres i 2021, idet skatteforpligtelsen ikke vurderedes at blive realiseret.  
Forholdet vedrører en tillægsbeskatning grundet solgte ejendomme før 2020, benævnt  
tradetax. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og
at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax.  
K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skatteobjekt, men skattemæssig  
transparent. Skatten af Prime Office A/S' 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er  
derfor indregnet i moderselskabet og koncernen.  
I moderselskabet er der I året udnyttet skattemæssige underskud til udligning af  
positiv værdiregulering på renteswaps.  
Øvrige reguleringer i koncernen for 2022 og 2021 har relation til korrektion for ejerandel  
på 59% af K/S Danske Immobilien. Ledelsen i Prime Office A/S har ikke kendskab til de  
øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således  
ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S  
Danske Immobilien.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
65  
 
14. RESULTATDISPONERING  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S  
109.019  
153.342  
Årets resultat  
109.019  
153.342  
Moderselskab  
BELØBET FORESLÅS FORDELT SÅLEDES:  
2022 2021  
Overført resultat  
(7.286)  
(25.483)  
Reserve for indre værdi  
116.305  
178.825  
I alt  
109.019  
153.342  
15. RESULTAT PR. AKTIE OG UDBYTTE  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
Årets resultat  
155.684  
251.678  
Årets resultat der tilfalder moderselskabsaktionærerne i Prime Office A/S  
109.019  
153.344  
Gennemsnitligt antal aktier (365 dage)  
3.793.314  
3.793.314  
Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage)  
18.173  
18.173  
Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie  
3.775.141  
3.775.141  
Resultat pr. aktie (EPS)  
28,88  
40,62  
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D)  
28,88  
40,62  
Udbytte pr. aktie  
3
0
66  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
16. INVESTERINGSEJENDOMME  
Årets dagsværdiregulering af koncernens investerings-  
ejendomme udgør 80,7 mio. DKK mod 194,9 mio.  
DKK sidste år. Årets tilgang, dagsværdiregulering og  
valutakursregulering af dagsværdien af koncernens  
portefølje af ejendomme, resulterer i en samlet  
regnskabsværdi på 3.384 mio. DKK mod 3.290 mio. DKK  
sidste år.  
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles  
til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport  
til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se note 12 for  
information om dagsværdihierarkiet.  
På baggrund af selskabets interne afkastberegninger af  
dagsværdien (niveau 3), samt resultatet af de eksterne  
tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens  
investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en  
dagsværdiregulering på 80,7 mio. DKK i 2022 mod  
194,9 mio. DKK i 2021.  
For vurderingsprincipper henvises til note 2.  
Indeholdt i posten Investeringsejendomme er jf. IFRS 16  
indeholdt en værdi af right-of-use assets på 27.669 t.DKK  
pr. 31.12.2022 mod 28.135 t.DKK pr. 31.12.2021. Værdien  
vedrører 20 grunde i K/S Danske Immobilien hvorpå der  
står investeringsejendomme og hvor kontrakterne med  
grundejerne har udløb mellem år 2049 og år 2067.  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
Investeringsejendomme  
Investeringsejendomme  
under opførsel  
Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2021  
3.116.321  
0
Valutakursregulering  
(1.185)  
0
Tilgang  
12.272  
10.080  
Afgang  
(32.349)  
0
Årets dagsværdiregulering  
194.884  
0
Regnskabsmæssige værdi 31. december 2021  
3.289.943  
10.080  
Right-of-use assets, værdi 1. januar 2021  
26.621  
0
Valutakursregulering  
(10)  
0
Tilgang  
1.941  
0
Årets dagsværdiregulering  
(417)  
0
Right-of-use assets, værdi 31. december 2021  
28.135  
0
Samlet værdi 31. december 2021  
3.318.078  
10.080  
Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2022  
3.289.943  
10.080  
Valutakursregulering  
(31)  
0
Tilgang  
25.181  
28.635  
Afgang  
(11.712)  
0
Årets dagsværdiregulering  
80.719  
0
Regnskabsmæssige værdi 31. december 2022  
3.384.100  
38.715  
Right-of-use assets, værdi 1. januar 2022  
28.135  
0
Valutakursregulering  
0
0
Tilgang  
0
0
Årets dagsværdiregulering  
(466)  
0
Right-of-use assets, værdi 31. december 2022  
27.669  
0
Samlet værdi 31. december 2022  
3.411.769  
38.715  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
67  
 
LEJEINDTÆGTER FORDELT PÅ LØBETIDER FOR ERHVERVSEJENDOMME*  
Lejeindtægt iht. lejekontrakt med  
Lejeindtægt iht. lejekontrakt med  
Lejeindtægt iht. lejekontrakt med  
løbetid mindre end 1 år  
løbetid mellem 1 og 5 år  
løbetid på mere end 5 år  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
2022  
2021  
PO Kohlmarkt GmbH  
2.098  
1.507  
11.589  
11.989  
4 0 4  
4 7 7  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
4 . 4 0 8  
-
3 . 4 7 1  
-
Office Kamp GmbH  
2.329  
1.126  
1.038  
3 6 7  
3 4 7  
PO Walkerdamm GmbH  
4.944  
2.919  
6 9 2  
1 . 8 9 9  
-
PO Wandsbek GmbH  
-
1.535  
-
1 . 3 7 8  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
22.183  
1 0 . 4 9 7  
11.511  
1 8 . 9 3 7  
1 . 9 8 4  
2.720  
Sell Speicer II Gmbh  
3 . 3 9 9  
4 . 1 6 7  
7. 8 9 2  
4 . 0 9 3  
1.509  
3 . 1 2 7  
Germania Arkaden Gmbh  
4 . 3 7 1  
1 2 1  
7. 3 4 7  
10.443  
I alt  
43.732  
20.337  
40.566  
51.870  
4.264  
8.049  
*Boligejendomme er ikke medtaget, da de kan opsiges med 3 måneders varsel.  
Ingen lejere udgør over 5% af den samlede leje.  
Lejeindtægter fra koncernens portefølje af erhvervsejendomme er i tabellen inddelt efter lejekontrakternes løbetid. For regnskabsåret 2022 udgør ingen lejere mere end 5%  
af koncernens samlede lejeindtægt.  
ANDRE ANLÆG, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Kostpris 1. januar  
1.265  
1.335  
0
0
Tilgang / afgang  
0
(70)  
0
0
Kostpris 31. december  
1.265  
1.265  
0
0
Afskrivninger 1. januar  
1.107  
1.000  
0
0
Afskrivninger i året og tilbageførsel på afgang  
72  
107  
0
0
Afskrivninger i alt 31. december  
1.179  
1.107  
0
0
Regnskabsmæssige værdi 31. december  
86  
158  
0
0
68  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
17. KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
Kostpris 1. januar  
604.451  
604.451  
Tilgang i årets løb  
0
0
Kostpris 31. december  
604.451  
604.451  
Opskrivning pr. 1. januar  
807.838  
623.975  
Årets andel af resultat i tilknyttede virksomheder  
116.305  
178.825  
Kursreguleringer  
(110)  
(496)  
Udlodning  
(82.682)  
(10.530)  
Øvrige kapitalreguleringer  
86.985  
16.064  
Opskrivning pr. 31. december  
928.336  
807.838  
Regnskabsmæssige værdi 31. december  
1.532.787  
1.412.289  
NAVN  
Ejerandel i pct.  
Hjemsted  
PO Holding GmbH  
100  
Kiel, Tyskland  
PO Wandsbek GmbH  
94,8  
Kiel, Tyskland  
K/S Danske Immobilien  
59  
Aarhus, Danmark  
Danske Immobilien Aps  
59  
Aarhus, Danmark  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
66,4  
Kiel, Tyskland  
Sell Speicher GmbH  
85  
Kiel, Tyskland  
Germania Arkaden GmbH  
94  
Kiel, Tyskland  
De viste ejerandele svarer til stemmeandelene.  
Kapitalandele i dattervirksomheder jf. koncernoversigt side 9.  
I noten er kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnet efter indre værdis  
metode. Den regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2022 udgør 1.533 mio. DKK  
mod 1.412 mio. DKK i 2021.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
69  
 
KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER, MINIORITETSANDELE  
2022  
K/S Danske Immobilien  
MC Property Fund GmbH  
Øvrige minoritetsinteresser  
Eliminering  
I alt  
MINORITETSANDEL  
41,0%  
33,6%  
Totalindkomstopgørelse  
Omsætning  
102.597  
40.962  
Årets resultat  
113.403  
(12.310)  
Totalindkomst i alt  
177.013  
48.073  
Koncernens andel af årets totalindkomst  
104.437  
31.921  
Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst  
72.575  
16.153  
2.792  
0
91.520  
Balancen  
Langfristede aktiver  
1.758.823  
781.638  
Kortfristede aktiver  
173.546  
257.483  
Langfristede forpligtelser  
601.106  
547.195  
Kortsigtede forpligtelser  
18.940  
7.420  
Koncernens andel af egenkapitalen  
774.270  
295.159  
Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen  
538.052  
162.294  
43.131  
0
743.478  
Netto pengestrømme i dattervirksomheden  
15.281  
12.674  
Transaktioner med minoritetsinteresser  
Udbetalt udbytte  
7.622  
0
0
0
0
Årets resulat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i
Prime Office ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters  
skattemæssige forhold. Der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
70  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
2021  
K/S Danske Immobilien  
MC Property Fund GmbH  
Øvrige minoritetsinteresser  
Eliminering  
I alt  
MINORITETSANDEL  
41,0%  
33,6%  
Totalindkomstopgørelse  
Omsætning  
98.021  
41.709  
Årets resultat  
181.287  
63.813  
Totalindkomst i alt  
197.505  
67.574  
Koncernens andel af årets totalindkomst  
116.528  
44.869  
Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst  
80.977  
22.705  
2.915  
0
106.597  
Balancen  
Langfristede aktiver  
1.678.135  
813.876  
Kortfristede aktiver  
98.201  
193.402  
Langfristede forpligtelser  
601.585  
547.162  
Kortsigtede forpligtelser  
20.781  
15.599  
Koncernens andel af egenkapitalen  
680.842  
295.159  
Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen  
473.128  
149.358  
39.027  
0
661.512  
Netto pengestrømme i dattervirksomheden  
23.912  
29.108  
Transaktioner med minoritetsinteresser  
Udbetalt udbytte  
7.318  
0
0
0
0
Årets resulat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i
Prime Office ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters  
skattemæssige forhold. Der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
71  
 
18. TILGODEHAVENDE FRA SALG OG  
TJENESTEYDELSER  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Tilgodehavende lejeindtægt  
18.033  
8.765  
0
0
Øvrige tilgodehavender  
0
0
0
0
fra lejer  
I alt  
18.033  
8.765  
0
0
Anm.: Der er foretaget en vurdering af tabsrisikoen på forfaldne tilgodehavender og hensat til tab, hvor  
risiko er vurderet. På ikke-forfaldne tilgodehavender er nedskrivningerne beløbsmæssigt uvæsentlige.  
Der er hensat 7,9 mio. DKK til tab på forfaldne tilgodehavender for 2022. (6,4 mio. DKK for 2021).  
Tilgodehavender hos lejere er steget som følge af stigende energiomkostninger.  
19. ANDRE TILGODEHAVENDER  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Moms og afgifter  
0
3
0
0
Afledte finansielle instrumenter  
25.437  
0
4.687  
0
Øvrige tilgodehavender  
5.298  
5.608  
548  
41  
I alt  
30.735  
5.611  
5.235  
41  
20. AKTIEKAPITAL  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
Aktiekapital 1. januar  
189.666  
189.666  
Tilgang/afgang aktiekapital  
0
0
Aktiekapital 31. december  
189.666  
189.666  
Anm.: Aktierne er ikke opdelt i aktieklasser og ingen aktie er tildelt særlige rettigheder.  
Moderselskab  
ANTAL STK. AKTIER  
2022  
2021  
Antal aktier
1. januar af nominelt 50 kr.  
3.793.314  
3.793.314  
Tilgang/afgang aktier  
0
0
Antal aktier 31. december i stk.  
3.793.314  
3.793.314  
21. EGNE AKTIER  
Antal stk. aktier  
i % af aktiekapital  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Egen beholdning af aktie pr. 1. januar  
18.173  
18.173  
0,48%  
0,48%  
Tilgang/afgang af egne aktier  
0
0
0,00%  
0,00%  
Kapitalforhøjelse  
0
0
0,00%  
0,00%  
Egen beholdning af aktier pr. 31. december  
18.173  
18.173  
0,48%  
0,48%  
Der er ikke sket ændringer  
i beholdning af egne  
aktier i 2022 eller 2021.  
72  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
22. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTIGELSER  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Gæld til kreditinstitut, langfristet  
1.449.348  
1.454.649  
0
0
Gæld til kreditinstitut, kortfristet  
1.954  
913  
0
0
Gæld til pengeinstitut, langfristet  
33.181  
30.334  
33.181  
30.334  
Gæld til pengeinstitut, kortfristet  
30.644  
32.343  
16.955  
16.955  
Gæld til kredit- og pengeinstitutter i alt  
1.515.127  
1.518.239  
50.136  
47.289  
Leasingforpligtelser, langfristet  
26.640  
27.106  
0
0
Leasingforpligtelser, kortfristet  
1.029  
1.029  
0
0
Gæld til leasingforpligtelser i alt  
27.669  
28.135  
0
0
Anden gæld, langfristet  
0
0
0
0
Anden gæld, kortfristet  
15.360  
41.896  
429  
10.752  
Anden gæld i alt  
15.360  
41.896  
429  
10.752  
Regnskabsmæssige værdi  
1.558.156  
1.588.270  
50.565  
58.041  
Nominel værdi  
1.553.454  
1.582.819  
50.565  
58.041  
Gennemsnitlig nominel rente, kredit- og pengeinstitut  
1,45%  
1,17%  
0,41%  
0,00%  
Gennemsnitlig effektiv rente, kredit- og pengeinstitut  
1,45%  
1,17%  
0,41%  
0,00%  
Dagsværdien for gæld til kreditinstitutter udgør 1.441 mio. DKK. (2021 1.455 mio. DKK), mens bogført værdi for øvrige forpligtelser tilnærmelsesvist svarer til dagsværdien.  
FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER INKL. RENTER FORFALDER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE  
TABEL. (EXCL. LEASINGFORPLIGTELSER)  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Under 1 år  
86.229  
88.937  
17.717  
28.018  
Mellem 1 - 5 år  
576.003  
273.049  
33.681  
30.800  
Over 5 år  
1.081.771  
1.303.087  
0
0
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
73  
 
RENTESWAPS  
AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER (NETTOAFREGNINGER RENTESWAPS)  
FORFALDER IFØLGE AFTALER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Under 1 år  
(6.994)  
12.230  
(801)  
3.069  
Mellem 1 - 5 år  
(27.538)  
41.576  
(4.377)  
11.572  
Over 5 år  
(16.816)  
32.947  
(5.079)  
13.001  
* Baseret på renteniveau 31. december 2022. Negative beløb medfører nettoafregninger fra renteswaps til koncernen.  
LEASING, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Under 1 år  
1.029  
1.029  
0
0
Mellem 1 - 5 år  
4.116  
4.116  
0
0
Over 5 år  
35.090  
36.119  
0
0
Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse  
40.235  
41.264  
0
0
Leasingforpligtelse indregnet i balancen  
27.669  
28.135  
0
0
Kortfristet  
1.029  
1.029  
0
0
Langfristet  
26.640  
27.106  
0
0
LEASINGFORPLIGTELSER, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND, BELØB INDREGNET I RESULTATOPGØRELSEN  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser  
563  
541  
0
0
Omkostninger relateret til leasingaftaler med lav værdi  
155  
151  
155  
151  
74  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
GÆLD TIL KREDITINSTITUT  
SELSKAB  
Dagsværdi af  
BELØB I DKK 1.000  
Type  
Lån  
ejendomme  
LTV  
Indestående  
Nettolån  
LTV 2  
K/S Danske Immobilien  
Bolig  
568.735  
1.731.154  
32,9%  
8 1 . 3 3 3  
4 8 7. 4 0 2  
28,2%  
PO Wandsbek GmbH  
Kontor  
21.626  
3 8 . 6 7 0  
55,9%  
-
21.626  
55,9%  
PO Kohlmarkt GmbH  
Kontor  
110.723  
226.568  
48,9%  
-
110.723  
48,9%  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
Kontor  
25.852  
66.185  
39,1%  
-
25.852  
39,1%  
Office Kamp GmbH  
Kontor  
1 7. 3 6 1  
3 5 . 8 1 4  
48,5%  
-
1 7. 3 6 1  
48,5%  
PO Walkerdamm GmbH  
Kontor  
3 4 . 9 3 5  
8 2 . 8 4 3  
42,2%  
-
3 4 . 9 3 5  
42,2%  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
Bolig/erhverv  
439.322  
779.048  
56,4%  
61.723  
3 7 7. 5 9 9  
48,5%  
Sell Speicher Gmbh  
Kontor  
121.214  
215.597  
56,2%  
3 9 4  
1 2 0 . 8 2 0  
56,0%  
Germania Arkaden Gmbh  
Kontor  
106.891  
208.222  
51,3%  
4 0 2  
106.489  
51,1%  
I alt  
1.446.658  
3.384.100  
42,7%  
143.852  
1.302.807  
38,5%  
Koncernens finansiering er på samme vilkår på rente og udløb. Renten er baseret EURIBOR.  
GÆLD TIL PENGEINSTITUTTER  
SELSKAB  
Lån  
Rente  
Løbetid  
Afdrags-  
BELØB I DKK 1.000  
i %  
frihed år  
Prime Office A/S  
50.136  
3,5  
-
0
MC Property Fund GmbH  
13.689  
2,0  
-
0
I alt  
63.825  
Selskabets realkreditlån løber i 9 år frem til 2031. Der er bevilget afdragsfrihed  
frem til 2026 med undtagelse af et mindre lån på ca. 19 mio. DKK.  
Det forventes, at afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med  
selskabets bank. Som det fremgår er LTV 2 på 38,5%.  
I selskabets største selskab er LTV 2 på 28,2 og i det næstestørste er LTV 2  
på 48,5%.  
ANDEN GÆLD SAMLET  
SELSKAB  
Lån  
Rente  
Løbetid  
Afdrags-  
BELØB I DKK 1.000  
i %  
frihed år  
Deposita og forudbetalinger  
5.484  
0
-
0
fra lejere  
Anden gæld i koncernen  
9.876  
0
-
0
I alt  
15.360  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
75  
 
23. UDSKUDT SKAT  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022 2021  
Udskudt skat pr. 1. januar  
215.199  
182.362  
72.559  
54.090  
Valutakursregulering  
(15)  
(71)  
(6)  
(21)  
Regulering udskudt skat via totalindkomst  
30.397  
3.834  
17.560  
2.337  
Overtaget udskudt skat ved opkøb  
0
0
0
0
Overført mellem aktuel og udskudt skat  
-
(418)  
-
(418)  
Udskudt skat på årets resultat  
5.865  
29.492  
(1.162)  
16.571  
I alt  
251.446  
215.199  
88.951  
72.559  
Som specificeres således i hovedtal:  
Investeringsejendomme  
243.214  
228.850  
83.531  
75.412  
Undenskud til fremførsel  
(8.219)  
(8.997)  
0
0
Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument  
16.451  
(4.654)  
5.420  
(2.853)  
I alt  
251.446  
215.199  
88.951  
72.559  
Udskudt skat er indregnet således i balancen:  
Udskudte skatteaktiver  
0
0
0
0
Udskudte skatteforpligtelser  
251.446  
215.199  
88.951  
72.559  
I alt  
251.446  
215.199  
88.951  
72.559  
Ikke aktiveret udskudt skatteaktiv i moderselskabet udgør 3.018 tkr. pr. 31. december 2022 og udgjorde 13.441 tkr. pr. 31. december 2021. Koncernen og moderselskabet  
indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan  
udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. I regnskabsåret 2022 er der udnyttet 9.285 tkr. til modregning i udskudt  
skatteforpligtelse på danske renteswaps. Den udskudte skat vedrørende moderselskabets egne danske aktiviteter udgør således i alt 0 tkr.  
76  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
Note 23 (fortsat)  
Koncernen har aktiveret værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes anvendt i fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme.  
Moderselskabet har ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke forventer at anvende disse fuldt ud i fremtiden.  
For Prime Office koncernen er der begrænset usikkerhed vedrørende opgørelse af den skattepligtige indkomst. Al skattepligtig indkomst med undtagelse af moderselskabet,  
hvori der kun er skattemæssige underskud, er tilhørende Tyskland. De tyske skattemyndigheder har udført ’tax audits’ i flere selskaber i årrækken 2013-2017 uden væsentlige  
bemærkninger hertil. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax.  
24. ANDEN GÆLD  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Afledte finansielle instrumenter  
0
27.520  
0
10.614  
Deposita og forudbetalinger fra lejere  
5.484  
10.691  
0
0
Øvrige  
9.876  
3.685  
429  
141  
I alt  
15.360  
41.896  
429  
10.755  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
77  
 
25. AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER  
Koncernen har indgået rentesikringsaftaler i form af renteswaps med restløbetider på op til 9 år. I  
regnskabsåret 2021 opnåede koncernen forlængede løbetider på kreditforeningsfinansieringen og fik samtidigt  
forlænget rentesikringsaftalerne.  
Koncernens renteswaps er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen betaler en fast rente og  
modtager en variabel rente. Dagsværdien af koncernens renteswaps udgør pr. 31. december 2022, 169.949  
tDKK mod -27.520 tDKK forrige år. Den indregnede værdi efter skat på reserven for pengestrømssikring i  
2022 udgør 149.941 tDKK (2021: -17659 tDKK). Der er ikke identificeret eller indregnet ineffektivitet fra de  
indgåede renteswaps.  
BELØB I DKK 1.000  
Hovesstol  
Rentesats  
Start dato  
Slut dato  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
223.095  
0,83%/0,62%  
30.06.2015  
31.12.2031  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
148.730  
0,96%  
30.06.2015 30.06.2025  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
148.730  
-0,11%  
30.06.2015 29.03.2030  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
148.730  
0,31%  
30.12.2019  
30.12.2027  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
260.276  
0,66%  
28.12.2018  
30.12.2031  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
37.183  
0,59%  
29.09.2017 30.09.2024  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
37.183  
-0,18%  
31.03.2020  
28.12.2029  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
37.183  
0,97%  
30.12.2019  
30.12.2026  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
37.183  
-0,18%  
31.03.2020  
28.12.2029  
I alt  
1.078.293  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
169.950  
(27.520)  
42.190  
(10.614)  
Dagsværdi af afledte finansielle  
renteinstrumenter pr. 31. december  
indregnet under kortfristede aktiver som andre tilgodehavender med 25.437 og som langfristet del af afledte  
finansielle instrumenter med 144.512 i balancen i 2022 og under anden gæld med 27.520 i balancen i 2021.  
Dagsværdihierarki oplysninger  
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabs-  
poster, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til  
dagsværdihierarkiet:  
Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme  
type instrument.  
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for  
lignende aktiver eller forpligtelser eller andre  
værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle  
væsentlige input ikke er baseret på observerbare  
markedsdata.  
Dagsværdihierarki for koncernens afledte finansielle  
sikringsinstrumenter, der måles til dagsværdi i  
balancen kategoriseres i årsrapporten til at tilhøre  
dagsværdihierarkiets niveau 2 (se note 27 vedrørende  
finansielle risici og finansielle instrumenter). Alle  
væsentlige input variable til beregning af markedsværdien  
er baseret på observerbare markedsdata.  
Markedsværdiopgørelsen af koncernens finansielle  
rentesikringsinstrumenter er foretaget af Nykredit ud fra  
deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger  
kan afvige fra andre markedsdeltageres beregninger. Ved  
opgørelsen anvendes generelle mid- market priser for de  
enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem  
bud og udbud er derfor ikke medregnet. Det er Prime  
Office A/S' vurdering at egen kreditrisiko ikke væsentligt  
påvirker dagsværdiopgørelsen udarbejdet af Nykredit  
henset til sikkerheder, LTV m.v.  
78  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
Prime Office A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens  
finansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis via Bloomberg.  
Derudover modtages en opgørelse af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser  
hvert kvartal.  
DAGSVÆRDIHIERARKI FOR KONCERNENS AFLEDTE FINANSIELLE  
INSTRUMENTER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I BALANCEN  
Niveau 1  
Niveau 2  
Niveau 3  
2022 2021  
2022  
2021  
2022 2021  
BELØB I DKK 1.000  
-
-
169.950  
(27.520)  
-
-
Rentesikrings-  
instrumenter (swaps)  
Reform af referencerenter (ændring til IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7)  
Reformen af referencerenter (IBOR-reformen) betyder, at rentefastsættelsen på flere  
finansielle produkter på kort sigt skal baseres på nye risikofrie referencerenter i stedet for  
de nuværende "IBOR"-renter. Der er fortsat nogen usikkerhed om, hvorledes og hvornår  
overgangen til de nye referencerenter vil finde sted, herunder også i hvilket omfang  
nuværende benchmarks vil blive understøttet evt. i en ændret form.  
Ændringer (i IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7) har til formål at mindske potentielle  
regnskabsmæssige udfordringer, idet overgangen til nye benchmarks vil kunne medføre  
en øget forskel i værdiansættelsen af henholdsvis det afdækkede instrument og det  
afdækkende instrument og derved indikere, at sikringsforholdet falder uden for kriterierne  
i effektivitetstest. Ændringerne giver bl.a. mulighed for, at effektivitetstest kan foretages  
ud fra en antagelse om uændret benchmark og pengestrømme, hvorved testen i  
princippet baseres på de hidtil gældende renter.  
Koncernens renteswap aftaler er baseret på referencerenten Euribor. I effektivitetstest  
er antaget uændret benchmark og pengestrømme. Ledelsen undersøger løbende  
konsekvenserne ved ændring i benchmark-renter og forventer fortsat ikke væsentlige  
regnskabsmæssige påvirkninger fra en eventuel ændring i referencerenter.  
26. PANTSÆTNINGER OG  
SIKKERHEDSSTILLELSER  
Koncernen har afgivet pant i investeringsejendomme med bogført værdi på  
3.384 mio. DKK (3.289,9 mio. DKK i 2021) for gæld til bank- og kreditinstitutter  
på i alt 1.515 mio. DKK (1.518 mio. DKK i 2021) og som sikkerhed for dagsværdi  
af renteswap, hvor værdien pr. 31. december 2022 er positiv med 170 mio. DKK  
(negativ med 28 mio DKK i 2021). Herudover er der stillet regarantier for ca. 181,5  
mio. DKK for selskabets betingede køb af to byggefelter på Aarhus Ø.  
Koncernen har afgivet sikkerhed for gæld til bank- og kreditinstitut ved  
transport i forsikringssummer og lejeindtægter  
Moderselskabet har stillet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes gæld.  
Prime Office A/S’ ejerandele i K/S Danske Immobilien, MC Property Fund Hamburg  
GmbH og i øvrige datterselskaber er stillet til sikkerhed for gæld i Nykredit.  
Eventualforpligtelser  
Selskabet og koncernen har indgået en huslejekontrakt med 6 måneders  
opsigelsesvarsel. Årlig leje udgør 155 t.kr.  
Selskabet og koncernen har indgået en delegationsaftale med Møller &  
Company A/S. Aftalen løber frem til 31. december 2027. Honoraret udgør 0,15%  
af koncernens ejendomsværdier, svarende til et årligt honorar på cirka 5.021 t.kr.  
Selskabet og koncernen har indgået administrationsaftaler med Buwog  
Immobilien Management GmbH om administration af koncernens  
investeringsejendomme. Aftalen med BUWOG løber i 3 år og kan forlænges i  
yderligere 2 år. Det årlige faste honorar udgør cirka 15 mio. kroner.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
79  
 
27. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER  
Dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen  
Dagsværdihierarki for koncernens afledte finansielle rentesikringsinstrumenter,  
der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre  
dagsværdihierarkiets niveau 2. Markedsværdien opgøres i dette niveau på basis af  
observerbare markedsdata som rentekurver, volatiliteter mv.  
Dagsværdihierarki oplysninger  
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi,  
opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:  
Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.  
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller  
andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare  
markedsdata.  
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret  
på observerbare markedsdata.  
Aktuelle markedsværdiopgørelsen er foretaget af Nykredit og er foretaget på baggrund  
af deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre  
markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle id-market priser for
de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke  
medregnet, herudover kan en række individuelle faktorer påvirke opgørelsen.  
Prime Office A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens  
finansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis. Derudover modtages hvert kvartal  
en beregning af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser.  
Renterisiko og indgående rentesikringsaftaler  
Vedrørende koncernens renterisiko på finansielle forpligtelser vil en  
ændring i renteniveauet påvirke finansieringsomkostningerne. Herudover  
vil en ændring i renteniveauet påvirke dagsværdien af koncernens indgåede  
rentesikringsinstrumenter.  
Der henvises til følsomhedsanalyse nedenfor i denne note.  
Valutarisiko  
Koncernens selskaber anvender alle EURO som funktionel valuta, og såvel aktiver  
som forpligtelser er optaget i EURO. Risikoen er således på nettoplaceringen, som  
er beskrevet nærmere nedenfor i denne note. Risikoen vurderes som lav grundet  
relationen mellem danske kroner og EURO.  
Likviditetsrisiko  
Koncernen har lav likviditetsrisiko som følge af indgåede aftaler om afdragsfrihed  
og langsigtede finansiering. Der realiseres løbende positive pengestrømme og  
koncernens likviditetsreserve består af likvide midler.  
Kreditrisiko  
Koncernens aktivitet betyder, at mellemværender med lejere er forholdsvis  
begrænset. Der vil være en risiko for tab på mellemværender. Denne kan opgøres til  
en maksimal risiko på det samlede tilgodehavende pr. 31. december 2022 udgørende  
18.033 tDKK (2021: 8.765 tDKK) Risikoen vurderes som lav.  
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens afsnit 4 "Risikostyring" og afsnit 5  
"Selskabets kapitalstruktur og finansiering" for yderligere beskrivelse.  
Kreditrisiko på afledte finansielle instrumenter og likvider vurderes som lav.  
80  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Afledt finansiel instrument, renteswap (pengestrømssikring)  
169.949  
0
42.189  
0
I alt finansielle aktiver, der måles til dagsværdi  
169.949  
0
0
42.189  
FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Afledt finansiel instrument, renteswap (pengestrømssikring)  
-
(27.520)  
-
(10.614)  
I alt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi  
-
(27.520)  
-
(10.614)  
FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser  
18.033  
8.765  
0
0
Andre tilgodehavender  
5.298  
5.608  
548  
41  
Likvide beholdninger  
150.924  
126.209  
1.757  
2.918  
I alt finansielle aktiver der måles til amortiseret kostpris  
174.255  
140.582  
2.305  
2.959  
FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Kreditinstitut, gældsforpligtigelse  
(1.451.302)  
(1.455.562)  
0
0
Bank, gældsforpligtigelse  
(63.825)  
(62.677)  
(50.136)  
(47.289)  
Gæld tilknyttede virksomheder  
0
0
(304.220)  
(312.654)  
Leasinggæld  
(27.669)  
(28.135)  
-
-
Leverandørgæld  
(25.777)  
(16.623)  
(4.546)  
(6.310)  
Anden gæld  
(15.360)  
(41.896)  
(429)  
(10.752)  
I alt finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris  
(1.583.933)  
(1.604.893)  
(359.331)  
(377.005)  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
81  
 
AFDÆKNINGSPROCENT  
BELØB I DKK 1.000  
2023  
2024  
2025  
2026  
2027  
2028  
2029  
2030  
2031  
Gæld til kreditinstitutter  
1.449.348  
1.447.394  
1.445.440  
1.443.486  
1.441.532  
1.439.578  
1.437.624  
1.435.670  
1.433.716  
Heraf med fast rente  
1.078.293  
1.041.110  
892.380  
855.197  
706.467  
706.467  
632.102  
483.372  
483.372  
Afdækningsprocent (Langfristede lån/afdækning)  
74,4%  
71,9%  
61,7%  
59,2%  
49,0%  
49,1%  
44,0%  
33,7%  
33,7%  
Selskabets realkreditlån løber i 9 år frem til 2031. Der er bevilget afdragsfrihed frem til 2026 med undtagelse af et mindre lån på ca. 19 mio. DKK. Det forventes, at  
afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med selskabets bank. Ovenfor er medtaget den forventede forlængelse, for at vise afdækningsprocenten fra allerede  
indgåede renteswapaftaler.  
EFFEKT AF RENTESTIGNING PÅ 1%  
Resultat  
Anden totalindkomst*  
Egenkapital  
Finansielle forpligtelser, rente  
(15.151)  
0
(15.151)  
Likvider, rente  
1.509  
0
1.509  
Renteswaps, nettoafregninger  
10.783  
0
10.783  
Renteswaps, værdiregulering*  
0
75.999  
75.999  
Skatteeffekt  
4 5 2  
( 1 2 . 0 2 7 )  
( 1 1 . 5 7 4 )  
I alt  
(2.407)  
63.972  
61.566  
*Effekten på resultatopgørelsen er udtryk for den forventede kontinuerlige effekt af en renteforøgelse på 1%. Effekten på totalindkomstopgørelsen år 1 fra værdiregulering af renteswaps efter en  
rentestigning på 1%, vil over kontrakternes løbetid reguleres tilbage til 0. Den positive effekt år 1 vil således blive tilbageført over de kommende år i takt med at lavere nettoafregninger realiseres.  
82  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
Germania Arkaden i Kiel købt i 2019, og opført i 2010.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022 83  
 
VALUTARISICI VEDRØRENDE INDREGNEDE AKTIVER OG FORPLIGTELSER (FINANSIELLE OG IKKE-FINANSIELLE)  
KONCERN 2022  
BELØB I DKK 1.000  
Langfristede  
Kortfristede  
Gælds-  
Usikret  
aktiver  
aktiver  
forpligtelser  
nettoposition  
EUR  
3.450.570  
344.204  
1.835.490  
1.959.284  
I alt  
3.450.570  
344.204  
1.835.490  
1.959.284  
KONCERN 2021  
BELØB I DKK 1.000  
Langfristede  
Kortfristede  
Gælds-  
Usikret  
aktiver  
aktiver  
forpligtelser  
nettoposition  
EUR  
3.328.316  
140.659  
1.822.842  
1.646.133  
I alt  
3.328.316  
140.659  
1.822.842  
1.646.133  
84  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
28. ÆNDRING I FORPLIGTELSER SOM FØLGE AF FINANSIERINGSAKTIVITET  
KONCERN 2022  
Ikke kontante  
Pengestrømme  
ændringer  
BELØB I DKK 1.000  
Tidligere  
driftskredit  
vurderet  
Tilgang  
finansierings-  
1. jan. 2022  
Optagelse  
Afdrag  
Valutakurs  
leasingforpligtelse  
aktivitet  
31. dec. 2022  
Gæld til kreditinstitutter  
1.455.562  
0
(4.260)  
0
0
0
1.451.302  
Gæld til banker (driftskreditter udeladt)  
47.289  
0
1.148  
0
0
15.388  
63.825  
Leasing, bygninger på lejet grund  
28.135  
0
(466)  
0
0
0
27.669  
I alt  
1.530.986  
0
(3.578)  
0
0
15.388  
1.542.795  
KONCERN 2021  
Ikke kontante  
Pengestrømme  
ændringer  
BELØB I DKK 1.000  
Tilgang  
Genberegning  
1. jan. 2021  
Optagelse  
Afdrag  
Valutakurs  
leasingforpligtelse  
amortisering  
31. dec. 2021  
Gæld til kreditinstitutter  
1.459.737  
0
(5.672)  
(549)  
0
2.047  
1.455.562  
Gæld til banker (driftskreditter udeladt)  
65.257  
0
(17.951)  
(25)  
0
0
47.289  
Leasing, bygninger på lejet grund  
26.621  
0
(417)  
(10)  
1.941  
0
28.135  
I alt  
1.551.615  
0
(24.040)  
(584)  
1.941  
2.047  
1.530.986  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
85  
 
MODERSELSKAB 2022  
Ikke kontante  
ændringer  
Pengestrømme  
Optagelse  
BELØB I DKK 1.000  
Tilgang  
leasingforpligtelse  
Genberegning  
amortisering  
1. jan. 2022  
47.289  
Afdrag  
2.847  
Valutakurs  
31. dec. 2022  
50.136  
Gæld til banker (driftskreditter udeladt)  
0
-
0
0
I alt  
47.289  
0
2.847  
-
0
0
50.136  
MODERSELSKAB 2021  
Ikke kontante  
ændringer  
Pengestrømme  
BELØB I DKK 1.000  
Tilgang  
leasingforpligtelse  
Genberegning  
amortisering  
1. jan. 2021  
65.257  
Optagelse  
Afdrag  
(17.945)  
(17.945)  
Valutakurs  
(23)  
31. dec. 20210  
47.289  
Gæld til banker (driftskreditter udeladt)  
0
0
0
I alt  
65.257  
0
(23)  
0
0
47.289  
86  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information  
 
29. NÆRTSTÅENDE PARTER  
Nærtstående parter i Prime Office A/S defineres, jf. IAS 24, som værende personer  
i direktionen og bestyrelsen, samt personer med tilknytning hertil. Herudover  
selskaber, hvori denne personkreds har væsentlig indflydelse inkl. selskaber  
som er tilknyttet til moderselskabet jvf. tidligere angivne koncernoversigt. Ingen  
nærtstående parter har en bestemmende indflydelse på Prime Office A/S.  
Følgende nærtstående er i besiddelse af betydelig indflydelse på koncernens drifts-  
mæssige og finansielle ledelse. Relationerne begrundes enten ved sammenfald i  
direktions- eller bestyrelsessammensætning.  
• Moller
& Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S,  
som ejes 100% af administrerende direktør Mogens Vinther Møller)  
• Hegelund
Invest ApS (Hegelund Invest ApS ejes 100% af familien Lindeløv)  
• Torben
Hjort ApS (Torben Hjort ApS ejes af bestyrelsesmedlem Torben Hjort og  
Thomas Hjort.)  
• M&
M Invest Aps ejes af næstformand Knud Aage Hjorth.  
Honorar til Moller & Company A/S er sket i henhold til indgået delegationsaftale  
med selskabet.  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
2021  
2022  
2021  
Transaktioner med Moller & Company A/S  
Delegationsaftale1)  
5.021  
4.667  
5.021  
4.667  
Transaktioner med direktion og bestyrelse  
Direktion og dennes nærtstående  
2.162  
1.899  
1.068  
955  
Bestyrelse  
2.012  
1.918  
1.387  
1.324  
Tilknyttede virksomheder  
Koncernmellemværender, renteindtægter  
0
0
1.254  
565  
Koncernmellemværender, renteudgifter  
0
0
3.951  
3.652  
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder  
0
0
48.092  
10.625  
Gæld tilknyttede virksomheder  
0
0
304.220  
312.654  
Udbetalt udbytte i året  
0
0
0
4.889  
Management fee internt i koncernen faktureret fra moderselskabet beløber sig til 8.141 TDKK (2021: 7.233 TDKK).  
1) Administrationsbidrag følger honorarbetingelserne i administrationsaftalen og afregnes kvartårligt og udgør 0,15% p.a. (eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af koncernens ejendomsportefølje.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
87  
 
30. AKTIONÆRFORHOLD  
I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Office A/S  
meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel  
den samlede aktiekapital som stemmerettighederne.  
• Birketinget
A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 922.259 stk. aktier svarende  
til 24,31%.  
• AHJ
A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til  
15,72%.  
• Granada
Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere  
end 10% af den samlede aktiekapital.  
• Djernes
& Andreasen ApS, Korsør, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end 11% af  
den samlede aktiekapital.  
88  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
31. LEDELSENS BEHOLDNING AF AKTIER MV.  
2022  
Beholdning af aktier  
Årets tilgang  
Beholdning af aktier  
Beholdning i procent af  
Markedsværdi af  
pr. 1. januar i stk.  
i stk.  
pr. 31. december i stk.  
antallet af aktie i alt  
beholdning af aktier i T.DKK  
Bestyrelsen  
Flemming Bent Lindeløv  
28.130  
0
28.130  
0,74%  
6.582  
Torben Hjort Friederichsen og (Torben Hjort Aps)  
5.000  
0
5.000  
0,13%  
1 . 1 7 0  
Knud Aage Hjorth og (M+M Invest Aps)  
2 7. 2 6 2  
0
2 7. 2 6 2  
0,72%  
6 . 3 7 9  
Marie Vinther Møller  
3 3 7  
0
3 3 7  
0,01%  
7 9  
Direktion  
Mogens Vinther Møller
og (Birketinget A/S)  
922.259  
922.259  
24,31%  
215.809  
2021  
Beholdning af aktier  
Årets tilgang  
Beholdning af aktier  
Beholdning i procent af  
Markedsværdi af  
pr. 1. januar i stk.  
i stk.  
pr. 31. december i stk.  
antallet af aktie i alt  
beholdning af aktier i T.DKK  
Bestyrelsen  
Flemming Bent Lindeløv  
28.130  
0
28.130  
0,74%  
8 . 4 9 5  
Torben Hjort Friederichsen og (Torben Hjort Aps)  
5.000  
0
5.000  
0,13%  
1.510  
Knud Aage Hjorth og (M+M Invest Aps)  
2 7. 2 6 2  
0
2 7. 2 6 2  
0,72%  
8 . 2 3 3  
Marie Vinther Møller  
3 3 7  
0
3 3 7  
0,01%  
1 0 2  
Direktion  
Mogens Vinther Møller
og (Birketinget A/S)  
847.269  
75.000  
922.259  
24,31%  
278.522  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
89  
 
32. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN  
Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter status-  
dagen, som har indflydelse på årsrapporten for 2022.  
33. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT  
TIL OFFENTLIGGØRELSE  
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 20. marts 2023 godkendt nær  
værende årsrapport 2022 til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges  
Prime Office A/S’ aktionærer til godkendelse på den ordinære generalfor-  
samling 12. april 2023.  
Sell Speicher i Kiel købt i 2019, og opført i 2004.  
Office Kamp i Lübeck, købt i 2008 og opført i 2006.  
90  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
34. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS  
Anvendt regnskabspraksis er, ud over det i koncernregnskabets note 1 beskrevne,  
som beskrevet nedenfor.  
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%.  
Minoritetsinteresser  
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den  
ikke kontrollerende interesses forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes  
resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen og  
som en særskilt post under egenkapitalen.  
Grundlæggende forudsætning om fortsat drift  
Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har i forbindelse med regnskabsaflæggelsen
vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going concern-forudsætningen lægges  
til grund. Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har konkluderet, at der ikke på  
regnskabsafslutningstidspunktet er faktorer, der giver anledning til tvivl om,  
hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte driften mindst frem til næste  
balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund af kendskab til koncernen og  
selskabet, de skønnede fremtidsudsigter og de identificerede usikkerheder og risici,  
der knytter sig hertil. Det anses således for rimeligt, sagligt og velbegrundet at  
lægge going concern-forudsætningen til grund for regnskabsaflæggelsen.  
Virksomhedssammenslutninger  
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra  
henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet.  
Overtagelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden  
faktisk overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede  
totalindkomstopgørelse frem til henholdsvis afhændelses- og afviklingstidspunktet.  
Afhændelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden faktisk  
overgår til tredjemand.  
Ved køb af nye virksomheder, hvor koncernen opnår bestemmende indflydelse over  
den erhvervede virksomhed, anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte  
virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles  
til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Langfristede aktiver, der overtages med  
salg for øje, måles dog til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger.  
Omstruktureringsomkostninger indregnes alene i overtagelsesbalancen, hvis  
de udgør en forpligtelse for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn til  
skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.  
Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag  
for den overtagne virksomhed. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget  
af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes disse til dagsværdien heraf på  
overtagelsestidspunktet. Omkostninger, der vedrører virksomhedsovertagelsen,  
indregnes i resultatet ved afholdelsen.  
Koncernregnskabet  
Koncernregnskabet omfatter Prime Office A/S (moderselskabet) og de virksomheder  
(dattervirksomheder), som kontrolleres af moderselskabet. Moderselskabet anses for  
at have kontrol, når det i) har bestemmende indflydelse over de relevante aktiviteter  
i den pågældende virksomhed, ii) er eksponeret overfor eller har ret til et variabelt  
afkast fra investeringen, og iii) kan anvende sin bestemmende indflydelse til at påvirke
det variable afkast.  
Konsolideringsprincipper  
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Prime Office A/S og  
dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge  
regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug ved  
konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.  
Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne  
mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de  
konsoliderede virksomheder.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
91  
 
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem på den ene side købsvederlaget for den  
erhvervede virksomhed, værdien af minoritetsinteresser i den overtagne virksomhed
og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinteresser og på den anden side  
dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes  
som et aktiv i immaterielle aktiver og testes minimum én gang årligt  
for værdiforringelse. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktivet overstiger dets  
genindvindingsværdi, nedskrives det til den lavere genindvindingsværdi.  
Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) revurderes de opgjorte dagsværdier, det  
opgjorte købsvederlag for virksomheden, værdien af minoritetsinteresser i den overtagne  
virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinteresser. Hvis forskelsbeløbet  
fortsat er negativt, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatet.  
Hvis der på overtagelsestidspunktet er usikkerhed om identifikation eller måling  
af overtagne aktiver, forpligtelser eller eventualforpligtelser eller fastlæggelsen af  
købsvederlaget, sker første indregning på grundlag af foreløbigt opgjorte værdier.  
De foreløbigt opgjorte værdier kan reguleres, eller yderligere aktiver eller forpligtelser
indregnes, indtil 12 måneder efter overtagelsen, hvis der er fremkommet ny  
information vedrørende forhold, der eksisterede på overtagelsestidspunktet, som  
ville have påvirket opgørelsen af værdierne på overtagelsestidspunktet, havde  
informationen været kendt.  
Efterfølgende ændringer i skøn over betingede købsvederlag indregnes som  
hovedregel direkte i resultatet.  
Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af observerbare  
markedsdata (se note 25 - dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til  
dagsværdi i balancen).  
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og  
opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse,  
indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af  
det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.  
Pengestrømssikring  
Ændringer i den del af dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er  
klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige betalingsstrømme,  
og som effektivt sikrer ændringer i fremtidige pengestrømme, indregnes i anden  
totalindkomst i en særskilt reserve for sikringstransaktioner under egenkapitalen,  
indtil de sikrede pengestrømme påvirker resultatet. På dette tidspunkt reklassificeres  
gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstansaktioner fra anden totalindkomst og  
indregnes i samme regnskabspost som det sikrede.  
Hvis sikringsinstrumentet ikke længere opfylder kriterierne for regnskabsmæssig  
sikring, ophører sikringsforholdet fremadrettet. Den akkumulerede værdiændring  
indregnet i anden totalindkomst reklassificeres til resultatopgørelsen, når de sikrede  
pengestrømme påvirker resultatet eller ikke længere er sandsynlig.  
Den del af værdireguleringen af et afledt finansielt instrument, som ikke indgår i et  
sikringsforhold, præsenteres under finansielle poster.  
Afledte finansielle instrumenter  
Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning på indgåelsesdagen  
til dagsværdi og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative  
dagsværdier af afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for  
behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende  
dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.  
92  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
Skat  
Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat,  
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i  
anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til  
posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen.  
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende  
skattesatser og -regler.  
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte  
anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse. Udskudt skat  
vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om  
genindvinding ved salg.  
Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.  
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede  
skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne  
realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i  
udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed.  
Udskudt skat, der opstår ved første indregning af et aktivkøb som ikke udgør  
virksomhedssammenslutning indregnes ikke. Efterfølgende korrektioner til værdien  
af aktivet, der eliminerer den initialt ikke indregnede udskudte skat, medfører ikke  
ændring af den udskudte skat.  
K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skattesubjekt, men skattemæssigt  
transparent. Skatten af Prime Office A/S’ 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er  
derfor indregnet i regnskabet for moderselskabet og koncernen.  
Ledelsen i Prime Office A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters  
skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de  
skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE  
Nettoomsætning  
Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsårets periodiserede  
huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennemfakturering.  
Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag.  
Omsætningen opgøres eksklusiv moms.  
Driftsomkostninger  
Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene,  
herunder vedligeholdelsesomkostninger samt administration af ejendommene.  
Viderefakturerede omkostninger til lejere, herunder varme, el mv. indregnes netto.  
Salgs- og administrationsomkostninger  
I salgs- administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og  
administration af koncernen, herunder ledelsens løn og omkostninger til revisor,  
advokat mv.  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på  
regnskabsposten for ”værdiregulering af koncernens investeringsejendomme.  
Finansielle poster  
Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede  
og urealiserede kursgevinster og -tab af værdipapirer og sikringsinstrumenter,  
gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages  
amortisering af finansielle gældsforpligtelser.  
Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
93  
 
Leasingkontrakter  
Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når koncernen i  
henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et specifikt identificerbart aktiv får  
stillet leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når koncernen opnår ret til  
stort set alle de økonomiske fordele fra brugen af det identificerede aktiv og retten  
til at bestemme over brugen af det identificerede aktiv.  
Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsværdien af de fremtidige  
leasingydelser tilbagediskonteret med en alternativ lånerente. Følgende  
leasingbetalinger indregnes som en del af leasingforpligtelsen:  
• Faste
betalinger  
• Variable
betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer i et indeks eller en  
rente, baseret pågældende indeks eller rente.  
• Skyldige
betalinger under en restværdigaranti.  
• Udnyttelsesprisen
for købsoptioner, som ledelsen med høj sandsynlighed forventer  
at udnytte.  
• Betalinger
omfattet af en forlængelsesoption, som koncernen med høj  
sandsynlighed forventer at udnytte.  
• Bod
relateret til en opsigelsesoption, medmindre koncernen med høj sansynlighed  
ikke forventer at udnytte optionen.  
Leasingforpligtelsen måles til amortiseret kostpris under den effektive rentes  
metode. Leasingforpligtelsen genberegnens, når der er ændringer i de underliggende  
kontraktuelle pengestømme fra ændringer i et indeks eller en rente, hvis der er  
ændringer i koncernens estimat af en restværdigaranti, eller hvis koncernen ændrer  
sin vurdering af, om en købs-, forlængelses- eller opsigelsesoption med rimelig  
sansynlighed forventes udnyttet.  
Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien af  
leasingforpligtelsen korrigeret for forudbetalt leasingbetalinger med tillæg  
af direkte relaterede omkostninger og estimerede omkostninger til nedrivning,  
istandsættelse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af  
incitamentsbetalinger fra leasinggiver.  
BALANCEN  
Investeringsejendomme  
Investeringsejendomme er investeringer i bolig-, kontor- og erhvervsejendomme  
med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende  
driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.  
Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første indregning  
til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle  
omkostninger på lån til finansiering af igangværende projekter. Igangværende  
projekter på investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.  
Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet  
investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhvervelses-  
omkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter  
(Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger,  
der tilfører investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges  
kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse  
indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.  
Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi via en  
afkastmodel.  
Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen i  
det regnskabsår, hvor ændringen er opstået.  
Andre anlæg  
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af  
akkumulerede af- og nedskrivninger.  
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives lineært over aktivernes forventede  
brugstid, der udgør 5-10 år.  
94  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumulerede af- og  
nedskrivninger. leasingaktivet afskrives over den korteste af leasingperioden og  
leasingaktivets brugstid. Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen.  
Reserven kan elimineres ved underskud, realisation af kapitalandele eller ændring i  
regnskabsmæssige skøn. Reserven kan ikke indregnes med et negativt beløb.  
Reserve for valutakursreguleringer  
Reserve for valutakursreguleringer omfatter andel af valutakursdifferencer,  
opstået ved omregning af regnskaber for enheder med en anden funktionel valuta  
end danske kroner. Reserven opløses ved afhændelse af udenlandske enheder.  
Når kapitalandele i tilknyttede virksomheder, i modervirksomhedens regnskab er  
omfattet af bindingskravet i reserven for nettoopskrivning efter den indre værdis  
metode, vil valutakursreguleringer i stedet indgå i denne egenkapitalreserve.  
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder i moderselskab  
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i moderselskabets  
regnskab efter indre værdis metode. Kapitalinteresser optages i balancen til den  
forholdsmæssige andel af deres indre værdi og moderselskabets andel af resultatet  
medtages på tilsvarende vis i resultatopgørelsen.  
Tilgodehavender  
Tilgodehavender måles ved første indregning i balancen til dagsværdi og måles  
efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort tabshensættelse.
Reserve for sikringstransaktioner  
Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede nettoændring  
efter skat i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder kriterierne for sikring  
af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikrede transaktion endnu ikke er  
realiseret. Reserven opløses, når den sikrede transaktion realiseres, hvis de sikrede  
pengestrømme ikke længere forventes realiseret, eller sikringsforholdet ikke  
længere er effektivt. Reserven repræsenterer ikke en selskabsretlig binding og kan  
derfor udgøre et negativt beløb.  
Likvide beholdninger  
Likvide beholdninger består af indestående på konti i pengeinstitutter.  
Periodeafgræsningsposter  
Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter  
vedrørende efterfølgende regnskabsår mens periodeafgræsningsposter indregnet  
under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende  
regnskabsår. Begge periodeafgræsningsposter måles til kostpris.  
Kort-/langfristede gældsforpligtelser  
Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu  
efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles  
de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede  
værdi ved anvendelse af den ”effektive rentes metode, således at forskellen mellem  
provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.  
Egenkapital  
Egne aktier  
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på  
egenkapitalen under overført resultat.  
Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv.,  
måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrentede gældsforpligtelser  
normalt svarer til den nominelle værdi.  
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode  
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdi omfatter nettoopskrivning  
af kapitalandele i tilknyttede virksomheder, associerede virksomheder og  
kapitalinteresser i forhold til kostpris.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
95  
 
Pengestrømsopgørelsen  
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen  
præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift,  
investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og  
slutning.  
Driftsaktivitet  
Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens  
hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til investerings- eller  
finansieringsaktiviteter.  
Investeringsaktivitet  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af  
investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre investeringer, der ikke  
indgår som likvider.  
Finansieringsaktivitet  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i  
størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapital og gæld.  
Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som anvendes direkte  
i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver. Kortfristede  
aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften  
i segmentet, herunder tilgodehavender fra udlejning, andre tilgodehavender,  
periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.  
Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af  
driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tjenesteydelser,  
hensatte forpligtelser og anden gæld.  
Omregning af fremmed valuta  
Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta  
omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld  
og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen,  
omregnes til balancedagens valutakurs.  
Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og henholdsvis  
betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatet som finansielle poster.  
Ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt  
i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære  
poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på  
omvurderingstidspunktet.  
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger regnskab i en  
anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne  
til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse
afviger væsentligt fra de  
faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes  
de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.  
Valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af virksomheders balanceposter  
ved årets begyndelse til balancedagens valutakurser og ved omregning af  
resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes  
i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået  
som følge af ændringer, som er foretaget direkte i den udenlandske virksomheds  
egenkapital, også i anden totalindkomst.  
Segmentoplysninger  
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte
regnskabspraksis og følger koncernens interne ledelsesrapportering.  
I definitionen af segmentoplysninger er koncernens selskabsopbygning valgt  
som grundlag og dækker over koncernselskaber. Boliger er primært K/S Danske  
Immobilien. Kontorer er koncernens kontorselskaber. Erhverv og bolig er MC Property
Fund Hamburg GmbH.  
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser  
omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster,  
der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte  
poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger,  
der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter,  
indkomstskatter o.l.  
96  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
Resultatopgørelsens poster omregnes til  
gennemsnitlige valutakurser for månederne,  
medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske  
valutakurser på transaktionstidspunktet, bortset  
fra poster afledt af ikke-monetære aktiver og  
forpligtelser, der omregnes til historiske kurser  
gældende for de pågældende ikke- monetære  
aktiver og forpligtelser.  
Erlanweg i Slesvig, renovering af altaner.  
Shareholder Information
Prime Office Årsrapport 2022
97  
 
DEFINITION AF NØGLETAL FOR KONCERNEN  
Resultat før skat (DKK)  
x 100  
Forrentning af egenkapitalen før skat:  
Gennemsnitlig egenkapital (DKK)  
Årets resultat (DKK)  
x 100  
Forrentning af egenkapitalen efter skat:  
Gennemsnitlig egenkapital (DKK)  
Egenkapital ultimo (DKK)  
x 100  
Soliditetsgrad (pct.):  
Samlede aktiver (DKK)  
Resultat før kurs- og værdireguleringer  
Return on invested capital (ROIC):  
Dagsværdi investeringsejendomme  
Gæld til kreditinstitutter  
Loan to value (LTV):  
Dagsværdi investeringsejendomme  
Resultat af primær drift  
Interest coverage (ICR):  
Finansielle omkostninger  
Årets resultat (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer  
Resultat pr. aktie (EPS):  
Gns. antal aktie (stk)  
Pengestrømmme vedrørende primær drift  
Pengestrømme fra driftsaktiviteter pr. aktie, DKK:  
Antal aktier ultimo periode, stk  
Markedsværdi (T.DKK):  
Antal aktier i alt (stk.) x Børskurs (DKK)  
Egenkapital tilhørende moderselskabts aktionærer (DKK)  
Indre værdi pr. aktie (DKK):  
Antal aktie (stk)  
Markedsværdi pr. aktie (DKK)  
Price Earnings (PE):  
Resultat pr. aktie EPS (DKK)  
(Antal aktier - antal egne aktier) x Børskurs (DKK)  
Kurs/indre værdi (DKK):  
Egenkapital (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer  
EBIT (DKK) (resultat af primær drift)  
EBIT pr. aktie (DKK):  
Antal aktie (stk)  
Udbytte (DKK)  
Udbytte pr. aktie (DPS):  
Antal aktie (stk)  
Antal udlejede m2  
Udlejningsgrad (pct.):  
Antal m2  
Vekslekurs DKK / €:  
7,4365  
98  
Prime Office Årsrapport 2022
Shareholder Information  
 
DET ER IKKE LIGEGYLDIGT HVOR DU INVESTERER DINE PENGE  
En investering i en børsnoteret ejendomsaktie med en obligations egenskaber og en markant vækst  
Aktiver for ca. 3,4 mia. DKK investeret i tyske ejendomme  
HER ER TRE GODE GRUNDE TIL AT INVESTERE  
En investering i mange  
aktivklasser samtidig:  
En investering med følgende karakteristika:  
En investering med 15 års dokumenterede resultater  
Børsnoteret den 10.7.2008  
En spredning på ejendomssegmenter  
– boliger, kontorer og erhverv  
En børsnoteret aktieinvestering  
En obligationsinvestering  
En ejendomsinvestering  
En vækstinvestering  
Aktiekursudvikling i 2022 -22%.  
En spredning på større tyske byer  
– Hamborg, Kiel og Lübeck  
Aktiekursudvikling årligt i 5 år 93,7% svarende til 14,17% årligt.  
Aktiekursudvikling årligt i 10 år 398,3% svarende til 17,5% årligt.  
En stigende omsætning og indtjening  
En spredning i Europas største og stærkeste økonomi  
En lav risiko målt på alle teoretiske risikoparametre  
Ingen resultathonorar  
En inflationssikret investering  
Egenkapital i 2008 100 mio. DKK  
Egenkapital i 2022 1.959,2 mio. DKK.  
0,15% i administrationshonorar, der er markedets laveste  
Soliditet 51,6%  
Minimumsinvestering 1 aktie der pr. 31.12.2022 koster  
234 DKK.  
Gældsprocent realkredit/vurdering af ejendomme 42,5%.  
Med ca. 188 mio. DKK i huslejeindtægter, hvoraf en stor del stammer fra boliger og  
kontorejendomme er indtægten lige så stabil som en realkreditobligation.  
Huslejeindtægterne følger inflationen og vækst og her med en værdisikring af indtægterne  
der svarer til en indeksobligation.  
Læs mere på www.primeoffice.dk og læs vores seneste  
årsregnskab og delårsrapport.  
Indtjening er stabil og risikonøgletal svarer snarere til en obligation end til en aktie.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2022  
99  
 
Bestyrelsen i Prime Office A/S  
Fra højre Flemming Lindeløv, Torben Hjort,  
Marie Møller, Mogens Møller, Knud Hjorth  
Prime Office A/S  
Sønder Allé 6, 2. Sal  
DK-8000 Aarhus C  
CVR. nr. 3055 8642  
Telefon (+45) 8733 8989  
Kontaktperson  
Mogens Vinther Møller  
Adm. direktør  
Telefon (+45) 8733 8989  
Mobil (+45) 4074 2429  
www.primeoffice.dk  
info@primeoffice.dk  
100  
Prime Office Årsrapport 2022 Shareholder Information