PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2021 CVR-NR. 30558642  
SØNDER ALLÉ 6, 2. SAL, 8000 AARHUS C  
 
Forventninger og væsentlige nøgletal  
Tal i mio. DKK  
Forventninger 2021  
Resultat 2021  
Forventninger 2022  
RESULTATOPGØRELSE  
Omsætning  
172-181  
106-119  
82-95  
182,6  
116,1  
87,4  
178-185  
120-130  
90-110  
EBIT  
Overskud før skat og værdireguleringer  
Værdireguleringer  
Overskud før skat  
186,9  
274,3  
BALANCE  
Investeringsejendomme  
Egenkapital  
3.318,0  
1.646,1  
FINANSIELLE NØGLETAL I PROCENT  
Soliditet >30%  
47,45%  
43,90%  
63,58%  
2 9 , 1  
LTV <70%  
Overskudsgrad af primær drift - EBIT-margin  
Investeringer og vedligeholdelse  
2
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
INDHOLD  
1
2
3
KONCERNOVERSIGT 5  
HOVED-OG NØGLETAL  
10  
LEDELSESBERETNING  
12  
12  
14  
18  
18  
3.1 Selskabets ledelse informerer  
3.2 Regnskabsberetning  
3.3 Forventninger  
3.4 Bestyrelse og direktion  
3.5 Samfundsansvar og corporate governance  
3.5.1 God selskabsledelse  
22  
23  
23  
23  
23  
24  
3.5.2 Organisation og ansvarsfordeling  
3.5.3 Vederlagsrapport  
3.5.4 Finanspolitik  
3.6 Aktionærinformation  
4
5
6
RISIKOSTYRING  
26  
30  
SELSKABETS KAPITALSTRUKTUR OG FINANSIERING  
PÅTEGNINGER  
6.1 Ledelsespåtegning  
6.2 Den uafhængige revisors påtegning  
32  
32  
33  
7
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
38  
38  
40  
42  
46  
48  
7.1  
Resultatopgørelse  
7.2 Balance  
7.3 Egenkapitalopgørelse  
7.4 Pengestrømsopgørelse  
7.5 Noter til årsrapporter  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021  
3
 
PRIME OFFICE A/S er et børsnoteret selskab, der giver investor mulighed for  
at investere i investeringsejendomme. Prime Office A/S har sammensat en portefølje, der
udelukkende består af atraktive investeringsejendomme med en udsøgt beliggenhed i  
Tyskland. Ejendommene er for 75,1% vedkommende boligejendomme. Selskabet har i 2021  
betinget købt to byggegrunde af Aarhus Kommune, hvor der kan opføres 29.000 m2 boliger.  
Lokalplan er under udarbejdelse.  
Selskab  
Bestyrelse  
Direktion  
Revisor  
Generalforsamling  
Prime Office A/S
Sønder Allé 6, 2. sal
DK-8000 Aarhus C
Flemming Bent Lindeløv,  
bestyrelsesformand  
Mogens Vinther Møller,  
adm. direktør  
EY Statsautoriseret  
Revisionspartnerselskab  
Værkmestergade 25,  
8000 Aarhus C  
Den ordinære generalforsamling afholdes  
onsdag den 20. april 2022 kl. 14.00 på  
Aros Kunstmuseum i Aarhus.  
Knud Aage Hjorth, næstfor-  
mand  
CVR-nr. 3055 8642  
Telefon: +45 8733 8989  
www.primeoffice.dk  
info@primeoffice.dk  
Torben Hjort Friederichsen,  
bestyrelsesmedlem  
Marie Vinther Møller, bestyr-  
elsesmedlem  
4
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
OVERBLIK  
Hvem er vi?  
SELSKABETS INVESTERINGSEJENDOMME1  
NORDTYSKLAND SOM INVESTERINGSOMRÅDE  
Vores tyske nabo mod syd, med over 5 mio. indbyggere i  
delstaten Slesvig-Holsten og Hamborg, er en af verdens  
stærkeste økonomier. Et modent investeringsmarked  
med høj atraktivitet. En begrænset risiko og med gode  
fremtidsmuligheder.  
Prime Office A/S er et ejendomsselskab med boliger,  
kontorer og erhvervsejendomme. Selskabet investerer  
i Hamburg, Lübeck, Kiel, Heide, Slesvig, Flensborg og
i en række andre byer i Nordtyskland.
Selskabets forretningsmodel er at foretage erhvervs-
mæssig udlejning af investeringsejendomme.
Der er fokus på likviditet, drif og en stærk balance.  
Med en høj udlejning genererer selskabet løbende en  
solid drifsindtjening og likviditet.  
PRIMÆRE INVESTERINGSBYER  
Hamborg 1,7 mio. indbyggere, Kiel 240.000 indbyggere,  
Lübeck 215.000 indbyggere og Slesvig 25.000 indbyggere.  
Der investeres langsigtet, og selskabets lejere er  
selskabets kunder. Selskabet vokser i takt med  
indtjening og konsolidering.  
1
Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og bolig i MC Property Fund Hamburg GmbH.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021  
5
 
BOLIGER I M2  
SAMLET AREAL  
af selskabets  
ejendomme er  
boligejendomme  
– med en høj  
udlejning -  
2
75,1%  
281.691 m  
til en værdi pr. m2 på 11.669 DKK  
som skaber  
huslejeindtægter  
med et solidt  
cashflow.  
KONTORER OG ERHVERV I M2  
ANTAL LEJLIGHEDER  
af selskabets  
ejendomme er  
kontor og  
12,1%  
3.592  
lejligheder i  
Nordtyskland  
Boliger 75,1%  
er erhverv  
I Hamburg, Kiel,  
Lübeck og en række  
andre nordtyske byer.  
Erhverv 12,8%  
12,8%  
Kontor 12,1%  
6
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Resultatudvikling  
Resultat af primær drif - EEBT  
Overskud før skat  
300.000  
120.000  
100.000  
80.000  
70%  
65%  
60%  
55%  
50%  
116.121  
63,6  
112.675  
62,9  
274.331  
273.717  
65,7  
63,3  
98.325  
59,9  
98.301  
60,1  
198.137  
200.000  
100.000  
149.050  
132.911  
75.006  
104.107  
67.897  
2016  
60.000  
50.000  
-
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2016  
Selskabets primær drift stiger med ca. 4 mio. DKK og den samlede EBIT-margin  
er på 63,6%.  
Koncernens værdireguleringer i 2021 bidrager til et overskud før skat på  
274,3 mio. DKK. I årets løb er selskabets husleje på boligejendomme steget  
med ca. 4,2%.  
Alle tal i 1.000 DKK  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021  
7
 
Værdiskabelse – Markedsværdi til børskurs  
.
Koncernegenkapital  
1.200.000  
1.800.000  
1.140.093  
1.646.133  
1.050.000  
1.600.000  
1.200.000  
800.000  
400.000  
1.395.392  
900.000  
1.180.511  
777.679*  
978.201  
854.681  
750.000  
717.277  
624.824  
600.000  
458.719  
451.768  
450.000  
300.000  
150.000  
-
422.294  
-
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2016  
Koncernegenkapital udgør 1.646,1 mio. DKK, heraf udgør minoritetsaktionærer  
661,5 mio. DKK.  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2016  
Prime Office blev børsnoteret i 2008 med en kapital på 103 mio. DKK.  
Markedsværdien af selskabets aktier var 31.12.2021 på 1.140 mio. DKK.  
Egenkapitalforrentning før skat %  
25%  
21,25%  
18,04%  
20%  
15%  
10%  
5%  
18,36%  
17,97%  
17,63%  
16,26%  
0%  
Alle tal i 1.000 DKK  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2016  
8
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
1 KONCERNOVERSIGT  
Prime Office A/S  
85%  
59%  
59%  
100%  
94%  
66%  
94%  
Sell Speicher  
II GmbH  
Danske  
Immobilien ApS  
K/S Danske  
Immobilien  
PO Holding  
Germany GmbH  
PO Wandsbek  
GmbH  
MC Property Fund  
Hamburger GmbH  
Germania  
Arkaden Gmbh  
100%  
94%  
94%  
PO Walkerdamm  
GmbH  
PO Kohlmarkt  
GmbH  
PO Hamburger  
Chaussee GmbH  
94%  
Office-kamp  
Immobilien GmbH  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021  
9
 
Beløb i DKK 1.000  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
2 HOVED- OG  
NØGLETAL FOR  
KONCERNEN  
RESULTATOPGØRELSE  
Nettoomsætning  
Bruttoresultat  
182.655  
133.070  
116.121  
(28.708)  
87.413  
186.918  
274.331  
251.678  
179.232  
131.101  
112.675  
(29.477)  
83.198  
190.519  
273.717  
235.945  
164.158  
114.722  
98.325  
(28.636)  
69.689  
128.448  
198.137  
164.012  
163.566  
113.192  
114.230  
78.683  
75.006  
(17.886)  
57.120  
75.791  
132.911  
118.523  
Resultat af primær drift  
Resultat af finansielle poster  
Resultat før kurs- og værdiregulering  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Resultat før skat  
98.329  
(32.762)  
65.567  
83.483  
149.050  
128.921  
Årets resultat  
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE  
Årets totalindkomst  
276.927  
216.545  
220.981  
179.321  
147.739  
123.520  
83.483  
128.711  
75.791  
DAGSVÆRDIREGULERINGER  
Årets dagsværdireguleringer  
108.456  
BALANCE  
Aktiver  
Nettoinvestering i materielle anlægsaktiver  
Langfristede aktiver  
Kortfristede aktiver  
2.519  
3.328.316  
140.659  
-13.963  
3.143.277  
99.618  
413.984  
2.979.297  
38.291  
13.698  
2.513.582  
28.538  
800.612  
2.430.156  
54.342  
Aktiver i alt  
3.468.975  
3.242.895  
3.017.588  
2.542.120  
2.484.498  
Passiver  
Egenkapital i alt  
1.646.133  
1.727.288  
95.554  
1.395.392  
1.712.047  
135.456  
1.180.511  
1.704.280  
132.797  
978.201  
1.470.053  
93.866  
854.681  
1.504.638  
125.179  
Langfristede gældsforpligtelser  
Kortfristede gældsforpligtelser  
Passiver i alt  
3.468.975  
3.242.895  
3.017.588  
2.542.120  
2.484.498  
PENGESTRØMME  
Resultat af primær drift  
116.121  
109.226  
82.565  
2.519  
(50.227)  
34.857  
75.992  
110.821  
112.675  
100.750  
71.273  
13.963  
(22.713)  
62.523  
13.524  
98.325  
189.752  
161.116  
(114.757)  
(37.294)  
9.065  
98.329  
68.706  
35.944  
30.706  
(66.377)  
273  
75.006  
55.698  
37.813  
(152.284)  
108.379  
(6.092)  
9.172  
Pengestrømme vedrørende primær drift  
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt  
Årtes pengestrømme i alt  
Likvid beholdning ved periodens begyndelse  
Likvid beholdning ved årets slutning  
3.375  
3.093  
75.992  
13.524  
3.375  
3.093  
10  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Beløb i DKK 1.000  
2021  
2020  
2019  
2018  
2017  
NØGLETAL  
Ejendomme  
Antal m2, K/S Danske Immobilien  
Antal m2, PO Kontorselskaber  
Antal m2, MC Property Fund Hamburg  
Ejendomsværdi pr. m2, bolig (DKK)  
Ejendomsværdi pr. m2, kontor (DKK)  
Ejendomsværdi pr. m2, erhverv (DKK)  
Udlejningsgrad, bolig  
Udlejningsgrad, kontor  
Udlejningsgrad, erhverv  
Gnst. boligleje pr. m2 (DKK)  
Gnst. kontorleje pr. m2 (DKK)  
Gnst. erhvervsleje pr. m2 (DKK)  
193.228  
35.197  
53.266  
8.539  
23.218  
15.262  
98,8%  
99,0%  
96,0%  
520  
193.028  
35.240  
58.635  
7.824  
23.189  
13.455  
98,5%  
99,0%  
96,2%  
486  
193.028  
20.981  
62.235  
7.217  
19.400  
12.142  
97,8%  
99,2%  
94,5%  
475  
193.028  
20.670  
73.882  
6.819  
17.625  
11.269  
98,6%  
98,7%  
94,6%  
462  
193.028  
20.670  
76.847  
6.583  
17.392  
10.405  
97,9%  
99,3%  
92,6%  
456  
1.202  
792  
1.185  
743  
1.079  
700  
1.069  
692  
1.065  
684  
Finansielle  
Overskudsgrad primær drift (EBIT-margin)  
Forrentning af egenkapitalen før skat p.a. (pct.)  
63,57%  
18,04%  
16,55%  
47,45%  
2,63%  
43,9%  
4,04  
62,87%  
21,25%  
18,32%  
43,03%  
2,65%  
46,4%  
3,74  
59,90%  
18,36%  
15,20%  
39,12%  
2,36%  
49,8%  
3,43  
60,12%  
16,26%  
14,07%  
38,48%  
2,61%  
65,66%  
17,97%  
16,02%  
34,40%  
2,35%  
52,0%  
4,19  
1
1
Forrentning af egenkapitalen efter skat p.a. (pct.)  
1
Soliditetsgrad (pct.)  
Return on invested capital (ROIC) p.a. 2  
Loan to value (LTV) 3  
52,1%  
3,00  
Interest coverage (ICR) 1  
Aktiemarked  
Resultat pr. aktie p.a. (EPS), DKK  
Pengestrømme fra driftsaktivitet pr. aktie, DKK  
Markedsværdi (T.DKK)  
Aktiekurs ultimo periode, DKK  
Indre værdi (DKK)  
40,62  
21,87  
1.140.093  
302,00  
260,82  
7,43  
38,73  
18,88  
777.679  
206,00  
220,70  
5,32  
30,42  
42,68  
717.277  
190,00  
184,52  
6,25  
22,43  
10,34  
458.719  
132,00  
160,70  
5,88  
22,75  
10,88  
451.768  
130,00  
139,54  
5,71  
Price Earnings p.a. (PE)  
Anm.: Nøgletallene er omregnet til helårsnøgletal.  
Kurs / indre værdi (DKK)  
1,16  
0,93  
1,03  
0,82  
0,93  
1 Forrentning af egenkapital for den samlede koncern  
2 ROIC beregnes for samlet koncern  
EBIT pr. aktie (DKK)  
Antal aktier ultimo periode, stk  
Antal egne aktier ultimo periode, stk  
30,76  
3.793.314  
18.173  
29,85  
3.793.314  
18.173  
26,05  
3.793.314  
18.173  
28,29  
3.493.314  
18.173  
21,58  
3.493.314  
18.173  
3 Kreditinstitutbelåning i forhold til dagsværdi af investerings-  
ejendomme  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 11  
 
3 LEDELSESBERETNING  
3.1 SELSKABETS LEDELSE INFORMERER  
Et solidt og sundt selskab  
margin som steg til 63,9%. Omkostningsfokus drives  
Erev til Prime Office’s mange  
aktionærer og samarbejdspartnere  
fra bestyrelsesformanden og den  
administrerende direktør.  
Prime Office præsenter et solidt resultat i 2021 og har kun bl.a. af digitalisering af selskabets ”maskinrum” som er  
i meget begrænset omfang mærket udfordringer fra den  
verdensomspændende pandemi.  
baseret på det verdensførende ERP-system – SAP.  
Koncernens egenkapital er på 1.646 mio. DKK og  
soliditeten er på 47,45%. Selskabets langfristede gæld i  
forhold til investeringsejendomme – LTV – er på 43,9%.  
Selskabets investeringsejendomme er værdisat til  
3.318 mio. DKK.  
Selskabets forretningsmodel er udlejning af ejendomme  
med fokus på Tyskland, og 75% af selskabets aktiviteter  
kommer fra udlejning af boligejendomme. Vi glæder os  
over at kunne fremlægge et regnskab, der viser en solid  
driftsindtjening, en lav gæld og stærke nøgletal, og hvor  
vi efterlever de forventninger som vi løbende har oplyst til De finansielle markeder har i store dele af 2021 været  
markedet.  
præget af lave renter, der har betydet stor efterspørgsel  
efter fast ejendom. Med hovedvægt på ejendomme i  
Europas stærkeste økonomi – Tyskland – har selskabet  
oplevet et meget stærkt tysk ejendomsmarked med  
fortsat stigende priser.  
Finansiel sundhed  
Selskabets største forretningsområde er udlejning  
af boliger, hvor vi har konstateret en årlig stigning i  
indtægterne på 4,2%. Selskabets driftsindtjening er på  
116,2 mio. DKK og resultat før skat er på 274,3 mio. DKK  
efter værdireguleringer på 186,9 mio. DKK. Vi har fokus  
på omkostninger der bl.a. afspejler sig i selskabets EBIT-  
Selskabet har medio året forlænget realkreditlån i 10 år og  
har rentesikret en stor del af selskabets gæld til fast rente  
frem til 2031.  
12  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Samfundsansvar  
på henholdsvis 14.000 m2 og 15.000 m2 beliggende ved  
indkørslen til Aarhus Ø, efter at Prime Office havde  
vundet et udbud som Aarhus Kommune havde udskrevet. interessenter for samarbejdet i 2021. Det gælder både  
På vores hjemmeside kan man læse mere om projektet.  
Lokalplanarbejde og projektering sker løbende, og  
dispositionsforslag er i afsluttende fase, og lokalplan  
forventes klar i løbet af 2022 og med senere offentlig  
høring.  
Tak til vores interessenter  
Vi vil gerne benytte lejligheden til at takke alle vores  
I 2020 fremlagde vi vores første ESG-rapport, og  
vi dokumenterede, hvordan vores arbejde med  
vedligeholdelse og investeringer i vores ejendomme har  
en effekt på nedsættelse af energiforbrug og dermed  
lavere CO2-udledning. Det er vi forsat med i 2021 og  
fremlægger for første gang tal for vores forbrug og  
CO2 udledning. I ESG-rapporten kan man læse om  
energimæssige fodaftryk og vi arbejder på den lange bane  
videre med henblik på at medvirke til en nedbringelse af  
CO2 udledning. I ESG-rapporten kan man også læse om  
hvordan vi forholder os til samfundsansvar og corporate  
governance.  
nuværende og ikke mindst det fortsat stigende antal  
aktionærer i Prime Office.  
Tak for et tillidsfuldt og godt samarbejde i 2021 –  
vi fortsætter !  
Strategisk vej  
Selskabet ændrede i 2019 vedtægterne, således at der  
også kunne investeres i andre lande end i Tyskland.  
Flemming Bent Lindeløv  
Bestyrelesformand  
Mogens Vinther Møller  
Administrerende direktør  
I maj måned 2021 underskrev selskabet en betinget  
købskontrakt med Aarhus Kommune om to byggefelter  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 13  
 
3.2 REGNSKABSBERETNING  
Koncernens nettoomsætning  
Resultat af primær drift udgør i 2021 61,5 mio. DKK mod 57,2 mio. DKK i 2020.  
Koncernens nettoomsætning udgør i 2021 182,6 mio. DKK mod 179,2 mio. DKK i 2020.  
Resultat før værdireguleringer og skat udgør 50,6 mio. DKK. Værdireguleringer af  
investeringsejendomme udgør 130,6 mio. DKK.  
Koncernens primær drift  
Resultatet af koncernens primær drift udgør i 2021 116,1 mio. DKK mod 112,7 mio. DKK i  
2020.  
Årets resultat før skat udgør i 2021 181,2 mio. DKK mod 162,4 mio. DKK i 2020.  
Årets resultat før værdireguleringer og skat udgør 87,4 mio. DKK og ligger dermed i det Kontor  
interval på 82-95 mio. DKK, der er meddelt fra selskabet. I 2020 var resultatet før skat  
og værdireguleringer på 83,1 mio. DKK.  
Nettoomsætningen i Prime Office A/S’ kontorejendomme udgør 42,9 mio. DKK mod  
42,1 mio. DKK i 2020.  
Nettoværdireguleringerne udgør 186,9 mio. DKK og er dermed reguleret yderligere fra  
83,1 mio. DKK den 30.9.2021.  
Koncernens kontorejendomme er stort set fuldt udlejede med en udlejningsprocent  
på 99,0%.  
Årets resultat før skat udgør 274,3 mio. DKK, og ligger i det interval på 260 til 290 mio. Resultat af primær drift udgør 34,1 mio. DKK mod 35,7 mio. DKK i 2020.  
DKK, som blev meddelt i fondsbørsmeddelelse den 19.1.2022.  
Resultat før værdireguleringer og skat udgør 26,6 mio. DKK. Værdireguleringer af  
Koncernens segmenter  
investeringsejendomme udgør 10,1 mio. DKK.  
Koncernens segmenter er udførligt beskrevet i note 3 i regnskabet.  
Årets resultat før skat udgør 36,7 mio. DKK mod 44,9 mio. DKK i 2020, hvor  
værdireguleringer udgjorde 17,2 mio. DKK.  
Boliger i K/S Danske Immobilien  
Nettoomsætningen i K/S Danske Immobilien udgør i 2021 98,0 mio. DKK og er steget  
fra 94,0 mio. DKK i 2020.  
Bolig og erhverv  
Nettoomsætningen i MC Property Fund Hamburg GmbH (MCPF) udgør i 2021  
Udlejning af selskabets 3.232 lejligheder er forløbet yderst tilfredsstillende. Selskabets 41,7 mio. DKK mod 43,0 i 2020.  
udlejningsprocent er på 98,9% mod 98,5% sidste år. Huslejeindtægterne er steget  
med 4,2%, hvilket er over det forventede mål på 1-2%.  
MC Property Fund Hamburg GmbH omfatter bolig og erhverv. I 2021 er udlejningen  
på 96%, hvilket er et svagt fald i forhold til året før.  
14  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Resultat af primær drift udgør i 2021 22,7 mio. DKK mod 23,7 mio. DKK i 2020.  
Resultat før værdireguleringer og skat udgør 16,5 mio. DKK. Værdireguleringer  
af investeringsejendomme udgør 46,2 mio. DKK.  
Koncernens finansieringsforhold og rentesikringer  
En af koncernens strategiske søjler er finansiering og balancestyring. Koncernens  
soliditet er i 2021 på 47,45% mod 43,03% sidste år. Koncernen har en LTV på 43,9%  
mod 46,4% sidste år.  
Årets resultat før skat udgør i 2021 62,7 mio. DKK mod 75,5 mio. DKK i 2020.  
I K/S Danske Immobilien udgør nettorealkreditgæld 503,7 mio. DKK. Dagsværdien af  
boligejendommene udgør 1.650 mio. DKK. Det svarer til en LTV på 30,5%.  
De samlede investeringsejendomme andrager 812,9 mio. DKK. Der er i 2021 solgt  
tre ejendomme for 32 mio. DKK med et tab på 7,5 mio. DKK i forhold til bogført  
værdi.  
I kontorsegmentet er de tilsvarende tal en nettorealkreditgæld på 403,7 mio. DKK.  
Dagsværdien af kontorejendommene udgør 827 mio. DKK. Det svarer til en LTV på  
48,8%.  
Aktiver  
De samlede aktiver andrager 3.468,9 mio. DKK. Heraf udgør investeringsejendomme  
3.318,0 mio. DKK. Bygninger på lejet grund udgør 28,1 mio. DKK. Stigningen  
kan henhøres til aktivering af investeringer, valutakursreguleringer, samt  
nettoopskrivninger af ejendommenes værdi  
I MC Property Fund Hamburg GmbH udgør nettorealkreditgæld 442,5 mio. DKK.  
Dagsværdien af erhvervsejendommene andrager 812,9 mio. DKK. Det svarer til en LTV  
på 48,7% mod 53,6% sidste år.  
Egenkapital  
Pengestrømme  
Koncernens egenkapital udgør i 2021 1.646,1 mio. DKK mod 1.395,3 mio. DKK  
ultimo 2020. Ændringen kan primært henføres til årets resultat på 251,6 mio. DKK.  
Resultat af primær drift udgør 116,1 mio. DKK mod 112,7 mio. DKK året før. Efter  
ændringer i driftsaktiviteter udgjorde likviditetspåvirkningen 82,5 mio. DKK mod  
71,3 mio. DKK året før. Væsentlige poster er betalt selskabsskat på 2,5 mio. DKK og  
finansielle omkostninger på 26,6 mio. DKK.  
Forpligtelser  
De langfristede forpligtelser udgør 1.727,2 mio. DKK mod 1.712,0 mio. DKK i 2020.  
Bankgælden udgør 62,6 mio. DKK mod 72,1 mio. DKK i 2020.  
Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne udgør 2,5 mio. DKK, hvor salg  
af ejendomme udgør 24,8 mio. DKK og tilgang af investeringsejendomme udgør  
-22,3 mio. DKK (investeringer).  
Den udskudte skat er steget til 215,1 mio. DKK mod 182,3 mio. DKK sidste år.  
Den udskudte skat kan primært henføres til værdireguleringer af ejendomme.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 15  
 
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet er negative med 50,2 mio. DKK. Der er  
sket udlodning til minoritetsaktionærer i K/S Danske Immobilien på 7,3 mio. DKK  
og der er samlet tilbagebetalt lån på 24,8 mio. DKK, og der er udloddet udbytte på  
18,8 mio. DKK.  
Vurdering af selskabets investeringsejendomme  
Selskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi og den samlede værdi udgør  
3.318,0 mio. DKK pr. 31.12.2021. Den kapitaliserede værdi af bygninger på lejet grund  
udgør 28,1 mio. DKK.  
De samlede pengestrømme udgør 34,8 mio. DKK, og den likvide beholdning  
ved årets slutning udgør 110,8 mio. DKK, hvortil skal tillægges uudnyttede  
trækningsrettigheder.  
I note 2 er selskabets principper for vurdering af investeringsejendomme detaljeret  
beskrevet. I noten er vist afkastprocenter for de væsentlige byer, nøgletal for alle  
ejendomsselskaber, samt følsomhedsvurderinger ved ændringer i afkastprocenter  
og ændringer i lejeindtægter.  
Modervirksomheden  
Modervirksomhedens formål er primært at eje kapitalandele i dattervirksomheder.  
Årets resultat er på niveau med 2020, og resultat af kapitalandele udgør 172,3 mio.  
DKK mod 161,3 mio. DKK året før.  
Der er væsentlig usikkerhed forbundet med en ændring i afkastkrav, og en forøgelse  
af afkastkravet med 0,5% vil reducere dagsværdien med 323 mio. DKK, og et fald i  
afkastkravet på -0,5% vil øge dagsværdien med 401 mio. DKK.  
Årets resultat er på 153,3 mio. DKK mod 146,2 mio. DKK året før.  
En ændring i lejeindtægterne med +-5% vil øge dagsværdien med 76 mio. DKK ved en  
5% i stigning i lejeindtægterne, og dagsværdien vil falde med 288 mio. DKK ved et fald  
i lejeindtægterne på 5%.  
Aktiver  
Moderselskabets største aktiver er kapitalinteresser i datterselskaber, der udgør  
1.422,3 mio. DKK mod 1.228,4 mio. DKK året før.  
Investeringsejendommene klassificeres efter IFRS 13’s dagsværdihierarki 3, hvilket  
betyder, at der ikke kan findes egentlige markedspriser og afkastprocenter for de  
enkelte ejendomme i de pågældende byer.  
Passiver  
Moderselskabets egenkapital udgør 984,6 mio. DKK mod 833, 1 mio. DKK året før.  
Kortfristet gæld udgør 348,5 mio. DKK mod 310,7 mio. DKK året før.  
Der indhentes hvert år eksterne vurderinger fra tyske valuarer for alle ejendomme  
for at kvalitetssikre og sikre en uvildig vurdering. Vurderingerne gennemføres efter  
internationale standarder for valuarer.  
COVID-19 og pandemi  
Konklusionen på COVID-19 er, at selskabet kun i et meget begrænset omfang er  
påvirket af pandemien. Der er kun truffet enkelte aftaler med erhvervslejere  
omkring nedsættelse af lejen, og selskabet har i videst mulig udstrækning støttet  
de lejere der har været ramt.  
På selskabets hjemmeside er valuarernes vurderingsrapporter gjort tilgængelige.  
Det er bestyrelsen som tager den endelige beslutning vedrørende værdireguleringer.  
Udbytte  
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udbetales udbytte som følge  
af selskabets kommende investeringer pa Aarhus Ø og den geopolitiske situation.  
16  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
VURDERING AF KONCERNSELSKABERNES EJENDOMME  
ALLE TAL I DKK 1.000  
Valuar 2021  
Omk + 10%*  
Vurdering 31-12-2021  
Vurdering 31-12-2020  
1.510.178  
3 4 . 9 6 5  
Valuar 31-12-2021  
1.650.903  
3 9 . 4 1 3  
Valuar 31-12-2020  
1.513.674  
3 7. 1 9 7  
K/S Danske Immobilien  
PO Kohlmarkt  
1.650.000  
35.000  
1.815.993  
4 3 . 3 5 4  
PO Walkerdamm  
PO Wandsbek  
225.000  
55.000  
215.740  
211.940  
214.996  
4 9 . 8 4 3  
233.134  
55.625  
52.075  
50.568  
PO Hamburger Chausse  
Office Kamp  
36.000  
3 4 . 9 6 5  
3 6 . 4 3 9  
3 4 . 9 6 5  
40.083  
80.166  
76.000  
7 9 . 9 7 2  
7 2 . 8 7 8  
72.161  
MC Property Fund Hamburg  
Sell Speicher  
812.943  
210.000  
190.000  
3.289.943  
788.938  
210.532  
862.634  
218.633  
8 3 1 . 6 3 9  
213.508  
183.007  
3.150.990  
9 4 8 . 8 9 7  
2 4 0 . 4 9 6  
204.504  
3.662.253  
Germania Arkaden  
I alt  
188.958  
185.913  
3.116.323  
3.329.321  
* Valuarerne anvender RICS-standard "Red Book", hvor der beregnes de omkostninger som en køber må forvente. Det er tysk skat på 6,5%- 7,5% afhængig af delstat, og det er omkostninger til mægler og notar.  
IAS 40 foreskriver at der skal foretages en værdiansættelse uden hensyntagen til købers omkostninger, det vil sige til den laveste værdi af valuarens beregninger. Oplysningen om valuarens vurdering inklusiv 10%  
købsomkostninger er således medtaget for at sikre at regnskabslæser har den fulde forståelse af valuarens beregninger efter tyske standarder.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 17  
 
3.3 FORVENTNINGER 2022  
3.4 BESTYRELSE OG DIREKTION  
Selskabet forventer en omsætning på 178-185 mio. DKK. Et resultat af  
primær drift på 120-130 mio. DKK og et resultat før værdireguleringer og  
skat på 90-110 mio. DKK.  
Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt bestyrelse på 4 medlemmer.  
Bestyrelsen træffer sine afgørelser ved simpelt stemmeflertal. I tilfælde af  
stemmelighed er bestyrelsesformandens stemme udslagsgivende, og i tilfælde af  
dennes forfald er det næstformandens stemme der er udslagsgivende.  
Bestyrelsen ansætter en direktion og definerer dennes ansvarsområder og beføjelser.  
Bestyrelsen skal godkende alle større investeringer - herunder køb af ejendomme og/  
eller ejendomsselskaber, låneoptagelse og indgåelse af finansielle kontrakter.  
Bestyrelsen består af Flemming Bent Lindeløv, Knud Aage Hjorth, Torben Hjort  
Friederichsen og Marie Vinther Møller.  
Der har i årets løb været afholdt 7 bestyrelsesmøder, hvor alle bestyrelsesmedlemmer  
har deltaget.  
Alle medlemmer er på valg hvert år og de blev alle genvalgte på selskabets seneste  
ordinære generalforsamling den 14.04.2021, og alle er på valg på generalforsamlingen  
i 2022.  
I selskabets vederlagsrapport 2021 fremgår nærmere oplysninger om de enkelte  
bestyrelses- og direktionsmedlemmer.  
18  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Eestyrelses  
Flemming Eent Lindeløv,  
bestyrelsesformand  
Knud Aage Hjorth,  
næstformand  
Født  
20.august 1948  
21. april 2008  
14.04.2021  
Født  
Indtrådt i bestyrelse/direktion  
Seneste valg  
24. september 1958  
16. oktober 2017  
14.04.2021  
dansk  
Indtrådt i bestyrelse/direktion  
Seneste valg  
Nationalitet  
dansk  
Nationalitet  
Antal aktier i antal stk  
Afhængighed  
28.130  
Antal aktier i antal stk  
Afhængighed  
27.262  
Afhængig. Medlem i over 12 år  
Uafhængig  
Honorar/gage  
Koncernselskaber  
Honorar/gage  
Koncernselskaber  
Prime Office A/S og koncernselskaber  
MC Property Fund Hamburg Gmbh  
K/S Danske Immobilien  
250.000  
250.000  
250.000  
Prime Office A/S og koncernselskaber  
MC Property Fund Hamburg Gmbh  
K/S Danske Immobilien  
187.500  
125.000  
125.000  
75.000  
Formand for revisionsudvalg  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 19  
 
Torben Hjort  
Marie Vinther Møller,  
bestyrelsesmedlem  
Friderichsen,  
bestyrelsesmedlem  
Født  
Indtrådt i bestyrelse/direktion  
Seneste valg  
26. august 1953  
24. april 2014  
14.04.2021  
dansk  
Født  
Indtrådt i bestyrelse/direktion  
Seneste valg  
21.januar 1986  
14. april 2021  
14.04.2021  
Nationalitet  
Nationalitet  
dansk  
Antal aktier i antal stk  
Afhængighed  
337  
Antal aktier i antal stk  
Afhængighed  
5.000  
Afhængig. Slægtskab med direktør  
Uafhængig  
Honorar/gage  
Koncernselskaber  
Honorar/gage  
Koncernselskaber  
Prime Office A/S og koncernselskaber  
MC Property Fund Hamburg Gmbh  
K/S Danske Immobilien  
125.000  
125.000  
125.000  
Prime Office A/S og koncernselskaber  
MC Property Fund Hamburg Gmbh  
K/S Danske Immobilien  
125.000  
125.000  
125.000  
20  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Direktion  
Mogens Vinther Møller,  
adm. direktør  
Født  
9. august 1957  
10.12.2007  
Indtrådt i bestyrelse/direktion  
Seneste valg  
Nationalitet  
Antal aktier i antal stk  
Afhængighed  
dansk  
922.259  
Honorar/gage  
Koncernselskaber  
1.750.000  
Prime Office A/S og koncernselskaber  
MC Property Fund Hamburg Gmbh  
K/S Danske Immobilien  
350.000  
325.000  
1.075.000  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 21  
 
3.5 SAMFUNDSANSVAR OG CORPORATE GOVERNANCE
Prime Office har udarbejdet en ESG-rapport, der er
offentliggjort på Prime Office’s hjemmeside på
følgende adresse https://primeoffice.dk/investor-
relations/samfundsansvar-esg/.
ESG-rapporten for 2021 indeholder en beskrivelse af
forretningsmodellen, selskabets strategi, politikker for
samfundsansvar og risikovurdering samt en beskrivelse
af årets handlinger og resultater.
Der er tale om en samlet rapportering, der blandt andet Her kan også læses om hvordan selskabet forholder
indeholder lovpligtig redegørelse for samfundsansvar,
jf. årsregnskabslovens § 99 a, lovpligtig redegørelse
for virksomhedsledelse, jf. årsregnskabslovens § 107
b, lovpligtig redegørelse for mangfoldighedspolitik, jf.
årsregnskabslovens § 107 d og lovpligtig redegørelse
for den kønsmæssige sammensætning af ledelsen, jf.
årsregnskabslovens § 99 b og lovpligtig redegørelse om
Dataetik jf. Årsregnskabslovens § 99 d.
sig til FN’s verdensmål. I 2021 er der sammen med et
eksternt rådgivningsfirma foretaget målinger på CO2
emissioner med henblik på en langsigtet reduktion af
det samlede CO2 forbrug. Selskabet har ikke opstillet
endelige klimamål.
22  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
3.5.1 God selskabsledelse
3.5.2 Organisation og
ansvarsfordeling
3.5.4 Finanspolitik
Ledelsen følger Nasdaq Copenhagen A/S’
anbefalinger om god selskabsledelse, som findes på
www.corporategovernance.dk.
Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter,
investeringer og finansiering eksponeret over for
ændringer i en række finansielle risici, herunder rente-,
kredit- og likviditetsrisici.
I ESG-rapporten er der redegjort for organisation og
ansvarsfordeling med beskrivelse af ledelsesstruktur,
nedsatte udvalg og selskabets kontrolfunktioner.
Selskabet skal have en uafhængig og hierarkisk adskilt
riskmanagement og compliance funktion. Denne
varetages af BDO Revision.
På http://www.primeoffice.dk/investor-relations/
lovpligtig-redegoerelse-for-virksomhedsledelse/ er
der i skemaform redegjort for, hvorledes selskabet
forholder sig til de enkelte anbefalinger i henhold til de
seneste anbefalinger fra udvalget.
Finanspolitikken og risikorapporter kan læses på
selskabets hjemmeside på følgende adresse:
https://primeoffice.dk/investor-relations/
finanspolitik/.
3.5.3 Vederlagsrapport
Bestyrelsen og direktionen i Prime Office A/S
betragter god selskabsledelse, eller Corporate
Governance, som et naturligt element i det at drive
ansvarlig virksomhed. Der arbejdes løbende med
god selskabsledelse og samspillet med selskabets
interessenter, og det er opfattelsen, at Prime Office
A/S i al væsentlighed lever op til intentionerne i
anbefalingerne for god selskabsledelse. Selskabet
har ikke incitamentsordninger eller særlige
I henhold til selskabslovens § 139 b har Prime
Office A/S udarbejdet en vederlagsrapport.
Vederlagspolitikken godkendes årligt på selskabets
generalforsamling, og er senest godkendt den
14.4.2021. Den findes på selskabets hjemmeside
https://primeoffice.dk/media/1352/bilag-1-prime-
office-vederlagsrapport-2021.pdf. I vederlagsrapporten
er også en nærmere omtale af de enkelte
aftrædelsesordninger for bestyrelse og direktion.
Selskabet har som følge af, at antal ansatte er under
fem ingen whisteblower-ordning.
bestyrelsesmedlemmers ledelsesposter.
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 23  
 
3.6 AKTIONÆRINFORMATION  
Prime Office A/S bestræber sig på at sikre et højt informationsniveau om den nuværende og fremtidige situation i  
koncernen, så markedet, aktionærer, nye investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og andre interesserede altid har  
adgang til korrekt og tilstrækkelig viden om Prime Office A/S.  
På Prime Office A/S' hjemmeside findes yderligere investorrele-  
vant information. Informationen har først og fremmest til formål  
at give investorer et retvisende billede af koncernens aktiviteter  
og fremtidsudsigter, så prisfastsættelsen af selskabets aktie  
reflekterer værdien af koncernen. Under Investor Relations  
kan der findes relevante informationer om Prime Office A/S,  
herunder fondsbørsmeddelelser og regnskabsmeddelelser.  
Vedtægter og generalforsamling  
På selskabets hjemmeside kan selskabets vedtægter og de seneste beretninger fra selskabets gener-  
alforsamlinger downloades. Under selskabets vedtægter fremgår de seneste ændringer af de bemyn-  
digelser som generalforsamlingen har truffet omkring kapitalforhøjelser.  
Ejerforhold  
I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Office A/S meddelt, at nedenstående  
aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne.  
• Birketinget A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 922.259 stk. aktier svarende til 24,31% af den sam-  
lede aktiekapital.  
Fondskode og aktiekapital  
Fondsbørs:  
Nasdaq OMX Copenhagen A/S  
Fondskode/ISIN:  
Aktienavn:  
DK0060137594  
Prime Office A/S  
• AHJ A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til 15,72% af den samlede ak-  
tiekapital.  
• Granada Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere end 10% af den samlede  
aktiekapital.  
Kortnavn:  
Aktieklasser:  
PRIMOF  
én  
• Djernes & Andreasen ApS, Rynkeby, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end 11% af den samlede aktiekapital.  
Aktiekapital:  
DKK 189.665.700  
Nominel stykstørrelse:  
Antal aktier:  
Antal stemmer pr. aktie:  
Ihændehaverpapir:  
Stemmeretsbegrænsning:  
DKK 50  
3.793.314  
én  
ja  
nej  
Egne aktier  
I henhold til selskabsloven kan aktionærerne bemyndige bestyrelsen til at lade koncernen købe egne aktier.  
Det samlede antal af sådanne aktier må dog ikke overstige 15% af koncernens samlede selskabskapital.  
Beholdningen af egne aktier udgjorde den 31. december 2021 18.173 stk. aktier svarende til 0,48% af kon-  
cernens samlede aktiekapital  
Begrænsninger i omsættelighed: nej  
Generalforsamling  
Selskabets årlige generalforsamling afholdes den 20.april 2022 kl. 14.00 på Aros Kunstmuseum.  
24  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Kursudvikling for Prime Office  
Kursen på aktien er i 2021 steget med ca. 46%.  
350  
330  
310  
290  
270  
250  
230  
210  
190  
170  
9.000  
8.000  
7.000  
6.000  
5.000  
4.000  
3.000  
2.000  
1.000  
0
150  
Omsætning  
Kurs  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021  
25  
 
4 RISIKOSTYRING  
Risikostyring er en integreret del af selskabets  
forretningsmæssige ledelse, da risikostyring bidrager  
til at reducere usikkerheden i virksomheden og  
dermed er med til at skabe værdi for selskabets  
aktionærer. Både selskabets lovpligtige redegørelse  
for virksomhedsledelse, og selskabets finanspolitik  
redegør for væsentlige risici og styring i koncernen,  
og de er begge tilgængelige på selskabets  
hjemmeside.  
STRATEGISKE  
RISICI  
Det er en fast del af bestyrelsens årsplan at  
gennemgå og vurdere alle væsentlige risikoområder  
på grundlag af redegørelser fra direktionen. Dette  
sikrer, at hvert enkelt risikoforhold behandles  
mindst én gang om året. Direktionen orienterer på  
hvert bestyrelsesmøde om udviklingen inden for  
koncernens væsentligste risikoområder.  
FORRETNINGS-  
MÆSSIGE  
RISICI  
FINANCIELLE  
RISICI  
RISIKOSTYRING  
Uden at listen er udtømmende er de væsentligste  
risici af strategisk, forretningsmæssig, finansiel og  
juridisk samt reguleringsmæssig karakter.  
REGULERING OG  
JURIDISKE  
RISICI  
26  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
STRATEGISKE RISICI  
FORRETNINGSMÆSSIGE RISICI  
FINANSIELLE RISICI  
REGULERING OG JURIDISKE RISICI  
Selskabets bestyrelse gennemgår  
alle væsentlige risici en gang om året,  
herunder også de strategiske risici. Der  
fastsættes på årlig basis styringsmål  
for selskabets hovednøgletal (KPI’er)  
og virksomheden eksterne og interne  
omgivelser vurderes både på kort og  
lang sigt.  
Selskabets erhvervsejendomme  
ligger udelukkende i større byer,  
og har en attraktiv beliggenhed.  
Genudlejningsrisikoen vurderes  
derfor at være lav. De væsentligste  
forretningsmæssige risici er knyttet til  
selskabets lejeindtægter og lejernes  
betalingsevne. Ejendommenes  
vedligeholdelsesstand er et centralt  
forhold i selskabet. Der afsættes  
betydelige midler til at fastholde en  
høj kvalitet af ejendommene og af  
selskabets lejligheder. Administration  
af ejendommene varetages af samme  
forvalter, der har ydet et meget  
professionelt arbejde i over 10 år, og af  
en høj kvalitet.  
Prime Office A/S finansielle risici er  
indgående beskrevet i virksomhedens  
finanspolitik, der kan findes på  
selskabets hjemmeside.  
Fast ejendom er et yndet skatteobjekt, og  
der sker løbende ændringer af lovgivningen  
inden for ejendomsbeskatning og  
myndighedskrav af diverse karakterer:  
miljø, vedligehold, energi, men også i  
lejens regulering. I de senere år har den  
tyske Bundestag skærpet reglerne for  
udlejningsejendommens lejefastsættelse,  
der kan påvirke eventuelle stigninger i  
lejen.  
Selskabets kapitalstruktur med en høj  
egenkapitalandel og finansiering med  
langfristede realkreditlån reducerer  
virksomhedens tilbagebetalingsrisiko  
og selskabet har valgt at reducere  
renterisikoen med renteaftaler.  
Valutakursrisikoen er begrænset,  
og fastkurspolitikken betyder også  
en begrænset risiko på EUR/DKK  
forholdet. Virksomhedens kreditrisiko  
er yderst begrænset og relaterer sig  
til lejernes betalingsevne og styres via  
kreditvurdering og deposita.  
En række af de eksterne faktorer  
som makroøkonomisk udvikling og  
udviklingen på de finansielle markeder,  
herunder det tyske ejendomsmarked,  
ligger uden for selskabets påvirkning og  
kan influere væsentligt på værdien af  
selskabets ejendomme.  
Transaktionsskat af fast ejendom ved salg  
er hævet markant i de seneste år, men  
også ændringer i den tyske beskatning  
af ejendomsselskaber kan betyde højere  
skattebetalinger. Da selskabet opererer  
over landegrænserne kan ændringer i  
skatteaftale mellem Danmark og Tyskland
betyde ændrede skattemæssige forhold.  
Forholdet er overvejet som en del af  
risikovurderingsprocessen, men vurderes  
ikke at udgøre en særlig risiko. Selskabet  
er ikke part i usædvanlige eller større  
retssager.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 27  
 
RISIKOANALYSE 2021  
NR.  
RISIKO  
RISIKO KATEGORI  
VIRKNING  
1
Skadet ry og rygte hos samarbejdspartnere  
Forkert værdiansættelse af ejendomme  
Økonomi og marked  
Forretningsmæssig  
Moderat  
Moderat  
2
3
4
5
6
7
Ændret lovgivning om lejeændring ved nyudlejning  
Ændret lovgivning omkring energi, miljø, skat og sikkerhed omkring ejendomme  
Finansiel markedsuro  
Regulering og jura  
Regulering og jura  
Finansiel  
Høj  
Moderat  
Høj  
Ændret kreditvurdering og refinansiering  
Moderniseringer er uøkonomiske og husleje øges ikke  
Involvering i retssager  
Finansiel  
Moderat  
Moderat  
Lav  
Forretningsmæssig  
Regulering og jura  
Øvrige  
8
9
Demografi, geopolitik og økonomisk vækst  
Høj  
28  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
VURDERING AF RISICI  
9
1
Ingen ændring  
2
Deltagelse i større ejendomsprojekter  
øger finansielle risiko  
3
3
4
5
Politisk ændring af lejelovgivning i  
Tyskland. Ejendomme som skatteobjekt  
5
4
Omkostninger til energiinvesteringer og  
til at leve op til FN’s verdensmål  
2
Pandemi påvirker brancher og markeder  
og kan påvirke likviditet  
6
7
Skærpede krav hos banker til lån  
Dokumenteret lønsomhed ved  
investeringer og vedligeholdelse  
8
9
Ingen ændring  
Øget tilflytning til større byer  
6
8
1
7
Lav  
Finansiel-effekt  
Høj  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 29  
 
5 SELSKABETS KAPITALSTRUKTUR OG FINANSIERING  
Selskabets strategi er koncentreret omkring drift og balancestyring, og selskabet vil  
kun vokse når både indtjening og kapitalforhold tilsiger det.  
I note 25 fremgår alle renteswaps og selskabets afdækningsprocent frem til 2031.  
Selskabets finanspolitik fastsætter soliditet til minimum 30% og den udgør ultimo  
året 47,45%.  
Ejendommenes drift og spredningen på boliger, kontor og erhverv er med til sikre  
en stabil indtjening og en lav risiko. Selskabets kapitalstruktur består primært af  
egenkapital og fremmedkapital, der primært er realkreditlån, der alle udløber i 2031.  
Frem til 2026 er alle lån uden afdrag.  
Selskabets kapitalberedskab er tilfredsstillende. De løbende pengestrømme fra  
driften er positive. Der er herudover pr. 31. december 2021 indestående likviditet og  
uudnyttet trækningsret på i alt 128 mio. kr.  
Selskabets LTV (værdi af ejendomme/realkreditlån) er på ca. 44% for alle  
ejendomme og 40,5% når indestående i bank modregnes i realkreditgæld.  
Rentesikring af realkreditlån sker via renteswaps. I 2021 har selskabet forlænget to  
renteswaps til 2030 og 2031. Det betyder, at selskabet har en betydelig fast rente  
frem til 2031.  
I note 22 er selskabets langfristede gældsforpligtelser beskrevet.  
30  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Visualisering af tagetage på Aarhus Ø projekt.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 31  
 
6 PÅTEGNINGER  
6.1 LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2021 for Prime Office A/S.
Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU. Årsrapporten er endvidere udarbejdet i
overensstemmelse med yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling
pr. 31. december 2021, samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2021.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets
resultater og af koncernens og moderselskabets finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet
står overfor.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Aarhus, den 23. marts 2022
Direktion  
Bestyrelsen  
Mogens Vinther Møller
Administrerende direktør
Flemming Bent Lindeløv
Bestyrelsesformand
Knud Aage Hjorth
Næstformand
Torben Hjort Friderichsen
Bestyrelsesmedlem
Marie Vinther Møller
Bestyrelsesmedlem
32  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
6.2 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING
Til kapitalejerne i Prime Office A/S
Grundlag for konklusion
Centrale forhold ved revisionen
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med
internationale standarder om revision og de yderligere
krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge
disse standarder og krav er nærmere beskrevet i
revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for
revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet"
(herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores
opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er
tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores
konklusion.
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der
efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved
vores revision af regnskaberne for regnskabsåret
2021. Disse forhold blev behandlet som led i vores
revision af regnskaberne som helhed og udformningen
af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen
særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af
nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan
forholdet blev behandlet ved vores revision, givet i
denne sammenhæng.
Revisionspåtegning på koncernregnskabet og
årsregnskabet
Konklusion
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet
for Prime Office A/S for regnskabsåret 1. januar – 31.
december 2021, der omfatter resultatopgørelse,
totalindkomstopgørelse, balance, egenkapital-
opgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder
anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som
selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet
udarbejdes efter International Financial Reporting
Standards som godkendt af EU og yderligere krav i
årsregnskabsloven.
Uafhængighed
Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse
med International Ethics Standards Board for
Accountants' internationale retningslinjer for revisorers ved revisionen. Vores revision har omfattet udformning
etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, og udførelse af revisionshandlinger som reaktion på
der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores vores vurdering af risikoen for væsentlig fejlinformation
øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og
IESBA Code.
Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet
"Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne",
herunder i relation til nedennævnte centrale forhold
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og
årsregnskabet giver et retvisende billede af
i regnskaberne. Resultatet af vores revisionshandlinger,
herunder de revisionshandlinger vi har udført for at
behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for
vores konklusion om regnskaberne som helhed.
koncer¬nens og selskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af
resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og
pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31.
december 2021 i overensstemmelse med International
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og
yderligere krav i årsregnskabsloven.
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført
forbudte ikke-revisionsydelser, som omhandlet i artikel
5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.
Valg af revisor
Vi blev første gang valgt som revisor for Prime Office
A/S den 14. april 2021 for regnskabsåret 2021.
Vores konklusion er konsistent med vores
revisionsprotokollat til revisionsudvalget og
bestyrelsen.
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 33  
 
Centrale forhold ved revisionen
Hvordan forholdet blev behandlet ved revisionen
Vi har i forbindelse med vores revision vurderet, om den valgte beregningsmodel er
relevant samt stikprøvevis efterregnet den af ledelsen udarbejdede værdiansættelse
til dagsværdi af ejendommene.
Investeringsejendomme
Koncernen har pr. 31. december 2021 indregnet investeringsejendomme til
dagsværdi til i alt 3.328,2 mio.kr., og årets samlede dagsværdiregulering udgør
en nettoindtægt på 186,9 mio.kr. før skat.
Vi har vurderet procedurer for de af ledelsen opgjorte værdier og sammenholdt disse
med de af ledelsen indhentede uafhængig eksterne valuarvurderinger.
Dagsværdien af investeringsejendommene opgøres af ledelsen efter en
afkastmodel.
Vi har sammenholdt de forventede nettoindtægter med historiske nettoindtægter,
ligesom vi stikprøvevist har sammenholdt lejeindtægter med indgåede lejeaftaler
samt anden dokumentation.
Grundlaget for afkastmodellen er et forventet nettoresultat baseret på forventede
lejeindtægter og fratrukket forventede omkostninger.
Vi har stikprøvevist indhentet ledelsens dokumentation for afkastprocenter for
de enkelte ejendomme og sammenlignet disse med markedsdata og afkastkrav
som ledelsen har indhentet fra uafhængige eksterne valuarer, med fokus på
afkastprocenter, hvori der har været betydelige ændringer i forhold til tidligere år.
Afkastprocenter fastsættes på basis af markedsdata og ejendommens
beskaffenhed. Afkast modellen sammenholdes endvidere med eksterne
vurderinger for alle ejendomme.
Den årlige værdiansættelse er central for vores revision, da den er væsentlig for
koncernregnskabet og indeholder ledelsesmæssige forudsætninger og skøn,
herunder om den fremtidige ejendomsdrift og afkastprocenter, jf. note 2, 12 og 16.
34  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes
besvigelser eller fejl.
yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi
faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis
under revisionen. Herudover:
Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke
ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for
konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.
Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen
ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets
evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold
vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant;
samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af
regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre
ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen
eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet
realistisk alternativ end at gøre dette.
• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig
fejlinformation i regnskaberne, uanset om denne
skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører
revisionshandlinger som reaktion på disse risici
samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt
og egnet til at danne grundlag for vores
I tilknytning til vores revision af regnskaberne er
det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i
den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er
væsentligt inkonsistent med regnskaberne eller vores
viden opnået ved revisionen eller på anden måde
synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig
fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere
end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl,
idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser,
doku¬mentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning
eller tilsidesættelse af intern kontrol.
Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for,
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelses-
beretningen indeholder krævede oplysninger i henhold
til årsregnskabsloven.
om regnskaberne som helhed er uden væsentlig
fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser
eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en
konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af
sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision,
der udføres i overensstemmelse med internationale
standarder om revision og de yderligere krav, der er
gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig
fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer
kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan
betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan
forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på
• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med
relevans for revisionen for at kunne udforme
revisionshandlinger, der er passende efter
omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke
en konklusion om effektiviteten af koncernens og
selskabets interne kontrol.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse,
at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med
regnskaberne og er udarbejdet i overensstemmelse
med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet
væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
Ledelsens ansvar for regnskaberne
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et
koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et
• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som
er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de
regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger,
som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
retvisende billede i overensstemmelse med International de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne
Financial Reporting Standards som godkendt af EU
og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har
endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse
anser for nødvendig for at udarbejde regnskaberne uden med internationale standarder om revision og de
træffer på grundlag af regnskaberne.
• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af
regnskaberne på grundlag af regnskabsprincippet
om fortsat drift er passende, samt om der
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 35  
 
på grundlag af det opnåede revisionsbevis er
væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder
eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om
koncernens og selskabets evne til at fortsætte
driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig
usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre
opmærksom på oplysninger herom i regnskaberne
observationer, herunder eventuelle betydelige mangler
i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.
delegerede forordning 2019/815 om det fælles
elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen),
som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport
i XHTML-format, og iXBRL-opmærkning af
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse
om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende
uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og
andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at
koncernregnskabets hovedopgørelser.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport,
som overholder ESEF-forordningen, herunder:
eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant,
modificere vores konklusion. Vores konklusion er
baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem
til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige
begivenheder eller forhold kan dog medføre, at
koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte
driften.
anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller hand¬linger
foretaget for at eliminere trusler.
• Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret
til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der
var mest betydelige ved revisionen af regnskaberne
for den aktuelle periode og dermed er centrale
forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i
• Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-
tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og
forankring heraf til elementer i taksonomien, for
finansiel information, som kræves opmærket, med
udøvelse af skøn hvor nødvendigt
• Tager vi stilling til den samlede præsentation,
struktur og indhold af regnskaberne, herunder note- vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig
oplysningerne, samt om regnskaberne afspejler de
underliggende transaktioner og begivenheder på en
regulering udelukker, at forholdet offentliggøres,
eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår,
• At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data
og det menneskeligt læsbare koncernregnskab
sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. at forholdet ikke skal kommunikeres i vores
revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser
• For den interne kontrol, som ledelsen anser for
nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som
overholder ESEF-forordningen.
• Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for
de finansielle oplysninger for virksomhederne eller
forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at
udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi
er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre
koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores
revisionskonklusion.
heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje
tungere end de fordele, den offentlige interesse har af
sådan kommunikation.
Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at
opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten
i alle væsentlige henseender er udarbejdet i
overensstemmelse med ESEF-forordningen, og
at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og
den tidsmæssige placering af de valgte handlinger
afhænger af revisors faglige vurdering, herunder
vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra
Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen
Som et led i revisionen af regnskaberne for Prime
Office A/S har vi udført handlinger med henblik på
at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten
for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021, med
filnavnet primeoffice-2021-12-31-da.zip, er udarbejdet
i overensstemmelse med EU-Kommissionens
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a.
det planlagte omfang og den tidsmæssige placering
af revisionen samt betydelige revisionsmæssige
36  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes
besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:
• Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer
i ESEF-taksonomien
• Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-
format
• Afstemning af iXBRL-opmærket data med det
reviderede koncernregnskab.
•
Opnåelse af en forståelse af selskabets proces
for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol
vedrørende opmærkningsprocessen
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for
regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021,
med filnavnet primeoffice-2021-12-31-da.zip,
i alle væsentlige henseender er udarbejdet i
overensstemmelse med ESEF-forordningen.
• Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-
opmærkningen af koncernregnskabet
• Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-
elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets
oprettelse af udvidelser til taksonomien er
passende, når relevante elementer i ESEF-
taksonomien ikke er identificeret
Aarhus C, den 23. marts 2022
EY Godkendt Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 30 70 02 28
Steen Skorstengaard
statsaut. revisor
mne19709
Kim R. Mortensen
statsaut. revisor
mne18513
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 37  
 
7 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB  
7.1 RESULTATOPGØRELSE  
KONCERN  
2021  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2020  
2021  
2020  
4
5
Nettoomsætning  
Driftsomkostninger  
Bruttoresultat  
182.655
(49.585)
133.070
(16.949)
116.121
0
179.232
(48.131)
131.101
(18.426)
112.675
0
7.233  
0
6.314  
0
7.233  
6.314  
(10.272)  
(3.958)  
169.915  
601  
6,7,8,9 Salgs- og administrationsomkostninger  
(9.490)  
(2.257)  
178.825  
565  
Resultat af primær drift  
17  
10  
11  
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber  
Finansielle indtægter  
33
659
Finansielle omkostninger  
(28.741)
87.413
186.918
274.331
(22.653)
251.678
(30.136)
83.198
190.519
273.717
(37.772)
235.945
(4.751)  
172.382  
0
(5.221)  
161.337  
0
Resultat før værdireguleringer  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Resultat før skat  
12  
172.382  
(19.040)  
153.342  
161.337  
(15.110)  
146.227  
13  
14  
Skat af årets resultat  
Årets resultat  
Fordeling af årets resultat  
Moderselskabets aktionærer  
Ikke kontrollerende interesser  
I alt  
153.342
98.336
251.678  
146.227
89.718
235.945  
Resultat pr. aktie i DKK  
15  
15  
Resultat pr. aktie (EPS)  
40,62
40,62
38,73
38,73
Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D)  
38  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
KONCERN  
2021  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2020  
2021  
2020  
Årets resultat i henhold til resultatopgørelsen  
251.678
235.945
153.342  
146.227  
Anden totalindkomst  
Poster, som kan blive omklassificeret til resultatet:  
Kursreguleringer  
(544)
29.627
0
(5.265)
(11.198)
0
(325)  
3.586  
(3.120)  
(1.348)  
(6.002)  
809  
25  
23  
Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter  
Egenkapitalbevægelser i datterselskaber  
Skat af dagsværdireguleringer  
Anden totalindkomst  
16.064  
(2.337)  
16.988  
170.330  
(3.834)
25.249
276.927
1.499
(14.964)
220.981
(9.662)  
136.565  
Årets totalindkomst  
Fordeling af årets totalindkomst  
Moderselskabets aktionærer  
Ikke kontrollerende interesser  
I alt  
170.330
106.597
276.927  
136.565
84.416
220.981  
SShhaarreehhooldldeerrInInffoorrmmaattioionn PPrrimimeeOOfffificceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002211 39  
 
7.2 BALANCE  
Aktiver  
KONCERN  
2021  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2020  
2021  
2020  
Langfristede aktiver  
Materielle aktiver  
12,16  
17  
Investeringsejendomme  
3.318.078
10.080
158
3.142.942
0
10.080  
0
0
0
0
Investeringsejendomme under opførsel  
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar  
Finansielle aktiver  
0
335
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder  
Langfristede aktiver i alt  
Kortfristede aktiver  
0
0
1.412.289  
1.228.426  
3.328.316
3.143.277
1.422.369  
1.228.426  
18  
19  
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser  
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder  
Andre tilgodehavender  
8.765
0
9.968
0
0
10.625  
41  
0
15.654  
84  
5.611
6.625
Periodeafgrænsningsposter  
Likvide beholdninger  
74
106
74  
106  
126.209
140.659
3.468.975
82.919
99.618
3.242.895
2.918  
2.045  
17.889  
1.246.315  
Kortfristede aktiver  
13.658  
1.436.027  
Aktiver i alt  
40  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Passiver  
KONCERN  
2021  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2020  
2021  
2020  
Egenkapital  
20  
17  
Aktiekapital  
189.666
0
189.666
0
189.666  
807.674  
(9.872)  
0
189.666  
623.328  
(11.121)  
0
Reserve for opskrivning efter indre værdis metode  
Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument  
Reserve for valutakursregulering  
Overført resultat  
(17.659)
(3.703)
1.477.829
1.646.133
661.515
984.618
(43.452)
(3.159)
1.252.338
1.395.392
562.236
833.157
(2.850)  
984.618  
0
31.284  
833.157  
0
Egenkapital i alt  
Ikke kontrollerende interesser  
Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer  
Langfristede gældsforpligtelser  
Udskudt skat  
984.618  
833.157  
23  
22  
22  
22  
215.199
1.454.649
30.334
182.362
1.455.723
48.296
72.559  
0
54.090  
0
Gæld til kreditinstitutter  
Gæld til banker  
30.334  
0
48.296  
0
Leasingforpligtelser  
27.106
25.666
Langfristede gældsforpligtelser i alt  
Kortfristede gældsforpligtelser  
Gæld til kreditinstitutter  
Gæld til banker  
1.727.288
1.712.047
102.893  
102.386  
22  
22  
913
32.343
16.623
0
4.013
23.889
11.980
0
16.955  
6.310  
0
16.962  
817  
Leverandørgæld  
Gæld, tilknyttede virksomheder  
Selskabsskat  
0
312.654  
1.842  
278.052  
344  
2.750
11.704
Leasingforpligtelser  
1.029
953
0
0
22,24  
Anden gæld  
41.896
95.554
1.822.842
3.468.975
82.917
135.456
1.847.503
3.242.895
10.755  
348.516  
451.409  
1.436.027  
14.597  
310.772  
413.158  
1.246.315  
Kortfristede gældsforpligtelser i alt  
Forpligtelser i alt  
Passiver i alt  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021  
41  
 
7.3 EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN  
2021  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Egenkapital  
tilhørende  
modersel-  
skabets  
Egenkapital  
tilhørende ikke  
kontrollerende  
interesser  
Reserve for  
valutakurs-  
regulering  
Overført  
resultat  
Egenkapital  
i alt  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
instrument  
aktionærer  
Egenkapital pr. 1. januar 2021  
Årets resultat  
189.666
(43.452)
(3.159)
1.252.338
1.395.392
251.678
25.249
562.236
98.336
8.261
833.157
153.342
16.988
170.330
0
0
0
0
251.678
Anden totalindkomst  
0
25.793
(544)
-
Totalindkomst i alt  
0
25.793
(544)
251.678
(7.318)
276.927
(7.318)
106.597
(7.318)
0
Udlodning K/S Danske Immobilien  
Udbetalt udbytte  
0
0
0
0
0
0
(18.959)
90
(18.959)
90
(18.959)
90
Udbytte egne aktier  
0
0
0
0
0
0
0
Transaktioner med ejere i alt  
Egenkapital pr. 31. december 2021  
(26.187)
1.477.829
(26.187)
1.646.132  
(7.318)
661.515
(18.869)
984.618
189.666
(17.659)
(3.703)
42  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN  
2020  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Egenkapital  
tilhørende  
modersel-  
skabets  
Egenkapital  
tilhørende ikke  
kontrollerende  
interesser  
Reserve for  
valutakurs-  
regulering  
Overført  
resultat  
Egenkapital  
i alt  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
instrument  
aktionærer  
Egenkapital pr. 1. januar 2020  
Årets resultat  
189.666
(33.753)
0
2.106
0
1.022.493
1.180.511
235.945
(14.964)
220.981
(6.100)
483.920
89.718
696.592
146.227
(9.662)
136.565
0
0
235.945
Anden totalindkomst  
0
(9.699)
(9.699)
0
(5.265)
(5.265)
0
-
(5.302)
84.416
(6.100)
(6100)
562.236
Totalindkomst i alt  
0
235.945
(6.100)
Udlodning K/S Danske Immobilien  
Transaktioner med ejere i alt  
Egenkapital pr. 31. december 2020  
0
0
0
0
(6100)
(6100)
0
189.666
(43.452)
(3.159)
1.252.338
1.395.392
833.157
SShhaarreehhooldldeerrInInffoorrmmaattioionn PPrrimimeeOOfffificceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002211 43  
 
EGENKAPITALOPGØRELSE FOR MODERSELSKABET  
2021  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Egenkapital  
tilhørende  
modersel-  
skabets  
Reserve for  
opskrivning  
efter indre  
Overført  
resultat  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
189.666  
værdis metode  
instrument  
aktionærer  
Egenkapital pr. 1. januar 2021  
623.328  
(11.121)  
31.284  
833.157  
Årets resultat  
0
0
0
0
0
0
178.825  
16.051  
194.876  
(10.530)  
0
0
1.249  
1.249  
0
(25.483)  
(312)  
153.342  
16.988  
170.330  
-
Anden totalindkomst  
Totalindkomst i alt  
Udlodning K/S Danske Immobilien  
Udbetalt udbytte  
(25.795)  
10.530  
(18.959)  
90  
0
(18.959)  
90  
Udbytte af egne aktier  
0
0
Transaktioner med ejere i alt  
0
(10.530)  
807.674  
0
(8.339)  
(2.850)  
(18.869)  
984.618  
Egenkapital pr. 31. december 2021  
189.666  
(9.872)  
44  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
EGENKAPITALOPGØRELSE FOR MODERSELSKABET  
2020  
Reserve for  
dagværdi-  
regulering af  
sikrings-  
Egenkapital  
tilhørende  
modersel-  
skabets  
Reserve for  
opskrivning  
efter indre  
Overført  
resultat  
Beløb i DKK 1.000  
Aktiekapital  
værdis metode  
instrument  
aktionærer  
Egenkapital pr. 1. januar 2020  
Årets resultat  
189.666  
467.681  
169.915  
(5.490)  
164.425  
(8.778)  
(10.069)  
0
49.314  
(23.688)  
(3.120)  
696.592  
146.227  
(9.662)  
136.565  
-
0
0
0
0
Anden totalindkomst  
(1.052)  
(1.052)  
0
Totalindkomst i alt  
(26.808)  
8.778  
Udlodning K/S Danske Immobilien  
Transaktioner med ejere i alt  
-
(8.778)  
-
8.778  
-
Egenkapital pr. 31. december 2020  
189.666  
623.328  
(11.121)  
31.284  
833.157  
SShhaarreehhooldldeerrInInffoorrmmaattioionn PPrrimimeeOOfffificceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002211 45  
 
7.4 PENGESTRØMSOPGØRELSE  
KONCERN  
2021  
MODERSELSKAB  
Note  
Beløb i DKK 1.000  
2020  
2021  
2020  
Årets resultat før skat  
274.331
(186.918)
0
273.717
(190.519)
0
172.382  
0
161.337  
0
Værdiregulering af investeringsejendomme  
Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber  
Finansielle indtægter og omkostninger  
Resultat af primær drift  
(178.825)  
4.186  
(2.257)  
5.098  
39.973  
0
(169.915)  
4.620  
(3.958)  
4.575  
14.434  
0
28.708
116.121
2.243
(6.714)
0
29.477
112.675
(7.437)
7.798
Ændring i tilgodehavender  
Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita  
Valutakursreguleringer  
(237)
Tilbageførsel af afskrivninger og realisationstab, andre anlæg  
Betalt selskabsskat  
107
116
0
0
(2.531)
109.226
33
(12.165)
100.750
659
(1.390)  
41.424  
565  
(8.736)  
6.315  
601  
Pengestrømme vedrørende primær drift  
Modtagne finansielle indtægter  
Betalte finansielle omkostninger  
(26.694)
82.565
(30.136)
71.273
(4.751)  
37.238  
(5.221)  
1.696  
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet  
Køb / tilgang af investeringsejendomme  
Salg af investeringsejendomme  
(22.352)
24.801
70
(10.891)
24.854
0
(10.080)  
0
0
0
0
0
Salg / afgang af andre anlæg  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt  
2.519
13.963
(10.080)  
0
46  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
KONCERN  
2021  
MODERSELSKAB  
Note  
28  
Beløb i DKK 1.000  
2020  
2021  
2020  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet  
Tilbagebetaling på lån  
(24.040)
(7.318)
(16.613)
(6.100)
0
(17.945)  
10.530  
(10.539)  
8.778  
0
Udlodning K/S Danske Immobilien  
Udloddet udbytte  
(18.869)
(50.227)
(18.869)  
(26.284)  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt  
(22.713)
(1.761)  
Periodens pengestrømme  
34.857
75.992
(28)
62.523
13.524
(55)
874  
2.045  
(1)  
(64)  
2.119  
(9)  
Likvid beholdning ved årets begyndelse  
Valutakursreguleringer, likvider  
Årets pengestrømme  
34.857
110.821
62.523
75.992
874  
(64)  
Likvid beholdning ved årets slutning  
2.918  
2.045  
Likvide beholdninger kan specificeres således  
Likvid beholdning under aktiver i balancen  
126.209
(15.388)
110.821
82.919
(6.927)
75.992
2.918  
0
2.045  
0
Løbende driftskreditter under kortfristede gældsforpligtelser  
Likvid beholdning ved årets slutning  
2.918  
2.045  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021  
47  
 
7.5 NOTER TIL ÅRSRAPPORTER  
Bndholdsfortegnelse  
1. Regnskabspraksis  
2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder  
3. Segmentoplysninger  
4. Nettoomsætning  
5. Driftsomkostninger  
6. Salgs- og administrationsomkostninger  
7. Personaleomkostninger  
8. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor  
9. Aktiebaseret vederlæggelse  
10. Finansielle indtægter  
49  
50  
56  
58  
58  
58  
59  
60  
60  
61  
11. Finansielle omkostninger  
61  
12. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
13. Skat af årets resultat  
14. Resultatdisponering  
15. Resultat pr. aktie og udbytte  
16. Investeringsejendomme  
17. Kapitalandele i tilknyttede selskaber  
18. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser  
19. Andre tilgodehavender  
62  
65  
66  
66  
67  
69  
72  
72  
20. Aktiekapital  
72  
21. Egne aktier  
72  
22. Finansielle gældsforpligtelser  
23. Udskudt skat  
24. Anden gæld  
73  
76  
77  
25. Afledte finansielle instrumenter  
26. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser  
27. Finansielle risici og finansielle instrumenter  
28. Ændring i forpligtelser som følge af finansieringsaktivitet  
29. Nærtstående parter  
78  
79  
80  
85  
87  
88  
89  
90  
90  
91  
30. Aktionærforhold  
31. Ledelsens beholdning af aktier mv.  
32. Begivenheder efter balancedagen  
33. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse  
34. Anvendt regnskabspraksis  
48  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
1. REGNSKABSPRAKSIS  
Koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Office A/S udarbejdes efter  
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere  
krav i årsregnskabsloven.  
Ændringerne i året har bestået i indarbejdelse af lempelser i IFRS 9 og IFRS 16,  
således de regnskabsmæssige konsekvenser ved evt. udskiftning af referencerente  
mindskes.  
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta. EUR er  
den funktionelle valuta for alle koncernens selskaber. Koncernen har valgt DKK som  
præsentationsvaluta da de primære regnskabsbrugerer er danske investorer..  
Koncernen anvender regnskabsmæssig sikring og forudsætter og forventer, at  
benchmarkrenten i renteswap-aftaler ikke ændres som følge af IBOR-reformen.  
Implementeringen af øvrige nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag,  
som er trådt i kraft, har ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis eller  
Ændringer i regnskabsstandarder  
Implementeringen af nye og ændrede standarder i 2021 har ikke medført ændringer i præsentation.  
den anvendte regnskabspraksis, som derfor er uændret i forhold til sidste år.  
Standarder og fortolkningsbidrag, der er trådt i kraft i regnskabsåret 2021  
I årsrapporten for 2021 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede  
standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og godkendt af EU med virkning  
for indeværende regnskabsår. De væsentlige standarder i denne sammenhæng er  
ændringer i IFRS 16, Covid-19 relateret lejekoncessioner og ændringer i IFRS 9, IAS  
39 og IFRS 7, IFRS 4 og IFRS 16 vedrørende reform af referencerenter – fase 2.  
Standarder og fortolkningsbidrag, der er godkendt af EU på balancedagen,  
men endnu ikke er trådt i kraft  
På tidspunktet for offentliggørelse af årsrapporten foreligger der herudover en  
række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som træder i kraft for  
senere regnskabsår, og som derfor ikke er indarbejdet i årsrapporten. Ledelsen  
vurderer løbende den eventuelle indvirkning. Det er ledelsens umiddelbare  
vurdering, at disse nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få  
væsentlig indvirkning på årsrapporten de kommende regnskabsår.  
IFRS 16, Leasing, er ændret for regnskabsår 2021 uden at dette har haft påvirkning  
på koncern- eller moderselskabsregnskabet. Koncern og moderselskabet har ikke  
haft leasingaftaler, der omfattes af ændringen i standarden om leasingtagers  
fritagelse for vurdering af modifikaioner af leasingkontrakter.  
Ændringer i IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7, IFRS 4 og IFRS 16 vedrørende reform af  
referencerenter – fase 2 er gennemført for at mindske potentielle usikkerheder ved  
brug af bestemmelserne om regnskabsmæssig sikring som følge af reformen af  
systemet vedr. referencerenter (”IBORreformen”).  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021  
49  
 
2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN, FORUDSÆTNINGER OG USIKKERHEDER  
Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis, der er beskrevet i note 34,  
er det nødvendigt at ledelsen foretager en række skøn og vurderinger, samt  
opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og  
forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Sådanne skøn og  
vurderinger er foretaget med udgangspunkt i de seneste tilgængelige oplysninger  
samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for  
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme  
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter  
ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger.  
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.  
Den valgte regnskabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten,  
regnskabsaflæggelsen. Til brug for værdiansættelsen af investeringsejendommene da en ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under regnskabsposten  
har selskabet indgået kontrakt med en tysk dataleverandør – BULWIENGESA om  
levering af data for selskabets investeringsbyer: Hamborg, Lübeck, Kiel, Slesvig og  
Flensborg. Disse data omfatter tidsserier for demografi, byggeri, indkomstforhold,  
udlejning for kontor, erhverv og boliger, udlejningspriser for områderne og  
markedspriser for boliger, kontor og erhverv. Herudover leveres priser for salg af  
ejerlejligheder, enfamilieshuse, flerfamiliehuse, kontor og erhverv i form af priser  
pr m2 og handelsmultipler (rentesatser) for indgåede handler. BULWIENGESA  
leverer også ejendomsdata til den tyske Bundesbank statistik for ejendomspriser i  
Tyskland, og leverer data for 125 byer og alle delstater.  
for Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme, og i balancen under  
langfristede materielle aktiver.  
Måling og opgørelse af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme  
foretages for hver enkelt investeringsejendom. Alle ejendomme vurderes fra 2017  
efter en afkastmodel. Kontorejendomme blev tidligere vurderet efter en DCF-model.  
De tyske valuarer anvender en DCF-model.  
De seneste års erfaringer viser, at alle selskaber har en stabil lejeindtægt og en høj  
udlejningsprocent, og derfor anvendes fremover samme interne vurderingsmodel.  
Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har  
haft indflydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan afvige fra foretagne skøn Afkastmodellen har været brugt siden 2004 i K/S Danske Immobilien og  
og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og realistiske.  
hovedelementerne for alle ejendomme er følgende:  
Ved opgørelse af dagsværdien af koncernens boligejendomme anvendes en  
afkastmodel, som tager udgangspunkt i de faktiske lejeindtægter for det  
kommende år. Fra lejeindtægter fratrækkes samtlige driftsomkostninger sammen  
med omkostninger ved vedligeholdelse, modernisering og administration.  
50  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
vurderingsmænd til foretagelse af en ekstern dagsværdivurdering, med det formål  
at teste dagsværdien i koncernens egne dagsværdiberegningsmodeller.  
• Lejeindtægter opgøres til faktisk nettoleje, der er bruttoleje fratrukket  
tomgangsleje.  
• Vedligeholdelsesomkostninger beregnes pr. m2 og vurderes pr. ejendom  
efter formål og efter hvem der kontraktligt foretager indvendig og udvendig  
vedligeholdelse. Det historiske datagrundlag bekræfter, at de årlige  
vedligeholdelsesudgifter sikrer en langsigtet kvalitet af ejendommene. For MCPF  
vil der i de kommende år dog være lidt højere investeringer, der er indarbejdet i de  
enkelte ejendommes værdiregulering. På kvartalsmøder med selskabets forvalter  
gennemgås hvert enkelt ejendomsselskab specifikt, og der udarbejdes årlige  
investerings-og vedligeholdelsesbudgetter for alle ejendomsselskaber.  
• Investeringer planlægges over en årrække og er medtaget i  
Nettoresultatet pr. ejendom sættes i forhold til en afkastprocent, der fastsættes  
individuelt pr. ejendom.  
Afkastprocenter  
Dagsværdiberegning af koncernens ejendomme har for 2021 resulteret i en samlet  
dagsværdi af koncernens investeringsejendomme på i alt 3.290 mio. DKK, hvilket  
svarer til en positiv værdiregulering på 186,9 mio. DKK. Fordeling på boliger er 130,6  
mio. DKK, 10,1 mio. DKK på kontorejendomme og 46,2 mio. DKK i MC Property Fund  
Hamburg GmbH. Den nøjagtige fordeling vises i efterfølgende oversigt.  
vedligeholdelsesomkostningerne.  
• Forvalteromkostninger afsættes i henhold til kontrakt med forvalter, som pt udgør  
3,5 – 8,5% af nettolejen afhængigt af selskabets størrelse og lejermasse.  
• Deposita føres på særskilte lejerkonti. Der er ingen effekt herfra i ejendommenes  
driftsresultater. Der medtages ikke renteindtægter.  
Da der ikke findes observerbare markedsdata for investeringsområderne klassificeres  
investeringsejendommene i lighed med tidligere år som værende på niveau 3 i  
dagsværdihierarkiet.  
• Korrektioner for dagsværdi: Større udvendige renoveringer kan reserveres på den  
enkelte ejendom og fradrages i ejendommens markedsværdi.  
• Afkastprocenten fastsættes ud fra en risikobetragtning, hvor en lang  
række parametre indgår: markedsrenten, markedsforhold og efterspørgsel,  
ejendommens type og anvendelighed, by og beliggenhed, ejendommens  
bygningskvalitet og lejeniveau. Der modtages løbende ejendomsrapporter  
for det tyske ejendomsmarked og sammen med egne vurderinger fastsættes  
der en afkastprocent for den enkelte ejendom. Som et led i kvalitetssikring af  
vurderingerne indhentes der årligt valuarrapporter fra certificerede valuarer, der  
anvender en DCF-model.  
Afkastprocenter 2021  
BY  
Bolig  
Erhverv  
4,5%  
Hamborg  
Kiel  
4,00%  
4,50%-5%  
4.5%-5,25%  
Lübeck  
Slesvig  
Heide  
4,45%  
4,75%  
4,75%  
4,75%  
• Målinger af selskabets ejendomme sker for 2021 via afkastmodel og på baggrund  
af ejendomsdata fra selskabets forvalter BUWOG, og ud fra markedsdata  
for BULWIENGESA, der leverer ejendomsstatistik for 125 byer til den tyske  
Bundesbank.  
6,00%  
Lensahn  
Neumünster  
Glückstadt  
6,00%  
7,00%  
Prime Office A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af  
investeringsejendommene foreskriver at der hvert år anvendes uafhængige  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 51  
 
Nøgletal for investeringsejendommene  
Leje pr. m2  
31/12/2021  
DKK  
Beløb i DKK 1.000  
Vurdering  
31/12/2021  
Vurdering  
31/12/2020  
Antal m2  
Erhverv  
Værdi pr.  
m2 i DKK  
Afkast-  
procent 2021  
Afkast-  
procent 2020  
Type  
Boliger  
I alt  
K/S Danske Immobilien  
PO Kohlmarkt  
Bolig  
1.650.000  
35.000  
1.510.178  
3 4 . 9 6 5  
1.266  
6 2 8  
191.962  
5 5 2  
193.228  
1.180  
8 . 5 3 9  
29.661  
24.285  
16.120  
16.854  
15.243  
15.262  
28.287  
2 7. 9 6 6  
11.679  
4,65%  
4,25%  
4,50%  
5,00%  
5,00%  
5,00%  
4,25%  
4,50%  
4,50%  
4,75%  
4,38%  
4,50%  
5,25%  
5,00%  
5,25%  
4,50%  
4,50%  
4,50%  
520  
1676  
1310  
990  
1028  
962  
Kontor  
Kontor  
Kontor  
Kontor  
Kontor  
Bolig/erhverv  
Kontor  
Kontor  
PO Walkerdamm  
PO Wandsbek  
225.000  
55.000  
215.740  
52.075  
9 . 2 6 5  
3 . 4 1 2  
9 . 2 6 5  
3 . 4 1 2  
PO Hamburger Chausse  
Office Kamp  
36.000  
3 4 . 9 6 5  
2 . 1 3 6  
2 . 1 3 6  
76.000  
7 9 . 9 7 2  
4 . 9 8 6  
34.200  
7. 4 2 4  
4 . 9 8 6  
53.266  
7. 4 2 4  
MC Property Fund  
Sell Speicher GmbH  
Germania Arkaden GmbH  
I alt  
812.943  
210.000  
190.000  
3.289.943  
788.938  
210.532  
188.958  
3.116.323  
19.066  
792  
1341  
1389  
6.794  
70.111  
24,9%  
6.794  
281.691  
211.580  
Fordeling erhverv og boliger  
75,1%  
Ekstern dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Prime Office A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport  
IAS 40 foreskriver at der skal foretages en værdiansættelse uden hensyntagen til  
købers omkostninger, det vil sige til den laveste værdi af valuarens beregninger. Op-  
2021 indhentet eksterne valuarberegninger på dagsværdierne af koncernens investe- lysningen om valuarens vurdering inklusiv 10% købsomkostninger er således medta-  
ringsejendomme.  
get for at sikre at regnskabslæser har den fulde forståelse af valuarens beregninger  
efter tyske standarder.  
Ledelsens begrundelse for at indhente valuarvurderinger fra eksterne valuarer er til  
brug for efterprøvelse af koncernens egne afkastmodeller. De eksterne valuarvurde-  
ringer beregner investeringsejendommenes dagsværdi ud fra ejendommenes fakti-  
ske lejeindtægter og ud fra standardiserede satser for driftsomkostninger. De tyske  
valuarer fratrækker endvidere transaktionsomkostninger i ejendommenes værdi,  
der udgør ca. 10%. Disse omkostninger er udtryk for omkostninger, som en køber vil  
have i forbindelse med købet af ejendommene og inkluderer grundskat ved salg, der  
varierer fra delstat til delstat, mægler og notaromkostninger.  
52  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Vurdering af selskabets ejendomme  
1.000 DKK  
Vurdering  
Vurdering  
31/12/2020  
Dagsværdi-  
regulering  
Solgte  
ejendomme  
Valuar  
31-12-2021  
Valuar + 10%  
31-12-2021  
31/12/2021  
1.650.000  
35.000  
Forbedringer  
Kursregulering  
Nettoændring  
1 3 9 . 8 2 2  
3 5  
K/S Danske Immobilien  
PO Kohlmarkt  
1.510.178  
3 4 . 9 6 5  
131.021  
4 8  
9 . 3 7 9  
- 5 7 8  
- 1 3  
1.650.903  
3 9 . 4 1 3  
1.815.993  
4 3 . 3 5 4  
PO Walkerdamm  
PO Wandsbek  
225.000  
55.000  
215.740  
52.075  
9 . 3 4 2  
2.945  
1.050  
- 3 . 9 4 3  
5 3 . 7 6 2  
- 4 5 3  
- 8 2  
- 2 0  
- 1 5  
9.260  
211.940  
50.568  
3 6 . 4 3 9  
233.134  
55.625  
2.925  
PO Hamburger Chausse  
Office Kamp  
36.000  
3 4 . 9 6 5  
1 . 0 3 5  
40.083  
80.166  
76.000  
7 9 . 9 7 2  
- 2 9  
- 3 . 9 7 2  
24.005  
- 5 3 2  
7 2 . 8 7 8  
MC Property Fund Hamburg**  
Sell Speicher  
812.943  
210.000  
190.000  
3.289.943  
788.938  
210.532  
188.958  
3.116.323  
- 3 2 . 3 4 9  
- 3 2 . 3 4 9  
2 . 8 9 3  
12.272  
- 3 0 1  
- 7 9  
862.634  
218.633  
185.913  
3.329.321  
9 4 8 . 8 9 7  
2 4 0 . 4 9 6  
204.504  
3.662.253  
Germania Arkaden  
I alt  
1.112  
- 7 0  
1.042  
194.884  
- 4 1 7  
- 1 . 1 8 7  
1 7 3 . 6 2 0  
* Right of use asset  
** Solgte ejendomme  
- 7. 5 4 9  
186.918  
Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen  
Investeringsejendomme klassificeres under dagsværdihierarki på niveau 3.  
*Dagsværdiregulering Right of use assets  
** Avance/tab solgte ejendomme  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 53  
 
Som det fremgår har de tyske valuarer beregnet værdien af selskabets  
investeringsejendomme til 3.662 mio. DKK. (3.329 mio. DKK  
Grafisk fremstilling af følsomheder  
eksklusiveomkostninger). Baggrunden for at de tyske valuarer tillægger  
omkostninger er et krav fra RICS, der er en institution for certificerede valuarer.  
3.800.000  
3.691.000  
3.662.000  
3.600.000  
3.400.000  
3.200.000  
3.000.000  
2.800.000  
3.329.000  
For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat  
indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres fortsat  
på selskabets hjemmeside.  
3.289.943  
2.967.000  
Selskabet har indgået en dataleveringsaftale med BULWIENGESA om  
markedsdata for selskabets investeringsbyer: Lübeck, Hamborg, Kiel,  
Flensborg og Schleswig og vil fremover anvende disse data ved vurderingen af  
selskabets investeringsejendomme i delårs- og halvårsrapporter. Selskabets  
forvalter BUWOG Immoblien Management vil fortsat levere månedlige  
ejendomsdata for alle ejendomme.  
2.600.000  
2.400.000  
2.200.000  
2.000.000  
Vurderingvaluar  
+10% omkostninger  
Følsomhedsanalyse  
-0,50%  
Vurdering  
Prime Office  
Vurdering  
valuar  
Følsomhedsanalyse  
+0,50%  
Anm. Tal i 1.000 DKK  
IAS 40 foreskriver at der skal foretages en værdiansættelse uden hensyntagen til  
købers omkostninger, det vil sige til den laveste værdi af valuarens beregninger.  
Oplysningen om valuarens vurdering inklusiv 10% købsomkostninger er således  
medtaget for at sikre at regnskabslæser har den fulde forståelse af valuarens  
beregninger efter tyske standarder.  
Selskabets investeringsejendomme klassificeres efter IFRS 13 dagsværdihierarki 3  
(side 121), da der ikke findes markedsdata for flere af byerne. Dagsværdimåling på  
baggrund af beregningsmodeller er i sagens natur altid forbundet med usikkerhed  
som følge af, at der i vid udstrækning anvendes input til modellerne, som ikke direkte  
kan observeres på aktive markeder. De valgte afkastprocenter er derfor behæftet med  
usikkerhed, og den grafiske følsomhedsanalyse viser, at ud fra en samlet vurdering  
af investeringsejendommene på 3.290 mill. DKK svinger variationen ved ændringer i  
afkastprocenten på + - 0,5% fra 3.691 mio. DKK til 2.967 mio. DKK.  
54  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi  
Udskudte skatteaktiver  
Ved anvendelse af koncernens interne afkastbaserede model er dagsværdien  
følsom over for ændringer i dels afkastprocenten og dels ændringer i lejeindtægt.  
Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder  
skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt  
ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid,  
gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst.  
Følsomhedsanalysen ved ændringer af afkastprocenten på + - 0,5% og ved  
ændringer i lejeindtægterne på + - 5% er følgende:  
Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt. Den  
indregnede udskudte skatteforpligtelse for koncernen udgør pr. 31. december 2021  
215,2 mio. DKK mod 182,4 mio. DKK i 2020.  
Et fald i årslejen på 5% svarende til ca. 9 mio. DKK vil betyde, at ejendommenes  
værdi falder med ca. 287 mio. DKK og en stigning i lejeindtægterne på 5% vil  
omvendt betyde, at ejendommenes værdi stiger med 76 mio. DKK.  
For moderselskabet udgør værdien af den udskudte skatteforpligtelse pr. 31.  
december 2021 72,6 mio. DKK mod 54,1 mio. DKK i 2020.Koncernen har aktiveret  
værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes anvendt i  
fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme. Moderselskabet har  
dog ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke  
kan forvente at anvende disse fuldt ud.  
Stiger afkastkravet med 0,5% vil det betyde, at investeringsejendommens værdi  
falder med 323 mio. DKK og falder afkastkravet med 0,5% vil ejendommenes værdi  
stiger med 401 mio. DKK.  
Koncernens portefølje af investeringsejendomme er endvidere blevet vurderet af  
eksterne valuarer den 31. december 2021. Ifølge de interne vurderinger udgør den  
samlede dagsværdi af koncernens portefølje af investeringsejendomme i alt  
3.289,9 mio. DKK.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 55  
 
3. SEGMENTOPLYSNINGER  
Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske  
Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og bolig i MC  
Property Fund Hamburg GmbH.  
Segmentindtægter og -omkostninger omfatter de poster, der direkte kan henføres  
til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter  
på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært indtægter  
og omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner,  
Koncernens interne rapportering til bestyrelsen følger den tredelte segmentering, som investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. transaktioner mellem segmenterne  
ligeledes svarer til koncernens struktur. I segmentanalysen opstilles resultatopgørelse  
før skat af koncernens investeringsejendomme.  
prisfastsættes til vurderede markedsværdier.  
SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2021  
BELØB I DKK 1.000  
K/S Danske  
Immobilien  
Prime Office  
Kontor  
MC Property  
Fund GmbH  
Elimineringer og  
ikke allokerede  
poster  
Koncernen  
Nettoomsætning  
98.021  
(31.764)  
66.257  
(4.756)  
61.501  
42.925  
(5.100)  
37.825  
(3.679)  
34.146  
(7.534)  
41.709  
(12.721)  
28.988  
(6.258)  
22.730  
(6.171)  
0
-0  
182.655  
(49.585)  
133.070  
(16.949)  
116.121  
Driftsomkostninger  
Brutto resultat  
0
Salgs- og administrationsomkostninger  
Resultat af primær drift  
Finansielle poster, netto  
(2.256)  
(2.256)  
(4.185)  
(6.441)  
(10.818)  
(28.708)  
Resultat før værdireguleringer  
50.683  
130.604  
181.287  
26.612  
10.101  
16.559  
46.213  
62.772  
87.413  
186.918  
274.331  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Resultat før skat  
-
36.713  
(6.441)  
Segmentaktiver  
1.747.771  
622.366  
999.068  
509.639  
867.708  
552.054  
(145.572)  
138.783  
3.468.975  
1.822.842  
Segmentforpligtelser  
56  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2020  
BELØB I DKK 1.000  
K/S Danske  
Immobilien  
Prime Office  
Kontor  
MC Property  
Fund GmbH  
Elimineringer og  
ikke allokerede  
poster  
Koncernen  
Nettoomsætning  
94.037  
(31.480)  
62.557  
(5.310)  
57.247  
42.172  
(3.270)  
38.902  
(3.225)  
35.677  
(8.030)  
43.023  
(13.381)  
29.642  
(5.932)  
23.710  
(7.227)  
0
179.232  
(48.131)  
131.101  
Driftsomkostninger  
-
Brutto resultat  
0
(3.959)  
(3.959)  
(5.162)  
(9.121)  
Salgs- og administrationsomkostninger  
Resultat af primær drift  
Finansielle poster, netto  
(18.426)  
112.675  
(29.477)  
(9.058)  
Resultat før værdireguleringer  
48.189  
114.226  
162.415  
27.647  
17.264  
44.911  
16.483  
59.029  
75.512  
83.198  
190.519  
273.717  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Resultat før skat  
-
(9.121)  
Segmentaktiver  
1.582.508  
608.182  
969.624  
530.370  
802.216  
425.140  
(111.453)  
283.811  
3.242.895  
1.847.503  
Segmentforpligtelser  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 57  
 
4. NETTOOMSÆTNING  
6. SALGS- OG ADMINISTRATIONS-  
OMKOSTNINGER  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
179.232  
0
2021  
0
2020  
0
Koncern  
Moderselskab  
2021  
Lejeindtægt  
182.655  
0
BELØB I DKK 1.000  
2021  
2020  
2020  
Administrationsindtægt  
Nettoomsætning i alt  
7.233  
7.233  
6.314  
6.314  
Personaleomkostninger  
4.863  
5.080  
2.279  
2.245  
182.655  
179.232  
Forvalteromkostninger,  
Tyskland  
908  
4.667  
107  
811  
4.288  
115  
0
4.667  
0
0
4.288  
0
Anm.: For regnskabsårene 2021 og 2020 udgør ingen lejere mere end 10% af koncernens samlede  
lejeindtægter.  
Delegationsaftale  
Afskrivninger og  
realisationstab andre anlæg  
5. DRIFTSOMKOSTNINGER  
Assistance regnskab, skat,  
rådigvning samt revision  
2.675  
136  
3.230  
251  
1.492  
73  
1.508  
232  
Advokat  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
2021  
Øvrige salgs- og  
administrationsomkostninger  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
2020  
3.593  
4.651  
979  
1.999  
Modernisering og vedlige-  
holdelse  
29.012  
1.939  
28.188  
0
0
0
Salgs- og administrations-  
omkostninger  
16.949  
18.426  
9.490  
10.272  
Omkostninger til tomme  
lejemål  
1.183  
0
Forvaltningsomkostninger  
Tab på lejere  
13.879  
3.713  
13.562  
1.657  
0
0
0
0
0
0
0
0
Anm.: Øvrige salgs- og administrationsomkostninger består bl.a. af omkostninger til depositaraftale,  
OMX, leje af administrationslokaler, forsikringer, mm.  
Øvrige driftsomkostninger  
Driftsomkostninger i alt  
1.042  
3.540  
48.131  
49.585  
Anm.: Koncernens øvrige driftsomkostninger udgøres primært af ejendomsskatter og ikke fordelte for-  
brugsomkostninger.  
58  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
7. PERSONALE OMKOSTNINGER  
I moderselskabet er der tre ansatte (2020: en ansat). Hos den delegerede er  
der tre ansatte (2020: 3 ansatte), der udelukkende beskæftiger sig med  
Prime Office A/S koncernen.  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
1.786  
1.634  
1.661  
2021  
584  
2020  
Gager til direktion  
1.528  
1.918  
1.417  
662  
1.135  
Honorar og vederlag til bestyrelse  
Honorar og gager øvrige  
Personaleomkostninger i alt  
1.324  
371  
Bestyrelsens vederlag  
448  
I overensstemmelse med selskabets vedtægter, punkt 11.10, fastsættes  
bestyrelsens honorar på den ordinære generalforsamling. Bestyrelsen modtager  
et fast vederlag uden nogen former for variable løndele (bonus, optioner, warrants  
eller lignende fra selskabet eller datterselskaber).  
4.863  
5.080  
2.279  
2.245  
Ud over kontant vederlag indeholder gager til ledelsen også reguleringer af feriepengeforpligtelser.  
Direktionens vederlag  
Selskabets bestyrelse fastlægger direktionens aflønning én gang om året efter  
indstilling fra vederlagsudvalget. Direktionens aflønning følger FAIF lovgivningens  
bestemmelser.  
Delegationsaftale  
Delegationsaftale med Moller & Company A/S er i 2019 gjort revolverende i fem år  
ved hvert kalenderår. Aftalen er den 31.12.2021 derved forlænget til den 31.12.2026.  
Honorar som følge af delegationsaftalen udgør fortsat 0,15% p.a af balancen og  
udgjorde i 2021 4.667 TDKK mod 4.288 TDKK i 2020.  
Direktionen modtager et fast vederlag, og har ikke bonus eller særlige incitaments-  
eller fratrædelsesaftaler. Pension og bil afholdes af direktøren.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 59  
 
8. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT  
REVISOR  
9. AKTIEBASERET VEDERLÆGGELSE  
Bestyrelsen kan – inden for rammerne af FAIF-lovens gældende regler om aflønning  
med finansielle instrumenter – tildele direktionen præstationsaktier. I så fald skal  
ordningen, i tillæg til ovenstående, opfylde følgende kriterier:  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
2021  
BELØB I DKK 1.000  
Lovpligtig revision  
EY/Deloitte  
2020  
2020  
808  
924  
380  
380  
1)  
Såfremt der helt eller delvist anvendes aktieoptioner vedrørende  
kapitalandele eller lignende instrumenter som en del af den variable løn, må  
denne højst udgøre 12,5 % af den faste løn på tidspunktet for beregningen  
heraf.  
Andre erklæringsopgaver  
med sikkerhed  
EY/Deloitte  
Skatterådgivning  
EY/Deloitte  
Andre ydelser  
EY/Deloitte  
I alt  
0
0
0
0
0
0
2)  
3)  
Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter  
m.v., til direktionen som en del af den variable løn, må disse ikke afhændes af  
direktionen i 3 år.  
145  
20  
0
20  
0
20  
808  
1.089  
380  
420  
Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter m.v.  
til direktionen må direktionen ikke foretage en afdækning af den risiko, der  
knytter sig til disse kapitalandele og/eller instrumenter m.v.  
Honorar til generalforamlingsvalgt revisor udgør foruden lovpligtig revision, honorar i  
forbindelse med lokal skatterådgivning  
Muligheden for aktiebaseret vederlæggelse er ikke blevet udnyttet, og kræver  
generalforsamlingens godkendelse.  
60  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
10. FINANSIELLE INDTÆGTER  
11. FINANSIELLE OMKOSTNINGER  
Koncern  
Moderselskab  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2021  
2020  
2021  
2020  
BELØB I DKK 1.000  
2021  
2020  
2021  
2020  
Renteindtægter,  
pengeinstitutter  
5
90  
0
84  
Renteomkostninger,  
realkreditinstutter  
16.937  
18.470  
0
0
Amortisering af  
kursgevinster  
0
529  
0
0
Renteomkostninger,  
pengeinstitutter  
860  
0
1.811  
0
855  
1.808  
3.201  
Renteindtægter, debitorer  
27  
0
40  
0
0
0
Renteomkostninger,  
tilknyttede virksomheder  
3.652  
Renteindtægter, tilknyttede  
virksomheder  
565  
516  
Renteomkostninger, øvrige*  
10.944  
9.855  
244  
212  
I alt  
33  
659  
565  
601  
I alt  
28.741  
30.136  
4.751  
5.221  
* Renteomkostninger vedrører væsentligst afledte finansielle instrumenter.  
Anm.: Renteomkostninger vedrører finansielle instrumenter målt til amortiseret kostpris.  
Renteomkostninger i øvrigt indeholder afregninger af differencerenter på renteswaps  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 61  
 
12. VÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME  
Prime Office A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje  
af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år foretages interne  
dagsværdiberegninger af ejendomsporteføljens enkelte ejendomme samtidig  
med at der indhentes eksterne dagsværdivurderinger i form af valuarrapporter til  
efterprøvning af selskabets interne modeller.  
Bestyrelsen i Prime Office A/S har på den baggrund opskrevet dagsværdien til en  
samlet værdi på 3.290 mio. DKK i henhold til dagsværdiberegningerne i egne modeller.  
Det er ledelsens vurdering, at koncernens egne værdiansættelsesreguleringsmodeller  
er bedst egnet til at værdiansætte koncernens investeringsejendomme til dagsværdien  
i årsrapporten. Begrundelsen herfor er at ledelsen har mere detaljeret information til  
rådighed vedrørende ejendommenes faktuelle driftsomkostninger samt planlagte  
investeringer i større istandsættelse og renoveringsarbejde.  
Værdiregulering af beskrevet i note 2 i årsregnskabet  
Ifølge Prime Office A/S’ interne modeller for beregning af dagsværdien af koncernens  
enkelte ejendomme udgør den samlede dagsværdi af koncernens ejendomsportefølje  
i alt 3.290 mio. DKK. Dagsværdien af koncernens boligejendomme udgør 1.650 mio.  
DKK, mens dagsværdien af kontorejendommene udgør 827 mio. DKK, og MCPF 813  
mio. DKK.  
Regnskabsårets dagsværdireguleringer udgør 186,9 mio. DKK.  
Anvendelse af alternative information til vurdering af dagsværdi på ejendomme  
Valuarerne vurderer investeringsejendommene efter RICS-standard. Her skal  
valuarerne beregne de købsomkostninger som en køber må forvente. Det er tysk  
transaktionsskat, der er på 6,5%-7,5% afhængig af delstat, og det er omkostninger  
til notar og ejendomsmægler. Disse omkostninger er tillagt værdien af valuarens  
vurderinger.  
Koncernens portefølje af investeringsejendomme er blevet vurderet af ekstern valuar  
den 31. december 2021. Dagsværdien ifølge de eksterne valuarrapporter indikerede  
et højere niveau for dagsværdi af koncernens ejendomsportefølje, fordi valuarerne  
beregner transaktionsomkostninger i opgørelse af vurderingen. Ifølge de eksterne  
dagsværdivurderinger udgør den samlede dagsværdi af koncernens portefølje af  
investeringsejendomme i alt 3.662 mio. DKK inklusive transaktionsomkostninger og  
3.329 mio. DKK eksklusive transaktionsomkostninger.  
En ejendomsvurdering inklusiv købsomkostninger er ikke tilladt som måling efter IAS  
40, men selskabet har medtaget dette for at sikre at regnskabslæser bliver informeret  
om sammenhæng over til den tyske praksis for værdiansættelse og derved kan  
foretage vurdering i henhold til IAS 40 uden omkostninger.  
DAGSVÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
ALLE TAL I DKK 1.000  
2020  
190.519  
114.644  
60.340  
(1.312)  
2021  
0
2020  
Koncernens ejendomsportefølje i alt  
186.918  
131.021  
53.762  
(7.549)  
(417)  
0
0
0
0
0
0
Dagsværdiregulering boligejendomme (K/S Danske Immobilien)  
Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme i behold  
Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme solgt  
Dagsværdireguelring, right-of-use assets (K/S Danske Immobilien)  
0
0
0
(418)  
62  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Dagsværdihierarki oplysninger  
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til  
dagsværdi, opdelt i henhold til IFRS 13’s dagsværdihierarki:  
Dagsværdi hierarki for koncernens ejendomsportefølje  
Prime Office A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport  
2021 indhentet eksterne valuar beregninger på dagsværdierne af koncernens  
investeringsejendomme.  
Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.  
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser  
eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er  
baseret på observerbare markedsdata.  
For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat ind-  
hente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres på selskabets  
hjemmeside. Valuarvurderinger anvendes til at kvalitetssikre egne værdiansættel-  
sesmodeller.  
På baggrund af resultatet af Prime Office A/S' interne afkastberegninger  
af dagsværdien (niveau 3), samt en ekstern tyske valuarvurderinger (niveau  
3) af koncernens investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en  
dagsværdiregulering på i alt 186,9 mio. DKK, til i alt 3.290 mio. DKK, og klassificeret  
opgørelsen af dagsværdi af investeringsejendommene til niveau 3.  
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen  
kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se note  
2 for beskrivelse af koncernens anvendte metode for opgørelse af dagsværdi.  
ALLE TAL I DKK 1.000  
Vurdering 31-12-2021  
1.650.000  
35.000  
Vurdering 31-12-2020  
Valuar 31-12-2021  
1.650.903  
3 9 . 4 1 3  
Valuar 31-12-2020  
1.513.674  
3 7. 1 9 7  
Valuar Omk + 10%*  
1.815.993  
4 3 . 3 5 4  
K/S Danske Immobilien  
PO Kohlmarkt  
1.510.178  
3 4 . 9 6 5  
PO Walkerdamm  
PO Wandsbek  
225.000  
215.740  
52.075  
211.940  
214.996  
4 9 . 8 4 3  
233.134  
55.000  
50.568  
55.625  
PO Hamburger Chausse  
Office Kamp  
36.000  
3 4 . 9 6 5  
3 6 . 4 3 9  
3 4 . 9 6 5  
40.083  
76.000  
7 9 . 9 7 2  
7 2 . 8 7 8  
72.161  
80.166  
MC Property Fund Hamburg  
Sell Speicher  
812.943  
788.938  
210.532  
188.958  
3.116.323  
862.634  
218.633  
8 3 1 . 6 3 9  
213.508  
183.007  
3.150.990  
9 4 8 . 8 9 7  
2 4 0 . 4 9 6  
210.000  
Germania Arkaden  
I alt  
190.000  
185.913  
204.504  
3.662.253  
3.289.943  
3.329.321  
Transaktionsomkostninger er udtryk for omkostninger som en køber vil have i forbindelse med købet af ejendommene. Omkostningerne inkluderer grundskat, omkostninger til notar og mægler.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 63  
 
Visualisering af Aarhus Ø projekt.  
64  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
4.688  
-
2021  
2.469  
-
2020  
2.259  
-
Aktuel skat af årets resultat  
Regulering skat vedrørende tidligere år  
Ændring i udskudt skat  
4.398  
(11.237)  
29.492  
22.653  
33.084  
37.772  
16.571  
19.040  
12.852  
15.110  
Skat af årets resultat pr. 31. december  
Skat af årets resultat forklares således:  
Resultat før skat  
274.331  
60.353  
(16.940)  
43.413  
(11.762)  
1.417  
273.717  
60.218  
(16.902)  
43.316  
(10.503)  
1.357  
172.382  
37.924  
(10.645)  
27.279  
-
161.337  
35.494  
(9.963)  
25.532  
-
Skat beregnet med dansk skattesats på 22%  
Regulering til tysk skattesats  
Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% *  
Regulering for minoritetsandel af K/S Danske Immobilien  
Ikke aktiveret underskud i dansk indkomst  
Skat ved salg af ejendomme  
1.417  
1.357  
-
(11.237)  
-
4.709  
-
Regulering for resultat af ikke skattepligtige indtægter fra kapitalandele  
Øvrige reguleringer  
-
(11.373)  
1.717  
(11.775)  
(4)  
822  
(1.108)  
37.772  
Skat af årets resultat pr. 31. december  
22.653  
19.040  
15.110  
* Koncernen og moderselskabets resultater beskattes i alt overvejende grad i Tyskland med tysk skattesats.  
Skat af årets resultat i koncernen for 2021 og 2020 påvirkes af en ændring i skat som  
K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skatteobjekt, med skattemæssig  
kan henføres til MC Property Fund Hamburg. Som beskrevet i årsrapporten 2020, note transparent. Skatten af Prime Office A/S' 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er  
23, var der pr. 31. december 2020 hensat 11.241 tkr. til beskatning af solgte ejendomme  
før 2020. Denne tilbageføres i 2021, idet skatteforpligtelsen nu ikke vurderes at blive  
realiseret. Forholdet vedrører en tillægsbeskatning grundet solgte ejendomme før  
2020, benævnt tradetax. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens  
sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for  
trade tax.  
derfor indregnet i moderselskabet og koncernen.  
Øvrige reguleringer i koncernen for 2021 og 2020 har relation til korrektion for ejerandel  
på 59% af K/S Danske Immobilien. Ledelsen i Prime Office A/S har ikke kendskab til de  
øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således  
ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S  
Danske Immobilien.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 65  
 
14. RESULTATDISPONERING  
Moderselskab  
2021  
Moderselskab  
2021 2020  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
BELØBET FORESLÅS FORDELT SÅLEDES:  
Overført resultat  
Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S  
Årets resultat  
153.342  
146.227  
(25.483)  
178.825  
153.342  
(23.688)  
169.915  
146.227  
153.342  
146.227  
Reserve for indre værdi  
I alt  
15. RESULTAT PR. AKTIE OG UDBYTTE  
Koncern  
2021  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
235.945  
146.227  
3.793.314  
18.173  
Årets resultat  
251.678  
153.344  
3.793.314  
18.173  
Årets resultat der tilfalder moderselskabsaktionærerne i Prime Office A/S  
Gennemsnitligt antal aktier (365 dage)  
Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage)  
Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie  
Resultat pr. aktie (EPS)  
3.775.141  
40,62  
3.775.141  
38,73  
Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D)  
40,62  
38,73  
Udbytte pr. aktie  
5,00  
-
66  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
16. INVESTERINGSEJENDOMME  
Årets dagsværdiregulering af koncernens investerings-  
ejendomme udgør 194,9 mio. DKK mod 190,5 mio.  
DKK sidste år. Årets tilgang, dagsværdiregulering og  
valutakursregulering af dagsværdien af koncernens  
portefølje af ejendomme, resulterer i en samlet  
regnskabsværdi på 3.290 mio. DKK mod 3.116 mio. DKK  
sidste år.  
Koncern  
BELØB I DKK 1.000  
Investeringsejendomme  
under opførsel  
Investeringsejendomme  
Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2020  
Valutakursregulering  
2.951.698  
(12.405)  
12.621  
0
-
Tilgang  
-
-
Afgang  
(26.112)  
190.519  
3.116.321  
Årets dagsværdiregulering  
Regnskabsmæssige værdi 31. december 2020  
-
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles  
til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport  
til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se note 12 for  
information om dagsværdihierarkiet.  
0
Right-of-use assets, værdi 1. januar 2020  
Valutakursregulering  
27.148  
(109)  
-
-
Tilgang  
0
0
-
På baggrund af selskabets interne afkastberegninger af  
dagsværdien (niveau 3), samt resultatet af de eksterne  
tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens  
investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en  
dagsværdiregulering på 194,9 mio. DKK mod 190,5 mio.  
DKK.  
Årets dagsværdiregulering  
(418)  
Right-of-use assets, værdi 31. december 2020  
Samlet værdi 31. december 2020  
26.621  
3.142.942  
0
0
Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2021  
Valutakursregulering  
3.116.321  
(1.185)  
0
-
For vurderingsprincipper henvises til note 2.  
Tilgang  
12.272  
10.080  
Afgang  
(32.349)  
194.884  
3.289.943  
-
Indeholdt i posten Investeringsejendomme er jf. IFRS 16  
indeholdt en værdi af right-of-use assets på 28.135 t.DKK  
pr. 31.12.2021 mod 26.621 t.DKK pr. 31.12.2020. Værdien  
vedrører 20 grunde i K/S Danske Immobilien hvorpå der  
står investeringsejendomme og hvor kontrakterne med  
grundejerne har udløb mellem år 2049 og år 2067. I 2021  
er de variable ydelser reguleret i lejebeløb. Der er ikke  
ændret løbetid. Der er tilsvarende optaget en forpligtelse  
herpå jf. omtalen i note 22.  
Årets dagsværdiregulering  
Regnskabsmæssige værdi 31. december 2021  
-
10.080  
Right-of-use assets, værdi 1. januar 2021  
Valutakursregulering  
26.621  
(10)  
-
-
Tilgang  
1.941  
0
Årets dagsværdiregulering  
(417)  
-
0
Right-of-use assets, værdi 31. december 2021  
Samlet værdi 31. december 2021  
28.135  
3.318.078  
10.080  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 67  
 
LEJEINDTÆGTER FORDELT PÅ LØBETIDER FOR ERHVERVSEJENDOMME*  
Lejeindtægt iht. lejekontrakt med  
Lejeindtægt iht. lejekontrakt med  
løbetid mellem 1 og 5 år  
Lejeindtægt iht. lejekontrakt med  
løbetid på mere end 5 år  
løbetid mindre end 1 år  
BELØB I DKK 1.000  
Selskab  
2021  
2020  
2021  
2020  
2021  
2020  
PO Kohlmarkt  
1.507  
-
2.094  
2 0 0  
11.989  
3 . 4 7 1  
1 . 2 7 7  
2 . 8 7 0  
1.500  
1.730  
4 7 7  
-
7. 7 9 5  
PO Hamburger Chausse  
Office-kamp  
-
2 6 7  
-
1.126  
2.919  
2 5 4  
1.038  
1 . 8 9 9  
3 4 7  
-
PO Walkerdamm  
3.015  
PO Wandsbek  
-
1 0 . 4 9 7  
4 . 1 6 7  
1 2 1  
4 5 2  
14.715  
4 2 9  
-
1 8 . 9 3 7  
4 . 0 9 3  
-
18.340  
8 . 5 7 6  
1 . 3 7 8  
2.720  
3 . 1 2 7  
1 . 3 3 9  
1.191  
MC Property Fund Hamburg  
Sell Speicher  
1.220  
Germania Arkaden  
I alt  
1.525  
10.443  
51.870  
7. 5 8 3  
20.337  
22.684  
41.876  
8.049  
11.812  
*Boligejendomme er ikke medtaget, da de kan opsiges med 3 måneders varsel.  
Ingen lejer udgør mere end 5% af den samlede leje.  
Parkering er ikke medtaget, da løbetider ofte er under 1 år.  
Lejeindtægter fra koncernens portefølje af erhvervsejendomme er i tabellen inddelt efter lejekontrakternes løbetid. For regnskabsåret 2021 udgør ingen lejere mere end 5%  
af koncernens samlede lejeindtægt.  
ANDRE ANLÆG, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR  
Koncern  
1.335  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
1.335  
0
2021  
0
2020  
Kostpris 1. januar  
(70)  
1.265  
1.000  
107  
0
0
Tilgang / afgang  
1.335  
0
Kostpris 31. december  
884  
116  
-
0
0
-
0
0
0
0
0
Afskrivninger 1. januar  
Afskrivninger i året og tilbageførsel på afgang  
Afskrivninger i alt 31. december  
Regnskabsmæssige værdi 31. december  
1.107  
1.000  
158  
335  
0
68  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
17. KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER  
Moderselskab  
NAVN  
Ejerandel i pct.  
Hjemsted  
BELØB I DKK 1.000  
2021  
604.451  
0
2020  
604.451  
0
PO Holding GmbH  
100  
94,8  
59  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Aarhus, Danmark  
Aarhus, Danmark  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kiel, Tyskland  
Kostpris 1. januar  
PO Wandsbek GmbH  
K/S Danske Immoblien  
Danske Immobilien Aps  
MC Property Fund Hamburg GmbH  
Sell Speicher GmbH  
Germania Arkaden GmbH  
Tilgang i årets løb  
Kostpris 31. december  
604.451  
623.975  
178.825  
(496)  
604.451  
473.562  
169.915  
(4.722)  
(8.778)  
(6.002)  
623.975  
1.228.426  
59  
Opskrivning pr. 1. januar  
Årets andel af resultat i tilknyttede virksomheder  
Kursreguleringer  
66,4  
85  
94  
Udlodning K/S Danske Immobilien  
Øvrige kapitalreguleringer  
Opskrivning pr. 31. december  
Regnskabsmæssige værdi 31. december  
(10.530)  
16.064  
807.838  
1.412.289  
De viste ejerandele svarer til stemmeandelene.  
Kapitalandele i dattervirksomheder jf. koncernoversigt side 53.  
I noten er kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnet efter indre værdis  
metode. Den regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2021 udgør 1.412 mio. DKK mod  
1.228 mio. DKK i 2020.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 69  
 
KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER, MINIORITETSANDELE  
2021  
K/S Danske Immobilien  
41,0%  
MC Property Fund GmbH  
33,6%  
Øvrige minoritetsinteresser  
Eliminering  
I alt  
MINORITETSANDEL  
Totalindkomstopgørelse  
Omsætning  
98.021  
181.287  
197.505  
41.709  
63.813  
67.574  
Årets resultat  
Totalindkomst i alt  
Koncernens andel af årets totalindkomst  
116.528  
80.977  
44.869  
22.705  
Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst  
2.915  
0
106.597  
Balancen  
Langfristede aktiver  
Kortfristede aktiver  
Langfristede forpligtelser  
Kortsigtede forpligtelser  
1.678.135  
98.201  
813.876  
193.402  
547.162  
15.599  
601.585  
20.781  
Koncernens andel af egenkapitalen  
680.842  
473.128  
295.159  
149.358  
Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen  
39.027  
0
0
661.512  
Netto pengestrømme i dattervirksomheden  
23.912  
29.108  
Transaktioner med minoritetsinteresser  
Udbetalt udbytte  
7.318  
0
0
0
Årets resultat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i Prime Office A/S ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters  
skattemæssige forhold, og der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
70  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
2020  
K/S Danske Immobilien  
41,0%  
MC Property Fund GmbH  
33,6%  
Øvrige minoritetsinteresser  
Eliminering  
I alt  
MINORITETSANDEL  
Totalindkomstopgørelse  
Omsætning  
94.037  
161.873  
156.062  
42.935  
60.380  
58.062  
Årets resultat  
Totalindkomst i alt  
Koncernens andel af årets totalindkomst  
92.076  
63.985  
38.553  
19.509  
Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst  
922  
0
84.416  
Balancen  
Langfristede aktiver  
Kortfristede aktiver  
Langfristede forpligtelser  
Kortsigtede forpligtelser  
1.536.797  
76.894  
790.477  
143.175  
515.173  
41.241  
599.364  
40.002  
Koncernens andel af egenkapitalen  
574.852  
399.474  
250.379  
126.698  
Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen  
36.065  
0
0
562.236  
Netto pengestrømme i dattervirksomheden  
27.945  
32.403  
Transaktioner med minoritetsinteresser  
Udbetalt udbytte  
6.100  
0
0
0
Årets resultat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i Prime Office A/S ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters  
skattemæssige forhold, og der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 71  
 
18. TILGODEHAVENDE FRA SALG OG  
TJENESTEYDELSER  
19. ANDRE TILGODEHAVENDER  
Koncern  
Moderselskab  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
Moms og afgifter  
Øvrige tilgodehavender  
I alt  
2021  
3
2020  
0
2021  
0
2020  
0
BELØB I DKK 1.000  
2021  
8.765  
0
2020  
9.968  
0
2021  
0
2020  
Tilgodehavende lejeindtægt  
0
0
5.608  
5.611  
6.625  
6.625  
41  
84  
Øvrige tilgodehavender  
fra lejer  
0
41  
84  
I alt  
8.765  
9.968  
0
0
Anm.: Øvrige tilgodehavender hidrører fra bl.a. solgte ejendomme i regnskabsåret 2020. En mindre del af  
øvrige tilgodehavender er hos lejere.  
Anm.: Der er foretaget en vurdering af tabsrisikoen på forfaldne tilgodehavender og hensat til tab, hvor  
risiko er vurderet. På ikke-forfaldne tilgodehavender er nedskrivningerne beløbsmæssigt uvæsentlige.  
20. AKTIEKAPITAL  
Moderselskab  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2021  
189.666  
0
2020  
189.666  
0
2021  
3.793.314  
0
2020  
3.793.314  
0
ANTAL STK. AKTIER  
Aktiekapital 1. januar  
Tilgang/afgang aktiekapital  
Aktiekapital 31. december  
Antal aktier 1. januar  
Tilgang/afgang aktier  
189.666  
189.666  
Antal aktier 31. december i stk.  
3.793.314  
3.793.314  
Anm.: Aktierne er ikke opdelt i aktieklasser og ingen aktie er tildelt særlige rettigheder.  
21. EGNE AKTIER  
Antal stk. aktier  
i % af aktiekapital  
2021  
BELØB I DKK 1.000  
2021  
18.173  
0
2020  
18.173  
0
2020  
0,48%  
0,00%  
0,00%  
0,48%  
Egen beholdning af aktie pr. 1. januar  
Tilgang/afgang af egne aktier  
Kapitalforhøjelse  
0,48%  
0,00%  
0
0
0,00%  
Egen beholdning af aktier pr. 31. december  
18.173  
18.173  
0,48%  
Der er ikke sket ændringer i beholdning af egne aktier i 2021.  
72  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
22. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTIGELSER  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
1.455.723  
4.013  
2021  
0
2020  
0
Gæld til kreditinstitut, langfristet  
Gæld til kreditinstitut, kortfristet  
Gæld til pengeinstitut, langfristet  
Gæld til pengeinstitut, kortfristet  
Gæld til kredit- og pengeinstitutter i alt  
Leasingforpligtelser, langfristet  
Leasingforpligtelser, kortfristet  
Gæld til leasingforpligtelser i alt  
Anden gæld, langfristet  
1.454.649  
913  
0
0
30.334  
32.343  
1.518.239  
27.106  
1.029  
48.296  
23.889  
1.531.921  
25.666  
953  
30.334  
16.955  
47.289  
0
48.296  
16.962  
65.258  
0
0
0
28.135  
0
26.619  
0
0
0
0
0
Anden gæld, kortfristet  
41.896  
41.896  
1.588.270  
82.917  
82.917  
1.641.457  
10.752  
10.752  
58.041  
14.597  
14.597  
79.855  
Anden gæld i alt  
Regnskabsmæssige værdi  
Nominel værdi  
1.582.819  
1.637.557  
58.041  
79.855  
Gennemsnitlig nominel rente, kredit- og pengeinstitut  
Gennemsnitlig effektiv rente, kredit- og pengeinstitut  
1,17%  
1,17%  
1,33%  
1,32%  
0,00%  
0,00%  
0,00%  
0,00%  
Dagsværdien for gæld til kreditinstitutter udgør 1.455 mio. DKK. (2020 1.456 mio. DKK), mens bogført værdi for øvrige forpligtelser tilnærmelsesvist svarer til dagsværdien.  
FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER INKL. RENTER FORFALDER SOM  
ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL. (EXCL. LEASINGFORPLIGTELSER)  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
Under 1 år  
2020  
132.868  
2021  
28.018  
30.800  
0
2020  
33.159  
50.696  
0
88.937  
273.049  
Mellem 1 - 5 år  
Over 5 år  
640.280  
1.016.329  
1.303.087  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 73  
 
RENTESWAPS  
AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER (NETTOAFREGNINGER RENTESWAPS)  
FORFALDER IFØLGE AFTALER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
Under 1 år  
2021  
12.230  
41.576  
32.947  
2020  
11.903  
31.917  
2.090  
2021  
3.069  
11.572  
13.001  
2020  
3.069  
7.672  
0
Mellem 1 - 5 år  
Over 5 år  
* Baseret på renteniveau 31. december 2021  
LEASING, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2021  
1.029  
2020  
953  
2021  
0
2020  
Under 1 år  
0
0
0
0
0
0
0
Mellem 1 - 5 år  
4.116  
3.832  
34.584  
39.369  
26.619  
953  
0
Over 5 år  
36.119  
41.264  
28.135  
1.029  
0
Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse  
Leasingforpligtelse indregnet i balancen  
Kortfristet  
0
0
0
Langfristet  
27.106  
25.666  
0
LEASINGFORPLIGTELSER, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND, BELØB INDREGNET I RESULTATOPGØRELSEN  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
541  
2021  
0
2020  
0
Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser  
Omkostninger relateret til leasingaftaler med lav værdi  
541  
151  
147  
151  
147  
74  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
GÆLD TIL KREDITINSTITUT  
SELSKAB  
BELØB I DKK 1.000  
Afdrags-  
frihed i år  
In-  
destående  
Type  
Lån  
5 7 4 . 3 6 4  
21.608  
Rente i %  
3 mdr euribor  
3 mdr euribor  
3 mdr euribor  
3 mdr euribor  
3 mdr euribor  
3 mdr euribor  
3 mdr euribor  
3 mdr euribor  
3 mdr euribor  
3 mdr euribor  
Forfald  
2031  
Vurdering  
LTV  
Nettolån  
509.199  
21.608  
LTV 2  
30,9%  
61,7%  
49,2%  
47,0%  
48,2%  
46,0%  
48,5%  
56,7%  
55,3%  
40,7%  
K/S Danske Immobilien  
PO Wandsbek GmbH  
PO Kohlmarkt GmbH  
PO Hamburger Chaussee GmbH  
Office Kamp GmbH  
Bolig  
1.650.000 34,8%  
35.000 61,7%  
225.000 49,2%  
55.000 47,0%  
36.000 48,2%  
76.000 46,0%  
812.943 54,4%  
210.000 57,8%  
190.000 56,3%  
3.289.943 44,2%  
4
4
4
4
4
4
4
4
4
6 5 . 1 6 5  
Kontor  
Kontor  
Kontor  
Kontor  
Kontor  
Bolig/erhverv  
Kontor  
Kontor  
2031  
-
110.723  
25.852  
1 7. 3 6 1  
2031  
-
-
110.723  
25.852  
1 7. 3 6 1  
2031  
2031  
-
PO Walkerdamm GmbH  
MC Property Fund GmbH  
Sell-Speicher II GmbH  
Germania-Arkaden GmbH  
I alt  
3 4 . 9 2 7  
2031  
-
3 4 . 9 2 7  
442.557  
121.280  
106.891  
1.455.562  
2028-2030  
2031  
4 8 . 1 9 2  
2 . 1 9 9  
1.730  
117.286  
3 9 4 . 3 6 5  
119.081  
105.161  
1.338.277  
2031  
GÆLD TIL PENGEINSTITUTTER  
ANDEN GÆLD SAMLET  
SELSKAB  
BELØB I DKK 1.000  
Lån  
Rente  
i %  
Løbetid  
Afdrags-  
frihed år  
SELSKAB  
BELØB I DKK 1.000  
Lån  
Rente  
Løbetid  
Afdrags-  
frihed år  
i %  
3,5  
2,0  
Deposita  
10.691  
27.520  
3.685  
0
0
0
-
-
-
0
0
0
Prime Office A/S  
MC Property Fund GmbH  
I alt  
47.289  
15.388  
62.677  
-
-
0
0
Afledte finansielle instrumenter  
Anden gæld i koncernen  
I alt  
41.896  
Selskabets realkreditlån løber i 10 år frem til 2031. Der er bevilget afdragsfrihed  
frem til 2026 på nær et lille lån på ca. 15 mio. DKK.  
Det forventes, at afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med  
selskabets bank. Som det fremgår er LTV 2 på 40,7%.  
I selskabets største selskab er LTV 2 på 30,9% og i det næstestørste er  
LTV 2 på 48,5%.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 75  
 
23. UDSKUDT SKAT  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
2021  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
153.057  
(699)  
2020  
43.810  
(182)  
Udskudt skat pr. 1. januar  
Valutakursregulering  
182.362  
(71)  
54.090  
(21)  
2.337  
0
Regulering udskudt skat via totalindkomst  
Overtaget udskudt skat ved opkøb  
Overført mellem aktuel og udskudt skat  
Udskudt skat på årets resultat  
I alt  
3.834  
0
(1.499)  
0
(809)  
0
(418)  
29.492  
215.199  
(1.581)  
33.084  
182.362  
(418)  
16.571  
72.559  
(1.581)  
12.852  
54.090  
Som specificeres således i hovedtal:  
Investeringsejendomme  
228.850  
(8.997)  
(4.654)  
215.199  
200.391  
(9.542)  
(8.487)  
182.362  
75.412  
0
59.280  
0
Undenskud til fremførsel  
Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument  
(2.853)  
72.559  
(5.189)  
54.090  
I alt  
Udskudt skat er indregnet således i balancen:  
Udskudte skatteaktiver  
Udskudte skatteforpligtelser  
I alt  
0
215.199  
215.199  
0
182.362  
182.362  
0
72.559  
72.559  
0
54.090  
54.090  
Ikke aktiveret udskudt skatteaktiv i moderselskabet udgør 10.901 tkr. pr. 31. december 2021 og udgjorde 9.484 tkr. pr. 31. december 2020.  
Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at  
skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst.  
Koncernen har aktiveret værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes anvendt i fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme.  
Moderselskabet har ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke forventer at anvende disse fuldt ud i fremtiden.  
For Prime Office koncernen er der begrænset usikkerhed vedrørende opgørelse af den skattepligtige indkomst. Al skattepligtig indkomst med undtagelse af moderselskabet,  
hvori der kun er skattemæssige underskud, er tilhørende Tyskland. De tyske skattemyndigheder har udført ’tax audits’ i flere selskaber i årrækken 2013-2017 uden væsentlige  
bemærkninger hertil. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax.  
76  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
24. ANDEN GÆLD  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
57.167  
16.355  
9.395  
2021  
10.614  
0
2020  
14.205  
0
Afledte finansielle instrumenter  
27.520  
10.691  
3.685  
Deposita og forudbetalinger fra lejere  
Øvrige  
138  
392  
I alt  
41.896  
82.917  
10.752  
14.597  
Afledte finansielle instrumenter er omtalt yderligere i note 25.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 77  
 
25. AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER  
Koncernen har indgået rentesikringsaftaler i form af renteswaps med restløbetider på op til 10 år. I  
regnskabsåret 2021 har koncernen opnået forlængede løbetid på kreditforeningsfinansiering og har samtidigt  
forlægnet rentesikringsaftaler.  
Dagsværdihierarki oplysninger  
Nedenstående tabel viser klassifikationen af  
regnskabsposter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold  
til dagsværdihierarkiet:  
Koncernens renteswaps er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen betaler en fast rente og  
modtager en variabel rente. Dagsværdien af koncernens renteswap udgør pr. 31. december 2021 -27.520 TDKK  
mod -57.167 TDKK forrige år. Den indregnede værdi efter skat på reserven for pengestrømssikring i 2021 udgør  
-17.659 tDKK (2020: -43.452 tDKK).  
Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme  
type instrument.  
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for  
lignende aktiver eller forpligtelser eller andre  
værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er  
baseret på observerbare markedsdata.  
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle  
væsentlige input ikke er baseret på observerbare  
markedsdata.  
Der er ikke identificeret eller indregnet ineffektivitet fra de indgåede renteswaps.  
BELØB I DKK 1.000  
Hovesstol  
223.095  
148.730  
148.730  
148.730  
260.278  
37.183  
Rentesats  
0,83%/0,62%  
0,96%  
Start dato  
Slut dato  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
Kreditforening, afledt finansielt instrument (renteswap)  
I alt  
30.06.2015  
31.12.2031  
30.06.2015 30.06.2025  
30.06.2015 29.03.2030  
0,67%/-0,11%  
0,31%  
Dagsværdihierarki for koncernens afledte finansielle  
sikringsinstrumenter, der måles til dagsværdi i  
balancen kategoriseres i årsrapporten til at tilhøre  
dagsværdihierarkiets niveau 2 (se note 27 vedrørende  
finansielle risici og finansielle instrumenter). Alle  
væsentlige input variable til beregning af markedsværdien  
er baseret på observerbare markedsdata.  
30.12.2019  
28.12.2018  
30.12.2027  
30.12.2031  
0,66%  
0,59%  
29.09.2017 30.09.2024  
37.183  
-0,18%  
31.03.2020  
30.12.2019  
31.03.2020  
28.12.2029  
30.12.2026  
28.12.2029  
37.183  
0,97%  
37.183  
-0,18%  
Markedsværdiopgørelsen af koncernens finansielle  
rentesikringsinstrumenter er foretaget af Nykredit ud  
fra deres interne modeller og metoder. Nykredits  
beregninger kan afvige fra andre markedsdeltageres  
beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle mid-  
market priser for de enkelte transaktioner og det  
sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke  
medregnet. Det er Prime Office A/S' vurdering at egen  
kreditrisiko ikke væsentligt påvirker dagsværdiopgørelsen  
udarbejdet af Nykredit henset til sikkerheder, LTV m.v.  
1.078.293  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
2021  
2020  
(57.167)  
2021  
(10.614)  
2020  
(27.520)  
(14.205)  
Dagsværdi af afledte finansielle  
renteinstrumenter pr. 31. december  
Den regnskabsmæssige værdi er indregnet under anden gæld i balancen.  
78  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Prime Office A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens  
finansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis via Bloomberg.  
26. PANTSÆTNINGER OG  
SIKKERHEDSSTILLELSER  
Derudover modtages en opgørelse af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser  
hvert kvartal.  
Koncernen har afgivet pant i investeringsejendomme med bogført værdi på  
3.289,9 mio. DKK for gæld til bank- og kreditinstitutter på i alt 1.518,2 mio. DKK  
og som sikkerhed for negativ dagsværdi af renteswap på 27,5 mio. DKK.  
DAGSVÆRDIHIERARKI FOR KONCERNENS AFLEDTE FINANSIELLE  
INSTRUMENTER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I BALANCEN  
Koncernen har afgivet sikkerhed for gæld til bank- og kreditinstitut ved  
transport i forsikringssummer og lejeindtægter  
Niveau 1  
2021 2020  
Niveau 2  
2021  
(27.520)  
Niveau 3  
2021 2020  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
-
-
(57.167)  
-
-
Rentesikrings-  
instrumenter (swaps)  
Moderselskabet har stillet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes gæld.  
Prime Office A/S’ ejerandele i K/S Danske Immobilien, MC Property Fund  
Hamburg GmbH og i øvrige datterselskaber er stillet til sikkerhed for gæld i  
Nykredit.  
Reform af referencerenter (ændring til IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7)  
Reformen af referencerenter (IBOR-reformen) betyder, at rentefastsættelsen på flere  
finansielle produkter på kort sigt skal baseres på nye risikofrie referencerenter i stedet for  
de nuværende "IBOR"-renter. Der er fortsat nogen usikkerhed om, hvorledes og hvornår  
overgangen til de nye referencerenter vil finde sted, herunder også i hvilket omfang  
nuværende benchmarks vil blive understøttet evt. i en ændret form.  
Eventualforpligtelser  
Selskabet og koncernen har indgået en huslejekontrakt med  
6 måneders opsigelsesvarsel. Årlig leje udgør 151 t.kr.  
Ændringen (i IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7) har til formål at mindske potentielle  
regnskabsmæssige udfordringer, idet overgangen til nye benchmarks vil kunne medføre  
en øget forskel i værdiansættelsen af henholdsvis det afdækkede instrument og det  
afdækkende instrument og derved indikere, at sikringsforholdet falder uden for kriterierne  
i effektivitetstest. Ændringerne giver bl.a. mulighed for, at effektivitetstest kan foretages  
ud fra en antagelse om uændret benchmark og pengestrømme, hvorved testen i  
princippet baseres på de hidtil gældende renter.  
Selskabet og koncernen har indgået en delegationsaftale med Møller &  
Company A/S. Aftalen løber frem til 31. december 2026. Honoraret udgør 0,15%  
af koncernens ejendomsværdier, svarende til et årligt honorar på cirka 4.667 t.kr.  
Selskabet og koncernen har indgået administrationsaftaler med Buwog  
Immobilien Management GmbH om administration af koncernens  
investeringsejendomme. Aftalen med BUWOG løber i 3 år og kan forlænges i  
yderligere 2 år. Det årlige faste honorar udgør cirka 15 mio. kroner.  
Koncernens renteswap aftaler er baseret på referencerenten Euribor. I effektivitetstest  
er antaget uændret benchmark og pengestrømme. Ledelsen undersøger løbende  
konsekvenserne ved ændring i benchmark-renter og forventer på nuværende tidspunkt  
ikke væsentlige regnskabsmæssige påvirkninger fra en eventuel ændring i referencerenter.  
.
I forbindelse med betinget køb af to byggefelter af Aarhus Kommune har  
selskabets bank stillet garanti for købesummerne.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 79  
 
27. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER  
Dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i  
balancen  
Dagsværdihierarki for koncernens afledte finansielle rentesikringsinstrumenter,  
der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre  
dagsværdihierarkiets niveau 2. Markedsværdien opgøres i dette niveau på basis af  
observerbare markedsdata som rentekurver, volatiliteter mv.  
Renterisiko og indgående rentesikringsaftaler  
Vedrørende koncernens renterisiko på finansielle forpligtelser vil en  
ændring i renteniveauet påvirke finansieringsomkostningerne. Herudover  
vil en ændring i renteniveauet påvirke dagsværdien af koncernens indgåede  
rentesikringsinstrumenter.  
Der henvises til følsomhedsanalyse nedenfor i denne note.  
Dagsværdihierarki oplysninger  
Nedenstående tabel viser klassifikationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi,  
opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:  
Valutarisiko  
Koncernens selskaber anvender alle EURO som funktionel valuta, og såvel aktiver  
som forpligtelser er optaget i EURO. Risikoen er således på nettoplaceringen, som  
er beskrevet nærmere nedenfor i denne note. Risikoen vurderes som lav grundet  
relationen mellem danske kroner og EURO.  
Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument.  
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller  
andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare  
markedsdata.  
Kreditrisiko  
Koncernens aktivitet betyder, at mellemværender med lejere er forholdsvis  
begrænset. Der vil være en risiko for tab på mellemværender. Denne kan opgøres til  
en maksimal risiko på det samlede tilgodehavende pr. 31. december 2021 udgørende  
8.765 tDKK (2020: 9.968 tDKK) Risikoen vurderes som lav.  
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret  
på observerbare markedsdata.  
Aktuelle markedsværdiopgørelsen er foretaget af Nykredit og er foretaget på baggrund  
af deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre  
markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle id-market priser for  
de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke  
medregnet, herudover kan en række individuelle faktorer påvirke opgørelsen.  
Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens afsnit 4 "Risikostyring" og afsnit 5  
"Selskabets kapitalstruktur og finansiering" for yderligere beskrivelse.  
Prime Office A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens  
finansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis. Derudover modtages hvert kvartal  
en beregning af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser.  
80  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI VIA EGENKAPITALEN  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
2021 2020  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
Afledt finansiel instrument, renteswap  
(27.520)  
(57.167)  
(10.614)  
(14.205)  
I alt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via egenkapitalen  
(27.520)  
(57.167)  
(10.614)  
(14.205)  
FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS  
Koncern  
Moderselskab  
BELØB I DKK 1.000  
Likvidbeholdning  
I alt  
2021  
126.209  
126.209  
2020  
82.919  
82.919  
2021  
2.918  
2.918  
2020  
2.045  
2.045  
FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS  
BELØB I DKK 1.000  
2021  
2020  
2021  
2020  
0
Kreditinstitut, gældsforpligtigelse  
Bank, gældsforpligtigelse  
Gæld tilknyttede virksomheder  
Leasinggæld  
(1.455.562)  
(62.677)  
0
(1.459.736)  
0
(72.185)  
0
(47.289)  
(65.258)  
(278.052)  
-
(312.654)  
-
(28.135)  
(16.623)  
(41.896)  
(1.604.893)  
(26.619)  
(11.980)  
(82.917)  
(1.653.437)  
Leverandørgæld  
(6.310)  
(10.752)  
(377.005)  
(817)  
Anden gæld  
(14.597)  
(358.724)  
I alt finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 81  
 
AFDÆKNINGSPROCENT  
BELØB I DKK 1.000  
2022  
1.454.649  
1.078.293  
74,1%  
2023  
1.453.736  
1.078.293  
74,2%  
2024  
1.452.823  
1.041.110  
71,7%  
2025  
1.451.911  
892.380  
61,5%  
2026  
1.450.998  
855.197  
2027  
1.450.085  
706.467  
48,7%  
2028  
1.449.172  
706.467  
48,7%  
2029  
1.448.259  
632.102  
2030  
1.447.347  
4 8 3 . 3 7 2  
33,4%  
2031  
1.446.434  
4 8 3 . 3 7 2  
33,4%  
Gæld til kreditinstitutter  
Heraf med fast rente  
Afdækningsprocent (Langfristede lån/afdækning)  
58,9%  
43,6%  
Selskabets realkreditlån løber i 10 år frem til 2031. Der er bevilget afdragsfrihed frem til 2026 på nær et lille lån på ca. 15 mio. DKK. Det forventes, at afdragsfriheden  
forlænges i 2026, hvor det drøftes med selskabets bank. Ovenfor er medtaget forlængelse, for at vise afdækningsprocenten fra allerede indgåede renteswapaftaler.  
EFFEKT AF RENTESTIGNING PÅ 1%  
Resultat  
Anden totalindkomst*  
Egenkapital  
Finansielle forpligtelser, rente  
Likvider, rente  
-15.182  
1.262  
10.783  
0
0
0
-15.182  
1.262  
Renteswaps, nettoafregninger  
Renteswaps, værdiregulering*  
Skatteeffekt  
0
10.783  
64.000  
-9.632  
51.231  
64.000  
-10.128  
53.872  
496  
I alt  
-2.641  
*Effekten på resultatopgørelsen er udtryk for den forventede kontinuerlige effekt af en renteforøgelse på 1%. Effekten på totalindkomstopgørelsen år 1 fra værdiregulering af renteswaps efter en  
rentestigning på 1%, vil over kontrakternes løbetid reguleres tilbage til 0. Den positive effekt år 1 vil således blive tilbageført over de kommende år i takt med at lavere nettoafregninger realiseres.  
82  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Visualisering opholdsareal Aarhus Ø projekt.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 83  
 
VALUTARISICI VEDRØRENDE INDREGNEDE AKTIVER OG FORPLIGTELSER  
KONCERN 2021  
BELØB I DKK 1.000  
Langfristede  
aktiver  
Kortfristede  
aktiver  
Gælds-  
forpligtelser  
Usikret  
nettoposition  
EUR  
3.328.316  
140.659  
1.822.842  
1.646.133  
I alt  
3.328.316  
140.659  
1.822.842  
1.646.133  
KONCERN 2020  
BELØB I DKK 1.000  
Langfristede  
aktiver  
Kortfristede  
aktiver  
Gælds-  
forpligtelser  
Usikret  
nettoposition  
EUR  
3.143.277  
99.618  
1.847.503  
1.395.392  
I alt  
3.143.277  
99.618  
1.847.503  
1.395.392  
84  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
28. ÆNDRING I FORPLIGTELSER SOM FØLGE AF FINANSIERINGSAKTIVITET  
KONCERN 2021  
Ikke kontante  
Pengestrømme  
Optagelse  
ændringer  
BELØB I DKK 1.000  
Tilgang  
leasingforpligtelse  
Genberegning  
amortisering  
1. jan. 2021  
1.459.737  
65.257  
Afdrag  
(5.672)  
(17.951)  
(417)  
Valutakurs  
(549)  
31. dec. 2021  
1.455.562  
47.289  
Gæld til kreditinstitutter  
Gæld til banker (driftskreditter udeladt)  
Leasing, bygninger på lejet grund  
I alt  
0
0
0
0
0
0
2.047  
0
(25)  
26.621  
(10)  
1.941  
1.941  
0
28.135  
1.551.615  
(24.040)  
(584)  
2.047  
1.530.986  
KONCERN 2020  
Ikke kontante  
ændringer  
Pengestrømme  
BELØB I DKK 1.000  
Tilgang  
leasingforpligtelse  
Genberegning  
amortisering  
1. jan. 2020  
1.471.380  
71.688  
Optagelse  
Afdrag  
(5.656)  
(6.139)  
(418)  
Valutakurs  
(5.987)  
(292)  
31. dec. 2020  
1.459.737  
65.257  
Gæld til kreditinstitutter  
Gæld til banker (driftskreditter udeladt)  
Leasing, bygninger på lejet grund  
Anden gæld  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
27.148  
(111)  
26.621  
4.418  
(4.400)  
(16.613)  
(18)  
0
I alt  
1.574.634  
(6.408)  
1.551.615  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 85  
 
MODERSELSKAB 2021  
Ikke kontante  
ændringer  
Pengestrømme  
Optagelse  
BELØB I DKK 1.000  
Tilgang  
leasingforpligtelse  
Genberegning  
amortisering  
1. jan. 2021  
65.257  
Afdrag  
(17.945)  
(17.945)  
Valutakurs  
(23)  
31. dec. 2021  
47.289  
Gæld til banker (driftskreditter udeladt)  
0
0
0
I alt  
65.257  
0
(23)  
0
0
47.289  
MODERSELSKAB 2020  
Ikke kontante  
ændringer  
Pengestrømme  
BELØB I DKK 1.000  
Tilgang  
leasingforpligtelse  
Genberegning  
amortisering  
1. jan. 2020  
71.688  
Optagelse  
Afdrag  
(6.139)  
Valutakurs  
(292)  
31. dec. 2020  
65.257  
0
Gæld til banker (driftskreditter udeladt)  
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Anden gæld  
4.418  
(4.400)  
(10.539)  
(18)  
I alt  
76.106  
(310)  
65.257  
86  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
29. NÆRTSTÅENDE PARTER  
Nærtstående parter i Prime Office A/S defineres, jf. IAS 24, som værende personer  
i direktionen og bestyrelsen, samt personer med tilknytning hertil. Herudover  
selskaber, hvori denne personkreds har væsentlig indflydelse inkl. selskaber som  
er tilknyttet til moderselskabet jvf. Tidligere angivne koncernoversigt. Ingen  
nærtstående parter har en bestemmende indflydelse på Prime Office A/S.  
• Moller & Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S, som  
ejes 100% af administrerende direktør Mogens Vinther Møller)  
• Hegelund Invest ApS (Hegelund Invest ApS ejes 100% af familien Lindeløv)  
• Torben Hjort ApS (Torben Hjort ApS ejes af bestyrelsesmedlem Torben Hjort og  
Thomas Hjort.  
• M& M Invest Aps ejes af næstformand Knud Aage Hjorth.  
Følgende nærtstående er i besiddelse af betydelig indflydelse på koncernens  
driftsmæssige og finansielle ledelse. Relationerne begrundes enten ved sammenfald Honorar til Moller & Company A/S er sket i henhold til indgået delegationsaftale med  
i direktions- eller bestyrelsessammensætning.  
selskabet.  
Koncern  
2021  
Moderselskab  
2021  
BELØB I DKK 1.000  
2020  
2020  
Transaktioner med Moller & Company A/S  
Delegationsaftale1)  
4.667  
0
4.288  
1.500  
4.667  
0
4.288  
1.500  
Vederlag i forbindelse med køb af virksomhed  
Transaktioner med direktion og bestyrelse  
Direktion og dennes nærtstående  
Bestyrelse  
1.899  
1.918  
2.186  
1.634  
955  
662  
1.324  
1.135  
Gæld til ledelsen  
Rente, HKL Grundstückinvest GmbH  
Tilknyttede virksomheder  
0
38  
0
38  
Koncernmellemværender, renteindtægter  
Koncernmellemværender, renteudgifter  
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder  
Gæld tilknyttede virksomheder  
0
0
0
0
0
0
0
0
565  
3.652  
516  
3.201  
10.625  
15.654  
312.654  
278.052  
Management fee internt i koncernen faktureret fra moderselskabet beløber sig til 7.233 TDKK (2020: 6.314 TDKK).  
1) Administrationsbidrag følger honorarbetingelserne i administrationsaftalen og afregnes kvartårligt og udgør 0,15% p.a. (eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af koncernens ejendomsportefølje.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 87  
 
30. AKTIONÆRFORHOLD  
I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Office A/S  
meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel  
den samlede aktiekapital som stemmerettighederne.  
• Birketinget A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 922.259 stk. aktier svarende  
til 24,31%.  
• AHJ A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til  
15,72%.  
• Granada Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere  
end 10% af den samlede aktiekapital.  
• Djernes & Andreasen ApS, Korsør, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end 11% af  
den samlede aktiekapital.  
88  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
31. LEDELSENS BEHOLDNING AF AKTIER MV.  
2021  
Beholdning af aktier  
pr. 1. januar i stk.  
Årets tilgang  
i stk.  
Beholdning af aktier  
pr. 31. december i stk.  
Beholdning i procent af  
antallet af aktie i alt  
Markedsværdi af  
beholdning af aktier i T.DKK  
Bestyrelsen  
Flemming Bent Lindeløv  
28.130  
5.000  
2 7. 2 6 2  
3 3 7  
0
28.130  
5.000  
2 7. 2 6 2  
3 3 7  
0,74%  
0,13%  
0,72%  
0,01%  
8 . 4 9 5  
1.510  
8 . 2 3 3  
1 0 2  
Torben Hjort Friederichsen og (Torben Hjort Aps)  
Knud Aage Hjorth og (M+M Invest Aps)  
Marie Vinther Møller*  
0
0
0
Direktion  
Mogens Vinther Møller og (Birketinget A/S  
847.269  
75.000  
922.259  
24,31%  
278.522  
* valgt i 2021  
2020  
Beholdning af aktier  
pr. 1. januar i stk.  
Årets tilgang  
i stk.  
Beholdning af aktier  
pr. 31. december i stk.  
Beholdning i procent af  
antallet af aktie i alt  
Markedsværdi af  
beholdning af aktier i T.DKK  
Bestyrelsen  
Flemming Bent Lindeløv  
28.130  
0
28.130  
0,74%  
5.794  
Torben Hjort Friderichsen (Torben Hjort ApS)  
Knud Aage Hjorth og (M+M Invest Aps)  
5.000  
27.262  
0
0
5.000  
27.262  
0,13%  
0,72%  
1.030  
5.615  
Direktion  
Mogens Vinther Møller og (Birketinget A/S  
845.259  
2.000  
847.259  
22,34%  
174.535  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 89  
 
32. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN  
33. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT  
TIL OFFENTLIGGØRELSE  
Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter status-  
dagen, som har indflydelse på årsrapporten for 2021.  
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 23. marts 2022 godkendt nær-  
værende årsrapport 2021 til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges  
Prime Office A/S’ aktionærer til godkendelse på den ordinære generalfor-  
samling 20. april 2022.  
xxxxxxxxxxxxxx  
90  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
34. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS  
Anvendt regnskabspraksis er, ud over det i koncernregnskabets note 1 beskrevne,  
som beskrevet nedenfor.  
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%.  
Ikke kontrollerende interesser  
Grundlæggende forudsætning om fortsat drift  
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den  
Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har i forbindelse med regnskabsaflæggelsen ikke kontrollerende interesses forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes  
vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going concern-forudsætningen lægges  
til grund. Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har konkluderet, at der ikke  
på regnskabsafslutningstidspunktet er faktorer, der giver anledning til tvivl om,  
hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte driften mindst frem til næste  
balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund af kendskab til koncernen og  
selskabet, de skønnede fremtidsudsigter og de identificerede usikkerheder og risici,  
der knytter sig hertil. Det anses således for rimeligt, sagligt og velbegrundet at  
lægge going concern-forudsætningen til grund for regnskabsaflæggelsen.  
resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen og  
som en særskilt post under egenkapitalen.  
Virksomhedssammenslutninger  
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet  
fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet.  
Overtagelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden  
faktisk overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede  
totalindkomstopgørelse frem til henholdsvis afhændelses- og afviklingstidspunktet.  
Afhændelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden faktisk  
overgår til tredjemand.  
Koncernregnskabet  
Koncernregnskabet omfatter Prime Office A/S (moderselskabet) og de virksomheder  
(dattervirksomheder), som kontrolleres af moderselskabet. Moderselskabet anses for  
at have kontrol, når det i) har bestemmende indflydelse over de relevante aktiviteter  
i den pågældende virksomhed, ii) er eksponeret overfor eller har ret til et variabelt  
Ved køb af nye virksomheder, hvor koncernen opnår bestemmende indflydelse over  
den erhvervede virksomhed, anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte  
afkast fra investeringen, og iii) kan anvende sin bestemmende indflydelse til at påvirke virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles  
det variable afkast.  
til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Langfristede aktiver, der overtages med  
salg for øje, måles dog til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger.  
Omstruktureringsomkostninger indregnes alene i overtagelsesbalancen, hvis  
de udgør en forpligtelse for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn til  
skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.  
Konsolideringsprincipper  
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Prime Office A/S og  
dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge  
regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug ved  
konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.  
Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag  
for den overtagne virksomhed. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget  
af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes disse til dagsværdien heraf på  
overtagelsestidspunktet. Omkostninger, der vedrører virksomhedsovertagelsen,  
indregnes i resultatet ved afholdelsen.  
Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne  
mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de  
konsoliderede virksomheder.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 91  
 
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem på den ene side købsvederlaget for den  
erhvervede virksomhed, værdien af minoritetsinteresser i den overtagne virksomhed opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse,  
og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinteresser og på den anden side indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af  
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og  
dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.  
som et aktiv i immaterielle aktiver og testes minimum én gang årligt  
for værdiforringelse. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktivet overstiger dets  
genindvindingsværdi, nedskrives det til den lavere genindvindingsværdi.  
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som  
og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes i anden  
totalindkomst, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede  
fremtidige transaktion i indregning af ikke finansielle aktiver eller forpligtigelser,  
Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) revurderes de opgjorte dagsværdier,  
det opgjorte købsvederlag for virksomheden, værdien af minoritetsinteresser i den  
overtagne virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinteresser.  
Hvis forskelsbeløbet fortsat er negativt, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i  
resultatet.  
overføres værdien af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til kostprisen for  
henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion  
i indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstrumentet til  
resultatopgørelsen.  
Hvis der på overtagelsestidspunktet er usikkerhed om identifikation eller måling af  
overtagne aktiver, forpligtelser eller eventualforpligtelser eller fastlæggelsen af  
købsvederlaget, sker første indregning på grundlag af foreløbigt opgjorte værdier.  
De foreløbigt opgjorte værdier kan reguleres, eller yderligere aktiver eller forpligtelser  
indregnes, indtil 12 måneder efter overtagelsen, hvis der er fremkommet ny information  
vedrørende forhold, der eksisterede på overtagelsestidspunktet, som ville have påvirket  
opgørelsen af værdierne på overtagelsestidspunktet, havde informationen været kendt.  
Pengestrømssikring  
Ændringer i den del af dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er  
klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige betalingsstrømme,  
og som effektivt sikrer ændringer i fremtidige pengestrømme, indregnes i anden  
totalindkomst i en særskilt reserve fro sikringstransaktioner under egenkapitalen,  
indtil de sikrede pengestrømme påvirker resultatet. På dette tidspunkt reklassificeres  
gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstansaktioner fra anden totalindkomst og  
indregnes i samme regnskabspost som det sikrede.  
Efterfølgende ændringer i skøn over betingede købsvederlag indregnes som hovedregel  
direkte i resultatet.  
Hvis sikringsinstrumentet ikke længere opfylder kriterierne for regnskabsmæssig  
sikring, ophører sikringsforholdet fremadrettet. Den akkumulerede værdiændring  
indregnet i anden totalindkomst reklassificeres til resultatopgørelsen, når de sikrede  
pengestrømme påvirker resultatet eller ikke længere er sandsynlig.  
Afledte finansielle instrumenter  
Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning på indgåelsesdagen  
til dagsværdi og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative  
dagsværdier af afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for  
behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende  
dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.  
Den del af værdireguleringen af et afledt finansielt instrument, som ikke indgår i et  
sikringsforhold, præsenteres under finansielle poster.  
Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af observerbare Skat  
markedsdata (se note 25 - dagsværdihierarki for finansielle instrumenter, der måles til Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat,  
dagsværdi i balancen).  
indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i  
92  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til  
posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen.  
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE  
Nettoomsætning  
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende  
skattesatser og -regler.  
Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsårets periodiserede  
huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennemfakturering.  
Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag.  
Omsætningen opgøres eksklusiv moms.  
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte  
anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse. Udskudt skat  
vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om  
genindvinding ved salg.  
Driftsomkostninger  
Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene,  
herunder vedligeholdelsesomkostninger samt administration af ejendommene.  
Viderefakturerede omkostninger til lejere, herunder varme, el mv. indregnes netto.  
Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.  
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede  
skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne  
realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i  
udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed.  
ANDRE DRIFTSINDTÆGTER  
Salgs- og administrationsomkostninger  
I salgs- administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og  
administration af koncernen, herunder ledelsens løn og omkostninger til revisor,  
advokat mv.  
Udskudt skat, der opstår ved første indregning af et aktivkøb som ikke udgør  
virksomhedssammenslutning indregnes ikke. Efterfølgende korrektioner til værdien  
af aktivet, der eliminerer den initialt ikke indregnede udskudte skat, medfører ikke  
ændring af den udskudte skat.  
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme  
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på  
regnskabsposten for ”værdiregulering af koncernens investeringsejendomme”.  
K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skattesubjekt, men skattemæssigt  
transparent. Skatten af Prime Office A/S’ 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er  
derfor indregnet i regnskabet for moderselskabet og koncernen.  
Finansielle poster  
Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede  
og urealiserede kursgevinster og -tab af værdipapirer og sikringsinstrumenter,  
gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages  
amortisering af finansielle gældsforpligtelser.  
Ledelsen i Prime Office A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters  
skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de  
skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien.  
Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 93  
 
Leasingkontrakter  
BALANCEN  
Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når koncernen i  
henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et specifikt identificerbart aktiv får  
stillet leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når koncernen opnår ret til  
stort set alle de økonomiske fordele fra brugen af det identificerede aktiv og retten  
til at bestemme over brugen af det identificerede aktiv.  
Investeringsejendomme  
Investeringsejendomme er investeringer i bolig-, kontor- og erhvervsejendomme  
med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende  
driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.  
Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsværdien af de fremtidige  
leasingydelser tilbagediskonteret med en alternativ lånerente. Følgende  
leasingbetalinger indregnes som en del af leasingforpligtelsen:  
• Faste betalinger  
• Variable betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer i et indeks eller en  
rente, baseret pågældende indeks eller rente.  
Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første  
indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger  
inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igangværende  
projekter. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles  
efterfølgende til dagsværdi.  
• Skyldige betalinger under en restværdigaranti.  
• Udnyttelsesprisen for købsoptioner, som ledelsen med høj sandsynlighed forventer  
at udnytte.  
• Betalinger omfattet af en forlængelsesoption, som koncernen med høj  
sandsynlighed forventer at udnytte.  
• Bod relateret til en opsigelsesoption, medmindre koncernen med høj sansynlighed  
ikke forventer at udnytte optionen.  
Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet  
investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhvervelses-  
omkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter  
(Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger,  
der tilføres investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges  
kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse  
indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.  
Leasingforpligtelsen måles til amortiseret kostpris unden den effektive rentes  
metode. Leasingforpligtelsen genberegnens, når der er ændringer i de underliggende  
kontraktuelle pengestømme fra ændringer i et indeks eller en rente, hvis der er  
ændringer i koncernens estimat af en restværdigaranti, eller hvis koncernen ændrer  
sin vurdering af, om en købs-, forlængelses- eller opsigelsesoption med rimelig  
sansynlighed forventes udnyttet.  
Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi via en  
afkastmodel.  
Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen  
i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået. Dagsværdien af koncernens  
investeringsejendomme vil blive reguleret i forbindelse med delårs- og halvårs-  
rapporter, og det er skrevet i afsnittet omkring vurdering af ejendomme og i note 2.  
Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien  
af leasingforpligtelsen korrigeret for forudbetalt leasingbetalinger med tillæg  
af direkte relaterede omkostninger og estimerede omkostninger til nedrivning,  
istandsættelse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af  
incitamentsbetalinger fra leasinggiver.  
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af  
akkumulerede af- og nedskrivninger.  
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives lineært over aktivernes forventede  
brugstid, der udgør 5-10 år.  
94  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumulerede af- og  
nedskrivninger. leasingaktivet afskrives over den korteste af leasingperioden og  
leasingaktivets brugstid. Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen.  
Reserve for valutakursreguleringer  
Reserve for valutakursreguleringer omfatter andel af valutakursdifferencer,  
opstået ved omregning af regnskaber for enheder med en anden funktionel  
valuta end danske kroner, kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser,  
der udgør en del af virksomhedens nettoinvesteringer i sådanne enheder,  
og kursreguleringer vedrørende sikringstransaktioner, der valutakurssikrer  
virksomhedens nettoinvesteringer i sådanne enheder. Reserven opløses ved  
afhændelse af udenlandske enheder, eller hvis betingelserne for effektiv sikring  
ikke længere er til stede. Når kapitalandele i tilknyttede virksomheder, associerede  
virksomheder og kapitalinteresser i modervirksomhedens regnskab er omfattet af  
bindingskravet i reserven for nettoopskrivning efter den indre værdis metode, vil  
valutakursreguleringer i stedet indgå i denne egenkapitalreserve.  
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder i moderselskab  
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i moderselskabets  
regnskab efter indre værdis metode. Kapitalinteresser optages i balancen til den  
forholdsmæssige andel af deres indre værdi og moderselskabets andel af resultatet  
medtages på tilsvarende vis i resultatopgørelsen.  
Tilgodehavender  
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til  
amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort tabshensættelse.  
Reserve for sikringstransaktioner  
Likvide beholdninger  
Likvide beholdninger består af indestående på konti i pengeinstitutter.  
Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede nettoændring  
efter skat i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder kriterierne for sikring  
af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikrede transaktion endnu ikke er  
realiseret. Reserven opløses, når den sikrede transaktion realiseres, hvis de sikrede  
pengestrømme ikke længere forventes realiseret, eller sikringsforholdet ikke  
længere er effektivt. Reserven repræsenterer ikke en selskabsretlig binding og kan  
derfor udgøre et negativt beløb.  
Periodeafgræsningsposter  
Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter  
vedrørende efterfølgende regnskabsår mens periodeafgræsningsposter indregnet  
under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende  
regnskabsår. Begge periodeafgræsningsposter måles til kostpris.  
Kort-/langfristede gældsforpligtelser  
Egenkapital  
Egne aktier  
Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu  
efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles  
de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede  
værdi ved anvendelse af den ”effektive rentes metode”, således at forskellen mellem  
provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.  
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på  
egenkapitalen under overført resultat.  
Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode  
Reserve for nettoopskrivning efter indre værdi omfatter nettoopskrivning  
af kapitalandele i tilknyttede virksomheder, associerede virksomheder og  
kapitalinteresser i forhold til kostpris.  
Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv.,  
måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrentede gældsforpligtelser  
normalt svarer til den nominelle værdi.  
Reserven kan elimineres ved underskud, realisation af kapitalandele eller ændring i  
regnskabsmæssige skøn.,Reserven kan ikke indregnes med et negativt beløb.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 95  
 
Pengestrømsopgørelsen  
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser  
omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster,  
der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte  
poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger,  
der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter,  
indkomstskatter o.l.  
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen  
præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift,  
investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og  
slutning.  
Likviditetsvirkningen af indkøbte investeringsejendomme og ejendomsselskaber  
vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. Pengestrømme  
vedrørende købte investeringsejendomme og ejendomsselskaber indregnes fra  
overtagelsestidspunktet.  
Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som anvendes direkte i  
segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver. Kortfristede aktiver i  
segmenterne omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet,  
herunder varebeholdninger, tilgodehavender fra udlejning, andre tilgodehavender,  
periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.  
Driftsaktivitet  
Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens  
hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til investerings- eller  
finansieringsaktiviteter.  
Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af  
driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tjenesteydelser,  
hensatte forpligtelser og anden gæld.  
Investeringsaktivitet  
Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af  
investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre investeringer, der ikke  
indgår som likvider.  
Omregning af fremmed valuta  
Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta  
omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld  
og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen,  
omregnes til balancedagens valutakurs.  
Finansieringsaktivitet  
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i  
størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapital og gæld.  
Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og henholdsvis  
betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatet som finansielle poster.  
Ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt  
Segmentoplysninger  
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære  
regnskabspraksis og følger koncernens interne ledelsesrapportering.  
poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på  
omvurderingstidspunktet.  
I definitionen af segmentoplysninger er koncernens selskabsopbygning valg som  
grundlag og dækker over koncernselskaber. Boliger er primært K/S Danske  
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger  
Immobilien. Kontorer er koncernens kontorselskaber. Erhverv og bolig er MC Property regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes  
Fund Hamburg GmbH. resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse  
96  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser  
på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte  
tilfælde anvendes de faktiske valutakurser.  
Balanceposterne omregnes til balancedagens  
valutakurser.  
Valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af  
virksomheders balanceposter ved årets begyndelse  
til balancedagens valutakurser og ved omregning  
af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser  
til balancedagens valutakurser, indregnes i  
anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes  
valutakursdifferencer, der er opstået som følge  
af ændringer, som er foretaget direkte i den  
udenlandske virksomheds egenkapital, også i  
anden totalindkomst.  
Resultatopgørelsens poster omregnes til  
gennemsnitlige valutakurser for månederne,  
medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske  
valutakurser på transaktionstidspunktet, bortset  
fra poster afledt af ikke-monetære aktiver og  
forpligtelser, der omregnes til historiske kurser  
gældende for de pågældende ikke- monetære  
aktiver og forpligtelser.  
Visualisering af Aarhus Ø projekt.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021 97  
 
DEFINITION AF NØGLETAL FOR KONCERNEN  
Resultat før skat (DKK)  
Gennemsnitlig egenkapital (DKK)  
Årets resultat (DKK)  
x 100  
x 100  
x 100  
Forrentning af egenkapitalen før skat:  
Forrentning af egenkapitalen efter skat:  
Soliditetsgrad (pct.):  
Gennemsnitlig egenkapital (DKK)  
Egenkapital ultimo (DKK)  
Samlede aktiver (DKK)  
Resultat før kurs- og værdireguleringer  
Dagsværdi investeringsejendomme  
Gæld til kreditinstitutter  
Return on invested capital (ROIC):  
Loan to value (LTV):  
Dagsværdi investeringsejendomme  
Resultat af primær drift  
Interest coverage (ICR):  
Finansielle omkostninger  
Årets resultat (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer  
Gns. antal aktie (stk)  
Resultat pr. aktie (EPS):  
Pengestrømmme vedrørende primær drift  
Antal aktier ultimo periode, stk  
Antal aktier i alt (stk.) x Børskurs (DKK)  
Egenkapital tilhørende moderselskabts aktionærer (DKK)  
Antal aktie (stk)  
Pengestrømme fra driftsaktiviteter pr. aktie, DKK:  
Markedsværdi (T.DKK):  
Indre værdi pr. aktie (DKK):  
Price Earnings (PE):  
Markedsværdi pr. aktie (DKK)  
Resultat pr. aktie EPS (DKK)  
(Antal aktier - antal egne aktier) x Børskurs (DKK)  
Egenkapital (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer  
EBIT (DKK) (resultat af primær drift)  
Antal aktie (stk)  
Kurs/indre værdi (DKK):  
EBIT pr. aktie (DKK):  
Udbytte (DKK)  
Udbytte pr. aktie (DPS):  
Antal aktie (stk)  
Antal udlejede m2  
Udlejningsgrad (pct.):  
Vekslekurs DKK / €:  
Antal m2  
7,4365  
98  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information  
 
DET ER IKKE LIGEGYLDIGT HVOR DU INVESTERER DINE PENGE  
En investering i en børsnoteret ejendomsaktie med en obligations egenskaber og en markant vækst  
Aktiver for ca. 3,3 mia. DKK investeret i tyske ejendomme  
HER ER TRE GODE GRUNDE TIL AT INVESTERE  
En investering i mange  
aktivklasser samtidig:  
En investering med følgende karakteristika:  
En investering med 14 års dokumenterede resultater  
Børsnoteret den 10.7.2008  
En spredning på ejendomssegmenter  
– boliger, kontorer og erhverv  
En børsnoteret aktieinvestering  
En obligationsinvestering  
En ejendomsinvestering  
En vækstinvestering  
Aktiekursudvikling årligt i 5 år 127,07% svarende til 17,81% årligt.  
Aktiekursudvikling årligt i 10 år 22,60%  
En stigende omsætning og indtjening  
Egenkapital i 2008 100 mio. DKK  
En spredning på større tyske byer  
– Hamborg, Kiel og Lübeck  
En spredning i Europas største og stærkeste økonomi  
En lav risiko målt på alle teoretiske risikoparametre  
Ingen resultathonorar  
En inflationssikret investering  
Egenkapital i 2021 1.646 mio. DKK.  
Soliditet 47,45%  
0,15% i administrationshonorar, der er markedets laveste  
Gældsprocent realkredit/vurdering af ejendomme 43,90%.  
Minimumsinvestering 1 aktie der pr. 31.12.2021 koster  
302 DKK.  
Med ca. 180 mio. DKK i huslejeindtægter, hvoraf en stor del stammer fra boliger og  
kontorejendomme er indtægten lige så stabil som en realkreditobligation.  
Huslejeindtægterne følger inflationen og vækst og her med en værdisikring af indtægterne  
der svarer til en indeksobligation.  
Læs mere på www.primeoffice.dk og læs vores seneste  
årsregnskab og delårsrapport.  
Indtjening er stabil og risikonøgletal svarer snarere til en obligation end til en aktie.  
Shareholder Information Prime Office Årsrapport 2021  
99  
 
Prime Office A/S  
Sønder Allé 6, 2. Sal  
DK-8000 Aarhus C  
CVR. nr. 3055 8642  
Telefon (+45) 8733 8989  
Kontaktperson  
Mogens Vinther Møller  
Adm. direktør  
Telefon (+45) 8733 8989  
Mobil (+45) 4074 2429  
www.primeoffice.dk  
info@primeoffice.dk  
100  
Prime Office Årsrapport 2021 Shareholder Information