Meddelelse nr. 339
9. november 2023
CVR-nr. 14 24 60 45
RAPPORT FOR 1.-3. KVARTAL 2023
Stigning i EBIT på 12 % sammenlignet med samme periode sidste år
Udlejningsprocent i København og på Frederiksberg på 97
Omsætning på DKK 1.521 mio. mod DKK 1.502 mio. for samme periode sidste år. Udviklingen dækker over
en stigning i Ejendomme på 9 %, mens Projekt & Service har haft et ventet fald på 18 %.
Bruttoresultat på DKK 967 mio. mod DKK 864 mio. - en stigning på 12 %.
Resultat før finansielle poster (EBIT) på DKK 825 mio. mod DKK 735 mio. – en stigning på 12 %.
Et stigende renteniveau, der dog alene påvirker den udækkede del af Jeudans finansielle gældsforpligtel-
ser på ca. 25 %, medfører øgede renteomkostninger, hvorefter resultat før kurs- og værdireguleringer
(EBVAT) udgjorde DKK 513 mio. mod DKK 619 mio.
Udviklingen på de finansielle markeder og ejendomsmarkedet medførte en nettonedskrivning af ejendom-
menes værdi ved halvåret med DKK 532 mio. Det gennemsnitlige afkast for ejendomsporteføljen er steget
marginalt fra 4,1 % p.a. til 4,2 % p.a.
Et stigende renteniveau i de mellemlange renter i tredje kvartal medfører en positiv kursregulering af fi-
nansielle gældsforpligtelser m.m. i tredje kvartal på DKK 337 mio. og år til dato på DKK 70 mio.
Resultat før skat på DKK 52 mio. mod DKK 4.160 mio.
Aktuelt likviditetsberedskab på ca. DKK 2,5 mia.
Udlejningsprocent i København/Frederiksberg ekskl. udviklingsejendomme på 97.
Jeudan fastholder forventningen for 2023 om et resultat før finansielle poster (EBIT) i niveauet DKK 1.050-
1.125 mio. (2022: DKK 990 mio.) og et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 650-
700 mio. (2022: DKK 815 mio.) på baggrund af en omsætning i niveauet DKK 2 mia. (2022: DKK 2 mia.). Som
følge af den yderligere rentestigning i de korte renter i 2. halvår 2023, der alene påvirker den udækkede del
af Jeudans finansielle gældsforpligtelser, forventes resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i den
nedre del af intervallet.
”Jeudan præsenterer i dag et tilfredsstillende resultat før finansielle poster på DKK 825 mio., svarende til en frem-
gang på 12 % sammenlignet med de første ni måneder af 2022. Bag resultaterne ligger bl.a. en udlejningsprocent på
97 for København og Frederiksberg, hvor 95 % af Jeudans ejendomme er beliggende”,
udtaler adm. direktør Per W.
Hallgren.
Meddelelse nr. 339
9. november 2023
Jeudan A/S, Bredgade 30, 1260 København K Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 2 af 21 sider
CVR-nr. 14 24 60 45
Han fortsætter:
”I finansielt usikre tider, som dem vi befinder os i, oplever vi fortsat, at kunderne søger mod en sik-
ker havn og en stabil samarbejdspartner og udlejer. Hertil kommer at vi kan levere på kundernes ønsker til velbelig-
gende lokaler, fleksible lejevilkår og serviceydelser, som gør det enkelt for dem at gøre det, som de er bedst til.
Nemlig at drive deres forretning.
Jeg glæder mig fortsat over, at den umage, som Jeudans mange medarbejdere ligger i at imødekomme kundernes
ønsker, fortsat leverer gode resultater. Og at vi, i tider hvor bl.a. reguleringsinitiativer begrænser markedsaktivite-
terne, kan mønstre en opkøbskapacitet på DKK 3- 5 mia. og har adgang til både realkreditfinansiering og kapital”
slutter Per W. Hallgren.
Yderligere oplysninger:
Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 3947 9102
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 3 af 21 sider
DKK mio. 3. kvt.
2023
3. kvt.
2022
1.-3. kvt.
2023
1.-3. kvt.
2022
2022
Resultatopgørelse
Nettoomsætning 516
504
1.521
1.502
2.001
Bruttoresultat 331
300
967
864
1.164
Resultat før finansielle poster EBIT 283
258
825
735
990
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 166
210
513
619
815
Kurs- og værdireguleringer 339
720
-462
3.541
3.497
Resultat før skat 505
930
52
4.160
4.313
Resultat 394
725
41
3.241
3.359
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m. 34.502
34.349
34.502
34.349
34.639
Samlede aktiver 37.749
34.767
37.749
34.767
37.063
Egenkapital 13.179
13.188
13.179
13.188
13.308
Forpligtelser 24.570
21.579
24.570
21.579
23.756
Pengestrømme
Driftsaktiviteter 223
277
6**
537
752
Investeringsaktiviteter -150
-363
-441
-1.939
-2.125
Finansieringsaktiviteter -238
362
466
1.428
1.355
Pengestrømme i alt -165
276
32
25
-19
** Pengestrømme fra driftsaktiviteter er i 1.-3. kvartal 2023 negativt
påvirket med ca. DKK 550 mio. relateret til selskabsskattebetaling
vedrørende resultatet for 2022, hvor hovedparten kan henføres til en
positiv regulering af de finansielle forpligtelser.
Regnskabsrelaterede nøgletal
EBVAT/gns. egenkapital* %
5,1
7,3
5,2
7,1
7,0
Forrentning af egenkapital (ROE)* %
12,0
25,1
0,4
37,4
28,9
Egenkapitalandel, ultimo %
34,9
37,9
34,9
37,9
35,9
Rentedækning x
2,4
5,2
2,6
6,1
5,5
Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris, ultimo (P) DKK
239
260
239
260
240
Indre værdi, ultimo (BV) DKK
237
238
237
238
240
Pris/indre værdi (P/BV) X
1,01
1,09
1,01
1,09
1,00
EBIT pr. aktie (EBITPS)* DKK
20,4
18,6
19,9
17,7
17,9
EBVAT pr. aktie (EBVATPS)* DKK
12,0
15,2
12,4
14,9
14,7
Resultat pr. aktie (EPS)* DKK
28,4
52,3
1,0
78,0
60,6
Pengestrømme pr. aktie (CFPS)* DKK
16,1
20,0
0,1
12,9
13,6
Antal aktier, ultimo 1.000
55.432
55.432
55.432
55.432
55.432
Markedsværdi, ultimo DKK mio.
13.248
14.412
13.248
14.412
13.304
* omregnet til årsbasis
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 4 af 21 sider
LEDELSESBERETNING
Koncernens omsætning i første til tredje kvartal 2023
udgjorde DKK 1.521 mio. mod DKK 1.502 mio. i samme
periode sidste år. Udviklingen dækker over en vækst i
Ejendomme på 9 % og et kalkuleret fald hos Projekt &
Service på 18 %.
Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK
825 mio. mod DKK 735 mio. for samme periode sidste
år, svarende til en vækst på 12 %.
Stigende nettorenteomkostninger som følge af et for-
øget forretningsomfang og det stigende renteniveau i
2. halvår 2022 medfører et resultat før kurs- og værdi-
reguleringer (EBVAT) på DKK 513 mio. mod DKK 619
mio. for samme periode sidste år, svarende til et fald
på 17 %.
Resultaterne er på niveau med forventningerne, og be-
styrelsen betragter dem som tilfredsstillende.
Et stigende renteniveau i den 10-årige swaprente i 3.
kvartal 2023 har medført, at halvårets negative kurs-
regulering på DKK 266 mio. ultimo september 2023 er
positive med DKK 70 mio.
Jeudan har oplevet et marked for primære ejendomme
med meget lav handelsaktivitet og markedsindikatio-
ner på svagt stigende afkastkrav. Jeudan har på den
baggrund ved halvåret forøget afkastkravet på ca. 90
ejendomme med op til 0,25 %, hvilket medfører en ne-
gativ regulering. Modsatrettet virker stigende lejeind-
tægter m.m. Den samlede nettovirkning medfører pr.
30. september 2023 en nedskrivning på DKK 532 mio.
mod en positiv regulering for samme periode sidste år
på DKK 404 mio.
Resultat før skat blev herefter DKK 52 mio.
Udlejning
2023 har budt på en god udlejningsaktivitet, og der
konstateres fortsat en fornuftig fremvisningsaktivi-
tet til såvel eksisterende som nye potentielle kunder.
Jeudan kan fortsat konstatere, at centralt beliggende
kontorlokaler, gode parkeringsmuligheder og fleksible
kontrakter uden binding med mulighed for at skalere
både op og ned, er højt på kundernes ønskelister.
I første til tredje kvartal 2023 er der indgået nye leje-
kontrakter med en samlet årlig leje på DKK 124 mio.
mod DKK 120 mio. for samme periode sidste år.
Opsigelser af lejemål svarede til en årsleje på DKK 123
mio. mod DKK 132 mio. for samme periode sidste år.
Nettoudlejningen for første til tredje kvartal 2023 blev
dermed DKK 1 mio. mod en negativ nettoudlejning på
DKK 12 mio. for samme periode sidste år.
95 % af Jeudans ejendomsportefølje er beliggende i
København og på Frederiksberg, og her udgjorde Jeu-
dans udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme
97,0 ultimo september 2023. Tillægges ledige arealer i
udviklingsejendomme i København udgør udlejnings-
procenten 95,8 ultimo september 2023. Det generelle
kontorudlejningsmarked i København havde ultimo
juni 2023, der er senest offentliggjorte tal, en udlej-
ningsprocent på 93,5.
Investeringsmarked
Den økonomiske afmatning er fortsat ind over halv-
året 2023, hvor BNP i 2. kvartal 2023 faldt 0,3 % korri-
geret for prisudvikling og sæsonbevægelser. For 1.
halvår 2023 er BNP dog vokset 0,8 % i forhold til 1.
halvår 2022, korrigeret for prisudvikling og sæsonbe-
vægelser. Trods udviklingen i produktionen er det
danske arbejdsmarked forsat robust. 2. kvartal 2023
var det 9. kvartal i træk med positiv vækst i beskæfti-
gelsen, mens ledigheden også er under den struktu-
relle grænse. Dansk økonomi vurderes således at
være modstandsdygtig over for økonomisk modgang.
For de sidste 10 år er BNP i København vokset med
36,2 %, mens væksten for landet som helhed var 23,5
%. Tendensen for, at en stigende andel af BNP skabes
i København, fortsætter dermed, hvilket skyldes at
indbyggere og virksomheder i stadig højere grad sam-
ler sig i de store byer. Dette antydes også af en ana-
lyse fra AE, som viser, at 39 % af alle jobs skabt siden
2008 ligger i København.
Der er tegn på, at prisudviklingen er kommet under
kontrol, idet inflationen er faldet næsten uafbrudt si-
den oktober 2022. For september 2023 var inflationen
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 5 af 21 sider
0,9 %, mens kerneinflationen var 3,7 %. Samme udvik-
ling ses i andre vestlige økonomier, hvorfor både ECB
og FED p.t. har stoppet for rentestigningerne. Blandt
centrale finansielle institutioner vurderes det, at ren-
ten vil være konstant ind i 1. halvår 2024, og at de før-
ste lempelser alt andet lige tidligst vil ske i 2. halvår
2024.
Udviklingen i transaktionsvolumen har i 3. kvartal
fulgt samme lave tendens som i 1. halvår 2023, hvor
transaktionsvolumen lå 32 % under samme periode
året før.
For kontorejendomme på både primære og sekun-
dære beliggenheder i København vurderes der ikke at
være sket nogen væsentlig udvikling i afkastkravene
siden 2. kvartal 2023, mens nettolejen ses at være
stagneret. For detailsegmentet i Københavns pri-
mære og sekundære beliggenheder vurderes afkast-
kravene at være uændrede, mens nettolejen er stag-
neret. For boligudlejningsejendomme i København på
både primære og sekundære beliggenheder vurderes
afkastkravet tillige at være uændret, mens nettolejen
er svagt stigende.
Tomgangen har været svagt stigende i 2. kvartal 2023
på kontorejendomme i København, ligesom detail har
oplevet stigende tomgang i 2. kvartal 2023.
De generelt stagnerende afkastkrav skyldes bl.a. de
stigende pengepolitiske renter, som reducerer
mængden af finansieringsmuligheder til mulige inve-
steringer og øger alternativafkastet på fast ejendom.
Disse faktorer er ligeledes centrale til at forklare,
hvorfor investorer har været tilbageholdende med at
foretage nye investeringer i årets tre første kvartaler.
Finansieringsmulighederne vurderes potentielt svæk-
ket, hvis Det Systemiske Risikoråds forslag om en
sektorspecifik buffer rettet mod eksponeringer i
ejendomsselskaber indføres.
REGNSKABSBERETNING
Investeringsejendomme
Lejeindtægter m.v.
udgjorde i første til tredje kvartal
2023 DKK 1.158 mio. mod DKK 1.064 mio. i samme peri-
ode sidste år, svarende til en vækst på 9 %. Væksten
kan blandt andet henføres til genudlejninger til en hø-
jere leje, pristalsregulering af lejen samt nyinvesterin-
ger i 2022.
Trods væksten i forretningsomfanget er ejendomme-
nes
driftsomkostninger
fastholdt på niveauet for
samme periode sidste år og udgjorde DKK 240 mio.
Herefter udgjorde segmentets
bruttoresultat
DKK
918 mio. mod DKK 824 mio. i samme periode sidste år,
svarende til en vækst på 11 %.
Projekt & Service
Aktivitetsniveauet i Projekt & Service blev i første til
tredje kvartal 2023, som ventet, lavere end 2022, og
omsætningen
udgjorde DKK 522 mio. mod DKK 640
mio. for samme periode sidste år, svarende til et fald
på 18 %.
Drifts- og produktionsomkostningerne
udgjorde DKK
460 mio. mod DKK 587 mio. for samme periode sidste
år, svarende til et fald på 22 % og kan henføres til en
bedre udnyttelse af egen kapacitet og et lavere for-
brug af eksterne leverandører med en lavere margin.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 6 af 21 sider
Herefter udgjorde
bruttoresultatet
DKK 62 mio. mod
DKK 53 mio. for samme periode sidste år, svarende til
en vækst på 18 %.
Koncern
Koncernens
salgs- og marketingomkostninger
ud-
gjorde DKK 15 mio. mod DKK 14 mio. for samme periode
sidste år. Koncernens
administrationsomkostninger
udgjorde DKK 127 mio. mod DKK 114 mio. for samme pe-
riode sidste år. Den samlede omkostningsstigning kan
henføres til nyinvesteringerne i 2022 samt øgede ud-
gifter til IT-, compliance- og udviklingsomkostninger
samt forøgede marketingaktiviteter.
Koncernens
resultat før finansielle poster
(EBIT) ud-
gjorde herefter DKK 825 mio. mod DKK 735 mio. for
samme periode sidste år, svarende til en vækst på 12
%. EBIT pr. aktie udgjorde hermed DKK 19,9 mod DKK
17,7 for samme periode sidste år.
I forhold til samme periode i 2021 har der på 2 år været
en vækst i EBIT på 25 %.
De finansielle poster (netto)
udgjorde DKK -312 mio.
mod DKK -117 mio. for samme periode sidste år. Stig-
ningen kan henføres til et stigende aktivitetsniveau,
det stigende renteniveau i 2. halvår 2022 samt et sti-
gende renteniveau i de korte renter i løbet af 2023. Je-
udan har sikret renten på ca. 75 % af realkreditfinan-
sieringen med en gennemsnitlig løbetid på ca. 11 år.
Hermed er det de resterende 25 %, der som ventet er
påvirket af det stigende renteniveau. Den samlede
rentebærende gæld udgjorde DKK 20,3 mia. ultimo
september 2023 mod DKK 17,4 mia. ultimo september
2022 og DKK 19,6 mia. ultimo 2022.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
ud-
gjorde herefter DKK 513 mio. mod DKK 619 mio. for
samme periode sidste år, svarende til et fald på 17 %.
Kurs- og værdireguleringer
Ved udgangen af hvert kvartal vurderes ejendomme-
nes dagsværdi på grundlag af udviklingen i ejendom-
menes nettoresultat, reservationer til besluttede om-
bygninger og ejendommenes afkast.
På investeringssiden generelt betragtes velbelig-
gende ejendomme i Indre by fortsat – også i en periode
med økonomisk usikkerhed – som en god investering.
Dette kombineret med umiddelbart kapitalstærke
ejere, medfører aktuelt et meget lavt udbud. Markeds-
udviklingen og aktuelle afkastkrav baseret på gen-
nemførte transaktioner er således svært tilgængeligt.
Markedsindikationer fra flere større erhvervsmæg-
lere i København samt øvrige markedstendenser tyder
på et generelt svagt stigende afkastniveau.
Ved halvåret foretog Jeudan på baggrund af udviklin-
gen og markedsindikationerne en opjustering af af-
kastkravet på ca. 90 ejendomme med op til 0,25 %,
hvilket medførte en negativ regulering. Modsatrettet
virker stigende lejeindtægter m.m. Dette er fortsat
gældende ultimo september 2023. Den samlede
vær-
diregulering af ejendommene
andrager DKK -532 mio.
mod DKK 404 mio. for samme periode sidste år.
95 % af Jeudans ejendomsportefølje er beliggende i
København og på Frederiksberg, og 77 % er kontor-
ejendomme. Den samlede ejendomsportefølje er vær-
diansat til ca. DKK 35.262 pr. m² og til et gennemsnitligt
afkast på 4,2 % p.a.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 7 af 21 sider
De finansielle gældsforpligtelser værdireguleres til
dagsværdi og påvirkes således af renteudviklingen.
Jeudans finansieringsstrategi er – som for ejendoms-
investeringerne – langsigtet, hvorfor finansieringsren-
terne er låst med lang løbetid.
På baggrund af et stigende renteniveau i de mellem-
lange renter i tredje kvartal 2023 er der pr. 30. septem-
ber 2023 opgjort en
positiv regulering af de finansielle
forpligtelser
på DKK 70 mio. For samme periode sidste
år var reguleringen DKK 3.137 mio.
Resultatet før skat
udgjorde herefter DKK 52 mio. mod
DKK 4.160 mio. for samme periode sidste år.
Efter skat blev resultatet for 1.-3. kvartal på
DKK 41
mio. mod DKK 3.241 mio. for samme periode sidste år.
Balancen
Ejendomme inkl. domicilejendom og igangværende
projekter
udgjorde ultimo september 2023 DKK 34,5
mia. mod DKK 34,3 mia. på samme tidspunkt sidste år
og DKK 34,6 mia. ved årsskiftet.
De materielle aktiver blev netto DKK 135 mio. lavere i
første til tredje kvartal 2023. Faldet kan henføres til
værdiregulering af ejendommenes værdi, der modsva-
res af en stigning til forbedringer af ejendomme samt
afholdte omkostninger ved igangværende byggepro-
jekter.
Andre tilgodehavender
udgjorde ultimo september
2023 DKK 2,3 mia. mod DKK 0,1 mia. på samme tids-
punkt sidste år og DKK 2,1 mia. ved årsskiftet. Beløbet
kan i al væsentlighed henføres til reguleringer af ren-
teaftaler siden indgåelse som følge af stigende renter.
Debitorerne på dette tilgodehavende er alene SIFI-
pengeinstitutter.
Koncernens egenkapital
udgjorde pr. 30. september
2023 DKK 13,2 mia., svarende til niveauet pr. 30. sep-
tember 2022 og DKK 13,3 mia. ved årsskiftet. Udviklin-
gen i 2023 dækker over resultat for første til tredje
kvartal, udloddet udbytte på DKK 166 mio. samt køb af
aktier for DKK 10 mio. til afdækning af medarbejderak-
tieordning for 2023/2024. Modsatrettet virker afvik-
ling af medarbejderaktieordningen for 2022/2023 ved
overførsel af aktier til medarbejderne for DKK 10 mio.
Egenkapitalandelen udgjorde 34,9 % ultimo septem-
ber 2023 mod 37,9 % ultimo september 2022 og 35,9
% ved årsskiftet. Jeudan har aktuelt en opkøbskapaci-
tet på ca. DKK 5 mia. ud fra kapitalpolitikken om en
egenkapitalandel i niveauet 30-33 %.
De langfristede forpligtelser
udgjorde DKK 23,4 mia.
pr. 30. september 2023 mod DKK 20,2 mia. pr. 30. sep-
tember 2022 og DKK 22,1 mia. ved årsskiftet. Stignin-
gen siden årsskiftet kan henføres til optagelse af real-
kreditfinansiering til en yderligere styrkelse af likvidi-
tetsberedskabet.
De kortfristede forpligtelser
udgjorde DKK 1,2 mia. pr.
30. september 2023 mod DKK 1,4 mia. pr. 30. septem-
ber 2022 og DKK 1,7 mia. ved årsskiftet. Faldet kan pri-
mært henføres til betaling af selskabsskat for 2022
med DKK 550 mio.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 8 af 21 sider
Pengestrømme og likviditet
Likviditetspåvirkningen
før ændring i driftskapitalen
udgjorde i første til tredje kvartal 2023 DKK -35 mio.
mod DKK 530 mio. for samme periode sidste år. Æn-
dringen kan primært henføres til føromtalte betalt sel-
skabsskat for 2022 med DKK 550 mio.
Efter ændringer i driftskapitalen
udgjorde likviditets-
påvirkningen DKK 6 mio. mod DKK 537 mio. for samme
periode sidste år.
Likviditetspåvirkningen fra
investeringsaktiviteterne,
der i 2023 primært kan henføres til igangværende pro-
jekter og forbedringer af ejendomme, udgjorde DKK
-441 mio. mod DKK -1.939 mio. for samme periode sid-
ste år.
Likviditetspåvirkningen fra
finansieringsaktiviteterne
udgjorde DKK 466 mio. mod DKK 1.428 mio. for samme
periode sidste år. Finansieringsaktiviteterne kan pri-
mært henføres til nettooptagelse af realkreditlån i
ejendomme. Modsatrettet virker afdrag på gælden
samt udbetaling af aktieudbytte.
Herefter udgjorde
de samlede pengestrømme
DKK 32
mio. mod DKK 25 mio. for samme periode sidste år.
Likviditetsberedskabet
(inkl. trækningsrettigheder)
udgjorde DKK 1.301 mio. pr. 30. september 2023 mod
DKK 1.348 mio. ultimo september 2022 og DKK 1.269
mio. ved årsskiftet. Aktuelt er det samlede likviditets-
beredskab inkl. værdipapirbeholdning øget til ca. DKK
2,5 mia.
Ledelsesberetning tredje kvartal 2023
Koncernomsætningen udgjorde i tredje kvartal 2023
DKK 516 mio. mod DKK 504 mio. for samme periode
sidste år, svarende til en stigning på 2 %. Udviklingen
dækker over en vækst i Ejendomme på 5 % og et ven-
tet fald i Projekt & Service på 16 %.
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) ud-
gjorde DKK 283 mio. mod DKK 258 mio. for samme pe-
riode sidste år, svarende til en vækst på 10 %.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) ud-
gjorde som følge af de stigende renteomkostninger
DKK 166 mio. mod DKK 210 mio. for samme periode sid-
ste år, svarende til et fald på 21 %.
Kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser
m.m. blev grundet et svagt stigende renteniveau i de
mellemlange renter positive med DKK 337 mio. mod en
positiv regulering på DKK 721 mio. for samme periode
sidste år.
Resultat før skat blev DKK 505 mio. mod DKK 930 mio.
for samme periode sidste år.
Begivenheder efter 30. september 2023
Der er ikke siden 30. september 2023 indtruffet begi-
venheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncer-
nens aktiver, passiver og finansielle stilling, og som
ikke er beskrevet i nærværende delårsrapport.
Forventninger 2023
Jeudan vil løbende opsøge yderligere rentable investe-
ringer i velordnede kontorejendomme i København og
på Frederiksberg med fortsat fokus på vækst og sta-
bilitet i den primære indtjening.
På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer og
et kalkuleret lavere aktivitetsniveau i Projekt & Ser-
vice forventes fortsat en nettoomsætning i niveauet
DKK 2 mia. (2022: DKK 2 mia.).
Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) forventes
fortsat i niveauet 1.050-1.125 mio. (2022: DKK 990 mio.).
Jeudans finansiering er langsigtet, og renten på ca. 75
% af realkreditfinansieringen er fastlåst ved anven-
delse af renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på
ca. 11 år.
Efter finansielle omkostninger forventes fortsat et re-
sultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i ni-
veauet DKK 650-700 mio. (2022: DKK 815 mio.). Som
følge af den yderligere rentestigning i de korte renter i
2. halvår 2023, der alene påvirker den udækkede del af
Jeudans finansielle gældsforpligtelser, forventes re-
sultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i den
nedre del af intervallet.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 9 af 21 sider
Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejen-
dommenes værdi gennem kundefokus, bygningsfor-
bedringer og effektivisering af driften. Herved dannes
grundlag for positive værdireguleringer af ejendom-
menes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af
såvel ejendomme som finansielle gældsforpligtelser –
positive som negative – som følge af udviklingen i pri-
serne på ejendomsmarkedet og på de finansielle mar-
keder.
De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling
er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfak-
torer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det
forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af
udviklingen i Ukraine-situationen, leje- og serviceindtægter,
omkostninger til drift og vedligeholdelse samt inflations- og
renteudviklingen. For en uddybning af disse og andre fakto-
rer henvises til afsnittet om risikofaktorer i Jeudans seneste
årsrapport.
Anvendt regnskabspraksis
Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med
IAS 34 som godkendt af EU og yderligere danske op-
lysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede sel-
skaber.
Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold
til årsrapporten for 2022.
Bilag
Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgø-
relse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsop-
gørelse, hovedtal på kvartalsbasis, segmentoplysnin-
ger samt dagsværdihierarki for investeringsejen-
domme og finansielle instrumenter.
FINANSKALENDER
31. dec. 2023 Regnskabsåret slutter
21. feb. 2024 Årsrapport 2023
9. apr. 2024 Ordinære generalforsamling
15. maj 2024 Rapport for 1. kvartal 2024
7. aug. 2024 Rapport for 1. halvår 2024
13. nov. 2024 Rapport for 1.-3. kvartal 2024
31. dec. 2024 Regnskabsåret slutter
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 10 af 21 sider
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 30. sep-
tember 2023 for Jeudan A/S.
Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af Koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med
IAS 34,
Præsentation af delårsrapporter,
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrappor-
ter for børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens aktiver, passiver og finansielle
stilling pr. 30. september 2023 samt af resultatet af Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar
til 30. september 2023.
Vi anser ledelsesberetningen for at indeholde en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens aktiviteter og
økonomiske forhold, periodens resultat og pengestrømme og Koncernens finansielle stilling som helhed samt en be-
skrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for.
København, 9. november 2023
Direktionen
Per Wetke Hallgren Søren Bergholt Andersson
Adm. direktør Direktør
Bestyrelsen
Niels Jacobsen Tom Knutzen
(formand) (næstformand)
Claus Gregersen Helle Okholm Nicklas Hansen
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 11 af 21 sider
Resultatopgørelse
DKK 1.000 3. kvt.
3. kvt.
1.-3. kvt.
1.-3. kvt.
2023
2022
2023
2022
2022
Nettoomsætning 515.936
Driftsomkostninger -185.175
-203.887
-553.672
-637.913
-836.483
Bruttoresultat 330.761
Salgs- og marketingomkostninger -5.133
-5.086
-15.195
-14.296
-21.521
Administrationsomkostninger -42.686
-36.619
-126.971
-114.443
-153.072
Resultat før finansielle poster (EBIT) 282.942
Finansielle indtægter 4.216
Finansielle omkostninger -120.971
-50.167
-319.201
-122.206
-181.430
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) 166.187
Gevinst/tab ejendomme 2.660
-1.317
-532.210
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 336.634
Resultat før skat 505.481
Skat af periodens resultat -111.711
-205.542
-10.978
-919.434
-953.561
Periodens resultat 393.770
Periodens resultat pr. aktie (DKK) 7,11
Periodens resultat pr. aktie, udvandet (DKK) 7,11
Totalindkomstopgørelse
DKK 1.000 3. kvt.
3. kvt.
1.-3. kvt.
1.-3. kvt.
2023
2022
2023
2022
2022
Periodens resultat 393.770
Anden totalindkomst 0
Totalindkomst 393.770
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 12 af 21 sider
Balance
DKK 1.000 30. sep.
30. sep.
31. dec.
2023
2022
2022
Aktiver
Materielle aktiver:
Investeringsejendomme 33.818.591
Domicilejendom 202.331
Igangværende projekter, investeringsejendomme 481.323
Driftsmateriel og inventar 51.018
Materielle aktiver i alt 34.553.263
Langfristede aktiver i alt 34.553.263
Tilgodehavender:
Indestående Grundejernes Investeringsfond 9.542
Igangværende arbejder 153.515
Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser 35.446
Selskabsskat 6.529
Andre tilgodehavender 2.347.172
Periodeafgrænsningsposter 19.320
Værdipapirer 491.270
Tilgodehavender i alt 3.062.794
Likvide beholdninger 133.293
Kortfristede aktiver i alt 3.196.087
AKTIVER I ALT 37.749.350
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 13 af 21 sider
DKK 1.000 30. sep.
30. sep.
31. dec.
2023
2022
2022
Passiver
Egenkapital:
Aktiekapital 1.108.645
Overført resultat 12.070.500
Egenkapital i alt 13.179.145
Langfristede forpligtelser:
Realkreditlån 20.237.542
Finansieringsinstitutter 0
Deposita 219.633
Udskudt skat 2.875.918
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 17.417
Anden gæld 41.068
Langfristede forpligtelser i alt 23.391.578
Kortfristede forpligtelser:
Realkreditlån 87.413
Finansieringsinstitutter 627.001
Deposita 185.564
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 332
Modtagne forudbetalinger fra kunder 64.994
Leverandørgæld 72.761
Selskabsskat 0
Anden gæld 79.411
Periodeafgrænsningsposter 61.151
Kortfristede forpligtelser i alt 1.178.627
Forpligtelser i alt 24.570.205
PASSIVER I ALT 37.749.350
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 14 af 21 sider
Egenkapitalopgørelse
DKK 1.000 Aktie-
Overført
Egenkapital
kapital
resultat*
i alt
Egenkapital 1. januar 2022 1.108.645
Periodens resultat -
Anden totalindkomst -
Totalindkomst i alt -
Betalt udbytte -
-133.037
-133.037
Udbytte egne aktier -
Aktiebaseret vederlæggelse -
-3.097
-3.097
Køb af egne aktier -
-7.170
-7.170
Salg af egne aktier -
Egenkapital 30. september 2022 1.108.645
Periodens resultat -
Anden totalindkomst -
Totalindkomst i alt -
Køb af egne aktier -
-847
-847
Salg af egne aktier -
-237
-237
Aktiebaseret vederlæggelse -
Egenkapital 31. december 2022 1.108.645
Periodens resultat -
Anden totalindkomst -
Totalindkomst i alt -
Betalt udbytte -
-166.297
-166.297
Udbytte egne aktier -
Aktiebaseret vederlæggelse -
-2.465
-2.465
Køb af egne aktier -
-10.365
-10.365
Salg af egne aktier -
Egenkapital 30. september 2023 1.108.645
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 30. september 2023
med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2023: t.DKK 2.061.874 ; 1. januar 2022: t.DKK 2.061.874 )
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 15 af 21 sider
Pengestrømsopgørelse
DKK 1.000 3. kvt.
3. kvt.
1.-3. kvt.
1.-3. kvt.
2023
2022
2023
2022
2022
Resultat før finansielle poster (EBIT) 282.942
Modtagne finansielle indtægter 4.216
Betalte finansielle omkostninger -120.840
-49.671
-318.339
-121.753
-181.390
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 2.419
-2.465
-3.097
-699
Regnskabsmæssige afskr./nedskr. 4.703
Modtaget/betalt selskabsskat 0
-560.061
-98.843
-100.228
Pengestrømme før ændring i driftskapital 173.440
-34.956
Ændring i driftskapital:
Tilgodehavender 27.471
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 507
Leverandørgæld m.m. 22.050
-25.324
-27.526
-46.500
Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt 223.468
Igangværende projekter investeringsejendomme -123.956
-222.376
-350.110
-591.995
-753.986
Forbedringer investeringsejendomme -25.302
-27.615
-81.738
-76.239
-118.554
Forbedringer domicilejendomme 0
-306
-310
-420
Køb af investeringsejd. med fradrag af dep. 0
-135.796
-199.100
-199.670
Virksomhedsovertagelse 0
-1.128.460
-1.093.634
Salg af investeringsejd. med fradrag af dep. 1.666
Driftsmateriel og inventar, netto -2.785
-4.077
-10.653
-7.493
-27.443
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt -150.377
-363.162
-440.510
-1.939.471
-2.125.382
Optagelse af realkreditlån 834.495
Indfrielse af realkreditlån -1.019.621
-9.060
-1.021.303
-9.414
-9.394
Afdrag på realkreditlån -23.020
-28.608
-70.585
-92.210
-119.749
Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -36.051
-44.413
-108.121
-132.897
-177.184
Modtagne deposita, netto 6.028
Køb af egne aktier 0
-7.170
-10.365
-7.170
-8.017
Salg af egne aktier 0
Betalt udbytte 0
-166.097
-132.905
-132.905
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt -238.169
Pengestrømme i alt -165.078
-18.513
Likviditet 1. januar -328.630
-723.654
-525.529
-507.016
-507.016
Tilgang ved virksomhedsovertagelse 0
Likviditet 30. september -493.708
-447.105
-493.708
-447.105
-525.529
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 16 af 21 sider
DKK 1.000 3. kvt.
3. kvt.
1.-3. kvt.
1.-3. kvt.
2023
2022
2023
2022
2022
Specifikation:
Likvide beholdninger ifølge regnskab 133.293
Likvide beholdninger som er deponeret 0
Træk på driftskreditter -627.001
-520.569
-627.001
-520.569
-540.263
Likviditet 30. september -493.708
-447.105
-493.708
-447.105
-525.529
Kreditfaciliteter 1.795.000
Finansielle reserver 30. september 1.301.292
Hovedtal på kvartalsbasis
DKK mio.
4. kvt.
2021
1. kvt.
2022
2
. kvt.
2022
3
. kvt.
2022
4. kvt.
2022
1
. kvt.
2023
2
. kvt.
2023
3
. kvt.
2023
Resultatopgørelse
Nettoomsætning
510
470
528
504
499
488
517
516
Bruttoresultat
263
261
303
300
300
299
338
331
Resultat før finansielle poster
217
219
258
258
254
252
290
283
Resultat før kurs
-
og værdireg.
189
186
222
210
197
161
186
166
Kurs
-
og værdireguleringer
1.527
1.169
1.653
720
-
44
-
190
-
611
339
Resultat før skat
1.716
1.355
1.875
930
152
-
29
-
425
505
Resultat
1.339
1.056
1.460
725
118
-
22
-
331
394
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m.
31.012
31.296
33.987
34.3
49
34.639
34.773
34.386
34.502
Samlede aktiver
31.369
31.668
34.455
34.767
37.063
37.162
36.997
37.
7
49
Egenkapital
10.079
11.138
12.468
13.188
13.308
13.285
12.783
13
.
179
Pengestrømme
Driftsaktiviteter
164
80
179
277
215
-
417
200
22
3
Investeringsaktiviteter
-
394
-
298
-
1.279
-
363
-
186
-
137
-
153
-
150
Finansieringsaktiviteter
252
22
1.044
362
-
73
624
80
-
238
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 17 af 21 sider
Segmentoplysninger 3. kvartal
Investerings-
Investerings-
Koncern Koncern
ejendomme ejendomme Service Service i alt i alt
3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt.
DKK 1.000 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Nettoomsætning til eksterne kunder 381.709 363.920 134.227 139.939 515.936 503.859
Nettoomsætning mellem segmenter 3.643 4.672 39.048 65.992 0 0
Nettoomsætning 1) 385.352 368.592 173.275 205.931 515.936 503.859
Driftsomkostninger 2) -75.988 -80.285 -147.246 -189.839 -185.175 -203.887
Bruttoresultat 309.364 288.307 26.029 16.092 330.761 299.972
Salgs- og marketingomkostninger -5.132 -5.086 -1 0 -5.133 -5.086
Administrationsomkostninger -34.724 -30.658 -9.561 -8.180 -42.686 -36.619
Resultat før finansielle poster (EBIT) 269.508 252.563 16.467 7.912 282.942 258.267
Finansielle poster, netto -118.723 -48.223 1.976 411 -116.755 -47.787
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) 150.785 204.340 18.443 8.323 166.187 210.481
Gevinst/tab ejendomme 2.660 -1.317 0 0 2.660 -1.317
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 336.634 720.893 0 0 336.634 720.893
Segmentresultat før skat 3) 490.079 923.916 18.443 8.323 505.481 930.057
Skat af periodens resultat -108.323 -204.185 -4.057 -1.839 -111.711 -205.543
Periodens segmentresultat 381.756 719.731 14.386 6.484 393.770 724.514
Segmentaktiver i alt 4) 37.547.864 34.557.048 464.291 687.737 37.749.350 34.766.987
Segmentforpligtelser i alt 5) 24.431.292 21.425.916 138.913 409.588 24.570.205 21.578.801
Tilgang af langfristede materielle aktiver 159.818 392.432 2.894 973
Afskrivninger 3.219 3.077 1.278 1.258
Periodens regulering af nedskrivning til imøde-
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift 1.243 -378 -30 -176
1) De interne elimineringer udgør t.DKK 42.691 mod t.DKK70.664 for samme periode sidste år.
2) De interne elimineringer udgør t.DKK 38.059 mod t.DKK 66.237 for samme periode sidste år.
3) De interne elimineringer udgør t.DKK 3.041 mod t.DKK 2.182 for samme periode sidste år.
4) De interne elimineringer udgør t.DKK 262.805 mod t.DKK 477.798 for samme periode sidste år.
5) De interne elimineringer udgør t.DKK 0 mod t.DKK 256.703 for samme periode sidste år.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 18 af 21 sider
Segmentoplysninger 1.-3. kvartal
Investerings-
Investerings-
Koncern Koncern
ejendomme ejendomme Service Service i alt i alt
1-3 kvt. 1-3 kvt. 1-3 kvt. 1-3 kvt. 1-3 kvt. 1-3 kvt.
DKK 1.000 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Nettoomsætning til eksterne kunder 1.146.055 1.049.282 374.937 452.595 1.520.992 1.501.877
Nettoomsætning mellem segmenter 12.224 14.319 147.280 187.412 0 0
Nettoomsætning 1) 1.158.279 1.063.601 522.217 640.007 1.520.992 1.501.877
Driftsomkostninger 2) -240.442 -239.560 -459.784 -587.054 -553.672 -637.913
Bruttoresultat 917.837 824.041 62.433 52.953 967.320 863.964
Salgs- og marketingomkostninger -15.192 -14.295 -4 -1 -15.195 -14.296
Administrationsomkostninger -104.924 -96.011 -27.817 -24.448 -126.971 -114.443
Resultat før finansielle poster (EBIT) 797.721 713.735 34.612 28.504 825.154 735.225
Finansielle poster, netto -316.611 -117.830 4.752 1.174 -311.676 -116.511
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) 481.110 595.905 39.364 29.678 513.478 618.714
Gevinst/tab ejendomme -532.210 404.209 0 0 -532.210 404.209
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 70.496 3.137.412 0 0 70.496 3.137.412
Segmentresultat før skat 3) 19.396 4.137.526 39.364 29.678 51.764 4.160.335
Skat af periodens resultat -3.857 -914.393 -8.660 -6.559 -10.978 -919.434
Periodens segmentresultat 15.539 3.223.133 30.704 23.119 40.786 3.240.901
Segmentaktiver i alt 4) 37.547.864 34.557.048 464.291 687.737 37.749.350 34.766.987
Segmentforpligtelser i alt 5) 24.431.292 21.425.916 138.913 409.588 24.570.205 21.578.801
Tilgang af langfristede materielle aktiver 460.641 3.074.006 10.266 2.377
Afskrivninger 12.655 9.156 2.620 4.041
Periodens regulering af nedskrivning til imøde-
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift 2.743 1.926 50 -1
1) De interne elimineringer udgør t.DKK 159.504 mod t.DKK201.731 for samme periode sidste år.
2) De interne elimineringer udgør t.DKK 146.554 mod t.DKK 188.701 for samme periode sidste år.
3) De interne elimineringer udgør t.DKK 6.996 mod t.DKK 6.869 for samme periode sidste år.
4) De interne elimineringer udgør t.DKK 262.805 mod t.DKK 477.798 for samme periode sidste år.
5) De interne elimineringer udgør t.DKK 0 mod t.DKK 256.703 for samme periode sidste år.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 19 af 21 sider
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimåling af investe-
ringsejendomme og finansielle gældsforpligtelser, er uændrede i forhold til den seneste årsrapport, hvortil der
henvises.
Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til
dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:
Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Kon-
cernens realkreditlån eksklusive renteaftaler samt værdipapirbeholdning.
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansæt-
telsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til
Koncernens anlægslån samt renteaftaler.
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare
markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme samt igangværende projekter inve-
steringsejendomme.
DKK 1.000 Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
30. september 2023
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 0
0
33.818.591
Igangværende projekter investeringsejendomme 0
0
481.323
Langfristede passiver
Realkreditlån -20.237.542
0
0
Kortfristede passiver
Realkreditlån -87.413
0
0
Omsætningsaktiver
Andre tilgodehavender 0
2.324.858
0
Værdipapirer 491.270
0
0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over
resultatopgørelsen -19.833.685
2.324.858
34.299.914
DKK 1.000 Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
30. september 2022
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 0
0
33.418.018
Igangværende projekter investeringsejendomme 0
0
727.986
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 20 af 21 sider
Langfristede passiver
Realkreditlån -18.984.921
0
0
Finansieringsinstitutter 0
-1.134.766
0
Afledte finansielle instrumenter 0
3.421.988
0
Kortfristede passiver
Realkreditlån -113.173
0
0
Finansieringsinstitutter 0
-152.408
0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over
resultatopgørelsen -19.098.094
2.134.814
34.146.004
DKK 1.000 Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
31. december 2022
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 0
0
34.113.231
Igangværende projekter investeringsejendomme 0
0
323.487
Langfristede passiver
Realkreditlån -18.994.300
0
0
Kortfristede passiver
Realkreditlån -110.597
0
0
Omsætningsaktiver
Andre tilgodehavender 0
2.100.603
0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over
resultatopgørelsen -19.104.897
2.100.603
34.436.718
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i perioderne.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2023 Side 21 af 21 sider
Afstemning af dagsværdihierarki fra primo til ultimo for niveau 3
DKK 1.000
Investeringsejen-
domme
Igangværende projek-
ter investeringsejen-
domme
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2023 34.113.231
323.487
Tilgang, køb 0
0
Tilgang forbedring 81.738
350.110
Overførsel 192.274
-192.274
Afgang -35.380
0
Værdiregulering -533.272
0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2023 33.818.591
481.323
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2022 30.428.509
380.382
Tilgang, køb 2.390.186
0
Tilgang forbedring 75.929
593.896
Overførsel 246.292
-246.292
Afgang -133.631
0
Værdiregulering 410.733
0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2022 33.418.018
727.986
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2022 30.428.509
380.382
Tilgang, køb 2.415.239
0
Tilgang forbedring 116.877
753.810
Overførsel 810.930
-810.930
Afgang -252.333
225
Værdiregulering 594.009
0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 34.113.231
323.487