Meddelelse nr. 333
16. november 2022
Jeudan A/S, Bredgade 30, 1260 København K Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 1 af 23 sider
CVR-nr. 14 24 60 45
RAPPORT FOR 1.-3. KVARTAL 2022
Vækst i EBIT på 11 % og resultat før skat på DKK 4,2 mia.
Likviditetsberedskab på DKK 2,4 mia.
Omsætning på DKK 1,5 mia. i første til tredje kvartal 2022 mod DKK 1,3 mia. for samme periode sidste år – en
vækst på 15 %
Resultat før finansielle poster (EBIT) på DKK 735 mio. mod DKK 660 mio. – en vækst på 11 %
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 619 mio. mod DKK 579 mio. – en vækst på 7 %. Fortsat
stigende renteniveau medfører stigende finansielle omkostninger på den udækkede del af gælden
Det stigende renteniveau medfører positiv kursregulering af finansielle gældsforpligtelser m.m. med DKK
3.137 mio. Efter 30. september er renteniveauet faldet og kursreguleringerne dermed reduceret med ca. DKK
400 mio.
Resultat før skat på DKK 4.160 mio. mod DKK 1.301 mio.
Udlejningsprocent på ca. 98 i København/Frederiksberg
Køb af ejendomme for DKK 2,4 mia.
Egenkapital på DKK 13,2 mia. og egenkapitalandel på 37,9 %
Robust kapitalgrundlag bestående af egenkapital, 20-30 årig realkreditbelåning og udskudt skat
Jeudan forventer fortsat for hele 2022 et resultat før finansielle poster (EBIT) i niveauet DKK 975-1.025 mio.
(2021: DKK 876 mio.) og et resultat før kurs- og værdireguleringer i niveauet DKK 820-870 mio. (2021: DKK 768
mio.) på baggrund af en omsætning i niveauet DKK 1,9 mia. (2021: DKK 1.814 mio.)
”Jeudan kan i dag præsentere et tilfredsstillende resultat før finansielle poster på DKK 735 mio. og et resultat før
skat på DKK 4,2 mia. for årets første ni måneder. Bag resultaterne ligger bl.a. en udlejningsprocent på 98 for Køben-
havn og Frederiksberg, hvor 95 % af vores ejendomme befinder sig.” fortæller Per W. Hallgren.
Vi har netop gennemført en behovsanalyse blandt beslutningstagere indenfor kontorlejemål i hovedstadsområdet.
Noget vi gør løbende for at kunne følge udviklingen. Øverst på listen over kundernes ønsker ligger en pålidelig udle-
jer, konkurrencedygtige priser og lejemålets størrelse. Jeudans egenkapitalandel nærmer sig 40% – og det skal ses
som et udtryk for, at vi kan imødekomme netop kundernes ønske om en stabil samarbejdspartner - også i en peri-
ode med stigende økonomisk usikkerhed”.
Meddelelse nr. 333
16. november 2022
Jeudan A/S, Bredgade 30, 1260 København K Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 2 af 23 sider
CVR-nr. 14 24 60 45
Per W. Hallgren fortsætter: “Ser man bort fra det, som kunderne betragter som basalt, og alene på kundernes moti-
vationsfaktorer, så står “nemt at komme ud af kontrakten igen” øverst på kundernes ønskeliste. Ikke overraskende
da fleksible lejevilkår typisk er blandt de faktorer, der rører på sig, når der opstår økonomisk uro. Det kommer vi i
Jeudan i møde med vilkår, som bl.a. byder på mulighed for at skalere op og ned i lejemålets størrelse, hvis behovet
til kvadratmeter ændrer sig. Vi har derfor igangsat en rækker initiativer for at komme endnu tættere på kunderne,
og sikre at vi møder dem hvor de er - også hvis de har ændrede behov.”
Yderligere oplysninger:
Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 3947 9102
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 3 af 23 sider
DKK mio. 3. kvt.
2022
3. kvt.
2021
1.-3. kvt.
2022
1.-3. kvt.
2021
2021
Resultatopgørelse
Nettoomsætning 504
531
1.502
1.303
1.814
Bruttoresultat 300
270
864
775
1.037
Resultat før finansielle poster EBIT 258
229
735
660
876
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 210
201
619
579
768
Kurs- og værdireguleringer 720
-49
3.541
722
2.248
Resultat før skat 930
152
4.160
1.301
3.016
Resultat 725
118
3.241
1.013
2.352
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m. 34.349
29.040
34.349
29.040
31.012
Samlede aktiver 34.767
29.367
34.767
29.367
31.369
Egenkapital 13.188
8.738
13.188
8.738
10.079
Forpligtelser 21.579
20.629
21.579
20.629
21.290
Pengestrømme
Driftsaktiviteter 277
199
537
519
683
Investeringsaktiviteter -363
-404
-1.939
-547
-941
Finansieringsaktiviteter 362
119
1.428
-85
167
Pengestrømme i alt 276
-85
25
-113
-90
Regnskabsrelaterede nøgletal
EBVAT/gns. egenkapital* %
7,3
9,8
7,1
9,4
8,6
Forrentning af egenkapital (ROE)* %
25,1
5,7
37,4
16,4
26,4
Egenkapitalandel, ultimo %
37,9
29,8
37,9
29,8
32,1
Rentedækning x
5,2
7,7
6,1
7,6
7,5
Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris, ultimo (P) DKK
260
249
260
249
275
Indre værdi, ultimo (BV) DKK
238
158
238
158
182
Pris/indre værdi (P/BV) x
1,09
1,58
1,09
1,58
1,51
EBIT pr. aktie (EBITPS)* DKK
18,6
16,5
17,7
15,9
15,8
EBVAT pr. aktie (EBVATPS)* DKK
15,2
14,5
14,9
13,9
13,9
Resultat pr. aktie (EPS)* DKK
52,3
8,5
78,0
24,4
42,4
Pengestrømme pr. aktie (CFPS)* DKK
20,0
14,4
12,9
12,5
12,3
Antal aktier, ultimo 1.000
55.432
55.432
55.432
55.432
55.432
Markedsværdi, ultimo DKK mio.
14.412
13.803
14.412
13.803
15.244
* omregnet til årsbasis
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 4 af 23 sider
LEDELSESBERETNING
Koncernens omsætning i første til tredje kvartal 2022
udgjorde DKK 1.502 mio. mod DKK 1.303 mio. i samme
periode sidste år, svarende til en vækst på 15 %. Væk-
sten kan henføres til såvel Ejendomme som Projekt &
Service.
Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK
735 mio. mod DKK 660 mio. for samme periode sidste
år, svarende til en vækst på 11 %.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) ud-
gjorde DKK 619 mio. mod DKK 579 mio. for samme pe-
riode sidste år, svarende til en vækst på 7 %.
Bestyrelsen betragter resultaterne som tilfredsstil-
lende.
Et fortsat stigende renteniveau i 2022 har medført en
positiv kursregulering af de finansielle gældsforplig-
telser på DKK 3.137 mio. mod DKK 530 mio. for samme
periode sidste år.
Resultat før skat blev DKK 4.160 mio. mod DKK 1.301
mio. for samme periode sidste år.
Udlejning
I 2021 oplevede Jeudan en meget positiv udvikling i ef-
terspørgslen efter velbeliggende kontorlokaler med
gode parkeringsmuligheder, og Jeudans løbende fokus
på at levere kvalificeret og pålidelig service samt flek-
sible og tidssvarende kontrakter uden binding og med
mulighed for at skalere op og ned i areal. Jeudan opnå-
ede en firdobling af nettoudlejningen i forhold til 2020,
og tomgangen var ultimo 2021 under 2 %. De få ledige
arealer giver dog også nogle begrænsninger i at fast-
holde en høj nettoudlejning.
I første til tredje kvartal 2022 er der indgået nye leje-
kontrakter med en samlet årlig leje på DKK 120 mio.
mod DKK 159 mio. for samme periode sidste år.
Opsigelser svarede til en årsleje på DKK 132 mio. mod
DKK 92 mio. for samme periode sidste år. Stigningen
her kan blandt andet henføres til Jeudans begrænsede
ledige arealer, der har medført, at Jeudan ikke har kun-
net hjælpe alle de eksisterende kunder med ændrede
lokalebehov. Der er dog dialog med nye, potentielle
kunder til flere af de ledige arealer.
Nettoudlejningen for første til tredje kvartal 2022 blev
dermed negativ med DKK 12 mio. mod en positiv netto-
udlejning på DKK 67 mio. for samme periode sidste år.
95 % af Jeudans ejendomsportefølje er beliggende i
København og på Frederiksberg. Her udgjorde Jeudans
udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme 97,7 ul-
timo september 2022 mod 98,6 ultimo 2021. Tillægges
ledige arealer i udviklingsejendomme i København ud-
gør udlejningsprocenten 96,3. Det generelle kontorud-
lejningsmarked i København havde ultimo juni 2022,
der er senest offentliggjorte tal, en udlejningsprocent
på 92,8.
Investeringsmarked
2022 har været præget af store bevægelser på de fi-
nansielle markeder, stigende inflation, usikkerhed som
følge af krigen i Ukraine, stigende rente og eftervirk-
ninger af COVID-19 pandemien. Udviklingen har med-
ført et fald i aktivitetsniveauet, herunder udskydelse
af visse ejendomstransaktioner. Generelt forventes
væksten i den danske økonomi at aftage over de kom-
mende kvartaler. Det er Jeudans observation, at det
ikke har ført til en væsentlig mindre interesse for vel-
beliggende primære ejendomme i Indre København
med et stabilt cash flow, hvilket udtrykker stabiliteten
i denne type ejendomme.
Den økonomiske uro ses umiddelbart også afspejlet i
måden, hvorpå investorerne allokerer deres midler. I 3.
kvartal 2022 var 61 % af transaktionsaktiviteten såle-
des rettet mod primære investeringsejendomme (sta-
bile udlejningsprocenter, primær beliggenhed, stabilt
cash flow). I 1. kvartal 2022 var andelen 63 %, mens den
var 81 % i 2. kvartal 2022. For boligejendommenes an-
del var 88 % af investeringerne i 3. kvartal 2022 rettet
mod primære ejendomme.
Transaktionsvolumen på det danske ejendomsmarked
endte på DKK 13,8 mia. i 3. kvartal 2022, hvilket er væ-
sentligt lavere end transaktionsvolumen på omkring
DKK 24 mia. i 2. kvartal 2022 og DKK 29 mia. for 3. kvar-
tal 2021. Nedgangen i transaktionsvolumen stemmer
overens med Jeudans forventninger om en lavere
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 5 af 23 sider
transaktionsaktivitet i 2022 sammenlignet med re-
kordåret 2021. Det skyldes blandt andet faldende byg-
geaktivitet indenfor nybyggeri af bolig og erhverv, som
vil medvirke til et lavere transaktionsomfang. Det er
således Jeudans forventning, at transaktionsaktivite-
ten også i 4. kvartal vil være lavere end samme periode
sidste år.
Boligudlejningsejendomme er fortsat det mest popu-
lære segment blandt investorer. Segmentet udgjorde
mere end 50 % af den samlede transaktionsvolumen i
3. kvartal 2022. Det ses afspejlet i lave afkastkrav, om
end med en svag stigende tendens, drevet af lave tom-
gangsniveauer og stigende indbyggertal, hvorfor kon-
kurrencen på markedet er hård og prisniveauet højt. En
mulig påvirkning af det pludseligt indførte huslejeloft
ses endnu ikke, men for den type boligejendomme vil
det have en mulig negativ påvirkning. Jeudan har et be-
grænset antal lejemål, der påvirkes heraf.
Kontorejendomme i København handles fortsat på et
lavt afkastniveau, dog fornemmes en mulig om end
mindre stigende tendens for sekundære beliggenhe-
der. Der ses ydermere en tendens på markedet for
kontorlejemål, hvor erhvervskunder ønsker fleksibili-
tet i aftaleforholdene og efterspørger attraktive ar-
bejdspladser på centrale beliggenheder, der kan til-
trække især yngre medarbejdere. Dette har Jeudan for
år tilbage tilpasset sig til, men vil fortsat styrke sin at-
traktivitet i den kommende tid.
Detailhandlen var negativt påvirket af Coronakrisen
og de underliggende tendenser i samfundet men har
formået at vende sig i kølvandet på krisen. Afkastkra-
vene og nettolejen i København er stagneret, mens
tomgangen i København har været svagt stigende.
Tomgangen ligger på trods af dette fortsat under top-
niveauet i 2021. Det er Jeudans vurdering, at detailleje-
mål i centrum af København klarer sig bedre end de-
taillejemål placeret på mere sekundære beliggenhe-
der.
Nybyggeri i København kan på sigt medføre svagt sti-
gende tomgangsniveauer og stagnerende til faldende
lejeniveauer. Jeudan vurderer dog fortsat risikoen for-
bundet hertil lav, idet tilstedeværelse af byggemulig-
heder i Indre København, hvor Jeudans primære porte-
følje er placeret, er begrænsede.
REGNSKABSBERETNING
Investeringsejendomme
Lejeindtægter m.v.
udgjorde i første til tredje kvartal
2022 DKK 1.064 mio. mod DKK 944 mio. i samme peri-
ode sidste år, svarende til en vækst på 13 %. Væksten
kan blandt andet henføres til nyinvesteringer, pristals-
regulering af lejen samt genudlejninger til en højere
leje.
Ejendommenes
driftsomkostninger
udgjorde DKK 240
mio. mod DKK 214 mio. for samme periode sidste år,
svarende til en stigning på 12 %. Stigningen kan henfø-
res til nyinvesteringer samt lidt højere vedligeholdel-
sesomkostninger, herunder istandsættelse af ledige
lejemål.
Herefter udgjorde segmentets
bruttoresultat
DKK
824 mio. mod DKK 730 mio. for samme periode sidste
år, svarende til en vækst på 13 %.
Service
Aktivitetsniveauet i Service blev højere end ventet, og
omsætningen
udgjorde DKK 640 mio. mod DKK 504
mio. for samme periode sidste år, svarende til en
vækst på 27 %. Væksten kan blandt andet henføres til
den høje genudlejning i slutningen af 2021 og dermed et
forøget omfang af istandsættelser og indretninger af
lejemål.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 6 af 23 sider
Drifts- og produktionsomkostningerne
udgjorde DKK
587 mio. mod DKK 447 mio. for samme periode sidste
år, svarende til en stigning på 31 % og kan henføres til
det stigende aktivitetsniveau.
Jeudan har desuden indgået en aftale med Københavns
Kommune om at etablere og drifte en pavillon-by for
Ukrainske flygtninge, og som samlet set påvirker
drifts- og produktionsomkostningerne med et encifret
millionbeløb.
Herefter blev
bruttoresultatet
DKK 53 mio., svarende
til niveauet for samme periode sidste år.
Koncern
Koncernens
salgs- og marketingomkostninger
ud-
gjorde DKK 14 mio. mod DKK 12 mio. for samme periode
sidste år.
Koncernens
administrationsomkostninger
udgjorde
DKK 114 mio. mod DKK 103 mio. for samme periode sid-
ste år. Nyansættelser hen over 2021 i kundevendte
funktioner til at håndtere et højt aktivitetsniveau i et
konkurrencepræget udlejningsmarked er medvir-
kende til stigningen, der tillige kan henføres til øgede
IT-, compliance- og udviklingsomkostninger.
Koncernens
resultat før finansielle poster
(EBIT) ud-
gjorde herefter DKK 735 mio. mod DKK 660 mio. for
samme periode sidste år, svarende til en vækst på 11
%.
De finansielle poster (netto)
udgjorde DKK -117 mio.
mod DKK -80 mio. for samme periode sidste år. Stig-
ningen kan henføres til finansiering af ejendomskøb
samt den i første halvår 2022 gennemførte forlæn-
gelse af udløbne renteaftaler samt udvidelse af rente-
aftaleporteføljen for samlet DKK 2 mia., hvorefter Jeu-
dan har sikret renten på godt 75 % af realkreditfinan-
sieringen med en gennemsnitlig løbetid på ca. 11 år.
Renteaftalerne optages som hovedregel i otte puljer
med et interval på 2,5 år, hvilket medfører en gennem-
snitlig løbetid på p.t. ca. 11 år. De resterende ca. 25 % af
de finansielle gældsforpligtelser påvirkes således af
det stigende renteniveau, hvilket øger de finansielle
omkostninger i andet halvår 2022. Den samlede netto-
rentebærende gæld udgjorde DKK 17,4 mia. ultimo
september 2022 mod DKK 18,0 mia. ultimo september
2021.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
ud-
gjorde herefter DKK 619 mio. mod DKK 579 mio. for
samme periode sidste år, svarende til en vækst på 7 %.
Kurs- og værdireguleringer
Ved udgangen af hvert kvartal vurderes ejendomme-
nes dagsværdi på grundlag af udviklingen i ejendom-
menes nettoresultat, reservationer til besluttede om-
bygninger og ejendommenes afkast.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 7 af 23 sider
Jeudan har senest i december 2021 vurderet det fast-
satte afkastkrav for den enkelte ejendom og vurderer
ikke, at der på nuværende tidspunkt er grundlag for at
revurdere afkastniveauerne. Værdiregulering pr. 30.
september 2022 er dermed foretaget ud fra en vurde-
ring af udviklingen i de aktuelle lejeniveauer på Jeu-
dans ejendomsportefølje. Den samlede
værdiregule-
ring af ejendommene
pr. 30. september 2022 blev på
DKK 404 mio. mod DKK 191 mio. for samme periode
sidste år.
De finansielle gældsforpligtelser værdireguleres til
dagsværdi og påvirkes således af renteudviklingen.
Jeudans finansieringsstrategi er – som for ejendoms-
investeringerne – langsigtet, hvorfor en væsentlig del
af finansieringsrenterne er låst med lang løbetid.
På baggrund af et fortsat stigende renteniveau i første
til tredje kvartal 2022 er der pr. 30. september 2022 op-
gjort en
positiv regulering af de finansielle forpligtel-
ser
på DKK 3.154 mio. mod DKK 530 mio. for samme pe-
riode sidste år. Modsatrettet virker låneomkostninger
m.m. med DKK 17 mio. Efter 30. september er renteni-
veauet faldet og kursreguleringerne dermed reduce-
ret med ca. DKK 400 mio.
Samlet set udgjorde kurs- og værdiregulering af ejen-
domme og gæld DKK 3.541 mio. mod DKK 721 mio. for
samme periode sidste år.
Resultatet før skat
udgjorde herefter DKK 4.160 mio.
mod DKK 1.301 mio. for samme periode sidste år.
Resultatet efter skat
blev DKK 3.241 mio. mod DKK
1.013 mio. for samme periode sidste år.
Balancen
Ejendomme inkl. igangværende projekter
udgjorde ul-
timo september 2022 DKK 34,3 mia. mod DKK 29,0 mia.
på samme tidspunkt sidste år og DKK 31,0 mia. ved års-
skiftet. Stigningen siden årsskiftet kan henføres til pe-
riodens nettoejendomskøb (DKK 2.260 mio.), forbed-
ringer af ejendomme (DKK 77 mio.), afholdte omkost-
ninger ved igangværende byggeprojekter (DKK 592
mio.) samt værdiregulering af ejendomme (DKK 404
mio.).
Jeudan har i tredje kvartal 2022 indgået aftaler om køb
af kontorejendommen Kristianiagade 9, København Ø
samt bolig- og erhvervsejendommen Rosenvængets
Allé 6, København Ø. Herudover har Jeudan i første
halvår 2022 købt ejendomskomplekset Antonigade 2-
10, Kristen Bernikowsgade 1-13, Pilestræde 6-16,
Østergade 32-34 og 42, København K, samt boligejen-
dommen Lille Strandstræde 6, København K. Ejendom-
mene er købt for samlet ca. DKK 2,4 mia.
I tredje kvartal 2022 har Jeudan solgt detailejerlejlig-
heden St. Kongensgade 61D, København K; detail- og
boligejendommen Hovedgaden 32, Birkerød; detail- og
kontorejendommen Hovedvagtsstræde 2, Helsingør
og detailejerlejligheden Gyngemose Parkvej 78, Sø-
borg. Herudover har Jeudan i første halvår 2022 solgt
ejendomme i Roskilde, Frederikssund, Måløv og Rød-
ovre. Ejendommene er solgt for samlet DKK 147 mio.
Koncernens egenkapital
udgjorde pr. 30. september
2022 DKK 13,2 mia. mod DKK 8,7 mia. pr. 30. september
2021 og DKK 10,1 mia. ved årsskiftet. Udviklingen siden
årsskiftet dækker over periodens resultat samt afvik-
ling af medarbejderaktieordningen for 2021/2022 ved
overførsel af egne aktier til medarbejderne for DKK 11
mio. Modsatrettet virker udloddet udbytte på DKK 133
mio. samt køb af egne aktier for DKK 7 mio. Aktierne er
købt til afdækning af medarbejderaktieordning for
2022/2023.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 8 af 23 sider
Egenkapitalandelen udgjorde 37,9 % ultimo septem-
ber 2022 mod 29,8 % ultimo september 2021 og 32,1 %
ved årsskiftet.
De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 20,2 mia.
pr. 30. september 2022 mod DKK 19,3 mia. pr. 30. sep-
tember 2021 og DKK 19,9 mia. ved årsskiftet. Stignin-
gen siden årsskiftet kan primært henføres til en stig-
ning i udskudt skat, der i alt andrager DKK 3,2 mia. Mod-
satrettet virker et fald i de finansielle gældsforpligtel-
ser som følge af stigningen i renteniveauet.
Med en robust finansiering hvor passivsiden består af
egenkapital, 20-30 årig realkreditfinansiering og ud-
skudt skat er Jeudan godt rustet.
Pengestrømme og likviditet
Likviditetspåvirkningen
før ændring i driftskapitalen
udgjorde i første til tredje kvartal 2022 DKK 530 mio.
mod DKK 596 mio. for samme periode sidste år. Faldet
kan primært henføres til betalt selskabsskat for 2021
med DKK 99 mio.
Efter ændringer i driftskapitalen
udgjorde likviditets-
påvirkningen DKK 537 mio. mod DKK 519 mio. for
samme periode sidste år. Pengestrømmene pr. aktie
udgjorde dermed DKK 12,9 mod DKK 12,5 for samme
periode sidste år.
Likviditetspåvirkningen fra
investeringsaktiviteterne,
der primært kan henføres til periodens ejendomskøb
og igangværende projekter udgjorde DKK -1.939 mio.
mod DKK -547 mio. for samme periode sidste år.
Likviditetspåvirkningen fra
finansieringsaktiviteterne
udgjorde DKK 1.428 mio. mod DKK -85 mio. for samme
periode sidste år. Finansieringsaktiviteterne kan pri-
mært henføres til optagelse af realkreditlån i nyinve-
steringerne. Modsatrettet virker afdrag på gælden
samt udbetaling af aktieudbytte.
Herefter udgjorde
de samlede pengestrømme
DKK 25
mio. mod DKK -113 mio. for samme periode sidste år.
Likviditetsberedskabet
(inkl. trækningsrettigheder)
udgjorde DKK 1.348 mio. pr. 30. september 2022 mod
DKK 865 mio. ultimo september 2021 og DKK 888 mio.
ved årsskiftet. Dertil kommer tinglyst tillægsbelåning,
som kan udbetales med få dages varsel og som bringer
det reelle likviditetsberedskab op på i alt DKK 2,4 mia.
Ledelsesberetning tredje kvartal 2022
Koncernomsætningen udgjorde i tredje kvartal 2022
DKK 504 mio. mod DKK 531 mio. for samme periode
sidste år.
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) ud-
gjorde DKK 258 mio. mod DKK 229 mio. for samme pe-
riode sidste år. Stigningen kan henføres til Ejen-
domme.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) ud-
gjorde DKK 210 mio. mod DKK 201 mio. for samme peri-
ode sidste år.
Kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser
blev grundet et fortsat stigende renteniveau positive
med DKK 721 mio. mod en negativ regulering på DKK 41
mio. for samme periode sidste år.
Resultat før skat blev herefter DKK 930 mio. mod DKK
152 mio. for samme periode sidste år.
Begivenheder efter 30. september 2022
Der er ikke siden 30. september 2022 indtruffet begi-
venheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncer-
nens aktiver, passiver og finansielle stilling, og som
ikke er beskrevet i nærværende delårsrapport.
Forventninger 2022
Jeudan vil løbende opsøge yderligere rentable investe-
ringer i velordnede kontorejendomme i København
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 9 af 23 sider
med fortsat fokus på vækst og stabilitet i den primære
indtjening.
På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer og
et lidt lavere aktivitetsniveau i Service forventes fort-
sat en nettoomsætning i niveauet DKK 1,9 mia. (2021:
DKK 1.814 mio.).
Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) forventes
fortsat i niveauet DKK 975-1.025 mio. (2021: DKK 876
mio.).
Jeudans finansiering er langsigtet, og ca. 75 % af real-
kreditfinansieringen er fastlåst ved anvendelse af ren-
teaftaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. 11 år.
Efter finansielle omkostninger forventes fortsat et re-
sultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i ni-
veauet DKK 820-870 mio. (2021: DKK 768 mio.).
Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejen-
dommenes værdi gennem kundefokus, bygningsfor-
bedringer og effektivisering af driften. Herved dannes
grundlag for positive værdireguleringer af ejendom-
menes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af
såvel ejendomme som finansielle gældsforpligtelser –
positive som negative – som følge af udviklingen i pri-
serne på ejendomsmarkedet og på de finansielle mar-
keder.
Jeudans lejeindtægter reguleres i al væsentlighed
med udviklingen i nettoprisindekset, og jf. ovenfor er
renten på ca. 80 % af realkreditfinansieringen primo
2022 fastlåst ved anvendelse af renteaftaler med en
gennemsnitlig løbetid på ca. 10 år. De nuværende vola-
tile finansielle markeder og den stigende inflation kan
således påvirke resultaterne både positivt og nega-
tivt.
De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling
er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfak-
torer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det
forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af
udviklingen i Ukraine-situationen, leje- og serviceindtægter,
omkostninger til drift og vedligeholdelse samt i et vist om-
fang renteudviklingen. For en uddybning af disse og andre
faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i Jeudans
seneste årsrapport.
Anvendt regnskabspraksis
Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med
IAS 34 som godkendt af EU og yderligere danske op-
lysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede sel-
skaber.
Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold
til årsrapporten for 2021.
Bilag
Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgø-
relse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsop-
gørelse, hovedtal på kvartalsbasis, segmentoplysnin-
ger, dagsværdihierarki for investeringsejendomme og
finansielle instrumenter samt note om virksomheds-
overtagelse.
FINANSKALENDER
31. dec. 2022 Regnskabsåret slutter
28. feb. 2023 Årsregnskab for 2022
19. apr. 2023 Ordinær generalforsamling
25. maj 2023 Rapport for 1. kvartal
16. aug. 2023 Rapport for 1.-2. kvartal
9. nov. 2023 Rapport for 1.-3. kvartal
31. dec. 2023 Regnskabsåret slutter
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 10 af 23 sider
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 30. sep-
tember 2022 for Jeudan A/S.
Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af Koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med
IAS 34,
Præsentation af delårsrapporter,
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrappor-
ter for børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens aktiver, passiver og finansielle
stilling pr. 30. september 2022 samt af resultatet af Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar
til 30. september 2022.
Vi anser ledelsesberetningen for at indeholde en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens aktiviteter og
økonomiske forhold, periodens resultat og pengestrømme og Koncernens finansielle stilling som helhed samt en be-
skrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for.
København, 16. november 2022
Direktionen
Per Wetke Hallgren Søren Bergholt Andersson
Adm. direktør Direktør og CFO
Bestyrelsen
Niels Jacobsen Tom Knutzen
(formand) (næstformand)
Claus Gregersen Helle Okholm Nicklas Hansen
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 11 af 23 sider
Resultatopgørelse
DKK 1.000 3. kvt.
3. kvt.
1.-3. kvt.
1.-3. kvt.
2022
2021
2022
2021
2021
Nettoomsætning 503.859
Driftsomkostninger -203.887
-260.606
-637.913
-528.550
-776.334
Bruttoresultat 299.972
Salgs- og marketingomkostninger -5.086
-3.736
-14.296
-11.612
-17.157
Administrationsomkostninger -36.619
-38.186
-114.443
-103.217
-143.703
Resultat før finansielle poster (EBIT) 258.267
Finansielle indtægter 2.380
Finansielle omkostninger -50.167
-30.147
-122.206
-88.159
-117.914
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) 210.480
Gevinst/tab ejendomme -1.317
-8.000
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 720.893
-41.067
Resultat før skat 930.056
Skat af periodens resultat -205.542
-33.574
-919.434
-287.465
-664.543
Periodens resultat 724.514
Periodens resultat pr. aktie (DKK) 13,08
Periodens resultat pr. aktie, udvandet (DKK) 13,08
Totalindkomstopgørelse
DKK 1.000 3. kvt.
3. kvt.
1.-3. kvt.
1.-3. kvt.
2022
2021
2022
2021
2021
Periodens resultat 724.514
Anden totalindkomst 0
Totalindkomst 724.514
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 12 af 23 sider
Balance
DKK 1.000 30. sep.
30. sep.
31. dec.
2022
2021
2021
Aktiver
Materielle aktiver:
Investeringsejendomme 33.418.018
Domicilejendom 202.949
Igangværende projekter, investeringsejendomme 727.986
Driftsmateriel og inventar 29.114
Materielle aktiver i alt 34.378.067
Langfristede aktiver i alt 34.378.067
Tilgodehavender:
Indestående Grundejernes Investeringsfond 8.982
Igangværende arbejder 195.344
Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser 28.925
Selskabsskat 0
Andre tilgodehavender 59.970
Periodeafgrænsningsposter 22.235
Tilgodehavender i alt 315.456
Likvide beholdninger og værdipapirer 73.464
Kortfristede aktiver i alt 388.920
AKTIVER I ALT 34.766.987
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 13 af 23 sider
DKK 1.000 30. sep.
30. sep.
31. dec.
2022
2021
2021
Passiver
Egenkapital:
Aktiekapital 1.108.645
Overført resultat 12.079.541
Egenkapital i alt 13.188.186
Langfristede forpligtelser:
Realkreditlån 15.562.933
Finansieringsinstitutter 1.134.766
Deposita 179.487
Udskudt skat 3.235.184
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 16.302
Anden gæld 30.503
Langfristede forpligtelser i alt 20.159.175
Kortfristede forpligtelser:
Realkreditlån 113.173
Finansieringsinstitutter 672.977
Deposita 202.059
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 317
Modtagne forudbetalinger fra kunder 75.406
Leverandørgæld 64.054
Selskabsskat 149.344
Anden gæld 83.232
Periodeafgrænsningsposter 59.064
Kortfristede forpligtelser i alt 1.419.626
Forpligtelser i alt 21.578.801
PASSIVER I ALT 34.766.987
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 14 af 23 sider
Egenkapitalopgørelse
DKK 1.000 Aktie-
Overført
Egenkapital
kapital
resultat*
i alt
Egenkapital 1. januar 2021 1.108.645
Periodens resultat -
Anden totalindkomst -
Totalindkomst i alt -
Betalt udbytte -
-133.037
-133.037
Udbytte egne aktier -
Køb af egne aktier -
-10.670
-10.670
Aktiebaseret vederlæggelse -
Egenkapital 30. september 2021 1.108.645
Periodens resultat -
Anden totalindkomst -
Totalindkomst i alt -
Aktiebaseret vederlæggelse -
Egenkapital 31. december 2021 1.108.645
Periodens resultat -
Anden totalindkomst -
Totalindkomst i alt -
Betalt udbytte -
-133.037
-133.037
Udbytte egne aktier -
Salg af egne aktier -
Køb af egne aktier -
-7.170
-7.170
Aktiebaseret vederlæggelse -
-3.097
-3.097
Egenkapital 30. september 2022 1.108.645
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 30. september 2022
med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2022: t.DKK 2.061.874 ; 1. januar 2021: t.DKK 2.061.874 )
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 15 af 23 sider
Pengestrømsopgørelse
DKK 1.000 3. kvt.
3. kvt.
1.-3. kvt.
1.-3. kvt.
2022
2021
2022
2021
2021
Resultat før finansielle poster (EBIT) 258.267
Modtagne finansielle indtægter 2.380
Betalte finansielle omkostninger -49.671
-29.533
-121.753
-87.793
-118.137
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 2.471
-3.097
Regnskabsmæssige afskr./nedskr. 4.361
Modtaget/betalt selskabsskat 0
-98.843
-4.234
-4.265
Pengestrømme før ændring i driftskapital 217.808
Ændring i driftskapital:
Tilgodehavender 84.533
-78.272
-126.946
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 449
-330
Leverandørgæld m.m. -25.324
-10.416
-27.526
Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt 277.466
Igangværende projekter investeringsejendomme -222.376
-106.733
-591.995
-295.147
-365.348
Forbedringer investeringsejendomme -27.615
-38.593
-76.239
-54.900
-183.031
Forbedringer domicilejendomme -306
-310
0
-42
Køb af investeringsejd. med fradrag af dep. -135.796
-348.836
-199.100
-415.945
-603.175
Virksomhedsovertagelse 0
-1.128.460
Salg af investeringsejd. med fradrag af dep. 27.008
Likvide beholdninger som er deponeret/frigivet 0
Driftsmateriel og inventar, netto -4.077
-1.431
-7.493
-15.076
-20.420
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt -363.162
-404.278
-1.939.471
-546.956
-940.805
Optagelse af realkreditlån 449.699
Indfrielse af realkreditlån -9.060
-3.716.986
-9.414
-4.474.558
-4.516.283
Indfrielse af lån finansieringsinstitutter 0
-677.953
-677.953
-677.953
Afdrag på realkreditlån -28.608
-28.993
-92.210
-89.854
-119.353
Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -44.413
-45.229
-132.897
-168.259
-212.475
Modtagne deposita, netto 1.560
Køb af egne aktier -7.170
-7.170
-10.670
-10.670
Salg af egne aktier 237
Betalt udbytte 0
-132.905
-133.000
-133.000
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt 362.245
-85.054
Pengestrømme i alt 276.549
-85.673
-113.018
-90.271
Likviditet 1. januar -723.654
-444.090
-507.016
-416.745
-416.745
Tilgang ved virksomhedsovertagelse 0
Likviditet 30. september -447.105
-529.763
-447.105
-529.763
-507.016
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 16 af 23 sider
DKK 1.000 3. kvt.
3. kvt.
1.-3. kvt.
1.-3. kvt.
2022
2021
2022
2021
2021
Specifikation:
Likvide beholdninger ifølge regnskab 73.464
Likvide beholdninger som er deponeret 0
Træk på driftskreditter -520.569
-547.602
-520.569
-547.602
-509.332
Likviditet 30. september -447.105
-529.763
-447.105
-529.763
-507.016
Kreditfaciliteter 1.795.000
Finansielle reserver 30. september 1.347.895
Hovedtal på kvartalsbasis
DKK mio.
4. kvt.
2020
1
. kvt.
2021
2
. kvt.
2021
3
. kvt.
2021
4. kvt.
2021
1. kvt.
2022
2
. kvt.
2022
3
. kvt.
2022
Resultatopgørelse
Nettoomsætning
387
399
373
531
510
470
528
504
Bruttoresultat
230
233
272
270
263
261
303
300
Resultat før finansielle poster
184
196
235
229
217
219
258
258
Resultat før kurs
-
og værdireg.
158
170
209
201
189
186
222
210
Kurs
-
og værdireguleringer
266
505
265
-
49
1.527
1.169
1.653
720
Resultat før skat
424
675
474
152
1.716
1.355
1.875
930
Resultat
331
526
369
118
1.339
1.056
1.460
725
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m.
28.299
28.412
28.712
29.040
31.012
31.296
33.987
34.378
Samlede aktiver
28.638
28.736
29.034
29.367
31.369
31.668
34.455
34.767
Egenkapital
7.863
8.389
8.617
8.738
10.079
11.138
12.468
13.188
Pengestrømme
Driftsaktiviteter
226
132
188
1
99
164
80
179
277
Investeringsaktiviteter
-
482
-
50
-
92
-
404
-
394
-
298
-
1.279
-
363
Finansieringsaktiviteter
301
-
88
-
117
119
252
22
1.044
362
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 17 af 23 sider
Segmentoplysninger 3. kvartal
Investerings- Investerings- Koncern Koncern
ejendomme ejendomme Service Service i alt i alt
3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt. 3. kvt.
DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Nettoomsætning til eksterne kunder 363.920 314.473 139.939 216.639 503.859 531.112
Nettoomsætning mellem segmenter 4.672 4.229 65.992 -25.930 0 0
Nettoomsætning 1) 368.592 318.702 205.931 190.709 503.859 531.112
Driftsomkostninger 2) -80.285 -71.210 -189.839 -173.533 -203.887 -260.606
Bruttoresultat 288.307 247.492 16.092 17.176 299.972 270.506
Salgs- og marketingomkostninger -5.086 -3.735 0 -1 -5.086 -3.736
Administrationsomkostninger -30.658 -29.291 -8.180 -7.178 -36.619 -38.186
Resultat før finansielle poster (EBIT) 252.563 214.466 7.912 9.997 258.267 228.584
Finansielle poster, netto -48.223 -28.095 411 464 -47.787 -27.600
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) 204.340 186.371 8.323 10.461 210.481 200.984
Gevinst/tab ejendomme -1.317 -8.000 0 0 -1.317 -8.000
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 720.893 -41.068 0 1 720.893 -41.067
Segmentresultat før skat 3) 923.916 137.303 8.323 10.462 930.057 151.917
Skat af periodens resultat -204.185 -30.344 -1.839 -2.312 -205.543 -33.574
Periodens segmentresultat 719.731 106.959 6.484 8.150 724.514 118.343
Segmentaktiver i alt 4) 34.557.048 29.139.870 687.737 389.486 34.766.987 29.366.849
Segmentforpligtelser i alt 5) 21.425.916 20.485.797 409.588 152.806 21.578.801 20.628.496
Tilgang af langfristede materielle aktiver 392.432 492.772 973 1.110
Afskrivninger 3.077 2.984 1.258 1.874
Periodens regulering af nedskrivning til imøde-
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift -378 4.091 -176 40
1) De interne elimineringer udgør t.DKK 70.664 mod t.DKK-21.701 for samme periode sidste år.
2) De interne elimineringer udgør t.DKK 66.237 mod t.DKK -15.863 for samme periode sidste år.
3) De interne elimineringer udgør t.DKK .2182 mod t.DKK -4.152 for samme periode sidste år.
4) De interne elimineringer udgør t.DKK 477.798 mod t.DKK 162.507 for samme periode sidste år.
5) De interne elimineringer udgør t.DKK 256.703 mod t.DKK 10.107 for samme periode sidste år.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 18 af 23 sider
Segmentoplysninger 1.-3. kvartal
Investerings- Investerings- Koncern Koncern
ejendomme ejendomme Service Service i alt i alt
1-3 kvt. 1-3 kvt. 1-3 kvt. 1-3 kvt. 1-3 kvt. 1-3 kvt.
DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Nettoomsætning til eksterne kunder 1.049.282 931.329 452.595 371.823 1.501.877 1.303.152
Nettoomsætning mellem segmenter 14.319 12.667 187.412 131.754 0 0
Nettoomsætning 1) 1.063.601 943.996 640.007 503.577 1.501.877 1.303.152
Driftsomkostninger 2) -239.560 -214.329 -587.054 -447.320 -637.913 -528.550
Bruttoresultat 824.041 729.667 52.953 56.257 863.964 774.602
Salgs- og marketingomkostninger -14.295 -11.611 -1 0 -14.296 -11.611
Administrationsomkostninger -96.011 -86.864 -24.448 -20.473 -114.443 -103.217
Resultat før finansielle poster (EBIT) 713.735 631.192 28.504 35.784 735.225 659.774
Finansielle poster, netto -117.830 -82.219 1.174 1.810 -116.511 -80.338
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) 595.905 548.973 29.678 37.594 618.714 579.436
Gevinst/tab ejendomme 404.209 191.418 0 0 404.209 191.418
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 3.137.412 529.892 0 1 3.137.412 529.893
Segmentresultat før skat 3) 4.137.526 1.270.283 29.678 37.595 4.160.335 1.300.747
Skat af periodens resultat -914.393 -280.733 -6.559 -8.308 -919.434 -287.465
Periodens segmentresultat 3.223.133 989.550 23.119 29.287 3.240.901 1.013.282
Segmentaktiver i alt 4) 34.557.048 29.139.870 687.737 389.486 34.766.987 29.366.849
Segmentforpligtelser i alt 5) 21.425.916 20.485.797 409.588 152.806 21.578.801 20.628.496
Tilgang af langfristede materielle aktiver 3.074.006 788.567 2.377 3.081
Afskrivninger 9.156 8.792 4.041 5.988
Periodens regulering af nedskrivning til imøde-
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift 1.926 4.822 -1 43
1) De interne elimineringer udgør t.DKK 201.731 mod t.DKK144.421 for samme periode sidste år.
2) De interne elimineringer udgør t.DKK 188.701 mod t.DKK 133.099 for samme periode sidste år.
3) De interne elimineringer udgør t.DKK 6.869 mod t.DKK 7.131 for samme periode sidste år.
4) De interne elimineringer udgør t.DKK 477.798 mod t.DKK 162.507 for samme periode sidste år.
5) De interne elimineringer udgør t.DKK 256.703 mod t.DKK 10.107 for samme periode sidste år.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 19 af 23 sider
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimåling af investe-
ringsejendomme og finansielle gældsforpligtelser, er uændrede i forhold til den seneste årsrapport, hvortil der
henvises.
Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til
dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:
Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Kon-
cernens realkreditlån eksklusive renteaftaler.
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansæt-
telsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til
Koncernens anlægslån samt renteaftaler.
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare
markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme samt igangværende projekter inve-
steringsejendomme.
DKK 1.000 Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
30. september 2022
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 0
0
33.418.018
Igangværende projekter investeringsejendomme 0
0
727.986
Langfristede passiver
Realkreditlån 18.984.921
0
0
Finansieringsinstitutter 0
1.134.766
0
Afledte finansielle instrumenter 0
-3.421.988
0
Kortfristede passiver
Realkreditlån 113.173
0
0
Finansieringsinstitutter 0
152.408
0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over
resultatopgørelsen 19.098.094
-2.134.814
34.146.004
DKK 1.000 Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
30. september 2021
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 0
0
28.452.887
Igangværende projekter investeringsejendomme 0
0
384.243
Langfristede passiver
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 20 af 23 sider
Realkreditlån 16.329.297
0
0
Finansieringsinstitutter 0
1.287.174
0
Afledte finansielle instrumenter 0
-420.870
0
Kortfristede passiver
Realkreditlån 117.168
0
0
Finansieringsinstitutter 0
177.112
0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over
resultatopgørelsen 16.446.465
1.043.416
28.837.130
DKK 1.000 Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
31. december 2021
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 0
0
30.428.509
Igangværende projekter investeringsejendomme 0
0
380.382
Langfristede passiver
Realkreditlån 16.633.987
0
0
Finansieringsinstitutter 0
1.242.887
0
Afledte finansielle instrumenter 0
-392.713
0
Kortfristede passiver
Realkreditlån 118.758
0
0
Finansieringsinstitutter 0
117.184
0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over
resultatopgørelsen 16.752.745
967.358
31.011.530
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i perioderne.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 21 af 23 sider
Afstemning af dagsværdihierarki fra primo til ultimo for niveau 3
DKK 1.000
Investeringsejen-
domme
Igangværende projek-
ter investeringsejen-
domme
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2022 30.428.509
380.382
Tilgang, køb 2.390.186
0
Tilgang forbedring 75.929
593.896
Overførsel 246.292
-246.292
Afgang -133.631
0
Værdiregulering 410.733
0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2022 33.418.018
727.986
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2021 27.981.947
317.490
Tilgang, køb 417.970
0
Tilgang forbedring 54.858
295.147
Overførsel 228.394
-228.394
Afgang -417.464
0
Værdiregulering 187.182
0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2021 28.452.887
384.243
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2021 27.981.947
317.490
Tilgang, køb 621.160
481.453
Tilgang forbedring 72.105
0
Overførsel 413.354
-413.354
Afgang -417.851
-5.207
Værdiregulering 1.757.794
0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 30.428.509
380.382
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 22 af 23 sider
Virksomhedsovertagelse
6. maj 2022 købte Jeudan A/S selskabet Galleri K Retail ApS (nu Jeudan XIII ApS).
Jeudan XIII ApS ejer et ejendomskompleks med primært detail og kontor, beliggende Antonigade 2-10, Kristen
Bernikowsgade 1-13, Pilestræde 6-16 samt Østergade 32-34 og 42, København K. Købet er dermed i fin tråd med
Jeudans strategi om køb af velbeliggende ejendomme i København K.
Aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser er i forbindelse med overtagelsen identificeret og indregnet i over-
tagelsesbalancen til dagsværdi som følger:
DKK 1.000
Dagsværdi indregnet på
overtagelsestidspunkt
Aktiver
Investeringsejendomme 2.215.538
Andre tilgodehavender 658
Forudbetalinger 1.634
Likvider 34.826
Aktiver i alt 2.252.656
Passiver
Finansieringsinstitutter 839.405
Udskudt skat 248.277
Deposita 12.290
Anden gæld 24.224
Passiver i alt 1.124.196
Dagsværdi indregnet på overtagelsestidspunktet 1.128.460
Vederlag overtagne anparter i selskabet 1.128.460
Samlede transaktionsomkostninger i forbindelse med købet udgør pr. 30. september 2022 DKK 1,2 mio.
Opgørelse af dagsværdier
Værdiansættelsen af ejendomskomplekset er foretaget på baggrund af Jeudans principper for værdiansættelse,
herunder dialog med eksterne specialister.
I forbindelse med købet har Jeudan ud over en teknisk, juridisk og økonomisk due diligence udført en analyse af
såvel hele området som boniteten af udvalgte kunder, og Jeudan har arbejdet aktivt med mulighederne for de tre
hovedsegmenter kontor, detail samt food and beverage.
Jeudan analyserer løbende relevante makroøkonomiske og politiske forhold, der tillige har indgået i vurderingen.
Den aktuelle geopolitiske og økonomiske situation er således tillige reflekteret i værdien.
Jeudan A/S Rapport for 1.-3. kvartal 2022 Side 23 af 23 sider
Dagsværdien af overtagne tilgodehavender og forudbetalinger udgør DKK 2,3 mio. og er indregnet til de beløb,
hvormed de forventes at blive indbetalt. Beløbet er ikke tilbagediskonteret, da forfald og indbetaling heraf for-
ventes indenfor en kortere tidshorisont, hvorfor tilbagediskontering vurderes uvæsentlig.
Dagsværdien af finansieringsinstitutter DKK 839,4 mio. svarer til den i forbindelse med overtagelsen foretagne
indfrielse heraf.
Forpligtelser af deposita og anden gæld i alt DKK 36,5 mio. er indregnet til dagsværdi, svarende til de beløb, hvor-
med de forventes indfriet. Beløbet er ikke tilbagediskonteret, da tilbagediskontering heraf vurderes uvæsentlig.
Købet har bidraget med en omsætning på ca. DKK 30 mio. og et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
på ca. DKK 22 mio. til Jeudan-koncernens resultat for perioden 6. maj 2022 til 30. september 2022.
Hvis købet var sket 1. januar 2022, ville den samlede proforma-omsætning og resultat før kurs- og værdiregulerin-
ger (EBVAT) for 1.-3. kvartal 2022 have været henholdsvis ca. DKK 51 mio. og ca. DKK 36 mio.
Den reelle nettopåvirkning på Jeudan-koncernens samlede resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) er
lavere som følge af yderligere finansielle omkostninger i forbindelse med optagelse af lån.