Meddelelse nr. 331
17. august 2022
Jeudan A/S, Bredgade 30, 1260 København K Rapport for 1. halvår 2022 Side 1 af 20 sider
CVR-nr. 14 24 60 45
RAPPORT FOR 1. HALVÅR 2022
Resultat før skat for halvåret på DKK 3,2 mia.
Vækst i EBIT på 11 % sammenlignet med samme periode sidste år
Omsætning på DKK 998 mio. i første halvår 2022 mod DKK 772 mio. for samme periode sidste år – en vækst på
29 %.
Resultat før finansielle poster (EBIT) på DKK 477 mio. mod DKK 431 mio. – en vækst på 11 %
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK 408 mio. mod DKK 378 mio. – en vækst på 8 %
Stigende renteniveau medfører positiv kursregulering af finansielle gældsforpligtelser m.m. med DKK 2.417
mio. Efter 30. juni er renteniveauet faldet og kursreguleringerne dermed reduceret med ca. DKK 775 mio.
Resultat før skat på DKK 3.230 mio. mod DKK 1.149 mio. for samme periode sidste år
Køb af ejendomme for godt DKK 2 mia.
Udlejningsprocent på ca. 98 i København/Frederiksberg
Jeudan forventer fortsat for hele 2022 et resultat før finansielle poster (EBIT) i niveauet DKK 975-1.025 mio.
(2021: DKK 876 mio.) og et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 820-870 mio. (2021:
DKK 768 mio.) på baggrund af en omsætning i niveauet DKK 1,9 mia. (2021: DKK 1.814 mio.)
”Vi kan i dag præsentere et regnskab for de første 6 måneder af 2022 med et tilfredsstillende driftsresultat og en
positiv udvikling på alle områder, som blandt andet skal ses som udtryk for, at Jeudans forretningsmodel og konti-
nuerlige fokus på en tæt dialog med kunderne fortsat er den rigtige tilgang”, siger adm. direktør Per W. Hallgren.
Han fortsætter: ”I en tid med lidt slørede fremtidsudsigter står Jeudan solidt. Vi er klar til at fortsætte opkøb i Kø-
benhavn og til at imødekomme kundernes efterspørgsel efter velbeliggende lokaler på nogle af Københavns bedste
adresser. Og i øvrigt, som hidtil, møde kundernes stigende krav til attraktive og fleksible lejevilkår og ønsker om en
samarbejdspartner frem for blot en udlejer. Skulle efterspørgslen på lejemål, som følge af den samfundsøkonomi-
ske udvikling, dale i den kommende tid, er vi klar til at tage nye initiativer i brug for at møde eventuelt ændrede be-
hov hos både eksisterende og nye kunder med henblik på at tage en større andel af efterspørgslen.”
Yderligere oplysninger:
Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 3947 9102
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 2 af 20 sider
DKK mio. 2. kvt.
2022
2. kvt.
2021
1. halvår
2022
1. halvår
2021
2021
Resultatopgørelse
Nettoomsætning 528
373
998
772
1.814
Bruttoresultat 303
272
564
504
1.037
Resultat før finansielle poster EBIT 258
235
477
431
876
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 222
209
408
378
768
Kurs- og værdireguleringer 1.653
265
2.822
770
2.248
Resultat før skat 1.875
474
3.230
1.149
3.016
Resultat 1.460
369
2.516
895
2.352
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m. 33.987
28.712
33.987
28.712
31.012
Samlede aktiver 34.455
29.034
34.455
29.034
31.369
Egenkapital 12.468
8.617
12.468
8.617
10.079
Forpligtelser 21.987
20.417
21.987
20.417
21.290
Pengestrømme
Driftsaktiviteter 179
188
259
320
683
Investeringsaktiviteter -1.279
-92
-1.576
-143
-941
Finansieringsaktiviteter 1.044
-117
1.065
-204
167
Pengestrømme i alt -56
-21
-251
-27
-90
Regnskabsrelaterede nøgletal
EBVAT/gns. egenkapital* %
7,9
10,2
7,3
9,3
8,6
Forrentning af egenkapital (ROE)* %
52,1
18,1
44,9
21,9
26,4
Egenkapitalandel, ultimo %
36,2
29,7
36,2
29,7
32,1
Rentedækning x
6,9
8,2
6,7
7,5
7,5
Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris, ultimo (P) DKK
316
267
316
267
275
Indre værdi, ultimo (BV) DKK
225
155
225
155
182
Pris/indre værdi (P/BV) X
1,40
1,72
1,40
1,72
1,51
EBIT pr. aktie (EBITPS)* DKK
18,6
17,0
17,2
15,6
15,8
EBVAT pr. aktie (EBVATPS)* DKK
16,0
15,1
14,7
13,7
13,9
Resultat pr. aktie (EPS)* DKK
105,4
26,7
90,8
32,3
42,4
Pengestrømme pr. aktie (CFPS)* DKK
12,9
13,5
9,4
11,5
12,3
Antal aktier, ultimo 1.000
55.432
55.432
55.432
55.432
55.432
Markedsværdi, ultimo DKK mio.
17.517
14.800
17.517
14.800
15.244
* omregnet til årsbasis
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 3 af 20 sider
LEDELSESBERETNING
Koncernens omsætning i første halvår 2022 udgjorde
DKK 998 mio. mod DKK 772 mio. i samme periode sid-
ste år, svarende til en vækst på 29 %. Væksten kan
henføres til såvel Ejendomme som Projekt & Service.
Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK
477 mio. mod DKK 431 mio. for samme periode sidste
år, svarende til en vækst på 11 %.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) ud-
gjorde DKK 408 mio. mod DKK 378 mio. samme peri-
ode sidste år, svarende til en vækst på 8 %.
Bestyrelsen betragter resultaterne som tilfredsstil-
lende.
Et fortsat stigende renteniveau i første halvår 2022
medfører en positiv kursregulering af de finansielle
gældsforpligtelser på DKK 2.417 mio. mod DKK 571 mio.
for samme periode sidste år.
Resultat før skat blev herefter DKK 3.230 mio. mod
DKK 1.149 mio. for samme periode sidste år.
Udlejning
I 2021 oplevede Jeudan en meget positiv udvikling i ef-
terspørgslen efter velbeliggende kontorlokaler med
gode parkeringsmuligheder, og Jeudans løbende fokus
på at levere kvalificeret og pålidelig service samt flek-
sible og tidssvarende kontrakter uden binding og med
mulighed for at skalere op og ned i areal. Jeudan opnå-
ede en firdobling af nettoudlejningen i forhold til 2020,
og tomgangen var ultimo 2021 under 2 %. Dette med-
fører dog også, at med begrænsede ledige arealer er
den høje nettoudlejning vanskelig at fastholde.
I første halvår 2022 er der indgået nye lejekontrakter
med en samlet årlig leje på DKK 87 mio. mod DKK 125
mio. for samme periode sidste år.
Opsigelser af lejemål svarede til en årsleje på DKK 86
mio. mod DKK 64 mio. for samme periode sidste år.
Nettoudlejningen for første halvår 2022 blev dermed
DKK 1 mio.
95 % af Jeudans ejendomsportefølje er beliggende i
København og på Frederiksberg. Her udgjorde Jeudans
udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme 98,1 ul-
timo juni 2022 mod 98,6 ultimo 2021. Tillægges ledige
arealer i udviklingsejendomme i København udgør ud-
lejningsprocenten 97,3. Det generelle kontorudlej-
ningsmarked i København havde ultimo marts 2022,
der er senest offentliggjorte tal, en udlejningsprocent
på 93,0.
Investeringsmarked
Det seneste halve år har været præget af store bevæ-
gelser på de finansielle markeder, stigende inflation,
usikkerhed som følge af krigen i Ukraine, stigende
rente og eftervirkninger af covid-19 pandemien. Udvik-
lingen har medført en mindre opbremsning og udsky-
delse af visse ejendomsaktiviteter. Generelt forven-
tes væksten i den danske økonomi at aftage over de
kommende måneder. Det er vores observation, at det
ikke har ført til en væsentlig mindre interesse for vel-
beliggende primære ejendomme i Indre København
med et stabilt cash flow, hvilket udtrykker stabiliteten
i denne type ejendomme.
Den økonomiske uro ses umiddelbart også afspejlet i
måden, hvorpå investorerne allokerer deres midler. I 2.
kvartal 2022 var 81 % af transaktionsaktiviteten såle-
des rettet mod primære investeringsejendomme. I
første kvartal 2022 var andelen kun 63 % og i hele 2021
var andelen 72 %. Der er således sket en stigning i an-
delen af midler, der bliver allokeret mod mere sikre
ejendomme.
På trods af at flere ejendomstransaktioner er udskudt,
endte den danske transaktionsvolumen på over DKK
24 mia. i 2. kvartal 2022, hvilket er næsten 30 % højere
end 2. kvartal 2021. Samlet blev der i 1. halvår 2022 om-
sat erhvervs- og investeringsejendomme for næsten
DKK 40 mia. mod DKK 38 mia. i 1. halvår 2021. Jeudan
forventer dog ikke, at rekordomsætningen for hele
2021 vil blive overgået i 2022. Konkurser og færdiggø-
relse af byggerier vil medvirke til et lavere transakti-
onsomfang. Boligudlejningsejendomme udgjorde knap
50 % af den samlede transaktionsvolumen i 2. kvartal
2022, hvorfor boligsegmentet fortsat er det mest po-
pulære segment blandt investorer. Industri og logistik
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 4 af 20 sider
udgjorde ca. 17 % af den samlede transaktionsvolu-
men, mens kontor udgjorde 15 % og detail udgjorde
12,5 %.
Der er således fortsat stor efterspørgsel efter kontor-
ejendomme i København. Kontorejendomme handles
fortsat på et stadigt lavt afkastniveau, om end der kan
komme et pres på de laveste afkastniveauer. Der ses
ydermere en tendens på markedet for kontorlejemål,
hvor erhvervskunder ønsker fleksibilitet i aftalefor-
holdene og efterspørger attraktive arbejdspladser på
centrale beliggenheder, der kan tiltrække især yngre
medarbejdere. Dette har Jeudan for år tilbage tilpas-
set sig til, men vil styrke sin attraktivitet yderligere
den kommende tid.
I forlængelse af kravet om øget fleksibilitet har kon-
torhubs på primære beliggenheder over det seneste
årti vundet indpas på det danske marked for kontorud-
lejning. Det skyldes de helt unikke skaleringsmulighe-
der, der gør at virksomhederne let kan op- eller ned-
skalere uden at skifte adresse. Hertil indeholder kon-
torfælleskaber muligheden for vidensdeling på tværs
af virksomheder. Jeudan har senest for at imødegå
tendensen udvidet med et community i Bredgade 45,
København K, i samarbejde med Nordic Female Foun-
ders.
Detailhandlen var negativt påvirket af Coronakrisen
og de underliggende tendenser i samfundet men har
formået at vende sig i kølvandet på krisen. Afkastkra-
vene og nettolejen i København er stagneret, mens
tomgangen har været svagt stigende fra 1. kvartal
2022 til 2. kvartal 2022. Tomgangen ligger på trods af
dette fortsat under niveauet i 2021.
Boligmarkedet er fortsat et meget eftertragtet seg-
ment blandt ejendomsinvestorer. Det ses i historisk
lave afkastkrav, drevet af lave tomgangsniveauer og
stigende indbyggertal, hvorfor konkurrencen på mar-
kedet er hård og prisniveauet højt.
Nybyggeri i København kan på sigt medføre svagt sti-
gende tomgangsniveauer og stagnerende til faldende
lejeniveauer. Jeudan vurderer dog fortsat risikoen for-
bundet hertil som lav, idet tilstedeværelse af bygge-
muligheder i Indre København, hvor Jeudans primære
portefølje er placeret, er begrænset.
REGNSKABSBERETNING
Investeringsejendomme
Lejeindtægter m.v.
udgjorde i første halvår 2022 DKK
695 mio. mod DKK 625 mio. i samme periode sidste år,
svarende til en vækst på 11 %. Væksten kan blandt an-
det henføres til en højere udlejningsprocent, genudlej-
ninger til en højere leje, pristalsregulering af lejen samt
nyinvesteringer.
Ejendommenes
driftsomkostninger
udgjorde DKK 159
mio. mod DKK 143 mio. i samme periode sidste år, til-
lige svarende til en stigning på 11 %. Stigningen kan til-
svarende henføres til nyinvesteringer samt lidt højere
vedligeholdelsesomkostninger, herunder istandsæt-
telse af ledige lejemål.
Herefter udgjorde segmentets
bruttoresultat
DKK
536 mio. mod DKK 482 mio. i samme periode sidste år,
svarende til en vækst på 11 %.
Service
Aktivitetsniveauet i Service blev i første halvår 2022
højere end ventet, og omsætningen udgjorde DKK 434
mio. mod DKK 313 mio. for samme periode sidste år,
svarende til en vækst på 39 %. Væksten kan blandt an-
det henføres til den høje genudlejning i slutningen af
2021 og dermed istandsættelser og indretninger.
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 5 af 20 sider
Drifts- og produktionsomkostningerne
udgjorde DKK
397 mio. mod DKK 274 mio. for samme periode sidste
år, svarende til en vækst på 45 % og kan henføres til
det stigende aktivitetsniveau.
Herefter udgjorde
bruttoresultatet
DKK 37 mio., sva-
rende til niveauet for samme periode sidste år.
Koncern
Koncernens
salgs- og marketingomkostninger
ud-
gjorde DKK 9 mio., svarende til niveauet for samme pe-
riode sidste år.
Koncernens
administrationsomkostninger
udgjorde
DKK 78 mio. mod DKK 65 mio. for samme periode sid-
ste år. Nyansættelser hen over 2021 i kundevendte
funktioner til at håndtere et højt aktivitetsniveau i et
konkurrencepræget udlejningsmarked er medvir-
kende til stigningen, der tillige kan henføres til øgede
IT-, compliance- og udviklingsomkostninger.
Koncernens
resultat før finansielle poster
(EBIT) ud-
gjorde herefter DKK 477 mio. mod DKK 431 mio. for
samme periode sidste år, svarende til en vækst på 11
%.
De finansielle poster (netto)
udgjorde DKK -69 mio.
mod DKK -53 mio. for samme periode sidste år. Stig-
ningen kan henføres til en forlængelse af udløbne ren-
teaftaler samt udvidelse af renteaftaleporteføljen for
samlet DKK 2 mia., hvorefter Jeudan har sikret renten
på ca. 80 % af realkreditfinansieringen med en gen-
nemsnitlig løbetid på ca. 11 år. Renteaftalerne optages
som udgangspunkt i 8 puljer med et interval på 2,5 år,
hvilket medfører en gennemsnitlige løbetid på ca. 11 år.
De resterende ca. 20 % af de finansielle gældsforplig-
telser påvirkes således af det stigende renteniveau.
Den samlede nettorentebærende gæld udgjorde DKK
18,0 mia. ultimo juni 2022 mod DKK 17,8 mia. ultimo juni
2021.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)
ud-
gjorde herefter DKK 408 mio. mod DKK 378 mio. for
samme periode sidste år, svarende til en vækst på 8 %.
Kurs- og værdireguleringer
Ved udgangen af hvert kvartal vurderes ejendomme-
nes dagsværdi på grundlag af udviklingen i ejendom-
menes nettoresultat, reservationer til besluttede om-
bygninger og ejendommenes afkast.
Jeudan har senest i december 2021 vurderet det fast-
satte afkastkrav for den enkelte ejendom og vurderer
ikke, at der på nuværende tidspunkt er grundlag for at
revurdere afkastniveauerne. Værdiregulering pr. 30.
juni 2022 er dermed foretaget ud fra en vurdering af
udviklingen i de aktuelle lejeniveauer på Jeudans ejen-
domsportefølje. Den samlede
værdiregulering af ejen-
dommene
pr. 30. juni 2022 blev på DKK 406 mio. mod
DKK 191 mio. for samme periode sidste år.
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 6 af 20 sider
Salg af ejendomme
udenfor fokusområdet har med-
ført et mindre tab.
De finansielle gældsforpligtelser værdireguleres til
dagsværdi og påvirkes således af renteudviklingen.
Jeudans finansieringsstrategi er – som for ejendoms-
investeringerne – langsigtet, hvorfor finansieringsren-
terne er låst med lang løbetid.
På baggrund af et fortsat stigende renteniveau i første
halvår 2022 er der pr. 30. juni 2022 opgjort en
positiv
regulering af de finansielle forpligtelser
på DKK 2.427
mio. mod DKK 571 mio. for samme periode sidste år.
Modsat rettet virker låneomkostninger m.m. med DKK
10 mio. Efter 30. juni er renteniveauet faldet og kursre-
guleringerne dermed reduceret med ca. DKK 775 mio.
Resultatet før skat
udgjorde herefter DKK 3.230 mio.
mod DKK 1.419 mio. for samme periode sidste år.
Efter skat blev halvårets resultat
DKK 2.516 mio. mod
DKK 895 mio. for samme periode sidste år.
Balancen
Ejendomme inkl. igangværende projekter
udgjorde ul-
timo juni 2022 DKK 34,0 mia. mod DKK 28,7 mia. på
samme tidspunkt sidste år og DKK 31,0 mia. ved års-
skiftet.
De materielle aktiver blev netto forøget med DKK
2.971 mio. i første halvår 2022. Stigningen kan henføres
til halvårets ejendomskøb, forbedringer af ejen-
domme, afholdte omkostninger ved igangværende
byggeprojekter samt halvårets værdiregulering.
Jeudan har i andet kvartal 2022 købt ejendomskom-
plekset beliggende Antonigade 2-10, Kristen Berni-
kowsgade 1-13, Pilestræde 6-16 samt Østergade 32-34
og 42. Købet er sket gennem køb af Galleri K Retail ApS
(nu Jeudan XIII ApS) med en egenkapital og rentebæ-
rende gæld for ca. DKK 2 mia. Herudover har Jeudan i
første kvartal 2022 købt boligejendommen Lille
Strandstræde 6, København K.
I første halvår 2022 har Jeudan solgt detailejendom-
mene Astersvej 3-7, Roskilde; Jernbanegade 33A, Fre-
derikssund; Måløv Stationsplads 1-19, Måløv og Rød-
ager Allé 63A-E, Rødovre for samlet DKK 102 mio.
Koncernens egenkapital
udgjorde pr. 30. juni 2022 DKK
12,5 mia. mod DKK 8,6 mia. pr. 30. juni 2021 og DKK 10,1
mia. ved årsskiftet. Udviklingen dækker over halvårets
resultat fratrukket udloddet udbytte på DKK 133 mio.
samt afvikling af medarbejderaktieordningen for
2021/2022 ved overførsel af aktier til medarbejderne
for DKK 5,2 mio.
Egenkapitalandelen udgjorde 36,2 % ultimo juni 2022
mod 29,7 % ultimo juni 2021 og 32,1 % ved årsskiftet.
Jeudan har aktuelt en opkøbskapacitet på ca. DKK 5
mia. ud fra kapitalpolitikken om en egenkapitalandel i
niveauet 30-33 %.
De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 20,3 mia.
pr. 30. juni 2022 mod DKK 19,1 mia. pr. 30. juni 2021 og
DKK 19,9 mia. ved årsskiftet. Stigningen siden årsskif-
tet kan primært henføres til en stigning i udskudt skat.
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 7 af 20 sider
Pengestrømme og likviditet
Likviditetspåvirkningen
før ændring i driftskapitalen
udgjorde i første halvår 2022 DKK 313 mio. mod DKK
386 mio. for samme periode sidste år. Faldet kan pri-
mært henføres til betalt selskabsskat for 2021 med
DKK 99 mio.
Efter ændringer i driftskapitalen
udgjorde likviditets-
påvirkningen DKK 259 mio. mod DKK 320 mio. for
samme periode sidste år.
Likviditetspåvirkningen fra
investeringsaktiviteterne,
der primært kan henføres til periodens ejendomskøb,
udgjorde DKK -1.576 mio. mod DKK -143 mio. for samme
periode sidste år.
Likviditetspåvirkningen fra
finansieringsaktiviteterne
udgjorde DKK 1.065 mio. mod DKK 204 mio. for samme
periode sidste år. Finansieringsaktiviteterne kan pri-
mært henføres til optagelse af realkreditlån i nyinve-
steringerne. Modsatrettet virker afdrag på gælden
samt udbetaling af aktieudbytte.
Herefter udgjorde
de samlede pengestrømme
DKK
-251 mio. mod DKK -27 mio. for samme periode sidste
år.
Likviditetsberedskabet
(inkl. trækningsrettigheder)
udgjorde DKK 1.071 mio. pr. 30. juni 2022 mod DKK 951
mio. ultimo juni 2021 og DKK 888 mio. ved årsskiftet.
Ledelsesberetning andet kvartal 2022
Koncernomsætningen udgjorde i andet kvartal 2022
DKK 528 mio. mod DKK 373 mio. for samme periode
sidste år, svarende til en vækst på 42 %. Stigningen
kan henføres til såvel Ejendomme som Projekt & Ser-
vice.
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) ud-
gjorde DKK 258 mio. mod DKK 235 mio. for samme pe-
riode sidste år, svarende til en vækst på 10 %.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) ud-
gjorde DKK 222 mio. mod DKK 209 mio. for samme pe-
riode sidste år, svarende til en vækst på 6 %.
Værdireguleringer af ejendomme blev på baggrund af
udviklingen i lejeniveauet positive med DKK 398 mio.
mod DKK 195 mio. for samme periode sidste år.
Kursreguleringer af de finansielle gældsforpligtelser
m.m. blev grundet et fortsat stigende renteniveau po-
sitive med DKK 1.255 mio. mod DKK 70 mio. for samme
periode sidste år.
Resultat før skat blev herefter DKK 1.875 mio. mod
DKK 474 mio. for samme periode sidste år.
Begivenheder efter 30. juni 2022
Der er ikke siden 30. juni 2022 indtruffet begivenheder,
der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver,
passiver og finansielle stilling, og som ikke er beskre-
vet i nærværende halvårsrapport.
Forventninger 2022
Jeudan vil løbende opsøge yderligere rentable investe-
ringer i velordnede kontorejendomme i København
med fortsat fokus på vækst og stabilitet i den primære
indtjening.
På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer og
et lidt lavere aktivitetsniveau i Service forventes fort-
sat en nettoomsætning i niveauet DKK 1,9 mia. (2021:
DKK 1.814 mio.).
Resultat før finansielle omkostninger forventes fort-
sat i niveauet 975-1.025 mio. (2021: DKK 876 mio.).
Jeudans finansiering er langsigtet, og primo 2022 er
renten på ca. 80 % af realkreditfinansieringen fastlåst
ved anvendelse af renteaftaler med en gennemsnitlig
løbetid på ca. 10 år.
Efter finansielle omkostninger forventes fortsat et re-
sultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i ni-
veauet DKK 820-870 mio. (2021: DKK 768 mio.).
Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejen-
dommenes værdi gennem kundefokus, bygningsfor-
bedringer og effektivisering af driften. Herved dannes
grundlag for positive værdireguleringer af ejendom-
menes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af
såvel ejendomme som finansielle gældsforpligtelser –
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 8 af 20 sider
positive som negative – som følge af udviklingen i pri-
serne på ejendomsmarkedet og på de finansielle mar-
keder.
Jeudans lejeindtægter reguleres i al væsentlighed
med udviklingen i nettoprisindekset, og jf. ovenfor er
renten på ca. 80 % af realkreditfinansieringen primo
2022 fastlåst ved anvendelse af renteaftaler med en
gennemsnitlig løbetid på ca. 10 år. De nuværende vola-
tile finansielle markeder og den stigende inflation kan
således påvirke resultaterne både positivt og nega-
tivt.
De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling
er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfak-
torer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det
forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af
udviklingen i Ukraine-situationen, leje- og serviceindtægter,
omkostninger til drift og vedligeholdelse samt i et vist om-
fang rentesatser. For en uddybning af disse og andre fakto-
rer henvises til afsnittet om risikofaktorer i Jeudans seneste
årsrapport.
Anvendt regnskabspraksis
Halvårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med
IAS 34 som godkendt af EU og yderligere danske op-
lysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede sel-
skaber.
Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold
til årsrapporten for 2021.
Bilag
Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgø-
relse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsop-
gørelse, hovedtal på kvartalsbasis, segmentoplysnin-
ger samt dagsværdihierarki for investeringsejen-
domme og finansielle instrumenter.
FINANSKALENDER
16. nov. 2022 Rapport for 1.-3. kvartal
31. dec. 2022 Regnskabsåret slutter
28. feb. 2023 Årsregnskab for 2022
19. apr. 2023 Ordinær generalforsamling
25. maj 2023 Rapport for 1. kvartal
16. aug. 2023 Rapport for 1.-2. kvartal
9. nov. 2023 Rapport for 1.-3. kvartal
31. dec. 2023 Regnskabsåret slutter
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 9 af 20 sider
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 30. juni
2022 for Jeudan A/S.
Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af Koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med
IAS 34,
Præsentation af delårsrapporter,
som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrappor-
ter for børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse, at delårsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens aktiver, passiver og finansielle
stilling pr. 30. juni 2022 samt af resultatet af Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 30.
juni 2022.
Vi anser ledelsesberetningen for at indeholde en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens aktiviteter og
økonomiske forhold, periodens resultat og pengestrømme og Koncernens finansielle stilling som helhed samt en be-
skrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for.
København, 17. august 2022
Direktionen
Per Wetke Hallgren
Adm. direktør
Bestyrelsen
Niels Jacobsen Tom Knutzen
(formand) (næstformand)
Claus Gregersen Helle Okholm Nicklas Hansen
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 10 af 20 sider
Resultatopgørelse
DKK 1.000 2. kvt.
2. kvt.
1. halvår
1. halvår
2022
2021
2022
2021
2021
Nettoomsætning 528.375
Driftsomkostninger -224.981
-101.215
-434.026
-267.944
-776.334
Bruttoresultat 303.394
Salgs- og marketingomkostninger -4.919
-4.352
-9.210
-7.876
-17.157
Administrationsomkostninger -40.299
-32.069
-77.824
-65.031
-143.703
Resultat før finansielle poster (EBIT) 258.176
Finansielle indtægter 1.618
Finansielle omkostninger -37.868
-29.049
-72.039
-58.012
-117.914
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) 221.926
Gevinst/tab ejendomme 397.961
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 1.254.800
Resultat før skat 1.874.687
Skat af periodens resultat -414.307
-104.758
-713.892
-253.891
-664.543
Periodens resultat 1.460.380
Periodens resultat pr. aktie (DKK) 26,36
Periodens resultat pr. aktie, udvandet (DKK) 26,36
Totalindkomstopgørelse
DKK 1.000 2. kvt.
2. kvt.
1. halvår
1. halvår
2022
2021
2022
2021
2021
Periodens resultat 1.460.380
Anden totalindkomst 0
Totalindkomst 1.460.380
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 11 af 20 sider
Balance
DKK 1.000 30. jun.
30. jun.
31. dec.
2022
2021
2021
Aktiver
Materielle aktiver:
Investeringsejendomme 33.177.881
Domicilejendom 202.643
Igangværende projekter, investeringsejendomme 606.720
Driftsmateriel og inventar 28.991
Materielle aktiver i alt 34.016.235
Langfristede aktiver i alt 34.016.235
Tilgodehavender:
Indestående Grundejernes Investeringsfond 8.891
Igangværende arbejder 244.593
Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser 36.043
Selskabsskat 0
Andre tilgodehavender 75.665
Periodeafgrænsningsposter 33.425
Tilgodehavender i alt 398.617
Likvide beholdninger og værdipapirer 39.667
Kortfristede aktiver i alt 438.284
AKTIVER I ALT 34.454.519
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 12 af 20 sider
DKK 1.000 30. jun.
30. jun.
31. dec.
2022
2021
2021
Passiver
Egenkapital:
Aktiekapital 1.108.645
Overført resultat 11.359.489
Egenkapital i alt 12.468.134
Langfristede forpligtelser:
Realkreditlån 15.862.131
Finansieringsinstitutter 1.170.817
Deposita 173.962
Udskudt skat 3.062.675
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 15.862
Anden gæld 29.886
Langfristede forpligtelser i alt 20.315.333
Kortfristede forpligtelser:
Realkreditlån 124.139
Finansieringsinstitutter 924.091
Deposita 200.959
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 308
Modtagne forudbetalinger fra kunder 44.546
Leverandørgæld 143.265
Selskabsskat 116.310
Anden gæld 66.355
Periodeafgrænsningsposter 51.079
Kortfristede forpligtelser i alt 1.671.052
Forpligtelser i alt 21.986.385
PASSIVER I ALT 34.454.519
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 13 af 20 sider
Egenkapitalopgørelse
DKK 1.000 Aktie-
Overført
Egenkapital
kapital
resultat*
i alt
Egenkapital 1. januar 2021 1.108.645
Periodens resultat -
Anden totalindkomst -
Totalindkomst i alt -
Betalt udbytte -
-133.037
-133.037
Udbytte egne aktier -
Køb af egne aktier -
-10.670
-10.670
Aktiebaseret vederlæggelse -
Egenkapital 30. juni 2021 1.108.645
Periodens resultat -
Anden totalindkomst -
Totalindkomst i alt -
Betalt udbytte -
Udbytte egne aktier -
Køb af egne aktier -
Aktiebaseret vederlæggelse -
Egenkapital 31. december 2021 1.108.645
Periodens resultat -
Anden totalindkomst -
Totalindkomst i alt -
Betalt udbytte -
-133.037
-133.037
Udbytte egne aktier -
Aktiebaseret vederlæggelse -
-5.568
-5.568
Salg af egne aktier -
Egenkapital 30. juni 2022 1.108.645
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 30. juni 2022
med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2022: t.DKK 2.061.874 ; 1. januar 2021: t.DKK 2.061.874 )
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 14 af 20 sider
Pengestrømsopgørelse
DKK 1.000 2. kvt.
2. kvt.
1. halvår
1. halvår
2022
2021
2022
2021
2021
Resultat før finansielle poster (EBIT) 258.176
Modtagne finansielle indtægter 1.618
Betalte finansielle omkostninger -37.838
-29.231
-72.082
-58.260
-118.137
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse -8.301
-5.568
Regnskabsmæssige afskr./nedskr. 4.500
Modtaget/betalt selskabsskat 42
-98.843
-4.234
-4.265
Pengestrømme før ændring i driftskapital 218.197
Ændring i driftskapital:
Tilgodehavender -34.702
-28.618
-51.534
-78.913
-126.946
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 387
Leverandørgæld m.m. -4.874
-2.202
Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt 179.008
Igangværende projekter investeringsejendomme -152.953
-117.713
-369.619
-188.414
-365.348
Forbedringer investeringsejendomme -29.657
-2.627
-48.624
-16.307
-183.031
Forbedringer domicilejendomme 835
-4
0
-42
Køb af investeringsejd. med fradrag af dep. -216
-63.304
-67.109
-603.175
Virksomhedsovertagelse -1.128.460
-1.128.460
Salg af investeringsejd. med fradrag af dep. 33.824
-4.076
Likvide beholdninger som er deponeret/frigivet 0
Driftsmateriel og inventar, netto -1.942
-5.514
-3.416
-13.645
-20.420
Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt -1.278.569
-92.205
-1.576.309
-142.678
-940.805
Optagelse af realkreditlån 1.212.985
Indfrielse af realkreditlån 25.301
-757.553
-354
-757.572
-4.516.283
Indfrielse af lån finansieringsinstitutter 0
-677.953
Afdrag på realkreditlån -32.732
-32.575
-63.602
-60.861
-119.353
Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -44.251
-61.517
-88.484
-123.030
-212.475
Modtagne deposita, netto 4.358
Køb af egne aktier 0
-10.670
-10.670
-10.670
Salg af egne aktier 10.749
Betalt udbytte -132.905
-133.000
-132.905
-133.000
-133.000
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt 1.043.505
-116.554
-204.358
Pengestrømme i alt -56.056
-21.258
-251.464
-27.345
-90.271
Likviditet 1. januar -702.424
-422.832
-507.016
-416.745
-416.745
Tilgang ved virksomhedsovertagelse 34.826
Likviditet 30. juni -723.654
-444.090
-723.654
-444.090
-507.016
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 15 af 20 sider
DKK 1.000 2. kvt.
2. kvt.
1. halvår
1. halvår
2022
2021
2022
2021
2021
Specifikation:
Likvide beholdninger ifølge regnskab 39.667
Likvide beholdninger som er deponeret 0
-524
-524
Træk på driftskreditter -763.321
-453.253
-763.321
-453.253
-509.332
Likviditet 30. juni -723.654
-444.090
-723.654
-444.090
-507.016
Kreditfaciliteter 1.795.000
Finansielle reserver 30. juni 1.071.346
Hovedtal på kvartalsbasis
DKK mio.
3. kvt.
2020
4. kvt.
2020
1
. kvt.
2021
2
. kvt.
2021
3
. kvt.
2021
4. kvt.
2021
1. kvt.
2022
2
. kvt.
2022
Resultatopgørelse
Nettoomsætning
411
387
399
373
531
510
470
528
Bruttoresultat
253
230
233
272
270
263
261
303
Resultat før finansielle poster
221
184
196
235
229
217
219
258
Resultat før kurs
-
og værdireg.
195
158
170
209
201
189
186
222
Kurs
-
og værdireguleringer
-
72
266
505
265
-
49
1.527
1.169
1.653
Resultat før skat
124
424
675
474
152
1.716
1.355
1.875
Resultat
96
331
526
369
118
1.339
1.056
1.460
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m.
27.333
28.299
28.412
28.712
29.040
31.012
31.296
33
.
987
Samlede aktiver
28.024
28.638
28.736
29.034
29.367
31.369
31.668
34.455
Egenkapital
7.532
7.863
8.389
8.617
8.738
10.079
11.138
12.468
Pengestrømme
Driftsaktiviteter
167
226
132
188
1
99
164
80
179
Investeringsaktiviteter
-
496
-
482
-
50
-
92
-
404
-
394
-
298
-
1.279
Finansieringsaktiviteter
326
301
-
88
-
117
119
252
22
1.044
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 16 af 20 sider
Segmentoplysninger 2. kvartal
Investerings- Investerings- Koncern Koncern
ejendomme ejendomme Service Service i alt i alt
2. kvt. 2. kvt. 2. kvt. 2. kvt. 2. kvt. 2. kvt.
DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Nettoomsætning til eksterne kunder 371.674 329.404 156.701 43.322 528.375 372.726
Nettoomsætning mellem segmenter 4.702 4.307 52.377 120.144 0 0
Nettoomsætning 1) 376.376 333.711 209.078 163.466 528.375 372.726
Driftsomkostninger 2) -84.439 -68.347 -195.016 -143.511 -224.981 -101.215
Bruttoresultat 291.937 265.364 14.062 19.955 303.394 271.511
Salgs- og marketingomkostninger -4.918 -4.352 -1 0 -4.919 -4.352
Administrationsomkostninger -33.832 -30.242 -8.120 -6.467 -40.299 -32.069
Resultat før finansielle poster (EBIT) 253.187 230.770 5.941 13.488 258.176 235.090
Finansielle poster, netto -36.518 -27.066 163 655 -36.250 -26.380
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) 216.669 203.704 6.104 14.143 221.926 208.710
Gevinst/tab ejendomme 397.961 194.900 0 0 397.961 194.900
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 1.254.800 70.411 0 0 1.254.800 70.411
Segmentresultat før skat 3) 1.869.430 469.015 6.104 14.143 1.874.687 474.021
Skat af periodens resultat -413.144 -103.652 -1.349 -3.126 -414.307 -104.758
Periodens segmentresultat 1.456.286 365.363 4.755 11.017 1.460.380 369.263
Segmentaktiver i alt 4) 34.183.456 28.838.190 657.876 354.827 34.454.519 29.034.011
Segmentforpligtelser i alt 5) 21.843.247 20.298.385 388.049 128.607 21.986.385 20.416.885
Tilgang af langfristede materielle aktiver 2.376.100 134.655 936 869
Afskrivninger 3.276 2.772 1.221 1.925
Periodens regulering af nedskrivning til imøde-
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift 566 -275 0 3
1) De interne elimineringer udgør t.DKK 57.079 mod t.DKK124.451 for samme periode sidste år.
2) De interne elimineringer udgør t.DKK 54.474 mod t.DKK 110.643 for samme periode sidste år.
3) De interne elimineringer udgør t.DKK .847 mod t.DKK 9.137 for samme periode sidste år.
4) De interne elimineringer udgør t.DKK 386.813 mod t.DKK 159.006 for samme periode sidste år.
5) De interne elimineringer udgør t.DKK 244.911 mod t.DKK 10.107 for samme periode sidste år.
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 17 af 20 sider
Segmentoplysninger 1. halvår
Investerings- Investerings- Koncern Koncern
ejendomme ejendomme Service Service i alt i alt
1. halvår 1. halvår 1. halvår 1. halvår 1. halvår 1. halvår
DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Nettoomsætning til eksterne kunder 685.362 616.856 312.656 155.184 998.018 772.040
Nettoomsætning mellem segmenter 9.647 8.438 121.420 157.684 0 0
Nettoomsætning 1) 695.009 625.294 434.076 312.868 998.018 772.040
Driftsomkostninger 2) -159.275 -143.119 -397.215 -273.787 -434.026 -267.944
Bruttoresultat 535.734 482.175 36.861 39.081 563.992 504.096
Salgs- og marketingomkostninger -9.209 -7.876 -1 0 -9.210 -7.876
Administrationsomkostninger -65.353 -57.573 -16.268 -13.295 -77.824 -65.031
Resultat før finansielle poster (EBIT) 461.172 416.726 20.592 25.786 476.958 431.189
Finansielle poster, netto -69.607 -54.124 763 1.346 -68.724 -52.738
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) 391.565 362.602 21.355 27.132 408.234 378.451
Gevinst/tab ejendomme 405.526 199.418 0 0 405.526 199.418
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 2.416.519 570.960 0 0 2.416.519 570.960
Segmentresultat før skat 3) 3.213.610 1.132.980 21.355 27.132 3.230.279 1.148.829
Skat af periodens resultat -710.208 -250.389 -4.719 -5.996 -713.892 -253.891
Periodens segmentresultat 2.503.402 882.591 16.636 21.136 2.516.387 894.938
Segmentaktiver i alt 4) 34.183.456 28.838.190 657.876 354.827 34.454.519 29.034.011
Segmentforpligtelser i alt 5) 21.843.247 20.298.385 388.049 128.607 21.986.385 20.416.885
Tilgang af langfristede materielle aktiver 2.681.574 295.795 1.404 1.971
Afskrivninger 6.079 5.808 2.783 4.114
Periodens regulering af nedskrivning til imøde-
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift 2.304 731 175 3
1) De interne elimineringer udgør t.DKK 131.067 mod t.DKK166.122 for samme periode sidste år.
2) De interne elimineringer udgør t.DKK 122.464 mod t.DKK 148.962 for samme periode sidste år.
3) De interne elimineringer udgør t.DKK 4.686 mod t.DKK 11.283 for samme periode sidste år.
4) De interne elimineringer udgør t.DKK 386.813 mod t.DKK 159.006 for samme periode sidste år.
5) De interne elimineringer udgør t.DKK 244.911 mod t.DKK 10.107 for samme periode sidste år.
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 18 af 20 sider
Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter
Anvendt regnskabspraksis, værdiansættelsesmetoder og følsomheder vedrørende dagsværdimåling af investe-
ringsejendomme og finansielle gældsforpligtelser, er uændrede i forhold til den seneste årsrapport, hvortil der
henvises.
Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til
dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:
Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Kon-
cernens realkreditlån eksklusive renteaftaler.
Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansæt-
telsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til
Koncernens anlægslån samt renteaftaler.
Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare
markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme samt igangværende projekter inve-
steringsejendomme.
DKK 1.000 Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
30. juni 2022
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 0
0
33.177.881
Domicilejendom
Igangværende projekter investeringsejendomme 0
0
606.720
Langfristede passiver
Realkreditlån 18.589.461
0
0
Finansieringsinstitutter 0
1.170.817
0
Afledte finansielle instrumenter 0
-2.727.330
0
Kortfristede passiver
Realkreditlån 124.139
0
0
Finansieringsinstitutter 0
160.770
0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over
resultatopgørelsen 18.713.600
-1.395.743
33.784.601
DKK 1.000 Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
30. juni 2021
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 0
0
28.171.185
Igangværende projekter investeringsejendomme 0
0
337.508
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 19 af 20 sider
Langfristede passiver
Realkreditlån 15.517.813
0
0
Finansieringsinstitutter 0
1.943.887
0
Afledte finansielle instrumenter 0
-434.936
0
Kortfristede passiver
Realkreditlån 123.557
0
0
Finansieringsinstitutter 0
243.582
0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over
resultatopgørelsen 15.641.370
1.752.533
28.508.693
DKK 1.000 Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
31. december 2021
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme 0
0
30.428.509
Domicilejendom 0
0
202.639
Igangværende projekter investeringsejendomme 0
0
380.382
Langfristede passiver
Realkreditlån 16.633.987
0
0
Finansieringsinstitutter 0
1.242.887
0
Afledte finansielle instrumenter 0
-392.713
0
Kortfristede passiver
Realkreditlån 118.758
0
0
Finansieringsinstitutter 0
117.184
0
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi over
resultatopgørelsen 16.752.745
967.358
31.011.530
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i perioderne.
Jeudan A/S Rapport for 1. halvår 2022 Side 20 af 20 sider
Afstemning af dagsværdihierarki fra primo til ultimo for niveau 3
DKK 1.000
Investeringsejen-
domme
Igangværende projek-
ter investeringsejen-
domme
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2022 30.428.509
380.382
Tilgang, køb 2.254.373
0
Tilgang forbedring 48.624
369.619
Overførsel 143.281
-143.281
Afgang -105.456
0
Værdiregulering 408.550
0
Regnskabsmæssig værdi 30. juni 2022 33.177.881
606.720
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2021 27.981.947
317.490
Tilgang, køb 67.109
0
Tilgang forbedring 16.265
188.414
Overførsel 168.396
-168.396
Afgang -253.866
0
Værdiregulering 191.334
0
Regnskabsmæssig værdi 30. juni 2021 28.171.185
337.508
Regnskabsmæssig værdi 1. januar 2021 27.981.947
317.490
Tilgang, køb 621.160
481.453
Tilgang forbedring 72.105
0
Overførsel 413.354
-413.354
Afgang -417.851
-5.207
Værdiregulering 1.757.794
0
Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 30.428.509
380.382