Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyilvánosan Működő Részvénytársaság

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Tartalomjegyzék

Egyedi Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás .................................................................................. 3

Egyedi Éves Átfogó Jövedelemkimutatás .................................................................................. 4

Egyedi Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás ..................................................... 5

Egyedi Éves Cash Flow Kimutatás ............................................................................................. 6

Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika

meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk ..................................... 7

I. Általános társasági információk......................................................................................... 7

1. A vállalkozás bemutatása.................................................................................................. 7

2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra ................................................................................ 8

2.1. Tisztségviselők 2024-ben ......................................................................................... 8

2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2024-ben ....... 9

2.3. Vezető tisztségviselők díjazása 2024-ben ................................................................. 9

2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek ............................................ 9

2.5. Tulajdonosi struktúra ................................................................................................ 9

II. A számviteli politika meghatározó elemei........................................................................ 10

1. A számviteli politika lényeges elemei............................................................................... 10

1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek ......................................................... 10

1.2. Árbevétel ................................................................................................................ 10

1.3. Éven túli eszközök értékelése és értékvesztése ...................................................... 11

1.4. Immateriális javak ................................................................................................... 13

1.5. Goodwill ................................................................................................................. 13

1.6. Készletek ............................................................................................................... 13

1.7. Követelések ............................................................................................................ 13

1.8. Pénzügyi eszközök ................................................................................................. 13

1.9. Pénzügyi kötelezettségek ....................................................................................... 14

1.10. Céltartalékok .......................................................................................................... 14

1.11. Társasági adó......................................................................................................... 15

1.12. Lízing ..................................................................................................................... 15

1.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ..................................................................... 16

1.14. Mérlegen kívüli tételek ............................................................................................ 16

1.15. Visszavásárolt saját részvények ............................................................................. 16

1.16. Osztalék ................................................................................................................. 16

1.17. Pénzügyi műveletek eredménye ............................................................................. 17

1.18. Állami támogatások ................................................................................................ 17

1.19. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek ............................................................. 17

1.20. Fordulónap utáni események .................................................................................. 17

2. A számviteli politika változásai ........................................................................................ 18

3. Bizonytalansági tényezők ................................................................................................ 19

3.1. Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés ................................ 19

3.2. Valós érték meghatározása .................................................................................... 19

4. A beszámoló készítés alapja ........................................................................................... 19

4.1. Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való

megfelelőségről................................................................................................................... 19

4.2. A beszámoló készítésének alapja ........................................................................... 20

4.3. Az értékelés alapja ................................................................................................. 20

III. Kiegészítő magyarázatok.................................................................................................. 20

1. Befektetési célú ingatlanok.............................................................................................. 20

2. Immateriális javak és tárgyi eszközök.............................................................................. 22

3. Befektetések kapcsolt vállalkozásban ............................................................................. 22

4. Halasztott adókövetelés .................................................................................................. 23

5. Készletek ........................................................................................................................ 23

6. Vevőkövetelések ............................................................................................................. 23

7. Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások ....................................... 24

8. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek ............................................................... 24

9. Jegyzett tőke és tőketartalék ........................................................................................... 24

10. Értékelési tartalék ........................................................................................................... 25

11. Visszavásárolt saját részvények ...................................................................................... 25

12. Eredménytartalék és tárgyévi eredmény.......................................................................... 25

13. Saját tőke megfeleltetési tábla......................................................................................... 27

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

14. Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségek ....................................................................... 29

15. Céltartalék ...................................................................................................................... 29

16. Halasztott adó kötelezettségek ........................................................................................ 29

17. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek ............................................................................ 29

18. Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek .......................................................................... 29

19. Szállítói kötelezettségek .................................................................................................. 30

20. Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások .................................................. 30

21. Árbevétel ........................................................................................................................ 30

22. Egyéb működési bevétel ................................................................................................. 31

23. Aktivált saját teljesítmények értéke .................................................................................. 31

24. Anyagjellegű ráfordítás ................................................................................................... 32

25. Személyi jellegű ráfordítások .......................................................................................... 32

26. Értékcsökkenés és értékvesztés ..................................................................................... 32

27. Egyéb működési ráfordítások .......................................................................................... 33

28. Pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai .................................................................. 34

29. Tényleges adóráfordítás ................................................................................................. 34

30. Halasztott adóráfordítás .................................................................................................. 35

31. Egyéb átfogó jövedelem .................................................................................................. 35

32. Egy részvényre jutó eredmény ........................................................................................ 35

33. A vagyoni, pénzügyi helyzet, illetve a jövedelmezőség vizsgálata .................................... 36

33.1. Vagyoni helyzet mutatószámai ............................................................................... 36

33.2. Pénzügyi helyzet mutatószámai .............................................................................. 36

33.3. Jövedelmezőség alakulása mutatószámai .............................................................. 36

34. Szegmensinformációk ..................................................................................................... 37

35. Kockázatkezelés ............................................................................................................. 38

35.1. Tőkemenedzsment ................................................................................................. 38

35.2. Hitelezési kockázat ................................................................................................. 38

35.3. Likviditási kockázat ................................................................................................. 39

35.4. Piaci kockázat ........................................................................................................ 39

36. Érzékenységi elemzés .................................................................................................... 39

37. Pénzügyi instrumentumok ............................................................................................... 40

38. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása ................................................... 40

39. Kulcspozícióban lévő felső- és középvezetők javadalmazása .......................................... 40

40. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek ..................................................................... 40

41. Kapcsolt felek bemutatása .............................................................................................. 41

41.1. Leányvállalat .......................................................................................................... 41

41.2. „Unoka” vállalat ...................................................................................................... 41

41.3. Más kapcsolt fél ...................................................................................................... 42

IV. Egyéb kiegészítő információk .......................................................................................... 42

1. Mérleg alatti tételek, peres ügyek és egyéb jogi eljárások ................................................ 42

1.1. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró

tételek ............................................................................................................................... 42

1.2. Peres ügyek, egyéb jogi eljárások ........................................................................... 44

2. A mérleg fordulónapját követő lényeges események ....................................................... 44

3. Rendkívüli és egyéb szabályozott közzétételek 2024-ben és az Egyedi Éves Pénzügyi

Kimutatások készítésének időpontjáig ..................................................................................... 44

4. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése ...................................................... 45

Felelősségvállalási Nyilatkozat ................................................................................................. 45

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Egyedi Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok *	2024.12.31.	2023.12.31.
ESZKÖZÖK
Éven túli eszközök
Befektetési célú ingatlanok	1	84 300 782	78 581 204
Immateriális javak	2	3 415	3 215
Egyéb ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok	2	82 079	84 106
Műszaki és egyéb berendezések, felszerelések	2	184 469	116 327
Beruházások, felújítások	2	262 500	565 136
Befektetések kapcsolt vállalkozásban	3	0	0
Egyéb befektetett eszközök	3	2 242 000	68 000
Halasztott adókövetelések	4	0	0
Éven túli eszközök összesen		87 075 245	79 417 988

Forgóeszközök
Készletek	5	59 684	99 931
Vevőkövetelések	6	273 738	70 152
Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások	7	566 414	357 626
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek	8	13 343 582	6 305 607
Forgóeszközök összesen		14 243 418	6 833 316

Eszközök összesen		101 318 663	86 251 304

FORRÁSOK
Saját tőke
Jegyzett tőke	9	2 870 244	2 870 244
Tőketartalék	9	6 048 215	6 048 215
Értékelési tartalék	10	731 904	731 904
Visszavásárolt saját részvény	11	-1 681 561	-2 304 224
Eredménytartalék	12	59 275 025	44 352 859
Tárgyévi eredmény	12	10 236 224	10 544 829
Saját tőke összesen		77 480 051	62 243 827

Hosszú lejáratú kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	14	17 479 802	18 886 201
Céltartalékok várható kötelezettségekre	15	13 351	10 842
Halasztott adó kötelezettségek	16	0	0
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	17	898 676	1 376 527
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen		18 391 829	20 273 570

Rövid lejáratú kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	18	1 500 898	1 446 747
Szállítói kötelezettségek	19	717 081	249 265
Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások	20	3 228 804	2 037 895
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen		5 446 783	3 733 907

Kötelezettségek és saját tőke összesen		101 318 663	86 251 304

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Egyedi Éves Átfogó Jövedelemkimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok *	2024	2023
Értékesítés nettó árbevétele	21	11 910 985	8 092 506
Egyéb működési bevétel	22	3 036 814	6 280 668
Saját termelésű készletek állományváltozása	23	-15 141	0
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	23	0	0
Anyagjellegű ráfordítások	24	-3 586 068	-1 988 110
Személyi jellegű ráfordítások	25	-984 050	-910 653
Értékcsökkenés és értékvesztés	26	-64 801	-253 614
Egyéb működési ráfordítások	27	-330 415	-860 290
Működési eredmény		9 967 324	10 360 507
Pénzügyi bevételek	28	771 842	691 223
Pénzügyi ráfordítások	28	-453 803	-484 803
Adózás előtti eredmény		10 285 363	10 566 927
Tényleges adóráfordítás	29	-49 139	-22 098
Halasztott adó	30	0	0
Adózott eredmény		10 236 224	10 544 829
Egyéb átfogó jövedelem	31	0	0
Egyéb ingatlanok valós értékének változása adó nélkül		0	0
Egyéb ingatlanok valós értékváltozásának adóhatása		0	0
Teljes átfogó jövedelem		10 236 224	10 544 829

Törzsrészvények súlyozott átlaga (db)		267 942 096	252 316 945
Egy részvényre jutó eredmény (Ft)
Alap	32	38,20	41,79
Hígított	32	38,20	41,79

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2024. évi auditált EU IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Egyedi Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás

Magyarázatok*	9	11	9	10	12	12
adatok ezer forintban	Jegyzett tőke	Visszavásárolt saját részvény	Tőketartalék	Értékelési tartalék	Eredménytartalék	Tárgyévi eredmény	Saját tőke összesen
2022.12.31.	2 870 244	-3 048 120	6 048 215	731 904	38 893 377	10 012 333	55 507 953
Előző évi eredmény átsorolása					10 012 333	-10 012 333
Saját részvény vásárlás
Saját részvény kibocsájtás
Saját részvény értékesítés		743 896			4 256 104		5 000 000
Osztalék					-8 808 955		-8 808 955
Verseg eladás miatti ET növekedés
Teljes átfogó jövedelem						10 544 829	10 544 829
2023.12.31.	2 870 244	-2 304 224	6 048 215	731 904	44 352 859	10 544 829	62 243 827


Előző évi eredmény átsorolása					10 544 829	-10 544 829
Saját részvény vásárlás
Saját részvény kibocsájtás
Saját részvény értékesítés		622 663			4 377 337		5 000 000
Osztalék
Verseg eladás miatti ET növekedés
Teljes átfogó jövedelem						10 236 224	10 236 224
2024.12.31.	2 870 244	-1 681 561	6 048 215	731 904	59 275 025	10 236 224	77 480 051

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Egyedi Éves Cash Flow Kimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok*	2024	2023
Adózás előtti eredmény		10 285 363	10 566 927
Korrekciók az adózás előtti eredményben		-6 437	4 349
Korrigált adózás előtti eredmény		10 278 926	10 571 276
Nettó kamatráfordítás		-261 157	-213 855
Nem pénzmozgást jelentő tételek
Értékcsökkenés	26	63 599	59 392
Értékvesztés (pótbefizetés)	26	0	0
Értékvesztés (vevő)	26	1 202	194 222
Hitelezési veszteség (vevő)	26	0	0
Készlet valós értékelés miatti korrekció	27	10 893	0
Valós értékelésből származó eredmény	22, 27	-3 001 338	-5 496 725
Céltartalék kötelezettségekre		2 509	3 812
Nem működési cash flow-hoz kapcsolódó eredménytételek		0	0
Tárgyi eszköz értékesítésén elért eredmény		-12 154	-886
Térítés nélküli átadás, selejtezés		0	0
Nettó forgótőke mozgása
Vevői követelések változása		-204 788	63 648
Egyéb forgóeszközök változása		-179 437	300 177
Szállítói tartozások változása	19	467 816	-555 223
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek változása	20	713 058	-309 785
Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek változása		0	0
Kifizetett kamat	28	-426 652	-434 636
Kapott kamat	28	687 809	648 491
Kifizetett nyereségadó	29	-49 139	-22 098
Működési tevékenységből származó cash flow		8 091 147	4 807 810
Tárgyi eszközök beszerzése		-2 545 516	-1 456 314
Tárgyi eszköz értékesítéséből származó pénzbevétel		12 154	886
Részesedés értékvesztése	3	0	0
Kapcsolt feleknek adott kölcsön	3	-2 174 000	-68 000
Befektetési tevékenység pénzfelhasználása		-4 707 362	-1 523 428
Tőkekibocsátásból bevétel		0	0
Saját részvény vásárlása (-)/eladás(+)		5 000 000	5 000 000
Osztalék	12	0	-8 808 955
Pótbefizetés		0	0
Hitelfelvétel		94 500	257 487
Hitelvisszafizetés		-1 446 747	-1 446 747
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow		3 647 753	-4 998 215
Pénzeszközök változása		7 031 538	-1 713 833
Devizás pénzeszközök átértékelése		6 437	-4 349
Pénzeszközök mérleg szerinti változása		7 037 975	-1 718 182

Pénzeszközegyenértékesek növekedése	8	7 037 975	-1 718 182

Nyitó pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek	8	6 305 607	8 023 789
Záró pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek	8	13 343 582	6 305 607

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika

meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk

I. Általános társasági információk

1. A vállalkozás bemutatása

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság (a

továbbiakban: „Társaság” és vagy „BIF”) 1995. január 31-én átalakulással jött létre. Jogelődje a

Budapesti Ingatlanhasznosítási és Fejlesztési Kft., amelyet 1994. január 1-jén 1.000.000 forint

törzstőkével alapított az Állami Vagyonügynökség.

A Társaság jegyzett tőkéje 2.870.244.400 forint, amely 287.024.440 darab, egyenként 10 forint

névértékű, névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll.

A Társaság ingatlanfejlesztő, hasznosító cégként – 2017. október 20-ától kezdődően a szabályozott

ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (a továbbiakban: „SZIT törvény”)

szerinti szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként (a továbbiakban: „SZIE”), majd 2018.

december 31. óta szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (a továbbiakban: „SZIT”) – a saját

tulajdonú ingatlanjainak (iroda, illetve egyéb épületeinek és parkolóházainak) bérbeadás útján

történő hasznosításával, ezek további fejlesztésével és a saját tulajdonú építési telkeinek az

értékesítésével, azokon történő ingatlan-fejlesztésekkel, valamint az elkészült ingatlanok

hasznosításával és értékesítésével foglalkozik.

A Társaság operatív irányítását az Igazgatótanács végzi.

A Társaság részvényeivel a Budapesti Értéktőzsde „PRÉMIUM” kategóriájában kereskednek.

A Társaság a közleményeinek közzétételi helye: BÉT (www.bet.hu) honlap, az MNB honlap

(www.kozzetetelek.mnb.hu) és a Társaság saját honlapja (www.bif.hu).

A Társaság cégadatai*

A Társaság cégneve:	Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
Rövidített cégnév:	Budapesti Ingatlan Nyrt.
Székhelye:	Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Postai címe (a központi ügyintézés helye):	Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Központi elektronikus elérhetősége:	info@bif.hu
Honlapja:	www.bif.hu
A Társaság alapító okiratának kelte:	1995.01.31.
A Társaság működése megkezdésének időpontja:	1994.05.01.
Bejegyző bíróság:	Fővárosi Törvényszék, mint Cégbíróság
Cégjegyzékszáma:	Cg. 01-10-042813
Társaság statisztikai számjele:	12041781-6820-114-01
Adóigazgatási azonosító száma:	12041781-2-41
Közösségi adószám:	HU12041781
Társaság jegyzett tőkéje 2024. december 31-én	2.870.244.400 forint
Társaság működésének időtartama:	határozatlan
A Társaság üzleti éve:	megegyezik a naptári évvel
A Társaság fő tevékenysége (TEÁOR):	6820’08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése
A Társaság egyéb tevékenységi köre (TEÁOR):	– 4110’08 Épületépítési projekt szervezése – 6420 ’08 Vagyonkezelés (holding) – 8110 ’08 Építményüzemeltetés – 6832 ’08 Ingatlankezelés – 6810 ’08 Saját tulajdonú ingatlan adásvétel

*A Társaság nevében vagy egyéb azonosító adataiban 2024-ben nem történt változás az előző üzleti évhez

képest.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A 2024. évi IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások készítéséért felelős mérlegképes IFRS

könyvelő: dr. Horváthné Kalácska Katalin (1082 Budapest, Hock János u. 4-6.; IFRS mérlegképes

könyvelői regisztrációs szám: 123362).

A Társaság könyvvizsgálója

A Társaság közgyűlése 2024. április 30-án megválasztotta a QUERCUS Audit Könyvvizsgáló és

Gazdasági Tanácsadó Kft-t (székhely: 8200 Veszprém, Radnóti tér 2/C, cégjegyzékszám: 19 09

512226, adószám: 11679204-2-19, könyvvizsgálói kamarai nyilvántartási szám: 002651; a

könyvvizsgálatért felelős személy: Tölgyes András József) a Társaság könyvvizsgálójának a 2023.

december 31. napjával végződő üzleti évre vonatkozó éves pénzügyi kimutatások elfogadásának

napjától a Társaság 2024. december 31. napjával végződő üzleti évre vonatkozó éves pénzügyi

kimutatásai elfogadásának napjáig, de legkésőbb 2025. május 15. napjáig terjedő időszakra.

2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra

2.1. Tisztségviselők 2024-ben

A Társaság Igazgatótanácsának tagjai

Név	Pozíció	Megbízatás kezdete	Megbízatás vége
dr. Ungár Anna	Elnök	2022.04.30.	2027.04.30.
Berecz Kristóf	Alelnök	2022.04.30.	2027.04.30.
Tzvetkov Julian	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Vaszily Miklós	tag	2022.04.30.	2027.04.30.

A Társaság Audit Bizottságának tagjai

Név	Pozíció	Megbízatás kezdete	Megbízatás vége
Tzvetkov Julian	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Vaszily Miklós	tag	2022.04.30.	2027.04.30.

Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók Társaságban lévő tulajdoni

hányada

(2024. december 31.)

Jelleg	Név	Beosztás	Megbízás kezdete	Megbízás vége	Közvetlen részvénytulajdon (db)	Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT	Dr. Ungár Anna	IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	74,87%
ITT	Berecz Kristóf	IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	74,87%
ITT	Tzvetkov Julian	IT, AB** tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	dr. Hárshegyi Frigyes	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	Vaszily Miklós	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
SP	Hrabovszki Róbert	Gazdasági Vezérigazgató helyettes	2018.03.19.	Határozatlan***	0	0

*Igazgatótanács

**Audit bizottság

***munkaviszony jellege

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2024-ben

Igazgatótanács, Audit Bizottság

Az Igazgatótanács és az Audit Bizottság összetételében a 2024-ben változás nem történt.

A Vállalatvezetésben történt változások 2024-ben

Az Igazgatótanács 1/2024. (02.29.) számú Igazgatótanácsi határozattal módosította a Társaság

Szervezeti és Működési Szabályzatát. A módosítástól kezdődően létrejött az Ingatlanfejlesztési

igazgatóság, mely alá bekerült az Ingatlanfejlesztési és Kivitelezési Osztály, továbbá ezen

igazgatóság alá került a CAPEX és Fit-out Osztály 2024. március 1-jei hatállyal.

2.3. Vezető tisztségviselők díjazása 2024-ben

Az Igazgatótanács tagjai a 2024-es üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2024-es

üzleti évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett látták el feladataikat.

2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek

Az alapszabály 15.2-es pontja szerint a Társaság cégjegyzésére jogosultak:

a) az Igazgatótanács elnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy képviseletre

feljogosított munkavállalóval együttesen,

b) Az Igazgatótanács alelnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy képviseletre

feljogosított munkavállalóval együttesen.

A képviseletre feljogosított munkavállalók személyéről az Igazgatótanács jogosult dönteni.

2.5. Tulajdonosi struktúra

A Társaság 5%-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosai az aktuális részvénykönyv,

illetve a tulajdonosok egyéni bejelentései alapján

	2023. december 31.		2024. december 31.
Részvényes	Részvények száma (db)	Részesedés (%)	Részvények száma (db)	Részesedés (%)
PIÓ-21 Kft.*	194 389 885	67,73**	214 889 885	74,87**
MBH Bank Nyrt.	28 702 440	9,99
Saját részvény	22 514 206	7,84	***
Káldi Mónika bizalmi vagyonkezelő által kezelt vagyon			16 101 240	5,61
Egyéb részvényesek	41 417 909	14,44	56 033 315	19,52
Összesen	287 024 440	100,00	287 024 440	100,00

*A PIÓ-21 Kft. a Társaság anyavállalata és a végső anyavállalata („ultimate parent of the group”) is

**Amelyből 2024. december 31-én 0,57%-os közvetett részesedés a Kft. leányvállalatán, a BFIN Asset Management AG-n

keresztül

***A Társaság a tulajdonában lévő BIF törzsrészvénnyel részvényesi jogokat nem gyakorolhat. A Társaság tulajdonában

lévő BIF törzsrészvények száma nem haladja meg az 5%-ot

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

II. A számviteli politika meghatározó elemei

1. A számviteli politika lényeges elemei

1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek

Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel a Társaság

funkcionális, valamint a beszámolási pénzneme a magyar forint.

A nem forintban nyilvántartott devizaügyletek kezdetben az ilyen tranzakciók végrehajtásának

napján érvényes árfolyamon voltak nyilvántartva. A külföldi devizanemben fennálló követelések és

kötelezettségek a mérlegfordulónapi árfolyamon lettek forintra átszámítva. A keletkező

árfolyamdifferenciák az eredménykimutatásban a pénzügyi bevételek, illetve ráfordítások között

kerülnek kimutatásra.

A pénzügyi kimutatások magyar forintban (HUF) készültek, amely a Társaság prezentálási

pénzneme a legközelebbi ezerre kerekítve, kivéve ahol ettől eltérően megjelölésre került.

A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben – a külföldi pénznemben lévő

összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási

árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva. Az átfogó jövedelem-kimutatásban azokat az árfolyam-

különbözeteket, amelyek monetáris tételek rendezésekor, az időszak során történt kezdeti

megjelenítéskor vagy a megelőző pénzügyi kimutatásokban alkalmazott árfolyamtól eltérő

árfolyamhasználatból eredően keletkeznek, bevételként vagy ráfordításként vannak kimutatva

abban az időszakban, amikor keletkeztek. A külföldi pénznemben meghatározott monetáris

eszközöket és kötelezettséget a funkcionális pénznemnek a beszámolási időszak végén érvényes

árfolyamán számítják át. A valós értéken értékelt külföldi pénznemben meghatározott tételeket a

valós érték meghatározásának időpontjában érvényes árfolyamon számítják át. A vevőkövetelések,

illetve a szállítói kötelezettségek árfolyam-különbözetei az üzleti tevékenység eredményében

szerepelnek, míg a kölcsönök árfolyam-különbözetei a pénzügyi műveletek bevételei vagy

ráfordításai soron kerülnek kimutatásra.

1.2. Árbevétel

A Társaság bevétele elsősorban az ügyfelei és egyéb harmadik fél részére nyújtott szolgáltatásaiból

és áruk értékesítéséből származik.

A Társaság árbevételét az IFRS15 szabványával összhangban számolja el (mely szabvány 2014.

májusában került kibocsátásra és a 2018. január 1-jén vagy azt követően kezdődő üzleti évekre

vonatkozóan alkalmazandó).

Az új szabvány bevezeti azt az alapvető irányelvet, hogy árbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor

a javakat vagy szolgáltatásokat átadják a vevőnek a megállapodott áron. Minden elkülöníthető

kapcsolt árut vagy szolgáltatást különállóan kell elszámolni és minden kedvezményt a szerződés

megfelelő elemeire kell osztani. Amikor az ellenérték változik, a minimum értéket akkor lehet

elszámolni, amikor a visszatérítés valószínűsége nem tartalmaz jelentős kockázatot. A

vevőszerződés megszerzése során felmerült költségeket aktiválni kell és a szerződés időtartama

alatt úgy amortizálni, ahogy a kapcsolódó hasznokat a társaság megszerzi.

Az értékesítés nettó árbevétele az üzleti év során teljesített áruszállítás vagy szolgáltatásnyújtás

alapján kiszámlázott összegeket tartalmazza. Az értékesítés nettó árbevétele akkor kerül

elszámolásra, amikor a bevétel összege egyértelművé válik, valamint amikor valószínűsíthető, hogy

az ellenértéket a Társaság realizálni tudja. Az értékesítés árbevétele a kiszámlázott összegek

általános forgalmi adóval és engedményekkel csökkentett értékét foglalja magában.

A szolgáltatások értékesítéséből származó árbevételt a Társaság időarányosan számolja el

(amennyiben ezt a szerződés lehetővé teszi, vagy a megrendelő a teljesítést leigazolja) az adott

időtartam alatt, kivéve, ha a vonatkozó szerződések és megállapodások mérföldköveket

tartalmaznak. Ebben az esetben az árbevétel az egyes mérföldkövek elérése után kerül

elszámolásra.

A Társaság a vevői szerződések megkötésével kapcsolatos járulékos költségeket, ha számít annak

megtérülésével, eszközként jeleníti meg.

A halasztott bevételeknél az árbevétel diszkontálással kerül elszámolásra.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

1.3. Éven túli eszközök értékelése és értékvesztése

1.3.1. Befektetési célú ingatlanok

Befektetési célú ingatlanként kerül kimutatásra egy ingatlan, ha azt a bérleti díjból, vagy

értéknövekedésből származó jövedelem, vagy mindkettő elérése érdekében, és nem későbbi

értékesítés vagy termék előállítás, illetve szolgáltatásnyújtás, vagy ügyvitel céljából tartja fenn a

vállalkozás. A befektetési célú ingatlanokat minden esetben bérbeadási céllal tartjuk.

A befektetési célú ingatlant kezdetben annak bekerülési értékén kell értékelni, figyelembe véve az

ügyleti költségeket is. A befektetési célú ingatlanok megjelenítésére a valós érték modellt választotta

a Társaság, a valós érték változásából származó különbségeket ingatlanonként a tárgyévi eredmény

terhére/javára számolja el az egyéb működési ráfordítással/bevétellel szemben. A befektetési célú

ingatlanoknak nincsen terv szerinti értékcsökkenése.

A Társaság tulajdonában lévő befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározását

összhangban a SZIT törvény előírásaival negyedévente egy független értékbecslő végzi, a

vonatkozó értékbecsléseket 2024-ben a Seratus Ingatlan Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft.

készítette. Minden év december 31-ére vonatkozóan megtörtént (megtörténik) az ingatlanok piaci

értékének éves aktualizálása. Az értékelés a nemzetközi értékelési normák figyelembevételével

történik.

Az értékelés során a nemzetközi eszközértékelési gyakorlatban általánosan elfogadott három

értékelési módszer (költségmegközelítés, a piaci összehasonlító megközelítés és a

jövedelemmegközelítés) kerül alkalmazásra, majd az ingatlanok piaci értéke az óvatosság elve

alapján kerül meghatározásra.

Tekintve, hogy a piaci érték meghatározásához az IAS40 standard javasolja, de nem követeli meg

a független értékbecslő igénybevételét, azon befektetési célú ingatlanok esetében, ahol döntés

született azok értékesítéséről, és az értékesítés meg is kezdődött, a valós érték számítási metódus

abból indul ki, hogy az eszköznek van aktív piaca, vagyis léteznek megkötött adásvételi

szerződések. A valós érték meghatározásához az ingatlan tényleges piaci ára, vagyis a már

megkötött adásvételi szerződésekben szereplő eladási ár (ezekből számított átlagár) szolgáltatja a

legjobb alapot.

A befektetési célú ingatlanok valós értékének változásából eredő nyereség vagy veszteség mindig

azon időszak nyereségében vagy veszteségében kerül elszámolásra (az egyéb működési bevételek,

vagy az egyéb működési ráfordítások soron), amelyben az keletkezett. A valós érték változásából

eredő nyereség nem osztható ki osztalékként a részvényeseknek. A befektetési célú ingatlant ki kell

vezetni az elidegenítéskor, vagy akkor, amikor a befektetési célú ingatlant véglegesen kivonják a

használatból és elidegenítéséből jövőbeni gazdasági hasznok nem várhatók. A befektetési célú

ingatlan kivezetéséből és elidegenítéséből eredő nyereségeket vagy veszteségeket nettó módon a

jövedelemre vonatkozó kimutatásban bevételként vagy ráfordításként számolja el a Társaság az

adott időszakban.

1.3.2. Egyéb ingatlanok

Egyéb ingatlannak minősül a Társaságnál az az ingatlan, melyet áruk értékesítésével, vagy

szolgáltatások előállításával, nyújtásával kapcsolatos felhasználásra tartanak, valamint a fejlesztett

közműlétesítmények tartoznak ebbe a csoportba.

Az egyéb ingatlanok megjelenítésére – kivéve a fejlesztett közműlétesítményeket – a valós érték

modellt választotta a Társaság. A valós értékelés a nemzetközi értékelési normák

figyelembevételével történik. Az értékelés során a nemzetközi eszközértékelési gyakorlatban

általánosan elfogadott három értékelési módszer (költség-megközelítés, a piaci összehasonlító

megközelítés és a jövedelem megközelítés) kerül alkalmazásra, majd az ingatlanok piaci értéke az

óvatosság elve alapján kerül meghatározásra. Az egyéb ingatlanok valós értékének változásából

eredő nyereség közvetlenül a saját tőke részeként, mint átértékelési többlet kerül kimutatásra.

Jelenleg a közműveken kívül más egyéb ingatlannal nem rendelkezik a Társaság.

A közműlétesítményeket a Társaság bekerülési értéken mutatja be, csökkentve az évente elszámolt

amortizáció összegével.

Az egyéb ingatlanokra értékcsökkenés kerül elszámolásra. Az értékcsökkenés alapja a valós érték,

illetve közműlétesítményeknél a bekerülési érték. Az értékcsökkenési leírás elszámolása lineáris

kulcsokkal történik, a leírási kulcs 2%.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

1.3.3. Egyéb tárgyi eszközök

Az ingatlanokon kívüli tárgyi eszközök bekerülési értékük halmozott értékcsökkenéssel és

értékvesztéssel csökkentett értéken kerülnek kimutatásra. A halmozott értékcsökkenés magában

foglalja az eszköz folyamatos használatával, működtetésével kapcsolatban felmerült terv szerinti

értékcsökkenés, valamint az eszköz nem várt, rendkívüli esemény miatt bekövetkezett jelentős

mértékű megrongálódása, sérülése miatt elszámolt terven felüli értékcsökkenés elszámolt költségeit.

Az eszköz bekerülési (beszerzési, előállítási) értéke az eszköz megszerzése, létesítése, üzembe

helyezése érdekében az üzembe helyezésig, a raktárba történő beszállításig felmerült, az eszközhöz

egyedileg hozzákapcsolható tételek együttes összege.

A bekerülési (beszerzési) érték az engedményekkel csökkentett, felárakkal növelt vételárat, továbbá

az eszköz beszerzésével, üzembe helyezésével, raktárba történt beszállításával kapcsolatban

felmerült szállítási és rakodási, alapozási, szerelési, üzembe helyezési, közvetítői tevékenység

ellenértékét, díjait, a bizományosi díjat, a beszerzéshez kapcsolódó adókat és adójellegű tételeket

és a vámterheket foglalja magában.

A később felmerült költségek csak akkor kerülnek az eszköz könyv szerinti értékébe, illetve külön

eszközként nyilvántartásba, ha valószínű, hogy az adott tétel jövőbeni gazdasági előnyöket biztosít

a Társaság számára és a tétel költsége megbízható módon megállapítható. Az összes egyéb javítás

és karbantartás költsége a felmerülés időpontjában ráfordításként kerül elszámolásra az

eredménykimutatásban.

A meglévő eszközökre fordított többletráfordításokat, amelyek meghosszabbítják az eszköz hasznos

élettartamát, vagy kiszélesítik az eszköz felhasználhatósági körét a Társaság aktiválja. A

karbantartási és javítási költségek felmerülésükkor költségként kerülnek elszámolásra.

A tárgyi eszközök könyv szerinti értéke meghatározott időközönként felülvizsgálatra kerül, annak

érdekében, hogy megállapítsák a könyv szerinti érték nem haladja-e meg az eszköz valós, piaci

értékét, mivel ez esetben terven felüli leírás elszámolása szükséges az eszköz valós, piaci értékéig.

Az eszköz valós, piaci értéke az értékesítési ár, illetve az eszköz használati értéke közül a

magasabb. A használati érték az eszköz által generált jövőbeni pénzáramlások diszkontált értéke. A

diszkontláb a társasági adózás előtti kamatlábat tartalmazza, figyelembe véve a pénz időértékét és

az eszközhöz kapcsolódó egyéb kockázati tényezők hatását is. Amennyiben az eszközhöz önállóan

nem rendelhető jövőbeni pénzáramlás, akkor azon egység pénzáramlását kell alapul venni, amely

egységnek része az eszköz. Az így meghatározott értékvesztés, terven felüli értékcsökkenés az

eredménykimutatásban jelenik meg.

A tárgyi eszközök értékcsökkenése lineáris módszer szerint kerül elszámolásra. Az eszközök

beszerzési értékei a használatbavétel időpontjától kezdődően az eszközök hasznos élettartama alatt

kerülnek leírásra. A Társaság a hasznos élettartamokat és maradványértékeket folyamatosan

felülvizsgálja.

A Társaság terven felüli értékcsökkenést számol el azokra a tárgyi eszközeire, amelyek esetében

az eszközök nettó könyv szerinti értéke várhatóan nem térül meg azok jövőbeni jövedelemtermelő-

képessége alapján. A Társaság a szükséges kalkulációkat a hosszú távú jövőbeni cash-flow tervek

megfelelő diszkontálása alapján készíti.

Az értékcsökkenés meghatározásánál az eszközök várható élettartama, elhasználódási ideje, fizikai

és erkölcsi avulása kerül figyelembevételre. A 200 ezer forint egyedi beszerzési érték alatti eszközök

a használatba vételkor egy összegben értékcsökkenésként elszámolásra kerülnek, a 200 ezer forint

feletti eszközök vonatkozásában a járműveknél 20%, a számítástechnikai gépeknél 33%, az

ügyvitel-technikai eszközöknél ugyancsak 33%, az egyéb eszközöknél 14,5% az alkalmazott leírási

kulcs.

A Társaság minden beszámolási időszak végén felméri, hogy bármely eszköz esetében történt-e

értékvesztésre utaló változás. Amennyiben ilyen változás történt, a Társaság megbecsüli az eszköz

várható megtérülési értékét. Egy eszköz, vagy pénztermelő egység várható megtérülési értéke az

értékesítési költségekkel csökkentett valós érték és a használati érték közül a magasabb.

A Társaság az eredmény terhére értékvesztést számol el, ha az eszköz várható megtérülési értéke

alacsonyabb, mint a könyv szerinti értéke. A Társaság a szükséges kalkulációkat a hosszú távú

jövőbeni cash-flow tervek megfelelő diszkontálása alapján készíti.

Az egyéb tárgyi eszközök kivezetéséből és elidegenítéséből eredő nyereségeket vagy

veszteségeket nettó módon a jövedelemre vonatkozó kimutatásban bevételként vagy ráfordításként

számolja el a Társaság az adott időszakban.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

1.4. Immateriális javak

Az egyedileg beszerzett immateriális javak beszerzési áron, az üzleti kombináció során megszerzett

immateriális javak pedig valós értéken kerülnek felvételre a megszerzés időpontjában. A könyvekbe

való felvételre abban az esetben kerül sor, ha az eszköz használata bizonyíthatóan jövőbeli

gazdasági javak beáramlását eredményezi, és annak költsége egyértelműen meghatározható.

A bekerülést követően az immateriális javak vonatkozásában a bekerülési érték modell irányadó.

Ezen eszközök élettartama véges vagy nem meghatározható. A véges élettartamú eszközök

amortizációja lineáris módszerrel történik az élettartamra vonatkozó legjobb becslés alapján. Az

amortizációs időszak és az amortizáció módszere évente felülvizsgálatra kerül a pénzügyi (üzleti) év

végén. A saját előállítású immateriális javak, a fejlesztési költségek kivételével nem kerülnek

aktiválásra, hanem felmerülésük évében elszámolásra kerülnek az eredménnyel szemben. Az

immateriális javak évente felülvizsgálatra kerülnek értékvesztés szempontjából egyedileg, vagy a

jövedelemtermelő egység szintjén.

A védjegyek, licencek, iparjogvédelem alá eső javak és szoftverek beszerzési költségei aktiválásra

kerülnek és lineáris módszer szerint íródnak le a becsült hasznos élettartamuk alatt:

Vagyoni értékű és egyéb jogok, valamint szoftverek 

3-6 év  

1.5. Goodwill

A goodwill a megszerzett leányvállalat, társult társaság, illetve közös vezetésű vállalat azonosítható

nettó eszközeinek beszerzési értéke és valós értéke közötti pozitív különbözet a megszerzés napján.

A goodwill nem kerül amortizálásra, de a Társaság minden évben megvizsgálja, hogy vannak-e arra

utaló jelek, hogy a könyv szerinti érték valószínűleg nem fog megtérülni. A goodwill az esetleges

értékvesztéssel csökkentett bekerülési értéken kerül kimutatásra.

1.6. Készletek

A Társaság által nyilvántartott készletek az IAS2 sztenderd alapján kerülnek értékelésre.

A készlet bekerülési értéke a beszerzés költségeit, a konverzió költségeit és azokat a költségeket

foglalja magában, amelyek a készletek jelenlegi helyükre és állapotukba kerüléséhez szükségesek.

A bekerülési érték nem tartalmazhatja a nem szokásos mértékű anyag, munka és egyéb termelési

költség veszteségeket, raktározási költségeket, kivéve, ha az a termelési folyamat része, az

adminisztratív igazgatási költségeket, amelyek nem a készletek jelenlegi állapotba és helyre

hozásához merültek fel, valamint az értékesítési költségeket.

A Társaság bekerülési értéken, azon belül is FIFO módszerrel értékeli a készleteit.

1.7. Követelések

A követelések a becsült veszteségekre képzett megfelelő mértékű értékvesztéssel csökkentett

nominális értéken szerepelnek a kimutatásokban. Az év végén fennálló kintlevőségek teljes körű

felülvizsgálata alapján becslés készült a kétes követelésekre vonatkozóan.

1.8. Pénzügyi eszközök

Az IFRS9 standard hatókörébe tartozó pénzügyi eszközök három értékelési kategóriába sorolandók:

bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós értéken

értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést követően valós

értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL).

A kezdeti megjelenítést követően azok a pénzügyi eszközök, amelyek “kereskedési célúak” valós

értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL). A kereskedési célú értékpapírokon

elért nem realizált árfolyamnyereség vagy -veszteség egyéb bevételként (ráfordításként) kerül

elszámolásra.

Az egyéb hosszú lejáratú befektetések, amelyek lejáratig tartottnak minősülnek, mint például egyes

kötvények, az első megjelenítést követően amortizált bekerülési értéken kerülnek kimutatásra. Az

amortizált bekerülési érték számítása a beszerzéskori diszkont vagy prémium figyelembevételével

történik a lejáratig tartó időszak alatt. Az amortizált bekerülési értéken nyilvántartott befektetések

esetében a befektetés kivezetésekor vagy értékvesztésekor, illetve az amortizációs időszak alatt

keletkező nyereség vagy veszteség bevételként kerül kimutatásra.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A tőzsdei forgalomban résztvevő befektetések esetén a piaci érték a mérlegfordulónapon kihirdetett

hivatalos árfolyam alapján kerül meghatározásra. Tőzsdén nem jegyzett, illetve nem forgalmazott

értékpapírok esetén a piaci érték a hasonló/helyettesítő pénzügyi befektetés piaci értéke,

amennyiben ez a módszer nem alkalmazható, akkor a piaci érték a befektetéshez kapcsolódó

eszköz becsült jövőbeni pénzáramlása alapján kerül meghatározásra.

A Társaság minden fordulónapon megvizsgálja, hogy a pénzügyi eszközre, vagy eszközök

csoportjára értékvesztést szükséges-e elszámolni. Amennyiben az amortizált bekerülési értéken

kimutatott eszközöknél felmerül olyan körülmény, hogy értékvesztés elszámolása szükséges, annak

mértéke az eszköz nyilvántartási értéke és az eszköz jövőbeni pénzáramainak eredeti effektív

kamatlábbal diszkontált összegének különbsége. Az értékvesztés az eredménykimutatásban jelenik

meg. Amennyiben a későbbiekben az elszámolt értékvesztés összege csökken, az visszaírásra

kerül, azonban csak olyan mértékben, hogy az eszköz nyilvántartási értéke ne haladja meg a

fordulónapi amortizált értékét.

Az értékpapír-befektetések teljesítésnapi árfolyamon és kezdetben beszerzési áron kerülnek

értékelésre. Azok a rövid lejáratú befektetések, amelyek kereskedési célból tartott értékpapírokat

tartalmaznak, a következő beszámoló időpontjában érvényes valós piaci értéken szerepelnek, és

értéküket a mérleg fordulónapján érvényes nyilvánosan jegyzett árfolyam szerint számolják. A nem

realizált nyereségeket és veszteségeket az eredménykimutatás tartalmazza.

1.9. Pénzügyi kötelezettségek

A Társaság pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatása a következő pénzügyi kötelezettségeket

tartalmazza: szállítók és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek, kölcsönök, hitelek, banki

folyószámlahitelek és határidős ügyletek. Ezek megjelenítését és értékelését a beszámolóban a

kiegészítő megjegyzések ide vonatkozó részei tartalmazzák az alábbiak szerint:

A Társaság minden pénzügyi kötelezettséget kezdeti megjelenítésekor valós értékén értékel. Hitelek

esetén még azokat a tranzakciós költségeket is figyelembe veszi, amelyek közvetlenül a pénzügyi

kötelezettség megszerzésének tulajdoníthatók.

Az IFRS9 hatálya alá tartozó pénzügyi kötelezettségek három értékelési kategóriába sorolandók:

bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós értéken

értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést követően valós

értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL). Az egyes pénzügyi kötelezettségek

besorolását a Társaság azok megszerzésekor határozza meg.

Az eredménnyel szemben valós értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek olyan kötelezettségek,

melyeket a Társaság kereskedési céllal szerzett, vagy amelyeket azok kezdeti megjelenítésekor az

eredménnyel szemben valós értéken értékeltnek minősített. A kereskedési célú pénzügyi

kötelezettségek közé azok a kötelezettségek tartoznak, amelyeket elsősorban a rövid távú

árfolyammozgásokból várható nyereség miatt vásárolt a Társaság. Ebbe a kategóriába tartoznak

még azok a határidős ügyletek, amelyek nem minősülnek hatékony fedezeti instrumentumnak.

A kölcsönök és hitelek az effektív kamatláb módszerrel számított amortizált bekerülési értéken

jelennek meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban. A kölcsönökhöz és hitelekhez

kapcsolódó nyereségek és veszteségek a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerülnek

elszámolásra az effektív kamatláb módszer segítségével számított amortizáció során, valamint a

pénzügyi kötelezettség kivezetésekor. Az amortizáció a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerül

elszámolásra pénzügyi ráfordításként.

1.10. Céltartalékok

A Társaság céltartalékokat mutat ki a múltbeli események következtében meglévő (jogi vagy

vélelmezett) kötelmek után, amelyeket a Társaságnak valószínűleg ki kell egyenlítenie, és ha a

kötelem összege megbízhatóan mérhető.

A céltartalékként kimutatott összeg a meglévő kötelem rendezéséhez a mérlegfordulónapon

szükséges ráfordításra vonatkozó legjobb becslés, figyelembe véve a kötelmet jellemző

kockázatokat és bizonytalanságokat. Amennyiben a céltartalék értékeléséhez a meglévő kötelem

rendezéséhez várhatóan szükséges cash-flow-t használják, a céltartalék könyv szerinti értéke ezen

cash-flow-k jelenértéke.

Amennyiben a kötelem rendezéséhez szükséges ráfordítások egy részét vagy annak egészét egy

másik fél várhatóan megtéríti, a követelés eszközként akkor van kimutatva, ha lényegileg biztos,

hogy a gazdálkodó egység megkapja a térítést és a követelés összege megbízhatóan mérhető.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

1.11. Társasági adó

A társasági adó mértéke a társasági és osztalékadóról szóló törvény által meghatározott adófizetési

kötelezettségen alapul, amely a halasztott adóval kerül módosításra. A társasági adófizetési

kötelezettség tárgyévi és halasztott adóelemeket tartalmaz.

A folyó évi adófizetési kötelezettség a tárgyévi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra.

Az adózandó nyereség eltér a beszámolóban kimutatott adózás előtti eredménytől, az adóalapot

nem képző nyereségek és veszteségek, illetve az olyan tételek miatt, melyek más évek adózandó

nyereségében kerülnek figyelembevételre. A Társaság folyó adófizetési kötelezettsége a mérleg

fordulónapjáig hatályban lévő vagy kihirdetett (amennyiben a kihirdetés egyenértékű a hatályba

lépéssel) adókulcs alapján kerül meghatározásra. A halasztott adó számítása a kötelezettség

módszer szerint kerül kiszámításra.

Halasztott adó azokban az esetekben keletkezik, amikor egy tétel az éves beszámolóban történő,

illetve az adótörvény szerinti elszámolásában időbeli különbség adódik. A halasztott adókövetelés

és kötelezettség megállapítása azon évek adóköteles bevételére vonatkozó adókulcsok

felhasználásával történik, amikor az időbeli különbség miatti eltérés várhatóan megtérül. A halasztott

adókötelezettség és követelés mértéke tükrözi a Társaságnak a mérleg fordulónapján fennálló, az

adóeszközök és kötelezettségek realizálódásának módjára vonatkozó becslését.

Halasztott adókövetelés a levonható időbeli eltérések, a tovább vihető adókedvezmények és negatív

adóalap vonatkozásában csak akkor szerepel a mérlegben, ha valószínűsíthető, hogy a Társaság a

jövőbeni tevékenysége során adóalapot képző nyereséget realizál, amellyel szemben a halasztott

adóeszköz érvényesíthető.

Minden mérlegfordulónapon a Társaság számba veszi a mérlegben el nem ismert halasztott

adóeszközöket, valamint az elismert adóeszközök könyv szerinti értékét. A korábban mérlegbe fel

nem vett követelések azon részét állományba veszi, amely várhatóan megtérülhet a jövőbeni

nyereségadójának csökkenéseként. Ezzel ellentétesen olyan mértékben csökkenti a Társaság

halasztott adó követelését, amely összeg megtérülésének fedezetére, várhatóan adózott nyereség

nem fog rendelkezésre állni.

A tárgyévi és halasztott adó közvetlenül a saját tőkével szemben kerül elszámolásra, amennyiben

olyan tételekre vonatkozik, amelyeket ugyanabban vagy egy másik időszakban szintén a saját

tőkével szemben számoltak el, beleértve a tartalékok nyitó értékének a számviteli politika

visszamenőleges hatályú változása miatt bekövetkező módosításait is.

A halasztott adó eszközök és kötelezettségek egymással szemben történő elszámolására akkor van

lehetőség, ha a társaságnak törvény általi joga van ahhoz, hogy az ugyanazzal az adóhatósággal

szemben fennálló tényleges adóköveteléseit és kötelezettségeit egymással szemben beszámítsa,

valamint a Társaságnak szándékában áll ezen eszközök és kötelezettségek nettó elszámolása.

A SZIE átalakulás miatt a Társaság a korábban kimutatott halasztott adó kötelezettséget kivezette,

mivel a jövőben adófizetési kötelezettsége normál üzletmenet során várhatóan nem keletkezik.

1.12. Lízing

Pénzügyi lízingről beszélünk abban az esetben, amikor a lízing feltételei szerinti, az

eszközbirtoklásból származó összes kockázat és költség a lízingbe vevőt terheli. Minden egyéb

lízing operatív lízingnek minősül.

Pénzügyi lízing estén a Társaság által lízingelt eszközök a Társaság eszközeinek minősülnek és

megszerzéskori, piaci értéken kerülnek kimutatásra. A lízingbe adó felé felmerülő kötelezettség a

mérlegben pénzügyi lízing kötelezettségként jelenik meg. A lízinggel kapcsolatosan felmerülő

költségek, amelyek a beszerzett eszközök valós értékének és a teljes lízingkötelezettségnek a

különbségei, az eredmény terhére kerülnek elszámolásra a lízing teljes futamideje alatt, úgy, hogy

egy állandó, időszakosan megjelenő ráfordítást jelentsenek a kötelezettség fennálló összegére

vonatkozóan az egyes időszakokban.

Az összes kötelezettség és a lízingelt eszköz megszerzéskori piaci értékének különbözetéből

adódnak, vagy a releváns lízing futamidején túl – annak érdekében, hogy a fennmaradó

kötelezettség egyenlegében bekövetkezett változás időről időre nyomon követhető legyen –, vagy

az egyes beszámolási időszakokban kerülnek az eredménykimutatásban elszámolásra.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

1.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS)

Az egy részvényre jutó hozam meghatározása, a Társaság eredményének és a részvényeknek a

visszavásárolt saját részvények időszaki átlagos állományával csökkentett állományának a

figyelembevételével történik.

Az egy részvényre jutó hígított eredmény hasonlóan kerül kiszámításra, mint az egy részvényre jutó

eredmény. A számításnál azonban figyelembe veszik az összes hígításra alkalmas forgalomban lévő

részvényt a törzsrészvények után kiosztható hozamot megnövelve az adott időszakban figyelembe

vehető átváltoztatható részvények osztalékával és hozamával, módosítva az átváltásból eredő

további bevételekkel és ráfordításokkal, a forgalomban lévő részvények súlyozott átlagos

darabszámát megnövelve azon további részvények súlyozott átlagos darabszámával, melyek

forgalomban lennének, ha az összes átváltoztatható részvény átváltásra kerülne. Sem a korábbi,

sem pedig a 2024. december 31-ére végződő évben nem volt olyan tranzakció, amely ezt az EPS

ráta értékét hígítaná.

1.14. Mérlegen kívüli tételek

A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek az éves beszámoló részét képző pénzügyi

helyzet kimutatásban és eredménykimutatásban, hacsak nem üzleti kombinációk során szerezték.

A kiegészítő megjegyzésekben kerülnek bemutatásra, kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő

források kiáramlásának esélye távoli, minimális. A mérlegen kívüli követelések nem szerepelnek az

éves beszámoló részét képező pénzügyi helyzet kimutatásban és eredménykimutatásban, de

amennyiben gazdasági hasznok beáramlása valószínűsíthető, a kiegészítő megjegyzésekben

kimutatásra kerülnek.

1.15. Visszavásárolt saját részvények

A visszavásárolt saját részvények értéke külön soron kerül kimutatásra a saját tőkén belül.

1.16. Osztalék

Az osztalékot abban az évben számolja el a Társaság, amikor azt a tulajdonosok jóváhagyják.

Az osztalékfizetésre a SZIT törvény, illetve az alapszabály vonatkozó rendelkezései alapján kerülhet

sor:

SZIT törvény 2.§ 8. pontja: „elvárt osztalék: a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy

szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás külön jogszabályban meghatározottak szerint

osztalékként kifizethető, a szabályozott ingatlanbefektetési társaságként vagy szabályozott

ingatlanbefektetési elővállalkozásként történő nyilvántartásba vételtől a nyilvántartásból való törlésig

elért eredményének 90%-a, továbbá a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy szabályozott

ingatlanbefektetési elővállalkozás projekttársasága esetében a projekttársaság jogszabályban

meghatározottak szerint osztalékként kifizethető, a projekttársaságként történő nyilvántartásba

vételtől a nyilvántartásból való törlésig elért eredményének 100%-a, ide nem értve a szabályozott

ingatlanbefektetési társaság, szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás vagy a

projekttársaságuk esetében a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: számviteli

törvény) rendelkezéseivel összhangban az IFRS-ek szerinti éves beszámolóra történő áttérés

kapcsán elszámolt egyszeri áttérési különbözet eredménytartalékban kimutatott összegét,”

SZIT törvény 3.§ (3) c) pontja: „a létesítő okirata alapján, az ügyvezetés előterjesztésében, az éves

rendes közgyűlésen legalább az elvárt osztaléknak megfelelő mértékű osztalék jóváhagyására tesz

javaslatot, amelynek elfogadása esetén az osztalékot a számviteli beszámoló jóváhagyását követő

30 kereskedési napon belül ki kell fizetni, azzal, hogy abban az esetben, ha a szabályozott

ingatlanbefektetési társaság szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék

összegét, akkor az ügyvezetés a szabad pénzeszközök összegének legalább 90%-át javasolja

osztalékként kifizetni,”

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Alapszabály 16.3. pontja: „Osztalékra az a részvényes jogosult, aki a közgyűlési határozaton alapuló

és az osztalékfizetéssel összefüggésben közzétett hirdetményben megjelölt fordulónapon a

részvénykönyvben szerepel. Az osztalékfizetéssel összefüggésben közzétett hirdetményben az

Igazgatótanács által meghatározott, az osztalékfizetésre való jogosultság szempontjából releváns

időpont az osztalékfizetésről döntő közgyűlés időpontjától eltérhet. Az osztalékfizetés kezdőnapja

legkésőbb a számviteli beszámoló jóváhagyását követő 30. (a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX.

törvényben meghatározott) kereskedési napon lehet. Az osztalékfizetésről szóló közleményt a

hirdetmények közzétételére vonatkozó szabályok szerint az osztalékról döntő közgyűlés napját

követő 15 napon belül teszi közzé az Igazgatótanács. A Társaság által fizetendő osztalék

tekintetében a Társaság Igazgatótanácsa a vonatkozó előterjesztésében az éves rendes

közgyűlésre legalább a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény

által definiált elvárt mértékű osztalék jóváhagyására tesz javaslatot, azzal, hogy abban az esetben,

ha a Társaság szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék összegét, akkor az

ügyvezetés a szabad pénzeszközök összegének legalább 90%-át javasolja osztalékként kifizetni.

A részvényes a Társaságtól az osztalékot az osztalékfizetés kezdő napjától számított öt éven belül

követelheti. Ezen időszak eltelte jogvesztőnek minősül. A fel nem vett osztalék a Társaság alaptőkén

felüli vagyonába kerül. A részvényes a jóhiszeműen felvett osztalék visszafizetésére nem

kötelezhető. Jóhiszeműen felvett osztaléknak kizárólag a közgyűlés által elfogadott mérleg alapján

megállapított osztalékalapból a részvényes részvényeire jutó osztalék felvétele minősül, feltéve,

hogy nem áll fenn a részvény megszerzésére vonatkozó kizáró feltétel a részvényessel szemben,

illetőleg a kifizetés törvényi feltételei fennállásának hiányáról a részvényes nem tudott, vagy nem

kellett volna tudnia.”

1.17. Pénzügyi műveletek eredménye

Pénzügyi eredmény a kamat és osztalékbevételeket, kamat és egyéb pénzügyi ráfordításokat,

pénzügyi instrumentumok valós értékelésének nyereségét és veszteségét, továbbá a realizált és a

nem realizált árfolyam-különbözeteket tartalmazza.

1.18. Állami támogatások

Állami támogatások akkor kerülnek elszámolásra, amikor valószínűsíthető, hogy a támogatás be fog

folyni és a támogatás folyósításához kötött feltételek teljesülnek. Amikor a támogatás költség

ellentételezésére szolgál, akkor a jövedelemre vonatkozó kimutatás javára abban az időszakban kell

elszámolni, amikor az ellentételezésre kerülő költség felmerül (egyéb bevételek között). Amikor a

támogatás eszközbeszerzéshez kapcsolódik, akkor halasztott bevételként kerül elszámolásra és a

kapcsolódó eszköz hasznos élettartama alatt évi egyenlő összegekben kerül az eredmény javára

elszámolásra.

1.19. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek

Kivételes nagyságú bevétel az egy gazdasági eseményből vagy egy szerződésből eredő bevétel,

amely eléri vagy meghaladja az adott gazdasági év számvitel szerinti összes bevételének 25%-át.

Kivételes előfordulású bevétel minden olyan bevétel, amely nincs szoros összefüggésben vagy

közvetlen kapcsolatban a társaság üzletszerű működésével, rendszeres üzletmenetén kívül esik,

előfordulása eseti jellegű.

Kivételes nagyságú költség az egy gazdasági eseményből vagy egy szerződésből eredő költség,

amely eléri vagy meghaladja az adott gazdasági év összes költségeinek és ráfordításainak 25%-át.

Kivételes előfordulású költség minden olyan költség vagy ráfordítás, amely nincs szoros

összefüggésben vagy közvetlen kapcsolatban a társaság üzletszerű működésével, rendszeres

üzletmenetén kívül esik, előfordulása eseti jellegű.

1.20. Fordulónap utáni események

Azok a beszámolási időszak vége után bekövetkezett események, amelyek pótlólagos információt

biztosítanak a Társaság beszámolási időszakának végén fennálló körülményekről (módosító

tételek), bemutatásra kerültek a beszámolóban. Azon beszámolási időszak utáni események,

amelyek nem módosítják a beszámoló adatait, a kiegészítő megjegyzésekben kerülnek

bemutatásra, amennyiben lényegesek.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

2. A számviteli politika változásai

A Társaság a 2024. január 1-én hatályba lépett összes standard és értelmezés rendelkezésével

összhangban állította össze a beszámolóját.

A Társaság számviteli politikája 2017. január 1-jétől megváltozott az IFRS standardok

alkalmazásával.

2024-ben a Társaság alkalmazza az összes, 2024. január 1-jével hatályos IFRS standardot,

módosításokat és értelmezéseket, amelyek a Társaság működése szempontjából relevánsak.

A következő standardok és értelmezések (beleértve azok módosításait is) léptek hatályba

2024-ben (az IASB által kibocsátott és az EU által befogadott, hatályos új és módosított

standardok és értelmezések)

– Az IAS 7 standard módosítása (kibocsátva 2023. május 25-én, 2024. január 1-jétől kezdődő

üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) - Közzétételek: Szállítói finanszírozási

megállapodások. További közzétételi követelményeket fogalmaz meg kvalitatív és kvantitatív

információk bemutatásáról a szállítói finanszírozási megállapodások vonatkozásában.

– Az IAS 1 standard módosítása (kibocsátva 2020. január 23-án, 2024. január 1-jétől kezdődő

üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) - A kötelezettségek besorolása rövid

távú vagy hosszú távú.

Az IAS 1 standard módosítása (kibocsátva 2022. október 31-én, 2024. január 1-jétől kezdődő

üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) - Hosszú távú kötelezettségek

szerződéses kikötésekkel

Pontosításokat tartalmaz, hogy milyen feltételeknek kell megfelelni a fordulónapot követő 12

hónapon belül hosszú távú kötelezettségek szerződéses kikötések esetében.

Hosszú lejáratú kötelezettségek hitel kovenánsokkal – A módosítások célja az IAS 1

standardban szereplő elvek tisztázása a kötelezettségek rövid és hosszú lejáratúként való

besorolására vonatkozóan. A módosítások főként az elszámolás fogalmát tisztázzák,

meghatározzák, hogy a gazdálkodó egység hogyan minősítse rövid vagy hosszú lejáratúnak

a kölcsönmegállapodásból eredő kötelezettséget, és szabályozza a közzétételi

kötelezettséget, ha a gazdálkodó egységnek olyan kölcsönmegállapodása van, amely olyan

kovenánsokkal rendelkezik, melyek miatt követelhetik, hogy a kölcsön a beszámolási

időszakot követő tizenkét hónapon belül esedékessé válik.

– Az IFRS 16 standard módosítása (kibocsátva 2022. szeptember 22-én, 2024. január 1-jétől

kezdődő üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat – Lízing kötelezettség

visszlízing esetében.

A módosítások célja annak pontosítása, hogy az eladó-lízingbevevő a későbbiekben hogyan

méri azokat a visszlízing-ügyleteket, amelyek megfelelnek az IFRS 15 Vevőkkel kötött

szerződésekből származó bevételek standard követelményeinek, és hogyan kell

értékesítésként elszámolni. A módosítások csak az eladó-lízingbe vevő olyan visszlízing

ügylet elszámolását érintik, amely megfelel az IFRS 15 standardban foglalt azon

követelményeknek, hogy eladásként kell elszámolni.

A fenti módosítások alkalmazása nem volt jelentős hatással a Társaság pénzügyi kimutatásaira.

Az IASB által kibocsátott és az EU által befogadott, 2025-től hatályos standardok és

értelmezések

– Az IAS 21 standard módosítása (kibocsátva 2023. augusztus 15-én, 2025. január 01-jétől

kezdődő üzleti évre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) – A devizaárfolyam-

változások hatásai: Az átválthatóság hiánya.

Pontosítás, hogy mikor váltható egy valuta más valutára, és mikor nem. Meghatározza,

hogyan kell egy entitásnak árfolyamot választani, amikor egy valuta nem váltható. További

közzétételi követelményeket ír elő.

A fenti módosítások kapcsán nem várható jelentős hatás a Társaság pénzügyi kimutatásaira.

Az EU által még be nem fogadott módosítások

– Az IFRS 7 és az IFRS 9 standardok módosítása (kibocsátva 2024. december 18-án, 2026.

január 1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos) – Szerződések, amelyek természetfüggő

villamos energiára vonatkoznak.

– Az IFRS 7 és az IFRS 9 standardok módosítása (kibocsátva 2024. május 30-án, 2026. január

1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos) – Módosítások a pénzügyi eszközök besorolásában és

mérésében.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

– IFRS 18 Bemutatás és közzététel a pénzügyi kimutatásokban (2027. január 1-től vagy azután

kezdőd üzleti évekre hatályos).

– IFRS 19 Leányvállalatok nyilvános elszámoltathatóság nélkül: közzétételek (2027. január 1-

től vagy azután kezdőd üzleti évekre hatályos).

3. Bizonytalansági tényezők

Az 1. pontban ismertetett számviteli politika alkalmazásakor becsléseket és feltételezéseket

szükséges alkalmazni egyes eszközök és kötelezettségek adott időpontra vonatkozó értékének

meghatározásakor, melyek más forrásból egyértelműen nem meghatározhatók. A becslési folyamat

a legutolsó rendelkezésre álló információn alapuló döntéseket és releváns tényezőket tartalmazza.

Ezek a jelentős becslések és feltételezések befolyásolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített

eszközök és kötelezettségek, bevételek és ráfordítások értékét és a függő eszközök és

kötelezettségek kiegészítő megjegyzésekben történő bemutatását. A tényleges eredmények

eltérhetnek a becsült adatoktól.

A becslések folyamatosan aktualizálásra kerülnek. A számviteli becslésekben bekövetkező változás

időszakában veendő figyelembe, ha a változás csak az adott időszakot érinti, illetve a változás

időszakában és a jövőbeni időszakokban, amennyiben mindkét időszakot érintő változásokról van

szó. A becslési bizonytalanság és a számviteli politika terén hozott kritikus döntések fő területei,

amelyek a legjelentősebb hatást gyakorolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített összegekre,

az alábbiak:

3.1. Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés

A Társaság értékvesztést számol el a behajthatatlan és kétes követelésekre az abból adódó

veszteségek fedezetére, hogy a vevők nem tudnak fizetni. A behajthatatlan és kétes követelésekre

képzett értékvesztés megfelelőségének értékeléséhez használt becslések alapja a követelések

korosítása, a vevő hitelképessége és a vevői fizetési szokások változása.

3.2. Valós érték meghatározása

A valós érték meghatározásának bizonytalansága abból adódik, hogy az eszközök jelentős hányadát

jelentő befektetési célú ingatlanok értékelését egy megbízott társaság végzi, amely jelenthet ugyan

kockázatot, de ezt jelentősen mérséklik az alábbi tényezők:

– független, a piacon és a hitelező bankok által is minősített és elfogadott értékbecslő nyújtja a

piaci érték adatokat,

– az értékbecslési módszerek a nemzetközi standardoknak megfelelnek,

– a valós érték adatokat a különböző módszerekkel becsült adatokból az óvatosság elve szerint

képezi az értékbecslést végző társaság.

További bizonytalansági tényező lehet a váratlan piaci folyamatok, esetleg nem várt krízishelyzet

beállása, amiből adódóan az eszközök, ingatlanok valós értéke hirtelen jelentős mértékben

megváltozna. Ezt a kockázatot azzal próbálja mérsékelni a Társaság, hogy az ingatlanok értékelését

minden évben elvégezteti, így a beszámoló mindig a lehető legfrissebb adatokat tartalmazza.

4. A beszámoló készítés alapja

4.1. Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való

megfelelőségről

Az egyedi pénzügyi kimutatásokat az Igazgatótanács elfogadta. Az egyedi pénzügyi kimutatások a

Nemzetközi Pénzügyi Számviteli Standardok szerint, az Európai Unió (EU) Hivatalos Lapjában

rendeleti formában kihirdetett és beiktatott standardok alapján készültek. Az IFRS-t a Nemzetközi

Számviteli Standardok Bizottsága (IASB) és a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolás Értelmező

Bizottsága (IFRIC) által megfogalmazott, standardok és értelmezések alkotják.

A Társaságot a törvény kötelezi arra, hogy 2017. január 1-jétől egyedi IFRS beszámolót készítsen.

Az egyedi pénzügyi kimutatások magyar forintban, ezer forintra kerekítve kerültek bemutatásra, ha

nincs ettől eltérő jelzés.

A Társaság pénzügyi (üzleti) éve megegyezik a naptári évvel. A 2024. üzleti év mérlegfordulónapja

2024. december 31.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

4.2. A beszámoló készítésének alapja

Az egyedi pénzügyi kimutatások a 2024. december 31-én kibocsátott és hatályos standardok és

IFRIC értelmezések (ahogyan azokat az Európai Unió befogadta, a továbbiakban: „IFRS”) szerint

készültek. A beszámoló a bekerülési érték elve alapján került összeállításra, kivéve azokat az

eseteket, ahol az IFRS más értékelési elv használatát követeli meg, mint ahogy az a számviteli

politikában látható.

4.3. Az értékelés alapja

Az egyedi pénzügyi kimutatások esetében az értékelési alap az eredeti bekerülési érték, kivéve a

következő eszközöket és kötelezettségeket, melyek valós értéken kerültek bemutatásra:

származékos pénzügyi instrumentumok, az eredménnyel szemben valós értéken értékelt pénzügyi

instrumentumok és befektetési célú ingatlanok.

Az IFRS-eknek megfelelő pénzügyi kimutatások elkészítése során szükség van arra, hogy a

menedzsment szakmai megítélést, becsléseket és feltételezéseket alkalmazzon, melyek hatással

vannak az alkalmazott számviteli politikákra, valamint az eszközök és kötelezettségek, bevételek és

költségek beszámolóban szereplő összegére. A becslések és a kapcsolódó feltételezések múltbeli

tapasztalatokon és számos egyéb tényezőn alapulnak, amelyek az adott körülmények között

észszerűnek tekinthetők, és amelyek eredménye képezi azon eszközök és kötelezettségek könyv

szerinti értéke becslésének alapját, amelyek egyéb forrásokból nem határozhatók meg

egyértelműen. A tényleges eredmények eltérhetnek ezektől a becslésektől.

A becslések és az alapfeltételezések felülvizsgálatára rendszeresen sor kerül. A számviteli

becslések módosítása a becslés módosításának időszakában kerül megjelenítésre, ha a módosítás

csak az adott évet érinti, illetve a módosítás időszakában és a jövőbeli időszakokban, ha a módosítás

mind a jelenlegi, mind a jövőbeni éveket érinti.

III. Kiegészítő magyarázatok

1. Befektetési célú ingatlanok

(az adatok ezer forintban)

2023. december 31-én	78 581 204
Valós érték változás	3 001 338
Befejezetlen beruházás változás	2 079 874
Ráaktiválás	638 366
Értékesítés	0
2024. december 31-én	84 300 782*
2023. december 31-én	78 581 204
2024. december 31-én	84 300 782*

*Ezen belül a Horvátország, 320170 Volosko, 132/9 hrsz. alatti ingatlan (Volosko) értéke 1.606.278 ezer forint.

A Befektetési célú ingatlanokat független értékbecslő az alábbi szempontok alapján értékeli:

A szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény 11. § (1) A

szabályozott ingatlanbefektetési társaság portfoliójában lévő ingatlanok értékelése

a) piaci összehasonlításon alapuló módszerrel,

b) hozamszámításon alapuló módszerrel, vagy

c) költség-megközelítésen alapuló módszerrel

történhet, azzal, hogy az értékelési módszer választását részletesen indokolni kell, és a

továbbiakban minden időszakban ugyanezen módszerrel kell az adott ingatlan esetében elvégezni.

A Befektetési célú ingatlanok piaci értéke összességében mintegy 5,7 milliárd forinttal nőtt az előző

évhez képest, ez a növekedés magában foglalja az értéknövelő beruházások és ráaktiválások

értékét is a valós értéknövekedésen túl.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A Befektetési célú ingatlanok valós értékének alakulása 2024-ben az alábbi tételekből adódott:

– a Befektetési célú ingatlanok valós értékének a változása, mely értéknövekedést főként a

bérbeadással hasznosított irodaházak esetében a megkötött bérleti szerződések (bérleti- és

üzemeltetési díjak indexálása, magasabb kihasználtság) indokolták. (lásd még a 22., 27.

pontok).

– a Befejezetlen beruházások változása; a növekedés 77%-a, a fejlesztési célú Volosko ingatlan

2024. elején megvalósult sikeres akvizíciójának volt köszönhető, a fennmaradó 23% meglévő

ingatlanok folyamatban lévő fejlesztéseiből ered;

– a meglévő ingatlanokon eszközölt évközi beruházások, illetve a folyamatban lévő fejlesztések

befejezése (ráaktiválás);

– értékesítés a tárgyévben nem történt.

A Volosko ingatlant az IAS40 standard 53. pontja alapján – tekintettel arra, hogy az ingatlan valós

értéke nem mérhető megbízhatóan, az összehasonlítható ingatlanok piaca inaktív és a valós érték

alternatív megbízható mérései nem állnak rendelkezésre – a Társaság bekerülési értéken értékeli.

A Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok eredménye

adatok ezer forintban	2024	2023
Értékesítés nettó árbevétele	10 740 160	8 083 191
Egyéb működési bevétel	3 031 350	6 250 310
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	0	0
Saját termelésű készletek állományváltozása	0	0
Anyagjellegű ráfordítások	-3 364 334	-1 792 648
Személyi jellegű ráfordítások	0	0
Értékcsökkenés és értékvesztés	-27 300	-219 402
Egyéb működési ráfordítások	-300 108	-832 205
Pénzügyi műveletek bevételei	7 678	371
Pénzügyi műveletek ráfordításai	-398 824	-403 701
Adózás előtti eredmény	9 688 622	11 085 916

A Befektetési célú ingatlanok Értékesítés nettó árbevételének bázisidőszakhoz viszonyított mintegy

33%-os növekedése főképpen a bérleti szerződésekben rögzített bérleti- és üzemeltetési díj

emelések (indexálások) érvényesítésének, valamint a BIF Tower (a Budapest, X. kerület Üllői út 114-

116. sz. alatti ingatlan 13 emeletes „A” kategóriás irodaépülete) bérbeadásához kapcsolódó

bevételeknek volt köszönhető.

Az Egyéb működési bevételek soron nagyrészt a befektetési célú ingatlanok valós értékelése pozitív

eredményhatása (+3.001.338 ezer forint) jelenik meg.

Az Anyagjellegű ráfordítások 88%-os növekedése elsősorban a bérlői kiépítésekhez igénybe vett,

jelentős volumenű alvállalkozói szolgáltatások miatt, továbbá az ingatlanok működtetéséhez

szükséges őrzésvédelmi, takarítási, karbantartási költségek emelkedése miatt következett be (lásd

még:24. pont).

Az Egyéb működési ráfordítás soron kerülnek kimutatásra a különböző önkormányzatokkal

elszámolt építményadók, tárgyévben a befektetési célú ingatlanok valós értékelésének negatív

eredményhatása nem volt (lásd még a 27. pont).

A Pénzügyi műveletek ráfordításai soron találhatóak az ingatlan fejlesztések érdekében felvett

kölcsönök időarányos kamatai.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

2. Immateriális javak és tárgyi eszközök

adatok ezer forintban	Immateriális javak	Egyéb ingatlanok	Műszaki gépek és berendezések	Befejezetlen beruházások és előlegek	Összesen
Bruttó könyv szerinti érték
2023. december 31.	32 982	101 342	376 497	565 136	1 075 957
Növekedés és átsorolás	3 713	0	128 993		132 706
Csökkenés és átsorolás	-21 507		-84 397	-302 636	-408 540
2024. december 31.	15 188	101 342	421 093	262 500	800 123
Értékcsökkenés
2023. december 31.	29 767	17 236	260 170	0	307 173
Éves leírás	3 513	2 027	58 059		63 599
Csökkenés és átsorolás	-21 507		-81 605		-103 112
2024. december 31.	11 773	19 263	236 624	0	267 660
Nettó könyv szerinti érték
2023. december 31.	3 215	84 106	116 327	565 136	768 784
2024. december 31.	3 415	82 079	184 469	262 500	532 463

A Műszaki gépek-berendezések bruttó érték növekedésének jelentős része személygépkocsik,

számítástechnikai eszközök és irodai berendezések beszerzéséből, csökkenése személygépkocsik

értékesítéséből adódott.

3. Befektetések kapcsolt vállalkozásban

adatok ezer forintban	Harsánylejtő
2019. december 31.	3 000
Növekedés és átsorolás	0
Eladás	0
Értékvesztés	-3 000
2019. december 31.	0
2020. december 31.	0
2021. december 31.	0
2022. december 31.	0
2023. december 31.	0
2024. december 31.	0

A Társaság, a tulajdonában lévő Harsánylejtő Ingatlanforgalmazó és -kezelő Kft (a továbbiakban:

„Harsánylejtő Kft.”) jegyzett tőkéjének megfelelő értékű, 3 millió forint befektetést tart nyilván a

könyveiben (amely befektetést bekerülési értéken értékel a Társaság), de a Harsánylejtő Kft. korábbi

veszteséges működése miatt már 2019. évben erre a befektetésre 100% értékvesztést számolt el,

ugyanúgy, mint a leányvállalatának adott pótbefizetések összegére is, amit az egyéb befektetett

eszközök soron tart nyilván 792,5 millió forint értékben, viszont 2023 novemberében a Társaság egy

68 millió forint értékű, hosszú lejáratú kölcsönt nyújtott a Harsánylejtő Kft-nek, a leányvállalat által

végrehajtandó tárgyi eszköz vásárlásához kapcsolódóan, amihez a tárgyév első félévében további

2.242 millió forint értékű kölcsönt folyósított, ami ezen mérlegsor tárgyévi egyenlegével egyezik,

mivel az első 68 millió forint értékű kölcsönt a leányvállalat az első évforduló alkalmával

visszatörlesztette.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Egyéb befektetett eszközök	2 242 000	68 000
Összesen	2 242 000	68 000

4. Halasztott adókövetelés

A Társaság, a SZIE átalakulás miatt halaszott adókövetelést nem mutat ki.

5. Készletek

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Alapanyag	0	0
Befejezetlen termelés	26 376	26 376
Késztermék	0	15 141
Áru	33 308	58 414
Készletekre adott előleg	0	0
Összesen	59 684	99 931

A Készletek állományának döntő részét (94%) a Társaság építési telkeinek bekerülési értéke és

ezen telkekre könyvelt ingatlanfejlesztések értéke adja.

A Késztermék és az Árukészletek állományának csökkenése egy, a tárgyidőszakban realizálódott

telekértékesítésnek volt köszönhető, amely építési telekingatlanra vonatkozóan már 2021. IV.

negyedévében adásvételi szerződés került aláírásra tulajdonjog-fenntartással, de mivel a teljes

vételár megfizetéséhez kötött tulajdonjog-fenntartás megszűnése 2024. év első félévére esett, így a

bevételek is 2024. év első félévében realizálódtak.

A Befejezetlen termelés állományában 2024. évben változás nem történt.

Az Áru soron a telkeket bekerülési értéken tartjuk nyilván, módosítva az alábbiakkal.

– A Harsánylejtő telkek a Társaság egyik leányvállalatának (Katlan) beolvadásával kerültek át

a Társaság könyveibe 2014-ben. Az IFRS konszolidáció miatt a korábban a leányvállalatban

befektetési célú ingatlanként besorolt, majd IAS2 készletek elszámolás alá átkerülő készletek

bekerülési értéke a Társaságunknál az IFRS standardok alapján korábban kimutatott valós

érték lett mind a konszolidált, mind az egyedi IFRS kimutatásunkban. Az így kimutatott

magasabb bekerülési értéket minden periódus végén megvizsgáljuk és a telek eladásokra jutó

valós értékkel korrigáljuk, megkapva a készletek IFRS szerinti piaci értékét.

– A Társaság megbízásából a Seratus Ingatlan Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft., mint

független értékbecslő megvizsgálta a készleten lévő telkek piaci értékét; a szakértői vélemény

igazolta, hogy a telkek piaci értéke jóval meghaladja azok bekerülési értéken nyilvántartott

értékét, így értékvesztés elszámolására nem volt szükség.

A Készletek minimális része (6%) a Budapest, I. kerület Attila út 99. és a 1012 Budapest, Logodi

utca 42. számok alatt található ingatlan („Attila99Loft”, „Attila úti ingatlan”) működéséhez szükséges

készletekből adódik.

6. Vevőkövetelések

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Vevőkövetelések	-166 505	35 159
Értékvesztés	-195 884	-206 913
Hitelezési veszteség	-16 645	-16 645
Követel egyenlegű vevők miatti korrekció	652 772	258 551
Összesen	273 738	70 152

A Vevőkövetelések állománya a 2023. év végihez képest jelentős, mintegy 204 millió forintos

növekedést mutat, amely főként két ellentétes irányú változás eredőjeként alakult ki: (i) a

Vevőkövetelések soron látható csökkenés és a (ii) a bérlők által előre megfizetett, de csak a

tárgyévet követő évre vonatkozó bérleti- és üzemeltetési díjak állományának a növekedése (Követel

egyenlegű vevők miatti korrekció soron). Az IFRS 9 standardnak megfelelően elszámolt hitelezési

veszteség állománya nem változott 2024-ben.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Az elszámolt csoportos hitelezési veszteség és az értékvesztett eszközök értékvesztésének tárgyévi

mozgásait az alábbi táblázat tartalmazza:

adatok ezer forintban	nyitó	növekedés	csökkenés	záró
Hitelezési veszteség:
vevők	16 645	0	0	16 645
egyéb követelések	0	0	0	0
Értékvesztés:
vevők	206 913	1 202	12 231	195 884
egyéb követelések	0	0	0	0
Hitelezési veszteség és értékvesztés	223 558	1 202	12 231	212 529

7. Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Adott kölcsön (Harsánylejtő Kft.)	0	0
Egyéb követelések	456 040	282 317
Elhatárolás	107 352	51 656
Tartozik egyenlegű szállítók és adók	3 022	23 653
Összesen	566 414	357 626

A tárgyidőszaki változás okai:

– Egyéb követelések soron 174 millió forintos növekedés látható, ahol a bérlőktől kapott

előlegek áfáját, a 2025. évet érintő bérleti- és üzemeltetési díj kiszámlázások 2024. évet érintő

áfájának előírását, valamint a következő időszaki áfabevallásban szerepeltethető számlák

levonható áfatartalmát mutatjuk ki.

– Az aktív időbeli elhatárolások értéke 56 millió forinttal nőtt, az év végi állomány részben az

üzemeltetési díjkülönbözetek utólagos éves elszámolásával kapcsolatos bevétel

elhatárolásból (36 millió forint), további, még ki nem számlázott közmű elhatárolásból (3 millió

forint) áll. Jelentős részt képez a lekötött betétek elhatárolt időarányos kamata (26 millió forint),

valamint a Leányvállalatnak nyújtott kölcsön elhatárolt időarányos kamata is (39 millió forint).

Az előre számlázott, de csak a következő évet terhelő közmű költségek értéke minimális.

8. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Pénztár	1 967	1 501
Bank	13 341 615	6 304 106
Összesen	13 343 582	6 305 607

A pénzeszközállomány 7.038 millió forintos növekedésében jelentős szerepet játszott a 2024. év

szeptemberében megvalósult saját részvény értékesítés; továbbá az is, hogy a tárgyévben

osztalékfizetés nem történt.

9. Jegyzett tőke és tőketartalék

A Társaság jegyzett tőkéje 2.870.244.400 forint, amely 2024. december 31-én 287.024.440 darab,

egyenként 10 forint névértékű, névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll.

Az IFRS szerinti alaptőke megegyezik a cégbíróságon bejelentett alaptőkével.

Jegyzett tőke

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Nyitó	2 870 244	2 870 244
Növekedés	0	0
Csökkenés	0	0
Záró	2 870 244	2 870 244

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Tőketartalék

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Nyitó	6 048 215	6 048 215
Növekedés	0	0
Csökkenés	0	0
Záró	6 048 215	6 048 215

A Tőketartalék tartalmazza a részvénykibocsátáskor a részvények névértéke és ellenértéke közötti

különbözet összegét, illetve a tőketartalékba helyezett pénzeszközök, eszközök értékét. Mivel a

tárgyévben ilyen jellegű részvénytranzakció nem történt, a tőketartalék értéke nem változott az előző

évihez képest.

10. Értékelési tartalék

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Nyitó	731 904	731 904
Növekedés	0	0
Csökkenés	0	0
Záró	731 904	731 904

Értékelési tartalékon a Társaság a 2023. évi és a 2024. évi mérlegében is az Aranykéz utcai

Parkolóházának (Budapest, V. kerület Aranykéz u. 4-6. szám alatti ingatlan) korábbi, IAS16 szerinti

valós érték modellben elszámolt (halasztott adóval korrigált) felértékelését mutatja ki.

11. Visszavásárolt saját részvények

A Társaság tulajdonában lévő saját részvények száma 22.514.206 darab volt a bázisév végén, a

tárgyév végére viszont ez 11.778.639 darabra csökkent, mivel 2024. év szeptemberében 10.735.567

darab saját részvény került értékesítésre, melyek kivezetett nyilvántartási értéke 622.663 ezer forint

volt.

A Társaság a tulajdonában lévő saját részvényeket a mérleg visszavásárolt saját részvények során,

bekerülési értéken tartja nyilván, mint Saját tőkét csökkentő tételt. A saját részvény bekerülési értéke:

a saját részvények visszavásárlásáért fizetett ellenértéke (a névértéket is ez a sor tartalmazza, az

nem a jegyzett tőkéből kerül levonásra).

adatok ezer forintban	2024.12.31	2023.12.31.
Nyitó	-2 304 224	-3 048 120
Növekedés	0	0
Csökkenés	622 663	743 896
Záró	-1 681 561	-2 304 224

12. Eredménytartalék és tárgyévi eredmény

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Eredménytartalék
Nyitó	54 897 688	48 905 710
Növekedés	4 377 337	4 256 104
Csökkenés		-8 808 955
Záró	59 275 025	44 352 859
Tárgyévi eredmény	10 236 224	10 544 829
Záró	69 511 249	54 897 688

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Az Eredménytartalék tárgyidőszaki változásának oka:

– Az Eredménytartalék nyitó értékében növekedésként a 2023. évi 10.544.829 ezer forint

eredmény átvezetése jelent meg.

– Az évközi állománynövekedés a saját részvény értékesítésből származó eredményből adódik.

– Csökkentő tétel nem volt, mivel 2024. évben osztalékfizetés nem történt.

Az Igazgatótanács, a SZIT törvény irányadó rendelkezéseire is figyelemmel, a Társaságnak az

Európai Unió által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített

2024. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásai alapján az osztalékként kifizethető tárgyévi

szabad eredmény és a tárgyévben képződött eredménytartalék terhére 5.974.072 ezer forint – a

SZIT törvény szerinti elvárt osztaléknak megfelelő – összegű osztalék kifizetésére tesz javaslatot.

Amennyiben a közgyűlés nem szavazza meg a fenti osztalékfizetési javaslatot, az Igazgatótanács a

Társaság folyamatban lévő és tervezett fejlesztéseire is figyelemmel, a Társaságnak az Európai Unió

által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2024. évi

auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásai alapján osztalékként kifizethető tárgyévi szabad

eredmény és a tárgyévben képződött eredménytartalék terhére 2.752.458.010 forint összegű,

részvényenként 10 forint osztalék kifizetését javasolja. A fenti osztalékkalkuláció során a Társaság

már részvényeik névértéke arányában felosztotta a saját részvényekre eső osztalékot az osztalékra

jogosult részvényesek között.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

13. Saját tőke megfeleltetési tábla

2000. évi C. törvény 114/B. § szerinti Saját tőke megfeleltetési tábla

IFRS-ek szerinti Saját tőke
adatok ezer forintban	2024	2023
Jegyzett tőke	2 870 244	2 870 244
Tőketartalék	6 048 215	6 048 215
Értékelési tartalék	731 904	731 904
Visszavásárolt saját részvények	-1 681 561	-2 304 224
Eredménytartalék	59 275 025	44 352 859
Tárgyévi eredmény	10 236 224	10 544 829
IFRS-ek szerinti Saját tőke összesen	77 480 051	62 243 827

2000. évi C. törvény 114/B. § szerinti Saját tőke megfeleltetési tábla

adatok ezer forintban	2024	2023
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) a) szerinti saját tőke
IFRS-ek szerinti Saját tőke	77 480 051	62 243 827
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) a) szerinti saját tőke	77 480 051	62 243 827
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) b) IFRS-ek szerinti jegyzett tőke
a létesítő okiratban meghatározott jegyzett tőke, amennyiben az tőkeinstrumentumnak minősül	2 870 244	2 870 244
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) b) IFRS-ek szerinti jegyzett tőke	2 870 244	2 870 244
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) c) szerinti jegyzett, de be nem fizetett tőke
az IFRS-ek szerinti jegyzett tőkéből a gazdálkodó rendelkezésére még nem bocsátott összeg	0	0
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) c) szerinti jegyzett, de be nem fizetett tőke	0	0
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) d) szerinti tőketartalék
a saját tőke minden olyan elemének összege, amely nem felel meg az IFRS-ek szerinti jegyzett tőke, a jegyzett, de be nem fizetett tőke, az eredménytartalék, az értékelési tartalék, az adózott eredmény vagy a lekötött tartalék fogalmának	4 366 654	3 743 991
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) d) szerinti tőketartalék	4 366 654	3 743 991
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) e) szerinti eredménytartalék
az IFRS-ek szerinti éves beszámolóban kimutatott, korábbi évek halmozott – és a tulajdonosok részére még ki nem osztott – adózott eredmény	59 275 025	44 352 859
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) e) szerinti eredménytartalék	59 275 025	44 352 859
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) f) szerinti értékelési tartalék
átfogó jövedelem kimutatásban szereplő egyéb átfogó jövedelem halmozott összege	731 904	731 904

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

2000. évi C. törvény 114/B. § (4) f) szerinti értékelési tartalék	731 904	731 904
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) g) szerinti adózott eredmény
átfogó jövedelemkimutatás eredmény szakaszában vagy a különálló eredménykimutatásban szereplő, a folytatódó tevékenységekre bemutatott adózás utáni nettó eredmény összege	10 236 224	10 544 829
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) g) szerinti adózott eredmény	10 236 224	10 544 829
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) h) szerinti lekötött tartalék
2000. évi C. törvény 114/B. § (4) h) szerinti lekötött tartalék	0	0
2000. évi C. törvény 114/B. § (5) a) szerint a cégbíróságon bejegyzett tőke összegének és az IFRS-ek szerinti jegyzett tőke összegének egyeztetése
a cégbíróságon bejegyzett tőke összege	2 870 244	2 870 244
az IFRS-ek szerinti jegyzett tőke összege	2 870 244	2 870 244
2000. évi C. törvény 114/B. § (5) b) szerinti osztalékfizetésre rendelkezésre álló szabad eredménytartalék
az utolsó beszámolóval lezárt üzleti év tárgyévi adózott eredményét is magában foglaló eredménytartalék összege	69 511 249	54 897 688
az IAS 40 Befektetési célú ingatlanok című standard szerinti befektetési célú ingatlanok valós érték növekedése miatti elszámolt – halmozott – nem realizált nyereség összege	-52 133 430	-47 170 237
a kapcsolódó IAS 12 Nyereségadók című standard alapján elszámolt nyereségadó halmozott összege	0	0
2000. évi C. törvény 114/B. § (5) b) szerinti osztalékfizetésre rendelkezésre álló szabad eredménytartalék	17 377 819	7 727 451

adatok ezer forintban	2024	2023
Osztalékként kifizethető tárgyévi szabad eredmény 90%-a	4 735 924	2 961 306

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

14. Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségek

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Hosszú lejáratú hitelek	17 479 802	18 886 201
Összesen	17 479 802	18 886 201

A Hosszú lejáratú hitelek teljes egészében a banki hitelek hosszú lejáratú részét tartalmazzák. A

hosszú lejáratú hitelállomány a 2024. évi hitelfolyósítás eredményeként 94,5 millió forinttal nőtt,

azonban a 2024. évközi és a 2025. évben esedékes törlesztőrészletek átsorolása miatt 1.500,9 millió

forinttal csökkent, így a nettó állományváltozás 1.406,4 millió forint.

Az egyes banki hitelek főbb adatait a IV. 1.1. pontja tartalmazza.

Ezen banki hitelek 2025. évben esedékessé váló törlesztőrészletei a rövidlejáratú hitelek között

találhatók (lásd: 18. pont).

15. Céltartalék

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Céltartalék a várható kötelezettségekre	13 351	10 842
Összesen	13 351	10 842

A Társaság a 2024. évben ki nem vett szabadságok miatt, a jövőben várható fizetési kötelezettségre

képzett céltartalékot. A ki nem vett szabadságokra jutó bér- és járuléktömeg az előző évihez képest

23%-os, 2.509 ezer forint növekedést mutat.

16. Halasztott adó kötelezettségek

A SZIE átalakulás miatt a Társaság a korábban kimutatott halasztott adó kötelezettséget kivezette,

mivel a jövőben adófizetési kötelezettsége normál üzletmenet során várhatóan nem keletkezik.

17. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	898 676	1 376 527
Összesen	898 676	1 376 527

Az Egyéb hosszú lejáratú kötelezettség állomány a hosszú lejáratú (a beszámolási időszak végét

követő 12 hónapon túl lejáró) bérleti szerződésekhez kapcsolódó óvadékok állományának

átvezetéséből ered, tárgyévi értéke 899 millió forint, ami 478 millió forinttal kevesebb az előző évinél.

18. Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Hitelek rövid lejáratú része	1 500 898	1 446 747
Összesen	1 500 898	1 446 747

A Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek soron a banki hitelek rövid lejáratú részének az átsorolása

(lásd még a fenti 14-es pontban) szerepel.

A növekedés abból ered, hogy a Társaság által legutoljára felvett ingatlanfelújítási és beruházási

célú hitel törlesztése 2025. első félévében kezdődik.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

19. Szállítói kötelezettségek

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Szállítói kötelezettségek	717 081	249 265
Összesen	717 081	249 265

A szállítói állomány az előző év végihez képest 468 millió forinttal (188%-kal) nőtt, mivel a Társaság

ingatlanjaiban jelentősebb fejlesztések vannak folyamatban, melyek egyrészt a bérlők igényeit

szolgáló átalakításokat, kiépítéseket, másrészt az energiahatékonyság növelését célzó

korszerűsítéseket foglalják magukba, ami az ezen munkálatokhoz igénybe vett tervezői, kivitelezői

szállítói állomány növekedését eredményezi.

20. Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Előlegek + óvadék + áfa korrekció	1 149 555	1 462 220
Bér + adók + járulékok	403 866	83 114
Dematerizációval kapcsolatos tulajdonosokkal szembeni kötelezettség	75 280	75 280
Elhatárolások	947 331	158 730
Követel egyenlegű vevők miatti korrekció	652 772	258 551
Egyéb	0	0
Összesen	3 228 804	2 037 895

Az Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások állománya összességében

1.191 millió forinttal nőtt, de ezen belül a vevői előlegek és bérlői óvadékok állománya 313 millió

forinttal csökkent (részben a tárgyévben realizálódott telekértékesítés miatt, részben az óvadékok

rövid-hosszú átsorolása miatt).

A „Bér + adók + járulékok” soron a Társaság adó- és járulékfizetési kötelezettsége jelenik meg, ami

mintegy 321 millió forinttal haladja meg az előző évit, amelynek jelentős részét az áfafizetési

kötelezettség teszi ki.

Az Elhatárolások állománya mintegy 789 millió forinttal (mintegy 6-szorosára) nőtt, mely növekedés

szinte teljes egészében az egyik ingatlan bérlői kiépítésével kapcsolatosan kiszámlázott, de csak a

következő évet érintő bevételének elhatárolásából származik. A passzív időbeli elhatárolások többi

része költségelhatárolás, ami részben közüzemi költségek, igénybe vett szolgáltatások (pl.:

könyvvizsgálói, tanácsadói díjak) elhatárolt költségeit, továbbá a tárgyévre időarányosan számított

hitelkamatok értékeit tartalmazza.

Az átsorolt vevői túlfizetések állománya 394 millió forinttal (152%-kal) nőtt.

21. Árbevétel

adatok ezer forintban	2024	2023
Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj bevételek	7 846 715	6 550 655
Parkolási díjbevételek	780 657	739 627
Közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek	2 024 183	770 946
Szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek	0	0
Ingatlan/telek értékesítés árbevétele	1 168 920	0
Egyéb árbevételek	90 510	31 278
Összesen	11 910 985	8 092 506

A bevétel kizárólag a Társaság saját számlájára kapott és a Társaságnak járó gazdasági hasznok

bruttó beszámításait foglalja magában.

A bérleti díjakat az adott bérleti szerződés ideje alatt folyamatosan, a telekértékesítést adott

időpontban számolja el árbevételként a Társaság.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A telkek értékesítésénél az árbevételbe való bekerülés időpontját meghatározó tényezők a

következők:

– vételár teljes kifizetése,

– eladó birtokba adja a telket és a vevő átveszi,

– a tulajdonnal járó jelentős hasznok és kockázatok a vevőt illetik meg.

A Parkolási díjbevételek tartalmazzák egyrészt a bérleti szerződésekhez kapcsolódó folyamatosan

elszámolt bevételeket, másrészt az időszaki parkolási szolgáltatást nyújtó parkolóházakban

realizálódó, a szabad parkolóhelyek hasznosítása során keletkező egyszeri ilyen jellegű bevételeket.

A bérbeadási- és üzemeltetési díjbevételek 20%-os növekedése főképpen a bérleti szerződésekben

rögzített bérleti- és üzemeltetési díj emelések (indexálások) érvényesítésének és a BIF Tower

bérbeadásának volt köszönhető.

A Parkolási díjbevételek mintegy 6%-kal nőttek a tárgyévben.

adatok ezer forintban	2024	2023
Bérleti szerződésekhez kapcsolódó parkolási bevételek	659 970	592 544
Időszakos parkolási bevételek	120 687	147 083
Összesen	780 657	739 627

A Közvetített szolgáltatásokból származó bevételek döntő hányada (72%) tárgyévben a bérlők felé

tovább hárított irodakialakítási, -átépítési vagy helyreállítási költségekből származik, ezen felül

jelentős bevétel (28%) képződött a bérbeadott ingatlanokhoz kapcsolódóan továbbszámlázott

közüzemi- és egyéb szolgáltatási díjakból is.

Az ingatlan/telekértékesítésből a tárgyévben jelentős bevétel képződött, mivel a (5. pontban) már

említett, építési telekingatlanra vonatkozóan már 2021. IV. negyedévében adásvételi szerződés

került aláírásra tulajdonjog-fenntartással. Tekintettel arra, hogy a teljes vételár megfizetéséhez kötött

tulajdonjog-fenntartás megszűnése 2024. első félévére esett, a bevételek is 2024. év első félévében

realizálódtak (a korábbi években erre csak előlegek érkeztek).

Az Egyéb árbevételek között az előző csoportokba nem sorolható bevételek (pl.: szerződéskötési és

-módosítási díjak, bérlemény helyreállítási díjak) szerepelnek.

A Társaságnak nincs szálláshely- vagy vendéglátó-szolgáltatásból származó jövedelme, kizárólag

az általa tulajdonolt ingatlanokat adja bérbe.

22. Egyéb működési bevétel

adatok ezer forintban	2024	2023
Valós értékelés	3 001 338	6 099 220
Ingatlan és ingóság értékesítés	12 154	886
Egyéb bevétel	23 322	180 562
Összesen	3 036 814	6 280 668

Az Egyéb működési bevételekben 2024-ben bekövetkezett változás 99%-ban a befektetési célú

ingatlanok valós értékeléséből származó pozitív eredményhatásnak volt köszönhető. A Valós

értékelés tárgyévi eredményhatásában meghatározó szerepük volt az új fejlesztéseknek, az egyes

ingatlanportfólió-elemek esetében javuló üzleti feltételeknek. Az Ingatlan és ingóság értékesítés

soron a társaság számára feleslegessé vált irodai és egyéb berendezések, továbbá egy

személygépkocsi értékesítésének eredménye került kimutatásra. Az Egyéb bevételeken belül a

tárgyévben a társaság 21 millió forint értékben kapott kártérítést és kártalanítást, míg a bázisévben

a legjelentősebb tétel egy 140 millió forint összegű kapott kötbér volt.

23. Aktivált saját teljesítmények értéke

adatok ezer forintban	2024	2023
Saját termelésű készletek állományváltozása	-15 141	0
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	0	0
Aktivált saját teljesítmények összesen	-15 141	0

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A Társaság a saját termelésű készletek állományváltozásán a készleten lévő telkeken végzett saját

munka költségének aktiválását és az eladott saját telkek ráaktivált értékének kivezetését mutatja ki.

Az aktivált saját teljesítmények értéke a tárgyévben realizálódott telekértékesítés miatt, a kivezetett

készletértékkel változott, míg a bázisévben nem történt ilyen változás (sem költségelszámolás, sem

értékesítés).

24. Anyagjellegű ráfordítás

adatok ezer forintban	2024	2023
Anyagköltségek	346 739	289 474
Igénybe vett szolgáltatások értéke	1 165 616	909 759
Egyéb szolgáltatások értéke	43 611	44 074
Eladott áruk beszerzési értéke	15 764	115
Eladott (közvetített) szolgáltatás értéke	2 014 338	744 688
Összesen	3 586 068	1 988 110

Az Anyagjellegű ráfordítások összességében mintegy 1.598 millió forinttal (80%) nőttek a

tárgyidőszakban a bázisadathoz képest. A változás elsősorban az Eladott (közvetített)

szolgáltatások értékének (1.270 millió forint) és az Igénybe vett szolgáltatások értékének (256 millió

forint), továbbá az Anyagköltségek (57 millió forint) növekedésének volt az eredménye. Az Eladott

(közvetített) szolgáltatások értéke a bérlői kiépítésekhez igénybe vett, jelentős volumenű

alvállalkozói szolgáltatások bekerülési értéke miatt nőtt, az Igénybe vett szolgáltatások értéke

jelentős növekedésében pedig főként az őrzésvédelmi, takarítási, karbantartási költségek

emelkedése játszott szerepet.

Az eladott telek áruk között nyilvántartott, kivezetett értéke az ELÁBÉ soron jelenik meg.

25. Személyi jellegű ráfordítások

adatok ezer forintban	2024	2023
Bérköltség	825 780	753 986
Egyéb személyi jellegű juttatások	43 930	51 665
Járulékok	114 340	105 002
Összesen	984 050	910 653

A Személyi jellegű ráfordítások tárgyévben mintegy 8%-kal nőttek a megelőző évhez képest, mely

növekedést a Társaság stratégiai céljainak megvalósításával összefüggő szervezet- és

bérfejlesztés, valamint a statisztikai átlaglétszám magasabb szintje okozta.

Az adatok tartalmazzák a javadalmazási politika alapján kalkulált bónuszt és járulékait is.

A Társaságnál az átlagos statisztikai állományi létszám 2024-ben 65 fő volt (2023-ban 62 fő volt),

míg a 2024. december 31-i állományi létszám 66 fő volt.

26. Értékcsökkenés és értékvesztés

adatok ezer forintban	2024	2023
Értékcsökkenés és értékvesztés	63 599	59 392
Értékcsökkenés	63 599	59 392
Készlet értékvesztés	0	0
Pénzügyi eszközök értékvesztése	1 202	194 222
Pótbefizetés értékvesztése	0	0
Követelés értékvesztés	1 202	194 222
Hitelezési veszteség	0	0
Összesen	64 801	253 614

A Társaság a nem befektetési célú tárgyi eszközei után tárgyévben 63.599 ezer forint

értékcsökkenést számolt el.

A pótbefizetésre tárgyévben nem került sor, míg a kétes vevőkövetelésekre 1.202 ezer forint

értékvesztést számolt el a Társaság.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A Társaság az IFRS 9 standard előírásaival összhangban felmérte a követelések kapcsán

elszámolandó hitelezési veszteség szükségességét. A várható hitelezési veszteségeket együttes

alapon értékeltük az egyes eszközcsoportoknál a következők szerint:

– vevőkövetelések: az egyszerűsített modellt alkalmazza a Társaság (élettartam alatti

módszer);

– adott kölcsönök: felmérésünk szerint a hitelezési kockázat nem nőtt meg jelentősen a kezdeti

megjelenítés óta, így a 12 havi várható hitelezési veszteséggel számoltunk;

– pótbefizetések: értékvesztett eszközként kezeljük.

A Hitelezési veszteség értékelésekor figyelembe vett tényezők a következők voltak:

– A pénzügyi instrumentumok hitelkockázata nőtt-e jelentősen a kezdeti megjelenítés óta/

értékvesztett pénzügyi eszközök:

▪ pótbefizetés a Harsánylejtő Kft. részére: a korábbi 792.500 ezer forint összegű

pótbefizetésből származó követelésen felül, a tárgyévben további pótbefizetésre nem volt

szükség, mivel a leányvállalat működése a tárgyévben és a bázisévben is pozitív

eredménnyel zárult;

▪ adott kölcsönök: a Társaság ezen pénzügyi instrumentumait alacsony hitelkockázatúnak

tekintettük, a tárgyévben a Harsánylejtő Kft. részére 2.242 millió forint értékű hosszú

lejáratú kölcsönt folyósított a Társaság, de ennek maradéktalan visszafizetésére

számítunk;

– vevőkövetelések: tárgyévben egyedi értékelés alapján mindössze 1.202 ezer forint, míg a

bázisévben jelentős, 194.222 ezer forint összegű, 100%-os értékvesztés került elszámolásra

(bérleti szerződések felmondása miatt)

– A vevőkövetelések hitelezési vesztesége becslésekor előre tekintő információkat is

figyelembe vettünk.

– A vevőkövetelések kapcsán a Társaság az IFRS 9 standard előírásainak megfelelően ismét

megvizsgálta, hogy mekkora lenne a hitelezési veszteség az év végi vevőállomány alapján,

melynek eredményeként tárgyévben további hitelezési veszteséget nem számolt el a már

korábbi 16.645 ezer forint értéken felül (lásd még a 6. pont részletező tábla releváns adatait).

27. Egyéb működési ráfordítások

adatok ezer forintban	2024	2023
Valós értékelés hatása készletekre	10 893	0
Valós értékelés	0	602 495
Ingatlan és ingóság értékesítés	0	0
Selejtezés	842	14 521
Térítés nélküli átadás	0	0
Adók	307 803	222 224
Egyéb ráfordítások	10 877	21 050
Összesen	330 415	860 290

Az Egyéb működési ráfordítások értéke a tárgyidőszakban 530 millió forinttal (62%-kal) csökkent a

bázisévhez képest, amely az alábbi tételek együttes hatásának volt az eredménye:

– az értékesített telek készletértékének kivezetésével a korábban IAS2 alapján elszámolt

értékkülönbözet is kivezetésre került 11 millió forint értékben (lásd még: 5. sz. pontban leírtak)

– bázisévben ezen a soron jelent meg a befektetési célú ingatlanok valós értékelése negatív

eredményhatása, a tárgyévben nem merült fel ilyen eredményhatás (lásd még: 22. sz. pont);

– az Ingatlan és ingóság értékesítés soron nem jelenik meg érték, mivel az eladott irodai és

egyéb berendezések, továbbá személygépkocsi kivezetett könyv szerinti értékei a

bevételekkel összevezetésre kerültek, így azok nettó eredményében kerültek kimutatásra

(lásd még: 22. sz. pont);

– az év végén megtartott tárgyi eszköz leltár eredményeként az elhasználódott berendezési- és

felszerelési tárgyak selejtezésre kerültek, melyek könyv szerinti értéke mindössze 842 ezer

forint volt, míg a bázis évben olyan, korábban a beruházások között elszámolt tételek, tervek

kerültek selejtezésre, amelyek megvalósítására nem fog sor kerülni;

– térítés nélküli átadás tárgyévben nem történt;

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

– az önkormányzatokkal elszámolt adók (építményadó, telekadó), valamint a központi

költségvetéssel elszámolt adók és illetékek tárgyévi értéke mintegy 86 millió forinttal haladja

meg a bázisévi adatot, amely részben az adótételek növekedéséből, részben az ingatlan-

portfólió bővüléséből ered;

– az Egyéb ráfordítások soron jelenik meg többek között a Magyar Ökomenikus

Segélyszervezet részére fizetett 8 millió forint összegű támogatás is.

28. Pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai

Pénzügyi műveletek bevételei
adatok ezer forintban	2024	2023
Kapott kamatok	687 809	648 492
Árfolyamnyereség	84 033	42 731
Egyéb	0	0
Bevételek összesen	771 842	691 223

Pénzügyi műveletek ráfordításai
adatok ezer forintban	2024	2023
Fizetett kamatok	426 652	434 636
Árfolyamveszteség	27 151	50 167
Egyéb	0	0
Ráfordítások összesen	453 803	484 803

A Kapott kamatok növekedése a szabad pénzeszközök hatékony menedzselésének az eredménye,

míg a kamatráfordítások csökkenése a hitelállomány (1.352 millió forintos) csökkenésével van

összefüggésben (lásd még: 14. és 18. pontok).

A tárgyidőszakban elszámolt árfolyamnyereség és árfolyamveszteség változása a forintárfolyam

évközi ingadozásának volt az eredménye.

29. Tényleges adóráfordítás

adatok ezer forintban	2024	2023
Társasági adó	20 537	923
Iparűzési adó	0	0
Innovációs járulék	28 602	21 175
Egyéb	0	0
Tényleges adó összesen	49 139	22 098

A SZIE státusz miatt a Társaság csak a SZIE státusz megszerzéséig (2017. október 20.) volt köteles

társasági adót fizetni. A Társaság, mint SZIT ugyanakkor köteles a társasági adóalapját

megállapítani a SZIT törvény előírásaira is tekintettel, de az így kapott adóalap után társasági

adófizetési kötelezettség csak bizonyos esetekben terheli (pl. kapcsolt felektől származó

bevételarányos adóalap után), aminek figyelembevételével a tárgyévre 20.537 ezer forint TAO-t

(számítást lásd lentebb), továbbá 28.602 ezer forint innovációs járulék fizetési kötelezettséget

kalkuláltunk a Társaságnál 2024-ben.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

adatok ezer forintban	2024
IFRS adózás előtti eredmény	10 285 363
Adó korrekció (innovációs járulék)	28 602
IFRS adózás előtti eredmény (innovációs járulékkal korrigálva)	10 256 761
IFRS korrekciós tételek	-585 856
Társasági adó előtti korrigált eredmény	9 670 905
Növelő tételek	2 043 545
Csökkentő tételek	-1 606 532
Társasági adó alap 2024-ben	10 107 918
Társasági adó mértéke SZIT miatti kedvezmény	0%
Kapcsolt bevétel aránya a teljes bevételhez (2 tizedesjegyre kerekítve)	2,26%
Társasági adó alap (kapcsolt felektől származó bevételarányos) 2024-ben	228 187
Kapcsolt felek után fizetendő társasági adó	20 537
2024. évi társasági adó kötelezettség	20 537

30. Halasztott adóráfordítás

adatok ezer forintban	2024	2023
Halasztott adó	0	0
Összesen	0	0

2017-ben a SZIE státusz miatt az előző években képzett halasztott adó kötelezettség

visszaforgatásra került.

31. Egyéb átfogó jövedelem

Sem a tárgyévben, sem a bázisévben az egyéb átfogó jövedelmet érintő jellegű tranzakció nem

történt. Az egyéb ingatlanok valós értékváltozásának adóhatása 0 ezer forint volt mind 2024-ben,

mind 2023-ban.

32. Egy részvényre jutó eredmény

adatok ezer forintban	2024	2023
Adózott eredmény (ezer forint)	10 236 224	10 544 829
Törzsrészvények súlyozott átlaga (darab)	267 942 096	252 316 945
Egy részvényre jutó eredmény (alap) (forint) (az "Adózott eredmény" és a "törzsrészvények súlyozott átlaga" hányadosa)	38,20	41,79

A Társaság alaptőkéje 287.024.440 darab egyenként 10 forint névértékű, névre szóló,

dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll, amelyből 11.778.639 darab a Társaság

tulajdonában lévő saját részvény és 267.942.096 darab a törzsrészvények súlyozott átlaga.

A Társaságunknál nincsen olyan tényező, amely hígítaná az egy részvényre jutó eredményt.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

33. A vagyoni, pénzügyi helyzet, illetve a jövedelmezőség vizsgálata

33.1. Vagyoni helyzet mutatószámai

Megnevezés	2024	2023
Éven túli eszközök aránya az Eszközökön belül	85,94%	92,08%
Forgóeszközök aránya az Eszközökön belül	14,06%	7,92%
Saját tőke aránya a Kötelezettségek és a Saját tőke összesen belül	76,47%	72,17%
Eladósodottság (Hosszúlejáratú kötelezettségek aránya a Saját tőke és a Hosszú lejáratú kötelezettség összegéhez)	19,18%	24,57%
Idegen és Saját tőke aránya	23,74%	32,57%
Forgóeszközök (ezer forintban)	14 243 418	6 833 316
Forgóeszközök aránya a saját tőkéhez viszonyítva	18,38%	10,98%
Éven túli eszközök fedezettsége	88,98%	78,37%
Éven túli eszközök fedezettsége, Idegen tőkét is figyelembe véve	110,10%	103,90%

33.2. Pénzügyi helyzet mutatószámai

Megnevezés	2024	2023
Likviditási mutató I.	261,50%	183,01%
Likviditási gyorsráta	244,98%	168,87%

33.3. Jövedelmezőség alakulása mutatószámai

Megnevezés	2024	2023
Árbevétel arányos nyereség	83,68%	128,03%
Saját tőke arányos nyereség	12,86%	16,65%

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

34. Szegmensinformációk

A Társaság valamennyi használatba vett jövedelemtermelő ingatlana Budapesten található, így a

bevételek és ráfordítások földrajzi régiók szerinti megosztása nem indokolt. Tekintettel arra, hogy a

Társaság ingatlanok bérbeadásával, hasznosításával és kereskedelmével foglalkozik, a

szegmensek kialakítására a tárgyévben és a bázisévben is ennek megfelelően került sor. A

„Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok” szegmensben a Társaság által tulajdonolt

befektetési célú ingatlanokhoz közvetlenül köthető eredményeket mutatjuk ki. A „Harsánylejtő

Projekt” szegmens a Harsánylejtő Projekt keretében (i) megvalósult lakóingatlan-fejlesztéssel

kapcsolatos tevékenység eredményét, valamint (ii) a telekértékesítések és az azokhoz kapcsolódó

tevékenységek eredményét összesíti. Ezen kívül külön kerül kimutatásra a Társaság működéséből

eredő, ingatlanokhoz közvetlenül nem kapcsolható „Működési” eredmény.

A fent említett csoportosítás szerinti szegmensek bevételeinek és költségeinek 2024. és 2023. évi

alakulását az alábbi táblázatok tartalmazzák:

2024 (adatok ezer forintban)	Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok	Harsánylejtő projekt	Működési	Összesen
Értékesítés nettó árbevétele	10 740 160	1 169 134	1 691	11 910 985
Egyéb működési bevétel	3 031 350	0	5 464	3 036 814
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	0	0	0	0
Saját termelésű készletek állományváltozása	0	-15 141	0	-15 141
Anyagjellegű ráfordítások	-3 364 334	-18 165	-203 569	-3 586 068
Személyi jellegű ráfordítások	0	0	-984 050	-984 050
Értékcsökkenés és értékvesztés	-27 300	-2 027	-35 474	-64 801
Egyéb működési ráfordítások	-300 108	-15 911	-14 396	-330 415
Pénzügyi műveletek bevételei	7 678	0	764 164	771 842
Pénzügyi műveletek ráfordításai	-398 824	0	-54 979	-453 803
Adózás előtti eredmény	9 688 622	1 117 890	-521 149	10 285 363

2023 (adatok ezer forintban)	Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok	Harsánylejtő projekt	Működési	Összesen
Értékesítés nettó árbevétele	8 083 191	9 153	162	8 092 506
Egyéb működési bevétel	6 250 310	236	30 122	6 280 668
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	0	0	0	0
Saját termelésű készletek állományváltozása	0	0	0	0
Anyagjellegű ráfordítások	-1 792 648	-7 463	-187 999	-1 988 110
Személyi jellegű ráfordítások	0	0	-910 653	-910 653
Értékcsökkenés és értékvesztés	-219 402	-2 027	-32 185	-253 614
Egyéb működési ráfordítások	-832 205	-4 803	-23 282	-860 290
Pénzügyi műveletek bevételei	371	0	690 852	691 223
Pénzügyi műveletek ráfordításai	-403 701	0	-81 102	-484 803
Adózás előtti eredmény	11 085 916	-4 904	-514 085	10 566 927

A Társaság menedzsmentje nem követi nyomon az eszközöket és kötelezettségeket a szegmensek

szintjén.

A 2024. üzleti évben a Társaság kettő, a „Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok”

szegmenshez tartozó vevője esetében, az ezen vevőkkel bonyolított ügyletekből származó éves

nettó árbevétel (vevő1: 2.547.889.206 forint és vevő2: 2.655.338.110 forint) haladta meg a Társaság

összes éves árbevételének a 10%-át.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

35. Kockázatkezelés

A Társaság eszközei közé tartoznak a pénzeszközök, értékpapírok, vevői és egyéb követelések,

valamint egyéb eszközök, kivéve az adókat. A Társaság forrásai közé tartoznak a hitelek és

kölcsönök, szállítói és egyéb kötelezettségek, kivéve az adókat és pénzügyi kötelezettségek valós

értéken történő átértékeléséből származó nyereséget vagy veszteséget.

A Társaság a következő pénzügyi kockázatoknak van kitéve:

▪ hitelkockázat

▪ likviditási kockázat

▪ piaci kockázat

Ez a fejezet bemutatja a Társaság fenti kockázatait, a Társaság célkitűzéseit, politikáit, folyamatok

mérését és kockázat kezelését, valamint a Társaság tőkemenedzsmentjét. Az Igazgatótanács

általános felelősséget visel a Társaság felügyelete és kockázatkezelése terén.

A Társaság kockázatmenedzsmentjének a célja, hogy kiszűrje és kivizsgálja azokat a kockázatokat,

amelyekkel szembesül a Társaság, valamint, hogy beállítsa a megfelelő kontrollokat, és hogy

felügyelje a kockázatokat.

35.1. Tőkemenedzsment

A Társaság politikája, hogy megőrizze az alaptőkét, amely elegendő ahhoz, hogy a befektetői és

hitelezői bizalom a jövőben fenntartsa a Társaság fejlődését. Az Igazgatótanács igyekszik fenntartani

azt a politikát, hogy kölcsönadásokból eredő magasabb kitettséget csak magasabb hozam mellett

vállal, az erős tőkepozíció által nyújtott előnyök és a biztonság alapján.

A Társaság tőkeszerkezete a nettó idegen tőkéből, valamint a Társaság saját tőkéjéből áll (ez utóbbi

a jegyzett tőkét, a tartalékokat és a nem ellenőrző tulajdonosok részesedését foglalja magában).

A Társaság a tőke kezelése során igyekszik biztosítani, hogy a Társaság leányvállalata folytatni tudja

tevékenységét és egyúttal maximalizálja a tulajdonosok számára a megtérülést a kölcsöntőke és a

saját tőke optimális egyensúlyozásával, valamint az optimális tőkestruktúra megtartását a

tőkeköltségek csökkentése érdekében. A Társaság azt is figyeli, hogy leányvállalata tőkeszerkezete

megfelel-e a helyi törvényi előírásoknak.

A nettó adósságállomány és a saját tőke a beszámolási időszak végén az alábbiak szerint alakult:

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Hitelek, kölcsönök	18 980 700	20 332 948
Pénzeszközök	13 343 582	6 305 607
Nettó adósságállomány	5 637 118	14 027 341
Saját tőke	77 480 051	62 243 827

35.2. Hitelezési kockázat

A hitelezési kockázat annak a kockázatát fejezi ki, hogy az adós vagy a partner nem teljesíti

szerződéses kötelezettségeit, amely pedig pénzügyi veszteséget eredményez a Társaság számára.

A pénzügyi eszközök, amelyek hitelezési kockázatoknak vannak kitéve, lehetnek hosszú vagy rövid

távú kihelyezések, pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek, vevők és egyéb követelések.

A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke a maximális kockázati kitettséget mutatja. Az alábbi

táblázat a Társaság maximális hitelkockázati kitettségét mutatja 2024. december 31-én és 2023.

december 31-én.

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Vevő követelés	273 738	70 152
Pénzeszközök	13 343 582	6 305 607
Összesen	13 617 320	6 375 759

A lejárt követeléseink behajtási kockázatát folyamatosan figyelve, értékvesztés elszámolásával

általában a kockázat mérséklésre kerül.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A vevők minősítése folyamatosan történik. Egyedi értékelés alapján vevői követelésekre a

tárgyévben 1.202 ezer forint, bázisévben 194.222 ezer forint értékvesztést számolt el a Társaság. A

le nem járt és a lejárt vevői követeléseinken a behajtási kockázat arányaiban nem jelentős.

35.3. Likviditási kockázat

A likviditási kockázat annak kockázata, hogy a Társaság nem tudja pénzügyi kötelmeit

esedékességkor teljesíteni. A Társaság likviditásmenedzselési megközelítése, hogy amennyire

lehetséges, mindig megfelelő likviditást biztosítson kötelezettségei esedékességkor történő

teljesítéséhez, mind szokásos, mind feszített körülmények között anélkül, hogy elfogadhatatlan

vesztesége merülne fel vagy kockáztatná a Társaság hírnevét.

A Társaság csoportszintű cash-flow tervet készít, amelyet folyamatosan aktualizál. A Társaság

gördülő előrejelzéssel vizsgálja a pénzeszközszükségletet a működéshez szükséges megfelelő

pénzállomány biztosítása érdekében, valamint a vonatkozó hitelszerződésben meghatározott

pénzügyi mutatók teljesülését. A társasági szinten jelentkező készpénztöbblet betétszámlákon,

lekötött betétekben testesül meg.

A tárgyév végén a Társaság könyveiben szereplő 717.081 ezer forint értékű szállítói tartozások

lejárata többnyire éven belüli, kivéve az ingatlanfejlesztések kapcsán igénybe vett

generálkivitelezőkkel szemben nyilvántartott garanciális visszatartások 102.347 ezer forint értékű

állományát. Bázisévben a szállítói állomány 249.265 ezer forint volt, ebből 22.757 ezer forint volt a

garanciális visszatartások összege.

A pénzügyi kötelezettségek (hitelek) lejárati szerkezetét mutatják be az alábbi táblázatok:

adatok ezer forintban	2024.12.31-én	1 éven belül esedékes*	2-5 éven belül esedékes*	5 éven túl esedékes*	Összesen
Pénzügyi kötelezettségek	18 980 700	1 500 898	8 782 780	8 697 022	18 980 700
*esedékes tőketörlesztések

adatok ezer forintban	2023.12.31-én	1 éven belül esedékes*	2-5 éven belül esedékes*	5 éven túl esedékes*	Összesen
Pénzügyi kötelezettségek	20 332 948	1 446 747	5 786 987	13 099 214	20 332 948
*esedékes tőketörlesztések

35.4. Piaci kockázat

A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak, mint az átváltási árfolyamok és kamatlábak

változása befolyásolni fogja a Társaság eredményét vagy pénzügyi instrumentumokban lévő

befektetéseinek értékét. A piaci kockázat kezelésének célja a piaci kockázatnak való kitettségek

kezelése és ellenőrzése elfogadható keretek között, a haszon optimalizálása mellett.

A Társaság 2018. márciusát követően, az akkori CIB Bank Zrt. felé fennálló EUR hitelének forint

hitellel történő refinanszírozását követően csak forint alapú hosszú távú hitellel rendelkezik.

Figyelembe véve, hogy a Társaság bevételeinek mintegy 89%-a forintban realizálódik és a

devizabevételek bőven fedezik a devizában felmerülő kiadásokat, ebből adódóan FX kockázata

gyakorlatilag nincs.

A Társaság a 2020 szeptemberében megvalósult refinanszírozási ügylet eredményeként

megszüntette a hitelezési kamatkockázatát, 2020. szeptember 15-ét követően a BIF kizárólag

hosszú lejáratú, fix kamatozású, forintban denominált hitellel rendelkezik.

Árfolyamfedezeti ügyleteket a Társaság nem köt.

36. Érzékenységi elemzés

A Társaság, figyelemmel arra, hogy a tárgyévben a fenti 35.4. pontban foglalt refinanszírozási

ügylettel a korábbi években még fennálló hitelezési kamatkockázatát megszüntette, külön

érzékenységvizsgálatot nem végzett.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

37. Pénzügyi instrumentumok

Pénzügyi instrumentumnak minősülnek az adott kölcsönök, a befektetett pénzügyi eszközök, a

forgóeszközök közül a vevőkövetelések, az értékpapírok és a pénzeszközök, valamint a felvett

hitelek, kölcsönök és a szállítói kötelezettségek.

2024. december 31. adatok ezer forintban	Könyv szerinti érték	Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott
kölcsönök és követelések
Vevőkövetelések	486 267	273 738
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek	13 343 582	13 343 582
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott
kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	18 980 700	18 980 700
Szállítói kötelezettségek	717 081	717 081

2023. december 31. adatok ezer forintban	Könyv szerinti érték	Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott
kölcsönök és követelések
Vevőkövetelések	293 710	70 152
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek	6 305 607	6 305 607
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott
kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	20 332 948	20 332 948
Szállítói kötelezettségek	249 265	249 265

38. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása

Az Igazgatótanács tagjai a 2024-es üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2024-es

üzleti évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett látták el feladataikat.

A Társaságnál és a konszolidációs körbe vont leányvállalatnál Felügyelőbizottság nem működik.

39. Kulcspozícióban lévő felső- és középvezetők javadalmazása

adatok ezer forintban	2024	2023
Bruttó bér	310 787	239 324
Járulékok	40 402	31 112
Összesen	351 189	270 436

A fenti táblázat tekintetében kulcspozícióban lévő vezetőnek minősülnek a következő személyek: a

vezérigazgatók, a gazdasági vezérigazgató-helyettes és az osztályvezetők.

40. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek

A Társaságnak 2024. évben egyetlen, a „Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok”

szegmenshez tartozó vevője esetében, az ezen vevővel bonyolított ügyletekből származó éves nettó

árbevétele sem haladta meg a Társaság összes éves árbevételének a 25%-át, és kivételes

nagyságú vagy előfordulású költsége sem volt.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

41. Kapcsolt felek bemutatása

41.1. Leányvállalat

		Szavazati és tulajdoni arány
Leányvállalat	Székhely	2024.12.31.	2023.12.31.
Harsánylejtő Kft.	1033 Budapest Polgár u. 8-10.	100,00%	100,00%

2024. december 31-én a Harsánylejtő Kft. saját tőke adatai ezer forintban:

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Saját tőke	602 598	29 677
Jegyzett tőke	3 000	3 000
Tőketartalék	0	0
Eredménytartalék	-765 823	-788 731
Lekötött tartalék	792 500	792 500
Adózott eredmény	572 921	22 908

A Harsánylejtő Kft. 2024. évi éves beszámolójában szereplő saját tőke értéke jóval meghaladja a

bázisévi értéket, mivel a leányvállalat tárgyévben indított tevékenységei jelentős pozitív

eredményhez vezettek, ellentétben a korábbi évekkel, ahol negatív volt a saját tőke, emiatt a

Társaság alapítói határozattal több alkalommal, összesen 792,5 millió forint összegű pótbefizetés

megfizetésével rendezte a Harsánylejtő Kft. saját tőke helyzetét.

A Harsánylejtő Kft-vel folytatott ügyletek az alábbiak:

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
BIF által adott kölcsön	2 242 000	68 000
BIF Bevétel	166 354	1 175
BIF Ráfordítás	14 241	0
Bér + járulék követelés	25 089	2 163

41.2. „Unoka” vállalat

		Szavazati és tulajdoni arány*
„Unoka” vállalat	Székhely	2024.12.31.	2023.12.31.
Marischka Kft.	1012 Budapest Logodi u. 42.	100,00%	0,00%

*közvetett részesedés a Leányvállalaton keresztül

Marischka Kft. 100%-os üzletrészének a Harsánylejtő Kft. által 2024. május 9-én történő

megvásárlásával ez a társaság is bekerült a konszolidációs körbe. Az akvizícióra a Marischka Kft.

tevékenységéből, a Társaság által várt szinergia lehetőségek kiaknázása – az adott ingatlan bérlői

minél teljesebb körű és minél magasabb színvonalú kiszolgálása – céljából került sor, figyelemmel

arra, hogy a célvállalat a BIF által tulajdonolt ingatlanokban található éttermeket üzemelteti.

A Marischka Kft., az Attila úti ingatlan (Budapest, I. kerület Attila út 99. és a 1012 Budapest, Logodi

utca 42. számok alatt található lakóingatlan funkciójú ingatlan) földszintjén 2021. augusztus 1.

napjától Marischka néven, valamint a Major Udvar (Városmajor u. 12) (Budapest, XII. kerület

Városmajor utca 12-14. szám alatti irodaház) földszintjén 2022. október 17. napjától Babutzi

Breakfast, Brunch& Lunch néven éttermeket üzemeltet. Továbbá a Flórián Udvar Irodaházban

(Budapest, III. Polgár u. 8-10. szám alatti ingatlan) található éttermet is a Marischka Kft. üzemelteti

2024. augusztus 1-jét követően és a BIF Tower-ben található kávézót is a Marischka Kft. üzemelteti

2025. január 1-jét követően.

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Marischka Kft. saját tőke adatai (2024. december 31.) ezer forintban:

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
Saját tőke	-25 065	-15 620
Jegyzett tőke	3 000	3 000
Tőketartalék	0	0
Eredménytartalék	-70 620	-52 028
Lekötött tartalék	71 000	52 000
Adózott eredmény	-28 445	-18 592

A Harsánylejtő Kft. 2025. február 13-án – alapítói határozattal elrendelt – 35 millió forint összegű

pótbefizetés megfizetésével rendezte a Marischka Kft. saját tőke helyzetét.

A Marischka Kft-vel folytatott ügyletek az alábbiak:

adatok ezer forintban	2024.12.31.	2023.12.31.
BIF Bevétel	97 701	0
BIF Egyéb követelés	4 082	0

41.3. Más kapcsolt fél

2024-ben a Harsánylejtő Kft-n és a Marischka Kft-n túl, a PIÓ-21 Vagyonkezelő és Szolgáltató Kft-

vel, mint kapcsolt féllel állt üzleti kapcsolatban a Társaság, akivel szemben 23.061 ezer forint

bevételt realizált ingatlan bérbeadás jogcímen. Továbbá 2022. február 23-ától a Kastélyszálló Kft. is

kapcsolt félnek minősül, akivel szemben a tárgyévben bevételt nem, viszont 2.749 ezer forint bérleti

díjat költségként számolt el a Társaság, továbbá vásárolt egy személygépkocsit 5.000 ezer forint és

kültéri lámpákat 1.442 ezer forint értékben.

IV. Egyéb kiegészítő információk

1. Mérleg alatti tételek, peres ügyek és egyéb jogi eljárások

1.1. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró tételek

2024. december 31-én a Társaság vagyonát alkotó egyes dolgokon az alábbi zálogjogok álltak fenn:

Hitel1

A Társaság és az MFB Magyar Fejlesztési Bank Zrt. között 2018. november 7. napján létrejött 20

milliárd forint összegű hitelkeret-szerződés alapján a Társaság és az MFB Magyar Fejlesztési Bank

Zrt. között a 2019. szeptember 3-án létrejött kölcsönszerződés szerint az MFB Magyar Fejlesztési

Bank Zrt. 7.579.600.000 forint összegű kölcsönt nyújtott a Társaság részére.

A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése

▪ Budapest, V. kerület, 24408/4 hrsz.-ú ingatlan (1052 Budapest, Apáczai Csere János utca 9.)

A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:

Kölcsönszerződés

Dátuma: 2019. szeptember 3.

Ingatlan jelzálogszerződés – több követelés biztosítására

Dátuma: 2019. szeptember 3.

Követelést terhelő zálogszerződés

Dátuma: 2019. szeptember 3.

A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:

20.000.000.000 forint tőketartozás és járulékai

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Hitel2-4

A Társaság és a Takarékbank Zrt. között 2020. augusztus 31-én létrejött három darab

kölcsönszerződés alapján a Takarékbank Zrt. az alábbi 15 éves futamidejű, fix kamatozású forint

kölcsönöket nyújtotta a Társaság részére:

▪ a Társaság és az MFB Magyar Fejlesztési Bank Zrt. között 2018. november 7. napján létrejött

20 milliárd forint összegű hitelkeret-szerződés alapján a 2019. november 7-én létrejött két

darab kölcsönszerződés és a 2020. február 6. napján létrejött egy darab kölcsönszerződés

szerinti teljes tartozás kiváltása céljára 9.707.551.770 forint összegű kölcsön, a kölcsön

folyósítására 2020. szeptember 15-én került sor;

▪ ingatlanvásárlás részbeni utófinanszírozására, valamint ingatlanfelújítás, beruházás

finanszírozására összesen 2.606.021.058 forint összegű kölcsön, amelyből az első

folyósításra 1.124.100.000 összegben 2020. szeptember 1-jén, a második folyósításra

143.750.000 forint összegben 2020. november 13-án került, a harmadik folyósításra

211.525.013 forint összegben 2021. december 15-én, a negyedik folyósításra 500.001.885

forint összegben 2022. május 18-án, az ötödik folyósításra 614.433.303 forint összegben

2022. július 14-én és a hatodik egyben utolsó folyósításra 12.210.857 forint összegben 2022.

szeptember 22-én került sor;

▪ a Társaság és a Takarékbank Zrt. között 2018. március 8. napján létrejött 2.100.000.000 forint

összegű kölcsönszerződés alapján fennálló teljes tartozás kiváltása céljára 1.661.513.172

forint összegű kölcsön, a kölcsön folyósítására 2020. szeptember 15-én került sor.

A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése

▪ Budapest XII. kerület, 6979/1 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 12-

14.)

▪ Budapest, XII. kerület, 6866 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 35.)

▪ Budapest III. kerület 18059 helyrajzi számú ingatlan (1033 Budapest, Flórián tér)

▪ Budapest X. kerület 38315/42 helyrajzi számú ingatlan (1101 Budapest, Üllői út 114-116.)

▪ Budapest I. kerület 6775 helyrajzi számú ingatlan (1012 Budapest, Logodi utca 42.)

A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:

Kölcsönszerződések (3 darab)

Dátuma: 2020. augusztus 31.

Jelzálogszerződés ingatlanra – több követelés biztosítására meghatározott keretösszeggel

Dátuma: 2020. augusztus 31.

Zálogszerződés követeléseket terhelő zálogjog alapítására – több követelés biztosítására

meghatározott keretösszeggel

Dátuma: 2020. augusztus 31.

Óvadéki szerződés fizetési számla követelésen:

Dátuma: 2020. augusztus 31.

A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:

14.700.000.000 forint keretösszeg

Hitel5

A Társaság és a Takarékbank Zrt. között 2021. június 28-án létrejött kölcsönszerződés alapján a

Takarékbank összesen 2.500.000.000 forint összegű, ingatlanfelújítási, beruházási célú, 15 éves

futamidejű, fix kamatozású forint kölcsönt nyújtott a Társaság részére, amelyből az első folyósításra

524.141.008 forint összegben 2021. szeptember 16-án, a második folyósításra 716.312.052 forint

összegben 2021. december 15-én és a harmadik egyben utolsó folyósításra 1.259.546.940 forint

összegben 2022. március 17-én került sor.

A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése

▪ Budapest XII. kerület, 6979/1 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 12-

14.)

▪ Budapest, XII. kerület, 6866 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 35.)

▪ Budapest III. kerület 18059 helyrajzi számú ingatlan (1033 Budapest, Flórián tér)

▪ Budapest X. kerület 38315/42 helyrajzi számú ingatlan (1101 Budapest, Üllői út 114-116.)

▪ Budapest I. kerület 6775 helyrajzi számú ingatlan (1012 Budapest, Logodi utca 42.)

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:

Kölcsönszerződés

Dátuma: 2021. június 28.

Jelzálogszerződés ingatlanra

Dátuma: 2021. június 28.

Zálogszerződés követeléseket terhelő zálogjog alapítására

Dátuma: 2021. június 28.

Óvadéki szerződés fizetési számla követelésen:

Dátuma: 2021. június 28.

A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:

2.500.000.000 forint és járulékai

Hitel6

A Társaság és az MBH Bank Nyrt. között 2023. július 25-én létrejött kölcsönszerződés alapján az

MBH Bank Nyrt. összesen 351.986.659 forint összegű, ingatlanfelújítási, beruházási célú, 8 éves

futamidejű, fix kamatozású forint kölcsönt nyújtott a Társaság részére, amelyből az első folyósításra

9.220.101 forint összegben 2023. október 3-án, a második folyósításra 41.183.112 forint összegben

2023. október 6-án, a harmadik folyósításra 52.216.131 forint összegben 2023. november 3-án, a

negyedik folyósításra 154.867.235 forint összegben 2023. november 28-án, az ötödik egyben utolsó

folyósításra 94.500.080 forint összegben 2024. április 16-án került sor.

A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése

▪ Budapest XII. kerület, 6979/1 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 12-

14.)

▪ Budapest, XII. kerület, 6866 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 35.)

▪ Budapest III. kerület 18059 helyrajzi számú ingatlan (1033 Budapest, Flórián tér)

▪ Budapest X. kerület 38315/42 helyrajzi számú ingatlan (1101 Budapest, Üllői út 114-116.)

▪ Budapest I. kerület 6775 helyrajzi számú ingatlan (1012 Budapest, Logodi utca 42.)

A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:

Kölcsönszerződés

Dátuma: 2023. július 25.

Jelzálogszerződés ingatlanra

Dátuma: 2023. július 25.

Zálogszerződés követeléseket terhelő zálogjog alapítására

Dátuma: 2023. július 25.

A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:

681.580.000 forint tőke és járulékai

1.2. Peres ügyek, egyéb jogi eljárások

Budapesti Ingatlan Nyrt. 2024. december 31-én nem szerepelt folyamatban lévő peres eljárásban

alperesként.

2. A mérleg fordulónapját követő lényeges események

A mérleg fordulónapját követő lényeges esemény nem történt.

3. Rendkívüli és egyéb szabályozott közzétételek 2024-ben és az Egyedi Éves Pénzügyi

Kimutatások készítésének időpontjáig

Közzététel napja	Közzététel tárgya
2025. március 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2025. március 28.	Közgyűlési meghívó
2025. február 28.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2025. január 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése

2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

2024. december 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. december 20.	Társasági eseménynaptár 2025
2024. december 2.	Szavazati jogok és alaptőkehavi bejelentése
2024. október 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024.szeptember 30.	Szavazati jogok és alaptőkehavi bejelentése
2024. szeptember 6.	Saját részvény értékesítése
2024. szeptember 2.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. augusztus 30.	BIF 2024 Féléves jelentés
2024. július 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. július 4.	Vezetői feladatokat ellátó személy tranzakciója
2024. július 4.	Tulajdonosi bejelentés, szavazati jog mértéke megváltozásának közzététele
2024. július 3.	Tulajdonosi bejelentés, szavazati jog mértéke megváltozásának közzététele
2024. július 1.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. május 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. május 9.	Tájékoztatás üzletrész adásvételi szerződés megkötéséről
2024. április 30.	BIF Nem-pénzügyi jelentés – Egyszerűsített ESG jelentés 2023
2024. április 30.	BIF Javadalmazási Jelentés 2023
2024. április 30.	Felelős Társaságirányítási Jelentés 2023
2024. április 30.	A Budapesti Ingatlan Nyrt. 2024. évi éves rendes közgyűlésének jegyzőkönyve az elfogadott határozatokkal
2024. április 30.	BIF Éves Jelentés 2023
2024. április 30.	Szavazati jogok, alaptőke havi bejelentése
2024. április 9.	Közgyűlési előterjesztés és határozati javaslatok
2024. április 2.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. március 26.	Közgyűlési meghívó
2024. február 29.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. február 7.	Tájékoztatás ingatlan adásvételi szerződés megkötéséről
2024. január 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. január 8.	Kiegészítő tájékoztatás 2022. évi osztalékfizetési hirdetményhez
2024. január 2.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése

4. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése

A 2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásokat a Társaság Igazgatótanácsa 2025.

április 9-én meghozott határozatával jóváhagyta és közzétételre engedélyezte.

Felelősségvállalási Nyilatkozat

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság ezúton

nyilatkozik arról, hogy a 2024. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások a Társaság

legjobb tudása szerint, az Európai Unió által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási

Standardok alapján készült, valós és megbízható képet ad a Társaság eszközeiről,

kötelezettségeiről, pénzügyi helyzetéről, valamint nyereségéről és veszteségéről, és nem hallgat el

olyan tényt, amely a Társaság helyzetének megítélése szempontjából jelentőséggel bír.

Budapest, 2025. április 9.

……………………………………….	……………………………………….
dr. Ungár Anna az Igazgatótanács elnöke, vezérigazgató lakcím: 1121 Budapest, Hegyhát út 23.	Berecz Kristóf az Igazgatótanács alelnöke, vezérigazgató lakcím: 1121 Budapest, Hegyhát út 23.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés

az Európai Unió által befogadott

Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási

Standardok (IFRS) szerint készített 2024.

évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi

Kimutatásokhoz

Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési

nyilvánosan működő Részvénytársaság

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

Tartalomjegyzék

I. A Társaság céljainak, stratégiájának, tevékenységének bemutatása .................................... 2

II. 2024. évi eredmények és 2025. évi kilátások, kihívások ........................................................ 5

1. 2024. évi eredmények ...................................................................................................... 5

2. Kilátások, kihívások a 2025. üzleti évre ............................................................................ 8

III. A Társaságnál a 2024-ben lezajlott lényegesebb események ................................................ 8

1. Közgyűlés ........................................................................................................................ 8

2. Személyi változások ........................................................................................................ 8

3. Jelentős perek ................................................................................................................. 8

IV. A Társaság eredményességét befolyásoló kockázati tényezők ............................................. 9

V. A mérleg fordulónapja után bekövetkezett lényeges események .......................................... 9

VI. Általános társasági információk ........................................................................................... 10

VII. Az alkalmazottak számának alakulása, foglalkoztatáspolitika ............................................. 14

VIII. Kutatás és kísérleti fejlesztés ................................................................................................ 14

IX. Személyi változások 2024-ben ............................................................................................... 14

X. Környezetvédelem .................................................................................................................. 14

XI. Felelős társaságirányítási jelentés és nyilatkozat ................................................................ 14

Felelősségvállalási Nyilatkozat ...................................................................................................... 15

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

I. A Társaság céljainak, stratégiájának, tevékenységének bemutatása

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság

(székhely: 1033 Budapest Polgár utca 8-10.) (a továbbiakban: „Társaság” és/vagy „BIF”) 2024. évi üzleti

tevékenysége az alábbiakban felsorolt fejlesztési stratégia és célok megvalósítása mentén zajlott:

➢ a Társaság meglévő jövedelemtermelő ingatlan-portfóliójába illeszkedő iroda és egyéb épületek

felkutatása és akvizíciók lebonyolítása;

➢ meglévő ingatlan-portfólióban rejlő maximális jövedelemtermelési potenciál kihasználása,

valamint az irodaházak működésének optimalizálása, ingatlanok fejlesztése;

➢ a Társaság tulajdonában lévő Budapest, III. kerületi, 39 hektáros Harsánylejtő fejlesztési terület

teljes kidolgozott koncepciójának megvalósítása.

A Társaság ingatlanfejlesztő, ingatlanhasznosító cégként – 2017. október 20-ától kezdődően a

szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (a továbbiakban: „SZIT

törvény”) szerinti szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként (a továbbiakban: „SZIE”), majd 2018.

december 31. óta szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (a továbbiakban: „SZIT”) – a saját

tulajdonú ingatlanjainak (iroda, illetve egyéb épületeinek és parkolóházainak) bérbeadás útján történő

hasznosításával, ezek további fejlesztésével és a saját tulajdonú építési telkeinek az értékesítésével,

azokon történő ingatlanfejlesztésekkel, valamint az elkészült ingatlanok hasznosításával és

értékesítésével foglalkozik.

A Társaság a tulajdonában lévő ingatlantípusoknak megfelelően az alábbi főbb ingatlanpiaci

szegmensek területén tevékenykedik:

▪ Irodaházak

▪ Parkolóházak

▪ Építési telkek

▪ Lakóingatlanok

▪ Szállodák

Irodaházak

2024 negyedik negyedévében a budapesti modern irodaállomány egy új irodaházzal bővült, melynek

mérete 2,150 m2. A teljes irodaállomány 2024. év végére 4.455.615 m2-t tett ki, melyen belül 3.604.010

m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 851.605 m2 saját tulajdonú irodaház

található. A teljes bruttó kereslet 2024-ban 502.151 m2-t, míg a nettó kereslet ugyanezen időszakban

170.630 m2-t tett ki. A bruttó kereslet 8%-os növekedést, a nettó kereslet pedig 20%-os csökkenést

mutatott a 2023-es évhez viszonyítva. Az üresedési ráta az előző év végén elérte a 14,1%-ot.

A kihasználatlansági ráta az előző negyedévhez képest 0,1 százalékponttal, az előző év azonos

időszakához képest pedig 0,8 százalékponttal emelkedett 2024 negyedik negyedévében.

2024 negyedik negyedévében a legalacsonyabb üresedési rátát Észak-Buda alpiacon regisztrálták

(8%), míg a legmagasabb érték az Agglomerációban volt mérhető (28,6%). A nettó abszorpció a

negyedik negyedév során negatív tartományba fordult -2.880 négyzetméterrel. Az éves eredmények

azonban továbbra is pozitív értéket mutatnak, összesen 47.665 négyzetmétert tettek ki 2024-ben.

2024 negyedik negyedévében a bérlői aktivitás szempontjából a legnépszerűbb alpiac Budapesten

ismét a Váci úti irodafolyosó volt, amely a kereslet 37%-át vonzotta. Ezt követően a második legnagyobb

aktivitást a Dél-Buda alpiacon regisztrálták, mely alpiac 22%-os részesedést ért el a negyedéves

bérbeadási volumenből. (Forrás: BRF 2024 Q4 és Colliers Market Snapshot, CBRE Budapest Office

Figures)

A teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt 76%-kal. Az új

szerződések pedig a bérbeadások 18%-át tették ki, a bővülések részaránya 4%, míg az előbérleti

szerződéseké 2% volt. Összesen 143 bérleti szerződést regisztráltak 2024 negyedik negyedévében,

átlagos méretük 1.195 m2 volt. (Forrás: BRF 2024 Q4)

2024. december 31-én Társaságunk infrastrukturális és közlekedési szempontból kiváló elhelyezkedésű

hat „B” kategóriájú és négy „A” kategóriájú irodaépületet tulajdonolt. A korábban „B” kategóriájú

Budapest, XII. kerület Városmajor utca 12-14. szám alatti irodaház (a továbbiakban: „Major Udvar

(Városmajor u. 12)”) „A” kategóriájú sikeres revitalizációját követően (a fejlesztés átadása 2022

októberében megtörtént) 2023 júliusa óta 100%-ban bérbeadott.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

A Budapest, III. Polgár u. 8-10. szám alatti irodaházunk esetében (a továbbiakban: „Flórián Udvar

Irodaház”) 2024. utolsó hónapjában egy nagyobb, az irodaházban bérbeadható irodaállomány 40%-át

lefedő bérleti szerződés került aláírásra, melynek következtében az irodák tekintetében a Flórián Udvar

Irodaház kihasználtsága év végére elérte a 100%-ot. Az új bérlő beköltözése 2025. I. negyedévében,

ütemezetten történik.

A 2020 első félévében sikeres akvizíció útján a Társaságunk tulajdonába került a Budapest, X. kerület

Üllői út 114-116. sz. alatti volt Posta szálló, a környék ikonikus 13 emeletes toronyépülete, amelyet

a 2021. évben elindított fejlesztéssel „A” kategóriás irodaépületnek (a továbbiakban: „BIF Tower

Irodaház”) építettünk át. A kivitelezés 2023 januárjában került átadásra, az épület 2023 decemberére

98%-ban, majd 2024 februárjában 100%-ban bérbeadásra került. A mellette elhelyezkedő

háromszintes, korábban oktatási központként működő épület (a továbbiakban: „Üllői úti Oktatási

Központ”) esetében a piaci igénynek megfelelően az irodai, vagy oktatási centrumként történő

hasznosítás a célunk. A két épület több mint 10 ezer m2 irodaállomány bővülést jelent.

Irodaházaink esetében legfőbb célunk a bérlők elégedettségének fenntartása, a bérlők hosszú távú

megtartása, a bérleti szerződések meghosszabbítása. Minden irodaházunknál folyamatos üzemeltetői

jelenlétet és karbantartási szolgáltatást biztosítunk a bérlőink részére. „A” kategóriás irodaházaink

esetében kiemelt figyelmet fordítunk a közösségi terek modernizálására, az épületek hatékony

üzemeltetésére, környezetbarát megoldások alkalmazására és az egyedi bérlői igények

megvalósítására.

Parkolóházak

Budapesten a fizetős közterületi parkolás zónarendszerének kitolódása 2024-ban tovább folytatódott

főként a XI. és XIV. kerület egyes részeinek vonatkozásában, mely hatással lehet nem csak a

tömegközlekedés használatának fellendülésére, hanem a városban elérhető parkolóházak,

mélygarázsok kihasználatlan kapacitásának javulására is. A Fővárosi Közgyűlés 2024. novemberében

elfogadott rendelete értelmében Budapesten fokozatosan tervezik kivezetni a parkolóautomatákat és 2

éven belül már csak applikációval lesz lehetséges az utcai parkolás fizetése, továbbá a zöld rendszámú

autók ingyenes parkolása is megszűnik. Ugyanakkor kezdeményezték azt is, hogy 2026-tól a közösségi

közlekedési bérlettel rendelkezők jelentős parkolási díjkedvezményben részesüljenek a közterületi

parkolásoknál, ezzel is ösztönözve a tömegközlekedési eszközök használatát. (Forrás: www.vg.hu,

2024.11.27.)

Társaságunk tulajdonába 2 parkolóház tartozik, a Vigadó Palota Irodaház (Budapest, V. kerület Apáczai

Csere János utca 9.) mellett található Aranykéz Parkolóház (Budapest, V. kerület Aranykéz utca 4-6.)

és a Flórián Udvar Irodaház részét képező parkolóház. A Flórián Udvar Irodaházban lévő parkolóház

elsődlegesen az irodaház bérlőit hivatott kiszolgálni. Mindkét parkolóházunk a legújabb, magyar

fejlesztésű, mobil-applikációs parkolási rendszerrel és korszerű fizetési lehetőségekkel igyekszik

maximális szolgáltatási színvonalat biztosítani. A belvárosi lokációval rendelkező Aranykéz

Parkolóházunkban a bérletes és óradíjas szolgáltatások mellett a környékbeli rendezvények,

konferenciák esetében a rövidtávú bérlések is egyre népszerűbbek. Az Aranykéz Parkolóházban a

2024-ben bevezetett elektromos autótöltési szolgáltatásunk egyre nagyobb népszerűségnek örvend.

Építési telkek és lakóingatlanok

2024-ben 13.295 új lakás épült országos szinten, 29%-kal kevesebb az egy évvel korábbinál.

Budapesten 28%-kal csökkent a használatba vett lakások száma az előző évhez képest. A fővárosban

az új lakások fele két (a XI. és XIII.) kerületben épült fel. A kiadott építési engedélyek és egyszerű

bejelentések alapján építendő lakások száma 20.494 volt, 4,7%-kal kevesebb mint 2023-ban. (Forrás:

KSH, Lakásépítések, építési engedélyek, 2024. I-IV. negyedév)

A lakáspiaci forgalom tekintetében a 2023-as év visszaesése után 2024 I-III. negyedévében az eladott

használt és új lakások száma egyaránt emelkedett. A teljes lakáspiaci forgalom a III. negyedévben 14%-

kal haladta meg az előző évi értéket. Ugyanakkor az új lakások aránya az első három negyedévben

alacsonynak mondható, csak 3,9%-ot tett ki. (Forrás: KSH, Lakáspiaci árak, lakásárindex 2024. III.

negyedév)

Az árak tekintetében 2024 I. negyedévében 8,5%-kal, a II. negyedévben 1,8%-kal nőttek az árak. A III.

negyedévben a használt lakások ára gyakorlatilag stagnált, míg az újaké kis mértékben, 2,2%-kal

csökkent. Összeségében az év eleji gyors emelkedésnek köszönhetően az összevont lakáspiacon a

lakásárak szintje nominálisan 12%-kal, reálértéken 8,5%-kal haladta meg az előző évit. (Forrás: KSH,

Lakáspiaci árak, lakásárindex 2024. III. negyedév)

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

A Társaság fejlesztésében megvalósuló Harsánylejtő Kertváros (Budapest III. kerület) projekt

keretében a Társaság mintegy 39 hektár területen fejlesztési projektet (a továbbiakban: „Harsánylejtő

Projekt”) indított el az elmúlt években, több ütemben. A projekt részeként telekfejlesztés, lakóingatlan-

fejlesztés és kereskedelmi egységek építésére alkalmas telekingatlanok kerültek kialakításra az alábbi

bontásban:

▪ Telekfejlesztés I-II. ütem keretén belül mindösszesen 153 telekingatlan került kiszabályozásra,

kivitelezésre és értékesítésre. A projekt fejlesztési és értékesítési szempontból is sikeresen

lezárult (a fenti I-II. ütem teljes területe meghaladja a 25 hektárt).

▪ Lakóingatlan-fejlesztés

o A lakóingatlan-fejlesztés I-II. ütemében, mintegy 1 hektáros területen összesen 40 darab 55-

99 m2 közötti lakás került felépítésre. A lakóingatlan-fejlesztés I. üteme 2019-ben, a II. üteme

2021 első félévében sikeresen lezárult. A projekt tulajdonosa a Társaság 100%-os

tulajdonában lévő Harsánylejtő Ingatlanforgalmazó és -kezelő Kft. volt (a továbbiakban:

„Harsánylejtő Kft.”).

o A lakóingatlan-fejlesztésre alkalmas telekingatlanokból kettő esetében adásvételi szerződés

került aláírásra tulajdonjog-fenntartással 2021 IV. negyedévében, ezek közül az egyik

birtokbaadása még 2022-ben megtörtént, míg a másik teleké 2024-ben a teljes vételár

megfizetését követően történt meg.

▪ Kereskedelmi egység fejlesztésére alkalmas telekingatlan, ami egy megközelítőleg egyezer m2-

es kiskereskedelmi egység, és további 1,5 ezer m2 iroda, vagy egyéb szolgáltató funkció

építésére alkalmas, mintegy 0,4 hektáros területen.

▪ Egyéb funkciójú épület fejlesztésére alkalmas több mint 2,4 hektáros telekingatlan esetében

adásvételi szerződés került aláírásra 2022 IV. negyedévében, amely esetében a tulajdonjog

átruházása is megtörtént.

A fentieken túl a Társaság a tulajdonában lévő telkek esetében vizsgálja a hasznosítási és értékesítési

lehetőségeket.

A Harsánylejtő Projektben megvalósult lakóingatlan-fejlesztésen túl a Társaság egy, a Budapest, I.

kerület 6775 helyrajzi szám alatt nyilvántartott, természetben a Budapest, I. kerület Attila út 99. és a

1012 Budapest, Logodi utca 42. számok alatt található lakóingatlan funkciójú ingatlant (a továbbiakban:

„Attila99Loft”, „Attila úti ingatlan”) tulajdonolt 2024. december 31-én. Az Attila99Loft a Real Estate

Awards „Az Év Lakóingatlan Fejlesztése 2021” díj győztese lett. Az ingatlanban 16 exkluzív lakás,

egy 22 férőhelyes robotizált parkolórendszer, egy étterem és egy pékség található. A „New York”-i

mintára megálmodott épület különlegességét a Várnegyedben való elhelyezkedésén és a lakások

egyedi stílusán túl az épületen belül igénybe vehető exkluzív szolgáltatások biztosítják. A kialakított

lakásokat és üzlethelyiségeket a Társaság bérbeadás útján hasznosítja.

A Társaság portfóliójának egyik legkiemelkedőbb ingatlana a Világörökség részét képező Budapest, VI.

kerület Andrássy út 80-82. szám alatt található (a továbbiakban: „Andrássy úti ingatlan”). A több mint

1,4 ezer m2 alapterületű telekingatlanon, figyelemmel a változó piaci igényekre és a kerületi

szabályozási feltételekre is, a Társaság lakófunkció befogadására alkalmas fejlesztés lehetőségét

preferálja, felső kategóriás lakások és szolgáltatások kialakításával. A fejlesztés vázlattervezése

befejeződött, az építési engedélyezési eljárás lezárult 2024 első negyedévében, az építési engedélyt

megkaptuk.

Szállodák

2024 decemberében a turisztikai (kereskedelmi, magán- és egyéb) szálláshelyeken közel 1,3 millió

vendég 2,9 millió vendégéjszakát töltött el. A vendégek száma 11%-kal, a vendégéjszakáké 8,4%-kal

meghaladta az egy évvel korábbit. A belföldi vendégek által eltöltött éjszakák száma 0,6%-kal, a

külföldivendég-éjszakáké 15%-kal múlta felül a 2023. decemberit. 2024-ben a turisztikai

szálláshelyeken 5,8%-kal több volt a vendégéjszakák száma, mint az előző évben. A turisztikai

szálláshelyeken az összes bruttó árbevétel közel 90 milliárd forint volt, folyó áron 22%-kal nagyobb az

egy évvel korábbinál.

2024-ben minden korábbinál több, 18 millió turistát fogadtak a magyarországi szálláshelyek, ez 11

százalékos növekedés 2023-hoz képest. A kiemelkedő eredmények okai közé sorolható az adatvezérelt

turisztikai döntéshozatal, az influenszer-kampányok, és a budapesti repülőtér magyar tulajdonba

kerülése. A Budapest Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtéren tavaly mintegy 17 millió utas fordult meg

az előzetes adatok alapján, ami több mint 17 százalékos növekedést jelent.

(Forrás: KSH Monitor, üzletem.hu)

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

A Társaság tulajdonában jelenleg egy olyan ingatlan található, amelyet az azt bérbevevő vállalkozás

szállodaként üzemeltetett (a Társaságnak nincs szálláshely- vagy vendéglátó-szolgáltatásból származó

jövedelme, kizárólag az általa tulajdonolt ingatlanokat adja bérbe). A turisztikai szempontból az egyik

legkiemelkedőbb belvárosi lokációval rendelkező Madách téri ingatlanban (Budapest, VII. kerület

Madách Imre tér 3.) egy 4 csillagos szálloda, valamint az ingatlan utcai frontján két önálló étterem

üzemelt. A szállodaként funkcionáló rész 2023 október végével visszavételre került az üzemeltetőtől.

Az épület felújítására és belső átalakítására vonatkozó építési engedélyt az örökségvédelmi hatóságtól

2025. januárjában megkaptuk. A felújításhoz kapcsolódó bontási munkák elindultak. A teljes felújítás

várhatóan 2026. év végére fejeződik be.

A Liszt Ferenc nemzetközi repülőtér vonzáskörzetében, a reptéri folyosón elhelyezkedő Üllői úti

ingatlankomplexum (Budapest, X. kerület Üllői út 114-116.) „C” Épületét (a továbbiakban: „BIF

HOSTEL”) a Társaság, – az épület kedvező adottságait kihasználva – 2 csillagos szálloda céljára

történő bérbeadással hasznosítja 2024 szeptemberétől (korábban ebben az épületben egy diákszálló

működött).

II. 2024. évi eredmények és 2025. évi kilátások, kihívások

1. 2024. évi eredmények

Kihívásokkal teli, eredményes évet zárt a Társaság 2024-ben. A BIF IFRS szerint készített, auditált

eredménykimutatása alapján 2024-ben 10.285 millió forint adózás előtti eredményt ért el a 2023-as

évben produkált 10.567 millió forint adózás előtti eredménnyel szemben, ugyanakkor a befektetési célú

ingatlanok valós értékelésének eredményhatásával korrigált adózás előtti eredmény közel 44%-kal

7.284 millió forintra nőtt 2024-ben a 2023. évi 5.070 millió forintos értékről.

▪ Az értékesítés nettó árbevétele 2024-ben mintegy 11.911 millió forintot tett ki a 2023. évi közel

8.093 millió forintos értékhez képest. Jelentős mértékben, mintegy 1.296 millió forinttal (+20%)

nőttek 2024-ben a Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj bevételek a bázisértékhez képest,

mely az év elején megvalósított áremeléseken és indexálásokon túlmenően a BIF Tower Irodaház

bérbeadásának tudható be. A közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek is jelentősen,

771 millió forintról 2.024 millió forintra nőttek, melyben meghatározó szerepe volt a bérlemény

kialakításával, helyreállításával, átalakításával kapcsolatos továbbszámlázásoknak (főként a BIF

Tower Irodaház esetében realizált ezen bevételeknek köszönhetően), ezen a soron jelennek meg

a továbbszámlázott közművek, szolgáltatási díjak is. A bevételek növekedésében meghatározó

szerepet játszott továbbá, egy még 2021 utolsó negyedévében megkötött telekértékesítési

szerződés tárgyidőszakban történt számviteli realizálása (1.169 millió forint) is.

Az értékesítés nettó árbevételének megbontása

adatok ezer forintban	2023	2024
Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj bevételek	6 550 655	7 846 715
Parkolási díjbevételek	739 627	780 657
Közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek	770 946	2 024 183
Szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek	0	0
Ingatlan/telek értékesítés árbevétele	0	1 168 920
Egyéb árbevételek	31 278	90 510
Összesen	8 092 506	11 910 985

▪ Az egyéb működési bevételek 2024-ben 3.037 millió forintot tettek ki, mely főként a befektetési

célú ingatlanok valós értékeléséből származó pozitív eredményhatásnak volt köszönhető. Az

egyéb működési bevételeket növelték 2024-ban egy személygépkocsi, valamint egyéb eszközök

értékesítéséből, illetve kártérítésekből származó bevételek is. A bázisidőszaki bevételek között

egy 140 millió forint összegű kötbér jelent meg extra bevételként.

▪ Az anyagjellegű ráfordítások értéke mintegy 1.598 millió forinttal emelkedett 2024-ben a 2023-

ben kimutatott 1.988 millió forinthoz képest. A növekedésben legnagyobb szerepet az eladott,

közvetített szolgáltatások értékének változása (+1.270 millió forint) játszott, itt a bérlői

kiépítésekhez igénybe vett alvállalkozói szolgáltatások összege volt meghatározó. Az igénybe

vett szolgáltatások 256 millió forintos növekedésének oka az őrzésvédelmi, takarítási és

karbantartási költségek emelkedése volt a tárgyidőszakban. Az anyagköltségek 57 millió forinttal

haladták meg a bázisidőszaki értéket.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

▪ A személyi jellegű ráfordítások 2024-ben mintegy 8%-kal nőttek a megelőző évhez képest,

mely növekedést főként a Társaság stratégiai céljainak megvalósításával összefüggő szervezet-

és bérfejlesztés, valamint a statisztikai átlaglétszám magasabb szintje okozta.

▪ Az egyéb működési ráfordítások bázisidőszaki 860 millió forintos értékével szemben a

tárgyidőszaki ráfordítás 330 millió forintra (-62%) mérséklődött 2024-ben. Az előző időszaki

mintegy 530 millió forinttal kedvezőbb érték főként annak tudható be, hogy tárgyidőszakban a

befektetési célú ingatlanok valós értékelése során nem merült negatív eredményhatás.

▪ Az értékcsökkenés és értékvesztés soron mintegy 189 millió forintos csökkenés volt

tapasztalható 2024-ben a bázisidőszakhoz képest, amelynek oka az alacsonyabb

értékvesztésképzésnek (-193 millió forinttal) köszönhető. A nem befektetési célú tárgyi eszközök

után elszámolt magasabb értékcsökkenés kis mértékű (+4 millió forint) emelkedést mutatott.

▪ A fentiek eredményeként a tárgyidőszaki működési eredmény 10.361 millió forintról 9.967 millió

forintra mérséklődött, míg a befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredményhatásával

korrigált működési eredmény a bázisidőszaki 4.864 millió forintról mintegy 6.966 millió

forintra nőtt (+43%) 2024-ben.

▪ A pénzügyi műveletek eredménye 2024-ban mintegy 318 millió forintot tett ki a bázisidőszaki

206 millió forint összeggel szemben. A bevételek közel 81 millió forinttal emelkedtek, míg a

ráfordítások 31 millió forinttal csökkentek a vizsgált időszak alatt. A pénzügyi bevételek

növekedése a szabad pénzeszközök hatékony likviditás menedzsmentjének volt köszönhető. A

pénzügyi ráfordítások bázisidőszakhoz viszonyított csökkenése főként az alacsonyabb

hitelállománynak köszönhető.

▪ A SZIT törvény előírásai alapján a BIF csak a SZIE státusz megszerzéséig (2017. október 20.)

volt köteles társasági adót fizetni. A Társaság, mint SZIT ugyanakkor köteles a társasági

adóalapját megállapítani, de az így kapott adóalap után társasági adófizetési kötelezettség csak

bizonyos esetekben terheli (pl. kapcsolt felektől származó bevételarányos adóalap után). A

fentiek figyelembevételével a BIF mintegy 49,1 millió forint tárgyévi tényleges adóráfordításából

20,5 millió forint volt a számított társasági adó, közel 28,6 millió forintot tett ki az innovációs járulék

összege.

Eredménykimutatás (IFRS, auditált)

adatok ezer forintban	2023	2024
Értékesítés nettó árbevétele	8 092 506	11 910 985
Egyéb működési bevétel	6 280 668	3 036 814
Saját termelésű készletek állományváltozása	0	-15 141
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	0	0
Anyagjellegű ráfordítások	-1 988 110	-3 586 068
Személyi jellegű ráfordítások	-910 653	-984 050
Egyéb működési ráfordítások	-860 290	-330 415
EBITDA	10 614 121	10 032 125
Értékcsökkenés és értékvesztés	-253 614	-64 801
Működési eredmény	10 360 507	9 967 324
Pénzügyi bevételek	691 223	771 842
Pénzügyi ráfordítások	-484 803	-453 803
Adózás előtti eredmény	10 566 927	10 285 363
Tényleges adóráfordítás	-22 098	-49 139
Halasztott adó	0	0
Adózott eredmény	10 544 829	10 236 224

▪ A befektetési célú ingatlanok állománya 2024. év végén 5,7 milliárd forintos növekedést

mutatott a 2023. december 31-i állapothoz képest. Az állományváltozást a portfólióban levő

ingatlanokon végzett beruházások, aktiválások, az ingatlanok piaci értékének változása és egy

horvátországi ingatlanvásárlás (Volosko) együttes hatása okozta. 2024-ben ingatlanértékesítés

nem történt. A befektetési célú ingatlanok megjelenítésére a Társaság a valós érték modellt

választotta az IAS40 standardnak megfelelően, azzal, hogy a Volosko ingatlant az IAS40

standard 53. pontja alapján bekerülési értéken értékeli. A Társaság tulajdonában lévő befektetési

célú ingatlanok piaci értékének meghatározását, összhangban a SZIT törvény előírásaival

negyedévente egy független értékbecslő végzi (az értékbecsléseket a Seratus Ingatlan

Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft. készítette 2024-ben és 2023-ban is).

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

▪ A Társaság nettó adósságállománya (a pénzügyi kötelezettségek pénzeszközökkel csökkentett

értéke) mintegy 8,4 milliárd forinttal 5,6 milliárd forintra mérséklődött 2024. év végére a 2023. év

végi 14 milliárd forinthoz képest. A csökkenést főként a tárgyidőszaki nagyobb

pénzeszközállomány indokolja, amely a 2024 szeptemberében megvalósult saját részvény

értékesítésnek és annak az eredménye, hogy a tárgyévben nem történt osztalékfizetés.

Kiemelt mérlegtételek (IFRS, auditált)

az adatok ezer forintban	2023.12.31	2024.12.31
Befektetési célú ingatlanok	78 581 204	84 300 782
Éven túli eszközök összesen	79 417 988	87 075 245
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek	6 305 607	13 343 582
Forgóeszközök összesen	6 833 316	14 243 418
Eszközök összesen	86 251 304	101 318 663

Jegyzett tőke	2 870 244	2 870 244
Saját tőke összesen	62 243 827	77 480 051
Pénzügyi kötelezettségek (hosszú)	18 886 201	17 479 802
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen	20 273 570	18 391 829
Pénzügyi kötelezettségek (rövid)	1 446 747	1 500 898
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen	3 733 907	5 446 783
Kötelezettségek és saját tőke összesen	86 251 304	101 318 663

A vagyoni, pénzügyi és jövedelmezőségre vonatkozó kiemelt mutatók

Megnevezés	2023.12.31	2024.12.31
Éven túli eszközök aránya az eszközökön belül („Éven túli eszközök összesen” és az „Eszközök összesen” hányadosa)	92,08%	85,94%
Eladósodottság („Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen” és „Hosszú lejáratú kötelezettségek és a Saját tőke összesen” hányadosa)	24,57%	19,18%
Idegen és saját tőke aránya („Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen” és a „Saját tőke összesen” hányadosa)	32,57%	23,74%
Likviditási gyorsráta („Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek” és a „Rövid lejáratú kötelezettségek összesen” hányadosa)	168,87%	244,98%
Árbevétel arányos nyereség („Működési eredmény” és az „Értékesítés nettó árbevétele” hányadosa)	128,03%	83,68%
Saját tőke arányos nyereség („Működési eredmény” és a „Saját tőke összesen” hányadosa)	16,65%	12,86%

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

2. Kilátások, kihívások a 2025. üzleti évre

A 2025-ben a Társaság az alábbi területekre fókuszál:

➢ A 2020. év elején sikeres akvizíció eredményeként megvásárolt Major Park (Városmajor u. 35.)

revitalizációja, elsődlegesen a külső homlokzat felújítása, továbbá a piaci körülmények

változásának figyelembevételével a lehetséges fejlesztési funkciók vizsgálata és a fejlesztési

tervek elkészítése.

➢ Harsánylejtő Projekt

▪ A Harsánylejtő Projektben található azon telekingatlanok esetében, ahol még nem született

eddig döntés a fejlesztés megindításáról, az aktuális piaci trendek alapján a lehetőségek

vizsgálata az egyes fejlesztések elindításáról és/vagy telekingatlanként/projektként történő

értékesítéséről.

➢ A Bajcsy-Zsilinszky úti Irodaház (Budapest, VI. kerület Bajcsy-Zsilinszky út 57. szám alatti

ingatlan) fejlesztési koncepciójának kidolgozása, az átmeneti időszakban az ingatlan jelenlegi

állapotában történő kihasználtságának maximalizálása.

➢ Az Andrássy úti ingatlan esetében a piaci körülmények változásának függvényében, az ingatlan

hasznosítási lehetőségeinek a vizsgálata.

➢ Az Aranykéz Parkolóház kihasználtságának maximalizálása, új szolgáltatások bevezetésének

vizsgálata.

➢ Az Üllői úti Oktatási Központ hasznosítási lehetőségeinek a vizsgálata.

➢ A sikeres horvátországi akvizíció eredményeként 2024 év elején az ingatlan-portfólióba került

ingatlan – Volosko – esetében a régi épület bontása, új épület tervezése és a kivitelezés

megkezdése.

➢ A kiemelkedő adottságokkal rendelkező Madách téri ingatlan felújításához kapcsolódó bontási

munkák elindultak, a már megszerzett építési engedély alapján végzett építési munkákkal

párhuzamosan potenciális bérlő keresése.

➢ A meglévő ingatlanokban rejlő fejlesztési és hatékonyságjavítási lehetőségek kiaknázása

(portfólió „review”).

➢ A Társaság stratégiájába illeszkedő akvizíciós lehetőségek felkutatása, az akvizíciók

lebonyolítása és az adott ingatlan beillesztése a jövedelemtermelő portfólióba.

III. A Társaságnál a 2024-ben lezajlott lényegesebb események

1. Közgyűlés

A Társaság Közgyűlése a 2024. március 26-án közzétett közgyűlési meghívó napirendjében szereplő

valamennyi kérdésben döntést hozott, és azok 2024. április 30-án közzétételre kerültek a vonatkozó

jogszabályi rendelkezéssekkel összhangban. A határozatok a következő linken tekinthetőek meg:

https://www.bif.hu/befektetoknek/publikaciok/tozsdei-kozlemenyek/budapesti-ingatlan-nyrt-2024-evi-

eves-rendes-kozgyules-jegyzokonyve-az-elfogadott-hatarozatokkal

2. Személyi változások

Igazgatótanács, Audit Bizottság

Az Igazgatótanács és az Audit Bizottság összetételében 2024-ben változás nem történt.

A Vállalatvezetésben történt változások 2024-ben

Az Igazgatótanács 1/2024. (02.29.) számú Igazgatótanácsi határozattal módosította a Társaság

Szervezeti és Működési Szabályzatát. A módosítástól kezdődően létrejött az Ingatlanfejlesztési

igazgatóság, mely alá bekerült az Ingatlanfejlesztési és Kivitelezési Osztály, továbbá ezen igazgatóság

alá került a CAPEX és Fit-out Osztály 2024. március 1-jei hatállyal.

3. Jelentős perek

A Társaságnál rendkívüli tájékoztatással érintett jelentős perek nem voltak folyamatban.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

IV. A Társaság eredményességét befolyásoló kockázati tényezők

A Társaság tevékenységének eredményességét továbbra is jelentősen befolyásolja a mindenkori

makrogazdasági helyzet, illetve az az alapján kialakuló vállalati gazdálkodási környezet, ugyanis az

irodák kihasználtsága, a realizálható bérleti díjak nagysága a bérlő társaságok anyagi helyzetétől,

kilátásaitól függ.

Az ingatlanhasznosítási tevékenységét a Társaság relatív alacsony kockázat mellett végzi, a megkötött

bérleti szerződések jelentős részben határozott időtartamúak, az átlagos hátralévő lejárat 2-3 év között

van, de speciális esetekben akár 5 vagy 10 évesek. Határozatlan idejű bérleti szerződéseink jellemzően

több éves időtartam óta fennállnak.

Az előzetes bérlői kockázatelemzésnek és biztosítéki rendszernek köszönhetően a kintlévőség

nagysága és a nemfizetés az előző évhez hasonlóan továbbra is elhanyagolható mértékű volt 2024-

ben.

A Társaság 2018 márciusát követően, egy refinanszírozási ügyletnek köszönhetően, csak forint alapú

hosszú lejáratú hitellel rendelkezik. Figyelembe véve, hogy a Társaság csoportszintű bevételeinek

mintegy 89%-a forintban realizálódik és a devizabevételek bőven fedezik a devizában felmerülő

kiadásokat, így ebből adódóan FX kockázata gyakorlatilag nincs.

A Társaság a 2020 szeptemberében megvalósult refinanszírozási ügylet eredményeként megszüntette

a hitelezési kamatkockázatát, 2020. szeptember 15-ét követően a BIF kizárólag hosszú lejáratú, fix

kamatozású, forintban denominált hitellel rendelkezik.

A pénzügyi instrumentumokra vonatkozó részletes adatokat a Társaságnak az Európai Unió által

befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2024. évi auditált

Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásai Kiegészítő megjegyzések fejezete III. Kiegészítő magyarázatok 37.

Pénzügyi instrumentumok pontja tartalmazza. A Társaság az általa tulajdonolt BIF törzsrészvényeken

(saját részvények) kívül más értékpapírral nem rendelkezik, származékos ügyleteket nem kötött.

A 2022. február 24-én kitört orosz-ukrán háború és a kapcsolódó nemzetközi szankciók jelentős

mértékben befolyásolják a gazdasági kilátásokat, növelik a gazdasági kockázatokat. A háborús

konfliktus gazdasági hatásai eredményeként jelentkező kockázati kitettségek (bérleti szerződések

módosításának vagy megszüntetésének esetleges kezdeményezése, az üzemeltetési költségek

jelentősebb emelkedése, a folyamatban lévő fejlesztések esetleges csúszása, beszállítói/szolgáltatói

kapcsolatok újratárgyalása) minimalizálása érdekében a Társaság továbbra is szorosan figyelemmel

kíséri az aktuális helyzetet – kiemelten a kormányzati és a hivatalos szervek intézkedéseit – és annak

megfelelően vezet be intézkedéseket, illetve tájékoztatja dolgozóit és partnereit.

V. A mérleg fordulónapja után bekövetkezett lényeges események

A mérleg fordulónapját követő lényeges esemény nem történt.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

VI. Általános társasági információk

1. A Társaság cégadatai

A Társaság cégneve:	Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
Rövidített cégnév:	Budapesti Ingatlan Nyrt.
Székhelye:	Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Postai címe (a központi ügyintézés helye):	Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Központi elektronikus elérhetősége:	info@bif.hu
Honlapja:	www.bif.hu
A Társaság alapító okiratának kelte:	1995.01.31.
A Társaság működése megkezdésének időpontja:	1994.05.01.
Bejegyző bíróság:	Fővárosi Törvényszék, mint Cégbíróság
Cégjegyzékszáma:	Cg. 01-10-042813
Társaság statisztikai számjele:	12041781-6820-114-01
Adóigazgatási azonosító száma:	12041781-2-41
Közösségi adószám:	HU12041781
Társaság jegyzett tőkéje 2024. december 31-én	2.870.244.400 forint
Társaság működésének időtartama:	határozatlan
A Társaság üzleti éve:	megegyezik a naptári évvel
A Társaság fő tevékenysége:	6820’08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése

2. Társaságirányítás

Közgyűlés

A vezető tisztségviselők kinevezése és elmozdítása a Közgyűlés kizárólagos hatókörébe tartozik. A

vezető tisztségviselőkkel és a munkavállalókkal a Társaság nem kötött a végkielégítéssel kapcsolatban

külön megállapodást, e tekintetben a Ptk. megfelelő paragrafusai az irányadók. Nem jött létre olyan

megállapodás bármely, a Társaság és vezető tisztségviselője, illetve munkavállalója között, amely

kártalanítást ír elő arra az esetre, ha a vezető tisztségviselő lemond, vagy a munkavállaló felmond, ha

a vezető tisztségviselő vagy a munkavállaló jogviszonyát jogellenesen megszüntetik, vagy a jogviszony

nyilvános vételi ajánlat miatt szűnik meg. A Társaság részvételével nem jött létre olyan megállapodás,

amely egy nyilvános vételi ajánlatot követően a Társaság irányításában bekövetkezett változás miatt

lép hatályba, módosul vagy szűnik meg.

Az alapszabály módosítása a Közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik, az alábbi kivételekkel:

▪ Amennyiben az Alapszabály módosítás csak a Társaság cégnevét, székhelyét, telephelyeit és

fióktelepeit, a központi ügyintézés helyét, valamint a – főtevékenységet kivéve – Társaság

tevékenységi köreit érinti, a Közgyűlés egyszerű többséggel határoz, melynek erejénél fogva az

Alapszabály felhatalmazza a Társaság Igazgatótanácsát, hogy a Társaság cégnevét, székhelyét,

telephelyeit és fióktelepeit, a központi ügyintézés helyét, valamint a – főtevékenységet kivéve –

Társaság tevékenységi köreit saját hatáskörében igazgatótanácsi határozattal módosítsa.

▪ A Közgyűlés határozatával felhatalmazhatja az Igazgatótanácsot a Társaság alaptőkéjének

felemelésére. Az erre vonatkozó közgyűlési határozatban meg kell határozni azt a legmagasabb

összeget (jóváhagyott alaptőke), amelyre az Igazgatótanács a Társaság alaptőkéjét felemelheti.

A közgyűlési felhatalmazás bármely típusú, és bármely módon történő alaptőke-emelésre

vonatkozhat. A közgyűlési felhatalmazás legfeljebb öt évre szólhat. Az igazgatótanácsi

hatáskörben történő alaptőke-emelés esetében az Alapszabály módosítására az Igazgatótanács

köteles és jogosult.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

Igazgatótanács

A Társaság egységes irányítási rendszerben működik.

Az Igazgatótanács a Társaság ügyvezető szerve, képviseli a Társaságot bíróságok és más hatóságok

előtt, valamint harmadik személyekkel szemben. Az Igazgatótanács megállapította működésének

szabályait és az elfogadott Ügyrendje szerint működött 2024-ben. Az Igazgatótanács tagjainak

többsége független.

Az Igazgatótanács tevékenységét testületként végzi. Kijelöli, hogy a feladatkörébe tartozó ügyek közül

mely ügyet szükséges ülésének napirendjére tűzni, kijelöli az ügy előkészítéséért felelős

igazgatótanácsi és/vagy menedzsment tagot, az igazgatótanácsi ülésen előterjesztett ügyet

megtárgyalja, abban határozatot hoz, és annak végrehajtását ellenőrizteti. Az Igazgatótanács az éves

mérlegzáró közgyűlések közötti időtartamra meghatározza rendes üléseinek időpontját és a szükséges

mértékben ezek várható napirendjét.

Az Igazgatótanács 2024-ben hat személyes ülést tartott. Az Igazgatótanács elektronikus úton 12

alkalommal döntött 2024-ben.

A Társaság Igazgatótanácsának tagjai (2024. december 31.)

Név	Pozíció	Megbízatás kezdete	Megbízatás vége
dr. Ungár Anna	Elnök	2022.04.30.	2027.04.30.
Berecz Kristóf	Alelnök	2022.04.30.	2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Tzvetkov Julian	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Vaszily Miklós	tag	2022.04.30.	2027.04.30.

Audit Bizottság

Az Alapszabály szerint az Audit Bizottság hatáskörébe tartozik:

– a számviteli törvény szerinti beszámoló véleményezése;

– a számviteli törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálatának nyomon követése;

– javaslattétel az állandó könyvvizsgálóra és díjazására;

– az állandó könyvvizsgálóval megkötendő szerződés előkészítése;

– az állandó könyvvizsgálóval szembeni szakmai követelmények, összeférhetetlenségi és

függetlenségi előírások érvényre juttatásának figyelemmel kísérése, az állandó könyvvizsgálóval

való együttműködéssel kapcsolatos teendők ellátása, az állandó könyvvizsgáló által a számviteli

törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálatán kívül a Társaság részére nyújtott egyéb

szolgáltatások figyelemmel kísérése, valamint – szükség esetén – az Igazgatótanács számára

intézkedések megtételére való javaslattétel;

– a pénzügyi beszámolási rendszer működésének értékelése és javaslattétel a szükséges

intézkedések megtételére;

– az Igazgatótanács munkájának segítése a pénzügyi beszámolási rendszer megfelelő ellenőrzése

érdekében; valamint

– a belső ellenőrzési és kockázatkezelési rendszer hatékonyságának a figyelemmel kísérése.

Az Audit Bizottság az igazgatótanácsi üléseken túl 2024-ben egy személyes ülést tartott és egy

alkalommal döntött elektronikus úton. Az üléseken tárgyalt fontosabb témák: a Társaság és a

konszolidáció körébe tartozó társaság éves pénzügyi kimutatásainak jóváhagyása, javaslattétel a

Könyvvizsgáló megválasztására, díjazásának megállapítására.

A Társaság Audit Bizottságának tagjai (2024. december 31.)

Név	Pozíció	Megbízatás kezdete	Megbízatás vége
dr. Hárshegyi Frigyes	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Tzvetkov Julian	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Vaszily Miklós	tag	2022.04.30.	2027.04.30.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

Tisztségviselők (Igazgatótanács, Audit Bizottság tagjai) díjazása

A Társaság Közgyűlése a 2024. április 30. napján hozott határozatával úgy döntött, hogy az

Igazgatótanács tagjai a 2024-es üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2024-es üzleti

évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett lássák el feladataikat.

3. Könyvvizsgáló

A Társaság Könyvvizsgálója a 2024. évben:

– Quercus Audit Könyvvizsgáló és Gazdasági Tanácsadó Kft. (székhely: 8200 Veszprém, Radnóti

tér 2/C, a könyvvizsgálatért felelős személy: Tölgyes András József).

4. Közzétételek

A Társaság közleményeinek közzétételi helye:

– BÉT (www.bet.hu) honlap, az MNB honlap (www.kozzetetelek.mnb.hu) és a Társaság saját

honlapja (www.bif.hu).

5. Részvényinformációk

2024. december 31-én a Társaság jegyzett tőkéje 287.024.440 darab, egyenként 10 forint névértékű,

névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből állt, melyből 11.778.639 darab a

Társaság saját tulajdonában volt. A részvényekhez kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket a Társaság

Alapszabályának 6. pontja részletezi. 2018. október 1-jétől a részvényekkel a Budapesti Értéktőzsde

„Prémium” kategóriájában kereskednek és a teljes jegyzett tőkét megtestesítik, nincs egyéb kibocsátott

részesedés a Társaságnál.

A részvények adásvételének nincs korlátozása, elővásárlási jogok nincsenek kikötve, de a részvények

átruházására kizárólag értékpapírszámlán történő terhelés, illetve jóváírás útján kerülhet sor. A

részvény átruházása esetén a részvényes a Társasággal szemben részvényesi jogát csak akkor

gyakorolhatja, ha az új tulajdonos nevét a részvénykönyvbe bejegyezték.

A Társaság részvénykönyvét a KELER Zrt. vezeti.

Különleges irányítási jogok jelenleg nincsenek kikötve.

A Társaság 2019. április 29-i éves rendes közgyűlésén a közgyűlés felhatalmazta az Igazgatótanácsot

a Társaság alaptőkéjének felemelésére szavazatelsőbbségi részvények kibocsátása által a közgyűlési

határozatban rögzített feltételekkel. A felhatalmazással az Igazgatótanács 2024-ben nem élt.

Nincs tudomásunk olyan részvényesi megállapodásról, ami az irányítási jogokkal kapcsolatos.

Munkavállalói részvényesi rendszer jelenleg nem működik a Társaságnál. A Társaság 2019. április 29-

i éves rendes közgyűlésén a közgyűlés felhatalmazta az Igazgatótanácsot a Társaság alaptőkéjének

felemelésére dolgozói részvények kibocsátása által a közgyűlési határozatban rögzített feltételekkel. A

felhatalmazással az Igazgatótanács 2024-ben nem élt.

Kisebbségi jogok: A szavazatok legalább 1%-át képviselő részvényesek a Társaság közgyűlésének

összehívását az ok és cél megjelölésével bármikor kérhetik.

A választott tisztségviselőket az Alapszabály szerint a Közgyűlés egyszerű többséggel választja.

A Társaság Közgyűlése a 2024. április 30. napján hozott határozatával felhatalmazta az

Igazgatótanácsot saját részvény vásárlására. A felhatalmazás értelmében az Igazgatótanács

határozhat a Társaság által kibocsátott törzsrészvény megvásárlásáról a Társaság által. Az egy saját

részvényért kifizethető ellenérték legalacsonyabb összege 1 forint, a legmagasabb összege pedig

legfeljebb az ügyletkötés időpontját megelőző 180 nap forgalommal súlyozott tőzsdei átlagárának

150%-a lehet. A felhatalmazás a közgyűlés napjától 2025. október 30. napjáig terjedő határozott

időtartamra szól. A felhatalmazás alapján a Társaság által megszerzett saját részvények maximális

értéke az alaptőke 25%-áig terjedhet.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

A Társaság 5%-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosai az aktuális részvénykönyv,

illetve a tulajdonosok egyéni bejelentései alapján

	2023. december 31.		2024. december 31.
Részvényes	Részvények száma (db)	Részesedés (%)	Részvények száma (db)	Részesedés (%)
PIÓ-21 Kft.*	194 389 885	67,73**	214 889 885	74,87**
Takarékbank Zrt. / MBH Bank Nyrt.	28 702 440	9,99
Saját részvény	22 514 206	7,84	***
Káldi Mónika bizalmi vagyonkezelő által kezelt vagyon			16 101 240	5,61
Egyéb részvényesek	41 417 909	14,44	56 033 315	19,52
Összesen	287 024 440	100,00	287 024 440	100,00

*A PIÓ-21 Kft. a Társaság anyavállalata és a végső anyavállalata („ultimate parent of the group”) is

**Amelyből 0,57%-os közvetett részesedés a Kft. leányvállalatán, a BFIN Asset Management AG-n keresztül

***A Társaság tulajdonában lévő BIF törzsrészvények száma nem haladja meg az 5%-ot, a Társaság a tulajdonában lévő BIF

törzsrészvénnyel részvényesi jogokat nem gyakorolhat

Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók Társaságban lévő tulajdoni

hányada

(2024. december 31.)

Jelleg	Név	Beosztás	Megbízás kezdete	Megbízás vége	Közvetlen részvénytulajdon (db)	Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT	dr. Ungár Anna	IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	74,87%
ITT	Berecz Kristóf	IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	74,87%
ITT	dr. Hárshegyi Frigyes	IT, AB** tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	Tzvetkov Julian	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	Vaszily Miklós	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
SP	Hrabovszki Róbert	Gazdasági Vezérigazgató-helyettes	2018.03.19.	Határozatlan***	0	0

*Igazgatótanács

**Audit Bizottság

***munkaviszony jellege

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók társaságban lévő tulajdoni hányada

(2023. december 31.)

Jelleg	Név	Beosztás	Megbízás kezdete	Megbízás vége	Közvetlen részvénytulajdon (db)	Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT	dr. Ungár Anna	IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	67,73%
ITT	Berecz Kristóf	IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	67,73%
ITT	dr. Hárshegyi Frigyes	IT, AB** tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	Tzvetkov Julian	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	Vaszily Miklós	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
SP	Hrabovszki Róbert	Gazdasági Vezérigazgató-helyettes	2018.03.19.	Határozatlan***	0	0

*Igazgatótanács

**Audit Bizottság

***munkaviszony jellege

VII. Az alkalmazottak számának alakulása, foglalkoztatáspolitika

A Társaságnál az átlagos statisztikai állományi létszám 2024. évben 65 fő volt (2023-ban 62 fő volt),

míg a 2024. december 31-i állományi létszám 66 fő volt.

A Társaságnak foglalkozáspolitikai kötelezettsége nincsen.

VIII. Kutatás és kísérleti fejlesztés

A Társaság tevékenységi jellegéből adódóan kutatás és kísérleti fejlesztéssel nem foglalkozik.

IX. Személyi változások 2024-ben

A III. fejezet 2. pontjában kerültek ismertetésre.

X. Környezetvédelem

A tevékenység jellegéből adódóan a Társaság nem termel és nem tárol veszélyes hulladékot, a

kibocsátott égéstermék utáni levegőterhelési díjat a BIF megfizette. Közvetlenül környezetvédelemmel

kapcsolatosan sem az előző üzleti évben, sem a tárgyévben jelentős költség nem került elszámolásra.

XI. Felelős társaságirányítási jelentés és nyilatkozat

A Társaság rendelkezik Felelős Társaságirányítási jelentéssel és nyilatkozattal, valamint minden évben

felülvizsgálja vállalatirányítási rendszerét, és ha szükséges, módosítja.

A Társaság Közgyűlése a 2024. április 30. napjára összehívott éves rendes közgyűlésén hozott

határozatával jóváhagyta a Társaság 2023. évi, a Budapesti Értéktőzsde Felelős Társaságirányítási

Ajánlásaira vonatkozó, külön íven szerkesztett Felelős Társaságirányítási Jelentését, mely a Társaság

közzétételi helyein 2024. április 30-án közzétételre került.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2024

Az éves rendes közgyűlésen a részvényesek szavaznak a Társaság Felelős Társaságirányítási

Jelentés jóváhagyásáról, és a közgyűlés után a Társaság a Felelős Társaságirányítási Jelentést

közzéteszi.

– A Felelős Társaságirányítási Jelentés a www.bet.hu, www.bif.hu és www.kozzetetelek.hu

honlapon tekinthető meg.

– A Társaság a Budapesti Értéktőzsde Zrt. által közzétett Felelős Társaságirányítási Ajánlások

alapján készíti el felelős társaságirányítási jelentését és nyilatkozatát.

– A Felelős Társaságirányítási Jelentést az Igazgatótanács fogadja el és a közgyűlés hagyja jóvá.

A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a BÉT ajánlásait és az attól való eltérés

részleteit és indokait.

– A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a jogszabályok előírásain kívül alkalmazott

gyakorlat indokait.

– A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a Társaság belső ellenőrzési és

kockázatkezelési gyakorlatának a főbb jellemzőit.

– A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a Társaság sokszínűségi politikával

kapcsolatos nyilatkozatát.

A Társaságnál cégvezetői megbízása senkinek sincs.

Felelősségvállalási Nyilatkozat

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság ezúton

nyilatkozik arról, hogy a jelen Üzleti (vezetőségi) Jelentés a valóságnak megfelelő adatokat és

állításokat tartalmaz, és megbízható képet ad a Társaság helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről,

ismertetve a főbb kockázatokat és bizonytalansági tényezőket és nem hallgat el olyan tényt, amely a

Társaság helyzetének megítélése szempontjából jelentőséggel bír.

Budapest, 2025. április 9.

……………………………………….	……………………………………….
dr. Ungár Anna az Igazgatótanács elnöke, vezérigazgató	Berecz Kristóf az Igazgatótanács alelnöke, vezérigazgató

Konszolidált Éves Jelentés 2024

Konszolidált Éves Pénzügyi Beszámoló

2024

Budapesti Ingatlan Hasznosítási

és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság

Konszolidált Éves Pénzügyi Beszámoló 2024

Tartalomjegyzék

▪ A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő

Részvénytársaságnak az Európai Unió által befogadott Nemzetközi Pénzügyi

Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2024. évi auditált Konszolidált Éves

Pénzügyi Kimutatásai

▪ Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és

Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaságnak az Európai Unió által befogadott

Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2024. évi auditált

Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatásaihoz

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési

nyilvánosan működő Részvénytársaságnak

az Európai Unió által befogadott

Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási

Standardok (IFRS) szerint készített,

auditált Konszolidált Éves Pénzügyi

Kimutatásai

2024. december 31.

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

Tartalomjegyzék

Konszolidált Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás......................................................................... 3

Konszolidált Éves Átfogó Jövedelemkimutatás ........................................................................ 4

Konszolidált Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás ............................................ 5

Konszolidált Éves Cash Flow Kimutatás.................................................................................... 6

Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika

meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk ..................................... 7

I. Általános társasági információk ........................................................................................ 7

1. A vállalkozás bemutatása ................................................................................................. 7

2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra ................................................................................ 8

2.1. Tisztségviselők 2024-ben ......................................................................................... 8

2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2024-ben ....... 9

2.3. Vezető tisztségviselők díjazása 2024-ben ................................................................. 9

2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek ............................................ 9

2.5. Tulajdonosi struktúra ................................................................................................ 9

II. A számviteli politika meghatározó elemei ....................................................................... 10

1. A számviteli politika lényeges elemei ...............................................................................10

1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek ..........................................................10

1.2. Árbevétel .................................................................................................................10

1.3. Éven túli eszközök értékelése és értékvesztése .......................................................11

1.4. Immateriális javak ....................................................................................................13

1.5. Goodwill ..................................................................................................................13

1.6. Készletek ................................................................................................................13

1.7. Követelések.............................................................................................................13

1.8. Pénzügyi eszközök ..................................................................................................13

1.9. Pénzügyi kötelezettségek ........................................................................................14

1.10. Céltartalékok ...........................................................................................................14

1.11. Társasági adó .........................................................................................................15

1.12. Lízing ......................................................................................................................15

1.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ......................................................................16

1.14. Mérlegen kívüli tételek .............................................................................................16

1.15. Visszavásárolt saját részvények ..............................................................................16

1.16. Osztalék ..................................................................................................................16

1.17. Pénzügyi műveletek eredménye ..............................................................................17

1.18. Állami támogatások .................................................................................................17

1.19. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek ..............................................................17

1.20. Fordulónap utáni események ...................................................................................17

2. A számviteli politika változásai .........................................................................................18

3. Bizonytalansági tényezők .................................................................................................19

3.1. Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés .................................19

3.2. Valós érték meghatározása .....................................................................................19

4. A beszámoló készítés alapja ............................................................................................20

4.1. Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való

megfelelőségről ...................................................................................................................20

4.2. A beszámoló készítésének alapja ............................................................................20

4.3. Az értékelés alapja ..................................................................................................20

5. Az üzleti kombináció részletei, a konszolidációs körbe bevont vállalkozások ....................20

III. Kiegészítő magyarázatok ................................................................................................. 21

1. Befektetési célú ingatlanok ..............................................................................................21

2. Immateriális javak és tárgyi eszközök ..............................................................................22

3. Befektetések kapcsolt vállalkozásban ..............................................................................23

4. Pénzügyi eszközök ..........................................................................................................23

5. Halasztott adókövetelés ...................................................................................................23

6. Készletek .........................................................................................................................23

7. Vevőkövetelések..............................................................................................................24

8. Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások ........................................25

9. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek ................................................................25

10. Jegyzett tőke és tőketartalék ............................................................................................25

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

11. Értékelési tartalék ............................................................................................................26

12. Visszavásárolt saját részvények .......................................................................................26

13. Eredménytartalék és tárgyévi eredmény ..........................................................................26

14. Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségek ........................................................................27

15. Céltartalék .......................................................................................................................27

16. Halasztott adó kötelezettségek.........................................................................................28

17. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek.............................................................................28

18. Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek ...........................................................................28

19. Szállítói kötelezettségek...................................................................................................28

20. Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások ...................................................29

21. Árbevétel .........................................................................................................................29

22. Egyéb működési bevétel ..................................................................................................30

23. Aktívált saját teljesítmények értéke ..................................................................................31

24. Anyagjellegű ráfordítás ....................................................................................................31

25. Személyi jellegű ráfordítások ...........................................................................................31

26. Értékcsökkenés és értékvesztés ......................................................................................32

27. Egyéb működési ráfordítások ...........................................................................................32

28. Pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai ...................................................................33

29. Tényleges adóráfordítás ..................................................................................................33

30. Halasztott adóráfordítás ...................................................................................................34

31. Egyéb átfogó jövedelem...................................................................................................34

32. Egy részvényre jutó eredmény .........................................................................................34

33. Szegmensinformációk ......................................................................................................35

34. Kockázatkezelés ..............................................................................................................36

34.1. Tőkemenedzsment ..................................................................................................36

34.2. Hitelezési kockázat ..................................................................................................36

34.3. Likviditási kockázat ..................................................................................................37

34.4. Piaci kockázat .........................................................................................................37

35. Érzékenységi elemzés .....................................................................................................38

36. Pénzügyi instrumentumok ................................................................................................38

37. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása ....................................................38

38. Kulcspozícióban lévő felső- és középvezetők javadalmazása ...........................................39

39. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek ......................................................................39

40. Kapcsolt felek bemutatása ...............................................................................................39

40.1. Leányvállalat ...........................................................................................................39

40.2. „Unoka” vállalat .......................................................................................................39

40.3. Más kapcsolt fél.......................................................................................................40

IV. Egyéb kiegészítő információk ...................................................................................... 40

1. Mérleg alatti tételek, peres ügyek és egyéb jogi eljárások.................................................40

1.1. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró

tételek ...............................................................................................................................40

1.2. Peres ügyek, egyéb jogi eljárások............................................................................43

2. A mérleg fordulónapját követő lényeges események ........................................................43

3. Rendkívüli és egyéb szabályozott közzétételek 2024-ben és a Konszolidált Éves Pénzügyi

Kimutatások készítésének időpontjáig ......................................................................................43

4. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése .......................................................43

Felelősségvállalási Nyilatkozat................................................................................................. 44

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

Konszolidált Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok *	2024.12.31.	2023.12.31.
ESZKÖZÖK
Éven túli eszközök
Befektetési célú ingatlanok	1	84 300 782	78 581 204
Immateriális javak	2	4 060	3 215
Goodwill	2	0	0
Egyéb ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok	2	82 079	84 106
Műszaki és egyéb berendezések, felszerelések	2	2 632 574	116 368
Beruházások, felújítások	2	265 089	764 224
Befektetések kapcsolt vállalkozásban	3	0	0
Pénzügyi eszközök	4	927 339	0
Halasztott adókövetelések	5	0	0
Éven túli eszközök összesen		88 211 923	79 549 117

Forgóeszközök
Készletek	6	79 245	100 600
Vevőkövetelések	7	345 331	84 603
Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások	8	1 348 712	369 787
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek	9	13 943 645	6 336 433
Forgóeszközök összesen		15 716 933	6 891 423
Eszközök összesen		103 928 856	86 440 540

FORRÁSOK
Saját tőke
Jegyzett tőke	10	2 870 244	2 870 244
Tőketartalék	10	6 048 215	6 048 215
Értékelési tartalék	11	731 904	731 904
Visszavásárolt saját részvény	12	-1 681 561	-2 304 224
Eredménytartalék	13	59 305 371	44 360 298
Tárgyévi eredmény	13	10 802 473	10 567 736
Anyavállalatra jutó saját tőke összesen		78 076 646	62 274 173

Hosszú lejáratú kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	14	17 895 603	18 886 201
Céltartalékok várható kötelezettségekre	15	26 733	19 760
Halasztott adó kötelezettségek	16	14 157	0
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	17	1 863 721	1 376 527
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen		19 800 214	20 282 488

Rövid lejáratú kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	18	1 775 556	1 446 747
Szállítói kötelezettségek	19	846 381	313 890
Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások	20	3 430 059	2 123 242
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen		6 051 996	3 883 879
Kötelezettségek és saját tőke összesen		103 928 856	86 440 540

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

Konszolidált Éves Átfogó Jövedelemkimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok *	2024	2023
Értékesítés nettó árbevétele	21	13 387 786	8 188 976
Egyéb működési bevétel	22	3 168 820	6 286 138
Saját termelésű készletek állományváltozása	23	-15 141	0
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	23	0	0
Anyagjellegű ráfordítások	24	-4 068 887	-2 059 744
Személyi jellegű ráfordítások	25	-1 291 985	-914 678
Értékcsökkenés és értékvesztés	26	-168 051	-253 629
Egyéb működési ráfordítások	27	-354 047	-871 916
Működési eredmény		10 658 495	10 375 147
Pénzügyi bevételek	28	740 266	703 846
Pénzügyi ráfordítások	28	-486 144	-487 136
Adózás előtti eredmény		10 912 617	10 591 857
Tényleges adóráfordítás	29	-95 987	-24 121
Halasztott adó	30	-14 157	0
Adózott eredmény		10 802 473	10 567 736
Ebből:
Anyavállalatra jutó rész		10 802 473	10 567 736
Külső tulajdonosra jutó rész		0	0
Egyéb átfogó jövedelem	31	0	0
Egyéb ingatlanok valós értékének változása adó nélkül		0	0
Egyéb ingatlanok valós értékváltozásának adóhatása		0	0
Teljes átfogó jövedelem		10 802 473	10 567 736
Ebből:
Anyavállalatra jutó rész		10 802 473	10 567 736
Külső tulajdonosra jutó rész		0	0

Törzsrészvények súlyozott átlaga (db)		267 942 096	252 316 945
Egy részvényre jutó eredmény (Ft)
Alap	32	40,32	41,88
Hígított	32	40,32	41,88

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

Konszolidált Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás

Magyarázatok*	10	12	10	11	13	13

adatok ezer Ft	Jegyzett tőke	Visszavásárolt saját részvény	Tőketartalék	Értékelési tartalék	Eredménytartalék	Tárgyévi eredmény	Anyavállalatra jutó saját tőke összesen	Nem ellenőrzésre jogosító részesedés	Saját tőke összesen

2022.12.31.	2 870 244	-3 048 120	6 048 215	731 904	38 879 594	10 033 555	55 515 392	0	55 515 392
Előző évi eredmény átsorolása	0	0	0	0	10 033 555	-10 033 555	0	0	0
Saját részvény vásárlás	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Saját részvény kibocsájtás	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Saját részvény értékesítés	0	743 896	0	0	4 256 104	0	5 000 000	0	5 000 000
Osztalék	0	0	0	0	-8 808 955	0	-8 808 955	0	-8 808 955
Verseg eladás miatti ET növekedés	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Teljes átfogó jövedelem	0	0	0	0	0	10 567 736	10 567 736	0	10 567 736
2023.12.31.	2 870 244	-2 304 224	6 048 215	731 904	44 360 298	10 567 736	62 274 173	0	62 274 173

Előző évi eredmény átsorolása	0	0	0	0	10 567 736	-10 567 736	0	0	0
Saját részvény vásárlás	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Saját részvény kibocsájtás	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Saját részvény értékesítés	0	622 663	0	0	4 377 337	0	5 000 000	0	5 000 000
Osztalék	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Verseg eladás miatti ET növekedés	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Teljes átfogó jövedelem	0	0	0	0	0	10 802 473	10 802 473	0	10 802 473
2024.12.31.	2 870 244	-1 681 561	6 048 215	731 904	59 305 371	10 802 473	78 076 646	0	78 076 646

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

Konszolidált Éves Cash Flow Kimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok*	2024	2023
Adózás előtti eredmény		10 912 617	10 591 857
Korrekciók az adózás előtti eredményben		-42 836	4 349
Korrigált adózás előtti eredmény		10 869 781	10 596 206
Nettó kamatráfordítás	28	-134 993	-224 510
Nem pénzmozgást jelentő tételek
Értékcsökkenés	26	98 941	59 407
Értékvesztés (vevő)	26	1 202	194 222
Goodwill értékvesztés	26	67 908	0
Hitelezési veszteség (vevő)	26	0	0
Nem realizált árfolyam különbözet		0	0
Készlet valós értékelés miatti korrekció	27	10 893	0
Valós értékelésből származó eredmény	22, 27	-3 001 338	-5 496 725
Céltartalék kötelezettségekre		6 974	6 593
Nem működési cash flow-hoz kapcsolódó eredménytételek
Tárgyi eszköz értékesítésén elért eredmény		-12 154	-886
Térítés nélküli átadás, selejtezés		0	0
Nettó forgótőke mozgása
Vevői követelések változása	7	-261 930	49 197
Egyéb forgóeszközök változása		-215 858	298 895
Szállítói tartozások változása	19	532 491	-593 012
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek változása		1 306 818	-226 881
Egyéb pénzügyi kötelezettségek változása		487 194	0
Véglegesen átadott támogatás		0	0
Kifizetett kamat	28	-445 175	-434 636
Kapott kamat	28	580 168	659 146
Kifizetett nyereségadó	29	-95 987	-24 121
Fizetett kártérítés		0	0
Működési tevékenységből származó cash flow		9 794 935	4 862 895
Tárgyi eszközök beszerzése		-4 900 978	-1 655 402
Tárgyi eszköz értékesítéséből származó pénzbevétel		12 154	886
Konszolidációs körből kikerülés		0	0
Lízingkövetelés növekedése		-2 128 589	0
Lízingkövetelés csökkenése		448 643	0
Befektetési tevékenység pénzfelhasználása		-6 568 770	-1 654 516
Tőkekibocsátásból bevétel		0	0
Osztalék	13	0	-8 808 955
Saját részvény vásárlása (-)/eladás(+)		5 000 000	5 000 000
Kifizetett kamat		0	0
Hitelfelvétel		94 500	257 487
Hitelvisszafizetés		-1 446 747	-1 446 747
Lízingkötelezettség növekedése		858 167	0
Lízingkötelezettség csökkenése		-167 709	0
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow		4 338 211	-4 998 215
Pénzeszközök változása		7 564 376	-1 789 836
Devizás pénzeszközök átértékelése		42 836	-4 349
Pénzeszközök mérleg szerinti változása		7 607 212	-1 794 185

Pénzeszközegyenértékesek növekedése	9	7 607 212	-1 794 185
Nyitó pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek	9	6 336 433	8 130 618
Záró pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek	9	13 943 645	6 336 433

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika

meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk

I. Általános társasági információk

1. A vállalkozás bemutatása

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság (a

továbbiakban: „Társaság” és vagy „BIF”) 1995. január 31-én átalakulással jött létre. Jogelődje a

Budapesti Ingatlanhasznosítási és Fejlesztési Kft., amelyet 1994. január 1-jén 1.000.000 forint

törzstőkével alapított az Állami Vagyonügynökség.

A Társaság jegyzett tőkéje 2.870.244.400 forint, amely 287.024.440 darab, egyenként 10 forint

névértékű, névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll.

A Társaság ingatlanfejlesztő, hasznosító cégként – 2017. október 20-ától kezdődően a szabályozott

ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (a továbbiakban: „SZIT törvény”)

szerinti szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságkánt (a továbbiakban: „SZIE”), majd 2018.

december 31. óta szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (a továbbiakban: „SZIT”) – a saját

tulajdonú ingatlanjainak (iroda, illetve egyéb épületeinek és parkolóházainak) bérbeadás útján

történő hasznosításával, ezek további fejlesztésével és a saját tulajdonú építési telkeinek az

értékesítésével, azokon történő ingatlan-fejlesztésekkel, valamint az elkészült ingatlanok

hasznosításával és értékesítésével foglalkozik.

A Társaság operatív irányítását az Igazgatótanács végzi.

A Társaság részvényeivel a Budapesti Értéktőzsde „PRÉMIUM” kategóriájában kereskednek.

A Társaság a közleményeinek közzétételi helye: BÉT (www.bet.hu) honlap, az MNB honlap

(www.kozzetetelek.mnb.hu) és a Társaság saját honlapja (www.bif.hu).

A Társaság cégadatai*

A Társaság cégneve:

Budapesti Ingatlan Hasznosítási és

Fejlesztési nyilvánosan működő

Részvénytársaság

Rövidített cégnév:

Budapesti Ingatlan Nyrt.

Székhelye:

Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u.

8-10.

Postai címe (a központi ügyintézés helye):

Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u.

8-10.

Központi elektronikus elérhetősége:

info@bif.hu

Honlapja:

www.bif.hu

A Társaság alapító okiratának kelte:

1995.01.31.

A Társaság működése megkezdésének időpontja:

1994.05.01.

Bejegyző bíróság:

Fővárosi Törvényszék, mint Cégbíróság

Cégjegyzékszáma:

Cg. 01-10-042813

Társaság statisztikai számjele:

12041781-6820-114-01

Adóigazgatási azonosító száma:

12041781-2-41

Közösségi adószám:

HU12041781

Társaság jegyzett tőkéje 2024. december 31-én

2.870.244.400 forint

Társaság működésének időtartama:

határozatlan

A Társaság üzleti éve:

megegyezik a naptári évvel

A Társaság fő tevékenysége (TEÁOR):

6820’08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan

bérbeadása, üzemeltetése

A Társaság egyéb tevékenységi köre (TEÁOR):

– 4110’08 Épületépítési projekt

szervezése

– 6420 ’08 Vagyonkezelés (holding)

– 8110 ’08 Építményüzemeltetés

– 6832 ’08 Ingatlankezelés

– 6810 ’08 Saját tulajdonú ingatlan

adásvétel

*A Társaság nevében vagy egyéb azonosító adataiban 2024-ben nem történt változás az előző üzleti évhez

képest.

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

A 2024. évi IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások készítéséért felelős mérlegképes IFRS

könyvelő: dr. Horváthné Kalácska Katalin (1082 Budapest, Hock János u. 4-6.; IFRS mérlegképes

könyvelői regisztrációs szám: 123362).

A Társaság könyvvizsgálója

A Társaság közgyűlése 2024. április 30-án megválasztotta a QUERCUS Audit Könyvvizsgáló és

Gazdasági Tanácsadó Kft-t (székhely: 8200 Veszprém, Radnóti tér 2/C, cégjegyzékszám: 19 09

512226, adószám: 11679204-2-19, könyvvizsgálói kamarai nyilvántartási szám: 002651; a

könyvvizsgálatért felelős személy: Tölgyes András József) a Társaság könyvvizsgálójának a 2023.

december 31. napjával végződő üzleti évre vonatkozó éves pénzügyi kimutatások elfogadásának

napjától a Társaság 2024. december 31. napjával végződő üzleti évre vonatkozó éves pénzügyi

kimutatásai elfogadásának napjáig, de legkésőbb 2025. május 15. napjáig terjedő időszakra.

2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra

2.1. Tisztségviselők 2024-ben

A Társaság Igazgatótanácsának tagjai

Név	Pozíció	Megbízatás kezdete	Megbízatás vége
dr. Ungár Anna	Elnök	2022.04.30.	2027.04.30.
Berecz Kristóf	Alelnök	2022.04.30.	2027.04.30.
Tzvetkov Julian	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Vaszily Miklós	tag	2022.04.30.	2027.04.30.

A Társaság Audit Bizottságának tagjai

Név	Pozíció	Megbízatás kezdete	Megbízatás vége
Tzvetkov Julian	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Vaszily Miklós	tag	2022.04.30.	2027.04.30.

Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók Társaságban lévő tulajdoni

hányada

(2024. december 31.)

Jelleg	Név	Beosztás	Megbízás kezdete	Megbízás vége	Közvetlen részvénytulajdon (db)	Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT	Dr. Ungár Anna	IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	74,87%
ITT	Berecz Kristóf	IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	74,87%
ITT	Tzvetkov Julian	IT, AB** tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	dr. Hárshegyi Frigyes	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	Vaszily Miklós	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
SP	Hrabovszki Róbert	Gazdasági Vezérigazgató helyettes	2018.03.19.	Határozatlan***	0	0

*Igazgatótanács

**Audit bizottság

***munkaviszony jellege

2024. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2024-ben

Igazgatótanács, Audit Bizottság

Az Igazgatótanács és az Audit Bizottság összetételében a 2024-ben változás nem történt.

A Vállalatvezetésben történt változások 2024-ben

Az Igazgatótanács 1/2024. (02.29.) számú Igazgatótanácsi határozattal módosította a Társaság

Szervezeti és Működési Szabályzatát. A módosítástól kezdődően létrejött az Ingatlanfejlesztési

igazgatóság, mely alá bekerült az Ingatlanfejlesztési és Kivitelezési Osztály, továbbá ezen

igazgatóság alá került a CAPEX és Fit-out Osztály 2024. március 1-jei hatállyal.

2.3. Vezető tisztségviselők díjazása 2024-ben

Az Igazgatótanács tagjai a 2024-es üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2024-es

üzleti évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett látták el feladataikat.

2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek

Az alapszabály 15.2-es pontja szerint a Társaság cégjegyzésére jogosultak:

a) az Igazgatótanács elnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy

képviseletre feljogosított munkavállalóval együttesen,

b) Az Igazgatótanács alelnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy

képviseletre feljogosított munkavállalóval együttesen.

A képviseletre feljogosított munkavállalók személyéről az Igazgatótanács jogosult dönteni.

2.5. Tulajdonosi struktúra

A Társaság 5%-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosai az aktuális részvénykönyv,

illetve a tulajdonosok egyéni bejelentései alapján

2023. december 31.

2024. december 31.

Részvényes

Részvények

száma (db)

Részesedés

(%)

Részvények

száma (db)

Részesedés

(%)

PIÓ-21 Kft.*

194 389 885

67,73**

214 889 885

74,87**

MBH Bank Nyrt.

28 702 440

9,99

Saját részvény

22 514 206

7,84

***

Káldi Mónika bizalmi

vagyonkezelő által kezelt

vagyon

16 101 240

5,61

Egyéb részvényesek

41 417 909

14,44

56 033 315

19,52

Összesen

287 024 440

100,00