Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyilvánosan Működő Részvénytársaság

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Tartalomjegyzék

Egyedi Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás ...................................................................................... 3

Egyedi Éves Átfogó Jövedelemkimutatás ...................................................................................... 4

Egyedi Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás ........................................................ 5

Egyedi Éves Cash Flow Kimutatás ................................................................................................. 6

Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika

meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk ....................................... 7

I. Általános társasági információk ............................................................................................. 7

1. A vállalkozás bemutatása ...................................................................................................... 7

2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra .................................................................................... 8

2.1. Tisztségviselők 2023-ban .............................................................................................. 8

2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2023-ban ........ 9

2.3. Vezető tisztségviselők díjazása 2023-ban .................................................................... 9

2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek ............................................... 9

2.5. Tulajdonosi struktúra ..................................................................................................... 9

II. A számviteli politika meghatározó elemei ........................................................................... 10

1. A számviteli politika lényeges elemei................................................................................... 10

1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek ............................................................ 10

1.2. Árbevétel ..................................................................................................................... 10

1.3. Éven túli eszközök értékelése és értékvesztése ......................................................... 11

1.4. Immateriális javak ........................................................................................................ 13

1.5. Goodwill ....................................................................................................................... 13

1.6. Készletek ..................................................................................................................... 13

1.7. Követelések ................................................................................................................. 13

1.8. Pénzügyi eszközök ...................................................................................................... 13

1.9. Pénzügyi kötelezettségek ............................................................................................ 14

1.10. Céltartalékok................................................................................................................ 14

1.11. Társasági adó .............................................................................................................. 15

1.12. Lízing ........................................................................................................................... 15

1.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ......................................................................... 16

1.14. Mérlegen kívüli tételek ................................................................................................. 16

1.15. Visszavásárolt saját részvények ................................................................................. 16

1.16. Osztalék ....................................................................................................................... 16

1.17. Pénzügyi műveletek eredménye ................................................................................. 17

1.18. Állami támogatások ..................................................................................................... 17

1.19. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek ................................................................ 17

1.20. Fordulónap utáni események ...................................................................................... 17

2. A számviteli politika változásai ............................................................................................. 18

3. Bizonytalansági tényezők .................................................................................................... 19

3.1. Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés .................................. 19

3.2. Valós érték meghatározása......................................................................................... 19

4. A beszámoló készítés alapja ............................................................................................... 20

4.1. Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való

megfelelőségről ........................................................................................................................ 20

4.2. A beszámoló készítésének alapja ............................................................................... 20

4.3. Az értékelés alapja ...................................................................................................... 20

III. Kiegészítő magyarázatok ...................................................................................................... 20

1. Befektetési célú ingatlanok .................................................................................................. 20

2. Immateriális javak és tárgyi eszközök.................................................................................. 22

3. Befektetések kapcsolt vállalkozásban ................................................................................. 22

4. Halasztott adókövetelés ....................................................................................................... 23

5. Készletek .............................................................................................................................. 23

6. Vevőkövetelések .................................................................................................................. 23

7. Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások .......................................... 24

8. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek .................................................................. 24

9. Jegyzett tőke és tőketartalék ............................................................................................... 25

10. Értékelési tartalék ................................................................................................................. 25

11. Visszavásárolt saját részvények .......................................................................................... 25

12. Eredménytartalék és tárgyévi eredmény ............................................................................. 26

13. Saját tőke megfeleltetési tábla ............................................................................................. 27

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

14. Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségek ........................................................................... 29

15. Céltartalék ............................................................................................................................ 29

16. Halasztott adó kötelezettségek ............................................................................................ 29

17. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek................................................................................ 29

18. Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek ............................................................................. 29

19. Szállítói kötelezettségek ...................................................................................................... 30

20. Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások ..................................................... 30

21. Árbevétel .............................................................................................................................. 30

22. Egyéb működési bevétel ...................................................................................................... 31

23. Aktivált saját teljesítmények értéke ...................................................................................... 32

24. Anyagjellegű ráfordítás ........................................................................................................ 32

25. Személyi jellegű ráfordítások ............................................................................................... 32

26. Értékcsökkenés és értékvesztés .......................................................................................... 33

27. Egyéb működési ráfordítások .............................................................................................. 33

28. Pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai ..................................................................... 34

29. Tényleges adóráfordítás ...................................................................................................... 34

30. Halasztott adóráfordítás ....................................................................................................... 35

31. Egyéb átfogó jövedelem ...................................................................................................... 35

32. Egy részvényre jutó eredmény ............................................................................................ 35

33. A vagyoni, pénzügyi helyzet, illetve a jövedelmezőség vizsgálata ...................................... 36

33.1. Vagyoni helyzet mutatószámai.................................................................................... 36

33.2. Pénzügyi helyzet mutatószámai .................................................................................. 36

33.3. Jövedelmezőség alakulása mutatószámai .................................................................. 36

34. Szegmensinformációk .......................................................................................................... 37

35. Kockázatkezelés .................................................................................................................. 38

35.1. Tőkemenedzsment ...................................................................................................... 38

35.2. Hitelezési kockázat ...................................................................................................... 38

35.3. Likviditási kockázat ...................................................................................................... 39

35.4. Piaci kockázat ............................................................................................................. 39

36. Érzékenységi elemzés ......................................................................................................... 40

37. Pénzügyi instrumentumok .................................................................................................... 40

38. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása ...................................................... 40

39. Kulcspozícióban lévő felső- és középvezetők javadalmazása ............................................ 40

40. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek ......................................................................... 41

41. Kapcsolt felek bemutatása ................................................................................................... 41

41.1. Leányvállalat................................................................................................................ 41

41.2. Más kapcsolt fél ........................................................................................................... 41

IV. Egyéb kiegészítő információk ............................................................................................... 42

1. Mérleg alatti tételek, peres ügyek és egyéb jogi eljárások .................................................. 42

1.1. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró

tételek 42

1.2. Peres ügyek, egyéb jogi eljárások .............................................................................. 44

2. A mérleg fordulónapját követő lényeges események .......................................................... 44

3. Rendkívüli és egyéb szabályozott közzétételek 2023-ban és az Egyedi Éves Pénzügyi

Kimutatások aláírásának időpontjáig ............................................................................................ 44

4. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése ......................................................... 45

Felelősségvállalási Nyilatkozat ..................................................................................................... 45

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Egyedi Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok *	2023.12.31.	2022.12.31.
ESZKÖZÖK
Éven túli eszközök
Befektetési célú ingatlanok	1	78 581 204	71 881 004
Immateriális javak	2	3 215	4 228
Egyéb ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok	2	84 106	86 133
Műszaki és egyéb berendezések, felszerelések	2	116 327	143 689
Beruházások, felújítások	2	565 136	341 288
Befektetések kapcsolt vállalkozásban	3	0	0
Egyéb befektetett eszközök	3	68 000	0
Halasztott adókövetelések		0	0
Éven túli eszközök összesen		79 417 988	72 456 342

Forgóeszközök
Készletek	5	99 931	101 178
Vevőkövetelések	6	70 152	328 023
Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások	7	357 626	656 554
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek	8	6 305 607	8 023 789
Forgóeszközök összesen		6 833 316	9 109 544

Eszközök összesen		86 251 304	81 565 886

FORRÁSOK
Saját tőke
Jegyzett tőke	9	2 870 244	2 870 244
Tőketartalék	9	6 048 215	6 048 215
Értékelési tartalék	10	731 904	731 904
Visszavásárolt saját részvény	11	-2 304 224	-3 048 120
Eredménytartalék	12	44 352 859	38 893 377
Tárgyévi eredmény	12	10 544 829	10 012 333
Anyavállalatra jutó saját tőke összesen:		62 243 827	55 507 953

Hosszú lejáratú kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	14	18 886 201	20 075 461
Céltartalékok várható kötelezettségekre	15	10 842	7 030
Halasztott adó kötelezettségek	16	0	0
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	17	1 376 527	0
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen		20 273 570	20 082 491

Rövid lejáratú kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	18	1 446 747	1 446 747
Szállítói kötelezettségek	19	249 265	804 488
Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások	20	2 037 895	3 724 207
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen		3 733 907	5 975 442

Kötelezettségek és saját tőke összesen		86 251 304	81 565 886

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Egyedi Éves Átfogó Jövedelemkimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok *	2023	2022
Értékesítés nettó árbevétele	21	8 092 506	10 289 516
Egyéb működési bevétel	22	6 280 668	2 883 201
Saját termelésű készletek állományváltozása	23	0	-123 863
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	23	0	0
Anyagjellegű ráfordítások	24	-1 988 110	-2 060 548
Személyi jellegű ráfordítások	25	-910 653	-676 885
Értékcsökkenés és értékvesztés	26	-253 614	-105 071
Egyéb működési ráfordítások	27	-860 290	-471 290
Működési eredmény		10 360 507	9 735 060
Pénzügyi bevételek	28	691 223	641 021
Pénzügyi ráfordítások	28	-484 803	-335 871
Adózás előtti eredmény		10 566 927	10 040 210
Tényleges adóráfordítás	29	-22 098	-27 877
Halasztott adó	30	0	0
Adózott eredmény		10 544 829	10 012 333
Ebből:
Anyavállalatra jutó rész		10 544 829	10 012 333
Külső tulajdonosra jutó rész		0	0
Egyéb átfogó jövedelem	31	0	0
Egyéb ingatlanok valós értékének változása adó nélkül		0	0
Egyéb ingatlanok valós értékváltozásának adóhatása		0	0
Teljes átfogó jövedelem		10 544 829	10 012 333
Ebből:
Anyavállalatra jutó rész		10 544 829	10 012 333
Külső tulajdonosra jutó rész

Törzsrészvények súlyozott átlaga (db)		252 316 945	251 684 440
Egy részvényre jutó eredmény (Ft)
Alap	32	41,79	39,78
Hígított	32	41,79	39,78

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Egyedi Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás

Magyarázatok*	9	11	9	10	12	12
adatok ezer forintban	Jegyzett tőke	Visszavásárolt saját részvény	Tőketartalék	Értékelési tartalék	Eredménytartalék	Tárgyévi eredmény	Anyavállalatra jutó saját tőke összesen	Nem ellenőrzésre jogosító részesedés	Saját tőke összesen
2021.12.31.	2 870 244	-3 048 120	6 048 215	731 904	35 755 897	8 171 169	50 529 309		50 529 309
Előző évi eredmény átsorolása					8 171 169	-8 171 169
Saját részvény vásárlás
Saját részvény kibocsájtás
Saját részvény értékesítés
Osztalék					-5 033 689		-5 033 689		-5 033 689
Verseg eladás miatti ET növekedés
Teljes átfogó jövedelem						10 012 333	10 012 333		10 012 333
2022.12.31.	2 870 244	-3 048 120	6 048 215	731 904	38 893 377	10 012 333	55 507 953		55 507 953


Előző évi eredmény átsorolása					10 012 333	-10 012 333
Saját részvény vásárlás
Saját részvény kibocsájtás
Saját részvény értékesítés		743 896			4 256 104		5 000 000		5 000 000
Osztalék					-8 808 955		-8 808 955		-8 808 955
Verseg eladás miatti ET növekedés
Teljes átfogó jövedelem						10 544 829	10 544 829		10 544 829
2023.12.31.	2 870 244	-2 304 224	6 048 215	731 904	44 352 859	10 544 829	62 243 827		62 243 827

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Egyedi Éves Cash Flow Kimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok*	2023	2022
Adózás előtti eredmény		10 566 927	10 040 210
Korrekciók az adózás előtti eredményben		4 349	4 859
Korrigált adózás előtti eredmény		10 571 276	10 045 069
Nettó kamatráfordítás		-213 855	-267 111
Nem pénzmozgást jelentő tételek
Értékcsökkenés	26	59 392	61 518
Értékvesztés (pótbefizetés)	26	0	20 000
Értékvesztés (vevő)	26	194 222	8 354
Hitelezési veszteség (vevő)	26	0	15 198
Készlet valós értékelés miatti korrekció	27	0	72 457
Valós értékelésből származó eredmény	22, 27	-5 496 725	-1 986 965
Céltartalék kötelezettségekre		3 812	546
Nem működési cash flow-hoz kapcsolódó eredménytételek		0	0
Tárgyi eszköz értékesítésén elért eredmény		-886	1 418
Térítés nélküli átadás, selejtezés		0	57 353
Nettó forgótőke mozgása
Vevői követelések változása		63 648	-223 471
Egyéb forgóeszközök változása		300 177	17 316
Szállítói tartozások változása	19	-555 223	-723 442
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek változása	20	-309 785	1 604 639
Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek változása		0	0
Kifizetett kamat	28	-434 636	-321 538
Kapott kamat	28	648 491	588 649
Kifizetett nyereségadó	29	-22 098	-27 877
Működési tevékenységből származó cash flow		4 807 810	8 942 113
Tárgyi eszközök beszerzése		-1 456 314	-6 323 899
Tárgyi eszköz értékesítéséből származó pénzbevétel		886	5 450
Részesedés értékvesztése	3	0	0
Kapcsolt feleknek adott kölcsön	3	-68 000	0
Befektetési tevékenység pénzfelhasználása		-1 523 428	-6 318 449
Tőkekibocsátásból bevétel		0	0
Saját részvény vásárlása (-)/eladás(+)		5 000 000	0
Osztalék	12	-8 808 955	-5 033 689
Pótbefizetés		0	-20 000
Hitelfelvétel		257 487	2 386 193
Hitelvisszafizetés		-1 446 747	-1 348 291
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow		-4 998 215	-4 015 787
Pénzeszközök változása		-1 713 833	-1 392 123
Devizás pénzeszközök átértékelése		-4 349	-4 859
Pénzeszközök mérleg szerinti változása		-1 718 182	-1 396 982

Pénzeszközegyenértékesek növekedése	8	-1 718 182	-1 396 982

Nyitó pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek	8	8 023 789	9 420 771
Záró pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek	8	6 305 607	8 023 789

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika

meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk

I. Általános társasági információk

1. A vállalkozás bemutatása

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. (a továbbiakban: „Társaság”) 1995. január

31-én átalakulással jött létre. Jogelődje a Budapesti Ingatlanhasznosítási és Fejlesztési Kft., amelyet

1994. január 1-jén 1.000.000 forint törzstőkével alapított az Állami Vagyonügynökség.

A Társaság jegyzett tőkéje 2.870.244.400 forint, amely 287.024.440 darab, egyenként 10 forint

névértékű, névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll.

A Társaság ingatlanfejlesztő, hasznosító cégként – 2017. október 20-ától kezdődően a szabályozott

ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (a továbbiakban: „SZIT törvény”)

szerinti szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként (a továbbiakban: „SZIE”), majd 2018.

december 31. óta szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (a továbbiakban: „SZIT”) – a saját

tulajdonú ingatlanjainak (iroda, illetve egyéb épületeinek és parkolóházainak) bérbeadás útján

történő hasznosításával, ezek további fejlesztésével és a saját tulajdonú építési telkeinek az

értékesítésével, azokon történő ingatlan-fejlesztésekkel, valamint az elkészült ingatlanok

hasznosításával és értékesítésével foglalkozik.

A Társaság operatív irányítását az Igazgatótanács végzi.

A Társaság részvényeivel a Budapesti Értéktőzsde „PRÉMIUM” kategóriájában kereskednek.

A Társaság a közleményeinek közzétételi helye: BÉT (www.bet.hu) honlap, az MNB honlap

(www.kozzetetelek.mnb.hu) és a Társaság saját honlapja (www.bif.hu).

A Társaság cégadatai*

A Társaság cégneve:	Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
Rövidített cégnév:	Budapesti Ingatlan Nyrt.
Székhelye:	Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Postai címe (a központi ügyintézés helye):	Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Központi elektronikus elérhetősége:	info@bif.hu
Honlapja:	www.bif.hu
A Társaság alapító okiratának kelte:	1995.01.31.
A Társaság működése megkezdésének időpontja:	1994.05.01.
Bejegyző bíróság:	Fővárosi Törvényszék, mint Cégbíróság
Cégjegyzékszáma:	Cg. 01-10-042813
Társaság statisztikai számjele:	12041781-6820-114-01
Adóigazgatási azonosító száma:	12041781-2-41
Közösségi adószám:	HU12041781
Társaság törzstőkéje 2023. december 31-én	2.870.244.400 forint
Társaság működésének időtartama:	határozatlan
A Társaság üzleti éve:	megegyezik a naptári évvel
A Társaság fő tevékenysége (TEÁOR):	6820’08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése
A Társaság egyéb tevékenységi köre (TEÁOR):	– 4110’08 Épületépítési projekt szervezése – 6420 ’08 Vagyonkezelés (holding) – 8110 ’08 Építményüzemeltetés – 6832 ’08 Ingatlankezelés – 6810 ’08 Saját tulajdonú ingatlan adásvétel

*A Társaság nevében vagy egyéb azonosító adataiban 2023-ban nem történt változás az előző üzleti évhez

képest.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A 2023. évi IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások készítéséért felelős mérlegképes IFRS

könyvelő: dr. Horváthné Kalácska Katalin (1082 Budapest, Hock János u. 4-6.; IFRS mérlegképes

könyvelői regisztrációs szám: 123362).

A Társaság könyvvizsgálója

A Társaság közgyűlése 2023. április 28-án megválasztotta a QUERCUS Audit Könyvvizsgáló és

Gazdasági Tanácsadó Kft-t (székhely: 8200 Veszprém, Radnóti tér 2/C, cégjegyzékszám: 19 09

512226, adószám: 11679204-2-19, könyvvizsgálói kamarai nyilvántartási szám: 002651) a Társaság

könyvvizsgálójának a 2022. december 31. napjával végződő üzleti évre vonatkozó éves pénzügyi

kimutatások elfogadásának napjától a Társaság 2023. december 31. napjával végződő üzleti évre

vonatkozó éves pénzügyi kimutatásai elfogadásának napjáig, de legkésőbb 2024. május 15. napjáig

terjedő időszakra.

2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra

2.1. Tisztségviselők 2023-ban

A Társaság Igazgatótanácsának tagjai

Név	Pozíció	Megbízatás kezdete	Megbízatás vége
dr. Ungár Anna	Elnök	2022.04.30.	2027.04.30.
Berecz Kristóf	Alelnök	2022.04.30.	2027.04.30.
Tzvetkov Julian	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Vaszily Miklós	tag	2022.04.30.	2027.04.30.

A Társaság Audit Bizottságának tagjai

Név	Pozíció	Megbízatás kezdete	Megbízatás vége
Tzvetkov Julian	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Vaszily Miklós	tag	2022.04.30.	2027.04.30.

Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók Társaságban lévő tulajdoni

hányada

(2023. december 31.)

Jelleg	Név	Beosztás	Megbízás kezdete	Megbízás vége	Közvetlen részvénytulajdon (db)	Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT	Dr. Ungár Anna	IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	67,73%
ITT	Berecz Kristóf	IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	67,73%
ITT	Tzvetkov Julian	IT, AB** tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	dr. Hárshegyi Frigyes	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	Vaszily Miklós	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
SP	Hrabovszki Róbert	Gazdasági Vezérigazgató helyettes	2018.03.19.	Határozatlan***	0	0

*Igazgatótanács

**Audit bizottság

***munkaviszony jellege

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2023-ban

Igazgatótanács, Audit Bizottság

Az Igazgatótanács és az Audit Bizottság összetételében a 2023-ban változás nem történt.

A Vállalatvezetésben történt változások 2023-ban

▪ Az Igazgatótanács 2/2023 (02.03.) számú Igazgatótanácsi határozattal módosította a

Társaság Szervezeti és Működési Szabályzatát. A módosítástól kezdődően Fábián Attila tölti

be az újonnan létrehozott CAPEX és Fit-out Osztály osztályvezetői, Mészáros László pedig

az Ingatlanüzemeltetési Osztály osztályvezetői pozícióját.

2.3. Vezető tisztségviselők díjazása 2023-ban

Az Igazgatótanács tagjai a 2023-as üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2023-as

üzleti évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett látták el feladataikat.

2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek

Az alapszabály 15.2-es pontja szerint a Társaság cégjegyzésére jogosultak:

a) az Igazgatótanács elnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy képviseletre

feljogosított munkavállalóval együttesen,

b) Az Igazgatótanács alelnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy képviseletre

feljogosított munkavállalóval együttesen.

A képviseletre feljogosított munkavállalók személyéről az Igazgatótanács jogosult dönteni.

2.5. Tulajdonosi struktúra

A Társaság 5%-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosai az aktuális részvénykönyv,

illetve a tulajdonosok egyéni bejelentései alapján

	2022. december 31.		2023. december 31.
Részvényes	Részvények száma (db)	Részesedés (%)	Részvények száma (db)	Részesedés (%)
PIÓ-21 Kft.*	191 218 481	66,62	194 389 885	67,73**
Takarékbank Zrt./MBH Bank Nyrt.***	28 702 440	9,99	28 702 440	9,99
Saját részvény****	35 340 000	12,31	22 514 206	7,84
Egyéb részvényesek	31 763 519	11,08	41 417 909	14,44
Összesen	287 024 440	100,00	287 024 440	100,00

*A PIÓ-21 Kft. a Társaság anyavállalata és a végső anyavállalata („ultimate parent of the group”) is

**Amelyből 2023. december 31-én 0,57%-os közvetett részesedés a Kft. leányvállalatán, a BFIN Asset Management AG-n

keresztül

***A 2023. december 29-i részvénykönyv alapján

****A Társaság a tulajdonában lévő BIF törzsrészvénnyel részvényesi jogokat nem gyakorolhat

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

II. A számviteli politika meghatározó elemei

1. A számviteli politika lényeges elemei

1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek

Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel a Társaság

funkcionális, valamint a beszámolási pénzneme a magyar forint.

A nem forintban nyilvántartott devizaügyletek kezdetben az ilyen tranzakciók végrehajtásának

napján érvényes árfolyamon voltak nyilvántartva. A külföldi devizanemben fennálló követelések és

kötelezettségek a mérlegfordulónapi árfolyamon lettek forintra átszámítva. A keletkező

árfolyamdifferenciák az eredménykimutatásban a pénzügyi bevételek, illetve ráfordítások között

kerülnek kimutatásra.

A pénzügyi kimutatások magyar forintban (HUF) készültek, amely a Társaság prezentálási

pénzneme a legközelebbi ezerre kerekítve, kivéve ahol ettől eltérően megjelölésre került.

A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben – a külföldi pénznemben lévő

összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási

árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva. Az átfogó jövedelem-kimutatásban azokat az árfolyam-

különbözeteket, amelyek monetáris tételek rendezésekor, az időszak során történt kezdeti

megjelenítéskor vagy a megelőző pénzügyi kimutatásokban alkalmazott árfolyamtól eltérő

árfolyamhasználatból eredően keletkeznek, bevételként vagy ráfordításként vannak kimutatva

abban az időszakban, amikor keletkeztek. A külföldi pénznemben meghatározott monetáris

eszközöket és kötelezettséget a funkcionális pénznemnek a beszámolási időszak végén érvényes

árfolyamán számítják át. A valós értéken értékelt külföldi pénznemben meghatározott tételeket a

valós érték meghatározásának időpontjában érvényes árfolyamon számítják át. A vevőkövetelések,

illetve a szállítói kötelezettségek árfolyam-különbözetei az üzleti tevékenység eredményében

szerepelnek, míg a kölcsönök árfolyam-különbözetei a pénzügyi műveletek bevételei vagy

ráfordításai soron kerülnek kimutatásra.

1.2. Árbevétel

A Társaság bevétele elsősorban az ügyfelei és egyéb harmadik fél részére nyújtott szolgáltatásaiból

és áruk értékesítéséből származik.

A Társaság árbevételét az IFRS15 szabványával összhangban számolja el (mely szabvány 2014.

májusában került kibocsátásra és a 2018. január 1-jén vagy azt követően kezdődő üzleti évekre

vonatkozóan alkalmazandó).

Az új szabvány bevezeti azt az alapvető irányelvet, hogy árbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor

a javakat vagy szolgáltatásokat átadják a vevőnek a megállapodott áron. Minden elkülöníthető

kapcsolt árut vagy szolgáltatást különállóan kell elszámolni és minden kedvezményt a szerződés

megfelelő elemeire kell osztani. Amikor az ellenérték változik, a minimum értéket akkor lehet

elszámolni, amikor a visszatérítés valószínűsége nem tartalmaz jelentős kockázatot. A

vevőszerződés megszerzése során felmerült költségeket aktiválni kell és a szerződés időtartama

alatt úgy amortizálni, ahogy a kapcsolódó hasznokat a társaság megszerzi.

Az értékesítés nettó árbevétele az üzleti év során teljesített áruszállítás vagy szolgáltatásnyújtás

alapján kiszámlázott összegeket tartalmazza. Az értékesítés nettó árbevétele akkor kerül

elszámolásra, amikor a bevétel összege egyértelművé válik, valamint amikor valószínűsíthető, hogy

az ellenértéket a Társaság realizálni tudja. Az értékesítés árbevétele a kiszámlázott összegek

általános forgalmi adóval és engedményekkel csökkentett értékét foglalja magában.

A szolgáltatások értékesítéséből származó árbevételt a Társaság időarányosan számolja el

(amennyiben ezt a szerződés lehetővé teszi, vagy a megrendelő a teljesítést leigazolja) az adott

időtartam alatt, kivéve, ha a vonatkozó szerződések és megállapodások mérföldköveket

tartalmaznak. Ebben az esetben az árbevétel az egyes mérföldkövek elérése után kerül

elszámolásra.

A Társaság a vevői szerződések megkötésével kapcsolatos járulékos költségeket, ha számít annak

megtérülésével, eszközként jeleníti meg.

A halasztott bevételeknél az árbevétel diszkontálással kerül elszámolásra.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

1.3. Éven túli eszközök értékelése és értékvesztése

1.3.1. Befektetési célú ingatlanok

Befektetési célú ingatlanként kerül kimutatásra egy ingatlan, ha azt a bérleti díjból, vagy

értéknövekedésből származó jövedelem, vagy mindkettő elérése érdekében, és nem későbbi

értékesítés vagy termék előállítás, illetve szolgáltatásnyújtás, vagy ügyvitel céljából tartja fenn a

vállalkozás. A befektetési célú ingatlanokat minden esetben bérbeadási céllal tartjuk.

A befektetési célú ingatlant kezdetben annak bekerülési értékén kell értékelni, figyelembe véve az

ügyleti költségeket is. A befektetési célú ingatlanok megjelenítésére a valós érték modellt választotta

a Társaság, a valós érték változásából származó különbségeket ingatlanonként a tárgyévi eredmény

terhére/javára számolja el az egyéb működési ráfordítással/bevétellel szemben. A befektetési célú

ingatlanoknak nincsen terv szerinti értékcsökkenése.

A Társaság tulajdonában lévő befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározását

összhangban a SZIT törvény előírásaival negyedévente egy független értékbecslő végzi, a

vonatkozó értékbecsléseket 2023-ban a Seratus Ingatlan Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft.

készítette. Minden év december 31-ére vonatkozóan megtörtént (megtörténik) az ingatlanok piaci

értékének éves aktualizálása. Az értékelés a nemzetközi értékelési normák figyelembevételével

történik.

Az értékelés során a nemzetközi eszközértékelési gyakorlatban általánosan elfogadott három

értékelési módszer (költségmegközelítés, a piaci összehasonlító megközelítés és a

jövedelemmegközelítés) kerül alkalmazásra, majd az ingatlanok piaci értéke az óvatosság elve

alapján kerül meghatározásra.

Tekintve, hogy a piaci érték meghatározásához az IAS40 standard javasolja, de nem követeli meg

a független értékbecslő igénybevételét, azon befektetési célú ingatlanok esetében, ahol döntés

született azok értékesítéséről, és az értékesítés meg is kezdődött, a valós érték számítási metódus

abból indul ki, hogy az eszköznek van aktív piaca, vagyis léteznek megkötött adásvételi

szerződések. A valós érték meghatározásához az ingatlan tényleges piaci ára, vagyis a már

megkötött adásvételi szerződésekben szereplő eladási ár (ezekből számított átlagár) szolgáltatja a

legjobb alapot.

A befektetési célú ingatlanok valós értékének változásából eredő nyereség vagy veszteség mindig

azon időszak nyereségében vagy veszteségében kerül elszámolásra (az egyéb működési bevételek,

vagy az egyéb működési ráfordítások soron), amelyben az keletkezett. A valós érték változásából

eredő nyereség nem osztható ki osztalékként a részvényeseknek. A befektetési célú ingatlant ki kell

vezetni az elidegenítéskor, vagy akkor, amikor a befektetési célú ingatlant véglegesen kivonják a

használatból és elidegenítéséből jövőbeni gazdasági hasznok nem várhatók. A befektetési célú

ingatlan kivezetéséből és elidegenítéséből eredő nyereségeket vagy veszteségeket nettó módon a

jövedelemre vonatkozó kimutatásban bevételként vagy ráfordításként számolja el a Társaság az

adott időszakban.

1.3.2. Egyéb ingatlanok

Egyéb ingatlannak minősül a Társaságnál az az ingatlan, melyet áruk értékesítésével, vagy

szolgáltatások előállításával, nyújtásával kapcsolatos felhasználásra tartanak, valamint a fejlesztett

közműlétesítmények tartoznak ebbe a csoportba.

Az egyéb ingatlanok megjelenítésére – kivéve a fejlesztett közműlétesítményeket – a valós érték

modellt választotta a Társaság. A valós értékelés a nemzetközi értékelési normák

figyelembevételével történik. Az értékelés során a nemzetközi eszközértékelési gyakorlatban

általánosan elfogadott három értékelési módszer (költség-megközelítés, a piaci összehasonlító

megközelítés és a jövedelem megközelítés) kerül alkalmazásra, majd az ingatlanok piaci értéke az

óvatosság elve alapján kerül meghatározásra. Az egyéb ingatlanok valós értékének változásából

eredő nyereség közvetlenül a saját tőke részeként, mint átértékelési többlet kerül kimutatásra.

Jelenleg a közműveken kívül más egyéb ingatlannal nem rendelkezik a Társaság.

A közműlétesítményeket a Társaság bekerülési értéken mutatja be, csökkentve az évente elszámolt

amortizáció összegével.

Az egyéb ingatlanokra értékcsökkenés kerül elszámolásra. Az értékcsökkenés alapja a valós érték,

illetve közműlétesítményeknél a bekerülési érték. Az értékcsökkenési leírás elszámolása lineáris

kulcsokkal történik, a leírási kulcs 2%.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

1.3.3. Egyéb tárgyi eszközök

Az ingatlanokon kívüli tárgyi eszközök bekerülési értékük halmozott értékcsökkenéssel és

értékvesztéssel csökkentett értéken kerülnek kimutatásra. A halmozott értékcsökkenés magában

foglalja az eszköz folyamatos használatával, működtetésével kapcsolatban felmerült terv szerinti

értékcsökkenés, valamint az eszköz nem várt, rendkívüli esemény miatt bekövetkezett jelentős

mértékű megrongálódása, sérülése miatt elszámolt terven felüli értékcsökkenés elszámolt költségeit.

Az eszköz bekerülési (beszerzési, előállítási) értéke az eszköz megszerzése, létesítése, üzembe

helyezése érdekében az üzembe helyezésig, a raktárba történő beszállításig felmerült, az eszközhöz

egyedileg hozzákapcsolható tételek együttes összege.

A bekerülési (beszerzési) érték az engedményekkel csökkentett, felárakkal növelt vételárat, továbbá

az eszköz beszerzésével, üzembe helyezésével, raktárba történt beszállításával kapcsolatban

felmerült szállítási és rakodási, alapozási, szerelési, üzembe helyezési, közvetítői tevékenység

ellenértékét, díjait, a bizományosi díjat, a beszerzéshez kapcsolódó adókat és adójellegű tételeket

és a vámterheket foglalja magában.

A később felmerült költségek csak akkor kerülnek az eszköz könyv szerinti értékébe, illetve külön

eszközként nyilvántartásba, ha valószínű, hogy az adott tétel jövőbeni gazdasági előnyöket biztosít

a Társaság számára és a tétel költsége megbízható módon megállapítható. Az összes egyéb javítás

és karbantartás költsége a felmerülés időpontjában ráfordításként kerül elszámolásra az

eredménykimutatásban.

A meglévő eszközökre fordított többletráfordításokat, amelyek meghosszabbítják az eszköz hasznos

élettartamát, vagy kiszélesítik az eszköz felhasználhatósági körét a Társaság aktiválja. A

karbantartási és javítási költségek felmerülésükkor költségként kerülnek elszámolásra.

A tárgyi eszközök könyv szerinti értéke meghatározott időközönként felülvizsgálatra kerül, annak

érdekében, hogy megállapítsák a könyv szerinti érték nem haladja-e meg az eszköz valós, piaci

értékét, mivel ez esetben terven felüli leírás elszámolása szükséges az eszköz valós, piaci értékéig.

Az eszköz valós, piaci értéke az értékesítési ár, illetve az eszköz használati értéke közül a

magasabb. A használati érték az eszköz által generált jövőbeni pénzáramlások diszkontált értéke. A

diszkontláb a társasági adózás előtti kamatlábat tartalmazza, figyelembe véve a pénz időértékét és

az eszközhöz kapcsolódó egyéb kockázati tényezők hatását is. Amennyiben az eszközhöz önállóan

nem rendelhető jövőbeni pénzáramlás, akkor azon egység pénzáramlását kell alapul venni, amely

egységnek része az eszköz. Az így meghatározott értékvesztés, terven felüli értékcsökkenés az

eredménykimutatásban jelenik meg.

A tárgyi eszközök értékcsökkenése lineáris módszer szerint kerül elszámolásra. Az eszközök

beszerzési értékei a használatbavétel időpontjától kezdődően az eszközök hasznos élettartama alatt

kerülnek leírásra. A Társaság a hasznos élettartamokat és maradványértékeket folyamatosan

felülvizsgálja.

A Társaság terven felüli értékcsökkenést számol el azokra a tárgyi eszközeire, amelyek esetében

az eszközök nettó könyv szerinti értéke várhatóan nem térül meg azok jövőbeni jövedelemtermelő-

képessége alapján. A Társaság a szükséges kalkulációkat a hosszú távú jövőbeni cash-flow tervek

megfelelő diszkontálása alapján készíti.

Az értékcsökkenés meghatározásánál az eszközök várható élettartama, elhasználódási ideje, fizikai

és erkölcsi avulása kerül figyelembevételre. A 200 ezer forint egyedi beszerzési érték alatti eszközök

a használatba vételkor egy összegben értékcsökkenésként elszámolásra kerülnek, a 200 ezer forint

feletti eszközök vonatkozásában a járműveknél 20%, a számítástechnikai gépeknél 33%, az

ügyvitel-technikai eszközöknél ugyancsak 33%, az egyéb eszközöknél 14,5% az alkalmazott leírási

kulcs.

A Társaság minden beszámolási időszak végén felméri, hogy bármely eszköz esetében történt-e

értékvesztésre utaló változás. Amennyiben ilyen változás történt, a Társaság megbecsüli az eszköz

várható megtérülési értékét. Egy eszköz, vagy pénztermelő egység várható megtérülési értéke az

értékesítési költségekkel csökkentett valós érték és a használati érték közül a magasabb.

A Társaság az eredmény terhére értékvesztést számol el, ha az eszköz várható megtérülési értéke

alacsonyabb, mint a könyv szerinti értéke. A Társaság a szükséges kalkulációkat a hosszú távú

jövőbeni cash-flow tervek megfelelő diszkontálása alapján készíti.

Az egyéb tárgyi eszközök kivezetéséből és elidegenítéséből eredő nyereségeket vagy

veszteségeket nettó módon a jövedelemre vonatkozó kimutatásban bevételként vagy ráfordításként

számolja el a Társaság az adott időszakban.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

1.4. Immateriális javak

Az egyedileg beszerzett immateriális javak beszerzési áron, az üzleti kombináció során megszerzett

immateriális javak pedig valós értéken kerülnek felvételre a megszerzés időpontjában. A könyvekbe

való felvételre abban az esetben kerül sor, ha az eszköz használata bizonyíthatóan jövőbeli

gazdasági javak beáramlását eredményezi, és annak költsége egyértelműen meghatározható.

A bekerülést követően az immateriális javak vonatkozásában a bekerülési érték modell irányadó.

Ezen eszközök élettartama véges vagy nem meghatározható. A véges élettartamú eszközök

amortizációja lineáris módszerrel történik az élettartamra vonatkozó legjobb becslés alapján. Az

amortizációs időszak és az amortizáció módszere évente felülvizsgálatra kerül a pénzügyi (üzleti) év

végén. A saját előállítású immateriális javak, a fejlesztési költségek kivételével nem kerülnek

aktiválásra, hanem felmerülésük évében elszámolásra kerülnek az eredménnyel szemben. Az

immateriális javak évente felülvizsgálatra kerülnek értékvesztés szempontjából egyedileg, vagy a

jövedelemtermelő egység szintjén.

A védjegyek, licencek, iparjogvédelem alá eső javak és szoftverek beszerzési költségei aktiválásra

kerülnek és lineáris módszer szerint íródnak le a becsült hasznos élettartamuk alatt:

Vagyoni értékű és egyéb jogok, valamint szoftverek 

3-6 év  

1.5. Goodwill

A goodwill a megszerzett leányvállalat, társult társaság, illetve közös vezetésű vállalat azonosítható

nettó eszközeinek beszerzési értéke és valós értéke közötti pozitív különbözet a megszerzés napján.

A goodwill nem kerül amortizálásra, de a Társaság minden évben megvizsgálja, hogy vannak-e arra

utaló jelek, hogy a könyv szerinti érték valószínűleg nem fog megtérülni. A goodwill az esetleges

értékvesztéssel csökkentett bekerülési értéken kerül kimutatásra.

1.6. Készletek

A Társaság által nyilvántartott készletek az IAS2 sztenderd alapján kerülnek értékelésre.

A készlet bekerülési értéke a beszerzés költségeit, a konverzió költségeit és azokat a költségeket

foglalja magában, amelyek a készletek jelenlegi helyükre és állapotukba kerüléséhez szükségesek.

A bekerülési érték nem tartalmazhatja a nem szokásos mértékű anyag, munka és egyéb termelési

költség veszteségeket, raktározási költségeket, kivéve, ha az a termelési folyamat része, az

adminisztratív igazgatási költségeket, amelyek nem a készletek jelenlegi állapotba és helyre

hozásához merültek fel, valamint az értékesítési költségeket.

A Társaság bekerülési értéken, azon belül is FIFO módszerrel értékeli a készleteit.

1.7. Követelések

A követelések a becsült veszteségekre képzett megfelelő mértékű értékvesztéssel csökkentett

nominális értéken szerepelnek a kimutatásokban. Az év végén fennálló kintlevőségek teljes körű

felülvizsgálata alapján becslés készült a kétes követelésekre vonatkozóan.

1.8. Pénzügyi eszközök

Az IFRS9 standard hatókörébe tartozó pénzügyi eszközök három értékelési kategóriába sorolandók:

bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós értéken

értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést követően valós

értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL).

A kezdeti megjelenítést követően azok a pénzügyi eszközök, amelyek “kereskedési célúak” valós

értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL). A kereskedési célú értékpapírokon

elért nem realizált árfolyamnyereség vagy -veszteség egyéb bevételként (ráfordításként) kerül

elszámolásra.

Az egyéb hosszú lejáratú befektetések, amelyek lejáratig tartottnak minősülnek, mint például egyes

kötvények, az első megjelenítést követően amortizált bekerülési értéken kerülnek kimutatásra. Az

amortizált bekerülési érték számítása a beszerzéskori diszkont vagy prémium figyelembevételével

történik a lejáratig tartó időszak alatt. Az amortizált bekerülési értéken nyilvántartott befektetések

esetében a befektetés kivezetésekor vagy értékvesztésekor, illetve az amortizációs időszak alatt

keletkező nyereség vagy veszteség bevételként kerül kimutatásra.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A tőzsdei forgalomban résztvevő befektetések esetén a piaci érték a mérlegfordulónapon kihirdetett

hivatalos árfolyam alapján kerül meghatározásra. Tőzsdén nem jegyzett, illetve nem forgalmazott

értékpapírok esetén a piaci érték a hasonló/helyettesítő pénzügyi befektetés piaci értéke,

amennyiben ez a módszer nem alkalmazható, akkor a piaci érték a befektetéshez kapcsolódó

eszköz becsült jövőbeni pénzáramlása alapján kerül meghatározásra.

A Társaság minden fordulónapon megvizsgálja, hogy a pénzügyi eszközre, vagy eszközök

csoportjára értékvesztést szükséges-e elszámolni. Amennyiben az amortizált bekerülési értéken

kimutatott eszközöknél felmerül olyan körülmény, hogy értékvesztés elszámolása szükséges, annak

mértéke az eszköz nyilvántartási értéke és az eszköz jövőbeni pénzáramainak eredeti effektív

kamatlábbal diszkontált összegének különbsége. Az értékvesztés az eredménykimutatásban jelenik

meg. Amennyiben a későbbiekben az elszámolt értékvesztés összege csökken, az visszaírásra

kerül, azonban csak olyan mértékben, hogy az eszköz nyilvántartási értéke ne haladja meg a

fordulónapi amortizált értékét.

Az értékpapír-befektetések teljesítésnapi árfolyamon és kezdetben beszerzési áron kerülnek

értékelésre. Azok a rövid lejáratú befektetések, amelyek kereskedési célból tartott értékpapírokat

tartalmaznak, a következő beszámoló időpontjában érvényes valós piaci értéken szerepelnek, és

értéküket a mérleg fordulónapján érvényes nyilvánosan jegyzett árfolyam szerint számolják. A nem

realizált nyereségeket és veszteségeket az eredménykimutatás tartalmazza.

1.9. Pénzügyi kötelezettségek

A Társaság pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatása a következő pénzügyi kötelezettségeket

tartalmazza: szállítók és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek, kölcsönök, hitelek, banki

folyószámlahitelek és határidős ügyletek. Ezek megjelenítését és értékelését a beszámolóban a

kiegészítő megjegyzések ide vonatkozó részei tartalmazzák az alábbiak szerint:

A Társaság minden pénzügyi kötelezettséget kezdeti megjelenítésekor valós értékén értékel. Hitelek

esetén még azokat a tranzakciós költségeket is figyelembe veszi, amelyek közvetlenül a pénzügyi

kötelezettség megszerzésének tulajdoníthatók.

Az IFRS9 hatálya alá tartozó pénzügyi kötelezettségek három értékelési kategóriába sorolandók:

bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós értéken

értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést követően valós

értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL). Az egyes pénzügyi kötelezettségek

besorolását a Társaság azok megszerzésekor határozza meg.

Az eredménnyel szemben valós értéken értékelt pénzügyi kötelezettségek olyan kötelezettségek,

melyeket a Társaság kereskedési céllal szerzett, vagy amelyeket azok kezdeti megjelenítésekor az

eredménnyel szemben valós értéken értékeltnek minősített. A kereskedési célú pénzügyi

kötelezettségek közé azok a kötelezettségek tartoznak, amelyeket elsősorban a rövid távú

árfolyammozgásokból várható nyereség miatt vásárolt a Társaság. Ebbe a kategóriába tartoznak

még azok a határidős ügyletek, amelyek nem minősülnek hatékony fedezeti instrumentumnak.

A kölcsönök és hitelek az effektív kamatláb módszerrel számított amortizált bekerülési értéken

jelennek meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban. A kölcsönökhöz és hitelekhez

kapcsolódó nyereségek és veszteségek a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerülnek

elszámolásra az effektív kamatláb módszer segítségével számított amortizáció során, valamint a

pénzügyi kötelezettség kivezetésekor. Az amortizáció a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerül

elszámolásra pénzügyi ráfordításként.

1.10. Céltartalékok

A Társaság céltartalékokat mutat ki a múltbeli események következtében meglévő (jogi vagy

vélelmezett) kötelmek után, amelyeket a Társaságnak valószínűleg ki kell egyenlítenie, és ha a

kötelem összege megbízhatóan mérhető.

A céltartalékként kimutatott összeg a meglévő kötelem rendezéséhez a mérlegfordulónapon

szükséges ráfordításra vonatkozó legjobb becslés, figyelembe véve a kötelmet jellemző

kockázatokat és bizonytalanságokat. Amennyiben a céltartalék értékeléséhez a meglévő kötelem

rendezéséhez várhatóan szükséges cash-flow-t használják, a céltartalék könyv szerinti értéke ezen

cash-flow-k jelenértéke.

Amennyiben a kötelem rendezéséhez szükséges ráfordítások egy részét vagy annak egészét egy

másik fél várhatóan megtéríti, a követelés eszközként akkor van kimutatva, ha lényegileg biztos,

hogy a gazdálkodó egység megkapja a térítést és a követelés összege megbízhatóan mérhető.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

1.11. Társasági adó

A társasági adó mértéke a társasági és osztalékadóról szóló törvény által meghatározott adófizetési

kötelezettségen alapul, amely a halasztott adóval kerül módosításra. A társasági adófizetési

kötelezettség tárgyévi és halasztott adóelemeket tartalmaz.

A folyó évi adófizetési kötelezettség a tárgyévi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra.

Az adózandó nyereség eltér a beszámolóban kimutatott adózás előtti eredménytől, az adóalapot

nem képző nyereségek és veszteségek, illetve az olyan tételek miatt, melyek más évek adózandó

nyereségében kerülnek figyelembevételre. A Társaság folyó adófizetési kötelezettsége a mérleg

fordulónapjáig hatályban lévő vagy kihirdetett (amennyiben a kihirdetés egyenértékű a hatályba

lépéssel) adókulcs alapján kerül meghatározásra. A halasztott adó számítása a kötelezettség

módszer szerint kerül kiszámításra.

Halasztott adó azokban az esetekben keletkezik, amikor egy tétel az éves beszámolóban történő,

illetve az adótörvény szerinti elszámolásában időbeli különbség adódik. A halasztott adókövetelés

és kötelezettség megállapítása azon évek adóköteles bevételére vonatkozó adókulcsok

felhasználásával történik, amikor az időbeli különbség miatti eltérés várhatóan megtérül. A halasztott

adókötelezettség és követelés mértéke tükrözi a Társaságnak a mérleg fordulónapján fennálló, az

adóeszközök és kötelezettségek realizálódásának módjára vonatkozó becslését.

Halasztott adókövetelés a levonható időbeli eltérések, a tovább vihető adókedvezmények és negatív

adóalap vonatkozásában csak akkor szerepel a mérlegben, ha valószínűsíthető, hogy a Társaság a

jövőbeni tevékenysége során adóalapot képző nyereséget realizál, amellyel szemben a halasztott

adóeszköz érvényesíthető.

Minden mérlegfordulónapon a Társaság számba veszi a mérlegben el nem ismert halasztott

adóeszközöket, valamint az elismert adóeszközök könyv szerinti értékét. A korábban mérlegbe fel

nem vett követelések azon részét állományba veszi, amely várhatóan megtérülhet a jövőbeni

nyereségadójának csökkenéseként. Ezzel ellentétesen olyan mértékben csökkenti a Társaság

halasztott adó követelését, amely összeg megtérülésének fedezetére, várhatóan adózott nyereség

nem fog rendelkezésre állni.

A tárgyévi és halasztott adó közvetlenül a saját tőkével szemben kerül elszámolásra, amennyiben

olyan tételekre vonatkozik, amelyeket ugyanabban vagy egy másik időszakban szintén a saját

tőkével szemben számoltak el, beleértve a tartalékok nyitó értékének a számviteli politika

visszamenőleges hatályú változása miatt bekövetkező módosításait is.

A halasztott adó eszközök és kötelezettségek egymással szemben történő elszámolására akkor van

lehetőség, ha a társaságnak törvény általi joga van ahhoz, hogy az ugyanazzal az adóhatósággal

szemben fennálló tényleges adóköveteléseit és kötelezettségeit egymással szemben beszámítsa,

valamint a Társaságnak szándékában áll ezen eszközök és kötelezettségek nettó elszámolása.

A SZIE átalakulás miatt a Társaság a korábban kimutatott halasztott adó kötelezettséget kivezette,

mivel a jövőben adófizetési kötelezettsége normál üzletmenet során várhatóan nem keletkezik.

1.12. Lízing

Pénzügyi lízingről beszélünk abban az esetben, amikor a lízing feltételei szerinti, az

eszközbirtoklásból származó összes kockázat és költség a lízingbe vevőt terheli. Minden egyéb

lízing operatív lízingnek minősül.

Pénzügyi lízing estén a Társaság által lízingelt eszközök a Társaság eszközeinek minősülnek és

megszerzéskori, piaci értéken kerülnek kimutatásra. A lízingbe adó felé felmerülő kötelezettség a

mérlegben pénzügyi lízing kötelezettségként jelenik meg. A lízinggel kapcsolatosan felmerülő

költségek, amelyek a beszerzett eszközök valós értékének és a teljes lízingkötelezettségnek a

különbségei, az eredmény terhére kerülnek elszámolásra a lízing teljes futamideje alatt, úgy, hogy

egy állandó, időszakosan megjelenő ráfordítást jelentsenek a kötelezettség fennálló összegére

vonatkozóan az egyes időszakokban.

Az összes kötelezettség és a lízingelt eszköz megszerzéskori piaci értékének különbözetéből

adódnak, vagy a releváns lízing futamidején túl – annak érdekében, hogy a fennmaradó

kötelezettség egyenlegében bekövetkezett változás időről időre nyomon követhető legyen –, vagy

az egyes beszámolási időszakokban kerülnek az eredménykimutatásban elszámolásra.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

1.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS)

Az egy részvényre jutó hozam meghatározása, a Társaság eredményének és a részvényeknek a

visszavásárolt saját részvények időszaki átlagos állományával csökkentett állományának a

figyelembevételével történik.

Az egy részvényre jutó hígított eredmény hasonlóan kerül kiszámításra, mint az egy részvényre jutó

eredmény. A számításnál azonban figyelembe veszik az összes hígításra alkalmas forgalomban lévő

részvényt a törzsrészvények után kiosztható hozamot megnövelve az adott időszakban figyelembe

vehető átváltoztatható részvények osztalékával és hozamával, módosítva az átváltásból eredő

további bevételekkel és ráfordításokkal, a forgalomban lévő részvények súlyozott átlagos

darabszámát megnövelve azon további részvények súlyozott átlagos darabszámával, melyek

forgalomban lennének, ha az összes átváltoztatható részvény átváltásra kerülne. Sem a korábbi,

sem pedig a 2023. december 31-ére végződő évben nem volt olyan tranzakció, amely ezt az EPS

ráta értékét hígítaná.

1.14. Mérlegen kívüli tételek

A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek az éves beszámoló részét képző pénzügyi

helyzet kimutatásban és eredménykimutatásban, hacsak nem üzleti kombinációk során szerezték.

A kiegészítő megjegyzésekben kerülnek bemutatásra, kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő

források kiáramlásának esélye távoli, minimális. A mérlegen kívüli követelések nem szerepelnek az

éves beszámoló részét képező pénzügyi helyzet kimutatásban és eredménykimutatásban, de

amennyiben gazdasági hasznok beáramlása valószínűsíthető, a kiegészítő megjegyzésekben

kimutatásra kerülnek.

1.15. Visszavásárolt saját részvények

A visszavásárolt saját részvények értéke külön soron kerül kimutatásra a saját tőkén belül.

1.16. Osztalék

Az osztalékot abban az évben számolja el a Társaság, amikor azt a tulajdonosok jóváhagyják.

Az osztalékfizetésre a SZIT törvény, illetve az alapszabály vonatkozó rendelkezései alapján kerülhet

sor:

SZIT törvény 2.§ 8. pontja: „elvárt osztalék: a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy

szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás külön jogszabályban meghatározottak szerint

osztalékként kifizethető, a szabályozott ingatlanbefektetési társaságként vagy szabályozott

ingatlanbefektetési elővállalkozásként történő nyilvántartásba vételtől a nyilvántartásból való törlésig

elért eredményének 90%-a, továbbá a szabályozott ingatlanbefektetési társaság vagy szabályozott

ingatlanbefektetési elővállalkozás projekttársasága esetében a projekttársaság jogszabályban

meghatározottak szerint osztalékként kifizethető, a projekttársaságként történő nyilvántartásba

vételtől a nyilvántartásból való törlésig elért eredményének 100%-a, ide nem értve a szabályozott

ingatlanbefektetési társaság, szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás vagy a

projekttársaságuk esetében a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: számviteli

törvény) rendelkezéseivel összhangban az IFRS-ek szerinti éves beszámolóra történő áttérés

kapcsán elszámolt egyszeri áttérési különbözet eredménytartalékban kimutatott összegét,”

SZIT törvény 3.§ (3) c) pontja: „a létesítő okirata alapján, az ügyvezetés előterjesztésében, az éves

rendes közgyűlésen legalább az elvárt osztaléknak megfelelő mértékű osztalék jóváhagyására tesz

javaslatot, amelynek elfogadása esetén az osztalékot a számviteli beszámoló jóváhagyását követő

30 kereskedési napon belül ki kell fizetni, azzal, hogy abban az esetben, ha a szabályozott

ingatlanbefektetési társaság szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék

összegét, akkor az ügyvezetés a szabad pénzeszközök összegének legalább 90%-át javasolja

osztalékként kifizetni,”

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Alapszabály 16.3. pontja: „Osztalékra az a részvényes jogosult, aki a közgyűlési határozaton alapuló

és az osztalékfizetéssel összefüggésben közzétett hirdetményben megjelölt fordulónapon a

részvénykönyvben szerepel. Az osztalékfizetéssel összefüggésben közzétett hirdetményben az

Igazgatótanács által meghatározott, az osztalékfizetésre való jogosultság szempontjából releváns

időpont az osztalékfizetésről döntő közgyűlés időpontjától eltérhet. Az osztalékfizetés kezdőnapja

legkésőbb a számviteli beszámoló jóváhagyását követő 30. (a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX.

törvényben meghatározott) kereskedési napon lehet. Az osztalékfizetésről szóló közleményt a

hirdetmények közzétételére vonatkozó szabályok szerint az osztalékról döntő közgyűlés napját

követő 15 napon belül teszi közzé az Igazgatótanács. A Társaság által fizetendő osztalék

tekintetében a Társaság Igazgatótanácsa a vonatkozó előterjesztésében az éves rendes

közgyűlésre legalább a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény

által definiált elvárt mértékű osztalék jóváhagyására tesz javaslatot, azzal, hogy abban az esetben,

ha a Társaság szabad pénzeszközeinek összege nem éri el az elvárt osztalék összegét, akkor az

ügyvezetés a szabad pénzeszközök összegének legalább 90%-át javasolja osztalékként kifizetni.

A részvényes a Társaságtól az osztalékot az osztalékfizetés kezdő napjától számított öt éven belül

követelheti. Ezen időszak eltelte jogvesztőnek minősül. A fel nem vett osztalék a Társaság alaptőkén

felüli vagyonába kerül. A részvényes a jóhiszeműen felvett osztalék visszafizetésére nem

kötelezhető. Jóhiszeműen felvett osztaléknak kizárólag a közgyűlés által elfogadott mérleg alapján

megállapított osztalékalapból a részvényes részvényeire jutó osztalék felvétele minősül, feltéve,

hogy nem áll fenn a részvény megszerzésére vonatkozó kizáró feltétel a részvényessel szemben,

illetőleg a kifizetés törvényi feltételei fennállásának hiányáról a részvényes nem tudott, vagy nem

kellett volna tudnia.”

1.17. Pénzügyi műveletek eredménye

Pénzügyi eredmény a kamat és osztalékbevételeket, kamat és egyéb pénzügyi ráfordításokat,

pénzügyi instrumentumok valós értékelésének nyereségét és veszteségét, továbbá a realizált és a

nem realizált árfolyam-különbözeteket tartalmazza.

1.18. Állami támogatások

Állami támogatások akkor kerülnek elszámolásra, amikor valószínűsíthető, hogy a támogatás be fog

folyni és a támogatás folyósításához kötött feltételek teljesülnek. Amikor a támogatás költség

ellentételezésére szolgál, akkor a jövedelemre vonatkozó kimutatás javára abban az időszakban kell

elszámolni, amikor az ellentételezésre kerülő költség felmerül (egyéb bevételek között). Amikor a

támogatás eszközbeszerzéshez kapcsolódik, akkor halasztott bevételként kerül elszámolásra és a

kapcsolódó eszköz hasznos élettartama alatt évi egyenlő összegekben kerül az eredmény javára

elszámolásra.

1.19. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek

Kivételes nagyságú bevétel az egy gazdasági eseményből vagy egy szerződésből eredő bevétel,

amely eléri vagy meghaladja az adott gazdasági év számvitel szerinti összes bevételének 25%-át.

Kivételes előfordulású bevétel minden olyan bevétel, amely nincs szoros összefüggésben vagy

közvetlen kapcsolatban a társaság üzletszerű működésével, rendszeres üzletmenetén kívül esik,

előfordulása eseti jellegű.

Kivételes nagyságú költség az egy gazdasági eseményből vagy egy szerződésből eredő költség,

amely eléri vagy meghaladja az adott gazdasági év összes költségeinek és ráfordításainak 25%-át.

Kivételes előfordulású költség minden olyan költség vagy ráfordítás, amely nincs szoros

összefüggésben vagy közvetlen kapcsolatban a társaság üzletszerű működésével, rendszeres

üzletmenetén kívül esik, előfordulása eseti jellegű.

1.20. Fordulónap utáni események

Azok a beszámolási időszak vége után bekövetkezett események, amelyek pótlólagos információt

biztosítanak a Társaság beszámolási időszakának végén fennálló körülményekről (módosító

tételek), bemutatásra kerültek a beszámolóban. Azon beszámolási időszak utáni események,

amelyek nem módosítják a beszámoló adatait, a kiegészítő megjegyzésekben kerülnek

bemutatásra, amennyiben lényegesek.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

2. A számviteli politika változásai

A Társaság a 2023. január 1-én hatályba lépett összes standard és értelmezés rendelkezésével

összhangban állította össze a beszámolóját.

A Társaság számviteli politikája 2017. január 1-jétől megváltozott az IFRS standardok

alkalmazásával.

2023-ban a Társaság alkalmazza az összes, 2023. január 1-jével hatályos IFRS standardot,

módosításokat és értelmezéseket, amelyek a Társaság működése szempontjából relevánsak.

A következő standardok és értelmezések (beleértve azok módosításait is) léptek hatályba

2023-ban (az IASB által kibocsátott és az EU által befogadott, hatályos új és módosított

standardok és értelmezések)

– IFRS 17 Biztosítási szerződések (2023. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években

hatályos) – A szűk hatókörű módosítás a biztosítási szerződések kötelezettségei és a

pénzügyi eszközök közötti számviteli eltérésekkel kapcsolatos fontos kérdéssel foglalkozik,

amely az IFRS 17 és az IFRS 9 Pénzügyi instrumentumok kezdeti alkalmazására vonatkozóan

bemutatott összehasonlító információkból adódik. A módosítás csak az összehasonlító

információk bemutatására vonatkozik.

– IAS 8 „Számviteli politikák, a számviteli becslések változásai és hibák” standard módosításai

– Számviteli becslések definíciója, IAS 1 „Pénzügyi kimutatások prezentálása” standard

módosításai és IFRS Practice Statement 2 – Számviteli politikák közzététele (2023. január 1-

jével lép hatályba, illetve az azt követően kezdődő beszámolási időszakokban)

– A számviteli politikára vonatkozó közzétételek javítása, azok jobban testreszabása, illetve az

átalános számviteli politikára vonatkozó közzétételek csökkentése; a számviteli becslések

változásának megkülönböztetése a számviteli politika változtatásoktól.

– IAS 12 „Nyereségadók” standard módosítása – Egyszerű tranzakciókból származó halasztott

adó eszközök és kötelezettségek (2023. január 1-jével lép hatályba, illetve az azt követően

kezdődő beszámolási időszakokban). Nem alkalmazható a „kezdeti megjelenítés kivétel”

abban az esetben, amennyiben a tranzakció ugyanakkora összegben keletkeztet levonható

és adóköteles átmeneti különbözeteket is.

– IAS 12 „Nyereségadók” standard módosítása – International Tax Reform – Pillar Two Model

Rules (2023 májusában került kibocsátásra) – A módosítások célja, hogy kötelező ideiglenes

kivételt vezessenek be az IAS 12 Jövedelemadók standard követelményei alól, amelyek az

OECD második pilléres modellszabályaiból eredő halasztott adókövetelésekre és -

kötelezettségekre vonatkozó információk megjelenítésére és közzétételére vonatkoznak. A

módosítások célzott közzétételi követelményeket is bevezetnek. Az ideiglenes kivétel az IAS

8-nak megfelelően azonnal és visszamenőleg alkalmazandó, míg a célzott közzétételi

követelmények a 2023. január 1-jén vagy azt követően kezdődő éves beszámolási

időszakokra vonatkoznak.

A fenti módosítások alkalmazása nem volt jelentős hatással a Társaság pénzügyi kimutatásaira.

Az IASB által kibocsátott és az EU által befogadott, 2024-től hatályos standardok és

értelmezések

– IFRS 16 Lízingek: Kötelezettség a visszlízing tranzakciók esetében (2022. szeptember 22-én

került kibocsátásra) – A módosítások célja annak pontosítása, hogy az eladó-lízingbevevő a

későbbiekben hogyan méri azokat a visszlízing-ügyleteket, amelyek megfelelnek az IFRS 15

Vevőkkel kötött szerződésekből származó bevételek standard követelményeinek, és hogyan

kell értékesítésként elszámolni. A módosítások a 2024. január 1-jén vagy azt követően

kezdődő éves időszakokra lépnek hatályba, a korábbi alkalmazás megengedett.

– IAS 1 Pénzügyi kimutatások prezentálása: Hosszú lejáratú kötelezettségek hitel

kovenánsokkal – A módosítások célja az IAS 1 standardban szereplő elvek tisztázása a

kötelezettségek rövid és hosszú lejáratúként való besorolására vonatkozóan. A módosítások

főként az elszámolás fogalmát tisztázzák, meghatározzák, hogy a gazdálkodó egység hogyan

minősítse rövid vagy hosszú lejáratúnak a kölcsönmegállapodásból eredő kötelezettséget, és

szabályozza a közzétételi kötelezettséget, ha a gazdálkodó egységnek olyan

kölcsönmegállapodása van, amely olyan kovenánsokkal rendelkezik, melyek miatt

követelhetik, hogy a kölcsön a beszámolási időszakot követő tizenkét hónapon belül

esedékessé válik. A módosítások a 2024. január 1-jén vagy azt követően kezdődő éves

időszakokra lépnek hatályba, a korábbi alkalmazás megengedett.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Az ISSB által kibocsátott standardok

– IFRS S1 A fenntarthatósággal kapcsolatos pénzügyi információk közzétételére vonatkozó

általános követelmények

Hatályos: 2024. január 1-jétől. Ennek feltétele, hogy a helyi joghatóságok jóváhagyják a

szabványokat. Ez a standard tartalmazza a fenntarthatósággal kapcsolatos kockázatokra és

lehetőségekre vonatkozó lényeges információk közzétételének alapvető kereteit a gazdálkodó

egység értékláncának egészében.

– IFRS S2 Éghajlattal kapcsolatos közzétételek

Hatályos: 2024. január 1-jétől. Ennek feltétele, hogy a helyi joghatóságok jóváhagyják a

szabványokat. Ez az első kiadott tematikus standard, amely követelményeket határoz meg a

gazdálkodó egységek számára az éghajlattal kapcsolatos kockázatokra és lehetőségekre

vonatkozó információk közzétételére.

A fenti standardok korai alkalmazásáról a Társaság nem döntött.

Az EU által még be nem fogadott módosítások

– IAS 21 „Az átváltási árfolyamok változásainak hatásai”: Lack of Exchangeability (2023.

augusztus 15-én került kibocsátásra).

– IAS 7 „Cash flow-k kimutatásai” és az IFRS 7 „Pénzügyi instrumentumok: közzétételek”:

Szállítói finanszírozási megállapodások (2023. május 25-én került kibocsátásra).

3. Bizonytalansági tényezők

Az 1. pontban ismertetett számviteli politika alkalmazásakor becsléseket és feltételezéseket

szükséges alkalmazni egyes eszközök és kötelezettségek adott időpontra vonatkozó értékének

meghatározásakor, melyek más forrásból egyértelműen nem meghatározhatók. A becslési folyamat

a legutolsó rendelkezésre álló információn alapuló döntéseket és releváns tényezőket tartalmazza.

Ezek a jelentős becslések és feltételezések befolyásolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített

eszközök és kötelezettségek, bevételek és ráfordítások értékét és a függő eszközök és

kötelezettségek kiegészítő megjegyzésekben történő bemutatását. A tényleges eredmények

eltérhetnek a becsült adatoktól.

A becslések folyamatosan aktualizálásra kerülnek. A számviteli becslésekben bekövetkező változás

időszakában veendő figyelembe, ha a változás csak az adott időszakot érinti, illetve a változás

időszakában és a jövőbeni időszakokban, amennyiben mindkét időszakot érintő változásokról van

szó. A becslési bizonytalanság és a számviteli politika terén hozott kritikus döntések fő területei,

amelyek a legjelentősebb hatást gyakorolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített összegekre,

az alábbiak:

3.1. Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés

A Társaság értékvesztést számol el a behajthatatlan és kétes követelésekre az abból adódó

veszteségek fedezetére, hogy a vevők nem tudnak fizetni. A behajthatatlan és kétes követelésekre

képzett értékvesztés megfelelőségének értékeléséhez használt becslések alapja a követelések

korosítása, a vevő hitelképessége és a vevői fizetési szokások változása.

3.2. Valós érték meghatározása

A valós érték meghatározásának bizonytalansága abból adódik, hogy az eszközök jelentős hányadát

jelentő befektetési célú ingatlanok értékelését egy megbízott társaság végzi, amely jelenthet ugyan

kockázatot, de ezt jelentősen mérséklik az alábbi tényezők:

– független, a piacon és a hitelező bankok által is minősített és elfogadott értékbecslő nyújtja a

piaci érték adatokat,

– az értékbecslési módszerek a nemzetközi standardoknak megfelelnek,

– a valós érték adatokat a különböző módszerekkel becsült adatokból az óvatosság elve szerint

képezi az értékbecslést végző társaság.

További bizonytalansági tényező lehet a váratlan piaci folyamatok, esetleg nem várt krízishelyzet

beállása, amiből adódóan az eszközök, ingatlanok valós értéke hirtelen jelentős mértékben

megváltozna. Ezt a kockázatot azzal próbálja mérsékelni a Társaság, hogy az ingatlanok értékelését

minden évben elvégezteti, így a beszámoló mindig a lehető legfrissebb adatokat tartalmazza.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

4. A beszámoló készítés alapja

4.1. Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való

megfelelőségről

Az egyedi pénzügyi kimutatásokat az Igazgatótanács elfogadta. Az egyedi pénzügyi kimutatások a

Nemzetközi Pénzügyi Számviteli Standardok szerint, az Európai Unió (EU) Hivatalos Lapjában

rendeleti formában kihirdetett és beiktatott standardok alapján készültek. Az IFRS-t a Nemzetközi

Számviteli Standardok Bizottsága (IASB) és a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolás Értelmező

Bizottsága (IFRIC) által megfogalmazott, standardok és értelmezések alkotják.

A Társaságot a törvény kötelezi arra, hogy 2017. január 1-jétől egyedi IFRS beszámolót készítsen.

Az egyedi pénzügyi kimutatások magyar forintban, ezer forintra kerekítve kerültek bemutatásra, ha

nincs ettől eltérő jelzés.

A Társaság pénzügyi (üzleti) éve megegyezik a naptári évvel. A 2023. üzleti év mérlegfordulónapja

2023. december 31.

4.2. A beszámoló készítésének alapja

Az egyedi pénzügyi kimutatások a 2023. december 31-én kibocsátott és hatályos standardok és

IFRIC értelmezések szerint készültek. A beszámoló a bekerülési érték elve alapján került

összeállításra, kivéve azokat az eseteket, ahol az IFRS más értékelési elv használatát követeli meg,

mint ahogy az a számviteli politikában látható.

4.3. Az értékelés alapja

Az egyedi pénzügyi kimutatások esetében az értékelési alap az eredeti bekerülési érték, kivéve a

következő eszközöket és kötelezettségeket, melyek valós értéken kerültek bemutatásra:

származékos pénzügyi instrumentumok, az eredménnyel szemben valós értéken értékelt pénzügyi

instrumentumok és befektetési célú ingatlanok.

Az IFRS-eknek megfelelő pénzügyi kimutatások elkészítése során szükség van arra, hogy a

menedzsment szakmai megítélést, becsléseket és feltételezéseket alkalmazzon, melyek hatással

vannak az alkalmazott számviteli politikákra, valamint az eszközök és kötelezettségek, bevételek és

költségek beszámolóban szereplő összegére. A becslések és a kapcsolódó feltételezések múltbeli

tapasztalatokon és számos egyéb tényezőn alapulnak, amelyek az adott körülmények között

észszerűnek tekinthetők, és amelyek eredménye képezi azon eszközök és kötelezettségek könyv

szerinti értéke becslésének alapját, amelyek egyéb forrásokból nem határozhatók meg

egyértelműen. A tényleges eredmények eltérhetnek ezektől a becslésektől.

A becslések és az alapfeltételezések felülvizsgálatára rendszeresen sor kerül. A számviteli

becslések módosítása a becslés módosításának időszakában kerül megjelenítésre, ha a módosítás

csak az adott évet érinti, illetve a módosítás időszakában és a jövőbeli időszakokban, ha a módosítás

mind a jelenlegi, mind a jövőbeni éveket érinti.

III. Kiegészítő magyarázatok

1. Befektetési célú ingatlanok

(az adatok ezer forintban)

2022. december 31-én	71 881 004
Valós érték változás	5 496 725
Befejezetlen beruházás változás	-4 327 698
Ráaktiválás	5 531 173
Értékesítés	0
2023. december 31-én	78 581 204
2022. december 31-én	71 881 004
2023. december 31-én	78 581 204

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A befektetési célú ingatlanokat független értékbecslő az alábbi szempontok alapján értékeli:

A szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény 11. § (1) A

szabályozott ingatlanbefektetési társaság portfoliójában lévő ingatlanok értékelése

a) piaci összehasonlításon alapuló módszerrel,

b) hozamszámításon alapuló módszerrel, vagy

c) költség-megközelítésen alapuló módszerrel

történhet, azzal, hogy az értékelési módszer választását részletesen indokolni kell, és a

továbbiakban minden időszakban ugyanezen módszerrel kell az adott ingatlan esetében elvégezni.

A befektetési célú ingatlanok valós értékének alakulása 2023-ban az alábbi tételekből adódott:

– A befektetési célú ingatlanok portfóliójából értékesítés nem történt, új kisebb értékű akvizíció

történt (a Budapest, XII. kerület Városmajor utca 39. fszt. 1.; fszt. 2.; 1. em 1. lakások

megvásárlása).

– A Budapest. X. kerület, Üllői út 114-116. sz. ingatlan 13 emeletes toronyépülete (a

továbbiakban: „BIF Tower”) teljeskörű felújítása, „A” kategóriájú revitalizációja 2021-ben indult

el, a kivitelezés 2023 januárjában került átadásra.

– A befektetési célú ingatlanok piaci értéke összességében mintegy 6,7 milliárd forinttal nőtt az

előző évhez képest, ez a növekedés magában foglalja az értéknövelő beruházások és

ráaktiválások értékét is a valós értéknövekedésen túl.

– A valós értéknövekedést főként a bérbeadással hasznosított irodaházak esetében a megkötött

bérleti szerződések (bérleti- és üzemeltetési díjak indexálása, magasabb kihasználtság,

szerződések lejárati ideje) indokolták. (lásd még a 22., 27. pontok).

A befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok eredménye

adatok ezer forintban	2023	2022
Értékesítés nettó árbevétele	8 083 191	7 054 542
Egyéb működési bevétel	6 250 310	2 311 861
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	0	0
Saját termelésű készletek állományváltozása	0	0
Anyagjellegű ráfordítások	-1 792 648	-1 829 902
Személyi jellegű ráfordítások	0	-5
Értékcsökkenés és értékvesztés	-219 402	-31 274
Egyéb működési ráfordítások	-832 205	-378 688
Pénzügyi műveletek bevételei	371	110
Pénzügyi műveletek ráfordításai	-403 701	-288 962
Adózás előtti eredmény	11 085 916	6 837 682

A befektetési célú ingatlanok értékesítés nettó árbevételének bázisidőszakhoz viszonyított

növekedése (1.028.649 ezer forint) részben a bérbeadható ingatlanok állományának bővülése (a

Budapest, XII. kerület Városmajor utca 12-14. szám alatti irodaház (a továbbiakban: „Major Udvar

(Városmajor u. 12)” már a teljes évben üzemelt) miatt következett be, de számottevő hatása volt a

bérleti- és üzemeltetési díj emelések (indexálások) érvényesítésének és az összességében

megnövekedett kihasználtságnak is. Az egyéb működési bevételek soron nagyrészt az ingatlanok

piaci felértékelésének hatása (6.099.220 ezer forint) jelenik meg. Az egyéb működési ráfordítás

soron kerül elszámolásra a piaci leértékelés hatása (602.495 ezer forint értékben). A pénzügyi

műveletek ráfordításai soron az ingatlan fejlesztések érdekében felvett, de az ingatlanokra nem

ráaktivált kölcsönök kamatai találhatók.

Az IAS 23 standard alapján a Társaság minősített eszközként kezelte, a Major Udvar (Városmajor

u. 12) irodaházat, továbbá a BIF Tower irodaházat a fejlesztések zárásáig, az ingatlan aktiválásáig.

Mivel ezen ingatlanok a társasági szándéknak megfelelő színvonalú bérbeadásra alkalmassá tétele,

a már folyamatban lévő és tervezett beruházások nagyságrendjét tekintve, szükségszerűen

jelentősebb kivitelezési időszükséglet mellett valósult meg, az IAS 23 standardnak megfelelően a

Társaság azoknak a hiteleknek a kamatait, amelyeket ezen ingatlanok fejlesztése érdekében vett

fel, a beruházási számlákra könyvelte.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

2. Immateriális javak és tárgyi eszközök

adatok ezer forintban	Immateriális javak	Egyéb ingatlanok	Műszaki gépek és berendezések	Befejezetlen beruházások és előlegek	Összesen
Bruttó könyv szerinti érték
2022. december 31.	30 773	101 342	349 716	341 288	823 119
Növekedés és átsorolás	2 209	0	26 781	223 848	252 838
Csökkenés és átsorolás
2023. december 31.	32 982	101 342	376 497	565 136	1 075 957
Értékcsökkenés
2022. december 31.	26 545	15 209	206 027	0	247 781
Éves leírás	3 222	2 027	54 143		59 392
Csökkenés és átsorolás
2023. december 31.	29 767	17 236	260 170	0	307 173
Nettó könyv szerinti érték
2022. december 31.	4 228	86 133	143 689	341 288	575 338
2023. december 31.	3 215	84 106	116 327	565 136	768 784

A műszaki gépek-berendezések bruttó érték növekedésének jelentős része személygépkocsik,

számítástechnikai eszközök és irodai berendezések beszerzéséből, csökkenése személygépkocsik

értékesítéséből adódott.

3. Befektetések kapcsolt vállalkozásban

adatok ezer forintban	Harsánylejtő
2019. december 31.	3 000

2019. december 31-én	0
Növekedés és átsorolás	0
Eladás	0
Értékvesztés	-3 000
2020. december 31.	0
2021. december 31.	0
2022. december 31.	0
2023. december 31.	0

A Társaság, a tulajdonában lévő Harsánylejtő Ingatlanforgalmazó és -kezelő Kft (a továbbiakban:

„Harsánylejtő Kft.”) jegyzett tőkéjének megfelelő értékű, 3 millió forint befektetést tart nyilván a

könyveiben (amely befektetést bekerülési értéken értékel a Társaság), de a Harsánylejtő Kft.

veszteséges működése miatt már 2019. évben erre a befektetésre 100% értékvesztést számolt el,

ugyanúgy, mint a leányvállalatának adott pótbefizetések összegére is, amit az egyéb befektetett

eszközök soron tart nyilván 792,5 millió forint értékben, amiből 20 millió forintot 2022. évben nyújtott,

de mivel a teljes pótbefizetésre is 100% értékvesztés került elszámolásra, így ezen mérlegsor is

nulla értéket mutatott a bázis évben, viszont a tárgyév novemberében a Társaság egy 68 millió forint

értékű, hosszú lejáratú kölcsönt nyújtott a Harsánylejtő Kft-nek, a leányvállalat által végrehajtandó

tárgyi eszköz vásárlásához kapcsolódóan.

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Egyéb befektetett eszközök	68 000	0
Összesen	68 000	0

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

4. Halasztott adókövetelés

A Társaság, a SZIE átalakulás miatt halaszott adókövetelést nem mutat ki.

5. Készletek

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Alapanyag	0	0
Befejezetlen termelés	26 376	26 376
Késztermék	15 141	15 141
Áru	58 414	59 661
Készletekre adott előleg	0	0
Összesen	99 931	101 178

A Befejezetlen termelés, Késztermék és Áru sorok együttes állományának döntő részét a Társaság

építési telkeinek bekerülési értéke és ezen telkekre könyvelt ingatlanfejlesztések értéke adja.

2023. év folyamán minimális változás történt a Készlet soron, mivel a 2022. évben realizálódott 6

darab fejlesztési telek értékesítését követően a Társaság tulajdonában maradt 2 fejlesztési

ingatlanból az egyikre már 2021. évben érvényes adásvételi szerződés került aláírásra, viszont a

teljes vételár megfizetéséhez kötött tulajdonjog-fenntartások miatt a telek vételárának teljes

megfizetése 2024. I. félévére esik, így ezen telek csak 2024. évben fog kikerülni a készletek

állományából. A mintegy 1.2 millió forint értékű csökkenést a Budapest, I. kerület Attila út 99. és a

1012 Budapest, Logodi utca 42. számok alatt található ingatlan („Attila99Loft”, „Attila úti ingatlan”)

működéséhez szükséges készletek felhasználása eredményezte.

Az áruk soron a telkeket bekerülési értéken tartjuk nyilván, módosítva az alábbiakkal.

A Harsánylejtő telkek a Társaság egyik leányvállalatának (Katlan) beolvadásával kerültek át a

Társaság könyveibe 2014-ben. Az IFRS konszolidáció miatt a korábban a leányvállalatban

befektetési célú ingatlanként besorolt, majd IAS2 készletek elszámolás alá átkerülő készletek

bekerülési értéke a Társaságunknál az IFRS standardok alapján korábban kimutatott valós érték lett

mind a konszolidált, mind az egyedi IFRS kimutatásunkban. Az így kimutatott magasabb bekerülési

értéket minden periódus végén megvizsgáljuk és a telek eladásokra jutó valós értékkel korrigáljuk,

megkapva a készletek IFRS szerinti piaci értékét.

A Társaság megbízásából a Seratus Ingatlan Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft., mint független

értékbecslő megvizsgálta a készleten lévő telkek piaci értékét; a szakértői vélemény igazolta, hogy

a telkek piaci értéke jóval meghaladja azok bekerülési értéken nyilvántartott értékét, így értékvesztés

elszámolására nem volt szükség.

6. Vevőkövetelések

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Vevőkövetelések	35 159	103 317
Értékvesztés	-206 913	-13 055
Hitelezési veszteség	-16 645	-16 645
Követel egyenlegű vevők miatti korrekció	258 551	254 406
Összesen	70 152	328 023

A vevőkövetelések állománya a 2022. év végihez képest jelentős, mintegy 258 millió forintos

csökkenést mutat, amit nagyrészt a követelésekre elszámolt értékvesztések 194 millió forintos

állománynövekedése eredményezett (melynek 97%-a a Madách téri ingatlan (Budapest, VII. kerület

Madách Imre tér 3.) bérlőjével-, 3%-a pedig egy Flórián Udvar irodaházi (Budapest, III. kerület Polgár

utca 8-10.) bérlővel felbontott szerződés miatt került elszámolásra), továbbá a vevőink előre fizetési

gyakorlata miatt az év végi követelésállomány is 64 millió forinttal alacsonyabb a bázis évinél, ezen

felül más változás nem történt (az IFRS 9 standardnak megfelelően elszámolt hitelezési veszteség

állománya nem változott).

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Az elszámolt csoportos hitelezési veszteség és az értékvesztett eszközök értékvesztésének tárgyévi

mozgásait az alábbi táblázat tartalmazza:

adatok ezer forintban	nyitó	növekedés	csökkenés	záró
Hitelezési veszteség:
vevők	16 645	0	0	16 645
egyéb követelések	0	0	0	0
Értékvesztés:
vevők	13 055	194 222	364	206 913
egyéb követelések	0	0	0	0
Hitelezési veszteség és értékvesztés	29 700	194 222	364	223 558

7. Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Adott kölcsön (Harsánylejtő Kft.)	0	0
Egyéb követelések	282 317	420 129
Elhatárolás	51 656	231 795
Tartozik egyenlegű szállítók és adók	23 653	4 630
Összesen	357 626	656 554

A tárgyidőszaki változás okai:

– Egyéb követelések soron 138 millió forintos csökkenés mutatkozik, ahol a bérlőktől kapott

előlegek áfáját, a 2024. évet érintő bérleti- és üzemeltetési díj kiszámlázások 2023. évet érintő

áfájának előírását, valamint a következő időszaki áfabevallásban szerepeltethető számlák

levonható áfatartalmát mutatjuk ki.

– Elhatárolás soron is jelentős, 180 millió forintos csökkenés történt, ami nagyrészt a

költségelhatárolások csökkenéséből ered, mivel a villamosenergia szolgáltatók tárgyév végén

megszüntették azt az előre számlázási gyakorlatot, amit a 2022. évben kialakult energiaválság

miatt a bázisév utolsó hónapjaiban vezettek be, így a 2024. január-február hónapokra előre

számlázott költségek állománya 155 millió forinttal volt kevesebb az előző évinél, továbbá az

üzemeltetési díjkülönbözetek utólagos éves elszámolásával kapcsolatos bevétel elhatárolás

is 25 millió forinttal maradt el az előző évitől.

8. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Pénztár	1 501	1 719
Bank	6 304 106	8 022 070
Összesen	6 305 607	8 023 789

A pénzeszközök 2023. évi 1.718 millió forintos csökkenése az alábbi főbb ellentétes irányú hatások

eredőjeként alakult ki: a június hónapban megvalósult (mintegy 8.809 millió forint) osztalékfizetés, a

folyamatban lévő ingatlanfejlesztések és egyéb tárgyi eszköz beszerzések miatt megnövekedett

finanszírozási igény, a nettó hitelállomány csökkenése (1.189 millió forint (lásd még: 14. pont)), és

2023 év végén megvalósult saját részvény értékesítés cash flow hatása.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

9. Jegyzett tőke és tőketartalék

A Társaság jegyzett tőkéje 2.870.244.400 forint, amely 2023. december 31-én 287.024.440 darab,

egyenként 10 forint névértékű, névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll.

Az IFRS szerinti alaptőke megegyezik a cégbíróságon bejelentett alaptőkével.

Jegyzett tőke

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Nyitó	2 870 244	2 870 244
Növekedés	0	0
Csökkenés	0	0
Záró	2 870 244	2 870 244

Tőketartalék

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Nyitó	6 048 215	6 048 215
Növekedés	0	0
Csökkenés	0	0
Záró	6 048 215	6 048 215

A tőketartalék tartalmazza a részvénykibocsátáskor a részvények névértéke és ellenértéke közötti

különbözet összegét, illetve a tőketartalékba helyezett pénzeszközök, eszközök értékét. Mivel a

tárgyévben ilyen jellegű részvénytranzakció nem történt, a tőketartalék értéke nem változott az előző

évihez képest.

10. Értékelési tartalék

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Nyitó	731 904	731 904
Növekedés	0	0
Csökkenés	0	0
Záró	731 904	731 904

Értékelési tartalékon a Társaság a 2022. évi és a 2023. évi mérlegében is az Aranykéz utcai

Parkolóházának (Budapest, V. kerület Aranykéz u. 4-6. szám alatti ingatlan) korábbi, IAS16 szerinti

valós érték modellben elszámolt (halasztott adóval korrigált) felértékelését mutatja ki.

11. Visszavásárolt saját részvények

A Társaság tulajdonában lévő saját részvények száma 35.340.000 darab volt a bázisévben, a

tárgyévben viszont ez 22.514.206 darabra csökkent, mivel 2023. év decemberében 12.825.794

darab saját részvény került értékesítésre, melyek kivezetett nyilvántartási értéke 743.896 ezer forint

volt.

A Társaság a tulajdonában lévő saját részvényeket a mérleg visszavásárolt saját részvények során,

bekerülési értéken tartja nyilván, mint Saját tőkét csökkentő tételt. A saját részvény bekerülési értéke:

a saját részvények visszavásárlásáért fizetett ellenértéke (a névértéket is e sor tartalmazza, az nem

a jegyzett tőkéből kerül levonásra).

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Nyitó	-3 048 120	-3 048 120
Növekedés	0	0
Csökkenés	743 896	0
Záró	-2 304 224	-3 048 120

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

12. Eredménytartalék és tárgyévi eredmény

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Eredménytartalék
Nyitó	48 905 710	43 927 066
Növekedés	4 256 104	0
Csökkenés	-8 808 955	-5 033 689
Záró	44 352 859	38 893 377
Tárgyévi eredmény	10 544 829	10 012 333
Záró	54 897 688	48 905 710

Az eredménytartalék tárgyidőszaki változásának oka:

– Az eredménytartalék nyitó értékében növekedésként a 2022. évi 10.012.333 ezer forint

eredmény átvezetése jelent meg.

– Csökkentő tétel volt a 2022. üzleti évi eredmény után kifizetésre kerülő 8.808.955 ezer forint

osztalék, mivel a Társaság a 2023. április 28-án megtartott éves rendes közgyűlésének

11/2023.04.28. számú közgyűlési határozata szerint a Közgyűlés a Társaság Nemzetközi

Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2022. évi éves egyedi pénzügyi

kimutatásai alapján osztalékként kifizethető szabad eredmény és eredménytartalék terhére

8.808.955.400 forint összegű osztalék megállapítását és kifizetését hagyta jóvá. A saját

részvényekre eső osztalékot a Társaság az osztalékra jogosult részvényeseknek fizeti ki

részvényeik névértéke arányában az Alapszabály 16.2. pontja szerint. A törzsrészvényekre

járó osztalékfizetés kezdőnapja 2023. június 9. volt.

Az Igazgatótanács a SZIT törvény irányadó rendelkezéseire is figyelemmel, a Társaság Nemzetközi

Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi

Kimutatásai alapján az osztalékként kifizethető tárgyévi szabad eredmény 90%-ának megfelelő

2.961.306 ezer forint összegű osztalék kifizetésére tesz javaslatot.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

13. Saját tőke megfeleltetési tábla

2000. évi C. törvény 114/B. § szerinti Saját tőke megfeleltetési tábla

IFRS-ek szerinti Saját tőke
adatok ezer forintban	2023	2022
Jegyzett tőke	2 870 244	2 870 244
Tőketartalék	6 048 215	6 048 215
Értékelési tartalék	731 904	731 904
Visszavásárolt saját részvények	-2 304 224	-3 048 120
Eredménytartalék	44 352 859	38 893 377
Tárgyévi eredmény	10 544 829	10 012 333
IFRS-ek szerinti Saját tőke összesen	62 243 827	55 507 953

2000. évi C. törvény 114/B. § szerinti Saját tőke megfeleltetési tábla

adatok ezer forintban	2023	2022
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) a) szerinti saját tőke
IFRS-ek szerinti Saját tőke	62 243 827	55 507 953
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) a) szerinti saját tőke	62 243 827	55 507 953
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) b) IFRS-ek szerinti jegyzett tőke
a létesítő okiratban meghatározott jegyzett tőke, amennyiben az tőkeinstrumentumnak minősül	2 870 244	2 870 244
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) b) IFRS-ek szerinti jegyzett tőke	2 870 244	2 870 244
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) c) szerinti jegyzett, de be nem fizetett tőke
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) c) szerinti jegyzett, de be nem fizetett tőke	0	0
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) d) szerinti tőketartalék
a saját tőke minden olyan elemének összege, amely nem felel meg az IFRS-ek szerinti jegyzett tőke, a jegyzett, de be nem fizetett tőke, az eredménytartalék, az értékelési tartalék, az adózott eredmény vagy a lekötött tartalék fogalmának	3 743 991	3 000 095
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) d) szerinti tőketartalék	3 743 991	3 000 095
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) e) szerinti eredménytartalék
az IFRS-ek szerinti éves beszámolóban kimutatott, korábbi évek halmozott – és a tulajdonosok részére még ki nem osztott – adózott eredmény	44 352 859	38 893 377
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) e) szerinti eredménytartalék	44 352 859	38 893 377
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) f) szerinti értékelési tartalék
átfogó jövedelem kimutatásban szereplő egyéb átfogó jövedelem halmozott összege	731 904	731 904
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) f) szerinti értékelési tartalék	731 904	731 904

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

2020. évi C. törvény 114/B. § (4) g) szerinti adózott eredmény
átfogó jövedelemkimutatás eredmény szakaszában vagy a különálló eredménykimutatásban szereplő, a folytatódó tevékenységekre bemutatott adózás utáni nettó eredmény összege	10 544 829	10 012 333
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) g) szerinti adózott eredmény	10 544 829	10 012 333
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) h) szerinti lekötött tartalék
2020. évi C. törvény 114/B. § (4) h) szerinti lekötött tartalék	0	0
2020. évi C. törvény 114/B. § (5) a) szerint a cégbíróságon bejegyzett tőke összegének és az IFRS-ek szerinti jegyzett tőke összegének egyeztetése
a cégbíróságon bejegyzett tőke összege	2 870 244	2 870 244
az IFRS-ek szerinti jegyzett tőke összege	2 870 244	2 870 244
2020. évi C. törvény 114/B. § (5) b) szerinti osztalékfizetésre rendelkezésre álló szabad eredménytartalék
az utolsó beszámolóval lezárt üzleti év tárgyévi adózott eredményét is magában foglaló eredménytartalék összege	54 897 688	48 905 710
az IAS 40 Befektetési célú ingatlanok című standard szerinti befektetési célú ingatlanok valós érték növekedése miatti elszámolt – halmozott – nem realizált nyereség összege	-47 170 237	-39 915 748
a kapcsolódó IAS 12 Nyereségadók című standard alapján elszámolt nyereségadó halmozott összege	0	0
2020. évi C. törvény 114/B. § (5) b) szerinti osztalékfizetésre rendelkezésre álló szabad eredménytartalék	7 727 451	8 989 962

adatok ezer forintban	2023	2022
Osztalékként kifizethető tárgyévi szabad eredmény 90%-a (SZIT törvény előírásai figyelembevételével)	2 961 306	6 173 285

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

14. Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségek

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Hosszú lejáratú hitelek	18 886 201	20 075 461
Összesen	18 886 201	20 075 461

A hosszú lejáratú hitelek teljes egészében a banki hitelek hosszú lejáratú részét tartalmazzák. A

hosszú lejáratú hitelállomány a 2023. évi lehívások eredményeként 257.487 ezer forinttal nőtt,

azonban a 2023. évközi és a 2024. évben esedékes törlesztőrészletek átsorolása miatt 1.446.747

ezer forinttal csökkent, így a nettó állományváltozás 1.189.260 ezer forint.

Az egyes banki hitelek főbb adatait a IV. 1.1. pontja tartalmazza.

Ezen banki hitelek 2024. évben esedékessé váló törlesztőrészletei a rövidlejáratú hitelek között

találhatók (lásd: 18. pont).

15. Céltartalék

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Céltartalék a várható kötelezettségekre	10 842	7 030
Összesen	10 842	7 030

A Társaság a 2023. évben ki nem vett szabadságok miatt, a jövőben várható fizetési kötelezettségre

képzett céltartalékot. A ki nem vett szabadságokra jutó bér- és járuléktömeg az előző évihez képest

54%-os, 3.812 ezer forint növekedést mutat.

16. Halasztott adó kötelezettségek

A SZIE átalakulás miatt a Társaság a korábban kimutatott halasztott adó kötelezettséget kivezette,

mivel a jövőben adófizetési kötelezettsége normál üzletmenet során várhatóan nem keletkezik.

17. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	1 376 527	0
Összesen	1 376 527	0

Az egyéb hosszú lejáratú kötelezettség állomány értéke 1.377 millió forint, ami a hosszú lejáratú (a

beszámolási időszak végét követő 12 hónapon túl lejáró) bérleti szerződésekhez kapcsolódó

óvadékok állományának átvezetéséből ered, mivel a Társaság ezen kötelezettségeit felülvizsgálta

és az egy évnél hosszabb lejáratúakat kiemelte és átvezette ide.

18. Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Hitelek rövid lejáratú része	1 446 747	1 446 747
Összesen	1 446 747	1 446 747

A Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek soron a banki hitelek rövidlejáratú részének az átsorolása

(lásd még a fenti 14-es pontban) szerepel.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

19. Szállítói kötelezettségek

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Szállítói kötelezettségek	249 265	804 488
Összesen	249 265	804 488

A szállítói állomány 2023-ban a bázisévihez hasonlóan, részben az ingatlanokhoz kapcsolódó

közüzemi-, telefon- és egyéb igénybe vett szolgáltatási kötelezettségeket tartalmazza. A tárgyévi

állomány jelentős, 555 millió forintos (69%-os) csökkenése főként a BIF Tower fejlesztés

befejeződése és a tárgyidőszakban lejárt garanciális visszatartások kifizetésének az eredménye.

20. Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Előlegek + óvadék + áfa korrekció	1 462 220	2 333 922
Bér + adók + járulékok	83 114	941 727
Dematerizációval kapcsolatos tulajdonosokkal szembeni kötelezettség	75 280	75 280
Elhatárolások	158 730	118 872
Követel egyenlegű vevők miatti korrekció	258 551	254 406
Egyéb	0	0
Összesen	2 037 895	3 724 207

Az egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások állományának alakulását

döntően a vevői előlegek és bérlői óvadékok állományának változása befolyásolta, amely mintegy

872 millió forintos csökkenést eredményezett, de ez nem tényleges kifizetésekből, hanem a hosszú

lejáratú bérleti szerződéskhez kapcsolódó óvadékok állományának átvezetéséből ered.

A „Bér + adók + járulékok” soron a Társaság adó- és járulékfizetési kötelezettsége jelenik meg, ami

mintegy 859 millió forinttal kevesebb a tárgyévben a 2022. év végi állományhoz képest, amelynek

jelentős részét a 2022. december havi telekértékesítések miatti áfafizetési kötelezettség tette ki.

Az elhatárolások állománya mintegy 40 millió forinttal (34%-kal) nőtt. Az Elhatárolások részben a

várható közüzemi költségek, részben az igénybe vett szolgáltatások (pl.: ügyvédi-, könyvvizsgálói,

tanácsadói díjak) elhatárolt költségeit, továbbá a tárgyévre időarányosan számított hitelkamatok

értékeit tartalmazzák.

21. Árbevétel

adatok ezer forintban	2023	2022
Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj bevételek	6 550 655	5 370 668
Parkolási díjbevételek	739 627	669 044
Közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek	770 946	961 289
Szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek	0	0
Ingatlan/telek értékesítés árbevétele	0	3 218 869
Egyéb árbevételek	31 278	69 646
Összesen	8 092 506	10 289 516

A bevétel kizárólag a Társaság saját számlájára kapott és a Társaságnak járó gazdasági hasznok

bruttó beszámításait foglalja magában.

A bérleti díjakat az adott bérleti szerződés ideje alatt folyamatosan, a telekértékesítést adott

időpontban számolja el árbevételként a Társaság.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A telkek értékesítésénél az árbevételbe való bekerülés időpontját meghatározó tényezők a

következők:

– vételár teljes kifizetése,

– eladó birtokba adja a telket és a vevő átveszi,

– a tulajdonnal járó jelentős hasznok és kockázatok a vevőt illetik meg.

A parkolási díj bevételek tartalmazzák egyrészt a bérleti szerződésekhez kapcsolódó folyamatosan

elszámolt bevételeket, másrészt az időszaki parkolási szolgáltatást nyújtó parkolóházakban

realizálódó, a szabad parkolóhelyek hasznosítása során keletkező egyszeri ilyen jellegű bevételeket.

A bérbeadási- és üzemeltetési díjbevételek növekedése (+22%) főképpen az összességében javuló

kihasználtságnak, az új fejlesztéseknek (Major Udvar és BIF Tower), valamint az év elején

megvalósított áremeléseknek és indexálásoknak volt köszönhető.

A parkolási díjbevételek mintegy 11%-kal nőttek a tárgyévben.

adatok ezer forintban	2023	2022
Bérleti szerződésekhez kapcsolódó parkolási bevételek	592 544	526 701
Időszakos parkolási bevételek	147 083	142 343
Összesen	739 627	669 044

A közvetített szolgáltatásokból származó bevételek döntő hányada a bérbeadott ingatlanokhoz

kapcsolódóan továbbszámlázott közüzemi- és egyéb szolgáltatási díjakból származik, ezen felül

jelentős bevétel képződött a bérlők felé tovább hárított irodakialakítási, -átépítési vagy helyreállítási

költségekből is.

Az ingatlan/telekértékesítésből a bázisévben jelentős bevétel képződött, mivel a (5. pontban) már

említett, hat építési telek értékesítésével kapcsolatosan a bevételek 2022. IV. negyedévében

realizálódtak. Ezzel szemben a tárgyidőszakban nem képződött ilyen jellegű bevétel, bár egy építési

telekingatlanra vonatkozóan már 2021. IV. negyedévében adásvételi szerződés került aláírásra

tulajdonjog-fenntartással, de mivel a teljes vételár megfizetéséhez kötött tulajdonjog-fenntartás

megszűnése 2024. első félévére esik, így a bevételek is 2024. év első félévében realizálódnak,

tárgyévben csak előlegek érkeztek.

Az egyéb árbevételek között az előző csoportokba nem sorolható bevételek (pl.: szerződéskötési

díjak, bérlemény helyreállítási díjak) szerepelnek.

A Társaságnak nincs szálláshely- vagy vendéglátó-szolgáltatásból származó jövedelme, kizárólag

az általa tulajdonolt ingatlanokat adja bérbe.

22. Egyéb működési bevétel

adatok ezer forintban	2023	2022
Valós értékelés	6 099 220	2 183 075
Ingatlan és ingóság értékesítés	886	0
Egyéb bevétel	180 562	700 126
Összesen	6 280 668	2 883 201

Az Egyéb működési bevételekben 2023-ban bekövetkezett változás főként a befektetési célú

ingatlanok valós értékeléséből származó növekvő eredményhatásnak volt köszönhető. A Valós

értékelés növekedésében meghatározó szerepük volt az új fejlesztéseknek, az egyes ingatlan-

portfólió elemek esetében javuló üzleti feltételeknek. Az Ingatlan és ingóság értékesítés soron

néhány műszaki berendezés értékesítésének eredménye került kimutatásra, bázisévben nem volt

ilyen jellegű tranzakció. Az Egyéb bevételeken belül a tárgyévben a legjelentősebb tétel egy 140

millió forint összegű kapott kötbér volt.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

23. Aktivált saját teljesítmények értéke

adatok ezer forintban	2023	2022
Saját termelésű készletek állományváltozása	0	-123 863
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	0	0
Aktivált saját teljesítmények összesen	0	-123 863

A Társaság a saját termelésű készletek állományváltozásán a készleten lévő telkeken végzett saját

munka költségének aktiválását és az eladott saját telkek ráaktivált értékének kivezetését mutatja ki.

A tárgyévben a telkek esetében nem történt változás (sem költségelszámolás, sem értékesítés nem

történt), a bázisévi adat a 2022. IV. negyedévében értékesített 6 darab építési telek kivezetett

készletértékét tartalmazza.

24. Anyagjellegű ráfordítás

adatok ezer forintban	2023	2022
Anyagköltségek	289 474	281 312
Igénybe vett szolgáltatások értéke	909 759	733 251
Egyéb szolgáltatások értéke	44 074	28 178
Eladott áruk beszerzési értéke	115	81 399
Eladott (közvetített) szolgáltatás értéke	744 688	936 408
Összesen	1 988 110	2 060 548

Az anyagjellegű ráfordítások összességében mintegy 72 millió forinttal (3,5%) csökkentek a

tárgyidőszakban a bázisadathoz képest, amely változás főként az alábbi tényezők ellentétes irányú

hatásának volt köszönhető:

– az Eladott (közvetített) szolgáltatások értékében bekövetkezett jelentős, 192 millió forintos

csökkenés, ezen belül is a továbbszámlázott közüzemi- és egyéb szolgáltatási díjak 112 millió

forinttal, míg a bérlők kérésére végzett irodakialakítási, -átépítési vagy helyreállítási költségek

80 millió forinttal maradtak el az előző időszaki költségektől;

– az Igénybe vett szolgáltatások értékének a növekedése (+177 millió forint).

A tárgyévi ELÁBÉ az 1%-át sem éri el az előző évinek, mivel tárgyévben nem történt telekértékesítés.

25. Személyi jellegű ráfordítások

adatok ezer forintban	2023	2022
Bérköltség	753 986	565 238
Egyéb személyi jellegű juttatások	51 665	33 169
Járulékok	105 002	78 478
Összesen	910 653	676 885

A személyi jellegű ráfordítások tárgyévben mintegy 35 %-kal nőttek a megelőző évhez képest, mely

növekedést főként a Társaság stratégiai céljainak megvalósításával összefüggő szervezet- és

bérfejlesztés, valamint a statisztikai átlaglétszám magasabb szintje okozta.

Az adatok tartalmazzák a javadalmazási politika alapján kalkulált bónuszt és járulékait is.

A Társaságnál az átlagos statisztikai állományi létszám 2023-ban 62 fő volt (2022-ben 52 fő volt),

míg a 2023. december 31-i állományi létszám 65 fő volt.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

26. Értékcsökkenés és értékvesztés

adatok ezer forintban	2023	2022
Értékcsökkenés és értékvesztés	59 392	61 518
Értékcsökkenés	59 392	61 518
Készlet értékvesztés	0	0
Pénzügyi eszközök értékvesztése	194 222	43 553
Pótbefizetés értékvesztése	0	20 000
Követelés értékvesztés	194 222	8 355
Hitelezési veszteség	0	15 198
Összesen	253 614	105 071

A Társaság a nem befektetési célú tárgyi eszközei után tárgyévben 59.392 ezer forint

értékcsökkenést számolt el.

A pótbefizetésre tárgyévben nem került sor, míg a kétes vevőkövetelésekre 194.222 ezer forint

értékvesztést számolt el a Társaság.

A Társaság az IFRS 9 standard előírásaival összhangban felmérte a követelések kapcsán

elszámolandó hitelezési veszteség szükségességét. A várható hitelezési veszteségeket együttes

alapon értékeltük az egyes eszközcsoportoknál a következők szerint:

– vevőkövetelések: az egyszerűsített modellt alkalmazza a Társaság (élettartam alatti

módszer);

– adott kölcsönök: felmérésünk szerint a hitelezési kockázat nem nőtt meg jelentősen a kezdeti

megjelenítés óta, így a 12 havi várható hitelezési veszteséggel számoltunk;

– pótbefizetések: értékvesztett eszközként kezeljük.

A hitelezési veszteség értékelésekor figyelembe vett tényezők a következők voltak:

– A pénzügyi instrumentumok hitelkockázata nőtt-e jelentősen a kezdeti megjelenítés óta/

értékvesztett pénzügyi eszközök:

▪ pótbefizetés a Harsánylejtő Kft. részére: a bázis évi 792.500 ezer forint összegű

pótbefizetésből származó követelésen felül, a tárgyévben további pótbefizetésre nem volt

szükség, mivel a leányvállalat működése a tárgyévben pozitív eredménnyel zárult;

▪ adott kölcsönök: a Társaság ezen pénzügyi instrumentumait alacsony hitelkockázatúnak

tekintettük, a tárgyévben a Harsánylejtő Kft. részére hosszú lejáratú kölcsönt folyósított a

Társaság, de ennek maradéktalan visszafizetésére számítunk;

▪ vevőkövetelések: bázisévben egyedi értékelés alapján mindössze 8.355 ezer forint, míg a

tárgyévben viszont jelentős, 194.222 ezer forint összegű, 100%-os értékvesztés került

elszámolásra két olyan korábbi bérlővel szemben fennálló követeléssel kapcsolatban,

akikkel a bérleti szerződések felmondásra kerültek (lásd még a 6. pont második részletező

tábla releváns adatait).

– A vevőkövetelések hitelezési vesztesége becslésekor előre tekintő információkat is

figyelembe vettünk.

– A vevőkövetelések kapcsán a Társaság az IFRS 9 standard előírásainak megfelelően ismét

megvizsgálta, hogy mekkora lenne a hitelezési veszteség az év végi vevőállomány alapján,

melynek eredményeként tárgyévben további hitelezési veszteséget nem számolt el a már

korábbi 16.645 ezer forint értéken felül (lásd még a 6. pont részletező tábla releváns adatait).

27. Egyéb működési ráfordítások

adatok ezer forintban	2023	2022
Valós értékelés hatása készletekre	0	72 457
Valós értékelés	602 495	196 110
Ingatlan és ingóság értékesítés	0	1 418
Selejtezés	14 521	0
Térítés nélküli átadás	0	57 353
Adók	222 224	126 440
Egyéb ráfordítások	21 050	17 512
Összesen	860 290	471 290

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Az egyéb működési ráfordítások értéke a tárgyidőszakban 83%-kal nőtt a bázisévhez képest, amely

az alábbi tételek együttes hatásának volt az eredménye:

– a befektetési célú ingatlanok valós értékelése miatt ezen a soron jelenik meg az IAS 40

standard alapján elszámolt piaci érték csökkenése is, ami a bázisévben elszámolt piaci

értékcsökkenést 406 millió forinttal haladja meg;

– a tárgyévben olyan, korábban a beruházások között elszámolt tételek, főként tervek kerültek

selejtezésre, amelyek megvalósítására nem fog sor kerülni;

– az önkormányzatokkal elszámolt adók (építményadó, telekadó) tárgyévi értéke mintegy 96

millió forinttal haladja meg a bázisévi adatot, de ez csak részben ered az adótételek

növekedéséből, az eltérés nagy része abból adódik, hogy 2022-ben a Társaság több évre

visszamenőleg telekadó visszatérítésben részesült a Budapest Főváros III. kerületi

Önkormányzattól;

– az egyéb ráfordítások soron jelennek meg többek között a Magyar Ökomenikus

Segélyszervezet és a Baptista Szeretetszolgálat részére fizetett támogatások is;

– a készleteket tárgyévben valós értékelés hatása miatti korrekció nem érintette, mivel a

készletállományban nem történt változás (lásd még: 5. sz. pontban leírtak);

– térítés nélküli átadás tárgyévben nem történt, míg a bázisévi adat jelentős értéket mutat a

Budapest Főváros részére történt térítés nélküli közmű átadások (mintegy 57 millió forint)

miatt.

28. Pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai

Pénzügyi műveletek bevételei
adatok ezer forintban	2023	2022
Kapott kamatok	648 492	588 649
Árfolyamnyereség	42 731	52 372
Egyéb	0	0
Bevételek összesen	691 223	641 021

Pénzügyi műveletek ráfordításai
adatok ezer forintban	2023	2022
Fizetett kamatok	434 636	321 538
Árfolyamveszteség	50 167	14 333
Egyéb	0	0
Ráfordítások összesen	484 803	335 871

A kapott kamatok növekedése a szabad pénzeszközök hatékony menedzselésének az eredménye,

míg a kamatráfordítások emelkedésében az játszott szerepet, hogy 2022-ben a Major Udvar, 2023-

ban a BIF Tower fejlesztések befejezését követően az ezek finanszírozására felvett hitelek kamatai

már a pénzügyi ráfordítások között jelennek meg, mivel az elvégzett beruházások aktiválása után a

társaság már nem számolt el kamatokat a minősített eszközként kezelt ingatlanok beruházási

költségei között (lásd még: 1. pont).

A tárgyidőszakban elszámolt árfolyamnyereség és árfolyamveszteség változása a forintárfolyam

évközi ingadozásának volt az eredménye.

29. Tényleges adóráfordítás

adatok ezer forintban	2023	2022
Társasági adó	923	906
Iparűzési adó	0	0
Innovációs járulék	21 175	26 971
Egyéb	0	0
Tényleges adó összesen	22 098	27 877

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A SZIE státusz miatt a Társaság csak a SZIE státusz megszerzéséig (2017. október 20.) volt köteles

társasági adót fizetni. A Társaság, mint SZIT ugyanakkor köteles a társasági adóalapját

megállapítani a SZIT törvény előírásaira is tekintettel, de az így kapott adóalap után társasági

adófizetési kötelezettség csak bizonyos esetekben terheli (pl. kapcsolt felektől származó

bevételarányos adóalap után), aminek figyelembevételével a tárgyévre 923 ezer forint TAO-t

(számítást lásd lentebb), továbbá 21.175 ezer forint innovációs járulék fizetési kötelezettséget

kalkuláltunk a Társaságnál 2023-ban.

adatok ezer forintban	2023
IFRS adózás előtti eredmény	10 566 927
Adó korrekció (innovációs járulék)	21 175
IFRS adózás előtti eredmény (innovációs járulékkal korrigálva)	10 545 752
IFRS korrekciós tételek	-2 998 385
Társasági adó előtti korrigált eredmény	7 547 367
Növelő tételek	2 032 089
Csökkentő tételek	-1 518 736
Társasági adó alap 2023-ban	8 060 720
Társasági adó mértéke SZIT miatti kedvezmény	0%
Kapcsolt bevétel aránya a teljes bevételhez (2 tizedesjegyre kerekítve)	0,13%
Társasági adó alap (kapcsolt felektől származó bevételarányos) 2023-ban	10 253
Kapcsolt felek után fizetendő társasági adó	923
2023. évi társasági adó kötelezettség	923

30. Halasztott adóráfordítás

adatok ezer forintban	2023	2022
Halasztott adó	0	0
Összesen	0	0

2017-ben a SZIE státusz miatt az előző években képzett halasztott adó kötelezettség

visszaforgatásra került.

31. Egyéb átfogó jövedelem

Sem a tárgyévben, sem a bázisévben az egyéb átfogó jövedelmet érintő jellegű tranzakció nem

történt. Az egyéb ingatlanok valós értékváltozásának adóhatása 0 ezer forint volt mind 2023-ban,

mind 2022-ben.

32. Egy részvényre jutó eredmény

adatok ezer forintban	2023	2022
Adózott eredmény (ezer forint)	10 544 829	10 012 333
Törzsrészvények súlyozott átlaga (darab)	252 316 945	251 684 440
Egy részvényre jutó eredmény (alap) (forint) (az "Adózott eredmény" és a "törzsrészvények súlyozott átlaga" hányadosa)	41,79	39,78

A Társaság alaptőkéje 287.024.440 darab egyenként 10 forint névértékű, névre szóló,

dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll, amelyből 22.514.206 darab a társaság

tulajdonában lévő saját részvény és 252.316.945 darab a törzsrészvények súlyozott átlaga.

A Társaságunknál nincsen olyan tényező, amely hígítaná az egy részvényre jutó eredményt.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

33. A vagyoni, pénzügyi helyzet, illetve a jövedelmezőség vizsgálata

33.1. Vagyoni helyzet mutatószámai

Megnevezés	2023	2022
Éven túli eszközök aránya az eszközökön belül	92,08%	88,83%
Forgóeszközök aránya az eszközökön belül	7,92%	11,17%
Anyavállaltra jutó saját tőke aránya a kötelezettségek és saját tőke összesen belül	72,17%	68,05%
Eladósodottság (Hosszúlejáratú kötelezettségek aránya az anyavállalatra jutó saját tőke és a hosszú lejáratú kötelezettség összegéhez)	24,57%	26,57%
Idegen és saját tőke aránya	32,57%	36,18%
Forgótőke (ezer forintban)	6 833 316	9 109 544
Forgótőke aránya a saját tőkéhez	10,98%	16,41%
Éven túli eszközök fedezettsége	78,37%	76,61%
Éven túli eszközök fedezettsége, idegen tőkét is figyelembe véve	103,90%	104,33%

33.2. Pénzügyi helyzet mutatószámai

Megnevezés	2023	2022
Likviditási mutató I.	183,01%	152,45%
Likviditási gyorsráta	168,87%	134,28%

33.3. Jövedelmezőség alakulása mutatószámai

Megnevezés	2023	2022
Árbevétel arányos nyereség	128,03%	94,61%
Saját tőke arányos nyereség	16,65%	17,54%

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

34. Szegmensinformációk

A Társaság valamennyi ingatlana Budapesten található, így a bevételek és ráfordítások földrajzi

régiók szerinti megosztása nem indokolt. Tekintettel arra, hogy a Társaság ingatlanok

bérbeadásával, hasznosításával és kereskedelmével foglalkozik, a szegmensek kialakítására 2023-

ban is ennek megfelelően került sor. A „Harsánylejtő Projekt” szegmens a Harsánylejtő Projekt

keretében (i) megvalósult lakóingatlan-fejlesztéssel kapcsolatos tevékenység eredményét, valamint

(ii) a telekértékesítések és az azokhoz kapcsolódó tevékenységek eredményét összesíti. A

„Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok” szegmensben a Társaság által bérbeadás céljából

vásárolt ingatlanokhoz közvetlenül köthető eredményeket mutatjuk ki. Ezen kívül külön kerül

kimutatásra a Társaság működéséből eredő, ingatlanokhoz közvetlenül nem kapcsolható

„Működési” eredmény.

A fent említett csoportosítás szerinti szegmensek bevételeinek és költségeinek 2023. és 2022. évi

alakulását az alábbi táblázatok tartalmazzák:

2023 (adatok ezer forintban)	Harsánylejtő Projekt	Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok	Működési	Összesen
Értékesítés nettó árbevétele	9 153	8 083 191	162	8 092 506
Egyéb működési bevétel	236	6 250 310	30 122	6 280 668
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	0	0	0	0
Saját termelésű készletek állományváltozása	0	0	0	0
Anyagjellegű ráfordítások	-7 463	-1 792 648	-187 999	-1 988 110
Személyi jellegű ráfordítások	0	0	-910 653	-910 653
Értékcsökkenés és értékvesztés	-2 027	-219 402	-32 185	-253 614
Egyéb működési ráfordítások	-4 803	-832 205	-23 282	-860 290
Pénzügyi műveletek bevételei	0	371	690 852	691 223
Pénzügyi műveletek ráfordításai	0	-403 701	-81 102	-484 803
Adózás előtti eredmény	-4 904	11 085 916	-514 085	10 566 927

2022 (adatok ezer forintban)	Harsánylejtő Projekt	Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok	Működési	Összesen
Értékesítés nettó árbevétele	3 234 345	7 054 542	629	10 289 516
Egyéb működési bevétel	550 607	2 311 861	20 733	2 883 201
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	0	0	0	0
Saját termelésű készletek állományváltozása	-123 863	0	0	-123 863
Anyagjellegű ráfordítások	-98 563	-1 829 902	-132 083	-2 060 548
Személyi jellegű ráfordítások	0	-5	-676 880	-676 885
Értékcsökkenés és értékvesztés	-2 027	-31 274	-71 770	-105 071
Egyéb működési ráfordítások	-72 580	-378 688	-20 022	-471 290
Pénzügyi műveletek bevételei	0	110	640 911	641 021
Pénzügyi műveletek ráfordításai	0	-288 962	-46 909	-335 871
Adózás előtti eredmény	3 487 919	6 837 682	-285 391	10 040 210

A Társaság menedzsmentje nem követi nyomon az eszközöket és kötelezettségeket a szegmensek

szintjén.

A 2023. üzleti évben a Társaság egy, a „Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok”

szegmenshez tartozó vevője esetében, az ezen vevővel bonyolított ügyletekből származó éves nettó

árbevétel (2.154.804.055 forint) haladta meg a Társaság összes éves árbevételének a 10%-át.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

35. Kockázatkezelés

A Társaság eszközei közé tartoznak a pénzeszközök, értékpapírok, vevői és egyéb követelések,

valamint egyéb eszközök, kivéve az adókat. A Társaság forrásai közé tartoznak a hitelek és

kölcsönök, szállítói és egyéb kötelezettségek, kivéve az adókat és pénzügyi kötelezettségek valós

értéken történő átértékeléséből származó nyereséget vagy veszteséget.

A Társaság a következő pénzügyi kockázatoknak van kitéve:

▪ hitelkockázat

▪ likviditási kockázat

▪ piaci kockázat

Ez a fejezet bemutatja a Társaság fenti kockázatait, a Társaság célkitűzéseit, politikáit, folyamatok

mérését és kockázat kezelését, valamint a Társaság tőkemenedzsmentjét. Az Igazgatótanács

általános felelősséget visel a Társaság felügyelete és kockázatkezelése terén.

A Társaság kockázatmenedzsmentjének a célja, hogy kiszűrje és kivizsgálja azokat a kockázatokat,

amelyekkel szembesül a Társaság, valamint, hogy beállítsa a megfelelő kontrollokat, és hogy

felügyelje a kockázatokat.

35.1. Tőkemenedzsment

A Társaság politikája, hogy megőrizze az alaptőkét, amely elegendő ahhoz, hogy a befektetői és

hitelezői bizalom a jövőben fenntartsa a jövőbeni fejlődését a Társaságnak. Az Igazgatótanács

igyekszik fenntartani azt a politikát, hogy kölcsönadásokból eredő magasabb kitettséget csak

magasabb hozam mellett vállal, az erős tőkepozíció által nyújtott előnyök és a biztonság alapján.

A Társaság tőkeszerkezete a nettó idegen tőkéből, valamint a Társaság saját tőkéjéből áll (ez utóbbi

a jegyzett tőkét, a tartalékokat és a nem ellenőrző tulajdonosok részesedését foglalja magában).

A Társaság a tőke kezelése során igyekszik biztosítani, hogy a Társaság leányvállalata folytatni tudja

tevékenységét és egyúttal maximalizálja a tulajdonosok számára a megtérülést a kölcsöntőke és a

saját tőke optimális egyensúlyozásával, valamint az optimális tőkestruktúra megtartását a

tőkeköltségek csökkentése érdekében. A Társaság azt is figyeli, hogy leányvállalata tőkeszerkezete

megfelel-e a helyi törvényi előírásoknak.

A nettó adósságállomány és a saját tőke a beszámolási időszak végén az alábbiak szerint alakult:

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Hitelek, kölcsönök	20 332 948	21 522 208
Pénzeszközök	6 305 607	8 023 789
Nettó adósságállomány	14 027 341	13 498 419
Saját tőke	62 243 827	55 507 953

35.2. Hitelezési kockázat

A hitelezési kockázat annak a kockázatát fejezi ki, hogy az adós vagy a partner nem teljesíti

szerződéses kötelezettségeit, amely pedig pénzügyi veszteséget eredményez a Társaság számára.

A pénzügyi eszközök, amelyek hitelezési kockázatoknak vannak kitéve, lehetnek hosszú vagy rövid

távú kihelyezések, pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek, vevők és egyéb követelések.

A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke a maximális kockázati kitettséget mutatja. Az alábbi

táblázat a Társaság maximális hitelkockázati kitettségét mutatja 2023. december 31-én és 2022.

december 31-én.

adatok ezer forintban	2023.12.31	2022.12.31
Vevő követelés	70 152	328 023
Pénzeszközök	6 305 607	8 023 789
Összesen	6 375 759	8 351 812

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A lejárt követeléseink behajtási kockázatát folyamatosan figyelve, értékvesztés elszámolásával

általában a kockázat mérséklésre kerül.

A vevők minősítése folyamatosan történik. Egyedi értékelés alapján vevői követelésekre a

tárgyévben 194.222 ezer forint, bázisévben 8.355 ezer forint értékvesztést számolt el a Társaság. A

le nem járt és a lejárt vevői követeléseinken a behajtási kockázat arányaiban nem jelentős.

35.3. Likviditási kockázat

A likviditási kockázat annak kockázata, hogy a Társaság nem tudja pénzügyi kötelmeit

esedékességkor teljesíteni. A Társaság likviditásmenedzselési megközelítése, hogy amennyire

lehetséges, mindig megfelelő likviditást biztosítson kötelezettségei esedékességkor történő

teljesítéséhez, mind szokásos, mind feszített körülmények között anélkül, hogy elfogadhatatlan

vesztesége merülne fel vagy kockáztatná a Társaság hírnevét.

A Társaság csoportszintű cash-flow tervet készít, amelyet folyamatosan aktualizál. A Társaság

gördülő előrejelzéssel vizsgálja a pénzeszközszükségletet a működéshez szükséges megfelelő

pénzállomány biztosítása érdekében, valamint a vonatkozó hitelszerződésben meghatározott

pénzügyi mutatók teljesülését. A társasági szinten jelentkező készpénztöbblet betétszámlákon,

lekötött betétekben testesül meg.

A tárgyév végén a Társaság könyveiben szereplő 249.265 ezer forint értékű szállítói tartozások

lejárata többnyire éven belüli, kivéve az ingatlanfejlesztések kapcsán igénybe vett

generálkivitelezőkkel szemben nyilvántartott garanciális visszatartások 22.757 ezer forint értékű

állományát. Bázisévben a szállítói állomány 804.488 ezer forint volt, s ebből 173.863 ezer forint volt

a garanciális visszatartások összege.

A pénzügyi kötelezettségek (hitelek) lejárati szerkezetét mutatják be az alábbi táblázatok:

adatok ezer forintban	2023.12.31-én	1 éven belül esedékes*	2-5 éven belül esedékes*	5 éven túl esedékes*	Összesen
Pénzügyi kötelezettségek	20 332 948	1 446 747	5 786 987	13 099 214	20 332 948
*esedékes tőketörlesztések

adatok ezer forintban	2023.12.31-én	1 éven belül esedékes*	2-5 éven belül esedékes*	5 éven túl esedékes*	Összesen
Pénzügyi kötelezettségek	21 522 208	1 446 747	5 786 987	14 288 474	21 522 208
*esedékes tőketörlesztések

35.4. Piaci kockázat

A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak, mint az átváltási árfolyamok és kamatlábak

változása befolyásolni fogja a Társaság eredményét vagy pénzügyi instrumentumokban lévő

befektetéseinek értékét. A piaci kockázat kezelésének célja a piaci kockázatnak való kitettségek

kezelése és ellenőrzése elfogadható keretek között, a haszon optimalizálása mellett.

A Társaság 2018. márciusát követően, az akkori CIB Bank Zrt. felé fennálló EUR hitelének forint

hitellel történő refinanszírozását követően csak forint alapú hosszú távú hitellel rendelkezik.

Figyelembe véve, hogy a Társaság bevételeinek mintegy 84%-a forintban realizálódik és a

devizabevételek bőven fedezik a devizában felmerülő kiadásokat, ebből adódóan FX kockázata

gyakorlatilag nincs.

A Társaság a 2020 szeptemberében megvalósult refinanszírozási ügylet eredményeként

megszüntette a hitelezési kamatkockázatát, 2020. szeptember 15-ét követően a BIF kizárólag

hosszú lejáratú, fix kamatozású, forintban denominált hitellel rendelkezik.

Árfolyamfedezeti ügyleteket a Társaság nem köt.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

36. Érzékenységi elemzés

A Társaság, figyelemmel arra, hogy a tárgyévben a fenti 35.4. pontban foglalt refinanszírozási

ügylettel a korábbi években még fennálló hitelezési kamatkockázatát megszüntette, külön

érzékenységvizsgálatot nem végzett.

37. Pénzügyi instrumentumok

Pénzügyi instrumentumnak minősülnek az adott kölcsönök, a befektetett pénzügyi eszközök, a

forgóeszközök közül a vevőkövetelések, az értékpapírok és a pénzeszközök, valamint a felvett

hitelek, kölcsönök és a szállítói kötelezettségek.

2023. december 31. adatok ezer forintban	Könyv szerinti érték	Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott
kölcsönök és követelések
Vevőkövetelések	293 710	70 152
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek	6 305 607	6 305 607
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott
kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	20 332 948	20 332 948
Szállítói kötelezettségek	249 265	249 265

2022. december 31. adatok ezer forintban	Könyv szerinti érték	Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott
kölcsönök és követelések
Vevőkövetelések	357 724	328 023
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek	8 023 789	8 023 789
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott
kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	21 522 208	21 522 208
Szállítói kötelezettségek	804 488	804 488

38. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása

Az Igazgatótanács tagjai a 2023-as üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2023-as

üzleti évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett látták el feladataikat.

A Társaságnál és a konszolidációs körbe vont leányvállalatnál Felügyelőbizottság nem működik.

39. Kulcspozícióban lévő felső- és középvezetők javadalmazása

adatok ezer forintban	2023	2022
Bruttó bér	239 324	261 936
Járulékok	31 112	34 052
Összesen	270 436	295 988

A fenti táblázat tekintetében kulcspozícióban lévő vezetőnek minősülnek a következő személyek: a

vezérigazgatók, a gazdasági vezérigazgató-helyettes és az osztályvezetők.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

40. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek

A Társaságnak 2023. évben egy, a „Befektetési célú, jövedelemtermelő ingatlanok” szegmenshez

tartozó vevője esetében, az ezen vevővel bonyolított ügyletekből származó éves nettó árbevétele

(2.154.804.055 forint) haladta meg a Társaság összes éves árbevételének a 25%-át (26,6%), viszont

kivételes nagyságú vagy előfordulású költsége nem volt.

41. Kapcsolt felek bemutatása

41.1. Leányvállalat

		Szavazati és tulajdoni arány
Leányvállalat	Székhely	2023.12.31.	2022.12.31.
Harsánylejtő Kft.	1033 Budapest Polgár u. 8-10.	100,00%	100,00%

2023. december 31-én a Harsánylejtő Kft. saját tőke adatai ezer forintban:

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
Saját tőke	29 677	6 769
Jegyzett tőke	3 000	3 000
Tőketartalék	0	0
Eredménytartalék	-788 731	-789 952
Lekötött tartalék	792 500	792 500
Adózott eredmény	22 908	1 221

A Harsánylejtő Kft. 2023. évi éves beszámolójában szereplő saját tőke értéke az előző évihez

hasonlóan már pozitív, ellentétben a korábbi évekkel, ahol negatív volt a saját tőke, emiatt a

Társaság alapítói határozattal több alkalommal, összesen 792,5 millió forint összegű pótbefizetés

megfizetésével rendezte a Harsánylejtő Kft. saját tőke helyzetét.

A kapcsolt felek között folytatott ügyletek:

adatok ezer forintban	2023.12.31.	2022.12.31.
BIF által adott kölcsön	68 000	0
BIF Bevétel	1 175	0
BIF Ráfordítás	0	0
Bér+járulék követelés	2 163	551

41.2. Más kapcsolt fél

2023-ban a Harsánylejtő Kft-n túl, a PIÓ-21 Vagyonkezelő és Szolgáltató Kft-vel, mint kapcsolt féllel

állt üzleti kapcsolatban a Társaság, akivel szemben 19.808 ezer forint bevételt realizált ingatlan

bérbeadás jogcímen. Továbbá 2022. február 23-ától a Kastélyszálló Kft. is kapcsolt félnek minősül,

akivel szemben tárgyévben sem bevételt, sem költséget nem számolt el a Társaság.

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

IV. Egyéb kiegészítő információk

1. Mérleg alatti tételek, peres ügyek és egyéb jogi eljárások

1.1. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró tételek

2023. december 31-én a Társaság vagyonát alkotó egyes dolgokon az alábbi zálogjogok álltak fenn:

Hitel1

A Társaság és az MFB Magyar Fejlesztési Bank Zrt. között 2018. november 7. napján létrejött 20

milliárd forint összegű hitelkeret-szerződés alapján a Társaság és az MFB Magyar Fejlesztési Bank

Zrt. között a 2019. szeptember 3-án létrejött kölcsönszerződés szerint az MFB Magyar Fejlesztési

Bank Zrt. 7.579.600.000 forint összegű kölcsönt nyújtott a Társaság részére.

A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése

▪ Budapest, V. kerület, 24408/4 hrsz.-ú ingatlan (1052 Budapest, Apáczai Csere János utca 9.)

A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:

Kölcsönszerződés

Dátuma: 2019. szeptember 3.

Ingatlan jelzálogszerződés – több követelés biztosítására

Dátuma: 2019. szeptember 3.

Követelést terhelő zálogszerződés

Dátuma: 2019. szeptember 3.

A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:

20.000.000.000 forint tőketartozás és járulékai

Hitel2-4

A Társaság és a Takarékbank Zrt. között 2020. augusztus 31-én létrejött három darab

kölcsönszerződés alapján a Takarékbank Zrt. az alábbi 15 éves futamidejű, fix kamatozású forint

kölcsönöket nyújtotta a Társaság részére:

▪ a Társaság és az MFB Magyar Fejlesztési Bank Zrt. között 2018. november 7. napján létrejött

20 milliárd forint összegű hitelkeret-szerződés alapján a 2019. november 7-én létrejött két

darab kölcsönszerződés és a 2020. február 6. napján létrejött egy darab kölcsönszerződés

szerinti teljes tartozás kiváltása céljára 9.707.551.770 forint összegű kölcsön, a kölcsön

folyósítására 2020. szeptember 15-én került sor;

▪ ingatlanvásárlás részbeni utófinanszírozására, valamint ingatlanfelújítás, beruházás

finanszírozására összesen 2.606.021.058 forint összegű kölcsön, amelyből az első

folyósításra 1.124.100.000 összegben 2020. szeptember 1-jén, a második folyósításra

143.750.000 forint összegben 2020. november 13-án került, a harmadik folyósításra

211.525.013 forint összegben 2021. december 15-én, a negyedik folyósításra 500.001.885

forint összegben 2022. május 18-án, az ötödik folyósításra 614.433.303 forint összegben

2022. július 14-én és a hatodik egyben utolsó folyósításra 12.210.857 forint összegben 2022.

szeptember 22-én került sor;

▪ a Társaság és a Takarékbank Zrt. között 2018. március 8. napján létrejött 2.100.000.000 forint

összegű kölcsönszerződés alapján fennálló teljes tartozás kiváltása céljára 1.661.513.172

forint összegű kölcsön, a kölcsön folyósítására 2020. szeptember 15-én került sor.

A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése

▪ Budapest XII. kerület, 6979/1 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 12-

14.)

▪ Budapest, XII. kerület, 6866 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 35.)

▪ Budapest III. kerület 18059 helyrajzi számú ingatlan (1033 Budapest, Flórián tér)

▪ Budapest X. kerület 38315/42 helyrajzi számú ingatlan (1101 Budapest, Üllői út 114-116.)

▪ Budapest I. kerület 6775 helyrajzi számú ingatlan (1012 Budapest, Logodi utca 42.)

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:

Kölcsönszerződések (3 darab)

Dátuma: 2020. augusztus 31.

Jelzálogszerződés ingatlanra – több követelés biztosítására meghatározott keretösszeggel

Dátuma: 2020. augusztus 31.

Zálogszerződés követeléseket terhelő zálogjog alapítására – több követelés biztosítására

meghatározott keretösszeggel

Dátuma: 2020. augusztus 31.

Óvadéki szerződés fizetési számla követelésen:

Dátuma: 2020. augusztus 31.

A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:

14.700.000.000 forint keretösszeg

Hitel5

A Társaság és a Takarékbank Zrt. között 2021. június 28-án létrejött kölcsönszerződés alapján a

Takarékbank összesen 2.500.000.000 forint összegű, ingatlanfelújítási, beruházási célú, 15 éves

futamidejű, fix kamatozású forint kölcsönt nyújtott a Társaság részére, amelyből az első folyósításra

524.141.008 forint összegben 2021. szeptember 16-án, a második folyósításra 716.312.052 forint

összegben 2021. december 15-én és a harmadik egyben utolsó folyósításra 1.259.546.940 forint

összegben 2022. március 17-én került sor.

A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése

▪ Budapest XII. kerület, 6979/1 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 12-

14.)

▪ Budapest, XII. kerület, 6866 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 35.)

▪ Budapest III. kerület 18059 helyrajzi számú ingatlan (1033 Budapest, Flórián tér)

▪ Budapest X. kerület 38315/42 helyrajzi számú ingatlan (1101 Budapest, Üllői út 114-116.)

▪ Budapest I. kerület 6775 helyrajzi számú ingatlan (1012 Budapest, Logodi utca 42.)

A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:

Kölcsönszerződés

Dátuma: 2021. június 28.

Jelzálogszerződés ingatlanra

Dátuma: 2021. június 28.

Zálogszerződés követeléseket terhelő zálogjog alapítására

Dátuma: 2021. június 28.

Óvadéki szerződés fizetési számla követelésen:

Dátuma: 2021. június 28.

A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:

2.500.000.000 forint és járulékai

Hitel6

A Társaság és az MBH Bank Nyrt. között 2023. július 25-én létrejött kölcsönszerződés alapján az

MBH Bank Nyrt. összesen 681.580.000 forint összegű, ingatlanfelújítási, beruházási célú, 8 éves

futamidejű, fix kamatozású forint kölcsönt nyújt3 a Társaság részére, amelyből az első folyósításra

9.220.101 forint összegben 2023. október 3-án, a második folyósításra 41.183.112 forint összegben

2023. október 6-án, a harmadik folyósításra 52.216.131 forint összegben 2023. november 3-án, a

negyedik folyósításra 154.867.235 forint összegben 2023. november 28-án került sor.

A terhelt dolog, jog (vagyonrész) megnevezése

▪ Budapest XII. kerület, 6979/1 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 12-

14.)

▪ Budapest, XII. kerület, 6866 helyrajzi számú ingatlan (1122 Budapest, Városmajor utca 35.)

▪ Budapest III. kerület 18059 helyrajzi számú ingatlan (1033 Budapest, Flórián tér)

▪ Budapest X. kerület 38315/42 helyrajzi számú ingatlan (1101 Budapest, Üllői út 114-116.)

▪ Budapest I. kerület 6775 helyrajzi számú ingatlan (1012 Budapest, Logodi utca 42.)

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

A biztosított követelést tartalmazó szerződés adatai:

Kölcsönszerződés

Dátuma: 2023. július 25.

Jelzálogszerződés ingatlanra

Dátuma: 2023. július 25.

Zálogszerződés követeléseket terhelő zálogjog alapítására

Dátuma: 2023. július 25.

A biztosított követelés / bejegyzett teher összege:

681.580.000 forint tőke és járulékai

1.2. Peres ügyek, egyéb jogi eljárások

Budapesti Ingatlan Nyrt. 2023. december 31-én nem szerepelt folyamatban lévő peres eljárásban

alperesként.

2. A mérleg fordulónapját követő lényeges események

A Társaság, mint vevő a SCHAUB d.o.o. (OIB: 57065811373; HR-51211 Matulji Ul. V. Gortana 2.)

eladóval ingatlan adásvételi szerződést kötött a Horvátország, 320170 Volosko, (hrsz.: 410),

természetben az 51410 Opatija, UI. Ivana Matetica Ronjgova 6. szám alatt elhelyezkedő ingatlan

1/1 tulajdoni hányadának megvásárlása tárgyában. A tranzakció 2024. február 7-én sikeresen zárult.

3. Rendkívüli és egyéb szabályozott közzétételek 2023-ban és az Egyedi Éves Pénzügyi

Kimutatások aláírásának időpontjáig

Közzététel napja	Közzététel tárgya
2024. április 2.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. március 26.	Közgyűlési meghívó
2024. február 29.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. február 7.	Tájékoztatás ingatlan adásvételi szerződés megkötéséről
2024. január 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2024. január 8.	Kiegészítő tájékoztatás 2022. évi osztalékfizetési hirdetményhez
2024. január 2.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2023. december 20.	Társasági eseménynaptár
2023. december 14.	Saját részvény értékesítése
2023. november 30.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2023. október 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2023. október 2.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2023. augusztus 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2023. július 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2023. június 30.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2023. május 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2023. május 11.	Osztalékfizetés
2023. május 2.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2023. április 28.	BIF Éves Jelentés és Konszolidált Éves jelentés 2022
2023. április 28.	BIF Javadalmazási Jelentés
2023. április 28.	Felelős Társaságirányítási Jelentés
2023. április 28.	A Budapesti Ingatlan Nyrt. 2023. évi éves rendes közgyűlésének jegyzőkönyve az elfogadott határozatokkal
2023. április 12.	Kiegészítő tájékoztatás 2021. évi osztalékfizetési hirdetményhez
2023. április 6.	Közgyűlési előterjesztés és határozati javaslatok
2023. március 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése

2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

2023. március 27.	Közgyűlési meghívó
2023. február 28.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2023. január 31.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése
2023. január 2.	Szavazati jogok és alaptőke havi bejelentése

4. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése

A 2023. évi auditált IFRS Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatásokat a Társaság Igazgatótanácsa 2024.

április 9-én meghozott határozatával jóváhagyta és közzétételre engedélyezte.

Felelősségvállalási Nyilatkozat

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. ezúton nyilatkozik arról, hogy a 2023. évi

auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások a Társaság legjobb tudása szerint, a Nemzetközi

Pénzügyi Beszámolási Standardok alapján készült, valós és megbízható képet ad a Társaság

eszközeiről, kötelezettségeiről, pénzügyi helyzetéről, valamint nyereségéről és veszteségéről és

nem hallgat el olyan tényt, amely a Társaság helyzetének megítélése szempontjából jelentőséggel

bír.

Budapest, 2024. április 9.

……………………………………….	……………………………………….
dr. Ungár Anna az Igazgatótanács elnöke, vezérigazgató lakcím: 1121 Budapest, Hegyhát út 23.	Berecz Kristóf az Igazgatótanács alelnöke, vezérigazgató lakcím: 1121 Budapest, Hegyhát út 23.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés

a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási

Standardok (IFRS) szerint készített, 2023.

évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi

Kimutatásokhoz

Budapesti Ingatlan Hasznosítási

és Fejlesztési Nyrt.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

Tartalomjegyzék

I. A Társaság céljainak, stratégiájának, tevékenységének bemutatása ...................................... 2

II. 2023. évi eredmények és 2024. évi kilátások, kihívások ............................................................ 5

1. 2023. évi eredmények .......................................................................................................... 5

2. Kilátások, kihívások a 2024. üzleti évre ............................................................................... 8

III. A Társaságnál a 2023-ban lezajlott lényegesebb események ................................................... 9

1. Közgyűlés ............................................................................................................................. 9

2. Személyi változások ............................................................................................................. 9

3. Jelentős perek ...................................................................................................................... 9

IV. A Társaság eredményességét befolyásoló kockázati tényezők ............................................... 9

V. A mérleg fordulónapja után bekövetkezett lényeges események ..........................................10

VI. Általános társasági információk ................................................................................................10

VII. Az alkalmazottak számának alakulása, foglalkoztatáspolitika ...............................................14

VIII. Kutatás és kísérleti fejlesztés .....................................................................................................14

IX. Személyi változások 2023-ban ...................................................................................................14

X. Környezetvédelem .......................................................................................................................14

XI. Felelős társaságirányítási jelentés és nyilatkozat ....................................................................14

Felelősségvállalási Nyilatkozat ...........................................................................................................15

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

I. A Társaság céljainak, stratégiájának, tevékenységének bemutatása

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. (székhely: 1033 Budapest Polgár utca 8-10.)

(a továbbiakban: „Társaság” és/vagy „BIF”) 2023. évi üzleti tevékenysége az alábbiakban felsorolt

fejlesztési stratégia és célok megvalósítása mentén zajlott:

➢ a Társaság meglévő jövedelemtermelő ingatlan-portfóliójába illeszkedő iroda és egyéb épületek

felkutatása és akvizíciók lebonyolítása;

➢ meglévő ingatlan-portfólióban rejlő maximális jövedelemtermelési potenciál kihasználása,

valamint az irodaházak működésének optimalizálása, ingatlanok fejlesztése;

➢ a Társaság tulajdonában lévő Budapest, III. kerületi, 39 hektáros Harsánylejtő fejlesztési terület

teljes kidolgozott koncepciójának megvalósítása.

A Társaság ingatlanfejlesztő, ingatlanhasznosító cégként – 2017. október 20-ától kezdődően a

szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (a továbbiakban: „SZIT

törvény”) szerinti szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként (a továbbiakban: „SZIE”), majd 2018.

december 31. óta szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (a továbbiakban: „SZIT”) – a saját

tulajdonú ingatlanjainak (iroda, illetve egyéb épületeinek és parkolóházainak) bérbeadás útján történő

hasznosításával, ezek további fejlesztésével és a saját tulajdonú építési telkeinek az értékesítésével,

azokon történő ingatlanfejlesztésekkel, valamint az elkészült ingatlanok hasznosításával és

értékesítésével foglalkozik.

A Társaság a tulajdonában lévő ingatlantípusoknak megfelelően az alábbi főbb ingatlanpiaci

szegmensek területén tevékenykedik:

▪ Irodaházak

▪ Parkolóházak

▪ Építési telkek

▪ Lakóingatlanok

▪ Szállodák

Irodaházak

2023 negyedik negyedévében a budapesti modern irodaállomány egy új irodaházzal, összesen 25.320

m2-rel bővült. A teljes irodaállomány 2023. év végére 4.369.900 m2-t tett ki, melyen belül 3.571.710 m2

„A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 798.190 m2 saját tulajdonú irodaház

található. A teljes bruttó kereslet 2023-ban 575.504 m2-t, míg a nettó kereslet ugyanezen időszakban

290.082 m2-t tett ki. A bruttó és nettó bérbeadás egyaránt 47%-os növekedést mutatott a 2022-es évhez

viszonyítva. Az üresedési ráta pedig az előző év végén elérte a 13,3%-ot.

A kihasználatlansági ráta az előző negyedévhez képest 0,1 százalékponttal, az előző év azonos

időszakához képest pedig 2 százalékponttal emelkedett 2023 negyedik negyedévében.

2023 negyedik negyedévében a legalacsonyabb üresedési rátát Észak-Buda alpiacon regisztrálták

(8,7%), míg a legmagasabb érték az Agglomerációban volt mérhető (36,8%). A nettó abszorpció a

negyedik negyedév során pozitív tartományba került, összesítve 6.590 m2-rel nőtt a használatban lévő

irodaállomány mérete. Ugyanakkor 2023 egészében összesítve 4.428 m2-rel csökkent a használatban

lévő irodaállomány mérete.

2023 negyedik negyedévében a bérlői aktivitás szempontjából a legnépszerűbb alpiac Budapesten

ismét a Váci úti irodafolyosó volt, amely a kereslet 28%-át vonzotta. Második helyen végzett a Pest

Központ alpiac (20%). (Forrás: BRF 2023 Q4 és Realista)

A teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások képviselték a legnagyobb arányt 52%-kal. Az új

szerződések pedig a bérbeadások 43%-át tették ki, a bővülések részaránya 2%, míg az előbérleti

szerződéseké 3% volt. Összesen 155 bérleti szerződést regisztráltak 2023 negyedik negyedévében,

átlagos méretük 847 m2 volt, amely 3%-os csökkenést jelentett az előző negyedévhez képest (Forrás:

BRF 2023 Q4)

2023. december 31-én Társaságunk infrastrukturális és közlekedési szempontból kiváló elhelyezkedésű

hat „B” kategóriájú és négy „A” kategóriájú irodaépületet tulajdonolt. A korábban „B” kategóriájú

Budapest, XII. kerület Városmajor utca 12-14. szám alatti irodaház (a továbbiakban: „Major Udvar

(Városmajor u. 12)”) „A” kategóriájú sikeres revitalizációját követően (a fejlesztés átadása 2022

októberében megtörtént) 2023 júliusa óta 100%-ban bérbeadott.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

A 2020 első félévében sikeres akvizíció útján a Társaságunk tulajdonába került a Budapest, X. kerület

Üllői út 114-116. sz. alatti volt Posta szálló, a környék ikonikus 13 emeletes toronyépülete, amelyet

a 2021. évben elindított fejlesztéssel „A” kategóriás irodaépületnek (a továbbiakban: „BIF Tower”)

építettünk át. A kivitelezés 2023 januárjában került átadásra, az épület 2023 decemberére 98%-ban,

majd 2024 februárjában 100%-ban bérbeadásra került. A mellette elhelyezkedő háromszintes,

korábban oktatási központként működő épület (a továbbiakban: „Üllői úti Oktatási Központ”) esetében

a piaci igénynek megfelelően az irodai, vagy oktatási centrumként történő hasznosítás a célunk. A két

épület több mint 10 ezer m2 irodaállomány bővülést jelent.

Irodaházaink esetében legfőbb célunk a bérlők elégedettségének fenntartása, a bérlők hosszú távú

megtartása, a bérleti szerződések meghosszabbítása. Minden irodaházunknál folyamatos üzemeltetői

jelenlétet és karbantartási szolgáltatást biztosítunk a bérlőink részére. „A” kategóriás irodaházaink

esetében kiemelt figyelmet fordítunk a közösségi terek modernizálására, az épületek hatékony

üzemeltetésére, környezetbarát megoldások alkalmazására és az egyedi bérlői igények

megvalósítására.

Parkolóházak

Budapesten a fizetős közterületi parkolás zónarendszerének kitolódása 2023-ban tovább folytatódott,

melynek következtében egyes kerületekben az addig ingyenes övezetek is fizetőssé váltak, mely

tényezők nem csak a tömegközlekedés használatának fellendülésére, hanem a városban elérhető

parkolóházak, mélygarázsok kihasználatlan kapacitásának javulására is hatással lehetnek.

Társaságunk tulajdonába 2 parkolóház tartozik, a Vigadó Palota Irodaház (Budapest, V. kerület Apáczai

Csere János utca 9.) mellett található Aranykéz Parkolóház (Budapest, V. kerület Aranykéz utca 4-6.)

és a Flórián Udvar Irodaház (Budapest, III. kerület Polgár utca 8-10.) részét képező parkolóház. A

Flórián Udvar Irodaházban lévő parkolóház elsődlegesen az irodaház bérlőit hivatott kiszolgálni.

Mindkét parkolóházunk a legújabb, magyar fejlesztésű, mobil-applikációs parkolási rendszerrel és

korszerű fizetési lehetőségekkel igyekszik maximális szolgáltatási színvonalat biztosítani. A belvárosi

lokációval rendelkező Aranykéz Parkolóházunkban a bérletes és óradíjas szolgáltatások mellett a

környékbeli rendezvények, konferenciák esetében a rövidtávú bérlések is egyre népszerűbbek. Az

Aranykéz Parkolóházban 2023 második felében az ügyfelek igényeire reagálva bevezettük az

elektromos autótöltési szolgáltatásunkat.

Építési telkek és lakóingatlanok

2023 I–III. negyedévében 10.808 új lakás épült országos szinten, 21%-kal kevesebb az egy évvel

korábbinál. Budapesten 29%-os visszaesés történt, 3.234 lakás épült. A kiadott építési engedélyek és

egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 14.894 volt, 43%-kal kisebb, mint 2022 azonos

időszakában. Az új lakások 34%-át Budapesten tervezik megépíteni.

A lakáspiaci forgalom tekintetében is visszaesés volt tapasztalható: a 2022-ben regisztrált 14%-os

csökkenés után 2023 I-III. negyedévében további 31%-kal esett vissza a lakáseladások száma az egy

évvel korábbihoz képest, igaz, a visszaesés üteme 2023-ban negyedévenként mérséklődött. Az új

lakások piacának visszaesése meghaladta a használtakét, az I-III. negyedévben az új lakások eladási

száma 45%-kal elmaradt az előző év azonos időszakától.

Az árak tekintetében 2023 III. negyedévében a 2015. évi bázishoz képest a használt lakások 2,6-szer,

az újak 3-szor magasabb áron keltek el. Ugyanakkor az előző év azonos időszakához viszonyítva a

használt lakások ára szinte nem változott, míg az új lakásoké 11%-kal emelkedett. Az összevont

lakásárindex, melynek alakulását a piaci dominanciája miatt a használt lakások árának változása

határozza meg, éves szinten mindössze 1,5%-kal emelkedett, ami az elmúlt tíz évben mért legkisebb

éves árváltozás. (Forrás: KSH)

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

A Társaság fejlesztésében megvalósuló Harsánylejtő Kertváros (Budapest III. kerület) projekt

keretében a Társaság mintegy 39 hektár területen fejlesztési projektet (a továbbiakban: „Harsánylejtő

Projekt”) indított el az elmúlt években, több ütemben. A projekt részeként telekfejlesztés, lakóingatlan-

fejlesztés és kereskedelmi egységek építésére alkalmas telekingatlanok kerültek kialakításra az alábbi

bontásban:

▪ Telekfejlesztés I-II. ütem keretén belül mindösszesen 153 telekingatlan került kiszabályozásra,

kivitelezésre és értékesítésre. A projekt fejlesztési és értékesítési szempontból is sikeresen

lezárult (a fenti I-II. ütem teljes területe meghaladja a 25 hektárt).

▪ Lakóingatlan-fejlesztés

o A lakóingatlan-fejlesztés I-II. ütemében, mintegy 1 hektáros területen összesen 40 darab 55-

99 m2 közötti lakás került felépítésre. A lakóingatlan-fejlesztés I. üteme 2019-ben, a II. üteme

2021 első félévében sikeresen lezárult. A projekt tulajdonosa a Társaság 100%-os

tulajdonában lévő Harsánylejtő Ingatlanforgalmazó és -kezelő Kft. volt (a továbbiakban:

„Harsánylejtő Kft.”).

o A lakóingatlan-fejlesztésre alkalmas telekingatlanokból kettő esetében adásvételi szerződés

került aláírásra tulajdonjog-fenntartással 2021 IV. negyedévében, ezek közül az egyik

birtokbaadása még 2022-ben megtörtént (a teljes vételár megfizetéséhez kötött tulajdonjog-

fenntartások megszűnése 2022 IV. negyedévére esett, illetve a másik telekingatlan esetében

2024 I. félévére esik).

▪ Kereskedelmi egység fejlesztésére alkalmas telekingatlan, ami egy megközelítőleg egyezer m2-

es kiskereskedelmi egység, és további 1,5 ezer m2 iroda, vagy egyéb szolgáltató funkció

építésére alkalmas, mintegy 0,4 hektáros területen.

▪ Egyéb funkciójú épület fejlesztésére alkalmas több mint 2,4 hektáros telekingatlan esetében

adásvételi szerződés került aláírásra 2022 IV. negyedévében, amely esetében a tulajdonjog

átruházása is megtörtént.

A fentieken túl a Társaság a tulajdonában lévő telkek esetében vizsgálja a hasznosítási és értékesítési

lehetőségeket.

A Harsánylejtő Projektben megvalósult lakóingatlan-fejlesztésen túl a Társaság egy a Budapest, I.

kerület 6775 helyrajzi szám alatt nyilvántartott, természetben a Budapest, I. kerület Attila út 99. és a

1012 Budapest, Logodi utca 42. számok alatt található lakóingatlan funkciójú ingatlant (a továbbiakban:

„Attila99Loft”, „Attila úti ingatlan”) tulajdonolt 2022. december 31-én. Az Attila99Loft a Real Estate

Awards „Az Év Lakóingatlan Fejlesztése 2021” díj győztese lett. Az ingatlanban 16 exkluzív lakás,

egy 22 férőhelyes robotizált parkolórendszer, egy étterem és egy pékség található. A „New York”-i

mintára megálmodott épület különlegességét a Várnegyedben való elhelyezkedésén és a lakások

egyedi stílusán túl az épületen belül igénybe vehető exkluzív szolgáltatások biztosítják. A kialakított

lakásokat és üzlethelyiségeket a Társaság bérbeadás útján hasznosítja.

A Társaság portfóliójának egyik legkiemelkedőbb ingatlana a Világörökség részét képező Budapest, VI.

kerület Andrássy út 80-82. szám alatt található (a továbbiakban: „Andrássy úti ingatlan”). A több mint

1,4 ezer m2 alapterületű telekingatlanon, figyelemmel a változó piaci igényekre és a kerületi

szabályozási feltételekre is, a Társaság lakófunkció befogadására alkalmas fejlesztés lehetőségét

preferálja, felső kategóriás lakások és szolgáltatások kialakításával. A fejlesztés vázlattervezése

befejeződött, az építési engedélyezési eljárás lezárult 2024 első negyedévében, az építési engedélyt

megkaptuk.

Szállodák

2023 decemberében a turisztikai szálláshelyeken (kereskedelmi, magán- és egyéb szálláshelyeken) a

vendégek száma 16, a vendégéjszakáké 13%-kal magasabb volt az egy évvel korábbinál. A 2023-as

év a beutazások ütemes visszaépüléséről szólt, ami különösen a fővárosban volt látványos, ahol közel

20 százalékkal nőtt a külföldiek szálláshelyi forgalma. 2023-ban a turisztikai szálláshelyeken 2,5%-kal

több volt a vendégéjszakák száma, mint az előző évben. Ezen belül a belföldi turizmus nem tudta

ledolgozni a gyenge első félévet, itt 5%-os esést láthattunk, ezt ellensúlyozta a külföldiek 12,5%-os

forgalombővülése.

Sok példa van világszerte arra, hogy irodát hotellé alakítottak át. A szállodapiac változóban van, a

hotelek sokkal funkcionálisabbá válnak, miközben a vendégkör is változik: már nem elvárás a hotelen

belüli étterem, legfeljebb a reggeli. Egy átlagos hotel alapköltsége 30-50 ezer euró szobánként, és

minimum 3000 négyzetméteres épület szükséges egy nagyjából 100 szobás hotel hatékony

üzemeltetéséhez. Az üzemeltetési költség a régebbi, 10-15 éves épületeknél egyre emelkedik. (Forrás:

Portfolio, KSH Monitor és Realista)

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

A Társaság tulajdonában jelenleg egy olyan ingatlan található, amelyet az azt bérbevevő vállalkozás

szállodaként üzemeltetett (a Társaságnak nincs szálláshely- vagy vendéglátó-szolgáltatásból származó

jövedelme, kizárólag az általa tulajdonolt ingatlanokat adja bérbe). A turisztikai szempontból az egyik

legkiemelkedőbb belvárosi lokációval rendelkező Madách téri ingatlanban (Budapest, VII. kerület

Madách Imre tér 3.) egy 4 csillagos szálloda, valamint az ingatlan utcai frontján két önálló étterem

üzemelt. A szállodaként funkcionáló rész 2023 október végével visszavételre került az üzemeltetőtől. A

Társaság jelenleg olyan fejlesztések kivitelezését vizsgálja, amely korszerűsítené az ingatlant,

figyelembe véve az új bérlői igényeket is.

A Liszt Ferenc nemzetközi repülőtér vonzáskörzetében, a reptéri folyosón elhelyezkedő Üllői úti

ingatlankomplexum (Budapest, X. kerület Üllői út 114-116.) „C” Épületét (a továbbiakban: „BIF

HOSTEL”) a Társaság, – az épület kedvező adottságait kihasználva – diákszállás céljára történő

bérbeadással hasznosítja 2021 szeptemberétől (korábban ebben az épületben egy 3 csillagos szálloda

tranzithotelként működött).

II. 2023. évi eredmények és 2024. évi kilátások, kihívások

1. 2023. évi eredmények

Kihívásokkal teli, újabb eredményes évet zárt a Társaság 2023-ban. A BIF IFRS szerint készített,

auditált eredménykimutatása alapján 2023-ban 10.567 millió forint adózás előtti eredményt ért el,

ami mintegy 527 millió forintos növekedést jelent a 2022-es évben produkált adózás előtti eredményhez

képest. A befektetési célú ingatlanok valós értékelésének, a realizált telekértékesítések és az egyéb

egyedi tételek1 eredményhatásával korrigált adózás előtti eredmény 4.930 millió forintra nőtt 2023-

ban a 2022. évi 4.561 millió forintos értékről.

▪ Az értékesítés nettó árbevétele 2023-ban mintegy 8.093 millió forintot tett ki a 2022. évi közel

10.290 millió forintos értékhez képest. A negatív irányú változás meghatározó tényezője, hogy a

bázisidőszaki árbevételt jelentős mértékben növelték a Harsánylejtő Projekt keretében

megvalósult telekértékesítések bevételei (3.219 millió forint), míg 2023-ban nem történt

telekértékesítés. A telekértékesítésekkel korrigált árbevétel mintegy 1.022 millió forinttal (+14%)

bővült a tárgyidőszakban a 2022. évi 7.071 millió forintos értékről. Jelentős mértékben, közel

1.251 millió forinttal (+21%) nőttek 2023-ban a Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj

bevételek, valamint a parkolási díjbevételek együttesen a bázisértékhez képest, elsősorban az

összességében javuló kihasználtságnak, az új fejlesztéseknek (Major Udvar és BIF Tower),

valamint az év elején megvalósított áremeléseknek és indexálásoknak köszönhetően. A

közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevétel a közművek, szolgáltatási díjak mellett a

bérlemény kialakításával, helyreállításával, átalakításával kapcsolatos továbbszámlázásokat

tartalmazza, a bázisidőszakhoz képest jelentkező csökkenés főként a bázishatásnak volt

köszönhető (a magas bázist elsősorban az orosz-ukrán konfliktus kapcsán kialakult energiapiaci

helyzetben megnövekedett közüzemi költségek továbbhárítása okozta).

Az értékesítés nettó árbevételének megbontása

adatok ezer forintban	2022	2023
Bérbeadásból származó és üzemeltetési díj bevételek	5 370 668	6 550 655
Parkolási díjbevételek	669 044	739 627
Közvetített szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek	961 289	770 946
Szolgáltatásokhoz kapcsolódó bevételek	0	0
Ingatlan/telek értékesítés árbevétele	3 218 869	0
Egyéb árbevételek	69 646	31 278
Összesen	10 289 516	8 092 506

▪ Az egyéb működési bevételek 2023-ban 6.281 millió forintot tettek ki a bázisidőszaki 2.883 millió

forinthoz képest, a változás főként a befektetési célú ingatlanok valós értékeléséből származó

növekvő eredményhatásnak volt köszönhető. Az egyéb működési bevételeket növelte 2023-ban

egy jelentősebb, 140 millió forint összegű kötbér is.

▪ Az anyagjellegű ráfordítások értéke minimális mértékben – 3,5%-kal – mintegy 1.988 millió

forintra csökkent 2023-ban a 2022-ben kimutatott 2.061 millió forinthoz képest.

1550 millió forint kapott kártalanítás 2022-ben, 140 millió forint kapott kötbér 2023-ban

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

▪ A személyi jellegű ráfordítások 2023-ban mintegy 35%-kal nőttek a megelőző évhez képest,

mely növekedést főként a Társaság stratégiai céljainak megvalósításával összefüggő szervezet-

és bérfejlesztés, valamint a statisztikai átlaglétszám magasabb szintje okozta.

▪ Az egyéb működési ráfordítások bázisidőszaki 471 millió forintos értékével szemben a

tárgyidőszaki ráfordítás 860 millió forintra nőtt 2023-ban. Az előző időszaki mintegy 389 millió

forinttal kedvezőtlenebb érték főként a magasabb összegű negatív valós értékelési hatásnak és

a magasabb tárgyidőszaki építményadónak tudható be (az adók soron jelentkező változás

jelentős része a bázisidőszakban realizált telekadó visszatérítésnek volt az eredménye).

▪ Az értékcsökkenés és értékvesztés soron mintegy 149 millió forintos növekedés volt

tapasztalható 2023-ban a bázisidőszakhoz képest, amely a magasabb értékvesztésképzésnek

(+151 millió forint) és a nem befektetési célú tárgyi eszközök után elszámolt kisebb

értékcsökkenés (-2 millió forint) eredő hatásának volt köszönhető.

▪ A fentiek eredményeként a tárgyidőszaki működési eredmény 9.735 millió forintról 10.361 millió

forintra emelkedett, míg a befektetési célú ingatlanok valós értékelésének, a realizált

telekértékesítések és az egyéb egyedi tételek eredményhatásával korrigált működési eredmény

a bázisidőszaki 4.256 millió forintról 4.724 millió forintra nőtt 2023-ban.

▪ A pénzügyi műveletek eredménye 2023-ban mintegy 206 millió forintot tett ki a bázisidőszaki

305 millió forint összeggel szemben. A bevételek mintegy 50 millió forinttal, míg a ráfordítások

149 millió forinttal emelkedtek a vizsgált időszak alatt. A pénzügyi bevételek növekedése a

likviditás menedzsmentnek és a tárgyidőszakban bár csökkenő, de még összességében

magasnak mondható kamatszinteknek volt köszönhető. A pénzügyi ráfordítások bázisidőszakhoz

viszonyított növekedése főként annak a következménye, hogy a Társaság ingatlanfejlesztései

részbeni finanszírozásához felvett hitelek kamatát az adott beruházások aktiválásáig a

beruházáshoz közvetlenül kapcsolódóan, míg a beruházások aktiválását követően már a

pénzügyi ráfordítások között számolja el. 2023-ban ez 2 ingatlan (Major Udvar és BIF Tower)

esetében járt a kamatráfordítás növekedésével a bázisidőszakhoz viszonyítva.

▪ A SZIT törvény előírásai alapján a BIF csak a SZIE státusz megszerzéséig (2017. október 20.)

volt köteles társasági adót fizetni. A Társaság, mint SZIT ugyanakkor köteles a társasági

adóalapját megállapítani, de az így kapott adóalap után társasági adófizetési kötelezettség csak

bizonyos esetekben terheli (pl. kapcsolt felektől származó bevételarányos adóalap után). A

fentiek figyelembevételével a BIF mintegy 22,1 millió forint tárgyévi tényleges adóráfordításából

mintegy 0,9 millió forint volt a számított társasági adó, közel 21,2 millió forintot tett ki az innovációs

járulék összege.

Eredménykimutatás (IFRS, auditált)

adatok ezer forintban	2022	2023
Értékesítés nettó árbevétele	10 289 516	8 092 506
Egyéb működési bevétel	2 883 201	6 280 668
Saját termelésű készletek állományváltozása	-123 863	0
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	0	0
Anyagjellegű ráfordítások	-2 060 548	-1 988 110
Személyi jellegű ráfordítások	-676 885	-910 653
Egyéb működési ráfordítások	-471 290	-860 290
EBITDA	9 840 131	10 614 121
Értékcsökkenés és értékvesztés	-105 071	-253 614
Működési eredmény	9 735 060	10 360 507
Pénzügyi bevételek	641 021	691 223
Pénzügyi ráfordítások	-335 871	-484 803
Adózás előtti eredmény	10 040 210	10 566 927
Tényleges adóráfordítás	-27 877	-22 098
Adózott eredmény	10 012 333	10 544 829

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

▪ A befektetési célú ingatlanok állománya 2023-ban 6,7 milliárd forintos növekedést mutatott a

2022. december 31-i állapothoz képest. Az állományváltozást a portfólióban levő ingatlanokon

végzett beruházások, aktiválások, az ingatlanok valós értékének változása és egy kisebb értékű

ingatlanvásárlás együttes hatása (Budapest, XII. kerület Városmajor utca 39. szám alatti 3 lakás

megvásárlása) okozta. 2023-ban ingatlanértékesítés nem történt. A befektetési célú ingatlanok

megjelenítésére a Társaság a valós érték modellt választotta az IAS40 standardnak megfelelően.

A Társaság tulajdonában lévő befektetési célú ingatlanok piaci értékének meghatározását,

összhangban a SZIT törvény előírásaival negyedévente egy független értékbecslő végzi (az

értékbecsléseket a Seratus Ingatlan Tanácsadó Igazságügyi Szakértő Kft. készítette 2023-ban

és 2022-ben is).

▪ A Társaság nettó adósságállománya (a pénzügyi kötelezettségek pénzeszközökkel csökkentett

értéke) mintegy 0,5 milliárd forinttal 14 milliárd forintra nőtt 2023. év végére a 2022. év végi 13,5

milliárd forinthoz képest. A fenti növekedés főként az alábbi tényezők együttes hatásának volt a

következménye: 2023-ban kifizetett osztalék, 2023 év végén megvalósult saját részvény

értékesítés, meglévő hitelek szerződés szerinti tőketörlesztései, új hitelfelvétel.

Kiemelt mérlegtételek (IFRS, auditált)

az adatok ezer forintban	2022.12.31.	2023.12.31.
Befektetési célú ingatlanok	71 881 004	78 581 204
Éven túli eszközök összesen	72 456 342	79 417 988
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek	8 023 789	6 305 607
Forgóeszközök összesen	9 109 544	6 833 316
Eszközök összesen	81 565 886	86 251 304

Jegyzett tőke	2 870 244	2 870 244
Anyavállalatra jutó saját tőke összesen	55 507 953	62 243 827
Pénzügyi kötelezettségek (hosszú)	20 075 461	18 886 201
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen	20 082 491	20 273 570
Pénzügyi kötelezettségek (rövid)	1 446 747	1 446 747
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen	5 975 442	3 733 907
Kötelezettségek és saját tőke összesen	81 565 886	86 251 304

A vagyoni, pénzügyi és jövedelmezőségre vonatkozó kiemelt mutatók

Megnevezés	2022	2023
Éven túli eszközök aránya az eszközökön belül („Éven túli eszközök összesen” és az „Eszközök összesen” hányadosa)	88,83%	92,08%
Eladósodottság („Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen” és „Hosszú lejáratú kötelezettségek és az Anyavállalatra jutó saját tőke összesen” hányadosa)	26,57%	24,57%
Idegen és saját tőke aránya („Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen” és az „Anyavállalatra jutó saját tőke összesen” hányadosa)	36,18%	32,57%
Likviditási gyorsráta („Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek” és a „Rövid lejáratú kötelezettségek összesen” hányadosa)	134,28%	168,87%
Árbevétel arányos nyereség („Működési eredmény” és az „Értékesítés nettó árbevétele” hányadosa)	94,61%	128,03%
Saját tőke arányos nyereség („Működési eredmény” és az „Anyavállalatra jutó saját tőke összesen” hányadosa)	17,54%	16,65%

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

2. Kilátások, kihívások a 2024. üzleti évre

A 2024-ben a Társaság az alábbi területekre fókuszál:

➢ A 2020. év elején sikeres akvizíció eredményeként megvásárolt Major Park (Városmajor u. 35.)

„A” kategóriájú irodaházzá történő átépítésének és a kapcsolódó parkolóház, valamint

kereskedelmi funkció fejlesztési terveinek elkészítése, a kivitelezés ütemezett megkezdése (a

teljes fejlesztési terület mintegy 26 ezer m2-t tesz ki).

➢ Az Attila99Loft esetében az épület bérbeadására irányuló értékesítési tevékenység folytatása.

➢ Harsánylejtő Projekt

▪ A Harsánylejtő Projektben található azon telekingatlanok esetében, ahol még nem született

eddig döntés a fejlesztés megindításáról, az aktuális piaci trendek alapján a lehetőségek

vizsgálata az egyes fejlesztések elindításáról és/vagy telekingatlanként/projektként történő

értékesítéséről.

➢ A Bajcsy-Zsilinszky úti Irodaház (Budapest, VI. kerület Bajcsy-Zsilinszky út 57. szám alatti

ingatlan) fejlesztési koncepciójának kidolgozása, az átmeneti időszakban az ingatlan jelenlegi

állapotában történő kihasználtságának maximalizálása.

➢ Az Andrássy úti ingatlan esetében a piaci körülmények változásának függvényében, az ingatlan

hasznosítási lehetőségeinek a vizsgálata.

➢ Az Aranykéz Parkolóház kihasználtságának maximalizálása, új szolgáltatások bevezetésének

vizsgálata.

➢ A BIF Tower teljeskörű bérbeadását követően a bérlői kialakítási munkálatok tervezése és

végrehajtása a bérlői igények szerint.

➢ Az Üllői úti Oktatási Központ hasznosítási lehetőségeinek a vizsgálata.

➢ A sikeres horvátországi akvizíció eredményeként 2024 év elején az ingatlan-portfólióba került

ingatlan – Volosko – esetében a régi épület bontása, új épület tervezése és a kivitelezés

megkezdése.

➢ A kiemelkedő adottságokkal rendelkező Madách téri ingatlan, fejlesztési lehetőségeinek

vizsgálata a potenciális bérlői igények figyelembevételével.

➢ A meglévő ingatlanokban rejlő fejlesztési és hatékonyságjavítási lehetőségek kiaknázása

(portfólió „review”).

➢ A Társaság stratégiájába illeszkedő akvizíciós lehetőségek felkutatása, az akvizíciók

lebonyolítása és az adott ingatlan beillesztése a jövedelemtermelő portfólióba.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

III. A Társaságnál a 2023-ban lezajlott lényegesebb események

1. Közgyűlés

A Társaság Közgyűlése a 2023. március 27-én közzétett közgyűlési meghívó napirendjében szereplő

valamennyi kérdésben döntést hozott, és azok 2023. április 28-án közzétételre kerültek a vonatkozó

jogszabályi rendelkezéssekkel összhangban. A határozatok a következő linken tekinthetőek meg:

https://bif.hu/befektetoknek/publikaciok/tozsdei-kozlemenyek/budapesti-ingatlan-nyrt-2023-evi-eves-

rendes-kozgyules-jegyzokonyve-az-elfogadott-hatarozatokkal-220428

2. Személyi változások

Igazgatótanács, Audit Bizottság

Az Igazgatótanács és az Audit Bizottság összetételében 2023-ban változás nem történt.

A Vállalatvezetésben történt változások 2023-ban

▪ Az Igazgatótanács 2/2023. (02.03.) számú Igazgatótanácsi határozattal módosította a Társaság

Szervezeti és Működési Szabályzatát. A módosítástól kezdődően Fábián Attila tölti be az újonnan

létrehozott CAPEX és Fit-out Osztály osztályvezetői, Mészáros László pedig az

Ingatlanüzemeltetési Osztály osztályvezetői pozícióját.

3. Jelentős perek

A Társaságnál rendkívüli tájékoztatással érintett jelentős perek nem voltak folyamatban.

IV. A Társaság eredményességét befolyásoló kockázati tényezők

A Társaság tevékenységének eredményességét továbbra is jelentősen befolyásolja a mindenkori

makrogazdasági helyzet, illetve az az alapján kialakuló vállalati gazdálkodási környezet, ugyanis az

irodák kihasználtsága, a realizálható bérleti díjak nagysága a bérlő társaságok anyagi helyzetétől,

kilátásaitól függ.

Az ingatlanhasznosítási tevékenységét a Társaság relatív alacsony kockázat mellett végzi, a megkötött

bérleti szerződések jelentős részben határozott időtartamúak, az átlagos hátralévő lejárat 2-3 év között

van, de speciális esetekben akár 5 vagy 10 évesek. Határozatlan idejű bérleti szerződéseink jellemzően

több éves időtartam óta fennállnak.

A koronavírus-járvány főleg a turisztikai és vendéglátó ágazatot érintette hazánkban. Bár turisztikai

szempontból 2023 már a fellendülés éve volt, a szektorban tevékenykedők egy része nem tudott talpra

állni a koronavírus-járvány hatásaiból. Sajnos a nehézségek a kiszámlázott bérleti díjak megfizetését is

érintették, ezért egy ügyfelünkkel szemben mintegy 188 millió forint összegű értékvesztést számoltunk

el 2023. év végén.

Az előzetes bérlői kockázatelemzésnek és biztosítéki rendszernek köszönhetően a kintlévőség

nagysága az előző évhez hasonlóan, a fent jelzett egy ügyfelet leszámítva továbbra is kismértékű volt

2023-ban.

A Társaság 2018 márciusát követően, egy refinanszírozási ügyletnek köszönhetően, csak forint alapú

hosszú távú hitellel rendelkezik. Figyelembe véve, hogy a Társaság bevételeinek mintegy 84%-a

forintban realizálódik és a devizabevételek bőven fedezik a devizában felmerülő kiadásokat, így ebből

adódóan FX kockázata gyakorlatilag nincs.

A Társaság a 2020 szeptemberében megvalósult refinanszírozási ügylet eredményeként megszüntette

a hitelezési kamatkockázatát, 2020. szeptember 15-ét követően a BIF kizárólag hosszú lejáratú, fix

kamatozású, forintban denominált hitellel rendelkezik.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

A pénzügyi instrumentumokra vonatkozó részletes adatokat a Társaság Nemzetközi Pénzügyi

Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített, 2023. évi auditált Egyedi Éves Pénzügyi Kimutatások

Kiegészítő megjegyzések fejezete III. Kiegészítő magyarázatok 37. Pénzügyi instrumentumok pontja

tartalmazza. A Társaság az általa tulajdonolt BIF törzsrészvényeken (saját részvények) kívül más

értékpapírral nem rendelkezik, származékos ügyleteket nem kötött.

A 2022. február 24-én kitört orosz-ukrán háború és a kapcsolódó nemzetközi szankciók jelentős

mértékben befolyásolják a gazdasági kilátásokat, növelik a gazdasági kockázatokat. A háborús

konfliktus gazdasági hatásai eredményeként jelentkező kockázati kitettségek (bérleti szerződések

módosításának vagy megszüntetésének esetleges kezdeményezése, az üzemeltetési költségek

jelentősebb emelkedése, a folyamatban lévő fejlesztések esetleges csúszása, beszállítói/szolgáltatói

kapcsolatok újratárgyalása) minimalizálása érdekében a Társaság továbbra is szorosan figyelemmel

kíséri az aktuális helyzetet – kiemelten a kormányzati és a hivatalos szervek intézkedéseit – és annak

megfelelően vezet be intézkedéseket, illetve tájékoztatja dolgozóit és partnereit.

V. A mérleg fordulónapja után bekövetkezett lényeges események

A Társaság, mint vevő a SCHAUB d.o.o. (OIB: 57065811373; HR-51211 Matulji Ul. V. Gortana 2.)

eladóval ingatlan adásvételi szerződést kötött a Horvátország, 320170 Volosko, (hrsz.: 410),

természetben az 51410 Opatija, UI. Ivana Matetica Ronjgova 6. szám alatt elhelyezkedő ingatlan 1/1

tulajdoni hányadának megvásárlása tárgyában. A tranzakció 2024. február 7-én sikeresen zárult.

VI. Általános társasági információk

1. A Társaság cégadatai

A Társaság cégneve:	Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési nyilvánosan működő Részvénytársaság
Rövidített cégnév:	Budapesti Ingatlan Nyrt.
Székhelye:	Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Postai címe (a központi ügyintézés helye):	Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.
Központi elektronikus elérhetősége:	info@bif.hu
Honlapja:	www.bif.hu
A Társaság alapító okiratának kelte:	1995.01.31.
A Társaság működése megkezdésének időpontja:	1994.05.01.
Bejegyző bíróság:	Fővárosi Törvényszék, mint Cégbíróság
Cégjegyzékszáma:	Cg. 01-10-042813
Társaság statisztikai számjele:	12041781-6820-114-01
Adóigazgatási azonosító száma:	12041781-2-41
Közösségi adószám:	HU12041781
Társaság törzstőkéje 2023. december 31-én	2.870.244.400 forint
Társaság működésének időtartama:	határozatlan
A Társaság üzleti éve:	megegyezik a naptári évvel
A Társaság fő tevékenysége:	6820’08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése

2. Társaságirányítás

Közgyűlés

A vezető tisztségviselők kinevezése és elmozdítása a Közgyűlés kizárólagos hatókörébe tartozik. A

vezető tisztségviselőkkel és a munkavállalókkal a Társaság nem kötött a végkielégítéssel kapcsolatban

külön megállapodást, e tekintetben a Ptk. megfelelő paragrafusai az irányadók. Nem jött létre olyan

megállapodás bármely, a Társaság és vezető tisztségviselője, illetve munkavállalója között, amely

kártalanítást ír elő arra az esetre, ha a vezető tisztségviselő lemond, vagy a munkavállaló felmond, ha

a vezető tisztségviselő vagy a munkavállaló jogviszonyát jogellenesen megszüntetik, vagy a jogviszony

nyilvános vételi ajánlat miatt szűnik meg. A Társaság részvételével nem jött létre olyan megállapodás,

amely egy nyilvános vételi ajánlatot követően a Társaság irányításában bekövetkezett változás miatt

lép hatályba, módosul vagy szűnik meg.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

Az alapszabály módosítása a Közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik, az alábbi kivételekkel:

▪ Amennyiben az Alapszabály módosítás csak a Társaság cégnevét, székhelyét, telephelyeit és

fióktelepeit, a központi ügyintézés helyét, valamint a – főtevékenységet kivéve – Társaság

tevékenységi köreit érinti, a Közgyűlés egyszerű többséggel határoz, melynek erejénél fogva az

Alapszabály felhatalmazza a Társaság Igazgatótanácsát, hogy a Társaság cégnevét, székhelyét,

telephelyeit és fióktelepeit, a központi ügyintézés helyét, valamint a – főtevékenységet kivéve –

Társaság tevékenységi köreit saját hatáskörében igazgatótanácsi határozattal módosítsa.

▪ A Közgyűlés határozatával felhatalmazhatja az Igazgatótanácsot a Társaság alaptőkéjének

felemelésére. Az erre vonatkozó közgyűlési határozatban meg kell határozni azt a legmagasabb

összeget (jóváhagyott alaptőke), amelyre az Igazgatótanács a Társaság alaptőkéjét felemelheti.

A közgyűlési felhatalmazás bármely típusú, és bármely módon történő alaptőke-emelésre

vonatkozhat. A közgyűlési felhatalmazás legfeljebb öt évre szólhat. Az igazgatótanácsi

hatáskörben történő alaptőke-emelés esetében az Alapszabály módosítására az Igazgatótanács

köteles és jogosult.

Igazgatótanács

A Társaság egységes irányítási rendszerben működik.

Az Igazgatótanács a Társaság ügyvezető szerve, képviseli a Társaságot bíróságok és más hatóságok

előtt, valamint harmadik személyekkel szemben. Az Igazgatótanács megállapította működésének

szabályait és az elfogadott Ügyrendje szerint működött 2023-ban. Az Igazgatótanács tagjainak

többsége független.

Az Igazgatótanács tevékenységét testületként végzi. Kijelöli, hogy a feladatkörébe tartozó ügyek közül

mely ügyet szükséges ülésének napirendjére tűzni, kijelöli az ügy előkészítéséért felelős

igazgatótanácsi és/vagy menedzsment tagot, az igazgatótanácsi ülésen előterjesztett ügyet

megtárgyalja, abban határozatot hoz, és annak végrehajtását ellenőrizteti. Az Igazgatótanács az éves

mérlegzáró közgyűlések közötti időtartamra meghatározza rendes üléseinek időpontját és a szükséges

mértékben ezek várható napirendjét.

Az Igazgatótanács 2023-ban három személyes ülést tartott. Az Igazgatótanács elektronikus úton 10

alkalommal döntött 2023-ban.

A Társaság Igazgatótanácsának tagjai (2023. december 31.)

Név	Pozíció	Megbízatás kezdete	Megbízatás vége
dr. Ungár Anna	Elnök	2022.04.30.	2027.04.30.
Berecz Kristóf	Alelnök	2022.04.30.	2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Tzvetkov Julian	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Vaszily Miklós	tag	2022.04.30.	2027.04.30.

Audit Bizottság

Az Alapszabály szerint az Audit Bizottság hatáskörébe tartozik:

– a számviteli törvény szerinti beszámoló véleményezése;

– a számviteli törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálatának nyomon követése;

– javaslattétel az állandó könyvvizsgálóra és díjazására;

– az állandó könyvvizsgálóval megkötendő szerződés előkészítése;

– az állandó könyvvizsgálóval szembeni szakmai követelmények, összeférhetetlenségi és

függetlenségi előírások érvényre juttatásának figyelemmel kísérése, az állandó könyvvizsgálóval

való együttműködéssel kapcsolatos teendők ellátása, az állandó könyvvizsgáló által a számviteli

törvény szerinti beszámoló könyvvizsgálatán kívül a Társaság részére nyújtott egyéb

szolgáltatások figyelemmel kísérése, valamint – szükség esetén – az Igazgatótanács számára

intézkedések megtételére való javaslattétel;

– a pénzügyi beszámolási rendszer működésének értékelése és javaslattétel a szükséges

intézkedések megtételére;

– az Igazgatótanács munkájának segítése a pénzügyi beszámolási rendszer megfelelő ellenőrzése

érdekében; valamint

– a belső ellenőrzési és kockázatkezelési rendszer hatékonyságának a figyelemmel kísérése.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

Az Audit Bizottság az igazgatótanácsi üléseken túl 2023-ban egy személyes ülést tartott és két

alkalommal döntött elektronikus úton. Az üléseken tárgyalt fontosabb témák: a Társaság és a

konszolidáció körébe tartozó társaság éves pénzügyi kimutatásainak jóváhagyása, javaslattétel a

Könyvvizsgáló megválasztására, díjazásának megállapítására.

A Társaság Audit Bizottságának tagjai (2023. december 31.)

Név	Pozíció	Megbízatás kezdete	Megbízatás vége
dr. Hárshegyi Frigyes	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Tzvetkov Julian	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Vaszily Miklós	tag	2022.04.30.	2027.04.30.

Tisztségviselők (Igazgatótanács, Audit Bizottság tagjai) díjazása

A Társaság Közgyűlése a 2023. április 28. napján hozott határozatával úgy döntött, hogy az

Igazgatótanács tagjai a 2023-as üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2023-as üzleti

évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett lássák el feladataikat.

3. Könyvvizsgáló

A Társaság Könyvvizsgálója a 2023. évben:

– Quercus Audit Könyvvizsgáló és Gazdasági Tanácsadó Kft. (székhely: 8200 Veszprém, Radnóti

tér 2/C, a könyvvizsgálatért felelős személy: Tölgyes András).

4. Közzétételek

A Társaság közleményeinek közzétételi helye:

– BÉT (www.bet.hu) honlap, az MNB honlap (www.kozzetetelek.mnb.hu) és a Társaság saját

honlapja (www.bif.hu).

5. Részvényinformációk

2023. december 31-én a Társaság jegyzett tőkéje 287.024.440 darab, egyenként 10 forint névértékű,

névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből állt, melyből 22.514.206 darab a

Társaság saját tulajdonában volt. A részvényekhez kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket a Társaság

Alapszabályának 6. pontja részletezi. 2018. október 1-jétől a részvényekkel a Budapesti Értéktőzsde

„Prémium” kategóriájában kereskednek és a teljes jegyzett tőkét megtestesítik, nincs egyéb kibocsátott

részesedés a Társaságnál.

A részvények adásvételének nincs korlátozása, elővásárlási jogok nincsenek kikötve, de a részvények

átruházására kizárólag értékpapírszámlán történő terhelés, illetve jóváírás útján kerülhet sor. A

részvény átruházása esetén a részvényes a Társasággal szemben részvényesi jogát csak akkor

gyakorolhatja, ha az új tulajdonos nevét a részvénykönyvbe bejegyezték.

A Társaság részvénykönyvét a KELER Zrt. vezeti.

Különleges irányítási jogok jelenleg nincsenek kikötve.

A Társaság 2019. április 29-i éves rendes közgyűlésén a közgyűlés felhatalmazta az Igazgatótanácsot

a Társaság alaptőkéjének felemelésére szavazatelsőbbségi részvények kibocsátása által a közgyűlési

határozatban rögzített feltételekkel. A felhatalmazással az Igazgatótanács 2023-ban nem élt.

Nincs tudomásunk olyan részvényesi megállapodásról, ami az irányítási jogokkal kapcsolatos.

Munkavállalói részvényesi rendszer jelenleg nem működik a Társaságnál. A Társaság 2019. április 29-

i éves rendes közgyűlésén a közgyűlés felhatalmazta az Igazgatótanácsot a Társaság alaptőkéjének

felemelésére dolgozói részvények kibocsátása által a közgyűlési határozatban rögzített feltételekkel. A

felhatalmazással az Igazgatótanács 2023-ban nem élt.

Kisebbségi jogok: A szavazatok legalább 1%-át képviselő részvényesek a Társaság közgyűlésének

összehívását az ok és cél megjelölésével bármikor kérhetik.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

A választott tisztségviselőket az Alapszabály szerint a Közgyűlés egyszerű többséggel választja.

A Társaság Közgyűlése a 2023. április 28. napján hozott határozatával felhatalmazta az

Igazgatótanácsot saját részvény vásárlására. A felhatalmazás értelmében az Igazgatótanács

határozhat a Társaság által kibocsátott törzsrészvény megvásárlásáról a Társaság által. Az egy saját

részvényért kifizethető ellenérték legalacsonyabb összege 1 forint, a legmagasabb összege pedig

legfeljebb az ügyletkötés időpontját megelőző 180 nap forgalommal súlyozott tőzsdei átlagárának

150%-a lehet. A felhatalmazás a közgyűlés napjától 2024. október 28. napjáig terjedő határozott

időtartamra szól. A felhatalmazás alapján a Társaság által megszerzett saját részvények maximális

értéke az alaptőke 25%-áig terjedhet.

A Társaság 5%-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosai az aktuális részvénykönyv,

illetve a tulajdonosok egyéni bejelentései alapján

	2022. december 31.		2023. december 31.
Részvényes	Részvények száma (db)	Részesedés (%)	Részvények száma (db)	Részesedés (%)
PIÓ-21 Kft.*	191 218 481	66,62	194 389 885	67,73**
Takarékbank Zrt. / MBH Bank Nyrt.***	28 702 440	9,99	28 702 440	9,99
Saját részvény****	35 340 000	12,31	22 514 206	7,84
Egyéb részvényesek	31 763 519	11,08	41 417 909	14,44
Összesen	287 024 440	100,00	287 024 440	100,00

*A PIÓ-21 Kft. a Társaság anyavállalata és a végső anyavállalata („ultimate parent of the group”) is

**Amelyből 2023. december 31-én 0,57%-os közvetett részesedés a Kft. leányvállalatán, a BFIN Asset Management AG-n

keresztül

***A 2023. december 29-i részvénykönyv alapján

****A Társaság a tulajdonában lévő BIF törzsrészvénnyel részvényesi jogokat nem gyakorolhat

Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók Társaságban lévő tulajdoni

hányada

(2023. december 31.)

Jelleg	Név	Beosztás	Megbízás kezdete	Megbízás vége	Közvetlen részvénytulajdon (db)	Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT	dr. Ungár Anna	IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	67,73%
ITT	Berecz Kristóf	IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	67,73%
ITT	dr. Hárshegyi Frigyes	IT, AB** tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	Tzvetkov Julian	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	Vaszily Miklós	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
SP	Hrabovszki Róbert	Gazdasági Vezérigazgató-helyettes	2018.03.19.	Határozatlan***	0	0

*Igazgatótanács

**Audit Bizottság

***munkaviszony jellege

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók társaságban lévő tulajdoni hányada

(2022. december 31.)

Jelleg	Név	Beosztás	Megbízás kezdete	Megbízás vége	Közvetlen részvénytulajdon (db)	Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT	dr. Ungár Anna	IT* elnöke	2022.04.30.	2027.04.30.	0	66,62%
ITT	Berecz Kristóf	IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	66,62%
ITT	dr. Hárshegyi Frigyes	IT, AB** tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	Tzvetkov Julian	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	Vaszily Miklós	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
SP	Hrabovszki Róbert	Gazdasági Vezérigazgató-helyettes	2018.03.19.	Határozatlan***	0	0

*Igazgatótanács

**Audit Bizottság

***munkaviszony jellege

VII. Az alkalmazottak számának alakulása, foglalkoztatáspolitika

A Társaságnál az átlagos statisztikai állományi létszám 2023. évben 62 fő volt (2022-ben 52 fő volt),

míg a 2023. december 31-i állományi létszám 65 fő volt.

A Harsánylejtő Kft. működésével kapcsolatos adminisztratív, jogi és ügyviteli feladatokat, kettős

foglalkoztatás keretében, a BIF jogi, fejlesztési és pénzügy-számviteli osztálya látja el.

A Társaságnak foglalkozáspolitikai kötelezettsége nincsen.

VIII. Kutatás és kísérleti fejlesztés

A Társaság tevékenységi jellegéből adódóan kutatás és kísérleti fejlesztéssel nem foglalkozik.

IX. Személyi változások 2023-ban

A III. fejezet 2. pontjában kerültek ismertetésre.

X. Környezetvédelem

A tevékenység jellegéből adódóan a Társaság nem termel és nem tárol veszélyes hulladékot, a

kibocsátott égéstermék utáni levegőterhelési díjat a BIF megfizette. Közvetlenül környezetvédelemmel

kapcsolatosan sem az előző üzleti évben, sem a tárgyévben jelentős költség nem került elszámolásra.

XI. Felelős társaságirányítási jelentés és nyilatkozat

A Társaság rendelkezik Felelős Társaságirányítási jelentéssel és nyilatkozattal, valamint minden évben

felülvizsgálja vállalatirányítási rendszerét, és ha szükséges, módosítja.

A Társaság Közgyűlése a 2023. április 28. napjára összehívott éves rendes közgyűlésén hozott

határozatával jóváhagyta a Társaság 2022. évi, a Budapesti Értéktőzsde Felelős Társaságirányítási

Ajánlásaira vonatkozó, külön íven szerkesztett Felelős Társaságirányítási Jelentését, mely a Társaság

közzétételi helyein 2023. április 28-án közzétételre került.

Üzleti (vezetőségi) Jelentés 2023

Az éves rendes közgyűlésen a részvényesek szavaznak a Társaság Felelős Társaságirányítási

Jelentés jóváhagyásáról, és a közgyűlés után a Társaság a Felelős Társaságirányítási Jelentést

közzéteszi.

– A Felelős Társaságirányítási Jelentés a www.bet.hu, www.bif.hu és www.kozzetetelek.hu

honlapon tekinthető meg.

– A Társaság a Budapesti Értéktőzsde Zrt. által közzétett Felelős Társaságirányítási Ajánlások

alapján készíti el felelős társaságirányítási jelentését és nyilatkozatát.

– A Felelős Társaságirányítási Jelentést az Igazgatótanács fogadja el és a közgyűlés hagyja jóvá.

A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a BÉT ajánlásait és az attól való eltérés

részleteit és indokait.

– A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a jogszabályok előírásain kívül alkalmazott

gyakorlat indokait.

– A Felelős Társaságirányítási Jelentés tartalmazza a Társaság belső ellenőrzési és

kockázatkezelési gyakorlatának a főbb jellemzőit.

A Társaságnál cégvezetői megbízása senkinek sincs.

Felelősségvállalási Nyilatkozat

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. ezúton nyilatkozik arról, hogy a jelen Üzleti

(vezetőségi) Jelentés a valóságnak megfelelő adatokat és állításokat tartalmaz, és megbízható képet

ad a Társaság és a konszolidációba bevont vállalkozása helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről,

ismertetve a pénzügyi év hátralévő hat hónapját érintő főbb kockázatokat és bizonytalansági tényezőket

és nem hallgat el olyan tényt, amely a Társaság és a konszolidációba bevont vállalkozása helyzetének

megítélése szempontjából jelentőséggel bír.

Budapest, 2024. április 9.

……………………………………….	……………………………………….
dr. Ungár Anna az Igazgatótanács elnöke, vezérigazgató	Berecz Kristóf az Igazgatótanács alelnöke, vezérigazgató

Konszolidált Éves Jelentés 2023

Konszolidált Éves Pénzügyi Beszámoló

2023

Budapesti Ingatlan Hasznosítási

és Fejlesztési Nyrt.

Konszolidált Éves Pénzügyi Beszámoló 2023

Tartalomjegyzék

▪ A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. Nemzetközi Pénzügyi

Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített 2023. évi auditált Konszolidált Éves

Pénzügyi Kimutatásai

▪ Konszolidált Üzleti (vezetőségi) Jelentés a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és

Fejlesztési Nyrt. Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített

2023. évi auditált Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatásaihoz

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.

Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási

Standardok (IFRS) szerint készített,

auditált Konszolidált Éves Pénzügyi

Kimutatásai

2023. december 31.

2023. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

Tartalomjegyzék

Konszolidált Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás ............................................................................3

Konszolidált Éves Átfogó Jövedelemkimutatás ............................................................................4

Konszolidált Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás ...............................................5

Konszolidált Éves Cash Flow Kimutatás ........................................................................................6

Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika

meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk .......................................7

I. Általános társasági információk .............................................................................................7

1. A vállalkozás bemutatása ...................................................................................................... 7

2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra .................................................................................... 8

2.1. Tisztségviselők 2023-ban ..............................................................................................8

2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2023-ban ........9

2.3. Vezető tisztségviselők díjazása 2023-ban ....................................................................9

2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek ...............................................9

2.5. Tulajdonosi struktúra .....................................................................................................9

II. A számviteli politika meghatározó elemei .......................................................................... 10

1. A számviteli politika lényeges elemei ................................................................................... 10

1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek ........................................................... 10

1.2. Árbevétel .................................................................................................................... 10

1.3. Éven túli eszközök értékelése és értékvesztése ........................................................ 11

1.4. Immateriális javak ....................................................................................................... 13

1.5. Goodwill ...................................................................................................................... 13

1.6. Készletek .................................................................................................................... 13

1.7. Követelések ................................................................................................................ 13

1.8. Pénzügyi eszközök ..................................................................................................... 13

1.9. Pénzügyi kötelezettségek ........................................................................................... 14

1.10. Céltartalékok ............................................................................................................... 14

1.11. Társasági adó ............................................................................................................. 15

1.12. Lízing .......................................................................................................................... 15

1.13. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ........................................................................ 16

1.14. Mérlegen kívüli tételek ................................................................................................ 16

1.15. Visszavásárolt saját részvények ................................................................................ 16

1.16. Osztalék ...................................................................................................................... 16

1.17. Pénzügyi műveletek eredménye ................................................................................ 17

1.18. Állami támogatások .................................................................................................... 17

1.19. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek ............................................................... 17

1.20. Fordulónap utáni események ..................................................................................... 17

2. A számviteli politika változásai ............................................................................................. 18

3. Bizonytalansági tényezők ..................................................................................................... 19

3.1. Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés ................................. 19

3.2. Valós érték meghatározása ........................................................................................ 19

4. A beszámoló készítés alapja ................................................................................................ 20

4.1. Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való

megfelelőségről ....................................................................................................................... 20

4.2. A beszámoló készítésének alapja .............................................................................. 20

4.3. Az értékelés alapja ..................................................................................................... 20

5. Az üzleti kombináció részletei, a konszolidációs körbe vont vállalkozások ......................... 20

III. Kiegészítő magyarázatok...................................................................................................... 21

1. Befektetési célú ingatlanok .................................................................................................. 21

2. Immateriális javak és tárgyi eszközök .................................................................................. 22

3. Befektetések kapcsolt vállalkozásban ................................................................................. 22

4. Halasztott adókövetelés ....................................................................................................... 22

5. Készletek .............................................................................................................................. 23

6. Vevőkövetelések .................................................................................................................. 23

7. Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások .......................................... 24

8. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek .................................................................. 24

9. Jegyzett tőke és tőketartalék................................................................................................ 25

10. Értékelési tartalék ................................................................................................................. 25

2023. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

11. Visszavásárolt saját részvények .......................................................................................... 25

12. Eredménytartalék és tárgyévi eredmény ............................................................................. 26

13. Hosszú lejáratú pénzügyi kötelezettségek ........................................................................... 26

14. Céltartalék ............................................................................................................................ 26

15. Halasztott adó kötelezettségek ............................................................................................ 27

16. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek ................................................................................ 27

17. Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek .............................................................................. 27

18. Szállítói kötelezettségek ....................................................................................................... 27

19. Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások ..................................................... 28

20. Árbevétel .............................................................................................................................. 28

21. Egyéb működési bevétel ...................................................................................................... 29

22. Aktívált saját teljesítmények értéke ...................................................................................... 29

23. Anyagjellegű ráfordítás ........................................................................................................ 30

24. Személyi jellegű ráfordítások ............................................................................................... 30

25. Értékcsökkenés és értékvesztés .......................................................................................... 30

26. Egyéb működési ráfordítások ............................................................................................... 31

27. Pénzügyi műveletek bevételei és ráfordításai ...................................................................... 32

28. Tényleges adóráfordítás ...................................................................................................... 32

29. Halasztott adóráfordítás ....................................................................................................... 33

30. Egyéb átfogó jövedelem ....................................................................................................... 33

31. Egy részvényre jutó eredmény ............................................................................................. 33

32. Szegmensinformációk .......................................................................................................... 33

33. Kockázatkezelés .................................................................................................................. 34

33.1. Tőkemenedzsment ..................................................................................................... 35

33.2. Hitelezési kockázat ..................................................................................................... 35

33.3. Likviditási kockázat ..................................................................................................... 36

33.4. Piaci kockázat ............................................................................................................. 36

34. Érzékenységi elemzés ......................................................................................................... 36

35. Pénzügyi instrumentumok .................................................................................................... 37

36. Igazgatótanács és Felügyelő Bizottság javadalmazása ...................................................... 37

37. Kulcspozícióban lévő felső- és középvezetők javadalmazása ............................................ 37

38. Kivételes nagyságú és előfordulású tételek ......................................................................... 38

39. Kapcsolt felek bemutatása ................................................................................................... 38

39.1. Leányvállalat ............................................................................................................... 38

39.2. Más kapcsolt fél .......................................................................................................... 38

IV. Egyéb kiegészítő információk.......................................................................................... 39

1. Mérleg alatti tételek, peres ügyek és egyéb jogi eljárások .................................................. 39

1.1. Mérlegen kívüli, a Társaság jövőbeni kötelezettségeire esetleg befolyással bíró

tételek .................................................................................................................................... 39

1.2. Peres ügyek, egyéb jogi eljárások .............................................................................. 41

2. A mérleg fordulónapját követő lényeges események .......................................................... 41

3. Rendkívüli és egyéb szabályozott közzétételek 2023-ban és a Konszolidált Éves Pénzügyi

Kimutatások aláírásának időpontjáig ............................................................................................ 41

4. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése ......................................................... 42

Felelősségvállalási Nyilatkozat ..................................................................................................... 42

2023. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

Konszolidált Éves Pénzügyi Helyzet Kimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok *	2023.12.31.	2022.12.31.
ESZKÖZÖK
Éven túli eszközök
Befektetési célú ingatlanok	1	78 581 204	71 881 004
Immateriális javak	2	3 215	4 228
Egyéb ingatlanok és kapcsolódó vagyoni értékű jogok	2	84 106	86 133
Műszaki és egyéb berendezések, felszerelések	2	116 368	143 745
Beruházások, felújítások	2	764 224	341 288
Befektetések kapcsolt vállalkozásban	3	0	0
Halasztott adókövetelések	4	0	0
Éven túli eszközök összesen		79 549 117	72 456 398

Forgóeszközök
Készletek	5	100 600	101 847
Vevőkövetelések	6	84 603	328 023
Egyéb rövid lejáratú követelések és aktív időbeli elhatárolások	7	369 787	667 434
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek	8	6 336 433	8 130 618
Forgóeszközök összesen		6 891 423	9 227 922
Eszközök összesen		86 440 540	81 684 320

FORRÁSOK
Saját tőke
Jegyzett tőke	9	2 870 244	2 870 244
Tőketartalék	9	6 048 215	6 048 215
Értékelési tartalék	10	731 904	731 904
Visszavásárolt saját részvény	11	-2 304 224	-3 048 120
Eredménytartalék	12	44 360 298	38 879 594
Tárgyévi eredmény	12	10 567 736	10 033 555
Anyavállalatra jutó saját tőke összesen:		62 274 173	55 515 392

Hosszú lejáratú kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	13	18 886 201	20 075 461
Céltartalékok várható kötelezettségekre	14	19 760	13 168
Halasztott adó kötelezettségek	15	0	0
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek	16	1 376 527	0
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen		20 282 488	20 088 629

Rövid lejáratú kötelezettségek
Pénzügyi kötelezettségek	17	1 446 747	1 446 747
Szállítói kötelezettségek	18	313 890	906 902
Egyéb kötelezettségek és passzív időbeli elhatárolások	19	2 123 242	3 726 650
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen		3 883 879	6 080 299
Kötelezettségek és saját tőke összesen		86 440 540	81 684 320

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2023. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

Konszolidált Éves Átfogó Jövedelemkimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok *	2023	2022
Értékesítés nettó árbevétele	20	8 188 976	10 293 076
Egyéb működési bevétel	21	6 286 138	2 883 212
Saját termelésű készletek állományváltozása	22	0	-123 863
Saját előállítású eszközök aktivált értéke	22	0	0
Anyagjellegű ráfordítások	23	-2 059 744	-2 068 658
Személyi jellegű ráfordítások	24	-914 678	-678 665
Értékcsökkenés és értékvesztés	25	-253 629	-87 428
Egyéb működési ráfordítások	26	-871 916	-471 290
Működési eredmény		10 375 147	9 746 384
Pénzügyi bevételek	27	703 846	651 165
Pénzügyi ráfordítások	27	-487 136	-335 871
Adózás előtti eredmény		10 591 857	10 061 678
Tényleges adóráfordítás	28	-24 121	-28 123
Halasztott adó	29	0	0
Adózott eredmény		10 567 736	10 033 555
Ebből:
Anyavállalatra jutó rész		10 567 736	10 033 555
Külső tulajdonosra jutó rész		0	0
Egyéb átfogó jövedelem		0	0
Egyéb ingatlanok valós értékének változása adó nélkül		0	0
Egyéb ingatlanok valós értékváltozásának adóhatása		0	0
Teljes átfogó jövedelem		10 567 736	10 033 555
Ebből:
Anyavállalatra jutó rész		10 567 736	10 033 555
Külső tulajdonosra jutó rész		0	0

Törzsrészvények súlyozott átlaga (db)		252 316 945	251 684 440
Egy részvényre jutó eredmény (Ft)
Alap	31	41,88	39,87
Hígított	31	41,88	39,87

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2023. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

Konszolidált Éves Saját Tőke Változásaira vonatkozó Kimutatás

Magyarázatok*	9	11	9	10	12	12

adatok ezer Ft	Jegyzett tőke	Visszavásárolt saját részvény	Tőketartalék	Értékelési tartalék	Eredménytartalék	Tárgyévi eredmény	Anyavállalatra jutó saját tőke összesen	Nem ellenőrzésre jogosító részesedés	Saját tőke összesen

2021.12.31.	2 870 244	-3 048 120	6 048 215	731 904	35 644 099	8 269 184	50 515 526	0	50 515 526
Előző évi eredmény átsorolása	0	0	0	0	8 269 184	-8 269 184	0	0	0
Saját részvény vásárlás	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Saját részvény kibocsájtás	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Saját részvény értékesítés	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Osztalék	0	0	0	0	-5 033 689	0	-5 033 689	0	-5 033 689
Verseg eladás miatti ET növekedés	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Teljes átfogó jövedelem	0	0	0	0	0	10 033 555	10 033 555	0	10 033 555
2022.12.31.	2 870 244	-3 048 120	6 048 215	731 904	38 879 594	10 033 555	55 515 392	0	55 515 392

Előző évi eredmény átsorolása	0	0	0	0	10 033 555	-10 033 555	0	0	0
Saját részvény vásárlás	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Saját részvény kibocsájtás	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Saját részvény értékesítés	0	743 896	0	0	4 256 104	0	5 000 000	0	5 000 000
Osztalék	0	0	0	0	-8 808 955	0	-8 808 955	0	-8 808 955
Verseg eladás miatti ET növekedés	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Teljes átfogó jövedelem	0	0	0	0	0	10 567 736	10 567 736	0	10 567 736
2023.12.31.	2 870 244	-2 304 224	6 048 215	731 904	44 360 298	10 567 736	62 274 173	0	62 274 173

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2023. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

Konszolidált Éves Cash Flow Kimutatás

adatok ezer forintban	Magyarázatok*	2023	2022
Adózás előtti eredmény		10 591 857	10 061 678
Korrekciók az adózás előtti eredményben		4 349	4 859
Korrigált adózás előtti eredmény		10 596 206	10 066 537
Nettó kamatráfordítás	27	-224 510	-277 255
Nem pénzmozgást jelentő tételek
Értékcsökkenés	25	59 407	61 533
Értékvesztés (vevő)	25	194 222	10 697
Hitelezési veszteség (vevő)	25	0	15 198
Nem realizált árfolyam különbözet		0	0
Készlet valós értékelés miatti korrekció	26	0	72 457
Valós értékelésből származó eredmény	21, 26	-5 496 725	-1 986 965
Céltartalék kötelezettségekre		6 593	546
Nem működési cash flow-hoz kapcsolódó eredménytételek
Tárgyi eszköz értékesítésén elért eredmény		-886	1 418
Térítés nélküli átadás, selejtezés		0	57 353
Nettó forgótőke mozgása
Vevői követelések változása	6	49 197	-221 809
Egyéb forgóeszközök változása		298 895	10 717
Szállítói tartozások változása	18	-593 012	-760 281
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek változása		-226 881	1 602 220
Rövid lejáratú pénzügyi kötelezettségek változása		0	0
Véglegesen átadott támogatás		0	0
Kifizetett kamat	27	-434 636	-321 538
Kapott kamat	27	659 146	598 793
Kifizetett nyereségadó	28	-24 121	-28 123
Fizetett kártérítés		0	0
Működési tevékenységből származó cash flow		4 862 895	8 901 498
Tárgyi eszközök beszerzése		-1 655 402	-6 323 899
Tárgyi eszköz értékesítéséből származó pénzbevétel		886	5 450
Konszolidációs körből kikerülés		0	0
Befektetési tevékenység pénzfelhasználása		-1 654 516	-6 318 449
Tőkekibocsátásból bevétel		0	0
Osztalék	12	-8 808 955	-5 033 689
Saját részvény vásárlása (-)/eladás(+)		5 000 000	0
Kifizetett kamat		0	0
Hitelfelvétel		257 487	2 386 193
Hitelvisszafizetés		-1 446 747	-1 348 291
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow		-4 998 215	-3 995 787
Pénzeszközök változása		-1 789 836	-1 412 738
Devizás pénzeszközök átértékelése		-4 349	-4 859
Pénzeszközök mérleg szerinti változása		-1 794 185	-1 417 597

Pénzeszközegyenértékesek növekedése	8	-1 794 185	-1 417 597
Nyitó pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek	8	8 130 618	9 548 215
Záró pénzeszközök és pénzeszközegyenértékesek	8	6 336 433	8 130 618

*A Kiegészítő magyarázatok sorszáma

2023. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

Kiegészítő megjegyzések – általános társasági információk, a számviteli politika

meghatározó elemei és kiegészítő magyarázatok, egyéb információk

I. Általános társasági információk

1. A vállalkozás bemutatása

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. (a továbbiakban: „Társaság”) 1995. január

31-én átalakulással jött létre. Jogelődje a Budapesti Ingatlanhasznosítási és Fejlesztési Kft., amelyet

1994. január 1-jén 1.000.000 forint törzstőkével alapított az Állami Vagyonügynökség.

A Társaság jegyzett tőkéje 2.870.244.400 forint, amely 287.024.440 darab, egyenként 10 forint

névértékű, névre szóló, dematerializált formában előállított törzsrészvényből áll.

A Társaság ingatlanfejlesztő, hasznosító cégként – 2017. október 20-ától kezdődően a szabályozott

ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvény (a továbbiakban: „SZIT törvény”)

szerinti szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságkánt (a továbbiakban: „SZIE”), majd 2018.

december 31. óta szabályozott ingatlanbefektetési társaságként (a továbbiakban: „SZIT”) – a saját

tulajdonú ingatlanjainak (iroda, illetve egyéb épületeinek és parkolóházainak) bérbeadás útján

történő hasznosításával, ezek további fejlesztésével és a saját tulajdonú építési telkeinek az

értékesítésével, azokon történő ingatlan-fejlesztésekkel, valamint az elkészült ingatlanok

hasznosításával és értékesítésével foglalkozik.

A Társaság operatív irányítását az Igazgatótanács végzi.

A Társaság részvényeivel a Budapesti Értéktőzsde „PRÉMIUM” kategóriájában kereskednek.

A Társaság a közleményeinek közzétételi helye: BÉT (www.bet.hu) honlap, az MNB honlap

(www.kozzetetelek.mnb.hu) és a Társaság saját honlapja (www.bif.hu).

A Társaság cégadatai*

A Társaság cégneve:

Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési

nyilvánosan működő Részvénytársaság

Rövidített cégnév:

Budapesti Ingatlan Nyrt.

Székhelye:

Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.

Postai címe (a központi ügyintézés helye):

Magyarország, 1033 Budapest, Polgár u. 8-10.

Központi elektronikus elérhetősége:

info@bif.hu

Honlapja:

www.bif.hu

A Társaság alapító okiratának kelte:

1995.01.31.

A Társaság működése megkezdésének

időpontja:

1994.05.01.

Bejegyző bíróság:

Fővárosi Törvényszék, mint Cégbíróság

Cégjegyzékszáma:

Cg. 01-10-042813

Társaság statisztikai számjele:

12041781-6820-114-01

Adóigazgatási azonosító száma:

12041781-2-41

Közösségi adószám:

HU12041781

Társaság törzstőkéje 2023. december 31-én

2.870.244.400 forint

Társaság működésének időtartama:

határozatlan

A Társaság üzleti éve:

megegyezik a naptári évvel

A Társaság fő tevékenysége (TEÁOR):

6820’08 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan

bérbeadása, üzemeltetése

A Társaság egyéb tevékenységi köre

(TEÁOR):

– 4110’08 Épületépítési projekt szervezése

– 6420 ’08 Vagyonkezelés (holding)

– 8110 ’08 Építményüzemeltetés

– 6832 ’08 Ingatlankezelés

– 6810 ’08 Saját tulajdonú ingatlan adásvétel

*A Társaság nevében vagy egyéb azonosító adataiban 2023-ban nem történt változás az előző üzleti évhez

képest.

2023. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

A 2023. évi IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások készítéséért felelős mérlegképes IFRS

könyvelő: dr. Horváthné Kalácska Katalin (1082 Budapest, Hock János u. 4-6.; IFRS mérlegképes

könyvelői regisztrációs szám: 123362).

A Társaság könyvvizsgálója

A Társaság közgyűlése 2023. április 28-án megválasztotta a QUERCUS Audit Könyvvizsgáló és

Gazdasági Tanácsadó Kft-t (székhely: 8200 Veszprém, Radnóti tér 2/C, cégjegyzékszám: 19 09

512226, adószám: 11679204-2-19, könyvvizsgálói kamarai nyilvántartási szám: 002651) a Társaság

könyvvizsgálójának a 2022. december 31. napjával végződő üzleti évre vonatkozó éves pénzügyi

kimutatások elfogadásának napjától a Társaság 2023. december 31. napjával végződő üzleti évre

vonatkozó éves pénzügyi kimutatásai elfogadásának napjáig, de legkésőbb 2024. május 15. napjáig

terjedő időszakra.

2. Tisztségviselők, tulajdonosi struktúra

2.1. Tisztségviselők 2023-ban

A Társaság Igazgatótanácsának tagjai

Név	Pozíció	Megbízatás kezdete	Megbízatás vége
dr. Ungár Anna	Elnök	2022.04.30.	2027.04.30.
Berecz Kristóf	Alelnök	2022.04.30.	2027.04.30.
Tzvetkov Julian	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Vaszily Miklós	tag	2022.04.30.	2027.04.30.

A Társaság Audit Bizottságának tagjai

Név	Pozíció	Megbízatás kezdete	Megbízatás vége
Tzvetkov Julian	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
dr. Hárshegyi Frigyes	tag	2022.04.30.	2027.04.30.
Vaszily Miklós	tag	2022.04.30.	2027.04.30.

Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók Társaságban lévő tulajdoni

hányada

(2023. december 31.)

Jelleg	Név	Beosztás	Megbízás kezdete	Megbízás vége	Közvetlen részvénytulajdon (db)	Közvetett befolyással érintett BIF részvények százalékos aránya
ITT	Dr. Ungár Anna	IT* elnöke és 2022. május 4-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	67,73%
ITT	Berecz Kristóf	IT alelnöke és 2018. december 1-től vezérigazgató is	2022.04.30.	2027.04.30.	0	67,73%
ITT	Tzvetkov Julian	IT, AB** tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	dr. Hárshegyi Frigyes	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
ITT	Vaszily Miklós	IT, AB tagja	2022.04.30.	2027.04.30.	0	0
SP	Hrabovszki Róbert	Gazdasági Vezérigazgató helyettes	2018.03.19.	Határozatlan***	0	0

*Igazgatótanács

**Audit bizottság

***munkaviszony jellege

2023. évi auditált IFRS Konszolidált Éves Pénzügyi Kimutatások

2.2. Vezető tisztségviselők, stratégiai pozícióban lévő dolgozók változása 2023-ban

Igazgatótanács, Audit Bizottság

Az Igazgatótanács és az Audit Bizottság összetételében a 2023-ban változás nem történt.

A Vállalatvezetésben történt változások 2023-ban

▪ Az Igazgatótanács 2/2023 (02.03.) számú Igazgatótanácsi határozattal módosította a

Társaság Szervezeti és Működési Szabályzatát. A módosítástól kezdődően Fábián Attila tölti

be az újonnan létrehozott CAPEX és Fit-out Osztály osztályvezetői, Mészáros László pedig

az Ingatlanüzemeltetési Osztály osztályvezetői pozícióját.

2.3. Vezető tisztségviselők díjazása 2023-ban

Az Igazgatótanács tagjai a 2023-as üzleti évben díjazás nélkül, az Audit Bizottság tagjai a 2023-as

üzleti évben tagonként havonta bruttó 300.000 forint díjazás mellett látták el feladataikat.

2.4. A Pénzügyi Kimutatások aláírására jogosult személyek

Az alapszabály 15.2-es pontja szerint a Társaság cégjegyzésére jogosultak:

a) az Igazgatótanács elnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy

képviseletre feljogosított munkavállalóval együttesen,

b) Az Igazgatótanács alelnöke vagy egy másik igazgatótanácsi taggal, vagy egy

képviseletre feljogosított munkavállalóval együttesen.

A képviseletre feljogosított munkavállalók személyéről az Igazgatótanács jogosult dönteni.

2.5. Tulajdonosi struktúra

A Társaság 5%-ot meghaladó részesedéssel bíró tulajdonosai az aktuális részvénykönyv,

illetve a tulajdonosok egyéni bejelentései alapján

2022. december 31.

2023. december 31.

Részvényes

Részvények

száma (db)

Részesedés

(%)

Részvények

száma (db)

Részesedés

(%)

PIÓ-21 Kft.*

191 218 481

66,62

194 389 885

67,73**

Takarékbank Zrt./MBH Bank

Nyrt.***

28 702 440

9,99

28 702 440

9,99

Saját részvény****

35 340 000

12,31

22 514 206

7,84

Egyéb részvényesek

31 763 519

11,08

41 417 909

14,44

Összesen

287 024 440

100,00