DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
NEMZETKÖZI PÉNZÜGYI BESZÁMOLÓKÉSZÍTÉSI
STANDARDOK SZERINT
2022. DECEMBER 31.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
2
Tartalomjegyzék
1. Általános rész ............................................................................................................................................. 9
1.1 A vállalkozás bemutatása ........................................................................................................................... 9
1.2 A mérlegkészítés alapja ............................................................................................................................ 10
2. Számviteli politika .................................................................................................................................... 12
2.1 A számviteli politika lényeges elemei ...................................................................................................... 12
2.1.1 A konszolidáció alapja .................................................................................................................... 12
2.1.2 Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek ................................................................................. 13
2.1.3 Üzleti kombinációk és Goodwill ..................................................................................................... 14
2.1.4 Társult és közös vezetésű vállalkozásokban való befektetések ..................................................... 15
2.1.5 Rövid/hosszú lejáratú megkülönböztetés ...................................................................................... 16
2.1.6 Árbevétel ........................................................................................................................................ 16
2.1.7 Szerződéses eszközök ..................................................................................................................... 18
2.1.8 Szerződéses kötelezettségek .......................................................................................................... 18
2.1.9 Ingatlanok, gépek, berendezések ................................................................................................... 18
2.1.10 Értékvesztés ................................................................................................................................... 19
2.1.11 Immateriális javak .......................................................................................................................... 19
2.1.12 Készletek ........................................................................................................................................ 20
2.1.13 Hitelfelvételi költségek ................................................................................................................... 20
2.1.14 Követelések .................................................................................................................................... 20
2.1.15 Értékesítésre szánt eszközök és az azokhoz közvetlenül kapcsolódó kötelezettségek .................. 21
2.1.16 Pénzügyi instrumentumok ............................................................................................................. 21
2.1.17 Céltartalékok .................................................................................................................................. 23
2.1.18 Befektetési célú ingatlanok ............................................................................................................ 24
2.1.19 Jövedelemadók .............................................................................................................................. 24
2.1.20 Lízing ............................................................................................................................................... 25
2.1.21 Egy részvényre jutó eredmény (EPS) .............................................................................................. 27
2.1.22 Mérlegen kívüli tételek................................................................................................................... 27
2.1.23 Visszavásárolt saját részvények ...................................................................................................... 27
2.1.24 Osztalék .......................................................................................................................................... 27
2.1.25 Pénzügyi műveletek eredménye .................................................................................................... 27
2.1.26 Állami támogatások ........................................................................................................................ 28
2.1.27 Részvényjuttatások, opciós programok ......................................................................................... 28
2.1.28 Pénz és pénzeszköz egyenertékesek .............................................................................................. 28
2.1.29 Elkülönített pénzeszközök .............................................................................................................. 28
2.1.30 Fordulónap utáni események ......................................................................................................... 28
2.2 A számviteli politika változásai................................................................................................................. 29
2.2.1 A Csoport által alkalmazott, 2022. január 1-én kezdődő üzleti évben hatályba lépő új
szabványok: ........................................................................................................................................................ 29
2.2.2 Kibocsátott, de még nem hatályos és korai alkalmazás alá nem eső standardok .......................... 29
2.3 Bizonytalansági tényezők ......................................................................................................................... 32
2.3.1 Goodwill értékvesztése .................................................................................................................. 32
2.3.2 Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés ..................................................... 32
2.3.3 Speratív jutalékok ........................................................................................................................... 33
2.3.4 Befektetési célú ingatlanok ............................................................................................................ 33
2.3.5 Értékcsökkenés ............................................................................................................................... 33
2.3.6 Halasztott vételár és opciós kötelezettség ..................................................................................... 33
2.4 Az üzleti kombináció részletei, a konszolidációs körbe vont vállalkozások ............................................. 34
2.4.1 A konszolidációba bevont leányvállalatok bemutatása ................................................................. 35
2.4.2 Tárgyévben végrehajtott akvizíciók ................................................................................................ 39
3. Ingatlanok, gépek és berendezések ......................................................................................................... 44
4. Befektetési célú ingatlanok ...................................................................................................................... 45
5. Immateriális eszközök .............................................................................................................................. 46
6. Lízingek..................................................................................................................................................... 47
7. Goodwill ................................................................................................................................................... 48
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
3
8. Társult és közös vállalkozásokban való befektetések .............................................................................. 51
9. Pénzügyi eszközök .................................................................................................................................... 53
10. Halasztott adó követelések ...................................................................................................................... 53
11. Készletek .................................................................................................................................................. 54
12. Vevőkövetelések ...................................................................................................................................... 54
13. Követelések kapcsolt vállalkozással szemben .......................................................................................... 55
14. Egyéb követelések .................................................................................................................................... 57
15. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek ......................................................................................... 57
16. Aktív időbeli elhatárolások ....................................................................................................................... 58
17. Értékesítésre tartott eszközök és az azokhoz közvetlenül kapcsolódó kötelezettségek.......................... 59
18. Jegyzett tőke és eredménytartalék .......................................................................................................... 59
19. Saját részvények ....................................................................................................................................... 62
20. Átváltási tartalék ...................................................................................................................................... 63
21. Nem ellenőrző részesedések ................................................................................................................... 64
22. Hosszú és rövid lejáratú hitelek, kölcsönök ............................................................................................ 68
23. Tartozások kötvénykibocsátásból ............................................................................................................ 69
24. Céltartalékok ............................................................................................................................................ 71
25. Halasztott adó kötelezettségek ................................................................................................................ 72
26. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek .................................................................................................... 72
27. Szállítói kötelezettségek ........................................................................................................................... 73
28. Kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben .................................................................................... 74
29. Egyéb kötelezettségek ............................................................................................................................. 75
30. Passzív időbeli elhatárolások ................................................................................................................... 76
31. Árbevétel .................................................................................................................................................. 76
32. Szerződéses egyenlegek ........................................................................................................................... 78
33. Egyéb működési bevételek ...................................................................................................................... 79
34. Saját termelésű készletek állományváltozása .......................................................................................... 80
35. Anyagköltségek ........................................................................................................................................ 80
36. Eladott áruk és szolgáltatások .................................................................................................................. 81
37. Igénybevett szolgáltatások....................................................................................................................... 82
38. Személyi jellegű ráfordítások ................................................................................................................... 83
39. Egyéb működési ráfordítások ................................................................................................................... 83
40. Pénzügyi műveletek bevételei ................................................................................................................. 84
41. Pénzügyi műveletek ráfordításai .............................................................................................................. 84
42. Jövedelemadók ........................................................................................................................................ 85
43. Egyéb átfogó jövedelem .......................................................................................................................... 85
44. Egy részvényre jutó eredmény ................................................................................................................. 86
45. Szegmensinformációk .............................................................................................................................. 87
46. Tőkemenedzsment ................................................................................................................................... 90
47. Kockázatkezelés ....................................................................................................................................... 91
48. Pénzügyi instrumentumok ....................................................................................................................... 97
49. Igazgatóság és Felügyelő Bizottság javadalmazása .................................................................................. 99
50. Mérlegfordulónap utáni események...................................................................................................... 100
51. Számviteli törvény által előírt egyéb közzétételi kötelezettségek ......................................................... 101
52. Felelősségvállaló nyilatkozat és a pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése ......................... 102
1.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
4
Konszolidált pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
ESZKÖZÖK
Melléklet
2022.12.31
2021.12.31
Éven túli eszközök
Immateriális eszközök
5
Eszközhasználati jog
6
Befektetési célú ingatlanok
4
Ingatlanok
3
Gépek és berendezések
3
Goodwill
7
Társult és közös vállalkozásokban való befektetések
8
Pénzügyi eszközök
9, 48
Halasztott adókövetelések
10
Éven túli eszközök összesen
Forgóeszközök
Készletek
11, 34
Vevőkövetelések
12
Követelések kapcsolt vállalkozással szemben
13
Egyéb követelések
14
Tényleges jövedelemadó követelések
42
Pénz-és pénzeszköz egyenértékesek
15
Elkülönített pénzeszközök
15
Aktív időbeli elhatárolások
16
Értékesítésre tartott eszközök
17
Forgóeszközök összesen
Eszközök összesen
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
5
Konszolidált pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
FORRÁSOK
Melléklet
2022.12.31
2021.12.31
Saját tőke
Jegyzett tőke
18
Visszavásárolt saját részvény
19
(370 862 )
(243 406 )
Tőketartalék
18
Átváltási tartalék
20
Eredménytartalék
18
Anyavállalat tulajdonosaira jutó saját tőke összesen
Nem ellenőrző részesedések
21
(64 013 )
Saját tőke összesen:
Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratú hitelek
22
Céltartalékok várható kötelezettségekre
24
Halasztott adó kötelezettségek
25
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek
26
Tartozások kötvénykibocsátásból
23
Hosszú lejáratú lízingkötelezettségek
6
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen
Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú hitelek és kölcsönök
22
Szállítói kötelezettségek
27
Kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben
28
Egyéb kötelezettségek
29
Rövid lejáratú lízingkötelezettségek
6
Tényleges jövedelemadó kötelezettségek
42
Passzív időbeli elhatárolások
30
Értékesítésre tartottnak minősített eszközökhöz közvetlenül
kapcsolódó kötelezettségek
17
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen
Kötelezettségek és saját tőke összesen
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
6
Konszolidált eredményre és egyéb átfogó jövedelemre vonatkozó kimutatás
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
Folytatódó tevékenységek
Melléklet
2022
2021
Értékesítés nettó árbevétele
31
Egyéb működési bevétel
33
Bevételek összesen
Saját termelésű készletek állományváltozása
34
(1 256 657 )
Anyagköltségek
35
(228 674 )
(261 572 )
Eladott áruk és szolgáltatások
36
(2 041 847 )
(2 217 319 )
Igénybevett szolgáltatások
37
(20 258 213 )
(8 966 933 )
Személyi jellegű ráfordítások
38
(1 817 286 )
(841 216 )
Értékcsökkenés és amortizáció
(778 531 )
(187 507 )
Értékcsökkenés eszközhasználati jog
6
(235 589 )
(134 782 )
Egyéb működési ráfordítások
39
(616 049 )
(866 513 )
Működési költségek
(27 232 846 )
(13 064 828 )
Működési eredmény
Pénzügyi bevételek
40
Pénzügyi ráfordítások
41
(739 094 )
(291 685 )
Részesedés közös vezetésű vállalkozások eredményéből
8
Folytatódó tevékenységek adózás előtti eredménye
Jövedelemadók
42
(775 936 )
(311 831 )
Folytatódó tevékenységek adózott eredménye
Megszűnő tevékenységek
Megszűnő tevékenység adózott eredménye
17
Adózott eredmény
Külföldi leányvállalatok átváltási különbözete
Egyéb átfogó jövedelem
43
Teljes átfogó jövedelem
Adózott eredményből
Anyavállalat tulajdonosaira jutó rész
Nem ellenőrző részesedésre jutó rész
Teljes átfogó jövedelemből
Anyavállalat tulajdonosaira jutó rész
Nem ellenőrző részesedésre jutó rész
Egy részvényre jutó eredmény (Ft)
44
Alap
Hígított
A 9-102. oldalakon közölt mellékletek a konszolidált beszámoló elválaszthatatlan részei
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
Konszolidált saját tőke változásaira vonatkozó kimutatás
Melléklet
Jegyzett tőke
Visszavásárolt
saját részvény
Tőketartalék
Eredménytartalék
Átváltási
tartalék
Anyavállalat
tulajdonosaira
jutó saját tőke
összesen
Nem
ellenőrző
részesedések
Saját tőke
összesen
Egyenleg 2020. december 31-én
(193 614 )
(64 163 )
Adózott eredmény
Egyéb átfogó jövedelem
43
(3 600 )
Teljes átfogó jövedelem
Osztalék
18
(1 388 450 )
(1 388 450 )
(1 388 450 )
Saját részvény vásárlás
19
(49 792 )
(49 792 )
(49 792 )
MRP és vezetői részvényprogram
19
Egyenleg 2021. december 31-én
(243 406 )
(64 013 )
Adózott eredmény
Egyéb átfogó jövedelem
43
Teljes átfogó jövedelem
Akvizíció
2.4.2
(3 729 682 )
(3 729 682 )
(111 302 )
(3 840 984 )
Osztalék
18
(1 175 700 )
(1 175 700 )
(1 175 700 )
Saját részvény vásárlás
19
(127 456 )
(127 456 )
(127 456 )
MRP és vezetői részvényprogram
19
Egyenleg 2022. december 31-én
(370 862 )
A 9-102. oldalakon közölt mellékletek a konszolidált beszámoló elválaszthatatlan részei
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
Konszolidált cash flow-ra vonatkozó kimutatás
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
Melléklet
2022
2021
Működési tevékenységből származó cash flow
Folytatódó tevékenységek adózás előtti eredménye
Megszűnő tevékenységek adózás előtti eredménye
17
Adózás előtti eredmény
Az adózás előtti eredménynek a nettó cash flow-val való egyeztetésére szolgáló kiigazítások:
Az ingatlanok, gépek és berendezések, valamint a használati joggal rendelkező
eszközök értékcsökkenése és értékvesztése
Az immateriális javak amortizációja és értékvesztése, valamint a goodwill értékvesztése
5, 7
Részvényalapú kifizetések ráfordításai
38
Befektetési célú ingatlanok valós értékének csökkenése
39
Befektetési célú ingatlanok valós értékének növekedése
33
(26 116 )
(68 655 )
Nettó árfolyamkülönbözet
(283 991 )
(91 254 )
Ingatlanok, gépek és berendezések elidegenítéséből származó nyereség
33
(71 118 )
(31 )
Pénzügyi bevételek
40
(803 489 )
(225 562 )
Pénzügyi költségek
41
Részesedés társult vállalkozás és közös vállalkozás nyereségéből
8
(214 439 )
(156 676 )
Céltartalékok, nyugdíjak és állami támogatások mozgása
24
(48 777 )
Működő tőke változásai
A vevőkövetelések, szerződéses eszközök, előlegek és elkülönített pénzeszközök
csökkenése/(növekedése)
12, 13, 14, 15,
16
(1 852 722 )
Készletek és visszaszolgáltatási joggal rendelkező eszközök csökkenése
11
(183 061 )
A szállítói és egyéb kötelezettségek, a szerződéses kötelezettségek és a visszatérítési
kötelezettségek növekedése
27, 28, 29, 30
Kapott kamatok
40
Kifizetett kamatok
41
(479 166 )
(244 184 )
Fizetett jövedelemadó
42
(1 006 956 )
(205 321 )
Működési tevékenységből származó nettó cash flow
Befektetési tevékenységből származó cash flow
Ingatlanok, gépek és berendezések értékesítéséből származó bevételek
3, 33
Ingatlanok, gépek és berendezések beszerzése
3
(193 185 )
(168 599 )
Pénzügyi eszközök vásárlása
9
(12 882 )
(10 294 )
Közös vezetésű vállalattól kapott osztalék
8
Leányvállalat akvizíciója, a megszerzett készpénzzel csökkentve
2.4.2.1
(2 816 389 )
Befektetési tevékenységből származó nettó cash flow
(2 124 105 )
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow
Részvényopciók lehívásából származó bevétel
19
Saját részvények vásárlása
19
(388 941 )
(65 613 )
Nem ellenőrző részesedések megszerzése
2.4.2.1
(123 356 )
Lízingkötelezettségek tőkerészének kifizetése
6
(236 731 )
(133 776 )
Hitelfelvételből származó bevétel
22, 23
Hitelek visszafizetése
22, 23
(5 169 202 )
(557 220 )
Az anyavállalat részvényeseinek kifizetett osztalékok
18
(1 171 987 )
(1 388 462 )
Finanszírozási tevékenységből származó nettó cash flow
(1 020 605 )
(2 064 923 )
Pénz-és pénzeszköz egyenértékesek nettó változása
(1 061 988 )
Pénz-és pénzeszköz egyenértékesek egyenlege az időszak elején
Árfolyam átváltási különbözetek pénzeszközökön és pénzeszköz egyenértékeseken
Pénz-és pénzeszköz egyenértékesek egyenlege az időszak végén
15
A 9-102. oldalakon közölt mellékletek a konszolidált beszámoló elválaszthatatlan részei
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
9
1. Általános rész
1.1 A vállalkozás bemutatása
Jelen beszámoló a Duna House Holding Nyrt. (a „Társaság”) és leányvállalatainak (együttesen „Csoport”)
konszolidált pénzügyi kimutatásait tartalmazza 2022. december 31-ével végződő évre vonatkozóan. A
ban alakult, fő tevékenysége ingatlan-, és hitelközvetítés. A szolgáltatói szektorban – elsősorban az
ingatlan és a pénzügyi termékek közvetítési területein – vezetői pozíciót tölt be Közép-Európában.
Összesen 315 ingatlanirodával több, mint 5 000 ingatlanközvetítő és hiteltanácsadó áll ügyfelei
rendelkezésére Magyarországon, Olaszországban, Lengyelországban és Csehországban.
A Duna House Csoport stratégiai célja, hogy kiterjessze szakértelmét a közép-európai régióra és
nemzetközi szinten is meghatározó szereplővé váljon. 2016. áprilisában került lezárásra az a tranzakció,
amelynek során a legnagyobb lengyel ingatlanközvetítő hálózat, a Metrohouse 100%-a a magyarországi
Duna House Csoport tulajdonába került. A Metrohouse Duna House Csoportba való konszolidálására
2016. április 1-jei dátummal került sor. A Társaság 2016. szeptember 2-án 80%-os tulajdont szerzett a
csehországi Duna House Franchise s.r.o-ban és rajta keresztül annak két leányvállalatában, a Center
Reality s.r.o-ban és a Duna House Hypotéky s.r.o-ban, majd 2018. november 6-án megvásárolta a lengyel
Gold Finance Sp. z.o.o hitelközvetítő társaságot, 2020. január 7-én pedig a szintén lengyel Alex T. Great
Sp- z o.o hitelközvetítő társaságot.
A Társaság 2022. január 13-án zárta a HGroup S.p.A. 70%-os tulajdonrészének megvásárlását további
jövőbeli opciós lehetőségekkel (Put/Call), amelyeknek köszönhetően 100%-ra nőhet a Duna House
részesedése az olasz cégcsoportban. Az olasz leányvállalatokat 2022. április 1-i kezdődátummal
konszolidálja a Cégcsoport. Az olasz felvásárlással kapcsolatos részletek a 2.4.2.1-es pontban találhatóak.
A Társaság székhelye 1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
A Társaság főbb tevékenységei:
- franchise rendszer(ek) értékesítése, működtetése,
- ingatlanközvetítés,
- pénzügyi termékek közvetítése,
- biztosításközvetítés,
- ingatlan értékbecslés készítése, ill. annak közvetítése,
- energetikai tanúsítvány készítése, ill. annak közvetítése,
- ingatlankezelés,
- saját tulajdonú ingatlanok adás-vétele, bérbeadása,
- lakóingatlanalap-kezelés,
- ingatlanfejlesztés.
A 2017. február 1-jén bejegyzett alaptőkeemelést követően a Duna House Holding Nyrt. legnagyobb
részvényese a 77,72%-os tulajdoni hányaddal rendelkező Medasev Holding Kft. volt (1016 Budapest,
Gellérthegy utca 17., Cg.01-09-209753), amely 2022. szeptember 6-án szétvált a GD Holding Kft-re (1026
Budapest, Hidász utca 21. Fsz. 1. ajtó, Cg. 01-09-405548, végső tulajdonos Gay Dymschiz) és a DDGroup
Kft-re (1025 Budapest, Szépvölgyi út 206., Cg. 01-09-405549, végső tulajdonos Doron Dymschiz). A GD
részvényesei.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
10
Tulajdonos neve
Tulajdoni hányad
2022. december 31-én
Tulajdoni hányad
2021. december 31-én
Medasev Holding Kft.
-
77,72%
GD Holding Kft.
39,17%
-
DDGroup Kft.
39,17%
-
AEGON Magyarország Befektetési
Alapkezelő Zrt.
7,60%
7,49%
Munkavállalók
2,13%
1,76%
Visszavásárolt saját részvény
2,16%
1,79%
Egyéb befektetők
9,76%
11,24%
Összesen
100%
100%
A Társaság operatív irányítását az Igazgatóság végzi, tagjai: Doron Dymschiz (elnök), Gay Dymschiz, Nagy
Jenő (nem-operatív), Máté Ferenc, Schilling Dániel. A Társaság működésével kapcsolatos ellenőrzési
feladatokat Felügyelő Bizottság látja el, tagjai: Redling Károly (elnök), Martin-Hajdu György, Nagy Kálmán.
1.2 A mérlegkészítés alapja
i) Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való megfelelőségről
Az éves konszolidált pénzügyi kimutatásokat az Igazgatóság 2023. április 6-án fogadta el. A konszolidált
pénzügyi kimutatások a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint, az Európai Unió (EU)
Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetett és beiktatott standardok alapján készültek. Az IFRS-t a
Nemzetközi Számviteli Standardok Bizottsága (IASB) és a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolás Értelmező
Bizottsága (IFRIC) által megfogalmazott, standardok és értelmezések alkotják.
Jelenleg az EU beiktatási folyamatai és a Csoport tevékenysége alapján nincs különbség a Csoport IFRS és
EU által elfogadott IFRS politikák között. A pénzügyi kimutatásokban szereplő közzétételek megfelelnek
ii) A beszámoló készítésének alapja
A konszolidált pénzügyi kimutatások a 2022. december 31-ig kibocsátott és hatályos standardok és IFRIC
értelmezések szerint készültek.
A beszámoló a bekerülési érték elve alapján került összeállításra, kivéve azokat az eseteket, ahol az IFRS
más értékelési elv használatát követeli meg, mint ahogy az a számviteli politikában látható.
A Csoport a pénzügyi kimutatásokat azon az alapon készítette el, hogy a vállalat folytatni fogja
tevékenységét.
A pénzügyi év megegyezik a naptári évvel.
iii) Az értékelés alapja
A konszolidált pénzügyi kimutatások esetében az értékelési alapja az eredeti bekerülési érték, kivéve
azokat az eszközöket és kötelezettségeket, melyek esetében a vonatkozó Nemzetközi Beszámolási
Standard megköveteli vagy megengedi a valós értéken történő értékelést.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
11
Az IFRS-eknek megfelelő pénzügyi kimutatások elkészítése során szükség van arra, hogy a menedzsment
szakmai megítélést, becsléseket és feltételezéseket alkalmazzon, melyek hatással vannak az alkalmazott
számviteli politikákra, valamint az eszközök és kötelezettségek, bevételek és költségek beszámolóban
szereplő összegére. A becslések és a kapcsolódó feltételezések múltbeli tapasztalatokon és számos egyéb
tényezőn alapulnak, amelyek az adott körülmények között észszerűnek tekinthetők, és amelyek
eredménye képezi azon eszközök és kötelezettségek könyv szerinti értéke becslésének alapját, amelyek
egyéb forrásokból nem határozhatók meg egyértelműen. A tényleges eredmények eltérhetnek ezektől a
becslésektől.
A becslések és az alapfeltételezések felülvizsgálatára rendszeresen sor kerül. A számviteli becslések
módosítása a becslés módosításának időszakában kerül megjelenítésre, ha a módosítás csak az adott évet
érinti, illetve a módosítás időszakában és a jövőbeli időszakokban, ha a módosítás mind a jelenlegi, mind
a jövőbeni éveket érinti.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
12
2. Számviteli politika
Az alábbiakban kerülnek bemutatásra a konszolidált pénzügyi kimutatások elkészítése során alkalmazott
jelentősebb számviteli politikák. A számviteli politikák következetesen kerültek alkalmazásra a jelen
konszolidált pénzügyi kimutatásokban szereplő időszakokra vonatkozóan. A pénzügyi beszámoló
összeállítása során alkalmazott legfontosabb számviteli elvek a következők:
2.1 A számviteli politika lényeges elemei
2.1.1 A konszolidáció alapja
Leányvállalatok
A konszolidált éves beszámoló a Duna House Holding Nyrt.-t, illetve az ellenőrzése alatt álló
leányvállalatokat foglalja magában. A leányvállalatok olyan gazdálkodó egységek, melyeket a Csoport
ellenőriz. A Csoport akkor gyakorol ellenőrzést egy gazdálkodó egység felett, ha az egységben való
részvételéből származóan változó hozamoknak van kitéve, illetve azokkal kapcsolatban jogokkal
rendelkezik, és a gazdálkodó egység felett gyakorolt hatalma útján képes befolyásolni ezeket a
hozamokat. A konszolidált éves beszámoló tartalmazza a leányvállalatok éves beszámolóit az ellenőrzés
kezdetétől, annak megszűnéséig. Annak megállapítása, hogy a Csoport irányít-e egy másik gazdasági
társaságot, vagy sem, a jelenleg gyakorolható, illetve átváltható potenciális szavazati jogok és azok
hatásának figyelembevételével történik.
Általában feltételezhető, hogy a szavazati jogok többsége irányítást eredményez. E vélelem alátámasztása
érdekében, és amikor a Csoport nem rendelkezik az adott gazdasági egység szavazati vagy hasonló
jogainak többségével, a Csoport minden releváns tényt és körülményt figyelembe vesz annak megítélése
során, hogy rendelkezik-e hatalommal a gazdálkodó egység felett, beleértve a következőket:
- A gazdálkodó egység egyéb tulajdonosaival kötött szerződéses megállapodás(oka)t,
- Egyéb szerződéses megállapodásokból eredő jogokat,
- A Csoport szavazati jogai és potenciális szavazati jogai
A megszerzett üzletrészekre az akvizíciós számvitel módszere kerül alkalmazásra, amely a megszerzéskori
értékviszonyok alapján történik az eszközök és források akvizíció időpontjára, azaz az irányítás
megszerzésének napjára vonatkozó piaci értékének alapul vételével. Az akvizíció költsége az ellenérték,
valamint a nem ellenőrző részesedéseknek a megszerzett üzletben meglevő részesedésének összege. Az
év közben megszerzett vagy értékesített társaságok a tranzakció időpontjától kezdődően, illetve a
tranzakció időpontjáig szerepelnek a konszolidált pénzügyi kimutatásokban.
A konszolidációba bevont társaságok közötti tranzakciók, egyenlegek és eredmények, valamint a nem
realizált eredmények kiszűrésre kerülnek. A konszolidált éves beszámoló készítése során a hasonló
tranzakciókat és eseményeket egységes számviteli elveket követve rögzítik.
A nem ellenőrző részesedésekre eső tőke- és eredményrész a mérlegben és az eredménykimutatásban
külön soron jelenik meg. A nem irányító tulajdonosok részesedése az eredetileg felvett érték, módosítva
a megszerzett társaság tőkéjében bekövetkező változások nem irányító tulajdonosokra jutó összegével.
Az időszaki összes átfogó jövedelemből abban az esetben is részesülnek a nem ellenőrző részesedések, ha
ez részesedésük negatív egyenlegéhez vezet.
A Csoport leányvállalatokban meglevő részesedésének olyan változásai, amelyek nem eredményezik a
kontroll elvesztését, tőke tranzakcióként kerülnek elszámolásra. A nem ellenőrzésre jogosító tulajdonosok
részesedését módosító összeg, valamint a kapott vagy fizetett ellenérték különbsége a tőkében kerül
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
13
elszámolásra, mint a társaság tulajdonosaira jutó érték. A Csoport minden nem ellenőrző részesedésre
vonatkozó opciós megállapodás esetén megvizsgálja a tranzakció bekövetkezésének valószínűségét és a
várható kifizetés valós értéke alapján tőke tranzakcióként számolja el a nem ellenőrző részesedés és a
kifizetés valós értékének különbözetét.
2.1.2 Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek
Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel az anyavállalat
funkcionális, valamint a Csoport beszámolási pénzneme a magyar forint.
A nem forintban nyilvántartott devizaügyletek kezdetben az ilyen tranzakciók végrehajtásának napján
érvényes árfolyamon vannak nyilvántartva. A külföldi devizanemben fennálló követelések és
kötelezettségek a mérleg-fordulónapi árfolyamon vannak forintra átszámítva, nem tekintve, hogy az
eszköz megtérülése kétesnek minősül. A keletkező árfolyam differenciák az eredménykimutatásban a
pénzügyi bevételek, illetve ráfordítások között kerülnek kimutatásra.
A konszolidált pénzügyi kimutatások magyar forintban (HUF) készültek, a legközelebbi ezerre kerekítve,
kivéve ahol ettől eltérően megjelölésre került.
A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben - a külföldi pénznemben lévő
összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási
árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva. Az átfogó jövedelemkimutatásban azokat az árfolyam-
különbözeteket, amelyek monetáris tételek rendezésekor, az időszak során történt kezdeti
megjelenítéskor vagy a megelőző pénzügyi kimutatásokban alkalmazott árfolyamtól eltérő árfolyam
használatból eredően keletkeznek, bevételként vagy ráfordításként vannak kimutatva abban az
időszakban, amikor keletkeztek. A külföldi pénznemben meghatározott monetáris eszközöket és
kötelezettséget a funkcionális pénznemnek a beszámolási időszak végén érvényes árfolyamon kerülnek
átszámításra. A valós értéken értékelt külföldi pénznemben meghatározott tételeket a valós érték
meghatározásának időpontjában érvényes árfolyamon kerülnek átszámításra. A vevőkövetelések, illetve
a szállítói kötelezettségek árfolyamkülönbözetei az üzleti tevékenység eredményében szerepelnek, míg a
kölcsönök árfolyamkülönbözetei a pénzügyi műveletek bevételei vagy ráfordításai soron kerülnek
kimutatásra.
A Csoport tagvállalatai
A Csoport azon tagvállalatának eredménye és mérlege, amely a jelentési pénznemtől eltérő funkcionális
pénznemmel rendelkezik (melyek közül egyik sem működik hiperinflációs gazdasági környezetben), az
alábbi módon kerül átváltásra a jelentési pénznemre:
• A felvásárolt külföldi leányvállalatok első konszolidációjakor az eszközöket és kötelezettségeket a
konszolidált mérlegben az akvizíció napján érvényes árfolyamon átszámított forint összegben
szerepeltetjük.
• A bemutatott mérlegekben az eszközök és kötelezettségek az adott mérlegfordulónapon
érvényes záró árfolyamon szerepelnek.
• Az eredménykimutatás tételeket éves kumulált átlagárfolyamon számítjuk át forintra.
• Minden árfolyamváltozásból adódó különbözet a konszolidált tőkében (halmozott átváltási
különbözetként) kerül elszámolásra. Amennyiben a Csoport eladja egy külföldi tevékenységének
egy részét vagy a teljes tevékenységet, az eladásig a tőkében elszámolt árfolyam-különbözet az
értékesítés nyereségén vagy veszteségén keresztül az éves eredményben (Egyéb működési
bevétel) kerül elismerésre
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
14
2.1.3 Üzleti kombinációk és Goodwill
Az üzleti kombinációk az akvizíciós módszerrel kerülnek elszámolásra. Az akvizíció bekerülési értéke az
átadott ellenérték - az akvizíció időpontjában érvényes valós értéken - és a felvásároltban lévő nem
ellenőrző részesedések összegeként kerül meghatározásra. A Csoport minden egyes üzleti kombináció
és az igénybevett szolgáltatások között szerepelnek.
A Csoport akkor határozza meg, hogy egy üzleti tevékenységet szerzett meg, amikor a megszerzett
tevékenységek és eszközök olyan inputot és lényeges folyamatot tartalmaznak, amelyek együttesen
jelentősen hozzájárulnak az outputok létrehozásának képességéhez. A megszerzett folyamat akkor
minősül lényegesnek, ha kritikus jelentőségű az outputok előállításának folytatásához, és a megszerzett
inputok közé tartozik az adott folyamat elvégzéséhez szükséges készségekkel, tudással vagy tapasztalattal
rendelkező szervezett munkaerő, vagy jelentősen hozzájárul az outputok előállításának folytatásához, és
egyedi vagy ritka, vagy nem helyettesíthető jelentős költség, erőfeszítés vagy késedelem nélkül az
outputok előállításának folytatásához.
Amikor a Csoport üzleti tevékenységet szerez, az átvett pénzügyi eszközöket és kötelezettségeket a
szerződéses feltételekkel, a gazdasági körülményekkel és a vonatkozó feltételekkel összhangban értékeli
a megfelelő besorolás szempontjából az akvizíció időpontjában. Ez magában foglalja az alapszerződésekbe
beágyazott származékos ügyletek elkülönítését a felvásárolt által.
A Csoport által átadandó bármely függő ellenértéket az akvizíció időpontjában valós értéken jeleníti meg.
A saját tőkeként besorolt függő ellenértéket nem értékeli újra, és annak későbbi rendezését a saját tőkén
belül számolja el. A pénzügyi instrumentumnak minősülő és az IFRS 9 Pénzügyi instrumentumok standard
hatálya alá tartozó eszközként vagy kötelezettségként besorolt függő ellenértéket valós értéken értékeli,
a valós értékben bekövetkező változásokat pedig az IFRS 9 standarddal összhangban az
eredménykimutatásban jeleníti meg. Az IFRS 9 hatálya alá nem tartozó egyéb függő ellenértéket minden
egyes beszámolási fordulónapon valós értéken értékeli, a valós érték változásait pedig az eredményben
számolja el.
A goodwillt kezdetben bekerülési értéken értékeli (amely az átadott ellenérték, valamint a nem ellenőrző
részesedésekre és bármely korábbi érdekeltségre elszámolt összegnek a megszerzett nettó azonosítható
eszközök és átvállalt kötelezettségek összegét meghaladó többlete). Ha a megszerzett nettó eszközök
valós értéke meghaladja az átadott ellenérték összegét, a Csoport újraértékeli, hogy helyesen
azonosította-e az összes megszerzett eszközt és az összes átvállalt kötelezettséget, és felülvizsgálja az
akvizíció időpontjában megjelenítendő összegek értékelésére alkalmazott eljárásokat. Ha az újraértékelés
még mindig azt eredményezi, hogy a megszerzett nettó eszközök valós értéke meghaladja az átadott
összesített ellenértéket, akkor a nyereséget az eredményben számolja el.
A Csoport a kezdeti megjelenítést követően a goodwillt a halmozott értékvesztéssel csökkentett
bekerülési értéken értékeli. Az értékvesztés vizsgálata céljából az üzleti kombináció során megszerzett
goodwillt az akvizíció időpontjától kezdve a Csoport minden egyes pénztermelő egységéhez hozzárendeli,
amely várhatóan hasznot húz a kombinációból, függetlenül attól, hogy a felvásárolt egyéb eszközei vagy
kötelezettségei hozzá vannak-e rendelve ezekhez az egységekhez.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
15
Amennyiben a goodwillt hozzárendelte egy pénztermelő egységhez (CGU), és az adott egységen belüli
tevékenység egy részét elidegeníti, az elidegenített tevékenységhez kapcsolódó goodwillt az
elidegenítésből származó nyereség vagy veszteség meghatározásakor a tevékenység könyv szerinti
értékébe kell beszámítani. Az ilyen körülmények között elidegenített goodwillt az elidegenített
tevékenység és a pénztermelő egység megtartott részének relatív értéke alapján értékeli a Csoport.
2.1.4 Társult és közös vezetésű vállalkozásokban való befektetések
A társult vállalkozás olyan gazdálkodó egység, amely felett a Csoport jelentős befolyással rendelkezik. A
jelentős befolyás a befektetés tárgyát képező vállalkozás pénzügyi és működési politikai döntéseiben való
részvétel, de nem jelenti az ellenőrzést vagy közös ellenőrzést ezen politikák felett.
A közös vállalat egy olyan típusú közös megállapodás, amelyben a megállapodás felett közös ellenőrzést
gyakorló feleknek joguk van a közös vállalat nettó eszközeire. A közös ellenőrzés a megállapodás feletti
ellenőrzés szerződéses megosztása, amely csak akkor áll fenn, ha a vonatkozó tevékenységekre vonatkozó
döntésekhez az ellenőrzést megosztó felek egyhangú hozzájárulása szükséges.
A jelentős befolyás vagy a közös ellenőrzés meghatározásakor alkalmazott megfontolások hasonlóak a
leányvállalatok feletti ellenőrzés meghatározásához alkalmazott megfontolásokhoz. A Csoport társult
vállalkozásban és közös vállalatban lévő befektetését a tőkemódszerrel számolja el.
A tőkemódszer szerint a társult vagy közös vállalkozásban lévő befektetést kezdetben bekerülési értéken
kell megjeleníteni. A befektetés könyv szerinti értékét a Csoport a társult vagy közös vállalat nettó
eszközeiben a megszerzés időpontja óta bekövetkezett változásaival módosítja. A társult vagy közös
vállalkozáshoz kapcsolódó goodwillt a befektetés könyv szerinti értéke tartalmazza, és azt nem kerül külön
vizsgálatra értékvesztés szempontjából.
Az eredménykimutatás a Csoportnak a társult vagy közös vállalkozás eredményéből való részesedését
tükrözi. Az ilyen befektetések egyéb átfogó eredményében bekövetkezett bármely változás a Csoport
egyéb átfogó eredményének részeként kerül bemutatásra. Ezen túlmenően, ha a társult vagy közös
vállalkozás saját tőkéjében közvetlenül elszámolt változás történt, a Csoport a változásokból rá eső részt
- adott esetben - a saját tőke változásainak kimutatásában jeleníti meg. A Csoport és a társult vagy közös
vállalkozás közötti tranzakciókból származó nem realizált nyereségek és veszteségek a társult vagy közös
vállalkozásban lévő részesedés mértékéig kiszűrésre kerülnek.
A Csoportnak a társult és a közös vállalkozás nyereségéből vagy veszteségéből való részesedésének
összessége az eredménykimutatásban az üzemi eredményen kívül jelenik meg, és az adózás utáni
nyereséget vagy veszteséget, valamint a társult vagy közös vállalkozás leányvállalataiban lévő nem
ellenőrző részesedéseket érinti. A társult vagy közös vállalkozás pénzügyi kimutatásait a Csoporttal azonos
beszámolási időszakra készítik el. Szükség esetén kiigazításokat hajtanak végre, hogy a számviteli politikát
összhangba hozzák a Csoportéval.
A tőkemódszer alkalmazását követően a Csoport meghatározza, hogy szükséges-e értékvesztés
elszámolása a társult vállalkozásban vagy közös vállalkozásban lévő befektetéseire. A Csoport minden
egyes beszámolási fordulónapon meghatározza, hogy van-e objektív bizonyíték arra, hogy a társult vagy
közös vállalkozásban lévő befektetés értékvesztésre szorul. Ha van ilyen bizonyíték, a Csoport az
értékvesztés összegét a társult vagy közös vállalkozás megtérülő értéke és könyv szerinti értéke közötti
különbségként számítja ki, majd a veszteséget a " Részesedés közös vezetésű vállalkozások eredményéből
" soron jeleníti meg az eredménykimutatásban.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
16
A társult vállalkozás feletti jelentős befolyás vagy a közös vállalkozás feletti közös ellenőrzés elvesztése
esetén a Csoport a megtartott befektetést valós értéken értékeli és jeleníti meg. A társult vállalkozás vagy
közös vállalkozás könyv szerinti értéke a jelentős befolyás vagy a közös ellenőrzés elvesztésekor, valamint
a megtartott befektetés valós értéke és az elidegenítésből származó bevétel közötti különbözetet az
eredményben számolják el.
2.1.5 Rövid/hosszú lejáratú megkülönböztetés
A Csoport a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban az eszközöket és a kötelezettségeket
rövid/hosszú lejáratú besorolás alapján mutatja be. Egy eszköz akkor rövid lejáratú, ha:
- Várhatóan a szokásos működési cikluson belül realizálódik, vagy eladásra vagy felhasználásra
kerül,
- Elsősorban kereskedési céllal tartják,
- Várhatóan a beszámolási időszakot követő tizenkét hónapon belül realizálódik,
Vagy
- Pénzeszköz vagy pénzeszköz-egyenértékes, kivéve, ha a beszámolási időszakot követő legalább
tizenkét hónapig nem cserélhető el vagy nem használható fel kötelezettség kiegyenlítésére.
Minden egyéb eszköz hosszú lejáratúnak minősül.
Egy kötelezettség akkor rövid lejáratú, ha:
- Várhatóan a szokásos működési cikluson belül kerül rendezésre,
- Azt elsősorban kereskedési céllal tartják,
- Azt a beszámolási időszakot követő tizenkét hónapon belül kell teljesíteni,
Vagy
- Nincs feltétel nélküli jog a kötelezettség kiegyenlítésének a beszámolási időszakot követő legalább
tizenkét hónapig történő elhalasztására. A kötelezettség azon feltételei, amelyek a partner
választása szerint a kötelezettség tőkeinstrumentumok kibocsátásával történő kiegyenlítését
eredményezhetik, nem befolyásolják a kötelezettség besorolását.
A Csoport minden egyéb kötelezettséget hosszú lejáratúnak minősít.
A halasztott adókövetelések és -kötelezettségek a hosszú lejáratú eszközök és kötelezettségek közé
kerülnek besorolásra.
2.1.6 Árbevétel
A Csoport a bevételeit az IFRS 15 "vevői szerződésekből származó bevételek " című standarddal
összhangban számolja el. A Csoport meghatározóan pénzügyi termékek közvetítését, ingatlanközvetítést
és ingatlanközvetítő franchise rendszer működtetését végzi.
A vevőkkel kötött szerződésekből származó bevételeket akkor számolják el, amikor az áruk vagy
szolgáltatások feletti ellenőrzés átkerül a vevőhöz, olyan összegben, amelyre a szolgáltatások másik fél
általi nyújtására vonatkozó közvetítéséért várakozása szerint jogosultságot szerez. A Csoport általában
arra a következtetésre jutott, hogy ő ügynök a bevételi megállapodásokban, kivéve az alábbiakban
bemutatott franchise díjaka, mivel jellemzően nem ő ellenőrzi az árukat vagy szolgáltatásokat, mielőtt
azokat átadná a vevőnek.
A Társaság a bevételek elszámolásának ötlépcsős megközelítését alkalmazza az elszámolandó bevételek
időzítésének és összegének meghatározására:
1. lépés: A vevővel kötött szerződés azonosítása,
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
17
2. lépés: A szerződésekben szereplő teljesítési feltételek azonosítása,
3. lépés: Az ügyleti ár meghatározása,
4. lépés: Az ügyleti ár felosztása a szerződésben szereplő teljesítési feltételekre,
5. lépés: A bevétel elszámolása a teljesítési feltételek teljesítésekor.
Az ügyfeleknek közvetített pénzügyi termékekhez (hitelek, biztosítási termékek) kapcsolódó
szerződéskötési és speratív jutalékok
A Társaság az ügyfeleknek közvetített pénzügyi termékekkel kapcsolatban egy teljesítési kötelmet
azonosított és azt akkor teljesíti, amikor a pénzintézetek a hiteleket teljes egészében folyósítják az
ügyfeleknek vagy a biztosítási díj megfizetésre kerül az ügyfél által. A közvetítői jutalék jellemzően a
megállapodás szerinti jutalékszázalékon és a folyósított hitelösszegen, biztosítási díjon alapul, de egyes
termékek esetében ügyletenkénti fix összeg.
A Magyarországon közvetített jelzáloghitelek esetében a Csoport speratív (fenntartási) jutalékra is
jogosult. A hitelközvetítői jutalékra a Csoport akkor válik jogosulttá, amikor a pénzintézet a jelzáloghitelt
az ügyfél számára történő folyósítha, ugyanakkor a speratív jutalékra akkor lesz jogosult, ha a pénzintézet
által adott kolcsönt az ügyfél szerződés szerinti törleszti.
Eladott ingatlanokhoz kapcsolódó, ügyfelektől származó ingatlanközvetítői jutalékok
A Társaság az ügyfelektől kapott ingatlanközvetítői jutalék tekintetében egy teljesítési kötelmez
azonosított, amelyet az az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés aláírásának időpontjában elégít ki.
A tranzakciós ár a megállapított jutalékszázalékon és az ingatlan eladási árán alapul.
Havi franchise díj a franchise partnerek által generált jutalékvolumenek alapján
A Csoport havi franchise díjbevétellel rendelkezik amelynek fix és változó eleme van. A változó díjbevétel
alapja az adott franchise partner által az adott hónapban generált jutalékvolumen. A változó díjak
számításának alapjául szolgáló havi jutalékvolumenhez az adott hónapban megvalósult olyan
ingatlantranzakciókat veszi figyelembe a Csoport, amelyek kapcsán a franchise partner az adott hónapban
jogosulttá vált jutalékra, azaz ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés került aláírása. A tranzakciós ár a
megállapodás szerinti franchise díj százalékos arányán és a franchise partnerek által generált
jutalékvolumeneken alapul.
A fix díj e változó díjak minumuma, amelyet a franchise partnernek a generált jutalékvolumentől
függetlenül minden hónapban meg kell fizetnie. A franchise-díj bevételek havonta, a hónap végén
kerülnek elszámolásra.
Új franchise partnerektől kapott belépési franchise díj többéves szerződések alapján
A Társaság az új franchise partnerektől többéves megállapodásokra kapott belépési franchise díjakból
származó bevételt a franchise szerződések futamideje alatt időarányosan egyenlő mértékben számolja el,
mivel a Csoport erőfeszítései egyenletesen oszlanak el a teljesítési időszak alatt.
A Társaság folyamatosan értékeli a vevőkkel kötött szerződéseinek feltételeit és a kapcsolódó teljesítési
kötelmeket annak biztosítása érdekében, hogy a bevételek megjelenítési politikája megfelelő legyen és
megfeleljen az IFRS 15-nek.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
18
2.1.7 Szerződéses eszközök
A Magyarországon közvetített jelzáloghitelek után kapott speratív jutalék bevételre vonatkozóan
kezdetben szerződéses eszköz kerül kimutatásra, mivel az ellenérték beérkezése a hitelállomány
megmaradásától függ. A hitelfolyósítástól eltelt idő arányában kiszámlázásra kerül a speratív jutalék a
hitelező pénzintézetnek és a szerződéses eszközként elszámolt összeget a Csoport átsorolja a vevői
követelések közé.
A szerződéses eszközöket várható nemfizetési ráta alapján csökkentett értéken veszi fel a Csoport és
minden időszakban korrigálja a pénzintézetek által nyilvántartott, speratív jutalékra jogosító hitelportfólió
alapján.
A Csoport a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban a "Egyéb követelések" között mutatja ki a
szerződéses eszközöket.
2.1.8 Szerződéses kötelezettségek
Az ingatlanfejlesztéshez kapcsolódó szerződéses kötelezettség az a kötelezettség, hogy árukat vagy
szolgáltatásokat kell átadni egy vevőnek, amelyért a Csoport ellenszolgáltatást kapott (vagy az
ellenszolgáltatás összege esedékes) a vevőtől. A szerződéses kötelezettségeket akkor számolják el
bevételként, amikor a Csoport teljesíti a szerződésben foglaltakat (azaz átadja a kapcsolódó áruk vagy
szolgáltatások feletti ellenőrzést a vevőnek).
A befejezett és a fejlesztés alatt álló ingatlanok értékesítéséért a vevőnek kiszámlázott összegek a
szerződésben meghatározott különböző mérföldkövek elérésén alapulnak. Az adott időszakban
bevételként elszámolt összegek nem feltétlenül esnek egybe a vevőnek kiszámlázott és a vevő által igazolt
összegekkel. Az olyan szerződések esetében, amelyekben az átadott áruk vagy szolgáltatások
alacsonyabbak, mint a vevőnek kiszámlázott és a vevő által igazolt összeg (azaz amikor egy fizetés
esedékes vagy egy fizetés beérkezik, mielőtt a Csoport a fennmaradó árukat vagy szolgáltatásokat átadja),
a különbözetet szerződéses kötelezettségként számolják el, és a pénzügyi helyzetre vonatkozó
kimutatásban a "Egyéb kötelezettségek" között mutatják ki.
2.1.9 Ingatlanok, gépek, berendezések
A tárgyi eszközök halmozott értékcsökkenéssel csökkentett bekerülési értéken kerülnek bemutatásra. Az
ingatlanok, gépek és berendezések valamely tételét bármely halmozott értékcsökkenéssel és bármely
halmozott értékvesztés miatti veszteségekkel csökkentett bekerülési értéken tartja nyilván a Csoport.
A tárgyi eszközök bekerülési értékének része az eszköz beszerzési költsége, saját vállalkozásban végzett
beruházás esetén a felmerült anyag- és bérjellegű költségek és egyéb közvetlen költségek. A tárgyi eszköz
beruházáshoz felvett hitel után elszámolt kamat az eszköz bekerülési értékét növeli az eszköz
rendeltetésének megfelelő állapotba kerüléséig.
A tárgyi eszközök könyv szerinti értéke meghatározott időközönként felülvizsgálatra kerül, annak
érdekében, hogy megállapítsák, hogy a könyv szerinti érték nem haladja-e meg az eszköz valós, piaci
értékét, mivel ez esetben terven felüli leírás elszámolása szükséges az eszköz valós, piaci értékéig. Az
eszköz valós, piaci értéke az értékesítési ár, illetve az eszköz használati értéke közül a magasabb. A
használati érték az eszköz által generált jövőbeni pénzáramlások diszkontált értéke.
A diszkontláb a társasági adózás előtti kamatlábat tartalmazza, figyelembe véve a pénz időértékét és az
eszközhöz kapcsolódó egyéb kockázati tényezők hatását is. Amennyiben az eszközhöz önállóan nem
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
19
rendelhető jövőbeni pénzáramlás, akkor azon egység pénzáramlását kell alapul venni, amely egységnek
része az eszköz. Az így meghatározott értékvesztés az eredménykimutatásban jelenik meg.
A tárgyi eszközök javítási, karbantartási költsége és tartalék-alkatrészek pótlása a karbantartási kiadásokat
terhelik. Az értéknövelő beruházások és a felújítások aktiválásra kerülnek. Eladott, illetve nullára leírt,
használaton kívüli eszközök bekerülési értéke és halmozott értékcsökkenése kivezetésre kerül. Minden
ilyen módon keletkező esetleges nyereség, vagy veszteség része a tárgyévi eredménynek.
A Társaság eszközeinek értékét az eszközök hasznos élettartama alatt lineáris módszerrel írja le. Az
élettartam eszközcsoportonként a következő:
Épületek
17-50 év
Gépek, berendezések
3-7 év
A hasznos élettartamok és az értékcsökkenési módszerek legalább évente felülvizsgálatra kerülnek az
adott eszköz által nyújtott tényleges gazdasági haszon alapján. Szükség esetén a módosítás a tárgyévi
eredménnyel szemben kerül elszámolásra.
2.1.10 Értékvesztés
A Csoport minden beszámolási időszak végén felméri, hogy bármely eszköz esetében történt-e
értékvesztésre utaló változás. Amennyiben ilyen változás történt, a Csoport megbecsüli az eszköz várható
megtérülési értékét. Egy eszköz, vagy pénztermelő egység várható megtérülési értéke az értékesítési
költségekkel csökkentett valós érték és a használati érték közül a magasabb. A Csoport az eredmény
terhére értékvesztést számol el, ha az eszköz várható megtérülési értéke alacsonyabb, mint a könyv
szerinti értéke. A Csoport szükséges kalkulációkat a hosszú távú jövőbeni cash-flow tervek megfelelő
diszkontálása alapján készíti.
2.1.11 Immateriális javak
Az egyedileg beszerzett immateriális javak beszerzési áron, az üzleti kombináció során megszerzett
immateriális javak pedig valós értéken kerülnek felvételre a megszerzés időpontjában. A könyvekbe való
felvételre abban az esetben kerül sor, ha az eszköz használata bizonyíthatóan jövőbeli gazdasági javak
beáramlását eredményezi, és annak költsége egyértelműen meghatározható.
A bekerülést követően az immateriális javak vonatkozásában a bekerülési érték modell irányadó. Ezen
eszközök élettartama véges vagy nem meghatározható. A véges élettartamú eszközök amortizációja
lineáris módszerrel történik az élettartamra vonatkozó legjobb becslés alapján. Az amortizációs időszak
és az amortizáció módszere évente felülvizsgálatra kerül a pénzügyi év végén. A saját előállítású
immateriális javakkal kapcsolatos fejlesztési költségek aktiválásra kerülnek, amennyiben az IAS 38-as
standardban rögzített aktiválási kritériumok teljesülnek. Az immateriális javak évente felülvizsgálatra
kerülnek értékvesztés szempontjából egyedileg, vagy a jövedelemtermelő egység szintjén.
A védjegyek, licencek, iparjogvédelem alá eső javak és szoftverek beszerzési költségei aktiválásra kerülnek
és lineáris módszer szerint íródnak le a becsült hasznos élettartamuk alatt:
Márkanevek
20 év
Vásárolt szerződések
4-5 év
Vagyoni értékű és egyéb jogok, valamint szoftverek
3-6 év
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
20
A jelen beszámolóval érintett időszakokban a Csoport nem rendelkezett határozatlan élettartamú
immateriális jószággal.
2.1.12 Készletek
A készletek a felesleges, illetve az elfekvő készletekre képzett értékvesztéssel csökkentett bekerülési
értéken vagy a nettó realizálható értéken szerepelnek attól függően, melyik az alacsonyabb. A
készletértéket a tényleges bekerülési értéken határozzák meg.
A ingatlanfejlesztési projektek bekerülési értéke tartalmaz valamennyi olyan beszerzési-, átalakítási-, és
minden más olyan közvetlen költséget, amely annak érdekében merült fel, hogy az fejlesztett ingatlan
elkészüljön.
2.1.13 Hitelfelvételi költségek
Az olyan készleten lévő ingatlan beszerzéséhez vagy építéséhez közvetlenül kapcsolódó hitelfelvételi
költségeket, amelyeknek a tervezett használatra vagy értékesítésre való előkészítése szükségszerűen
jelentős időt vesz igénybe, az eszköz bekerülési értékének részeként aktiválják. Az aktiválás akkor
kezdődik, amikor: (1) a Csoportnak az eszközzel kapcsolatos kiadásai merülnek fel; (2) a Csoportnak
hitelfelvételi költségei merülnek fel; és (3) a Csoport olyan tevékenységeket végez, amelyek szükségesek
az eszköz tervezett használatra vagy értékesítésre való előkészítéséhez. Minden egyéb hitelfelvételi
költséget abban az időszakban számolnak el költségként, amikor az felmerül. A hitelfelvételi költségek
olyan kamatokból és egyéb költségekből állnak, amelyek a gazdálkodó egységnek a pénzeszközök
felvételével kapcsolatban merülnek fel. A fejlesztés alatt álló, készletként nyilvántartott ingatlanokkal
kapcsolatban felmerült hitelfelvételi költségeket a felmerüléskor költségként számolják el.
Az aktivált kamatot a Csoport hitelfelvételi költségeinek súlyozott átlaga alapján számítják ki, az egyedi
fejlesztésekhez kapcsolódó hitelfelvételek kiigazítása után. Amennyiben a hitelfelvételek egyedi
fejlesztésekhez kapcsolódnak, az aktivált összeg az adott fejlesztéshez kapcsolódó hitelfelvételek után
felmerült bruttó kamat. A kamatot a fejlesztési munkák megkezdésétől a gyakorlati befejezés időpontjáig
aktiválják, azaz amikor a fejlesztési munkák lényegében teljes egészében befejeződtek. A finanszírozási
költségek aktiválását felfüggesztik, ha a fejlesztési tevékenység hosszabb ideig szünetel.
2.1.14 Követelések
A követelések a becsült veszteségekre képzett megfelelő mértékű értékvesztéssel csökkentett nominális
értéken szerepelnek a kimutatásokban. A Csoport az IFRS 9 standard előírásaival összhangban a várható
hitelezési veszteség (expected credit loss = ECL) modelljét alkalmazva végez becslést az értékvesztés
várható összegéről.
A vevőkövetelések és szerződéses eszközök esetében a Csoport egyszerűsített megközelítést alkalmaz az
ECL-ek kiszámításakor. A Csoport nem követi nyomon a hitelkockázat változásait, hanem minden egyes
beszámolási fordulónapon a várható hitelezési veszteség élettartamán alapuló veszteségtartalékot
számol el. A Csoport egy értékvesztési mátrixot hozott létre, amely a múltbeli hitelezési veszteségek
tapasztalatán alapul, és amelyet az adósokra és a gazdasági környezetre jellemző előretekintő tényezőkkel
korrigált.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
21
2.1.15 Értékesítésre szánt eszközök és az azokhoz közvetlenül kapcsolódó kötelezettségek
A Csoport a befektetett eszközöket és az elidegenítési csoportokat akkor sorolja értékesítésre tartottnak,
ha azok könyv szerinti értéke elsősorban értékesítési tranzakció révén fog megtérülni, nem pedig a
folyamatos használat révén. Az értékesítésre tartottnak minősített befektetett eszközöket és elidegenítési
csoportokat a könyv szerinti érték és az értékesítési költségekkel csökkentett valós érték közül az
alacsonyabbikon értékelik. Az értékesítés költségei az eszköz (elidegenítési csoport) elidegenítéséhez
közvetlenül kapcsolódó járulékos költségek, kivéve a pénzügyi költségeket és a nyereségadó-ráfordítást.
Az értékesítésre tartottá minősítés feltételei csak akkor tekinthetők teljesítettnek, ha az értékesítés
nagyon valószínű, és az eszköz vagy az elidegenítési csoport jelenlegi állapotában azonnal értékesíthető.
Az értékesítés befejezéséhez szükséges intézkedéseknek azt kell jelezniük, hogy nem valószínű, hogy az
értékesítéssel kapcsolatban jelentős változásokra kerül sor, vagy hogy az értékesítésre vonatkozó döntést
visszavonják. A vezetésnek elkötelezettnek kell lennie az eszköz értékesítésének terve mellett, és az
értékesítésnek a besorolás időpontjától számított egy éven belül várhatóan be kell fejeződnie.
Az ingatlanok, gépek és berendezések, valamint az immateriális javak nem kerülnek sem értékcsökkenési
leírásra, sem amortizációra, ha azokat értékesítésre tartottnak minősítették.
Az értékesítésre tartottnak minősített eszközök és kötelezettségek a pénzügyi helyzetre vonatkozó
kimutatásban elkülönítetten, rövid lejáratú tételként kerülnek bemutatásra.
A megszűnt tevékenységek nem tartoznak a folytatódó tevékenységek eredményei közé, és az
eredménykimutatásban a megszűnt tevékenységek adózás utáni nyereségeként vagy veszteségeként
egyetlen összegben kerülnek bemutatásra. A további közzétételeket a 16. megjegyzés tartalmazza. A
pénzügyi kimutatások összes többi megjegyzése a folytatódó tevékenységekre vonatkozó összegeket
tartalmazza, kivéve, ha másként van feltüntetve.
2.1.16 Pénzügyi instrumentumok
A pénzügyi eszközök vételeit és eladásait szokásosan az elszámolás napján könyveli a Csoport. A pénzügyi
eszköz kategóriájának meghatározásához a Csoport meghatározza, hogy a pénzügyi eszköz
adósságinstrumentum vagy tőkebefektetés. Tőkebefektetéseket eredménnyel szemben valós értéken kell
értékelni, mindazonáltal a Csoport bekerüléskor dönthet úgy, hogy a nem kereskedési céllal tartott
tőkebefektetéseket az egyéb átfogó eredménnyel szemben értékeli valósan. Amennyiben a pénzügyi
eszköz adósságinstrumentum, a besorolás meghatározásakor az alábbi pontokat kell figyelembe venni.
- Amortizált bekerülési érték - cél - a szerződéses cash flow-k beszedése, ami kizárólag a tőke és a
kint levő tőkeösszeg után járó kamat kifizetéseihez kapcsolódó cash-flow-kat tartalmazza.
- Valós érték egyéb átfogó eredménnyel szemben - tartás célja - amely szerződéses cash flow-k
beszedésével és a pénzügyi eszközök eladásával éri el célját és a pénzügyi eszköz szerződéses
feltételei meghatározott időpontokban olyan cash flow-kat eredményeznek, amelyek kizárólag a
tőke és a kint levő tőkeösszeg után járó kamat kifizetései.
- Valós érték eredménnyel szemben - amelyek nem tartoznak a fenti két pénzügyi eszköz kategória
egyikébe sem, vagy kezdeti megjelenítéskor eredménnyel szemben valós értéken értékeltnek
lettek megjelölve.
A pénzügyi kötelezettségeket amortizált bekerülési értéken kell értékelni, kivéve azokat a pénzügyi
kötelezettségeket, amelyeket eredménnyel szemben valósan kell értékelni vagy a Csoport a valós
értékelés opciót választotta.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
22
Eredménnyel szemben valósan kell értékelni a kereskedési célú pénzügyi kötelezettségeket és a
származékos termékeket. A Csoport a kezdeti megjelenítéskor visszavonhatatlanul az eredménnyel
szemben valós értéken értékeltként jelölhet meg egy pénzügyi kötelezettséget, ha:
- Megszüntet vagy lényegesen csökkent valamely értékelési vagy megjelenítési inkonzisztenciát,
vagy
- A pénzügyi kötelezettségek egy csoportjának vagy a pénzügyi eszközök és pénzügyi
kötelezettségek egy csoportjának kezelése, valamint teljesítményének értékelése valós érték
alapon, egy dokumentált kockázatkezelési vagy befektetési stratégiával összhangban történik.
A követő értékelés az adott pénzügyi instrumentum besorolásán alapszik.
Amortizált bekerülési értéken történő értékelés
Az amortizált bekerülési érték a pénzügyi eszköznek, vagy kötelezettségnek az eredeti bekerülési értéke
csökkentve a tőketörlesztésekkel, növelve, vagy csökkentve az eredeti bekerülési érték és a lejáratkori
érték közötti különbözet halmozott amortizációjával, és csökkentve az esetleges értékvesztés vagy
behajthatatlanság miatti leírás összegével. A kamatlábhoz az effektív kamatláb módszert kell használni, a
kamatot az eredményben kell elszámolni.
Az eszköz valós érték változását csak a kötelezettség kivezetésekor vagy átsorolásakor kell az
eredményben szemben elszámolni.
Egyéb átfogó eredménnyel szemben valós értéken értékelt adósságinstrumentumok
Az eszközt valós értéken kell értékelni. A kamatbevételt, értékvesztést és devizás árfolyamkülönbözeteket
az eredményben kell elszámolni (hasonlóan az amortizált bekerülési értéken értékelt eszközökhöz). A
valós érték változásokat az egyéb átfogó eredménnyel szemben kell elszámolni. Az eszköz kivezetésekor
a korábban egyéb átfogó eredménnyel szemben elszámolt halmozott nyereséget vagy veszteséget át kell
csoportosítani az eredménybe. Az eszköz átsorolása vagy kivezetése esetén, a korábban egyéb átfogó
eredményben elszámolt, és tőkében halmozott valós érték változások átcsoportosítandók az
eredménybe, úgy, hogy ennek pont olyan hatása legyen az eredményre mintha az eszköz amortizált
bekerülési értéken lett volna értékelve a kezdeti megjelenítéstől.
Egyéb átfogó eredménnyel szemben valós értéken értékelt tőkebefektetések
Az osztalékot csak akkor lehet megjeleníteni, ha: - ennek jogát megállapították, - valószínűleg osztalékkal
kapcsolatosan gazdasági hasznok befolynak, összegét megbízhatóan lehet mérni.
A járó osztalékot eredményben kell elszámolni, kivéve, ha az osztalék egyértelműen a befektetés
költségeinek részleges megtérülését jelenti, mely esetben egyéb átfogó eredményben kell őket
bemutatni.
A valós érték változás az egyéb átfogó eredményben jelenik meg. A valós érték változás miatt elszámolt
különbözetek később sem számolhatók el eredménnyel szemben, még akkor sem, ha az eszköz
értékvesztetté vált vagy értékesítésre kerül.
Eredménnyel szemben valós értéken értékelt
Az eszközt valós értéken kell értékelni és a valós érték változásokat az eredménnyel szemben kell
elszámolni.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
23
Valós értéken történő értékelés
A mérleg fordulónapján érvényes, tranzakciós költségek levonása nélküli jegyzett piaci árak alapján. Ha
nincs ilyen akkor más, lényegében azonos jellemzőkkel rendelkező instrumentumok érvényes piaci értéke,
vagy a befektetések alapját képező nettó eszközöktől elvárt pénzáramok alapján történik.
A pénzügyi instrumentumok kivezetése
A pénzügyi eszközök kivezetése akkor történik meg, amikor a Csoport már nem rendelkezik a pénzügyi
instrumentumban foglalt jogokkal (eladás, valamennyi pénzáram megtörtént, átadás).
Abban az esetben, ha a Csoport nem adja át, és nem is tartja meg a pénzügyi eszközhöz kapcsolódó összes
kockázatot és hozamot, de megtartja az eszköz feletti ellenőrzést, a visszatartott hozamot eszközként, míg
a megtartott kockázatból eredő lehetséges pénzkiáramlásokat kötelezettségként kell állományba venni.
A Csoport akkor, és csak akkor távolíthat el a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásából pénzügyi
kötelezettséget (vagy pénzügyi kötelezettség egy részét), amikor az megszűnt - vagyis amikor a
szerződésben meghatározott kötelemnek eleget tettek, azt eltörölték, vagy lejárt.
2.1.17 Céltartalékok
A Csoport céltartalékokat mutat ki a múltbeli események következtében meglévő (jogi vagy vélelmezett)
kötelmek után, amelyeket a Csoportnak valószínűleg ki kell egyenlítenie, és ha a kötelem összege
megbízhatóan mérhető.
A céltartalékként kimutatott összeg a meglévő kötelem rendezéséhez a mérlegfordulónapon szükséges
ráfordításra vonatkozó legjobb becslés, figyelembe véve a kötelmet jellemző kockázatokat és
bizonytalanságokat. Amennyiben a céltartalék értékeléséhez a meglévő kötelem rendezéséhez várhatóan
szükséges cash-flow-t használják, a céltartalék könyv szerinti értéke ezen cash-flow-k jelenértéke.
Amennyiben a céltartalék rendezéséhez szükséges ráfordítások egy részét vagy annak egészét egy másik
fél várhatóan megtéríti, a követelést eszközként akkor van kimutatva, ha lényegileg biztos, hogy a
gazdálkodó egység megkapja a térítést és a követelés összege megbízhatóan mérhető.
A hátrányos szerződésekből fakadó meglévő kötelmek céltartalékként vannak kimutatva. A Csoport akkor
minősít hátrányosnak egy szerződést, ha a szerződés alapján fennálló kötelmek teljesítésének
elkerülhetetlen költségei meghaladják a szerződés alapján várhatóan befolyó gazdasági hasznokat.
Átszervezési céltartalék akkor kerül kimutatásra, amennyiben a Csoport elkészített egy, az átszervezésre
vonatkozó, részletes, formális tervet és a terv végrehajtásának megkezdésével vagy a terv főbb
jellemzőinek az érintettek számára történő bejelentésével jogos várakozást ébresztett az érintettekben
arra, hogy végre fogja hajtani az átszervezést. Az átszervezési céltartalék csak az átszervezéssel
kapcsolatban felmerülő közvetlen ráfordításokat foglalja magában, melyek szükségszerűen együtt járnak
az átszervezéssel és nem kapcsolódnak a gazdálkodó egység folytatódó tevékenységéhez.
A Forest Hill Lakópark ingatlanfejlesztési projekt vonatkozásában a vonatkozó jogszabályi rendelkezések,
valamint az adásvételi szerződések alapján a Reviczky 6-10. Kft.-t jótállási és kellékszavatossági
kötelezettségek terhelik, amelyek az ingatlan elkészülte után legfeljebb tíz évig terjedő időszakra
vonatkoznak, abban az esetben, amennyiben az Ingatlan vonatkozásában a teljesítés időpontjában
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
24
meglévő hiba merül fel (épületszerkezet, épületgépészet, stb.). Ezek a feltételek olyan "biztosíték típusú"
garanciákat jelentenek, amelyeket jogszabályi kötelezettségként minőségi garanciaként kell nyújtani. A
kisebb javítások azonnal költségként kerülnek elszámolásra, és az igénybevett szolgáltatások,
anyagköltségek között szerepelnek.
Az év során értékesített ingatlanokra vonatkozó várható garanciális igényekre céltartalék kerül
megképzésre, a nagyobb javítások mértékének múltbeli tapasztalatai alapján. Az év garanciális jellegű
céltartalékát az „Egyéb működési ráfordítások” terhére számolják el. Az ilyen céltartalék becslése évente
felülvizsgálatra kerül.
A garanciális céltartalék kiszámításához használt feltételezések az ingatlanértékesítés szintjén, valamint
az összes eladott ingatlanra vonatkozó garanciális időszak alapján a nagyobb javításokról rendelkezésre
álló jelenlegi és korábbi információkon alapulnak. Várhatóan ezek a költségek az értékesítés időpontjától
számított három éven belül merülnek fel és diszkontált jelenértéken kerülnek bemutatásra.
2.1.18 Befektetési célú ingatlanok
Befektetési célú ingatlanként kerül kimutatásra egy ingatlan, ha azt a bérleti díjból, vagy
értéknövekedésből származó jövedelem, vagy mindkettő elérése érdekében, és nem értékesítés, vagy
termék előállítás, illetve szolgáltatásnyújtás, vagy ügyvitel céljából tartja fenn a vállalkozás. A
cégcsoportnál a befektetési ingatlanokat elsősorban hosszútávú tőkenövekedési céllal tartják.
A befektetési célú ingatlant kezdetben annak bekerülési értékén kell értékelni, figyelembe véve az ügyleti
költségeket is. A befektetési célú ingatlanok megjelenítésére a valós érték modellt választotta a
cégcsoport, a valós érték változásából származó különbségeket a tárgyévi eredmény terhére/javára
számolja el az egyéb működési bevételeken belül „Befektetési célú ingatlanok átértékelése” soron. A
A befektetési célú ingatlanokat valós értéken tartja nyilván a Cégcsoport. Az értékelés alapjául külső
független értékbecslő által végzett ingatlanértékelési szakértői vélemények szolgálnak. Az értékbecslés
módszertana piaci összehasonlító értékelés és piaci hozadéki megközelítés átlaga. Az értékbecslő
félévente, minden év június 30-ra és december 31-re végzi el a teljes portfólió felülvizsgálatát.
A befektetési célú ingatlanok valós értékének változásából eredő nyereség, vagy veszteség mindig azon
időszak nyereségében, vagy veszteségében kerül elszámolásra (az egyéb működési bevételek, vagy az
egyéb működési ráfordítások soron), amelyben az keletkezett. A befektetési célú ingatlant ki kell vezetni
az elidegenítéskor, vagy akkor, amikor a befektetési célú ingatlant véglegesen kivonják a használatból és
elidegenítéséből jövőbeni gazdasági hasznok nem várhatók. A befektetési célú ingatlan kivezetéséből és
elidegenítéséből eredő nyereségeket vagy veszteségeket a jövedelemre vonatkozó kimutatásban
bevételként vagy ráfordításként kell elszámolni az adott időszakban.
2.1.19 Jövedelemadók
A konszolidált adózás előtti eredményt terhelő jövedelemadók mértéke a társasági és osztalékadóról
szóló törvényen, valamint a helyi iparűzési adót mértékét szabályozó rendeletek és az innováció járuléktól
szóló törvény által meghatározott adó- és járulékfizetési kötelezettségen alapul. A teljes
jövedelemadófizetési kötelezettség tárgyévi és halasztott adóelemeket tartalmaz. A Társaság a
látványsportra fizetett támogatás összegét is a társasági adó sorra sorolja be, mivel ezt tartalmában
jövedelemadónak ítéli meg.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
25
A folyó évi adófizetési kötelezettség a tárgyévi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra. Az
adózandó nyereség eltér a konszolidált beszámolóban kimutatott adózás előtti eredménytől, az adóalapot
nem képző nyereségek és veszteségek, illetve az olyan tételek miatt, melyek más évek adózandó
nyereségében kerülnek figyelembe vételre. A Csoport folyó adófizetési kötelezettsége a mérleg
fordulónapjáig hatályban lévő vagy kihirdetett (amennyiben a kihirdetés egyenértékű a hatályba lépéssel)
adókulcs alapján kerül meghatározásra. A halasztott adó számítása a kötelezettség módszer szerint kerül
Halasztott adó azokban az esetekben keletkezik, amikor egy tétel az éves beszámolóban történő, illetve
az adótörvény szerinti elszámolásában időbeli különbség adódik. A halasztott adókövetelés és
kötelezettség megállapítása azon évek adóköteles bevételére vonatkozó adókulcsok felhasználásával
történik, amikor az időbeli különbség miatti eltérés várhatóan megtérül. A halasztott adókötelezettség és
követelés mértéke tükrözi a Csoportnak a mérleg fordulónapján fennálló, az adóeszközök és
kötelezettségek realizálódásának módjára vonatkozó becslését.
Halasztott adókövetelés a levonható időbeli eltérések, a továbbvihető adókedvezmények és negatív
adóalap vonatkozásában csak akkor szerepel a mérlegben, ha valószínűsíthető, hogy a Csoport a jövőbeni
tevékenysége során adóalapot képző nyereséget realizál, amellyel szemben a halasztott adóeszköz
érvényesíthető.
Halasztott adót nem számolunk el abban az esetben, ha egy eszközt vagy kötelezettséget először ismerünk
el a könyvekben egy olyan – nem akvizíciós – tranzakció keretében, amely nincs hatással sem a számviteli,
sem az adózandó eredményre.
Minden mérleg fordulónapon a Csoport számba veszi a mérlegben el nem ismert halasztott
adóeszközöket, valamint az elismert adóeszközök könyv szerinti értékét. A korábban mérlegbe fel nem
vett követelések azon részét állományba veszi, amely várhatóan megtérülhet a jövőbeni
nyereségadójának csökkenéseként. Ezzel ellentétesen olyan mértékben csökkenti a Csoport halasztott
adó követelését, amely összeg megtérülésének fedezetére, várhatóan adózott nyereség nem fog
rendelkezésre állni.
A tárgyévi és halasztott adó közvetlenül a saját tőkével szemben kerül elszámolásra, amennyiben olyan
tételekre vonatkozik, amelyeket ugyanabban vagy egy másik időszakban szintén a saját tőkével szemben
számoltak el, beleértve a tartalékok nyitó értékének a számviteli politika visszamenőleges hatályú
változása miatt bekövetkező módosításait is.
A halasztott adó eszközök és kötelezettségek egymással szemben történő elszámolására akkor van
lehetőség, ha a Csoportnak törvény általi joga van ahhoz, hogy az ugyanazzal az adóhatósággal szemben
fennálló tényleges adóköveteléseit és kötelezettségeit egymással szemben beszámítsa, valamint a
Csoportnak szándékában áll ezen eszközök és kötelezettségek nettó elszámolása.
2.1.20 Lízing
A Csoport a szerződés megkötésekor értékeli, hogy egy szerződés lízing-e, vagy tartalmaz-e lízing elemet.
Azaz, ha a szerződés egy azonosított eszköz használatának ellenőrzésére vonatkozó jogot ad át egy
bizonyos időtartamra, ellenérték fejében.
A Csoport mint lízingbevevő
A Csoport egységes megjelenítési és értékelési megközelítést alkalmaz minden lízingre, kivéve a rövid távú
lízingeket és a kis értékű eszközök lízingjét. A Csoport lízingkötelezettségeket jelenít meg a lízingfizetések
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
26
teljesítésére, valamint az alapul szolgáló eszközök használatának jogát megtestesítő, használathoz való
jogot.
i) Használati jog eszközök
A Csoport a használati joghoz kapcsolódó eszközöket a lízing kezdőnapján (azaz azon a napon, amikor az
alapul szolgáló eszköz használatba vehető) jeleníti meg. A használati joggal rendelkező eszközöket
bekerülési értéken értékelik, csökkentve a halmozott értékcsökkenéssel és az értékvesztés miatti
veszteségekkel, és módosítva a lízingkötelezettségek átértékelésével. A használati joggal rendelkező
eszközök bekerülési értéke tartalmazza a kimutatott lízingkötelezettségek összegét, a felmerült kezdeti
közvetlen költségeket, valamint a lízing kezdetének időpontjában vagy azt megelőzően teljesített
lízingfizetéseket, csökkentve a kapott lízingösztönzőkkel. A használati joggal rendelkező eszközök
értékcsökkenése lineárisan történik a lízing futamideje és a becsült hasznos élettartamok közül a rövidebb
időtartam alatt. Az eszközök hasznos élettartama:
- Ingatlanok és gépek 3-20 év
- Gépjárművek és egyéb berendezések 3-5 év
Ha a lízingelt eszköz tulajdonjoga a lízing futamidejének végén a Csoportra száll át, vagy a költség egy
vételi opció gyakorlását tükrözi, az értékcsökkenés kiszámítása az eszköz becsült hasznos élettartama
alapján történik.
A használati joggal rendelkező eszközökre is vonatkozik az értékvesztés. Lásd a nem pénzügyi eszközök
értékvesztése című fejezet számviteli politikáját.
ii) Lízingkötelezettségek
A lízing kezdetekor a Csoport a lízingkötelezettségeket a lízing futamideje alatt teljesítendő lízingfizetések
jelenértékén értékelve jeleníti meg. A lízingfizetések magukban foglalják a fix kifizetéseket (beleértve a
lényegében fix kifizetéseket is, de csökkentve a lízingösztönzőkkel), a változó lízingfizetéseket, amelyek
egy index vagy egy kamatláb függvényei, valamint a maradványérték-garanciák alapján várhatóan
fizetendő összegeket. A lízingfizetések tartalmazzák továbbá a Csoport által ésszerűen biztosan lehívható
vételi opció lehívási árát, valamint a lízing felmondásáért fizetendő büntetések kifizetését, amennyiben a
lízing futamideje azt tükrözi, hogy a Csoport él a felmondási opcióval.
A változó lízingdíjakat, amelyek nem függnek egy indextől vagy kamatlábtól, abban az időszakban
számolják el ráfordításként (kivéve, ha azok készletek előállításához merülnek fel), amelyben a kifizetést
kiváltó esemény vagy feltétel bekövetkezik.
A lízingfizetések jelenértékének kiszámításakor a Csoport a lízing kezdetekor érvényes kamatlábat
használja, mivel a lízingben rejlő kamatláb nem könnyen meghatározható. A kezdőnapot követően a
lízingkötelezettségek összegét növelik a kamatok felhalmozódásának tükrözése érdekében, és csökkentik
a lízingfizetések összegét. Ezen túlmenően a lízingkötelezettségek könyv szerinti értékét újra kell értékelni,
ha módosításra kerül sor, ha a lízing futamideje megváltozik, ha a lízingfizetések megváltoznak (pl. a
jövőbeni kifizetések változása, amely az ilyen lízingfizetések meghatározásához használt index vagy
kamatláb változásából ered), vagy ha a mögöttes eszköz megvásárlására vonatkozó opció értékelésében
változás következik be. A Csoport lízingkötelezettségeit lejárat szerint megbontva „Hosszú lejáratú
lízingkötelezettségek” és „Rövid lejáratú lízingkötelezettségek” sorokon mutatja be pénzügyi helyzetre
vonatkozó kimutatásában.
iii) Rövid távú lízingek és kis értékű eszközök lízingje
A Csoport a gépek és berendezések rövid távú lízingjeire (azaz azokra a lízingekre, amelyek lízingjének
időtartama a kezdő naptól számított 12 hónap vagy annál rövidebb, és nem tartalmaznak vételi opciót) a
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
27
rövid távú lízingek megjelenítésére vonatkozó mentességet alkalmazza. A kis értékű eszközök lízingjének
megjelenítési mentességét alkalmazza az alacsony értékűnek minősülő, 1,5 millió Ft alatti irodai
berendezések lízingjére is. A rövid távú lízingek és a kis értékű eszközök lízingje esetén a lízingdíjakat a
lízing futamideje alatt lineárisan, ráfordításként számolják el.
A Társaság él az IFRS 16 COVID-19 járvány kapcsán hozott módosítása által felkínált egyszerűsítéssel a
bérleti kedvezmények lízingelt eszközökre gyakorolt hatásával kapcsolatban. A Társaság az egyszerűsítést
minden olyan eszközre alkalmazza amely az IFRS 16.46B pontnak megfelel.
A Csoport, mint lízingbeadó
A Csoport ingatlanbefektetési üzletága rövidtávra ad bérbe ingatlanokat. A bérbeadási tevékenység
árbevétele a Csoport összes bevételét tekintve nem materiális, lásd 31. pontot.
2.1.21 Egy részvényre jutó eredmény (EPS)
Az egy részvényre jutó hozam meghatározása, a Csoport eredményének és a részvényeknek a
visszavásárolt saját részvények időszaki átlagos állományával csökkentett állományának a figyelembe
vételével történik.
Az egy részvényre jutó hígított eredmény hasonlóan kerül kiszámításra, mint az egy részvényre jutó
eredmény. A számításnál azonban figyelembe veszik az összes hígításra alkalmas forgalomban lévő
részvényt a törzsrészvények után kiosztható hozamot megnövelve az adott időszakban figyelembe vehető
átváltoztatható részvények osztalékával és hozamával, módosítva az átváltásból eredő további
bevételekkel és ráfordításokkal, - a forgalomban lévő részvények súlyozott átlagos darabszámát
megnövelve azon további részvények súlyozott átlagos darabszámával, melyek forgalomban lennének, ha
az összes átváltoztatható részvény átváltásra kerülne.
2.1.22 Mérlegen kívüli tételek
A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek a konszolidált éves beszámoló részét képző mérlegben
és eredménykimutatásban, hacsak nem üzleti kombinációk során szerezték. A kiegészítő mellékletben
kerülnek bemutatásra, kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő források kiáramlásának esélye távoli,
minimális. A mérlegen kívüli követelések nem szerepelnek a konszolidált éves beszámoló részét képező
mérlegben és eredménykimutatásban, de amennyiben gazdasági hasznok beáramlása valószínűsíthető, a
kiegészítő mellékletben kimutatásra kerülnek.
2.1.23 Visszavásárolt saját részvények
A visszavásárolt saját részvények az IAS 1 standard előírásaival összhangban a saját tőkén belül külön
sorol kerül kimutatásra bekerülési értéken
2.1.24 Osztalék
Az osztalékot abban az évben számolja el a Társaság, amikor azt a közgyűlés jóváhagyta.
2.1.25 Pénzügyi műveletek eredménye
Pénzügyi eredmény a kamat és osztalékbevételeket, kamat és egyéb pénzügyi ráfordításokat, pénzügyi
instrumentumok valós értékelésének nyereségét és veszteségét, továbbá a realizált és a nem realizált
árfolyam-különbözeteket tartalmazza.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
28
2.1.26 Állami támogatások
Állami támogatások akkor kerülnek elszámolásra, amikor valószínűsíthető, hogy a támogatás be fog folyni
és a támogatás folyósításához kötött feltételek teljesülnek. Amikor a támogatás költség ellentételezésére
szolgál, akkor a jövedelemre vonatkozó kimutatás javára abban az időszakban kell elszámolni, amikor az
ellentételezésre kerülő költség felmerül (egyéb bevételek között). Amikor a támogatás
eszközbeszerzéshez kapcsolódik, akkor halasztott bevételként kerül elszámolásra és a kapcsolódó eszköz
hasznos élettartama alatt évi egyenlő összegekben kerül az eredmény javára elszámolásra.
2.1.27 Részvényjuttatások, opciós programok
A Csoport bizonyos munkavállalói részére saját részvényeket juttat a munkavállalói részvény programjai
keretében. A juttatási programok részletes bemutatása a 19. pontban található. Ezek a juttatási
programok tőkeinstrumentumban teljesített részvényalapú kifizetésként kerülnek elszámolásra.
A munkavállalóknak és más, hasonló szolgáltatást nyújtó személyeknek nyújtott, tőkeinstrumentumban
teljesített részvényalapú kifizetések értékelése a tőkeinstrumentumok valós értékén történik a nyújtás
napján. A tőkeinstrumentumban teljesített részvényalapú kifizetések nyújtás napján meghatározott valós
értéke a megszolgálási időszak alatt (becslések változásával korrigált) lineáris módszerrel kerül
elszámolásra a Csoport ténylegesen megszolgált tőkeinstrumentumokra vonatkozó becslése alapján. A
Csoport minden beszámolási időszak végén felülvizsgálja az arra vonatkozó becslést, hogy várhatóan hány
részvény kerül megszolgálásra a nem piaci megszolgálási feltételek alapján. A Csoport a becslésben
bekövetkező változást az eredménykimutatásban a tőkével szemben számolja el.
2.1.28 Pénz és pénzeszköz egyenertékesek
A pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban szereplő Pénz és pénzeszköz egyenertékesek a bankoknál
és a pénztárban lévő készpénzeket, valamint a rövid lejáratú, három hónapos vagy annál rövidebb
lejáratú, magas likviditású betéteket tartalmazzák, amelyek könnyen átválthatók ismert összegű
készpénzre, és amelyek értékváltozásának kockázata elhanyagolható.
A konszolidált cash flow-ra vonatkozó kimutatás alkalmazásában a Pénz és pénzeszköz egyenertékesek a
fentiekben meghatározott készpénzből és rövid lejáratú betétekből állnak, a fennálló folyószámlahitelek
nélkül, mivel ezek a Csoport pénzgazdálkodásának szerves részét képezik. A Csoport indirekt cash flow-ra
vonatkozó kimutatást készít, a működési tevékenységből származó cash flow a nettó eredménnyel
kezdődik, majd a nettó eredménynek a működési tevékenységből származó cash flow-val való
egyeztetéséhez szükséges korrekciókat mutatja be.
2.1.29 Elkülönített pénzeszközök
A Csoport korlátozással érintett pénzeszközök között tartja nyilván a hitelek biztosítékául nyújtott vagy
bizonyos tevékenységek végzéséhez szükséges letétek összegét.
2.1.30 Fordulónap utáni események
Azok a beszámolási időszak vége után bekövetkezett események, amelyek pótlólagos információt
biztosítanak a Csoport beszámolási időszakának végén fennálló körülményekről (módosító tételek),
bemutatásra kerültek a beszámolóban. Azon beszámolási időszak utáni események, amelyek nem
módosítják a beszámoló adatait, a kiegészítő mellékletben kerülnek bemutatásra, amennyiben
lényegesek.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
29
2.2 A számviteli politika változásai
A Csoport a 2022. december 31-én hatályban lévő összes standard és értelmezés rendelkezésével
összhangban állította össze a beszámolóját.
2.2.1 A Csoport által alkalmazott, 2022. január 1-én kezdődő üzleti évben hatályba lépő új
szabványok:
Az alkalmazott számviteli politikák összhangban vannak az előző pénzügyi év számviteli politikáival, kivéve
az alábbi IFRS módosításokat, melyeket a Csoport 2022. január 1-étől alkalmaz:
• IFRS 3 Üzleti kombinációk; IAS 16 Ingatlanok, gépek és berendezések; IAS 37 Céltartalékok,
függő kötelezettségek és függő követelések; valamint az 2018-2020 Éves Felülvizsgálat
(Módosítások)
A módosítások a 2022. január 1-jén vagy azt követően induló üzleti évtől kell alkalmazni, a
módosítás korai alkalmazása megengedett. Az IASB az IFRS standardok szűkkörű módosításait
a következőképpen bocsátotta ki:
➢ IFRS 3 Üzleti kombinációk (Módosítások) az IFRS 3 standardban az IASB Pénzügyi
beszámolás fogalmi keretelvei korábbi verziójára való hivatkozást aktualizálja a 2018-
ban kiadott jelenlegi verzióra anélkül, hogy jelentősen változtatna az üzleti
kombinációkra vonatkozó számviteli követelményeken.
➢ IAS 16 Ingatlanok, gépek és berendezések (Módosítások) megtiltja, hogy a társaság az
ingatlanok, gépek és berendezések bekerülési értékéből levonja az olyan termékek
értékesítéséből származó bevételt, amelyek közvetlenül annak tulajdoníthatók, hogy
az eszköz az ahhoz szükséges helyre és állapotba került, hogy képes legyen a vezetés
szándékainak megfelelő működésére. Ehelyett a vállalat az ilyen értékesítési
bevételeket és a kapcsolódó költségeket az eredményben számolja el.
➢ IAS 37 Céltartalékok, függő kötelezettségek és függő eszközök (Módosítások)
meghatározza, hogy a társaság mely költségeket veheti figyelembe a szerződés
teljesítési költségeinek meghatározásakor annak értékelése céljából, hogy egy
szerződés hátrányos-e. A módosítások tisztázzák, hogy az áruk vagy szolgáltatások
nyújtására vonatkozó szerződéshez közvetlenül kapcsolódó költségek magukban
foglalják mind a járulékos költségeket, mind a szerződéses tevékenységekhez
közvetlenül kapcsolódó költségek felosztását.
➢ A 2018-2020-as Éves Felülvizsgálat kisebb módosításokat tesznek az IFRS 1 Nemzetközi
Számviteli Standardok első alkalmazása, IFRS 9 Pénzügyi instrumentumok, IAS 41
Mezőgazdaság és az Illusztratív példák az IFRS 16 Lízingek standardhoz kapcsolódóan.
A módosításoknak nem volt a hatása a Csoport pénzügyi beszámolójára…
2.2.2 Kibocsátott, de még nem hatályos és korai alkalmazás alá nem eső standardok
• IAS 1 Pénzügyi kimutatások prezentálása és IFRS Gyakorlati állásfoglalás 2: Számviteli politikák
közzététele (Módosítások)
A módosítások a 2023. január 1-jén vagy azt követően induló üzleti évtől kell alkalmazni, a
módosítás korai alkalmazása megengedett. A módosítások útmutatást adnak a számviteli
politika közzétételeihez kapcsolódó lényegességi megítélések alkalmazásáról. Az IAS 1
módosításai a „jelentős” (significant) számviteli politikák közzétételére vonatkozó
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
30
követelményt a „lényeges” (material) számviteli politikák közzétételére vonatkozó
követelménnyel helyettesítik. Az IFRS Gyakorlati állásfoglalás útmutatással és szemléltető
példákkal is kiegészül, hogy segítse a lényegesség fogalmának alkalmazását a számviteli politika
közzétételeivel kapcsolatos döntések meghozatalakor.
A módosításoknak várhatóan nem lesz hatása a Csoport pénzügyi beszámolójára.
• IAS 8 Számviteli politika, a számviteli becslések változásai és hibák: Számviteli becslések
meghatározása (Módosítások)
A módosítások a 2023. január 1-jén vagy azt követően induló üzleti évtől kell alkalmazni, és a
számviteli politikában és a számviteli becslésekben bekövetkező változásokra vonatkoznak,
amelyek az adott időszak kezdetén vagy azt követően következnek be. A módosítás korai
alkalmazása megengedett. A módosítások egy új fogalmat vezetnek be a számviteli
becslésekre, amelyeket a pénzügyi kimutatásokban szereplő olyan monetáris összegként
határoznak meg, amelyek az értékelés bizonytalanságának vannak kitéve, ha nem a korábbi
időszaki hiba javításából származnak. A módosítások azt is tisztázzák, hogy mit jelentenek a
számviteli becslések változásai, és hogy ezek miben különböznek a számviteli politikai
változásaitól és a hibák javításától.
A módosításoknak várhatóan nem lesz hatása a Csoport pénzügyi beszámolójára.
• IAS 12 Jövedelemadók: Egyetlen tranzakció kapcsán keletkező halasztott adó követelés és
kötelezettség kezelése (Módosítások)
A módosítások a 2023. január 1-jén vagy azt követően induló üzleti évtől kell alkalmazni, a
módosítás korai alkalmazása megengedett. A módosítások szűkítik az IAS 12 szerinti kezdeti
megjelenítésre vonatkozó kivétel hatályát, és meghatározzák, hogy a társaságoknak hogyan
kell elszámolniuk az egyetlen tranzakcióból származó eszközökhöz és kötelezettségekhez
kapcsolódó halasztott adót, mint például a lízingek és a leszerelési kötelezettségek. A
módosítások tisztázzák, hogy amennyiben a kötelezettséget rendező kifizetések adózási
szempontból levonhatók, a vonatkozó adójogszabályok figyelembevételével megítélés
kérdése, hogy az ilyen levonások adózási szempontból a kötelezettséghez vagy a kapcsolódó
eszközkomponenshez rendelhetők-e hozzá. A módosítások értelmében a kezdeti
megjelenítésre vonatkozó kivétel nem vonatkozik azokra az ügyletekre, amelyek a kezdeti
megjelenítéskor azonos adóköteles és levonható átmeneti különbözeteket eredményeznek.
Csak akkor alkalmazandó, ha a lízingkövetelés és lízingkötelezettség (vagy leszerelési
kötelezettség és leszerelési eszköz komponens) megjelenítéséből olyan adóköteles és
levonható átmeneti különbözetek keletkeznek, amelyek nem egyenlőek.
A módosításoknak várhatóan nem lesz hatása a Csoport pénzügyi beszámolójára.
• IAS 1 Pénzügyi kimutatások prezentálása: A kötelezettségek rövid vagy hosszú lejáratúként való
besorolása (Módosítások)
A módosítások a 2024. január 1-jén vagy azt követően induló üzleti évtől kell alkalmazni, a
módosítás korai alkalmazása megengedett, és az IAS 8 standarddal összhangban
visszamenőlegesen kell alkalmazni. A módosítások célja az IAS 1 standardban szereplő, a
kötelezettségek rövid vagy hosszú lejáratúvá minősítésére vonatkozó elvek tisztázása. A
módosítások tisztázzák a teljesítés elhalasztására vonatkozó jog jelentését, azt a követelményt,
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
31
hogy e jognak a beszámolási időszak végén fenn kell állnia, hogy a vezetés szándéka nem
befolyásolja a rövid vagy hosszú lejáratú besorolást, hogy a partner olyan opciói, amelyek a
gazdálkodó egység saját tőkeinstrumentumainak átruházásával történő teljesítést
eredményezhetnek, nem befolyásolják a rövid vagy hosszú lejáratú besorolást. A módosítások
azt is meghatározzák, hogy csak azok a kovenánsok befolyásolják a kötelezettség besorolását,
amelyeknek a gazdálkodó egységnek a fordulónapon vagy azt megelőzően kell megfelelnie.
További közzétételek szükségesek az olyan hitelszerződésekből eredő hosszú lejáratú
kötelezettségek esetében is, amelyek a beszámolási időszakot követő tizenkét hónapon belül
teljesítendő kovenánsnak vannak alárendelve. A módosításokat az EU még nem fogadta be.
A módosításoknak várhatóan nem lesz hatása a Csoport pénzügyi beszámolójára.
• IFRS 16 Lízingek: Lízingkötelezettség a Visszlízing ügyletekben (Módosítások)
A módosítások a 2024. január 1-jén vagy azt követően induló üzleti évtől kell alkalmazni, a
módosítás korai alkalmazása megengedett. A módosítások célja, hogy fejlessze azokat a
követelményeket, amelyeket az eladó-lízingbevevő alkalmaz a lízingkötelezettség
értékelésekor egy visszlízing ügylet során az IFRS 16 szerint, ugyanakkor nem változtatja meg a
visszlízing ügyletekhez nem kapcsolódó lízingek elszámolását. Az eladó-lízingbevevő úgy
határozza meg a „lízingdíjakat” vagy a „felülvizsgált lízingdíjakat”, hogy az eladó-lízingbevevő
ne számolja el a nyereség vagy veszteség azon részét, amely az általa megtartott használati
joghoz kapcsolódik. Ezeknek a követelményeknek az alkalmazása nem akadályozza meg az
eladó-lízingbevevőt abban, hogy a lízingszerződés részleges vagy teljes megszűnésével
kapcsolatos nyereséget vagy veszteséget az eredményben számolja el. Az eladó-lízingbevevő
az IAS 8 standarddal összhangban visszamenőlegesen alkalmazza a módosítást a kezdeti
alkalmazás időpontja után kötött visszlízing ügyletekre, ami annak a beszámolási időszaknak a
kezdete, amelyben a gazdálkodó egység először alkalmazta az IFRS 16 standardot. A
módosításokat az EU még nem fogadta be.
A módosításoknak várhatóan nem lesz hatása a Csoport pénzügyi beszámolójára.
• Módosítás az IFRS 10 Konszolidált pénzügyi kimutatások és az IAS 28 Társult vállalkozásokban
és közös vállalkozásokban lévő befektetések standardban: Befektető és annak társult vagy
közös vállalkozása közötti eszközök értékesítése vagy átadása
A módosítások az IFRS 10 és az IAS 28 előírásai közötti, a befektető és annak társult vagy közös
vállalkozása közötti eszközértékesítéssel vagy átadással kapcsolatos ismert ellentmondást
kezelik. A módosítások fő következménye, hogy a teljes nyereséget vagy veszteséget el kell
számolni, ha egy ügylet egy üzleti tevékenységet érint (függetlenül attól, hogy az egy
leányvállalatban van-e vagy sem). Részleges nyereség vagy veszteség kerül elszámolásra, ha
egy ügylet olyan eszközöket érint, amelyek nem képeznek üzleti tevékenységet, még akkor is,
ha ezek az eszközök egy leányvállalatban vannak. 2015 decemberében az IASB határozatlan
időre elhalasztotta e módosítás hatálybalépésének időpontját a tőkemódszerrel kapcsolatos
kutatási projekt eredményéig. A módosításokat az EU még nem fogadta be.
A módosításoknak várhatóan nem lesz hatása a Csoport pénzügyi beszámolójára.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
32
2.3 Bizonytalansági tényezők
A 2.1. pontban ismertetett számviteli politika alkalmazásakor becsléseket és feltételezéseket szükséges
alkalmazni egyes eszközök és kötelezettségek adott időpontra vonatkozó értékének meghatározásakor,
melyek más forrásból egyértelműen nem meghatározhatók. A becslési folyamat a legutolsó rendelkezésre
álló információn alapuló döntéseket és releváns tényezőket tartalmazza. Ezek a jelentős becslések és
feltételezések befolyásolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített eszközök és kötelezettségek,
bevételek és ráfordítások értékét és a függő eszközök és kötelezettségek kiegészítő mellékletben történő
bemutatását. A tényleges eredmények eltérhetnek a becsült adatoktól.
A becslések folyamatosan aktualizálásra kerülnek. A számviteli becslésekben bekövetkező változás
időszakában veendő figyelembe, ha a változás csak az adott időszakot érinti, illetve a változás időszakában
és a jövőbeni időszakokban, amennyiben mindkét időszakot érintő változásokról van szó.
A becslési bizonytalanság és a számviteli politika terén hozott kritikus döntések fő területei, amelyek a
legjelentősebb hatást gyakorolják a konszolidált pénzügyi kimutatásokban megjelenített összegekre, az
alábbiak:
2.3.1 Goodwill értékvesztése
A jelentős számviteli elvek 2.1.3. pontjában leírtaknak megfelelően a Csoport évente teszteli, hogy a
goodwill tekintetében történt-e értékvesztés. A pénztermelő egységek megtérülési értéke a használati
érték kalkuláció alapján került meghatározásra. Ezen kalkulációkhoz elengedhetetlen a becslések
alkalmazása. A goodwill értékvesztésének meghatározásához szükséges azon pénztermelő egységek
használati értékének a becslése, amelyekhez a goodwillt rendelték hozzá. A használati érték
kiszámításához elengedhetetlen, hogy a vezetőség megbecsülje a pénztermelő egység jövőben várható
pénzáramlását (cash flow-ját) és a megfelelő diszkontrátát, mivel csak ezekből számítható ki a jelenérték.
2.3.2 Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés
A Csoport az IFRS 9 standarddal összhangban értékvesztést számol el a behajthatatlan és kétes
követelésekre az abból adódó veszteségek fedezetére, hogy a vevők nem tudnak fizetni. A behajthatatlan
és kétes követelésekre képzett értékvesztés megfelelőségének értékeléséhez a Csoport a várható
hitelezési veszteség (expected credit loss =ECL) modellt használja. A várható veszteség becslése során a
társaság figyelembe vesz minden rendelkezésre álló információt, legyen az a társaságon belül elérhető
vagy külső, illetve múltbeli tapasztalat vagy jövőbe tekintő előrejelzés. A hitelezési kockázat becslése
során a társaság a belső kockázatelemzési politikájának megfelelő fizetésképtelenség („default event”)
definíciót alkalmazza és a becslés során legalább a fizetés és nemfizetés valószínűségét, valamint a
pénzáramok várható időbeliségét határozza meg. A fenti előírások alapján amennyiben a pénzáramok
időzítése, vagy felmerülésének valószínűsége eltér a szerződésestől (már késedelmes fizetés esetén is),
akkor értékvesztést számol el.
A vevőkövetelések várható hitelezési veszteségeinek céltartalékmátrix segítségével történik a kiszámítása.
A társaság a vevőkövetelések hitelezési veszteségeivel múltbeli tapasztalatait használja fel a
vevőkövetelések élettartami várható hitelezési veszteségeinek becsléséhez. A céltartalékmátrix
leányvállalatonként eltérő, múltbéli tapasztalatokon alapuló céltartalékrátákat határoz meg. A
vevőkövetelések értékvesztése egyéb ráfordítások, míg visszaírása az egyéb bevételek között kerül
kimutatásra.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
33
2.3.3 Speratív jutalékok
A Csoport speratív jutalékbevételt számol el a 2.1.6. és 2.1.7. pontokban leírtaknak megfelelően. A
speratív jutalékok becslésénél a Csoport több változót is figyelembe vesz, melyek változása becslési
bizonytalanságokat jelent. A speratív jutalékok becsléséhez használt változók felülvizsgálatára minden
beszámoló készítésénél kerül sor.
2.3.4 Befektetési célú ingatlanok
A Csoport a 2.1.18. pont szerint a befektetési célú ingatlanokat valós értéken értékeli, mely valós érték a
legjobb becslés az egyedi befektetési célú ingatlanokra vonatkozóan. Az ingatlanárak volatilitásának, a
piaci kereslet/kínálat változékonyságának függvényében a befektetési célú ingatlanok valós értéke
jelentősen változhat. A valós érték meghatározásához a Csoport független értékbecslőt alkalmaz
2.3.5 Értékcsökkenés
Az ingatlanok, gépek és berendezések, valamint az immateriális eszközök nyilvántartása bekerülési
értéken történik, leírásukra pedig lineárisan, hasznos élettartamuk alatt kerül sor. Az eszközök hasznos
élettartamának meghatározása a hasonló eszközökre vonatkozó korábbi tapasztalatok, valamint a várható
technológiai fejlődés és tágabb gazdasági vagy iparági tényezőkben bekövetkező változások alapján
történik. A becsült hasznos élettartamok felülvizsgálatára évente kerül sor. Az ingatlanok, gépek és
berendezések, valamint az immateriális eszközök értékcsökkenését a Csoport a Konszolidált eredményre
és egyéb átfogó jövedelemre vonatkozó kimutatás „Értékcsökkenés és amortizáció” során mutatja ki.
2.3.6 Halasztott vételár és opciós kötelezettség
A Csoport felvásárlási megállapodásai részeként bizonyos feltételek teljesülése esetén halasztott
vételárat, illetve további részesedések megszerzésére vonatkozóan opciós vételárat fizethet. A Csoport e
fizetési kötelezettségeket valós értéken tartja nyilván és évente felülvizsgálja. A valós érték
meghatározásához elengedhetetlen, hogy a vezetőség megbecsülje kifizetés várható összegét és
időpontját, valamint a megfelelő diszkontrátát, mivel csak ezekből számítható ki a jelenérték.
A Csoport eszközei és kötelezettségei közül a lengyel és cseh CGU-kra elszámolt goodwill 2023. évi további
értékvesztésének jelentős kockázata van. A Goodwill értékvesztés tesztjével kapcsolatos felételezéseket
a 7. pont mutatja be.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
34
2.4 Az üzleti kombináció részletei, a konszolidációs körbe vont vállalkozások
Leányvállalatként
címe:
2022.12.31
2021.12.31
Duna House Biztosításközvetítő Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Hitelcentrum Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
DH Projekt Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Ingatlan Értékbecslő
Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Franchise Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Energetikai Tanúsítvány Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Superior Real Estate Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Home Management Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
REIF 2000 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
GDD Commercial Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
SMART Ingatlan Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Impact Alapkezelő Zrt.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Home Line Center Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Akadémia Plusz 2.0 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Szolgáltatóközpont Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Metrohouse Franchise S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22, Polska
(Lengyelország)
100%
100%
Metrohouse S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22, Polska
(Lengyelország)
100%
100%
Credipass Sp. z. o.o
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22, Polska
(Lengyelország)
100%
100%
Credipass Polska S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22, Polska
(Lengyelország)
100%
-
Primse.com Sp. z o.o.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22, Polska
(Lengyelország)
90%
90%
MyCity Residential Development
Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Pusztakúti 12. Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Reviczky 6-10. Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
MyCity Panoráma Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Franchise s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60 (Csehország)
80%
80%
Duna House Hypoteky s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60 (Csehország)
80%
80%
Center Reality s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60 (Csehország)
80%
80%
HGroup S.p.A.
24121 Bergamo, via Martiri di Cefalonia 5 (Olaszország)
71%
0%
Credipass S.r.l.
24121 Bergamo, via Martiri di Cefalonia 5 (Olaszország)
67%
0%
Medioinsurance S.r.l.
24121 Bergamo, via Martiri di Cefalonia 5 (Olaszország)
71%
0%
Realizza S.r.l.
24121 Bergamo, via Martiri di Cefalonia 5 (Olaszország)
58%
0%
Relabora S.r.l.
24121 Bergamo, via Martiri di Cefalonia 5 (Olaszország)
53%
0%
Közös vezetésű vállalkozásként
Hunor utca 24 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
50%
50%
A Társaság és leányvállalatainak beszámolási időszaka megegyezik.
Az Impact Alapkezelő Zrt-ben meglévő részesedését „Értékesítésre tartott eszköz”-ként tartja nyilván a
Csoport 2022-ben (16. fejezet).
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
35
A Társaság leányvállalatai az alábbi cégekkel bővültek 2021. évben:
a) A Metrohouse Franchise S.A. leányvállalatot alapított Lengyelországban 2021. folyamán
Primse.com Sp.z.o.o néven. Az új társaság ingatlanfejlesztők számára nyújt értékesítési
szolgáltatást.
b) A Pusztakúti 12. Kft leányvállalatot alapított Magyarországon 2021. márciusában MyCity Panoráma
Kft. néven. Az új társaság a MyCity Panoráma projekt fejlesztését fogja végezni.
A Társaság leányvállalatai az alábbi cégekkel bővültek 2022. évben:
a) A Társaság 2022. január 13-án 70%-os tulajdonrészt szerzett az olaszországi, Bergamo székhelyű
HGroup S.p.A. társaságban, amely az alábbi társaságok tulajdonosa:
o Credipass S.r.l. (amelyben a Hgroup S.p.A tulajdoni részesedése 94,78%), amely
hitelközvetítői tevékenységet végez,
o Medioinsurance S.r.l. (amelyben a Hgroup S.p.A tulajdoni részesedése 100,0%), amely
biztosításközvetítői tevékenységet végez, illetve
o Realizza S.r.l. (amelyben a Hgroup S.p.A tulajdoni részesedése 82,0%) amely
ingatlanközvetítői tevékenységet végez, valamint
o Relabora S.r.l. (amelyben a Hgroup S.p.A tulajdoni részesedése 74,0%), amely
elsődlegesen számítógépes programozással foglalkozik.
b) A Társaság leányvállalatot alapított Lengyelországban 2022. decemberében Credipass Polska
S.A. néven. Az új társaság hitel-, és biztosításközvetítői tevékenységet fog végezni.
2.4.1 A konszolidációba bevont leányvállalatok bemutatása
2.4.1.1 Duna House Franchise Kft.
A leányvállalat a Duna House Franchise hálózatának üzemeltetésével foglalkozik. Legfontosabb célja új
franchise partnerek szerződtetése, valamint meglévő partnereinek megtartása és magas szintű üzleti
támogatása. A vállalat a Franchise Hálózathoz csatlakozó franchise partnereknek hozzáférést biztosít egy
jól átgondolt és formalizált rendszerhez, mely elismert márkanevet, egységes arculatot, know-how-t és
támogatást nyújt értékesítés, marketing, informatika és a működés egyéb területein.
2.4.1.2 REIF 2000 Kft.
Duna House Franchise Hálózat legnagyobb franchise partnere, mely jelenleg 13 irodát működtet. A Duna
House cégcsoport stratégiájában fontos a saját irodák működtetése, mely nagyban hozzájárul ahhoz, hogy
valós képet kapjunk az ingatlanpiac helyzetéről és segít az ingatlanpiaci innovációk, igények
feltérképezésében és azok hálózati bevezetésében.
2.4.1.3 Hitelcentrum Kft.
A Cégcsoport pénzügyi közvetítéssel foglalkozó leányvállalata, mely a hitelintézetekkel kötött többes
ügynöki szerződései értelmében pénzügyi termékek széles körét kínálja ügyfelei számára, elsősorban
lakóingatlanok vételéhez vagy értékesítéséhez kapcsolódóan. A Hitel Centrum Kft. fő fókusza jelenleg a
lakás célú hitelezési és a lakástakarék pénztári termékek közvetítése. A szolgáltatás magában foglalja az
elérhető pénzügyi termékek kiválasztásával kapcsolatos tanácsadást és a teljeskörű ügyintézést.
Szolgáltatásai az ügyfelei számára ingyenesek, azokat a hitelintézetek jutalék formájában díjazzák.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
36
2.4.1.4 Duna House Biztosításközvetítő Kft.
A pénzügyi szolgáltatások közvetítése keretében ez a vállalat végzi a biztosítások közvetítését.
2.4.1.5 DH Projekt Kft.
A Duna House Projekt tradicionálisan új építésű ingatlanok közvetítésére helyezte a hangsúlyt és arra
specializálódott, hogy ingatlanfejlesztők számára nyújtson teljes körű elemzési, előkészítési és projekt
értékesítési szolgáltatásokat. A piaci igényeknek megfelelően 2011-től, a fő tevékenység mellett, egyre
nagyobb fókuszba kerül az ún. „banki ingatlan” tevékenység.
A DH Projekt számos pénzintézetnek segít értékesíteni egyrészt saját ingatlan portfólióját, valamint a
pénzintézettel és az adóssal együttműködve közreműködik – közös értékesítésben –, olyan ingatlanok
eladásában, melyeknél az adós nehezen vagy egyáltalán nem tudja törleszteni felvett hitelét.
2.4.1.6 Duna House Ingatlan Értékbecslő Kft.
A Duna House Értékbecslő Kft. 2009-ben alakult vállalkozás, mely a pénzintézetek és más piaci szereplők
részére közvetít ingatlan értékbecslési szolgáltatást. A Duna House Értékbecslő Kft. az esetek többségében
szervezési és minőségbiztosítási feladatokat lát el, míg az értékbecslési tevékenységet az ingatlanközvetítő
hálózattól független szakemberek alvállalkozóként végzik.
2.4.1.7 Energetikai Tanúsítvány Kft.
A Csoport 2011 év végén indította az energetikai tanúsító leányvállalatát. A jogszabályban kötelezővé tett
tanúsítás egy újabb szolgáltatás a palettán, amellyel eladókat és bérbeadókat szolgál ki a Duna House. A
tanúsító hálózat gyors és piacképes megoldást nyújt, országos lefedettségű és független szakemberekből
áll.
2.4.1.8 Superior Real Estate Kft.
A vállalkozás tevékenysége a 2012. és 2014. között saját tulajdonú, lakó funkcióval rendelkező ingatlanok
adás-vétele illetve bérbeadása volt. 2015-ben a cég üzleti tevékenysége megváltozott, és onnantól kezdve
a saját tulajdonban lévő franchise irodák üzemeltetésével foglalkozik.
2.4.1.9 Home Management Kft.
A Home Management Kft. lakáscélú ingatlanok mindenre kiterjedő kezelői tevékenységét látja el, főként
külföldi ingatlantulajdonosok részére. A szolgáltatás kereteibe a következők tartoznak bele: bérbeadás,
bérleti díj fizetési monitoring, behajtás, rezsikezelés, karbantartás, könyvelés és tulajdonosi
érdekképviselet. A karbantartási és egyéb feladatokat a DH Csoport alvállalkozóknak szervezi ki.
2.4.1.10 GDD Commercial Kft.
A vállalkozás tevékenysége a saját tulajdonú, üzleti funkcióval rendelkező ingatlanok adás-vétele, illetve
bérbeadása
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
37
2.4.1.11 SMART Ingatlan Kft.
A cégcsoport ingatlanközvetítő SMART Ingatlan Franchise Hálózatának üzemeltetését végezte 2019.
december 31-ig, a SMART hálózat Duna House-ba történő beolvadásáig. A társaságnak jelenleg nincs
tevékenysége.
2.4.1.12 Home Line Center Kft.
A vállalkozás tevékenysége a saját tulajdonú, lakó funkcióval rendelkező ingatlanok adás-vétele, illetve
rövid- és hosszú távú bérbeadása, amely a közeljövőben kibővítésre kerülhet társasházkezelési
tevékenységgel is.
2.4.1.13 Impact Alapkezelő Zrt.
A Magyar Nemzeti Bank 2016. április 20-án kelt H-EN-III-130/2016-o számú határozatával engedélyezte,
hogy az Impact Alapkezelő Zrt. kollektív portfóliókezelési tevékenységet végezzen, amely tevékenység a
fentieknek összhangban kiterjed a befektetéskezelésre, kockázatkezelésre és adminisztratív feladatok
ellátására.
Az alapkezelési tevékenységének elsődleges célja a Magyarország területén elhelyezkedő
(lakó)ingatlanokból kialakított ingatlan befektetési alap(ok) létrehozása. Az Alapkezelő zártkörű és
nyilvános, ingatlanokba fektető ingatlan befektetési alapokat kíván kezelni.
2.4.1.14 MyCity Residential Development Kft. és projekt-társaságai
A MyCity három leányvállalattal és egy közös vezetésű vállalattal rendelkezik. Ezen projekttársaságok célja
a Budapest különböző pontjain folyamatban lévő ingatlanfejlesztési projektek alábbiak szerinti
megvalósítása:
A Pusztakúti 12 Kft.-t 2016. január 21-én jegyezte be a Fővárosi Törvényszék Cégbírósága. A projektcég
célja, a Budapest, III. kerületben, Csillaghegyen megvalósítandó 211 lakásos Forest-Hill és MyCity
Panoráma lakóparkok felépítése és értékesítése. A MyCity Panoráma lakópark fejlesztésére 2021. március
22-én új leányvállalat került létrehozásra MyCity Panoráma Kft. néven.
A Reviczky 6-10 Kft. projekttársaság a Budapest, XVIII. kerületben, a Hengersor és a Reviczky utcák által
határolt területen található 86 lakásos Reviczky Liget lakópark felépítésének és értékesítésének céljából
került megalapításra 2016. január 20-án. A Reviczky Liget értékesítését követően 2020 januártól a
Pusztakúti 12. Kft. részére végez generálkivitelezői tevékenységet.
A Hunor utca 24. Kft. a MyCity Residential Development Kft. közös vezetésű vállalata 50%-os tulajdoni
hányad részesedéssel. A projektcég célja a Budapest, III. kerületben a Hunor utca és a Vörösvári út által
határolt területen 105 lakásos lakópark létesítése MyCity Residence néven.
A MyCity feletti irányító befolyás megszerzését követően a Csoport konszolidált pénzügyi kimutatásaiban
mind a MyCity, mind pedig annak projekttársaságai (a Hunor utca 24. Kft. kivételével) teljes körű
konszolidálásra kerültek. A teljes körű konszolidálás eredményeképpen többek között a konszolidált
mérlegében jelentős összegű készletek és befektetési célú ingatlanok ill. ezek finanszírozásával
összefüggésben bankhitelek kerülnek kimutatásra. Az ezen bankhiteleket biztosító garanciák non-
recourse jellegűek, azaz érvényesíthetőségük nem terjed túl a MyCity-n és annak projekttársaságain.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
38
2.4.1.15 Akadémia Plusz 2.0 Kft.
A 2018. első félévében alakult Akadémia Plusz 2.0 Kft. a Cégcsoport magyarországi ingatlanközvetítői
tevékenységéhez kapcsolódóan folytat képzési tevékenységet.
2.4.1.16 Duna House Szolgáltatóközpont Kft.
Korábban pénzpiaci alkuszi engedéllyel rendelkezett. Jelenleg a Cégcsoport leányvállalatai számára nyújt
központi szolgáltatásokat.
2.4.1.17 Lengyelországi leányvállalatok
A Duna House Csoport lengyelországi piacra lépése a Metrohouse Csoport 2016. áprilisi akvizíciója révén
valósult meg.
A Metrohouse Csoport holding szerepet betöltő vállalata a Metrohouse Franchise S.A, amelyben a Duna
House Holding Nyrt. 2016. áprilisában 100%-os tulajdonrészt szerzett. A Metrohouse Csoport elsősorban
Lengyelország nagyvárosaiban, többek között Varsóban, Krakkóban, Gdanskban és Lodz-ban működtet
saját és franchise irodákat, amelyek az ingatlanközvetítési szolgáltatásokon túl pénzügyi
termékközvetítéssel, elsősorban jelzáloghitelek közvetítésével is foglalkoznak.
A Metrohouse Franchise S.A. az akvizíció időpontjában négy, 100%-os tulajdonrészű leányvállalattal
rendelkezett. A lengyelországi működés hatékonyságának fokozása érdekében 2017. december 20-án
összeolvadt a saját tulajdonú ingatlanközvetítő irodákat működtető MH Poludnie Sp. z o.o, MH Warszawa
Sp z. o.o és MH Uslugi Wspolne S.A., jogutódjuk a Metrohouse S.A. zártkörű részvénytársaság lett.
A Metrohouse Franchise S.A. 2018. november. 6-án vásárolta meg a Gold Finance Sp. z. o.o, majd 2020.
január 7-én az Alex T. Great Sp. z. o.o társaságok 100%-os tulajdonrészét. A működési hatékonyság
fokozása érdekében a Metrofinance Sp. z. o.o beolvadt a Gold Finance Sp. z. o.o-ba 2019. február 28-i
hatállyal, amelyet követően 2020. május 4-én az Alex T. Great Sp. z. o.o beolvadt a Gold Finance Sp. z. o.o-
ba.
A Metrohouse Franchise S.A. 2021. május 1-jén leányvállalatot alapított Primse.com Sp. z. o.o néven 90%-
os tulajdonrésszel. A Primse.com célja digitális értékesítési szoltáltatások nyújtása ingatlanfejlesztők
részére.
2.4.1.18 Csehországi leányvállalatok
A csehországi, prágai székhelyű Duna House Franchise s.r.o és két leányvállalata, a Center Reality s.r.o és
a Duna House Hypotéky s.r.o 2016. szeptember 2-án került a Duna House Csoport tulajdonába. A Center
Reality s.r.o jelenleg egyetlen saját tulajdonú irodát üzemeltet, míg a Duna House Franchise s.r.o 2018. év
elején kezdte meg a franchise hálózat felépítését. a Duna House Hypotéky s.r.o egyelőre nem végez
operatív tevékenységet.
2.4.1.19 Olaszországi leányvállalatok
Az országos lefedettségű, Bergamo központú HGroup, a cégcsoport leányvállalatán, a Credipass-on
keresztül közel 1 000 pénzügyi szakértővel és 320 irodával Olaszország második legnagyobb
hitelközvetítője hálózati méret alapján.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
39
A Hgroup SpA holdingtársaságnak négy leányvállalata van, amelyekben különböző tulajdonrésszel
rendelkezik. A Hgroup Csoport Credipass leányvállalata pénzügyi termékközvetítésre, elsősorban
jelzáloghitelek és egy speciális hiteltermék, CQS közvetítésére szakosodott. A csoport másik jelentős
tevékenysége, hogy a Medioninsurance Srl.-en keresztül biztosításközvetítési szolgáltatásokat nyújt. Ezen
felül a Csoport elkezdte felépíteni az ingatlanközvetítői tevékenységét a Realizza Srl.-en keresztül,
valamint digitális és nem digitális "kiegészítő" szolgáltatásokat nyújt az olasz piacon a Relabora Srl.
leányvállalatán keresztül.
Megszerzett tulajdonrész bemutatása
A részletes tulajdoni hányadokat az alábbi táblázat szemlélteti:
Cég
Hgroup S.p.A.
tulajdoni hányada a
leányvállalataiban
Duna House Csoport
részesedése 2022. 01.
13-án
Duna House Csoport
részesedése 2022. 12.
31-én
Hgroup S.p.A.
-
70,0%
71,1%
Credipass S.r.l.
95%
66,3%
67,4%
Medioinsurance S.r.l.
100%
70,0%
71,1%
Realizza S.r.l.
82%
57,4%
58,3%
Relabora S.r.l.
74%
51,8%
52,6%
2.4.2 Tárgyévben végrehajtott akvizíciók
2.4.2.1 Üzleti kombináció – Hgroup S.p.A.
A Duna House Holding Nyrt. 2021. december 10-én kötelező érvényű Befektetői Szerződést kötött az
olaszországi Bergamo székhelyű Hgroup S.p.A. 70%-os tulajdonrészének megvásárlására. A Hgroup S.p.A.
több társaságban részesedéssel rendelkező holdingtársaság (a Hgroup Csoportot 2.4.1.19. Olaszországi
leányvállalatok c. fejezet mutatja be.)
A Befektetési Szerződés a negyedéves pénzügyi tervek teljesülésének ideje alatti időszakra vonatkozóan
közös irányítási kikötéseket tartalmazott: a Csoport és a Hgroup menedzsmentjével azonos eladók közös
döntése kellett a fő üzletpolitikai kérdésekben. A 30%-os kisebbségi tulajdonosok a Hgroup irányítására
vonatkozó extra kontroll jogaikat 2022. március 31-el elvesztették, így
i) 2022.01.13 és 2022.03.31. között közös vezetésű vállalkozásként,
ii) 2022.04.01-től kezdődően leányvállalatként jeleníti meg a Csoport a Hgroup-ban eszközölt
befektetést.
Tranzakció jellege
Üzleti kombináció (akvizíció keretében)
Megszerzés dátuma
2022.04.01
Részesedés mértéke
70.00% (2022.12.06-tól 71.14%)
A Hgroup S.p.A-hoz kapcsolódó nem ellenőrző részesedés tulajdonrész-arányos nettó eszközértéken
kerülnek értékelésre.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
40
Megszerzett társaság eszközeinek és kötelezettségeinek valós értéke az akvizíció időpontjában :
Valós érték az
akvizíció időpontjában
ezer EUR
Valós érték az
akvizíció időpontjában
ezer Forint
Eszközök
Ingatlanok, gépek és berendezések
3 605
1 324 797
Immateriális javak
16 977
6 239 487
Befektetések leányvállalatban
255
93 561
Eszközhasználati jog
3 267
1 200 831
Vevőkövetelések
2 943
1 081 701
Halasztott adókövetelések
1 863
684 817
Egyéb eszközök
6 035
2 218 107
Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek
1 878
690 258
Eszközök összesen
36 824
13 533 559
Kötelezettségek
Szállítótartozások
2 327
855 091
Lízingkötelezettségek
3 302
1 213 719
Hitelek, kölcsönök
6 957
2 556 890
Halasztott adókötelezettség
4 055
1 490 219
Céltartalékok
350
128 812
Adó és egyéb kötelezettségek
8 092
2 974 071
Kötelezettségek összesen
25 084
9 218 802
Leányvállalati nem ellenőrző részesedés
(236)
(86 699)
Azonosítható nettó eszközök valós értéke összesen
11 976
4 401 456
A megszerzett társaság eszközeinek és kötelezettségeinek valós értéke lényegesen eltér a könyv szerinti
értéküktől:
i. A Csoport összesen 6 136 128 ezer Ft immateriális jószágot azonosított úgy, mint a Credipass
márkanév és a hitelközvetítő üzletág meglévő banki közvetítői, illetve ügynökökkel kötött
szerződéseinek valós értéke. E tételek nem szerepeltek a Hgroup Csoport kimutatásaiban, a
Csoport ugyanakkor úgy véli, hogy ezen eszközök jelentős értéket képviselnek és hasznos
élettartamuk alatt értéket fognak teremteni a Csoport számára.
ii. A megszerzett, nem konszolidált leányvállalati befektetések valós értéke 93 561 ezer Ft volt, míg
leányvállalatok könyv szerinti értéke teljes mértékben értékvesztésre került 2022. során.
iii. A Csoport 128 812 eFt céltartalékot képzett meg folyamatban lévő peres ügyek kapcsán amikből
65 777 eFt-ot használt fel 2022. során.
A konszolidáció kezdődátumától a beszámolási időszak végéig a megszerzett csoport árbevétele
15 569 015 ezer Ft, az adózás előtti eredménye 1 323 034 ezer Ft volt, míg a teljes évi árbevétele
19 622 983 ezer Ft és az adózás előtti eredménye 1 554 136 ezer Ft lett volna, ha az akvizíció időpontja az
éves beszámolási időszak kezdőnapja lett volna .
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
41
Az akvizíció során átadott ellenérték összegzése:
Vételár megbontása
Készpénzben fizetett ellenérték
3 019 435
Halasztott vételár (earn-out)
3 800 802
Teljes vételár
6 820 237
A Csoport az akvizíción keletkezett goodwillt az alábbiak szerint számolta ki:
Az akvizíció
időpontjában
releváns
értékek
Teljes vételár (+)
6 820 237
2022.01.13-2022.03.31. között elszámolt tulajdonrész-arányos eredmény (+)
133 155
Nem ellenőrző részesedés értéke (+)
1 270 260
Nettó eszközök valós értéke (-)
4 401 456
Goodwill / Badwill
3 822 196
A Csoport az akvizíción 3 822 196 ezer Ft goodwill-t számolt el, amely az akvizícióból várható szinergiák és
olyan eszközök értéke amelyek külön nem kerülnek azonosításra (ügyféllisták, szakképzett munkaerő és
menedzsment). A Csoport a keletkezett goodwill-t teljes egészében a pénzügyi termék közvetítő CGU-ra
allokálta.
A Csoport az akvizíció cash flow-inak (pénzáramainak) elemzését az alábbiakban összegzi:
Készpénzben fizetett ellenérték
(3 019 435)
Az akvizíció tranzakciós költségei
(125 860)
A leányvállalattal megszerzett nettó pénzeszköz
690 258
Akvizíció nettó cash-flow-ja
(2 455 036)
Az akvizíció tranzakciós költségei (átvilágítási és jogi költségek, finders fee) összesen 125 860 ezer Ft-ot
tettek ki, melyek a felmerülésük pillanatában az eredmény terhére kerültek elszámolásra ráfordításként.
A Csoport vételi opcióval rendelkezik a nem ellenőrző részesedésekre vonatkozóan, azok tulajdonosai
pedig eladási opcióval rendelkeznek a Csoporttal szemben. Az opciós kifizetések várható értéke
meghaladja Hgroup csoportban meglévő nem ellenőrző részesedések nettó eszközérték alapján szamított
értékét, így az opciók várhatóan lehívásra kerülnek az eladók által. A Csoport a nem ellenőrző
részesedések könyv szerinti értékét eredménytartalékon keresztül kivezeti, majd szintén
eredménytartalékon keresztül opciós fizetési kötelezettséget képez.
Ezek számítása az alábbiak szerint történik:
Nem ellenőrző részesedés értéke
1 270 260
Opciós kifizetés várható értéke (-)
4 985 424
Eredménytartalék változása
(3 715 164)
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
42
Halasztott vételár (earn-out) értékének bemutatása
Az eladók további earn out-ra jogosultak 2023. jún. 30-án, 2024. jún 30-án és 2025. jún. 30-án a megelőző
üzleti év konszolidált módosított EBITDA-ja alapján. Az earn out kifizetések összegét jelentős
bizonytalanság övezi, mivel azok közvetlenül a Hgroup Csoport valós jövőbeni EBITDA teljesítményétől
függenek. A Cégcsoport menedzsmentje minden üzleti év zárásakor felülvizsgálja a halasztott vételár
számításához használt feltételezéseket a Hgroup csoport üzleti tervét alapul véve. A várható earn out
kifizetések részleteit alábbi táblázat mutatja be:
ezer EUR
2022
2023
2024
Hgroup Csoport várható konszolidált EBITDA
6 249
6 471
7 171
- Módosítások (24% adó)
-1 500
-1 553
-1 721
Hgroup Csoport várható konszolidált módosított EBITDA
4 749
4 918
5 450
EV/EBITDA szorzó
10,0x
10,0x
10,0x
Várható Cégérték
47 492
49 181
54 496
- Nettó hitelállomány
-6 835
-6 835
-6 835
Várható Saját tőke érték
40 657
42 346
47 661
8,40%
8,40%
8,40%
Várható Earn out
3 415
3 557
4 003
A Csoport menedzsmentje figyelembe vette, hogy az egyes earn-out időszakok utáni kifizetések várhatóan
a következő év közepén történnek és 7,2%-os EUR diszkontrátával számította a cash flow-k jelenértékét.
A Csoport egyedi megállapodásokat kötött 2022. december folyamán összesen 1,14% tulajdoni hányaddal
rendelkező kisebbségi tulajdonosokkal, amely megállapodások a halasztott kifizetéseket is érintették és
pénzügyileg is teljesült 2022. során. A várható earn-out kifizetések jelenértéke e megállapodásokat
átértékelési hatásait figyelembe véve 9 496 071 euró, 3 800 802 ezer Ft volt 2022. december 31-én.
Opciós vételár értékének bemutatása
A nem ellenőrző részvénycsomagokra a Csoport vételi opcióval, a korábbi tulajdonosok pedig eladási
opcióval rendelkeznek. A Csoport vételi opciója 2025. július 1-től 2028. július 1-ig, az eladók eladási opciója
több részletben 2026. július 1. 2028. június 30. között hívható le. Az opciós vételár formulája az alábbi:
vonatkozó tulajdonrész %-a * (10.5 * konszolidált korrigált EBITDA az opciós vételár kifizetését megelőző
két év átlaga alapján mínusz nettó hitel). A Csoport azzal a feltételezéssel élt, hogy az opciók átlagosan
2027. év közepén kerülnek gyakorlásra.
Az opciós kifizetések várható összegét jelentős bizonytalanság övezi, mivel azok közvetlenül a Hgroup
Csoport valós jövőbeni EBITDA teljesítményétől függenek. A Cégcsoport menedzsmentje minden üzleti év
zárásakor felülvizsgálja az opciós kifizetések számításához használt feltételezéseket a Hgroup csoport
üzleti tervét alapul véve.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
43
A várható opciós kifizetések részleteit alábbi táblázat mutatja be:
ezer EUR
2022
2023
2024
2025
2026
Átlag
Hgroup Csoport várható konszolidált EBITDA
6 249
6 471
7 171
7 314
7 460
7 387
- Módosítások (24% adó)
-1 500
-1 553
-1 721
-1 755
-1 790
-1 773
Hgroup Csoport várható konszolidált
módosított EBITDA
4 749
4 918
5 450
5 559
5 670
5 614
EV/EBITDA szorzó
10,5x
Várható Cégérték
58 949
- Nettó hitelállomány
0
Várható Saját tőke érték
58 949
30,00%
Várható opciós kifizetés
17 685
A Csoport menedzsmentje figyelembe vette, hogy az opciós vételár kifizetése várhatóan 2027. júniusában
fog megtörténni és 7,2%-os EUR diszkontrátával számította a cash flow jelenértékét. A Csoport egyedi
megállapodásokat kötött 2022. december folyamán összesen 1,14% tulajdoni hányaddal rendelkező
kisebbségi tulajdonosokkal, amely megállapodások az opciós kifizetéseket is érintették és pénzügyileg is
teljesültek 2022. során. A várható opciós kifizetések jelenértéke e megállapodásokat is figyelembe véve
12 455 776 euró, 4 985 424 ezer Ft volt 2022. december 31-én.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
44
3. Ingatlanok, gépek és berendezések
eFt-ban
Ingatlanok
Gépek és
berendezések
Összesen
2020. december 31-én
591 821
439 342
1 031 163
Beszerzés
10 034
158 565
168 599
Értékesítések
0
(446 667)
(446 667)
Deviza átváltási különbözetek
0
911
911
2021. december 31-én
601 855
152 151
754 006
Beszerzés
23 164
170 021
193 185
Üzleti kombinációk
1 394 375
165 025
1 559 400
Értékesítések
(22 816)
(10 498)
(33 314)
Deviza átváltási különbözetek
124 179
19 877
144 056
2022. december 31-én
2 120 757
496 576
2 617 333
2020. december 31-én
(167 718)
(123 219)
(290 937)
Éves értékcsökkenés
(25 067)
(29 412)
(54 479)
Értékesítések
0
24 147
24 147
Deviza átváltási különbözetek
0
(826)
(826)
2021. december 31-én
(192 785)
(129 310)
(322 095)
Üzleti kombinációk
(126 637)
(132 694)
(259 331)
Éves értékcsökkenés
(23 822)
(37 813)
(61 635)
Értékesítések
20 815
7 074
27 889
Deviza átváltási különbözetek
(11 278)
(16 736)
(28 014)
2022. december 31-én
(333 707)
(309 479)
(643 186)
Nettó könyv szerinti érték
2022. december 31-én
1 787 050
187 097
1 974 147
2021. december 31-én
409 070
22 840
431 910
2020. december 31-én
424 103
316 122
740 225
Az olasz Hgroup konszolidálásával a Csoport ingatlanjainak nettó könyv szerinti értéke 1 267 738 eFt-tal
emelkedett, a Csoport további összesen 124 179 eFt átváltási különbözetet könyvelt el az olasz
ingatlanokkal kapcsolatban. A Hgroup ingatlanállománya jelzáloggal terhelt. A jelzáloghitelek részleteit a
22. pont mutatja be.
A Hgroup konszolidálásával a Csoport gépei, berendezései könyv szerinti értéke 32 331 eFt-tal emelkedett
2022. során. A Csoport 2022-ben összesen 133 079 eFt értékben szerzett be gépjárműveket (további,
tartós bérleti konstrukcióban használt eszközökkel kapcsolatban lásd a 6. pontot).
A Csoportnak nincsenek szerződéses kötelezettségei ingatlanok, gépek és berendezések megvásárlására.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
45
4. Befektetési célú ingatlanok
A befektetési célú ingatlanokat valós értéken tartja nyilván a Cégcsoport. Az értékelés alapjául külső
független értékbecslő által végzett ingatlanértékelési szakértői vélemények szolgálnak. Az értékbecslés
módszertana piaci összehasonlító értékelés és piaci hozadéki megközelítés átlaga. Az értékbecslő
félévente, minden év június 30-ra és december 31-re végzi el a teljes portfólió felülvizsgálatát.
A befektetési célú ingatlanok valós értékének pénzügyi kimutatásokban való bemutatásához az
ingatlanértékelési szakvéleményekből származó piaci értékek módosítás nélkül elfogadásra kerültek. A
befektetési célú ingatlanok valós értéke 3-es szintű értékelésnek minősül. Az ingatlanok piaci
összehasonlító értékelésénél a szakvélemények az adott ingatlanhoz lekinkább hasonlító ingatlanok valós
tranzakcióit veszik alapul az áltagos négyzetméterár alapján. Az átlagos négyzetméterárak változása
közvetlen hatással van az ingatlanok becsült piaci értékére.
A befektetési célú ingatlanok valós értékének nyitó és záró egyenlegét az alábbi táblázat mutatja be. Az
érintett időszakban a Csoport értékbecslője az Euro-Immo Expert Kft. volt.
eFt-ban
Befektetési ingatlanok
2020. december 31-én
1 868 721
Átértékelési nyereség
87 155
Értékesítések
(88 576)
Átértékelési veszteség
(17 800)
2021. december 31-én
1 849 500
Értékelési nyereség
44 616
Értékesítések
(668 900)
Értékelési veszteség
(16 500)
Átminősítés értékesítésre tartott
eszközzé
(226 216)
2022. december 31-én
982 500
Nettó könyv szerinti érték
2022. december 31-én
982 500
2021. december 31-én
1 849 500
2020. december 31-én
1 868 721
A Csoportnak nincsenek a befektetési célú ingatlanok értékesíthetőségére vonatkozó korlátozásai, és
nincsenek szerződéses kötelezettségei a befektetési célú ingatlanok megvásárlására, építésére vagy
fejlesztésére, illetve javításokra, karbantartásra és fejlesztésekre.
A Csoport profiltisztítás jegyében teljes befektetési ingatlanportfólióját értékesíteni tervezi.
2022.során a Csoport egy kisméretű üzlethelyiséget, hat darab lakást és hat darab mélygarázs beállót
értékesített amelyek összesen 668 900 eFt könyv szerinti értéket képviseltek 2021. december 31-én.
2022. év végén további három lakás értékesítése volt folyamatban, amelyeket a szerződés vagy ajánlat
szerinti értékesítési árra értékelte át a Csoport és átvezette Értékesítésre tartott eszközre (16. fejezet). A
Csoport 2022. december 31-én három lakást és egy irodahelyiséget tartott nyilván befektetési célú
ingatlanként. Az Értékesítésre tartott eszközökön és a befektetési célú ingatlanokon összesen nettó
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
46
28 116 eFt átértékelési eredményt ért el a Csoport, adó előtt (az átértékelt ingatlanok 2021. december
31-i könyv szerinti értékének 2,4%-a).
2021-ben a Cégcsoport összesen 68,7 millió Ft felértékelődést ért el portfólióján (2020. december 31-i
portfólió érték 3,7%-a). Az év során két lakás és négy parkoló került értékesítésre összesen 88 576 eFt
értékben
5. Immateriális eszközök
eFt-ban
Immateriális
eszközök
2020. december 31-én
373 468
Beszerzés
468 024
Értékesítések
(17 255)
Deviza átváltási különbözetek
1 280
2021. december 31-én
825 517
Beszerzés
248 209
Üzleti kombinációk
6 634 708
Értékesítések
0
Deviza átváltási különbözetek
600 811
2022. december 31-én
8 309 245
2020. december 31-én
(357 013)
Éves értékcsökkenés
(133 029)
Értékesítések
(13)
Deviza átváltási különbözetek
(668)
2021. december 31-én
(490 723)
Üzleti kombinációk
(898 648)
Éves értékcsökkenés
(170 339)
Deviza átváltási különbözetek
(83 402)
2022. december 31-én
(1 643 112)
Nettó könyv szerinti érték
2022. december 31-én
6 666 133
2021. december 31-én
334 794
2020. december 31-én
16 455
A Csoport immateriális eszközeit összesen 6 634 708 eFt-tal növelte Hgroup Spa. akvizíciója (az
azonosított immateriális eszközökkel kapcsolatban lásd 2.4.2.1. pontot) és 248 209 eFt összegben aktivált
hitel-, és ingatlanközvetítő ERP rendszereit érintő fejlesztéseket.
A Cégcsoport 2022. során 248 209 eFt értékben szerzett be szellemi termékeket
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
47
6. Lízingek
2022
2021
Eszközhasználati jog
Ingatlanok
1 251 998
300 564
Gépek és berendezések
288 931
46 816
1 540 929
347 380
Lízingkötelezettségek lejárat szerint
1 éven belüli
292 382
76 667
1-5 év közötti
1 470 175
372 250
5 éven túli
0
0
1 762 557
448 917
Eszközhasználati jog értékcsökkenés
(235 513)
(134 782)
Kamatráfordítás
(37 909)
(15 178)
(273 422)
(149 961)
Az alábbiakban az eszközhasználati jog könyv szerinti értéke és az időszak alatti mozgások kerülnek
bemutatásra:
Eszközök
Gépjármű
bérleti díj
Iroda bérleti
díj
Összesen
2020.12.31
61 946
205 186
267 132
(+) Üzleti kombinációból származó növekedés
0
0
0
(+) Növekedés
13 333
201 698
215 031
(-) Csökkenés
0
0
0
Értékcsökkenés
(28 462)
(106 320)
(134 782)
2021.12.31
46 816
300 564
347 380
(+) Üzleti kombinációból származó növekedés
257 614
1 018 880
1 276 494
(+) Növekedés
52 290
100 278
152 568
(-) Csökkenés
0
Értékcsökkenés
(67 789)
(167 724)
(235 513)
2022.12.31
288 931
1 251 998
1 540 929
Az alábbiakban a lízing kötelezettségek és az időszak alatti mozgások kerülnek bemutatásra:
Kötelezettségek
2022
2021
január 01-én
448 917
282 855
(+) Üzleti kombinációból származó növekedés
1 311 151
0
(+) Növekedés
201 311
284 660
(+) Kamatnövekedés
37 909
15 178
(-) Lízing fizetések
(236 731)
(133 776)
december 31-én
1 762 557
448 917
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
A Társaság a központi adminisztráció, az ingatlanközvetítési és hitelközvetítési tevékenysége keretében
bérel hosszútávra irodákat és gépjárműveket. A Társaság Magyarországon és Lengyelországban 3,6%-os,
Olaszországban 2,5%-os diszkontrátát alkalmaz az eszközhasználati jogok és lízingkötelezettségek
jelenértékének számításához.
2022. során a Csoport eszközhasználati jogai 1 276 494 eFt-tal emelkedtek a Hgroup felvásárlásának
következtében. 2022. során 100 278 eFt-tal bővült a Csoport által bérelt irodák eszközhasználati joga és
52 290 eFt-tal a bérelt gépjárműveké. A lízingkötelezettségek 201 311 eFt-os növekedésén belül 62 042
eFt olyan összesen 133 079 eFt vételárú gépjárművekhez köthető amelyeket Gépek és berendezések
soron tart nyilván a Csoport.
7. Goodwill
2022
Növekedés
Átváltási
2021, allokált
2021
(csökkenés)
különbözet
átváltási
különbözettel
Lengyel franchise CGU
712 585
42 162
670 423
596 451
Metrohouse Franchise S.A.
Lengyel saját iroda CGU
201 870
(57 954)
15 373
244 451
217 479
Metrohouse Sp. Zoo.
Lengyel pénzügyi közvetítő
649 401
38 384
611 017
571 706
CGU
Gold Finance Sp. z o.o.
Alex TG Sp. z o.o.
Cseh franchise CGU
15 116
1 586
13 530
10 421
Duna House Franchise s.r.o.
Cseh saját iroda CGU
243 116
25 514
217 602
167 601
Center Reality s.r.o.
Magyar kapcsolódó
18 500
0
18 500
18 500
szolgáltatások CGU
Home Management Kft.
Olasz pénzügyi közvetítő
3 822 196
3 822 196
0
CGU
Mérlegfordulónapi
193 365
halmozott átváltási
különbözet
Összesen
5 662 784
3 764 242
123 019
1 775 523
1 775 523
A Csoportnak évente tesztelnie kell, hogy a goodwillt érte-e bármilyen értékvesztés. A megtérülő értéket
használati érték számítások alapján határozza meg a Cégcsoport. A módszer megköveteli a jövőbeni cash
flow-k becslését és a diszkontráták meghatározását a cash flow-k jelenértékének kiszámításához. A
48
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
49
külföldi leányvállalatok akvizíciója során keletkezett goodwillt az IAS 21.47 szerint mérlegfordulónapi
árfolyamon váltjuk át.
A Csoport elvégezte az akvirált leányvállalatok kapcsán konszolidált mérlegben kimutatott goodwill
értékállóságának tesztjét 2022. és 2021. decemberében. Az ingatlan-, és hitelpiacokat érintő piaci
visszaesések következtében a Csoport különös körültekintéssel járt el és 57 954 ezer Ft értékvesztést
számolt el a lengyel saját iroda CGU tekintetében. Más CGU-k esetében nem merült fel értékvesztés
szükségessége.
Lengyel franchise CGU
Az lengyel franchise CGU 2022. december 31-i 1 047 989 ezer Ft-os megtérülő értékét a felső vezetés által
jóváhagyott, négyéves időszakra vonatkozó pénzügyi tervből származó pénzforgalmi előrejelzésekből
végzett használati érték számítás alapján határozták meg. Az előre jelzett cash flow-kat aktualizálták, hogy
tükrözzék az ingatlanpiacon tapasztalható csökkentett keresletet. A cash flow előrejelzésekre alkalmazott
diszkontráta 8,5% (2021: 9,8%), és a négyéves időszakon túli cash flow-kat 2,0%-os növekedési rátával
(2021: 2,0%) extrapolálták. A diszkontráta összehasonlító időszaki szinthez képest mért csökkenése a
Csoport kedvező finanszírozási forrásainak és súlyozott átlagos tőkeköltségének csökkenésének tudható
be. Megállapították, hogy az elidegenítési költségekkel csökkentett valós érték nem haladja meg a
használati értéket. Ezen elemzés eredményeként a vezetés nem számolt el értékvesztést a tárgyévben a
2022. december 31-i, átváltási különbözetekkel növelt 712 585 ezer Ft könyv szerinti értékű goodwill-al
szemben.
Lengyel saját iroda CGU
Az lengyel saját iroda CGU 2022. december 31-i 135 557 ezer Ft-os megtérülő értékét ugyancsak a felső
vezetés által jóváhagyott, négyéves időszakra vonatkozó pénzügyi tervből származó pénzforgalmi
előrejelzésekből végzett használati érték számítás alapján határozták meg. Az előre jelzett cash flow-kat
aktualizálták, hogy tükrözzék az ingatlanközvetítői szolgáltatások iránt lecsökkent keresletet. A cash flow
előrejelzésekre alkalmazott diszkontráta 8,5% (2021: 9,8%), és a négyéves időszakon túli cash flow-kat
2,0%-os növekedési rátával (2021: 2,0%) extrapolálták. A diszkontráta összehasonlító időszaki szinthez
képest mért csökkenése a Csoport kedvező finanszírozási forrásainak és súlyozott átlagos tőkeköltségének
csökkenésének tudható be. Megállapították, hogy az elidegenítési költségekkel csökkentett valós érték
nem haladja meg a használati értéket. Ezen elemzés eredményeként a vezetés 57 954 ezer Ft
értékvesztést számolt el a tárgyévben a 2022. december 31-i, átváltási különbözetekkel növelt 259 824
ezer Ft könyv szerinti értékű goodwill-al szemben. Az értékvesztési költséget az eredménykimutatásban a
pénzügyi ráfordítások között számolják el.
Lengyel pénzügyi közvetítő CGU
Az lengyel pénzügyi közvetítő CGU 2022. december 31-i 1 595 780 ezer Ft-os megtérülő értékét szintén a
felső vezetés által jóváhagyott, négyéves időszakra vonatkozó pénzügyi tervből származó pénzforgalmi
előrejelzésekből végzett használati érték számítás alapján határozták meg. Az előre jelzett cash flow-kat
aktualizálták, hogy tükrözzék a hitelközvetítői szolgáltatások és hitelfelvétel iránt lecsökkent piaci
keresletet. A cash flow előrejelzésekre alkalmazott diszkontráta 8,5% (2021: 9,8%), és a négyéves
időszakon túli cash flow-kat 2,0%-os növekedési rátával (2021: 2,0%) extrapolálták. A diszkontráta
összehasonlító időszaki szinthez képest mért csökkenése a Csoport kedvező finanszírozási forrásainak és
súlyozott átlagos tőkeköltségének csökkenésének tudható be. Megállapították, hogy az elidegenítési
költségekkel csökkentett valós érték nem haladja meg a használati értéket. Ezen elemzés eredményeként
a vezetés nem számolt el értékvesztést a tárgyévben a 2022. december 31-i, átváltási különbözetekkel
növelt 648 702 ezer Ft könyv szerinti értékű goodwill-al szemben.
Cseh saját iroda CGU
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
50
Az cseh saját iroda CGU 2022. december 31-i 275 037 ezer Ft-os megtérülő értékét ugyancsak a felső
vezetés által jóváhagyott, négyéves időszakra vonatkozó pénzügyi tervből származó pénzforgalmi
előrejelzésekből végzett használati érték számítás alapján határozták meg. Az előre jelzett cash flow-kat
aktualizálták, hogy tükrözzék az ingatlanközvetítői szolgáltatások iránt keresletet. A cash flow
előrejelzésekre alkalmazott diszkontráta 8,5% (2021: 9,8%), és a négyéves időszakon túli cash flow-kat
2,0%-os növekedési rátával (2021: 2,0%) extrapolálták. A diszkontráta összehasonlító időszaki szinthez
képest mért csökkenése a Csoport kedvező finanszírozási forrásainak és súlyozott átlagos tőkeköltségének
csökkenésének tudható be. Megállapították, hogy az elidegenítési költségekkel csökkentett valós érték
nem haladja meg a használati értéket. Ezen elemzés eredményeként a vezetés nem számolt el
értékvesztést a tárgyévben a 2022. december 31-i, átváltási különbözetekkel növelt 243 116 ezer Ft könyv
szerinti értékű goodwill-al szemben.
Olasz pénzügyi közvetítő CGU
Az olasz pénzügyi közvetítő CGU 2022. december 31-i 18 676 665 ezer Ft-os megtérülő értékét szintén a
felső vezetés által jóváhagyott, hároméves időszakra vonatkozó pénzügyi tervből származó pénzforgalmi
előrejelzésekből végzett használati érték számítás alapján határozták meg. Az előre jelzett cash flow-kat
aktualizálták, hogy tükrözzék a hitelközvetítői szolgáltatások és hitelfelvétel iránt mérséklődő piaci
keresletet. A cash flow előrejelzésekre alkalmazott diszkontráta 7,2%, és a hároméves időszakon túli cash
flow-kat 2,0%-os növekedési rátával extrapolálták. Megállapították, hogy az elidegenítési költségekkel
csökkentett valós érték nem haladja meg a használati értéket. Ezen elemzés eredményeként a vezetés
nem számolt el értékvesztést a tárgyévben a 2022. december 31-i, átváltási különbözetekkel növelt
3 822 895 ezer Ft könyv szerinti értékű goodwill-al szemben.
A használati érték számítások során alkalmazott fő feltételezések és a feltételezések változásaira való
érzékenység
A használati érték számítása mind az ingatlanközvetítő franchise, saját iroda és pénzügyi közvetítő
egységek esetében a következő feltételezésekre a legérzékenyebb:
- Bruttó árrés
- Diszkontráták
- Infláció
- Piaci részesedés az előrejelzési időszakban
- A cash flow-k előrejelzési időszakon túli extrapolációjához használt növekedési ráták
Bruttó árrés - A bruttó árrés az előrejelzési dőszak kezdetét megelőző három évben elért átlagos
értékeken alapul, figyelembe véve az időszak trendjeit. A lengyel franchise CGU bruttó árrése 100,0%, a
saját iroda CGU 30,0%, a lengyel Lengyel pénzügyi közvetítő CGU 16,9%, illetve a Olasz pénzügyi közvetítő
CGU 29,5% volt.
A kereslet csökkenése a bruttó árrés csökkenéséhez vezethet. A bruttó árrés 50 bázispontos csökkenése
további 42 445 eFt értékvesztést eredményezne lengyel saját iroda CGU-nál.
Diszkontráták - A diszkontráták az egyes CGU-kra jellemző kockázatok aktuális piaci értékelését tükrözik,
figyelembe véve a pénz időértékét és a mögöttes eszközök egyedi kockázatait, amelyeket nem vettek
figyelembe a cash flow becslésekben. A diszkontráta kiszámítása a Csoport és működési szegmenseinek
sajátos körülményein alapul, és a súlyozott átlagos tőkeköltségből (WACC) származik. A WACC figyelembe
veszi mind az adósságot, mind a saját tőkét. A saját tőke költségét a Csoport befektetői által a befektetések
várható megtérüléséből vezeti le. Az adósságköltség a Csoport által fizetendő kamatozó kötvények,
hitelek alapján kerül meghatározásra. A szegmensspecifikus kockázatot egyedi béta faktorok
alkalmazásával vesszük figyelembe. A bétafaktorokat évente értékelik a nyilvánosan elérhető piaci adatok
alapján.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
51
Az adózás előtti diszkontráta 9,5%-ra (azaz +1,0%-val) történő emelkedése további 3 700 eFt értékvesztést
eredményezne lengyel saját iroda CGU-nál.
Infláció - A becslések az egyes országok közzétett inflációs indexeiből és azokra vonatkozóan közzétett
előrejelzésekből származnak.
Az előrejelzett infláció 2023. ra vonatkozóan Lengyelországban 13,1%, Csehországban 10,8%,
Olaszországban 6,4%.
Ha a nyersanyagárak átlagosan 1,0%-kal nagyobb mértékben emelkednek 2023-ban, mint az előre jelzett
árinfláció, a Csoport további 22 720 eFt értékvesztést szenvedne el a lengyel saját iroda CGU-nál.
Piaci részesedésre vonatkozó feltételezések – A Csoport az előrejelzési időszak során nem számolt az
egyes CGU-k piaci részesedéseinek jelentős növekedésével.
Növekedési rátára vonatkozó becslések – A Csoport az előrejelzési időszak első két évében 10%-ot
meghaladó növekedést vár a lengyel CGU-k esetében, azt követően pedig mérséklődő 5-10%-os éves
növekedést. Az olasz pénzügyi közvetítő CGU esetében 5,0% éves növekedéssel számolt. A CGU-k
hosszútávú növekedési ütemére egységesen 2,0% éves növekedéssel számolt a Csoport.
8. Társult és közös vállalkozásokban való befektetések
A Csoport 50% tulajdoni hányaddal rendelkezik a MyCity Residential Development Kft. közös vezetésű
vállalkozásában, a Hunor utca 24. Kft.-ben. A társaság ingatlanfejlesztési projektcég. A Csoport 50%-os
részesedését tőkemodszerrel jeleníti meg a pénzügyi kimutatásaiban.
A Csoport 2022. január 13. és 2022. március 31. között közös irányítással rendelkezett az olaszországi
Hgroup Spa. és annak leányvállalatai felett (lásd 2.4.2.1. pontot). A Hgroup Spa. 2022. január 1. és 2022.
március 31. közötti időszak alatti konszolidált eredményének 70%-os tulajdonrészre jutó részét
tőkemodszerrel jeleníti meg a pénzügyi kimutatásaiban a Csoport.
A közös vállalkozások nem rendelkeznek jegyzett piaci árral. A közös vállalkozások összefoglaló pénzügyi
információi az IFRS szerinti pénzügyi kimutatásai alapján, valamint a konszolidált pénzügyi
kimutatásokban szereplő befektetések könyv szerinti értékével való egyeztetés az alábbiakban található:
2022. december 31.
Hunor utca 24. Kft.
Pénzeszközök, készletek, rövid lejáratú eszközök
197 777
Ingatlanok, gépek, berendezések és egyéb hosszú lejáratú eszközök
9 766
Szállító és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek
(5 289)
Saját tőke összesen
202 254
Csoport tulajdoni aránya
50,00%
A Csoport befektetésének könyv szerinti értéke
101 127
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
52
2022. december 31-el végződő időszak
Hunor utca
24. Kft.
Hgroup Spa. *
Összesen
Bevételek
454 434
4 078 818
4 533 252
Működési költségek
(272 876)
(3 822 541)
(4 095 417)
Pénzügyi eredmény
1 717
(25 175)
(23 458)
Adózás előtti eredmény
183 275
231 102
414 377
Jövedelemadók
(20 707)
(55 797)
(76 504)
NCI-ra jutó eredmény
14 917
14 917
Adózott eredmény
162 568
190 222
352 790
Csoport része az adózott eredményből
81 284
133 155
214 439
* Megjegyzés: 2022. január 1. és 2022. március 31. között
2021. december 31.
Hunor utca
24. Kft.
Pénzeszközök, készletek, rövid lejáratú eszközök
589 227
Ingatlanok, gépek, berendezések és egyéb hosszú
lejáratú eszközök
7 702
Szállító és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek
(168 245)
Saját tőke összesen
428 684
Csoport tulajdoni aránya
50,00%
A Csoport befektetésének könyv szerinti értéke
214 342
2021. december 31-el végződő időszak
Hunor utca
24. Kft.
Bevételek
1 144 523
Működési költségek
(812 157)
Pénzügyi eredmény
37
Adózás előtti eredmény
332 403
Jövedelemadók
(39 671)
Adózott eredmény
292 732
Csoport része az adózott eredményből
146 366
2022. évben 194 500 ezer Ft osztalékot fizetett a Hunor utca 24. Kft. a Csoportnak (2021. évben 370 000
ezer Ft).
A Csoportnak 2022. december 31-én, illetve 2021. december 31-én nem voltak függő kötelezettségei a
közös vállalkozásokban lévő érdekeltségével kapcsolatban, és maguknak a közös vállalkozásoknak
sincsenek olyan függő kötelezettségei, amelyekért a Csoportnak függő felelőssége lenne.
A Csoport nem vállalt tőkekötelezettséget a közös vállalkozásokban lévő érdekeltségével kapcsolatban.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
53
9. Pénzügyi eszközök
A Társaság éven túli pénzügyi eszközei a következők voltak:
2022. december
31.
2021. december
31.
Kaució, óvadék
91 676
59 202
Egyéb tartósan adott kölcsön
18 926
3 210
Összesen
110 602
62 412
10. Halasztott adó követelések
A halasztott adó számítása során a Csoport az adózás szempontjából figyelembe vehető értéket
hasonlítja össze a könyv szerinti értékkel eszközönként és kötelezettségenként. Ha a különbözet
átmeneti különbség, azaz belátható időn belül az eltérés kiegyenlítődik, akkor előjelének megfelelően
halasztott adó kötelezettséget vagy eszközt vesz fel. Az eszköz felvételekor a megtérülést külön
vizsgálja a Csoport. A magyarországi tevékenység kapcsán felmerülő halasztott adót a Csoport 9%
adókulccsal számolja, mivel az adott eszközökkel és kötelezettségekkel összefüggő átmeneti
különbségek tényleges adóhatása olyan időszakokban jelentkezik majd, amikor a társasági
nyereségadó kulcsa várhatóan 9% lesz. Mind a lengyelországi, mind a csehországi operáció
tekintetében 19%-os, az olasz operáció tekintetében 24%-os adókulcs kerül alkalmazásra
Az eszközöket a menedzsment által elkészített adóstratégia támasztja alá, amely bizonyítja, hogy az
eszköz megtérül.
A következő levonható és adóköteles adókülönbözetet okozó eltérések azonosítására került sor. A
táblázat, a konszolidált leányvállalatok szintjén jelentkező halasztott adókötelezettséggel történő
nettósítást követően fennmaradó halasztott adókövetelés összegét mutatja.
Halasztott adó követelés
2022.12.31
2021.12.31
Üzleti kombinációból származó-Hgroup
692 507
0
Pénzforgalmi szemléletű adóztatás miatt
106 925
142 268
Veszteségelhatárolás
92 831
35 827
Vevőkövetelések értékvesztése
26 886
29 944
Konszolidációs kiszűrések és könyvelések miatt
(8 831)
17 183
Céltartalék
0
2 092
Tárgyi eszközök, befektetési célú ingatlanok értékelésének különbözete
miatt
157
905
Összesen
910 475
228 219
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
54
A jövőbeni pozitív adóalapokkal szemben felhasználható, lengyel működést érintően elhatárolt negatív
adóalapok egyes üzleti években felhasználható maximuma a következő.
Maximálisan felhasználható negatív adóalap összege
Felhasználá
s éve
Metrohouse
Franchise S.A.
Metrohouse
S.A.
Gold
Finance Sp.
z o.o.
Primse.com
Összesen
(PLN)
Összesen
(eFt)
Megoszlás
évek
között
Sp. z o.o.
2021
0
0
0
0
0
0
0%
2022
0
0
0
0
0
0
0%
2023
351 981
151 882
943 504
336 623
1 783 990
152 264
40%
2024
796 665
232 175
943 504
678 278
2 650 622
226 231
60%
2025
0
0
0
0
0
0
0%
Összesen
1 148 646
384 057
1 887 008
1 014 902
4 434 612
378 494
100%
A magyar leányvállalatok összesen további 69 252 eFt felhasználható negatív adóalappal rendelkeznek.
11. Készletek
2022.12.31
2021.12.31
Kivitelezés alatt álló ingatlanfejlesztési projektek
0
7 407 313
Készletre vett ingatlanok értéke
6 038 280
0
Marketing eszközök
20 795
11 557
Összesen
6 059 075
7 418 870
A készletek könyv szerinti értékét meghatározóan a MyCity projektcégekben megvalósítás alatt lévő
lakóingatlanok bekerülési értéke adja. E készletek megtérülése a projekt átadási ütemének megfelelően
2022-2023. évben várható.
A kivitelezés alatt álló ingatlanfejlesztési projektek készletként kimutatott értékét (ebben telket,
felépítményt) a Takarékbank Zrt. mindösszesen 5 420 000 eFt összegű elidegenítési és terhelési
tilalommal biztosított, ingatlannyilvántartásba bejegyzett jelzálogjoga terhelte 2022. június 30-án. A
projekthitel 2022. július 18-án végtörlesztésre, a jelzálog pedig törlésre került.
12. Vevőkövetelések
2022.12.31
2021.12.31
Vevőkövetelések
3 400 374
2 265 180
Vevőkövetelések értékvesztése
(170 609)
(163 129)
Összesen
3 229 765
2 102 051
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
55
A vevőkövetelések könyv szerinti értéke 2 432 534 eFt-tal nőtt a Hgroup Spa. konszolidálása
következtében, valamint 710 633 eFt millió Ft csökkent Forest Hill lakóingatlan projekt vevőivel szemben
fennálló követelések összege.
2022.12.31
2021.12.31
Nyitó vevőkövetelések értékvesztése
163 129
250 327
Növekedés
95 668
37 711
Behajthatatlan követelés (kivezetés)
0
0
Csökkenés
-88 188
-124 910
Tárgyévi vevőkövetelés értékvesztés
változás
7 480
-87 199
Záró vevőkövetelések értékvesztése
170 609
163 129
13. Követelések kapcsolt vállalkozással szemben
A Csoport kapcsolt felei magánszemélyek vagy gazdálkodó egységek lehetnek, akik kapcsolt viszonyban
állnak a Csoporttal.
Magánszemély vagy annak közeli hozzátartozója esetében Csoporttal szemben kapcsolt viszony akkor áll
fent amennyiben a magánszemély:
• ellenőrzést, közös ellenőrzést gyakorol, vagy
• jelentős befolyással rendelkezik a Társaság felett;
• kulcspozícióban lévő vezető a beszámolót készítő gazdálkodó egységnél vagy annak egy
anyavállalatánál.
A gazdálkodó egység kapcsolt viszonyban áll a beszámolót készítő gazdálkodó egységgel, ha a következő
feltételek közül bármelyik teljesül:
• A gazdálkodó egység és a beszámolót készítő gazdálkodó egység ugyanazon csoport tagja (tehát
minden egyes anyavállalat, leányvállalat és társleányvállalat kapcsolt viszonyban áll egymással).
• Az egyik gazdálkodó egység a másik gazdálkodó egység társult vállalkozása vagy közös vállalkozása
(vagy olyan csoport tagjának társult vállalkozása vagy közös vállalkozása, amelynek a másik
gazdálkodó egység is tagja).
• Mindkét gazdálkodó egység ugyanazon harmadik fél közös vállalkozása.
• Az egyik gazdálkodó egység egy harmadik gazdálkodó egység közös vállalkozása, a másik
gazdálkodó egység pedig a harmadik gazdálkodó egység társult vállalkozása.
• A gazdálkodó egység munkaviszony megszűnése utáni juttatási programot biztosít a beszámolót
készítő gazdálkodó egység munkavállalói vagy a beszámolót készítő gazdálkodó egységgel
kapcsolt viszonyban álló gazdálkodó egység munkavállalói részére. Ha a beszámolót készítő
gazdálkodó egység maga biztosítja az ilyen programot, akkor a szponzoráló munkáltatók szintén
kapcsolt viszonyban állnak a beszámolót készítő gazdálkodó egységgel.
• A gazdálkodó egység egy a Társasággal kapcsolt viszonyban álló magánszemély ellenőrzése vagy
közös ellenőrzése alatt áll vagy ilyen személy a gazdálkodó egységben kulcspozíciót tölt be.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
56
• A gazdálkodó egység vagy annak a csoportnak bármely tagja, amelyiknek a gazdálkodó egység
részét képezi, kulcspozícióban lévő vezetői szolgáltatásokat nyújt a beszámolót készítő
gazdálkodó egységnek vagy a beszámolót készítő gazdálkodó egység anyavállalatának.
A Csoport a kapcsolt felekkel folytatott ügyleteket a független felekkel kötött ügyletekkel azonos
feltételekkel kötötte, amennyiben ezek a feltételek megalapozottak.
Követelések kapcsolt vállalkozással szemben
2022.12.31
2021.12.31
Medasev Holding Kft.
0
10 080
Anyavállalat
0
10 080
Kölcsönkövetelés Hunor utca 24. Kft.-től
4 161
4 161
Vevőkövetelés Hunor utca 24. Kft.
0
13
Közös vállalkozások
4 161
4 175
Értékesítésre tartottnak minősített eszközök
21 184
728
DH Magyar Lakás Ingatlanalap
0
151 809
Más kapcsolt felek
21 184
152 537
Összesen
25 345
166 792
A kapcsolt követelések összértéke 25 345 eFt-ra csökkent a tárgyidőszak alatt (2021: 166 792 eFt). A
Medasev Holding Kft. 2022 július 30-ig visszafizette kölcsöntartozását, a nyújtott kölcsön éves kamata a
mindenkor hatályos MNB alapkamat plusz 5,0% volt. A Csoport 2021. során likviditási kölcsönt nyújtott a
Csoport 100%-os tulajdonában lévő Impact Alapkezelő Zrt. által kezelt ingatlanalapnak átmeneti jelleggel.
A Csoportnak 2022. december 31-én 21 184 eFt kölcsönkövetelése volt az Értékesítésre tartottnek
minősített Impact Alapkezelő Zrt. felé (16. fejezet). Az alapkezelő a kölcsönt 2023. január hónap során
visszafizette.
A Csoport kapcsot felekkel szembeni kötelezettségeit a 28. pont, az Igazgatóság és a Felügyelő Bizottság
javadalmazását a 49. pont mutatja be.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
57
14. Egyéb követelések
2022.12.31
2021.12.31
Adott előlegek
945 502
307 235
Üzletrész vásárlással kapcsolatos követelések
585 121
0
Egyéb követelések (adó)
80 943
22 784
Rövid lejáratú kölcsönök
17 175
17 175
Ügyvédi letétbe fizetett bérleti díj
13 993
13 969
Egyéb követelés
11 658
5 751
Kaució
7 562
3 219
Peres ügyek illetékkövetelése
1 914
1 730
Engedményezett követelések
1 180
1 180
Óvadék
0
30 000
Összesen
1 665 048
403 043
Az adott előleg és óvadékok sorok összegét a hiteltanácsadóknak egyes promóciók keretében adott
jutalékelőlegek, valamint gépjárműlízing kapcsán a lízingbeadónak adott óvadékok teszik ki. 2022. év
végén 757 069 eFt az olasz Hgroup-hoz köthető.
A Csoportnak összesen 585 121 eFt követelése áll fenn a Hgroup Spa. eladóival szemben vételárkorrekció
kapcsán (a felvásárlásról lásd 2.4.2.1. fejezetet). A felek közötti megállapodás értelmében a követelést a
halasztott vételárakba számítják be (halasztott vételár kapcsán lásd még 26. fejezetet).
A Csoportnak összesen 80 943 eFt adókövetelése volt adóelőlegek miatt (2021: 22 784 eFt).
15. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek
2022.12.31
2021.12.31
Bankszámlaegyenleg – korlátozás alá nem eső
10 634 625
5 220 931
Bankszámlaegyenleg – korlátozással érintett
92 550
1 270 504
Pénztárak
11 739
5 597
Összesen
10 738 914
6 497 032
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
58
Az összesített bankszámlaegyenlegen belül mintegy 92 550 eFt (2021: 1 270 504 eFt) felhasználására a
következő korlátozásokkal kerülhet csak sor.
Korlátozással érintett
Korlátozás jellege
Konszolidációba bevont
társaság
Bankszámlaegyenleg
Pusztakúti 12. kft.
92 050 eFt
A Forest Hill lakópark kivitelezésével
kapcsolatban fenntartott, a korábbi
kivitelezővel (Pricons Kft.) szembeni
kifizetéseket kezelő fedezetkezelői számla
zárolt egyenlege.
Akadémia Plusz 2.0 letét
500 eFt
A felnőttképzési tevékenység folytatásához
vagyoni biztosítékkal kell rendelkezni az
intézménynek.
Összesen:
92 550 eFt
A Csoport a magyarországi és olaszországi operatív működéshez köthető bankszámlákat ún. cash-pool
rendszerben működteti, ami automatizált módon megvalósuló belső csoportfinanszírozást tesz lehetővé.
A cash-pool rendszer mögött, a napi működés szempontjából megfelelő összegű általános
folyószámlahitelkeret áll rendelkezésre bármely átmeneti többletfinanszírozási igény kielégítésére. A cash
pool hitelkeret Magyarországon 100 millió Ft, Olaszországban 1,56 millió EUR. A beszámolási időszak
végén felhasználásra került összeget a 22. pont mutatja be.
16. Aktív időbeli elhatárolások
2022.12.31
2021.12.31
Speratív jutalék
734 386
657 673
Bevételek aktív időbeli elhatárolása
171 193
74 972
Költségek aktív időbeli elhatárolása
5 626
1 867
Összesen
911 205
734 512
A speratív jutalék a hosszútávú hitelközvetítések fenntartási jutaléka. Bár pénzügyi partnerenként némileg
különbözőek az elszámolási elvek, általánosságban elmondható, hogy e jutalékforma célja, hogy a
közvetített pénzügyi termék tényleges futamidejével arányban álljon az elszámolható közvetítői jutalék
összege. A jutalék mértékét befolyásoló tényezők a közvetített termék típusa, annak futamideje, az
érintett hitelfelvevő késedelmes törlesztése, de a teljes aktív közvetített hitelállomány úgynevezett
fennmaradási rátája is. A speratív jutalékok emelkedését a közvetített hitel volumenek növekedése
okozta. A speratív jutalékokat szerződéses eszközöknek tekinti a Csoport (a szerződéses egyenlegek
kapcsán lásd. 32. fejezetet).
A bevételek aktív időbeli elhatárolása sor az időszak végén még ki nem számlázott jutalékbevételek
összegét mutatja.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
59
17. Értékesítésre tartott eszközök és az azokhoz közvetlenül kapcsolódó kötelezettségek
A Csoport igazgatósága a profiltisztítás jegyében a befektetési célú ingatlaportfólió fokozatos leépítése
mellett döntött. Az értékesítés alatt álló ingatlanokat, három budapesti lakást átsorolt értékesítésre
tartott eszközzé.
Az igazgatóság döntött továbbá az Impact Alapkezelő Zrt. értékesítéséről, mivel a a nyilvános nyíltvégű
ingatlanalapokat hátrányosan érintő visszaváltási szabályok miatt folyamatos csökkent az által kezelt alap
nettó eszközértéke. Az Impact Alapkezelő Zrt. üzleti tevékenysége 2022. október 1-jéig a Csoport
Kapcsolódó szolgáltatások működési szegmensének részét képezte.
Az értékesítésre tartott eszközök értékesítése várhatóan a beszámolási időponttól számított egy éven
belül befejeződik. Az alábbiakban foglaljuk össze az Értékesítésre tartott eszközöket és az azokhoz
közvetlenül kapcsolódó kötelezettségeket:
Impact Alapkezelő
Zrt.
Befektetési célú
ingatlanok
Összesen
2022.12.31
20022.12.31
2022.12.31
Bekerülési érték kivezetése (eszközök)
176 205
226 216
402 421
Bekerülési érték kivezetése (források)
(32 836)
0
(32 836)
Nettó eszköz összesen
143 369
226 216
369 585
Bekerülési érték kivezetése (eszközök)
Befektetési célú ingatlanok
226 216
226 216
Gépek és berendezések
291
0
291
Halasztott adó követelések
701
0
701
Kapcsolt követelések
46 718
0
46 718
Egyéb rövid lejáratú követelések
148
0
148
Társasági adó követelések
1 296
0
1 296
Aktív időbeli elhatárolások
244
0
244
Pénzeszközök
126 806
0
126 806
Értékesítésre tartottnak minősített
eszközök
176 205
226 216
402 421
Bekerülési érték kivezetése (források)
Szállítók
(4 041)
0
(4 041)
Kapcsolt kötelezettségek
(21 184)
0
(21 184)
Egyéb adókötelezettségek
(1 327)
0
(1 327)
Egyéb kötelezettségek
(2 329)
0
(2 329)
Társasági adó kötelezettségek
(262)
0
(262)
Passzív időbeli elhatárolások
(3 693)
0
(3 693)
Értékesítésre tartottnak minősített
eszközök (kötelezettségek)
(32 836)
0
(32 836)
Eredménykimutatás
Megszűnő tevékenység eredménye
881
0
881
18. Jegyzett tőke és eredménytartalék
A Társaság alaptőkéje 171.989 eFt, amely 34.387.870 db, egyenként 5 Ft névértékű, dematerializált úton
kibocsátott törzsrészvényből, valamint 1.000 db egyenként 50 Ft névértékű osztalékelsőbbségi jogot
biztosító dolgozói részvényből áll.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
60
A Társaság 2020. során részvényfelaprózást hajtott végre. 2020. augusztus 5-el, mint értéknappal a
3.438.787 darab, egyenként 50 forint névértékű, dematerializált névre szóló törzsrészvény 34.387.870
darab, egyenként 5 forint névértékű, dematerializált törzsrészvénnyé alakult. Az átalakítás következtében
1 darab 50 forint névértékű törzsrészvény helyébe 10 darab, egyenként 5 forint névértékű törzsrészvény
lépett.
A Társaság által kibocsátott részvények darabszámát és névértékét az alábbi táblázat mutatja be:
2022
2021
Részvényosztály
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
"A" Törzsrészvény, 5 Ft névérték
34 387 870
171 939
34 387 870
171 939
"B" Dolgozói részvény, 50 Ft névérték
1 000
50
1 000
50
Összesen
34 388 870
171 989
34 388 870
171 989
2022
2021
"A" Törzsrészvény, 5 Ft névérték
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Január 1.
34 387 870
171 939
34 387 870
171 939
Kibocsátott részvények
0
0
0
0
December 31.
34 387 870
171 939
34 387 870
171 939
2022
2021
"B" Dolgozói részvény, 50 Ft névérték
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Január 1.
1 000
50
1 000
50
Kibocsátott részvények
0
0
0
0
December 31.
1 000
50
1 000
50
A Társaság által kibocsátott dolgozói részvényekhez az alábbiak szerint osztalékelsőbbségi jog kapcsolódik.
Amennyiben a közgyűlés egy adott év tekintetében osztalékfizetést rendel el, az osztalékelsőbbséget
biztosító dolgozói részvények az ugyanazon év tekintetében, az IFRS alapján összeállított konszolidált éves
beszámolója szerinti adózás utáni eredmény (csökkentve i) ingatlanértékelések eredményre gyakorolt
hatásával (melynek alapja: IAS 40 Befektetési célú ingatlanok standard alapján végzett értékelés módosító
hatása); ii) tőkemódszerrel bevont részesedések eredménykimutatásban elszámolt átértékelési
különbözetével; iii) az adózott eredményből a külső tulajdonosokra jutó résszel) 6%-ának megfelelő
összeg erejéig a törzsrészvényeket megelőzően jogosítanak osztalékra.
A dolgozói részvényekhez kizárólag az előzőek szerinti osztalékjogosultság kapcsolódik. Ennek
megfelelően a dolgozói részvények nem jogosítanak osztalékra a fenti összeg fölött, továbbá a dolgozói
részvények akkor sem jogosítanak osztalékra, amennyiben az adott pénzügyi év tekintetében az IFRS
alapján összeállított konszolidált éves beszámoló szerinti korrigált adózás utáni eredmény negatív.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
61
A dolgozói részvényekhez fűződő osztalékelsőbbségi jog nem kumulatív és az osztalék kifizetésének
időpontjáról az Igazgatóság dönt.
Az elsőbbségi részvényekhez kapcsolódó maximálisan fizetendő osztalék az EPS számításánál figyelembe
vételre került.
2021. január 14-én a Társaság Igazgatósága a Kormány 3/2021. (I. 8.) rendelete alapján a veszélyhelyzet
idején alkalmazandó védelmi intézkedések második üteméről szóló 484/2020. (XI. 10.) kormányrendelet
értelmében közgyűlési hatáskörben döntött összesen 450,5 millió Ft (részvényenként 13,1 Ft)
törzsrészvényesi osztalékelőleg kifizetéséről. Az osztalékelőleg kifizetésére 2021. február 24. napját
kezdődően sor került. A Társaság által tulajdonolt saját részvények következtében a kifizetett
osztalékelőleg részvényenként 13,3 Ft volt.
A Társaság Igazgatósága 2021. április 20-án a 102/2020. (IV. 20.) Kormányrendelet rendelkezéseinek
megfelelően közgyűlési jogkörben határozott 1 388 449 eFt osztalék jóváhagyásáról. A fentieknek
megfelelően a 2021. évi, befektetési célú ingatlanok átértékeléséből és a tőkemódszerrel konszolidálásba
bevont részesedések átértékeléséből adódó eredménytől megtisztított konszolidált adózott eredmény
6%-ának megfelelő összeg, azaz (60.499 eFt) az elsőbbségi részvényeseket illeti, míg a 1 328 000 eFt a
törzsrészvényesek számára került kifizetésre (részvényenként 38,8 Ft). Az elhatározott osztalék 2021.
február 24-én megfizetett osztalékelőleggel csökkentett összege került kifizetésre 2021. június 15-én. A
Társaság által tulajdonolt saját részvények következtében az osztalékelőlegen felül kifizetett osztalék
részvényenként 25,9 Ft volt.
A Társaság Közgyűlése 2022. április 27-én határozott 1 175 700 eFt osztalék kifizetéséről. A fentieknek
megfelelően a 2021. évi, befektetési célú ingatlanok átértékeléséből és a tőkemódszerrel konszolidálásba
bevont részesedések átértékeléséből adódó eredménytől megtisztított konszolidált adózott eredmény
6%-ának megfelelő összeg, azaz (75 300 eFt) az elsőbbségi részvényeseket illeti, míg a 1 100 400 eFt a
törzsrészvényesek számára került kifizetésre (részvényenként 32,0 Ft). Az elhatározott osztalék 2022.
június 17-én került kifizetésre a törzsrészvényesek részére. A Társaság által tulajdonolt saját részvények
következtében a ténylegesen kifizetett osztalék részvényenként 32,31 Ft volt.
A Társaság igazgatósága a törzsrészvényekre várhatóan összesen 3 690,0 millió Ft (részvényenként 107,3
Ft) osztalékfizetést terjeszt a Társaság 2023. április 27-re tervezett Közgyűlése elé.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
62
Osztalék levezetése
2022
2021
Osztalék "A" sorozatú törzsrészvényre közgyűlési határozat alapján
(1 100 400)
(1 328 000)
Osztalék "B" sorozatú dolgozói részvényre közgyűlési határozat
alapján
(75 300)
(60 449)
Elhatározott osztalék összesen
(1 175 700)
(1 388 449)
Levont SZJA
(8 724)
0
Elhatározott osztalék SZJA után
(1 166 976)
(1 388 449)
1. negyedév
0
(450 537)
2. negyedév
(1 091 381)
(877 375)
3. negyedév
(8 724)
(88)
Kifizetett osztalék "A" sorozatú törzsrészvényekre
(1 100 104)
(1 328 000)
1. negyedév
(15 112)
(15 125)
2. negyedév
(18 825)
(15 112)
3. negyedév
(18 825)
(15 112)
4. negyedév
(18 825)
(15 112)
Kifizetett osztalék "B" sorozatú dolgozói részvényekre
(71 587)
(60 462)
Ténylegesen fizetett osztalék összesen
(1 171 692)
(1 388 462)
A törzsrészvények után járó osztalék kifizetésére egyösszegben, az elsőbbségi osztalékjogot biztosító
dolgozói részvényekre eső osztalék kifizetésére pedig negyedévenként négy egyenlő részletben kerül sor.
19. Saját részvények
A Társaságnak szándékában áll, hogy saját részvényeiből vezetőit és alkalmazottait javadalmazási
politikája keretein belül részvényhez juttassa. A Társaság kétféle részvényalapú juttatási programot
működtet, melyeket az alábbiakban részletezünk.
Vezetői opciós program
2018-ban a Duna House Holding Nyrt. kétéves opciós programot indított a Csoport menedzserei és
kulcsfontosságú alkalmazottai hosszútávú ösztönzése érdekében, melyet 2019-i és 2020-i kezdettel
megismételt. Programonként 312.000 db, 5 Ft névértékű törzsrészvényre vonatkozó opciós jogot osztott
ki a Társaság.
A 2021. évben indult vezetői opciós program darabszám helyett keretösszeget rögzít: öt résztvevőre
fejenként 20 millió Ft kerül leosztásra az opció leendő lehívási árfolyamával.
A 2022. évben indult vezetői opciós program 11 fő részvételével összesen 250 ezer darab részvényre
vonatkozik, előre rögzített 520 Ft/db-os lehívási áron.
Munkavállalók 2021 program
A 2020. április 17-én a közgyűlési hatáskörben tartott Igazgatóság jóváhagyta a Társaság Munkavállalók
2021 c. részvényjuttatási programját, melynek keretében a Csoport minden, 2020. április 1. óta
alkalmazásban álló magyarországi munkavállalója 2020. átlagbérének megfelelő mértékű
részvényjuttatásban részesül az eredményességi feltételek teljesülése esetén 2022-ben.
Munkavállalók 2022 program
A 2021. április 20-án a közgyűlési hatáskörben tartott Igazgatóság jóváhagyta a Társaság Munkavállalók
2022 c. részvényjuttatási programját, melynek keretében a Csoport minden, 2021. április 1. óta
alkalmazásban álló magyarországi munkavállalója 2021. átlagbérének megfelelő mértékű
részvényjuttatásban részesül az eredményességi feltételek teljesülése esetén 2023-ban.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
63
Munkavállalók 2023 program
A 2022. április 27-én tartott Közgyűlés jóváhagyta a Társaság Munkavállalók 2023 c. részvényjuttatási
programját, melynek keretében a Csoport minden, 2022. április 1. óta alkalmazásban álló magyarországi
munkavállalója 2022. átlagbérének megfelelő mértékű részvényjuttatásban részesül az eredményességi
feltételek teljesülése esetén 2024-ben.
Eredményességi feltétel teljesülése
A Munkavállalók 2021 és a Vezetői opciós Program 2020/2022 közös eredményességi feltétele, hogy a
Társaság 2022. évi konszolidált árbevétele meghaladja a Társaság 2020. üzleti évre vonatkozó konszolidált
árbevételét. Az MRP programok alapjául szolgáló eredményeket az alábbi táblázat foglalja össze, ami
alapján az eredményességi feltétel teljesült.
2022
2020
Konszolidált árbevétel
30 264 318
9 067 335
A 2022. április 27-én a Közgyűlés döntött összesen 1.500.000 db egyenként, 5,-Ft névértékű „A” sorozatba
tartozó törzsrészvény megszerzésérről, legalább 50,- Ft, de legfeljebb 1 500,- Ft összegű darabonkénti
vételár mellett.
Saját részvények száma (db)
2022.12.31
2021.12.31
Időszak elején
614 671
507 830
Részvényvásárlás
703 192
147 147
Vezetői opciós MRP keretében átadott
(535 660)
-
Munkavállalói MRP keretében átadott
(37 916)
(40 306)
Időszak végén
744 287
614 671
20. Átváltási tartalék
Az átváltási tartalék év végi egyenlege 504 502 eFt (2021: 112 494 eFt) a Duna House Csoport külföldi
leányvállalatainak konszolidációba történő bevonása révén az IAS 21 standard-dal összhangban
kimutatott átváltási különbözet összegével egyezik meg.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
64
21. Nem ellenőrző részesedések
Ezen a mérlegsoron a a kisebbségi tulajdonosokra jutó saját tőke összegét jelenítjük meg. Az egyenleg
magában foglalja ezen cégek működése kapcsán a kisebbségi tulajdonosokra jutó átváltási különbözet
összegét is. A HGroupnál szereplő nem ellenőrző részesedést a Csoport a 2.4.2.1 pontban bemutatott
módszerrel jeleníti meg a beszámolóban.
Jelentős nem ellenőrző részesedéssel érintett leányvállalatok pénzügyi információit az alábbi táblázatok
mutatják be:
Nem ellenőrző részesedések tulajdoni hányada
Név
Székhely és működési ország
2022
2021
Hgroup S.p.A.
Olaszország
28,86%
-
Credipass S.r.l.
Olaszország
32,57%
-
Medioinsurance S.r.l.
Olaszország
28,86%
-
Realizza S.r.l.
Olaszország
35,97%
-
Relabora S.r.l.
Olaszország
28,86%
-
Duna House Franchise s.r.o
Csehország
20,00%
20,00%
Duna House Hypoteky s.r.o.
Csehország
20,00%
20,00%
Center Reality s.r.o.
Csehország
20,80%
20,80%
Primse.com Sp. z o.o.
Lengyelország
10,00%
10,00%
Jelentős nem ellenőrző részesedésekre jutó eredmény
2022
2021
Hgroup S.p.A.
(21 115)
-
Credipass S.r.l.
255 461
Medioinsurance S.r.l.
111 157
Realizza S.r.l.
(35 052)
Relabora S.r.l.
(71 419)
Duna House Franchise s.r.o
(3 786)
410
Duna House Hypoteky s.r.o.
472
875
Center Reality s.r.o.
(1 363)
4 700
Primse.com Sp. z o.o.
(5 079)
(2 234)
Összesen
229 275
3 751
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
E leányvállalatok összefoglaló pénzügyi információi alább találhatók. Az adatok cégcsoporton belüli kiszűrések előtti összegeken alapulnak
Összefoglaló eredményre vonatkozó kimutatás 2022. évre vonatkozóan
2022.04.01-2022.12.31.
2022.01.01-2022.12.31.
Hgroup
S.p.A.
Credipass
S.r.l.
Medioinsurance
S.r.l.
Realizza
S.r.l.
Relabora
S.r.l.
Duna House
Franchise
s.r.o
Duna House
Hypoteky
s.r.o.
Center
Reality
s.r.o.
Primse.com
Sp. z o.o.
Bevételek összesen
820 427
12 808 978
2 396 747
443 537
14 228
33 046
4 069
364 120
4 097
Működési költségek
(851 249)
(11 592 061)
(1 792 907)
(565 986)
(297 014)
(51 867)
(1 652)
(368 007)
(61 280)
Pénzügyi eredmény
(31 452)
(47 464)
(1 107)
(737)
(83)
(108)
(57)
(1 069)
(5 443)
Adózás előtti eredmény
(62 274)
1 169 452
602 733
(123 186)
(282 869)
(18 929)
2 360
(4 956)
(62 626)
Jövedelemadók
(16 511)
(324 947)
(187 988)
18 263
16 393
0
0
(1 859)
11 838
Adózott eredmény
(78 785)
844 505
414 745
(104 923)
(266 476)
(18 929)
2 360
(6 815)
(50 788)
Összefoglaló eredményre vonatkozó kimutatás 2021. évre vonatkozóan
Duna House
Franchise
s.r.o
Duna House
Hypoteky
s.r.o.
Center
Reality
s.r.o.
Primse.com
Sp. z o.o.
Bevételek összesen
51 377
5 360
422 741
0
Működési költségek
(50 815)
(936)
(393 754)
(26 692)
Pénzügyi eredmény
1 487
(51)
27
(887)
Adózás előtti eredmény
2 050
4 373
29 014
(27 579)
Jövedelemadók
0
0
(5 513)
5 237
Adózott eredmény
2 050
4 373
23 502
(22 342)
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
66
Összefoglaló pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás 2022. december 31-re vonatkozóan
Hgroup
S.p.A.
Credipass
S.r.l.
Medioinsurance
S.r.l.
Realizza
S.r.l.
Relabora
S.r.l.
Duna House
Franchise
s.r.o
Duna House
Hypoteky
s.r.o.
Center
Reality
s.r.o.
Primse.com
Sp. z o.o.
Pénzeszközök, készletek, rövid lejáratú
eszközök
1 733 406
3 650 986
1 977 619
104 386
76 223
335 811
19 433
41 514
27 625
Ingatlanok, gépek, berendezések és
egyéb hosszú lejáratú eszközök
2 373 186
7 469 072
29 580
133 669
1 651
0
0
252
47 937
Szállító és egyéb rövid lejáratú
kötelezettségek
(2 193 832)
(2 771 126)
(967 626)
(500 098)
(795 402)
(346 066)
(1 081)
(377 412)
(147 528)
Kölcsönök, halasztott adó és egyéb
hosszú lejáratú kötelezettségek
(1 518 519)
(2 788 972)
(43 518)
(117 761)
(6 804)
0
0
0
0
Saját tőke összesen
394 241
5 559 960
996 055
(379 804)
(724 331)
(10 255)
18 353
(335 647)
(71 966)
Ebből:
Anyavállalatra jutó
280 463
3 748 886
708 594
(243 173)
(515 289)
(8 204)
14 682
(265 832)
(64 769)
Nem ellenőrző részesedésre jutó
113 778
1 811 074
287 462
(136 631)
(209 042)
(2 051)
3 671
(69 815)
(7 197)
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
67
Összefoglaló pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás 2021. december 31-re vonatkozóan
Duna House
Franchise
s.r.o
Duna House
Hypoteky
s.r.o.
Center
Reality
s.r.o.
Primse.com
Sp. z o.o.
Pénzeszközök, készletek, rövid lejáratú
eszközök
322 281
14 202
125 875
8 797
Ingatlanok, gépek, berendezések és
egyéb hosszú lejáratú eszközök
0
0
1 957
23 270
Szállító és egyéb rövid lejáratú
kötelezettségek
(313 830)
27
(421 906)
(50 903)
Kölcsönök, halasztott adó és egyéb
hosszú lejáratú kötelezettségek
0
0
0
0
Saját tőke összesen
8 452
14 229
(294 075)
(18 836)
Ebből:
Anyavállalatra jutó
6 761
11 383
(232 907)
(16 952)
Nem ellenőrző részesedésre jutó
1 690
2 846
(61 167)
(1 884)
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
22. Hosszú és rövid lejáratú hitelek, kölcsönök
Rövid lejáratú hitelek és kölcsönök
Kamat
Lejárat
2022.12.31
2021.12.31
Pusztakúti út 12. Kft.
(Takarékbank)
Bubor 1m + 2,50%
Végtörlesztve:
2022.07.18
4373387
Cash pool hitel, Olaszország
357 048
Összesen
357 048
4 373 387
Hosszú lejáratú hitelek
Kamat
Lejárat
2022.12.31
2022.12.31
2021.12.31
EUR
eFt
eFt
BPER jelzálog, 2 100 000 EUR
2,90%
2031.11.08
1 628 083
651 640
Volksbank jelzálog, 440 000 EUR
1,60%
2032.06.11
355 162
142 154
Unicredit, 2 000 000 EUR
5,20%
2024.05.05
49 404
19 774
Creval, 1 500 000 EUR
Euribor 3m
+ 2,75%
2024.10.05
901 168
360 692
Banca Privata Leasing,
560 000 EUR
Euribor 3m
+ 4,50%
2023.03.27
574 058
229 767
Összesen
3 507 875
1 404 027
0
Pusztakúti 12. Kft.: Takarékbank
A Pusztakúti 12. Kft. 2017. július 19-én a Forest Hill lakópark aktuális ütemének kivitelezésével
összefüggésben éven túli kölcsönszerződést kötött a Takarékbank Zrt.-vel mindösszesen 4.000.000 eFt
értékben, melyet több alkalommal 5.420.000 eFt-ra emeltek a felek. A hitelkeretből lehívott összegek
törlesztése szerződés szerint egyösszegben a futamidő végén, 2021. január 31-én volt esedékes,
ugyanakkor a COVID-19 járvány kapcsán hozott, többször meghosszabbított hitelmoratórium hatálya alá
esett. A Cégcsoport 2022. július 18-án végtörlesztette a hitelt.
A Pusztakúti 12 Kft. projekthitelén kívül minden hosszú és rövid lejáratú hitel az olasz Hgroup Spa. és
leányvállalatai által felvett hitel.
BPER és Volksbank jelzáloghitelek
A Hgroup csoport összesen két irodát tulajdonol az olaszországi Bergamoban és Castelfranco Venetoban
(lásd 3. pontot). Az ingatlanok megvásárlásához két fix kamatozású jelzáloghitelt vett fel 2018-ban, az
ingatlanok jelzáloggal terheltek. A hiteleket havi egyenlő részletben törleszti a társaság.
Unicredit, Creval és Banca Privata Leasing hitelek
E hiteleket múltbeli felvásárlások finanszírozására vette fel a Hgroup Spa. Jelzáloggal nem biztosítottak.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
69
23. Tartozások kötvénykibocsátásból
A kötvények bekerüléskor tranzakciós költségekkel csökkentett valós értéken kerülnek megjelenítésre, a
későbbi időszakokban az effektív kamatláb módszerével meghatározott amortizált bekerülési értéken
szerepelnek az IFRS 9 standardnak megfelelően. A kötvényekért kapott érték és a visszafizetéskor
esedékes érték közötti különbözet a kötvény lejárati ideje alatt az effektív kamatláb módszerével kerül
elszámolásra a kamatköltségek között.
2020-ban a Csoport külső finanszírozási struktúrájának felülvizsgálatát kezdeményezte annak érdekében,
hogy diverzifikálja és javítsa a Csoport hitelportfóliójának lejárati szerkezetét. Ennek megfelelően a
Csoport a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Növekedési Kötvényprogramjának (NKP) keretei között történő
kötvénykibocsátást hajtott végre és versenyképes árazású finanszírozási forráshoz jutott.
Az MNB 2019. július 1-jén indította el a Növekedési Kötvényprogramot, melynek célja a monetáris politikai
transzmisszió hatékonyságának növelése a hazai vállalatikötvény-piac likviditásának bővítésén keresztül.
A Csoport a kötvény-kibocsátásból származó forrást meglévő hitelei kiváltására, akvizíciókra és egyéb
beruházásokra használja fel.
Az alábbi táblázat mutatja a főbb paramétereket és a fennálló kötvénytartozásokat:
Kupon
Lejárat
2022.12.31
2021.12.31
Duna House NKP Kötvény 2030/I., HUF
3.00%
2030.09.02
6 875 081
6 909 514
Duna House NKP Kötvény 2032/I., HUF
4.50%
2032.01.12
6 184 747
Összesen
13 059 828
6 909 514
Duna House NKP Kötvény 2030/I.
A Társaság 2020. augusztus 31-én zártkörű aukciót követően 2020. szeptember 2. napján „Duna House
NKP Kötvény 2030/I” elnevezéssel összesen 6 600 000 eFt össznévértékben kötvényt bocsátott ki, a
kötvények ellenértékét a kibocsátás napján a Csoport redelkezésére bocsátották a kötvényt jegyző
résztvevők. Ezt követően 2021. március 1-én a „Duna House NKP Kötvény 2030/I.” Kötvények
regisztrációra kerültek a Budapesti Értéktőzsde XBond multilaterális kereskedési rendszerében.
A kötvények átlagos kibocsátási értéke a névérték 104,6955%-a. A kötvények kamatozása fix, a kupon
mértéke 3,0%, a futamidő 10 év. A kibocsátás során kialakult átlaghozam 2,3477% volt, a kibocsátás teljes
bevétele 6 909 902 eFt. A Társaság a kibocsátott kötvényekre 22 240 e Ft értékben aktivált hitelfelvételi
költségeket (jogi, szervezői és forgalmazói díjak), ebből 20 534 eFt-ot 2020. évben, 1 706 eFt-ot pedig
2021-ben. Aktiválási ráta: 100%.
A kötvény 2020-as bekerülésekor hitelfelvételi költségekkel csökkentett valós értéken (6 889 368 eFt)
kerültek megjelenítésre, a kötvény átlaghozama 2,39%.
A kibocsátásból a Társaság refinanszírozta a nem projektfinanszírozás célú hiteleit, a fennmaradó összeget
további akvizíciókra fordította. A Társaság 2020. szeptember 15-én előtörlesztette leányvállalata, az Alex
T. Great Sp. z. o.o bankhitelét, valamint 2020. október 2-án törlesztette a Raiffeisen Bank Zrt. felé fennálló
tőke- és kamattartozását.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
70
Duna House NKP Kötvény 2030/I. kamat és tőkefizetése a következő:
Kamatfizetés
Tőketörlesztés
Összes Cash
Flow
2022
-198 000
0
-198 000
2023
-198 000
0
-198 000
2024
-198 000
0
-198 000
2025
-198 000
0
-198 000
2026
-198 000
-1 320 000
-1 518 000
2027
-158 400
-1 320 000
-1 478 400
2028
-118 800
-1 320 000
-1 438 800
2029
-79 200
-1 320 000
-1 399 200
2030
-39 600
-1 320 000
-1 359 600
Összesen
-1 386 000
-6 600 000
-7 986 000
Duna House NKP Kötvény 2032/I.
A Társaság 2022. január 10-én zártkörű aukciót követően 2022. január 12. napján „Duna House NKP
Kötvény 2032/I” elnevezéssel összesen 6 000 000 eFt össznévértékben kötvényt bocsátott ki, a kötvények
ellenértékét a kibocsátás napján a Csoport redelkezésére bocsátották a kötvényt jegyző résztvevők. Ezt
követően 2022. március 18-án a „Duna House NKP Kötvény 2032/I.” Kötvények regisztrációra kerültek a
Budapesti Értéktőzsde XBond multilaterális kereskedési rendszerében.
A kötvények átlagos kibocsátási értéke a névérték 98,649%-a. A kötvények kamatozása fix, a kupon
mértéke 4,5%, a futamidő 10 év. A kibocsátás során kialakult átlaghozam 4,7076% volt, a kibocsátás teljes
bevétele 5 918 940 eFt. A Társaság a kibocsátott kötvényekre 4 940 e Ft értékben aktivált hitelfelvételi
költségeket (jogi, szervezői és forgalmazói díjak) a 2022. évben. Aktiválási ráta: 100%.
A kötvény 2022-es bekerülésekor hitelfelvételi költségekkel csökkentett valós értéken (5 914 000 eFt)
kerültek megjelenítésre, a kötvény átlaghozama 4,72%.
A Cégcsoport a kötvénybevételekből finanszírozta a HGroup Spa. felvásárlását és további akvizíciókat
tervez.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
71
Duna House NKP Kötvény 2032/I. kamat és tőkefizetése a következő:
Kamatfizetés
Tőketörlesztés
Összes Cash
Flow
2023
-270 000
0
-270 000
2024
-270 000
0
-270 000
2025
-270 000
0
-270 000
2026
-270 000
0
-270 000
2027
-270 000
0
-270 000
2028
-270 000
-1 200 000
-1 470 000
2029
-216 000
-1 200 000
-1 416 000
2030
-162 000
-1 200 000
-1 362 000
2031
-108 000
-1 200 000
-1 308 000
2032
-54 000
-1 200 000
-1 254 000
Összesen
-2 160 000
-6 000 000
-8 160 000
24. Céltartalékok
Biztosíték típusú
garanciák
Peres ügyek
várható
kifizetései
Összesen
2020. december 31-én
0
0
0
2021. december 31-én
0
0
0
Üzleti kombinációk
128 812
128 812
Év során felmerülő
17 000
0
17 000
Felhasznált
0
(65 777)
(65 777)
2022. december 31-én
17 000
63 035
80 035
Biztosíték típusú garanciák
Céltartalékot képzünk az év során értékesített ingatlanokkal kapcsolatos várható garanciális igényekre, a
múltbeli garanciális igények, javítások mértékének tapasztalatai alapján. Ezek a költségek várhatóan az
műszaki átadást követő három pénzügyi évben fognak felmerülni. Az időérték hatása minimális, így a
Csoport nem alkalmaz diszkontálást. A jótállási céltartalék a jelenlegi értékesítettségi szintek és az összes
értékesített ingatlanra vonatkozó jótállási időszak alapján került megállapításra.
Peres ügyek várható kifizetései
A Hgroup folyamatban lévő peres ügyei kapcsán a Csoport összesen 128 812 eFt céltartalékot képzett a
felvásárlás pillanatában, amiből 65 777 eFt-ot felhasznált 2022. során.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
72
25. Halasztott adó kötelezettségek
2022.12.31
2021.12.31
Üzleti kombinációból származó-Hgroup
1 496 574
0
Tárgyi eszközök, befektetési célú ingatlanok értékelésének különbözete
miatt
111 531
168 892
Speratív jutalék elszámolása miatt
66 095
59 191
Egyéb nem jelentős tételek
9 451
(9 058)
Összesen
1 683 651
219 025
A halasztott adókövetelések és adókötelezettségek leányvállalati szinten nettósításra kerülnek.
A 2022. évben a Hgroup üzleti kombináció felvásárlása kapcsán 1 496 574 halasztott kötelezettséget
képzett a Csoport az azonosított eszközökkel kapcsolatban.
A 2022. évi belül 66 095 eFt-ot tesz ki a pénzügyi termékközvetítés szegmensben realizált fenntartási
jutalék elszámolásának magyar és nemzetközi számviteli közötti különbözőségére visszavezethető
halasztott adókötelezettség.
26. Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek
2022.12.31
2021.12.31
Halasztott vételár
3 800 802
Kisebbségi részesedésre vonatkozó kötelezettségek
4 985 424
Végkielégítési alap
351 544
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettség
1 328
Összesen
9 139 098
0
Az egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek összege a Hgroup Spa. felvásárlásához köthetően ugrott meg:
3 800 802 eFt a 70%-os tulajdonrész megvásárlásához kapcsolódó halasztott vételár jelenértéke,
4 985 424 eFt a kisebbségi tulajdonosok részesedésére vonatkozó put/call opciók várható ellenértékének
jelenértéke, valamint 351 544 eFt-ot tett ki az Olaszországban kötelező végkielégítési alap.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
73
27. Szállítói kötelezettségek
2022.12.31
2021.12.31
Szállítók
3 106 913
1 321 060
Összesen
3 106 913
1 321 060
A szállítói kötelezettségállományt összesen 2 394 752 eFt-tal növekelte a Hgroup Spa. konszolidációja ,
ugyanakkor a Magyarországon és Lengyelországban csökkenő hitelközvetítői, ingatlanközvetítői
volumenek és ezáltal alacsonyabb fizetendő jutalékok 608 899 eFt-tal csökkentették azt.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
74
28. Kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben
A kapcsolt kötelezettségek értéke a következőket tartalmazza:
2022.12.31
2021.12.31
Anyavállalat
0
0
Dolgozói osztalék előírás
18 825
15 112
A gazdálkodó egységnek és anyavállalatának
kulcspozícióban lévő vezetői
18 825
15 112
Részvénytulajdonosi osztalék előírás
628
333
Bitkover Kft.
2 457
2 505
Hunor osztalékelőleg
70 000
0
Tagi kölcsön
51 029
0
Megszűnő tevékenységekkel szemben
906
0
Más kapcsolt felek
125 020
2 838
Összesen
143 845
17 950
A dolgozói részvény tulajdonosok felé fennálló osztaléktartozás 18 825 eFt. A jóváhagyott osztalékokat a
18. fejezet mutatja be.
Az olasz Hgroup összesen 51 029 eFt tulajdonosi kölcsöntartozással rendelkezik nem ellenőrző
részesedések tulajdonosai felé.
A Társaság csehországi leányvállalata összesen 2 457 eFt kamattartozással rendelkezik a Bitkover Kft. felé
amely a Duna House Franchise s.r.o 20%-os üzletrészének tulajdonosa.
A Csoport közös vezetésű vállalata, a Hunor utca 24. Kft. 2022. során 70 000 eFt osztalékelőleget fizetett
a Csoportnak.
A kapcsolt felekkel bonyolított tranzakciók szokásos piaci feltételek mellett történtek.
A Csoport kapcsot felekkel szembeni követeléseit a 13. pont, az Igazgatóság és a Felügyelő Bizottság
javadalmazását a 49. pont mutatja be.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
75
29. Egyéb kötelezettségek
Az egyéb kötelezettségek értéke a következőket tartalmazza:
2022.12.31
2021.12.31
Vevőktől kapott előlegek, foglalók, ajánlati biztosítékok
3 164 874
1 490 769
Adókötelezettség
495 403
173 999
Lakástulajdonosok elszámolási számla
126 389
159 204
Bérlők elszámolási számlája
105 602
88 273
Biztosítási kötelezettség
195 238
0
Jövedelemtartozás
103 749
83 522
Peres ügyekkel kapcsolatos kötelezettségek
16 618
0
Kapott kauciók
4 353
9 035
Egyéb
13 427
9 313
Kapott támogatások
0
0
Összesen
4 225 653
2 014 115
A vevőktől kapott összesen 3 164 873 eFt (2021: 1 490 769 eFt) összegű előlegek, foglalók, ajánlati
biztosítékok meghatározóan a MyCity projektcégekben folyamatban lévő ingatlanfejlesztési projektekkel
összefüggésben vevőktől kapott letétekből és előlegekből állnak, amelyeket a Csoport szerződéses
kötelezettségnek tekint (lásd 32. pont).
A Csoportnak 495 403 eFt le nem járt adótartozása volt (2021: 173 999 eFt).
A lakástulajdonosok elszámolási számláján kerülnek nyilvántartásra a Home Management Kft.-nél a
Társaság által kezelt lakások tulajdonosait illető pénzeszközök (pl. beszedett bérleti díjak, a tulajdonosok
által elhelyezett „buffer” összegek).
A kapott kauciók sor az ingatlankezelésbe vont ingatlanok bérlésére a bérlők által kaucióként befizetett
összegeket tartalmazza.
Az egyéb kötelezettségek között kimutatott tulajdonosok és lakásbérlők felé fennálló elszámolandó
kauciók és letétek összegének menedzselésére a Társaság külön figyelmet fordít. Annak érdekében, hogy
az összegek lejáratkor, igény vagy felmondás esetén visszafizethetővé kerülhessenek bankszámlán áll
rendelkezésre a megfelelő összeg és/vagy értékpapírokba kerülnek befektetésre a leányvállalaton belül.
Az azonnal visszafizetendő összegek becsült értéke a leányvállalat bankszámláján folyamatosan elérhető.
A Csoport 2020-ban összesen 25 737 eFt feltételhez kötött támogatást kapott a Lengyel Fejlesztési Alaptól
a COVID-19 járvány következtében. A támogatásból 18 361 eFt-ot ismert el bevételként (lásd 0. pontot),
a fennmaradó összeg visszafizetésre került.
A Cégcsoport nem rendelkezett függő kötelezettségekkel 2022. és 2021. december 31-én, kivéve a Hgroup
Spa. felvásárlásához kapcsolódó kötelezettségeket amelyeket a 2.4.2.1. és 26. fejezetek mutatnak be.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
76
30. Passzív időbeli elhatárolások
2022.12.31
2021.12.31
Költségek passzív időbeli elhatárolása
482 348
11 501
Bevételek passzív időbeli elhatárolása
249 429
357 779
Összesen
731 777
369 280
A franchise szerződések (általában 3-5 évre történő) eladásából származó bevételeket a Társaság
időarányosan ismeri el bevételként. Ennek érdekében passzív időbeli elhatárolást képez, ami a bevételek
passzív időbeli elhatárolása soron jelenik meg.
31. Árbevétel
Értékesítés nettó árbevétele
2022
2021
Hitel- és lakástakarékpénztár termékek
közvetítésének bevétele
22 778 563
9 621 969
Ingatlan értékesítés bevétele
3 284 655
773 656
Ingatlanközvetítés árbevétele
2 004 325
2 053 932
Franchise díjak
1 486 995
1 499 622
Ingatlankezelés bevétele
265 831
146 729
Alapkezelői díj bevétel és sikerdíj
78 193
81 523
Bérleti díj bevétele
73 256
50 023
Oktatások, képzések bevétele
73 180
35 322
Biztosításközvetítés bevétele
46 658
48 344
Egyéb bevétel (kártérítések, kötbérek, stb.)
39 519
27 804
Továbbszámlázások (bérleti díj, rezsi, stb.)
36 581
47 109
Értékbecslés árbevétele
35 260
29 672
Marketing bevétel bankoktól
26 400
1 953
Energetikai tanúsítvány készítés bevétele
21 857
24 957
Értékesítés támogatás bevétele
13 045
16 396
Üzemeltetési díj árbevétele
0
2 919
Összesen
30 264 318
14 461 930
A Duna House Csoport konszolidált árbevétele 109%-kal 30 264 318 eFt-ra ugrott. Olaszország vezető
hitelközvetítő csoportja, a Hgroup Spa. felvásárlása összesen 15 569 015 eFt-tal növelte a Csoport
árbevételét 2022-ben . A hitel-, és lakástakarékpénztári termékek közvetítéséből származó bevétel a
konszolidált árbevétel 75%-át tette ki. Az ingatlanközvetítéshez kapcsolódó bevételek, úgy mint
Ingatlanközvetítés árbevétele és franchise díjak rendre 2 és 1%-kal mérséklődtek. A MyCity
ingatlanfejlesztési üzletágon belül a Forest Hill projekt átadott lakásai következtében 3 284 655 eFt-ot
tettek ki az ingatlan értékesítésből származó bevételek (2021: 773 656 eFt).
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
77
Hitel- és takarékpénztári termékek közvetítéséből származó bevétel
Olasz, lengyel és magyarországi banki termékek (különösképpen a lakossági jelzáloghitelek) közvetítési
díjait foglalja magában. A Cégcsoport a pénzintézetektől szed közvetítési díjakat, amelyre a hitelfolyósítás
pillanatában válik jogosulttá. A díjazás jellemzően a közvetített hitel volumenének egy meghatározott
százaléka, ugyanakkor egyes termékek esetén fix összeg.
Ingatlanközvetítés bevétele: A Duna House Group jelentős számú ingatlanközvetítő irodát üzemeltet a
Duna House, Metrohouse és Realizza hálózatokon belül. Ingatlanok adásvételének, bérbe adásának
közvetítéséből származó jutalékbevétel ezekben az irodákban realizálódik. A jutalékok mértéke
figyelembe veszi az ingatlan típusát, értékét, elhelyezkedését, valamint a szerződésekben foglalt
szolgáltatási szintet. A Cégcsoport ingatlanközvetítési bevételre az adásvétel vagy a bérleti szerződés
megkötésének pillanatában válik jogosulttá. A díj mértéke a tranzakció egy bizonyos százaléka.
A franchise díjak a következő díjtípusokat foglalják magukban:
Franchise-, és szolgáltatási díjak bevétele: A Duna House és Metrohouse hálózatok franchise partnerei
által fizetett havi díj. Mértéke egységesen szabályozott a partnerek részére, összege az elszámolással
érintett hónap jutalékforgalmának egy meghatározott százaléka, de legalább a minimumdíjnak megfelelő
összeg. A kondíciókat hosszú távú (tipikusan 5 éves) szerződések biztosítják. A franchise díj jogdíj jellegű,
a DH csoport által birtokolt és felépített márkák, know-how használatának az ellenértéke. A szolgáltatási
díj pedig biztosítja a hálózat számára a zavartalan működéshez szükséges eszközöket, funkciókat (IT és
CRM rendszer, panaszkezelés, szabályozások és ellenőrzések, stb.)
Marketingdíj bevétel:
Ez a havi, folyamatos bevételtípus a hálózat marketing tevékenységének finanszírozását biztosítja.
Mértéke egységesen szabályozott minden franchise partner részére, összege az elszámolással érintett
hónap jutalékforgalmának egy meghatározott százaléka, de legalább a minimumdíjnak megfelelő összeg..
A marketing bevételek biztosítják a marketing stratégia megvalósítását, a piackutatásokat és hozzá
kapcsolódó rendszeres elemzéseket, továbbá a csoportszintű megjelenéseket, hirdetéseket,
kampányokat.
Belépés-, Hosszabbítási díj bevétele: Új vagy meglévő terület értékesítése, vagy lejáró terület
hosszabbítása esetén fizetendő egyszeri díj, amelyre a Cégcsoport szerződéskötéskor válik jogosulttá és
amely a szerződéses időszak alatt kerül elismerésre bevételként. A díj mértéke lokáció és szerződéses
időtáv alapján változó fix díj.
Ingatlankezelés bevétele: A bevétel alapja az ingatlanok üzemeltetéséhez kapcsolódó szolgáltatások. A
hosszú távú szerződések havi átalánydíj formájában határozzák meg azt. Eseti bevételekként a
bérbeadásokból származó jutalék szintén ezen árbevétel csoport részét képezik.
Energetikai tanúsítvány közvetítés bevétele: Jogszabályi kötelezettség, hogy az értékesítésre szánt
ingatlanoknak rendelkeznie kell érvényes energetikai tanúsítvánnyal. Ezen szolgáltatás értékesítéséből
származó bevételt értjük ide.
Értékbecslés árbevétele: A cégcsoportban szintén önálló egység keretein belül működő szolgáltatás
bevétele kerül kimutatásra. Az ügyfélkör jelentős része hitelintézetek, az árbevétel döntő részét képezik.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
78
Továbbszámlázások (bérleti díj, rezsi, stb.): A franchise partnerek és a leányvállalatok részére a DH által
központilag beszerzett áruk és szolgáltatások (pl. bérlemények, marketing eszközök, PR események,
rendezvények, stb.) továbbszámlázását tartalmazza ez az árbevétel csoport.
Bérleti díj bevétele: A cégcsoport befektetési céllal vásárol, ad bérbe és értékesít ingatlanokat.
Ingatlanértékesítés árbevétele: Az ingatlanfejlesztési projektek ingatlanjainak értékesítéséből származó
bevételt mutatjuk ki ezen a soron. A lakások nettó vételára birtokbaadáskor kerül árbevételként
elismerésre.
Alapkezelés árbevétele: Az Impact Alapkezelő Zrt.-t a Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap kezelése
után megillető alapkezelési díj és alapkezelési sikerdíj összegét foglalja magában.
32. Szerződéses egyenlegek
2022.12.31
2021.12.31
Vevőkövetelések
3 229 765
2 102 051
Szerződéses eszközök
734 386
657 673
Szerződéses kötelezettségek
3 390 922
1 742 057
A vevőkövetelésekben 2 432 534 eFt növekedést okozott a Hgroup felvásárlása (2.4.2.1. fejezet).
A Csoport magyarországi hitelközvetítő tevékenységének speratív jutalékait tekinti szerződéses
eszközöknek. E jutalékokat a Csoport lemorzsolódási tartalék képzése mellett a hitel folyósításának
pillanatában elismeri árbevételként. A speratív jutalékállomány összege a Csoport által Magyarországon
közvetített jelzáloghitelek élő állománya alapján változik.
A szerződéses kötelezettségek a Csoport ingatlanközvetítő franchise üzletága által kiszámlázott és
elhatárolt belépési díjak és az ingatlanfejlesztési tevékenység által kiszámlázott előlegek és foglalók
összegét takarják. Egyenlege a Csoport által fejlesztett lakások folyamatban lévő átadásai miatt
emelkedett, az ehhez kapcsolódó egyenleg 2022. december 31-én 3 071 915 eFt-ot tett ki (2021:
1 459 355 eFt).
Év közben az alábbi árbevétel került elismerésre:
2022
2021
Év elején szerződéses kötelezettségben szereplő egyenlegek
árbevételben való elismerése
3 975 474
586 785
Az év elején szerződéses kötelezettségben szereplő egyenlegekből meghatározóan az ingatlanfejlesztési
tevékenység lakásátadásaihoz kerültek előlegek és foglalók elismerésre árbevételben 2022. során.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
79
33. Egyéb működési bevételek
2022
2021
Kötbér-bevételek, peres ügyekből befolyt
bevételek
200 180
145 576
Tárgyi eszköz értékesítés eredménye
71 118
31
Egyéb
46 373
3 956
Követelések értékvesztésének visszaírása
50 613
55 670
Befektetési célú ingatlanok átértékelése
26 116
68 655
Elévült kötelezettségek
6 379
5 287
Társasági adó támogatás
3 868
0
Postpaid értékesítési bevétel
213
132
Kapott támogatások
0
18 361
Készletkülönbözet
0
2
Káresemény
0
675
Összesen
404 860
298 345
A Csoport 2022-ben összesen 200 180 eFt egyéb működési bevételt realizált peres ügyekből (2021:
145 576 eFt). Ebből a legnagyobb tételt a Pusztakúti 12. Kft. korábbi kivitelezőjével, a Pricons Kft-vel
szemben realizált 154 383 eFt (2021: 125 662 eFt) bankgarancia jelentette.
A befektetési célú ingatlanportfolió felértékelődésén 26 116 eFt (2021: 68 655 eFt) nyereséget realizált a
Csoport (a befektetési ingatlanportfólió könyv szerinti értéke a 4. fejezetben kerül bemutatásra). A
Csoport profiltisztítás jegyében megkezdte befektetési célú ingatlanportfóliójának értékesítését, az
értékesítés alatt álló ingatlanokat átsorolta Értékesítésre tartott eszköz sorra (lásd 16. fejezetet).
A Csoport 2021-ben összesen 18 361 eFt bevételt ismert el olyan Lengyelországban kapott állami
támogatások kapcsán amelyek feltételeit teljesítette. A támogatások több támogatási program keretébe
tartoztak melyek céljai a likviditási helyzet javítása, kisgyermekesek gyermekgondozási díjának állami
átvállalása és munkaerő megtartás voltak.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
80
34. Saját termelésű készletek állományváltozása
2022
2021
Pusztakúti 12. Kft.
(1 256 657)
411 183
Reviczky 6-10. Kft.
0
(169)
Összesen
(1 256 657)
411 014
Tárgyévi készletváltozás levezetése
2022
2021
Saját termelésű készletváltozás mérlegből
(1 364 815)
219 621
Saját termelésű készletváltozás
eredménykimutatásból
(1 256 657)
411 014
Eltérés
108 158
191 393
Ebből:
Áruként figyelembevett készletmozgás
258 697
44 949
Egyéb működési ráfordítás
0
315 890
Pénzügyi műveletek ráfordításáról aktivált kamat
(150 539)
(169 446)
Összes saját termelésű készlet módosítás
108 158
191 393
A Társaság ingatlanfejlesztési projektjei esetében készletre aktiválja a kivitelezési költséget és a projektek
finanszírozása kapcsán harmadik feleknek fizetett kamatok egy részét.
2022-ben a fejlesztési projektek kapcsán összesen felmerült 158 930 eFt (2021: 180 864 eFt) harmadik
feleknek fizetett kamatból 150 539 eFt (2021: 169 446 eFt) kamatot aktivált a társaság (94,72 %-os
aktiválási ráta, 2021: 95,02%).
A saját termelésű készletek állományváltozása pozitív értéket vesz fel, amennyiben a készletre aktiválás
meghaladta a készletről való kivezetés mértékét.
35. Anyagköltségek
2022
2021
Közműdíjak
110 590
73 058
Kivitelezés felhasznált anyagköltsége
87 201
170 714
Nyomtatvány, irodaszer
12 727
5 338
Üzemanyag
12 511
8 152
Karbantartási költségek
5 645
4 310
Összesen
228 674
261 572
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
81
A kivitelezés anyagköltségei a Csoport által fejlesztett és 2020. január óta saját generálkivitelezésben
végzett Forest Hill lakóparkhoz kapcsolódnak. A projekt műszaki átadása több lépésben megtörtént 2022.
során, így a kivitelezési munkák befejeződtek.
36. Eladott áruk és szolgáltatások
2022
2021
Pénzügyi termék közvetítés költsége
1 069 001
1 151 800
Alvállalkozói teljesítmények
467 735
755 607
Egyéb továbbszámlázás (pl. értékesítés támogatás,
rezsi, marketing)
192 966
106 195
Ingatlanértékesítés közvetlen költsége
157 155
67 095
Ingatlanközvetítés közvetlen költsége
142 939
119 570
Értékbecslői díjak
11 401
16 810
Energetikai tanúsítvány díjak
650
241
Összesen
2 041 847
2 217 319
A Csoport az ingatlanértékesítés közvetlen költsége soron mutatja be a lakóingatlan projektek értékesített
lakásai kapcsán kivezetett telekértéket, míg az aktivált kivitelezési költségeket a 34. pontban bemutatott
saját termelésű készletek állományváltozása alatt vezeti ki.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
82
37. Igénybevett szolgáltatások
2022
2021
Pénzügyi termékközvetítés közvetlen költsége
15 423 460
6 345 928
Egyéb igénybevett szolgáltatások (biztosítás,
oktatás, posta, fénymásolás, takarítás stb.)
1 107 008
230 285
Szakmai szolgáltatási díjak
1 029 785
394 249
Ingatlanközvetítés közvetlen költsége
697 633
963 519
IT üzemeltetés költsége
608 637
44 594
Egyéb szakmai szolgáltatások (IT fejl, ért. támogatás,
marketing, stb.)
548 653
541 642
Hirdetés-, reklám
338 209
113 711
Bérleti díj, közös költség
216 772
133 856
Ügyvédi díjak
113 733
36 556
Bankköltség, biztosítási díj
76 466
34 877
Telefon-, kommunikációs költségek
46 704
40 141
Tőzsdei jelenlét költségei (BÉT, KELER)
16 604
24 197
Duna House Magyar Lakásingatlan Alap
forgalmazási költség
11 037
20 768
MyCity tervezési és építészeti költségek
8 214
10 316
Energiatanúsítvány közvetlen költsége
7 534
8 277
MyCity műszaki tanácsadás, ellenőrzés
4 625
21 656
Értékbecslés közvetlen költsége
3 139
2 361
Összesen
20 258 213
8 966 933
Az igénybevett szolgáltatások 76%-át a pénzügyi termékek közvetítésének közvetlen költségei adják
(2021: 71%). A Cégcsoport a megkapott közvetítői jutalékból jutalékszabályzata szerinti részt megfizeti a
hiteltanácsadóknak. E költségsor éves szinten 143%-kal bővült, ami némileg meghaladja a hitelközvetítési
bevételek növekedési ütemét (lásd 0. pontot) az országonként eltérű jutalékstruktúrák következtében. A
pénzügyi termékközvetítés közvetlen költségein belül 10 763 515 eFt-ot tettek ki a felvásárolt olasz
leányvállalatok (2021: 0 eFt) (2.4.2.1. fejezet).
Egyéb igénybevett szolgáltatások (biztosítás, oktatás, posta, fénymásolás, takarítás stb.) összegéből 2022.
évben 669 931 eFt-ot tettek ki a felvásárolt olasz leányvállalatok (2021: 0 eFt).
Az igénybe vett szolgáltatásokon belül az egyéb szakmai szolgáltatások között mutatjuk ki a
Lengyelországban megbízási szerződéssel (’civil contract’) foglalkoztatottak megbízási díját, a
menedzsment funkcióhoz, vállalatirányításhoz kapcsolódó költségeket
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
83
38. Személyi jellegű ráfordítások
2022
2021
Bérköltség
1 387 054
607 085
Járulékok
226 563
59 777
Munkavállalók részvényprogram
16 945
27 157
Egyéb személyi jellegű juttatások
186 723
147 197
Összesen
1 817 286
841 216
Átlagos statisztikai létszám
217
141
A Csoport foglalkoztatáspolitikája és országok közötti egységesítése folyamatos fejlesztés alatt áll. Az
átlagos statisztikai létszám összehasonlító időszakhoz képesti 141-ről 217 főre emelkedett. A Csoport
olaszországi leányvállalatokkal való bővülése 62,2 fővel növelte az átlagos létszámot. Lengyelországban
4,1 fővel nőtt a statisztikai létszám. A magyar munkavállalók száma átlagosan 9,6 fővel gyarapodott egy
új értékesítési csatorna létrehozása miatt A cseh leányvállalatok esetében a munkavállalói létszám
változatlanul 1 főt tett ki 2022-ben.
A Társaság hangsúlyt fektet a munkakörök munkavállalók képessége és képzettsége alapján történő
diverzifikált betöltésére.
39. Egyéb működési ráfordítások
2022
2021
Különféle ráfordításként elszámolt nem nyereségadók
199 737
155 798
Behajthatatlan követelések leírása
194 894
415 274
Egyéb
135 456
10 098
Követelések értékvesztése
29 849
39 164
Peres ügyekkel kapcsolatos ráfordítás
21 785
8 827
Bánatpénz
10 308
233 435
Kötbér, késedelmi kamat
7 174
472
Bírságok
6 598
1 423
Tárgyi eszköz értékesítés ráfordítása
6 378
0
Adott támogatás
3 870
2 000
Hiányzó készlet
0
22
Összesen
616 049
866 513
A Csoport a Forest Hill lakópark fejlesztését végző projekttársaságban 181 135 eFt (2021: 385 622 eFt)
behajthatatlan követelést írt le 2022. során a korábbi kivitelező Pricons Kft-vel és annak alvállalkozóival
szemben. Az elálló vevőknek összesen 10 308 eFt (2021: 233 435 eFt) foglalót fizetett ki, amely a
bánatpénz soron kerül bemutatásra.
A követelések értékvesztése 29 849 eFt-ot tett ki (2021: 39 164 eFt).
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
84
A ráfordításként elszámolt adók (hatósági díjak, innovációs járulék, ÁFA, KATA adó) a magyarországi KATA-
s adózásban működő hiteltanácsadók és a lengyelországi engedélyköteles tevékenységek hatósági díjai
miatt növekedtek.
40. Pénzügyi műveletek bevételei
2022
2021
Árfolyamnyereség
271 449
201 827
Kapott kamatok
532 040
23 735
Összesen
803 489
225 562
Az árfolyamnyereség soron meghatározóan a devizában nyilvántartott, jellemzően EUR eszközök időszak
végi átértékelésének árfolyamnyeresége kerül kimutatásra, valamint itt jelenik meg a Duna House Holding
Nyrt. adósságkonszolidáció során kiszűrt, csoporton belüli devizában fennálló hitelkövetelésével
kapcsolatos realizált/nem realizált árfolyamkülönbözetet is.
A Csoport 2022. során 532 040 eFt kamatbevételre és lejáratig tartott diszkont kincstárjegyekből szerzett
bevételre tett szert (2021: 23 735 eFt). A Csoport a 2022. év során 32 500 eFt kölcsönt nyújtott
igazgatósági tagok részére az MRP részvényopciók lehívásához (2021: 0). A kölcsönök 2022. december 31-
ig teljeskörően törlesztésre kerültek, amelyekkel kapcsolatban 2022. során összesen 2 240 eFt kamatot
kapott a Csoport.
41. Pénzügyi műveletek ráfordításai
2022
2021
Fizetett kamatok
217 758
29 300
Kötvény kamat
434 314
164 371
Lízing kamat
37 909
15 178
Árfolyamveszteség
49 113
82 836
Összesen
739 094
291 685
A 2021. éves beszámolóban a Lízing kamatok a Fizetett kamatok soron került bemutatásra. A Csoport a
transzparencia érdekében bővítette a pénzügyi műveletek ráfordításainak bemutatását és külön soron
jeleníti meg a lízinghez kapcsolódó kamatokat.
A Csoport 2022. évi kamatráfordításaiból 80 843 eFt-az olasz leányvállalatokban merült fel (2021: 0),
valamint 434 314 eFt kötvénykamat ráfordítást számolt el (2021: 164 371 eFt).
A Csoport kötvényeivel kapcsolatos részletes információkat a 23. fejezet, a hitelekkel, kölcsönökkel
kapcsolatos információkat a 22. fejezet tartalmazza.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
85
42. Jövedelemadók
A jövedelemadókhoz kapcsolódó ráfordítások a következőkből tevődnek össze:
2022
2021
Tényleges jövedelemadó - társasági adó
789 178
226 480
Tényleges jövedelemadó - iparűzési adó
63 077
47 822
Tényleges jövedelemadó - innovációs járulék
22 015
10 644
Halasztott adó
-98 334
26 885
Összesen
775 936
311 831
A társasági adó mértéke a magyarországi csoporttagokra vonatkoztatva – tekintet nélkül a társasági
adóalap összegére – 9%.
A konszolidált eredmény és átfogó jövedelemkimutatásban kimutatott jövedelemadók összevezetése:
2022
2021
Adózás előtti eredmény
3 715 166
1 786 000
Magyarországi társasági adó 9% (2021: 9%)
334 365
160 740
Nem levonható ráfordítások
194 785
40 366
Nem adózó jövedelmek
(87 731)
(35 496)
Külföldi adókulcsok hatásai
249 425
87 754
Társasági adó az eredményre vonatkozó kimutatásban
690 844
253 365
Iparűzési adó
63 077
47 822
Innovációs járulék
22 015
10 644
Jövedelemadók összesen
775 936
311 831
43. Egyéb átfogó jövedelem
A Társaságnál egyéb átfogó jövedelem keletkezik a külföldi leányvállalatok jegyzett tőkéjének és goodwill
értékének akvizíciókori és beszámoló időszaki árfolyamon számított értékei közti különbözetekből. E
jövedelem kizárólag a leányvállalatok értékesítése esetén kerül átsorolásra az eredménybe.
2022
2021
A külföldi leányvállalatok átváltási különbözete
513 557
25 554
Egyéb átfogó jövedelem
513 557
25 554
Következő időszakokban eredménybe átsorolásra kerülő összegek
A külföldi leányvállalatok átváltási különbözete
513 557
25 554
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
86
44. Egy részvényre jutó eredmény
Az alap részvényenkénti nyereség számításakor a részvényeseknek kiosztható adózás utáni eredményt
kell figyelembe venni, valamint a kibocsátott törzsrészvények éves átlagos számát, amely nem tartalmazza
a saját részvényeket.
2022
2021
Részvényeseknek kiosztható adózás utáni eredmény (eFt)
2 940 110
1 474 169
Elsőbbségi részvényeseknek kiosztható osztalék
-146 996
-75 301
Törzsrészvényeseknek kiosztható adózás utáni eredmény (eFt)
2 793 114
1 398 868
Kibocsátott törzsrészvények súlyozott átlagos száma (alap, ezer db)
33 459
33 863
Kibocsátott törzsrészvények súlyozott átlagos száma (higított, ezer db)
33 516
33 922
Egy részvényre jutó eredmény (alap) (Ft)
83,5
41,3
Egy részvényre jutó eredmény (higított) (Ft)
83,3
41,2
Az egy részvényre jutó eredményt higítja a Társaság MRP programjának keretében 2022. során
részvényopcióval lehívható várhatóan összesen kb. 655 ezer darab részvénye (a 2021/2023 vezetői
opciósprogram végső részvény darabszámát a 2023. évi közgyűlés által megállapítandó lehívási ár fogja
meghatározni).
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
87
45. Szegmensinformációk
A Csoport működése szempontjából a stratégiai döntéseket az Igazgatóság hozza, így a szegmensek
megállapítása szempontjából az Igazgatóság számára készített kimutatásokat vette alapul a menedzsment
e pénzügyi kimutatás összeállítása során.
A DH tevékenységei mentén hat szegmenst lehet elkülöníteni:
1) A franchise szegmens a Duna House, Metrohouse és Realizza márkanevek alatt működő franchise
rendszererk működtetését végzi. A Társaság Magyarország és Lengyelország legnagyobb
lakóingatlan-közvetítő franchise hálózata és a Cégcsoport jelen van Olaszországban és
Csehországban is.
2) A Saját iroda üzemeltetés szegmens a Duna House és Metrohouse márkák alatt a Cégcsoport által
üzemeltetett ingatlanközvetítő irodákat foglalja magában.
3) A pénzügyi termékek közvetítése szegmens a Cégcsoport hitelintézetekkel és
biztosítótársaságokkal kötött többes ügynöki szerződései értelmében pénzügyi termékek széles
körét kínálja ügyfelei számára Credipass márkanév alatt Olaszországban, Magyarországon és
Lengyelországban egyaránt.
4) A kapcsolódó szolgáltatások szegmens a lakóingatlankezelési-, energiatanúsítványokkal és
értékbecsléssel kapcsolatos tevékenységet és az alapkezelési tevékenységet foglalja magában.
5) Az ingatlan befektetések szegmens a Társaság által tulajdonolt lakó és kereskedelmi célú
ingatlanok hasznosítását végzi. Itt kapnak helyet a MyCity márkanév alatt futó lakóingatlan
fejlesztési projektek is.
6) A kimutatásban a szegmensen belüli tranzakciók konszolidálásra kerültek. „Az egyéb és
kiszűrések” oszlop tartalmazza a központi szolgáltatásokat, holdingtevékenység hatását, és a
szegmensek közötti forgalmak kiszűrését.
A Csoport mérleget és eredménykimutatást készít az üzleti szegmensekre. A Csoport finanszírozását
(beleértve a pénzügyi ráfordításokat, pénzügyi bevételeket) és a nyereségadót is a Csoportra vonatkozóan
összevontan kezeli és nem osztja fel a működési szegmensekre. Ebből kifolyólag a szegmensek
eredménykimutatása Üzemi eredmény szintig értelmezhető.
A működési szegmensek közötti transzferárak a harmadik felekkel folytatott tranzakciókhoz hasonlóan, a
szokásos piaci feltételek alapján történnek.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
2022. december 31.
Franchise
Pénzügyi
termékek
közvetítése
Saját iroda
üzemeltetés
Kapcsolódó
szolgáltatások
értékesítése
Ingatlan
befektetések
Egyéb és
kiszűrések
Összesen
Immateriális javak
379 572
6 247 807
69
29 873
35
8 778
6 666 133
Befektetési célú ingatlanok
0
0
0
0
982 500
0
982 500
Ingatlanok
0
5 395
35 611
2 812
366 599
1 376 632
1 787 050
Gépek és berendezések
21 454
7 261
10 879
2 215
3 842
141 446
187 097
Vevőkövetelések
270 321
2 813 852
55 894
41 162
1 909
46 627
3 229 765
Készletek
12 511
0
479
15
6 043 949
2 121
6 059 075
Egyéb szegmenshez nem allokálható eszközök
2 321 093
6 187 707
295 271
738 765
716 291
11 851 851
22 110 978
Eszközök összesen
3 004 952
15 262 022
398 202
814 842
8 115 125
13 427 455
41 022 598
Szállítók
(168 213)
3 051 377
58 764
39 158
97 633
28 194
3 106 913
Egyéb szegmenshez nem allokálható kötelezettségek
2 147 683
4 471 223
820 419
1 255 765
5 919 810
17 403 133
32 018 033
Kötelezettségek összesen
1 979 470
7 522 600
879 183
1 294 923
6 017 443
17 431 327
35 124 946
Értékesítés nettó árbevétele harmadik felekkel
szemben
2 190 980
22 806 664
1 617 616
322 674
3 321 583
4 800
30 264 318
Értékesítés nettó árbevétele szegmensek között
236 360
253
48 070
10 267
81 692
(376 642)
(0)
Értékesítés nettó árbevétele
2 427 339
22 806 917
1 665 686
332 942
3 403 275
(371 841)
30 264 318
Közvetlen költségek
(543 482)
(16 186 647)
(972 842)
(75 732)
(1 964 603)
198 556
(19 544 749)
Bruttó fedezet
1 883 858
6 620 270
692 844
257 209
1 438 672
(173 285)
10 719 569
Értékcsökkenés és amortizáció
(247 062)
(609 521)
(53 814)
(5 786)
(30 026)
(67 910)
(1 014 120)
Közvetett működési költségek
(1 464 504)
(3 623 029)
(633 726)
(195 669)
(328 932)
(23 255)
(6 269 116)
Működési eredmény (EBIT)
172 291
2 387 720
5 305
55 754
1 079 714
(264 450)
3 436 332
Pénzügyi bevételek
803 489
Pénzügyi ráfordítások
(739 094)
Részesedés közös vezetésű vállalkozások
eredményéből
214 439
Folytatódó tevékenységek adózás előtti eredménye
3 715 166
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
89
2021. december 31.
Franchise
Pénzügyi
termékek
közvetítése
Saját iroda
üzemeltetés
Kapcsolódó
szolgáltatáso
k értékesítése
Ingatlan
befektetések
Egyéb és
kiszűrések
Összesen
Immateriális javak
315 785
71
481
17 666
42
749
334 794
Befektetési célú ingatlanok
0
0
0
0
1 849 500
0
1 849 500
Ingatlanok
0
582
23 397
1 964
382 904
223
409 070
Gépek és berendezések
6 675
1 566
7 376
983
9 671
(3 431)
22 840
Vevőkövetelések
232 289
1 001 285
48 007
42 379
778 049
42
2 102 051
Készletek
7 612
175
150
15
7 408 764
2 155
7 418 870
Egyéb szegmenshez nem allokálható eszközök
1 862 598
1 957 319
475 483
563 645
2 130 490
3 485 796
10 475 332
Eszközök összesen
2 424 958
2 960 999
554 894
626 652
12 559 420
3 485 534
22 612 458
Szállítók
(198 959)
1 221 214
93 945
12 640
178 260
13 960
1 321 060
Egyéb szegmenshez nem allokálható kötelezettségek
1 704 267
213 824
876 893
415 808
10 843 497
315 645
14 369 934
Kötelezettségek összesen
1 505 308
1 435 038
970 838
428 448
11 021 757
329 605
15 690 994
Értékesítés nettó árbevétele harmadik felekkel
szemben
1 656 871
9 670 318
1 874 209
324 018
936 051
463
14 461 930
Értékesítés nettó árbevétele szegmensek között
225 416
0
77 233
129
71 553
(374 331)
0
Értékesítés nettó árbevétele
1 882 287
9 670 318
1 951 442
324 147
1 007 604
(373 868)
14 461 930
Közvetlen költségek
(134 439)
(7 578 336)
(1 246 163)
(78 879)
(187 189)
76 417
(9 148 588)
Bruttó fedezet
1 747 848
2 091 982
705 278
245 268
820 416
(297 451)
5 313 342
Értékcsökkenés és amortizáció
(193 581)
(11 223)
(69 936)
(4 963)
(28 966)
(13 620)
(322 290)
Közvetett működési költségek
(995 412)
(727 675)
(468 263)
(175 464)
(1 099 962)
171 171
(3 295 605)
Működési eredmény (EBIT)
558 855
1 353 084
167 079
64 841
(308 513)
(139 900)
1 695 447
Pénzügyi bevételek
225 562
Pénzügyi ráfordítások
(291 685)
Részesedés közös vezetésű vállalkozások
eredményéből
156 676
Folytatódó tevékenységek adózás előtti eredménye
1 786 000
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
A Csoport az alábbiakban mutatja be árbevételének és működési eredményeinek országok szerinti
megoszlását:
2022
2021
Értékesítés nettó árbevétele
Magyarország
7 706 030
5 275 276
Olaszország
15 569 015
Lengyelország
6 620 557
8 756 209
Csehország
368 716
430 445
Értékesítés nettó árbevétele összesen
30 264 318
14 461 930
EBITDA
Magyarország
2 333 020
1 194 292
Olaszország
2 119 816
Lengyelország
17 907
789 470
Csehország
(20 291)
33 974
EBITDA összesen
4 450 452
2 017 736
Működési eredmény
Magyarország
2 104 321
968 630
Olaszország
1 403 877
Lengyelország
(51 575)
692 843
Csehország
(20 291)
33 974
Működési eredmény összesen
3 436 332
1 695 447
46. Tőkemenedzsment
A Csoport politikája, hogy megőrizze az alaptőkét, amely elegendő ahhoz, hogy a befektetői és hitelezői
bizalom a jövőben fenntartsa a jövőbeni fejlődését a Csoportnak. Az Igazgatóság igyekszik fenntartani azt
a politikát, hogy kölcsönadásokból eredő magasabb kitettséget csak magasabb hozam mellett vállal, az
erős tőkepozíció által nyújtott előnyök és a biztonság alapján.
A Csoport tőkeszerkezete a nettó idegen tőkéből, valamint a Csoport saját tőkéjéből áll (ez utóbbi a
jegyzett tőkét, a tartalékokat és a nem ellenőrző tulajdonosok részesedését foglalja magában). E
tőkeelemekkel kapcsolatban a kiegészítő melléklet 18-20. és 22-23. pontjai adnak részletes tájékoztatást.
A Csoport akvizíciókkal kapcsolatos fizetési kötelezettségeit a 2.4.2.1 és 26. pontok mutatják be.
A saját tőke és a jegyzett tőke arányát az alábbi táblázat mutatja be.
2022.12.31
2021.12.31
Jegyzett tőke
171 989
171 989
Saját tőke összesen
5 897 652
6 921 462
Saját tőke/Jegyzett tőke aránya
3429%
4024%
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
91
A Csoport kötvényeket bocsátott ki Duna House NKP kötvény 2030/I. és Duna House NKP kötvény 2032/I.
név alatt (23. pont). A Csoport - a bekövetkezés napjától számított 15 munkanapon belül - köteles a
kötvényeket a lejárat előtt visszaváltani ha a kötvények hitelminősítése:
• B+ besorolás alá romlik, de nem romlik B- alá, és a leminősítés közzétételét követő két éven belül
(2*365 nap) a Kötvény nem kap B+, vagy annál magasabb hitelminősítést, vagy
• a futamidő alatt bármikor CCC besorolásra, vagy az alá romlik.
A Csoport a tőke kezelése során igyekszik biztosítani, hogy a Csoport tagjai folytatni tudják
tevékenységüket és egyúttal maximalizálják a tulajdonosok számára a megtérülést a kölcsöntőke és a saját
tőke optimális egyensúlyozásával, valamint az optimális tőkestruktúra megtartását a tőkeköltségek
csökkentése érdekében. A Csoport azt is figyeli, hogy tagvállalatainak tőkeszerkezete megfelel-e a helyi
törvényi előírásoknak.
A Társaság tőke kockázata 2022 során sem jelentős.
47. Kockázatkezelés
A Csoport pénzügyi eszközei közé tartoznak a pénzeszközök, értékpapírok, vevői és egyéb követelések,
valamint egyéb eszközök – kivéve az adókat. A Csoport pénzügyi kötelezetségei közé tartoznak a hitelek
és kölcsönök, szállítói és egyéb kötelezettségek, kivéve az adókat és pénzügyi kötelezettségek valós
értéken történő átértékeléséből származó nyereséget vagy veszteséget.
A Csoport a következő pénzügyi kockázatoknak van kitéve:
• hitelkockázat
• likviditási kockázat
• piaci kockázat
Ez a fejezet bemutatja a Csoport fenti kockázatait, a Csoport célkitűzéseit, politikáit, folyamatok mérését
és kockázat kezelését, valamint a Csoport tőkemenedzsmentjét. Az Igazgatóság általános felelősséget
visel a Csoport létrehozása, felügyelete és kockázatkezelése terén. A Csoportnál három független tagból
álló Felügyelő Bizottság és Audit Bizottság működik.
A Csoport kockázat menedzsment politikájának célja, hogy kiszűrje és kivizsgálja azokat a kockázatokat
amelyekkel szembesül a Csoport, valamint hogy beállítsa a megfelelő kontrolokat, és hogy felügyelje a
kockázatokat. A kockázat menedzsment politika és rendszer felülvizsgálatra kerül, hogy tükrözhesse a
megváltozott piaci körülményeket és a Csoport tevékenységeit.
COVID-19 hatásának bemutatása
A COVID-19 pandémia kizárólag a 2020. év második negyedévében hatott negatívan a Cégcsoport piacaira
és működésére. 2021. és 2022. évi hatása elhanyagolható volt.
Orosz-ukrán háború hatásának bemutatása
Oroszország 2022. február 24-én megtámadta Ukrajnát. A Cégcsoport két olyan országban van jelen amely
Ukrajnával határos: Magyarországban és Lengyelországban. A Cégcsoportnak nincs közvetlen vagy
közvetett érdekeltsége Ukrajnában vagy Oroszországban, így a háború és az Oroszországot sújtó szankciók
nincsenek közvetlen hatással a Cégcsoport működésére.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
92
Hitelezési kockázat
A hitelezési kockázat annak a kockázatát fejezi ki, hogy az adós vagy a partner nem teljesíti szerződéses
kötelezettségeit, amely pedig pénzügyi veszteséget eredményez a Csoport számára. Pénzügyi eszközök,
amelyek hitelezési kockázatoknak vannak kitéve, lehetnek hosszú vagy rövid távú kihelyezések,
pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek, vevők és egyéb követelések.
A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke a maximális kockázati kitettséget mutatják. Az alábbi táblázat
a Csoport maximális hitelkockázati kitettségét mutatja 2022. december 31. és 2021. december 31-én:
Hitelezési kockázat
2022.12.31
2021.12.31
Vevőkövetelések
3 229 765
2 102 051
Egyéb követelések
1 665 047
403 043
Pénzügyi eszközök
110 602
62 412
Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek
10 646 364
5 226 528
Elkülönített pénzeszközök
92 550
1 270 504
Összesen
15 744 328
9 064 538
Elkülönített pénzeszközök
92 550
1 270 504
Pusztakúti 12. kft.
92 050
1 159 304
Impact Asset Management Zrt.
0
110 700
Akadémia Plusz 2.0 letét
500
500
Az elkülönített pénzeszközök között 92 550 eFt (2021: 1 270 504 eFt) a Forest Hill projekthitelek, valamint
az alapkezelő és oktatási tevékenység végzéséhez szükséges alaptőke biztosítékául szolgál és csak
bizonyos korlátozásokkal hozzáférhető a Csoport számára. Ezeket a korlátozásokat a 15. jegyzetben
mutattuk be.
A Cégcsoport pénzeszközei és pénzeszköz-egyenértékesei (ideértve az elkülönített pénzeszközöket is) az
alábbi bankoknál vannak elhelyezve:
2022.12.31
2021.12.31
Raiffeisen Bank Zrt.
9 463 287
4 567 152
Takarékbank Zrt.
93 361
1 198 587
Bank Millennium SA
347 370
604 617
Société Générale
24 760
121 078
Banca Unicredit
673 789
0
UBI BANK
124 608
0
Összesen
10 727 175
6 491 435
Deviza kockázat
Árfolyamkockázat akkor merül fel, amikor a Csoport egyes vállalatai a funkcionális pénznemtől eltérő
pénznemben denominált tranzakciókat hajtanak végre. A Csoport politikája az, hogy amennyiben
lehetésges a csoporttagok a funkcionális pénznemben denominált kötelezettségeket a funkcionális
pénznemükben, saját tevékenységükből származó pénzeszközökkel rendezzék.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
93
A Csoport leányvállalatai jellemzően saját funkcionális pénznemükben kötnek tranzakciókat, export –
import tevékenységet nem végeznek. Devizakitettség az egyes bérelt ingatlanoknál felmerülő, euró-ban
meghatározott bérleti díjak esetében merül fel, valamint külföldi akvizíciók esetében. A 2022. januári
HGroup akvizíció első vételárrészletére a Cégcsoport a megelőző hónapokban felépítette a szükséges
deviza összegeket.
A Csoport pénzeszközállományát az alábbi táblázat mutatja be devizákra bontva:
2022.12.31
2021.12.31
HUF
7 742 825
1 819 228
EUR
2 623 959
3 952 109
PLN
347 370
604 617
CZK
24 760
121 078
Összesen
10 738 914
6 497 032
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
94
Likviditási kockázat
A likviditási kockázat annak kockázata, hogy a Csoport nem tudja pénzügyi kötelmeit esedékességkor
teljesíteni. A Csoport likviditásmenedzselési megközelítése, hogy amennyire lehetséges, mindig megfelelő
likviditást biztosítson kötelezettségei esedékességkor történő teljesítéséhez, mind szokásos, mind
feszített körülmények között anélkül, hogy elfogadhatatlan vesztesége merülne fel vagy kockáztatná a
Csoport hírnevét. A likviditási kockázat további minimalizálása, a tranzakciós költségek csökkentése és a
hatékonyságnövelés jegyében a Csoport 2017. december 7-étől a magyarországi operatív működéshez
köthető bankszámlákat ún. cash-pool rendszerben működteti, ami automatizált módon megvalósuló
csoportfinanszírozást tesz lehetővé.
A Csoport forrásainak lejáratát az alábbi táblázat foglalja össze:
Törlesztési ütemezés összefoglaló
2022. december 31.
1 évnél
hamarabb
1 és 5 év
között
5 éven túl
Összesen
Kamatozó hitelek és kölcsönök (22. pont)
890 308
672 044
416 622
1 978 973
Kamatozó kötvények (23. pont)
468 000
4 472 400
11 403 600
16 344 000
Halasztott vételár és opciós kötelezettség
(26. pont)
2 104 019
7 701 939
0
9 805 957
Bérlőktől, ingatlan tulajdonosoktól kapott
letétek (29. pont)
263 854
263 854
Lízing kötelezettségek (6. pont)
330 712
1 559 999
0
1 890 711
Szállítói kötelezettségek (0. pont)
3 106 913
3 106 913
Összesen
7 163 805
14 406 381
11 820 222
33 390 409
2021. december 31.
1 évnél
hamarabb
1 és 5 év
között
5 éven túl
Összesen
Kamatozó hitelek és kölcsönök (22. pont)
4 373 387
4 373 387
Kamatozó kötvények (23. pont)
198 000
2 112 000
5 874 000
8 184 000
Bérlőktől, ingatlan tulajdonosoktól kapott
letétek (29. pont)
248 449
248 449
Lízing kötelezettségek (6. pont)
95 625
402 717
0
498 342
Szállítói kötelezettségek (0. pont)
1 321 060
1 321 060
Összesen
6 236 521
2 514 717
5 874 000
14 625 238
A Csoport hiteleinek és kibocsátott kötvényeinek feltételeit a 22. és 23. pontok mutatják be.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
95
Piaci kockázat
A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak, mint az átváltási árfolyamok, kamatlábak és a
befektetési alapokba történő befektetések árai, változása befolyásolni fogja a Csoport eredményét vagy
pénzügyi instrumentumokban lévő befektetéseinek értékét. A piaci kockázat kezelésének célja a piaci
kockázatnak való kitettségek kezelése és ellenőrzése elfogadható keretek között, a haszon optimalizálása
mellett.
Ingatlanfejlesztői kockázatok
A Társaság az ingatlanfejlesztési tevékenységet jellemző, előbbiekben felsorolt finanszírozási és piaci
kockázatokon túl elsősorban az emelkedő építési költségekre fókuszál. A MyCity csoport a banki
finanszírozás bekapcsolódásáig növekvő mértékű likviditási kockázatnak van kitéve a projektcégekben
megvalósításra kerülő projektek számának növekedésével és a fejlesztési fázis előrehaladtával.
Érzékenységi elemzés
A Csoport megállapította, hogy eredménye alapvetően egy pénzügyi természetű kulcsváltozótól függ
lényegesen, a kamatkockázattól, ezen kulcsváltozóra elvégezte az érzékenységi vizsgálatokat.
A kamatkockázatok csökkentését elsősorban a szabad pénzeszközök lekötésével igyekszik a Csoport
biztosítani. Árfolyamkockázata a Csoportnak elenyésző, mivel mindhárom országban elsődlegesen az
adott ország devizájában értékesít és végzi a beszerzéseit. Árfolyamfedezeti ügyleteket a Csoport nem
köt.
Kamat érzékenységi vizsgálat eredménye (a kamatváltozás százalékában):
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
96
Tényleges kamatokkal
2022.01.01
2021.01.01
2022.12.31
2021.12.31
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
3 511 314
1 971 114
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
203 852
-185 114
Adózás előtti eredmény
3 715 166
1 786 000
5%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
3 511 314
1 971 114
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
214 044
-194 369
Adózás előtti eredmény
3 725 359
1 776 744
Adózás előtti eredmény változása
10 193
-9 256
Adózás előtti eredmény változása (%)
0,274%
-0,521%
10%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
3 511 314
1 971 114
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
224 237
-203 625
Adózás előtti eredmény
3 735 551
1 767 489
Adózás előtti eredmény változása
20 385
-18 511
Adózás előtti eredmény változása (%)
0,546%
-1,047%
15%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
3 511 314
1 971 114
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
234 429
-212 881
Adózás előtti eredmény
3 745 744
1 758 233
Adózás előtti eredmény változása
30 578
-27 767
Adózás előtti eredmény változása (%)
0,816%
-1,579%
-5%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
3 511 314
1 971 114
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
193 659
-175 858
Adózás előtti eredmény
3 704 973
1 795 256
Adózás előtti eredmény változása
-10 193
9 256
Adózás előtti eredmény változása (%)
-0,275%
0,516%
-10%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
3 511 314
1 971 114
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
183 466
-166 602
Adózás előtti eredmény
3 694 781
1 804 511
Adózás előtti eredmény változása
-20 385
18 511
Adózás előtti eredmény változása (%)
-0,552%
1,026%
-15%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
3 511 314
1 971 114
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
173 274
-157 347
Adózás előtti eredmény
3 684 588
1 813 767
Adózás előtti eredmény változása
-30 578
27 767
Adózás előtti eredmény változása (%)
-0,830%
1,531%
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
97
48. Pénzügyi instrumentumok
2022. december 31.
Könyv szerinti érték
Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott eszközök
Pénzügyi eszközök
110 602
110 602
Vevőkövetelések
3 229 765
3 229 765
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek
10 646 364
10 646 364
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott kötelezettségek
Hosszú lejáratú hitelek
1 404 027
1 404 027
Kötelezettségek kötvénykibocsátásból
13 059 828
8 579 325
Rövid lejáratú hitelek, kölcsönök
357 048
357 048
Lízingkötelezettségek
1 762 557
1 762 557
Valós értéken nyilvántartott kötelezettségek
Halasztott vételár és opciós kifizetések
8 786 226
8 786 226
2021. december 31.
Könyv szerinti érték
Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott eszközök
Pénzügyi eszközök
62 412
62 412
Vevőkövetelések
2 102 051
2 102 051
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek
6 497 032
6 497 032
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott kötelezettségek
Kötelezettségek kötvénykibocsátásból
6 909 514
6 909 514
Rövid lejáratú hitelek, kölcsönök
4 373 387
4 373 387
Lízingkötelezettségek
448 917
448 917
Az amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi instrumentumok könyv szerinti értéke a valós érték
ésszerű megközelítését adja a Csoport által kibocsátott fix kamatozású kötvények kivételével. A 23.
pontban bemutatott Duna House NKP 2030/I. és 2032/I. kötvények valós értéke a hosszú távú
referenciakamatok 2022. évi jelentős emelkedése következtében 8 579 325 eFt-ra csökkent (könyv
szerinti érték: 13 059 828 eFt). A Csoport a valós érték és a könyv szerinti érték különbsége miatti
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
98
eredményt a választott számviteli politika miatt nem mutatja ki pénzügyi kimutatásaiban. A Csoport a
valós érték kiszámításához az alábbi paramétereket használta:
Duration
(év)
Zérókupon
hozam
Felár
Elvárt
hozam
NKP 2032/I. kibocsátás
6,74
4,66%
1,92%
6,58%
2022. december 31.
NKP 2032/I.
5,46
10,18%
1,92%
12,10%
NKP 2030/I.
4,97
9,92%
1,92%
11,84%
A kötvények cash flow-ját a 23. pont ismerteti.
Pénzügyi műveletek bevételeinek bontása
2022
2021
Cashpool kamat
35 247
11 272
Adott kölcsön után kapott kamat
70 696
7 630
Bankkamat bevétel
338 365
3 883
Értékpapír kamatbevétel
85 492
915
Magánszemélynek nyújtott kölcsön kamata
2 240
35
Kapott kamatok
532 040
23 735
Értékpapír árfolyamnyereség
0
4 661
Árfolyamnyereség
271 449
197 167
Árfolyamnyereség
271 449
201 827
Összesen
803 489
225 562
Pénzügyi műveletek ráfordításainak bontása
2022
2021
Kapott kölcsön után fizetett kamat
91 360
6 405
Cashpool kamat
37 163
11 244
Bankhitel után fizetett kamat
89 235
11 651
Fizetett kamatok
217 758
29 300
Árfolyamveszteség
49 113
82 836
Árfolyamveszteség
49 113
82 836
Lízing kamat
37 909
15 178
Kötvény kamat
434 314
164 371
Effektív kamatlábmódszer használatával számított
kamatráfordítás
472 223
179 549
Összesen
739 094
291 685
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
99
49. Igazgatóság és Felügyelő Bizottság javadalmazása
2022. évben az Igazgatóság és a Felügyelő Bizottság tagjai összesen 123 755 eFt javadalmazásban
részesültek (2021 egész évben: 102 619 eFt). Ezen összegek tartalmazzák az igazgatósági tagok birtokában
lévő osztalékelsőbbségi jogot biztosító dolgozói részvények után részükre kifizetett osztalékbevételt és
MRP program keretében ténylegesen megkapott részvényjuttatást is.
Igazgatóság és Felügyelő Bizottság javadalmazása
2022
2021
Igazgatósági tagok
116 505
97 219
Rövid távú munkavállalói juttatások (bérjövedelem)
60 388
49 334
Rövid távú munkavállalói juttatások (elsőbbségi osztalék)
52 975
44 742
Részvényalapú kifizetések
3 143
3 143
Felügyelőbizottsági tagok
7 250
5 400
Rövid távú munkavállalói juttatások (tiszteletdíj)
7 250
5 400
Összesen
123 755
102 619
A Csoport menedzsmentjének tagjai számára az alábbi opciós programokat működteti (további részletek
a 19. pontban). Az Igazgatóság tagjai közül Máté Ferenc és Schilling Dániel mellett a Csoport
meghatározott felső-, és középvezetői vesznek részt a programokban. A táblázat az összes résztvevő által
elérhető opciós darabszámokat tartalmazza:
Program
Eredményességi
feltétel
Hatályba
lépés
Lehívási
időszak
kezdete
Lehívási
időszak
vége
Lehívási
árfolyam,
Ft
2022
2021
Fennálló
darabszám
Fennálló
darabszám
2018/2020
Teljesült
2018
2020
2022
375
0
259 000
2019/2021
Teljesült
2018
2021
2023
391
0
276 600
2020/2022
Teljesült
2020
2022
2023
511
311 990
311 990
2021/2023*
Teljesült
2021
2023
2023
2023. évi
Közgyűlés
határozza
meg
2022/2024
Folyamatban
2022
2024
2026
520
250 000
-
Összesen
561 990
847 590
* A 2021/2023 program opcióinak lehívási összárfolyama 100 000 eFt, amely a 2023. évi rendes Közgyűlés
által meghatározott lehívási árfolyamon fog opciós darabszámra konvertálódni.
A Csoport a 2022. év során 32 500 eFt kölcsönt nyújtott igazgatósági tagok részére az MRP részvényopciók
lehívásához (2021: 0). A kölcsönök 2022. december 31-ig teljeskörően törlesztésre kerültek, amelyekkel
kapcsolatban 2022. során összesen 2 240 eFt kamatot kapott a Csoport.
A Csoport kapcsot felekkel szembeni követeléseit a 13. pont, kötelezettségeit a 28. pont mutatja be.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
100
50. Mérlegfordulónap utáni események
A mérlegfordulónapot követően e pénzügyi kimutatások közzétételre történő jóváhagyásáig a következő
nem módosító események történtek.
Hgroup kisebbségi vásárlások
A Csoport 2023. január 26-án megvásárolta a Hgroup Spa. 5,99%-os tulajdonrészét egy, a társaság
menedzsmentjében nem aktív kisebbségi tulajdonostól. A tulajdonrész és az eladó felé fennálló vételár
kötelezettségek együttes ellenértéke 2,35 millió euró volt.
A Csoport ezt követően 2023. január 31-én további 16,85%-kal, 93,98%-ra növelte tulajdoni arányát a
Hgroup Spa-ban, a társaság alapítójának, Diego Locatelli fennálló részvénycsomagjának megvásárlásával.
Az adásvételi megállapodás értelmében a tulajdonrész ellenértékét a 2021. december 10-i adásvételi
szerződésben meghatározott opciós kötelezettséggel azonos összegben és időzítésben számolják el
egymás között a felek. Az ellenértéket növeli a Hgroup Spa. által a 16,85%-os tulajdoni hányadra a vételár
kifizetéséig kifizetett osztalék.
Fimaa vásárlás
2023. március során a Hgroup Spa. 5,0% tulajdonrész megvásárlásával 99,87%-ra növelte részesedését a
Credipass S.r.l-ban, ezzel a Csoport közvetett tulajdoni hányada 71,0%-ra emelkedett.
Osztalékjavaslat
A Társaság igazgatósága a törzsrészvényekre várhatóan összesen 3 690,0 millió Ft (részvényenként 107,3
Ft) osztalékfizetést terjeszt a Társaság 2023. április 27-re tervezett Közgyűlése elé.
Saját részvény vásárlás
A Társaság Igazgatósága a Közgyűlés 2022. április 27-án meghozott döntése alapján 2022. december 31
és 2023. március 20. között összesen 71 812 darab saját részvény vásárolt tőzsdei forgalomban. A Társaság
saját részvény állománya 2023. március 20-án 816 099 darab volt.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
101
51. Számviteli törvény által előírt egyéb közzétételi kötelezettségek
A Csoport IFRS szerinti konszolidált beszámolója könyvvizsgálatra kötelezett. A könyvvizsgáló az Ernst &
Young Könyvvizsgáló Kft (1132 Budapest, Váci út 20., nyilvántartásba-vételi száma: 001165). A
könyvvizsgálatért személyében felelős kamarai tag könyvvizsgáló Domoszlai Rita, kamarai regisztrációs
száma 007371.
Az Ernst & Young Könyvvizsgáló Kft. által a Társaság részére nyújtott könyvvizsgálati szolgáltatások értéke
83 000 euró volt 2022. évben, amely magában foglalja a Duna House Holding Nyrt egyedi és konszolidált
beszámolójának könyvvizsgálati díját, de nem tartalmazza a leányvállalatok egyedi beszámolóinak
könyvvizsgálati díját. A könyvvizsgáló egyéb szolgáltatást nem nyújtott a Társaság részére.
Az IFRS szerinti konszolidált beszámoló összeállításáért felelős személy Máté Ferenc IFRS mérlegképes
könyvelő, regisztrációs szám: 193951.
A beszámoló aláírására jogosultak Doron Dymschiz igazgatósági tag (1025 Budapest, Szépvölgyi út 206/A),
Gay Dymschiz igazgatósági tag (1125 Budapest, Mátyás király út 52.), Máté Ferenc igazgatósági tag (1121
Budapest, Denevér út 70.), Dr. Nagy Jenő igazgatósági tag (1037 Budapest, Vízmosás lejtő 22.) és Schilling
Dániel igazgatósági tag (1126 Budapest, Kiss János altábornagy utca 38.).
A Társaság konszolidált éves beszámolóját a Számviteli törvény által előírt kötelező közzétételi szabályok
szerint a https://e-beszamolo.im.gov.hu/ mellett a Társaság honlapján a
https://dunahouse.com/hu/kozzetetelek alatt teszi közzé.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
102
52. Felelősségvállaló nyilatkozat és a pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése
A Társaság igazgatósága a nyilvánosan forgalomba hozott értékpapírokkal kapcsolatos tájékoztatási
kötelezettség részletes szabályairól szó 24/2008. (VIII. 15.) PM rendeletének 2. sz melléklete szerint
nyilatkozik, hogy jelen könyvvizsgált és független könyvvizsgálói jelentéssel ellátott – összevont
(konszolidált) pénzügyi kimutatások valós és megbízható képet adnak a Társaság és annak konszolidációba
bevont vállalatainak eszközeiről, kötelezettségeiről, pénzügyi helyzetéről és az eredményről.
Jelen összevont (konszolidált) pénzügyi kimutatásokat a Társaság igazgatósága 2023. április 6-án tartott
ülésén megvitatta és ebben a formában közzétételre engedélyezte.
Budapest, 2023. április 6.
A konszolidált beszámoló aláírására jogosult személyek:
_____________________________________
Doron Dymschiz
Igazgatósági tag
_____________________________________
Gay Dymschiz
Igazgatósági tag
_____________________________________
Máté Ferenc
Igazgatósági tag
_____________________________________
Dr. Nagy Jenő
Igazgatósági tag
_____________________________________
Schilling Dániel
Igazgatósági tag
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
ÖSSZEVONT (KONSZOLIDÁLT) ÜZLETI JELENTÉSE
A CSOPORT 2022. ÉVI TEVÉKENYSÉGÉRŐL
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
1
1. A Csoport bemutatása
Jelen üzleti jelentés a Duna House Holding Nyrt. (a „Társaság”) és leányvállalatainak (együttesen
„Csoport” vagy „Duna House Csoport”) konszolidált pénzügyi kimutatásain alapul és 2022. december
31-ével végződő évre vonatkozóan készítette el az Igazgatóság. A Duna House Holding Nyrt, mint
anyavállalat, Budapesten bejegyzett, nyilvánosan működő részvénytársaság, székhelye 1016 Budapest,
Gellérthegy utca 17. A Duna House Csoport 2003-ban alakult, fő tevékenysége ingatlan-, és
hitelközvetítés. A szolgáltatói szektorban – elsősorban az ingatlan és a pénzügyi termékek közvetítési
területein – vezetői pozíciót tölt be Közép-Európában. Összesen 315 ingatlanirodával több, mint 5 000
ingatlanközvetítő és hiteltanácsadó áll ügyfelei rendelkezésére Magyarországon, Olaszországban,
Lengyelországban és Csehországban.
A Csoport 2016. novemberi IPO-ja óta töretlenül fejlődik:
- 2016. áprilisában vásárolta meg Lengyelország legnagyobb ingatlanközvetítő hálózatát, a
Metrohouse-t,
- 2016. szeptemberben 80%-os tulajdont szerzett a csehországi Duna House Franchise s.r.o-ban
és rajta keresztül annak két leányvállalatában, a Center Reality s.r.o-ban és a Duna House
Hypotéky s.r.o-ban,
- 2018. novemberben megvásárolta a lengyel Gold Finance Sp. z.o.o hitelközvetítő társaságot,
majd 2020. január elején a szintén lengyel Alex T. Great Sp- z o.o hitelközvetítő társaságot,
- 2022. január során megvásárolta az olasz piacvezető hitelközvetítő HGroup csoport 70%-os
tulajdonrészét, további jövőbeli opciós lehetőségekkel (Put/Call) pedig 100%-ra nőhet a
Csoport részesedése. Az olasz leányvállalatokat 2022. április 1-i kezdődátummal konszolidálja
a Cégcsoport.
A Duna House Csoport stratégiai célja, hogy kiterjessze szakértelmét a közép-európai régióra és
nemzetközi szinten is meghatározó szereplővé váljon.
COVID-19 hatásának bemutatása
A COVID-19 pandémia kizárólag a 2020. év második negyedévében hatott negatívan a Cégcsoport
piacaira és működésére. 2021. és 2022. évi hatása elhanyagolható volt.
Orosz-ukrán háború hatásának bemutatása
Oroszország 2022. február 24-én megtámadta Ukrajnát. A Cégcsoport két olyan országban van jelen
amely Ukrajnával határos: Magyarországban és Lengyelországban. A Cégcsoportnak nincs közvetlen
vagy közvetett érdekeltsége Ukrajnában vagy Oroszországban, így a háború és az Oroszországot sújtó
szankciók nincsenek közvetlen hatással a Cégcsoport működésére.
A Társaság székhelye 1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
A Csoport főbb tevékenységei:
- franchise rendszer(ek) értékesítése, működtetése
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
2
- ingatlanközvetítés
- pénzügyi termékek közvetítése
- biztosításközvetítés
- ingatlan értékbecslés készítése, ill. annak közvetítése
- energetikai tanúsítvány készítése, ill. annak közvetítése
- ingatlankezelés
- saját tulajdonú ingatlanok adás-vétele, bérbeadása
- lakóingatlanalap-kezelés
- ingatlanfejlesztés
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
3
1.1 A konszolidációs körbe vont vállalkozások
Leányvállalatként
címe:
2022.12.31
2021.12.31
Duna House Biztosításközvetítő Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Hitelcentrum Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
DH Projekt Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Ingatlan Értékbecslő
Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Franchise Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Energetikai Tanúsítvány Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Superior Real Estate Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Home Management Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
REIF 2000 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
GDD Commercial Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
SMART Ingatlan Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Impact Alapkezelő Zrt.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Home Line Center Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Akadémia Plusz 2.0 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Szolgáltatóközpont Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Metrohouse Franchise S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22, Polska
(Lengyelország)
100%
100%
Metrohouse S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22, Polska
(Lengyelország)
100%
100%
Credipass Sp. z. o.o
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22, Polska
(Lengyelország)
100%
100%
Credipass Polska S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22, Polska
(Lengyelország)
100%
-
Primse.com Sp. z o.o.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22, Polska
(Lengyelország)
90%
90%
MyCity Residential Development
Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Pusztakúti 12. Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Reviczky 6-10. Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
MyCity Panoráma Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Franchise s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60 (Csehország)
80%
80%
Duna House Hypoteky s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60 (Csehország)
80%
80%
Center Reality s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60 (Csehország)
80%
80%
HGroup S.p.A.
24121 Bergamo, via Martiri di Cefalonia 5 (Olaszország)
71%
0%
Credipass S.r.l.
24121 Bergamo, via Martiri di Cefalonia 5 (Olaszország)
67%
0%
Medioinsurance S.r.l.
24121 Bergamo, via Martiri di Cefalonia 5 (Olaszország)
71%
0%
Realizza S.r.l.
24121 Bergamo, via Martiri di Cefalonia 5 (Olaszország)
58%
0%
Relabora S.r.l.
24121 Bergamo, via Martiri di Cefalonia 5 (Olaszország)
53%
0%
Közös vezetésű vállalkozásként
Hunor utca 24 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
50%
50%
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
4
2. Piaci, gazdasági környezet bemutatása
2.1 Hitelpiac
1
A Cégcsoport 2022. januárjában felvásárolta a Hgroup Spa. cégcsoportot amelynek Credipass S.r.l.
leányvállalata Olaszország egyik legnagyobb hitelközvetítője. Az akvizíciót követően a Csoport
Olaszországban, Lengyelországban és Magyarországon végez hitelközvetítői tevékenységet.
2022-ben a Cégcsoport földrajzi piacain a lakosság hitelkitettsége európai összehasonlításban nem
jelentős, az MNB és az EKB adatai szerint Olaszországban 36, Lengyelországban 27, Magyarországon a
GDP 14%-át tette ki a lakossági hitelállomány 2022. III. negyedévében. A háztartási hitelállomány éves
változása mérsékelt volt a régióban: Magyarországon 6,3%, Olaszországban 3,3%, míg
Lengyelországban 4,4%-kal csökkent.
Forrás: Magyar Nemzeti Bank, Hitelezési folyamatok 2023. március
Az infláció megjelenésével 2021. végén Magyarországon, majd Lengyelországban is kamatemelési
ciklust kezdtek a nemzeti bankok, 2022. során az ukrán-orosz háború kitörésével és az energiapiaci
sokk hatására az amerikai és az európai központi bankok is emelni kényszerültek. A kamatemelésnek
eltérő hatásai lehetnek az egyes országok hitelpiacaira annak függvényében, hogy milyen a lakossági
hitelállomány és a jellemző hitelkihelyezések megoszlása kamatperiódus szerint.
Magyarországon a lakáshitel kamatok 2022. januári 4,7%-ról decemberre fokozatosan 11,3%-ra
emelkedtek. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2022. évben 2 418 milliárd Ft lakossági hitel került
kibocsátásra, 10,1%-kal elmaradva a megelőző évtől. A csökkenés az év harmadik és negyedik
negyedévében gyorsult fel, rendre 25,2 és 34,3%-ot tett ki év/év alapon. A lakáshitelek részaránya a teljes
hitelkihelyezésen belül éves átlagban nem változott, ugyanakkor az év végén tapasztalt csökkenés
1
Forrás: https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/hitelezesi-folyamatok/hitelezesi-folyamatok-2023-marcius
94
80
63
60
60
55
54
53
53
50
47
47
45
44
44
36
33
32
30
27
22
21
21
21
20
15
14
13
Dánia
Svédország
Hollandia
Franciaország
Luxemburg
Portugália
Finnország
Spanyolország
Németország
Eurozóna
Málta
Szlovákia
Belgium
Ciprus
Ausztria
Olaszország
Csehország
Észtország
Horvátország
Lengyelország
Görögország
Szlovénia
Írország
Litvánia
Bulgária
Lettország
Magyarország
Románia
Lakossági hitelek GDP-hez viszonyított aránya, %
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
5
intenzívebben érintette a lakáshiteleket ahol a harmadik és negyedik negyedévi csökkenés rendre 28,9 és
53,9%-ot tett ki év/ év alapon. Összesen 1 195 milliárd Ft lakáscélú hitelt vett fel a lakosság, 8,3%-kal
kevesebbet, mint 2021-ben. A Csoport várakozásai szerint az infláció lassulásával a hitelkamatok fokozatos
mérséklődése várható 2023. során.
Az MNB felmérése szerint a lakossági szegmensekben a bankok 18 százaléka vár jelzáloghitel volumen
növekedést, míg 8% csökkenést.
A Polish Bank Association adatai szerint Lengyelországban 2022. első három negyedévében 40,8%-kal 37,5
milliárd PLN-re esett a lakáshitel piac
2
. A lengyel Credit Information Bureau (BIK) adatai szerint 49,1%-kal
csökkent a jelzáloghitel-piac 2022. év egészében. A drasztikus esés a jellemzően rövid kamatperiódusú
termékstruktúra, emelkedő kamatok, szigorú PTI szabályok (payment-to-income, jövedelemarányos
törlesztő) és a mindezek következtében eltűnő lakossági hitelképességnek tudható be. A lengyel szabályozó
hatóság (KNF) fix kamatozású hitelek esetében enyhítette a PTI szabályokat, ami átlagosan 20%-kal emeli a
felvehető hitel összegét. A változás pozitív hatása már akár 2023. második negyedévétől jelentősebb lehet,
így a piaci mélypont várhatóan 2022. utolsó vagy 2023. első negyedévére tehető. Továbbá, a lengyel
kormány fiatal, első lakásukat vásárlók számára tervezi kamattámogatott hitelek bevezetését az év
folyamán ami további lendületet adhat az ingatlan és hitel piacoknak.
A Hypostat adatai szerint Olaszországban 79 milliárd EUR (+3,6% év/év) volt az új jelzáloghitel kihelyezések
összege 2021-ben, a fennálló hitelállomány pedig 409 milliárd EUR-t tett ki. Az olasz hitelpiacon hosszú
kamatperiódusú hitelek a népszerűek és a hitelkamatok emelkedésével a CRIF elemzői
3
szerint a teljes olasz
jelzálogpiac 22,7%-kal csökkent 2022. év egészében, 2023. első hónapjában pedig folytatódott a
kétszámjegyű csökkenés, 22,8%-kal esett a piac 2022. januárjához képest. Bár a közvetítők teljes piacon
belüli részesedése jelentősen növekedett a covid előtti 10% körüli szintről az elmúlt években, még mindig
csak 20% körüli és további hosszú távú növekedési lehetőséget tartogat a Csoport számára. További
lehetőséget jelent a kamatmozgásokra kevésbé érzékeny, a hitelmixben válságtűrőbbnek számító CQS
(cessione del quinto), bérrel és nyugdíjjal fedezett hitelek terén való piacszerzés.
2.2 Ingatlanpiac
Az Európai Unió lakosságának 69,9%-a él saját tulajdonú ingatlanban az Eurostat 2021-es statisztikája
alapján. Csoport országaiban átlag feletti az ingatlantulajdonlás aránya (Magyarországon 91,7%,
Lengyelországban 86,8%, Csehországban 78,3%, Olaszországban pedig 73,7%), ami stabil piacot jelent
a Csoport elsősorban privát lakásvásárlókat és eladókat kiszolgáló ingatlanközvetítési tevékenysége
számára. Magyarországon, Lengyelországban és Olaszországban az európai uniós átlag feletti a
túlzsúfolt lakóingatlanok aránya, hosszú távon az ingatlanállomány bővülése várható e piacokon.
A Duna House Csoport becslése szerint a magyarországi lakóingatlan piacon 2022-ben 125 ezer
tranzakció valósult meg, ami 22%-os csökkenést jelent 2021-hez képest. A COVID-19 után átalakuló
fogyasztói magatartás hatására felpörgő ingatlanpiacot jelentősen lehűtötték az inflációs nyomásra
megemelt hitelkamatok. A Cégcsoport által publikált Duna House Barométerben közzé tett adatok
alapján lokáció és lakástípus függvényében, átlagosan 20-25%-kal drágultak a használt lakások 2021.
év végéhez képest, ugyanakkor az utolsó két negyedévben már nominális szinten is csökkenés
figyelhető mega csúcsnak számító 2022. második negyedévhez képest
4
. Jelentős volt az igénybe vett
2
Forrás: Raport Amron-Sarfin 2022 Q3, Polish Bank Association (ZBP)
3
Forrás: https://www.crif.it/ricerche-e-pubblicazioni/barometri/
4
Forrás: a Duna House Franchise Kft. által kiadott Duna House Barométer 138. száma
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
6
állami támogatások szerepe, a Cégcsoport saját adatai szerint a hiteligénylések 24,7%-a mellé CSOK
igénylést is adtak be a vevők 2021. utolsó negyedévében.
Lengyelországban több negatív tényező alakította az ingatlanpiacot. Az orosz-ukrán háború általános
bizonytalanságot jelent a térségben, amelyet tetézett a kamatszintek jelentős emelkedése. Az árak
2021. végéhez képest 6-7%-ot emelkedtek, ugyanakkor jelentős, régiónként 5-10%-ot csökkentek a
csúcsnak számító 2022. harmadik negyedévhez képest
5
. Lengyelországban megközelítőleg 700 ezer
ingatlantranzakció történt 2021-ben, 2022-re nem érhetők el hivatalos adatok. Lengyelországban,
Magyarországgal ellentétben sokkal korlátozottabban elérhetők a lakástámogatási programok, a piac
fellendülését a kamatszintek és a hitelfelvételi korlátok fogják jelentősen befolyásolni.
Olaszországban a lakáspiaci tranzakciók 2014 óta növekedési pályán vannak, amelyet csak a COVID-19
tört meg 2020-ban. A lakásértékesítések száma 748 500 körül volt 2021-ben, 34%-kal több, mint 2020-
ban és 24%-kal több, mint 2019-ben. Az Olasz Nemzeti Statisztikai Intézet (ISTAT) előzetes becslései
szerint 2022. harmadik negyedévében 3,0%-kal nőtt a lakásárindex éves szinten. 2022. második
negyedéves adatok szerint az ingatlantranzakciók száma 6,4%-kal bővült egy év alatt.
5
Forrás: A Metrohouse Franchise S.A. által kiadott Barometr Metrohouse i Credipass 2022. IV. negyedévi száma
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
7
3. A Csoport pénzügyi és vagyoni helyzetének bemutatása
3.1 Eredménykimutatás
adatok eFt-ban
2022
2021
Értékesítés nettó árbevétele
30 264 318
14 461 930
Egyéb működési bevétel
404 860
298 345
Bevételek összesen
30 669 178
14 760 275
Saját termelésű készletek állományváltozása
(1 256 657)
411 014
Anyagköltségek
(228 674)
(261 572)
Eladott áruk és szolgáltatások
(2 041 847)
(2 217 319)
Igénybevett szolgáltatások
(20 258 213)
(8 966 933)
Személyi jellegű ráfordítások
(1 817 286)
(841 216)
Értékcsökkenés és amortizáció
(778 531)
(187 507)
Értékcsökkenés eszközhasználati jog
(235 589)
(134 782)
Egyéb működési ráfordítások
(616 049)
(866 513)
Működési költségek
(27 232 846)
(13 064 828)
Működési eredmény
3 436 332
1 695 447
Pénzügyi bevételek
803 489
225 562
Pénzügyi ráfordítások
(739 094)
(291 685)
Részesedés közös vezetésű vállalkozások eredményéből
214 439
156 676
Folytatódó tevékenységek adózás előtti eredménye
3 715 166
1 786 000
Jövedelemadók
(775 936)
(311 831)
Folytatódó tevékenységek adózott eredménye
2 939 230
1 474 169
Megszűnő tevékenységek
Megszűnő tevékenység adózott eredménye
881
Adózott eredmény
2 940 111
1 474 169
Külföldi leányvállalatok átváltási különbözete
513 557
25 554
Egyéb átfogó jövedelem
513 557
25 554
Teljes átfogó jövedelem
3 453 668
1 499 723
Adózott eredményből
Anyavállalat tulajdonosaira jutó rész
2 710 837
1 470 419
Nem ellenőrző részesedésre jutó rész
229 274
3 751
Teljes átfogó jövedelemből
Anyavállalat tulajdonosaira jutó rész
3 102 846
1 499 573
Nem ellenőrző részesedésre jutó rész
350 822
150
Forrás: a Csoport IFRS szerinti auditált Éves Beszámolója
A Duna House Csoport rendkívüli növekedést ért el 2022-ben, konszolidált árbevétele 109%-kal 30 264
millió Ft-ra bővült (2021: 14 462 millió Ft), működési eredménye 103%-kal emelkedve 3 436 millió Ft-
ot tett ki (2021: 1 695 millió F). A növekedést meghatározóan az olasz Hgroup Spa. felvásárlása okozta
amely 2022. évben 15 569 millió Ft árbevételt és 1 404 millió Ft működési eredményt generált a
Csoport konszolidált eredményén belül. Eközben a 2. pontban bemutatott piaci folyamatok
következtében Lengyelországban (-24%, 2021: +70%) és Csehországban (-14%, 2021: + 34%) is
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
8
csökkent a Csoport árbevétele. Magyarországon a Forest Hill lakóingatlan projekt aktívan zajló átadásai
miatt 46%-kal nőtt az árbevétel (2021: +47%).
A Csoport árbevételének szerkezetében a következő változások figyelhetők meg az előző évhez képest.
Bevétel szegmensenként
2022
2021
Változás %
Pénzügyi termékközvetítés bevételei
22 806 917
9 670 318
136%
Saját iroda szegmens bevételei
1 665 686
1 951 442
-15%
Franchise szegmens bevételei
2 427 339
1 882 287
29%
Kapcsolódó szolgáltatások bevételei
332 942
324 147
3%
Befektetés szegmens bevételei
3 403 275
1 007 604
238%
Szegmensek egymással bonyolított forgalma
-371 841
-373 868
-1%
Végösszeg
30 264 318
14 461 930
109%
Forrás: a Csoport IFRS szerinti auditált Éves Beszámolója
A Csoport üzleti szegmensei nagyon eltérő dinamika mentén fejlődtek 2022. évben. A pénzügyi
termékközvetítés bevételei több, mint duplázódtak mivel a Hgroup Spa. olaszországi felvásárlása 400
milliárd Ft-tal járul hozzá a Csoport által közvetített hitelvolumenhez, ezzel a Csoport közel 730 milliárd
Ft-ra növelte közvetített hitelvolumenét (2021: 429 milliárd Ft). Szintén kimagaslóan fejlődtek a
befektetések szegmens bevételei a MyCity ingatlanfejlesztési üzletágon belül a Forest Hill projekt
átadott lakásai következtében. A szegmens átbevétele több, mint háromszorozva 3 403 millió Ft-ot tett
ki (2021: 1 008 millió Ft).
A működési költségek 108%-kal emelkedtek a 2021-as üzleti évhez képest, összesen 27 233 millió Ft-
ot tettek ki. A növekedést elsősorban a megemelkedett árbevétellel összefüggésben növekvő
közvetítési jutalékkifizetések okozták.
A Csoport 50%-os tulajdonában lévő, MyCity Residence ingatlanfejlesztés 2020-ban lezárult, a lakások
átadása nagyrészt 2020. évet érintette. A projektcég által elért eredményt „Részesedés közös vezetésű
vállalkozások eredményéből” soron mutatja ki a Cégcsoport, az év során 81 millió Ft-ot érve el (2021:
146 millió Ft). A Csoport a tulajdonszerzés 2022. január 13-i dátuma és a kontrollszerzés 2022. április
1. dátuma között szintén „Részesedés közös vezetésű vállalkozások eredményéből” soron mutatja ki a
Hgroup Spa 70%-os üzletrészére jutó 133 millió Ft-os eredményt.
A Társaság az adófizetési kötelezettség soron tartja nyilván a társasági adó és iparűzési adó fizetési
kötelezettségeit. A 2022-es üzleti évre a számított tényleges és halasztott adó együttes összege 776
millió Ft (2021: 312 millió Ft).
Összességében a Csoport adózott eredménye 2 940 millió Ft-ra duplázott (2021: 1 474 millió Ft). Az
adózott eredményen belül 229 millió Ft nem ellenőrző részesedésekre jut (2021: 4 millió Ft).
Tisztított core eredmény
A Csoport a transzparencia érdekében 2019. második negyedévétől „tisztított core” korrigált
eredménykategóriákat tesz közzé, amelyben a MyCity ingatlanfejlesztő tevékenység eredménye
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
9
mellett további korrekciót hajt végre a menedzsment által egyedinek vagy a Csoport folyamatos
eredménytermelésének megítélése szempontjából lényegesnek tartott tételekkel.
2022-ban a Csoport az alábbi korrekciókat alkalmazta:
• Portfólió átértékelés eredménye: A Csoport félévente átértékelteti befektetési célú
ingatlanjait azok piaci értékére, az értékelési különbözetet pedig eredményben ismeri el. Az
átértékelések tükrözhetik ugyan az ingatlanpiaci tendenciákat, ugyanakkor a portfólió
koncentráltsága miatt torzíthatják a core üzleti tevékenység megítélését.
• Tárgyi eszköz értékesítés eredménye: A Csoport ingatlanértékesítései nem tartoznak a
menedzsment által core tevékenységnek tekintettek közé, így az alaptevékenység könnyebb
megítélése érdekében korrigálja annak eredményét.
• Kapott támogatások: A Csoport a COVID-19 kapcsán foglalkoztatást ösztönző támogatásokat
vett igénybe Lengyelországban, amelyek nem képezik az alaptevékenység részét.
• Akvizíciós költség: A Csoport aktív akvizíciós politikát folytat, egyszerre akár több tranzakciós
célpont felvásárlásával kapcsolatban folytat tárgyalásokat. A folyamat során az átvilágítási és
tárgyalási szakaszban jogi, pénzügyi és egyéb tanácsadói költségek merülnek fel a tárgyalások
kimenetelétől függetlenül. A potenciális felvásárlásokhoz kapcsolódó tanácsadói díjak a
menedzsment véleménye szerint one-off tételek.
Adatok ezer Ft-ban
2022
2021
Változás
%
EBITDA
4 450 452
2 017 736
121%
(-) MyCity EBITDA
987 419
-442 167
-323%
Core EBITDA
3 463 033
2 459 903
41%
(-) Portfólió átértékelés eredménye
26 116
68 655
-62%
(-) Tárgyi eszköz értékesítés eredménye
71 118
-
(-) Kapott COVID támogatás
0
18 361
-100%
(-) Akvizíciós költség
-125 924
-3 864
3159%
Core-t érintő korrekciók összesen
28 690
-83 152
-135%
Tisztított core EBITDA
3 491 723
2 376 751
47%
A Csoport tisztított core EBITDA-ja 47%-kal bővülve 3 492 millió Ft-ra ugrott 2022. év egészében (2021:
2 377 millió Ft). A növekedés meghatározó motorja az olasz tevékenység volt, amely 2 120 millió Ft-tal
járult hozzá a Csoport EBITDA-jához.
A MyCity üzletág EBITDA-ja 987 millió Ft volt a 2022. évben (2021: -442 millió Ft).
Szegmensek eredménykimutatása
A Csoport működése szempontjából a stratégiai döntéseket az Igazgatóság hozza, így a szegmensek
megállapítása szempontjából az Igazgatóságnak készített kimutatásokat vette alapul a menedzsment
e pénzügyi kimutatás összeállítása során.
A DH tevékenységei mentén hat szegmenst lehet elkülöníteni:
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
10
1) A franchise szegmens a Duna House, Metrohouse és Realizza márkanevek alatt működő
franchise rendszererk működtetését végzi. A Társaság Magyarország és Lengyelország
legnagyobb lakóingatlan-közvetítő franchise hálózata és a Cégcsoport jelen van
Olaszországban és Csehországban is.
2) A Saját iroda üzemeltetés szegmens a Duna House és Metrohouse márkák alatt a Cégcsoport
által üzemeltetett ingatlanközvetítő irodákat foglalja magában.
3) A pénzügyi termékek közvetítése szegmens a Cégcsoport hitelintézetekkel és
biztosítótársaságokkal kötött többes ügynöki szerződései értelmében pénzügyi termékek
széles körét kínálja ügyfelei számára Credipass márkanév alatt Olaszországban,
Magyarországon és Lengyelországban egyaránt.
4) A kapcsolódó szolgáltatások szegmens a lakóingatlankezelési-, energiatanúsítványokkal és
értékbecsléssel kapcsolatos tevékenységet és az alapkezelési tevékenységet foglalja magában.
5) Az ingatlan befektetések szegmens a Társaság által tulajdonolt lakó és kereskedelmi célú
ingatlanok hasznosítását végzi. Itt kapnak helyet a MyCity márkanév alatt futó lakóingatlan
fejlesztési projektek is.
6) A kimutatásban a szegmensen belüli tranzakciók konszolidálásra kerültek. „Az egyéb és
kiszűrések” oszlop tartalmazza a központi szolgáltatásokat, holdingtevékenység hatását, és a
szegmensek közötti forgalmak kiszűrését.
A Csoport mérleget és eredménykimutatást készít az üzleti szegmensekre. A Csoport finanszírozását
(beleértve a pénzügyi ráfordításokat, pénzügyi bevételeket) és a nyereségadót is a Csoportra
vonatkozóan összevontan kezeli és nem osztja fel a működési szegmensekre. Ebből kifolyólag a
szegmensek eredménykimutatása Üzemi eredmény szintig értelmezhető.
A működési szegmensek közötti transzferárak a harmadik felekkel folytatott tranzakciókhoz
hasonlóan, a szokásos piaci feltételek alapján történnek.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
11
Csoport
-1
2022. év
millió Ft
Franchise
szegmens
Pénzügyi
termék
közvetítés
szegmens
Saját iroda
szegmens
Kapcsolódó
szolgáltatások
szegmens
Ingatlan
befektetés
szegmens
Egyéb és
kiszűrések
Konszolidált
összesen
Értékesítés nettó árbevétele
2 427
22 807
1 666
333
3 403
(372)
30 264
Közvetlen költségek
(543)
(16 187)
(973)
(76)
(1 965)
199
(19 545)
Bruttó fedezet
1 884
6 620
693
257
1 438
(173)
10 719
Közvetett működési költségek
(1 465)
(3 623)
(634)
(196)
(329)
(22)
(6 269)
EBITDA
419
2 997
59
61
1 109
(195)
4 450
Értékcsökkenés és
értékvesztés
(247)
(610)
(54)
(6)
(30)
(68)
(1 015)
EBIT
172
2 387
5
55
1 079
(263)
3 435
Fedezeti hányad
78%
29%
42%
77%
42%
47%
35%
EBITDA margin
17%
13%
4%
18%
33%
52%
15%
EBIT margin
7%
10%
0%
17%
32%
71%
11%
Csoport
2021. év
millió Ft
Franchise
szegmens
Pénzügyi
termék
közvetítés
szegmens
Saját iroda
szegmens
Kapcsolódó
szolgáltatások
szegmens
Ingatlan
befektetés
szegmens
Egyéb és
kiszűrések
Konszolidált
összesen
Értékesítés nettó árbevétele
1 882
9 670
1 951
324
1 008
(374)
14 461
Közvetlen költségek
(134)
(7 578)
(1 246)
(79)
(187)
76
(9 148)
Bruttó fedezet
1 748
2 092
705
245
821
(298)
5 313
Közvetett működési költségek
(995)
(729)
(468)
(175)
(1 100)
171
(3 296)
EBITDA
753
1 363
237
70
(279)
(127)
2 017
Értékcsökkenés és
értékvesztés
(194)
(11)
(70)
(5)
(29)
(14)
(323)
EBIT
559
1 352
167
65
(308)
(141)
1 694
Fedezeti hányad
93%
22%
36%
76%
81%
80%
37%
EBITDA margin
40%
14%
12%
22%
-28%
34%
14%
EBIT margin
30%
14%
9%
20%
-31%
38%
12%
Forrás: a Csoport IFRS szerinti auditált Éves Beszámolója
A Csoport üzleti szegmensei nagyon eltérő dinamika mentén fejlődtek 2022. évben.
A franchise szegmens árbevétele 29%-kal emelkedett. Eredményességi mutatóit rontotta a bekerült
olasz Realizza leányvállalat még veszteséges működése.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
12
A pénzügyi termékközvetítés bevételei 136%-kal emelkedtek 2022-ben. Fedezeti hányad szinten
jelentősen javult az operáció eredménye 29%-ra, míg a visszaeső árbevétel miatt az EBITDA és EBIT
marzsok romlottak. A növekedést az olasz Hgroup felvásárlása okozta, míg a Csoport lengyel és magyar
pénzügyi közvetítői tevékenységeinek hitelvolumene összesen 24-25%-kal csökkent a 2.1. fejezetben
ismertetett piaci változások következtében.
A saját iroda ingatlanközvetítő szegmens árbevétele 15%-ot mérséklődött 2022-ben és bár a fedezeti
hányad 42%-ra emelkedett, a csökkenő volumenek miatt eltűnt a szegmens eredménye.
Kimagaslóan teljesített a befektetések szegmens a MyCity ingatlanfejlesztési üzletágon belül a Forest
Hill projekt átadott lakásai következtében. A szegmens átbevétele több, mint háromszorozva 3 403
millió Ft-ot tett ki (2021: 1 008 millió Ft), EBITDA marzsa pedig 33%-ra ugrott.
A Csoport konszolidált EBITDA-ja az összehasonlító időszak 2 018 millió Ft-ról az idei év végére 4 450
millió Ft-ra, 121%-kal emelkedett.
Az alábbi táblázatban a Duna House Csoport egyes országokban realizált árbevétele és EBITDA-ja kerül
bemutatásra:
Adatok ezer Ft-ban
2022
2021
Értékesítés nettó árbevétele
Magyarország
7 706 030
5 275 276
Olaszország
15 569 015
Lengyelország
6 620 557
8 756 209
Csehország
368 716
430 445
Értékesítés nettó árbevétele összesen
30 264 318
14 461 930
EBITDA
Magyarország
2 333 020
1 194 292
Olaszország
2 119 816
Lengyelország
17 907
789 470
Csehország
(20 291)
33 974
EBITDA összesen
4 450 452
2 017 736
Működési eredmény
Magyarország
2 104 321
968 630
Olaszország
1 403 877
Lengyelország
(51 575)
692 843
Csehország
(20 291)
33 974
Működési eredmény összesen
3 436 332
1 695 447
Forrás: a Csoport IFRS szerinti auditált Éves Beszámolója
A Cégcsoport az olaszországi akvizícióval újrapozícionálta magát a nemzetközi piacokon. Az olasz
Hgroup a Csoport árbevételének több, mint 51%-át, az EBITDA 48%-át adta 2022. évben.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
13
Magyarországon az éves árbevétel 46%-kal emelkedett, az EBITDA 95%-kal ugrott 2021. évhez képest.
A hazai tevékenység árbevételére jelentős hatással volt a Forest Hill lakások felpörgő átadása, ami
2021. évhez képest 2 427 millió Ft-tal növelte az árbevételt és közel 1 430 millió Ft-tal javította az
EBITDA-t.
A Cégcsoport lengyel leányvállalatainak árbevétele év/év alapon 24%-kal csökkent, EBITDA-ja 18 millió
Ft-ra, működési eredménye 52 millió Ft veszteségbe fordult a volumenek drasztikus esése, valamint a
működési költségek növekedése következtében.
Különbségek 2022. IV. negyedéves jelentésben közzétett nem-auditált és az Éves Beszámolóban
szereplő auditált pénzügyi kimutatások között
Annak érdekében, hogy a Társaság pénzügyi helyzetéről átfogó képet adjon az Igazgatóság az egyes
negyedévek lezárását követően nem-auditált konszolidált negyedéves jelentéseket tesz közzé. E
jelentésekben bemutatott előzetes adatok eltérhetnek az auditált Éves Beszámoló pénzügyi
kimutatásaitól.
A 2022. üzleti évre vonatkozóan a Cégcsoport auditált éves EBITDA-ja 8,4 millió Ft-tal meghaladja,
adózott eredménye pedig 59,0 millió Ft-tal elmarad el a 2022. IV. negyedéves jelentésben szereplő
értékektől.
millió Ft-ban
Negyedéves
jelentés
Éves
beszámoló
Eltérés
EBITDA 2022
4 442,1
4 450,5
8,4
Adózott eredmény 2022
2 999,1
2 940,1
-59,0
Az eltérések meghatározóan a Hgroup akvizíció könyvelési tételeihez, a tranzakció kapcsán keletkezett
követelések és kötelezettségek könyveléséhez kapcsolódnak.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
14
3.2 Eszközök
adatok e Ft-ban
ESZKÖZÖK
2022.12.31
2021.12.31
Éven túli eszközök
Immateriális eszközök
6 666 133
334 794
Eszközhasználati jog
1 540 929
347 380
Befektetési célú ingatlanok
982 500
1 849 500
Ingatlanok
1 787 050
409 070
Gépek és berendezések
187 097
22 840
Goodwill
5 662 784
1 775 523
Társult és közös vállalkozásokban való befektetések
101 127
214 342
Pénzügyi eszközök
110 602
62 412
Halasztott adókövetelések
910 475
228 219
Éven túli eszközök összesen
17 948 697
5 244 080
Forgóeszközök
Készletek
6 059 075
7 418 870
Vevőkövetelések
3 229 765
2 102 051
Követelések kapcsolt vállalkozással szemben
25 345
166 792
Egyéb követelések
1 665 048
403 043
Tényleges jövedelemadó követelések
192 168
46 077
Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek
10 646 364
5 226 528
Elkülönített pénzeszközök
92 550
1 270 504
Aktív időbeli elhatárolások
911 205
734 512
Értékesítésre tartott eszközök
402 421
Forgóeszközök összesen
23 223 941
17 368 377
Eszközök összesen
41 172 638
22 612 457
Forrás: a Csoport IFRS szerinti auditált Éves Beszámolója
A mérlegfőösszeg 82,1%-kal nőtt 2021. december 31-hez képest, amit a Hgroup Spa. felvásárlása és a
Csoport által megvalósított kötvénykibocsátás okozott. A felvásárlás során a Csoport összesen 6 136
millió Ft immateriális jószágot azonosított úgy, mint a Credipass márkanév és a hitelközvetítő üzletág
meglévő banki közvetítői, illetve ügynökökkel kötött szerződéseinek valós értéke. E tételek nem
szerepeltek a Hgroup Csoport kimutatásaiban, a Csoport ugyanakkor úgy véli, hogy ezen eszközök
jelentős értéket képviselnek és hasznos élettartamuk alatt értéket fognak teremteni a Csoport
számára. A felvásárlás továbbá 3 822 millió Ft goodwill-t keletkeztetett a Csoport konszolidált
kimutatásaiban.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
15
3.3 Források
adatok eFt-ban
FORRÁSOK
2022.12.31
2021.12.31
Saját tőke
Jegyzett tőke
171 989
171 989
Visszavásárolt saját részvény
(370 862)
(243 406)
Tőketartalék
1 564 066
1 544 146
Átváltási tartalék
504 502
112 494
Eredménytartalék
3 205 707
5 400 252
Anyavállalat tulajdonosaira jutó saját tőke összesen
5 075 402
6 985 475
Nem ellenőrző részesedések
175 508
(64 013)
Saját tőke összesen:
5 250 910
6 921 462
Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratú hitelek
1 404 027
Céltartalékok várható kötelezettségekre
80 035
Halasztott adó kötelezettségek
1 683 651
219 025
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek
9 139 098
Tartozások kötvénykibocsátásból
13 059 828
6 909 514
Hosszú lejáratú lízingkötelezettségek
1 470 175
372 250
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen
26 836 814
7 500 789
Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú hitelek és kölcsönök
357 048
4 373 387
Szállítói kötelezettségek
3 106 913
1 321 060
Kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben
143 845
17 950
Egyéb kötelezettségek
4 225 653
2 014 115
Rövid lejáratú lízingkötelezettségek
292 382
76 667
Tényleges jövedelemadó kötelezettségek
194 460
17 747
Passzív időbeli elhatárolások
731 777
369 280
Értékesítésre tartottnak minősített eszközökhöz közvetlenül
kapcsolódó kötelezettségek
32 836
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen
9 084 914
8 190 206
Kötelezettségek és saját tőke összesen
41 172 638
22 612 457
Forrás: a Csoport IFRS szerinti auditált Éves Beszámolója
A Társaság alaptőkéje 171.989 eFt, amely 34.387.870 db, egyenként 5 Ft névértékű, dematerializált
úton kibocsátott törzsrészvényből, valamint 1.000 db egyenként 50 Ft névértékű osztalékelsőbbségi
jogot biztosító dolgozói részvényből áll.
A Társaság által kibocsátott dolgozói részvényekhez az alábbiak szerint osztalékelsőbbségi jog
kapcsolódik. Amennyiben a közgyűlés egy adott év tekintetében osztalékfizetést rendel el, az
osztalékelsőbbséget biztosító dolgozói részvények az ugyanazon év tekintetében, az IFRS alapján
összeállított konszolidált éves beszámolója szerinti adózás utáni eredmény (korrigálva a befektetési
célú ingatlanok értékelésének és a konszolidációba tőkemódszerrel bevont részesedések
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
16
átértékelésének hatásával) 6%-ának megfelelő összeg erejéig a törzsrészvényeket megelőzően
jogosítanak osztalékra.
A dolgozói részvényekhez kizárólag az előzőek szerinti osztalékjogosultság kapcsolódik. Ennek
megfelelően a dolgozói részvények nem jogosítanak osztalékra a fenti összeg fölött, továbbá a dolgozói
részvények akkor sem jogosítanak osztalékra, amennyiben az adott pénzügyi év tekintetében az IFRS
alapján összeállított konszolidált éves beszámoló szerinti korrigált adózás utáni eredmény negatív.
A dolgozói részvényekhez fűződő osztalékelsőbbségi jog nem kumulatív és az osztalék kifizetésének
időpontjáról az Igazgatóság dönt.
Az elsőbbségi részvényekhez kapcsolódó maximálisan fizetendő osztalék az EPS számításánál
figyelembe vételre került.
A Csoport mérlegének forrásoldalát lényegesen módosította 2021. december 31-hez képest a Hgroup
SPA felvásárlása. A Csoport összesen 3 019 millió Ft vételárat fizetett meg, továbbá 3 801 millió Ft earn-
out kötelezettséggel rendelkezik a Hgroup Spa. 71,14%-os tulajdonrészére vonatkozóan, amelyek
2023-2025. években esedékesek. Ezen felül összesen 4 985 millió Ft várható opciós kötelezettséget
azonosított a Csoport ami várhatóan a 2027. évben lesz esedékes.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
17
3.4 Konszolidált Cash Flow kimutatás
2022
2021
Működési tevékenységből származó cash flow
Folytatódó tevékenységek adózás előtti eredménye
3 715 166
1 786 000
Megszűnő tevékenységek adózás előtti eredménye
968
Adózás előtti eredmény
3 716 134
1 786 000
Az adózás előtti eredménynek a nettó cash flow-val való egyeztetésére szolgáló
kiigazítások:
Az ingatlanok, gépek és berendezések, valamint a használati joggal
rendelkező eszközök értékcsökkenése és értékvesztése
1 014 120
322 289
Az immateriális javak amortizációja és értékvesztése, valamint a goodwill
értékvesztése
57 954
Részvényalapú kifizetések ráfordításai
16 945
27 157
Befektetési célú ingatlanok valós értékének csökkenése
16 500
17 800
Befektetési célú ingatlanok valós értékének növekedése
(26 116)
(68 655)
Nettó árfolyamkülönbözet
(283 991)
(91 254)
Ingatlanok, gépek és berendezések elidegenítéséből származó nyereség
(71 118)
(31)
Pénzügyi bevételek
(803 489)
(225 562)
Pénzügyi költségek
739 094
291 685
Részesedés társult vállalkozás és közös vállalkozás nyereségéből
(214 439)
(156 676)
Céltartalékok, nyugdíjak és állami támogatások mozgása
(48 777)
Működő tőke változásai
A vevőkövetelések, szerződéses eszközök, előlegek és elkülönített
pénzeszközök csökkenése/(növekedése)
2 410 035
(1 852 722)
Készletek és visszaszolgáltatási joggal rendelkező eszközök csökkenése
1 359 795
(183 061)
A szállítói és egyéb kötelezettségek, a szerződéses kötelezettségek és a
visszatérítési kötelezettségek növekedése
1 550 360
1 278 028
9 433 007
1 144 998
Kapott kamatok
485 018
23 735
Kifizetett kamatok
(479 166)
(244 184)
Fizetett jövedelemadó
(1 006 956)
(205 321)
Működési tevékenységből származó nettó cash flow
8 431 903
719 228
Befektetési tevékenységből származó cash flow
Ingatlanok, gépek és berendezések értékesítéséből származó bevételek
703 850
92 600
Ingatlanok, gépek és berendezések beszerzése
(193 185)
(168 599)
Pénzügyi eszközök vásárlása
(12 882)
(10 294)
Közös vezetésű vállalattól kapott osztalék
194 500
370 000
Leányvállalat akvizíciója, a megszerzett készpénzzel csökkentve
(2 816 389)
Befektetési tevékenységből származó nettó cash flow
(2 124 105)
283 707
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow
Részvényopciók lehívásából származó bevétel
155 612
Saját részvények vásárlása
(388 941)
(65 613)
Nem ellenőrző részesedések megszerzése
(123 356)
Lízingkötelezettségek tőkerészének kifizetése
(236 731)
(133 776)
Hitelfelvételből származó bevétel
5 914 000
80 147
Hitelek visszafizetése
(5 169 202)
(557 220)
Az anyavállalat részvényeseinek kifizetett osztalékok
(1 171 987)
(1 388 462)
Finanszírozási tevékenységből származó nettó cash flow
(1 020 605)
(2 064 923)
Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek nettó változása
5 287 192
(1 061 988)
Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek egyenlege az időszak elején
5 226 528
6 169 525
Árfolyam átváltási különbözetek pénzeszközökön és pénzeszköz
egyenértékeseken
132 644
118 991
Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek egyenlege az időszak végén
10 646 364
5 226 528
Forrás: a Csoport IFRS szerinti auditált Éves Beszámolója
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
18
A Csoport működési cash flowja 8 432 millió HUF-t tett ki 2022-ben (2021: 719 millió Ft), amit
jelentősen növeltek a Forest Hill projekt készlet soron kimutatott átadott lakásai.
A Cégcsoport 704 millió Ft-ra tett szert tárgyi eszközök értékesítéséből (2021: 93 millió Ft) és 195 millió
Ft-ra közös vezetésű vállalkozástól kapott osztalékból (2021: 370 millió Ft).
A Hgroup Spa. és leányvállalatai készpénzállományával csökkentett első vételár összesen 2 816 millió
Ft-ot tett ki.
A Csoport 5 169 millió Ft összegben fizetett vissza projekthiteleket és egyéb kölcsönöket (2021: 557
millió Ft hiteltörlesztés), valamint összesen 5 914 millió Ft-ot vont be NKP kötvénykibocsátás révén
2022. januárjában akvizíciók finanszírozására (2021: 80 millió Ft hitelfelvétel). Fizetett kamatok 479
millió Ft-ot tettek ki (2021: 244 millió Ft), kamatbevétele 485 millió Ft volt 2022-ben (2021: 24 millió
Ft).
A Csoport összesen 1 172 millió Ft osztalékot fizetett ki részvényeseinek 2022. során (2021: 1 388 millió
Ft).
A készpénz és készpénzjellegű tételek időszak végi egyenlege 2021. év végi 5 227 millió forintról 10 646
millió Ft-ra emelkedett. Ezen összegen felül további 93 millió forint felhasználása a következő
korlátozásokkal lehetséges:
Korlátozással érintett
Korlátozás jellege
Konszolidációba bevont
társaság
Bankszámlaegyenleg
Pusztakúti 12. kft.
92 050 eFt
A Forest Hill lakópark kivitelezésével
kapcsolatban fenntartott, a korábbi
kivitelezővel (Pricons Kft.) szembeni
kifizetéseket kezelő fedezetkezelői számla
zárolt egyenlege.
Akadémia Plusz 2.0 letét
500 eFt
A felnőttképzési tevékenység folytatásához
vagyoni biztosítékkal kell rendelkezni az
intézménynek.
Összesen:
92 550 eFt
A Csoport a magyarországi és olaszországi operatív működéshez köthető bankszámlákat ún. cash-pool
rendszerben működteti, ami automatizált módon megvalósuló belső csoportfinanszírozást tesz
lehetővé. A cash-pool rendszer mögött, a napi működés szempontjából megfelelő összegű általános
folyószámlahitelkeret áll rendelkezésre bármely átmeneti többletfinanszírozási igény kielégítésére. A
cash pool hitelkeret Magyarországon 100 millió Ft, Olaszországban 1,56 millió EUR.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
3.5 Konszolidált saját tőke változásaira vonatkozó kimutatás
Jegyzett tőke
Visszavásárolt
saját részvény
Tőketartalék
Eredménytartalék
Átváltási
tartalék
Anyavállalat
tulajdonosaira
jutó saját tőke
összesen
Nem
ellenőrző
részesedések
Saját tőke
összesen
Egyenleg 2020. december 31-én
171 989
(193 614)
1 526 164
5 318 283
83 340
6 906 162
(64 163)
6 841 999
Adózott eredmény
1 470 419
1 470 419
3 750
1 474 169
Egyéb átfogó jövedelem
29 154
29 154
(3 600)
25 554
Teljes átfogó jövedelem
1 470 419
29 154
1 499 573
150
1 499 723
Osztalék
(1 388 450)
(1 388 450)
(1 388 450)
Saját részvény vásárlás
(49 792)
(49 792)
(49 792)
MRP és vezetői részvényprogram
17 982
17 982
17 982
Egyenleg 2021. december 31-én
171 989
(243 406)
1 544 146
5 400 252
112 494
6 985 475
(64 013)
6 921 462
Adózott eredmény
2 710 837
2 710 837
229 274
2 940 111
Egyéb átfogó jövedelem
392 008
392 008
121 549
513 557
Teljes átfogó jövedelem
2 710 837
392 008
3 102 845
350 823
3 453 668
Akvizíció
0
(3 729 682)
(3 729 682)
(111 302)
(3 840 984)
Osztalék
(1 175 700)
(1 175 700)
(1 175 700)
Saját részvény vásárlás
(127 456)
(127 456)
(127 456)
MRP és vezetői részvényprogram
19 920
19 920
19 920
Egyenleg 2022. december 31-én
171 989
(370 862)
1 564 066
3 205 707
504 502
5 075 402
175 508
5 250 910
Forrás: a Csoport IFRS szerinti auditált Éves Beszámolója
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
4. A Csoport 2023. évre vonatkozó tervei
A Csoport Igazgatósága 2023. évre vonatkozó Vezetőségei előrejelzést tett közzé 2023. február 28-án:
2023 EBITDA sáv, mFt
2023 Adózott eredmény sáv, mFt
Olaszország
2 020
2 469
775
1 049
Magyarország
829
1 013
934
1 120
Lengyelország
-105
-70
-112
-75
Csehország
-30
-10
-35
-12
Tisztított core összesen
2 714
3 402
1 562
2 082
Tisztított core 2022
3 492
2 290
Free cash flow
MyCity ingatlanfejlesztés,
Magyarország
4,5 milliárd Ft 2023-2024 során
A Csoport core tevékenysége rekord évet zárt 2022-ben köszönhetően az olasz Hgroup felvásárlásának.
Bár a Hgroup Csoportot csak 2022. április 1-től konszolidálta, a Duna House Csoport így is teljesíteni
tudta 2022. évre vonatkozó EBITDA és Adózott eredmény célkitűzéseit.
A Forest Hill ingatlanfejlesztési projekt 2022. évben 3,3 milliárd Ft árbevételt, 1,0 milliárd Ft EBITDA-t,
617 millió Ft adózott eredményt és 1,7 milliárd Ft cash flow-t generált a Cégcsoport számára. A
fennmaradó teljes cash flow 4,7 milliárd Ft, amelyből 4,5 milliárd Ft befolyására 2023-2024. évek során
számít a Cégcsoport.
A Csoport folytatja a befektetési ingatlanportfóliójának értékesítését profiltisztítás jegyében. E
portfólió piaci értéke 1,2 milliárd Ft volt 2022. december 31-én (eladásra tartott eszközökkel együtt).
A Forest Hill projektből és a befektetési ingatlanportfólió teljes értékesítéséből várt összesen 5,9
milliárd Ft cash flow-t az Igazgatóság osztalékfizetésre vagy akvizíciókra kívánja fordítani a jövőben.
Kiegészítések
Jelen vezetőségi előrejelzés rendkívül bizonytalan makrogazdasági környezetben készült. Az orosz-
ukrán háború és a 2022. évben kibontakozó energia-, és inflációs válság rendkívül negatívan hatottak
a Csoport piacaira, ezért az idei vezetőségi előrejelzés egy szélesebb sávban mozog.
A Csoport piacai előtt a legnagyobb kihívás a kamatemelések hitelezésre és áttételesen
ingatlanvásárlásra gyakorolt hatása. A Csoport földrajzi jelenléte jelentősen diverzifikálódott az elmúlt
években, e hatásokra való érzékenység országonként eltérő lehet, együttes hatása csökkenhet:
• Olaszország: A hitelkihelyezések 20-25%-al csökkentek egy év alatt és 2023. év első
hónapjaiban további 23%-os csökkenés jellemző. A Csoport piaci lehetőségeit a teljes piachoz
képest javítja a brókeri részarányok növekedése, valamint a Csoport vezető pozíciója, így a
profitabilitás megőrizhető,
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
1
• Magyarország: A lakáshitelpiac 2022. második félévében jelentősen esett, a negyedik
negyedévben 54%-kal csökkent év/év alapon. A 20 éves BIRS 2022. októberében tetőzött, az
infláció lassulásával a hitelkamatok fokozatos mérséklődével számol a Cégcsoport 2023. során,
• Lengyelország: A hitelpiacok 70-80%-al csökkentek a 2022. év utolsó hónapjaiban, ugyanakkor
a fix kamatozású hiteleket érintő kedvező változások 2023. második negyedévétől újra
növekedési pályára állíthatják a hitel-, és ingatlanpiacokat.
5. Környezetvédelem, társadalmi szerepvállalás, foglalkoztatáspolitika, sokszínűségi
politika
A Társaság a keletkező hulladék anyagok egy részét újrahasznosítja, a csomagolóanyagokat pedig
szelektíven gyűjti. A tevékenység jellegéből adódóan a Társaság nem termel, és nem tárol veszélyes
hulladékot.
Társaságunk foglalkoztatáspolitikája és országok közötti egységesítése folyamatos fejlesztés alatt áll.
Az átlagos statisztikai létszám összehasonlító időszakhoz képesti 141-ről 217 főre emelkedett. A
Csoport olaszországi leányvállalatokkal való bővülése 62,2 fővel növelte az átlagos létszámot.
Lengyelországban 4,1 fővel nőtt a statisztikai létszám. A magyar munkavállalók száma átlagosan 9,6
fővel gyarapodott egy új értékesítési csatorna létrehozása miatt A cseh leányvállalatok esetében a
munkavállalói létszám változatlanul 1 főt tett ki 2022-ben. A Társaság hangsúlyt fektet a munkakörök
munkavállalók képessége és képzettsége alapján történő diverzifikált betöltésére.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
2
6. Az alaptőkére és saját tőkére vonatkozó információk
A Társaság alaptőkéjének felemelése
A Társaság közgyűlése 2016. szeptember 16-án a Társaság részvényeinek októberi nyilvános
kibocsátásával összefüggésben legfeljebb másfél milliárd összegű alaptőkeemelésre hatalmazta fel az
igazgatóságot. A cégbíróság a Társaság részvényeinek nyilvános kibocsátását követően kérvényezett,
mindösszesen 18.939.350,- Ft összegű alaptőkeemelés bejegyzését 2016. december 10-i végzésében
eljárási hibára hivatkozva elutasította.
A Társaság részvényesei a 2017. január 5-én megtartott rendkívüli közgyűlés során tartalmilag azonos,
ismételt határozatot hoztak az alaptőkeemelésről. A cégbíróság az alaptőkeemelést 2017. február 1.
napján kelt, Cg. 01-10-048384/50 számú végzésével a cégnyilvántartásba bejegyezte.
Az alaptőkeemelés során kibocsátott új részvények keletkeztetésére 2017. március 28-án került sor.
A Duna House Holding Nyrt. 2020. során részvényfelaprózást hajtott végre. 2020. augusztus 5-el, mint
értéknappal a 3.438.787 darab, egyenként 50 forint névértékű, dematerializált névre szóló
törzsrészvény 34.387.870 darab, egyenként 5 forint névértékű, dematerializált törzsrészvénnyé
alakult. Az átalakítás következtében 1 darab 50 forint névértékű törzsrészvény helyébe 10 darab,
egyenként 5 forint névértékű törzsrészvény lépett.
A Társaság alaptőkéjének összetétele 2022. december 31.-én
Részvényfajta
Részvény-osztály
Részvény
-sorozat
Kibocsátott
darabszám
ebből:
saját
részvény
Névérték
darabonként
Össznévérték
törzsrészvény
-
„A”
34 387 870
db
744 287
db
5 Ft
171 939 350 Ft
dolgozói
részvény
osztalékelsőbbséget
biztosító
„B”
1 000 db
0 db
50 Ft
50 000 Ft
Alaptőke nagysága:
171 989 350 Ft
A részvényekhez kapcsolódó szavazatok száma:
Részvény-
sorozat
Kibocsátott
darabszám
Szavazatok
száma
részvényen-
ként
Összes szavazat
ebből: saját
részvényre jut
Saját
részvények
száma
„A”
34 387 870 db
5
171 939 350 db
3 721 435 db
744 287 db
„B”
1 000 db
50
50 000 db
0 db
0 db
Összesen
34 388 870 db
-
171 989 350 db
3 721 435 db
744 287 db
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
3
7. Azon befektetők bemutatása, amelyek jelentős közvetlen vagy közvetett részesedéssel
rendelkeznek a Társaság saját tőkéjében (ideértve a piramisszerkezeteken alapuló és a
keresztrészesedéseket is)
Az alábbi táblázatban a foglaljuk össze a Társaság alaptőkéjére vonatkozó jelentős közvetlen vagy
közvetett részesedéssel rendelkező részvényeseket
6
, figyelembe véve a piramisszerkezeteken alapuló
és a keresztrészesedéseket is:
Részvényes neve
Birtokában lévő
részvények (db)
Alaptőkéből való
részesedés (%)
Gay Dymschiz
13 470 777
39,17%
Doron Dymschiz
13 470 777
39,17%
AEGON Magyarország Befektetési Alapkezelő Zrt.
2 613 865
7,60%
Alaptőke összesen
34 388 870
100,00%
6
2022. december 31-i állapotra vonatkozóan
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
4
8. Részvények átruházását érintő korlátozások ismertetése
Törzsrészvények elidegenítését érintő korlátozások
Részvényes neve
Máté Ferenc
Összesen
Tulajdonában álló törzsrészvények száma
(db)
302 735
302 735
Áll-e fenn elidegenítési korlátozás?
igen
Elidegenítési
korlátozás
Időszak kezdete
Időszak vége
2022.11.12
2023.11.11
120 000
120 000
2023.11.12
2024.11.11
90 000
90 000
2024.11.12
2025.11.11
60 000
60 000
2025.11.12
2026.11.11
30 000
30 000
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
5
Osztalékelsőbbséget biztosító dolgozói részvényeket érintő elidegenítési korlátozások bemutatása
Részvényes neve
Gay
Dymschiz
Doron
Dymschiz
Máté
Ferenc
Schilling
Dániel
Fülöp
Krisztián
Varga Anikó
dr
Szabadházy
András
Összesen
Tulajdonában álló
osztalékelsőbbségi jogot biztosító
dolgozói részvények száma (db)
219
219
225
77
115
92
53
1 000
Minden Osztalékelsőbbséget biztosító dolgozói részvénnyel szemben határozatlan idejű elidegenítési korlátozás áll fenn*
*A részvényes a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. tv. („Ptk.”) 6:221. §-ának megfelelően elővásárlási jogot és a 6:224. §-ának megfelelően
visszavásárlási jogot biztosít Guy Dymschiz-nek vagy Doron Dymschiz-nek határozatlan időtartamra
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
6
9. Egyéb, irányítási jogokkal és vezető tisztségviselőkkel kapcsolatos kérdések
Igazgatóság
Az Igazgatóság hatáskörébe tartozik minden olyan, a Társaság irányításával és üzletmenetével
kapcsolatos kérdés, amely az Alapszabály, vagy jogszabály rendelkezése folytán nem tartozik a
Közgyűlés vagy más társasági szervek kizárólagos hatáskörébe. Az Igazgatóság az üzleti év végén
jelentést készít a Közgyűlésre a részvényesek számára, negyedévente pedig a Felügyelőbizottságnak a
Társaság gazdálkodásáról, a Társaság vagyonáról, a Társaság pénzügyi helyzetéről és a Társaság
üzletpolitikájáról.
A Társaság Igazgatóságának tagjai 2022. december 31-én:
• Doron Dymschiz (elnök),
• Gay Dymschiz,
• Máté Ferenc,
• Dr. Nagy Jenő (nem-operatív),
• Schilling Dániel.
Doron Dymschiz és Gay Dymschiz évente rotálják az elnöki pozíciót.
Felügyelőbizottság
A Felügyelőbizottság köteles a Közgyűlés elé kerülő előterjesztéseket megvizsgálni, és ezekkel
kapcsolatos álláspontját a Közgyűlésen ismertetni. A számviteli törvény szerinti beszámolókról és az
adózott eredmény felhasználásáról a Közgyűlés csak a Felügyelőbizottság írásbeli jelentésének
birtokában határozhat. Közvetlenül a Felügyelőbizottság tesz javaslatot a Közgyűlésnek az Állandó
Könyvvizsgáló megválasztása, díjazása és visszahívása vonatkozásában.
A Társaság Alapszabályának megfelelően a Felügyelőbizottság három független tagból áll. A
Felügyelőbizottság tagjait a Közgyűlés választja meg egy éves időtartamra, amennyiben a Közgyűlés
nem rendelkezik eltérően. A Felügyelőbizottság ülése akkor határozatképes, ha azon a tagok
kétharmada, de legalább három tag jelen van.
A Társaság Felügyelő Bizottságának tagjai 2022. december 31-én:
• Redling Károly (elnök),
• Martin-Hajdu György,
• Nagy Kálmán.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
7
Audit Bizottság
Az Audit Bizottság tagjai a Felügyelőbizottság független tagjai közül – a felügyelőbizottsági tagsággal
megegyező időtartamra – a Közgyűlés által kerülnek megválasztásra.
A Társaság Audit Bizottságának tagjai 2022. december 31-én:
• Redling Károly (elnök),
• Martin-Hajdu György,
• Nagy Kálmán.
Egyéb nyilatkozatok
Nyilatkozunk, hogy a következő kérdések tekintetében az üzleti jelentés egyéb pontjaiban
közzétetteken kívül Társaságunknak nincs jelentenivalója:
• Különleges irányítási jogokat megtestesítő kibocsátott részesedések birtokosai és e jogok
bemutatása
• Bármely munkavállalói részvényesi rendszer által előírt irányítási mechanizmus, amelyben az
irányítási jogokat nem közvetlenül a munkavállalók gyakorolják.
• A szavazati jogok bármely korlátozását (különösen a meghatározott részesedéshez vagy
szavazatszámhoz kapcsolódó szavazati jog korlátozást, szavazati jogok gyakorlására vonatkozó
határidőket, valamint azon rendszereket, amelyek által a részesedésekhez fűződő pénzügyi
előnyök – a Társaság együttműködésével – elkülönülnek a kibocsátott részesedések
birtoklásától)
• A vezető tisztségviselők kinevezésére és elmozdítására, valamint az alapszabály módosítására
vonatkozó szabályok
• A vezető tisztségviselők hatásköre, különösen a részvénykibocsátásra és -visszavásárlásra
vonatkozó jogkörük
• A Társaság részvételével kötött bármely lényeges megállapodást, amely egy nyilvános vételi
ajánlatot követően a vállalkozó irányításában bekövetkezett változás miatt lép hatályba,
módosul vagy szűnik meg, valamint ezen események hatásait, kivéve, ha ezen információk
nyilvánosságra hozatala súlyosan sértené a vállalkozó méltányos üzleti érdekeit, feltéve, hogy
más jogszabály alapján sem kell nyilvánosságra hoznia azokat
• Bármely, a Társaság és vezető tisztségviselője, illetve munkavállalója között létrejött
megállapodás, amely kártalanítást ír elő arra az esetre, ha a vezető tisztségviselő lemond, vagy
a munkavállaló felmond, ha a vezető tisztségviselő vagy a munkavállaló jogviszonyát
jogellenesen megszüntetik, vagy a jogviszony nyilvános vételi ajánlat miatt szűnik meg.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
8
10. Kockázatkezelés
A Csoport eszközei közé tartoznak a pénzeszközök, értékpapírok, vevői és egyéb követelések, valamint
egyéb eszközök – kivéve az adókat. A Csoport forrásai közé tartoznak a hitelek és kölcsönök, szállítói
és egyéb kötelezettségek, kivéve az adókat és pénzügyi kötelezettségek valós értéken történő
átértékeléséből származó nyereséget vagy veszteséget.
A Csoport a következő pénzügyi kockázatoknak van kitéve:
• hitelkockázat
• likviditási kockázat
• piaci kockázat
Ez a fejezet bemutatja a Csoport fenti kockázatait, a Csoport célkitűzéseit, politikáit, folyamatok
mérését és kockázat kezelését, valamint a Csoport tőkemenedzsmentjét. Az Igazgatóság általános
felelősséget visel a Csoport létrehozása, felügyelete és kockázatkezelése terén. A Társaság
működésével kapcsolatos ellenőrzési feladatokat Felügyelő Bizottság és az Audit Bizottság látja el.
A Csoport kockázat menedzsment politikájának célja, hogy kiszűrje és kivizsgálja azokat a kockázatokat
amelyekkel szembesül a Csoport, valamint hogy beállítsa a megfelelő kontrolokat, és hogy felügyelje a
kockázatokat. A kockázat menedzsment politika és rendszer felülvizsgálatra kerül, hogy tükrözhesse a
megváltozott piaci körülményeket és a Csoport tevékenységeit.
Tőkemenedzsment
A Csoport politikája, hogy megőrizze az alaptőkét, amely elegendő ahhoz, hogy a befektetői és hitelezői
bizalom a jövőben fenntartsa a jövőbeni fejlődését a Csoportnak. Az Igazgatóság igyekszik fenntartani
azt a politikát, hogy kölcsönadásokból eredő magasabb kitettséget csak magasabb hozam mellett
vállal, az erős tőkepozíció által nyújtott előnyök és a biztonság alapján.
A Csoport tőkeszerkezete a nettó idegen tőkéből, valamint a Csoport saját tőkéjéből áll (ez utóbbi a
jegyzett tőkét, a tartalékokat és a nem ellenőrző tulajdonosok részesedését foglalja magában). E
tőkeelemekkel kapcsolatban a kiegészítő melléklet 18-20. és 22-23. pontjai adnak részletes
tájékoztatást. A Csoport akvizíciókkal kapcsolatos fizetési kötelezettségeit a 2.4.2.1. és 26. pontok
mutatják be.
A saját tőke és a jegyzett tőke arányát az alábbi táblázat mutatja be.
2022.12.31
2021.12.31
Jegyzett tőke
171 989
171 989
Saját tőke összesen
5 897 652
6 921 462
Saját tőke/Jegyzett tőke aránya
3429%
4024%
A Csoport kötvényeket bocsátott ki Duna House NKP kötvény 2030/I. és Duna House NKP kötvény
2032/I. név alatt (kiegészítő melléklet 23. pont). A Csoport - a bekövetkezés napjától számított 15
munkanapon belül - köteles a kötvényeket a lejárat előtt visszaváltani ha a kötvények hitelminősítése:
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
9
• B+ besorolás alá romlik, de nem romlik B- alá, és a leminősítés közzétételét követő két éven
belül (2*365 nap) a Kötvény nem kap B+, vagy annál magasabb hitelminősítést, vagy
• a futamidő alatt bármikor CCC besorolásra, vagy az alá romlik.
A Csoport a tőke kezelése során igyekszik biztosítani, hogy a Csoport tagjai folytatni tudják
tevékenységüket és egyúttal maximalizálják a tulajdonosok számára a megtérülést a kölcsöntőke és a
saját tőke optimális egyensúlyozásával, valamint az optimális tőkestruktúra megtartását a
tőkeköltségek csökkentése érdekében. A Csoport azt is figyeli, hogy tagvállalatainak tőkeszerkezete
megfelel-e a helyi törvényi előírásoknak.
A Társaság tőke kockázata 2022 során sem jelentős.
Hitelezési kockázat
A hitelezési kockázat annak a kockázatát fejezi ki, hogy az adós vagy a partner nem teljesíti szerződéses
kötelezettségeit, amely pedig pénzügyi veszteséget eredményez a Csoport számára. Pénzügyi
eszközök, amelyek hitelezési kockázatoknak vannak kitéve, lehetnek hosszú vagy rövid távú
kihelyezések, pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek, vevők és egyéb követelések.
A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke a maximális kockázati kitettséget mutatják. Az alábbi
táblázat a Csoport maximális hitelkockázati kitettségét mutatja 2022. december 31. és 2021. december
31-én:
Hitelezési kockázat
2022.12.31
2021.12.31
Vevőkövetelések
3 229 765
2 102 051
Egyéb követelések
1 665 047
403 043
Pénzügyi eszközök
110 602
62 412
Pénz- és pénzeszköz egyenértékesek
10 646 364
5 226 528
Elkülönített pénzeszközök
92 550
1 270 504
Összesen
15 744 328
9 064 538
Elkülönített pénzeszközök
92 550
1 270 504
Pusztakúti 12. kft.
92 050
1 159 304
Impact Asset Management Zrt.
0
110 700
Akadémia Plusz 2.0 letét
500
500
Az elkülönített pénzeszközök között 92 550 eFt (2021: 1 270 504 eFt) a Forest Hill projekthitelek,
valamint az alapkezelő és oktatási tevékenység végzéséhez szükséges alaptőke biztosítékául szolgál és
csak bizonyos korlátozásokkal hozzáférhető a Csoport számára. Ezeket a korlátozásokat a pénzügyi
kimutatások 15. jegyzetében mutattuk be.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
10
A Cégcsoport pénzeszközei és pénzeszköz-egyenértékesei (ideértve az elkülönített pénzeszközöket is)
az alábbi bankoknál vannak elhelyezve:
2022.12.31
2021.12.31
Raiffeisen Bank Zrt.
9 463 287
4 567 152
Takarékbank Zrt.
93 361
1 198 587
Bank Millennium SA
347 370
604 617
Société Générale
24 760
121 078
Banca Unicredit
673 789
0
UBI BANK
124 608
0
Összesen
10 727 175
6 491 435
Deviza kockázat
Árfolyamkockázat akkor merül fel, amikor a Csoport egyes vállalatai a funkcionális pénznemtől eltérő
pénznemben denominált tranzakciókat hajtanak végre. A Csoport politikája az, hogy amennyiben
lehetésges a csoporttagok a funkcionális pénznemben denominált kötelezettségeket a funkcionális
pénznemükben, saját tevékenységükből származó pénzeszközökkel rendezzék.
A Csoport leányvállalatai jellemzően saját funkcionális pénznemükben kötnek tranzakciókat, export –
import tevékenységet nem végeznek. Devizakitettség az egyes bérelt ingatlanoknál felmerülő, euró-
ban meghatározott bérleti díjak esetében merül fel, valamint külföldi akvizíciók esetében. A 2022.
januári HGroup akvizíció első vételárrészletére a Cégcsoport a megelőző hónapokban felépítette a
szükséges deviza összegeket.
A Csoport pénzeszközállományát az alábbi táblázat mutatja be devizákra bontva:
2022.12.31
2021.12.31
HUF
7 742 825
1 819 228
EUR
2 623 959
3 952 109
PLN
347 370
604 617
CZK
24 760
121 078
Összesen
10 738 914
6 497 032
Likviditási kockázat
A likviditási kockázat annak kockázata, hogy a Csoport nem tudja pénzügyi kötelmeit esedékességkor
teljesíteni. A Csoport likviditásmenedzselési megközelítése, hogy amennyire lehetséges, mindig
megfelelő likviditást biztosítson kötelezettségei esedékességkor történő teljesítéséhez, mind szokásos,
mind feszített körülmények között anélkül, hogy elfogadhatatlan vesztesége merülne fel vagy
kockáztatná a Csoport hírnevét. A likviditási kockázat további minimalizálása, a tranzakciós költségek
csökkentése és a hatékonyságnövelés jegyében a Csoport 2017. december 7-étől a magyarországi
operatív működéshez köthető bankszámlákat ún. cash-pool rendszerben működteti, ami automatizált
módon megvalósuló csoportfinanszírozást tesz lehetővé.
A Csoport forrásainak lejáratát az alábbi táblázat foglalja össze:
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
11
Törlesztési ütemezés összefoglaló
2022. december 31.
1 évnél
hamarabb
1 és 5 év
között
5 éven túl
Összesen
Kamatozó hitelek és kölcsönök (22. pont)
890 308
672 044
416 622
1 978 973
Kamatozó kötvények (23. pont)
468 000
4 472 400
11 403 600
16 344 000
Halasztott vételár és opciós kötelezettség
(26. pont)
2 104 019
7 701 939
0
9 805 957
Bérlőktől, ingatlan tulajdonosoktól kapott
letétek (29. pont)
263 854
263 854
Lízing kötelezettségek (6. pont)
330 712
1 559 999
0
1 890 711
Szállítói kötelezettségek (0. pont)
3 106 913
3 106 913
Összesen
7 163 805
14 406 381
11 820 222
33 390 409
2021. december 31.
1 évnél
hamarabb
1 és 5 év
között
5 éven túl
Összesen
Kamatozó hitelek és kölcsönök (22. pont)
4 373 387
4 373 387
Kamatozó kötvények (23. pont)
198 000
2 112 000
5 874 000
8 184 000
Bérlőktől, ingatlan tulajdonosoktól kapott
letétek (29. pont)
248 449
248 449
Lízing kötelezettségek (6. pont)
95 625
402 717
0
498 342
Szállítói kötelezettségek (0. pont)
1 321 060
1 321 060
Összesen
6 236 521
2 514 717
5 874 000
14 625 238
A Csoport hiteleinek és kibocsátott kötvényeinek feltételeit a kiegészítő melléklet 22. és 23. pontjai
mutatják be.
Piaci kockázat
A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak, mint az átváltási árfolyamok, kamatlábak és a
befektetési alapokba történő befektetések árai, változása befolyásolni fogja a Csoport eredményét
vagy pénzügyi instrumentumokban lévő befektetéseinek értékét. A piaci kockázat kezelésének célja a
piaci kockázatnak való kitettségek kezelése és ellenőrzése elfogadható keretek között, a haszon
optimalizálása mellett.
Ingatlanfejlesztői kockázatok
A Társaság az ingatlanfejlesztési tevékenységet jellemző, előbbiekben felsorolt finanszírozási és piaci
kockázatokon túl elsősorban az emelkedő építési költségekre fókuszál. A MyCity csoport a banki
finanszírozás bekapcsolódásáig növekvő mértékű likviditási kockázatnak van kitéve a projektcégekben
megvalósításra kerülő projektek számának növekedésével és a fejlesztési fázis előrehaladtával.
11. Mérlegzárást követő változások
A mérlegfordulónapot követően e pénzügyi kimutatások közzétételre történő jóváhagyásáig a
következő nem módosító események történtek.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
12
Hgroup kisebbségi vásárlások
A Csoport 2023. január 26-án megvásárolta a Hgroup Spa. 5,99%-os tulajdonrészét egy, a társaság
menedzsmentjében nem aktív kisebbségi tulajdonostól. A tulajdonrész és az eladó felé fennálló vételár
kötelezettségek együttes ellenértéke 2,35 millió euró volt.
A Csoport ezt követően 2023. január 31-én további 16,85%-kal, 93,98%-ra növelte tulajdoni arányát a
Hgroup Spa-ban, a társaság alapítójának, Diego Locatelli fennálló részvénycsomagjának
megvásárlásával. Az adásvételi megállapodás értelmében a tulajdonrész ellenértékét a 2021.
december 10-i adásvételi szerződésben meghatározott opciós kötelezettséggel azonos összegben és
időzítésben számolják el egymás között a felek. Az ellenértéket növeli a Hgroup Spa. által a 16,85%-os
tulajdoni hányadra a vételár kifizetéséig kifizetett osztalék.
Fimaa vásárlás
2022. március során a Hgroup Spa. 5,0% tulajdonrész megvásárlásával 99,87%-ra növelte részesedését
a Credipass S.r.l-ban, ezzel a Csoport közvetett tulajdoni hányada 71,0%-ra emelkedett.
Osztalékjavaslat
A Társaság igazgatósága a törzsrészvényekre várhatóan összesen 3 690,0 millió Ft (részvényenként
107,3 Ft) osztalékfizetést terjeszt a Társaság 2023. április 27-re tervezett Közgyűlése elé.
Saját részvény vásárlás
A Társaság Igazgatósága a Közgyűlés 2022. április 27-án meghozott döntése alapján 2022. december
31 és 2023. március 20. között összesen 71 812 darab saját részvény vásárolt tőzsdei forgalomban. A
Társaság saját részvény állománya 2023. március 20-án 816 099 darab volt.
12. Vállalatirányítási nyilatkozat
A vállalatirányítási nyilatkozatunk („Felelős Társaságirányítási Jelentés”) – tekintettel annak
terjedelmére és szerkezeti tagolására – a Budapesti Értéktőzsde weboldalán
7
kerül közzétételre.
13. A Társaságk könyvvizsgálója
A Csoport IFRS szerinti konszolidált beszámolója könyvvizsgálatra kötelezett. A könyvvizsgáló az Ernst
& Young Könyvvizsgáló Kft (1132 Budapest, Váci út 20., nyilvántartásba-vételi száma: 001165). A
könyvvizsgálatért személyében felelős kamarai tag könyvvizsgáló Domoszlai Rita, kamarai regisztrációs
száma 007371.
Az Ernst & Young Könyvvizsgáló Kft. által a Társaság részére nyújtott könyvvizsgálati szolgáltatások
értéke 83 000 euró volt 2022. évben, amely magában foglalja a Duna House Holding Nyrt egyedi és
konszolidált beszámolójának könyvvizsgálati díját, de nem tartalmazza a leányvállalatok egyedi
beszámolóinak könyvvizsgálati díját. A könyvvizsgáló egyéb szolgáltatást nem nyújtott a Társaság
részére.
7
https://bet.hu/oldalak/ceg_adatlap/$issuer/3433
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2022. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
13
14. Felelősségvállaló nyilatkozat
A Társaság Igazgatósága e jelentését a Társaság a Nemzetközi Beszámolókészítési Standardok (IFRS)
szerint összeállított, 2022. évre vonatkozó könyvvizsgált, független könyvvizsgálói jelentéssel ellátott,
konszolidált beszámolójának adatai alapján, a legjobb tudása szerint készítette el.
Jelen, összevont (konszolidált) jelentés megbízható képet ad a Társaság és annak konszolidációba
bevont vállalkozásainak helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről.
Budapest, 2023. április 6.
Az összevont (konszolidált) üzleti jelentés aláírására jogosult személyek:
_____________________________________
Doron Dymschiz
Igazgatósági tag
_____________________________________
Gay Dymschiz
Igazgatósági tag
_____________________________________
Máté Ferenc
Igazgatósági tag
_____________________________________
Dr. Nagy Jenő
Igazgatósági tag
_____________________________________
Schilling Dániel
Igazgatósági tag