1
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
KONSZOLIDÁLT ÉVES JELENTÉSE ÉS EGYEDI ÉVES JELENTÉSE
NEMZETKÖZI PÉNZÜGYI BESZÁMOLÓKÉSZÍTÉSI
STANDARDOK SZERINT
A 2021. DECEMBER 31-ÉN VÉGZŐDŐ ÉVRE
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
2
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
NEMZETKÖZI PÉNZÜGYI BESZÁMOLÓKÉSZÍTÉSI
STANDARDOK SZERINT
2021. DECEMBER 31.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
3
Tartalomjegyzék
1. Általános rész .............................................................................................................................10
1.1 A vállalkozás bemutatása ..........................................................................................................10
1.2 A mérlegkészítés alapja .............................................................................................................11
2. Számviteli politika ......................................................................................................................13
2.1 A számviteli politika lényeges elemei ........................................................................................13
2.1.1 A konszolidáció alapja.......................................................................................................13
2.1.2 Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek ....................................................................14
2.1.3 Árbevétel ..........................................................................................................................14
2.1.4 Ingatlanok, gépek, berendezések .....................................................................................15
2.1.5 Értékvesztés ......................................................................................................................15
2.1.6 Immateriális javak .............................................................................................................16
2.1.7 Goodwill ............................................................................................................................16
2.1.8 Készletek ...........................................................................................................................16
2.1.9 Követelések .......................................................................................................................17
2.1.10 Értékesítésre szánt eszközök és az azokhoz közvetlenül kapcsolódó kötelezettségek ....17
2.1.11 Pénzügyi instrumentumok ................................................................................................17
2.1.12 Céltartalékok .....................................................................................................................19
2.1.13 Befektetési célú ingatlanok ..............................................................................................19
2.1.14 Jövedelemadók .................................................................................................................20
2.1.15 Lízing .................................................................................................................................20
2.1.16 Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ................................................................................21
2.1.17 Mérlegen kívüli tételek .....................................................................................................21
2.1.18 Visszavásárolt saját részvények ........................................................................................21
2.1.19 Osztalék ............................................................................................................................21
2.1.20 Pénzügyi műveletek eredménye ......................................................................................21
2.1.21 Állami támogatások ..........................................................................................................21
2.1.22 Részvényjuttatások, opciós programok ............................................................................22
2.1.23 Elkülönített pénzeszközök ................................................................................................22
2.1.24 Fordulónap utáni események ...........................................................................................22
2.2 A számviteli politika változásai ..................................................................................................22
2.2.1 A Csoport által alkalmazott, 2021. január 1-én kezdődő üzleti évben hatályba lépő új
szabványok: 22
2.2.2 A következő, 2021. január 1-én hatályba lépő szabványok, illetve szabvány módosítások
hatása nem jelentős a Csoportra: ..........................................................................................................23
2.2.3 Az alábbi szabványok, módosítások és értelmezések várhatóan nem lesznek jelentős
hatással a Csoportra, amikor alkalmazásra kerülnek: ............................................................................23
2.3 Bizonytalansági tényezők ..........................................................................................................23
2.3.1 Goodwill értékvesztése ....................................................................................................24
2.3.2 Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés .......................................24
2.3.3 Speratív jutalékok .............................................................................................................24
2.3.4 Befektetési célú ingatlanok ..............................................................................................25
2.3.5 Értékcsökkenés .................................................................................................................25
2.4 Az üzleti kombináció részletei, a konszolidációs körbe vont vállalkozások ..............................26
2.4.1 A konszolidációba bevont leányvállalatok bemutatása ...................................................27
3. Ingatlanok, gépek és berendezések ..........................................................................................33
4. Befektetési célú ingatlanok .......................................................................................................34
5. Immateriális javak .....................................................................................................................35
6. Lízingek ......................................................................................................................................36
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
4
7. Goodwill .....................................................................................................................................37
8. Társult és közös vállalkozásokban való befektetések................................................................38
9. Pénzügyi eszközök .....................................................................................................................39
10. Halasztott adó követelések .......................................................................................................39
11. Készletek ....................................................................................................................................40
12. Vevőkövetelések ........................................................................................................................41
13. Követelések kapcsolt vállalkozással szemben ...........................................................................42
14. Egyéb követelések .....................................................................................................................42
15. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek ..........................................................................43
16. Jegyzett tőke és eredménytartalék ...........................................................................................45
17. Saját részvények ........................................................................................................................47
18. Átváltási tartalék........................................................................................................................48
19. Nem ellenőrzésre jogosító részesedés ......................................................................................48
20. Hosszú és rövid lejáratú hitelek, kölcsönök ..............................................................................49
21. Tartozások kötvénykibocsátásból..............................................................................................49
22. Halasztott adó kötelezettségek .................................................................................................50
23. Szállítói kötelezettségek ............................................................................................................50
24. Kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben .....................................................................51
25. Egyéb kötelezettségek ...............................................................................................................52
26. Árbevétel ...................................................................................................................................53
27. Egyéb működési bevételek ........................................................................................................55
28. Saját termelésű készletek állományváltozása ...........................................................................55
29. Anyagköltségek ..........................................................................................................................56
30. Eladott áruk és szolgáltatások ...................................................................................................57
31. Igénybevett szolgáltatások ........................................................................................................58
32. Személyi jellegű ráfordítások.....................................................................................................59
33. Egyéb működési ráfordítások ....................................................................................................59
34. Pénzügyi műveletek bevételei ...................................................................................................60
35. Pénzügyi műveletek ráfordításai ...............................................................................................60
36. Jövedelemadók ..........................................................................................................................61
37. Egyéb átfogó jövedelem ............................................................................................................61
38. Egy részvényre jutó eredmény ..................................................................................................62
39. Hibák visszamenőleges újramegállapítása ................................................................................62
40. Szegmensinformációk ................................................................................................................64
41. Kockázatkezelés .........................................................................................................................67
42. Pénzügyi instrumentumok.........................................................................................................72
43. Igazgatóság és Felügyelő Bizottság javadalmazása ...................................................................74
44. Mérlegfordulónap utáni események .........................................................................................75
45. Számviteli törvény által előírt egyéb közzétételi kötelezettségek ............................................75
46. Felelősségvállaló nyilatkozat és a pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése ............76
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
5
1.
Konszolidált mérleg
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
ESZKÖZÖK
Melléklet
2021.12.31
2020.12.31
(Módosított)
Éven túli eszközök
Immateriális eszközök
5
Eszközhasználati jog
6
Befektetési célú ingatlanok
4
Ingatlanok
3
Gépek és berendezések
3
Goodwill
7
Társult és közös vállalkozásokban való befektetések
8
Pénzügyi eszközök
9
Halasztott adókövetelések
10
Éven túli eszközök összesen
Forgóeszközök
Készletek
11
Vevőkövetelések
12
Követelések kapcsolt vállalkozással szemben
13
Egyéb követelések
14
Tényleges jövedelemadó követelések
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek
15
Elkülönített pénzeszköz
15
Forgóeszközök összesen
Eszközök összesen
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
6
Konszolidált mérleg
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
FORRÁSOK
Melléklet
2021.12.31
2020.12.31
(Módosított)
Saját tőke
Jegyzett tőke
16
Visszavásárolt saját részvény
17
(243 406 )
(193 614 )
Tőketartalék
16
Átváltási tartalék
18
Eredménytartalék
16
Anyavállalatra jutó saját tőke összesen
Nem ellenőrzésre jogosító részesedés
19
(64 013 )
(64 163 )
Saját tőke összesen:
Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratú hitelek
20
Halasztott adó kötelezettségek
22
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek
Tartozások kötvénykibocsátásból
21
Lízingkötelezettségek
6
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen
Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú hitelek és kölcsönök
20
Szállítói kötelezettségek
23
Kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben
24
Egyéb kötelezettségek
25
Rövid lejáratú lízing kötelezettség
6
Tényleges jövedelemadó kötelezettségek
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen
Kötelezettségek és saját tőke összesen
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
7
Konszolidált eredmény és átfogó jövedelemkimutatás
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
Melléklet
2021.01.01-
2021.12.31.
2020.01.01-
2020.12.31.
(Módosított)
Értékesítés nettó árbevétele
26
Egyéb működési bevétel
27
Bevételek összesen
Saját termelésű készletek állományváltozása
28
(411 014 )
(1 574 750 )
Anyagköltségek
29
Eladott áruk és szolgáltatások
30
Igénybevett szolgáltatások
31
Személyi jellegű ráfordítások
32
Értékcsökkenés és amortizáció
Értékcsökkenés eszközhasználati jog
6
Egyéb működési ráfordítások
33
Működési költségek
Működési eredmény
Pénzügyi bevételek
34
Pénzügyi ráfordítások
35
(291 685 )
(163 739 )
Tőkemódszerrel értékelt részesedés
8
Adózás előtti eredmény
Jövedelemadók
36
Adózott eredmény
Egyéb átfogó jövedelem
37
Teljes átfogó jövedelem
Adózott eredményből
Anyavállalatra jutó rész
Külső tulajdonosra jutó rész
Teljes átfogó jövedelemből
Anyavállalatra jutó rész
Külső tulajdonosra jutó rész
(1 361 )
Egy részvényre jutó eredmény (Ft)
38
Alap
Hígított
A 9-75. oldalakon közölt mellékletek a konszolidált beszámoló elválaszthatatlan részei
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
8
Konszolidált saját tőke változás kimutatás
Melléklet
Jegyzett tőke
Visszavásárolt
saját részvény
Tőketartalék
Eredménytartalék
Átváltási
tartalék
Anyavállalatra
jutó saját tőke
összesen
Nem
ellenőrzésre
jogosító
részesedés
Saját tőke
összesen
Egyenleg 2019. december 31-én
(176 916 )
(62 802 )
Osztalék
16
(60 500 )
(60 500 )
(60 500 )
Saját részvény vásárlás
17
(16 698 )
(16 698 )
(16 698 )
MRP és vezetői részvényprogram
17
Hibajavítás
39
(10 044 )
Teljes átfogó jövedelem
(16 639 )
(7 813 )
Egyenleg 2020. december 31-én
(193 614 )
(64 163 )
Osztalék
16
(1 388 450 )
(1 388 450 )
(1 388 450 )
Saját részvény vásárlás
17
(49 792 )
(49 792 )
(49 792 )
MRP és vezetői részvényprogram
17
Teljes átfogó jövedelem
Egyenleg 2021. december 31-én
(243 406 )
(64 013 )
A 9-75. oldalakon közölt mellékletek a konszolidált beszámoló elválaszthatatlan részei
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
Konszolidált Cash Flow kimutatás
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
Melléklet
2021.01.01-
2021.12.31
2020.01.01-
2020.12.31
(Módosított)
Működési tevékenységből származó cash flow
Adózott eredmény
Korrekciók:
Pénzügyi eredmény
34-35
Tárgyévi értékcsökkenés és használatijog eszköz értékcsökkenés
Halasztott adó
10
(21 108 )
Befektetési célú ingatlan átértékelése
27
(68 655 )
(30 800 )
Részvényprogram
17
Goodwill árfolyam változás
(35 964 )
(29 217 )
Részesedések tőke-módszerrel való értékelésének eredménye
8
(156 676 )
(310 478 )
Értékelési tartalék és ellenőrzésre nem jogosító részesedés változása
Adófizetési kötelezettség
36
Működő tőke változásai
Készletek változása
11
(183 061 )
(1 727 411 )
Vevő, egyéb köv., korlátozott pénze., kapcsolt köv. változása
12-14
(1 690 288 )
Aktív időbeli elhatárolások változása
14
(162 433 )
(93 501 )
Szállítók és kapcsolt kötelezettségek változása
23-24
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és elhatárolások
25
Passzív időbeli elhatárolások változása
25
(20 605 )
Fizetett jövedelemadó
(205 321 )
(248 556 )
Működési tevékenységből származó nettó cash flow
(202 917 )
Befektetési tevékenységből származó cash flow
Tárgyi eszközök és immateriális javak (beszerzése)
3-5
(202 256 )
(195 832 )
Tárgyi eszköz értékesítéséből bevétel
3-5
Eladásra tartott eszközök értékesítése
Vételár kiegészítés
(8 573 )
Egyéb befektetett eszközök beszerzése
Kapcsolt vállalkozástól kapott osztalék
Leányvállalat beszerzése, értékesítése (megszerzett pénzeszközök nélkül)
(339 800 )
Befektetési tevékenységből származó nettó cash flow
(439 517 )
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow
Banki hitel felvétel/(visszafizetés)
20
(477 073 )
(1 530 350 )
Tőkebefizetés / (saját részvény vásárlás)
16-17
(49 792 )
(16 698 )
Eszközhasználati jog és lízingkötelzettség változása
6
(2 670 )
(128 580 )
Osztalék fizetése
16
(1 388 462 )
(68 890 )
Kötvénykibocsátás
21
(199 706 )
Kapott / (fizetett) kamat
34-35
(20 743 )
(59 226 )
Finanszírozási tevékenységből származó nettó cash flow
(2 138 446 )
Készpénz és készpénzjellegű tételek nettó változása
(1 061 988 )
Készpénz és készpénzjellegű tételek év eleji egyenlege
Árfolyam különbözet pénzeszközökön
Készpénz és készpénzjellegű tételek év végi egyenlege
15
A 9-75. oldalakon közölt mellékletek a konszolidált beszámoló elválaszthatatlan részei
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
10
1. Általános rész
1.1 A vállalkozás bemutatása
A Duna House Holding Nyrt. - későbbiekben a „Társaság” vagy „Csoport” - 2003-ban alakult, fő
termékek közvetítési területein – vezetői pozíciót tölt be Közép-Európában. Összesen 280 ingatlanirodával
több, mint 5 000 ingatlanközvetítő és hiteltanácsadó áll ügyfelei rendelkezésére Magyarországon ,
Olaszországban, Lengyelországban és Csehországban.
A Duna House Csoport stratégiai célja, hogy kiterjessze szakértelmét a közép-európai régióra és
nemzetközi szinten is meghatározó szereplővé váljon. 2016. áprilisában került lezárásra az a tranzakció,
amelynek során a legnagyobb lengyel ingatlanközvetítő hálózat, a Metrohouse 100%-a a magyarországi
Duna House Csoport tulajdonába került. A Metrohouse Duna House Csoportba való konszolidálására
2016. április 1-jei dátummal került sor. A Társaság 2016. szeptember 2-án 80%-os tulajdont szerzett a
csehországi Duna House Franchise s.r.o-ban és rajta keresztül annak két leányvállalatában, a Center
Reality s.r.o-ban és a Duna House Hypotéky s.r.o-ban, majd 2018. november 6-án megvásárolta a lengyel
Gold Finance Sp. z.o.o hitelközvetítő társaságot, 2020. január 7-én pedig a szintén lengyel Alex T. Great
Sp- z o.o hitelközvetítő társaságot.
A Társaság 2021. december 10-én kötelező érvényű Befektetési Szerződést kötött a HGroup S.p.A. 70%-
os tulajdonrészének megvásárlására további jövőbeli opciós lehetőségekkel (Put/Call), amelyeknek
köszönhetően 100%-ra nőhet a Duna House részesedése az olasz cégcsoportban. A tranzakció 2022.
január 13-án sikeresen lezárult. Az olasz leányvállalatokat 2022. január 1-i kezdődátummal tervezi
konszolidálni a Cégcsoport.
COVID-19 hatásának bemutatása
A COVID-19 pandémia kizárólag a 2020. év második negyedévében hatott negatívan a Cégcsoport piacaira
és működésére. 2021. évi hatása elhanyagolható volt.
A Társaság székhelye 1016 Budapest, Gellérthegy u. 17 .
A Társaság székhelye 1016 Budapest, Gellért
egy u. 17.
h
A Társaság főbb tevékenységei:
- franchise rendszer(ek) értékesítése, működtetése
- ingatlanközvetítés
- pénzügyi termékek közvetítése
- biztosításközvetítés
- ingatlan értékbecslés készítése, ill. annak közvetítése
- energetikai tanúsítvány készítése, ill. annak közvetítése
- ingatlankezelés
- saját tulajdonú ingatlanok adás-vétele, bérbeadása
- lakóingatlanalap-kezelés
- ingatlanfejlesztés
A 2017. február 1-jén bejegyzett alaptőkeemelést követően a Duna House Holding Nyrt . legnagyobb
részvényese a 77,72%-os tulajdoni hányaddal rendelkező Medasev Holding Kft. (1016 Budapest,
Gellérthegy utca 17., Cg.01-09-209753).
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
11
Tulajdonos neve
Tulajdoni hányad
2021. december 31-én
Tulajdoni hányad
2020. december 31-
én
Medasev Holding Kft.
77,72%
77,72%
AEGON Magyarország Befektetési
Alapkezelő Zrt.
7,49%
6,69%
Munkavállalók
1,76%
1,72%
Visszavásárolt saját részvény
1,79%
1,48%
Külső befektetők
11,24%
12,39%
Összesen
100%
100%
A Társaság operatív irányítását az Igazgatóság végzi. A Társaság működésével kapcsolatos ellenőrzési
feladatokat Felügyelő Bizottság látja el.
1.2 A mérlegkészítés alapja
i) Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való megfelelőségről
Az éves konszolidált pénzügyi kimutatásokat az Igazgatóság 2022. április 4-én fogadta el. A konszolidált
pénzügyi kimutatások a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint, az Európai Unió (EU)
Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetett és beiktatott standardok alapján készültek. Az IFRS-t a
Nemzetközi Számviteli Standardok Bizottsága (IASB) és a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolás Értelmező
Bizottsága (IFRIC) által megfogalmazott, standardok és értelmezések alkotják.
2005. január 1-jétől a magyar számviteli törvény változása lehetővé teszi, hogy a Csoport konszolidált
beszámolóját az Európai Unió Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetett IFRS alapján készítse el.
Jelenleg az EU beiktatási folyamatai és a Csoport tevékenysége alapján nincs különbség a Csoport IFRS és
EU által elfogadott IFRS politikák között. A pénzügyi kimutatásokban szereplő közzétételek megfelelnek
az egyes standardokban foglalt követelményeknek.
A konszolidált pénzügyi kimutatások magyar forintban, ezer forintra kerekítve kerültek bemutatásra, ha
nincs ettől eltérő jelzés.
ii) A beszámoló készítésének alapja
A konszolidált pénzügyi kimutatások a 2021. december 31-ig kibocsátott és hatályos standardok és IFRIC
értelmezések szerint készültek.
A beszámoló a bekerülési érték elve alapján került összeállításra, kivéve azokat az eseteket, ahol az IFRS
más értékelési elv használatát követeli meg, mint ahogy az a számviteli politikában látható. A pénzügyi év
megegyezik a naptári évvel.
iii) Az értékelés alapja
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
12
A konszolidált pénzügyi kimutatások esetében az értékelési alapja az eredeti bekerülési érték, kivéve
azokat az eszközöket és kötelezettségeket, melyek esetében a vonatkozó Nemzetközi Beszámolási
Standard megköveteli vagy megengedi a valós értéken történő értékelést.
Az IFRS-eknek megfelelő pénzügyi kimutatások elkészítése során szükség van arra, hogy a menedzsment
szakmai megítélést, becsléseket és feltételezéseket alkalmazzon, melyek hatással vannak az alkalmazott
számviteli politikákra, valamint az eszközök és kötelezettségek, bevételek és költségek beszámolóban
szereplő összegére. A becslések és a kapcsolódó feltételezések múltbeli tapasztalatokon és számos egyéb
tényezőn alapulnak, amelyek az adott körülmények között észszerűnek tekinthetők, és amelyek
eredménye képezi azon eszközök és kötelezettségek könyv szerinti értéke becslésének alapját, amelyek
egyéb forrásokból nem határozhatók meg egyértelműen. A tényleges eredmények eltérhetnek ezektől a
becslésektől.
A becslések és az alapfeltételezések felülvizsgálatára rendszeresen sor kerül. A számviteli becslések
módosítása a becslés módosításának időszakában kerül megjelenítésre, ha a módosítás csak az adott évet
érinti, illetve a módosítás időszakában és a jövőbeli időszakokban, ha a módosítás mind a jelenlegi, mind
a jövőbeni éveket érinti.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
13
2. Számviteli politika
Az alábbiakban kerülnek bemutatásra a konszolidált pénzügyi kimutatások elkészítése során alkalmazott
jelentősebb számviteli politikák. A számviteli politikák következetesen kerültek alkalmazásra a jelen
konszolidált pénzügyi kimutatásokban szereplő időszakokra vonatkozóan. A pénzügyi beszámoló
összeállítása során alkalmazott legfontosabb számviteli elvek a következők:
2.1 A számviteli politika lényeges elemei
2.1.1 A konszolidáció alapja
Leányvállalatok
A konszolidált éves beszámoló a Duna House Holding Nyrt.-t, illetve az ellenőrzése alatt álló
leányvállalatokat foglalja magában. Ellenőrzésről általában akkor beszélünk, ha a Csoport közvetve vagy
közvetlenül birtokolja az adott társaság szavazati jogainak több, mint 50%-át, és a társaság pénzügyi és
operatív tevékenységébe történő befolyás révén előnyöket élvez annak tevékenységéből.
A megszerzett üzletrészekre az akvizíciós számvitel módszere kerül alkalmazásra, amely a megszerzéskori
értékviszonyok alapján történik az eszközök és források akvizíció időpontjára, azaz az irányítás
megszerzésének napjára vonatkozó piaci értékének alapul vételével. Az akvizíció költsége az ellenérték,
valamint a nem irányító részesedéseknek a megszerzett üzletben meglevő részesedésének összege. Az év
közben megszerzett vagy értékesített társaságok a tranzakció időpontjától kezdődően, illetve a tranzakció
időpontjáig szerepelnek a konszolidált pénzügyi kimutatásokban.
A konszolidációba bevont társaságok közötti tranzakciók, egyenlegek és eredmények, valamint a nem
realizált eredmények kiszűrésre kerülnek. A konszolidált éves beszámoló készítése során a hasonló
tranzakciókat és eseményeket egységes számviteli elveket követve rögzítik.
A nem ellenőrzésre jogosító tulajdonosokra eső tőke- és eredményrész a mérlegben és az
eredménykimutatásban külön soron jelenik meg. Az üzleti kombinációk vonatkozásában a nem
ellenőrzésre jogosító részesedések vagy valós értéken, vagy a megszerzett társaság nettó eszközeinek
valós értékéből a nem irányító tulajdonosokra jutó összeg értékében kerülnek meghatározásra. Az
értékelés módjának kiválasztása minden üzleti kombináció vonatkozásában egyedileg történik. A Csoport
vonatkozásában az összes múltbeli akvizíció esetében a nem ellenőrzésre jogosító részesedések a nem
irányító tulajdonosokra jutó összeg értékében kerülnek meghatározásra. Az akvizíciót követően a nem
irányító tulajdonosok részesedése az eredetileg felvett érték, módosítva a megszerzett társaság tőkéjében
bekövetkező változások nem irányító tulajdonosokra jutó összegével. Az időszaki összes átfogó
jövedelemből abban az esetben is részesülnek a nem ellenőrzésre jogosító tulajdonosok, ha ez
részesedésük negatív egyenlegéhez vezet.
A Csoport leányvállalatokban meglevő részesedésének olyan változásai, amelyek nem eredményezik a
kontroll elvesztését, tőke tranzakcióként kerülnek elszámolásra. A Csoport, valamint a nem ellenőrzésre
jogosító tulajdonosok részesedése kerül módosításra úgy, hogy azok tükrözzék a leányvállalatokban
meglevő részesedéseik változását. A nem ellenőrzésre jogosító tulajdonosok részesedését módosító
összeg, valamint a kapott vagy fizetett ellenérték különbsége a tőkében kerül elszámolásra, mint a
társaság tulajdonosaira jutó érték.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
14
2.1.2 Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek
Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel az anyavállalat
funkcionális, valamint a Csoport beszámolási pénzneme a magyar forint.
A nem forintban nyilvántartott devizaügyletek kezdetben az ilyen tranzakciók végrehajtásának napján
érvényes árfolyamon voltak nyilvántartva. A külföldi devizanemben fennálló követelések és
kötelezettségek a mérleg-fordulónapi árfolyamon lettek forintra átszámítva, nem tekintve, hogy az eszköz
megtérülése kétesnek minősült. A keletkező árfolyam differenciák az eredménykimutatásban a pénzügyi
bevételek, illetve ráfordítások között kerülnek kimutatásra.
A pénzügyi kimutatások magyar forintban (HUF) készültek, a legközelebbi ezerre kerekítve, kivéve ahol
ettől eltérően megjelölésre került. A konszolidált pénzügyi kimutatások magyar forintban készültek, amely
a Csoport prezentálási pénzneme.
A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben - a külföldi pénznemben lévő
összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási
árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva. Az átfogó jövedelemkimutatásban azokat az árfolyam-
különbözeteket, amelyek monetáris tételek rendezésekor, az időszak során történt kezdeti
megjelenítéskor vagy a megelőző pénzügyi kimutatásokban alkalmazott árfolyamtól eltérő árfolyam
használatból eredően keletkeznek, bevételként vagy ráfordításként vannak kimutatva abban az
időszakban, amikor keletkeztek. A külföldi pénznemben meghatározott monetáris eszközöket és
kötelezettséget a funkcionális pénznemnek a beszámolási időszak végén érvényes árfolyamán számítják
át. A valós értéken értékelt külföldi pénznemben meghatározott tételeket a valós érték
meghatározásának időpontjában érvényes árfolyamon számítják át. A vevőkövetelések, illetve a szállítói
kötelezettségek árfolyamkülönbözetei az üzleti tevékenység eredményében szerepelnek, míg a kölcsönök
árfolyamkülönbözetei a pénzügyi műveletek bevételei vagy ráfordításai soron kerülnek kimutatásra.
2.1.3 Árbevétel
Az értékesítési tranzakciók árbevétele a szállítási szerződések kondícióinak megfelelő teljesítésekor jelenik
meg figyelembe véve a lenti megjegyzéseket. Az árbevétel nem tartalmazza az általános forgalmi adót.
Valamennyi bevétel és ráfordítás az összemérés elve alapján a megfelelő időszakban kerül elszámolásra.
Az árbevételre alapvetően kétféle forrás jellemző: az eseti megbízásokhoz közvetlenül kapcsolódó
bevételek, illetve a folyamatos szolgáltatások általában havi rendszerességű elszámolása. Előbbi
alakulására a piaci változások nagyobb hatást gyakorolnak, míg az utóbbiak stabilabb bevételi forrásnak
tekinthetők - mivel azok hosszútávú szerződésekhez kötöttek -, és csak a nagymértékű piaci ingadozások
befolyásolják érdemben (franchise díjak, speratív jutalékok).
A pénzügyi intézmények az általuk fizetendő közvetítői díjat kétféle díjra bontják meg Magyarországon :
szerzési és fenntartási jutalékra. A szerzési jutalék a szerződéskötéssel összefüggésben, a fenntartási
jutalék pedig a szerződés meghatározott időpontig történő fennállásáért illeti meg a közvetítőt. A
fenntartási (speratív) jutalék esetében pénzügyi partnerenként némileg különbözőek az elszámolási elvek,
de a jelenleg érvényes jogi szabályozás alapján az ingatlannal fedezett kockázatvállalás esetén a
fenntartási jutalékot a teljes közvetítői díj legalább 20%-ában kell megállapítaniuk. Ezen jutalékforma
alapvető célja, hogy közvetítő hosszú távon érdekelt legyen a hitelfelvevők törlesztési fegyelmében. A
jutalék mértékét befolyásoló tényezők a közvetített termék típusa, annak futamideje, az érintett
hitelfelvevő késedelmes törlesztése, de akár a teljes aktív közvetített hitelállomány úgynevezett
fennmaradási rátája is. A Társaság a folyó évben leszerződött hitelösszegekre egy kalkulációs modell
szerint megbecsüli a tárgyidőszakban folyósított hitelekre várható fenntartási jutalékot, és azok a
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
15
hitelközvetítés tranzakciójának időszakában kerülnek figyelembe vételre. A kalkulációs modell a korábbi
évek tapasztalati számai alapján megbecsüli az állomány elkopásának ütemét, és folyamatosan beülteti a
tényleges adatokat a modellbe. A bevételek elszámolása az IFRS 15 (vevői szerződésekből származó
bevételek) standarddal összhangban történik.
2.1.4 Ingatlanok, gépek, berendezések
A tárgyi eszközök halmozott értékcsökkenéssel csökkentett bekerülési értéken kerülnek bemutatásra. A
halmozott értékcsökkenés magában foglalja az eszköz folyamatos használatával, működtetésével
kapcsolatban felmerült terv szerinti értékcsökkenés, valamint az eszköz nem várt, rendkívüli esemény
miatt bekövetkezett jelentős mértékű megrongálódása, sérülése miatt elszámolt terven felüli
értékcsökkenés elszámolt költségeit.
A tárgyi eszközök bekerülési értékének része az eszköz beszerzési költsége, saját vállalkozásban végzett
beruházás esetén a felmerült anyag- és bérjellegű költségek és egyéb közvetlen költségek. A tárgyi eszköz
beruházáshoz felvett hitel után elszámolt kamat az eszköz bekerülési értékét növeli az eszköz
rendeltetésének megfelelő állapotba kerüléséig.
A tárgyi eszközök könyv szerinti értéke meghatározott időközönként felülvizsgálatra kerül, annak
érdekében, hogy megállapítsák, hogy a könyv szerinti érték nem haladja-e meg az eszköz valós, piaci
értékét, mivel ez esetben terven felüli leírás elszámolása szükséges az eszköz valós, piaci értékéig. Az
eszköz valós, piaci értéke az értékesítési ár, illetve az eszköz használati értéke közül a magasabb. A
használati érték az eszköz által generált jövőbeni pénzáramlások diszkontált értéke.
A diszkontláb a társasági adózás előtti kamatlábat tartalmazza, figyelembe véve a pénz időértékét és az
eszközhöz kapcsolódó egyéb kockázati tényezők hatását is. Amennyiben az eszközhöz önállóan nem
rendelhető jövőbeni pénzáramlás, akkor azon egység pénzáramlását kell alapul venni, amely egységnek
része az eszköz. Az így meghatározott értékvesztés, terven felüli értékcsökkenés az
eredménykimutatásban jelenik meg.
A tárgyi eszközök javítási, karbantartási költsége és tartalék-alkatrészek pótlása a karbantartási kiadásokat
terhelik. Az értéknövelő beruházások és a felújítások aktiválásra kerülnek. Eladott, illetve nullára leírt,
használaton kívüli eszközök bekerülési értéke és halmozott értékcsökkenése kivezetésre kerül. Minden
ilyen módon keletkező esetleges nyereség, vagy veszteség része a tárgyévi eredménynek.
A Társaság eszközeinek értékét az eszközök hasznos élettartama alatt lineáris módszerrel írja le. Az
élettartam eszközcsoportonként a következő:
Épületek
17-50 év
Gépek, berendezések
3-7 év
A hasznos élettartamok és az értékcsökkenési módszerek legalább évente felülvizsgálatra kerülnek az
adott eszköz által nyújtott tényleges gazdasági haszon alapján. Szükség esetén a módosítás a tárgyévi
eredménnyel szemben kerül elszámolásra.
2.1.5 Értékvesztés
A Csoport minden beszámolási időszak végén felméri, hogy bármely eszköz esetében történt-e
értékvesztésre utaló változás. Amennyiben ilyen változás történt, a Csoport megbecsüli az eszköz várható
megtérülési értékét. Egy eszköz, vagy pénztermelő egység várható megtérülési értéke az értékesítési
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
16
költségekkel csökkentett valós érték és a használati érték közül a magasabb. A Csoport az eredmény
terhére értékvesztést számol el, ha az eszköz várható megtérülési értéke alacsonyabb, mint a könyv
szerinti értéke. A Csoport szükséges kalkulációkat a hosszú távú jövőbeni cash-flow tervek megfelelő
diszkontálása alapján készíti.
2.1.6 Immateriális javak
Az egyedileg beszerzett immateriális javak beszerzési áron, az üzleti kombináció során megszerzett
immateriális javak pedig valós értéken kerülnek felvételre a megszerzés időpontjában. A könyvekbe való
felvételre abban az esetben kerül sor, ha az eszköz használata bizonyíthatóan jövőbeli gazdasági javak
beáramlását eredményezi, és annak költsége egyértelműen meghatározható.
A bekerülést követően az immateriális javak vonatkozásában a bekerülési érték modell irányadó. Ezen
eszközök élettartama véges vagy nem meghatározható. A véges élettartamú eszközök amortizációja
lineáris módszerrel történik az élettartamra vonatkozó legjobb becslés alapján. Az amortizációs időszak
és az amortizáció módszere évente felülvizsgálatra kerül a pénzügyi év végén. A saját előállítású
immateriális javakkal kapcsolatos fejlesztési költségek aktiválásra kerülnek, amennyiben az IAS 38-as
standardban rögzített aktiválási kritériumok teljesülnek. Az immateriális javak évente felülvizsgálatra
kerülnek értékvesztés szempontjából egyedileg, vagy a jövedelemtermelő egység szintjén.
A védjegyek, licencek, iparjogvédelem alá eső javak és szoftverek beszerzési költségei aktiválásra kerülnek
és lineáris módszer szerint íródnak le a becsült hasznos élettartamuk alatt:
Vagyoni értékű és egyéb jogok, valamint szoftverek
3-6 év
2.1.7 Goodwill
A goodwill a megszerzett leányvállalat azonosítható nettó eszközeinek beszerzési értéke és valós értéke
közötti pozitív különbözet a megszerzés napján. A goodwill nem kerül amortizálásra, de a Csoport minden
évben megvizsgálja, hogy vannak-e arra utaló jelek, hogy a könyv szerinti érték valószínűleg nem fog
megtérülni. A goodwill az esetleges értékvesztéssel csökkentett bekerülési értéken kerül kimutatásra.
2.1.8 Készletek
A készletek a felesleges, illetve az elfekvő készletekre képzett értékvesztéssel csökkentett bekerülési
értéken vagy a nettó realizálható értéken szerepelnek attól függően, melyik az alacsonyabb. A
készletértéket a tényleges bekerülési értéken határozzák meg.
A ingatlanfejlesztési projektek bekerülési értéke tartalmaz valamennyi olyan beszerzési-, átalakítási-, és
minden más olyan közvetlen költséget, amely annak érdekében merült fel, hogy az fejlesztett ingatlan
elkészüljön. Az ingatlanfejlesztési projektek az IAS 23 Hitelfelvételi költségek standard-dal összhangban
minősített eszköznek minősülnek, mivel használatra vagy értékesítésre kész állapotba hozásuk
szükségszerűen jelentős időt vesz igénybe. Ennél fogva a projekteket finanszírozó hitelek hitelfelvételi
költségeit is figyelembe vesszük ezen készletek bekerülési értékében. A Csoporton belül ilyen célra adott
hitelek finanszírozottnál felmerülő költségei azonban, mint belső teljesítmények, kikonszolidálásra
kerülnek a készletértékből.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
17
2.1.9 Követelések
A követelések a becsült veszteségekre képzett megfelelő mértékű értékvesztéssel csökkentett nominális
értéken szerepelnek a kimutatásokban. A Csoport az IFRS 9 standard előírásaival összhangban a várható
hitelezési veszteség (expected credit loss = ECL) modelljét alkalmazva végez becslést az értékvesztés
várható összegéről.
2.1.10 Értékesítésre szánt eszközök és az azokhoz közvetlenül kapcsolódó kötelezettségek
Az IFRS 5 standard előírásaival összhangban az értékesítésre tartottnak minősített befektetett eszközök
(vagy elidegenítési csoportok) azok könyv szerinti értéke és az értékesítési költségekkel csökkentett valós
értéke közül az alacsonyabbon kerülnek értékelésre.
2.1.11 Pénzügyi instrumentumok
A pénzügyi eszköz kategóriájának meghatározásához a Csoport meghatározza, hogy a pénzügyi eszköz
adósságinstrumentum vagy tőkebefektetés. Tőkebefektetéseket eredménnyel szemben valós értéken kell
értékelni, mindazonáltal a Csoport bekerüléskor dönthet úgy, hogy a nem kereskedési céllal tartott
tőkebefektetéseket az egyéb átfogó eredménnyel szemben értékeli valósan. Amennyiben a pénzügyi
eszköz adósságinstrumentum, a besorolás meghatározásakor az alábbi pontokat kell figyelembe venni.
- Amortizált bekerülési érték - cél - a szerződéses cash flow-k beszedése, ami kizárólag a tőke és a
kint levő tőkeösszeg után járó kamat kifizetéseihez kapcsolódó cash-folw-kat tartalmazza.
- Valós érték egyéb átfogó eredménnyel szemben - tartás célja - amely szerződéses cash flow-k
beszedésével és a pénzügyi eszközök eladásával éri el célját és a pénzügyi eszköz szerződéses
feltételei meghatározott időpontokban olyan cash flow-kat eredményeznek, amelyek kizárólag a
tőke és a kint levő tőkeösszeg után járó kamat kifizetései.
- Valós érték eredménnyel szemben - amelyek nem tartoznak a fenti két pénzügyi eszköz kategória
egyikébe sem, vagy kezdeti megjelenítéskor eredménnyel szemben valós értéken értékeltnek
lettek megjelölve.
A pénzügyi kötelezettségeket amortizált bekerülési értéken kell értékelni, kivéve azokat a pénzügyi
kötelezettségeket, amelyeket eredménnyel szemben valósan kell értékelni vagy a Csoport a valós
értékelés opciót választotta.
Eredménnyel szemben valósan kell értékelni a kereskedési célú pénzügyi kötelezettségeket és a
származékos termékeket. A Csoport a kezdeti megjelenítéskor visszavonhatatlanul az eredménnyel
szemben valós értéken értékeltként jelölhet meg egy pénzügyi kötelezettséget, ha:
- Megszüntet vagy lényegesen csökkent valamely értékelési vagy megjelenítési inkonzisztenciát,
vagy
- A pénzügyi kötelezettségek egy csoportjának vagy a pénzügyi eszközök és pénzügyi
kötelezettségek egy csoportjának kezelése, valamint teljesítményének értékelése valós érték
alapon, egy dokumentált kockázatkezelési vagy befektetési stratégiával összhangban történik.
A követő értékelés az adott pénzügyi instrumentum besorolásán alapszik.
Amortizált bekerülési értéken történő értékelés
Az amortizált bekerülési érték a pénzügyi eszköznek, vagy kötelezettségnek az eredeti bekerülési értéke
csökkentve a tőketörlesztésekkel, növelve, vagy csökkentve az eredeti bekerülési érték és a lejáratkori
érték közötti különbözet halmozott amortizációjával, és csökkentve az esetleges értékvesztés vagy
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
18
behajthatatlanság miatti leírás összegével. A kamatlábhoz az effektív kamatláb módszert kell használni, a
kamatot az eredményben kell elszámolni.
Az eszköz valós érték változását csak a kötelezettség kivezetésekor vagy átsorolásakor kell az
eredményben szemben elszámolni.
Egyéb átfogó eredménnyel szemben valós értéken értékelt adósságinstrumentumok
Az eszközt valós értéken kell értékelni. A kamatbevételt, értékvesztést és devizás árfolyamkülönbözeteket
az eredményben kell elszámolni (hasonlóan az amortizált bekerülési értéken értékelt eszközökhöz). A
valós érték változásokat az egyéb átfogó eredménnyel szemben kell elszámolni. Az eszköz kivezetésekor
a korábban egyéb átfogó eredménnyel szemben elszámolt halmozott nyereséget vagy veszteséget át kell
csoportosítani az eredménybe. Az eszköz átsorolása vagy kivezetése esetén, a korábban egyéb átfogó
eredményben elszámolt, és tőkében halmozott valós érték változások átcsoportosítandók az
eredménybe, úgy, hogy ennek pont olyan hatása legyen az eredményre mintha az eszköz amortizált
bekerülési értéken lett volna értékelve a kezdeti megjelenítéstől.
Egyéb átfogó eredménnyel szemben valós értéken értékelt tőkebefektetések
Az osztalékot csak akkor lehet megjeleníteni, ha: - ennek jogát megállapították, - valószínűleg osztalékkal
kapcsolatosan gazdasági hasznok befolynak, összegét megbízhatóan lehet mérni.
A járó osztalékot eredményben kell elszámolni, kivéve, ha az osztalék egyértelműen a befektetés
költségeinek részleges megtérülését jelenti, mely esetben egyéb átfogó eredményben kell őket
bemutatni.
A valós érték változás az egyéb átfogó eredményben jelenik meg. A valós érték változás miatt elszámolt
különbözetek később sem számolhatók el eredménnyel szemben, még akkor sem, ha az eszköz
értékvesztetté vált vagy értékesítésre kerül.
Eredménnyel szemben valós értéken értékelt
Az eszközt valós értéken kell értékelni és a valós érték változásokat az eredménnyel szemben kell
elszámolni.
Valós értéken történő értékelés
A mérleg fordulónapján érvényes, tranzakciós költségek levonása nélküli jegyzett piaci árak alapján. Ha
nincs ilyen akkor más, lényegében azonos jellemzőkkel rendelkező instrumentumok érvényes piaci értéke,
vagy a befektetések alapját képező nettó eszközöktől elvárt pénzáramok alapján történik.
A pénzügyi instrumentumok kivezetése
A pénzügyi eszközök kivezetése akkor történik meg, amikor a Csoport már nem rendelkezik a pénzügyi
instrumentumban foglalt jogokkal (eladás, valamennyi pénzáram megtörtént, átadás).
Abban az esetben, ha a Csoport nem adja át, és nem is tartja meg a pénzügyi eszközhöz kapcsolódó összes
kockázatot és hozamot, de megtartja az eszköz feletti ellenőrzést, a visszatartott hozamot eszközként, míg
a megtartott kockázatból eredő lehetséges pénzkiáramlásokat kötelezettségként kell állományba venni.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
19
A Csoport akkor, és csak akkor távolíthat el a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásából pénzügyi
kötelezettséget (vagy pénzügyi kötelezettség egy részét), amikor az megszűnt - vagyis amikor a
szerződésben meghatározott kötelemnek eleget tettek, azt eltörölték, vagy lejárt.
2.1.12 Céltartalékok
A Csoport céltartalékokat mutat ki a múltbeli események következtében meglévő (jogi vagy vélelmezett)
kötelmek után, amelyeket a Csoportnak valószínűleg ki kell egyenlítenie, és ha a kötelem összege
megbízhatóan mérhető.
A céltartalékként kimutatott összeg a meglévő kötelem rendezéséhez a mérlegfordulónapon szükséges
ráfordításra vonatkozó legjobb becslés, figyelembe véve a kötelmet jellemző kockázatokat és
bizonytalanságokat. Amennyiben a céltartalék értékeléséhez a meglévő kötelem rendezéséhez várhatóan
szükséges cash-flow-t használják, a céltartalék könyv szerinti értéke ezen cash-flow-k jelenértéke.
Amennyiben a céltartalék rendezéséhez szükséges ráfordítások egy részét vagy annak egészét egy másik
fél várhatóan megtéríti, a követelést eszközként akkor van kimutatva, ha lényegileg biztos, hogy a
gazdálkodó egység megkapja a térítést és a követelés összege megbízhatóan mérhető.
A hátrányos szerződésekből fakadó meglévő kötelmek céltartalékként vannak kimutatva. A Csoport akkor
minősít hátrányosnak egy szerződést, ha a szerződés alapján fennálló kötelmek teljesítésének
elkerülhetetlen költségei meghaladják a szerződés alapján várhatóan befolyó gazdasági hasznokat.
Átszervezési céltartalék akkor kerül kimutatásra, amennyiben a Csoport elkészített egy, az átszervezésre
vonatkozó, részletes, formális tervet és a terv végrehajtásának megkezdésével vagy a terv főbb
jellemzőinek az érintettek számára történő bejelentésével jogos várakozást ébresztett az érintettekben
arra, hogy végre fogja hajtani az átszervezést. Az átszervezési céltartalék csak az átszervezéssel
kapcsolatban felmerülő közvetlen ráfordításokat foglalja magában, melyek szükségszerűen együtt járnak
az átszervezéssel és nem kapcsolódnak a gazdálkodó egység folytatódó tevékenységéhez.
2.1.13 Befektetési célú ingatlanok
Befektetési célú ingatlanként kerül kimutatásra egy ingatlan, ha azt a bérleti díjból, vagy
értéknövekedésből származó jövedelem, vagy mindkettő elérése érdekében, és nem értékesítés, vagy
termék előállítás, illetve szolgáltatásnyújtás, vagy ügyvitel céljából tartja fenn a vállalkozás. A
cégcsoportnál a befektetési ingatlanokat elsősorban hosszútávú tőkenövekedési céllal tartják.
A befektetési célú ingatlant kezdetben annak bekerülési értékén kell értékelni, figyelembe véve az ügyleti
költségeket is. A befektetési célú ingatlanok megjelenítésére a valós érték modellt választotta a
cégcsoport, a valós érték változásából származó különbségeket a tárgyévi eredmény terhére/javára
számolja el az egyéb működési bevétellel szemben. A befektetési célú ingatlanoknak nincsen terv szerinti
értékcsökkenése.
A befektetési célú ingatlanok valós értékének változásából eredő nyereség, vagy veszteség mindig azon
időszak nyereségében, vagy veszteségében kerül elszámolásra (az egyéb működési bevételek, vagy az
egyéb működési ráfordítások soron), amelyben az keletkezett. A befektetési célú ingatlant ki kell vezetni
az elidegenítéskor, vagy akkor, amikor a befektetési célú ingatlant véglegesen kivonják a használatból és
elidegenítéséből jövőbeni gazdasági hasznok nem várhatók. A befektetési célú ingatlan kivezetéséből és
elidegenítéséből eredő nyereségeket vagy veszteségeket a jövedelemre vonatkozó kimutatásban
bevételként vagy ráfordításként kell elszámolni az adott időszakban.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
20
2.1.14 Jövedelemadók
A konszolidált adózás előtti eredményt terhelő jövedelemadók mértéke a társasági és osztalékadóról
szóló törvényen, valamint a helyi iparűzési adót mértékét szabályozó rendeletek és az innováció járuléktól
szóló törvény által meghatározott adó- és járulékfizetési kötelezettségen alapul. A teljes
jövedelemadófizetési kötelezettség tárgyévi és halasztott adóelemeket tartalmaz. A Társaság a
látványsportra fizetett támogatás összegét is a társasági adó sorra sorolja be, mivel ezt tartalmában
jövedelemadónak ítéli meg.
A folyó évi adófizetési kötelezettség a tárgyévi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra. Az
adózandó nyereség eltér a konszolidált beszámolóban kimutatott adózás előtti eredménytől, az adóalapot
nem képző nyereségek és veszteségek, illetve az olyan tételek miatt, melyek más évek adózandó
nyereségében kerülnek figyelembe vételre. A Csoport folyó adófizetési kötelezettsége a mérleg
fordulónapjáig hatályban lévő vagy kihirdetett (amennyiben a kihirdetés egyenértékű a hatályba lépéssel)
adókulcs alapján kerül meghatározásra. A halasztott adó számítása a kötelezettség módszer szerint kerül
kiszámításra.
Halasztott adó azokban az esetekben keletkezik, amikor egy tétel az éves beszámolóban történő, illetve
az adótörvény szerinti elszámolásában időbeli különbség adódik. A halasztott adókövetelés és
kötelezettség megállapítása azon évek adóköteles bevételére vonatkozó adókulcsok felhasználásával
történik, amikor az időbeli különbség miatti eltérés várhatóan megtérül. A halasztott adókötelezettség és
követelés mértéke tükrözi a Csoportnak a mérleg fordulónapján fennálló, az adóeszközök és
kötelezettségek realizálódásának módjára vonatkozó becslését.
Halasztott adókövetelés a levonható időbeli eltérések, a továbbvihető adókedvezmények és negatív
adóalap vonatkozásában csak akkor szerepel a mérlegben, ha valószínűsíthető, hogy a Csoport a jövőbeni
tevékenysége során adóalapot képző nyereséget realizál, amellyel szemben a halasztott adóeszköz
érvényesíthető.
Minden mérleg fordulónapon a Csoport számba veszi a mérlegben el nem ismert halasztott
adóeszközöket, valamint az elismert adóeszközök könyv szerinti értékét. A korábban mérlegbe fel nem
vett követelések azon részét állományba veszi, amely várhatóan megtérülhet a jövőbeni
nyereségadójának csökkenéseként. Ezzel ellentétesen olyan mértékben csökkenti a Csoport halasztott
adó követelését, amely összeg megtérülésének fedezetére, várhatóan adózott nyereség nem fog
rendelkezésre állni.
A tárgyévi és halasztott adó közvetlenül a saját tőkével szemben kerül elszámolásra, amennyiben olyan
tételekre vonatkozik, amelyeket ugyanabban vagy egy másik időszakban szintén a saját tőkével szemben
számoltak el, beleértve a tartalékok nyitó értékének a számviteli politika visszamenőleges hatályú
változása miatt bekövetkező módosításait is.
A halasztott adó eszközök és kötelezettségek egymással szemben történő elszámolására akkor van
lehetőség, ha a társaságnak törvény általi joga van ahhoz, hogy az ugyanazzal az adóhatósággal szemben
fennálló tényleges adóköveteléseit és kötelezettségeit egymással szemben beszámítsa, valamint a
Csoportnak szándékában áll ezen eszközök és kötelezettségek nettó elszámolása.
2.1.15 Lízing
A Társaság 2019. január 1-től az IFRS 16 szabályait alkalmazva mutatja be lízingelt eszközeit. Az operatív
és pénzügyi lízing keretében 12 hónapot meghaladó időszakra lízingbe vett eszközöket eszközhasználati
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
21
jogként mutatja ki a Társaság a mérlegében, valamint – amennyiben az ellenérték később kerül
kiegyenlítésre – kötelezettsége is keletkezik. A Társaság eszközbérleti jogra értékcsökkenést a
kötelezettségre pedig kamatráfordítást számol el az eredménykimutatásban.
A Társaság él az IFRS 16 COVID-19 járvány kapcsán hozott módosítása által felkínált egyszerűsítéssel a
bérleti kedvezmények lízingelt eszközökre gyakorolt hatásával kapcsolatban. A Társaság az egyszerűsítést
minden olyan eszközre alkalmazza amely az IFRS 16.46B pontnak megfelel.
2.1.16 Egy részvényre jutó eredmény (EPS)
Az egy részvényre jutó hozam meghatározása, a Csoport eredményének és a részvényeknek a
visszavásárolt saját részvények időszaki átlagos állományával csökkentett állományának a figyelembe
vételével történik.
Az egy részvényre jutó hígított eredmény hasonlóan kerül kiszámításra, mint az egy részvényre jutó
eredmény. A számításnál azonban figyelembe veszik az összes hígításra alkalmas forgalomban lévő
részvényt a törzsrészvények után kiosztható hozamot megnövelve az adott időszakban figyelembe vehető
átváltoztatható részvények osztalékával és hozamával, módosítva az átváltásból eredő további
bevételekkel és ráfordításokkal, - a forgalomban lévő részvények súlyozott átlagos darabszámát
megnövelve azon további részvények súlyozott átlagos darabszámával, melyek forgalomban lennének, ha
az összes átváltoztatható részvény átváltásra kerülne.
2.1.17 Mérlegen kívüli tételek
A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek a konszolidált éves beszámoló részét képző mérlegben
és eredménykimutatásban, hacsak nem üzleti kombinációk során szerezték. A kiegészítő mellékletben
kerülnek bemutatásra, kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő források kiáramlásának esélye távoli,
minimális. A mérlegen kívüli követelések nem szerepelnek a konszolidált éves beszámoló részét képező
mérlegben és eredménykimutatásban, de amennyiben gazdasági hasznok beáramlása valószínűsíthető, a
kiegészítő mellékletben kimutatásra kerülnek.
2.1.18 Visszavásárolt saját részvények
A visszavásárolt saját részvények névértéke az IAS 1 standard előírásaival összhangban a saját tőkén belül
külön sorol kerül kimutatásra bekerülési értéken
2.1.19 Osztalék
Az osztalékot abban az évben számolja el a Társaság, amikor azt a közgyűlés jóváhagyta.
2.1.20 Pénzügyi műveletek eredménye
Pénzügyi eredmény a kamat és osztalékbevételeket, kamat és egyéb pénzügyi ráfordításokat, pénzügyi
instrumentumok valós értékelésének nyereségét és veszteségét, továbbá a realizált és a nem realizált
árfolyam-különbözeteket tartalmazza.
2.1.21 Állami támogatások
Állami támogatások akkor kerülnek elszámolásra, amikor valószínűsíthető, hogy a támogatás be fog folyni
és a támogatás folyósításához kötött feltételek teljesülnek. Amikor a támogatás költség ellentételezésére
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
22
szolgál, akkor a jövedelemre vonatkozó kimutatás javára abban az időszakban kell elszámolni, amikor az
ellentételezésre kerülő költség felmerül (egyéb bevételek között). Amikor a támogatás
eszközbeszerzéshez kapcsolódik, akkor halasztott bevételként kerül elszámolásra és a kapcsolódó eszköz
hasznos élettartama alatt évi egyenlő összegekben kerül az eredmény javára elszámolásra.
2.1.22 Részvényjuttatások, opciós programok
A Csoport bizonyos munkavállalói részére saját részvényeket juttat a munkavállalói részvény programjai
keretében. A juttatási programok részletes bemutatása a 19. mellékletben található. Ezek a juttatási
programok tőkeinstrumentumban teljesített részvényalapú kifizetésként kerülnek elszámolásra.
A munkavállalóknak és más, hasonló szolgáltatást nyújtó személyeknek nyújtott, tőkeinstrumentumban
teljesített részvényalapú kifizetések értékelése a tőkeinstrumentumok valós értékén történik a nyújtás
napján. A tőkeinstrumentumban teljesített részvényalapú kifizetések nyújtás napján meghatározott valós
értéke a megszolgálási időszak alatt (becslések változásával korrigált) lineáris módszerrel kerül
elszámolásra a Csoport ténylegesen megszolgált tőkeinstrumentumokra vonatkozó becslése alapján. A
Csoport minden beszámolási időszak végén felülvizsgálja az arra vonatkozó becslést, hogy várhatóan hány
részvény kerül megszolgálásra a nem piaci megszolgálási feltételek alapján. A Csoport a becslésben
bekövetkező változást az eredménykimutatásban a tőkével szemben számolja el.
2.1.23 Elkülönített pénzeszközök
A Csoport korlátozással érintett pénzeszközök között tartja nyilván a hitelek biztosítékául nyújtott vagy
bizonyos tevékenységek végzéséhez szükséges letétek összegét.
2.1.24 Fordulónap utáni események
Azok a beszámolási időszak vége után bekövetkezett események, amelyek pótlólagos információt
biztosítanak a Csoport beszámolási időszakának végén fennálló körülményekről (módosító tételek),
bemutatásra kerültek a beszámolóban. Azon beszámolási időszak utáni események, amelyek nem
módosítják a beszámoló adatait, a kiegészítő mellékletben kerülnek bemutatásra, amennyiben
lényegesek.
2.2 A számviteli politika változásai
A Csoport a 2021. december 31-én hatályban lévő összes standard és értelmezés rendelkezésével
összhangban állította össze a beszámolóját.
2.2.1 A Csoport által alkalmazott, 2021. január 1-én kezdődő üzleti évben hatályba lépő új
szabványok:
COVID-19 kapcsán kapott bérleti díj kedvezmények - IFRS 16 standard módosítása (kibocsátva: 2020.
május 28-án, hatályos a 2020. június 1-én és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta a
módosítást). A Társaság él az IFRS 16 COVID-19 járvány kapcsán hozott módosítása által felkínált
egyszerűsítéssel a bérleti kedvezmények lízingelt eszközökre gyakorolt hatásával kapcsolatban. A Társaság
az egyszerűsítést minden olyan eszközre alkalmazza amely az IFRS 16.46B pontnak megfelel.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
23
2.2.2 A következő, 2021. január 1-én hatályba lépő szabványok, illetve szabvány módosítások hatása
nem jelentős a Csoportra:
Kamatláb benchmark referenciareform, 2. ütem - Az IFRS 9, az IAS 39, az IFRS 7, az IFRS 4 és az IFRS 16
standardok módosítása (kibocsátva: 2020. augusztus 27-én, hatályos a 2021. január 1-én és azt követően
kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta a módosításokat).
IFRS 9 bevezetésének késleltetése - Az IFRS 4 standard módosításai (kibocsátva: 2020. június 25-én,
hatályos a 2021. január 1-én és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta a módosításokat).
2.2.3 Az alábbi szabványok, módosítások és értelmezések várhatóan nem lesznek jelentős hatással a
Csoportra, amikor alkalmazásra kerülnek:
IFRS 17 Biztosítási szerződések (kibocsátva 2017 májusában, az EU még nem fogadta be az új standardot)
A rövid és hosszú távú kötelezettségek besorolása - Az IAS 1 standard módosítása (kibocsátva: 2020.
január 23-án, hatályos a 2023. január 1-jén és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU még nem fogadta
be a módosításokat).
A pénzügyi beszámolás fogalmi keretelveire vonatkozó hivatkozások - IFRS 3 (kibocsátva: 2020. május 14-
én, hatályos a 2022. január 1-én és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta a módosításokat).
Szándékolt használat előtt értékesített eszközök - Az IAS 16 standard módosításai (kibocsátva: 2020. május
14-én, hatályos a 2022. január 1-én és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta a
módosításokat).
Hátrányos szerződések - A szerződés teljesítésének költségei - Az IAS 37 standard módosításai (kibocsátva:
2020. május 14-én, hatályos a 2022. január 1-én és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta
a módosításokat).
A számviteli politikák közzétételére vonatkozó szabályok – Az IAS 1 és IAS 8, valamint az IFRS Practice
Statement 2 módosítása (hatályos a 2023 .január 1-jén és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU
befogadta a módosításokat).
A számviteli becslések fogalma – Az IAS 8 módosítása (hatályos a 2023 .január 1-jén és azt követően
kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta a módosításokat).
Egyetlen tranzakcióból eredő eszközökhöz és kötelezettségekhez kapcsolódó halasztott adó megjelenítési
szabályai – Az IAS 12 módosítasa (hatályos a 2023 .január 1-jén és azt követően kezdődő üzleti évekre, az
EU még nem fogadta be a módosításokat).
A 2018-2020-as IFRS szabványok éves fejlesztése az IFRS 1, IFRS 9, IFRS 16, IAS 41-hez kapcsolódóan
(kibocsátva 2020. május 14-én, hatályos 2022. január 1-jén és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU
befogadta a módosításokat).
2.3 Bizonytalansági tényezők
A 2.1. pontban ismertetett számviteli politika alkalmazásakor becsléseket és feltételezéseket szükséges
alkalmazni egyes eszközök és kötelezettségek adott időpontra vonatkozó értékének meghatározásakor,
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
24
melyek más forrásból egyértelműen nem meghatározhatók. A becslési folyamat a legutolsó rendelkezésre
álló információn alapuló döntéseket és releváns tényezőket tartalmazza. Ezek a jelentős becslések és
feltételezések befolyásolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített eszközök és kötelezettségek,
bevételek és ráfordítások értékét és a függő eszközök és kötelezettségek kiegészítő mellékletben történő
bemutatását. A tényleges eredmények eltérhetnek a becsült adatoktól.
A becslések folyamatosan aktualizálásra kerülnek. A számviteli becslésekben bekövetkező változás
időszakában veendő figyelembe, ha a változás csak az adott időszakot érinti, illetve a változás időszakában
és a jövőbeni időszakokban, amennyiben mindkét időszakot érintő változásokról van szó.
A becslési bizonytalanság és a számviteli politika terén hozott kritikus döntések fő területei, amelyek a
legjelentősebb hatást gyakorolják a konszolidált pénzügyi kimutatásokban megjelenített összegekre, az
alábbiak:
2.3.1 Goodwill értékvesztése
A jelentős számviteli elvek 2.1.7. pontjában leírtaknak megfelelően a Csoport évente teszteli, hogy a
goodwill tekintetében történt-e értékvesztés. A pénztermelő egységek megtérülési értéke a használati
érték kalkuláció alapján került meghatározásra. Ezen kalkulációkhoz elengedhetetlen a becslések
alkalmazása. A goodwill értékvesztésének meghatározásához szükséges azon pénztermelő egységek
használati értékének a becslése, amelyekhez a goodwillt rendelték hozzá. A használati érték
kiszámításához elengedhetetlen, hogy a vezetőség megbecsülje a pénztermelő egység jövőben várható
cash flow-ját és a megfelelő diszkontrátát, mivel csak ezekből számítható ki a jelenérték.
2.3.2 Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés
A Csoport az IFRS 9 standarddal összhangban értékvesztést számol el a behajthatatlan és kétes
követelésekre az abból adódó veszteségek fedezetére, hogy a vevők nem tudnak fizetni. A behajthatatlan
és kétes követelésekre képzett értékvesztés megfelelőségének értékeléséhez a Csoport a várható
hitelezési veszteség (expected credit loss =ECL) modellt használja. A várható veszteség becslése során a
társaság figyelembe vesz minden rendelkezésre álló információt, legyen az a társaságon belül elérhető
vagy külső, illetve múltbeli tapasztalat vagy jövőbe tekintő előrejelzés. A hitelezési kockázat becslése
során a társaság a belső kockázatelemzési politikájának megfelelő fizetésképtelenség („default event”)
definíciót alkalmazza és a becslés során legalább a fizetés és nemfizetés valószínűségét, valamint a
pénzáramok várható időbeliségét határozza meg. A fenti előírások alapján amennyiben a pénzáramok
időzítése, vagy felmerülésének valószínűsége eltér a szerződésestől (már késedelmes fizetés esetén is),
akkor értékvesztést számol el.
A vevőkövetelések várható hitelezési veszteségeinek céltartalékmátrix segítségével történik a kiszámítása.
A társaság a vevőkövetelések hitelezési veszteségeivel múltbeli tapasztalatait használja fel a
vevőkövetelések élettartami várható hitelezési veszteségeinek becsléséhez. A céltartalékmátrix
leányvállalatonként eltérő, múltbéli tapasztalatokon alapuló céltartalékrátákat határoz meg. A
vevőkövetelések értékvesztése egyéb ráfordítások, míg visszaírása az egyéb bevételek között kerül
kimutatásra.
2.3.3 Speratív jutalékok
A Csoport speratív jutalékbevételt számol el a 2.1.3. pontban leírtaknak megfelelően. A speratív jutalékok
becslésénél a Csoport több változót is figyelembe vesz, melyek változása becslési bizonytalanságokat
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
25
jelent. A speratív jutalékok becsléséhez használt változók felülvizsgálatára minden beszámoló készítésénél
kerül sor.
2.3.4 Befektetési célú ingatlanok
A Csoport a befektetési célú ingatlanokat valós értéken értékeli, mely valós érték a legjobb becslés az
egyedi befektetési célú ingatlanokra vonatkozóan. Az ingatlanárak volatilitásának, a piaci kereslet/kínálat
változékonyságának függvényében a befektetési célú ingatlanok valós értéke jelentősen változhat. A valós
érték meghatározásához a Csoport független értékbecslőt alkalmaz
2.3.5 Értékcsökkenés
Az ingatlanok, gépek és berendezések, valamint az immateriális eszközök nyilvántartása bekerülési
értéken történik, leírásukra pedig lineárisan, hasznos élettartamuk alatt kerül sor. Az eszközök hasznos
élettartamának meghatározása a hasonló eszközökre vonatkozó korábbi tapasztalatok, valamint a várható
technológiai fejlődés és tágabb gazdasági vagy iparági tényezőkben bekövetkező változások alapján
történik. A becsült hasznos élettartamok felülvizsgálatára évente kerül sor.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
26
2.4 Az üzleti kombináció részletei, a konszolidációs körbe vont vállalkozások
Leányvállalatként
2021
2020
címe:
december 31.
december 31.
Duna House Biztosításközvetítő Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Hitelcentrum Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
DH Projekt Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Ingatlan Értékbecslő Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Franchise Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Energetikai Tanúsítvány Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Superior Real Estate Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Home Management Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
REIF 2000 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
GDD Commercial Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
SMART Ingatlan Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Impact Alapkezelő Zrt.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Home Line Center Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Akadémia Plusz 2.0 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Szolgáltatóközpont Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Metrohouse Franchise S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
100%
100%
Metrohouse S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
100%
100%
Gold Finance Sp. z. o.o
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
100%
100%
Primse.com Sp. z o.o.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
90%
-
MyCity Residential Development Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Pusztakúti 12. Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Reviczky 6-10. Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
MyCity Panoráma Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
-
Duna House Franchise s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60
80%
80%
Duna House Hypoteky s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60
80%
80%
Center Reality s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60
80%
80%
Közös vezetésű vállalkozásként
Hunor utca 24 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
50%
50%
A Társaság leányvállalatai az alábbi cégekkel bővültek:
a) A Metrohouse Franchise S.A. leányvállalatot alapított Lengyelországban 2021. folyamán
Primse.com Sp.z.o.o néven. Az új társaság ingatlanfejlesztők számára nyújt értékesítési
szolgáltatást.
b) A Pusztakúti 12. Kft leányvállalatot alapított Magyarországon 2021. márciusában MyCity Panoráma
Kft. néven. Az új társaság a MyCity Panoráma projekt fejlesztését fogja végezni.
c) A Társaság 2022. január 13-án 70%-os tulajdonrészt szerzett az olaszországi, Bergamo székhelyű
HGroup S.p.A. társaságban, amely az alábbi társaságok tulajdonosa:
o Credipass S.r.l. (amelyben a Hgroup S.p.A tulajdoni részesedése 94,78%), amely
hitelközvetítői tevékenységet végez,
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
27
o Medioinsurance S.r.l. (amelyben a Hgroup S.p.A tulajdoni részesedése 100,0%), amely
biztosításközvetítői tevékenységet végez, illetve
o Realizza S.r.l. (amelyben a Hgroup S.p.A tulajdoni részesedése 82,0%) amely
ingatlanközvetítői tevékenységet végez, valamint
o Relabora S.r.l. (amelyben a Hgroup S.p.A tulajdoni részesedése 74,0%), amely
elsődlegesen számítógépes programozással foglalkozik.
A HGroup akvizíciót részletesen a 2.4.1.19. fejezet mutatja be.
2.4.1 A konszolidációba bevont leányvállalatok bemutatása
2.4.1.1 Duna House Franchise Kft.
A leányvállalat a Duna House Franchise hálózatának üzemeltetésével foglalkozik. Legfontosabb célja új
franchise partnerek szerződtetése, valamint meglévő partnereinek megtartása és magas szintű üzleti
támogatása. A vállalat a Franchise Hálózathoz csatlakozó franchise partnereknek hozzáférést biztosít egy
jól átgondolt és formalizált rendszerhez, mely elismert márkanevet, egységes arculatot, know-how-t és
támogatást nyújt értékesítés, marketing, informatika és a működés egyéb területein.
2.4.1.2 REIF 2000 Kft.
Duna House Franchise Hálózat legnagyobb franchise partnere, mely jelenleg 13 irodát működtet. A Duna
House cégcsoport stratégiájában fontos a saját irodák működtetése, mely nagyban hozzájárul ahhoz, hogy
valós képet kapjunk az ingatlanpiac helyzetéről és segít az ingatlanpiaci innovációk, igények
feltérképezésében és azok hálózati bevezetésében.
2.4.1.3 Hitelcentrum Kft.
A Cégcsoport pénzügyi közvetítéssel foglalkozó leányvállalata, mely a hitelintézetekkel kötött többes
ügynöki szerződései értelmében pénzügyi termékek széles körét kínálja ügyfelei számára, elsősorban
lakóingatlanok vételéhez vagy értékesítéséhez kapcsolódóan. A Hitel Centrum Kft. fő fókusza jelenleg a
lakás célú hitelezési és a lakástakarék pénztári termékek közvetítése. A szolgáltatás magában foglalja az
elérhető pénzügyi termékek kiválasztásával kapcsolatos tanácsadást és a teljeskörű ügyintézést.
Szolgáltatásai az ügyfelei számára ingyenesek, azokat a hitelintézetek jutalék formájában díjazzák.
2.4.1.4 Duna House Biztosításközvetítő Kft.
A pénzügyi szolgáltatások közvetítése keretében ez a vállalat végzi a biztosítások közvetítését.
2.4.1.5 DH Projekt Kft.
A Duna House Projekt tradicionálisan új építésű ingatlanok közvetítésére helyezte a hangsúlyt és arra
specializálódott, hogy ingatlanfejlesztők számára nyújtson teljes körű elemzési, előkészítési és projekt
értékesítési szolgáltatásokat. A piaci igényeknek megfelelően 2011-től, a fő tevékenység mellett, egyre
nagyobb fókuszba kerül az ún. „banki ingatlan” tevékenység.
A DH Projekt számos pénzintézetnek segít értékesíteni egyrészt saját ingatlan portfólióját, valamint a
pénzintézettel és az adóssal együttműködve közreműködik – közös értékesítésben –, olyan ingatlanok
eladásában, melyeknél az adós nehezen vagy egyáltalán nem tudja törleszteni felvett hitelét.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
28
2.4.1.6 Duna House Ingatlan Értékbecslő Kft.
A Duna House Értékbecslő Kft. 2009-ben alakult vállalkozás, mely a pénzintézetek és más piaci szereplők
részére közvetít ingatlan értékbecslési szolgáltatást. A Duna House Értékbecslő Kft. az esetek többségében
szervezési és minőségbiztosítási feladatokat lát el, míg az értékbecslési tevékenységet az ingatlanközvetítő
hálózattól független szakemberek alvállalkozóként végzik.
2.4.1.7 Energetikai Tanúsítvány Kft.
A Csoport 2011 év végén indította az energetikai tanúsító leányvállalatát. A jogszabályban kötelezővé tett
tanúsítás egy újabb szolgáltatás a palettán, amellyel eladókat és bérbeadókat szolgál ki a Duna House. A
tanúsító hálózat gyors és piacképes megoldást nyújt, országos lefedettségű és független szakemberekből
áll.
2.4.1.8 Superior Real Estate Kft.
A vállalkozás tevékenysége a 2012. és 2014. között saját tulajdonú, lakó funkcióval rendelkező ingatlanok
adás-vétele illetve bérbeadása volt. 2015-ben a cég üzleti tevékenysége megváltozott, és onnantól kezdve
a saját tulajdonban lévő franchise irodák üzemeltetésével foglalkozik.
2.4.1.9 Home Management Kft.
A Home Management Kft. lakáscélú ingatlanok mindenre kiterjedő kezelői tevékenységét látja el, főként
külföldi ingatlantulajdonosok részére. A szolgáltatás kereteibe a következők tartoznak bele: bérbeadás,
bérleti díj fizetési monitoring, behajtás, rezsikezelés, karbantartás, könyvelés és tulajdonosi
érdekképviselet. A karbantartási és egyéb feladatokat a DH Csoport alvállalkozóknak szervezi ki.
2.4.1.10 GDD Commercial Kft.
A vállalkozás tevékenysége a saját tulajdonú, üzleti funkcióval rendelkező ingatlanok adás-vétele, illetve
bérbeadása
2.4.1.11 SMART Ingatlan Kft.
A cégcsoport ingatlanközvetítő SMART Ingatlan Franchise Hálózatának üzemeltetését végezte 2019.
december 31-ig, a SMART hálózat Duna House-ba történő beolvadásáig.
2.4.1.12 Home Line Center Kft.
A vállalkozás tevékenysége a saját tulajdonú, lakó funkcióval rendelkező ingatlanok adás-vétele, illetve
rövid- és hosszú távú bérbeadása, amely a közeljövőben kibővítésre kerülhet társasházkezelési
tevékenységgel is.
2.4.1.13 Impact Alapkezelő Zrt.
A Magyar Nemzeti Bank 2016. április 20-án kelt H-EN-III-130/2016-o számú határozatával engedélyezte,
hogy az Impact Alapkezelő Zrt. kollektív portfóliókezelési tevékenységet végezzen, amely tevékenység a
fentieknek összhangban kiterjed a befektetéskezelésre, kockázatkezelésre és adminisztratív feladatok
ellátására.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
29
Az alapkezelési tevékenységének elsődleges célja a Magyarország területén elhelyezkedő
(lakó)ingatlanokból kialakított ingatlan befektetési alap(ok) létrehozása. A Társaság zártkörű és nyilvános,
ingatlanokba fektető ingatlan befektetési alapokat kíván kezelni.
2.4.1.14 MyCity Residential Development Kft. és projekt-társaságai
A MyCity három leányvállalattal és egy közös vezetésű vállalattal rendelkezik. Ezen projekttársaságok célja
a Budapest különböző pontjain folyamatban lévő ingatlanfejlesztési projektek alábbiak szerinti
megvalósítása:
A Pusztakúti 12 Kft.-t 2016. január 21-én jegyezte be a Fővárosi Törvényszék Cégbírósága. A projektcég
célja, a Budapest, III. kerületben, Csillaghegyen megvalósítandó 211 lakásos Forest-Hill és MyCity
Panoráma lakóparkok felépítése és értékesítése. A MyCity Panoráma lakópark fejlesztésére 2021. március
22-én új leányvállalat került létrehozásra MyCity Panoráma Kft. néven.
A Reviczky 6-10 Kft. projekttársaság a Budapest, XVIII. kerületben, a Hengersor és a Reviczky utcák által
határolt területen található 86 lakásos Reviczky Liget lakópark felépítésének és értékesítésének céljából
került megalapításra 2016. január 20-án. A Reviczky Liget értékesítését követően 2020 januártól a
Pusztakúti 12. Kft. részére végez generálkivitelezői tevékenységet.
A Hunor utca 24. Kft. a MyCity Residential Development Kft. közös vezetésű vállalata 50%-os tulajdoni
hányad részesedéssel. A projektcég célja a Budapest, III. kerületben a Hunor utca és a Vörösvári út által
határolt területen 105 lakásos lakópark létesítése MyCity Residence néven.
A MyCity feletti irányító befolyás megszerzését követően a DUNA HOUSE konszolidált pénzügyi
kimutatásaiban mind a MyCity, mind pedig annak projekttársaságai (a Hunor utca 24. Kft. kivételével)
teljes körű konszolidálásra kerültek. A teljes körű konszolidálás eredményeképpen többek között a
konszolidált mérlegében jelentős összegű készletek és befektetési célú ingatlanok ill. ezek
finanszírozásával összefüggésben bankhitelek kerülnek kimutatásra. Az ezen bankhiteleket biztosító
garanciák non-recourse jellegűek, azaz érvényesíthetőségük nem terjed túl a MyCity-n és annak
projekttársaságain.
2.4.1.15 Akadémia Plusz 2.0 Kft.
A 2018. első félévében alakult Akadémia Plusz 2.0 Kft. a Cégcsoport magyarországi ingatlanközvetítői
tevékenységéhez kapcsolódóan folytat képzési tevékenységet.
2.4.1.16 Duna House Szolgáltatóközpont Kft.
Korábban pénzpiaci alkuszi engedéllyel rendelkezett. Jelenleg a Cégcsoport leányvállalatai számára nyújt
központi szolgáltatásokat.
2.4.1.17 Lengyelországi leányvállalatok
A Duna House Csoport lengyelországi piacra lépése a Metrohouse Csoport 2016. áprilisi akvizíciója révén
valósult meg.
A Metrohouse Csoport holding szerepet betöltő vállalata a Metrohouse Franchise S.A, amelyben a Duna
House Holding Nyrt. 2016. áprilisában 100%-os tulajdonrészt szerzett. A Metrohouse Csoport elsősorban
Lengyelország nagyvárosaiban, többek között Varsóban, Krakkóban, Gdanskban és Lodz-ban működtet
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
30
saját és franchise irodákat, amelyek az ingatlanközvetítési szolgáltatásokon túl pénzügyi
termékközvetítéssel, elsősorban jelzáloghitelek közvetítésével is foglalkoznak.
A Metrohouse Franchise S.A. az akvizíció időpontjában négy, 100%-os tulajdonrészű leányvállalattal
rendelkezett. A lengyelországi működés hatékonyságának fokozása érdekében 2017. december 20-án
összeolvadt a saját tulajdonú ingatlanközvetítő irodákat működtető MH Poludnie Sp. z o.o, MH Warszawa
Sp z. o.o és MH Uslugi Wspolne S.A., jogutódjuk a Metrohouse S.A. zártkörű részvénytársaság lett.
A Metrohouse Franchise S.A. 2018. november. 6-án vásárolta meg a Gold Finance Sp. z. o.o, majd 2020.
január 7-én az Alex T. Great Sp. z. o.o társaságok 100%-os tulajdonrészét. A működési hatékonyság
fokozása érdekében a Metrofinance Sp. z. o.o beolvadt a Gold Finance Sp. z. o.o-ba 2019. február 28-i
hatállyal, amelyet követően 2020. május 4-én az Alex T. Great Sp. z. o.o beolvadt a Gold Finance Sp. z. o.o-
ba.
A Metrohouse Franchise S.A. 2021. május 1-jén leányvállalatot alapított Primse.com Sp. z. o.o néven 90%-
os tulajdonrésszel. A Primse.com célja digitális értékesítési szoltáltatások nyújtása ingatlanfejlesztők
részére.
2.4.1.18 Csehországi leányvállalatok
A csehországi, prágai székhelyű Duna House Franchise s.r.o és két leányvállalata, a Center Reality s.r.o és
a Duna House Hypotéky s.r.o 2016. szeptember 2-án került a Duna House Csoport tulajdonába. A Center
Reality s.r.o jelenleg egyetlen saját tulajdonú irodát üzemeltet, míg a Duna House Franchise s.r.o 2018. év
elején kezdte meg a franchise hálózat felépítését. a Duna House Hypotéky s.r.o egyelőre nem végez
operatív tevékenységet.
2.4.1.19 Olaszországi leányvállalatok
A Duna House Holding Nyrt. 2021. december 10-én kötelező érvényű Befektetői Szerződést kötött a
Hgroup S.p.A. 70%-os tulajdonrészének megvásárlására további jövőbeli opciós lehetőségekkel (Put/Call),
amelyeknek köszönhetően akár 100%-ra nőhet a Duna House részesedése az olasz cégcsoportban. A
tranzakció zárása 2022. január 13-án történt. A HGroup-ot 2022. január 1-jétől pénzügyileg konszolidálja
a Cégcsoport.
A Hgroup Csoport, mint üzleti kombináció kezdeti elszámolása még nem teljes a jelen pénzügyi
kimutatásokat jóváhagyásának időpontjában, mivel az akvizíció pénzügyi elszámolásának alapja a Hgroup
Csoport auditált 2021. évi konszolidált kimutatásai, amelyek jelenleg még nem érhetőek el. Az elszámolási
mérlegek hiányában a Cégcsoport az alábbi, IFRS 3:B64 által előírt közzétételeket nem tudja elvégezni:
megszerzett követelések bemutatása, a megszerzett eszközök és átvállalt kötelezettségek minden egyes
fő csoportjára az akvizíció időpontjára vonatkozóan kimutatott összegek bemutatása, céltartalékok, függő
kötelezettségek és követelések bemutatása, goodwill bemutatása.
Társaságok bemutatása
Az országos lefedettségű, Bergamo központú HGroup, a cégcsoport leányvállalatán, a Credipass-on
keresztül közel 1 000 pénzügyi szakértővel és 320 irodával Olaszország második legnagyobb
hitelközvetítője hálózati méret alapján.
A Hgroup SpA holdingtársaságnak négy leányvállalata van, amelyekben különböző tulajdonrésszel
rendelkezik. A Hgroup Csoport Credipass leányvállalata pénzügyi termékközvetítésre, elsősorban
jelzáloghitelek és egy speciális hiteltermék, CQS közvetítésére szakosodott. A csoport másik jelentős
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
31
tevékenysége, hogy a Medioninsurance Srl.-en keresztül biztosításközvetítési szolgáltatásokat nyújt. Ezen
felül a Csoport elkezdte felépíteni az ingatlanközvetítői tevékenységét a Realizza Srl.-en keresztül,
valamint digitális és nem digitális "kiegészítő" szolgáltatásokat nyújt az olasz piacon a Relabora Srl.
leányvállalatán keresztül.
Megszerzett tulajdonrész bemutatása
A részletes tulajdoni hányadokat az alábbi táblázat szemlélteti:
Cég
Hgroup S.p.A. tulajdoni
hányada a leányvállalataiban
Duna House Csoport részesedése a
felvásárlás után
Hgroup S.p.A.
-
70,0%
Credipass S.r.l.
95%
66,3%
Medioinsurance S.r.l.
100%
70,0%
Relabora S.r.l.
74%
51,8%
Realizza S.r.l.
82%
57,4%
A HGroup Csoport pénzügyi számainak bemutatása
A Cégcsoport előzetes, olasz számviteli standardok alapján készített, nem-auditált pénzügyi információval
rendelkezik a HGroup Csoport társaságairól, amelyek alapján a Hgroup Csoport EBITDA-ja 3 955 ezer EUR,
azaz 1 417,9 millió Ft volt 2021-ben (2021. évi átlag EUR/HUF árfolyamon).
Az átadott teljes ellenérték és várható jövőbeli kifizetések bemutatása
A tranzakció zárásakor a felek a HGroup Csoport 2021-es teljesítménye kapcsán 4,5 millió euró
konszolidált várható EBITDA-ban egyeztek meg. A HGroup előzetes vállalati értéke így a korrigált (adók és
egyéb tételek levonása utáni) EBITDA és a 10,5-ös szorzó alapján került meghatározásra, összesen 31,3
millió euró értékben. A DHG összesen 70% tulajdonrészt vásárolt meg. A kifizetése a 70%-os
tulajdonrésznek 4 részletben történik, az első és legnagyobb részletet, amely a 70% 64%-át (44,8%) teszi
ki a DHG 2022. január 13-án fizette ki, összesen 11,3 millió euro értékben az akvizíció lezárásakor. Az
alábbi táblázat ennek a számítását részletezi:
ezer EUR
Első
vételárrészlet
Konszolidált EBITDA
4 500
- Módosítások (24% adó, egyéb egyedi tételek)
-1 517
Konszolidált módosított EBITDA
2 983
EV/EBITDA szorzó
10,5x
Cégérték
31 322
- Nettó hitelállomány
-6 200
Saját tőke érték
25 122
70% tulajdonrész értéke
17 585
x 1. részlet aránya
64%
Első vételárrészlet
11 254
A HGroup előzetes vállalati értéke korrigálásra kerül a HGroup Csoport 2021. évi korrigált auditált
konszolidált EBITDA-ja és nettó hitelállománya alapján legkésőbb 2022. augusztus végéig, amelynek
következtében csökkenhet vagy akár növekedhet is az első vételár.
Az eladók további earn out-ra jogosultak 2023. jún. 30-án, 2024. jún 30-án és 2025. jún. 30-án a megelőző
évi időszak konszolidált módosított EBITDA-ja alapján. Az egyes earn out értékek alapja az adott évi
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
32
cégérték mínusz a fix nettó hitel pozíció korrigálva a visszafizetett tulajdonosi hitellel aminek az értéke 1
millió euró.
Az earn out kifizetések összegét jelentős bizonytalanság övezi, mivel azok közvetlenül a Hgroup Csoport
valós jövőbeni EBITDA teljesítményétől függenek. A Cégcsoport menedzsmentje előzetes becslésként az
adásvételi szerződésben foglalt, a Hgroup saját menedzsmentje által kitűzött üzleti tervnél 10-15%-kal
csökkentett mértékű üzleti tervet vette alapul a várható earn out kifizetések kalkulációjához. A várható
earn out kifizetések részleteit alábbi táblázat mutatja be:
ezer EUR
2022
2023
2024
Hgroup Csoport várható konszolidált EBITDA
6 447
7 500
8 553
- Módosítások (24% adó)
-1 547
-1 800
-2 053
Hgroup Csoport várható konszolidált módosított EBITDA
4 900
5 700
6 500
EV/EBITDA szorzó
10,5x
10,5x
10,5x
Várható Cégérték
51 450
59 850
68 250
- Nettó hitelállomány
-5 200
-5 200
-5 200
Várható Saját tőke érték
46 250
54 650
63 050
x 70% x 12% = 8,4%
8,40%
8,40%
8,40%
Várható Earn out
3 885
4 591
5 296
A fentiek alapján a várható kifizetések összegét és a záráskor megfizetett összegeket az alábbi táblázat
mutatja be:
ezer EUR
Kalkulált első
vételárrészlet
Earn out
2022
Earn out
2023
Earn out
2024
Összesen
Várható fizetési kötelezettség
11 254
3 885
4 591
5 296
25 026
Vevőknek záráskor átutalt összeg
9 566
9 566
Escrow számlára záráskor átutalt összeg
1 688
2 000
3 688
Megfizetett összegek
11 254
2 000
0
0
13 254
Várható fizetési kötelezettség
0
1 885
4 591
5 296
11 772
Az első vételárrészleten (11 254 ezer euró) felül, a Társaság további 2 000 ezer eurót fizetett meg letéti
számlára a későbbi earn out kifizetések részleges fedezeteként.
A fennmaradó 30% részvénycsomag megvásárlására a Társaság vételi opcióval, a korábbi tulajdonosok
pedig eladási opcióval rendelkeznek. A Társaság vételi opciója 2025. július 1-től 2028. július 1-ig hívható
le. Az opciós vételár formulája az alábbi: vonatkozó tulajdonrész %-a * (10.5 * konszolidált korrigált
EBITDA az opciós vételár kifizetését megelőző két év átlaga alapján mínusz nettó hitel).
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
33
3. Ingatlanok, gépek és berendezések
adatok eFt-ban
Ingatlanok
Gépek,
berendezések
Összesen
Bruttó érték
2019. december 31-én
591 821
367 854
959 675
Konszolidációs kör bővülése
Növekedés és átsorolás
0
115 864
115 864
Csökkenés és átsorolás
0
-44 377
-44 377
2020. december 31-én
591 821
439 342
1 031 163
Konszolidációs kör bővülése
Növekedés és átsorolás
10 034
158 565
168 599
Csökkenés és átsorolás
0
-445 756
-445 756
2021. december 31-én
601 855
152 151
754 006
Halmozott értékcsökkenés
2019. december 31-én
141 682
118 281
259 963
Konszolidációs kör bővülése
0
0
0
Éves leírás
26 036
28 199
54 235
Csökkenés
0
-23 261
-23 261
2020. december 31-én
167 718
123 219
290 937
Konszolidációs kör bővülése
0
0
0
Éves leírás
25 067
29 412
54 479
Csökkenés
0
-23 321
-23 321
2021. december 31-én
192 785
129 310
322 095
Nettó könyv szerinti érték
2019. december 31-én
450 139
249 573
699 712
2020. december 31-én
424 103
316 122
740 225
2021. december 31-én
409 070
22 840
431 910
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
34
4. Befektetési célú ingatlanok
A befektetési célú ingatlanokat valós értéken tartja nyilván a Cégcsoport. Az értékelés alapjául külső
független értékbecslő által végzett ingatlanértékelési szakértői vélemények szolgálnak. Az értékbecslés
módszertana piaci összehasonlító értékelés és piaci hozadéki megközelítés átlaga. Az értékbecslő
félévente, minden év június 30-ra és december 31-re végzi el a teljes portfólió felülvizsgálatát.
A befektetési célú ingatlanok valós értékének pénzügyi kimutatásokban való bemutatásához az
ingatlanértékelési szakvéleményekből származó piaci értékek módosítás nélkül elfogadásra kerültek. A
befektetési célú ingatlanok valós értéke 3-es szintű értékelésnek minősül. Az ingatlanok piaci
összehasonlító értékelésénél a szakvélemények az adott ingatlanhoz lekinkább hasonlító ingatlanok valós
tranzakcióit veszik alapul az áltagos négyzetméterár alapján. Az átlagos négyzetméterárak változása
közvetlen hatással van az ingatlanok becsült piaci értékére.
A befektetési célú ingatlanok valós értékének nyitó és záró egyenlegét az alábbi táblázat mutatja be:
adatok eFt-ban
Összesen
2019. december 31-én
1 836 000
Konszolidációs kör bővülése
0
Növekedés és átsorolás
84 921
Valós érték változása
30 800
Csökkenés és átsorolás
-83 000
2020. december 31-én
1 868 721
Konszolidációs kör bővülése
0
Növekedés és átsorolás
0
Valós érték változása
68 655
Csökkenés és átsorolás
-87 876
2021. december 31-én
1 849 500
2019. december 31-én
1 836 000
2020. december 31-én
1 868 721
2021. december 31-én
1 849 500
2020-ban a Cégcsoport egy Budapest belvárosi ingatlant értékesített 83,0 millió Ft-ért és három
lakóingatlant vásárolt összesen 84,9 millió Ft értékben. Az év során, részben a COVID-19 kapcsán visszaeső
turizmus hatására lassuló árnövekedés jellemezte a budapesti ingatlanpiacot, a Csoport összesen 30,8
millió Ft felértékelődést ért el az ingatlanportfólión (2019. december 31-i portfólió érték 1,7%-a).
2021-ben folytatódott az ingatlanárak további növekedése, a Cégcsoport összesen 68,7 millió Ft
felértékelődést ért el portfólióján (2020. december 31-i portfólió érték 3,7%-a). Az év során két lakás és
négy parkoló került értékesítésre összesen 87,9 millió Ft értékben a megkezdett profiltisztítás jegyében:
a Csoport célja teljes befektetési ingatlanportfóliójának értékesítése.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
35
5. Immateriális javak
adatok eFt-ban
Összesen
Bruttó érték
2019. december 31-én
357 030
Konszolidációs kör bővülése
0
Növekedés és átsorolás
28 841
Csökkenés és átsorolás
-12 403
2020. december 31-én
373 468
Konszolidációs kör bővülése
0
Növekedés és átsorolás
468 024
Csökkenés és átsorolás
-15 975
2021. december 31-én
825 517
Halmozott értékcsökkenés
2019. december 31-én
313 204
Konszolidációs kör bővülése
0
Éves leírás
43 534
Csökkenés
275
2020. december 31-én
357 013
Konszolidációs kör bővülése
0
Éves leírás
133 029
Csökkenés
681
2021. december 31-én
490 723
Nettó könyv szerinti érték
2019. december 31-én
43 826
2020. december 31-én
16 455
2021. december 31-én
334 794
A Cégcsoport 2021. során 468,0 millió Ft értékben szerzett be szellemi termékeket, amelyből 390,0
millió Ft-ot saját befejezetlen beruházásként tartott nyilván 2020 december 31-én.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
36
6. Lízingek
2021.12.31
2020.12.31
Eszközhasználati jog
Ingatlanok
300 564
205 186
Gépek és berendezések
46 816
61 946
347 380
267 132
Lízing kötelezettség
1 éven belüli
76 667
122 966
1-5 év közötti
372 250
159 889
5 éven túli
0
0
448 917
282 855
Eszközhasználati jog értékcsökkenés
-134 782
-139 256
Kamatráfordítás
-15 178
-13 455
-149 961
-152 711
Igénybevett szolgáltatások
133 030
149 047
IFRS 16 eredményhatása
-16 931
-3 663
IFRS 16 Lízing cash-flow-ra gyakorolt hatása
2021.12.31
2020.12.31
Adózás előtti eredmény
-16 931
-3 663
Értékcsökkenés
134 782
139 256
Kamatköltség
-15 178
-13 455
Üzleti tevékenységből származó nettó cash flow
102 673
122 138
Lízingkötelezettség törlesztése
-133 030
-149 047
Fizetett kamat
15 178
13 455
Pénzügyi tevékenységből származó nettó cash flow
-117 852
-135 592
A Társaság a központi adminisztráció, az ingatlanközvetítési és hitelközvetítési tevékenysége keretében
bérel hosszútávra irodákat és gépjárműveket. . A Társaság 3,61%-os diszkontrátát alkalmaz az
eszközhasználati jogok és lízingkötelezettségek jelenértékének számításához.
A Társaság él az IFRS 16 COVID-19 járvány kapcsán hozott módosítása által felkínált egyszerűsítéssel a
bérleti kedvezmények lízingelt eszközökre gyakorolt hatásával kapcsolatban. A Társaság az egyszerűsítést
minden olyan eszközre alkalmazza amely az IFRS 16.46B pontnak megfelel. A módosítás alkalmazásából
eredő eredményhatás 2020. évben 1 173 eFt, 2021. évben 0 Ft volt.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
37
7. Goodwill
A Csoportnak évente tesztelnie kell, hogy a goodwillt érte-e bármilyen értékvesztés. A megtérülő értéket
használati érték számítások alapján határozza meg a Cégcsoport. A módszer megköveteli a jövőbeni cash
flow-k becslését és a diszkontráták meghatározását a cash flow-k jelenértékének kiszámításához. A
Csoport 9,8%-os súlyozott átlagos tőkeköltséget használt a cash flow-k diszkontálásához.
A Társaság igazgatósága elvégezte az akvirált leányvállalatok kapcsán konszolidált mérlegben kimutatott
goodwill értékállóságának tesztjét. Az érintett társaságok profittermelő képessége alapján nincs olyan
tényező, ami értékvesztés elszámolását tenné indokolttá a goodwill értékére. A külföldi leányvállalatok
akvizíciója során keletkezett goodwillt az IAS 21.47 szerint mérlegfordulónapi árfolyamon váltjuk át.
A társaságnál a következő pénztermelő egységekre került goodwill kimutatásra:
Társaság neve
2021.
december 31.
2020.
december 31.
(Módosított)
Módosítás
2020.
december 31.
Metrohouse Franchise S.A.
813 930
813 930
813 930
Gold Finance Sp. z o.o.
243 948
235 375
235 375
Alex TG Sp. z o.o.
327 758
327 758
28 786
298 972
Center Reality s.r.o.
167 601
167 601
167 601
Home Management Kft.
18 500
18 500
18 500
Duna House Franchise s.r.o.
10 421
10 421
10 421
Mérlegfordulónapi halmozott
átváltási különbözet
193 365
157 401
432
156 970
Összesen
1 775 523
1 730 986
29 217
1 701 769
A Társaság vezetése felülvizsgálta a 2020. december 31-i goodwill értékeket és korrigált egy PLN/HUF
devizaátváltáshoz kapcsolódó hibát az Alex TG akvizíiójához kapcsolódóan.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
38
A pénztermelő egységek használati értékének számításához a Társaság 4-éves cash flow terveket
készetett az egyes egységek 2022. évi elfogadott tervei alapján. Egyéb fő feltételezéseket az alábbi
táblázat foglalja össze:
Metrohouse
Franchise
S.A.
Gold
Finance
Sp. z o.o.
Alex TG
Sp. z o.o.
Center
Reality
s.r.o.
Duna
House
Franchise
s.r.o.
2021
Diszkont ráta
10%
10%
10%
10%
Növekedés*
2%
2%
2%
2%
EBITDA-hányad
20%
6%
7%
10%
2020
Diszkont ráta
10%
10%
10%
10%
Növekedés*
2%
2%
2%
2%
EBITDA-hányad
37%
3%
5%
27%
*A pénztermelő egységek növekedési rátái kizárólag a cash flow tervvel nem fedett időszakra
vonatkoznak.
8. Társult és közös vállalkozásokban való befektetések
A társult és közös vezetésű vállalkozásokban való befektetések értéke a MyCity Residential Development
Kft. közös vezetésű vállalkozásában, a Hunor utca 24. Kft.-ben fennálló 50%-os részesedés tőkemódszerrel
konszolidációba bevont értékét mutatja. 2021. január 1. és 2021. december 31. között 213,3 millió Ft-tal
csökkent a részesedés értéke, köszönhetően annak, hogy a Hunor utca 24. Kft. 370,0 millió Ft osztalékot
fizetett meg a Cégcsoport részére.
Dátum
Szöveg
Hunor u. 24.
Kft.
Összesen
2020.01.01
Nyitóegyenleg
117 189
117 189
2020.03.31
Részesedés eredményből
-12 891
-12 891
2020.06.30
Részesedés eredményből
-11 278
-11 278
2020.09.30
Részesedés eredményből
269 135
269 135
2020.12.31
Részesedés eredményből
65 512
65 512
2020.12.31
Záróegyenleg
427 667
427 667
2021.01.01
Nyitóegyenleg
427 667
427 667
2021.03.31
Részesedés eredményből
-346 037
-346 037
2021.06.30
Részesedés eredményből
16 708
16 708
2021.09.30
Részesedés eredményből
70 258
70 258
2021.12.31
Részesedés eredményből
45 746
45 746
2021.12.31
Záróegyenleg
214 342
214 342
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
39
9. Pénzügyi eszközök
A Társaság pénzügyi eszközei a következők voltak:
2021. december
31.
2020. december
31.
Kaució, óvadék
59 202
29 064
Opusse 138.000 kötvény
0
40 351
Egyéb tartósan adott kölcsön
3 210
3 291
Összesen
62 412
72 706
10. Halasztott adó követelések
A halasztott adó számítása során a Csoport az adózás szempontjából figyelembe vehető értéket
hasonlítja össze a könyv szerinti értékkel eszközönként és kötelezettségenként. Ha a különbözet
átmeneti különbség, azaz belátható időn belül az eltérés kiegyenlítődik, akkor előjelének megfelelően
halasztott adó kötelezettséget vagy eszközt vesz fel. Az eszköz felvételekor a megtérülést külön
vizsgálja a Csoport. A magyarországi tevékenység kapcsán felmerülő halasztott adót a Csoport 9%
adókulccsal számolja, mivel az adott eszközökkel és kötelezettségekkel összefüggő átmeneti
különbségek tényleges adóhatása olyan időszakokban jelentkezik majd, amikor a társasági
nyereségadó kulcsa várhatóan 9% lesz. Mind a lengyelországi, mind a csehországi operáció
tekintetében 19%-os adókulcs kerül alkalmazásra.
Az eszközöket a menedzsment által elkészített adóstratégia támasztja alá, amely bizonyítja, hogy az
eszköz megtérül.
A következő levonható és adóköteles adókülönbözetet okozó eltérések azonosítására került sor. A
táblázat, a konszolidált leányvállalatok szintjén jelentkező halasztott adókötelezettséggel történő
nettósítást követően fennmaradó halasztott adókövetelés összegét mutatja.
Halasztott adó követelés
2021.12.31
2020.12.31
Pénzforgalmi szemléletű adóztatás miatt
142 268
61 893
Veszteségelhatárolás
35 827
79 139
Vevőkövetelések értékvesztése
29 944
29 450
Konszolidációs kiszűrések és könyvelések miatt
17 183
0
Céltartalék
2 092
2 551
Ingatlanok, gépek, berendezések, befektetési célú ingatlanok és
egyéb
905
1 215
Összesen
228 219
174 248
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
40
A jövőbeni pozitív adóalapokkal szemben felhasználható, lengyel működést érintően elhatárolt negatív
adóalapok egyes üzleti években felhasználható maximuma a következő.
Maximálisan felhasználható negatív adóalap összege (PLN)
Felhasználás
éve
Metrohouse
Franchise S.A.
Metrohouse
S.A.
Primse.com
Összesen
(PLN)
Összesen
(eFt)
Megoszlás
évek
között
Sp. z o.o.
2021
0
0
0
0
0
0%
2022
487 085
788 614
0
1 275 699
102 439
79%
2023
0
0
0
0
0
0%
2024
0
0
0
0
0
0%
2025
0
0
336 623
336 623
27 031
21%
Összesen
487 085
788 614
336 623
1 612 322
129 469
100%
A csehországi cégek közül a Center Reality s.r.o esetében 1 957 eFt halasztott adókövetelés kimutatásra,
amelynek alapja a társaság 0,7 millió CZK összegű elhatárolt negatív adóalapja. A cseh társasági
adótörvény értelmében az egyes üzleti években keletkezett negatív adóalapok öt évig használhatóak fel.
11. Készletek
2021.12.31
2020. 12. 31.
(Módosított)
Módosítás
2020.12.31
Kivitelezés alatt álló ingatlanfejlesztési
projektek
7 407 313
7 190 243
116 959
7 073 284
Marketing eszközök
11 557
10 349
10 349
Továbbértékesítésre vásárolt ingatlan
0
33 280
33 280
Közvetített szolgáltatások
0
1 937
1 937
Összesen
7 418 870
7 235 809
116 959
7 118 850
A készletek könyv szerinti értékét meghatározóan a MyCity projektcégekben megvalósítás alatt lévő
lakóingatlanok bekerülési értéke adja. E készletek megtérülése a projekt átadási ütemének megfelően
2022-2023. évben várható. A 116.959 eFt a móratóriumban felhalmozott kamat aktiválása.
A kivitelezés alatt álló ingatlanfejlesztési projektek készletként kimutatott értékét (ebben telket,
felépítményt) a Takarékbank Zrt. mindösszesen 5.420.000 eFt összegű elidegenítési és terhelési
tilalommal biztosított, ingatlannyilvántartásba bejegyzett jelzálogjoga terhelte 2021. december 31-én.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
41
12. Vevőkövetelések
2021.12.31
2020.12.31
Vevőkövetelések
2 265 180
1 137 883
Vevőkövetelések értékvesztése
-163 129
-250 327
Összesen
2 102 051
887 556
2021.12.31
2020.12.31
Nyitó vevőkövetelések értékvesztése
250 327
264 910
Növekedés
37 711
64 743
Behajthatatlan követelés (kivezetés)
0
-43 758
Csökkenés
-124 910
-35 568
Tárgyévi vevőkövetelés értékvesztés
változás
-87 199
-14 583
Záró vevőkövetelések értékvesztése
163 129
250 327
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
42
13. Követelések kapcsolt vállalkozással szemben
2021.12.31
2020.12.31
Medasev Holding Kft.
10 080
DH Magyar Lakás Ingatlanalap
151 809
Anyavállalat
161 889
0
A gazdálkodó egység felett közös ellenőrzést vagy
jelentős befolyást gyakorló gazdálkodó egységek
0
0
Leányvállalatok
0
0
Társult vállalkozások
0
0
Kölcsönkövetelés Hunor utca 24. Kft.-től
4 161
67 538
Vevőkövetelés Hunor utca 24. Kft.
13
4 164
Pótbefizetés Hunor utca 24. Kft.-nek
0
48 650
Közös vállalkozások
4 175
120 352
Egyéb
728
132
Más kapcsolt felek
728
132
Összesen
166 792
120 484
A kapcsolt követelések összértéke jelentősen csökkent a tárgyidőszak alatt, 2021. év végén 15,0 millió Ft-
ot tett ki. 10,8 millió Ft a Medasev Holding Kft-nek nyújtott kölcsön, melynek éves kamata a mindenkor
hatályos MNB alapkamat plusz 5,0%. További 4,2 millió Ft-ot tett ki a közös vezetésű Hunor utca 24. Kft-
vel szemben fennálló kölcsönkövetelés.
14. Egyéb követelések
2021.12.31
2020.12.31
Speratív jutalék
657 673
541 250
Adott előlegek
307 235
341 576
Egyéb követelések (adó)
22 784
55 082
Bevételek aktív időbeli elhatárolása
74 972
30 621
Óvadék
30 000
30 000
Rövid lejáratú kölcsönök
17 175
39 065
Ügyvédi letétbe fizetett bérleti díj
13 969
14 469
Egyéb követelés
5 751
18 088
Kaució
3 219
8 266
Költségek aktív időbeli elhatárolása
1 867
210
Peres ügyek illetékkövetelése
1 730
3 707
Engedményezett követelések
1 180
1 180
Összesen
1 137 555
1 083 514
Az adott előleg és óvadékok sorok túlnyomó részben a folyamatban lévő lakóingatlanfejlesztési
projektekkel kapcsolatban szállítóknak adott előlegek ill. letétek összegét tartalmazza, kisebb részben
pedig a gépjárműlízing kapcsán a lízingbeadónak adott óvadékokból áll.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
43
A speratív jutalék a hosszútávú hitelközvetítések fenntartási jutaléka. Bár pénzügyi partnerenként némileg
különbözőek az elszámolási elvek, általánosságban elmondható, hogy e jutalékforma célja, hogy a
közvetített pénzügyi termék tényleges futamidejével arányban álljon az elszámolható közvetítői jutalék
összege.
A jutalék mértékét befolyásoló tényezők a közvetített termék típusa, annak futamideje, az érintett
hitelfelvevő késedelmes törlesztése, de a teljes aktív közvetített hitelállomány úgynevezett fennmaradási
rátája is.
A speratív jutalékok emelkedését a közvetített hitel volumenek növekedése okozta.
15. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek
2021.12.31
2020.12.31
Bankszámlaegyenleg – korlátozás alá nem eső
5 220 931
6 165 563
Bankszámlaegyenleg – korlátozással érintett
1 270 504
732 626
Pénztárak
5 597
3 962
Összesen
6 497 032
6 902 151
Az összesített bankszámlaegyenlegen belül mintegy 1 270,5 millió Ft felhasználására a következő
korlátozásokkal kerülhet csak sor.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
44
Korlátozással érintett
Korlátozás jellege
Konszolidációba bevont
társaság
Bankszámlaegyenleg
Pusztakúti 12. kft.
1 159 304 eFt
A Forest Hill lakópark finanszírozásával
kapcsolatban a Takarékbank Zrt.-től felvett
hitelek fedezetéül szolgáló fizetési
biztosítékok, amelyek a lakóingatlanok
értékesítéséből elkülönített és zárolt
bankszámlára befolyt vevői foglalókat,
előlegeket, vételárakat jelentik és kizárólag
nevezett hitelek előtörlesztésére ill.
törlesztésére használhatók fel. Az
előtörlesztés mindkét hitel esetében
legkorábban a Takarékbank Zrt. erről szóló
értesítését követő harmadik munkanapon
lehetséges.
Impact Asset
Management Zrt.
110 700 eFt
A kollektív befektetési formákról és
kezelőikről, valamint egyes pénzügyi tárgyú
törvények módosításáról szóló 2014. évi XVI.
törvény 16.§ (3) és (7) szerint az Impact Asset
Management Zrt.-nek a működőképesség
folytonosságának fenntartása és a
befektetők védelme érdekében az általa
végzett tevékenység kockázatának fedezetét
mindenkor biztosító, megfelelő nagyságú
szavatoló tőkével kell rendelkeznie, amelyet
likvid eszközökbe vagy azonnal készpénzre
váltható eszközökbe kell fektetni.
Akadémia Plusz 2.0 letét
500 eFt
A felnőttképzési tevékenység folytatásához
vagyoni biztosítékkal kell rendelkezni az
intézménynek.
Összesen:
1 270 504 eFt
A Csoport 2017. december 7-étől a magyarországi operatív működéshez köthető bankszámlákat ún. cash-
pool rendszerben működteti, ami automatizált módon megvalósuló belső csoportfinanszírozást tesz
lehetővé. A cash-pool rendszer mögött, a napi működés szempontjából megfelelő összegű, 100 millió
forintos általános folyószámlahitelkeret áll rendelkezésre bármely átmeneti többletfinanszírozási igény
kielégítésére. A beszámolási időszak végén e folyószámlahitelkeretből nem került felhasználásra összeg.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
45
16. Jegyzett tőke és eredménytartalék
A Társaság alaptőkéje 171.989 eFt, amely 34.387.870 db, egyenként 5 Ft névértékű, dematerializált úton
kibocsátott törzsrészvényből, valamint 1.000 db egyenként 50 Ft névértékű osztalékelsőbbségi jogot
biztosító dolgozói részvényből áll.
A Társaság 2020. során részvényfelaprózást hajtott végre. 2020. augusztus 5-el, mint értéknappal a
3.438.787 darab, egyenként 50 forint névértékű, dematerializált névre szóló törzsrészvény 34.387.870
darab, egyenként 5 forint névértékű, dematerializált törzsrészvénnyé alakult. Az átalakítás következtében
1 darab 50 forint névértékű törzsrészvény helyébe 10 darab, egyenként 5 forint névértékű törzsrészvény
lépett.
A Társaság által kibocsátott részvények darabszámát és névértékét az alábbi táblázat mutatja be:
2021
2020
Részvényosztály
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
"A" Törzsrészvény, 5 Ft névérték
34 387 870
171 939
34 387 870
171 939
"B" Dolgozói részvény, 50 Ft névérték
1 000
50
1 000
50
Összesen
34 388 870
171 989
34 388 870
171 989
2021
2020
"A" Törzsrészvény, 5 Ft névérték
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Január 1.
34 387 870
171 939
34 387 870
171 939
Kibocsátott részvények
0
0
0
0
December 31.
34 387 870
171 939
34 387 870
171 939
2021
2020
"B" Dolgozói részvény, 50 Ft névérték
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Január 1.
1 000
50
1 000
50
Kibocsátott részvények
0
0
0
0
December 31.
1 000
50
1 000
50
A Társaság által kibocsátott dolgozói részvényekhez az alábbiak szerint osztalékelsőbbségi jog kapcsolódik.
Amennyiben a közgyűlés egy adott év tekintetében osztalékfizetést rendel el, az osztalékelsőbbséget
biztosító dolgozói részvények az ugyanazon év tekintetében, az IFRS alapján összeállított konszolidált éves
beszámolója szerinti adózás utáni eredmény (korrigálva a befektetési célú ingatlanok értékelésének és a
konszolidációba tőkemódszerrel bevont részesedések átértékelésének hatásával) 6%-ának megfelelő
összeg erejéig a törzsrészvényeket megelőzően jogosítanak osztalékra.
A dolgozói részvényekhez kizárólag az előzőek szerinti osztalékjogosultság kapcsolódik. Ennek
megfelelően a dolgozói részvények nem jogosítanak osztalékra a fenti összeg fölött, továbbá a dolgozói
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
46
részvények akkor sem jogosítanak osztalékra, amennyiben az adott pénzügyi év tekintetében az IFRS
alapján összeállított konszolidált éves beszámoló szerinti korrigált adózás utáni eredmény negatív.
A dolgozói részvényekhez fűződő osztalékelsőbbségi jog nem kumulatív és az osztalék kifizetésének
időpontjáról az Igazgatóság dönt.
Az elsőbbségi részvényekhez kapcsolódó maximálisan fizetendő osztalék az EPS számításánál figyelembe
vételre került.
2021. január 14-én a Társaság Igazgatósága a Kormány 3/2021. (I. 8.) rendelete alapján a veszélyhelyzet
idején alkalmazandó védelmi intézkedések második üteméről szóló 484/2020. (XI. 10.) kormányrendelet
értelmében közgyűlési hatáskörben döntött összesen 450,5 millió Ft (részvényenként 13,1 Ft)
törzsrészvényesi osztalékelőleg kifizetéséről. Az osztalékelőleg kifizetésére 2021. február 24. napját
kezdődően sor került. A Társaság által tulajdonolt saját részvények következtében a kifizetett
osztalékelőleg részvényenként 13,3 Ft volt.
A Társaság Igazgatósága 2021. április 20-án a 102/2020. (IV. 20.) Kormányrendelet rendelkezéseinek
megfelelően közgyűlési jogkörben határozott 1 388 449 eFt osztalék jóváhagyásáról. A fentieknek
megfelelően a 2021. évi, befektetési célú ingatlanok átértékeléséből és a tőkemódszerrel konszolidálásba
bevont részesedések átértékeléséből adódó eredménytől megtisztított konszolidált adózott eredmény
6%-ának megfelelő összeg, azaz (60.499 eFt) az elsőbbségi részvényeseket illeti, míg a 1 328 000 eFt a
törzsrészvényesek számára került kifizetésre (részvényenként 38,8 Ft). Az elhatározott osztalék 2021.
február 24-én megfizetett osztalékelőleggel csökkentett összege került kifizetésre 2021. június 15-én. A
Társaság által tulajdonolt saját részvények következtében az osztalékelőlegen felül kifizetett osztalék
részvényenként 25,9 Ft volt.
Osztalék levezetése
2021
2020
Osztalék "A" sorozatú törzsrészvényre közgyűlési határozat alapján
-1 328 000
0
Osztalék "B" sorozatú dolgozói részvényre közgyűlési határozat
alapján
-60 449
-60 500
Elhatározott osztalék összesen
-1 388 449
-60 500
Levont SZJA
0
0
Elhatározott osztalék SZJA után
-1 388 449
1. negyedév
-450 537
0
2. negyedév
-877 375
0
3. negyedév
-88
0
Kifizetett osztalék "A" sorozatú törzsrészvényekre
-1 328 000
0
1. negyedév
-15 125
-23 515
2. negyedév
-15 112
-15 125
3. negyedév
-15 112
-15 125
4. negyedév
-15 112
-15 125
Kifizetett osztalék "B" sorozatú dolgozói részvényekre
-60 462
-68 890
Ténylegesen fizetett osztalék összesen
-1 388 462
-68 890
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
47
A törzsrészvények után járó osztalék kifizetésére egyösszegben, az elsőbbségi osztalékjogot biztosító
dolgozói részvényekre eső osztalék kifizetésére pedig negyedévenként négy egyenlő részletben kerül sor.
17. Saját részvények
A Társaságnak szándékában áll, hogy saját részvényeiből vezetőit és alkalmazottait javadalmazási
politikája keretein belül részvényhez juttassa. A Társaság kétféle részvényalapú juttatási programot
működtet, melyeket az alábbiakban részletezünk.
Vezetői opciós program
2018-ban a Duna House Holding Nyrt. kétéves opciós programot indított a Csoport menedzserei és
kulcsfontosságú alkalmazottai hosszútávú ösztönzése érdekében, melyet 2019-i és 2020-i kezdettel
megismételt. Programonként 312.000 db, 5 Ft névértékű törzsrészvényre vonatkozó opciós jogot osztott
ki a Társaság.
A 2021. évben indult vezetői opciós program darabszám helyett keretösszeget rögzít: öt résztvevőre
fejenként 20 millió Ft kerül leosztásra az opció leendő lehívási árfolyamával.
Munkavállalók 2019 program
A 2018. december 18-án tartott Közgyűlés jóváhagyta a Társaság Munkavállalók 2019 c. részvényjuttatási
programját, melynek keretében a Csoport minden, 2018. április 1 óta alkalmazásban álló magyarországi
munkavállalója 2018. évi átlagbérének megfelelő mértékű részvényjuttatásban részesül az
eredményességi feltételek teljesülése esetén. A program keretein belül a Társaság összesen 49.450 darab
5 Ft névértékű törzsrészvényt adott át munkavállalói részere 2019. május – június hónapokban.
Munkavállalók 2020 program
A 2019. április 18-án tartott Közgyűlés jóváhagyta a Társaság Munkavállalók 2020 c. részvényjuttatási
programját, melynek keretében a Csoport minden, 2019. április 1 óta alkalmazásban álló magyarországi
munkavállalója 2019. évi átlagbérének megfelelő mértékű részvényjuttatásban részesül az
eredményességi feltételek teljesülése esetén 2021-ben. A program keretein belül a Társaság összesen
40.306 darab 5 Ft névértékű törzsrészvényt adott át munkavállalói részere 2021. május hónap során.
Munkavállalók 2021 program
A 2020. április 17-én a közgyűlési hatáskörben tartott Igazgatóság jóváhagyta a Társaság Munkavállalók
2021 c. részvényjuttatási programját, melynek keretében a Csoport minden, 2020. április 1. óta
alkalmazásban álló magyarországi munkavállalója 2020. átlagbérének megfelelő mértékű
részvényjuttatásban részesül az eredményességi feltételek teljesülése esetén 2022-ben.
Munkavállalók 2022 program
A 2021. április 20-án a közgyűlési hatáskörben tartott Igazgatóság jóváhagyta a Társaság Munkavállalók
2022 c. részvényjuttatási programját, melynek keretében a Csoport minden, 2021. április 1. óta
alkalmazásban álló magyarországi munkavállalója 2021. átlagbérének megfelelő mértékű
részvényjuttatásban részesül az eredményességi feltételek teljesülése esetén 2023-ban.
A 2021. április 20-án közgyűlési hatáskörben tartott Igazgatóság döntött összesen 1.500.000 db
egyenként, 5,- Ft névértékű „A” sorozatba tartozó törzsrészvény megszerzésérről, legalább 50,- Ft, de
legfeljebb 800,- Ft összegű darabonkénti vételár mellett.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
48
Saját részvények száma (db)
2021.12.31
2020.12.31
Időszak elején
507 830
455 240
Részvényvásárlás
147 147
52 590
Vezetői opciós MRP keretében átadott
-
-
Munkavállalói MRP keretében átadott
-40 306
-
Időszak végén
614 671
507 830
Eredményességi feltétel teljesülése
A Munkavállalók 2021 és a Vezetői opciós Program 2020/2022 közös eredményességi feltétele, hogy a
Társaság 2021. évi konszolidált árbevétele meghaladja a Társaság 2019. üzleti évre vonatkozó konszolidált
árbevételét. Az MRP programok alapjául szolgáló eredményeket az alábbi táblázat foglalja össze, ami
alapján az eredményességi feltétel teljesült.
2021.12.31
2019.12.31
Konszolidált árbevétel
14 461 930
7 891 743
18. Átváltási tartalék
Az átváltási tartalék év végi egyenlege (112 494 eFt) a Duna House Csoport külföldi leányvállalatainak
konszolidációba történő bevonása révén az IAS 21 standard-dal összhangban kimutatott átváltási
különbözet összegével egyezik meg.
19. Nem ellenőrzésre jogosító részesedés
Ezen a mérlegsoron a csehországi Duna House Franchise s.r.o jegyzett tőkéjének 20%-át, a Duna House
Hypotéky s.r.o 1%-át és a Primse.com Sp. z. o.o10%-át birtokló kisebbségi tulajdonosokra jutó saját tőke
összegét jelenítjük meg. Az egyenleg magában foglalja ezen cégek működése kapcsán a kisebbségi
tulajdonosokra jutó átváltási különbözet összegét is.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
49
20. Hosszú és rövid lejáratú hitelek, kölcsönök
A Cégcsoportnak nem volt hosszú lejáratú hitele 2020 és 2021. év végén
Rövid lejáratú hitelek
2021.12.31
2020. 12. 31.
(Módosított)
Módosítás
2020.12.31
Pusztakúti út 12. Kft. (Takarékbank)
4 373 387
4 850 460
120 552
4 729 908
Összesen
4 373 387
4 850 460
120 552
4 729 908
Pusztakúti 12. Kft.: Takarékbank
A Pusztakúti 12. Kft. 2017. július 19-én a Forest Hill lakópark aktuális ütemének kivitelezésével
összefüggésben éven túli kölcsönszerződést kötött a Takarékbank Zrt.-vel mindösszesen 4.000.000 eFt
értékben, melyet több alkalommal 5.420.000 eFt-ra emeltek a felek. A hitelkeretből lehívott összegek
törlesztése szerződés szerint egyösszegben a futamidő végén, 2021. január 31-én esedékes, ugyanakkor
a COVID-19 járvány kapcsán hozott, többször meghosszabbított hitelmoratórium hatálya alá esik, így a
törlesztés várhatóan 2022. júliusban lesz esedékes. A Pusztakúti 12. Kft-nek lehetősége van a hitel
előtörlesztésére, amit meg is kezdett a projekt lakásainak átadásának és a teljes vételárak beérkezésének
ütemében.
A Takarékbank hitel törlesztési terve a következő:
Törlesztési terv
2022. év
4 373 387
Összesen
4 373 387
21. Tartozások kötvénykibocsátásból
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Kötvénykibocsátás
6 889 368
6 889 368
Tőkésített kamat (effektív kamatláb módszerrel)
20 146
55 481
Tartozások kötvénykibocsátásból
6 909 514
6 944 849
A Társaság 2020. szeptember 2. napján „Duna House NKP Kötvény 2030/I” elnevezéssel összesen 6,6
milliárd Ft össznévértékben kötvényt bocsátott ki. A kötvények átlagos kibocsátási értéke a névérték
104,6955%-a. A kötvények kamatozása fix, a kupon mértéke 3%, a futamidő 10 év. A kibocsátás során
kialakult átlaghozam 2.3477% volt, a kibocsátás teljes bevétele 6.9 milliárd Ft. A kibocsátásból a Társaság
refinanszírozta a nem projektfinanszírozás célú hiteleit, a fennmaradó összeget további akvizíciókra
kívánta fordítani. A Társaság 2020. szeptember 15-én előtörlesztette leányvállalata, az Alex T. Great Sp. z.
o.o bankhitelét, valamint 2020. október 2-án törlesztette a Raiffeisen Bank Zrt. felé fennálló tőke- és
kamattartozását.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
50
A Társaság a kibocsátott kötvényekre 22 240 e Ft értékben aktivált hitelfelvételi költségeket (jogi,
szervezői és forgalmazói díjak), ebből 20 534 eFt-ot 2020. évben, 1 706 eFt-ot pedig 2021-ben. Aktiválási
ráta: 100%.
Duna House NKP Kötvény 2030/I. kamat és tőkefizetése a következő:
Kamatfizetés
Tőketörlesztés
Összes Cash
Flow
2021
-198 000
0
-198 000
2022
-198 000
0
-198 000
2023
-198 000
0
-198 000
2024
-198 000
0
-198 000
2025
-198 000
0
-198 000
2026
-198 000
-1 320 000
-1 518 000
2027
-158 400
-1 320 000
-1 478 400
2028
-118 800
-1 320 000
-1 438 800
2029
-79 200
-1 320 000
-1 399 200
2030
-39 600
-1 320 000
-1 359 600
Összesen
-1 584 000
-6 600 000
-8 184 000
22. Halasztott adó kötelezettségek
Halasztott adó kötelezettség
2021.12.31
2020.12.31
Tárgyi eszközök, befektetési célú ingatlanok értékelésének
különbözete miatt
168 893
152 732
Speratív jutalék elszámolása miatt
59 191
48 713
Veszteségelhatárolás
(9 443)
(31 588)
Konszolidációs kiszűrések és könyvelések miatt
0
15 323
Vevőkövetelések értékvesztése miatt
385
983
Összesen
219 026
186 163
A halasztott adókövetelések és adókötelezettségek leányvállalati szinten nettósításra kerülnek. A 219 026
eFt-os egyenlegen belül 59 191 eFt-ot tesz ki a pénzügyi termékközvetítés szegmensben realizált
fenntartási jutalék elszámolásának magyar és nemzetközi számviteli közötti különbözőségére
visszavezethető halasztott adókötelezettség.
23. Szállítói kötelezettségek
2021.12.31
2020.12.31
Szállítók
1 321 060
858 967
Összesen
1 321 060
858 967
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
51
A szállítói kötelezettségállomány növekedésében meghatározó szerepet játszik a lengyelországi
hitelközvetítési tevékenység bővülése, amellyel kapcsolatos szállítóállomány összesen 415,4 millió Ft-tal
növekedett az időszak során.
24. Kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben
A kapcsolt kötelezettségek értéke a következőket tartalmazza:
2021. december
31.
2020. december
31.
Anyavállalat
0
0
A gazdálkodó egység felett közös ellenőrzést
vagy jelentős befolyást gyakorló gazdálkodó
egységek
0
0
Leányvállalatok
0
0
Társult vállalkozások
0
0
Közös vállalkozások
0
0
Dolgozói osztalék előírás
15 112
15 125
A gazdálkodó egységnek és anyavállalatának
kulcspozícióban lévő vezetői
15 112
15 125
Részvénytulajdonosi osztalék előírás
333
0
Bitkover Kft.
2 505
6 917
Más kapcsolt felek
2 838
6 917
Összesen
17 950
22 042
A kapcsolt kötelezettségek egyenlege meghatározóan dolgozói részvény tulajdonosok felé fennálló
osztaléktartozás. A jóváhagyott osztalékokat a 16. fejezet mutatja be.
A Társaság csehországi leányvállalata összesen 2 505 eFt kamattartozással rendelkezik a Bitkover Kft. felé
amely a Duna House Franchise s.r.o 20%-os üzletrészének tulajdonosa.
A kapcsolt felekkel bonyolított tranzakciók szokásos piaci feltételek mellett történtek.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
52
25. Egyéb kötelezettségek
Az egyéb kötelezettségek értéke a következőket tartalmazza:
2021.12.31
2020.12.31
Vevőktől kapott előlegek, foglalók, ajánlati biztosítékok
1 490 769
769 106
Bevételek passzív időbeli elhatárolása
357 779
381 210
Adókötelezettség
173 999
89 091
Lakástulajdonosok elszámolási számla
159 204
151 864
Bérlők elszámolási számlája
88 273
76 441
Jövedelemtartozás
83 522
49 758
Költségek passzív időbeli elhatárolása
11 501
8 675
Kapott kauciók
9 035
6 305
Egyéb
9 313
5 181
Kapott támogatások
0
25 737
Összesen
2 383 395
1 563 368
A vevőktől kapott előlegek, foglalók, ajánlati biztosítékok meghatározóan a MyCity projektcégekben
folyamatban lévő ingatlanfejlesztési projektekkel összefüggésben vevőktől kapott letétekből és
előlegekből állnak.
A lakástulajdonosok elszámolási számláján kerülnek nyilvántartásra a Home Management Kft.-nél a
Társaság által kezelt lakások tulajdonosait illető pénzeszközök (pl. beszedett bérleti díjak, a tulajdonosok
által elhelyezett „buffer” összegek).
A kapott kauciók sor az ingatlankezelésbe vont ingatlanok bérlésére a bérlők által kaucióként befizetett
összegeket tartalmazza.
Az egyéb kötelezettségek között kimutatott tulajdonosok és lakásbérlők felé fennálló elszámolandó
kauciók és letétek összegének menedzselésére a Társaság külön figyelmet fordít. Annak érdekében, hogy
az összegek lejáratkor, igény vagy felmondás esetén visszafizethetővé kerülhessenek bankszámlán áll
rendelkezésre a megfelelő összeg és/vagy értékpapírokba kerülnek befektetésre a leányvállalaton belül.
Az azonnal visszafizetendő összegek becsült értéke a leányvállalat bankszámláján folyamatosan elérhető.
A franchise szerződések (általában 3-5 évre történő) eladásából származó bevételeket a Társaság
időarányosan ismeri el bevételként. Ennek érdekében passzív időbeli elhatárolást képez, ami a bevételek
passzív időbeli elhatárolása soron jelenik meg.
A Csoport 2020-ban összesen 25,7 millió Ft feltételhez kötött támogatást kapott a Lengyel Fejlesztési
Alaptól a COVID-19 járvány következtében. A támogatás összegének 25-50%-a visszafizetendő 2021.
júliusában a fenntartott átlagos állományi létszámtól függően.
A Cégcsoport nem rendelkezett függő kötelezettségekkel 2021. december 31-én. A HGroup S.p.A.
akvizíciójával kapcsolatos earnout struktúra jelentős függő kötelezettségeket jelent, amelyek a 2.4.1.19
fejezetben kerülnek bemutatásra.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
53
26. Árbevétel
Értékesítés nettó árbevétele
2021.12.31
2020.12.31
Hitel- és lakástakarékpénztár termékek
közvetítésének bevétele
9 621 969
5 953 138
Ingatlanközvetítés árbevétele
2 053 932
1 329 127
Franchise díjak
1 499 622
1 187 295
Ingatlan értékesítés bevétele
773 656
0
Ingatlankezelés bevétele
146 729
161 703
Alapkezelői díj bevétel és sikerdíj
81 523
93 944
Bérleti díj bevétele
50 023
78 015
Biztosításközvetítés bevétele
48 344
48 052
Továbbszámlázások (bérleti díj, rezsi, stb.)
47 109
51 475
Oktatások, képzések bevétele
35 322
37 437
Értékbecslés árbevétele
29 672
31 716
Egyéb bevétel (kártérítések, kötbérek, stb.)
27 804
46 668
Energetikai tanúsítvány készítés bevétele
24 957
23 088
Értékesítés támogatás bevétele
16 396
0
Üzemeltetési díj árbevétele
2 919
1 892
Marketing bevétel bankoktól
1 953
21 333
Kivitelezés árbevétele
0
2 415
Befektetési jegy értékesítés bevétele
0
37
Összesen
14 461 930
9 067 335
A Duna House Csoport 2021. évben kimagasló mértékben növekedett, konszolidált árbevétele 59%-kal
14 462 millió Ft-ra bővült. A legnagyobb bevétel a hitel-, és lakástakarékpénztári termékek közvetítéséből
származott, ez tette ki a bevételek 67%-át, éves bővülése 62% volt. Az ingatlanközvetítéshez kapcsolódó
bevételek, úgy mint Ingatlanközvetítés árbevétele és franchise díjak rendre 14 és 10%-kal bővültek. A
MyCity ingatlanfejlesztési üzletágon belül a Forest Hill projekt átadott lakásai következtében 774 millió Ft-
ot tettek ki az ingatlan értékesítésből származó bevételek.
Hitel- és takarékpénztári termékek közvetítéséből származó bevétel
A hazai és lengyelországi banki termékek (különösképpen a lakossági jelzáloghitelek) közvetítési díjait
foglalja magában. A Cégcsoport a pénzintézetektől szed közvetítési díjakat, amelyre a hitelfolyósítás
pillanatában válik jogosulttá. A díjazás jellemzően a közvetített hitel volumenének egy meghatározott
százaléka, ugyanakkor egyes termékek esetén fix összeg.
Ingatlanközvetítés bevétele: A DH csoport jelentős számú ingatlanközvetítő irodát üzemeltet a Duna
House és Metrohouse hálózatokon belül. Ingatlanok adásvételének, bérbe adásának közvetítéséből
származó jutalékbevétel ezekben az irodákban realizálódik. A jutalékok mértéke figyelembe veszi az
ingatlan típusát, értékét, elhelyezkedését, valamint a szerződésekben foglalt szolgáltatási szintet. A
Cégcsoport ingatlanközvetítési bevételre az adásvétel vagy a bérleti szerződés megkötésének
pillanatában válik jogosulttá. A díj mértéke a tranzakció egy bizonyos százaléka.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
54
A franchise díjak a következő díjtípusokat foglalják magukban:
Franchise-, és szolgáltatási díjak bevétele: A Duna House és Metrohouse hálózatok franchise
partnerei által fizetett havi díj. Mértéke egységesen szabályozott a partnerek részére, összege az
elszámolással érintett hónap jutalékforgalmának egy meghatározott százaléka, de legalább a
minimumdíjnak megfelelő összeg. A kondíciókat hosszú távú (tipikusan 5 éves) szerződések
biztosítják. A franchise díj jogdíj jellegű, a DH csoport által birtokolt és felépített márkák, know-how
használatának az ellenértéke. A szolgáltatási díj pedig biztosítja a hálózat számára a zavartalan
működéshez szükséges eszközöket, funkciókat (IT és CRM rendszer, panaszkezelés, szabályozások és
ellenőrzések, stb.)
Marketingdíj bevétel:
Ez a havi, folyamatos bevételtípus a hálózat marketing tevékenységének finanszírozását biztosítja.
Mértéke egységesen szabályozott minden franchise partner részére, összege az elszámolással
érintett hónap jutalékforgalmának egy meghatározott százaléka, de legalább a minimumdíjnak
megfelelő összeg.. A marketing bevételek biztosítják a marketing stratégia megvalósítását, a
piackutatásokat és hozzá kapcsolódó rendszeres elemzéseket, továbbá a csoportszintű
megjelenéseket, hirdetéseket, kampányokat.
Belépés-, Hosszabbítási díj bevétele: Új vagy meglévő terület értékesítése, vagy lejáró terület
hosszabbítása esetén fizetendő egyszeri díj, amelyre a Cégcsoport szerződéskötéskor válik jogosulttá
és amely a szerződéses időszak alatt kerül elismerésre bevételként. A díj mértéke lokáció és
szerződéses időtáv alapján változó fix díj.
Ingatlankezelés bevétele: A bevétel alapja az ingatlanok üzemeltetéséhez kapcsolódó szolgáltatások.
A hosszú távú szerződések havi átalánydíj formájában határozzák meg azt. Eseti bevételekként a
bérbeadásokból származó jutalék szintén ezen árbevétel csoport részét képezik.
Energetikai tanúsítvány közvetítés bevétele: Jogszabályi kötelezettség, hogy az értékesítésre szánt
ingatlanoknak rendelkeznie kell érvényes energetikai tanúsítvánnyal. Ezen szolgáltatás
értékesítéséből származó bevételt értjük ide.
Értékbecslés árbevétele: A cégcsoportban szintén önálló egység keretein belül működő szolgáltatás
bevétele kerül kimutatásra. Az ügyfélkör jelentős része hitelintézetek, az árbevétel döntő részét
képezik.
Továbbszámlázások (bérleti díj, rezsi, stb.): A franchise partnerek és a leányvállalatok részére a DH
által központilag beszerzett áruk és szolgáltatások (pl. bérlemények, marketing eszközök, PR
események, rendezvények, stb.) továbbszámlázását tartalmazza ez az árbevétel csoport.
Bérleti díj bevétele: A cégcsoport befektetési céllal vásárol, ad bérbe és értékesít ingatlanokat.
Ingatlanértékesítés árbevétele: Az ingatlanfejlesztési projektek ingatlanjainak értékesítéséből
származó bevételt mutatjuk ki ezen a soron. A lakások nettó vételára birtokbaadáskor kerül
árbevételként elismerésre.
Alapkezelés árbevétele: Az Impact Alapkezelő Zrt.-t a Duna House Magyar Lakás Ingatlanalap kezelése
után megillető alapkezelési díj és alapkezelési sikerdíj összegét foglalja magában.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
55
27. Egyéb működési bevételek
Egyéb működési bevétel
2021.12.31
2020.12.31
Kötbér-bevételek, peres ügyekből befolyt
bevételek
145 576
9 373
Befektetési célú ingatlanok átértékelése
68 655
30 800
Követelések értékvesztésének visszaírása
55 670
25 913
Kapott támogatások
18 361
19 890
Elévült kötelezettségek
5 287
13 667
Egyéb
3 956
8 865
Káresemény
675
3 049
Postpaid értékesítési bevétel
132
593
Tárgyi eszköz értékesítés eredménye
31
942
Készletkülönbözet
2
620
IPA helyesbítés
0
15 625
Társasági adó támogatás
0
3 681
Összesen
298 345
133 018
A Csoport 2021-ben összesen 145,6 millió Ft egyéb működési bevételt realizált peres ügyekből. Ebből
a legnagyobb tételt a Pusztakúti 12. Kft. korábbi kivitelezőjével, a Pricons Kft-vel szemben realizált
125,7 millió Ft bankgarancia jelentette.
A befektetési célú ingatlanportfolió felértékelődésén 68,7 millió Ft nyereséget realizált a Csoport a
megelőző évi 30,8 millió Ft-tal szemben. A Csoport profiltisztítás jegyében megkezdte befektetési
célú ingatlanportfóliójának értékesítését.
A Csoport 2021-ben összesen 18,4 milló Ft bevételt ismert el olyan Lengyelországban kapott állami
támogatások kapcsán amelyek feltételeit teljesítette vagy várakozásai szerint teljesíteni fogja. E
támogatások összege 2020-ban 19,9 millió Ft volt. A támogatások több támogatási program keretébe
tartoztak melyek céljai a likviditási helyzet javítása, kisgyermekesek gyermekgondozási díjának állami
átvállalása és munkaerő megtartás voltak.
28. Saját termelésű készletek állományváltozása
2021.12.31
2020.12.31
Pusztakúti 12. Kft.
-411 183
-1 576 047
Reviczky 6-10. Kft.
169
1 297
Összesen
-411 014
-1 574 750
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
56
Tárgyévi készletváltozás levezetése
2021.12.31
Saját termelésű készletváltozás mérlegből
219 621
Saját termelésű készletváltozás eredménykimutatásból
411 014
Eltérés
191 393
Ebből:
Áruként figyelembevett készletmozgás
44 949
Egyéb működési ráfordítás
315 889
Pénzügyi műveletek ráfordításáról aktivált kamat
-169 446
Összes saját termelésű készlet módosítás
191 393
A Társaság ingatlanfejlesztési projektjei esetében készletre aktiválja a kivitelezési költséget és a
projektek finanszírozása kapcsán harmadik feleknek fizetett kamatok egy részét.
2021-ben a fejlesztési projektek kapcsán összesen felmerült 180 864 eFt harmadik feleknek fizetett
kamatból 171 857 eFt kamatot aktivált a társaság (95,02%-os aktiválási ráta).
A saját termelésű készletek állományváltozása negatív értéket vesz fel, amennyiben a készletre
aktiválás meghaladta a készletről való kivezetés mértékét.
29. Anyagköltségek
2021.12.31
2020.12.31
Kivitelezés felhasznált anyagköltsége
170 713
258 645
Közműdíjak
73 058
50 624
Üzemanyag
8 152
5 291
Nyomtatvány, irodaszer
5 338
5 412
Karbantartási költségek
4 310
4 812
Összesen
261 571
324 784
2020. januárban a Társaság egyik leányvállalata átvette a Forest Hill projekt kivitelezését, aminek
következtében közvetlenül a Csoportnál jelentkeznek a kivitelezési anyagköltségek.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
57
30. Eladott áruk és szolgáltatások
2021.12.31
2020.12.31
Pénzügyi termék közvetítés költsége
1 151 801
914 585
Alvállalkozói teljesítmények
755 607
1 152 857
Ingatlanközvetítés közvetlen költsége
119 570
103 224
Egyéb továbbszámlázás (pl. értékesítés támogatás,
rezsi, marketing)
106 195
78 847
Ingatlanértékesítés közvetlen költsége
67 095
0
Értékbecslői díjak
16 810
19 278
Energetikai tanúsítvány díjak
241
453
Befektetési jegy értékesítésének költsége
0
44
Összesen
2 217 319
2 269 289
2020. januárban a Társaság egyik leányvállalata átvette a Forest Hill projekt kivitelezését, aminek
következtében közvetlenül a Csoportnál jelentkezik az alvállalkozói teljesítmények költsége.
A Csoport az ingatlanértékesítés közvetlen költsége soron mutatja be a lakóingatlan projektek értékesített
lakásai kapcsán kivezetett telekértéket.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
58
31. Igénybevett szolgáltatások
2021.12.31
2020.12.31
Pénzügyi termékközvetítés közvetlen költsége
6 345 928
3 528 545
Ingatlanközvetítés közvetlen költsége
963 519
604 260
Egyéb szakmai szolgáltatások (IT fejl, ért. támogatás,
marketing, stb.)
541 642
447 924
Szakmai szolgáltatási díjak
394 249
265 959
Egyéb igénybevett szolgáltatások (biztosítás,
oktatás, posta, fénymásolás, takarítás stb.)
230 285
149 636
Hirdetés-, reklám
113 711
142 083
Bérleti díj, közös költség
133 856
119 097
IT üzemeltetés költsége
44 594
46 004
Telefon-, kommunikációs költségek
40 141
36 151
Ügyvédi díjak
36 556
63 579
Bankköltség
34 877
19 166
Tőzsdei jelenlét költségei (BÉT, KELER)
24 197
13 224
MyCity műszaki tanácsadás, ellenőrzés
21 656
20 996
Duna House Magyar Lakásingatlan Alap
forgalmazási költség
20 768
31 132
MyCity tervezési és építészeti költségek
10 316
37 729
Energiatanúsítvány közvetlen költsége
8 277
6 745
Értékbecslés közvetlen költsége
2 361
147
Összesen
8 966 933
5 532 375
Az igénybevett szolgáltatások 71%-át a pénzügyi termékek közvetítésének közvetlen költségei adják. A
Cégcsoport a megkapott közvetítői jutalékból jutalékszabályzata szerinti részt megfizeti a
hiteltanácsadóknak. E költségsor éves szinten 80%-kal bővült, ami meghaladja a hitelközvetítési bevételek
növekedési ütemét az országonként eltérű jutalékstruktúrák következtében.
Az igénybe vett szolgáltatásokon belül az egyéb szakmai szolgáltatások között mutatjuk ki a
Lengyelországban megbízási szerződéssel (’civil contract’) foglalkoztatottak megbízási díját, a
menedzsment funkcióhoz, vállalatirányításhoz kapcsolódó költségeket
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
59
32. Személyi jellegű ráfordítások
2021.12.31
2020.12.31
Bérköltség
607 085
647 308
Kapott támogatás
0
10 747
Járulékok
59 777
62 636
Munkavállalók részvényprogram
27 157
24 092
Egyéb személyi jellegű juttatások
147 197
73 186
Összesen
841 216
817 970
Átlagos statisztikai létszám
141
154
A Csoport lengyelországi leányvállalataiba dolgozó munkavállalók átlagos statisztikai létszáma
hatékonyságjavulás következtében átlagosan 5,4 fővel csökkent. A magyar munkavállalók száma 7,9 fővel
mérsékődött, meghatározóan az ingatlanfejlesztési üzletágban a Forest Hill projekt végső fázisában
átalakuló feladatokhoz kapcsolódó létszámcsökkentések miatt A cseh leányvállalatok esetében a
munkavállalói létszám változatlanul 1 főt tett ki 2021-ben.
33. Egyéb működési ráfordítások
2021.12.31
2020.12.31
Behajthatatlan követelések leírása
415 274
5 667
Bánatpénz
233 435
77 319
Különféle ráfordításként elszámolt nem nyereségadók
155 798
74 106
Követelések értékvesztése
39 164
77 390
Peres ügyekkel kapcsolatos ráfordítás
8 827
16 908
Adott támogatás
2 000
2 000
Bírságok
1 423
854
Kötbér, késedelmi kamat
472
464
Hiányzó készlet
22
2 294
Tárgyi eszköz értékesítés ráfordítása
0
208
Egyéb
10 098
15 646
Összesen
866 513
272 856
Jelentős egyéb ráfordítások merültek fel a Forest Hill lakópark fejlesztését végző projekttársaságban: i) a
behajthatatlan követelések közül 2021. során 385,6 millió Ft-ot írt le a korábbi kivitelező Pricons Kft-vel
szemben; ii) az elálló vevőknek összesen 233,4 millió Ft foglalót fizetett ki, amely a bánatpénz soron kerül
bemutatásra. A piacra visszakerülő lakásoknak a jelenlegi értékesítési árak alapján pozitív hatása lesz a
projekt eredményességére.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
60
A ráfordításként elszámolt adók (hatósági díjak, innovációs járulék, ÁFA, KATA adó) a magyarországi KATA-
s adózásban működő hiteltanácsadók és a lengyelországi engedélyköteles tevékenységek hatósági díjai
miatt növekedtek.
34. Pénzügyi műveletek bevételei
2021. 12 31.
2020. 12. 31.
(Módosított)
Módosítás
2020.12.31
Árfolyamnyereség
201 827
120 036
-6 452
126 488
Kapott kamatok
23 735
27 606
27 606
Összesen
225 562
147 642
-6 452
154 094
Az árfolyamnyereség soron meghatározóan a devizában nyilvántartott, jellemzően EUR eszközök időszak
végi átértékelésének árfolyamnyeresége kerül kimutatásra, valamint itt jelenik meg a Duna House Holding
Nyrt. adósságkonszolidáció során kiszűrt, csoporton belüli devizában fennálló hitelkövetelésével
kapcsolatos realizált/nem realizált árfolyamkülönbözetet is.
35. Pénzügyi műveletek ráfordításai
2021.12.31
2020. 12. 31.
(Módosított)
Módosítás
2020.12.31
Fizetett kamatok
44 478
86 831
3 592
83 239
Kötvény kamat
164 371
55 481
55 481
Árfolyamveszteség
82 836
21 427
21 427
Összesen
291 685
163 739
3 592
160 147
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
61
36. Jövedelemadók
A jövedelemadókhoz kapcsolódó ráfordítások a következőkből tevődnek össze:
2021.12.31
2020. 12. 31.
(Módosított)
Módosítás
2020.12.31
Tényleges jövedelemadó - társasági adó
226 480
169 379
169 379
Tényleges jövedelemadó - iparűzési adó
47 822
70 445
70 445
Tényleges jövedelemadó - innovációs
járulék
10 644
8 564
8 564
Halasztott adó
26 885
30 839
30 839
Összesen
311 831
279 226
0
279 227
A társasági adó mértéke a magyarországi csoporttagokra vonatkoztatva – tekintet nélkül a társasági
adóalap összegére – 9%.
A konszolidált eredmény és átfogó jövedelemkimutatásban kimutatott jövedelemadók összevezetése:
2021.12.31
2020. 12. 31.
(Módosított)
Módosítás
2020.12.31
Adózás előtti eredmény
1 786 001
1 615 186
-10 044
1 625 230
Aktuális adókulcs alapján számított
adófizetési kötelezettség
160 740
145 367
-904
146 271
Innovációs járulék
10 644
8 564
8 564
Iparűzési adó
47 822
70 445
70 445
Állandó különbségek
92 625
54 851
904
53 947
Összesen
311 831
279 226
0
279 227
37. Egyéb átfogó jövedelem
A Társaságnál egyéb átfogó jövedelem keletkezik a külföldi leányvállalatok jegyzett tőkéjének és goodwill
értékének akvizíciókori és beszámoló időszaki árfolyamon számított értékei közti különbözetekből. E
jövedelem kizárólag a leányvállalatok értékesítése esetén kerül átsorolásra az eredménybe.
Egyéb átfogó jövedelem
2021.12.31
2020.12.31
(Módosított)
Módosítás
2020.12.31
Nemzetközi működéshez kapcsolódó átváltási
különbözetek
25 554
8 764
(5 629)
14 393
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
62
38. Egy részvényre jutó eredmény
Az alap részvényenkénti nyereség számításakor a részvényeseknek kiosztható adózás utáni eredményt
kell figyelembe venni, valamint a kibocsátott törzsrészvények éves átlagos számát, amely nem tartalmazza
a saját részvényeket. A Társaság részvényeinek felaprózása (tizedelése) 2020. augusztus 5-i értéknappal
történt meg. Jelen beszámoló időszakának és az összehasonlító időszak átlagos részvénymennyiségébe az
új részvényszám került figyelembevételre az IAS 33 rendelkezéseivel összhangban.
2021.12.31
2020. 12. 31.
(Módosított)
Módosítás
2020.12.31
Részvényeseknek kiosztható adózás utáni
eredmény (eFt)
1 474 170
1 335 958
-10 046
1 346 004
Elsőbbségi részvényeseknek kiosztható osztalék
-75 301
-59 847
603
-60 450
Törzsrészvényeseknek kiosztható adózás utáni
eredmény (eFt)
1 398 869
1 276 111
-9 443
1 285 554
Kibocsátott törzsrészvények súlyozott átlagos
száma (alap, ezer db)
33 863
33 901
33 901
Kibocsátott törzsrészvények súlyozott átlagos
száma (higított, ezer db)
33 922
33 990
33 990
Egy részvényre jutó eredmény (alap) (Ft)
41,3
37,6
-0,3
37,9
Egy részvényre jutó eredmény (higított) (Ft)
41,2
37,5
-0,3
37,8
Az egy részvényre jutó eredményt higítja a Társaság MRP programjának keretében 2021. során
részvényopcióval lehívható összesen 535 600 darab részvénye.
39. Hibák visszamenőleges újramegállapítása
2021. év során a Társaság felfedezte az alábbi 2020. évet érintő hibákat:
i. az Alex T. Great felvásárlása kapcsán nem megfelelő fordulónapi PLN/HUF árfolyamot használt,
így a goodwill és az átváltási tartalék értéke hibásan szerepelt;
ii. a Pusztakúti 12 Kft. által felvett, moratórium alatt álló hitel kamata hibásan került kiszámításra.
A társaság a hitelkamat meghatározó részét készletre aktiválja, a hitelkamatot pedig lejáratkor
fizeti, így a készletek és a rövid lejáratú hitelek és kölcsönök értéke hibásan szerepelt;
iii. képlethiba folytán az irányításra nem jogosító részesedések értéke hibásan szerepelt a saját
tőkében.
A 2020. évi pénzügyi kimutatások újramegállapításra kerültek ezen hibák kijavítása céljából. Az
újramegállapításnak az ezen pénzügyi kimutatásokra gyakorolt hatása az alábbiakban kerül
összefoglalásra. A 2021. évre nincs hatás.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
63
2020.12.31
(Módosított)
Módosítás
2020.12.31
Módosítással érintett ESZKÖZÖK
Goodwill
1 730 986
29 217
1 701 769
Készletek
7 235 809
116 959
7 118 850
Módosítással érintett Eszközök összesen
8 966 795
146 176
8 820 619
MÉRLEGFŐÖSSZEG
21 567 119
146 177
21 420 943
Módosítással érintett FORRÁSOK
Átváltási tartalék
83 340
29 217
54 123
Eredménytartalék
5 318 283
-10 044
5 328 327
Nem ellenőrzésre jogosító részesedés
-64 163
6 452
-70 615
Rövid lejáratú hitelek és kölcsönök
4 850 459
120 551
4 729 908
Módosítással érintett Források összesen
10 187 919
146 176
10 041 743
MÉRLEGFŐÖSSZEG
21 567 119
146 177
21 420 943
A konszolidált eredmény és átfogó
jövedelemkimutatás módosítással érintett sorai
Pénzügyi bevételek
147 642
(6 452)
154 094
Pénzügyi ráfordítások
(163 739)
(3 592)
(160 147)
Adózott eredmény-hatás összesen
(16 097)
(10 044)
(6 053)
Egyéb átfogó jövedelem
8 764
(5 629)
14 393
Teljes átfogó jövedelem-hatás összesen
(7 333)
(15 673)
8 340
Adózott eredmény
1 335 958
(10 044)
1 346 003
Teljes átfogó eredmény
1 344 723
(15 673)
1 360 396
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
40. Szegmensinformációk
A Csoport működése szempontjából a stratégiai döntéseket az Igazgatóság hozza, így a szegmensek megállapítása szempontjából az Igazgatóság számára
készített kimutatásokat vette alapul a menedzsment e pénzügyi kimutatás összeállítása során.
A DH tevékenységei mentén hat szegmenst lehet elkülöníteni:
(1) A franchise szegmens a Duna House és Metrohouse márkanevek alatt működő franchise rendszererk működtetését végzi. A Társaság Magyarország és
Lengyelország legnagyobb lakóingatlan-közvetítő franchise hálózata és a Cégcsoport jelen van Csehországban is.
(2) A Saját iroda üzemeltetés szegmens a Duna House és Metrohouse márkák alatt a Cégcsoport által üzemeltetett ingatlanközvetítő irodákat foglalja
magában. A Cégcsoport 2020. január 1-i hatállyal döntött a Smart Ingatlan hálózat beolvasztásáról a Duna House hálózatba.
(3) A pénzügyi termékek közvetítése szegmens a Cégcsoport hitelintézetekkel és biztosítótársaságokkal kötött többes ügynöki szerződései értelmében
pénzügyi termékek széles körét kínálja ügyfelei számára Magyarországon és Lengyelországban egyaránt.
(4) A kapcsolódó szolgáltatások szegmens a lakóingatlankezelési-, energiatanúsítványokkal és értékbecsléssel kapcsolatos tevékenységet és az alapkezelési
tevékenységet foglalja magában.
(5) Az ingatlan befektetések szegmens a Társaság által tulajdonolt lakó és kereskedelmi célú ingatlanok hasznosítását végzi. Itt kapnak helyet a MyCity
márkanév alatt futó lakóingatlan fejlesztési projektek is.
(6) A kimutatásban a szegmensen belüli tranzakciók konszolidálásra kerültek. „Az egyéb és kiszűrések” oszlop tartalmazza a központi szolgáltatásokat
hatását, és a szegmensek közötti forgalmak kiszűrését.
A Csoport mérleget és eredménykimutatást készít az üzleti szegmensekre. Mivel a Csoport az egyes szegmensek finanszírozását központilag látja el a
szegmensek eredménykimutatása Üzemi eredmény szintig értelmezhető.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
65
2021. december 31.
Franchise
Pénzügyi
termékek
közvetítése
Saját iroda
üzemeltetés
Kapcsolódó
szolgáltatások
értékesítése
Ingatlan
befektetések
Egyéb és
kiszűrések
Konszolidált
(2021. január 1. - 2021. december 31.)
Immateriális javak
315 785
71
481
17 666
42
749
334 794
Befektetési célú ingatlanok
0
0
0
0
1 849 500
0
1 849 500
Ingatlanok
0
582
23 397
1 964
382 904
223
409 070
Gépek és berendezések
6 675
1 566
7 376
983
9 671
-3 431
22 840
Vevőkövetelések
232 289
1 001 285
48 007
42 379
778 049
42
2 102 051
Készletek
7 612
175
150
15
7 408 764
2 155
7 418 870
Egyéb szegmenshez nem allokálható eszközök
1 862 598
1 957 319
475 483
563 645
2 130 490
3 485 796
10 475 332
Eszközök összesen
2 424 958
2 960 999
554 894
626 652
12 559 420
3 485 534
22 612 458
Szállítók
-198 959
1 221 214
93 945
12 640
178 260
13 960
1 321 060
Egyéb szegmenshez nem allokálható kötelezettségek
1 704 267
213 824
876 893
415 808
10 843 497
315 645
14 369 934
Kötelezettségek összesen
1 505 308
1 435 038
970 838
428 448
11 021 757
329 605
15 690 994
Értékesítés nettó árbevétele harmadik felekkel szemben
1 656 871
9 670 318
1 874 209
324 018
936 051
463
14 461 930
Értékesítés nettó árbevétele szegmensek között
225 416
0
77 233
129
71 553
-374 331
0
Értékesítés nettó árbevétele
1 882 287
9 670 318
1 951 442
324 147
1 007 604
-373 868
14 461 930
Közvetlen költségek
-134 439
-7 578 336
-1 246 163
-78 879
-187 189
76 417
-9 148 588
Bruttó fedezet
1 747 848
2 091 982
705 278
245 268
820 416
-297 451
5 313 342
Értékcsökkenés és amortizáció
-193 581
-11 223
-69 936
-4 963
-28 966
-13 620
-322 290
Közvetett működési költségek
-995 412
-727 675
-468 263
-175 464
-1 099 962
171 171
-3 295 605
Működési eredmény (EBIT)
558 855
1 353 084
167 079
64 841
-308 513
-139 900
1 695 447
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
66
2020. december 31.
Franchise
Pénzügyi
termékek
közvetítése
Saját iroda
üzemeltetés
Kapcsolódó
szolgáltatások
értékesítése
Ingatlan
befektetések
Egyéb és
kiszűrések
Konszolidált
(2020. január 1. - 2020. december 31.)
Immateriális javak
14.590
33
960
5
50
816
16.455
Befektetési célú ingatlanok
0
0
0
0
1.868.721
0
1.868.721
Ingatlanok
0
625
18.516
1.998
402.713
251
424.103
Gépek és berendezések
301.864
1.193
3.043
1.505
11.733
-3.215
316.122
Vevőkövetelések
230.727
587.049
48.807
17.774
2.837
361
887.556
Készletek
42.701
76
2.088
15
7.072.183
1.788
7.118.850
Egyéb szegmenshez nem allokálható eszközök
1.831.313
1.506.500
441.378
545.732
2.020.898
4.443.315
10.789.136
Eszközök összesen
2.421.195
2.095.477
514.792
567.028
11.379.135
4.443.315
21.420.943
Szállítók
-207.979
765.670
93.025
10.291
183.827
14.132
858.967
Egyéb szegmenshez nem allokálható kötelezettségek
1.954.621
242.089
965.151
324.266
9.254.733
1.004.742
13.745.602
Kötelezettségek összesen
1.746.642
1.007.759
1.058.176
334.557
9.438.559
1.018.875
14.604.569
Értékesítés nettó árbevétele harmadik felekkel
szemben
1.268.225
6.001.267
1.296.444
370.137
130.787
476
9.067.335
Értékesítés nettó árbevétele szegmensek között
171.573
0
58.762
744
64.042
-295.121
0
Értékesítés nettó árbevétele
1.439.798
6.001.267
1.355.206
370.881
194.829
-294.645
9.067.335
Közvetlen költségek
-101.325
-4.459.396
-866.409
-90.493
-51.426
22.875
-5.546.173
Bruttó fedezet
1.338.473
1.541.871
488.797
280.388
143.403
-271.769
3.521.162
Értékcsökkenés és amortizáció
-94.883
-15.267
-80.570
-4.465
-27.654
-14.186
-237.026
Közvetett működési költségek
-852.634
-589.999
-431.529
-160.277
-92.133
163.241
-1.963.332
Működési eredmény (EBIT)
390.955
936.605
-23.302
115.646
23.616
-122.715
1.320.805
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
41. Kockázatkezelés
A Csoport eszközei közé tartoznak a pénzeszközök, értékpapírok, vevői és egyéb követelések, valamint
egyéb eszközök – kivéve az adókat. A Csoport forrásai közé tartoznak a hitelek és kölcsönök, szállítói és
egyéb kötelezettségek, kivéve az adókat és pénzügyi kötelezettségek valós értéken történő
átértékeléséből származó nyereséget vagy veszteséget.
A Csoport a következő pénzügyi kockázatoknak van kitéve:
• hitelkockázat
• likviditási kockázat
• piaci kockázat
Ez a fejezet bemutatja a Csoport fenti kockázatait, a Csoport célkitűzéseit, politikáit, folyamatok mérését
és kockázat kezelését, valamint a Csoport tőkemenedzsmentjét. Az Igazgatóság általános felelősséget
visel a Csoport létrehozása, felügyelete és kockázatkezelése terén.
A Csoport kockázat menedzsment politikájának célja, hogy kiszűrje és kivizsgálja azokat a kockázatokat
amelyekkel szembesül a Csoport, valamint hogy beállítsa a megfelelő kontrolokat, és hogy felügyelje a
kockázatokat. A kockázat menedzsment politika és rendszer felülvizsgálatra kerül, hogy tükrözhesse a
megváltozott piaci körülményeket és a Csoport tevékenységeit.
Tőkemenedzsment
A Csoport politikája, hogy megőrizze az alaptőkét, amely elegendő ahhoz, hogy a befektetői és hitelezői
bizalom a jövőben fenntartsa a jövőbeni fejlődését a Csoportnak. Az Igazgatóság igyekszik fenntartani azt
a politikát, hogy kölcsönadásokból eredő magasabb kitettséget csak magasabb hozam mellett vállal, az
erős tőkepozíció által nyújtott előnyök és a biztonság alapján.
A Csoport tőkeszerkezete a nettó idegen tőkéből, valamint a Csoport saját tőkéjéből áll (ez utóbbi a
jegyzett tőkét, a tartalékokat és a nem ellenőrző tulajdonosok részesedését foglalja magában). E
tőkeelemekkel kapcsolatban a kiegészítő melléklet 16-17. és 20-21. pontjai adnak részletes tájékoztatást.
A saját tőke és a jegyzett tőke arányát az alábbi táblázat mutatja be.
2021.12.31
2020.12.31
Jegyzett tőke
171 989
171 989
Saját tőke összesen
6 921 462
6 841 999
Saját tőke/Jegyzett tőke aránya
4024%
3978%
A Csoport a tőke kezelése során igyekszik biztosítani, hogy a Csoport tagjai folytatni tudják
tevékenységüket és egyúttal maximalizálják a tulajdonosok számára a megtérülést a kölcsöntőke és a saját
tőke optimális egyensúlyozásával, valamint az optimális tőkestruktúra megtartását a tőkeköltségek
csökkentése érdekében. A Csoport azt is figyeli, hogy tagvállalatainak tőkeszerkezete megfelel-e a helyi
törvényi előírásoknak.
A Társaság tőkekockázata 2021 során sem jelentős.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
68
Hitelezési kockázat
A hitelezési kockázat annak a kockázatát fejezi ki, hogy az adós vagy a partner nem teljesíti szerződéses
kötelezettségeit, amely pedig pénzügyi veszteséget eredményez a Csoport számára. Pénzügyi eszközök,
amelyek hitelezési kockázatoknak vannak kitéve, lehetnek hosszú vagy rövid távú kihelyezések,
pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek, vevők és egyéb követelések.
A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke a maximális kockázati kitettséget mutatják. Az alábbi táblázat
a Csoport maximális hitelkockázati kitettségét mutatja 2021. december 31. és 2020. december 31-én.
Hitelezési kockázat
2021.12.31
2020.12.31
Vevőkövetelések
2 102 051
887 556
Egyéb követelések
1 137 555
1 083 514
Pénzügyi eszközök
62 412
72 706
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek
6 497 032
6 902 151
Összesen
9 799 050
8 945 927
Biztosíték összegei
1 270 504
732 626
Pusztakúti 12. kft.
1 159 304
622 587
Impact Asset Management Zrt.
110 700
109 539
Akadémia Plusz 2.0 letét
500
500
A pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek között mintegy 1 271 millió Ft a Forest Hill projekthitelek,
valamint az alapkezelő és oktatási tevékenység végzéséhez szükséges alaptőke biztosítékául szolgál és
csak bizonyos korlátozásokkal hozzáférhető a Csoport számára. Ezeket a korlátozásokat a pénzeszközöket
és pénzeszköz-egyenértékeseket részletező jegyzetben mutattuk be.
A Cégcsoport pénzeszközei és pénzeszköz-egyenértékesei az alábbi bankoknál vannak elhelyezve:
2021.12.31
2020.12.31
Raiffeisen Bank Zrt.
4 567 152
5 463 580
Takarékbank Zrt.
1 198 587
933 750
Bank Millennium SA
604 617
434 550
Société Générale
121 078
66 310
Pénztár
5 597
3 962
Összesen
6 497 032
6 902 151
Devizakockázat
Árfolyamkockázat akkor merül fel, amikor a Csoport egyes vállalatai a funkcionális pénznemtől eltérő
pénznemben denominált tranzakciókat hajtanak végre. A Csoport politikája az, hogy amennyiben
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
69
lehetésges a csoporttagok a funkcionális pénznemben denominált kötelezettségeket a funkcionális
pénznemükben, saját tevékenységükből származó pénzeszközökkel rendezzék.
A Csoport leányvállalatai jellemzően saját funkcionális pénznemükben kötnek tranzakciókat, export –
import tevékenységet nem végeznek. Devizakitettség az egyes bérelt ingatlanoknál felmerülő, euró-ban
meghatározott bérleti díjak esetében merül fel, valamint külföldi akvizíciók esetében. A 2022. januári
HGroup akvizíció első vételárrészletére a Cégcsoport a megelőző hónapokban felépítette a szükséges
deviza összegeket.
A Csoport pénzeszközállományát az alábbi táblázat mutatja be devizákra bontva:
Bontás devizánként
2021.12.31
2020.12.31
HUF
1 819 228
4 527 954
EUR
3 952 109
1 873 220
PLN
604 617
434 667
CZK
121 078
66 310
Összesen
6 497 032
6 902 151
Likviditási kockázat
A likviditási kockázat annak kockázata, hogy a Csoport nem tudja pénzügyi kötelmeit esedékességkor
teljesíteni. A Csoport likviditásmenedzselési megközelítése, hogy amennyire lehetséges, mindig megfelelő
likviditást biztosítson kötelezettségei esedékességkor történő teljesítéséhez, mind szokásos, mind
feszített körülmények között anélkül, hogy elfogadhatatlan vesztesége merülne fel vagy kockáztatná a
Csoport hírnevét. A likviditási kockázat további minimalizálása, a tranzakciós költségek csökkentése és a
hatékonyságnövelés jegyében a Csoport 2017. december 7-étől a magyarországi operatív működéshez
köthető bankszámlákat ún. cash-pool rendszerben működteti, ami automatizált módon megvalósuló
csoportfinanszírozást tesz lehetővé.
Nincsen hosszú lejáratú hitele a Cégcsoportnak. Az ingatlanfejlesztésre felvett Takarékbank hitel 2022-
ben visszafizetésre kerül, a Duna House NKP Kötvény 2030/I. kamat és tőkefizetését a Note 21
tartalmazza.
Piaci kockázat
A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak, mint az átváltási árfolyamok, kamatlábak és a
befektetési alapokba történő befektetések árai, változása befolyásolni fogja a Csoport eredményét vagy
pénzügyi instrumentumokban lévő befektetéseinek értékét. A piaci kockázat kezelésének célja a piaci
kockázatnak való kitettségek kezelése és ellenőrzése elfogadható keretek között, a haszon optimalizálása
mellett.
Ingatlanfejlesztői kockázatok
A Társaság az ingatlanfejlesztési tevékenységet jellemző, előbbiekben felsorolt finanszírozási és piaci
kockázatokon túl elsősorban az emelkedő építési költségekre fókuszál. A MyCity csoport a banki
finanszírozás bekapcsolódásáig növekvő mértékű likviditási kockázatnak van kitéve a projektcégekben
megvalósításra kerülő projektek számának növekedésével és a fejlesztési fázis előrehaladtával.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
70
Érzékenységi elemzés
A Csoport megállapította, hogy eredménye alapvetően egy pénzügyi természetű kulcsváltozótól függ
lényegesen, a kamatkockázattól, ezen kulcsváltozóra elvégezte az érzékenységi vizsgálatokat.
A kamatkockázatok csökkentését elsősorban a szabad pénzeszközök lekötésével igyekszik a Csoport
biztosítani. Árfolyamkockázata a Csoportnak elenyésző, mivel mindhárom országban elsődlegesen az
adott ország devizájában értékesít és végzi a beszerzéseit. Árfolyamfedezeti ügyleteket a Csoport nem
köt.
Kamat érzékenységi vizsgálat eredménye (a kamatváltozás százalékában):
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
71
Tényleges kamatokkal
2021.01.01
2020.01.01
2021.12.31
2020.12.31
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 971 115
1 699 973
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
-185 114
-74 743
Adózás előtti eredmény
1 786 001
1 625 230
1%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 971 115
1 699 973
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
-186 965
-75 490
Adózás előtti eredmény
1 784 150
1 624 483
Adózás előtti eredmény változása
-1 851
-747
Adózás előtti eredmény változása (%)
-0,104%
-0,046%
5%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 971 115
1 699 973
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
-194 369
-78 480
Adózás előtti eredmény
1 776 745
1 621 493
Adózás előtti eredmény változása
-9 256
-3 737
Adózás előtti eredmény változása (%)
-0,521%
-0,230%
10%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 971 115
1 699 973
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
-203 625
-82 217
Adózás előtti eredmény
1 767 490
1 617 756
Adózás előtti eredmény változása
-18 511
-7 474
Adózás előtti eredmény változása (%)
-1,047%
-0,462%
-1%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 971 115
1 699 973
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
-183 263
-73 995
Adózás előtti eredmény
1 787 852
1 625 978
Adózás előtti eredmény változása
1 851
747
Adózás előtti eredmény változása (%)
0,104%
0,046%
-5%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 971 115
1 699 973
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
-175 858
-71 006
Adózás előtti eredmény
1 795 257
1 628 967
Adózás előtti eredmény változása
9 256
3 737
Adózás előtti eredmény változása (%)
0,516%
0,229%
-10%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 971 115
1 699 973
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
-166 602
-67 269
Adózás előtti eredmény
1 804 512
1 632 705
Adózás előtti eredmény változása
18 511
7 474
Adózás előtti eredmény változása (%)
1,026%
0,458%
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
72
42. Pénzügyi instrumentumok
Az IFRS 9 Pénzügyi instrumentumok standard váltotta fel az IAS 39-es standardot. Ezt a standardot – a
2014. évi módosítások szerint – 2018. január 1-jével kell először kötelezően alkalmazni. Tekintettel arra,
hogy a Csoport vizsgálatai szerint olyan pénzügyi instrumentumokkal nem rendelkezik, amely besorolása
vagy értékelése megváltozna, tehát materiális hatás a besorolással és az értékeléssel összefüggésben
nincs a pénzügyi kimutatásokban. Az új sztenderd újragondolta a pénzügyi instrumentumok
értékvesztését is- ami viszont már csekély hatást gyakorolt a Társaság eredményére-, mely szerint várható
értékvesztést kell meghatározni a vevőkövetelésekre alkalmazott új értékvesztés modell alkalmazásával,
ami időben közelebb hozza az értékvesztés elszámolásának bekövetkezésének az idejét. A
vevőköveteléseknél az IFRS 9 megenged a komplex szabályok alkalmazása helyett egy egyszerűsített
értékvesztési modell alkalmazását abban az esetben, ha a vevőkövetelések nem tartalmaznak jelentős
fizetési komponenst. Mivel a Csoport követelései között nincs jelentős fizetési komponens, ezért az IFRS
9 szerinti értékvesztés meghatározásához az egyszerűsített megközelítést alkalmaztuk. Az alábbi táblázat
mutatja az új sztenderd alkalmazásának eredményre gyakorolt hatását.
Az amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi instrumentumok könyv szerinti értéke a valós érték
ésszerű megközelítését adja.
2021. december 31.
Könyv szerinti érték
Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott eszközök
Pénzügyi eszközök
62 412
62 412
Vevőkövetelések
2 102 051
2 102 051
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek
6 497 032
6 497 032
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott kötelezettségek
Hosszú lejáratú hitelek
0
0
Kötelezettségek kötvénykibocsátásból
6 909 514
6 909 514
Rövid lejáratú hitelek, kölcsönök
4 373 387
4 373 387
Lízingkötelezettségek
448 917
448 917
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
73
2020. december 31.
Könyv szerinti érték
Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott eszközök
Pénzügyi eszközök
72 706
72 706
Vevőkövetelések
887 556
887 556
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek
6 902 151
6 902 151
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott kötelezettségek
Hosszú lejáratú hitelek
0
0
Kötelezettségek kötvénykibocsátásból
6 944 849
6 944 849
Rövid lejáratú hitelek, kölcsönök
4 850 460
4 850 460
Lízingkötelezettségek
282 855
282 855
2021.12.31
2020. 12. 31.
(Módosított)
Módosítás
2020.12.31
Cashpool kamat
11 272
19 489
19 489
Adott kölcsön után kapott kamat
7 630
4 041
4 041
Bankkamat bevétel
3 883
2 731
2 731
Értékpapír kamatbevétel
915
1 186
1 186
Magánszemélynek nyújtott kölcsön
kamata
35
158
158
Kapott kamatok
23 735
27 605
0
27 606
Értékpapír árfolyamnyereség
4 661
239
239
Árfolyamnyereség
197 167
119 797
-6 452
126 249
Árfolyamnyereség
201 827
120 036
-6 452
126 488
Effektív kamatlábmódszer használatával
számított kamatbevétel
0
0
0
Összesen
225 562
147 642
-6 452
154 094
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
74
2021.12.31
2020. 12. 31.
(Módosított)
Módosítás
2020.12.31
Kapott kölcsön után fizetett
kamat
6 405
4 072
4 073
Cashpool kamat
11 244
14 586
14 586
Bankkamat ráfordítás
0
39
39
Bankhitel után fizetett kamat
11 651
54 679
3 592
51 086
Fizetett kamatok
29 300
73 376
3 592
69 784
Árfolyamveszteség
82 836
21 427
21 427
Árfolyamveszteség
82 836
21 427
0
21 427
Lízing kamat
15 178
13 455
13 455
Kötvény kamat
164 371
55 481
55 481
Effektív kamatlábmódszer
használatával számított
kamatráfordítás
179 549
68 936
0
68 936
Összesen
291 685
163 739
3 592
160 147
43. Igazgatóság és Felügyelő Bizottság javadalmazása
2021. évben az Igazgatóság és a Felügyelő Bizottság tagjai összesen 102,6 millió Ft javadalmazásban
részesültek (2020 egész évben: 93,8 millió Ft). Ezen összegek tartalmazzák az igazgatósági tagok
birtokában lévő osztalékelsőbbségi jogot biztosító dolgozói részvények után részükre kifizetett
osztalékbevételt és MRP program keretében ténylegesen megkapott részvényjuttatást is.
A COVID-19 miatti válságkezelés részeként az Igazgatóság tagjai 2020. első félévében lemondtak
juttatásuk egy részéről.
Igazgatóság és Felügyelő Bizottság javadalmazása
2021.12.31
2020.12.31
Igazgatósági tagok
97 219
88 365
Rövid távú munkavállalói juttatások (bérjövedelem)
49 334
39 550
Rövid távú munkavállalói juttatások (elsőbbségi osztalék)
44 742
48 815
Részvényalapú kifizetések
3 143
0
Felügyelőbizottsági tagok
5 400
5 400
Rövid távú munkavállalói juttatások (tiszteletdíj)
5 400
5 400
Összesen
102 619
93 765
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
75
44. Mérlegfordulónap utáni események
A mérlegfordulónapot követően e pénzügyi kimutatások közzétételre történő jóváhagyásáig a következő
nem módosító események történtek.
COVID-19 hatásai
Amennyiben a Cégcsoport földrajzi területein a járványügyi intézkedések nem fognak ismételten a 2020.
márciusihoz hasonló rendkívüli korlátozásokat eredményezni, úgy a Cégcsoport működésére nincs várt
negatív hatása a COVID-19 járványnak.
Orosz-Ukrán háború
Oroszország 2022. február 24-én megtámadta Ukrajnát. A Cégcsoport két olyan országban van jelen amely
Ukrajnával határos: Magyarországban és Lengyelországban. A Cégcsoportnak nincs közvetlen vagy
közvetett érdekeltsége Ukrajnában vagy Oroszországban, így a háború és az Oroszországot sújtó szankciók
nincsenek közvetlen hatással a Cégcsoport működésére.
Hgroup akvizíció
A Társaság 2021. december 10-én kötelező érvényű Befektetési Szerződést kötött a HGroup S.p.A. 70%-
os tulajdonrészének megvásárlására további jövőbeli opciós lehetőségekkel (Put/Call), amelyeknek
köszönhetően 100%-ra nőhet a Duna House részesedése az olasz cégcsoportban. A tranzakció 2022.
január 13-án sikeresen lezárult. Az olasz leányvállalatokat 2022. január 1-i kezdődátummal tervezi
konszolidálni a cégcsoport. Az akvizíció részleteit a 2.4.1.19.fejezet mutatja be.
NKP kibocsátás
A Társaság 2022. január 12-én sikeres kötvénykibocsátást hajtott végre Magyar Nemzeti Bank Növekedési
Kötvényprogramja keretében, 6,0 milliárd Ft névértékben 10 éves futamidővel, 4,5%-os fix kamatozáson
(ISIN: HU0000361217). A kötvény az első 5 évben nem amortizálódik, a második 5 évben a névérték évi
20%-át törleszti.
Osztalékjavaslat
A Társaság igazgatósága 2022. április 4-én tartott ülésén meghozott határozatok szerint törzsrészvényekre
összesen 1 100,4 millió Ft (részvényenként 32,0 Ft), osztalékelsőbbségi dolgozói részvényekre összesen
75,3 millió Ft osztalékfizetést terjeszt a Közgyűlés elé.
Saját részvény vásárlás
A Társaság Igazgatósága a 2021. április 20-án közgyűlési hatáskörben meghozott döntése alapján 2021.
december 31 és 2022 április 4. között összesen 113 774 darab saját részvény vásárolt tőzsdei forgalomban,
valamint 132 500 darabot vásárolt meg az MRP Szervezettől a folyamatban lévő munkavállalói
részvényprogramok céljára. A Társaság saját részvény állománya 2022. április 4-én 728 445 darab volt.
45. Számviteli törvény által előírt egyéb közzétételi kötelezettségek
A Csoport IFRS szerinti konszolidált beszámolója könyvvizsgálatra kötelezett. A könyvvizsgáló a BDO
Magyarország Könyvvizsgáló Kft (1103 Budapest, Kőér utca 2/A, nyilvántartási szám: 002387). A
könyvvizsgálatért személyében felelős kamarai tag könyvvizsgáló Kékesi Péter, kamarai regisztrációs
száma 007128.
A BDO Magyarország Könyvvizsgáló Kft. által a Csoport részére nyújtott könyvvizsgálati szolgáltatások
értéke 12.205 eFt volt 2021. évben. A könyvvizsgáló egyéb szolgáltatást nem nyújtott a Csoport részére.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
KONSZOLIDÁLT PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
76
Az IFRS szerinti konszolidált beszámoló összeállításáért felelős személy Máté Ferenc IFRS mérlegképes
könyvelő, regisztrációs szám: 193951.
A beszámoló aláírására jogosultak Gay Dymschiz igazgatóság elnöke (1125 Budapest, Mátyás király út 52.),
Doron Dymschiz igazgatósági tag (2096 Üröm, Rókahegyi út 48.), Máté Ferenc igazgatósági tag (1121
Budapest, Denevér út 70.) és Schilling Dániel igazgatósági tag (1126 Budapest, Kiss János altábornagy utca
38.).
A Társaság konszolidált éves beszámolóját a Számviteli törvény által előírt kötelező közzétételi szabályok
szerint a https://e-beszamolo.im.gov.hu/ mellett a Társaság honlapján a
https://dunahouse.com/hu/kozzetetelek alatt teszi közzé.
46. Felelősségvállaló nyilatkozat és a pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése
A Társaság igazgatósága a nyilvánosan forgalomba hozott értékpapírokkal kapcsolatos tájékoztatási
kötelezettség részletes szabályairól szó 24/2008. (VIII. 15.) PM rendeletének 2. sz melléklete szerint
nyilatkozik, hogy jelen könyvvizsgált és független könyvvizsgálói jelentéssel ellátott – összevont
(konszolidált) pénzügyi kimutatások valós és megbízható képet adnak a Társaság és annak konszolidációba
bevont vállalatainak eszközeiről, kötelezettségeiről, pénzügyi helyzetéről és az eredményről.
Jelen összevont (konszolidált) pénzügyi kimutatásokat a Társaság igazgatósága 2022. április 4-én tartott
ülésén megvitatta és ebben a formában közzétételre engedélyezte.
Budapest, 2022. április 4.
A konszolidált beszámoló aláírására jogosult személyek:
Gay Dymschiz
Igazgatóság Elnöke
Doron Dymschiz
Igazgatósági tag
Máté Ferenc
Igazgatósági tag
Schilling Dániel
Igazgatósági tag
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
0
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
ÖSSZEVONT (KONSZOLIDÁLT) ÜZLETI JELENTÉSE
A CSOPORT 2021. ÉVI TEVÉKENYSÉGÉRŐL
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
1
1. A Csoport bemutatása
A Duna House Holding Nyrt. - későbbiekben a „Társaság” vagy „Csoport” - 2003-ban alakult, fő
tevékenysége ingatlan-, és hitelközvetítés. A szolgáltatói szektorban – elsősorban az ingatlan és a
pénzügyi termékek közvetítési területein – vezetői pozíciót tölt be Közép-Európában. Összesen 280
ingatlanirodával több, mint 5 000 ingatlanközvetítő és hiteltanácsadó áll ügyfelei rendelkezésére
Magyarországon, Olaszországban, Lengyelországban és Csehországban.
A Duna House Csoport stratégiai célja, hogy kiterjessze szakértelmét a közép-európai régióra és
nemzetközi szinten is meghatározó szereplővé váljon. 2016. áprilisában került lezárásra az a tranzakció,
amelynek során a legnagyobb lengyel ingatlanközvetítő hálózat, a Metrohouse 100%-a a
magyarországi Duna House Csoport tulajdonába került. A Metrohouse Duna House Csoportba való
konszolidálására 2016. április 1-jei dátummal került sor. A Társaság 2016. szeptember 2-án 80%-os
tulajdont szerzett a csehországi Duna House Franchise s.r.o-ban és rajta keresztül annak két
leányvállalatában, a Center Reality s.r.o-ban és a Duna House Hypotéky s.r.o-ban, majd 2018.
november 6-án megvásárolta a lengyel Gold Finance Sp. z.o.o hitelközvetítő társaságot, 2020. január
7-én pedig a szintén lengyel Alex T. Great Sp- z o.o hitelközvetítő társaságot.
A Társaság 2021. december 10-én kötelező érvényű Befektetési Szerződést kötött a HGroup S.p.A.
70%-os tulajdonrészének megvásárlására további jövőbeli opciós lehetőségekkel (Put/Call),
amelyeknek köszönhetően 100%-ra nőhet a Duna House részesedése az olasz cégcsoportban. A
tranzakció 2022. január 13-án sikeresen lezárult. Az olasz leányvállalatokat 2022. január 1-i
kezdődátummal tervezi konszolidálni a Cégcsoport.
COVID-19 hatásának bemutatása
A COVID-19 pandémia kizárólag a 2020. év második negyedévében hatott negatívan a Cégcsoport
piacaira és működésére. 2021. évi hatása elhanyagolható volt.
A Társaság székhelye 1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
A Társaság főbb tevékenységei:
- franchise rendszer(ek) értékesítése, működtetése
- ingatlanközvetítés
- pénzügyi termékek közvetítése
- biztosításközvetítés
- ingatlan értékbecslés készítése, ill. annak közvetítése
- energetikai tanúsítvány készítése, ill. annak közvetítése
- ingatlankezelés
- saját tulajdonú ingatlanok adás-vétele, bérbeadása
- lakóingatlanalap-kezelés
- ingatlanfejlesztés
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
2
1.1 A konszolidációs körbe vont vállalkozások
Leányvállalatként
2021
2020
címe:
december 31.
december 31.
Duna House Biztosításközvetítő Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Hitelcentrum Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
DH Projekt Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Ingatlan Értékbecslő Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Franchise Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Energetikai Tanúsítvány Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Superior Real Estate Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Home Management Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
REIF 2000 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
GDD Commercial Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
SMART Ingatlan Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Impact Alapkezelő Zrt.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Home Line Center Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Akadémia Plusz 2.0 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Szolgáltatóközpont Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Metrohouse Franchise S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
100%
100%
Metrohouse S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
100%
100%
Gold Finance Sp. z. o.o
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
100%
100%
Primse.com Sp. z o.o.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
90%
-
MyCity Residential Development Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Pusztakúti 12. Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Reviczky 6-10. Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
MyCity Panoráma Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
-
Duna House Franchise s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60
80%
80%
Duna House Hypoteky s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60
80%
80%
Center Reality s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60
80%
80%
Közös vezetésű vállalkozásként
Hunor utca 24 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
50%
50%
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
3
2. Piaci, gazdasági környezet bemutatása
2.1 Ingatlanpiac
Az Európai Unió lakosságának 69,8%-a él saját tulajdonú ingatlanban. Az Eurostat 2020-as statisztikája
alapján Magyarországon ez az érték 91,3%, Lengyelországban pedig 85,6%. Amíg hazánkban a KSH
tavalyi adatai szerint több mint 4,5 millió lakóingatlan található, addig a lengyeleknél a lakásállomány
megközelíti a 15,2 milliót. A legfrissebb hivatalos statisztikai adatok szerint Magyarországon közel 134
ezer, Lengyelországban pedig 558 ezer tranzakció realizálódott 2020-ban.
A Duna House Csoport becslése szerint a magyarországi lakóingatlan piacon 2021-ben 151 ezer
tranzakció valósult meg. A megelőző évhez képest aktív piacot a COVID-19 első hullámai utáni
fellélegzés és a vásárlói kereslet átalakulása vezérelte. A járványügyi helyzet miatt megváltozott
fogyasztói magatartás hatására a kereslet a kertkapcsolatos házak felé tolódott. A tranzakciók jelentős
részét adták így az agglomerációba áttelepülők. A kiköltözési hullám azonban nem csak a fővárost
érintette, hanem szinte kivétel nélkül a többi nagyvárosokat is. Emellett erős érdeklődés mutatkozott
a turisztikai szempontból is fontos települések, mint például a Balaton vagy a Velencei tó környéke
iránt. A Cégcsoport által publikált Duna House Barométerben közzé tett adatok alapján lokáció és
lakástípus függvényében, átlagosan 5-15%-kal drágultak meg a használt lakások, de egyes térségekben
közel 30%-kal nőttek meg az árak 2020-hoz viszonyítva
1
. Jelentős volt az igénybe vett állami
támogatások szerepe, a Cégcsoport saját adatai szerint a hiteligénylések 20,6%-a mellé CSOK igénylést
is adtak be a vevők 2021. utolsó negyedévében.
Lengyelországban kisebb volt a COVID-19 piacra gyakorolt negatív hatása, 2020. során hamarabb
megjelent egy extra a befektetői kereslet, mint a magyar piacon. Becslések szerint Lengyelországban a
2021. évben 700 ezer darabot meghaladó ingatlantranzakció történt, ezzel az elmúlt évek
legdinamikusabb piaca volt 2021. Lengyelországban az árak 2018. elejétől kezdtek látványos
emelkedésbe, 2021-ben átlagosan 15%-kal nőtt a másodpiaci ingatlanok átlagos értékesítési ára
2
.
Lengyelországban, Magyarországgal ellentétben, nincsenek jelen a piacon jelentős állami
támogatások, ugyanakkor május végén várható azon állami támogatás bevezetése, amely lehetővé
teszi, hogy az ügyfelek önrész nélkül vásárolhassanak lakást. A programban az egyedülállóktól a
gyermekes családokig mindenki részt vehet, függetlenül attól, hogy újépítésű vagy használt lakást
szeretne vásárolni, esetleg építkezne. A lengyel kormány a tranzakció sikerességéhez garantálja a
legfeljebb 20%-os önrészt, 100.000 zloty (közel 8 millió Ft) összegig, legalább 15 éves időtartamra. A
család növekedésével pedig az állam további segítséget nyújt a lakáshitel kifizetéséhez: a második
gyermek születése után 20.000 zloty (több mint 1,5 millió Ft), a harmadiknál pedig további 60.000 zloty
(4,75 millió Ft) hozzájárulással.
1
Forrás: a Duna House Franchise Kft. által kiadott Duna House Barométer 126. száma
2
Forrás: A Metrohouse Franchise S.A. által kiadott Barometr Metrohouse i Goldfinance 2021. IV. negyedévi száma
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
4
2.2 Hitelpiac
3
A Cégcsoport 2021. évben Magyarországon és Lengyelországban végzett hitelközvetítői
tevékenységet. A Hgroup Csoport 2022. januári akvizíciójával az olasz hitelpiacon is meghatározó
szereplővé vált.
2021-ben a Cégcsoport földrajzi piacain a lakosság hitelkitettsége európai összehasonlításban nem
jelentős, az MNB és az EKB adatai szerint Lengyelországban 32, Magyarországon a GDP 17%-át tette ki
a lakossági hitelállomány 2021. III. negyedévében. A háztartási hitelállomány éves növekedési üteme
ugyanakkor egész Európán belül Magyarországon volt a legmagasabb (15,2%), míg Lengyelországban
mérsékelt maradt (4,6%).
Forrás: Magyar Nemzeti Bank, Hitelezési folyamatok 2022. március
Magyarországon a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2021. évben 2 682 milliárd Ft lakossági hitel került
kibocsátásra, 21,7%-kal meghaladva a megelőző évet. A lakáshitelek részaránya a teljes hitelkihelyezésen
belül 48%-ra emelkedett, összesen 1 031 milliárd Ft lakáscélú hitelt vett fel a lakosság, 40,1%-kal bővülve a
megelőző évhez képest. A babaváró hitelek részaránya és összege is fokozatosan csökkent hiteltípus 2019.
harmadik negyedévi indulása óta, 2021-ben 10,6%-kal 550 milliárd Ft-ra csökkent a kihelyezett
hitelvolumen. A 2021. októberében elindult NHP Zöld Otthon Program kiemelten kedvező, fix 2.5%-os
kamatozású hitel felvételére ad lehetőséget energiahatékony új lakás vásárlása vagy építése esetén. 2021.
során összesen 58 milliárd Ft-nyi NHP Zöld Otthon hitel került leszerződésre.
Az MNB felmérése szerint a lakossági szegmensekben a bankok mintegy 40 százaléka növelné a kitettségét
2022 első felében. A Banki konjunktúrafelmérés alapján a bankszektor a verseny további fokozódását
érzékelte a lakossági szegmensben. Ezzel összefüggésben 2022 első felében a válaszadó intézmények 38
százaléka tervezi növelni a fogyasztási hiteleinek állományát, a jelzáloghiteleikét pedig 40 százalékuk.
3
Forrás: https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/hitelezesi-folyamatok/hitelezesi-folyamatok-2022-marcius
104
89
65
62
61
60
58
58
54
52
51
50
46
46
46
38
34
34
34
32
30
23
22
22
20
17
17
14
Dánia
Svédország
Hollandia
Luxemburg
Franciaország
Portugália
Spanyolország
Finnország
Németország
Eurozóna
Málta
Ciprus
Szlovákia
Belgium
Ausztria
Olaszország
Észtország
Horvátország
Csehország
Lengyelország
Görögország
Szlovénia
Litvánia
Bulgária
Írország
Magyarország
Lettország
Románia
Lakossági hitelek GDP-hez viszonyított aránya, %
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
5
A Polish Bank Association adatai szerint Lengyelországban 2021. első három negyedévének adatai szerint
43,1%-kal bővült a lakáshitel piac éves alapon
4
. A Cégcsoport vezetésének várakozásai szerint a
jelzálogkihelyezések éves összege 86,7 milliárd PLN-t tett ki a 2020. évi 60,7 milliárd PLN után.
4
Forrás: Raport Amron-Sarfin 2021 Q3, Polish Bank Association (ZBP)
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
6
3. A Csoport pénzügyi és vagyoni helyzetének bemutatása
3.1 Eredménykimutatás
adatok eFt-ban
2021.01.01-
2021.12.31.
2020.01.01-
2020.12.31.
(Módosított)
Értékesítés nettó árbevétele
14 461 930
9 067 335
Egyéb működési bevétel
298 345
133 018
Bevételek összesen
14 760 275
9 200 353
Saját termelésű készletek állományváltozása
-411 014
-1 574 750
Anyagköltségek
261 572
324 784
Eladott áruk és szolgáltatások
2 217 319
2 269 289
Igénybevett szolgáltatások
8 966 933
5 532 375
Személyi jellegű ráfordítások
841 216
817 970
Értékcsökkenés és amortizáció
187 507
97 770
Értékcsökkenés eszközhasználati jog
134 782
139 256
Egyéb működési ráfordítások
866 513
272 856
Működési költségek
13 064 828
7 879 549
Működési eredmény
1 695 447
1 320 804
Pénzügyi bevételek
225 562
147 642
Pénzügyi ráfordítások
-291 685
-163 739
Tőkemódszerrel értékelt részesedés
156 676
310 478
Adózás előtti eredmény
1 786 000
1 615 185
Jövedelemadók
311 831
279 226
Adózott eredmény
1 474 169
1 335 958
Forrás: a Társaság auditált IFRS szerinti Éves Beszámolója
A Duna House Csoport 2021. évben kimagasló mértékben növekedett, konszolidált árbevétele 59%-kal
14 460 millió Ft-ra bővült, míg működési eredménye 28%-kal emelkedve 1 695 millió Ft-ot tett ki.
Tárgyévben jelentős növekedés jellemezte a Cégcsoport mindhárom földrajzi régióját:
Lengyelországban 70%, Magyarországon 47%, Csehországban 34% volt az árbevétel növekedése.
A MyCity ingatlanfejlesztési üzletágon belül a Forest Hill projekt 3-soros épületegyüttesének első sora
átadási szakaszba lépett, a lakások végszerződése, birtokba adása és az eredmény elismerése
megkezdődött 2021. év végén. Az átadott lakások összesen 108 millió Ft-tal járultak hozzá a működési
eredményhez.
A Csoport árbevételének szerkezetében a következő változások figyelhetők meg az előző évhez képest.
Változás %
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
7
Bevétel szegmensenként
2021.01.01-
2021.12.31.
2020.01.01-
2020.12.31.
Pénzügyi termékközvetítés bevételei
9 670 318
6 001 267
61%
Saját iroda szegmens bevételei
1 951 442
1 355 205
44%
Franchise szegmens bevételei
1 882 287
1 439 798
31%
Kapcsolódó szolgáltatások bevételei
324 147
370 881
-13%
Befektetés szegmens bevételei
1 007 604
194 829
417%
Szegmensek egymással bonyolított forgalma
-373 868
-294 645
27%
Végösszeg
14 461 930
9 067 335
59%
Forrás: a Társaság auditált IFRS szerinti Éves Beszámolója
A Cégcsoport minden szegmense kimagaslóan emelkedett az időszak során. A befektetések szegmens
bevételei a MyCity ingatlanfejlesztési üzletágon belül a Forest Hill projekt átadott lakásai
következtében megötszöröződtek.
A működési költségek 66%-kal emelkedtek 2020-as üzleti évhez képest, a növekedést elsősorban a
megemelkedett árbevétellel összefüggésben növekvő közvetítési jutalékkifizetések okozták, valamint
a Forest Hill projekthez kapcsolódó foglaló kifizetések és követelés értékvesztések.
A Csoport 50%-os tulajdonában lévő, MyCity Residence ingatlanfejlesztés 2020-ban lezárult, a lakások
átadása nagyrészt 2020. évet érintette. A projektcég által elért eredményt „Tőkemódszerrel értékelt
részesedés” soron mutatja ki a Cégcsoport, az év során 157 millió Ft-ot érve el.
A Társaság az adófizetési kötelezettség soron tartja nyilván a társasági adó és iparűzési adó fizetési
kötelezettségeit. A 2021-es üzleti évre a számított tényleges és halasztott adó együttes összege 312
millió Ft.
Összességében a Csoport adózott eredménye 10%-kal 1 336 millió Ft-ról 1 474 millió Ft-ra emelkedett.
Tisztított core eredmény
A Csoport a transzparencia érdekében 2019. második negyedévétől „tisztított core” korrigált
eredménykategóriákat tesz közzé, amelyben a MyCity ingatlanfejlesztő tevékenység eredménye
mellett további korrekciót hajt végre a menedzsment által egyedinek vagy a Csoport folyamatos
eredménytermelésének megítélése szempontjából lényegesnek tartott tételekkel.
2021-ben a Csoport az alábbi korrekciókat alkalmazta:
• Portfólió átértékelés eredménye: A Csoport félévente átértékelteti befektetési célú
ingatlanjait azok piaci értékére, az értékelési különbözetet pedig eredményben ismeri el. Az
átértékelések tükrözhetik ugyan az ingatlanpiaci tendenciákat, ugyanakkor a portfólió
koncentráltsága miatt torzíthatják a core üzleti tevékenység megítélését.
• Akvizíciós költség: A Csoport aktív akvizíciós politikát folytat, egyszerre akár több tranzakciós
célpont felvásárlásával kapcsolatban folytat tárgyalásokat. A folyamat során az átvilágítási és
tárgyalási szakaszban jogi, pénzügyi és egyéb tanácsadói költségek merülnek fel a tárgyalások
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
8
kimenetelétől függetlenül. A potenciális felvásárlásokhoz kapcsolódó tanácsadói díjak a
menedzsment véleménye szerint one-off tételek.
Adatok ezer Ft-ban
2021.01.01-
2021.12.31
2020.01.01-
2020.12.31
Változás %
EBITDA
2 017 736
1 557 830
30%
(-) MyCity EBITDA
-442 167
-103 303
328%
Core EBITDA
2 459 903
1 661 133
48%
(-) LTP-eredmény
0
2 590
-100%
(-) Portfólió átértékelés eredménye
68 655
30 800
123%
(-) Kapott COVID támogatás
18 361
19 890
-8%
(-) Akvizíciós költség
-3 864
-29 174
-87%
Core-t érintő korrekciók összesen
-83 152
-24 107
245%
Tisztított core EBITDA
2 376 751
1 637 026
45%
A Csoport tisztított core EBITDA-ja 2 377 millió Ft-ra emelkedett 2021. év egészében (45%-os
emelkedés). A növekedés meghatározó motorja a lengyelországi tevékenység volt, amely 401 millió Ft-
tal növekedve összesen 789 millió Ft-os EBITDA-t ért el.
A MyCity üzletág EBITDA-ja negatív volt 2021. évben a korábbi kivitelezővel szemben értékvesztett
követelések és áremelés hatására elálló vevőknek fizetett foglaló miatt.
Szegmensek eredménykimutatása
A Csoport működése szempontjából a stratégiai döntéseket az Igazgatóság hozza, így a szegmensek
megállapítása szempontjából az Igazgatóságnak készített kimutatásokat vette alapul a menedzsment
e pénzügyi kimutatás összeállítása során.
A DH tevékenységei mentén hat szegmenst lehet elkülöníteni:
(1) A franchise szegmens a Duna House és Metrohouse márkanevek alatt működő franchise rendszerek
működtetését végzi. A Társaság Magyarország és Lengyelország legnagyobb lakóingatlan-közvetítő
franchise hálózata és a Cégcsoport jelen van Csehországban is.
(2) A Saját iroda üzemeltetés szegmens a Duna House és Metrohouse márkák alatt a Cégcsoport által
üzemeltetett ingatlanközvetítő irodákat foglalja magában. A Cégcsoport 2020. január 1-i hatállyal
döntött a Smart Ingatlan hálózat beolvasztásáról a Duna House hálózatba.
(3) A pénzügyi termékek közvetítése szegmens a Cégcsoport hitelintézetekkel és biztosítótársaságokkal
kötött többes ügynöki szerződései értelmében pénzügyi termékek széles körét kínálja ügyfelei számára
Magyarországon és Lengyelországban egyaránt.
(4) A kapcsolódó szolgáltatások szegmens a lakóingatlankezelési-, energiatanúsítványokkal és
értékbecsléssel kapcsolatos tevékenységet és az alapkezelési tevékenységet foglalja magában.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
9
(5) Az ingatlan befektetések szegmens a Társaság által tulajdonolt lakó és kereskedelmi célú ingatlanok
hasznosítását végzi. Itt kapnak helyet a MyCity márkanév alatt futó lakóingatlan fejlesztési projektek
is.
(6) A kimutatásban a szegmensen belüli tranzakciók konszolidálásra kerültek. „Az egyéb és kiszűrések”
oszlop tartalmazza a központi szolgáltatásokat hatását, és a szegmensek közötti forgalmak kiszűrését.
A Csoport mérleget és eredménykimutatást készít az üzleti szegmensekre. Mivel a Csoport az egyes
szegmensek finanszírozását központilag látja el a szegmensek eredménykimutatása Üzemi eredmény
szintig értelmezhető.
Csoport
2021.01.01- 2021.12.31.
millió HUF
Franchise
szegmens
Pénzügyi
termék
közvetítés
szegmens
Saját iroda
szegmens
Kapcsolódó
szolgáltatáso
k szegmens
Ingatlan
befektetés
szegmens
Egyéb és
kiszűrések
Konszolidált
összesen
Értékesítés nettó árbevétele
1 882
9 671
1 951
324
1 008
-374
14 462
Közvetlen költségek
134
7 579
1 246
79
187
-76
9 149
Bruttó fedezet
1 748
2 092
705
245
821
-298
5 313
Közvetett működési költségek
995
728
468
175
1 100
-171
3 295
EBITDA
753
1 364
237
70
-279
-127
2 018
Értékcsökkenés és értékvesztés
194
11
70
5
29
14
323
EBIT
559
1 353
167
65
-308
-141
1 695
Fedezeti hányad
93%
22%
36%
76%
81%
80%
37%
EBITDA margin
40%
14%
12%
22%
-28%
34%
14%
EBIT margin
30%
14%
9%
20%
-31%
38%
12%
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
10
Csoport
2020.01.01- 2020.12.31.
millió HUF
Franchise
szegmens
Pénzügyi
termék
közvetítés
szegmens
Saját iroda
szegmens
Kapcsolódó
szolgáltatáso
k szegmens
Ingatlan
befektetés
szegmens
Egyéb és
kiszűrések
Konszolidált
összesen
Értékesítés nettó árbevétele
1 440
6 001
1 355
371
195
-295
9 067
Közvetlen költségek
101
4 459
866
90
51
-23
5 544
Bruttó fedezet
1 339
1 542
489
281
144
-272
3 523
Közvetett működési költségek
853
591
432
160
92
-163
1 965
EBITDA
486
951
57
121
52
-109
1 558
Értékcsökkenés és értékvesztés
95
15
81
4
28
14
237
EBIT
391
936
-24
117
24
-123
1 321
Fedezeti hányad
93%
26%
36%
76%
74%
92%
39%
EBITDA margin
34%
16%
4%
33%
27%
37%
17%
EBIT margin
27%
16%
-2%
32%
12%
42%
15%
Forrás: a Társaság IFRS szerinti Éves Beszámolója
A COVID-19 világjárványnak 2021. évben nem volt negatív hatása a Cégcsoportra, az ingatlan-, és
hitelközvetítői szegmensek 30 és 60% közötti éves árbevétel növekedést realizáltak. A hitelközvetítési
szegmens növekedését Lengyelország vezérelte ahol jelentősen tudta bővíteni partneri hálózatát a
Cégcsoport. A franchise és a saját iroda ingatlanközvetítési szegmensek tudtak EBITDA-, és EBIT-marzs
szinteket növelni. A hitelközvetítési üzletág árbevétel-arányos jövedelmezősége az alacsonyabb
marzzsal rendelkező lengyel tevékenységek nagyobb arányú bővülése miatt mérséklődött, ugyanakkor
a szegmens EBITDA-ja 43%-kal bővült.
A Csoport konszolidált EBITDA-ja az összehasonlító időszak 1 558 millió Ft-ról az idei év végére 2 018
millió Ft-ra, 30%-kal emelkedett.
Az alábbi táblázatban a Duna House Csoport egyes országokban realizált árbevétel és EBITDA-ja kerül
kimutatásra:
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
11
Adatok ezer Ft-ban
2021.01.01-
2021.12.31
2020.01.01-
2020.12.31
Értékesítés nettó árbevétele (konszolidált)
14 461 930
9 067 335
Magyar operáció értékesítés nettó árbevétele
5 275 276
3 593 907
Lengyel operáció értékesítés nettó árbevétele
8 756 209
5 153 279
Cseh operáció értékesítés nettó árbevétele
430 445
320 149
EBITDA
2 017 737
1 557 830
Magyar operáció EBITDA
1 194 293
1 150 640
Lengyel operáció EBITDA
789 470
388 377
Cseh operáció EBITDA
33 974
18 813
Forrás: a Társaság IFRS szerinti Éves Beszámolója
A Csoport egyes országai éves szinten 34-70%-kal növelték árbevételüket. A lengyel leányvállalatok
összesített EBITDA-ja 103%-kal bővült. A magyar operáció EBITDA szintje a MyCity operációban
realizált egyéb ráfordítások következtében csupán 4%-kal gyarapodott 2020. évhez képest.
Különbségek 2021. IV. negyedéves jelentésben közzétett nem-auditált és az Éves Beszámolóban
szereplő auditált pénzügyi kimutatások között
Annak érdekében, hogy a Társaság pénzügyi helyzetéről átfogó képet adjon az Igazgatóság az egyes
negyedévek lezárását követően nem-auditált konszolidált negyedéves jelentéseket tesz közzé. E
jelentésekben bemutatott előzetes adatok eltérhetnek az auditált Éves Beszámoló pénzügyi
kimutatásaitól.
A 2021. üzleti évre vonatkozóan a Cégcsoport auditált éves EBITDA-ja 111,7 millió Ft-tal, adózott
eredménye pedig 111,9 millió Ft-tal marad el a 2021. IV. negyedéves jelentésben szereplő értékektől.
millió Ft-ban
Negyedéves
jelentés
Éves
beszámoló
Eltérés
EBITDA 2021
2 129,5
2 017,7
-111,8
Adózott eredmény 2021
1 586,1
1 474,2
-111,9
Az eltéréseket a Cégcsoport Forest Hill projektjének készletnyilvántartást érintő elszámolástechnikai
korrekciói okozzák, amelyek a projekt teljes profitabilitását nem, csak annak egyes évek közti
megoszlását befolyásolják.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
12
3.2 Eszközök
adatok e Ft-ban
ESZKÖZÖK
Melléklet
2021.12.31
2020.12.31
(Módosított)
Éven túli eszközök
Immateriális eszközök
5
334 794
16 455
Eszközhasználati jog
6
347 380
267 132
Befektetési célú ingatlanok
4
1 849 500
1 868 721
Ingatlanok
3
409 070
424 103
Gépek és berendezések
3
22 840
316 122
Goodwill
7
1 775 523
1 730 986
Társult és közös vállalkozásokban való befektetések
8
214 342
427 667
Pénzügyi eszközök
9
62 412
72 706
Halasztott adókövetelések
10
228 219
174 248
Éven túli eszközök összesen
5 244 080
5 298 140
Forgóeszközök
Készletek
11
7 418 870
7 235 809
Vevőkövetelések
12
2 102 051
887 556
Követelések kapcsolt vállalkozással szemben
13
166 792
120 484
Egyéb követelések
14
1 137 555
1 083 514
Tényleges jövedelemadó követelések
46 077
39 465
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek
15
5 226 528
6 169 525
Elkülönített pénzeszköz
15
1 270 504
732 626
Forgóeszközök összesen
17 368 377
16 268 979
Eszközök összesen
22 612 457
21 567 120
Forrás: a Társaság auditált IFRS szerinti Éves Beszámolója
A mérlegfőösszeg 4,8%-kal nőtt 2020. december 31-hez képest, amit az árbevétel emelkedésével
együtt mozgó vevőkövetelések és szállítói kötelezettségek emelkedésén túl az előértékesített Forest
Hill lakások elkülönített előlegei okoztak.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
13
3.3 Források
adatok eFt-ban
FORRÁSOK
Melléklet
2021.12.31
2020.12.31
(Módosított)
Saját tőke
Jegyzett tőke
16
171 989
171 989
Visszavásárolt saját részvény
17
(243 406)
(193 614)
Tőketartalék
16
1 544 146
1 526 164
Átváltási tartalék
18
112 494
83 340
Eredménytartalék
16
5 400 252
5 318 283
Anyavállalatra jutó saját tőke összesen
6 985 475
6 906 162
Nem ellenőrzésre jogosító részesedés
19
(64 013)
(64 163)
Saját tőke összesen:
6 921 462
6 841 999
Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratú hitelek
20
0
0
Halasztott adó kötelezettségek
22
219 025
186 162
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek
0
0
Tartozások kötvénykibocsátásból
21
6 909 514
6 944 849
Lízingkötelezettségek
6
372 250
159 889
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen
7 500 789
7 290 900
Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú hitelek és kölcsönök
20
4 373 387
4 850 460
Szállítói kötelezettségek
23
1 321 060
858 967
Kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben
24
17 950
22 042
Egyéb kötelezettségek
25
2 383 395
1 563 368
Rövid lejáratú lízing kötelezettség
6
76 667
122 966
Tényleges jövedelemadó kötelezettségek
17 747
16 418
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen
8 190 206
7 434 221
Kötelezettségek és saját tőke összesen
22 612 457
21 567 120
Forrás: a Társaság auditált IFRS szerinti Éves Beszámolója
A Társaság alaptőkéje 171.989 eFt, amely 34.387.870 db, egyenként 5 Ft névértékű,
dematerializált úton kibocsátott törzsrészvényből, valamint 1.000 db egyenként 50 Ft
névértékű osztalékelsőbbségi jogot biztosító dolgozói részvényből áll.
A Társaság által kibocsátott dolgozói részvényekhez az alábbiak szerint osztalékelsőbbségi jog
kapcsolódik. Amennyiben a közgyűlés egy adott év tekintetében osztalékfizetést rendel el, az
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
14
osztalékelsőbbséget biztosító dolgozói részvények az ugyanazon év tekintetében, az IFRS
alapján összeállított konszolidált éves beszámolója szerinti adózás utáni eredmény (korrigálva
a befektetési célú ingatlanok értékelésének és a konszolidációba tőkemódszerrel bevont
részesedések átértékelésének hatásával) 6%-ának megfelelő összeg erejéig a
törzsrészvényeket megelőzően jogosítanak osztalékra.
A dolgozói részvényekhez kizárólag az előzőek szerinti osztalékjogosultság kapcsolódik. Ennek
megfelelően a dolgozói részvények nem jogosítanak osztalékra a fenti összeg fölött, továbbá
a dolgozói részvények akkor sem jogosítanak osztalékra, amennyiben az adott pénzügyi év
tekintetében az IFRS alapján összeállított konszolidált éves beszámoló szerinti korrigált adózás
utáni eredmény negatív.
A dolgozói részvényekhez fűződő osztalékelsőbbségi jog nem kumulatív és az osztalék
kifizetésének időpontjáról az Igazgatóság dönt.
Az elsőbbségi részvényekhez kapcsolódó maximálisan fizetendő osztalék az EPS számításánál
figyelembe vételre került.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
15
3.4 Konszolidált Cash Flow kimutatás
Melléklet
2021.01.01-
2021.12.31
2020.01.01-
2020.12.31
(Módosított)
Működési tevékenységből származó cash flow
Adózott eredmény
1 474 170
1 335 959
Korrekciók:
Pénzügyi eredmény
34-35
66 122
16 097
Tárgyévi értékcsökkenés és használatijog eszköz értékcsökkenés
322 290
237 026
Halasztott adó
10
(21 108)
60 656
Befektetési célú ingatlan átértékelése
27
(68 655)
(30 800)
Részvényprogram
17
17 983
26 458
Goodwill árfolyam változás
(35 964)
(29 217)
Részesedések tőke-módszerrel való értékelésének eredménye
8
(156 676)
(310 478)
Értékelési tartalék és ellenőrzésre nem jogosító részesedés változása
29 304
11 218
Adófizetési kötelezettség
36
284 947
248 387
Működő tőke változásai
Készletek változása
11
(183 061)
(1 727 411)
Vevő, egyéb köv., korlátozott pénze., kapcsolt köv. változása
12-14
(1 690 288)
140 735
Aktív időbeli elhatárolások változása
14
(162 433)
(93 501)
Szállítók és kapcsolt kötelezettségek változása
23-24
454 264
65 224
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és elhatárolások
25
709 424
90 712
Passzív időbeli elhatárolások változása
25
(20 605)
4 574
Fizetett jövedelemadó
(205 321)
(248 556)
Működési tevékenységből származó nettó cash flow
814 393
(202 917)
Befektetési tevékenységből származó cash flow
Tárgyi eszközök és immateriális javak (beszerzése)
3-5
(202 256)
(195 832)
Tárgyi eszköz értékesítéséből bevétel
3-5
92 600
83 000
Eladásra tartott eszközök értékesítése
0
0
Vételár kiegészítés
(8 573)
0
Egyéb befektetett eszközök beszerzése
10 293
13 115
Kapcsolt vállalkozástól kapott osztalék
370 000
0
Leányvállalat beszerzése, értékesítése (megszerzett pénzeszközök nélkül)
0
(339 800)
Befektetési tevékenységből származó nettó cash flow
262 064
(439 517)
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow
Banki hitel felvétel/(visszafizetés)
20
(477 073)
(1 530 350)
Tőkebefizetés / (saját részvény vásárlás)
16-17
(49 792)
(16 698)
Eszközhasználati jog és lízingkötelzettség változása
6
(2 670)
(128 580)
Osztalék fizetése
16
(1 388 462)
(68 890)
Kötvénykibocsátás
21
(199 706)
6 889 368
Kapott / (fizetett) kamat
34-35
(20 743)
(59 226)
Finanszírozási tevékenységből származó nettó cash flow
(2 138 446)
5 085 623
Készpénz és készpénzjellegű tételek nettó változása
(1 061 988)
4 443 189
Készpénz és készpénzjellegű tételek év eleji egyenlege
6 169 525
1 627 726
Árfolyam különbözet pénzeszközökön
118 991
98 610
Készpénz és készpénzjellegű tételek év végi egyenlege
15
5 226 528
6 169 525
Forrás: a Társaság auditált IFRS szerinti Éves Beszámolója
A Csoport működési cash flowja 814 millió HUF-t tett ki 2021-ben, amit jelentősen csökkentettek az
átadás alatt lévő Forest Hill projekthez kapcsolódó megnövekedett vevőkövetelések, valamint a
megemelkedett hitelközvetítői tevékenység kapcsán év végén ki nem egyenlített jutalékszámlák.
A Cégcsoport 202 millió Ft-ot költött saját fejlesztésű szoftverekre, valamint 370 millió Ft osztalékot
kapott a közös vezetésű Hunor utca projektcégtől.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
16
A csoport 477 millió Ft összegben fizetett vissza projekthiteleket és összesen 1 388 millió Ft osztalékot
fizetett ki törzsrészvényeseinek. Kötvényére összesen 198 millió Ft kamatot fizetett és közel 2 millió Ft
költsége merült fel a 2020. évi kötvénykibocsátást követő 2021-ben megvalósuló XBond bevezetéssel
kapcsolatban.
A készpénz és készpénzjellegű tételek időszak végi egyenlege 5 227 millió forint, ami az összehasonlító
időszak véginél 1 062 millió Ft-tal alacsonyabb. Ezen összegen felül további 1 271 millió forint
felhasználása a következő korlátozásokkal lehetséges:
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
17
Korlátozással érintett
Korlátozás jellege
Konszolidációba bevont
társaság
Bankszámlaegyenleg
Pusztakúti 12. kft.
1 159 304 eFt
A Forest Hill lakópark finanszírozásával
kapcsolatban a Takarékbank Zrt.-től felvett
hitelek fedezetéül szolgáló fizetési
biztosítékok, amelyek a lakóingatlanok
értékesítéséből elkülönített és zárolt
bankszámlára befolyt vevői foglalókat,
előlegeket, vételárakat jelentik és kizárólag
nevezett hitelek előtörlesztésére ill.
törlesztésére használhatók fel. Az
előtörlesztés mindkét hitel esetében
legkorábban a Takarékbank Zrt. erről szóló
értesítését követő harmadik munkanapon
lehetséges.
Impact Asset
Management Zrt.
110 700 eFt
A kollektív befektetési formákról és
kezelőikről, valamint egyes pénzügyi tárgyú
törvények módosításáról szóló 2014. évi
XVI. törvény 16.§ (3) és (7) szerint az Impact
Asset Management Zrt.-nek a
működőképesség folytonosságának
fenntartása és a befektetők védelme
érdekében az általa végzett tevékenység
kockázatának fedezetét mindenkor
biztosító, megfelelő nagyságú szavatoló
tőkével kell rendelkeznie, amelyet likvid
eszközökbe vagy azonnal készpénzre
váltható eszközökbe kell fektetni.
Akadémia Plusz 2.0 letét
500 eFt
A felnőttképzési tevékenység folytatásához
vagyoni biztosítékkal kell rendelkezni az
intézménynek.
Összesen:
1 270 504 eFt
A Csoport 2017. december 7-étől a magyarországi operatív működéshez köthető bankszámlákat ún.
cash-pool rendszerben működteti, ami automatizált módon megvalósuló belső csoportfinanszírozást
tesz lehetővé. A cash-pool rendszer mögött, a napi működés szempontjából megfelelő összegű, 100
millió forintos általános folyószámlahitelkeret áll rendelkezésre bármely átmeneti
többletfinanszírozási igény kielégítésére. A beszámolási időszak végén e folyószámlahitelkeretből nem
került felhasználásra összeg.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
18
4. Környezetvédelem, társadalmi szerepvállalás, foglalkoztatáspolitika, sokszínűségi
politika
A Társaság a keletkező hulladék anyagok egy részét újrahasznosítja, a csomagolóanyagokat pedig
szelektíven gyűjti. A tevékenység jellegéből adódóan a Társaság nem termel, és nem tárol veszélyes
hulladékot.
Társaságunk foglalkoztatáspolitikája és országok közötti egységesítése folyamatos fejlesztés alatt áll.
Az átlagos statisztikai létszám összehasonlító időszakhoz képesti 154-ről 141 főre mérséklődött. A
Csoport lengyelországi leányvállalataiba dolgozó munkavállalók átlagos statisztikai létszáma
hatékonyságjavulás következtében átlagosan 5,4 fővel csökkent. A magyar munkavállalók száma 7,9
fővel mérséklődött, meghatározóan az ingatlanfejlesztési üzletágban a Forest Hill projekt végső
fázisában átalakuló feladatokhoz kapcsolódó létszámcsökkentések miatt A cseh leányvállalatok
esetében a munkavállalói létszám változatlanul 1 főt tett ki 2021-ben. A Társaság hangsúlyt fektet a
munkakörök munkavállalók képessége és képzettsége alapján történő diverzifikált betöltésére.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
19
5. Az alaptőkére és saját tőkére vonatkozó információk
A Társaság alaptőkéjének felemelése
A Társaság közgyűlése 2016. szeptember 16-án a Társaság részvényeinek októberi nyilvános
kibocsátásával összefüggésben legfeljebb másfél milliárd összegű alaptőkeemelésre hatalmazta fel az
igazgatóságot. A cégbíróság a Társaság részvényeinek nyilvános kibocsátását követően kérvényezett,
mindösszesen 18.939.350,- Ft összegű alaptőkeemelés bejegyzését 2016. december 10-i végzésében
eljárási hibára hivatkozva elutasította.
A Társaság részvényesei a 2017. január 5-én megtartott rendkívüli közgyűlés során tartalmilag azonos,
ismételt határozatot hoztak az alaptőkeemelésről. A cégbíróság az alaptőkeemelést 2017. február 1.
napján kelt, Cg. 01-10-048384/50 számú végzésével a cégnyilvántartásba bejegyezte.
Az alaptőkeemelés során kibocsátott új részvények keletkeztetésére 2017. március 28-án került sor.
A Duna House Holding Nyrt. 2020. során részvényfelaprózást hajtott végre. 2020. augusztus 5-el, mint
értéknappal a 3.438.787 darab, egyenként 50 forint névértékű, dematerializált névre szóló
törzsrészvény 34.387.870 darab, egyenként 5 forint névértékű, dematerializált törzsrészvénnyé
alakult. Az átalakítás következtében 1 darab 50 forint névértékű törzsrészvény helyébe 10 darab,
egyenként 5 forint névértékű törzsrészvény lépett.
A Társaság alaptőkéjének összetétele 2021. december 31.-én
Részvényfajta
Részvényosztály
Részvény
-sorozat
Kibocsátott
darabszám
ebből:
saját
részvény
Névérték
darabonként
Össznévérték
törzsrészvény
-
„A”
34.387.870
db
614.671
db
5,- Ft
171.939.350,-Ft
dolgozói
részvény
osztalékelsőbbséget
biztosító
„B”
1.000 db
0 db
50,- Ft
50.000,-Ft
Alaptőke nagysága:
171.989.350,- Ft
A részvényekhez kapcsolódó szavazatok száma:
Részvény-
sorozat
Kibocsátott
darabszám
Szavazatok
száma
részvényen-
ként
Összes szavazat
ebből: saját
részvényre jut
Saját
részvények
száma
„A”
34.387.870
db
5
171.939.350 db
3.073.355 db
614.671
db
„B”
1.000 db
50
50.000 db
0 db
0 db
Összesen
34.388.870
db
-
171.989.350 db
3.073.355 db
614.671
db
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
20
6. Azon befektetők bemutatása, amelyek jelentős közvetlen vagy közvetett részesedéssel
rendelkeznek a Társaság saját tőkéjében (ideértve a piramisszerkezeteken alapuló és a
keresztrészesedéseket is)
Az alábbi táblázatban a foglaljuk össze a Társaság alaptőkéjére vonatkozó jelentős közvetlen vagy
közvetett részesedéssel rendelkező részvényeseket
5
, figyelembe véve a piramisszerkezeteken alapuló
és a keresztrészesedéseket is:
Részvényes neve
Birtokában lévő
részvények (db)
Alaptőkéből való
részesedés (%)
Guy Dymschiz
13 468 984
39,17%
Doron Dymschiz
13 468 984
39,17%
AEGON Magyarország Befektetési Alapkezelő Zrt.
2 576 865
7,49%
Alaptőke összesen
34 388 870
100,00%
5
2021. december 31-i állapotra vonatkozóan
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
21
7. Részvények átruházását érintő korlátozások ismertetése
Törzsrészvények elidegenítését érintő korlátozások
Részvényes neve
Máté Ferenc
Összesen
Tulajdonában álló törzsrészvények száma
(db)
302 735
302 735
Áll-e fenn elidegenítési korlátozás?
igen
Elidegenítési
korlátozás
Időszak kezdete
Időszak vége
2022.11.12
2023.11.11
120 000
120 000
2023.11.12
2024.11.11
90 000
90 000
2024.11.12
2025.11.11
60 000
60 000
2025.11.12
2026.11.11
30 000
30 000
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
22
Osztalékelsőbbséget biztosító dolgozói részvényeket érintő elidegenítési korlátozások bemutatása
Részvényes neve
Gay
Dymschiz
Doron
Dymschiz
Máté
Ferenc
Schilling
Dániel
Fülöp
Krisztián
Varga Anikó
dr
Szabadházy
András
Összesen
Tulajdonában álló
osztalékelsőbbségi jogot biztosító
dolgozói részvények száma (db)
219
219
225
77
115
92
53
1 000
Minden Osztalékelsőbbséget biztosító dolgozói részvénnyel szemben határozatlan idejű elidegenítési korlátozás áll fenn*
*A részvényes a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. tv. („Ptk.”) 6:221. §-ának megfelelően elővásárlási jogot és a 6:224. §-ának megfelelően
visszavásárlási jogot biztosít Guy Dymschiz-nek vagy Doron Dymschiz-nek határozatlan időtartamra
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
23
8. Egyéb, irányítási jogokkal és vezető tisztségviselőkkel kapcsolatos kérdések
Nyilatkozunk, hogy a következő kérdések tekintetében az üzleti jelentés egyéb pontjaiban
közzétetteken kívül Társaságunknak nincs jelentenivalója:
• Különleges irányítási jogokat megtestesítő kibocsátott részesedések birtokosai és e jogok
bemutatása
• Bármely munkavállalói részvényesi rendszer által előírt irányítási mechanizmus, amelyben az
irányítási jogokat nem közvetlenül a munkavállalók gyakorolják.
• A szavazati jogok bármely korlátozását (különösen a meghatározott részesedéshez vagy
szavazatszámhoz kapcsolódó szavazati jog korlátozást, szavazati jogok gyakorlására vonatkozó
határidőket, valamint azon rendszereket, amelyek által a részesedésekhez fűződő pénzügyi
előnyök - a Társaság együttműködésével - elkülönülnek a kibocsátott részesedések
birtoklásától)
• A vezető tisztségviselők kinevezésére és elmozdítására, valamint az alapszabály módosítására
vonatkozó szabályok
• A vezető tisztségviselők hatásköre, különösen a részvénykibocsátásra és -visszavásárlásra
vonatkozó jogkörük
• A Társaság részvételével kötött bármely lényeges megállapodást, amely egy nyilvános vételi
ajánlatot követően a vállalkozó irányításában bekövetkezett változás miatt lép hatályba,
módosul vagy szűnik meg, valamint ezen események hatásait, kivéve, ha ezen információk
nyilvánosságra hozatala súlyosan sértené a vállalkozó méltányos üzleti érdekeit, feltéve, hogy
más jogszabály alapján sem kell nyilvánosságra hoznia azokat
• Bármely, a Társaság és vezető tisztségviselője, illetve munkavállalója között létrejött
megállapodás, amely kártalanítást ír elő arra az esetre, ha a vezető tisztségviselő lemond, vagy
a munkavállaló felmond, ha a vezető tisztségviselő vagy a munkavállaló jogviszonyát
jogellenesen megszüntetik, vagy a jogviszony nyilvános vételi ajánlat miatt szűnik meg.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
24
9. Kockázatkezelés
A Csoport eszközei közé tartoznak a pénzeszközök, értékpapírok, vevői és egyéb követelések,
valamint egyéb eszközök – kivéve az adókat. A Csoport forrásai közé tartoznak a hitelek és
kölcsönök, szállítói és egyéb kötelezettségek, kivéve az adókat és pénzügyi kötelezettségek
valós értéken történő átértékeléséből származó nyereséget vagy veszteséget.
A Csoport a következő pénzügyi kockázatoknak van kitéve:
• hitelkockázat
• likviditási kockázat
• piaci kockázat
Ez a fejezet bemutatja a Csoport fenti kockázatait, a Csoport célkitűzéseit, politikáit,
folyamatok mérését és kockázat kezelését, valamint a Csoport tőkemenedzsmentjét. Az
Igazgatóság általános felelősséget visel a Csoport létrehozása, felügyelete és kockázatkezelése
terén.
A Csoport kockázat menedzsment politikájának célja, hogy kiszűrje és kivizsgálja azokat a
kockázatokat amelyekkel szembesül a Csoport, valamint hogy beállítsa a megfelelő
kontrolokat, és hogy felügyelje a kockázatokat. A kockázat menedzsment politika és rendszer
felülvizsgálatra kerül, hogy tükrözhesse a megváltozott piaci körülményeket és a Csoport
tevékenységeit.
Tőkemenedzsment
A Csoport politikája, hogy megőrizze az alaptőkét, amely elegendő ahhoz, hogy a befektetői
és hitelezői bizalom a jövőben fenntartsa a jövőbeni fejlődését a Csoportnak. Az Igazgatóság
igyekszik fenntartani azt a politikát, hogy kölcsönadásokból eredő magasabb kitettséget csak
magasabb hozam mellett vállal, az erős tőkepozíció által nyújtott előnyök és a biztonság
alapján.
A Csoport tőkeszerkezete a nettó idegen tőkéből, valamint a Csoport saját tőkéjéből áll (ez
utóbbi a jegyzett tőkét, a tartalékokat és a nem ellenőrző tulajdonosok részesedését foglalja
magában). E tőkeelemekkel kapcsolatban a kiegészítő melléklet 16-17. és 20-21. pontjai adnak
részletes tájékoztatást. A saját tőke és a jegyzett tőke arányát az alábbi táblázat mutatja be.
2021.12.31
2020.12.31
Jegyzett tőke
171 989
171 989
Saját tőke összesen
6 921 462
6 841 999
Saját tőke/Jegyzett tőke aránya
4024%
3978%
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
25
A Csoport a tőke kezelése során igyekszik biztosítani, hogy a Csoport tagjai folytatni tudják
tevékenységüket és egyúttal maximalizálják a tulajdonosok számára a megtérülést a
kölcsöntőke és a saját tőke optimális egyensúlyozásával, valamint az optimális tőkestruktúra
megtartását a tőkeköltségek csökkentése érdekében. A Csoport azt is figyeli, hogy
tagvállalatainak tőkeszerkezete megfelel-e a helyi törvényi előírásoknak.
A Társaság tőke kockázata 2021 során sem jelentős.
Hitelezési kockázat
A hitelezési kockázat annak a kockázatát fejezi ki, hogy az adós vagy a partner nem teljesíti
szerződéses kötelezettségeit, amely pedig pénzügyi veszteséget eredményez a Csoport
számára. Pénzügyi eszközök, amelyek hitelezési kockázatoknak vannak kitéve, lehetnek
hosszú vagy rövid távú kihelyezések, pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek, vevők és
egyéb követelések.
A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke a maximális kockázati kitettséget mutatják. Az
alábbi táblázat a Csoport maximális hitelkockázati kitettségét mutatja 2021. december 31. és
2020. december 31-én.
Hitelezési kockázat
2021.12.31
2020.12.31
Vevőkövetelések
2 102 051
887 556
Egyéb követelések
1 137 555
1 083 514
Pénzügyi eszközök
62 412
72 706
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek
6 497 032
6 902 151
Összesen
9 799 050
8 945 927
Biztosíték összegei
1 270 504
732 626
Pusztakúti 12. kft.
1 159 304
622 587
Impact Asset Management Zrt.
110 700
109 539
Akadémia Plusz 2.0 letét
500
500
A pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek között mintegy 1 271 millió Ft a Forest Hill
projekthitelek, valamint az alapkezelő és oktatási tevékenység végzéséhez szükséges alaptőke
biztosítékául szolgál és csak bizonyos korlátozásokkal hozzáférhető a Csoport számára. Ezeket
a korlátozásokat a pénzeszközöket és pénzeszköz-egyenértékeseket részletező jegyzetben
mutattuk be.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
26
A Cégcsoport pénzeszközei és pénzeszköz-egyenértékesei az alábbi bankoknál vannak
elhelyezve:
2021.12.31
2020.12.31
Raiffeisen Bank Zrt.
4 567 152
5 463 580
Takarékbank Zrt.
1 198 587
933 750
Bank Millennium SA
604 617
434 550
Société Générale
121 078
66 310
Pénztár
5 597
3 962
Összesen
6 497 032
6 902 151
Deviza kockázat
Árfolyamkockázat akkor merül fel, amikor a Csoport egyes vállalatai a funkcionális pénznemtől
eltérő pénznemben denominált tranzakciókat hajtanak végre. A Csoport politikája az, hogy
amennyiben lehetséges a csoporttagok a funkcionális pénznemben denominált
kötelezettségeket a funkcionális pénznemükben, saját tevékenységükből származó
pénzeszközökkel rendezzék.
A Csoport leányvállalatai jellemzően saját funkcionális pénznemükben kötnek tranzakciókat,
export – import tevékenységet nem végeznek. Devizakitettség az egyes bérelt ingatlanoknál
felmerülő, euró-ban meghatározott bérleti díjak esetében merül fel, valamint külföldi
akvizíciók esetében. A 2022. januári HGroup akvizíció első vételárrészletére a Cégcsoport a
megelőző hónapokban felépítette a szükséges deviza összegeket.
A Csoport pénzeszközállományát az alábbi táblázat mutatja be devizákra bontva:
Bontás devizánként
2021.12.31
2020.12.31
HUF
1 819 228
4 527 954
EUR
3 952 109
1 873 220
PLN
604 617
434 667
CZK
121 078
66 310
Összesen
6 497 032
6 902 151
Likviditási kockázat
A likviditási kockázat annak kockázata, hogy a Csoport nem tudja pénzügyi kötelmeit
esedékességkor teljesíteni. A Csoport likviditásmenedzselési megközelítése, hogy amennyire
lehetséges, mindig megfelelő likviditást biztosítson kötelezettségei esedékességkor történő
teljesítéséhez, mind szokásos, mind feszített körülmények között anélkül, hogy
elfogadhatatlan vesztesége merülne fel vagy kockáztatná a Csoport hírnevét. A likviditási
kockázat további minimalizálása, a tranzakciós költségek csökkentése és a
hatékonyságnövelés jegyében a Csoport 2017. december 7-étől a magyarországi operatív
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
27
működéshez köthető bankszámlákat ún. cash-pool rendszerben működteti, ami automatizált
módon megvalósuló csoportfinanszírozást tesz lehetővé.
Nincsen hosszú lejáratú hitele a Cégcsoportnak. Az ingatlanfejlesztésre felvett Takarékbank
hitel 2022-ben visszafizetésre kerül, a Duna House NKP Kötvény 2030/I. kamat és tőkefizetését
a pénzügyi kimutatások 21 fejezete tartalmazza.
Piaci kockázat
A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak, mint az átváltási árfolyamok, kamatlábak
és a befektetési alapokba történő befektetések árai, változása befolyásolni fogja a Csoport
eredményét vagy pénzügyi instrumentumokban lévő befektetéseinek értékét. A piaci
kockázat kezelésének célja a piaci kockázatnak való kitettségek kezelése és ellenőrzése
elfogadható keretek között, a haszon optimalizálása mellett.
Ingatlanfejlesztői kockázatok
A Társaság az ingatlanfejlesztési tevékenységet jellemző, előbbiekben felsorolt finanszírozási
és piaci kockázatokon túl elsősorban az emelkedő építési költségekre fókuszál. A MyCity
csoport a banki finanszírozás bekapcsolódásáig növekvő mértékű likviditási kockázatnak van
kitéve a projektcégekben megvalósításra kerülő projektek számának növekedésével és a
fejlesztési fázis előrehaladtával.
10. Mérlegzárást követő változások
A mérlegfordulónapot követően e pénzügyi kimutatások közzétételre történő jóváhagyásáig a
következő nem módosító események történtek.
COVID-19 hatásai
Amennyiben a Cégcsoport földrajzi területein a járványügyi intézkedések nem fognak ismételten a
2020. márciusihoz hasonló rendkívüli korlátozásokat eredményezni, úgy a Cégcsoport működésére
nincs várt negatív hatása a COVID-19 járványnak.
Orosz-Ukrán háború
Oroszország 2022. február 24-én megtámadta Ukrajnát. A Cégcsoport két olyan országban van jelen
amely Ukrajnával határos: Magyarországban és Lengyelországban. A Cégcsoportnak nincs közvetlen
vagy közvetett érdekeltsége Ukrajnában vagy Oroszországban, így a háború és az Oroszországot sújtó
szankciók nincsenek közvetlen hatással a Cégcsoport működésére.
Hgroup akvizíció
A Társaság 2021. december 10-én kötelező érvényű Befektetési Szerződést kötött a HGroup S.p.A.
70%-os tulajdonrészének megvásárlására további jövőbeli opciós lehetőségekkel (Put/Call),
amelyeknek köszönhetően 100%-ra nőhet a Duna House részesedése az olasz cégcsoportban. A
tranzakció 2022. január 13-án sikeresen lezárult. Az olasz leányvállalatokat 2022. január 1-i
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
28
kezdődátummal tervezi konszolidálni a cégcsoport. Az akvizíció részleteit a pénzügyi kimutatások
2.4.1.19.fejezete mutatja be.
NKP kibocsátás
A Társaság 2022. január 12-én sikeres kötvénykibocsátást hajtott végre Magyar Nemzeti Bank
Növekedési Kötvényprogramja keretében, 6,0 milliárd Ft névértékben 10 éves futamidővel, 4,5%-os fix
kamatozáson (ISIN: HU0000361217). A kötvény az első 5 évben nem amortizálódik, a második 5 évben
a névérték évi 20%-át törleszti.
Osztalékjavaslat
A Társaság igazgatósága 2022. április 4-én tartott ülésén meghozott határozatok szerint
törzsrészvényekre összesen 1 100,4 millió Ft (részvényenként 32,0 Ft), osztalékelsőbbségi dolgozói
részvényekre összesen 75,3 millió Ft osztalékfizetést terjeszt a Közgyűlés elé.
Saját részvény vásárlás
A Társaság Igazgatósága a 2021. április 20-án közgyűlési hatáskörben meghozott döntése alapján 2021.
december 31 és 2022 április 4. között összesen 113 774 darab saját részvény vásárolt tőzsdei
forgalomban, valamint 132 500 darabot vásárolt meg az MRP Szervezettől a folyamatban lévő
munkavállalói részvényprogramok céljára. A Társaság saját részvény állománya 2022. április 4-én 728
445 darab volt.
11. Vállalatirányítási nyilatkozat
A vállalatirányítási nyilatkozatunk („Felelős Társaságirányítási Jelentés”) – tekintettel annak
terjedelmére és szerkezeti tagolására – a Budapesti Értéktőzsde weboldalán
6
kerül
közzétételre.
6
https://bet.hu/oldalak/ceg_adatlap/$issuer/3433
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
KONSZOLIDÁLT ÜZLETI JELENTÉS
29
12. Felelősségvállaló nyilatkozat
A Társaság Igazgatósága e jelentését a Társaság a Nemzetközi Beszámolókészítési Standardok
(IFRS) szerint összeállított, 2021. évre vonatkozó könyvvizsgált, független könyvvizsgálói
jelentéssel ellátott, konszolidált beszámolójának adatai alapján, a legjobb tudása szerint
készítette el.
Jelen, összevont (konszolidált) jelentés megbízható képet ad a Társaság és annak
konszolidációba bevont vállalkozásainak helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről.
Budapest, 2022. április 4.
Az összevont (konszolidált) üzleti jelentés aláírására jogosult személyek:
Gay Dymschiz
Igazgatóság Elnöke
Doron Dymschiz
Igazgatósági tag
Máté Ferenc
Igazgatósági tag
Schilling Dániel
Igazgatósági tag
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
30
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
NEMZETKÖZI PÉNZÜGYI BESZÁMOLÓKÉSZÍTÉSI
STANDARDOK SZERINT
2021. DECEMBER 31.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
31
Tartalomjegyzék
1. Általános rész ........................................................................................................................... 38
1.1 A vállalkozás bemutatása ....................................................................................................... 38
1.2 A mérlegkészítés alapja .......................................................................................................... 39
2. Számviteli politika .................................................................................................................... 41
2.1 A számviteli politika lényeges elemei ..................................................................................... 41
2.1.1 Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek ................................................................. 41
2.1.2 Árbevétel ....................................................................................................................... 41
2.1.3 Ingatlanok, gépek, berendezések .................................................................................. 41
2.1.4 Értékvesztés ................................................................................................................... 42
2.1.5 Immateriális javak .......................................................................................................... 42
2.1.6 Készletek ........................................................................................................................ 43
2.1.7 Követelések .................................................................................................................... 43
2.1.8 Pénzügyi instrumentumok ............................................................................................. 43
2.1.9 Céltartalékok .................................................................................................................. 45
2.1.10 Jövedelemadók .............................................................................................................. 46
2.1.11 Lízing .............................................................................................................................. 46
2.1.12 Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ............................................................................. 47
2.1.13 Mérlegen kívüli tételek .................................................................................................. 47
2.1.14 Visszavásárolt saját részvények ..................................................................................... 47
2.1.15 Osztalék ......................................................................................................................... 47
2.1.16 Pénzügyi műveletek eredménye ................................................................................... 47
2.1.17 Állami támogatások ....................................................................................................... 47
2.1.18 Részvényjuttatások, opciós programok ......................................................................... 48
2.1.19 Elkülönített pénzeszközök ............................................................................................. 48
2.1.20 Fordulónap utáni események ........................................................................................ 48
2.2 A számviteli politika változásai ............................................................................................... 48
2.2.1 A Társaság által alkalmazott, 2021. január 1-én kezdődő üzleti évben hatályba lépő új
szabványok: 48
2.2.2 A következő, 2021. január 1-én hatályba lépő szabványok, illetve szabvány
módosítások hatása nem jelentős a Társaságra: ................................................................................ 49
2.2.3 Az alábbi szabványok, módosítások és értelmezések várhatóan nem lesznek jelentős
hatással a Társaságra, amikor alkalmazásra kerülnek: ........................................................................ 49
2.3 Bizonytalansági tényezők ....................................................................................................... 49
2.3.1 Leányvállalatokban fennálló részesedések értékvesztése ............................................ 50
2.3.2 Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés .................................... 50
2.3.3 Értékcsökkenés .............................................................................................................. 50
2.4 A Társaság leányvállalatai, közös vezetésű vállalkozásai, társult vállalkozásai ...................... 52
2.4.1 A Társaság leányvállalatainak, közös vezetésű vállalkozásainak, társult vállalkozásainak
bemutatása 53
3. Ingatlanok, gépek és berendezések ........................................................................................ 60
4. Immateriális javak ................................................................................................................... 61
5. Lízingek .................................................................................................................................... 62
6. Befektetések leányvállalatban ................................................................................................. 63
7. Halasztott adó követelések ..................................................................................................... 63
8. Készletek .................................................................................................................................. 64
9. Vevőkövetelések ...................................................................................................................... 64
10. Követelések kapcsolt vállalkozással szemben ......................................................................... 65
11. Egyéb követelések ................................................................................................................... 65
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
32
12. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek ........................................................................ 65
13. Jegyzett tőke és eredménytartalék ......................................................................................... 66
14. Saját részvények ...................................................................................................................... 68
15. Hosszú és rövid lejáratú hitelek, kölcsönök ............................................................................ 70
16. Tartozások kötvénykibocsátásból............................................................................................ 70
17. Szállítói kötelezettségek .......................................................................................................... 71
18. Kötelezettségek kapcsolt felekkel szemben ............................................................................ 71
19. Egyéb kötelezettségek ............................................................................................................. 72
20. Árbevétel ................................................................................................................................. 72
21. Egyéb működési bevételek ...................................................................................................... 72
22. Anyagköltségek ........................................................................................................................ 72
23. Eladott áruk és szolgáltatások ................................................................................................. 73
24. Igénybevett szolgáltatások ...................................................................................................... 74
25. Személyi jellegű ráfordítások................................................................................................... 75
26. Egyéb működési ráfordítások .................................................................................................. 75
27. Pénzügyi műveletek bevételei ................................................................................................. 75
28. Pénzügyi műveletek ráfordításai ............................................................................................. 75
29. Jövedelemadó ráfordítás ......................................................................................................... 76
30. Kockázatkezelés ....................................................................................................................... 77
31. Pénzügyi instrumentumok....................................................................................................... 82
32. Igazgatóság és Felügyelő Bizottság javadalmazása ................................................................. 83
33. Mérlegfordulónap utáni események ....................................................................................... 84
34. Számviteli törvény által előírt egyéb közzétételi kötelezettségek .......................................... 84
35. Felelősségvállaló nyilatkozat és a pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése .......... 86
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
33
13.
Mérleg (Eszközök)
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
Melléklet
2021.12.31
2020.12.31
ESZKÖZÖK
Éven túli eszközök
Immateriális eszközök
4
749
816
Eszközhasználati jog
5
1 220
12 764
Ingatlanok
3
223
251
Gépek és berendezések
3
2 578
757
Befektetések leányvállalatban
6
1 865 000
1 909 054
Halasztott adókövetelések
7
144
4 070
Éven túli eszközök összesen
1 869 914
1 927 712
Forgóeszközök
Készletek
8
2 155
1 788
Vevőkövetelések
9
285
404
Követelések kapcsolt vállalkozással szemben
10
6 367 633
5 386 065
Egyéb követelések
11
3 951
3 787
Tényleges jövedelemadó követelések
0
2 670
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek
12
3 983 944
4 965 656
Elkülönített pénzeszköz
12
0
0
Forgóeszközök összesen
10 357 968
10 360 370
Eszközök összesen
12 227 882
12 288 082
A 9-58. oldalakon közölt mellékletek a beszámoló elválaszthatatlan részei
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
34
Mérleg (Források és saját tőke)
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
FORRÁSOK
Melléklet
2021.12.31
2020.12.31
Saját tőke
Jegyzett tőke
13
171 989
171 989
Tőketartalék
13
1 544 146
1 526 164
Visszavásárolt saját részvény
14
-243 406
-193 614
Eredménytartalék
13
2 739 436
3 052 161
Saját tőke összesen:
4 212 165
4 556 700
Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratú hitelek
15
0
0
Tartozások kötvénykibocsátásból
16
6 909 514
6 944 849
Lízingkötelezettségek
5
1 224
1 224
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen
6 910 738
6 946 073
Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú hitelek és kölcsönök
15
0
0
Szállítói kötelezettségek
17
13 960
14 132
Kötelezettségek kapcsolt felekkel szemben
18
995 399
733 654
Egyéb kötelezettségek
19
95 620
26 563
Rövid lejáratú lízingkötelezettségek
5
0
10 960
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen
1 104 979
785 309
Kötelezettségek és saját tőke összesen
12 227 882
12 288 082
A 9-58. oldalakon közölt mellékletek a beszámoló elválaszthatatlan részei
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
35
Eredmény és átfogó jövedelemkimutatás
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
Melléklet
2021.01.01-
2021.12.31
2020.01.01-
2020.12.31
Értékesítés nettó árbevétele
20
382 494
215 607
Egyéb működési bevétel
21
133
2 853
Bevételek összesen
382 627
218 460
Anyagköltségek
22
8 245
7 221
Eladott áruk és szolgáltatások
23
40 537
38 854
Igénybevett szolgáltatások
24
140 091
132 397
Személyi jellegű ráfordítások
25
140 382
100 811
Értékcsökkenés és amortizáció
1 056
1 770
Értékcsökkenés eszközhasználati jog
5
11 544
11 544
Egyéb működési ráfordítások
26
628
816
Működési költségek
342 483
293 413
Működési eredmény
40 144
-74 953
Pénzügyi bevételek
27
1 346 208
1 205 329
Pénzügyi ráfordítások
28
-289 383
-120 061
Adózás előtti eredmény
1 096 969
1 010 315
Jövedelemadók
29
-21 245
-3 146
Adózott eredmény
1 075 724
1 007 169
Teljes átfogó jövedelem
1 075 724
1 007 169
A 9-58. oldalakon közölt mellékletek a beszámoló elválaszthatatlan részei
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
36
Saját tőke változás kimutatása
Melléklet
Jegyzett tőke
Tőketartalék
Visszavásárolt
saját részvény
Eredménytartalék
Saját tőke összesen
Egyenleg 2019. december 31-én
171 989
1 499 705
-176 915
2 105 492
3 600 271
Osztalék
13
-60 500
-60 500
Saját részvény visszavásárlás
14
-16 699
-16 699
Munkavállalói részvényprogramok
13
26 459
26 459
Teljes átfogó jövedelem
1 007 169
1 007 169
Egyenleg 2020. december 31-én
171 989
1 526 164
-193 614
3 052 161
4 556 700
Osztalék
13
-1 388 449
-1 388 449
Saját részvény visszavásárlás
14
-49 792
-49 792
Munkavállalói részvényprogramok
13
17 982
17 982
Teljes átfogó jövedelem
1 075 724
1 075 724
Egyenleg 2021. december 31-én
171 989
1 544 146
-243 406
2 739 436
4 212 165
A 9-58. oldalakon közölt mellékletek a beszámoló elválaszthatatlan részei
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
37
Cash Flow kimutatás
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
Melléklet
2021.01.01-
2021.12.31
2020.01.01-
2020.12.31
Működési tevékenységből származó cash flow
Adózott eredmény
1 075 724
1 007 169
Korrekciók:
Pénzügyi eredmény
-1 100 879
-1 100 228
MRP elszámolt költsége
13
33 803
26 458
Tárgyévi értékcsökkenés és eszközhasználati jog értékcsökkenése
5
12 600
13 314
Befektetések értékvesztése
26
44 054
14 960
Adófizetési kötelezettség
29
21 245
3 146
Működő tőke változásai
Készletek változása
8
-367
-557
Vevő és egyéb követelések és kapcsolt követelések változása
(osztalékkövetelés nélkül)
9-11
-1 114 943
-1 116 053
Szállítók és kapcsolt kötelezettségek változása (osztalék nélkül)
17, 18
249 053
75 315
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és elhatárolások
19
58 098
-6 917
Fizetett jövedelemadó
29
-17 319
-3 391
Működési tevékenységből származó nettó cash flow
-738 931
-1 086 784
Befektetési tevékenységből származó cash flow
Tárgyi eszközök és immateriális javak (beszerzése és értékesítése)
3, 4
-2 782
-372
Leányvállalat beszerzése (megszerzett pénzeszközök nélkül)
6
0
0
Befektetési tevékenységből származó nettó cash flow
-2 782
-372
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow
Banki hitel felvétel/(visszafizetés)
15
0
-2 238 451
Kötvénykibocsátás
16
-1 706
6 889 368
Eszközhasználati jog és lízingkötelzettség változása
5
0
-12 814
Saját részvény vásárlás
14
-49 792
-16 699
Fizetett osztalék
13
-1 388 462
-68 890
Kapott osztalék
27
1 086 000
859 000
Kapott / (fizetett) kamat
27-28
12 301
93 903
Finanszírozási tevékenységből származó nettó cash flow
-341 659
5 505 417
Készpénz és készpénzjellegű tételek nettó változása
-1 083 372
4 418 261
Készpénz és készpénzjellegű tételek év eleji egyenlege
4 965 656
494 589
Nem realizált árfolyamkülönbözet a készpénz és készpénzjellegű
tételeken
101 660
52 806
Készpénz és készpénzjellegű tételek év végi egyenlege
3 983 944
4 965 656
A 9-58. oldalakon közölt mellékletek a beszámoló elválaszthatatlan részei
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
38
14. Általános rész
14.1 A vállalkozás bemutatása
A Duna House Holding Nyrt. - későbbiekben a „Társaság” - 2003-ban alakult, leányvállalatain keresztül fő
tevékenysége ingatlan-, és hitelközvetítés. A szolgáltatói szektorban – elsősorban az ingatlan és a
pénzügyi termékek közvetítési területein – vezetői pozíciót tölt be Közép-Európában. Összesen 280
ingatlanirodával több, mint 5 000 ingatlanközvetítő és hiteltanácsadó áll ügyfelei rendelkezésére
Magyarországon, Olaszországban, Lengyelországban és Csehországban.
A Duna House Csoport stratégiai célja, hogy kiterjessze szakértelmét a közép-európai régióra és
nemzetközi szinten is meghatározó szereplővé váljon. 2016. áprilisában került lezárásra az a tranzakció,
amelynek során a legnagyobb lengyel ingatlanközvetítő hálózat, a Metrohouse 100%-a a magyarországi
Duna House Csoport tulajdonába került. A Metrohouse Duna House Csoportba való konszolidálására
2016. április 1-jei dátummal került sor. A Társaság 2016. szeptember 2-án 80%-os tulajdont szerzett a
csehországi Duna House Franchise s.r.o-ban és rajta keresztül annak két leányvállalatában, a Center
Reality s.r.o-ban és a Duna House Hypotéky s.r.o-ban, majd 2018. november 6-án megvásárolta a
lengyel Gold Finance Sp. z.o.o hitelközvetítő társaságot, 2020. január 7-én pedig a szintén lengyel Alex
T. Great Sp- z o.o hitelközvetítő társaságot.
A Társaság 2021. december 10-én kötelező érvényű Befektetési Szerződést kötött a HGroup S.p.A. 70%-
os tulajdonrészének megvásárlására további jövőbeli opciós lehetőségekkel (Put/Call), amelyeknek
köszönhetően 100%-ra nőhet a Duna House részesedése az olasz cégcsoportban. A tranzakció 2022.
január 13-án sikeresen lezárult. Az olasz leányvállalatokat 2022. január 1-i kezdődátummal tervezi
konszolidálni a Cégcsoport.
COVID-19 hatásának bemutatása
A COVID-19 pandémia kizárólag a 2020. év második negyedévében hatott negatívan a Cégcsoport
piacaira és működésére. 2021. évi hatása elhanyagolható volt
A Társaság székhelye 1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
A Társaság főbb tevékenységei leányvállalatain keresztül:
- franchise rendszer(ek) értékesítése, működtetése
- ingatlanközvetítés
- pénzügyi termékek közvetítése
- biztosításközvetítés
- ingatlan értékbecslés készítése, ill. annak közvetítése
- energetikai tanúsítvány készítése, ill. annak közvetítése
- ingatlankezelés
- saját tulajdonú ingatlanok adás-vétele, bérbeadása
- lakóingatlanalap-kezelés
- ingatlanfejlesztés
A 2017. február 1-jén bejegyzett alaptőkeemelést követően a Duna House Holding Nyrt. legnagyobb
részvényese a 77,72%-os tulajdoni hányaddal rendelkező Medasev Holding Kft. (1016 Budapest,
Gellérthegy utca 17., Cg.01-09-209753).
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
39
Tulajdonos neve
Tulajdoni hányad
2021. december 31-én
Tulajdoni hányad
2020. december 31-én
Medasev Holding Kft.
77,72%
77,72%
AEGON Magyarország Befektetési
Alapkezelő Zrt.
7,49%
6,69%
Munkavállalók
1,76%
1,72%
Visszavásárolt saját részvény
1,79%
1,48%
Külső befektetők
11,24%
12,39%
Összesen
100%
100%
A Társaság operatív irányítását az Igazgatóság végzi. A Társaság működésével kapcsolatos ellenőrzési
feladatokat Felügyelő Bizottság látja el.
14.2 A mérlegkészítés alapja
i) Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való megfelelőségről
Az egyedi pénzügyi kimutatásokat az Igazgatóság 2022. április 4-én fogadta el. Az egyedi pénzügyi
kimutatások a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint, az Európai Unió (EU)
Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetett és beiktatott standardok alapján készültek. Az IFRS-t a
Nemzetközi Számviteli Standardok Bizottsága (IASB) és a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolás Értelmező
Bizottsága (IFRIC) által megfogalmazott, standardok és értelmezések alkotják.
A 2000. évi C. törvényt („Számviteli törvény”) módosító a nemzetközi pénzügyi beszámolási standardok
egyedi beszámolási célokra történő hazai alkalmazásának bevezetéséhez kapcsolódó, valamint egyes
pénzügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2015. évi CLXXVIII. törvény rendelkezéseinek
megfelelően 2017. január 1-től kezdődően a Társaság az egyedi pénzügyi kimutatásait is a Nemzetközi
Pénzügyi Beszámolási Standardok szerint készíti.
Az egyedi pénzügyi kimutatások magyar forintban, ezer forintra kerekítve kerültek bemutatásra, ha
nincs ettől eltérő jelzés.
ii) A beszámoló készítésének alapja
Az egyedi pénzügyi kimutatások a 2021. december 31-ig kibocsátott és hatályos standardok és IFRIC
értelmezések szerint készültek.
A egyedi beszámoló a bekerülési érték elve alapján került összeállításra, kivéve azokat az eseteket, ahol
az IFRS más értékelési elv használatát követeli meg, mint ahogy az a számviteli politikában látható. A
pénzügyi év megegyezik a naptári évvel.
iii) Az értékelés alapja
Az egyedi pénzügyi kimutatások esetében az értékelési alapja az eredeti bekerülési érték, kivéve azokat
az eszközöket és kötelezettségeket, melyek esetében a vonatkozó Nemzetközi Beszámolási Standard
megköveteli vagy megengedi a valós értéken történő értékelést.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
40
Az IFRS-eknek megfelelő pénzügyi kimutatások elkészítése során szükség van arra, hogy a menedzsment
szakmai megítélést, becsléseket és feltételezéseket alkalmazzon, melyek hatással vannak az alkalmazott
számviteli politikákra, valamint az eszközök és kötelezettségek, bevételek és költségek beszámolóban
szereplő összegére. A becslések és a kapcsolódó feltételezések múltbeli tapasztalatokon és számos
egyéb tényezőn alapulnak, amelyek az adott körülmények között észszerűnek tekinthetők, és amelyek
eredménye képezi azon eszközök és kötelezettségek könyv szerinti értéke becslésének alapját, amelyek
egyéb forrásokból nem határozhatók meg egyértelműen. A tényleges eredmények eltérhetnek ezektől a
becslésektől.
A becslések és az alapfeltételezések felülvizsgálatára rendszeresen sor kerül. A számviteli becslések
módosítása a becslés módosításának időszakában kerül megjelenítésre, ha a módosítás csak az adott
évet érinti, illetve a módosítás időszakában és a jövőbeli időszakokban, ha a módosítás mind a jelenlegi,
mind a jövőbeni éveket érinti.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
41
15. Számviteli politika
Az alábbiakban kerülnek bemutatásra az egyedi pénzügyi kimutatások elkészítése során alkalmazott
jelentősebb számviteli politikák. A számviteli politikák következetesen kerültek alkalmazásra a jelen
egyedi pénzügyi kimutatásokban szereplő időszakokra vonatkozóan. A pénzügyi beszámoló összeállítása
során alkalmazott legfontosabb számviteli elvek a következők:
15.1 A számviteli politika lényeges elemei
15.1.1 Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek
Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel a Társaság
funkcionális beszámolási pénzneme a magyar forint.
A nem forintban nyilvántartott devizaügyletek kezdetben az ilyen tranzakciók végrehajtásának napján
érvényes árfolyamon voltak nyilvántartva. A külföldi devizanemben fennálló követelések és
kötelezettségek a mérleg-fordulónapi árfolyamon lettek forintra átszámítva, nem tekintve, hogy az
eszköz megtérülése kétesnek minősült. A keletkező árfolyam differenciák az eredménykimutatásban a
pénzügyi bevételek, illetve ráfordítások között kerülnek kimutatásra.
A Társaság egyedi pénzügyi kimutatásainak prezentálási pénzneme a magyar forintban (HUF), az egyedi
pénzügyi kimutatások magyar forintban készültek, a legközelebbi ezerre kerekítve, kivéve ahol ettől
eltérően megjelölésre került.
A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben - a külföldi pénznemben lévő
összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási
árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva. Az átfogó jövedelemkimutatásban azokat az árfolyam-
különbözeteket, amelyek monetáris tételek rendezésekor, az időszak során történt kezdeti
megjelenítéskor vagy a megelőző pénzügyi kimutatásokban alkalmazott árfolyamtól eltérő árfolyam
használatból eredően keletkeznek, bevételként vagy ráfordításként vannak kimutatva abban az
időszakban, amikor keletkeztek. A külföldi pénznemben meghatározott monetáris eszközöket és
kötelezettséget a funkcionális pénznemnek a beszámolási időszak végén érvényes árfolyamán számítják
át. A valós értéken értékelt külföldi pénznemben meghatározott tételeket a valós érték
meghatározásának időpontjában érvényes árfolyamon számítják át. A vevőkövetelések, illetve a szállítói
kötelezettségek árfolyamkülönbözetei az üzleti tevékenység eredményében szerepelnek, míg a kölcsönök
árfolyamkülönbözetei a pénzügyi műveletek bevételei vagy ráfordításai soron kerülnek kimutatásra.
15.1.2 Árbevétel
Az értékesítési tranzakciók árbevétele a szállítási szerződések kondícióinak megfelelő teljesítésekor
jelenik meg figyelembe véve a lenti megjegyzéseket. Az árbevétel nem tartalmazza az általános forgalmi
adót. Valamennyi bevétel és ráfordítás az összemérés elve alapján a megfelelő időszakban kerül
elszámolásra. A bevételek elszámolása az IFRS 15 (vevői szerződésekből származó bevételek)
standarddal összhangban történik.
15.1.3 Ingatlanok, gépek, berendezések
A tárgyi eszközök halmozott értékcsökkenéssel csökkentett bekerülési értéken kerülnek bemutatásra. A
halmozott értékcsökkenés magában foglalja az eszköz folyamatos használatával, működtetésével
kapcsolatban felmerült terv szerinti értékcsökkenés, valamint az eszköz nem várt, rendkívüli esemény
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
42
miatt bekövetkezett jelentős mértékű megrongálódása, sérülése miatt elszámolt terven felüli
értékcsökkenés elszámolt költségeit.
A tárgyi eszközök bekerülési értékének része az eszköz beszerzési költsége, saját vállalkozásban végzett
beruházás esetén a felmerült anyag- és bérjellegű költségek és egyéb közvetlen költségek. A tárgyi
eszköz beruházáshoz felvett hitel után elszámolt kamat az eszköz bekerülési értékét növeli az eszköz
rendeltetésének megfelelő állapotba kerüléséig.
A tárgyi eszközök könyv szerinti értéke meghatározott időközönként felülvizsgálatra kerül, annak
érdekében, hogy megállapítsák, hogy a könyv szerinti érték nem haladja-e meg az eszköz valós, piaci
értékét, mivel ez esetben terven felüli leírás elszámolása szükséges az eszköz valós, piaci értékéig. Az
eszköz valós, piaci értéke az értékesítési ár, illetve az eszköz használati értéke közül a magasabb. A
használati érték az eszköz által generált jövőbeni pénzáramlások diszkontált értéke.
A diszkontláb a társasági adózás előtti kamatlábat tartalmazza, figyelembe véve a pénz időértékét és az
eszközhöz kapcsolódó egyéb kockázati tényezők hatását is. Amennyiben az eszközhöz önállóan nem
rendelhető jövőbeni pénzáramlás, akkor azon egység pénzáramlását kell alapul venni, amely egységnek
része az eszköz. Az így meghatározott értékvesztés, terven felüli értékcsökkenés az
eredménykimutatásban jelenik meg.
A tárgyi eszközök javítási, karbantartási költsége és tartalék-alkatrészek pótlása a karbantartási
kiadásokat terhelik. Az értéknövelő beruházások és a felújítások aktiválásra kerülnek. Eladott, illetve
nullára leírt, használaton kívüli eszközök bekerülési értéke és halmozott értékcsökkenése kivezetésre
kerül. Minden ilyen módon keletkező esetleges nyereség, vagy veszteség része a tárgyévi eredménynek.
A Társaság eszközeinek értékét az eszközök hasznos élettartama alatt lineáris módszerrel írja le. Az
élettartam eszközcsoportonként a következő:
Épületek
17-50 év
Gépek, berendezések
3-7 év
A hasznos élettartamok és az értékcsökkenési módszerek legalább évente felülvizsgálatra kerülnek az
adott eszköz által nyújtott tényleges gazdasági haszon alapján. Szükség esetén a módosítás a tárgyévi
eredménnyel szemben kerül elszámolásra.
15.1.4 Értékvesztés
A Társaság minden beszámolási időszak végén felméri, hogy bármely eszköz esetében történt-e
értékvesztésre utaló változás. Amennyiben ilyen változás történt, a Társaság megbecsüli az eszköz
várható megtérülési értékét. Egy eszköz, vagy pénztermelő egység várható megtérülési értéke az
értékesítési költségekkel csökkentett valós érték és a használati érték közül a magasabb. A Társaság az
eredmény terhére értékvesztést számol el, ha az eszköz várható megtérülési értéke alacsonyabb, mint a
könyv szerinti értéke. A Társaság a szükséges kalkulációkat a hosszú távú jövőbeni cash-flow tervek
megfelelő diszkontálása alapján készíti.
15.1.5 Immateriális javak
Az egyedileg beszerzett immateriális javak beszerzési áron kerülnek felvételre a megszerzés
időpontjában. A könyvekbe való felvételre abban az esetben kerül sor, ha az eszköz használata
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
43
bizonyíthatóan jövőbeli gazdasági javak beáramlását eredményezi, és annak költsége egyértelműen
meghatározható.
A bekerülést követően az immateriális javak vonatkozásában a bekerülési érték modell irányadó. Ezen
eszközök élettartama véges vagy nem meghatározható. A véges élettartamú eszközök amortizációja
lineáris módszerrel történik az élettartamra vonatkozó legjobb becslés alapján. Az amortizációs időszak
és az amortizáció módszere évente felülvizsgálatra kerül a pénzügyi év végén. A saját előállítású
immateriális javakkal kapcsolatos fejlesztési költségek aktiválásra kerülnek, amennyiben az IAS 38-as
standardban rögzített aktiválási kritériumok teljesülnek. Az immateriális javak évente felülvizsgálatra
kerülnek értékvesztés szempontjából egyedileg, vagy a jövedelemtermelő egység szintjén.
A védjegyek, licencek, iparjogvédelem alá eső javak és szoftverek beszerzési költségei aktiválásra
kerülnek és lineáris módszer szerint íródnak le a becsült hasznos élettartamuk alatt:
15.1.6 Készletek
A készletek a felesleges, illetve az elfekvő készletekre képzett értékvesztéssel csökkentett bekerülési
értéken vagy a nettó realizálható értéken szerepelnek attól függően, melyik az alacsonyabb. A
készletértéket a tényleges bekerülési értéken határozzák meg.
15.1.7 Követelések
A követelések a becsült veszteségekre képzett megfelelő mértékű értékvesztéssel csökkentett nominális
értéken szerepelnek a kimutatásokban. A Társaság az IFRS 9 standard előírásaival összhangban a várható
hitelezési veszteség (expected credit loss = ECL) modelljét alkalmazva végez becslést az értékvesztés
várható összegéről.
15.1.8 Pénzügyi instrumentumok
A pénzügyi eszköz kategóriájának meghatározásához a Társaság meghatározza, hogy a pénzügyi eszköz
adósságinstrumentum vagy tőkebefektetés. Tőkebefektetéseket eredménnyel szemben valós értéken
kell értékelni, mindazonáltal a Társaság bekerüléskor dönthet úgy, hogy a nem kereskedési céllal tartott
tőkebefektetéseket az egyéb átfogó eredménnyel szemben értékeli valósan. Amennyiben a pénzügyi
eszköz adósságinstrumentum, a besorolás meghatározásakor az alábbi pontokat kell figyelembe venni.
- Amortizált bekerülési érték - cél - a szerződéses cash flow-k beszedése, ami kizárólag a tőke és a
kint levő tőkeösszeg után járó kamat kifizetéseihez kapcsolódó cash-folw-kat tartalmazza.
- Valós érték egyéb átfogó eredménnyel szemben - tartás célja - amely szerződéses cash flow-k
beszedésével és a pénzügyi eszközök eladásával éri el célját és a pénzügyi eszköz szerződéses
feltételei meghatározott időpontokban olyan cash flow-kat eredményeznek, amelyek kizárólag a
tőke és a kint levő tőkeösszeg után járó kamat kifizetései.
- Valós érték eredménnyel szemben - amelyek nem tartoznak a fenti két pénzügyi eszköz kategória
egyikébe sem, vagy kezdeti megjelenítéskor eredménnyel szemben valós értéken értékeltnek
lettek megjelölve.
A pénzügyi kötelezettségeket amortizált bekerülési értéken kell értékelni, kivéve azokat a pénzügyi
kötelezettségeket, amelyeket eredménnyel szemben valósan kell értékelni vagy a Társaság a valós
értékelés opciót választotta.
Vagyoni értékű és egyéb jogok, valamint szoftverek
3-6 év
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
44
Eredménnyel szemben valósan kell értékelni a kereskedési célú pénzügyi kötelezettségeket és a
származékos termékeket. A Társaság a kezdeti megjelenítéskor visszavonhatatlanul az eredménnyel
szemben valós értéken értékeltként jelölhet meg egy pénzügyi kötelezettséget, ha:
- Megszüntet vagy lényegesen csökkent valamely értékelési vagy megjelenítési inkonzisztenciát,
vagy
- A pénzügyi kötelezettségek egy csoportjának vagy a pénzügyi eszközök és pénzügyi
kötelezettségek egy csoportjának kezelése, valamint teljesítményének értékelése valós érték
alapon, egy dokumentált kockázatkezelési vagy befektetési stratégiával összhangban történik.
A követő értékelés az adott pénzügyi instrumentum besorolásán alapszik.
Amortizált bekerülési értéken történő értékelés
Az amortizált bekerülési érték a pénzügyi eszköznek, vagy kötelezettségnek az eredeti bekerülési értéke
csökkentve a tőketörlesztésekkel, növelve, vagy csökkentve az eredeti bekerülési érték és a lejáratkori
érték közötti különbözet halmozott amortizációjával, és csökkentve az esetleges értékvesztés vagy
behajthatatlanság miatti leírás összegével. A kamatlábhoz az effektív kamatláb módszert kell használni, a
kamatot az eredményben kell elszámolni.
Az eszköz valós érték változását csak a kötelezettség kivezetésekor vagy átsorolásakor kell az
eredményben szemben elszámolni.
Egyéb átfogó eredménnyel szemben valós értéken értékelt adósságinstrumentumok
Az eszközt valós értéken kell értékelni. A kamatbevételt, értékvesztést és devizás
árfolyamkülönbözeteket az eredményben kell elszámolni (hasonlóan az amortizált bekerülési értéken
értékelt eszközökhöz). A valós érték változásokat az egyéb átfogó eredménnyel szemben kell elszámolni.
Az eszköz kivezetésekor a korábban egyéb átfogó eredménnyel szemben elszámolt halmozott
nyereséget vagy veszteséget át kell csoportosítani az eredménybe. Az eszköz átsorolása vagy kivezetése
esetén, a korábban egyéb átfogó eredményben elszámolt, és tőkében halmozott valós érték változások
átcsoportosítandók az eredménybe, úgy, hogy ennek pont olyan hatása legyen az eredményre mintha az
eszköz amortizált bekerülési értéken lett volna értékelve a kezdeti megjelenítéstől.
Egyéb átfogó eredménnyel szemben valós értéken értékelt tőkebefektetések
Az osztalékot csak akkor lehet megjeleníteni, ha: - ennek jogát megállapították, - valószínűleg
osztalékkal kapcsolatosan gazdasági hasznok befolynak, összegét megbízhatóan lehet mérni.
A járó osztalékot eredményben kell elszámolni, kivéve, ha az osztalék egyértelműen a befektetés
költségeinek részleges megtérülését jelenti, mely esetben egyéb átfogó eredményben kell őket
bemutatni.
A valós érték változás az egyéb átfogó eredményben jelenik meg. A valós érték változás miatt elszámolt
különbözetek később sem számolhatók el eredménnyel szemben, még akkor sem, ha az eszköz
értékvesztetté vált vagy értékesítésre kerül.
Eredménnyel szemben valós értéken értékelt
Az eszközt valós értéken kell értékelni és a valós érték változásokat az eredménnyel szemben kell
elszámolni.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
45
Valós értéken történő értékelés
A mérleg fordulónapján érvényes, tranzakciós költségek levonása nélküli jegyzett piaci árak alapján. Ha
nincs ilyen akkor más, lényegében azonos jellemzőkkel rendelkező instrumentumok érvényes piaci
értéke, vagy a befektetések alapját képező nettó eszközöktől elvárt pénzáramok alapján történik.
A pénzügyi instrumentumok kivezetése
A pénzügyi eszközök kivezetése akkor történik meg, amikor a Társaság már nem rendelkezik a pénzügyi
instrumentumban foglalt jogokkal (eladás, valamennyi pénzáram megtörtént, átadás).
Abban az esetben, ha a Társaság nem adja át, és nem is tartja meg a pénzügyi eszközhöz kapcsolódó
összes kockázatot és hozamot, de megtartja az eszköz feletti ellenőrzést, a visszatartott hozamot
eszközként, míg a megtartott kockázatból eredő lehetséges pénzkiáramlásokat kötelezettségként kell
állományba venni.
A Társaság akkor, és csak akkor távolíthat el a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásából pénzügyi
kötelezettséget (vagy pénzügyi kötelezettség egy részét), amikor az megszűnt - vagyis amikor a
szerződésben meghatározott kötelemnek eleget tettek, azt eltörölték, vagy lejárt.
15.1.9 Céltartalékok
A Társaság céltartalékokat mutat ki a múltbeli események következtében meglévő (jogi vagy
vélelmezett) kötelmek után, amelyeket a Társaságnak valószínűleg ki kell egyenlítenie, és ha a kötelem
összege megbízhatóan mérhető.
A céltartalékként kimutatott összeg a meglévő kötelem rendezéséhez a mérlegfordulónapon szükséges
ráfordításra vonatkozó legjobb becslés, figyelembe véve a kötelmet jellemző kockázatokat és
bizonytalanságokat. Amennyiben a céltartalék értékeléséhez a meglévő kötelem rendezéséhez
várhatóan szükséges cash-flow-t használják, a céltartalék könyv szerinti értéke ezen cash-flow-k
jelenértéke.
Amennyiben a céltartalék rendezéséhez szükséges ráfordítások egy részét vagy annak egészét egy másik
fél várhatóan megtéríti, a követelést eszközként akkor van kimutatva, ha lényegileg biztos, hogy a
gazdálkodó egység megkapja a térítést és a követelés összege megbízhatóan mérhető.
A hátrányos szerződésekből fakadó meglévő kötelmek céltartalékként vannak kimutatva. A Társaság
akkor minősít hátrányosnak egy szerződést, ha a szerződés alapján fennálló kötelmek teljesítésének
elkerülhetetlen költségei meghaladják a szerződés alapján várhatóan befolyó gazdasági hasznokat.
Átszervezési céltartalék akkor kerül kimutatásra, amennyiben a Társaság elkészített egy, az
átszervezésre vonatkozó, részletes, formális tervet és a terv végrehajtásának megkezdésével vagy a terv
főbb jellemzőinek az érintettek számára történő bejelentésével jogos várakozást ébresztett az
érintettekben arra, hogy végre fogja hajtani az átszervezést. Az átszervezési céltartalék csak az
átszervezéssel kapcsolatban felmerülő közvetlen ráfordításokat foglalja magában, melyek
szükségszerűen együtt járnak az átszervezéssel és nem kapcsolódnak a gazdálkodó egység folytatódó
tevékenységéhez.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
46
15.1.10 Jövedelemadók
A adózás előtti eredményt terhelő jövedelemadók mértéke a társasági és osztalékadóról szóló
törvényen, valamint a helyi iparűzési adót mértékét szabályozó rendeletek és az innováció járuléktól
szóló törvény által meghatározott adó- és járulékfizetési kötelezettségen alapul. A teljes
jövedelemadófizetési kötelezettség tárgyévi és halasztott adóelemeket tartalmaz. A Társaság a
látványsportra fizetett támogatás összegét is a társasági adó sorra sorolja be, mivel ezt tartalmában
jövedelemadónak ítéli meg.
A Társaság folyó adófizetési kötelezettsége a mérleg fordulónapjáig hatályban lévő vagy kihirdetett
(amennyiben a kihirdetés egyenértékű a hatályba lépéssel) adókulcs alapján kerül meghatározásra. A
halasztott adó számítása a kötelezettség módszer szerint kerül kiszámításra.
Halasztott adó azokban az esetekben keletkezik, amikor egy tétel az éves beszámolóban történő, illetve
az adótörvény szerinti elszámolásában időbeli különbség adódik. A halasztott adókövetelés és
kötelezettség megállapítása azon évek adóköteles bevételére vonatkozó adókulcsok felhasználásával
történik, amikor az időbeli különbség miatti eltérés várhatóan megtérül. A halasztott adókötelezettség
és követelés mértéke tükrözi a Társaságnak a mérleg fordulónapján fennálló, az adóeszközök és
kötelezettségek realizálódásának módjára vonatkozó becslését.
Halasztott adókövetelés a levonható időbeli eltérések, a továbbvihető adókedvezmények és negatív
adóalap vonatkozásában csak akkor szerepel a mérlegben, ha valószínűsíthető, hogy a Társaság a
jövőbeni tevékenysége során adóalapot képző nyereséget realizál, amellyel szemben a halasztott
adóeszköz érvényesíthető.
Minden mérleg fordulónapon a Társaság számba veszi a mérlegben el nem ismert halasztott
adóeszközöket, valamint az elismert adóeszközök könyv szerinti értékét. A korábban mérlegbe fel nem
vett követelések azon részét állományba veszi, amely várhatóan megtérülhet a jövőbeni
nyereségadójának csökkenéseként. Ezzel ellentétesen olyan mértékben csökkenti a Társaság halasztott
adó követelését, amely összeg megtérülésének fedezetére, várhatóan adózott nyereség nem fog
rendelkezésre állni.
A tárgyévi és halasztott adó közvetlenül a saját tőkével szemben kerül elszámolásra, amennyiben olyan
tételekre vonatkozik, amelyeket ugyanabban vagy egy másik időszakban szintén a saját tőkével szemben
számoltak el, beleértve a tartalékok nyitó értékének a számviteli politika visszamenőleges hatályú
változása miatt bekövetkező módosításait is.
A halasztott adó eszközök és kötelezettségek egymással szemben történő elszámolására akkor van
lehetőség, ha a társaságnak törvény általi joga van ahhoz, hogy az ugyanazzal az adóhatósággal szemben
fennálló tényleges adóköveteléseit és kötelezettségeit egymással szemben beszámítsa, valamint a
Társaságnak szándékában áll ezen eszközök és kötelezettségek nettó elszámolása.
15.1.11 Lízing
A Társaság 2019. január 1-től az IFRS 16 szabályait alkalmazva mutatja be lízingelt eszközeit. Az operatív
és pénzügyi lízing keretében 12 hónapot meghaladó időszakra lízingbe vett eszközöket eszközhasználati
jogként mutatja ki a Társaság a mérlegében, valamint – amennyiben az ellenérték később kerül
kiegyenlítésre – kötelezettsége is keletkezik. A Társaság eszközbérleti jogra értékcsökkenést a
kötelezettségre pedig kamatráfordítást számol el az eredménykimutatásban.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
47
A Társaság konszolidációs körébe tartozó társaságok élnek az IFRS 16 COVID-19 járvány kapcsán hozott
módosítása által felkínált egyszerűsítéssel a bérleti kedvezmények lízingelt eszközökre gyakorolt
hatásával kapcsolatban, ugyanakkor a Társaság által bérelt eszközöket illetően nem került sor
kedvezmény igénybevételére, így annak nincs eredményhatása sem.
15.1.12 Egy részvényre jutó eredmény (EPS)
Az egy részvényre jutó hozam meghatározása a Társaság konszolidált eredményének és a
részvényeknek a visszavásárolt saját részvények időszaki átlagos állományával csökkentett állományának
a figyelembe vételével történik. Az IAS 33 standard 4. bekezdésével összhangban a Társaság egyedi EPS
információkat nem tesz közzé.
Az egy részvényre jutó hígított eredmény hasonlóan kerül kiszámításra, mint az egy részvényre jutó
eredmény. A számításnál azonban figyelembe veszik az összes hígításra alkalmas forgalomban lévő
részvényt a törzsrészvények után kiosztható hozamot megnövelve az adott időszakban figyelembe
vehető átváltoztatható részvények osztalékával és hozamával, módosítva az átváltásból eredő további
bevételekkel és ráfordításokkal, - a forgalomban lévő részvények súlyozott átlagos darabszámát
megnövelve azon további részvények súlyozott átlagos darabszámával, melyek forgalomban lennének,
ha az összes átváltoztatható részvény átváltásra kerülne.
15.1.13 Mérlegen kívüli tételek
A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek az éves beszámoló részét képző mérlegben és
eredménykimutatásban. A kiegészítő mellékletben kerülnek bemutatásra, kivéve, ha a gazdasági
hasznot megtestesítő források kiáramlásának esélye távoli, minimális. A mérlegen kívüli követelések
nem szerepelnek az éves beszámoló részét képező mérlegben és eredménykimutatásban, de
amennyiben gazdasági hasznok beáramlása valószínűsíthető, a kiegészítő mellékletben kimutatásra
kerülnek.
15.1.14 Visszavásárolt saját részvények
A visszavásárolt saját részvények névértéke az IAS 1 standard előírásaival összhangban a saját tőkén
belül külön sorol kerül kimutatásra bekerülési értéken
15.1.15 Osztalék
Az osztalékot abban az évben számolja el a Társaság, amikor azt a közgyűlés jóváhagyta.
15.1.16 Pénzügyi műveletek eredménye
Pénzügyi eredmény a kamat és osztalékbevételeket, kamat és egyéb pénzügyi ráfordításokat, pénzügyi
instrumentumok valós értékelésének nyereségét és veszteségét, továbbá a realizált és a nem realizált
árfolyam-különbözeteket tartalmazza.
15.1.17 Állami támogatások
Állami támogatások akkor kerülnek elszámolásra, amikor valószínűsíthető, hogy a támogatás be fog
folyni és a támogatás folyósításához kötött feltételek teljesülnek. Amikor a támogatás költség
ellentételezésére szolgál, akkor a jövedelemre vonatkozó kimutatás javára abban az időszakban kell
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
48
elszámolni, amikor az ellentételezésre kerülő költség felmerül (egyéb bevételek között). Amikor a
támogatás eszközbeszerzéshez kapcsolódik, akkor halasztott bevételként kerül elszámolásra és a
kapcsolódó eszköz hasznos élettartama alatt évi egyenlő összegekben kerül az eredmény javára
elszámolásra.
15.1.18 Részvényjuttatások, opciós programok
A Társaság a cégcsoport bizonyos munkavállalói részére saját részvényeket juttat a munkavállalói
részvény programjai keretében. A juttatási programok részletes bemutatása a 14. mellékletben
található. Ezek a juttatási programok tőkeinstrumentumban teljesített részvényalapú kifizetésként
kerülnek elszámolásra.
A munkavállalóknak és más, hasonló szolgáltatást nyújtó személyeknek nyújtott, tőkeinstrumentumban
teljesített részvényalapú kifizetések értékelése a tőkeinstrumentumok valós értékén történik a nyújtás
napján. A tőkeinstrumentumban teljesített részvényalapú kifizetések nyújtás napján meghatározott
valós értéke a megszolgálási időszak alatt (becslések változásával korrigált) lineáris módszerrel kerül
elszámolásra a Társaság ténylegesen megszolgált tőkeinstrumentumokra vonatkozó becslése alapján. A
Társaság minden beszámolási időszak végén felülvizsgálja az arra vonatkozó becslést, hogy várhatóan
hány részvény kerül megszolgálásra a nem piaci megszolgálási feltételek alapján. A Társaság a
becslésben bekövetkező változást az eredménykimutatásban a tőkével szemben számolja el.
15.1.19 Elkülönített pénzeszközök
A Társaság korlátozással érintett pénzeszközök között tartja nyilván a hitelek biztosítékául nyújtott vagy
bizonyos tevékenységek végzéséhez szükséges letétek összegét.
15.1.20 Fordulónap utáni események
Azok a beszámolási időszak vége után bekövetkezett események, amelyek pótlólagos információt
biztosítanak a Társaság beszámolási időszakának végén fennálló körülményekről (módosító tételek),
bemutatásra kerültek a beszámolóban. Azon beszámolási időszak utáni események, amelyek nem
módosítják a beszámoló adatait, a kiegészítő mellékletben kerülnek bemutatásra, amennyiben
lényegesek.
15.2 A számviteli politika változásai
A Társaság a 2021. december 31-én hatályban lévő összes standard és értelmezés rendelkezésével
összhangban állította össze a beszámolóját.
15.2.1 A Társaság által alkalmazott, 2021. január 1-én kezdődő üzleti évben hatályba lépő új
szabványok:
COVID-19 kapcsán kapott bérleti díj kedvezmények - IFRS 16 standard módosítása (kibocsátva: 2020.
május 28-án, hatályos a 2020. június 1-én és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta a
módosítást). A Társaság alkalmazza a standard módosítását, ugyanakkor bérelt eszközeire nem
érvényesített kedvezményt a COVID-19 következtében.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
49
15.2.2 A következő, 2021. január 1-én hatályba lépő szabványok, illetve szabvány módosítások
hatása nem jelentős a Társaságra:
Kamatláb benchmark referenciareform, 2. ütem - Az IFRS 9, az IAS 39, az IFRS 7, az IFRS 4 és az IFRS 16
standardok módosítása (kibocsátva: 2020. augusztus 27-én, hatályos a 2021. január 1-én és azt követően
kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta a módosításokat).
IFRS 9 bevezetésének késleltetése - Az IFRS 4 standard módosításai (kibocsátva: 2020. június 25-én,
hatályos a 2021. január 1-én és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta a módosításokat).
15.2.3 Az alábbi szabványok, módosítások és értelmezések várhatóan nem lesznek jelentős hatással
a Társaságra, amikor alkalmazásra kerülnek:
IFRS 17 Biztosítási szerződések (kibocsátva 2017 májusában, az EU még nem fogadta be az új
standardot)
A rövid és hosszú távú kötelezettségek besorolása - Az IAS 1 standard módosítása (kibocsátva: 2020.
január 23-án, hatályos a 2023. január 1-jén és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU még nem
fogadta be a módosításokat).
A pénzügyi beszámolás fogalmi keretelveire vonatkozó hivatkozások - IFRS 3 (kibocsátva: 2020. május
14-én, hatályos a 2022. január 1-én és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta a
módosításokat).
Szándékolt használat előtt értékesített eszközök - Az IAS 16 standard módosításai (kibocsátva: 2020.
május 14-én, hatályos a 2022. január 1-én és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta a
módosításokat).
Hátrányos szerződések - A szerződés teljesítésének költségei - Az IAS 37 standard módosításai
(kibocsátva: 2020. május 14-én, hatályos a 2022. január 1-én és azt követően kezdődő üzleti évekre, az
EU befogadta a módosításokat).
A számviteli politikák közzétételére vonatkozó szabályok – Az IAS 1 és IAS 8, valamint az IFRS Practice
Statement 2 módosítása (hatályos a 2023 .január 1-jén és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU
befogadta a módosításokat).
A számviteli becslések fogalma – Az IAS 8 módosítása (hatályos a 2023 .január 1-jén és azt követően
kezdődő üzleti évekre, az EU befogadta a módosításokat).
Egyetlen tranzakcióból eredő eszközökhöz és kötelezettségekhez kapcsolódó halasztott adó
megjelenítési szabályai – Az IAS 12 módosítasa (hatályos a 2023 .január 1-jén és azt követően kezdődő
üzleti évekre, az EU még nem fogadta be a módosításokat).
A 2018-2020-as IFRS szabványok éves fejlesztése az IFRS 1, IFRS 9, IFRS 16, IAS 41-hez kapcsolódóan
(kibocsátva 2020. május 14-én, hatályos 2022. január 1-jén és azt követően kezdődő üzleti évekre, az EU
befogadta a módosításokat).
15.3 Bizonytalansági tényezők
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
50
A 2.1. pontban ismertetett számviteli politika alkalmazásakor becsléseket és feltételezéseket szükséges
alkalmazni egyes eszközök és kötelezettségek adott időpontra vonatkozó értékének meghatározásakor,
melyek más forrásból egyértelműen nem meghatározhatók. A becslési folyamat a legutolsó
rendelkezésre álló információn alapuló döntéseket és releváns tényezőket tartalmazza. Ezek a jelentős
becslések és feltételezések befolyásolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített eszközök és
kötelezettségek, bevételek és ráfordítások értékét és a függő eszközök és kötelezettségek kiegészítő
mellékletben történő bemutatását. A tényleges eredmények eltérhetnek a becsült adatoktól.
A becslések folyamatosan aktualizálásra kerülnek. A számviteli becslésekben bekövetkező változás
időszakában veendő figyelembe, ha a változás csak az adott időszakot érinti, illetve a változás
időszakában és a jövőbeni időszakokban, amennyiben mindkét időszakot érintő változásokról van szó.
A becslési bizonytalanság és a számviteli politika terén hozott kritikus döntések fő területei, amelyek a
legjelentősebb hatást gyakorolják az egyedi pénzügyi kimutatásokban megjelenített összegekre, az
alábbiak:
15.3.1 Leányvállalatokban fennálló részesedések értékvesztése
A jelentős számviteli elvek 2.1.7. pontjában leírtaknak megfelelően a Társaság évente teszteli, hogy a
leányvállalatokban, mint pénztermelő egységekben fennálló részesedések tekintetében történt-e
értékvesztés. A pénztermelő egységek megtérülési értéke a használati érték kalkuláció alapján került
meghatározásra. Ezen kalkulációkhoz elengedhetetlen a becslések alkalmazása. A használati érték
kiszámításához elengedhetetlen, hogy a vezetőség megbecsülje a pénztermelő egység jövőben várható
cash flow-ját és a megfelelő diszkontrátát, mivel csak ezekből számítható ki a jelenérték.
15.3.2 Behajthatatlan és kétes követelésekre elszámolt értékvesztés
A Társaság az IFRS 9 standarddal összhangban értékvesztést számol el a behajthatatlan és kétes
követelésekre az abból adódó veszteségek fedezetére, hogy a vevők nem tudnak fizetni. A
behajthatatlan és kétes követelésekre képzett értékvesztés megfelelőségének értékeléséhez a Csoport a
várható hitelezési veszteség (expected credit loss =ECL) modellt használja. A várható veszteség becslése
során a társaság figyelembe vesz minden rendelkezésre álló információt, legyen az a társaságon belül
elérhető vagy külső, illetve múltbeli tapasztalat vagy jövőbe tekintő előrejelzés. A hitelezési kockázat
becslése során a társaság a belső kockázatelemzési politikájának megfelelő fizetésképtelenség („default
event”) definíciót alkalmazza és a becslés során legalább a fizetés és nemfizetés valószínűségét, valamint
a pénzáramok várható időbeliségét határozza meg. A fenti előírások alapján amennyiben a pénzáramok
időzítése, vagy felmerülésének valószínűsége eltér a szerződésestől (már késedelmes fizetés esetén is),
akkor értékvesztést számol el.
A vevőkövetelések várható hitelezési veszteségeinek céltartalékmátrix segítségével történik a
kiszámítása. A társaság a vevőkövetelések hitelezési veszteségeivel múltbeli tapasztalatait használja fel a
vevőkövetelések élettartami várható hitelezési veszteségeinek becsléséhez. A céltartalékmátrix
leányvállalatonként eltérő, múltbéli tapasztalatokon alapuló céltartalékrátákat határoz meg. A
vevőkövetelések értékvesztése egyéb ráfordítások, míg visszaírása az egyéb bevételek között kerül
kimutatásra.
15.3.3 Értékcsökkenés
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
51
Az ingatlanok, gépek és berendezések, valamint az immateriális eszközök nyilvántartása bekerülési
értéken történik, leírásukra pedig lineárisan, hasznos élettartamuk alatt kerül sor. Az eszközök hasznos
élettartamának meghatározása a hasonló eszközökre vonatkozó korábbi tapasztalatok, valamint a
várható technológiai fejlődés és tágabb gazdasági vagy iparági tényezőkben bekövetkező változások
alapján történik. A becsült hasznos élettartamok felülvizsgálatára évente kerül sor.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
52
15.4 A Társaság leányvállalatai, közös vezetésű vállalkozásai, társult vállalkozásai
Leányvállalatként
2021
2020
címe:
december 31.
december 31.
Duna House Biztosításközvetítő Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Hitelcentrum Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
DH Projekt Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Ingatlan Értékbecslő Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Franchise Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Energetikai Tanúsítvány Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Superior Real Estate Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Home Management Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
REIF 2000 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
GDD Commercial Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
SMART Ingatlan Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Impact Alapkezelő Zrt.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Home Line Center Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Akadémia Plusz 2.0 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Szolgáltatóközpont Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Metrohouse Franchise S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
100%
100%
Metrohouse S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
100%
100%
Gold Finance Sp. z. o.o
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
100%
100%
Primse.com Sp. z o.o.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
90%
-
MyCity Residential Development Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Pusztakúti 12. Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Reviczky 6-10. Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
MyCity Panoráma Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
-
Duna House Franchise s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60
80%
80%
Duna House Hypoteky s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60
80%
80%
Center Reality s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60
80%
80%
Közös vezetésű vállalkozásként
Hunor utca 24 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
50%
50%
A Társaság leányvállalatai az alábbi cégekkel bővültek:
d) A Metrohouse Franchise S.A. leányvállalatot alapított Lengyelországban 2021. folyamán Primse.com
Sp.z.o.o néven. Az új társaság ingatlanfejlesztők számára nyújt értékesítési szolgáltatást.
e) A Pusztakúti 12. Kft leányvállalatot alapított Magyarországon 2021. márciusában MyCity Panoráma
Kft. néven. Az új társaság a MyCity Panoráma projekt fejlesztését fogja végezni.
f) A Társaság 2022. január 13-án 70%-os tulajdonrészt szerzett az olaszországi, Bergamo székhelyű
HGroup S.p.A. társaságban, amely az alábbi társaságok tulajdonosa:
o Credipass S.r.l. (amelyben a Hgroup S.p.A tulajdoni részesedése 94,78%), amely
hitelközvetítői tevékenységet végez,
o Medioinsurance S.r.l. (amelyben a Hgroup S.p.A tulajdoni részesedése 100,0%), amely
biztosításközvetítői tevékenységet végez, illetve
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
53
o Realizza S.r.l. (amelyben a Hgroup S.p.A tulajdoni részesedése 82,0%) amely
ingatlanközvetítői tevékenységet végez, valamint
o Relabora S.r.l. (amelyben a Hgroup S.p.A tulajdoni részesedése 74,0%), amely elsődlegesen
számítógépes programozással foglalkozik.
A HGroup akvizíciót részletesen a 2.4.1.19. fejezet mutatja be.
15.4.1 A Társaság leányvállalatainak, közös vezetésű vállalkozásainak, társult vállalkozásainak
bemutatása
15.4.1.1 Duna House Franchise Kft.
A leányvállalat a Duna House Franchise hálózatának üzemeltetésével foglalkozik. Legfontosabb célja új
franchise partnerek szerződtetése, valamint meglévő partnereinek megtartása és magas szintű üzleti
támogatása. A vállalat a Franchise Hálózathoz csatlakozó franchise partnereknek hozzáférést biztosít egy
jól átgondolt és formalizált rendszerhez, mely elismert márkanevet, egységes arculatot, know-how-t és
támogatást nyújt értékesítés, marketing, informatika és a működés egyéb területein.
15.4.1.2 REIF 2000 Kft.
Duna House Franchise Hálózat legnagyobb franchise partnere, mely jelenleg 13 irodát működtet. A Duna
House cégcsoport stratégiájában fontos a saját irodák működtetése, mely nagyban hozzájárul ahhoz,
hogy valós képet kapjunk az ingatlanpiac helyzetéről és segít az ingatlanpiaci innovációk, igények
feltérképezésében és azok hálózati bevezetésében.
15.4.1.3 Hitelcentrum Kft.
A Cégcsoport pénzügyi közvetítéssel foglalkozó leányvállalata, mely a hitelintézetekkel kötött többes
ügynöki szerződései értelmében pénzügyi termékek széles körét kínálja ügyfelei számára, elsősorban
lakóingatlanok vételéhez vagy értékesítéséhez kapcsolódóan. A Hitel Centrum Kft. fő fókusza jelenleg a
lakás célú hitelezési és a lakástakarék pénztári termékek közvetítése. A szolgáltatás magában foglalja az
elérhető pénzügyi termékek kiválasztásával kapcsolatos tanácsadást és a teljeskörű ügyintézést.
Szolgáltatásai az ügyfelei számára ingyenesek, azokat a hitelintézetek jutalék formájában díjazzák.
15.4.1.4 Duna House Biztosításközvetítő Kft.
A pénzügyi szolgáltatások közvetítése keretében ez a vállalat végzi a biztosítások közvetítését.
15.4.1.5 DH Projekt Kft.
A Duna House Projekt tradicionálisan új építésű ingatlanok közvetítésére helyezte a hangsúlyt és arra
specializálódott, hogy ingatlanfejlesztők számára nyújtson teljes körű elemzési, előkészítési és projekt
értékesítési szolgáltatásokat. A piaci igényeknek megfelelően 2011-től, a fő tevékenység mellett, egyre
nagyobb fókuszba kerül az ún. „banki ingatlan” tevékenység.
A DH Projekt számos pénzintézetnek segít értékesíteni egyrészt saját ingatlan portfólióját, valamint a
pénzintézettel és az adóssal együttműködve közreműködik – közös értékesítésben –, olyan ingatlanok
eladásában, melyeknél az adós nehezen vagy egyáltalán nem tudja törleszteni felvett hitelét.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
54
15.4.1.6 Duna House Ingatlan Értékbecslő Kft.
A Duna House Értékbecslő Kft. 2009-ben alakult vállalkozás, mely a pénzintézetek és más piaci szereplők
részére közvetít ingatlan értékbecslési szolgáltatást. A Duna House Értékbecslő Kft. az esetek
többségében szervezési és minőségbiztosítási feladatokat lát el, míg az értékbecslési tevékenységet az
ingatlanközvetítő hálózattól független szakemberek alvállalkozóként végzik.
15.4.1.7 Energetikai Tanúsítvány Kft.
A Csoport 2011 év végén indította az energetikai tanúsító leányvállalatát. A jogszabályban kötelezővé
tett tanúsítás egy újabb szolgáltatás a palettán, amellyel eladókat és bérbeadókat szolgál ki a Duna
House. A tanúsító hálózat gyors és piacképes megoldást nyújt, országos lefedettségű és független
szakemberekből áll.
15.4.1.8 Superior Real Estate Kft.
A vállalkozás tevékenysége a 2012. és 2014. között saját tulajdonú, lakó funkcióval rendelkező
ingatlanok adás-vétele illetve bérbeadása volt. 2015-ben a cég üzleti tevékenysége megváltozott, és
onnantól kezdve a saját tulajdonban lévő franchise irodák üzemeltetésével foglalkozik.
15.4.1.9 Home Management Kft.
A Home Management Kft. lakáscélú ingatlanok mindenre kiterjedő kezelői tevékenységét látja el, főként
külföldi ingatlantulajdonosok részére. A szolgáltatás kereteibe a következők tartoznak bele: bérbeadás,
bérleti díj fizetési monitoring, behajtás, rezsikezelés, karbantartás, könyvelés és tulajdonosi
érdekképviselet. A karbantartási és egyéb feladatokat a DH Csoport alvállalkozóknak szervezi ki.
15.4.1.10 GDD Commercial Kft.
A vállalkozás tevékenysége a saját tulajdonú, üzleti funkcióval rendelkező ingatlanok adás-vétele, illetve
bérbeadása
15.4.1.11 SMART Ingatlan Kft.
A cégcsoport ingatlanközvetítő SMART Ingatlan Franchise Hálózatának üzemeltetését végezte 2019.
december 31-ig, a SMART hálózat Duna House-ba történő beolvadásáig.
15.4.1.12 Home Line Center Kft.
A vállalkozás tevékenysége a saját tulajdonú, lakó funkcióval rendelkező ingatlanok adás-vétele, illetve
rövid- és hosszú távú bérbeadása, amely a közeljövőben kibővítésre kerülhet társasházkezelési
tevékenységgel is.
15.4.1.13 Impact Alapkezelő Zrt.
A Magyar Nemzeti Bank 2016. április 20-án kelt H-EN-III-130/2016-o számú határozatával engedélyezte,
hogy az Impact Alapkezelő Zrt. kollektív portfóliókezelési tevékenységet végezzen, amely tevékenység a
fentieknek összhangban kiterjed a befektetéskezelésre, kockázatkezelésre és adminisztratív feladatok
ellátására.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
55
Az alapkezelési tevékenységének elsődleges célja a Magyarország területén elhelyezkedő
(lakó)ingatlanokból kialakított ingatlan befektetési alap(ok) létrehozása. A Társaság zártkörű és
nyilvános, ingatlanokba fektető ingatlan befektetési alapokat kíván kezelni.
15.4.1.14 MyCity Residential Development Kft. és projekt-társaságai
A MyCity három leányvállalattal és egy közös vezetésű vállalattal rendelkezik. Ezen projekttársaságok
célja a Budapest különböző pontjain folyamatban lévő ingatlanfejlesztési projektek alábbiak szerinti
megvalósítása:
A Pusztakúti 12 Kft.-t 2016. január 21-én jegyezte be a Fővárosi Törvényszék Cégbírósága. A projektcég
célja, a Budapest, III. kerületben, Csillaghegyen megvalósítandó 211 lakásos Forest-Hill és MyCity
Panoráma lakóparkok felépítése és értékesítése. A MyCity Panoráma lakópark fejlesztésére 2021.
március 22-én új leányvállalat került létrehozásra MyCity Panoráma Kft. néven.
A Reviczky 6-10 Kft. projekttársaság a Budapest, XVIII. kerületben, a Hengersor és a Reviczky utcák által
határolt területen található 86 lakásos Reviczky Liget lakópark felépítésének és értékesítésének céljából
került megalapításra 2016. január 20-án. A Reviczky Liget értékesítését követően 2020 januártól a
Pusztakúti 12. Kft. részére végez generálkivitelezői tevékenységet.
A Hunor utca 24. Kft. a MyCity Residential Development Kft. közös vezetésű vállalata 50%-os tulajdoni
hányad részesedéssel. A projektcég célja a Budapest, III. kerületben a Hunor utca és a Vörösvári út által
határolt területen 105 lakásos lakópark létesítése MyCity Residence néven.
A MyCity feletti irányító befolyás megszerzését követően a DUNA HOUSE konszolidált pénzügyi
kimutatásaiban mind a MyCity, mind pedig annak projekttársaságai (a Hunor utca 24. Kft. kivételével)
teljes körű konszolidálásra kerültek. A teljes körű konszolidálás eredményeképpen többek között a
konszolidált mérlegében jelentős összegű készletek és befektetési célú ingatlanok ill. ezek
finanszírozásával összefüggésben bankhitelek kerülnek kimutatásra. Az ezen bankhiteleket biztosító
garanciák non-recourse jellegűek, azaz érvényesíthetőségük nem terjed túl a MyCity-n és annak
projekttársaságain.
15.4.1.15 Akadémia Plusz 2.0 Kft.
A 2018. első félévében alakult Akadémia Plusz 2.0 Kft. a Cégcsoport magyarországi ingatlanközvetítői
tevékenységéhez kapcsolódóan folytat képzési tevékenységet.
15.4.1.16 Duna House Szolgáltatóközpont Kft.
Korábban pénzpiaci alkuszi engedéllyel rendelkezett. Jelenleg a Cégcsoport leányvállalatai számára nyújt
központi szolgáltatásokat.
15.4.1.17 Lengyelországi leányvállalatok
A Duna House Csoport lengyelországi piacra lépése a Metrohouse Csoport 2016. áprilisi akvizíciója révén
valósult meg.
A Metrohouse Csoport holding szerepet betöltő vállalata a Metrohouse Franchise S.A, amelyben a Duna
House Holding Nyrt. 2016. áprilisában 100%-os tulajdonrészt szerzett. A Metrohouse Csoport elsősorban
Lengyelország nagyvárosaiban, többek között Varsóban, Krakkóban, Gdanskban és Lodz-ban működtet
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
56
saját és franchise irodákat, amelyek az ingatlanközvetítési szolgáltatásokon túl pénzügyi
termékközvetítéssel, elsősorban jelzáloghitelek közvetítésével is foglalkoznak.
A Metrohouse Franchise S.A. az akvizíció időpontjában négy, 100%-os tulajdonrészű leányvállalattal
rendelkezett. A lengyelországi működés hatékonyságának fokozása érdekében 2017. december 20-án
összeolvadt a saját tulajdonú ingatlanközvetítő irodákat működtető MH Poludnie Sp. z o.o, MH
Warszawa Sp z. o.o és MH Uslugi Wspolne S.A., jogutódjuk a Metrohouse S.A. zártkörű részvénytársaság
lett.
A Metrohouse Franchise S.A. 2018. november. 6-án vásárolta meg a Gold Finance Sp. z. o.o, majd 2020.
január 7-én az Alex T. Great Sp. z. o.o társaságok 100%-os tulajdonrészét. A működési hatékonyság
fokozása érdekében a Metrofinance Sp. z. o.o beolvadt a Gold Finance Sp. z. o.o-ba 2019. február 28-i
hatállyal, amelyet követően 2020. május 4-én az Alex T. Great Sp. z. o.o beolvadt a Gold Finance Sp. z.
o.o-ba.
A Metrohouse Franchise S.A. 2021. május 1-jén leányvállalatot alapított Primse.com Sp. z. o.o néven
90%-os tulajdonrésszel. A Primse.com célja digitális értékesítési szoltáltatások nyújtása
ingatlanfejlesztők részére.
15.4.1.18 Csehországi leányvállalatok
A csehországi, prágai székhelyű Duna House Franchise s.r.o és két leányvállalata, a Center Reality s.r.o és
a Duna House Hypotéky s.r.o 2016. szeptember 2-án került a Duna House Csoport tulajdonába. A
Center Reality s.r.o jelenleg egyetlen saját tulajdonú irodát üzemeltet, míg a Duna House Franchise s.r.o
2018. év elején kezdte meg a franchise hálózat felépítését. a Duna House Hypotéky s.r.o egyelőre nem
végez operatív tevékenységet.
15.4.1.19 Olaszországi leányvállalatok
A Duna House Holding Nyrt. 2021. december 10-én kötelező érvényű Befektetői Szerződést kötött a
Hgroup S.p.A. 70%-os tulajdonrészének megvásárlására további jövőbeli opciós lehetőségekkel
(Put/Call), amelyeknek köszönhetően akár 100%-ra nőhet a Duna House részesedése az olasz
cégcsoportban. A tranzakció zárása 2022. január 13-án történt. A HGroup-ot 2022. január 1-jétől vonja
be konszolidált pénzügyi kimutatásaiba a Társaság.
A Hgroup Csoport, mint üzleti kombináció kezdeti elszámolása még nem teljes a jelen pénzügyi
kimutatásokat jóváhagyásának időpontjában, mivel az akvizíció pénzügyi elszámolásának alapja a
Hgroup Csoport auditált 2021. évi konszolidált kimutatásai, amelyek jelenleg még nem érhetőek el. Az
elszámolási mérlegek hiányában a Társaság az alábbi, IFRS 3:B64 által előírt közzétételeket nem tudja
elvégezni: megszerzett követelések bemutatása, a megszerzett eszközök és átvállalt kötelezettségek
minden egyes fő csoportjára az akvizíció időpontjára vonatkozóan kimutatott összegek bemutatása,
céltartalékok, függő kötelezettségek és követelések bemutatása, goodwill bemutatása.
Társaságok bemutatása
Az országos lefedettségű, Bergamo központú HGroup, a cégcsoport leányvállalatán, a Credipass-on
keresztül közel 1 000 pénzügyi szakértővel és 320 irodával Olaszország második legnagyobb
hitelközvetítője hálózati méret alapján.
A Hgroup SpA holdingtársaságnak négy leányvállalata van, amelyekben különböző tulajdonrésszel
rendelkezik. A Hgroup Csoport Credipass leányvállalata pénzügyi termékközvetítésre, elsősorban
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
57
jelzáloghitelek és egy speciális hiteltermék, CQS közvetítésére szakosodott. A Csoport másik jelentős
tevékenysége, hogy a Medioninsurance Srl.-en keresztül biztosításközvetítési szolgáltatásokat nyújt.
Ezen felül a csoport elkezdte felépíteni az ingatlanközvetítői tevékenységét a Realizza Srl.-en keresztül,
valamint digitális és nem digitális "kiegészítő" szolgáltatásokat nyújt az olasz piacon a Relabora Srl.
leányvállalatán keresztül.
Megszerzett tulajdonrész bemutatása
A részletes tulajdoni hányadokat az alábbi táblázat szemlélteti:
Cég
Hgroup S.p.A. tulajdoni
hányada a leányvállalataiban
Duna House Holding Nyrt. részesedése
a felvásárlás után
Hgroup S.p.A.
-
70,0%
Credipass S.r.l.
95%
66,3%
Medioinsurance S.r.l.
100%
70,0%
Relabora S.r.l.
74%
51,8%
Realizza S.r.l.
82%
57,4%
A HGroup Csoport pénzügyi számainak bemutatása
A Társaság menedzsmentje előzetes, olasz számviteli standardok alapján készített, nem-auditált
pénzügyi információval rendelkezik a HGroup Csoport társaságairól, amelyek alapján a Hgroup Csoport
EBITDA-ja 3 955 ezer EUR, azaz 1 417,9 millió Ft volt 2021-ben (2021. évi átlag EUR/HUF árfolyamon).
Az átadott teljes ellenérték és várható jövőbeli kifizetések bemutatása
A tranzakció zárásakor a felek a HGroup Csoport 2021-es teljesítménye kapcsán 4,5 millió euró
konszolidált várható EBITDA-ban egyeztek meg. A HGroup előzetes vállalati értéke így a korrigált (adók
és egyéb tételek levonása utáni) EBITDA és a 10,5-ös szorzó alapján került meghatározásra, összesen
31,3 millió euró értékben. A Társaság összesen 70% tulajdonrészt vásárolt meg. A kifizetése a 70%-os
tulajdonrésznek 4 részletben történik, az első és legnagyobb részletet, amely a 70% 64%-át (44,8%) teszi
ki a DHG 2022. január 13-án fizette ki, összesen 11,3 millió euro értékben az akvizíció lezárásakor. Az
alábbi táblázat ennek a számítását részletezi:
ezer EUR
Első
vételárrészlet
Konszolidált EBITDA
4 500
- Módosítások (24% adó, egyéb egyedi
tételek)
-1 517
Konszolidált módosított EBITDA
2 983
EV/EBITDA szorzó
10,5x
Cégérték
31 322
- Nettó hitelállomány
-6 200
Saját tőke érték
25 122
70% tulajdonrész értéke
17 585
x 1. részlet aránya
64%
Első vételárrészlet
11 254
A HGroup előzetes vállalati értéke korrigálásra kerül a HGroup Csoport 2021. évi korrigált auditált
konszolidált EBITDA-ja és nettó hitelállománya alapján legkésőbb 2022. augusztus végéig, amelynek
következtében csökkenhet vagy akár növekedhet is az első vételár.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
58
Az eladók további earn out-ra jogosultak 2023. jún. 30-án, 2024. jún 30-án és 2025. jún. 30-án a
megelőző évi időszak konszolidált módosított EBITDA-ja alapján. Az egyes earn out értékek alapja az
adott évi cégérték mínusz a fix nettó hitel pozíció korrigálva a visszafizetett tulajdonosi hitellel aminek az
értéke 1 millió euró.
Az earn out kifizetések összegét jelentős bizonytalanság övezi, mivel azok közvetlenül a Hgroup Csoport
valós jövőbeni EBITDA teljesítményétől függenek. A Cégcsoport menedzsmentje előzetes becslésként az
adásvételi szerződésben foglalt, a Hgroup saját menedzsmentje által kitűzött üzleti tervnél 10-15%-kal
csökkentett mértékű üzleti tervet vette alapul a várható earn out kifizetések kalkulációjához. A várható
earn out kifizetések részleteit alábbi táblázat mutatja be:
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
59
ezer EUR
2022
2023
2024
Hgroup Csoport várható konszolidált EBITDA
6 447
7 500
8 553
- Módosítások (24% adó)
-1 547
-1 800
-2 053
Hgroup Csoport várható konszolidált módosított EBITDA
4 900
5 700
6 500
EV/EBITDA szorzó
10,5x
10,5x
10,5x
Várható Cégérték
51 450
59 850
68 250
- Nettó hitelállomány
-5 200
-5 200
-5 200
Várható Saját tőke érték
46 250
54 650
63 050
x 70% x 12% = 8,4%
8,40%
8,40%
8,40%
Várható Earn out
3 885
4 591
5 296
A fentiek alapján a várható kifizetések összegét és a záráskor megfizetett összegeket az alábbi táblázat
mutatja be:
ezer EUR
Kalkulált első
vételárrészlet
Earn out
2022
Earn out
2023
Earn out
2024
Összesen
Várható fizetési kötelezettség
11 254
3 885
4 591
5 296
25 026
Vevőknek záráskor átutalt összeg
9 566
9 566
Escrow számlára záráskor átutalt összeg
1 688
2 000
3 688
Megfizetett összegek
11 254
2 000
0
0
13 254
Várható fizetési kötelezettség
0
1 885
4 591
5 296
11 772
Az első vételárrészleten (11 254 ezer euró) felül, a Társaság további 2 000 ezer eurót fizetett meg letéti
számlára a későbbi earn out kifizetések részleges fedezeteként.
A fennmaradó 30% részvénycsomag megvásárlására a Társaság vételi opcióval, a korábbi tulajdonosok
pedig eladási opcióval rendelkeznek. A Társaság vételi opciója 2025. július 1-től 2028. július 1-ig hívható
le. Az opciós vételár formulája az alábbi: vonatkozó tulajdonrész %-a * (10.5 * konszolidált korrigált
EBITDA az opciós vételár kifizetését megelőző két év átlaga alapján mínusz nettó hitel).
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
60
16. Ingatlanok, gépek és berendezések
adatok eFt-ban
Ingatlanok
Gépek,
berendezések
Összesen
Bruttó érték
2019. december 31-én
409
12 051
12 460
Konszolidációs kör bővülése
-
-
-
Növekedés és átsorolás
-
371
371
Csökkenés és átsorolás
-
-869
-869
2020. december 31-én
409
11 553
11 962
Konszolidációs kör bővülése
-
-
-
Növekedés és átsorolás
-
2 663
2 663
Csökkenés és átsorolás
-
0
0
2021. december 31-én
409
14 216
14 625
Halmozott értékcsökkenés
2019. december 31-én
131
10 432
10 563
Konszolidációs kör bővülése
-
-
-
Éves leírás
27
1 233
1 260
Csökkenés
-
-869
-869
2020. december 31-én
158
10 796
10 954
Konszolidációs kör bővülése
-
-
-
Éves leírás
28
842
870
Csökkenés
-
0
2021. december 31-én
186
11 638
11 824
Nettó könyv szerinti érték
2019. december 31-én
278
1 619
1 897
2020. december 31-én
251
757
1 008
2021. december 31-én
223
2 578
2 801
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
61
17. Immateriális javak
adatok eFt-ban
Összesen
Bruttó érték
2019. december 31-én
4 279
Konszolidációs kör bővülése
0
Növekedés és átsorolás
0
Csökkenés és átsorolás
0
2020. december 31-én
4 279
Konszolidációs kör bővülése
0
Növekedés és átsorolás
120
Csökkenés és átsorolás
0
2021. december 31-én
4 399
Halmozott értékcsökkenés
2019. december 31-én
2 954
Konszolidációs kör bővülése
-
Éves értékcsökkenési leírás
509
Csökkenés
-
2020. december 31-én
3 463
Konszolidációs kör bővülése
-
Éves értékcsökkenési leírás
187
Csökkenés
-
2020. december 31-én
3 650
Nettó könyv szerinti érték
2019. december 31-én
1 325
2020. december 31-én
816
2021. december 31-én
749
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
62
18. Lízingek
Eszközhasználati jog
2021.12.31
2020.12.31
Ingatlanok
Gépek és berendezések
1 220
12 764
1 220
12 764
Lízing kötelezettség
1 éven belüli
0
10 960
1-5 év közötti
1 224
1 224
5 éven túli
0
1 224
12 184
Eszközhasználati jog értékcsökkenés
-11 544
-11 544
Kamatráfordítás
-257
-730
-11 801
-12 274
IFRS 16 szerinti bérleti díjak
11 217
13 544
IFRS 16 eredményhatása
-584
1 270
IFRS 16 Lízing cash flow-ra gyakorolt hatása
2021.12.31
2020.12.31
Adózás előtti eredmény
-584
1 270
Értékcsökkenés
11 544
11 544
Kamatköltség
-257
-730
Üzleti tevékenységből származó nettó cash flow
10 703
12 084
Lízingkötelezettség törlesztése
-11 217
-13 544
Fizetett kamat
257
730
Pénzügyi tevékenységből származó nettó cash flow
-10 960
-12 814
A Társaság a központi adminisztráció és a menedzsment részére bérel hosszútávra irodákat és
gépjárműveket. A Társaság 3,61%-os diszkontrátát alkalmaz az eszközhasználati jogok és
lízingkötelezettségek jelenértékének számításához.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
63
19. Befektetések leányvállalatban
A Társaság bekerülési érték alapon tartja nyilván a társult társaságok és közös vezetésű vállalatokban
tett befektetéseket.
A Társaságnak évente tesztelnie kell, hogy a leányvállalati befektetéseket érte-e bármilyen értékvesztés.
A megtérülő értéket használati érték számítások alapján határozza meg a Társaság. A módszer
megköveteli a jövőbeni cash flow-k becslését és a diszkontráták meghatározását a cash flow-k
jelenértékének kiszámításához. A Társaság 9,8%-os súlyozott átlagos tőkeköltséget használt a cash flow-
k diszkontálásához.
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Metro House Franchise S.A
863 464
863 464
MyCity Residential Development Kft.
302 040
302 040
Impact Asset Management Alapkezelő Zrt.
112 446
156 500
Home Line Center Kft.
252 000
252 000
GDD Commercial Kft.
219 500
219 500
REIF 2000 Kft.
42 600
42 600
Home Management Kft.
21 500
21 500
Hitelcentrum Kft.
14 650
14 650
Duna House Ingatlan Értékbecslő Kft.
13 800
13 800
Duna House Franchise s.r.o.
10 000
10 000
Duna House Biztosításközvetítő Kft.
5 000
5 000
Duna House Franchise Kft.
5 000
5 000
Energetikai Tanusítvány Kft.
3 000
3 000
Befektetések leányvállalatban összesen:
1 865 000
1 909 054
A Társaság igazgatósága elvégezte leányvállalatok kapcsán a Társaság mérlegében kimutatott
befektetések értékállóságának tesztjét. Az érintett társaságok profittermelő képessége alapján egyedül
az Impact Asset Mangement Alapkezelő Zrt. esetében merült fel 2021. során értékvesztés
elszámolásának szükségessége: az Impact Asset Management Alapkezelő Zrt. ingatlanalapot kezel
amelynek a kezelt vagyona lényegesen csökkent az ingatlanalap befektetési jegyeinek visszaváltási
időtávjának 180 napra való emelése óta, így a befektetés értéke a társaság IFRS szerinti saját tőke
értékére lett módosítva, 40 054 eFt-os értékvesztést eredményezve.
20. Halasztott adó követelések
A halasztott adó számítása során a Társaság az adózás szempontjából figyelembe vehető értéket
hasonlítja össze a könyv szerinti értékkel eszközönként és kötelezettségenként. Ha a különbözet
átmeneti különbség, azaz belátható időn belül az eltérés kiegyenlítődik, akkor előjelének megfelelően
halasztott adó kötelezettséget vagy eszközt vesz fel. Az eszköz felvételekor a megtérülést külön vizsgálja
a Társaság. A felmerülő halasztott adót a Társaság 9% adókulccsal számolja, mivel az adott eszközökkel
és kötelezettségekkel összefüggő átmeneti különbségek tényleges adóhatása olyan időszakokban
jelentkezik majd, amikor a társasági nyereségadó kulcsa várhatóan 9% lesz.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
64
Az eszközöket a menedzsment által elkészített adóstratégia támasztja alá, amely bizonyítja, hogy az
eszköz megtérül.
A következő levonható és adóköteles adókülönbözetet okozó eltérések azonosítására került sor. A
táblázat, a konszolidált leányvállalatok szintjén jelentkező halasztott adókötelezettséggel történő
nettósítást követően fennmaradó halasztott adókövetelés összegét mutatja.
Halasztott adókövetelések
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Veszteségelhatárolásból adódóan
144
4 070
Összesen
144
4 070
21. Készletek
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Készletek összesen
2 155
1 788
22. Vevőkövetelések
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Vevőkövetelések összesen
285
404
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
65
23. Követelések kapcsolt vállalkozással szemben
A kapcsolt követelések értéke a következőket tartalmazza:
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Leányoknak adott rövid lejáratú kölcsön és az azután járó kamat,
vevőkövetelés, pótbefizetés
5 572 553
4 454 985
Leányvállalatokkal szembeni osztalékkövetelés
795 080
931 080
Kapcsolt követelések összesen
6 367 633
5 386 065
A kapcsolt követeléseket megtestesítő, leányvállalatoknak adott rövid lejáratú hitelek növekedése
elsősorban a Társaság leányvállalatán a MyCity Residential Development Kft-n keresztül megvalósuló
lakóingatlan fejlesztések finanszírozásához adott kölcsönhöz köthető.
A kapcsolt felekkel bonyolított tranzakciók szokásos piaci feltételek mellett történtek.
24. Egyéb követelések
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Egyéb követelések
3 278
0
Adott előlegek
672
968
Bevételek aktív időbeli elhatárolása
1
11
Költségek aktív időbeli elhatárolása
0
375
Óvadék
0
2 433
Egyéb követelések összesen:
3 951
3 787
Az óvadékok sor a gépjárműlízing kapcsán a lízingbeadónak adott óvadékokból áll.
25. Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Bankszámlaegyenleg
3 983 496
4 965 448
Pénztáregyenleg
448
208
Pénzeszközök összesen
3 983 944
4 965 656
A Társaság 2017. december 7-étől a magyarországi operatív működéshez köthető bankszámlákat ún.
cash-pool rendszerben működteti, ami automatizált módon megvalósuló belső csoportfinanszírozást
tesz lehetővé. A cash-pool rendszer mögött, a napi működés szempontjából megfelelő összegű, 100
millió forintos általános folyószámlahitelkeret áll rendelkezésre bármely átmeneti többletfinanszírozási
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
66
igény kielégítésére. A beszámolási időszak végén e folyószámlahitelkeretből nem került felhasználásra
összeg.
26. Jegyzett tőke és eredménytartalék
A Társaság alaptőkéje 171.989 eFt, amely 34.387.870 db, egyenként 5 Ft névértékű, dematerializált úton
kibocsátott törzsrészvényből, valamint 1.000 db egyenként 50 Ft névértékű osztalékelsőbbségi jogot
biztosító dolgozói részvényből áll.
A Társaság 2020. során részvényfelaprózást hajtott végre. 2020. augusztus 5-el, mint értéknappal a
3.438.787 darab, egyenként 50 forint névértékű, dematerializált névre szóló törzsrészvény 34.387.870
darab, egyenként 5 forint névértékű, dematerializált törzsrészvénnyé alakult. Az átalakítás
következtében 1 darab 50 forint névértékű törzsrészvény helyébe 10 darab, egyenként 5 forint
névértékű törzsrészvény lépett.
A Társaság által kibocsátott részvények darabszámát és névértékét az alábbi táblázat mutatja be:
2021
2020
Részvényosztály
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
"A" Törzsrészvény, 5 Ft névérték
34 387 870
171 939
34 387 870
171 939
"B" Dolgozói részvény, 50 Ft névérték
1 000
50
1 000
50
Összesen
34 388 870
171 989
34 388 870
171 989
2021
2020
"A" Törzsrészvény, 5 Ft névérték
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Január 1.
34 387 870
171 939
34 387 870
171 939
Kibocsátott részvények
0
0
0
0
December 31.
34 387 870
171 939
34 387 870
171 939
2021
2020
"B" Dolgozói részvény, 50 Ft névérték
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Darabszám
Össznévérték
(eFt)
Január 1.
1 000
50
1 000
50
Kibocsátott részvények
0
0
0
0
December 31.
1 000
50
1 000
50
A Társaság által kibocsátott dolgozói részvényekhez az alábbiak szerint osztalékelsőbbségi jog
kapcsolódik. Amennyiben a közgyűlés egy adott év tekintetében osztalékfizetést rendel el, az
osztalékelsőbbséget biztosító dolgozói részvények az ugyanazon év tekintetében, az IFRS alapján
összeállított konszolidált éves beszámolója szerinti adózás utáni eredmény (korrigálva a befektetési célú
ingatlanok értékelésének és a konszolidációba tőkemódszerrel bevont részesedések átértékelésének
hatásával) 6%-ának megfelelő összeg erejéig a törzsrészvényeket megelőzően jogosítanak osztalékra.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
67
A dolgozói részvényekhez kizárólag az előzőek szerinti osztalékjogosultság kapcsolódik. Ennek
megfelelően a dolgozói részvények nem jogosítanak osztalékra a fenti összeg fölött, továbbá a dolgozói
részvények akkor sem jogosítanak osztalékra, amennyiben az adott pénzügyi év tekintetében az IFRS
alapján összeállított konszolidált éves beszámoló szerinti korrigált adózás utáni eredmény negatív.
A dolgozói részvényekhez fűződő osztalékelsőbbségi jog nem kumulatív és az osztalék kifizetésének
időpontjáról az Igazgatóság dönt.
2021. január 14-én a Társaság Igazgatósága a Kormány 3/2021. (I. 8.) rendelete alapján a veszélyhelyzet
idején alkalmazandó védelmi intézkedések második üteméről szóló 484/2020. (XI. 10.) kormányrendelet
értelmében közgyűlési hatáskörben döntött összesen 450,5 millió Ft (részvényenként 13,1 Ft)
törzsrészvényesi osztalékelőleg kifizetéséről. Az osztalékelőleg kifizetésére 2021. február 24. napját
kezdődően sor került. A Társaság által tulajdonolt saját részvények következtében a kifizetett
osztalékelőleg részvényenként 13,3 Ft volt.
A Társaság Igazgatósága 2021. április 20-án a 102/2020. (IV. 20.) Kormányrendelet rendelkezéseinek
megfelelően közgyűlési jogkörben határozott 1 388 449 eFt osztalék jóváhagyásáról. A fentieknek
megfelelően a 2021. évi, befektetési célú ingatlanok átértékeléséből és a tőkemódszerrel
konszolidálásba bevont részesedések átértékeléséből adódó eredménytől megtisztított konszolidált
adózott eredmény 6%-ának megfelelő összeg, azaz (60.499 eFt) az elsőbbségi részvényeseket illeti, míg a
1 328 000 eFt a törzsrészvényesek számára került kifizetésre (részvényenként 38,8 Ft). Az elhatározott
osztalék 2021. február 24-én megfizetett osztalékelőleggel csökkentett összege került kifizetésre 2021.
június 15-én. A Társaság által tulajdonolt saját részvények következtében az osztalékelőlegen felül
kifizetett osztalék részvényenként 25,9 Ft volt.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
68
Osztalék levezetése
2021
2020
Osztalék "A" sorozatú törzsrészvényre közgyűlési határozat alapján
-1 328 000
0
Osztalék "B" sorozatú dolgozói részvényre közgyűlési határozat
alapján
-60 449
-60 500
Elhatározott osztalék összesen
-1 388 449
-60 500
Levont SZJA
0
0
Elhatározott osztalék SZJA után
-1 388 449
1. negyedév
-450 537
0
2. negyedév
-877 375
0
3. negyedév
-88
0
Kifizetett osztalék "A" sorozatú törzsrészvényekre
-1 328 000
0
1. negyedév
-15 125
-23 515
2. negyedév
-15 112
-15 125
3. negyedév
-15 112
-15 125
4. negyedév
-15 112
-15 125
Kifizetett osztalék "B" sorozatú dolgozói részvényekre
-60 462
-68 890
Ténylegesen fizetett osztalék összesen
-1 388 462
-68 890
A törzsrészvények után járó osztalék kifizetésére egyösszegben, az elsőbbségi osztalékjogot biztosító
dolgozói részvényekre eső osztalék kifizetésére pedig negyedévenként négy egyenlő részletben kerül
sor.
27. Saját részvények
A Társaságnak szándékában áll, hogy saját részvényeiből vezetőit és alkalmazottait javadalmazási
politikája keretein belül részvényhez juttassa. A Társaság kétféle részvényalapú juttatási programot
működtet, melyeket az alábbiakban részletezünk.
Vezetői opciós program
2018-ban a Duna House Holding Nyrt. kétéves opciós programot indított a Csoport menedzserei és
kulcsfontosságú alkalmazottai hosszútávú ösztönzése érdekében, melyet 2019-i és 2020-i kezdettel
megismételt. Programonként 312.000 db, 5 Ft névértékű törzsrészvényre vonatkozó opciós jogot osztott
ki a Társaság.
A 2021. évben indult vezetői opciós program darabszám helyett keretösszeget rögzít: öt résztvevőre
fejenként 20 millió Ft kerül leosztásra az opció leendő lehívási árfolyamával.
Munkavállalók 2019 program
A 2018. december 18-án tartott Közgyűlés jóváhagyta a Társaság Munkavállalók 2019 c.
részvényjuttatási programját, melynek keretében a Csoport minden, 2018. április 1 óta alkalmazásban
álló magyarországi munkavállalója 2018. évi átlagbérének megfelelő mértékű részvényjuttatásban
részesül az eredményességi feltételek teljesülése esetén. A program keretein belül a Társaság összesen
49.450 darab 5 Ft névértékű törzsrészvényt adott át munkavállalói részere 2019. május – június
hónapokban.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
69
Munkavállalók 2020 program
A 2019. április 18-án tartott Közgyűlés jóváhagyta a Társaság Munkavállalók 2020 c. részvényjuttatási
programját, melynek keretében a Csoport minden, 2019. április 1 óta alkalmazásban álló magyarországi
munkavállalója 2019. évi átlagbérének megfelelő mértékű részvényjuttatásban részesül az
eredményességi feltételek teljesülése esetén 2021-ben. A program keretein belül a Társaság összesen
40.306 darab 5 Ft névértékű törzsrészvényt adott át munkavállalói részere 2021. május hónap során.
Munkavállalók 2021 program
A 2020. április 17-én a közgyűlési hatáskörben tartott Igazgatóság jóváhagyta a Társaság Munkavállalók
2021 c. részvényjuttatási programját, melynek keretében a Csoport minden, 2020. április 1. óta
alkalmazásban álló magyarországi munkavállalója 2020. átlagbérének megfelelő mértékű
részvényjuttatásban részesül az eredményességi feltételek teljesülése esetén 2022-ben.
Munkavállalók 2022 program
A 2021. április 20-án a közgyűlési hatáskörben tartott Igazgatóság jóváhagyta a Társaság Munkavállalók
2022 c. részvényjuttatási programját, melynek keretében a Csoport minden, 2021. április 1. óta
alkalmazásban álló magyarországi munkavállalója 2021. átlagbérének megfelelő mértékű
részvényjuttatásban részesül az eredményességi feltételek teljesülése esetén 2023-ban.
A 2021. április 20-án közgyűlési hatáskörben tartott Igazgatóság döntött összesen 1.500.000 db
egyenként, 5,- Ft névértékű „A” sorozatba tartozó törzsrészvény megszerzésérről, legalább 50,- Ft, de
legfeljebb 800,- Ft összegű darabonkénti vételár mellett.
Saját részvények száma (db)
2021.12.31
2020.12.31
Időszak elején
507 830
455 240
Részvényvásárlás
147 147
52 590
Vezetői opciós MRP keretében átadott
-
-
Munkavállalói MRP keretében átadott
-40 306
-
Időszak végén
614 671
507 830
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
70
Eredményességi feltétel teljesülése
A Munkavállalók 2021 és a Vezetői opciós Program 2020/2022 közös eredményességi feltétele, hogy a
Társaság 2021. évi konszolidált árbevétele meghaladja a Társaság 2019. üzleti évre vonatkozó
konszolidált árbevételét. Az MRP programok alapjául szolgáló eredményeket az alábbi táblázat foglalja
össze, ami alapján az eredményességi feltétel teljesült.
2021.12.31
2019.12.31
Konszolidált árbevétel
14 461 930
7 891 743
28. Hosszú és rövid lejáratú hitelek, kölcsönök
A Társaság 2020. évi kötvénykibocsátásból refinanszírozta a Raiffeisen Bank Zrt-től felvett bankhitelét.
29. Tartozások kötvénykibocsátásból
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Kötvénykibocsátás
6 889 368
6 889 368
Tőkésített kamat (effektív kamatláb módszerrel)
20 146
55 481
Tartozások kötvénykibocsátásból
6 909 514
6 944 849
A Társaság 2020. szeptember 2. napján „Duna House NKP Kötvény 2030/I” elnevezéssel összesen 6,6
milliárd Ft össznévértékben kötvényt bocsátott ki. A kötvények átlagos kibocsátási értéke a névérték
104,6955%-a. A kötvények kamatozása fix, a kupon mértéke 3%, a futamidő 10 év. A kibocsátás során
kialakult átlaghozam 2.3477% volt, a kibocsátás teljes bevétele 6.9 milliárd Ft. A kibocsátásból a Társaság
refinanszírozta a nem projektfinanszírozás célú hiteleit, a fennmaradó összeget további akvizíciókra
kívánta fordítani. A Társaság 2020. szeptember 15-én előtörlesztette leányvállalata, az Alex T. Great Sp.
z. o.o bankhitelét, valamint 2020. október 2-án törlesztette a Raiffeisen Bank Zrt. felé fennálló tőke- és
kamattartozását.
A Társaság a kibocsátott kötvényekre 22 240 e Ft értékben aktivált hitelfelvételi költségeket (jogi,
szervezői és forgalmazói díjak), ebből 20 534 eFt-ot 2020. évben, 1 706 eFt-ot pedig 2021-ben. Aktiválási
ráta: 100%.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
71
Duna House NKP Kötvény 2030/I. kamat és tőkefizetése a következő:
Kamatfizetés
Tőketörlesztés
Összes Cash
Flow
2021
-198.000
0
-198.000
2022
-198.000
0
-198.000
2023
-198.000
0
-198.000
2024
-198.000
0
-198.000
2025
-198.000
0
-198.000
2026
-198.000
-1.320.000
-1.518.000
2027
-158.400
-1.320.000
-1.478.400
2028
-118.800
-1.320.000
-1.438.800
2029
-79.200
-1.320.000
-1.399.200
2030
-39.600
-1.320.000
-1.359.600
Összesen
-1.584.000
-6.600.000
-8.184.000
30. Szállítói kötelezettségek
2021
2020
dec.
31.
dec. 31.
Szállítók
13 960
14 132
Szállítói kötelezettségek összesen
13 960
14 132
31. Kötelezettségek kapcsolt felekkel szemben
A kapcsolt kötelezettségek értéke a következőket tartalmazza:
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Leányvállalatoktól kapott kölcsön, kaució, egyéb
979 954
718 529
Dolgozói osztalékfizetési kötelezettség
15 445
15 125
Kapcsolt kötelezettségek összesen
995 399
733 654
A leányvállalatoktól kapott kölcsön a Csoport cash pool számlájának és végi egyenlegét tartalmazza.
A kapcsolt felekkel bonyolított tranzakciók szokásos piaci feltételek mellett történtek.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
72
32. Egyéb kötelezettségek
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Egyéb adókötelezettségek
60 204
12 822
Jövedelemtartozás
17 541
4 440
Költségek passzív időbeli elhatárolása
18 023
9 272
Egyéb
-148
29
Egyéb kötelezettségek összesen
95 620
26 563
A költségek passzív időbeli elhatárolása soron a Társaság egyedi és konszolidált beszámolójának
könyvvizsgálatával, a részvénykönyv vezetésével ill. az adott üzleti évre jóváhagyott, de a
mérlegfordulónapig ki nem fizetett vezetői bónuszok összegével kapcsolatos költségeket mutatjuk ki.
A Társaság nem rendelkezett függő kötelezettségekkel 2021. december 31-én. A HGroup S.p.A.
akvizíciójával kapcsolatos earnout struktúra jelentős függő kötelezettségeket jelent, amelyek a 2.4.1.19.
fejezetben kerülnek bemutatásra.
33. Árbevétel
2021.01.01
2020.01.01
2021.12.31
2020.12.31
Holding szolgáltatás bevétele
330 327
167 903
Iroda bérleti díj továbbszámlázás bevétele
36 196
33 531
Iroda közös költség továbbszámlázás bevétele
8 577
7 943
Parkoló bérleti díj továbbszámlázás bevétele
2 916
2 862
Egyéb továbbszámlázások bevétele
3 578
2 468
Egyéb számviteli szolgáltatás bevétele
900
900
Értékesítés nettó árbevétele összesen
382 494
215 607
34. Egyéb működési bevételek
2021.01.01
2020.01.01
2021.12.31
2020.12.31
Vodafone postpaid jutalékbevétel
132
0
Biztosítói térítés
0
0
Egyéb bevételek
1
2 853
Egyéb működési bevételek összesen
133
2 853
35. Anyagköltségek
2021.01.01
2020.01.01
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
73
2021.12.31
2020.12.31
Közműdíjak
6 243
4 966
Karbantartási költségek
428
910
Irodaszerek
215
366
Üzemanyag
1 359
979
Anyagköltségek összesen
8 245
7 221
36. Eladott áruk és szolgáltatások
2021.01.01
2020.01.01
2021.12.31
2020.12.31
Irodabérleti díj továbbszámlázott költsége
34 142
34 142
Iroda parkolóbérlet továbbszámlázandó költsége
2 916
2 916
Egyéb továbbszámlázás költsége
3 479
1 796
Eladott áruk és szolgáltatások összesen
40 537
38 854
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
74
37. Igénybevett szolgáltatások
2021.01.01
2020.01.01
2021.12.31
2020.12.31
Tőzsdei jelenlét költségei
24 197
11 482
Szakmai szolgáltatási díjak
37 779
28 837
Ingatlanhoz kapcsolódó egyéb költségek
19 702
11 805
Irodaház bérleti díj
12 246
12 289
Egyéb bérleti díjak
7 482
7 315
Gépkocsi bérleti díj
5 376
7 281
IT üzemeltetés költsége
4 929
3 189
Utazás, kiküldetés költsége
2 985
1 961
Ügyvédi díjak
2 977
12 898
Parkoló bérleti díj
2 470
2 419
Bankköltségek
2 321
10 679
Kommunikációs költségek
1 388
1 394
Egyéb igénybevett szolgáltatások
11 066
5 124
Hirdetési díjak
500
98
Fizetett illetékek
392
346
Biztosítási díjak
262
181
Szakmai lapok, előfizetések költsége
113
121
Oktatás, továbbképzés költsége
42
126
Akvizíciós költségek
3 864
14 852
Igénybevett szolgáltatások összesen
140 091
132 397
A Társaság tőzsdei jelenléthez köthető költségei emelkedtek 2021-ben a 2020. évben kibocsátott és
2021. évben XBond piacra bevezetett Duna House NKP 2030/I. kötvény miatt.
Az egyéb igénybevett szolgáltatások a menedzsment bővítéshez kapcsolódó HR tanácsadási, toborzási
költségek miatt emelkedtek.
Akvizíciós stratégiájának megvalósítása érdekében a Társaság több potenciális célponttal folytat
tárgyalásokat. 2020. évben összesen 14,9 millió Ft-ot, 2021. évben összesen 3,9 millió Ft-ot költött olyan
tranzakciókkal kapcsolatos átvilágítási feladatokra, amelyek végül nem zárultak felvásárlással. A HGroup
S.p.A. tranzakcióval kapcsolatos tanácsadói díjak a 2022. évet fogják érinteni.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
75
38. Személyi jellegű ráfordítások
2021.01.01
2020.01.01
2021.12.31
2020.12.31
Bérköltség
84 211
60 139
Járulékok
17 019
10 929
MRP tárgyévi költsége
26 049
26 458
Egyéb személyi jellegű juttatások
13 103
3 285
Személyi jellegű ráfordítások összesen
140 382
100 811
Átlagos statisztikai létszám
10
11
39. Egyéb működési ráfordítások
2021.01.01
2020.01.01
2021.12.31
2020.12.31
Bírságok
37
118
Egyéb ráfordítások
591
698
Egyéb működési ráfordítások összesen
628
816
A Társaság öt leányvállalata negatív saját tőkével rendelkezett 2020. december 31-én, így óvatosságból
leírásra került az alábbi leányvállalatokban eszközölt befektetés összesen 14 960 eFt összegben: DH
Projekt Kft, Smart Ingatlan Kft, Superior Real Estate Kft, Duna House Szolgáltatóközpont Kft és Akadémia
Plusz 2.0 Kft.
2021. évben a Társaság az Impact Asset Mangement Alapkezelő Zrt-ben eszközölt befektetésére számolt
el értékvesztést összesen 44 054 eFt összegben.
40. Pénzügyi műveletek bevételei
2021.01.01
2020.01.01
2021.12.31
2020.12.31
Osztalékbevétel
950 000
1 009 000
Kapott kamatok
214 825
127 818
Árfolyamnyereség
181 383
68 511
Pénzügyi műveletek bevételei összesen
1 346 208
1 205 329
Az árfolyamnyereség soron a Duna House Holding Nyrt. a Metrohouse Franchise S.A.-val és a Duna
House Franchise s.r.o-val szemben devizában fennálló hitelkövetelésével, valamint a Társaság
devizaállományán realizált/nem realizált árfolyamkülönbözetet mutatjuk ki.
41. Pénzügyi műveletek ráfordításai
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
76
2021.01.01
2020.01.01
2021.12.31
2020.12.31
Fizetett kamatok
168 895
89 396
Árfolyamveszteség
76 434
15 705
Részesedések értékvesztése
44 054
14 960
Pénzügyi műveletek ráfordításai összesen
289 383
120 061
A fizetett kamatok közül 164,4 millió Ft a Duna House NKP 2030/I. kötvényhez kapcsolódik.
42. Jövedelemadó ráfordítás
2021.01.01
2020.01.01
2021.12.31
2020.12.31
Tényleges jövedelemadó - társasági adó
12 981
0
Tényleges jövedelemadó - innovációs járulék
1 001
Tényleges jövedelemadó - iparűzési adó
3 337
3 391
Halasztott adó
3 926
-245
Jövedelemadó ráfordítás összesen
21 245
3 146
A halasztott adó kiszámításához használt társasági adó mértéke 9%.
Az eredménykimutatásban kimutatott jövedelemadók összevezetése:
2021.01.01
2020.01.01
2021.12.31
2020.12.31
Adózás előtti eredmény
1 095 968
1 010 315
Osztalékbevétel (-)
-950 000
-1 009 000
Adóalap
145 968
1 315
Aktuális adókulcs szerinti adófizetési kötelezettség 9%
13 137
118
Iparűzési adó
3 337
3 391
Halasztott adó visszafordult időbeli különbségen
(elh. veszteség stb., tárgyi eszközök könyv szerinti ér.)
4 771
-363
Jövedelemadók összesen
21 245
3 146
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
77
43. Kockázatkezelés
A Társaság eszközei közé tartoznak a pénzeszközök, értékpapírok, vevői és egyéb követelések,
valamint egyéb eszközök – kivéve az adókat. A Társaság forrásai közé tartoznak a hitelek és
kölcsönök, szállítói és egyéb kötelezettségek, kivéve az adókat és pénzügyi kötelezettségek valós
értéken történő átértékeléséből származó nyereséget vagy veszteséget.
A Társaság a következő pénzügyi kockázatoknak van kitéve:
• hitelkockázat
• likviditási kockázat
• piaci kockázat
Ez a fejezet bemutatja a Társaság fenti kockázatait, a Társaság célkitűzéseit, politikáit, folyamatok
mérését és kockázat kezelését, valamint a Társaság tőkemenedzsmentjét. Az Igazgatóság
általános felelősséget visel a Társaság létrehozása, felügyelete és kockázatkezelése terén.
A Társaság kockázat menedzsment politikájának célja, hogy kiszűrje és kivizsgálja azokat a
kockázatokat amelyekkel szembesül a Társaság, valamint hogy beállítsa a megfelelő kontrolokat,
és hogy felügyelje a kockázatokat. A kockázat menedzsment politika és rendszer felülvizsgálatra
kerül, hogy tükrözhesse a megváltozott piaci körülményeket és a Társaság tevékenységeit.
Tőkemenedzsment
A Társaság politikája, hogy megőrizze az alaptőkét, amely elegendő ahhoz, hogy a befektetői és
hitelezői bizalom a jövőben fenntartsa a jövőbeni fejlődését a Társaságnak. Az Igazgatóság
igyekszik fenntartani azt a politikát, hogy kölcsönadásokból eredő magasabb kitettséget csak
magasabb hozam mellett vállal, az erős tőkepozíció által nyújtott előnyök és a biztonság alapján.
A Társaság tőkeszerkezete a nettó idegen tőkéből, valamint a Társaság saját tőkéjéből áll (ez
utóbbi a jegyzett tőkét, a tartalékokat és a nem ellenőrző tulajdonosok részesedését foglalja
magában). E tőkeelemekkel kapcsolatban a kiegészítő melléklet 13-16. pontjai adnak részletes
tájékoztatást. A saját tőke és a jegyzett tőke arányát az alábbi táblázat mutatja be.
2021.12.31
2020.12.31
Jegyzett tőke
171 989
171 989
Saját tőke összesen
4 212 165
4 556 700
Saját tőke/Jegyzett tőke aránya
2449%
2649%
A Társaság a tőke kezelése során igyekszik biztosítani, hogy a Társaság tagjai folytatni tudják
tevékenységüket és egyúttal maximalizálják a tulajdonosok számára a megtérülést a kölcsöntőke
és a saját tőke optimális egyensúlyozásával, valamint az optimális tőkestruktúra megtartását a
tőkeköltségek csökkentése érdekében. A Társaság azt is figyeli, hogy tagvállalatainak
tőkeszerkezete megfelel-e a helyi törvényi előírásoknak.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
78
A Társaság tőkekockázata 2021. során sem jelentős.
Hitelezési kockázat
A hitelezési kockázat annak a kockázatát fejezi ki, hogy az adós vagy a partner nem teljesíti
szerződéses kötelezettségeit, amely pedig pénzügyi veszteséget eredményez a Társaság számára.
Pénzügyi eszközök, amelyek hitelezési kockázatoknak vannak kitéve, lehetnek hosszú vagy rövid
távú kihelyezések, pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek, vevők és egyéb követelések.
A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke a maximális kockázati kitettséget mutatják. Az alábbi
táblázat a Társaság maximális hitelkockázati kitettségét mutatja be:
2021
2020
Hitelezési kockázat
dec. 31.
dec. 31.
Vevőkövetelések
285
404
Egyéb követelések
3 951
3 787
Pénzügyi eszközök
0
0
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek
3 983 944
4 965 656
Összesen
3 988 180
4 969 847
A Társaság pénzeszközei és pénzeszköz-egyenértékesei a Raiffeisen Bank Zrt-nél vannak
elhelyezve.
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek bontás
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Raiffeisen Bank Zrt.
3 983 496
4 965 448
Pénztár
448
208
Összesen
3 983 944
4 965 656
Devizakockázat
Árfolyamkockázat akkor merül fel, amikor a Társaság a funkcionális pénznemtől eltérő
pénznemben denominált tranzakciókat hajt végre. A Társaság számára devizakitettség a külföldi
leányvállalatok finanszírozása és külföldi akvizíciók esetében merül fel. A 2022. januári HGroup
akvizíció első vételárrészletére a Cégcsoport a megelőző hónapokban felépítette a szükséges
deviza összegeket.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
79
A Társaság pénzeszközállományát az alábbi táblázat mutatja be devizákra bontva:
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
HUF
525 457
3 505 019
EUR
3 458 487
1 460 520
PLN
0
117
Összesen
3 983 944
4 965 656
Likviditási kockázat
A likviditási kockázat annak kockázata, hogy a Társaság nem tudja pénzügyi kötelmeit
esedékességkor teljesíteni. A Társaság likviditásmenedzselési megközelítése, hogy amennyire
lehetséges, mindig megfelelő likviditást biztosítson kötelezettségei esedékességkor történő
teljesítéséhez, mind szokásos, mind feszített körülmények között anélkül, hogy elfogadhatatlan
vesztesége merülne fel vagy kockáztatná a Társaság hírnevét. A likviditási kockázat további
minimalizálása, a tranzakciós költségek csökkentése és a hatékonyságnövelés jegyében a
Társaság 2017. december 7-étől a magyarországi operatív működéshez köthető bankszámlákat
ún. cash-pool rendszerben működteti, ami automatizált módon megvalósuló
csoportfinanszírozást tesz lehetővé.
Nincsen hosszú lejáratú hitele a Társaságnak. A Duna House NKP Kötvény 2030/I. kamat és
tőkefizetését a Note 16 tartalmazza.
Piaci kockázat
A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak, mint az átváltási árfolyamok, kamatlábak és
a befektetési alapokba történő befektetések árai, változása befolyásolni fogja a Társaság
eredményét vagy pénzügyi instrumentumokban lévő befektetéseinek értékét. A piaci kockázat
kezelésének célja a piaci kockázatnak való kitettségek kezelése és ellenőrzése elfogadható
keretek között, a haszon optimalizálása mellett. Mivel a Társaság holdingtársaság, a piaci
kockázati kitettsége megegyezik leányvállalatai piaci kockázati kitettségének összegével.
Ingatlanfejlesztői kockázatok
A Társaság az ingatlanfejlesztési tevékenységet jellemző, előbbiekben felsorolt finanszírozási és
piaci kockázatokon túl elsősorban az emelkedő építési költségekre fókuszál. A MyCity csoport a
banki finanszírozás bekapcsolódásáig növekvő mértékű likviditási kockázatnak van kitéve a
projektcégekben megvalósításra kerülő projektek számának növekedésével és a fejlesztési fázis
előrehaladtával.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
80
Érzékenységi elemzés
A Társaság megállapította, hogy eredménye a leányvállalataitól kapott osztalékbevételen túl,
egy, a csoportfinanszírozás „árát” megtestesítő alapvetően pénzügyi természetű kulcsváltozótól,
a kamatkockázattól függ. Ezen változóra elvégezte az érzékenységi vizsgálatokat. Kamat
érzékenységi vizsgálat eredménye (a kamatváltozás százalékában):
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
81
2021
2020
AEE
1 096 969
1 010 315
Külső kamatbevétel
-214 825
-127 818
Külső kamatráfordítás
-168 895
-89 396
Tényleges kamatokkal
2021.01.01.-
2020.01.01.-
2021.12.31
2020.12.31
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 051 039
971 893
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
45 930
38 422
Adózás előtti eredmény
1 096 969
1 010 315
1%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 051 039
971 893
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
46 389
38 806
Adózás előtti eredmény
1 097 428
1 010 699
Adózás előtti eredmény változása
459
384
Adózás előtti eredmény változása (%)
0,042%
0,038%
5%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 051 039
971 893
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
48 227
40 343
Adózás előtti eredmény
1 099 266
1 012 236
Adózás előtti eredmény változása
2 297
1 921
Adózás előtti eredmény változása (%)
0,209%
0,190%
10%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 051 039
971 893
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
50 523
42 264
Adózás előtti eredmény
1 101 562
1 014 157
Adózás előtti eredmény változása
4 593
3 842
Adózás előtti eredmény változása (%)
0,417%
0,379%
-1%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 051 039
971 893
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
45 471
38 038
Adózás előtti eredmény
1 096 510
1 009 931
Adózás előtti eredmény változása
-459
-384
Adózás előtti eredmény változása (%)
-0,042%
-0,038%
-5%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 051 039
971 893
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
43 634
36 501
Adózás előtti eredmény
1 094 673
1 008 394
Adózás előtti eredmény változása
-2 297
-1 921
Adózás előtti eredmény változása (%)
-0,210%
-0,191%
-10%
Adózás előtti eredmény - kamatráfordítás és kamatbevétel nélkül
1 051 039
971 893
Nettó kamatbevétel (bevétel - ráfordítás)
41 337
34 580
Adózás előtti eredmény
1 092 376
1 006 473
Adózás előtti eredmény változása
-4 593
-3 842
Adózás előtti eredmény változása (%)
-0,420%
-0,382%
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
82
A Társaság az eleve mérsékelt kamatkockázat csökkentését elsősorban a szabad pénzeszközök
lekötésével igyekszik biztosítani.
Árfolyamkockázata a Társaságnak korlátozott, mivel mindhárom országban elsődlegesen az adott
ország devizájában értékesít és végzi a beszerzéseit, csupán a külföldi leányvállalatoknak külföldi
devizában nyújtott hiteleket keletkezhet árfolyamkülönbözet. Ezen árfolyamkockázatok
kezelésére fedezeti ügyleteket a Társaság nem köt.
44. Pénzügyi instrumentumok
Pénzügyi instrumentumnak minősülnek a befektetett pénzügyi eszközök, a forgóeszközök közül
a vevőkövetelések, az értékpapírok és a pénzeszközök, valamint a felvett hitelek, kölcsönök és a
szállítói kötelezettségek.
Az amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi instrumentumok könyv szerinti értéke a valós
érték ésszerű megközelítését adja.
Pénzügyi instrumentumok 2021
Könyv szerinti
érték
Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott eszközök
Pénzügyi eszközök
0
0
Vevőkövetelések
285
285
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek
3 983 944
3 983 944
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott kötelezettségek
Hosszú lejáratú hitelek
0
0
Tartozások kötvénykibocsátásból
6 909 514
6 909 514
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek (lízing)
1 224
1 224
Rövid lejáratú hitelek, kölcsönök
0
0
Lízing rövid lejáratú része
0
0
Szállítói kötelezettségek
13 960
13 960
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
83
Pénzügyi instrumentumok 2020
Könyv szerinti
érték
Valós érték
Pénzügyi eszközök
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott eszközök
0
0
Pénzügyi eszközök
0
0
Vevőkövetelések
404
404
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek
4 965 656
4 965 656
Pénzügyi kötelezettségek
Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott kötelezettségek
Hosszú lejáratú hitelek
0
0
Tartozások kötvénykibocsátásból
6 944 849
6 944 849
Egyéb hosszú lejáratú kötelezettségek (lízing)
1 224
1 224
Rövid lejáratú hitelek, kölcsönök
0
0
Lízing rövid lejáratú része
10 960
10 960
Szállítói kötelezettségek
14 132
14 132
45. Igazgatóság és Felügyelő Bizottság javadalmazása
2021. évben az Igazgatóság és a Felügyelő Bizottság tagjai összesen 102,6 millió Ft javadalmazásban
részesültek (2020 egész évben: 93,8 millió Ft). Ezen összegek tartalmazzák az igazgatósági tagok
birtokában lévő osztalékelsőbbségi jogot biztosító dolgozói részvények után részükre kifizetett
osztalékbevételt és MRP program keretében ténylegesen megkapott részvényjuttatást is.
A COVID-19 miatti válságkezelés részeként az Igazgatóság tagjai 2020. első félévében lemondtak
juttatásuk egy részéről.
Igazgatóság és Felügyelő Bizottság javadalmazása
2021.12.31
2020.12.31
Igazgatósági tagok
97 219
88 365
Rövid távú munkavállalói juttatások (bérjövedelem)
49 334
39 550
Rövid távú munkavállalói juttatások (elsőbbségi osztalék)
44 742
48 815
Részvényalapú kifizetések
3 143
0
Felügyelőbizottsági tagok
5 400
5 400
Rövid távú munkavállalói juttatások (tiszteletdíj)
5 400
5 400
Összesen
102 619
93 765
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
84
46. Mérlegfordulónap utáni események
A mérlegfordulónapot követően e pénzügyi kimutatások közzétételre történő jóváhagyásáig a következő
nem módosító események történtek.
COVID-19 hatásai
Amennyiben a Cégcsoport földrajzi területein a járványügyi intézkedések nem fognak ismételten a 2020.
márciusihoz hasonló rendkívüli korlátozásokat eredményezni, úgy a Cégcsoport működésére nincs várt
negatív hatása a COVID-19 járványnak.
Orosz-Ukrán háború
Oroszország 2022. február 24-én megtámadta Ukrajnát. A Cégcsoport két olyan országban van jelen
amely Ukrajnával határos: Magyarországban és Lengyelországban. A Cégcsoportnak nincs közvetlen vagy
közvetett érdekeltsége Ukrajnában vagy Oroszországban, így a háború és az Oroszországot sújtó
szankciók nincsenek közvetlen hatással a Cégcsoport működésére.
Hgroup akvizíció
A Társaság 2021. december 10-én kötelező érvényű Befektetési Szerződést kötött a HGroup S.p.A. 70%-
os tulajdonrészének megvásárlására további jövőbeli opciós lehetőségekkel (Put/Call), amelyeknek
köszönhetően 100%-ra nőhet a Duna House részesedése az olasz cégcsoportban. A tranzakció 2022.
január 13-án sikeresen lezárult. Az olasz leányvállalatokat 2022. január 1-i kezdődátummal tervezi
konszolidálni a cégcsoport. Az akvizíció részleteit a 2.4.1.19.fejezet mutatja be.
NKP kibocsátás
A Társaság 2022. január 12-én sikeres kötvénykibocsátást hajtott végre Magyar Nemzeti Bank
Növekedési Kötvényprogramja keretében, 6,0 milliárd Ft névértékben 10 éves futamidővel, 4,5%-os fix
kamatozáson (ISIN: HU0000361217). A kötvény az első 5 évben nem amortizálódik, a második 5 évben a
névérték évi 20%-át törleszti.
Osztalékjavaslat
A Társaság igazgatósága 2022. április 4-én tartott ülésén meghozott határozatok szerint
törzsrészvényekre összesen 1 100,4 millió Ft (részvényenként 32,0 Ft), osztalékelsőbbségi dolgozói
részvényekre összesen 75,3 millió Ft osztalékfizetést terjeszt a Közgyűlés elé.
Saját részvény vásárlás
A Társaság Igazgatósága a 2021. április 20-án közgyűlési hatáskörben meghozott döntése alapján 2021.
december 31 és 2022 április 4. között összesen 113 774 darab saját részvény vásárolt tőzsdei
forgalomban, valamint 132 500 darabot vásárolt meg az MRP Szervezettől a folyamatban lévő
munkavállalói részvényprogramok céljára. A Társaság saját részvény állománya 2022. április 4-én 728
445 darab volt.
47. Számviteli törvény által előírt egyéb közzétételi kötelezettségek
A beszámoló fordulónapjára vonatkozó saját tőke megfeleltetési táblát az alábbi táblázat tartalmazza:
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
85
Saját tőke megfeleltetés
2021.12.31
2020.12.31
IFRS-ek szerinti jegyzett tőke
171 989
171 989
Jegyzett, de be nem fizetett tőke
0
0
Saját részvények
-243 406
-193 614
Tőketartalék
1 526 163
1 499 706
Részvényprogram
17 983
26 458
Lekötött tartalék
0
0
Értékelési tartalék
0
0
Eredménytartalék
1 663 712
2 044 992
Adózott eredmény
1 075 724
1 007 169
Saját tőke összesen
4 212 165
4 556 700
A Társaság IFRS szerinti egyedi beszámolója könyvvizsgálatra kötelezett. A könyvvizsgáló a BDO
Magyarország Könyvvizsgáló Kft (1103 Budapest, Kőér utca 2/A, nyilvántartási szám: 002387). A
könyvvizsgálatért személyében felelős kamarai tag könyvvizsgáló Kékesi Péter, kamarai regisztrációs
száma 007128.
A BDO Magyarország Könyvvizsgáló Kft. által a Társaság és kapcsolt vállalkozásai részére nyújtott
könyvvizsgálati szolgáltatások értéke 12.205 eFt volt 2021. évben. A könyvvizsgáló egyéb szolgáltatást
nem nyújtott a cégcsoport részére.
Az IFRS szerinti egyedi beszámoló összeállításáért felelős személy Máté Ferenc IFRS mérlegképes
könyvelő, regisztrációs szám: 193951.
A beszámoló aláírására jogosultak Gay Dymschiz igazgatóság elnöke (1125 Budapest, Mátyás király út
52.), Doron Dymschiz igazgatósági tag (2096 Üröm, Rókahegyi út 48.), Máté Ferenc igazgatósági tag
(1121 Budapest, Denevér út 70.) és Schilling Dániel igazgatósági tag (1126 Budapest, Kiss János
altábornagy utca 38.).
A Társaság éves beszámolóját a Számviteli törvény által előírt kötelező közzétételi szabályok szerint a
https://e-beszamolo.im.gov.hu/ mellett a Társaság honlapján a https://dunahouse.com/hu/kozzetetelek
alatt teszi közzé.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. DECEMBER 31.
EGYEDI PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK
86
48. Felelősségvállaló nyilatkozat és a pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése
A Társaság igazgatósága a nyilvánosan forgalomba hozott értékpapírokkal kapcsolatos tájékoztatási
kötelezettség részletes szabályairól szó 24/2008. (VIII. 15.) PM rendeletének 2. sz melléklete szerint
nyilatkozik, hogy jelen könyvvizsgált és független könyvvizsgálói jelentéssel ellátott – egyedi beszámolási
célra készült - pénzügyi kimutatások valós és megbízható képet adnak a Társaság eszközeiről,
kötelezettségeiről, pénzügyi helyzetéről és az eredményről.
Jelen egyedi beszámolási célra készült pénzügyi kimutatásokat a Társaság anyavállalatának igazgatósága
2022. április 4-én tartott ülésén megvitatta és ebben a formában közzétételre engedélyezte.
Budapest, 2022. április 4.
A konszolidált beszámoló aláírására jogosult személyek:
Gay Dymschiz
Igazgatóság Elnöke
Doron Dymschiz
Igazgatósági tag
Máté Ferenc
Igazgatósági tag
Schilling Dániel
Igazgatósági tag
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
0
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
ÜZLETI JELENTÉSE
A TÁRSASÁG 2021. ÉVI TEVÉKENYSÉGÉRŐL
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
1
49. A Társaság bemutatása
A Duna House Holding Nyrt. - későbbiekben a „Társaság” - 2003-ban alakult, leányvállalatain
keresztül fő tevékenysége ingatlan-, és hitelközvetítés. A szolgáltatói szektorban – elsősorban az
ingatlan és a pénzügyi termékek közvetítési területein – vezetői pozíciót tölt be Közép-Európában.
Összesen 280 ingatlanirodával több, mint 5 000 ingatlanközvetítő és hiteltanácsadó áll ügyfelei
rendelkezésére Magyarországon, Olaszországban, Lengyelországban és Csehországban.
A Duna House Csoport stratégiai célja, hogy kiterjessze szakértelmét a közép-európai régióra és
nemzetközi szinten is meghatározó szereplővé váljon. 2016. áprilisában került lezárásra az a
tranzakció, amelynek során a legnagyobb lengyel ingatlanközvetítő hálózat, a Metrohouse 100%-a a
magyarországi Duna House Csoport tulajdonába került. A Metrohouse Duna House Csoportba való
konszolidálására 2016. április 1-jei dátummal került sor. A Társaság 2016. szeptember 2-án 80%-os
tulajdont szerzett a csehországi Duna House Franchise s.r.o-ban és rajta keresztül annak két
leányvállalatában, a Center Reality s.r.o-ban és a Duna House Hypotéky s.r.o-ban, majd 2018.
november 6-án megvásárolta a lengyel Gold Finance Sp. z.o.o hitelközvetítő társaságot, 2020. január
7-én pedig a szintén lengyel Alex T. Great Sp- z o.o hitelközvetítő társaságot.
A Társaság 2021. december 10-én kötelező érvényű Befektetési Szerződést kötött a HGroup S.p.A.
70%-os tulajdonrészének megvásárlására további jövőbeli opciós lehetőségekkel (Put/Call),
amelyeknek köszönhetően 100%-ra nőhet a Duna House részesedése az olasz cégcsoportban. A
tranzakció 2022. január 13-án sikeresen lezárult. Az olasz leányvállalatokat 2022. január 1-i
kezdődátummal tervezi konszolidálni a Cégcsoport.
COVID-19 hatásának bemutatása
A COVID-19 pandémia kizárólag a 2020. év második negyedévében hatott negatívan a Cégcsoport
piacaira és működésére. 2021. évi hatása elhanyagolható voltA Társaság székhelye 1016 Budapest,
Gellérthegy u. 17.
A Társaság főbb tevékenységei:
- franchise rendszer(ek) értékesítése, működtetése
- ingatlanközvetítés
- pénzügyi termékek közvetítése
- biztosításközvetítés
- ingatlan értékbecslés készítése, ill. annak közvetítése
- energetikai tanúsítvány készítése, ill. annak közvetítése
- ingatlankezelés
- saját tulajdonú ingatlanok adás-vétele, bérbeadása
- lakóingatlanalap-kezelés
- ingatlanfejlesztés
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
2
49.1 A Társaság leányvállalatai, közös vállalatai
Leányvállalatként
2021
2020
címe:
december 31.
december 31.
Duna House Biztosításközvetítő Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Hitelcentrum Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
DH Projekt Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Ingatlan Értékbecslő Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Franchise Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Energetikai Tanúsítvány Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Superior Real Estate Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Home Management Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
REIF 2000 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
GDD Commercial Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
SMART Ingatlan Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Impact Alapkezelő Zrt.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Home Line Center Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Akadémia Plusz 2.0 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Duna House Szolgáltatóközpont Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Metrohouse Franchise S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
100%
100%
Metrohouse S.A.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
100%
100%
Gold Finance Sp. z. o.o
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
100%
100%
Primse.com Sp. z o.o.
02-675 Warszawa, ul. Wołoska 22,
Polska (Lengyelország)
90%
-
MyCity Residential Development Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Pusztakúti 12. Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
Reviczky 6-10. Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
100%
MyCity Panoráma Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
100%
-
Duna House Franchise s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60
80%
80%
Duna House Hypoteky s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60
80%
80%
Center Reality s.r.o.
140 00 Praha 4, Michelská 300/60
80%
80%
Közös vezetésű vállalkozásként
Hunor utca 24 Kft.
1016 Budapest, Gellérthegy u. 17.
50%
50%
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
3
50. A Társaság tevékenységére hatást gyakorló piaci, gazdasági környezet bemutatása
50.1 Ingatlanpiac
Az Európai Unió lakosságának 69,8%-a él saját tulajdonú ingatlanban. Az Eurostat 2020-as
statisztikája alapján Magyarországon ez az érték 91,3%, Lengyelországban pedig 85,6%. Amíg
hazánkban a KSH tavalyi adatai szerint több mint 4,5 millió lakóingatlan található, addig a
lengyeleknél a lakásállomány megközelíti a 15,2 milliót. A legfrissebb hivatalos statisztikai adatok
szerint Magyarországon közel 134 ezer, Lengyelországban pedig 558 ezer tranzakció realizálódott
2020-ban.
A Duna House Csoport becslése szerint a magyarországi lakóingatlan piacon 2021-ben 151 ezer
tranzakció valósult meg. A megelőző évhez képest aktív piacot a COVID-19 első hullámai utáni
fellélegzés és a vásárlói kereslet átalakulása vezérelte. A járványügyi helyzet miatt megváltozott
fogyasztói magatartás hatására a kereslet a kertkapcsolatos házak felé tolódott. A tranzakciók
jelentős részét adták így az agglomerációba áttelepülők. A kiköltözési hullám azonban nem csak a
fővárost érintette, hanem szinte kivétel nélkül a többi nagyvárosokat is. Emellett erős érdeklődés
mutatkozott a turisztikai szempontból is fontos települések, mint például a Balaton vagy a Velencei
tó környéke iránt. A Cégcsoport által publikált Duna House Barométerben közzé tett adatok alapján
lokáció és lakástípus függvényében, átlagosan 5-15%-kal drágultak meg a használt lakások, de egyes
térségekben közel 30%-kal nőttek meg az árak 2020-hoz viszonyítva
7
. Jelentős volt az igénybe vett
állami támogatások szerepe, a Cégcsoport saját adatai szerint a hiteligénylések 20,6%-a mellé CSOK
igénylést is adtak be a vevők 2021. utolsó negyedévében.
Lengyelországban kisebb volt a COVID-19 piacra gyakorolt negatív hatása, 2020. során hamarabb
megjelent egy extra a befektetői kereslet, mint a magyar piacon. Becslések szerint Lengyelországban
a 2021. évben 700 ezer darabot meghaladó ingatlantranzakció történt, ezzel az elmúlt évek
legdinamikusabb piaca volt 2021. Lengyelországban az árak 2018. elejétől kezdtek látványos
emelkedésbe, 2021-ben átlagosan 15%-kal nőtt a másodpiaci ingatlanok átlagos értékesítési ára
8
.
Lengyelországban, Magyarországgal ellentétben, nincsenek jelen a piacon jelentős állami
támogatások, ugyankkor május végén várható azon állami támogatás bevezetése, amely lehetővé
teszi, hogy az ügyfelek önrész nélkül vásárolhassanak lakást. A programban az egyedülállóktól a
gyermekes családokig mindenki részt vehet, függetlenül attól, hogy újépítésű vagy használtlakást
szeretne vásárolni, esetleg építkezne. A lengyel kormány a tranzakció sikerességéhez garantálja a
legfeljebb 20%-os önrészt, 100.000 zloty (közel 8 millió Ft) összegig, legalább 15 éves időtartamra. A
család növekedésével pedig az állam további segítséget nyújt a lakáshitel kifizetéséhez: a második
gyermek születése után 20.000 zloty (több mint 1,5 millió Ft), a harmadiknál pedig további 60.000
zloty (4,75 millió Ft) hozzájárulással.
7
Forrás: a Duna House Franchise Kft. által kiadott Duna House Barométer 126. száma
8
Forrás: A Metrohouse Franchise S.A. által kiadott Barometr Metrohouse i Goldfinance 2021. IV. negyedévi száma
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
4
50.2 Hitelpiac
9
A Cégcsoport 2021. évben Magyarországon és Lengyelországban végzett hitelközvetítői
tevékenységet. A Hgroup Csoport 2022. januári akvizíciójával az olasz hitelpiacon is meghatározó
szereplővé vált.
2021-ben a Cégcsoport földrajzi piacain a lakosság hitelkitettsége európai összehasonlításban nem
jelentős, az MNB és az EKB adatai szerint Lengyelországban 32, Magyarországon a GDP 17%-át tette
ki a lakossági hitelállomány 2021. III. negyedévében. A háztartási hitelállomány éves növekedési
üteme ugyanakkor egész Európán belül Magyarországon volt a legmagasabb (15,2%), míg
Lengyelországban mérsékelt maradt (4,6%).
Forrás: Magyar Nemzeti Bank, Hitelezési folyamatok 2022. március
Magyarországon a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2021. évben 2 682 milliárd Ft lakossági hitel
került kibocsátásra, 21,7%-kal meghaladva a megelőző évet. A lakáshitelek részaránya a teljes
hitelkihelyezésen belül 48%-ra emelkedett, összesen 1 031 milliárd Ft lakáscélú hitelt vett fel a
lakosság, 40,1%-kal bővülve a megelőző évhez képest. A babaváró hitelek részaránya és összege is
fokozatosan csökkent hiteltípus 2019. harmadik negyedévi indulása óta, 2021-ben 10,6%-kal 550
milliárd Ft-ra csökkent a kihelyezett hitelvolumen. A 2021. októberében elindult NHP Zöld Otthon
Program kiemelten kedvező, fix 2.5%-os kamatozású hitel felvételére ad lehetőséget
energiahatékony új lakás vásárlása vagy építése esetén. 2021. során összesen 58 milliárd Ft-nyi NHP
Zöld Otthon hitel került leszerződésre.
9
Forrás: https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/hitelezesi-folyamatok/hitelezesi-folyamatok-2022-marcius
104
89
65
62
61
60
58
58
54
52
51
50
46
46
46
38
34
34
34
32
30
23
22
22
20
17
17
14
Dánia
Svédország
Hollandia
Luxemburg
Franciaország
Portugália
Spanyolország
Finnország
Németország
Eurozóna
Málta
Ciprus
Szlovákia
Belgium
Ausztria
Olaszország
Észtország
Horvátország
Csehország
Lengyelország
Görögország
Szlovénia
Litvánia
Bulgária
Írország
Magyarország
Lettország
Románia
Lakossági hitelek GDP-hez viszonyított aránya, %
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
5
Az MNB felmérése szerint a lakossági szegmensekben a bankok mintegy 40 százaléka növelné a
kitettségét 2022 első felében. A Banki konjunktúrafelmérés alapján a bankszektor a verseny további
fokozódását érzékelte a lakossági szegmensben. Ezzel összefüggésben 2022 első felében a válaszadó
intézmények 38 százaléka tervezi növelni a fogyasztási hiteleinek állományát, a jelzáloghiteleikét
pedig 40 százalékuk.
A Polish Bank Association adatai szerint Lengyelországban 2021. első három negyedévének adatai
szerint 43,1%-kal bővült a lakáshitel piac éves alapon
10
. A Cégcsoport vezetésének várakozásai
szerint a jelzálogkihelyezések éves összege 86,7 milliárd PLN-t tett ki a 2020. évi 60,7 milliárd PLN
után.
10
Forrás: Raport Amron-Sarfin 2021 Q3, Polish Bank Association (ZBP)
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
6
51. A Társaság pénzügyi és vagyoni helyzetének bemutatása
Eredménykimutatás
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
Melléklet
2021.01.01-
2021.12.31
2020.01.01-
2020.12.31
Értékesítés nettó árbevétele
20
382 494
215 607
Egyéb működési bevétel
21
133
2 853
Bevételek összesen
382 627
218 460
Anyagköltségek
22
8 245
7 221
Eladott áruk és szolgáltatások
23
40 537
38 854
Igénybevett szolgáltatások
24
140 091
132 397
Személyi jellegű ráfordítások
25
140 382
100 811
Értékcsökkenés és amortizáció
1 056
1 770
Értékcsökkenés eszközhasználati jog
5
11 544
11 544
Egyéb működési ráfordítások
26
628
816
Működési költségek
342 483
293 413
Működési eredmény
40 144
-74 953
Pénzügyi bevételek
27
1 346 208
1 205 329
Pénzügyi ráfordítások
28
-289 383
-120 061
Adózás előtti eredmény
1 096 969
1 010 315
Jövedelemadók
29
-21 245
-3 146
Adózott eredmény
1 075 724
1 007 169
Teljes átfogó jövedelem
1 075 724
1 007 169
Forrás: a Társaság auditált, IFRS szerinti egyedi éves beszámolója
A 2021-as évben realizált 382 494 eFt árbevétel 166 887 eFt-al meghaladja a 2020. évi árbevételt. Az
árbevétel meghatározóan a Gellérthegy utcai ingatlanban székhellyel bíró leányvállalatoknak
számlázott iroda- és parkoló bérleti díjakból, valamint az ugyancsak leányvállalatok részére nyújtott
és számlázott holding-szolgáltatásból állt.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
7
A személyi jellegű ráfordítások emelkedtek a 2020-as szinthez képest, amely nagyrészt a bérköltség
és kapcsolódó járulékok 2020. évi csökkenéséhez köthető, amely a COVID-19 miatti átmeneti
bérlemondás és bércsökkentés okozott.
51.1 Eszközök
adatok eFt-ban
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
Melléklet
2021.12.31
2020.12.31
ESZKÖZÖK
Éven túli eszközök
Immateriális eszközök
4
749
816
Eszközhasználati jog
5
1 220
12 764
Ingatlanok
3
223
251
Gépek és berendezések
3
2 578
757
Befektetések leányvállalatban
6
1 865 000
1 909 054
Halasztott adókövetelések
7
144
4 070
Éven túli eszközök összesen
1 869 914
1 927 712
Forgóeszközök
Készletek
8
2 155
1 788
Vevőkövetelések
9
285
404
Követelések kapcsolt vállalkozással szemben
10
6 367 633
5 386 065
Egyéb követelések
11
3 951
3 787
Tényleges jövedelemadó követelések
0
2 670
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek
12
3 983 944
4 965 656
Elkülönített pénzeszköz
12
0
0
Forgóeszközök összesen
10 357 968
10 360 370
Eszközök összesen
12 227 882
12 288 082
Forrás: a Társaság auditált, IFRS szerinti egyedi éves beszámolója
Eszközoldalon a leglényegesebb változás a kapcsolt felekkel szembeni követelések 981,6 millió Ft-os
növekedése, amely a lakóingatlan fejlesztési projekteknek nyújtott kölcsön okozott.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
8
51.2 Források
adatok eFt-ban
FORRÁSOK
Melléklet
2021.12.31
2020.12.31
Saját tőke
Jegyzett tőke
13
171 989
171 989
Tőketartalék
13
1 544 146
1 526 164
Visszavásárolt saját részvény
14
-243 406
-193 614
Eredménytartalék
13
2 739 436
3 052 161
Saját tőke összesen:
4 212 165
4 556 700
Hosszú lejáratú kötelezettségek
Hosszú lejáratú hitelek
15
0
0
Tartozások kötvénykibocsátásból
16
6 909 514
6 944 849
Lízingkötelezettségek
5
1 224
1 224
Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen
6 910 738
6 946 073
Rövid lejáratú kötelezettségek
Rövid lejáratú hitelek és kölcsönök
15
0
0
Szállítói kötelezettségek
17
13 960
14 132
Kötelezettségek kapcsolt felekkel szemben
18
995 399
733 654
Egyéb kötelezettségek
19
95 620
26 563
Rövid lejáratú lízingkötelezettségek
5
0
10 960
Rövid lejáratú kötelezettségek összesen
1 104 979
785 309
Kötelezettségek és saját tőke összesen
12 227 882
12 288 082
Forrás: a Társaság auditált, IFRS szerinti egyedi éves beszámolója
A Társaság alaptőkéje 171.989 eFt, amely 34.387.870 db, egyenként 5 Ft névértékű, dematerializált
úton kibocsátott törzsrészvényből, valamint 1.000 db egyenként 50 Ft névértékű osztalékelsőbbségi
jogot biztosító dolgozói részvényből áll.
2020. augusztus 5-el, mint értéknappal a 3.438.787 darab, egyenként 50 forint névértékű,
dematerializált névre szóló törzsrészvény 34.387.870 darab, egyenként 5 forint névértékű,
dematerializált törzsrészvénnyé alakult. Az átalakítás következtében 1 darab 50 forint névértékű
törzsrészvény helyébe 10 darab, egyenként 5 forint névértékű törzsrészvény lépett.
A Társaság által kibocsátott dolgozói részvényekhez az alábbiak szerint osztalékelsőbbségi jog
kapcsolódik. Amennyiben a közgyűlés egy adott év tekintetében osztalékfizetést rendel el, az
osztalékelsőbbséget biztosító dolgozói részvények az ugyanazon év tekintetében, az IFRS alapján
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
9
összeállított konszolidált éves beszámolója szerinti adózás utáni eredmény (korrigálva a befektetési
célú ingatlanok értékelésének és a konszolidációba tőkemódszerrel bevont részesedések
átértékelésének hatásával) 6%-ának megfelelő összeg erejéig a törzsrészvényeket megelőzően
jogosítanak osztalékra.
A dolgozói részvényekhez kizárólag az előzőek szerinti osztalékjogosultság kapcsolódik. Ennek
megfelelően a dolgozói részvények nem jogosítanak osztalékra a fenti összeg fölött, továbbá a
dolgozói részvények akkor sem jogosítanak osztalékra, amennyiben az adott pénzügyi év
tekintetében az IFRS alapján összeállított konszolidált éves beszámoló szerinti korrigált adózás utáni
eredmény negatív.
A dolgozói részvényekhez fűződő osztalékelsőbbségi jog nem kumulatív és az osztalék kifizetésének
időpontjáról az Igazgatóság dönt.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
10
Cash Flow kimutatás
adatok ezer forintban, kivéve ha másképp van feltüntetve
Melléklet
2021.01.01-
2021.12.31
2020.01.01-
2020.12.31
Működési tevékenységből származó cash flow
Adózott eredmény
1 075 724
1 007 169
Korrekciók:
Pénzügyi eredmény
-1 100 879
-1 100 228
MRP elszámolt költsége
13
33 803
26 458
Tárgyévi értékcsökkenés és eszközhasználati jog értékcsökkenése
5
12 600
13 314
Befektetések értékvesztése
26
44 054
14 960
Adófizetési kötelezettség
29
21 245
3 146
Működő tőke változásai
Készletek változása
8
-367
-557
Vevő és egyéb követelések és kapcsolt követelések változása
(osztalékkövetelés nélkül)
9-11
-1 114 943
-1 116 053
Szállítók és kapcsolt kötelezettségek változása (osztalék nélkül)
17, 18
249 053
75 315
Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek és elhatárolások
19
58 098
-6 917
Fizetett jövedelemadó
29
-17 319
-3 391
Működési tevékenységből származó nettó cash flow
-738 931
-1 086 784
Befektetési tevékenységből származó cash flow
Tárgyi eszközök és immateriális javak (beszerzése és értékesítése)
3, 4
-2 782
-372
Leányvállalat beszerzése (megszerzett pénzeszközök nélkül)
6
0
0
Befektetési tevékenységből származó nettó cash flow
-2 782
-372
Finanszírozási tevékenységből származó cash flow
Banki hitel felvétel/(visszafizetés)
15
0
-2 238 451
Kötvénykibocsátás
16
-1 706
6 889 368
Eszközhasználati jog és lízingkötelzettség változása
5
0
-12 814
Saját részvény vásárlás
14
-49 792
-16 699
Fizetett osztalék
13
-1 388 462
-68 890
Kapott osztalék
27
1 086 000
859 000
Kapott / (fizetett) kamat
27-28
12 301
93 903
Finanszírozási tevékenységből származó nettó cash flow
-341 659
5 505 417
Készpénz és készpénzjellegű tételek nettó változása
-1 083 372
4 418 261
Készpénz és készpénzjellegű tételek év eleji egyenlege
4 965 656
494 589
Nem realizált árfolyamkülönbözet a készpénz és készpénzjellegű tételeken
101 660
52 806
Készpénz és készpénzjellegű tételek év végi egyenlege
3 983 944
4 965 656
Forrás: a Társaság auditált, IFRS szerinti egyedi éves beszámolója
2020-ban a működési cash-flow mínusz 739millió forint volt, aminek oka a leányvállalatokkal és
egyéb kapcsolt vállalkozásokkal szemben fennálló kötelezettség oldali egyenleg növekedése volt. Az
osztalékfizetés 1 388 millió Ft-ot tett ki és 50 millió Ft értékű MRP célú saját részvény vásárlásra kerül
sor. A fentiek eredményeképp a készpénz- és készpénzjellegű tételek év végi egyenlege 3 983 944
eFt-ra mérséklődött.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
11
52. Környezetvédelem, társadalmi szerepvállalás, foglalkoztatáspolitika, sokszínűségi politika
A Társaság a keletkező hulladék anyagok egy részét újrahasznosítja, a csomagolóanyagokat pedig
szelektíven gyűjti. A tevékenység jellegéből adódóan a Társaság nem termel, és nem tárol veszélyes
hulladékot.
A Társaság hangsúlyt fektet a munkakörök munkavállalók képessége és képzettsége alapján történő
diverzifikált betöltésére.
53. Az alaptőkére és saját tőkére vonatkozó információk
A Társaság alaptőkéjének felemelése
A Társaság közgyűlése 2016. szeptember 16-án a Társaság részvényeinek októberi nyilvános
kibocsátásával összefüggésben legfeljebb másfél milliárd összegű alaptőkeemelésre hatalmazta fel az
igazgatóságot. A cégbíróság a Társaság részvényeinek nyilvános kibocsátását követően kérvényezett,
mindösszesen 18.939.350,- Ft összegű alaptőkeemelés bejegyzését 2016. december 10-i végzésében
eljárási hibára hivatkozva elutasította.
A Társaság részvényesei a 2017. január 5-én megtartott rendkívüli közgyűlés során tartalmilag
azonos, ismételt határozatot hoztak az alaptőkeemelésről. A cégbíróság az alaptőkeemelést 2017.
február 1. napján kelt, Cg. 01-10-048384/50 számú végzésével a cégnyilvántartásba bejegyezte.
Az alaptőkeemelés során kibocsátott új részvények keletkeztetésére 2017. március 28-án került sor.
A Duna House Holding Nyrt. 2020. során részvényfelaprózást hajtott végre. 2020. augusztus 5-el,
mint értéknappal a 3.438.787 darab, egyenként 50 forint névértékű, dematerializált névre szóló
törzsrészvény 34.387.870 darab, egyenként 5 forint névértékű, dematerializált törzsrészvénnyé
alakult. Az átalakítás következtében 1 darab 50 forint névértékű törzsrészvény helyébe 10 darab,
egyenként 5 forint névértékű törzsrészvény lépett.
A Társaság alaptőkéjének összetétele 2021. december 31.-én
Részvényfajta
Részvényosztály
Részvény
-sorozat
Kibocsátott
darabszám
ebből:
saját
részvény
Névérték
darabonként
Össznévérték
törzsrészvény
-
„A”
34.387.870
db
614.671
db
5,- Ft
171.939.350,-Ft
dolgozói
részvény
osztalékelsőbbséget
biztosító
„B”
1.000 db
0 db
50,- Ft
50.000,-Ft
Alaptőke nagysága:
171.989.350,- Ft
A részvényekhez kapcsolódó szavazatok száma:
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
12
Részvény-
sorozat
Kibocsátott
darabszám
Szavazatok
száma
részvényen-
ként
Összes szavazat
ebből: saját
részvényre jut
Saját
részvények
száma
„A”
34.387.870
db
5
171.939.350 db
3.073.355 db
614.671
db
„B”
1.000 db
50
50.000 db
0 db
0 db
Összesen
34.388.870
db
-
171.989.350 db
3.073.355 db
614.671
db
54. Azon befektetők bemutatása, amelyek jelentős közvetlen vagy közvetett részesedéssel
rendelkeznek a Társaság saját tőkéjében (ideértve a piramisszerkezeteken alapuló és a
keresztrészesedéseket is)
Az alábbi táblázatban a foglaljuk össze a Társaság alaptőkéjére vonatkozó jelentős közvetlen vagy
közvetett részesedéssel rendelkező részvényeseket, figyelembe véve a piramisszerkezeteken alapuló
és a keresztrészesedéseket is:
Részvényes neve
Birtokában lévő
részvények (db)
Alaptőkéből való
részesedés (%)
Guy Dymschiz
13 468 984
39,17%
Doron Dymschiz
13 468 984
39,17%
AEGON Magyarország Befektetési Alapkezelő Zrt.
2 576 865
7,49%
Alaptőke összesen
34 388 870
100,00%
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
13
55. Részvények átruházását érintő korlátozások ismertetése
Törzsrészvények elidegenítését érintő korlátozások
Részvényes neve
Máté Ferenc
Összesen
Tulajdonában álló törzsrészvények száma
(db)
302 735
302 735
Áll-e fenn elidegenítési korlátozás?
igen
Elidegenítési
korlátozás
Időszak kezdete
Időszak vége
2022.11.12
2023.11.11
120 000
120 000
2023.11.12
2024.11.11
90 000
90 000
2024.11.12
2025.11.11
60 000
60 000
2025.11.12
2026.11.11
30 000
30 000
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
14
Osztalékelsőbbséget biztosító dolgozói részvényeket érintő elidegenítési korlátozások bemutatása
Részvényes neve
Gay
Dymschiz
Doron
Dymschiz
Máté
Ferenc
Schilling
Dániel
Fülöp
Krisztián
Varga
Anikó
dr
Szabadházy
András
Összesen
Tulajdonában álló
osztalékelsőbbségi jogot biztosító
dolgozói részvények száma (db)
219
219
225
77
115
92
53
1 000
Minden Osztalékelsőbbséget biztosító dolgozói részvénnyel szemben határozatlan idejű elidegenítési korlátozás áll fenn*
*A részvényes a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. tv. („Ptk.”) 6:221. §-ának megfelelően elővásárlási jogot és a 6:224. §-ának megfelelően visszavásárlási jogot
biztosít Guy Dymschiz-nek vagy Doron Dymschiz-nek határozatlan időtartamra
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
15
56. Egyéb, irányítási jogokkal és vezető tisztségviselőkkel kapcsolatos kérdések
Nyilatkozunk, hogy a következő kérdések tekintetében az üzleti jelentés egyéb pontjaiban közzétetteken
kívül Társaságunknak nincs jelentenivalója:
• Különleges irányítási jogokat megtestesítő kibocsátott részesedések birtokosai és e jogok
bemutatása
• Bármely munkavállalói részvényesi rendszer által előírt irányítási mechanizmus, amelyben az
irányítási jogokat nem közvetlenül a munkavállalók gyakorolják.
• A szavazati jogok bármely korlátozását (különösen a meghatározott részesedéshez vagy
szavazatszámhoz kapcsolódó szavazati jog korlátozást, szavazati jogok gyakorlására vonatkozó
határidőket, valamint azon rendszereket, amelyek által a részesedésekhez fűződő pénzügyi
előnyök - a Társaság együttműködésével - elkülönülnek a kibocsátott részesedések
birtoklásától)
• A vezető tisztségviselők kinevezésére és elmozdítására, valamint az alapszabály módosítására
vonatkozó szabályok
• A vezető tisztségviselők hatásköre, különösen a részvénykibocsátásra és -visszavásárlásra
vonatkozó jogkörük
• A Társaság részvételével kötött bármely lényeges megállapodást, amely egy nyilvános vételi
ajánlatot követően a vállalkozó irányításában bekövetkezett változás miatt lép hatályba,
módosul vagy szűnik meg, valamint ezen események hatásait, kivéve, ha ezen információk
nyilvánosságra hozatala súlyosan sértené a vállalkozó méltányos üzleti érdekeit, feltéve, hogy
más jogszabály alapján sem kell nyilvánosságra hoznia azokat
• Bármely, a Társaság és vezető tisztségviselője, illetve munkavállalója között létrejött
megállapodás, amely kártalanítást ír elő arra az esetre, ha a vezető tisztségviselő lemond, vagy
a munkavállaló felmond, ha a vezető tisztségviselő vagy a munkavállaló jogviszonyát
jogellenesen megszüntetik, vagy a jogviszony nyilvános vételi ajánlat miatt szűnik meg.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
16
57. Kockázatkezelés
A Társaság kockázati kitettsége tevékenységéből adódóan a leányvállalatai kockázati kitettségének az
összege. A leányvállalatok eszközei közé tartoznak a pénzeszközök, értékpapírok, vevői és egyéb
követelések, valamint egyéb eszközök – kivéve az adókat. A leányvállalatok forrásai közé tartoznak a
hitelek és kölcsönök, szállítói és egyéb kötelezettségek, kivéve az adókat és pénzügyi kötelezettségek
valós értéken történő átértékeléséből származó nyereséget vagy veszteséget.
A leányvállalatok a következő pénzügyi kockázatoknak van kitéve, amelyek így a Társaság működésére is
kihatnak:
• hitelkockázat
• likviditási kockázat
• piaci kockázat
Ez a fejezet bemutatja a leányvállalatok fenti kockázatait, a leányvállalatok célkitűzéseit, politikáit,
folyamatok mérését és kockázat kezelését, valamint a leányvállalatok menedzsment tőkéjét. Az
Igazgatóság általános felelősséget visel a Társaság és a leányvállalatok létrehozása, felügyelete és
kockázatkezelése terén.
A kockázatmenedzsment célja, hogy kiszűrje és kivizsgálja azokat a kockázatokat, amelyekkel
szembesülnek a leányvállalatok, valamint, hogy beállítsa a megfelelő kontrolokat ezen kockázatok
elfogadható szintre történő csökkentése érdekében. A kockázatmenedzsment- politika és rendszer
felülvizsgálatra kerül, hogy tükrözhesse a megváltozott piaci körülményeket és a leányvállalatok
tevékenységeit.
Tőkemenedzsment
A Társaság politikája, hogy megőrizze az alaptőkét, amely elegendő ahhoz, hogy a befektetői és hitelezői
bizalom a jövőben fenntartsa a jövőbeni fejlődését a Társaságnak. Az Igazgatóság igyekszik fenntartani
azt a politikát, hogy kölcsönadásokból eredő magasabb kitettséget csak magasabb hozam mellett vállal,
az erős tőkepozíció által nyújtott előnyök és a biztonság alapján.
A Társaság és leányvállalatok tőkeszerkezete a nettó idegen tőkéből, valamint a leányvállalatok saját
tőkéjéből áll (ez utóbbi a jegyzett tőkét, a tartalékokat és a nem ellenőrző tulajdonosok részesedését
foglalja magában).
2021.12.31
2020.12.31
Jegyzett tőke
171 989
171 989
Saját tőke összesen
4 212 165
4 556 700
Saját tőke/Jegyzett tőke aránya
2449%
2649%
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
17
A Társaság a tőke kezelése során igyekszik biztosítani, hogy a Társaság leányvállalatai folytatni tudják
tevékenységüket és egyúttal maximalizálják a tulajdonosok számára a megtérülést a kölcsöntőke és a
saját tőke optimális egyensúlyozásával, valamint az optimális tőkestruktúra megtartását a tőkeköltségek
csökkentése érdekében. A Társaság azt is figyeli, hogy leányvállalatainak tőkeszerkezete megfelel-e a
helyi törvényi előírásoknak.
A Társaság tőke kockázata 2021-ben sem jelentős.
Hitelezési kockázat
A hitelezési kockázat annak a kockázatát fejezi ki, hogy az adós vagy a partner nem teljesíti szerződéses
kötelezettségeit, amely pedig pénzügyi veszteséget eredményez a Társaság számára. Pénzügyi eszközök,
amelyek hitelezési kockázatoknak vannak kitéve, lehetnek hosszú vagy rövid távú kihelyezések,
pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek, vevők és egyéb követelések.
A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke a maximális kockázati kitettséget mutatják. Az alábbi táblázat
a Társaság maximális hitelkockázati kitettségét mutatja be:
2021
2020
Hitelezési kockázat
dec. 31.
dec. 31.
Vevőkövetelések
285
404
Egyéb követelések
3 951
3 787
Pénzügyi eszközök
0
0
Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek
3 983 944
4 965 656
Összesen
3 988 180
4 969 847
A Társaság pénzeszközei és pénzeszköz-egyenértékesei a Raiffeisen Bank Zrt-nél vannak elhelyezve.
Pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek bontás
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
Raiffeisen Bank Zrt.
3 983 496
4 965 448
Pénztár
448
208
Összesen
3 983 944
4 965 656
Deviza kockázat
Árfolyamkockázat akkor merül fel, amikor a Társaság a funkcionális pénznemtől eltérő pénznemben
denominált tranzakciókat hajt végre. A Társaság számára devizakitettség a külföldi leányvállalatok
finanszírozása és külföldi akvizíciók esetében merül fel. A 2022. januári HGroup akvizíció első
vételárrészletére a Cégcsoport a megelőző hónapokban felépítette a szükséges deviza összegeket.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
18
A Társaság pénzeszközállományát az alábbi táblázat mutatja be devizákra bontva:
2021
2020
dec. 31.
dec. 31.
HUF
525 457
3 505 019
EUR
3 458 487
1 460 520
PLN
0
117
Összesen
3 983 944
4 965 656
Likviditási kockázat
A likviditási kockázat annak kockázata, hogy a Társaság nem tudja pénzügyi kötelmeit esedékességkor
teljesíteni. A Társaság likviditásmenedzselési megközelítése, hogy amennyire lehetséges, mindig
megfelelő likviditást biztosítson kötelezettségei esedékességkor történő teljesítéséhez, mind szokásos,
mind feszített körülmények között anélkül, hogy elfogadhatatlan vesztesége merülne fel vagy
kockáztatná a Társaság hírnevét. A likviditási kockázat további minimalizálása, a tranzakciós költségek
csökkentése és a hatékonyságnövelés jegyében a Társaság 2017. december 7-étől a magyarországi
operatív működéshez köthető bankszámlákat ún. cash-pool rendszerben működteti, ami automatizált
módon megvalósuló csoportfinanszírozást tesz lehetővé.
Nincsen hosszú lejáratú hitele a Társaságnak. A Duna House NKP Kötvény 2030/I. kamat és tőkefizetését
a pénzügyi kimutatások Note 16 tartalmazza.
Piaci kockázat
A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak, mint az átváltási árfolyamok, kamatlábak és a
befektetési alapokba történő befektetések árai, változása befolyásolni fogja a Társaság eredményét vagy
pénzügyi instrumentumokban lévő befektetéseinek értékét. A piaci kockázat kezelésének célja a piaci
kockázatnak való kitettségek kezelése és ellenőrzése elfogadható keretek között, a haszon
optimalizálása mellett. Mivel a Társaság holdingtársaság, a piaci kockázati kitettsége megegyezik
leányvállalatai piaci kockázati kitettségének összegével.
Ingatlanfejlesztői kockázatok
A Társaság az ingatlanfejlesztési tevékenységet jellemző, előbbiekben felsorolt finanszírozási és piaci
kockázatokon túl elsősorban az emelkedő építési költségekre fókuszál. A MyCity csoport a banki
finanszírozás bekapcsolódásáig növekvő mértékű likviditási kockázatnak van kitéve a projektcégekben
megvalósításra kerülő projektek számának növekedésével és a fejlesztési fázis előrehaladtával.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
19
58. Mérlegfordulónap utáni események
A mérlegfordulónapot követően e pénzügyi kimutatások közzétételre történő jóváhagyásáig a következő
nem módosító események történtek.
COVID-19 hatásai
Amennyiben a Cégcsoport földrajzi területein a járványügyi intézkedések nem fognak ismételten a 2020.
márciusihoz hasonló rendkívüli korlátozásokat eredményezni, úgy a Cégcsoport működésére nincs várt
negatív hatása a COVID-19 járványnak.
Orosz-Ukrán háború
Oroszország 2022. február 24-én megtámadta Ukrajnát. A Cégcsoport két olyan országban van jelen
amely Ukrajnával határos: Magyarországban és Lengyelországban. A Cégcsoportnak nincs közvetlen vagy
közvetett érdekeltsége Ukrajnában vagy Oroszországban, így a háború és az Oroszországot sújtó
szankciók nincsenek közvetlen hatással a Cégcsoport működésére.
Hgroup akvizíció
A Társaság 2021. december 10-én kötelező érvényű Befektetési Szerződést kötött a HGroup S.p.A. 70%-
os tulajdonrészének megvásárlására további jövőbeli opciós lehetőségekkel (Put/Call), amelyeknek
köszönhetően 100%-ra nőhet a Duna House részesedése az olasz cégcsoportban. A tranzakció 2022.
január 13-án sikeresen lezárult. Az olasz leányvállalatokat 2022. január 1-i kezdődátummal tervezi
konszolidálni a cégcsoport. Az akvizíció részleteit a pénzügyi kimutatások 2.4.1.19.fejezete mutatja be.
NKP kibocsátás
A Társaság 2022. január 12-én sikeres kötvénykibocsátást hajtott végre Magyar Nemzeti Bank
Növekedési Kötvényprogramja keretében, 6,0 milliárd Ft névértékben 10 éves futamidővel, 4,5%-os fix
kamatozáson (ISIN: HU0000361217). A kötvény az első 5 évben nem amortizálódik, a második 5 évben a
névérték évi 20%-át törleszti.
Osztalékjavaslat
A Társaság igazgatósága 2022. április 4-én tartott ülésén meghozott határozatok szerint
törzsrészvényekre összesen 1 100,4 millió Ft (részvényenként 32,0 Ft), osztalékelsőbbségi dolgozói
részvényekre összesen 75,3 millió Ft osztalékfizetést terjeszt a Közgyűlés elé.
Saját részvény vásárlás
A Társaság Igazgatósága a 2021. április 20-án közgyűlési hatáskörben meghozott döntése alapján 2021.
december 31 és 2022 április 4. között összesen 113 774 darab saját részvény vásárolt tőzsdei
forgalomban, valamint 132 500 darabot vásárolt meg az MRP Szervezettől a folyamatban lévő
munkavállalói részvényprogramok céljára. A Társaság saját részvény állománya 2022. április 4-én 728
445 darab volt.
DUNA HOUSE HOLDING NYRT.
2021. ÉV
ÜZLETI JELENTÉS
20
59. Vállalatirányítási nyilatkozat
A vállalatirányítási nyilatkozatunk („Felelős Társaságirányítási Jelentés”) – tekintettel annak terjedelmére
és szerkezeti tagolására – a Budapesti Értéktőzsde weboldalán
11
kerül közzétételre.
60. Felelősségvállaló nyilatkozat
A Társaság Igazgatósága e jelentését a Nemzetközi Beszámolókészítési Standardok (IFRS) szerint
összeállított, 2021. évre vonatkozó könyvvizsgált, független könyvvizsgálói jelentéssel ellátott egyedi
beszámolójának adatai alapján, a legjobb tudása szerint készítette el.
Jelen üzleti jelentés megbízható képet ad a Társaság helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről.
Budapest, 2022. április 4.
Az üzleti jelentés aláírására jogosult személyek:
Gay Dymschiz
Igazgatóság Elnöke
Doron Dymschiz
Igazgatósági tag
Máté Ferenc
Igazgatósági tag
Schilling Dániel
Igazgatósági tag
11
https://bet.hu/oldalak/ceg_adatlap/$issuer/3433