1. Informations g\u00e9n\u00e9rales
La soci\u00e9t\u00e9 ARGAN est une soci\u00e9t\u00e9 dont l'activit\u00e9 est centr\u00e9e sur la construction, l'acquisition et la location de
bases logistiques et d'entrep\u00f4ts.
La soci\u00e9t\u00e9 est plac\u00e9e sous le r\u00e9gime fiscal des soci\u00e9t\u00e9s d'investissement immobilier cot\u00e9es (SIIC) depuis le 1er
Le groupe a pris une participation \u00e0 hauteur de 49.90% au sein de la SCCV Nantour depuis le 9 septembre 2016.
Le 15 mai 2018, la SCI Avilog a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e. Le groupe d\u00e9tient 99.90% des parts sociales de cette filiale.
Le 18 f\u00e9vrier 2021, la SCI CARGAN-LOG a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e. Le groupe d\u00e9tient 60% des parts sociales de cette filiale.
Le 16 septembre 2021, la SCI NEPTUNE a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e. Le groupe d\u00e9tient 99.90% des parts sociales de cette filiale.
La soci\u00e9t\u00e9 ARGAN est cot\u00e9e sur NYSE Euronext Paris depuis le 1er juillet 2007. Elle fait partie du compartiment A.
2. Faits caract\u00e9ristiques
Sur douze mois, ARGAN a livr\u00e9 8 nouveaux sites, tous pr\u00e9-lou\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 sa politique, et sur des
localisations PRIME. Les nouvelles plateformes devenues op\u00e9rationnelles sont lou\u00e9es \u00e0 :
DSV Road pour un centre de distribution de 4 600 m2 labellis\u00e9 Autonome, livr\u00e9 en f\u00e9vrier, situ\u00e9 \u00e0
Eslettes (76), en p\u00e9riph\u00e9rie de Rouen. Dans le cadre d'un bail d'une dur\u00e9e ferme de neuf ans, cette
deuxi\u00e8me collaboration avec DSV se caract\u00e9rise par une empreinte Nette Carbone Z\u00e9ro en phase
CARREFOUR pour un site multi-temp\u00e9rature de logistique urbaine de 4 300 m2, livr\u00e9 en mai, situ\u00e9 \u00e0
Castries (34), \u00e0 proximit\u00e9 imm\u00e9diate de Montpellier, et lou\u00e9 dans le cadre d'un bail d'une dur\u00e9e ferme
U PROXIMITE (nouveau client) pour un entrep\u00f4t tri-temp\u00e9rature de 31 300 m2 labellis\u00e9 Autonome,
livr\u00e9 en juin. Localis\u00e9 \u00e0 St-Jean-sur-Veyle (01), pr\u00e8s de M\u00e2con et au voisinage de l'entrep\u00f4t livr\u00e9 \u00e0 BACK
EUROP France en 2023, il est lou\u00e9 dans le cadre d'un bail d'une dur\u00e9e ferme de 12 ans ;
DACHSER (nouveau client), pour un entrep\u00f4t labellis\u00e9 Autonome de 15 200 m2, livr\u00e9 en juin, \u00e0 Bolbec
(76), en p\u00e9riph\u00e9rie du Havre, au voisinage d'un site pr\u00e9c\u00e9demment livr\u00e9 \u00e0 DIDACTIC en 2022 ;
CARREFOUR, pour un second site, livr\u00e9 en juillet, d'une superficie de 82 000 m2 et labellis\u00e9 Autonome.
Ce nouveau site se situe \u00e0 Mondeville (14), sur le p\u00e9riph\u00e9rique de Caen, sur une ancienne friche
industrielle de PSA, avec un bail d'une dur\u00e9e ferme de 9 ans ;
4MURS (nouveau client) pour un entrep\u00f4t Autonome de 9 500 m2, livr\u00e9 en d\u00e9cembre, en p\u00e9riph\u00e9rie
de Metz et au voisinage du site lou\u00e9 \u00e0 AMAZON, exploit\u00e9 dans le cadre d'un bail d'une dur\u00e9e de 12
Un nouveau client dans le domaine de la sant\u00e9 pour un entrep\u00f4t Autonome de 18 000 m2, livr\u00e9 en
d\u00e9cembre. Ce nouveau site se trouve au sein d'une zone d'activit\u00e9 constituant le poumon \u00e9conomique
de la m\u00e9tropole de Chartres (28) et est exploit\u00e9 au travers d'un bail d'une dur\u00e9e ferme de 10 ans ;
GEODIS au terme des travaux de r\u00e9habilitation et d'extension du hub de messagerie (de 13 400 m2),
livr\u00e9e en d\u00e9cembre. Situ\u00e9 \u00e0 Brugui\u00e8res (31), pr\u00e8s de Toulouse, le site est exploit\u00e9 au travers d'un
nouveau bail sign\u00e9 pour une dur\u00e9e ferme de 12 ans.
Au total, ARGAN a ainsi engag\u00e9 pr\u00e8s de 180 M\u20ac de d\u00e9veloppements pour 170 000 m2 en 2024. Le rendement
moyen des projets livr\u00e9s s'est rapproch\u00e9 du seuil de 7 % en s'\u00e9tablissant \u00e0 6,6%.
En parall\u00e8le, ARGAN a c\u00e9d\u00e9 au deuxi\u00e8me trimestre une plateforme logistique situ\u00e9e \u00e0 Caen (14) de 18 000 m2 et
au d\u00e9but du quatri\u00e8me trimestre un datacenter situ\u00e9 \u00e0 Wissous (91) de 22 000 m2.
Enfin, Argan a r\u00e9alis\u00e9 en avril une augmentation de capital avec suppression du droit pr\u00e9f\u00e9rentiel de souscription
par voie de construction acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e d'un livre d'ordre pour un montant de 150 millions d'euros \u00e0 un prix de
74\u20ac/action, repr\u00e9sentant une cr\u00e9ation de 2 027 028 actions nouvelles.
Pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers
Les actifs et les passifs dont la maturit\u00e9 est inf\u00e9rieure \u00e0 12 mois, sont class\u00e9s au bilan en actifs et passifs courants.
Si leur \u00e9ch\u00e9ance exc\u00e8de cette dur\u00e9e, ils sont class\u00e9s en actifs ou passifs non courants.
Les charges au compte de r\u00e9sultat sont pr\u00e9sent\u00e9es selon leur nature.
Dans le tableau de flux de tr\u00e9sorerie, le flux net de tr\u00e9sorerie provenant des activit\u00e9s op\u00e9rationnelles est obtenu
suivant la m\u00e9thode indirecte, selon laquelle ce flux net est obtenu \u00e0 partir, du r\u00e9sultat net corrig\u00e9 des op\u00e9rations
non mon\u00e9taires, des \u00e9l\u00e9ments associ\u00e9s aux flux nets de tr\u00e9sorerie li\u00e9s aux activit\u00e9s d'investissement et de
financement et de la variation du besoin en fonds de roulement.
Les investissements r\u00e9alis\u00e9s par location financement sont exclus des activit\u00e9s d'investissement dans le tableau
des flux de tr\u00e9sorerie. La part des redevances correspondant au paiement des frais financiers est pr\u00e9sent\u00e9e parmi
les flux li\u00e9s aux op\u00e9rations de financement. La part de redevance correspondant au remboursement en capital
est pr\u00e9sent\u00e9e parmi les op\u00e9rations de financement.
3. Contexte de l'\u00e9laboration des \u00e9tats financiers consolid\u00e9s
Les comptes annuels consolid\u00e9s, couvrant la p\u00e9riode du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2024, ont \u00e9t\u00e9 arr\u00eat\u00e9s par le
Directoire le 13 janvier 2025.
Conform\u00e9ment au r\u00e8glement europ\u00e9en CE N\u00b0 1606/2002 du 19 juillet 2002 sur les normes internationales, les
comptes consolid\u00e9s du groupe ARGAN sont \u00e9tablis conform\u00e9ment au r\u00e9f\u00e9rentiel IFRS tel qu'adopt\u00e9 dans l'Union
europ\u00e9enne. Ce r\u00e9f\u00e9rentiel est disponible sur le site internet de la Commission Europ\u00e9enne : https://eur- Les nouvelles normes, amendements, interpr\u00e9tations adopt\u00e9es par l'Union Europ\u00e9enne et d'application
obligatoire au 1er janvier 2024 sont :
Amendements IAS 1 - Classement courant/non courant des passifs. Passifs non courants assortis de
clauses d'exigibilit\u00e9 anticip\u00e9e.
Amendements IFRS 16 - Passif de location dans le cadre d'une cession-bail.
Amendements IAS 7 et IFRS 7 \u2013 Accord de financement des fournisseurs.
Ces nouvelles normes et amendements ne sont pas applicables au Groupe.
Le Groupe n'a pas opt\u00e9 pour la mise en place des normes, amendements de normes et interpr\u00e9tations adopt\u00e9s
par l'Union Europ\u00e9enne pouvant faire l'objet d'une application anticip\u00e9e d\u00e8s le 1er janvier 2024.
Les normes, amendements de normes et interpr\u00e9tation en cours d'adoption par l'Union Europ\u00e9enne, n'ont pas
fait l'objet d'une application par anticipation.
4. Principes g\u00e9n\u00e9raux d'\u00c9valuation et de pr\u00e9paration
Les \u00e9tats financiers sont pr\u00e9sent\u00e9s en milliers d'euros.
Ils sont \u00e9tablis selon le principe du co\u00fbt historique \u00e0 l'exception des immeubles de placement et des instruments
financiers d\u00e9riv\u00e9s qui sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur.
Application de la norme IFRS 13 \u00ab \u00c9valuation de la juste valeur \u00bb
Le Groupe ARGAN applique depuis le 1er janvier 2013 la norme IFRS 13, laquelle d\u00e9finit la juste valeur comme le
prix qui serait per\u00e7u pour la vente d'un actif ou pay\u00e9 pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale
entre des intervenants du march\u00e9 \u00e0 la date d'\u00c9valuation. La norme \u00e9tablit une hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois
niveaux pour les donn\u00e9es utilis\u00e9es dans le cadre des \u00c9valuations :
Niveau 1 : Cours (non ajust\u00e9) sur un march\u00e9 actif pour des actifs / passifs identiques et disponibles \u00e0
la date d'\u00c9valuation ;
Niveau 2 : Mod\u00e8le de valorisation utilisant des donn\u00e9es d'entr\u00e9es observables directement ou
indirectement sur un march\u00e9 actif ;
Niveau 3 : Mod\u00e8le de valorisation utilisant des donn\u00e9es d'entr\u00e9es non observables sur un march\u00e9
Le niveau hi\u00e9rarchique de la juste valeur est ainsi d\u00e9termin\u00e9 par r\u00e9f\u00e9rence aux niveaux des donn\u00e9es d'entr\u00e9e
dans la technique de valorisation. En cas d'utilisation d'une technique d'\u00c9valuation bas\u00e9e sur des donn\u00e9es de
diff\u00e9rents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
6. Principes, r\u00e8gles et m\u00e9thodes comptables
6.1. M\u00e9thodes de consolidation
Les soci\u00e9t\u00e9s contr\u00f4l\u00e9es par le Groupe, c'est-\u00e0-dire celles sur lesquelles le Groupe dispose du pouvoir de diriger
les politiques financi\u00e8res et op\u00e9rationnelles afin d'en obtenir des avantages, sont consolid\u00e9es selon la m\u00e9thode
de l'int\u00e9gration globale.
La liste des soci\u00e9t\u00e9s consolid\u00e9es est donn\u00e9e en note 7 \"P\u00e9rim\u00e8tre de consolidation\".
6.2. P\u00e9riode de consolidation
Toutes les soci\u00e9t\u00e9s incluses dans le p\u00e9rim\u00e8tre \u00e9tablissent des comptes ou des situations interm\u00e9diaires \u00e0 la m\u00eame
date que celle des comptes consolid\u00e9s \u00e0 l'exception des soci\u00e9t\u00e9s SCCV Nantour et SCI AVILOG qui pr\u00e9sentent des
comptes correspondant \u00e0 ceux de l'exercice pr\u00e9c\u00e9dent celui de l'\u00e9tablissement des comptes consolid\u00e9s.
6.3. Op\u00e9rations r\u00e9ciproques
Les cr\u00e9ances, dettes, produits et charges r\u00e9sultant d'op\u00e9rations entre les soci\u00e9t\u00e9s consolid\u00e9es sont \u00e9limin\u00e9s.
6.4. Regroupements d'entreprises
Les regroupements d'entreprises sont trait\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 la norme IFRS 3. Selon cette m\u00e9thode, lors de la
premi\u00e8re consolidation d'une entit\u00e9 sur laquelle le Groupe acquiert un contr\u00f4le exclusif, les actifs acquis et les
passifs, ainsi que les passifs \u00e9ventuels sont comptabilis\u00e9s \u00e0 leur juste valeur \u00e0 la date d'acquisition.
La diff\u00e9rence \u00e9ventuelle entre le prix d'acquisition et la part d'int\u00e9r\u00eat de l'acqu\u00e9reur dans la juste valeur des actifs
et passifs acquis est inscrite dans le poste Goodwill.
6.5. Immobilisations incorporelles
Les immobilisations incorporelles acquises sont inscrites au bilan \u00e0 leur co\u00fbt d'acquisition diminu\u00e9 du cumul des
amortissements et des pertes de valeur. Elles sont essentiellement constitu\u00e9es par des licences d'utilisation de
logiciels informatiques de faible valeur unitaire.
Les emprunts initialement \u00e9mis \u00e0 taux variable exposent le Groupe au risque de flux de tr\u00e9sorerie sur taux
d'int\u00e9r\u00eat. Les emprunts initialement \u00e9mis \u00e0 taux fixe exposent le Groupe au risque de variation de juste valeur
d'un instrument li\u00e9 \u00e0 l'\u00e9volution des taux d'int\u00e9r\u00eat.
Le groupe utilise des instruments d\u00e9riv\u00e9s pour la couverture de ses dettes \u00e0 taux variable contre le risque de taux
(couverture de flux de tr\u00e9sorerie futurs) et applique la comptabilit\u00e9 de couverture lorsque les conditions de
documentation et d'efficacit\u00e9 sont remplies :
Les d\u00e9riv\u00e9s qui ne r\u00e9pondent pas aux crit\u00e8res d'\u00e9ligibilit\u00e9 de la comptabilit\u00e9 de couverture sont
enregistr\u00e9s au bilan \u00e0 leur juste valeur avec inscription des variations de juste valeur au compte de
L'efficacit\u00e9 de la couverture est d\u00e9montr\u00e9e si les variations de flux de tr\u00e9sorerie de l'\u00e9l\u00e9ment couvert
sont compens\u00e9es par les variations de l'instrument de couverture dans un intervalle compris entre
80 et 125 pour cent. Dans ce cas, la partie efficace de la variation de juste valeur de l'instrument de
couverture est enregistr\u00e9e par contrepartie des capitaux propres, la variation de juste valeur de la
partie couverte de l'\u00e9l\u00e9ment couvert n'\u00e9tant pas enregistr\u00e9e au bilan. La variation de valeur de la part
inefficace est enregistr\u00e9e imm\u00e9diatement en r\u00e9sultat de la p\u00e9riode. Les gains ou pertes accumul\u00e9s en
capitaux propres sont repris en r\u00e9sultat dans la m\u00eame rubrique que l'\u00e9l\u00e9ment couvert pendant les
m\u00eames p\u00e9riodes au cours desquelles le flux de tr\u00e9sorerie couvert affecte le r\u00e9sultat.
La juste valeur des instruments d\u00e9riv\u00e9s est \u00e9valu\u00e9e par des mod\u00e8les commun\u00e9ment admis (m\u00e9thode
d'actualisation des cash flows futurs,) et fond\u00e9e sur des donn\u00e9es de march\u00e9. Le risque de cr\u00e9dit des contreparties
dans l'\u00c9valuation de la juste valeur des instruments financiers du Groupe au 31 d\u00e9cembre 2024 n'a pas eu
Les d\u00e9riv\u00e9s sont class\u00e9s au bilan en fonction de leur date de maturit\u00e9.
6.13.3. Actifs financiers \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat
Les actifs financiers \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur par contrepartie du r\u00e9sultat sont des actifs financiers d\u00e9tenus \u00e0
des fins de transaction, c'est-\u00e0-dire acquis d\u00e8s l'origine dans le but d'\u00eatre revendus \u00e0 court terme, ou des actifs
volontairement enregistr\u00e9s dans cette cat\u00e9gorie, car g\u00e9r\u00e9s sur la base d'une valeur liquidative repr\u00e9sentative de
la juste valeur, dont l'\u00e9ch\u00e9ance \u00e0 l'origine est sup\u00e9rieure \u00e0 trois mois.
Les actifs financiers \u00e0 leur juste valeur en contrepartie du r\u00e9sultat sont pr\u00e9sent\u00e9s dans le tableau des flux de
tr\u00e9sorerie sous la rubrique \u00ab Variation du fonds de roulement \u00bb.
La juste valeur inscrite \u00e0 l'actif correspond \u00e0 la valorisation communiqu\u00e9e par les \u00e9tablissements bancaires et les
variations de juste valeur sont comptabilis\u00e9es dans le compte de r\u00e9sultat.
6.13.4. Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie
Ce poste comprend les disponibilit\u00e9s, les placements \u00e0 court terme ainsi que les autres instruments liquides et
facilement convertibles dont le risque de perte de valeur est n\u00e9gligeable et dont la maturit\u00e9 est de trois mois au
plus au moment de leur date d'acquisition. Les placements \u00e0 plus de trois mois, de m\u00eame que les comptes
bancaires bloqu\u00e9s ou nantis sont exclus de la tr\u00e9sorerie. La tr\u00e9sorerie et les \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie sont
comptabilis\u00e9s \u00e0 la juste valeur et les variations de valeur sont enregistr\u00e9es en r\u00e9sultat.
6.13.5. Actifs et passifs destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s
Un actif immobilis\u00e9, ou un groupe d'actifs et de passifs, est d\u00e9tenu en vue de la vente quand sa valeur comptable
sera recouvr\u00e9e principalement par le biais d'une vente et non d'une utilisation continue. Pour que tel soit le cas,
l'actif doit \u00eatre disponible en vue de sa vente imm\u00e9diate dans son \u00e9tat actuel et sa vente doit \u00eatre hautement
probable sous 12 mois. Le caract\u00e8re hautement probable est appr\u00e9ci\u00e9 par l'existence d'une promesse de vente
ou par un engagement ferme. Les actifs et passifs concern\u00e9s sont reclass\u00e9s dans les rubriques \u00ab Actifs destin\u00e9s \u00e0
\u00eatre c\u00e9d\u00e9s \u00bb et \u00ab Passifs li\u00e9s aux actifs d\u00e9tenus en vue de la vente \u00bb sans possibilit\u00e9 de compensation.
La juste valeur des immeubles sous promesse de vente correspond \u00e0 la valeur de vente inscrite dans la promesse.
6.27.2. Risque de contrepartie
Le portefeuille de clients de la Soci\u00e9t\u00e9 est constitu\u00e9 en grande partie par des entreprises de premier plan, dont
la situation financi\u00e8re permet de limiter a priori le risque de cr\u00e9dit.
Pr\u00e9alablement \u00e0 la signature de baux, la situation, notamment financi\u00e8re, des locataires potentiels est examin\u00e9e
et un suivi de l'\u00e9volution de son activit\u00e9 et de sa solvabilit\u00e9 financi\u00e8re est effectu\u00e9 tout au long de la dur\u00e9e du
Les baux sont assortis des garanties suivantes : d\u00e9p\u00f4t de garantie ou caution bancaire \u00e9quivalent \u00e0 3 mois de
loyers minimums qui peuvent, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00eatre renforc\u00e9es suivant le profil de risque potentiel de l'utilisateur.
Le ralentissement de l'\u00e9conomie pourrait affecter de mani\u00e8re d\u00e9favorable l'activit\u00e9 de nos locataires et
augmenter l'exposition de la Soci\u00e9t\u00e9 au risque de contrepartie.
6.27.3. Risques de liquidit\u00e9
La politique de la Soci\u00e9t\u00e9 en mati\u00e8re de risques de liquidit\u00e9 est de s'assurer que le montant des loyers est, \u00e0 tout
moment, sup\u00e9rieur aux besoins de la Soci\u00e9t\u00e9 pour couvrir ses charges d'exploitation, les charges d'int\u00e9r\u00eats et de
remboursement au titre de l'ensemble de la dette financi\u00e8re qu'elle viendrait \u00e0 contracter dans le cadre de la
mise en \u0153uvre de son programme d'investissement.
Concernant les loyers, les baux conclus sur des dur\u00e9es fermes relativement longues, la qualit\u00e9 des locataires et la
vacance nulle \u00e0 ce jour, permettent d'avoir une bonne visibilit\u00e9 sur l'encaissement des loyers et le niveau
pr\u00e9visionnel de tr\u00e9sorerie.
Concernant la dette, les financements adoss\u00e9s \u00e0 des actifs et assortis d'une obligation de respect de ratio de LTV
sur le patrimoine de la Soci\u00e9t\u00e9 (obligation de respect d'un ratio LTV nette hors droits inf\u00e9rieur \u00e0 70%
essentiellement), repr\u00e9sentent 53% de la totalit\u00e9 des financements contract\u00e9s auxquels s'ajoute l'emprunt
obligataire, \u00e9galement assorti d'un respect de ratio de LTV nette hors droits inf\u00e9rieur \u00e0 65%, qui repr\u00e9sente pour
sa part 28% de la totalit\u00e9 des financements contract\u00e9s. La LTV nette hors droits de la Soci\u00e9t\u00e9 s'\u00e9tablit \u00e0 43,1% et
la LTV secured \u00e0 32,7% au 31 d\u00e9cembre 2024, nettement inf\u00e9rieure au niveau de ses covenants. A titre
d'information, une hausse de 0,5% du taux de capitalisation du patrimoine de la soci\u00e9t\u00e9 (5,2% hors droits \u00e0 dire
d'experts au 31 d\u00e9cembre 2024) entrainerait une baisse de la valeur du patrimoine de la soci\u00e9t\u00e9 de 8,7%, soit
une hausse de la LTV nette hors droits de 43,1% \u00e0 47,2% et de la LTV secured de 32,7% \u00e0 35,8%.
Au regard de la tr\u00e9sorerie dont dispose la soci\u00e9t\u00e9 et des lignes de cr\u00e9dit confirm\u00e9es, la soci\u00e9t\u00e9 estime ne pas avoir
de difficult\u00e9s \u00e0 respecter ses \u00e9ch\u00e9ances de remboursement d'emprunt \u00e0 moins d'un an. Par ailleurs, la soci\u00e9t\u00e9
estime \u00eatre en mesure de financer ses op\u00e9rations de d\u00e9veloppement par acc\u00e8s \u00e0 des financements moyen / long
terme aupr\u00e8s des \u00e9tablissements financiers.
La politique de la soci\u00e9t\u00e9 est de privil\u00e9gier un endettement \u00e0 taux fixe. Pour son endettement \u00e0 taux variable, la
soci\u00e9t\u00e9 limite la sensibilit\u00e9 des charges financi\u00e8res \u00e0 l'\u00e9volution des taux d'int\u00e9r\u00eats par la mise en place
d'instruments de couverture (Swap taux fixe contre taux variable, CAP et Tunnel). Dans ce contexte, le risque de
taux est ma\u00eetris\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 et son exposition r\u00e9siduelle en taux variable est faible. Comme d\u00e9taill\u00e9 en note
12, la part de son endettement non couvert \u00e0 taux variable s'\u00e9tablit \u00e0 environ 2%.
6.27.5. Risque de march\u00e9 actions
La Soci\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenant un certain nombre de ses propres actions en autocontr\u00f4le est sensible \u00e0 la variation du cours
de bourse de son propre titre qui impacte le montant de ses capitaux propres. Ce risque n'est pas significatif,
compte tenu du faible nombre d'actions propres d\u00e9tenues (cf. note 19.3).
6.27.6. Risque li\u00e9 \u00e0 l'\u00c9valuation du patrimoine
La soci\u00e9t\u00e9 a retenu l'option de comptabiliser les immeubles de placement selon la m\u00e9thode de la juste valeur.
Cette juste valeur correspond \u00e0 la valeur de march\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e \u00e0 dire d'expert, la soci\u00e9t\u00e9 ayant recours \u00e0 un
expert ind\u00e9pendant pour l'\u00c9valuation de son patrimoine. Le compte de r\u00e9sultat de la Soci\u00e9t\u00e9 peut ainsi \u00eatre
impact\u00e9 par une variation n\u00e9gative de juste valeur de ses immeubles, li\u00e9e \u00e0 une baisse des valeurs v\u00e9nales.
D'autre part, l'\u00e9volution \u00e0 la baisse des valeurs v\u00e9nales peut avoir un impact sur les obligations de respect de ratio
ou covenant envers certains \u00e9tablissements financiers dans le cadre de contrats pr\u00eats.
Apr\u00e8s une ann\u00e9e 2023 marqu\u00e9e par des turbulences macro-\u00e9conomiques et financi\u00e8res, 2024 voit une relative
stabilisation de l'environnement de taux ce qui redonne une certaine visibilit\u00e9 aux investisseurs et stimule la
reprise de leur activit\u00e9. Les taux de rendement n'ont \u00e9volu\u00e9 que tr\u00e8s l\u00e9g\u00e8rement \u00e0 la hausse en 2024 et semblent
avoir trouv\u00e9 leur point d'\u00e9quilibre, avec une augmentation des loyers qui compensent l'impact de cette
augmentation des taux de rendement des valeurs v\u00e9nales. La classe d'actifs logistiques affiche une part de march\u00e9
record de 40% du montant global investi en immobilier d'entreprises en 2024.
6.27.7. Risque li\u00e9 au maintien du R\u00e9gime SIIC
Ces risques sont li\u00e9s aux contraintes r\u00e9sultant du r\u00e9gime fiscal applicable aux soci\u00e9t\u00e9s d'investissements
immobiliers cot\u00e9es, \u00e0 un \u00e9ventuel changement des modalit\u00e9s de ce statut ou encore \u00e0 la perte du b\u00e9n\u00e9fice de ce
statut. La Soci\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficie du r\u00e9gime fiscal des SIIC et, \u00e0 ce titre, est exon\u00e9r\u00e9e d'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. Le b\u00e9n\u00e9fice
de ce r\u00e9gime fiscal est conditionn\u00e9 notamment par le respect de l'obligation de redistribuer une part importante
des b\u00e9n\u00e9fices et par le respect de conditions touchant \u00e0 l'actionnariat de la Soci\u00e9t\u00e9. Il pourrait \u00eatre remis en cause
ou se traduire par des cons\u00e9quences financi\u00e8res pour la Soci\u00e9t\u00e9 en cas de non-respect de ces conditions. Par
ailleurs, l'obligation de conserver pendant 5 ans les actifs acquis ayant permis de placer les op\u00e9rations d'apports
ou de cessions par des soci\u00e9t\u00e9s industrielles ou commerciales sous le r\u00e9gime de l'article 210 E du Code g\u00e9n\u00e9ral
des imp\u00f4ts pourrait repr\u00e9senter une contrainte, mais la Soci\u00e9t\u00e9 pr\u00e9cise que ses deux actifs ayant b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de ce
r\u00e9gime ont \u00e9t\u00e9 acquis il y a plus de cinq ans. Enfin, la perte du b\u00e9n\u00e9fice du r\u00e9gime fiscal des SIIC et de l'\u00e9conomie
d'imp\u00f4t correspondante ou d'\u00e9ventuelles modifications substantielles des dispositions applicables aux SIIC serait
susceptible d'affecter l'activit\u00e9, les r\u00e9sultats et la situation financi\u00e8re de la Soci\u00e9t\u00e9.
Effets des changements li\u00e9s au climat
ARGAN a profond\u00e9ment remani\u00e9 sa strat\u00e9gie ESG en 2023. Celle-ci a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e en octobre 2023 et a int\u00e9gr\u00e9,
pour la premi\u00e8re fois, un bilan carbone et une trajectoire de baisse des \u00e9missions pour les 3 scopes. Une mise \u00e0
jour du bilan carbone au titre de l'exercice 2023 a ensuite \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e dans le cadre du rapport ESG 2024, au mois
de juin 2024. Cette strat\u00e9gie va s'enrichir, d'ici 2026, date \u00e0 laquelle ARGAN sera officiellement soumise \u00e0 la CSRD.
S'agissant du Scope 3, directement li\u00e9 au patrimoine locatif d'ARGAN, un premier objectif de d\u00e9carbonation a \u00e9t\u00e9
publi\u00e9 pour les \u00e9missions li\u00e9es aux consommations \u00e9nerg\u00e9tiques de ses b\u00e2timents : - 50 % d'ici 2030.
En 2024, ARGAN a engag\u00e9 un travail de concertation avec les entreprises qui construisent ses entrep\u00f4ts par le
biais de Contrats de Promotion Immobili\u00e8re afin, non seulement, d'afficher un objectif de baisse des \u00e9missions
li\u00e9es \u00e0 la construction et \u00e0 la fin de vie de ses b\u00e2timents, mais \u00e9galement d'\u00e9voquer les impacts li\u00e9s au
changement climatique. Cette concertation a abouti \u00e0 d\u00e9terminer un objectif de baisse des \u00e9missions li\u00e9s \u00e0 la
construction de -30% en 2030 par rapport \u00e0 l'ann\u00e9e de r\u00e9f\u00e9rence (2022). Argan a \u00e9galement publi\u00e9 sa strat\u00e9gie
biodiversit\u00e9 int\u00e9grant ses objectifs 2025-2030 sur la base de 8 indicateurs. Sur les trois derni\u00e8res ann\u00e9es, les seuls
sinistres d'importance d\u00e9clar\u00e9s sont li\u00e9s \u00e0 la gr\u00eale (d\u00e9gradation des toitures et des complexes d'\u00e9tanch\u00e9it\u00e9)
int\u00e9gralement pris en charge par la \u00ab Tous Risques Sauf \u00bb. A ce stade, aucun immeuble n'a subi de d\u00e9sordre
directement li\u00e9 au changement climatique.
Rappelons que les actifs immobiliers d'ARGAN sont tous situ\u00e9s en France m\u00e9tropolitaine et aucun en zone de
montagne ou proche d'un littoral.
Rappelons \u00e9galement qu'ARGAN respecte les prescriptions renforc\u00e9es issues des diff\u00e9rentes r\u00e8glementations
d'urbanisme, ainsi que celles issues des \u00e9tudes environnementales.
Enfin, Argan engagera en 2025, une \u00e9tude sur les risques li\u00e9s au changement climatique afin de s'assurer de la
r\u00e9silience de son patrimoine pour les ann\u00e9es \u00e0 venir.
Ainsi, au 31 d\u00e9cembre 2024, la prise en compte des effets li\u00e9s au changement du climat n'a pas eu d'impact
significatif sur les jugements et principales estimations n\u00e9cessaires \u00e0 l'\u00e9tablissement des \u00e9tats financiers du
3. Contexte de l'\u00e9laboration des \u00e9tats financiers consolid\u00e9s
Les comptes annuels consolid\u00e9s, couvrant la p\u00e9riode du 1er janvier au 31 d\u00e9cembre 2024, ont \u00e9t\u00e9 arr\u00eat\u00e9s par le
Directoire le 13 janvier 2025.
Conform\u00e9ment au r\u00e8glement europ\u00e9en CE N\u00b0 1606/2002 du 19 juillet 2002 sur les normes internationales, les
comptes consolid\u00e9s du groupe ARGAN sont \u00e9tablis conform\u00e9ment au r\u00e9f\u00e9rentiel IFRS tel qu'adopt\u00e9 dans l'Union
europ\u00e9enne. Ce r\u00e9f\u00e9rentiel est disponible sur le site internet de la Commission Europ\u00e9enne : https://eur- Les nouvelles normes, amendements, interpr\u00e9tations adopt\u00e9es par l'Union Europ\u00e9enne et d'application
obligatoire au 1er janvier 2024 sont :
Amendements IAS 1 - Classement courant/non courant des passifs. Passifs non courants assortis de
clauses d'exigibilit\u00e9 anticip\u00e9e.
Amendements IFRS 16 - Passif de location dans le cadre d'une cession-bail.
Amendements IAS 7 et IFRS 7 \u2013 Accord de financement des fournisseurs.
Ces nouvelles normes et amendements ne sont pas applicables au Groupe.
Le Groupe n'a pas opt\u00e9 pour la mise en place des normes, amendements de normes et interpr\u00e9tations adopt\u00e9s
par l'Union Europ\u00e9enne pouvant faire l'objet d'une application anticip\u00e9e d\u00e8s le 1er janvier 2024.
Les normes, amendements de normes et interpr\u00e9tation en cours d'adoption par l'Union Europ\u00e9enne, n'ont pas
fait l'objet d'une application par anticipation.
5. Recours \u00e0 des estimations
L'\u00e9tablissement des comptes consolid\u00e9s, conform\u00e9ment aux principes \u00e9tablis par les IFRS, implique que la
Direction proc\u00e8de \u00e0 un certain nombre d'estimations et retienne certaines hypoth\u00e8ses qui ont une incidence sur
les montants port\u00e9s \u00e0 l'actif et au passif, et sur les montants port\u00e9s aux comptes de produits et de charges au
cours de l'exercice. Ces estimations sont bas\u00e9es sur l'hypoth\u00e8se de la continuit\u00e9 d'exploitation et sont \u00e9tablies en
fonction des informations disponibles lors de leur \u00e9tablissement.
Les principales estimations faites par la direction lors de l'\u00e9tablissement des \u00e9tats financiers portent notamment
les hypoth\u00e8ses retenues pour la valorisation des immeubles de placement ;
les d\u00e9pr\u00e9ciations d'actifs et les provisions ;
l'\u00e9ch\u00e9ancier courant et non courant de certaines lignes de cr\u00e9dit en cours de tirage ;
l'analyse des contrats de location et les charges locatives, taxes et assurances lorsque leur montant
n'est pas d\u00e9finitivement connu \u00e0 la cl\u00f4ture.
La Direction revoit r\u00e9guli\u00e8rement ses estimations et appr\u00e9ciations afin de prendre en compte l'exp\u00e9rience pass\u00e9e
et d'int\u00e9grer les facteurs jug\u00e9s pertinents au regard des conditions \u00e9conomiques. Toutefois, les hypoth\u00e8ses ayant
par nature un caract\u00e8re incertain, les r\u00e9alisations pourront s'\u00e9carter des estimations.
11. Immeubles de placement
Augmentation Diminutions (1)
(1) Correspond aux projets de d\u00e9veloppement abandonn\u00e9s sur l'exercice.
(2) Correspond \u00e0 l'\u00e9talement des franchises de loyer.
(3) Correspond aux en-cours N-1 mis en service sur l'exercice et les virements poste \u00e0 poste.
Les immeubles en construction ou en cours de d\u00e9veloppement sont comptabilis\u00e9s \u00e0 la juste valeur lorsque celle-
ci peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9e de fa\u00e7on fiable. Pour le cas o\u00f9 la juste valeur ne peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e de mani\u00e8re fiable,
l'immeuble est comptabilis\u00e9 \u00e0 sa derni\u00e8re valeur connue, augment\u00e9e des co\u00fbts \u00e9ventuellement immobilis\u00e9s sur
la p\u00e9riode. Lors de chaque arr\u00eat\u00e9, un test d'impairment permet d'attester que la valeur comptabilis\u00e9e n'exc\u00e8de
pas la valeur recouvrable de l'immeuble.
Au 31 d\u00e9cembre 2024, le solde des immobilisations en cours est principalement compos\u00e9 de terrains d'assiette
et d'immeubles dont les livraisons sont pr\u00e9vues pour le premier semestre 2025.
Le poste \"immeubles de placement\" \u00e0 l'actif du bilan est constitu\u00e9 des immeubles de placement et des droits
d'utilisation IFRS 16 portant sur les immeubles de placement.
Augmentation Diminution variations
(1) Pour les immeubles de placement en propri\u00e9t\u00e9 et en location financement, le montant indiqu\u00e9 correspond \u00e0 l'\u00e9talement des
Correspond aux en-cours N-1 mis en service sur l'exercice et au reclassement de la juste valeur au 1er janvier 2024 des
immeubles ayant fait l'objet d'une lev\u00e9e d'option anticip\u00e9e pour 81 071 K\u20ac.
Le taux de rendement moyen issu de la valorisation du patrimoine de la soci\u00e9t\u00e9 par un expert ind\u00e9pendant est
en hausse et passe de 5,10% hors droits au 31 d\u00e9cembre 2023 \u00e0 5,2% hors droits au 31 d\u00e9cembre 2024 (soit 4.9%
La sensibilit\u00e9 \u00e0 la variation de ce taux de capitalisation moyen hors droits sur la valeur v\u00e9nale du patrimoine est
Une hausse de 0,5% du taux g\u00e9n\u00e8re une baisse de la valeur v\u00e9nale du patrimoine de 8,7% ;
Une baisse de 0,5% du taux g\u00e9n\u00e8re une augmentation de la valeur v\u00e9nale du patrimoine de 10,6%.
Hi\u00e9rarchie des justes valeurs
Juste valeur au 31.12.2024
Juste valeur au 31.12.2023
Immeubles \u00e0 usage d'entrep\u00f4ts
Immeubles \u00e0 usage de bureaux
R\u00e9capitulatif des immeubles de placement et des immobilisations en cours
Valeur \u00e0 l'ouverture (dont en-cours)
Variation de juste valeur des immeubles de placement en r\u00e9sultat
Variation de juste valeur des immobilisations en-cours en r\u00e9sultat
Acquisitions d'immeubles immeubles de placement
Travaux et constructions immeubles de placement
Travaux et constructions des immobilisations en-cours
Etalement des franchises de loyer
Immeubles destin\u00e9s \u00e0 la vente
Cessions des immobilisations en-cours
Nouveaux contrats li\u00e9s \u00e0 des Droits d'utilisation IFRS 16
Indexation annuelle des droits d'utilisation IFRS 16
Autres variations sur les droits d'utilisation IFRS 16
Variation de juste valeur des droits d'utilisation IFRS 16
Valeur \u00e0 la cl\u00f4ture
Dont immobilisations en-cours
Dont Immeubles de placement
Les diff\u00e9rentes hypoth\u00e8ses retenues pour l'\u00c9valuation des justes valeurs par l'expert ind\u00e9pendant sont les
flux non s\u00e9curis\u00e9s
180 \u20ac / 62 \u20ac / 31 \u20ac
137\u20ac / 64 \u20ac / 38\u20ac
113 \u20ac/ 50 \u20ac / 32 \u20ac
104\u20ac / 55\u20ac / 40\u20ac
59 \u20ac / 49 \u20ac / 31 \u20ac
74 \u20ac / 52 \u20ac / 42 \u20ac
97 \u20ac / 46 \u20ac/ 27 \u20ac
82 \u20ac / 49 \u20ac / 40 \u20ac
105 \u20ac / 57 \u20ac / 38 \u20ac
98 \u20ac / 54 \u20ac / 40 \u20ac
104 \u20ac / 46 \u20ac / 33 \u20ac
98 \u20ac / 54 \u20ac / 44 \u20ac
99 \u20ac / 56 \u20ac / 36 \u20ac
105\u20ac / 62\u20ac / 38\u20ac
L'ensemble des 102 actifs composants le patrimoine d'ARGAN et de ses filiales CARGAN LOG et NEPTUNE a \u00e9t\u00e9
pris en compte dans cette pr\u00e9sentation synth\u00e9tique.
Il s'agit d'entrep\u00f4ts logistiques standards mais aussi d'actifs sp\u00e9cifiques comme des entrep\u00f4ts froids, des
messageries standards et froides, des actifs non d\u00e9tenus en pleine propri\u00e9t\u00e9 mais construits sur des Autorisations
d'Occupation Temporaires ou encore une serre biologique.
Une analyse de sensibilit\u00e9 de la valeur du patrimoine a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e selon diff\u00e9rents crit\u00e8res :
Une hausse (baisse) du taux de rendement \u00e0 la sortie de +0,5% (-0,5%) a un impact \u00e0 la baisse de
179,9M\u20ac, soit -4,60% (\u00e0 la hausse de 217,2M\u20ac, soit +5,55%) sur la valeur totale du patrimoine ;
Une hausse (baisse) du taux d'actualisation des flux s\u00e9curis\u00e9s et non s\u00e9curis\u00e9s +0,5% (-0,5%) a un
impact \u00e0 la baisse de -140,7M\u20ac, soit -3,59% (\u00e0 la hausse de 148,7M\u20ac, soit +3,80%) sur la valeur totale
Une hausse (baisse) de la valeur locative march\u00e9 (VLM) de +5% (-5%) a un impact \u00e0 la hausse de
73,6M\u20ac, soit +1,88% (\u00e0 la baisse de -72,0 M\u20ac, soit -1,84%) sur la valeur totale du patrimoine.
Autres produits et charges op\u00e9rationnels et r\u00e9sultat de cession des immeubles
11.5.1. Autres produits et charges op\u00e9rationnels :
op\u00e9rationnels op\u00e9rationnels
Autres produits op\u00e9rationnels
Autres charges op\u00e9rationnelles
Total des autres produits et charges op\u00e9rationnels
11.5.2. R\u00e9sultat de cession des immeubles :
Prix de cession des immeubles vendus
Prix de cession des immobilisations en-cours
Juste valeur \u00e0 l'ouverture des immeubles vendus
Juste valeur \u00e0 l'ouverture des immobilisations en-cours vendus
Frais de cession et investissements
Ajustements de prix sur cessions ant\u00e9rieures
Plus et moins-values de cessions des autres immobilisations
Total des r\u00e9sultats de cession
Loyers minimaux \u00e0 recevoir
Loyers minimaux \u00e0 recevoir
Ce tableau refl\u00e8te les engagements locatifs re\u00e7us de la part des locataires sous forme de p\u00e9riodes fermes de 3, 6,
6.6. Immeubles de placement (IAS 40)
Les biens immobiliers d\u00e9tenus directement ou dans le cadre de contrat de location financement pour en retirer
des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, sont class\u00e9s en \u00ab Immeubles de placement \u00bb au bilan.
Le patrimoine immobilier est exclusivement constitu\u00e9 d'immeubles en construction et d'immeubles lou\u00e9s en
location simple r\u00e9pondant \u00e0 la d\u00e9finition des immeubles de placement.
ARGAN a opt\u00e9 pour la valorisation de ses immeubles de placement \u00e0 la juste valeur telle que d\u00e9finie par la norme
IFRS 13 (voir note 4). Ces immeubles ne font par cons\u00e9quent l'objet ni d'amortissements, ni de d\u00e9pr\u00e9ciations.
Les immeubles en construction ou en cours de d\u00e9veloppement sont comptabilis\u00e9s \u00e0 la juste valeur lorsque celle-
ci peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9e de fa\u00e7on fiable. La soci\u00e9t\u00e9 consid\u00e8re que la juste valeur peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9e de fa\u00e7on fiable d\u00e8s
lors qu'il n'y a plus d'incertitudes majeures sur le prix de revient des constructions. Dans la majorit\u00e9 des cas, le
groupe consid\u00e8re qu'il est en mesure de d\u00e9terminer de fa\u00e7on fiable le prix de revient de l'immeuble quand le
taux d'avancement des constructions est sup\u00e9rieur \u00e0 50%. Pour le cas o\u00f9 la juste valeur ne pourrait \u00eatre
d\u00e9termin\u00e9e de mani\u00e8re fiable, l'immeuble est comptabilis\u00e9 \u00e0 sa derni\u00e8re valeur connue augment\u00e9e des co\u00fbts
\u00e9ventuellement immobilis\u00e9s sur la p\u00e9riode.
La juste valeur est retenue sur la base d'\u00c9valuations r\u00e9alis\u00e9es par un expert ind\u00e9pendant et reconnu. Les
expertises r\u00e9pondent aux normes professionnelles nationales du rapport COB / AMF de f\u00e9vrier 2000 (Barthes de
Ruyter) et de la charte d'expertise en \u00c9valuation immobili\u00e8re \u00e9labor\u00e9e sous l'\u00e9gide de l'I.F.E.I Les expertises
r\u00e9pondent \u00e9galement aux normes professionnelles Europ\u00e9ennes TEGOVA. L'\u00c9valuation du portefeuille a \u00e9t\u00e9 faite
notamment en accord avec la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobili\u00e8re. Cette \u00c9valuation est r\u00e9alis\u00e9e par
l'expert ind\u00e9pendant sur une base semestrielle.
Pour d\u00e9terminer la juste valeur des immeubles du patrimoine du groupe dans le cadre des hypoth\u00e8ses retenues,
le groupe privil\u00e9gie la m\u00e9thode des discounted cash flow.
A titre de recoupement, il est \u00e9galement appliqu\u00e9 la m\u00e9thode de capitalisation des revenus.
Les valeurs sont retenues hors droits et hors frais. L'\u00e9cart entre les justes valeurs d'une p\u00e9riode \u00e0 l'autre est
enregistr\u00e9 en r\u00e9sultat.
La variation de juste valeur de chaque immeuble inscrite au compte de r\u00e9sultat est d\u00e9termin\u00e9e comme suit :
Valeur de march\u00e9 n \u2013 (valeur de march\u00e9 n-1 + montant des travaux et d\u00e9penses capitalis\u00e9s de l'exercice n).
Les d\u00e9penses capitalis\u00e9es correspondent aux prix, droits de mutation et frais d'acquisition des immeubles.
Le r\u00e9sultat de cession d'un immeuble de placement est la diff\u00e9rence entre :
le prix net vendeur encaiss\u00e9 sous d\u00e9duction des frais aff\u00e9rents et des garanties locatives octroy\u00e9es ;
et, la derni\u00e8re juste valeur enregistr\u00e9e au bilan de cl\u00f4ture de l'exercice pr\u00e9c\u00e9dent.
L'\u00c9valuation de la juste valeur doit tenir compte de l'utilisation optimale de l'actif (\u00ab highest and best use \u00bb). Le
Groupe ARGAN n'a pas identifi\u00e9 d'utilisation optimale d'un actif diff\u00e9rente de l'utilisation actuelle. De ce fait, la
mise en \u0153uvre d'IFRS 13 n'a pas conduit \u00e0 modifier les hypoth\u00e8ses retenues pour la valorisation du patrimoine.
L'\u00c9valuation \u00e0 la juste valeur des immeubles de placement implique le recours \u00e0 diff\u00e9rentes m\u00e9thodes de
valorisation utilisant des param\u00e8tres non observables ou observables, mais ayant fait l'objet de certains
ajustements. De ce fait, le patrimoine du groupe est r\u00e9put\u00e9 relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de
la hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e9dict\u00e9es par la norme IFRS 13, nonobstant la prise en compte de certaines donn\u00e9es
observables de niveau 2, tel que d\u00e9taill\u00e9 ci-apr\u00e8s.
6.7. Contrats de location-financement portant sur les immeubles de placement
Les locations d'immobilisations corporelles en vertu desquelles la quasi-totalit\u00e9 des risques et avantages
inh\u00e9rents \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 revient au Groupe sont class\u00e9es en tant que contrats de location-financement. La juste
valeur des immeubles faisant l'objet d'un contrat de location-financement est inscrite \u00e0 l'actif. La dette en capital
envers le cr\u00e9dit-bailleur est enregistr\u00e9e en passifs courants et non courants.
\u00c0 la cl\u00f4ture, les immeubles concern\u00e9s sont comptabilis\u00e9s selon la m\u00e9thode de la juste valeur (cf. \u00a7 6.6).
Chaque paiement au titre des contrats de location est ventil\u00e9 entre la charge financi\u00e8re et l'amortissement du
6.8. Contrats de location-simple portant sur les immeubles de placement
Les contrats de location sont comptabilis\u00e9s au bilan d\u00e8s l'origine du contrat de location pour la valeur actualis\u00e9e
En application de la norme IFRS 16, lorsqu'un bien immobilier ou mobilier est d\u00e9tenu dans le cadre d'un contrat
de location, le preneur doit comptabiliser un actif au titre du droit d'utilisation et un passif locatif, au co\u00fbt amorti.
Les actifs comptabilis\u00e9s au titre des droits d'utilisation sont inclus dans les postes o\u00f9 les actifs sous-jacents
correspondants seraient pr\u00e9sent\u00e9s s'ils lui appartenaient. Le preneur amortit le droit d'utilisation lin\u00e9airement
sur la dur\u00e9e du contrat, sauf pour les droits relatifs \u00e0 des immeubles de placement qui sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste
Le Groupe a retenu la m\u00e9thode r\u00e9trospective simplifi\u00e9e en appliquant les mesures simplificatrices pr\u00e9vues par la
norme et a fait le choix d'exclure les co\u00fbts directs initiaux dans la d\u00e9termination du droit d'utilisation.
Au 31 d\u00e9cembre 2024, les contrats de location chez ARGAN concernent uniquement des baux relatifs \u00e0 des
terrains en amodiation (a\u00e9roports, ports,...). Ceux-ci sont donc \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la juste valeur et l'\u00e9cart entre les justes
valeurs d'une p\u00e9riode \u00e0 l'autre est enregistr\u00e9 en r\u00e9sultat.
Le Groupe proc\u00e8de \u00e0 l'exclusion des contrats suivants (absence de contrat r\u00e9pondant \u00e0 ces crit\u00e8res \u00e0 la date de
cl\u00f4ture des comptes) :
Les baux tacites ou \u00e0 moins d'un an ; et
Les contrats portant sur des actifs d'une valeur inf\u00e9rieure \u00e0 5 000 euros.
Le taux d'actualisation utilis\u00e9 est bas\u00e9 sur la base du taux moyen d'endettement du groupe au 1er janvier 2019,
adapt\u00e9 pour tenir compte de la dur\u00e9e moyenne de l'ensemble des contrats concern\u00e9s soit 40 ans \u00e0 la date de
premi\u00e8re comptabilisation. Le taux d'actualisation pour \u00e9valuer la dette de loyer est de 2.241% pour tous les
contrats en cours au 1er janvier 2019. Pour les contrats souscrits en 2023, le taux est de 3%.
Le groupe n'a pas identifi\u00e9 de sortie de tr\u00e9sorerie future non prise en compte dans l'\u00c9valuation des obligations
locatives (loyers variables, options de prolongation, garanties de valeur r\u00e9siduelle,...).
6.11.2. D\u00e9pr\u00e9ciation des immobilisations
Les immobilisations incorporelles \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9finie sont soumises \u00e0 un test de d\u00e9pr\u00e9ciation lors de chaque cl\u00f4ture
annuelle ou semestrielle et chaque fois qu'il existe un indice quelconque montrant qu'une diminution de valeur
a pu se produire. Les autres immobilisations incorporelles et les immobilisations corporelles font \u00e9galement
l'objet d'un tel test chaque fois qu'un indice de perte de valeur existe.
La perte de valeur est la diff\u00e9rence entre la valeur nette comptable et la valeur recouvrable de l'actif, celle-ci \u00e9tant
sa valeur d'utilit\u00e9 ou sa valeur de vente, sous d\u00e9duction des co\u00fbts de cession, si cette derni\u00e8re est sup\u00e9rieure \u00e0
la valeur d'utilit\u00e9.
Les immeubles de placement ne font l'objet d'aucune d\u00e9pr\u00e9ciation du fait qu'ils sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur juste valeur.
Cr\u00e9ances clients et autres d\u00e9biteurs
Les cr\u00e9ances clients sont initialement comptabilis\u00e9es \u00e0 leur juste valeur puis, lorsque l'impact est significatif,
ult\u00e9rieurement \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt amorti \u00e0 l'aide de la m\u00e9thode du taux d'int\u00e9r\u00eat Effectif, d\u00e9duction faite des
provisions pour d\u00e9pr\u00e9ciation. Le mod\u00e8le de d\u00e9pr\u00e9ciation exige de comptabiliser les pertes de cr\u00e9dit attendues
(Expected Credit Losses ou \"ECL\") sur les cr\u00e9ances r\u00e9sultant de contrats de location et cr\u00e9ances commerciales.
Cette approche vise \u00e0 anticiper au plus t\u00f4t la comptabilisation des pertes attendues tandis que le mod\u00e8le de
provisionnement ant\u00e9rieur \u00e0 IFRS 9, \u00e9tait conditionn\u00e9 par la constatation d'un \u00e9v\u00e8nement objectif de perte
av\u00e9r\u00e9e. Le montant de la d\u00e9pr\u00e9ciation repr\u00e9sente la diff\u00e9rence entre la valeur comptable de l'actif et la valeur des
flux de tr\u00e9sorerie futurs estim\u00e9s, actualis\u00e9e au taux d'int\u00e9r\u00eat Effectif initial. La valeur comptable de l'actif est
diminu\u00e9e via un compte de d\u00e9pr\u00e9ciation et le montant de la perte est comptabilis\u00e9 au compte de r\u00e9sultat.
Lorsqu'une cr\u00e9ance est irr\u00e9couvrable, elle est d\u00e9comptabilis\u00e9e en contrepartie de la reprise de la d\u00e9pr\u00e9ciation
des cr\u00e9ances. Les recouvrements de cr\u00e9ances pr\u00e9c\u00e9demment d\u00e9comptabilis\u00e9es sont cr\u00e9dit\u00e9s dans le compte de
6.11.1. D\u00e9pr\u00e9ciation des goodwills
Une UGT unique est reconnue au sein du groupe.
L'Unit\u00e9 G\u00e9n\u00e9ratrice de Tr\u00e9sorerie unique \u00e0 laquelle a \u00e9t\u00e9 affect\u00e9 le goodwill est soumise \u00e0 un test de d\u00e9pr\u00e9ciation
annuellement, ou plus fr\u00e9quemment s'il y a une indication que l'unit\u00e9 pourrait avoir subi une perte de valeur.
La valeur au bilan des goodwill est compar\u00e9e \u00e0 la valeur recouvrable qui correspond \u00e0 la valeur la plus \u00e9lev\u00e9e
entre la valeur d'utilit\u00e9 et la juste valeur (diminu\u00e9e des co\u00fbts de cession). Afin de d\u00e9terminer leur valeur
recouvrable, les actifs immobilis\u00e9s auxquels il n'est pas possible de rattacher directement des flux de tr\u00e9sorerie
ind\u00e9pendants sont regroup\u00e9s au sein de l'Unit\u00e9 G\u00e9n\u00e9ratrice de Tr\u00e9sorerie (UGT).
La valeur d'utilit\u00e9 de l'UGT est d\u00e9termin\u00e9e par la m\u00e9thode des flux de tr\u00e9sorerie futurs actualis\u00e9s (DCF) sur cinq
La valeur recouvrable ainsi d\u00e9termin\u00e9e de l'UGT est ensuite compar\u00e9e \u00e0 la valeur contributive au bilan consolid\u00e9
des actifs test\u00e9s (y compris le goodwill). Une perte de valeur est comptabilis\u00e9e, le cas \u00e9ch\u00e9ant, si cette valeur au
bilan est sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur recouvrable de l'UGT et est imput\u00e9e en priorit\u00e9 aux goodwill et est par la suite
imput\u00e9e aux autres actifs de l'unit\u00e9 au prorata de la valeur comptable de chacun des actifs compris dans l'unit\u00e9.
La perte de valeur est d'abord port\u00e9e en r\u00e9duction de la valeur comptable de tout goodwill affect\u00e9 \u00e0 l'unit\u00e9.
Cette perte de valeur est comptabilis\u00e9e en r\u00e9sultat op\u00e9rationnel. Une perte de valeur comptabilis\u00e9e pour un
goodwill n'est pas reprise dans une p\u00e9riode ult\u00e9rieure. Un test de d\u00e9pr\u00e9ciation est effectu\u00e9 annuellement.
Au 31 d\u00e9cembre 2024, le test de d\u00e9pr\u00e9ciation a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 notamment sur la base des hypoth\u00e8ses suivantes :
WACC de 5.58%, taux de croissance \u00e0 l'infini de 2%.
Aucune d\u00e9pr\u00e9ciation n'est n\u00e9cessaire sur cette base.
Des tests de sensibilit\u00e9 ont \u00e9galement \u00e9t\u00e9 op\u00e9r\u00e9s : une hausse de 100 points de base du taux WACC et une
diminution de 50 points de base du taux de croissance ne conduirait pas \u00e0 une d\u00e9pr\u00e9ciation du goodwill.
Cr\u00e9ances clients et autres d\u00e9biteurs
Les cr\u00e9ances clients sont initialement comptabilis\u00e9es \u00e0 leur juste valeur puis, lorsque l'impact est significatif,
ult\u00e9rieurement \u00e9valu\u00e9es \u00e0 leur co\u00fbt amorti \u00e0 l'aide de la m\u00e9thode du taux d'int\u00e9r\u00eat Effectif, d\u00e9duction faite des
provisions pour d\u00e9pr\u00e9ciation. Le mod\u00e8le de d\u00e9pr\u00e9ciation exige de comptabiliser les pertes de cr\u00e9dit attendues
(Expected Credit Losses ou \"ECL\") sur les cr\u00e9ances r\u00e9sultant de contrats de location et cr\u00e9ances commerciales.
Cette approche vise \u00e0 anticiper au plus t\u00f4t la comptabilisation des pertes attendues tandis que le mod\u00e8le de
provisionnement ant\u00e9rieur \u00e0 IFRS 9, \u00e9tait conditionn\u00e9 par la constatation d'un \u00e9v\u00e8nement objectif de perte
av\u00e9r\u00e9e. Le montant de la d\u00e9pr\u00e9ciation repr\u00e9sente la diff\u00e9rence entre la valeur comptable de l'actif et la valeur des
flux de tr\u00e9sorerie futurs estim\u00e9s, actualis\u00e9e au taux d'int\u00e9r\u00eat Effectif initial. La valeur comptable de l'actif est
diminu\u00e9e via un compte de d\u00e9pr\u00e9ciation et le montant de la perte est comptabilis\u00e9 au compte de r\u00e9sultat.
Lorsqu'une cr\u00e9ance est irr\u00e9couvrable, elle est d\u00e9comptabilis\u00e9e en contrepartie de la reprise de la d\u00e9pr\u00e9ciation
des cr\u00e9ances. Les recouvrements de cr\u00e9ances pr\u00e9c\u00e9demment d\u00e9comptabilis\u00e9es sont cr\u00e9dit\u00e9s dans le compte de
Les actifs financiers comprennent les pr\u00eats et les cr\u00e9ances, les instruments d\u00e9riv\u00e9s actifs, les actifs \u00e0 la juste valeur
par r\u00e9sultat et les disponibilit\u00e9s et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie.
6.13.1. Pr\u00eats et cr\u00e9ances
Il s'agit d'actifs financiers assortis de paiements d\u00e9termin\u00e9s ou d\u00e9terminables qui ne sont pas cot\u00e9s sur un march\u00e9
actif. Comptabilis\u00e9s \u00e0 l'\u00e9mission \u00e0 la juste valeur puis au co\u00fbt amorti en utilisant la m\u00e9thode du taux Effectif, ils
sont d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9s, en cas de pertes de valeur, en contrepartie du compte de r\u00e9sultat sous la rubrique \u00ab autres
produits et charges financiers \u00bb.
Le poste \u00ab Pr\u00eats et cr\u00e9ances \u00bb non courant comprend les d\u00e9p\u00f4ts et cautionnements vers\u00e9s dont l'\u00e9ch\u00e9ance est
sup\u00e9rieure \u00e0 douze mois.
Les autres actifs financiers dont l'\u00e9ch\u00e9ance est inf\u00e9rieure \u00e0 douze mois et qui ne sont pas qualifi\u00e9s \u00ab d'actifs
financiers \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat \u00bb sont pr\u00e9sent\u00e9s au bilan en actif courant dans le poste \u00ab autres actifs
6.13.2. Instruments financiers
La norme IFRS 13 requiert de tenir compte du risque de cr\u00e9dit des contreparties (i.e. le risque qu'une contrepartie
manque \u00e0 l'une de ses obligations) dans l'\u00c9valuation de la juste valeur des actifs et des passifs financiers.
IFRS 13 conserve les obligations d'information sur la hi\u00e9rarchie des justes valeurs \u00e0 trois niveaux de l'IFRS 7, qui
exige qu'une entit\u00e9 \u00e9tablisse une diff\u00e9rence entre les justes valeurs des actifs financiers et passifs financiers en
fonction du caract\u00e8re observable des donn\u00e9es d'entr\u00e9e utilis\u00e9es pour d\u00e9terminer la juste valeur.
Au 31 d\u00e9cembre 2013, la premi\u00e8re application d'IFRS 13 par le groupe n'avait pas remis en cause la hi\u00e9rarchie de
la juste valeur des instruments financiers, jusqu'alors de niveau 2 selon IFRS 7 (mod\u00e8le de valorisation reposant
sur des donn\u00e9es de march\u00e9 observables) dans la mesure o\u00f9 l'ajustement au titre du risque de cr\u00e9dit est consid\u00e9r\u00e9
comme une donn\u00e9e d'entr\u00e9e observable.
6.13.1. Pr\u00eats et cr\u00e9ances
Il s'agit d'actifs financiers assortis de paiements d\u00e9termin\u00e9s ou d\u00e9terminables qui ne sont pas cot\u00e9s sur un march\u00e9
actif. Comptabilis\u00e9s \u00e0 l'\u00e9mission \u00e0 la juste valeur puis au co\u00fbt amorti en utilisant la m\u00e9thode du taux Effectif, ils
sont d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9s, en cas de pertes de valeur, en contrepartie du compte de r\u00e9sultat sous la rubrique \u00ab autres
produits et charges financiers \u00bb.
Le poste \u00ab Pr\u00eats et cr\u00e9ances \u00bb non courant comprend les d\u00e9p\u00f4ts et cautionnements vers\u00e9s dont l'\u00e9ch\u00e9ance est
sup\u00e9rieure \u00e0 douze mois.
Les autres actifs financiers dont l'\u00e9ch\u00e9ance est inf\u00e9rieure \u00e0 douze mois et qui ne sont pas qualifi\u00e9s \u00ab d'actifs
financiers \u00e0 la juste valeur par r\u00e9sultat \u00bb sont pr\u00e9sent\u00e9s au bilan en actif courant dans le poste \u00ab autres actifs
12. Instruments financiers d\u00e9riv\u00e9s et gestion du risque de taux d'int\u00e9r\u00eat
Swaps de taux, payeur fixe
Total instruments de couverture de
Dont contrepartie fonds propres
Dont contrepartie r\u00e9sultat
Dont contrepartie dette (soulte)
Dette Location financement
Le Groupe utilise des instruments d\u00e9riv\u00e9s pour g\u00e9rer et r\u00e9duire son exposition nette aux fluctuations
des taux d'int\u00e9r\u00eats.
Le Groupe a conclu des swaps d'int\u00e9r\u00eat et des tunnels dont la prime est nulle, qui permettent de limiter
l'impact de la volatilit\u00e9 des flux de tr\u00e9sorerie futurs li\u00e9s aux paiements d'int\u00e9r\u00eats relatifs aux emprunts
Selon les termes de ces swaps, le Groupe paie des taux d'int\u00e9r\u00eat fixes pr\u00e9cis\u00e9s ci-dessous et re\u00e7oit des
int\u00e9r\u00eats variables calcul\u00e9s d'apr\u00e8s l'Euribor 3 mois sur les montants du principal couvert.
Le Tunnel est un instrument d\u00e9riv\u00e9 permettant d'encadrer l'\u00e9volution d'un taux variable.
Liste des instruments de couverture et de trading d\u00e9j\u00e0 souscrits au 1er janvier 2024 :
Taux fixe contre taux variable
Tunnel \u00e0 prime nulle
Taux fixe contre taux variable
Taux fixe contre taux variable
Taux fixe contre taux variable
Tunnel \u00e0 prime nulle
Tunnel \u00e0 prime nulle
Tunnel \u00e0 prime nulle
Tunnel \u00e0 prime nulle
Tunnel \u00e0 prime nulle
Cap avec prime liss\u00e9e 0,1675%
Tunnel \u00e0 prime nulle
Tunnel \u00e0 prime nulle
Le groupe utilise des instruments d\u00e9riv\u00e9s pour la couverture de ses dettes \u00e0 taux variable contre le risque de taux
(couverture de flux de tr\u00e9sorerie futurs) et applique la comptabilit\u00e9 de couverture lorsque les conditions de
documentation et d'efficacit\u00e9 sont remplies :
Les d\u00e9riv\u00e9s qui ne r\u00e9pondent pas aux crit\u00e8res d'\u00e9ligibilit\u00e9 de la comptabilit\u00e9 de couverture sont
enregistr\u00e9s au bilan \u00e0 leur juste valeur avec inscription des variations de juste valeur au compte de
L'efficacit\u00e9 de la couverture est d\u00e9montr\u00e9e si les variations de flux de tr\u00e9sorerie de l'\u00e9l\u00e9ment couvert
sont compens\u00e9es par les variations de l'instrument de couverture dans un intervalle compris entre
80 et 125 pour cent. Dans ce cas, la partie efficace de la variation de juste valeur de l'instrument de
couverture est enregistr\u00e9e par contrepartie des capitaux propres, la variation de juste valeur de la
partie couverte de l'\u00e9l\u00e9ment couvert n'\u00e9tant pas enregistr\u00e9e au bilan. La variation de valeur de la part
inefficace est enregistr\u00e9e imm\u00e9diatement en r\u00e9sultat de la p\u00e9riode. Les gains ou pertes accumul\u00e9s en
capitaux propres sont repris en r\u00e9sultat dans la m\u00eame rubrique que l'\u00e9l\u00e9ment couvert pendant les
m\u00eames p\u00e9riodes au cours desquelles le flux de tr\u00e9sorerie couvert affecte le r\u00e9sultat.
La juste valeur des instruments d\u00e9riv\u00e9s est \u00e9valu\u00e9e par des mod\u00e8les commun\u00e9ment admis (m\u00e9thode
d'actualisation des cash flows futurs,) et fond\u00e9e sur des donn\u00e9es de march\u00e9. Le risque de cr\u00e9dit des contreparties
dans l'\u00c9valuation de la juste valeur des instruments financiers du Groupe au 31 d\u00e9cembre 2024 n'a pas eu
Les d\u00e9riv\u00e9s sont class\u00e9s au bilan en fonction de leur date de maturit\u00e9.
6.13.5. Actifs et passifs destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre c\u00e9d\u00e9s
Un actif immobilis\u00e9, ou un groupe d'actifs et de passifs, est d\u00e9tenu en vue de la vente quand sa valeur comptable
sera recouvr\u00e9e principalement par le biais d'une vente et non d'une utilisation continue. Pour que tel soit le cas,
l'actif doit \u00eatre disponible en vue de sa vente imm\u00e9diate dans son \u00e9tat actuel et sa vente doit \u00eatre hautement
probable sous 12 mois. Le caract\u00e8re hautement probable est appr\u00e9ci\u00e9 par l'existence d'une promesse de vente
ou par un engagement ferme. Les actifs et passifs concern\u00e9s sont reclass\u00e9s dans les rubriques \u00ab Actifs destin\u00e9s \u00e0
\u00eatre c\u00e9d\u00e9s \u00bb et \u00ab Passifs li\u00e9s aux actifs d\u00e9tenus en vue de la vente \u00bb sans possibilit\u00e9 de compensation.
La juste valeur des immeubles sous promesse de vente correspond \u00e0 la valeur de vente inscrite dans la promesse.
6.14.3. Plan d'aribution d'actions gratuites
Le 28 mars 2022 le Directoire a mis en place un plan d'aribution d'actions gratuites subordonn\u00e9 au d\u00e9passement
de certains crit\u00e8res de performance relatifs aux r\u00e9sultats des exercices 2022, 2023 et 2024. L'aribution gratuite
d'actions d\u00e9pend de l'accroissement des performances de la Soci\u00e9t\u00e9, mesur\u00e9 le 31 d\u00e9cembre 2024, date de fin
de ce plan triennal, \u00e0 travers deux crit\u00e8res :
La marge promoteur g\u00e9n\u00e9r\u00e9e sur les d\u00e9veloppements et acquisitions, augment\u00e9e du r\u00e9sultat des
cessions, et minor\u00e9e du manque \u00e0 gagner li\u00e9 \u00e0 la vacance du patrimoine, au cours des trois exercices ;
La somme de l'accroissement du R\u00e9sultat R\u00e9current g\u00e9n\u00e9r\u00e9 au cours de chacun des 3 exercices.
Pour l'ensemble des trois exercices 2022, 2023 et 2024, le nombre maximal d'actions gratuites pouvant \u00eatre
attribu\u00e9 est de 55.000 actions pour l'ensemble des salari\u00e9s.
L'aribution des actions gratuites se fera au terme du plan, en janvier 2025, selon les performances du plan
triennal. Au cours des deux premi\u00e8res ann\u00e9es 2022 et 2023, un acompte de 25% de la somme attribuable
maximale sera attribu\u00e9 et converti en actions en la divisant par le cours moyen du 4\u00e8me trimestre de l'ann\u00e9e
consid\u00e9r\u00e9e. Au cas o\u00f9 la quantit\u00e9 \u00e0 attribuer \u00e0 l'issue de la p\u00e9riode des 3 ans serait inf\u00e9rieure aux acomptes
distribu\u00e9s, ceux-ci resteront acquis aux b\u00e9n\u00e9ficiaires. Ce plan d'aribution gratuite d'actions pr\u00e9voit une p\u00e9riode
d'acquisition et une p\u00e9riode de conservation, chacun d'une dur\u00e9e d'un an.
Au cours de sa s\u00e9ance du 16 janvier 2023, le Directoire a attribu\u00e9 le premier acompte de 25% converti en
12 681 actions de la soci\u00e9t\u00e9 au b\u00e9n\u00e9fice de l'ensemble des salari\u00e9s de la soci\u00e9t\u00e9. Ces actions gratuites ont \u00e9t\u00e9
acquises d\u00e9finitivement par les attributaires vis\u00e9s ci-dessus le 15 janvier 2024.
Au cours de sa s\u00e9ance du 15 janvier 2024, le Directoire a attribu\u00e9 le second acompte de 25% converti en
11 879 actions de la soci\u00e9t\u00e9 au b\u00e9n\u00e9fice de l'ensemble des salari\u00e9s de la soci\u00e9t\u00e9 Ces actions gratuites ne pourront
\u00eatre acquises d\u00e9finitivement par les attributaires vis\u00e9s ci-dessus qu'\u00e0 l'issue d'une p\u00e9riode d'un an \u00e0 compter
En application de la norme IFRS 2 \"Paiements fond\u00e9s sur des actions\", la juste valeur de ces actions gratuites est
repr\u00e9sentative d'une charge qui sera enregistr\u00e9e lin\u00e9airement \u00e0 compter de leur aribution sur la dur\u00e9e de 1 an
n\u00e9cessaire pour que l'aribution devienne d\u00e9finitive. La juste valeur de l'action gratuite a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e selon
le cours \u00e0 la date d'aribution diminu\u00e9 des dividendes futurs connus. Ces charges compl\u00e9mentaires sont class\u00e9es
20. Dettes financi\u00e8res
Variation des dettes financi\u00e8res et garanties donn\u00e9es
Augmentation Diminution variations
Dettes de loyers IFRS 16 non courantes
Dettes financi\u00e8res non courantes
Int\u00e9r\u00eats courus emprunts
Dettes de loyers IFRS 16 courantes
Dettes financi\u00e8res courantes
Emprunts sur actifs destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre
Total dettes financi\u00e8res brutes
Comprend l'impact de l'indexation annuelle des loyers IFRS 16 et le reclassement des frais d'\u00e9mission des nouveaux
Lors de leur mise en place, la plupart des emprunts a fait l'objet, \u00e0 titre de garantie aupr\u00e8s des \u00e9tablissements
de prise d'hypoth\u00e8que et de privil\u00e8ge de pr\u00eateurs de deniers sur les immeubles concern\u00e9s, \u00e0 hauteur
au 31 d\u00e9cembre 2024 : 1 247 771 K\u20ac ; et
au 31 d\u00e9cembre 2023 : 1 307 442 K\u20ac.
La soci\u00e9t\u00e9 ARGAN n'a pas accord\u00e9 de cautions au cours des exercices clos au 31 d\u00e9cembre 2024 et au 31 d\u00e9cembre
\u00c9ch\u00e9ances des dettes financi\u00e8res et ventilation taux fixe \u2013 taux variable
Emprunts \u00e0 taux variable (a)
Emprunts \u00e0 taux fixe
Lignes de cr\u00e9dit \u00e0 taux variable (a)
Dette cr\u00e9dit-bail taux variable (a)
Dette cr\u00e9dit-bail taux fixe
Flux contractuels non actualis\u00e9s
Int\u00e9r\u00eats courus emprunts
Flux contractuels actualis\u00e9s
Dettes financi\u00e8res en capital
(a) Taux variable \u00e0 l'origine \u2013 la part couverte de ces emprunts est pr\u00e9cis\u00e9e \u00e0 la note 12
La soci\u00e9t\u00e9 a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une estimation des \u00e9ch\u00e9ances relatives \u00e0 ses lignes de cr\u00e9dit.
En tenant compte des couvertures de taux mises en place par le Groupe, une variation de + 50 bp de l'Euribor
3-mois aurait un impact de + 0,5 M\u20ac sur les frais financiers de la p\u00e9riode.
\u00c9ch\u00e9ances des redevances de location-financement
Redevances de cr\u00e9dit-bail \u00e0 taux fixe
Redevances de cr\u00e9dit-bail \u00e0 taux variable
Total redevances de cr\u00e9dit-bail futures
Les \u00e9ch\u00e9ances (capital et int\u00e9r\u00eats) des contrats de location-financement \u00e0 taux variable incluses dans le montant
de l'engagement pr\u00e9sent\u00e9 ci-dessus au titre des contrats de cr\u00e9dit-bail, ont \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9es en retenant le taux
d'int\u00e9r\u00eat en vigueur \u00e0 la date d'arr\u00eat\u00e9.
Endettement financier net
L'endettement financier net est constitu\u00e9 de l'endettement financier brut diminu\u00e9 de la tr\u00e9sorerie nette.
Dettes financi\u00e8res brutes
Tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie
Endettement financier net avant IFRS 16
Endettement financier net
Les emprunts portant int\u00e9r\u00eats sont comptabilis\u00e9s initialement \u00e0 la juste valeur diminu\u00e9e du montant des co\u00fbts
de transaction attribuables. Apr\u00e8s la comptabilisation initiale, ils sont \u00e9valu\u00e9s au co\u00fbt amorti selon la m\u00e9thode
du taux d'int\u00e9r\u00eat Effectif.
La partie long terme des emprunts avec une \u00e9ch\u00e9ance sup\u00e9rieure \u00e0 douze mois \u00e0 compter de la date de cl\u00f4ture
est class\u00e9e en dettes non courantes et la partie court terme est class\u00e9e en dettes courantes. Lorsque les
\u00e9ch\u00e9ances ne sont pas d\u00e9finitivement fix\u00e9es \u00e0 la date d'\u00e9tablissement des comptes, la soci\u00e9t\u00e9 proc\u00e8de par
Les co\u00fbts d'emprunt sont constat\u00e9s en diminution de celui-ci afin de constater le r\u00e9el encaissement de tr\u00e9sorerie
li\u00e9 \u00e0 la souscription de cet emprunt.
6.19.1. Imp\u00f4ts courants
Certains revenus d'Argan SA, soci\u00e9t\u00e9 qui a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime SIIC restent soumis \u00e0 l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s au
L'activit\u00e9 des filiales d'ARGAN : la SCI Neptune, la SCI Cargan-Log et la SCI Avilog, est \u00e9ligible au r\u00e9gime fiscal des
soci\u00e9t\u00e9s d'investissement immobilier cot\u00e9es (SIIC).
6.19.2. Imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s
Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont constat\u00e9s selon la m\u00e9thode du report variable sur les diff\u00e9rences temporelles entre les
valeurs comptables des \u00e9l\u00e9ments d'actif et passif et leurs valeurs fiscales. Ils sont calcul\u00e9s selon la r\u00e9glementation
et les taux d'imposition qui ont \u00e9t\u00e9 vot\u00e9s ou annonc\u00e9s en date de cl\u00f4ture et compte tenu du statut fiscal de la
soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 la date d'arr\u00eat\u00e9 des comptes. Les imp\u00f4ts diff\u00e9r\u00e9s sont calcul\u00e9s au taux de 25% valable pour les exercices
ouverts \u00e0 compter de 2022. Les montants ainsi d\u00e9termin\u00e9s ne sont pas actualis\u00e9s conform\u00e9ment aux dispositions
La Soci\u00e9t\u00e9 est plac\u00e9e sous le r\u00e9gime fiscal des soci\u00e9t\u00e9s d'investissement immobilier cot\u00e9es (SIIC) depuis le 1er
Le r\u00e9gime SIIC permet de b\u00e9n\u00e9ficier d'une exon\u00e9ration d'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s au titre des revenus locatifs et des
plus-values r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 l'occasion de la cession d'immeubles ou de certaines participations dans des soci\u00e9t\u00e9s
En contrepartie de cette exon\u00e9ration d'imp\u00f4t, les SIIC sont soumises \u00e0 une obligation de distribution \u00e0 leurs
actionnaires d'au moins 95 % de leurs b\u00e9n\u00e9fices exon\u00e9r\u00e9s provenant de l'activit\u00e9 locative et 70 % des b\u00e9n\u00e9fices
exon\u00e9r\u00e9s provenant des plus-values de cession d'immeubles ou de participations dans des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res.
Les dividendes re\u00e7us de filiales soumises \u00e0 l'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s faisant partie du p\u00e9rim\u00e8tre d'option doivent
quant \u00e0 eux \u00eatre int\u00e9gralement redistribu\u00e9s.
L'option pour le r\u00e9gime SIIC, sous r\u00e9serve du respect des conditions pr\u00e9vues par la loi et tenant notamment \u00e0 son
objet social, la composition de son actif, le montant de son capital social et sa cotation sur un march\u00e9 r\u00e8glement\u00e9
Les produits locatifs sont comptabilis\u00e9s \u00e0 la date de facturation et le produit d'une p\u00e9riode locative se situant au-
del\u00e0 de la date de cl\u00f4ture est port\u00e9 en produits constat\u00e9s d'avance.
Afin de rendre compte correctement des avantages \u00e9conomiques procur\u00e9s par le bien, les avantages accord\u00e9s
aux locataires (franchises, paliers de loyers, ...) dont la contrepartie se trouve dans le niveau de loyer appr\u00e9ci\u00e9 sur
l'ensemble de la p\u00e9riode d'engagement du locataire, sont \u00e9tal\u00e9s sur la dur\u00e9e probable du bail estim\u00e9e par la
soci\u00e9t\u00e9 sans tenir compte de l'indexation, lorsque l'incidence est significative.
L'impact r\u00e9sultant de cette lin\u00e9arisation du chiffre d'affaires est int\u00e9gr\u00e9 dans la valeur des immeubles de
Produits et charges locatives
Les charges et imp\u00f4ts locatifs correspondent \u00e0 l'ensemble des charges et imp\u00f4ts locatifs, qu'ils incombent au
locataire, au propri\u00e9taire, pour des locaux lou\u00e9s ou vacants.
Les charges et imp\u00f4ts locatifs font l'objet d'une refacturation au locataire soit \u00e0 l'euro l'euro, soit au forfait.
Argan agit en qualit\u00e9 de principal sur les charges et produits locatifs.
Autres produits et charges sur immeubles
Les autres produits sur immeubles correspondent aux produits qui ne peuvent \u00eatre qualifi\u00e9s de loyer ou de
charges locatives refactur\u00e9es (honoraires et prestations de services divers...).
Les autres charges sur immeubles correspondent aux frais de contentieux, cr\u00e9ances douteuses, et charges de
travaux n'ayant pas la nature de charges locatives.
Consid\u00e9rant qu'ils sont inclus dans la juste valeur des immeubles de placement, les co\u00fbts directs initiaux encourus
lors de la n\u00e9gociation et la r\u00e9daction des contrats de location simple sont enregistr\u00e9s en charges lors de la
signature des baux auxquels ils se rattachent et ne sont donc pas comptabilis\u00e9s en charges sur la p\u00e9riode de
Dans le cas particulier d'une signature en fin d'ann\u00e9e pour laquelle les produits locatifs ne commencent \u00e0 courir
qu'\u00e0 partir de l'ann\u00e9e suivante, ces frais sont consid\u00e9r\u00e9s comme constat\u00e9s d'avance.
\u00c0 compter du 1er janvier 2019, date de premi\u00e8re application de la norme IFRS 16, les refacturations des
redevances de loyer des terrains pris en bail \u00e0 construction ne sont plus nett\u00e9es avec lesdites redevances. En
effet, les redevances de loyers sont retrait\u00e9es en charges financi\u00e8res et dotations aux amortissements.
30. R\u00e9sultat par action
Calcul du r\u00e9sultat par action
R\u00e9sultat net, part du groupe (Milliers d'\u20ac)
Nombre moyen pond\u00e9r\u00e9 d'actions en capital
Actions propres (pond\u00e9r\u00e9es)
Nombre d'actions retenues
R\u00e9sultat par action(1) (en euros)
Nombre d'actions retenues
R\u00e9sultat dilu\u00e9 par action(1) (en euros)
(1) Le r\u00e9sultat par action et le r\u00e9sultat dilu\u00e9 par action \u00e9taient erron\u00e9s au 31 d\u00e9cembre 2023. Par cons\u00e9quent, ils
ont \u00e9t\u00e9 retrait\u00e9s au niveau du compte de r\u00e9sultat du 31 d\u00e9cembre 2023.
6.27.1. Risque de march\u00e9
L'\u00e9volution de la conjoncture \u00e9conomique g\u00e9n\u00e9rale est susceptible d'exercer une influence sur la demande de
nouvelles surfaces d'entrep\u00f4t, ainsi qu'une incidence sur le taux d'occupation et sur la capacit\u00e9 des locataires \u00e0
payer leurs loyers. La situation inflationniste actuelle pourrait affecter la rentabilit\u00e9 de nos clients-locataires et
d\u00e9t\u00e9riorer leur solvabilit\u00e9 et par extension la capacit\u00e9 de la Soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 recouvrer une partie de ses loyers.
L'\u00e9volution de la situation \u00e9conomique a un impact sur les variations de l'indice ILAT (indice des loyers des activit\u00e9s
tertiaires) sur lesquels sont index\u00e9s les loyers de la Soci\u00e9t\u00e9. Pour m\u00e9moire, la Soci\u00e9t\u00e9 a mis en \u0153uvre dans 35%
de ses baux un syst\u00e8me de tunnel d'indexation ou de pr\u00e9-indexation des loyers qui limite les effets de l'indexation
Par ailleurs, la Soci\u00e9t\u00e9 est expos\u00e9e aux variations du march\u00e9 de l'immobilier, qui pourraient avoir un impact
d\u00e9favorable sur la politique d'investissement et d'arbitrage de la Soci\u00e9t\u00e9, ainsi que sur ses activit\u00e9s, sa situation
financi\u00e8re, ses r\u00e9sultats et ses perspectives.
15. Autres actifs courants
Cr\u00e9ances fiscales et sociales
Autres cr\u00e9ances d'exploitation
Etalement des franchises des dettes de loyers IFRS 16
Autres charges constat\u00e9es d'avance
Autres actifs courants d'exploitation
Int\u00e9r\u00eats d'avance sur location financement
Autres actifs courants financiers
Total autres actifs courants
Les cr\u00e9ances fiscales concernent essentiellement la TVA r\u00e9cup\u00e9rable. Les autres cr\u00e9ances d'exploitation
enregistrent notamment des provisions sur frais de notaire.
27. Co\u00fbt de l'endettement financier net
Revenus VMP mon\u00e9taires <3 mois
Produits de tr\u00e9sorerie et \u00e9quivalents de tr\u00e9sorerie
R\u00e9sultat des couvertures de taux
Produits de tr\u00e9sorerie
Int\u00e9r\u00eats sur emprunts et d\u00e9couverts
Int\u00e9r\u00eats sur dettes de loyers IFRS 16
Instruments d\u00e9riv\u00e9s
Frais d'\u00e9mission emprunt
P\u00e9nalit\u00e9s de sortie li\u00e9es aux emprunts bancaires et aux
frais d'\u00e9mission d'emprunts
Co\u00fbt de l'endettement financier brut
Co\u00fbt de l'endettement financier net
Variation des int\u00e9r\u00eats courus
\u00c9talement remboursements anticip\u00e9s swaps
Variation de tr\u00e9sorerie li\u00e9e aux charges et produits