Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Hallituksen toimintakertomus ja
konsernitilinpäätös
1.1.-31.12.2024
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
2
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
Sisällysluettelo
Hallituksen toimintakertomus 3
Konsernin tunnusluvut 22
Tunnuslukujen laskentakaavat 24
Konsernitilinpäätös 25
Konsernin laaja tuloslaskelma 26
Konsernitase 27
Konsernin rahavirtalaskelma 28
Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 29
Tilinpäätöksen liitetiedot 30
Emoyhtiön tilinpäätös 57
Emoyhtiön tuloslaskelma 57
Emoyhtiön tase 58
Emoyhtiön rahavirtalaskelma 59
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 60
Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen
allekirjoitukset
68
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
3
OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ
HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2024
Toimintaympäristö
Vuonna 2024 pahimmat inflaatio- ja korkopaineet helpottivat.
Kiinteistökauppojen volyymi säilyi poikkeuksellisen matalana. Tähän vaikuttivat osaltaan oikeaa hintatasoa
hakeva markkina sekä toisaalta rahoitusmarkkinan kireys.
Listattujen kiinteistöyhtiöiden kokonaistuotot Pohjois-Euroopassa kääntyivät hienoiseen nousuun.
Loppuvuodesta Suomessa ns avointen rahastojen haasteet nousivat keskusteluun ja osaltaan vaikuttivat
markkinoiden epävarmuutta lisäävästi.
Asuntokauppojen määrä kasvoi orastavasti, mutta ostovoiman leikkautumisesta aiheutuva asuntomarkkinoiden
vaisuus isossa kuvassa jatkui. Asuntorakentamisen ja aloitusten volyymi oli hyvin alhaisella tasolla.
Merkittävimmät tapahtumat vuonna 2024
Yhtiö jatkoi ’osta-kehitä-myy’ -strategian vahvistamista sekä myyntien, kehityksen että hankintojen alueilla.
Yhtiö jatkoi vanhan asuntokannan myyntiä ja myi yhteensä 232 huoneistoa.
Yhtiö keskitti varojaan laajaan Kukkulan kehityshankkeeseen hankkimalla aikaisemman 1/3 omistuksen lisäksi
kokonaan omistukseensa Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n (JKK). Kyse oli ns lähipiirikaupasta, jonka
arvostuksen tilinpäätöksessä on arvioinut ja todentanut ulkopuolinen investointipankki.
Tuloskehitys
Yhtiö tulos oli 586 tuhatta euroa (2,6 M€ vuonna 2023).
Tulosta paransi kehitystoiminta ja aikaisempien laskennallisten tappioiden hyödyntäminen verotuksessa.
Tulosta heikensivät tappiolliset irtautumiset vanhasta asuntokannasta.
Ovaron tulos vuonna 2024 ei ollut vielä tyydyttävä ja jätti parantamisen varaa tuleviin vuosiin.
Rahoitus
Yhtiön omavaraisuus säilyi vahvana 68,4 % (73 %).
Yhtiön likviditeetti oli vuoden 2024 aikana kohtuullinen mutta Kukkulan investointien myötä tiukahko vuoden
2024 lopulla. Rahavarat kauden lopussa olivat 1,6 M€
Vuokraustoiminta
Vuoden 2024 aikana yhtiö jatkoi vuokraustoimintaansa saavuttaen asunto-omistuksissa hyvän
käyttöasteen 92 % (96 %).
Toimitilapuolen vuokrausaste parani ja oli 88 % (81 %).
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
4
Yhtiökokous
Varsinainen yhtiökokous pidettiin 11.4.2024 ja siellä käsiteltiin yhtiöjärjestyksen mukaiset asiat. Lisäksi
yhtiökokous myönsi hallitukselle valtuudet osakeanteihin ja omien osakkeiden ostamiseen.
Osinko
Yhtiökokous päätti hallituksen esityksestä maksaa vuoden 2023 tuloksen perusteella 0,13 €/osake osingon.
Osinko oli noin 42 % vuoden 2023 tuloksesta.
Hallitus esittää 17.4.2025 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle vuoden 2024 tuloksen perusteella, ettei
osinkoa jaeta.
Hallitus
Varsinainen yhtiökokous valitsi 11.4.2024 hallituksen jäseniksi Taina Ahvenjärven, Pekka Ollikaisen, Aki
Pyysingin, Tapani Rautiaisen, Eljas Revon ja Petri Roinisen.
Hallitus järjestäytymiskokouksessaan 11.4.2024 valitsi puheenjohtajaksi Petri Roinisen ja varapuheenjohtajaksi
Tapani Rautiaisen.
Hallituksen jäsenet ovat kaikki riippumattomia yhtiöstä.
Tapani Rautiainen on riippuvainen merkittävistä osakkeenomistajista. Taina Ahvenjärvi, Pekka Ollikainen, Aki
Pyysing, Eljas Repo ja Petri Roininen ovat riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista siten kuin
Arvopaperimarkkinayhdistyksen hallinnointikoodi asian määrittelee.
Hallitus yhdessä toimitusjohtajan valmistelun kanssa päättää yhtiön strategiasta sekä merkittävistä
investoineista, myynneistä ja rahoituksesta.
Hallitus kokoontui 18 kertaa katsauskauden aikana.
Johto
Yhtiön toimitusjohtajana on vuoden 2020 alusta toiminut Marko Huttunen.
Toimitusjohtaja johtaa yhtiön operatiivista toimintaa hallituksen vahvistaman strategian ja ohjeiden mukaan.
Toimitusjohtajalla on tukenaan johtoryhmä, johon kuuluivat talousjohtaja Hanna Äijälä ja kehitysjohtaja Marko
Kaarto aina 31.12.2024 asti. Satu Kuulusa valittiin talousjohtajaksi 28.10.2024 ja hän aloitti tehtävässä 1.1.2025.
Liiketoimintapäällikkö Ville Karlström valittiin johtoryhmän jäseneksi 21.1.2025.
Tilintarkastaja
Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin yhtiökokouksessa KPMG Oy Ab vastuullisena tilintarkastajanaan KHT Timo
Nummi.
Tilintarkastaja on esittänyt lausuntonsa ja raportoinut keskeiset havaintonsa hallitukselle tilintarkastusta
koskevien ohjeiden mukaisesti.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
5
Hallituksen valtuutukset
Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen maksimissaan 1.000.000 oman osakkeen hankintaan sekä
maksimissaan 900.000 osakkeen suuruisen osakeannin tekemiseen.
Hallitus on käyttänyt valtuuttaan hankkia omia osakkeita Nasdaq Helsingin ylläpitämältä markkinapaikalta,
mutta ei ole suorittanut osakeanteja.
Molemmat valtuudet ovat voimassa 30.6.2025 saakka.
Osakkaat ja osakkeet
Yhtiöllä oli katsauskauden päättyessä 3.729 osakasta (3.932). Osakasmäärä supistui reilulla viidellä prosentilla.
Katsauskauden aikana yhtiö hankki yhteensä 231 192 omaa osakettaan.
Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet
Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet on kuvattu tilinpäätöksen sivulla 15. Yhteensä hallituksen jäsenet
omistavat suoraan tai välillisesti 3.045.543 yhtiön osaketta mikä on 35,41 % koko osakekannasta
Yhtiön strateginen ja operatiivinen johtaminen
Yhtiö valmisteli ja julkaisi 2024 - 2027 strategian, joka sai nimekseen osta-kehitä-myy. Strategian mukaisesti
Ovaro keskittyy kiinteistökehitysliiketoimintaan Suomen kiinteistömarkkinoilla.
Strategia toteutusta vahvisti tilikauden aikana tapahtunut Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n koko osakekannan
hankinta.
Yhtiö katsoo sillä olevan 10 - 15 vuoden mittainen hankekehitys- ja rakennuttamismahdollisuus pelkästään
Kukkulan alueella, minkä lisäksi kehityshankkeita on ja haetaan keskeisillä kaupunkialueilla.
Yhtiö on julkaissut erillisen selvityksen hallinnointi- ja ohjausjärjestelmästä.
Lähiajan riskit ja riskienhallinta
Suurimmat riskit koskevat Suomen taloudellisen tilanteen yleistä heikkenemistä, kiinteistöalan haasteiden
jatkumista sekä rahoituksen yleistä saatavuutta ja hintaa. Näillä voi olla vaikutus yhtiön taloudelliseen asemaan.
Yhtiön kehityshankkeet voivat viivästyä tai sitoa ennakoitua enemmän varoja, millä voi olla merkitystä yhtiön
taloudelliseen asemaan.
Yhtiön osalta vuokrausaste voi vaihdella ja kiinteistöjen arvot voivat vaihdella.
Toimialan haasteet voivat jatkua, mikä voi avata myös kiinnostavia investointimahdollisuuksia.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Katsauskauden jälkeen yhtiö on jatkanut omien osakkeiden hankintaa.
Yhtiö solmi esisopimuksen hoivakodin toteuttamisesta Tampereen Hervantaan.
Yhtiö tiedotti valmistelevansa päivittäistavarakaupan toteuttamista Jyväskylän Kukkulan alueelle.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
6
Ville Karlström ja Satu Kuulusa aloittivat tammikuussa johtoryhmän jäseninä. Karlström toimii
liiketoimintapäällikkönä ja Kuulusa talousjohtajana.
Raimo Pesola nimettiin tytäryhtiön toimitusjohtajaksi ja hän aloittaa Q2 2025 aikana.
Yhtiön omavaraisuusaste on säilynyt erittäin hyvänä. Investointien myötä likviditeetti on ollut tiukahko.
Näkymä vuoteen 2025
Ovaro ohjeistaa tilikauden tulosta.
Yhtiö arvioi, että vuoden 2025 tulos paranee vuodesta 2024.
Lopuksi
Hallitus kiittää vuodesta 2024 asiakkaita, rahoittajia, sidosryhmiä sekä yhtiön johtoa ja henkilöstöä.
Helsinki 25.3.2025
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Hallitus
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
7
YHTEENVETO KAUDELTA TAMMIKUU-JOULUKUU/2024 (VERTAILUKAUSI TAMMIKUU-JOULUKUU /2023)
Katsauskauden tulos oli voitollinen 586 tuhatta euroa (2 588 tuhatta euroa). Konsernin tulos heikkeni
vertailukauteen nähden 2 002 tuhatta euroa. Suurin tulosta heikentävä tekijä oli asuntojen myynneistä
aiheutuneet myyntitappiot.
Asuntoja myytiin yhteensä 232 kappaletta. Asuntojen myynneistä yhtiölle aiheutui - 3 513 tuhatta euroa
myyntitappiota. Tilikauden päättyessä yhtiön omistuksessa on enää 38 asunto-osakehuoneistoa.
Konsernin operatiivinen tulos (EPRA) tammi-joulukuussa oli -143 tuhatta euroa (918 tuhatta euroa).
Operatiiviseen tulokseen vaikuttivat negatiivisesti Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n hankinnasta
aiheutuneet korkokulut, transaktiokulut sekä Jyväskylän Kukkulan negatiivinen nettotuotto, koska
uudet vuokrasopimukset astuvat voimaan vuoden 2025 aikana.
Omavaraisuusaste oli vahva 68,4 % (31.12.2023: 72,6 %).
Yhtiö hankki vuoden aikana omistukseensa omia osakkeita 231 192 kappaletta. Yhtiön hallussa omia
osakkeita oli 31.12.2024 yhteensä 416 390 kappaletta.
EPRA osakekohtainen nettovarallisuus oli 4,91 €/osake (31.12.2023: 5,31 €). EPRA nettovarallisuuden
lasku tilikauden positiivisesta tuloksesta huolimatta johtui laskennallisten verosaamisten
lisääntymisestä, joita ei huomioida kyseisen tunnusluvun laskennassa.
Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osinko yhtiölle oli yhteensä 158 tuhatta euroa.
Osinkoa jaettiin 0,13 €/osake, yhteensä 1 085 tuhatta euroa.
Hallituksen ehdotus 24.4.2025 pidettävälle yhtiökokoukselle on, ettei osinkoa makseta tilikaudelta
2024.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
8
YHTEENVETOTAULUKKO
Keskeiset tunnusluvut
1-12 /2024
1-12 /2023
muutos
Liikevaihto, t
€
5 262
5 603
-
6,1 %
Nettotuotto, t€
2 588
2 683
-3,5 %
Katsauskauden tulos, t€
586
2 588
-77,4 %
Tulos / osake, laimentamaton €
0,07
0,30
-76,6 %
Taseen loppusumma M
€
65,7
63,5
3,5 %
Rahavarat, M€
1,6
8,6
-81,3 %
Vaihtoehtoiset tunnusluvut
Operatiivinen tulos (EPRA), t€
-143
918
-115,6 %
EPRA-tulos/osake, €
-0,02
0,11
-116,0 %
Nettovarallisuus/osake (EPRA) €
4,9
5,3
-7,5 %
OHJEISTUS VUODELLE 2025
Ovaro Kiinteistösijoitus ohjeistaa, että vuoden 2025 tilikauden tulos paranee vuodesta 2024.
Tilikauden tulos 2024 oli 586 tuhatta euroa. Ovaro on antanut ohjeistuksensa konsernin tilikauden tuloksesta
vuodesta 2023 lähtien.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Suomen Pankin joulukuun 2024 ennusteen mukaan Suomen bruttokansantuote supistuu 0,5 % vuonna 2024.
Vuonna 2025 talouskasvu vauhdittuu, mutta vain 0,8 % ja 1,8 % vuosina 2025 ja 2026.
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton tietojen mukaan vuoden neljännellä kvartaalilla kauppavolyymit jatkoivat
hyvää kehitystään kolmannen kvartaalin ohella (KVKL 11.2.2024). Asiaa selittää KVKL:n mukaan korkojen lasku.
Asuntojen hinnat jatkoivat kuitenkin maltillista laskuaan.
Toimitilamarkkinalla transaktiovolyymi on laskenut niin ikään merkittävästi verrattuna edellisten vuosien
tasoon. Q4/24 jatkoi tätä trendiä ollen erittäin hiljainen investointien osalta. Toimitilamarkkinalla prime-yieldit
Helsingin keskustassa pysyivät entisellään noin 5 prosentin tasossa.
Arviomme, että toimintaympäristö olisi paranemassa vuoden 2025 aikana, johtuen korkojen merkittävästä
laskusta vuoden 2024 jälkimmäisen vuosipuoliskon aikana. Markkinatilanteen piristyminen etenkin
asuntomarkkinoilla on hyvin paljon kiinni valmistuvien uusien asuntojen määrästä. Nykyisillä
asuntoaloitusmäärillä etenkin kasvukeskuksissa ollaan siirtymässä asuntojen ylitarjonnasta kohti alitarjontaa
arviolta vuoden 2026 aikana. Mikäli tarjonta ei kykene vastaamaan asuntojen kysyntään kasvukeskuksissa voi
edessä olla hintainflaatiota niin asuntojen vuokrissa kuin hinnoissakin. Tämä yhdistettynä kasvukeskuksien
vahvaan väestönkasvuun tulee tarjoamaan houkuttelevia investointimahdollisuuksia tulevien vuosien aikana.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
9
TALOUDELLINEN KEHITYS TAMMIKUU-JOULUKUU 2024
Ovaron liikevaihto muodostui vuokraustoiminnan tuotoista ja oli 5 262 tuhatta euroa (5 603 tuhatta euroa).
Vertailukauteen nähden liikevaihto laski 341 tuhatta euroa. Liikevaihdon lasku johtuu asuntojen myynnistä.
Nettovuokratuotot olivat 2 588 tuhatta euroa (2 683 tuhatta euroa).
Tulos ennen veroja oli -1 360 tuhatta euroa (2 814 tuhatta euroa). Konsernin tulos ennen veroja heikkeni
vertailukauteen nähden 4 174 tuhatta euroa. Konsernin osuus osakkuusyhtiö Apitare Oy:n tuloksesta oli 1 869
tuhatta euroa. Ovaro omistaa 1/3 osuuden osakkuusyhtiö Apitare Oy:sta.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat -2 267 tuhatta euroa (-1 677 tuhatta euroa), jotka
muodostuivat vanhan asuntosalkun sekä toimistokiinteistöjen käyvän arvon muutoksista.
Tilinpäätöstä laadittaessa yhtiö on kirjannut laskennallista verosaamista verotuksessa vahvistetuista tappioista
yhteensä 3 810 tuhatta euroa (1 244 tuhatta euroa). Vastaavasti yhtiö on purkanut laskennallista verosaamista
tuloslaskelmaan, joka liittyy myytyjen asuntoihin aikaisempina vuosina kirjattuihin arvon muutoksiin.
Yhtiö on laatinut ennusteen viiden vuoden aikana kertyvästä verotettavasta tulosta, joka antaa johdon arvion
perusteella luotettavaa evidenssiä siitä, että kirjattu määrä laskennallista verosaamista on realistista hyödyntää
seuraavan viiden vuoden aikana. Kyseisen ennusteen mukaan yhtiön vuokrausliiketoiminta (asunnot ja liiketilat)
kerryttävät tasaista ja hyvin ennakoitavissa olevia tuottoja ja kuluja. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n toiminnasta
osa liittyy hankkeisiin, joiden ennakointiin liittyy vuokrausliiketoimintaa suurempaa epävarmuutta tuottojen ja
kulujen määrän sekä ajoittumisen osalta. Hankkeista kertyvää tulosta on huomioitu 35 – 100 % ennakoidusta
hankkeiden nettotuloksesta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n vahvistetut tappiot vanhenevat vuosien 2029–2033
välisenä aikana.
OPERATIIVINEN TULOS (EPRA) TAMMIKUU-JOULUKUU 2024
Ovaron operatiivinen tulos (EPRA) oli -143 tuhatta euroa (918 tuhatta euroa).
Liikevaihto laski 5 262 tuhanteen euroon (5 603 tuhatta euroa) johtuen asuntojen myynneistä, jotka heijastuvat
vuokratuottoihin.
Sijoituskiinteistöjen hoitokulut olivat lähes edellisen vuoden tasolla -2 675 tuhatta euroa (-2 920 tuhatta euroa)
ja näin ollen nettotuotot olivat 2 588 tuhatta euroa (2 683 tuhatta euroa). Muut liiketoiminnan kulut ja tuotot
olivat -2 222 tuhatta euroa (-1 897 tuhatta euroa).
Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osuus operatiivisesta tuloksesta oli 1 473 tuhatta euroa (509 tuhatta euroa).
Konsernin rahoituskulut olivat -1 161 tuhatta euroa (- 636 tuhatta euroa). Rahoituskulujen kasvu johtuu
Jyväskylän Kukkulan Kehityksen oston korkokuluista ja transaktiokuluista.
PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS
Konsernitaseen loppusumma oli 65 666 tuhatta euroa (31.12.2023: 63 454 tuhatta euroa). Oma pääoma
yhteensä oli 44 716 tuhatta euroa (31.12.2023: 46 097 tuhatta euroa) ja vieras pääoma 20 950 tuhatta euroa
(31.12.2023: 17 357 tuhatta euroa). Konsernin vieras pääoma muodostuu emoyhtiön lainoista,
vuokrasopimusveloista sekä omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista.
Yhtiö solmi kesäkuussa 2024 7,039 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy
kokonaan maksettavaksi 11.6.2027. Velan pääoma maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 281 580 euroa.
Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen mukaisesti 1,9 prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin. Lainasta tehtiin
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
10
katsauskaudella ylimääräinen 4,5 miljoonan euron lyhennys Jyväskylän Forumin kauppaan liittyen. Lisäksi yhtiö
solmi sopimukset kahdesta muusta lainasta yhteensä 2,46 miljoonaa euroa liittyen rakentamisprojekteihin
Jyväskylässä. Lainoja on nostettu tilanteessa 31.12.2024 2,1 miljoonaa euroa.
Ovaro solmi vuoden 2022 lokakuussa 2,050 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan pääomaa lyhennetään 6
kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy
maksettavaksi 30.10.2027. Lyhennyserä on 51 250 euroa. Korkoa lainasta maksetaan 6 kk euribor + 2,0 %.
Yhtiö solmi kesäkuussa 2022 3,050 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan pääomaa lyhennetään 6
kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä, kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy
kokonaan 15.6.2027. Lyhennyserä on 76 250 euroa. Korkoa lainasta maksetaan 6 kk euribor +2,0 %.
Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen, joka uudelleen järjesteltiin vuoden 2024
aikana. Järjestelyn yhteydessä lainaa lyhennettiin 200 tuhatta euroa. Lainan pääomaa lyhennetään 6 kuukauden
välein tasasuurina lyhennyserinä kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy
maksettavaksi 31.12.2027. Lyhennyserä on 53 500 euroa. Korkoa maksetaan 6 kk euribor +2,8 %.
Konsernin omavaraisuusaste säilyi vahvana 68,4 % (31.12.2023: 72,6 %).
SIJOITUSKIINTEISTÖT
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 34,2 miljoonaa euroa (31.12.2023: 41,7 miljoonaa
euroa) sisältäen 3,5 miljoonaa euroa (31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa) myytävänä olevia, sekä 2,1 miljoonaa
euroa (31.12.2023: 3,5 miljoonaa euroa) IFRS 16 mukaisia tonttien vuokraoikeuksia.
Omistukset Kohteet Pinta-ala
Bruttoarvo Yhtiölainat
Nettoarvo
kpl m2 MEUR MEUR MEUR
Ovaro Kiinteistösijoitus 17
66 582*
32,6 0,0 32,6
Ovaro Kiinteistökehitys 1 1 657 1,6 0,0 1,6
Koko kanta 18 68 239 34,2 0,0 34,2
*Sisältää Kukkula vaiheen II suojeltavat rakennukset
56%
32%
9%
1%
1%
1%
0,0 %
10,0 %
20,0 %
30,0 %
40,0 %
50,0 %
60,0 %
Jyväskylä Tampere Kuopio Kotka Lahti Sipoo
Sijoituskiinteistöjen maantieteellinen jakauma
markkina-arvojen mukaan
% osuus tasearvosta (sis. Kukkulan suojeltavat rakennukset)
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
11
Markkina-arvoin mitattuna suurimmat omistukset ovat Jyväskylässä, Tampereella ja Kuopiossa. Kyseiset
kaupungit edustavat yli 90 % koko sijoituskiinteistöt salkun arvosta.
Asuntorakennusten osuus sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta on n. 3 %. Toimistojen, liikerakennusten ja
tonttien osuus on n. 97 %.
Pinta-ala perusteisesti jaoteltuna Jyväskylä, Tampere ja Kuopio ovat suurimmat kaupungit. Kolme suurinta
kaupunkia edustavat yli 90 % salkun pinta-alasta.
Asuntojen osuus sijoituskiinteistöjen pinta-alasta on n. 3 %.
Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus pinta-alasta on n. 97 %.
Yhtiöllä on omistuksessaan 38 asuntoja, joista 30 kpl sijaitsee Kotkassa.
Jones Lang LaSalle Finland Oy (JLL) teki Ovaro Kiinteistösijoituksen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen
31.12.2024. Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen teki Suomen Toimitila-
asiantuntijat Oy 31.12.2024. Ovaro Kiinteistösijoituksen kiinteistöjen käypä arvo määritetään seuraavan kerran
30.6.2025.
51%
25%
21%
2%
0%
0%
0,0 %
10,0 %
20,0 %
30,0 %
40,0 %
50,0 %
60,0 %
Jyväskylä Tampere Kuopio Kotka Lahti Sipoo
Sijoituskiinteistöjen maantieteellinen jakauma
pinta-alan mukaan
% osuus pinta-alasta
30
5
3
0
5
10
15
20
25
30
35
Kotka Lahti Sipoo
Asuntojen lukumäärä kaupungittain
Asuntojen lukumäärä
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
12
JLL:n arvonmäärityksen arviointitarkkuus on +/- 15 % (JLL, arviokirja) asuntosalkun osalta. Asuntosalkku
arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä, joka simuloi tilannetta, jossa asunnot myydään yksittäin ja arvo on
huoneistojen arvioitujen myyntihintojen summa arvopäivänä. Summaan ei ole tehty tukkualennusta. Asuntojen
kauppahinnat perustuvat KVKL:n ja HSP:n hintaseurantapalveluun sekä muihin julkisiin tietoläheisiin ja
arvioitsijan omaan markkinatietokantaan.
Toimitilakiinteistöt arvioidaan tuottoarvomenetelmällä, joka perustuu toimitilakohteen vuokratuotto- ja
hoitokuluolettamiin.
INVESTOINNIT JA MYYNNIT
Yhtiö hankki noin 14.000 m2:n kiinteistön Kuopion haapaniemestä osoitteesta Teollisuuskatu 1. Kohteen velaton
kauppahinta oli 2,7 M€. Ovaro arvioi, että kohteen kiinteistökehityksen kautta saatavat tuotot ovat arviolta noin
1-3 M€ seuraavien kolmen vuoden aikana. Ovaron tarkoituksena on muuttaa kohteen käyttötarkoitus teollisuus-
ja toimistokohteesta liiketiloiksi.
Tilikauden ensimmäisellä puoliskolla yhtiö hankki Jyväskylän ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus
Forumin kiinteistön, jonka velaton kauppahinta on 7 miljoonaa euroa. Kohteen vuokrattava pinta-ala oli noin
16 400 m2, vuokrausaste hankintahetkellä noin 60 prosenttia ja nettotuotto noin 13,0 prosenttia. Omalla tontilla
oleva kiinteistö oli rakennettu pääosin 70- ja 80-luvuilla ja viimeisimmät peruskorjaukset oli toteutettu 2020-
luvulla. Kohde myytiin eteenpäin tilikauden kolmannella kvartaalilla.
Ovaron merkittävin hankinta oli Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n (”JKK”) koko osakekannan osto 25.6.2024 ja
5.8.2024 toteutetuilla kaupoilla Investors House Oyj:ltä ja Royal House Oy:ltä. Kauppojen myyjäosapuolet
omistivat tahoillaan 1/3 osuuden JKK:sta. Kauppahinta Investors House Oyj:ltä ostetusta osuudesta oli 5,0
miljoonaa euroa ja esisopimuksen mukainen kauppahinta Royal House Oy:ltä ostettavasta osuudesta oli 5,0
miljoonaa euroa. Lisäksi Ovaro otti huolehtiakseen JKK:n yhteismäärältään noin 6,0 miljoonan pääomalainojen
takaisinmaksut Investors Houselle ja Royal Houselle vuoden 2024 loppuun mennessä.
Koy Jyväskylän Forumin osakekannan myynnin lisäksi yhtiö myi asuntoja aktiivisesti. Asuntoja myytiin
katsauskaudella yhteensä 232 kappaletta. Yhtiön velattomat kauppahinnat asuntojen ja liikekiinteistön
myynneistä olivat yhteensä 13,1 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2022: 7,3 miljoonaa euroa).
KIINTEISTÖKEHITYSHANKKEET
Asuntorakennuttamisen hankkeet
Hanke Osoite Hankintahetki Kehitysvaihe Rakennusoikeus Hankekoko (€)
Kortepohjan
Liikekeskus
Isännäntie 1,
40740 Jyväskylä 18.10.2021
Kaavoitus
meneillään 5.500 kem2 18 000 000
Keravan tontti
Laurintie 9, 04200
Kerava 31.12.2024
Kaava
lainvoimainen 1.750 kem2 7 500 000
Helsingin Malmin
tontti
Nallenrinne, 00700
Helsinki 14.1.2022 (varaus)
Kaava
lainvoimainen 2.900 kem2 10 000 000
Pappilan
Hotellihanke
Vapaudenkatu 26,
40100 Jyväskylä 1.5.2023
Kohde valmistuu
5/2025 800 kem2 2 500 000
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
13
Toimitilahankkeet
Hanke Osoite Hankintahetki Kehitysvaihe Vuokrattava-ala
Vuokrausaste
27.2.2025
Hermia2
Hermiankatu 12,
33720 Tampere 1.7.2022
Vuokrausasteen
kehitys 9.950 m2 85 %
Voimala Business
Park
Sepänkatu 4,
40100 Jyväskylä 1.10.2022 Myynti 3.440 m2 97 %
Leipomo Business
Park
Nisulankatu 78,
40100 Jyväskylä 1.10.2022 Myynti 1.900 m2 100 %
Koy Yrjönkatu 42
Yrjönkatu 42,
40100 Jyväskylä 31.10.2023 Myynti 2.350 m2 100 %
Teollisuuskatu 1
Teollisuuskatu 1,
70620 Kuopio 21.2.2024
Kaavoitus ja
vuokraus 14.000 m2 60 %
Jyväskylän Kukkula-alueen kehityshanke
Vaihe Toimintasuunnitelma Hankeaikataulu
Kehitysvaihe Pinta-ala
Vaihe I (Apitare Oy)
Sale & Leaseback K-S
hyvinvointialueen kanssa
12/2021–
12/2041
Triple-Net Vuokrasopimus
allekirjoitettu 4.7.2023 17.600 m2
Vaihe II (Jyväskylän
Kukkulan Kehitys Oy)
Kukkulan alueen suojeltujen
rakennusten kehitys
uusiokäyttöön 8/2023–1/2026
Kaavamuutokset, vuokraus ja
myyntitoiminta käynnistetty 20.000 m2
Vaihe III**
(Jyväskylän Kukkulan
Kehitys Oy)
Kukkulan alueen uudelleen
kaavoitus ja
rakennuttaminen 8/2023
Kaavoitus 2024–2026
Rakentaminen 1.1.2027
100.000 k-em2
(tavoite/arvio)
**Kauppahinta vaiheen III osalta maksetaan 31.12.2025 mennessä.
VUOKRAUSTOIMINTA
Toimitilojen neliöperusteinen vuokrausaste oli 91,45 prosenttia, ilman Jyväskylän Kukkulan rakennuksia.
KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN
Kiinteistöjen ylläpitotehtävät kuuluvat pääasiassa isännöitsijöille ja kiinteistöjohtaminen Ovarolle. Kiinteistöjen
myynnit, hankinnat ja kehittäminen kuuluvat Ovaron toimitusjohtajan sekä liiketoimintapäällikön vastuulle.
Yhtiössä toteutetaan kiinteistöjen ja huoneistojen ajanmukaistamista sekä ylläpitoa pitkän aikavälin
suunnitelman puitteissa. Liike- ja toimitiloihin toteutettiin 1.1-31.12.2024 katsauskaudella 4,0 miljoonalla
eurolla investointeja (1.1.-31.12.2023: 1,2 miljoonaa euroa).
RISKIENHALLINTA
Yhtiön merkittävimmät riskit koskevat rahoitusasemaa ja kiinteistömarkkinan kehitystä.
Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta
konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi. Yhtiöllä erääntyy vuoden 2025
joulukuussa 13,5 miljoonan euron Jyväskylän Kukkulan III vaiheen kauppahinta Keski-Suomen
Hyvinvointialueelle. Konsernin rahavarat olivat 1,6 miljoonaa euroa 31.12.2024. Ovaron perusliiketoiminnan
kassavirta on tasainen. Perusliiketoiminnan kassavirta riskejä hallitaan toimenpiteillä, joilla vuokrauksen
käyttöasteet saadaan pysymään hyvällä tasolla.
Yhtiö osti 25.6.2024 tiedotetulla lähipiirikaupalla Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n (JKK Oy) osakkeet itselleen
Investors Houselta ja Royal Houselta. Velaton kauppahinta 2/3 ostamisesta oli yhteensä 16 miljoonaa euroa.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
14
Yhtiö on kirjannut JKK Oy:n osakkeiden hankinnan seurauksena taseeseensa 12,6 miljoonaa euroa aineetonta
oikeutta. Aineettoman oikeuden arvostukseen liittyvät keskeiset riskit ovat Kukkulan alueen kehittämisen
eteneminen aikataulussa. Mikäli alueen kehittäminen viivästyy merkittävästi tai mikäli kehittämisestä ja
rakennuttamisesta aiheutuvat tulot osoittautuvat oletettua pienemmiksi aiheutuu yhtiölle riski aineettoman
oikeuden alaskirjaamisesta.
Vuokratuottojen lasku voi syntyä vuokrausasteen tai vuokratasojen alenemisesta, mikä heikentäisi yhtiön
kassavirtaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet ja luopumalla heikosti tuottavista kohteista. Yhtiö
seuraa jatkuvasti vuokra-asuntomarkkinaa ja pyrkii reagoimaan vuokrausasteen muutoksiin vuokratason
päivityksillä, vuokravakuuspolitiikalla ja vuokrauksen tehostamisella. Kiinteistö- ja vuokra-asuntomarkkinoiden
heikko kehitys voi laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Riskiä
hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet maantieteellisesti ja ylläpitämällä kiinteistöjen kuntoa suunnitelmallisesti
ottaen huomioon sekä niiden elinkaari että vuokramarkkinoiden vaatimukset.
Ylläpito- ja korjauskulujen kasvu heikentäisi toteutuessaan yhtiön nettokassavirtaa. Riskiä hallitaan toimittajien
ja alihankkijoiden kilpailuttamisilla sekä ylläpitämällä pitkäjänteisesti kiinteistöjen kuntoa.
Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksin ja ne sisältävät vuokratuottojen keskeytysturvan. Yhtiöllä on
voimassa oleva vastuuvakuutus.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT
Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön
rahoitusasemaan, toimitila- ja asuntomarkkinan toimivuuteen sekä rahoituksen saatavuuteen.
Inflaation kiihtyminen tai pysyminen korkealla tasolla nostaa yleisesti kustannustasoa, joka saattaa vaikuttaa
negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA).
Rakennuskustannusten tai korkotason nousu vaikuttaa tulevien kehityshankkeiden kannattavuuteen ja voi
hidastaa tai jopa estää hankkeiden käynnistymistä.
OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT
Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO. Katsauskauden päättyessä 31.12.2024 yhtiöllä oli yhteensä
8 600 000 osaketta, joista ulkona oli 8 183 610 osaketta ja yhtiön hallussa 416 390 osaketta.
Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO ja ISIN tunnus FI4000349113.
Yhtiöllä oli 3 729 osakasta 31.12.2024 (31.12.2023: 3 932).
Yhtiökokous 11.4.2024 päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti, että 31.12.2023 päättyneen tilikauden voitto
kirjataan kertyneet voittovarat -tilille ja että osinkoa jaetaan 0,13 euroa per osake.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
15
2024 2023
Alin kurssi, € 3,30 2,42
Ylin kurssi, € 4,29 3,70
Keskikurssi, € 3,79 3,08
Päätöskurssi, € 3,42 3,51
27,9 29,5
8 600 000 9 200 000
416 390 472 664
Ulkona olevien osakkeiden markkina-arvo, 31.12. M€
- josta yhtiön hallussa
Osakkeiden lukumäärä tilikauden lopussa
Osakekurssin ja -vaihdon kehitys
Osakkeiden Osakkeita % Omistajia %
määrä
1-10 000 1 819 187 21,2 3 647 97,8
10 001-100 000 2 093 838 24,3 74 2,0
100 001 - 4 686 975 54,5 8 0,2
Yhteensä 8 600 000 100 3 729 100
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
16
SUURIMMAT OMISTAJAT(Euroclear 31.12.2024) OSAKKEITA OSUUS
Nimi kpl %
1 Royal House Oy *1 1313230 15,27 %
2 OSUUSASUNNOT OY 1215000 14,13 %
3 Pekka Ollikainen *2 687500 7,99 %
4 OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ 415390 4,83 %
5 ZEROMAN OY *3 396704 4,61 %
6 CORE CAPITAL OY *4 263898 3,07 %
7 OP-HENKIVAKUUTUS OY 229056 2,66 %
8 MAAKUNNAN ASUNNOT OY *5 166197 1,93 %
9 Marko Huttunen *7 99631 1,16 %
10 SIJOITUSTALO IVH OY *5 ja *6 99329 1,15 %
11 PYNNÖNEN VILLE WALTTERI 79763 0,93 %
12 DADARIPIUS OY 76332 0,89 %
13 VIWA-KIINTEISTÖT OY 71292 0,83 %
14 AMLAX OY 67167 0,78 %
15 OTAVAN KIRJASÄÄTIÖ 65000 0,76 %
16 PYNNÖNEN SUVI SUSANNA 62944 0,73 %
17 KOKKO JOUNI 61500 0,72 %
18 OWH-YHTIÖT OY 55022 0,64 %
19 KOVALAINEN PETRI SAKARI 55000 0,64 %
20 GODOINVEST OY 51790 0,60 %
21
LAKIASIAINTOIMISTO JYRKI MIETTUNEN AVOIN YHTIÖ
50000 0,58 %
22 MAANPUOLUSTUSKORKEAKOULUN TUKISÄÄTIÖ 50000 0,58 %
23 WELANDER YNGVE TORVALD 45000 0,52 %
24 FINNPARTTIA OY 41712 0,49 %
25 KOSKINEN PETRI TAPANI 38183 0,44 %
26 MÄKINEN JUHA MATIAS 35454 0,41 %
27 VEIJALAINEN JORMA TAPIO 34566 0,40 %
28 SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA 30779 0,36 %
29 PUTTONEN JARI MIKAEL 30749 0,36 %
30 KURKINEN NINA-MARIA 30000 0,35 %
YHTEENSÄ 5 918 188 68,81 %
*6 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö
*7 Toimitusjohtaja Marko Huttusen henkilökohtaisessa omistuksessa on 99 631 yhtiön osaketta
*1 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö
*2 hallituksen jäsenen Pekka Ollikaisen henkilökohtaisessa omistuksessa
*3 hallituksen jäsenen Aki Pyysingin määräysvaltayhteisö
*4 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö
*5 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
17
YHTIÖN HALLINTO, JOHTO JA HENKILÖSTÖ
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallituksessa on kuusi jäsentä: Taina Ahvenjärvi, Aki Pyysing, Pekka Ollikainen,
Tapani Rautiainen, Eljas Repo ja Petri Roininen. Hallituksen puheenjohtajana toimii Petri Roininen ja
varapuheenjohtajana Tapani Rautiainen.
Yhtiön tilintarkastaja on tilintarkastusyhteisö KPMG Oy. Päävastuullinen tilintarkastaja on KHT Timo Nummi.
Ovaro Kiinteistösijoituksen toimitusjohtajana toimii Marko Huttunen. Yhtiön johtoryhmään kuuluivat
toimitusjohtajan lisäksi kiinteistökehitysjohtaja Marko Kaarto ja talouspäällikkö Hanna Äijälä 31.12.2024 asti.
Satu Kuulusa valittiin yhtiön talousjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi 28.10.2024. Yhtiön palveluksessa oli
31.12.2024 viisi henkilöä (31.12.2023: viisi henkilöä).
SELVITYS HALLINTO- JA OHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ
Ovaron hallinnoinnin kuvaus ja Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä ovat julkisesti saatavilla internetsivuilla
www.ovaro.fi.
VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS 11.4.2024
Ovaron varsinainen yhtiökokous pidettiin 11.4.2024. Varsinainen yhtiökokous vahvisti konsernitilinpäätöksen ja
emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2023 sekä hyväksyi hallituksen ehdotuksen tilikauden voiton käsittelystä
ja jakaa päättyneeltä tilikaudelta osinkoa 0,13 euroa osakkeelta. Yhtiökokous myönsi vastuuvapauden
hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2023. Kokouksessa päätettiin myös hallituksen jäsenten
lukumäärästä, valittiin hallituksen jäsenet sekä päätettiin heidän palkkioistaan. Tilintarkastajaksi valittiin
tilintarkastusyhteisö KPMG Oy Ab, päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Timo Nummi.
Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä optio-
oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten
oikeuksien antamisesta seuraavasti:
Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900 000 osaketta. Hallitus päättää
kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen
ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit
ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien
erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen
(suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti.
Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta:
Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 1 000 000 oman osakkeen
hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan
hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken
markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön
omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden
suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 13.4.2023 antaman
valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti.
HALLITUKSEN VALTUUTUKSET
Yhtiökokous 11.4.2024 valtuutti hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä
optio-oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten
oikeuksien antamisesta seuraavasti:
Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900.000 osaketta. Hallitus päättää
kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
18
ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit
ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien
erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen
(suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti.
Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta:
Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 1.000.000 oman osakkeen
hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan
hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken
markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön
omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden
suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 13.4.2023 antaman
valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella
aloittaa yhtiön omien osakkeiden hankinnan 8.7.2024. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 150 000 kpl,
eli enintään 1,74 prosenttia koko osakekannasta. 31.12.2024 mennessä yhtiö oli hankkinut omia osakkeita
ohjelman puitteissa 98 874 osaketta.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitus päätti 16.11.2023 mitätöidä yhteensä 600.000 yhtiön hallussa olevaa omaa
osaketta eli noin 6,52 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä. Mitätöinti rekisteröitiin 25.1.2024.
LIPUTUSILMOITUKSET
Yhtiöllä ei ole ollut raportointikaudella liputusilmoituksia.
JOHDON LIIKETOIMET JA OSAKKEENOMISTUS
Ovaron johdon liiketoimet ja osakkeenomistus vuodelta 2024 on julkaistu pörssitiedotteina ja ne ovat luettavissa
Ovaron internet-sivuilla https://sijoittajat.ovaro.fi/fi/sijoittajat/osaketieto/johdon_omistukset.
Yhtiön johtoryhmän ja hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omistivat vuoden lopussa yhtiön
osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiöttä tai yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä.
Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakekannasta on 35,41 prosenttia.
LÄHIPIIRITAPAHTUMAT
Tilikauden 2021 aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy joissa
muina omistajina on hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö Investors House Oyj:n ja
hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt on perustettu Keski-Suomen
Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten.
Ovaro osti tilikauden aikana Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n (”JKK”) koko osakekannan Investors House Oyj:tä
ja Royal House Oy:ltä. Kaupat toteutettiin 25.6.2024 ja 5.8.2024. Kauppahinta Investors House Oyj:ltä 25.6.2024
ostetusta osuudesta oli 5.000.000 euroa ja 5.8.2024 sopimuksen mukainen kauppahinta Royal House Oy:ltä
ostetusta osuudesta oli 5.000.000 euroa. Lisäksi Ovaro otti huolehtiakseen JKK:n yhteismäärältään noin
6.000.000 euron pääomalainojen takaisinmaksut Investors Houselle ja Royal Houselle. Maksuaikataulu sovittiin
siten, että kauppahinta 5 M€ maksetaan kolmessa osassa ajalla 2024 - 2026 sekä Investors Housen JKK:lle
antama laina 3 M€ maksetaan kokonaan takaisin 12/2024. Ovaro maksoi 31.12.2024 sovitusti kauppahinnan
ensimmäisen erän, lainan osasuorituksen sekä näiden molempien korot. Loppulainalle pääomaltaan 2,6 M€ on
tehty maksuohjelman tarkistus siten, että Ovaro maksaa sen 4/2025 mennessä. Samalla lainan vakuudeksi on
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
19
pantattu reaalivakuutta, jonka käypä arvo ylittää lainan pääoman määrän. Kauppahintavelalle maksetaan 5
prosentin vuosikorko.
Tehtyjen kauppojen osalta, kyse on lähipiiriliiketoimista. Päätöksen kaupoista tekivät esteettömät hallituksen
jäsenet eivätkä jäävit hallituksen jäsenet osallistuneet kaupoista päättämiseen.
TILIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Raimo Pesola on nimitetty Ovaro Kiinteistösijoitukseen muodostettavan rakennuttajayhtiön
toimitusjohtajaksi ja osakkaaksi
Raimo Pesola (RI) on nimitetty Ovaro Kiinteistösijoitukseen muodostettavan rakennuttajayhtiön
toimitusjohtajaksi ja osakkaaksi sekä konsernin johtoryhmän jäseneksi. Ovaro organisoi
rakennuttamisliiketoiminnan erilliseen tytäryhtiöön, jonka kasvusta ja kehityksestä Pesola vastaa. Hän aloittaa
tehtävässä huhtikuussa 2025. Pesola siirtyy Ovaroon Rakennusliike Lapti Oy:n palveluksesta, jossa hän on
toiminut liiketoimintajohtajana vastuualueenaan palvelutilarakentaminen. Lisäksi hän on toiminut yhtiössä
aiemmin varatoimitusjohtajana ja toimitusjohtajana. Pesolalla on noin 25 vuoden kokemus esihenkilö- ja
johtotehtävistä eri rakennusliikkeissä.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj perustaa rakennuttajayhtiön Jyväskylän Kukkulan ja
kasvukeskushankkeiden toteuttamiseen
Ovaro perustaa rakennuttamiseen ja kiinteistökehittämiseen keskittyvän tytäryhtiön, jonka toimitusjohtajaksi ja
osakkaaksi on nimetty Raimo Pesola (RI). Asiasta on julkaistu pörssitiedote 16.1.2025. Rakennuttajayhtiön
keskeinen tehtävä on toteuttaa rakennuttamishankkeita sekä Jyväskylän Kukkulalla että muissa
kasvukeskuksissa. Jyväskylän Kukkulalle on tulossa uusien asemakaavojen myötä merkittävä 10–15 vuoden
hankeputki keskittyen pääasiassa asuntorakentamiseen.
Arvopaperimarkkinalain 9 luvun 10 §:n mukainen liputusilmoitus
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistusosuus on omien osakkeiden ostojen myötä ylittänyt
arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 §:n mukaisen liputusrajan. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden
omistus ylitti 5 prosentin rajan 17.1.2025. Tämän jälkeen Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on jatkanut omien
osakkeiden osto-ohjelmaa.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj omistaa 17.1.2025 tilanteen mukaan osakkeitaan 430 800 kpl. Tämä vastaa 5,01
prosenttia kaikista osakkeista ja kaikkien osakkeiden tuottamista äänistä. Yhtiön omassa hallussa olevilla
osakkeilla ei kuitenkaan voi äänestää yhtiökokouksessa.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n osakekanta koostuu yhteensä 8.600.000 osakkeesta, jotka tuottavat yhteensä
8.600.000 ääntä.
Ville Karlström on nimitetty Ovaron liiketoimintapäälliköksi ja johtoryhmän jäseneksi
Ville Karlström (KTM) on nimitetty Ovaron liiketoimintapäälliköksi ja johtoryhmän jäseneksi. Hänen
vastuualueisiinsa kuuluvat kiinteistökehityskohteiden myynnit ja sijoittajahankinnat sekä rahoitusjärjestelyt.
Ville Karlström on toiminut yhtiön palveluksessa vuodesta 2022 alkaen kiinteistöjen myynti- ja
hankintatehtävissä.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ja Esperi Care Oy allekirjoittivat esisopimuksen 89 asukaspaikkaisen
hoivakodin toteuttamisesta Tampereen Hervantaan
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ("Ovaro") ja hoivayhtiö Esperi Care Oy ovat allekirjoittaneet esisopimuksen
pitkäaikaisesta pääomavuokrasopimuksesta sekä hoivakodin rakennuttamisesta Tampereen Hervantaan.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
20
Suunniteltu hoivakoti tarjoaa ympärivuorokautista palveluasumista ikäihmisille ja mielenterveyskuntoutujille.
Hankkeen investointiarvo on noin 15 miljoonaa euroa. Hanke on ehdollinen rakennusluvan ja rahoituksen
varmistumiselle. Tavoitteena on käynnistää rakennustyöt vuoden 2025 aikana. Kohde toteutetaan Ovaron
omistamalle tontille Tampereen Hervannassa. Varsinainen vuokrasopimus allekirjoitetaan, kun esisopimuksen
ehdot on täytetty.
Jyväskylän kiinnostavin kaupunkikylä nousee Kukkulalle – arkkitehtikilpailu alkoi
Jyväskylän kiinnostavin kaupunkikylä nousee kahden kilometrin päähän keskustasta. Se tarjoaa tulevaisuudessa
urbaania ja samalla luonnosläheistä asumista keskussairaalan läheisyydessä. Kyseessä on kaupungin mittavin
kiinteistökehityshanke ja yhdessä Jyväskylän kaupungin kanssa järjestettävällä kutsukilpailulla haetaan
kaupunkikuvallisia ideoita asemakaavoituksen pohjaksi. Alueen kehittämisestä vastaa Jyväskylän Kukkulan
Kehitys Oy, joka on Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n tytäryhtiö.
Arkkitehtuurikutsukilpailu käynnisti Jyväskylän Kukkulan kehityshankkeen ensimmäisen korttelialueen
suunnittelun. Tavoitteena on, että aloituskorttelin asemakaava saadaan lainvoimaiseksi vuoden 2026 kesään
mennessä, jolloin ensimmäisten kohteiden rakentaminen voisi alkaa vuoden 2026 loppuun mennessä.
Aloituskortteliin tavoitellaan kaavoituksessa noin 19 000–21 000 k-m2 uutta rakennusoikeutta sekä asumiseen
että kaupallisille palveluille. Kukkulan alueen maamerkki on moderni Sairaala Nova, joka on Suomen suurin
keskussairaala ja Suomen suurin ei-yliopistollinen sairaala. Ensimmäiset uudiskohteet toteutetaan näkyvälle
paikalle Kukkulan “portiksi”. Koko Kukkulan alueen arvioitu rakentamisvolyymi on noin 80 000–90 000 k-m2 ja
hanke kestää noin 10–15 vuotta
– Sijainti Jyväskylän keskustan läheisyydessä tekee alueesta erittäin mielenkiintoisen sekä sijoittajille että
tuleville asukkaille. Kukkula on kehittyvä alue vetovoimaisessa kasvukeskuksessa, ja sen erikoisuutena ovat
vahvat hyvinvointiin ja terveyteen liittyvät palvelut – Sairaala Novaan on jo investoitu puoli miljardia, kertoo
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n toimitusjohtaja Marko Huttunen.
Hyvinvointi ja sen tukeminen ovat vahvasti kehitettävän alueen ytimessä. Tavoitteena on rakentaa Jyväskylän
Kukkulasta kaupunkikylä, joka luo hyvinvointia pitkälle tulevaisuuteen.
– Kukkula tulee yhdistämään eri sukupolvet tarjoamalla monipuolista asumista hoivapalveluista omistus- ja
vuokra-asumiseen. Laadukkaalla, halutulla alueella yhdistyvät hyvinvointia tukevat asumisratkaisut, palvelut
että ympäristö. Rakennamme yhdessä Kukkulasta kaupungin kiinnostavimman kylän, sanoo Huttunen.
Jyväskylän Kukkulan arkkitehtuurikilpailu järjestetään yhteistyössä Suomen arkkitehtiliitto SAFAn kanssa ja
siihen on kutsuttu neljä arkkitehtitoimistoa: Arkkitehtitoimisto Arco Oy, Arkkitehtitoimisto Muuan Oy,
Arkkitehtipalvelu Oy ja Arkkitehdit MY Oy. Kilpailu alkoi 12.2.2025 ja kilpailuehdotukset jätetään 12.5.2025 klo
16.00 mennessä. Kilpailu pyritään ratkaisemaan kesäkuun 2025 aikana. Kilpailualuetta koskeva asemakaavan
muutos tulee vireille kilpailuaikana.
Jyväskylän Kukkulalle suunnitellaan päivittäistavarakauppaa yhteistyössä Kesko Oyj:n kanssa
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n tytäryhtiö Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy ja Kesko Oyj ovat allekirjoittaneet
aiesopimuksen selvittääkseen päivittäistavarakaupan sijoittumismahdollisuutta Jyväskylän Kukkulalle.
Suunnitelmien mukaan kauppa sijoittuisi alueen aloituskortteliin, joka on parhaillaan arkkitehtikilpailun
kohteena.
Aloituskortteliin tavoitellaan kaavoituksessa noin 19 000–21 000 k-m² uutta rakennusoikeutta, joka sisältää
sekä asumista että kaupallisia palveluita. Ensimmäiset uudiskohteet toteutetaan näkyvälle paikalle Kukkulan
"portiksi". Koko Kukkulan alueen rakentamisvolyymin arvioidaan olevan noin 80 000–90 000 k-m², ja hankkeen
toteutuksen odotetaan kestävän noin 10–15 vuotta. Hyvinvointi ja sen edistäminen ovat keskeisessä roolissa
alueen kehittämisessä. Tavoitteena on rakentaa Jyväskylän Kukkulasta moderni kaupunkikylä, joka tukee
asukkaidensa hyvinvointia pitkälle tulevaisuuteen.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
21
Aloituskorttelin asemakaava on tavoitteena saada lainvoimaiseksi vuoden 2026 kesään mennessä, jolloin
päivittäistavarakaupan rakentaminen voisi toteutuessaan käynnistyä vuoden 2026 loppuun mennessä yhdessä
ensimmäisten uudiskohteiden kanssa. Tämä toisi alueen asukkaille ja ohikulkijoille merkittävän lisäpalvelun.
HALLITUKSEN VOITONJAKOEHDOTUS
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.2024 on 10 391 425,62 euroa, sisältäen
tilikauden tappion -4 517 188,89 euroa.
Hallitus esittää 24.4.2025 kokoontuvalle yhtiökokoukselle, että tilikauden voitto siirretään kertyneisiin
voittovaroihin ja ettei osinkoa makseta.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
22
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
1.1. -
31.12.2024
1.1. -
31.12.2023
1.1. -
31.12.2022
1.1. -
31.12.2021
1.1. -
31.12.2020
Liikevaihto, 1 000
€
5 262
5 603
5 439
8 171
9 677
Liiketulos, 1 000 € -467 3 149 643 -11 631 -11 740
Tilikauden tulos, 1 000 € 586 2 588 448 -13 124 -11 501
Tilikauden laaja tulos, 1 000 € 586 2 588 448 -13 124 -11 501
Tulos / osake, € 0,07 0,30 0,05 -1,44 -1,24
Maksettu osinko,
€ ****
0,00
0,13
0,03
0,00
0,00
Oman pääoman tuotto, %, p.a. (ROE)
1,3 % 5,6 % 1,0 % -25,2 % -17,7 %
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu
keskiarvo
8 270 147 8 551 608 8 797 303 9 107 899 9 259 373
31.12.2024 31.12.2023 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2020
Taseen loppusumma, 1 000 €
65 666 63 454 63 270 59 347 116 241
Omavaraisuusaste, %
68,4 %
72,6 %
70,8 %
76,1 %
50,8 %
Luototusaste, %, Loan to Value
44,4 % 18,7 % 23,1 % 7,3 % 47,1 %
Nettovarallisuus/osake, €
5,41 5,39 5,09 4,96 6,37
Nettovelkaantumisaste, %
29,0 % 9,0 % 12,4 % -3,5 % 74,3 %
Osakkeiden lukumäärä
8 600 000 9 200 000 9 200 000 9 598 910 9 598 910
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä
8 183 610 8 414 802 8 727 336 8 986 495 9 203 567
Listattujen osakkeiden markkina-arvo, 1 000
€
27 988
29 536
24 611
27 499
38 103
1.1. -
31.12.2024
1.1. -
31.12.2023
1.1. -
31.12.2022
1.1. -
31.12.2021
1.1. -
31.12.2020
Vuokrasalkun taloudellinen käyttöaste, %, (
€)
86,1 %
79,6 %
77,6 %
94,7 %
95,1 %
Taloudellinen käyttöaste, %, (
€)***
95,5 %
Vuokrasalkun toiminnall. käyttöaste, %, (m2)
91,5 %
81,4 %
80,0 %
91,4 %
92,7 %
Toiminnall. käyttöaste, %, (m2)***
93,1 %
Vuokrasalkun vuokralaisvaihtuvuus / kk
1,1 %
5,1 %
2,0 %
3,4 %
2,8 %
Vuokralaisvaihtuvuus / kk***
3,6 %
Vuokrasalkun nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle 9,3 % 6,7 % 6,9 % 7,2 % 5,8 %
**** Hallituksen esitys v 2024
Osakekurssin ja -vaihdon kehitys on esitetty toimintakertomuksen osakkeet ja osakkeen omistajat osiossa.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
23
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
EPRA:n tunnusluvut
1.1 -
31.12.2024
1.1 -
31.12.2023
1.1 -
31.12.2022
1.1 -
31.12.2021
1.1 -
31.12.2020
EPRA tulos, 1000
€
-143
918
1 030
-807
216
EPRA osakekohtainen tulos (EPS),
€
-0,02
0,11
0,12
-0,09
0,02
EPRA nettovarallisuus (NAV) 1000
€
40 196
44 655
43 123
43 297
57 915
EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV)
40 196
44 655
43 123
43 297
57 915
EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo,
€
4,91
5,31
4,94
4,82
6,29
EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA)
40 196
44 655
43 123
43 813
58 002
EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo,
€
4,91
5,31
4,94
4,88
6,30
EPRA osakekohtainen nettovarallisuus,
€
4,91
5,31
4,94
4,82
6,29
EPRA alkutuotto (NIY), %
8,1 %
7,0 %
6,3 %
11,8 %
5,9 %
EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), %
8,1 %
7,0 %
6,3 %
11,8 %
5,9 %
EPRA tunnusluvut
1.1 -
31.12.2024
1.1 -
31.12.2023
1.1 -
31.12.2022
1.1 -
31.12.2021
1.1 -
31.12.2020
EPRA tulos, 1000
€
Tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaan
586
2 588
448
-13 124
-11 501
-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta
käypään arvoon
2 267 1 677 -53 8 058 12 597
-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä sis.
välityspalkkiot
435 936 582 5 725 1 993
- / + Verot
-1 946
226
0
-853
-2 873
-/+ Muut oikaisut
-1 485
-4 510
53
-613
0
EPRA tulos
-143
918
1 030
-807
216
EPRA osakekohtainen tulos (EPS),
€
-0,02
0,11
0,12
-0,09
0,02
EPRA nettovarallisuus (NAV), 1000
€
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
44 716
46 097
44 774
45 153
58 940
Laskennalliset verot
-4 520
-1 442
-1 651
-1 856
-1 024
EPRA nettovarallisuus (NAV)
40 196
44 655
43 123
43 297
57 915
EPRA osakekohtainen nettovarallisuus,
€
4,91
5,31
4,94
4,82
6,29
EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV), 1000
€
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
44 716
46 097
44 774
45 153
58 940
Laskennalliset verot
-4 520
-1 442
-1 651
-1 856
-1 024
EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV)
40 196
44 655
43 123
43 297
57 915
EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo,
€
4,91
5,31
4,94
4,82
6,29
EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA)
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
44 716
46 097
44 774
45 153
58 940
Laskennalliset verot
-4 520
-1 442
-1 651
-1 340
-937
EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA)
40 196
44 655
43 123
43 813
58 002
EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo,
€
4,91
5,31
4,94
4,88
6,30
EPRA alkutuotto (NIY), %
Sijoituskiinteistöt, vuokrattavissa
B
32 087
38 198
39 560
36 690
90 969
Annualisoidut vuokrat
5 262
5 603
5 439
8 171
9 677
Annualisoidut hoitokulut *)
-2 675
-2 920
-2 933
-3 838
-4 348
Vuosittaiset nettovuokrat
A
2 588
2 683
2 506
4 333
5 330
Vuosittaiset 'topped-up' nettovuokrat
C
2 588
2 683
2 506
4 333
5 330
EPRA alkutuotto (NIY), %
A/B
8,1 %
7,0 %
6,3 %
11,8 %
5,9 %
EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), %
C/B
8,1 %
7,0 %
6,3 %
11,8 %
5,9 %
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
24
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT
IFRS-tunnusluvut
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva katsauskauden tulos
Katsauskauden ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo
Vaihtoehtoiset tunnusluvut
Oman pääoman tuotto, %
Tilikauden voitto / tappio x 100
(ROE)
Oma pääoma (keskim. Tilikauden aikana)
Osinko vuodessa / osake x 100
Osakkeen pörssikurssi kauden lopussa
Oma pääoma x 100
Taseen loppusumma - saadut ennakot
Luototusaste, %
(Korolliset velat - Rahavarat) x 100
Loan to Value
Sijoituskiinteistöt + Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt
Nettovarallisuus/osake,
€
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma
NAV
Osakkeiden ulkona oleva lukumäärä katsauskauden lopussa
(Korolliset velat - vuokrasopimusvelat - likvidit varat) x 100
Oma pääoma
Vuokrasalkun taloudellinen käyttöaste, %
Katsauskauden bruttovuokrat / kk:ien lukumäärä
(
€)
Vuokrasalkun pot. bruttovuokrat katsauskaudella / kk:ien lukumäärä
Vuokrasalkun toiminnall. käyttöaste, %
Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattu m2 /kk:ien lkm
(m2)
Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa oleva m2 / kk:ien lkm
Päättyneet sopimukset per kk
kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa olevat asunnot kpl
Saadut vuokrat ja käyttökorvaukset - maksetut hoitovastikkeet
Vuokrasalkussa olevien kiinteistöjen käypäarvo
Nettotuotto on laskettu vuokrasalkkuun kuuluvien kohteiden joulukuun bruttotulojen ja hoitovastikkeiden erotuksena.
Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.
Nettovuokratuotto on tuloslaskelman erä, joka saadaan vähentämällä liikevaihdosta hoitokulut.
Liikevoitto on tilikauden tulos ennen tuloveroja, rahoituskuluja ja rahoitustuottoja.
Tulos / osake, € =
Vaihtoehtoisella tunnusluvulla tarkoitetaan taloudellista tunnuslukua, joka kuvaa mennyttä tai tulevaa taloudellista tulosta,
taloudellista asemaa tai rahavirtoja ja joka on muu kuin IFRS-normistossa määritelty tai nimetty taloudellinen tunnusluku.
Vaihtoehtoisia tunnuslukuja esitetään kuvaamaan liiketoiminnan taloudellista kehitystä ja parantamaan vertailukelpoisuutta eri
raportointikausien välillä. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja
korvaavina mittareina.
=
Efektiivinen osinkotuotto, % =
Omavaraisuusaste, % =
=
=
Nettovelkaantumisaste, % =
=
=
Vuokrasalkun vuokralaisvaihtuvuus =
Vuokrasalkun nettovuokratuotto-%
käyvälle arvolle
=
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
25
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
Konsernitilinpäätös
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
26
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
Konsernin laaja tuloslaskelma
1 000 EUR
Liitetieto
1.1.-31.12.2024
1.1.-31.12.2023
Liikevaihto
Tuotot vuokraustoiminnasta
3.
5 262
5 603
Hoitokulut
4.
-2 675
-2 920
Nettotuotot
2 588
2 683
Vuokraustoiminnan kulut
4.
-202
-336
Hallinnon kulut
4.
-2 111
-1 566
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
5.
91
5
Muut liiketoiminnan kulut yhteensä
-2 222
-1 897
366 786
Tuotot luovutuksista
6.
-435
-936
Sijoituskiinteistöjen käypien arvon muutos 6.
-2 267 -1 677
Tulos luovutuksista ja sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutoksista
-2 702 -2 613
Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta
1 869
4 976
Liiketulos -467 3 149
Rahoitustuotot
7.
268
301
Rahoituskulut
7.
-1 161
-636
Rahoitustuotot ja kulut yhteensä
-893
-334
Tulos ennen veroja
-1 360
2 814
Verot
8.
1 946
-226
Tilikauden voitto/tappio
586
2 588
Tilikauden voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille
586
2 588
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta
laskettu osakekohtainen tulos
Tulos/osake, laimentamaton, euroa
19.
0,07
0,30
Tulos/osake, laimennettu, euroa
19.
0,07
0,30
Kauden laaja voitto/tappio
586
2 588
Kauden laajan voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille 586 2 588
Tulos ennen käyvän arvon muutoksia ja
luovutustuottoja
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
27
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
Konsernitase 1 000 EUR
Liitetieto
31.12.2024
31.12.2023
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Vuokrakäytössä olevat sijoituskiinteistöt
9.
28 577
30 177
Käyttöoikeusomaisuuserät
13.
2 162
3 505
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo yhteensä
30 738
33 682
Aineettomat hyödykkeet
1. ja 26.
12 253
0
Koneet ja kalusto
14.
756
737
Laskennallinen verosaaminen
8.
4 520
1 442
Muut saamiset
10.
160
2 567
Muut osakkeet ja osuudet
11.
0
0
Osuudet osakkuusyhtiöistä
12.
9 069
5 939
Pitkäaikaiset varat yhteensä
57 496
44 367
Lyhytaikaiset varat
Vuokra- ja muut saamiset
15.
3 057
2 515
Rahavarat 16. 1 603 8 552
Lyhytaikaiset varat yhteensä 4 660 11 067
Myytävänä oleviksi luokitellut pitkäaikaiset omaisuuserät
9. ja
17.
3 510
8 021
VARAT YHTEENSÄ 65 666 63 454
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma
24 000
24 000
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
65 240
67 207
Kertyneet voittovarat
-45 109
-47 698
Tilikauden tulos
586
2 588
Oma pääoma yhteensä
18.
44 716
46 097
Velat
Pitkäaikaiset velat
Lainat
20.
8 816
10 349
Vuokrasopimusvelat
13.
2 136
3 546
Muut pitkäaikaiset velat
20.
4 590
234
Pitkäaikaiset velat yhteensä
15 542
14 130
Lyhytaikaiset velat
Lainat
20.
1 150
1 305
Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat
21.
4 146
1 021
Vuokrasopimusvelat
13.
90
110
Lyhytaikaiset velat yhteensä
5 387
2 436
Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat
17.
21
791
Velat yhteensä
20 950
17 357
OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ
65 666
63 454
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
28
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
Konsernin rahavirtalaskelma 1 000 EUR
1.1.-31.12.2024 1.1.-31.12.2023
Liiketoiminnan rahavirrat
Vuokrauksesta saadut maksut 5 174 5 492
Maksut liiketoiminnan kuluista -5 539 -5 385
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä
-365
107
Saadut korot ja muut rahoitustuotot netto
113
462
Maksetut korot ja muut rahoituskulut netto
-970
-509
Liiketoiminnasta kertyneet nettorahavirrat
-1 223
59
Investointien rahavirrat
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -4 280 0
Investoinnit sijoituskiinteistöihin -16 452 -5 133
Sijoituskiinteistöjen myynnit 14 733 7 115
Saadut lainat
400
2 900
Myönnetyt lainat
-438
-3 150
Investointeihin käytetyt nettorahavirrat
-6 038
1 732
Rahoituksen rahavirrat
Omien osakkeiden hankinta
-882
-1 004
Lainojen takaisinmaksut
-6 877
-1 041
Lainojen nostot
9 154
2 436
Saadut osingot
0 202
Maksetut osingot -1 085 -259
Rahoitukseen käytetyt nettorahavirrat 310 333
Rahavarojen nettovähennys (-) /-lisäys
-6 950
2 123
Rahavarat tilikauden alussa
8 552
6 429
Rahavarat katsauskauden lopussa
1 603
8 552
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
29
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA
1 000 EUR
Osakepääoma
Sijoitetun vapaan oman
pääoman rahasto Kertyneet voittovarat
Emoyhtiön omistajille
kuuluva oma pääoma
yhteensä
Oma pääoma 1.1.2024 24 000 67 207 -45 109 46 097
Kauden tulos 586 586
Omien osakkeiden osto
-883
-883
Pääomanpalautus
-1 085
-1 085
Oma pääoma 31.12.2024
24 000
65 240
-44 523
44 716
Oma pääoma 1.1.2023
24 000
68 211
-47 438
44 774
Kauden tulos 2 588 2 588
Omien osakkeiden osto
-1 004
-1 004
Osingonmaksu
-259
-259
Oma pääoma 31.12.2023
24 000
67 207
-45 109
46 097
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
30
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS
1. Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet:
Yrityksen perustiedot
Jäljennökset Ovaron tilinpäätöksistä sekä osavuosikatsauksista ovat saatavissa osoitteesta www.ovaro.fi.
Ovaron hallitus on kokouksessaan 25.3.2025 hyväksynyt tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi.
Yleiset laatimisperiaatteet
Yhdistelyperiaatteet
Tytäryhtiöt
Osakkuusyhtiöt ja yhteisjärjestelyt
Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta. Yhteisjärjestelyt
jaetaan yhteisyrityksiin ja yhteisiin toimintoihin. Yhteisyritykset yhdistellään konsernin tilinpäätökseen
pääomaosuusmenetelmällä.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj (y-tunnus 2382127-4) (”Ovaro”) on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on
Helsinki ja sen rekisteröity osoite on Veturitie 11 T 152, 00520 HELSINKI, SUOMI. Yhtiö perustettiin 30.12.2010
kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi ja muuntui 1.10.2018 kiinteistösijoitusyhtiöksi. Yhtiön
pääasiallinen toiminta muodostuu asunto- ja toimitilasijoittamisesta.
Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards,
IFRS) mukaisesti noudattaen EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä 31.12.2024 voimassa olevia IAS- ja IFRS-
standardeja sekä Standing Interpretations Committee (SIC) ja International Financial Reporting Interpretations
Committee (IFRIC) tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen
nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa nro 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa
sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös
suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset.
Tilinpäätöksessä esitettävät luvut laaditaan euroissa, joka on Ovaron toiminta- ja esittämisvaluutta. Tilinpäätös
esitetään tuhansina euroina, ellei toisin ole mainittu. Esitetyt luvut on pyöristetty lähimpään tuhanteen euroon, joten
yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa poiketa esitetystä summaluvusta. Konsernitilinpäätös laaditaan
kalenterivuodelta, joka on myös emoyrityksen ja konsernin raportointikausi.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon, muuten konsernitilinpäätös
laaditaan alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen, ellei laatimisperiaatteessa toisin mainita.
Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty emoyhtiön ja tytäryritysten tilinpäätökset. Ovaro yhdistelee 100 %:sti omistetut
asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n mukaisesti. Osittain omistetut yhdistellään IFRS 11:n mukaan suhteellisella
menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin
omistusosuutta vastaava määrä. Tästä johtuen konserniyhdistelyssä ei synny vähemmistöosuutta.
Ovaron tytäryritykset ovat yhteisöjä, joissa emoyrityksellä on määräysvalta. Ovarolla on määräysvalta, mikäli Ovarolla
on yhteisöä koskeva valta ja se altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja
Ovaro pystyy käyttämään yhteisöä koskevaa valtaansa ja näin vaikuttamaan saamaansa tuoton määrään.
Määräysvalta saadaan äänivallan perusteella.
Konsernin keskinäinen omistus on eliminoitu hankintamenetelmällä. Hankinnassa käytetty vastike, hankitun yhteisön
varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan hankintahetkellä käypään arvoon. Se osa hankintamenosta, joka ylittää
konsernin osuuden hankitun yrityksen nettovarallisuuden käyvästä arvosta hankinta-ajankohtana, kirjataan
liikearvoksi.
Kaikki konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat voitot sekä sisäinen voitonjako
eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa.
Tilikauden aikana hankitut tytär-, osakkuus- tai yhteisyritykset yhdistellään siitä hetkestä lähtien, kun Ovaro on
saanut määräysvallan tai yhteisen määräysvallan tai huomattavan vaikutusvallan. Vastaavasti tilikauden aikana
myydyt tytär-, osakkuus- tai yhteisyritykset yhdistellään siihen asti, kunnes määräysvalta tai huomattava vaikutusvalta
päättyy.
Osakkuusyhtiöinä käsitellään yhtiöt, joissa Ovarolla on huomattava vaikutusvalta, mutta ei määräysvaltaa.
Huomattava vaikutusvalta syntyy lähtökohtaisesti silloin, kun Ovaro omistaa 20-50 prosenttia yhteisön äänivallasta
tai kun Ovarolla muutoin on huomattava vaikutusvalta yhteisössä.
Osakkuusyhtiö yhdistellään konsernin tilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä, jolloin osakkuusyhtiön
tuloslaskelma ja tase eivät sisälly kokonaisuutena konsernin tulokseen tai taseeseen siitä hetkestä lähtien, kun
huomattava vaikutusvalta saavutetaan sen päättymiseen asti.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
31
Päättyneellä tilikaudella sovelletut uudet ja muutetut standardit
Tulevilla tilikausilla sovellettaviksi tulevat uudet ja muutetut standardit sekä tulkinnat
Tilikauden 2024 aikana voimaantulleilla muutetuilla standardeilla ei ole ollut merkittäviä vaikutuksia konsernin
tilikauden tulokseen, taloudelliseen asemaan tai tilinpäätöksen esittämistapaan.
IASB on julkistanut uusia ja uudistettuja standardeja ja tulkintoja, joiden soveltaminen on pakollista 1.1.2025 tai sen
jälkeen alkavilla tilikausilla. Ovaro ei ole soveltanut kyseisiä standardeja ja niiden tulkintoja tämän tilinpäätöksen
laadinnassa. Ovaro ottaa käyttöön kunkin standardin ja tulkinnan voimaantulopäivästä lähtien.
Uusien ja uudistettujen standardien ja tulkintojen käyttöönotolla ei odoteta olevan merkittävää vaikutusta Ovaron
tilinpäätöksiin tulevina kausina.
Merkittävimmät johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin sisältyvät keskeiset
epävarmuustekijät
IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen vaatii Ovaron johdolta harkintaa sekä arvioiden ja oletusten
tekemistä, jotka vaikuttavat tilinpäätöksessä esitettäviin varoihin ja velkoihin sekä muihin tietoihin kuten tuottojen ja
kulujen määrään. Vaikka arviot perustuvat johdon parhaaseen näkemykseen, on mahdollista, että toteumat
poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvioista.
Ovaron johto käyttää harkintaa tehdessään päätöksiä tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden valinnasta ja niiden
soveltamisesta. Tämä koskee erityisesti tapauksia, joissa IFRS-normistossa on vaihtoehtoisia kirjaamis-, arvostus-
tai esittämistapoja. Arviot ja olettamukset perustuvat aiempaan kokemukseen ja tilinpäätöshetkellä olevaan
parhaaseen näkemykseen. Arvioihin liittyy aina epävarmuustekijöitä ja lopullinen tulos saattaa poiketa tehdyistä
arvioista
Ovaron johto on konsernitilinpäätöstä laadittaessa käyttänyt harkintaa erityisesti seuraavien ratkaisujen osalta, joilla
on merkittävä vaikutus raportoitujen tilinpäätöserien määrään:
Omaisuuserien luokitteleminen. Pääsääntöisesti Ovaro yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n
mukaisesti. Osittain omistetut, mutta vähintään 50 % omistetut, asunto-osakeyhtiöt yhdistellään IFRS 11:n mukaan
suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain
konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Alle 50%:sti omistetut sijoituskiinteistöt esitetään taseessa
omistusosuuden mukaisessa bruttoarvossaan, jolloin omistukseen liittyvä kohteessa oleva velkaosuus esitetään
Ovaro Kiinteistösijoituksen konsernitaseessa velkana. Taseen tai tuloslaskelman muita eriä ei yhdistellä konserniin.
Kiinteistöjen luokitteleminen. Kiinteistökanta luokitellaan sijoituskiinteistöihin tai myytävänä oleviin
sijoituskiinteistöihin. Yhtiön johdon tulee käyttää harkintaa sen toteamiseksi, että myynti voidaan katsoa erittäin
todennäköiseksi sitoutumalla aktiivisesti asunnon myyntisuunnitelmaan, käynnistämällä hankkeen ostajan
löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi sekä määritettävä hinta, joka on kohtuullinen suhteessa
nykyiseen käypään arvoon ja myynti voitaisiin toteuttaa vuoden kuluessa.
Keskeiset arviot ja oletukset, joihin arvioidaan liittyvän merkittävä riski vastaisuudessa tapahtuvista kirjanpidollisten
arvioiden tarkistuksista liittyvät seuraaviin eriin:
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään käyttäen IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen – standardissa kuvattuja
periaatteita. Sijoituskiinteistöjen markkinahinnat eivät ole johdettavissa suoraa noteeratuilta markkinoilta, vaan
arvonmääritys suoritetaan käyttäen epäsuoria arvostusmenetelmiä, jotka edellyttävät useita konsernin johdon
oletuksia. Lisätietoja Ovaron sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittämisestä ja yhtiön johdon käyttämästä
harkinnasta on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 9. Sijoituskiinteistöt.
Vuokrasopimusten osalta johto käyttää harkintaa maanvuokrasopimusten vuokra-ajan määrittämisessä.
Maanvuokrasopimukset ovat tyypillisesti pitkiä sopimuksia ja johto joutuu tarvittaessa arvioimaan vuokrasopimusten
vuokra-ajan. Vuokrasopimuksiin liittyvän lisäluoton koron määrittely sisältää johdon harkintaa. Yhtiö soveltaa yhtä
diskonttauskorkoa ominaispiirteiltään samanlaisista vuokrasopimuksista koostuvaan salkkuun.
Tilinpäätöstä laadittaessa yhtiö on kirjannut laskennallisia verosaamisia taseeseen verotuksessa vahvistetuista
tappioista. Lisäksi yhtiölle siirtyi Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n hankinnan seurauksena laskennallista
verosaamista käyvän arvon muutoksiin liittyeni. Erä sisältyy taseen laskennallisiin verosaamisiin. Lisätietoja yhtiön
johdon käyttämästä harkinnasta on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 8. Verot.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
32
2. Segmentti-informaatio
Yhtiö on hankkinut Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n("JKK") koko osakekannan tilikauden aikana. JKK -
transaktiossa on kyse omaisuuserän hankinnasta, joka ei muodosta liiketoimintaa. JKK on toimintansa
alkuvaiheessa ja se ei ole kerryttänyt liikevaihtoa, eikä sillä ole henkilökuntaa. Tällaisesta liiketoimesta ei synny
liikearvoa.
Aineettoman oikeuden poistosuunnitelma on laadittu laadittu IFRS-standardien mukaisesti IAS 38 -standardia
noudattaen aineettomien hyödykkeiden käsittelystä. Aineeton oikeus poistetaan järjestelmällisesti sen taloudellisen
vaikutusajan kuluessa vuosittaisin tasapoistoin, jotka kirjataan kvartaaleittain. Lisäksi yhtiön johto voi tehdä
harkinnanvaraisia lisäpoistoja aineettoman oikeuden arvoon.
Mikäli arvonalentumistestauksessa havaitaan, että aineettoman oikeuden kirjanpitoarvo ylittää sen kerrytettävissä
olevan rahamäärän, kirjataan arvonalentumistappio. Poistosuunnitelmaa tarkistetaan säännöllisesti tilikauden
aikana, ja mahdolliset muutokset toteutetaan IFRS-standardien mukaisesti varmistaen tilinpäätöksen oikeellisuus ja
läpinäkyvyys.
JKK:n hankinta on kuvattu liitetietojen kohdassa 25. lähipiiri ja aineettoman oikeuden käsittely on avattu tarkemmin
liitetietojen kohdassa 26. aineettomat oikeudet.
Aineettomat hyödykkeet
Ovaro Kiinteistösijoituksella on yksi toimintasegmentti, jonka toimintaa sen johto ja hallitus tarkastelee yhtenä
kokonaisuutena. Näin ollen erillistä IFRS 8 – standardin mukaista segmenttikohtaista tietoa ei esitetä. Ovaro
Kiinteistösijoituksella ei ole sellaisia yksittäisiä asiakkaita, joilta saadut tuotot olisivat vähintään 10 %:a koko
konsernin tuotoista.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
33
Tilinpäätöksen liitetiedot
3.
Liikevaihto
Liikevaihto1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231 000 EURTuotot vuokraustoiminnastaBruttovuokrat4 8725 135Käyttökorvaukset ja palvelutuotot390467Yhteensä5 2625 603
4. Liiketoiminnan kulut
Kulujen erittely lajeittain1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231 000 EURKiinteistöjen hoitokulut-2 675-2 920Vuokraustoiminnan kulut-202-336Henkilöstökulut ja hallituksen palkkiot-709-615Osakepohjaisen palkitsemisjärjestelyn kulut0-10Hallinnon muut kulut-1 402-941Yhteensä-4 988-4 821
Tilintarkastajan palkkiot1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231 000 EURTilintarkastus, emoyhtiö-112-67Tilintarkastus, tytäryhtiöt-12-20Veropalvelut00Muut palvelut-14-25Yhteensä-139-112
5. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
1.1. -31.12.2024
1.1. -31.12.2023
1 000 EUROdotettavissa olevien luottotappioiden muutos21103Luottotappiot-38-160Muut kiinteistöjen tuotot10863Yhteensä915Liiketoiminnan muut kulut sisältävät luottotappiot vuokraustoiminnasta.
Ovaro Kiinteistösijoituksen liikevaihtoon sisältyy tuotot vuokraustoiminnasta. Vuokraustoiminnan tuotoiksi katsotaan tuotot, jotka
syntyvät konsernin tavanomaisesta toiminnasta kuten huoneistojen, liiketilojen ja muiden tilojen vuokrauksesta, käyttökorvauksista
ja asukaspalveluista. Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralleantajana
luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, koska Ovaro pitää itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista ja riskeistä.
Muista vuokrasopimuksista syntyneet vuokraustoiminnan tuotot kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä kuukausittain vuokra-ajan
kuluessa. Konsernin vuokrasopimuskannasta merkittävin osa on liike- ja toimistokiinteistöjen pitkäaikaisia 3-10 vuoden
vuokrasopimuksia sekä vähäisessä määrin toistaiseksi voimassa olevia asunto-osakkeiden vuokrasopimuksia. Konsernin kaikki
vuokrat ovat kiinteitä kuukausivuokria, joiden vuosittaiset vuokrankorotukset on sidottu indekseihin.
Kulut sisältävät sijoituskiinteistöjen hoito-, huolto- ja vuosikorjauskulut, vuokraustoiminnan kulut. Hoitokuluihin kirjataan asunto-
osakeyhtiöiden kaikki hoitovastikkeilla katettavat kulut sekä emoyhtiön alle 50 % omistamien asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut.
Vuokraustoiminnan kuluihin kirjataan kaikki yhtiön omistamiseen ja vuokraamiseen liittyvät kulut kuten esimerkiksi
vuokranvälityspalkkiot, osakkeenomistajan kuluksi kirjaamat huoneistoremontit, vuokraukseen liittyvä hallinnointi sekä muut kulut,
kuten tyhjien asuntojen sähkölaskut. Hallinnon kulut sisältävät hallituksen palkkiot sekä muut hallinnon kulut, joita ovat muun
muassa kiinteistömanagereiden hallinnon kulut, pörssin, arvopaperikeskuksen ja tilintarkastajan palkkiot sekä kulut
sijoituskiinteistöjen ulkopuolisesta arvioinnista. Muita liiketoiminnan kuluja ovat luottotappiot ja muut mahdolliset kulut.
Liiketoiminnan kulut kirjataan suoriteperusteen mukaisesti.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
34
6.
Tulos luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista
Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista
1.1. -31.12.2024
1.1. -31.12.2023
1 000 EUR
7.
Rahoitustuotot ja -kulut
Rahoitustuotot ja -kulut1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231 000 EURKorkokulut ja palkkiot lainoista-1 118-595Muut rahoituskulut -43 -41Rahoituskulut yhteensä-1 161-636Rahoitustuotot268301Yhteensä-893-334
Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sille kaudelle, jonka aikana ne ovat syntyneet. Lainojen hankinnasta välittömästi
johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon
ja jaksotetaan rahoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen.
Tilikauden rahoituskulujen merkittävä kasvu johtuu Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n hankintaan liittyvistä korko- ja
transaktiokuluista.
Käyvän arvon muutos kirjataan tuloslaskelmaan. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, joka pitää sisällään
varainsiirtoverot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeisessä arvioinnissa ja arvostamisessa käytetään käypää arvoa. Käypä arvo on
rahamäärä, johon omaisuus voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien osapuolten
välillä.
Huoneistojen luovutushinnat vähennettynä myyntiä edeltävän tilikauden päättävällä käyvällä arvolla3 435 97Luovutettujen huoneistojen välityspalkkiot ja muut myyntikirjaukset-3 870-1 033Nettovoitot ja tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -2 267 -1 677Yhteensä-2 702-2 613
Huoneistojen luovutusvoitot ja –tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen
päättävä tasearvo. Voitot sisältävät myös myyntien transaktiopalkkiot eli välittäjien palkkiot, huoneistojen käyvän arvon muutokset
katsauskaudella sekä huoneistojen osuuden maksetusta varainsiirtoverosta ja aktivoidut korjaukset. Ovaron omistama kiinteistö
katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle, joka toteutuu yleensä osakkeiden
määräysvallan siirtyessä.
Kauden aikana 1.1.-31.12.2024 myytiin yhteensä 232 huoneistoa (1.1.-31.12.2023: 251 kpl). Asuntojen myynneistä aiheutui yhtiölle
3 512 tuhatta euroa tappiota.
Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Ovaro Kiinteistösijoitus soveltaa IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen –standardin mukaista
käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jonka
aikana se syntyy.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
35
8.
Tuloverot
Tappioiden vanheneminen1 000 EUR2029 2030 2031 2032 2033870 3 609 16 800 4 704 5 102
1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231 000 EURTilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 0 -41Aikaisempien tilikausien verot-120Laskennallisten verojen muutos1 958-185Konsernin verot katsauskaudelta1 946-226
Voimassaolevan verokannan mukaan laskettujen verojen täsmäytys tuloslaskelmassa esitettyihin veroihin
Verokantatäsmäytys1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231000 EURTulos ennen veroja -1 417 2 637Verot laskettuna emoyhtiön verokannalla 283 -527Osakkuusyhtiöiden tulos 374 995Sijoituskiinteistöjen laskennallisten verojen muutos -1 270 -1 027Aiempien tilikausien tappiosta kirjattu laskennallinen verosaaminen 2 566 375Muutos väliaikaisissa eroissa 5 -42Aikaisempien tilikausien verot tuloksesta -12 0Verot tuloslaskelmassa 1 946 -226
Tuloslaskelman veroihin kirjataan konserniin kuuluvien yhtiöiden tilikauden tulokseen perustuvat verot, aikaisempien tilikausien
verojen oikaisut ja laskennallisten verojen muutos. Verot kirjataan tulosvaikutteisesti, paitsi silloin kun ne liittyvät suoraan omaan
pääomaan tai muihin laajan tuloksen kirjattuihin eriin. Tällöin myös vero kirjataan kyseisiin eriin.
Laskennalliset verot lasketaan kirjanpidon ja verotuksen välisistä veronalaisista väliaikaisista eroista sekä käyttämättömistä
verotuksellisista tappioista ja käyttämättömistä verotukseen liittyvistä hyvityksistä. Suurin väliaikainen ero syntyy
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu kiinteistön käyvän arvon ja
verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon. Sääntöä sovelletaan, vaikka kiinteistömyynti toteutetaan myymällä
osakkeet eikä siinä huomioida mahdollisten veroseuraamusten todennäköisyyttä.
Laskennallinen vero arvostetaan IAS 12 standardin perusteella ja niillä tilinpäätöspäivänä voimassa olevilla verokannoilla, joita
sovelletaan silloin, kun laskennallisen veron odotetaan muuttuvan tuloveroksi. Verokantojen muutoksesta johtuva laskennallisen
veron muutos kirjataan laajaan tuloslaskelmaan tai muihin tuloksen eriin, jos vero oli kirjattu sinne aikaisemmilla tilikausilla.
Yhtiö on laatinut ennusteen viiden vuoden aikana kertyvästä verotettavasta tulosta, joka antaa johdon arvion perusteella
luotettavaa evidenssiä siitä, että kirjattu määrä laskennallista verosaamista on realistista hyödyntää seuraavan viiden vuoden
aikana. Kyseisen ennusteen mukaan yhtiön vuokrausliiketoiminta (asunnot ja liiketilat) kerryttävät tasaista ja hyvin
ennakoitavissa olevia tuottoja ja kuluja.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n toiminnasta osa liittyy hankkeisiin, joiden ennakointiin liittyy vuokrausliiketoimintaa suurempaa
epävarmuutta tuottojen ja kulujen määrän sekä ajoittumisen osalta. Hankkeista kertyvää tulosta on huomioitu 35 - 100 %
ennakoidusta hankkeiden nettotuloksesta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n vahvistetut tappiot 31 084 tuhatta euroa vanhenevat
vuosien 2029–2033 välisenä aikana.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on muuttunut vuonna 2018 verovelvolliseksi rahaston purkamisen seuraksena. Asuintalovarauksiin
liittyvä laskennallinen verovelka on huomioitu ensimmäisen kerran vuonna 2022. Laskennallinen verovelkakirjaus on vähennetty
kertyneistä voittovaroista v 2022. Laskennallisen verovelansuuruus oli 205 tuhatta euroa v 2022. Vuoden 2023 lopussa
verovelkaa oli jäljellä myyntien takia enää 16 tuhatta euroa. Vuoden 2024 aikana myytiin loputkin asuintalovaraukselliset
osakkeet, joten laskennallista verovelkaa ei näiden osalta enää ole.
Tilinpäätöksessä yhtiöllä on kirjattuna laskennallista verosaamista tuloverotuksessa vahvistetuista tappioista yhteensä
3 810 tuhatta euroa. Tilikauden alussa vahvistetuista tappioista oli kirjattuna laskennallista verosaamista 1 244 tuhatta euroa.
25.6.2024 ostetiin Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n("JKK") osakkeet. Yhtiö on yhdistelty konserniin 1.7.2024 alkaen.
Ostohetkellä JKK:n taseella oli käyvän arvon muutokseen liittyvää laskennallista verosaamista 1 132 tuhatta, joka huomioidaan
konsernin laskennallisissa verosaamisissa. Kyseistä erää ei ole käsitelty tulosvaikutteisesti konsernin tilinpäätöksessä 2024.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
36
Laskennallisten verojen täsmäytys taseen laskennalliseen verosaamiseen1000 euroa1.1.20241 442Muutos tuloslaskelmassa 1 946Muut erät, Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n laskennallinen verosaaminen 1 13231.12.20244 520Laskennallinen verosaaminen4 5201000 euroa1.1.20231 651Muutos tuloslaskelmassa -226Muut erät, asuintalovaraus 1631.12.2023 1 442Laskennallinen verosaaminen1 442
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
37
9.
Sijoituskiinteistöt
Arvonmääritysmalli
Toimitilakiinteistöjen osalta arvostus tehdään kiinteistökohtaisesti soveltaen 10 vuoden kassavirtamenetelmää.
Menetelmä perustuu kassavirta analyysiin, jossa 10 vuoden kassavirtaennusteet ja päätearvo diskontataan
nykyarvoonsa. Kassavirrat perustuvat ennusteisiin kohteiden vuokratasosta, käyttöasteesta, hoito- ja ylläpitokuluista sekä
ikääntymisen mukanaan tuomien ajanmukaistamis- ja peruskorjaus tarpeista. Arvonmääritysmallissa huomioidaan
pitkänajan kassavirta ennusteiden lisäksi aktiivisten sijoittajien arviointihetken tuottovaatimukset sekä arvioitsijan tiedossa
olevat vertailukelpoiset vuokraukset.
Sijoituskiinteistö ovat kiinteistöjä, joita pidetään hallussa vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia
tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamiseen sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista
käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään netotettuna
omalla rivillään konsernituloslaskelmassa.
Sijoituskiinteistöt kirjataan hankintahetkellä hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten varainsiirtoverot.
Myöhemmin ne arvostetaan IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen – standardin mukaisesti puolivuosittain. Käyvän arvon
muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, sillä kaudella, jolla arvonmuutokset syntyvät. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo
tarkoittaa hintaa, joka saataisiin kiinteistön myynnistä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa
tavanomaisessa liiketoimessa ottaen huomioon kiinteistön kunto sekä sijainti. Ovaro käyttää arvostusmenetelmiä, jotka
ovat nykyisissä olosuhteissa asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käyvän arvon määrittämiseksi
siten, että käytetään mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman
vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa bruttoarvossaan, jolloin
omistukseen liittyvä kohteessa oleva velkaosuus esitetään Ovaron konsernitaseessa velkana.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen
luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Luovutusvoitot ja -tappiot esitetään tuloslaskelmassa
omana nettomääräisenä eränään.
Asuinhuoneistojen osalta arvostus tehdään huoneistokohtaisesti ja prosessin lopputuloksena on huoneistokohtainen
neliöhinta, joka ottaa huomioon kohteen ominaisuudet ja sijainnin. Arvostusmalli painottaa IFRS 13 – standardin
mukaisesti enemmän niitä markkinaehtoisia havaintoja (esimerkiksi toteutuneita neliöhintoja), jotka ovat maantieteellisesti
lähimpänä arvioitavaa kohdetta ja edustavat samaa ikä- ja kuntoluokkaa. Suurin painoarvo on kuitenkin samassa
kohteessa olevilla havainnoilla. Yksittäisen kohteen arvo saadaan kertomalla mallin tuottama neliöhinta kohteen
yhtiöjärjestyksen mukaisella pinta-alalla.
Kvantitatiivisella arvonmääritysmallilla kohdetta arvioitaessa mallin merkittävimpänä lähtöaineistona on käytetty
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden kauppojen tietoja viimeisen kolmen
vuoden ajalta. Mallissa viimeisimmät kaupat huomioidaan suuremmalla painoarvolla. Aineistoa on karsittu kattamaan
ainoastaan kerros- ja rivitalot. Myös muita rajoituksia esim. pinta-alojen suhteen on tehty. Lisäksi selvästi poikkeavat
havainnot, esim. asumisoikeusasuntojen kaupat on poistettu käytetystä aineistosta.
Ovaron sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittää ulkopuolinen riippumaton arvioitsija Jonas Lang Lasalle Finland Oy
(JLL). Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen on laatinut Suomen Toimitila-asiantuntijat
Oy.
Arvioitsija noudattaa Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, lautakunnan antamia
muita ohjeita ja määräyksiä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälistä arviointistandardia (IVS).
Arvion laatija on auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), jonka toimintaa valvoo Keskuskauppakamarin
kiinteistönarviointilautakunta.
Ovaro käyttää käyvän arvon määrittämisessä markkinoihin perustuvaa arvonmääritysmallia.
Ovaron sijoituskiinteistöjen arvonmääritys perustuu pääasiallisesti asuinhuoneistojen osalta kauppa-arvomenetelmään ja
toimitilakiinteistöjen osalta tuottoarvomenetelmään.
Auktorisoitu kiinteistöarvioitsija käy läpi ja verifioi automatisoidun arvostusmallin tulokset.
Arviointitarkkuus on noin +/- 15 prosenttia.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 34,2 miljoonaa euroa (31.12.2023: 41,7 miljoonaa euroa)
sisältäen 3,5 miljoonaa euroa (31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa) myytävänä olevia, sekä 2,1 miljoonaa euroa (31.12.2023:
3,5 miljoonaa euroa) IFRS 16 mukaisia tonttien vuokraoikeuksia.
Sijoituskiinteistöt koostuvat toimitilakiinteistöistä pääasiassa Jyväskylässä, Kuopiossa ja Tampereella sekä asunto-
osakeyhtiöstä Kotkassa. Lisäksi yhtiöllä on muutamia asunto-osakkeita Lahdessa ja Sipoossa. Markkina-arvoin mitattuna
suurimmat omistukset ovat Jyväskylässä, Tampereella ja Kuopiossa. Kyseiset kaupungit edustavat yli 90 % koko
sijoituskiinteistöt salkun arvosta.
Sijoituskiinteistöjen pinta-alaperusteinen vuokrausaste ilman Jyväskylän Kukkulan kiinteistökantaa oli 91,45
prosenttia(81,37 prosenttia). Asuntosalkun pinta-alaperusteinen vuokrausaste oli 87,16 prosenttia ja toimitilojen
vuokrausaste 91,92 prosenttia.
Asuntorakennusten osuus sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta on n. 3 %. Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus
on n. 97 %.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
38
SYÖTTÖTIEDOT
Kauppa-arvomenetelmä
Käytetyn arvonmääritysmallin syöttötiedot:
1.
Markkinainformaatio
-
2.
Demografiatietoaineisto
-
3.
-
4.
-
Tuottoarvomenetelmä
Käytetyn arvonmääritysmallin syöttötiedot:
1.
Kiinteistökohtaiset tiedot
Vuokra- ja muut tuotot
-
vuokrasopimuksiin perustuvat tuotot
-
muihin vuokraukseen liittyvien sopimusten tuotot
Hoito- ja ylläpitokulut
-
toteutuneet hoitokukulut
-
pitkän aikavälin budjetoidut kulut
-
ikääntymisen mukanaan tuomien ajanmukaistamis- ja peruskorjaustarpeiden kulut
2.
Yleinen tilanne
-
pitkän aikavälin inflaatio
3.
Arvioitsijan tiedossa olevat tiedot
-
kauppaneuvottelut
-
vertailukelpoiset toteutuneet kaupat
-
aktiivisten sijoittajien tuottovaatimukset
-
kysyntä- ja tarjontatilanne
-
vertailukelpoiset vuokraukset
Arvonmääritysprosessi
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden kauppojen tiedot
viimeisen kolmen vuoden ajalta
Toimitilakiinteistöjen markkina-arvot määritellään tuottoarvomenetelmällä 10 vuoden kassavirtamenetelmää soveltaen.
Ovaro toimittaa arvioitsijalle arviointiin tarvittavat kohdekohtaiset tiedot. Lisäksi arvonmäärityksissä käytetään julkisista
tietolähdetietoja sekä arvioitsijan omia käytettävissä olevia vertailukelpoisia markkinatietoja
Tilastokeskuksen aineistot
esim. alueen ikäjakauma ja/tai tulotaso
Yksittäisen huoneiston arvonmäärityksessä ei ole huomioitu mahdollisita tukkualennuksia tai muita vähennyksiä (esim.
myyntikuluja).
Ovaron arvostusmenetelmässä on käytetty mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja
mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Havainnoitavissa olevat syöttötiedot koostuvat
markkinainformaatiosta, demografiatietoaineistosta, liikennetietoaineistosta sekä ympäristötietoaineistosta.
Kauppa-arvomenetelmässä merkittävin syöttötieto on Kiinteistönvälitysalan keskusliiton (KVKL) tilastojen toteutuneet
kaupat, jotka ovat kaikkien KVKL:n jäsenten käytössä. Muiden syöttötietojen kuin markkinainformaation merkitys ja käyttö
arvonmääritysmallissa kasvaisi vasta siinä vaiheessa kohdetta arvostettaessa, kun alueella tai kohteessa ei ole käyty
viimeisten 3 vuoden aikana asuntokauppaa. Yhtiöllä ei ole tilinpäätöshetkellä ollut sellaisia alueita tai kohteita joissa ei olisi
käyty kauppaa viimeisen 3 vuoden aikana.
Muu kun havainnoitavissa oleva tieto sisältää Ovaron johdolla kohteesta ja sen kehityksestä olevan informaation sekä
auktorisoidun kiinteistöarvioitsijan ammattitaitoon pohjautuvan tiedon. Johdolla voi olla omistajan roolissa esimerkiksi
tietoa tulevista suurehkoista peruskorjauksista, joilla voi mahdollisesti olla vaikutusta kohteen arvoon.
esim. neliöhinta, myyntiaika, kohteen kunto, rakennusvuosi, tehdyt peruskorjaukset
Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen arvonmääritys perustuu puolivuosittain tehtävään arviointiprosessiin.
Osana arviointiprosessia Ovaron johto antaa JLL:lle tietoa merkittävistä muutoksista kohteissa, jolla voi olla vaikutusta
kohteen arvioon. Puolen vuoden aikana tapahtuneet muutokset analysoidaan arvonmäärityksen yhteydessä ja muutokset
ja arvonmäärityksen tulos raportoidaan Ovaron hallitukselle. Arvonmäärityksessä noudatettavat periaatteet ja
menettelytavat hyväksyy viimekädessä Ovaron hallitus.
Liikennetietoaineisto
esim. julkinen liikenne tai muut kulkuyhteydet
Ympäristötietoaineisto
esim. tiedot alueen vesistöistä
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
39
Sijoituskiinteistöt, käypä arvo1 000 EUR31.12.202431.12.2023Käypä arvo 1.1.41 70348 270Lisäykset24 4275 468Vähennykset -29 615-10 358Käyvän arvon muutos katsauskaudella-2 267-1 677Siirto erien välillä-3 510-8 021Myytävänä oleviksi luokitellut pitkäaikaiset omaisuuserät3 5108 021Käypä arvo34 24841 703
Käyvän arvon hierarkia
1 000 EURTaso 1Taso 2Taso 3VaratSijoituskiinteistöt 31.12.2024--34 248Sijoituskiinteistöt 31.12.2023--41 703
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon herkkyys kauppahintojen muutoksilleKauppahintojen muutos-10 %-5 %0+5%+10 %Käypä arvo (1000 eur) 31.12.20248 1968 6519 1079 56210 017Käypä arvo (1000 eur) 31.12.202318 88419 93320 98322 03223 081
Keskimäärin31.12.202431.12.2023Tuottovaatimus, %8,7 %8,9 %Pitkän aikavälin taloudellinen vuokrausaste, %91,9 %87,7 %Hoitokulut, euroa/m2/kk3,84 €4,20 €Hoitokulut kasvuoletus, %2,0 %2,00 %Markkinavuokrien kasvuoletus, %2,0 %2,00 %Inflaatio-oletus, %2,0 %2,00 %Sijoituskiinteistöjen arvo luokiteltuna arvostusmenetelmän mukaan31.12.202431.12.20231 000 EURTuottoarvo22 98017 215Kauppa-arvo9 10720 983Omistetut sijoituskiinteistöt yhteensä32 08738 198Käyttöoikeusomaisuuserät2 1623 505Sijoituskiinteistöt yhteensä34 24841 703
Sijoituskiinteistöjen käyvänarvon herkkyysanalyysi, tuottoarvokohteet
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj kirjaa vuokrasopimukset IFRS 16 vuokrasopimukset -standardin mukaisesti. Ovaro on
kirjannut standardin soveltamisalaan kuuluvista vuokrasopimuksista käyttöomaisuuseriä sijoituskiinteistöihin siltä osin,
kuin ne kuuluvat sijoituskiinteistöiksi (maavuokrasopimukset).
Seuraavassa taulukossa on esitetty tuottoarvomenetelmällä arvostettujen sijoituskiinteistöjen keskeiset
syöttötiedot 31.12.2024
Sijoituskiinteistöistä on siirretty Myytävänä oleviin 31.12.2024: 3,5 miljoonaa euroa (31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa).
Lisäykset ovat kiinteistöjen ajanmukaistamisinvestointeja ja kiinteistöhankintoja. Merkittävimmät hankinnat olivat Kuopion
Teollisuuskatu 1 ja Forumin kauppakeskus, joka myös myytiin tilikauden aikana. Ajanmukaistamisinvestoinneista
Vapaudenkadun hotellihanke, Nisulankadun vähittäiskaupan tilat ja Kukkulan rakennusten tilojen päivitykset olivat
merkittävimmät.
Vähennykset ovat asuinhuoneistojen luovutuksia sekä edellä mainittu Forumin kauppakeskuksen jälleenmyynti.
Siirrot käyvän arvon hierarkiatasojen välillä katsotaan tapahtuneen siirron aiheuttaman tapahtuman tai olosuhteiden
muutoksen toteutumispäivänä. Ovarolla ei ole tapahtunut siirtoja tasojen 1, 2 ja 3 välillä tilikaudella 2024.
Käyvän arvon muutos koostuu yllä kuvattujen investointien, luovutusten ja markkinahintojen sekä mahdollisten
laskentaparametrien muutoksista.
Yhtiö arvostaa sijoituskiinteistöt puolivuosittain ja seuraavan kerran 30.6.2025.
Seuraavassa taulukossa esitetään käypään arvoon arvostetut varat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina tuhansina
euroina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.
Taso 1 Täysin samanlaisten varojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla
Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa
Taso 3 omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Ulkopuolisen
arvioitsijan arvioimat arvot asunnoista, liiketiloista ja autopaikoista.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
40
31.12.2024Tuottovaatimuksen muutos-%-2 %-1 %01 %2 %Tuottoarvo29 84025 96422 98020 61118 68531.12.2023Tuottovaatimuksen muutos-%-2 %-1 %01 %2 %Tuottoarvo22 20519 39417 21515 47614 056
Seuraavassa taulukossa on havannoillistettu, miten muutokset tuottoarvometelmällä arvostettujen sijoituskiinteistöjen
keskeisissä laskentaparametreissä vaikuttaisivat kiinteistösalkun käypään arvoon, kun yhtä parametria kerrallaan
muutetaan. Käytännössä kiinteistömarkkinoilla tapahtuvat muutokset heijastuvat useampaan kuin yhteen muuttujaan
samanaikaisesti.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
41
10. Muut saamiset 31.12.2024 31.12.20231000 EURMuut saamiset 1.1. 2 567 2 900lisäykset 160 2 567vähennykset -2 567 -2 900muut saamiset 31.12. 160 2 567
Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy on maksanut vuoden 2023 tilinpäätöksessä olleen saamisen takaisin vuoden 2024 aikana.
11.
Muut osakkeet ja osuudet1000 EURMuut osakkeet ja osuudet 1.1. 0 438lisäykset 0 62vähennykset 0 -499Muut osakkeet ja osuudet 31.12. 0 0
12.
Osuudet osakkuusyhtiöistä1000 EUROsuudet osakkuusyhtiöistä 1.1. 5 939 1 303lisäykset 3 136 4 636vähennykset -6 0Osuudet osakkuusyhtiöistä 31.12. 9 069 5 939
Aiemmin osakkuusyhtiönä yhdistellyn JKK:n muuttuminen tytäryhtiöksi sisältyy kohtaan lisäykset.
13.
Vuokrasopimukset
Vuokravastuiden ikäjakauma31.12.202431.12.2023alle vuosi 171 2091-5 vuotta 595 779yli 5 vuotta 3 902 6 024Sopimuksen mukainen vastuu4 6687 012Kirjanpitoarvo 2 162 3 505Yllä esitetyt velkamäärät ovat diskonttaamattomia.
Ovaro on kirjannut seuraavat vuokrasopimukseen liittyvät määrät tuloslaskelmaan:
1000 EUR1.1-31.12.20241.1-31.12.2023Nettovoitto sijoituskiinteistöjen luovutuksista115 66Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos -136 -177Vuokrasopimusvelkojen korkokulut -34 -87Tuloslaskelmalle kirjattu yhteensä-55-198
Ovaro Kiinteistösijoituksen osalta vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralle ottajana koostuvat pääasiassa asunto-
osakeyhtiöiden tontinvuokrasopimuksista. Vuokrasopimukset kirjataan taseelle sekä käyttöoikeusomaisuuseränä, että
vuokrasopimusvelkana. Käyttöoikeusoimaisuuseräksi kirjataan ne omaisuuserät, joihin Ovarolla on hallintaoikeus tietyn
ajanjakson ajan korvausta vartaan ja vuokrasopimusvelaksi näiden omaisuuserien jäljellä olevien vuoranmaksuvelvoitteiden
nykyarvo. Käyttöoikeusomaisuuserän arvonmuutokset kirjataan Ovarolla tuloslaskelmalla osaksi sijoituskiinteistöjen
arvonmuutosta IAS 40:n arvostusperiaatteiden mukaisesti ja IFRS 16 mukaisena rahoituskuluna.
Tilikauden lisäys tulee Kiinteistö Oy Yrjönkadun maanvuokrasopimuksesta ja vähennykset myytyjen asunto-osakeyhtiöiden
tontinvuokrasopimusten poistumisesta konsernin IFRS 16 laskennasta.
Käyttöoikeusomaisuuserä1000 EURMaanvuokrasopimusMuut vuokrasopimuksetYhteensäVuokrasopimusvelat1.1.20243 428 77 3 505 3 656Lisäykset 1 383 0 1 383 1 375Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos -577 -32 -609 0Vuokrasopimusvelkojen korkokulut 0 0 0 34Maksut 0 0 0 -127Vähennykset -2 117 0 -2 117 -2 71231.12.20242 117452 1622 2271000 EURMaanvuokrasopimusMuut vuokrasopimuksetYhteensäVuokrasopimusvelat1.1.20235 341 103 5 443 5 616Lisäykset 255 0 255 410Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos -86 -21 -108 0Vuokrasopimusvelkojen korkokulut 0 0 0 87Maksut 0 0 0 -249Vähennykset -2 080 -4 -2 084 -2 20831.12.20233 428773 5053 656
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
42
14.
Koneet ja kalusto
1 000 EUR31.12.202431.12.2023Hankintameno 1.1. 737 606Lisäykset 71 183Vähennykset00Poistot -53 -53Kirjanpitoarvo 31.12. 756 737
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
43
15. Vuokra- ja muut saamiset
Muut saamiset koostuvat kauppahintasaatavista, arvonlisäverosaamisista ja siirtosaamisista.
Vuokrasaamiset ja muut saamiset1 000 EUR31.12.202431.12.2023Muut saamiset2 9862 409Vuokra- ja myyntisaamiset72106Yhteensä3 0572 515
16.
Rahavarat
Rahavarat31.12.202431.12.20231 000 EURRahavarat tileillä1 6038 552Yhteensä1 6038 552
17.
Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät
Asuinhuoneistojen myynti toteutetaan siten, että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen. Myytäväksi
luokiteltavat omaisuuserät arvostetaan käypään arvoon IAS 40:n mukaisesti.
Myytävänä olevien omaisuuserien kirjanpitoarvot 31.12.2024 olivat 3,5 miljoonaa euroa (31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa).
Myytäviin omaisuuseriin liittyvät velat 31.12.2024 olivat 0,02 miljoonaa euroa (31.12.2023: 0,8 miljoonaa euroa).
Huoneistojen myynnit vuoden 1.1-31.12.2024 olivat tasearvoilla 17,8 miljoonaa euroa (1.1-31.12.2023: 8,1 miljoonaa euroa)
ja velattomilla kauppahinnoilla yhteensä 13,1 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2023: 7,8 miljoonaa euroa).
Vuokrasaamiset kirjataan taseeseen alkuperäiseen laskutettuun arvoonsa. Vuokrasaamiset käydään läpi säännöllisesti.
Muistutus- ja perintäkirjeitä lähetetään kahden viikon välein. Ulkoinen perintätoimisto huolehtii erääntyneiden
vuokrasaatavien perinnästä. Käräjäoikeuteen lähetetään haaste noin kaksi kuukautta ensimmäisen erääntymispäivän
jälkeen.
Jokaisen raportointikauden päättyessä arvioidaan onko näyttöä saamisten arvon alentumisesta. Arvon alentumiset
vuokrasaamisista kirjataan muihin liiketoiminnan kuluihin sillä kaudella, jonka aikana ne syntyvät. Luottoriski syntyy siitä
mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä.
Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä. Vuokrasaamiset 31.12.2024 olivat yhteensä 72 tuhatta euroa
(31.12.2023: 106 tuhatta euroa).
Rahavaroihin sisältyvät käteinen raha, pankkitilit ja likvidit sijoitukset, joiden sijoitusajanjakso on syntyhetkellä enintään kolme
kuukautta.
IFRS 5:n mukaisesti pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetettuihin toimintoihin liittyvät omaisuuserät ja velat luokitellaan
myytävinä olevaksi, mikäli niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääasiassa omaisuuserän myynnistä
jatkuvan käytön sijaan.
Ovaro Kiinteistösijoitus valitsee toimitilakiinteistöistä ja asuntokannasta kulloinkin sopivat kohteet myyntiin. Muut kiinteistöt
pysyvät toistaiseksi normaalin vuokraustoiminnan piirissä. Yhtiö pyrkii toimimaan siten, että myynnin piirissä on riittävästi
kohteita myyntitavoitteen saavuttamiseksi. Myyntiin valitut kohteet on luokiteltu taseessa Myytävänä oleviksi
sijoituskiinteistöiksi.
Myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi kun johto on sitoutunut aktiivisesti kohteen myyntisuunnitelmaan ja on käynnistetty
hanke ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi, kohdetta markkinoidaan aktiivisesti hintaan, joka on
kohtuullinen suhteessa sen nykyiseen käypään arvoon ja myynnin odotetaan toteutuvan vuoden kuluessa.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
44
18. Omaa pääomaa koskevat liitetiedot
Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
31.12.2024
31.12.2023
1 000 EUROsakepääoma kauden alussa 24 000 24 000Osakepääoma kauden lopussa24 00024 000Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden alussa67 20768 211Osingonjako-1 0850Omien osakkaiden osto-883-1 004Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden lopussa65 24067 207Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto yhteensä89 24091 207
Osakkeiden lukumäärä 31.12.2024 oli 8 600 000, joista yhtiön omassa hallussa oli 416 390 osaketta.
Osakkeiden lukumäärä 31.12.2024 oli 8 600 000, joista ulkona oli 8 183 610 osaketta.
Yhtiö on suunnannut ja voi suunnata itselleen maksuttomissa anneissa osakkeita, joita se voi käyttää pääomarakenteen
vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että
liikkeeseen laskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla.
Yhtiön oma pääoma 31.12.2024 oli 44,7 miljoonaa (31.12.2023: 46,1 miljoonaa) ja yhtiön hallussa oli 416 390 markkinoilta
hankittua osaketta.
Yhtiökokous päätti 14.4.2021 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen
hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq
Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää
kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia
muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin 9.6.2020
yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 14.4.2021 ja on voimassa 30.6.2022 asti.
Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 17.1.2022. Osto-
ohjelman suuruus oli 100 000 osaketta. Osto-ohjelma toteutettiin täysimääräisesti ja sen puitteissa hankittiin 100 000 osaketta.
Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 28.2.2022. Osto-
ohjelman suuruus oli 100 000 osaketta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti 11.4.2022 varsinaisen yhtiökokouksen
antaman valtuutuksen perusteella jatkaa 28.2.2022 päätettyä yhtiön omien osakkeiden hankintaohjelmaa.
Alkuperäisen hankintaohjelman mukaan hankittavien osakkeiden enimmäismäärä oli 100 000 kpl, minkä määrän hallitus nyt
päätti korottaa enintään 200 000 kpl:seen, mikä vastaa enintään 2,08 prosenttia koko osakekannasta. Alkuperäisen
hankintaohjelman mukaan hankinta lopetetaan 13.04.2022 tai kun määrä on tullut täyteen. Hallitus päätti nyt jatkaa
hankintaohjelmaa siten, että hankinta lopetetaan 18.08.2022 tai kun määrä on tullut täyteen.
1.1.2022 - 12.4.2023 yhtiö hankki omia osakkeita ohjelman puitteissa 341 160 osaketta.
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja osakkeiden merkintähinnan siltä osin
kun sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan.
Yhtiö jakoi tilikaudella 2024 osinkoa 0,13 euroa per osake, joka kirjattiin sijoitetun vapaan pääoman rahastosta.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osakkeiden lukumaarä 31.12.2024 oli 8 600 000, jotka tuottavat yhteensä 8 600 000 ääntä. Yhtiön
omassa hallussa olevilla 416 390 osakkeella (tilanne 31.12.2024) ei kuitenkaan voi äänestää yhtiökokouksissa. Ulkona olevia
osakkeita 31.12.2024 oli 8 183 610.
Yhtiökokous päätti 13.4.2023 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen
hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq
Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää
kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia
muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin
13.4.2022 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 13.4.2023 ja on voimassa 30.6.2024 asti.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella aloittaa yhtiön omien
osakkeiden hankinnan 5.7.2023. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 300 000 kpl, eli enintään 3,3 prosenttia koko
osakekannasta. Hallitus päätti 5.12.2023 korottaa määrän enintään 600 000 kappaleeseen. Yhtiö lopetti hankinnan 30.6.2024,
jolloin se oli hankkinut yhteensä 363 051 omaa osaketta keskihintaan 3,614 euroa osakkeelta..
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitus päätti 16.11.2023 mitätöidä yhteensä 600.000 yhtiön hallussa olevaa omaa osaketta eli
noin 6,52 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä. Mitätöinti rekisteröitiin 25.1.2024.
Varsinainen yhtiökokous valtuutti 11.4.2024 hallituksen päättämään enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä
tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Valtuutus on voimassa
 30.6.2025 asti.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
45
19. Osakekohtainen tulos
Laimentamaton
31.12.202431.12.2023Yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos, 1000 euroa5862 588Ulkona olevien osakkeiden lukum. painotettu keskiarvo, 1000 kpl8 2708 552Laimentamaton osakekohtainen tulos, euroa 0,07 0,30Laimennettu osakekohtainen tulos, euroa0,070,30
Osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos liikkeeseen laskettuna olleiden
osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla.
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos ennen laajan tuloksen eriä
kauden aikana ulkona olleiden osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
46
20.
Lainat
Korolliset velat
Pitkäaikaiset velat31.12.202431.12.20231 000 EURKonsernin lainat rahalaitoksilta 8 837 11 141- joista siirretty Myytävänä oleviin-21 -791Vuokrasopimusvelat2 136 3 546Pitkäaikaiset muut velat4 590 234Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 15 542 14 130Lyhytaikaiset korolliset velat31.12.202431.12.20231 000 EURKonsernin lainat rahalaitoksilta1 1501 305Vuokrasopimusvelat90110Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä1 2411 415
Nettovelat
1 000 EUR31.12.202431.12.2023Rahavarat1 6038 552Pitkäaikaiset velat Vuokrasopimusvelat-2 136-3 546 Konsernin lainat rahalaitoksilta-8 837-11 141 Pitkäaikaiset muut velat-4 590Lyhytaikaiset velat Vuokrasopimusvelat-90-110 Konsernin lainat rahalaitoksilta-1 150-1 305Nettovelat-15 201-7 550
Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva
yhtiölainaosuus esitetään taseessa velkana.
Korolliset lainat kirjataan hankintahetkellä käypään arvoon transaktiomenoilla vähennettynä. Lainan järjestelypalkkiot kirjataan
kuluksi tuloslaskelmaan laina-ajan kuluessa efektiivisen koron menetelmällä. Laina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi
siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä. Käytössä olevat luotollisten pankkitilien
limiitit sisältyvät pitkäaikaisiin korollisiin velkoihin, mikäli limiittejä on käytössä.
Emoyhtiön rahalaitoslainojen keskeiset kovenantit on sidottu korkokatteeseen ja kohteiden velkasuhteeseen. Yhtiö on täyttänyt kaikki
kovenanttiehdot.
Lainojen vakuudet on esitetty tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 22.
Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen, joka uudelleenjärjesteltiin vuoden 2024 aikana. Lainaa
lyhennettiin 200 tuhatta euroa ja laina erääntyy maksettavaksi 31.12.2027. Lainan sopimusehtojen mukainen korko on 6 kk euribor
plus 2,8 prosenttia.
Yhtiö solmi lokakuussa 2022 2,1 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi
3.10.2027. Velan pääoma maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 51 250 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen
mukaisesti kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin.
Yhtiö solmi kesäkuussa 2022 3,0 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi
15.6.2027. Velan pääomaa maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 76 250 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen
mukaisesti kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin.
Yhtiö solmi kesäkuussa 2024 7,039 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan
maksettavaksi 11.6.2027. Velan pääoma maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 281 580 euroa. Vuotuinen korko maksetaan
sopimusehtojen mukaisesti 1,9 prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin. Lainasta tehtiin katsauskaudella ylimääräinen 4,5 miljoonan euron
lyhennys Jyväskylän Forumin kauppaan liittyen. Lisäksi yhtiö solmi sopimukset kahdesta muusta lainasta yhteensä 2,46 miljoonaa
euroa liittyen rakentamisprojekteihin Jyväskylässä. Lainoja on nostettu tilanteessa 31.12.2024 2,1 miljoonaa euroa.
Yhtiön pitkäaikaiset muut velat ovat Jyväskylän Kukkulan hankintaan liittyviä kauppahintavelkoja, jotka on kuvattu tarkemmin
lähipiiritietojen yhteydessä liitetietokohdassa 24.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
47
21.
Muut lyhytaikaiset velat
Muut lyhytaikaiset velat31.12.202431.12.20231 000 EURSaadut ennakot1045Ostovelat1 435355Muut velat2 514259Siirtovelat187362Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä4 1461 021
Siirtovelat muodostuvat pääasiassa asunto-osakeyhtiöiden siirtoveloista.
22.
Vastuusitoumukset
1 000 EUR
31.12.2024
31.12.2023
Vakuutena yleispanttaus, velan vakuudeksi annettu säilytykseen kiinteistökiinnityksiäKiinnitykset yhteensä2 52210 039Velat joiden vakuudeksi on annettu osakkeitaLainat 9 84811 304Pantattujen osakkeiden käypä arvo22 74422 350Kiinteistöivestoinnin arvonlisäveron palautusvastuu55100
Muut lyhytaikaiset velat sisältävät muun muassa saadutvuokravakuudet, ennakot ja siirtovelat. Muut velat erä sisältää Jyväskylän
Kukkulan Kehityksen hankintaan liittyneet pääomalainaosuudet. Mikäli velat erääntyvät maksettavaksi yli vuoden kuluessa, ne
esitetään pitkäaikaisina velkoina.
Ostovelat kirjataan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon. Konsernin ostoveloista pääosa on
tytäryhtiöiden suorittamiin hankintoihin liittyviä.
1 000 EURRahavaratLainatYhteensäNettovelat 1.1.20248 552-16 102-7 550Muutos rahoituslaskelma-6 950 -3 196 -10 145Myytyjen sijoituskiinteistöjen lainaosuudet4 0974 097Nettovelat 31.12.2024 1 602 -15 201 -13 5981 000 EURRahavaratLainatYhteensäNettovelat 1.1.20236 429-17 240-10 811Muutos rahoituslaskelma2 123-1 259864Myytyjen sijoituskiinteistöjen lainaosuudet2 3972 397Nettovelat 31.12.20238 552-16 102-7 550Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat1 000 EUR31.12.202431.12.2023Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat21791
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
48
23. Rahoitusriskien hallinta
Rahoitusriskien hallinta
Korkoriski
Maksuvalmiusriski
Rahoitusvelkojen erääntymiset korot mukaanlukien31.12.20241 000 EUR alle 1 vuosi 1-5 vuotta yli 5 vuotta YhteensäEmoyhtiön lainat1 7879 922011 709Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet0000Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)1715953 9024 668Ostovelat1 4461 446Myytävissä olevien kiinteistöihin kohdistuvat 21 21velatRahoitusvelat ja korot 31.12.20243 42510 5173 90217 84431.12.20231 000 EUR alle 1 vuosi 1-5 vuotta yli 5 vuotta YhteensäEmoyhtiön lainat6366 51907 155Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet4461 7862 0024 234Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)2097796 0247 012Ostovelat389389Myytävissä olevien kiinteistöihin kohdistuvat 791 791velatRahoitusvelat ja korot 31.12.20232 4729 0848 02619 581
Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi
tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi. Yhtiöllä erääntyy vuoden 2025 joulukuussa 13,5 miljoonan euron
Jyväskylän Kukkulan III vaiheen kauppahinta Keski-Suomen Hyvinvointialueelle. Lisäksi yhtiöllä on kauppahintavelkaa 4,0
miljoonaa euroa, joka erääntyy kahdessa erässä vuosien 2025 ja 2026 lopussa. Yhtiö on tehnyt maksusuunnitelman Investors
Housen kanssa 31.12.2024 erääntyneestä 2,6 miljoonan euron saatavasta, koskien Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n
hankintaan liittyvien pääomalainojen takaisinmaksua. Maksusuunnitelma erääntyy 30.4.2025.
Jyväskylän Kukkulan III vaiheen vuoden 2025 joulukuussa erääntyvä kauppahinta ja JKK:n hankintaan liittyvät
kauppahintavelat sekä pääomalainat tullaan rahoittamaan sijoituskiinteistöjen myynneillä ja pankkilainalla.
Konsernin rahavarat olivat 1 603 tuhatta euroa 31.12.2024. Ovaron perusliiketoiminnan kassavirta on tasainen.
Perusliiketoiminnan kassavirta riskejä hallitaan toimenpiteillä, joilla vuokrauksen käyttöasteet saadaan pysymään hyvällä
tasolla.
Ovaro kiinteistösijoituksen riskienhallinnan tavoitteena on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset
yhtiön rahavirtaan, tulokseen ja omaan pääomaan. Ovaro Kiinteistösijoituksen hallitus päättää riskienhallinnan tavoitteista ja
määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä vastaa riskienhallinnan seurannasta. Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on riskejä
välttävä. Yhtiö käy jatkuvasti keskusteluja eri rahoittajatahojen kanssa.
Ovaro Kiinteistösijoitus altistuu korkoriskille emoyhtiön ottamien pankkilainojen kautta. Yhtiö on nostanut pankkilainaa
tilikauden aikana kiinteistöhankkeisiinsa. Emoyhtiön pankkilainojen summa on 31.12.2024 9 848 tuhatta euroa
(31.12.2023: 6 119 tuhatta euroa). Yhtiö on suojannut pitkäaikaisista lainoistaan 4 000 tuhatta euroa. Suojausaste on täten
40,6 prosenttia.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
49
Luottoriski
61-180 1-30 päivää 31-60 päivää päivää Yli 180 päivää 1000 euroa 31.12.2024viivästynytviivästynytviivästynytviivästynyt YhteensäVuokrasaamiset 26 38 6 0 70Odotetut luottotappiot-3-11-4-1-19Kirjanpitoarvo23272-15161-180 1-30 päivää 31-60 päivää päivää Yli 180 päivää 1000 euroa 31.12.2023viivästynytviivästynytviivästynytviivästynyt YhteensäVuokrasaamiset 35 40 4 24 103Odotetut luottotappiot -3 -11 -3 -23-40Kirjanpitoarvo 32 29 1 163
Pääoman hallinta
Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa
täyttämättä. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä.
Pääoman hallinnan tavoitteena on varmistaa konsernin kyky jatkuvaan toimintaan, jotta se pystyisi antamaan tuottoa
omistajilleen ja hyötyä muille sidosryhmilleen. Tavoitteena on myös optimaalisen pääomarakenteen säilyttäminen muun
muassa korkotason muuttuessa.
Pääomarakenteen säilyttämiseksi tai muuttamiseksi konserni voi muuttaa osakkeenomistajille maksettavien osinkojen määrää
osakeyhtiölain puitteissa, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai myydä omistamiaan huoneistoja vähentääkseen velkojaan.
Omavaraisuusaste 31.12.2024 oli 68,42 % (31.12.2023: 72,6 %).
Ovaro kirjaa luottotappiovarauksen lyhytaikaisista vuokrasaamisista IFRS9 -standardin mukaisesti. Konserni soveltaa
vuokrasaamisten arvoalentumiseen standardin sallimaa yksinkertaistettua menettelyä, jossa se arvioi kullakin
raportointihetkellä vuokrasaamisten koko voimassaoloajalta odotettavissa olevien luottotappioiden määrän ja kirjaa tämän
arvion perusteella arvonalentumisen tulosvaikutteisesti. Kirjatun luottotappiovarauksen määrä kauden lopussa oli 19 tuhatta
euroa (31.12.2023: 40 tuhatta euroa)
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
50
Käyvän arvon hierarkia
Rahoitusvelat 31.12.2024TasearvoTaso 1Taso 2Taso 3Käypä arvoJaksotettuun hankintamenoon arvostettavatPitkäaikaiset velatLainat 8 816 8 816 8 816Vuokrasopimusvelat 2 136 2 136 2 136Muut pitkäaikaiset velat 4 590 4 590 4 590Lyhytaikaiset velatLainat 1 150 1 150 1 150Ostovelat ja muut lyhyaikaiset velat 4 146 4 146 4 146Vuokrasopimusvelat 90 90 90Myytävissä olevien sijoituskiinteistöihin 21 21 21kohdistuvat velat
Rahoitusvelat 31.12.2023TasearvoTaso 1Taso 2Taso 3Käypä arvoJaksotettuun hankintamenoon arvostettavatPitkäaikaiset velatLainat 10 349 10 349 10 349Vuokrasopimusvelat 3 546 3 546 3 546Muut pitkäaikaiset velat 234 234 234Lyhytaikaiset velatLainat 1 305 1 305 1 305Ostovelat ja muut lyhyaikaiset velat 1 021 1 021 1 021Vuokrasopimusvelat 110 110 110Myytävissä olevien sijoituskiinteistöihin 791 791 791kohdistuvat velat
Hierarkia taso 3 muutos taulukko31.12.202431.12.2023Vuokrasopimusvelat 1.1. 3 656 5 616siirto erien välillä -90 -110tilikauden lyhennykset -127 -124tilikauden myynnit -2 683 -2 091tilikauden lisäykset 1 383 255lyhyt aikaiset velat 90 110Vuokrasopimusvelat 31.12. 2 227 3 656
Taso 1: Toimivilta markkinoilta saatavissa olevat markkinahintanoteeraukset. Markkinahinnat ovat helposti ja säännöllisesti
saatavissa pörssistä, välittäjältä, markkinainformaation välityspalvelusta, markkinahinnoittelun palveluntuottajalta tai
valvontaviranomaiselta.
Taso 2: Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai
epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on
syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä.
Taso 3: Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon
määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.
Siirrot käyvän arvon hierarkiatasojen välillä katsotaan tapahtuneen siirron aiheuttaman tapahtuman tai olosuhteiden muutoksen
toteutumispäivänä. Ovarolla ei ole tapahtunut siirtoja tasojen 1, 2 ja 3 välillä tilikaudella 2024.
Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien
lainojen marginaaleja. Muiden kiinteäkorkoisten velkojen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa
syöttötietoina käytetään markkinakorkoja.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
51
24.
Lähipiiri
1 000 EUR 31.12.2024 31.12.2023Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot157187Osakeperusteiset maksut010Palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet231175Yhteensä388 372Henkilöstön lukumäärä 5 5
Yhtiön eläkevastuut on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä. Eläkevastuut on kokonaan katettu.
Hallituksen palkkiot1.1. -31.12.20241.1. -31.12.20231 000 EURPetri Roininen (puheenjohtaja)3132Tapani Rautiainen1818Taina Ahvenjärvi1818Eljas Repo1818Aki Pyysing1818Pekka Ollikainen1818Yhteensä121122
Yhtiöllä on 270 tuhannen euron lainasaaminen toimitusjohtajalta osakepalkkiojärjestelmään liittyen.
Lähipiirin kansssa ei ole toteutunut muita liiketapahtumia paitsi johdolle ja hallitukselle maksetut palkat, palkkiot ja
työsuhde-etuudet.
Johdon ja hallituksen työsuhde-etuudet
IAS 24:n mukaan osapuoli kuuluu yhteisön lähipiiriin muun muassa silloin, kun hän omistaa yhteisöstä osuuden, joka
tuottaa hänelle huomattavan vaikutusvallan tai hän on yhteisön tai sen emoyrityksen johtoon kuuluva avainhenkilö.
Lähipiiriin luetaan myös avainhenkilöiden perheenjäsenet sekä määräys- ja vaikutusvaltayhteisöt.
Tilikauden 2021 aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy, joissa muina
omistajina olivat hallituksen puheenjohtaja Petri Roinisen määräysvaltayhtiö Investors House Oyj ja hallituksen jäsen
Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt perustettiin Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa
solmittua Kukkula-hanketta varten. 25.6.2024 julkistetun kaupan myötä Investors House myi Ovarolle osuutensa
Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:stä ja Royal House Oy:n osuudesta tehtiin kauppa 5.8.2024.
Kauppahinta Investors House Oyj:ltä 25.6.2024 ostetusta osuudesta oli 5.000.000 euroa ja 5.8.2024 sopimuksen
mukainen kauppahinta Royal House Oy:ltä ostetusta osuudesta oli 5.000.000 euroa. Lisäksi Ovaro otti huolehtiakseen
JKK:n yhteismäärältään noin 6.000.000 euron pääomalainojen takaisinmaksut Investors Houselle ja Royal Houselle.
Maksuaikataulu sovittiin siten, että kauppahinta 5 M€ maksetaan kolmessa osassa ajalla 2024 - 2026 sekä Investors
Housen JKK:lle antama laina 3 M€ maksetaan kokonaan takaisin 12/2024. Ovaro maksoi 31.12.2024 sovitusti
kauppahinnan ensimmäisen erän, lainan osasuorituksen sekä näiden molempien korot. Loppulainalle pääomaltaan 2,6
M€ on tehty maksuohjelman tarkistus siten, että Ovaro maksaa sen 4/2025 mennessä. Samalla lainan vakuudeksi on
pantattu reaalivakuutta, jonka käypä arvo ylittää lainan pääoman määrän. Kauppahintavelalle maksetaan 5 prosentin
vuosikorko.
Tehtyjen kauppojen osalta, kyse on lähipiiriliiketoimista. Päätöksen kaupoista tekivät esteettömät hallituksen jäsenet
eivätkä jäävit hallituksen jäsenet osallistuneet kaupoista päättämiseen.
Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy on yhdistelty Ovaro- konserniin tytäryhtiönä 1.7.2024 lukien.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n lähipiiriin sisältyvät seuraavat tahot
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n lähipiiriin kuuluvat tytär- ja osakkuusyritykset, yhteisjärjestelyt sekä johtoon kuuluvat
avainhenkilöt, jotka ovat hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet ja heidän läheiset
perheenjäsenensä sekä yhteisöt, jotka ovat heidän määräysvallassa tai yhteisessä määräysvallassa. Ovaron tytär- ja
osakkuusyritykset, yhteisjärjestelyt ja osakkuusyritykset on esitetty liitetietojen kohdassa 25.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
52
Hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan omistukset
NimiAsemaOsakkeita 31.12.2024 (kpl)Petri RoininenPuheenjohtaja*265 583Tapani RautiainenVarapuheenjohtaja**1 314 260Pekka OllikainenHallituksen jäsen687 500Eljas RepoHallituksen jäsen16 339Aki PyysingHallituksen jäsen***396 704Marko HuttunenToimitusjohtaja99 631
* Omistus määräysvaltayhteisön Core Capital Oy:n kautta 263 898 kpl ja henkilökohtaisesti 1 685 kpl
** Omistus määräysvaltayhteisö Royal House Oy:n kautta 1 313 230 ja henkilökohtaisesti 1 030 kappaletta
*** Omistus määräysvaltayhteisön kautta Zeroman Oy 396 704 kpl
Yhtiön johtoryhmän ja hallituksen jäsenet sekä heidän määräysvaltayhteisönsä omistivat vuoden lopussa yhtiön osakkeita
ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiönsä tai yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä. Näiden osuus yhtiön
koko osakekannasta on 35,41 prosenttia.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
53
25.Konserniyhtiöt Emoyhtiön Konsernin Sijoituskiinteistöt 31.12.2024omistusosuusomistusosuusAs Oy Espoon Albert (vain autopaikka)0,09 %0,09 %As Oy Espoon Tiilentekijä (vain autopaikka)0,07 %0,07 %As Oy Hämeenlinnan Salmiakki (vain autopaikkoja) 1,06 %1,06 %As Oy Järvenpään Saundi (vain autopaikkoja)0,08 %0,08 %As Oy Kirkkonummen Tammi (vain autopaikkoja)1,19 %1,19 %As Oy Porin Huvitus0,25 %0,25 %As Oy Lahden Vuoksenkatu 4 28,47 %28,47 %As Oy Jyväskylän Vapaudenkatu 40-429,45 %9,45 %As Oy Tampereen Solaris (vain autopaikkoja)0,16 %0,16 %Bostads Ab Lindhearst As Oy 11,19 %11,19 %As Oy Mällinkatu 6 100,00 %100,00 %Hermitec Oy100,00 %100,00 %Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Yrjönkatu 42100,00 %100,00 %Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Nisulankatu 78100,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Vapaudenkatu 26100,00 %100,00 %Kuopion Teollisuuskatu 1 Holding Oy100,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Keski-Suomen Talo100,00 %100,00 %Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy100,00 %100,00 %Ovaro Kiinteistökehitys Oy100,00 %100,00 %Kortepohjan Liikekeskus Oy0,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus 40,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus 50,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus 60,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus A1/A20,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus B/C0,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus D10,00 %100,00 %Kiinteistö Oy Jyväskylän Kukkulan Rakennus D20,00 %100,00 %Kukkulan Parkki Oy0,00 %100,00 %OsakkuusyhtiötApitare Oy33,33 %33,33 %Kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Kukkula I33,33 %33,33 %
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
54
26.
Aineettomat hyödykkeet
Aineettomat oikeudet
Aineettoman oikeuden muodostuminen
Poistosuunnitelma
Aineettoman oikeuden arvostamiseen liittyvät keskeiset riskit
Aineeton oikeus 31.12.202431.12.20231 000 EURAineettomat oikeudet 1.1.00Lisäykset tilikauden aikana12 5780Tilikauden poisto-3250Aineettomat oikeudet 31.12.12 2530
Yhtiö on hankkinut Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n("JKK") koko osakekannan tilikauden aikana. JKK omistaa
Jyväskylän Kukkulan alueella sijaitsevat vanhat sairaalarakennukset ja maa-alueet sekä tonttioikeudet
omistamiensa kiinteistöyhtiöiden kautta. JKK-transaktiossa on kyse omaisuuserän hankinnasta, joka ei muodosta
liiketoimintaa. JKK on toimintansa alkuvaiheessa ja se ei ole kerryttänyt liikevaihtoa eikä sillä ole henkilökuntaa.
Tällaisesta liiketoimesta ei synny liikearvoa.
Hankinnan kokonaisarvo oli 16,1 M euroa ja hankintahetken tasearvo kiinteistöille oli 3,5 M eur. Hankintahetken
tasearvon ja hankintahinnan välisestä erotuksesta yhtiö kirjasi IAS 38 mukaisesti taseeseensa 12,6 miljoonaa
euroa aineetonta oikeutta. Kyseessä oli lähipiiritransaktio, jota kuvattu tarkemmin liitetietokohdassa 24. Tässä
transaktiossa Ovaro on ottanut vastattavakseen JKK:n 6,0 miljoonan euron pääomalainat.
Aineettoman oikeuden poistosuunnitelma on laadittu IFRS-standardien mukaisesti IAS 38 -standardia noudattaen
aineettomien hyödykkeiden käsittelystä. Aineeton oikeus, joka käsittää Jyväskylän Kukkulan alueen tontti- ja
rakennusoikeudet ja, jonka hankintameno oli 12,6 miljoonaa euroa, poistetaan järjestelmällisesti sen taloudellisen
vaikutusajan kuluessa 700 000 euron vuosipoistoin, jotka kirjataan kvartaaleittain 175 000 euron erissä. Vuodelle
2024 yhtiö teki poiston 325 000 euroa perustuen määräysvallan siirtymiseen. Tilinpäätöstä laadittaessa
aineettoman hyödykkeen taloudelliseksi vaikutusajaksi on arvioitu 18 vuotta.
Poistosuunnitelmaa tarkistetaan säännöllisesti tilikauden aikana, ja mahdolliset poistoajan muutokset käsitellään
kirjanpidollisen arvion muutoksena, ei takautuvasti. Mikäli havaitaan viitteitä arvonalentumisesta, jolloin
aineettoman oikeuden kirjanpitoarvo ylittää sen kerrytettävissä olevan rahamäärän, kirjataan
arvonalentumistappio.
Aineettoman oikeuden arvostukseen liittyvät keskeiset riskit ovat Kukkulan alueen kehittämisen eteneminen
aikataulussa. Mikäli alueen kehittäminen viivästyy merkittävästi tai mikäli kehittämisestä ja rakennuttamisesta
aiheutuvat tulot osoittautuvat oletettua pienemmiksi aiheutuu yhtiölle riski aineettoman oikeuden
alaskirjaamisesta.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
55
27.
Tilikauden jälkeiset tapahtumat
Arvopaperimarkkinalain 9 luvun 10 §:n mukainen liputusilmoitus
Ville Karlström on nimitetty Ovaron liiketoimintapäälliköksi ja johtoryhmän jäseneksi
Jyväskylän kiinnostavin kaupunkikylä nousee Kukkulalle – arkkitehtikilpailu alkoi
Jyväskylän kiinnostavin kaupunkikylä nousee kahden kilometrin päähän keskustasta. Se tarjoaa tulevaisuudessa
urbaania ja samalla luonnosläheistä asumista keskussairaalan läheisyydessä. Kyseessä on kaupungin mittavin
kiinteistökehityshanke ja yhdessä Jyväskylän kaupungin kanssa järjestettävällä kutsukilpailulla haetaan
kaupunkikuvallisia ideoita asemakaavoituksen pohjaksi. Alueen kehittämisestä vastaa Jyväskylän Kukkulan
Kehitys Oy, joka on Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n tytäryhtiö.
Arkkitehtuurikutsukilpailu käynnisti Jyväskylän Kukkulan kehityshankkeen ensimmäisen korttelialueen
suunnittelun. Tavoitteena on, että aloituskorttelin asemakaava saadaan lainvoimaiseksi vuoden 2026 kesään
mennessä, jolloin ensimmäisten kohteiden rakentaminen voisi alkaa vuoden 2026 loppuun mennessä.
Aloituskortteliin tavoitellaan kaavoituksessa noin 19 000–21 000 k-m2 uutta rakennusoikeutta sekä asumiseen
että kaupallisille palveluille. Kukkulan alueen maamerkki on moderni Sairaala Nova, joka on Suomen suurin
keskussairaala ja Suomen suurin ei-yliopistollinen sairaala. Ensimmäiset uudiskohteet toteutetaan näkyvälle
paikalle Kukkulan “portiksi”. Koko Kukkulan alueen arvioitu rakentamisvolyymi on noin 80 000–90 000 k-m2 ja
hanke kestää noin 10–15 vuotta.
Jyväskylän Kukkulan arkkitehtuurikilpailu järjestetään yhteistyössä Suomen arkkitehtiliitto SAFAn kanssa ja siihen
on kutsuttu neljä arkkitehtitoimistoa: Arkkitehtitoimisto Arco Oy, Arkkitehtitoimisto Muuan Oy, Arkkitehtipalvelu Oy
ja Arkkitehdit MY Oy. Kilpailu alkoi 12.2.2025 ja kilpailuehdotukset jätetään 12.5.2025 klo 16.00 mennessä.
Kilpailu pyritään ratkaisemaan kesäkuun 2025 aikana. Kilpailualuetta koskeva asemakaavan muutos tulee vireille
kilpailuaikana.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj perustaa rakennuttajayhtiön Jyväskylän Kukkulan ja kasvukeskushankkeiden
toteuttamiseen
Ovaro perustaa rakennuttamiseen ja kiinteistökehittämiseen keskittyvän tytäryhtiön, jonka toimitusjohtajaksi ja
osakkaaksi on nimetty Raimo Pesola (RI). Asiasta on julkaistu pörssitiedote 16.1.2025. Rakennuttajayhtiön
keskeinen tehtävä on toteuttaa rakennuttamishankkeita sekä Jyväskylän Kukkulalla että muissa
kasvukeskuksissa. Jyväskylän Kukkulalle on tulossa uusien asemakaavojen myötä merkittävä 10–15 vuoden
hankeputki keskittyen pääasiassa asuntorakentamiseen.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistusosuus on omien osakkeiden ostojen myötä ylittänyt
arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 §:n mukaisen liputusrajan. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden
omistus ylitti 5 prosentin rajan 17.1.2025. Tämän jälkeen Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on jatkanut omien
osakkeiden osto-ohjelmaa.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj omistaa 17.1.2025 tilanteen mukaan osakkeitaan 430 800 kpl. Tämä vastaa 5,01
prosenttia kaikista osakkeista ja kaikkien osakkeiden tuottamista äänistä. Yhtiön omassa hallussa olevilla
osakkeilla ei kuitenkaan voi äänestää yhtiökokouksessa.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n osakekanta koostuu yhteensä 8.600.000 osakkeesta, jotka tuottavat yhteensä
8.600.000 ääntä.
Raimo Pesola on nimitetty Ovaro Kiinteistösijoitukseen muodostettavan rakennuttajayhtiön
toimitusjohtajaksi ja osakkaaksi
Raimo Pesola (RI) on nimitetty Ovaro Kiinteistösijoitukseen muodostettavan rakennuttajayhtiön toimitusjohtajaksi
ja osakkaaksi sekä konsernin johtoryhmän jäseneksi. Ovaro organisoi rakennuttamisliiketoiminnan erilliseen
tytäryhtiöön, jonka kasvusta ja kehityksestä Pesola vastaa. Hän aloittaa tehtävässä huhtikuussa 2025. Pesola
siirtyy Ovaroon Rakennusliike Lapti Oy:n palveluksesta, jossa hän on toiminut liiketoimintajohtajana
vastuualueenaan palvelutilarakentaminen. Lisäksi hän on toiminut yhtiössä aiemmin varatoimitusjohtajana ja
toimitusjohtajana. Pesolalla on noin 25 vuoden kokemus esihenkilö- ja johtotehtävistä eri rakennusliikkeissä.
Ville Karlström (KTM) on nimitetty Ovaron liiketoimintapäälliköksi ja johtoryhmän jäseneksi. Hänen
vastuualueisiinsa kuuluvat kiinteistökehityskohteiden myynnit ja sijoittajahankinnat sekä rahoitusjärjestelyt. Ville
Karlström on toiminut yhtiön palveluksessa vuodesta 2022 alkaen kiinteistöjen myynti- ja hankintatehtävissä.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ja Esperi Care Oy allekirjoittivat esisopimuksen 89 asukaspaikkaisen
hoivakodin toteuttamisesta Tampereen Hervantaan
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ("Ovaro") ja hoivayhtiö Esperi Care Oy ovat allekirjoittaneet esisopimuksen
pitkäaikaisesta pääomavuokrasopimuksesta sekä hoivakodin rakennuttamisesta Tampereen Hervantaan.
Suunniteltu hoivakoti tarjoaa ympärivuorokautista palveluasumista ikäihmisille ja mielenterveyskuntoutujille.
Hankkeen investointiarvo on noin 15 miljoonaa euroa. Hanke on ehdollinen rakennusluvan ja rahoituksen
varmistumiselle. Tavoitteena on käynnistää rakennustyöt vuoden 2025 aikana. Kohde toteutetaan Ovaron
omistamalle tontille Tampereen Hervannassa. Varsinainen vuokrasopimus allekirjoitetaan, kun esisopimuksen
ehdot on täytetty.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
56
Jyväskylän Kukkulalle suunnitellaan päivittäistavarakauppaa yhteistyössä Kesko Oyj:n kanssa
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n tytäryhtiö Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy ja Kesko Oyj ovat allekirjoittaneet
aiesopimuksen selvittääkseen päivittäistavarakaupan sijoittumismahdollisuutta Jyväskylän Kukkulalle.
Suunnitelmien mukaan kauppa sijoittuisi alueen aloituskortteliin, joka on parhaillaan arkkitehtikilpailun kohteena.
Aloituskortteliin tavoitellaan kaavoituksessa noin 19 000–21 000 k-m² uutta rakennusoikeutta, joka sisältää sekä
asumista että kaupallisia palveluita. Ensimmäiset uudiskohteet toteutetaan näkyvälle paikalle Kukkulan "portiksi".
Koko Kukkulan alueen rakentamisvolyymin arvioidaan olevan noin 80 000–90 000 k-m², ja hankkeen toteutuksen
odotetaan kestävän noin 10–15 vuotta. Hyvinvointi ja sen edistäminen ovat keskeisessä roolissa alueen
kehittämisessä. Tavoitteena on rakentaa Jyväskylän Kukkulasta moderni kaupunkikylä, joka tukee asukkaidensa
hyvinvointia pitkälle tulevaisuuteen.
Aloituskorttelin asemakaava on tavoitteena saada lainvoimaiseksi vuoden 2026 kesään mennessä, jolloin
päivittäistavarakaupan rakentaminen voisi toteutuessaan käynnistyä vuoden 2026 loppuun mennessä yhdessä
ensimmäisten uudiskohteiden kanssa. Tämä toisi alueen asukkaille ja ohikulkijoille merkittävän lisäpalvelun.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
57
Liitetieto 1.1. - 31.12.2024 1.1. - 31.12.2023
LIIKEVAIHTO
2.1.1.
5 055 158,48 5 346 890,44
Liiketoiminnan muut tuotot
2.1.2. -2 773 925,38 -221 692,78
Henkilöstökulut
2.1.3.
-709 036,15
-615 186,43
Poistot ja arvonalentumiset
2.1.4. -53 062,36 -52 835,12
Liiketoiminnan muut kulut
2.1.5. -3 607 628,72 -4 215 082,79
LIIKEVOITTO/TAPPIO
-2 088 494,13
242 093,32
Rahoitustuotot ja -kulut
Korkotuotot saman konsernin yrityksiltä
624 439,32 31 944,27
Muut korko- ja rahoitustuotot
273 657,65 501 879,30
898 096,97
533 823,57
Korkokulut ja muut rahoituskulut saman konsernin yrityksille
-457 472,57
-427 182,31
Korkokulut ja muut rahoituskulut
-739 366,61
-372 402,82
-1 196 839,18
-799 585,13
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä
2.1.6.
-298 742,21
-265 761,56
VOITTO/TAPPIO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ
-2 387 236,34
-23 668,24
VOITTO/TAPPIO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA
-2 387 236,34
-23 668,24
Tuloverot
2.1.7.
-2 129 952,55
-578 844,14
TILIKAUDEN VOITTO/TAPPIO
-4 517 188,89
-602 512,38
EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA
Emoyhtiön tilinpäätös
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
58
EMOYHTIÖN TASE
VASTAAVAA
Liitetieto
31.12.2024
31.12.2023
PYSYVÄT VASTAAVAT
Aineettomat hyödykkeet
**
Aineettomat oikeudet
3.1.1.
116 939,04
152 504,40
** Muut pitkävaikutteiset menot 3.1.2. 134 695,29 897 848,76
Aineettomat hyödykkeet yhteensä 251 634,33 1 050 353,16
Aineelliset hyödykkeet
Koneet ja kalusto
3.1.3.
52 491,00
0,00
Sijoitukset
Osuudet saman konsernin yrityksissä 3.1.2. 22 142 505,87 24 041 498,74
Osuudet omistusyhteysyrityksissä 3.1.2. 1 123 318,56 4 599 029,65
Muut osakkeet ja osuudet 3.1.4. 96,25 97,25
Sijoitukset yhteensä 23 265 920,68 28 640 625,64
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos 3.1.2. 5 167 493,75 3 579 381,14
** Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 3.1.5. 412 706,92 400 193,12
PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 29 150 246,68 33 670 553,06
VAIHTUVAT VASTAAVAT
Pitkäaikaiset saamiset 3.1.6. 18 510 413,32 5 333 621,73
Lyhytaikaiset saamiset 3.1.6. 2 511 517,44 2 742 149,46
Rahat ja pankkisaamiset 788 644,00 8 124 060,83
VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 21 810 574,76 16 199 832,02
VASTAAVAA YHTEENSÄ
50 960 821,44
49 870 385,08
VASTATTAVAA
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma
24 000 000,00
24 000 000,00
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
67 549 814,58
69 517 315,96
Edellisten tilikausien voitto (tappio)
-52 641 200,07
-50 464 139,62
Tilikauden voitto (tappio)
-4 517 188,89
-602 512,38
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ
3.2.1.
34 391 425,62
42 608 863,96
VIERAS PÄÄOMA
Pitkäaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta
8 767 573,74
5 230 416,67
Velat saman konsernin yrityksille
618 119,64 209 000,00
Muut velat
3 137 894,77
234 329,88
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä
12 523 588,15 5 673 746,55
Lyhytaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta
1 150 428,52
888 333,33
Saadut ennakot
6 402,77
41 697,19
Ostovelat
67 725,36
54 664,10
Velat saman konsernin yrityksille
433 511,21
288 294,22
Velat osakkuusyrityksille
0,00
158 200,00
Muut velat
2 177 073,15
195 723,64
Siirtovelat
210 666,66
119 062,09
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä
4 045 807,67
1 745 974,57
VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ
3.2.2.
16 569 395,82
7 419 721,12
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
50 960 821,44
49 870 385,08
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
59
EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA
1.1.-31.12.2024 1.1.-31.12.2023
Liiketoiminnan rahavirta
Vuokrauksesta saadut maksut
4 964 175,83
5 298 448,75
Maksut liiketoiminnan kuluista
-4 181 591,69
-5 090 801,67
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja
782 584,14
207 647,08
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista
-1 307 239,69
-845 624,50
Saadut korot liiketoiminnasta
112 608,00
483 114,28
Maksetut välittömät verot
0,00
0,00
Liiketoiminnan rahavirta -412 047,55 -154 863,14
Liiketoiminnan rahavirta (A)
-412 047,55
-154 863,14
Investointien rahavirta
Investoinnit sijoituskiinteistöihin
-9 139 626,13
-1 475 707,59
Investoinnit osakkeisiin ja osakkuusyritysosuuksiin
0,00
0,00
Sijoituskiinteistöjen myynnit
14 385 917,47
6 581 170,36
Saadut lainat
409 119,64
4 084 335,76
Myönnetyt lainat
-14 302 981,20
-4 211 548,07
Investointien rahavirta (B)
-8 647 570,22
4 978 250,46
Rahoituksen rahavirta
Lainojen nostot 8 819 230,63 0,00
Myönnetyt lainat -172 920,67 -200 000,00
Omien osakkeiden hankkiminen
-882 109,02
-1 004 458,27
Lainojen takaisinmaksut
-4 955 000,00
-1 007 800,00
Saadut osingot
0,00
201 800,00
Maksetut osingot -1 085 000,00 -259 291,00
Rahoituksen rahavirta (C)
1 724 200,94
-2 269 749,27
Rahavarojen muutos (A+B+C) lisäys (+) / vähennys (-)
-7 335 416,83
2 553 638,05
Rahavarat tilikauden alussa
8 124 060,83
5 570 422,78
Rahavarat tilikauden lopussa
788 644,00
8 124 060,83
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
60
EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET
1.1. Arvostus- ja jaksotusperiaatteet ja -menetelmät
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu FAS:n mukaisesti.
Pysyvien vastaavien arvostaminen
Sijoituskiinteistö ovat kiinteistöjä, joita pidetään hallussa vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun
takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamiseen sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin
mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään
netotettuna omalla rivillään konsernituloslaskelmassa.
Taseeseen merkittyjen aineettomien hyödykkeiden hankintamenosta on vähennetty suunnitelman mukaiset poistot.
Muut pitkävaikutteiset menot on arvostettu hankintamenoon ja poistettu taloudellisen pitoajan perusteella.
Suunnitelman mukaiset poistot on laskettu tasapoistoina aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden taloudellisen
pitoajan perusteella.
Poistoajat ovat:
Muut aineettomat hyödykkeet 7 vuotta tai taloudellisen pitoajan mukaan
Koneet ja kalusto 3 vuotta sekä 25 % menojäännöspoisto
Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen käyttöaika on alle kolme vuotta,
sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.
Yhtiön sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoonsa.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
61
EMOYHTIÖN TULOSLASKELMAN LIITETIEDOT
1.1. - 31.12.2024 1.1. - 31.12.2023
Liikevaihto
Vuokratuotot 4 843 103,44 5 136 761,62
Käyttökorvaukset
212 055,04
210 128,82
Liikevaihto yhteensä
5 055 158,48
5 346 890,44
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos
-2 784 233,24
-284 259,63
Muut tuotot
10 307,86
62 566,85
Liiketoiminnan muut tuotot yhteensä
-2 773 925,38
-221 692,78
Tilikauden palkat, palkkiot ja eläkekulut
Palkat ja palkkiot
-613 115,16
-532 818,45
Eläkekulut
-88 607,75
-73 057,41
Muut henkilösivukulut
-7 313,24
-9 310,57
Tilikauden palkat, palkkiot ja eläkekulut yhteensä
-709 036,15
-615 186,43
Yhtiön eläkevastuut on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä.
Eläkevastuut on kokonaan katettu.
Johdon palkat ja palkkiot
Toimitusjohtaja
-157 400,76
-187 139,78
Hallituksen jäsenet
-121 200,00
-122 100,00
Henkilöstön määrä 5 5
4
Poistot ja arvonalentumiset
Poistot aineettomista hyödykkeistä
-35 565,36
-35 203,79
Poistot koneista ja kalustosta
-17 497,00
-17 631,33
Poistot ja arvonalentumiset yhteensä
-53 062,36
-52 835,12
Liiketoiminnan muut kulut
Hallinnon kulut
-909 610,26
-1 023 137,52
Kiinteistön hoitokulut*
-2 499 807,79
-2 964 520,92
Vuokraustoiminnan kulut*
-192 319,47
-335 806,22
Luottotappiot
-5 891,20
-57 680,04
Liiketoiminnan muut kulut yhteensä
-3 607 628,72
-4 381 144,70
Tilintarkastuspalkkiot
-109 337,86
-66 667,08
Muut palkkiot
-14 467,84
-25 413,55
Yhteensä
-123 805,70
-92 080,63
Muut korko- ja rahoitustuotot
Saman konsernin yrityksiltä
624 439,32
31 944,27
Muilta
273 657,65
501 879,30
Muut korko- ja rahoitustuotot yhteensä
898 096,97
533 823,57
Rahoitustuotot yhteensä
898 096,97
533 823,57
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Saman konsernin yrityksille
-457 472,57
-427 182,31
Muille
-739 366,61
-372 402,82
Korkokulut yhteensä
-1 196 839,18
-799 585,13
Rahoituskulut yhteensä
-1 196 839,18
-799 585,13
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä
-298 742,21
-265 761,56
2. Tuloslaskelman liitetiedot
2.1.1. Liikevaihto
2.1.3. Henkilöstöä koskevat liitetiedot
2.1.5. Liiketoiminnan muut kulut
Tilintarkastajan palkkiot
2.1.6. Rahoitustuotot ja -kulut
2.1.2. Liiketoiminan muut tuotot
2.1.4. Poistot ja arvonalentumiset
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
62
Laskennallisen verovelan muutos*
-2 129 952,55
-578 844,14
Tuloverot yhteensä
-2 129 952,55
-578 844,14
2.1.7. Verot
*) Laskennallinen verovelka ja -saaminen on laskettu verotuksen ja tilinpäätöksen välisille väliaikaisille
eroille käyttäen tilinpäätöshetkellä vahvistettua seuraavien vuosien verokantaa. Taseeseen sisältyy
laskennallinen verovelka kokonaisuudessaan ja laskennallinen verosaaminen arvioidun todennäköisen
saamisen suuruisena.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
63
EMOYHTIÖN TASEEN LIITETIEDOT
3. Taseen liitetiedot
31.12.2024
31.12.2023
3.1.1. Aineettomat oikeudet
Aineettomat oikeudet 1.1.
152 504,40
187 708,19
Lisäykset
0,00
0,00
Vähennykset
0,00
0,00
Poistot
-35 565,36
-35 203,79
Aineettomat oikeudet 31.12.
116 939,04
152 504,40
3.1.2. Sijoitukset
Muut pitkävaikutteiset menot 1.1.
897 848,76
1 633 487,77
Lisäykset
8 590,92
301 172,47
Vähennykset
-771 744,39
-1 036 811,48
Muut muutokset
0,00
0,00
Muut pitkävaikutteiset menot 31.12.
134 695,29
897 848,76
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos 1.1.
3 579 381,14
-1 077 716,02
Lisäykset
1 811 921,31
1 555 716,22
Vähennykset
3 210 127,33
3 101 418,81
Muut muutokset
-3 433 936,03
-37,87
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos 31.12.
5 167 493,75
3 579 381,14
Osuudet saman konsernin yrityksissä 1.1.
24 041 498,74
31 735 606,47
Lisäykset
10 192 331,31
994 023,09
Vähennykset
-9 481 145,42
-7 415 890,91
Muut muutokset
-2 610 178,76
-1 272 239,91
Osuudet saman konsernin yrityksissä 31.12.
22 142 505,87
24 041 498,74
Osuudet omistusyhteysyrityksistä 1.1.
4 599 029,65
5 779 030,13
Lisäykset
622 672,07
1 207 181,78
Vähennykset
-6 709 061,31
-2 387 182,26
Muut muutokset
2 610 678,15
0,00
Osuudet omistusyhteysyrityksistä 31.12.
1 123 318,56
4 599 029,65
Sijoituskiinteistöt yhteensä
Sijoituskiinteistöt 1.1.
33 117 758,29
38 070 408,35
Lisäykset
5 985 513,61
4 058 093,56
Vähennykset
-13 751 823,79
-7 738 465,84
Muut muutokset
-3 433 436,64
-1 272 277,78
Sijoituskiinteistöt yhteensä 31.12.
21 918 011,47
33 117 758,29
3.1.3. Koneet ja kalusto
Koneet ja kalusto 1.1.
0,00
17 631,33
Lisäykset
69 988,00
0,00
Muut muutokset
0,00
0,00
Poistot
-17 497,00
-17 631,33
Koneet ja kalusto 31.12.
52 491,00
0,00
3.1.4. Muut osakkeet ja osuudet
Muut osakkeet ja osuudet 1.1.
0,00
437 597,25
Lisäykset
97,25
0,00
Vähennykset
-1,00
-437 597,25
Arvonmuutokset
0,00
0,00
Muut osakkeet ja osuudet 31.12.
96,25
0,00
3.1.5. Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankkeet
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankkeet 1.1.
400 193,12
220 099,01
Muutos
12 513,80
180 094,11
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankkeet 31.12.
412 706,92
400 193,12
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
64
3.1.6 Saamisten erittely
31.12.2024
31.12.2023
Pitkäaikaiset saamiset
Saamiset osakkuusyrityksiltä
Lainasaamiset
0,00
2 567 000,00
Yhteensä
0,00
2 567 000,00
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
Lainasaamiset
18 346 529,27
1 636 548,07
Yhteensä
18 346 529,27
1 636 548,07
Saamiset muilta
Lainasaamiset
160 000,00
Laskennallinen verosaaminen
3 884,05
1 130 073,66
Yhteensä
163 884,05
1 130 073,66
Pitkäaikaiset saamiset yhteensä
18 510 413,32
5 333 621,73
Lyhytaikaiset saamiset
Saamiset osakkuusyrityksiltä
Siirtosaamiset
0,00
166 538,36
Yhteensä
0,00
166 538,36
Saamiset konserniyhtiöiltä
Muut saamiset
318 006,92
254 251,14
Korkosaamiset
538 342,17
16 170,94
Siirtosaamiset
49 782,19
192 754,11
Yhteensä
906 131,28
463 176,19
Saamiset muilta
Myyntisaamiset
-16 802,75
-34 900,16
Vuokrasaamiset
71 532,38
104 284,57
Kauppahintasaamiset
681 616,35
1 442 999,96
Muut saamiset
450 791,81
285 615,40
Lainasaamiset
362 920,67
120 000,00
Siirtosaamiset
55 327,70
194 435,24
Yhteensä
1 605 386,16
2 112 435,01
Lyhytaikaiset saamiset yhteensä
2 511 517,44
2 742 149,46
Vuokrasaamiset sisältää yhtiön kirjaaman laskennallisen luottotappiovarauksen.
Siirtosaamisten olennaiset erät
Jaksotetut kulut
55 327,70
194 435,24
Siirtosaamiset yhteensä
55 327,70
194 435,24
3.2 Taseen vastattavien liitetiedot
3.2.1 Oma pääoma
Sidottu oma pääoma
Osakepääoma 1.1.
24 000 000,00
24 000 000,00
Osakepääoma 31.12.
24 000 000,00
24 000 000,00
Sidottu oma pääoma yhteensä
24 000 000,00
24 000 000,00
Vapaa oma pääoma
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.
69 517 315,96
70 521 774,23
Pääomanpalautus
-1 085 392,36
0,00
Omien osakkeiden osto
-882 109,02
-1 004 458,27
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.
67 549 814,58
69 517 315,96
Voitto edellisiltä tilikausilta 1.1.
-51 066 652,00
-50 204 848,81
Oikaisut edellisten tilikausiin
-1 574 548,07
0,00
Osingonjako
0,00
-259 290,81
Voitto edellisiltä tilikausilta 31.12.
-52 641 200,07
-50 464 139,62
Tilikauden voitto
-4 517 188,89
-602 512,38
Vapaa oma pääoma yhteensä
10 391 425,62
18 450 663,96
Oma pääoma yhteensä
34 391 425,62
42 450 663,96
3.2.2 Laskelma jakokelpoisista varoista
Voitot/tappiot edellisiltä tilikausilta
-52 641 200,07
-50 464 139,62
Tilikauden voitto/tappio
-4 517 188,89
-602 512,38
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
67 549 814,58
69 517 315,96
Jakokelpoiset varat yhteensä
10 391 425,62
18 450 663,96
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
65
3.2.3 Vieras pääoma
31.12.2024
31.12.2023
Pitkäaikainen vieras pääoma
Velat saman konsernin yrityksille
Lainat
618 119,64
209 000,00
Yhteensä
618 119,64
209 000,00
Muille
Lainat rahoituslaitoksilta
8 767 573,74
5 230 416,67
Muut velat
3 137 894,77
234 329,88
Yhteensä
11 905 468,51
5 464 746,55
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä
12 523 588,15
5 673 746,55
Lyhytaikainen vieras pääoma
Velat osakkuusyrityksille
0,00
158 200,00
Velat saman konsernin yrityksille
Korkovelat
3 511,21
6 196,53
Muut velat
430 000,00
171,28
Vastikevelat
0,00
281 926,41
Yhteensä
433 511,21
288 294,22
Muille
Lainat rahoituslaitoksilta
1 150 428,52
888 333,33
Saadut ennakot
6 402,77
41 697,19
Ostovelat
67 725,36
54 664,10
Muut velat
2 177 073,15
41 494,30
Siirtovelat
180 771,17
180 334,86
Korkovelat
29 895,49
92 956,57
Yhteensä
3 612 296,46
1 299 480,35
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä
4 045 807,67
1 745 974,57
Vieras pääoma yhteensä
16 569 395,82
7 419 721,12
Siirtovelkojen olennaiset erät
Henkilöstökulujaksotukset
60 425,67
61 272,77
Kulujaksotukset
120 345,50
119 062,09
Siirtovelat yhteensä
180 771,17
180 334,86
3.3 Vakuuksia ja vastuusitoumuksia koskevat liitetiedot
3.3.1 Vakuudet ja vastuusitoumukset
31.12.2024
31.12.2023
Vakuutena yleispanttaus, velan vakuudeksi annettu kiinteistökiinnityksiä
Kiinnitykset kiinteistöön (1000 euroa)
2 523
0
Velat, joiden vakuudeksi on annettu osakkeita
Lainat (1 000 euroa)
9 848
6 119
Pantattujen osakkeiden käypä arvo (1 000 euroa)
22 744
22 350
Lainojen keskinäiset kovenantit on sidottu korkokatteeseen ja kohteiden velkasuhteeseen.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
66
Lähipiiriliiketoimet
Yhtiön osakkeet
Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset
Hallituksen esitys tilikauden tuloksen käsittelystä
Tilikauden aikana yhtiö osti Jyväskylän Kkkulan Kehitys Oy:n('JKK') koko osakekannan Investors
House Oyj:tä ja Royal House Oy:ltä. Kauppahinta Investors House Oyj:ltä 25.6.2024 ostetusta
osuudesta oli 5.000.000 euroa ja 5.8.2024 sopimuksen mukainen kauppahinta Royal House Oy:ltä
ostetusta osuudesta oli 5.000.000 euroa. Lisäksi Ovaro otti huolehtiakseen JKK:n yhteismäärältään
noin 6.000.000 euron pääomalainojen takaisinmaksut Investors Houselle ja Royal Houselle.
Osakeannit
Yhtiökokous 17.4.2024 valtuutti hallituksen päättämään enintään 900 000 osakkeen osakeannista.
Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti.
Yhtiökokous 11.4.2024 valtuutti hallituksen päättämään enintään 1 000 000 oman osakkeen
hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Valtuutus on
voimassa 30.6.2025 asti.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen
perusteella aloittaa yhtiön omien osakkeiden hankinnan 8.7.2024. Hankittavien osakkeiden
enimmäismäärä on 150 000 kpl, eli enintään 1,74 prosenttia koko osakekannasta. 31.12.2024
mennessä yhtiö oli hankkinut omia osakkeita ohjelman puitteissa 98 874 osaketta.
Hallitus esittää 24.4.2025 kokoontuvalle yhtiökokoukselle, että tilikauden voitto siirretään kertyneisiin
voittovaroihin ja ettei osinkoa makseta.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.2024 on 10 391 425,62 euroa,
sisältäen tilikauden tappion - 4 517 188,89 euroa.
Yhtiön rekisteröity ja maksettu osakepääoma 31.12.2024 on 24 000 000 euroa.
Yhtiöllä on yhteensä 8 600 000 osaketta, joista ulkona on 8 183 610 osaketta ja yhtiön hallussa 416
390 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakelaji ja jokainen osake tuottaa yhden äänen yhtiökokouksessa.
Yhtiön omassa hallussa olevilla 416 390 osakkeella (tilanne 31.12.2024) ei kuitenkaan voi äänestää
yhtiökokouksissa.
Yhtiön osake kuuluu arvo-osuusjärjestelmään ja on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n päälistalla.Yhtiön
osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO ja ISIN tunnus FI4000349113.
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
67
Luettelo kirjanpitokirjoista ja aineistoista
Käytetyt kirjanpitokirjat
Päiväkirja
Pääkirja
Myyntireskontra
Ostoreskontra
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luettelo
Tilinpäätös ja toimintakertomus
Tase-erittelyt
Liitetietotositteet
Tositelajit
Kirjanpidossa on käytetty seuraavia tositelajeja:
Pankkitilitositteet Sähköisesti
Ostolaskut Sähköisesti
Myytilaskut Sähköisesti
Muistiotositteet Sähköisesti
Palkkatositteet Sähköisesti
Jaksotustositeet Sähköisesti
Konsernin kirjanpito ja muistiotositeet PDF - tulosteina
Kirjanpitoaineiston säilytyksessä noudatetaan KPL 2:10 §:n säännöksiä.
Tositteet säilytetään sähköisessä muodossa(digitaalinen tallenne)
digitaalinen tallenne
digitaalinen tallenne
digitaalinen tallenne
digitaalinen tallenne
digitaalinen tallenne
erikseen sidottuna
digitaalinen tallenne
digitaalinen tallenne
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
68
TILINPÄÄTÖKSEN JA TOIMINTAKERTOMUKSEN ALLEKIRJOITUKSET
Helsingissä 25.3.2025
Petri Roininen
Tapani Rautiainen
Hallituksen puheenjohtaja
Hallituksen varapuheenjohtaja
Aki Pyysing
Eljas Repo
Hallituksen jäsen
Hallituksen jäsen
Taina Ahvenjärvi
Pekka Ollikainen
Hallituksen jäsen
Hallituksen jäsen
Marko Huttunen
Toimitusjohtaja
TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.
Helsingissä 26.3.2025
KPMG Oy
Tilintarkastusyhteisö
Timo Nummi
KHT
Hallituksen ja toimitusjohtajan lausumat
Vahvistamme, että:
- EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti laadittu
konsernitilinpäätös ja emoyhtiön Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten
mukaisesti laadittu tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan sekä yrityksen että sen konsernitilinpäätökseen
sisältyvien yritysten kokonaisuuden varoista, vastuista, taloudellisesta asemasta sekä voitosta tai tappiosta
- toimintakertomuksessa on todenmukaisen kuvan antava selostus yrityksen ja konsernitilinpäätökseen
sisältyvien yritysten kokonaisuuden liiketoiminnan kehittymisestä ja tuloksesta sekä kuvaus merkittävimmistä
riskeistä ja epävarmuustekijöistä ja muusta yrityksen tilasta
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
SIGNATURES ALLEKIRJOITUKSET UNDERSKRIFTER SIGNATURER UNDERSKRIFTER
This documents contains 68 pages before this page Tämä asiakirja sisältää 68 sivua ennen tätä sivua Detta dokument innehåller 68 sidor före denna sida
Dokumentet inneholder 68 sider før denne siden Dette dokument indeholder 68 sider før denne side
authority to sign asemavaltuutus ställningsfullmakt autoritet til å signere myndighed til at underskrive
representative nimenkirjoitusoikeus firmateckningsrätt representant repræsentant
custodial huoltaja/edunvalvoja förvaltare foresatte/verge frihedsberøvende
https://sign.visma.net/fi/document-check/b62f8fe2-8f55-42f4-81e3-52359ee4663d
Electronically signed / Sähköisesti allekirjoitettu / Elektroniskt signerats / Elektronisk signert / Elektronisk underskrevet
www.vismasign.com
KPMG Oy Ab
Töölönlahdenkatu 3 A
PL 1037
00101 HELSINKI
Puhelin 020 760 3000
www.kpmg.fi
KPMG Oy Ab, a Finnish limited liability company and a member firm of the KPMG global organization of independent member firms
affiliated with KPMG International Limited, a private English company limited by guarantee.
Y-tunnus 1805485-9
Kotipaikka Helsinki
Tilintarkastuskertomus
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n yhtiökokoukselle
Tilinpäätöksen tilintarkastus
Lausunto
Olemme tilintarkastaneet Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n (y-tunnus 2382127-4) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–
31.12.2024. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman
muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien olennainen tilinpäätöksen laatimisperiaatteita
koskeva informaatio, sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahavirtalaskelman ja liitetiedot.
Lausuntonamme esitämme, että
— konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan
tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien
mukaisesti,
— tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta
Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää
lakisääteiset vaatimukset.
Lausuntomme on ristiriidaton hallitukselle annetun lisäraportin kanssa.
Lausunnon perustelut
Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän
tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet
tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.
Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten
vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden
vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme.
Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja
käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia,
emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja.
Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 4.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen
soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.
Olennaisuus
Tarkastuksemme laajuuteen on vaikuttanut soveltamamme olennaisuus. Olennaisuus on määritetty
perustuen ammatilliseen harkintaamme ja se ohjaa tarkastustoimenpiteiden luonteen, ajoituksen ja laajuuden
määrittämisessä, sekä todettujen virheellisyyksien vaikutusten arvioimisessa suhteessa tilinpäätökseen
kokonaisuutena. Olennaisuuden taso perustuu arvioomme sellaisten virheellisyyksien suuruudesta, joilla
yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa olevan vaikutusta tilinpäätöksen käyttäjien tekemiin taloudellisiin
päätöksiin. Olemme ottaneet huomioon myös sellaiset virheellisyydet, jotka laadullisten seikkojen vuoksi ovat
mielestämme olennaisia tilinpäätöksen käyttäjille.
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet
merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon
tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Tilintarkastuskertomus
tilikaudelta 1.1.-31.12.2024
2
lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa. EU-asetuksen 537/2014 10 artiklan 2 kohdan c
alakohdan mukaiset merkittävät olennaisen virheellisyyden riskit sisältyvät alla kuvattuihin tilintarkastuksen
kannalta keskeisiin seikkoihin.
Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on
sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu
väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski.
TILINTARKASTUKSEN KANNALTA
KESKEISET SEIKAT
KUINKA KYSEISIÄ SEIKKOJA KÄSITELTIIN
TILINTARKASTUKSESSA
Aineeton oikeus (Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet, konsernitilinpäätöksen liitetieto
26
)
Haluamme kiinnittää huomiota liitetiedossa 26 Aineettomat hyödykkeet -kohdassa aineettoman
oikeuden arvostamiseen liittyvät keskeiset riskit esitettyyn riskiin Kukkulan alueen kehittämisen
etenemiseen aikataulussa, jossa on esitetty seuraavaa: Mikäli alueen kehittäminen viivästyy
merkittävästi tai mikäli kehittämisestä tai rakennuttamisesta aiheutuvat tulot osoittautuvat oletettua
pienemmiksi, aiheutuu yhtiölle riski aineettoman oikeuden alaskirjaamisesta.
— Aineeton oikeus, 12 milj. euroa, muodostaa
19 % konsernitaseen loppusummasta.
— Aineeton oikeus liittyy Jyväskylän Kukkulan
alueen kehittämis- ja
rakennuttamishankkeeseen. Aineettoman
oikeuden hankintamenon taustalla olevien
keskeisten oletusten määrittely edellyttää
merkittävää johdon harkintaa liittyen muun
muassa Jyväskylän Kukkulan alueen
kehittämisen etenemisen aikatauluun ja
siitä tulevaisuudessa saatavien tuottojen
määrään. Aineeton oikeus poistetaan
suunnitelman mukaisesti.
— Ennusteisiin ja poistoaikaan liittyvistä
arvioista sekä erän tasearvon
merkittävyydestä johtuen aineeton oikeus
on konsernin tilintarkastuksessa keskeinen
seikka.
— Olemme arvioineet arvostuksessa käytettyjä
johdon harkintaa edellyttäviä oletuksia ja
arvioita ja niiden perusteita.
— Olemme arvioineet aineettoman oikeuden
kirjaamisessa sovellettuja periaatteita
suhteessa IAS 38 -standardin vaatimuksiin.
— Tarkastukseen on osallistunut KPMG:n
arvonmäärityksen asiantuntijoita, jotka ovat
testanneet arvostuslaskelmien teknistä
oikeellisuutta ja verranneet käytettyjä
oletuksia markkina- ja toimialakohtaisiin
tietoihin.
— Olemme arvioineet aineetonta oikeutta
koskevien tilinpäätöksen liitetietojen
asianmukaisuutta.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Tilintarkastuskertomus
tilikaudelta 1.1.-31.12.2024
3
Sijoituskiinteistöjen arvostaminen (konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet,
konsernintilinpäätöksen
liitetie
to 9
, emoyhtiön tilinpäätöksen liitetieto
3
)
— Käypään arvoon arvostettavat
sijoituskiinteistöt, 29 milj. euroa,
muodostavat 44 % konsernitaseen
loppusummasta.
— Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot
määritellään liikekiinteistöjen osalta
kiinteistökohtaisesti perustuen
diskontattuihin kassavirtaennusteisiin.
Näiden taustalla olevien keskeisten
oletusten määrittely edellyttää merkittävää
johdon harkintaa muun muassa kiinteistöjen
tuottovaatimusten, markkinavuokrien,
ylläpitokulujen ja käyttöasteiden osalta.
Asuinkiinteistöt arvostetaan kauppa-arvoon.
— Arvostamisessa käytettäviin ennusteisiin
liittyvistä arvioista ja tasearvojen
merkittävyydestä johtuen arvostaminen on
konsernin tilintarkastuksessa keskeinen
seikka.
— Olemme arvioineet laskelmissa käytettyjä
johdon harkintaa edellyttäviä oletuksia sekä
merkittävimpien käypien arvojen muutosten
perusteita.
— Olemme lisäksi otoksin testanneet
laskelmien teknistä oikeellisuutta sekä
arvioineet arvonmäärityksen
laskentaparametrien asianmukaisuutta.
— Olemme verranneet tilinpäätöksessä
käytettyjä arvostuksia ulkopuolisten
auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden (AKA)
arvostusraportteihin.
— Olemme arvioineet sijoituskiinteistöjä
koskevien tilinpäätöksen liitetietojen
asianmukaisuutta.
Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja
riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti ja
siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista
koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat
myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen,
jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä
jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja
siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan
jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta
realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.
Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa
Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena
väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka
sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen
virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa.
Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Tilintarkastuskertomus
tilikaudelta 1.1.-31.12.2024
4
yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät
tilinpäätöksen perusteella.
Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja
säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:
— Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen
virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä
ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa
tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää
havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää
havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista
esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.
— Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme
suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä
tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan
tehokkuudesta.
— Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien
kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.
— Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös
perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin
perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista
epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa
toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää
tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin
tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme.
Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun
tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö
tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa.
— Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa,
rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten,
että se antaa oikean ja riittävän kuvan.
— Suunnittelemme ja suoritamme konsernin tilintarkastuksen hankkiaksemme konsernitilinpäätöstä
koskevan tilintarkastuslausunnon laatimisen perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa
tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintayksikköjä koskevasta taloudellisesta
informaatiosta. Vastaamme konsernin tilintarkastusta varten suoritettavan tilintarkastustyön ohjauksesta,
valvonnasta ja läpikäynnistä. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.
Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja
ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan
merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.
Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia
relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista,
joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin
liittyvistä varotoimista.
Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana
olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme
kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan julkistamisen
tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Tilintarkastuskertomus
tilikaudelta 1.1.-31.12.2024
5
tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voisi kohtuudella odottaa
olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu.
Muut raportointivelvoitteet
Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot
Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 11.4.2024 alkaen yhtäjaksoisesti yhden
vuoden.
Muu informaatio
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen.
Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.
Velvollisuutenamme on lukea edellä yksilöity muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja
tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta
suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä.
Toimintakertomuksen osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu
noudattaen siihen sovellettavia säännöksiä.
Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että
toimintakertomus on laadittu noudattaen siihen sovellettavia säännöksiä.
Jos teemme ennen tilintarkastuskertomuksen antamispäivää käyttöömme saamaamme muuhun
informaatioon kohdistamamme työn perusteella johtopäätöksen, että kyseisessä muussa informaatiossa on
olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen
raportoitavaa.
Helsingissä 26. maaliskuuta 2025
KPMG OY AB
Timo Nummi,
KHT
Riippumattoman tilintarkastajan raportti Ovaro
Kiinteistösijoitus Oyj:n ESEF-tilinpäätöksestä
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitukselle
Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon, jonka kohteena on Ovaro
Kiinteistösijoitus Oyj:n (y-tunnus 2382127-4) komission teknisen sääntelystandardin mukaisesti laadittu
tilinpäätös 529900C4P88APHFZ5H47-2024-12-31-fi.zip tilikaudelta 1.1.-31.12.2024.
Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat yhtiön toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen (ESEF-tilinpäätös)
laatimisesta siten, että ne täyttävät komission teknisen sääntelystandardin vaatimukset. Tähän vastuuseen
kuuluu
— laatia ESEF-tilinpäätös XHTML-muodossa komission teknisen sääntelystandardin artiklan 3 mukaisesti
— merkitä ESEF-tilinpäätökseen sisältyvän konsernitilinpäätöksen päälaskelmat, liitetiedot ja yhtiön
tunnistetiedot iXBRL-merkein komission teknisen sääntelystandardin artiklan 4 mukaisesti sekä
— varmistaa ESEF-tilinpäätöksen ja tilintarkastetun tilinpäätöksen keskinäinen yhdenmukaisuus.
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi
voidakseen laatia ESEF-tilinpäätöksen komission teknisen sääntelystandardin vaatimusten mukaisesti.
Tilintarkastajan riippumattomuus ja laadunvalvonta
Olemme riippumattomia yhtiöstä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka
koskevat suorittamaamme toimeksiantoa ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset
velvollisuutemme.
Tilintarkastaja soveltaa kansainvälistä laadunvalvontastandardia ISQM1, jonka mukaan tilintarkastusyhteisön
on suunniteltava, otettava käyttöön ja pidettävä toiminnassa laadunhallintajärjestelmä, mukaan lukien
eettisten vaatimusten, ammatillisten standardien sekä sovellettavien säädöksiin ja määräyksiin perustuvien
vaatimusten noudattamista koskevat toimintaperiaatteet tai menettelytavat.
Tilintarkastajan velvollisuudet
Velvollisuutenamme on arvopaperimarkkinalain 7:8 § mukaisesti varmentaa komission teknisen
sääntelystandardin mukaisesti laadittu tilinpäätös. Annamme lausunnon siitä, onko ESEF-tilinpäätökseen
sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty olennaisilta osin komission teknisen sääntelystandardin 4 artiklan
vaatimusten mukaisesti.
Velvollisuutenamme on ilmoittaa lausunnossamme, missä laajuudessa varmennus on suoritettu. Olemme
suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon kansainvälisen varmennustoimeksi-
antostandardin ISAE 3000 mukaisesti.
Tarkastukseen kuuluu toimenpiteitä evidenssin hankkimiseksi siitä,
— onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen päälaskelmat olennaisilta osin merkitty
iXBRL-merkein komission teknisen sääntelystandardin 4. artiklan vaatimusten mukaisesti, ja
— onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot olennaisilta
osin merkitty iXBRL-merkein komission teknisen sääntelystandardin 4 artiklan vaatimusten mukaisesti, ja
— ovatko ESEF-tilinpäätös ja tilintarkastettu tilinpäätös keskenään yhdenmukaisia.
2
Valittujen tarkastustoimenpiteiden luonne, ajoitus ja laajuus riippuvat tilintarkastajan harkinnasta. Tähän
sisältyy sen riskin arvioiminen, onko virheestä tai väärinkäytöksestä johtuvaa olennaista poikkeamaa
komission teknisen sääntelystandardin vaatimuksista.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen
soveltuvaa tarkastusevidenssiä.
Lausunto
Arvopaperimarkkinalain 7 luvun 8 §:n mukaisena lausuntona esitämme, että Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n
ESEF-tilinpäätökseen 529900C4P88APHFZ5H47-2024-12-31-fi.zip sisältyvät konsernitilinpäätöksen
päälaskelmat sekä liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot tilikaudelta 1.1.-31.12.2024 on olennaisilta osin merkitty
komission teknisen sääntelystandardin vaatimusten mukaisesti.
Lausuntomme Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta tilikaudelta 1.1.-
31.12.2024 on annettu tilintarkastuskertomuksellamme 26.3.2025. Tällä raportilla emme anna
konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta lausuntoa tai muuta varmennusjohtopäätöstä.
Helsingissä 26.3.2025
KPMG OY AB
Timo Nummi
KHT
529900C4P88APHFZ5H472024-01-012024-12-31529900C4P88APHFZ5H472023-01-012023-12-31529900C4P88APHFZ5H472024-12-31529900C4P88APHFZ5H472023-12-31529900C4P88APHFZ5H472022-12-31529900C4P88APHFZ5H472023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900C4P88APHFZ5H472024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900C4P88APHFZ5H472023-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472024-01-012024-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472024-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900C4P88APHFZ5H472024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900C4P88APHFZ5H472024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900C4P88APHFZ5H472022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900C4P88APHFZ5H472022-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472023-01-012023-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900C4P88APHFZ5H472023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:shares