OvaroKiinteistösijoitusOyj
Hallituksen toimintakertomus ja
konsernitilinpäätös
1.1.-31.12.2023
2
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127
-4
Sisällysluettelo
Hallituksen toimintakertomus 3
Konsernin tunnusluvut 20
Tunnuslukujen laskentakaavat 22
Konsernitilinpäätös 23
Konsernin laaja tuloslaskelma 24
Konsernitase 25
Konsernin rahavirtalaskelma 26
Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 27
Tilinpäätöksen liitetiedot 28
Emoyhtiön tilinpäätös 47
Emoyhtiön tuloslaskelma 47
Emoyhtiön tase 48
Emoyhtiön rahavirtalaskelma 49
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 50
Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset 55
3
OVAROKIINTEISTÖSIJOITUSOYJ
HALLITUKSENTOIMINTAKERTOMUS VUODELTA2023
Toimintaympäristö
Vuosi 2023 oli kiinteistömarkkinan epäjatkuvuuskohta. Nopeasti nousseet korot ja inflaatio muovasivat
toimintaympäristöä.
Yleisesti kiinteistöjen arvot laskivat ja rahoituksen saatavuus kiristyi. Inflaatio alkoi taittua loppuvuonna, mutta
viitekorkojen taso säilyi noin neljän prosentin tasolla.
Listattujen kiinteistöyhtiöiden hintoja kuvaavat indeksit olivat selvästi alhaisemmat kuin vuonna 2022.
Kiinteistömarkkinoilla transaktiot vähenivät ja hetkellisesti lähestulkoon pysähtyivät korkojen nousun,
rahoituksen saatavuuden kiristymisen sekä yleisen epävarmuuden lisääntymisen johdosta.
Alavireinen markkinatilanne tarjosi Ovarolle kiinnostavia investointi- ja kehitysmahdollisuuksia.
Merkittävimmättapahtumatvuonna2023
Vuoden 2023 tuloksen kannalta merkittävin tapahtuma koski osakkuusyhtiöitä Apitare ja Jyväskylän Kukkulan
Kehitys.
Kesällä 2023 Keski-Suomen Hyvinvointialue vahvisti aikaisemmin solmitun 20 vuoden vuokrasopimuksen yli
17.000 m2 tiloista. Samalla vahvistui Kukkulan II vaiheen kauppa, joka toteutettiin vuoden lopussa.
Omasta taseestaan yhtiö myi vuoden aikana pois vanhaa asuntokantaansa yhteensä 251 asuntoa sekä investoi
kehityshankkeisiin, joista odotetaan tuleville vuosille tuottoa.
Yhtiö myös palasi osingonmaksajaksi yhtiökokouksen 13.4.2023 päätöksellä.
Tuloskehitys
Yhtiö tulos oli 2,6 miljoonaa euroa ja parani selvästi edellisvuodesta (0,4 M€ vuonna 2022).
Tuloskehitykseen vaikuttivat myönteisesti osakkuusyhtiöiden Apitare ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys vahvat
tulokset sekä toimitilakohde Hermitecin hyvä vuokrauskehitys.
Tuloskehitystä heikensivät omistettujen asuntojen arvonlasku, josta osa realisoitui myyntitappioina yhtiön
muokatessa tasettaan.
Olosuhteisiin nähden Ovaron tulos vuonna 2023 oli vähintään kohtuullinen ja vastasi yhtiön odotuksia.
Rahoitus
Yhtiön omavaraisuus parani hieman ja oli vahva 73 % (71 %).
Yhtiön likviditeetti oli erinomainen. Rahavarat kauden lopussa olivat 8,6 M€.
Yhtiön on vallitsevissa olosuhteissa hyvin rahoitettavissa parantuneen tuloksen, vahvan omavaraisuuden ja
hyvän likviditeettitilanteen johdosta.
4
Vuokraustoiminta
Vuoden 2023 aikana yhtiö jatkoi vuokraustoimintaansa saavuttaen asunto-omistuksissa hyvän käyttöasteen 96
% (95 %).
Toimitilapuolen vuokrausaste parani ja oli 81 %.
Yhtiökokous
Varsinainen yhtiökokous pidettiin 13.4.2023 ja siellä käsiteltiin yhtiöjärjestyksen mukaiset asiat. Lisäksi
yhtiökokous myönsi hallitukselle valtuudet osakeanteihin ja omien osakkeiden ostamiseen.
Osinko
Yhtiökokous päätti hallituksen esityksestä maksaa vuoden 2022 tuloksen perusteella 0,03 €/osake osingon.
Osinko oli noin 62 % vuoden 2022 tuloksesta.
Hallitus esittää 11.4.2024 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle vuoden 2023 tuloksen perustella 0,13
€/osake osinkoa. Esitettävä osinko on noin 42 % vuoden 2023 osakekohtaisesta tuloksesta.
Hallitus
Varsinainen yhtiökokous valitsi 13.4.2023 hallituksen jäseniksi Taina Ahvenjärven, Pekka Ollikaisen, Aki
Pyysingin, Tapani Rautiaisen, Eljas Revon ja Petri Roinisen.
Hallitus järjestäytymiskokouksessaan 13.4.2023 valitsi puheenjohtajaksi Petri Roinisen ja varapuheenjohtajaksi
Tapani Rautiaisen.
Hallituksen jäsenet ovat kaikki riippumattomia yhtiöstä.
Tapani Rautiainen on riippuvainen merkittävistä osakkeenomistajista. Taina Ahvenjärvi, Pekka Ollikainen, Aki
Pyysing, Eljas Repo ja Petri Roininen ovat riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista siten kuin
Arvopaperimarkkinayhdistyksen hallinnointikoodi asian määrittelee.
Hallitus yhdessä toimitusjohtajan valmistelun kanssa päättää yhtiön strategiasta sekä merkittävistä
investoineista, myynneistä ja rahoituksesta.
Hallitus kokoontui 12 kertaa katsauskauden aikana.
Johto
Yhtiön toimitusjohtajana on vuoden 2020 alusta toiminut Marko Huttunen.
Toimitusjohtaja johtaa yhtiön operatiivista toimintaa hallituksen vahvistaman strategian ja ohjeiden mukaan.
Toimitusjohtaja yhdessä talousjohtaja Hanna Äijälän ja kehitysjohtaja Marko Kaarron kanssa muodostavat
yhtiön johtoryhmän.
Tilintarkastaja
Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin yhtiökokouksessa BDO Oy vastuullisena tilintarkastajana KHT Taneli Mustonen.
Tilintarkastaja on esittänyt lausuntonsa ja raportoinut keskeiset havaintonsa hallitukselle tilintarkastusta
koskevien ohjeiden mukaisesti.
5
H
allituksenvaltuutukset
Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen maksimissaan 1.000.000 oman osakkeen hankintaan sekä
maksimissaan 900.000 osakkeen suuruisen osakeannin tekemiseen.
Hallitus on käyttänyt valtuuttaan hankkia omia osakkeita Nasdaq Helsingin ylläpitämältä markkinapaikalta,
mutta ei ole suorittanut osakeanteja.
Molemmat valtuudet ovat voimassa 30.6.2024 saakka.
Osakkaatjaosakkeet
Yhtiöllä oli katsauskauden päättyessä 3.932 osakasta (4.219). Osakasmäärä supistui seitsemällä prosentilla
yhtiön ostaessa omia osakkeitaan.
Katsauskauden aikana yhtiö hankki yhteensä 316.034 omaa osakettaan.
Katsauskauden lopussa yhtiö teki päätöksen yhteensä 600.000 oman osakkeen mitätöinnistä, mikä merkittiin
kaupparekisteriin katsauskauden päättymisen jälkeen.
Hallituksenjäsentenomistamatosakkeet
Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet on kuvattu tilinpäätöksen sivulla15. Yhteensä hallituksen jäsenet
omistavat suoraan tai välillisesti 3.025.001 yhtiön osaketta mikä on 32,9 % koko osakekannasta
Yhtiönstrateginenjaoperatiivinenjohtaminen
Yhtiö julkaisi strategian kausille 2020-23. Sen keskiössä oli vanhan asuntokannan myyminen,
kiinteistökehitystoiminnan käynnistäminen ja palaaminen kannattavaksi.
Vuodenvaihteeseen 2023 päättyneellä kaudella yhtiö kohtuudella saavutti strategiset tavoitteet olkoonkin, että
markkinaolosuhteet osoittautuivat hyvin erilaisiksi kuin mitä tavoitteita asetettaessa ajateltiin.
Strategian 2024-26 valmistelu on käynnissä. Hallitus arvio sen valmistuvan H1 2024 aikana.
Yhtiö on julkaissut erillisen selvityksen hallinnointi- ja ohjausjärjestelmästä.
Lähiajanriskitjariskienhallinta
Suurimmat riskit koskevat Suomen taloudellisen tilanteen yleistä heikkenemistä, kiinteistöalan haasteiden
jatkumista sekä rahoituksen yleistä saatavuutta ja hintaa. Näillä voi olla vaikutus yhtiön taloudelliseen asemaan.
Yhtiön osalta vuokrausaste voi vaihdella ja kiinteistöjen arvot voivat vaihdella.
Ovaron taseen ollessa vahva, voivat toimialan haasteet avata myös kiinnostavia investointimahdollisuuksia.
Katsauskaudenjälkeisettapahtumat
Vuosi 2024 on alkanut työntäyteisesti. Katsauskauden 2023 päättymisen jälkeen yhtiö ilmoitti myyvänsä
kehittämänsä rakennusoikeuden Tampereella, rakennuttavansa K-Marketin Jyväskylään, myyneensä 45 asunnon
kokonaisuuden, hankkineensa kiinteistön Kuopiosta sekä saaneensa loppuun 600.000 oman osakkeiden
mitätöinnin.
6
Näkymävuoteen2024
On mahdollista, että markkinaolosuhteet jatkuvat haastavina, vaikka korkomarkkina tällä hetkellä koronlaskua
hinnoitteleekin.
Ovaro on hyvissä asemissa investointien kannalta. Toteutunut tuloskäänne yhdessä vahvan omavaraisuuden ja
likviditeetin kanssa kertovat siitä, että yhtiö on siirtynyt liiketoiminnan kehitys- ja kasvuvaiheeseen.
Uskomme, että myös vuonna 2024 yhtiölle avautuu hyviä mahdollisuuksia käyttää kassaa ja
lainanottokapasiteettiaan uusiin kasvuinvestointeihin.
Strategisesti valitulla yhdistelmällä omistettuja kiinteistöjä ja hankekehitystä haetaan paranevaa oman pääoman
tuottoa ja ennustettavuutta. Omistetut kiinteistöt tuovat ennustettavuutta. Hankekehitys parantaa pääoman
tuottoastetta ja kiertonopeutta.
Yhtiö ohjeistaa tuloksensa paranevan vuonna 2024 verrattuna vuoteen 2023.
Lopuksi
Hallitus kiittää vuodesta 2023 asiakkaita, rahoittajia, sidosryhmiä sekä yhtiön johtoa ja henkilöstöä.
Helsinki 14.3.2024
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Hallitus
7
YHTEENVETOKAUDELTATAMMIKUU‐JOULUKUU/2023(VERTAILUKAUSITAMMIKUU‐JOULUKUU/2022)
Katsauskauden tulos oli 2 588 tuhatta euroa (448 tuhatta euro
a).
Kons
ernin tulos parani vertailukauteen nähden 2 139 tuhatta euroa. Suurin tulosta parantava tekijä oli
Jyväskylän Kukkulan osakkuusyhtiöihin kirjattu arvonmuutos, kun yhtiöt allekirjoittivat pitkäaikaisen
vuokrasopimuksen ja kiinteistökauppasopimukset.
Asunt
oja myytiin yhteensä 251 kappaletta. Asuntojen myynneistä yhtiölle aiheutui 986 tuhatta euro
n
myynti
tappio tukkukaupan luonteesta johtuen. Lisäksi yhtiö myi Koy Jyväskylän Ahlmaninkatu 2:
n koko
os
akekannan. Koy Jyväskylän Ahlmaninkatu 2 osakekannan yhtiö myi noin 50 tuhatta
euroa yli
ta
searvo
n.
Kons
ernin operatiivinen tulos (EPRA) tammi-joulukuussa oli 918 tuhatta euroa (1 030 tuhatta euroa)
.
Ope
ratiiviseen tulokseen vaikutti positiivisesti Jyväskylän Kukkulahankkeeseen liittyvän osakkuusyhtiö
Apitare Oy:n osuus tuloksesta sekä Apitareen sijoitetun pääomalainan korkotuotot.
Liiketoiminnasta kertynyt nettorahavirta oli 59 tuhatta euroa (-415 tuhatta euroa).
Omavaraisuusaste oli 72,6 % (31.12.2022: 70,8 %).
Yhtiö osti omia osakkeita 316 034 kappaletta. Yhtiön hallussa omia osakkeita oli 31.12.2023 yhteensä
785 198 kappalett
a.
Kat
sauskauden EPRA osakekohtainen nettovarallisuus oli 5,31 euroa (31.12.2022: 4,94 euroa)
.
Osa
kkuusyhtiö Apitare Oy:n osinko yhtiölle oli yhteensä 142 tuhatta euroa.
Osi
nkoa jaettiin 0,03 €/osake, yhteensä 259 tuhatta euroa.
Yhtiö hankki noin 2.500 m2:n toimistokiinteistön Jyväskylästä. Velaton kauppahinta oli 3,0 M€
.
Yhtiölain
an osuus oli 50 % kauppahinnasta. Loppukauppahinta maksettiin kassavaroin. Kohd
e on
t
äyteen vuokrattu ja nettotuotto on noin 14,00 %.
Hallituksen ehdotus 11.4.2024 pidettävälle yhtiökokoukselle on, että osinkoa tilikaudelta 202
3
ma
ksettaisiin 0,13 euroa osakkeel
ta.
8
YHTEENVETOTAULUKKO
Keskeisettunnusluvut 1‐12/2023 1‐12/2022 muutos
Liikevaihto, t€ 5 603 5 439 3,0 %
Nettotuotto, t€ 2 683 2 506 7,1 %
Katsauskauden tulos, t€ 2 588 448 478,0 %
Tulos / osake, laimentamaton € 0,30 0,05 494,6 %
Taseen loppusumma M€ 63,5 63,3 0,3 %
Rahavarat, M€ 8,6 6,4 33,0 %
Vaihtoehtoisettunnusluvut
Operatiivinen tulos (EPRA), t€ 918 1 030 -10,9 %
EPRA-tulos/osake, € 0,11 0,12 -7,6 %
Nettovarallisuus/osake (EPRA) € 5,3 4,9 7,4 %
OHJEISTUSVUODELLE2024
Ovaro Kiinteistösijoitus ohjeistaa, että vuoden 2024 tilikauden tulos paranee vuodesta 2023.
Tilikauden tulos 2023 oli 2 588 tuhatta euroa. Ovaro on antanut ohjeistuksensa konsernin tilikauden tuloksesta
vuodesta 2023 lähtien.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Suomen Pankin joulukuun 2023 väliennusteen mukaan bruttokansantuote supistuu 0,5 % vuonna 2023.
Toipuminen taantumasta lähtee käyntiin jähmeästi vuonna 2024. Bruttokansantuotteen kasvu on vuonna 2024
hitaampaa kuin Suomen Pankin kesäkuun ennusteessa, vain 0,2 %. Vuonna 2025 talouskasvu vauhdittuu, mutta
vain 1,5 prosenttiin. (Suomen Pankki joulukuu 2023)
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton tietojen mukaan kauppavolyymissä tapahtui merkittävää nousua
loppuvuonna verrattuna alkuvuoteen (KVKL Joulukuu 2023). Tämä todennäköisesti selittyi hallituksen
ilmoittamilla muutoksilla varainsiirtoveroon ja ensiasunnon verovapauteen.
Toimitilamarkkinalla transaktiovolyymi on laskenut niin ikään merkittävästi verrattuna edellisten vuosien
volyymeihin, vaikkakin Q3 ja Q4 nähtiin jo kokonaisvolyymissa nousua alkuvuoteen nähden.
Toimitilamarkkinalla prime-yieldit Helsingin keskustassa nousivat entisestään jo 4,9 %. Nousu on ollut
merkittävä verrattuna alhaisemmillaan jopa 3,2 % olleisiin tasoihin.
Arviomme, että toimintaympäristö olisi vakiintumassa korkojen nousun pysähdyttyä ja lähdettyä laskuun n. 4
prosentin tuntumasta. Markkinatilanteen piristyminen etenkin asuntomarkkinoilla on hyvin paljon kiinni
valmistuvien uusien asuntojen määrästä. Nykyisillä asuntoaloitusmäärillä etenkin kasvukeskuksissa ollaan
siirtymässä asuntojen ylitarjonnasta kohti alitarjontaa vuosien 2024 ja 2025 aikana. Mikäli tarjonta ei kykene
vastaamaan asuntojen kysyntään kasvukeskuksissa voi edessä olla hintainflaatiota niin asuntojen vuokrissa kuin
hinnoissakin. Tämä yhdistettynä kasvukeskuksien vahvaan väestönkasvuun tulee tarjoamaan houkuttelevia
investointimahdollisuuksia tulevien vuosien aikana.
9
TALOUDELLINENKEHITYSTAMMIKUU‐JOULUKUU2023
Ovaron liikevaihto muodostui vuokraustoiminnan tuotoista ja oli 5 603 tuhatta euroa (5 439 tuhatta euroa).
Vertailukauteen nähden liikevaihto nousi 164 tuhatta euroa
. Liikevaihdon kasvu johtui pääasiassa
vertailujaksojen välillä toteutetuista toimitilakiinteistöjen hankinnoista Tampereelta ja Jyväskylästä.
Nettovuokratuotot olivat 2 683 tuhatta euroa (2 506 tuhatta euroa).
Tulos ennen veroja oli 2 814 tuhatta euroa (448 tuhatta euroa). Konsernin tulos ennen veroja parani
vertailukauteen nähden 2 367 tuhatta euroa. Konsernin osuus osakkuusyhtiöiden Apitare Oy:n ja Jyväskylän
Kukkulan Kehitys Oy:n tuloksista oli 4 976 tuhatta euroa (590 tuhatta euroa). Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n ja
Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n omistavat 1/3-tasaosuuksin Ovaro, Investors House Oyj ja Royal House Oy.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat -1 677 tuhatta euroa (53 tuhatta euroa), jotka muodostuivat
vanhan asuntosalkun sekä toimistokiinteistöjen käyvän arvon muutoksista.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -334 tuhatta euroa (-195 tuhatta euroa). Rahoitustuotot olivat 301 tuhatta euroa
(238 tuhatta euroa). Rahoituskulut olivat -636 tuhatta euroa (-432 tuhatta euroa).
Tilinpäätöstä laadittaessa yhtiö on kirjannut laskennallisen verosaamisen tuloslaskelmaan verotuksessa
vahvistetuista tappioista 375 tuhatta euroa (869 tuhatta euro). Vastaavasti yhtiö on purkanut laskennallista
verosaamista tuloslaskelmaan, joka liittyy myytyjen asuntoihin aikaisempina vuosina kirjattuihin arvon
muutoksiin.
Yhtiö on laatinut ennusteen viiden vuoden aikana kertyvästä verotettavasta tulosta, joka antaa johdon arvion
perusteella luotettavaa evidenssiä siitä, että kirjattu määrä laskennallista verosaamista on realistista hyödyntää
seuraavan viiden vuoden aikana. Kyseisen ennusteen mukaan yhtiön vuokrausliiketoiminta (asunnot ja liiketilat)
kerryttävät tasaista ja hyvin ennakoitavissa olevia tuottoja ja kuluja. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n toiminnasta
osa liittyy hankkeisiin, joiden ennakointiin liittyy vuokrausliiketoimintaa suurempaa epävarmuutta tuottojen ja
kulujen määrän sekä ajoittumisen osalta. Hankkeista kertyvää tulosta on huomioitu 25 % ennakoidusta
hankkeiden nettotuloksesta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n vahvistetut tappiot vanhenevat vuosien 2029–2032
välisenä aikana. Vahvistetuista tappioista 19 762 tuhannen euron osalta ei ole kirjattu laskennallista
verosaamista.
OPERATIIVINENTULOS(EPRA)TAMMIKUU‐JOULUKUU2023
Ovaron operatiivinen tulos (EPRA) oli 918 tuhatta euroa (1 030 tuhatta euroa).
Liikevaihto kasvoi uusien toimitilahankintojen myötä 5 603 tuhanteen euroon (5 439 tuhatta euroa).
Sijoituskiinteistöjen hoitokulut olivat edellisen vuoden tasolla –2 920 tuhatta euroa (-2 933 tuhatta euroa) ja
näin ollen nettotuotot olivat 2 683 tuhatta euroa (2 506 tuhatta euroa). Muut liiketoiminnan kulut ja tuotot olivat
samalla tasolle kuin vertailukaudella yhteensä -1 897 tuhatta euroa (-1 925 tuhatta euroa).
Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osuus operatiivisesta tuloksesta oli 509 tuhatta euroa (590 tuhatta euroa).
Konsernin rahoituskulut olivat - 636 tuhatta euroa (- 432 tuhatta euroa). Rahoituskulut koostuvat pääosin
tavanomaisista pankkilainoista ja maanvuokrien korko-osuuksista.
PÄÄOMARAKENNEJARAHOITUS
Konsernitaseen loppusumma oli 63 454 tuhatta euroa (31.12.2022: 63 270 tuhatta euroa). Oma pääoma
yhteensä oli 46 097 tuhatta euroa (31.12.2022: 44 774 tuhatta euroa) ja vieras pääoma 17 357 tuhatta euroa
(31.12.2022: 18 496 tuhatta euroa). Konsernin vieras pääoma muodostuu emoyhtiön lainoista,
vuokrasopimusveloista sekä omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista.
10
Ovaro
solmi vuoden 2022 lokakuussa 2,050 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan pääomaa lyhennetään 6
kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy
maksettavaksi 30.10.2027. Lyhennyserä on 51 250 euroa. Korkoa lainasta maksetaan 6 kk euribor + 2,0 %.
Yhtiö solmi kesäkuussa 2022 3,050 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan pääomaa lyhennetään 6
kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä, kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy
kokonaan 15.6.2027. Lyhennyserä on 76 250 euroa. Korkoa lainasta maksetaan 6 kk euribor +2,0 %.
Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen. Laina erääntyy maksettavaksi 18.1.2025 ja
siitä maksetaan korkoa 12 kuukauden euribor +2,8 %.
Konsernin omavaraisuusaste oli 72,6 % (31.12.2022: 70,8 %).
SIJOITUSKIINTEISTÖT
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 41,7 miljoonaa euroa (31.12.2022: 48,3 miljoonaa
euroa) sisältäen 8,0 miljoonaa euroa (31.12.2022: 3,3 miljoonaa euroa) myytävänä olevia, sekä 3,5 miljoonaa
euroa (31.12.2022: 5,4 miljoonaa euroa) IFRS 16 mukaisia tonttien vuokraoikeuksia.
Omistukset Kohteet Pinta‐ala Bruttoarvo Yhtiölainat Nettoarvo
kpl m2 MEUR MEUR MEUR
Ovaro Kiinteistösijoitus 22
34 092
37,0 4,8 32,2
Ovaro Kiinteistökehitys 1 1 657 1,2 0,0 1,2
Kokokanta 23 35749 38,2 4,8 33,4
Markkina-
arvoin mitattuna suurimmat omistukset ovat Jyväskylässä, Tampereella ja Hämeenlinnassa. Kyseiset
kaupungit edustavat hieman yli 70 % koko sijoituskiinteistöt salkun arvosta. Seuraavaksi suurimmat kaupungit
markkina-arvoin mitattuna ovat Rovaniemi, Lahti ja Hamina.
Asuntorakennusten osuus sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta on n. 53 %. Toimistojen, liikerakennusten ja
tonttien osuus on n. 47 %.
Pinta-ala perusteisesti jaoteltuna Jyväskylä, Tampere ja Rovaniemi ovat suurimmat kaupungit. Kolme suurinta
kaupunkia edustavat hieman yli 70 % salkun pinta-alasta. Seuraavaksi suurimmat kaupungit ovat Hämeenlinna,
Kotka ja Lahti.
Asuntojen osuus sijoituskiinteistöjen pinta-alasta on n. 46 %.
Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus pinta-alasta on n. 54 %
Kappalemääräisesti eniten asuntoja on Rovaniemellä, Hämeenlinnassa ja Lahdessa. Näissä sijaitsee kaksi
kolmasosaa asunnoista. Seuraavaksi eniten asuntoja on Kotkassa, Haminassa ja Vantaalla.
Käyvän arvon muutos oli katsauskaudella yhteensä -1,7 miljoonaa euroa. Toimitilasalkun arvonmuutos oli 1,5
miljoonaa euroa ja asuntosalkun -3,2 miljoonaa euroa. Lisäksi asuntojen myynnistä on kirjattu kertaluonteisia
kuluja yhteensä -0,9 miljoonaa euroa.
Sijoituskiinteistöjen nettotuotto-% oli joulukuussa 2023 vuositasolle skaalattuna 6,9 prosenttia (1.1-31.12.2022
6,9 %).
11
Nettotuotto on laskettu sijoituskiinteistöihin kuuluvien kohteiden joulukuun bruttovuokratuottojen ja
hoitovastikkeiden erotuksena. Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina
koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.
Jones Lang LaSalle Finland Oy (JLL) teki Ovaro Kiinteistösijoituksen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen
31.12.2023. Seuraavan kerran JLL määrittää Ovaro Kiinteistösijoituksen kiinteistöjen käyvän arvon 30.6.2024.
JLL:n arvonmäärityksen arviointitarkkuus on +/- 15 % (JLL, arviokirja) asuntosalkun osalta. Asuntosalkku
arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä, joka simuloi tilannetta, jossa asunnot myydään yksittäin ja arvo on
huoneistojen arvioitujen myyntihintojen summa arvopäivänä. Summaan ei ole tehty tukkualennusta. Asuntojen
kauppahinnat perustuvat KVKL:n ja HSP:n hintaseurantapalveluun sekä muihin julkisiin tietoläheisiin ja
arvioitsijan omaan markkinatietokantaan.
Toimitilakiinteistöt arvioidaan tuottoarvomenetelmällä, joka perustuu toimitilakohteen vuokratuotto- ja
hoitokuluolettamiin.
INVESTOINNITJAMYYNNIT
Ovaro hankki tontin kiinteistökehitykseen Jyväskylän keskusta-alueelta. Kohde sijaitsee paikallisesti tunnetun
vanhan Pappilan korttelissa, osoitteessa Vapaudenkatu 26. Tontilla on valmis asemakaava, joka sallii
asuntorakentamista noin 800 k-m2. Kohteen velaton kauppahinta oli 0,7 miljoonaa euroa. Ovaro rahoitti
kohteen kassavaroilla.
Asuntoja myytiin katsauskaudella yhteensä 251 kappaletta. Lisäksi myytiin Koy Jyväskylän Ahlmaninkatu 2.n
osakekanta. Velattomat kauppahinnat olivat yhteensä 7,3 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2022: 7,3 miljoonaa
euroa).
KIINTEISTÖKEHITYSHANKKEET
Asuntorakennuttamisenhankkeet
Hanke Osoite Hankintahetki Kehitysvaihe Rakennusoikeus Hankekoko(€)
Kortepohjan
Liikekeskus
Isännäntie 1,
40740 Jyväskylä 18.10.2021
Kaavoitus
meneillään 5.500 kem2 18 000 000
Keravan tontti
Laurintie 9, 04200
Kerava 31.12.2024
Kaavasta valitettu,
hankintaa siirretty 1.750 kem2 7 500 000
Helsingin Malmin
tontti
Nallenrinne, 00700
Helsinki 14.1.2022 (varaus) Lainvoimainen 2.900 kem2 10 000 000
Pappilan
Hotellihanke
Vapaudenkatu 26,
40100 Jyväskylä 1.5.2023
Rakenteille arviolta
3/2024 800 kem2 2 500 000
Toim
itilahankkeet
Hanke Osoite Hankintahetki Kehitysvaihe Vuokrattava‐ala
Vuokrausaste
22.2.2024
Hermia2
Hermiankatu 12,
33720 Tampere 1.7.2022
Vuokrausasteen
kehitys 9.950 m2 75 %
Voimala Business
Park
Sepänkatu 4,
40100 Jyväskylä 1.10.2022
Vuokrausasteen
kehitys 3.440 m2 95 %
Leipomo Business
Park
Nisulankatu 78,
40100 Jyväskylä 1.10.2022
Ankkurivuokralaisten
lukitseminen 1.900 m2 65 %
Koy Yrjönkatu 42
Yrjönkatu 42,
40100 Jyväskylä 31.10.2023 Vuokraus 2.350 m2 100 %
Teollisuuskatu 1*
Teollisuuskatu 1,
70620 Kuopio 21.2.2024
Kaavoitus ja
vuokraus 14.000 m2 60 %
*Han
kinta tehty katsauskauden jälkee
n.
12
JyväskylänKukkula‐alueenkehityshanke
Vaihe Toimintasuunnitelma Hankeaikataulu Kehitysvaihe Pinta‐ala
Vaihe I (Apitare Oy)
Sale & Leaseback
K
-S
hyvinvointialueen kanssa
12/2021–
12/2041
Triple-Net Vuokrasopimus
allekirjoitettu 4.7.2023 17.600 m2
Vaihe II (Jyväskylän
Kukkulan Kehitys Oy)
Kukkulan alueen suojeltujen
rakennusten kehitys
uusiokäyttöön 8/2023–1/2026
Kaavamuutokset, vuokraus ja
myyntitoiminta käynnistetty 20.000 m2
Vaihe III**
(Jyväskylän Kukkulan
Kehitys Oy)
Kukkulan alueen uudelleen
kaavoitus ja
rakennuttaminen 8/2023
Kaavoitus 2024–2025
Rakentaminen 1.1.2026
100.000 k-em2
(tavoite/arvio)
**Kauppahinta v
aiheen III osalta maksetaan 31.12.2025 mennessä.
VUOKRAUSTOIMINTA
Asuntosalkun neliömetriperusteinen vuokrausaste on kehittynyt seuraavasti:
Neliöperusteinen vuokrausaste on laskettu siten, että asuntosalkun vuokrattujen huoneistojen kokonaispinta-ala
on jaettu pinta-alalla, joka on saatu, kun kaikkien salkun huoneistojen kokonaispinta-alasta on vähennetty
myynnissä ja remontissa olevien huoneistojen pinta-ala.
Toimitilojen neliöperusteinen vuokrausaste oli 81,37 prosenttia.
KIINTEISTÖJENYLLÄPITOJAAJANMUKAISTAMINEN
Kiinteistöjen ylläpitotehtävät kuuluvat pääasiassa isännöitsijöille ja kiinteistöjohtaminen Ovarolle. Kiinteistöjen
myynnit, hankinnat ja kehittäminen kuuluvat Ovaron toimitusjohtajan sekä kiinteistökehitysjohtajan
vastuualueisiin.
Yhtiössä toteutetaan kiinteistöjen ja huoneistojen ajanmukaistamista sekä ylläpitoa pitkän aikavälin
suunnitelman puitteissa. Asuinhuoneistoihin ja toimitiloihin toteutettiin 1.1-31.12.2023 katsauskaudella 1,2
miljoonalla eurolla investointeja (1.1.-31.12.2022: 0,2 miljoonaa euroa).
82,00%
84,00%
86,00%
88,00%
90,00%
92,00%
94,00%
96,00%
98,00%
Asuntosalkun vuokrausasteen kehitys
1.1.2020-31.12.2023
13
R
ISKIENHALLINTA
Yhtiön merkittävimmät riskit koskevat vuokratuottoja, kiinteistömarkkinan kehitystä, ylläpito- ja korjauskuluja
sekä rahoitusta.
Vuokratuottojen lasku voi syntyä vuokrausasteen tai vuokratasojen alenemisesta, mikä heikentäisi yhtiön
kassavirtaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet ja luopumalla heikosti tuottavista kohteista. Yhtiö
seuraa jatkuvasti vuokra-asuntomarkkinaa ja pyrkii reagoimaan vuokrausasteen muutoksiin vuokratason
päivityksillä, vuokravakuuspolitiikalla ja vuokrauksen tehostamisella.
Kiinteistö- ja vuokra-asuntomarkkinoiden heikko kehitys voi laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja
heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet maantieteellisesti ja
ylläpitämällä kiinteistöjen kuntoa suunnitelmallisesti ottaen huomioon sekä niiden elinkaari että
vuokramarkkinoiden vaatimukset.
Ylläpito- ja korjauskulujen kasvu heikentäisi toteutuessaan yhtiön nettokassavirtaa. Riskiä hallitaan toimittajien
ja alihankkijoiden kilpailuttamisilla sekä ylläpitämällä pitkäjänteisesti kiinteistöjen kuntoa.
Rahoitusriski voi toteutua joko rahoituksen saatavuuden kiristyessä tai korkotason noustessa. Tämä voisi
heikentää yhtiön kassavirtaa ja taloudellista asemaa. Rahoituksen saatavuus pyritään turvaamaan riittävällä
omavaraisuusasteella.
Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksin ja ne sisältävät vuokratuottojen keskeytysturvan. Yhtiöllä on
voimassa oleva vastuuvakuutus.
LÄHIAJANRISKITJAEPÄVARMUUSTEKIJÄT
Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät asuntojen
arvonmuutokseen, hoitokuluihin, korjausmenoihin ja korkotasoon. Suomen talouden kehitys, korkojen nousu tai
muutokset sijoittajien tuottovaatimuksissa voivat vaikuttaa yhtiön sijoituskiinteistöjen arvoihin ja siten
heijastua yhtiön tulokseen.
Vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan vaihtelut vaikuttavat yhtiön vuokrausasteeseen ja vuokratuottoihin.
Yhtiön hoito- ja ajanmukaistamiskulut saattavat kasvaa. Suurilla odottamattomilla korjauksilla olisi negatiivinen
vaikutus vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.
Yhtiön rahoitusasema on tarkasteluhetkellä vakaa.
Inflaation kiihtyminen tai pysyminen korkealla tasolla nostaa yleisesti kustannustasoa, joka saattaa vaikuttaa
negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA).
Rakennuskustannusten tai korkotason nousu vaikuttaa tulevien kehityshankkeiden kannattavuuteen ja voi
hidastaa tai jopa estää hankkeiden käynnistymistä.
OSAKKEETJAOSAKKEENOMISTAJAT
Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO. Katsauskauden päättyessä 31.12.2023 yhtiöllä oli yhteensä
9 200 000 osaketta, joista ulkona oli 8 414 802 osaketta ja yhtiön hallussa 785 198 osaketta.
Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO ja ISIN tunnus FI4000349113.
Yhtiöllä oli 3 932 osakasta 31.12.2023 (31.12.2022: 4 219).
14
Yhtiökokous 13.4.2023 päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti, että 31.12.2022 päättyneen tilikauden voitto
kirjataan kertyneet voittovarat -tilille ja että osinkoa jaetaan 0,03 euroa per osake.
Osakekurssinja‐vaihdonkehitys 2023 2022
Alin kurssi, € 2,42 2,70
Ylin kurssi, € 3,70 3,54
Keskikurssi, € 3,08 3,08
Päätöskurssi, € 3,51 2,82
Ulkona olevien osakkeiden markkina-arvo, 31.12. M€ 29,5 24,6
Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl 1,6 1,6
Vaihdettuja osakkeita, M€ 5,11 4,93
Osakkeiden lukumäärä tilikauden lopussa 9 200 000 9 200 000
- josta yhtiön hallussa 785 198 472 664
Osakkeiden Osakkeita % Omistajia %
määrä
1-10 000 2 204 915 22,3 3 848 97,9
10 001-100 000 2 183 222 23,0 76 1,9
100 001 - 4 811 863 54,7 8 0,2
Yhteensä 9 200000 100,0
3 932
100,0
15
SUURIMMAT OMISTAJAT (Euroclear 29.12.2023) OSAKKEITA OSUUS
Nimi kpl %
1 ROYAL HOUSE OY *1 1 313 230 14,27 %
2 OSUUSASUNNOT OY 1 211 000 13,16 %
3 OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ 785 198 8,53 %
4 PEKKA OLLIKAINEN *2 677 000 7,36 %
5 ZEROMAN OY *3 386 662 4,20 %
6 CORE CAPITAL OY *4 263 898 2,87 %
7 OP-HENKIVAKUUTUS OY 229 056 2,49 %
8 MAAKUNNAN ASUNNOT OY *5 166 197 1,81 %
9 MARKO HUTTUNEN *7 99 631 1,08 %
10 SIJOITUSTALO IVH OY *5 ja *6 99 329 1,08 %
11 PYNNÖNEN VILLE WALTTERI 79 763 0,87 %
12 VIWA-KIINTEISTÖT OY 71 292 0,77 %
13 AMLAX OY 66 000 0,72 %
14 OTAVAN KIRJASÄÄTIÖ 65 000 0,71 %
15 PYNNÖNEN SUVI SUSANNA 62 944 0,68 %
16 IIP INVEST IN PEOPLE OY 59 000 0,64 %
17 DADARIPIUS OY 55 421 0,60 %
18 OWH-YHTIÖT OY 55 022 0,60 %
19 KOVALAINEN PETRI SAKARI 55 000 0,60 %
20 KOKKO JOUNI 54 000 0,59 %
21 STRÖM LEIF JOHAN 51 948 0,56 %
22 GODOINVEST OY 51 790 0,56 %
23 MAANPUOLUSTUSKORKEAKOULUN TUKISÄÄTIÖ 50 000 0,54 %
24 WELANDER YNGVE TORVALD 45 000 0,49 %
25 VEIJALAINEN JORMA TAPIO 37 066 0,40 %
26 MÄKINEN JUHA MATIAS 35 454 0,39 %
27 LAKIASIAINTOIMISTO JYRKI MIETTUNEN AVOIN YHTIÖ 35 356 0,38 %
28 PUTTONEN JARI MIKAEL 30 749 0,33 %
29 KURKINEN NINA-MARIA 30 000 0,33 %
30 SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA 29 037 0,32 %
YHTEENSÄ 6 251 043 67,95 %
*1 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö
*2 hallituksen jäsenen Pekka Ollikaisen henkilökohtaisessa
omistuksessa
*3 hallituksen jäsenen Aki Pyysingin määräysvaltayhteisö
*4 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö
*5 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö
*6 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö
*7 Toimitusjohtaja Marko Huttusen henkilökohtaisessa omistuksessa
YHTIÖNHALLINTO,JO
HTOJAHENKILÖSTÖ
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallituksessa on kuusi jäsentä: Taina Ahvenjärvi, Aki Pyysing, Pekka Ollikainen,
Tapani Rautiainen, Eljas Repo ja Petri Roininen. Hallituksen puheenjohtajana toimii Petri Roininen ja
varapuheenjohtajana Tapani Rautiainen.
16
Yhtiön tilintarkastaja on tilintarkastusyhteisö BDO Oy. Päävastuullinen tilintarkastaja on KHT Taneli Mustonen.
Ovaro Kiinteistösijoituksen toimitusjohtajana toimii Marko Huttunen. Yhtiön johtoryhmään kuuluvat
toimitusjohtajan lisäksi kiinteistökehitysjohtaja Marko Kaarto ja talouspäällikkö Hanna Äijälä 15.5.2023 alkaen
(Minna Olin 31.5. asti). Yhtiön palveluksessa oli 31.12.2023 viisi henkilöä (31.12.2022: viisi henkilöä).
SELVITYSHALLINTO‐JAOHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ
Ovaron hallinnoinnin kuvaus ja Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä ovat julkisesti saatavilla internetsivuilla
www.ovaro.fi.
VARSINAINENYHTIÖKOKOUS13.4.2023
Ovaron varsinainen yhtiökokous pidettiin 13.4.2023. Varsinainen yhtiökokous vahvisti konsernitilinpäätöksen ja
emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2022 sekä hyväksyi hallituksen ehdotuksen tilikauden voiton käsittelystä
ja jakaa päättyneeltä tilikaudelta osinkoa 0,03 euroa osakkeelta. Yhtiökokous myönsi vastuuvapauden
hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2022. Kokouksessa päätettiin myös hallituksen jäsenten
lukumäärästä, valittiin hallituksen jäsenet sekä päätettiin heidän palkkioistaan. Tilintarkastajaksi valittiin
tilintarkastusyhteisö BDO Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Taneli Mustonen.
Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä optio-
oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten
oikeuksien antamisesta seuraavasti:
Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900 000 osaketta. Hallitus päättää
kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen
ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit
ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien
erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen
(suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2024 asti.
Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta:
Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 1 000 000 oman osakkeen
hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan
hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken
markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön
omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden
suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 13.4.2022 antaman
valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2024 asti.
HALLITUKSENVALTUUTUKSET
Yhtiökokous 13.4.2023 valtuutti hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä
optio-oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten
oikeuksien antamisesta seuraavasti:
Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900.000 osaketta. Hallitus päättää
kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen
ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit
ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien
erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen
(suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2024 asti.
Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta:
17
Yhti
ökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 1.000.000 oman osakkeen
hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan
hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken
markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön
omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden
suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 13.4.2022 antaman
valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2024 asti.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella
aloittaa yhtiön omien osakkeiden hankinnan 5.7.2023. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 300 000 kpl,
eli enintään 3,3 prosenttia koko osakekannasta. Hallitus päätti 5.12.2023 korottaa määrän enintään 600 000
kappaleeseen. 31.12.2023 mennessä yhtiö oli hankkinut omia osakkeita ohjelman puitteissa 231 733
osaketta.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitus päätti 16.11.2023 mitätöidä yhteensä 600.000 yhtiön hallussa olevaa omaa
osaketta eli noin 6,52 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä. Mitätöinti rekisteröitiin 25.1.2024.
LIPUTUSILMOITUKSET
Yhtiöllä ei ole ollut raportointikaudella liputusilmoituksia.
JOHDONLIIKETOIMETJAOSAKKEENOMISTUS
Ovaron johdon liiketoimet ja osakkeenomistus vuodelta 2023 on julkaistu pörssitiedotteina ja ne ovat luettavissa
Ovaron internet-sivuilla https://sijoittajat.ovaro.fi/fi/sijoittajat/osaketieto/johdon_omistukset.
Yhtiön johtoryhmän ja hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omistivat vuoden lopussa yhtiön
osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiöttä tai yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä.
Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakekannasta on 35,28 prosenttia.
LÄHIPIIRITAPAHTUMAT
Yhtiökokouksen 9.6.2021 myöntämän valtuutuksen puitteissa hallitus päätti 27.1.2021 toimitusjohtajan
osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä sekä pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmästä.
Vuosittaisessa osakekannustimessa asetetaan 3-5 strategiasta johdettua tulostavoitetta, joiden saavuttamisesta
palkitaan enintään 7.000 osakkeella vuodessa. Tämän lisäksi yhtiö maksaa osakkeiden luovuttamisesta
aiheutuvat verot ja sivukulut. Kolmen vuoden jaksolla tulosten perusteella palkkiona luovutettavien osakkeiden
maksimimäärä on 21.000 kpl eli 0,2 % yhtiön osakemäärästä. Tulostavoitteiden saavuttamisen kautta
luovutetuissa osakkeissa on myyntikielto 1.1.2024 saakka.
Pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmä muodostuu oikeudesta merkitä yhteensä 90.000 osaketta
hintaan 5,00 €/osake. Osakkeiden merkinnät voivat tapahtua ajanjaksolla 1.1.2024 - 31.12.2024. Oikeus
merkintöihin kertyy seuraavasti:
oikeus merkitä ensimmäiset 30.000 osakkeeseen syntyy 1.2.2021
oikeus merkitä toiset 30.000 osaketta syntyy 1.1.2022
oikeus merkitä kolmannet 30.000 osaketta syntyy 1.1.2023
Optio-oikeuksien mukaisin perustein ja hinnoin luovutettavat osakkeet muodostavat maksimissaan 0,9 % yhtiön
osakekannasta. Merkintähinta on kiinteä 5,00 € / osake eivätkä siihen vaikuta mahdolliset osingot, omien
18
osakkeiden ostaminen tai muu voitonjako. Merkintähinta on 11 % yli osakkeen päätöskurssin (4,51 €)
26.1.2021.
Katsauskaudella toimitusjohtajalle on myönnetty 200.000 euron markkinaehtoinen laina osakehankintaan osana
yrittäjämäistä kannustinohjelmaa.
Tilikauden 2021 aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy joissa
muina omistajina on hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö Investors House Oyj:n ja
hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt on perustettu Keski-Suomen
Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten. 31.12.2023 tilanteessa Ovarolla on
osakkuusyhtiöiltä tilinpäätökseen kirjattua saamista yhteensä 2,6 miljoonaa euroa.
TILIKAUDENJÄLKEISETTAPAHTUMAT
OvaroKiinteistösijoitusmyykehittämänsärakennusoikeudenTampereenHervannasta
Ovaro Kiinteistösijoitus on solminut esisopimuksen Tampereella sijaitsevan kiinteistön määräosan kaupasta.
Esisopimuksen kohteena on Ovaron kehittämä noin 4.500 k-m2 rakennusoikeus sijaitsee Tampereen Hermitec -
kiinteistöstä. Määräosan kauppahinta on 2,2M€. Kaupan toteutuminen on ehdollinen sille, että ostajat solmivat
tietyt hankkeeseen liittyvät yhteistyösopimukset sekä tietyin ehdoin rakennusluvan saamiselle. Kaupan
edellytysten odotetaan täyttyvän ja kaupan toteutuvan arviolta Q2 2024 - Q3 2024.
Ovaro arvioi, että kaupan tulosvaikutus verojen jälkeen on noin 1,0 M€. Tulosvaikutus kirjautuu
kokonaisuudessaan kaupan toteutuessa.
Ostajina on noin 650 terveydenhoidon ammattilaista työllistävä hoivaoperaattori JST Solum Oy, Primelife
Healthcare Oy sekä Rakennusliike Lapti Oy. Ostajien suunnitelmissa on rakentaa määräosalle hoivakiinteistö.
Ovaro hankki Hermitec toimistokiinteistön kesäkuussa 2022. Kohde muodostuu vuokrattavalta pinta-alaltaan
10.000 m2 suuruisesta toimistorakennuksesta sekä 6.900 k-m2 käyttämättömästä rakennusoikeudesta. Ovaron
omistusaikana toimistokiinteistön vuokrausaste on noussut hieman alle 60 %:sta 75 %:iin. Nyt solmitun
esisopimuksen toteutuksen jälkeen Ovarolle jää omistukseen rakennusoikeutta kehitettäväksi noin 2.400 k-m2.
Arvopaperimarkkinalain9luvun10§:nmukainenliputusilmoitus
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on vastaanottanut 25.1.2024 arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 pykälän mukaisen
liputusilmoituksen, jonka mukaan Royal House Oy:n omistusosuus ylittää 15 prosentin rajan Ovaro
Kiinteistösijoitus Oyj:n osakkeiden kokonaismäärästä ja äänimäärästä.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n osakekanta koostuu 25.1.2024 rekisteröidyn 600.000 oman osakkeen mitätöinnin
jälkeen yhteensä 8.600.000 osakkeesta ja äänestä.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj omistaa 25.1.2024 tilanteen mukaan omia osakkeitaan 202 038 kpl.
Arvopaperimarkkinalain9luvun10§:nmukainenliputusilmoitus
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistusosuus on omien osakkeiden 25.1.2024 rekisteröidyn
mitätöinnin jälkeen alittanut arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 §:n mukaisen liputusrajan. Ovaro
Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistus alitti 5 prosentin rajan 25.1.2024.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj omistaa 25.1.2024 tilanteen mukaan osakkeitaan 202 038 kpl. Tämä vastaa 2,34
prosenttia kaikista osakkeista.
Ova
ro Kiinteistösijoitus Oy:n osakekanta koostuu yhteensä 8.600.000 osakkeesta ja äänestä.
19
Ovaromyi45asuntoamaakunnista
Ovaro myi yksityissijoittajille asuntokohteita maakunnista, kuten Kotkasta. Kohteet on rakennettu 1970-luvulla.
Kohteisiin ei ole tehty merkittäviä peruskorjauksia. Kaupan kassavaikutus oli 1,53 miljoonaa euroa. Kohteet
myydään noin 20 prosenttia alle tasearvojen tukkukaupan luonteesta johtuen. Myydyn asuntoportfolion
vaikutus tulokseen on noin -400 tuhatta euroa. Tulosvaikutus kirjataan kokonaisuudessaan Q4/2023 tulokseen.
Ovarolle jää kaupan jälkeen omistukseen noin 200 asuntoa, jotka sijaitsevat pääosin korkeakoulukaupungeissa.
OvarorakennuttaaK‐MarketinJyväskylässä
Ovaro rakennuttaa ja vuokraa liiketilat K-Marketille Jyväskylässä. Pitkäaikainen vuokrasopimus on solmittu
Kesko Oyj kanssa. Tilat sijaitsevat Ovaron omistamassa toimistokiinteistössä osoitteessa Nisulankatu 78.
Keskustan läheisyyteen sijoittuviin tiloihin tulee yhteensä noin 730 m2 myymälä- ja oheistiloja. Tilojen
muutostyöt alkavat keväällä ja K-Market avaa toimintansa vuoden 2024 lopulla. Yhtiö alkaa saada vuokratuottoa
sopimuksesta arviolta vuoden 2025 alusta alkaen. Kohteeseen jää kehitettäviä tiloja noin 1.200 m2, joista yhtiö
käy parhaillaan neuvotteluja.
OvarohankkikiinteistökehityskohteenKuopiosta
Ovaro hankki noin 14.000 m2:n kiinteistön Kuopion Haapaniemestä osoitteesta Teollisuuskatu 1. Kohteen
velaton kauppahinta oli 2,7 M€. Ovaro arvioi, että kohteen kiinteistökehityksen kautta saatavat tuotot ovat
arviolta noin 1-3 M€ seuraavien 3 vuoden aikana. Ovaron tavoitteena on muuttaa kiinteistön käyttötarkoitus
teollisuus- ja toimistokohteesta liiketiloiksi. Kuopion Haapaniemen alue on kehittymässä voimakkaasti
lähivuosina mm. Kesko Oyj rakennuttaa naapuritontille uuden K-Citymarketin. Lisäksi alueelle on tullut ja on
suunnitteilla uusia kaupallisia toimijoita. Haapaniemi sijaitsee hyvien kulkuyhteyksien varrella noin 2,4
kilometrin päästä Kuopion ydinkeskustasta.
HALLITUKSENVOITONJAKOEHDOTUS
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.2023 on 18 450 663,96 euroa, sisältäen
tilikauden tappion -602 512,38 euroa.
Hallitus esittää 11.4.2024 kokoontuvalle yhtiökokoukselle 0,13 €/osake osingon maksamista.
20
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
1.1. -
31.12.2023
1.1. -
31.12.2022
1.1. -
31.12.2021
1.1. -
31.12.2020
1.1. -
31.12.2019
Liikevaihto, 1 000 € 5 603 5 439 8 171 9 677 10 966
Liiketulos, 1 000 € 3 149 643 -11 631 -11 740 -4 784
Tilikauden tulos, 1 000 € 2 588 448 -13 124 -11 501 -6 377
Tilikauden laaja tulos, 1 000 € 2 588 448 -13 124 -11 501 -6 377
Tulos / osake, € 0,30 0,05 -1,44 -1,24 -0,68
Maksettu osinko, € **** 0,13 0,03 0,00 0,00 0,00
Oman pääoman tuotto, %, p.a. (ROE)
5,7 % 1,0 % -25,2 % -17,7 % -8,5 %
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu
keskiarvo
8 551 608 8 797 303 9 107 899 9 259 373 9 416 478
31.12.2023 31.12.2022 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019
Taseen loppusumma, 1 000 €
63 454 63 270 59 347 116 241 159 903
Omavaraisuusaste, %
72,6 % 70,8 % 76,1 % 50,8 % 44,5 %
Luototusaste, %, Loan to Value
18,7 % 23,1 % 7,3 % 47,1 % 43,4 %
Nettovarallisuus/osake, €
5,39 5,09 4,96 6,37 7,64
Nettovelkaantumisaste, %
9,0 % 12,4 % -3,5 % 74,3 % 96,3 %
Osakkeiden lukumäärä
9 200 000 9 200 000 9 598 910 9 598 910 9 598 910
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä 8 414 802 8 727 336 8 986 495 9 203 567 9 311 894
Listattujen osakkeiden markkina-arvo, 1 000 €
29 536 24 611 27 499 38 103 39 855
1.1. -
31.12.2023
1.1. -
31.12.2022
1.1. -
31.12.2021
1.1. -
31.12.2020
1.1. -
31.12.2019
Vuokrasalkun taloudellinen käyttöaste, %, (€)
79,6 % 77,6 % 94,7 % 95,1 %
Taloudellinen käyttöaste, %, (€)***
95,5 % 89,1 %
Vuokrasalkun toiminnall. käyttöaste, %, (m2)
81,4 % 80,0 % 91,4 % 92,7 %
Toiminnall. käyttöaste, %, (m2)***
93,1 % 85,8 %
Vuokrasalkun vuokralaisvaihtuvuus / kk
5,1 % 2,0 % 3,4 % 2,8 %
Vuokralaisvaihtuvuus / kk*** 3,6 % 3,0 %
Vuokrasalkun nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle 6,7 % 6,9 % 7,2 % 5,8 %
Ydintoiminnan nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle***
5,5 % 4,8 %
**** Hallituksen esitys v 2023
Osakekurssin ja -vaihdon kehitys on esitetty toimintakertomuksen osakkeet ja osakkeen omistajat osiossa.
* Laskentakaava on muutettu päivitettyjen lainaehtojen mukaiseksi 2019 alusta. Vertailutietoja ei ole laskettu uusiksi päivitetyllä kaavalla.
** Laskentakaava päivitetty 2019 alusta vastaamaan Ovaron tarpeita. Vertailutietoja ei ole laskettu uudestaan päivitetyllä kaavalla.
*** Tunnusluku vuodelle 2020 laskettuna vanhalla salkkujaottelulla vertailtavuuden parantamiseksi, vuoden 2020 kvartaalien
vertailutietojen osalta tietoja ei ole päivitetty vanhalla salkkujaolla
21
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
EPRA:n tunnusluvut
1.1 -
31.12.2023
1.1 -
31.12.2022
1.1 -
31.12.2021
1.1 -
31.12.2020
1.1 -
31.12.2019
EPRA tulos, 1000 € 918 1 030 -807 216 541
EPRA osakekohtainen tulos (EPS), € 0,11 0,12 -0,09 0,02 0,06
EPRA nettovarallisuus (NAV) 1000€ 44 655 43 123 43 297 57 915 73 018
EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV) 44 655 43 123 43 297 57 915 73 018
EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo, € 5,31 4,94 4,82 6,29 7,84
EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA) 44 655 43 123 43 813 58 002 72 446
EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo, € 5,31 4,94 4,88 6,30 7,78
EPRA osakekohtainen nettovarallisuus, € 5,31 4,94 4,82 6,29 7,84
EPRA alkutuotto (NIY), % 7,0 % 6,3 % 11,8 % 5,9 % 5,1 %
EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), % 7,0 % 6,3 % 11,8 % 5,9 % 5,1 %
EPRA tunnusluvu
t
1.1 -
31.12.2023
1.1 -
31.12.2022
1.1 -
31.12.2021
1.1 -
31.12.2020
1.1 -
31.12.2019
EPRA tulos, 1000
€
Tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaan 2 588 448 -13 124 -11 501 -6 377
-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta
käypään arvoon
1 677 -53 8 058 12 597 6 334
-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä sis.
välityspalkkiot
936 582 5 725 1 993 1 873
- / + Verot
226 0 -853 -2 873 -1 288
-/+ Muut oikaisut
-4 510 53 -613 0 0
EPRA tulo
s
918 1 030 -807 216 541
EPRA osakekohtainen tulos (EPS),
€
0,11 0,12 -0,09 0,02 0,06
EPRA nettovarallisuus (NAV), 1000
€
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 46 097 44 774 45 153 58 940 71 098
Laskennalliset verot -1 442 -1 651 -1 856 -1 024 1 920
EPRA nettovarallisuus (NAV
)
44 655 43 123 43 297 57 915 73 018
EPRA osakekohtainen nettovarallisuus,
€
5,31 4,94 4,82 6,29 7,84
EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV), 1000
€
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 46 097 44 774 45 153 58 940 71 098
Laskennalliset verot -1 442 -1 651 -1 856 -1 024 1 920
EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV
)
44 655 43 123 43 297 57 915 73 018
EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo,
€
5,31 4,94 4,82 6,29 7,84
EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA
)
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 46 097 44 774 45 153 58 940 71 098
Laskennalliset verot -1 442 -1 651 -1 340 -937 1 348
EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA
)
44 655 43 123 43 813 58 002 72 446
EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo,
€
5,31 4,94 4,88 6,30 7,78
EPRA alkutuotto (NIY),
%
Sijoituskiinteistöt, vuokrattaviss
B 38 198 39 560 36 690 90 969 122 767
Annualisoidut vuokrat 5 603 5 439 8 171 9 677 10 966
Annualisoidut hoitokulut *) -2 920 -2 933 -3 838 -4 348 -4 756
V
uosittaiset nettovuokra
t
A
2 683 2 506 4 333 5 330 6 210
V
uosittaiset 'topped-up' nettovuokra
t
C 2 683 2 506 4 333 5 330 6 210
EPRA alkutuotto (NIY),
%
A
/
7,0 % 6,3 % 11,8 % 5,9 % 5,1 %
EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY),
%
C
/
7,0 % 6,3 % 11,8 % 5,9 % 5,1 %
22
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVA
T
IFRS-tunnusluvu
t
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva katsauskauden tulos
Katsauskauden ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo
V
aihtoehtoiset tunnusluvu
t
Oman pääoman tuotto, % Tilikauden voitto / tappio x 100
(ROE) Oma pääoma (keskim. Tilikauden aikana)
Osinko vuodessa / osake x 100
Osakkeen pörssikurssi kauden lopussa
Oma pääoma x 100
Taseen loppusumma - saadut ennakot
Luototusaste, % (Korolliset velat - Rahavarat) x 100
Loan to Value Sijoituskiinteistöt + Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt
Nettovarallisuus/osake, € Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma
NAV Osakkeiden ulkona oleva lukumäärä katsauskauden lopussa
(Korolliset velat - vuokrasopimusvelat - likvidit varat) x 100
Oma pääoma
Vuokrasalkun taloudellinen käyttöaste, % Katsauskauden bruttovuokrat / kk:ien lukumäärä
(€) Vuokrasalkun pot. bruttovuokrat katsauskaudella / kk:ien lukumäärä
Vuokrasalkun toiminnall. käyttöaste, % Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattu m2 /kk:ien lkm
(m2) Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa oleva m2 / kk:ien lkm
Päättyneet sopimukset per k
k
kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa olevat asunnot kpl
Saadut vuokrat ja käyttökorvaukset - maksetut hoitovastikkeet
Vuokrasalkussa olevien kiinteistöjen käypäarvo
Nettotuotto on laskettu vuokrasalkkuun kuuluvien kohteiden joulukuun bruttotulojen ja hoitovastikkeiden erotuksena.
Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.
Nettovuokratuotto on tuloslaskelman erä, joka saadaan vähentämällä liikevaihdosta hoitokulut.
Liikevoitto on tilikauden tulos ennen tuloveroja, rahoituskuluja ja rahoitustuottoja.
Tulos / osake, € =
Vaihtoehtoisella tunnusluvulla tarkoitetaan taloudellista tunnuslukua, joka kuvaa mennyttä tai tulevaa taloudellista tulosta,
taloudellista asemaa tai rahavirtoja ja joka on muu kuin IFRS-normistossa määritelty tai nimetty taloudellinen tunnusluku.
Vaihtoehtoisia tunnuslukuja esitetään kuvaamaan liiketoiminnan taloudellista kehitystä ja parantamaan vertailukelpoisuutta eri
raportointikausien välillä. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina
mittareina.
=
Efektiivinen osinkotuotto, % =
Omavaraisuusaste, % =
=
=
Nettovelkaantumisaste, % =
=
=
Vuokrasalkun vuokralaisvaihtuvuus =
Vuokrasalkun nettovuokratuotto-% käyvälle
arvolle
=
23
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
Konsernitilinpäätös
24
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
Konsernin laaja tuloslaskelma
1 000 EUR Liitetieto 1.1.-31.12.2023 1.1.-31.12.2022
Liikevaiht
o
Tuotot vuokraustoiminnasta 3. 5 603 5 439
Hoitokulu
t
4. -2 920 -2 933
Nettotuotot 2 683 2 506
Vuokraustoiminnan kulut 4. -336 -349
Hallinnon kulut 4. -1 566 -1 526
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 5. 5 -50
Muut liiketoiminnan kulut yhteensä -1 897 -1 925
786 582
Tuotot luovutuksista 6. -936 -582
Huoneistojen käypien arvon muutos 6.
-1 677 53
Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän
arvon muutoksista
-2 613 -529
Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksest
a
4 976 590
Liiketulos 3 149 643
Rahoitustuotot 7. 301 238
Rahoituskulut 7. -636 -432
Rahoitustuotot ja kulut yhteensä -334 -195
Tulos ennen veroj
a
2 814 448
Verot 8. -226 0
Tilikauden voitto/tappi
o
2 588 448
Tilikauden voiton/tappion jakautumine
n
Emoyhtiön omistajille 2 588 448
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitost
a
laskettu osakekohtainen tulos
Tulos/osake, laimentamaton, euroa 19. 0,30 0,05
Tulos/osake, laimennettu, euroa 19. 0,30 0,05
Kauden laaja voitto/tappi
o
2 588 448
Kauden laajan voiton/tappion jakautumine
n
Emoyhtiön omistajille 2 588 448
Tulos ennen käyvän arvon muutoksia ja
luovutustuottoja
25
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
Konsernitase 1 000 EU
R
Liitetieto 31.12.2023 31.12.2022
V
ARA
T
Pitkäaikaiset varat
Vuokrakäytössä olevat sijoituskiinteistöt 9. 30 177 39 560
Vuokraoikeudet 13. 3 505 5 443
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo yhteensä 33 682 45 003
Koneet ja kalusto 14. 737 606
Laskennallinen verosaaminen 8. 1 442 1 651
Muut saamiset 10. 2 567 2 900
Muut osakkeet ja osuudet 11. 0 438
Osuudet osakkuusyhtiöistä 12. 5 939 1 303
Pitkäaikaiset varat yhteens
ä
44 367 51 901
Lyhytaikaiset vara
t
Vuokra- ja muut saamiset 15. 2 515 1 673
Rahavarat 16. 8 552 6 429
Lyhytaikaiset varat yhteensä 11 067 8 102
Myytävänä oleviksi luokitellut pitkäaikaiset omaisuuserät
9. ja
17. 8 021 3 267
VARAT YHTEENSÄ 63 454 63 270
OMA PÄÄOMA JA VELA
T
Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma 24 000 24 000
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 67 207 68 211
Kertyneet voittovarat -47 698 -47 886
Tilikauden tulos 2 588 448
Oma pääoma yhteensä 18. 46 097 44 774
V
elat
Pitkäaikaiset velat
Lainat 20. 10 349 10 912
Vuokrasopimusvelat 13. 3 546 5 479
Muut pitkäaikaiset velat 20. 234 358
Pitkäaikaiset velat yhteens
ä
14 130 16 748
Lyhytaikaiset vela
t
Lainat 20. 1 305 436
Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat 21. 1 021 899
Vuokrasopimusvelat 13. 110 137
Lyhytaikaiset velat yhteens
ä
2 436 1 471
Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat 17.
791 277
V
elat yhteens
ä
17 357 18 496
OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENS
Ä
63 454 63 270
26
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
Konsernin rahavirtalaskelma 1 000 EUR
1.1.-31.12.2023
1.1.-31.12.2022
Liiketoiminnan rahavirrat
Vuokrauksesta saadut maksut 5 492 5 563
Maksut liiketoiminnan kuluista -5 385 -5 622
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseri
ä
107 -59
Saadut korot ja muut rahoitustuotot netto
462 0
Maksetut korot ja muut rahoituskulut netto
-509 -356
Liiketoiminnasta kertyneet nettorahavirrat
59 -415
Investointien rahavirra
t
Investoinnit osakkeisiin ja osakkuusyritysosuuksiin 0 -564
Investoinnit sijoituskiinteistöihin -5 133 -11 509
Sijoituskiinteistöjen myynnit 7 115 4 814
Saadut lainat 2 900 0
Myönnetyt lainat -3 150 0
Investointeihin käytetyt nettorahavirrat 1 732 -7 259
Omien osakkeiden hankinta
-1 004 -827
Lainojen takaisinmaksut
-211
Lainojen nostot
-1 041
2 436
5 082
Saadut osingot
202
0
Maksetut osingot -259 0
Rahoitukseen käytetyt nettorahavirrat 333 4 045
Rahavarojen nettovähennys (-) /-lisäy
s
2 123 -3 628
Käteisvarat ja muut rahavarat tilikauden alussa
6 429 10 057
Rahavarat katsauskauden lopussa
8 552 6 429
27
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Y-tunnus 2382127-4
LASKELMA KONSERNIN OMAN P
ÄÄ
OMAN MUUTOKSIST
A
1 000 EUR
Osakepääoma
Sijoitetun vapaan oman
pääoman rahasto Kertyneet voittovarat
Emoyhtiön omistajille
kuuluva oma pääoma
yhteensä
Oma pääoma 1.1.2023 24 000 68 212
-47 438
44 774
Kauden tulos 2 588 2 588
Omien osakkeiden osto
-1 004 -1 004
Osingonmaksu -259 -259
Oma pääoma 31.12.2023
24 000 67 208
-45 109
46 097
Oma pääoma 1.1.2022 24 000 69 039
-47 886
45 153
Kauden tulos
448 448
Omien osakkeiden osto -827 -827
Oma pääoma 31.12.2022
24 000 68 212
-47 438
44 774
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
28
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFR
S
1. Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet:
Yrityksen perustiedo
t
Jäljennökset Ovaron tilinpäätöksistä sekä puolivuosikatsauksista ovat saatavissa osoitteesta www.ovaro.fi.
Ovaron hallitus on kokouksessaan 11.3.2024 hyväksynyt tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi.
Yleiset laatimisperiaatteet
Arvopaperimarkkinalain 7 luku 8 § säännös 5 ilmoitusvelvollisuuden mukaan yhtiö ilmoittaa, että
Yhdistelyperiaattee
t
Tytäryhtiöt
Osakkuusyhtiöt ja yhteisjärjestelyt
Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta. Yhteisjärjestelyt
jaetaan yhteisyrityksiin ja yhteisiin toimintoihin. Yhteisyritykset yhdistellään konsernin tilinpäätökseen
pääomaosuusmenetelmällä.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj (y-tunnus 2382127-4) (”Ovaro”) on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on
Helsinki ja sen rekisteröity osoite on Veturitie 11 T 152, 00520 HELSINKI. Yhtiö perustettiin 30.12.2010
kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi ja muuntui 1.10.2018 kiinteistösijoitusyhtiöksi. Yhtiön
pääasiallinen toiminta muodostuu asunto- ja toimitilasijoittamisesta.
Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards,
IFRS) mukaisesti noudattaen EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä 31.12.2020 voimassa olevia IAS- ja IFRS-
standardeja sekä Standing Interpretations Committee (SIC) ja International Financial Reporting Interpretations
Committee (IFRIC) tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen
nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa nro 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa
sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös
suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset.
Tilinpäätöksessä esitettävät luvut laaditaan euroissa, joka on Ovaron kirjanpito- ja toiminnallinen valuutta. Tilinpäätös
esitetään tuhansina euroina, ellei toisin ole mainittu. Luvut on pyöristetty lähimpään tuhanteen euroon, joten
yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa poiketa esitetystä summaluvusta. Konsernitilinpäätös laaditaan
kalenterivuodelta, joka on myös emoyrityksen ja konsernin raportointikausi.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon, muuten konsernitilinpäätös laaditaan
alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen ellei laatimisperiaatteessa toisin mainita.
Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty emoyhtiön ja tytäryritysten tilinpäätökset. Ovaro yhdistelee 100 %:sti omistetut
asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n mukaisesti. Osittain omistetut yhdistellään IFRS 11:n mukaan suhteellisella
menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin
omistusosuutta vastaava määrä. Tästä johtuen konserniyhdistelyssä ei synny vähemmistöosuutta.
Ovaron tytäryritykset ovat yhteisöjä, joissa emoyrityksellä on määräysvalta. Ovarolla on määräysvalta, mikäli Ovarolla
on yhteisöä koskeva valta ja se altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja
Ovaro pystyy käyttämään yhteisöä koskevaa valtaansa ja näin vaikuttamaan saamaansa tuoton määrään.
Määräysvalta saadaan äänivallan perusteella.
Yhtiön tilintarkastaja ei ole varmentanut tai tilintarkastanut ESEF-muotoista tilinpäätöstä 31.12.2023
Konsernin keskinäinen omistus on eliminoitu hankintamenetelmällä. Hankinnassa käytetty vastike, hankitun yhteisön
varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan hankintahetkellä käypään arvoon. Se osa hankintamenosta, joka ylittää
konsernin osuuden hankitun yrityksen nettovarallisuuden käyvästä arvosta hankinta-ajankohtana, kirjataan liikearvoksi.
Kaikki konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat voitot sekä sisäinen voitonjako
eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa.
Tilikauden aikana hankitut tytär-, osakkuus- tai yhteisyritykset yhdistellään siitä hetkestä lähtien, kun Ovaro on saanut
määräysvallan tai yhteisen määräysvallan. Vastaavasti tilikauden aikana myydyt tytär-, osakkuus- tai yhteisyritykset
yhdistellään siihen asti, kunnes määräysvalta tai huomattava vaikutusvalta päättyy.
Osakkuusyhtiöinä käsitellään yhtiöt, joissa Ovarolla on huomattava vaikutusvalta, mutta ei määräysvaltaa. Huomattava
vaikutusvalta syntyy lähtökohtaisesti silloin, kun Ovaro omistaa 20-50 prosenttia yhteisön äänivallasta tai kun Ovarolla
muutoin on huomattava vaikutusvalta yhteisössä.
Osakkuusyhtiö yhdistellään konsernin tilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä, jolloin osakkuusyhtiön
tuloslaskelma ja tase eivät sisälly kokonaisuutena konsernin tulokseen tai taseeseen siitä hetkestä lähtien, kun
huomattava vaikutusvalta saavutetaan sen päättymiseen asti.
29
Päättyneellä tilikaudella sovelletut uudet ja muutetut standardi
t
Tulevilla tilikausilla sovellettaviksi tulevat uudet ja muutetut standardit sekä tulkinna
t
2. Segmentti-informaatio
Ovaro Kiinteistösijoituksella on yksi toimintasegmentti, jonka toimintaa sen johto ja hallitus tarkastelee yhtenä
kokonaisuutena. Näin ollen erillistä IFRS 8 – standardin mukaista segmenttikohtaista tietoa ei esitetä. Ovaro
Kiinteistösijoituksella ei ole sellaisia yksittäisiä asiakkaita, joilta saadut tuotot olisivat vähintään 10 %:a koko konsernin
tuotoista.
Ovaro ei ole tilikaudella 2023 ottanut käyttöön uusia standardeja eikä tulkintoja. Standardeihin tehdyillä uudistuksilla ja
vuosittaisilla parannuksilla ei ole ollut merkittävää vaikutusta Ovaron tilinpäätökseen.
IASB on julkistanut uusia ja uudistettuja standardeja ja tulkintoja, joiden soveltaminen on pakollista 1.1.2024 tai sen
jälkeen alkavilla tilikausilla. Ovaro ei ole soveltanut kyseisiä standardeja ja niiden tulkintoja tämän tilinpäätöksen
laadinnassa. Ovaro ottaa käyttöön kunkin standardin ja tulkinnan voimaantulopäivästä lähtien.
Uusien ja uudistettujen standardien ja tulkintojen käyttöönotolla ei odoteta olevan merkittävää vaikutusta Ovaron
tilinpäätöksiin tulevina kausina.
Merkittävimmät johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin sisältyvät keskeiset
epävarmuustekijät
IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen vaatii Ovaron johdolta harkintaa sekä arvioiden ja oletusten
tekemistä, jotka vaikuttavat tilinpäätöksessä esitettäviin varoihin ja velkoihin sekä muihin tietoihin kuten tuottojen ja
kulujen määrään. Vaikka arviot perustuvat johdon parhaaseen näkemykseen, on mahdollista, että toteumat poikkeavat
tilinpäätöksessä käytetyistä arvioista.
Ovaron johto käyttää harkintaa tehdessään päätöksiä tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden valinnasta ja niiden
soveltamisesta. Tämä koskee erityisesti tapauksia, joissa IFRS-normistossa on vaihtoehtoisia kirjaamis-, arvostus- tai
esittämistapoja. Arviot ja olettamukset perustuvat aiempaan kokemukseen ja tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen
näkemykseen. Arvioihin liittyy aina epävarmuustekijöitä ja lopullinen tulos saattaa poiketa tehdyistä arvioista
Ovaron johto on konsernitilinpäätöstä laadittaessa käyttänyt harkintaa erityisesti seuraavien ratkaisujen osalta, joilla on
merkittävä vaikutus raportoitujen tilinpäätöserien määrään:
Hankintojen luokitteleminen. Pääsääntöisesti Ovaro yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n
mukaisesti. Osittain omistetut, mutta vähintään 50 % omistetut, asunto-osakeyhtiöt yhdistellään IFRS 11:n mukaan
suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin
omistusosuutta vastaava määrä. Alle 50%:sti omistetut sijoituskiinteistöt esitetään taseessa omistusosuuden
mukaisessa bruttoarvossaan, jolloin omistukseen liittyvä kohteessa oleva velkaosuus esitetään Ovaro
Kiinteistösijoituksen konsernitaseessa velkana. Taseen tai tuloslaskelman muita eriä ei yhdistellä konserniin.
Kiinteistöjen luokitteleminen. Kiinteistökanta luokitellaan sijoituskiinteistöihin tai myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin.
Yhtiön johdon tulee käyttää harkintaa sen toteamiseksi, että myynti voidaan katsoa erittäin todennäköiseksi
sitoutumalla aktiivisesti asunnon myyntisuunnitelmaan, käynnistämällä hankkeen ostajan löytämiseksi ja
myyntisuunnitelman toteuttamiseksi sekä määritettävä hinta, joka on kohtuullinen suhteessa nykyiseen käypään arvoon
ja myynti voitaisiin toteuttaa vuoden kuluessa.
Keskeiset arviot ja oletukset, joihin arvioidaan liittyvän merkittävä riski vastaisuudessa tapahtuvista kirjanpidollisten
arvioiden tarkistuksista liittyvät seuraaviin eriin:
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään käyttäen IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen – standardissa kuvattuja
periaatteita. Sijoituskiinteistöjen markkinahinnat eivät ole johdettavissa suoraa noteeratuilta markkinoilta, vaan
arvonmääritys suoritetaan käyttäen epäsuoria arvostusmenetelmiä, jotka edellyttävät useita konsernin johdon
oletuksia. Lisätietoja Ovaron sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittämisestä ja yhtiön johdon käyttämästä
harkinnasta on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 9. Sijoituskiinteistöt.
Vuokrasopimusten osalta johto käyttää harkintaa maanvuokrasopimusten vuokra-ajan määrittämisessä.
Maanvuokrasopimukset ovat tyypillisesti pitkiä sopimuksia ja johto joutuu tarvittaessa arvioimaan vuokrasopimusten
vuokra-ajan. Vuokrasopimuksiin liittyvän lisäluoton koron määrittely sisältää johdon harkintaa. Yhtiö soveltaa yhtä
diskonttauskorkoa ominaispiirteiltään samanlaisista vuokrasopimuksista koostuvaan salkkuun.
Tilinpäätöstä laadittaessa yhtiö on kirjannut laskennallisen verosaamisen tuloslaskelmaan verotuksessa vahvistetuista
tappioista 375 tuhatta euroa (869 tuhatta euroa). Vastaavasti yhtiö on purkanut laskennallista verosaamista
tuloslaskelmaan, joka liittyy myytyjen asuntoihin aikaisempina vuosina kirjattuihin arvon muutoksiin. Lisätietoja yhtiön
johdon käyttämästä harkinnasta on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 8. Verot.
30
Tilinpäätöksen liitetiedo
t
3. Liikevaihto
Liikevaihto1.1. -31.12.2023 1.1. -31.12.20221 000 EURTuotot vuokraustoiminnastaBruttovuokrat 5 135 5 077Käyttökorvaukset ja palvelutuotot 467 362Yhteensä 5 603 5 439
4. Liiketoiminnan kulut
Kulujen erittely lajeittain1.1. -31.12.2023 1.1. -31.12.20221 000 EURKiinteistöjen hoitokulut -2 920 -2 933Vuokraustoiminnan kulut -336 -349Henkilöstökulut ja hallituksen palkkiot -615 -632Osakepohjaisen palkitsemisjärjestelyn kulut -10 -24Hallinnon muut kulut -941 -910Yhteensä -4 821 -4 847
Tilintarkastajan palkkio
t
1.1. -31.12.2023 1.1. -31.12.2022
1 000 EUR
Tilintarkastus, emoyhtiö -67 -70
Tilintarkastus, tytäryhtiö
t
-20 -16
Veropalvelut 0-1
Muut palvelut -25 -27
Yhteensä -112 -114
5. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut1.1. -31.12.2023 1.1. -31.12.20221 000 EUROdotettavissa olevien luottotappioiden muutos103 -30Luottotappiot -160 -28Muut kiinteistöjen tuotot 63 47Yhteensä 5 -10
Liiketoiminnan muut kulut sisältävät luottotappiot vuokraustoiminnasta.
Ovaro Kiinteistösijoituksen liikevaihtoon sisältyy tuotot vuokraustoiminnasta. Vuokraustoiminnan tuotoiksi katsotaan tuotot, jo
tka
syntyvät konsernin tavanomaisesta toiminnasta kuten huoneistojen, liiketilojen ja muiden tilojen vuokrauksesta, käyttökorvauksista ja
asukaspalveluista. Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralleantajana luokitellaan
muiksi vuokrasopimuksiksi, koska Ovaro pitää itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista ja riskeistä. Muista
vuokrasopimuksista syntyneet vuokraustoiminnan tuotot kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä kuukausittain vuokra-ajan kuluessa.
Kulut sisältävät sijoituskiinteistöjen hoito-, huolto- ja vuosikorjauskulut, vuokraustoiminnan kulut. Hoitokuluihin kirjataan asunto-
osakeyhtiöiden kaikki hoitovastikkeilla katettavat kulut sekä emoyhtiön alle 50 % omistamien asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut.
Vuokraustoiminnan kuluihin kirjataan kaikki yhtiön omistamiseen ja vuokraamiseen liittyvät kulut kuten esimerkiksi
vuokranvälityspalkkiot, osakkeenomistajan kuluksi kirjaamat huoneistoremontit, vuokraukseen liittyvä hallinnointi sekä muut kulut,
kuten tyhjien asuntojen sähkölaskut. Hallinnon kulut sisältävät hallituksen palkkiot sekä muut hallinnon kulut, joita ovat muun muassa
kiinteistömanagereiden hallinnon kulut, pörssin, arvopaperikeskuksen ja tilintarkastajan palkkiot sekä kulut sijoituskiinteistöjen
ulkopuolisesta arvioinnista. Muita liiketoiminnan kuluja ovat luottotappiot ja muut mahdolliset kulut. Liiketoiminnan kulut kirjataan
suoriteperusteen mukaisesti.
Hallinnon muissa kuluissa ja henkilöstökuluissa on esitetty myös rakenne- ja organisaatiomuutoksesta aiheutuneita kertaluonteis
ia
ylimääräisiä hallinnon kuluja. Suurimmat kuluerät aiheutuivat oikeudellisesta neuvonannosta, Nasdaq Helsingin ja Euroclearin
veloittamista palkkioista, verkkosivujen luomisesta ja ylimääräisen yhtiökokouksen kuluista.
31
6.
Tulos luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista
Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksist
a
1.1. -31.12.2023 1.1. -31.12.2022
1 000 EUR
7. Rahoitustuotot ja -kulu
t
Rahoitustuotot ja -kulut1.1. -31.12.2023 1.1. -31.12.20221 000 EURKorkokulut ja palkkiot lainoista -595 -229Muut rahoituskulut -41 -203Rahoituskulut yhteensä-636 -432Rahoitustuotot 301 238Yhteensä -334 -195
Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sille kaudelle, jonka aikana ne ovat syntyneet. Lainojen
hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan
alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan rahoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää
käyttäen.
Käyvän arvon muutos kirjataan tuloslaskelmaan. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, joka pitää sisällään
varainsiirtoverot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeisessä arvioinnissa ja arvostamisessa käytetään käypää arvoa. Käypä arvo on
rahamäärä, johon omaisuus voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien osapuolten
välillä.
Huoneistojen luovutushinnat vähennettynä myyntiä edeltävän tilikauden päättävällä käyvällä arvolla97 -287Luovutettujen huoneistojen välityspalkkiot ja muut myyntikirjaukset -1 033 -294Nettovoitot ja tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -1 677 53Yhteensä -2 613 -529
Huoneistojen luovutusvoitot ja –tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen päättäv
ä
tasearvo. Voitot sisältävät myös myyntien transaktiopalkkiot eli välittäjien palkkiot, huoneistojen käyvän arvon muutokset
katsauskaudella sekä huoneistojen osuuden maksetusta varainsiirtoverosta ja aktivoidut korjaukset. Ovaron omistama kiinteistö
katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle, joka toteutuu yleensä osakkeiden
määräysvallan siirtyessä.
Kauden aikana 1.1.-31.12.2023 myytiin yhteensä 251 huoneistoa (1.1.-31.12.2022: 200 kpl).
Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Ovaro Kiinteistösijoitus soveltaa IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen –standardin mukaista
käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jonka aikana
se syntyy.
32
8. Tuloverot ja laskennalliset vero
t
3
1.1. -31.12.2023 1.1. -31.12.20221 000 EURTilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero -41 0Aikaisempien tilikausien verot 0Laskennallisten verojen muutos -185 -3Konsernin verot katsauskaudelta -226 0
Voimassaolevan verokannan mukaan laskettujen verojen täsmäytys tuloslaskelmassa esitettyihin veroihin
Verokantatäsmäytys
1.1. -31.12.2023 1.1. -31.12.2022
1000 EUR
Tulos ennen veroja 2 637 448
Verot laskettuna emoyhtiön verokannalla -527 -90
Osakkuusyhtiöiden tulos 995 0
Verotuksellliset tappiot joista ei kirjattu laskennallista veroa -855 0
Aiempien tilikausien tappiosta kirjattu laskennallinen verosaaminen 375 869
Sijoituskiiteistöjen tilikauden arvonmuutoksen vero-osuus 57 -113
Sijoituskiiteistöjen myynnit kertyneiden arvonmuutosten vero-osuus -418 -672
IFRS 16 -standardin vuokrasopimuksin liittyvät tilikaudella tulokseen kirjatut vero
-
514
Tilikaudella kirjattujen luottotappio-odotusten vero-osuus -21 6
Muutos väliaikaisissa eroissa -26 90
Aikaisempien tilikausien sijoituskiinteistöjen myyntiin liittyvät verot taseesta 189 -107
Aikaisempien tilikausien verot tuloksesta 0 3
Verot tuloslaskelmassa -226 0
1000 euroa1.1.20231 651Muutos tuloslaskelmassa -226Asuintalovaraus laskennallinen verovelka 1631.12.2023 1 442Laskennallinen verosaaminen1 4421000 euroa1.1.20221 856Muutos tuloslaskelmassa 0Muu oikaisu -20531.12.2022 1 651Laskennallinen verosaaminen1 651
Tuloslaskelman veroihin kirjataan konserniin kuuluvien yhtiöiden tilikauden tulokseen perustuvat verot, aikaisempien tilikausie
n
verojen oikaisut ja laskennallisten verojen muutos. Verot kirjataan tulosvaikutteisesti, paitsi silloin kun ne liittyvät suoraan omaan
pääomaan tai muihin laajan tuloksen kirjattuihin eriin. Tällöin myös vero kirjataan kyseisiin eriin.
Laskennalliset verot lasketaan kirjanpidon ja verotuksen välisistä veronalaisista väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen e
ro syntyy
sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu kiinteistön käyvän arvon ja
verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon. Sääntöä sovelletaan, vaikka kiinteistömyynti toteutetaan myymällä
osakkeet eikä siinä huomioida mahdollisten veroseuraamusten todennäköisyyttä.
Laskennallinen vero arvostetaan IAS 12 standardin perusteella ja niillä tilinpäätöspäivänä voimassa olevilla verokannoilla, joi
ta
sovelletaan silloin, kun laskennallisen veron odotetaan muuttuvan tuloveroksi. Verokantojen muutoksesta johtuva laskennallisen
veron muutos kirjataan tuloslaskelmaan tai laajan tuloksen eriin, jos vero oli kirjattu sinne aikaisemmilla tilikausilla.
Yhtiö on laatinut ennusteen viiden vuoden aikana kertyvästä verotettavasta tulosta, joka antaa johdon arvion perusteella luotettavaa
evidenssiä siitä, että kirjattu määrä laskennallista verosaamista on realistista hyödyntää seuraavan viiden vuoden aikana. Kyseisen
ennusteen mukaan yhtiön vuokrausliiketoiminta (asunnot ja liiketilat) kerryttävät tasaista ja hyvin ennakoitavissa olevia tuott
oja ja
kuluja. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n toiminnasta osa liittyy hankkeisiin, joiden ennakointiin liittyy vuokrausliiketoimintaa suurempaa
epävarmuutta tuottojen ja kulujen määrän sekä ajoittumisen osalta. Hankkeista kertyvää tulosta on huomioitu 25 % ennakoidusta
hankkeiden nettotuloksesta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n vahvistetut tappiot vanhenevat vuosien 2029–2032 välisenä aikana.
Vahvistetuista tappioista 19 762 tuhannen euron osalta ei ole kirjattu laskennallista verosaamista.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on muuttunut vuonna 2018 verovelvolliseksi rahaston purkamisen seuraksena. Asuintalovarauksiin
liittyvä laskennallinen verovelka on huomioitu ensimmäisen kerran vuonna 2022. Laskennallinen verovelkakirjaus on vähennetty
kertyneistä voittovaroista v 2022. Laskennallisen verovelansuuruus oli 205 tuhatta euroa v 2022. Vuoden 2023 lopussa verovelkaa
oli jäljellä myyntien takia enää 16 tuhatta euroa.
Tilinpäätöstä laadittaessa yhtiö on kirjannut laskennallisen verosaamisen tuloslaskelmaan verotuksessa vahvistetuista tappioist
a
375 tuhatta euroa (869 tuhatta euroa). Vastaavasti yhtiö on purkanut laskennallista verosaamista tuloslaskelmaan, joka liittyy
myytyjen asuntoihin aikaisempina vuosina kirjattuihin arvon muutoksiin.
33
9. Sijoituskiinteistö
t
Arvonmääritysmalli
Toimitilakiinteistöjen osalta arvostus tehdään kiinteistökohtaisesti soveltaen 10 vuoden kassavirtamenetelmää. Menetelmä
perustuu kassavirta analyysiin, jossa 10 vuoden kassavirtaennusteet ja päätearvo diskontataan nykyarvoonsa. Kassavirrat
perustuvat ennusteisiin kohteiden vuokratasosta, käyttöasteesta, hoito- ja ylläpitokuluista sekä ikääntymisen mukanaan
tuomien ajanmukaistamis- ja peruskorjaus tarpeista. Arvonmääritysmallissa huomioidaan pitkänajan kassavirta
ennusteiden lisäksi aktiivisten sijoittajien arviointihetken tuottovaatimukset sekä arvioitsijan tiedossa olevat vertailukelpoiset
vuokraukset.
Sijoituskiinteistö ovat kiinteistöjä, joita pidetään hallussa vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia
tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamiseen sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista
käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään netotettuna
omalla rivillään konsernituloslaskelmassa.
Sijoituskiinteistöt kirjataan hankintahetkellä hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten varainsiirtoverot.
Myöhemmin ne arvostetaan IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen – standardin mukaisesti puolivuosittain. Käyvän arvon
muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, sillä kaudella, jolla arvonmuutokset syntyvät. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo
tarkoittaa hintaa, joka saataisiin kiinteistön myynnistä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa
tavanomaisessa liiketoimessa ottaen huomioon kiinteistön kunto sekä sijainti. Ovaro käyttää arvostusmenetelmiä, jotka
ovat nykyisissä olosuhteissa asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käyvän arvon määrittämiseksi siten,
että käytetään mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita
kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa bruttoarvossaan, jolloin omistukseen liittyv
ä
kohteessa oleva velkaosuus esitetään Ovaron konsernitaseessa velkana.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen
luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Luovutusvoitot ja -tappiot esitetään tuloslaskelmassa
omana nettomääräisenä eränään.
Asuinhuoneistojen osalta arvostus tehdään huoneistokohtaisesti ja prosessin lopputuloksena on huoneistokohtainen
neliöhinta, joka ottaa huomioon kohteen ominaisuudet ja sijainnin. Arvostusmalli painottaa IFRS 13 – standardin mukaisesti
enemmän niitä markkinaehtoisia havaintoja (esimerkiksi toteutuneita neliöhintoja), jotka ovat maantieteellisesti lähimpänä
arvioitavaa kohdetta ja edustavat samaa ikä- ja kuntoluokkaa. Suurin painoarvo on kuitenkin samassa kohteessa olevilla
havainnoilla. Yksittäisen kohteen arvo saadaan kertomalla mallin tuottama neliöhinta kohteen yhtiöjärjestyksen mukaisella
pinta-alalla.
Kvantitatiivisella arvonmääritysmallilla kohdetta arvioitaessa mallin merkittävimpänä lähtöaineistona on käytetty
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden kauppojen tietoja viimeisen kolmen
vuoden ajalta. Mallissa viimeisimmät kaupat huomioidaan suuremmalla painoarvolla. Aineistoa on karsittu kattamaan
ainoastaan kerros- ja rivitalot. Myös muita rajoituksia esim. pinta-alojen suhteen on tehty. Lisäksi selvästi poikkeavat
havainnot, esim. asumisoikeusasuntojen kaupat on poistettu käytetystä aineistosta.
Ovaron sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittää ulkopuolinen riippumaton arvioitsija Jonas Lang Lasalle Finland Oy
(JLL).
Arvioitsija noudattaa Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, lautakunnan antamia
muita ohjeita ja määräyksiä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälistä arviointistandardia (IVS).
Arvion laatija on auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), jonka toimintaa valvoo Keskuskauppakamarin
kiinteistönarviointilautakunta.
Ovaro käyttää käyvän arvon määrittämisessä markkinoihin perustuvaa arvonmääritysmallia.
Ovaron sijoituskiinteistöjen arvonmääritys perustuu pääasiallisesti asuinhuoneistojen osalta kauppa-arvomenetelmään ja
toimitilakiinteistöjen osalta tuottoarvomenetelmään.
Auktorisoitu kiinteistöarvioitsija käy läpi ja verifioi automatisoidun arvostusmallin tulokset.
Arviointitarkkuus on noin +/- 15 prosenttia.
34
SYÖTTÖTIEDOT
Kauppa-arvomenetelmä
Käytetyn arvonmääritysmallin syöttötiedot:
1.
Markkinainformaatio
-
2.
Demografiatietoaineisto
-
3.
-
4.
-
Tuottoarvomenetelmä
Käytetyn arvonmääritysmallin syöttötiedot:
1. Kiinteistökohtaiset tiedot
Vuokra- ja muut tuotot
-
vuokrasopimuksiin perustuvat tuotot
-
muihin vuokraukseen liittyvien sopimusten tuotot
Hoito- ja ylläpitokulut
-
toteutuneet hoitokukulut
-
pitkän aikavälin budjetoidut kulut
-
ikääntymisen mukanaan tuomien ajanmukaistamis- ja peruskorjaustarpeiden kulut
2. Yleinen tilanne
-
pitkän aikavälin inflaatio
3.
Arvioitsijan tiedossa olevat tiedot
-
kauppaneuvottelut
-
vertailukelpoiset toteutuneet kaupat
-
aktiivisten sijoittajien tuottovaatimukset
-
kysyntä- ja tarjontatilanne
-
vertailukelpoiset vuokraukset
Arvonmääritysprosessi
Yksittäisen huoneiston arvonmäärityksessä ei ole huomioitu mahdollisita tukkualennuksia tai muita vähennyksiä (esim.
myyntikuluja).
Ovaron arvostusmenetelmässä on käytetty mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja
mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Havainnoitavissa olevat syöttötiedot koostuvat
markkinainformaatiosta, demografiatietoaineistosta, liikennetietoaineistosta sekä ympäristötietoaineistosta.
Kauppa-arvomenetelmässä merkittävin syöttötieto on Kiinteistönvälitysalan keskusliiton (KVKL) tilastojen toteutuneet
kaupat, jotka ovat kaikkien KVKL:n jäsenten käytössä. Muiden syöttötietojen kuin markkinainformaation merkitys ja käyttö
arvonmääritysmallissa kasvaisi vasta siinä vaiheessa kohdetta arvostettaessa, kun alueella tai kohteessa ei ole käyty
viimeisten 3 vuoden aikana asuntokauppaa. Yhtiöllä ei ole tilinpäätöshetkellä ollut sellaisia alueita tai kohteita joissa ei olisi
käyty kauppaa viimeisen 3 vuoden aikana.
Muu kun havainnoitavissa oleva tieto sisältää Ovaron johdolla kohteesta ja sen kehityksestä olevan informaation sekä
auktorisoidun kiinteistöarvioitsijan ammattitaitoon pohjautuvan tiedon. Johdolla voi olla omistajan roolissa esimerkiksi tietoa
tulevista suurehkoista peruskorjauksista, joilla voi mahdollisesti olla vaikutusta kohteen arvoon.
Toimitilakiinteistöjen markkina-arvot määritellään tuottoarvomenetelmällä 10 vuoden kassavirtamenetelmää soveltaen.
Ovaro toimittaa arvioitsijalle arviointiin tarvittavat kohdekohtaiset tiedot. Lisäksi arvonmäärityksissä käytetään julkisista
tietolähdetietoja sekä arvioitsijan omia käytettävissä olevia vertailukelpoisia markkinatietoja
Tilastokeskuksen aineistot
esim. alueen ikäjakauma ja/tai tulotaso
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden kauppojen tiedot
viimeisen kolmen vuoden ajalta
esim. neliöhinta, myyntiaika, kohteen kunto, rakennusvuosi, tehdyt peruskorjaukset
Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen arvonmääritys perustuu puolivuosittain tehtävään arviointiprosessiin.
Osana arviointiprosessia Ovaron johto antaa JLL:lle tietoa merkittävistä muutoksista kohteissa, jolla voi olla vaikutusta
kohteen arvioon. Puolen vuoden aikana tapahtuneet muutokset analysoidaan arvonmäärityksen yhteydessä ja muutokset
ja arvonmäärityksen tulos raportoidaan Ovaron hallitukselle. Arvonmäärityksessä noudatettavat periaatteet ja
menettelytavat hyväksyy viimekädessä Ovaron hallitus.
Liikennetietoaineisto
esim. julkinen liikenne tai muut kulkuyhteydet
Ympäristötietoaineisto
esim. tiedot alueen vesistöistä
35
Sijoituskiinteistöt, käypä arvo1 000 EUR31.12.2023 31.12.2022Käypä arvo 1.1. 48 270 43 187Lisäykset 5 468 13 196Vähennykset -10 358 -8 166Käyvän arvon muutos katsauskaudella -1 677 53Siirto erien välillä -8 021 -3 544Myytävänä oleviksi luokitellut pitkäaikaiset omaisuuserät 8 021 3 544Käypä arvo41 703 48 270
Käyvän arvon hierarki
a
1 000 EUR Taso 1 Taso 2 Taso 3VaratSijoituskiinteistöt 31.12.2023 - - 41 703Sijoituskiinteistöt 31.12.2022 - - 48 270
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon herkkyys kauppahintojen muutoksilleKauppahintojen muutos-10 % -5 % 0 +5% +10 %Käypä arvo (1000 eur) 31.12.202337 533 39 618 41 703 43 788 45 873Käypä arvo (1000 eur) 31.12.202243 443 45 857 48 270 50 684 53 097
KeskimäärinTuottovaatimus, % 8,9 %Pitkän aikavälin taloudellinen vuokrausaste, % 87,7 %Hoitokulut, euroa/m2/kk 4,2Hoitokulut kasvuoletus, % 2,0 %Markkinavuokrien kasvuoletus, % 2,0 %Inflaatio-oletus, % 2,0 %Sijoituskiinteistöjen arvo luokiteltuna arvostusmenetelmän mukaan31.12.2023 31.12.20221 000 EURTuottoarvo 17 215 12 320Kauppa-arvo 20 983 30 507Omistetut sijoituskiinteistöt yhteensä38 198 42 827Käyttöoikeusomaisuuserät 3 505 5 443Sijoituskiinteistöt yhteensä41 703 48 270
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj kirjaa IFRS 16 vuokrasopimukset -standardin mukaisesti. Ovaro on kirjannut standardin
soveltamisalaan kuuluvista vuokrasopimuksista käyttöomaisuuseriä sijoituskiinteistöihin siltä osin, kuin ne kuuluvat
sijoituskiinteistöiksi (maavuokrasopimukset).
Seuraavassa taulukossa on esitetty tuottoarvomenetelmällä arvostettujen sijoituskiinteistöjen keskeiset
syöttötiedot 31.12.2023
Sijoituskiinteistöistä on siirretty Myytävänä oleviin 31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa (31.12.2022: 3,5 miljoonaa euroa).
Lisäykset ovat ajanmukaistamisinvestointeja ja kiinteistöhankintoja.
Vähennykset ovat asuinhuoneistojen luovutuksia.
Siirrot käyvän arvon hierarkiatasojen välillä katsotaan tapahtuneen siirron aiheuttaman tapahtuman tai olosuhteiden
muutoksen toteutumispäivänä. Ovarolla ei ole tapahtunut siirtoja tasojen 1, 2 ja 3 välillä tilikaudella 2023.
Käyvän arvon muutos koostuu investoinneista, markkinahintojen ja laskentaparametrien muutoksista. Vuonna 2022 ei ole
tapahtunut muutoksia laskentaparametreissa.
Yhtiö arvostaa sijoituskiinteistöt puolivuosittain ja seuraavan kerran 30.6.2024.
Seuraavassa taulukossa esitetään käypään arvoon arvostetut varat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina tuhansina
euroina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.
Taso 1 Täysin samanlaisten varojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla
Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa
Taso 3 omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Ulkopuolisen
arvioitsijan arvioimat arvot asunnoista, liiketiloista ja autopaikoista.
36
10. Muut saamiset 31.12.2023 31.12.20221000 EURMuut saamiset 1.1. 2 900 2 800lisäykset 2 567 100vähennykset -2 900 0muut saamiset 31.12. 2 567 2 90011. Muut osakkeet ja osuudet1000 EURMuut osakkeet ja osuudet 1.1. 438 0lisäykset 62 499vähennykset -499 -62Muut osakkeet ja osuudet 31.12. 0 43812. Osuudet osakkuusyhtiöistä1000 EUROsuudet osakkuusyhtiöistä 1.1. 1 303 713lisäykset 4 636 590Osuudet osakkuusyhtiöistä 31.12. 5 939 1 303
13.
V
uokrasopimukset
Ovaro on kirjannut seuraavat vuokrasopimukseen liittyvät määrät tuloslaskelmaan:
1000 EUR1.1-31.12.2023 1.1-31.12.2022Nettovoitto sijoituskiinteistöjen luovutuksista 66 4Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos-177 -159Vuokrasopimusvelkojen korkokulut-87 -141Tuloslaskelmalle kirjattu yhteensä-198 -29514. Koneet ja kalusto1 000 EUR31.12.2023 31.12.2022Hankintameno 1.1. 606 295Lisäykset 183 360Poistot -53 -49Kirjanpitoarvo 31.12. 737 606
Ovaro Kiinteistösijoituksen osalta vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralle ottajana koostuvat pääasiassa asunto-
osakeyhtiöiden tontinvuokrasopimuksista. Vuokrasopimukset kirjataan taseelle sekä käyttöoikeusomaisuuseränä, että
vuokrasopimusvelkana. Käyttöoikeusoimaisuuseräksi kirjataan ne omaisuuserät, joihin Ovarolla on hallintaoikeus tietyn ajanjakson
ajan korvausta vartaan ja vuokrasopimusvelaksi näiden omaisuuserien jäljellä olevien vuoranmaksuvelvoitteiden nykyarvo.
Käyttöoikeusomaisuuserän arvonmuutokset kirjataan Ovarolla tuloslaskelmalla osaksi sijoituskiinteistöjen arvonmuutosta IAS 40:n
arvostusperiaatteiden mukaisesti ja IFRS 16 mukaisena rahoituskuluna.
Käyttöoikeusomaisuuserä1000 EURMaanvuokrasopimus Muut vuokrasopimukset Yhteensä Vuokrasopimusvelat1.1.2023 5 341 103 5 443 5 616Lisäykset 255 0 255 410Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos -86 -21 -108 0Vuokrasopimusvelkojen korkokulut 0 0 0 87Maksut 0 0 0 -249Vähennykset -2 080 -4 -2 084 -2 20831.12.2023 3 428 77 3 505 3 6561000 EURMaanvuokrasopimus Muut vuokrasopimukset Yhteensä Vuokrasopimusvelat1.1.2022 4 517 138 4 655 4 757Lisäykset1 080 0 1 080 1 080Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos -136 -31 -167 0Vuokrasopimusvelkojen korkokulut 0 0 0 141Maksut 0 0 0 -233Vähennykset-121 -4 -125 -12931.12.2022 5 341 103 5 443 5 616Vuokravastuiden ikäjakauma 31.12.2023 31.12.2022alle vuosi 209 2161-5 vuotta 779 1 175yli 5 vuotta 6 024 10 284Sopimuksen mukainen vastuu 7 012 11 675Kirjanpitoarvo 3 505 5 443
37
15. Vuokra- ja muut saamiset
Vuokrasaamiset ja muut saamiset1 000 EUR31.12.2023 31.12.2022Maksetut ennakot 2 409 1 460Vuokra- ja myyntisaamiset 106 214Yhteensä 2 515 1 673
16. Rahoitusvara
t
Rahavarat31.12.2023 31.12.20221 000 EURRahavarat tileillä 8 552 6 429Yhteensä 8 552 6 429
17. Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserä
t
Huoneistojen myynti toteutetaan siten, että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen. Myytäväksi
luokiteltavat omaisuuserät arvostetaan käypään arvoon IAS 40:n mukaisesti.
Myytävänä olevien omaisuuserien kirjanpitoarvot 31.12.2023 olivat 8,0 miljoonaa euroa (31.12.2022: 3,5 miljoonaa euroa).
Myytäviin omaisuuseriin liittyvät velat 31.12.2023 olivat 0,8 miljoonaa euroa (31.12.2022: 0,3 miljoonaa euroa).
Huoneistojen myynnit vuoden 1.1-31.12.2023 olivat tasearvoilla 8,1 miljoonaa euroa (1.1-31.12.2022: 8,1 miljoonaa euroa) ja
velattomilla kauppahinnoilla yhteensä 7,8 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2022: 7,3 miljoonaa euroa).
Vuokrasaamiset kirjataan taseeseen alkuperäiseen laskutettuun arvoonsa. Vuokrasaamiset käydään läpi säännöllisesti.
Muistutus- ja perintäkirjeitä lähetetään kahden viikon välein. Ulkoinen perintätoimisto huolehtii erääntyneiden vuokrasaatavien
perinnästä. Käräjäoikeuteen lähetetään haaste noin kaksi kuukautta ensimmäisen erääntymispäivän jälkeen.
Jokaisen raportointikauden päättyessä arvioidaan onko näyttöä saamisten arvon alentumisesta. Arvon alentumiset
vuokrasaamisista kirjataan muihin liiketoiminnan kuluihin sillä kaudella, jonka aikana ne syntyvät. Luottoriski syntyy siitä
mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä.
Konsernin tärkeimmät luottoriskit tilinpäätöshetkellä aiheutuivat vuokrasaamisista. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai
luottoriskikeskittymiä. Vuokrasaamiset 31.12.2023 olivat yhteensä 106 tuhatta euroa (31.12.2022: 214 tuhatta euroa).
Rahoihin ja pankkisaamisiin sisältyvät käteinen raha, pankkitilit ja likvidit sijoitukset, joiden sijoitusajanjakso on syntyhet
kellä
enintään kolme kuukautta.
IFRS 5:n mukaisesti pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetettuihin toimintoihin liittyvät omaisuuserät ja velat luokitellaan myytävinä
olevaksi, mikäli niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääasiassa omaisuuserän myynnistä jatkuvan käytön
sijaan.
Ovaro Kiinteistösijoitus valitsee muun toiminnan asuntokannasta kulloinkin sopivat asunnot yksittäismyyntiin. Loput muun
toiminnan asuntokannasta pysyvät toistaiseksi normaalin vuokraustoiminnan piirissä. Yhtiö pyrkii toimimaan siten, että
yksittäismyynnin piirissä on riittävästi asuntoja asuntomyyntitavoitteen saavuttamiseksi. Yksittäismyyntiin valitut asuinhuoneistot
on luokiteltu taseessa Myytävänä oleviksi sijoituskiinteistöiksi.
Myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi kun johto on sitoutunut aktiivisesti asunnon myyntisuunnitelmaan ja on käynnistetty
hanke ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi, asuntoa markkinoidaan aktiivisesti hintaan, joka on
kohtuullinen suhteessa sen nykyiseen käypään arvoon ja myynnin odotetaan toteutuvan vuoden kuluessa.
38
18. Omaa pääomaa koskevat liitetiedot
Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto31.12.2023 31.12.20221 000 EUROsakepääoma kauden alussa 24 000 24 000Osakepääoma kauden lopussa 24 000 24 000Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden alussa 68 212 69 039Omien osakkaiden osto -1 004 -827Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden lopussa67 207 68 212Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto yhteensä91 207 92 212
Osakkeiden lukumäärä 31.12.2023 oli 9 200 000, joista yhtiön omassa hallussa oli 785 198 osaketta.
Osakkeiden lukumäärä 31.12.2022 oli 9 200 000, joista yhtiön omassa hallussa oli 472 664 osaketta.
Yhtiö on suunnannut ja voi suunnata itselleen maksuttomissa anneissa osakkeita, joita se voi käyttää pääomarakenteen
vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että
liikkeeseen laskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla.
Yhtiön oma pääoma 31.12.2023 oli 46,1 miljoonaa (31.12.2022: 44,8 miljoonaa) ja yhtiön hallussa oli 785 198 markkinoilta
hankittua osaketta.
Yhtiökokous päätti 14.4.2021 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen
hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq
Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää
kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia
muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin 9.6.2020
yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 14.4.2021 ja on voimassa 30.6.2022 asti.
Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 17.1.2022. Osto-
ohjelman suuruus oli 100 000 osaketta. Osto-ohjelma toteutettiin täysimääräisesti ja sen puitteissa hankittiin 100 000 osaketta.
Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 28.2.2022. Osto-
ohjelman suuruus oli 100 000 osaketta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti 11.4.2022 varsinaisen yhtiökokouksen
antaman valtuutuksen perusteella jatkaa 28.2.2022 päätettyä yhtiön omien osakkeiden hankintaohjelmaa.
Alkuperäisen hankintaohjelman mukaan hankittavien osakkeiden enimmäismäärä oli 100 000 kpl, minkä määrän hallitus nyt
päätti korottaa enintään 200 000 kpl:seen, mikä vastaa enintään 2,08 prosenttia koko osakekannasta. Alkuperäisen
hankintaohjelman mukaan hankinta lopetetaan 13.04.2022 tai kun määrä on tullut täyteen. Hallitus päätti nyt jatkaa
hankintaohjelmaa siten, että hankinta lopetetaan 18.08.2022 tai kun määrä on tullut täyteen.
1.1.2022 - 12.4.2023 yhtiö hankki omia osakkeita ohjelman puitteissa 341 160 osaketta.
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja osakkeiden merkintähinnan siltä osin
kun sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:llä on yksi osakelaji. Osakkeella ei ole nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on
maksettu täysimääräisesti.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osakkeiden lukumaarä 31.12.2023 oli 9 200 000, jotka tuottavat yhteensä 9 200 000 ääntä. Yhtiön
omassa hallussa olevilla 785 198 osakkeella (tilanne 31.12.2023) ei kuitenkaan voi äänestää yhtiökokouksissa. Ulkona olevia
osakkeita 31.12.2023 oli 8 414 802.
Yhtiökokous päätti 13.4.2023 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen
hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq
Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää
kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia
muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin
13.4.2022 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 13.4.2023 ja on voimassa 30.6.2024 asti.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella aloittaa yhtiön omien
osakkeiden hankinnan 5.7.2023. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 300 000 kpl, eli enintään 3,3 prosenttia koko
osakekannasta. Hallitus päätti 5.12.2023 korottaa määrän enintään 600 000 kappaleeseen. 31.12.2023 mennessä yhtiö oli
hankkinut omia osakkeita ohjelman puitteissa 231 733 osaketta.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitus päätti 16.11.2023 mitätöidä yhteensä 600.000 yhtiön hallussa olevaa omaa osaketta eli
noin 6,52 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä. Mitätöinti rekisteröitiin 25.1.2024.
39
19. Osakekohtainen tulos
Laimentamaton
31.12.2023 31.12.2022Yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos, 1000 euroa 2 588 448Ulkona olevien osakkeiden lukum. painotettu keskiarvo, 1000 kpl 8 552 8 797Laimentamaton osakekohtainen tulos, euroa 0,30 0,05Laimennettu osakekohtainen tulos, euroa 0,30 0,05
Osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos liikkeeseen laskettuna olleiden
osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla.
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos ennen laajan tuloksen eriä
kauden aikana ulkona olleiden osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
40
20. Lainat
Korolliset vela
t
Pitkäaikaiset velat31.12.2023 31.12.20221 000 EURKonsernin lainat rahalaitoksilta 11 141 11 188- joista siirretty Myytävänä oleviin-791-277Vuokrasopimusvelat3 546 5 479Pitkäaikaiset saadut vakuudet234 358Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 14 130 16 748Lyhytaikaiset korolliset velat31.12.2023 31.12.20221 000 EURKonsernin lainat rahalaitoksilta1 305 436Vuokrasopimusvelat 110 137Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä1 415 572
Nettovela
t
1 000 EUR31.12.2023 31.12.2022Rahavarat 8 552 6 429Pitkäaikaiset velat Vuokrasopimusvelat -3 546 -5 479 Konsernin lainat rahalaitoksilta -11 141 -11 188Lyhytaikaiset velat Vuokrasopimusvelat -110 -137 Konsernin lainat rahalaitoksilta -1 305 -436Nettovelat-7 550 -10 811
Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdist
uva
yhtiölainaosuus esitetään taseessa velkana.
Korolliset lainat kirjataan hankintahetkellä käypään arvoon transaktiomenoilla vähennettynä. Lainan järjestelypalkkiot kirjataa
n kuluksi
tuloslaskelmaan laina-ajan kuluessa efektiivisen koron menetelmällä. Laina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin,
kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä. Käytössä olevat luotollisten pankkitilien limiitit
sisältyvät pitkäaikaisiin korollisiin velkoihin, mikäli limiittejä on käytössä.
Emoyhtiön rahalaitoslainojen keskeiset kovenantit on sidottu korollisen velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon ja
lainanhoitokatteeseen. Yhtiö on täyttänyt kaikki kovenanttiehdot.
Lainat ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia rahoitusvaroja, joihin liittyvät maksut ovat kiinteitä tai määritettävissä olevia
ja joita ei
noteerata toimivilla markkinoilla. Ne sisältyvät lyhytaikaisiin varoihin, paitsi jos ne erääntyvät yli 12 kuukauden kuluttua
raportointikauden päättymispäivästä.
Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen. Laina erääntyy maksettavaksi 18.1.2025 ja maksetaan
sopimusehtojen mukaisesti korkoa 12 kuukauden euribor plus 2,8 prosenttia.
Yhtiö solmi lokakuussa 2022 2,1 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi
3.10.2027. Velan pääoma maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 51 250 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen
mukaisesti kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin.
Yhtiö solmi kesäkuussa 2022 3,0 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi
15.6.2027. Velan pääomaa maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 76 250 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen
mukaisesti kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin.
41
21. Muut lyhytaikaiset vela
t
Muut lyhytaikaiset velat31.12.2023 31.12.20221 000 EURSaadut ennakot 45 93Ostovelat 355 279Muut velat 259 340Siirtovelat 362 187Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä1 021 899
Siirtovelat muodostuvat pääasiassa asunto-osakeyhtiöiden siirtoveloista.
22.Vastuusitoumukset1 000 EUR31.12.2023 31.12.2022Vakuutena yleispanttaus, velan vakuudeksi annettu säilytykseen kiinteistökiinnityksiäKiinnitykset yhteensä10 039 8 523Velat joiden vakuudeksi on annettu osakkeitaLainat ja joukkovelkakirjalaina 11 304 10 111Pantattujen osakkeiden käypä arvo 22 350 21 577Kiinteistöivestoinnin arvonlisäveron palautusvastuu100 195
Muut lyhytaikaiset velat sisältävät muun muassa saadut ennakot ja siirtovelat. Mikäli velat erääntyvät maksettavaksi yli vuoden
kuluessa, ne esitetään pitkäaikaisina velkoina.
Ostovelat kirjataan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon. Konsernin ostoveloista pääosa on
tytäryhtiöiden suorittamiin hankintoihin liittyviä.
1 000 EUR Rahavarat Lainat YhteensäNettovelat 1.1.20236 429 -17 240 -10 811Muutos rahoituslaskelma2 123 -1 259 864Myytyjen sijoituskiinteistöjen lainaosuudet2 397 2 397Nettovelat 31.12.2023 8 552 -16 102 -7 5501 000 EUR Rahavarat Lainat YhteensäNettovelat 1.1.202210 057 -13 011 -2 954Muutos rahoituslaskelma-3 626 -5 652 -9 278Myytyjen sijoituskiinteistöjen lainaosuudet1 407 1 407Muu muutos -2 16 14Nettovelat 31.12.2022 6 429 -17 240 -10 811Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat1 000 EUR31.12.2023 31.12.2022Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat 791 277
42
23. Rahoitusriskien hallinta
Rahoitusriskien hallinta
Korkoriski
Maksuvalmiusriski
Rahoitusvelkojen erääntymiset korot mukaanlukien
31.12.20231 000 EUR alle 1 vuosi1-5 vuotta yli 5 vuotta YhteensäEmoyhtiön lainat 636 6 519 0 7 155Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet 446 1 786 2 002 4 234Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) 209 779 6 024 7 012Ostovelat 389 389Myytävissä olevien kiinteistöihin kohdistuvat 791 791velatRahoitusvelat ja korot 31.12.2023 2 472 9 084 8 026 19 58131.12.20221 000 EUR alle 1 vuosi1-5 vuotta yli 5 vuotta YhteensäEmoyhtiön lainat 574 7 535 0 8 110Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet 279 1 117 3 361 4 758Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) 216 1 175 10 284 11 675Ostovelat 372 372Myytävissä olevien kiinteistöihin kohdistuvat 277 277velatRahoitusvelat ja korot 31.12.2022 1 719 9 828 13 645 25 192
Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi
tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi. Yhtiöllä erääntyy jatkuvasti omistamiensa huoneisto-osakkeiden
yhtiölainoja, joita sen tulee rahoitusvastikkeilla maksaa. Lisäksi yhtiöllä erääntyy maksettavaksi emoyhtiössä olevia lainojen
lyhennysosuuksia sekä ja korkokuluja. Yhtiön kassavirrallinen tulos riittää rahoituskulujen kattamiseen. Konsernin rahavarat
olivat 8,6 miljoonaa euroa 31.12.2023. Äkilliset kiinteistöjen perusparannustarpeet, vuokrausasteen merkittävä lasku sekä
rahoituksen saatavuuden heikkenemisen vuoksi yhtiö voisi kohdata likviditeettiongelmia.
Ovaro kiinteistösijoituksen riskienhallinnan tavoitteena on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset
yhtiön rahavirtaan, tulokseen ja omaan pääomaan. Ovaro Kiinteistösijoituksen hallitus päättää riskienhallinnan tavoitteista ja
määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä vastaa riskienhallinnan seurannasta. Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on riskejä
välttävä. Yhtiö käy jatkuvasti keskusteluja eri rahoittajatahojen kanssa.
Ovaro Kiinteistösijoitus altistuu korkoriskille asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvien yhtiölainojen osalta, yhtiölainat
arvoltaan 4 810 tuhatta euroa (31.12.2022: 4 553 tuhatta euroa) olivat suojaamattomia. Mikäli korot nousevat, voi yhtiön
tuloskehitys vaarantua. Lisäksi asuntomarkkinoiden muutokset heiluttavat tulosta nopeasti koska ns. operatiivinen tulos on
heikko eikä sisällä puskuria markkina-arvojen muutoksia vastaan.
Yhden prosenttiyksikön koronnousulla on asunto-osakeyhtiön osakkeisiin kohdistuvien lainojen osalta noin -48 tuhannen euron
heikentävä vaikutus yhtiön tulokseen ja -48 tuhannen euron vaikutus yhtiön omaan pääomaan (31.12.2022: -46 tuhatta euroa
ja -46 tuhatta euroa).
Korkoriskiä alentaa eri korkokantoihin jakautuvat lainapääomat, joiden kokonaiskorko-osuudet koostuvat pääosin lainaan
sidotusta kiinteästä korosta sekä muuttuvasta markkinaehtoisesta korosta.
Emoyhtiölainojen pääoma on 6 119 tuhatta euroa (31.12.2022: 6 924 tuhatta euroa).
Ovaron perusliiketoiminnan kassavirta on tasainen. Perusliiketoiminnan kassavirta riskejä hallitaan toimenpiteillä, joilla
vuokrauksen käyttöasteet saadaan pysymään hyvällä tasolla.
43
Luottoriski
61-180 1-30 päivää 31-60 päivää päivää Yli 180 päivää 1000 euroa 31.12.2023viivästynytviivästynytviivästynytviivästynyt YhteensäVuokrasaamiset 35 40 4 24 103Odotetut luottotappiot -3 -11 -3 -23 -40Kirjanpitoarvo 32 29 1 16361-180 1-30 päivää 31-60 päivää päivää Yli 180 päivää 1000 euroa 31.12.2022viivästynytviivästynytviivästynytviivästynyt YhteensäVuokrasaamiset 54 11 24 123 212Odotetut luottotappiot -5 -3 -19 -116 -143Kirjanpitoarvo 49 8 5 7 69
Pääoman hallinta
Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa
täyttämättä. Konsernin tärkeimmät luottoriskit tilinpäätöshetkellä aiheutuivat vuokrasaamisista. Vakuuksien käyttö
vuokrasopimuksissa vähentää vuokrasaataviin liittyvää riskiä. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä.
Pääoman hallinnan tavoitteena on varmistaa konsernin kyky jatkuvaan toimintaan, jotta se pystyisi antamaan tuottoa
omistajilleen ja hyötyä muille sidosryhmilleen. Tavoitteena on myös optimaalisen pääomarakenteen säilyttäminen muun
muassa korkotason muuttuessa.
Pääomarakenteen säilyttämiseksi tai muuttamiseksi konserni voi muuttaa osakkeenomistajille maksettavien osinkojen määrää
osakeyhtiölain puitteissa, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai myydä omistamiaan huoneistoja vähentääkseen velkojaan.
Omavaraisuusaste 31.12.2023 oli 72,6 % (31.12.2022: 70,8 %).
Ovaro kirjaa luottotappiovarauksen lyhytaikaisista myyntisaamisista IFRS9 -standardin mukaisesti. Konserni soveltaa
myyntisaamisten arvoalentumiseen standardin sallimaa yksinkertaistettua menettelyä, jossa se arvioi kullakin raportointihetkellä
myyntisaamisten koko voimassaoloajalta odotettavissa olevien luottotappioiden määrän ja kirjaa tämän arvion perusteella
arvonalentumisen tulosvaikutteisesti. Kirjatun luottotappiovarauksen määrä kauden lopussa oli 40 tuhatta euroa (31.12.2022:
143 tuhatta euroa)
44
Käyvän arvon hierarkia
Rahoitusvelat 31.12.2023 Tasearvo Taso 1 Taso 2 Taso 3 Käypä arvoJaksotettuun hankintamenoon arvostettavatPitkäaikaiset velatLainat 10 349 10 349 10 349Vuokrasopimusvelat 3 546 3 546 3 546Muut pitkäaikaiset velat 234 234 234Lyhytaikaiset velatLainat 1 305 1 305 1 305Ostovelat ja muut lyhyaikaiset velat 1 021 1 021 1 021Vuokrasopimusvelat 110 110 110Myytävissä olevien sijoituskiinteistöihin 791 791 791kohdistuvat velat
Rahoitusvelat 31.12.2022 Tasearvo Taso 1 Taso 2 Taso 3 Käypä arvoJaksotettuun hankintamenoon arvostettavatPitkäaikaiset velatLainat 10 912 10 912 10 912Vuokrasopimusvelat 5 479 5 479 5 479Muut pitkäaikaiset velat 358 358 358Lyhytaikaiset velatLainat 436 436 436Ostovelat ja muut lyhyaikaiset velat 899 899 899Vuokrasopimusvelat 137 137 137Myytävissä olevien sijoituskiinteistöihin 277 277 277kohdistuvat velat
Hierarkia taso 3 muutos taulukko 31.12.2023 31.12.2022Vuokrasopimusvelat 1.1. 5 616 4 758siirto erien välillä -110 -135tilikauden lyhennykset -124 -91tilikauden myynnit -2 091 -129tilikauden lisäykset 255 1 077lyhyt aikaiset velat 110 137Vuokrasopimusvelat 31.12. 3 656 5 616
Taso 1: Toimivilta markkinoilta saatavissa olevat markkinahintanoteeraukset. Markkinahinnat ovat helposti ja säännöllisesti
saatavissa pörssistä, välittäjältä, markkinainformaation välityspalvelusta, markkinahinnoittelun palveluntuottajalta tai
valvontaviranomaiselta.
Taso 2: Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai
epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on
syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä.
Taso 3: Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon
määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.
Siirrot käyvän arvon hierarkiatasojen välillä katsotaan tapahtuneen siirron aiheuttaman tapahtuman tai olosuhteiden muutoksen
toteutumispäivänä. Ovarolla ei ole tapahtunut siirtoja tasojen 1, 2 ja 3 välillä tilikaudella 2023.
Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien
lainojen marginaaleja. Muiden kiinteäkorkoisten velkojen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa
syöttötietoina käytetään markkinakorkoja.
45
24. Lähipiiri
5
Yhtiön eläkevastuut on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä. Eläkevastuut on kokonaan katettu.
5
5
Hallituksen palkkiot1.1. -31.12.2023 1.1. -31.12.20221 000 EURPetri Roininen (puheenjohtaja) 32 30Tapani Rautiainen 18 18Taina Ahvenjärvi 18 18Eljas Repo 18 18Aki Pyysing 18 18Pekka Ollikainen1814Jorma J. Nieminen0Yhteensä 122 120
Lähipiirin kansssa ei ole toteutunut muita liiketapahtumia paitsi johdolle ja hallitukselle maksetut palkat, palkkiot ja työsuhde-etuudet.
Johdon ja hallituksen työsuhde-etuudet1 000 EUR 31.12.2023 31.12.2022Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot187 157Osakeperusteiset maksut10 24Palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet175 193Yhteensä372 374Henkilöstön lukumäärä 5
IAS 24:n mukaan osapuoli kuuluu yhteisön lähipiiriin muun muassa silloin, kun hän omistaa yhteisöstä osuuden, joka tuottaa hänelle
huomattavan vaikutusvallan tai hän on yhteisön tai sen emoyrityksen johtoon kuuluva avainhenkilö. Lähipiiriin luetaan myös
avainhenkilöiden perheenjäsenet sekä määräys- ja vaikutusvaltayhteisöt.
Tilikauden 2021 aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy joissa muina omistajina on
hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö Investors House ja hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen
määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt on perustettu Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten.
31.12.2023 tilanteessa Ovarolla on osakkuusyhtiöiltä tilinpäätökseen kirjattua saamista 2,6 miljoonaa euroa.
Ovaron hallitus päätti 27.1.2021 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä sekä pitkän aikavälin kannustin- ja
sitouttamisjärjestelmästä.
Vuosittaisessa osakekannustimessa asetetaan 3-5 strategiasta johdettua tulostavoitetta, joiden saavuttamisesta palkitaan enintään
7.000 osakkeella vuodessa. Tämän lisäksi yhtiö maksaa osakkeiden luovuttamisesta aiheutuvat verot ja sivukulut. Kolmen vuoden
jaksolla tulosten perusteella palkkiona luovutettavien osakkeiden maksimimäärä on 21.000 kpl eli 0,2 % yhtiön osakemäärästä.
Tulostavoitteiden saavuttamisen kautta luovutetuissa osakkeissa on myyntikielto 1.1.2024 saakka.
Pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmä muodostuu oikeudesta merkitä yhteensä 90.000 osaketta hintaan 5,00 €/osake.
Osakkeiden merkinnät voivat tapahtua ajanjaksolla 1.1.2024 - 31.12.2024. Oikeus merkintöihin kertyy seuraavasti:
oikeus merkitä ensimmäiset 30.000 osakkeeseen syntyy 1.2.2021
oikeus merkitä toiset 30.000 osaketta syntyy 1.1.2022
oikeus merkitä kolmannet 30.000 osaketta syntyy 1.1.2023
Optio-oikeuksien mukaisin perustein ja hinnoin luovutettavat osakkeet muodostavat maksimissaan 0,9 % yhtiön osakekannasta.
Merkintähinta on kiinteä 5,00 € / osake eivätkä siihen vaikuta mahdolliset osingot, omien osakkeiden ostaminen tai muu voitonjako.
Merkintähinta on 11 % yli osakkeen päätöskurssin (4,51 €) 26.1.2021.
Osana yrittäjämäistä kannustinohjelmaa yhtiön hallitusmyönsi toimitusjohtajalle maksimissaan 200.000 euron lainan käytettäväksi
osakkeiden hankkimista varten. Osakehankinta on osa toimitusjohtajan kannustinjärjestelmää 2024-26. Muilta osin
kannustinjärjestelmä julkistetaan H2 2024 aikana. Laina on markkinaehtoinen ja osakkeet hankitaan markkinaehtoisesti.
46
25.Konserniyhtiöt Emoyhtiön Konsernin Sijoituskiinteistöt 31.12.2023omistusosuusomistusosuusAs Oy Espoon Albert (vain autopaikka) 0,09 % 0,09 %As Oy Espoon Tiilentekijä (vain autopaikka) 0,07 % 0,07 %As Oy Forssan Hellaanpuisto 10,39 % 10,39 %As Oy Haminan Tervaniemi 91,63 % 91,63 %As Oy Hämeenlinnan Aulangontie 39 37,00 % 37,00 %As Oy Hämeenlinnan Salmiakki 100,00 % 100,00 %As Oy Jyväskylän Valssikuja 6 5,03 % 5,03 %As Oy Järvenpään Saundi (vain autopaikkoja) 0,08 % 0,08 %As Oy Kirkkonummen Tammi (vain autopaikkoja) 1,19 % 1,19 %As Oy Kokkolan Luotsi 10,63 % 10,63 %As Oy Kokkolan Omenapiha Bostads Ab 8,76 % 8,76 %As Oy Lahden Jukolan Aapo 6,50 % 6,50 %As Oy Lahden Jukolan Tuomas 93,60 % 93,60 %As Oy Lahden Vuoksenkatu 4 44,31 % 44,31 %As Oy Mällinkatu 6 100,00 % 100,00 %As Oy Porin Huvitus 15,64 % 15,64 %As Oy Porin Kommodori 2,03 % 2,03 %As Oy Rovaniemen Rekimatka 16-18 83,00 % 83,00 %As Oy Rovaniemen Rekimatka 29 90,26 % 90,26 %As Oy Tampereen Solaris (vain autopaikkoja) 0,16 % 0,16 %As Oy Vantaan Kaakkoisväylä 4 38,91 % 38,91 %As Oy Vantaan Rusakko 34,90 % 34,90 %Bostads Ab Lindhearst As Oy 15,63 % 15,63 %Hermitec Oy 100,00 % 100,00 %Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Yrjönkatu 42 100,00 % 100,00 %Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Nisulankatu 78 100,00 % 100,00 %Kiinteistö Oy Keski-Suomen Talo 100,00 % 100,00 %Ovaro Kiinteistökehitys Oy 100,00 % 100,00 %Kortepohjan Liikekeskus Oy 0,00 % 100,00 %OsakkuusyhtiötApitare Oy 33,33 % 33,33 %Kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Kukkula I 33,33 % 33,33 %Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy 33,33 % 33,33 %
47
Liitetieto 1.1. - 31.12.2023 1.1. - 31.12.2022
LIIKEVAIHTO
2.1.1.
5 346 890,44 5 302 107,73
Liiketoiminnan muut tuotot
2.1.2. -221 692,78 657 292,25
Henkilöstökulut
2.1.3. -615 186,43 -631 532,54
Poistot ja arvonalentumiset
2.1.4. -52 835,12 -49 287,60
Liiketoiminnan muut kulut
2.1.5. -4 215 082,79 -4 842 946,65
LIIKEVOITTO/TAPPI
O
242 093,32 435 633,19
Rahoitustuotot ja -kulut
Korkotuotot saman konsernin yrityksiltä
31 944,27 6 760,00
Muut korko- ja rahoitustuotot
501 879,30 236 455,65
533 823,57 243 215,65
Korkokulut ja muut rahoituskulut saman konsernin yrityksille
-427 182,31 -78 010,26
Korkokulut ja muut rahoituskulut
-372 402,82 -206 730,04
-799 585,13 -284 740,30
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä
2.1.6. -265 761,56 -41 524,65
V
OITTO/TAPPIO ENNEN SATUNNAISIA ERI
Ä
-23 668,24 394 108,54
V
OITTO/TAPPIO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJ
A
-23 668,24 394 108,54
Tuloverot
2.1.7. -578 844,14 -125 646,13
TILIKAUDEN VOITTO/TAPPI
O
-602 512,38 268 462,41
EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA
Emoyhtiön tilinpäätös
48
EMOYHTIÖN TAS
E
VASTAAVAA
Liitetieto 31.12.2023 31.12.2022
PYSYVÄT VASTAAVAT
Aineettomat hyödykkeet
** Aineettomat oikeudet 3.1.1. 152 504,40 187 708,19
** Muut pitkävaikutteiset menot 3.1.2. 897 848,76 1 633 487,77
Aineettomat hyödykkeet yhteensä 1 050 353,16 1 821 195,96
Aineelliset hyödykkeet
Koneet ja kalusto 3.1.3. 0,00 17 631,33
Sijoitukset
Osuudet saman konsernin yrityksissä 3.1.2. 24 041 498,74 31 735 606,47
Osuudet omistusyhteysyrityksissä 3.1.2. 4 599 029,65 5 779 030,13
Muut osakkeet ja osuudet 3.1.4. 97,25 437 597,25
Sijoitukset yhteensä 28 640 625,64 37 952 233,85
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos 3.1.2. 3 579 381,14 -1 077 716,02
** Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 3.1.5. 400 193,12 220 099,01
PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 33 670 553,06 38 933 444,13
VAIHTUVAT VASTAAVAT
Pitkäaikaiset saamiset 3.1.6. 5 333 621,73 5 960 917,80
Lyhytaikaiset saamiset 3.1.6. 2 742 149,46 2 803 205,76
Rahat ja pankkisaamiset 8 124 060,83 5 570 422,78
VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 16 199 832,02 14 334 546,34
V
ASTAAVAA YHTEENS
Ä
49 870 385,08 53 267 990,47
V
ASTATTAVA
A
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma 24 000 000,00 24 000 000,00
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 69 517 315,96 70 521 774,23
Edellisten tilikausien voitto (tappio) -50 464 139,62 -50 473 311,22
Tilikauden voitto (tappio) -602 512,38 268 462,41
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ
3.2.1.
42 450 663,96 44 316 925,42
VIERAS PÄÄOMA
Pitkäaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta
5 230 416,67 6 668 750,00
Velat saman konsernin yrityksille
209 000,00 825 000,00
Muut velat
234 329,88 353 911,76
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä
5 673 746,55 7 847 661,76
Lyhytaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta
888 333,33 255 000,00
Saadut ennakot
41 697,19 78 582,58
Ostovelat
54 664,10 38 127,21
Velat saman konsernin yrityksille
288 294,22 383 102,76
Muut velat
353 923,64 192 256,33
Siirtovelat
119 062,09 156 334,41
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteens
ä
1 745 974,57 1 103 403,29
V
IERAS PÄÄOMA YHTEENS
Ä
3.2.2.
7 419 721,12 8 951 065,05
VASTATTAVAA YHTEENSÄ 49 870 385,08 53 267 990,47
49
EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELM
A
1.1.-31.12.2023 1.1.-31.12.2022
Liiketoiminnan rahavirta
Vuokrauksesta saadut maksut 5 298 448,75 5 418 823,49
Maksut liiketoiminnan kuluista -5 090 801,67 -5 247 792,27
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroj
a
207 647,08 171 031,22
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -845 624,50 -559 527,99
Saadut korot liiketoiminnasta 483 114,28 4 950,17
Maksetut välittömät verot 0,00 -276,17
Liiketoiminnan rahavirta -154 863,14 -383 822,77
Liiketoiminnan rahavirta (A
)
-154 863,14 -383 822,77
Investointien rahavirta
Investoinnit si
j
oituskiinteistöihin
-1 475 707,59 -11 258 090,22
Investoinnit osakkeisiin ja osakkuusyritysosuuksiin
0,00 -564 020,15
Sijoituskiinteistöjen myynnit 6 581 170,36 4 813 579,47
Saadut lainat 4 084 335,76 0,00
Myönnetyt lainat -4 211 548,07 0,00
Investointien rahavirta (B) 4 978 250,46 -7 008 530,90
Rahoituksen rahavirta
Lainojen nostot 0,00 5 907 150,00
Myönnetyt lainat -200 000,00 -1 352 000,00
Omien osakkeiden hankkiminen -1 004 458,27 -826 771,17
Lainojen takaisinmaksut -1 007 800,00 -76 250,00
Saadut osingot 201 800,00 0,00
Maksetut osingot -259 291,00 0,00
Rahoituksen rahavirta (C) -2 269 749,27
3 652 128,83
Rahavarojen muutos (A+B+C) lisäys (+) / vähennys (-
)
2 553 638,05 -3 740 224,84
Rahavarat tilikauden alussa 5 570 422,78 9 310 647,62
Rahavarat tilikauden lopuss
a
8 124 060,83 5 570 422,78
50
EMOYHTI
Ö
N TILINP
ÄÄ
T
Ö
KSEN LAADINTAPERIAATTEE
T
1.1. Arvostus- ja jaksotusperiaatteet ja -menetelmä
t
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu FAS:n mukaisesti.
Pysyvien vastaavien arvostamine
n
Sijoituskiinteistö ovat kiinteistöjä, joita pidetään hallussa vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun
takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamiseen sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin
mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään
netotettuna omalla rivillään konsernituloslaskelmassa.
Taseeseen merkittyjen aineettomien hyödykkeiden hankintamenosta on vähennetty suunnitelman mukaiset poistot. Muut
pitkävaikutteiset menot on arvostettu hankintamenoon ja poistettu taloudellisen pitoajan perusteella. Suunnitelman
mukaiset poistot on laskettu tasapoistoina aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden taloudellisen pitoajan perusteella.
Poistoajat ovat:
Muut aineettomat hyödykkeet 7 vuotta tai taloudellisen pitoajan mukaan
Koneet ja kalusto 3 vuotta
Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen käyttöaika on alle kolme vuotta,
sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.
Yhtiön sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoonsa.
51
EMOYHTIÖN TULOSLASKELMAN LIITETIEDO
T
1.1. - 31.12.2023 1.1. - 31.12.2022
Liikevaihto
Vuokratuotot 5 136 761,62 5 033 299,09
Käyttökorvaukset 210 128,82 268 808,64
Liikevaihto yhteens
ä
5 346 890,44 5 302 107,73
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos
-284 259,63 610 292,25
Muut tuotot
62 566,85 47 000,00
Liiketoiminnan muut tuotot yhteensä -221 692,78 657 292,25
Tilikauden palkat, palkkiot ja eläkekulut
Palkat ja palkkiot -532 818,45 -546 728,00
Eläkekulut -73 057,41 -81 986,10
Muut henkilösivukulut -9 310,57 -2 818,44
Tilikauden palkat, palkkiot ja eläkekulut yhteens
ä
-615 186,43 -631 532,54
Yhtiön eläkevastuut on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä.
Eläkevastuut on kokonaan katettu.
Johdon palkat ja palkkiot
Toimitusjohtaja -187 139,78 -157 315,56
Hallituksen jäsenet -122 100,00 -120 300,00
Henkilöstön määrä 5 5
4
Poistot ja arvonalentumiset
Poistot aineettomista hyödykkeistä -35 203,79 -35 234,74
Poistot koneista ja kalustosta -17 631,33 -14 052,86
Poistot ja arvonalentumiset yhteens
ä
-52 835,12 -49 287,60
Liiketoiminnan muut kulut
Hallinnon kulut -1 023 137,52 -809 826,02
Kiinteistön hoitokulut* -2 964 520,92 -3 635 474,44
Vuokraustoiminnan kulut* -335 806,22 -340 207,06
Luottotappiot -57 680,04 -57 439,13
Liiketoiminnan muut kulut yhteens
ä
-4 381 144,70 -4 842 946,65
Tilintarkastuspalkkiot -66 667,08 -70 264,18
Muut palkkiot -25 413,55 -27 712,99
Yhteensä -92 080,63 -97 977,17
Muut korko- ja rahoitustuotot
Saman konsernin yrityksiltä 31 944,27 6 760,00
Muilta 501 879,30 236 455,65
Muut korko- ja rahoitustuotot yhteensä 533 823,57 243 215,65
Rahoitustuotot yhteens
ä
533 823,57 243 215,65
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Saman konsernin yrityksille -427 182,31 -78 010,26
Muille -372 402,82 -206 730,04
Korkokulut yhteens
ä
-799 585,13 -284 740,30
Rahoituskulut yhteens
ä
-799 585,13 -284 740,30
Rahoitustuotot ja -kulut yhteens
ä
-265 761,56 -41 524,65
Laskennallisen verovelan muutos* -578 844,14 -125 646,13
Tuloverot yhteens
ä
-578 844,14 -125 646,13
2.1.7. Verot
*) Laskennallinen verovelka ja -saaminen on laskettu verotuksen ja tilinpäätöksen välisille väliaikaisille
eroille käyttäen tilinpäätöshetkellä vahvistettua seuraavien vuosien verokantaa. Taseeseen sisältyy
laskennallinen verovelka kokonaisuudessaan ja laskennallinen verosaaminen arvioidun todennäköisen
saamisen suuruisena.
2. Tuloslaskelman liitetiedot
2.1.1. Liikevaihto
2.1.3. Henkilöstöä koskevat liitetiedo
t
2.1.5. Liiketoiminnan muut kulu
t
Tilintarkastajan palkkio
t
2.1.6. Rahoitustuotot ja -kulut
2.1.2. Liiketoiminan muut tuotot
2.1.4. Poistot ja arvonalentumiset
52
EMOYHTIÖN TASEEN LIITETIEDO
T
3. Taseen liitetiedot
31.12.2023
31.12.2022
3.1.1. Aineettomat oikeude
t
Aineettomat oikeudet 1.1. 187 708,19 195 921,62
Lisäykset 0,00 27 021,31
Vähennykset 0,00 0,00
Poistot -35 203,79 -35 234,74
Aineettomat oikeudet 31.12.
152 504,40 187 708,19
3.1.2. Sijoituskiinteistö
t
Muut pitkävaikutteiset menot 1.1. 1 633 487,77 1 633 930,17
Lisäykset 301 172,47 465 254,53
Vähennykset -1 036 811,48 -464 828,93
Muut muutokset 0,00 -868,00
Muut pitkävaikutteiset menot 31.12.
897 848,76 1 633 487,77
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos 1.1.
-1 077 716,02 -5 736 433,94
Lisäykset
1 555 716,22 1 680 734,44
Vähennykset
3 101 418,81 2 975 570,11
Muut muutokset
-37,87 2 413,37
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos 31.12.
3 579 381,14 -1 077 716,02
Osuudet saman konsernin yrityksissä 1.1.
31 735 606,47 27 945 908,19
Lisäykset
994 023,09 10 245 267,13
Vähennykset
-7 415 890,91 -6 141 252,70
Muut muutokset
-1 272 239,91 -314 316,15
Osuudet saman konsernin yrityksissä 31.12.
24 041 498,74 31 735 606,47
Osuudet omistusyhteysyrityksistä 1.1.
5 779 030,13 8 453 979,46
Lisäykset
1 207 181,78 0,00
Vähennykset
-2 387 182,26 -2 987 679,03
Muut muutokset
0,00 312 729,70
Osuudet omistusyhteysyrityksistä 31.12.
4 599 029,65 5 779 030,13
Sijoituskiinteistöt yhteens
ä
Sijoituskiinteistöt 1.1. 38 070 408,35 32 297 383,88
Lisäykset 4 058 093,56 12 391 256,10
Vähennykset -7 738 465,84 -6 618 190,55
Muut muutokset -1 272 277,78 -41,08
Sijoituskiinteistöt yhteensä 31.12
.
33 117 758,29 38 070 408,35
3.1.3. Koneet ja kalusto
Koneet ja kalusto 1.1. 17 631,33 26 498,41
Lisäykset 0,00 0,00
Muut muutokset 0,00 5 185,78
Poistot -17 631,33 -14 052,86
Koneet ja kalusto 31.12. 0,00 17 631,33
3.1.4. Muut osakkeet ja osuude
t
Muut osakkeet ja osuudet 1.1. 437 597,25 97,25
Lisäykset 0,00 499 020,15
Vähennykset -437 597,25
Arvonmuutokset 0,00 -61 520,15
Muut osakkeet ja osuudet 31.12. 0,00 437 597,25
3.1.5. Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankkeet
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankkeet 1.1. 220 099,01 73 924,78
Muutos 180 094,11 146 174,23
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankkeet 31.12. 400 193,12 220 099,01
53
3.1.6 Saamisten erittel
y
31.12.2022 31.12.2022
Pitkäaikaiset saamiset
Saamiset osakkuusyrityksilt
ä
Lainasaamiset 2 567 000,00 2 900 000,00
Yhteensä 2 567 000,00 2 900 000,00
Saamiset saman konsernin yrityksilt
ä
Lainasaamiset 1 636 548,07 1 352 000,00
Yhteensä 1 636 548,07 1 352 000,00
Saamiset muilta
Laskennallinen verosaaminen 1 130 073,66 1 708 917,80
Yhteensä 1 130 073,66 1 708 917,80
Pitkäaikaiset saamiset yhteensä 5 333 621,73 5 960 917,80
Lyhytaikaiset saamise
t
Saamiset osakkuusyrityksilt
ä
Korkosaamiset 0,00 196 000,00
Siirtosaamiset
166 538,26
130,00
Yhteensä
166 538,36
196 130,00
Saamiset konserniyhtiöilt
ä
Muut saamiset 254 251,14 819 083,50
Korkosaamiset 16 170,94 6 760,00
Siirtosaamiset 192 754,11 373 636,79
Yhteensä 463 176,19 1 199 480,29
Saamiset muilta
Myyntisaamise
t
-34 900,16 25 869,13
Vuokrasaamiset 104 284,57 69 367,12
Kauppahintasaamiset 1 442 999,96 975 000,00
Muut saamiset
285 615,40
240 762,82
Lainasaamiset 120 000,00 0,00
Siirtosaamiset 194 435,24 96 596,40
Yhteensä
2 112 435,01
1 407 595,47
Lyhytaikaiset saamiset yhteens
ä
2 742 149,46 2 803 205,76
Vuokrasaamiset sisältää yhtiön kirjaaman laskennallisen luottotappiovarauksen.
Siirtosaamisten olennaiset erät
Jaksotetut kulut 194 435,24 96 596,40
Siirtosaamiset yhteensä 194 435,24 96 596,40
3.2 Taseen vastattavien liitetiedot
3.2.1 Oma pääoma
Sidottu oma pääoma
Osakepääoma 1.1. 24 000 000,00 24 000 000,00
Osakepääoma 31.12. 24 000 000,00 24 000 000,00
Sidottu oma pääoma yhteens
ä
24 000 000,00 24 000 000,00
V
apaa oma pääoma
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. 70 521 774,23 71 348 545,40
Omien osakkeiden osto -1 004 458,27 -826 771,17
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 69 517 315,96 70 521 774,23
Voitto edellisiltä tilikausilta 1.1. -50 204 848,81 -50 473 311,22
Osingonjako -259 290,81 0,00
V
oitto edellisiltä tilikausilta 31.12. -50 464 139,62 -50 473 311,22
Tilikauden voitt
o
-602 512,38 268 462,41
V
apaa oma pääoma yhteensä 18 450 663,96 20 316 925,42
Oma pääoma yhteensä 42 450 663,96 44 316 925,42
3.2.2 Laskelma jakokelpoisista varoista
Voitot/tappiot edellisiltä tilikausilta -50 464 139,62 -50 473 311,22
Tilikauden voitto/tappio -602 512,38 268 462,41
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 69 517 315,96 70 521 774,23
Jakokelpoiset varat yhteens
ä
18 450 663,96 20 316 925,42
54
3.2.3 Vieras pääoma 31.12.2023 31.12.2022
Pitkäaikainen vieras pääoma
V
elat saman konsernin yrityksill
e
Lainat 209 000,00 825 000,00
Yhteensä 209 000,00 825 000,00
Muille
Lainat rahoituslaitoksilta 5 230 416,67 6 668 750,00
Muut velat 234 329,88 353 911,76
Yhteensä 5 464 746,55 7 022 661,76
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteens
ä
5 673 746,55 7 847 661,76
Lyhytaikainen vieras pääom
a
V
elat osakkuusyrityksill
e
158 200,00 0,00
V
elat saman konsernin yrityksill
e
Korkovelat 6 196,53 4 158,90
Muut velat 171,28 0,00
Vastikevelat 281 926,41 378 943,86
Yhteensä 288 294,22 383 102,76
Muille
Lainat rahoituslaitoksilta 888 333,33 255 000,00
Saadut ennakot 41 697,19 78 582,58
Ostovelat 54 664,10 38 127,21
Muut velat 41 494,30 66 722,12
Siirtovelat 180 334,86 229 040,91
Korkovelat 92 956,57 52 827,71
Yhteensä 1 299 480,35 720 300,53
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteens
ä
1 745 974,57 1 103 403,29
V
ieras pääoma yhteensä 7 419 721,12 8 951 065,05
Siirtovelkojen olennaiset erä
t
Henkilöstökulujaksotukset 61 272,77 72 706,50
Kulujaksotukset 119 062,09 156 334,41
Siirtovelat yhteens
ä
180 334,86 229 040,91
3.3 Vakuuksia ja vastuusitoumuksia koskevat liitetiedo
t
3.3.1 Vakuudet ja vastuusitoumukse
t
31.12.2023 31.12.2022
V
elat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä kiinteistöö
n
Rahalaitoslainat (1000 euroa) 0 2 050
Kiinnitykset kiinteistöön (1000 euroa) 0 2 523
V
elat, joiden vakuudeksi on annettu osakkeit
a
Lainat ja joukkovelkakirjalaina (1 000 euroa) 6 119 6 924
Pantattujen osakkeiden käypä arvo (1 000 euroa)
22 350 21 577
Lainojen keskinäiset kovenantit on sidottu velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon,
omavaraisuusasteeseen ja lainanhoitokatteeseen.
55
TILINPÄÄTÖKSEN JA TOIMINTAKERTOMUKSEN ALLEKIRJOITUKSET
Helsingissä maaliskuun 11. päivänä 2024
Petri Roininen Tapani Rautiainen
Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen varapuheenjohtaja
Aki Pyysing Eljas Repo
Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen
Taina Ahvenjärvi Pekka Ollikainen
Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen
Marko Huttunen
Toimitusjohtaja
TILINPÄÄTÖSMERKINT
Ä
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.
Helsingissä sähköisen allekirjoituksen päivämäärällä
BDO Oy
Tilintarkastusyhteisö
Taneli Mustonen
KHT
529900C4P88APHFZ5H472023-01-012023-12-31529900C4P88APHFZ5H472022-01-012022-12-31529900C4P88APHFZ5H472023-12-31529900C4P88APHFZ5H472022-12-31529900C4P88APHFZ5H472021-12-31529900C4P88APHFZ5H472022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900C4P88APHFZ5H472023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900C4P88APHFZ5H472022-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472023-01-012023-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472023-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900C4P88APHFZ5H472023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900C4P88APHFZ5H472023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900C4P88APHFZ5H472021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900C4P88APHFZ5H472021-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472022-01-012022-12-31OVA:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember529900C4P88APHFZ5H472021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900C4P88APHFZ5H472021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900C4P88APHFZ5H472022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:shares