Untitled

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Hallituksen toimintakertomus ja

konsernitilinpäätös

1.1. - 31.12.2021

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

Sisällysluettelo

Hallituksen toimintakertomus

Konsernin tunnusluvut

Tunnuslukujen laskentakaavat

Konsernitilinpäätös

Konsernin laaja tuloslaskelma

Konsernitase

Konsernin rahavirtalaskelma

Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista

Tilinpäätöksen liitetiedot

Emoyhtiön tilinpäätös

Emoyhtiön tuloslaskelma

Emoyhtiön tase

Emoyhtiön rahavirtalaskelma

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot

Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset

OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Osakkeenomistajan kannalta Ovaron saneeraus ja uuden liiketoiminnan rakentaminen ovat edistyneet hitaasti.

Hallitus, jossa iso osa suurimmista osakkeenomistajista on edustettuna, ymmärtää hyvin sen, että odotukset ovat

olleet suuremmat kuin saavutukset.

Ovaron kaltaisen yhtiön, jonka omaisuus sananmukaisesti on kiinni seinissä, suunnanmuutos vaatii sekä

päättäväisyyttä että kärsivällisyyttä. On tärkeä havaita, että tuloksellisesta pettymyksestä huolimatta vuoden

2021 aikana moni asia eteni tavoitellusti. Yhtiö myi huomattavan määrän vanhaa asuntokantaansa. Tästä

saaduilla tuloilla yhtiö maksoi pois korkeamarginaaliset luottonsa. Myös yhtiön vuokrausaste on noussut ja

säilynyt hyvällä tasolla.

Hallinnon kulujen supistaminen ja uuden liiketoiminnan luominen taas eivät edenneet tyydyttävästi. Niiden

osalta työsarkaa jäi tulevalle ja tuleville vuosille. Yhtiön liiketoiminnan volyymi on saneerauksen ja

portfoliomyyntien myötä supistunut merkittävästi. Tämä heijastui vuonna 2021 myös operatiivisen tuloksen

supistumisena. On selvää, että uuden liiketoiminnan rakentamiseen on merkittävä tarve.

Vuoteen 2022 lähdettäessä voidaan nähdä sekä riskejä että positiivisia alkuja.

Ovaron osakkuusyhtiö Apitaren kassavirta alkoi juosta positiivisena vuoden alussa. Osakkuusyhtiön tulos tuo

myös Ovarolle merkittävän tuottolisän. Toinen osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy vie eteenpäin

laajaa asuntokehityshanketta.

Osakkuusyhtiöiden kehityksen lisäksi Ovaro lähti vuoteen likvidinä ja valmiina uusiin investointeihin. Yhtiöllä on

myös hankekehityskanta, josta uutta liiketoimintaa voi syntyä.

Uusia kysymysmerkkejä tuo Venäjän hyökkäys Ukrainanaan sekä sen heijastusvaikutukset. Vaikka sodalla tai

pakotteilla ei olekaan suoria vaikutuksia Ovaron liiketoimintaan, voi toimintaympäristön yleinen heikkeneminen

vaikuttaa myös Ovaron asemaan. Tärkeää on kuitenkin se, että Ovaron omavaraisuus ja likviditeetti ovat vahvat

ja sillä on uuden liiketoiminnan avauksia. Kaikki nämä antavat sekä riskipuskuria että mahdollisuuksia tuloksen

parantamiseen, mikä onkin välttämätöntä.

YHTEENVETO KAUDELTA TAMMIKUU-JOULUKUU/2021 (VERTAILUKAUSI TAMMIKUU-JOULUKUU/2020)

 Ovaro Kiinteistösijoitus myi marraskuussa kansainväliselle kiinteistösijoittajalle yhdeksän

asuinkerrostalokohdetta osana isompaa asuntoportfoliota. Kauppahinta oli yhteensä 26,1 miljoonaa

euroa ja siitä aiheutui noin 4,3 miljoonan euron alaskirjaus kohteiden myyntihintojen oltua 14,3

prosenttia alle tasearvojen. Kohteiden yhteenlaskettu pinta-ala oli 23.400 m2, johon sisältyi 337 asuntoa.

Pääosa kohteista oli 1970-luvulla valmistuneita ja ne sijaitsivat Porvoossa, Keravalla, Kirkkonummella,

Kaarinassa Raisiossa ja Vantaalla

 Kaupan myötä maksettiin kokonaisuudessaan Collector Bankilta ollut laina, jota oli yhteensä jäljellä noin

24 miljoonaa euroa. Kauppa toteutti Ovaron vahvistettua strategiaa, jossa kiinteistökehityksellä on

aikaisempaa suurempi painoarvo ja samalla kevennettiin yhtiön rahoituskuluja.

 Omavaraisuusaste nousi lainan takaisinmaksun jälkeen 76,1 prosenttiin.

 Konsernin kassavarat olivat 10,1 miljoonaa euroa.

 Ovaron osakkuusyhtiö Apitare Oy toteutti 11.10.2021 allekirjoitetun kiinteistökaupan 31.12.2021 ja

hankki omistukseensa 17 600 m2:n vuokrattavan toimitilan, joka on vuokrattu Keski-Suomen

Sairaanhoitopiirille 20 vuoden pääomavuokrasopimuksella. Voimassa olevien sote-rajoituslakien vuoksi

Keski-Suomen hyvinvointialueen tulee vahvistaa vuokrasopimus. Mikäli näin ei tapahtuisi

vuokrasopimus päättyisi vuoden 2024 lopussa.

 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj perusti kiinteistökehitykseen keskittyvän tytäryhtiön Ovaro

Kiinteistökehitys Oy:n. Ovaron tarkoituksena on toteuttaa perustetun tytäryhtiön kautta

perustajarakennuttamista eli gryndausta, johon liittyy kiinteistökehityskohteiden ja tonttien hankinta,

kehittäminen, rakennuttaminen ja asuntojen myynti.

 Lokakuussa 2021 Ovaro Kiinteistökehitys Oy toteutti lokakuussa vaihtokaupan, jossa se luovutti 70-

luvun alussa valmistuneen, peruskorjaamattoman asuintalon osakkeet Lahden Liipolasta ja vastaanotti

91 % Kortepohjan liikekeskus Oy:n osakekannasta. Vaihtokauppa toteutettiin Ovaron hallituksen

varapuheenjohtaja Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy:n kanssa ja molemmat

kaupat toteutettiin markkinahinnoin, jotka oli määritetty ulkopuolisen arvioitsijan toimesta.

Luovutettujen asunto-osakkeiden velaton kauppahinta 1,08 M€ ja hankittavan Kortepohjan

liikekeskuksen osakkeiden velaton kauppahinta on 0,98 M€.

 Ovaro aloittaa hankekehityksen Tampereen uudessa kaupunginosassa Ojalassa. Ovaro on saanut

Tampereen kaupungilta tonttivarauksen joulukuussa, joka käsittää noin 2.600 kerrosneliömetrin

asuntorakennusoikeuden. Tämä mahdollistaa noin 55 uuden asunnon rakentamisen tontille.

 Yhtiön operatiivinen tulos (EPRA) tilikaudelta oli tappiollinen 807 tuhatta euroa (216 tuhatta euroa).

Toteutettujen myyntien vaikutus yhtiön nettotuottoihin oli – 711 tuhatta euroa. Lisäksi tilikauden EPRA-

tulosta rasittivat pitkälti kertaluontoiset kulut, jotka liittyivät projektien alaskirjaukseen, lainan

ennenaikaiseen takaisinmaksuun, alkuvuodesta 2021 kertaluontoisesti toteutettuun kiinteistöjen

käyvän arvon arvostukseen tehdyn ylimääräisen arvonalennuksen ja siihen liittyneisiin taustatöihin

tilintarkastus- ja arviointipalkkioineen, uusien hallintojärjestelmien käyttöönottokuluihin sekä

hankkeisiin liittyviin kuluihin.

 Ovaron liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotoista ja oli 8 171 tuhatta

euroa (9 677 tuhatta euroa). Vertailukauteen nähden liikevaihto laski 1 506 tuhatta euroa johtuen yhtiön

strategian mukaisista asuntojen myynneistä. Yhtiö on järjestelmällisesti vähentänyt myyntisalkussa

olevien ja huonosti tuottavien asuntojen määrää ja samalla panostanut Vuokrasalkun asuntojen

vuokrattavuuteen.

 Tilikauden tulos oli tappiollinen 13 124 tuhatta euroa (-11 501 tuhatta euroa). Keskeiset katsauskauden

tulosta heikentävät tekijät olivat sijoituskiinteistöihin kohdistuva käypien arvojen muutos, sekä

marraskuussa toteutettuun kauppaan kohdistuneet alaskirjaukset.

 Ovaro solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen POP Pankki ryhmään kuuluvan

Reisjärven Osuuspankin kanssa. Laina erääntyy maksettavaksi 18.1.2025 ja sen korko on 12 kuukauden

euribor plus 2,8 prosenttia.

 Asuntojen myynnit ovat jatkuneet suunnitelman mukaisesti. Asuntoja myytiin tilikauden aikana

yhteensä 588 kappaletta (146 kappaletta). Myytyjen asuntojen tasearvot olivat 59,3 miljoonaa euroa ja

velattomat kauppahinnat 53,7 miljoonaa euroa.

YHTEENVETOTAULUKKO

Keskeiset tunnusluvut

1-12/2021

1-12/2020

muutos

Liikevaihto, t€

8 171

9 677

-15,6 %

Nettotuotto, t€

4 333

5 330

-18,7 %

Katsauskauden tulos, t€

-13 124 -11 501

-14,1 %

Tulos/osake, laimentamaton, €

-1,44 -1,24

-16,1 %

Taseen loppusumma, M€ 59,3

116,2

-49,0 %

Rahavarat, M€

10,1

4,9

106,1 %

Vaihtoehtoiset tunnusluvut

Operatiivinen tulos (EPRA), t €

-807 216

473,6 %

EPRA-tulos/osake, € -0,09 0,02

550,0 %

Nettovarallisuus/osake (EPRA) € 4,82

6,29

-23,4 %

OHJEISTUS VUODELLE 2022

Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2022 operatiivisen tuloksen (EPRA) olevan merkittävästi parempi kuin

vuonna 2021. Ovaron vertailukauden 2021 operatiivinen tulos oli selvästi negatiivinen, mihin vaikuttivat muun

muassa kertaluontoiset kulut asuntoportfolion myynnin yhteydessä. Yhtiö arvioi tulevan vuoden operatiivisen

tuloksen olevan positiivinen.

TOIMINTAYMPÄRISTÖ

Maailmantalous jatkaa nopeaa toipumistaan ja vetää Suomen taloutta mukanaan, vaikka ripeimmän kasvun

vaihe onkin ohi. Kasvun tasoittuminen näkyy Suomessa esimerkiksi teollisuuden tilauksissa. Covid-19-

pandemian pahentuminen vuoden 2021 lopulla lisäsi talouden epävarmuutta ja hidastaa talouskasvua

tilapäisesti vuodenvaihteen ympärillä. Bruttokansantuotteen (BKT) arvioidaan kasvavan 3,4 % v. 2021 ja 3,0 %

v. 2022. Talouden kasvu kuitenkin hidastuu ja BKT:n arvioidaan kasvavan 1,5 % v. 2023 ja 1,4 % v. 2024.

Inflaatio on kiihtynyt maailmalla ja Suomessa. Inflaation pitkittymistä ja kustannuskierrettä, joka johtaisi

rahapolitiikan kiristämiseen nopeassa tahdissa, ei pidetä euroalueella todennäköisenä.

Inflaatio kiihtynee noin 2,6 % kansallisella kuluttajahinnalla mitattuna vuosi 2022. Erityisesti rakentamiseen ja

remontoimiseen liittyvien tarvikkeiden kysynnän kasvu ja hintojen nousu on ollut nopeaa.

Vuokratilaston mukaan vapaarahoitteiset vuokrat nousivat vuoden 2021 loka-joulukuussa pääkaupunkiseudulla

0,6 prosenttia ja muualla Suomessa 0,8 prosenttia verrattuna edelliseen vuoteen.

Vuosi 2021 jää historiankirjoihin ennätysvilkkaana asuntokauppavuotena. Asuntokauppoja rekisteröitiin vuonna

2021 yli 85 000 kauppaa, mikä on yli 10 000 kauppaa enemmän kuin toiseksi vilkkaimpana vuonna 2020. Kolmen

Suomen suurimman kasvukeskuksen, Helsingin, Tampereen ja Turun, ytimissä kauppamäärien kasvu liikkui 5–10

% välillä.

Asuntorakentaminen säilyy tänä ja ensi vuonna korkealla tasolla. Pientalojen aloitukset kasvavat selvästi

molempina vuosina. Kerrostalorakentaminen kasvaa kuluvana vuonna lähes ennätyslukemiin. Kustannuskehitys

pysyy rakentamisen suurimpana yksittäisenä riskinä.

(Lähteet: Valtioministeriön taloudellinen katsaus, talvi 2021, Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton KVKL,

Tilastokeskus, Rakennusteollisuus RT)

TALOUDELLINEN KEHITYS TAMMIKUU-JOULUKUU 2021

Ovaron liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotoista ja oli 8 171 tuhatta euroa (9

677 tuhatta euroa). Vertailukauteen nähden liikevaihto laski 1 506 tuhatta euroa johtuen yhtiön strategian

mukaisista asuntojen myynneistä. Yhtiö on järjestelmällisesti vähentänyt myyntisalkussa olevien ja huonosti

tuottavien asuntojen määrää ja samalla panostanut Vuokrasalkun asuntojen vuokrattavuuteen.

Nettovuokratuotot olivat 4 333 tuhatta euroa (5 330 tuhatta euroa). Nettovuokratuotoissa vuokraustoiminnan

tuotoista vähennetään hoitokulut, jotka olivat -3 838 tuhatta euroa (-4 348 tuhatta euroa).

Tulos ennen veroja oli -13 977 tuhatta euroa (-14 374 tuhatta euroa). Tulokseen sisältyy merkittävimpinä erinä

sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä luovutusten tuloksesta tappiota -13 783 tuhatta euroa

(-14 590 tuhatta euroa), osakkuusyhtiöiden tulokset 713 tuhatta euroa (0 tuhatta euroa), sekä rahoituskuluja -2

352 tuhatta euroa (-2 637 tuhatta euroa).

EPRA-tulos

EPRA-tulos oli koko tilikaudelta -807 tuhatta euroa, kun se vuotta aiemmin (1–12/2021) oli 216 tuhatta euroa.

EPRA-tuloksen vaikuttivat merkittävimpinä tilikauden aikana seuraavat erät:

 Yhtiön nettotuotto olisi ollut 711 tuhatta euroa parempi ilman tilikauden aikana toteutettujen myyntien

vaikutusta.

 Tilikauden aikana taseesta kirjattiin alas sellaisia projekteja, joiden aktivointikriteerit eivät enää

täyttyneet yhteensä 308 tuhannen euron edestä.

 Muut yhtiön hallinnon kuluihin sisältyvät kertaluontoiset erät, olivat yhteensä 326 tuhatta euroa. Nämä

kertaluontoiset erät sisältävät muun muassa alkuvuodesta 2021 kertaluontoisesti toteutetun

kiinteistöjen käyvän arvon arvostukseen tehdyn ylimääräisen arvonalennuksen ja siihen liittyneet

taustatyöt tilintarkastus- ja arviointipalkkioineen, uusien hallintojärjestelmien käyttöönottokulut sekä

hankkeisiin liittyneet kulut.

 Portfoliokaupan yhteydessä toteutetun Collector Bankin lainan ennenaikaiseen takaisin maksuun

liittyvät kulut, sisältäen jaksotetun IFRS 9:n mukaisen lainanjärjestelykulun, olivat 636 tuhatta euroa.

PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS

Konsernitaseen loppusumma oli 59 347 tuhatta euroa (31.12.2020: 116 241 tuhatta euroa). Oma pääoma

yhteensä oli 45 153 tuhatta euroa (58 940 tuhatta euroa) ja vieras pääoma 14 194 tuhatta euroa (57 302 tuhatta

euroa). Konsernin vieras pääoma muodostuu emoyhtiön lainoista, vuokrasopimusveloista sekä omistettujen

asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista.

Vuoden alusta tasetta ovat supistaneet asuntojen myynti, asuntojen käyvän arvon lasku sekä taloyhtiöiden ja

emoyhtiön lainojen lyhennykset.

Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen POP Pankki ryhmään kuuluvan Reisjärven

Osuuspankin kanssa. Laina erääntyy maksettavaksi 18.1.2025 ja siitä maksetaan sopimusehtojen mukaisesti

korkoa 12 kuukauden euribor plus 2,8 prosenttia.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ja Collector Bank AB allekirjoittivat maaliskuussa 2020 lainasopimuksen, jolla Ovaro

toteutti 1.4 lainajärjestelyn, jolla maksettiin pois 20 miljoonan euron joukkolaina. Joukkolainan takaisinmaksu

rahoitettiin kassavaroilla, 7 miljoonaa euroa ja 13 miljoonan euron osalta uudella 1.4 nostetulla lainalla. Samalla

Ovaro järjesteli lainasalkkunsa siten, että olemassa olevat lainat yhdisteltiin yhdeksi 34 miljoonan euron

suuruiseksi vakuudelliseksi lainaksi. Jäljellä oleva laina maksettiin kokonaisuudessaan takaisin marraskuussa

2021.

Konsernin omavaraisuusaste oli 76,1 % (50,8 %).

SIJOITUSKIINTEISTÖT

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 43,2 miljoonaa euroa (109,3 miljoonaa euroa)

sisältäen 1,8 miljoonaa euroa (10,9 miljoonaa euroa) myytävänä olevia, sekä 4,7 miljoonaa euroa (7,4 miljoonaa

euroa) IFRS 16 mukaisia tonttien vuokraoikeuksia.

Osana tilinpäätöstä 2020 johdon harkinnan käyttäminen sijoituskiinteistöjen arvostamisessa perustui

yksittäisten osakehuoneistojen myyntihintoihin, joihin yhtiö oli saanut evidenssiä vuoden 2020 aikana

toteutetuista yksittäisten huoneistojen kauppahinnoista. Vuokrasalkun vuokrataloyhtiöiden yksittäisten

osakehuoneistojen kysyntä on kuitenkin pysyvästi alentunut. Lisäksi yhtiön johdon näkemyksen mukaan yhtiön

johdolla oli saatavilla arvioitsijaa enemmän tietoa yksittäisen asunnon kunnosta ja muista yksittäisten asuntojen

markkinahintaan vaikuttavista tekijöistä. Vuokrataloyhtiön osakehuoneiston pääasiallinen ostaja on tällä

hetkellä kiinteistösijoittaja, joka todennäköisemmin ostaa useampia asuntoja samasta kohteesta kuin yksittäiset

kuluttajat.

JLL:n tekemässä arviossa on johdon harkintaa varten kerätyn tiedon lisäksi huomioitu alkuvuonna 2021

vilkastuneen asuntokaupan vaikutukset ja se, ettei kauppahinnat kaikilla alueilla ole kääntyneet noususuuntaan,

vaan erityisesti vanhemman asuntokannan osalta kauppaa on käyty aiempaa selvästikin matalammilla

hintatasoilla vuosien vähäisen kauppa-aktiviteetin jälkeen.

Yhtiöllä on vain yksi liiketoiminta-alue, jossa sijoituskiinteistöt on jaettu Myyntisalkkuun ja Vuokrasalkkuun.

Sijoituskiinteistöjä voidaan ryhmitellä uudestaan eri toimintoihin markkinatilanneanalyysin perusteella.

Myyntisalkku, omistusasumiseen kohdennetut huoneistot

Tähän salkkuun kuuluvat uudehkot yksittäiset asuinhuoneistot, josta Ovaro myy huoneistoja pääasiassa

yksityishenkilöille omistusasumiskäyttöön. Myyntisalkkuun sisältyvissä asunto-osakeyhtiöissä Ovaro on pääosin

vähemmistöomistaja.

Vuokrasalkku, vuokrataloyhtiöt

Tähän salkkuun kuuluvat Ovaron kokonaan tai osaomistamat vanhemmat taloyhtiöt, joiden huoneistot ovat

pääosin vuokrauskäytössä.

Alla olevassa taulukossa on kuvattu kiinteistökannan jakautuminen Myyntisalkkuun ja Vuokrasalkkuun per

31.12.2021.

Kiinteistökanta jaettuna Myyntisalkun ja Vuokrasalkun sekä tytäryhtiön omistuksiin

Vuokrasalkun nettotuotto-% oli joulukuussa 2021 vuositasolle skaalattuna 7,2 prosenttia (1.1-31.12.2020 5,8

%).

Nettotuotto on laskettu Vuokrasalkkuun kuuluvien kohteiden syyskuun bruttovuokratuottojen ja

hoitovastikkeiden erotuksena. Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina

koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.

Jones Lang LaSalle Finland Oy (JLL) teki Ovaro Kiinteistösijoituksen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen

tilanteesta 31.12.2021. Seuraavan kerran JLL määrittää Ovaro Kiinteistösijoituksen kiinteistöjen käyvän arvon

30.6.2022. JLL:n arvonmäärityksen arviointitarkkuus on +/- 15 prosenttia.

Katsauskaudella kiinteistökannan käypää arvoa ovat katsauskaudella pienentänyt merkittävä asuntomyynti.

Uusia hankintoja ei ole tehty katsauskauden aikana.

INVESTOINNIT JA MYYNNIT

Asuntojen myynti oli hieman suurempi vertailukauteen 1–12/2020 nähden.

Asuntomyynti 1-12/2021 1-12/2020

kpl 588 146

velattomat hinnat, M€ 53,7 29,1

Omistukset Kohteita Huoneistoja Pinta-ala Bruttoarvo Yhtiölainat Nettoarvo

kpl kpl m2 MEUR MEUR MEUR

Myyntisalkku 17 63 4 868 8,7 2,7 6,0

Vuokrasalkku 23 663 38 408 28,9 3,6 25,3

Ovaro Kiinteistökehitys 1 5 1 502 1,0 0,0 1,0

Koko kanta 41 731 44 778 38,6 6,3 32,3

Asuntomyynnit jakautuivat seuraavasti Vuokrasalkun ja Myyntisalkun välillä:

Asuntomyynti Vuokrasalkku Myyntisalkku

kpl 478 110

velattomat hinnat, M€ 32,2 21,4

VUOKRAUSTOIMINTA

Vuokrasalkun neliömetriperusteinen vuokrausaste on kehittynyt seuraavasti:

Vuokrasalkun neliöperusteinen vuokrausaste on laskettu siten, että Vuokrasalkun vuokrattujen huoneistojen

kokonaispinta-ala on jaettu pinta-alalla, joka on saatu, kun kaikkien Vuokrasalkun huoneistojen kokonaispinta-

alasta on vähennetty myynnissä ja remontissa olevien huoneistojen pinta-ala.

RISKIENHALLINTA

Yhtiön merkittävimmät riskit koskevat vuokratuottoja, kiinteistömarkkinan kehitystä, ylläpito- ja korjauskuluja

sekä rahoitusta.

Vuokratuottojen lasku voi syntyä vuokrausasteen tai vuokratasojen alenemisesta ja heikentää yhtiön

kassavirtaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet maantieteellisesti, jatkuvalla markkinaseurannalla ja

tarvittaessa nopealla reagoinnilla vuokrausasteen muutoksiin mm. vuokratason päivityksillä,

vuokravakuuspolitiikalla sekä vuokravälittäjien valinnalla ja johtamisella.

Kiinteistömarkkinoiden heikko kehitys voi laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja heikentää yhtiön

taloudellista asemaa ja asuntojen myynnistä saatavaa kassavirtaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet

maantieteellisesti ja ylläpitämällä kiinteistöjen kuntoa suunnitelmallisesti ottaen huomioon niiden elinkaari ja

vuokramarkkinoiden vaatimukset.

Ylläpito- ja korjauskulujen kasvu heikentää toteutuessaan yhtiön kassavirtaa. Riskiä hallitaan toimittajien ja

alihankkijoiden kilpailuttamisilla ja ylläpitämällä kiinteistöjen kuntoa suunnitelmallisesti.

Rahoitusriski voi toteutua joko rahoituksen saatavuuden kiristyessä tai korkotason noustessa ja voivat heikentää

yhtiön kassavirtaa ja taloudellista asemaa. Rahoituksen saatavuus pyritään turvaamaan riittävällä

omavaraisuusasteella.

80%

82%

84%

86%

88%

90%

92%

94%

96%

98%

Vuokrasalkun vuokrausasteen kehitys

1.1.2020 -31.12.2021

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät

asuntojen arvonmuutokseen, sijoituskiinteistöjen myynteihin, korjausmenoihin, rahoitukseen ja korkotasoon.

Näistä asuntojen arvonmuutosta yhtiö pitää merkittävimpänä. Asuntomarkkinoilla tapahtuvat asuntojen

hintojen muutokset vaikuttavat yhtiön asuntojen arvoihin ja heijastuvat sitä kautta yhtiön tulokseen.

Vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan vaihteluilla voi olla vaikutusta yhtiön taloudelliseen vuokrausasteeseen

ja vuokratuottoihin.

Yhtiö pyrkii kiinteistöjen suunnitelmallisella ylläpidolla, kehittämisellä ja aktiivisella vuokrauksella ylläpitämään

kiinteistöjen ja asuntojen arvoa. On kuitenkin mahdollista, että yhtiön ajanmukaistamiskulut saattavat kasvaa.

Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi negatiivinen vaikutus vuokrausasteeseen,

vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.

Yhtiön rahoitusasema on tarkasteluhetkellä vakaa.

Yhtiön kassavirallinen tuotto on matala suhteessa liiketoiminnan kuluihin. Korkojen nousu voi vaikuttaa

negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA). Korkotason nousu voi olla riski yhtiön

tuloksentekokyvyn kannalta. Yhtiön voi olla vaikea turvata vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä

ehdoilla.

Inflaatio kiihtyminen tai pysyminen korkealla tasolla nostaa yleisesti kustannustasoa, joka saattaa osaltaan

kasvattaa kiinteistöhoitokuluja vaikuttaen sekä yhtiön kassavirtaan että tulokseen. Rakennuskustannusten

nousu voi vaikuttaa tulevien kehityshankkeiden kannattavuuteen ja hidastaa tai jopa estää hankkeiden

käynnistymistä.

OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO. Tilikauden päättyessä 31.12.2021 yhtiöllä oli yhteensä 9 598

910 osaketta, joista ulkona oli 8 986 495 osaketta ja yhtiön hallussa 612 415 osaketta.

Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO ja ISIN tunnus FI4000349113.

Yhtiöllä oli 4 355 osakasta 31.12.2021 (31.12.2020: 5 198).

Yhtiökokous 14.4.2021 päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti, että 31.12.2020 päättyneen tilikauden tappio

kirjataan kertyneet voittovarat -tilille, eikä osinkoa jaeta.

Osakekurssin ja -vaihdon kehitys 2021

2020

Alin kurssi, € 3,02

3,21

Ylin kurssi, € 4,61

4,65

Keskikurssi, € 3,96

3,98

Päätöskurssi, € 3,06

4,16

Ulkona olevien osakkeiden markkina-arvo, 31.12. M€ 27,50

38,10

Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl 2,5

2,3

Vaihdettuja osakkeita, M€ 8,89

9,07

Osakkeiden lukumäärä tilikauden lopussa 9 598 910

9 598 910

- josta yhtiön hallussa 612 415

395 343

Osakkeiden Osakkeita % Omistajia

määrä

1-10 000 2 389 599

24,9

4 266

98,0

10 001-100 000 2 389 417

24,9

1,8

100 001 - 4 819 894

50,2

0,2

Yhteensä 9 598 910

100,0

4 355

100,0

SUURIMMAT OMISTAJAT (Euroclear 31.12.2021) OSAKKEITA

OSUUS

Nimi kpl

1 Royal House Oy *1 1 313 230

13,68 %

2 Osuusasunnot Oy *2 1 150 000

11,98 %

3 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj 612 415

6,38 %

4 Ollikainen Pekka 571 016

5,95 %

5 Zeroman Oy *3 341 666

3,56 %

6 Core Capital Oy *4 297 898

3,10 %

7 OP-Henkivakuutus Oy 229 419

2,39 %

8 Maakunnan Asunnot Oy *5 166 197

1,73 %

9 Ålands Ömsesidiga Försäkringsbolag 100 000

1,04 %

10 Sijoitustalo Ivh Oy *5 ja *6 99 329

1,03 %

11 Flyingchips Oy 84 511

0,88 %

12 Pynnönen Ville Waltteri 79 763

0,83 %

13 Sp-rahastoyhtiö Oy 71 627

0,75 %

14 Viwa-kiinteistöt Oy 71 292

0,74 %

15 Amlax Oy 70 000

0,73 %

16 Otavan Kirjasäätiö 65 000

0,68 %

17 Pynnönen Suvi Susanna 62 944

0,66 %

18 Ström Leif Johan 62 461

0,65 %

19 OWH-Yhtiöt Oy 55 022

0,57 %

20 Kovalainen Petri 55 000

0,57 %

21 Kokko Jouni 54 000

0,56 %

22 Godoinvest Oy 51 790

0,54 %

23 Maanpuolustuskorkeakoulun Tukisäätiö 50 000

0,52 %

24 Ylitalo Jukka 45 000

0,47 %

25 Nordea Henkivakuutus Suomi Oy 42 532

0,44 %

26 Enabla Oy 41 000

0,43 %

27 Korhonen Tuomas Valtteri 40 000

0,42 %

28 Nieminen Jorma Juhani *7 40 000

0,42 %

29 Egs Sijoitus Oy 39 734

0,41 %

30 Veijalainen Jorma Tapio 37 072

0,39 %

YHTEENSÄ 5 999 918

62,51

*1 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö

*2 hallituksen jäsenen Jorma J. Niemisen määräysvaltayhteisö

*3 hallituksen jäsenen Aki Pyysingin määräysvaltayhteisö

*4 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö

*5 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö

*6 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö

*7 hallituksen jäsenen Jorma J. Niemisen henkilökohtaisessa

omistuksessa

Toimitusjohtaja Marko Huttusen omistuksessa on 26 619 yhtiön

osaketta

YHTIÖN HALLINTO, JOHTO JA HENKILÖSTÖ

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallituksessa on kuusi jäsentä: Taina Ahvenjärvi, Aki Pyysing, Jorma J. Nieminen,

Tapani Rautiainen, Eljas Repo ja Petri Roininen. Hallituksen puheenjohtajana toimii Petri Roininen ja

varapuheenjohtajana Tapani Rautiainen.

Yhtiön tilintarkastaja on tilintarkastusyhteisö BDO Oy. Päävastuullinen tilintarkastaja on KHT Taneli Mustonen.

Ovaro Kiinteistösijoituksen toimitusjohtajana toimii Marko Huttunen. Yhtiön johtoryhmään kuuluvat

toimitusjohtajan lisäksi kiinteistökehitysjohtaja Marko Kaarto, Marita Polvi-Lohikoski, johtaja, jonka vastuulla on

vuokraus ja markkinointi ja talouspäällikkö Minna Olin. Yhtiön palveluksessa on kuusi henkilöä (31.12.2020:

neljä henkilöä).

SELVITYS HALLINTO- JA OHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ

Ovaron hallinnoinnin kuvaus ja Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä ovat julkisesti saatavilla internetsivuilla

www.ovaro.fi.

VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS 14.4.2021

Ovaron varsinainen yhtiökokous pidettiin 14.4.2021. Varsinainen yhtiökokous vahvisti konsernitilinpäätöksen ja

emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2020 sekä hyväksyi hallituksen ehdotuksen tilikauden tappion käsittelystä

sekä osingon jakamatta jättämisen. Yhtiökokous myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja

toimitusjohtajalle tilikaudelta 2020. Kokouksessa päätettiin myös hallituksen jäsenten lukumäärästä, valittiin

hallituksen jäsenet sekä päätettiin heidän palkkioistaan. Tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö BDO Oy,

päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Taneli Mustonen.

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä optio-

oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten

oikeuksien antamisesta seuraavasti:

Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900.000 osaketta. Hallitus päättää

kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen

ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit

ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien

erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen

(suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2022 asti.

Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta:

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään yhteensä enintään 1.000.000 oman osakkeen hankkimisesta,

yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq

Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan.

Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita

voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa

(suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 9.6.2020 antaman valtuutuksen

päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2022 asti.

HALLITUKSEN VALTUUTUKSET

Hallituksella oli varsinaisen yhtiökokouksen 9.6.2020 myöntämä valtuutus enintään 900.000

oman osakkeen hankkimiseen, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla.

Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä

muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden

hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin

osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus astui voimaan

1.7.2020 ja oli voimassa 30.6.2021 asti. Valtuutuksen puitteissa hankittiin yhteensä 104 724 osaketta.

Yhtiökokous 9.6.2020 päätti valtuuttaa hallitus päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä

optio-oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten

oikeuksien antamisesta seuraavasti:

Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään miljoona (1.000.000) osaketta.

Hallitus päättää kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien

antamisen ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista.

Osakeannit ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin

oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta

poiketen (suunnattu anti). Valtuutus oli voimassa 30.6.2021 asti.

Yhtiökokous 14.4.2021 valtuutti hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä

optio-oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten

oikeuksien antamisesta seuraavasti:

Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900.000 osaketta. Hallitus päättää

kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen

ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit

ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien

erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen

(suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2022 asti.

Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta:

Yhtiökokous 14.4.2021 valtuutti hallituksen päättämään yhteensä enintään 1.000.000 oman osakkeen

hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan

hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken

markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön

omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden

suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 9.6.2020 antaman

valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2022 asti.

Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman

6.5.2021. Osto-ohjelman suuruus oli 50 000 osaketta. Osto-ohjelma toteutettiin täysimääräisesti ja sen puitteissa

hankittiin 50 000 osaketta.

Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman

18.11.2021. Osto-ohjelman suuruus oli 140 000 osaketta. Osto-ohjelma toteutettiin täysimääräisesti ja sen

puitteissa hankittiin 140 000 osaketta. Raportointihetkellä yhtiöllä oli omassa hallussaan 612 415 osaketta.

LIPUTUSILMOITUKSET

Liputusilmoitus 7.6.2021: Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj vastaanotti 7.6.2021 arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5

pykälän mukaisen liputusilmoituksen, jonka mukaan Pekka Ollikaisen omistusosuus on 4.6.2021 tehtyjen

osakekauppojen jälkeen ylittänyt 5 %:n rajan Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osakkeiden kokonaismäärästä ja

äänimäärästä.

Liputusilmoitus 3.2.2022: Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistusosuus on omien osakkeiden

ostojen myötä ylittänyt arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 §:n mukaisen liputusrajan. Ovaro Kiinteistösijoitus

Oyj:n omien osakkeiden omistus ylitti 5 prosentin rajan 22.11.2021. Tämän jälkeen Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

on jatkanut omien osakkeiden osto-ohjelmaa. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj omistaa 2.2.2022 tilanteen mukaan

osakkeitaan 682 345 kpl. Tämä vastaa 7,11 prosenttia kaikista osakkeista ja kaikkien osakkeiden tuottamista

äänistä. Yhtiön omassa hallussa olevilla osakkeilla ei kuitenkaan voi äänestää yhtiökokouksessa.

JOHDON LIIKETOIMET JA OSAKKEENOMISTUS

Ovaron johdon liiketoimet ja osakkeenomistus vuodelta 2021 on julkaistu pörssitiedotteina ja ne ovat luettavissa

Ovaron internet-sivuilla https://ovaro.fi/fi/sijoittajat/johdon-liiketoimet/.

Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omistivat vuoden lopussa yhtiön osakkeita ja

osakeperusteisia oikeuksia yhtiöttä tai yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä. Näiden

osakkeiden osuus yhtiön koko osakekannasta on 33,09 prosenttia.

LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

Hallituksen jäsenen Eljas Revon määräysvaltayhtiöltä, Repo Media Oy:ltä, on raportointikaudella ostettu erilaisia

palveluita, yhteensä 21,5 tuhatta euroa. Summa koostuu muun muassa tiedotuspalveluista, kotisivujen

rakentamispalveluista ja kotisivujen ylläpidosta.

Yhtiön johtoryhmään 17.8.2021 asti kuuluneen Pekka Komulaisen määräysvaltayhtiöltä, PKsubstanssi Oy:ltä, on

tilikaudella hänen ollessaan johtoryhmässä ostettu erilaisia palveluita, yhteensä 262,7 tuhatta euroa. Summa

koostuu huoneistojen myyntipalkkioista ja myyntisalkun hallinnoinnista.

Yhtiön johtoryhmään kuuluvan Marko Kaarton määräysvaltayhtiöltä, KM Growth Oy:ltä, on tilikaudella hänen

ollessaan johtoryhmässä ostettu webinaareihin liittyviä palveluita, yhteensä 0,1 tuhatta euroa.

Yhtiökokouksen 9.6.2021 myöntämän valtuutuksen puitteissa hallitus päätti 27.1.2021 toimitusjohtajan

osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä sekä pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmästä.

Vuosittaisessa osakekannustimessa asetetaan 3-5 strategiasta johdettua tulostavoitetta, joiden saavuttamisesta

palkitaan enintään 7.000 osakkeella vuodessa. Tämän lisäksi yhtiö maksaa osakkeiden luovuttamisesta

aiheutuvat verot ja sivukulut. Kolmen vuoden jaksolla tulosten perusteella palkkiona luovutettavien osakkeiden

maksimimäärä on 21.000 kpl eli 0,2 % yhtiön osakemäärästä. Tulostavoitteiden saavuttamisen kautta

luovutetuissa osakkeissa on myyntikielto 1.1.2024 saakka.

Pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmä muodostuu oikeudesta merkitä yhteensä 90.000 osaketta

hintaan 5,00 €/osake. Osakkeiden merkinnät voivat tapahtua ajanjaksolla 1.1.2024 - 31.12.2024. Oikeus

merkintöihin kertyy seuraavasti:

oikeus merkitä ensimmäiset 30.000 osakkeeseen syntyy 1.2.2021

oikeus merkitä toiset 30.000 osaketta syntyy 1.1.2022

oikeus merkitä kolmannet 30.000 osaketta syntyy 1.1.2023

Optio-oikeuksien mukaisin perustein ja hinnoin luovutettavat osakkeet muodostavat maksimissaan 0,9 % yhtiön

osakekannasta. Merkintähinta on kiinteä 5,00 € / osake eivätkä siihen vaikuta mahdolliset osingot, omien

osakkeiden ostaminen tai muu voitonjako. Merkintähinta on 11 % yli osakkeen päätöskurssin (4,51 €)

26.1.2021.

Ylimääräisen yhtiökokouksen 14.11.2019 myöntämän valtuutuksen puitteissa hallitus päätti 18.11.2019

luovuttaa 26 619 osaketta uudelle toimitusjohtajalle. Osakkeet luovutettiin uudelle toimitusjohtajalle 19.5.2020

3,757 euron yksikköhinnalla. Kauppahinta on laskettu 18.11.2019 edeltävän 10 päivän keskikurssiin Nasdaq

Helsingissä miinus 10 Prosenttia. Osakkeiden kauppahinta maksetaan kokonaisuudessaan rahana. Osakkeiden

ostoa varten toimitusjohtaja Marko Huttuselle myönnettiin 70 tuhannen euron suuruinen laina, joka erääntyy

maksettavaksi 15.5.2023. Lainan pääomalle maksetaan 6 kuukauden euribor plus 1 prosentti.

Tilikauden aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy joissa

muina omistajina on hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö Investors House Oyj:n ja

hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt on perustettu Keski-Suomen

Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten. 31.12.2021 tilanteessa Ovarolla on

osakkuusyhtiöiltä tilinpäätökseen kirjattua saamista yhteensä 2,8 miljoonaa euroa.

Ovaro Kiinteistökehitys Oy toteutti lokakuussa vaihtokaupan, jossa se luovutti 70-luvun alussa valmistuneen,

peruskorjaamattoman asuintalon osakkeet Lahden Liipolasta ja vastaanotti 91 % Kortepohjan liikekeskus Oy:n

osakekannasta. Vaihtokauppa toteutettiin Ovaron hallituksen varapuheenjohtaja Tapani Rautiaisen

määräysvaltayhteisö Royal House Oy:n kanssa ja molemmat kaupat toteutettiin markkinahinnoin, jotka oli

määritetty ulkopuolisen arvioitsijan toimesta. Luovutettujen asunto-osakkeiden velaton kauppahinta 1,08 M€ ja

hankittavan Kortepohjan liikekeskuksen osakkeiden velaton kauppahinta on vastaavasti 0,98 M€.

TILIKAUDEN PÄÄTTYMISEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Keski-Suomen sairaanhoitopiirin kanssa solmittu pitkäaikainen vuokrasopimus astui voimaan 1.1.2022

Ovaro Kiinteistösijoituksen osakkuusyhtiö Apitare Oy toteutti vuoden lopussa 11.10.2021 allekirjoitetun ja

tiedotetun kiinteistökaupan ja hankki omistukseensa 17.600 m2 vuokrattavaa toimitilaa. Hankittavat kiinteistöt

on kokonaisuudessaan vuokrattu Keski-Suomen Sairaanhoitopiirille pääomavuokrasopimuksella, joka astui

voimaan 1.1.2022. Ovaron osakkuusyhtiö Apitare Oy:n saama vuotuinen pääomavuokra on noin 3,1 miljoonaa

euroa. Vuokrasopimuksen pituus on 20 vuotta. Voimassa olevien sote-rajoituslakien vuoksi Keski-Suomen

hyvinvointialueen tulee edelleen vahvistaa vuokrasopimus. Mikäli näin ei tapahtuisi vuokrasopimus päättyisi

vuoden 2024 lopussa.

Omien osakkeiden osto-ohjelma

Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella

aloittaa yhtiön omien osakkeiden hankinnan 17.1.2022.

Ovaro hankkii omia osakkeita enintään 100.000 kappaletta, eli enintään noin 1,04 % koko osakekannasta.

Osakkeet hankitaan Nasdaq Helsingin järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä hankintahetken

markkinahintaan. Omien osakkeiden hankinta aloitetaan aikaisintaan 18.01.2022 ja lopetetaan 15.03.2022 tai

kun määrä on tullut täyteen. Raportointihetkeen mennessä osakkeiden osto-ohjelma oli saatu päätökseen ja se

toteutettiin täysimääräisesti 16.2.2022 mennessä. Hankinnan jälkeen Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:llä oli

hallussaan yhteensä 712 415 omaa osaketta ja ulkona olevien osakkeiden lukumäärä oli 8 886 495 osaketta.

Omien osakkeiden osto-ohjelma

Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella

aloittaa yhtiön omien osakkeiden hankinnan 17.1.2022.

Ovaro hankkii omia osakkeita enintään 100.000 kappaletta, eli enintään noin 1,04 % koko osakekannasta.

Osakkeet hankitaan Nasdaq Helsingin järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä hankintahetken

markkinahintaan. Osakkeet hankitaan Nasdaq Helsingin järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä

hankintahetken markkinahintaan. Omien osakkeiden hankinta aloitetaan aikaisintaan 1.3.2022 ja lopetetaan

13.04.2022 tai kun määrä on tullut täyteen. 14.3 mennessä osakkeita oli osto-ohjelman puitteissa hankittu 13

126 kappaletta. Hankinnan jälkeen Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:llä oli hallussaan yhteensä 725 541 omaa

osaketta ja ulkona olevien osakkeiden lukumäärä oli 8 873 369 osaketta.

Ovaro sai asuntotonttivarauksen Helsingin Malmilta

Ovaro sai tonttivarauksen Helsingin Malmin Nallenrinteen alueelta, joka käsittää noin 2.800 kerrosneliömetriä

asuntorakennusoikeutta. Nallenrinne on ensimmäinen osa-alue Malmin entisen lentokenttäalueen

rakentamisesta.

Ovaro arvioi, että kohteen rakentaminen voi alkaa vuonna 2024. Alueen asemakaavan muutos on hyväksytty

31.3.2021. Kaava ei ole vielä lainvoimainen.

Muutoksia Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n johtoryhmässä

Ovaron vuokrauksesta ja yksittäisten asuntojen myynneistä vastaava johtaja Marita Polvi-Lohikoski jää pois

yhtiön palveluksesta 30.6.2022 mennessä. Hän jää pois johtoryhmästä 31.1.2022.

Ovaro on myynyt vuosina 2018-2021 asuntoja yksittäin ja portfoliokaupoilla lähes 120 M€ arvosta käyttäen

varat lainojen poismaksuun ja kiinteistökehitysliiketoiminnan käynnistämiseen. Samalla yhtiön vuokrattavien

asuntojen määrä on pienentynyt ja kehityshankkeiden määrä kasvanut.

Liiketoiminnallisen muutoksen myötä Ovaro painottaa ja pelkistää johtoryhmäänsä vastaamaan uutta tilannetta.

Johtoryhmän muodostavat 1.2.2022 alkaen:

Marko Huttunen, toimitusjohtaja

Minna Olin, talouspäällikkö

Marko Kaarto, kiinteistökehitysjohtaja

HALLITUKSEN VOITONJAKOEHDOTUS

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.2021 on 20 875 234,18 euroa, sisältäen

tilikauden tappion -14 247 046,86 euroa. Hallitus esittää, ettei osinkoja jaeta ja tilikauden tappio jätetään

vapaaseen omaan pääomaan.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

KONSERNIN TUNNUSLUVUT

1.1.-31.12.2021

1.1. - 31.12.2020

1.1. - 31.12.2019

1.1. - 31.12.2018

1.1. - 31.12.2017

1.1. - 31.12.2016

Liikevaihto, 1 000 € 8 171 9 677 10 966

12 813 13 294 12 539

Liiketulos, 1 000 € -11 631 -11 740 -4 784

-8 938 228

4598,8

Tilikauden tulos, 1 000 € -13 124 -11 501 -6 377

-14 685 -2 761

1526,8

Tilikauden laaja tulos, 1 000 € -13 124 -11 501 -6 377

-14 685 -2 701

1469,8

Tulos / osake, € -1,44 -1,24

-0,68

-1,53 -0,29

0,17

Osinko koko vuodelta enintään/ osake,

€

0,00

0,12

Maksettu osinko,

€

0,00

0,09

1,08

Oman pääoman tuotto, %, p.a. (ROE)

-25,2 % -17,7 %

-8,5 %

-17,1 % -2,9 %

1,60 %

Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

9 107 899

9 259 373

9 416 478

9 593 424

9 598 910

8 792 172

Efektiivinen osinkotuotto, % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 1,8 % 21,3 %

31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017 31.12.2016

Taseen loppusumma, 1 000 €

59 347 116 241 159 903 183 235 203 563 216 101

Omavaraisuusaste, %

76,1 %

50,8 %

44,5 %

43,0 %

45,9 %

44,9 %

Luototusaste, %, Loan to Value

7,3 % 47,1 % 43,4 % 54,0 %* 51,0 %*

50,0 %*

Nettovarallisuus/osake, €

4,96 6,37 7,64 8,22 9,72 10,11

Nettovelkaantumisaste, %

-3,5 % 74,3 % 96,3 % 112,3%** 112,8%**

113,7**

Osakkeiden lukumäärä

9 598 910 9 598 910 9 598 910 9 598 910 9 598 910 9 657 567

Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä

8 986 495 9 203 567 9 311 894 9 571 480 9 598 910 9 598 910

Listattujen osakkeiden markkina-arvo, 1 000 €

27 499 38 103 39 855 45 943 47 995 48 867

1.1.2021-31.12.2021

1.1. - 31.12.2020 1.1. - 31.12.2019 1.1 - 31.12.2018 1.1 - 31.12.2017 1.1 - 31.12.2016

Vuokrasalkun taloudellinen käyttöaste, %, (€)

94,7 % 95,1 %

Taloudellinen käyttöaste, %, (€)***

95,5 % 89,1 % 94,7 % 94,3 % 91,3 %

Vuokrasalkun toiminnall. käyttöaste, %, (m2)

91,4 % 92,7 %

Toiminnall. käyttöaste, %, (m2)***

93,1 %

85,8 %

89,9 % 94,3 % 91,8 %

Vuokrasalkun vuokralaisvaihtuvuus / kk

3,4 % 2,8 %

Vuokralaisvaihtuvuus / kk*** 3,6 % 3,0 % 3,0 % 3,1 % 2,8 %

Vuokrasalkun nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle 7,2 % 5,8 %

Ydintoiminnan nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle***

5,5 % 4,8 % 4,4 %

* Laskentakaava on muutettu päivitettyjen lainaehtojen mukaiseksi 2019 alusta. Vertailutietoja ei ole laskettu uusiksi päivitetyllä kaavalla.

** Laskentakaava päivitetty 2019 alusta vastaamaan Ovaron tarpeita. Vertailutietoja ei ole laskettu uudestaan päivitetyllä kaavalla.

*** Tunnusluku vuodelle 2020 laskettuna vanhalla salkkujaottelulla vertailtavuuden parantamiseksi

EPRA:n tunnusluvut

1.1 - 31.12.2021

1.1 - 31.12.2020

1.1 - 31.12.2019

1.1 - 31.12.2018

1.1 - 31.12.2017

EPRA tulos, 1000

€

-807

216

541

1 354

1 097

EPRA osakekohtainen tulos (EPS),

€

-0,09

0,02

0,06

0,14

0,11

EPRA nettovarallisuus (NAV) 1000

€

43 297

57 915

73 018

81 867

93 384

EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV)

43 297

57 915

73 018

EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo,

€

4,82

6,29

7,84

EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA)

43 813

58 002

72 446

EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo,

€

4,88

6,30

7,78

EPRA osakekohtainen nettovarallisuus,

€

4,82

6,29

7,84

8,55

9,73

EPRA alkutuotto (NIY), %

11,8 %

5,9 %

5,1 %

4,4 %

4,3 %

EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), %

11,8 %

5,9 %

5,1 %

4,4 %

4,3 %

EPRA vajaakäyttöaste, %

1,0 %

2,4 %

7,7 %

9,2 %

5,7 %

EPRA tunnusluvut

1.1 - 31.12.2021

1.1 - 31.12.2020

1.1 - 31.12.2019

1.1 - 31.12.2018

1.1 - 31.12.2017

EPRA tulos, 1000

€

Tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaan

-13 124

-11 501

-6 377

-14 685

-2 761

-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon

8 058

12 597

6 334

12 625

3 139

-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä sis. välityspalkkiot

5 725

1 993

1 873

252

655

- / + Verot

-853

-2 873

-1 288

3 161

-/+ Muut oikaisut

-613

EPRA tulos

-807

216

541

1 354

1 097

EPRA osakekohtainen tulos (EPS),

€

-0,09

0,02

0,06

0,14

0,11

EPRA nettovarallisuus (NAV), 1000

€

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

45 153

58 940

71 098

78 706

93 320

Laskennalliset verot

-1 856

-1 024

1 920

3 161

Muut oikaisut

EPRA nettovarallisuus (NAV)

43 297

57 915

73 018

81 867

93 384

EPRA osakekohtainen nettovarallisuus,

€

4,82

6,29

7,84

8,55

9,73

EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV), 1000

€

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

45 153

58 940

71 098

Laskennalliset verot

-1 856

-1 024

1 920

Muut oikaisut

EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV)

43 297

57 915

73 018

EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo,

€

4,82

6,29

7,84

EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA)

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

45 153

58 940

71 098

Laskennalliset verot

-1 340

-937

1 348

Muut oikaisut

EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA)

43 813

58 002

72 446

EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo,

€

4,88

6,30

7,78

EPRA alkutuotto (NIY), %

Sijoituskiinteistöt, vuokrattavissa

36 690

90 969

122 767

167 495

187 972

Annualisoidut vuokrat

8 171

9 677

10 966

12 813

13 763

Annualisoidut hoitokulut *)

-3 838

-4 348

-4 756

-5 395

-5 727

Vuosittaiset nettovuokrat

4 333

5 330

6 210

7 418

8 036

Vuosittaiset 'topped-up' nettovuokrat

4 333

5 330

6 210

7 418

8 036

EPRA alkutuotto (NIY), %

A/B

11,8 %

5,9 %

5,1 %

4,4 %

4,3 %

EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), %

C/B

11,8 %

5,9 %

5,1 %

4,4 %

4,3 %

EPRA vajaakäyttöaste, %

Vuokraamattomien huoneistojen potentiaalinen vuokra

Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokra

405

800

882

1 062

EPRA vajaakäyttöaste, %

A/B

1,0 %

2,4 %

7,7 %

9,2 %

5,7 %

*) Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on luokitellut uudestaan aiemmin hoitokuluihin kirjatut vuokrauskohteiden hallinnointipalkkiot vuokraustoiminnan kuluihin niiden tosiasiallisen luonteen vuoksi.

Tunnusluvun vertailuvuoden, 2019, tiedot on oikaistu vastaamaan uutta luokittelua, mutta ei vuosien 2018 ja 2017 tunnuslukuja.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT

IFRS-tunnusluvut

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva katsauskauden tulos

Katsauskauden ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

Vaihtoehtoiset tunnusluvut

Oman pääoman tuotto, %

Tilikauden voitto / tappio x 100

(ROE)

Oma pääoma (keskim. Tilikauden aikana)

Osinko vuodessa / osake x 100

Osakkeen pörssikurssi kauden lopussa

Oma pääoma x 100

Taseen loppusumma - saadut ennakot

Luototusaste, %

(Korolliset velat - Rahavarat) x 100

Loan to Value

Sijoituskiinteistöt + Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt

Nettovarallisuus/osake,

€

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma

NAV

Osakkeiden ulkona oleva lukumäärä katsauskauden lopussa

(Korolliset velat - vuokrasopimusvelat - likvidit varat) x 100

Oma pääoma

Vuokrasalkun taloudellinen käyttöaste, %

Katsauskauden bruttovuokrat / kk:ien lukumäärä

(

€)

Vuokrasalkun pot. bruttovuokrat katsauskaudella / kk:ien lukumäärä

Vuokrasalkun toiminnall. käyttöaste, %

Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattu m2 /kk:ien lkm

(m2)

Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa oleva m2 / kk:ien lkm

Päättyneet sopimukset per kk

kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa olevat asunnot kpl

Saadut vuokrat ja käyttökorvaukset - maksetut hoitovastikkeet

Vuokrasalkussa olevien kiinteistöjen käypäarvo

Nettotuotto on laskettu vuokrasalkkuun kuuluvien kohteiden joulukuun bruttotulojen ja hoitovastikkeiden erotuksena.

Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.

Nettovuokratuotto on tuloslaskelman erä, joka saadaan vähentämällä liikevaihdosta hoitokulut.

Liikevoitto on tilikauden tulos ennen tuloveroja, rahoituskuluja ja rahoitustuottoja.

Tulos / osake, € =

Efektiivinen osinkotuotto, % =

Vaihtoehtoisella tunnusluvulla tarkoitetaan taloudellista tunnuslukua, joka kuvaa mennyttä tai tulevaa taloudellista tulosta,

taloudellista asemaa tai rahavirtoja ja joka on muu kuin IFRS-normistossa määritelty tai nimetty taloudellinen tunnusluku.

Vaihtoehtoisia tunnuslukuja esitetään kuvaamaan liiketoiminnan taloudellista kehitystä ja parantamaan vertailukelpoisuutta eri

raportointikausien välillä. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina

mittareina.

Nettovelkaantumisaste, % =

Omavaraisuusaste, %

Vuokrasalkun vuokralaisvaihtuvuus =

Vuokrasalkun nettovuokratuotto-%

käyvälle arvolle

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

Konsernitilinpäätös

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

Konsernin laaja tuloslaskelma

1 000 EUR

Liitetieto

1.1.-31.12.2021

1.1.-31.12.2020

Liikevaihto

Tuotot vuokraustoiminnasta

8 171

9 677

Hoitokulut

-3 838

-4 348

Nettotuotot

4 333

5 330

Vuokraustoiminnan kulut

-550

-641

Hallinnon kulut

-2 302

-1 810

Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut

-42

-30

Muut liiketoiminnan kulut yhteensä

-2 894

-2 481

1 439 2 849

Tuotot luovutuksista

-5 725

-1 993

Huoneistojen käypien arvon muutos 6

-8 058 -12 597

Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän

arvon muutoksista

-13 783 -14 590

Osuus osakkuusyhtioiden tuloksesta

713

Liiketulos -11 631 -11 740

Rahoitustuotot

Rahoituskulut

-2 352

-2 637

Rahoitustuotot ja kulut yhteensä

-2 346

-2 634

Tulos ennen veroja

-13 977

-14 374

Verot

853

2 873

Tilikauden voitto/tappio

-13 124

-11 501

Tilikauden voiton/tappion jakautuminen

Emoyhtiön omistajille

-13 124

-11 501

Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta

laskettu osakekohtainen tulos

Tulos/osake, laimentamaton, euroa

-1,44

-1,24

Tulos/osake, laimennettu, euroa

-1,44

-1,24

Muut laajan tuloksen erät

Erät, jotka saatetaan tulevaisuudessa siirtää

tulosvaikutteisiksi

0 0

Erät, joita ei siirretä tulosvaikutteisiksi

Kauden laaja voitto/tappio

-13 124

-11 501

Kauden laajan voiton/tappion jakautuminen

Emoyhtiön omistajille -13 124 -11 501

Määräysvallattomille omistajille

Tulos ennen käyvän arvon muutoksia ja

luovutustuottoja

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

Konsernitase 1 000 EUR

Liitetieto

31.12.2021

31.12.2020

VARAT

Pitkäaikaiset varat

Vuokrakäytössä olevat sijoituskiinteistöt

36 690

90 969

Vuokraoikeudet

4 655

7 414

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo yhteensä

41 345

98 383

Koneet ja kalusto

295

500

Laskennallinen verosaaminen

1 856

1 024

Muut saamiset

2 800

Osuudet osakkuusyhtiöistä

713

Pitkäaikaiset varat yhteensä

47 009

99 907

Lyhytaikaiset varat

Vuokra- ja muut saamiset

439

463

Rahavarat

10 057

4 944

Lyhytaikaiset varat yhteensä

10 496

5 407

Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 9, 15 1 842 10 927

VARAT YHTEENSÄ

59 347

116 241

OMA PÄÄOMA JA VELAT

Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma

Osakepääoma

24 000

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

69 039

69 796

Kertyneet voittovarat

-34 762

-23 355

Tilikauden tulos

-13 124

-11 501

Oma pääoma yhteensä

45 153

58 940

Velat

Pitkäaikaiset velat

Lainat

7 356

41 874

Laskennalliset verovelat

Vuokrasopimusvelat

4 699

7 600

Muut pitkäaikaiset velat

208

393

Pitkäaikaiset velat yhteensä

12 263

49 867

Lyhytaikaiset velat

Lainat

186

530

Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat

975

898

Vuokrasopimusvelat

Lyhytaikaiset velat yhteensä

1 219

1 469

Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin

kohdistuvat velat

712 5 966

Velat yhteensä 14 194 57 302

OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ

59 347

116 241

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

Konsernin rahavirtalaskelma 1 000 EUR

1.1.-31.12.2021 1.1.-31.12.2020

Liiketoiminnan rahavirrat

Vuokrauksesta saadut maksut 8 076

9 502

Maksut liiketoiminnan kuluista -6 043

-6 739

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä

2 033

2 763

Maksetut korot ja muut rahoituskulut netto

-2 410

-3 118

Saadut ja maksetut verot

Liiketoiminnasta kertyneet nettorahavirrat

-377

-355

Investointien rahavirrat

Osakkuusyritysten ja muiden yritysten hankinta -4 231 0

Lisäykset aineellisiin hyödykkeisiin -721 -556

Lisäykset sijoituskiinteistöihin -1 447 -1 841

Sijoituskiinteistöjen myyntitulot 41 620 12 741

Investointeihin käytetyt nettorahavirrat

35 221

10 344

Rahoituksen rahavirrat

Omien osakkeiden hankinta

-757

-540

Omien osakkeiden myynti

100

Joukkovelkakirjalainan takaisinmaksu

-19 721

Lainojen ja vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut

-30 869

-9 824

Lainojen nostot

1 895

15 820

Muut rahoituskulut

0 -322

Rahoitukseen käytetyt nettorahavirrat -29 731 -14 487

Rahavarojen nettovähennys (-) /-lisäys

5 113

-4 498

Käteisvarat ja muut rahavarat tilikauden alussa

4 944

9 442

Rahavarat katsauskauden lopussa

10 057

4 944

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA

1 000 EUR

Osakepääoma

Sijoitetun vapaan oman

pääoman rahasto Kertyneet voittovarat

Emoyhtiön omistajille

kuuluva oma pääoma

yhteensä

Oma pääoma 1.1.2020

24 000

70 213

-23 114

71 098

Kauden tulos

-11 501

Omien osakkeiden osto

-528

Omien osakkeiden myynti

111

Muu muutos

-241

Oma pääoma 31.12.2020

24 000

69 796

-34 856

58 940

Oma pääoma 1.1.2021

24 000

69 796

-34 856

58 940

Kauden tulos

-13 124

Omien osakkeiden osto

-757

-689

Muu muutos

Oma pääoma 31.12.2021

24 000

69 039

-47 886

45 153

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS

1. Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet:

Yrityksen perustiedot

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj (y-tunnus 2382127-4) (”Ovaro”) on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka

kotipaikka on Helsinki ja sen rekisteröity osoite on Mannerheimintie 103b, 00280 HELSINKI. Yhtiö perustettiin

30.12.2010 kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi ja muuntui 1.10.2018

kiinteistösijoitusyhtiöksi. Yhtiön pääasiallinen toiminta muodostuu asuntosijoittamisesta.

Jäljennökset Ovaron tilinpäätöksistä sekä puolivuosikatsauksista ovat saatavissa osoitteesta www.ovaro.fi.

Ovaron hallitus on kokouksessaan 18.3.2022 hyväksynyt tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi.

Yleiset laatimisperiaatteet

Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting

Standards, IFRS) mukaisesti noudattaen EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä 31.12.2020 voimassa olevia IAS- ja

IFRS-standardeja sekä Standing Interpretations Committee (SIC) ja International Financial Reporting

Interpretations Committee (IFRIC) tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen

kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa nro 1606/2002 säädetyn menettelyn

mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen

liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset.

Tilinpäätöksessä esitettävät luvut laaditaan euroissa, joka on Ovaron kirjanpito- ja toiminnallinen valuutta.

Tilinpäätös esitetään tuhansina euroina, ellei toisin ole mainittu. Luvut on pyöristetty lähimpään tuhanteen

euroon, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa poiketa esitetystä summaluvusta.

Konsernitilinpäätös laaditaan kalenterivuodelta, joka on myös emoyrityksen ja konsernin raportointikausi.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon, muuten konsernitilinpäätös

laaditaan alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen ellei laatimisperiaatteessa toisin mainita.

Yhdistelyperiaatteet

Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty emoyhtiön ja tytäryritysten tilinpäätökset. Ovaro yhdistelee 100 %:sti

omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n mukaisesti. Osittain omistetut yhdistellään IFRS 11:n mukaan

suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain

konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Tästä johtuen konserniyhdistelyssä ei synny vähemmistöosuutta.

Tytäryhtiöt

Ovaron tytäryritykset ovat yhteisöjä, joissa emoyrityksellä on määräysvalta. Ovarolla on määräysvalta, mikäli

Ovarolla on yhteisöä koskeva valta ja se altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan

tuottoon ja Ovaro pystyy käyttämään yhteisöä koskevaa valtaansa ja näin vaikuttamaan saamaansa tuoton

määrään. Määräysvalta saadaan äänivallan perusteella.

Konsernin keskinäinen omistus on eliminoitu hankintamenetelmällä. Hankinnassa käytetty vastike, hankitun

yhteisön varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan hankintahetkellä käypään arvoon. Se osa

hankintamenosta, joka ylittää konsernin osuuden hankitun yrityksen nettovarallisuuden käyvästä arvosta

hankinta-ajankohtana, kirjataan liikearvoksi. Negatiivinen liikearvo tuloutetaan kokonaisuudessaan

hankintahetkellä.

Kaikki konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat voitot sekä sisäinen voitonjako

eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa.

Tilikauden aikana hankitut tytär-, osakkuus- tai yhteisyritykset yhdistellään siitä hetkestä lähtien, kun Ovaro on

saanut määräysvallan tai yhteisen määräysvallan. Vastaavasti tilikauden aikana myydyt tytär-, osakkuus- tai

yhteisyritykset yhdistellään siihen saakka kunnes määräysvalta tai huomattava vaikutusvalta

päättyy.

Osakkuusyhtiöt ja yhteisjärjestelyt

Osakkuusyhtiöinä käsitellään yhtiöt, joissa Ovarolla on huomattava vaikutusvalta, mutta ei määräysvaltaa.

Huomattava vaikutusvalta syntyy lähtökohtaisesti silloin, kun Ovaro omistaa 20-50 prosenttia yhteisön

äänivallasta tai kun Ovarolla muutoin on huomattava vaikutusvalta yhteisössä.

Osakkuusyhtiö yhdistellään konsernin tilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä, jolloin osakkuusyhtiön

tuloslaskelma ja tase eivät sisälly kokonaisuutena konsernin tulokseen tai taseeseen siitä hetkestä lähtien kun

huomattava vaikutusvalta saavutetaan sen päättymiseen saakka.

Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta.

Yhteisjärjestelyt jaetaan yhteisyrityksiin ja yhteisiin toimintoihin. Yhteisyritykset yhdistellään konsernin

tilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä.

Päättyneellä tilikaudella sovelletut uudet ja muutetut standardit

Ovaro ei ole tilikaudella 2021 ottanut käyttöön uusia standardeja eikä tulkintoja. Standardeihin tehdyillä

uudistuksilla ja vuosittaisilla parannuksilla ei ole ollut merkittävää vaikutusta Ovaron tilinpäätökseen.

Tulevilla tilikausilla sovellettaviksi tulevat uudet ja muutetut standardit sekä tulkinnat

IASB on julkistanut uusia ja uudistettuja standardeja ja tulkintoja, joiden soveltaminen on pakollista 1.1.2022 tai

sen jälkeen alkavilla tilikausilla. Ovaro ei ole soveltanut kyseisiä standardeja ja niiden tulkintoja tämän

tilinpäätöksen laadinnassa. Ovaro ottaa käyttöön kunkin standardin ja tulkinnan voimaantulopäivästä lähtien.

Uusien ja uudistettujen standardien ja tulkintojen käyttöönotolla ei odoteta olevan merkittävää vaikutusta

Ovaron tilinpäätöksiin tulevina kausina.

Merkittävimmät johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin sisältyvät keskeiset

epävarmuustekijät

IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen vaatii Ovaron johdolta harkintaa sekä arvioiden ja

oletusten tekemistä, jotka vaikuttavat tilinpäätöksessä esitettäviin varoihin ja velkoihin sekä muihin tietoihin

kuten tuottojen ja kulujen määrään. Vaikka arviot perustuvat johdon tämän hetkiseen parhaaseen näkemykseen,

on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvioista.

Ovaron johto käyttää harkintaa tehdessään päätöksiä tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden valinnasta ja niiden

soveltamisesta. Tämä koskee erityisesti tapauksia, joissa IFRS-normistossa on vaihtoehtoisia kirjaamis-,

arvostus- tai esittämistapoja. Arviot ja olettamukset perustuvat aiempaan kokemukseen ja tilinpäätöshetkellä

olevaan parhaaseen näkemykseen. Arvioihin liittyy aina epävarmuustekijöitä ja lopullinen tulos saattaa poiketa

tehdyistä arvioista.

Ovaron johto on konsernitilinpäätöstä laadittaessa käyttänyt harkintaa erityisesti seuraavien ratkaisujen osalta,

joilla on merkittävä vaikutus raportoitujen tilinpäätöserien määrään:

Hankintojen luokitteleminen. Pääsääntöisesti Ovaro yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS

10:n mukaisesti. Osittain omistetut, mutta vähintään 50 % omistetut, asunto-osakeyhtiöt yhdistellään IFRS 11:n

mukaan suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä

yhdistellään vain konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Alle 50%:sti omistetut sijoituskiinteistöt esitetään

taseessa omistusosuuden mukaisessa bruttoarvossaan, jolloin omistukseen liittyvä kohteessa oleva velkaosuus

esitetään Ovaro Kiinteistösijoituksen konsernitaseessa velkana. Taseen tai tuloslaskelman muita eriä ei

yhdistellä konserniin.

Kiinteistöjen luokitteleminen. Kiinteistökanta luokitellaan sijoituskiinteistöihin tai myytävänä oleviin

sijoituskiinteistöihin. Yhtiön johdon tulee käyttää harkintaa sen toteamiseksi että myynti voidaan katsoa erittäin

todennäköiseksi sitoutumalla aktiivisesti asunnon myyntisuunnitelmaan, käynnistämällä hankkeen ostajan

löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi sekä määritettävä hinta, joka on kohtuullinen suhteessa

nykyiseen käypään arvoon ja myynti voitaisiin toteuttaa vuoden kuluessa.

Keskeiset arviot ja oletukset, joihin arvioidaan liittyvän merkittävä riski vastaisuudessa tapahtuvista

kirjanpidollisten arvioiden tarkistuksista liittyvät seuraaviin eriin:

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään käyttäen IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen – standardissa

kuvattuja periaatteita. Sijoituskiinteistöjen markkinahinnat eivät ole johdettavissa suoraa noteeratuilta

markkinoilta, vaan arvonmääritys suoritetaan käyttäen epäsuoria arvostusmenetelmiä, jotka edellyttävät useita

konsernin johdon oletuksia. Lisätietoja Ovaron sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittämisestä ja yhtiön

johdon käyttämästä harkinnasta on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 9. Sijoituskiinteistöt.

Vuokrasopimusten osalta johto käyttää harkintaa maanvuokrasopimusten vuokra-ajan määrittämisessä.

Maanvuokrasopimukset ovat tyypillisesti pitkiä sopimuksia ja johto joutuu tarvittaessa arvioimaan

vuokrasopimusten vuokra-ajan. Vuokrasopimuksiin liittyvän lisäluoton koron määrittely sisältää johdon

harkintaa. Yhtiö soveltaa yhtä diskonttauskorkoa ominaispiirteiltään samanlaisista vuokrasopimuksista

koostuvaan salkkuun.

2. Segmentti-informaatio

Ovaro Kiinteistösijoituksella on yksi toimintasegmentti, jonka toimintaa sen johto ja hallitus tarkastelee yhtenä

kokonaisuutena. Näin ollen erillistä IFRS 8 – standardin mukaista segmenttikohtaista tietoa ei esitetä. Ovaro

Kiinteistösijoituksella ei ole sellaisia yksittäisiä asiakkaita, joilta saadut tuotot olisivat vähintään 10 %:a koko

konsernin tuotoista.

Liikevaihto

1.1. -31.12.2021

1.1. -31.12.2020

1 000 EUR

Tuotot vuokraustoiminnasta

Bruttovuokrat

7 826

9 347

Käyttökorvaukset ja palvelutuotot

345

330

Yhteensä

8 171

9 677

Liiketoiminnan kulut

Kulujen erittely lajeittain

1.1. -31.12.2021

1.1. -31.12.2020

1 000 EUR

Kiinteistöjen hoitokulut

-3 838

-4 348

Vuokraustoiminnan kulut

-550

-641

Henkilöstökulut ja hallituksen palkkiot

-801

-707

Osakepohjaisen palkitsemisjärjestelyn kulut

-76

Hallinnon muut kulut

-1 425

-1 103

Yhteensä

-6 690

-6 799

Tilintarkastajan palkkiot

1.1. -31.12.2021

1.1. -31.12.2020

1 000 EUR

Tilintarkastus, emoyhtiö

-172

-115

Tilintarkastus, tytäryhtiöt

-39

Veropalvelut

Muut palvelut

-5

Yhteensä

-216

-154

Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut

1.1. -31.12.2021

1.1. -31.12.2020

1 000 EUR

Odotettavissa olevien luottotappioiden muutos

Luottotappiot

-52

-84

Muut kiinteistöjen tuotot

Yhteensä

-42

-30

Ovaro Kiinteistösijoituksen liikevaihtoon sisältyy tuotot vuokraustoiminnasta. Vuokraustoiminnan tuotoiksi katsotaan tuotot,

jotka syntyvät konsernin tavanomaisesta toiminnasta kuten huoneistojen ja muiden tilojen vuokrauksesta, käyttökorvauksista

ja asukaspalveluista. Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralleantajana

luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, koska Ovaro pitää itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista ja

riskeistä. Muista vuokrasopimuksista syntyneet vuokraustoiminnan tuotot kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä kuukausittain

vuokra-ajan kuluessa.

Kulut sisältävät sijoituskiinteistöjen hoito-, huolto- ja vuosikorjauskulut, vuokraustoiminnan kulut. Hoitokuluihin kirjataan asunto-

osakeyhtiöiden kaikki hoitovastikkeilla katettavat kulut sekä emoyhtiön alle 50 % omistamien asunto-osakeyhtiöiden

hoitokulut. Vuokraustoiminnan kuluihin kirjataan kaikki yhtiön omistamiseen ja vuokraamiseen liittyvät kulut kuten esimerkiksi

vuokranvälityspalkkiot, osakkeenomistajan kuluksi kirjaamat huoneistoremontit, vuokraukseen liittyvä hallinnointi sekä muut

kulut, kuten tyhjien asuntojen sähkölaskut. Hallinnon kulut sisältävät hallituksen palkkiot sekä muut hallinnon kulut, joita ovat

muun muassa kiinteistömanagereiden hallinnon kulut, pörssin, arvopaperikeskuksen ja tilintarkastajan palkkiot sekä kulut

sijoituskiinteistöjen ulkopuolisesta arvioinnista. Muita liiketoiminnan kuluja ovat luottotappiot ja muut mahdolliset kulut.

Liiketoiminnan kulut kirjataan suoriteperusteen mukaisesti.

Hallinnon muissa kuluissa ja henkilöstökuluissa on esitetty myös rakenne- ja organisaatiomuutoksesta aiheutuneita

kertaluonteisia ylimääräisiä hallinnon kuluja. Suurimmat kuluerät aiheutuivat oikeudellisesta neuvonannosta, Nasdaq

Helsingin ja Euroclearin veloittamista palkkioista, verkkosivujen luomisesta ja ylimääräisen yhtiökokouksen kuluista.

Liiketoiminnan muut kulut sisältävät luottotappiot vuokraustoiminnasta.

Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista

1.1. -31.12.2021

1.1. -31.12.2020

1 000 EUR

-4 561 -1 015

Luovutettujen huoneistojen välityspalkkiot

-1 164

-978

Nettovoitot ja tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -8 058 -12 597

Yhteensä

-13 783

-14 590

Huoneistojen luovutushinnat vähennettynä myyntiä

edeltävän tilikauden päättävällä käyvällä arvolla

Tulos luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista

Huoneistojen luovutusvoitot ja –tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen

päättävä tasearvo. Voitot sisältävät myös myyntien transaktiopalkkiot eli välittäjien palkkiot, huoneistojen käyvän arvon

muutokset katsauskaudella sekä huoneistojen osuuden maksetusta varainsiirtoverosta ja aktivoidut korjaukset. Ovaron

omistama kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle, joka

toteutuu yleensä osakkeiden määräysvallan siirtyessä.

Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Ovaro Kiinteistösijoitus soveltaa IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen –standardin

mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sille

kaudelle, jonka aikana se syntyy.

Käyvän arvon muutos kirjataan tuloslaskelmaan. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, joka pitää

sisällään varainsiirtoverot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeisessä arvioinnissa ja arvostamisessa käytetään käypää arvoa.

Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuus voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan

riippumattomien osapuolten välillä.

Kauden aikana 1.1.-31.12.2021 myytiin yhteensä 588 huoneistoa (1.1.-31.12.2020: 146 kpl).

Rahoitustuotot ja -kulut

1.1. -31.12.2021

1.1. -31.12.2020

1 000 EUR

Korkokulut ja palkkiot lainoista

-1 963

-1 880

Muut rahoituskulut

-389

-757

Rahoituskulut yhteensä

-2 352

-2 637

Rahoitustuotot

Yhteensä

-2 346

-2 637

Tuloverot ja laskennalliset verot

1.1. -31.12.2021

1.1. -31.12.2020

1 000 EUR

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero

Aikaisempien tilikausien verot

-1

Laskennallisten verojen muutos

854

2 873

Konsernin verot katsauskaudelta

853

2 873

Voimassaolevan verokannan mukaan laskettujen verojen täsmäytys tuloslaskelmassa esitettyihin veroihin

Verokantatäsmäytys

1.1. -31.12.2021

1.1. -31.12.2020

1000 EUR

Tulos ennen veroja

-13 977

-14 374

Verot laskettuna emoyhtiön verokannalla

2 795

2 875

Verotuksellliset tappiot joista ei kirjattu laskennallista veroa

-38

-317

Muutos väliaikaisissa eroissa

-2 047

315

Aikaisempien tilikausien verot

143

Verot tuloslaskelmassa

853

2 873

1000 euroa

1.1.2021

1 024

Muutos tuloslaskelmassa

853

Muu oikaisu

-21

31.12.2021

1 856

1.1.2020

-1 920

Muutos tuloslaskelmassa

2 873

Muu oikaisu

31.12.2020

1 024

Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sille kaudelle, jonka aikana ne ovat syntyneet. Lainojen hankinnasta

välittömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun

hankintamenoon ja jaksotetaan rahoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

Laskennallinen verovelka

Laskennallinen verosaaminen

Tuloslaskelman veroihin kirjataan konserniin kuuluvien yhtiöiden tilikauden tulokseen perustuvat verot, aikaisempien tilikausien

verojen oikaisut ja laskennallisten verojen muutos. Verot kirjataan tulosvaikutteisesti, paitsi silloin kun ne liittyvät suoraan omaan

pääomaan tai muihin laajan tuloksen kirjattuihin eriin. Tällöin myös vero kirjataan kyseisiin eriin.

Laskennalliset verot lasketaan kirjanpidon ja verotuksen välisistä veronalaisista väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen ero

syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu kiinteistön käyvän arvon

ja verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon. Sääntöä sovelletaan, vaikka kiinteistömyynti toteutetaan

myymällä osakkeet eikä siinä huomioida mahdollisten veroseuraamusten todennäköisyyttä.

Laskennallinen vero arvostetaan IAS 12 standardin perusteella ja niillä tilinpäätöspäivänä voimassa olevilla verokannoilla, joita

sovelletaan silloin, kun laskennallisen veron odotetaan muuttuvan tuloveroksi. Verokantojen muutoksesta johtuva laskennallisen

veron muutos kirjataan tuloslaskelmaan tai laajan tuloksen eriin, jos vero oli kirjattu sinne aikaisemmilla tilikausilla.

Laskennallinen verosaaminen

9. Sijoituskiinteistöt

Sijoituskiinteistö ovat kiinteistöjä, joita pidetään hallussa vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden

arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamiseen sovelletaan IAS 40

Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon

muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään netotettuna omalla rivillään konsernituloslaskelmassa.

Sijoituskiinteistöt kirjataan hankintahetkellä hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten

varainsiirtoverot. Myöhemmin ne arvostetaan IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen – standardin mukaisesti

puolivuosittain. Käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, sillä kaudella, jolla arvonmuutokset

syntyvät. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka saataisiin kiinteistön myynnistä

markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa ottaen huomioon

kiinteistön kunto sekä sijainti. Ovaro käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat nykyisissä olosuhteissa

asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käyvän arvon määrittämiseksi siten, että käytetään

mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita

kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa bruttoarvossaan, jolloin

omistukseen liittyvä kohteessa oleva velkaosuus esitetään Ovaron konsernitaseessa velkana.

Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen

luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Luovutusvoitot ja -tappiot esitetään

tuloslaskelmassa omana nettomääräisenä eränään.

Arvonmääritysmalli

Ovaron sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittää ulkopuolinen riippumaton arvioitsija Jonas Lang Lasalle

Finland Oy (JLL). Sijoituskiinteistöjen arvonmääritys perustuu kauppa-arvomenetelmään ja Ovaro käyttää

käyvän arvon määrittämisessä markkinoihin perustuvaa arvonmääritysmallia, joka perustuu JLL:n kehittämään

automatisoituun arvostusmalliin. Auktorisoitu kiinteistöarvioitsija käy läpi ja verifioi automatisoidun

arvostusmallin tulokset. Arvostus tehdään huoneistokohtaisesti ja prosessin lopputuloksena on

huoneistokohtainen neliöhinta, joka ottaa huomioon kohteen ominaisuudet ja sijainnin. Arvostusmalli painottaa

IFRS 13 – standardin mukaisesti enemmän niitä markkinaehtoisia havaintoja (esimerkiksi toteutuneita

neliöhintoja), jotka ovat maantieteellisesti lähimpänä arvioitavaa kohdetta ja edustavat samaa ikä- ja

kuntoluokkaa. Suurin painoarvo on kuitenkin samassa kohteessa olevilla havainnoilla. Yksittäisen kohteen arvo

saadaan kertomalla mallin tuottama neliöhinta kohteen yhtiöjärjestyksen mukaisella pinta-alalla.

Kvantitatiivisella arvonmääritysmallilla kohdetta arvioitaessa mallin merkittävimpänä lähtöaineistona on

käytetty Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden kauppojen tietoja

viimeisen kolmen vuoden ajalta. Mallissa viimeisimmät kaupat huomioidaan suuremmalla painoarvolla.

Aineistoa on karsittu kattamaan ainoastaan kerros- ja rivitalot. Myös muita rajoituksia esim. pinta-alojen

suhteen on tehty. Lisäksi selvästi poikkeavat havainnot, esim. asumisoikeusasuntojen kaupat on poistettu

käytetystä aineistosta.

Syöttötiedot

Ovaron arvostusmenetelmässä on käytetty mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia

syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Havainnoitavissa olevat

syöttötiedot koostuvat markkinainformaatiosta, demografiatietoaineistosta, liikennetietoaineistosta sekä

ympäristötietoaineistosta.

Kauppa-arvomenetelmässä merkittävin syöttötieto on Kiinteistönvälitysalan keskusliiton (KVKL) tilastojen

toteutuneet kaupat, jotka ovat kaikkien KVKL:n jäsenten käytössä. Muiden syöttötietojen kuin

markkinainformaation merkitys ja käyttö arvonmääritysmallissa kasvaisi vasta siinä vaiheessa kohdetta

arvostettaessa, kun alueella tai kohteessa ei ole käyty viimeisten 3 vuoden aikana asuntokauppaa. Yhtiöllä ei ole

tilinpäätöshetkellä ollut sellaisia alueita tai kohteita joissa ei olisi käyty kauppaa viimeisen 3 vuoden aikana.

Muu kun havainnoitavissa oleva tieto sisältää Ovaron johdolla kohteesta ja sen kehityksestä olevan

informaation sekä auktorisoidun kiinteistöarvioitsijan ammattitaitoon pohjautuvan tiedon. Johdolla voi olla

omistajan roolissa esimerkiksi tietoa tulevista suurehkoista peruskorjauksista, joilla voi mahdollisesti olla

vaikutusta kohteen arvoon.

Käytetyn arvonmääritysmallin syöttötiedot:

1. Markkinainformaatio

 Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden

kauppojen tiedot viimeisen kolmen vuoden ajalta

i. esim. neliöhinta, myyntiaika, kohteen kunto, rakennusvuosi, tehdyt peruskorjaukset

2. Demografiatietoaineisto

 Tilastokeskuksen aineistot

i. esim. alueen ikäjakauma ja/tai tulotaso

3. Liikennetietoaineisto

i. esim. julkinen liikenne tai muut kulkuyhteydet

4. Ympäristötietoaineisto

i. esim. tiedot alueen vesistöistä

Arvonmääritysprosessi

Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen arvonmääritys perustuu puolivuosittain tehtävään arviointiprosessiin.

Osana arviointiprosessia Ovaron johto antaa JLL:lle tietoa merkittävistä muutoksista kohteissa, jolla voi

olla vaikutusta kohteen arvioon. Puolen vuoden aikana tapahtuneet muutokset analysoidaan arvonmäärityksen

yhteydessä ja muutokset ja arvonmäärityksen tulos raportoidaan Ovaron hallitukselle. Arvonmäärityksessä

noudatettavat periaatteet ja menettelytavat hyväksyy viimekädessä

Ovaron hallitus.

Merkittävät johdon harkintaan perustuvat ratkaisut

Yhtiön johto tarkensi sijoituskiinteistöjen arvostamisessa käytettävää johdon harkintaa tilikaudella 2020.

Tilikaudella 2021 ei ole käytetty erillistä johdon harkintaa sijoituskiinteistöjen arvostamisessa.

Ovaro jakoi 31.12.2020 tilanteesta sijoituskiinteistönsä uudelleen Myyntisalkkuun ja Vuokrasalkkuun vuosien

2021 – 2023 strategiansa mukaisesti:

1. Myyntisalkku: Tähän salkkuun kuuluvat uudehkot yksittäiset asuinhuoneistot. Ovaro myy huoneistoja

pääasiassa yksityishenkilöille omistusasuntokäyttöön. Asunto-osakeyhtiöissä Ovaro on pääasiassa

vähemmistöomistaja. Kohteiden tasearvo tilinpäätöshetkellä oli 30,9 miljoonaa euroa.

2. Vuokrasalkku: Tähän salkkuun kuuluvat Ovaron kokonaan tai osaomistamat taloyhtiöt, joiden

huoneistot ovat pääosin vuokrauskäytössä. Kohteet ovat pääasiassa 1970 -luvun kohteita ja sijaitsevat

kasvukeskusten lähikunnissa sekä maakuntakeskuksissa. Kohteiden tasearvo tilinpäätöshetkellä oli 71,1

miljoonaa euroa.

Yhtiön johto arvioi Vuokrasalkkuun kuuluvien kiinteistöjen käypiä arvoja kiinteistöarvioitsijan laatiman

arvostusraportin puitteissa ja teki kiinteistöarvioitsijan arviolausunnon mukaisen +/- 15 prosentin

arviointitarkkuuden puitteissa yhteensä 7,9 miljoonan euron suuruisen arvonalennuksen Vuokrasalkussa

olevien kiinteistöjen arvoihin johdon harkintaan perustuen. Johdon harkintaan perustuva käyvän arvon muutos

kirjattiin tulosvaikutteisesti vuoden 2020 neljännelle kvartaalille.

Johdon harkinnan käyttäminen sijoituskiinteistöjen arvostamisessa vuonna 2020 perustui yksittäisten

osakehuoneistojen myyntihintoihin, joihin yhtiö oli saanut evidenssiä vuoden 2020 aikana toteutetuista

yksittäisten huoneistojen kauppahinnoista. Vuokrasalkun vuokrataloyhtiöiden yksittäisten osakehuoneistojen

kysyntä oli pysyvästi alentunut, johtaen näin asuntojen vertailukauppahintojen vähäisyyteen. Tästä syystä JLL oli

arvioissaan kokenut tarpeelliseksi laskea arvion tarkkuustasoa aiempaa matalammaksi ja päätyi esittämään

arvion kohteena olevien huoneistojen arviointitarkkuudeksi +/- 15 prosenttia, aiemman +/- 10 prosentin sijasta.

Näin ollen yhtiön johto arvioi, että 7,9 miljoonan euron oikaisu antoi vuonna 2020 tasearvoista realistisemman

kuvan, kun huomioitiin edellä mainitut toteutuneet kauppahinnat yksittäisistä myynneistä. Lisäksi yhtiön johdon

näkemyksen mukaan yhtiön johdolla oli saatavilla arvioitsijaa enemmän tietoa yksittäisen asunnon kunnosta ja

muista yksittäisten asuntojen markkinahintaan vaikuttavista tekijöistä. Vuokrataloyhtiön osakehuoneiston

pääasiallinen ostaja on kiinteistösijoittaja, joka arvostaa yksittäisen huoneiston eri menetelmällä kuin yhtiön

käyttämällä kauppahintamenetelmällä, minkä vuoksi johto oli tuottanut arvion yksittäisten kohteiden

rinnakkaisarvosta tuottoarvomenetelmällä arvionsa tueksi. Kuitenkin niin, että nykyistä arvostusmenetelmää tai

-prosessia ei vuonna 2020 muutettu. Rinnakkaislaskelman tulokset vahvistivat edelleen käsitystä vuodelle 2020

tehtävän 7,9 miljoonan euron oikaisun tarpeellisuudesta.

Sijoituskiinteistöt, käypä arvo

1 000 EUR

31.12.2021 31.12.2020

Käypä arvo 1.1. 109 310 150 080

Lisäykset

5 463

1 940

Vähennykset -63 565 -30 113

Käyvän arvon muutos katsauskaudella

-8 021

-12 597

Käypä arvo 43 187 109 310

Käyvän arvon hierarkia

1 000 EUR

Taso 1

Taso 2

Taso 3

Varat

Sijoituskiinteistöt 31.12.2021

43 187

Sijoituskiinteistöt 31.12.2020

109 310

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon herkkyys kauppahintojen muutoksille

Kauppahintojen muutos

-10 % -5 % 0 +5% +10 %

Käypä arvo (1 000 eur) 31.12.2021

38 868

41 028

43 187

45 346

47 506

Käypä arvo (1 000 eur) 31.12.2020

98 379

103 845

109 310

114 776

120 241

10.

Muut saamiset

Muut saamiset, 2 800 tuhatta euroa, koostuu kokonaisuudessaan osakkuusyhtiölle myönnetystä lainasaamisesta.

Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa

Taso 3 omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Ulkopuolisen

arvioitsijan arvioimat arvot asunnoista, liiketiloista ja autopaikoista.

Siirrot käyvän arvon hierarkiatasojen välillä katsotaan tapahtuneen siirron aiheuttaman tapahtuman tai olosuhteiden

muutoksen toteutumispäivänä. Ovarolla ei ole tapahtunut siirtoja tasojen 1, 2 ja 3 välillä tilikaudella 2021.

Taso 1 Täysin samanlaisten varojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla

Seuraavassa taulukossa esitetään käypään arvoon arvostetut varat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina tuhansina

euroina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.

Käyvän arvon muutos koostuu investoinneista, markkinahintojen ja laskentaparametrien muutoksista. Vuonna 2021 ei ole

tapahtunut muutoksia laskentaparametreissa.

Lisäkset ovat ajanmukaistamisinvestointeja ja kiinteistöhankintoja.

Yhtiö arvostaa sijoituskiinteistöt puolivuosittain ja seuraavan kerran 30.6.2022.

Vähennykset ovat asuinhuoneistojen luovutuksia.

Sijoituskiinteistöistä on siirretty Myytävänä oleviin 31.12.2021: 1,8 miljoonaa euroa (31.12.2020: 10,9 miljoonaa euroa).

11.

Vuokrasopimukset

1000 EUR

Maanvuokrasopimus

Muut vuokrasopimukset

Yhteensä

Vuokrasopimusvelat

1.1.2021

7 387

7 414

7 641

Lisäykset

2 024

141

2 165

Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos

-124

-30

-154

Vuokrasopimusvelkojen korkokulut 0 330

Maksut -418

Vähennykset

-4 770

-4 961

31.12.2021

4 517

138

4 655

4 757

1000 EUR

Maanvuokrasopimus

Muut vuokrasopimukset

Yhteensä

Vuokrasopimusvelat

1.1.2020

7 360

7 412

7 529

Lisäykset

152

154

Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos

-125

-25

-150

Vuokrasopimusvelkojen korkokulut

371

Maksut

-413

31.12.2020

7 387

7 414

7 641

Vuokravastuiden ikäjakauma

31.12.2021

31.12.2020

alle vuosi

165

368

1-5 vuotta

1 066

1 491

yli 5 vuotta

10 013

25 697

Sopimuksen mukainen vastuu

11 244

27 556

Kirjanpitoarvo

4 655

7 414

Ovaro on kirjannut seuraavat vuokrasopimukseen liittyvät määrät tuloslaskelmaan:

1000 EUR

1.1-31.12.2021

1.1-31.12.2020

Nettovoitto sijoituskiinteistöjen luovutuksista

191

Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos

-154

-150

Vuokrasopimusvelkojen korkokulut

-330

-371

Tuloslaskelmalle kirjattu yhteensä

-293

-521

12.

Koneet ja kalusto

1 000 EUR

31.12.2021

31.12.2020

Hankintameno 1.1.

500

Lisäykset

136

494

Vähennykset

-302

Poistot

-39

-6

Kirjanpitoarvo 31.12.

295

500

Ovaro Kiinteistösijoituksen osalta vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralle ottajana koostuvat pääasiassa asunto-osakeyhtiöiden

tontinvuokrasopimuksista. Vuokrasopimukset kirjataan taseelle sekä käyttöoikeusomaisuuseränä, että vuokrasopimusvelkana.

Käyttöoikeusoimaisuuseräksi kirjataan ne omaisuuserät, joihin Ovarolla on hallintaoikeus tietyn ajanjakson ajan korvausta vartaan ja

vuokrasopimusvelaksi näiden omaisuuserien jäljellä olevien vuoranmaksuvelvoitteiden nykyarvo. Käyttöoikeusomaisuuserän

arvonmuutokset kirjataan Ovarolla tuloslaskelmalla osaksi sijoituskiinteistöjen arvonmuutosta IAS 40:n arvostusperiaatteiden mukaisesti

ja IFRS 16 mukaisena rahoituskuluna.

Käyttöoikeusomaisuuserä

13.

Vuokra- ja muut saamiset

Vuokrasaamiset ja muut saamiset

1 000 EUR

31.12.2021

31.12.2020

Maksetut ennakot

265

264

Vuokra- ja myyntisaamiset

174

199

Yhteensä

439

463

14.

Rahoitusvarat

Rahavarat

31.12.2021

31.12.2020

1 000 EUR

Rahavarat tileillä

10 057

4 944

Yhteensä

10 057

4 944

15.

Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät

Huoneistojen myynnit vuoden 1.1-31.12.2021 olivat tasearvoilla 59,3 miljoonaa euroa (1.1-31.12.2020: 30,1 miljoonaa euroa) ja

velattomilla kauppahinnoilla yhteensä 53,7 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2020: 29,2 miljoonaa euroa).

Rahoihin ja pankkisaamisiin sisältyvät käteinen raha, pankkitilit ja likvidit sijoitukset, joiden sijoitusajanjakso on syntyhetkellä

enintään kolme kuukautta.

Konsernin tärkeimmät luottoriskit tilinpäätöshetkellä aiheutuivat vuokrasaamisista. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai

luottoriskikeskittymiä. Vuokrasaamiset 31.12.2021 olivat yhteensä 174 tuhatta euroa (31.12.2020: 199 tuhatta euroa).

Vuokrasaamiset kirjataan taseeseen alkuperäiseen laskutettuun arvoonsa. Vuokrasaamiset käydään läpi säännöllisesti.

Muistutus- ja perintäkirjeitä lähetetään kahden viikon välein. Ulkoinen perintätoimisto huolehtii erääntyneiden vuokrasaatavien

perinnästä. Käräjäoikeuteen lähetetään haaste noin kaksi kuukautta ensimmäisen erääntymispäivän jälkeen.

Jokaisen raportointikauden päättyessä arvioidaan onko näyttöä saamisten arvon alentumisesta. Arvon alentumiset

vuokrasaamisista kirjataan muihin liiketoiminnan kuluihin sillä kaudella, jonka aikana ne syntyvät. Luottoriski syntyy siitä

mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä.

IFRS 5:n mukaisesti pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetettuihin toimintoihin liittyvät omaisuuserät ja velat luokitellaan myytävinä

olevaksi, mikäli niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääasiassa omaisuuserän myynnistä jatkuvan käytön

sijaan.

Ovaro Kiinteistösijoitus valitsee muun toiminnan asuntokannasta kulloinkin sopivat asunnot yksittäismyyntiin. Loput muun

toiminnan asuntokannasta pysyvät toistaiseksi normaalin vuokraustoiminnan piirissä. Yhtiö pyrkii toimimaan siten, että

yksittäismyynnin piirissä on riittävästi asuntoja asuntomyyntitavoitteen saavuttamiseksi. Yksittäismyyntiin valitut asuinhuoneistot

on luokiteltu taseessa Myytävänä oleviksi sijoituskiinteistöiksi.

Myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi kun johto on sitoutunut aktiivisesti asunnon myyntisuunnitelmaan ja on käynnistetty

hanke ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi, asuntoa markkinoidaan aktiivisesti hintaan, joka on

kohtuullinen suhteessa sen nykyiseen käypään arvoon ja myynnin odotetaan toteutuvan vuoden kuluessa.

Huoneistojen myynti toteutetaan siten, että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen. Myytäväksi

luokiteltavat omaisuuserät arvostetaan käypään arvoon IAS 40:n mukaisesti.

Myytävänä olevien omaisuuserien kirjanpitoarvot 31.12.2021 olivat 1,8 miljoonaa euroa (31.12.2020: 10,9 miljoonaa euroa).

Myytäviin omaisuuseriin liittyvät velat 31.12.2021 olivat 0,7 miljoonaa euroa (31.12.2020: 6,0 miljoonaa euroa).

16. Omaa pääomaa koskevat liitetiedot

Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

31.12.2021

31.12.2020

1 000 EUR

Osakepääoma kauden alussa

24 000

Osakepääoma kauden lopussa

24 000

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden alussa

69 796

70 213

Omien osakkaiden osto

-757

-528

Omien osakkeiden myynti

111

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden lopussa

69 039

69 796

Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto yhteensä

93 039

93 796

Osakkeiden lukumäärä 31.12.2020 oli 9 598 910, joista yhtiön omassa hallussa oli 395 343 osaketta.

Osakkeiden lukumäärä 31.12.2021 oli 9 598 910, joista yhtiön omassa hallussa oli 612 415 osaketta.

17.

Osakekohtainen tulos

Laimentamaton

31.12.2021

31.12.2020

Yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos, 1000 euroa

-13 124

-11 501

Ulkona olevien osakkeiden lukum. painotettu keskiarvo, 1000 kpl

9 108

9 259

Laimentamaton osakekohtainen tulos, euroa

-1,44

-1,24

Laimennettu osakekohtainen tulos, euroa

-1,44

-1,24

Osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos liikkeeseen laskettuna olleiden

osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla.

Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos ennen laajan tuloksen eriä

kauden aikana ulkona olleiden osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.

Yhtiö on suunnannut ja voi suunnata itselleen maksuttomissa anneissa osakkeita, joita se voi käyttää pääomarakenteen

vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että

liikkeeseen laskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla.

Yhtiön oma pääoma 31.12.2021 oli 45,2 miljoonaa (31.12.2020: 58,9 miljoonaa) ja yhtiön hallussa oli 612 415 markkinoilta

hankittua osaketta.

Yhtiökokous päätti 9.6.2020 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen

hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq

Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää

kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia

muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus astui voimaan

1.7.2020 ja on voimassa 30.6.2021 asti. Valtuutuksen puitteissa hankittiin yhteensä 104 724 osaketta.

Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 20.11.2020. Osto-

ohjelman suuruus oli 60 000 osaketta. 31.12.2020 mennessä yhtiö oli hankkinut omia osakkeita ohjelman puitteissa 31 831

kappaletta ja tammikuussa 2021 ohjelman puitteissa ennen sen päättämistä ostettiin vielä 27 072 osaketta.

Yhtiökokous päätti 14.4.2021 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen

hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq

Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää

kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia

muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin

9.6.2020 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 14.4.2021 ja on voimassa 30.6.2022 asti.

Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 6.5.2021. Osto-

ohjelman suuruus oli 50 000 osaketta. Osto-ohjelma toteutettiin täysimääräisesti ja sen puitteissa hankittiin 50 000 osaketta.

Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 18.11.2021. Osto-

ohjelman suuruus oli 140 000 osaketta. Osto-ohjelma toteutettiin täysimääräisesti ja sen puitteissa hankittiin 140 000 osaketta.

18.

Lainat

Korolliset velat

Pitkäaikaiset velat

31.12.2021 31.12.2020

1 000 EUR

Konsernin lainat rahalaitoksilta 8 068 47 840

- joista siirretty Myytävänä oleviin

-712 -5 966

Vuokrasopimusvelat

4 699 7 600

Pitkäaikaiset saadut vakuudet

208 393

Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 12 263 49 867

Lyhytaikaiset korolliset velat

31.12.2021

31.12.2020

1 000 EUR

Konsernin lainat rahalaitoksilta

186

530

Vuokrasopimusvelat

Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä

244

571

Nettovelat

1 000 EUR

31.12.2021

31.12.2020

Rahavarat

10 057

4 944

Pitkäaikaiset velat

Vuokrasopimusvelat

-4 699

-7 600

Konsernin lainat rahalaitoksilta

-8 068

-47 840

Lyhytaikaiset velat

Vuokrasopimusvelat

-58

-42

Konsernin lainat rahalaitoksilta

-186

-530

Nettovelat

-2 954

-51 067

1 000 EUR Rahavarat Lainat Yhteensä

Nettovelat 1.1.2021

4 944

-56 010

-51 066

Muutos rahoituslaskelma

5 113

28 974

34 087

Myytyjen sijoituskiinteistöjen lainaosuudet

16 130

Muu muutos

-1 833

-272

Nettovelat 31.12.2021

10 057

-13 011

-2 954

1 000 EUR

Rahavarat

Joukkovelkakirjalaina

Lainat

Yhteensä

Nettovelat 1.1.2020

9 442

-19 721

-65 209

-75 488

Muutos rahoituslaskelma

-4 498

19 721

-5 674

9 549

Myytyjen sijoituskiinteistöjen lainaosuudet

15 179

Muu muutos

-146

-160

Nettovelat 31.12.2020

4 944

-56 010

-51 066

1 000 EUR

31.12.2021 31.12.2020

Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat 712 5 966

Yhtiö laski liikkeelle nimellisarvostaan 20 miljoonan euron suuruisen vakuudellisen joukkovelkakirjalainan 1.4.2015. Laina erääntyi 1.4.2020, ja sille maksettiin

kiinteää 4,25 prosentin vuotuista korkoa. Joukkovelkakirjalaina listattiin Helsingin Pörssin säännellylle markkinalle 2.4.2015. Laina maksettiin

kokonaisuudessaan takaisin 1.4.2020 käyttämällä takaisinmaksuun kassavaroja 7 miljoonaa euroa ja nostamalla uutta lainaa 13 miljoonaa euroa, joka sisältyy

yllä eritettyyn lainasalkun uudelleenjärjestelyyn.

Lainat ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia rahoitusvaroja, joihin liittyvät maksut ovat kiinteitä tai määritettävissä olevia ja joita ei noteerata toimivilla

markkinoilla. Ne sisältyvät lyhytaikaisiin varoihin, paitsi jos ne erääntyvät yli 12 kuukauden kuluttua raportointikauden päättymispäivästä.

Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat

Tuloslaskelma

Korolliset lainat kirjataan hankintahetkellä käypään arvoon transaktiomenoilla vähennettynä. Lainan järjestelypalkkiot kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan laina-

ajan kuluessa efektiivisen koron menetelmällä. Laina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua

raportointikauden päättymisestä. Käytössä olevat luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät pitkäaikaisiin korollisiin velkoihin, mikäli limiittejä on käytössä.

Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään

taseessa velkana.

Joukkovelkakirjalainan ja emoyhtiön rahalaitoslainojen keskeiset kovenantit on sidottu korollisen velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon ja

lainanhoitokatteeseen. Yhtiö on täyttänyt kaikki kovenanttiehdot.

Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen POP Pankki ryhmään kuuluvan Reisjärven Osuuspankin kanssa. Laina erääntyy

maksettavaksi 18.1.2025 ja maksetaan sopimusehtojen mukaisesti korkoa 12 kuukauden euribor plus 2,8 prosenttia.

Yhtiö solmi maaliskuussa 2020 lainasopimuksen Collector Bank AB:n kanssa. Jäljellä oleva laina maksettiin kokonaisuudessaan takaisin marraskuussa 2021,

lainan salliman ennenaikaisen takaisinmaksun puitteissa. Samalla lainasopimuksella Ovaro järjesteli lainasalkkunsa siten, että olemassa olevat lainat

yhdisteltiin yhdeksi 34 miljoonan euron suuruiseksi vakuudelliseksi lainaksi. Uudelleenjärjestellyt lainat sisälsivät nostetun lainan lisäksi emoyhtiön olemassa

olevat 18 miljoonan euron lainat sekä tytäryhtiölainaa. Laina-aika oli alunperin 4,5 vuotta, mutta ennenaikainen takaisin maksu oli sallittu ja laina olisi erääntynyt

viimeistään 1.12.2024 ja kokonaiskorko oli 5,25 %:a. Lainan vakuutena oli tytäryhtiöosakkeita ja kiinteistökiinnityksiä. Emoyhtiön rahalaitoslainojen keskeiset

kovenantit oli sidottu korollisen velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon ja lainanhoitokatteeseen. Yhtiö täytti kaikki kovenanttiehdot laina-aikana.

19.

Muut lyhytaikaiset velat

31.12.2021 31.12.2020

1 000 EUR

Saadut ennakot

Ostovelat

150

Muut velat

605

192

Siirtovelat

298

515

Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä

975

898

20. Vastuusitoumukset

1 000 EUR

31.12.2021

31.12.2020

Vakuutena yleispanttaus, velan vakuudeksi annettu säilytykseen kiinteistökiinnityksiä

Kiinnitykset yhteensä

6 000

31 277

Velat joiden vakuudeksi on annettu osakkeita

Lainat ja joukkovelkakirjalaina

5 222

33 585

Pantattujen osakkeiden käypä arvo

2 334

33 341

Siirtovelat muodostuvat pääasiassa asunto-osakeyhtiöiden siirtoveloista.

Ostovelat kirjataan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon. Konsernin ostoveloista pääosa on tytäryhtiöiden suorittamiin

hankintoihin liittyviä.

Muut lyhytaikaiset velat sisältävät muun muassa saadut ennakot ja siirtovelat. Mikäli velat erääntyvät maksettavaksi yli vuoden kuluessa, ne esitetään

pitkäaikaisina velkoina.

21.

Rahoitusriskien hallinta

Korkoriski

Maksuvalmiusriski

Rahoitusvelkojen erääntymiset korot mukaanlukien

1 000 EUR

alle 1 vuosi

1-5 vuotta yli 5 vuotta Yhteensä

Emoyhtiön lainat

2 009

2 062

Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet

629

2 515

7 566

10 709

Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)

165

1 066

10 013

11 244

Ostovelat

236

Myytävissä olevien kiinteistöihin kohdistuvat

velat

712 712

Rahoitusvelat ja korot 31.12.2021

1 795

5 590

17 579

24 963

1 000 EUR

alle 1 vuosi

1-5 vuotta

yli 5 vuotta

Yhteensä

Emoyhtiön lainat

1 951

36 312

38 263

Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet

684

2 738

8 238

11 661

Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)

368

1 491

25 697

27 556

Ostovelat

137

Myytävissä olevien kiinteistöihin kohdistuvat

velat

5 966 5 966

Rahoitusvelat ja korot 31.12.2020

9 107

40 541

33 935

83 583

Luottoriski

1000 euroa 31.12.2021

1-30 päivää

viivästynyt

31-60 päivää

viivästynyt

61-180

päivää

viivästynyt

Yli 180 päivää

viivästynyt Yhteensä

Vuokrasaamiset

174

1000 euroa 31.12.2020

1-30 päivää

viivästynyt

31-60 päivää

viivästynyt

61-180

päivää

viivästynyt

Yli 180 päivää

viivästynyt Yhteensä

Vuokrasaamiset

199

Ovaro kiinteistösijoituksen riskienhallinnan tavoitteena on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset

yhtiön rahavirtaan, tulokseen ja omaan pääomaan. Ovaro Kiinteistösijoituksen hallitus päättää riskienhallinnan tavoitteista ja

määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä vastaa riskienhallinnan seurannasta. Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on riskejä

välttävä. Yhtiö käy jatkuvasti keskusteluja eri rahoittajatahojen kanssa.

Ovaro Kiinteistösijoitus altistuu korkoriskille asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvien yhtiölainojen osalta, yhtiölainat

arvoltaan 6 354 tuhatta euroa (31.12.2020: 18 230 tuhatta euroa) olivat suojaamattomia. Mikäli korot nousevat, voi yhtiön

tuloskehitys vaarantua. Lisäksi asuntomarkkinoiden muutokset heiluttavat tulosta nopeasti koska ns. operatiivinen tulos on

heikko eikä sisällä puskuria markkina-arvojen muutoksia vastaan.

Yhden prosenttiyksikön koronnousulla on noin -63 tuhannen euron heikentävä vaikutus yhtiön tulokseen ja -63 tuhannen euron

vaikutus yhtiön omaan pääomaan (31.12.2020: -481 tuhatta euroa ja -481 tuhatta euroa).

Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi

tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi. Yhtiöllä erääntyy jatkuvasti omistamiensa huoneisto-osakkeiden

yhtiölainoja, joita sen tulee rahoitusvastikkeilla maksaa. Yhtiön kassavirrallinen tulos ei ole riittävä rahoitusvastikkeiden

maksuun, minkä johdosta yhtiö myy asuntoja käyttääkseen niistä saatavia varoja rahoitusvastikeisiin. Hyvin edenneen

asuntomyynnin vuoksi konsernin rahavarat olivat 10,1 miljoonaa euroa 31.12.2021. Mikäli asuntokysyntä tai hinnat

heikkenisivät pitkäksi aikaa, voisi yhtiö kohdata likviditeettiongelmia.

Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa

täyttämättä. Konsernin tärkeimmät luottoriskit osavuosikatsaushetkellä aiheutuivat vuokrasaamisista. Konsernilla ei ole

merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä.

31.12.2020

31.12.2021

Pääoman hallinta

Käyvän arvon hierarkia

Rahoitusvelat 31.12.2021

Tasearvo

Taso 1

Taso 2

Taso 3

Käypä arvo

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat

Pitkäaikaiset velat

Lainat

7 356

Vuokrasopimusvelat

4 699

Muut pitkäaikaiset velat

208

Lyhytaikaiset velat

Lainat

186

Ostovelat ja muut lyhyaikaiset velat

975

Vuokrasopimusvelat

Myytävissä olevien sijoituskiinteistöihin

kohdistuvat velat

712 712 712

Rahoitusvelat 31.12.2020

Tasearvo

Taso 1

Taso 2

Taso 3

Käypä arvo

Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat

Pitkäaikaiset velat

Lainat

41 874

Vuokrasopimusvelat

7 600

Muut pitkäaikaiset velat

393

Lyhytaikaiset velat

Lainat

530

Ostovelat ja muut lyhyaikaiset velat

898

Vuokrasopimusvelat

Myytävissä olevien sijoituskiinteistöihin

kohdistuvat velat

5 966 5 966 5 966

Siirrot käyvän arvon hierarkiatasojen välillä katsotaan tapahtuneen siirron aiheuttaman tapahtuman tai olosuhteiden muutoksen

toteutumispäivänä. Ovarolla ei ole tapahtunut siirtoja tasojen 1, 2 ja 3 välillä tilikaudella 2021.

Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien

lainojen marginaaleja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot perustuvat markkinanoteerauksiin. Muiden kiinteäkorkoisten

velkojen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöttötietoina käytetään markkinakorkoja.

Pääoman hallinnan tavoitteena on varmistaa konsernin kyky jatkuvaan toimintaan, jotta se pystyisi antamaan tuottoa

omistajilleen ja hyötyä muille sidosryhmilleen. Tavoitteena on myös optimaalisen pääomarakenteen säilyttäminen muun

muassa korkotason muuttuessa.

Pääomarakenteen säilyttämiseksi tai muuttamiseksi konserni voi muuttaa osakkeenomistajille maksettavien osinkojen määrää

osakeyhtiölain puitteissa, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai myydä omistamiaan huoneistoja vähentääkseen velkojaan.

Omavaraisuusaste 31.12.2021 oli 76,1 % (31.12.2020: 50,8 %).

Taso 1: Toimivilta markkinoilta saatavissa olevat markkinahintanoteeraukset. Markkinahinnat ovat helposti ja säännöllisesti

saatavissa pörssistä, välittäjältä, markkinainformaation välityspalvelusta, markkinahinnoittelun palveluntuottajalta tai

valvontaviranomaiselta.

Taso 2: Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai

epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on

syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä.

Taso 3: Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon

määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.

22.

Lähipiiri

1 000 EUR

31.12.2021 31.12.2020

Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot

177 144

Osakeperusteiset maksut

76 0

Palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-

etuudet

316 511

Yhteensä

569

655

Henkilöstön lukumäärä 6 4

Yhtiön eläkevastuut on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä. Eläkevastuut on kokonaan katettu.

Hallituksen palkkiot

1.1. -31.12.2021

1.1. -31.12.2020

1 000 EUR

Petri Roininen (puheenjohtaja)

Tapani Rautiainen

Taina Ahvenjärvi

Eljas Repo

Aki Pyysing

Jorma J. Nieminen

Petri Kovalainen

Yhteensä

123

108

IAS 24:n mukaan osapuoli kuuluu yhteisön lähipiiriin muun muassa silloin, kun hän omistaa yhteisöstä osuuden, joka tuottaa hänelle

huomattavan vaikutusvallan tai hän on yhteisön tai sen emoyrityksen johtoon kuuluva avainhenkilö. Lähipiiriin luetaan myös avainhenkilöiden

perheenjäsenet sekä määräys- ja vaikutusvaltayhteisöt.

Investors House Oyj kuului Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n lähipiiriin 30.11.2020 asti omistaen 20,35 %:n osuuden Ovaro Kiinteistösijoituksen

osakkeista ja äänistä. Vuonna 2021 Investors House Oyj:tä ei ole enää määritetty Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n lähipiiriin.

Hallituksen jäsenen Eljas Revon määräysvaltayhtiöltä, Repo Media Oy:ltä, on raportointikaudella ostettu erilaisia palveluita, yhteensä 21,5

tuhatta euroa. Summa koostuu muun muassa tiedotuspalveluista, kotisivujen rakentamispalveluista ja kotisivujen ylläpidosta.

Yhtiön johtoryhmään 17.8.2021 asti kuuluneen Pekka Komulaisen määräysvaltayhtiöltä, PKsubstanssi Oy:ltä, on tilikaudella hänen ollessaan

johtoryhmässä ostettu erilaisia palveluita, yhteensä 262,7 tuhatta euroa. Summa koostuu huoneistojen myyntipalkkioista ja myyntisalkun

hallinnoinnista.

Yhtiön johtoryhmään kuuluvan Marko Kaarton määräysvaltayhtiöltä, KM Growth Oy:ltä, on tilikaudella hänen ollessaan johtoryhmässä ostettu

webinaareihin liittyviä palveluita, yhteensä 0,1 tuhatta euroa.

Ylimääräisen yhtiökokouksen 14.11.2019 myöntämän valtuutuksen puitteissa hallitus päätti 18.11.2019 luovuttaa 26 619 osaketta uudelle

toimitusjohtajalle. Osakkeet luovutettiin uudelle toimitusjohtajalle 19.5.2020 3,757 euron yksikköhinnalla. Kauppahinta on laskettu 18.11.2019

edeltävän 10 päivän keskikurssiin Nasdaq Helsingissä miinus 10 Prosenttia. Osakkeiden kauppahinta maksetaan kokonaisuudessaan rahana.

Osakkeiden ostoa varten toimitusjohtaja Marko Huttuselle myönnettiin 70 tuhannen euron suuruinen laina, joka erääntyy maksettavaksi

15.5.2023. Lainan pääomalle maksetaan sopimusehtojen mukaisesti korkoa 6 kuukauden euribor plus 1 prosentti.

Tilikauden aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy joissa muina omistajina on hallituksen

puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö Investors House ja hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House

Oy. Yhtiöt on perustettu Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten. 31.12.2021 tilanteessa Ovarolla on

osakkuusyhtiöiltä tilinpäätökseen kirjattua saamista 2,8 miljoonaa euroa.

Ovaron hallitus päätti 27.1.2021 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä sekä pitkän aikavälin kannustin- ja

sitouttamisjärjestelmästä.

2021 pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmän puitteissa myönnettyjen optioiden arvostuspäivän käypä arvo oli 0,556 euroa

osakkeelta. Option arvo on määritetty käyttäen Black&Scholes -hinnoittelumallia. Mallia sovellettaessa osakkeen hintana on käytetty 4,45

euroa ja option odotettuna voimassaoloaikana 3,4 vuotta. Mallissa käytetty option odotettu volatiliteetti on laskettu historiallisen volatiliteetin

perusteella.

2021 loppuun mennessä osakepalkkiojärjestelmän puitteissa myönnettyjen yhteensä 14.000 osakkeen arvostuspäivän käypä arvo on

määritetty osakkeen markkinahinnan perusteella, joka oli arvostuspäivien painotettuna keskiarvona 3,78 euroa/osake.

Lähipiirin kansssa ei ole toteutunut muita liiketapahtumia paitsi johdolle ja hallitukselle maksetut palkat, palkkiot ja työsuhde-etuudet.

Johdon ja hallituksen työsuhde-etuudet

23.

Konserniyhtiöt

Sijoituskiinteistöt 31.12.2021

Emoyhtiön omistusosuus

Konsernin omistusosuus

As Oy Espoon Albert (vain autopaikka)

0,09 %

As Oy Espoon Tiilentekijä (vain autopaikka)

0,07 %

As Oy Forssan Hellaanpuisto

10,39 %

As Oy Haminan Kaivopuisto (vain autopaikkoja)

0,40 %

As Oy Haminan Tervaniemi

91,63 %

As Oy Heinolan Tamppilahdenkulma

84,01 %

As Oy Hämeenlinnan Aulangontie 39

41,00 %

As Oy Hämeenlinnan Salmiakki

100,00 %

As Oy Jyväskylän Valssikuja 6

39,48 %

As Oy Järvenpään Saundi

2,37 %

As Oy Kirkkonummen Tammi (vain autopaikkoja)

1,19 %

As Oy Kokkolan Luotsi

10,63 %

As Oy Kokkolan Omenapiha Bostads Ab

26,12 %

As Oy Kotkan Alahovintie 7

96,29 %

As Oy Kotkan Alahovintorni

89,13 %

As Oy Kotkan Vuorenrinne 19

95,00 %

As Oy Lahden Jukolan Aapo

100,00 %

As Oy Lahden Jukolan Tuomas

100,00 %

As Oy Lahden Poikkikatu 4

13,05 %

As Oy Lahden Vuoksenkatu 4

44,31 %

As Oy Lohjan Koulukuja 14

5,64 %

As Oy Lohjan Pinus

11,47 %

As Oy Mällinkatu 6

100,00 %

As Oy Nurmijärven Soittaja

8,19 %

As Oy Oulun Jatulinmetsä

3,89 %

As Oy Oulunsalon Poutapilvi

4,11 %

As Oy Porin Huvitus

23,55 %

As Oy Porin Kommodori

2,03 %

As Oy Porin Pihlavankangas

72,45 %

As Oy Rovaniemen Rekimatka 16-18

83,00 %

As Oy Rovaniemen Rekimatka 29

90,26 %

As Oy Salon Ristinkedonkatu 33

74,44 %

As Oy Savonlinnan Välimäentie 5-7

100,00 %

As Oy Tampereen Solaris (vain autopaikkoja)

0,16 %

As Oy Tampereen Vuoreksen Emilia (vain autopaikkoja)

1,60 %

As Oy Tornion Aarnintie 7

11,17 %

As Oy Tornion Kuparimarkka

78,02 %

As Oy Tuusulan Pihta

4,29 %

As Oy Vaasan Aleksander (vain autopaikkoja)

1,03 %

As Oy Vaasan Asemakatu 9 Bostads Ab

4,19 %

As Oy Vantaan Kaakkoisväylä 4

43,75 %

As Oy Vantaan Piletti (vain autopaikka)

0,001 %

As Oy Vantaan Rasinrinne 13

10,25 %

As Oy Vantaan Rusakko

45,20 %

As Oy Varkauden Ahlströminkatu 12

95,23 %

As Oy Varkauden Onnela

100,00 %

As Oy Varkauden Parsius

76,04 %

Bostads Ab Lindhearst As Oy

35,28 %

Apitare Oy

33,33 %

Kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Kukkula I

33,33 %

Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy

33,33 %

Ovaro Kiinteistökehitys Oy

100,00 %

Kortepohjan Liikekeskus Oy

0,00 %

90,44 %

Liitetieto 1.1. - 31.12.2021 1.1. - 31.12.2020

EUR

LIIKEVAIHTO

2.1.

8 151 601,12

9 680 537,69

Liiketoiminnan muut tuotot

2.1.

-13 043 613,50

-14 083 514,71

Henkilöstökulut

2.2.

-791 278,23

-703 538,31

Poistot ja arvonalentumiset

-39 141,43

-6 189,37

Liiketoiminnan muut kulut

2.3.

-7 314 199,93

-6 842 410,33

LIIKEVOITTO/TAPPIO

-13 036 631,97

-11 955 115,03

Rahoitustuotot ja -kulut

2.5.

-2 088 204,29

-2 529 842,33

Tuotot osuuksista saman konsernin yrityksissä

121 146,50

141 288,87

Muut korko- ja rahoitustuotot

6 020,68

3 295,92

127 167,18

144 584,79

Korkokulut ja muut rahoituskulut saman konsernin yrityksille

-280 624,08

-609 053,12

Korkokulut ja muut rahoituskulut

-1 934 747,39

-2 065 374,00

-2 215 371,47

-2 674 427,12

Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä

-2 088 204,29

-2 529 842,33

VOITTO/TAPPIO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA

-15 124 836,26

-14 484 957,36

Tuloverot

2.6.

877 789,40

2 850 634,50

TILIKAUDEN VOITTO/TAPPIO

-14 247 046,86

-11 634 322,86

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA

EMOYHTIÖN TASE

Liitetieto

31.12.2021

31.12.2020

VASTAAVAA

PYSYVÄT VASTAAVAT

Aineettomat hyödykkeet

Muut pitkävaikutteiset menot

1 903 776,57

2 731 922,86

Aineelliset hyödykkeet

Koneet ja kalusto

3.1.2.

26 498,41

10 313,70

Sijoitukset 3.1.1.

Osuudet saman konsernin yrityksissä 27 945 908,14 73 936 968,94

Muut osakkeet ja osuudet 8 454 016,59 8 250 244,38

Sijoitukset yhteensä 36 399 924,73 82 187 213,32

Kiinteistöjen arvonmuutos -5 736 433,96 -730 678,39

PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ

32 593 765,75

84 198 771,49

VAIHTUVAT VASTAAVAT

Pitkäaikaiset saamiset 3.1.3. 4 634 287,76 931 810,83

Lyhytaikaiset saamiset 3.1.3. 1 329 585,10 2 436 935,17

Rahat ja pankkisaamiset 9 310 647,62 3 645 796,18

VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ

15 274 520,48

7 014 542,18

VASTAAVAA YHTEENSÄ

47 868 286,23

91 213 313,67

VASTATTAVAA

31.12.2021

31.12.2020

OMA PÄÄOMA

Osakepääoma 24 000 000,00 24 000 000,00

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 71 348 545,40 72 106 414,62

Edellisten tilikausien voitto (tappio) -36 226 264,36 -24 591 941,50

Tilikauden voitto (tappio) -14 247 046,86 -11 634 322,86

OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ

3.2.1.

44 875 234,18

59 880 150,26

VIERAS PÄÄOMA

Pitkäaikainen vieras pääoma

Lainat rahoituslaitoksilta

1 900 000,00 29 930 039,74

Muut velat

205 097,50 393 410,15

Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä

2 105 097,50

30 323 449,89

Lyhytaikainen vieras pääoma

Lainat rahoituslaitoksilta

0,00

331 200,00

Saadut ennakot

72 044,48

149 738,48

Ostovelat

146 862,88

37 256,23

Velat saman konsernin yrityksille

101 454,37

112 042,71

Velat omistusyhteysyrityksille

0,00

8 431,05

Muut velat

25 316,98

22 627,52

Siirtovelat

542 275,84

348 417,53

Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä

887 954,55

1 009 713,52

VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ

3.2.3.

2 993 052,05

31 333 163,41

VASTATTAVAA YHTEENSÄ 47 868 286,23 91 213 313,67

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj rahavirtalaskelma

EMOYHTIÖ

1.1.-31.12.2021

EMOYHTIÖ

1.1.-31.12.2020

Liiketoiminnan rahavirta

Vuokrauksesta saadut maksut

8 080 314,99

9 608 759,13

Maksut liiketoiminnan kuluista

-7 595 062,80

-7 757 882,18

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja

485 252,19

1 850 876,95

Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista

-2 675 149,37

-3 949 256,69

Saadut korot liiketoiminnasta

0,00

144 584,79

Maksetut välittömät verot

-19,88

0,00

Liiketoiminnan rahavirta

-2 189 917,06

-1 953 794,95

Liiketoiminnan rahavirta (A)

-2 189 917,06

-1 953 794,95

Investointien rahavirta

Sijoituskiinteistöjen hankinta

-4 231 449,56

-6 580 255,54

Investoinnit Aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin

-721 077,31

-408 045,20

Sijoituskiinteistöjen myynti

41 590 982,46

12 843 468,83

Investointien rahavirta (B)

36 638 455,59

5 855 168,09

Rahoituksen rahavirta

Lainojen nostot

1 895 500,00

12 261 239,74

Omien osakkeiden hankkiminen

-757 869,22

-438 274,98

Lainojen takaisinmaksut

-29 921 317,87

-191 235,10

Vaihtovelkakirjalainan liikkeeseen laskusta saadut maksut

0,00

-19 721 400,00

Rahoituksen rahavirta (C)

-28 783 687,09

-8 089 670,34

Rahavarojen muutos (A+B+C) lisäys (+) / vähennys (-)

5 664 851,44

-4 188 297,20

Rahavarat tilikauden alussa

3 645 796,18

7 834 093,38

Rahavarat tilikauden lopussa

9 310 647,62

3 645 796,18

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET

1.1. Arvostus- ja jaksotusperiaatteet ja -menetelmät

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu FAS:n mukaisesti.

Pysyvien vastaavien arvostaminen

Sijoituskiinteistö ovat kiinteistöjä, joita pidetään hallussa vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun

takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamiseen sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin

mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään

netotettuna omalla rivillään konsernituloslaskelmassa.

Taseeseen merkittyjen aineettomien hyödykkeiden hankintamenosta on vähennetty suunnitelman mukaiset poistot.

Muut pitkävaikutteiset menot on arvostettu hankintamenoon ja poistettu taloudellisen pitoajan perusteella.

Suunnitelman mukaiset poistot on laskettu tasapoistoina aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden taloudellisen

pitoajan perusteella.

Poistoajat ovat:

Muut aineettomat hyödykkeet 7 vuotta tai taloudellisen pitoajan mukaan

Koneet ja kalusto 3 vuotta

Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen käyttöaika on alle kolme vuotta,

sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.

Yhtiön sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoonsa.

EMOYHTIÖN TULOSLASKELMAN LIITETIEDOT

Emoyhtiö

1.1. - 31.12.2021

1.1. - 31.12.2020

Liikevaihto

Vuokratuotot

7 796 104,26

9 304 315,94

Käyttökorvaukset

355 496,86

376 221,75

Liikevaihto yhteensä

8 151 601,12

9 680 537,69

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos

-13 068 718,16

-14 083 514,71

Muut tuotot

25 104,66

0,00

Liiketoiminnan muut tuotot yhteensä

-13 043 613,50

-14 083 514,71

Tilikauden palkat, palkkiot ja eläkekulut

Palkat ja palkkiot

-680 096,39

-610 810,42

Eläkekulut

-91 138,82

-71 125,67

Muut henkilösivukulut

-20 043,02

-21 602,22

Tilikauden palkat, palkkiot ja eläkekulut yhteensä

-791 278,23

-703 538,31

Yhtiön eläkevastuut on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä.

Eläkevastuut on kokonaan katettu.

Johdon palkat ja palkkiot

Toimitusjohtaja

-176 575,71

-143 498,00

Hallituksen jäsenet

-123 300,00

-105 900,00

Henkilöstön määrä

Emoyhtiö

1.1. - 31.12.2021

1.1. - 31.12.2020

Liiketoiminnan muut kulut

Hallinnon kulut

-1 361 684,42

-1 016 473,39

Kiinteistön hoitokulut*

-4 661 542,21

-5 128 756,97

Vuokraustoiminnan kulut*

-1 252 554,24

-611 568,66

Luottotappiot

-38 419,06

-85 611,31

Liiketoiminnan muut kulut yhteensä

-7 314 199,93

-6 842 410,33

2. Tuloslaskelman liitetiedot

2.1 Liikevaihto ja liiketoiminan muut tuotot

2.2 Henkilöstöä koskevat liitetiedot

2.3 Liiketoiminnan muut kulut

Emoyhtiö

Tilintarkastusyhteisö

1.1. - 31.12.2021

1.1. - 31.12.2020

PricwaterhouseCoopers Oy

Tilintarkastuspalkkiot

-112 714,76

-131 297,54

BDO Oy

Tilintarkastuspalkkiot

-59 520,00

0,00

Muut palkkiot

-4 996,14

0,00

Yhteensä

-177 230,90

-131 297,54

Emoyhtiö

1.1. - 31.12.2021

1.1. - 31.12.2020

Muut korko- ja rahoitustuotot

Saman konsernin yrityksiltä

121 146,50

141 288,87

Muilta

6 020,68

3 295,92

Muut korko- ja rahoitustuotot yhteensä

127 167,18

144 584,79

Rahoitustuotot yhteensä

127 167,18

144 584,79

Korkokulut ja muut rahoituskulut

Saman konsernin yrityksille

-280 624,08

-609 053,12

Muille

-1 934 747,39

-2 065 374,00

Korkokulut yhteensä

-2 215 371,47

-2 674 427,12

Rahoituskulut yhteensä

-2 215 371,47

-2 674 427,12

Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä

-2 088 204,29

-2 529 842,33

Emoyhtiö

1.1. - 31.12.2021

1.1. - 31.12.2020

Laskennallisen verovelan muutos*

877 789,40

2 850 634,50

Tuloverot yhteensä

877 789,40

2 850 634,50

*) Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on luokitellut 2020 aiemmin hoitokuluihin kirjatut vuokrauskohteiden

hallinnointipalkkiot vuokraustoiminnan kuluihin niiden tosiasiallisen luonteen vuoksi.

Vertailutiedot 2020 on oikaistu vastaamaan uutta

luokittelua.

*) Laskennallinen verovelka ja -saaminen on laskettu verotuksen ja tilinpäätöksen välisille väliaikaisille

eroille käyttäen tilinpäätöshetkellä vahvistettua seuraavien vuosien verokantaa. Taseeseen sisältyy

laskennallinen verovelka kokonaisuudessaan ja laskennallinen verosaaminen arvioidun todennäköisen

saamisen suuruisena.

2.5 Rahoitustuotot ja -kulut

2.6. Verot

2.4 Tilintarkastajan palkkiot

EMOYHTIÖN TASEEN LIITETIEDOT

3.1.1. Sijoituskiinteistöt

31.12.2021 31.12.2020

Sijoituskiinteistöt 1.1. 84 132 254,32 103 324 685,77

Lisäykset 2 763 952,30 6 595 865,02

Vähennykset -49 396 771,49 -11 831 978,37

Käyvän arvon muutokset -5 005 755,57 -13 956 318,10

Sijoituskiinteistöt 31.12.

32 493 679,56 84 132 254,32

3.1.2. Koneet ja kalusto

31.12.2021

31.12.2020

Koneet ja kalusto 1.1.

10 313,70

18 030,53

Lisäykset

29 311,57

4 870,42

Vähennykset

-13 126,86

-12 587,25

Koneet ja kalusto 31.12.

26 498,41

10 313,70

Pitkäaikaiset saamiset

31.12.2021

31.12.2020

Saamiset muilta

Saamiset osakkuusyhtiöiltä

2 800 000,00

0,00

Laskennallinen verosaaminen

1 834 287,76

931 810,83

Yhteensä

4 634 287,76

931 810,83

Pitkäaikaiset saamiset yhteensä

4 634 287,76

931 810,83

Lyhytaikaiset saamiset

31.12.2021 31.12.2020

Saamiset omistusyhteysyrityksiltä

Ennakkomaksut

0,00 102 678,19

Yhteensä

0,00

102 678,19

Saamiset konserniyhtiöiltä

Myyntisaamiset

0,00

791 298,03

Lainasaamiset

0,00

208 118,26

Korkosaamiset

0,00

4 750,01

Siirtosaamiset

973 049,66

79 508,24

Yhteensä

973 049,66

1 083 674,54

Saamiset muilta

Vuokrasaamiset

111 293,17

73 699,48

Muut saamiset

210 951,49

145 009,92

Siirtosaamiset

34 290,78

1 031 873,04

Yhteensä

356 535,44

1 250 582,44

Lyhytaikaiset saamiset yhteensä

1 329 585,10

2 436 935,17

3. Taseen liitetiedot

Emoyhtiö

3.1.3 Saamisten erittely

Emoyhtiö

Vuokrasaamiset sisältää yhtiön kirjaaman laskennallisen luottotappiovarauksen.

Emoyhtiö

Siirtosaamisten olennaiset erät

Jaksotetut kulut

34 290,78

30 194,68

Aktivoidut vuokrauspalkkiot

0,00

693 771,93

Aktivoidut lainan järjestelykulut

0,00

307 906,43

Siirtosaamiset yhteensä

34 290,78

1 031 873,04

3.2.1 Oma pääoma

31.12.2021

31.12.2020

Sidottu oma pääoma

Osakepääoma 1.1.

24 000 000,00

Osakepääoma 31.12. 24 000 000,00 24 000 000,00

Sidottu oma pääoma yhteensä

24 000 000,00

Vapaa oma pääoma

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.

72 106 414,62

72 547 126,74

Omien osakkeiden osto, svop-osuus

Vähennys

-757 869,22

-440 712,12

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.

71 348 545,40

72 106 414,62

Voitto edellisiltä tilikausilta 1.1.

-36 226 264,36

-24 591 941,50

Voitto edellisiltä tilikausilta 31.12.

-36 226 264,36

-24 591 941,50

Tilikauden voitto

-14 247 046,86

-11 634 322,86

Vapaa oma pääoma yhteensä

20 875 234,18

35 880 150,26

Oma pääoma yhteensä

44 875 234,18

59 880 150,26

31.12.2021

31.12.2020

Voitot/tappiot edellisiltä tilikausilta -36 226 264,36 -24 591 941,50

Tilikauden voitto/tappio -14 247 046,86 -11 634 322,86

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 71 348 545,40 72 106 414,62

Jakokelpoiset varat yhteensä

20 875 234,18

35 880 150,26

3.2.3 Vieras pääoma

Pitkäaikainen vieras pääoma

31.12.2021

31.12.2020

Lainat rahoituslaitoksilta

1 900 000,00

29 930 039,74

Muut velat

205 097,50

393 410,15

Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä

2 105 097,50

30 323 449,89

3.2 Taseen vastattavien liitetiedot

Emoyhtiö

3.2.2 Laskelma jakokelpoisista varoista

Emoyhtiö

Lyhytaikainen vieras pääoma

Velat omistusyhteysyrityksille

Ostovelat

0,00

7 836,97

Vastikevelat

0,00

594,08

Yhteensä

0,00

8 431,05

Velat saman konsernin yrityksille

Lainat

0,00

432,70

Muut velat

84 286,26

16 732,75

Vastikevelat

17 168,11

94 877,26

Yhteensä

101 454,37

112 042,71

Muille

Lainat rahoituslaitoksilta

0,00

331 200,00

Saadut ennakot

72 044,48

149 738,48

Ostovelat

146 862,88

37 256,23

Muut velat

25 316,98

22 627,52

Siirtovelat

542 275,84

348 417,53

Yhteensä

786 500,18

889 239,76

Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä

887 954,55

1 009 713,52

Vieras pääoma yhteensä

2 993 052,05

31 333 163,41

Siirtovelkojen olennaiset erät

Henkilöstökulujaksotukset

80 374,43

70 594,86

Kulujaksotukset

186 649,14

277 822,67

Muut

275 252,27

0,00

Siirtovelat yhteensä

542 275,84

348 417,53

31.12.2021 31.12.2020

Velat, joiden vakuudeksi on annettu osakkeita

Lainat ja joukkovelkakirjalaina (1 000 euroa)

1 900

30 261

Muut annetut vakuudet

Pantattujen osakkeiden käypä arvo (1 000 euroa)

2 334 33 341

Muut vastuusitoumukset

31.12.2021 31.12.2020

Leasingvastuut

Seuraavalla tilikaudella maksettavat 4 509,24 2 172,64

Myöhemmillä tilikausilla maksettavat 4 885,01 181,05

Emoyhtiö

3.3 Vakuuksia ja vastuusitoumuksia koskevat liitetiedot

3.3.1 Vakuudet ja vastuusitoumukset

Emoyhtiö

TILINPÄÄTÖKSEN JA TOIMINTAKERTOMUKSEN ALLEKIRJOITUKSET

Helsingissä maaliskuun 18. päivänä 2022

Petri Roininen

Tapani Rautiainen

Hallituksen puheenjohtaja

Hallituksen varapuheenjohtaja

Aki Pyysing

Eljas Repo

Hallituksen jäsen

Taina Ahvenjärvi

Jorma J. Nieminen

Hallituksen jäsen

Marko Huttunen

Toimitusjohtaja

TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.

Helsingissä maaliskuun 18. päivänä 2022

BDO Oy

Tilintarkastusyhteisö

Taneli Mustonen

KHT