Untitled

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Hallituksen toimintakertomus ja

konsernitilinpäätös

1.1. - 31.12.2020

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-

Sisällysluettel

Hallituksen toimintakertomu

Konsernin tunnusluvut 17

Tunnuslukujen laskentakaavat 19

Konsernitilinpäätö

Konsernin laaja tuloslaskelm

Konsernitase 22

Konsernin rahavirtalaskelma 23

Laskelma konsernin oman pääoman muutoksist

Tilinpäätöksen liitetiedo

Emoyhtiön tilinpäätös 45

Emoyhtiön tuloslaskelm

Emoyhtiön tase 46

Emoyhtiön rahavirtalaskelm

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 49

Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset 56

OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Saneerattavaa jäi vielä, mutta kehittäminenkin eteni

Ovaro jatkoi vuonna 2020 lokakuussa 2018 alkanutta yhtiön liiketoiminnan saneerausta. Tavoitteena yhtiöllä

oli siirtää vuoden 2020 aikana painopistettä saneerauksesta kehitystoimiin. Tässä onnistuttiin vain osin.

Asuntoja myytiin katsauskaudella yhteensä 146 kappaletta (2019: 118 kappaletta) velattomilla

kauppahinnoilla 29,2 miljoonalla eurolla (31,3 miljoonaa euroa). Omavaraisuusaste nousi tilikauden aikana

50,8 prosenttiin (44,3 %). Tämä oli suunnitelman mukaista.

Ydintoiminnan vuokrausaste nousi 94,1 prosenttiin (85,6 prosenttia). Uuden salkkujaon mukaisesti

laskettuna Vuokrasalkun neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste on 93,7 prosenttia. Tässä jopa ylitettiin

odotukset. Uusi 1.2. aloittanut toimitusjohtaja Marko Huttunen sai reippaine otteineen sekä vuokrattavissa

olleita asuntoja vuokratuiksi että vuokraamattomassa kunnossa olleita vuokrattaviksi. Erityisenä valopilkkuna

oli Keravan Nissilänpihan onnistunut kehittäminen asumiskelvottomasta täyteen vuokratuksi.

EPRA-tulos oli 216 tuhatta euroa (541 tuhatta euroa) ja osakekohtainen nettovarallisuus 6,29 euroa (7,84

euroa). Nämä molemmat olivat raskaita pettymyksiä. Hallinnon kulut laskivat, mutta eivät riittävästi, koska

saneeraus eteni toivottua hitaammin. Rahoitustakaan ei saatu uudelleenjärjesteltyä edullisemmaksi, vaikka

tämä oli tavoitteena. Tosin 1.4. toteutettu rahoitusjärjestely vakautti yhtiön rahoituksen ja yhtiön likviditeetti

on säilynyt hyvänä. Mutta selkeää kuitenkin on, että 5,25 prosentin hinta vieraalle pääomalle on liian korkea

sekä yhtiön nettovuokratuotot että vakavaraisuus huomioiden.

Yhtiön johto teki ulkopuolisen arvostusprosessinsa lisäksi 7,9 miljoonan euron arvonalentumiskirjauksen

sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin. Arvonalennukset käypiin arvoihin olivat yhteensä 12,6 miljoonaa euroa.

Tätäkään ei voi pitää tyydyttävänä, vaan yhtiön on katkaistava vuosittaisten arvonalennusten kierre.

Koronapandemia on vaikuttanut Ovaron toimintaan vain vähäisessä määrin, joten sen taakse emme voi

piiloutua.

Joulukuussa Ovaro päivittikin strategiaansa. Se siirtyy strategiakaudella 2021-2023 saneerausvaiheesta

aktiiviseen kiinteistösijoitusten hoitoon ja hankekehitykseen. Yhtiön tavoitteena on lähiaikoina käynnistää

sekä uusia kiinteistöhankkeita että nykyisen kiinteistökannan modernisointeja ja lisäksi uusia

rahoitusrakenteensa.

Ovaro tarkastelee aktiivisesti omistuksiaan ja luopuu kohteista, joille yhtiö ei näe riittävästi tuottopotentiaalia.

Strategiajakson keskeiset tavoitteet:

 Operatiivinen tuloksen (EPRA) merkittävä paraneminen.

 Tuottojen saaminen vuokrausliiketoiminnan lisäksi myös kiinteistöjen kehityshankkeista.

 Vuokrasalkun neliöpohjainen vuokrausaste vähintään 95 %

 Heikon tuottopotentiaalin kiinteistöomaisuuden myynti.

 Rahoituksen uudelleenjärjestäminen.

 Omavaraisuusaste välillä 45 – 55 %.

 Ovaron asiakastyytyväisyyden parantaminen.

Ovaro jatkaa strategiajaksolla edelleen omien osakkeiden osto-ohjelmia, mikäli sen katsotaan luovan arvoa

osakkeenomistajille ja se on sisäpiirisäännökset huomioiden mahdollista. Osinkoa yhtiö jakaa vain, jos

omien osakkeiden ostaminen ei ole enää osakkaille edullisempaa, yhtiön rahoitusrakenne on saatu uusittua

ja tulos selkeästi parantunut.

Ovaron saneerausvaihe pääsi kuitenkin vuonna 2020 loppusuoralle ja kehittäminenkin eteni varovaisin,

mutta määrätietoisin ja tuloksekkainkin askelin. Vuoteen 2020 emme ole kokonaisuutena tyytyväisiä, mutta

tehtyihin kulujen järkiperäistämiseen ja Ovaron liiketoiminnan ottamiseen yhtiön omaan haltuun olemme

kyllä. Luotamme toimitusjohtaja Marko Huttusen ja rakentamansa organisaation kykyyn kääntää Ovaro

Kiinteistösijoitus Oyj:n omistaja-arvon kehitys noususuuntaan.

Hallitus arvioi vuoden 2021 operatiivisen tuloksen (EPRA) olevan parempi kuin vuonna 2020.

YHTEENVETO KAUDELTA TAMMIKUU-JOULUKUU/2020 (VERTAILUKAUSI TAMMIKUU-

JOULUKUU/2019)

 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj päivitti joulukuussa 2020 strategiaansa ja siirtyi strategiakaudella 2021-

2023 saneerausvaiheesta aktiivisen kiinteistösijoitusten hoitoon ja hankekehitykseen. Tavoitteena on

muun muassa käynnistää uusia kiinteistöhankkeita, modernisoida nykyistä kiinteistökantaa, uusia

rahoitusrakennetta ja tarkastella aktiivisesti nykyisiä omistuksia ja luopua sellaisista kohteista, joille

yhtiö ei näe riittävästi tuottopotentiaalia.

 Osana yhtiön strategian päivitystä Ovaro jakoi nykyiset kiinteistösijoituksensa kahteen salkkuun

31.12.2020 tilanteesta. Uudet salkut ovat Myyntisalkku, joka sisältää omistusasumiseen paremmin

soveltuvat huoneistot sekä Vuokrasalkku, jossa on vuokrauskäytössä olevat asunnot.

 Uuden salkkujaon myötä yhtiö arvioi Myyntisalkun ja Vuokrasalkun nykyisiä arvostusperiaatteita ja

salkkujen käypiä arvoja. Sijoituskiinteistöt arvostetaan kauppahintamenetelmällä käyttäen

markkinoihin perustuvaa arvonmääritysmallia. Käyvän arvon määrittämisessä käytettyyn

arvostusmalliin tai käytössä oleviin arvostusperiaatteisiin ei tehty muutoksia. Yhtiön johto päätyi

tekemään normaalin arvostusprosessinsa lisäksi 7,9 miljoonan euron arvonalentumiskirjauksen

sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin 31.12.2020 tilanteesta käyttäen johdon harkintaa. Tämä koskee

Vuokrasalkussa olevien kohteita.

 Ydintoiminnan neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste nousi 31.12.2020 94,1 prosenttiin

(31.12.2019: 85,6 %) järjestelmällisen työn tuloksena. Uuden salkkujaon mukaisesti laskettuna

vuokrasalkun neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste on 93,7 prosenttia.

 Asuntoja myytiin katsauskaudella yhteensä 146 kappaletta (118 kappaletta). Myytyjen asuntojen

yhteisarvo oli velattomilla kauppahinnoilla yhteensä 29,2 miljoonaa euroa (31,3 miljoonaa euroa).

 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omavaraisuusaste nousi tilikauden aikana 50,8 prosenttiin (44,3 %

31.12.2019). Omavaraisuus on parantunut, koska yhtiö on käyttänyt sekä kassavaroja ylimääräisiin

lainan lyhennyksiin että myytyjen asuntojen seurauksena yhtiölainat ovat pienentyneet.

 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n uusi toimitusjohtaja Marko Huttunen aloitti työt 1.2.2020.

 Uusi talouden- ja kiinteistöhallinnon ohjausprosessi on työllistänyt Ovaron henkilökuntaa koko

tilikauden ja uudet ohjausprosessit on otettu käyttöön kolmannen kvartaalin aikana. Vaikutukset

alkavat näkyä yhtiön taloudellisissa luvuissa loppuvuoden 2020 aikana ja koko vaikutuksen

odotetaan näkyvän vuonna 2021.

 Ovaron liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotoista ja oli 9 677 tuhatta

euroa (10 966 tuhatta euroa). Liikevaihdon laskuun vaikutti se, että yhtiön vuokrauskäytössä olevien

asuntojen kokonaismäärä on laskenut tilikauden 2020 aikana 146 kappaleella Samalla kuitenkin

ydintoiminnan neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausastetta on saatu nostettua vertailukauden 85,6

prosentista nykyiseen 94,1 prosenttiin. Uuden salkkujaon mukaisesti laskettuna Vuokrasalkun

neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste on 93,7 prosenttia.

 Tilikauden tulos ennen veroja oli -14 374 tuhatta euroa (-7 665 tuhatta euroa). Huoneistojen käypien

arvojen muutos vaikutti yhtiön tilikauden tulokseen ennen veroja, sisältäen ylimääräisen käyvän

arvon arvostuksen, -12,6 miljoonaa euroa (-6,3 miljoonaa euroa).

 EPRA-tulos oli 216 tuhatta euroa (541 tuhatta euroa) ja osakekohtainen nettovarallisuus 6,29 euroa

(7,84 euroa). Yhtiö on tilikauden aikana myynyt merkittävän määrän asuntoja, minkä seurauksena

liikevaihto, ja samalla hoitokulut ovat tippuneet. Hallinnon kulut laskivat tilikauden aikana 307 tuhatta

euroa johtuen pitkälti aktiivisista saneeraustoimista ja yhtiö on merkittävästi vähentänyt ulkoistettujen

asiantuntijapalveluiden käyttöä toiminnassaan.

 Taseen loppusumma oli 31.12.2020 116 241 tuhatta euroa (31.12.2019: 159 903 tuhatta euroa).

 Konsernin lainat rahoituslaitoksilta sisältäen myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat

olivat 48 369 tuhatta euroa (31.12.2019: 77 401 tuhatta euroa). Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ja

Collector Bank AB allekirjoittivat maaliskuussa 2020 lainasopimuksen, jolla Ovaro toteutti 1.4

lainajärjestelyn, jolla maksettiin pois 20 miljoonan euron joukkolaina. Joukkolainan takaisinmaksu

rahoitettiin kassavaroilla, 7 miljoonaa euroa ja 13 miljoonan euroa osalta uudella 1.4 nostetulla

lainalla. Samalla Ovaro järjesteli lainasalkkunsa siten, että olemassa olevat lainat yhdisteltiin yhdeksi

34 miljoonan euron suuruiseksi vakuudelliseksi lainaksi. Uudelleenjärjestellyt lainat sisälsivät

nostetun lainan lisäksi emoyhtiön jo olemassa olleet 18 miljoonan euron lainat sekä tytäryhtiölainaa.

 Ovaro kehittää aktiivisesti kiinteistökantaansa ja tilikauden aikana kiinteistöjen kehittämiseen ja

perusparannuksiin on aloitetun huoneistoremonttiohjelman puitteissa käytetty yhteensä 2,0

miljoonaa euroa.

STRATEGIAN PÄIVITYS VUOSILLE 2021-2023

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj päivitti strategiaansa joulukuussa 2020 ja siirtyi strategiakaudella 2021-2023

saneerausvaiheesta aktiiviseen kiinteistösijoitusten hoitoon ja hankekehitykseen. Ovaron tavoitteena on

lähiaikoina käynnistää sekä uusia kiinteistöhankkeita että nykyisen kiinteistökannan modernisointeja ja

lisäksi uusia rahoitusrakenteensa.

Ovaro tarkastelee aktiivisesti omistuksiaan ja luopuu kohteista, joille yhtiö ei näe riittävästi tuottopotentiaalia.

Strategiajakson keskeiset tavoitteet:

 Operatiivinen tuloksen (EPRA) merkittävä paraneminen

 Tuottojen saaminen vuokrausliiketoiminnan lisäksi myös kiinteistöjen kehityshankkeista.

 Vuokrasalkun neliöpohjainen vuokrausaste vähintään 95 %

 Heikon tuottopotentiaalin kiinteistöomaisuuden myynti

 Rahoituksen uudelleenjärjestäminen

 Omavaraisuusaste välillä 45 – 55 %

 Ovaron asiakastyytyväisyyden parantaminen.

Tavoitteena arvonnousua osinkojen sijaan

Ovaro jatkaa strategiajaksolla edelleen omien osakkeiden osto-ohjelmia, mikäli sen katsotaan luovan arvoa

osakkeenomistajille. Osinkoa yhtiö jakaa vain, jos omien osakkeiden ostaminen ei ole enää osakkaille

edullisempaa, yhtiön rahoitusrakenne on saatu uusittua ja tulos selkeästi parantunut.

YHTEENVETOTAULUKKO

Keskeiset tunnusluvut

1-12/2020 1-12/2019

muutos

Liikevaihto, t€

9 677 10 966

-11,8 %

Nettotuotto, t€

5 330 6 210

-14,2 %

Katsauskauden tulos, t€

-11 501 -6 377

-80,4 %

Tulos/osake, laimentamaton, €

-1,24 -0,68

-82,4 %

Taseen loppusumma, M€ 116,2

159,9

-27,3 %

Rahavarat, M€

4,9 9,4

-47,9 %

Vaihtoehtoiset tunnusluvut

Operatiivinen tulos (EPRA), t €

216 541

-60,1 %

EPRA-tulos/osake, € 0,02

0,06

-66,7 %

Nettovarallisuus/osake (EPRA) €

6,29 7,84

-19,8 %

OHJEISTUS

Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2021 operatiivisen tuloksen (EPRA) olevan parempi kuin vuonna 2020.

COVID-19 VAIKUTUKSET

Koronaviruspandemia levisi Suomeen maaliskuun aikana ja vaikuttaa yhtiötä ympäröivään maailmaan.

Ovaro suhtautuu koronaviruspandemiaan vakavasti ja seuraa viranomaisten suosituksia ja toimii niiden

mukaisesti. Pandemian aiheuttamalla taloudellisella epävarmuudella ei ole ollut merkittäviä vaikutuksia

Ovaron toimintaan katsauskauden aikana. Vaikka pandemialla on ollut vaikutusta sekä asuntomarkkinoihin

että toimintaympäristöön, on strategian mukainen asuntojen myynti toteutunut tavoitteiden mukaisesti.

Ydintoiminnan neliömetripohjaisesti lasketun vuokrausasteen kehittymiseen koronapandemian vaikutukset

ovat tilikaudella 2020 olleet vähäisempiä ja Ovaro saikin nostettua Vuokrasalkun vuokrausastettaan

entisestään katsauskauden aikana 93,7 prosenttiin (Ydintoiminnan vuokrausaste oli 94,1 prosenttia).

Pandemiasta huolimatta Ovaro kehittää vuokrausliiketoimintaansa aktiivisilla toimenpiteillä, kuten

parantamalla investoinneilla asuntojen vuokrattavuutta.

TOIMINTAYMPÄRISTÖ

Covid-19 seurauksena talouden näkymät niin Suomessa kuin maailmantaloudessa ovat edelleen hyvin

epävarmoja, vaikka Suomen taloutta pandemia on supistanut vähemmän kuin suurinta osaa Euroopan

talouksista. Talouden selvä toipuminen covid-19 epidemiasta siirtyy vuoden 2021 puolelle, sillä epidemian

toinen aalto on hidastanut talouskasvua tilapäisesti vuodenvaihteen ympärillä. Talouden toipuminen alkaa

pandemiaan liittyvän epävarmuuden hälventyessä vuoden 2021 kuluessa. Suomen investointiympäristö on

koronaviruspandemian takia erittäin epävarma, mikä heijastuu yritysten investointihalukuuteen sitä

heikentävästi vielä vuonna 2021. Rakentamisen odotetaan laskevan vielä vuonna 2021. Kuluttajien

luottamuksen ja talouden toimintakyvyn arvioidaan pysyvän heikkona, kunnes pandemia saadaan taltutettua

rokotteilla tai muuten. (Valtiovarainministeriön Taloudellinen katsaus, talvi 2020)

Vuokra-asuntojen kysyntä on pysynyt edelleen hyvänä ja kaupungistuminen jatkuu vahvana.

Tilastokeskuksen mukaan vuokralla asuvien asuntokuntien määrä on kasvanut viimeisen 10 vuoden aikana

ja kasvun odotetaan jatkuvan.

Markkinakorkotaso on edelleen säilynyt matalana.

Vanhojen asuntojen myyntimäärä on Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) tilastojen mukaan selvästi

laskenut ensimmäisellä puolivuosikaudella, mutta kääntyneet nousuun viimeisellä puolivuosikaudella.

5000

10000

15000

20000

Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2016 2017 2018 2019 2020

Uusienjavanhojenasuntojenkaupatneljännesvuosittain2016Q3

‐ 2020Q4

(lähde:

KVKL13.1.2021)

vanhat uudet

TALOUDELLINEN KEHITYS TAMMIKUU-JOULUKUU 2020

Ovaron liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotoista ja oli 9 677 tuhatta euroa (10

966 tuhatta euroa). Vertailukauteen nähden liikevaihto laski 1 289 tuhatta euroa johtuen siitä, että yhtiön

vuokrauskäytössä olevien asuntojen kokonaismäärä on laskenut tilikauden 2020 aikana 146 kappaleella.

Samalla kuitenkin ydintoiminnan neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausastetta on saatu nostettua tilikauden

2019 lopun 85,6 prosentista nykyiseen 94,1 prosenttiin. Uuden salkkujaon mukaisesti laskettuna

Vuokrasalkun neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste on 93,7 prosenttia.

Nettovuokratuotot olivat 5 330 tuhatta euroa (6 210 tuhatta euroa). Nettovuokratuotoissa vuokraustoiminnan

tuotoista vähennetään hoitokulut, jotka olivat -4 348 tuhatta euroa (-4 756 tuhatta euroa).

Tulos ennen veroja oli -14 374 tuhatta euroa (-7 665 tuhatta euroa). Tulokseen sisältyy merkittävimpinä erinä

sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä luovutusten tuloksesta tappiota -14 590 tuhatta

euroa (-8 206 tuhatta euroa), hallintokuluja -1 810 tuhatta euroa (-1 950 tuhatta euroa) ja rahoituskuluja -2

637 tuhatta euroa (-2 898 tuhatta euroa).

EPRA-tulos

EPRA-tulos oli koko tilikaudelta 216 tuhatta euroa, kun se vuotta aiemmin (1–12/2019) oli 541 tuhatta euroa.

EPRA-tuloksen muutokset vertailukauteen nähden syntyivät seuraavista eristä:

 Liikevaihto laski vertailukauteen nähden 1 289 tuhatta euroa, johtuen vuokra-asuntokannan

pienenemisestä vertailukauteen nähden, kuitenkin samalla yhtiö on saanut nostettua vuokrattujen

asuntojen määriä.

 Hoitokulut pienenivät 409 tuhatta euroa vertailukauteen nähden pitkälti myyntien vaikutuksesta

 Muut liiketoiminnan kulut, jotka sisältävät mm. vuokraustoiminnan- ja hallinnon kulut olivat 398

tuhatta euroa pienemmät kuin vertailukautena. Hallinnon kulut laskivat tilikauden aikana 307 tuhatta

euroa johtuen pitkälti aktiivisista saneeraustoimista ja yhtiö on merkittävästi vähentänyt ulkoistettujen

asiantuntijapalveluiden käyttöä toiminnassaan.

 Rahoituskulut pienentyivät 261 tuhatta euroa vertailukauteen nähden johtuen pääasiallisesti yhtiön

tekemistä ylimääräisistä lainanlyhennyksistä sekä asuntomyyntien takia pienentyneestä yhtiölainojen

määrästä.

PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS

Konsernitaseen loppusumma oli 116 241 tuhatta euroa (31.12.2019: 159 903 tuhatta euroa). Oma pääoma

yhteensä oli 58 940 tuhatta euroa (71 098 tuhatta euroa) ja vieras pääoma 57 302 tuhatta euroa (88 806

tuhatta euroa). Konsernin vieras pääoma muodostuu emoyhtiön lainoista, vuokrasopimusveloista sekä

omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista.

Vuoden alusta tasetta ovat pienentäneet asuntojen myynti, asuntojen käyvän arvon lasku sekä taloyhtiöiden

ja emoyhtiön lainojen lyhennykset.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ja Collector Bank AB allekirjoittivat maaliskuussa 2020 lainasopimuksen, jolla

Ovaro toteutti 1.4 lainajärjestelyn, jolla maksettiin pois 20 miljoonan euron joukkolaina. Joukkolainan

takaisinmaksu rahoitettiin kassavaroilla, 7 miljoonaa euroa ja 13 miljoonan euron osalta uudella 1.4

nostetulla lainalla. Samalla Ovaro järjesteli lainasalkkunsa siten, että olemassa olevat lainat yhdisteltiin

yhdeksi 34 miljoonan euron suuruiseksi vakuudelliseksi lainaksi. Uudelleenjärjestellyt lainat sisältävät

nostetun lainan lisäksi emoyhtiön olemassa olevat 18 miljoonan euron lainat sekä tytäryhtiölainaa.

Konsernin omavaraisuusaste oli 50,8 % (44,5 %).

SIJOITUSKIINTEISTÖT

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo tilikauden lopussa oli 109,3 miljoonaa euroa (150,1 miljoonaa euroa)

sisältäen

10,9 miljoonaa euroa (19,9 miljoonaa euroa) myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä sekä 7,4

miljoonaa euroa (7,4 miljoonaa euroa) IFRS 16 mukaisia tonttien vuokraoikeuksia.

Osana yhtiön vuosien 2021-2023 strategian päivitystä Ovaro jakoi nykyiset kiinteistösijoituksensa kahteen

salkkuun 31.12.2020 tilanteesta sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämistä varten. Uuden salkkujaon

tarkoituksena on selkeyttää yhtiön ulkoista raportointia ja erillisten salkkujen seurantaa jatkossa.

Myyntisalkku, omistusasumiseen kohdennetut huoneistot

Tähän salkkuun kuuluvat uudehkot yksittäiset asuinhuoneistot, josta Ovaro myy huoneistoja pääasiassa

yksityishenkilöille omistusasumiskäyttöön. Myyntisalkkuun sisältyvissä asunto-osakeyhtiöissä Ovaro on

pääosin vähemmistöomistaja.

Vuokrasalkku, vuokrataloyhtiöt

Tähän salkkuun kuuluvat Ovaron kokonaan tai osaomistamat vanhemmat taloyhtiöt, joiden huoneistot ovat

pääosin vuokrauskäytössä. Ovaro voi myydä kokonaisia taloyhtiöitä tai useiden huoneistojen ryhmiä

pääasiassa kiinteistösijoitusyhtiöille tai yksityisille kiinteistösijoittajille.

Johdon harkinnan käyttäminen sijoituskiinteistöjen arvojen oikaisussa

Uuden salkkujaon myötä yhtiö arvioi Myyntisalkun ja Vuokrasalkun nykyisiä arvostusperiaatteita ja salkkujen

käypiä arvoja. Sijoituskiinteistöt arvostetaan kauppahintamenetelmällä käyttäen markkinoihin perustuvaa

arvonmääritysmallia. Käyvän arvon määrittämisessä käytettyyn arvostusmalliin tai käytössä oleviin

arvostusperiaatteisiin ei tehty muutoksia. Yhtiön johto päätyi tekemään normaalin arvostusprosessinsa

lisäksi ylimääräisen 7,9 miljoonan euron arvonalentumiskirjauksen sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin

31.12.2020 tilanteesta käyttäen johdon harkintaa. Tämä koskee Vuokrasalkussa olevien kohteita.

Yhtiön johto on arvioinut Vuokrasalkkuun kuuluvien kiinteistöjen käypiä arvoja kiinteistöarvioitsijan laatiman

arvostusraportin puitteissa ja tehnyt kiinteistöarvioitsijan arviolausunnon mukaisen +/- 15 prosentin

arviointitarkkuuden puitteissa yhteensä 7,9 miljoonan euron suuruisen arvonalennuksen Vuokrasalkussa

olevien kiinteistöjen arvoihin johdon harkintaan perustuen. Johdon harkintaan perustuva käyvän arvon

muutos on kirjattu tulosvaikutteisesti vuoden 2020 neljännelle kvartaalille.

Johdon harkinnan käyttäminen sijoituskiinteistöjen arvostamisessa perustuu yksittäisten osakehuoneistojen

myyntihintoihin, joihin yhtiö on saanut evidenssiä vuoden 2020 aikana toteutetuista yksittäisten huoneistojen

kauppahinnoista. Vuokrasalkun vuokrataloyhtiöiden yksittäisten osakehuoneistojen kysyntä on pysyvästi

alentunut, johtaen näin asuntojen vertailukauppahintojen vähäisyyteen. Tästä syystä JLL on arvioissaan

kokenut tarpeelliseksi laskea arvion tarkkuustasoa aiempaa matalammaksi ja on päätynyt esittämään arvion

kohteena olevien huoneistojen arviointitarkkuudeksi +/- 15 prosenttia, aiemman +/- 10 prosentin sijasta. Näin

ollen yhtiön johto arvioi, että 7,9 miljoonan euron oikaisu antaisi tasearvoista realistisemman kuvan, kun

huomioidaan edellä mainitut toteutuneet kauppahinnat yksittäisistä myynneistä. Lisäksi yhtiön johdon

näkemyksen mukaan yhtiön johdolla on saatavilla arvioitsijaa enemmän tietoa yksittäisen asunnon kunnosta

ja muista yksittäisten asuntojen markkinahintaan vaikuttavista tekijöistä. Vuokrataloyhtiön osakehuoneiston

pääasiallinen ostaja on kiinteistösijoittaja, joka arvostaa yksittäisen huoneiston eri menetelmällä kuin yhtiön

käyttämällä kauppahintamenetelmällä, minkä vuoksi johto on tuottanut arvion yksittäisten kohteiden

rinnakkaisarvosta tuottoarvomenetelmällä arvionsa tueksi. Kuitenkin niin, että nykyistä arvostusmenetelmää

tai -prosessia ei ole muutettu. Rinnakkaislaskelman tulokset vahvistavat edelleen käsitystämme yksittäisen

osakehuoneiston 7,9 miljoonan euron oikaisun tarpeellisuudesta.

Yhtiöllä on edelleen vain yksi liiketoiminta-alue, jossa sijoituskiinteistöt on jaettu Myyntisalkkuun ja

Vuokrasalkkuun. Sijoituskiinteistöjä voidaan ryhmitellä uudestaan eri toimintoihin markkinatilanneanalyysin

perusteella. Alla olevassa taulukossa on kuvattu kiinteistökannan jakautuminen Myyntisalkkuun ja

Vuokrasalkkuun per 31.12.2020, sekä aiemman jaon mukainen jako Ydintoiminnan ja Muun toiminnan

jakautuminen samalta ajanjaksolta vertailtavuuden parantamiseksi.

Kiinteistökanta jaettuna Myyntisalkun ja Vuokrasalkun omistuksiin

Omistukset Kohteita Huoneistoja

Pinta-

ala Bruttoarvo Yhtiölainat Nettoarvo

kpl kpl m2 MEUR MEUR MEUR

Myyntisalkku 45 166 12 271 30,9 13,2 17,7

Vuokrasalkku 35 1 144 66 647 71,1 7,9 63,2

Koko kanta 80 1 310 78 918 102,0 21,1 80,9

Kiinteistökanta jaettuna Ydintoiminnan ja Muun toiminnan omistuksiin

Omistukset Kohteita Huoneistoja Pinta-ala Bruttoarvo Yhtiölainat Nettoarvo

kpl kpl m2 MEUR MEUR MEUR

Ydintoiminta 56 1251 74 083 87,2 12,3 74,9

Muu toiminta 24 59 4 835 14,8 8,8 6,0

Koko kanta 80 1310 78 918 102,0 21,1 80,9

Vuokrasalkun nettotuotto-% oli joulukuussa 2020 vuositasolle skaalattuna 5,8 prosenttia ja vanhalle

Ydinsalkulle laskettuna 5,5 prosenttia (1.1-31.12.2019: 4,8 %).

Nettotuotto on laskettu Vuokrasalkkuun kuuluvien kohteiden joulukuun bruttovuokratuottojen ja

hoitovastikkeiden erotuksena. Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty

estimaattina koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.

Jones Lang LaSalle Finland Oy (JLL) teki Ovaro Kiinteistösijoituksen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen

tilanteesta 31.12.2020. Seuraavan kerran JLL määrittää Ovaro Kiinteistösijoituksen kiinteistöjen käyvän

arvon 30.6.2021. JLL:n arvonmäärityksen arviointitarkkuus on +/- 15 prosenttia.

Katsauskaudella kiinteistökannan käypää arvoa ovat katsauskaudella pienentänyt merkittävä asuntomyynti.

Uusia hankintoja ei ole tehty katsauskauden aikana.

INVESTOINNIT JA MYYNNIT

Asuntojen myynti on ollut samalla tasolla vertailukauteen 1–12/2019 nähden.

Asuntomyynti 1–12/2020 1-12/2019

kpl 146 118

velattomat hinnat, M€ 29,1 31,3

Asuntomyynnit jakautuivat seuraavasti aiemman salkkujaon mukaisen Ydintoiminnan ja muun toiminnan

välillä:

Asuntomyynti Ydintoiminnan salkku Muun toiminnan salkku

kpl 69 77

velattomat hinnat, M€ 10,8 18,3

VUOKRAUSTOIMINTA

Yhtiö analysoi vuoden 2020 viimeisen vuosineljänneksen aikana kiinteistökantansa ja määritteli uudestaan,

mitkä huoneistot kuuluvat Vuokrasalkkuun ja Myyntisalkkuun. Uusi salkkujako astui voimaan 31.12.2020 ja

yhtiö seuraa jatkossa Vuokrasalkun vuokrausastetta, joka lasketaan samoin periaattein kun aiempi

Ydintoiminnan vuokrausaste. 31.12.2020 tilanteesta Vuokrasalkun neliöperusteinen vuokrausaste oli 93,7

prosenttia.

Ydintoiminnan neliömetriperusteinen vuokrausaste vanhalla salkkujaolla on kehittynyt seuraavasti:

Vuokrasalkun neliöperusteinen vuokrausaste on laskettu siten, että Vuokrasalkun vuokrattujen huoneistojen

kokonaispinta-ala on jaettu pinta-alalla, joka on saatu, kun kaikkien Vuokrasalkun huoneistojen

kokonaispinta-alasta on vähennetty myynnissä ja remontissa olevien huoneistojen pinta-ala.

KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN

Kiinteistöjen ylläpito kuuluu Taloasema Oy:n isännöitsijöiden sekä teknisen isännöitsijän vastuualueeseen ja

kiinteistöjen myynnit, hankinnat ja kehittäminen taas kiinteistökehitysjohtajan sekä toimitusjohtajan

vastuualueeseen.

Katsauskauden aikana kiinteistöjen kehittämiseen ja perusparannuksiin on aloitetun

huoneistoremonttiohjelman puitteissa käytetty yhteensä 2,0 miljoonaa euroa. Näistä kuluista 0,4 miljoonaa

euroa kohdistuu viimeiseen vuosineljännekseen (Q4/2020). Kiinteistöjen korjaukset ja niihin liittyvät

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

22

24

26

28

30

1/2020 2/2020 3/2020 4/2020 5/2020 6/2020 7/2020 8/2020 9/2020 10/2020 11/2020 12/2020

Asuntomyynti1/2020‐ 12/2020(M€)

MyydytM€ KertymäM€

83,80%

84,10%

84,80%

85,30%

85,90%

85,60%

89,00%

87,80%

87,90%

87,40%

85,80%

85,60%

85,40%

85,70%

85,60%

85,50%

88,20%

90,40%

89,30%

90,70%

92,47%

93,20%

93,70%

94,10%

80%

82%

84%

86%

88%

90%

92%

94%

96%

Ydintoiminnanvuokrausaste1.1.2019‐31.12.2020

investoinnit jatkuvat vielä loppuvuoden 2020 ajan. Tehtävillä remonttitöillä pyritään entisestään parantamaan

yhtiön ydintoiminnan vuokrausastetta ja asuntojen vuokrattavuutta.

Merkittävin yksittäinen kohde on Keravan Nissilänpihan peruskorjaushanke kokonaiskustannukseltaan 0,9

miljoonaa euroa.

RISKIENHALLINTA

Yhtiön merkittävimmät riskit koskevat vuokratuottoja, kiinteistömarkkinan kehitystä, ylläpito- ja korjauskuluja

sekä rahoitusta.

Vuokratuottojen lasku voi syntyä vuokrausasteen tai vuokratasojen alenemisesta ja heikentää yhtiön

kassavirtaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet maantieteellisesti, jatkuvalla markkinaseurannalla

ja tarvittaessa nopealla reagoinnilla vuokrausasteen muutoksiin mm. vuokratason päivityksillä,

vuokravakuuspolitiikalla sekä vuokravälittäjien valinnalla ja johtamisella.

Kiinteistömarkkinoiden heikko kehitys voi laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja heikentää yhtiön

taloudellista asemaa ja asuntojen myynnistä saatavaa kassavirtaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla

sijoituskohteet maantieteellisesti ja ylläpitämällä kiinteistöjen kuntoa suunnitelmallisesti ottaen huomioon

niiden elinkaari ja vuokramarkkinoiden vaatimukset.

Ylläpito- ja korjauskulujen kasvu heikentää toteutuessaan yhtiön kassavirtaa. Riskiä hallitaan toimittajien ja

alihankkijoiden kilpailuttamisilla ja ylläpitämällä kiinteistöjen kuntoa suunnitelmallisesti.

Rahoitusriski voi toteutua joko rahoituksen saatavuuden kiristyessä tai korkotason noustessa ja voivat

heikentää yhtiön kassavirtaa ja taloudellista asemaa. Rahoituksen saatavuus pyritään turvaamaan riittävällä

omavaraisuusasteella.

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät

asuntojen arvonmuutokseen, sijoituskiinteistöjen myynteihin, korjausmenoihin, rahoitukseen ja korkotasoon.

Näistä asuntojen arvonmuutosta yhtiö pitää merkittävimpänä. Asuntomarkkinoilla tapahtuvat asuntojen

hintojen muutokset vaikuttavat yhtiön asuntojen arvoihin ja heijastuvat sitä kautta yhtiön tulokseen.

Yhtiöllä voi olla haastavaa toteuttaa huoneistomyyntejä tavoittelemassaan määrässä.

Yhtiö pyrkii kiinteistöjen suunnitelmallisella ylläpidolla ja aktiivisella vuokrauksella ylläpitämään kiinteistöjen

ja asuntojen arvoa. On kuitenkin mahdollista, että yhtiön ajanmukaistamiskulut saattavat kasvaa. Suurilla

odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi negatiivinen vaikutus vuokrausasteeseen,

vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.

Yhtiön rahoitusasema on tarkasteluhetkellä vakaa.

Yhtiön kassavirallinen tuotto on matala suhteessa hallinnon ja rahoituksen kustannuksiin. Korkojen nousu voi

vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA). Korkotason nousu voi

olla merkittävä riski yhtiön tuloksentekokyvyn kannalta. Yhtiön voi olla vaikea turvata vieraan pääoman

ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.

Koronavirusepidemia levisi Suomeen maaliskuun aikana. Epidemian aiheuttama taloudellinen epävarmuus

ei ole tilikauden 2020 aikana vaikuttanut olennaisesti Ovaron toimintaan. Koronaviruspandemiasta

aiheutuvien riskien ja epävarmuuksien arvioiminen on poikkeuksellisen vaikeaa ja tämä aiheuttaa

merkittävää epävarmuutta yhtiön toimintaan tilanteen kehittyessä yhtiön kannalta epäsuotuisaan suuntaan.

Yhtiön hallitus ja johto arvioivat tilannetta jatkuvasti pystyäkseen reagoimaan muuttuvaan tilanteeseen sen

vaatimalla tavalla ja vakavuudella.

OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO. Katsauskauden päättyessä 31.12.2020 yhtiöllä oli

yhteensä 9 598 910 osaketta, joista ulkona oli 9 203 567 osaketta ja yhtiön hallussa 395 343 osaketta.

Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO ja ISIN tunnus FI4000349113.

Yhtiöllä oli 5 198 osakasta 31.12.2020 (31.12.2019: 5 854).

Yhtiökokous 9.6.2020 päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti, että 31.12.2019 päättyneen tilikauden tappio

kirjataan kertyneet voittovarat -tilille, eikä osinkoa jaeta.

Osakekurssinja‐vaihdonkehitys 2020 2019

Alinkurssi,€ 3,21 3,81

Ylinkurssi,€ 4,65 4,99

Keskikurssi,€ 3,98 4,32

Päätöskurssi,€ 4,16 4,19

Ulkonaolevienosakkeidenmarkkina‐arvo,31.12.

M€ 38,10 39,86

Vaihdettujaosakkeita,milj.kpl 2,3 3,0

Vaihdettujaosakkeita,M€ 9,07 12,8

Osakkeidenlukumäärätilikaudenlopussa 9598910 9598910

‐jostayhtiönhallussa 395343 287016

Osakkeiden Osakkeita % Omistajia %

määrä

1‐9999 2765393 28,8 5114 98,4

10000‐100000 2392961 24,9 75 1,4

100001‐ 4440556 46,3 9 0,2

Yhteensä 9598910 100,0 5198 100,0

YHTIÖN HALLINTO, JOHTO JA HENKILÖSTÖ

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallituksessa on kuusi jäsentä 9.6.2020 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen

päätöksellä: Taina Ahvenjärvi, Aki Pyysing, Jorma J. Nieminen, Tapani Rautiainen, Eljas Repo ja Petri

Roininen. Hallituksen puheenjohtajana toimii Petri Roininen ja varapuheenjohtajana Tapani Rautiainen.

Yhtiön tilintarkastaja on tilintarkastusyhteisö PricewaterhouseCoopers Oy. Päävastuullinen tilintarkastaja on

KHT Martin Grandell.

Ovaro Kiinteistösijoituksen toimitusjohtajana toimii Marko Huttunen. Yhtiön johtoryhmään kuuluvat 22.9.2020

alkaen toimitusjohtajan lisäksi konsulttisopimuksella toimiva kiinteistökehitysjohtaja, Pekka Komulainen,

Marita Polvi-Lohikoski, johtaja, jonka vastuulla on vuokraus- ja markkinointi ja talouspäällikkö Minna Olin.

Yhtiön palveluksessa on neljä henkilöä (31.12.2019: neljä henkilöä).

Kiinteistöjohtajana toiminut Timo Tanskanen jäi pois kiinteistöjohdon ja vuokrauksen tehtävistä sekä Ovaron

johtoryhmästä syyskuussa 2020.

SUURIMMAT OMISTAJAT (Euroclear 31.12.2020) OSAKKEITA OSUUS

Nimi kpl

1 ROYAL HOUSE OY 1) 1 313 230 13,68

2 OSUUSASUNNOT OY 2) 1 150 000 11,98

3 OLLIKAINEN PEKKA 402 500 4,19

4 OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ 6) 395 343 4,12

5 ZEROMAN OY 3) 341 666 3,56

6 CORE CAPITAL OY 4) 323 181 3,37

7 OP-HENKIVAKUUTUS OY 233 106 2,43

8 MAAKUNNAN ASUNNOT OY 5) 166 197 1,73

9 FLYINGCHIPS OY 117 333 1,22

10 ÅLANDS ÖMSESIDIGA FÖRSÄKRINGSBOLAG 100 000 1,04

11 SIJOITUSTALO IVH OY 5) 99 329 1,03

12 NORDEA BANK ABP 87 295 0,91

13 PYNNÖNEN VILLE WALTTERI 79 763 0,83

14 JAJOPA OY 75 279 0,78

15 SP-RAHASTOYHTIO OY 71 627 0,75

16 VIWA-KIINTEISTÖT OY 71 292 0,74

17 SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN AB (PUBL) HELSINGIN SIVUKONTTORI 67 891 0,71

18 STRÖM LEIF JOHAN 65 340 0,68

19 OTAVAN KIRJASÄÄTIÖ 65 000 0,68

20 PYNNÖNEN SUVI SUSANNA 62 944 0,66

21 OWH-YHTIÖT OY 55 022 0,57

22 KOVALAINEN PETRI SAKARI 55 000 0,57

23 KANGASNIEMI AARRE EEMIL 53 000 0,55

24 GODOINVEST OY 51 790 0,54

25 MAANPUOLUSTUSKORKEAKOULUN TUKISÄÄTIÖ SR 50 000 0,52

26 EGS SIJOITUS OY 49 240 0,51

27 KANGASNIEMI TERTTU KYLLIKKI 47 391 0,49

28 NORDEA HENKIVAKUUTUS SUOMI OY 45 907 0,48

29 KOKKO JOUNI 43 295 0,45

30 VEIJALAINEN JORMA TAPIO 37 072 0,39

YHTEENSÄ 5 776 033 60,17

hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö

hallituksen jäsenen Jorma J. Niemisen määräysvaltayhteisö

hallituksen jäsenen Aki Pyysingin määräysvaltayhteisö

hallituksen jäsenen Petri Roinisen määräysvaltayhteisö

hallitusten jäsenen Tapani Rautiaisen ja Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisöjä

Ovaron omistus päivitetty 31.12.2020 mennessä ostettujen osakkeiden mukaisesti.

Toimitusjohtaja Marko Huttusen omistuksessa on 26 619 yhtiön osaketta

SELVITYS HALLINTO- JA OHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ

Ovaron hallinnoinnin kuvaus ja Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä ovat julkisesti saatavilla

internetsivuilla www.ovaro.fi.

VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS 9.6.2020

Ovaron varsinainen yhtiökokous pidettiin 9.6.2020. Varsinainen yhtiökokous vahvisti konsernitilinpäätöksen

ja emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2019 sekä hyväksyi hallituksen ehdotuksen tilikauden tappion

käsittelystä sekä osingon jakamatta jättämisen. Yhtiökokous myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja

toimitusjohtajalle tilikaudelta 2019. Kokouksessa päätettiin myös hallituksen jäsenten lukumäärästä, valittiin

hallituksen jäsenet sekä päätettiin heidän palkkioistaan.

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään yhteensä enintään 900 000 oman osakkeen hankkimisesta,

yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Valtuutus on voimassa 1.7.2020 alkaen

30.6.2021 asti. Lisäksi varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta

osakeannista tai erityisten osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien myöntämisestä, kuten tarkoitetaan Suomen

osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään

miljoona (1 000 000) osaketta. Valtuutus on voimassa 30.6.2021 asti.

HALLITUKSEN VALTUUTUKSET

Hallituksella oli varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2019 myöntämä valtuutus enintään 900.000

oman osakkeen hankkimiseen, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla.

Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien

osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen).

Ylimääräinen yhtiökokous päätti 14.11.2019 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhtiön

hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamisesta siten, että valtuutuksen nojalla luovutettavien osakkeiden

määrä on yhteensä enintään 247 016 kappaletta. Yhtiöllä olevat omat osakkeet voidaan luovuttaa yhdessä

tai useammassa erässä. Hallitus päätti valtuutuksen puitteissa 18.11.2019 luovuttaa 26 619 osaketta uudelle

toimitusjohtajalle. Osakkeet luovutettiin toimitusjohtajalle 19.5.2020 yksikköhinnalla 3,757 euroa.

Yhtiökokous päätti 9.6.2020 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000

oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia

osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä

muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden

hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin

osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus astui voimaan

1.7.2020 ja on voimassa 30.6.2021 asti.

Yhtiön hallitus päätti 30.6.2020 yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-

ohjelman 1.7.2020. Osto-ohjelman suuruus oli 40 000 osaketta. Osto-ohjelman puitteissa hankittiin ennen

sen päättämistä yhteensä 14 086 osaketta.

Yhtiön hallitus päätti aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 13.8.2020. Osto-ohjelman suuruus oli 70 000

osaketta. Osto-ohjelman puitteissa hankittiin ennen sen päättämistä yhteensä 31 735 osaketta.

Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman

20.11.2020. Osto-ohjelman suuruus oli 60 000 osaketta. 31.12.2020 mennessä yhtiö oli hankkinut omia

osakkeita ohjelman puitteissa 31 831 kappaletta. Yhtiön hallussa oli tilinpäätöshetkellä yhteensä 395 343

osaketta.

Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallitus päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä

optio-oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten

oikeuksien antamisesta seuraavasti:

Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään miljoona (1.000.000) osaketta.

Hallitus päättää kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien

antamisen ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden

luovuttamista. Osakeannit ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen

osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien

merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2021 asti.

LIPUTUSILMOITUKSET

Liputusilmoitus 24.2.2020: Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj vastaanotti 24.2.2020 arvopaperimarkkinalain 9 luvun

5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen, jonka mukaan Jorma J. Nieminen ja hänen perheen kanssa yhdessä

hallinnoima Osuusasunnot Oy ovat 24.2.2020 mennessä hankkineet yhteensä 975 000 osaketta niin, että ne

ovat 10,14 % Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osakkeista.

Ilmoituksen mukaan Jorma J. Nieminen ja Osuusasunnot Oy:n yhteenlaskettu osuus ylitti 24.2.2020

kymmenen (10) prosentin rajan osakkeista.

Liputusilmoitus 30.11.2020: Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj vastaanotti 30.11.2020 arvopaperimarkkinalain 9

luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen, jonka mukaan Investors House Oyj:n omistusosuus on

laskenut 20,35 prosentista 8,01 prosenttiin. Ilmoituksen mukaan Investors House Oyj:n osuus ylittää

30.11.2020 viiden (5) prosentin rajan osakkeista.

Liputusilmoitus 30.11.2020: Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj vastaanotti 30.11.2020 arvopaperimarkkinalain 9

luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen, jonka mukaan Royal House Oy:n omistusosuus on noussut 0,9

prosentista 12,22 prosenttiin. Ilmoituksen mukaan Royal House Oy:n osuus ylittää 30.11.2020 kymmenen

(10) prosentin rajan osakkeista.

Liputusilmoitus 7.12.2020: Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj vastaanotti 7.12.2020 arvopaperimarkkinalain 9 luvun

5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen, jonka mukaan Investors House Oyj:n omistusosuus on laskenut 8,01

prosentista 0,27 prosenttiin. Ilmoituksen mukaan Investors House Oyj:n osuus alittaa 4.12.2020 viiden (5)

prosentin rajan osakkeista.

JOHDON LIIKETOIMET JA OSAKKEENOMISTUS

Ovaron johdon liiketoimet ja osakkeenomistus vuodelta 2020 on julkaistu pörssitiedotteina ja ne ovat

luettavissa Ovaron internet-sivuilla https://ovaro.fi/fi/sijoittajat/johdon-liiketoimet/.

Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omistivat vuoden lopussa yhtiön osakkeita ja

osakeperusteisia oikeuksia yhtiöttä tai yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä. Näiden

osakkeiden osuus yhtiön koko osakekannasta on 33,09 prosenttia.

LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

Hallituksen jäsenen Eljas Revon määräysvaltayhtiöltä, Repo Media Oy:ltä, on tilikaudella ostettu erilaisia

palveluita, yhteensä 79,1 tuhatta euroa. Summa koostuu muun muassa brändinrakennuspalveluista,

tiedotuspalveluista, kotisivujen rakentamispalveluista ja kotisivujen ylläpidosta. 30.9.2020 alkaen Repo

Media vastaa vain verkkosivujen ylläpidosta ja kehittämisestä.

Hallituksen puheenjohtaja Petri Roinisen määräysvaltayhtiöltä, Core Capital Oy:ltä, on tilikaudella ostettu

erilaisia palveluita, yhteensä 15,3 tuhatta euroa. Summa koostuu strategian ja rahoituksen toimeenpanoon

kuuluvasta työstä.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ja Investors House Oyj solmivat 17.8.2020 toistaiseksi voimassa olevan

sopimuksen, jolla Investors House vuokraa Marita Polvi-Lohikosken Ovaron palvelukseen kehittämään

Ovaron vuokraustoimintaa. Sopimus on tehty ns. omakustannushintaan siten, että sopimus kattaa

palkkakustannukset ja sivukulut. Marita Polvi-Lohikoski on siirtynyt Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n

palkkalistoille 20.9.2020, jolloin tehty sopimus Investors House Oyj:n kanssa on päättynyt. Tilikauden aikana

Investors Houselle maksettu korvaus sopimukseen liittyen on yhteensä 13,2 tuhatta euroa. Investors House

Oyj on kuulunut Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n lähipiiriin 30.11.2020 asti, jolloin Investors House Oyj jakoi

omistamiaan Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osakkeita yhtiönsä osakkeenomistajille osinkoina.

Yhtiön johtoryhmään kuuluvan Pekka Komulaisen määräysvaltayhtiöltä, PKsubstanssi Oy:ltä, on tilikaudella

ostettu erilaisia palveluita, yhteensä 364,8 tuhatta euroa. Summa koostuu huoneistojen myyntipalkkioista ja

myyntisalkun hallinnoinnista.

Ylimääräisen yhtiökokouksen 14.11.2019 myöntämän valtuutuksen puitteissa hallitus päätti 18.11.2019

luovuttaa 26 619 osaketta uudelle toimitusjohtajalle. Osakkeet luovutettiin uudelle toimitusjohtajalle

19.5.2020 3,757 euron yksikköhinnalla. Kauppahinta on laskettu 18.11.2019 edeltävän 10 päivän

keskikurssiin Nasdaq Helsingissä miinus 10 Prosenttia. Osakkeiden kauppahinta maksetaan

kokonaisuudessaan rahana. Osakkeiden ostoa varten toimitusjohtaja Marko Huttuselle myönnettiin 70

tuhannen euron suuruinen laina, joka erääntyy maksettavaksi 15.5.2023. Lainan pääomalle maksetaan

sopimusehtojen mukaisesti korkoa 6 kuukauden Euribor plus 1 prosentti.

TILIKAUDEN PÄÄTTYMISEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj solmi tammikuussa 2021 yhteistyösopimuksen POP Pankki ryhmään kuuluvan

Reisjärven Osuuspankin kanssa. Yhteistyösopimuksen ensimmäisessä vaiheessa pankki myönsi noin 2

miljoonan euron kiinteistövakuudellisen luoton Ovarolle.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj lyhensi Collector Bank AB:n lainaa yhteensä 2,9 miljoonalla eurolla.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitus päätti 27.1.2021 toimitusjohtaja Marko Huttusen strategiakauden 2021-

2023 kattavasta kannustinjärjestelmästä johon muodostuu kuukausipalkasta, vuosittaisiin strategiasta

johdettaviin tulostavoitteisiin sidotusta osakepohjaisesta kannustimesta sekä vuosittain kertyvästä optiosta

merkitä yhtiön osakkeita.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj päivitti 19.2.2021 julkaistulla pörssitiedotteella tilikauden 2020 näkymiään, jonka

mukaan Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj arvioi vuoden 2020 operatiivisen tuloksen (EPRA-tulos) olevan

alhaisempi kuin vuonna 2019.

Huoneistojen myynnit julkaisuhetkeen mennessä olivat velattomin kauppahinnoin yhteensä 5,7 miljoonaa

euroa.

Omien osakkeiden ostoja jatkettiin tammikuussa ja helmikuussa ennen hiljaisen kauden alkamista ostamalla

vielä ohjelman puitteissa 27 072 osaketta. Yhtiön hallussa on tällä hetkellä 422 415 omaa osaketta.

HALLITUKSEN VOITONJAKOEHDOTUS

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.2020 on 35 880 150,26 euroa,

sisältäen tilikauden tappion -11 634 322,86 euroa. Hallitus esittää, ettei osinkoa jaeta ja tilikauden tappio

jätetään vapaaseen omaan pääomaan.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

KONSERNIN TUNNUSLUVU

1.1. - 31.12.2020 1.1. - 31.12.2019 1.1. - 31.12.2018 1.1. - 31.12.2017 1.1. - 31.12.2016

Liikevaihto, 1 000 € 9 677 10 966

12 813 13 294 12 539

Liiketulos, 1 000 € -11 740 -4 784

-8 938 228

4598,8

Tilikauden tulos, 1 000 € -11 501 -6 377

-14 685 -2 761

1526,8

Tilikauden laaja tulos, 1 000 € -11 501 -6 377

-14 685 -2 701

1469,8

Tulos / osake, € -1,24

-0,68

-1,53 -0,29

0,17

Osinko koko vuodelta enintään/ osake, € 0,00 0,00 0,00 0,00 0,12

Maksettu osinko, € 0,00 0,00 0,00 0,09 1,08

Oman pääoman tuotto, %, p.a. (ROE)

-17,7 %

-8,5 %

-17,1 % -2,9 %

1,60 %

Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo 9 259 373 9 416 478 9 593 424 9 598 910 8 792 172

Efektiivinen osinkotuotto, % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 1,8 % 21,3 %

31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017 31.12.2016

Taseen loppusumma, 1 000 €

116 241 159 903 183 235 203 563 216 101

Omavaraisuusaste, %

50,8 % 44,5 % 43,0 % 45,9 %

44,9 %

Luototusaste, %, Loan to Value

47,1 % 43,4 % 54,0 %* 51,0 %*

50,0 %*

Nettovarallisuus/osake, €

6,37 7,64 8,22 9,72 10,11

Nettovelkaantumisaste, %

74,3 % 96,3 % 112,3%** 112,8%**

113,7**

Osakkeiden lukumäärä

9 598 910 9 598 910 9 598 910 9 598 910 9 657 567

Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä 9 203 567 9 311 894 9 571 480 9 598 910 9 598 910

Listattujen osakkeiden markkina-arvo, 1 000 €

38 103 39 855 45 943 47 995 48 867

1.1. - 31.12.2020 1.1. - 31.12.2019 1.1 - 31.12.2018 1.1 - 31.12.2017 1.1 - 31.12.2016

Vuokrasalkun taloudellinen käyttöaste, %, (€)

95,1 %

Taloudellinen käyttöaste, %, (€)***

95,5 % 89,1 % 94,7 % 94,3 % 91,3 %

Vuokrasalkun toiminnall. käyttöaste, %, (m2)

92,7 %

Toiminnall. käyttöaste, %, (m2)***

93,1 %

85,8 %

89,9 % 94,3 % 91,8 %

Vuokrasalkun vuokralaisvaihtuvuus / kk

2,8 %

Vuokralaisvaihtuvuus / kk*** 3,6 % 3,0 % 3,0 % 3,1 % 2,8 %

Vuokrasalkun nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle 5,8 %

Ydintoiminnan nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle***

5,5 % 4,8 % 4,4 %

* Laskentakaava on muutettu päivitettyjen lainaehtojen mukaiseksi 2019 alusta. Vertailutietoja ei ole laskettu uusiksi päivitetyllä kaavalla.

** Laskentakaava päivitetty 2019 alusta vastaamaan Ovaron tarpeita. Vertailutietoja ei ole laskettu uudestaan päivitetyllä kaavalla.

*** Tunnusluku vuodelle 2020 laskettuna vanhalla salkkujaottelulla vertailtavuuden parantamiseksi

EPRA:n tunnusluvut

1.1 - 31.12.202

1.1 - 31.12.201

EPRA tulos, 1000

€

216 541 1 354 1 097

EPRA osakekohtainen tulos (EPS),

€

0,02 0,06 0,14 0,11

EPRA nettovarallisuus (NAV) 100

€

57 915 73 018 81 867 93 384

EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV

)

57 915 73 018

EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo,

€

6,29 7,84

EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA 58 002 72 446

EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo

€

6,30 7,78

EPRA osakekohtainen nettovarallisuus,

€

6,29 7,84 8,55 9,73

EPRA alkutuotto (NIY),

5,9 % 5,1 % 4,4 % 4,3 %

EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY),

5,9 % 5,1 % 4,4 % 4,3 %

EPRA vajaakäyttöaste, % 2,4 % 7,7 % 9,2 % 5,7 %

EPRA tunnusluvu

1.1 - 31.12.202

1.1 - 31.12.201

EPRA tulos, 1000 €

Tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaa

-11 501 -6 377 -14 685 -2 761

-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoo

12 597 6 334 12 625 3 139

-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä sis. välityspalkkio 1 993 1 873 252 655

- / + Verot -2 873 -1 288 3 161 64

-/+ Muut oikaisut 00 0 0

EPRA tulo

216 541 1 35

1 097

EPRA osakekohtainen tulos (EPS), € 0,02 0,06 0,14 0,11

EPRA nettovarallisuus (NAV), 1000 €

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääom

58 940 71 098 78 706 93 320

Laskennalliset vero

-1 024 1 920 3 161 64

Muut oikaisu

00 0 0

EPRA nettovarallisuus (NAV

)

57 91

73 018 81 867 93 38

EPRA osakekohtainen nettovarallisuus, € 6,29 7,84 8,55 9,73

EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV), 1000 €

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääom

58 940 71 098

Laskennalliset vero

-1 024 1 920

Muut oikaisu

EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV

)

57 91

73 018

EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo, € 6,29 7,84

EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA

)

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääom

58 940 71 098

Laskennalliset vero

-937 1 348

Muut oikaisu

EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA

)

58 002 72 44

EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo, € 6,30 7,78

EPRA alkutuotto (NIY), %

Sijoituskiinteistöt, vuokrattaviss

B 90 969 122 76

167 49

187 972

nnualisoidut vuokra

9 677 10 966 12 813 13 763

nnualisoidut hoitokulut *

)

-4 348 -4 756 -5 395 -5 727

uosittaiset nettovuokra

5 330 6 210 7 418 8 036

uosittaiset 'topped-up' nettovuokra

C 5 330 6 210 7 418 8 036

EPRA alkutuotto (NIY), % A/B 5,9 % 5,1 % 4,4 % 4,3 %

EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY),

C/B 5,9 % 5,1 % 4,4 % 4,3 %

EPRA vajaakäyttöaste,

Vuokraamattomien huoneistojen potentiaalinen vuokr

19 68 98

Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokr

B 800 882 1 062

EPRA vajaakäyttöaste,

A/B 2,4 % 7,7 % 9,2 % 5,7 %

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVA

IFRS-tunnusluvut

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva katsauskauden tulos

Katsauskauden ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

aihtoehtoiset tunnusluvut

Oman pääoman tuotto, % Tilikauden voitto / tappio x 100

(ROE) Oma pääoma (keskim. Tilikauden aikana)

Osinko vuodessa / osake x 100

Osakkeen pörssikurssi kauden lopussa

Oma pääoma x 100

Taseen loppusumma - saadut ennakot

Luototusaste, % (Korolliset velat - Rahavarat) x 10

Loan to Value Sijoituskiinteistöt + Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt

Nettovarallisuus/osake, € Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma

NAV Osakkeiden ulkona oleva lukumäärä katsauskauden lopussa

(Korolliset velat - vuokrasopimusvelat - likvidit varat) x 100

Oma pääoma

Vuokrasalkun taloudellinen käyttöaste, % Katsauskauden bruttovuokrat / kk:ien lukumäärä

(€) Vuokrasalkun pot. bruttovuokrat katsauskaudella / kk:ien lukumäärä

Vuokrasalkun toiminnall. käyttöaste, % Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattu m2 /kk:ien lkm

(m2) Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa oleva m2 / kk:ien lkm

Päättyneet sopimukset per kk

kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa olevat asunnot kpl

Saadut vuokrat ja käyttökorvaukset - maksetut hoitovastikkeet

Vuokrasalkussa olevien kiinteistöjen käypäarvo

Nettotuotto on laskettu vuokrasalkkuun kuuluvien kohteiden joulukuun bruttotulojen ja hoitovastikkeiden erotuksena.

Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.

Nettovuokratuotto on tuloslaskelman erä, joka saadaan vähentämällä liikevaihdosta hoitokulut.

Liikevoitto on tilikauden tulos ennen tuloveroja, rahoituskuluja ja rahoitustuottoja.

Tulos / osake, € =

Efektiivinen osinkotuotto, % =

Vaihtoehtoisella tunnusluvulla tarkoitetaan taloudellista tunnuslukua, joka kuvaa mennyttä tai tulevaa taloudellista tulosta,

taloudellista asemaa tai rahavirtoja ja joka on muu kuin IFRS-normistossa määritelty tai nimetty taloudellinen tunnusluku.

Vaihtoehtoisia tunnuslukuja esitetään kuvaamaan liiketoiminnan taloudellista kehitystä ja parantamaan vertailukelpoisuutta eri

raportointikausien välillä. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina

mittareina.

Nettovelkaantumisaste, % =

Omavaraisuusaste, %

Vuokrasalkun vuokralaisvaihtuvuus =

Vuokrasalkun nettovuokratuotto-%

käyvälle arvolle

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

Konsernitilinpäätös

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

Konsernin laaja tuloslaskelma

1 000 EUR Liitetieto 1.1.-31.12.2020 1.1.-31.12.2019

Liikevaihto

Tuotot vuokraustoiminnasta 3 9 677 10 966

Hoitokulut *) 4 -4 348 -4 756

Nettotuotot 5 330 6 210

Vuokraustoiminnan kulu

4 -641 -654

Hallinnon kulut 4 -1 810 -1 950

Liiketoiminnan muut tuotot ja kulu

5 -30 -184

Muut liiketoiminnan kulut yhteens

-2 481 -2 788

2 849 3 422

Tuotot luovutuksista 6 -1 993 -1 873

Huoneistojen käypien arvon muutos 6

-12 597 -6 334

Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän

arvon muutoksista

-14 590 -8 206

Liikevoitto -11 740 -4 784

Rahoitustuotot 7 3 17

Rahoituskulut 7 -2 637 -2 898

Rahoitustuotot ja kulut yhteensä -2 634 -2 881

Tulos ennen veroja -14 374 -7 665

Verot 8 2 873 1 288

Kauden voitto/tappio -11 501 -6 377

Kauden voiton/tappion jakautuminen

Emoyhtiön omistajill

-11 501 -6 377

Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitost

laskettu osakekohtainen tulos

Tulos/osake, laimentamaton, euroa 16 -1,24 -0,68

Tulos/osake, laimennettu, euroa 16 -1,24 -0,68

Muut laajan tuloksen erät

Erät, jotka saatetaan tulevaisuudessa siirtää

tulosvaikutteisiksi

Erät, joita ei siirretä tulosvaikutteisiksi 0 0

Kauden laaja voitto/tappio -11 501 -6 377

Kauden laajan voiton/tappion jakautuminen

Emoyhtiön omistajille -11 501 -6 377

Määräysvallattomille omistajill

*) Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on luokitellut uudestaan aiemmin hoitokuluihin kirjatut vuokrauskohteiden hallinnointipalkkiot

vuokraustoiminnan kuluihin niiden tosiasiallisen luonteen vuoksi. Vertailutiedot on oikaistu vastaamaan uutta luokittelua.

Tulos ennen käyvän arvon muutoksia ja

luovutustuottoja

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

Konsernitase 1 000 EU

Liitetieto 31.12.2020 31.12.2019

ARAT

Pitkäaikaiset vara

Vuokrakäytössä olevat sijoituskiinteistöt 9 90,969 122 767

Vuokraoikeudet, tontit 10 7,414 7 412

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo yhteensä 98,383 130 179

Koneet ja kalusto 11 500 12

Laskennallinen verosaaminen 8 1,024 0

Pitkäaikaiset varat yhteensä 99,907 130 191

Lyhytaikaiset varat

Vuokra- ja muut saamiset 12 463 370

Rahavarat 13 4,944 9 442

Lyhytaikaiset varat yhteensä 5,407 9 812

Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 9, 14

10,927 19 900

VARAT YHTEENSÄ

116,241 159 903

OMA P

ÄÄ

OMA JA VELA

Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma

Osakepääoma

24,000 24 000

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 69,796 70 213

Kertyneet voittovarat ‐23,355 -16 737

Tilikauden tulos ‐11,501 -6 377

Oma pääoma yhteensä 15 58,940 71 098

Velat

Pitkäaikaiset velat

Lainat 17 41,874 45 436

Laskennallinen verovelka 8 0 1 920

Vuokrasopimusvelat 10 7,600 7 492

Muut pitkäaikaiset velat 17 393 550

Pitkäaikaiset velat yhteensä 49,867 55 398

Lyhytaikaiset velat

Lainat 17

530 19 865

Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat 18 898

1 406

Vuokrasopimusvelat 10

42 37

Lyhytaikaiset velat yhteensä 1,469 21 308

Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin

kohdistuvat velat

5,966 12 100

Velat yhteensä

57,302 88 806

OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ 116,241 159 903

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

Konsernin rahavirtalaskelma 1 000 EUR

1.1.-31.12.2020 1.1.-31.12.2019

Liiketoiminnan rahavirrat

Vuokrauksesta saadut maksut 9 502

10 912

Maksut liiketoiminnan kuluista -6 739

-7 983

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä

2 763 2 929

Maksetut korot ja muut rahoituskulut netto -3 118

-2 698

Saadut ja maksetut verot 0

Liiketoiminnasta kertyneet nettorahavirrat -355 306

Investointien rahavirrat

Osakkuusyritysten ja muiden yritysten hankinta 0 -729

Lisäykset aineettomiin hyödykkeisiin -556 0

Lisäykset sijoituskiinteistöihin -1 841 -869

Sijoituskiinteistöjen myyntitulot 12 741 11 388

Investointeihin käytetyt nettorahavirrat 10 344 9 790

Rahoituksen rahavirrat

Omien osakkeiden hankinta -540

-1 124

Omien osakkeiden myynti 100

Joukkovelkakirjalainan takaisinmaksu

-19 721 0

Lainojen ja vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut

-9 824 -3 120

Lainojen nostot

15 820 0

Muut rahoituskulut

-322 0

Rahoitukseen käytetyt nettorahavirrat -14 487 -4 244

Rahavarojen nettovähennys (-) /-lisäys -4 498 5 853

Käteisvarat ja muut rahavarat tilikauden alussa 9 442 3 589

Rahavarat katsauskauden lopussa 4 944 9 442

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Y-tunnus 2382127-4

LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSIST

1 000 EUR

Osakepääoma

Sijoitetun vapaan oman

pääoman rahasto Kertyneet voittovarat

Emoyhtiön omistajille

kuuluva oma pääoma

yhteensä

Oma pääoma 1.1.2019 72 131 23 205 -16 629 78 707

Tilikauden tulos -6 377 -6 377

Muut muutokset * -48 131 48 131

Varausten purku -108 -108

Omien osakkeiden osto -1 124 -1 124

Oma pääoma 31.12.2019 24 000 70 213 -23 114 71 098

Oma pääoma 1.1.2020 24 000 70 213 -23 114 71 098

Tilikauden tulos -11 501 -11 501

Omien osakkeiden osto -528 -528

Omien osakkeiden myynti 111 111

Muu muutos -241 -241

Oma pääoma 31.12.2020 24 000 69 796 -34 856 58 940

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

* Ovaron ylimääräinen yhtiökokous 11.9.2019 päätti alentaa yhtiön osakepääoma 72 130 830 eurosta 24 000 000 euroon 30.12.2019 voimaan astuneella

rekisterimerkinnällä, samalla tehtiin sitä vastaava 48 130 830 euron suuruinen korotus sijoitutun vapaan oman pääoman rahastoon.

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS

1. Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet:

Yrityksen perustiedot

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj (y-tunnus 2382127-4) (”Ovaro”) on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka

kotipaikka on Helsinki ja sen rekisteröity osoite on Mannerheimintie 103b, 00280 HELSINKI. Yhtiö

perustettiin 30.12.2010 kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi ja muuntui 1.10.2018

kiinteistösijoitusyhtiöksi. Yhtiön pääasiallinen toiminta muodostuu asuntosijoittamisesta.

Jäljennökset Ovaron tilinpäätöksistä sekä puolivuosikatsauksista ovat saatavissa osoitteesta

www.ovaro.fi.

Ovaron hallitus on kokouksessaan 16.3.2021 hyväksynyt tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi.

Yleiset laatimisperiaatteet

Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting

Standards, IFRS) mukaisesti noudattaen EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä 31.12.2020 voimassa olevia

IAS- ja IFRS-standardeja sekä Standing Interpretations Committee (SIC) ja International Financial Reporting

Interpretations Committee (IFRIC) tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen

kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa nro 1606/2002 säädetyn

menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja.

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja

yhteisölainsäädännön mukaiset.

Tilinpäätöksessä esitettävät luvut laaditaan euroissa, joka on Ovaron kirjanpito- ja toiminnallinen valuutta.

Tilinpäätös esitetään tuhansina euroina, ellei toisin ole mainittu. Luvut on pyöristetty lähimpään tuhanteen

euroon, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa poiketa esitetystä summaluvusta.

Konsernitilinpäätös laaditaan kalenterivuodelta, joka on myös emoyrityksen ja konsernin raportointikausi.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon, muuten konsernitilinpäätös

laaditaan alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen ellei laatimisperiaatteessa toisin mainita.

Yhdistelyperiaatteet

Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty emoyhtiön ja tytäryritysten tilinpäätökset. Ovaro yhdistelee 100 %:sti

omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n mukaisesti. Osittain omistetut yhdistellään IFRS 11:n mukaan

suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain

konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Tästä johtuen konserniyhdistelyssä ei synny vähemmistöosuutta.

Tytäryhtiöt

Ovaron tytäryritykset ovat yhteisöjä, joissa emoyrityksellä on määräysvalta. Ovarolla on määräysvalta, mikäli

Ovarolla on yhteisöä koskeva valta ja se altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen

muuttuvaan tuottoon ja Ovaro pystyy käyttämään yhteisöä koskevaa valtaansa ja näin vaikuttamaan

saamaansa tuoton määrään. Määräysvalta saadaan äänivallan perusteella.

Konsernin keskinäinen omistus on eliminoitu hankintamenetelmällä. Hankinnassa käytetty vastike, hankitun

yhteisön varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan hankintahetkellä käypään arvoon. Se osa

hankintamenosta, joka ylittää konsernin osuuden hankitun yrityksen nettovarallisuuden käyvästä arvosta

hankinta-ajankohtana, kirjataan liikearvoksi. Negatiivinen liikearvo tuloutetaan kokonaisuudessaan

hankintahetkellä.

Kaikki konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat voitot sekä sisäinen

voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa.

Tilikauden aikana hankitut tytär-, osakkuus- tai yhteisyritykset yhdistellään siitä hetkestä lähtien, kun Ovaro

on saanut määräysvallan tai yhteisen määräysvallan. Vastaavasti tilikauden aikana myydyt tytär-, osakkuus-

tai yhteisyritykset yhdistellään siihen saakka kunnes määräysvalta tai huomattava vaikutusvalta

päättyy.

Osakkuusyhtiöt ja yhteisjärjestelyt

Osakkuusyhtiöinä käsitellään yhtiöt, joissa Ovarolla on huomattava vaikutusvalta, mutta ei määräysvaltaa.

Huomattava vaikutusvalta syntyy lähtökohtaisesti silloin, kun Ovaro omistaa 20-50 prosenttia yhteisön

äänivallasta tai kun Ovarolla muutoin on huomattava vaikutusvalta yhteisössä.

Osakkuusyhtiö yhdistellään konsernin tilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä, jolloin osakkuusyhtiön

tuloslaskelma ja tase eivät sisälly kokonaisuutena konsernin tulokseen tai taseeseen siitä hetkestä lähtien

kun huomattava vaikutusvalta saavutetaan sen päättymiseen saakka.

Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta.

Yhteisjärjestelyt jaetaan yhteisyrityksiin ja yhteisiin toimintoihin. Yhteisyritykset yhdistellään konsernin

tilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä.

Päättyneellä tilikaudella sovelletut uudet ja muutetut standardit

Ovaro ei ole tilikaudella 2020 ottanut käyttöön uusia standardeja eikä tulkintoja. Standardeihin tehdyillä

uudistuksilla ja vuosittaisilla parannuksilla ei ole ollut merkittävää vaikutusta Ovaron tilinpäätökseen.

Tulevilla tilikausilla sovellettaviksi tulevat uudet ja muutetut standardit sekä tulkinnat

IASB on julkistanut uusia ja uudistettuja standardeja ja tulkintoja, joiden soveltaminen on pakollista 1.1.2021

tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla. Ovaro ei ole soveltanut kyseisiä standardeja ja niiden tulkintoja tämän

tilinpäätöksen laadinnassa. Ovaro ottaa käyttöön kunkin standardin ja tulkinnan voimaantulopäivästä lähtien.

Uusien ja uudistettujen standardien ja tulkintojen käyttöönotolla ei odoteta olevan merkittävää vaikutusta

Ovaron tilinpäätöksiin tulevina kausina.

Merkittävimmät johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin sisältyvät keskeiset

epävarmuustekijät

IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen vaatii Ovaron johdolta harkintaa sekä arvioiden ja

oletusten tekemistä, jotka vaikuttavat tilinpäätöksessä esitettäviin varoihin ja velkoihin sekä muihin tietoihin

kuten tuottojen ja kulujen määrään. Vaikka arviot perustuvat johdon tämän hetkiseen parhaaseen

näkemykseen, on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvioista.

Ovaron johto käyttää harkintaa tehdessään päätöksiä tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden valinnasta ja

niiden soveltamisesta. Tämä koskee erityisesti tapauksia, joissa IFRS-normistossa on vaihtoehtoisia

kirjaamis-, arvostus- tai esittämistapoja. Arviot ja olettamukset perustuvat aiempaan kokemukseen ja

tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen. Arvioihin liittyy aina epävarmuustekijöitä ja lopullinen

tulos saattaa poiketa tehdyistä arvioista.

Ovaron johto on konsernitilinpäätöstä laadittaessa käyttänyt harkintaa erityisesti seuraavien ratkaisujen

osalta, joilla on merkittävä vaikutus raportoitujen tilinpäätöserien määrään:

Hankintojen luokitteleminen. Pääsääntöisesti Ovaro yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS

10:n mukaisesti. Osittain omistetut, mutta vähintään 50 % omistetut, asunto-osakeyhtiöt yhdistellään IFRS

11:n mukaan suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä

yhdistellään vain konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Alle 50%:sti omistetut sijoituskiinteistöt

esitetään taseessa omistusosuuden mukaisessa bruttoarvossaan, jolloin omistukseen liittyvä kohteessa

oleva velkaosuus esitetään Ovaro Kiinteistösijoituksen konsernitaseessa velkana. Taseen tai tuloslaskelman

muita eriä ei yhdistellä konserniin.

Kiinteistöjen luokitteleminen. Kiinteistökanta luokitellaan sijoituskiinteistöihin tai myytävänä oleviin

sijoituskiinteistöihin. Yhtiön johdon tulee käyttää harkintaa sen toteamiseksi että myynti voidaan katsoa

erittäin todennäköiseksi sitoutumalla aktiivisesti asunnon myyntisuunnitelmaan, käynnistämällä hankkeen

ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi sekä määritettävä hinta, joka on kohtuullinen

suhteessa nykyiseen käypään arvoon ja myynti voitaisiin toteuttaa vuoden kuluessa.

Keskeiset arviot ja oletukset, joihin arvioidaan liittyvän merkittävä riski vastaisuudessa tapahtuvista

kirjanpidollisten arvioiden tarkistuksista liittyvät seuraaviin eriin:

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään käyttäen IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen – standardissa

kuvattuja periaatteita. Sijoituskiinteistöjen markkinahinnat eivät ole johdettavissa suoraa noteeratuilta

markkinoilta, vaan arvonmääritys suoritetaan käyttäen epäsuoria arvostusmenetelmiä, jotka edellyttävät

useita konsernin johdon oletuksia. Lisätietoja Ovaron sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittämisestä ja

yhtiön johdon käyttämästä harkinnasta on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 9. Sijoituskiinteistöt.

Vuokrasopimusten osalta johto käyttää harkintaa maanvuokrasopimusten vuokra-ajan määrittämisessä.

Maanvuokrasopimukset ovat tyypillisesti pitkiä sopimuksia ja johto joutuu tarvittaessa arvioimaan

vuokrasopimusten vuokra-ajan. Vuokrasopimuksiin liittyvän lisäluoton koron määrittely sisältää johdon

harkintaa. Yhtiö soveltaa yhtä diskonttauskorkoa ominaispiirteiltään samanlaisista vuokrasopimuksista

koostuvaan salkkuun.

2. Segmentti-informaatio

Ovaro Kiinteistösijoituksella on yksi toimintasegmentti, jonka toimintaa sen johto ja hallitus tarkastelee

yhtenä kokonaisuutena. Näin ollen erillistä IFRS 8 – standardin mukaista segmenttikohtaista tietoa ei esitetä.

Ovaro Kiinteistösijoituksella ei ole sellaisia yksittäisiä asiakkaita, joilta saadut tuotot olisivat vähintään 10 %:a

koko konsernin tuotoista.

3. Liikevaiht

Liikevaiht

1.1. -31.12.202

1.1. -31.12.201

1 000 EU

Tuotot vuokraustoiminnast

Bruttovuokra

9 347 10 593

Käyttökorvaukset ja palvelutuoto

330 373

Yhteensä 9 677 10 966

4. Liiketoiminnan kulu

Kulujen erittely lajeittain

1.1. -31.12.202

1.1. -31.12.201

1 000 EU

Kiinteistöjen hoitokulut -4 348 -4 756

Vuokraustoiminnan kulut -641 -654

Henkilöstökulut ja hallituksen palkkiot -707 -679

Hallinnon muut kulut -1 103 -1 271

Yhteensä -6 799 -7 360

Tilintarkastajan palkkio

1.1. -31.12.202

1.1. -31.12.201

1 000 EU

Tilintarkastus, emoyhti

-115 -156

Tilintarkastus, tytäryhtiö

-39 -48

Veropalvelu

Muut palvelu

Yhteensä -154 -204

5. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulu

1.1. -31.12.202

1.1. -31.12.201

1 000 EU

Odotettavissa olevien luottotappioiden muutos

5 -128

Luottotappio

-84 -56

Muut kiinteistöjen tuoto

49 0

Yhteensä -30 -184

Ovaro Kiinteistösijoituksen liikevaihtoon sisältyy tuotot vuokraustoiminnasta. Vuokraustoiminnan tuotoiksi katsotaan tuotot,

jotka syntyvät konsernin tavanomaisesta toiminnasta kuten huoneistojen ja muiden tilojen vuokrauksesta, käyttökorvauksista

ja asukaspalveluista. Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralleantajana

luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, koska Ovaro pitää itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista ja

riskeistä. Muista vuokrasopimuksista syntyneet vuokraustoiminnan tuotot kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä kuukausittain

vuokra-ajan kuluessa.

Kulut sisältävät sijoituskiinteistöjen hoito-, huolto- ja vuosikorjauskulut, vuokraustoiminnan kulut. Hoitokuluihin kirjataan asunto-

osakeyhtiöiden kaikki hoitovastikkeilla katettavat kulut sekä emoyhtiön alle 50 % omistamien asunto-osakeyhtiöiden

hoitokulut. Vuokraustoiminnan kuluihin kirjataan kaikki yhtiön omistamiseen ja vuokraamiseen liittyvät kulut kuten esimerkiksi

vuokranvälityspalkkiot, osakkeenomistajan kuluksi kirjaamat huoneistoremontit, vuokraukseen liittyvä hallinnointi sekä muut

kulut, kuten tyhjien asuntojen sähkölaskut. Hallinnon kulut sisältävät hallituksen palkkiot sekä muut hallinnon kulut, joita ovat

muun muassa kiinteistömanagereiden hallinnon kulut, pörssin, arvopaperikeskuksen ja tilintarkastajan palkkiot sekä kulut

sijoituskiinteistöjen ulkopuolisesta arvioinnista. Muita liiketoiminnan kuluja ovat luottotappiot ja muut mahdolliset kulut.

Liiketoiminnan kulut kirjataan suoriteperusteen mukaisesti.

Hallinnon muissa kuluissa ja henkilöstökuluissa on esitetty myös rakenne- ja organisaatiomuutoksesta aiheutuneita

kertaluonteisia ylimääräisiä hallinnon kuluja. Suurimmat kuluerät aiheutuivat oikeudellisesta neuvonannosta, Nasdaq Helsingi

ja Euroclearin veloittamista palkkioista, verkkosivujen luomisesta ja ylimääräisen yhtiökokouksen kuluista.

Liiketoiminnan muut kulut sisältävät luottotappiot vuokraustoiminnasta.

Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksist

1.1. -31.12.202

1.1. -31.12.201

1 000 EU

-1 015 -1 113

-978 -760

-12 597 -6 334

Yhteensä -14 590 -8 206

Nettovoitot ja tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon

Tulos luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista

Huoneistojen luovutusvoitot ja –tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen

päättävä tasearvo. Voitot sisältävät myös myyntien transaktiopalkkiot eli välittäjien palkkiot, huoneistojen käyvän arvon

muutokset katsauskaudella sekä huoneistojen osuuden maksetusta varainsiirtoverosta ja aktivoidut korjaukset. Ovaron

omistama kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle, joka

toteutuu yleensä osakkeiden määräysvallan siirtyessä.

Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Ovaro Kiinteistösijoitus soveltaa IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen –standardin

mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sille

kaudelle, jonka aikana se syntyy.

Käyvän arvon muutos kirjataan tuloslaskelmaan. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, joka pitää

sisällään varainsiirtoverot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeisessä arvioinnissa ja arvostamisessa käytetään käypää arvoa.

Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuus voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan

riippumattomien osapuolten välillä.

jyyy

päättävällä käyvällä arvolla

Luovutettujen huoneistojen välityspalkkiot

Katsauskauden aikana 1.1.-31.12.2020 myytiin yhteensä 146 huoneistoa (1.1.-31.12.2019: 118 kpl).

7. Rahoitustuotot ja -kulu

Rahoitustuotot ja -kulu

1.1. -31.12.202

1.1. -31.12.201

1 000 EU

Korkokulut ja palkkiot lainoist

-1 880 -2 526

Muut rahoituskulu

-757 -372

Rahoituskulut yhteens

-2 637 -2 898

Rahoitustuoto

317

Yhteensä -2 63

-2 881

8. Tuloverot ja laskennalliset vero

1.1. -31.12.202

1.1. -31.12.201

1 000 EU

Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva ver

Aikaisempien tilikausien vero

0 103

Laskennallisten verojen muuto

2 873 1 185

Konsernin luovutusvoittoverot katsauskaudelt

1 288

Konsernin verot katsauskaudelta 2 873

Voimassaolevan verokannan mukaan laskettujen verojen täsmäytys tuloslaskelmassa esitettyihin veroihin

erokantatäsmäyty

1.1. -31.12.202

1.1. -31.12.201

1000 EU

Tulos ennen veroja -14 374 -7 665

Verot laskettuna emoyhtiön verokannall

2 875 1 533

Verotuksellliset tappiot joista ei kirjattu laskennallista vero

-317 -256

Muutos väliaikaisissa eroissa 315 -92

Aikaisempien tilikausien vero

0 103

erot tuloslaskelmass

2 873 1 288

1000 euro

Sijoituskiinteistö

1.1.2020

-1 920

Muutos tuloslaskelmassa 2 873

Muu oikaisu 71

31.12.2020 1 02

1 024

1.1.2019

-3 080

Muutos tuloslaskelmassa 1 185

Muu oikaisu -25

31.12.201

-1 920

Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sille kaudelle, jonka aikana ne ovat syntyneet. Lainojen hankinnasta

välittömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun

hankintamenoon ja jaksotetaan rahoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

Laskennallinen verovelka

Laskennallinen verosaaminen

Tuloslaskelman veroihin kirjataan konserniin kuuluvien yhtiöiden tilikauden tulokseen perustuvat verot, aikaisempien tilikausien

verojen oikaisut ja laskennallisten verojen muutos. Verot kirjataan tulosvaikutteisesti, paitsi silloin kun ne liittyvät suoraan

omaan pääomaan tai muihin laajan tuloksen kirjattuihin eriin. Tällöin myös vero kirjataan kyseisiin eriin.

Laskennalliset verot lasketaan kirjanpidon ja verotuksen välisistä veronalaisista väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen ero

syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu kiinteistön käyvän

arvon ja verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon. Sääntöä sovelletaan, vaikka kiinteistömyynti toteutetaan

myymällä osakkeet eikä siinä huomioida mahdollisten veroseuraamusten todennäköisyyttä.

Laskennallinen vero arvostetaan IAS 12 standardin perusteella ja niillä tilinpäätöspäivänä voimassa olevilla verokannoilla, joita

sovelletaan silloin, kun laskennallisen veron odotetaan muuttuvan tuloveroksi. Verokantojen muutoksesta johtuva

laskennallisen veron muutos kirjataan tuloslaskelmaan tai laajan tuloksen eriin, jos vero oli kirjattu sinne aikaisemmilla

tilikausilla.

Laskennallinen verosaaminen

9. Sijoituskiinteistöt

Sijoituskiinteistö ovat kiinteistöjä, joita pidetään hallussa vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden

arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamiseen sovelletaan IAS 40

Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon

muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään netotettuna omalla rivillään konsernituloslaskelmassa.

Sijoituskiinteistöt kirjataan hankintahetkellä hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten

varainsiirtoverot. Myöhemmin ne arvostetaan IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen – standardin mukaisesti

puolivuosittain. Käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, sillä kaudella, jolla arvonmuutokset

syntyvät. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka saataisiin kiinteistön myynnistä

markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa ottaen huomioon

kiinteistön kunto sekä sijainti. Ovaro käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat nykyisissä olosuhteissa

asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käyvän arvon määrittämiseksi siten, että käytetään

mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita

kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa bruttoarvossaan, jolloin

omistukseen liittyvä kohteessa oleva velkaosuus esitetään Ovaron konsernitaseessa velkana.

Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen

luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Luovutusvoitot ja -tappiot esitetään

tuloslaskelmassa omana nettomääräisenä eränään.

Arvonmääritysmalli

Ovaron sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittää ulkopuolinen riippumaton arvioitsija Jonas Lang Lasalle

Finland Oy (JLL). Sijoituskiinteistöjen arvonmääritys perustuu kauppa-arvomenetelmään ja Ovaro käyttää

käyvän arvon määrittämisessä markkinoihin perustuvaa arvonmääritysmallia, joka perustuu JLL:n

kehittämään automatisoituun arvostusmalliin. Auktorisoitu kiinteistöarvioitsija käy läpi ja verifioi

automatisoidun arvostusmallin tulokset. Arvostus tehdään huoneistokohtaisesti ja prosessin lopputuloksena

on huoneistokohtainen neliöhinta, joka ottaa huomioon kohteen ominaisuudet ja sijainnin. Arvostusmalli

painottaa IFRS 13 – standardin mukaisesti enemmän niitä markkinaehtoisia havaintoja (esimerkiksi

toteutuneita neliöhintoja), jotka ovat maantieteellisesti lähimpänä arvioitavaa kohdetta ja edustavat samaa

ikä- ja kuntoluokkaa. Suurin painoarvo on kuitenkin samassa kohteessa olevilla havainnoilla. Yksittäisen

kohteen arvo saadaan kertomalla mallin tuottama neliöhinta kohteen yhtiöjärjestyksen mukaisella pinta-

alalla.

Kvantitatiivisella arvonmääritysmallilla kohdetta arvioitaessa mallin merkittävimpänä lähtöaineistona on

käytetty Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden kauppojen

tietoja viimeisen kolmen vuoden ajalta. Mallissa viimeisimmät kaupat huomioidaan suuremmalla

painoarvolla. Aineistoa on karsittu kattamaan ainoastaan kerros- ja rivitalot. Myös muita rajoituksia esim.

pinta-alojen suhteen on tehty. Lisäksi selvästi poikkeavat havainnot, esim. asumisoikeusasuntojen kaupat on

poistettu käytetystä aineistosta.

Syöttötiedot

Ovaron arvostusmenetelmässä on käytetty mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia

syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Havainnoitavissa

olevat syöttötiedot koostuvat markkinainformaatiosta, demografiatietoaineistosta, liikennetietoaineistosta

sekä ympäristötietoaineistosta.

Kauppa-arvomenetelmässä merkittävin syöttötieto on Kiinteistönvälitysalan keskusliiton (KVKL) tilastojen

toteutuneet kaupat, jotka ovat kaikkien KVKL:n jäsenten käytössä. Muiden syöttötietojen kuin

markkinainformaation merkitys ja käyttö arvonmääritysmallissa kasvaisi vasta siinä vaiheessa kohdetta

arvostettaessa, kun alueella tai kohteessa ei ole käyty viimeisten 3 vuoden aikana asuntokauppaa. Yhtiöllä

ei ole tilinpäätöshetkellä ollut sellaisia alueita tai kohteita joissa ei olisi käyty kauppaa viimeisen 3 vuoden

aikana.

Muu kun havainnoitavissa oleva tieto sisältää Ovaron johdolla kohteesta ja sen kehityksestä olevan

informaation sekä auktorisoidun kiinteistöarvioitsijan ammattitaitoon pohjautuvan tiedon. Johdolla voi olla

omistajan roolissa esimerkiksi tietoa tulevista suurehkoista peruskorjauksista, joilla voi mahdollisesti olla

vaikutusta kohteen arvoon.

Käytetyn arvonmääritysmallin syöttötiedot:

1. Markkinainformaatio

 Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden

kauppojen tiedot viimeisen kolmen vuoden ajalta

i. esim. neliöhinta, myyntiaika, kohteen kunto, rakennusvuosi, tehdyt peruskorjaukset

2. Demografiatietoaineisto

 Tilastokeskuksen aineistot

i. esim. alueen ikäjakauma ja/tai tulotaso

3. Liikennetietoaineisto

i. esim. julkinen liikenne tai muut kulkuyhteydet

4. Ympäristötietoaineisto

i. esim. tiedot alueen vesistöistä

Arvonmääritysprosessi

Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen arvonmääritys perustuu puolivuosittain tehtävään arviointiprosessiin.

Osana arviointiprosessia Ovaron johto antaa JLL:lle tietoa merkittävistä muutoksista kohteissa, jolla voi

olla vaikutusta kohteen arvioon. Puolen vuoden aikana tapahtuneet muutokset analysoidaan

arvonmäärityksen yhteydessä ja muutokset ja arvonmäärityksen tulos raportoidaan Ovaron hallitukselle.

Arvonmäärityksessä noudatettavat periaatteet ja menettelytavat hyväksyy viimekädessä

Ovaron hallitus.

Merkittävät johdon harkintaan perustuvat ratkaisut

Yhtiön johto on tarkentanut sijoituskiinteistöjen arvostamisessa käytettävää johdon harkintaa tilikaudella

2020.

Ovaro jakoi 31.12.2020 tilanteesta sijoituskiinteistönsä uudelleen Myyntisalkkuun ja Vuokrasalkkuun vuosien

2021 – 2023 strategiansa mukaisesti:

1. Myyntisalkku: Tähän salkkuun kuuluvat uudehkot yksittäiset asuinhuoneistot. Ovaro myy huoneistoja

pääasiassa yksityishenkilöille omistusasuntokäyttöön. Asunto-osakeyhtiöissä Ovaro on pääasiassa

vähemmistöomistaja. Kohteiden tasearvo tilinpäätöshetkellä oli 30,9 miljoonaa euroa.

2. Vuokrasalkku: Tähän salkkuun kuuluvat Ovaron kokonaan tai osaomistamat taloyhtiöt, joiden

huoneistot ovat pääosin vuokrauskäytössä. Kohteet ovat pääasiassa 1970 -luvun kohteita ja

sijaitsevat kasvukeskusten lähikunnissa sekä maakuntakeskuksissa. Kohteiden tasearvo

tilinpäätöshetkellä oli 71,1 miljoonaa euroa.