0
Halvårsrapport for 1. halvår 2023
CVR-nr.: 30 69 16 44
1
Selskabsoplysninger
Selskabet German High Street Properties A/S
CVR-nr: 30 69 16 44
Regnskabsår: 1. januar – 31. december
Hjemstedskommune: Gentofte
Direktion Michael Hansen
Bestyrelse Hans Thygesen, formand
Walther Thygesen, næstformand
Jutta Stei
n
er
t
Revision PricewaterhouseCoopers
Strandvejen 44
2900 Hellerup
2
Indholdsfortegnelse
Koncernstruktur 3
Selskabspræsentation 4
Ledelsesberetning 4
Strategi 5
Regnskabsberetning 9
Redegørelse for miljø og klima 12
Redegørelse fra samfundsansvar 13
Redegørelse for ledelsesansvar 14
Særlige risici 15
Øvrige risici 16
Bestyrelse og ledelse 19
Aktieinformation 19
Ledelsespåtegning 23
Resultatopgørelse 25
Totalindkomstopgørelse 26
Balance 27
Egenkapitalopgørelse 28
Pengestrømsopgørelse 29
Noteoversigt 31
3
Koncernstruktur
Pr. 30. juni 2023 bestod koncernen af syv tyske GmbH-er og tre holdingselskaber i Tysk-
land og et nystiftet dansk aktieselskab som gengivet i nedenstående koncerndiagram.
GHSP Zweite Holding ApS &
Co.KG.
GHSP Grundbesitz I GmbH
(Pforzheim)
GHSP Grundbesitz III GmbH
(Aachen)
GHSP Erste Holding GmbH
GHSP Grundbesitz V GmbH
(Braunschweig)
Apreit Two Grundbesitz GmbH
Braunschweig
Frankfurt
Hamburg
Kassel
Koblenz
Rosenheim
GHSP Dritte Holding GmbH
GHSP Grundbesitz IV GmbH
(Essen, Leverkusen)
GHSP Grundbesitz VI GmbH
(Essen)
GHSP Grundbesitz VII GmbH
(Gütersloh)
Minoritets-
aktionær
100%
100%
94%
94%
89
,
6%
10,4%
6%
6%
100%
Hesselvang 11 A/S
(nystiftet pr. 31. maj 2023)
4
Selskabspræsentation
German High Street Properties A/S har som formål at investere i velbeliggende ejendomme i byer med øko-
nomisk og demografisk vækst i Skandinavien, Tyskland, Schweiz og England. Koncernens nuværende ejen-
domsportefølje omfatter 13 tyske strøgejendomme i 11 byer samt den seneste ejendom i Danmark som for-
ventes færdigbygget i løbet af september måned. Koncernen blev etableret i 2007 og blev noteret på Nasdaq
Copenhagen den 20. september 2007. Koncernen administreres af Administrationsselskabet Gambit A/S og
ejendomsforvaltningen i Tyskland har frem til 30. juni 2023 været varetaget af MVGM Property Manage-
ment Deutschland GmbH i Mannheim i samarbejde med koncernens medarbejdere. Koncernen har 2 medar-
bejdere. Pr. 1. juli 2023 har STRABAG Property and Facility Services GmbH overtaget ejendomsadministra-
tionen i Tyskland.
Ledelsesberetning
Tyskland er Europas ejendomshjerte. Det er her hovedparten af transaktionerne i det europæiske ejendoms-
marked finder sted. Berlin er den største magnet fulgt af München, Frankfurt og Hamburg. I det løbende år
frem mod fjerde kvartal 2022 blev der omsat ejendomme for knap 760 milliarder kr. i Tyskland, og det er
også i Tyskland, at de fleste investorer i Europa kunne tænke sig at investere deres penge i 2023, viser en ny
analyse fra revisionsselskabet PwC i samarbejde med Urban Land Institute, ULI, Emerging Trends in Real
Estate Europe 2023.
German High Street Properties A/S har pr. 30. juni 2023 13 tyske ejendomme og lejeindtægter kommer ho-
vedsageligt fra butikker, restauranter og kontorudlejning og er derfor afhængig af hvordan økonomien i
Tyskland udvikler sig.
Tyskland økonomi - Europas største - er skrumpet i de seneste to kvartaler i træk. . Nye tal viser et fald i det
tyske bruttonationalprodukt (bnp) på 0,3 pct. i første kvartal. I 4. kvartal 2022 skrumpede økonomien med
0,5 pct. Dermed er Tyskland i en såkaldt teknisk recession, hvilket vil virke som en bremse på også den eu-
ropæiske økonomi. Udviklingen i de tyske tal skyldes primært en afmatning i privatforbruget, som faldt med
1,2 pct. i kvartalet. Det har sat sig på bl.a. bilsalget, som også er vigende. De tyske forbrugere har været
blandt de hårdest ramte af energiprisstigningerne sidste år og de stigende renter. Andre tal fra det såkaldte
Ifo-indekset viste i maj måned, at den tyske erhvervstillid nu også falder for første gang i syv måneder.
Udfordringen for Europas største økonomi er, at økonomien også er gået på standby og det seneste anden
kvartaler viste hver især en negativ bnp-vækst. I 4. kvartal sidste år var det minus 0,5 pct. I dette års første tre
måneder blev det til minus 0,3 pct.
Udviklingen i den tyske inflation fra juli til juli var 6,2% og dermed er inflationen faldende, om end i et lidt
langsommere tempo end forventet.
Set i lyset af et stadig stigende renteniveau og forventningerne til den tyske økonomi som helhed forventes et
positivt resultat før værdiregulering og skat på mellem EUR 0,2 – 0,6 mio. for 2023, hvilket er uændret i for-
hold til tidligere udmeldte interval.
5
Udviklingen i lejeindtægterne i 2023
Lejeindtægten i 1. halvår 2023 er på det forventede niveau. Der arbejdes fokuseret på genudlejning af tomme
lejemål og derfor er der en vis lejereserve der kan realiseres i takt med at der sker genudlejning af disse loka-
ler.
Udviklingen i ejendomsporteføljens værdi
Som led i aflæggelsen af halvårsrapport for 2023 har ledelsen foretaget vurdering af den tyske porteføljens
værdi.
Det tyske marked for udlejningsejendomme har i 2023 været præget af et lidt højere afkastkrav fra investo-
rerne. På baggrund heraf har bestyrelsen og direktionen vurderet, at den tyske porteføljens værdi er EUR
96,0 mio.
Aktiekursen
German High Street Properties A/S er noteret på Nasdaq OMX København. Aktien blev udbudt til
kurs 100 den 20. september 2007. Aktiekursen for German High Street Properties A/S var den 30.
juni 2023 DKK 118 (EUR 15,86).
Investeringer og udbytte
Genudlejning af de resterende ledige lokaler kræver generelt, at der gennemføres renoveringsarbejder i et
vist omfang, og der ventes udgifter til vedligeholdelse og indretning af lejemål i 2023. Der vil være et inve-
steringsbehov i et par af ejendommene i forbindelse med lejerudskiftning og med henblik på at kunne forhøje
lejen for eksisterede lejere.
Køb af egne aktier
Selskabet har i løbet af perioden ikke købt egne aktier og ejer ultimo perioden i alt 100.000 stk. ak-
tier svarende til 3,2% af aktiekapitalen.
Strategi
Forretningsmodel
German High Street Properties A/S har oprindeligt investeret i udlejningsejendomme i større tyske byer.
Ejendommene, som primært har butikker i stueetagen og kontor eller bolig på øvrige etager, blev erhvervet i
perioden 2007-2008. Ejendomsporteføljen består herefter af 13 tyske ejendomme samt en dansk ejendom.
German High Street Properties A/S administreres af Administrationsselskabet Gambit A/S som sammen med
bestyrelsen har fokus på:
at optimere den løbende drift gennem lejestigninger og reduktion af tomgang.
6
den langsigtede værdiskabelse.
at fastholde nuværende lejere.
at lejemodne de ikke udlejede lokaler.
løbende at optimere selskabets finansiering.
at tilkøbe ejendomme, der skaber et attraktivt cash flow.
at optimere koncernens øvrige omkostninger.
German High Street Properties A/S er en samfundsgavnlig forretning, som medvirker til at sikre butikker,
kontorer og boliger for almindelige virksomheder og mennesker i de større tyske byer samt øvrige markeder
German High Street Properties A/S måtte etablere sig på. German High Street Properties A/S ønsker at med-
virke til at forbedre ejendomsmassen i de pågældende byer. Udviklingen og renoveringen af ejendommene er
med til sikre beskæftigelse i byggebranchen.
Driftsstrategi
German High Street Properties A/S udvikler og vedligeholder ejendomsporteføljen, så ejendommenes drift
kan optimeres. Ejendommene vedligeholdes løbende for at opretholde ejendommenes nuværende gode stan-
dard. Større øvrige arbejder, f.eks. investering i nyindretning, foretages, når det er nødvendigt for at tiltrække
nye lejere eller fastholde en væsentlig lejer i en ejendom.
Ledelsen vurderer løbende om ejendommenes drift og anvendelse kan optimeres ved at omdanne ledige kon-
torlejemål til enten butikslejemål, hvor kvadratmeterlejen normalt er væsentlig højere eller til boliglejemål,
hvor efterspørgslen normalt er højere og langsigtet mere stabil.
Det er selskabets mål at øge koncernens cash flow ved:
at fokusere på den langsigtede værdiskabelse
at fastholde nuværende lejere
at lejemodne de ikke udlejede lokaler
løbende at optimere selskabets finansiering
at tilkøbe ejendomme, der skaber et attraktivt cash flow
løbende at optimere selskabets omkostninger
Investeringsstrategi
Bestyrelsen påser, at selskabet har en kapitalstruktur, som understøtter selskabets strategi og langsigtede vær-
diskabelse.
7
Det er German High Street Properties A/S’ investeringsstrategi at erhverve og eje butiksejendomme belig-
gende på attraktive placeringer på hovedindkøbsgader, i centrale gågademiljøer eller stærke retail- og han-
delsområder. Herudover er det afgørende, at indkøbte ejendomme ligger i områder med en stærk økonomisk
og positiv demografisk udvikling. Det overvejes løbende, om enkelte ejendomme med fordel kan erhverves
eller frasælges.
8
Grosskölnstarsse 20-28, Aachen
9
Regnskabsberetning (koncern)
1. halvår
1. halvår
2. kvt
2. kvt Helår
T.EUR
2023
2022
2023
2022 2022
Omsætning 2.312 2.426 1.116 1.247 4.662
Resultat før værdireguleringer og finan-
sielle poste
r
770 819 381 383 1.568
Værdiregulering af investeringsejen-
domme
0 0 0 0 -4.702
Finansielle indtægter 57 0 39 0 0
Finansielle omkostninger
-649 -288 -343 -142 -624
Resultat af fortsættende aktivitet før ska
t
178 531 77 241 -3.758
Periodens resultat af fortsættende aktivitet
efter skat
148 475 43 216 -3.212
Periodens resultat af ophørte aktiviteter ef-
ter skat
0 765 0 96 788
Periodens resultat
148 1.240 43 312 -2.424
EUR 1.000
30/6 2023 30/6 2022 31/12 2022
Investeringsejendomme 96.000 109.169 96.000
Langfristede aktiver i alt
96.000 109.169 96.278
Balancesum 105.138 115.420 106.955
Egenkapital i alt 61.374 64.503 61.210
Langfristede forpligtelser i alt 41.166 47.637 42.790
Selskabets halvårsrapport omfatter perioden 1. januar – 30. juni 2023.
10
RESULTATOPGØRELSE
Omsætning
Omsætningen udgjorde i 1. halvår 2023 EUR 2,3 mio. mod tilsvarende EUR 2,4 mio. i 1. halvår 2022.
Resultat før værdireguleringer
Bruttoresultatet for 1. halvår 2023 udgjorde EUR 1,2 mio. efter driftsomkostninger på EUR 0,8 mio. mod et
tilsvarende bruttoresultat på EUR 1,58 mio. efter driftsomkostninger på EUR 0,8 mio. i 2022. Resultat 1.
halvår 2023 før værdireguleringer og finansielle poster udgjorde EUR 0,77 mio. mod tilsvarende EUR 0,82
mio. i 2022.
Resultat før finansielle poster
Resultatet for 1. halvår 2023 før finansielle poster udgjorde EUR 0,77 mio. efter en nettoværdiregulering på
ejendomsporteføljen på EUR 0,0 mio. I 2022 udgjorde resultat før finansielle poster tilsvarende EUR 0,82
mio. efter en værdiregulering på ejendomsporteføljen på EUR 0,0 mio.
Resultat af fortsættende aktiviteter før skat
Resultatet for 1. halvår 2023 før skat udgjorde efter finansielle poster på EUR -0,6 mio. et overskud på netto
EUR 0,18 mio. I samme periode for 2022 var overskuddet på EUR 0,53 mio. efter finansielle poster på netto
EUR -0,29 mio.
Resultat efter skat
Årets resultat efter skat for 1. halvår 2023 er et overskud på EUR 0,2 mio. mod et overskud på EUR 0,5 mio.
i 2022. Ledelsen anser resultatet som forventet, de øjeblikkelige konjunkturer, renteudviklingen og markeds-
forhold i Tyskland taget i betragtning.
BALANCE
Aktiver
Den bogførte værdi af koncernens investeringsejendomme udgjorde EUR 96,0 mio. den 30. juni 2023. Der
har i 1. halvår 2023 ikke været foretaget til- eller afgange på koncernens investeringsejendomme.
Værdien af investeringsejendomme er pr. 30. juni 2023 fastsat ejendom for ejendom ud fra bruttokapitalise-
ringsfaktorer på mellem 12,5 og 27,5 som udgjorde et gennemsnit på 20,53. Den 31. december 2022 var in-
vesteringsejendommene værdiansat ud fra samme gennemsnitlig bruttokapitaliseringsfaktor.
De samlede aktiver pr. 30. juni 2023 andrager herefter i alt EUR 105,1 mio. mod EUR 106,9 mio. ved årets
begyndelse.
11
Egenkapital og forpligtelser
Egenkapitalen udgjorde den 30. juni 2023 EUR 61,4 mio. svarende til en soliditet på 58,4%. Egenkapitalen
udgjorde den 30. juni 2022 EUR 64,5 mio. svarende til en soliditet på 55,9%. Egenkapitalen er i året steget
med årets overskud EUR 0,144 mio.
Finansielle gældsforpligtelser udgjorde pr. 30. juni 2023 EUR 36,3 mio. mod EUR 37,9 mio. ved årets be-
gyndelse. Heraf har EUR 0,7 mio. forfald i perioden 1/7 til 31/12 2023.
PENGESTRØMME
Årets pengestrømme i 1. halvår 2023 fra driftsaktivitet udgjorde T.EUR 51 mod tillige T.EUR 638 i 1. halvår
2022. Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgjorde i 1. halvår 2023 EUR 0,0 mio. mod EUR 0,0 mio. i 1.
halvår 2022. Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgjorde i 1. halvår 2023 EUR -1,7 mio. vedrørte af-
drag på koncernens finansielle gældsforpligtelser mod -0,8 mio. i 1. halvår 2022 som tillige vedrørte afdrag
på koncernens finansielle gældsforpligtelser.
EFTERFØLGENDE BEGIVENHEDER
Udover i 1. halvår 2023 at have afdraget ekstraordinært EUR 1,0 mio. på lånet hos Ringkjøbing
Landbobank er der tillige i 3. kvartal 2023 yderligere afdraget ekstraordinært EUR 1,0 mio. på lånet
hos Ringkjøbing Landbobank.
Det forsøges frem til 31. december 2023 at udbyde ejendommen Hesselvang 11, 8500 Grenaa som
projektsalg jfr. børsmeddelelse nr. 240 af 31. maj 2023.
Der er herudover ingen efterfølgende begivenheder.
Forventninger til 2023
Ledelsen forventer at stigende renteudgifter vil påvirke selskabets resultat for 2023 negativt.
Nogle erhvervslejere har gjort gældende, at de ifølge bestemmelser i den tyske lovgivning, har krav på en
leje- reduktion, så længe de, som følge af COVID-19 krisen, var forhindret i at udøve deres erhvervsmæssige
aktivitet. Selskabets advokat har afvist lejernes krav. Det kan dog ikke udelukkes, at der kan opstå krav for
2020 og 2021 og del af 2022 fra en række erhvervslejere, når afklaring af retspraksis er sket. Selskabet har
hensat et beløb til imødegåelse af eventuelle krav.
Ledelsen forventer et positivt resultat før værdiregulering og skat på EUR 0,2 – 0,6 mio. i 2023.
Forventnin-
gen er givet med forbehold for ændringer i den geopolitiske situation, ligesom et fortsat yderligere sti-
gende renteniveau kan påvirke negativt.
Regnskabsaflæggelsesprocessen
Med henblik på at sikre høj kvalitet i koncernens finansielle rapportering har ledelsen vedtaget en række pro-
cedurer og retningslinjer for regnskabsaflæggelse og interne kontroller, som skal følges af datterselskaberne i
deres rapportering, herunder:
12
Kvartalsvis opfølgning på opnåede mål og resultatet på koncernniveau
Udarbejdede estimater for resultat, balance og pengestrømme samt nøgletal på koncernniveau
Løbende opfølgning på projekter, herunder håndtering af risici og regnskabsmæssig behandling
heraf
Regnskabsafslutningsinstruks
Rapporteringsinstruks
Redegørelse for miljø- og klimamæssige forhold
Miljø og klimapåvirkning
I forbindelse med renovering af ejendomme har German High Street Properties A/S fastsat en miljø- og kli-
mapolitik, som tilsigter at overholde alle gældende byggeregler samt reducere energi- og ressourceforbruget,
hvor det i øvrigt er økonomisk fordelagtigt.
Vi vurderer, at der ikke er særskilte klima- og miljørisici i vores ejendomsportefølje, der består af butiks-,
bolig- og kontorejendomme. Ejendommene er ikke beliggende i kystnære område eller nær floder, og der
udlejes ikke til formål, der anses som miljøskadelig eller miljøfarlig. Ejendommene er hovedsageligt belig-
gende i byområder og har konstruktioner, der på mellemlangt sigt ikke anses som følsomme over for ændring
i klimaet.
Når der laves større reparationer eller forbedringer på ejendommene, udskiftes der generelt til mere klima-
venlige og tidssvarende materialer, herunder til vinduer med energiglas, bedre isolerede tagflader, LED-be-
lysning og mere effektive varmeanlæg (typisk fjernvarme).
I forbindelse med udskiftning af tagflader vil der typisk ske ekstra isolering, og ved udskiftning af varmekil-
der vil der typisk blive skiftet til fjernvarme og indtænkt nye energivenlige pumper og ventiler. Ejendomme-
nes administrator og viceværter vil blive instrueret i at have fuld fokus på løbende at spare på energien og på
energioptimering. Virksomheden forsøger at begrænse sin rejseaktivitet, hvor det er muligt.
I forbindelse med den daglige drift og brug af bygninger udledes der CO2. Her er German High Street Pro-
perties A/S’ ejendomme ingen undtagelse, og denne udledning samt følgerne af løbende renovering og vedli-
geholdelse af ejendommene er blandt de mest væsentlige risici for miljøet. Der er ligeledes en risiko for, at
affald fra nedrivninger kan indeholde miljøfarlige stoffer, og der vil i enkelte af German High Street Proper-
ties A/S byggeprocesser forekommer miljøskadelige påvirkninger fra maskiner og/eller materialer.
German High Street Properties A/S forventer, at genanvendelse og nye teknologier vil understøtte mulighe-
den for at formindske udledningen af CO2. Det er selskabets politik at så vidt muligt reparerer og forlænge
levetiden på eksisterende bygninger/materialer og installationer fremfor blot at udskifte til nyt før det er nød-
vendigt. For fremadrettet at kunne måle resultater som følge af virksomhedens arbejde med Miljø og Klima
har der i løbet af 2022 været igangsat projekter som muliggør at effekten på miljø og klima kan måles i 2023.
Eksempler herpå er opfølgning på elforbrug, vandforbrug samt affald sortering.
13
Redegørelse for sociale forhold
Mål og politikker for det underrepræsenterede køn iht. årsregnskabslovens § 99b
I moderselskabet har bestyrelsen sat et mål om at have mindst 25% kvindelige medlemmer i bestyrelsen i
2023. Pr. 30. juni 2023 udgjorde bestyrelsen 33% kvindelige medlemmer.
Det er bestyrelsens målsætning at sikre en mangfoldig ledelsessammensætning samt lige muligheder for
begge køn. Måltallet for andelen af kvindelige bestyrelsesmedlemmer blev i 2017 fastsat til 25%, og ved ud-
gangen af 2022 opfyldte selskabet måltallet. Bestyrelsessammensætningen foretages, så virksomheden kan
udvikle sig stabilt og tilfredsstillende og under hensyntagende til generelle og specifikke lovkrav og anbefa-
linger for god selskabsledelse. Bestyrelsen vil i øvrigt i takt med udskiftning af bestyrelsesmedlemmer ar-
bejde for en foryngelse af bestyrelsesmedlemmernes alder.
Bestyrelsen vil mindst én gang om året vurdere status for opfyldningen af målsætningerne og vil så vidt mu-
ligt indstille egnede kvindelige kandidater til bestyrelsen på kommende generalforsamlinger for at holde må-
let.
German High Street Properties A/S havde i perioden 1. januar til 30. juni 2023 under 50 medarbejdere og er
derfor ikke forpligtet til at opstille og rapportere om en politik til øgning af det underrepræsenterede køn på
øvrige ledelseslag. Selskabets bestyrelsen består p.t. af 3 medlemmer.
Menneskerettigheder
German High Street Properties A/S har alene virksomheder i Danmark og Tyskland, som begge har tiltrådt
FN´s menneskerettighedskonvention. Selskabet respekterer det enkelte menneske og acceptere ikke, at med-
arbejdere, lejere eller andre eksterne parter udsættes for diskrimination. Selskabet ser mangfoldighed som en
styrke, som bidrager til at skabe en god arbejdsplads. Med mangfoldighed menes både mangfoldighed i for-
hold til køn, alder, religion, etnisk oprindelse, seksualitet, uddannelse, erhvervserfaring, holdninger, interes-
ser og meget mere. Selskabet arbejder alene i økonomisk og politisk stabile lande og overholder her alle gæl-
dende regler, herunder arbejdstagerrettigheder, overenskomster etc. Selskabet indgår ikke aftaler med virk-
somheder eller personer, der ikke overholder menneskerettigheder.
Selskabets største risici ift. respekt for menneskerettigheder relaterer sig til diskrimination og mangel på
mangfoldighed.
Målet er at forebygge enhver form for brud på menneskerettigheder. Der har ikke været nogen sager om
krænkelse af menneskerettigheder i perioden 1. januar til 30. juni 2023.
Ved udskiftninger i personalet opfordres alle kvalificerede personer til at søge stillingerne uanset køn, alder,
religion osv. Ledelsen påser løbende, at retningslinjerne i politikken overholdes. Selskabet vil forsætte arbej-
det med anti-diskrimination i 2023.
Sociale forhold og medarbejderforhold
German High Street Properties A/S har kun få medarbejdere ansat, idet næsten alle opgaver er outsourcet til
underleverandører og samarbejdspartnere. German High Street Properties A/S har derfor ikke udarbejdet en
egentlig politik for området. Ligesom der hellere ikke vurderes, at der er nogle særlige risici.
14
Redegørelse for ledelsesmæssige forhold
God selskabsledelse (Corporate Governance)
Bestyrelsen i German High Street Properties A/S anser det for sin væsentligste opgave at varetage selskabets
– og dermed også aktionærernes – langsigtede interesser. Retningslinjerne for den overordnede ledelse af sel-
skabet er beskrevet i selskabets vedtægter, mål og strategi og bygger på et værdigrundlag, der tager udgangs-
punkt i almindeligt anerkendte principper for god selskabsledelse.
Nasdaq Copenhagen har fastlagt anbefalinger vedrørende god selskabsledelse. Bestyrelsen i German High
Street Properties A/S vurderer årligt selskabets regler, politikker og praksis i relation til Komitéen for god
selskabsledelses anbefalinger, og det er bestyrelsens opfattelse, at selskabet i al væsentlighed følger anbefa-
lingerne, idet bestyrelsen dog vurderer, at selskabsspecifikke forhold gør det uhensigtsmæssigt eller irrele-
vant fuldt ud at følge visse anbefalinger.
Der henvises til selskabets hjemmeside for en lovpligtig redegørelse for begrundelserne herfor, jf.
http://www.germanhighstreet.dk/investorer/corporate-governance/
Vederlagspolitik
Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er ikke omfattet incitamentsafhængig aflønning.
Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau der er markedskonformt og som afspejler kravene til besty-
relsesmedlemmerne.
Bestyrelseshonoraret, gældende fra 1. januar 2023 andrager et årligt grundhonorar pr. medlem på EUR 30,3
tusind. Formanden modtager tre gange grundhonorar.
Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én gang årligt af bestyrelsen på baggrund af
en indstilling fra formandskabet. Direktøren er ikke tilknyttet nogen incitament ordning. Michael Hansen
modtog EUR 120 tusind i 2023.
Ansættelseskontrakten for Michael Hansen følger funktionærlovens opsigelsesvarsel. Herudover har ingen
medlemmer af bestyrelsen og direktionen krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.
Det er selskabets opfattelse at aflønningen af bestyrelse og direktion understøtter selskabets strategi og er i
overensstemmelse med Selskabets interesser, god praksis og anbefalinger om god selskabsledelse.
Antikorruption
German High Street Properties A/S har en politik mod korruption. Ejendoms- og selskabsadministratoren
eller disses samarbejdspartnere må ikke modtage usædvanlige gaver fra leverandører. Ligesom der ikke må
gives gaver udover mindre lejlighedsgaver.
Der er en risiko for, at underleverandører kunne deltage i korruption/bestikkelse af f.eks. myndigheder ved at
betale disse af ”egen” lomme. Desuden er der en risiko for, at de lokale ejendomsadministratorer i Tyskland
kunne modtage penge fra underleverandører i form af returkommission. Ved licitationer er der desuden en
15
risiko for karteldannelser. I forbindelse med forvalterens løbende controlling af lokale ejendomsadministra-
torer i Tyskland er der fokus på, at German High Street Properties A/S kun betaler regninger efter normale
bilag med dokumenterede udgifter og, at priser benchmarkes mod sædvanlige omkostninger. Der er ikke
konstateret korruption i perioden 1. januar til 30. juni 2023 ved kontrol og gennemgang af entrepriser.
German High Street Properties A/S vil i de kommende år fokusere på, at alle leverandører og medarbejder
bidrager med antikorruption.
Særlige risici
IT-sikkerhed
I takt med øget anvendelse af digitalisering i erhvervslivet øges også digitale trusler og risici. German High
Street Properties A/S drøfter løbende udviklingen i risici og trusler. Vi følger løbende udviklingen og forsø-
ger at sikre, at vi er bedst muligt forberedte til at håndtere det aktuelle trusselsbillede.
Dataetik
German High Street Properties A/S koncernen har ikke en formaliseret politik for dataetik. Koncernen be-
handler alene data i forretningsmæssige øjemed. German High Street Properties A/S koncernen gør ikke brug
af nye teknologier såsom kunstig intelligens, avancerede algoritmer, overvågning og lignende. Data behand-
let i German High Street Properties A/S koncernen stilles ikke til rådighed for tredjemand. Hvis der skulle
opstå ønsker om at stille data til rådighed for tredjemand, ville det skulle godkendes af selskabets øverste le-
delse.
German High Street Properties A/S koncernen overholder gældende lovgivning for behandling af persondata.
Koncernen behandler som udgangspunkt ikke personfølsomme data udover, hvad der relaterer sig til medar-
bejderdata.
Risikostyring
Koncernen er eksponeret for en række risici, hvoraf nogle ligger uden for koncernens kontrol, mens andre
kan påvirkes eller styres som led i den daglige drift. Af væsentlige risici, der ligger uden for koncernens kon-
trol, kan nævnes den generelle udvikling i samfundsøkonomien, pandemier, geopolitisk uro, naturkatastrofer,
energiforsyning og efterspørgslen efter butiks- og kontorlejemål i de byer og områder, hvor koncernens ejen-
domme er beliggende, ændring af handelsmønstre, lovgivning og adgang til finansiering. Ændringer i de ge-
nerelle økonomiske konjunkturer kan medføre fald eller stigninger i ejendomsværdier, øget tomgang, fal-
dende lejeindtægter og langsommere betalinger fra lejere. Koncernen kan ikke ændre disse grundliggende
betingelser men kan søge at tilrettelægge udlejnings- og investeringsaktiviteterne på en sådan måde, at kon-
junkturernes negative effekter minimeres.
16
Øvrige risici
Aktiv risikostyring indgår som en del af koncernens strategi med henblik på at optimere indtjeningsmulighe-
derne. Koncernen søger i videst muligt omfang at imødegå og styre de risici, som koncernen via egne hand-
linger kan påvirke. Ejendomsmarkedet er konjunkturfølsomt, hvilket blandt andet kommer til udtryk ved pe-
riodisk kraftigt svingende ejendomspriser.
De overordnede rammer for koncernens risikostyring vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen på bag-
grund af blandt andet rapporteringen fra koncernens samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration.
Nedenfor beskrives de risici, som skønnes at kunne have negativ påvirkning på koncernens fremtidige vækst,
aktiviteter, økonomiske stilling og resultat. Beskrivelsen er ikke udtømmende, og der er ikke tale om en prio-
riteret rækkefølge af de beskrevne risikofaktorer.
Driftsrisici
Driften af ejendomsporteføljen kan blive påvirket af blandt andet ændringer i realiserede lejeindtægter samt
omkostninger ved drift og vedligeholdelse.
Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med aner-
kendte samarbejdspartnere.
Lejeindtægter
Investering i fast ejendom er forbundet med en udlejningsrisiko. Udlejningsrisikoen vedrører hovedsageligt
udviklingen i lejeniveau og udviklingen i tomgangsleje. Sådanne afvigelser kan navnlig skyldes forhold ved-
rørende lejernes mulighed og evne til at honorere lejeopkrævninger, koncernens muligheder for at regulere
lejen, den generelle og specifikke efterspørgsels- og udbudsudvikling på de lokale markeder, udvikling i leje-
ledigheden og udviklingen i markedslejeniveauet på tyske og danske ejendomme.
Koncernens ledelse og administrator følger tæt op på huslejeudviklingen via periodevis og systematisk rap-
portering. Dette sker for at sikre fokus på udlejningen af tomme lokaler, styre løbetiden på nye kontrakter,
undgå koncentration af udløbstidspunkter, sikre stabilitet og i sidste ende for at minimere tomgangsniveauet
mest muligt.
På kort sigt kan det ikke udelukkes, at nogle lejere kan kræve lejen nedsat grundet udefra kommende begi-
venheder. Forventede retsafgørelser for så vidt angår tidligere driftsår kan få betydning for resultatet, såfremt
det hensatte beløb til imødegåelse heraf, ikke er tilstrækkeligt.
Omkostninger ved drift og vedligeholdelse
Ledelsen vurderer, at de planlagte udgifter til drift og vedligeholdelse er tilstrækkelige til at sikre oprethol-
delsen af den nuværende lejeindtægt og af ejendomsporteføljens nuværende tekniske stand. Der er imidlertid
risiko for, at koncernens faktiske udgifter viser sig at være højere end forventet. De faktiske udgifter til vedli-
geholdelse kan desuden blive påvirket af en række eksterne forhold, herunder vejrmæssige forhold, tekniske
forhold, myndighedskrav, kommercielle beslutninger, udviklingen i det almindelige prisniveau samt mang-
lende kapacitet på markedet både for arbejdskraft og materialer.
17
Den miljømæssige belastning fra driften af porteføljen forsøges reduceret gennem minimering af energifor-
bruget, hvor det er økonomisk forsvarligt, og hvor det kan føre til reduktion af driftsomkostninger. Ændrin-
ger i myndighedernes krav til miljøforhold kan på den anden side føre til en forøgelse af driftsomkostnin-
gerne.
Kreditrisiko
Koncernen har ingen særlig koncentration af kreditrisici. Kreditrisici vedrører tilgodehavender hos lejere og
andre kortfristede aktiver og herunder likvide beholdninger. Risikostyring finder sted på koncernniveau i
overensstemmelse med ledelsens retningslinjer.
Retningslinjerne omfatter kreditgodkendelse af nye lejere og løbende overvågning af tilgodehavender. Rap-
portering til ledelsen foregår månedligt.
Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang,
koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen.
Risiko vedrørende ejendomsadministration
Koncernens evne til at administrere porteføljen effektivt vil have en betydning for udviklingen i lejeindtæg-
terne og den planlagte optimering af porteføljen.
I perioden frem til 30. juni 2023 har der været indgået aftale med MVGM Property Management Deut-
schland GmbH (Vivanium GmbH) om at varetage ejendomsadministrationen af de tyske ejendomme.
Med virkning fra 1. juli 2023 er der indgået en ny administrationsaftale med STRABAG Property and Faci-
lity Services GmbH om at varetage ejendomsadministrationen af de tyske ejendomme. STRABAG Property
and Facility Services GmbH er en mellemstor ejendomsadministrator i Tyskland og har en bred geografisk
dækning.
Markedsrisici
Værdien af porteføljen er dels afhængig af dens kommercielle drift og indtjening, dels af udviklingen og
prissætningen på investeringsejendomme generelt i Tyskland - herunder i særdeleshed prissætningen på ty-
ske strøgejendomme. Den generelle prissætning på strøgejendomme påvirkes af en lang række faktorer,
blandt hvilke kan nævnes: Aktuel inflation og forventninger til fremtidig inflation, aktuelt renteniveau og
forventninger til fremtidigt renteniveau, fremtidige ejendomsinvestorers krav til nettoforrentning for tilsva-
rende ejendomme, omfanget af nybyggeri af forskellige ejendomstyper, efterspørgslen efter lokaler, befolk-
ningsudviklingen generelt og i lokalområdet, den generelle samfundsøkonomiske udvikling, herunder speci-
elt den økonomiske vækst, beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i det tyske privatforbrug, udviklingen i
detailbutikkernes omsætning og indtjening og ændringer i den offentlige sektors aktivitetsniveau og efter-
spørgsel efter lokaler.
Valutarisiko
Koncernen ejer p.t. udelukkende ejendomme i Tyskland. Såvel koncernens aktiver som løbende indtjening er
derfor i EUR. For at reducere valutarisikoen har koncernen ligeledes optaget finansiering i EUR for de tyske
18
ejendomme. Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR for begrænset i forhold til
DKK.
Renterisiko
Selskabet har finansieret sig med følgende lån:
Lånet er et 10-årigt lån på oprindeligt EUR 46 mio. med en variabel rente med et nuværende renteniveau pr.
30. juni 2023 inkl. marginal på ca. 4,8% p.a. (pr. 30/6 2022 udgjorde renteniveauet inkl. marginal 1,39%
p.a.)
Den nominelle restgæld på lånet udgør pr. 30. juni 2023 EUR 36,3 mio. (pr. 30. juni 2022 udgjorde den no-
minelle restgæld på lånet EUR 42,5 mio.)
En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i koncernens årlige rente-
omkostning før skat på 360 T.EUR.
Selskabet afdrager årligt EUR 1,4 mio. på lånet.
Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i renteni-
veauet. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder.
Refinansierings- og likviditetsrisici
Som et vigtigt led i risikostyringen følger ledelsen tæt op på koncernens likviditetsberedskab, der skal sikre,
at koncernens nuværende og fremtidige forpligtelser, herunder betaling af rente og afdrag til långivere, kan
serviceres.
Koncernens lån, som relaterer sig til tyske ejendomme, er indgået med uopsigelighed fra långivernes side
indtil 2027, så længe den årlige Netto-Kaltmiete *0,75/årlig ydelse er højere end 1,05.
På grund af afvikling af gæld forventes refinansieringsrisikoen begrænset grundet øget friværdi.
Hvis covernants ikke kan opfyldes, eller ikke kan bringes til opfyldelse, kan dette medføre, at lånene opsiges
som følge af misligholdelse. I så fald skal lånene i værste fald efter en repair periode og en mulig cash-sweep
refinansieres eller porteføljen helt eller delvist afhændes, hvilket vil påføre koncernen en række omkostnin-
ger samt risikoen for, at porteføljen i forbindelse med en tvangsrealisation sælges til værdier, der ligger un-
der den værdi, som porteføljen ville kunne indbringe ved et almindeligt salg på det frie marked.
Politiske risici vedrørende dansk og tysk skatte- og afgiftslovgivning
Koncernen er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og afgifter, og der kan ikke gives
sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller afgiftslovgivningen ikke forekommer - herunder ændringer i
dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyskland. Væsentlige ændringer i lov eller praksis
vedrørende skatter og afgifter vil kunne påvirke koncernens økonomiske stilling og resultat.
Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom, er som udgangspunkt undtaget
fra betaling af tysk erhvervsskat på 15-19%. Da regelsættet vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst,
kan der ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til enhver tid
vil være opfyldte. Hvis de tyske skattemyndigheder anfægter fritagelsesbetingelserne, vil det medføre yderli-
gere ikke-budgetterede skattebetalinger, blandt andet fordi fradragsretten for renter på langfristet gæld under
19
de tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50%. Ledelsen vurderer i samarbejde med tyske skatterådgi-
vere, at det vil være muligt at undgå den tyske erhvervsskat.
Bestyrelse og ledelse
Bestyrelse og direktion
German High Street Properties A/S’ ledelse af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion med ét med-
lem, som varetager den daglige drift.
Bestyrelsen blev valgt på den ordinære generalforsamling den 28. april 2023.
Administrator
Selskabs administrator er Administrationsselskabet Gambit ApS (Administrationsselskabet Kartago ApS),
som udfører selskabets administrative opgaver blandt andet i relation til investorer, generalforsamlinger, lån-
givere, fondsbørsen, offentlige myndigheder, rådgivere, registre m.v. Som betaling for Kartagos ydelser un-
der administrationsaftalen betaler selskabet et løbende kvartårligt honorar på 0,18% af ejendommenes bog-
førte værdi. Selskabets direktion modtager derudover en årlig honorering på EUR 120.000.
Selskabet har en økonomichef, der varetager selskabets likviditetsdisponering, bogføring, regnskabsaflæg-
gelse, budgettering, omkostningskontrol mv. Derudover har selskabet i Tyskland en Asset Manager som va-
retager driftsoptimering af de tyske ejendomme samt som varetager udviklingsopgaver, optimering og opsø-
gende arbejder i forbindelse med genudlejninger af erhvervslejemål.
Aktieinformation
German High Street Properties A/S har efter beslutningen på generalforsamlingen den 30. april 2015 nedsat
aktiekapitalen til nominelt DKK 31.453.830 fordelt på 3.145.383 aktier. Aktierne er fordelt på ca. 170 aktio-
nærer
Selskabet har efter sammenlægningen af A-aktier og B-aktier i 2018 kun én aktieklasse, og alle selskabets
aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen under kortnavnet GERHS og fondskode DK0060093524.
Change of control
Låneaftaler og andre aftaler ændres ikke som følge af change of control.
Udbyttepolitik
Det er selskabets politik at udbetale udbytter i overensstemmelse med selskabslovens regler og under hen-
syntagen til fastholdelse af en passende likviditetsreserve. Udbyttebetalinger skal desuden kunne foregå for-
svarligt under hensyntagen til koncernens økonomiske stilling.
Selskabets likvide beholdninger udgjorde den 30. juni 2023 EUR 6,2 mio., og soliditetsgraden er 58,4%.
20
Delårsregnskaber
German High Street Properties A/S offentliggør halvårsrapport og delårsrapporter for 1. og 3. kvartal.
Ejerforhold og nærtstående parter
I henhold til Selskabslovens § 55 har følgende aktionærer oplyst at have mere end 5% af aktiekapi-
talen ved regnskabsperiodens afslutning:
Hjemstedskommune
Aktiekapital
Kartago Property ApS Gentofte 38,60%
Olav W. Hansen A/S Horsens 15,00%
Sparekassen Danmark Hjørring 14,84%
Kartago ApS Gentofte 11,60%
OTK Holding Hjørring 6,04%
Egneaktier
German High Street Properties A/S Gentofte 3,18%
Koncernen er kontrolleret af Alexander og Kristoffer Thygesen gennem Drot ApS og Marsk ApS, som i
forening er bestemmende aktionærer i Kartago Property ApS og Kartago ApS, som ejer henholdsvis 38,6%
og 11,6% af aktiekapitalen og i alt 50,2% af aktiekapitalen i German High Street Properties A/S.
Koncernens nærtstående parter omfatter desuden moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse perso-
ners nære familie. Nærtstående parter omfatter desuden selskaber, hvori førnævnte personkreds har kontrol
eller væsentlig indflydelse.
Ud over ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Alexander og Kristoffer Thygesen besidder bestyrelse,
direktion, samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 200 stk. aktier.
Investor relations
På selskabets hjemmeside http://www.germanhighstreet.dk offentliggøres fondsbørsmeddelelser, årsrappor-
ter mv.
21
Finanskalender for regnskabsåret 2023
16. marts 2023
Seneste rettidige indlevering af forslag til afstemning på selskabets ordinære
generalforsamling.
30. marts 2023 Årsrapport 2022
30. marts 2023 Forventet dato for indkaldelse til ordinær generalforsamling.
28. april 2023 Afholdelse af ordinær generalforsamling/orientering om generalforsamling.
31. maj 2023 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 31. marts 2023
31. august 2023 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. juni 2023
30. november 2023 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. september 2023
Udsendte fondsbørsmeddelelser
31. maj 2022 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 31. marts 2022
30. august 2022 Halvårsrapport for perioden 1. januar – 30. juni 2022
16. november 2022 Køb af ejendommen Hesselvang 11, 8500 Grenaa
28. november 2022 Salg af GHSP Botkyrka Fastigheter AB
29. november 2022 Delårsrapport for perioden 1. januar – 30. september 2022
30. november 2022 Salg Storaktionærmeddelelse
6. december 2022 Finanskalender 2023
16. december 2022 Resultatforventning 2023
16. februar 2023 Værdiregulering af ejendomme
30. marts 2023 Årsrapport 2022
30. marts 2023 Indkaldelse til ordinær generalforsamling
28. april 2023 Referat fra ordinær generalforsamling
31. maj 2023 Resultatforventning 2023
31. maj 2023 Planlagt projektsalg af ejendommen Hesselvang 11, Grenaa
31. maj 2023 Delårsrapport for perioden 1. januar – 31. marts 2023
22
Ejendommen Braunschweig Münzstrasse
23
Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt halvårsrapporten for perioden 1. januar til 30.
juni 2023 for German High Street Properties A/S. Halvårsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med
International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Halvårsrapporten giver efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finan-
sielle stilling pr. 30. juni 2023 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for 1. halvår
2023. Det er endvidere vores opfattelse, at halvårsrapporten for perioden 1. januar til 30. juni 2023 med fil-
navnet 529900BT3M81VV58P678-2023-06-30-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i over-
ensstemmelse med ESEF-forordningen.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncer-
nens aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af koncernens finansielle stilling samt en beskri-
velse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer som koncernen står over for.
Halvårsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Charlottenlund, den 31. august 2023
Direktion
Michael Hansen
Bestyrelse
Hans Thygesen Walther Thygesen
Formand Næstformand
Jutta Steinert
24
Ejendommen Koblenz.
25
Resultatopgørelse (koncern)
1. halvår
1. halvår
2. kvt
2. kvt
Helår
T.EUR
Note
2023
2022
2023
2022 2022
Omsætning 2.312 2.426 1.116 1.247 4.662
Ejendommenes driftsomkostninger
-832 -849 -430 -492 -1.526
Bruttoresultat
Personaleomkostninger 4 -257 -209 -117 -64 -487
Administrationsomkostninger
-453 -549 -188 -308 -1.081
Resultat før værdireguleringer og finan-
sielle poster
Værdiregulering af investeringsejen-
domme
5
Resultat før finansielle poster
Finansielle omkostninger -592 -288 -304 -142 -624
Resultat af fortsættend
e aktivitet før
skat
Skat af periodens resultat af fortsættende
aktivite
t
-30 -56 -34 -25 546
Periodens resultat af fortsættende akti-
vitet efter skat
Periodens resultat af ophørte aktiviteter ef-
ter skat
Periodens resultat
Aktionærerne i German High Street Prop-
erties A/S
Minoritetsinteresser
Periodens resultat
Indtjening pr. aktie EPS. fortsættende virk-
somhed EUR
6
Indtjening pr. aktie EPS. ophørende virk-
somhed EUR
6
26
Totalindkomstopgørelse (koncern)
1. halvår
1. halvår
2. kvt
2. kvt
Helår
T.EUR
Note
2023
2022
2023
2022 2022
Periodens resultat 148
Anden totalindkomst
Valutakursregulering omregnet til præsen-
tationsvaluta
‐371
Anden totalindkomst for året efter
skat
‐371
‐330
Totalindkomst for året
Aktionærerne i German High Street Prop-
erties A/S
Minoritetsinteresse
r
Totalindkomst for året
27
Balance (koncern)
Aktiver
EUR 1.000
Note
30/6
2023
30/6
2022
31/12
2022
Investeringsejendomme
7
Udskudt skatteaktiv
Langfristede aktiver i alt
Tilgodehavender fra udlejning
8
Selskabsskat og sambeskatningsbidrag
Andre tilgodehavende
r
Likvide beholdninge
r
9
Kortfristede aktiver i alt
Aktiver i alt 105.138 115.420 106.955
Passiver
EUR 1.000
30/6
2023
30/6
2022
31/12
2022
Aktiekapital
10
Reserve for valutakursregulering
Overkursfond
Overført resulta
t
Aktionærerne i German High Street Prop-
erties A/S
Minoritetsinteresse
r
Egenkapital i alt
Langfristede finansielle gældsforpligtelse
r
11
Udskudt skatteforpligtelse
Modtagne deposita
Langfristede forpligtelser i alt
Kortfristede finansielle gældsforpligtelse
r
Leverandører af varer og tjenesteydelse
r
Anden gæld
Kortfristede forpligtelser i alt
Passiver i alt 105.138 115.420 106.955
28
Egenkapitalopgørelse (koncern)
Ak-
tie-
kapi-
tal
Re-
serve
for va-
luta-
kurs
Re-
serve
for ren-
tesik-
ring
Overkurs-
fond
Overført
resultat
Ak-
tionærerne i
German
High Street
Properties
A/S
Minori-
ets-inte-
resse
r
Egen-
kapital
i al
t
T.EUR
Egenkapital 1/1 2023 4.216 13 0 42.317 14.530 61.076 134 61.210
Årets resultat 0 0 0 0 144 144 4 148
Anden totalindkoms
t
Egenkapital 30/6 2023 4.216 13 0 42.317 14.674 61.220 138 61.358
Egenkapital
1/1 2022 4.216 13 0 42.317 16.937 63.483 151 63.634
Årets resultat 0 0 0 0 1.235 1.235 5 1.240
Anden totalindkoms
t
Egenkapital
30/6 2022 4.216
-358
29
Pengestrømsopgørelse (koncern)
EUR 1.000
Note
30/6 2023
30/6 2022
31/12 2022
Periodens resultat
-2.424
Værdiregulering af investeringsejen-
domme
-712
Finansielle omkostninge
r
Skat af periodens resulta
t
-462
Pengestrømme fra drift før ændring i
driftskapital
Æ
ndring i kortfristede tilgodehavende
r
-90
-301
-1.667
Æ
ndring i kortfristede forpligtelse
r
-315
Pengestrømme fra drift før finansielle
poster
Renteudbetalinge
r
-592
-322
-705
Betalt/modtaget selskabsska
t
-84
Pengestrømme fra driftsaktivitet
-174
Likviditetseffekt fra salg af ejendom/sel-
skab
Pengestrømme fra investeringsaktivi-
tet
Afdrag på lån
-1.680
-849
-5.586
Pengestrømme fra finansieringsaktivi-
tet
-1.680
-849
-5.586
Årets frie pengestrømme
-1.629
-211
Likvide beholdninger primo
Valutakursregulering
Likvide beholdninger til fri disposi-
tion ultimo
Likvide beholdninger til fri disposition
Likvide beholdninger i alt
Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncernregnskabets øvrige bestanddele.
30
Ejendommen på Schillerstrasse, Frankfurt
31
Noteoversigt Note Side
Anvendt regnskabspraksis 1 32
Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger 2 37
Segmentoplysninger 3 36
Personaleomkostninger
4
40
Værdiregulering af investeringsejendomme 5 40
Indtjening pr. aktie 6 40
Investeringsejendomme 7 40
Tilgodehavender fra udlejning 8 41
Likvide beholdninger 9 41
Aktiekapital 10 41
Finansielle gældsforpligtelser 11 43
Valutaeksponering 12
43
Kapitalstyring 13 43
Kontraktlige forpligtelser 14 44
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 15 44
Eventualforpligtelser
16 44
Nærtstående parter 17 44
32
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis
Generelt
Koncernregnskabet udarbejdes efter de internationale regnskabsstandarder (IFRS) som er godkendt af EU og
IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven, samt Nasdaq Copenhagen øvrige bestemmel-
ser for selskaber, der har aktier til notering.
Koncernregnskabet opfylder tillige IFRS udstedt af IASB.
Koncernregnskabet aflægges i EUR 1.000.
Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2022.
Der er i regnskabsåret 2023 implementeret følgende ændringer til eller nye regnskabsstandarder
Der er ikke i 1. halvår 2023 implementeret nye ændringer.
Konsolideringspraksis
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet German High Street Properties A/S samt virksomheder, hvori
moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet
gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse.
Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter.
De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens
regnskabspraksis.
Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med moderselskabets andel
af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet
blev etableret.
Omregning af fremmed valuta
Funktionel valuta
I koncernregnskabet måles de poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, i den va-
luta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer (funktionel valuta). Den
funktionelle valuta
For dansk moderselskab: DKK
For tyske datterselskaber: EUR
Transaktioner i andre valutaer end den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.
33
Transaktioner i fremmed valuta
Transaktioner i anden valuta end den funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsda-
gens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er af-
regnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem
transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultatop-
gørelsen som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-mone-
tære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til
transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som revurderes til dagsværdi eller nedskrives, omregnes ved
brug af valutakursen på revurderings- eller nedskrivningstidspunktet.
Præsentationsvaluta
Delårsrapporten præsenteres i EUR (præsentationsvaluta) fordi alle selskabets væsentlige transaktioner og
regnskabsposter er i EUR.
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der har en anden funktionel valuta end Euro (EUR),
omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse afviger væsentligt
fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valuta-
kurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.
Valutakursdifferencer, opstået ved omregning af balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valu-
takurser samt ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, ind-
regnes i anden totalindkomst og klassificeres som en særskilt reserve under egenkapitalen. Denne omregning
omfatter også valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af koncernmellemværender, hvor afregning
hverken er planlagt og sandsynlig inden for en overskuelig fremtid, da sådanne mellemværender anses for et
tillæg eller et fradrag i nettoinvesteringen. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået som
følge af ændringer, der er foretaget direkte i enhedens egenkapital, ligeledes i anden totalindkomst.
Poster i resultatopgørelsen
Omsætning
Lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede kontrakter.
Ejendommenes driftsomkostninger
Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder indgår lige-
ledes direkte og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse, der ikke tilfører ejen-
dommene nye og forbedrede egenskaber samt ejendomsadministration.
Personaleomkostninger
I personaleomkostninger indregnes løn- og personaleomkostninger, der er afholdt til ledelse og administra-
tion af koncernen.
34
Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af
koncernen.
Værdiregulering af investeringsejendomme
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten ”Værdi-
regulering af investeringsejendomme”.
Finansielle indtægter og omkostninger
Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer,
samt amortisering af låneomkostninger til kreditinstitutter.
Skat af årets resultat
Årets aktuelle skat og årets udskudte skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til
årets resultat og indregnes i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til anden totalindkomst, og
direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner.
Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.
Moderselskabet er sambeskattet med Kartago Property ApS.
Poster i b
alancen
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og
eventuelt direkte tilknyttede omkostninger.
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Se note 2 for beskrivelse af måling af investe-
ringsejendomme til dagsværdi.
Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelses-
tidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som
forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, omkost-
ningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger.
Der indregnes ikke renter i kostprisen på investeringsejendomme, da disse måles til dagsværdi.
Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen.
Ejendomme, som forventes solgt, reklassificeres til ”Investeringsejendomme bestemt for salg”.
35
Tilgodehavender
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende til amorti-
seret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der foretages nedskrivning på tilgodeha-
vender, når det er forventet, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overens-
stemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurde-
ring af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsvær-
dien af forventede fremtidige betalinger.
Likvider
Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt andre kortfristede, let omsætte-
lige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksi-
malt tre måneder.
Egenkapital
Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen.
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier indregnes direkte i overført resultat i egen-
kapitalen.
Finansielle gældsforpligtelser
Realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagelsen til
det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lå-
nene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i re-
sultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden ved anvendelse af den effektive rentemetode.
Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret til at ud-
skyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen.
Udskudt skat
Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssige værdier af ak-
tiver og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil
være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse af skat-
teværdien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte
anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat på investeringsejendomme opgøres
som den skattemæssige effekt af salg af ejendommene til den regnskabsmæssige værdi på balancedagen.
36
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til
den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening el-
ler ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.
Der indregnes ikke udskudt skat, som opstår på tidspunktet for første indregning af et aktiv, der ikke erhver-
ves ved en virksomhedssammenslutning.
Dagsværdi ved måling og oplysning
Dagsværdien af finansielle instrumenter, der handles i et aktivt marked, opgøres til senest noterede kurs.
Dagsværdien af finansielle instrumenter, som ikke handles i et aktivt marked, opgøres på grundlag af en vær-
diansættelsesmodel, med udgangspunkt i discounted cash flow.
Opgørelsen baseres så vidt muligt på observerbare markedsdata. Dagsværdien af lån opgøres på basis af sel-
skabets aktuelle lånerente for tilsvarende lån.
Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansie-
ringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning. Likvi-
ditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I
pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra overtagelsestidspunk-
tet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode med udgangspunkt i årets resultat før skat.
Pengestrømme fra driftsaktivitet
Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring i driftskapitalen og ikke
kontante resultatposter som af- og nedskrivninger og hensatte forpligtelser. Driftskapitalen omfatter kortfri-
stede aktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Pengestrøm til investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af immaterielle, materielle og
finansielle anlægsaktiver.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfri-
stede gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger til og fra selskabsdeltagerne.
37
Likvider
Likvide beholdninger i pengestrømsopgørelsen omfatter indeståender på konti i banker samt andre kortfri-
stede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring, som ikke er stillet til sikker-
hed.
Likvide beholdninger i balancen omfatter både likvide beholdninger til fri disposition og likvide beholdnin-
ger stillet til sikkerhed for långivere.
Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale.
Note 2 - Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger
I forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretager ledelsen en række skøn og vurderinger vedrørende fremti-
dige forhold, der indeholder en stillingtagen til målingen af regnskabsmæssige aktiver og forpligtelser.
Ledelsen vurderer følgende anvendte skøn og vurderinger som de væsentligste for koncernen.
Måling af investeringsejendomme til dagsværdi
Ledelsen vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme måles til dagsværdi, giver
det bedste udtryk for koncernens aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af koncernens
aktiviteter.
Den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning for resultatopgørelse og balance, da udsving i
dagsværdien i regnskabsåret vil påvirke målingen af investeringsejendomme i balancen og vil blive ført i re-
sultatopgørelsen.
Alternativt kunne investeringsejendomme måles til kostpris med fradrag af afskrivninger med heraf følgende
påvirkning af balance og resultat af af- og nedskrivninger.
Den bedste dokumentation for dagsværdierne for koncernens investeringsejendomme er aktuelle priser i et
aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan information bestemmes dagsvær-
dien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.
Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendommene fastsættes ud fra markedskonforme standarder og
bygger på en individuel vurdering af investeringsejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelses-
stand og afkastkrav.
Dagsværdien af de tyske investeringsejendomme er pr. 30. juni 2023 fastsat til EUR 96,0 mio. Værdien af
investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud fra en bruttokapitaliseringsfaktor mellem 12,50 og
27,50 eller 20,53 i gennemsnit.
Skat
Koncernen har skattepligtige aktiviteter i både Danmark og Tyskland og der beregnes aktuel skat af forven-
tede danske og tyske skattepligtige indkomster. Såfremt skattemyndighederne ved en gennemgang af koncer-
nens selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der ske ændring af den tidligere beregnede skat.
38
Herudover beregnes udskudt skat på baggrund af en vurdering af den fremtidige aktuelle skat, der skal beta-
les vedrørende poster i regnskabet. Vurderingen bygger på forventninger om fremtidige skattepligtige resul-
tater og skatteplanlægningsstrategier, herunder forventninger til exit-strategier. Fremtidige ændringer i lov-
givningen for reglerne af selskabsskat og andre ændringer i de nævnte forventninger, herunder om salget fin-
der sted som salg af aktier eller som salg af enkelte ejendomme, kan således medføre, at den fremtidige be-
talbare skat kan afvige væsentligt fra den beregnede udskudte skat.
Note 3 - Segmentoplysninger
Koncernen består af 13 tyske strøgejendomme i større byer i det vestlige Tyskland. Resultatopgørelsen for 1.
halvår 2023 opdeles i nedenstående segmenter.
Resultatopgørelse 1. halvår 2023, Segmentoplysninger:
EUR 1000
Tyske ejen-
domme
Administra-
tion
I alt
Omsætning 2.182 130 2.312
Ejendommenes driftsomkostninge
r
-832 0 -832
Bruttoresulta
t
1.350 130 1.480
Personaleomkostninge
r
-35 -222 -257
Administrationsomkostninge
r
-32 -421 -453
Resultat før værdireguleringer og finansielle poste
r
1.283 -513 770
Værdiregulering af investeringsejendomme 0 0 0
Resultat før finansielle poste
r
1.283 -513 770
Finansielle omkostninge
r
-648 56 -592
Resultat før ska
t
635 -457 178
Resultatopgørelse 1. halv
år 2022, Segmentoplysninger:
EUR 1000
Tyske ejen-
domme
Administra-
tion
I alt
Omsætning
2.278 148 2.426
Ejendommenes driftsomkostninge
r
-849 0 -849
Bruttoresulta
t
1.429 148 1.577
Personaleomkostninge
r
0 -209 -209
Administrationsomkostninge
r
-15 -534 -549
Resultat før værdireguleringer og finansielle poste
r
1.414 -595 819
Værdiregulering af investeringsejendomme 0 0 0
Resultat før finansielle poste
r
1.414 -595 819
Finansielle omkostninge
r
-276 -12 -288
Resultat før ska
t
1.138 -607 531
39
Resultatopgørelse 2022, Segmentoplysninger:
EUR 1000
Tyske ejen-
domme
Administra-
tion
I alt
Omsætning
4.366 296 4.662
Ejendommenes driftsomkostninge
r
-1.515 -11 -1.526
Bruttoresulta
t
2.851 285 3.136
Personaleomkostninge
r
-60 -427 -487
Administrationsomkostninge
r
-82 -999 -1.081
Resultat før værdireguleringer og finansielle poste
r
2.709 -1.141 1.568
Værdiregulering af investeringsejendomme -4.702 0 -4.702
Resultat før finansielle poste
r
-1.993 -1.141 -3.134
Finansielle omkostninge
r
-507 -117 -624
Resultat før ska
t
-2.500 -1.258 -3.758
Balance 30. juni 2023, Segmentoplysninger:
EUR 1000
Tyske ejen-
domme
Administra-
tion
I alt
Aktiver
Investeringsejendomme
96.0
00 0 96.000
Langfristede aktiver i alt
96.000 0 96.000
Tilgodehaven
der fra udlejning
45 0 45
Selskabsskat
0 0 0
Andre tilgodehavender
2.815 120 2.935
Likvide beholdninger
5.659 499 6.158
Kortfristede aktiver i alt
8.519 619 9.138
Aktiver i alt
104.519 619 105.138
Passiver
Egenkapital
61.8
33
-459
61.374
Egenkapital i alt
61.833
-459
61.374
Langfristede finansielle gældsforpligtelser
33.765 1.134 34.899
Udskudt skatteforpligtelse
6.447
-206
6.241
Modtagne deposita
26 0 26
Langfristede forpligtelser
40.238 928 41.166
Kortfristede finansielle gældsforpligtelser
1.380 0 1.380
Leverandører af varer og tjenesteydelser
452 0 452
Anden gæld
616 150 766
Kortfristede forpligtelser
2.448 150 2.598
Passiver i alt
104.519 619 105.138
40
Note 4 - Personaleomkostninger
Selskabet har 2 medarbejdere. Direktørens honorering udgør i 2023 EUR 120.000 p.a. og indgår i posten løn-
ninger. Vederlag for selskabsadministrationsaftalen fremgår af note 17, nærtstående parter.
Note 5 - Værdiregulering af investeringsejendomme
Årets værdiregulering er be
regnet som forskellen mellem dagsværdien, EUR 96,0 mio. pr. 30. juni 2023 og
værdien pr. 31. december 2022, tillige EUR 96,0 mio., korrigeret for årets tilgang og årets afgang, samt valu-
takursregulering jf. note 7.
Not
e 6 - Indtjening pr. aktie
Resultat pr. aktie fortsættende aktivitet, EUR Koncernen
30/6 2023 30/6 2022 31/12 2022
Resultat til aktionærerne i German High Street Pro-
perties A/S, EUR 1.000
148 475 -3.212
Vejede gennemsnitligt antal udestående ordinære
aktier i tusinder
3.045 3.045 3.045
Resultat pr. aktie fortsættende aktivitet, EUR
0,05 0,16 -1,05
Der er ikke udstedt egenkapitalinstrumenter med udvandende effekt. Udvandet indtjening pr. aktie svarer til
indtjening pr. aktie.
Not
e 7 – Investeringsejendomme
EUR 1.000
30/6 2023 30/6 2022 31/12 2022
Kostpris pr. 1. januar 56.690 60.275 60.275
Kursregulering
0 -588 0
Tilgang
0 0 0
Afgang
0 0 -3.585
Kostpris pr. 31. december
56.690 59.687 56.690
41
Værdireguleringer
Primo
39.310
48.770
48.770
Afgang
0
0
-4.758
Årets værdiregulering
0
712
-4.702
Værdireguleringer pr. 31. december
39.310
49.482
39.310
Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december
96.000
109.169
96.000
Note 8 – Tilgodehavender fra udlejning
Tabsreservationen for pr. 30. juni 2023 er 277 T.EUR.
EUR 322 tusind er forfaldne pr. 31. december 2023 mod EUR 498 tusind pr. 31. december 2022.
Der foretages nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang kon-
cernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen. Der er ingen særlig koncentration af kre-
ditrisici hos enkelte lejere. Det vurderes, at de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige til at sikre, at til-
godehavender fra udlejning vil blive udlignet.
Note 9 – Likvide beholdninger
Af koncernens likvide beholdninger er EUR 0 tusinde stillet til sikkerhed for leje deposita. Øvrige likvide
beholdninger pr. 30. juni 2023, EUR 6,2 mio. er til fri disposition. Likvide beholdninger er placeret i Jyske
Bank som er et SIFI-institut, hvorfor kreditrisikoen vurderes som begrænset.
Note 10 – Aktiekapital
Udvikling i aktiekapital:
A-aktier og B-aktier viser selskabets oprindelige aktieklasser. Fra 2018
er aktieklasserne slået sammen således at der kun er én aktieklasse, jf.
nedenstående skema.
DKK 1.000
Aktier
A-aktier B-aktier
Indskud ved stiftelse i 2007
0 100 900
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007
0 3.550
31.951
Annullering af aktier 0 0
-5.047
Delvis sammenlægning af A-aktier og B-aktier i 2017 0 -2.750
2.750
Resterende sammenlægning af A-aktier og B-aktier samt sammenlæg-
ning til en aktieklasse.
31.454 -900 -30.554
Aktiekapital i alt, DKK 31.454 0
0
42
EUR 1.000
Aktier A-aktier B-aktier
Indskud ved stiftelse i 2007
0 13 120
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007
0 476 4.284
Annullering af aktier
0 0 -677
Delvis sammenlægning af A-aktier og B-aktier i 2018
0 -369 369
Resterende sammenlægning af A-aktier og B-aktier samt sammenlæg-
ning til en aktieklasse.
4.216 -120 -4.096
Aktiekapital i alt, EUR
4.216 0 0
Aktiekapitalen består af 3.145.383 aktier á nom. DKK 10, der hver giver ret til en stemme. Aktierne er note-
ret på Nasdaq Copenhagen. Alle aktier er tegnet til EUR 13,4 (DKK 100) og overkurs ved stiftelse og kapi-
talforhøjelse udgør således i alt EUR 44,0 (DKK 328,5 mio). Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.
Aktier i omløb:
Aktier A-aktier B-aktier
Indskud ved stiftelse i 2007
100.000 10.000
90.000
Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007
3.550.083 355.008
3.195.075
Annullering af aktier i 2015
-504.700 0
-504.700
Delvis sammenlægning af A-aktier og B-aktier i 2017
0 -275.000
275.000
Ophævelse af A-aktier og B-aktier
0 -90.008
-3.055.375
Antal aktier i alt
3.145.383 0
0
Egne aktier:
Selskabet kan i henhold til generalforsamlingens bemyndigelse frem til 29. april 2028 erhverve egne aktier
svarende til maksimalt 20% af selskabets enhver tid værende aktiekapital. Egne aktier erhverves med henblik
på placering af selskabets overskudslikviditet.
Antal styk Nominel værdi % af aktiekapitalen
DKK 1.000
30/6
2023
31/12
2022
30/6
2023
31/12
2022
30/6
2023
31/12
2022
Beholdning primo
100 100 100 100 100 100
Tilgang
0 0 0 0 0 0
Afgang
0 0 0 0 0 0
Beholdning ultimo
100 100 100 100 100 100
43
Note 11 - Finansielle instrumenter
Vedrørende risici relateret til finansielle instrumenter har selskabet finansieret sig med følgende lån:
Lånet er et EURIBOR 10-årigt lån på oprindeligt EUR 46 mio. med en variabel rente med et nuværende ren-
teniveau inkl. marginal på ca. 4,8% p.a. Den nominelle restgæld på lånet udgør pr. 30. juni 2023 EUR 36,3
mio.
Selskabet afdrager årligt EUR 1,4 mio. på lånet.
Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i renteni-
veauet. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder.
En ændring af den korte rente på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i kon-
cernens årlige renteomkostning før skat på 360 T.EUR.
Note 12 – Valutaeksponering
Moderselskabets aktier er denomineret i DKK, mens koncernens investeringer og indtægter og udgifter af-
holdes i DKK eller EUR. Alle aktiver og passiver er således denomineret i EUR. Koncernens egenkapital og
dermed moderselskabets mulighed for at udbetale udbytte er derfor eksponeret overfor en ændring i valuta-
kursen.
Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR for minimal i forhold til DKK.
Note 13 - Kapitalstyring
Det er koncernens mål at sikre muligheden for fortsat drift med henblik på at optimere aktionærernes afkast
og optimere kapitalstrukturen med henblik på at minimere de finansielle omkostninger.
Selskabets evne til at akkumulere tilstrækkelig likviditet afhænger af koncernens driftsresultat og af mulighe-
derne for at kunne optage fremmedfinansiering. Koncernens mulighed for at betale udbytter er begrænset i
henhold til selskabslovens regler, idet selskabet kun lovligt kan betale udbytter, hvis selskabet har tilstrække-
lig fri likviditet i henhold til selskabets årsrapport, og selskabet i øvrigt efter bestyrelsens skøn har et forsvar-
ligt kapitalberedskab i forhold til koncernens drift og forpligtelser efter udlodningen.
Ud over likviditetsstyring vurderer koncernen kapitalberedskabet ud fra soliditeten, der blandt andet har af-
gørende betydning for koncernens mulighed for optagelse af fremmedfinansiering. Selskabet har i overens-
stemmelse med sin strategi en solid kapitalstruktur med en relativ lav gearing med en soliditet 30. juni 2023
på 58,4% (30. juni 2022: 55,9%).
44
EUR 1.000
30/6 2023
30/6 2022
31/12 2022
Egenkapital
61.374
64.503
61.210
Aktivsum
105.138
115.420
106.955
Soliditet
58,4%
55,9%
57,2%
Note 14 - Kontraktlige forpligtelser
Koncernen har indgået administrationsaftale med Kartago der er uopsigelig indtil 31. december 2028. Kon-
cernen har derudover kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab.
Note 15 - Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Koncernens investeringsejendomme i Tyskland med en regnskabsmæssig værdi på EUR 96,0 mio. er stillet
til sikkerhed for banklån på EUR 36,6 mio.
Der er ikke øvrige sikkerhedsstillelser.
Note 16 – Eventualforpligtelser
Moderselskabet hæfter som deltager i sambeskatning solidarisk for skat af sambeskatningskredsens skatte-
pligtige indkomst. De hæfter desuden solidarisk for danske kildeskatter i form af udbytteskat, renteskat m.v.
Eventuelle senere korrektioner til selskabsskatter og kildeskatter kan medføre, at selskabets hæftelse udgør et
større beløb.
Selskabets er forpligtet til at betale 12 måneders administration til selskabsadministrator efter ejendommen er
afhændet. Dette ophører når administrationsaftalen udløber i 2028.
Det er omtvistet om lejerne med henvisning til bestemmelser i den tyske lovgivning kan kræve en midlerti-
dig lejenedsættelse, men det kan ikke udelukkes, at butikslejere, der ikke har kunnet udøve deres erhvervs-
mæssige aktivitet, vil kunne kræve en lejenedsættelse, så længe der har været lockdown og måske allerede
fra COVID-19-krisens begyndelse. Selskabet har afsat et beløb til dækning af tab. Da selskabet ikke kender
det endelige beløb, som der evt. skal kompenseres, kan der ligge en forpligtigelse som er større end det af-
satte beløb.
Note 17 - Nærtstående parter
Koncernen er kontrolleret af Alexander og Kristoffer Thygesen igennem Drot ApS og Marsk ApS som i for-
ening er bestemmende aktionærer i Kartago Property ApS og Kartago ApS, som ejer henholdsvis 38,6% og
11,6 % af aktiekapitalen og stemmerne.
Regnskabet for German High Street Properties indgår i koncernregnskabet for Kartago Property ApS.
45
Koncernens nærtstående parter omfatter desuden moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse perso-
ners nære familie. Nærtstående parter omfatter desuden selskaber, hvori førnævnte personkreds har kontrol
eller fælles kontrol.
Ud over ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Alexander og Kristoffer Thygesen besidder bestyrelse,
direktion, samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 200 stk. aktier.
Transaktioner med selskaber kontrolleret af familien Thygesen, har alene omfattet administrationshonorar og
aflønning af direktør i henhold til administrationsaftale samt et mindre mellemværende i form forudbetalt
administrationshonorar, som almindeligvis faktureres ultimo kvartalet for det kommende kvartal.
46
Ejendommen i Leverkusen