Untitled

Årsrapport 2022

CVR-nr.: 30691

644

Selskabsoplysninger

Selskabet German High Street Properties A/S

Mosehøjvej 17

2920 Charlottenlund

CVR-nr:

30691644

Regnskabsår: 1. januar – 31. december

Hjemstedskommune: Gentofte

Direktion Michael Hansen

Bestyrelse Hans Thygesen, formand

Peter Marner Åge Jacobsen, næstformand

Walther Thygesen

Jutta Stei

Revision PricewaterhouseCoopers

Strandvejen 44

2900 Hellerup

Mosehøjvej 17 2920 Charlottenlund Mosehøjvej 17 2920 Charlottenlund Mosehøjvej 17 2920

Charlottenlund Gentofte Gentofte

Mosehøjvej 17 2920 Charlottenlund Gentofte Gentofte Danmark Danmark

Danmark Danmark Danmark

German High Street Properties A/S German High Street Properties A/S German High Street Properties A/S

Michael Hansen Michael Hansen Michael Hansen Michael Hansen

Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de internationale regnskabsstandar-

der (IFRS) som er godkendt af EU og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven, samt

Nasdaq Copenhagen øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering.

Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet opfylder tillige IFRS udstedt af IASB.

28. april 2023 15 3069 1644 3 30. marts 2023 Hans Thygensen Formand Peter Marner Åge

Jacobsen næstformand Walter Thygensen Jutta Steinert 3069 1644 Mosehøjvej 17 2920 Charlottenlund

529900BT3M81VV58P678 529900BT3M81VV58P678 DK 25. juni 2007

German High Street Properties A/S German High Street Properties A/S German High Street Properties A/S

Charlottenlund sd 30. marts 2023 asd 3069 1644 Mosehøjvej 17 2920

Charlottenlund

2023-03-30

Indholdsfortegnelse

Koncernstruktur 3

Selskabspræsentation 4

Ledelsesberetning 4

Strategi 7

Regnskabsberetning 9

Corporate Covernance 12

Redegørelse fra samfundsansvar 13

Særlige risici 15

Øvrige risici 16

Bestyrelse og ledelse 19

Aktieinformation 23

Ledelsespåtegning 27

Den uafhængige revisors revisionspåtegning 29

Resultatopgørelse 34

Totalindkomstopgørelse 35

Balance 36

Egenkapitalopgørelse 37

Pengestrømsopgørelse 38

Noteoversigt 40

Koncernstruktur

For perioden 1. januar til 31. oktober 2022 bestod koncernen af syv tyske GmbH-er og tre holdingselskaber i

Tyskland og et svensk aktieselskab som vist i nedenstående koncerndiagram. Efter frasalg af GHSP Bot-

kyrka Fastigheter AB pr. 31. oktober 2022 består koncernen alene af syv tyske GmbH-er og tre holdingsel-

skaber i Tyskland.

Selskabs

præsentation

German High Street Properties A/S

GHSP Zweite Holding ApS &

Co.KG.

GHSP Grundbesitz I GmbH

(Pforzheim)

GHSP Grundbesitz III GmbH

(Aachen)

GHSP Erste Holding GmbH

GHSP Grundbesitz V GmbH

(Braunschweig)

Apreit Two Grundbesitz GmbH

Braunschweig

Frankfurt

Hamburg

Kassel

Koblenz

Rosenheim

GHSP Dritte Holding GmbH

GHSP Grundbesitz IV GmbH

(Essen, Leverkusen)

GHSP Grundbesitz VI GmbH

(Essen)

GHSP Grundbesitz VII GmbH

(Gütersloh)

Minoritets-

aktionær

100%

94%

10,4%

Selska

bspræsentation

German High Street Properties A/S har som formål at investere i velbeliggende ejendomme i byer med øko-

nomisk og demografisk vækst i Skandinavien, Tyskland, Schweiz og England. Koncernens nuværende ejen-

domsportefølje omfatter 13 tyske strøgejendomme i 11 byer. Koncernen blev etableret i 2007 og blev noteret

på Nasdaq Copenhagen den 20. september 2007. Koncernen administreres af Kartago, og ejendomsforvaltnin-

gen i Tyskland varetages af MVGM Property Management Deutschland GmbH i Mannheim i samarbejde med

koncernens medarbejdere. Koncernen har 3 medarbejdere.

Ledelsesberetning

Tyskland er Europas stærkeste økonomi, og det tyske BNP udgør ca. 30% af det samlede BNP i Eurozonen. I

2022 udviklede tysk økonomi sig på trods af krigen i Ukraine positivt med en økonomisk vækst på 1,8 %

mod – 3 % i 2021. I 2022 var den tyske inflation 6,9% mod 4,9% i 2021. Selskabets lejeindtægter i Tyskland

kommer hovedsageligt fra butikker, restauranter og kontorudlejning og er derfor væsentlig afhængig af hvor-

dan økonomien i Tyskland udvikler sig. I 2023 forventes det, at den tyske inflation forsat vil være høj omend

faldende. Der forventes en BNP-vækst på niveau med 2022.

I Tyskland var koncernens ejendomsdrift såvel i 2021 som 2022 påvirket af COVID-19-krisen og dens effekt

på samfundsøkonomien. I 2022 har krigen mellem Rusland og Ukraine tillige væsentlig negativt påvirket den

tyske økonomi. Den samlede påvirkning af samfundsøkonomien har derfor betydet, at lejere er gået konkurs

og andre har opsagt deres lejemål. Usikkerheden om samfundsøkonomiens udvikling og deraf følgende fal-

dende efterspørgsel efter butikslejemål og faldende lejeniveauer forventes at fortsætte i 2023.

Koncernen har pr. 31. december 2022 13 tyske ejendomme. Koncernen afhændede ultimo 2022 sin svenske

ejendom via det svenske datterselskab GHSP Botkyrka Fastigheter AB. Periodens resultat efter skat af den

ophørte aktivitet i Sverige fremgår af note 6.

I årsrapporten 2021 blev der udmeldt et forventet resultat før værdiregulering og skat på mellem EUR 1,4 –

1,9 mio. for 2022. I periodemeddelelsen for 1-3. kvartal 2022 blev der udmeldt et resultat før skat og værdire-

gulering i intervallet EUR 1,3 – 1,5 mio.

Koncernens resultat før værdiregulering og skat udgjorde EUR 0,9 mio. i 2022 mod EUR 1,9 mio. i 2021.

Tillagt resultatet af den ophørte aktivitet i Sverige jf. note 6 og specifikation nedenfor, er koncernens resultat

før værdiregulering og skat EUR 1,4 mio. i 2022, hvorfor årets resultat tillagt resultatet af den ophørte aktivitet

i Sverige er i overensstemmelse med senest udmeldte forventninger.

Koncernregnskab 2022 efter regulering af ophørte aktiviteter

EUR 1.000

Koncern

resultat

2022

Periodens

resultat

efter skat

af ophørte

aktiviteter

jf note 6

Koncern-

resultat

efter regu-

lering af

ophørte

aktiviteter

Resultat før værdiregule

ringer og fi-

nansielle poster

1.568 525 2.093

Finansielle omkostninge

-624 -81 -705

I alt

944 444 1.388

Kombinationen af lavere lejeindtægt end forventet for

detaillejemål og et højere afkastkrav på tyske strøgejen-

domme har medført et værdifald på tyske strøgejendomme. Selskabet har med udgangspunkt i valuarvurdering

pr. 31. december 2022 nedskrevet værdien af den tyske ejendomsportefølje med EUR 4,7 mio. fra EUR 100,7

mio. til EUR 96,0 mio. pr. 31. december 2022.

Udviklingen i lejeindtægterne i 2022

Nedenstående specifikation er et øjebliksbillede af lejeniveauet henholdsvis ultimo 2021 og ultimo 2022 og

er derfor ikke direkte sammenligneligt med årets realiserede lejeindtægter i resultatopgørelsen.

Udlejningsaktiviteten i koncernens tyske ejendomme er forløbet som forventet. Lejeindtægterne ultimo 2022

er 0,3 % lavere end ultimo 2021. I 2022 har der været positive lejereguleringer i 10 af koncernens 13 ejen-

domme og negative i 5 ejendomme.

 I ejendommen i Aachen har ejendommens ankerlejer opsagt sit lejemål til fraflytning 31. januar

2023. Der er indgået ny 10-årig lejekontrakt med en tysk tøjkoncern på et ca. 20% højere lejeni-

veau med ikrafttræden til 1. februar 2023.

 I ejendommen i Braunschweig, Bohlweg 18, er der indgået en 10-årig aftale med en restaurant.

Restauranten åbnede i juli 2022.

 I ejendommen i Braunschweig, Münzstrasse 12, er der indgået en 5-årig lejekontrakt med tøjkæ-

den Brax, og dermed er hele det tidligere Gina Tricot-lejemål genudlejet men på et lavere niveau

end tidligere.

 I ejendommen Essen, Limbecker Str. 42, er butikslejemålet p.t. udlejet på en korttidskontrakt og til

en reduceret leje. Det forventes, at lejemålet er vanskeligt at genudleje på kort sigt.

 I ejendommen i Essen, Limbecker Str. 47-49, er en del af butikslejemålet udlejet på en korttids-

kontrakt, og den øvrige del af butikslejemålet er p.t. ledigt. Der pågår forhandlinger med lejeren af

kontorlejemålet om at forlænge lejemålet for en 10-årig periode.

 Ejendommen i Frankfurt er fuldt udlejet og på samme lejeniveauer som tidligere.

 I ejendommen i Kassel er der p.t. 10 mindre lejligheder ledige, hvilket skyldes opsigelser fra pri-

mært udenlandske musikstuderende. Alle ledige lejemål moderniseres og forventes genudlejet i

løbet af 2023 på et lidt højere niveau end tidligere, og en del af ejendommens fællesarealer opgra-

deres og moderniseres.

 I ejendommen i Pforzheim er to kontorlejemål ledige. Der er tale om lejemål, der har været ledige

i en længere periode. Det forventes, at de resterende 2 ledige kontorlejemål på sigt kan konverteres

til boliger.

 I ejendommen i Rosenheim fraflyttede ankerlejeren i oktober 2022. Der forventes en betydelig la-

vere leje ved genudlejning af ejendommen. I Rosenheim er nogle lignende lejemål ledige, hvilket

påvirker genudlejning negativt.

 I Gütersloh er den tidligere lejer Orsay gået konkurs. Lejemålet er p.t. udlejet på en midlertidig

lejekontrakt til en noget lavere leje. Lejer S.Oliver har tilkendegivet, at man ønsker at udtræde af

lejeforholdet før udløb af kontrakten i januar 2026, hvis der kan opnås aftale herom. Der søges p.t.

efter en eller flere nye lejere.

 I Hamburg er der et par ledige boliglejemål, der kræver istandsættelse før genudlejning.

 I Koblenz er der et par ledige boliglejemål, der forsøges genudlejet.

 Ejendommen i Leverkusen er fuld udlejet.

Udviklingen i ejendomsp

orteføljens værdi

Som led i regnskabsaflæggelsen har ledelsen i lighed med tidligere år indhentet en markedsvurdering af sel-

skabets tyske ejendomme fra en tysk ejendomsmægler, der har speciale i strøgejendomme. Markedsvurderin-

gen er indgået i bestyrelsen og direktionens vurdering af udviklingen i markedsprisen for koncernens tyske

ejendomme. Det tyske marked for udlejningsejendomme har i 2022 været præget af et lidt højere afkastkrav

fra investorerne og en opbremsning i interessen for køb af ejendomme. På baggrund heraf har bestyrelsen og

direktionen vurderet, at den tyske porteføljens værdi er EUR 96,0 mio. jf. note 3 i årsrapporten.

Ovenstående værdiansættelse svarer efter ledelsens vurdering til dagsværdien pr. 31. december 2022.

Aktiekursen

German High Street Properties A/S er noteret på Nasdaq Copenhagen. Aktien blev udbudt til kurs 100 den 20.

september 2007. Lukkekursen udgjorde DKK 144 den 31. december 2022 og DKK 144 den 31. december

2021 svarende til en uændret udvikling.

Investeringer og udbytte

Genudlejning af de resterende ledige lokaler kræver generelt, at der gennemføres renoveringsarbejder i et vist

omfang, og der ventes udgifter til vedligeholdelse og indretning af lejemål i 2023 på et noget højere niveau

end i 2022 for de tyske ejendomme. Der vil være et væsentligt investeringsbehov i et par af ejendommene i

forbindelse med lejerudskiftning. Det er fortsat vigtigt, at selskabet har et likviditetsberedskab set i lyset af

behovet for yderligere vedligeholdelse, renovering og genudlejning af en række af koncernens lejemål, og

derfor indstiller bestyrelsen til generalforsamlingen, at selskabet ikke udbetaler udbytte for regnskabsåret 2022.

Køb af egne aktier

Selskabet har ikke i løbet af 2022 købt egne aktier. Ultimo 2022 ejer selskabet i alt 100.000 stk. egne aktier

svarende til 3,2 % af aktiekapitalen.

Strategi

Forretningsmodel

German High Street Properties A/S (GHSP), som blev etableret i 2007, har oprindeligt investeret i udlej-

ningsejendomme i større tyske byer. Ejendommene, som primært har butikker i stueetagen og kontor eller

bolig på øvrige etager, blev erhvervet i perioden 2007-2008. Ejendomsporteføljen består herefter af 13 tyske

ejendomme.

GHSP forvaltes af Kartago koncernen, som sammen med bestyrelsen, har fokus på:

 at optimere den løbende drift gennem lejestigninger og reduktion af tomgang

 den langsigtede værdiskabelse

 at fastholde nuværende lejere

 at lejemodne de ikke udlejede lokaler

 løbende at optimere selskabets finansiering

 at tilkøbe ejendomme, der skaber et attraktivt cash flow

 at optimere koncernens øv

rige omkostni

nger

GHSP er en samfundsgavnlig forretning, som medvirker til at sikre butikker, kontorer og boliger for almin-

delige virksomheder og mennesker i de større tyske byer samt øvrige markeder GHSP måtte etablere sig på.

GHSP ønsker at medvirke til at forbedre ejendomsmassen i de pågældende byer. Udviklingen og renoverin-

gen af ejendommene er med til sikre beskæftigelse i byggebranchen.

Driftsstrategi

German High Street Properties A/S udvikler og vedligeholder ejendomsporteføljen, så ejendommenes drift

kan optimeres. Ejendommene vedligeholdes løbende for at opretholde ejendommenes nuværende gode stan-

dard. Større øvrige arbejder, eksempelvis investering i nyindretning, foretages, når det er nødvendigt for at

tiltrække nye lejere eller fastholde en væsentlig lejer i en ejendom.

Ledelsen vurderer løbende, om ejendommenes drift og anvendelse kan optimeres ved at omdanne ledige kon-

torlejemål til enten butikslejemål, hvor kvadratmeterlejen normalt er væsentlig højere eller til boliglejemål,

hvor efterspørgslen normalt er højere og langsigtet mere stabil.

Det er selskabets mål at øge koncernens cash flow ved:

 at fokusere på den langsigte

de værdiskabelse

 at fastholde nuværende lejere

 at lejemodne

de ikke udlej

ede lokaler

 løbende at op

timere selskabets finansiering

 at tilkøbe ejendomme, der skaber et attr

aktivt cash flow

 løbende at op

timere se

lskabets omkostninger

Investerings

strategi

Bestyrelsen påser, at selskabet har en kapitalstruktur, som understøtter selskabets strategi og langsigtede vær-

diskabelse.

Det er German High Street Properties A/S’ investeringsstrategi at erhverve og eje butiksejendomme belig-

gende på attraktive placeringer på hovedindkøbsgader, i centrale gågademiljøer eller stærke retail- og handels-

områder. Herudover er det afgørende, at indkøbte ejendomme ligger i områder med en stærk økonomisk og

positiv demografisk udvikling. Det overvejes løbende, om enkelte ejendomme med fordel kan erhverves eller

frasælges.

Regnskabsberetning

Hoved- og nøgletalsoversigt (Koncern)

EUR mio.

2022 2021 2020 2019 2018

Resultatopgørelse

Omsætning

4,7 5,0 5,9 6,5 5,8

Resultat før værdireguleringer og finansielle poste

1,6 2,5 3,1 3,8 3,1

Værdiregulering af investeringsejendomme

-4,7 0,7 -9,5 0,5 -0,6

Finansielle poster netto

-0,6 -0,6 -1,2 -0,9 -0,9

Resultat af fo

rtsættende aktivitet før ska

-3,8 2,6 -7,6 3,4 1,7

Periodens resultat af fortsættende aktivit

-3,2 2,1 -7,6 3,4 1,7

Periodens resultat efter skat af ophørte a

ktiviteter

0,8 1,3 0,0 0,0 0,0

Periodens resulta

-2,4 3,4 -6,6 2,8 1,4

Balance

Investeringsejendomme

96,0 109,3 107,3 117,1 116,1

Periodens investeringer til anskaffelsessum 0,0 0,0 0,0 0,0 6,7

Langfristede aktive

96,3 109,3 107,3 117,1 116,1

Balancesum

107,0 115,5 112,7 121,9 118,6

Egenkapital

61,2 63,6 60,2 66,6 63,8

Langfristede forpligtelse

42,8 48,7 49,3 51,5 47,9

Pengestrømme

Pengestrømme fra drif

-0,2 2,3 1,9 -1,2 2,6

Pengestrømme fra investeringsaktivite

8,8 0,0 0,0 0,0 -2,9

Pengestrømme fra finansieringsaktivite

-5,6 -1,6 -2,1 3,5 -1,4

Pengestrømme i al

3,0 0,7 -0,2 2,3 -1,7

Nøgletal

Soliditet,%

57,2 55,1 53,5 54,6 53,7

Loan to value % 39,5 39,9 42,1 40,4 37,5

Forrentning af egenkapitalen %

-3,8 6,9 -11,4 4,4 2,2

Afkast af ejendomsporteføljen %

3,3 4,0 4,1 4,3 3,9

Forretning af egenkapitalen før værdireguleringer og ska

4,5 4,6 4,6 4,6 3,6

Rentedækningsgrad

5,0 4,5 2,5 4,2 3,6

Indre værdi pr. aktie, DK

149,2 155,5 147,2 162,7 156,2

Indre værdi pr. aktie, EUR

20,1 20,8 19,7 21,8 20,9

Indtjening pr. aktie EPS. fortsættende virksomhed DK

-7,8 5,1 -16,0 6,9 3,4

Indtjening pr. aktie EPS. fortsættende virksomhed EUR

-1,1 0,7 -2,1 0,9 0,5

Indtjening pr. aktie EPS. ophørende virksomhed DK

1,9 3,3 0,0 0,0 0,0

Indtjening pr. aktie EPS. ophørende virksomhed EUR

0,3 0,4 0,0 0,0 0,0

Aktiekurs, DK

144,0 144,0 137,0 145,0 122,0

Aktiekurs, EUR

19,4 19,3 18,4 19,5 16,4

Antal medarbejdere

3 2 2 2 2

Definition af nøgletal fremgår af note 1.

Selskabets 15. regnskabsår omfatter perioden 1. januar – 31. december 2022.

RESULTATOPGØRELSE

Omsætning

Omsætningen udgjorde i 2022 EUR 4,7 mio. mod EUR 5,0 mio. i 2021. Årsagen til faldet er manglende leje-

indtægter som følge at en større lejer er gået konkurs og et faldende lejeniveau ved genudlejning.

Resultat før værdireguleringer

Bruttoresultatet udgjorde EUR 3,1 mio. efter driftsomkostninger på EUR 1,5 mio. mod et bruttoresultat på

EUR 3,8 mio. efter driftsomkostninger på EUR 1,2 mio. i 2021. Resultat før værdireguleringer og finansielle

poster udgjorde EUR 1,6 mio. mod EUR 2,5 mio. i 2021.

Resultat før finansielle poster

Resultatet før finansielle poster udgjorde EUR -3,1 mio. efter en nettoværdiregulering på ejendomsporteføljen

på EUR -4,7 mio. I 2021 udgjorde resultat før finansielle poster EUR 3,2 mio. efter en værdiregulering på

ejendomsporteføljen på EUR 0,7 mio.

Resultat af fortsættende aktiviteter før skat

Resultatet før skat udgjorde efter finansielle poster på netto EUR -0,6 mio. et underskud på EUR -3,8 mio. i

2022 mod finansielle poster på netto EUR -0,6 mio. og et overskud EUR 2,6 mio. i 2021.

Resultat efter skat

Årets resultat efter skat i 2022 er et underskud på EUR -2,4 mio. mod et overskud på EUR 3,4 mio. i 2021.

Ledelsen anser resultatet som forventet - de øjeblikkelige konjunkturer og markedsforhold i Tyskland taget i

betragtning.

BALANCE

Aktiver

Den bogførte værdi af koncernens investeringsejendomme udgjorde EUR 96,0 mio. den 31. december 2022

mod EUR 109,0 mio. den 31. december 2021. Der har været en afgang på EUR 8,3 mio. i forbindelse med

salget af det svenske datterselskab GHSP Botkyrka Fastigheter AB. Værdien af de tyske ejendomme er ned-

skrevet med EUR -4,7 mio.

Dagsværdien af koncernens tyske investeringsejendomme er pr. 31. december 2022 fastsat til EUR 96,0 mio.

Værdien af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud fra bruttokapitaliseringsfaktorer på mel-

lem 12,5 og 27,5 som udgjorde et gennemsnit på 20,53.

Den 31. december 2021 var de tyske ejendommene værdiansat til EUR 100,7 mio. svarende til en gennemsnit-

lig bruttokapitaliseringsfaktor på 21,35.

De samlede aktiver andrager herefter i alt EUR 107,0 mio. mod EUR 115,5 mio. ved årets begyndelse.

Egenkapital og forpligtelser

Egenkapitalen udgjorde den 31. december 2022 EUR 61,2 mio. svarende til en soliditet på 57,2% mod EUR

63,6 mio. svarende til en soliditet på 55,1% i 2021. Egenkapitalen er i året faldet med årets underskud EUR

2,4 mio. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udloddes udbytte.

Finansielle gældsforpligtelser udgjorde EUR 37,9 mio. mod EUR 43,5 mio. ved årets begyndelse. Heraf har

EUR 1,4 mio. forfald i 2023.

PENGESTRØMME

Årets pengestrømme fra driftsaktivitet udgjorde EUR -0,2 mio. mod EUR 2,3 mio. i 2021. Pengestrømme fra

investeringsaktivitet udgjorde EUR 8,8 mio. mod EUR 0,0 mio. i 2021. Pengestrømme fra finansieringsakti-

vitet udgjorde EUR -5,6 mio. vedrørte afdrag og indfrielse af koncernens finansielle gældsforpligtelser, mod

-1,5 mio. i 2021 som tillige vedrørte afdrag på koncernens finansielle gældsforpligtelser.

EFTERFØLGENDE BEGIVENHEDER

Der er primo 2023 afdraget ekstraordinært EUR 1,0 mio. på lånet hos Ringkjøbing Landbobank. Selskabet har

med købsaftale af 16. november 2022 (jfr. børsmeddelelse nr. 228) forpligtet sig til at købe ejendommen Hes-

selvangen 11, 8500 Grenaa. Ejendommen nyopføres og er udlejet på en 10-årig lejekontrakt til Elgiganten.

Der er herudover ingen efterfølgende begivenheder.

Forventninger til 2023

Ledelsen forventer en fortsat afmatning for særlige brancher. Faldende lejeniveauer samt øget tomgang og

væsentligt stigende renteudgifter vil påvirke selskabets resultat for 2023 negativt.

Nogle erhvervslejere har gjort gældende, at de ifølge bestemmelser i den tyske lovgivning, har krav på en leje-

reduktion, så længe de, som følge af COVID-19 krisen, var forhindret i at udøve deres erhvervsmæssige akti-

vitet. Selskabets advokat har afvist lejernes krav. Det kan dog ikke udelukkes, at der kan opstå krav for 2020

og 2021 og del af 2022 fra en række erhvervslejere, når afklaring af retspraksis er sket. Selskabet har hensat et

beløb til imødegåelse af eventuelle krav.

Ledelsen forventer et resultat før værdiregulering og skat på EUR 0,4 – 0,8 mio. i 2023 jfr. børsmeddelelse

nr. 233 af 16. december 2022.

Forventningen er givet med forbehold for negativ effekt af konflikten i

Ukraine, ligesom en fortsat stigende rente kan påvirke negativt.

Regnskabsaflæggelsespro

cessen

Med henblik på at sikre høj kvalitet i koncernens finansielle rapportering har ledelsen vedtaget en række pro-

cedurer og retningslinjer for regnskabsaflæggelse og interne kontroller, som skal følges af datterselskaberne i

deres rapportering, herunder:

 Kvartalsvis opfølgning på opnåede mål og resultatet på koncernni

veau

 Udarbejdede estimater for resultat, balance og penge

strømme samt nøgletal på koncernniveau

 Løbende opfølgning på projekter, herunder håndtering af risici og regnskabsmæssig behandling

heraf

 Regnskabsafslutnin

gsinstruk

 Rapporteringsinstruks

Corporate Governance

God selskabsledelse (Corporate Governance)

Bestyrelsen i German High Street Properties A/S anser det for sin væsentligste opgave at varetage selskabets

– og dermed også aktionærernes – langsigtede interesser. Retningslinjerne for den overordned

e ledelse af sel-

skabet er beskrevet i selskabets vedtægter, mål og strategi og bygger på et værdigrundlag, der tager udgangs-

punkt i almindeligt anerkendte principper for god sel

skabsledelse.

Nasdaq Copenhagen har f

astlagt anbefalinger vedrørende god selskabsledelse. Bestyrelsen i German High

Street Properties A/S vurderer årligt selskabets regler, politikker og praksis i relation til Komitéen for god

selskabsledelses anbefalinger, og det er bestyrelsens opfattelse, at selskabet i al væsentlighed følger anbefalin-

gerne, idet bestyrelsen dog vurderer, at selskabsspecifikke forhold gør det uhensigtsmæssigt eller irrelevant

fuldt ud at følge visse anbefalinger.

Der henvises til selskabets hjemmeside for en lovpligtig redegørelse for begrundelserne herfor, jf.

http://www.germanhighstreet.dk/investorer/corporate-governance/

Vederlagspo

litik

Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er ikke omfattet incitamentsafhængig aflønning.

Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau der er markedskonformt og som afspejler kravene til besty-

relsesmedlemmerne.

Bestyrelseshonoraret, gældende fra 1. januar 2022, andrager et årligt grundhonorar pr. medlem på EUR 30,3

tusind. Formanden modtager tre gange grundhonorar.

Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én gang årligt af bestyrelsen på baggrund af en

indstilling fra formandskabet. Direktøren er ikke tilknyttet nogen incitament ordning. Michael Hansen modtog

EUR 120 tusind i 2022.

Ansættelseskontrakten for Michael Hansen følger funktionærlovens opsigelsesvarsel. Herudover har ingen

medlemmer af bestyrelsen og direktionen krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.

Det er selskabets opfattelse at aflønningen af bestyrelse og direktion understøtter selskabets strategi og er i

overensstemmelse med Selskabets interesser, god praksis og anbefalinger om god selskabsledelse.

Årligt vederlag

T.EUR

2022 2021

Bestyrelsen:

Hans Thygesen 90 54

Jutta Steinert (indtrådte 1/5 2022)

20 6

Marner Jacobsen

30 18

Walther Thygesen

30 18

Direktionen:

Michael Hansen 120 100

Redegørelse for samfundsansvar

Miljø og klimapåvirkning

I forbindelse med renovering af ejendomme har German High Street Properties A/S fastsat en miljø- og kli-

mapolitik, som tilsigter at overholde alle gældende byggeregler samt reducere energi- og ressourceforbruget,

hvor det i øvrigt er økonomisk fordelagtigt.

Vi vurderer, at der ikke er særskilte klima- og miljørisici i vores ejendomsportefølje, der består af butiks-,

bolig- og kontorejendomme. Ejendommene er ikke beliggende i kystnære område eller nær floder, og der

udlejes ikke til formål, der anses som miljøskadelig eller miljøfarlig. Ejendommene er hovedsageligt belig-

gende i byområder og har konstruktioner, der på mellemlangt sigt ikke anses som følsomme over for ændring

i klimaet.

Når der laves større reparationer eller forbedringer på ejendommene, udskiftes der generelt til mere klima-

venlige og tidssvarende materialer, herunder til vinduer med energiglas, bedre isolerede tagflader, LED-be-

lysning og mere effektive varmeanlæg (typisk fjernvarme).

I forbindelse med udskiftning af tagflader vil der typisk ske ekstra isolering, og ved udskiftning af varmekil-

der vil der typisk blive skiftet til fjernvarme og indtænkt nye energivenlige pumper og ventiler. Ejendomme-

nes administrator og viceværter vil blive instrueret i at have fuld fokus på løbende at spare på energien og på

energioptimering. Virksomheden forsøger at begrænse sin rejseaktivitet, hvor det er muligt.

I forbindelse med den daglige drift og brug af bygninger udledes der CO2. Her er German High Street Pro-

perties A/S’ ejendomme ingen undtagelse, og denne udledning samt følgerne af løbende renovering og vedli-

geholdelse af ejendommene er blandt de mest væsentlige risici for miljøet. Der er ligeledes en risiko for, at

affald fra nedrivninger kan indeholde miljøfarlige stoffer, og der vil i enkelte af German High Street Proper-

ties A/S byggeprocesser forekommer miljøskadelige påvirkninger fra maskiner og/eller materialer.

German High Street Properties A/S forventer, at genanvendelse og nye teknologier vil understøtte mulighe-

den for at formindske udledningen af CO2. For fremadrettet at kunne måle resultater som følge af virksom-

hedens arbejde med Miljø og Klima har der i løbet af 2022 været igangsat projekter som muliggør at effekten

på miljø og klima kan måles i 2023. Eksempler herpå er opfølgning på elforbrug, vandforbrug samt affald

sortering.

Mål og politikker for det underrepræsenterede køn iht. årsregnskabslovens § 99b

I moderselskabet har bestyrelsen sat et mål om at have mindst 25% kvindelige medlemmer i bestyrelsen i

2023. Det er bestyrelsens målsætning at sikre en mangfoldig ledelsessammensætning samt lige muligheder for

begge køn. Måltallet for andelen af kvindelige bestyrelsesmedlemmer blev i 2017 fastsat til 25%, og ved ud-

gangen af 2022 opfyldte selskabet måltallet. Bestyrelsessammensætningen foretages, så virksomheden kan

udvikle sig stabilt og tilfredsstillende og under hensyntagende til generelle og specifikke lovkrav og anbefa-

linger for god selskabsledelse. Bestyrelsen vil i øvrigt i takt med udskiftning af bestyrelsesmedlemmer arbejde

for en foryngelse af bestyrelsesmedlemmernes alder.

Bestyrelsen vil mindst én gang om året vurdere status for opfyldningen af målsætningerne og vil så vidt muligt

indstille egnede kvindelige kandidater til bestyrelsen på kommende generalforsamlinger for at holde målet.

German High Street Properties A/S havde i perioden 1. januar til 31. december 2022 under 50 medarbejdere

og er derfor ikke forpligtet til at opstille og rapportere om en politik til øgning af det underrepræsenterede køn

på øvrige ledelseslag. Selskabets bestyrelsen består p.t. af 4 medlemmer.

Menneskerettigheder

German High Street Properties A/S har alene virksomheder i Danmark og Tyskland, som begge har tiltrådt

FN´s menneskerettighedskonvention. Selskabet respekterer det enkelte menneske og acceptere ikke, at med-

arbejdere, lejere eller andre eksterne parter udsættes for diskrimination. Selskabet ser mangfoldighed som en

styrke, som bidrager til at skabe en god arbejdsplads. Med mangfoldighed menes både mangfoldighed

i forhold til køn, alder, religion, etnisk oprindelse, seksualitet, uddannelse, erhvervserfaring,

holdninger, interesser og meget mere. Selskabet arbejder alene i økonomisk og politisk stabile lande og over-

holder her alle gældende regler, herunder arbejdstagerrettigheder, overenskomster etc. Selskabet indgår ikke

aftaler med virksomheder eller personer, der ikke overholder menneskerettigheder.

Selskabets største risici ift. respekt for menneskerettigheder relaterer sig til diskrimination og mangel på

mangfoldighed.

Målet er at forebygge enhver form for brud på menneskerettigheder. Der har ikke været nogen sager om

krænkelse af menneskerettigheder i perioden 1. januar til 31. december 2022.

Ved udskiftninger i personalet opfordres alle kvalificerede personer til at søge stillingerne uanset køn, alder,

religion osv. Ledelsen påser løbende, at retningslinjerne i politikken overholdes. Selskabet vil forsætte arbej-

det med anti-diskrimination i 2023.

Sociale forhold og medarbejderforhold

GHSP har kun få medarbejdere ansat, idet næsten alle opgaver er outsourcet til underleverandører og samar-

bejdspartnere. GHSP har derfor ikke udarbejdet en egentlig politik for området. Ligesom der hellere ikke

vurderes, at der er nogle særlige risici.

Antikorruption

German High Street Properties A/S har en politik mod korruption. Ejendoms- og selskabsadministratoren

eller disses samarbejdspartnere må ikke modtage usædvanlige gaver fra leverandører. Ligesom der ikke må

gives gaver udover mindre lejlighedsgaver.

Der er en risiko for, at underleverandører kunne deltage i korruption/bestikkelse af f.eks. myndigheder ved at

betale disse af ”egen” lomme. Desuden er der en risiko for, at de lokale ejendomsadministratorer i Tyskland

kunne modtage penge fra underleverandører i form af returkommission. Ved licitationer er der endvidere en

risiko for karteldannelser. I forbindelse med forvalterens løbende controlling af lokale ejendomsadministra-

torer i Tyskland er der fokus på, at German High Street Properties A/S kun betaler regninger efter normale

bilag med dokumenterede udgifter og, at priser benchmarkes mod sædvanlige omkostninger. Der er ikke

konstateret korruption i perioden 1. januar til 31. december 2022 ved kontrol og gennemgang af entrepriser.

German High Street Properties A/S vil i de kommende år fokusere på, at alle leverandører og medarbejder

bidrager med antikorruption.

Særlige risici

IT-sikkerhed

I takt med øget anvendelse af digitalisering i erhvervslivet øges også digitale trusler og risici. GHSP drøfter

løbende udviklingen i risici og trusler. Vi følger løbende udviklingen og forsøger at sikre, at vi er bedst mu-

ligt forberedte til at håndtere det aktuelle trusselsbillede.

Dataetik

German High Street Properties A/S koncernen har ikke en formaliseret politik for dataetik. Koncernen be-

handler alene data i forretningsmæssige øjemed. German High Street Properties A/S koncernen gør ikke brug

af nye teknologier såsom kunstig intelligens, avancerede algoritmer, overvågning og lignende. Data behand-

let i German High Street Properties A/S koncernen stilles ikke til rådighed for tredjemand. Hvis der skulle

opstå ønsker om at stille data til rådighed for tredjemand, ville det skulle godkendes af selskabets øverste le-

delse.

German High Street Properties A/S koncernen overholder gældende lovgivning for behandling af persondata.

Koncernen behandler som udgangspunkt ikke personfølsomme data udover, hvad der relaterer sig til medar-

bejderdata.

Risikostyring

Koncernen er eksponeret for en række risici, hvoraf nogle ligger ud

en for koncernens kontrol, mens andre kan

påvirkes eller styres som led i den daglige drift. Af væsentlige risici, der ligger uden for koncernens kontrol,

kan nævnes den generelle udvikling i samfundsøkonomien, pandemier, geopolitisk uro, naturkatastrofer, ener-

giforsyning og efterspørgslen efter butiks- og kontorlejemål i de byer og områder, hvor koncernens ejendomme

er beliggende, ændring af handelsmønstre, lovgivning og adgang til finansiering. Ændringer i de generelle

økonomiske konjunkturer kan medføre fald eller stigninger i ejendomsværdier, øget tomgang, faldende leje-

indtægter og langsommere betalinger fra lejere. Koncernen kan ikke ændre disse grundliggende betingelser

men kan søge at tilrettelægge udlejnings- og investeringsaktiviteterne på en sådan måde, at konjunkturernes

negative effekter minimeres.

Øvrige risici

Aktiv risikostyring indgår som en del af koncernens strategi med henblik på at optimere indtjeningsmulighe-

derne. Koncernen søger i videst muligt omfang at imødegå og styre de risici, som koncernen via egne hand-

linger kan påvirke. Ejendomsmarkedet er konjunkturfølsomt, hvilket blandt andet kommer til udtryk ved pe-

riodisk kraftigt svingende ejendomspriser.

De overordnede rammer for koncernens risikostyring vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen på bag-

grund af blandt andet rapporteringen fra koncernens samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration.

Nedenfor beskrives de risici, som skønnes at kunne have negativ påvirkning på koncernens fremtidige vækst,

aktiviteter, økonomiske stilling og resultat. Beskrivelsen er ikke udtømmende, og der er ikke tale om en prio-

riteret rækkefølge af de beskrevne risikofaktorer.

Driftsrisici

Driften af ejendomsporteføljen kan blive påvirket af blandt andet ændringer i realiserede lejeindtægter samt

omkostninger ved drift og vedligeholdelse.

Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med aner-

kendte samarbejdspartnere.

Lejeindtægter

Investering i fast ejendom er forbundet med en udlejningsrisiko. Udlejningsrisikoen vedrører hovedsageligt

udviklingen i lejeniveau og udviklingen i tomgangsleje. Sådanne afvigelser kan navnlig skyldes forhold ved-

rørende lejernes mulighed og evne til at honorere lejeopkrævninger, koncernens muligheder for at regulere

lejen, den generelle og specifikke efterspørgsels- og udbudsudvikling på de lokale markeder, udvikling i leje-

ledigheden og udviklingen i markedslejeniveauet på tyske og danske ejendomme.

Koncernens ledelse og administrator følger tæt op på huslejeudviklingen via periodevis og systematisk rap-

portering. Dette sker for at sikre fokus på udlejningen af tomme lokaler, styre løbetiden på nye kontrakter,

undgå koncentration af udløbstidspunkter, sikre stabilitet og i sidste ende for at minimere tomgangsniveauet

mest muligt.

På kort sigt kan det ikke udelukkes, at nogle lejere kan kræve lejen nedsat grundet udefra kommende begiven-

heder. Forventede retsafgørelser f.s.v.a. tidligere driftsår kan få betydning for resultatet, såfremt det hensatte

beløb til imødegåelse heraf, ikke er tilstrækkeligt, jfr. note 27.

Omkostninger ved drift og vedligeholdelse

Ledelsen vurderer, at de planlagte udgifter til drift og vedligeholdelse er tilstrækkelige til at sikre opretholdel-

sen af den nuværende lejeindtægt og af ejendomsporteføljens nuværende tekniske stand. Der er imidlertid

risiko for, at koncernens faktiske udgifter viser sig at være højere end forventet. De faktiske udgifter til vedli-

geholdelse kan endvidere blive påvirket af en række eksterne forhold, herunder vejrmæssige forhold, tekniske

forhold, myndighedskrav, kommercielle beslutninger, udviklingen i det almindelige prisniveau samt mang-

lende kapacitet på markedet både for arbejdskraft og materialer.

Den miljømæssige belastning fra driften af porteføljen forsøges reduceret gennem minimering af energifor-

bruget, hvor det er økonomisk forsvarligt, og hvor det kan føre til reduktion af driftsomkostninger. Ændringer

i myndighedernes krav til miljøforhold kan på den anden side føre til en forøgelse af driftsomkostningerne.

Kreditrisiko

Koncernen har ingen særlig koncentration af kreditrisici. Kreditrisici vedrører tilgodehavender hos lejere og

andre kortfristede aktiver og herunder likvide beholdninger. Risikostyring finder sted på koncernniveau i over-

ensstemmelse med ledelsens retningslinjer.

Retningslinjerne omfatter kreditgodkendelse af nye lejere og løbende overvågning af tilgodehavender. Rap-

portering til ledelsen foregår månedligt.

Der er foretaget nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang,

koncernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen.

Risiko vedrørende ejendomsadministration

Koncernens evne til at administrere porteføljen effektivt vil have en betydning for udviklingen i lejeindtæg-

terne og den planlagte optimering af porteføljen.

Der er indgået aftale med MVGM Property Management Deutschland GmbH (Vivanium GmbH) om at vare-

tage ejendomsadministrationen af de tyske ejendomme. MVGM Property Management Deutschland

GmbH/Vivanium GmbH er en mellemstor ejendomsadministrator i Tyskland og har en bred geografisk dæk-

ning.

Markedsrisici

Værdien af p

orteføljen er dels afhængig af dens kommercielle drift og indtjening, dels af udviklingen og pris-

sætningen på investeringsejendomme generelt i Tyskland - herunder i særdeleshed prissætningen på tyske

strøgejendomme. Den generelle prissætning på strøgejendomme påvirkes af en lang række faktorer, blandt

hvilke kan nævnes: Aktuel inflation og forventninger til fremtidig inflation, aktuelt renteniveau og forventnin-

ger til fremtidigt renteniveau, fremtidige ejendomsinvestorers krav til nettoforrentning for tilsvarende ejen-

domme, omfanget af nybyggeri af forskellige ejendomstyper, efterspørgslen efter lokaler, befolkningsudvik-

lingen generelt og i lokalområdet, den generelle samfundsøkonomiske udvikling, herunder specielt den øko-

nomiske vækst, beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i det tyske privatforbrug, udviklingen i detailbutik-

kernes omsætning og indtjening og ændringer i den offentlige sektors aktivitetsniveau og efterspørgsel efter

lokaler.

Valutarisiko

Koncernen ejer p.t. udelukkende ejendomme i Tyskland. Såvel koncernens aktiver som løbende indtjening er

derfor i EUR. For at reducere valutarisikoen har koncernen ligeledes optaget finansiering i EUR for de tyske

ejendomme. Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR for begrænset i forhold til DKK.

Renterisiko

Selskabet har finansieret sig med følgende lån:

Lånet er et 1

0-årigt lån på oprindeligt EUR 46 mio. med en variabel rente med et nuværende renteniveau incl.

marginal på ca. 3,4% p.a. Den nominelle restgæld på lånet udgør pr. 31. december 2022 EUR 38,0 mio.

Selskabet afdrager årligt EUR 1,4 mio. på lånet

Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i renteni-

veauet. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder.

Ultimo 2022 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusive marginal til finansieringskilde 3,4 pct.

(2021: 1,46 pct.).

En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i koncernens årlige rente-

omkostning før skat på 360 T.EUR, jf. nedenstående

2022

Ændring i den generelle rente (i procentpoint) +1,00 Basis -1,00

Årlige renteomkostninger EUR 1.000 1.008 624 574

Ændring i renteomkostninger i EUR 1.000 +360

0 -50

2021

Ændring i den generelle rente (i procentpoint) +1,00 Basis -1,00

Årlige renteomkostninger EUR 1.000 885 631 589

Ændring i renteomkostninger i EUR 1.000 +254

0 -42

Beregningen i ændring i da

gsværdi sker med udgangspunkt i en ændring af den korte rente

Refinansierings- og likviditetsrisici

Som et vigtigt led i risikostyringen følger ledelsen tæt op på koncernens likviditetsberedskab, der skal sikre,

at koncernens nuværende og fremtidige forpligtelser, herunder betaling af rente og afdrag til långivere, kan

serviceres.

Koncernens lån, som relaterer sig til tyske ejendomme, er indgået med uopsigelighed fra långivernes side indtil

2027, så længe den årlige Netto-Kaltmiete *0,75/årlig ydelse er højere end 1,05. I forbindelse med en refinan-

siering af lånene kan der opstå en risiko for, at porteføljens markedsværdi på refinansieringstidspunktet er

faldet i forhold til anskaffelsessummen.

Et fald i porteføljens markedsværdi kan påvirke mulighederne for og i givet fald de vilkår, på hvilke porteføljen

kan refinansieres.

På grund af afvikling af gæld forventes refinansieringsrisikoen begrænset grundet øget friværdi.

Såfremt covernants ikke kan opfyldes, eller ikke kan bringes til opfyldelse, kan dette medføre, at lånene opsi-

ges som følge af misligholdelse. I så fald skal lånene refinansieres eller porteføljen helt eller delvist afhændes,

hvilket vil påføre koncernen en række omkostninger samt risikoen for, at porteføljen i forbindelse med en

tvangsrealisation sælges til værdier, der ligger under den værdi, som porteføljen ville kunne indbringe ved et

almindeligt salg på det frie marked.

Politiske risici vedrørende dansk og tysk skatte- og afgiftslovgivning

Koncernen er underlagt de til enhver tid gældende love vedrørende skatter og afgifter, og der kan ikke gives

sikkerhed for, at ændringer i skatte- og/eller afgiftslovgivningen ikke forekommer - herunder ændringer i dob-

beltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyskland. Væsentlige ændringer i lov eller praksis ved-

rørende skatter og afgifter vil kunne påvirke koncernens økonomiske stilling og resultat.

Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom, er som udgangspunkt undtaget

fra betaling af tysk erhvervsskat på 15-19%. Da regelsættet vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst,

kan der ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til enhver tid

vil være opfyldte. Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagelsesbetingelserne, vil det medføre yder-

ligere ikke-budgetterede skattebetalinger, blandt andet fordi fradragsretten for renter på langfristet gæld under

de tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50%. Ledelsen vurderer i samarbejde med tyske skatterådgi-

vere, at det vil være muligt at undgå den tyske erhvervsskat.

Bestyrelse og ledelse

Bestyrelse og direktion

German High Street Properties A/S’ ledelse består af en bestyrelse på fire medlemmer og en direktion med ét

medlem, som varetager den daglige drift. Bestyrelsen blev valgt på den ordinære generalforsamling den 29.

april 2022.

Administrator

Selskabs administrator er Administrationsselskabet Gambit ApS (Administrationsselskabet Kartago ApS),

som udfører selskabets administrative opgaver blandt andet i relation til investorer, generalforsamlinger, lån-

givere, fondsbørsen, offentlige myndigheder, rådgivere, registre m.v. Som betaling for Kartagos ydelser un-

der administrationsaftalen betaler selskabet et løbende kvartårligt honorar på 0,16% af ejendommenes bog-

førte værdi. Selskabets direktion modtager derudover en årlig honorering på EUR 120.000.

Selskabet har en økonomichef, der varetager selskabets likviditetsdisponering, bogføring, regnskabsaflæg-

gelse, budgettering, omkostningskontrol mv. Derudover har selskabet en Asset Manager, som varetager

driftsoptimering af de tyske ejendomme samt en COO i Tyskland, der varetager udviklingsopgaver, optime-

ring og opsøgende arbejder i forbindelse med genudlejninger af erhvervslejemål.

Direktionen:

Michael Hansen, direktør, født den 3. januar 1962

Uddannelse HD R og statsautoriseret ejendomsmægler

Stilling Administrationschef i Kartago

Bestyrelsesformand i følgende selskaber Ejendomsselskabet Kartago ApS, K/S Linköping III,

K/S Svedengatan- Linköping.

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber

Kartago Capital – Storkøbenhavn A/S, Kartago De‐

velopment ApS,Kartago Capital – Energihuset A/S

KartagoGlobalIIApS,DrotApS,MarskApS,Kartago

Botkyrka Holding AB, Administrationsselskabet

GambitApS,KartagoCapital–StorkøbenhavnIIA/S,

KartagoCapital–GrenåRetailA/S,KartagoCapital

Stockholm A/S, Kartago Capital – Stockholm ABog

datterselskabertilGH

SPA/S.

Direktør i følgende selskaber Kartago Property ApS, Kartago Hannibal ApS, Kar-

tago Capital – Energihuset A/S, Kartago Capital A/S,

Ejendomsselskabet Industribuen 7 ApS, Ejendoms-

selskabet af 19.10.2004 ApS, Kartago Capital – Stor-

københavn II A/S, Komplementarselskabet Charlot-

tenlund Centrum ApS, Holdingselskabet Frederiks-

borggade 22 ApS, Kartago Capital – Storkøbenhavn

II A/S, Komplementarselskabet Linköping III ApS,

Utvecklingsbolaget Svågertorp AB, Kartago Capital

– Grenå Retail, Kartago Capital – Stockholm A/S,

Kartago Capital – Stockholm AB og datterselskaber

i GHSP A/S

Antal aktier 200 styk

Uafhængighed Michael Hansen betragtes ikke som værende uaf-

hængig som følge af hans ansættelse hos selskabets

administrator der ejes og drives af selskabets hoved-

aktionær

Bestyrelsen:

Hans Thygesen, bestyrelsesformand, født den 18. maj 1950

Uddannelse Cand. jur. og cand. polit.

Stilling Group CEO i IM15 Invest AG

Bestyrelsesformand i følgende selskaber ud over

German High Street Properties A/S

Kartago Capital – Storkøbenhavn II A/S, Kartago

Hannibal ApS, Administrationsselskabet Gambit

ApS, Kartago Capital A/S, Kartago Capital – Storkø-

benhavn A/S og Ejendomsselskabet Industribuen 7

ApS, Kartago Capital – Grenå Retail A/S, Kartago

Capital – Stockholm A/S, Kartago Capital – Stock‐

holmAB, Drot ApS og Marsk ApS

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber

Kartago Development ApS, Kartago Botkyrka Hol‐

ding AB, K/S Linköping  III, K/S Svedengatan‐Linkö‐

pingogdatterselskaberiGHSPA/S

Direktør i følgende selskaber Administrationsselskabet Gambit ApS

Indtrådt i bestyrelsen 05. oktober 2015

Antal aktier 0

Uafhængighed Hans Thygesen betragtes ikke som værende uaf-

hængig som følge af, at han er nærtstående til kon-

trollerende aktionærer i GHSP A/S

Peter Marner Åge Jacobsen, født den 24. september 1962

Uddannelse Cand. Oecon og MBA

Stilling Konsulent

Bestyrelsesformand i følgende selskaber Ingen

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber ud over

German High Street Properties A/S

Ingen

Direktør i følgende selskaber EYSTNES Sp/f

Indtrådt i bestyrelsen

27. maj 2011

Antal aktier 1.475 styk

Uafhængighed Peter Marner Åge Jacobsen er uafhængig

Walther Thygesen, født den 18. maj 1950

Uddannelse Civilingeniør og MBA

Stilling Bestyrelsesmedlem

Bestyrelsesformand i følgende selskaber Kartago Development ApS og

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber ud over

German High Street Properties A/S

K/S Køge og Kartago Property ApS

Direktør i følgende selskaber Ejendomsselskabet af 18/5 1985 ApS, Komplemen-

tarselskabet Køge ApS og Kartago Property ApS

Indtrådt i bestyrelsen

30. april

2015

Antal aktier 0

Uafhængighed Walther Thygesen er ikke uafhængig som følge af, at

han er nærtstående til kontrollerende aktionærer i

GHSP A/S

Jutta Steinert, født den 4. april 1964

Uddannelse Master Business Administration/Consulting

Stilling Bestyrelsesmedlem

Bestyrelsesformand i følgende selskaber N/A

Bestyrelsesmedlem i følgende selskaber ud over

German High Street Properties A/S

N/A

Direktør i følgende selskaber N/A

Indtrådt i bestyrelsen

30. april

2022

Antal aktier 0

Uafhængighed Jutta Steinert er uafhængig.

Alle i bestyrelsen er på valg hvert år på selskabets ordinære generalforsamling.

Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Bestyrelsen fastlægger selskabets formål, mål og strategier og

træffer afgørelser om forhold af stor betydning eller usædvanlig art.

Aktiei

nformation

German High Street Properties A/S har efter beslutningen på generalforsamlingen den 30. april 2015 nedsat

aktiekapitalen til nominelt DKK 31.453.830 fordelt på 3.145.383 aktier. Aktierne er fordelt på ca. 170 aktio-

nærer

Selskabet har efter sammenlægningen af A-aktier og B-aktier i 2018 kun én aktieklasse, og alle selskabets

aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen under kortnavnet GERHS og fondskode DK0060093524.

Change of control

Låneaftaler og andre aftaler ændres ikke som følge af change of control.

Udbyttepolitik

Det er selskabets politik at udbetale udbytter i overensstemmelse med selskabslovens regler og under hen-

syntagen til fastholdelse af en passende likviditetsreserve. Udbyttebetalinger skal desuden kunne foregå for-

svarligt under hensyntagen til koncernens økonomiske stilling.

Selskabets likvide beholdninger udgjorde den 31. december 2022 EUR 7.787 mio., og soliditetsgraden er

57,2%.

Delårsregnskaber

German High Street Properties A/S offentliggør halvårsrapport og delårsrapporter for 1. og 3. kvartal.

Generalforsamling

Der afholdes ordinær generalforsamling den 28. april 2023

Ejerforhold og nærtstående parter

I henhold til Selskabslovens § 55 har følgende aktionærer oplyst at have mere end 5% af aktiekapi-

talen ved regnskabsperiodens afslutning:

Hjemstedskomm

une

Aktiekapital

Kartago Property ApS Gentofte 38,60%

Olav W. Hansen A/S Horsens 15,00%

Sparekassen Danmark Hjørring 14,84%

Kartago ApS Gentofte 11,60%

OTK Holding Hjørring 6,04%

Egneaktier

German High Street Properties A/S Gentofte 3,18%

Koncernen er kontrolleret af Alexander og Kristoffer Thygesen gennem Drot ApS og Marsk ApS, som i

forening er bestemmende aktionærer i Kartago Property ApS og Kartago ApS, som ejer henholdsvis 38,6%

og 11,6% af aktiekapitalen og i alt 50,2% af aktiekapitalen i German High Street Properties A/S.

Koncernens nærtstående parter omfatter desuden moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse perso-

ners nære familie. Nærtstående parter omfatter desuden selskaber, hvori førnævnte personkreds har kontrol

eller væsentlig indflydelse.

Ud over ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Alexander og Kristoffer Thygesen besidder bestyrelse,

direktion, samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 1.675 stk. aktier.

Investor relations

På selskabets hjemmeside http://www.germanhighstreet.dk offentliggøres fondsbørsmeddelelser, årsrapporter

mv.

Finanskalender for regnskabsåret 2023

16. marts 2023

Seneste rettidige indlevering af forslag til afstemning på selskabets ordinære

generalforsamling.

30. marts 2023 Årsrapport 2022

30. marts 2023 Forventet dato for indkaldelse til ordinær generalforsamling.

28. april

2023 Afholdelse af ordinær generalforsamling/orientering om generalforsamling.

31. maj 2023 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 31. marts 2023

31. august 2023

Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. juni 2023

30. november 2023 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 30. september 2023

Udsendte fondsbørsmeddelelser

31. marts 2022

Årsrapport 2021

31. marts 2022 Indkaldelse til ordinær generalforsamling

29. april 2022 Referat fra ordinær generalforsamling

31. maj 2022 Regnskabsmeddelelse for perioden 1. januar til 31. marts 2022

30. august 2022 Halvårsrapport for perioden 1. januar – 30. juni 2022

16. november 2022 Køb af ejendommen Hesselvang 11, 8500 Grenaa

28. november 2022 Salg af GHSP Botkyrka Fastigheter AB

29. november 2022 Delårsrapport for perioden 1. januar – 30. september 2022

30. november 2022 Salg Storaktionærmeddelelse

6. december 2022 Finanskalender 2023

16. december 2022 Resultatforventning 2023

16. februar 2023 Værdiregulering af ejendomme

Ejendommen Braunschweig Münzstrasse

Ledelsespåtegning

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og god

kendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31.

december 2022 for German High Street Properties A/S. Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med

International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens og sel-

skabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af koncernens og sel-

skabets aktiviteter og pengestrømme for 2022. Det er endvidere vores opfattelse, at årsrapporten for regn-

skabsåret 1. januar til 31. december 2022 med filnavnet 529900BT3M81VV58P678-2022-12-31-da.zip, i

alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens

og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af koncernens og selskabets finansielle stil-

ling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står

over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Charlottenlund, den 30. marts 2023

Direktion

Michael Hansen

Bestyrelse

Hans Thygesen Peter Marner Åge Jacobsen

Formand Næstformand

Walther Thygesen Jutta Steinert

Ejendommen Koblenz.

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

Til aktionærerne i German High Street Properties A/S

Revisionspåtegning på regnskabet

Konklusion

Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og

selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af koncernens og

selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 i overensstemmelse

med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabslo-

ven.

Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.

Hvad har vi revideret

German High Street Properties A/S’ koncernregnskab og årsregnskab for regnskabsåret 1. januar -

31. december 2022 omfatter resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse,

pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet

(”regnskabet”).

Grundlag for konklusion

Vi udførte vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision (ISA) og de yderli-

gere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i

revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores

konklusion.

Uafhængighed

Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accoun-

tants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav,

der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i overensstemmelse med

disse krav og IESBA Code.

Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5,

stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.

Valg

Vi blev første gang valgt som revisor for German High Street Properties A/S den 25. juni 2007 for regn-

skabsåret 2007. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opga-

veperiode på 16 år frem til og med regnskabsåret 2022. Vi blev genudpeget efter en udbudsprocedure på ge-

neralforsamlingen den 28. april 2017.

Centrale forhold ved revisionen

Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vo-

res revision af regnskabet for 2022. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskabet som

helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse for-

hold.

Centralt forhold ved revisionen Hvordan vi har behandlet det centrale forhold ved

revisionen

Værdiansættelse af investeringsejen-

domme

Koncernen ejer en portefølje af investe-

ringsejendomme, der måles til dagsværdi.

Ledelsen anvender en afkastbaseret mo-

del til måling af dagsværdien, hvor bety-

delige forudsætninger er markedsleje og

kapitaliseringsfaktor/afkastkrav.

Ledelsen indhenter som supplement hertil

ekstern mæglervurdering, der understøtter

den af ledelsen fastsatte dagsværdi, her-

under de anvendte forudsætninger.

Værdiansættelse af investeringsejen-

domme til dagsværdi indeholder væsent-

lige skøn og forudsætninger, hvor selv

mindre ændringer i forudsætningerne kan

have væsentlig effekt på dagsværdien af

ejendommene.

Vi fokuserede på værdiansættelse af inve-

steringsejendomme, fordi opgørelse af

dagsværdi er baseret på væsentlige regn-

skabsmæssige skøn, som er subjektive og

indeholder en høj grad af estimeringsu-

sikkerhed.

Der henvises til note 2 og 12.

Vi vurderede og udfordrede den af ledelsen anvendte

metode til at måle dagsværdien af investeringsejen-

domme og de anvendte forudsætninger baseret på vo-

res viden om ejendomsmarkedet, herunder de an-

vendte kapitaliseringsfaktorer/afkastkrav.

Vi vurderede og efterprøvede på stikprøvebasis nøj-

agtigheden og relevansen af de anvendte datainput til

fastsættelse af dagsværdien, samt sammenholdt de af

ledelsen fastsatte dagsværdier med mæglervurderin-

gerne og vurderede forskelle.

Vi vurderede den af ledelsens anvendte eksterne

mæglers kompetencer og uafhængighed.

Vi efterprøvede på stikprøvebasis beregningen af

dagsværdien, herunder de anvendte forudsætninger

og oplysninger i noterne.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.

Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklu-

sion med sikkerhed om ledelsesberetningen.

I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbin-

delse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået

ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.

Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til

årsregnskabsloven.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med kon-

cernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har

ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.

Ledelsens ansvar for regnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende bil-

lede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere

krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for

nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser

eller fejl.

Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at

fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde

regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at

likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af regnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation,

uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj

grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i over-

ensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlin-

formation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes

som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de

økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i

Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

 Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnska

bet, uanset om denne

skyldes besvigelser eller fe

jl, udformer og udfører revisionshandlinger som reakti

on på disse risici

samt opnår revisionsbevis,

der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konkl

usion.

Risikoen for i

kke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væ-

sentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokument-

falsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.

 Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisi-

onshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklu-

sion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol.

 Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er

anvendt af ledelsen, er passende, samt om de

regnskabsmæssige skøn og tilknyt

tede oplysninger, so

m ledelsen har udarbejdet, er rimelige.

 Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om

fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usik-

kerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og

selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi

i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne

oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på

det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenhe-

der eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.

 Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplys-

ningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan

måde, at der gives et retvisende billede heraf.

 Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne

eller forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnska-

bet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige

for vores revisionskonkl

usion.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige place-

ring af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i

intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.

Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende

uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke

vores uafhængighed og, hvor dette er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foreta-

get for at eliminere trusler.

Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der

var mest betydelige ved revisionen af regnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved

revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering ude-

lukker, at forholdet offentliggøres.

Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen

Som et led i revisionen af regnskabet for German High Street Properties A/S har vi udført handlinger med

henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31. december

2022, med filnavnet 529900BT3M81VV58P678-2022-12-31- da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med

EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-

forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format og iXBRL-opmærk-

ning af koncernregnskabet inklusive noter.

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:

 Udarbejdelse

af årsrapporten i XHTML-format,

 Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og

forankring heraf til elementer i taksonomien, for finansiel information, som kræves opmærket, med

udøvelse af skøn hvor nødvendigt,

 At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab,

 For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som over-

holder ESEF-forordningen.

Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væ-

sentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklu-

sion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vur-

dering, herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om

disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:

 Kontrol af, om årsrapporten er udarbejde

t i XHTML-format,

 Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol ved-

rørende opmærkningsprocessen,

 Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inklusive noter,

 Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets opret-

telse af udvidelser til takso

nomien er passende, når relevante elementer i ESEF- ta

ksonomien ikke er

identificeret,

 Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og

 Afstemning af iXBRL-opmærket data

med det reviderede koncernregnskab.

Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, med filnavnet

529900BT3M81VV58P678-2022-12-31- da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstem-

melse med ESEF- forordningen.

Hellerup, 30. marts 2023

PricewaterhouseCoopers

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

CVR-nr. 3377 1231

Torben Jensen Jacob Dannefe

statsautoriseret reviso

mne18651 mne47886

3377 1231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900 Hellerup

Torben Jensen mne18651 Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor Jacob Dannefer mne 47886

3377 1231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900

Hellerup

3377 1231 3377 1231

Hellerup Hellerup Danmark Danmark

3377 1231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900

Hellerup Hellerup 30. marts 2023

2023-04-28

2023-03-30

mne18651

Resultatopgørelse

Koncernen Moderselskabet

EUR 1.000 Note

2022 2021 2022

2021

Omsætning 4.662 4.993 296 299

Ejendommenes driftsomkostninge

-1.526 -1.201 -12 0

Bruttoresultat

3.136 3.792 284 299

Personaleomkostninge

4 -487 -326 -427 -326

Administrationsomkostninge

5 -1.081 -921 -1.004 -887

Resultat før værdireguleringer og fi-

nansielle poster

1.568 2.545 -1.147 -914

Resultat kapitalandele i datterselskabe

0 0 -1.848 4.171

Værdiregulering af investeringsejen-

domme 7

-4.702 700 428 0

Resultat før finansielle poster

-3.134 3.245 -2.567 3.257

Finansielle omkostninge

8 -624 -631 -118 -34

Resultat af fortsættend

e aktivitet før

skat

-3.758 2.614 -2.685 3.223

Skat af periodens resultat af fortsættende

aktivite

546 -513 278 209

Periodens resultat af fortsættende akti-

vitet

-3.212 2.101 -2.407 3.432

Periodens resultat efter skat af ophørte ak-

tiviteter

788 1.347 0 0

Periodens resultat

-2.424 3.448 -2.407 3.432

Aktionærerne i German High Street Prop-

erties A/S

-2.407 3.432 -2.407 3.432

Minoritetsinteresse

-17 16 0 0

Periodens resultat

-2.424 3.448 -2.407 3.432

Indtjening pr. aktie, EPS i EUR (svarer til

udvandet indtjening pr. aktie)

-1,05 0,69

Totalindkomstopgørelse

Koncernen Moderselskabet

EUR 1.000

2022 2021 2022

2021

Årets resultat -2.424 3.448 -2.407 3.432

Anden totalindkomst

Valutakursregulering omregnet til præ-

senta

ionsvaluta 0 -30 0 -30

Anden totalindkomst for året efter

skat

0 -30 0 -30

Totalindkomst for året -2.424 3.418 -2.407 3.402

Aktionærerne i German High Street Prop-

erties A/S

-2.407 3.402 -2.407 3.402

Minoritetsinteresse

-17 16 0 0

Totalindkomst for året

-2.424 3.418 -2.407 3.402

Balance

Aktiver

Koncernen Moderselskabet

EUR 1.000 Note

2022 2021 2022 2021

Investeringsejendomme 12 96.000 109.045 0 0

Kapitalandele i dattervirksomhede

13 0 0 63.824 71.115

Udskudt skatteaktiv 14

278 208 278 208

Langfristede aktiver i alt

96.278 109.253 64.102 71.323

Tilgodehavender fra udlejning 15 221 45 0 0

Selskabsskat og sambeskatningsbidrag

0 149 0 149

Andre tilgodehavende

2.669 1.275 1.482 146

Likvide beholdninge

17 7.787 4.776 2.556 151

Kortfristede aktiver i alt

10.677 6.245 4.038 446

Aktiver i alt 106.955 115.498 68.140 71.769

Passiver

Koncernen Moderselskabet

EUR 1.000 Note

2022

2021 2022 2021

Aktiekapital 18 4.216 4.216

216

4 216

Reserve for valutakursregulering

13 13 341 341

Overkursfond

42.317 42.317 0 0

Reserve for i

ndre værdis metode

0 0 23.841 25.690

Overført resulta

10 14.530 16.937 32.678 33.236

Aktionærerne i German High Street Prop-

erties A/S

61.076 63.483 61.076 63.483

Minoritetsinteresse

134 151 0 0

Egenkapital i alt

61.210 63.634 61.076 63.483

Langfristede finansielle gældsforpligtelse

19 36.565 41.894 0 1.099

Udskudt skatteforpligtelse 20

6.219 6.792 0 0

Modtagne deposita

6 8 0 0

Langfristede forpligtelser i alt

42.790 48.694 0 1.099

Kortfristede finansielle gældsforpligtelse

21 1.380 1.637 0 69

Leverandører af varer og tjenesteydelse

385 631 40 0

Gæld hos tilknyttede virksomhede

16 0 0 7.008 6.970

Anden gæld

1.190 902 16 148

Kortfristede forpligtelser i alt

2.955 3.170 7.064 7.187

Passiver i alt 106.955 115.498 68.140 71.769

Egenkapitalopgørelse

Koncern

Ak-

tie-

kapi-

tal

Re-

serve

for va-

luta-

kurs

Re-

serve

for ren-

tesik-

ring

Overkurs-

fond

Overført

resultat

Ak-

tionærerne i

German

High Street

Properties

A/S

Minori-

etsinte-

resse

Egenka-

pital i al

T.EUR

Egenkapital primo

2021

4.216 43 0 42.317 13.505 60.081 135 60.216

Årets resultat 0 0 0 0 3.432 3.432 16 3.448

Anden totalindkoms

0 -30 0 0 0 -30 0 -30

Egenkapital ultimo

2021

4.216 13 0 42.317 16.937 63.483 151 63.634

Årets resultat 0 0 0 0 -2.407 -2.407 -17 -2.424

Anden totalindkoms

0 0 0 0 0 0 0 0

Egenkapital ultimo

2022 4.216 13 0 42.317 14.530 61.076 134 61.210

Moderselskaber

Aktie-

kapital

Reserve

for valuta-

kurs

Reserve

for indre

værdis

metode

Overført

resultat

Egenka-

pital i al

T.EUR

Egenkapital

primo 2021 4.216 371 21.519 33.975 60.081

Årets resultat 0 0 4.171 -739 3.432

Anden totalindkoms

0 -30 0 0 -30

Egenkapital ultimo 2021

4.216 341 25.690 33.236 63.483

Årets resultat 0 0 -1.849 -558 -2.407

Anden totalindkoms

0 0 0 0 0

Egenkapital ultimo 2022 4.216 341 23.841 32.678 61.076

Pengestrømsopgørelse

Koncernen

Moderselskabet

EUR 1.000

2022

2021

2022

2021

Periodens resultat

-2.424

3.448

-2.407

3.432

Tilbageførsel af resultat af kapitalandele i

dattervirksomhede

1.848

-4.171

Værdiregulering af investeringsejen-

domme

4.274

-1.745

-428

Finansielle omkostninge

705

702

118

Skat af periodens resulta

-462

736

-278

-208

Pengestrømme fra drift før ændring i

driftskapital

2.093

3.141

-1.147

-913

ndring i kortfristede tilgodehavende

-1.667

-235

-618

ndring i kortfristede forpligtelse

189

-93

667

Pengestrømme fra drift før finansielle poster

615

2.933

-1.858

-217

Renteudbetalinge

-705

-702

-118

-34

Betalt selskabsskat

-84

211

Pengestrømme fra driftsaktivitet

-174 2.299 -1.976 -40

Salg af ejendom

8.771

5.611

Pengestrømme fra investeringsaktivitet

8.771

5.611

Afdrag på lån 22 -5.586

-1.637

-1.168

-69

Pengestrømme fra finansieringsaktivi-

tet

-5.586

-1.637

-1.168

-69

Årets frie pengestrømme

3.011

662

2.467

-109

Likvide beholdninger primo

4.776

4.098

151

243

Valutakursregulering

-62

Likvide beholdninger til fri disposition ultimo

7.787

4.776

2.556

151

Likvide beholdninger til fri disposition

7.787

4.776

2.556

151

Likvide beholdninger i alt

7.787

4.776

2.556

151

Pengestrømsopgørelsen kan ikke direkte udledes af koncernregnskabets øvrige bestanddele.

Ejendommen på Schillerstrasse, Frankfurt

Noteoversigt Note Side

Anvendt regnskabspraksis 1 41

Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger 2 49

Segmentoplysninger 3 50

Personaleomkostninger

Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor 5 52

Periodens resultat efter skat af ophørte aktiviteter 6 52

Værdiregulering af investeringsejendomme 7 53

Finansielle omkostninger 8 53

Skat 9 53

Resultatdisponering

Indtjening pr. aktie 11 54

Investeringsejendomme 12

Kapitalandel i dattervirksomheder 13 57

Udskudt skatteaktiv 14 57

Tilgodehavender fra udlejning 15 58

Mellemværende hos tilknyttede virksomheder 16 58

Likvide beholdninger 17 59

Aktiekapital 18 59

Finansielle gældsforpligtelser 19 60

Udskudt skatteforpligtelse 20 61

Finansielle instrumenter 21 62

Ændring i gældsforpligtigelser 22 63

Valutaeksponering 23 64

Kapitalstyring 24 64

Kontraktlige forpligtelser 25 64

Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 26 65

Eventualforpligtelser 27 65

Nærtstående parter 28 65

Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter 29 66

Note 1 – Anvendt regnskabspraksis

Generelt

Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet udarbejdes efter de internationale regnskabsstandar-

der (IFRS) som er godkendt af EU og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven, samt

Nasdaq Copenhagen øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering.

Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet opfylder tillige IFRS udstedt af IASB.

Koncernregnskabet og årsregnskabet for moderselskabet for 2022 aflægges i EUR 1.000.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsregnskabet for 2021, med undtagelse af ophørende

aktiviteter der er nyt i år. Se note 6

Der er i regnskabsåret 2022 implementeret følgende ændringer til eller nye regnskabsstandarder

German High Street Properties A/S

har med virkning fra 1. januar 2022 implementeret følgende ændrede

standarder og fortolkningsbidrag:

 Ændringer til IAS 37 vedrørende opgørelse af omkostninger til at opfylde en kontrakt ved

vurdering af om kontrakten er tabsgivende.

 Ændringer til IAS 16 vedrørende indtægter fra salg af varer produceret på aktivet inden det

er klar til brug.

 Ændringer til IFRS 3 vedrørende referencer til den regnskabsmæssige begrebsramme (Con-

ceptual Framework).

 Annual improvements (2018-2020 cycle).

Ingen af ovenstående ændringer har påvirket indregning og måling i 2022 eller forventes at påvirke

German High Street Properties A/S.

Konsolideringspraksis

Koncernregnskabet omfatter moderselskabet German High Street Properties A/S samt virksomheder, hvori

moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet

gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse.

Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter.

De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens

regnskabspraksis.

Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med moderselskabets andel af

dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet blev

etableret.

Omregning af fremmed valuta

Funktionel valuta

I koncernregnskabet måles de poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, i den va-

luta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer (funktionel valuta). Den

funktionelle valuta

For dansk moderselskab: DKK

For svensk datterselskab: SEK

For tyske datterselskaber: EUR

Transaktioner i andre valutaer end den funktionelle valuta er transaktioner i fremmed valuta.

Transaktioner i fremmed valuta

Transaktioner i anden valuta end den funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsda-

gens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er af-

regnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem

transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultatop-

gørelsen som finansielle poster. Materielle og immaterielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-mone-

tære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til

transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som revurderes til dagsværdi eller nedskrives, omregnes ved

brug af valutakursen på revurderings- eller nedskrivningstidspunktet.

Præsentationsvaluta

Årsrapporten præsenteres i EUR (præsentationsvaluta) fordi alle selskabets væsentlige transaktioner og regn-

skabsposter er i EUR.

Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der har en anden funktionel valuta end Euro (EUR),

omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse afviger væsentligt

fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valuta-

kurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.

Valutakursdifferencer, opstået ved omregning af balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valu-

takurser samt ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, ind-

regnes i anden totalindkomst og klassificeres som en særskilt reserve under egenkapitalen. Denne omregning

omfatter også valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af koncernmellemværender, hvor afregning

hverken er planlagt og sandsynlig inden for en overskuelig fremtid, da sådanne mellemværender anses for et

tillæg eller et fradrag i nettoinvesteringen. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået som

følge af ændringer, der er foretaget direkte i enhedens egenkapital, ligeledes i anden totalindkomst.

Poster i resultatopgørelsen

Omsætning

Lejeindtægter på investeringsejendomme periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede kontrakter.

Ejendommenes driftsomkostninger

Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder indgår ligele-

des direkte og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse, der ikke tilfører ejendom-

mene nye og forbedrede egenskaber samt ejendomsadministration.

Personaleomkostninger

I personaleomkostninger indregnes løn- og personaleomkostninger, der er afholdt til ledelse og administration

af koncernen.

Administrationsomkostninger

I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af

koncernen.

Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året under posten ”Resultat af kapi-

taldele i dattervirksomheder”.

Værdiregulering af investeringsejendomme

Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen i regnskabsposten ”Værdire-

gulering af investeringsejendomme”.

Finansielle indtægter og omkostninger

Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer,

samt amortisering af låneomkostninger til kreditinstitutter.

Skat af årets resultat

Årets aktuelle skat og årets udskudte skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets

resultat og indregnes i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til anden totalindkomst, og direkte

på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner.

Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.

Moderselskabet er sambeskattet med Kartago Property ApS.

Ophørt aktivitet

Resultaterne af ophørt aktivitet præsenteres særskilt i resultatopgørelsen, og pengestrømmene fra ophørt ak-

tivitet præsenteres særskilt i

note 6.

Poster i b

alancen

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.

Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og even-

tuelt direkte tilknyttede omkostninger.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Se note 2 for beskrivelse af måling af investerings-

ejendomme til dagsværdi.

Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelses-

tidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som for-

bedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, omkost-

ningsføres i resultatopgørelsen under ejendommenes driftsomkostninger.

Der indregnes ikke renter i kostprisen på investeringsejendomme, da disse måles til dagsværdi.

Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen.

Ejendomme, som forventes solgt, reklassificeres til ”Investeringsejendomme bestemt for salg”.

Kapitalandele i dattervirksomheder

I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året under posten ”Resultat af kapi-

talandele i dattervirksomheder”.

Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode.

I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i dattervirksomheder” den forholdsmæssige ejerandel af

virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificer-

bare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet.

Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder henlægges via overskudsdisponeringen

til "Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode" under egenkapitalen. Reserven reduceres

med udbytteudlodninger til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser i dattervirksom-

hederne.

Dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi indregnes til DKK 0. Har moderselskabet en

retslig eller en faktisk forpligtelse til at dække virksomhedens underbalance, indregnes en hensat forpligtelse

hertil.

Udlån til dattervirksomheder

Udlån til dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris i moderselskabets regnskab, hvilket i al væsent-

lighed svarer til pålydende værdi. Der foretages nedskrivning på tilgodehavender, når det er forventet, at sel-

skabet ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overensstemmelse med de oprindelige vilkår

for tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og

udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forventede fremtidige betalinger.

Tilgodehavender

Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende til amorti-

seret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der foretages nedskrivning på tilgodeha-

vender, når det er forventet, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overens-

stemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurde-

ring af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsvær-

dien af forventede fremtidige betalinger.

Likvider

Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt andre kortfristede, let omsættelige

investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksimalt tre

måneder.

Egenkapital

Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen.

Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier indregnes direkte i overført resultat i egen-

kapitalen.

Finansielle gældsforpligtelser

Realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagelsen til

det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lå-

nene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i re-

sultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden ved anvendelse af den effektive rentemetode.

Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret til at ud-

skyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen.

Udskudt skat

Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssige værdier af ak-

tiver og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode.

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være

gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse af skattevær-

dien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte anven-

delse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat på investeringsejendomme opgøres som

den skattemæssige effekt af salg af ejendommene til den regnskabsmæssige værdi på balancedagen.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til

den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller

ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.

Der indregnes ikke udskudt skat, som opstår på tidspunktet for første indregning af et aktiv, der ikke erhverves

ved en virksomhedssammenslutning.

Dagsværdi ved måling og opl

ysning

Dagsværdien af finansielle instrumenter, der handles i et aktivt marked, opgøres til senest noterede kurs.

Dagsværdien af finansielle instrumenter, som ikke handles i et aktivt marked, opgøres på grundlag af en vær-

diansættelsesmodel, med udgangspunkt i discounted cash flow.

Opgørelsen baseres så vidt muligt på observerbare markedsdata. Dagsværdien af lån opgøres på basis af sel-

skabets aktuelle lånerente for tilsvarende lån.

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansie-

ringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning. Likvi-

ditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I

pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra overtagelsestidspunk-

tet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet.

Pengestrømsopgørelsen opgøres efter den indirekte metode med udgangspunkt i årets resultat før skat.

Pengestrømme fra driftsaktivitet

Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring i driftskapitalen og ikke kon-

tante resultatposter som af- og nedskrivninger og hensatte forpligtelser. Driftskapitalen omfatter kortfristede

aktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider.

Pengestrømme fra investeringsaktivitet

Pengestrøm til investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af immaterielle, materielle og

finansielle anlægsaktiver.

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet

Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfristede

gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger til og fra selskabsdeltagerne.

Likvider

Likvide beholdninger i pengestrømsopgørelsen omfatter indeståender på konti i banker samt andre kortfristede,

let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring, som ikke er stillet til sikkerhed.

Likvide beholdninger i balancen omfatter både likvide beholdninger til fri disposition og likvide beholdninger

stillet til sikkerhed for långivere.

Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale.

Nøgletal

Soliditet =

aktiverSamlede

100xultimolEgenkapita

Loan to value

egsejendommInvesterin

100xgæld deRentebæren

Afkast af ejendomsportefø

ljen =

egsejendommInvesterin

eromkostning ejd. -ter Lejeindtæg

Forrentning af egenkapital =

primo lEgenkapita

100xresultat Årets

Indre værdi p

r. aktie =

ultimoaktier Antal

100xultimo lEgenkapita

Indtjening

pr. aktie =

aktier antal ligGennemsnit

100xresultat Årets

Rentedækning

sgrad =

terRenteudgif

gterRenteindtæ EBITDA 

Forrentning af egenkapital før skat og værdireguleringer =

primo lEgenkapita

ering vædiregulogskat før Resultat

Note 2 - Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger

I forbindelse med regnskabsaflæggelsen foretager ledelsen en række skøn og vurderinger vedrørende fremti-

dige forhold, der indeholder en stillingtagen til målingen af regnskabsmæssige aktiver og forpligtelser.

Ledelsen vurderer følgende anvendte skøn og vurderinger som de væsentligste for koncernen.

Måling af investeringsejendomme til dagsværdi

Ledelsen vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme måles til dagsværdi, giver det

bedste udtryk for koncernens aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af koncernens aktivi-

teter.

Den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning for resultatopgørelse og balance, da udsving i dags-

værdien i regnskabsåret vil påvirke målingen af investeringsejendomme i balancen og vil blive ført i resultat-

opgørelsen.

Alternativt kunne investeringsejendomme måles til kostpris med fradrag af afskrivninger med heraf følgende

påvirkning af balance og resultat af af- og nedskrivninger.

Den bedste dokumentation for dagsværdierne for koncernens investeringsejendomme er aktuelle priser i et

aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan information bestemmes dagsvær-

dien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.

Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendommene fastsættes ud fra markedskonforme standarder og

bygger på en individuel vurdering af investeringsejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelses-

stand og afkastkrav.

Der er foretaget en ekstern vurdering af koncernens tyske ejendomme af Ralph Hagedorn GmbH & Co. KG

pr. 31.12.2022. Ralph Hagedorn GmbH & Co. KG udarbejder vurderingen på grundlag af mæglerens besøg

på en række af ejendommene, indgående kendskab til alle ejendommene i selskabets portefølje, kendskab til

markedet generelt og til sammenlignelige handler.

På baggrund af Ralph Hagedorn GmbH & Co. KG’s vurdering af de tyske ejendomme pr. 31. december 2022,

har bestyrelsen valgt at værdiansætte de tyske ejendomme til EUR 96,0 mio. i årsrapporten. Det er ledelsens

vurdering, at den bogførte værdi af de tyske investeringsejendomme er i overensstemmelse med dagsværdien

pr. 31. december 2022.

Dagsværdien af de tyske investeringsejendomme er pr. 31. december 2022 fastsat til EUR 96,0 mio. Værdien

af investeringsejendomme er fastsat ejendom for ejendom ud fra en bruttokapitaliseringsfaktor mellem 12,50

og 27,50 eller 20,53 i gennemsnit.

31. december 2021 var ejendommene i Tyskland vær

diansat til EUR 100,7 mio. svarende til en bruttokapita-

liseringsfaktor på mellem 12,50 og 28,50 eller 21,35 i gennems

nit.

Skat

Koncernen har skattepligtige aktiviteter i både Danmark og Tyskland og der beregnes aktuel skat af forventede

danske og tyske skattepligtige indkomster. Såfremt skattemyndighederne ved en gennemgang af koncernens

selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der ske ændring af den tidligere beregnede skat.

Herudover beregnes udskudt skat på baggrund af en vurdering af den fremtidige aktuelle skat, der skal betales

vedrørende poster i regnskabet. Vurderingen bygger på forventninger om fremtidige skattepligtige resultater

og skatteplanlægningsstrategier, herunder forventninger til exit-strategier. Fremtidige ændringer i lovgivnin-

gen for reglerne af selskabsskat og andre ændringer i de nævnte forventninger, herunder om salget finder sted

som salg af aktier eller som salg af enkelte ejendomme, kan således medføre, at den fremtidige betalbare skat

kan afvige væsentligt fra den beregnede udskudte skat. Beregningen af årets skat fremgår af note 9 og skatte-

aktiv og udskudt skat i henholdsvis note 14 og 20.

Note 3 - Segmentoplysninger

Koncernen har indtil frasalget af det svenske datterselskab GHSP Botkyrka Fastigheter AB pr. 31. oktober

2022, bestået af en svensk ejendom og 13 tyske strøgejendomme i større byer i det vestlige Tyskland. Aktivi-

teterne styres, rapporteres og præsenteres i tyske ejendomme og svensk ejendom i 2022. I 2022 er den sven-

ske ejendom solgt og indgår i note 6 som ophørende aktivitet.

Resultatopgørelsen i 2022 opdeles i nedenstående segmenter.

Resultatopgørelse 2022, Segmentoplysninger:

EUR 1000

Tyske ejen-

domme

Administra-

tion

I alt

Omsætning 4.662 0 4.662

Ejendomm

enes driftsomkostninge

-1.515 -11 -1.526

Bruttoresulta

3.147 -11 3.136

Personaleomkostninge

-60 -427 -487

Administrationsomkostninge

-378 -703 -1.081

Resultat før værdireguleringer og finansielle poste

2.709 -1.141 1.568

Værdiregulering af investeringsejendomme -4.702 0 -4.702

Resultat før finansielle poste

-1.993 -1.141 -3.134

Finansielle omkostninge

-507 -117 -624

Resultat før ska

-2.500 -1.258 -3.758

Resultatopgørelse 2021, Segmentoplysninger:

EUR 1000

Tyske ejen-

domme

Administra-

tion

I alt

Omsætning 4.993 0 4.993

Ejendomm

enes driftsomkostninge

-1.201 0 -1.201

Bruttoresulta

3.792 0 3.792

Personaleomkostninge

-12 -314 -326

Administrationsomkostninge

-322 -599 -921

Resultat før værdireguleringer og finansielle poste

3.458 -913 2.545

Værdiregulering af investeringsejendomme 700 0 700

Resultat før finansielle poste

4.158 -913 3.245

Finansielle omkostninge

-597 -34 -631

Resultat før ska

3.561 -947 2.614

Note 4 - Personaleomkostninger

Koncernen Moderselskabet

EUR 1.000 2022 2021 2022 2021

Lønninger -315 -235 -255 -235

Andre omkostninger til social sikring

-1 -1 -1 -1

Andre personaleomkostninger

0 0 0 0

Honorar bestyrelse

-171 -90 -171 -90

Personaleomkostninger i alt -487 -326 -427 -326

Selskabet har 3 me

darbejdere (i 2021 havde selskabet 2 medarbejdere). Direktørens honorering udgør i 2022

EUR 120.000 p.a. og indgår i posten lønninger. Vederlag for selskabsadministrationsaftalen fremgår af note

28, nærtstående parter.

Note 5 - Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor

Koncernen Moderselskabet

EUR 1.000 2022 2021 2022 2021

Revision -53 -41 -53 -41

Andre erklæringer

0 0 0 0

Skatterådgivning

0 0 0 0

Andre ydelser

0 0 0 0

Samlet honorar til den generalfor-

samlingsvalgte revisor

-53 -41 -53 -41

Note 6 - Periodens resultat efter skat af ophørte aktiviteter

Koncernen Moderselskabet

EUR 1.000 2022 2021 2022

2021

Omsætning 583 675 0 0

Ejendommenes driftsomkostninge

-58 -79 0 0

Resultat før værdireguleringer og fi-

nansielle poster

525 596 0 0

Værdiregulering af investeringsejen-

domme *)

428 1.045 428 0

Finansielle omkostninge

-84 -71 0 0

Skat af periodens resultat af ophørte

aktivite

-81 -223 0 0

Periodens resultat efter skat af op-

hørte aktiviteter

788 1.347 428 0

Indtjening pr. aktie, EPS i EUR for op-

hørende aktivitet (svarer til udvandet

indtjening pr. aktie)

0,26

0,44

EUR 1.000

2022 2021

Pengestrømme fra driftsaktivitet -459 -172

Pengestrømme fra investeringsakti-

vitet

3.160 232

Pengestrømme fra finansieringsak-

tivitet

-3.006 -193

Årets frie pengestrømme -305 -133

Den svenske ejendom blev

solgt for en samlet pris på

SEK 100,0 mio. (EUR 8.771

mio.) og efter betaling af

banklån øvrige balanceposter

i alt EUR 3,160 mio. blev der

et kontant provenu på EUR

5,661 mio. som blev overført

til German High Street

Properties A/S.

*) Salget af den ophørte aktivitet GHSP Botkyrka Fastigheter AB pr. 31. oktober 2022 medfører en bruttofor-

tjeneste på EUR 1,1 mio. som fratrukket realiseret valutakurstab på EUR 0,7 mio. betyder en samlet nettotje-

neste på EUR 0,4 mio. som er indeholdt i regnskabsposten.

Note 7 - Værdiregulering af investeringsejendomme

Årets værdiregulering er beregnet som

forskellen mellem dagsværdien, EUR 96,0 mio. pr. 31. december 2022

og værdien pr. 31. december 2021, EUR 109,0 mio., korrigeret for årets tilgang og årets afgang, samt valuta-

kursregulering jf. note 12.

Note 8 - Finansielle omkostninger

Koncernen Moderselskabet

EUR 1.000 2022 2021 2022 2021

Renteudgifter til kreditinstitutter -584 -591 -15 -16

Afskrivning

på aktiverede låneomkost-

ninger

-30 -30 0 0

Renteudgifter til pengeinsti

tutter

-10 -10 -1 -1

Tilknyttede virksomheder

0 0 -102 -17

Finansielle omkostninger i alt -624 -631 -118 -34

Not

e 9 - Skat

Koncernen Moderselskabet

EUR 1.000 2022 2021 2022

2021

Aktuel skat 0 0 0 0

Udskudt skat

-546 513 -278 -209

Årets skat i alt -546 513 -278 -209

Heraf indregnet i anden totalindkomst:

Aktuel skat af anden totalindkomst 0 0 0 0

Udskudt skat af anden totalindkomst

0 0 0 0

Skat af årets resultat i alt -546 513 -278 -209

Skat af årets resultat forklares således:

Resultat af fortsættende aktivitet før

skat

-3.758 2.614 -3.113 3.223

Tilbageførsel af regulering af kapital-

andele i dattervirksomheder

0 0 1.848 -4.171

Grundlag for beregning af skat til lo-

kale satser

-3.758 2614 -1.265 -948

Skat beregnet på baggru

nd af lokale

satser

-546 513 -278 -209

Regulering af skattemæssige under-

skud mv

0 0 0 0

Skat af årets resultat -546 513 -278 -209

Gennemsnitlig skattesats i % 14,5 19,6 22,0 22,0

Koncernen beskattes med 22,0 %

af dansk indkomst, 20,6% af svensk indkomst og 15,825% af tysk indkomst.

Den gennemsnitlige skat er beregnet på baggrund af lokale skattesatser. Moderselskabet er sambeskattet med

Kartago Property ApS

Den udskudte skat er, jf. note 14 og 20, indregnet som et langfristet aktiv og en langfristet forpligtelse for

henholdsvis moderselskabet og koncernen. Ejerperioden forventes at overstige 10 år og regelmæssige frasalg

af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.

Note 10 - Resultatdisponering

Moderselskabet

EUR 1.000 2022 2021

Til disposition pr. 1. januar

33.236 33.975

Totalindkomst for året

-558 -739

Overførsel

0 0

Overført resultat pr. 31. december

32.678 33.236

te 11 - Indtjening pr. aktie

Resultat pr. aktie fortsættende aktivitet, EUR Koncernen

2022 2021

Resultat til aktionærerne i German High Street Properties A/S, EUR 1.000 -3.212 2.101

Vejede gennemsnitligt antal udestående ordinære aktier i tusinder

3.045 3.045

Resultat pr. aktie fortsættende aktivitet, EUR -1,05 0,69

Resultat pr. aktie ophørende aktivitet, EUR Koncernen

2022 2021

Resultat til aktionærerne i German High Street Properties A/S, EUR 1.000 788 1.347

Vejede gennemsnitligt antal udestående ordinære aktier i tusinder

3.045 3.045

Resultat pr. aktie ophørende aktivitet, EUR 0,26 0,44

Der er ikke udstedt egenkapitalinstrumenter med udvandende effekt. Udvandet indtjening pr. aktie svarer til

indtjening pr. aktie.

Note 12 – Investeringsejendomme

Koncernen

EUR 1.000 2022 2021

Kostpris pr. 1. januar 60.275 60.256

Kursregulering

019

Tilgang

Afgang

-3.585 0

Kostpris pr. 31. december

56.690 60.275

Værdireguleringer

Primo 48.770 47.066

Afgang

-4.758 0

Årets værdiregulering

-4.702 1.704

Værdireguleringer pr. 31. december

39.310 48.770

Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 96.000 109.045

Tyske investeringsejendomme er værdiansat af bestyrelsen på baggrund af den i note 2 beskrevne model og

på baggrund af vurdering foretaget af det tyske valuarfirma Ralph Hagedorn GmbH & Co. KG. Værdien af

tyske investeringsejendomme udgør i alt EUR 96,0 mio. (2021: EUR 100,7 mio.) og er fastsat ejendom for

ejendom. Værdiansættelsen svarer til en bruttokapitaliseringsfaktor på mellem 12,50 og 27,50 med 20,53 i

gennemsnit (2021: 21,35).

Bruttokapitaliseringsfaktor pr. by

2022 2021

Aachen 19,0 20,0

Braunschweig

16,5 16,5

Essen

14,5 15,5

Frankfurt

27,5 28,5

Gütersloh

17,0 17,5

Hamburg

26,0 27,0

Kassel

18,5 19,0

Koblenz

20,0 21,0

Leverkusen

12,5 12,5

Pforzheim

16,5 17,5

Rosenheim

21,0 22,0

Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for finansielle gældsforpligtelser, EUR 37,9 mio

Tyskland:

Ændringer i skøn over lejefaktor vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen. Ne-

denfor er vist påvirkningen på investeringsejendommenes værdi som følge af ændringer i bruttokapitalise-

ringsfaktor.

Ændring i bruttokapitaliseringsfak-

tor 2022 på tyske ejendomme

-1,5 -0,75 Basis 0,75 1,5

Bruttokapitaliseringsfaktor 19,03 19,78 20,53 21,28 22,03

Dagsværdi i EUR 1.000

88.986 92.493 96.000 99.507 103.014

Ændring i dagsværdi i EUR 1.000 -7.014 -3.507 0 3.507 7.014

Ændring i bruttokapitaliseringsfak-

tor 2021 på tyske ejendomme

-1,5 -0,75 Basis 0,75 1,5

Bruttokapitaliseringsfaktor 19,85 20,6 21,35 22,1 22,85

Dagsværdi i EUR 1.000

93.625 97.163 100.700 104.237 107.775

Ændring i dagsværdi i EUR 1.000 -7.075 -3.537 0 3.537 7.075

Koncernens tyske investeringsejendom

me omfatter både erhvervs- og boliglejemål, der udlejes på sædvanlige

vilkår. I nedenstående opgørelse er kun medtaget erhvervslejemål. Den gennemsnitlige restløbetid på tyske

erhvervslejekontrakter udgør 2 år og 9 måneder (2021: 2 år og 11 måneder). Herudover har koncernen årlige

boligleje indtægter for EUR 0,4 mio.

De akkumulerede minimumslejeydelser for erhvervslejemål i uopsigelighedsperioden kan vises således:

Tyske ejendomme

EUR 1.000 2022 2021

Inden 1 år 3.246 3.411

Inden 2 år

2.191 2.320

Inden 3 år

1.763 1.812

Inden 4 år

1.419 1.415

Inden 5 år

1.142 1.105

Efter 5 år

919 863

Akkumulerede minimumslejeydelser i alt 10.680 10.925

Note 13 – Kapitalandele i dattervirksomheder

Moderselskabet

EUR 1.000 2022 2021

Kostpris pr. 1. januar 45.425 45.449

Kursregulering

63 -24

Afgang -5.506 0

Kostpris pr. 31. december

39.982 45.425

Værdiregulering pr. 1. januar 25.690 21.519

Årets resultat i datter virksomheder

-1.848 4.171

Årets anden totalindkomst i dattervirksomheder

0 0

Reguleringer i alt

23.842 25.690

Kapitalandele i dattervirksomheder 31. december 63.824 71.115

Kapitalandele i dattervirksom

heder omfatter 100% af GHSP Erste Holding GmbH. Den indre værdi af dette

selskab udgør EUR 64,0 mio. pr. 31. december 2022 (2021: EUR 66,0 mio.).

Det er vurderet, at indre værdi svarer til genindvindingsværdien, idet væsentlige aktiver og forpligtelser er

opgjort til dagsværdi via anden totalindkomst.

Note 14 – Udskudt skatteaktiv

Koncernen Moderselskabet

EUR 1.000 2022 2021 2022 2021

Udskudt skatteaktiv pr. 1. januar 208 290 208 290

Anvendt i sambeskatning

-208 -290 -208 -290

Valutakursregulering

0 0 0 0

Regulering af udskudt skat vedr. tidli-

gere år

0 0 0 0

Årets udskudte skat

278 208 278 208

Udskudt skatteaktiv pr. 31. decem-

ber

278 208 278 208

Det udskudte skatteaktiv fordeler sig

således:

Fremført skattemæssigt underskud 278 208 278 208

Udskudt skatteaktiv i alt 278 208 278 208

Specifikation af skat fremgår af note 9, note 14 og note 20.

Den udskudte skat er indregnet som et langfristet aktiv. Aktivet forventes at kunne realiseres ved udligning i

sambeskatningsbidraget.

Der er ingen-ikke indregnede udskudte skatteaktiver.

Note 15 – Tilgodehavender fra udlejning

Koncernen

EUR 1.000

2022

2021

Tilgodehavender fra udlejning

498

223

Tabsreservation

-277

-178

Tilgodehavender fra udlejning i alt

221

Tabsreservationen for 2022 er 277 T.EUR.

EUR 498 tusind er forfaldne pr. 31. december 2022 mod EUR 223 tusind pr. 31. december 2021.

Der foretages nedskrivning ud fra en individuel vurdering af tilgodehavender fra udlejning i det omfang kon-

cernen forventer ikke at ville være i stand til at inddrive restancen. Der er ingen særlig koncentration af kre-

ditrisici hos enkelte lejere. Det vurderes, at de foretagne tabsreservationer er tilstrækkelige til at sikre, at tilgo-

dehavender fra udlejning vil blive udlignet.

Nedenstående tabel viser bankgarantier som selskabet har modtaget fra lejerne.

Koncernen

EUR 1.000

2022 2021

Garantier begyndelse af året

847 1.240

Afgang

-109 -476

Tilgang

107 83

Tilgodehavender fra udlejning i alt

845 847

Note 16 – Mellemværende hos tilknyttede virksomheder

Moderselskabet

EUR 1.000

2022

2021

Gæld til tilknyttede virksomheder

7.008

6.970

Tilgodehavende hos tilknyttede virk-

somheder

Mellemværende hos tilknyttede virk-

somheder i alt

7.008

6.970

Note 17 – Likvide beholdninger

Af koncernens likvide beholdninger er EUR 0 tusinde (2021: EUR 0 tusinde) stillet til sikkerhed for leje de-

posita. Øvrige likvide beholdninger, EUR 7,8 mio. (2021: EUR 4,8 mio.), er til fri disposition.

Likvide beholdninger er placeret i Jyske Bank som er et SIFI-institut, hvorfor kreditrisikoen vurderes som

begrænset.

Note 18 – Aktiekapital

Udvikling i aktiekapital:

A-aktier og B-aktier viser selskabets oprindelige aktieklasser. Fra 2018

er aktieklasserne slået sammen således at der kun er én aktieklasse, jf.

nedenstående skema.

1.000

Aktier

A-aktier B-aktier

Indskud ved stiftelse i 2007

0 100 900

Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007

0 3.550

31.951

Annullering af aktie

0 0

-5.047

Delvis sammenlægning af A-aktier og B-aktier i 2017 0 -2.750

2.750

Resterende sammenlægning af A-aktier og B-aktier samt sammenlæg-

ning til en aktieklasse.

31.454 -900 -30.554

Aktiekapital i alt, DKK 31.454 0

EUR 1.000

Aktier A-aktier B-aktier

Indskud ved stiftelse i 2007

0 13 120

Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007

0 476 4.284

Annullering af aktie

0 0 -677

Delvis sammenlægning af A-aktier og B-aktier i 2018

0 -369 369

Resterende sammenlægning af A-aktier og B-aktier samt sammenlæg-

ning til en aktieklasse.

4.216 -120 -4.096

Aktiekapital i alt, EUR 4.216 0 0

Aktiekapitalen består af 3.145.383 aktier á nom. DKK 10, der hver giver ret til en stemme. Aktierne er noteret

på Nasdaq Copenhagen. Alle aktier er tegnet til EUR 13,4 (DKK 100) og overkurs ved stiftelse og kapitalfor-

højelse udgør således i alt EUR 44,0 (DKK 328,5 mio). Aktiekapitalen er fuldt indbetalt.

Aktier i omløb:

Aktier A-aktier B-aktier

Indskud ved stiftelse i 2007

100.000 10.000

90.000

Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission i 2007

3.550.083 355.008

3.195.075

Annullering af aktier i 2015

-504.700 0

-504.700

Delvis sammenlægning af A-aktier og B-aktier i 2017

0 -275.000

275.000

Ophævelse af A-aktier og B-aktie

0 -90.008

-3.055.375

Antal aktier i alt

3.145.383 0

Egne aktier:

Selskabet kan i henhold til generalforsamlingens bemyndigelse frem til 29. april 2027 erhverve egne aktier

svarende til maksimalt 20% af selskabets enhver tid værende aktiekapital. Egne aktier erhverves med henblik

på placering af selskabets overskudslikviditet.

Antal styk Nominel værdi % af aktiekapitalen

1.000 2022 2021 2022 2021 2022 2021

Beholdning pr. 1. janua

100 100 100 100 100 100

Tilgang

0 0 0 0 0 0

Afgang

0 0 0 0 0 0

Beholdning pr. 31. december 100 100 100 100 100 100

Note 19 – Finansielle gældsforpligtelser

Koncernen har alene variabelt forrentede lån.

Koncernen

Moderselskabet

EUR 1.000

2022

2021

2022

2021

Langfristede banklån*

36.565

41.894

1.099

Langfristede forpligtelser i alt

36.565

41.894

Kortfristede banklån*

1.380

1.637

Kortfristede forpligtelser i alt

1.380

1.637

Regnskabsmæssig værdi af finan-

sielle gældsforpligtelser i alt

37.945

43.531

1.167

Nominel værdi af finansielle gælds-

forpligtelser

37.945

43.531

Dagsværdi af finansielle gældsfor-

pligtelser

37.945

43.531

*) Langfristede lån er vist uden låneomkostninger (EUR 120 Tusind pr. 31.12.2022) som bliver amortiseret

over lånets løbetid. EUR 36.685 mio. – EUR 120 tusinde svarer til langfristede og kortfristede finansielle

gældsforpligtigelser i balancen pr. 31. december 2022.

De finansielle gældsforpligtelser vedrører lån hos kreditinstitutter jf. note 19 er sikret ved pant i investerings-

ejendomme med en regnskabsmæssig værdi på EUR 96,0 mio., jf. note 12.

Forfaldstider for langfristede finansielle gældsforpligtelser inklusiv forventede rentebetalinger. Rentebeta-

lingerne er baseret på renteniveauet primo 2023.

Koncernen

Moderselskabet

EUR 1.000

2022

2021

2022

2021

Forfald mellem 0 og 1 år

2.711

2.273

Forfald mellem 1 og 2 år

2.678

2.248

Forfald mellem 2 og 5 år

7.838

6.594

262

Forfald efter mere end 5 år

47.452

41.410

924

Langfristede finansielle gældsfor-

pligtelser i alt

60.679

52.525

1.367

Alle finansielle gældsforpligtelser er optaget i EUR.

Likviditetsrisikoen ved fremtidigt forfald af finansielle gældsforpligtelser er afdækket ved det fremtidige af-

kast af investeringsejendomme. Se i øvrigt de akkumulerede minimumslejeydelser i uopsigelighedsperioden i

note 12.

Lån er indregnet til amortiseret kostpris.

Koncernen har ingen ubenyttede lånefaciliteter pr. 31. december 2022.

Note 20 – Udskudt skatteforpligtelse

Koncernen

Moderselskabet

EUR 1.000

2022

2021

2022

2021

Udskudt skat pr. 1. januar

6.792

6.070

Anvendt i sambeskatningen

Andre reguleringer

-305

Årets udskudte skat

-268

722

Udskudt skatteforpligtelse pr. 31. de-

cember

6.219

6.792

Den udskudte skatteforpligtelse forde-

ler sig således:

Investeringsejendomme

6.219

6.792

Udskudt skatteforpligtelse i alt

6.219

6.792

Den udskudte skat er indregnet som en langfristet forpligtelse. Ejerperioden forventes at overstige 10 år, og

regelmæssige frasalg af ejendomme og ejendomsselskaber indgår ikke i koncernens strategi.

Note 21 - Finansielle instrumenter

Koncernen

Moderselskabet

EUR 1.000

2022

2021

2022

2021

Tilgodehavender fra udlejning

221

Andre tilgodehavender

2.669

1.424

1.482

295

Likvide beholdninger

7.787

4.776

2.556

151

Finansielle aktiver til amortiseret

kostpris i alt

10.677

6.245

4.038

446

Forfald mellem 1 og 2 år

1.380

1.637

Forfald mellem 2 og 5 år

5.520

6.548

Forfald efter mere end 5 år

29.645

33.683

Langfristede finansielle gældsforplig-

telser til amortiseret kostpris i alt

36.545

41.868

Kortfristede finansielle gældsforpligtel-

1.380

1.637

Øvrige kortfristede gældsforpligtelser

1.575

1.533

148

Gæld til tilknyttede virksomheder

7.008

6.970

Kortfristet gæld til amortiseret kost-

pris i alt

2.955

3.170

7.064

7.187

Tilgodehavender fra udlejning og andre tilgodehavender tilskrives som udgangspunkt ikke renter. Posterne har

forfald inden for et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse tilgodehavender, jf. i øvrigt

note 15.

Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder og likvide beholdninger forrentes til markedsniveau og har

forfald inden for et år. Der vurderes ikke at være særlige risici forbundet med disse aktiver.

Vedrørende risici relateret til finansielle instrumenter har selskabet finansieret sig med følgende lån:

Lånet er et EURIBOR 10-årigt lån på oprindeligt EUR 46 mio. med en variabel rente med et nuværende ren-

teniveau inkl. marginal på ca. 3,4% p.a. Den nominelle restgæld på lånet udgør pr. 31. december 2022 EUR

38,0 mio.

Selskabet afdrager årligt EUR 1,4 mio. på lånet.

Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i renteni-

veauet. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder.

Ultimo 2022 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusive marginal til finansieringskilde 3,4 pct.

(2021: 1,46 pct.).

En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i koncernens årlige rente-

omkostning før skat på 360 T.EUR, jf. nedenstående

2022

Ændring i den generelle rente (i procentpoint) +1,00 Basis -1,00

Årlige renteomkostninger EUR 1.000 1.008 624 574

Ændring i renteomkostninger i EUR 1.000 +360

0 -50

2021

Ændring i den generelle rente (i procentpoint) +1,00 Basis -1,00

Årlige renteomkostninger EUR 1.000 885 631 589

Ændring i renteomkostninger i EUR 1.000 +254

0 -42

Beregningen i ændring i dagsværdi sker med udgangspunkt i en ændring af den korte rente

Note 22 – Ændring i gældsforpligtigelser

Koncernen

Moderselskabet

EUR 1.000

2022

2021

2022

2021

Primo

43.531

45.142

1.168

1.099

Afdrag

-1.380

-1.637

Indfrielse af lån

-4.236

-1.168

Valutakursændringer

-4

Amortisering låneomkostninger lån

I alt

37.945

43.531

1.168

Kortfristet lån i balancen

1.380

1.637

Langfristede lån i balancen

36.565

41.894

1.168

I alt

37.945

43.531

1.237

Note 23 – Valutaeksponering

Moderselskabets aktier er denomineret i DKK, mens koncernens investeringer og indtægter og udgifter afhol-

des i DKK eller EUR. Alle aktiver og passiver er således denomineret i EUR. Koncernens egenkapital og

dermed moderselskabets mulighed for at udbetale udbytte er derfor eksponeret overfor en ændring i valuta-

kursen.

Ledelsen vurderer i øvrigt valutarisikoen ved investeringer i EUR for minimal i forhold til DKK.

Note 24 - Kapitalstyring

Det er koncernens mål at sikre muligheden for fortsat drift med henblik på at optimere aktionærernes afkast

og optimere kapitalstrukturen med henblik på at minimere de finansielle omkostninger.

Selskabets evne til at akkumulere tilstrækkelig likviditet afhænger af koncernens driftsresultat og af mulighe-

derne for at kunne optage fremmedfinansiering. Koncernens mulighed for at betale udbytter er begrænset i

henhold til selskabslovens regler, idet selskabet kun lovligt kan betale udbytter, såfremt selskabet har tilstræk-

kelig fri likviditet i henhold til selskabets årsrapport, og selskabet i øvrigt efter bestyrelsens skøn har et for-

svarligt kapitalberedskab i forhold til koncernens drift og forpligtelser efter udlodningen.

Ud over likviditetsstyring vurderer koncernen kapitalberedskabet ud fra soliditeten, der blandt andet har afgø-

rende betydning for koncernens mulighed for optagelse af fremmedfinansiering. Selskabet har i overensstem-

melse med sin strategi en solid kapitalstruktur med en relativ lav gearing med en soliditet på 57,2% (2021:

55,2%).

Soliditeten er beregnet således:

Koncernen

EUR 1.000

2022

2021

Egenkapital

61.210

63.634

Aktivsum

106.955

115.498

Soliditet

57,23%

55,10%

Note 25 - Kontraktlige forpligtelser

Koncernen har indgået administrationsaftale med Kartago der er uopsigelig indtil 31. december 2024. Koncer-

nen har derudover kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab.

I forbindelse med salget af den svenske datterselskabet Kartago Botkyrka Fastigheter AB pr. 31.oktober

2022 er selskabets restgæld på lånet i Ringkjøbing Landbobanks indfriet.

Selskabet har med købsaftale af 16. november 2022 (jfr. børsmeddelelse nr. 228) forpligtet sig til at købe

ejendommen Hesselvangen 11, 8500 Grenaa, forudsat at betingelserne i aftalen er opfyldt. Ejendommen ny-

opføres og er udlejet på en 10-årig lejekontrakt til Elgiganten.

Note 26 - Pantsætninger og sikkerhedsstillelser

Koncernens investeringsejendomme i Tyskland med en regnskabsmæssig værdi på EUR 96,0 mio. (2021: EUR

100,7 mio.) er stillet til sikkerhed for banklån på EUR 37,9 mio.

Der er ikke øvrige sikkerhedsstillelser.

Note 27 – Eventualforpligtelser

Moderselskabet hæfter som deltager i sambeskatning solidarisk for skat af sambeskatningskredsens skatteplig-

tige indkomst. De hæfter desuden solidarisk for danske kildeskatter i form af udbytteskat, renteskat m.v. Even-

tuelle senere korrektioner til selskabsskatter og kildeskatter kan medføre, at selskabets hæftelse udgør et større

beløb.

Selskabets er forpligtet til at betale 12 måneders administration til selskabsadministrator efter ejendommen er

afhændet. Dette ophører når administrationsaftalen udløber i 2024.

Det er omtvistet om lejerne med henvisning til bestemmelser i den tyske lovgivning kan kræve en midlerti-

dig lejenedsættelse, men det kan ikke udelukkes, at butikslejere, der ikke har kunnet udøve deres erhvervs-

mæssige aktivitet, vil kunne kræve en lejenedsættelse, så længe der har været lockdown og måske allerede

fra COVID-19-krisens begyndelse. Selskabet har afsat et beløb til dækning af tab. Da selskabet ikke kender

det endelige beløb, som der evt. skal kompenseres, kan der ligge en forpligtigelse som er større end det af-

satte beløb.

Note 28 - Nærtstående parter

Koncernen er kontrolleret af Alexander og Kristoffer Thygesen igennem Drot ApS og Marsk ApS som i for-

ening er bestemmende aktionærer i Kartago Property ApS og Kartago ApS, som ejer henholdsvis 38,6% og

11,6 % af aktiekapitalen og stemmerne.

Regnskabet for German High Street Properties indgår i koncernregnskabet for Kartago Property ApS.

Koncernens nærtstående parter omfatter desuden moderselskabets bestyrelse og direktion samt disse perso-

ners nære familie. Nærtstående parter omfatter desuden selskaber, hvori førnævnte personkreds har kontrol

eller fælles kontrol.

Ud over ovennævnte aktiebesiddelser kontrolleret af Alexander og Kristoffer Thygesen besidder bestyrelse,

direktion, samt selskaber, hvor denne personkreds har bestemmende indflydelse, i alt 1.675 stk. aktier.

Transaktioner med selskaber kontrolleret af familien Thygesen, har alene omfattet administrationshonorar og

aflønning af direktør i henhold til administrationsaftale samt et mindre mellemværende i form forudbetalt ad-

ministrationshonorar, som almindeligvis faktureres ultimo kvartalet for det kommende kvartal.

Koncernen

Moderselskabet

EUR 1.000

2022

2021

2022

2021

Administrationsaftale

669

862

669

862

Ejendomsadministration, Sverige

Aflønning af bestyrelsen har udgjort i alt T.EUR 171 i året (2021: T.EUR 90).

Direktionens vederlag udgør EUR 0,12 mio. og afregnes af German High Street Properties A/S. Direktion er

nærtstående med Kartago koncernen.

Note 29 – Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle

instrumenter

Nedenstående tabel viser klassifikationer af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til

dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:

 Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtigelser.



Niveau 2 Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtigelser eller andre værdian-

sættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer

til koncernens renteswap og banklån



Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare

markedsdata. Beløbet svarer til koncernens investeringsejendomme.

Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret.

Koncern - 2022

Balance-

post i alt

EUR 1000 Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3

Langfristede aktiver

Investeringsejen-

domme

96.000 96.000

Langfristede passiver

Banklån

36.565

Kortfristede passiver

Banklån

1.380

Koncern - 2021

Balance-

post i alt

EUR 1000 Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3

Langfristede aktiver

Investeringsejen-

domme

109.045 109.045

Langfristede passiver

Banklån

42.044

Kortfristede passiver

Banklån

1.637

Ejendommen i Leverkusen