● ANNUAL REPORT 2020
Management report | General information
2
Baltic
Horizon
Fund
(Baltic
Horizon
fond,
Fond,
kontsern)
on
Eesti
investeerimisfondide
seaduse
alusel
tegutsev
kinnine
lepinguline
investeerimisfond,
mis
registreeriti
Eestis
23.
mail
2016.
Fondivalitsejaks
on
Northern
Horizon
Capital
AS,
kes
omab
alternatiivfondide
fondivalitseja
litsentsi.
Nii
Fondi
kui
ka
fondivalitseja
üle
teostab
järelevalvet
Eesti
Finantsinspektsioon.
Fond
on
tähtajatu
avalik
fond,
mille
osakuid
pakutakse
avalikkusele
Fondi
tingimustes
ja
kehtivates
õigusaktides
sätestatud
korras.
Fond
on
noteeritud
nii
Nasdaq
Tallinna
börsi
fondide
kui
ka
Nasdaq
Stockholmi
alternatiivsete
investeerimisfondide nimekirjas.
Baltic
Horizon
fond
ühines
30.
juunil
2016
Baltic
Opportunity
fondiga
(Baltic
Opportunity
Fund,
BOF).
Ühendavaks
ettevõtteks
oli
Baltic
Horizon
fond,
kes
võttis
üle
BOF-i
5
kinnisvarainvesteeringut ja investorid.
SISUKORD
Tegevusaruanne
3
Põhinäitajad
8
Ülevaade aastast 2020
9
Fondijuhi pöördumine
13
COVID-19
15
Kinnisvara aruanne
35
Majandustulemuste ülevaade
39
Finantseerimine
44
EPRA tulemuslikkuse näitajad
49
Investorsuhted
55
Struktuur ja valitsemine
59
Riskijuhtimine
60
Jätkusuutlikkus
62
Väljavaade 2021. aastaks
62
Juhatuse kinnitus
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
63
Sõltumatu vandeaudiitori aruanne
69
Konsolideeritud kasumi- ja muu
koondkasumi aruanne
70
Konsolideeritud finantsseisundi aruanne
71
Konsolideeritud omakapitali muutuste
aruanne
72
Konsolideeritud rahavoogude aruanne
73
Konsolideeritud raamatupidamise aruande
lisad
115
Juhtkonna kinnitus konsolideeritud
raamatupidamise aruandele
116
Põhimõistete ja lühendite selgitused
●
MAJANDUSAASTA
ARUANNE
2020
Tegevusaruanne
|
Sisukord
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Põhinäitajad
3
PÕHINÄITAJAD
Portfelli õiglane väärtus
tuhandetes eurodes
Keskmine täitumus
%
Puhas renditulu
tuhandetes eurodes
Väljamaksed osaku kohta*
eurosentides
Genereeritud neto rahavoog osaku kohta*
eurosentides
Puhaskahjum/-kasum
tuhandetes eurodes
Osaku puhasväärtus (eurodes) (IFRS)
eurodes
Osaku puhasväärtus (EPRA)
eurodes
*Fondi
genereeritud
neto
rahavoog
oli
2020.
aastal
0,10
eurot
perioodi
kaalutud
keskmise
osakute
arvu
kohta
(2019:
0,11
eurot).
Genereeritud neto rahavool põhinev väljamaksekordaja oli 68,6% (2019: 102,8%).
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Põhinäitajad
4
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Põhinäitajad
5
Tulu ja kasumi põhinäitajad
Puhta renditulu marginaal
(%)
1
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum
Puhaskahjumi/-kasumi marginaal
Kahjum/kasum osaku kohta (eurodes)
Genereeritud neto rahavoog
3
Finantsseisundi põhinäitajad
Intressikandvad võlakohustised
Keskmine laenukapitali kulukuse määr
Laenukapitali kaalutud keskmine
tagasimaksetähtaeg
Lühiajaliste kohustuste kattekordaja
Osaku puhasväärtus – IFRS
Kinnisvarainvesteeringute portfelli põhinäitajad
Portfelli õiglane väärtus
Kinnisvarainvesteeringud
4
Perioodi keskmine rendihind
Kaalutud keskmine aegumata rendiperiood
6
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Põhinäitajad
6
Ringluses olevate osakute arv
Perioodil ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv
Väljamaksed osaku kohta
8
Genereeritud neto rahavoog osaku kohta
9
Bruto dividenditootlus
10
EPRA kulusuhe (sh otsesed vakantsusega seotud kulud)
EPRA kulusuhe (v.a otsesed vakantsusega seotud kulud)
EPRA puhas taastamisväärtus (NRV)
11
EPRA puhas taastamisväärtus (NRV) osaku kohta
11
EPRA puhas materiaalne põhivara (NTA)
11
EPRA puhas materiaalne põhivara (NTA) osaku kohta
11
EPRA puhas võõrandamisväärtus (NDV)
11
EPRA puhas võõrandamisväärtus (NDV) osaku kohta
11
EPRA vara puhasväärtus (NAV)
11
EPRA osaku puhasväärtus (NAV
per unit
)
12
Korrigeeritud EPRA vara puhasväärtus (NNNAV)
11
Korrigeeritud EPRA osaku puhasväärtus (NNNAV
per unit
)
12
EPRA esmane puhastootlus
(NIY)
Korrigeeritud EPRA esmane puhastootlus (Topped-up NIY)
1.
Puhas renditulu protsendina kogu renditulust.
2.
EBIT (kasum enne intresse ja tulumaksu) protsendina renditulust.
3.
Genereeritud
neto
rahavoog
sisaldab
puhast
renditulu,
millest
on
maha
arvatud
halduskulud,
välised
intressikulud
ja
kapitalikulud
ning millele on lisatud noteerimisega seotud kulud ja omandamisega seotud kulud.
4.
Kinnisvarainvesteeringud koosnevad 15 stabiilse rahavooga kinnisvarainvesteeringust ja Meraki arendusprojektist.
5.
Sisemine täitumuse määr, mis hõlmab rendigarantiisid
6.
Kaalutud
keskmise
aegumata
rendiperioodi
arvestuse
aluseks
on
rendilepingute
aruandekuupäeva
seisuga
järelejäänud
rendiperiood, mida on kaalutud lepingute aastatuluga
7.
Nasdaq Tallinna and Nasdaq Stockholmi börsil noteeritud osakute viimase sulgemishinna ja arvu alusel.
8.
Väljamaksed osakuomanikele Fondi 2020. aasta tulemuste eest.
9.
Genereeritud neto rahavoog perioodi kaalutud keskmise osakute arvu kohta.
10.
Bruto
dividenditootluse
arvestuse
aluseks
on
osaku
sulgemishind
börsil
aasta
lõpu
seisuga
(2020:
sulgemishind
seisuga
31. detsember 2020).
11.
EPRA
hea
tava
uute
soovituslike
juhiste
kohaselt
tuleb
alates
2020.
majandusaastast
avalikustada
kolm
uut
EPRA
vara
puhasväärtuse (EPRA NAV) näitajat.
12.
EPRA
vara
puhasväärtus
(EPRA
NAV)
ja
korrigeeritud
EPRA
vara
puhasväärtus
(EPRA
NNNAV)
näitajad
on
avalikustatud
selleks,
et oleks võimalik võrrelda uusi ja vanu vara puhasväärtuse näitajaid.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Olulised sündmused 2020. aastal
7
Portfelli väärtus (miljonit eurot)
Investeerimisstrateegia
Fondi
põhieesmärk
on
teha
otseinvesteeringuid
Eestis,
Lätis
ja
Leedus,
eelkõige
pealinnades
Tallinnas,
Riias
ja
Vilniuses paiknevasse ärikinnisvarasse.
Fond
eelistab
investeerida
stabiilse
rahavooga
kaubandus-,
büroo-,
vaba
aja
ja
logistikasegmendi
kinnisvarasse,
millele
aktiivne
valitsemine
võimaldab
väärtust
lisada
ning
millel
on
strateegiline
asukoht,
tugevad
rentnikud
või
kvaliteetne
rentnike
struktuur
ja
pikaajalised
rendilepingud.
Kuni
20%
Fondi
varadest
võib
investeerida
riskantsematesse
projektidesse,
näiteks
eelfinantseerimisega
arendustesse
ja
arendamata
maatükkidesse.
Fondi
strateegiaks
on
hoida
pikaajaline
laenude
ja
vara
väärtuse
suhe
ehk
laenu
tagatuse
suhtarv
50%
tasemel.
Ühelgi
ajahetkel
ei
tohi
laenu
tagatuse
suhtarv
ületada
65% Fondi varade väärtusest.
Fondi
eesmärk
on
kasvada,
tehes
investorite
jaoks
atraktiivseid
investeeringuid,
ja
hajutada
oma
riske
erinevate
piirkondade,
kinnisvarasegmentide,
rentnike
ja
laenuandjate vahel.
15
Kinnisvara-
investeeringut
10 suurimat kinnisvarainvesteeringut
4. Upmalas Biroji bürookompleks
●
MAJANDUSAASTA
ARUANNE
2020
Tegevusaruanne
|
Põhinäitajad
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Ülevaade aastast 2020
8
ÜLEVAADE AASTAST 2020
2020. aasta I kvartal
19.
veebruaril
2020
tegi
Fond
investoritele
väljamakse
kogusummas
3,18
miljonit
eurot
(0,028
eurot
osaku
kohta).
2020. aasta II kvartal
14.
mail
2020
tegi
Fond
investoritele
väljamakse
kogusummas
1,70
miljonit
eurot
(0,015
eurot
osaku
kohta).
Osakuomanike
korralise
üldkoosoleku
korduskoosolek,
mis
toimus
9.
juunil
2020,
kiitis
heaks
kõik
fondivalitseja
ettepanekud.
Korduskoosolek
kutsuti
kokku,
sest
algsel
26.
mail
2020
toimunud
koosolekul
ei
tulnud
kokku
vajalikku
kvoorumit.
Osakuomanikud
otsustasid
kiita
heaks
uute
Baltic
Horizon
fondi
osakute
emissiooni
2020.
aastal.
2020. aasta III kvartal
12.
juulil
2020
tegi
Fond
investoritele
väljamakse
kogusummas
1,70
miljonit
eurot
(0,015
eurot
osaku
kohta).
27.
juulil
2020,
kinnitas
rahvusvaheline
reitinguagentuur
S&P
Global
Ratings
Fondile
turu
keskmise
suurusega
ettevõtete krediidireitingu MM3 ning eemaldas 7. mail
2020
lisatud
märke,
et
reiting
on
vaatluse
all
ja
väljavaade
negatiivne.
Reitingu
MM3
indikatiivne
vaste
S&P
ülemaailmsel reitinguskaalal on BB+/BB.
2020. aasta IV kvartal
24.
septembril
2020
sai
Riia
vanalinnas
asuv
Galerija
Centrs
esimese
ostukeskusena
Lätis
turvalise
ostukoha
(SAFE
RetailDestination©)
sertifikaadi.
Sertifikaadi
väljastas
ainus
rahvusvaheliselt
tunnustatud
ostukeskuste
turvalisuse ja jätkusuutlikkuse hindaja SAFE Asset Group.
2.
oktoobril
2020
omandas
turvalise
ostukoha
(SAFE
RetailDestination©)
sertifikaadi
ka
Vilniuses
asuv
Europa
ostukeskus.
23.
oktoobril
2020
teatas
Fond,
et
viis
lõpule
täiendava
avaliku
pakkumise
ja
emiteerib
uusi
osakuid.
Tehingu
abil
kaasati
7,2
miljonit
eurot
kapitali
(brutosumma).
Uued
osakud
emiteeriti
hinnaga
1,1566
eurot,
mis
arvutati
kooskõlas
üldkoosolekul
kehtestatud
reeglitega
ja
oli
võrdne
osakute
kaalutud
keskmise
hinnaga
Nasdaq
Tallinna
börsil
perioodil
aasta
algusest
kuni
7
kalendripäeva
enne
märkimisperioodi
esimest
päeva.
Tehingu
järel
suurenes
Eesti
väärtpaberite
registris
registreeritud Fondi osakute arv 119 635 429 osakuni.
6.
novembril
2020
tegi
Fond
investoritele
väljamakse
kogusummas
3,11
miljonit
eurot
(0,026
eurot
osaku
kohta).
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Fondijuhi pöördumine
9
FONDIJUHI PÖÖRDUMINE
Baltic
Horizon
fond
on
Balti
riikide
esimene
börsil
noteeritud
kinnisvarafond,
mis
lähtub
oma
tegevuses
REIT-tüüpi
kinnisvarafondide
põhimõtetest
ja
mille
peamine
eesmärk
on
teha
oma
osakuomanikele
igas
kvartalis
renditegevuse
tulemuste
arvelt
regulaarseid
väljamakseid.
Me
usume,
et
oleme
kujundanud
Baltic
Horizonile
aastate
jooksul
tugeva
investeeringute
portfelli,
kuhu
kuuluvad
kvaliteetsed
kaubandus-
ja
büroohooned,
millel
on
tuntud
pikaajalised
rentnikud,
sh
kohaliku
kaubandusturu
liidrid,
valitsusasutused
ja
juhtivate
rahvusvaheliste
ettevõtete
Balti
peakorterid
või
tugiteenuste
keskused,
kes
suudavad
üle
elada
erinevaid
kriise
ja
majandustsükleid.
Viimased
12
kuud
on
olnud
meie valikutele heaks proovikiviks.
2020.
aasta
jääb
meelde
erakordse
aastana,
mil
enneolematud
ja
ootamatud
reisimis-
ja
liikumispiirangud
mõjutasid
peaaegu
kõiki
kinnisvarasektoreid.
Veel
ootamatum
on
see,
et
kriis
on
mõjutanud
peamiselt
kesklinnas
asuvaid
ärikinnisvaraobjekte
–
hotelle,
kaubanduskeskusi
ja
mõnevõrra
ka
büroosid,
sest
inimesed
on
sunnitud
kesklinnast
eemale
hoidma,
et
vähem
edasi-tagasi
sõita
ja
suhelda
ning
selle
asemel
kodus
töötada,
ostelda
ja
meelt
lahutada.
Viirusega
seotud
ebakindlus,
teadmatus,
kuidas
see
levib
ja
mis
inimgrupid
on
kõige
haavatavamad,
on
sundinud
valitsusi
sotsiaalseid
kontakte
piirates
ja
muid
piiranguid
ja
meetmeid
kehtestades
linnu
nii
osaliselt
kui
ka
täielikult
lukku
panema.
See
on
aga
avaldanud
otsest
negatiivset
mõju
majandusele
ja
sundinud
ettevõtteid
oma
ärimudelit
ümber hindama, et kohaneda muutunud keskkonnaga.
Mul
on
äärmiselt
hea
meel
kinnitada,
et
vaatamata
sellele,
et
keskkond
oli
piirangute
tõttu
väga
ebakindel
ja
stressirohke,
on
meie
varahaldusmeeskonnad
teinud
erakordselt
head
tööd,
mille
tulemusena
Fondile
laekus
üle
84%
kaubandussegmendi
ja
üle
98%
büroosegmendi
lepingulisest
renditulust.
Fondi
mitmekesine
portfell
ja
tugevad
rentnikud
võimaldasid
meil
2020.
aastal
teenida
peaaegu
20
miljoni
euro
suuruse
puhta
äritulu
(vaid
ligi
15% prognoositust vähem).
Büroosegmendi
tulemuse
languse
tingisid
peamiselt
büroohoonetes
asuvad
kohvikud,
mis
olid
peaaegu
kogu
aruandeperioodi
vältel
suletud.
Kaubandussegmendi
näitaja
langes
esmajoones
seetõttu,
et
piirangutest
kõige
enam mõjutatud rentnikele tehti rendisoodustusi.
Meie
finantsmeeskond
on
samal
ajal
suutnud
hoida
häid
suhteid
meie
rahastajatega,
kes
on
olnud
paindlikud
portfelli
laenulepingute
eritingimuste
suhtes.
Kuna
peaaegu
kõik
meie
võlakohustiste
portfelli
kuuluvad
laenud
on
sellised,
mille
põhiosa
tuleb
tagastada
alles
lepingu
lõppedes
ning
jooksvalt
tuleb
teha
vaid
intressimakseid,
ei
ole
me
pidanud
paluma
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Fondijuhi pöördumine
10
maksepuhkust.
See
parandas
aasta
jooksul
meie
likviidsust.
Kaasasime
kahe
viiruselaine
vahel
ka
täiendavalt
7,2
miljonit
eurot
omakapitali,
mis
on
meie
finantsseisu
veelgi
tugevdanud
ning
võimaldanud
keskenduda
uute
investeeringute
omandamise
võimalustele ja jätkuvatele laienemisprojektidele.
Mul
on
väga
hea
meel
tõdeda,
et
vaatamata
sellele,
et
olime
sunnitud
tegema
allahindlusi
ja
keskkond
oli
väga
ebakindel,
oli
Fondi
äritegevuse
rahavoog
kindlalt
positiivne
ning
seega
saime
kogu
2020.
aasta
jooksul
jätkata
kvartaalseid
väljamakseid
osakuomanikele,
ehkki
pidime
neid
mõningal
määral
vähendama.
Kogu
aasta
genereeritud
neto
rahavoog
(GNR)
oli
aga
ostukeskustes
kehtestatud
piirangutele
vaatamata
tugev:
kokku
11,4
miljonit
eurot
(2019:
11,0
miljonit
eurot)
ehk
0,10
eurot
osaku
kohta
(2019:
0,11
eurot
osaku
kohta).
2020.
aasta
lõpus
jäeti
4,4
miljoni
euro
ulatuses
väljamakseid
tegemata
ja
meie
eesmärk
on
taastada
järk-järgult
kriisieelne
kvartaalsete
väljamaksete
tase
nii
pea,
kui
ilmneb,
et
viiruselaineid
on
võimalik
hallata
ja
nii
ulatuslikke
piiranguid
enam
ei
kehtestata
ning
turistid
hakkavad taas Balti pealinnu külastama.
„Head
kriisi
ei
saa
lasta
raisku
minna“
–
kujundame
oma
linnasüdames
asuvad
ostukeskused
ümber
elustiilikeskusteks
Kui
Fond
omandas
Vilniuse
kesklinnas
Europa,
Tallinna
kesklinnas
Postimaja
ja
Riia
kesklinnas
Galerija
ostukeskuse,
oli
meil
väga
konkreetne
siht.
Esiteks
oli
soov
omada
pikaajaliselt
elujõulisi
asukohti,
mis
meelitavad
ligi
kõrgeima
sissetulekuga
sihtrühmi,
sh
turiste,
ja
teiseks
pakkuda
täisteenust
rahvusvahelistele
kaupmeestele,
kes
soovivad
edaspidi
siseneda
Balti
turule.
Loodetavasti
saame
juba
varsti
edastada
uudiseid
selle
strateegia
esimeste
suuremate
õnnestumiste
kohta.
Balti
riikide
majanduses
on
jätkuvalt
käimas
üleminek
tootmispõhiselt
teenustepõhise
lisandväärtuse
loomisele
ja
see
trend
jätkub
kogu
käesoleval
aastakümnel.
Heaks
näiteks
sellest
üleminekust
on
Baltikumi
tehnoloogiavaldkonna
idufirmade
sektori
hoogne
areng:
sektori
aastakäive
ületas
1
miljard
eurot
(aastakasv
ca.
30%)
ning
ainuüksi
2020.
aastal
kaasati
Balti
riikides
investeeringuid
üle
0,6
miljardi
euro
(aastakasv
ca.
65%).
Kümme
aastat
tagasi
seda
sektorit,
mis
suurendab
üha
enam
ka
nõudlust
büroopindade
järele,
sama
hästi
kui
polnud,
praegu
töötab
seal
aga
kümneid
tuhandeid
inimesi,
kes
teenivad
kahekordset
keskmist
palka.
Veelgi
julgustavam
tähelepanek
on
see,
et
juba
täna
on
näiteks
Eestis
4,6
korda
rohkem
idufirmasid
ühe
elaniku
kohta
kui Euroopas keskmiselt.
Keskmise
palga
kasv
Balti
riikide
pealinnades
tõenäoliselt
jätkub
–
nagu
kogu
viimase
kümnendi
jooksul
–
ja
inimestel
on
rohkem
vaba
raha,
mille
eest
osta
kaupu
ning,
mis
veelgi
olulisem,
mida
kulutada
restoranielamuste,
tervisliku
toidu
ja
meelelahutuse
peale.
Tähelepanuväärseim
loosung
Balti
jaekaubanduses
on
täna:
„toit
on
uus
mood“.
Seetõttu
on
moodsad
tervislikku
toitu
pakkuvad
restoranid,
toiduturud,
pakkide
kättesaamispunktid,
mugavus-
ja
müügijärgsed
teenused
ning
parimatele
kogemustele
suunatud
moekauplused
meie
uue
kontseptsiooni
ja
rentnike
koosseisu
alustalad
kõigis
kolmes
tulevases
südalinna
elustiilikeskuses.
Oleme
juba
alustanud
läbirääkimisi
mitme
operaatoriga,
kellel
on
sama
visioon
kui
meil.
Uus
kontseptsioon
peab
suutma
kliente
kohale
meelitada
hommikust
õhtuni,
et
maksimeerida
käibepotentsiaali ja seega ka renditulu.
Üks
meie
tähtsamaid
saavutusi
2020.
aastal
oli
meie
kahe
suurima
ostukeskuse,
Europa
ja
Galerija
uute
juhtimismeeskondade
ametisseasumine
–
mõlemad
meeskonnad
on
täis
energiat
ja
soovi
viia
keskused
järgmisele
tasemele.
Kasvu-
ja
pikaajaliste
rendilepingute
aastatel
oli
keskuste
varasemat
tegevust
ümber
kujundada
keeruline,
kuid
kriisi
ajal,
mil
vakantsus
suureneb
ja
tugevamad
rentnikud
on
avatud
rendileandja
uutele
ja
headele
ideedele,
on
muutusi
lihtsam
teostada.
Juhtkond
ja
müügimeeskonnad
on
kontseptsiooni-muutust
juba
mitu
aastat
ette
valmistanud.
Arhitektid
on
uue
kontseptsiooni
kallal
hoolega
vaeva
näinud
ja
kuna
ehitusload
on
olemas,
saame
2021.
aastal
hakata
oma
ideid
ellu
viima.
Oleme
kaasanud
Europa
ja
Postimaja
jaoks
kõige
uuendusmeelsemad
sisekujundajad
ning
soovime
uuele
kontseptsioonile
ja
uuele
rentnike
koosseisule
üle
minna
perioodil
2021–2023.
Loodame,
et
uus
kontseptsioon
võimaldab
meil
suurendada
nende
keskuste
puhast
äritulu
vähemalt
25%
kriisieelse
tasemega
võrreldes,
maksimaalselt
kasvatada
meie
investorite
investeeringute
väärtust
ja
samal
ajal
säilitada
atraktiivsed kvartaalsed väljamaksed.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Fondijuhi pöördumine
11
„Kinod
muutuvad
taas
populaarseks,
ettevõtted
vajavad
kontoreid
ka
tulevikus ja kogu müük ei koli veebi“
Pärast
esimese
piiranguperioodi
lõppu
2020.
aasta
suvel
nägime,
kui
kiiresti
kinod
jälle
täitusid,
kuna
arusaadavalt
tundsid
inimesed
vajadust
meelelahutuse
ja
suhtlemise
järele.
Kuigi
Netflix,
Amazon
ja
teised
videoteenuste
pakkujad
muutuvad
üha
populaarsemaks,
ei
suuda
nad
võistelda
sotsiaalsete
ja
kultuurielamustega,
mida
pakuvad
kinod,
teatrid,
muuseumid
ja
muud
meelelahutuskohad.
Nii
mõnigi
filmirežissöör
on
isegi
keeldunud
oma
loomingut
suurtele
videoteenuse-
pakkujatele
müümast,
kuna
nad
on
veendunud,
et
kõige
võimsama
filmielamuse
saab
suurelt
ekraanilt.
Mõnes
mõttes
võib
siin
tuua
paralleeli
kunstiga
–
on
suur
vahe
kordumatul
elamusel,
mille
külastaja
saab
muuseumis
mõnd
Monet’
originaalmaali
imetledes,
ja
sellel,
kui
vaadata
sama
maali
arvuti
taustapildina.
Soovite
tõendust,
et
kinod
on
endiselt
vajalikud?
Küsige
lastelt,
kas
nad
tahavad
pärast
piirangute
lõppu
kinno
minna!
Seda
enam,
et
järgmisel
paaril
aastal
pärast
seda,
kui
pandeemia
on
kontrolli
alla
saadud,
ootab
kinoekraane
enneolematu suurfilmide esilinastuste plejaad.
Mis
puutub
büroosegmenti,
siis
töömudel,
mille
kohaselt
töö
kestab
üheksast
viieni
viiel
päeval
nädalas,
kuulub
möödunud
sajandisse
ning
jääb
selle
kriisiga
paljude
ettevõtete
jaoks
minevikku.
Ent
kas
see
tähendab,
et
tulevikus
enam
kontoreid
ei
ole
ja
kõik
töötavad
ainult
kodus? Ei usu, et keegi meist tegelikult nii arvab.
Siiski,
ettevõtted
on
hakanud
toetama
tervislikke
tööharjumusi
ning
paremat
töö-
ja
eraelu
tasakaalu.
Seega
võimaldatakse
töötajatele
suuremat
paindlikkust
ja
piiratud
ulatuses
kaugtöö
võimalust,
et
nad
oleksid
rahul, välja puhanud ja motiveeritud.
Oleme
sel
teemal
vahetanud
mõtteid
oma
rentnike
ja
teiste
turuosalistega
ning
usume,
et
tõenäoliselt
toob
see
kaasa
muutusi
tööruumides
–
rohkem
pinda
eraldatakse
meeskonnatöö
ja
äriinnovatsiooni
arutelude
jaoks.
Avatud
pinda
aga
vähendatakse,
kuna
keskendumist
nõudvat
tööd
tehakse
edaspidi
kas
omaette
kabinetis
või
kodus.
See
võib
tähendada,
et
büroode
sisekujunduses
rakendatakse
edaspidi
avatud
planeeringuga
kontori
kontseptsiooni
oluliselt
vähem.
Tegevjuhid
otsivad
efektiivseid
ja
ettevõtte
vajadustele
vastavaks
kohandatud
kontoriruume,
mis
looksid
meeskondadele
atraktiivse
keskkonna,
kus
omavahel
ideid
põrgatada
ja
innovatsiooni
edendada,
ning
ühtlasi
võimaldaksid
kohaneda
kiiresti
muutuva
ärikeskkonnaga.
Meie
uusim
ja
rohelisim
büroohoone
Meraki,
mida
praegu
Vilniuses
ehitatakse, pakub just vastust nendele vajadustele.
Kriis
on
kiirendanud
kõiki
trende,
mis
eksisteerisid
juba
enne
koroonaviirust.
Mis
puutub
kaubanduse
tulevikku,
siis
usume,
et
ostlemine
muutub
mitmetasandilisemaks
kogemuseks.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Fondijuhi pöördumine
12
Meie
jaoks
on
oluliseimad
märksõnad
atraktiivne
keskkond
(põnevus,
mugavus)
ja
segakasutus
(mitmekesine
funktsionaalsus).
Keskkond
peaks
köitma
külastajat
audiovisuaalse
meelelahutuse,
kohtumisteks
hubase
atmosfääri
jm
abil.
Ainult
siis
hakkavad
kliendid
raha
kulutama
(vastasel
korral
ostetakse
kaup
lihtsalt
veebist).
Segakasutusega
keskused,
mis
pakuvad
ka
kontoripinda/meelelahutust/tervishoiuteenuseid,
meelitavad
külastajaid
rohkem
kui
keskused,
kust
saab
osta
vaid
kaupa.
Kliendi
meel
on
muidugi
muutlik
ja
tema
soove
pole
lihtne
ette
aimata,
ning
ostukeskused
peaksid
edaspidi
suutma
kohaneda
ilma
liigsete
ümberehitusteta,
ehkki
teatud
investeeringud
sellistesse
ümberkorraldustesse
on
siiski
vajalikud.
Usume
jätkuvalt,
et
turistide
hordid
naasevad
ja
avaldavad
positiivset
mõju
meie
kesklinnas
asuvatele
kinnisvarainvesteeringutele,
sest
inimesed
ootavad
kannatamatult,
millal
jälle
reisida
saab.
Taastumiseks
kuluv
aeg
sõltub
aga
peamiselt
vaktsineerimise kiirusest.
Kaubandus
on
Ameerika
Ühendriikide,
Euroopa
ja
Balti
riikide
suurimates
linnades
väga
erinev.
Ühendriikides
on
näiteks
Euroopa
ja
Balti
riikidega
võrreldes
väga
palju
kaubamaju
ning
Balti
riikides
ei
ole
moekaupade
ostutänavaid
(veel)
tekkinud.
COVID-19
kriisi
ajal
on
paljude
ettevõtete
veebimüük
kiiresti
kasvanud.
Siiski
jääb
veebimüügi
osakaal
Balti
riikides
olenevalt
kauba
või
teenuse
liigist
3–9%
vahele.
Meie
jaemüüjate
sõnul
ei
usu
nad,
et
Balti
riikides,
kus
ükskõik
milline
kauplus
asub
kodust
vaid
15-minutilise
sõidu
kaugusel,
koliks
järgmise
5
aasta
jooksul
keskmiselt
üle
15%
jaemüügist
veebi,
mis
tähendab,
et
vähemalt
85%
müügist
toimub
endiselt
kauplustes.
Meie
rentnikud
räägivad
lisaks,
et
üks
suur
probleem,
mis
veebimüügi
kasvu
takistab,
on
praegu
see,
et
kauba
tasuta
tagastamine
on
jaemüüjatele
kahjumlik,
mistõttu
klientide
esinduskauplusesse
meelitamine
on
paljude
jaekaupmeeste
jaoks
pea
elulise
tähtsusega.
Isegi
maailma
üks
suurimaid
veebikaubamaju
Amazon
kavatseb
avada
klientide
rahulolu
suurendamiseks
üle
kogu
maailma
ligikaudu
2000
füüsilist
kauplust
ja
müügisalongi.
Kokkuvõttes
usume,
et
tulevikus
pakuvad
jaemüüjad
klientide
maksimaalse
mugavuse
ja
rahulolu
tagamiseks
täislahendust
(„Omnichannel“),
mis
hõlmab
müüki
ja
järelteenuseid
nii
veebi-
kui
ka
füüsilistes
kauplustes.
Majandustsüklitele
vastupidav
mitmekesine
kinnisvarainvesteeringute portfell
Jaekaubanduses
näeme
ka
edaspidi
praeguste
kontseptsioonide
ajakohastamist
ja
uute
väljakujunemist
ning
kliendid
muutuvad
oma
vajadustest
järjest
teadlikumaks.
Rendileandjad
ja
rentnikud
peavad
tegema tihedat koostööd, et üheskoos areneda.
Pikemas
perspektiivis
kujuneb
füüsiline
jaemüük
kliendile
nauditava
teeninduskogemuse
pakkumiseks,
mida
tugevalt
toetab
e-kaubandus
ja
tehisintellekti
areng.
2021.
aastast
saab
aasta,
mil
jaemüüjad
otsivad
turul
värskeid
lahendusi,
samas
kui
konkurents
traditsioonilise
ja
innovaatilise
jaekaubanduse
vahel
tiheneb.
Rohkem
keskendutakse
kohalikele
uustulnukatele,
kellel
on
hästi
väljatöötatud bränd ja hea lugu.
Üks
meie
olulisemaid
eesmärke
keskkonna-,
sotsiaalsete
ja
juhtimistegevuste
valdkonnas
on
saavutada
GRESB-ilt
kolmas
täht.
Lisaks
soovime
saada
kõigile
meie
büroohoonetele
2021.
aastal
BREEAM-i
sertifikaadi
tasemel
„väga
hea“
või
„suurepärane“
ning
lisada
kõigisse
umbes
kolmesajasse
rendilepingusse
„roheklauslid“.
Et
meie
pakutavad
rendipinnad
oleksid
ka
pikas
perspektiivis
atraktiivsed,
kavatseme
vähendada
kõigi
meile
kuuluvate
hoonete
energiatarbimist
ja
tõsta
nende
energiatõhusust
2025.
aastaks
vähemalt
ühe
energiatõhususe
klassi
võrra
ning
töötada
välja
strateegia
oma
portfelli
süsinikuneutraalsuse
saavutamiseks aastaks 2030.
Lõpetuseks
–
kohale
on
jõudnud
viiruse
teine
laine
ning
ka
2021.
aasta
esimeses
kvartalis
mõjutavad
meie
keskkonda
ja
äritegevust
taas
piirangud.
Ees
on
veel
palju
õppetunde.
Loodetavasti
saame
käimasoleva
vaktsineerimise
abil
kriisi
madalamaist
punktist
üle
ning
kevad
tuleb
helgemalt
kui
kunagi
varem.
On
raske
prognoosida,
kui
pikaks
ajaks
jääb
majandusšokk
piirangutest
tabatud
ärivaldkondi
mõjutama,
kuid
hea
asukohaga
logistika-,
rohelise
tehnoloogia
ja
tervishoiuteenustele
prognoositakse
tugevaid
kasvuvõimalusi.
Nendele
sektoritele
kavatseb
ka
Baltic
Horizon
lähiaastatel
lisaks
olemasolevale
portfellile
keskenduda.
Baltic
Horizoni
juhatuse
ja
kogu
meeskonna
nimel
soovin
kõigile
osakuomanikele
ja
partneritele
avaldada
tänu
jätkuvatoetuse
eest.
Kinnitame,
et
oleme
entusiastlikud
tuleviku
suhtes
ning
usume,
et
meie
pühendunud
tegevus aitab fondil saavutada häid pikaajalisi tulemusi.
Tarmo Karotam
Baltic Horizon fondi fondijuht
19. märts 2021
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | COVID-19
13
COVID-19
COVID-19 – meie tegevus
2020.
aasta
alguses
hakkas
maailmas
levima
uus
koroonaviirus
(COVID-19),
mis
on
oluliselt
mõjutanud
erinevate
riikide,
sh
Balti
riikide,
ettevõtteid
ja
majandust.
Viiruse
levik
muutis
oluliselt
Fondi
tegevuskeskkonda
ja
avaldas
negatiivset
mõju
Fondi
2020.
aasta
majandustulemustele.
Fondi
2020.
aasta
II-IV
kvartali
majandusnäitajaid
ja
kinnisvarainvesteeringute
hindamistulemusi
mõjutasid
viirusepuhangu
mõju
rentnike
finantstulemustele
ja
pandeemia
tõttu
rentnikele
tehtud
soodustused.
Hästi
hajutatud
portfell
peaks
aga
võimaldama
meil
COVID-19
mõju
piirata
ja
jätkuvalt
korralikke
konsolideeritud
majandustulemusi saavutada.
Fondivalitseja
Northern
Horizon
Capital
AS
on
võtnud
kasutusele
konkreetseid
meetmeid,
et
hallata
pandeemiast
tingitud
riske
ja
kaitsta
Fondi
investorite
vara
pikaajalist
väärtust.
Fondivalitseja
eesmärk
on
optimeerida
tegevuskulusid
ja
jätkata
aktiivset
suhtlust
rentnikega,
et
tagada
rendimaksete
pikaajaline
laekumine.
Oma
finantsseisundi
tugevdamiseks
on
Fond
otsustanud
jätta
ligi
4,4
miljoni
euro
ulatuses
jaotuskõlblikku
rahavoogu
välja
maksmata.
Fondivalitseja
on
veendunud,
et
kvartaalsete
väljamaksete
vähendamine
COVID-19
esimese
puhangu
ajal
ning
seeläbi
Fondi
finantsseisundi
kaitsmine
ja
tugevdamine
on
nii
Fondi
kui
ka
osakuomanike
huvides.
Juhtkond
jälgib
tähelepanelikult
pandeemia
majandusmõju
ja
hindab
tulevasi
väljamaksetasemeid
järgnevate
perioodide
majandustulemuste alusel ümber.
Paremal
esitatud
nimekiri
annab
ülevaate
meetmetest,
mida
on
muu
hulgas
rakendatud
riskide
maandamiseks
ning
Baltic
Horizoni
ja
selle
investorite
pikaajaliste
huvide
kaitseks.
Juhtkonna rakendatud meetmed
-
Me
suhtleme
aktiivselt
oma
rentnike
ja
kinnisvarahalduritega,
kes
teavitavad
meid
korrapäraselt
meetmetest,
mida
nad
kasutavad,
et
tagada
oma
tegevuse
jätkuvus.
Me
saame
regulaarselt
teavet
rentnike
tegevuse
ja
COVID-19
seotud probleemide kohta.
-
Me
oleme
palunud
arendajatel
ja
ehitusettevõtetel
meid
kohe
teavitada,
kui
materjalide
tarne
katkeb
või
esinevad
muud
võimalikud
arendusprojektidega
seotud
viivitused.
Siiani
pole
sellistest juhtumitest teatatud.
-
Meil
on
piisav
likviidsuspuhver
(raha
ja
raha
ekvivalendid),
et
täita
oma
finantskohustusi
ka
halvima stsenaariumi puhul 2021. aastal.
-
Me
teeme
pidevalt
võlakohustiste
eritingimuste
stressiteste,
et
saaksime
õigel
ajal
rakendada
vajalikke meetmeid.
-
Fondivalitseja
on
rakendanud
täiendavaid
meetmeid,
et
kaitsta
Fondi
võtmeisikuid
ja
tagada
tegevuse
jätkuvus:
kõik
töötajad
teevad
kaugtööd,
kõik
ärireisid
on
peatatud
ning
töötajate
asenduskava on üle vaadatud ja uuendatud.
-
Me
täidame
kõiki
ohutus-
ja
tervishoiunõudeid,
et
pakkuda
turvalist
ostukogemust
ja
ohutut
töö
tegemise võimalust büroosegmendi klientidele.
-
COVID-19
leviku
tõkestamiseks
tehtud
sammude
tulemusena
said
Baltic
Horizoni
Vilniuses
asuv
Europa
ostukeskus
ja
Riias
asuv
Galerija
Centrs
ostukeskuste
COVID-19
sertifitseerimisprogrammi
turvalise
ostukoha
(SAFE
RetailDestination©)
sertifikaadi.
-
Me
lükkasime
osaliselt
edasi
investeeringud
(ümber)arendusprojektidesse,
et
tagada
piisav
kogus raha ja raha ekvivalente.
-
Me
tasume
arveid
kiiresti,
et
aidata
oma
tarnijaid
ja partnereid.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | COVID-19
14
COVID-19 – mõju majandusele
COVID-19
levik
on
avaldanud
maailma
majandusele
märkimisväärset
mõju
ning
ka
Euroopa
riikide
SKP
kõikus
2020.
aastal
suures
ulatuses.
II
kvartalis
aset
leidnud
järsu
languse
(-11,8%)
järel
kasvas
euroala
SKP
III
kvartalis
12,7%
(eelneva
kvartaliga
võrreldes).
Eurostati
esialgse,
hooajaliselt
ja
tööpäevade
arvuga
korrigeeritud
kvartaliandmetel
põhineva
hinnangu
kohaselt
kahanes
2020. aastal euroala SKP -6,8% ja EL-i SKP -6,4%.
Balti
riikide
SKP
muutused
(eelneva
kvartaliga
võrreldes)
olid
2020.
aastal
Euroopa
Liidu
ühed
väiksemad.
Turism,
majutus
ja
toitlustus
on
sektorid,
mis
on
möödunud
kvartalites
kõige
rohkem
pihta
saanud.
EL-i
liikmesriikidest,
mille
kohta
on
avaldatud
2020.
aasta
IV
kvartali
andmed,
langes
SKP
võrreldes
eelmise
kvartaliga
enim
Austrias
(-4,3%).
Austriale
järgnesid
Itaalia
(-2,0%)
ja
Prantsusmaa
(-1,3%).
SKP
kasvas
enim
aga
Leedus
ja
Lätis:
vastavalt
1,2%
ja
1,1%.
Läti
ja
Leedu
SKP
langus
oli
2019.
aasta
sama
kvartaliga
võrreldes
samuti
EL-i
väikseim:
Leedu
SKP
kahanes
vaid
-1,3%
ja
Läti
SKP
-1,7%.
Eestis,
kus
turismisektori
panus
SKP-sse
on
suurem,
oli
langus esialgsete hinnangute kohaselt -2,5%.
Balti
riikide
majandused
peaksid
olema
ka
pärast
seda,
kui
pandeemia
on
vaktsiinidega
kontrolli
alla
saadud,
ühed
kiiremini
kasvavad
majandused
EL-is.
Majanduse
ja
jaekaupade
tarbimise
kiire
taastumine
2020.
aasta
III
kvartalis
näitasid,
et
need
hakkavad
taas
hoogsalt
kasvama, kui piirangud tühistatakse.
COVID-19 – leevendavad meetmed
Fond
on
rakendanud
mitmeid
meetmeid,
mille
eesmärk
on
leevendada
rahalisi
raskusi,
mis
on
tabanud
kõige
haavatavamaid
rentnikke,
kelle
tegevusele
viirusepuhang
ja
liikumispiirangud
on
kõige
tõsisemat
mõju
avaldanud.
Fond
on
nõustunud
nende
puhul
rendi
tasumist
90
päeva
edasi
lükkama
ja
loobunud
hilinemisega
seotud
trahvidest ja intressidest.
Fond
on
pidanud
valdavalt
kaubandussegmendi
rentnikega
läbirääkimisi
karantiini-
ja
selle
järgse
perioodi
rendimaksete
vähendamise
ja
tühistamise
üle.
Tehtud
soodustused
avaldasid
Fondi
2020.
aasta
II-IV
kvartali
tulemustele
negatiivset
mõju.
19.
märtsiks
2021
oli
Fondi
juhtkond
vastavalt
kaubandussegmendi
ja
teiste
rentnikega
peetud
kõnelustele
võtnud
vastu
otsused
mitmesuguste
pandeemiaga
seotud
allahindluste
tegemiseks.
Fond
hindas,
kui
palju
mõjutasid
COVID-19
seotud
liikumispiirangud
iga
rentniku
majandustulemusi
ja
tegi
allahindlusi
piirangutest
kõige
enam
mõjutatud
rentnikele,
võttis
seejuures
arvesse
osakuomanike
ja
teiste
huvigruppide
huve.
Iga
allahindluse
taotlus
vaadati
läbi eraldi, et leida kõigile osalistele sobiv lahendus.
Tänu
rakendatud
leevendusmeetmetele
paranes
rendimaksete
laekumine
2020.
aasta
II-IV
kvartalis
ning
nõuded
rentnike
vastu
ja
äritegevuse
rahavoog
on
püsinud heal tasemel.
13.
märts
Esimese
piirangute
perioodi
algus
13.
märts
Esimese
piirangute
perioodi
algus
16.
märts
Esimese
piirangute
perioodi
algus
17.
mai
Esimese
piirangute
perioodi
lõpp
9.
juuni
Esimese
piirangute
perioodi
lõpp
16.
juuni
Esimese
piirangute
perioodi
lõpp
9.
november
Teise
piirangute
perioodi
algus
7.
november
Teise
piirangute
perioodi
algus
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | COVID-19
15
Portfelli
väärtus
340,0
mln
eurot
Kaalutud
keskmine
aegumata
rendiperiood
3,5
aastat
●
MAJANDUSAASTA
ARUANNE
2020
Tegevusaruanne
|
Kinnisvara
aruanne
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
16
KINNISVARA ARUANNE
Portfelli ja turu ülevaade
Baltic
Horizon
fondi
mitmekesisesse
kinnisvara-
investeeringute
portfelli
kuulub
15
stabiilse
rahavooga
kinnisvarainvesteeringut
ja
üks
lõpetamata
kinnisvara-
investeering,
millele
otsitakse
hetkel
ankurrentnikku.
Kõik
investeeringud
asuvad
Balti
riikide
pealinnades.
Fond
usub,
et
on
kujundanud
tugeva
investeeringute
portfelli,
kuhu
kuuluvad
kvaliteetsed
kaubandus-
ja
büroohooned,
millel
on
tuntud
pikaajalised
rentnikud,
sh
kohaliku
kaubandusturu
liidrid,
valitsusasutused
ja
juhtivate
rahvusvaheliste
ettevõtete
Balti
peakorterid
või
tugiteenuste keskused.
2020.
aasta
I
kvartal
oli
Fondi
jaoks
edukas
kuni
ajani,
mil
koroonaviirus
hakkas
Balti
riikide
majandust
mõjutama.
Portfelli
võrreldavaks
korrigeeritud
2020.
aasta
puhas
renditulu
vähenes
2019.
aastaga
võrreldes
7,4%,
sest
ostukeskused
olid
ajutiselt
kinni.
Büroosegmendi
võrreldav
puhas
renditulu
kahanes
2020.
aastal
vaid
0,1%.
Täitumuse
languse
ja
rendihinna
alandamise
tõttu
kahanes
kaubandussegmendi
ja
vaba
aja
segmendi
võrreldav puhas renditulu aga vastavalt 15,4% ja 20,8%.
Toidukauplused
ja
apteegid
jäid
avatuks
ka
märtsist
maini
kestnud
liikumispiirangute
perioodil.
Suuremad
ostukeskused
tohtisid
taas
uksed
avada
maist-juunist
alates
ning
olid
suletud
vaid
6-10
nädalat.
III
kvartalis
taastusid
elurajoonide
ostukeskuste
müüginäitajad
viirusepuhangu
eelsetele
tasemetele,
ent
kesklinna
ostukeskuste
külastatavus
ja
käive
jäi
peamiselt
turistide
arvu
languse
tõttu
keskmiselt
20-30%
varasemast
väiksemaks.
III
kvartalis
külastatavus
ja
rentnike
käibed
paranesid,
ent
koroonaviiruse
teise
laine
ja
sellega
kaasnenud
piirangute
tõttu
kujunesid
detsembri
müügitulemused
madalamaks
kui
aasta
tagasi.
2020.
aasta
olukorrast
võitsid
kodu-,
ehitus-,
aiandus-
ja
lemmikloomatarvete
kauplused.
Kõige
negatiivsemat
mõju avaldas olukord kõrgmoe- ja restoraniärile.
Ostukeskuste
vakantsuse
määr
jäi
2020.
aastal
stabiilseks:
Tallinnas
ja
Riias
oli
see
keskmiselt
ligikaudu
4-6%
ning
Vilniuses
ligikaudu
3%.
Kesklinnas
ja
peatänavatel
asuvate ostukeskuste vakantsuse määr oli kõrgem.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
17
“
Kontoritöö
on
tulevikus
suure
tõenäosusega
paindlikum
ja
rentnikud
hindavad
pidevalt
oma
vajadusi
ümber.”
Fondi
büroosegmendile
ei
ole
koroonakriis
peaaegu
mitte
mingit
mõju
avaldanud
ja
seda
tänu
fikseeritud
rendilepingutele.
CC
Plaza
kinohoone
oli
neljandas
kvartalis
2020
kuu
aega
suletud,
kuid
avati
taas
1.
veebruaril.
Kinos
kehtib
50%
täituvuse
reegel.
Esilinastuvaid
menufilme
peaks
olema
2021.
aastal
rekordarv,
sest
enamike
filmide
esilinastused
lükati
2020.
aastal edasi.
Kuigi
koroonaviirusega
seotud
piirangud
mõjutasid
Balti
riikide
ostukeskusi
ja
suurendasid
e-kaubandust,
tuleb
arvestada,
et
jaekaubandust
mõjutavad
tegurid
ja
trendid
on
USA
s,
Kanadas,
Aasias
ja
Põhjamaades,
sh
Balti
riikides,
erinevad.
Balti
riikides
on
näiteks
oluliselt
vähem
USA-le
omaseid
keskmise
suurusega
avaraid
ostukeskusi,
mis
on
keskendunud
suure
käibe
abil
soodsa
hinnaklassi
toodete
pakkumisele.
Neid
on
pandeemia
kõige
rohkem
mõjutanud
ja
mõned
neist
on
oma
uksed
igaveseks
sulgenud.
Balti
riikide
ostukeskused
on
enamasti
piirkondlikud
tõmbekeskused
või
asuvad
vanalinna
lähedal
linnasüdames.
On
ka
väikseid
elurajoonides
paiknevaid
supermarketeid,
mis
on
tulnud
koroonakriisis
väga
hästi
toime.
Fondi
fookus
oma
keskustes
on
tuntud
esinduskauplustel,
pakiautomaatidel,
paki
kättesaamispunktidel
ja
muudel
teenustel,
mis
on
keskuste
klientidele
meelepärased.
River
Island,
Blender
ja
Yamamay
sulgesid
oma
kauplused
ja
lahkusid
turult
2020.
aastal.
Mitmed
tuntud
rahvusvahelised
brändid
–
PEPCO,
Deichmann,
Peek
&
Cloppenburg,
C&A,
Van
Graaf,
H&M-i
brändid
ja
IKEA
–
on
huvitatud
aga
turule
sisenemisest
või
laienemisest
2021.-2023. aastal.
Mis
puudutab
e-kaubandust,
siis
veebist
ostetud
tarbekaupade
osakaal
Baltikumis
on
3-5%,
mis
on
üks
Euroopa
madalamaid
näitajaid.
Veebist
ostetud
teenuste
osakaal on 4-10% (ÜK-s, Rootsis ja Taanis ligi 20%).
Ehkki
veebist
ostmine
muutub
üha
populaarsemaks,
kasvab
ka
traditsiooniline
jaekaubandus,
sest
ostukeskused
on
tõesti
vaid
15-minutilise
autosõidu
kaugusel.
Lisaks
tuleb
arvestada,
et
keskmine
palk
on
5
aasta
jooksul
kasvanud
30-50%
ja
peaks
ka
edaspidi
kiiresti
kasvama,
sest
uus
tehnoloogia
idufirmade
sektor
kasvab
jõudsalt
ja
tööstused
liiguvad
kõrgema
lisandväärtuse loomise suunas.
Viimaste
kvartalite
ajal
läksid
paljud
Balti
riikide
büroosegmendi
rentnikud
üle
kaugtööle,
kui
töö
iseloom
seda
võimaldas.
Mitmed
rentnikud
lubasid
töötajatel
juba
enne
pandeemiat
kodus
töötada
ja
edaspidi,
kui
olukord
stabiliseerub,
kavatsevad
eelkõige
väikesed
ja
keskmise
suurusega
ettevõtted
lubada
töötajatel
paindlikuma
graafiku
alusel
kodus
töötada
(nt
kodused
reeded).
Küsitlused
näitavad
aga
seda,
et
töötajad
soovivad
pärast
karantiini
taas
kontorisse
naasta,
sest
sotsiaalset
suhtlust
ja
vahetut
koostööd
väärtustatakse
endiselt.
Kontoritöö
on
tulevikus
suure
tõenäosusega
paindlikum
ja
rentnikud
hindavad
pidevalt
oma
vajadusi
ümber.
Võimalus
rendipinda
vastavalt
vajadusele
suurendada
või
vähendada
muutub
üha
olulisemaks.
Üha
tähtsamaks
muutuvad
ka
paindlik
tööaeg
ning
vahelduv
meeskonna-
ja
kaugtöö,
kui
töö
iseloom
seda
võimaldab.
Kokkuvõttes
võib
öelda,
et
Balti
riikides
COVID-19
tõttu
kehtinud
liikumispiirangud
mõjutasid
peamiselt
Fondi
kesklinnas
asuvaid
ostu-
ja
meelelahutuskeskusi.
Keskses
äripiirkonnas
asuvate
ostukeskuste
(Postimaja,
Europa
ja
Galerija
Centrs)
teenitud
renditulu
moodustas
29,2%
Fondi portfelli 2020. aasta puhtast renditulust.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
18
2018.
aastal
omandas
Fond
Domus
Pro
kompleksi
kõrval
asuva
0,87
hektari
suuruse
maatüki
Domus
Pro
kompleksi
edasiseks
laiendamiseks
Vilniuses
(Leedu).
2019.
aasta
IV
kvartalis
saadi
ehitusluba,
mis
võimaldab
ehitada
ligikaudu
15
800
ruutmeetrit
renditavat
büroopinda
ning
parkimismaja,
ning
algas
ehituse
ettevalmistamine,
sest
vajalik
arv
eelrendi
lepinguid
oli
sõlmitud.
Fond
allkirjastas
Meraki
arendusprojekti
ehituslepingu
6.
veebruaril
2020.
Praeguse
ehitusjärgu
ehituskuludest
tulenev
lepinguline
kapitalikohustus
on
4,3
miljonit
eurot.
Kui
Fond
kinnitab
kõik
ehitusjärgud,
siis
võib
kogu
ehituskuludest
tulenev
kapitalikohustus
ulatuda 22,9 miljoni euroni.
2020.
aasta
lõpus
oli
22%
ühe
torni
renditavast
netopinnast
kolmele
kohalikule
rentnikule
eelrendi
lepingute
alusel
välja
renditud.
Juhtkond
peab
läbirääkimisi,
et
leida
hoonesse
veel
ankurrentnikke.
Hoone
peak
s
valmima
2021.
aasta
IV
kvartalis.
Seisuga
31.
detsember
2020
moodustasid
Meraki
arenduskulud
6,6
miljonit
eurot.
Arenduse
eeldatav
kogumaksumus
on
26,5 miljonit eurot.
15 800 m
2
renditavat netopinda
Väga hea
soovitud BREEAM-i reiting
●
MAJANDUSAASTA
ARUANNE
2020
Tegevusaruanne
|
Kinnisvara
aruanne
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
19
2021
2023
Europa
ostukeskus
2020.
aasta
lõpus
algatas
Fondi
juhtkond
Europa
ostukeskuse
uuendusprojekti
eesmärgiga
võtta
kasutusele
uus
kontseptsioon,
mis
vastaks
kasvava
keskse
äripiirkonna
ja
klientide
muutuvatele,
koroonapandeemia
järgsetele
vajadustele
(tasuta
tööalad,
toitlustus
jm).
Projekti
esimene
järk
peaks
valmima
2021.
aastal
ja
ülejäänud järgud 2023. aastaks.
2021
2024
Postimaja
2020.
aasta
I
kvartalis
alustati
CC
Plaza
ja
Postimaja
laiendamise
I
järgu
lõpliku
projekteerimis-
ja
ehitusprojektiga.
Tallinna
linnalt
on
saadud
ehitusluba
maa-aluse
parkla
ühendamiseks.
Sisekujunduse
kontseptsiooni
viimased
üksikasjad,
sh
rentnike
koosseis
ja
kompleksi
uus
nimi
on
otsustamisel.
Lõplik
ehitusluba
kahe
hoone
ühendamiseks
saadi
2021.
aasta
jaanuaris.
Meeskond
on
asunud
uute
ankurrentnikega
lepinguid
sõlmima.
Ehitustegevust
loodetakse alustada 2022. aastal.
Domus PRO 1. etapp
Domus PRO 2. etapp
Domus PRO 3. etapp
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
20
Kinnisvarainvesteeringute tulemused
Fondi
kinnisvarainvesteeringute
jaotus
segmentide
vahel seisuga 31. detsember 2020
Fondi
portfell
on
mitmekesine.
Sinna
kuuluvad
büroo-,
vaba
aja
ja
kaubandushooned.
2020.
aasta
lõpus
jagunes
varade
portfell
segmentide
vahel
järgmiselt:
49,0%
kaubandus,
46,8%
büroo
ja
4,2%
vaba
aeg.
Ehkki
büroosegmendi
osakaal
Fondi
portfellis
oli
vaid
46,8%,
moodustas
selle
puhas
renditulu
55,8%
Fondi
2020.
aasta
puhtast renditulust.
Fondi kinnisvarainvesteeringute jaotus riikide vahel
seisuga 31. detsember 2020
Riikide
võrdluses
suurenes
2020.
aastal
Leedu
osakaal
Fondi
portfellis
Meraki
jätkuvate
arendustööde
ning
Lätist
ja
Eestist
paremate
kinnisvarainvesteeringute
hindamistulemuste
tõttu.
2020.
aasta
lõpus
jagunes
Fondi
varade
portfell
riikide
vahel
järgmiselt:
Läti
38,8%,
Leedu
36,0% ja Eesti 25,2%.
Fondi
kinnisvarainvesteeringute
portfelli
vanuseline
jaotus seisuga 31. detsember 2020
Eespool
esitatud
diagrammil
on
Fondi
kinnisvarainvesteeringute
vanus
ehitamise
või
viimase
põhjaliku
renoveerimise
ajast
alates.
Juhtkond
kavandab
uusi
arendusprojekte
ja
plaanib
Fondi
portfelli
keskmist
vanust tulevikus vähendada.
Fondi tütarettevõtete renditulu kontsentratsioon
Fondil
on
mitmekesine
rentnike
baas.
Järgmisel
leheküljel
on
diagramm,
mis
näitab
Fondi
renditulu
kontsentratsiooni
10
suurima
rentniku
lõikes.
Osatähtsuselt
kõige
suurem
rentnik
on
Rimi
Baltic,
kellelt
laekuv
renditulu
moodustab
9,5%
Fondi
annualiseeritud
(aastaseks
ümber
arvestatud)
renditulust.
Nagu
on
täpsemalt
kirjeldatud
riskijuhtimise
peatükis,
maandab
Fond
krediidiriski
olemasoleva
rentnike
baasi kõrge kvaliteedi abil.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
21
Fondi tütarettevõtete renditulu kontsentratsioon: 10 suurimat rentnikku seisuga 31. detsember 2020
Fondi
meeskonnad
on
pidanud
aktiivseid
läbirääkimisi
nii
praeguste
rentnikega,
et
rendilepinguid
pikendada,
kui
ka
uute
rentnikega,
et
vakantseid
pindu
täita.
Üle
48%
Fondi
rendilepingutest
lõppevad
pärast
2022.
aastat
ja
ülejäänud lõppevad järgneva kahe aasta jooksul.
Kaalutud
keskmine
aegumata
rendiperiood
kuni
rentniku
esimese
võimaluseni
rendilepingut
katkestada
oli
2020.
aasta
lõpus
2,5
aastat.
Kaalutud
keskmine
aegumata
rendiperiood
kuni
rendilepingu
lõppemiseni
oli
2020.
aasta
lõpus
3,5
aastat.
Järgneval
diagrammil
on
esitatud
lepingujärgse renditulu lõppemise tähtajad.
Renditulu lõppemise tähtajad
Läti Riigimetsa Majandamise Keskus
Vilniuse küttevõrgu ettevõte
Lepinguline renditulu (lepingu lõpuni)
Lepinguline renditulu (esimese katkestamise võimaluseni)
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
22
Ülevaade Fondi kinnisvarainvesteeringutest seisuga 31. detsember 2020
Õiglane
väärtus
1
(tuhandetes
eurodes)
Upmalas Biroji bürookompleks
1.
Põhineb viimasel, seisuga 31. detsember 2020 teostatud hindamisel ja kajastatud kasutusõiguse varadel.
2.
Otsese tootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikulude summaga.
3.
Esmase puhastootluse leidmiseks jagatakse puhas äritulu kinnisvarainvesteeringu turuväärtusega.
4.
Sisemine täitumuse määr on rendigarantii tõttu 100%.
Fondi
juhtkond
esitab
tegevusaruandes
kahte
erineval
viisil
arvestatud
tootlust.
Kinnisvarainvesteeringu
otsese
tootluse
leidmiseks
jagatakse
puhas
äritulu
kinnisvarainvesteeringu
soetusmaksumuse
ja
hilisemate
kapitalikulude
summaga.
Esmase
puhastootluse
leidmiseks
jagatakse
puhas
äritulu
kinnisvara-
investeeringu turuväärtusega.
Fondi
kinnisvarainvesteeringute
portfelli
keskmine
tegelik
täitumuse
määr
oli
2020.
aastal
95,8%
(2019:
97,5%).
Kõiki
rendigarantiisid
arvesse
võttes
oli
sisemine
täitumuse
määr
95,8%
(2019:
97,5%).
Seisuga
31.
detsember
2020
oli
täitumuse
määr
94,3%
(31.
detsember
2019:
98,3%).
Kaubandussegmendis
täitumuse
määrad
vähenesid,
sest
Europa
ostukeskuses,
Pirita
ostukeskuses
ja
Galerija
Centrsis
vakants
suurenes.
Büroosegmendi
täitumuse
määrad
on
jätkuvalt
tugevad,
kuigi
Leedu
maksuamet
vabastas
osa
oma
pinnast
North
Stari
ärikeskuses,
mis
avaldas
täitumusele
vähest
negatiivset
mõju.
Keskmine
otsene
tootlus
oli
2020.
aastal
5,8%
(2019:
6,6%)
ja
esmane
puhastootlus
5,7%
(2019:
6,3%).
Vähenemise
peamisteks
põhjusteks
olid
valitsuste
kehtestatud
liikumispiirangud
ja
rendisoodustused,
mida
Fond
tegi
rentnikele,
kelle
tegevust
piirangud
mõjutasid.
Portfelli
keskmine
rendihind oli 2020. aastal 12,1 eurot ruutmeetri kohta.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
23
Puhta äritulu jaotus
Postimaja ja CC Plaza kompleks
Upmalas Biroji bürookompleks
1.
Fond viis Postimaja ostukeskuse omandamise lõpule 13. veebruaril 2018.
Fondi
portfelli
2020.
aasta
puhas
äritulu
oli
19,9
miljonit
eurot
(2019:
19,2
miljonit
eurot).
Eelnevas
tabelis
on
puhta
äritulu
jaotus
kõigi
aastate
jooksul
stabiilset
renditulu
tootnud kinnisvarainvesteeringute lõikes.
Võrreldava
puhta
renditulu
muutus
annab
selgema
ülevaate
varade
tulemustest,
sest
sellest
on
välja
arvatud
kontserni
2019.
aasta
ja
2020.
aasta
omandamis-,
arendus-
ja
võõrandamistehingutest
tingitud
puhta
renditulu
kasvu
ja
kahanemise
mõjud.
Võrreldava
puhta
renditulu
muutus
annab
ülevaate
portfelli
selle
osa
puhta
renditulu
muutusest,
mis
on
mõlema
esitatud
perioodi
vältel
pidevalt
renditulu
tootnud
(ei
ole
olnud
arendusjärgus).
EPRA võrreldav puhas renditulu segmentide lõikes
Õiglane
väärtus
31.12.2020
Muutus
(tuhandetes
eurodes)
Portfelli
võrreldavaks
korrigeeritud
puhas
renditulu
langes
2020.
aastal
eelmise
aastaga
võrreldes
7,4%
ehk
1 124
tuhande
euro
võrra.
Puhta
renditulu
languse
kaubanduse
ja
vaba
aja
segmendis
tingisid
peamiselt
tähtaja
ületanud
rendinõuete
katteks
moodustatud
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
24
allahindluste
kasv
ja
ajutised
soodustused,
mida
koroonakriisi piirangute tõttu rentnike toetamiseks tehti.
Fondi
büroosegmendi
kinnisvarainvesteeringud
on
koroonapandeemiast
seni
peaaegu
puutumatuks
jäänud.
Büroosegmendi
tulemused
halvenesid
vaid
pisut:
segmendi
võrreldavaks
korrigeeritud
puhas
renditulu
kahanes
0,1%.
Seda
tingis
Upmalas
Biroji
ajutine
vakantsus
ja
suurem
vakantsus
Linconas
(eelmise
aastaga
võrreldes).
Fondi
portfelli
hajutamisstrateegia
on
tõestanud,
et
hea
tasakaal
kaubanduse,
vaba
aja
ja
büroosegmentide
vahel
aitab
portfelli
riske
optimeerida
ja
toime
tulla
COVID-19
pandeemiast
põhjustatud
raskustega.
EPRA võrreldav puhas renditulu riikide lõikes
Õiglane
väärtus
31.12.2020
Muutus
(tuhandetes
eurodes)
Kinnisvara hindamine
Kõigi
Fondi
kinnisvarainvesteeringute
väärtust
hinnatakse
vähemalt
kord
aastas
majandusaasta
lõpu
seisuga,
et
määratleda
kinnisvarainvesteeringute
portfelli
turuväärtus.
2019.
ja
2020.
aastal
hindas
Fondi
portfelli
väärtust
kaks
korda
aastas
sõltumatu
kinnisvara
hindaja.
Mõlemal
aastal
teostati
väline
kinnisvara
hindamine
seisuga 30. juuni ja 31. detsember.
Fondivalitseja
tagab,
et
Fondi
kinnisvara
väärtust
hindab
üksnes
atesteeritud
sõltumatu
kinnisvarahindaja,
kellel
on
hea
maine
ja
piisav
kogemus
sarnase
vara
hindamisel
ning
kes
tegutseb
vastava
vara
asukohariigis.
Uued
välised
hindamised
seisuga
31.
detsember
2020
ja
31.
detsember
2019
tegi
sõltumatu
kinnisvarahindaja
Newsec.
Sõltumatud
hindamised
tehakse
kooskõlas
ülemaailmse
kinnisvarahindajate
organisatsiooni
RICS
hindamisstandardite
ja
-suunistega,
mille
on
heaks
kiitnud
rahvusvaheline
hindamisstandardite
komitee
IVSC
ja
Euroopa
kinnisvarahindajate
organisatsioon
TEGoVA.
Väliste
hindajate
hindamismetoodikat
on
kirjeldatud raamatupidamise aruande lisades 12 ja 13.
Baltic
Horizon
fondi
kinnisvarainvesteeringute
portfelli
õiglane
väärtus
langes
358,9
miljonilt
eurolt
seisuga
31.
detsember
2019
340,0
miljoni
euroni
seisuga
31.
detsember
2020.
Fond
kajastas
2020.
aasta
12
kuuga
kinnisvarainvesteeringute
õiglase
väärtuse
muutusest
tingitud
kahjumi
summas
25,2
miljonit
eurot
(2019:
2,1
miljonit
eurot).
Kinnisvarainvesteeringute
portfelli
kuuluvate
varade
õiglane
väärtus
langes
peamiselt
seetõttu,
et
eelmiste
hindamistega
võrreldes
korrigeeriti
peamisi
hindamiseeldusi
koroonapandeemiaga
seotud
ebakindluse
tõttu
negatiivsemaks.
Kõigi
hindamiste
puhul
märgiti
ära,
et
valitseb
„oluline
hindamisebakindlus“.
Investeerimisturul
aset
leidnud
ebakindluse
suurenemise
tõttu
korrigeerisid
kinnisvarahindajad
diskontomäärade
eeldusi
ja
vähendasid
rahavooprognoose
eelmise
hindamisega
võrreldes.
Enamiku
portfelli
kuuluvate
varade
puhul
tõsteti
diskontomäärasid
30
baaspunkti,
et
võtta
arvesse
laenukapitali
kulukuse
eeldatavat
kasvu.
Portfelli
äritegevuse
rahavoo
prognoose
langetati,
sest
eelduste
kohaselt
EL-i
ja
Balti
riikide
tarbijahinnaindeksi
tase
langeb
ja
perioodil
2021-2023
vakantsete
pindade
osakaal
kasvab.
Kapitalisatsioonimäärad
investeeringutest
väljumisel
jäid
2019.
aasta
hindamistega
võrreldes
samaks,
sest
COVID-19
pandeemia ajal ei olnud võrreldavaid turutehinguid.
Järgnev
tabel
annab
ülevaate
Fondi
kinnisvarainvesteeringute
portfelli
õiglase
väärtuse
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
25
muutustest
2020.
aastal.
Kinnisvarainvesteeringute
väärtused
põhinevad
Newseci
hindamise
tulemustel,
millele
on
lisatud
kasutusõiguse
varade
väärtus
(IFRS
16).
Allpool
esitatud
tabel
ei
kajasta
aasta
jooksul
tehtud
kapitaliinvesteeringuid.
Portfelli õiglase väärtuse muutus segmentide lõikes
Õiglane
väärtus
31.12.2020
Õiglane
väärtus
31.12.2019
Muutus
(tuhandetes
eurodes)
Osatähtsus
portfellis (%)
31.12.2020
Kinnisvarainvesteeringute
võrreldav
õiglane
väärtus
(ilma
arendatavate
varadeta)
langes
2020.
aastal
eelmise
aasta
lõpuga
võrreldes
22,1
miljoni
euro
võrra
(6,2%).
Languse
peamine
põhjus
oli
konservatiivsem
lähenemine
kesksetes
äripiirkondades
asuvate
ostukeskuste,
ühe
rentnikuga
büroohoonete
ja
kinohoone
hindamisele.
Märgitud
varade
hulka
kuuluva
Galerija
Centrsi
õiglane
väärtus
langes
9,0
miljonit
eurot.
Büroohooneid,
millel
on
rohkem
rentnikke,
ja
väikesi
elurajooni
ostukeskusi
mõjutasid
koroonapandeemia
tõttu
tehtud
allahindlused
vähem,
sest
neil
on
tugev
rentnike
baas
ja
rentnike
maksekäitumine
on
hea.
Kinnisvarahindajad
eeldavad,
et
kaubandussegmendis
on
perioodil
2021-2023
vakantsuse määr tavapärasest kõrgem.
2019.
aasta
lõpuga
võrreldes
langes
Leedus
asuvate
kinnisvarainvesteeringute
väärtus
3,8
miljoni
euro
võrra
(3,2%).
Sellest
vaid
1,3
miljonit
eurot
on
seotud
büroohoonetega.
Duetto
I
(-0,24%),
Duetto
II
(-0,90%)
ning
SKY
ostukeskuse
(+2,47%)
hindamistulemused
olid
portfelli
parimad.
Lätis
asuvate
kinnisvarainvesteeringute
hindamistulemusi
mõjutas
peamiselt
põhiliste
hindamissisendite
(diskontomäärad,
vakantsuse
määra
eeldused,
rendi
indekseerimine)
üldine
halvenemine,
samas
kui
Eestis
asuvate
kinnisvarainvesteeringute
hindamistulemusi
mõjutasid
nii
hindamissisendite
halvenemine
kui
ka
täiendavad
hoonespetsiifilised
korrigeerimised,
mida
tehti
kino
ja
ühe
rentnikuga
büroohoonete
puhul.
Kinnisvarainvesteeringute
hindamise kokkuvõtte leiab Fondi veebilehelt.
Portfelli õiglase väärtuse muutus riikide lõikes
Õiglane
väärtus
31.12.2020
Õiglane
väärtus
31.12.2019
Muutus
(tuhandetes
eurodes)
Osatähtsus
portfellis (%)
31.12.2020
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
26
Eesti
Majandus
Eesti
majandus
kohanes
COVID-19
kriisi
tõttu
muutunud
keskkonnaga
väga
kiiresti,
sest
haiguspuhangu
mõju
aitas
üsna
tõhusalt
pehmendada
kohalik
majanduse
ja
tööhõive
toetuspakett.
Import
vähenes
oluliselt,
kuid
eksport
vähenes
oodatust
vähem.
Eesti
SKP
languse
peamisteks
põhjusteks
olid
vähenenud
eratarbimine
ja
väiksemad
investeeringud,
kuid
SKP
taastus
III
kvartalis
siiski
oodatust
enam.
IV
kvartal
oli
koroonaviiruse
teise
laine
ja
uute
piirangute
tõttu
keerulisem,
kuid majandus peaks 2021. aastal siiski kiiresti taastuma.
Allikas: Euroopa Komisjoni 2021. aasta talvine majandusprognoos
Portfell
Fondi
Eestis
asuvate
kinnisvarainvesteeringute
puhas
renditulu
kasvas
aasta
alguses
märkimisväärset
ja
portfelli
põhinäitajad
paranesid
samuti,
ent
kasv
peatus
alates
II
kvartalist,
kui
Fond
hakkas
tegema
rentnikele
COVID-19
tõttu
soodustusi.
Soodustusi
võimaldati
pärast
põhjalikke
läbirääkimisi
peamiselt
kaubandus-
ja
vaba
aja
segmendi
rentnikele,
et
neid
raskustes
toetada
ja
parandada
rentnike
maksekäitumist,
mida
piirangute
periood
Eestis
märkimisväärselt
mõjutas.
Valitsuse
poolt
2020.
aasta
IV
kvartalis
kehtestatud
lisapiirangud
mõjutasid
otseselt
Eesti
kinnisvarainvesteeringute
portfelli
puhast
renditulu,
sest
nende
tõttu vähenes külastatavus ja rentnike käibel põhinev renditulu.
Kinnisvarainvesteeringute
keskmine
otsene
tootlus
langes
2020.
aastal
5,6%-ni
(2019:
5,9%)
ja
keskmine
esmane
puhastootlus
5,6%-ni
(2019:
5,8%).
Tootlused
ja
puhas
renditulu
vähenesid
peamiselt
seetõttu,
et
Pirita
ostukeskuse
ja
Lincona
täitumus
ajutiselt
langes
ning
Postimaja
ja
Coca
Cola
Plaza
kompleksi
rentnikele
tehti
rendisoodustusi.
Keskmine
täitumus
oli
2020.
aastal
95,7%
(2019:
95,7%).
2020.
aasta
lõpu
seisuga
oli
viiest
Eestis
asuvast
kinnisvarainvesteeringust
kaks
täielikult
välja
renditud
kohalikele
ja
rahvusvahelistele
rentnikele.
Eesti
kinnisvarainvesteeringute
võrreldavaks
korrigeeritud
õiglane
väärtus
langes
92
620
tuhandelt
eurolt
2019.
aastal
85 790
tuhande euroni seisuga 31. detsember 2020.
5
kinnisvarainvesteeringut
43 361 m
2
renditavat pinda
5,0 mln
renditulu (EUR)
95,7%
täitumuse määr
5,6%
otsene puhastootlus
-5,5%
võrreldavaks korrigeeritud
renditulu muutus
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
27
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
Õiglane väärtus (tuhandetes
eurodes)
Ehitusaasta/renoveerimisaasta
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
28
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
29
Läti
Majandus
Läti
SKP
kasv
oli
III
kvartalis
oodatust
parem.
SKP-d
toetasid
jaekaubanduse
head
tulemused.
Oodatust
paremaid
tulemusi
näitasid
ka
töötlev
tööstus
ja
kaupade
eksport.
Teenuste
eksport
on
aga
kevadest
saadik
vähe
taastunud
ja
viiruse
teine
laine
muudab
selle
kiire
taastumise
veelgi
ebatõenäolisemaks.
Leta
hooajaliselt
ja
tööpäevade
arvuga
korrigeeritud
andmete
kohaselt
kasvas
IV
kvartali
SKP
2020.
aasta
III
kvartaliga
võrreldes siiski 1,1%.
Allikas: Euroopa Komisjoni 2021. aasta talvine majandusprognoos
Portfell
Lätis
asuvate
kinnisvarainvesteeringute
võrreldav
puhas
renditulu
kasvas
eelmise
aasta
sama
perioodiga
võrreldes
–
puhta
renditulu
kasv
Läti
turul
kokku
oli
0,3%,
mis
on
praeguses
turuolukorras
positiivne
tulemus.
Neljast
Läti
kinnisvarainvesteeringust
kolme
–
Vainodese,
LNK
Centre
ja
SKY
supermarketi
–
puhas
renditulu
kasvas.
Galerija
Centrsi
ostukeskuse
2020.
aasta
III
ja
IV
kvartali
tulemused
aga
eelmise
aasta
sama
perioodiga
võrreldes
halvenesid,
sest
käibepõhised
renditasud
vähenesid
liikumispiirangute
perioodil
oluliselt,
tehti
rendisoodustusi
ja
rentnike
halvema
maksekäitumise
tõttu
tuli
ebatõenäoliselt
laekuvaid
nõudeid
alla
hinnata.
Läti
kinnisvarainvesteeringute
portfelli
keskmine
otsene
tootlus
vähenes
2020.
aastal
5,4%-ni
(2019:
6,6%).
Keskmine
esmane
puhastootlus
oli
5,5%
(2019:
6,5%).
Läti
kinnisvarainvesteeringute
portfelli
tootlus
langes,
sest
Galerija
Centrsi
puhas
renditulu
vähenes,
kui
valitsus
kehtestas
koroonaviirusega
seoses
uued
piirangud.
Lätis
asuvatel
kinnisvarainvesteeringutel
on
arendus-
potentsiaali,
mille
Fondi
juhtkond
kavatseb
lähiaastatel
realiseerida,
et
kinnisvarainvesteeringute
väärtust
maksimaalselt
suurendada.
2020.
aasta
lõpu
seisuga
oli
viiest
Lätis
asuvast
kinnisvarainvesteeringust
kolm
täielikult
välja
renditud
kohalikele
ja
rahvusvahelistele
rentnikele.
Keskmine
täitumus
langes
2020.
aastal
93,9%-ni
(2019:
99,0%).
Seda
tingisid
peamiselt
suurem
vakantsus
Galerija
Centrsis
ja
ajutine
vakantsus
Upmalas
Birojis.
2020.
aasta
IV
kvartalis
andis
Fond
Upmalas
Biroji
vabad
pinnad
rendile
SEB-le,
laiendades
sellega
nende
varasemaid
pindasid
ligikaudu
1
000
ruutmeetri
võrra.
Läti
kinnisvarainvesteeringute
õiglane
väärtus
langes
143
347
tuhandelt
eurolt
2019.
aastal
131
920 tuhande euroni seisuga 31. detsember 2020.
5
kinnisvarainvesteeringut
49 239 m
2
renditavat pinda
7,6 mln
renditulu (EUR)
93,9%
täitumuse määr
5,4%
otsene puhastootlus
0,3%
võrreldavaks korrigeeritud
renditulu muutus
39%
portf
elli
v
äärtusest
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
30
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
Ehitusaasta/renoveerimisaasta
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
Õiglane väärtus (tuhandetes
eurodes)
Ehitusaasta/renoveerimisaasta
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
31
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
Ehitusaasta/renoveerimisaasta
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
32
Leedu
Majandus
Leedu
SKP-d
toetas
III
kvartalis
tugev
kohalike
kaupade
eksport.
Oodatust
paremad
olid
tulemused
ka
jaekaubanduses.
Liikumispiirangute
kaotamise
järel
olid
leedukad
väga
altid
taas
liikuma
ja
tarbima.
COVID-19
teine
laine
saabus
koos
piirangutega
detsembris
ja
see
avaldab
ilmselt
taas
majandusele
mõju,
ehkki
vähem
kui
II
kvartalis.
SKP
muutusele
avaldasid
IV
kvartalis
positiivset
mõju
kutse-,
teadus-
ja
tehnikaalase
tegevusega
ettevõtete
ning
tööstus-,
hulgikaubandus-
ja
jaekaubandusettevõtete tulemused.
Allikas: Euroopa Komisjoni 2021. aasta talvine majandusprognoos
Portfell
Baltic
Horizoni
turgudest
olid
Leedu
kinnisvarainvesteeringute
tulemused
kõige
nõrgemad,
sest
kõik
ostukeskused
pidid
Leedus
2020.
aasta
märtsist
aprillini
ja
2020.
aasta
detsembris
suletud
olema.
Tulemusi
pärssisid
liikumispiirangute
ning
sellele
järgnenud
perioodi
mõju
kaupluste
külastatavusele
ja
käivetele.
Jaemüügitegevuse
peatamine
põhjustas
rahalisi
raskusi
mitmele
Europa
ostukeskuse
rentnikule
ja
nõudis
Fondilt
kohest
sekkumist.
Fondi
juhtkond
otsustas
teha
koroonakriisis
kõige
enam
kannatanud
rentnikele
allahindlusi,
mis
koos
valitsuse
kompensatsioonimeetmetega
võimaldasid
rentnikel
vähemalt
80%
rendikuludest
kokku
hoida
ja
rahalised
raskused
ületada.
2020.
aasta
novembris
alanud
teiseks
liikumispiirangute
perioodiks
valitsus
kompensatsioonimeetmeid
ei
kehtestanud.
Rendisoodustused,
ebatõenäoliselt
laekuvate
nõuete
kasv
ning
Europa
ostukeskuse
ja
Domus
Pro
kompleksi
vakantsi
suurenemine
olid
tegurid,
mille
koosmõjul
Leedu
kinnisvarainvesteeringute
võrreldav renditulu kahanes 2020. aastal 15,9%.
Kinnisvarainvesteeringute
keskmine
otsene
tootlus
langes
2020.
aastal
6,4%-ni
(2019:
7,2%)
ja
keskmine
esmane
puhastootlus
6,1%-
ni
(2019:
6,7%).
Keskmine
täitumus
langes
2020.
aastal
97,3%-ni
(2019:
98,0%).
Duetto
II
sisemine
vakantsuse
määr
oli
null,
sest
nende
puhas
renditulu
on
tagatud
YIT
Lietuva
antud
kahe
omandamisjärgse
aasta
renditulu
garantiiga.
Duetto
II
hooned
oli
2020.
aasta
lõpus
täielikult
välja
renditud.
Leedu
kinnisvarainvesteeringute
õiglane
väärtus
langes
122
975
tuhandelt
eurolt
2019.
aastal
122
282
tuhande
euroni
seisuga
31.
detsember
2020.
5 / 1
kinnisvarainvesteeringut /
arendusprojekt
60 745 m
2
renditavat pinda
7,3 mln
renditulu (EUR)
97,3%
täitumuse määr
6,4%
otsene puhastootlus
-15,9%
võrreldavaks korrigeeritud
renditulu muutus
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
33
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Tegevusaruanne | Kinnisvara aruanne
34
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
Õiglane väärtus
(tuhandetes eurodes)
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Majandustulemuste ülevaade
35
Puhas
renditulu
19,9
mln
eurot
Puhaskahjum
13,5
mln
eurot
Vara
puhasväärtus
NAV
(IFRS)
136,3
mln
eurot
Vara
puhasväärtus
NAV
(IFRS)
osaku
kohta
1,1395
eurot
●
MAJANDUSAASTA
ARUANNE
2020
Tegevusaruanne
|
Majandustulemuste
ülevaade
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Majandustulemuste ülevaade
36
MAJANDUSTULEMUSTE ÜLEVAADE
Fondi finantsseisund ja -tulemused
Puhaskahjum/-kasum ja puhas renditulu
Kontsern
lõpetas
2020.
aasta
puhaskahjumiga
summas
13,5
miljonit
eurot,
2019.
aasta
lõppes
puhaskasumiga
summas
8,8
miljonit
eurot.
2020.
aasta
tulemile
avaldas
olulist
mõju
2020.
aasta
juunis
ja
detsembris
kajastatud
hindamiskahjum
kogusummas
25,2
miljonit
eurot.
Kinnisvarainvesteeringute
õiglase
väärtuse
muutusest
tingitud
kahjumi
negatiivset
mõju
tasakaalustas
osaliselt
puhta
renditulu
ja
muu
äritulu
suurenemine
ning
mõningane
halduskulude
vähenemine.
Hindamise
mõju
arvesse
võtmata
oleks
2020.
aasta
puhaskasum
olnud
11,7
miljonit
eurot
(2019:
10,9
miljonit
eurot).
2020.
aasta
kahjum
osaku
kohta
oli
0,12
eurot
(2019:
kasum
osaku
kohta
0,09
eurot).
Kinnisvarainvesteeringute
õiglase
väärtuse
muutuse
mõju
arvesse
võtmata
oleks
kasum
osaku kohta olnud 0,10 eurot (2019: 0,11 eurot).
Puhas renditulu segmentide lõikes
%
2020.
aastal
teenis
kontsern
19,9
miljonit
eurot
puhast
renditulu,
0,7
miljonit
eurot
ehk
3,7%
rohkem
kui
eelmisel
aastal
(2019:
19,2
miljonit
eurot).
Kasv
saavutati
tänu
uutele,
2019.
aastal
kaasatud
kapitali
abil
omandatud
kinnisvarainvesteeringutele.
Galerija
Centrsi
ostukeskuse
ja
North
Stari
ärikeskuse
omandamine
mõjutas
kontserni
puhta
renditulu
kasvu
võrreldes
2019.
aastaga
oluliselt
ja
seda
hoolimata
sellest,
et
2020.
aasta
II-IV
kvartalis
puhta
renditulu
kasv
aeglustus,
sest
rentnikele
tehti
COVID-19
pandeemia
tõttu
soodustusi.
Galerija
Centrsi
lisandumine
suurendas
2020.
aasta
puhast
renditulu
3,0
miljoni
euro
võrra ja North Stari lisandumine 1,4 miljoni euro võrra.
Portfelli
EPRA
võrreldav
puhas
renditulu
vähenes
eelmise
aastaga
võrreldes
7,4%
peamiselt
kaubandus-
ja
vaba
aja
segmendi
nõrgemate
tulemuste
tõttu.
Vähenemist
tasakaalustasid
osaliselt
suhteliselt
stabiilsed
tulemused
büroo
segmendis,
mis
jäi
Balti
riikides
kehtinud
liikumispiirangutest peaaegu mõjutamata.
2020.
aasta
puhas
renditulu
jagunes
segmentide
vahel
järgmiselt:
büroo
55,8%
(2019:
50,8%),
kaubandus
40,1%
(2019: 43,8%) ja vaba aeg 4,1% (2019: 5,4%).
Keskses
äripiirkonnas
asuvate
ostukeskuste
(Postimaja,
Europa
ja
Galerija
Centrsi)
teenitud
renditulu
moodustas
29,2%
Fondi
portfelli
2020.
aasta
puhtast
renditulust.
Elurajoonides
asuvate
ostukeskuste
teenitud
2020.
aasta
puhas renditulu moodustas 10,9%.
Puhas renditulu riikide lõikes
%
Fondi
2020.
aasta
puhas
renditulu
jagunes
riikide
vahel
järgmiselt:
Läti
38,3%
(2019:
37,2%),
Leedu
36,4%
(2019:
35,0%) ja Eesti 25,3% (2019: 27,8%).
Varade brutoväärtus (Gross Asset Value ehk GAV)
2020.
aasta
detsembri
lõpuks
kahanes
Fondi
varade
brutoväärtus
aasta
algusega
võrreldes
4,3%
ehk
355,6
miljoni
euroni
(31.
detsember
2019:
371,7
miljonit
eurot).
Vähenemise
peamine
põhjus
oli
kinnisvarainvesteeringute
ümberhindamisest
tekkinud
kahjum,
mis
moodustas
25,2
miljonit
eurot.
Fond
kavatseb
Meraki
büroohoone
ehitust
2021.
aastal
jätkata.
Fondivalitseja
jälgib
pandeemia
majandusmõju
ja
tagab
piisava likviidsustaseme ehituse ajal.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Majandustulemuste ülevaade
37
Kinnisvarainvesteeringud
Baltic
Horizon
fondi
portfelli
kuulub
15
Balti
riikide
pealinnades
asuvat
rahavooga
kinnisvarainvesteeringut
ja
üks
lõpetamata
kinnisvarainvesteering
Meraki
maatükil.
2020.
aasta
lõpus
oli
Fondi
portfelli
õiglane
väärtus
340,0
miljonit
eurot
(31.
detsember
2019:
358,9
miljonit
eurot)
ja
renditavat
netopinda
oli
kokku
153 345
ruutmeetrit.
Kinnisvarainvesteeringute
portfelli
õiglase
väärtuse
muutusest
tingitud
kahjum
oli
2020.
aastal
25,2
miljonit
eurot (2019: 2,1 miljonit eurot).
Tulemustele
avaldas
negatiivset
mõju
peamiselt
hindamiseelduste
negatiivsemaks
korrigeerimine,
mille
tingis
koroonapandeemiaga
seotud
ebakindlus.
Kuna
viiruse
tõttu
valitseb
globaalsel
turul
ebakindlus,
märgiti
hindamistulemuste
esitamisel
ära,
et
valitseb
„oluline
hindamisebakindlus“.
2020.
aasta
investeeris
kontsern
2,1
miljonit
eurot
olemasolevasse
kinnisvarainvesteeringute
portfelli ja 4,2 miljonit eurot Meraki arendusprojekti.
Peamised kasumi näitajad
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum
Finantstulud ja -kulud (neto)
Perioodi puhaskahjum/-kasum
Ringluses olevate osakute kaalutud keskmine arv
Kahjum/kasum osaku kohta (eurodes)
Peamised finantsseisundi näitajad
Kasutuses olevad kinnisvarainvesteeringud
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud
Varade brutoväärtus (GAV)
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
IFRS Varade puhasväärtus (IFRS NAV)
Ringluses olevate osakute arv
Osaku puhasväärtus (eurodes) – IFRS
Laenu tagatuse suhtarv (%)
Keskmine sisemine intressimäär (%)
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Majandustulemuste ülevaade
38
Puhas renditulu
tuhandetes eurodes
Intressikandvad laenud ja võlakirjad
Intressikandvad
laenud
ja
võlakirjad
(ei
sisalda
rendikohustisi)
püsisid
sarnasel
tasemel
kui
31.
detsembril
2019
ja
moodustasid
205,6
miljonit
eurot
(31.
detsember
2019:
205,8
miljonit
eurot).
Pangalaenukohustised
vähenesid
pisut
laenuamortisatsiooni
tõttu.
Aastane
laenuamortisatsioon
moodustab
0,2%
kogu
tasumata
jäägist.
Rahavood
2020.
aasta
äritegevuse
rahavoog
oli
positiivne
summas
16,1
miljonit
eurot
(2019:
positiivne
summas
16,4
miljonit
eurot).
Investeerimistegevuse
rahavoog
oli
olemasolevatesse
kinnisvarainvesteeringutesse
tehtud
täiendavate
investeeringute
ja
Meraki
arendusprojekti
tehtud
investeeringute
tõttu
negatiivne
summas
4,3
miljonit
eurot
(2019:
negatiivne
summas
78,2
miljonit
eurot).
Finantseerimistegevuse
rahavoog
oli
negatiivne
summas
8,3
miljonit
eurot
(2019:
positiivne
summas
59,4
miljonit
eurot).
2020.
aastal
tegi
Fond
neli
rahalist
väljamakset
summas
9,7
miljonit
eurot
ja
maksis
pangalaenudelt
ja
võlakirjadelt
regulaarseid
intresse.
2020.
aasta
detsembri
lõpus
oli
Fondil
raha
ja
raha
ekvivalente
summas
13,3
miljonit
eurot
(31.
detsember
2019:
9,8
miljonit
eurot),
mis
näitab
piisavat
likviidsust
ja
finantspaindlikkust.
Puhaskasum/-kahjum
tuhandetes eurodes
Varade puhasväärtus (Net Asset Value ehk NAV)
Fondi
varade
puhasväärtus
vähenes
ja
oli
2020.
aasta
detsembri
lõpu
seisuga
136,3
miljonit
eurot
(31.
detsember
2019:
152,5
miljonit
eurot).
Puhasväärtust
vähendas
kinnisvarainvesteeringute
portfelli
ümberhindlus,
mida
mõjutas
COVID-19
pandeemia
tõttu
turul
valitsev
suur
ebakindlus.
Fondi
varade
puhasväärtus
vähenes
võrreldes
eelmise
aasta
lõpuga
10,6%.
Perioodi
positiivseid
tegevustulemusi
tasakaalustasid
kinnisvarainvesteeringute
õiglase
väärtuse
muutusest
tingitud
kahjum
summas
25,2
miljonit
eurot,
osakuomanikele
tehtud
väljamaksed
summas
9,7
miljonit
eurot
ja
rahavoo
riskimaandamise
reservi
negatiivne
muutus
summas
0,1
miljonit
eurot.
Seisuga
31.
detsember
2020
oli
osaku
puhasväärtus
1,1395
eurot
(31.
detsember
2019:
1,3451
eurot)
ning
EPRA
puhas
materiaalne
põhivara
ja
EPRA
puhas
taastamisväärtus
oli
1,2219
eurot
(31.
detsember
2019:
1,4333
eurot)
osaku
kohta.
EPRA
puhas
võõrandamisväärtus
oli
1,1435
eurot
(31.
detsember 2019: 1,3400 eurot) osaku kohta.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Finantseerimine
39
Laenu
tagatuse
suhtarv
60,5%
Keskmine
intressimäär
2,6%
Pangalaenu
amortisatsioon
0,2%
aastas
Laenukohustiste
kaalutud
keskmine
tagasimaksetähtaeg
2,1
aastat
●
MAJANDUSAASTA
ARUANNE
2020
Tegevusaruanne
|
Finantseerimine
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Finantseerimine
40
FINANTSEERIMINE
Fondi
praegune
eesmärk
on
hoida
pikaajaline
finantsvõimendus
55%
tasemel.
Ühelgi
ajahetkel
ei
tohi
Fondi
finantsvõimendus
ületada
65%
varade
väärtusest.
Võime
laenata
headel
tingimustel
mängib
suurt
rolli
Fondi
investeerimisstrateegias
ja
osakuomanikele
väljamaksete tegemisel.
S&P kinnitas krediidireitingu
24.
aprillil
2018
andis
rahvusvaheline
reitinguagentuur
S&P
Global
Ratings
Fondile
turu
keskmise
suurusega
ettevõtete
krediidireitingu
MM3.
Reitingu
MM3
indikatiivne
vaste
S&P
ülemaailmsel
reitinguskaalal
on
BB+/BB.
27.
juulil
2020
kinnitas
rahvusvaheline
reitinguagentuur
S&P
Global
Ratings
Fondile
turu
keskmise
suurusega
ettevõtete
krediidireitingu
MM3
ning
eemaldas
7.
mail
2020
lisatud
märke,
et
reiting
on
vaatluse
all
ja
väljavaade
negatiivne.
Reitingu
MM3
indikatiivne
vaste
S&P
ülemaailmsel reitinguskaalal on BB+/BB.
Pangalaenud
2020.
aastal
püsis
pangalaenude
tavapärane
amortisatsioon
madalal
tasemel
ja
oli
0,2%
aastas
(388
tuhat
eurot
aastas),
keskmine
intressimäär
jäi
seisuga
31.
detsember
2020
tasemele
2,6%
(31.
detsember
2019:
2,6%).
Laenu
tagatuse
suhtarv
tõusis
investeerimisportfelli
ümberhindluse
tõttu
ja
oli
60,5%.
Fondi
juhtkonna
eesmärk
on
hoida
keskmine
intressimäär
madalal
ja
langetada
laenu
tagatuse
suhtarvu.
Fondi varade finantseerimiseks võetud laenukohustiste tingimused
Järgnev
tabel
annab
üksikasjaliku
ülevaate
Fondi
konsolideeritud
laenukohustiste
struktuurist
seisuga
31.
detsember
2020.
Intressikandvad
laenukohustised
koosnesid
pangalaenudest
raamatupidamisväärtusega
155,8
miljonit
eurot
ja
võlakirjadest
raamatupidamisväärtusega
49,8
miljonit
eurot.
Kõikide
laenude
ja
võlakirjade
valuutaks
on
euro.
Pangalaenude
võtjateks
on
tütarettevõtted,
kes
hoiavad
Fondi
kinnisvarainvesteeringuid,
mis
on
laenude
tagatiseks
panditud.
Emaettevõte
on
emiteerinud
5-aastased
tagatiseta võlakirjad.
Laenude
tehingukulud
kapitaliseeritakse
ja
neid
amortiseeritakse
laenutähtaegade
jooksul.
2020.
aasta
lõpus
moodustasid
laenude
ja
võlakirjadega
seotud
amortiseerimata tehingukulud 384 tuhat eurot.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Finantseerimine
41
Fondi laenukohustiste struktuur seisuga 31. detsember 2020
Raamatupidamis-
väärtus
(tuhandetes
eurodes)
Fikseeritud
määraga osa
(%)
Upmalas Biroji
bürookompleks
Miinus: kapitaliseeritud lepingutasud
3
Finantsseisundi aruandes kajastatud
pangalaenud kokku
5-aastased tagamata
võlakirjad
Miinus: kapitaliseeritud võlakirjaemissiooni
korraldamise tasud
3
Finantsseisundi aruandes kajastatud
laenukohustised kokku
1.
CC Plaza ja Postimaja laenu intressimäära muutuvale osale on seatud 3,5% ülemmäär (CAP).
2.
Duetto laenu intressimäära muutuvale osale on seatud 1% ülemmäär (CAP).
3.
Amortiseeritakse igal kuul laenu/võlakirja tähtaja jooksul.
Laenukohustiste
kaalutud
keskmine
tagasimaksetähtaeg
oli
2020.
aasta
lõpus
2,1
aastat
ja
riskimaandamisinstrumentide
kaalutud
keskmine
järelejäänud tähtaeg 2,2 aastat.
Seisuga
31.
detsember
2020
olid
83%
kõikidest
laenukohustistest
fikseeritud
intressimäärad
ning
ülejäänud
17%
ujuvad
intressimäärad.
Fond
soetab
osade
laenukohustiste
intressimäärade
fikseerimiseks
intressimäära
vahetuslepingute
tüüpi
riskimaandamis-
instrumente
või
piirab
tõusvate
intressimäärade
mõju
intressi
ülemmäära
(CAP)
instrumentidega.
Tagamata
võlakirjadel on fikseeritud intressimäär: 4,25%.
Järgnev
diagramm
näitab,
et
ligikaudu
86%
laenukohustistest
saabub
tagasimaksetähtaeg
2022.
või
2023.
aastal.
G4S-i
peahoone
ja
SKY
ostukeskuse
pangalaenud,
mis
moodustavad
kogu
laenukohustisest
4,8%,
tuleb
tagasi
maksta
2021.
aasta
augustis.
Fondivalitseja
otsib
võimalusi,
et
need
laenud
2021.
aastal
refinantseerida või nende tähtaega pikendada.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Finantseerimine
42
Laenude ja riskimaandamisinstrumentide tagasimaksetingimused
tuhandetes eurodes
Järgnev
diagramm
näitab,
et
Fondi
laenukapitali
hankimine
on
hajutatud:
kasutatakse
Balti
riikide
4
kõige
mainekamat
kohalikku
ja
rahvusvahelist
panka
ning
tagatiseta
võlakirju.
SEB
osakaal
on
langenud
73%-lt
2016.
aastal
40%-ni
2019.
aastal
ning
püsinud
2020.
aastal
stabiilsena.
Viieaastaste
tagamata
võlakirjade
osakaal
Fondi
kogu
laenukapitalis
oli
2020.
aastal 24%.
Finantseerimise hajutatus
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Finantseerimine
43
Laenukohustiste eritingimused
Seisuga
31.
detsember
2020
täitis
Fond
kõiki
8.
mail
2018
kehtima
hakanud
võlakirjaemissiooni
tingimustes
sätestatud eritingimusi.
Seisuga
31.
detsember
2020
täitis
Fond
kõiki
laenulepingutes
sätestatud
eritingimusi,
välja
arvatud
tingimust,
mis
on
seatud
Europa
kinnisvarainvesteeringu
(raamatupidamisväärtus
20,9
miljonit
eurot)
intressiteeninduse
kattekordajale.
See
oli
2020.
aastal
nõutud
miinimumtasemest
(4,00)
madalam.
Fond
sai
laenajalt
ametliku
loobumise
nõuetest,
mida
laenajal
on
õigus
eritingimuse
rikkumisega
seoses
esitada.
Loobumine
kehtib
kuni
2021.
aasta
III
kvartali
lõpuni.
Eritingimuse
rikkumine
ei
tähenda
2021.
aasta
IV
kvartali
lõpuni
laenukohustuste
täitmata
jätmist.
Juhtkond
jälgib
olukorda
ja
suhtleb
pangaga,
et
tagada
vajadusel
õigeaegsete meetmete rakendamine.
2020.
aasta
juulis
esitas
Fond
taotluse
seoses
Baltic
Horizon
fondi
50
miljoni
euro
väärtuses
emiteeritud
5-
aastase
tähtajaga
tagamata
võlakirjadega,
mille
lunastustähtaeg on 2023. aastal.
Fond
taotles
võlakirjade
tingimustes
omakapitali
suhtarvule
kehtestatud
piirmäära
ajutist
alandamist
kirjaliku
hääletusprotsessi
teel,
mis
kuulutati
välja
6.
juulil
2020.
Võlakirjaomanikud
otsustasid
kirjaliku
hääletusprotsessi
teel
ajutiselt
alandada
omakapitali
suhtarvule
kehtestatud
piirmäära
tasemele
25%
või
kõrgem
(varem
35%
või
kõrgem).
Algne
omakapitali
suhtarvule
kehtestatud
piirmäär
35%
või
kõrgem
taastub
automaatselt 1. augustil 2021.
Omakapitali
suhe
–
rahavoo
riskimaandamise
reserviga
korrigeeritud
omakapital
jagatud
koguvaraga,
millest
on
välja
arvatud
arvestuspõhimõtete
kohaselt
määratletud
finantsvarad ja raha ekvivalendid.
Võlateeninduse
kattekordaja
–
EBITDA
jagatud
intressikandvate
võlakohustiste
põhiosa
maksete
ja
intressikuludega (12 kuu jooksev näitaja).
Intressiteeninduse
kattekordaja
–
EBITDA
jagatud
intressikandvate
võlakohustiste
intressikuludega
(12
kuu
jooksev näitaja).
Võlakirjade eritingimused
Võlateeninduse
kattekordaja
1.
28.
juulil
2020
otsustasid
võlakirjaomanikud
kirjaliku
hääletusprotsessi
teel
ajutiselt
alandada
omakapitali
suhtarvule
kehtestatud
piirmäära
tasemele 25% või kõrgem. See kehtib 31. juulini 2021.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | EPRA tulemuslikkuse näitajad
44
EPRA
puhas
taastamisväärtus
NRV
1,2219
eurot
osaku
kohta
EPRA
kasum
0,10
eurot
osaku
kohta
EPRA
esmane
puhastootlus
NIY
6,8%
EPRA
vakantsuse
määr
7,1%
●
MAJANDUSAASTA
ARUANNE
2020
Tegevusaruanne
|
EPRA
tulemuslikkuse
näitajad
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | EPRA tulemuslikkuse näitajad
45
EPRA TULEMUSLIKKUSE NÄITAJAD
Uued EPRA tulemuslikkuse näitajad
Euroopa
kinnisvarasektori
ettevõtjate
liit
EPRA
avaldab
börsil
noteeritud
kinnisvaraettevõtetele
soovituslikke
juhiseid
selle
kohta,
missuguseid
peamisi
tulemuslikkuse
näitajaid
avalikustada
ja
kuidas
neid
defineerida.
Baltic
Horizon
toetab
ühtsete
aruandluspõhimõtete
kujundamist,
et
investoritele
esitatav
teave
oleks
kvaliteetsem ja paremini võrreldav.
2019.
aasta
oktoobris
avaldas
EPRA
uued
hea
tava
soovituslikud
juhised
selle
kohta,
missuguseid
tulemuslikkuse
näitajaid
börsil
noteeritud
kinnisvaraettevõtted
peaksid
avalikustama.
Uutes
juhistes
on
esitatud
kolm
uut
vara
puhasväärtuse
mõõdikut:
EPRA
puhas
materiaalne
põhivara
(EPRA
NTA),
EPRA
puhas
taastamisväärtus
(EPRA
NRV)
ja
EPRA
puhas
võõrandamisväärtus
(EPRA
NDV).
Märgitud
kolm
uut
mõõdikut
asendavad
varasemad
puhasväärtuse
näitajad:
EPRA
vara
puhasväärtuse
(EPRA
NAV)
ja
korrigeeritud EPRA vara puhasväärtuse (EPRA NNNAV).
Uued
hea
tava
juhised
kohalduvad
aruandeperioodidele,
mis
algavad
1.
jaanuaril
2020.
Kontsern
on
neid
kasutanud oma 2020. aasta aruandluse esitamisel.
Parema
ülevaate
tagamiseks
on
Fondi
2020.
aasta
aruandluses
esitatud
nii
eelmised,
2016.
aasta
novembris
avaldatud
EPRA
hea
tava
juhistega
kehtestatud
vara
puhasväärtuse
näitajad,
kui
ka
kolm
uut
vara
puhasväärtuse
näitajat
aruande-
ja
võrdlusperioodi
kohta.
Järgnevas
tabelis
on
esitatud
vanade
ja
uute
EPRA
vara puhasväärtuse näitajate võrdlus.
EPRA
kuldauhind
ja
kõige
enam
täienenud
majandusaasta aruande auhind
Baltic
Horizon
fond
pälvis
kaks
prestiižset
tunnustust
Euroopa
kinnisvarasektori
ettevõtjate
liidu
EPRA
2020.
aasta
virtuaalsel
aastakonverentsil.
Fondile
anti
kuldauhind
EPRA
hea
tava
soovituslike
juhiste
rakendamise
eest.
Tegemist
on
üldtunnustatud
kinnisvarasektori
standarditega,
mis
nõuavad
finantsaruandluses
suurimat
läbipaistvust,
võrreldavust
ja
nõuetele
vastavust.
Fondile
anti
ka
kõige
enam
täienenud
majandusaasta
aruande
auhind
aruandluskvaliteedi
märkimisväärse
tõstmise
ja
liidu
hea
tava
soovituslike
juhiste
järgimise
eest.
Auhindade
määramiseks
hindas
EPRA
168
Euroopa
börsil
noteeritud
kinnisvarafondi raamatupidamise aruandeid.
Peamised tulemuslikkuse näitajad – definitsioon ja kasutus
Äritegevusest teenitud kasum
Üks
ettevõtte
majandustulemuste
põhilisi
mõõdikuid,
mis
näitab,
kui
suures
ulatuses
teenitud
kasum jooksvaid dividendimakseid toetab.
EPRA puhas
taastamisväärtus
EPRA NRV
Näitaja
eeldab,
et
ettevõtted
varasid
kunagi
ei
müü.
Eesmärk
on
väljendada
väärtust,
mis
on
vajalik
ettevõtte uuesti üles ehitamiseks.
EPRA puhas
materiaalne põhivara
EPRA NTA
Eeldab,
et
ettevõtted
ostavad
ja
müüvad
varasid
ning
seega
edasilükkunud
tulumaks
teatud
vältimatul
tasemel realiseerub.
EPRA puhas
võõrandamisväärtus
EPRA NDV
Väljendab
omanikele
kuuluvat
väärtust
võõrandamisstsenaariumi
puhul,
kus
edasilükkunud
maksu,
finantsinstrumente
ja
teatud
muid
korrigeerimisi
arvestatakse
kohustuse
täies
ulatuses,
arvestades maha tekkivad maksud.
Korrigeerida
IFRS-i
nõuete
kohaselt
arvutatud
vara
puhasväätust
(IFRS
NAV),
et
huvigrupid
saaksid
asjakohaseimat
teavet
kinnisvara-ettevõtte
varade
ja
kohustiste
õiglase
väärtuse
kohta
erinevate
stsenaariumite korral.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | EPRA tulemuslikkuse näitajad
46
EPRA vara
puhasväärtus
EPRA NAV
Vara
puhasväärtus
(NAV),
mida
on
korrigeeritud
nii,
et
see
sisaldaks
õiglases
väärtuses
mõõdetavaid
kinnisvara-
ja
muid
investeeringuid
ning
ei
sisaldaks
komponente,
mis
pikaajalise
kinnisvarainvesteeringu
ärimudelis eeldatavasti ei realiseeru.
Korrigeerida
IFRS-i
nõuete
kohaselt
arvestatud
vara
puhasväärtust
nii,
et
huvigrupid
saaksid
asjakohaseimat
teavet
pikaajalise
investeerimisstrateegiaga
kinnisvaraettevõtte
varade ja kohustiste õiglase väärtuse kohta
Korrigeeritud EPRA
vara puhasväärtus
EPRA NNNAV
EPRA
vara
puhasväärtus,
mida
on
korrigeeritud
nii,
et
see
sisaldaks
(i)
finantsinstrumentide,
(ii)
võlainstrumentide
ja
(iii)
edasilükkunud
tulumaksu
õiglast väärtust.
Korrigeerida
EPRA
vara
puhasväärtust,
et
huvigrupid
saaksid
asjakohaseimat
teavet
kinnisvaraettevõtte
kõikide
varade
ja
kohustiste
jooksva õiglase väärtuse kohta.
EPRA esmane
puhastootlus
EPRA NIY
Aruandekuupäeval
kehtivatel
rahalistel
rendihindadel
põhinev
annualiseeritud
(lühema
perioodi
alusel
aastaseks
ümber
arvestatud)
renditulu,
miinus
sissenõudmisele
mitte
kuuluvad
kinnisvarainvesteeringu
tegevus-kulud,
jagatuna
kinnisvarainvesteeringu
turuväärtusega,
millele
on
liidetud ostja (hinnangulised) kulud.
Korrigeeritud EPRA
esmane puhastootlus
EPRA Topped-up NIY
EPRA
esmane
puhastootlus,
mida
on
korrigeeritud,
võttes
arvesse
rendivabade
perioodide
(või
muude
kehtivate
rendistiimulite,
nt
allahindlusega
rendi-
perioodide
ja
ajas
muutuvate
renditasude)
lõppemist.
Portfellide
hindamise
võrdlusmõõdik.
See
mõõdik
peaks
aitama
investoritel
hinnata,
portfelli
X
väärtust võrreldes portfelli Y väärtusega.
Vabade
pindade
hinnangulise
tururendi
väärtus
jagatuna kogu portfelli tururendi väärtusega.
„Puhas“
(%)
tururendi
väärtusel
põhinev
kinnisvarainvesteeringute vakantse pinna mõõdik.
Haldus-
ja
tegevuskulud
(otsesed
vakantsusega
seotud
kulud
kaasa
arvatud
ja
välja
arvatud)
jagatud
bruto rendituluga.
Üks
peamisi
näitajaid,
mis
aitab
mõõta
ettevõtte
tegevuskuludes toimunud muutusi.
Allikas: EPRA hea tava soovituslikud juhised (www.epra.com)
EPRA vara puhasväärtus NAV
V.
Kinnisvarainvesteeringutelt tekkinud
edasilükkunud tulumaksukohustis
1
V. Finantsinstrumentide õiglaselt väärtuselt
tekkinud edasilükkunud tulumaks
VI. Finantsinstrumentide õiglane väärtus
IX. Fikseeritud intressimääraga laenude
õiglase väärtuse ümberhindamine
XII. Finantsinstrumentide õiglane väärtus
XII. Finantsinstrumentide õiglaselt
väärtuselt arvestatud edasilükkunud
tulumaks
Täielikult lahustatud osakute arv
Puhasväärtus NAV osaku kohta (eurodes)
1.
EPRA NTA arvutusest ei ole välja jäetud edasilükkunud tulumaksu, sest Fond kavatseb oma kinnisvarainvesteeringuid hoida, mitte müüa.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | EPRA tulemuslikkuse näitajad
47
EPRA vara puhasväärtus NAV
V.
Kinnisvarainvesteeringutelt tekkinud
edasilükkunud tulumaksukohustis
1
V. Finantsinstrumentide õiglaselt väärtuselt
tekkinud edasilükkunud tulumaks
VI. Finantsinstrumentide õiglane väärtus
IX. Fikseeritud intressimääraga laenude
õiglase väärtuse ümberhindamine
XII. Finantsinstrumentide õiglane väärtus
XII. Finantsinstrumentide õiglaselt
väärtuselt arvestatud edasilükkunud
tulumaks
Täielikult lahustatud osakute arv
Puhasväärtus NAV osaku kohta (eurodes)
1.
EPRA NTA arvutusest ei ole välja jäetud edasilükkunud tulumaksu, sest Fond kavatseb oma kinnisvarainvesteeringuid hoida ja mitte müüa.
EPRA kasum
I. Kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse
muutused
VIII. EPRA korrigeerimistega seotud
edasilükkunud tulumaks
Perioodi kaalutud osakute arv
EPRA vakantsuse määr
Vabade pindade hinnanguline rendiväärtus
Kogu portfelli hinnanguline rendiväärtus
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | EPRA tulemuslikkuse näitajad
48
EPRA kulusuhted
Kinnisvarainvesteeringutega seotud kulud, mida rentnikele edasi ei esitata
EPRA kulud (sh otsesed vakantsusega seotud kulud) (A)
Otsesed vakantsusega seotud kulud
EPRA kulud (v.a
otsesed vakantsusega seotud kulud
) (B)
EPRA kulusuhe (sh otsesed vakantsusega seotud kulud) (A/C, %)
EPRA kulusuhe (
v.a
otsesed vakantsusega seotud kulud) (B/C, %)
EPRA esmane puhastootlus (NIY) ja korrigeeritud esmane puhastootlus (Topped-up NIY)
Lõpetatud kinnisvarainvesteeringute portfelli brutoväärtus (GAV)
Aruandekuupäeval kehtivatel rahalistel rendihindadel põhinev annualiseeritud
renditulu
Kinnisvarainvesteeringutega seotud kulud, mida rentnikele edasi ei esitata
Annualiseeritud puhas renditulu
Rendivabade perioodide või muude rendistiimulite lõppemise nominaalne mõju
Korrigeeritud (Topped-up) annualiseeritud puhas renditulu
EPRA esmane puhastootlus (EPRA NIY)
EPRA korrigeeritud esmane puhastootlus (EPRA Topped-up NIY)
EPRA kapitalikulud
Kinnisvarainvesteeringud:
Ilma rendipindade suurendamiseta
Kapitaliseeritud intressid
Ümberarvestus tekkepõhiselt kassapõhiseks
Kapitalikulud kokku (kassapõhine)
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | EPRA tulemuslikkuse näitajad
49
Tallinna
ja
Stockholmi
börsidel
kaubeldakse
fondi
osakutega
aktiivselt
ning
turukapitalisatsiooni
mahu
suurune
käive
saavutatakse
6,2
aastaga
●
MAJANDUSAASTA
ARUANNE
2020
Tegevusaruanne
|
Investorsuhted
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Investorsuhted
50
INVESTORSUHTED
Baltic
Horizon
fondi
osakud
on
noteeritud
nii
Nasdaq
Tallinna
börsi
fondide
kui
ka
Nasdaq
Stockholmi
alternatiivsete
investeerimisfondide
nimekirjas.
Fondi
osakutega
kauplemine
Nasdaq
Tallinna
börsil
algas
6.
juulil
2016.
Esimene
kauplemispäev
Nasdaq
Stockholmi
turul oli 23. detsembril 2016.
Osakute
Nasdaq
Tallinna
börsi
ja
Nasdaq
Stockholmi
alternatiivsete
investeerimisfondide
turu
viimase
sulgemishinna
alusel
oli
Baltic
Horizon
fondi
turukapitalisatsioon
seisuga
31.
detsember
2020
ligikaudu
138,4
miljonit
eurot
(31.
detsember
2019:
151,2
miljonit
eurot).
2020.
aasta
IV
kvartalis
kaubeldi
Baltic
Horizon
fondi
osakutega
Nasdaq
Tallinna
börsil
hindadega,
mis
olid
madalamad
kui
osaku
puhasväärtus.
COVID-19
puhang
on
kogu
maailma,
sh
Balti
riikide
kapitali-
ja
kinnisavaraturgudele
negatiivset
mõju
avaldanud.
Ehkki
COVID-19
puhangu
algusfaasis
Baltic
Horizon
fondi
osaku
hind
langes
järsult,
taastus
investorite
usaldus
Fondi
osakute
vastu
2020.
aasta
II
kvartali
lõpus
ning
III
ja
IV
kvartalis
oli
osakute
hind
suhteliselt
stabiilne.
2020.
aasta
IV
kvartali
lõpus
tõusis
osaku
hind
Nasdaq
Tallinna
börsil
(1,155
eurot
osaku
kohta)
märkimisväärselt
kõrgemale
osaku
käesoleva
aasta
madalaimast
kauplemishinnast,
mis
oli
2020.
aasta
märtsi lõpus (0,95 eurot osaku kohta).
Peamine informatsioon
Nasdaq Tallinn
Nasdaq Stockholm
Kõrgeim osaku hind perioodil (eurodes)
Madalaim osaku hind perioodil (eurodes)
Osaku viimane sulgemishind (eurodes)
Kõrgeim osaku hind perioodil (Rootsi kroonides)
Madalaim osaku hind perioodil (Rootsi kroonides)
Osaku viimane sulgemishind (Rootsi kroonides)
Turukapitalisatsioon
1
(eurodes)
Kasum osaku kohta (eurodes)
Osaku puhasväärtus (eurodes) IFRS-i nõuete kohaselt
Osaku hinna ja IFRS-i nõuete kohase osaku puhasväärtuse erinevus
2
(%)
Osaku puhasväärtus EPRA nõuete kohaselt (eurodes)
Osaku hinna ja EPRA nõuete kohase osaku puhasväärtuse erinevus
3
(%)
Väljamaksed osaku kohta
4
(eurodes)
1.
Nasdaq Tallinna and Nasdaq Stockholmi börsil noteeritud osakute viimase sulgemishinna ja arvu alusel.
2.
Nasdq Tallinna börsi viimase sulgemishinna (seisuga 31. detsember 2020) ja IFRS-i nõuete kohase osaku puhasväärtuse alusel.
3.
Nasdq Tallinna börsi viimase sulgemishinna (seisuga 31. detsember 2020) ja EPRA nõuete kohase osaku puhasväärtuse alusel.
4.
Väljamaksed osakuomanikele Fondi 2020. ja 2019. aasta tulemuste eest.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Investorsuhted
51
Baltic Horizon fondi osaku hinna muutus Nasdaq Tallinna börsil
%
Baltic
Horizon
fondi
osaku
kogutootlus
oli
2020.
aastal
-6,7%
(2019:
10,2%).
Konkreetse
aasta
osaku
kogutootluse
arvutamiseks
lisatakse
vastaval
aastal
toimunud
Fondi
osaku
hinna
liikumisele
Nasdaq
Tallinna
börsil
makstud
dividendid
ja
jagatakse
tulemus
osaku
avamishinnaga.
Baltic
Horizon
fondi
osak
oli
2020.
aastal
väga
likviidne
ja
selle
areng
jätkuvalt
positiivne.
Kokku
kaubeldi
Nasdaq
Tallinna
ja
Nasdaq
Stockholmi
börsil
119
635
429
Fondi
osakuga.
Aastane
kauplemismaht
oli
19,4
miljonit
osakut
(2019:
15,4
miljonit
osakut).
Osakute
praeguse
käibe
juures
kuluks
ligikaudu
139,3
miljoni
euro
suuruse
turukapitalisatsiooni
mahus
tehingute
tegemiseks
Nasdaq
Tallinna
ja
Stockholmi
börsil
ligikaudu
6,2
aastat.
Baltic
Horizon
fondi
osak
oli
2020.
aastal
Nasdaq
Tallinna
börsil
üheksas
enim
kaubeldud
noteeritud
väärtpaber.
Esimene
diagramm
all
näitab
Baltic
Horizon
fondi
osakute
aastaseid
kauplemismahte
Nasdaq
Tallinna
ja
Nasdaq Stockholmi börsil.
2020.
aastal
kaubeldi
Baltic
Horizon
fondi
osakutega
Nasdaq
Tallinna
börsil
valdavalt
hindadega,
mis
olid
madalamad
kui
osaku
puhasväärtus.
2020.
aasta
lõpus
kaubeldi
osakutega
tasemel,
mis
oli
1,4%
kõrgem
kui
IFRS-i
nõuete
kohaselt
arvestatud
osaku
puhasväärtus
ja
5,5%
madalam
kui
EPRA
nõuete
kohaselt
arvestatud
osaku
puhasväärtus.
Teine
diagramm
all
näitab
Baltic
Horizon
fondi
osaku
hinda
võrrelduna
IFRS-i
nõuete
kohaselt
arvestatud
osaku
puhasväärtusega
kauplemise
algusest alates.
Osakute
aastane
kauplemismaht
Nasdaq
Tallinna
ja
Stockholmi börsil
(osakute arv)
Osaku
hind
Nasdaq
Tallinna
börsil
ja
puhasväärtus
(eurodes)
Osaku puhasväärtus (IFRS)
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Investorsuhted
52
Kapitali kaasamine
23.
oktoobril
2020
teatas
Fond,
et
viis
lõpule
täiendava
avaliku
pakkumise
ja
emiteerib
uusi
osakuid.
Tehingu
abil
kaasati
7,2
miljonit
eurot
kapitali
(brutosumma).
Uued
osakud
emiteeriti
hinnaga
1,1566
eurot,
mis
arvutati
kooskõlas
üldkoosolekul
kehtestatud
reeglitega
ja
oli
võrdne
osakute
kaalutud
keskmise
hinnaga
Nasdaq
Tallinna
börsil
perioodil
aasta
algusest
kuni
7
kalendripäeva
enne
märkimisperioodi
esimest
päeva.
Tehingu
järel
suurenes
Eesti
väärtpaberite
registris
registreeritud Fondi osakute arv 119 635 429 osakuni.
Emiteeritud osakud
Hind osaku kohta (eurodes)
Dividendide maksmise võime
Seisuga
23.
mai
2016
avaldatud
Fondi
tingimuste
kohaselt
toimub
väljamaksete
tegemine
investoritele
juhul, kui kõik järgnevad tingimused on täidetud:
•
Fondil
on
olemas
Fondi
tegevuse
nõuetekohaseks
korraldamiseks vajalikud reservid.
•
Väljamaksete
tegemine
ei
sea
ohtu
Fondi
likviidsust.
•
Fond
on
teinud
vajalikud
jätkuinvesteeringud
olemasolevasse
kinnisvarasse,
st
investeeringud
Fondile
kuuluva
olemasoleva
kinnisvara
arendamiseks ja uute investeeringute tegemiseks.
Niisuguste
investeeringute
tegemiseks
Fondi
iga-
aastasest
puhastulust
reserveeritav
summa
võib
moodustada
20%
Fondi
iga-aastasest
puhastulust.
Fondi
eesmärgiks
on
teha
osakuomanikele
väljamakseid
ulatuses,
mis
ei
ole
väiksem
kui
80%
Fondi
genereeritud
neto
rahavoost
ja
mis
ei
ole
suurem
kui
realiseerimata
kasumite
ja
kahjumitega
korrigeeritud
puhaskasum.
Väljamaksete
aluseks
on
Fondi
tulemuste
lühi-
ja
pikaajalised
prognoosid.
Kui
Fondi
likviidsus
on
ohus,
on
juhtkonnal
õigus
otsustada,
et
Fond
teeb
väljamakseid,
mis on 80% genereeritud neto rahavoost väiksemad.
Genereeritud neto rahavoo arvutamise valem
(-) Välised intressikulud
Pangalaenude intressikulud
Kinnisvarainvesteeringute parendamiseks tehtud kulutused;
arvutus sisaldab kapitaliinvesteeringute iga-aastastel kavadel
põhinevaid kapitalikulusid
(+) Tagasi lisatud noteerimisega seotud kulud
(+) Tagasi lisatud omandamisega seotud kulud
Sisaldab omandamiste kulusid, mis
jäid tegemata
Genereeritud neto rahavoog (GNR)
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Investorsuhted
53
Väljamaksed osakuomanikele Fondi tulemuste eest
24.
aprillil
2020
kuulutas
Fond
osakuomanikele
2020.
aasta
I
kvartali
tulemuste
eest
välja
rahalise
väljamakse
kogusummas
1
701
tuhat
eurot
(0,015
eurot
osaku
kohta).
See
teeb
2020.
aasta
I
kvartali
kaalutud
keskmise
puhasväärtuse tootluseks 1,12%.
24.
juulil
2020
kuulutas
Fond
osakuomanikele
2020.
aasta
II
kvartali
tulemuste
eest
välja
rahalise
väljamakse
kogusummas
1
701
tuhat
eurot
(0,015
eurot
osaku
kohta).
See
teeb
2020.
aasta
II
kvartali
kaalutud
keskmise
puhasväärtuse tootluseks 1,14%.
20.
oktoobril
2020
kuulutas
Fond
osakuomanikele
2020.
aasta
III
kvartali
tulemuste
eest
välja
suurema
rahalise
väljamakse
kogusummas
3
111
tuhat
eurot
(0,026
eurot
osaku
kohta).
Selle
tingis
asjaolu,
et
otsuse
ajal
näitas
COVID-19
pandeemia
stabiliseerumise
märke
ja
uute
haigusjuhtumite
arv
oli
väike.
See
teeb
2020.
aasta
III
kvartali
kaalutud
keskmise
puhasväärtuse
tootluseks
2,25%.
Uute
piirangute
ja
suurenenud
turu
ebakindluse
tõttu
otsustas
Fond
4.
veebruaril
2021
taaskord
konservatiivsemat
lähenemist
kasutada
ja
kuulutas
osakuomanikele
2020.
aasta
IV
kvartali
tulemuste
eest
välja
rahalise
väljamakse
kogusummas
1
316
tuhat
eurot
(0,011
eurot
osaku
kohta).
See
teeb
2020.
aasta
IV
kvartali
kaalutud keskmise puhasväärtuse tootluseks 0,93%.
Fond
kuulutas
2020.
aasta
äritegevuse
tulemuste
eest
välja
rahalisi
väljamakseid
kogusummas
7
829
tuhat
eurot
(1
701
tuhat
eurot
2020.
aasta
I
kvartali,
1
701
tuhat
eurot
2020.
aasta
II
kvartali,
3
111
tuhat
eurot
2020.
aasta
III
kvartali
ja
1
316
tuhat
eurot
2020.
aasta
IV
kvartali
tulemuste
eest).
2020.
aasta
äritegevuse
tulemuste
eest
tehtud
väljamaksete
ja
Tallinna
börsi
31.
detsembri
2020
sulgemishinna
alusel
oli
osakute
2020.
aasta
bruto
dividenditootlus 5,8%.
Turul
valitseva
ebakindluse
tõttu
otsustas
Fond
teha
2020.
aastal
vähendatud
väljamakseid
ja
jätta
4,4
miljoni
euro
ulatuses
jaotuskõlblikku
rahavoogu
välja
maksmata.
Fondivalitseja
jälgib
tähelepanelikult
pandeemia
majanduslikku
mõju
ja
hindab
tulevasi
väljamaksetasemeid
järgnevate
perioodide
majandustulemuste alusel ümber.
2020. aastal tehtud rahalised väljamaksed
Väljamaksed
2019.
aasta
IV
kvartali
ning
2020.
aasta
I,
II
ja
III
kvartali
eest
tehti
2020.
aastal.
Väljamaksed
2020.
aasta
IV
kvartali
eesti
tehti
2021.
aastal.
2020.
aastal
tehti
väljamakseid
kogusummas
9
687
tuhat
eurot
(2019:
10 253
tuhat
eurot)
ehk
0,084
eurot
osaku
kohta
(2019:
0,105
eurot
osaku
kohta).
2020.
aastal
tehtud
väljamaksete
alusel
oli
osakute
bruto
dividenditootlus
(tehtud
väljamaksed
osaku
kohta
jagatuna
osaku
sulgemishinnaga
Nasdaq
Tallinna
börsil
seisuga
31.
detsember 2020) 7,3%.
Väljamakse osaku kohta (eurodes)
Fondi
juhtkond
soovib
jätkuvalt
tagada
investoritele
investeeritud
omakapitalilt
7-9%
suurust
dividenditootlust
aastas.
Investeeritud
omakapitali
all
mõeldakse
alates
Fondi
börsil
noteerimisest
(30.
juuni
2016)
sisse
makstud
kapitali.
Järgmine
tabel annab ülevaate ajaloolistest arvutustest.
Väljakuulutatud väljamakdsed osaku kohta
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Investorsuhted
54
Väljamakse tegemise võime arvutamise valem
(-) Välised intressikulud
(+) Tagasi lisatud noteerimisega seotud kulud
(+) Tagasi lisatud omandamisega seotud kulud
Genereeritud neto rahavoog (GNR)
GNR kaalutud osaku kohta (eurodes)
12 kuu jooksev GNR tootlus
2
(%)
Väljakuulutatud väljamaksed
Väljakuulutatud väljamaksed osaku kohta
3
(eurodes)
12 kuu jooksev dividenditootlus
2
(%)
1.
Tabelis
on
esitatud
tegelik
kapitalikulu
kvartalis.
Osakuomanikele
tulevikus
tehtavate
väljamaksete
aluseks
on
eelarvestatud
aastane
kapitalikulu,
mis on kvartalite vahel võrdselt ära jaotatud. See vähendab osakuomanikele tehtavate rahaliste väljamaksete kvartaalset volatiilsust.
2.
12
kuu
jooksva
GNR-i
tootluse
ja
dividenditootluse
aluseks
on
osaku
turuhind
vastava
kvartali
lõpu
seisuga
(2020.
aasta
IV
kvartali
osaku
turuhind
on esitatud seisuga 31. detsember 2020).
3.
Väljamaksele õigust omavate osakute arvu alusel.
Majandusaasta aruanne
2020
Osakuomanike korraline
üldkoosolek
2020
Vahearuanne
Jaanuar 2020 – detsember 2020
Väljamaksed osakuomanikele
2020. aasta IV kvartal
Vahearuanne
Jaanuar 2021 – märts 2021
Väljamaksed osakuomanikele
2021. aasta I kvartal
Vahearuanne
Jaanuar 2021 – juuni 2021
Väljamaksed osakuomanikele
2021. aasta II kvartal
Vahearuanne
Jaanuar 2021 – september 2021
Väljamaksed osakuomanikele
2021. aasta III kvartal
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Struktuur ja valitsemine
55
Arhitektid
ja
disainerid
on
uue
kontseptsiooni
kallal
hoolega
vaeva
näinud
ja
kuna
ehitusload
on
olemas,
saame
2021.
aastal
hakata
oma
ideid
ellu
viima.
●
MAJANDUSAASTA
ARUANNE
2020
Tegevusaruanne
|
Struktuur
ja
valitsemine
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Struktuur ja valitsemine
56
STRUKTUUR JA VALITSEMINE
Baltic
Horizon
fond
on
kinnine lepinguline investeerimisfond
,
mis
registreeriti
Eestis
23.
mail
2016.
Eesti
investeerimisfondide
seaduse
kohaselt
on
Fond
kinnisvarafond.
Fond
ei
saa
iseseisvalt
lepinguid
sõlmida.
Kogu Fondi vara kuulub osakuomanikele.
Fond
on
maksude
seisukohast
läbipaistev
ja
kulutõhus
investeeringuteks
moodustatud
vara
kogum.
Valitsemistasu
on
seotud
kaubeldavate
osakute
turukapitalisatsiooniga.
Lisaks
näevad
Fondi
tingimused ette,
et
kui
Fondi
vara
kasvab,
siis
langeb
valitsemistasu
1,5%-lt
kuni
0,5%-ni
turukapitalisatsioonist.
Fond
lähtub
oma
tegevuses
rahvusvaheliselt
tuntud
REIT-tüüpi
kinnisvarafondide
kontseptsioonist,
mille
kohaselt
suurem
osa
Fondi
rahalisest
puhastulust
makstakse
välja
ja
ainult
20%
võib
uuesti
investeerida
(REIT -
real estate investment trust
).
Fondi
valitseb
fondivalitseja,
kelleks
on
Northern
Horizon
Capital
AS.
Vahetu
juhtkond
koosneb
fondivalitseja
juhatusest,
mida
juhib
fondijuht,
ja
nõukogust.
Fondil
on
ka
oma
nõukogu,
mis
koosneb
neljast
sõltumatust
liikmest.
Northern
Horizon
Capital
AS
on
kogenud
kinnisvarainvesteeringute
valitseja.
Northern
Horizon
Capital
kontsern
on
tõestanud,
et
on
üks
juhtivaid
kinnisvarainvestoreid
Balti riikides
ja
mujal
ning
tunneb
põhjalikult
neid
turge,
kus
tegutseb.
Oma
tegevuse
vältel
on
Northern
Horizon
Capital
kontsern
suutnud
üles
ehitada
tugeva,
sidusa
ja
mitmekesise
taustaga
meeskonna,
kes
on
kinnisvara
soetamisel
ja
valitsemisel
konservatiivne
ja
põhjalik,
ent
ühtlasi
aktiivne
ja
uuendusmeelne.
Investorite,
koostööpartnerite
ja
rentnikega
pikaajaliste
ärisuhete
loomisel
järgib
fondivalitseja
järjekindlalt
hea
ühingujuhtimise
tava
põhimõtteid.
Fondivalitseja
eelistab
kõigis
suhetes
professionaalset,
avatud
ja
vastastikusel
usaldusel
põhinevat
dialoogi
ja
püüab
ära
teenida
äripartnerite
usalduse
suure
pühendumuse
ning
läbipaistva
ja
õiglase
äritegevusega.
Fondivalitseja
arvestab
alati
investorite
parimate
huvidega,
et
tagada
kõigi
investorite
õiglane
kohtlemine.
Fondivalitseja
juhatus
teeb
kõik
endast
oleneva,
et
seotud
osapoolte
vahelisi
huvide
konflikte
ei
tekiks
või
need
oleksid
võimalikult väikesed.
Fondivalitseja
on
kohustatud
kehtestama
ja
dokumenteerima
huvide
konflikti
tuvastamiseks,
ennetamiseks
ja
haldamiseks
vajalikud
protseduurid,
neid
järjepidevalt
rakendama
ja
vajadusel
kehtestatud
poliitikaid,
reegleid
ja
eeskirju
täiendavate
juhistega
täiendama.
Kehtestavad
Baltic
Horizon
fondi
tingimused
ja
valivad
esindajad
nõukogusse
.
N
H
C
(
M
a
n
a
g
e
m
e
n
t
C
o
m
p
a
n
y
)
Osakuomanikud
(Investors)
Nõustab
Northern
Horizon
Capitali
(NHC);
keskendub
teemadele,
kus
võivad
esineda
huvide
konfliktid;
omab
peamiselt
vetoõigust
.
B
a
l
t
i
c
H
o
r
i
z
o
n
F
u
n
d
Vastutab
Fondi
juhtimise
ja
Fondi
tingimustes
sätestatud
investeerimisstrateegia
elluviimise
eest
.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Struktuur ja valitsemine
57
Fondivalitseja juhatus ja nõukogu
Fondivalitseja
juhatus
vastutab
Baltic
Horizon
fondi
igapäevase
äritegevuse
eest.
Fondivalitseja
juhatus
koosneb
kolmest
liikmest.
Juhatuse
tegevuse
üle
teostab
järelevalvet ja juhatust nõustab fondivalitseja nõukogu.
Fondi nõukogu
Fondil
on
oma
nõukogu,
mille
liikmetel
on
vajalik
kvalifikatsioon
ja
haridus,
Eesti
,
Läti
ja
Leedu
kinnisvaraturul
tunnustatud
kogemused
ja
laitmatu
maine.
Fondi
tingimuste
kohaselt
määrab
nõukogu
liikmed
ametisse
üldkoosolek.
Nõukogu
koosneb
kolmest kuni viiest liikmest.
Nõukogul
on
ainuüksi
nõuandev
roll
ja
Fondi
juhtimisega
seotud
otsuste
eest
vastutab
fondivalitseja.
Nõukogu
liikmed täidavad oma nõuandekohustust ühiselt.
Nõukogu
liikmetel
on
õigus
saada
oma
ülesannete
täitmise
eest
tasu
summas,
mille
suuruse
määrab
üldkoosolek.
Nõukogu
esimehe
töötasu
on
15
000
eurot
aastas
ja
liikme
töötasu
on
11
000
eurot
aastas.
Vastavalt
nõukogu
liikmetega
sõlmitud
lepingutele
ei
ole
nõukogu
liikmetel
teenistussuhte
lõpetamisel
õigust
Fondilt
ega
fondivalitsejalt hüvitist saada.
Fondile
osutab
haldusteenuseid
fondivalitseja.
Raamatupidamis-
ja
varade
hoidmise
teenuseid
osutab
Swedbank AS.
Kinnisvara hindamine
Fondi
kinnisvara
hindamise
põhimõtted
on
fikseeritud
Fondi
tingimustes
ja
need
on
kooskõlas
tavapärase
turupraktikaga.
Fondile
kuuluva
kinnisvara
väärtust
võib
hinnata
üksnes
atesteeritud
sõltumatu
kinnisvara
hindaja,
kellel
on
hea
maine
ja
piisav
kogemus
sarnase
vara
hindamisel ning kes tegutseb vastava vara asukohariigis.
Kõik
potentsiaalsed
investeeringud
läbivad
enne
omandamist
ulatusliku
ärilise,
õigusliku,
tehnilise,
finants-
ja
maksuanalüüsi,
mille
teostab
fondivalitseja
koostöös
mainekate kohalike ja rahvusvaheliste nõustajatega.
Audit
Fondi
audiitor
on
KPMG
Baltics
OÜ,
kes
on
Eesti
Audiitorkogu
liige.
Lisaks
kohustuslikele
audiitorteenustele
on
KPMG
Baltics
OÜ
osutanud
Fondile
muid kindlustandvaid teenuseid ja tõlketeenuseid.
Fondi
tegevuse
üle
teostavad
regulaarset
järelevalvet
Eesti Finantsinspektsioon ja Fondi nõukogu.
.
Fondivalitseja juhatuse liikmed
Fondivalitseja nõukogu liikmed
Milda Dargužaitė (esimees)
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Riskijuhtimine
58
Tarmo Karotam
Juhatuse esimees/Fondijuht
1981.
aastal
sündinud
Tarmo
Karotam
on
fondivalitseja
juhatuse
liige.
Ta
on
olnud
äriühingu
Northern
Horizon
Capital
investeeringute
juhtimise
meeskonna
pikaajaline
liige
ja
BOF-i
(Fondi
eelkäija)
fondijuht
selle
loomisest
saadik.
Ta
on
ülemaailmse
kinnisvarahindajate
organisatsiooni
RICS
liige
(MRICS).
Ta
omandas
2005.
aastal
École
Hôtelière
de
Lausanne’i
ülikoolis
bakalaureusekraadi (B.Sc.).
Aušra Stankevičienė
Juhatuse liige/Fonditeenuste direktor
1974.
aastal
sündinud
Aušra
Stankevičienė
on
fondivalitseja
juhatuse
liige.
Enne
liitumist
Northern
Horizon
Capitali
kontserniga
töötas
ta
Leedu
Swedbankis.
Northern
Horizonis
töötas
ta
kõigepealt
varahoidja
ja
hiljem
Fondi
haldusjuhina.
Alates
1.
märtsist
2019
on
ta
fonditeenuste
direktor.
Tal
on
CFA
(Chartered
Financial
Analyst)
sertifikaat.
Ta
omandas
1998.
aastal
Vilniuse
ülikoolis
magistrikraadi
(MBA).
Lisaks
sellele,
et
ta
on
juhatuse
liige
äriühingutes
Northern
Horizon
Nordic
Aged
Care
S.a.r.l.
ja
Northern
Horizon
Capital
A/S,
on
ta
seda
ka
Fondile
kuuluvates
eriotstarbelistes äriühingutes.
Algirdas Vaitiekūnas
Juhatuse liige/Äriarenduse direktor
1963.
aastal
sündinud
Algirdas
Vaitiekūnas
on
fondivalitseja
juhatuse
liige.
Enne
seda,
kui
ta
liitus
2002.
aastal
Northern
Horizon
Capital
kontserniga,
töötas
ta
juhtivatel
kohtadel
äriühingu
PwC
Melbourne’i,
Hongkongi
ja
Vilniuse
esindustes.
Ta
on
organisatsiooni
RICS
Baltics
esimees
ja
kaasliige
(FRICS)
ning
Austraalia
ja
Uus-Meremaa
sertifitseeritud
raamatupidajate
organisatsiooni
CAANZ
liige.
Ta
omandas
1984.
aastal
Melbourne’i
ülikoolis
bakalaureusekraadi
(B.Sc.)
ja
1988.
aastal samas ülikoolis veel teise bakalaureusekraadi (B.Com.).
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Riskijuhtimine
59
RISKIJUHTIMINE
Fond
ostab
riskijuhtimise
teenust
fondivalitseja
sõsarettevõttelt
Northern
Horizon
Capital
AIFM
Oy,
kes
on
Soomes
litsentseeritud
alternatiivfondide
fondivalitseja.
Fondi
tururiskide
tuvastamine,
tururiskide
piirmäärade
kohta
ettepanekute
tegemine,
piirmääradest
kinnipidamise
jälgimine
ja
tururiskide
üldise
riskianalüüsi
koostamine
on
Fondi
riskijuhi
ülesanne.
Riskijuht
jälgib,
et
Fondil
oleksid
kõik
vajalikud,
parimale
rahvusvahelisele
praktikale
vastavad
riskijuhtimise
eeskirjad
ja
vajaduse
korral
algatab
nende
muutmise
ja
täiendamise.
Riskijuht
annab
regulaarselt
aru
Fondi
nõukogule
ja
juhtkonnale.
Riskijuhi
aruandeperioodi
lõpul
antud
hinnangu
kohaselt
on
Fondi
tegevus
valitud
riskijuhtimise raamistikuga kooskõlas..
Fondi peamised riskid
Fond
on
avatud
Riia,
Tallinna
ja
Vilniuse
büroo-
ja
kaubanduspindade
turu
riskidele,
kuna
Fondil
on
kaudsed, läbi tütarettevõtete tehtud investeeringud neil turgudel paiknevasse kinnisvarasse.
Balti
riikides
on
praegu
märgata
parima
kvaliteediga
büroo-
ja
kaubanduspindade
tootluse
langust,
sest
konkurents
kinnisvarainvestorite
vahel
suureneb
järjepidevalt.
Investeeringute
tootlused
Balti
riikides
jäävad
büroo-
ja
kaubandussegmendis
vahemikku
6,5-7,5%
ning
parima
kvaliteediga
büroopindade
tootlus
on
ligikaudu 6%.
Kontserni
intressimäära
risk
on
seotud
intressikandvate
võlakohustistega.
Fondi
riskimaandamise
poliitika
kohaselt
peab
pikaajalistel
laenudel
kogu
laenuperioodi
vältel
olema
fikseeritud
intressimäär.
Selleks
tuleb
ujuva
intressimääraga
kohustised
muuta
fikseeritud
intressimääraga
kohustisteks.
Selle
saavutamiseks
Fond
kas
võtab
fikseeritud
intressimääraga
laene
või
kasutab
ujuva
ja
fikseeritud
intressimäära
vahetamiseks
tuletisinstrumente.
Kuna
Fond
soovib
saada
rahastust
parimatel
võimalikel
tingimustel
ja
praeguses
turusituatsioonis
on
fikseeritud
intressimääraga
laenud
sageli
kallimad,
kasutab
Fond
intressimäära
riski
maandamiseks
tuletisinstrumente,
nt
intressimäära
vahetuslepinguid,
forwardeid
ja
optsioone.
Fond
ja
selle
tütarettevõtted soetavad vahetuslepinguid ainult rahavooriski maandamiseks, mitte kauplemiseks
.
Fondi
eesmärk
on
investeeringute
portfelli
mitmekesistada;
seejuures
eelistab
Fond
madala
krediidiriskiga
partnereid.
Suurte
omandamistehingute
ja
projektide
rahastamise
krediidiriskide
minimeerimiseks
jagatakse
riske
pankade
ja
kindlustusandjatega.
Selleks
et
maandada
krediidiriske,
mis
tulenevad
likviidsete
vahendite
paigutamisest
ja
finantsinstrumentidega
kauplemisest
(vastaspoole
krediidiriske),
sõlmib
Fond
lepinguid
vaid
kõige
mainekamate
kohalike
ja
rahvusvaheliste
pankade
ja
muude
finantseerimisasutustega.
Likviidsusrisk
on
võimalus,
et
Fond
kannab
olulist
kahju,
sest
ei
suuda
avatud
positsiooni
likvideerida,
vara
õigeaegselt õiglase hinnaga realiseerida või laenukohustisi refinantseerida.
Kinnisvarainvesteeringutel
on
madal
likviidsus
ja
ei
saa
olla
kindel,
et
Fondil
õnnestub
neist
investeeringutest
õigeaegselt
väljuda.
Kinnisvarainvesteeringud
ja
osalused
teistes,
mitteavalikes
majandusüksustes
on
olemuselt
sellised,
et
neid
mõjutavad
majandusharu
tsüklilisus,
nõudluse
langus,
turutõrked
ja
potentsiaalsete
ostjate
kapitalinappus,
mistõttu
nende
võõrandamine
on
sageli
keerukas
või
aeganõudev.
Fondivalitseja
teeb
kõik
endast
oleneva,
et
tulemusliku
rahavoo
juhtimise,
likviidsuspuhvri
hoidmise
ning
pikaajalise
ja
mitmekesise
finantseerimise
korraldamise
abil
tagada
kinnisvarainvesteeringutele
piisav
likviidsus.
Tegevusrisk
on
oht
saada
kahju,
mille
põhjuseks
on
ebapiisavad
või
mittetoimivad
sisemised
protsessid
või
süsteemid,
inimestega
seotud
tegurid
või
välised
sündmused,
kaasa
arvatud
tavapärase
äritegevuse
või
süsteemi
toimimise
katkemine.
Fond
on
avatud
mitmesugustele
tegevusriskidele
ja
püüab
neid
maandada
sisekontrollisüsteemi
abil,
mis
koosneb
protseduuridest
ja
protsessidest,
mille
eesmärgiks
on
hoida
risk
sobival
tasemel.
Tegevusriske
aitab
tuvastada
ja
maandada
ka
personali
koolitus
ja
arendus
ning
aktiivne
dialoog investoritega.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Riskijuhtimine
60
Üks
meie
olulisemaid
eesmärke
keskkonna-,
sotsiaalsete
ja
juhtimistegevuste
valdkonnas
on
saavutada
GRESB-ilt
kolmas
täht.
Lisaks
soovime
saada
kõigile
meie
büroohoonetele
2021.
aastal
BREEAM-i
sertifikaadi
tasemel
„väga
hea“
või
„suurepärane“
●
MAJANDUSAASTA
ARUANNE
2020
Tegevusaruanne
|
Jätkusuutlikkus
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Jätkusuutlikkus
61
JÄTKUSUUTLIKKUS
Meie väärtused
Me
mõistame,
et
Baltic
Horizoni
äritegevus
mõjutab
ühiskonda
ja
ümbritsevat
keskkonda
ning
et
meil
on
võimalus
ning
ühtlasi
iseenesest
mõistetav
kohustus
teha
kõik
endast
olenev,
et
see
mõju
oleks
positiivne.
Oleme
veendunud,
et
tõhus
ja
jätkusuutlik
tegevus
on
pikaajalise
väärtuse loomise eeldus.
Seetõttu
oleme
oma
äritegevuses
vastutustundlikud
ja
arvestame
investeerimisotsuseid
tehes
ning
äritegevuse
protsesse
kujundades
ja
hallates
keskkonna,
sotsiaalseid
ja juhtimise aspekte.
Usume,
et
järjepidev
parimate
keskkonna-,
sotsiaalsete
ja
juhtimispõhimõtete
järgimine
võimaldab
meie
investoritel
saavutada
oma
investeerimiseesmärke
nii,
et
see
on
kasulik
ka
keskkonnale
ja
kogukonnale.
Oma
eesmärkide
saavutamiseks
oleme
oma
tegevuse
korraldanud
turu
parimate
standardite
kohaselt:
Baltic
Horizon
fondi
fondivalitseja
ja
Northern
Horizon
kontsern
on
EPRA,
INREV-i,
SIPA
ja
GRESB-i
liikmed
ning
allkirjastasid
juba
2014.
aastal
ÜRO
juhised
vastutustundlikuks investeerimiseks.
Keskkond
Kõik
Baltic
Horizoni
töötajad
suhtuvad
kõigis
oma
tegevustes
keskkonda
vastutustundlikult.
Oleme
sügavalt
veendunud,
et
õiged
keskkonnaalased
otsused
võimaldavad
saavutada
paremaid
investeerimistulemusi
ning
meie
huvigruppide
ja
kogu
ühiskonna
heaolu
kasvu.
Seepärast
on
meie
eesmärk
järjekindlalt
oma
äritegevuse
keskkonnamõjude näitajaid paremaks muuta.
Selleks
et
keskkonna,
sotsiaalseid
ja
juhtimise
aspekte
kõigis
investeeringu
elutsükli
etappides
arvesse
võetaks,
oleme
määratlenud
positiivse
väärtuse
mõõdikutele,
mis
märgitud
aspekte
toetavad.
Baltic
Horizon
suhtub
vastutustundega
nii
kohalike
kui
ka
rahvusvaheliste
keskkonna-,
sotsiaal-
ja
juhtimisvaldkonna
õigusaktide
nõuetesse.
Jälgime,
et
meie
tegevus
vastaks
kehtivatele
nõuetele
ja
haldame
aktiivselt
riske,
mis
võivad
tuleneda
uutest, alles arutlusel olevate õigusaktide nõuetest.
Huvigruppide kaasamine
Soovime
tagada,
et
meie
investeerimistegevusel
oleks
keskkonnale
positiivne
mõju
ning
pöörame
suurt
tähelepanu
kasule,
mida
meie
äritegevus
meie
huvigruppidele
toob.
Oleme
määratlenud
4
huvigruppi,
kes on meie äri edu jaoks kõige olulisemad.
Investorid:
meie
suhted
investoritega
on
läbipaistvad,
tagame
head
tulemused
ja
positiivse
keskkonna-,
sotsiaal- ja juhtimismõju.
Rentnikud:
varahalduses
on
meie
peamine
eesmärk
rentnike
hoidmine
ja
varade
hea
majandamine.
Soovime
olla
hooliv
omanik,
kes
arvestab
rentnike
soovide
ja
ettepanekutega.
Koostööpartnerid:
suhtleme
oma
äripartneritega
pidevalt,
et
koostöö
oleks
ladus
ja
põhineks
ühistele
väärtustele,
milleks
on
vastastikune
usaldus,
läbipaistvus
ja professionaalsus.
Töötajad:
soovime
luua
oma
huvigruppidele
jätkusuutlikku
väärtust
ausalt
ja
eetiliselt
ning
usume,
et
suurepäraseid
tulemusi
võib
saavutada
ja
hoida
vaid
siis,
kui
loome
oma
töötajatele
selle
jaoks
vajalikud
võimalused ja tingimused.
Juhtimine
Baltic
Horizon
järgib
hea
ühingujuhtimise
põhimõtteid.
Teeme
kõik
endast
oleneva,
et
meie
suhtlus
investorite,
äripartnerite
ja
töötajatega
oleks
läbipaistev,
aus
ja
õiglane
ning
professionaalne.
Pöörame
suurt
tähelepanu
nii
võimalike
riskide
tuvastamisele,
jälgimisele,
haldamisele
ja
maandamisele
kui
ka
investeeringute
täieliku
positiivse
potentsiaali
kaitsmisele.
Keeldume
kõigist
investeerimisvõimalustest,
mis
ohustavad
meie
ausust
ja
eetilisust
või
on
vastuolus
meie
missiooni
ja
väärtustega.
Oleme
võtnud
endale
kohustuse
järgida
kõige
kõrgemaid
kutsealaseid
ja
eetilisi
norme.
Meie
kontserni
käitumiskoodeks
tagab,
et
meie
äritegevus
on
aus
ja
eetiline,
läbipaistev
ja
vastutustundlik.
See
võimaldab
Baltic
Horizonil
olla
usaldusväärne
ja
vastutustundlik
partner kõigile oma huvigruppidele.
Sertifitseerimine
Baltic
Horizoni
meeskond
tegutseb
aktiivselt
selle
nimel,
et
kõik
Fondi
büroohooned
saaksid
2021.
aasta
lõpuks
BREEAM-i
kasutuses
oleva
hoone
või
uusehitise
sertifikaadi.
Fondi
meeskonna
eesmärk
on
saada
„väga
hea“
reiting
kõigile
hoonetele,
millel
ei
ole
veel
sertifikaati.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Tegevusaruanne | Väljavaade 2021. aastaks ja juhatuse kinnitus
62
Väljavaade 2021. aastaks
Koroonaviiruse
COVID-19
levik
avaldab
maailma
majandusele
märkimisväärset
mõju
ja
paljusid
riike
ootab
ees
majanduslangus.
Baltimaades
perioodil
märts-mai
kehtinud
inimeste
liikumispiirangud
on
põhjustanud
majanduslanguse,
ent
see
on
väiksem
kui
enamikes
teistes
Euroopa
Liidu
riikides.
Majanduse
osalist
taastumist
pärsivad
koroonaviiruse
teisest
lainest
tingitud
piirangud.
Majandus
peaks
aga
hakkama
2021.
aastal
kiiresti
taastuma,
kui
on
läbi
viidud
vaktsineerimine,
mis
võimaldab inimestel taas vabalt liikuda.
Baltic
Horizon
fondi
mitmekesisesse
kinnisvara-
investeeringute
portfelli
kuulub
15
stabiilse
rahavooga
kinnisvarainvesteeringut
ja
üks
lõpetamata
kinnisvara-
investeering,
millele
otsitakse
hetkel
ankurrentnikku.
Kõik
investeeringud
asuvad
Balti
riikide
pealinnades.
Fond
usub,
et
on
kujundanud
tugeva
investeeringute
portfelli,
kuhu
kuuluvad
kvaliteetsed
kaubandus-
ja
büroohooned,
millel
on
tuntud
pikaajalised
rentnikud,
sh
kohaliku
kaubandusturu
liidrid,
valitsusasutused
ja
juhtivate
rahvusvaheliste
ettevõtete
Balti
peakorterid
või
tugiteenuste keskused.
Kokkuvõttes
võib
öelda,
et
Balti
riikides
COVID-19
tõttu
kehtinud
liikumispiirangud
on
mõjutanud
peamiselt
Fondi
kesklinnas
asuvaid
ostu-
ja
meelelahutuskeskusi.
Keskses
äripiirkonnas
asuvate
ostukeskuste
(Postimaja,
Europa
ja
Galerija
Centrsi)
teenitud
renditulu
moodustas
29,2% Fondi portfelli 2020. aasta puhtast renditulust.
On
üsna
kindel,
et
rahvusvaheline
turism
taastub
aeglaselt paari järgmise aasta jooksul.
Võib
eeldada,
et
meie
kesksetes
äripiirkondades
asuvate
ostukeskuste
täiemahulise
tegevuse
taastumine
võtab
ligikaudu
sama
aja.
Majanduskasv
peaks
taastuma
2021.
aastal,
sest
sise-
ja
välisnõudlus
vähehaaval
kasvab.
Paranev
tööturg
suurendab
sissetulekuid
ja
eratarbimist
ning vähenev ebakindlus toetab investeerimist.
Balti
riikide
majandused
peaksid
olema
ka
pärast
seda,
kui
pandeemia
on
vaktsiinidega
kontrolli
alla
saadud,
ühed
kiiremini
kasvavad
majandused
EL-is.
Majanduse
ja
jaekaupade
tarbimise
kiire
taastumine
2020.
aasta
III
kvartalis
näitasid,
et
need
hakkavad
tõenäoliselt
taas
hoogsalt kasvama, kui piirangud tühistatakse.
Balti
riikide
madal
riigivõla
tase
võimaldas
valitsustel
teha
kiiresti
vajalikke
toetavaid
otsuseid
ilma,
et
riigivõlg
saavutaks
kriitilise
taseme.
Balti
riikide
keskpankade
viimase
prognoosi
kohaselt
peaksid
Balti
riikide
majandused
kiiresti
kriisist
taastuma
ja
jõudma
pandeemia-eelsele tasemele 2021. aasta II poolaastal.
Fondi
juhtkond
keskendub
jätkuvalt
sellele,
et
leida
rentnikke
peamiselt
kesksetes
äripiirkondades
asuvatesse
ostukeskustesse,
kuhu
on
liikumispiirangute
tagajärjel
tekkinud
täiendavaid
vabu
pindu,
ja
lisada
väärtust
juba
olemasolevatele
kinnisvarainvesteeringutele.
Lisaks
Europa
ostukeskuse
ümberehitusele
ning
CC
Plaza
ja
Postimaja
laiendamise
ettevalmistamisele
hõlmab
see
ka
valmistumist
Upmalas
Biroji
kompleksi,
Pirita
ostukeskuse,
Vainodes
I
ja
G4S-i
peahoone
laiendamiseks ning Meraki ehitustööde jätkamist.
JUHATUSE KINNITUS
Fondivalitseja
juhatuse
liikmed
Tarmo
Karotam,
Algirdas
Vaitiekūnas
ja
Aušra
Stankevičienė
kinnitavad,
et
nende
parima
teadmise
kohaselt
annab
2020.
aasta
konsolideeritud
majandusaasta
aruanne,
mis
on
koostatud
kooskõlas
rahvusvaheliste
finantsaruandluse
standarditega,
nagu
need
on
Euroopa
Liit
vastu
võtnud,
õige
ja
õiglase
ülevaate
Fondi
ja
selle
tütarettevõtete
kui
terviku
varadest,
kohustistest,
omakapitalist,
finantsseisundist,
majandustulemusest
ja
rahavoogudest
ning
tegevusaruanne
annab
õige
ja
õiglase
ülevaate
Fondi
ja
selle
tütarettevõtete
kui
terviku
arengust,
majandustegevusest
ja
finantsseisundist,
samuti
peamistest
riskidest
ja
olulistest
sündmustest,
mis
leidsid
aset
2020.
aasta
jooksul,
ning
nende
mõjust
konsolideeritud majandusaasta aruandele.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Sõltumatu vandeaudiitori aruanne
63
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Sõltumatu vandeaudiitori aruanne
64
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Sõltumatu vandeaudiitori aruanne
65
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020 Sõltumatu vandeaudiitori aruanne
66
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
67
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
68
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
69
KONSOLIDEERITUD KASUMI- JA MUU
KOONDKASUMI ARUANNE
Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum
Finantstulud ja -kulud kokku
Tulevikus
kasumisse
või
kahjumisse
ümberliigitatav
muu
koondkasum/-
kahjum
Rahavoogude riskimaandamise puhaskahjum
Rahavoogude riskimaandamise puhaskahjumiga seotud tulumaks
Tulevikus kasumisse või kahjumisse ümberliigitatav
tulumaksujärgne muu koondkahjum kokku
Perioodi tulumaksujärgne koondkahjum/-kasum kokku
Tava- ja lahustatud kahjum/kasum osaku kohta (eurodes)
Juuresolevad lisad moodustavad konsolideeritud raamatupidamise aruande lahutamatu osa.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
70
KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded
Raha ja raha ekvivalendid
Rahavoogude riskimaandamise reserv
Intressikandvad võlakohustised
Edasilükkunud tulumaksukohustised
Muud pikaajalised kohustised
Pikaajalised kohustised kokku
Intressikandvad võlakohustised
Võlad tarnijatele ja muud võlad
Muud lühiajalised kohustised
Lühiajalised kohustised kokku
Omakapital ja kohustised kokku
Juuresolevad lisad moodustavad konsolideeritud raamatupidamise aruande lahutamatu osa.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
71
KONSOLIDEERITUD OMAKAPITALI MUUTUSTE
ARUANNE
Juuresolevad lisad moodustavad konsolideeritud raamatupidamise aruande lahutamatu osa.
Rahavoogude
riskimaanda-
mise reserv
Sissemakstud kapital – emiteeritud
osakud
Kasumi väljamaksed osakuomanikele
Tehingud osakuomanikega kokku
Sissemakstud kapital – emiteeritud
osakud
Kasumi väljamaksed osakuomanikele
Tehingud osakuomanikega kokku
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
72
KONSOLIDEERITUD RAHAVOOGUDE ARUANNE
Mitterahaliste kirjete korrigeerimine:
Kinnisvarainvesteeringute väärtuse korrigeerimine
Muutus nõuete allahindluses
Realiseerimata kursivahed
Muude pikaajaliste kohustiste muutus
Muude lühiajaliste kohustiste muutus
Rahavood äritegevusest kokku
Rahavood investeerimistegevusest
Tütarettevõtete omandamine ilma omandatud rahata
Kinnisvarainvesteeringute omandamine
Laekumised kinnisvarainvesteeringu müügist
Kinnisvarainvesteeringute arendusväljaminekud
Kinnisvarainvesteeringute kapitalikulud
Rahavood investeerimistegevusest kokku
Rahavood finantseerimistegevusest
Laekumised võlakirjade emiteerimisest
Saadud pangalaenude tagasimaksed
Laekumised osakute emiteerimisest
Kasumi väljamaksed osakuomanikele
Võlakohustistega seotud tehingukulud
Rendikohustiste tagasimaksed
Rahavood finantseerimistegevusest kokku
Raha ja raha ekvivalentide muutus
Raha ja raha ekvivalendid perioodi alguses
Raha ja raha ekvivalendid perioodi lõpus
Juuresolevad lisad moodustavad konsolideeritud raamatupidamise aruande lahutamatu osa.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
73
Konsolideeritud raamatupidamise aruande lisad
1.
Informatsioon aruandva üksuse kohta
Baltic Horizon Fund
on
reguleeritud
kinnine
lepinguline
investeerimisfond,
mis
registreeriti
Eestis
23.
mail
2016.
Fondivalitsejaks
on
Northern
Horizon
Capital
AS.
Nii
Fondi
kui
ka
fondivalitseja
üle
teostab
järelevalvet
Eesti
Finantsinspektsioon.
Fondi
depositoorium
ehk
varade
hoidja
on
Swedbank
AS.
Fond
on
lõplikku
kontrolli
omav
emaettevõte
kontsernis,
mis
koosneb
Fondist
ja
selle
tütarettevõtetest
(koos
nimetatud
Baltic
Horizon
fond,
Fond
või
kontsern).
Fond
on
fikseerimata
tähtajaga
(tähtajatu)
avalik
fond.
Fondi
osakuid
pakutakse
avalikkusele
Fondi
tingimustes
ja
kehtivates seadustes sätestatud korras. Fond on noteeritud nii NASDAQ Stockholmi kui ka NASDAQ Tallinna börsil.
Fondi registreeritud aadress on
Tornimäe 2, Tallinn, Eesti
.
Fondi eesmärk on pakkuda nii atraktiivset tulumäära kui ka keskpikka ja pikaajalist väärtuse kasvu eeskätt ärikinnisvarasse, kinnisvarainvesteeringute portfellidesse ja/või kinnisvaraettevõtetesse investeeringute tegemise ja neist investeeringutest väljumise teel. Kontserni eesmärgiks on pakkuda investoritele pidevat ja keskmisest kõrgemat riskiga korrigeeritud tootlust. Eesmärgi täitmiseks soetab Fond kõrge kvaliteediga rahavoogu tootvate ärikinnisvaraobjektide portfelli ja tegeleb selle haldamisega. See võimaldab pakkuda stabiilset jooksvat kõrge kasumlikkusega tulu ning tagada kasumi investeeringust väljumisel.
Ehkki
Fondi
eesmärgiks
on
pakkuda
investoritele
positiivset
tootlust
ei
ole
Fondi
tegevuse
kasumlikkus garanteeritud.
Fondivalitseja juhatus kiitis Fondi konsolideeritud raamatupidamise aruande avalikustamise heaks 19. märtsil 2021.
Aruandekuupäeval oli Fondil 100% osalus järgmistes tütarettevõtetes:
Baltic Horizon fondi ühinemine Baltic Opportunity fondiga
30.
juunil
2016
ühines
Baltic
Horizon
fond
Baltic
Opportunity
fondiga;
selleks
emiteeriti
iga
Baltic
Opportunity
fondi
osaku
eest
100
Baltic
Horizon
fondi
osakut
(suhtega
1:100).
Avaliku
pakkumise
käigus
noteeriti
NASDAQ
Tallinna
börsil
41
979
150 osakut, pakkumishinnaks oli 1,3086 eurot osaku kohta, emissiooni tulu kokku moodustas 29,7 miljonit eurot.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
74
Fondi
kapitali
suurendati
21
miljoni
euro
võrra.
Ülejäänud
8,7
miljonit
eurot
kasutati
selleks,
et
Fondist
väljuda
soovivate
osakuomanike osakud tagasi osta (7,5 miljonit eurot) ja tasuda märkimistasud (1,2 miljonit eurot).
Ühinemist
käsitleti
kui
ühise
kontrolli
all
olevate
majandusüksuste
ümberkorraldamist.
Baltic
Horizon
fondi
ja
Baltic
Opportunity
fondi
ühinemisel
kajastati
varad
ja
kohustised
nende
raamatupidamisväärtustes
ehk
summades,
milles
need
olid
kajastatud
Baltic
Opportunity
fondi
raamatupidamisaruandes.
Firmaväärtust
ei
tekkinud.
Ühinemise
ajal
Fondil
enda
varasid
ja
kohustisi
ei
olnud.
Seega
on
Baltic
Opportunity
fondi
ajaloolised
ühinemiseelsed
finants-
ja
tegevustulemused
otseselt
võrreldavad
Fondi
ühinemisjärgsete
tulemustega.
Käesolevas
konsolideeritud
aruandes
on
Baltic
Opportunity
fondi ühinemiseelsed finantstulemused esitatud Fondi tulemustena.
Neljal
täiendaval
avalikul
pakkumisel,
mis
toimusid
2016.,
2017.
ja
2020.
aastal,
ning
seitsmel
suunatud
pakkumisel,
mis
toimusid
2018.
ja
2019.
aastal,
kaasas
Fond
täiendavalt
99 424
tuhat
eurot
kapitali
(netosumma).
2018.
aastal
ostis
Fond
tagasi
ja
tühistas
404
294
enda
arvel
hoitud
osakut.
Uute
osakute
pakkumise
ja
omaosakute
tühistamise
tulemusena
on
Fondi osakute koguarv 119 635 429. Osakud on noteeritud nii NASDAQ Stockholmi kui ka NASDAQ Tallinna börsil.
2.
Kokkuvõte aruande koostamisel rakendatud olulistest arvestuspõhimõtetest
Aruande koostamise alused
Kontserni
31.
detsembril
2020.
lõppenud
majandusaasta
konsolideeritud
raamatupidamise
aruanne
on
koostatud
kooskõlas rahvusvaheliste finantsaruandluse standarditega (IFRS), nagu Euroopa Liit need on vastu võtnud.
Hinnang tegevuse jätkuvusele
Fondi
juhtkond
on
hinnanud
Fondi
tulevast
konsolideeritud
finantsseisundit
ja
tulevasi
konsolideeritud
finantstulemusi
ja
rahavoogusid ning on jõudnud järeldusele, et tegevuse jätkuvuse eelduse rakendamine on asjakohane.
Uued finantsaruandluse standardid, standardite muudatused ja tõlgendused
Fond
rakendas
esimest
korda
teatud
standardeid
ja
standardite
muudatusi,
mis
kohalduvad
aruandeperioodidele,
mis
algavad
1.
jaanuaril
2020
või
hiljem.
Uued
standardid
ja
standardite
muudatused
ei
mõjutanud
oluliselt
Fondi
konsolideeritud raamatupidamise aruannet. Uute standardite ja muudatuste sisu on järgmine:
Standardite
IAS
1
„Finantsaruannete
esitamine“
ja
IAS
8
„Arvestusmeetodid,
arvestushinnangute
muutused
ja
vead“ muudatused
Muudatustega
täpsustatakse
ja
ühtlustatakse
mõiste
„oluline“
määratlust
ning
antakse
juhiseid,
mis
aitavad
parandada
selle kohaldamise järjepidevust IFRS standardites.
Standardite
IFRS
9
„Finantsinstrumendid“,
IAS
39
„Finantsinstrumendid:
kajastamine
ja
mõõtmine“
ja
IFRS
7
„Finantsinstrumendid: avalikustatav teave“ muudatused
Muudatused
on
kohustuslikud
ja
neid
kohaldatakse
kõigi
selliste
riskimaandamissuhete
puhul,
mida
mõjutab
otseselt
pankadevaheliste
laenuintressimäärade
(IBOR-ite)
reformist
tulenev
ebakindlus.
Muudatustega
kehtestatakse
ajutine
vabastus
teatavate
riskimaandamisarvestuse
nõuete
kohaldamisest.
Eesmärk
on
vältida
seda,
et
IBOR-ite
reformi
mõjul
riskimaandamisarvestus lõpetatakse. Peamised muudatustega kehtestatud vabastused on seotud järgmiste nõuetega:
•
suure tõenäosuse nõue;
•
riski komponendid;
•
ettevaatavad hinnangud;
•
tagasiulatuv efektiivsuse test (IAS 39);
•
rahavoogude riskimaandamise reservi ümberklassifitseerimine.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
75
Muudatustega
nõutakse
ettevõtetelt
ka
investoritele
lisateabe
esitamist
oma
selliste
riskimaandamissuhete
kohta,
mida
otseselt mõjutab reformiga seotud ebakindlus.
Standardi IFRS 3 „Äriühendused“ muudatused
Muudatustega
kitsendatakse
ning
täpsustatakse
äri
mõistet.
Samuti
võimaldavad
need
muudatused
anda
lihtsustatud
hinnangu selle kohta, kas äriühenduse raames omandatud tegevused ja varad on olemuselt varade kogum või äri.
Seni veel jõustumata standardid, tõlgendused ja avaldatud standardite muudatused
Järgmised
uued
standardid,
tõlgendused
ja
muudatused
31.
detsembril
2020
lõppenud
aruandeperioodile
veel
ei
kohaldu
ja
seetõttu
pole
neid
käesoleva
konsolideeritud
aruande
koostamisel
rakendatud.
Kontsern
kavatseb
neid
rakendada siis, kui need jõustuvad.
Standardite
IFRS
9
„Finantsinstrumendid“,
IAS
39
„Finantsinstrumendid:
kajastamine
ja
mõõtmine“,
IFRS
7
„Finantsinstrumendid: avalikustatav teave“, IFRS 4 „Kindlustuslepingud“ ja IFRS 16 „Rendiarvestus“ muudatused
Muudatused
on
kohustuslikud
ja
neid
kohaldatakse
kõigile
riskimaandamissuhetele,
mida
mõjutab
otseselt
pankadevaheliste
laenuintressimäärade
(IBOR-ite)
reformist
tulenev
ebakindlus.
Muudatustega
kehtestatakse
ajutised
leevendusmeetmed,
mis
võimaldavad
riskimaandamissuhtel
jätkuda
ka
siis,
kui
olemasolev
intressimäära
võrdlusalus
asendatakse
riskivaba
intressimääraga.
Eesmärk
on
vältida
seda,
et
IBOR-ite
reformi
mõjul
riskimaandamisarvestus
lõpetatakse. Muudatustega muudetakse järgmisi standarditega kehtestatud nõudeid:
•
finantsvarade, finantskohustiste ja rendikohustiste lepinguliste rahavoogude määramise alused;
•
riskimaandamisarvestus;
•
avalikustamine.
Kontserni hinnangul ei avalda muudatused esmakordsel rakendamisel tema raamatupidamise aruandele olulist mõju.
Muud muudatused
Ülejäänud
uutel
või
muudetud
standarditel
ja
tõlgendustel,
mis
veel
ei
kehti,
ei
ole
eeldatavasti
olulist
mõju
kontserni
raamatupidamise aruandele.
Olulised arvestuspõhimõtted
Alljärgnevalt
on
esitatud
kokkuvõte
käesoleva
konsolideeritud
raamatupidamise
aruande
koostamisel
rakendatud
olulistest
arvestuspõhimõtetest.
Kirjeldatud
arvestuspõhimõtteid
on
rakendatud
järjepidevalt,
kui
järgnevas
tekstis
ei
ole
vastupidist märget.
Fondi olulised arvestuspõhimõtted:
2a. Esitusvaluuta
Käesolev
konsolideeritud
raamatupidamise
aastaaruanne
on
koostatud
tuhandetes
eurodes,
kui
pole
teisiti
märgitud.
Fondi arvestus- ja esitusvaluuta on euro.
2b. Konsolideeritud aruande koostamine
Konsolideeritud
raamatupidamise
aruanne
sisaldab
Fondi
ja
selle
tütarettevõtete
(koos
nimetatud
kontsern)
finantsnäitajaid.
Fond
omab
tütarettevõtte
üle
kontrolli,
kui
ta
on
avatud
või
tal
on
õigused
tütarettevõttes
osalemisest
tulenevale
muutuvale
kasumile
ja
ta
saab
kasutada
oma
mõjuvõimu
tütarettevõtte
üle,
et
selle
kasumi
suurust
mõjutada.
Tütarettevõtte
konsolideerimine
algab
kuupäevast,
mil
Fond
omandab
kontrolli
tütarettevõtte
üle
ja
lõpeb
siis,
kui
Fond
kaotab kontrolli tütarettevõtte üle.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
76
Kontsernisisesed
varad
ja
kohustised
ja
kontserni
üksuste
omavaheliste
tehingute
tulemused,
kaasa
arvatud
realiseerumata kasumid ja kahjumid, elimineeritakse konsolideeritud aruande koostamisel.
Vara
kajastatakse
konsolideeritud
finantsseisundi
aruandes,
kui
on
tõenäoline,
et
kontsern
saab
tulevikus
varast
majanduslikku kasu ja kui vara väärtust saab usaldusväärselt mõõta.
Kohustis
kajastatakse
konsolideeritud
finantsseisundi
aruandes,
kui
on
tõenäoline,
et
kohustise
täitmiseks
tuleb
loovutada
ressursse
ja
kohustuse
väärtust
saab
usaldusväärselt
mõõta.
Esmalt
võetakse
varad
ja
kohustised
arvele
nende
soetusmaksumuses. Varade ja kohustiste edasine arvestamine toimub nii, nagu allpool kirjeldatud.
2c. Välisvaluutatehingute ümberarvestamine
Iga
kontserni
ettevõte
määratleb
oma
arvestusvaluutana
valuuta,
mis
on
tema
peamise
majanduskeskkonna
valuuta.
Kõik
tehingud, mis tehakse valuutas, mis ei ole arvestusvaluuta, on välisvaluutatehingud.
Välisvaluutatehing
arvestatakse
ümber
arvestusvaluutasse,
kasutades
algse
tehingu
kuupäeval
kehtinud
Euroopa
Keskpanga
ametlikku
vahetuskurssi.
Igal
aruandekuupäeval
arvestatakse
välisvaluutas
fikseeritud
rahalised
varad
ja
kohustised ümber, kasutades aruandekuupäeva vahetuskurssi.
Rahalistest
tehingutest
tulenevate
valuutakursi
vahede
kumulatiivne
mõju
kajastatakse
realiseerunud
kasumi
või
kahjumina raha liikumise perioodi konsolideeritud kasumi- ja muu koondkasumi aruandes.
Kui
välismaise
äriüksuse
arvestusvaluuta
erineb
emaettevõtte
arvestusvaluutast,
siis
konsolideerimisel
arvestatakse
selle
välismaise
äriüksuse
varad
ja
kohustised
ümber
aruandekuupäeval
kehtiva
vahetuskursi
alusel.
Konsolideeritud
kasumi-
ja
muu
koondkasumi
aruande
kirjed
arvestatakse
ümber
tehingupäevadel
kehtinud
vahetuskurssidega.
Ümberarvestamisest
tulenevad
valuutakursi
vahed
kajastatakse
omakapitalis
eraldi
komponendina
nimetuse
all
„Valuutakursi
vahede
reserv“.
Välismaise
äriüksuse
müümisel
kajastatakse
omakapitalis
kajastatud
kumulatiivne
valuutakursi
vahede
summa
kasumis
või
kahjumis
(kasumiaruandes)
samal
perioodil,
mil
kajastatakse
müümisest
saadav
kasum või kahjum.
Välismaise
äriüksuse
omandamisel
tekkinud
firmaväärtust
ja
õiglase
väärtuse
korrigeerimisi
käsitletakse
omandatud
äriüksuse varade ja kohustistena. Need arvestatakse ümber tehingu kuupäeval kehtinud vahetuskursi alusel
.
2d. Kinnisvarainvesteeringud
Kinnisvarainvesteering
on
kinnisvara
(maa
või
ehitis
–
või
osa
ehitisest
–
või
mõlemad),
mida
hoitakse
eelkõige
renditulu
teenimise,
kinnisvara
väärtuse
kasvu
või
mõlemal
eesmärgil,
mitte
aga
kasutamiseks
kaupade
tootmisel,
teenuste
osutamisel või halduslikel eesmärkidel või müügiks tavapärase majandustegevuse käigus.
Kinnisvarainvesteeringut
mõõdetakse
esmasel
kajastamisel
selle
soetusmaksumuses.
Soetusmaksumus
sisaldab
ka
soetamisega
otseselt
seotud
kulutusi,
nagu
näiteks
kinnisvara
võõrandamisega
seotud
makse
ja
teenustasusid
juriidiliste
teenuste
eest.
Kinnisvarainvesteeringutega
seotud
hilisemad
väljaminekud,
mis
lisavad
kinnisvarainvesteeringule
uusi
või
paremaid
omadusi
ja
seeläbi
suurendavad
kinnisvarainvesteeringu
tootlust,
lisatakse
kinnisvarainvesteeringu
soetusmaksumusele.
Kulutusi,
mis
kinnisvarainvesteeringule
uusi
või
paremaid
omadusi
ei
lisa,
kajastatakse
tegevuskuludena.
Nagu
näeb
ette
finantsaruandluse
standard
IAS
40,
mõõdetakse
kinnisvarainvesteeringuid
pärast
soetamist
sõltumatute
kinnisvara
hindajate
poolt
määratud
õiglases
väärtuses.
Õiglane
väärtus
on
hind,
mis
saadaks
vara
müügil
mõõtmiskuupäeval turuosaliste vahelises tavapärases tehingus.
Kinnisvarainvesteeringute
väärtuse
korrigeerimisi
kajastatakse
kasumis
või
kahjumis
kinnisvarainvesteeringute
ümberhindluse kasumi või kahjumi koosseisus.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
77
2e. Dividendid (kasumi väljamaksed)
Väljamaksete summa, mille kohta on tehtud jaotusettepanek, kajastatakse kohustisena siis, kui nad välja kuulutatakse.
2f. Eraldised
Eraldis
kajastatakse
siis,
kui
kontsernil
on
möödunud
sündmusest
tulenev
eksisteeriv
kohustus
(juriidiline
või
faktiline),
on
tõenäoline,
et
selle
kohustuse
täitmise
tulemusena
majanduslikku
kasu
sisaldavad
ressursid
vähenevad,
ja
kohustuse
summa on usaldusväärselt hinnatav.
Eraldised
vaadatakse
üle
igal
aruandekuupäeval
ja
nende
väärtust
korrigeeritakse,
et
need
väljendaksid
antud
hetke
kõige
põhjendatumat
hinnangut.
Kui
raha
ajaväärtuse
mõju
on
oluline,
siis
ajastatakse
eraldisena
kohustuse
täitmiseks
eeldatavalt vajalike kulutuste nüüdisväärtus.
Kontsern
kasutab
intressimäära
riski
maandamiseks
intressimäära
vahetuslepinguid
(
interest
rate
swaps
).
Tuletisinstrumente
kajastatakse
konsolideeritud
finantsseisundi
aruandes
õiglases
väärtuses.
Kui
tuletisinstrumendi
hinnanguline
õiglane
väärtus
on
positiivne,
kajastatakse
see
varana
ja
kui
tuletisinstrumendi
hinnanguline
õiglane
väärtus
on
negatiivne,
kajastatakse
see
kohustisena.
Kui
tuletisinstrument
ei
ole
riskimaandamisinstrument,
siis
kajastatakse
selle
õiglase väärtuse muutustest tulenevad kasumid ja kahjumid nende tekkimise perioodi kasumis või kahjumis.
2h. Riskimaandamisarvestus
Kontsern
rakendab
kõigi
intressimäära
vahetuslepingute
arvestamisel
riskimaandamisarvestuse
nõudeid.
Riskimaandamise
efektiivsuse
hindamiseks
võrreldakse
maandatava
alusinstrumendi
või
-tehingu
väärtust
ja
riskimaandamisinstrumendi lepingutingimustes fikseeritud nominaalväärtust.
Kontsern
on
liigitanud
oma
riskimaandamise
rahavoogude
riski
maandamiseks.
Rahavoogude
riski
maandamine
on
selliste
rahavoogude
kõikumiste
riskile
avatud
positsioonide
maandamine,
mis
tulenevad
mingist
konkreetsest
kajastatud
vara või kohustisega seotud riskist või prognoositud tehingust.
Kui
rahavoogude
riskimaandamine
vastab
riskimaandamisarvestuse
nõuetele,
siis
see
osa
riskimaandamisinstrumendist
tulenevast
kasumist
või
kahjumist,
mis
on
määratletud
efektiivse
riskimaandajana,
kajastatakse
esmalt
muus
koondkasumis
või
-kahjumis
ja
see
osa,
mis
on
ebaefektiivne,
kajastatakse
kasumis
või
kahjumis.
Algselt
muus
koondkasumis
või
-kahjumis
kajastatud
efektiivsest
rahavoo
riski
maandamisest
tulenevad
kasumid
ja
kahjumid
liigitatakse
ümber
kasumisse
või
kahjumisse
selles
perioodis,
mil
maandatav
tehing
kasumit
või
kahjumit
mõjutab
või
kui
riskimaandamissuhe lõpeb.
2i. Intressikandvad laenukohustised
Võlakohustised
pankade
ja
finantseerimisasutuste
ees
võetakse
esmalt
arvele
õiglases
väärtuses,
mille
sisse
ei
arvestata
tehingukulusid.
Hilisemas
arvestuses
kajastatakse
selliseid
kohustisi
korrigeeritud
soetusmaksumuses,
kasutades
selleks
sisemise intressimäära meetodit.
Sisemise
intressimäära
meetod
on
meetod
finantsvara
või
-kohustise
korrigeeritud
soetusmaksumuse
arvutamiseks
ja
intressitulude
või
-kulude
asjakohasele
perioodile
jaotamiseks.
Sisemine
intressimäär
on
määr,
millega
diskonteeritakse
hinnangulised
tulevased
maksed
või
laekumised
finantsinstrumendi
eeldatava
kehtivusaja
või
vajaduse
korral
lühema
perioodi
vältel
täpselt
finantsvara
või
-kohustise
neto
raamatupidamisväärtusesse
(jääkväärtusesse).
Sisemise
intressimäära
arvutamisel
prognoosib
kontsern
rahavoogusid,
võttes
arvesse
finantsinstrumendi
kõiki
lepingulisi
tingimusi.
Arvestus
hõlmab
kõiki
lepingu
osapoolte
vahel
makstud
või
saadud
tasusid,
mis
on
sisemise
intressimäära
lahutamatuteks osadeks, tehingukulutusi ja kõiki muid lisatasusid või allahindlusi.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
78
Kontsern
liigitab
oma
finantskohustised
lühiajalisteks,
kui
need
tuleb
tasuda
kaheteist
kuu
jooksul
pärast
aruandekuupäeva isegi siis, kui:
(a)
esialgne tähtaeg oli pikem kui kaksteist kuud; ja
(b)
pikaajaline
refinantseerimise
või
maksegraafiku
muutmise
leping
on
sõlmitud
pärast
aruandekuupäeva
ja
enne
konsolideeritud raamatupidamise aruande avaldamise heakskiitmist.
Finantskohustis eemaldatakse finantsseisundi aruandest siis, kui see on täidetud, tühistatud või aegunud.
2j. Muud kohustised
Muid
kohustisi,
mille
hulka
kuuluvad
võlad
tarnijatele,
rentnikelt
saadud
tagatisrahad
ja
muud
võlakohustised,
kajastatakse korrigeeritud soetusmaksumuses, kasutades selleks sisemise intressimäära meetodit.
Tulevaste perioodide ettemakstud tulusid kajastatakse kohustiste all.
2k. Finantsvarad
Kontsern
kajastab
finantsvara
oma
finantsseisundi
aruandes
ainult
siis,
kui
kontsernist
saab
vastava
instrumendi
lepinguline osapool.
Standardi
IFRS
9
rakendusalasse
jäävaid
finantsvarasid
liigitatakse
järgmistesse
kategooriatesse:
korrigeeritud
soetusmaksumuses
mõõdetavad,
õiglases
väärtuses
läbi
kasumi
või
kahjumi
mõõdetavad
ja
õiglases
väärtuses
läbi
muu
koondkasumi
mõõdetavad
finantsvarad.
Liigitamine
sõltub
finantsvarade
lepinguliste
rahavoogude
tunnustest
ja
ärimudelist, mille abil Fond neid juhib.
Kontserni
finantsvarade
hulka
kuuluvad
nõuded
ostjate
vastu
ja
muud
nõuded,
laenud,
raha
ja
raha
ekvivalendid
ning
tuletisinstrumendid.
Kui
pole
kirjeldatud
teisiti,
siis
hoiab
kontsern
oma
finantsvarasid
lepinguliste
rahavoogude
saamiseks
ja
lepingulised
rahavood
koosnevad
ainult
põhiosa
ja
tasumata
põhiosalt
arvestatud
intressi
maksetest.
Seetõttu
mõõdab
kontsern
oma
finantsvarasid
korrigeeritud
soetusmaksumuses.
Tuletisinstrumendid
ei
vasta
korrigeeritud
soetusmaksumuses
mõõdetavate
finantsvarade
kriteeriumitele
ja
neid
mõõdetakse
õiglases
väärtuses
läbi
kasumi või kahjumi.
Kajastamine ja kajastamise lõpetamine
Finantsvara
võetakse
esmasel
kajastamisel
arvele
õiglases
väärtuses.
Juhul
kui
tegu
on
investeeringuga,
mis
ei
ole
õiglases
väärtuses
läbi
kasumi
või
kahjumi
kajastatav
finantsvara,
liidetakse
õiglasele
väärtusele
ka
finantsvara
omandamisega
otseselt
seotud
tehingukulud.
Kontsern
määratleb,
mis
kategooriasse
finantsvara
kuulub
selle
esmasel
kajastamisel.
Kui
see on lubatud ja vajalik, siis hinnatakse finantsvara määratluse asjakohasust iga aruandeperioodi lõpus.
Kõiki
tavapärastel
tingimustel
toimuvaid
finantsvara
oste
ja
müüke,
st
oste
ja
müüke
vastavalt
lepingutele,
mille
kohaselt
antakse
vara
üle
ajavahemiku
jooksul,
mis
on
kehtestatud
õigusaktidega
või
on
konkreetsel
turul
kokkuleppeliselt
välja
kujunenud,
kajastatakse
tehingupäeval
(tehingupäev
on
kuupäev,
mil
kontsern
võtab
endale
vara
ostmise
või
müümise
kohustuse).
Muudel
juhtudel
kajastatakse
vastavaid
tehinguid
tuletisinstrumentidena,
kuni
jõuab
kätte
nende
arvelduspäev.
Kontsern lõpetab finantsvara (või finantsvara osa või sarnaste finantsvarade rühma) kajastamise siis, kui:
- tema õigused finantsvarast tulenevatele rahavoogudele lõpevad;
-
ta
annab
üle
õigused
finantsvarast
tulenevate
rahavoogude
saamiseks
või
kui
tal
säilivad
õigused
finantsvarast
tulenevate
rahavoogude
saamiseks,
kuid
ta
võtab
endale
kohustuse
need
rahavood
arvete
edasi
esitamise
kokkuleppe alusel olulise viivituseta kolmandatele isikutele edasi kanda; ja
-
ta
kas
(a)
on
andnud
üle
sisuliselt
kõik
finantsvara
omandiga
seonduvad
riskid
ja
hüved
või
(b)
ta
pole
andnud
üle
ega
ka
säilitanud
sisuliselt
kõiki
finantsvara
omandiga
seonduvaid
riske
ja
hüvesid,
kuid
ta
on
andnud
üle
kontrolli
finantsvara üle.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
79
Väärtuse langus
Pärast
standardi
IFRS
9
rakendamist
hindab
kontsern
oma
korrigeeritud
soetusmaksumuses
mõõdetavate
finantsvaradega
seotud
eeldatavaid
krediidikahjumeid
tulevikku
vaatava
mudeli
abil.
Väärtuse
languse
arvestamise
meetod sõltub sellest, kas krediidirisk on oluliselt suurenenud või mitte.
Kontsern
kasutab
standardis
IFRS
9
sätestatud
eeldatava
krediidikahjumi
mudelit
ainult
järgmiste
finantsvarade
puhul:
nõuded
ostjate
vastu
ja
muud
nõuded
ning
raha
ja
raha
ekvivalendid.
Finantsvarade
puhul,
mis
liigituvad
gruppi
nõuded
ostjate
vastu,
kasutab
kontsern
standardis
IFRS
9
sätestatud
lihtsustatud
meetodit,
mille
kohaselt
kajastatakse
nõudele
(pärast selle esmast kajastamist) allahindlus kehtivusaja jooksul eeldatava krediidikahjumi summas.
Eeldatavate
kahjumite
määrade
aluseks
on
nõuete
tasumise
profiilid
(lepingutingimused)
36
kuu
jooksul
enne
aruandekuupäeva
ja
sama
perioodi
ajaloolised
krediidikahjumid.
Ajaloolisi
kahjumi
määrasid
korrigeeritakse,
võttes
arvesse
jooksvat
ja
tulevikku
vaatavat
teavet
makromajanduslike
tegurite
kohta,
mis
mõjutavad
rentnike
nõuete
tasumise
võimet. Tulevikku vaatav teave hõlmab muuhulgas järgnevat:
•
muutused
majanduslikes,
regulatiivsetes,
tehnoloogilistes
ja
keskkonna
tegurites
(nt
tööstusharu
väljavaate,
SKP,
tööhõive, poliitika jm muutused);
•
välised turunäitajad; ja
•
rentnike baas
.
Nõue
ostja
vastu
kantakse
maha,
kui
ei
ole
mõistlik
oodata,
et
see
tasutakse.
Nõude
tasumist
ei
ole
mõistlik
oodata
muuhulgas
siis,
kui
on
tõenäoline,
et
võlgnik
on
maksejõuetu
või
suurtes
rahalistes
raskustes.
Nõuded,
mille
väärtus
on
langenud, kantakse maha, kui nad hinnatakse lootusetuks.
Kontserni
hinnangul
on
raha
ja
raha
ekvivalentide
krediidirisk
madal,
kui
kohustuse
täitmata
jätmise
risk
on
madal
ja
vastaspoole lühiajaline rahavooliste kohustuste täitmise võime on hea.
2l. Nõuded
Nõudeid
ostjate
vastu
ja
muid
nõudeid
mõõdetakse
korrigeeritud
soetusmaksumuses.
Juhtkond
teeb
nõuetele
individuaalseid
allahindlusi
ja
hindab
nõuete
laekuvust
aasta
vältel
iga
kliendi
kohta
eraldi.
Kontsern
hoiab
nõudeid
ostjate vastu ja muid nõudeid eesmärgiga saada lepingulisi rahavoogusid.
2m. Raha ja raha ekvivalendid
Rahana
kajastatakse
kontserni
arvelduskontodel
olevaid
vahendeid.
Raha
ekvivalendid
on
lühiajalised
(kuni
kolmekuulise
tähtajaga)
eriti
likviidsed
investeeringud,
mida
saab
kergesti
muuta
teadaoleva
suurusega
rahasummaks
ja
mille
väärtuse
muutumise risk on väike.
2n. Tingimuslikud varad ja kohustised
Tingimuslikku
kohustist
ei
kajastata
konsolideeritud
finantsseisundi
aruandes.
Tingimuslik
kohustis
avalikustatakse,
välja
arvatud juhul, kui majanduslikku kasu sisaldavate ressursside vähenemise võimalus on äärmiselt vähetõenäoline.
Tingimuslikku
vara
ei
kajastata
konsolideeritud
finantsseisundi
aruandes.
Tingimuslik
vara
avalikustatakse,
kui
majandusliku kasu saamine on tõenäoline.
2o. Aruandekuupäevajärgsed sündmused
Pärast
aruandekuupäeva
toimunud
sündmused,
mis
annavad
täiendavat
informatsiooni
kontserni
finantsseisundi
kohta
aruandekuupäeval
(korrigeerivad
sündmused),
võetakse
konsolideeritud
raamatupidamise
aruande
koostamisel
arvesse,
korrigeerides
aruandes
kajastatud
summasid.
Olulised
aruandekuupäevajärgsed
mittekorrigeerivad
sündmused
avalikustatakse konsolideeritud raamatupidamise aruande lisades.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
80
2p. Tulu kajastamine
Kasutusrendilepingute
alusel
saadavat
renditulu,
mis
koosneb
klientidelt
saadavatest
rendisummadest,
kajastatakse
rendiperioodi
jooksul
tuluna
lineaarselt.
Renditulust
arvatakse
maha
võimalikud
müügimaksud.
Rentnikele
rendilepingute
sõlmimiseks või pikendamiseks antud stiimuleid kajastatakse rendiperioodi jooksul renditulu lahutamatu osana.
Teenustasutulud
kajastatakse
kasumis
või
kahjumis
brutosummas,
kui
kontsern
ei
tegutse
kolmanda
isiku
nimel
(käsundisaajana/esindajana)
ja
ei
võta
arvete
vahendamise
eest
vahendustasu.
Tulu
esitatakse
brutosummas,
kui
kontsern
sõlmib
kolmandast
isikust
teenusepakkujaga
lepingu
ja
võtab
lepingust
tulenevad
riskid
enda
kanda.
Teenustasutulu
kajastatakse
perioodil,
mil
teenust
osutatakse.
Tehinguhind
sisaldab
fikseeritud
ja
muutuvaid
tasusid,
mis
on
sätestatud
kliendiga
sõlmitud
lepingu
tingimustes.
Teenustasu
arveid
esitatakse
kord
kuus
ja
tavapärane
tasumise
tähtaeg
on
30
päeva.
Kui
kontsern
tegutseb
käsundisaajana
kolmandate
isikute
nimel,
siis
kajastatakse
rentnikelt
kaupade
ja
teenuste
eest
laekunud
summad
vastavalt
standardile
IFRS
15
netosummas
kasumis
või
kahjumis
ja
arvete
edasiesitamise
tulu
kajastatakse teenitud vahendustasu summas.
2q. Kulud
Kulusid
kajastatakse
tekkepõhiselt.
Kontsern
kajastab
kulud
konsolideeritud
kasumi-
ja
muu
koondkasumi
aruandes,
välja
arvatud
kinnisvarainvesteeringute
soetamisel
tekkivad
kulud,
mis
lisatakse
kinnisvarainvesteeringute
soetusmaksumusele,
ja
laenukasutuse
kulutused,
mis
kapitaliseeritakse.
Tegevuskulud
sisaldavad
majandusaasta
jooksul
renditulu
teenimisega
seoses tekkinud kulusid, sh kinnisvarainvesteeringute tegevus- ning remondi- ja hoolduskulude katmise kulusid.
Halduskulud
sisaldavad
majandusaasta
jooksul
kinnisvarainvesteeringute
ja
kontserni
juhtimisega
seoses
tekkinud
kulusid.
2s. Tasumisele kuuluv tulumaks
Kontserni tütarettevõtete maksustamine
Kontserni
konsolideeritavaid
tütarettevõtteid
maksustatakse
riikides,
kus
nad
tegutsevad.
Tasumisele
kuuluv
tulumaks
arvestatakse tütarettevõtete maksustatavale kasumile kohalduvate maksumäärade alusel.
Fondi maksustamine
Kasu vara võõrandamisest
Lepingulise investeerimisfondi kasu vara võõrandamisest maksustatakse tulumaksuga, kui:
1)
müüdud kinnisasi asub Eestis või
2)
võõrandatud asja- või nõudeõigus oli seotud Eestis asuva kinnisasja või ehitise kui vallasasjaga või
3)
võõrandati
või
tagastati
osalus
äriühingus,
lepingulises
investeerimisfondis
või
muus
varakogumis,
mille
varast
võõrandamise
või
tagastamise
ajal
või
mõnel
perioodil
sellele
eelnenud
kahe
aasta
jooksul
moodustasid
otse
või
kaudselt
üle
50%
Eestis
asuvad
kinnisasjad
või
ehitised
kui
vallasasjad
ja
milles
võõrandajal
oli
nimetatud
tehingu tegemise ajal vähemalt 10% osalus
;
4)
kasu
saadi
punktis
3
nimetatud
tingimustel
samas
punktis
nimetatud
äriühingu,
lepingulise
investeerimisfondi
või muu varakogumi likvideerimisel
.
Tulumaksuga
ei
maksustata
punktis
3
nimetatud
osaluse
tagastamisel
või
punktis
4
nimetatud
likvideerimise
korral
saadud
kasu
osa,
mille
aluseks
olev
tulu
on
tulumaksuga
maksustatud
tulumaksuseaduse
sätete
kohaselt
või
osaluse
tagasi ostnud või likvideerimisjaotist maksnud äriühingu tasemel.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
81
2t. Edasilükkunud tulumaks
Fondi Leedu tütarettevõtete edasilükkunud tulumaks:
Edasilükkunud
tulumaksu
arvestatakse
kohustise
meetodil
kõigilt
aruandekuupäeval
esinevatelt
ajutistelt
erinevustelt.
Ajutine erinevus on varade või kohustiste raamatupidamisväärtuse ja maksustamisbaasi vahe.
Edasilükkunud tulumaksukohustis kajastatakse kõigi maksustatavate ajutiste erinevuste kohta, välja arvatud juhul, kui:
i)
edasilükkunud
tulumaksukohustis
tekib
vara
või
kohustise
esmasel
kajastamisel
tehingu
puhul,
mis
ei
ole
äriühendus
ega
mõjuta
tehingu
toimumise
ajal
arvestuslikku
kasumit
ega
ka
maksustatavat
kasumit
(maksukahjumit); ja
ii)
maksustatavad
ajutised
erinevused
on
seotud
investeeringutega
tütarettevõtetesse,
sidusettevõtetesse
ja
osalustega
ühistes
ettevõtmistes,
mille
puhul
on
võimalik
ajutise
erinevuse
tühistumise
ajastamist
kontrollida
ja
on tõenäoline, et ajutist erinevust ei tühistata lähitulevikus.
Edasilükkunud
tulumaksuvara
kajastatakse
kõikide
mahaarvatavate
ajutiste
erinevuste,
edasikantud
kasutamata
maksukahjumite
ja
edasikantud
kasutamata
maksukrediitide
puhul
ulatuses,
mis
vastab
tulevikus
tõenäoliselt
teenitavale
maksustatavale
kasumile,
mille
suhtes
saab
mahaarvatavat
ajutist
erinevust,
edasikantud
kasutamata
maksukahjumit
ja
edasikantud kasutamata maksukrediiti kasutada, välja arvatud juhul, kui:
i)
ajutisest
erinevusest
tulenev
edasilükkunud
tulumaksuvara
tekib
vara
või
kohustise
esmasest
kajastamisest
tehingus,
mis
ei
ole
äriühendus
ja
ei
mõjuta
tehingu
toimumise
ajal
arvestuslikku
kasumit
ega
ka
maksustatavat
kasumit (maksukahjumit); ja
ii)
mahaarvatavad
ajutised
erinevused
on
seotud
investeeringutega
tütarettevõtetesse,
sidusettevõtetesse
ja
osalemistega
ühistes
ettevõtmistes
–
nende
puhul
kajastatakse
edasilükkunud
tulumaksuvara
üksnes
ulatuses,
mille
osas
on
tõenäoline,
et
kõnealune
ajutine
erinevus
lähitulevikus
tühistub
ja
tulevikus
tekib
maksustatav
kasum, mille arvelt saab ajutist erinevust kasutada.
Edasilükkunud
tulumaksuvarade
raamatupidamisväärtus
vaadatakse
üle
igal
aruandekuupäeval
ja
seda
vähendatakse
ulatuses,
mille
puhul
ei
ole
enam
tõenäoline,
et
tekib
piisavalt
maksustatavat
kasumit,
mis
võimaldab
kogu
edasilükkunud
tulumaksuvara
või
selle
osa
kasutada.
Finantsseisundi
aruandes
kajastamata
edasilükkunud
tulumaksuvarad
hinnatakse
igal
aruandekuupäeval
ümber.
Eelnevalt
kajastamata
edasilükkunud
tulumaksuvara
kajastatakse
finantsseisundi
aruandes
ulatuses, mille osas on tõenäoline, et tulevane maksustatav kasum võimaldab edasilükkunud tulumaksuvara kasutada.
Edasilükkunud
tulumaksuvarade
ja
-kohustiste
mõõtmiseks
kasutatakse
maksumäärasid,
mida
eeldatavasti
rakendatakse
vara
realiseerimise
või
kohustise
arveldamise
perioodil,
lähtudes
aruandekuupäeval
kehtinud
või
olulises
osas
kehtima
hakanud maksumääradest (ja maksustamist reguleerivatest seadustest).
Edasilükkunud
tulumaksuvarad
ja
-kohustised
saldeeritakse
ainult
juhul,
kui
on
juriidilist
jõudu
omav
õigus
saldeerida
tasumisele
kuuluvaid
tulumaksuvarasid
ja
-kohustisi
ning
edasilükkunud
tulumaksuvarad
ja
-kohustised
on
seotud
sama
majandusüksuse tulumaksuga, mida haldab sama maksuhaldusasutus.
Edasilükkunud
tulumaks,
mis
on
seotud
otse
omakapitalis
kajastatavate
tehingute
ja
sündmustega,
kajastatakse
omakapitalis,
mitte
kasumis
või
kahjumis.
Edasilükkunud
tulumaks
kajastatakse
vastavalt
selle
aluseks
oleva
tehingu
olemusest kas kasumis või kahjumis või otse omakapitalis.
Eesti
ja
Läti
seaduste
kohaselt
ettevõtte
aruandeaasta
kasumit
ei
maksustata.
Tulumaksu
makstakse
dividendidelt,
kingitustelt, annetustelt, vastuvõtukuludelt, ettevõtlusega mitteseotud väljamaksetelt ning siirdehinna korrigeerimistelt.
Dividendidelt
makstav
ettevõtte
tulumaks
kajastatakse
tulumaksukuluna
ning
-kohustisena
dividendide
väljakuulutamise
hetkel,
sõltumata
perioodist,
mille
eest
dividendid
välja
kuulutatakse
või
millal
dividendid
tegelikult
välja
makstakse.
Tulumaksu
tasumise
kohustus
tekib
dividendide
väljamaksmisele
järgneva
kuu
10.
kuupäeval
Eestis
ja
20.
kuupäeval
Lätis.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
82
2u. Õiglase väärtuse mõõtmine
Kontsern
kajastab
teatud
finantsinstrumente,
nagu
näiteks
tuletisinstrumente
ja
mittefinantsvarasid,
nagu
näiteks
kinnisvarainvesteeringuid,
õiglases
väärtuses,
mida
mõõdetakse
iga
aruandeperioodi
lõpus.
Lisaks
avalikustatakse
kontserni
raamatupidamise
aruandes
korrigeeritud
soetusmaksumuses
kajastatavate
finantsinstrumentide
õiglane
väärtus.
Õiglane
väärtus
on
hind,
mida
saadaks
vara
müügil
või
makstaks
kohustise
üleandmisel
mõõtmiskuupäeval
turuosaliste
vahelises
tavapärases
tehingus.
Õiglase
väärtuse
mõõtmisel
eeldatakse,
et
vara
müügi
või
kohustise
üleandmise
tehing
toimub kas:
•
vara või kohustise põhiturul; või
•
kui põhiturg puudub, siis vara või kohustise jaoks soodsaimal turul.
Kontsernil peab olema mõõtmiskuupäeval juurdepääs põhi- või soodsaimale turule.
Vara
või
kohustise
õiglase
väärtuse
mõõtmisel
kasutatakse
eeldusi,
mida
turuosalised
kasutaksid
vara
või
kohustise
hinna
määramisel, eeldades, et turuosalised tegutsevad oma parimates majanduslikes huvides.
Mittefinantsvara
õiglase
väärtuse
mõõtmisel
võetakse
arvesse
turuosalise
võimet
luua
majanduslikke
hüvesid,
kasutades
vara parimal viisil või müües selle turuosalisele, kes kasutaks vara parimal viisil.
Kontsern
rakendab
hindamistehnikaid,
mis
on
konkreetses
olukorras
sobilikud
ja
mille
jaoks
on
olemas
piisavalt
õiglase
väärtuse
mõõtmiseks
vajalikke
andmeid,
kasutades
maksimaalselt
asjakohaseid
jälgitavaid
sisendeid
ja
minimaalselt
mittejälgitavaid sisendeid, mis on kogu mõõtmise seisukohast olulised:
•
1. tase — varade või kohustiste (korrigeerimata) noteeritud hinnad aktiivsetel turgudel;
•
2.
tase
—
hindamistehnikad,
mille
madalaima
taseme
sisend,
mis
on
kogu
mõõtmise
seisukohast
oluline,
on
kas
otseselt või kaudselt jälgitav;
•
3.
tase
—
hindamistehnikad,
mille
madalaima
taseme
sisend,
mis
on
kogu
mõõtmise
seisukohast
oluline,
on
mittejälgitav.
Varade
ja
kohustiste
korduva
õiglase
väärtuse
mõõtmise
korral
teeb
kontsern
kindlaks,
kas
õiglase
väärtuse
liigitus
mingile
hierarhia
tasemele
võib
olla
muutunud,
viies
iga
aruandeperioodi
lõpul
läbi
varade
ja
kohustiste
liigituse
uue
hindamise (lähtudes madalaima taseme sisendist, mis on kogu mõõtmise seisukohast oluline).
2v. Äriühendused
Äriühendusi
kajastatakse
omandamismeetodil,
välja
arvatud
juhul,
kui
äriühendus
toimub
ühise
kontrolli
all
olevate
majandusüksuste vahel.
2w. Sissemakstud kapital
Osakute
emiteerimise
või
tagasiostuga
otseselt
seotud
lisakulud
kajastatakse
otse
omakapitalis,
kus
need
kas
arvatakse
laekunud
summadest
maha
või
kajastatakse
tagasiostukulude
koosseisus.
Omakapitalitehingu
tehingukuludega
seotud
tulumaksu arvestatakse kooskõlas standardi IAS 12 nõuetega.
Omandamismeetodi rakendamine
Omandamismeetodit
rakendatakse
selliste
uute
tütarettevõtete
omandamisel,
mis
vastavad
äriks
liigitamise
tingimustele.
Omandamismeetodi
rakendamisel
mõõdetakse
omandatud
ettevõtete
eristatavaid
varasid
ja
kohustisi
ning
tingimuslikke
kohustisi
nende
kajastamisel
omandamise
kuupäeva
õiglastes
väärtustes.
Omandatud
ettevõtte
soetusmaksumus
koosneb
üleantud
tasu
(raha
või
omaaktsiate)
õiglasest
väärtusest.
Juhul
kui
makstava
tasu
lõplik
suurus
sõltub
ühest
või
mitmest
tulevikusündmusest,
siis
võetakse
neid
soetusmaksumuse
kajastamisel
arvesse
vaid
siis,
kui
viidatud
sündmus
või
sündmused on tõenäolised ja nende maksumust saab usaldusväärselt mõõta.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
83
Hilisemaid
muutusi
varaks
või
kohustiseks
liigitatud
tingimusliku
tasu
õiglases
väärtuses
kajastatakse
vastavalt
finantsaruandluse
standardi
IFRS
9
nõuetele
kas
kasumis
või
kahjumis
või
muu
koondkasumi
muutusena.
Kui
tingimuslik
tasu liigitatakse omakapitaliks, siis seda ei mõõdeta ümber enne, kui toimub selle lõplik tasumine.
Kui
omandamistehing
ei
liigitu
äriühenduseks,
arvestatakse
seda
kui
eraldiseisvate
varade
ja
kohustiste
soetamist.
Sel
juhul
jaotatakse
omandamisel
makstud
tasu
omandatud
eraldiseisvate
varade
ja
kohustiste
vahel
vastavalt
nende
eest
makstud
hinnale.
Omandatud
varad
kajastatakse
konsolideeritud
finantsseisundi
aruandes,
kui
on
tõenäoline,
et
kontsern
saab
tõenäoliselt
varast tulevast majanduslikku kasu ja varade väärtust saab usaldusväärselt mõõta.
Omandatud
kohustised
kajastatakse
konsolideeritud
finantsseisundi
aruandes,
kui
on
tõenäoline,
et
kohustise
täitmiseks
tuleb
loovutada
ressursse
ja
kohustise
õiglast
väärtust
saab
usaldusväärselt
mõõta.
Esmasel
kajastamisel
mõõdetakse
omandatud
varasid
ja
kohustisi
soetusmaksumuses.
Pärast
esmast
kajastamist
mõõdetakse
omandatud
varasid
ja
kohustisi,
nagu eespool kirjeldatud
.
Äriühendused ühise kontrolli all olevate majandusüksuste vahel
Äriühendus toimub ühise kontrolli all olevate majandusüksuste vahel, juhul kui:
•
kui
lõplik
kontroll
ühinevate
majandusüksuste
üle
kuulub
samale
isikule
(või
isikutele)
nii
enne
kui
ka
pärast
äriühendust ja
•
see ühine kontroll ei ole ajutine
.
Kui
äriühendus
liigitub
ühise
kontrolli
all
olevate
majandusüksuste
vaheliseks
äriühenduseks,
siis
arvestatakse
seda
ühinemiseelsete
väärtuste
meetodil.
Selle
meetodi
puhul
võetakse
omandatud
varad
ja
kohustised
arvele
nende
ühinemiseelses raamatupidamisväärtuses ja firmaväärtust ei kajastata.
3.
Olulised raamatupidamishinnangud ja otsused
Kontserni
konsolideeritud
raamatupidamise
aruande
koostamisel
peab
juhtkond
tegema
otsuseid,
andma
hinnanguid
ja
rakendama
eeldusi,
mis
mõjutavad
aruandes
aruandekuupäeva
seisuga
kajastatud
tulusid,
kulusid,
varasid
ja
kohustisi
ning
avalikustatud
tingimuslikke
kohustisi.
Hinnangute
ja
eelduste
olemusliku
ebakindluse
tõttu
võivad
tegelikud
tulemused
hinnangutest
erinevaks
kujuneda
ja
seetõttu
võivad
nendega
seotud
varade
ja
kohustiste
raamatupidamisväärtused tulevikus märkimisväärset korrigeerimist vajada.
Otsused
Juhtkond
loeb
teenustasutulude
kajastamisel
järgmisi
asjaolusid
tunnuseks,
et
kontserni
ettevõte
on
rentnikega
sõlmitud
lepingute täitmisel käsundiandja:
•
ettevõte
on
peamine
vastutaja
lepingu
täitmise
eest
ja
tal
on
õigus
kommunaal-
ja
muude
teenuste
lepinguid
igal
ajal
lõpetada,
peatada
või
muuta,
sõlmida
lepinguid
teiste
teenusepakkujatega
või
vahetada
osutatava
teenuse liiki
;
•
ettevõte
on
avatud
krediidiriskile,
mis
tuleneb
nõudest,
mis
ettevõttel
on
rentniku
vastu
mingi
kolmanda
isiku
kaupade
või
teenuste
tarne
eest;
kui
rentnik
jätab
kohustuse
täitmata,
on
ettevõte
kohustatud
tarnijale
tasuma
sõltumata sellest, kas tal õnnestub kulu rentnikult sisse nõuda
.
Kui
rentnikel
on
õigus
kontserni
ettevõtte
eelneval
kirjalikul
nõusolekul
kommunaalteenuste
pakkujatega
ka
otse
lepinguid
sõlmida,
siis
on
kontserni
ettevõte
käsundisaaja.
Kui
kontsern
tegutseb
käsundiandjana,
siis
kajastatakse
teenustasutulud
konsolideeritud
kasumi-
ja
muu
koondkasumi
aruandes
brutosummas.
Kui
kontsern
tegutseb
käsundisaajana,
siis
kajastatakse
tulud
ja
kulud
konsolideeritud
kasumi-
ja
muu
koondkasumi
aruandes
saldeeritult
ning
tulu arvete edasiesitamisest kajastatakse teenitud vahendustasu summas.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
84
Äriühendused
Kontsern
on
omandanud
osalusi
tütarettevõtetes,
mille
põhitegevuseks
on
kinnisvarainvesteeringute
omamine.
Kui
tütarettevõtte
omandamine
ei
kujuta
endast
„lahutamatut
kogumit
tegevustest
ja
varadest“,
nagu
on
sätestatud
finantsaruandluse
standardis
IFRS
3,
siis
kajastatakse
tütarettevõtte
omandamist
kui
vara
omandamist,
mille
puhul
soetusmaksumus
jagatakse
omandatud
varadele
ja
kohustiste
vahel
nende
suhteliste
õiglaste
väärtuste
alusel
ning
soetusmaksumuse
jaotamisel
firmaväärtust
ning
edasilükkunud
tulumaksuvarasid
ega
-kohustisi
ei
kajastata.
Kontsern
kajastab
omandamist
äriühendusena
siis,
kui
lisaks
kinnisvarainvesteeringule
soetatakse
ka
varast
lahutamatu
kogum
tegevusi.
Aruandeperioodil
ja
eelneval
perioodil
ei
kajastanud
kontsern
ühtegi
omandamistehingut
äriühendusena.
Täiendavat teavet varade omandamise kohta leiab lisast 12.
Äriühendusena kajastamise kriteeriumiteks on järgmised tunnused:
•
varade koosseisu kuulub mitu maa ja hoonete objekti
;
•
rentnikele pakutakse lisateenuseid (nt hooldus-, puhastus-, valve-, raamatupidamisteenuseid jne
);
•
tegevusprotsesside
(sh
kõigi
asjakohaste
haldustegevuste,
nagu
näiteks
arvete
esitamise,
maksete
vastuvõtmise,
ettevõtte omanikele juhtimisinformatsiooni andmise ja rentnike andmete töötlemise) jaoks on olemas töötajad
;
•
omandatud kinnisvarainvesteeringute haldamise protsess on keerukas
.
Kasutusrendi lepingud – kontsern kui rendileandja
Kasutusrendiks
liigitatakse
rendilepingud,
mille
alusel
kõik
olulised
vara
omandiõigusega
seotud
riskid
ja
hüved
jäävad
rendileandjale.
Kontsern
on
hinnanud
lepingute
ja
kokkulepete
tingimusi
ja
jõudnud
otsusele,
et
kõik
kinnisvarainvesteeringute
omandiõigusega
seotud
riskid
ja
hüved
jäävad
kontsernile,
mistõttu
kinnisvarainvesteeringutega
seotud
rendilepingud
on
liigitatud
kasutusrendi
lepinguteks.
Üks
Fondi
varadest
–
Coca-
Cola
Plaza
–
on
renditud
välja
ühele
rentnikule,
kellel
on
müügi-tagasirendi
tehinguga
omandatud
pikaajaline
rendileping. Lepingu tingimuste kohaselt on leping liigitatud kasutusrendiks, kuna:
•
kõik olulised kinnisvarainvesteeringu omandiõigusega seotud riskid ja hüved jäävad kontsernile;
•
kontsern jääb rendiperioodi lõpus vara omanikuks;
•
ei
ole
sõlmitud
kokkulepet,
mille
kohaselt
rentnikul
oleks
võimalus
osta
kinnisvarainvesteering
soodushinnaga
või hinnaga, mis on tunduvalt madalam kui kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus;
•
algselt
kokku
lepitud
rendiperioodi
pikkus
on
10
aastat
ja
see
lõpeb
18.
märtsil
2023.
Rentnikul
on
õigus
lepingut
üks
kord
viieks
aastaks
pikendada,
teatades
sellest
12
kuud
ette.
Seega
ei
hõlma
rendiperiood
suuremat
osa
kinnisvarainvesteeringu majanduslikust elueast;
•
rentnikuga
ei
ole
sõlmitud
kokkulepet,
mis
võimaldaks
rentnikul
jätkata
kinnisvarainvesteeringu
rentimist
teise
perioodi jooksul hinnaga, mis on tunduvalt madalam kui turuhind;
•
rendi
jõustumise
kuupäeval
ei
olnud
rendimaksete
miinimumsumma
nüüdisväärtus
sama
suur
kui
renditava
vara
õiglane väärtus
.
Hinnangud ja eeldused
Kontsernile
kohalduvad
erinevate
jurisdiktsioonide
tulu-
ja
kapitalimaksud.
Tasumisele
kuuluvate
ja
edasilükkunud
maksude
arvestamine
nõuab
olulisi
hinnangutel
põhinevaid
otsuseid.
On
palju
tehinguid
ja
arvutusi,
mille
lõplikud
maksusummad
ja
nende
summade
arveldamise
aeg
on
tavapärase
äritegevuse
käigus
ebakindlad.
Näiteks
sõltub
kinnisvarainvesteeringutest
tulenevatele
ajutistele
erinevustele
rakenduv
tegelik
maksumäär
kinnisvarainvesteeringu
müügi viisist ja ajast.
Kontsern
kajastab
eeldatavate
maksuvaidluste
katteks
kohustisi,
mis
põhinevad
hinnangutel
selle
kohta,
kas
on
vaja
tasuda
täiendavaid
makse.
Kui
tegelikud
tulemused
erinevad
algselt
kajastatud
summadest,
siis
mõjutavad
need
erinevused puhaskasumit ja edasilükkunud tulumaksu perioodides, kus erinevus ilmnes.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
85
2018.
aastal
hakkas
Lätis
kehtima
uus
tulumaksusüsteem,
mis
sarnaneb
Eesti
omaga.
Selle
rakendamisel
hakati
aga
edasilükkunud
tulumaksu
konsolideeritud
IFRS
aruannetes
kajastama
viisil,
mis
erineb
Eestis
seni
kasutusel
olnud
käsitlusest.
Läti
käsitluse
kohaselt
tuleb
tütarettevõtetesse
tehtud
investeeringutelt
tekkivat
edasilükkunud
tulumaksu
kajastada
ka
siis,
kui
need
investeeringud
asuvad
riikides,
kus
ettevõtte
tulumaks
kuulub
tasumisele
kasumi
jaotamisel
(Eesti
ja
Läti),
välja
arvatud
juhul,
kui
ettevõte
suudab
kontrollida
maksustatavate
ajutiste
erinevuste
tühistumise
ajastamist
ja
nende
tühistumine
lähimas
tulevikus
ei
ole
tõenäoline.
Eestis
selle
ajani
kasutusel
olnud
käsitluse
kohaselt
edasilükkunud tulumaksukohustist sellisel juhul ei kajastatud.
Eesti
rahandusministeerium
küsis
IFRS
standardite
tõlgendamise
komitee
(IFRIC)
arvamust
standardi
IAS
12
„Tulumaks“
korrektse
tõlgendamise
kohta.
IFRIC
avaldas
oma
arvamuse
standardi
IAS
12
„Tulumaks“
korrektse
tõlgendamise
kohta
2020.
aasta
juunis.
Arvamuses
on
öeldud,
et
IAS
12
punkti
39
kohaselt
peab
majandusüksus
kajastama
edasilükkunud
tulumaksukohustise
kõikide
tütarettevõtetesse
tehtud
investeeringutega
seotud
maksustatavate
ajutiste
erinevuste
puhul, välja arvatud erinevused, mille puhul on täidetud järgmised tingimused:
a)
emaettevõte suudab kontrollida ajutise erinevuse tühistumise ajastamist ja
b)
on tõenäoline, et ajutine erinevus ei tühistu lähitulevikus.
Fondi
hinnangul
suudab
Fond
kontrollida
tütarettevõtetega
seotud
maksustatavate
ajutiste
erinevuste
tühistumist,
sest
omab
kõikides
tütarettevõtetes
100%
osalust.
Kontserni
struktuuri
tõttu
tütarettevõtetega
seotud
maksustatavad
ajutised
erinevused
eeldatavasti
ei
tühistu
lähitulevikus
kasumi
jagamise
kaudu.
Fond
on
andnud
tütarettevõtetele
märkimisväärse
suurusega
kontsernisiseseid
laene
ja
ootab
nende
laenude
tagasimakseid,
mitte
kasumijaotisi.
Kontserni
juhtkonna
hinnangul
on
kriteeriumid,
mille
puhul
Fond
ei
pea
edasilükkunud
tulumaksukohustist
kajastama,
täidetud.
Kontserni
juhatus
on
otsustanud
jätkuvalt
rakendada
tütarettevõtetesse
tehtud
investeeringute
puhul
edasilükkunud
tulumaksukohustise
arvestamisel
seni
kehtinud
põhimõtet.
Selle
kohaselt
on
riikides,
kus
ettevõtte
tulumaks
tuleb
tasuda
kasumi
jaotamisel
(näiteks
Eesti
ja
Läti),
edasilükkunud
tulumaksukohustis
alati
null,
kuna
vastavalt
IAS
12
paragrahvile
52A
mõõdetakse
nendes
riikides
asuvatelt
investeeringutelt
tekkivat
edasilükkunud
tulumaksukohustist
jaotamata
kasumile kehtiva 0% tulumaksumääraga.
Maksimaalne
tulumaksukohustis,
mis
tekiks,
kui
kogu
vaba
omakapital
dividendidena
välja
makstaks,
on
esitatud
aastaaruande
lisas
11.
Üksikasjalik
teave
Leedu
tütarettevõtete
edasilükkunud
tulumaksuvarade
ja
-kohustiste
kohta
on
esitatud lisas 11.
Kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus
Kontsern
kajastab
oma
kinnisvarainvesteeringuid
õiglases
väärtuses
ja
õiglase
väärtuse
muutusi
kasumis
või
kahjumis.
Kontsern
tellib
õiglase
väärtuse
hindamised
sõltumatutelt
ekspertidelt.
Teave
hindamismeetodite
ja
rakendatud
eelduste
kohta on avalikustatud lisas 12.
4.
Finantsriski juhtimine
Fondi
riskijuhtimise
eest
vastutab
fondivalitseja
Northern
Horizon
Capital
AS.
Fondijuhi
ülesannete
hulka
kuulub
Fondi
tururiskide
tuvastamine,
tururiskide
piirmäärade
kohta
ettepanekute
tegemine,
piirmääradest
kinnipidamise
jälgimine
ja
tururiskide
üldise
riskianalüüsi
koostamine.
Fondijuht
jälgib,
et
Fondil
oleksid
kõik
vajalikud,
parimale
rahvusvahelisele
praktikale
vastavad
riskijuhtimise
eeskirjad
ja
vajaduse
korral
algatab
nende
muutmise
ja
täiendamise.
Fondijuhi
aruandeperioodi lõpul antud hinnangu kohaselt on Fondi tegevus valitud riskijuhtimise raamistikuga kooskõlas.
4a. Krediidirisk
Kontsern
on
kehtestanud
protseduurid,
mis
tagavad,
et
rendilepinguid
sõlmitakse
klientidega,
kellel
on
nõuetele
vastav
krediidiajalugu,
ja
et
vastuvõetava
krediidiriski
limiite
ei
ületata.
Rentnikutega
seotud
krediidiriski
vähendatakse
muuhulgas
sellega,
et
nõutakse
rentnikelt
tagatisraha
ja
sõlmitakse
rendigarantii
lepinguid.
Nõuetest
ostjate
vastu
ja
muudest
nõuetest
tuleneva
krediidiriski
piiramiseks
kehtestab
kontsern
neile
kuni
30-päevase
maksetähtaja.
Nõue
loetakse mittetöötavaks (võlgnik ei täida kohustusi), kui see on enam kui 90 päeva tähtaja ületanud.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
86
Maksimaalne
krediidirisk
on
võrdne
kõigi
finantsseisundi
aruandes
kajastatud
finantsvarade
(sealhulgas
tuletisinstrumentide)
raamatupidamisväärtuste
summaga.
Kontsernisiseselt
ei
esine
märkimisväärset
krediidiriski
kontsentratsiooni. Seisuga 31. detsember 2020 oli krediidiriski positsioon järgmine
:
Raha ja raha ekvivalendid (lisa 16)
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded (lisa 14)
Tuletisinstrumendid (lisa 23)
2020. aasta lõpus liigitas kontsern ebatõenäoliselt laekuvaks nõudeid summas 589 tuhat eurot (2019: 399 tuhat eurot).
Fondi
eesmärgiks
on
investeeringute
portfelli
mitmekesistada;
seejuures
eelistab
Fond
madala
krediidiriskiga
partnereid.
Suurte
soetuste
ja
projektide
rahastamise
krediidiriskide
minimeerimiseks
jagatakse
riske
pankade
ja
kindlustusandjatega.
Selleks
et
maandada
krediidiriske,
mis
tulenevad
likviidsete
vahendite
paigutamisest
ja
finantsinstrumentidega
kauplemisest
(vastaspoole
krediidiriskid),
sõlmib
Fond
lepinguid
vaid
kõige
mainekamate
kohalike
ja
rahvusvaheliste
pankade ja muude finantseerimisasutustega.
4b. Intressimäära risk
Kontserni
intressimäära
risk
tuleneb
intressikandvatest
laenukohustistest.
Intressimäärade
kõikumine
mõjutab
intressikulu
(lisa
17b).
Kontsern
kasutab
intressimääradega
seotud
rahavoo
riski
maandamiseks
intressimäära
vahetuslepinguid
ja
intressi
ülemmäära (CAP) lepinguid.
Pärast
intressimäära
vahetuslepingute
mõju
arvestamist
oli
seisuga
31.
detsember
2020
83%
kontserni
laenudest
fikseeritud
intressimääraga
(31.
detsember
2019:
83%).
Kontserni
juhtkonna
hinnangul
on
83%
riskimaandamise
määr
praeguses
intressikeskkonnas
täiesti
piisav.
Intressimäärade
muutusi
jälgitakse
tähelepanelikult
ja
kui
intressikeskkond
muutub,
siis
on
võimalik sõlmida täiendavaid riskimaandamislepinguid.
Järgnev
tabel
näitab
kontserni
maksueelse
kasumi
ja
omakapitali
tundlikkust
intressimäärade
piisavalt
tõenäolise
muutumise
suhtes (rahavoo riskimaandamise reservile avalduva mõju kaudu) eeldusel, et kõik teised muutujad jäävad konstantseks:
Mõju maksu-
eelsele kasumile
Mõju maksu-
eelsele kasumile
Suurenemine +50 baaspunkti
Vähenemine -50 baaspunkti
Kontsern
kasutab
ujuva
intressimääraga
pikaajaliste
laenude
intressimäära
fikseerimiseks
intressimäära
vahetuslepinguid.
Nende
abil
muudetakse
ujuva
intressimääraga
kohustised
fikseeritud
intressimääraga
kohustisteks.
Fikseeritud
intressimäärade
saavutamiseks
võtab
Fond
kas
fikseeritud
intressimääraga
laene
või
kasutab
ujuva
ja
fikseeritud
intressimäära
vahetamiseks
tuletisinstrumente.
Kuna
Fond
soovib
saada
rahastust
parimatel
võimalikel
tingimustel
ja
praeguses
turusituatsioonis
on
fikseeritud
intressimääraga
laenud
sageli
kallimad,
kasutab
Fond
intressimäära
riski
maandamiseks tuletisinstrumente, nagu näiteks intressimäära vahetuslepinguid, forwardeid ja optsioone.
Kontsern soetab intressimäära vahetuslepinguid ainult rahavooriski maandamiseks, mitte kauplemiseks.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
87
4c. Likviidsusrisk
Fondi
eesmärk
on
tagada
pangalaenude
abil
tasakaal
rahastamise
järjepidevuse
ja
paindlikkuse
vahel.
Täiendav
teave
likviidsusriski juhtimise kohta on esitatud tegevusaruande riskijuhtimise peatükis.
Allpool
esitatud
tabel
annab
ülevaate
kontserni
finantskohustiste
täitmiseks
tehtavate
maksete
lepingulistest
tähtaegadest
seisuga
31.
detsember
2020.
Tabelis
on
esitatud
diskonteerimata
brutosummad,
mis
sisaldavad
ka
lepingulisi intressimakseid.
Intressikandvad
laenukohustised (lisa 18)
Tuletisinstrumendid (lisa 23)
Võlad tarnijatele ja muud
võlad (lisa 19)
Lühi- ja pikaajalised
finantskohustised kokku
4d. Valuutarisk
Fondi
peamine
valuuta
on
euro.
2020.
ja
2019.
aastal
ei
olnud
kontsernil
olulisi
varasid
ega
kohustisi
mitte
üheski
teises
valuutas
peale
euro
ja
kontsern
ei
olnud
kohustatud
tegema
pärast
seda
kuupäeva
mingeid
olulisi
tehinguid
mitte
üheski
teises valuutas peale euro.
5.
Kapitalijuhtimine
Kontserni
eesmärk
on
hoida
tugevat
kapitalibaasi
ja
samal
ajal
teenida
osakuomanikele
pikaajaliselt
head
tulu.
Selle
saavutamiseks parandatakse pidevalt kapitalistruktuuri.
Kontserni
kapital
koosneb
laenukohustistest
(üksikasjad
on
esitatud
lisas
18)
ja
omakapitalist.
Kapitalistruktuuri,
sh
kapitalikulu ja iga kapitaliliigiga seotud riske vaadatakse regulaarselt üle.
Juhtkond
jälgib
kapitali
laenu
tagatuse
suhtarvu
abil.
Selle
arvutamiseks
jagatakse
laenukohustised
kinnisvara
väärtusega.
Kontserni
eesmärk
on,
et
laenukohustiste
ja
kinnisvara
väärtuse
suhe
oleks
50%.
Seisuga
31.
detsember
2020
täitis
kontsern kõiki väliselt kehtestatud kapitalinõudeid.
Intressikandvad laenukohustised (välja arvatud rendikohustised)
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud
Laenukohustiste ja kinnisvarainvesteeringute suhe (laenu tagatus)
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
88
6.
Tegevussegmendid
Kontserni avalikustatavad segmendid on järgmised:
•
Kaubandus
-
kaubanduspindade
segmenti
kuuluvad
Europa
ostukeskuse
(Leedu),
Domus
Pro
ostukeskuse
(Leedu),
SKY
supermarketi
(Läti),
Pirita
ostukeskuse
(Eesti),
Postimaja
ostukeskuse
(Eesti)
ja
Galerija
Centrsi
ostukeskuse
(Läti)
kinnisvarainvesteeringud.
•
Büroo
-
büroopindade
segmenti
kuuluvad
Lincona
bürookompleksi
(Eesti),
G4S-i
peahoone
(Eesti),
Upmalas
Biroji
büroohoone
(Läti),
Duetto
I
büroohoone
(Leedu),
Duetto
II
büroohoone
(Leedu),
Domus
Pro
III
järgu
(Leedu),
Vainodes I (Läti), LNK Centre (Läti), Meraki (Leedu) ja North Star (Leedu) kinnisvarainvesteeringud.
•
Vaba aeg – vaba aja pindade segmenti kuulub Coca-Cola Plaza (Eesti) kinnisvarainvesteering.
Juhtimise
eesmärgil
on
kontserni
äritegevus
kinnisvarainvesteeringute
liikide
alusel
kolmeks
segmendiks
jaotatud.
Juhtkond
jälgib
ärisegmentide
tulemusi
eraldi,
et
võtta
vastu
otsuseid
segmentidele
eraldatavate
vahendite
kohta
ja
hinnata nende tegevuse tulemusi. Segmentide tulemusi hinnatakse puhta renditulu ja puhaskasumi/-kahjumi alusel.
Informatsioon
kõigi
tegevussegmentide
kohta
on
esitatud
allpool.
Segmentide
tulemusi
hinnatakse
nende
puhta
renditulu
alusel,
kuna
juhtkonna
hinnangul
on
see
informatsioon
kõige
asjakohasem,
et
segmentide
tulemusi
hinnata
ja
neid teiste sama valdkonna majandusüksustega võrrelda.
Tegevussegmendid – 31. detsember 2020
Välistelt klientidelt teenitud müügitulu
1
Kahjum õiglase väärtuse muutusest
Segmendi puhaskahjum/-kasum
Kinnisvarainvesteeringud
3
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud
3
1.
Välistelt klientidelt teenitud müügitulu sisaldab renditulu ja teenustasutulu. Segmentidel ei ole segmentidevahelist müügitulu.
2.
Intressikulu sisaldab ainult välist pangalaenu intressikulu.
3.
Põhivara
lisandumised
sisaldavad
hilisemaid
kulusid
kinnisvarainvesteeringutele
(2
024
tuhat
eurot),
maa
omandamist
(90
tuhat
eurot)
ja
lõpetamata kinnisvarainvesteeringute lisandumist (4 181 tuhat eurot). Täiendavat teavet leiab lisadest 12 ja 13.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
89
Tegevussegmendid – 31. detsember 2019
Välistelt klientidelt teenitud müügitulu
1
Kahjum/kasum õiglase väärtuse muutusest
Kinnisvarainvesteeringud
3
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud
3
1.
Välistelt klientidelt teenitud müügitulu sisaldab renditulu ja teenustasutulu. Segmentidel ei ole segmentidevahelist müügitulu.
2.
Intressikulu sisaldab ainult välist pangalaenu intressikulu.
3.
Põhivara
lisandumised
sisaldavad
kinnisvarainvesteeringute
omandamist
(114
133
tuhat
eurot),
hilisemaid
kulusid
kinnisvarainvesteeringutele
(651
tuhat
eurot),
kasutusõiguse
varade
lisandumist
(321
tuhat
eurot)
ja
lõpetamata
kinnisvarainvesteeringute
lisandumist
(746
tuhat
eurot).
Täiendavat teavet leiab lisadest 12 ja 13.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
90
Kinnisvarainvesteeringud seisuga
31. detsember 2020*
2020. aasta segmentide puhas renditulu*
2020. aasta segmentide puhaskasum/-kahjum*
*Esitatud protsendina kõigi avalikustavate segmentide kogunäitajast
Kinnisvarainvesteeringud seisuga
31. detsember 2019*
2019. aasta segmentide puhas renditulu*
2019. aasta segmentide puhaskasum*
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
91
Tegevussegmentide näitajate võrdlus konsolideeritud IFRS aruandes esitatud näitajatega
Tegevussegmendid – 31. detsember 2020
Avalikustatavad
segmendid kokku
1.
2020.
aasta
segmentide
puhaskahjum
ei
sisalda
fondivalitsemise
tasu
(1
715
tuhat
eurot),
võlakirjade
intressikulu
(2
125
tuhat
eurot),
võlakirjaemissiooni
korraldamise
tasu
amortisatsiooni
(69
tuhat
eurot),
depootasu
(71
tuhat
eurot)
ja
muid
Fondi
tasandi
halduskulusid
(670
tuhat
eurot).
2.
Segmentide varad ei sisalda raha, mida hoitakse Fondi tasandil (2 568 tuhat eurot).
3.
Segmentide
kohustised
ei
sisalda
võlakirjade
emiteerimisega
seotud
kohustisi
Fondi
tasandil
(49
839
tuhat
eurot),
võlakirjadelt
arvestatud
intressikohustisi (313 tuhat eurot), fondivalitsemise tasu kohustist (434 tuhat eurot) ja muid Fondi tasandi lühiajalisi kohustisi (104 tuhat eurot).
Tegevussegmendid – 31. detsember 2019
Avalikustatavad
segmendid kokku
1.
2019.
aasta
segmentide
puhaskasum
ei
sisalda
fondivalitsemise
tasu
(1
679
tuhat
eurot),
võlakirjade
intressikulu
(1
967
tuhat
eurot),
võlakirjaemissiooni
korraldamise
tasu
amortisatsiooni
(65
tuhat
eurot),
Fondi
arvestatud
tulemustasu
(379
tuhat
eurot),
depootasu
(65
tuhat
eurot) ja muid Fondi tasandi halduskulusid (637 tuhat eurot).
2.
Segmentide varad ei sisalda raha, mida hoitakse Fondi tasandil (1 295 tuhat eurot).
3.
Segmentide
kohustised
ei
sisalda
võlakirjade
emiteerimisega
seotud
kohustisi
Fondi
tasandil
(49
770
tuhat
eurot),
võlakirjadelt
arvestatud
intressikohustisi (313 tuhat eurot), fondivalitsemise tasu kohustist (474 tuhat eurot) ja muid Fondi tasandi lühiajalisi kohustisi (655 tuhat eurot).
Geograafiline informatsioon
Välistelt klientidelt teenitud müügitulu
Kinnisvarainvesteeringute väärtus
1
1.
Kinnisvarainvesteeringute, sh lõpetamata kinnisvarainvesteeringu, õiglane väärtus.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
92
Suurim rentnik
Aruandeperioodil
ei
olnud
ühtegi
rentnikku,
kellelt
teenitud
renditulu
oleks
moodustanud
üle
10%
kontserni
kogu
renditulust.
Ühelt
büroosegmendi
rentnikult
teenitud
renditulu
moodustas
2020.
aastal
1
199
tuhat
eurot
kontserni
kogu
renditulust (2019: 1 200 tuhat eurot).
7.
Renditegevuse kulud
Nõuete allahindlus/allahindluse tühistamine
Renditegevuse kulud kokku
2020.
aastal
esitati
rentnikele
edasi
4
990
tuhat
eurot
(2019:
4
525
tuhat
eurot)
kogu
renditegevuse
kuludest
(peamiselt
kommunaal-, remondi- ja hoolduskulud).
8.
Halduskulud
Noteerimisega seotud kulud
Fondivalitsejal
on
õigus
saada
aastast
juhtimistasu,
mida
arvutatakse
kord
kvartalis
Fondi
3
kuu
keskmise
turukapitalisatsiooni alusel.
Fondivalitsejal
on
õigus
arvestada
tulemustasu
Fondi
äritegevusest
tulenevate
täpsustatud
vabade
vahendite
alusel.
Kui
aastase
äritegevusest
tulenevate
täpsustatud
vabade
vahendite
summa
jagatuna
Fondi
sissemakstud
kapitali
summaga
aasta
kohta
ületab
8%
aasta
kohta,
on
fondivalitsejal
õigus
saada
tulemustasu
20%
seda
läve
ehk
8%
ületavast
osast.
Selle
valemi
alusel
arvestatakse
tulemustasu
alates
1.
jaanuarist
2017.
Tulemustasu
kuulub
esimest
korda
maksmisele
Fondi tegevuse 5. aastal (s.o 2020. aastal). Tehingud seotud osapooltega on avalikustatud lisas 21.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
93
9.
Finantskulud
Intressikulu välistelt laenudelt ja võlakohustistelt
Laenude lepingutasu amortisatsioon
Intressikulu rendikohustistelt
Kahjum valuutakursside muutustest
10.
Kasum osaku kohta
Kasum
või
kahjum
osaku
kohta
leitakse
Fondi
osakuomanikele
kuuluva
kasumi
või
kahjumi
ja
kaalutud
keskmise
ringluses
olevate osakute arvu alusel.
Fondi osakuomanikele kuuluv osa Fondi kasumist või kahjumist:
Fondi osakuomanikele kuuluv osa Fondi aruandeperioodi kasumist või kahjumist
Fondi osakuomanikele kuuluv osa Fondi aruandeperioodi kasumist või kahjumist
Kaalutud keskmine osakute arv
:
Emiteeritud osakud seisuga 1. jaanuar
2019. aasta aprillis emiteeritud osakute mõju
1
2019. aasta mais emiteeritud osakute mõju
2
2019. aasta juulis emiteeritud osakute mõju
3
2019. aasta oktoobris emiteeritud osakute mõju
4
2020. aasta oktoobris emiteeritud osakute mõju
5
Kaalutud keskmine ringluses olevate osakute arv
1.
2019. aasta aprillis emiteeris Fond kahe suunatud pakkumise jaoks 18 839 239 osakut (osana BH Galerija Centrs SIA omandamistehingust).
2.
2019. aasta mais emiteeris Fond suunatud pakkumise jaoks 627 974 osakut (osana BH Galerija Centrs SIA omandamistehingust).
3.
2019. aasta juulis emiteeris Fond suunatud pakkumise jaoks 2 951 158 osakut (osana BH Galerija Centrs SIA omandamistehingust)
.
4.
2019. aasta oktoobris emiteeris Fond kahe suunatud pakkumise jaoks 12 472 323 osakut (osana North Stari omandamistehingust)
.
5.
2020. aasta oktoobris emiteeris Fond täiendava avaliku pakkumise jaoks 6 247 904 osakut.
6.
Osakute arv ei sisalda Fondi omandatud 255 969 osakut, mis tühistati 2019. aasta veebruaris osakute tagasiostu programmi raames.
Tava- ja lahustatud kasum/kahjum osaku kohta:
Tava- ja lahustatud kahjum/kasum osaku kohta
*
*
Kontsern
ei
ole
väljastanud
potentsiaalselt
lahustavaid
instrumente.
Seetõttu
on
lahustatud
kasum/kahjum
osaku
kohta
võrdne
tavakasumiga/-kahjumiga osaku kohta.
11.
Tulumaks
Kinnisvaratulu
või
kinnisvaralt
teenitud
kapitali
juurdekasvu
maksustatakse
kinnisvara
asukohariikides
nende
seaduste
kohaselt.
Fondi
Leedus
asuvad
tütarettevõtted
amortiseerivad
oma
kinnisvara
soetusmaksumust
vastavalt
kohalduvatele
maksuseadustele.
Aruandeperioodi
maksustatava
tulu
arvutamisel
arvatakse
amortisatsioonikulu
(kulum)
maksustatavast
kasumist maha.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
94
2020. aastal oli kontserni jätkuvate tegevusvaldkondade konsolideeritud tegelik tulumaksumäär: 0,0% (2019: 4,6%).
Peamised tulumaksukomponendid 31. detsembril 2020 ja 2019 lõppenud perioodil:
Konsolideeritud kasumiaruanne
Tasumisele kuuluv tulumaks
Kasumis või kahjumis kajastatud tulumaks
Konsolideeritud muu koondkasumi aruanne
Omakapitalis kajastatud edasilükkunud tulumaks:
Tuletisinstrumentide õiglase väärtuse muutus
Muus koondkasumis kajastatud tulumaks
Edasilükkunud
tulumaksuvarad
ja
-kohustised
tekivad
ainult
Fondi
Leedus
asuvatel
tütarettevõtetel.
Edasilükkunud
tulumaks seisuga 31. detsember 2020 ja 2019 on seotud järgnevaga:
Konsolideeritud
finantsseisundi aruanne
Kajastatud kasumis või
kahjumis
Edasikantud maksukahjumid
Tuletisinstrumentide õiglase väärtuse muutus
Edasilükkunud tulumaksuvarad
Edasilükkunud tulumaksukohustised
Edasilükkunud tulumaksutulu/-kulu
Edasilükkunud tulumaksukohustised, neto
Kajastatud finantsseisundi aruandes:
Edasilükkunud tulumaksuvarad
Edasilükkunud tulumaksukohustised
Edasilükkunud tulumaksukohustised, neto
31. detsembril 2020 ja 2019 lõppenud aruandeaasta tegeliku maksumäära võrdlus:
Tulumaksueelne kahjum/kasum
Välisriikide maksumäärade mõju
Mahaarvamisele mittekuuluvate kulude mõju
Kajastamata edasilükkunud tulumaksu muutus
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
95
Seisuga
31.
detsember
2020
oli
kontsernil
maksukahjumeid
summas
2
146
tuhat
eurot,
mida
saab
kasutada
määramata
aja
jooksul
nende
Leedu
ettevõtete
tulevaste
maksustatavate
kasumite
vähendamiseks,
kus
nimetatud
kahjumid
tekkisid.
Maksumäärad riikide lõikes:
1.
Jaotatava kasumi brutosummale kohaldub 20% tulumaksumäär ehk jaotatava kasumi netosummale kohaldub 25% tulumaksumäär.
2.
Jaotatava kasumi brutosummale kohaldub 20% tulumaksumäär ehk jaotatava kasumi netosummale kohaldub 25% tulumaksumäär.
Maksimaalne
tulumaksukohustis,
miks
tekiks,
kui
kogu
Eesti
ja
Läti
tütarettevõtete
vaba
jaotamata
kasum
Fondile
dividendidena välja makstaks, on 5 435 tuhat eurot.
12.
Kinnisvarainvesteeringud
Kinnisvarainvesteeringute
õiglase
väärtuse
kinnitab
sõltumatute
hindamistulemuste
alusel
fondivalitseja
juhatus.
Sõltumatud
hindamised
teostatakse
kooskõlas
ülemaailmse
kinnisvarahindajate
organisatsiooni
RICS
hindamisstandardite
ja
-suunistega,
mille
on
heaks
kiitnud
ka
rahvusvaheline
hindamisstandardite
komitee
IVSC
ja
Euroopa
kinnisvarahindajate
organisatsioon
TEGoVA.
Nende
kohaselt
on
turuväärtus
hinnangul
põhinev
summa,
mille
eest
vara
peaks
hindamiskuupäeval
minema
üle
tehingut
sooritada
soovivalt
müüjalt
tehingut
sooritada
soovivale
ostjale
sõltumatus
ja
võrdsetel
alustel
toimuvas
tehingus
pärast
kõigile
nõuetele
vastavat
müügitegevust,
kusjuures
mõlemad
pooled
on
tegutsenud
teadlikult,
kaalutletult
ja
ilma
sunduseta.
Hindajad
määravad
õiglase
väärtuse
RICS-i
poolt
Ühendkuningriigis
kehtestatud
meetodite
ja
hindamissuuniste
alusel
ning
kooskõlas
rahvusvahelise
finantsaruandluse
standardiga IAS 40.
Uued välised hindamised seisuga 31. detsember 2020 teostas sõltumatu kinnisvarahindaja Newsec.
Hindamisel
kasutatakse
diskonteeritud
rahavoo
meetodit.
Diskonteeritud
rahavoo
meetodi
puhul
leitakse
kinnisvara
väärtus
tulevase
netorahavoo
nüüdisväärtuse
määramise
abil,
milleks
kasutatakse
diskontomäära.
Selle
meetodi
puhul
arvutatakse
esmalt
oodatav
brutotulu,
millest
seejärel
arvatakse
maha
hinnangulised
vakantsusest
ja
rendivõlgnevustest
tulenevad
kahjumid.
Tulemuseks
on
netotulu,
mida
seejärel
kapitaliseeritakse
või
diskonteeritakse
sellise
määraga,
mis
vastab hinnatava kinnisvara omandiõiguse olemuslikule riskile.
Õiglane
väärtus
ei
ole
tingimata
sama,
mis
kinnisvara
likvideerimisväärtus,
mis
on
müügi
kuupäeval
kokkulepitud
hind,
millest
on
maha
arvatud
müügikulud.
Õiglane
väärtus
põhineb
suures
osas
hinnangutel,
mis
on
oma
olemuselt
subjektiivsed.
Hindamisel
määratletakse
iga
kinnisvarainvesteeringu
nõutav
tootlus
(diskontotegur).
Kinnisvarainvesteeringutena
kajastatakse hooneid, mida rendilepingute alusel välja renditakse.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
96
Õiglase väärtuse hierarhia
Järgnev
tabel
annab
ülevaate
finantsseisundi
aruandes
kajastatud
kinnisvarainvesteeringute
õiglastest
väärtustest
ja
nende liigitusest õiglase väärtuse hierarhia tasemetele seisuga 31. detsember 2020:
Õiglane väärtus kokku
3. tase
2019. aastal kasumis või kahjumis
kajastatud kasum/kahjum
Läti - Galerija Centrs (kaubandus)
Leedu – Europa (kaubandus)
Eesti – Postimaja (kaubandus)
Leedu – Domus Pro (kaubandus/büroo)
Läti – Upmalas Biroji (büroo)
Läti – Vainodes I (büroo)
Leedu – North Star (büroo)
Leedu – Duetto II (büroo)
Läti – LNK Centre (büroo)
Eesti – Coca-Cola Plaza (vaba aeg)
Eesti – Pirita (kaubandus)
Aastate
jooksul
pole
kinnisvarainvesteeringuid
ühelt
tasemelt
teisele
ümber
liigitatud.
Õiglase
väärtuse
hierarhias
3.
tasemele
liigitatud
õiglaste
väärtuste
muutustest
tulenenud
kasumid
ja
kahjumid
moodustasid
31.
detsembril
2020
puhaskahjumi
summas
24
171
tuhat
eurot
(2019:
puhaskahjum
summas
1
985
tuhat
eurot).
Konsolideeritud
kasumi-
ja
muu koondkasumi aruandes on viidatud summa esitatud real „Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum”.
3. taseme õiglaste väärtuste mõõtmisel kasutatud hindamistehnikad
Kinnisvarainvesteeringute
väärtused
põhinevad
Newseci
teostatud
hindamiste
tulemustel
seisuga
31.
detsember
2020,
mida
on suurendatud kasutusõiguse varade võrra.
Arendus- ja parenduskulud
Ümberliigitus lõpetamata kinnisvarainvesteeringuks
Kahjum kinnisvarainvesteeringute ümberhindlusest (neto)
Kasutusõiguse varade esmane kajastamine seisuga 1. jaanuar (IFRS 16)
Lisandumised kasutusõiguse varade hulka (uued rendilepingud)
Kahjum kasutusõiguse varade ümberhindlusest
Perioodi lõppsaldo ilma kasutusõiguse varadeta
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
97
Järgmises tabelis on kõigi kinnisvarainvesteeringute kohta esitatud järgmine informatsioon:
-
rakendatud hindamistehnika kirjeldus
;
-
õiglase väärtuse mõõtmisel kasutatud sisendid
;
-
kvantitatiivne teave õiglase väärtuse mõõtmisel kasutatud oluliste mittejälgitavate sisendite kohta
.
Seisuga 31. detsember 2020:
Olulised mittejälgitavad sisendid
Europa ostukeskus, Vilnius (Leedu)
Renditav netopind – 16 982 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2004
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
Domus Pro, Vilnius (Leedu)
Renditav netopind – 16 057 m
2
Segment – Kaubandus/büroo
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2013
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Lincona bürookompleks, Tallinn (Eesti)
Renditav netopind – 10 745 m
2
Segment – Büroo
Ehitamise/renoveerimise aasta –
2002 / 2008
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
Coca-Cola Plaza, Tallinn (Eesti)
Renditav netopind – 8 664 m
2
Segment – Vaba aeg
Ehitamise/renoveerimise aasta – 1999
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
G4S-i peahoone, Tallinn (Eesti)*
Renditav netopind – 8 991 m
2
Segment – Büroo
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2013
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
SKY supermarket, Riia (Läti)
Renditav netopind – 3 254 m
2
Segment – Kaubandus
Ehitamise/renoveerimise aasta –
2000 / 2010
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
Upmalas Biroji, Riia (Läti)
Renditav netopind – 10 459 m
2
Segment – Büroo
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2008
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pirita ostukeskus, Tallinn (Eesti)
Renditav netopind – 5 460 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2016
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
98
Olulised mittejälgitavad sisendid
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Duetto I, Vilnius (Leedu)
Renditav netopind – 8 384 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2017
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Duetto II, Vilnius (Leedu)
Renditav netopind – 8 515 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2018
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Renditav netopind – 8 052 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2014
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Postimaja, Tallinn (Eesti)*
Renditav netopind – 9 208 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 1980
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
LNK Centre, Riia (Läti)
Renditav netopind – 7 452 m
2
Segment – Büroo
Ehitamise/renoveerimise
aasta
–
2006
/
2014
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Galerija Centrs, Riia (Läti)
Renditav netopind – 20 022 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Ehitamise/renoveerimise aasta – 1939 /
2006
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
North Star, Vilnius (Leedu)
Renditav netopind – 10 550 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2009
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
*
Postimaja,
G4S-i
ja
Vainodes
I
kinnisvarainvesteeringute
hindamistulemused
sisaldavad
ka
hoonete
laiendamise
õigust.
Täiendava
hoonestusõiguse
turuväärtus on Postimaja puhul 4,4 miljonit eurot, G4S-i puhul 0,1 miljonit eurot ja Vainodes I puhul 2,7 miljonit eurot.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
99
Seisuga 31. detsember 2019:
Olulised mittejälgitavad sisendid
Europa ostukeskus, Vilnius (Leedu)
Renditav netopind – 17 426 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2004
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
Domus Pro, Vilnius (Leedu)
Renditav netopind – 16 057 m
2
Segment – Kaubandus/büroo
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2013
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Lincona bürookompleks, Tallinn (Eesti)
Renditav netopind – 10 865 m
2
Segment – Büroo
Ehitamise/renoveerimise aasta –
2002 / 2008
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
Coca-Cola Plaza, Tallinn (Eesti)
Renditav netopind – 8 664 m
2
Segment – Vaba aeg
Ehitamise/renoveerimise aasta – 1999
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
G4S-i peahoone, Tallinn (Eesti)*
Renditav netopind – 9 179 m
2
Segment – Büroo
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2013
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
SKY supermarket, Riia (Läti)
Renditav netopind – 3 254 m
2
Segment – Kaubandus
Ehitamise/renoveerimise aasta –
2000 / 2010
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
Upmalas Biroji, Riia (Läti)
Renditav netopind – 10 458 m
2
Segment – Büroo
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2008
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pirita ostukeskus, Tallinn (Eesti)
Renditav netopind – 5 460 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2016
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Duetto I, Vilnius (Leedu)
Renditav netopind – 8 498 m
2
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Pikaajaline vakantsuse määr
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
100
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2017
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Olulised mittejälgitavad sisendid
Duetto II, Vilnius (Leedu)
Renditav netopind – 8 515 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2018
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Renditav netopind – 8 052 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2014
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Postimaja, Tallinn (Eesti)*
Renditav netopind – 9 145 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 1980
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Pikaajaline vakantsuse määr
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
LNK Centre, Riia (Läti)
Renditav netopind – 7 453 m
2
Segment – Büroo
Ehitamise/renoveerimise
aasta
–
2006
/
2014
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Galerija Centrs, Riia (Läti)
Renditav netopind – 19 945 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Ehitamise/renoveerimise aasta – 1939 /
2006
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
North Star, Vilnius (Leedu)
Renditav netopind – 10 562 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2009
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
*
Postimaja,
G4S-i
ja
Vainodes
I
kinnisvarainvesteeringute
hindamistulemused
sisaldavad
ka
hoonete
laiendamise
õigust.
Täiendava
hoonestusõiguse
turuväärtus on Postimaja puhul 5,4 miljonit eurot, G4S-i puhul 0,4 miljonit eurot ja Vainodes I puhul 2,8 miljonit eurot.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
101
Alljärgnevas
tabelis
on
esitatud
teave
oluliste
mittejälgitavate
sisendite
kohta,
mida
seisuga
31.
detsember
2020
kasutati
õiglase väärtuse hierarhias 3. tasemele liigitatud kinnisvarainvesteeringute väärtuse mõõtmisel.
Oluline
mittejälgitav
sisend
Õiglase väärtuse tundlikkus
mittejälgitavate sisendite suhtes
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Kapitalisatsiooni
määr väljumisel
2020: 6,0% - 8,0%
2019: 6,0% - 8,0%
Projektist
väljumise
kapitalisatsioonimäära
tõus
(eeldusel,
et
teised
tegurid
ei
muutu)
vähendaks kinnisvarainvesteeringute väärtust.
2020: 7,4% - 9,9%
2019: 7,4% - 9,3%
Diskontomäära
tõus
(eeldusel,
et
teised
tegurid
ei
muutu)
vähendaks
kinnisvarainvesteeringute väärtust.
2020: 0,0% - 3,1%
2019: 0,0% - 3,0%
Rendihinna
kasv
(eeldusel,
et
teised
tegurid
ei
muutu)
suurendaks
kinnisvarainvesteeringute
väärtust.
Pikaajaline
vakantsuse määr
2020: 1,0% - 5,0%
2019: 1,0% - 5,0%
Pikaajalise
vakantsuse
määra
tõus
(eeldusel,
et
teised
tegurid
ei
muutu)
vähendaks
kinnisvarainvesteeringute väärtust.
Kinnisvarainvesteeringute
portfelli
tundlikkuse
analüüs
seisuga
31.
detsember
2020
projektist
väljumise
kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära (kaalutud keskmise kapitali kulukuse määra WACC) võimalike muutuste alusel:
Projektist väljumise
kapitalisatsiooni-
määra muutus
Kirjeldused ja definitsioonid
Eespool
tabelis
esitatud
õiglase
väärtuse
määramisel
kasutatud
hindamistehnikate
ja
oluliste
mittejälgitavate
sisendite
kirjeldused ja definitsioonid.
Diskonteeritud rahavoogude meetod
Diskonteeritud
rahavoogude
meetodil
kinnisvarainvesteeringu
õiglase
väärtuse
hindamisel
kasutatakse
konkreetseid
eeldusi
tulude
ja
kulude
kohta,
mis
vara
eluea
jooksul
omandiõigusega
kaasnevad,
samuti
vara
nn
lõpp-
ehk
terminaalväärtuse
kohta
hetkel,
mil
projektist
väljutakse.
Selleks
prognoositakse
mitut
liiki
rahavooge,
mille
suhtes
rakendatakse
turuandmete
alusel
valitud
diskontomäära,
et
leida
rahavoo
nüüdisväärtus.
Rahavoo
kestus
ning
sisse-
ja
väljavoogude
ajastus
sõltub
erinevatest
sündmustest
ja
asjaoludest,
nagu
näiteks
rendihindade
korrigeerimisest,
olemasolevate
rendilepingute
uuendamisest,
uute
rentnike
leidmiseks
kuluvast
ajast,
vara
ümberarendamisest
või
renoveerimisest.
Renditulu kasv
Hinnanguline keskmine renditulu kasv turuhinnangute ja lepingutes sätestatud indekseerimise alusel.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
102
Pikaajaline vakantsuse määr
Pikaajalise
vakantsuse
määra
arvutamiseks
jagatakse
hinnanguline
vakantne
pind
kogu
renditava
pinnaga.
Tulemus
esitatakse protsentides.
Diskontomäär
Analüüsitava perioodi renditegevuse rahavoogude diskonteerimise määr.
Kapitalisatsioonimäär (oodatav tootlus) väljumisel
Määr,
mida
kasutatakse,
et
hinnata
kinnisvarainvesteeringu
edasimüügiväärtust
hoidmisperioodi
lõpul.
Terminaalväärtuse
arvutamiseks
jagatakse
eeldatav
aastane
puhas
tegevustulu
terminaal-kapitalisatsioonimääraga.
Projektist
väljumise
kapitalisatsioonimäär
arvutatakse
stabiliseerunud
puhta
tegevustulu
kasvumäära
või
prognoosi
alusel.
Kõigi
õiglases
väärtuses
mõõdetavate
kinnisvarainvesteeringute
puhul
eeldatakse,
et
viis,
kuidas
vara
hetkel
kasutatakse
on selle parim kasutus.
13.
Lõpetamata kinnisvarainvesteeringud
16.
mail
2018
viis
Fond
lõpule
Domus
Pro
ostukeskuse
kõrval
asuva
kinnistu
omandamise.
2019.
aasta
detsembris
alustas
kontsern
ehitus-
ja
arendustöid
omandatud
kinnistule
büroohoone
ehitamiseks.
6.
veebruaril
2020
allkirjastas
kontsern
Vilniuses
(Leedu)
asuva
Meraki
arendusprojekti
ehituslepingu.
Algselt
kajastati
kinnistut
kinnisvarainvesteeringuna,
kuid
ehituse alguses liigitati see ümber lõpetamata kinnisvarainvesteeringuks.
Ümberliigitus kinnisvarainvesteeringutest
Kahjum ümberhindlusest (neto)
Lõpetama kinnisvarainvesteeringut hindas seisuga 31. detsember 2020 sõltumatu väline kinnisvarahindaja Newsec.
Õiglase väärtuse hierarhia
Järgnev
tabel
annab
ülevaate
finantsseisundi
aruandes
kajastatud
lõpetamata
kinnisvarainvesteeringu
õiglasest
väärtusest ja liigitusest õiglase väärtuse hierarhia tasemetele seisuga 31. detsember 2020:
Õiglane väärus kokku
3. tase
2020. aastal kasumis või kahjumis
kajastatud kasum/kahjum
Aastate
jooksul
pole
ühelt
tasemelt
teisele
ümber
liigitamist
toimunud.
Õiglase
väärtuse
hierarhias
3.
tasemele
liigitatud
õiglase
väärtuste
muutustest
tulenenud
kasumid
ja
kahjumid
moodustasid
31.
detsembril
2020
puhaskahjumi
summas
1 074
tuhat
eurot
(2019:
puhaskahjum
summas
79
tuhat
eurot).
Konsolideeritud
kasumi-
ja
muu
koondkasumi
aruandes
on viidatud summa esitatud real „Kinnisvarainvesteeringute ümberhindluse kahjum”.
Õiglase väärtuse mõõtmiseks kasutatud 3. taseme hindamistehnikad
Lõpetamata
kinnisvarainvesteeringu
väärtus
põhineb
Newseci
poolt
31.
detsembri
2020
seisuga
tehtud
kinnisvarainvesteeringute
hindamise
tulemusel,
millele
on
liidetud
kapitaliseeritud
kulud
(54
tuhat
eurot),
mida
hindamise
ajal arvesse ei võetud.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
103
Seisuga 31. detsember 2020:
Olulised mittejälgitavad sisendid
Renditav netopind – 15 621 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2021
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Seisuga 31. detsember 2019:
Olulised mittejälgitavad sisendid
Renditav netopind – 15 621 m
2
Pikaajaline vakantsuse määr
Ehitamise/renoveerimise aasta – 2021
Kapitalisatsioonimäär väljumisel
Diskonteeritud
rahavoogude
meetod
Keskmine rendihind (EUR/m
2
)
Lõpetamata
kinnisvarainvesteeringu
tundlikkuse
analüüs
seisuga
31.
detsember
2020
projektist
väljumise
kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära (kaalutud keskmise kapitali kulukuse määra WACC) võimalike muutuste alusel:
Projektis väljumise
kapitalisatsiooni-
määra muutus
14.
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded
Nõuded ostjate vastu, brutosumma
Nõuete allahindlus: ebatõenäoliselt laekuvad nõuded
Nõuded ostjate vastu ei ole intressikandvad ja nende maksetähtaeg on valdavalt 30 päeva.
Seisuga
31.
detsember
2020
olid
nõuded
ostjate
vastu
summas
589
tuhat
eurot
(nominaalväärtus)
täies
ulatuses
alla
hinnatud (31. detsember 2019: 399 tuhat eurot).
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
104
Muutused ebatõenäoliselt laekuvate nõuete katteks moodustatud allahindluses:
Tütarettevõtete omandamine
Perioodi vältel tehtud allahindlused
Lootusetuks liigitatud ja maha kantud summad
Varem kajastatud ja perioodi vältel tühistatud allahindlused
Nõuded ostjate vastu, mille väärtus pole langenud, vanuseline jaotus (perioodi lõpu seisuga):
Tähtaeg ületatud, väärtus pole langenud
Tähtaeg saabumata,
väärtus pole langenud
15.
Muud käibevarad
Muud
käibevarad
sisaldavad
ettemakstud
kulusid,
mis
on
tekkinud
seoses
eelseisvate
kinnisvarainvesteeringute
omandamis- ja arendusprojektidega Leedus, Lätis ja Eestis.
16.
Raha ja raha ekvivalendid
Raha ja raha ekvivalendid kokku
Seisuga
31.
detsember
2020
oli
kontsernil
laenulepingutest
tulenev
kohustus
hoida
oma
pangakontodel
vähemalt
350
tuhandet eurot (2019: 350 tuhandet eurot).
17.
Omakapital
17a
. Sissemakstud kapital
Fondi
osakud
on
praegu
noteeritud
nii
Nasdaq
Tallinna
börsi
fondide
kui
ka
Nasdaq
Stockholmi
alternatiivsete
investeerimisfondide
nimekirjas.
Seisuga
31.
detsember
2020
oli
Fondil
kokku
119
635
429
osakut
(seisuga
31.
detsember
2019: 113 387 525 osakut). Informatsioon emiteeritud osakute kohta on esitatud alljärgnevas tabelis:
2020. aasta oktoobris emiteeritud osakud
Perioodil toimunud muutus kokku
Seisuga 31. detsember 2020
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
105
Osakute
emiteerimisega
otseselt
seotud
kulud
summas
90
tuhat
eurot
(2019:
1
278
tuhat
eurot)
kajastati
sissemakstud
kapitali vähendamisena.
Osak
väljendab
investori
osalust
Fondi
varades.
Fondil
on
ühte
liiki
osakud.
Investoritel
on
järgmised
osakute
omamisest
tulenevad õigused:
-
õigus omada Fondi varades osalust, mis on vastavuses investorile kuuluvate osakute arvuga;
-
õigus
saada
väljamaksete
korral
osa
Fondi
netotulust,
mis
on
proportsionaalses
vastavuses
investorile
kuuluvate
osakute arvuga (Fondi tingimuste kohaselt);
-
õigus kutsuda kokku üldkoosolek juhtudel, mida on kirjeldatud Fondi tingimustes ja seaduses;
-
õigus
osaleda
ja
hääletada
üldkoosolekul
vastavalt
häälte
arvule,
mis
tuleneb
investorile
kuuluvatest
osakutest,
ja
häälte
arvule,
mis
tuleneb
osakutest,
mis
on
emiteeritud,
kuid
mida
ei
ole
kümme
päeva
enne
üldkoosoleku
toimumist tagasi ostetud.
Tütarettevõtetele ei kuulunud seisuga 31. detsember 2020 ja 31. detsember 2019 ühtegi Fondi osakut.
Seisuga 31. detsember 2020 ja 31. detsember 2019 ei kuulunud Fondile ühtegi omaosakut.
17b. Rahavoogude riskimaandamise reserv
Reserv
sisaldab
Fondi
poolt
intressimäära
riskist
tuleneva
rahavooriski
maandamiseks
soetatud
tuletisinstrumentide
(intressimäära
vahetuslepingud)
efektiivse
osa
õiglast
väärtust
seisuga
31.
detsember
2020
ja
31.
detsember
2019.
Täiendavat teavet leiab lisast 23.
Olemasolevate riskimaandamisinstrumentide õiglase väärtuse muutused
Edasilükkunud tulumaksu muutused (lisa 11)
Muutus perioodi jooksul kokku
17c. Väljamaksed
Perioodi jooksul väljakuulutatud väljamaksed
13. veebruaril 2019 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 2 119 tuhat eurot (0,027 eurot osaku kohta).
17. mail 2019 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 2 449 tuhat eurot (0,025 eurot osaku kohta).
2. augustil 2019 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 2 624 tuhat eurot (0,026 eurot osaku kohta).
18. oktoobril 2019 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 3 061 tuhat eurot (0,027 eurot osaku kohta).
31. jaanuaril 2020 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 3 175 tuhat eurot (0,028 eurot osaku kohta).
24. aprillil 2020 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 1 701 tuhat eurot (0,015 eurot osaku kohta).
24. juulil 2020 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 1 701 tuhat eurot (0,015 eurot osaku kohta).
20. oktoobril 2020 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 3 111 tuhat eurot (0,026 eurot osaku kohta).
4. veebruaril 2021 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 1 316 tuhat eurot (0,011 eurot osaku kohta).
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
106
18.
Intressikandvad võlakohustised
Pikaajalised võlakohustised
Miinus: lühiajalised pangalaenud ja võlakirjad
Miinus: lühiajalised rendikohustised
Pikaajalised võlakohustised kokku
Lühiajalised võlakohustised
Pikaajaliste pangalaenude ja võlakirjade lühiajaline osa
Rendikohustiste lühiajaline osa
Lühiajalised võlakohustised kokku
Pangalaenude eritingimused
Seisuga
31.
detsember
2020
täitis
Fond
kõiki
laenulepingutes
sätestatud
eritingimusi,
välja
arvatud
tingimust,
mis
on
seatud
Europa
kinnisvarainvesteeringu
(raamatupidamisväärtus
20,9
miljonit
eurot)
intressiteeninduse
kattekordajale.
See
oli
2020.
aastal
nõutud
miinimumtasemest
(4,00)
madalam.
Fond
sai
laenuandjalt
ametliku
loobumise
nõuetest,
mida
laenuandjal
on
õigus
eritingimuse
rikkumisega
seoses
esitada.
Loobumine
kehtib
kuni
2021.
aasta
III
kvartali
lõpuni.
Eritingimuse
rikkumine
ei
tähenda
2021.
aasta
IV
kvartali
lõpuni
laenukohustuste
täitmata
jätmist.
Juhtkond
jälgib
olukorda ja suhtleb pangaga, et tagada vajadusel õigeaegsete meetmete rakendamine.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
107
Kohustiste muutuste ja finantseerimistegevuse rahavoogude võrdlus
Muutus
finantseerimis-
tegevuse
rahavoogudest
Intressikandvad
laenukohustised (välja
arvatud rendikohustised)
Kohustised finantseerimis-
tegevusest kokku
Omakapitaliga seotud
muutused kokku
1.
Fondi 2020. aasta intressikulud moodustasid 5 347 tuhat eurot. Täiendavat teavet leiab lisast 9.
2.
2020. aastal teenis Fond puhaskahjumi summas 13 541 tuhat eurot. Täiendavat teavet leiab lisast 10.
01.01.2019
(korri-
geeritud)
1
Muutus
finantseerimis-
tegevuse
rahavoogudest
Intressikandvad
laenukohustised (välja
arvatud rendikohustised)
Kohustised finantseerimis-
tegevusest kokku
Omakapitaliga seotud
muutused kokku
1.
2019.
aastal
hakkas
kontsern
rakendama
standardit
IFRS
16
„Rendiarvestus“,
mis
jõustus
1.
jaanuarist
2019.
Seetõttu
korrigeeriti
ka
võrdlusandmeid.
2.
BH
Galerija
Centrs
SIA
omandamistehinguga
omandas
kontsern
pangalaenu
summas
35
813
tuhat
eurot,
mis
2019.
aastal
refinantseeriti.
Täiendavat teavet selle kohta leiab lisast 12.
3.
Fondi 2019. aasta intressikulud moodustasid 4 562 tuhat eurot. Täiendavat teavet leiab lisast 9.
4.
2019. aastal teenis Fond puhaskasumi summas 8 791 tuhat eurot. Täiendavat teavet leiab lisast 10.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
108
Tagatised
Seisuga 31. detsember 2020 olid saadud laenudel järgmised tagatised:
Kinnisvarale
seatud hüpoteek*
Teise järjekoha
hüpoteek
tuletisinstrumentide
tagatiseks
Kogu vara
kommertspant
Lincona, SKY, G4S-i
peahoone, Europa,
Domus Pro, LNK,
Vainodes I, North Star ja
Pirita
Europa, Domus Pro,
Vainodes I
Pirita, Lincona ja G4S-i peahoone
hüpoteek Pirita, Lincona ja G4S-i
peahoone pangalaenude
tagatiseks; Vainodes I ja LNK
hüpoteek Vainodes I ja LNK
pangalaenu tagatiseks
Coca-Cola Plaza ja
Postimaja, Duetto I ja II
* Teave tagatiseks panditud varade raamatupidamisväärtuse kohta perioodi lõpus on esitatud lisas 12.
Käendus
Nõuete pant
Maa hoonestus-
õiguse pant
Pangakontode
pant
Osade/aktsiate
pant
Europa käendus Domus
Pro pangalaenule, Europa
käendus North Stari
pangalaenule,
Vainodes I käendus LNK
pangalaenule, LNK käendus
Vainodes I pangalaenule
Lincona, SKY,
Europa,
ja Domus Pro
Europa, SKY, LNK
ja Vainodes I
BH Domus Pro
UAB, Vainodes
Krasti SIA, BH S27
SIA
19.
Võlad tarnijatele ja muud võlad
Tuhandetes eurodes
31.12.2020
31.12.2019
Meraki arendusega seotud võlad
Fondivalitsemise tasu võlg
Võlad tarnijatele ja muud võlad kokku
Seisuga
31.
detsember
2020
oli
Fondil
6.
veebruaril
2020
sõlmitud
ehituslepingust
tulenev
võlg
summas
1
278
tuhat
eurot
Meraki arendusprojekti ehituskulude eest. Muud Meraki ehitustöödega seotud kulud olid 13 tuhat eurot.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
109
Võlgade tingimused:
•
Võlad tarnijatele ei ole intressikandvad ja valdavalt on maksetähtajaks 30 päeva
.
•
Muud võlad ei ole intressikandvad ja nende keskmine maksetähtaeg on 3 kuud
.
20.
Siduvad kohustused ja tingimuslikud varad ja kohustised
20a. Kasutusrent – kontsern rendileandjana
Kontsern
rendib
kasutusrendilepingute
alusel
välja
kinnisvara.
Renditingimused
on
kooskõlas
vastaval
turul
kehtivate
üldlevinud tavadega. Rendilepinguid vaadatakse üle või korrigeeritakse inflatsioonist tulenevalt automaatselt.
Kontserni
kinnisvarainvesteeringute
rendilepinguid,
mis
sisaldavad
klauslit,
mis
annab
rentnikule
õiguse
lõpetada
rendileping kuni kuuekuulise etteteatamisega, ei loeta katkestamatuteks rendilepinguteks.
Katkestamatutest
rendilepingutest
tulenevad
rendimaksed
on
esitatud
alljärgnevas
tabelis.
Tabeli
koostamisel
on
lähtutud konservatiivsest eeldusest, et rendileping aegub esimesel võimalusel.
Lepingu aegumise või esimese lõpetamise võimaluse aasta
20b. Kohtuvaidlused
Seisuga
31.
detsember
2020
ei
olnud
kontsernil
pooleliolevaid
kohtuasju,
mis
võiksid
kontserni
konsolideeritud
finantsseisundile olulist mõju avaldada.
20c. Tingimuslikud varad
18.
detsembril
2018
allkirjastas
Fond
Duetto
II
kinnisvarainvesteeringu
müüjaga
sõlmitud
ostu-müügilepingu
lisa.
Müüja
nõustus
andma
renditulu
garantii
kogusummas
1
300
tuhat
eurot
aastas
(108
tuhat
eurot
kuus),
mis
tagab
hoone
efektiivse
ehk
sisemise
puhta
äritulu
esimese
24
kuu
jooksul
alates
27.
veebruarist
2019.
Vara
ei
ole
kajastatud
raamatupidamise aruandes, sest Fondi juhtkond usub, et Duetto II suudab teenida tagatud renditulu.
20d. Tingimuslikud kohustised
Seisuga 31. detsember 2020 ei olnud kontsernil tingimuslikke kohustisi.
21.
Seotud osapooled
Aruandeperioodil
tegi
kontsern
tehinguid
seotud
osapooltega.
Seotud
osapooltega
tehtud
tehingud
ja
perioodi
lõpu
saldod
on
esitatud
allpool.
Osapooled
on
seotud,
kui
üks
omab
teise
üle
kontrolli
(valitsevat
mõju)
või
olulist
mõju
teise
finants- või äriotsuste üle. Kõik tehingud seotud osapooltega tehakse turuhinnaga.
Northern Horizon Capital AS
Vastavalt
Baltic
Horizon
fondi
tingimustele,
täidab
fondivalitseja
ülesandeid
Northern
Horizon
Capital
AS
(fondivalitseja)
ja Fond tasub selle eest valitsemistasu (lisa 8).
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
110
Tehingute maht seotud osapooltega 2020. ja 2019. aastal:
Northern Horizon Capital AS kontsern
Kontserni saldod seotud osapooltega seisuga 31. detsember 2020 ja 31. detsember 2019:
Northern Horizon Capital AS kontsern
Valitsemistasude kohustis
Fondivalitsejal
on
õigus
saada
aastast
juhtimistasu,
mida
arvutatakse
kord
kvartalis,
võttes
aluseks
Fondi
3
kuu
keskmise
turukapitalisatsiooni.
Kui
turukapitalisatsioon
jääb
alla
90%
Fondi
puhasväärtusest,
kasutatakse
valitsemistasu
arvutamisel
turukapitalisatsiooni asemel summat, mis vastab 90% Fondi puhasväärtusest.
Valitsemistasu suuruse arvutamisel võetakse aluseks järgmised määrad ja osad:
•
1,50% turukapitalisatsiooni osalt, mis on alla 50 miljoni euro;
•
1,25% turukapitalisatsiooni osalt, mis on võrdne või suurem kui 50 miljonit eurot ja jääb alla 100 miljoni euro;
•
1,00% turukapitalisatsiooni osalt, mis on võrdne või suurem kui 100 miljonit eurot ja jääb alla 200 miljoni euro;
•
0,75% turukapitalisatsiooni osalt, mis on võrdne või suurem kui 200 miljonit eurot ja jääb alla 300 miljoni euro;
•
0,50% turukapitalisatsiooni osalt, mis on võrdne või suurem kui 300 miljonit eurot.
Fondivalitsejal
on
õigus
arvestada
tulemustasu
Fondi
aastase
äritegevusest
tulenevate
täpsustatud
vabade
vahendite
summa
alusel.
Kui
aastase
äritegevusest
tulenevate
täpsustatud
vabade
vahendite
summa
jagatuna
kogu
Fondi
sissemakstud
kapitali
summaga
aasta
kohta
ületab
8%
aasta
kohta,
on
fondivalitsejal
õigus
saada
tulemustasu
20%
seda
läve
ehk
8%
ületavast
osast.
Selle
valemi
alusel
hakatakse
tulemustasu
arvestama
alates
1.
jaanuarist
2017.
Tulemustasu
kuulub esimest korda maksmisele Fondi tegevuse viiendal aastal (s.o 2020. aastal).
Northern Horizon Capital AS kontsernile ei kuulunud Fondi osakuid seisuga 31. detsember 2020.
Vastavalt
Fondi
tingimustele
on
Fondi
nõukogu
liikmetel
õigus
oma
ülesannete
täitmise
eest
saada
tasu
summas,
mille
suuruse
määrab
üldkoosolek.
2020.
aastal
oli
Fondi
nõukogu
liikmete
aastatasude
ja
kuluhüvitiste
kogusumma
48
tuhat
eurot (2019: 48 tuhat eurot). Täiendavat teavet Fondi nõukogu liikmetega seotud kulude kohta leiab lisast 8.
Isikud, kellel on Fondi üle valitsev või oluline mõju
Osakuomanikud
,
kellele
seisuga
31.
detsember
2020
ja
31.
detsember
2019
kuulus
enam
kui
5%
Fondi
osakutest,
on
esitatud järgnevates tabelites:
Seisuga 31. detsember 2020
Raiffeisen Bank International AG kliendid
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
111
Seisuga 31. detsember 2019
Raiffeisen Bank International AG kliendid
Kontsern
ei
teinud
tabelites
avalikustatud
osakuomanikega
aruandeperioodil
mingeid
muid
tehinguid
peale
väljamaksete
tegemise.
22.
Finantsinstrumendid
Õiglane väärtus
Alljärgnevas
tabelis
on
esitatud
kontserni
konsolideeritud
raamatupidamise
aruandes
kajastatud
finantsinstrumentide
raamatupidamisväärtuse ja õiglase väärtuse võrdlus:
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded
Raha ja raha ekvivalendid
Intressikandvad võlakohustised
Võlad tarnijatele ja muud võlad
Õiglase väärtuse hierarhia
Kvantitatiivne
teave
kontserni
õiglase
väärtuse
hierarhia
kohaselt
liigitatud
finantsinstrumentide
kohta
seisuga
31. detsember 2020 ja 31. detsember 2019:
31. detsembril 2020 lõppenud periood
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded
Raha ja raha ekvivalendid
Intressikandvad võlakohustised
Võlad tarnijatele ja muud võlad
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
112
31. detsembril 2019 lõppenud periood
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded
Raha ja raha ekvivalendid
Intressikandvad võlakohustised
Võlad tarnijatele ja muud võlad
Juhtkonna
hinnangul
on
raha
ja
lühiajaliste
tähtajaliste
hoiuste,
rendi-
ja
muude
nõuete,
tarnijatele
tasumata
arvete
ja
muude
lühiajaliste
kohustiste
raamatupidamisväärtus
nende
lühikese
tähtaja
tõttu
ligilähedane
nende
õiglasele
väärtusele.
Finantsvarade
ja
-kohustiste
õiglane
väärtus
on
hind,
mida
saadaks
vara
müügil
või
makstaks
kohustise
üleandmisel
mõõtmiskuupäeval
turuosaliste
vahelises
tavapärases
tehingus.
Õiglase
väärtuse
mõõtmisel
kasutatakse
järgmisi
meetodeid ja eeldusi:
•
Kontsern
hindab
nõudeid
ostjate
vastu
ja
muid
nõudeid
järgmiste
parameetrite
alusel:
intressimäärad,
konkreetsed
riigiriski
tegurid,
kliendi
krediidivõime
ja
rahastatava
projekti
riskiprofiil.
Arvestatakse
ka
nõuete
võimalikku
väärtuse
langust.
Seisuga
31.
detsember
2020
ei
olnud
nimetatud
nõuete
raamatupidamisväärtus,
millest
oli
maha
arvatud
ebatõenäoliselt
laekuvate
nõuete
allahindluse
summa,
oluliselt
erinev
nende
mõõdetud
õiglasest väärtusest
.
•
Kontsern
teeb
tuletistehinguid
erinevate
vastaspooltega,
kelleks
on
peamiselt
investeerimisjärgu
krediidireitinguga
finantseerimisasutused.
Tuletisinstrumentide
õiglase
väärtuse
leidmiseks
diskonteeritakse
eeldatavaid tulevasi rahavoogusid kasutades diskontomäärana kehtivaid intressimäärasid.
•
Kontserni
intressikandvate
võlakohustiste
õiglane
väärtus
leitakse
diskonteeritud
rahavoo
meetodil,
kasutades
diskontomäärana
kehtivaid
intressimäärasid.
Kontserni
intressikandvate
laenukohustiste
õiglaste
väärtuste
hindamisel kasutati diskontomäärasid vahemikus +1,14% ja -1,34%
.
•
Raha ja raha ekvivalendid on liigitatud õiglase väärtuse hierarhia 2. tasemele
.
Kontsern
on
sõlminud
pankadega
SEB,
OP
ja
Luminor
intressimäära
vahetuslepingud
(
interest
rate
swap
–
IRS).
Lisaks
on
Kontsern sõlminud intressi ülemmäära (CAP) lepingud Swedbankiga.
Tuletisinstrumentide
eesmärk
on
maandada
kontserni
pikaajaliste
ja
mõningate
lühiajaliste
laenude
intressimäärade
kõikumisest
tulenevat
intressimäära
riski,
kuna
kontserni
järgib
põhimõtet,
mille
kohaselt
intressikulud
peaksid
olema
fikseeritud.
Intressimäära
vahetuslepingute
kohaselt
teeb
kontsern
pangale
fikseeritud
määraga
intressimakseid
ja
saab
pangalt
vastu
ujuva
määraga
intressimakseid.
Intressi
ülemmäära
seadmine
võimaldab
piirata
intressimäära
kõikumise
teatud tasemeni.
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
113
Standardi
IFRS
9
kohaselt
on
riskimaandamisarvestus
lubatud,
kui
on
ootus,
et
riskimaandamine
on
efektiivne.
Sel
juhul
kajastatakse
finantsinstrumendi
õiglase
väärtuse
muutusest
tulenev
kasum
või
kahjum
omakapitalis
(vastavas
reservis),
mitte
kasumis
või
kahjumis.
Riskimaandamisinstrumendi
õiglase
väärtuse
muutuse
ebaefektiivne
osa
kajastatakse
kasumis
või
kahjumis.
Iga
riskimaandamiseks
kasutatava
finantsinstrumendi
kohta
tuleb
koostada
vajalik
dokumentatsioon,
et
oleks
tagatud riskimaandamisarvestuse põhimõtete järgimine. Täiendavat teavet leiab lisades 4b ja 17b.
*
Intressi ülemmäär (CAP)
Tuletisinstrumendid
seisuga
31.
detsember
2020
ja
31.
detsember
2019
on
kajastatud
õiglases
väärtuses.
Tähtaja
alusel
jagunevad kontserni tuletisinstrumendid järgmiselt:
Tuletisinstrumentide liigitus tähtaja alusel
Tuhandetes eurodes
24.
Aruandeperioodijärgsed sündmused
4. veebruaril 2021 kuulutas Fond välja rahalise väljamakse summas 1 316 tuhat eurot (0,011 eurot osaku kohta).
Muid olulisi aruandeperioodijärgseid sündmusi ei toimunud.
Tuletis-
instrument
Tuhandetes
eurodes
Fikseeritud
määr
(tasutud)
Tuletisinstrumendid, varad
Tuletisinstrumendid, kohustised
Tuletisinstrumentide netoväärtus
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Konsolideeritud raamatupidamise aruanne
114
25.
Konsolideeritud ettevõtete nimekiri
Asutamise/
omandamise
kuupäev
Hobujaama 4, Tallinn, Eesti
Ukmergės 308-1, Vilnius,
Leedu
Valdemara 21-20, Riia, Läti
Hobujaama 4, Tallinn, Eesti
Konstitucijos ave. 7A-1,
Vilnius, Leedu
Hobujaama 5, Tallinn, Eesti
Mūkusalas 101, Riia, Läti
Hobujaama 5, Tallinn, Eesti
Spaudos 8-1, Vilnius, Leedu
Skanstes iela 27, Riia, Läti
Ukmergės 308-1,
Vilnius, Leedu
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Juhtkonna kinnitus konsolideeritud raamatupidamise aruandele
115
JUHTKONNA KINNITUS KONSOLIDEERITUD
RAAMATUPIDAMISE ARUANDELE
Fondivalitseja
juhatus
kiitis
Baltic
Horizon
fondi
konsolideeritud
raamatupidamise
aruande
avalikustamise
heaks
19. märtsil 2021.
Tarmo Karotam
Juhatuse esimees
Aušra Stankevičienė
Juhatuse liige
Algirdas Jonas Vaitiekūnas
Juhatuse liige
● MAJANDUSAASTA ARUANNE 2020
Põhimõistete ja lühendite selgitused
116
PÕHIMÕISTETE JA LÜHENDITE SELGITUSED
AIFM
Alternatiivfondide
fondivalitseja
(
Alternative
Investment
Fund Manager
)
Dividend
Rahalised
väljamaksed,
mida
tehakse
vastavalt
Fondi
tingimustele Fondi rahavoogudest.
Esmane puhastootlus
Puhas
äritulu
jagatud
kinnisvarainvesteeringu
turuväärtusega
Fond
Baltic Horizon Fund
Fondivalitseja
Northern
Horizon
Capital AS,
registrikood
11025345,
registreeritud aadress Tornimäe 2, Tallinn 15010, Eesti
IFRS
Rahvusvahelised
finantsaruandluse
standardid
(
International Financial Reporting Standards
)
Kinnisvarainvesteeringu otsene tootlus
Puhas
äritulu
jagatud
kinnisvarainvesteeringu
soetusmaksumuse ja hilisemate kapitalikuludega
Laenu tagatuse suhtarv
Suhtarvu
arvutus:
välised
laenukohustised
miinus
rendikohustised
(IFRS
16)
jagatud
kinnisvara-
investeeringute
(sh
lõpetamata
kinnisvara-
investeeringud) raamatupidamisväärtusega.
Lühiajaliste kohustuste kattekordaja
Suhtarvu
arvutus:
käibevarad
jagatud
lühiajaliste
kohustistega.
Maksevõime kordaja
Suhtarvu
arvutus:
käibevarad
miinus
varud
ja
ettemakstud kulud jagatud lühiajaliste kohustistega.
Omakapitali suhe
Suhtarvu
arvutus:
omakapital
kokku
jagatud
varad
kokku.
Omakapitali tootlus
Suhtarvu
arvutus:
aruandeperioodi
kasum
või
kahjum
jagatud perioodi keskmise omakapitaliga.
Osaku puhasväärtus
Fondi
vara
puhasväärtus
jagatud
fondiosakute
arvuga
väärtuse määramise hetkel
Puhas laenu tagatuse suhtarv
Suhtarvu
arvutus:
välised
laenukohustised
miinus
rendikohustised
(IFRS
16)
ja
raha
ja
raha
ekvivalendid
jagatud
kinnisvarainvesteeringute
(sh
lõpetamata
kinnisvarainvesteeringud) raamatupidamisväärtusega.
Puhas äritulu
Puhas äritulu (NOI)
Rahakordaja
Suhtarvu
arvutus:
raha
ja
raha
ekvivalendid
jagatud
lühiajaliste kohustistega.
Täitumuse määr
Suhtarvu
arvutus:
väljarenditud
pind
jagatud
kogu
renditava netopinnaga.
Vara brutoväärtus
Fondi vara brutoväärtus (
Gross Asset Value
ehk GAV)
Vara puhasväärtus
Fondi vara puhasväärtus (
Net Asset Value
ehk NAV)
Varade tootlus
Suhtarvu
arvutus:
aruandeperioodi
kasum
või
kahjum
jagatud perioodi keskmiste varadega.
Äritegevusest tulenevad täpsustatud vabad vahendid
Fondi
kinnisvarainvesteeringutelt
teenitud
puhas
äritulu,
millest
on
maha
arvatud
Fondi
halduskulud,
välised
intressikulud
ja
kõik
jooksvad
kapitalikulud,
sh
kulutused,
mis
on
tehtud,
et
kohandada
Fondi
kinnisvara
rentnikele
sobivaks.
Uusi
investeeringuid
ja
omandamisi,
samuti
kinnisvara
jätkuinvesteeringuid
jooksvateks
kapitalikuludeks ei loeta.
5299008IKT93E4SA0G492020-01-015299008IKT93E4SA0G492019-01-015299008IKT93E4SA0G492019-12-315299008IKT93E4SA0G492020-12-315299008IKT93E4SA0G492019-01-012019-12-315299008IKT93E4SA0G492020-01-012020-12-31iso4217:EURiso4217:EURxbrli:shares