G RAPHISOFT P ARK SE É VES J ELENTÉS 2023

ÜZLETI JELENTÉS

A 2023. évi pro forma nettó eredmény 7.86 millió euró , mely mintegy 1.8 millió euróval, 31%-kal haladja meg az előző évi eredményt és közel 700 ezer euróval a tavaly novemberben közzétett előzetes becslésünket is. A korábbi várakozásunkhoz képesti eltérés okai:

(1) Az előzetesen tervezetthez képest közel 100 ezer euró megtakarítást értünk el a működési költségek terén,

(2) a devizaárfolyamok és a likvid pénzeszközeinken elért kamatbevételeink év végén is kedvezően alakultak, így a pénzügyi eredmények 200 ezer euróval jobbak lettek novemberi óvatos becslésünknél,

(3) továbbá az „egyéb bevételek” soron egyes eredetileg csak 2024-re várt bevételek már 2023-ban megvalósultak, ami 400 ezer euró többletbevételt jelentett 2023-ban.

Mindezek alapján, az Igazgatótanács a 2023. évi pro forma eredmény 90%-nak megfelelő, mintegy 7.1 millió euró, tehát hozzávetőleg törzsrészvényenként 70 eurocent osztalék kifizetésére tervez javaslatot tenni a Közgyűlés felé. A Társaság 2024. február 9-i közleménye alapján az osztalékot euróban fogja fizetni a részvényesek számára.

Bérbeadott ingatlanok, kihasználtság

A bizonytalan gazdasági környezet a kialakult irodapiaci túlkínálat mellett érzékelhetően csökkenő keresletet okoz az irodapiacon, a bérlőknél a home office lehetőségének integrálása, és a meglévő irodaterületek funkciójának rugalmas alakítása került előtérbe. Bérlőink körében látjuk ugyan, hogy a nagyfokú kreativitással és intenzív együttműködéssel járó kutató-fejlesztő munka nem nélkülözheti legalább részben a személyes jelenlétet, de a közösségi terek, tárgyalóhelyiségek flexibilis használata és a hibrid munkavégzés összességében csökkenti az igényelt bérlemények méretét. A trend hatása a Graphisoft Park kihasználtságán is mutatkozik: a 2023-as év során kiemelkedően magas, 97-98%-ról év végére 95%-ra csökkent . Ez azonban a budapesti átlagot tekintve – egyes felmérések szerint a budapesti átlagos üresedési ráta 2023. év végére 14%-ot ért el, 2024-ben pedig ennek további növekedése várható – még mindig kiemelkedően kedvező. Ehhez az is hozzájárul, hogy a Graphisoft Park bérlői a hazai átlaghoz képest hosszabb időtartamra köteleződnek el, köszönhetően a park egyedi természeti adottságainak, a technológiai és informatikai fókusz adta miliőnek, és a rugalmas irodakialakítás lehetőségének. A Park összes jelenlegi bérlőjének az első bérleti jogviszony kezdetétől számított átlagos ideje 15.2 év .

A bérelt területek módosítására vonatkozó kérések nagyobb részt a szerződések lejáratakor kerülnek újratárgyalásra, de néhány bérlő esetében már 2023. II. félévében, még a lejárat előtt létrejött erre vonatkozó megállapodás, melyeknek hatása már a 2024-es üzleti évet is érinti. A szerződéslejárat előtti területcsökkentések jelentős részét a bérlők egyösszegben kompenzálják, ami az egyéb bevételeket növeli, részben már 2023-ban, illetve 2024-ben is.

Pro forma eredmények és előrejelzés

A 2023. évi „pro forma” eredményeink kiemelkedőek: az év során jellemzően magas kihasználtság és az alkalmazott euró alapú indexálás eredményeképpen a bevételek 1.3 millió euróval, mintegy 8%-kal haladták meg az előző évit. Az egyéb bevétel részben a bérlők által kért és finanszírozott időszaki bérlemény kialakítások, felújítások eredményét tükrözi, melyet rendkívüli tételek (többek között egyes visszaadott bérleményi területekre fizetett kompenzáció) is növeltek. A működési költségek 13%-kal emelkedtek az előző évhez képest, ami a személyi jellegű költségek kismértékű növekedése mellett elsősorban egyes igénybevett szolgáltatások díjának inflációs emelését tükrözi. Az értékcsökkenés – egyes régebbi eszközök értékcsökkenésének kifutása miatt – kismértékben csökkent az előző évhez képest. A pénzügyi műveletek nettó eredményének jelentős növekedése több hatás együttes eredménye: a hiteltörlesztések

ÜZLETI JELENTÉS

Fentiek eredményeképpen 2023-ban az EBITDA 1 047 ezer euróval, mintegy 7%-kal, az adózott eredmény pedig 1 842 ezer euróval, 31%-kal haladja meg az előző évet.

2024. üzleti évre vonatkozóan jelen beszámolóban egyelőre nem változtatunk a korábban publikált előrejelzésen.

2024-ben néhány bérleti szerződésben bekövetkező változás miatt a bérbeadott területek csökkenésével számolunk, ugyanakkor várakozásunk szerint a kihasználtság továbbra is 90% felett marad az év során. A bérleti díjak csökkenő mértékű indexálása a kieső bevételnek csak egy részét kompenzálja, így összességében 2024-re az ezévinél 1.5%-kal kevesebb, 16.6 millió euró bérleti díjbevételt várunk . A szerződéslejárat előtti területcsökkentések jelentős részét a bérlők kompenzálják, ami az egyéb bevételek között jelenik meg egyszeri bevételként. A működési költségek terén jelentős, 18%-os növekedéssel számolunk, részben a szolgáltatási díjak további emelkedése, a személyi jellegű kifizetések növelése és az ESG stratégiában meghatározott célok kapcsán felmerülő új költségelemek következtében. Az értékcsökkenés várhatóan 2024-ben egyes eszközök kifutása miatt 300 ezer euróval csökkenni fog . Ugyanakkor a pénzügyi műveletek nettó eredménye várhatóan kedvezőtlenebbül alakul az előző évinél: bár a csökkenő hitelkintlévőség után fizetendő kamat mérséklődik, a forint kamatkörnyezetben bekövetkezett változások miatt a 2023-ashoz hasonló mértékű kamatbevétellel már nem számolhatunk, továbbá a forint volatilitása is okozhat árfolyamveszteséget. Összességében 2024-re 7.1 millió euró pro forma adózott eredménnyel számolunk, ami ugyan mintegy 10%-kal elmarad a 2023. év egyszeri tényezők miatt kiemelkedő eredményeitől, de a 2022. évi nettó eredményt közel 18%-kal meghaladja.

Ingatlanállomány és valós nettó eszközérték

2023. év végén a független értékbecslő az ingatlanállomány valós piaci értékét 225.5 millió euróra értékelte, mely több, mint 5 millió euró csökkenést jelent 2022. év végéhez képest. Ezen belül az elkészült, átadott ingatlanok valós értéke 3.3 millió euróval csökkent az előző év végéhez képest. Ennek oka, hogy az általános piaci bizonytalanság és az irodapiacon kialakult túlkínálat miatt a hozamelvárás az év során nőtt. Emellett, bár az irodapark bérlői köre stabil és az épületek kihasználtsága átlag feletti, az év végére bekövetkezett kisebb üresedés az előbbiekkel együttvéve az ingatlanok értékében 1.5%-os csökkenést okoztak. Ezzel szemben a fejlesztési területek valós értéke lényegesen nagyobb relatív értékkel, 13%-kal , azaz 2 millió euróval csökkent, részben az északi fejlesztési területet érintő kármentesítés elhúzódó és

ÜZLETI JELENTÉS

Köszönhetően az eurózónában tapasztalt kamatszinteknek, a Társaság által az euró alapú hiteleinek kamatfixálására kötött kamatcsere fedezeti ügyletek valós értéke 1 továbbra is kedvező , melynek eredménye a tőkében (nettó eszközértékben) jelenik meg. Mindeközben a Társaság fennálló hitelállománya a folyamatos törlesztések eredményeképpen 85 millió euróra csökkent . A Társaság készpénzállománya a 2023. májusban lebonyolított mintegy 5.4 millió euró osztalék kifizetését követően 2023. év végén 14.5 millió euró , mely biztosítja a vállalat hosszú távú biztonságos működését, az egyes bérlői kialakítások, épület korszerűsítések, felújítások finanszírozását, továbbá tartalékot képez a változó gazdasági körülmények esetleges negatív hatásaira is, illetve amennyiben a gazdasági körülmények kedvezően alakulnak és új fejlesztésekre mutatkozik igény, erre is fedezetet nyújthat a tartalék.

Összességében az ingatlanállomány valós értékének csökkenése ellenére a csökkenő hiteltartozás mellett növekvő készpénztartaléknak köszönhetően a Társaság valós nettó eszközértéke az előző év végi értéket 651 ezer euróval meghaladva 158 millió euró értéket ért el.

[ezer EUR]

Dekarbonizációs stratégia

Az irodaterek funkciójának átalakulása mellett meghatározó szempont és egyben cél az épületek karbonlábnyomának folyamatos csökkentése, a Park dekarbonizációs stratégiájának kialakítása és a bérlőkkel közös megvalósítása. A Társaság erre vonatkozó megfontolásait, stratégiájának főbb elemeit, szempontjait és a 2022-es évre már elért eredményeit a 2023-ban publikált, első ESG jelentésében tette közzé.

A stratégia meghatározó elemei a karboncsökkentésre törekvő fejlesztések, melynek keretében 2023-ban egyes épületeken, összhangban az adott bérlők igényeivel és dekarbonizációs céljaival, napelemrendszerek, illetve hőszivattyúk kerültek telepítésre . Emellett legalább olyan fontos a hatékony épületüzemeltetés megvalósítása és a tudatos energiafogyasztás ösztönzése . 2023-ban az előző évhez képest a bérlőkkel együttműködve a gáz- és áramfogyasztásban 20% körüli megtakarítást sikerült elérni, mely együttműködést és intenzív kapcsolatot a továbbiakban is célunk fenntartani. Célunk továbbá az energiahatékonyság javítása mellett a tudatos anyaghasználat szempontjainak (pl. élettartam, minőség, újrahasznosíthatóság)

ÜZLETI JELENTÉS

Eddigi eredményeink elismeréseként a közelmúltban két díjban is részesültünk:

• 2023-ban a BCSDH (Business Council for Sustainable Development in Hungary) Fenntartható jövőért díját ítélték a Graphisoft Parknak a Biodiverzitás megőrzése és helyreállítása kategóriában.

• A Graphisoft Park első fenntarthatósági jelentése 2024 januárjában elnyerte a Deloitte által alapított Zöld Béka díjat , mely azokat a vállalatokat ismeri el, akiknél a fenntarthatóság része az üzleti stratégiának, a szervezeti kultúrának és a társaság működésének, és jelentésük ezt átfogóan szemlélteti, mind az elért eredmények bemutatásában, mind a célkitűzések és a stratégia megfogalmazásában.

* * *

Továbbra is úgy látjuk, hogy a nagyrészt technológia- és tudásalapú, magasan kvalifikált munkatársakat alkalmazó cégek részéről a Graphisoft Park által nyújtott, egyedi, valóban zöld környezetben elhelyezkedő irodapark továbbra is keresett lesz és a budapesti irodapiacot meghaladó 90% feletti kihasználtsággal számolhatunk. A Társaság 28 évvel ezelőtt megfogalmazott stratégiája tehát az utóbbi években általánosan elterjedt „home office” gyakorlat mellett is működik. Bár az irodahasználat módja és mértéke, és a bérelt területek különböző funkciójának megoszlása jelentős változásokon megy keresztül, a nagyfokú kreativitást és intenzív együttműködést igénylő kutató-fejlesztő tevékenység nem nélkülözheti legalább részben a személyes jelenlétet. A Társaság által a kezdetekkor meghatározott célpiac, a technológiai fejlesztéssel foglalkozó hazai és nemzetközi vállalkozások köre tehát a bizonytalan gazdasági kilátások közepette is jó választásnak bizonyult, hiszen ezen a területen a siker kulcsa a tehetségek vonzása . Ehhez pedig nagymértékben hozzájárul a színvonalas és környezettudatos építészet, egy páratlanul csendes, ősfákkal gazdagon ellátott, valóban zöld Duna-parton az egykori Óbudai Gázgyár csodálatos hangulatát megőrző, és korszerűen felújított műemléképületeivel körülvett Park.

ÜZLETI JELENTÉS

IFRS, konszolidált, ezer EUR

Eredmények:

(1) A „pro forma” eredmény az ingatlanállomány valós értékének (készpénzben nem megjelenő) változása helyett a bekerülési érték modell szerinti eredményt mutatja be.

(2) Az egy részvényre jutó eredmény megállapításánál nem vesszük figyelembe a Társaság tulajdonában lévő saját részvényeket, valamint a dolgozói részvényeket (lásd Kiegészítő melléklet 1.3 pontja).

ÜZLETI JELENTÉS

Eszközérték:

(1) A befektetési célú ingatlanokat és a fejlesztés alatt álló ingatlanokat a könyveiben is valós értéken mutatja be a Társaság, míg a beépítetlen telkek és a saját használatú ingatlanok a könyvekben bekerülési értéken szerepelnek. A beépítetlen telkek a „Befektetési célú ingatlanok”, míg a saját használatú ingatlanok a „(Saját használatú) ingatlanok, gépek, berendezések” között szerepelnek. Ennek megfelelően az értékcsökkenési leírás elszámolása helyett a befektetési célú ingatlanok tárgyidőszaki valós érték változását mutatja be a Beszámoló szerinti eredménykimutatás.

(2) A becsült valós nettó eszközérték a beépítetlen telkeket és a saját használatú ingatlanokat is valós értéken tartalmazza.

(3) Az egy részvényre jutó valós nettó eszközérték és az egy részvényre jutó nettó eszközérték megállapításánál nem vesszük figyelembe a Társaság tulajdonában lévő saját részvényeket, valamint a dolgozói részvényeket (lásd Kiegészítő melléklet 1.3 pontja).

A könyv szerinti nettó eszközérték és a valós nettó eszközérték (saját tőke) bemutatását a Kiegészítő melléket 24. megjegyzése tartalmazza.

ÜZLETI JELENTÉS

Az üzleti jelentésben a Graphisoft Park csoport üzleti céljainak megvalósulását az alábbi nézőpontokból mutatjuk be:

• 2023. évi eredmények („pro forma” és beszámoló szerinti),

• Hasznosítás, kihasználtság,

• Korszerűsítési tervek,

• Finanszírozás,

• 2024. évi eredmény előrejelzés,

• Ingatlanállomány és fejlesztési potenciál,

• További növekedési lehetőségek.

2023. évi „pro forma” eredmények

A 2023. évi „pro forma” eredmény az alábbi fő tényezők hatására változott a 2022-es év hasonló időszakához viszonyítva:

• Az ingatlan bérbeadás árbevétele (2023: 16 845 ezer euró; 2022: 15 538 ezer euró) 1 307 ezer euróval, 8%-kal haladta meg az előző év hasonló időszakát, köszönhetően az irodapark stabil kihasználtságának, és a bérleti szerződések növekvő, euró alapú indexálásának.

• A működési költség (2023: 1 612 ezer euró; 2022: 1 421 ezer euró) 13%-kal nőtt az előző év hasonló időszakához képest, melyet elsősorban egyes, ingatlanokkal kapcsolatos kiadások, illetve egyéb működési költségek inflációkövető növekedése okozott.

• Az egyéb bevétel (2023: 574 ezer euró; 2022: 643 ezer euró) kisebb részt a bérlők megrendelésére és költségére végzett bérlemény kialakítások és felújítások időszaki eredménye, melyet azonban mindkét évben rendkívüli tételek (bérlők által idő előtti szerződésmódosítások nyomán fizetett egyszeri kompenzációk) is növeltek. 2023- ban ugyanakkor a bérbeadott területek energiafelhasználásának csökkentéséhez, és az üzemeltetés dekarbonizációs stratégiájához való – a Társaság által vállalt – hozzájárulás költségei csökkentették az egyéb eredményt.

• Az értékcsökkenési leírás (2023: 6 937 ezer euró; 2022: 7 013 ezer euró) kismértékben, 1%-kal elmarad az előző évitől, elsősorban egyes régebbi eszközök kifutása miatt.

• Az EBITDA (2023: 15 807 ezer euró; 2022: 14 760 ezer euró) 1 047 ezer euróval, 7%-kal, míg az üzemi eredmény (2023: 8 870 ezer euró; 2022: 7 747 ezer euró) 1 123 ezer euróval, 15%-kal nőtt az előző évihez képest.

• A nettó kamatköltség (2023: 923 ezer euró; 2022: 1 533 ezer euró) jelentősen, 610 ezer euróval csökkent az előző évhez képest, részben a hiteltörlesztések következtében csökkenő tőkekintlévőség, de nagyobb részt a szabad pénzeszközökön realizált, a korábbiakhoz képest lényegesen magasabb kamatbevétel eredményeképpen.

• Az egyéb pénzügyi eredményt (2023: 63 ezer euró veszteség; 2022: 174 ezer euró veszteség) elsősorban a forintban tartott eszközeink árfolyamkülönbözete befolyásolja.

• A nyereségadó (2023: 21 ezer euró; 2022: 19 ezer euró) mértéke minimális, mivel a Csoport – a Graphisoft Park Engineering & Management Kft. kivételével – szabályozott ingatlanbefektetési társaság státusza alapján mentesül a társasági és iparűzési adó fizetési kötelezettség alól.

• A nettó nyereség (2023: 7 863 ezer euró; 2022: 6 021 ezer euró) jelentősen, 1 842 ezer euróval, 31%-kal haladja meg az előző év eredményét.

ÜZLETI JELENTÉS

A beszámoló szerinti eredmény 2023-ban 2 299 ezer euróval magasabb a „pro forma” eredménynél az alábbi két tényező hatására: a befektetési célú ingatlanok el nem számolt értékcsökkenése 6 721 ezer euróval növelte, míg a valós érték változásuk 4 422 ezer euróval csökkentette az eredményt. Ahogy korábban a covid miatti gazdasági helyzet, úgy most a gazdasági kilátások és az irodaterületek iránti szűkülő kereslet az elkövetkező időszakokban a teljes irodapiacra hatással lesznek. Ezen hatások figyelembevételével is a független értékbecslő számításai szerint a Graphisoft Park esetében csak mérsékelt valós érték csökkentést eredményeztek az elkészült és bérbeadott ingatlanok vonatkozásában, tekintettel a még mindig magas, és stabilnak tekinthető kihasználtsági rátára.

2022-ben a beszámoló szerinti eredmény 2 765 ezer euróval volt magasabb a „pro forma” eredménynél: a befektetési célú ingatlanok el nem számolt értékcsökkenése 6 779 ezer euróval növelte, míg a valós érték változásuk 4 014 ezer euróval csökkentette az eredményt.

A valós értékben bekövetkezett változások részletezését a Kiegészítő Melléklet 9. (Befektetési célú ingatlanok) pontja tartalmazza.

Hasznosítás, kihasználtság

A Graphisoft Parkban rendelkezésre álló összes bérbeadható terület kihasználtsága az alábbiak szerint változott az elmúlt időszakban (az adott negyedév végén):

2020 során részben a koronavírus járvány okozta gazdasági visszaesés, részben egyedi bérlői igények alapján a korábban tartósan magas kihasználtság 94%-ra csökkent, 2021-ben azonban az elhúzódó válság ellenére is a kihasználtság ismét növekedni kezdett, 2022 II. negyedévére 98%-ot ért el. 2022. utolsó negyedévében az energiaárak drasztikus megugrása és a recessziós gazdasági környezet miatt néhány bérlő az irodahasználatát optimalizálva kisebb mértékben csökkentette terület igényét, azonban a kihasználtság mindössze 1%-kal csökkenve, stabilan 97% maradt. 2023 utolsó negyedévében több nagyobb bérlő szerződésének megújításakor terület csökkentési igények merültek fel, ezzel év végére 95%-ra csökkentve a kihasználtságot. Bár jelen gazdasági környezetben a kihasználtság csökkenésével számolunk 2024-ben is (lásd alább 2024 évi előrejelzés címszó alatt), ez a kihasználtsági szint továbbra is meghaladja a budapesti irodapiaci átlagot, bizonyítva a zöld környezet által dominált irodapark, mint munkakörnyezet iránti szignifikáns és tartós igényt.

A Graphisoft Park bérlői a hazai átlaghoz képest hosszabb időtartamra köteleződnek el. A Park egyedi természeti adottságai mellett a technológiai és informatikai fókusz teremtette meg azt a miliőt, amiben olyan globálisan jegyzett vállalatokat tudhatunk a Parkban hosszú idő óta bérlőként – kielégítve a többnyire folyamatosan növekvő területek iránti igényeket -, mint az SAP (2005 óta), a Microsoft (1998 óta), a Servier (2007 óta), és természetesen a Parkot alapító, de mára már független bérlőként működő szoftvervállalkozás, a Graphisoft SE 1998 óta. Kiemelendő, hogy e nagy bérlőink mellett a kisebb bérlők is 5 évet meghaladó átlagos bérleti időszakot töltenek a Parkban, folyamatosan, évente meghosszabbítva lejáró szerződésüket. A Park sajátosságai folytán a bérlők növekedési igényeinek eleget tudunk tenni: kezdő vállalkozások akár 1 éves szerződéssel a Park bérlőivé válhatnak, a későbbiekben pedig a növekedési pályájukhoz illeszkedő bővülési lehetőség is biztosított a számukra. A Park összes jelenlegi bérlőjének az első bérleti jogviszony kezdetétől (adott esetben a Graphisoft Park jogelődjével kötött szerződés alapján) számított átlagos ideje 15.2 év . Az érvényes szerződésekből hátralevő súlyozott átlagos időtartam ugyanakkor, igazodva az irodabérleti piacon általánosan tapasztalható csökkenő trendhez 2.6 év .

ÜZLETI JELENTÉS

2017-2022 között több irodaépület szisztematikus, elsősorban gépészeti korszerűsítését és felújítását végeztük el, összesen közel 25 000 m 2 -en, mintegy 6.5 millió euró értékben. Ezzel egyidőben, a bérlők saját egyedi igényeik kielégítésére saját finanszírozásban további 6 millió euró értékű beruházást végeztek el az épületeken. 2023-tól kezdődően a felújítási, korszerűsítési programjaink fókuszába az energiahatékonyságot növelő, energiafogyasztást optimalizáló projektek kerülnek, melyeket a bérlőkkel folyamatosan egyeztetve, velük együttműködve valósítunk meg. Az elmúlt másfél évben – részben a kialakult energiaválság okán is – nagy hangsúlyt fektettünk az energiafelhasználás monitorozására, és a bérlőkkel együttműködve a fogyasztás tudatos csökkentésével mintegy 20%-os megtakarítást értünk el . Továbbá, a 2023-ban publikált ESG stratégiánkkal összhangban, az épületek korszerűsítésének tervezésekor a dekarbonizációs célok elérését támogató projektek kapnak prioritást, szem előtt tartva az energiahatékonyság javítása mellett a tudatos anyaghasználatot (élettartam, minőség, újrahasznosíthatóság), valamint az átépítés során keletkező hulladék minimalázását is.

Finanszírozás

A központi területen átadásra került fejlesztések finanszírozására 2015. decemberben 10 éves futamidejű hitelszerződést kötöttünk az Erste Bank Hungary Zrt-vel. A hitelszerződés alapján az Erste Bank a Magyar Nemzeti Bank Növekedési Hitelprogram keretében 4 milliárd forint (12.6 millió euró) és további 3 millió euró hitelkeretet biztosított a Graphisoft Park számára. A forint alapú hitel árfolyamkockázatának fedezésére 2016. júniusban cash flow fedezeti (CCIRS) megállapodást kötöttünk a hitel teljes összegére és pénzáramlására vonatkozóan a hitel törlesztési periódusának kezdetétől a hitelszerződés lejáratáig, ezzel a teljes forint alapú tőke- és fix kamatfizetési kötelezettséget euró alapúra cseréltük.

A déli területen megvalósított fejlesztés finanszírozására 2016. novemberben 10 éves futamidejű hitelszerződést kötöttünk az UniCredit Bank Hungary Zrt-vel. A hitelszerződés alapján az UniCredit Bank a Magyar Nemzeti Bank Növekedési Hitelprogramja keretében 24 millió euró hitelkeretet biztosított a Graphisoft Park számára, ugyancsak a teljes futamidőre rögzített kamatlábbal.

2017. november 30-án az Erste Bank Hungary Zrt.-vel új, 10 éves futamidejű euró alapú, 40 millió euró keretösszegű hitelszerződést kötöttünk elsősorban az Aareal Bank AG- hitelszerződésének lejárat előtti refinanszírozására, kisebb részben pedig a Graphisoft Park régebbi épületei felújításának finanszírozására. Ez a hitelszerződés is kiegészült egy, a teljes futamidőre vonatkozó kamatcsere (IRS) ügylettel, melynek eredményeként a kamatláb a teljes futamidőre rögzített.

A Társaság 2019. november 19-én a tőkeszerkezetének optimalizálása céljából, kihasználva a kedvező hitelfelvételi lehetőségeket, újabb 10 éves futamidejű, 40 millió euró keretösszegű hitelszerződést kötött az UniCredit Bank Hungary Zrt-vel, mely 2019. december 30-án folyósításra került. A kamatláb fixálása érdekében ez a hitel is kiegészült egy, a teljes futamidőre vonatkozó kamatcsere (IRS) ügylettel.

A tárgyidőszak végén fennálló összes hiteltartozás nominális értéke 85 millió euró, jelenleg tehát az ingatlanok valós értékének 38%-a. A megkötött fedezeti ügyletek eredményeképpen a Társaság teljes hitelállománya a teljes 10 éves futamidőre fix kamatozású, amely a Park kiszámítható működését tovább erősíti. 2023. december 31-én a fennálló tőkekintlévőség átlagos hitelkamatlába a megkötött kamatcsere ügyletek eredményeképpen 1.87%. A kamatcsere ügyletek pozitív valós értéke (3.6 millió euró) tükrözi a jelenlegi, magasabb kamatkörnyezetben elérhető finanszírozási kondíciók és a Társaság fixált hitelkamatai között fennálló különbözetet.

ÜZLETI JELENTÉS

2024. évi előrejelzés

Jelen beszámolóban nem változtatunk egyelőre a korábban publikált előrejelzésen. Összességében a 2023-as évitől kismértékben elmaradó kihasználtság mellett a bérleti díjak alacsonyabb indexálásával, a működési költségek inflációs emelkedésével, továbbá a változó kamatkörnyezet miatt alacsonyabb kamatbevétellel számolunk.

• A mérsékeltebb bérleti díjbevételi várakozásunkban figyelembe vettük, hogy egyrészt a változó irodahasználati szokások, másrészt a romló gazdasági környezet miatt az esedékes szerződésmegújítások során a bérlők egy része csak kisebb terültre hosszabbít szerződést, továbbá egyes bérlők már szerződéslejárat előtt kérték bérleményi területük csökkentését. Ennek ellentételezéseként a 2024-es évre vonatkozó bérleti díj nagyrészét kompenzációként megfizetik (illetve fizették már 2023-ban), mely az egyéb bevételek között kerül elszámolásra. Továbbá figyelembe vesszük azt is, hogy a bérleti díjak esedékes indexálásának mértéke mérséklődik. Ezek alapján 2024. évre 16.6 millió euró bérleti díjbevétellel számolunk, amely 240 ezer euróval, azaz 1,5%-kal alacsonyabb lehet az előző évinél.

• Az egyéb bevételek hagyományosan a bérlők által kért átépítések ellentételezéért kapott bevételeket jelentik. 2024-ben (2023-hoz hasonlóan) az egyes bérleti területek lejárat előtti csökkentése ellenében fizetendő kompenzáció növeli az egyéb bevételeket, amely így a korábbi évekhez hasonló 600 ezer eurót érhet el.

• A működési költségek esetében 2024-ben a szolgáltatások díjának további emelkedésével, a személyi jellegű kifizetések növelésével, és az ESG stratégiában meghatározott célok megvalósításához szükséges új költségelemekkel összesen mintegy 18% növekedéssel számolunk.

ÜZLETI JELENTÉS

• Fentiek együttes hatásaként jelenlegi számításaink szerint 2024-ben az EBITDA az előző évitől várhatóan mintegy 500 ezer euróval elmaradva 15.3 millió euró lesz.

• 2024-ben a (SZIT szabályok szerinti konszolidált beszámolóban nem megjelenő) értékcsökkenés egyes régebbi eszközök kifutása miatt várhatóan az előző évhez képest mintegy 300 ezer euróval csökkenni fog.

• A pénzügyi műveletek nettó eredményének részeként a folyamatos hiteltörlesztések következtében csökkenő tőkekintlévősége után fizetendő kamat mérséklődik. Ugyanakkor 2024-ben a kamatkörnyezetben bekövetkezett változásokra tekintettel már nem számolunk a 2023-ashoz hasonló mértékű kamatbevétellel, és a forint volatilitása is okozhat árfolyamveszteségeket. Összességében 2024-re az előző évinél mintegy 600 ezer euróval több, 1.6 millió euró nettó pénzügyi költség várható .

• Mindezek eredményeként a 2024. évi várható pro forma nettó eredmény az előző évit közel 800 ezer euróval elmaradva 7.1 millió eurót érhet el.

További fejlesztési lehetőségek

A központi és a déli fejlesztések befejezése után 2018. szeptembertől a Graphisoft Parkban összesen 82 000 m 2 teljes bérbeadható terület , valamint hozzávetőlegesen 2 000 gépkocsi elhelyezését biztosító felszín alatti garázs áll a bérlők rendelkezésére, biztosítva a felszínen a zöldfelület dominanciáját.

A déli terület South Park II nevű legdélebbi részén 20 000 m 2 bérbeadható terület fejleszthető. Egy lehetséges későbbi projekt indításának az előkészületeit 2020-ban befejeztük, így igény esetén akár 18 hónapon belül át tudunk adni új épületeket ezen a területen is.

A már beépített South Park I és a South Park II nevű fejlesztési terület között elhelyezkedő, mintegy 1 200 m 2 alapterületű 2021-ben megvásárolt ingatlan, összevonva a már korábban is a Társaság tulajdonában álló szomszédos telkekkel további 4 000 m 2 bérbeadható irodaterület fejlesztését teszi lehetővé. A fejleszthető épületre 2022-ben megszereztük az építési engedélyt, a projekt megindításáról azonban a Társaság későbbi időpontban fog dönteni, figyelembe véve a jelentkező bérlői igények mellett az építkezés feltételeit, a kivitelezés lehetőségeit, különös tekintettel a nyersanyag- és energiaárak alakulására, a lehetséges kapacitáskorlátokra és az általános gazdasági kilátásokra.

ÜZLETI JELENTÉS

A fentiek mellett meg kell említenünk, hogy az egykori Óbudai Gázgyár területéből a Társaság tulajdonában álló összesen 18 ha kiterjedésű terület közvetlen szomszédságában a Fővárosi Önkormányzat tulajdonában további 12 ha fejlesztési terület található. Erre a kármentesítést követően a jelenleg érvényes szabályzás szerint további 120 000 m 2 bérbeadható terület fejleszthető , amelyhez felszín alatt mintegy 3 000 gépkocsi elhelyezésére alkalmas mélygarázs is építhető. Amennyiben a Fővárosi értékesíteni kívánja a tulajdonában álló fejlesztési területeket, annak nagyobb részére (7.5 ha) a Társaság elővásárlási joggal rendelkezik.

A jelenleg Graphisoft Park tulajdonában lévő, felépített és használatba vett 82 000 m 2 bérbeadható terület mellett a további fejlesztési lehetőségek összefoglalva:

Tehát a volt Óbudai Gázgyár teljes területén a már eddig átadott épületek mellett – részben akár azonnal, részben az előírt kármentesítést követően (lásd Főbb kockázati tényezők címszó alatt) további 186 000 m 2 bérbeadható terület fejleszthető, a Graphisoft Park, illetve a Fővárosi Önkormányzat tulajdonában levő ingatlanokon. Így a területen összesen közel 270 000 m 2 bérbeadható területtel egy önálló, a technológiai cégekre és az oktatásra alapuló, Közép-Európában egyedülálló high-tech park valósítható meg.

A Graphisoft Park koncepciójának fontos jellemzője a technológiai-informatikai fókusszal rendelkező világcégek, a startup vállalkozások és a magas színvonalat képviselő felsőoktatási intézmények (“tudásgyárak") szinergiája. A technológiai cégek, startup vállalkozások és az oktatási intézmények között már eddig is szoros, együttműködő partneri kapcsolat jött létre és a Graphisoft Park e három fontos pillére kölcsönösen támogatja, erősíti és stimulálja egymást. Mindhárom szektor számára egyre inkább vonzerőt és erőforrást jelent a fizikai közellét és tartalmi együttműködés. A Park vezetése tudatosan támogatja mindhárom pillér jelenlétét és az együttműködésben rejlő potenciál optimális kihasználását. Továbbra is nyitottak vagyunk tudásközpontok és tudásgyárak, magas színvonalat képviselő, a Park koncepciójába illő oktatási intézmények befogadására.