G RAPHISOFT P ARK SE É VES J ELENTÉS 2022

ÜZLETI JELENTÉS

2022-ben 15.54 millió euró árbevétel mellett a 6.02 millió euró pro forma nettó eredményt értünk el, mely több mint 400 ezer euróval magasabb a tavaly novemberben publikált előrejelzésnél és 24%-kal meghaladja előző évi eredményünket. Az előrejelzésnél jelentősen kedvezőbb eredmény az alábbi tényezőknek köszönhető:

(1) A bérleti díjak szerződések szerinti indexálása a vártnál magasabb európai árindexek miatt magasabb bevételt hozott,

(2) a működési költségek terén kismértékű megtakarítást realizáltunk,

(3) az egyéb bevételek eredménye – egyszeri tételek miatt – kedvezőbben alakult,

(4) továbbá a szabad forint és euró pénzeszközökön realizált kamat a negyedik negyedévben számottevően nőtt.

Mindezek alapján, az Igazgatótanács a 2022. évi pro forma eredmény 90%-ának megfelelő, mintegy 5.4 millió euró, tehát hozzávetőleg törzsrészvényenként 54 eurócent osztalék kifizetésére tervez javaslatot tenni a Közgyűlés felé.

A 2022. évi eredmények és a gazdasági környezetben bekövetkezett változások tükrében a 2023. évre vonatkozó előrejelzésünket is módosítjuk: a bérleti díjak magasabb indexálása mellett, figyelembe véve a megnövekedett energiaárak következtében felmerülő esetleges területcsökkentési igényeket is, az árbevétel előrejelzést 300 ezer euróval megemelve 16.3 millió euróra módosítjuk, mely közel 5%-os növekedést jelent az előző évhez képest. Az irodapark kihasználtsága továbbra is kiemelkedően magas, 2022. év végén 97% volt, az energiahordozók piacán kialakult drasztikus áremelkedés eddig nem okozott jelentős üresedést. A Graphisoft Parkban bérlő, nagyrészt technológia- és tudásalapú, magasan kvalifikált munkatársakat alkalmazó cégek esetében továbbra is a személyi jellegű költségek teszik ki az összköltség jelentős részét, így a megnövekedett közüzemi költségek a bérlők többségénél csak kisebb hányadot képviselnek a teljes költségstruktúrából. A Társaság 2023-ra vonatkozó működési költség előrejelzését ugyanakkor további 100 ezer euróval növeljük: a szolgáltatások inflációs áremelése mellett számolunk a bérlői igényeket is támogató, energiahatékonyságot, az energiafogyasztás és üzemeltetés optimalizálását elősegítő projektek költségeivel, melyeket a jelenleg kialakítás alatt álló ESG stratégiánkkal összhangban tervezünk megvalósítani. Fentiek alapján – az értékcsökkenésre, illetve a pénzügyi műveletek nettó eredményére vonatkozó korábbi előrejelzést fenntartva – 2023. évre 6.3 millió euró pro forma nettó eredménnyel számolunk.

A részvények euróban történő jegyzése és euróban történő osztalékfizetés terve

A Társaság 2022. november 29-re rendkívüli közgyűlést hívott össze, melyben kérte a Közgyűlés felhatalmazását a Társaság részvényeinek euróban történő jegyzéséhez és az osztalék euróban történő folyósításához szükséges technikai módosítások elvégzésére. Figyelembe véve, hogy a Társaság eddig is euróban tette közzé eredményeit és határozta meg osztalék javaslatát, a módosítások által a Társaság működése még transzparensebbé válhat. A Közgyűlés jóváhagyását követően a Társaság benyújtotta kérelmét a Budapesti Értéktőzsdéhez a Társaság részvényeinek termékismertetőjében a kereskedés devizanemének módosítására vonatkozóan, és az átállás dátumának, azaz az euró alapú kereskedés kezdőnapjának – tekintettel az értékpapírszámlát vezető szervezeteknél felmerülő informatikai és adminisztratív feladatokra – 2023. február 15-ét határoztuk meg. Ennek megfelelően a BÉT vonatkozó határozatai szerint a forint alapú kereskedés 2023. február 10-én zárult, majd az átálláshoz, illetve a még forintban megkötött ügyletek elszámolásának akadálymentes teljesüléséhez szükséges két napos felfüggesztést követően 2023. február 15-én megindulhatott az eurós kereskedés. Az osztalék euróban történő folyósításának feltételei még vizsgálat alatt állnak, az ezzel kapcsolatos lépésekről a Társaság a későbbiekben fog tájékoztatást közzétenni.

ÜZLETI JELENTÉS

2022. év végén a független értékbecslő az ingatlanállomány valós piaci értékét 231 millió euróra értékelte, mely több, mint 10 millió euró csökkenés 2021. év végéhez képest.

Az elkészült, átadott ingatlanok valós értéke 3 millió euróval csökkent az előző év végéhez képest. Az energiaárak drasztikus megugrása, az emelkedő infláció és az általános piaci bizonytalanság eredményeképpen a kockázati faktorok és az ezeket számszerűsítő yield az év során folyamatosan nőtt, azonban köszönhetően az irodapark stabil bérlői körének és az épületek stabilan magas kihasználtságának, az ingatlanok értékében ez együttvéve mérsékelt (1%-os) csökkenést okozott.

A fejlesztési területek értéke ugyanakkor összességében több, mint 7 millió euróval csökkent . A csökkenés elsősorban az Északi Fejlesztési Terület kármentesítésének további bizonytalansága miatt következett be (lásd erről szóló 2022. június 21-i és 2023. január 2-i közleményeinket). A fejlesztési telkek értékét az is csökkenti, hogy a jövőbeli fejlesztések várható költség- és időigényének jelentős növekedésével kell számolni. Ennek közismert oka az építőipari anyagárak és munkadíjak drasztikus növekedése.

Köszönhetően annak, hogy az eurózónában korábban tartósan alacsony kamatok emelkedni kezdtek, mely kamatszint várhatóan a következő 1-2 évben sem csökken jelentősen, a Társaság által az euró alapú hiteleinek kamatfixálására kötött kamatcsere fedezeti ügyletek valós értéke 1 szignifikánsan, előző év végéhez képest mintegy 9 millió euróval nőtt , melynek eredménye a tőkében (nettó eszközértékben) jelenik meg. Mindeközben a Társaság fennálló hitelállománya tovább csökkent, az előző év végi 97 millió eurót meghaladó értékről 91 millió euró alá csökkent . A hiteltörlesztések és a 2022. év során kifizetett mintegy 4,4 millió euró osztalék mellett is a Társaság készpénzállománya az év végére közel 12 millió euróra nőtt , mely biztosítja a vállalat hosszú távú biztonságos működését, az egyes bérlői kialakítások, épület korszerűsítések, felújítások finanszírozását, továbbá tartalékot képez a változó gazdasági körülmények esetleges negatív hatásaira is.

Mindezek eredményeként, az ingatlanállomány valós értékének több, mint 10 millió eurós csökkenése ellenére, a Társaság valós nettó eszközértéke az előző év végi értéket 7 millió euróval meghaladva 157,6 millió euró értéket ért el.

[ezer EUR]

ÜZLETI JELENTÉS

2022. évi „pro forma” eredményeink a várakozásainknál kedvezőbben alakultak: a bérleti díjbevétel a stabil kihasználtsági szintnek és a vártnál magasabb indexálásnak köszönhetően 15.54 millió eurót ért el , ami mintegy 760 ezer eurós (5%-os) emelkedést jelent 2021-hez képest . 2023-ban a bérleti díjak magasabb indexálása mellett a gazdasági helyzetből és bizonytalanságból adódóan kisebb területcsökkentési igényekkel is számolva, további 5%-os, mérsékelt növekedést tervezünk és 16.3 millió euró bérleti díjbevételt várunk. 2022-ben a működési költségek növekedése nagyrészt a személyi jellegű kifizetésekhez kapcsolódott (egyebek mellett, a Társaság munkavállalói 2022. III. negyedévében egyszeri, inflációt kompenzáló kifizetésben részesültek ), ugyanakkor az egyes szolgáltatások díjainak emelkedését a forint évközbeni gyengülése ellensúlyozta. A 2023. évi működési költségek tervezésekor – melyek jelenlegi becsléseink szerint közel 400 ezer euróval haladhatják meg az idei költségeket – a szolgáltatások díjának további inflációs drágulása mellett számolunk a jelenleg kialakítás alatt álló ESG stratégiánkkal összhangban felmerülő egyéb feladatok (épületüzemeltetés hatékonyságát, energiafogyasztás optimalizálását célzó projektek, az ezekhez szükséges adatok mérését, elemzését lehetővé tevő fejlesztések) költségeivel is. Az egyéb bevétel többségében a bérlők által rendelt bérlemény kialakítások, felújítások eredményét tükrözi, melynek a korábbi évekhez képest szignifikáns változása nem várható. Fentiek alapján 2022-ben az EBITDA 14.76 millió eurót ért el, közel 6%-kal meghaladva az előző évi szintet, 2023-ban pedig tovább növekedve 15 millió eurót érhet el. Az értékcsökkenés 2022-ben – egyes régebbi eszközök kifutása miatt – mintegy 160 ezer euróval csökkent, 2023-ban pedig várhatóan további 100 ezer euróval mérséklődik. A folyamatos hiteltörlesztések eredményeképpen a tőkekintlévőség után fizetendő kamatok csökkennek, továbbá a szabad pénzeszközökön realizált kamatbevételek is kedvezőek, ugyanakkor a forint volatilitása miatt a forintban tartott eszközeink értékvesztése miatt bekövetkezett árfolyamveszteség csökkentheti a pénzügyi eredményt. 2022-ben a kamatkörnyezetben bekövetkezett változások a pénzügyi műveletek nettó költségének jelentős, 11%-os csökkenését eredményezték. Ugyanakkor 2023-ban a várható jelentős árfolyamingadozásokra tekintettel magasabb, mintegy 1,8 millió euró nettó pénzügyi költséggel számolunk. Mindezek eredményeként a 2022. évi pro forma nettó eredmény mintegy 24%-kal növekedve 6.02 millió eurót ért el, 2023 -ban pedig további mérsékelt növekedés mellett 6.3 millió eurót érhet el.

ÜZLETI JELENTÉS

ÜZLETI JELENTÉS

IFRS, konszolidált, ezer EUR

Eredmények:

(1) A „pro forma” eredmény az ingatlanállomány valós értékének (készpénzben nem megjelenő) változása helyett a bekerülési érték modell szerinti eredményt mutatja be.

(2) Az egy részvényre jutó eredmény megállapításánál nem vesszük figyelembe a Társaság tulajdonában lévő saját részvényeket, valamint a dolgozói részvényeket (lásd Kiegészítő melléklet 1.3 pontja).

ÜZLETI JELENTÉS

Eszközérték:

(1) A befektetési célú ingatlanokat és a fejlesztés alatt álló ingatlanokat a könyveiben is valós értéken mutatja be a Társaság, míg a beépítetlen telkek és a saját használatú ingatlanok a könyvekben bekerülési értéken szerepelnek. A beépítetlen telkek a „Befektetési célú ingatlanok”, míg a saját használatú ingatlanok a „(Saját használatú) ingatlanok, gépek, berendezések” között szerepelnek. Ennek megfelelően az értékcsökkenési leírás elszámolása helyett a befektetési célú ingatlanok tárgyidőszaki valós érték változását mutatja be a Beszámoló szerinti eredménykimutatás.

(2) A becsült valós nettó eszközérték a beépítetlen telkeket és a saját használatú ingatlanokat is valós értéken tartalmazza.

(3) Az egy részvényre jutó valós nettó eszközérték és az egy részvényre jutó nettó eszközérték megállapításánál nem vesszük figyelembe a Társaság tulajdonában lévő saját részvényeket, valamint a dolgozói részvényeket (lásd Kiegészítő melléklet 1.3 pontja).

A könyv szerinti nettó eszközérték és a valós nettó eszközérték (saját tőke) bemutatását a Kiegészítő melléket 24. megjegyzése tartalmazza.

ÜZLETI JELENTÉS

Az üzleti jelentésben a Graphisoft Park csoport üzleti céljainak megvalósulását az alábbi nézőpontokból mutatjuk be:

• 2022. évi eredmények („pro forma” és beszámoló szerinti),

• Hasznosítás, kihasználtság,

• Fejlesztési és korszerűsítési tervek,

• Finanszírozás,

• 2023. évi eredmény előrejelzés.

2022. évi „pro forma” eredmények

A 2022. évi „pro forma” eredmény az alábbi fő tényezők hatására változott a 2021-es bázishoz viszonyítva:

• Az ingatlan bérbeadás árbevétele (2022: 15 538 ezer euró; 2021: 14 657 ezer euró) 881 ezer euróval, 6%-kal haladta meg az előző évit, köszönhetően az irodapark stabil kihasználtságának, és a bérleti szerződések növekvő, euró alapú indexálásának.

• A működési költség (2022: 1 421 ezer euró; 2021: 1 268 ezer euró) 153 ezer euróval nőtt az előző évhez képest, elsősorban a személyi jellegű kifizetésekhez kapcsolódóan. Egyes, forintban fizetendő szolgáltatások díja is emelkedett, azonban forint gyengülése következtében az egyéb működési költségek euróban kifejezett értéke nem változott érdemben.

• Az egyéb bevétel (2022: 643 ezer euró; 2021: 558 ezer euró) nettó egyenlege 85 ezer euróval magasabb az előző évi bázisnál. Ez nagyrészt a bérlők megrendelésére végzett bérlemény kialakítások és felújítások időszaki eredménye.

• Az értékcsökkenési leírás (2022: 7 013 ezer euró; 2021: 7 168 ezer euró) kismértékben, mintegy 2%-kal elmarad az előző évitől, elsősorban egyes régebbi eszközök kifutása miatt.

• Az EBITDA (2022: 14 760 ezer euró; 2021: 13 947 ezer euró) 813 ezer euróval, 5.8%-kal, míg az üzemi eredmény (2022: 7 747 ezer euró; 2021: 6 779 ezer euró) 968 ezer euróval, 14.3%-kal nőtt az előző évihez képest.

• A nettó kamatköltség (2022: 1 533 ezer euró; 2021: 1 728 ezer euró) 195 ezer euróval csökkent az előző évhez képest, részben a hiteltörlesztések következtében csökkenő tőkekintlévőség, részben a forint eszközökön tárgyévben realizált kamatbevétel eredményeképpen.

• Az egyéb pénzügyi eredményt (2022: 174 ezer euró veszteség; 2021: 192 ezer euró veszteség) elsősorban a forintban tartott eszközeink árfolyamkülönbözete befolyásolja, mely 2022-ben a forint hektikus mozgása mellett – tekintettel az év végi forint erősödésre – összességében kedvezőbb az előző évhez képest.

• A nyereségadó (2022: 19 ezer euró; 2021: 20 ezer euró) mértéke minimális, mivel a Csoport – a Graphisoft Park Engineering & Management Kft. kivételével – szabályozott ingatlanbefektetési társaság státusza alapján mentesül a társasági és iparűzési adó fizetési kötelezettség alól.

• A nettó nyereség (2022: 6 021 ezer euró; 2021: 4 839 ezer euró) összességében jelentősen, 1 182 ezer euróval, 24%-kal haladja meg az előző év eredményét.

ÜZLETI JELENTÉS

A beszámoló szerinti eredmény 2022-ben 2 765 ezer euróval magasabb a „pro forma” eredménynél az alábbi két tényező hatására: a befektetési célú ingatlanok el nem számolt értékcsökkenése 6 779 ezer euróval növelte, míg a valós érték változásuk 4 014 ezer euróval csökkentette az eredményt. Ahogy korábban a covid miatti gazdasági helyzet, úgy most az energia árrobbanás és az infláció alakulása az elkövetkező időszakokban a teljes irodapiacra hatással lesznek. A már jelenleg is érzékelhető bizonytalanság és a recessziós előrejelzések a független értékbecslő számításai szerint egyelőre csak mérsékelt valós érték csökkentést eredményeztek az elkészült és bérbeadott ingatlanok vonatkozásában.

2021-ben a beszámoló szerinti eredmény 6 203 ezer euróval volt magasabb a „pro forma” eredménynél: a befektetési célú ingatlanok el nem számolt értékcsökkenése 6 924 ezer euróval növelte, míg a valós érték változásuk 721 ezer euróval csökkentette az eredményt.

A valós értékben bekövetkezett változások részletezését a Kiegészítő Melléklet 9. (Befektetési célú ingatlanok) pontja tartalmazza.

Hasznosítás, kihasználtság

A Graphisoft Parkban rendelkezésre álló összes bérbeadható terület kihasználtsága az alábbiak szerint változott az elmúlt időszakban (az adott negyedév végén):

2020 során részben a koronavírus járvány okozta gazdasági visszaesés, részben egyedi bérlői igények alapján a korábban tartósan magas kihasználtság 94%-ra csökkent. 2021. I. félévében az elhúzódó válság ellenére a kihasználtság szintje stabil maradt, egyes bérlők csökkenő területszükséglete lehetőséget adott más bérlők növekedési igényeinek kielégítésére. 2021. II. félévében a kihasználtság ismét növekedni kezdett, mely trend 2022- ben tovább folytatódott, 98%-ot érve el, bizonyítva a zöld környezet által dominált irodapark, mint munkakörnyezet iránti szignifikáns és tartós igényt. 2022. utolsó negyedévében az energiaárak drasztikus megugrása és a recessziós gazdasági környezet miatt néhány bérlő az irodahasználatát optimalizálva kisebb mértékben csökkentette terület igényét, melynek következtében a kihasználtság év végén 97%-on zárt.

A Graphisoft Park bérlői a hazai átlaghoz képest hosszabb időtartamra köteleződnek el. A Park egyedi természeti adottságai mellett a technológiai és informatikai fókusz („mikro szilícium-völgy” koncepció) teremtette meg azt a miliőt, amiben olyan globálisan jegyzett vállalatokat tudhatunk a Parkban hosszú idő óta bérlőként - kielégítve a többnyire folyamatosan növekvő területek iránti igényeket -, mint az SAP (2005 óta), a Microsoft (1998 óta), a Servier (2007 óta), és természetesen a Parkot alapító, de mára már független bérlőként működő szoftvervállalkozás, a Graphisoft SE 1998 óta. Kiemelendő, hogy e nagy bérlőink mellett a kisebb bérlők is 5 évet meghaladó átlagos bérleti időszakot töltenek a Parkban, folyamatosan, átlagosan 1-3 évvel meghosszabbítva lejáró szerződésüket. A Park sajátosságai folytán a bérlők növekedési igényeinek eleget tudunk tenni: kezdő vállalkozások akár 1 éves szerződéssel a Park bérlőivé válhatnak, a későbbiekben pedig a növekedési pályájukhoz illeszkedő bővülési lehetőség is biztosított a számukra. A Park összes jelenlegi bérlőjének az első bérleti jogviszony kezdetétől (adott esetben a Graphisoft Park jogelődjével kötött szerződés alapján) számított átlagos ideje 14.8 év, és az érvényes szerződésekből hátralevő súlyozott átlagos időtartam 2.8 év.

ÜZLETI JELENTÉS

A központi és a déli fejlesztések befejezése után 2018. szeptembertől a Graphisoft Parkban összesen 82 000 m 2 teljes bérbeadható terület , valamint hozzávetőlegesen 2 000 gépkocsi elhelyezését biztosító felszín alatti garázs áll a bérlők rendelkezésére, biztosítva a felszínen a zöldfelület dominanciáját.

2020-ban a közvetlenül a már beépített South Park I és a South Park II nevű fejlesztési terület között elhelyezkedő, mintegy 1 200 m 2 alapterületű, Budapest III. 19333/60 hrsz. ingatlan megszerzésére vonatkozóan a Társaság pályázatot nyújtott be, melyet a Budapest Főváros III. kerület Óbuda-Békásmegyer Önkormányzatának Képviselőtestülete elfogadott, és a vonatkozó adásvételi szerződés 2021 januárjában hatályba lépett. Ez a terület összevonva a már eddig is a Társaság tulajdonában álló telekkel további 4.000 m 2 bérbeadható irodaterület fejlesztését tette lehetővé, melyre vonatkozóan 2022-ben megszereztük az építési engedélyt. A projekt megindításáról azonban a Társaság későbbi időpontban fog dönteni, figyelembe véve a jelentkező bérlői igények mellett az építkezés feltételeit, a kivitelezés lehetőségeit, különös tekintettel a nyersanyag- és energiaárak alakulására, a lehetséges kapacitáskorlátokra és az általános gazdasági kilátásokra.

Ezen túlmenően a déli terület South Park II nevű legdélebbi részén további 20 000 m 2 bérbeadható terület fejleszthető. Egy lehetséges későbbi projekt indításának az előkészületeit 2020-ban befejeztük, így igény esetén akár 18 hónapon belül át tudunk adni új épületeket ezen a területen is.

Az északi területen az MVM Next Energiakereskedelmi Zrt. által elvégzendő kármentesítési munkák befejezéséig építési munkákat nem végezhetünk (részletesen lásd alább, a „A terület főbb kockázati tényezői pontban). A kármentesítés után azonban ez a terület és a műemléki terület eddig felhasználatlan része további 42 000 m 2 bérbeadható terület fejlesztésre nyújt lehetőséget. Ezzel együtt tehát a teljes további fejlesztési potenciál mintegy 66 000 m 2 bérbeadható terület, így tehát a Társaság tulajdonában álló ingatlanon az összes bérbeadható terület 148 000 m 2 -re növekedhet.

2017-ben megkezdtük a 25 éves irodapark legrégebbi épületeinek szisztematikus korszerűsítését és felújítását. A 2017-18-ban közel 13 000 m 2 irodaterület átalakításához kapcsolódóan felmerült költség mintegy 4 millió euró volt, melyhez a bérlők saját egyedi igényeik kielégítésére további 6 millió euró értékű beruházást végeztek el az épületeken. 2019-2022 között több kisebb iroda- illetve szolgáltató épület felújítását, gépészeti korszerűsítését végeztük el összesen 12 000 m 2 -en, közel 2.5 millió euró értékben. 2023-tól kezdődően a felújítási, korszerűsítési programjaink fókuszába az energiahatékonyságot növelő, energiafogyasztást optimalizáló projektek kerülnek, melyeket a bérlőkkel folyamatosan egyeztetve, velük együttműködve valósítunk meg.

ÜZLETI JELENTÉS

A Graphisoft Park vezetése a kutatást, az alkotást és az oktatást az inspiráló környezet továbbfejlesztésével támogatja. Célkitűzésünk a Parkban dolgozó, alkotó emberek komfortérzetének, ezáltal teljesítményének a növelése, a közösségteremtés eszközeinek fejlesztése, események, programok szervezése, az alkotómunka feltételeinek további javítása, az itt dolgozók életének megkönnyítése. Növelni szeretnénk a különféle szabadidős, sportolási és rekreációs tevékenységek lehetőségeit. Azért tesszük ezeket a lépéseket, mert az elégedett munkavállalók garantálják bérlőink versenyképességét a piacon. A Park vezetése elkötelezett aziránt, hogy az itt dolgozók a Parkot ne egyszerűen munkahelynek, hanem komfortos, kellemes második otthonuknak érezzék.

Finanszírozás

A központi területen átadásra került fejlesztések finanszírozására 2015. decemberben 10 éves futamidejű hitelszerződést kötöttünk az Erste Bank Hungary Zrt-vel. A hitelszerződés alapján az Erste Bank a Magyar Nemzeti Bank Növekedési Hitelprogram keretében 4 milliárd forint (12.6 millió euró) és további 3 millió euró hitelkeretet biztosított a Graphisoft Park számára. A forint alapú hitel árfolyamkockázatának fedezésére 2016. júniusban cash flow fedezeti (CCIRS) megállapodást kötöttünk a hitel teljes összegére és pénzáramlására vonatkozóan a hitel törlesztési periódusának kezdetétől a hitelszerződés lejáratáig, ezzel a teljes forint alapú tőke- és fix kamatfizetési kötelezettséget euró alapúra cseréltük.

A déli területen megvalósított fejlesztés finanszírozására 2016. novemberben 10 éves futamidejű hitelszerződést kötöttünk az UniCredit Bank Hungary Zrt-vel. A hitelszerződés alapján az UniCredit Bank a Magyar Nemzeti Bank Növekedési Hitelprogramja keretében 24 millió euró hitelkeretet biztosított a Graphisoft Park számára, ugyancsak a teljes futamidőre rögzített kamatlábbal.

2017. november 30-án az Erste Bank Hungary Zrt.-vel új, 10 éves futamidejű euró alapú, 40 millió euró keretösszegű hitelszerződést kötöttünk elsősorban az Aareal Bank AG hitelszerződésének lejárat előtti refinanszírozására, kisebb részben pedig a Graphisoft Park régebbi épületei felújításának finanszírozására. A hitelszerződés kiegészül egy, a teljes futamidőre vonatkozó kamatcsere (IRS) ügylettel, melynek eredményeként a kamatláb a teljes futamidőre rögzített.

A Társaság 2019. november 19-én a tőkeszerkezetének optimalizálása céljából, kihasználva a kedvező hitelfelvételi lehetőségeket, 10 éves futamidejű, 40 millió euró keretösszegű hitelszerződést kötött az UniCredit Bank Hungary Zrt-vel, mely 2019. december 30-án folyósításra került. A kamatláb fixálása érdekében ez a hitel is kiegészült egy, a teljes futamidőre vonatkozó kamatcsere (IRS) ügylettel.

A tárgyidőszak végén fennálló összes hiteltartozás nominális értéke 91 millió euró, tehát az ingatlanok valós értékének 39.4%-a. A megkötött fedezeti ügyletek eredményeképpen a Társaság teljes hitelállománya a teljes 10 éves futamidőre fix kamatozású, amely a Park kiszámítható működését tovább erősíti. 2022.12.31-én a fennálló tőkekintlévőség átlagos hitelkamatlába a megkötött kamatcsere ügyletek eredményeképpen 1.86%. A kamatcsere ügyletek pozitív valós értékének növekedése tükrözi a jelenlegi, magasabb kamatkörnyezetben elérhető finanszírozási kondíciók és a Társaság fixált hitelkamatai között fennálló különbözetet.

ÜZLETI JELENTÉS

2023. évi előrejelzés

A jelenleg is kiemelkedően magasnak tekinthető kihasználtsági szintet, az indexált bérleti díjakat, valamint a hazai és európai inflációs környezetet figyelembe véve a Társaság 2023. évi pro forma eredmény előrejelzését a 2022 novemberben publikált előrejelzésünkhöz képest az alábbiak szerint módosítjuk:

• a vártnál magasabb európai árindexek következtében a bérleti díjbevétel a korábban jelzetthez képest 300 ezer euróval nő, mintegy 5%-kal meghaladva a tárgyévi tényleges bevételt,

• a működési költségek terén a korábban publikált 200 ezer euró növekedéshez képest további 100 ezer euró növekedéssel számolunk egyrészt az inflációs környezet okozta szolgáltatói díjemelések, továbbá az irodapark energiahatékonyságának fejlesztésére indított stratégiai projektek költségvetésének figyelembe vételével,

• fentiek hatására a pro forma eredmény várhatóan 200 ezer euróval haladja meg a korábban publikált előrejelzést.

• A magas kihasználtsági szinttel és a bérleti díjak növekvő, euró alapú indexálásával számolva 2023-ban mintegy 16.3 millió euró bérleti díjbevétel várható, mely közel 800 ezer euróval, 5%-kal haladja meg a 2022. évi árbevételt. 2023-ban azonban a bérleti díjak indexálása mellett a gazdasági helyzetből és bizonytalanságból adódóan kisebb területcsökkentési igények felmerülését is figyelembe vesszük.

• Az egyéb bevétel (nettó) összességének jelentős változásával nem számolunk, ez elősorban a bérlői megrendelésre végzett bérlemény kialakítások és felújítások időszaki eredménye.

ÜZLETI JELENTÉS

• 2023-ban az igénybevett szolgáltatások díjainak jelentős emelkedése alapján a működési költségek korábbi éveket meghaladó mértékű, közel 400 ezer eurós növekedésével számolunk. Ennek jelentős része a várhatóan magas inflációt elszenvedő forintban merül fel, de nem számolunk azzal, hogy ezt a növekedést a forint árfolyamgyengülése ellensúlyozná. Jelen inflációs környezetben a szolgáltatások díja tovább nő, emellett az év során felmerülő, az épületek üzemeltetésének optimalizálására, az energiahatékonyságuk növelésére vonatkozó projektek költségeit is figyelembe vesszük. Mindezekkel párhuzamosan a személyi jellegű kifizetéseket is megemeljük, továbbá szükség esetén számolunk az infláció hatásait kompenzáló évközbeni kifizetések felmerülésével is.

• Fentiek együttes hatásaként jelenlegi számításaink szerint 2023-ban az EBITDA az előző évit várhatóan mintegy 240 ezer euróval meghaladva 15 millió euró lesz.

• 2023-ban a (SZIT szabályok szerinti konszolidált beszámolóban nem megjelenő) értékcsökkenés egyes régebbi eszközök kifutása miatt várhatóan az előző évhez képest mintegy 100 ezer euróval csökkenni fog.

• A pénzügyi műveletek nettó eredménye a folyamatos hiteltörlesztések következtében csökkenő tőkekintlévőség, és a szabad pénzeszközökön realizálható kamateredmény következtében várhatóan 2023- ban is kedvezően alakul, ugyanakkor a HUF/EUR árfolyam ingadozása nem várt árfolyamveszteséget okozhat. Összességében 2023-ra 1.8 millió euró nettó pénzügyi költséggel számolunk.

• Mindezek eredményeként a 2023. évi várható pro forma nettó eredmény az előző évit 300 ezer euróval meghaladva 6.3 millió eurót érhet el.

ESG stratégia

2022-ben a Társaság az intézményi befektetői, finanszírozói, illetve a szabályozói elvárások mentén az ESG célokkal összhangban elkezdte a környezeti, társadalmi és irányítási stratégiája elemeinek meghatározását. Ennek első lépéseként tanácsadó segítségével a Graphisoft Park üzemeltetésének karbonlábnyom nagysága került meghatározásra a 2021. évi rendelkezésre álló adatok alapján. Az eredmények tükrében fog a Társaság fenntarthatósági, klímavédelmi szempontokkal összhangban stratégiai célokat meghatározni, illetve a 2022-re vonatkozó ESG jelentését 2023 folyamán közzétenni.

A Társaság fenntarthatósági szempontok melletti elkötelezettségét bizonyítja, hogy a Társaság 2017-től tagja a BCSDH (Magyarországi Üzleti Tanács a Fenntartható Fejlődésért) szervezetnek, melynek felügyelő bizottsági tagja a Park vezérigazgatója, Kocsány János. A szervezet célja, hogy innovatív megoldási lehetőségekkel aktívan támogassa, előmozdítsa a tagvállalatoknál a fenntartható fejlődés elveinek gyakorlatba való átültetését és alkalmazását, illetve a tapasztalatok értékelésére megfelelő szakmai fórumot biztosítson.

Főbb kockázati tényezők

Kármentesítés:

A korábbi gázgyártási tevékenység következtében az északi fejlesztési terület szennyezett, ennek rehabilitációja a szennyező, a Fővárosi Gázművek (jelenlegi jogutódja: MVM Next Energiakereskedelmi Zrt.) kötelezettsége. A 2019. december 12-én lezárult közigazgatási bírósági eljárást követően az illetékes Pest Megyei Kormányhivatal új eljárást folytatott le, amelynek során meghozta és részünkre 2020. április 30-án megküldte új határozatát, amelyben az északi fejlesztési terület kármentesítésére korábban előírt határidőt ismételten meghosszabbította, 2021. május 31-ei és 2022. szeptember 30-ai határidőket állapítva meg.

2021. május 27. napján jelent meg az egyes közigazgatási hatósági eljárásokkal összefüggő szabályok megállapításáról szóló 286/2021. (V. 27.) Korm. rendelet, amelynek 2021. május 28. és 2021. június 24. napja között hatályban volt 1. §-a szerint a szennyező jogosulttá vált a kármentesítés határidejének meghosszabbítását kérni a környezetvédelmi hatóságtól, amely kérelem benyújtása esetén a hatóság köteles

ÜZLETI JELENTÉS

volt engedélyezni a határidő hosszabbítást. Az MVM Next Energiakereskedelmi Zrt. az erre vonatkozó kérelmét benyújtotta, amelynek a hatóság helyt adott, a rendelet kizárta a fellebbezés lehetőségét, így a határidő a kármentesítés elvégzésére és a záródokumentáció benyújtására: 2022. december 31. napja lett.

Az aktuális határidővel kapcsolatos végrehajtási terveiről az MVM Next Energiakereskedelmi Zrt.-től tájékoztatást kértünk, amelyre válaszul 2022 júniusában arról tájékoztatták társaságunkat, hogy rendelkeznek még a kivitelezői pályázat kiírásához és a kivitelezés megkezdéséhez szükséges engedélyekkel, elő is készítették a pályázat kiírásához szükséges dokumentációt, azonban a kármentesítés várható befejezésének időpontjáról legjobb szándékuk ellenére sem tudtak felelősen nyilatkozni.

2022. december 23. napján megjelent az egyes közigazgatási hatósági eljárásokkal összefüggő szabályok megállapításáról szóló 566/2022. (XII. 23.) Korm. rendelet. Ezen rendelet alapján a kármentesítésre kötelezett ismét jogosulttá vált a kármentesítés határidejének meghosszabbítását kérni a környezetvédelmi hatóságtól, amely kérelem benyújtása esetén a hatóság köteles volt engedélyezni a határidő hosszabbítást. A kármentesítésre kötelezett MVM Next Energiakereskedelmi Zrt. az erre vonatkozó kérelmét 2022. december 27. napján benyújtotta, amely kérelemnek a hatóság 2022. december 28. napján helyt adott. A rendelet kizárta a fellebbezés lehetőségét, így a jelenleg érvényes új határidő a kármentesítés elvégzésére és a záródokumentáció benyújtására 2024. december 31., illetve egyes részterületek kármentesítésére és a felszín alatti vizeket érintően előírt határidő 2026. április 30. napja.