Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 2 / 41 Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (1022 Budapest, Bég u. 3-5, cg: 01-10-046538- továbbiakban, mint Appeninn Nyrt. vagy Társaság) a 2022. évre konszolidált, a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint összeállított pénzügyi jelentést készít. A számvitelről szóló 2000. évi C. tv. (továbbiakban „Sztv”) által előírt üzleti jelentést (Sztv. 95.§) és a 24/2008. (VIII.15.) PM Rendelet (továbbiakban PM) 1. számú melléklete alapján körülírt és jelölt tartalmak szerint készített vezetőségi jelentést az Appeninn Nyrt. jelen dokumentumban egységes szerkezetbe foglalva készíti le és teszi közzé. A jelentés célja, hogy az éves beszámoló adatainak értékelésével úgy mutassa be a Társaság, vagyoni, pénzügyi, jövedelmi helyzetét, az üzletmenetet a vállalkozó tevékenysége során felmerülő főbb kockázatokkal és bizonytalanságokkal együtt, hogy ezekről – a múltbeli tény- és a várható jövőbeni adatok alapján – a tényleges körülményeknek megfelelő, megbízható és valós képet adjon (Sztv. 95.§ (1). Az üzleti jelentésnek a Társaság üzletmenetének fejlődéséről, teljesítményéről, illetve helyzetéről átfogó, a Társaság méretével és összetettségével összhangban álló elemzést kell tartalmaznia. Sztv. 95.§ (2). A Társaság a célszerűséget figyelembe véve az alábbiakban bemutatja a Társaság tevékenységére jellemzően fejlődésének, teljesítményének vagy helyzetének megértéséhez szükséges mérték-ben - minden olyan pénzügyi és ahol szükséges, minden olyan kulcsfontosságú, nem pénzügyi jellegű teljesítménymutatót, amely lényeges az adott üzleti vállalkozás szempontjából.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 3 / 41 1. A Társaság fejlődésének és történetének bemutatása A 2009-ben alapított Appeninn Nyrt. a hazai ingatlanpiac meghatározó szereplője, egyben a Budapesti Értéktőzsdén több mint 10 éve jelen lévő, 2013 óta a Prémium kategóriában jegyzett ingatlanbefektetési és vagyonkezelő társaság. Tevékenységének fő elemei az ingatlanfejlesztés, az ingatlan bérbeadás és az ingatlanüzemeltetés. A Társaság, valamint a konszolidálásba bevont, tulajdonában álló leányvállalatok (továbbiakban, mint „Appeninn Csoport”) diverzifikált, már működő ingatlanportfóliója kiemelkedő a magyarországi ingatlanpiaci szereplők között: a javarészt budapesti, irodaházak és a kiskereskedelmi, valamint logisztikai ingatlanok állnak az Appeninn Csoport tulajdonában. A 2022-es évben a turisztikai ingatlanfejlesztések értékesítésével csökkent a csoport portfoliója. A diverzifikált iparági jelenlét a közép és hosszútávon jelentkező egyoldalú kitettség kockázatát nagyban porlasztja, amely hozzájárul az Appeninn Csoport működésének hosszú távú stabilitásához. A kiszámítható jövedelmezőség szint javulása lehetővé teszi az iroda, kereskedelmi és logisztikaipiaci részesedésének növelését. Az Appeninn Csoport ún. nevezett Core portfoliója jelenleg mintegy 230 bérlővel rendelkezik, portfóliója 38, több mint 157.000 négyzetméternyi, közel 108 millió euró értékű ingatlant foglal magába. Tőzsdei vállalatként az Appeninn Nyrt. számára 10 éves tőzsdei jelenléte során mindvégig az egyik legfőbb szempont volt, hogy valós befektetési lehetőségként teremtsen értéket a Társaság a befektetőinek. Az Appeninn Csoport jövedelemtermelő tevékenysége stabil, értéktartó és hosszútávon biztonságot nyújtó ingatlanportfólión alapul. Alaptőke nagysága és az alaptőkét érintő változások A Társaság alaptőkéjét 47.371.419 db darab (ISIN: HU0000102132, össznévérték: 4.737.141.900, - Forint) testesíti meg. Az év során a Társaság alaptőkéje nem változott. A Társaság vezetése A Társaság Igazgatótanácsának és Audit Bizottságának összetétele 2022.12.31-én: 1.1.1. Igazgatótanácsi tagok: − Dr. Illés Tibor Endre − Jombik Zoltán − Kertai Zsolt − Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolna − Törő Csaba 1.1.2. Audit Bizottsági tagok: − Jombik Zoltán − Kertai Zsolt − Törő Csaba

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 5 / 41 A 2022-es év jelentősebb gazdasági eseményei 2022.02.10 Rendkívüli Tájékoztatás – stratégia Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1. cg: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy frissítette a stratégiáját. 2022.03.02 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43/B. 5. emelt 1.; Cg.: 01-10-046538, a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Scope Ratings GmbH (székhely: Lennéstrasse 5. D-10785 Berlin, a továbbiakban: „Hitelminősítő”) elvégezte a Kibocsátónak az MNB Növekedési Kötvényprogramja keretében kibocsátott „APPENINN 2029/I” elnevezésű kötvényei monitoringját. A Hitelminősítő monitoring felülvizsgálata nem minősül hitelminősítési intézkedésnek. A Hitelminősítő monitoring jelentése a Kibocsátó – 2021. szeptember 30. napján publikált – 2021. évi féléves jelentésében szereplő főszámokon és a Kibocsátó korábbi, 2021. évben hatályos stratégiájában szereplő adatokon alapul. A Hitelminősítő 2022. március 2. napján kiadott monitoring jelentésében a Kibocsátó üzleti kockázati profilját változatlannak értékeli. A Kibocsátó pénzügyi kockázati profilját szintén változatlannak értékeli azzal, hogy előrejelzése alapján a Kibocsátó korábbi stratégiája kedvezőtlen hatással bír. 2022.03.03 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. V. em. 1., Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Magyar Nemzeti Bank 2022. március 1. napján meghozott döntésével visszavonta a Sberbank Magyarország Zrt. (székhely: 1088 Budapest, Rákóczi út 1-3.; a továbbiakban: „Sberbank Magyarország”) tevékenységi engedélyét és kezdeményezte annak végelszámolását. A döntés a Kibocsátó közvetlen többségi tulajdonában álló DREAMLAND Holding Zrt. (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02), valamint annak közvetett tulajdonában lévő projekttársaságok egyes, a Sberbank Magyarországnál vezetett fizetési számláit, továbbá Sberbank Magyarország és a Tokaj Csurgó Völgy Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.) között megkötött hitelszerződést érinti. Az érintett társaságok folyamatosan vizsgálják a Sberbank Magyarország végelszámolása következtében kialakult helyzetet, és ennek megfelelően hozzák meg a szükséges döntéseket, felelős tulajdonosként eljárva. A rendelkezés a DREAMLAND Holding Zrt. portfoliójába tartozó fejlesztési projektek ütemezését nem hátráltatja, azok megvalósítása a továbbra is a tervezett módon folytatódik.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 6 / 41 2022.03.17 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó kizárólagos közvetlen tulajdonában álló Appeninn BLT Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01- 09-326114; a továbbiakban: „Appeninn BLT Kft.”) a mai napon, azaz 2022. március 17. napján üzletrész adásvételi szerződést írt alá a BAYER Property Ingatlanfejlesztő Zártkörűen Működő Részvénytársasággal (székhely: 2038 Sóskút, Bolyai János utca 15; Cg.: 13-10-041948) az Appeninn BLT Kft.-nek a PRO-MOT HUNGÁRIA Korlátolt Felelősségű Társaságban (székhely: 8171 Balatonvilágos, Aligai u. 1.; a továbbiakban: „PRO-MOT HUNGÁRIA Kft.”) fennálló, a PRO-MOT HUNGÁRIA Kft. törzsbetéteinek 74,99 %-át megtestesítő üzletrész adásvétele tekintetében. A tranzakció zárását a felek a szerződés aláírástól számított 4 hónapon belül tervezik megvalósítani. 2022.03.30 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, valamint a pénz- és tőkepiac szereplőit, hogy a Kibocsátó közvetlen többségi tulajdonában álló Solum-Invest Ingatlanfejlesztő és Üzemeltető Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 8230 Balatonfüred, Zákonyi Ferenc utca 8.; a továbbiakban: „Solum-Invest Kft.”), mint adós, a Kibocsátó, mint biztosítékot nyújtó, valamint Takarékbank Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1117 Budapest, Magyar Tudósok körútja 9. G. ép.; a továbbiakban: „Takarékbank Zrt.”), mint kölcsönnyújtó között 2022. március 30. napján létrejött hitelszerződések (továbbiakban: „Hitelszerződések”) szerint a Takarékbank Zrt. összesen legfeljebb 7.999.999.999, -Ft, azaz hétmilliárdkilencszázkilencvenkilencmillió-kilencszázkilencvenkilencezer-kilencszázkilencvenkilenc összegű kölcsönöket nyújt a Solum-Invest Kft. részére. 2022.04.19 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kisfaludy2030 Turisztikai Fejlesztő Nonprofit Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1037 Budapest, Bokor utca 23-25., a továbbiakban: „Támogató”) és a Kibocsátó közvetlen többségi tulajdonában álló Solum-Invest Ingatlanfejlesztő és Üzemeltető Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 8230 Balatonfüred, Zákonyi Ferenc utca 8.; a továbbiakban: „Solum-Invest Kft.”) között a mai napon, azaz 2022. április 19. napján – a Solum-Invest Kft. ezirányú kérelmének pozitív elbírálása alapján – létrejött támogatási szerződés módosítása értelmében a Támogató további 764.990.736,- Ft összegű forrást biztosít a Solum-Invest Kft. részére a „Balatonfüredi Vitorlás Központ szálláshelyfejlesztés” elnevezésű projekt megvalósítása érdekében. 2022.04.25 Rendkívüli Tájékoztatás – tranzakció Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó a mai napon, azaz 2022. április 25. napján üzletrész

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 7 / 41 adásvételi szerződést írt alá a SZIGÉPSZERK Építőipari és Szolgáltató Korlátolt Felelősségű Társasággal (székhely: 2038 Sóskút, Ipari Park, Bólyai János utca 5.) a Kibocsátónak a Hellnarik Hospitality Korlátolt Felelősségű Társaságban (székhely: 1025 Budapest, Csévi út 11/B.; a továbbiakban: „Hellnarik Hospitality Kft.”) fennálló, a Hellnarik Hospitality Kft. törzsbetéteinek 24%-át megtestesítő üzletrész adásvétele tekintetében. A tranzakció zárását a felek a szerződés aláírástól számított 2 hónapon belül tervezik megvalósítani. 2022.04.29 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em.1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó közgyűlése a 2022. április 29. napján hozott határozatával, a 2022. április 29. napján megtartott éves rendes közgyűlés berekesztésétől 2024. május 31. napjáig tartó határozott időre ismételten megválasztotta a Kibocsátó könyvvizsgálójának az Ernst & Young Könyvvizsgáló Korlátolt Felelősségű Társaságot (székhelye: 1132 Budapest, Váci út 20.; cégjegyzékszáma: Cg.:01-09-267553), személyében felelős könyvvizsgálónak, Bartha Zsuzsanna Évát (lakcíme: 5900 Orosháza, Rákóczi út. 25.). 2022.04.29 Rendkívüli Tájékoztatás – személyi változás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó Közgyűlése a 2022. április 29. napján megtartott éves rendes közgyűlés alkalmával dr. Illés Tibor Endrét és Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolnát megválasztotta a Kibocsátó Igazgatótanácsi tagjának. A megválasztott új Igazgatótanácsi tagok nem rendelkeznek a Kibocsátó által kibocsátott értékpapírral. 2022.05.04 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó részvény adásvételi szerződést írt alá Sajti András magánszeméllyel a Kibocsátó kizárólagos közvetlen tulajdonában álló Appeninn Üzemeltető Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-047055; a továbbiakban: „Appeninn Üzemeltető Zrt.”) alaptőkéjének 100%-át megtestesítő részvénycsomag adásvétele tekintetében (a továbbiakban: „Tranzakció”). A Tranzakció eredményeképp Sajti András magánszemély a mai napon, azaz 2022. május 4. napján megszerezte az Appeninn Üzemeltető Zrt. alaptőkéjének 100%-át megtestesítő részvénycsomagját. A Kibocsátó a 2022. február 10. napján módosított üzleti stratégiájában megfogalmazott – az üzemeltetési költségek csökkentését előirányzó – célok megvalósítása érdekében, a Tranzakcióval párhuzamosan a Kibocsátó és a Kibocsátó közvetlen és közvetett tulajdonában álló leányvállalatai felmondták az Appeninn Üzemeltető Zrt. -vel fennálló, a Kibocsátó ingatlanportfóliójába tartozó egyes elemek üzemeltetésére vonatkozó üzemeltetési szerződéseiket. Az ingatlanok üzemeltetési feladatainak ellátására a hivatkozott társaságok – kedvezőbb szerződési feltételek mellett – az Indotek Csoporthoz tartozó In- Management Kft.-vel (székhely: 1043 Budapest, Aradi utca 16-20.) kötöttek szolgáltatási szerződést.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 8 / 41 2022.05.06 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó Igazgatótanácsa a mai napon, azaz 2022. május 6. napján Kertai Zsoltot az Igazgatótanács tagját választotta meg a Igazgatótanács elnökévé. 2022.05.06 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1. cg: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, valamint a pénz- és tőkepiac szereplőit, hogy a Kibocsátó kizárólagos tulajdonában álló egyes – alább felsorolt – leányvállalatainak vezető tisztségviselője, Zágonyi Ádám lemondott vezető tisztségviselői pozíciójáról. A Társaság Igazgatótanácsa a Kibocsátó tulajdonában álló leányvállalatai esetében a mai napon, azaz 2022. május 6. napján úgy döntött, hogy Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolnát választja meg - az Appeninn E-Office Zrt., - a Bertex Zrt., - az Appeninn-Bp 1047. Zrt., és - az Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt. önálló képviseleti joggal rendelkező vezérigazgatójának. A Kibocsátó Igazgatótanácsa továbbá 2022. május 6. napján úgy döntött, hogy Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolnát választja meg a - FELHÉVÍZ-APPEN Kft., - az APPEN-RETAIL Kft., - a Curlington Kft., - a Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft., - a SECTURA Ingatlankezelő Kft., - az Appeninn Project-EGRV Kft., - az Appeninn Project-MSKC Kft., - az Appeninn BLT Kft. és - az Alagút Investments Kft. társaságok önálló képviseleti joggal rendelkező ügyvezetőjének. 2022.05.12 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó Alapszabálya VII. Igazgatótanács című fejezetének 4) pontjában foglalt felhatalmazás alapján a Kibocsátó Igazgatótanácsa a mai napon meghozott határozatával úgy döntött, hogy a Kibocsátó, valamint a Kibocsátó tulajdonában álló Appeninn E-Office Zrt., a Bertex Zrt., az Appeninn-Bp 1047. Zrt., az Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt., FELHÉVÍZ-

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 9 / 41 APPEN Kft., az APPEN-RETAIL Kft., a Curlington Kft., a Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft., a SECTURA Ingatlankezelő Kft., az Appeninn Project-EGRV Kft., az Appeninn Project-MSKC Kft., az Appeninn BLT Kft. és az Alagút Investments Kft. székhelyét a 1023 Budapest, Bég u. 3-5. szám alá helyezi át, egyúttal megszünteti működését a 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1. szám, valamint a 1026 Budapest, Pasaréti út 122-124. szám alatt. 2022.05.12 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. V.1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Társaság Közgyűlésének 16/2022 (04.29.) határozata alapján meghozott Igazgatótanácsi döntés értelmében a Kibocsátó érdekkörébe tartozó, konszolidációba bevont alábbi társaságok: - az Appeninn E-Office Zrt. (székhelye: 1026 Budapest, Pasaréti út 122-124.; cégjegyzékszáma: 01- 10-047783); - a BERTEX Zrt. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-10-045752); - az Appeninn-Bp 1047 Zrt. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-10-047160); - az APPENINN Property Vagyonkezelő Zrt. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-10-048362); - a FELHÉVÍZ-APPEN Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-285651); - az APPEN-RETAIL Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-292725); - a CURLINGTON Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-728951); - a Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-947093); - a SECTURA Ingatlankezelő Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-297215); - az Appeninn Project-EGRV Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-325578); - az Appeninn Project-MSKC Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-325579); - az Appeninn BLT Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-326114); - az Alagút Investments Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-305161) könyvvizsgálatát a 2022-2024. üzleti évekre vonatkozóan az Ernst & Young Könyvvizsgáló Korlátolt Felelősségű Társaság (székhelye: 1132 Budapest, Váci út 20.; cégjegyzékszáma: Cg.:01-09-267553), személyében felelős könyvvizsgáló, Bartha Zsuzsanna Éva (lakcíme: 5900 Orosháza, Rákóczi út. 25.) látja el.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 10 / 41 2022.05.20 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. V.1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Sequor Holding Zártkörűen Működő Részvénytársaság (cégjegyzékszám: 01-10-141794; székhely: 1021 Budapest, Hárshegyi út 5-7. A. ép. 3. em. 33., adószám: 27789955-2-41; a „Sequor") a Társaság számára 2022. május 20. napján kézbesített tájékoztatása szerint a Sequor 2022. május 19. napján megszerezte a Társaság által kibocsátott 2.613.023 darab, azaz kétmillió- hatszáztizenháromezer-huszonhárom darab dematerializált törzsrészvény (a továbbiakban: „Részvény”) tulajdonjogát. A részvények adásvételére tekintettel a Sequor által közvetlenül birtokolt, szavazati jogot biztosító Részvények száma 2.613.023 db, azaz kétmillió-hatszáztizenháromezer-huszonhárom darabra, míg a Sequor részesedése a Társaságban 5.51%-ra nőtt, átlépve ezzel a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény 61. § (3) bekezdése szerinti 5%-os határértéket. 2022.06.07 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Fővárosi Törvényszék Cégbírósága bejegyezte a Kibocsátó székhelyeként a 1022 Budapest, Bég u. 3-5. szám alatti ingatlant, mely egyben a központi ügyintézés helye is. A Kibocsátó a mai naptól, azaz 2022. június 7. napjától 1022 Budapest, Bég u. 3-5. szám alatti ingatlanban érhető el a Tisztelt Befektetők számára. A Kibocsátó 2022. május 12. napján közzétett tájékoztatása szerint a Kibocsátó egyúttal megszünteti működését a 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1. szám, valamint a 1026 Budapest, Pasaréti út 122-124. szám alatt. A Kibocsátó egyéb elérhetőségei változatlanok. 2022.06.13 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a közvetlen többségi tulajdonában álló DREAMLAND Holding Zrt. (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02) közvetett, kizárólagos tulajdonában álló Tokaj Csurgó Völgy Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.), a Tokaj Aktív Turisztikai Központ Kft. (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.) és a Szántód BalaLand Family Kft. (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.) az általuk megvalósítás alatt levő fejlesztések üzemeltetésére vonatkozóan hosszútávú megállapodást kötött az Accor Hotel Services Magyarország Kft.-vel. A megállapodások alapján a megvalósítás alatt levő létesítmények üzemeltetésére vonatkozóan 5 csillagos brand előírásoknak megfelelő üzemeltetési rendszer áll fel, amelyben az Accor Hotel Services Magyarország Kft. menedzsment szolgáltatást nyújt a projekttársaságok számára.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 11 / 41 2022.06.14 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, valamint a pénz- és tőkepiac szereplőit, hogy a Kibocsátó közvetett többségi tulajdonában álló Visegrád Lepence Völgy Strandfürdő Kft. (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.), mint adós, valamint GRÁNIT Bank Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1095 Budapest, Lechner Ödön fasor 8.; a továbbiakban: „GRÁNIT Bank Zrt.”), mint kölcsönnyújtó között a mai napon, azaz 2022. június 14. napján létrejött hitelszerződés szerint a GRÁNIT Bank Zrt. legfeljebb 1.000.000.000, - Ft, azaz egymilliárd forint összegű kölcsönt nyújt a Visegrád Lepence Völgy Strandfürdő Kft. részére a projekttársaság által fejlesztett Lepence Strand- és Élményfürdő beruházási projekt részbeni finanszírozása érdekében. 2022.06.16 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó közvetlen tulajdonában álló Appeninn Project-EGRV Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. V. em.1., Cg: 01-09-325578; adószám: 26350790-2-43) 2022. június 15. napján két egyszemélyes korlátolt felelősségű szerbiai társaságot alapított Leverton doo Beograd (székhely: Novi Beograd, Bulevar Milutina Milankovića 9Đ, 11070 Novi Beograd), valamint Imanpa doo Beograd (székhely: Novi Beograd, Bulevar Milutina Milankovića 9Đ, 11070 Novi Beograd) néven. 2022.06.29 Rendkívüli Tájékoztatás – tranzakció Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó, mint eladó és a Dreamland Investment Holding Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1026 Budapest, Pasaréti út 122-124., a továbbiakban: „Dreamland Investment Holding Kft.”), mint vevő között létrejött részvény adásvételi szerződés alapján a Dreamland Investment Holding Kft. a mai napon azaz 2022. június 29. napján megszerezte a Kibocsátó közvetlen többségi tulajdonában álló Dreamland Holding Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.; a továbbiakban: „Dreamland Holding Zrt.”) alaptőkéjének 75%-át megtestesítő részvénycsomagját (a továbbiakban: „Tranzakció”). A Tranzakció eredményeképp a Dreamland Investment Holding Kft. érdekeltségi körébe került a Deamland Holding Zrt. által 100%-ban tulajdonolt DLHG Invest Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02, a továbbiakban: „DLHG Invest Zrt.”), valamint a DLHG Invest Zrt. 100%-os tulajdonában álló - Tokaj Csurgó Völgy Ingatlanfejlesztő Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.); - Szántód BalaLand Family Ingatlanfejlesztő Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.);

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 12 / 41 - Visegrád Lepence Völgy Strandfürdő Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.); - Tokaj Kelep Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.); - SZRH Szántód Rév Hotel Ingatlanfejlesztő Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.); valamint a - TATK Tokaj Aktív Turisztikai Központ Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.). 2022.06.30 Rendkívüli Tájékoztatás – tranzakció Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó által 2022. március 17. napján közzétett rendkívüli tájékoztatásban bejelentett, a Kibocsátó közvetett többségi tulajdonában álló PROMOT HUNGÁRIA Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 8171 Balatonvilágos, Aligai u. 1.) törzsbetéteinek 74,99 %-át megtestesítő üzletrészének a BAYER Property Ingatlanfejlesztő Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 2038 Sóskút, Bolyai János utca 15; Cg.: 13-10-041948) által történő megszerzésére irányuló adásvételi szerződés alapján az üzletrész tulajdonjogának átszállása 2022. június 30. napján megtörtént. 2022.07.29 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég u. 3-5., Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó 2022. április 25. napján közzétett rendkívüli tájékoztatásában1 bejelentett, a Kibocsátó közvetlen kisebbségi tulajdonában álló Hellnarik Hospitality Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1025 Budapest, Csévi út 11/B., cégjegyzékszám: 01-09-387468, a továbbiakban „Céltársaság”) törzsbetéteinek 24 %-át megtestesítő üzletrésze vonatkozásában létrejött adásvételi tranzakció zárása 2022. július 29. napján megtörtént, a Kibocsátó közvetlen kisebbségi tulajdonában Céltársaság törzsbetéteinek 24 %-át megtestesítő üzletrészének tulajdonjogát a SZIGÉPSZERK Építőipari és Szolgáltató Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 2038 Sóskút, Bolyai János utca 15., cégjegyzékszám: 13-09-148552) megszerezte. 2022.07.29 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy - a Sequor Holding Zártkörűen Működő Részvénytársaság (cégjegyzékszám: 01-10-141794; székhely: 1021 Budapest, Hárshegyi út 5-7. A. ép. 3. em. 33., adószám: 27789955-2-41; a „Sequor") és a - Zinventive Vagyonkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaság (cégjegyzékszám: 13-10- 042047; székhely: 2038 Sóskút, Bolyai János utca 15., adószám: 27916702-2-13; a „Zinventive")

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 13 / 41 által a Társaság számára 2022. július 29. napján kézbesített tájékoztatások szerint a Sequor megszerezte a Zinventive-től a Társaság által kibocsátott 8.684.268 darab azaz nyolcmillióhatszáznyolcvannégyezer- kettőszázhatvannyolc darab dematerializált törzsrészvény (a továbbiakban: „Részvények”) tulajdonjogát. A Részvények adásvételére tekintettel a Sequor által közvetlenül birtokolt, szavazati jogot biztosító részvények száma 11.297.291 darabra, azaz tizenegymillió- kettőszázkilencvenhétezerkettőszázkilencvenegy darabra, a Sequor részesedése a Társaságban 23,84%-ra nőtt, átlépve ezzel a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény („Tpt”) 61. § (3) bekezdése szerinti 20%-os határértéket, míg a Zinventive részesedése a Tpt. 61. § (3) bekezdése szerinti 5%-os határérték alá csökkent. 2022.08.01 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy dr. Bihari Tamás kezdeményezte vezérigazgatói munkaviszonyának közös megegyezéssel történő megszűntetését, és erre tekintettel a Társaság Igazgatótanácsa 2022. augusztus 1. napján hozott határozatával ugyanezen naptól a Társaság új vezérigazgatójának Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolnát, a Társaság Igazgatótanácsának tagját választotta meg. 2022.09.13 Tájékoztatás – befektetői kapcsolattartó Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) a Budapesti Értéktőzsde Általános Üzletszabályzata Második, Bevezetési és Forgalomban Tartási Szabályok Könyvének 20.4. pontján alapuló tájékoztatási kötelezettségének eleget téve az alábbiakról tájékoztatja a tisztelt Befektetőket: A Társaság befektetői kapcsolattartója 2022. szeptember 14. napjától Csizmadia Ildikó. 2022.10.03 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy Dr. Hegelsberger Zoltán és Nemes István Róbert a Társaság Igazgatótanácsának- és Audit Bizottságának tagjai, az igazgatótanácsi és audit bizottsági tagságukról lemondtak azzal, hogy az említett jogviszonyok a lemondás tudomásul vételéről és új igazgatótanácsi tagok megválasztásáról döntő közgyűlési határozat meghozataláig, de legkésőbb 2022. november 29. napjáig állnak fenn. 2022.11.16 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó Közgyűlése 2022. november 16. napján megtartott rendkívüli közgyűlés alkalmával Törő Csabát és Jombik Zoltánt a Társaság Igazgatótanácsi, valamit Auditbizottsági tagjának választotta meg.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 14 / 41 A megválasztott új Igazgatótanácsi tagok nem rendelkeznek a Kibocsátó által kibocsátott értékpapírral. 2022.11.18 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy Törő Csaba, a Társaság Igazgatótanácsa tagjának 2022. november 17. napján kelt tájékoztatása szerint a kizárólagos tulajdonában álló Sequor Holding Zártkörűen Mőködő Részvénytársaság (cégjegyzékszám: 01-10-141794, székhely: 1021 Budapest, Hárshegyi út 5-7. A. ép. 3. em. 33., adószám: 27789955-2-41; a „Sequor”) az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. (cégjegyzékszám: 01-10-046538, székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5., adószám: 11683991-2-41; az „Appeninn”) által kibocsátott 11.297.291 darab, azaz tizenegymilliókettőszázkilencvenhétezer- kettőszámkilencvenegy darab dematerializált törzsrészvényt (ISIN: HU0000102132), - amely a Társaságban 23.84% szavazati jogot testesít meg – közvetlenül birtokol, így az általa közvetett módon birtokolt szavazati jogot biztosító Appeninn részvények száma 11.297.291 darab. 2022.12.19 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; cégjegyzékszám: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó a Solum-Invest Ingatlanfejlesztő és Üzemeltető Korlátolt Felelősségű Társaságban (székhely: 8230 Balatonfüred, Zákonyi Ferenc utca 8.; cégjegyzékszám: 19-09-520175; a továbbiakban: „Társaság”) tulajdonolt, a Társaság 5.000.000,- Ft összegű jegyzett tőkéjének 51%-át kitevő, 2.550.000,- Ft törzsbetéthez igazodó üzletrésze adásvétele tárgyában a mai napon üzletrész adásvételi szerződést kötött. A tranzakció zárására előreláthatólag 2023. januárjában kerül sor. 2. Jövedelmi és Vagyoni helyzet Az éves beszámoló időszakában elért eredmények és kilátások Az Appeninn cégcsoport a februárban módosított üzleti stratégiájának következetes és intenzív végrehajtása eredményeképpen 2022 során portfoliójának valamennyi turisztikai profilú elemét, valamint a korábban ingatlanokat üzemeltető leánycégét is értékesítette, szervezetét és működését ennek megfelelően átalakította. Ezek hatásai jól követhetők a mérleg és eredménykimutatás szerkezetének, valamint azok egyes tételeinek összegszerű változásában.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 15 / 41 Konszolidált Teljes átfogó jövedelemkimutatás Jegyzet 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre újra bemutatott (15. jegyzet) EUR EUR Folytatódó tevékenységből Ingatlan bérbeadásból származó bevétel 3 8.039.395 8.019.301 Ingatlan bérbeadás közvetlen költségei 4 (2.422.283) (2.556.314) Közvetlen fedezet 5.617.112 5.462.987 Adminisztrációs költségek 5 (707.615) (1.180.067) Személyi jellegű ráfordítások 6 (315.720) (583.591) Egyéb bevételek/(ráfordítások) 7 (3.185) 103.154 Befektetések értékesítésének nyeresége (vesztesége) 8 75.394 - Befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredménye 9 - (503.071) Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredménye 10 9.288.938 3.673.971 Adózás, kamatok és értékcsökkenés előtti eredmény 13.954.924 6.973.383 Értékcsökkenés és amortizáció 11 (63.866) (194.882) Pénzügyi műveletek egyéb (ráfordítása)/ bevétele 12 (2.023.078) (251.326) Kamatbevételek és (ráfordítások) egyenlege 13 1.580.736 (2.171.960) Lízingkamatok 13 (40.443) (48.544) Adózás előtti eredmény 13.408.273 4.306.671 Jövedelemadók 14 (1.622.674) (1.262.798) Adózott eredmény folytatódó tevékenységből 11.785.599 3.043.873 Adózott eredmény megszűnő tevékenységből 15 2.139.965 (8.823.590) Adózott eredmény összesen 13.925.564 (5.779.717) Egyéb átfogó jövedelem A következő időszakban a konszolidált jövedelemre vonatkozó kimutatásban elszámolandó egyéb átfogó jövedelem: Tevékenységek devizaátszámításkor felmerült árfolyam- különbözetek 37 (2.258.448) 266.319 A következő időszakban a konszolidált jövedelemre vonatkozó kimutatásban vissza nem forduló egyéb átfogó jövedelem: Tevékenységek devizaátszámításkor felmerült árfolyam- különbözetek 37 (3.848.428) (541.574) Tárgyévi egyéb átfogó jövedelem, adózással csökkentve (6.106.876) (275.255) TÁRGYÉVI TELJES ÁTFOGÓ JÖVEDELEM ÖSSZESEN 7.818.688 (6.054.972) Folytatódó tevékenység adózott eredményéből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész - - A Társaság tulajdonosaira jutó rész 11.785.599 3.043.873 Megszűnő tevékenység adózott eredményéből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész (1.681.500) (2.776.264) A Társaság tulajdonosaira jutó rész 3.821.465 (6.047.326) Egyéb átfogó jövedelemből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész 34.112 - A Társaság tulajdonosaira jutó rész (6.140.988) (275.255) Teljes átfogó eredményből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész (1.647.388) (2.776.264) A Társaság tulajdonosaira jutó rész 9.466.076 (3.278.708) Alap egy részvényre jutó eredmény EUR centben 16 29,40 (12,20) Higított egy részvényre jutó eredmény EUR centben 16 29,40 (12,20)

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 16 / 41 Tőke és források Jegyzett tőke 15.217.006 15.217.006 Visszavásárolt saját részvények (1.171) (1.171) Tőketartalék 25.645.230 25.645.230 Átváltási tartalék (16.238.045) (11.151.490) Felhalmozott eredmény 59.962.450 44.355.386 A Társaság részvényeseire jutó tőke 84.585.470 74.064.961 Nem ellenőrző részesedések (1.334.558) 112.307 Tőke és tartalékok összesen 83.250.912 74.177.268 Hosszú lejáratú bankhitelek és lízing kötelezettségek 24.780.123 48.007.602 Kötvénytartozások 50.283.324 54.557.445 Bérlők által teljesített letétek 1.300.579 1.286.727 Hosszú lejáratú kapcsolt kötelezettségek - 4.603.285 Halasztott adókötelezettségek 6.087.261 5.472.228 Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen 82.451.287 113.927.287 Rövid lejáratú bankhitelek és lízing kötelezettségek 1.331.856 932.373 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 151.045 21.266.227 Rövid lejáratú kapcsolt kötelezettségek 28.456 955.566 Kötelezettségek szállítók felé 968.687 9.812.260 Adó, illeték kötelezettségek 187.235 486.513 Értékesítéshez közvetlenül kapcsolódó kötelezettségek 20.816.898 - Jövedelemadó kötelezettségek 128.387 229.225 Passzív elhatárolások 386.395 14.377.479 Rövid lejáratú kötelezettségek összesen 23.998.959 48.059.643 Kötelezettségek összesen 106.450.246 161.986.930 Tőke és források összesen 189.701.158 236.164.198 Konszolidált Pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás 2022.12.31. 2021.12.31. Eszközök EUR EUR Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok 108.080.799 185.662.961 Tárgyi eszközök 27.613 223.035 Eszköz használati jog - 3.530.247 Halasztott adó eszközök 45.454 756.071 Goodwill - 4.353.991 Részesedés társult vállalkozásban - 39.701 Éven túli követelések 196.078 346.982 Befektetett eszközök összesen 108.349.944 194.912.988 Készletek - 7.934.901 Vevőkövetelések 556.820 492.449 Egyéb rövid lejáratú követelések 418.693 6.040.096 Kapcsolt követelések - 1.154.916 Rövid lejáratra adott kölcsönök 151.318 6.089 Elhatárolások 281.592 741.635 Jövedelemadó követelések 8.675 23.729 Értékesítésre tartott eszközök 24.621.386 - Pénz és pénzeszköz egyenértékes 55.312.730 24.857.395 Forgóeszközök összesen 81.351.214 41.251.210 Eszközök összesen 189.701.158 236.164.198

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 17 / 41 2022 során az Appeninn Csoport ún. core tevékenységből származó közvetlen fedezete 6,5%-kal, az adózás, kamatok és értékcsökkenés előtti eredmény összege több mint kétszeresére emelkedett. Utóbbiban a bérbeadási tevékenység fedezete mellett legnagyobb szerepe a jövedelemtermelő ingatlanok értéknövekedésének, a szervezeti átalakítás következtében csökkenő adminisztrációs és személyi költségeknek volt. A cégcsoport beszámolójában elkülönítésre kerültek a megszűnő tevékenységek, így az értékesítésre került cégek, a turisztikai portfoliók eladásának és a cégcsoporton belüli időszakra eső működésének összevont eredménye (EUR 2.139.965), amiből a Társaság tulajdonosaira nézve együttesen EUR 3.821.465 nyereség adódik (részletesen a konszolidált beszámolóban). A pénzügyi tevékenység vesztesége összességében csökkentette a bruttó működési eredmény összegét, ami főként a devizahitelek (nem realizált) átértékelésének, valamint a kamatbevételek és ráfordítások jelentős pozitív egyenlegének következménye. Az Appeninn csoport mérlegfősszege elsősorban a fejlesztési célú befektetésekhez kapcsolódó magas összegű hitelállomány konszolidált körből való kikerülése miatt csökken jelentősen, a szerkezeti változás pedig a turisztikai célú ingatlanok, használati jogok, a kapcsolódó követelés- és kötelezettségállomány, valamint a befolyó vételárak és az értékesítéssel megtérülő anyavállalati finanszírozások, illetve a cégcsoport tulajdonában levő, megszűnő tevékenységhez kapcsolódó eszközök és források elkülönített bemutatásának következménye. Az ingatlanok összesített piaci értéke, elhelyezkedése Az Appeninn csoport. tulajdonában az alábbi ingatlanok találhatóak: − 1082 Budapest, Üllői út 48. − 6000 Kecskemét, Kiskőrös út 30. − 1023 Budapest Bég u. 3-5. − 1149 Budapest, Várna u. 12-14. − 1047 Budapest, Schweidel utca 3. − 1022 Budapest, Bég u. 4. (Törökvész u. 30.) − 1094 Budapest, Páva u. 8. − 1015 Budapest, Hattyú utca 14. − 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. − 1133 Budapest, Visegrádi u. 110-112. − 1147 Budapest, Egyenes u. 4. − 1105 Budapest, Bánya utca 20. − 1023 Budapest, Felhévízi u. 24. − 1139 Budapest, Frangepán u. 19. − 1105 Budapest, Bánya utca E épület − 1013 Budapest, Pauler u. 2. − 3525 Miskolc, Szűcs Sámuel u. 5. − 2660 Balassagyarmat Rákóczi fejedelem út 56 − 8630 Balatonboglár Dózsa György utca 53-59

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 18 / 41 − 5600 Békéscsaba Szarvasi út 15-17 − 1119 Bp. Nagyszeben tér 1. − 1043 Bp. Tél utca 26. − 2234 Maglód Jászberényi út − 7632 Pécs Malomi út 3 − 2310 Szigetszentmiklós Gyártelep − 2800 Tatabánya Szent Borbála út 22 − 8200 Veszprém hrsz. 4278/3 − 2400 Dunaújváros Magyar út 11 − 7000 Sárbogárd Ady Endre utca 212 − 4220 Hajdúböszörmény Bánság tér 1/A − 7300 Komló Berek utca 10/A − 4150 Püspökladány Rákóczi utca 5 − 6320 Solt, belterület 2805/9. hrsz. − 5200 Törökszentmiklós Kossuth Lajos utca 140 − 6723 Szeged II. kerület Római körút 21 − 8230. Balatonfüred, Zákonyi Ferenc utca 8. A kerekített összesített piaci érték 121 220 ezer EUR (48 518 millió HUF), melyből a jövedelemtermelő befektetési ingatlanok értéke 108 081 ezer EUR (43 259 millió HUF) volt. Értékbecslés Az Appeninn Csoport tulajdonában lévő ingatlanok értékbecslése az RICS által kiadott, 2020. január 31- től érvényben lévő RICS Értékelési Szabvány (RICS Valuation - Global Standards) előírásaival összhangban készült, Piaci Érték alapján, melynek meghatározása a következő: „Az a becsült összeg, amelyért egy ingatlan átruházásra kerülne az értékelés napján kényszertől mentes vevő és kényszertől mentes eladó közt független felek közti tisztességes (normál) feltételek mellett kötött tranzakcióban megfelelő előkészítést követően, amely során mindkét fél jól informált, körültekintő és kényszer nélküli módon járt el.” 1 Ingatlanok értékbecslője A Csoport IFRS-ek szerinti 2022. december 31-es fordulónapra készült beszámolójához az értékbecsléseket a Jones Lang Lasalle Ingatlanforgalmazó, Szaktanácsadó és Szolgáltató Kft. (H-1054 Budapest, Szabadság tér 14. adószám: 10810491-2-41 cégj. szám: 01-09-261026) készítette. Az értékelési módszertanokhoz használt inputokat az értékelésben az értékelő megítélése alapján használták és módosították az egyedi helyzetekre való tekintettel. Az értékelésnél minden értékelt ingatlant önállóan elláttak saját input értékekkel. 1 https://www.rics.org/globalassets/rics-website/media/upholding-professional-standards/sector- standards/valuation/2021-11-25_rics-valuation--global-standards-effective-2022.pdf

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 19 / 41 Értékbecslési módszerek Az Appeninn Csoport ingatlan portfoliójának értékbecslése során a következő módszerek kerültek alkalmazásra. 1. Piaci összehasonlító módszer: A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a vizsgált ingatlanhoz hasonló ingatlanok eladási, kínálati és bérbeadási árait analizálja, és ezeket összehasonlítja a vizsgált ingatlannal. Az összehasonlítás alapját a szóban forgó ingatlan jellemzői, illetve az összehasonlítandó ingatlanok jellemzői képezik és az ezek közötti eltérések határozzák meg az értékmódosító tényezőket. A piaci összehasonlító módszert alapvetően, mint a DCF módszer ellenőrző módszerét alkalmaztuk. 2. Hozamszámításon alapuló értékelés: A hozamszámításon alapuló értékelés során az ingatlan tulajdonjogával elvárható bevételekből származtatjuk a becsült értéket a tőkésítés módszerével. A két legelterjedtebb jövedelem alapú módszer az érték származtatására a nettó bevételből egyrészt a Diszkontált Cash Flow (DCF) Módszer, ahol a várható jövőbeli bevételek diszkontálásával kerül meghatározásra a becsült jelenérték, másrészt a Direkt Tőkésítési Elv, ahol egy átlagos hozamráta közvetlenül a vonatkozó piaci ügyletekből kerül megállapításra. A tőkésítési ráta egy ún. „all risk”, azaz minden kockázatot magába foglaló hozam, mely a pénzáramok befolyásának bizonyosságát és a jövőbeni bérleti bevétel növekedés lehetőségét is tükrözi, figyelembe veszi továbbá az üresedési időszakokat, esetleges üzemeltetési költség-veszteségeket, bérlői összetételt is. Az adott ingatlanra vonatkozó tőkésítési rátát az ismert ingatlanbefektetési tranzakciók, piaci ismereteink és a közép-kelet-európai befektetőkkel folytatott értékbecslői egyeztetések alapján kerültek meghatározásra. Ezen felül összhangban áll az irányadó kamatlábakkal és a 10 éves államkötvények relatív hozamával is. Az értékelés során az ingatlanok jövedelemtermelő jellegére tekintettel jellemzően a DCF hozamszámítással megkapott érték került figyelembevételre. A DCF számításon belül, elvégeztük az érzékenységi számításokat, ahol a változók: a bérleti bevételek és a diszkont ráta/exit hozam. Az ingatlanok piaci értékének becslése során, a DCF módszer alkalmazásakor a következők kerültek figyelembevételre: • A számítások 2022.január 1-től kezdődnek; • A bérleti díjak a HUF-CPI, MUICP ill. a KSH szerint kerültek indexálásra, az adott bérleti szerződés kikötései alapján évente,az Oxford Economics 10 éves előrejelzésének átlaga alapján; • A magas infláció miatt 2023-ra tervezett HICP/MUICP és HUF indexációt az Eurostat január-novemberi tényadatai alapján tervezték és indexálták a 2022-es bérleti díjakat; • A bérleti díjakat Euróban határozták meg, EUR/HUF 400,25 a rögzített árfolyamon; • Az ingatlan elhelyezkedésére, az elérhető bérleti díjakra és a piaci pozícióra tekintettel határozták meg az egyedi, adott ingatlanra vonatkozó diszkont rátát és kilépési rátát

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 20 / 41 (exit yield), amelyek meghatározták a reversionary yield-et (ERV-re vetített hozam) és az átlagos hozamot (average yield); • A bérleti szerződéseknél, határozatlan idejű szerződéseknél 1 éves fix időpontot számoltak, utána 6 hónapos bérletmentes időszakkal kalkuláltak. Az üres területeknél 6-12 hónapos bérletmentes időszakot (initial voids) számoltak. Határozott idejű szerződéseknél szintén 6 hónapos bérletmentes időszakot (expiry voids) számoltak. Strukturális üresedéssel sehol sem számoltak, feltételezték, hogy megfelelő marketing tevékenységgel és piaci feltételekkel minden bérbeadható terület kiadható. Periódusonként, az adott vagy feltételezett bérleti szerződés lejárta után bérletmentes időszakokat állítottak be; • Az ingatlanok korát, állapotát és az előreirányzott beruházások figyelembe véve állapították meg a Capex/Felújítási költségeket valamint fit-out kiadásokat, melyek: az bruttó bérelhető területek után számolták, az épület életkorától, minőségétől függően; • Az egyéb költségekre (management, üzemeltetési díj hiány, üresedés, egyéb költségek is províziót határoztak meg, az adott ingatlan jellemzői alapján; • Kivéve ahol kifejezetten másképp volt rendelkezve, ingatlanadót számoltak el az egyes ingatlanok esetében; • Az Exit Yieldet (EY) és a Discount rátákat egyedileg, az adott ingatlan lokációja, minősége, életkora, bérbeadottsága, a leasing szerződések minősége alapján határozták meg: iroda ingatlanok esetén az Exit yield: 7,40 – 9,75 % közötti, ipari ingatlanoknál: 8,00 – 9,50%. • A prime EY o irodák esetén: 5,50 % o ipari ingatlanok esetén: 6,00 % • A Discount ráták az irodák esetén: 7,65 – 10,25%, az ipari ingatlanoknál: 8,50 – 10,00% között változnak. Finanszírozás 2022.12.31-én a cégcsoport finanszírozásának fő elemei az Appeninn Nyrt. leányvállalata, az Appeninn E-Office Zrt részére MFB Zrt. által 2021-ben folyósított 20 éves futamidejű EUR hitel, valamint a szintén hosszú lejáratú NKP kötvényfinanszírozás. 3. A Csoport üzleti környezete Makrogazdasági várakozások A hazai gazdaság 2022. második negyedévében 6,5%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, ugyanakkor a harmadik és negyedik negyedévben érdemi (4, illetve 0,4%-os) lassulás következett be. Mindez a gazdasági kilátások romlásának, a növekedő energiaáraknak, az építési költségek emelkedésének, valamint a forint euróhoz képesti jelentős gyengülésének, volatilitásának, továbbá az emelkedő kamatoknak és szigorodó finanszírozási feltételeknek köszönhető. A munkanélküliségi ráta lassú emelkedésnek indult, de továbbra is alacsony szinten van (3,9 százalék). A magas energiaárak miatt növekedő vállalati költségek a továbbiakban is negatív hatást gyakorolhatnak a munkaerőpiacra.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 21 / 41 Ingatlanpiaci összefoglaló 2022. első félévének kereskedelmiingatlan-piaci folyamatai még kedvező képet mutattak, ám a kockázatok azóta európai szinten is emelkedtek, ami az ingatlanok leértékelődését eredményezheti. 2022. első félévében nem változtak érdemben a hozamok, az év második felében viszont már emelkedés volt megfigyelhető több szegmensben. Az év végére érdemi hozamnövekedés történt az irodapiacon (5,5%; +0,75 szp), enyhébb a kiskereskedelmiingatlan-piacon (5,6% - 7,25%; +0,25 - 0,35 szp), az ipari- logisztikai szektorban pedig stagnáltak a hozamok (5,75%). 2023. első felében a közép-kelet-európai régió összes országában további hozamnövekedés várható a legtöbb ágazatban. 2022. végére a budapesti irodapiacon a kihasználatlansági ráta 11,3 százalékra emelkedett, míg az ipari- logisztikai szegmensben a júliusi adathoz képest 2 százalékkal, 4,2 százalékra csökkent, ezzel év/év alapon stagnálást elérve. Az irodapiaci kihasználatlansági ráta sokéves csúcsot jelent - bár régiós szinten nem tekinthető magas aránynak - és a várható gazdasági lassulás, illetve a még pipeline-ban lévő fejlesztések magas volumene mellett valószínűsíthetően tovább fog emelkedni 2023-ban. Irodapiac 2022-ben összesen 267 400 négyzetméter új irodaterületet adtak át Budapesten, így év végére a fővárosi modern irodaállomány 4,25 millió négyzetmétert tett ki. A magas új kínálat ellenére a nettó abszorpció pozitív maradt mintegy 153 ezer négyzetméteres értékkel. A kihasználatlansági ráta 2022 negyedik negyedévre elérte a 11,3 százalékot, mely 2021 végéhez képest 2,1 százalékpontos emelkedést jelent. A budapesti irodapiac átlagos kínálati bérleti díja 2022-ben stagnált, az A típusú irodáknál 15,5 EUR/négyzetméter, a B típusúaknál 12 EUR/négyzetméter, míg a prime rent 7 százalékkal emelkedett (24,5 EUR/négyzetméter). Az év végére - az elszálló energiaárak következtében - jelentősen nőttek az üzemeltetési költségek, főleg a kevésbé energiahatékony irodaépületekben. Az irodapiacon növekedik a különbség a régebbi, magasabb kihasználatlansági rátával rendelkező, valamint az új, keresettebb irodák bérleti díjaiban, sőt az utóbbi kategóriában további díjemelések várhatóak. Az energiaárak emelkedése miatt az üzemeltetési költségek olyan mértékben drágulnak, hogy tervezhetetlen a bérlő vállalkozások költségvetése. Az elmúlt évekkel ellentétben, 2022-ben már nem voltak jellemzőek a rögzített áras energiaszerződések, emiatt még a következő hónapok energiaköltségét is nehéz volt kalkulálni. Az irodaházakban a bérlők által fizetendő üzemeltetési díjak megduplázódtak. Egy régebbi, nem korszerűsített irodaépület esetén már a bérleti díj kétharmadát is elérheti az üzemeltetési díj. A régi, korszerűtlen házakhoz képest az új, korszerű irodaházakban nagyságrendileg 30 százalékkal kisebb üzemeltetési költség várható. A megkötött bérleti szerződések volumene 392 ezer négyzetméter volt, amelynek a 37 százalékát a szerződéshosszabbítások adták, az új bérleti szerződések 30 százalékát tették ki, a saját használatba vételi tranzakciók pedig a volumen 13 százalékát jelentették. 2023-ban további jelentős volumenű új átadások várhatóak, ám továbbra is jelentős kockázatot fog jelenteni az építőanyagok árának emelkedése. Az előrejelzések szerint 2023-ban és 2024-ben mintegy 436 ezer négyzetméternyi új irodaterület fog megépülni, amin belül 22% százalék rendelkezik előbérleti szerződéssel.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 22 / 41 A Covid-járvány előtti, 2018-2019-as időszakhoz viszonyítva 30-37 százalékkal alacsonyabb a kereslet szintje. A távmunkavégzés aránya a szellemi foglalkozásúak tekintetében az elmúlt egy évben 15 százalék körül alakult, ám az egyre több munkahelyen biztosított hibrid munkavégzési lehetőség tovább emeli az irodán kívüli dolgozók arányát. Ugyan az emelkedő rezsiköltségek a háztartások és a munkaadók oldaláról egymással ellentétes hatást fejthetnek ki az irodán kívüli munkavégzésre, ennek eredője azonban egyelőre bizonytalan. A közép-kelet-európai régió fővárosainak irodapiacain vegyes képet mutatott a kihasználatlansági ráta alakulása: Budapesten és Bukarestben enyhe emelkedés figyelhető meg, míg a többi város esetében stagnálás vagy csökkenés volt jellemző. A legmagasabb kihasználatlansági rátát továbbra is Szófiában illetve Bukarestben mérték (16, illetve 15%), ezt követi Varsó, Budapest és Pozsony közel azonos értékkel (11,2 - 11,6%), míg a legalacsonyabb üresedési ráta ismét Prágára volt jellemző (7.7%). A folyamatban lévő irodaépítések állományarányos mértéke minden régiós fővárosban csökkenést mutatott az évközbeni adatokhoz képest (magas átadás melletti alacsony új projekt-volumen): Budapesten és Pozsonyban még így is 8,8%, illetve 7,5%-nyi fejlesztés van a pipeline-ban, ezért ezekben a városokban valószínűsíthetően tovább fog nőni a kihasználatlansági ráta. Ezzel szemben Bukarestben 3,3%, Varsóban csak 2,9%-ot tesz ki az új fejlesztések jelenlegi állományarányos mértéke, ezért ezeken a piacokon várhatóan csökkenő tendenciát fog mutatni az üresen álló irodák aránya is. Kiskereskedelmi ingatlanpiac A magas energiaárak valamennyi ingatlanszegmensben növelik a bérlők költségeit, azonban a forint euróhoz képesti gyengülése – az euróban megállapított bérleti díjakon keresztül – a kiskereskedelmi szegmensben okozhat leginkább nehézségeket a devizabevétellel nem rendelkező bérlőknek. 2022 első felében még bővülni tudott a kiskereskedelmi forgalom, a rekordmagas infláció hatására azonban folyamatosan csökkenni kezdett a fogyasztás volumene az év második felében. 2023. januárban a kiskereskedelem forgalmának volumene a nyers adat szerint 3,9, naptárhatástól megtisztítva 4,5%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest. Januárban az élelmiszer- és élelmiszer jellegű vegyes üzletekben 4,8, a nem élelmiszer-kiskereskedelemben 1,5, az üzemanyag-kiskereskedelemben 9,7%-kal csökkent az értékesítés naptárhatástól megtisztított volumene. A budapesti prime rentek tekintetében a bevásárlóközpontok és a retail parkok esetében 5,9, illetve 8,3 százalékos éves emelkedést mértek. A bevásárlóközpontoknál 90 EUR/négyzetméter, a retail parkoknál 13 EUR/négyzetméter volt a prime rent mértéke. A bevásárlóutcák esetében 8,3 százalékos csökkenés volt tapasztalható, a prime rent itt 110 EUR/négyzetméter volt. A 100 négyzetméter méretű kiskereskedelmi üzlethelyiségek tipikus bérleti díjsávjainak felső értékei 2022- ben is a 2021 év végi szinteken álltak. Azonban egyes ingatlantípusok esetén történt korrekció, a budapesti másodlagos központok és bevásárló utcák esetén emelkedett a sávok alsó határa, míg a regionális városok bevásárlóközpontjai esetén csökkenés történt. A budapesti elsődleges bevásárlóközpontok kihasználatlansági rátája a 2021. év végi 6,5 százalékról 5,1 százalékra csökkent 2022. június végére, a többi ingatlantípus esetén pedig nem történt érdemi változás az átlagos kihasználatlansági rátában. A hazai bevásárlóközpontok kihasználatlansági rátája 2022. első félévben jellemzően stagnált, a budapesti elsődleges központok esetén történt csökkenés, a bérleti díjak érdemben nem változtak.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 23 / 41 Ipari-logisztikai ingatlanok piaca 2023 januárjában az ipari termelés volumene 0,2%-kal elmaradt az egy évvel korábbitól. Munkanaphatástól megtisztítva a termelés 3,2%-kal mérséklődött. A szezonálisan és munkanappal kiigazított adatok alapján az ipari kibocsátás 2022 decemberéhez mérten 5,1%-kal csökkent. A legnagyobb súlyú alágak közül a villamos berendezés gyártása bővült a leginkább, de a járműgyártás és a számítógép, elektronikai, optikai termék gyártása is nőtt, ugyanakkor az élelmiszer, ital és dohánytermék gyártásában csökkent a termelés volumene. A szezonálisan és munkanaptényezővel kiigazított ipari kibocsátás januárban az előző hónaphoz viszonyítva 5,1%-kal kisebb volt. 2022-ben rekord magas szintet ért el az új hazai kínálat (427 ezer négyzetméter), amely 12 százalékos emelkedést jelentett 2021 végéhez képest. További jelentős mennyiségű ipari ingatlan van fejlesztés alatt, előreláthatólag több, mint 600 ezer négyzetméternyi új terület kerül majd átadásra 2023-ban és 2024-ben, melynek egyharmadára már előszerződést is kötöttek. A Budapesten kívüli átadásokat tekintve az átadások regionális megoszlása az alábbiak szerint alakult 2022-ben: az új területek 63 százaléka a Nyugat-Magyarország régióba, 37 százaléka pedig a Kelet- Magyarország régióba esett. Az ipari-logisztikai ingatlanok iránti kereslet 2022-ben is erős maradt, aminek hatására a bérleti díjak emelkedése volt megfigyelhető: a budapesti prime rent 5.35 €/négyzetméter/hó volt, amely 15 százalékos emelkedést jelent az egy évvel korábbi adathoz képest. Az inflációs nyomás és a gyenge forint tovább emelhetik a kivitelezési költségeket, amelyek további emelkedést válthatnak ki a bérleti díjakban. 2022-ben összesen 680 ezer négyzetméternyi ipari-logisztikai területre kötöttek bérleti szerződést Budapest és agglomerációja piacán, ez a volumen 7 százalékkal magasabb a 2021-es éves adattól. Ezen belül az új szerződéskötések 44, az előszerződések 30, a hosszabbítások pedig 25 százalékot tettek ki. A nettó abszorpció kifejezetten magas volt a fővárosban és környékén 2022-ben: átlépte a 300 ezer négyzetmétert éves szinten. Ennek köszönhetően a kihasználatlansági ráta is jelentősen csökkent, jelenleg 3,8 százalékon áll Budapesten és környékén. 4. Az Appeninn Csoport célja, stratégiája A Budapesti Értéktőzsdén jegyzett vállalatként az Appeninn Csoport elkötelezett a részvényesi értékteremtés iránt, amelyet a stratégiai célszegmenseken belül szereplő célpontok akvirálása, valamint azok fejlesztése és üzemeltetése révén kíván elérni. Az Appeninn Csoport 2009. évi alapítása óta dinamikus fejlődésen és számos változáson ment keresztül. Ennek fontos mérföldköve volt, hogy a Csoport 2018 júniusában elfogadta 5 éves üzleti stratégiáját, amelynek is köszönhetően a meglévő core portfólió kihasználtsága fokozatosan növekedett, így a Covid hatások ellenére, 2020-ban pozitív irányba indult az ingatlanok üzemi eredménye. A stratégia első alkalommal 2020. márciusában került módosításra, mivel az Appeninn Nyrt. jelentős üzleti potenciált látott a turisztikai ingatlanok fejlesztésekben és azok üzemeltetésében, így a 2020. évben a turisztikai ingatlanok új célszegmensként kerültek be az üzleti stratégiába, ezzel párhuzamosan pedig a Társaság jelentős turisztikai célú fejlesztéseket indított el. A Scope Ratings GmbH 2021. évi negatív kötvényminősítése azonban az üzleti stratégia módosítását tette indokolttá, így a Társaság felülvizsgálta és 2022. év elején módosította üzleti stratégiáját, azzal, hogy a Társaság a 2018-ban elfogadott üzleti stratégiáját tartja továbbra is követendőnek. A módosított stratégia

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 24 / 41 – fókuszterületei közül – ismét a core business ingatlanportfoliója bővítésére, fejlesztésére, és azon belül is elsősorban az irodapiacra és a kiskereskedelmi ingatlanokra helyezi a hangsúlyt, mivel a 2021. évi rating- minősítés mögött elsősorban a turisztikai fejlesztő tevékenység következtében átalakuló stratégia és az ezáltal megváltozott pénzügyi kockázati profil állt. A 2022-ben módosított stratégia ismét az irodaház és kiskereskedelmi ingatlanok piacát jelöli meg első számú célszegmensként. A portfolióelemek bővítéséhez szükséges forrást a Csoport döntően a turisztikai portfólióját képező projekttársaságok értékesítésével teremtette meg, 2022 folyamán valamennyi turisztikai fejlesztés értékesítési szerződése aláírásra került, és egy kivétellel az értékesítési ügyletek zárása is megtörtént. A befolyó pénzeszközöket a Társaság -stratégiájával összhangban- a földrajzi diverzifikáció szempontjainak figyelembevételével iroda és kereskedelmi ingatlanportfoliója bővítésére fordítja. 5. Az Appeninn Csoport főbb erőforrásai, kockázatai, az ezekkel kapcsolatos változások és bizonytalanságok A cégcsoport főbb erőforrásai és kockázatai Erősségek: - Rugalmasan alkalmazkodás az egyedi ügyféligényekhez − Átgondolt ingatlanportfólió méret- és ebből következő volumenhatékony gazdálkodás − Iparágilag és lokáció tekintetében is diverzifikált ingatlanportfólió − Összehangolt finanszírozás- és bevételstruktúra − Professzionálisan üzemeltetett ingatlanportoflió Lehetőségek: − Az alulárazott hazai ingatlanpiac attraktív befektetési célpont a külföldi befektetőknek − Alulértékelt ingatlanok megszerzése réspiaci szegmensekben − A kis- és középvállalkozások legjavát válogatva a stabil cash flowt termelő vállalatokkal való hosszú távú együttműködés − Külföldi prémium irodaházi, és magas jövedelmezőségű kiskereskedelmi ingatlanportfolió akvirálása − Magas minőségű és magas hozamú – hazai és CEE, SEE régiós – ingatlanok megszerzése − Makrogazdasági kilátások javulását követő jelentős felértékelődés Bizonytalanságok: − Ingatlanpiaci trendek átalakulása; − Makrogazdasági hatások: o Hazai és nemzetközi kamatkörnyezet változása; o Magas, de csökkenő inflációs kilátások; o Visszafogottabb bruttó hazai össztermék növekedés; Pénzügyi instrumentumok Az Appeninn Csoport a tevékenysége során felmerülő pénzügyi kockázatokat minden rendelkezésre álló eszközzel mérsékelni törekszik, így az Appeninn Nyrt. egyik legfontosabb feladata a csoportszintű kockázatkezelés.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 25 / 41 2022.12.31-én a cégcsoport forrásai a fix kamatozású forint kötvénytartozásából, az Appeninn E-Office Zrt. szintén fixált kamatozású EUR hiteléből, és az Appeninn-Bp1047 Zrt. arányaiban lényegesen kisebb összegű változó kamatozású EUR hiteléből áll, így kamatkockázata összességében alacsonynak minősül. Operatív működését a tekintve a csoport likviditási kockázata mérsékelt, működése magas bevételarányos fedezettséget mutat. A tulajdonban lévő portfolióelemek tekintetében többségében hosszú lejárattal rendelkező bérleti szerződések állnak rendelkezésre, így a hitelkockázat mértékét a Társaság alacsonynak tekinti. A Csoport az egyéb kockázatokat folyamatosan nyomon követi, azok kezeléséről pénzpiaci műveletek nyomán gondoskodik. Az Appeninn Nyrt. törekvése a fenti kockázatok hatásásának minimalizálása. Operatív pénzügyi kockázatok kezelése, kockázatkezelési politika Az Appeninn Nyrt. treasury funkciója a Társaság és az Appeninn Csoport tartós üzleti érdekének megfelelően koordinálja a pénzügyi piacokon való részvételt, konzervatív kockázatkezelési alapelvek szerint működteti treasury tevékenységét. A Társaság ki van téve az általános piaci és a pénzügyi feltételek megváltozásából adódó kockázatoknak, és ezek a változások befolyásolhatják az eredményeket, az eszközök és a kötelezettségek összetételét. A pénzügyi kockázatkezelés célja, hogy a kockázatokat az operatív és a finanszírozási tevékenységeken keresztül folyamatosan csökkentse. A Társaság tevékenységéhez kapcsolódó kockázatok az alábbiak: Bérleti díj kockázat: Az Appeninn cégcsoport következetes, kiszámítható és versenyképes bérleti díjakat állapít meg bérlői részére, amelyeket folyamatosan felülvizsgál, alkalmazkodva az adott megváltozott inflációs kockázatok és makrogazdasági körülmények közötti emelkedő hozamkörnyezetnek. A jelenlegi bérleti díjak összhangban vannak az ingatlanok adottságaival, lokációjával és minőségével. Az üzemeltetési díjainak megállapításakor a vonatkozó költségeinek fedezésére törekszik. Devizakockázat: Az Appeninn Csoport hosszú lejáratú forrásállományának devizaszerkezete lényegében összhangban van az eszközök és a bérleti szerződések alapján várható bevételek együttesen számított devizaszerkezetével. Kamatlábkockázat: Az Appeninn cégcsoport hosszúlejáratú kötelezettségeinek nagy többsége fix, alacsony kamatozású, így a kamatkockázat a Társaság esetében alacsony. Likviditási kockázat:

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 26 / 41 Az Appeninn csoport célja, hogy egyensúlyt tartson fent a pénzeszközök szintje, a finanszírozás folyamatossága és rugalmassága között a pénzügyi tartalékok és hitelek állományának alakításakor. 2022- ben a bevételek jelentős tartalékokkal fedezték a működési és finanszírozási költségeket. Likviditási nehézségek nem várhatóak, a bevételek jelentős tartalékokkal fedezik a működési és finanszírozási költségeket. A módosított stratégia végrehajtására, illetve a makrogazdasági környezet változásaira történő felkészülés jegyében az Appeninn Nyrt. a konzervatív befektetési politika mellett rövid és középtávon a likviditási szint emelését folytatta 2022. folyamán. Hitelezési kockázat: A hitelezési kockázat annak a kockázata, hogy a partner egy pénzügyi eszközzel vagy vevői szerződéssel kapcsolatos fizetési kötelezettségének nem tesz eleget és ezzel pénzügyi veszteséget vagy likviditási hiányt okoz. Az Appeninn Nyrt. a bérbeadási és pénzügyi (ideértve a bankbetéteket és pénzügyi befektetéseket) tevékenységével kapcsolatban van kitéve hitelezési kockázatnak. Bérlő partnerek esetébena hitelezési kockázat csökkentése érdekében az Appeninn Nyrt. óvadékot vagy bankgaranciát kér a bérlőktől. A potenciális bérlőket a bérleti szerződés megkötése előtt egyéni ügyfelek esetén a fellelhető piaci információk alapján, míg vállalati ügyfelek esetén a rendelkezésre álló nyilvános adatok monitoringjával ellenőrzi, a szerződéskötést követően pedig a bérlői kintlévőségeket folyamatosan nyomon követi és kezeli. Bankbetétek és pénzügyi befektetések esetében: A bankbetétekkel és pénzügyi befektetésekkel kapcsolatos hitelezési kockázatot az Appeninn Nyrt. konzervatív befektetési politikájával összhangban kezeli, a hitelezési kockázat csökkentése érdekében pénzügyi tartalékát készpénzben vagy bankbetétben megbízható pénzintézeteknél tartja. 6. A teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői, a telephelyek, fióktelepek és kezelt ingatlanok bemutatása A teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői Értékek EUR-ban 2022 2021 Változás Közvetlen fedezet 5 617 112 5 462 998 6% Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok 108 080 799 185 662 961 -42% Eszközarányos jövedelem 5,20% 2,84% 83% Az Appeninn Csoport eszközarányos jövedelmezőségének javulása mögött a közvetlen fedezet emelkedése és az ingatlanportfolió jelentős csökkenése áll. Értékek ezer HUF-ban 2022.12.31 2021.12.31 Változás (%) Közvetlen fedezet 659 399 5 462 998 123% Szolgáltatási díjbevételek leányvállalatoktól 231 271 331 158 70% Adminisztrációs költségek, szolgáltatási díjak, bérek (362 845) (453 851) 80% Költség/bevétel 41% 52% 78%

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 27 / 41 2022-ben az Appeninn Csoport közvetlen fedezethez viszonyított költségszintje csaknem a felére csökkent, ami a 2022. első félévében végrehajtott szervezeti és üzemeltetési változásoknak, valamint a fejlesztési portfolió értékesítésének következménye. Az ún. core, jövedelemtermelő ingatlanportfolióba sorolt telephelyek, fióktelepek és kezelt ingatlanok bemutatása 1082 Budapest, Üllői út 48. Az ingatlan Budapest VIII. kerületében, az Üllői út és a Kisfaludy utca sarkán helyezkedik el, közel a Ferenc körút – Üllői úti csomóponthoz. Az ingatlan a város egyik legforgalmasabb utcájának, a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér felé vezető útnak az egyik meghatározó irodaháza. A közvetlen mikrokörnyezetben lakóépületek találhatóak földszinti üzlethelyiségekkel, valamint szintén a közelben található az egyik legjelentősebb város rehabilitációs program kereteiben felújított városrész, a Corvin negyed, ahol a lakóingatlanok mellett a Corvin bevásárló központ és a Corvin Irodaházak találhatóak. Az épület U alakú, zártudvaros, -3 szint + földszint + 6 emelet szintosztású irodaház. Az épület alatt 3 garázsszinten összesen 126 parkoló kapott helyet, de itt találhatóak a gépészeti és elektromos helyiségek, illetve egy trezor is. Az ingatlan földszintjén a bérlő bankfiókja, mellette irodák találhatóak. A felsőbb szinteken irodák helyezkednek el, valamint a 6. emeleten kapott helyet az épületben üzemelő étterem. Az irodaház és a földszinti bankfiók bejárata az Üllői út felől van. 6000 Kecskemét, Kiskőrösi utca 30. Az ingatlan Kecskeméten, a Kiskőrösi úton található gazdasági, kereskedelmi, szolgáltató övezetben. Az ingatlan Kecskemét központjától délnyugati irányba, az M5- ös autópályához, ill. az 52-es főúthoz közel fekszik. A nagy területen, több mint 7 ha-on elhelyezkedő telephely, mint Tüzéptelep működött az 1940-es évek óta. A területen elhelyezkedő 8 épületkülönböző időben, jellemzően a 60-as, 70-es és 80-as években épült. A bejáratnál található 2 szintes, lapostetős irodaépület 1983-ban épült, jelenleg használaton kívüli, de jó állapotban található. A főbejáratnál még mázsáló épület és egyszintes irodaépület is található. 1023 Budapest, Bég u. 3-5. és Bég u. 4. (Törökvész u. 30.) Az iroda-ingatlan a II. kerületben a Törökvész út és Pusztaszeri út kereszteződésénél található, a Vérhalom/Rózsadomb városrészben, jellemzően frekventált társasházi lakókörnyezetben. Az ingatlan mellett található a Rózsakert Bevásárló központ. Az irodaház 1980-as években épült, melyet 2004-ben újítottak fel teljesen. Az irodaház alápincézett, földszint + 5 emeletes. 1149 Budapest, Várna u. 12-14. Az értékelt ingatlan Budapest XIV. kerületében, az úgynevezett Törökőr városrészben, a Mogyoródiút- Mexikóiút-Kerepesi út általhatárolt tömbben, közel a Hungária - Kerepesi út kereszteződéséhez. A Várna utca környezete vegyes beépítésű és hasznosítású, számos régebbi társasház magasodik, melyek közé kisebb méretű telephelyek ékelődnek be, illetve a Fogarasi út–Kerepesi út mellett már inkább a kereskedelmi funkció dominál, főleg irodaházakkal beépítve. Az ingatlan területén 2.584 m2 alapterületű

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 28 / 41 irodaház és 700 m2 alapterületű üzemcsarnok épület található. Az irodaház épülete az 1970-es évek végén épült, földszint + 3 emelet kiosztású épület is két részből áll. 1047 Budapest, Schweidel utca 3. Az értékelt ingatlan Budapesten, a IV. kerületben, a Schweidel József utcában fekszik. Az ingatlan Újpest központjától nem messze, a Fóti úthoz közel található. Az ingatlan környezetében lakó, kereskedelmi, és ipari ingatlanok is találhatók. A jellemzően city-logisztikai kategóriába tartozó épületek földszintes kialakításúak, pince nélküliek, változó szerkezetűek és állapotúak. 1094 Budapest, Páva u. 8. Az értékelt ingatlan a IX. kerület Ferencváros városrészben a Mester u. - Ferenc körút – Üllői út által határolt újjáépített területen, lakó-, és intézményi környezetben fekszik. Az U alakú irodaház épület 1664 m2-es telken épült 1993-ban, melyet 2000-ben újítottak fel. A B kategóriás irodaház alápincézett, földszint + 4 emeletes - valamint a padlástér félig beépített. 1015 Budapest, Hattyú utca 14. Az ingatlan a Budapesten, a Széna tér közelében található a Hattyú utca, Fiáth János utca, Batthyány utca által határolt tömbben. 11 szintes magas tetős, többfunkciós alápincézett épület két fő részre tagolódik: A Hattyú utca felé eső szárny 11 szintes, míg a Fiáth János utca és a Batthyány utcák által határolt szárny csupán 10 szintes. 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. Budapest XI. kerületében, a Gellérthegyen, a hegytető, illetve a Jubileumi park alatt, magasan a kelenföldi városnegyed fölé emelkedve helyezkedik el. Az ingatlan hátsó telekhatára közelében két db azonos elrendezésű és szerkezetű, déli tájolású 6 szintes – a felső szinteken galériázott – négyfogatú újépítésű lakóház épült, nagy alapterületű lakásokkal, amelyekben jelenleg többnyire kereskedelmi irodák, külképviseletek működnek. 1133 Budapest, Visegrádi u. 110-112. XIII. kerület, Vizafogó városrészben lakó-, és intézményi környezetben fekszik. A 2.768 m2 területű telek területén két irodaház található. A telek szabályos téglalap alakú saroktelek, amelynek két szemközti telekhatárán két épület található. 1147 Budapest, Egyenes u. 4. A XIV. kerület, Rákosfalva városrészben ipari környezetben fekszik. Az ingatlan Zugló határában a vasúti pályától néhány száz méterre fekszik. A telken egy előre gyártott vasbeton szerkezetű, földszintes, lapostetős ipari csarnok épület áll. 1105 Budapest, Bánya utca 20. és Bánya utca E épület Az ingatlan a városközponthoz közeli, lakó környezetben, forgalmas főutakhoz közel található Kőbányán. A telek nagy része beton burkolattal ellátott. Közelítőleg téglalap alakú, sík és egyenletes felszínű. A telken több épület áll, raktár, iroda és kereskedelmi funkciójúak. 1023 Budapest, Felhévízi u. 24.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 29 / 41 Az ingatlan-együttes Budapest II. kerületének kiemelt belbudai, városközpont felöli részén, a nagyforgalmú Bécsi út és Szépvölgyi út közelében található, a Felhévízi utcában. Az épület 1992-93-ban épült, földszint + emelet + tetőtér + részleges tetőtér beépítésű. 1139 Budapest, Frangepán u. 19. Az ingatlan Angyalföldön található, a főváros XIII. kerületben. Az Ingatlan elhelyezkedése kiváló, a Róbert Károly krt. és Váci út csomópontja közelében található, a forgalmas Váci úttól mintegy 400 m-re. A telken található épületet eredetileg valamikor az 1980-as években építették, földszint + 4 emeletes szintkiosztással, majd utólag ráépítették az 5. emeletet. 1013 Budapest, Pauler utca 2. Az irodaház a Krisztinavárosban, Budapest I. kerületében a budai oldal frekventált területén helyezkedik el. Az épület közelében található Buda egyik forgalmasabb csomópontja, a Déli pályaudvar, ezáltal az rendkívül jól megközelíthető minden irányból mind tömegközlekedéssel mind pedig gépjárművel. Az ingatlan lakó-intézményi környezetben fekszik, a közelben irodaépületek, bankfiókok, éttermek és iskolák találhatóak. Az 1980-as években épült irodaház belső tere 2019-ban teljeskörűen felújításra került. Az új irodák kialakítása modern, műszaki állapota kiváló a gépészeti berendezések is teljesen újak. 3525 Miskolc, Szűcs Sámuel u. 5. Az ingatlan Miskolcon található, amely megyei jogú város Magyarország északkeleti részén, a Bükk-vidék keleti lejtőinél. Az épület földszint és egy emelet szintosztású. 18 SPAR üzlet Az ingatlanok kereskedelmi funkciót töltenek be. − 2660 Balassagyarmat, Rákóczi fejedelem útja 56. − 8630 Balatonboglár, Dózsa György út 53-59. − 5600 Békéscsaba, Szarvasi út 15-17 − 1118 Budapest, Nagyszeben tér 1. − 1043 Budapest, Tél u. 26. − 2234 Maglód, Jászberényi út − 7632 Pécs, Málomi út 5. − 2310 Szigetszentmiklós, Gyártelep − 2800 Tatabánya, Szent Borbála út 22. − 8200 Veszprém, Belterület − 4220 Hajdúböszörmény, Bánság tér 1. − 7300 Komló, Alkotmány u. 50. − 4150 Püspökladány, Rákóczi u. 5. − 6320 Solt, Kecskeméti út 3. − 5200 Törökszentmiklós, Kossuth Lajos u. 138. − 6723 Szeged, Római krt. 21 − 2400 Dunaújváros, Magyar u. 1-7. − 7000 Sárbogárd, Ady Endre u. 212-214.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 30 / 41 7. A fordulónapot követő jelentősebb események Rendkívüli tájékoztatás 2023.01.30. Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; cégjegyzékszám: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Solum-Invest Ingatlanfejlesztő és Üzemeltető Korlátolt Felelősségű Társaságban (székhely: 8230 Balatonfüred, Zákonyi Ferenc utca 8.; cégjegyzékszám: 19- 09-520175; a továbbiakban: „Társaság”) a Kibocsátó által tulajdonolt, a Társaság 5.000.000,- Ft összegű jegyzett tőkéjének 51%-át kitevő, 2.550.000,- Ft törzsbetéthez igazodó üzletrész (a továbbiakban: „Üzletrész”) adásvétele tárgyában 2022. december 19. napján létrejött üzletrész adásvételi szerződésnek megfelelően a tranzakció zárása a mai napon (2023. január 30.) megtörtént. A zárással a Blake Investment Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fsz. A02. ajtó; cégjegyzékszáma: 01-09-409771) vevő megszerezte az Üzletrész tulajdonjogát. Rendkívüli tájékoztatás 2023.02.28. Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; cégjegyzékszám: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a székesfehérvári, illetve a zalaegerszegi „Zone Bevásárlópark”-okat tulajdonló Tidaholm Properties Kft. (székhely: 1116 Budapest, Temesvár utca 20.; cégjegyzékszám: 01-09-356270; a továbbiakban: „Tidaholm”) jegyzett tőkéjének 100%-át kitevő, 3.000.000,- Ft törzsbetéthez igazodó üzletrész (a továbbiakban: „Tidaholm Üzletrész”) és a nagykanizsai „Kanizsa Centrum Bevásárlóközpont”-ot tulajdonló Kantrum Property Kft. (székhely: 1116 Budapest, Temesvár utca 20.; a továbbiakban: „Kantrum”) jegyzett tőkéjének 100%-át kitevő, 3.000.000,- Ft törzsbetéthez igazodó üzletrész (a továbbiakban: „Kantrum Üzletrész”) adásvétele tárgyában 2023. február 28. napján létrejött üzletrész adásvételi szerződések alapján az adásvételi szerződések aláírásának napján a Central European Ingatlanalap (székhely: 1026 Budapest, Pasaréti út 122-124.; nyilvántartási száma: 1222-02) eladótól megszerezte a Tidaholm Üzletrész és a Kantrum Üzletrész kizárólagos tulajdonjogát, ezáltal mind a Tidaholm, mind a Kantrum egyedüli tulajdonosává vált. A Kibocsátó egyúttal döntött a Tidaholm és a Kantrum székhelyének a 1022 Budapest, Bég utca 3-5. szám alá helyezéséről és ügyvezetőnek a lemondott ügyvezető helyébe Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolnát (anyja neve: Fischer Györgyi; lakcíme: 1172 Budapest, Tura utca 46.) választotta meg határozatlan időre, önálló képviseleti és cégjegyzési joggal. Rendkívüli tájékoztatás 2023.03.02. Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; cégjegyzékszám: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Scope Ratings GmbH (a továbbiakban: „Scope”) 2023. március 2-án közzétette a Kibocsátó és annak az MNB Növekedési Kötvényprogramja keretében kibocsátott „APPENINN 2029/I” elnevezésű kötvényei monitoringjáról készült jelentését.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 31 / 41 A közleményben a Scope a Kibocsátó hitelminősítését B, kötvényeit B- kategóriába sorolta. Az elemzésben pozitívan értékelte a Kibocsátó 2022. év elején elfogadott stratégiának következetes végrehajtását, a turisztikai portfolió értékesítését, de a megvalósuló tranzakciók Appeninn csoport pénzügyi és üzleti kockázatára gyakorolt hatásának értékelésétől tette függővé a Kibocsátó és a kötvény minősítésének rating felülvizsgálat keretében történő módosítását. 2023. február 28-án a Kibocsátó végrehajtotta első, core portfóliójának szélesítését célzó akvizícióit is, három magyarországi kereskedelmi ingatlan megvásárlásáról írt alá szerződést. A Scope ma megjelent elemzése azonban a tranzakciókat még nem vehette figyelembe, mivel azok nem zárultak le a monitoringot megelőző időszakban. A Scope az elemzésében kiemelte a megvalósuló akvizíciók további szoros követését. A monitoring jelentés angol nyelven az alábbi linken érhető el: https://www.scoperatings.com/ratings-and-research/rating/EN/173549 Rendkívüli tájékoztatás 2023.03.10. Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; cégjegyzékszám: 01-10-046538; a továbbiakban: Kibocsátó) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a varsói Wiśniowy Business Park (a továbbiakban: WBP) „C”, „D”, „E” és „F” irodaépületeit tulajdonló Dounby SP. Z O.O. (nyilvántartási száma: KRS 0000575844; a továbbiakban: Céltársaság) által kibocsátott részvények 100%-át kitevő részvénycsomag (a továbbiakban: Dounby Részvények) adásvétele tárgyában 2023. március 10. napján létrejött adásvételi szerződés alapján a Kibocsátó az adásvételi szerződés aláírásának napján a holland székhelyű Cherry MidCo B.V. eladótól megszerezte a Dounby Részvények kizárólagos tulajdonjogát, ezáltal a Céltársaság egyedüli részvényesévé vált. A Kibocsátó egyúttal döntött a Céltársaság székhelyének a WBP „E” épületébe, azaz a 02-135 Warszawa, Ul. Iłżecka 26 szám alatti ingatlanba történő áthelyezéséről, és a Céltársaság új vezetőjének Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolnát (anyja neve: Fischer Györgyi; lakcíme: 1172 Budapest, Tura utca 46.) választotta meg határozatlan időre, aki egyszemélyben látja majd el az igazgatótanácsi hatáskörbe tartozó feladatokat. A Kibocsátó egyúttal Szathmáriné Szűcs György Magdolnát és Kertai Zsolt Lászlót (anyja neve: dr. Mayer Erzsébet; lakcíme: 1037 Budapest, Királylaki út 109.) delegálta a Céltársaság 50%-os tulajdonában álló – a WBP „C” és „D” épületeihez tartozó közös területeket kezelő – Wiśniowy Management SP. Z O.O. igazgatótanácsába, így biztosítva a Kibocsátó megfelelő képviseletét. Rendkívüli tájékoztatás 2023.04.05. Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; cégjegyzékszám: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Scope Ratings GmbH (a továbbiakban: „Scope”) 2023. április 5-én közzétette a Kibocsátó és annak az MNB Növekedési Kötvényprogramja keretében kibocsátott „APPENINN 2029/I” elnevezésű kötvényei minősítése felülvizsgálatának („rating review”) eredményét.

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 32 / 41 A közleményben a Scope a Kibocsátó hitelminősítését „B” kategóriáról „B+” kategóriára, míg kötvényeit „B–” kategóriáról „B+” kategóriára javította. A felminősítés hátterében a közelmúltban a Kibocsátó saját forrásából finanszírozott akvizíciók állnak, melyek a konzervatív finanszírozási struktúrával párosulva jelentősen javították a Kibocsátó kockázati megítélését. A minősítés felülvizsgálatról („rating review”) a Scope közleménye angol nyelven a Scope Ratings honlapján érhető el. (www.scoperatings.com) 8. Nyilvános értékpapír kibocsátó tőke, részvény információk A Társaságnak a szavazati jogot megtestesítő értékpapírjai (a továbbiakban: „kibocsátott részesedések”) tőzsdei kereskedelme engedélyezett az Európai Unió valamely tagállamának elismert (szabályozott) piacán (tőzsdéjén), ezért az üzleti jelentésben szükséges bemutatni az alábbi tartalmakat: − a jegyzett tőke összetételét, ideértve azokat a kibocsátott részesedéseket is, amelyek tőzsdei kereskedelme nem engedélyezett az Európai Unió valamely tagállamának elismert (szabályozott) piacán (tőzsdéjén), részvénytársaságnál részvényfajták szerinti bontásban, jelezve e fajtáknak a jegyzett tőkén belüli arányát, valamint az azokhoz kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket / 7.1 pontban; − a jegyzett tőkét megtestesítő kibocsátott részesedések átruházásának bármilyen korlátozását (ideértve a részesedésszerzéshez kapcsolódó korlátozásokat vagy a társaság, illetve a kibocsátott részesedések más birtokosai beleegyezésének szükségességét is) / 15. pontban; − azon befektetőket, amelyek jelentős közvetlen vagy közvetett részesedéssel rendelkeznek a vállalkozó saját tőkéjében (ideértve a piramisszerkezeteken alapuló és a keresztrészesedéseket is), akkor is, ha a befektetők a részesedéssel részvényeket megtestesítő igazolások útján rendelkeznek / 7.5. pontban; − a különleges irányítási jogokat megtestesítő kibocsátott részesedések birtokosait és e jogokat / 15. pontban; − bármely munkavállalói részvényesi rendszer által előírt irányítási mechanizmust, amelyben az irányítási jogokat nem közvetlenül a munkavállalók gyakorolják; − a szavazati jogok bármely korlátozását (különösen a meghatározott részesedéshez vagy szavazatszámhoz kapcsolódó szavazati jog korlátozást, szavazati jogok gyakorlására vonatkozó határidőket, valamint azon rendszereket, amelyek által a részesedésekhez fűződő pénzügyi előnyök – a vállalkozó együttműködésével – elkülönülnek a kibocsátott részesedések birtoklás-ától), / 15. pontban és a 9. pontban, teljes tartalommal és részletesen a Társaság Alapszabályában; − a tulajdonosok közötti bármely megállapodást, amelyről a vállalkozónak tudomása van, és amely a kibocsátott részesedések, illetve a szavazati jogok átruházásának korlátozását eredményezheti / 15. pontban és a 9. pontban; − a vezető tisztségviselők kinevezésére és elmozdítására, valamint az alapszabály módosítására vonatkozó szabályokat / 9. pontban, teljes tartalommal és részletesen a Társaság Alapszabályában; − a vezető tisztségviselők hatáskörét, különösen a részvénykibocsátásra és -visszavásárlásra vonatkozó jogkörüket / 9. pontban, teljes tartalommal és részletesen a Társaság alapszabályában; − a vállalkozó részvételével kötött bármely lényeges megállapodást, amely egy nyilvános vételi ajánlatot követően a vállalkozó irányításában bekövetkezett változás miatt lép hatályba, módosul vagy szűnik meg, valamint ezen események hatásait, kivéve, ha ezen információk nyilvánosságra

Appenin Nyrt - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 33 / 41 hozatala súlyosan sértené a vállalkozó méltányos üzleti érdekeit, feltéve, hogy más jogszabály alapján sem kell nyilvánosságra hoznia azokat; − bármely, a vállalkozó és vezető tisztségviselője, illetve munkavállalója között létrejött megállapodást, amely kártalanítást ír elő arra az esetre, ha a vezető tisztségviselő lemond, vagy a munkavállaló felmond, ha a vezető tisztségviselő vagy a munkavállaló jogviszonyát jogellenesen megszüntetik, vagy a jogviszony nyilvános vételi ajánlat miatt szűnik meg. Jegyzett tőke összetétele A Társaság alaptőkéjét az Alapszabály tartalmazza. Ennek alapján a Társaság alaptőkéje 4.737.141.900, - Ft, egyenként 100,- Ft névértékű, névre szóló dematerializált módon előállított törzsrészvényből áll. Minden részvény egy szavazati jogot biztosít. A részvény tulajdonosának meghatározása, vagyoni hozzájárulások teljesítése, alaptőke felemelése, átruházási szabályokat szintén a Társaság Alapszabálya tartalmazza. Kibocsátott részvények és részvényesi jogok A kibocsátott és forgalomban tartott Appeninn részvények szabadon forgalmazhatóak, forgalmazást korlátozó Alapszabályon alapuló jogok nem állnak fenn. A részvények egy sorozatba tartoznak, a részvény sorozat tagjai azonos jogokkal rendelkező Appeninn törzsrészvények. Appeninn Nyrt. részvény adatok névérték 100 pénznem HUF ISIN kód HU0000102132 forgalombantartás helye Budapesti Értéktőzsde Zrt. részvény szekció forgalmazás kezdete 2010. július 2. részvénykönyv vezetés Appeninn Nyrt. Igazgatótanácsa, 1022 Budapest, Bég u. 3-5. Forgalomban tartott részvények száma 2022.12.31. (darab) 47.371.419 Forgalomban tartott részvények száma 2021.12.31. (darab) 47.371.419 Visszavásárolt saját részvények A Társaság 2022. december 31-én 1.848 db saját részvénnyel rendelkezett 1.114 E Ft összértékben. A Társaság alaptőkéjének összetétele

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 35 A konszolidált saját tőkében bekövetkezett változások bemutatás Konszolidált Saját tőke változások (adatok EUR-ban) Jegyzett tőke Tőketartalék Visszavásárolt saját részvény Átváltási tartalék Felhalmozott eredmény Anyavállalat tulajdonosaira jutó Nem ellenőrző részesedések Saját tőke összesen Egyenleg 2021. január 1-én 15.217.006 25.645.230 (1.171) (10.876.235) 47.358.839 77.343.669 2.888.383 80.232.052 Tárgyévi átfogó eredmény Tárgyévi átfogó eredmény (275.255) (3.003.453) (3.278.708) (2.776.264) (6.054.972) Tulajdonosokkal folytatott tranzakciók 0 0 0 0 0 0 188 188 Leányvállalat megszerzése 188 188 Egyenleg 2021. december 31-én 15.217.006 25.645.230 (1.171) (11.151.490) 44.355.386 74.064.961 112.307 74.177.268 Egyenleg 2022. január 1-én Átsorolás 123.184 123.184 (123.184) - Tárgyévi teljes átfogó jövedelem Tárgyévi átfogó jövedelem 15.607.064 15.607.064 (1.681.500) 13.925.564 Egyéb jövedelem (6.140.988) (6.140.988) 34.112 (6.106.876) Tulajdonosokkal folytatott tranzakciók 0 0 0 931.249 0 931.249 323.707 1.254.956 Leányvállalat értékesítése – Dreamland (151.901) (151.901) 1.146.955 995.054 Leányvállalat értékesítése – Pro-mot 1.013.170 1.013.170 (823.248) 189.922 Leányvállalat értékesítése - Üzemeltető 69.980 69.980 69.980 Egyenleg 2022. december 31-én 15.217.006 25.645.230 (1.171) (16.238.045) 59.962.450 84.585.470 (1.334.558) 83.250.912

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 37 Jelentős befektetők A Társaság a beszámoló fordulónapját követően havi rendszeres (hó végi szavazati jogok és tőke), valamit a Tulajdonosi bejelentések – részesedés változások – közleményeit folyamatosan közzétette. A Társaság 5%-ot meghaladó részvénytulajdonosai 2022. december 31-én: 9. Alapszabály A Társaság közgyűlése az Appeninn Nyrt. Alapszabályát legutolsó alkalommal 2022. április 29. napján hagyta jóvá. − A Társaság a közzétételi helyeken az Alapszabályt megjelenítette. − A Társaság Alapszabályában közzétett eljárásokat, jogokat a Társaság az Alapszabályának közzétételével teljesíti. − A vezető tisztségviselők megválasztása, a megválasztási folyamata az Alapszabály szerint zajlott. − A részvény kibocsátásra és visszavonásra vonatkozó szabályoknak az Alapszabályban rögzítettek szerint a Társaság megfelelt. 10. A Társaság irányítási rendszere, felelős társaságirányítási jelentés − A Társaságnál Igazgatótanács működik. Az Igazgatótanács hatásköreit az Alapszabály szabályozza. − A Társaság az éves jelentéssel együtt közzéteszi a felelős társaságirányítási rendszerét (Felelős társaságirányítási nyilatkozat és jelentés) bemutató dokumentum csomagot, amely tartalmazza a számviteli törvény 95/B §-ában előírt információkat. − A Társaság a jogszabály által előírt vállalatirányítási rendszertől nem tér el, és nem alkalmaz további, a jogszabálytól eltérő vállalatirányítási rendszereket. − Sztv. 95/B (2) a pontjára tekintettel: a Társaság nyilatkozza, hogy a Társaságra a nyilvánosan forgalomba hozott részvénytársaságokra vonatkozó Irányítási rendszereket a magyar Polgári törvénykönyv szabályozza. A társaság az alapító okiratában a közgyűlés jóváhagyásával jelöli ki az irányítási rendszerét. A Társaság a nyilvánosság részére az alapszabályra vonatkozó közzétételi kötelezettségekben tesz eleget. Sorszám Közvetett tulajdonos megnevezése Tulajdoni hányad 1. Avellino Zrt. 24,00% 2. Sequor Holding Zrt. 23,84% 3. OTP Ingatlanbefektetési Alap 5,09% 4. Egyéb 5 %-ot meg nem haladó tulajdonosok 47,07% Összesen: 100,00%

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 38 − Sztv. 95/B (2) b: pontjára tekintettel: a Társaság további, a jogszabályi követelményeken túlmenően alkalmazott vállalatirányítási gyakorlattal összefüggő információkat a Társaság rendszeres és rendkívüli közleményeiben teszi közzé, amennyiben ezek nagy horderejű, átfogó természetűek, akkor külön dokumentumként a saját honlapján elkülönítve mutatja be. Jelenleg ilyen jellegű állásfoglalásra nem került sor. − Sztv. 95/B (2) c: pontjára tekintettel: A Társaság kijelenti, hogy a külön dokumentumban (Felelős társaságirányítási nyilatkozat és jelentés) bemutatja, a jogszabályokkal összhangban a jogszabályi előírásoktól való eltéréseit – amennyiben ilyen előfordulna – indoklásokkal együtt. − Sztv. 95/B (2) d: pontjára tekintettel: A Társaság a külön dokumentumában (Felelős társaságirányítási nyilatkozat és jelentés) kitér annak indoklására, ha a jogszabály előírta irányítási rend-szer valamely rendelkezését nem alkalmazta. − Sztv. 95/B (2) e: pontjára tekintettel: A Társaság (a Felelős társaságirányítási nyilatkozat és jelentés) külön dokumentumban kitér a belső ellenőrzési és kockázatkezelési rendszer főbb jellemzőinek bemutatása a beszámoló készítés összefüggésében. − Sztv. 95/B (2) f: pontjára tekintettel: A Társaság az Sztv. 95/A § c), d), f), h) és i) pontja szerinti információkat a külön dokumentumként (Felelős társaságirányítási nyilatkozat és jelentés) közzétett részeként bemutatja, úgy mint a Sztv. 95/ (2) g: a legfőbb irányító (vezető) szerv, az ügy-vezető szerv és a felügyelő testület, valamint ezek bizottságainak összetétele és működése. − Sztv. 95/B (2) h) pontjára tekintettel: a Társaság ügyviteli, ügyvezető és felügyelő testületei esetében alkalmazott, sokszínűséggel kapcsolatos politika leírása, különös tekintettel az életkori, a nemi, a tanulmányi és a szakmai háttérrel kapcsolatos szempontokra, e sokszínűséggel kapcsolatos politika céljainak, megvalósítási módjának és a beszámolási időszakban elért eredményeknek a leírása a 2020. évben nem értelmezhető. − Sztv. 95/B (3) pontjára tekintettel: a Társaság az Alapszabály, a Felelős Társaságirányítási jelentést és nyilatkozatot rendszeresen a fenti tartalmakra tekintettel közzéteszi. 11. Vállalkozás folytatásának keretrendszere Az Appeninn Nyrt. 2022. február 10. napján módosította üzleti stratégiáját, mely alapvetően meghatározza, előirányozza a Társaság 2023. évre vonatkozó terveit, így többek között Első NKP (Növekedési Kötvényprogram) minősítés visszaállítása, magas jövedelemtermelő-képességű CEE és SEE iroda- és kiskereskedelmi ingatlanok akvizíciója, és költséghatékony üzemeltetése energiahatékonysági és állagmegóvási- javítási célú célú felújítások, a szervezeti struktúra átalakításával további hatékonyságnövelés és a működési kiadások csökkentése. A Társaság a core üzleti céljaival összhangban (eredményes működés, likviditás javítása) a folyamatos akvizíciókon és a meglévő portfólióelemek fejlesztésén keresztül kívánja biztosítani a gyengébb hozamú elemek divesztíciója mellett. Felelős Társaságirányítás A Társaság tevékenysége során kiemelt figyelmet fordít a fenntarthatóságra, az etikus üzleti magatartásra, az értékteremtésre.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 39 Környezetvédelem Az Appeninn Nyrt. tevékenysége során nem végez környezetre veszélyes, illetve káros tevékenységet. Működéséhez nem használ fel veszélyes anyagokat. A Társaság Igazgatótanácsa 2021. december 30. napján elfogadta a Társaság menedzsmentje által elkészített ESG ütemtervet, mely 2025. évig előirányozza, meghatározza, hogy a Társaság miként kíván eleget tenni, megfelelni a BÉT ESG iránymutatásaiban szerepelő kötelezettségeknek. Foglalkoztatáspolitika, munkavállalói részvény és irányítási program Munkavállalói részvényesi rendszer A Társaság nem üzemeltet munkavállalói és irányítási részvény programot. Teljes munkaidőben foglalkoztatottak számának alakulása 12. Közzétételi helyek A Társaság a közzétételeit és a beszámolóját az alábbi helyeken közzéteszi: - https://appeninnholding.com/ - https://kozzetetelek.mnb.hu/ - https://www.bet.hu/ - https://e-beszamolo.im.gov.hu/oldal/kezdolap - CAPS 13. Az éves beszámoló készítésének alapjai A 24/2008. (VIII. 15.) PM rendelet szerinti megfelelőségi nyilatkozatok Magyarországi székhelyű kibocsátóként az Appeninn Nyrt. az éves jelentést a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény előírásaival összhangban készíti el. Az Appeninn Nyrt. könyvvizsgálattal ellátott éves jelentést tesz közzé. A könyvvizsgálati jelentést az üzleti jelentéssel együtt, az éves jelentés részeként teszi közzé. Az éves jelentés részét képezik a Társaság anyavállalati és konszolidált mérleg, eredménykimutatás, kiegészítő mellékletek – jegyzetek, vezetőségi jelentés. Az Appeninn Nyrt. vezetőségi jelentését az éves beszámolóval együttesen közzéteszi. A vezetőségi jelentésben bemutatásra kerül a kísérő elemzés. Az elemzés bemutatja azokat a fő folyamatokat és tényezőket, amely az éves jelentés időszakában a kibocsátó üzleti teljesítményére, fejlődésére és helyzetére hatással voltak, illetve a jövőben hatással lesznek. A vezetőségi jelentésben bemutatott adatokat az előző időszaki adatokkal azonos tartalommal tesszük közzé. Amennyiben az adatok tartalmában eltérés Fő 2022 2021 Átlagos statisztikai létszám 16 59 Záró létszám 16 59

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 40 mutatkozott, akkor az összehasonlító adatokat ismét közzétesszük. A megismételt közzététellel biztosítjuk az előző időszak vezetőségi jelentésében szereplő adatokkal való összevethetőséget. Célszerűségi és megfelelőségi nyilatkozat Jelen dokumentumnak, mint üzleti jelentésnek célja, hogy az éves beszámoló adatainak értékelésével úgy mutassa be a vállalkozó vagyoni, pénzügyi, jövedelmi helyzetét, az üzletmenetet, a vállalkozó tevékenysége során felmerülő főbb kockázatokkal és bizonytalanságokkal együtt, hogy ezekről – a múltbeli tény- és a várható jövőbeni adatok alapján – a tényleges körülményeknek megfelelő, megbízható és valós képet adjon. Az üzleti jelentés, ahol szükséges, hivatkozik, és további magyarázatokat ad az éves beszámolóban szereplő adatokra. Az üzleti jelentés magyarul készült, és a hely és a kelet feltüntetésével a vállalkozó képviseletére jogosult személyek, a tárgyévben Kertai Zsolt az Igazgatóság elnöke és Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolna az Igazgatótanács tagja aláírták. Tulajdonjogok korlátozása Az Igazgatótanácsnak nincs tudomása a tulajdonosok bárminemű korlátozásáról vagy tulajdonosoknak részvények átruházhatóságának korlátozásáról vagy különleges irányítási jogokat megtestesítő kibocsátott részesedésekről. A Társaság alapszabálya bemutatja és rögzíti a Részvények, Részvénykönyv, Részvényesek jogai és kötelezettségei, Közgyűlés pontok alatt a Tulajdonjogok tartalmára és gyakorlására vonatkozó rendelkezéseket. Lényegi információk Az Igazgatótanács minden lényegi információt, amely tevékenységét a folyamatos elvárt üzemmeneten kívül lényegesen befolyásolhatja, a Társaság közzétételi helyein megjelenítette. A menedzsmentnek nincs tudomása a menedzsment tagokat vagy munkavállalókat érintő kártalanítási megállapodásról. Kártalanítási megállapodások Az Igazgatótanácsnak nincs tudomása bármely, a vállalkozó és vezető tisztségviselője, illetve munkavállalója között létrejött megállapodásról, amely kártalanítást ír elő arra az esetre, ha a vezető tisztségviselő lemond vagy a munkavállaló felmond, ha a vezető tisztségviselő vagy a munkavállaló jogviszonyát jogellenesen megszüntetik, vagy a jogviszony nyilvános vételi ajánlat miatt szűnik meg. Kutatás és kísérleti fejlesztés A Társaság nem foglalkozik és nem vesz részt kutatási és fejlesztési tevékenységekben. Felelősségválási nyilatkozat A 24/2008. (VIII. 15.) PM rendelet 1. mellékletében előírt nyilatkozatok az Appeninn Csoport 2021. évi és a 2022. éves konszolidált IFRS (Európai Unió Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetett nemzetközi számviteli standardok szerinti szabályok szerint elkészült beszámolókról, jelentésekről. Alulírottak kijelentjük, hogy az Appeninn Csoport 2022. éves anyavállalati beszámolójának elkészítése során az alkalmazható számviteli előírások alapján, a legjobb tudásunk szerint elkészített konszolidált éves beszámoló valós és megbízható képet ad a kibocsátó eszközeiről, kötelezettségeiről, pénzügyi

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 2 Tartalomjegyzék 1. Általános rész ............................................................................................................... 10 1.1 A vállalkozás bemutatása ............................................................................................ 10 1.2 A mérlegkészítés alapja ............................................................................................... 11 2. Számviteli politika ........................................................................................................ 12 2.1 A számviteli politika lényeges elemei .......................................................................... 12 A konszolidáció alapja ......................................................................................... 12 Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek ...................................................... 14 Árbevétel ............................................................................................................. 15 Egyéb bevételek és ráfordítások ......................................................................... 17 Ingatlanok, gépek, berendezések........................................................................ 17 Befektetési célú ingatlanok ................................................................................. 18 Goodwill .............................................................................................................. 19 Pénzügyi eszközök ............................................................................................... 20 Követelések értékvesztése .................................................................................. 21 Pénzügyi kötelezettségek .................................................................................... 22 Valós érték........................................................................................................... 22 Kapcsolt felek ...................................................................................................... 23 Céltartalékok ....................................................................................................... 24 Jövedelemadók.................................................................................................... 24 Lízing .................................................................................................................... 25 Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ................................................................... 28 Bérlők által teljesített letétek.............................................................................. 28 Készletek.............................................................................................................. 28 Állami támogatások ............................................................................................. 28 Mérlegen kívüli tételek........................................................................................ 29 Visszavásárolt saját részvények........................................................................... 29 Osztalék ............................................................................................................... 29 Pénzügyi műveletek eredménye ......................................................................... 29 Fordulónap utáni események.............................................................................. 29 Megszűnő tevékenység ....................................................................................... 29 2.2 A számviteli politika változásai .................................................................................... 30 2.3 Jelentős számviteli becslések és feltételezések .......................................................... 31 Ingatlanok besorolása ......................................................................................... 32 Befektetési célú ingatlanok valós értéke ............................................................ 32 Értékcsökkenés és amortizáció ........................................................................... 33 2.4 A konszolidációs körbe bevont vállalkozásokba történt változások ........................... 34 2022 évi üzletrész értékesítések ......................................................................... 35 2021 évi üzleti kombinációk: ............................................................................... 37 3. Árbevétel ingatlan bérbeadásból .................................................................................. 38 4. Ingatlan bérbeadás közvetlen költségei ........................................................................ 39 5. Adminisztrációs költségek............................................................................................ 39 6. Személyi jellegű ráfordítások ....................................................................................... 40 7. Egyéb működési ráfordítások és bevételek .................................................................. 40 8. Befektetések értékesítésnek nyeresége (vesztesége) .................................................... 41 9. Befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredménye............................................... 41

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 3 10. Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredménye ......... 42 11. Értékcsökkenési leírás .................................................................................................. 48 12. Pénzügyi műveletek egyéb ráfordítása és bevétele ...................................................... 48 13. Kamatbevételek és -ráfordítások egyenlege ................................................................. 48 14. Jövedelemadók ............................................................................................................. 49 15. Megszűnő tevékenység eredménye .............................................................................. 50 16. Egy részvényre jutó eredmény ..................................................................................... 53 17. Egy részvényre jutó nettó eszközérték ......................................................................... 53 18. Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok ............................................................ 54 19. Tárgyi eszközök............................................................................................................ 57 20. Eszköz használati jog ................................................................................................... 58 21. Halasztott adó követelések ........................................................................................... 59 22. Goodwill ....................................................................................................................... 60 23. Részesedések társult vállalkozásban ............................................................................ 60 24. Éven túli követelések .................................................................................................... 61 25. Készletek ...................................................................................................................... 61 26. Vevőkövetelések........................................................................................................... 61 27. Egyéb rövid lejáratú követelések.................................................................................. 62 28. Rövid lejáratú kapcsolt követelések ............................................................................. 62 29. Rövid lejáratra adott kölcsönök .................................................................................... 62 30. Elhatárolások ................................................................................................................ 63 31. Jövedelemadó követelések és kötelezettségek ............................................................. 63 32. Értékesítésre tartott eszközök és értékesítéshez közvetlenül kapcsolódó kötelezettségek 63 33. Pénz és pénzeszköz egyenértékesek ............................................................................. 64 34. Jegyzett tőke ................................................................................................................. 65 35. Visszavásárolt saját részvények ................................................................................... 66 36. Tőketartalék .................................................................................................................. 66 37. Átváltási tartalék ........................................................................................................... 66 38. Felhalmozott eredmény ................................................................................................ 66 39. Nem ellenőrző részesedés............................................................................................. 67 40. Hosszú és rövid lejáratú hitelek és lízingek ................................................................. 67 41. Saját kibocsátású kötvénytartozások ............................................................................ 70 42. Bérlők által teljesített letétek ........................................................................................ 70 43. Kapcsolt felekkel szembeni hosszú és rövid lejáratú kötelezettségek.......................... 71 44. Halasztott adókövetelések és adókötelezettségek ........................................................ 71 45. Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek ............................................................................ 73 46. Szállítói kötelezettségek ............................................................................................... 73 47. Adó, illeték kötelezettségek.......................................................................................... 74 48. Passzív időbeli elhatárolások........................................................................................ 74 49. Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók ....................................................................... 74 50. Szegmens információk ................................................................................................. 76 51. Pénzügyi instrumentumok ............................................................................................ 78 52. Kockázatkezelés ........................................................................................................... 79 52.1 Tőkemenedzsment ...................................................................................................... 79 52.2 Hitelezési kockázat ...................................................................................................... 80 52.3 Piaci kockázat .............................................................................................................. 80 52.4 Deviza kockázat ........................................................................................................... 80 52.5 Üzleti kockázat ............................................................................................................. 81 52.6 Likviditási kockázat ...................................................................................................... 81

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 6 Tőke és források Jegyzett tőke 34 15.217.006 15.217.006 Visszavásárolt saját részvények 35 (1.171) (1.171) Tőketartalék 36 25.645.230 25.645.230 Átváltási tartalék 37 (16.238.045) (11.151.490) Felhalmozott eredmény 38 59.962.450 44.355.386 A Társaság részvényeseire jutó tőke 84.585.470 74.064.961 Nem ellenőrző részesedések 39 (1.334.558) 112.307 Tőke és tartalékok összesen 83.250.912 74.177.268 Hosszú lejáratú bankhitelek és lízing kötelezettségek 40 24.780.123 48.007.602 Kötvénytartozások 41 50.283.324 54.557.445 Bérlők által teljesített letétek 42 1.300.579 1.286.727 Hosszú lejáratú kapcsolt kötelezettségek 43 0 4.603.285 Halasztott adókötelezettségek 44 6.087.261 5.472.228 Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen 82.451.287 113.927.287 Rövid lejáratú bankhitelek és lízing kötelezettségek 40 1.331.856 932.373 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 45 151.045 21.266.227 Rövid lejáratú kapcsolt kötelezettségek 43 28.456 955.566 Kötelezettségek szállítók felé 46 968.687 9.812.260 Adó, illeték kötelezettségek 47 187.235 486.513 Értékesítéshez közvetlenül kapcsolódó kötelezettségek 32 20.816.898 0 Jövedelemadó kötelezettségek 31 128.387 229.225 Passzív elhatárolások 48 386.395 14.377.479 Rövid lejáratú kötelezettségek összesen 23.998.959 48.059.643 Kötelezettségek összesen 106.450.246 161.986.930 Tőke és források összesen 189.701.158 236.164.198 A 9-89. oldalakon közölt mellékletek a konszolidált beszámoló elválaszthatatlan részei Konszolidált Pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás Jegyzet 2022.12.31. 2021.12.31. Források EUR EUR

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 7 Konszolidált Teljes átfogó jövedelemkimutatás Jegyzet 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre újra bemutatott (15. jegyzet) EUR EUR Folytatódó tevékenységből Ingatlan bérbeadásból származó bevétel 3 8.039.395 8.019.301 Ingatlan bérbeadás közvetlen költségei 4 (2.422.283) (2.556.314) Közvetlen fedezet 5.617.112 5.462.987 Adminisztrációs költségek 5 (707.615) (1.180.067) Személyi jellegű ráfordítások 6 (315.720) (583.591) Egyéb bevételek/(ráfordítások) 7 (3.185) 103.154 Befektetések értékesítésének nyeresége (vesztesége) 8 75.394 0 Befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredménye 9 0 (503.071) Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredménye 10 9.288.938 3.673.971 Adózás, kamatok és értékcsökkenés előtti eredmény 13.954.924 6.973.383 Értékcsökkenés és amortizáció 11 (63.866) (194.882) Pénzügyi műveletek egyéb (ráfordítása)/ bevétele 12 (2.023.078) (251.326) Kamatbevételek és (ráfordítások) egyenlege 13 1.580.736 (2.171.960) Lízingkamatok 13 (40.443) (48.544) Adózás előtti eredmény 13.408.273 4.306.671 Jövedelemadók 14 (1.622.674) (1.262.798) Adózott eredmény folytatódó tevékenységből 11.785.599 3.043.873 Adózott eredmény megszűnő tevékenységből 15 2.139.965 (8.823.590) Adózott eredmény összesen 13.925.564 (5.779.717) Egyéb átfogó jövedelem A következő időszakban a konszolidált jövedelemre vonatkozó kimutatásban elszámolandó egyéb átfogó jövedelem: Tevékenységek devizaátszámításkor felmerült árfolyam- különbözetek 37 (2.258.448) 266.319 A következő időszakban a konszolidált jövedelemre vonatkozó kimutatásban vissza nem forduló egyéb átfogó jövedelem: Tevékenységek devizaátszámításkor felmerült árfolyam- különbözetek 37 (3.848.428) (541.574) Tárgyévi egyéb átfogó jövedelem, adózással csökkentve (6.106.876) (275.255) TÁRGYÉVI TELJES ÁTFOGÓ JÖVEDELEM ÖSSZESEN 7.818.688 (6.054.972) Folytatódó tevékenység adózott eredményéből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész 0 0 A Társaság tulajdonosaira jutó rész 11.785.599 3.043.873 Megszűnő tevékenység adózott eredményéből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész (1.681.500) (2.776.264) A Társaság tulajdonosaira jutó rész 3.821.465 (6.047.326) Egyéb átfogó jövedelemből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész 34.112 0 A Társaság tulajdonosaira jutó rész (6.140.988) (275.255) Teljes átfogó eredményből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész (1.647.388) (2.776.264) A Társaság tulajdonosaira jutó rész 9.466.076 (3.278.708) Alap egy részvényre jutó eredmény EUR centben 16 29,40 (12,20) Higított egy részvényre jutó eredmény EUR centben 16 29,40 (12,20) A 9-89. oldalakon közölt mellékletek a konszolidált beszámoló elválaszthatatlan részei

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 8 Konszolidált Saját tőke változások (adatok EUR-ban) jegy- zet Jegyzett tőke Tőketartalék Visszavásárolt saját részvény Átváltási tartalék Felhalmozott eredmény Anyavállalat tulajdonosaira jutó Nem ellenőrző részesedések Saját tőke összesen Egyenleg 2021. január 1-én 15.217.006 25.645.230 (1.171) (10.876.235) 47.358.839 77.343.669 2.888.383 80.232.052 Tárgyévi teljes átfogó jövedelem Tárgyévi adózott eredmény 38 (3.003.453) (3.003.453) (2.776.264) (5.779.717) Egyéb átfogó jövedelem (275.255) (275.255) (275.255) Tulajdonosokkal folytatott tranzakciók 0 0 0 0 0 0 188 188 Leányvállalat megszerzése 39 188 188 Egyenleg 2021. december 31-én 15.217.006 25.645.230 (1.171) (11.151.490) 44.355.386 74.064.961 112.307 74.177.268 Egyenleg 2022. január 1-én 15.217.006 25.645.230 (1.171) (11.151.490) 44.355.386 74.064.961 112.307 74.177.268 Átsorolás 123.184 123.184 (123.184) 0 Tárgyévi teljes átfogó jövedelem Tárgyévi adózott eredmény 38 15.607.064 15.607.064 (1.681.500) 13.925.564 Egyéb átfogó jövedelem (6.140.988) (6.140.988) 34.112 (6.106.876) Tulajdonosokkal folytatott tranzakciók 0 0 0 931.249 0 931.249 323.707 1.254.956 Leányvállalat értékesítése – Dreamland 39 (151.901) (151.901) 1.146.955 995.054 Leányvállalat értékesítése – Promot 39 1.013.170 1.013.170 (823.248) 189.922 Leányvállalat értékesítése - Üzemeltető 39 69.980 69.980 69.980 Egyenleg 2022. december 31-én 15.217.006 25.645.230 (1.171) (16.238.045) 59.962.450 84.585.470 (1.334.558) 83.250.912 A 9-89. oldalakon közölt mellékletek a konszolidált beszámoló elválaszthatatlan részei

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 9 Konszolidált Cash Flow kimutatás Jegyzet 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre EUR EUR Adózás előtti eredmény – Folytatódó tevékenységből 13.408.273 4.306.671 Adózás előtti eredmény – Megszűnő tevékenységből 2.390.368 (9.351.719) Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredménye 10 (9.288.938) 4.679.678 Ingatlan értékesítésének eredménye 9 0 503.071 Értékcsökkenés 11 63.866 248.217 Leányvállalatok értékesítésének (nyeresége)/vesztesége 8 (75.394) 0 Kamat bevételek 13 (4.777.330) (67.429) Kamatráfordítások 13 2.702.585 2.976.196 Követelések és egyéb forgóeszközök változása 26-28 16.702.161 (4.545.412) Aktív időbeli elhatárolások változása 30 (204.096) (410.369) Készletek változása 25 0 2.183.705 Kötelezettségek és elhatárolások változása 45-49 9.185.357 18.000.830 Bérlői letétek változása 42 13.852 (144.213) Fizetett nyereségadó 14 (67.133) (461.224) Üzleti tevékenységből származó nettó cash flow 30.053.571 17.918.002 Ingatlanokon végzett karbantartási kiadások 18 (361.852) (28.702.639) Tárgyi eszköz beszerzések 19 0 (2.108.062) Adott, nyújtott kölcsönök változása 29 0 (1.154.852) Kapott kamatok 13 4.777.330 67.429 Részesedés értékesítésének bevétele 2.4. 5.418.843 0 Befektetési célú ingatlanok beszerzése 18 0 0 Ingatlanok értékesítésén realizált bevétel 9 0 10.296.929 Befektetési tevékenységből származó nettó cash flow 9.834.321 (21.601.195) Hitelek, lízing, kölcsönök felvétele 40 0 9.728.974 Hiteltörlesztés 40 (623.096) 0 Fizetett kamatok 13 (2.702.585) (2.976.196) Finanszírozási tevékenységből származó nettó cash flow (3.325.681) 6.752.778 Árfolyamváltozás hatása: 37 (6.106.876) (275.255) Pénzeszközök változása 33 30.455.335 2.794.330 Pénzeszköz egyenlegek: Pénzeszközök az év elején 33 24.857.395 22.063.065 Pénzeszközök az év végén 33 55.312.730 24.857.395 A 9-89. oldalakon közölt mellékletek a konszolidált beszámoló elválaszthatatlan részei

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 10 1. Általános rész 1.1 A vállalkozás bemutatása Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. („Társaság”) 2009. december 1. napján alakult. A társaságot a Cégbíróság 2009. december 7-én a Cg. 01-10-046538 cégjegyzékszámon jegyezte be. 2011. május 19-én, átalakulás során, a Rotux Zrt. (cégjegyzékszám: 01-10-045553) beolvadt az Appeninn Nyrt. társaságba. Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. Magyarország egyik legdinamikusabban növekvő ingatlanbefektetési és vagyonkezelő társasága. Ingatlanportfólióját folyamatosan bővíti az "A" kategóriás irodák, valamint a kiskereskedelmi ingatlanok piacain, Magyarországon és a kelet- közép-európai régióban mind felvásárlások, mind saját fejlesztések révén. A 2009-ben alapított, a Budapesti Értéktőzsdére 2010-ben bevezetett vállalat közel teljes kihasználtsággal működő portfólióval rendelkezik a "B" kategóriás irodaházak és a logisztikai ingatlanok területein. A Csoport székhelye 1022 Budapest, Bég utca 3-5. A tevékenység elsődleges országa Magyarország. A Társaság 5%-ot meghaladó részvénytulajdonosai 2022. december 31-én: Tulajdonos neve Részvények száma Részesedés(%) Avellino Zrt. 11.369.141 24% Sequor Holding Zrt. 11.297.291 23,84% OTP Ingatlanbefektetési Alap 2.410.372 5,09% Saját részvény 1.848 0,0039% Közkézhányad 22.292.767 47,0661% Összesen: 47.371.419 100.00% A Társaság 5%-ot meghaladó részvénytulajdonosai 2021. december 31-én: Tulajdonos neve Részvények száma Részesedés(%) Avellino Zrt. 11.369.141 24% Zinventive Zrt. 8.684.268 18,33% OTP Ingatlanbefektetési Alap 2.410.372 5,09% Saját részvény 1.848 0,0039% Közkézhányad 24.905.790 52,58% Összesen: 47.371.419 100,00%

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 11 1.2 A mérlegkészítés alapja i) Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való megfelelőségről A konszolidált pénzügyi kimutatások a Csoport menedzsmentjének megítélése szerint a vállalkozás folytatásának elvével összhangban készültek. A konszolidált pénzügyi kimutatásokat az Igazgatótanács 2023. április 6-án fogadta el. A konszolidált pénzügyi kimutatások a Nemzetközi Pénzügyi Számviteli Sztenderdek szerint, az Európai Unió (EU) Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetett és beiktatott standardok alapján készültek. Az IFRS-t a Nemzetközi Számviteli Standardok Testülete (IASB) és a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolás Értelmező Bizottsága (IFRIC) által megfogalmazott, standardok és értelmezések alkotják. A Csoport konszolidált pénzügyi kimutatásaiban megadott adatok euro (EUR)-ban értendők. Valamennyi összeg a legközelebbi euro összegre kerekítve szerepel a kimutatásokban. ii) A beszámoló készítésének alapja A konszolidált pénzügyi kimutatások a 2022. december 31-én végződő évre vonatkozóan hatályos standardok és IFRIC értelmezések szerint készültek. A pénzügyi év megegyezik a naptári évvel. iii) Az értékelés alapja Az IFRS-eknek megfelelő pénzügyi kimutatások elkészítése során szükség van arra, hogy a menedzsment szakmai megítélést, becsléseket és feltételezéseket alkalmazzon, melyek hatással vannak az alkalmazott számviteli politikákra, valamint az eszközök és kötelezettségek, bevételek és költségek beszámolóban szereplő összegére. A becslések és a kapcsolódó feltételezések múltbeli tapasztalatokon és számos egyéb tényezőn alapulnak, amelyek az adott körülmények között ésszerűnek tekinthetők, és amelyek eredménye képezi azon eszközök és kötelezettségek könyv szerinti értéke becslésének alapját, amelyek egyéb forrásokból nem határozhatók meg egyértelműen. A tényleges eredmények eltérhetnek ezektől a becslésektől. A becslések és az alapfeltételezések felülvizsgálatára rendszeresen sor kerül. A számviteli becslések módosítása a becslés módosításának időszakában kerül megjelenítésre, ha a módosítás csak az adott évet érinti, illetve a módosítás időszakában és a jövőbeli időszakokban, ha a módosítás mind a jelenlegi, mind a jövőbeni éveket érinti.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 12 2. Számviteli politika Az alábbiakban kerülnek bemutatásra a konszolidált pénzügyi kimutatások elkészítése során alkalmazott jelentősebb számviteli politikák. A számviteli politikák következetesen kerültek alkalmazásra a jelen konszolidált pénzügyi kimutatásokban szereplő időszakokra vonatkozóan. A pénzügyi beszámoló összeállítása során alkalmazott legfontosabb számviteli elvek a következők: 2.1 A számviteli politika lényeges elemei A konszolidáció alapja Leányvállalatok A konszolidált éves beszámoló az Appeninn Nyrt-t, illetve az ellenőrzése alatt álló leányvállalatokat foglalja magában. Ellenőrzésről általában akkor beszélünk, ha a Csoport közvetve vagy közvetlenül birtokolja az adott társaság szavazati jogainak több, mint 50%-át, és a társaság pénzügyi és operatív tevékenységébe történő befolyás révén előnyöket élvez annak tevékenységéből. A Csoport akkor gyakorol ellenőrzést egy befektetést befogadó felett, ha a befektetést befogadóban való részvételéből származóan változó hozamoknak van kitéve, illetve azokra vonatkozó jogokkal rendelkezik, és a befektetést befogadó felett gyakorolt hatalma útján képes befolyásolni ezeket a hozamokat. Ennek megfelelően a Csoport akkor és csak akkor gyakorol ellenőrzést a befektetést befogadó felett, ha a befektető az alábbiak mindegyikével rendelkezik: (a) hatalom a befektetést befogadó felett; (b) a befektetést befogadóban való részvételéből származó változó hozamoknak való kitettség vagy azokra vonatkozó jogok; és (c) az a képesség, hogy a befektetést befogadó feletti hatalmát a befektetőt illető hozamok összegének befolyásolására használja. A megszerzett üzletrészekre az akvizíciós számvitel módszere kerül alkalmazásra, amely a megszerzéskori értékviszonyok alapján történik az eszközök és források akvizíció időpontjára, azaz az irányítás megszerzésének napjára vonatkozó piaci értékének alapul vételével. Az akvizíció költsége az ellenérték, valamint a nem irányító részesedéseknek a megszerzett üzletben meglevő részesedésének összege. Az év közben megszerzett vagy értékesített társaságok a tranzakció időpontjától kezdődően, illetve a tranzakció időpontjáig szerepelnek a konszolidált pénzügyi kimutatásokban. A konszolidációba bevont társaságok közötti tranzakciók, egyenlegek és eredmények, valamint a nem realizált eredmények kiszűrésre kerülnek. A konszolidált éves beszámoló készítése során a hasonló tranzakciókat és eseményeket egységes számviteli elveket követve rögzíti a Társaság.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 13 Ellenőrzést nem biztosító részesedéssel rendelkező tulajdonosokra eső tőke- és eredményrész a mérlegben és az eredménykimutatásban külön soron jelenik meg. Az üzleti kombinációk vonatkozásában az ellenőrzést nem biztosító részesedések vagy valós értéken, vagy a megszerzett társaság nettó eszközeinek valós értékéből az ellenőrzést nem biztosító részesedések tulajdonosaira jutó összeg értékében kerülnek meghatározásra. Az értékelés módjának kiválasztása minden üzleti kombináció vonatkozásában egyedileg történik. Az akvizíciót követően az ellenőrzést nem biztosító tulajdonosok részesedése az eredetileg felvett érték, módosítva a megszerzett társaság tőkéjében bekövetkező változások az ellenőrzést nem biztosító részesedések tulajdonosaira jutó összegével. Az időszaki összes átfogó jövedelemből abban az esetben is részesülnek az ellenőrzést nem biztosító tulajdonosok, ha ez részesedésük negatív egyenlegéhez vezet. A Csoport leányvállalatokban meglevő részesedésének olyan változásai, amelyek nem eredményezik a kontroll elvesztését, tőketranzakcióként kerülnek elszámolásra. A Csoport, valamint az ellenőrzést nem biztosító részesedéssel rendelkező tulajdonosok részesedése kerül módosításra úgy, hogy azok tükrözzék a leányvállalatokban meglevő részesedéseik változását. Az ellenőrzést nem biztosító részesedéssel rendelkező tulajdonosokra jutó részesedés módosító összeg, valamint a kapott vagy fizetett ellenérték különbsége a tőkében kerül elszámolásra, mint a társaság tulajdonosaira jutó érték. Üzleti kombináció vagy eszközvásárlás A Csoport annak eldöntésére, hogy a megszerzett üzletet üzleti kombinációként vagy eszközvásárlásként számolja el a következőket veszi figyelembe: • Koncentrációs teszt elvégzése: opcionálisan elvégezheti az úgynevezett valós érték koncentráció vizsgálatot. Ha a vizsgálat eredménye pozitív, akkor a tevékenység- és eszközcsoport nem üzleti tevékenység, további értékelésre nincs szükség. A vizsgálat eredménye akkor pozitív, amennyiben a megszerzett bruttó eszközök lényegében teljes valós értéke egyetlen azonosítható eszközben vagy hasonló azonosítható eszközök egy csoportjában koncentrálódik. • Amennyiben a valós érték koncentráció vizsgálat eredménye negatív vagy ha a gazdálkodó egység úgy dönt, hogy nem végzi el a vizsgálatot, akkor a gazdálkodó egységnek végre kell hajtania az IFRS 3. B8–B12D. bekezdésben meghatározott értékelést, hogy megítélje, hogy a tranzakció üzleti kombinációnak minősül-e. • Üzleti kombinációnak minősül amennyiben a megszerzett tevékenységek és eszközök olyan inputot és folyamatokat tartalmaznak, amelyek együttesen hozzájárulnak az outputok létrehozásához. A megszerzett folyamat akkor tekinthető érdeminek, ha az kritikus az outputok előállításának folytatásához, és a megszerzett inputok között olyan szervezett munkaerő van, amely rendelkezik a folyamat végrehajtásához szükséges tudással, tapasztalattal, vagy jelentősen hozzájárul az outputok előállításának folytatásához, valamint egyedinek vagy ritkának tekinthető, azaz nem pótolható jelentős költség, erőfeszítés nélkül a további működés érdekében.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 14 Eszközvásárlás elszámolása A Csoport megjeleníti a megszerzett egyedileg azonosítható eszközöket (ideértve azokat az eszközöket, amelyek megfelelnek az immateriális javak fogalmának és megjelenítési kritériumainak, az IAS 38 Immateriális javak standard szerint) és az átvállalt kötelezettségeket. A csoport bekerülési értékét az egyedileg azonosítható eszközök és kötelezettségek között azok megvásárlásának időpontjára vonatkozó, egymáshoz viszonyított valós értéke alapján osztja fel. Egy ilyen ügylet vagy esemény nem keletkeztet goodwillt vagy negatív goodwillt. Ha így egy eszköz túlértékelt lenne, a különbözetet az eredmény terhére számolja el. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel az anyavállalat funkcionális, valamint a Csoport minden tagjának funkcionális pénzneme a forint. A konszolidált beszámoló prezentációs pénzneme – választás - az euro. A Csoport tevékenységére jellemző gazdasági események és körülmények alapján funkcionális pénznemként a forint és prezentációs pénznemként az euro került meghatározásra. Ennek következtében a konszolidált éves beszámolóban a számadatok euro-ban szerepelnek, kivéve azon esetekben, ahol más, erre vonatkozó információ kerül feltüntetésre. A 2022. évi beszámolóhoz a csoport tagjainak nem euro-ban vezetett könyvelési adatainak átszámításánál az alábbi MNB HUF – EUR árfolyamok kerültek alkalmazásra a fordulónapra tekintettel: Árfolyam típus 2022. december 31. 2021. december 31. 2020. december 31. Záró 400,25 369 365,13 Átlag 391,33 358,52 351,17 Záró és átlag különbség 8,92 10,48 13,96 A nem forintban nyilvántartott devizaügyletek kezdetben az ilyen tranzakciók végrehajtásának napján érvényes árfolyamon vannak nyilvántartva. A nem forintban fennálló követelések és kötelezettségek a mérleg-fordulónapi árfolyamon lettek forintra átszámítva. A keletkező árfolyam differenciák az eredménykimutatásban a pénzügyi bevételek, illetve ráfordítások között kerülnek kimutatásra. A Csoport devizás eszközeit és kötelezettségeit a mérlegfordulónapon a Magyar Nemzeti Bank által közzétett devizaárfolyamon értékeli át. Az átértékelésből származó árfolyam nyereséget, illetve veszteséget nettó módon mutatja ki a tárgyévi eredménykimutatásának pénzügyi műveletek egyéb bevételei/ráfordításai soron. A forinttól eltérő pénznemben történő ügyletek – az eltérő pénznemben lévő összegre a beszámoló pénznemének és az eltérő pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva. A teljes átfogó jövedelemkimutatásban azok az árfolyam-különbözeteket, amelyek monetáris tételek rendezésekor, az időszak során történt kezdeti megjelenítéskor vagy a megelőző pénzügyi kimutatásokban alkalmazott árfolyamtól eltérő árfolyam használatból eredően keletkeznek, pénzügyi bevételként vagy ráfordításként vannak kimutatva abban az időszakban, amikor keletkeztek. Az eltérő pénznemben meghatározott monetáris eszközök és kötelezettségek a beszámolási időszak végén érvényes árfolyamán kerülnek átszámításra. A valós értéken értékelt eltérő pénznemben

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 15 meghatározott tételeket a valós érték meghatározásának időpontjában érvényes árfolyamon számítjuk át. Az árfolyamkülönbözetek a pénzügyi műveletek bevételei vagy ráfordításai soron kerülnek kimutatásra. A társaságok forint funkcionális pénznemben lévő eszközei és kötelezettségei a fordulónapon érvényes devizaárfolyamon euro devizanemre kerülnek átváltásra (prezentációs pénznem). A teljes átfogó jövedelemkimutatás adatait a beszámolási időszak alatti átlagárfolyamon váltjuk át. Az egyedi saját tőke értékek historikus árfolyamon kerülnek átváltásra. Az egyedi vállalatok beszámolóinak euro-ra történő átváltásából eredő árfolyam-különbözetet az Átváltási tartalékban (Saját tőke) jelennek meg, amelyek a leányvállalat elidegenítése vagy részleges elidegenítése (értékesítés, felszámolás, felhagyás, tőke visszafizetés) esetében az eredménnyel szemben kivezetésre kerülnek. Árbevétel Az értékesítési tranzakciók árbevétele a szerződések kondícióinak megfelelő teljesítésekor jelenik meg. Az árbevétel nem tartalmazza az általános forgalmi adót. Valamennyi bevétel és ráfordítás az összemérés elve alapján a megfelelő időszakban kerül elszámolásra. A bevétel olyan összegben kerül elszámolásra, amely azt az ellenértéket tükrözi, amelyre a Csoport várhatóan jogosult lesz a termékekért vagy szolgáltatásokért cserébe. Árbevétel abban az esetben kerül elismerésre, ha valószínűsíthető a tranzakcióval összefüggő gazdasági előny társaság általi realizálása, valamint annak összege megfelelően mérhető. Az árbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor az áruk és a szolgáltatások feletti ellenőrzés átszáll a vevőre. Teljesítési kötelmek A szerződés megkötésekor a Csoportnak be kell azonosítania, hogy mely áruk vagy szolgáltatások nyújtását ígérte a vevő részére, azaz milyen teljesítési kötelmeket vállalt. A Csoport akkor számolhatja el a bevételt, amikor a teljesítési kötelmeinek eleget tett azzal, hogy leszállította az ígért árut, vagy elvégezte az ígért szolgáltatást. Teljesítésről akkor beszélhetünk, ha a vevő megszerezte az eszköz (szolgáltatás) felett az ellenőrzést, melynek jelei: - A Csoportnak már meglévő joga van megkapni az eszköz ellenértékét, - A vevőre átszállt a tulajdonosi jogcím, - A Csoport átadta az eszközt fizikailag, - A vevőnek jelentős kockázata és haszonhúzó képessége van az eszköz birtoklásából, - A vevő elfogadta az eszközt. Tranzakciós ár meghatározása Amikor a szerződés teljesítése megtörténik, akkor a Csoportnak el kell számolnia a teljesítéshez kapcsolódó bevételt, amely nem más, mint a teljesítési kötelmekhez rendelt tranzakciós ár. A tranzakciós ár az az összeg, amelyet a Csoport várhatóan megkap az áruk és szolgáltatások értékesítéséért cserébe. A tranzakciós ár meghatározásánál figyelembe vételre kerülnek a változó ellenérték elemei (rabattok, engedmények) összegei is. A változó ellenérték becslésére várható érték kerül számításra, amelyet a Csoport valószínűségi tényezőkkel súlyoz.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 16 A Csoport bevételeinek főbb elemei: • Ingatlan bérbeadásból származó bevétel: A Társaság fő bevételi forrása, amelyet többségében havonta számol el bérlői felé, a bérleti díj szerződésben megállapított mértéke alapján, az IFRS 16 standard előírásaival összhangban. • Üzemeltetés díjak: A Társaság a bérleti díjon kívül számlázza a bérlők felé. Az üzemeltetési díjak többek között takarítási és biztonsági költségek, kezelési díjak, illetve rezsiköltségek, az IFRS 15 standard előírásaival összhangban. Ingatlan bérbeadásból származó bevétel: A bérleti bevételek operatív lízingből származnak és lineárisan a lízing időtartama alatt kerülnek bevételként elszámolásra az IFRS 16 szerint. A Csoport az ingatlan értékesítési bevételeit Iroda és logisztikai ingatlanok bérbeadásával realizálja. Az árbevétel elszámolása időarányosan történik, onnantól ahogy az ingatlanok használatba adásával a bérleti díjak szedésének joga megnyílik. Üzemeltetési díjak: A Csoport kétféle szerződéssel rendelkezik és ennek megfelelően számolja el bevételeit az IFRS 15 szerint: • A bérleti szerződései egy részében a Csoport ügynökként tevékenykedik. Ebben az esetben a bérlőkre jutó üzemeltetési díjak egyértelműen megállapíthatók és a rezsiköltségeket a Csoporton keresztül közvetlenül a bérlőknek számlázzák. A Csoport a költségeket és a hozzájuk tartozó bevételeket nettó módon jeleníti meg az ingatlan bérbeadásból származó bevételek között, mivel ezekben a tranzakciókban a Csoport ügynökként jár el. • Egyéb bérleti szerződései esetében a Csoport megbízóként jár el. Ezekben az esetekben az üzemeltetési díjakat a Csoport a szerződésekben szereplő átalányárak alapján számlázza bérlői felé. A Csoport rendelkezik – ingatlanokba beépített eszközök- a gépészeti berendezések felett. A gépészeti berendezések – mint áramellátás, hálózat vételezési helyek, elosztási helyek, vízhálózat használati helyek (konyhák, mosdók), fűtési hálózat és kazán rendszerei a Csoport kontrollált eszközei. A Csoport kontrollált eszközeinek használati jogát teremti meg a bérlők részére, a bérlők ezen eszközök használatának hozzájárulását igénybevétel alapon térítik meg a Csoport részére. A Csoport a berendezésekhez használt, megvásárolt energiákat (gáz, víz, elektromosság) a berendezésekhez kapcsolódóan beszerzett szolgáltatásnak tekinti, és nem önállóan értékesített anyagoknak. A Csoport önállóan, ingatlan használat nélkül nem értékesít egyetlen ügyfél részére sem energia termékeket. Az ingatlan üzemeltetési költségekből származó bevételeket a Csoport abban a periódusban számolja el, melyben a Csoport ingatlanüzemeltetésből származó költségei felmerülnek. A Csoport pénzügyi kimutatásokban ezeket a tranzakciókat bruttó módon szerepelteti, mivel ezekben az esetekben megbízóként jár el. Osztalék- és kamatbevételek A befektetésekből származó osztalékbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor a Társaságnak az osztalékhoz való jogát megállapították (feltéve, hogy valószínűsíthető, hogy a hasznok be fognak folyni a Csoporthoz, és a bevétel összege megbízhatóan mérhető).

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 17 Egyéb pénzügyi eszközökön realizált bevételek Egy pénzügyi eszközből származó kamatbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor valószínűsíthető, hogy a gazdasági hasznok be fognak folyni a Csoporthoz, és a bevétel összege megbízhatóan mérhető. A kamatbevétel időarányosan kerül megjelenítésre a fennálló tőkeösszeg figyelembe vételével a vonatkozó effektív kamatlábbal, amely az a kamatláb, amely a pénzügyi eszköz várható élettartamára becsült jövőbeli készpénz-bevételeket pontosan az adott eszköz kezdeti megjelenítésekor rögzített nettó nyilvántartási értékére diszkontálja. Egyéb bevételek és ráfordítások A Csoport az egyéb bevételek között jeleníti meg az árbevételként nem besorolható, jellemzően a nem a főtevékenységhez kapcsolódó értékesítések ellenértékét (ilyen például a tárgyi eszközök értékesítése) és minden olyan bevételt, amelyet nem lehet pénzügyi bevételnek vagy az egyéb átfogó eredményt növelő tételnek tekinteni vagy nem sorolt egyéb kiemelhető elembe. A Csoport ide sorolja többek között a tárgyi eszközök eladásából származó nyereséget, kapott támogatásokat és kártérítéseket és különféle egyéb bevételeket. Az egyéb ráfordítások azokat a ráfordításokat tartalmazzák, amelyek a működéshez közvetve kapcsolódnak és nem minősülnek pénzügyi ráfordításnak vagy nem az egyéb átfogó eredményt csökkentik. A Csoport ide sorolja többek között a bírságok összegét, a káresemények hatását és a kártérítéseket, késedelmi kamatokat, az egyébként egyéb ráfordításokat érintő témák következtében megképzett céltartalék miatti ráfordítást, tárgyi eszközök értékesítéséből származó veszteségét, az önkormányzattal elszámolt adókat, illetékeket, hozzájárulásokat, valamint a különféle egyéb ráfordításokat. Az egyéb bevételeket és az egyéb ráfordításokat a Csoport nettó módon jeleníti meg a teljes átfogó jövedelemkimutatásban. Ingatlanok, gépek, berendezések A tárgyi eszközök halmozott értékcsökkenéssel csökkentett bekerülési értéken kerülnek bemutatásra. A halmozott értékcsökkenés magában foglalja az eszköz folyamatos használatával, működtetésével kapcsolatban felmerült terv szerinti értékcsökkenés, valamint az eszköz nem várt, rendkívüli esemény miatt bekövetkezett jelentős mértékű megrongálódása, sérülése miatt elszámolt értékvesztés költségeit. A tárgyi eszközök bekerülési értékének része az eszköz beszerzési költsége, saját vállalkozásban végzett beruházás esetén a felmerült anyag- és bérjellegű költségek és egyéb közvetlen költségek. A tárgyi eszköz beruházáshoz felvett hitel után elszámolt kamat az eszköz bekerülési értékét növeli az eszköz rendeltetésének megfelelő állapotba kerüléséig. A tárgyi eszközök könyv szerinti értéke évente, illetve amikor értékvesztésre utaló esemény történik felülvizsgálatra kerül, annak érdekében, hogy megállapítsák, hogy a könyv szerinti érték nem haladja-e meg az eszköz megtérülő értékét, mivel ez esetben értékvesztés

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 18 elszámolása szükséges az eszköz megtérülő értékéig. Az eszköz megtérülő értéke az elidegenítési költségekkel csökkentett valós érték, illetve az eszköz használati értéke közül a magasabb. A használati érték az eszköz által generált jövőbeni pénzáramlások diszkontált értéke. A diszkontláb a társasági adózás előtti kamatlábat tartalmazza, figyelembe véve a pénz időértékét és az eszközhöz kapcsolódó egyéb kockázati tényezők hatását is. Amennyiben az eszközhöz önállóan nem rendelhető jövőbeni pénzáramlás, akkor azon egység pénzáramlását kell alapul venni, amely egységnek része az eszköz. Az így meghatározott értékvesztés az eredménykimutatásban jelenik meg. A tárgyi eszközök javítási, karbantartási költsége és tartalék-alkatrészek pótlása a karbantartási kiadásokat terhelik. Az értéknövelő beruházások és a felújítások aktiválásra kerülnek. Eladott eszközök bekerülési értéke és halmozott értékcsökkenése kivezetésre kerül. Minden ilyen módon keletkező esetleges nyereség, vagy veszteség része a tárgyévi eredménynek. A Csoport eszközeinek értékét az eszközök hasznos élettartama alatt lineáris módszerrel írja le. Az élettartam eszközcsoportonként a következő: Eszköztípus Hasznos élettartam Gépek és berendezések 3-7 év Bérbe adott műszaki gépek 5 év Irodai berendezések, felszerelések 3-7 év A hasznos élettartamok és az értékcsökkenési módszerek legalább évente felülvizsgálatra kerülnek az adott eszköz által nyújtott tényleges gazdasági haszon alapján. Szükség esetén a módosítás a tárgyévi eredménnyel szemben kerül elszámolásra. Befektetési célú ingatlanok A befektetési célú ingatlanok bérleti díj megszerzése és/vagy értéknövekedés céljából tartott ingatlanok (ideértve a fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanokat is). A befektetési célú ingatlanok kezdeti értékelése bekerülési értéken történik, beleértve a tranzakciós költségeket is. A bekerülést követően a befektetési célú ingatlanok értékelése valós értéken történik. A befektetési célú ingatlanok valós értékének változásából származó nyereség vagy veszteség a vonatkozó időszak eredményében kerül elszámolásra a jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredménye soron. Amennyiben a befektetési célú ingatlan saját használatba kerül, akkor átminősítésre kerül az ingatlanok, gépek, berendezések közé. A befektetési célú ingatlanok kivezetésre kerülnek az értékesítéskor, vagy amikor a befektetési célú ingatlan a forgalomból véglegesen kivonásra kerül és amikor az értékesítéséből már nem várhatóak jövőbeni hasznok. Az ingatlan kivezetésekor keletkezett nyereség vagy veszteség (amely az értékesítés ellenértéke és az eszköz nyilvántartási értéke közötti különbségként kerül meghatározásra) annak az időszaknak

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 19 az eredményében kerül elszámolásra a befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredménye soron, amikor az ingatlan kivezetésre kerül. A befektetési célú ingatlanok értékeléséhez kapcsolódó valós érték meghatározásánál alkalmazott szempontok a 2.3. pontban találhatóak. Goodwill A goodwill a megszerzett leányvállalat, társult társaság, illetve közös vezetésű vállalat azonosítható nettó eszközeinek beszerzési értéke és valós értéke közötti pozitív különbözet a megszerzés napján. A goodwill nem kerül amortizálásra, de a Csoport minden évben megvizsgálja, hogy vannak-e arra utaló jelek, hogy a könyv szerinti érték valószínűleg nem fog megtérülni. A goodwill az esetleges értékvesztéssel csökkentett bekerülési értéken kerül kimutatásra. Az üzleti kombinációk az akvizíciós módszerrel kerültek elszámolásra. Akvizíció esetén meg kell vizsgálni, hogy üzleti kombináció történt vagy csak eszközök szerzése. Goodwill kizárólag akkor keletkezhet, amennyiben üzleti kombináció történt. Az akvizíció költségét az átruházott ellenérték - amelyet az akvizíció napján valós értéken értékelnek - , valamint a felvásárolt társaságban lévő nem ellenőrző részesedések összegeként kell számítani. A Csoport minden egyes üzleti kombinációra megválasztja, hogy a felvásárolt nem ellenőrző érdekeltségeit valós értéken vagy a felvásárolt azonosítható nettó eszközeinek arányos részesedésével méri-e. A beszerzéssel kapcsolatos költségek a felmerült költségek szerint kerülnek költségekre, és az adminisztratív költségek közé tartoznak. Amikor a Csoport vállalkozást szerez, az akvizíció napján a szerződéses feltételekkel, gazdasági körülményekkel és vonatkozó feltételekkel összhangban értékeli a megfelelő besorolásra és célra a pénzügyi eszközöket és kötelezettségeket. Ez magában foglalja a beágyazott származékos termékeknek a fogadó szerződésekben a felvásárolt által való szétválasztását. A felvásárló által átruházandó függő ellenértéket az akvizíció napján valós értéken kell kiszámolni. A saját tőkeként besorolt függő ellenérték nem kerül átértékelésre, és az azt követő elszámolást a saját tőkén belül számoljuk el. A pénzügyi eszköznek minősülő eszközként vagy kötelezettségként besorolt függő ellenértéket és az IFRS 9 pénzügyi instrumentumok körébe tartozó függő ellenértéket valós értéken kell értékelni az eredménykimutatásban az IFRS 9 szerint meghatározott valós értéken. Az IFRS 9 hatálya alá nem tartozó egyéb függő ellenértéket minden beszámolási időpontban valós értéken kell értékelni az eredménnyel szemben. A goodwillt kezdetben bekerülési költségen kell mérni (az átutalt ellenérték és a nem ellenőrző részesedések, valamint a megszerzett nettó azonosítható eszközök és korábbi kamat és a feltételezett kötelezettségek összesített összegének többlete). Ha a megszerzett nettó eszközök valós értéke meghaladja az átruházott összesített ellenértéket, a Csoport újraértékeli, hogy helyesen azonosította-e az összes megszerzett eszközt és az összes feltételezett kötelezettséget, és felülvizsgálja az akvizíció napján elszámítandó összegek mérésére használt eljárásokat. Ha az újraértékelés továbbra is meghaladja az átruházott

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 20 összesített ellenértéken megszerzett nettó eszközök valós értékét, a nyereséget nyereségben vagy veszteségben kell elszámolni. A kezdeti számítás után a goodwillt a halmozott értékvesztés miatti veszteségekkel csökkentett értéken kell értékelni. Értékvesztés vizsgálatának céljából az üzleti kombinációban megszerzett goodwillt az akvizíció napjától a Csoport minden olyan pénztermelő egységére (CGUs) osztják fel, amelyek várhatóan részesülnek a kombinációban, függetlenül attól, hogy a felvásárolt egyéb eszközeit vagy kötelezettségeit ezekhez az egységekhez rendelik-e. Amennyiben a goodwillt egy CGU-nak osztották fel, és egy részét az adott egységen belül elidegenítik, az elidegenített művelethez kapcsolódó goodwillt az értékesített egység könyv szerinti értékében kell szerepelni az elidegenítésből való nyereség vagy veszteség meghatározásakor. Az ilyen körülmények között elidegenített goodwillt az elidegenített egység relatív értékei és a CGU része alapján kell mérni. Pénzügyi eszközök A Csoport konszolidált pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatása a következő pénzügyi eszközöket tartalmazza: vevőkövetelések, adott kölcsönök, pénzeszközök és pénzeszköz- egyenértékesek. Az IFRS 9 standard hatókörébe tartozó pénzügyi eszközök három értékelési kategóriába sorolandók: bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós értéken értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést követően valós értéken értékelendők eredménnyel szemben (FVTPL). A Csoport pénzügyi eszközei a kezdeti értékeléskor kerülnek besorolásra azok jellegének és céljának megfelelően. A pénzügyi eszköz kategóriájának meghatározásához először azt kell tisztázni, hogy a pénzügyi eszköz adósságinstrumentum vagy tőkebefektetés-e. Tőkebefektetéseket eredménnyel szemben valós értéken kell értékelni, mindazonáltal a gazdálkodó bekerüléskor dönthet úgy, hogy a nem kereskedési céllal tartott tőkebefektetéseket az egyéb átfogó jövedelemmel szemben értékeli valósan. Amennyiben a pénzügyi eszköz adósságinstrumentum, a besorolás meghatározásakor az alábbi pontokat kell figyelembe venni. Amortizált bekerülési érték Azokat az adósságinstrumentumokat kell amortizált bekerülési értéken értékelni, amelyeket olyan üzleti modell alapján tartják, amelynek célja pénzügyi eszközök szerződéses cash flow-k beszedése érdekében történő tartása és a pénzügyi eszköz szerződéses feltételei meghatározott időpontokban olyan cash flow-kat eredményeznek, amelyek kizárólag a tőke és a kint levő tőkeösszeg után járó kamat kifizetései. Valós érték egyéb átfogó eredménnyel szemben Egyéb átfogó eredménnyel szemben valósan értékelt eszközök azok a pénzügyi eszközök, amelyeket olyan üzleti modell alapján tartják, amely szerződéses cash flow-k beszedésével és a pénzügyi eszközök eladásával éri el célját és a pénzügyi eszköz szerződéses feltételei meghatározott időpontokban olyan cash flow-kat eredményeznek, amelyek kizárólag a tőke és a kint levő tőkeösszeg után járó kamat kifizetései.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 21 Valós érték eredménnyel szemben Eredménnyel szemben valósan értékelt pénzügyi eszközök kategóriájába azok a pénzügyi eszközök tartoznak, amelyek nem tartoznak a fenti két pénzügyi eszköz kategória egyikébe sem, vagy kezdeti megjelenítéskor eredménnyel szemben valós értéken értékeltnek lettek megjelölve. Az SPPI követelmény teljesülésekor a Csoport a pénzügyi eszköz denominált pénznemében azt vizsgálja, hogy a szerződésből eredő pénzáramok konzisztensek-e az alapvető kölcsönmegállapodásokkal. Annak megítéléséhez, hogy a szerződéses pénzáramok kizárólag tőkét és kamatot tartalmaznak-e, a Csoport megvizsgálja a pénzügyi instrumentum szerződéses feltételeit. A vizsgálat arra is kitér, hogy a pénzügyi eszköz tartalmaz-e olyan szerződéses feltételeket, melyek hatására a szerződéses pénzáramok összege vagy időzítése úgy változzon, hogy a pénzügyi eszköz már nem felel meg az SPPI követelménynek. Minden egyéb adósságinstrumentumot eredményen keresztül valós értéken kell értékelni (FVTPL). Minden tőkeinstrumentumot valós értéken kell értékelni a mérlegben és a valós érték változás hatását közvetlenül az eredmény kimutatásban kell elszámolni, kivéve azon tőkeinstrumentumok esetén, ahol a gazdálkodó az Egyéb átfogó jövedelem opciót (FVOCI) választotta. A Csoport nem él a FVOCI opcióval. A pénzügyi eszközöket és a pénzügyi kötelezettségeket a Csoport akkor és csak akkor számolja el egymással szemben és jeleníti meg ezek nettó összegét a mérlegben, ha a Csoportnak törvényesen érvényesíthető joga van az összegek beszámítására és szándéka, hogy ezeket nettósítva érvényesítse, vagy egyidőben realizálja az eszközt és teljesítse a kötelezettséget. Követelések értékvesztése A követelések a becsült veszteségekre képzett megfelelő mértékű értékvesztéssel csökkentett nominális értéken szerepelnek a kimutatásokban. A követelések értékvesztésénél az egyszerűsített értékvesztés modellt alkalmazza a Csoport. Az egyszerűsített értékvesztés modell egy céltartalék-mátrix, amely az elmúlt 2 év nem fizetési tapasztalati arányait veszi figyelembe és előremutatóan számol értékvesztést. További értékvesztés megállapítására akkor kerül sor (például fizetésképtelenség valószínűsége vagy az adós jelentős pénzügyi nehézségei), ha olyan jel mutatkozik, amely arra enged következtetni, hogy a Csoport nem lesz képes a teljes, a számla eredeti feltételeinek megfelelő összeget behajtani. A leírt követelés kivezetése akkor történik meg, amikor behajthatatlannak minősül. A követelések értékvesztésének elszámolásához a következő számviteli politikát alkalmazza a Társaság:

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 22 Fizetési késedelem napjai Definíció Értékvesztés százaléka 0-180 nap A partner megbízható és a múltban sem történt nemfizetés. Minden kapcsolt fél teljesítőnek minősül. nincsen értékvesztés 180-360 nap Jelentős késedelem külső partner esetén 50% 360 nap feletti késedelem 360 napon túli nem fizetés 100% Pénzügyi kötelezettségek A Csoport konszolidált pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatása a következő pénzügyi kötelezettségeket tartalmazza: szállítók és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek, kölcsönök, hitelek, saját kibocsátású kötvények banki folyószámlahitelek. Ezek megjelenítését és értékelését a beszámolóban a kiegészítő melléklet ide vonatkozó részei tartalmazzák az alábbiak szerint: A Csoport minden pénzügyi kötelezettséget kezdeti megjelenítésekor valós értékén értékel. Hitelek és kibocsátott kötvénytartozások esetén még azokat a tranzakciós költségeket is figyelembe veszi, amelyek közvetlenül a pénzügyi kötelezettség megszerzésének tulajdoníthatók. Az IFRS 9 hatálya alá tartozó pénzügyi kötelezettségek két értékelési kategóriába sorolandók: bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, illetve bekerülést követően valós értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVTPL). Az egyes pénzügyi kötelezettségek besorolását a Csoport azok megszerzésekor határozza meg. A Csoport nem élt az FVTPL értékelés alkalmazásával. A kölcsönök és hitelek, valamint kibocsátott kötvények az effektív kamatláb módszerrel számított amortizált bekerülési értéken jelennek meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban. A kölcsönökhöz, hitelekhez és kötvényekhez kapcsolódó nyereségek és veszteségek a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerülnek elszámolásra az effektív kamatláb módszer segítségével számított amortizáció során, valamint a pénzügyi kötelezettség kivezetésekor. A törlesztés a pénzügyi kötelezettség csökkenéseként, míg a felírt kamat az eredményre vonatkozó kimutatásban kerül elszámolásra pénzügyi ráfordításként. Valós érték A valós értéken történő értékelés egy adott eszközre vagy kötelezettségre vonatkozik. A valós érték meghatározásakor a Csoport figyelembe veszi az eszköz vagy kötelezettség jellemzőit, ha a piaci szereplők figyelembe vennék ezeket a jellemzőket az eszköz vagy a kötelezettség értékelés időpontjában történő árazásakor. Az eszköz vagy kötelezettség elszámolási egységét azon IFRS alapján kell meghatározni, amely előírja vagy engedélyezi a valós értéken történő értékelést.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 23 A valós érték az az ár, amelyet egy eszköz értékesítésekor kapnának, illetve egy kötelezettség átruházásakor kifizetnének egy piaci szereplők között létrejött szabályos ügylet során az értékelés időpontjában, függetlenül attól, hogy az adott ár közvetlenül megfigyelhető-e vagy más értékelési technika segítségével kerül megbecslésre. Az IFRS 13 „Valós értéken történő értékelés” standard szerint a társaságoknak a valós értéken történő értékeléseket olyan valósérték-hierarchiának megfelelően kell besorolniuk, amely tükrözi az értékeléseknél felhasznált alapadatok jelentőségét. Valós érték hierarchia A valós értéken értékelt pénzügyi instrumentumokat egy háromszintű valós érték hierarchiába kell besorolni a közzététel céljából. A hierarchián belüli szintek a valós érték megállapítása során használt inputok jelentőségét tükrözik: • 1. szint: azonos eszközök vagy kötelezettségek aktív piacain fellelhető jegyzett árak. • 2. szint: az 1. szinthez tartozó jegyzett árakon kívüli inputok, az eszköz vagy kötelezettség vonatkozásában akár közvetlenül, akár közvetve megfigyelhető inputok. • 3.szint: a nem megfigyelhető piaci adatokon alapuló inputok A pénzügyi eszközök közül a kölcsönök és a követelések, valamint a pénzügyi kötelezettségeket a Csoport amortizált bekerülési értéken értékeli, azonban a pénzügyi kimutatások megjegyzéseiben valós értéküket is bemutatja. Ezeknek az eszközöknek és kötelezettségeknek a valós értéke 3. szintű információk alapján kerül meghatározásra. Az aktív piacon nem jegyzett pénzügyi instrumentumok valós értéke értékelési technikákkal, jellemzően diszkontált cash flow módszer alkalmazásával kerül meghatározásra. A pénzügyi kötelezettségek amortizált bekerülési értéken kerülnek értékelésre. Kapcsolt felek Egy vállalkozás vagy személy kapcsolt, ha leányvállalat, társult vállalkozás, közös vállalkozás, kulcspozícióban lévő vezető a leányvállalatnál vagy az anyavállalatnál, ellenőrzést, közös ellenőrzést vagy jelentős befolyást gyakorol a Csoportra, bármely fentiekben lévő magánszemély közeli hozzátartozója, a magánszemély, illetve közeli hozzátartozója által ellenőrzött vagy közösen ellenőrzött vállalat, és olyan vállalat ami felett jelnetős befolyást gyakorol a csoportot ellenőrző vagy közösen ellenőrző magánszemélyek és közeli hozzátartozójuk. A kapcsolt felekkel folytatott ügyletek bármilyen olyan ügyletek, amelyek egymás között történnek, függetlenül attól, hogy felszámítanak-e árat vagy sem. A Csoport minden fordulónapra készített pénzügyi kimutatásai készítése során beazonosítja a kapcsolt feleket, melyet minden évben január 1-jén felülvizsgál. Az azonosított kapcsolt felekkel szembeni követeléseket, kötelezettségeket nyilvántartásában beazonosítja, és a pénzügyi kimutatások megjegyzéseiben közzéteszi.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 24 Céltartalékok A Csoport céltartalékokat mutat ki a múltbeli események következtében meglévő (jogi vagy vélelmezett) kötelmek után, amelyeket a Csoportnak várhatóan ki kell egyenlítenie, és ha a kötelem összege megbízhatóan mérhető. A céltartalékként kimutatott összeg a meglévő kötelem rendezéséhez a mérlegfordulónapon szükséges ráfordításra vonatkozó legjobb becslés, figyelembe véve a kötelmet jellemző kockázatokat és bizonytalanságokat. Amennyiben a céltartalék értékeléséhez a meglévő kötelem rendezéséhez várhatóan szükséges cash-flow-t használják, a céltartalék könyv szerinti értéke ezen cash-flow-k jelenértéke. Amennyiben a céltartalék rendezéséhez szükséges ráfordítások egy részét vagy annak egészét egy másik fél várhatóan megtéríti, a követelést eszközként akkor van kimutatva, ha lényegileg biztos, hogy a gazdálkodó egység megkapja a térítést és a követelés összege megbízhatóan mérhető. A hátrányos szerződésekből fakadó meglévő kötelmek céltartalékként vannak kimutatva. A Csoport akkor minősít hátrányosnak egy szerződést, ha a szerződés alapján fennálló kötelmek teljesítésének elkerülhetetlen költségei meghaladják a szerződés alapján várhatóan befolyó gazdasági hasznokat. Átszervezési céltartalék akkor kerül kimutatásra, amennyiben a Csoport elkészített egy, az átszervezésre vonatkozó, részletes, formális tervet és a terv végrehajtásának megkezdésével vagy a terv főbb jellemzőinek az érintettek számára történő bejelentésével jogos várakozást ébresztett az érintettekben arra, hogy végre fogja hajtani az átszervezést. Az átszervezési céltartalék csak az átszervezéssel kapcsolatban felmerülő közvetlen ráfordításokat foglalja magában, melyek szükségszerűen együtt járnak az átszervezéssel és nem kapcsolódnak a gazdálkodó egység folytatódó tevékenységéhez. Jövedelemadók A jövedelemadó mértéke a társasági és osztalékadóról szóló törvény alapján, valamint a helyi iparűzési adóról szóló törvény által meghatározott adófizetési kötelezettségen alapul, amely a halasztott adóval kerül módosításra. A Csoport a társasági adót, a helyi iparűzési adót és az innovációs járulékot azonosította jövedelemadóként, melyeknek alapja egy adóköteles nyereség. A társasági adófizetési kötelezettség tárgyévi és halasztott adóelemeket tartalmaz. A folyó évi adófizetési kötelezettség a tárgyévi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra. Az adózandó nyereség eltér a konszolidált beszámolóban kimutatott adózás előtti eredménytől, az adóalapot nem képző nyereségek és veszteségek, illetve az olyan tételek miatt, melyek más évek adózandó nyereségében kerülnek figyelembe vételre. A Csoport folyó adófizetési kötelezettsége a mérleg fordulónapjáig hatályban lévő vagy kihirdetett (amennyiben a kihirdetés egyenértékű a hatályba lépéssel) adókulcs alapján kerül meghatározásra. A halasztott adó számítása a kötelezettség módszer szerint kerül kiszámításra.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 25 Halasztott adó azokban az esetekben keletkezik, amikor egy tétel az éves beszámolóban történő, illetve az adótörvény szerinti elszámolásában időbeli különbség adódik. A halasztott adókövetelés és kötelezettség megállapítása azon évek adóköteles bevételére vonatkozó adókulcsok felhasználásával történik, amikor az időbeli különbség miatti eltérés várhatóan megtérül. A halasztott adókötelezettség és követelés mértéke tükrözi a Csoportnak a mérleg fordulónapján fennálló, az adóeszközök és kötelezettségek realizálódásának módjára vonatkozó becslését. Halasztott adókövetelés a levonható időbeli eltérések, a továbbvihető adókedvezmények és negatív adóalap vonatkozásában csak akkor szerepel a mérlegben, ha valószínűsíthető, hogy a Csoport a jövőbeni tevékenysége során adóalapot képző nyereséget realizál, amellyel szemben a halasztott adóeszköz érvényesíthető. Minden mérleg fordulónapon a Csoport számba veszi a mérlegben el nem ismert halasztott adóeszközöket, valamint az elismert adóeszközök könyv szerinti értékét. A korábban mérlegbe fel nem vett követelések azon részét állományba veszi, amely várhatóan megtérülhet a jövőbeni nyereségadójának csökkenéseként. Ezzel ellentétesen olyan mértékben csökkenti a Csoport halasztott adó követelését, amely összeg megtérülésének fedezetére, várhatóan adózott nyereség nem fog rendelkezésre állni. A tárgyévi és halasztott adó közvetlenül a saját tőkével szemben kerül elszámolásra, amennyiben olyan tételekre vonatkozik, amelyeket ugyanabban vagy egy másik időszakban szintén a saját tőkével szemben számoltak el. A halasztott adó eszközök és kötelezettségek egymással szemben történő elszámolására akkor van lehetőség, ha egy adott társaságnak törvény általi joga van ahhoz, hogy az ugyanazzal az adóhatósággal szemben fennálló tényleges adóköveteléseit és kötelezettségeit egymással szemben beszámítsa, valamint a Csoportnak szándékában áll ezen eszközök és kötelezettségek nettó elszámolása. Lízing Csoport, mint lízingbevevő Egy szerződés akkor lízingszerződés (vagy tartalmaz lízinget), ha a szerződés értelmében egy mögöttes eszköz használatának irányítási jogát biztosítja adott időszakra, ellenérték fejében. Az IFRS 16 tartalmaz a lízingbevevők számára megjelenítési kivételeket rövidtávú lízingek és kisértékű eszközök lízingjei esetében. A Csoport döntése szerint, a rövid távú megjelenítési kivételeket alkalmazza a lízingszerződésekre. Az ilyen, nagyon rövid távú lízingek és az ezekhez kapcsolódó eszközkategóriák költségként történő elszámolása felmerülésükkor történik. A lízing futamidejének kezdőnapkori állapotra történő becslése arra az időszakra vonatkozik, ameddig a Csoport az eredetileg megállapodott feltételek mellett, ésszerű bizonyossággal fenntartja a szerződést. Az induláskori lízingidőszak megállapítása a lízing kezdőnapján történik. A lízingidőszak meghatározásánál, kétség esetén mindig a lehető legrövidebb észszerű, indokolható lízingidőszakot kell alkalmazni. A lízingidőszak megállapítása

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 26 lényegében vezetői döntés kérdése, és a Csoport általában eszközcsoport szintű becsléseket vagy feltételezéseket használ (különösen opciók és határozatlan idejű megállapodások tekintetében). A lízing induló dátuma az a nap, amelyen a lízingbeadó egy meghatározott eszközt (pl. a lízing tárgyát képező ingatlant, gépeket vagy berendezéseket) a lízingbevevő rendelkezésére bocsátja használat céljából. Az induló napon megkezdődik a lízing időszak és megtörténik a lízing kötelezettség és az eszköz használati jog megjelenítése. Annak megállapításához, hogy a lízingbevevő észszerűen biztos-e abban, hogy lehívja-e a lízing hosszabbítására vonatkozó opcióját vagy nem hívja le a lízing felmondására szóló opcióját, a lízingbevevők és lízingbeadók minden olyan lényeges tényt és körülményt figyelembe vesznek, melyek a lízingbevevő számára gazdasági érdekeltséget teremthetnek, és amelyek alapot szolgáltatnak arra, hogy lehívja a lízing hosszabbítási opciót vagy ne léptesse érvénybe a lízing felmondás opciót. A lízingfizetések meghatározása mind a lízingbevevő, mind a lízingbeadó tekintetében azonos. A lízingfizetések olyan kifizetések, amelyeket a lízingbevevő a lízingbeadó felé teljesít, egy meghatározott eszköz használati jogának fejében, a lízingidőszak alatt. A lízing módosítása a lízing hatókörének vagy a lízing ellenértékének olyan változása, ami nem szerepelt az eredeti lízingfeltételek között (például egy vagy több mögöttes eszköz használati jogának hozzáadása vagy felmondása, vagy a szerződéses lízingidőszak meghosszabbítása, illetve rövidítése). A módosítás származhat csak az ellenérték változásából is. A módosítás hatálybalépésének napja az a dátum, amikor mindkét fél elfogadja a lízingmódosítást. A lízingbevevő a lízing módosítást különálló lízingként szerepelteti, amennyiben az alábbi két feltétel mindegyike teljesül: a módosítás bővíti a lízing hatókörét egy vagy több mögöttes eszköz használati jogának hozzáadásával, és a lízing ellenértéke emelkedik egy, a hatókör bővülés egyedi árának megfelelő, összeggel, illetve az egyedi ár bármilyen, megfelelő kiigazításával, a konkrét szerződés feltételei szerint. Ha ezek a feltételek fennállnak, a módosítás új lízingnek minősül, amely elkülönül az eredeti lízingtől. Az egy vagy több további eszköz használati jogáról szóló megállapodás külön lízingként (vagy lízingekként) kerül(nek) könyvelésre, amely(ek)re nézve, az eredeti lízingtől függetlenül az IFRS 16 követelményei az irányadóak. Amikor a lízingügylet módosul, a felülvizsgált lízingdíjak diszkontálása mindig egy felülvizsgált diszkont kamatláb alkalmazásával történik. A Csoport döntése szerint a használati jog-eszköz külön soron kerül kimutatásra a konszolidált pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban. Allízingek Az allízing egy olyan tranzakció, amelynél egy mögöttes eszközt a lízingbevevő (közbenső lízingbeadóként) tovább ad bérbe egy harmadik félnek, miközben a lízingbeadó és lízingbevevő között fennálló lízingügylet ("főlízing") érvényben marad. Az allízingeket a Csoport, mint közbenső lízingbeadó, pénzügyi vagy operatív lízingként minősíti, hasonlóan ahhoz, ahogyan bármely más lízing esetében eljár, az IFRS 16.61 alapján. Az allízing kezdőnapján, ha a Csoport nem tudja egyértelműen meghatározni az allízing implicit

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 27 kamatlábát, az allízing könyvelésénél a fő lízingre alkalmazott diszkont kamatláb kerül használatra, ami kiigazításra kerül minden, az allízinggel kapcsolatos közvetlen költséggel. Csoport, mint lízingbeadó Pénzügyi lízing A pénzügyi lízing egy olyan ügylet, amely egy mögöttes eszköz birtoklásával járó lényegében összes kockázatot és előnyt átruházza a lízingbevevőre. A pénzügyi lízing jellegét tekintve hasonlít egy eszköz értékesítésének finanszírozásához. A pénzügyi kimutatásokban történő elszámolása nem a tranzakció jogi formájából indul ki, hanem annak valós gazdasági tartalmából (azaz, mintha a mögöttes eszközt a lízingbeadó eladná a lízingbevevőnek). Operatív lízing Az operatív lízing egy olyan tranzakció, amellyel nem kerül átruházásra a mögöttes eszköz birtoklásával járó lényegében összes kockázat és előny. Ez általában egy egyszerű, rövidtávú bérleti konstrukció (operatív lízing), ahol a befolyó bérleti díj az eredménykimutatásban jelenik meg, és elsődleges mérleghatása összefüggésben van a lízingfizetések ütemezésével. Allízingek Az allízing, definíciója szerint, egy olyan tranzakció, amelynél egy mögöttes eszközt a lízingbevevő (közbenső lízingbeadóként) tovább ad bérbe egy harmadik félnek, miközben a lízingbeadó és lízingbevevő között fennálló lízingügylet ("főlízing") érvényben marad. Az allízingeket a Csoport, mint közbenső lízingbeadó, pénzügyi vagy operatív lízingként minősíti, hasonlóan ahhoz, ahogyan bármely más lízing esetében eljár. Az allízing kezdőnapján, ha a Csoport nem tudja egyértelműen meghatározni az allízing implicit kamatlábát, az allízing könyvelésénél a fő lízingre alkalmazott diszkont kamatláb kerül használatra, ami kiigazításra kerül minden, az allízinggel kapcsolatos közvetlen költséggel. Az allízingek kimutatása és közzététele Az allízingek esetében nincsenek specifikusan az allízingekre vonatkozó, a mérlegben és eredménykimutatásban történő közzétételt szabályozó rendelkezések. A Csoport azokat a közzétételi szabályokat alkalmazza, amelyek az egyéb pénzügyi és operatív lízingekre is vonatkoznak. A Csoport ugyanazon mögöttes eszközre épülő főlízingből, illetve allízingből származó eszközöket és kötelezettségeket nem könyveli egymással szemben, kivéve, ha teljesülnek a pénzügyi instrumentumok ellentételezésére vonatkozó követelmények. Ugyanez vonatkozik az azonos mögöttes eszközre épülő főlízingből és allízingből eredő lízingbevételre és lízingköltségre, kivéve, ha az IAS 1 szerinti, ellentételezésre vonatkozó kritériumok teljesülnek. Az IFRS 16 szerint a fő és az allízing két különálló szerződés, melyek lízingbevevői illetve a lízingbeadói modell alapján kerülnek könyvelésre. Az általános közzétételi szabályok egyaránt vonatkoznak a fő és allízingekre, valamint a pénzügyi vagy operatív allízing ügyletek lízingbeadóira. A Csoport ingatlan lízinggel rendelkezik.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 28 Egy részvényre jutó eredmény (EPS) Az egy részvényre jutó hozam meghatározása, a Csoport eredményének és a részvényeknek a visszavásárolt saját részvények időszaki átlagos állományával csökkentett állományának a figyelembe vételével történik. Az egy részvényre jutó hígított eredmény hasonlóan kerül kiszámításra, mint az egy részvényre jutó eredmény. A számításnál azonban figyelembe veszik az összes hígításra alkalmas forgalomban lévő részvényt a törzsrészvények után kiosztható hozamot megnövelve az adott időszakban figyelembe vehető átváltoztatható részvények osztalékával és hozamával, módosítva az átváltásból eredő további bevételekkel és ráfordításokkal, - a forgalomban lévő részvények súlyozott átlagos darabszámát megnövelve azon további részvények súlyozott átlagos darabszámával, melyek forgalomban lennének, ha az összes átváltoztatható részvény átváltásra kerülne. Bérlők által teljesített letétek A bérlőktől kapott letétek kezdeti valós értékükön kerülnek elszámolásra, a későbbi időszakokban az effektív kamatláb módszerrel meghatározott amortizált bekerülési értéken kerülnek bemutatásra. Azok a bérlői letétek, melyek éven túli bérleti szerződésekhez kapcsolódnak a hosszú lejáratú kötelezettségek között jelennek meg, a fennmaradó bérlői letétek az egyéb kötelezettségek között kerülnek kimutatásra a konszolidált pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban. Készletek A készletek a bekerülési érték és a nettó realizálható érték közül az alacsonyabb értéken kerülnek kimutatásra. A nettó realizálható érték megegyezik a szokásos üzletmenet során becsült eladási árral, csökkentve a befejezés becsült költségeivel, és az értékesítés következtében felmerülő költségekkel. Állami támogatások Állami támogatások akkor kerülnek elszámolásra, amikor valószínűsíthető, hogy a támogatás be fog folyni és a támogatás megtartásához kötött feltételek teljesülnek. Amikor a támogatás költség ellentételezésére szolgál, akkor a jövedelemre vonatkozó kimutatás javára abban az időszakban kell elszámolni, amikor az ellentételezésre kerülő költség felmerül (egyéb bevételek között). Amikor a támogatás eszközbeszerzéshez kapcsolódik, akkor halasztott bevételként kerül elszámolásra és a kapcsolódó eszköz hasznos élettartama alatt évi egyenlő összegekben kerül az eredmény javára elszámolásra.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 29 Mérlegen kívüli tételek A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek a konszolidált éves beszámoló részét képző pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban és a teljes átfogó jövedelemkimutatásban, hacsak nem üzleti kombinációk során szerzett függő kötelezettség. A kiegészítő mellékletben kerülnek bemutatásra, kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő források kiáramlásának esélye minimális. A mérlegen kívüli követelések nem szerepelnek a konszolidált pénzügyi kimutatásokban, azonban amennyiben gazdasági hasznok beáramlása valószínűsíthető, a kiegészítő mellékletben kimutatásra kerülnek. Visszavásárolt saját részvények A visszavásárolt saját részvények a saját tőkéből kerülnek levonásra. A névérték és a bekerülési érték közötti különbözet közvetlenül az eredménytartalékban kerül elszámolásra. Osztalék Az osztalékot abban az évben számolja el a Csoport, amikor azt a tulajdonosok jóváhagyják. Pénzügyi műveletek eredménye Pénzügyi eredmény az effektív kamatláb módszerrel elszámolt kamat és osztalékbevételeket, negatív goodwill összegét, az effektív kamatláb módszerrel elszámolt kamat és egyéb pénzügyi ráfordításokat, pénzügyi instrumentumok valós értékelésének nyereségét és veszteségét, továbbá a realizált és a nem realizált árfolyam-különbözeteket tartalmazza. Fordulónap utáni események Azok a beszámolási időszak vége után bekövetkezett események, amelyek pótlólagos információt biztosítanak a Csoport beszámolási időszakának végén fennálló körülményekről (módosító tételek), bemutatásra kerültek a pénzügyi kimutatásokban. Azon beszámolási időszak utáni események, amelyek nem módosítják a pénzügyi kimutatások adatait, a kiegészítő mellékletben kerülnek bemutatásra, amennyiben lényegesek. Megszűnő tevékenység A megszűnő tevékenység a vállalkozás olyan része, amelyet már elidegenítettek, vagy értékesítésre tartottá minősítenek, és amely a tevékenység egy elkülönült, jelentősebb üzletágát vagy földrajzi területét testesíti meg, vagy amely része a tevékenység egy elkülönült, jelentősebb üzletágának, vagy földrajzi területének az elidegenítésére irányuló koordinált tervnek, vagy amely egy kizárólagosan továbbértékesítési célra megszerzett leányvállalat. A Csoport a teljes átfogó jövedelemkimutatásban egy összevont összegként mutatja be a megszűnő tevékenységeken elért időszaki nyereség vagy veszteség összegét, illetve a megszűnő tevékenységek elidegenítéséből (vagy a megszűnő tevékenységek eszközeinek és

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 30 kötelezettségeinek értékesítésre tartottként történő átsorolásából) eredő nyereséget vagy veszteséget. Ugyanígy külön – egyetlen számként – jeleníti meg az egyéb átfogó jövedelemből a megszűnő tevékenységhez kapcsolódót. Ennek megfelelően – ha van megszüntetendő tevékenység – az átfogó eredménykimutatás ténylegesen két részre oszlik, úgymint folytatódó tevékenységek (soronként) és megszűnő tevékenységek (egyetlen összegben). A besorolást (átsorolást) minden bemutatott időszakra el kell végezni, így az előző üzleti évekre is, amikor még a tevékenység nem minősült megszüntetettnek. A Csoport a megszűnő tevékenységek és a folytatódó tevékenységek közötti bevételeket és ráfordításokat nem szűri ki egymás között, az összehasonlíthatóság érdekében a folytatódó tevékenységek tartalmazzák azokat a költségeket, melyek a jövőben is a folytatódó tevékenység részei lesznek már külső felekkel szembeni forgalomban is. 2.2 A számviteli politika változásai A Csoport a 2022. december 31-én végződött beszámolási időszakra vonatkozóan a hatályba lépett összes standard és értelmezés rendelkezésével összhangban állította össze a beszámolóját. A Csoport számviteli politikája összhangban van az előző években alkalmazottakkal. A következő standardok és értelmezések (beleértve azok módosításait is) léptek hatályba 2022-ben: • Keretelvek a pénzügyi kimutatások elkészítésére és bemutatására hivatkozásai – Az IFRS 3 Üzleti kombinációk standard módosítása (kibocsátva 2020. május 14-én, 2022. január 1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) • A kívánt használat megkezdése előtt keletkező hozamok kezelése – Az IAS 16 standard módosítása (kibocsátva 2020. május 14-én, 2022. január 1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) • Hátrányos szerződések: a szerződés teljesítésének költségei – Az IAS 37 standard módosításai (kibocsátva 2020. május 14-én, 2022. január 1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) • Az IFRS standardok éves fejlesztése -2018-2020 (kibocsátva 2020. május 14-én, 2022. január 1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos, az EU befogadta a módosításokat). A fenti módosítások alkalmazása nem volt jelentős hatással a Csoport konszolidált pénzügyi kimutatásaira.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 31 Az IASB által kibocsátott és az EU által befogadott, de még nem hatályos új és módosított standardok és értelmezések: • Lízingkötelezettség visszlízing ügyletekben – Az IFRS 16 Lízing standard módosítása (kibocsátva 2022. szeptember 22-én, hatályos 2024. január 1-jétől kezdődő üzleti évekre) • IAS 1 Pénzügyi kimutatások prezentálása: Hosszú vagy rövid lejáratú kötelezettségek besorolása miatti módosítás (2023. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években hatályos) • IFRS 17 Biztosítási szerződések (2023. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években hatályos) • Az IFRS 10 és az IAS 28 módosításai (2014. szeptember 11-én került kiadásra, és az IASB által meghatározandó időpontban vagy azután kezdődő üzleti időszakokban lép hatályba, ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá). Befektető és társult vagy közös vezetésű vállalkozások közötti eszközértékesítés. • IAS 8 „Számviteli politikák, a számviteli becslések változásai és hibák” standard módosításai – Számviteli becslések definíciója (2023. január 1-jével lép hatályba, illetve az azt követően kezdődő beszámolási időszakokban. Ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá), • IAS 12 „Nyereségadók” standard módosítása – Egyszerű tranzakciókból származó halasztott adó eszközök és kötelezettségek (2023. január 1-jével lép hatályba, illetve az azt követően kezdődő beszámolási időszakokban. Ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá). • IAS 1 „Pénzügyi kimutatások prezentálása” standard módosításai és IFRS Practice Statement 2 – Számviteli politikák közzététele (2023. január 1-jével lép hatályba, illetve az azt követően kezdődő beszámolási időszakokban. Ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá) A fenti módosítások alkalmazása nem lesz jelentős hatással a Csoport konszolidált pénzügyi kimutatásaira. 2022-ben a Csoport alkalmazza az összes, 2022. január 1-jével hatályos IFRS standardot, módosításokat és értelmezéseket, amelyek a Csoport működése szempontjából relevánsak. 2.3 Jelentős számviteli becslések és feltételezések A 2.1. pontban ismertetett számviteli politika alkalmazásakor becsléseket és feltételezéseket szükséges alkalmazni egyes eszközök és kötelezettségek adott időpontra vonatkozó értékének meghatározásakor, melyek más forrásból egyértelműen nem meghatározhatók. A becslési folyamat a legutolsó rendelkezésre álló információn alapuló döntéseket és releváns tényezőket tartalmazza. Ezek a jelentős becslések és feltételezések befolyásolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített eszközök és kötelezettségek, bevételek és ráfordítások értékét és a függő eszközök és kötelezettségek kiegészítő mellékletben történő bemutatását. A tényleges eredmények eltérhetnek a becsült adatoktól.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 32 A becslések folyamatosan aktualizálásra kerülnek. A számviteli becslésekben bekövetkező változás időszakában veendő figyelembe, ha a változás csak az adott időszakot érinti, illetve a változás időszakában és a jövőbeni időszakokban, amennyiben mindkét időszakot érintő változásokról van szó. A becslési bizonytalanság és a számviteli politika terén hozott kritikus döntések fő területei, amelyek a legjelentősebb hatást gyakorolják a konszolidált pénzügyi kimutatásokban megjelenített összegekre, az alábbiak: Ingatlanok besorolása A Csoport tulajdonában lévő ingatlanok bekerüléskor besorolásra kerülnek befektetési célú ingatlanok és fejlesztési célú ingatlanok közé az alábbiak szerint: • Befektetési célú ingatlanok közé kerülnek besorolásra, amelyeket a Csoport jellemzően abból a célból vásárolt, hogy az ingatlan bérbeadásából és értéknövekedéséből profitáljon. Ezeket az ingatlanokat (jellemzően irodaházak, raktárak és gyárépületek) a Társaság saját célokra nem használja. • Fejlesztési célú ingatlanok közé kerülnek besorolásra a készletek közé azok az ingatlanok, melyeken a Csoport célja a közeljövőben beruházni és fejleszteni, majd értékesíteni. • Tárgyi eszközök közé kerülnek besorolásra azok az ingatlanok, amelyeket a Csoport saját célra használ. A Csoport a befektetési célú ingatlanokat átsorolja amennyiben a használatában változás állt be. A tárgyi eszközök közé sorolja azon ingatlanokat, amik saját használatba kerülnek. A vegyes használatú ingatlanok esetében a Csoport egymástól elkülönítetten számolja el a részeket amennyiben lehetséges. Ha az elkülönítés nem lehetséges a Csoport csak akkor sorolja az ingatlant a befektetési célú ingatlanok közé, ha az egyéb célra használt rész jelentéktelen. A Csoport a készletek közé sorolja azon ingatlanokat, melyeken egy későbbi eladás szándékával történő fejlesztést kezd. A Csoport az értékesítésre tartott eszközök közé sorolja az ingatlanokat, amennyiben annak könyv szerinti értéke elsődlegesen egy értékesítési ügylet, nem pedig a folyamatos használat során térül meg és az értékesítés nagyon valószínű egy éven belül. Az értékesítésre tartott eszközök közé sorolt befektetési célú ingatlanok az átsorolás után is valós értéken kerülnek kimutatásra. Befektetési célú ingatlanok valós értéke A befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározása jelentős részben becsléseken és feltételezéseken alapul, ezért a tényleges érték jelentősen eltérhet a becslés eredményeképpen kapott értéktől. A befektetési célú ingatlanok valós értéke a Csoport által készített saját értékelések, illetve független értékbecslők által elvégzett értékelések alapján került megállapításra. Az értékelési alapelvek és a felhasznált paraméterek a 10. jegyzetben találhatóak.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 34 2.4 A konszolidációs körbe bevont vállalkozásokba történt változások A Csoport az alábbi leányvállalatokban rendelkezik részesedéssel (szavazati és tulajdoni jogok): Leányvállalat neve Anyavállalat Tulajdoni és szavazati hányad Cím 2022 2021 Appeninn BLT Kft. Appeninn Nyrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Appeninn E-Office Vagyonkezelő Zrt. Appeninn Nyrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Appeninn Project-EGRV Kft. Appeninn Nyrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Appeninn Project-MSKC Kft. Appeninn Nyrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt. Appeninn Nyrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Appeninn Üzemeltető Zrt. Appeninn Nyrt. - 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Appeninn-Bp 1047 Zrt. Appeninn Nyrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Appen-Retail Kft. Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Bertex Ingatlanforgalmazó Zrt. Appeninn Nyrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Curlington Ingatlanfejlesztési Kft. Appeninn Nyrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Felhévíz-Appen Kft. Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Sectura Ingatlankezelő Kft. Szent László téri Szolgáltatóház Kft. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Szent László téri Szolgáltatóház Kft. Appeninn Nyrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. PRO-MOT Hungária Ingatlanfejlesztő Kft. Appeninn BLT Kft. - 74,99% 8171 Balatonvilágos, Aligai u. 1. Alagút Investment Kft. Appeninn E-Office Vagyonkezelő Zrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Solum-Invest Kft. Appeninn Nyrt. 51% 51% 8230 Balatonfüred, Zákonyi Ferenc utca 8. Dreamland Holding Zrt. Appeninn Nyrt. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. DLHG Invest Kft. Dreamland Holding Zrt. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. Szántód Balaland Family Kft. DLHG Invest Kft. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. Tokaj Csurgó Völgy Kft. DLHG Invest Kft. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. Tokaj Kelep Zrt. TATK Kft. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. SZRH Kft. DLHG Invest Kft. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. TATK Kft. DLHG Invest Kft. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. Visegrád Lepence Völgy Strandfürdő Kft. DLHG Invest Kft. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. Leveron doo Beograd Appeninn Project- EGRV Kft. 100% - Belgrade, Novi Beograd, Bulevar Milutina Milankovića 9Đ, 11070 Imanpa doo Beograd Appeninn Project- EGRV Kft. 100% - Belgrade, Novi Beograd, Bulevar Milutina Milankovića 9Đ, 11070

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 35 2022-ben a Csoport tagjaiban bekövetkezett változások: - 2022-ben a Csoport értékesítette a Dreamland Holding Zrt-t és leányvállalatait (DLHG Invest Kft., Szántód Balaland Family Kft., Tokaj Csurgó Völgy Kft., Tokaj Kelep Zrt., SZRH Kft., TATK Kft., Visegrád Lepence Völgy Strandfürdő Kft.), - 2022-ben értékesítésre került a PRO-MOT Hungária Kft., - 2022-ben értékesítésre került az Appeninn Üzemeltető Zrt. - 2022-ben értékesítésre került a Hellnarik Hospitality Kft. - 2022-ben alapításra kerültek a Leveron doo Beograd és Imanpa doo Beograd társaságok 2021-ben a Csoport tagjaiban bekövetkezett változások: - 2021-ben a TATK Kft. megszerezte a Tokaj Kelep Zrt. 100%-os üzletrészét. A Csoport megvizsgálta a tranzakciót és eszköz beszerzésként értékelte, mivel az üzletrész megszerzése nem minősült üzleti kombinációnak. - 2021-ben a Bertex Zrt. apportálta ingatlanát az M2C Kft-be, melyben 100%-os üzletrészt szerzett. Az apport után az M2C Kft-ben való üzletrésze értékesítésre került. 2022 évi üzletrész értékesítések Dreamland Holding Zrt. és leányvállalatainak értékesítése 2022 első félévében a Csoport értékesítette a Dreamland Holding Zrt-ét, valamint leányvállalatait. A Dreamland Holding Zrt. 75%-os üzletrészének értékesítési ára 3.911.474 EUR volt. A Dreamland Holding Zrt. és leányvállalatainak értékesítéséhez kapcsolódó információk: adatok EUR-ban Eladási ár 3.911.474 Azonosítható nettó eszközök könyv szerinti értéke az értékesítés napján (veszteség) 4.587.818 Leányvállalathoz kapcsolódó átváltási tartalék kivezetése 151.901 Nem ellenőrző részesedés kivezetése (1.146.955) Goodwill kivezetése (3.944.477) Értékesítés eredménye 3.559.761 A Dreamland Holding Zrt. és leányvállalatainak értékesítésével a Csoport nettó pénzárama - 211.609 EUR, a Dreamland csoport értékesítésekor a Dreamland Csoport 4.123.083 EUR pénzeszközzel rendelkezett.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 36 PRO-MOT Hungária Kft. értékesítése 2022 első félévében a Csoport értékesítette a PRO-MOT Hungária Kft-ben való üzletrészét. A 74,99%-os üzletrészének értékesítési ára 6.328.605 EUR volt. A PRO-MOT Hungária Kft. értékesítéséhez kapcsolódó információk: adatok EUR-ban Eladási ár 6.328.605 Azonosítható nettó eszközök könyv szerinti értéke az értékesítés napján (3.291.675) Leányvállalathoz kapcsolódó átváltási tartalék kivezetése (1.013.170) Nem ellenőrző részesedés kivezetése 823.248 Értékesítés eredménye 2.847.008 PRO-MOT Hungária Kft. értékesítésével a Csoport nettó pénzárama 5.902.764 EUR, a PRO- MOT Hungária Kft. értékesítésekor a PRO-MOT Hungária Kft. 425.840 EUR pénzeszközzel rendelkezett. Appeninn Üzemeltető Zrt. értékesítése 2022 első félévében a Csoport értékesítette az Appeninn Üzemeltető Zrt-ét. Az Appeninn Üzemeltető Zrt. 100%-os üzletrészének értékesítési ára 40.328 EUR volt. Az Appeninn Üzemeltető Zrt. értékesítéséhez kapcsolódó információk: adatok EUR-ban Eladási ár 40.328 Azonosítható nettó eszközök könyv szerinti értéke az értékesítés napján (592.753) Leányvállalathoz kapcsolódó átváltási tartalék kivezetése (69.980) Értékesítés eredménye (622.405) Az Appeninn Üzemeltető Zrt. a Csoport nettó pénzárama -272.312 EUR, az Appeninn Üzemeltető Zrt. értékesítésekor az Appeninn Üzemeltető Zrt. 312.640 EUR pénzeszközzel rendelkezett.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 37 Hellnarik Hospitality Kft. értékesítése 2022 első félévében a Csoport értékesítette a Hellnarik Hospitality Kft-ben való kisebbségi részesedését. A Hellnarik Hospitality Kft. 24%-os üzletrészének értékesítési ára 112.437 EUR volt. A Hellnarik Hospitality Kft. üzletrészének értékesítéséhez kapcsolódó információk: adatok EUR-ban Eladási ár 112.437 Kisebbségi részesedés értéke 37.043 Értékesítés eredménye 75.493 2021 évi üzleti kombinációk: Tokaj Kelep Zrt. megszerzése 2021. október 20-án a Csoport megszerezte a Tokaj Kelep Zrt. 75%-os üzletrészét. A megszerzett társaságban egy jelentős ingatlan került megszerzésre, azonban nincsenek meglévő menedzsment funkciók és a kapcsolódó folyamatok, emiatt a Csoport a tranzakciót megvizsgálta és eszköz vásárlásként azonosította, melyet koncentrációs teszt elvégzésével mért fel. A Tokaj Kelep Zrt. megszerzéséhez kapcsolódó információk: adatok EUR-ban Valós érték a megszerzés napján Eszközök Jövedelemtermelő ingatlanok 862.961 Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek 2.205 Halasztott adókövetelés 39.123 Egyéb eszközök 1.951 Eszközök összesen 906.240 Kötelezettségek Hitelek és pénzügyi kötelezettségek 154.664 Kötelezettségek összesen 154.664 Azonosítható nettó eszközök valós értéke 751.576 Nem ellenőrző részesedés 187.894 Veszteség a megszerzésen (eredményben elszámolva) 273.802 Vásárlási ellenérték 813.008

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 38 Konszolidált Átfogó jövedelemkimutatásra vonatkozó magyarázatok 3. Árbevétel ingatlan bérbeadásból A Csoport az ingatlan értékesítési bevételeit Iroda, logisztikai és kereskedelmi ingatlanok bérbeadásával és kapcsolódó üzemeltetési szolgáltatásokkal realizálja. A Csoport ingatlanjait a rövid bérlőközi – üres állás idő jellemzi, valamint az ingatlanok jó pozicionálása miatt a jó minőségű- fizetőképes- bérlő portfólió jellemzi. Az árbevétel a következő tevékenységeken keletkezett: adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre (újra bemutatott) Iroda területek bérbeadási bevétele 3.404.520 3.638.328 Logisztikai ingatlan bérbeadása 2.954.359 2.546.646 Kereskedelmi ingatlan bérbeadása 1.680.516 1.834.327 Összesen 8.039.395 8.019.301 A Társaság nem rendelkezik szerződéses eszközökkel, szerződéses kötelezettségekkel. A vevői szerződésekből származó folyamatos elszámolású bevételek összege 7.378.194 EUR, míg az üzemeltetés bevétele 661.201 EUR volt 2022-ben. A jövőbeni minimum bérleti díjbevételek a határozott idejű bérleti szerződésekre vonatkozóan a következő 2022. december 31-én: Adatok EUR 2022.12.31-re végződő üzleti évben 2021.12.31-re végződő üzleti évben Éven belül 5.506.949 3.054.555 1-5 éven belül 11.954.116 1.075.778 5 éven túli 10.982.299 3.750.050 Összesen 28.443.364 7.880.383

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 39 4. Ingatlan bérbeadás közvetlen költségei adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre (újra bemutatott) Ingatlan üzemeltetési díjak (2.025.641) (2.075.823) Építményadó, telekadó (326.456) (423.563) Javítás, karbantartás (38.244) (33.091) Ingatlan biztosítási költségek (20.355) (23.837) Őrzés, védelem (11.587) - Összesen (2.422.283) (2.556.314) 5. Adminisztrációs költségek adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre (újra bemutatott) Könyvviteli szolgáltatás, könyvvizsgálat díjai (189.303) (237.796) Bankköltség (24.740) (373.273) Ügyvédi, jogi költség (168.559) (149.473) Üzletviteli tanácsadás, PR (112.768) (248.323) Ingatlan értékbecslések és értékelések (47.555) (71.109) Nyilvános részvénytársaság tőzsdei díjai (18.037) (24.311) Informatikai szolgáltatás (15.143) (12.758) Telefonköltség internet díj (742) (17.581) Hatósági díjak, illetékek (1.860) (13.878) Irodaszer, anyagköltség (2.391) (3.625) Karbantartási költségek - (27.940) Egyéb költségek (126.516) - Összesen (707.615) (1.180.067) 2021-ben a Csoportnak az MFB refinanszírozása miatt jelentős egyszeri bankköltsége merült fel 335 ezer EUR összegben.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 40 6. Személyi jellegű ráfordítások adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre (újra bemutatott) Bérköltség (269.484) (425.990) Járulékok (37.012) (68.040) Egyéb személyi jellegű juttatások (9.224) (89.561) Összesen (315.720) (583.591) Létszám adatok 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Átlagos statisztikai létszám (Fő) 16,0 59,00 Záró létszám (fő) 16,0 59,00 ebből: Appeninn Üzemeltető Zrt. - 32,00 Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. 9 13,00 Solum-Invest Kft. 7 8,00 Dreamland Holding Zrt. - 6,00 2022-ben a Csoport racionalizálta a dolgozók létszámát, kiszervezett tevékenységeket, melynek eredményeként csökkentek a bérköltségek. 7. Egyéb működési ráfordítások és bevételek A Csoport az egyéb, azaz nem az ingatlan bérbeadásból és üzemeltetésből származó bevételeit egyéb bevétel (ráfordításként) mutatja be. Amennyiben egy-egy tétel az időszaki eredményben kiemelkedően magas, a teljes tárgyidőszaki eredményt meghatározó értékű vagy típusú volt, akkor azt a tételt (vagy tételeket) a fő kimutatásban elkülönítve mutatjuk be. Ebben a pontban a máshova nem sorolt vagy egyéb típusú bevételekből ki nem emelt tételek kerülnek bemutatásra. adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre (újra bemutatott)

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 41 Egyéb bevételek Kapott késedelmi kamat 0 195 Értékvesztés visszaírása 22.372 0 Káreseménnyel kapcsolatos bevétel 15.448 13.975 Egyéb bevételek 7.526 137.271 45.346 151.441 Egyéb ráfordítások Bírság, kötbér (779) (13.139) Behajthatatlan követelés, értékvesztés (45.453) 0 Egyéb ráfordítások (2.299) (35.148) (48.531) (48.287) Egyéb bevételek/ (ráfordítások) összesen (3.185) 103.154 8. Befektetések értékesítésnek nyeresége (vesztesége) adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Hellnarik Hospitality Kft. – 24%-os üzletrész 75.394 0 Összesen 75.394 0 Az üzletrészek értékesítésének részletes bemutatása a 2.4. pontban történt. 9. Befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredménye adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Befektetési célú ingatlan értékesítési ára - 10.296.929 Befektetési célú ingatlan valós értékének kivezetése - (10.800.000) Összesen - (503.071) A Csoport 2021-ben értékesítette a 1037 Budapest, Montevideo út 2/C. cím alatti ingatlanát, melyen 503.071 EUR veszteséget számolt el. Az értékesítés előtt a Csoport beapportálta az ingatlant egy társaságba, melyet értékesített, így tartalmában ingatlan értékesítés történt, így az eredményét ezen a soron jelenítette meg.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 42 10. Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredménye A Csoport vagyon elemeinek valós értékei évente felmérésre kerülnek. A valós értékelések alapján a Csoport minden változást eredménnyel szemben megjelenített. Az ingatlanokon létesített vételi jogokat, amennyiben a valós értékelés értéke alatt maradnak, és a jogosult a vételi jogra jogosító díjat a tulajdonos részére megfizette, akkor a Csoport mérlegében a valós érték és a vételi joghoz tartozó ár közül a kisebbik a megjelenített érték. A Csoport minden évben elkészítteti az ingatlanok valós értékének meghatározását. A független értékbecslő által meghatározott érték összhangban van a pénzügyi kimutatásokban szereplő értékekkel. A befektetési célú ingatlanok értékeléséhez használt értékbecslést minden ingatlan esetében az értékelés elvégzésére kijelölt független szakértő 2014-2022 években a Jones Lang LaSalle Kft. (Széchenyi tér 7-8., 1051 Budapest, továbbiakban JLL Kft.) készítette, a befektetési célú ingatlanokba sorolt használati jog eszközt kivéve. A JLL elismert, és megfelelő szakmai minősítéssel, valamint az értékelendő befektetési célú ingatlan köreztében és kategóriájában közelmúltbeli tapasztalattal rendelkezik. A JLL Kft. által készített elemzés az alábbiak szerinti: • a használt értékbecslési módszerek és azok alkalmazása megfelelnek a hazai és nemzetközi gyakorlatban általánosan használt megközelítéseknek • alkalmazott bérleti díjak megfelelnek az aktuális piaci bérleti díjaknak • az egyes ingatlanok befektetői „hozamelvárás” - Tőkésítési Ráta és Diszkont Ráta értékbecslésben szereplő Ráták összhangban vannak az egyes ingatlan-típusokra, az elmúlt 12 hónapban megvalósult befektetési üzletkötésekről nyilvánosan megjelent adatokkal. Értékelési elvek: A befejezett befektetési célú ingatlanok esetében, valamint azon fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok esetében, ahol valós érték megbízhatóan megállapítható, a valós érték piaci alapú értékbecslés alapján kerül meghatározásra. Azon fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanok esetében, ahol a valós érték megbízhatóan nem állapítható meg (az alacsony készültségi fok, az ingatlan egyedülálló jellege és/vagy a piaci tranzakciók teljes hiánya miatt), a könyv szerinti érték az esetleges értékvesztéssel csökkentett bekerülési érték. Értékelési módszerek: Az értékelések a jövedelem megközelítés (diszkontált cash flow módszer) és az összehasonlító (piaci) módszer alkalmazásával készülnek. A jövedelem megközelítés módszer az ingatlanokból származó időszaki pénzáramok (cash flow-k) becslésén alapul. Az ingatlanból származó pénzáramok jelenértéke egy piaci alapú, a befektetők hozamelvárását tükröző diszkontráta alkalmazásával kerül megállapításra. Az időszaki pénzáram a kihasználatlan területek nélküli jövedelem csökkentve az ingatlan működtetésével és karbantartásával kapcsolatos költségekkel. Az időszaki pénzáramok, valamint a becslési időszak végére megállapított maradványérték jelenértékre diszkontált összege az ingatlan valós értéke. A piaci módszer megközelítésre alapuló értékelésekben 2022 és 2021-ben használt feltételezések az átlagos bérleti díj, a piaci bérleti díj, a kihasználtság, az „exit Yield” és a

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 43 diszkont ráta voltak. Ezen értékek piaci megfigyeléseken alapulnak, amelyek korrigálására az adott ingatlan lokális helyzete végett kerül sor. Ezen korrekciók miatt minden felhasznált változó a „level 3” típusba sorolt. Az értékelési módszerek 2021-2022 viszonylatában változatlanok maradtak. Az alkalmazott értékelési módszertan megfelelt az IFRS 13-ban körülírt értékelési technikáknak. A Discount ráták az irodák esetén: 7,65 – 10,25%, az ipari ingatlanoknál: 8,50 – 10,00% között változnak. A prime exit yield irodák esetén: 5,50 %, ipari ingatlanok esetén: 6,00 %. A DCF számításnál alkalmazott inputok közül, a legjelentősebb befolyást az adott ingatlan piaci értékének szempontjából az exit yield és a diszkont ráta változók adják az infláció, a költségek és piaci bérleti díj mellett az érzékenységi vizsgálat szempontjából. Az exit yield és a diszkont ráta növelésével az érték csökken, míg ellenkező irányú változtatás esetben az érték növekedni fog. Az inflációnál nemzetközi előrejelzéseket használtunk, a költségeknél jelentős növekedést prognosztizáltunk. A piaci bérleti díjaknál a piacon uralkodó, adott ingatlanra jellemző díjakkal számoltunk. Jelen esetben konzervatív megközelítést alkalmaztunk ezen változók meghatározásakor, eltekintve az optimista és pesszimista forgatókönyvektől. Az értékelés kitért a piaci azonnali árak meghatározására, amely adatok „Összehasonlító” árként kerültek feltüntetésre.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 45 2021 évi átértékelés adatok EUR-ban Valós érték növekedés Valós érték csökkenés 1149 Budapest, Várna u. 12-14. (5.302) 1047 Budapest, Schweidel utca 3. 100.000 1023 Budapest, Bég u. 3-5. 287.502 1022 Budapest, Bég u. 4. (Törökvész u. 30.) (146.224) 1094 Budapest, Páva utca 8. (10.392) 1015 Budapest, Hattyú utca 14. (65.524) 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. (357.296) 1133 Budapest, Visegrádi u. 110-112. 197.629 18 SPAR üzlet 280.000 6000 Kecskemét, Kiskőrösi utca 30. 100.000 1082 Budapest, Üllői út 48. 100.000 1147 Budapest, Egyenes u. 4. (101.135) 1105 Budapest, Bánya utca 100.000 1023 Budapest, Felhévízi u. 24. 100.000 1139 Budapest, Frangepán u. 19. 77.686 1105 Budapest, Bánya utca (20.000) 3525 Miskolc, Szűcs Sámuel u. 5. 100.000 8171 Balatonvilágos, Aligai út 1. (2.276.871) 1013 Budapest, Pauler utca 2. 100.000 Lepence, Strandfürdő Visegrád (159.909) Kikötő és Szálloda Balatonfüred (3.446.582) Grand Hotel Tokaj, Tokaj Csurgó-völgy (3.133.127) Aktív Turisztikai Központ, Tokaj Csurgó-völgy 44.826 BALALAND Family Hotel & Resort és Familypark, Szántód (669.974) Csárda és Rév Szántód 100.790 Valós érték változások összesen 1.688.433 (10.392.337) Árfolyamváltozások összesen 4.024.226 Valós érték változások összesen (4.679.678)

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 46 Ssz. típus Összehasonlító ár DCF modell érték Fordulónapi érték Értékelési módszer Kilépéskori hozam Bérleti díj EUR/m2/hó, 1 1149 Budapest, Várna u. 12-14. iroda-üzem 2.300.000 2.000.000 2.000.000 DCF modell 8,50% iroda: 8,5, raktár: 4,5 9,00% van 2 1047 Schweidel utca 3. raktár 3.000.000 2.500.000 2.500.000 DCF modell 8,00% raktár: 4,25 8,50% van 3 1023 Budapest, Bég u. 3-5. iroda 11.000.000 11.300.000 11.300.000 DCF modell 7,65% iroda: 12, kisker: 14 ra 7,90% van 4 1022 Budapest, Bég u. 4. (Törökvész u. 30.) iroda 3.800.000 3.900.000 3.900.000 DCF modell 7,65% iroda: 12, raktár: 7 7,90% van 5 1094 Budapest, Páva u. 8. iroda 6.300.000 5.200.000 5.200.000 DCF modell 8,50% iroda:: 9,5, raktár: 6 8,75% van 6 1015 Budapest, Hattyú utca 14. iroda 15.600.000 14.500.000 14.500.000 DCF modell 7,40% iroda: 13,5, raktár: 7 7,65% nem 7 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. iroda-lakó 5.000.000 4.700.000 4.700.000 DCF modell 7,00% iroda: 13, lakás: 14 7,40% van 8 1133 Budapest, Visegrádi u. 110-112. iroda 5.700.000 4.900.000 4.900.000 DCF modell 7,50% iroda: 10 8,00% van 9 17 SPAR üzlet * kereskedelmi 19.640.000 21.950.000 21.950.000 direkt kapitalizáció 7,5%-9,5% van 10 6000 Kecskemét, Kiskőrösi utca 30. telephely 2.800.000 2.800.000 2.800.000 DCF modell 11,50% iroda: 4, raktár: 2 12,00% van 11 1082 Budapest, Üllői út 48. iroda 22.800.000 22.300.000 22.300.000 DCF modell 8,15% iroda: 13 8,65% nincs 12 Pasaréti használati jog eszköz iroda 570.799 570.799 570.799 DCF modell 13 1147 Budapest, Egyenes u. 4. műhely 1.000.000 700.000 700.000 DCF modell 9,00% raktár: 4,5 9,50% van 14 1105 Budapest, Bánya utca 20. vegyes 2.800.000 2.100.000 2.100.000 DCF modell 8,75% iroda: 4, raktár: 3,5 9,00% nincs 15 1023 Budapest, Felhévízi u. 24. iroda 1.500.000 1.400.000 1.500.000 összehasonlító 8,00% iroda: 11 8,50% van 16 1139 Budapest, Frangepán u. 19. iroda 3.300.000 2.500.000 2.500.000 DCF modell 8,50% iroda: 7 9,00% van 17 1105 Budapest, Bánya utca E épület iroda 360.000 260.000 260.000 DCF modell 9,75% iroda: 6,5 10,25% nincs 18 3525 Miskolc, Szűcs Sámuel u. 5. kaszinó 1.700.000 2.600.000 2.600.000 DCF modell 7,00% 18 7,50% nincs 19 1013 Budapest, Pauler utca 2. iroda 1.740.000 1.800.000 1.800.000 DCF modell 7,90% iroda:15 8,40% van 108.080.799 * A SPAR üzletek közül 1 üzlet átsorolásra került az értékesítésre tartott eszközök közé 2022 Modell változó középértékek a DCF modellben Diszkontráta Jelzálog

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 47 2021 évi összehasonlító adatok: Ssz. típus Összehasonlító ár DCF modell érték Fordulónapi érték Értékelési módszer Kilépéskori hozam Bérleti díj EUR/m2/hó, 1 1149 Budapest, Várna u. 12-14. iroda-üzem 2.500.000 2.200.000 2.200.000 DCF modell 8,00% iroda: 7,5, raktár: 4 8,50% van 2 1047 Schweidel utca 3. raktár 2.800.000 3.500.000 2.800.000 összehasonlító 9,00% raktár: 3,3 9,25% nem 3 1023 Budapest, Bég u. 3-5. iroda 10.000.000 10.600.000 10.600.000 DCF modell 7,25% iroda: 12, raktár: 6 7,50% van 4 1022 Budapest, Bég u. 4. (Törökvész u. 30.) iroda 3.300.000 3.400.000 3.400.000 DCF modell 7,25% iroda: 11 7,50% van 5 1094 Budapest, Páva u. 8. iroda 5.200.000 5.100.000 5.100.000 DCF modell 8,00% iroda:: 9,5, raktár: 6 8,25% van 6 1015 Budapest, Hattyú utca 14. iroda 14.200.000 14.200.000 14.200.000 DCF modell 7,25% iroda: 11,5, raktár: 6 7,50% nem 7 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. iroda-lakó 5.100.000 4.200.000 5.100.000 összehasonlító 12,50% iroda: 12,5, lakás: 14 8,00% van 8 1133 Budapest, Visegrádi u. 110-112. iroda 5.400.000 5.100.000 5.100.000 DCF modell 7,40% iroda: 10, raktár: 4,5 7,65% van 9 18 SPAR üzlet kereskedelmi 21.930.000 22.380.000 22.380.000 direkt kapitalizáció 8,75%-10% van 10 6000 Kecskemét, Kiskőrösi utca 30. telephely 4.200.000 4.200.000 4.200.000 DCF modell 11,00% iroda: 4, raktár: 2 11,50% van 11 1082 Budapest, Üllői út 48. iroda 20.300.000 20.400.000 20.400.000 DCF modell van 12 1037 Budapest, Montevideo út 2/C. iroda - - - 13 1147 Budapest, Egyenes u. 4. műhely 1.000.000 700.000 700.000 DCF modell raktár: 4,75 van 14 1105 Budapest, Bánya utca vegyes 3.100.000 2.400.000 2.400.000 DCF modell 8,75% iroda: 4, raktár: 3,5 9,00% van 15 1023 Budapest, Felhévízi u. 24. iroda 1.500.000 1.400.000 1.500.000 összehasonlító 8,00% iroda: 10 8,25% van 16 1139 Budapest, Frangepán u. 19. iroda 3.400.000 3.100.000 3.100.000 DCF modell 8,00% iroda: 7 8,50% van 17 1105 Budapest, Bánya utca iroda 310.000 340.000 340.000 DCF modell 9,25% iroda: 6,5 9,75% nincs 18 3525 Miskolc, Szűcs Sámuel u. 5. iroda 2.200.000 2.600.000 2.600.000 DCF modell 8,00% 16,90 8,00% nincs 19 8171 Balatonvilágos, Aligai út 1. üdülő 12.730.000 12.730.000 12.730.000 DCF modell 7,00% van 20 1013 Budapest, Pauler utca 2. iroda 1.720.000 1.700.000 1.700.000 DCF modell 21 Lepence, Strandfürdő Visegrád üdülő 900.000 DCF és összehasonlító 22 Kikötő és Szálloda Balatonfüred üdülő 10.300.000 DCF és összehasonlító 23 Grand Hotel Tokaj, Tokaj Csurgó-völgy üdülő 16.300.000 DCF és összehasonlító 24 Aktív Turisztikai Központ, Tokaj Csurgó-völgy üdülő 1.400.000 DCF és összehasonlító 25 BALALAND Family Hotel & Resort és Familypark, Szántód üdülő 34.300.000 DCF és összehasonlító 26 Csárda és Rév Szántód üdülő 1.050.000 DCF és összehasonlító 27 Tokaj Kelep üdülő 862.961 DCF és összehasonlító 185.662.961 2021 Modell változó középértékek a DCF modellben Diszkontráta Jelzálog

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 49 adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Lízingkamatok (40.443) (48.544) Lízingkamatok (40.443) (48.544) 14. Jövedelemadók A jövedelemadókhoz kapcsolódó ráfordítások a következőkből tevődnek össze: adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre (újra bemutatott) Társasági adó 81.270 (278.233) Halasztott adó (1.555.712) (838.070) Iparűzési adó (148.232) (146.495) Összesen (1.622.674) (1.262.798) Az adó levezetése a következő volt: adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre (újra bemutatott) Adózás előtti eredmény folytatódó tevékenységből 13.408.273 4.306.671 Aktuális adókulcs alapján számított adófizetési kötelezettség 9% (1.206.744) (387.600) Iparűzési adó (148.232) (146.495) Halasztott adókövetelésként el nem ismert veszteségek változása (373.180) (826.396) Állandó különbségek 105.482 97.693 Jövedelemadók összesen (1.622.674) (1.262.798) Effektív adókulcs 12,04% 30,68% 2019-ben a Csoport felvette azokat a veszteségelhatárolásból fennálló halasztott adókövetelés összegeket, amelynek megtérülése biztosított, hiszen ellentételezi a halasztott adókötelezettségből fennálló egyenleg adott leányvállalaton belül. 2022. december 31-én az Appeninn E-Office Zrt. veszteségelhatárolásából halasztott adókövetelésként el nem ismert vesztesége 373.180 EUR és 2021. december 31-én 826.396 EUR összeggel változott a jövőbeni adótervek alapján. Alkalmazott adó mértékek 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Helyi iparűzési adó 2% 2% Társasági adó 9% 9%

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 50 15. Megszűnő tevékenység eredménye 2022 során a Csoport a turisztikai szegmensbe tartozó leányvállalatait értékesítette, a Dreamland Holding Zrt-t és leányvállalatait, és a PRO-MOT Hungária Kft.-t. 2022. decemberében döntést hozott a Solum-Invest Kft. értékesítéséről is. 2022-ben értékesítésre került az Appeninn Üzemeltető Zrt. is. A Csoport az értékesített és értékesítendő társaságok eredményeit megszűnő tevékenységként azonosította be és ennek megfelelően a 2021 évi a teljes átfogó jövedelemkimutatásában egy „Megszűnő tevékenységek eredménye” sorra sorolta át az érintett társaságok eredményeit. 2022 során az értékesített és értékesítendő társaságok csoporton belüli időszakára vonatkozó eredményét szintén erre a sorra vonta össze, illetve ide került besorolásra az értékesített társaságok eladásának eredménye is. Teljes átfogó Jövedelemkimutatás Turisztikai társaságok tárgyévi eredménye értékesítésig Üzemeltető társaság tárgyévi eredménye értékesítésig Kiszűrések és átsorolások Megszűnő társaságok tárgyévi eredménye értékesítésig EUR EUR EUR EUR Folytatódó tevékenységek Ingatlan bérbeadásból származó bevétel 665.370 1.039.896 (519.780) 1.185.486 Ingatlan bérbeadás közvetlen költségei (272.933) (202.200) 519.780 44.647 Közvetlen fedezet 392.437 837.696 - 1.230.133 Adminisztrációs költségek (326.314) (70.331) (396.645) Személyi jellegű ráfordítások (272.296) (272.842) (545.138) Egyéb bevételek/(ráfordítások) (13.560) 1.096 (12.464) Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok átértékelésének eredménye (3.685.211) 0 (3.685.211) Adózás, kamatok és értékcsökkenés előtti eredmény (3.904.944) 495.618 - (3.409.326) Értékcsökkenés és amortizáció (47.265) (17.620) (64.885) Pénzügyi műveletek egyéb (ráfordítása)/ bevétele (2.707) (290) (2.997) Kamat bevételek és (ráfordítások) egyenlege (415.905) (1.690) (417.595) Adózás előtti eredmény (4.370.819) 476.017 - (3.894.802) Jövedelemadók 264.815 (14.412) 250.403 Adózott eredmény megszűnő tevékenységből (4.106.004) 461.605 - (3.644.399) Leányvállalatok értékesítéséből származó eredmény 5.784.364 Megszűnő eredmény összesen - 2.139.965 Megszűnő tevékenység eredményéből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész (1.681.500) A Társaság tulajdonosaira jutó rész 3.821.465

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 51 Átfogó Jövedelemkimutatás 2021.12.31. eredetileg Megszűnő tevékenységek átvezetése 2021.12.31. újra bemutatott EUR EUR Folytatódó tevékenységek Ingatlan bérbeadásból származó bevétel 7.474.392 544.909 8.019.301 Ingatlan bérbeadás közvetlen költségei (1.067.062) (1.489.252) (2.556.314) Közvetlen fedezet 6.407.330 (944.343) 5.462.987 Adminisztrációs költségek (1.789.189) 609.122 (1.180.067) Személyi jellegű ráfordítások (1.695.446) 1.111.855 (583.591) Egyéb bevételek/(ráfordítások) 624.293 (521.139) 103.154 Befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredménye (503.071) - (503.071) Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok átértékelésének eredménye (4.679.678) 8.353.649 3.673.971 Adózás, kamatok, (1.635.761) 8.609.144 6.973.383 Értékcsökkenés és amortizáció (248.217) 53.335 (194.882) Pénzügyi műveletek egyéb (ráfordítása)/ bevétele (252.303) 977 (251.326) Kamat bevételek és (ráfordítások) egyenlege (2.860.223) 688.263 (2.171.960) Lízingkamatok (48.544) (48.544) Adózás előtti eredmény (5.045.048) 9.351.719 4.306.671 Jövedelemadók (734.669) (528.129) (1.262.798) Adózott eredmény folytatódó tevékenységből (5.779.717) 8.823.590 3.043.873 Adózott eredmény megszűnő tevékenységből - (8.823.590) (8.823.590) Adózott eredmény összesen (5.779.717) - (5.779.717) Egyéb átfogó eredmény Tevékenységek devizaátszámításakor felmerült árfolyam- különbözetek (275.255) (275.255) Tárgyévi egyéb átfogó eredmény, adózással csökkentve (275.255) - (275.255) TÁRGYÉVI ÁTFOGÓ EREDMÉNY ÖSSZESEN (6.054.972) - (6.054.972) Folytatódó tevékenység eredményéből Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész - - A Társaság tulajdonosaira jutó rész (5.779.717) 8.823.590 3.043.873 Megszűnő tevékenység eredményéből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész (2.776.264) (2.776.264) A Társaság tulajdonosaira jutó rész 2.776.264 (8.823.590) (6.047.326) Egyéb átfogó eredményből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész - - A Társaság tulajdonosaira jutó rész (275.255) (275.255) Teljes átfogó eredményből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész (2.776.264) - (2.776.264) A Társaság tulajdonosaira jutó rész (3.278.708) - (3.278.708)

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 52 Turisztikai és üzemeltetési üzletágak eredménye az újra bemutatott 2021-es évi eredményből: Teljes átfogó Jövedelemkimutatás Turisztikai társaságok 2021 évi eredménye Üzemeltető társaság 2021 évi eredménye Kiszűrések és átsorolás Megszűnő társaságok 2021 évi eredménye EUR EUR EUR EUR Folytatódó tevékenységek Ingatlan bérbeadásból származó bevétel 983.980 1.603.061 (3.131.950) (544.909) Ingatlan bérbeadás közvetlen költségei (663.158) (979.540) 3.131.950 1.489.252 Közvetlen fedezet 320.822 623.521 - 944.343 Adminisztrációs költségek (445.115) (247.433) 83.426 (609.122) Személyi jellegű ráfordítások (404.455) (707.400) (1.111.855) Egyéb bevételek/(ráfordítások) 785.474 8.746 (273.083) 521.139 Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok átértékelésének eredménye (8.342.213) (11.436) (8.353.649) Adózás, kamatok és értékcsökkenés előtti eredmény (8.085.487) (334.001) (189.656) (8.609.144) Értékcsökkenés és amortizáció (5.995) (47.340) (53.335) Pénzügyi műveletek egyéb (ráfordítása)/ bevétele (259) (718) (977) Kamat bevételek és (ráfordítások) egyenlege (686.628) (1.635) (688.263) Adózás előtti eredmény (8.778.369) (383.694) (189.656) (9.351.719) Jövedelemadók 532.458 (4.329) 528.129 Adózott eredmény megszűnő tevékenységből (8.245.911) (388.023) (189.656) (8.823.590) Leányvállalatok értékesítéséből származó eredmény - Megszűnő eredmény összesen - (8.823.590) Megszűnő tevékenység eredményéből: Nem ellenőrző részesedésekre jutó rész - A Társaság tulajdonosaira jutó rész (8.823.590)

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 54 Konszolidált Pénzügyi helyzetre vonatkozó magyarázatok 18. Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok A Csoport befektetési célú ingatlanjainak nyitó és záró értékében bekövetkező változások a következőek voltak (lásd 10. megjegyzést is): adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Nyitó érték 185.662.961 165.740.000 éves változások: Átsorolás értékesítési célúak közé: (13.710.000) 0 1 SPAR üzlet (1.340.000) 0 Kikötő és szálloda Balatonfüred (Solum) (12.370.000) 0 Leányvállalat értékesítésével kivezetett ingatlan (67.542.961) (10.800.000) 8171 Balatonvilágos, Aligai út 1. (12.730.000) 0 Lepence, Strandfürdő Visegrád (900.000) 0 Grand Hotel Tokaj, Tokaj Csurgó-völgy (16.300.000) 0 Aktív Turisztikai Központ, Tokaj Csurgó-völgy (1.400.000) 0 BALALAND Family Hotel & Resort és Family Park, Szántód (34.300.000) 0 Csárda és Rév Szántód (1.050.000) 0 Tokaj Kelep (862.961) 0 1037 Budapest, Montevideo út 2/C. 0 (10.800.000) Tárgyidőszakban átminősített eszközök 545.777 0 Pasaréti használati jog eszköz 545.777 0 Tárgyidőszakban beszerzett ingatlanok 0 862.961 Tokaj Kelep 0 862.961 Valós érték változása 3.125.022 29.860.000 ebből: Ráaktiválás 6.976.633 38.563.904 Valós érték növekmény 4.336.880 1.688.433 Valós érték csökkenés (8.188.491) (10.392.337) Változások összesen (77.582.162) 19.922.961 Záró érték 108.080.799 185.662.961 A folytatódó tevékenységhez kapcsolódó piaci ár növekedés és csökkenés hatása a teljes átfogó eredménybe kerül elszámolásra, ebből 8.595.767 EUR veszteség az egyéb átfogó eredménybe, 9.288.938 EUR nyereség az eredménybe került elszámolására. A megszűnő tevékenységhez kapcsolódó piaci ár növekedés és csökkenés hatása a teljes átfogó eredménybe kerül elszámolásra, ebből 869.699 EUR veszteség az egyéb átfogó eredménybe, 3.675.083 EUR veszteség az eredménybe került elszámolásra.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 55 Az ingatlanportfólió változásának ingatlanonkénti levezetése a 2022. december 31-i és a 2021. december 31-i állapothoz képest a következő táblázatokban kerül bemutatásra: 2021. december 31. Átminősítés és átsorolás Ráaktiválás Eladás Piaci ár növekedés Piaci ár csökkenés 2022. december 31. 1149 Budapest, Várna u. 12-14. 2.200.000 (200.000) 2.000.000 1047 Schweidel utca 3. 2.800.000 (300.000) 2.500.000 1023 Budapest, Bég u. 3-5. 10.600.000 10.719 689.281 11.300.000 1022 Budapest, Bég u. 4. (Törökvész u. 30.) 3.400.000 51.271 448.729 3.900.000 1094 Budapest, Páva u. 8. 5.100.000 11.732 88.268 5.200.000 1015 Budapest, Hattyú utca 14. 14.200.000 93.755 206.245 14.500.000 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. 5.100.000 93.233 (493.233) 4.700.000 1133 Budapest, Visegrádi u. 110-112. 5.100.000 1.014 (201.014) 4.900.000 18 SPAR üzlet 22.380.000 (1.340.000) 30.665 879.335 21.950.000 6000 Kecskemét, Kiskőrösi utca 30. 4.200.000 (1.400.000) 2.800.000 1082 Budapest, Üllői út 48. 20.400.000 1.900.000 22.300.000 Pasaréti használati jog eszköz - 545.777 25.022 570.799 1147 Budapest, Egyenes u. 4. 700.000 49.188 (49.188) 700.000 1105 Budapest, Bánya utca 20. 2.400.000 (300.000) 2.100.000 1023 Budapest, Felhévízi u. 24. 1.500.000 1.500.000 1139 Budapest, Frangepán u. 19. 3.100.000 20.274 (620.274) 2.500.000 1105 Budapest, Bánya utca E épület 340.000 (80.000) 260.000 3525 Miskolc, Szűcs Sámuel u. 5. 2.600.000 2.600.000 8171 Balatonvilágos, Aligai út 1. 12.730.000 (12.730.000) - 1013 Budapest, Pauler utca 2. 1.700.000 100.000 1.800.000 Lepence, Strandfürdő Visegrád 900.000 (900.000) - Kikötő és Szálloda Balatonfüred 10.300.000 (12.370.000) 6.614.782 (4.544.782) - Grand Hotel Tokaj, Tokaj Csurgó-völgy 16.300.000 (16.300.000) - Aktív Turisztikai Központ, Tokaj Csurgó-völgy 1.400.000 (1.400.000) - BALALAND Family Hotel & Resort és Familypark, Szántód 34.300.000 (34.300.000) - Csárda és Rév Szántód 1.050.000 (1.050.000) - Tokaj Kelep 862.961 (862.961) - Összesen 185.662.961 (13.164.223) 6.976.633 (67.542.961) 4.336.880 (8.188.491) 108.080.799

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 56 Az ingatlanportfólió változásának ingatlanonkénti levezetése a 2021. december 31-i és a 2020. december 31-i állapothoz képest a következő táblázatokban kerül bemutatásra: 2020. december 31. Ráaktiválás Meg- szerzés Eladás Piaci ár növekedés Piaci ár csökkenés 2021. december 31. 1149 Budapest, Várna u. 12-14. 2.200.000 5.302 (5.302) 2.200.000 1047 Schweidel utca 3. 2.700.000 100.000 2.800.000 1023 Budapest, Bég u. 3-5. 10.300.000 12.498 287.502 10.600.000 1022 Budapest, Bég u. 4. (Törökvész u. 30.) 3.300.000 246.224 (146.224) 3.400.000 1094 Budapest, Páva u. 8. 5.100.000 10.392 (10.392) 5.100.000 1015 Budapest, Hattyú utca 14. 14.200.000 65.524 (65.524) 14.200.000 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. 5.300.000 157.296 (357.296) 5.100.000 1133 Budapest, Visegrádi u. 110-112. 4.900.000 2.371 197.629 5.100.000 18 SPAR üzlet 22.100.000 280.000 22.380.000 6000 Kecskemét, Kiskőrösi utca 30. 4.100.000 100.000 4.200.000 1082 Budapest, Üllői út 48. 20.300.000 100.000 20.400.000 1037 Budapest, Montevideo út 2/C. 10.800.000 (10.800.000) - 1147 Budapest, Egyenes u. 4. 800.000 1.135 (101.135) 700.000 1105 Budapest, Bánya utca 2.300.000 100.000 2.400.000 1023 Budapest, Felhévízi u. 24. 1.400.000 100.000 1.500.000 1139 Budapest, Frangepán u. 19. 3.000.000 22.314 77.686 3.100.000 1105 Budapest, Bánya utca 360.000 (20.000) 340.000 3525 Miskolc, Szűcs Sámuel u. 5. 2.500.000 100.000 2.600.000 8171 Balatonvilágos, Aligai út 1. 13.400.000 1.606.871 (2.276.871) 12.730.000 1013 Budapest, Pauler utca 2. 1.600.000 100.000 1.700.000 Lepence, Strandfürdő Visegrád 680.000 379.909 (159.909) 900.000 Kikötő és Szálloda Balatonfüred 5.800.000 7.946.582 (3.446.582) 10.300.000 Grand Hotel Tokaj, Tokaj Csurgó-völgy 8.000.000 11.433.127 (3.133.127) 16.300.000 Aktív Turisztikai Központ, Tokaj Csurgó-völgy 60.000 1.295.174 44.826 1.400.000 BALALAND Family Hotel & Resort és Familypark, Szántód 19.620.000 15.349.974 (669.974) 34.300.000 Csárda és Rév Szántód 920.000 29.210 100.790 1.050.000 Tokaj Kelep 862.961 862.961 Összesen 165.740.000 38.563.903 862.961 (10.800.000) 1.688.433 (10.392.337) 185.662.961

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 58 20. Eszköz használati jog Föld használati jog Solum-Invest Kft. balatonfüredi kikötő használati joga, amelyet örökjáradék alapú a fizetendő díj alapján. Az eszköz hasznos élettartama meghatározhatatlan, így évente értékvesztés tesztet végez el rá a Csoport. 2022-ben a Csoport a Solum-Invest Kft. értékesítéséről döntött, így a föld használati jog átsorolásra került az értékesítésre tartott eszközök közé. Telek használati jog A PRO-MOT Hungária Kft. telek használati joga, melynek felvételkor hátralévő hasznos élettartama 37 év. 2022-ben a Csoport értékesítette a PRO-MOT Hungária Kft-t, így a telek használati jog kivezetésre került. Mederhasználati jog A Magyar Állammal kötött megállapodás alapján SOLUM Invest Kft. 2037-ig mederhasználati jog illeti meg a kikötőhöz kapcsolódó balatoni vízfelület területekre. Az átmeneti építési időszakot követően, amint elkészül az új kikötőépület és az megkapja a használatbavételi engedélyt, úgy – rendeltetésszerű használat mellett – csak vis maior esetekben történhet a Magyar Állam részéről felmondás. A SOLUM Invest Kft. a mederhasználati jogának eszközként történő IFRS 16 szerinti felvételére 2021-es beszámolóban kerül sor először 12 havi BUBOR és általános piaci 2%-os kamatfelár mellett. 2022-ben a Csoport a Solum-Invest Kft. értékesítéséről döntött, így a mederhasználati jog átsorolásra került az értékesítési célú eszközök közé. Ingatlan bérlet 2020-ban a Csoport ingatlanbérleti szerződést kötött, melyből keletkezett eszköz használati jog kimutatásra került. A Csoport a bérelt ingatlanra vonatkozóan allízing szerződést kötött, melyet pénzügyi lízingként azonosított be, így a kapcsolódó eszköz használati jog kivezetésre került. A bérleti szerződés lejárata 2025. március 16. 2022 során a Csoport átminősítette az ingatlanbérletből keletkező követelését a jövedelemtermelő ingatlanok közé, mivel a bérelt ingatlan saját használata megszűnt, azt teljes egészében továbbadja bérletbe, így átsorolásra került a Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok közé.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 59 adatok EUR-ban Telek használati jog Föld használati jog Meder- használati jog Ingatlan bérlet Összesen Bruttó érték 2020. december 31-én 1.767.365 1.311.022 0 595.607 3.673.994 Növekedés és átsorolás 9.033 29.060 126.164 164.257 Csökkenés és átsorolás (1.355) (1.355) 2021. december 31-én 1.776.398 1.340.082 126.164 594.252 3.836.896 Növekedés és átsorolás Csökkenés és átsorolás (1.776.398) (1.340.082) (126.164) (594.252) (3.836.896) 2022. december 31-én 0 0 0 0 0 Halmozott értékcsökkenés 2020. december 31-én 0 0 0 213.172 213.172 Éves leírás 93.477 93.477 Csökkenés 2021. december 31-én 0 0 0 306.649 306.649 Éves leírás 55.456 55.456 Csökkenés (362.105) (362.105) 2022. december 31-én 0 0 0 0 0 Nettó könyv szerinti érték 2020. december 31-én 1.767.365 1.311.022 0 382.435 3.460.822 2021. december 31-én 1.776.398 1.340.082 126.164 287.603 3.530.247 2022. december 31-én 0 0 0 0 0 21. Halasztott adó követelések A halasztott adó számítása során a Csoport az adózás szempontjából figyelembe vehető értéket hasonlítja össze a könyv szerinti értékkel eszközönként és kötelezettségenként. Ha a különbözet átmeneti különbség, azaz belátható időn belül az eltérés kiegyenlítődik, akkor előjelének megfelelően halasztott adó kötelezettséget vagy eszközt vesz fel. Az eszköz felvételekor a megtérülést külön vizsgálja a Csoport. A Csoport 2022. december 31-én halmozott elhatárolt negatív adóalapja, amelyekkel a halasztott adó kalkulációnál a befektetési célú ingatlanokon elszámolandó halasztott adó kötelezettségek csökkenthetőek voltak. Az elhatárolt negatív adóalapok felhasználási lehetősége a keletkezésük évében hatályos szabály szerinti, a felhasználás sorrendje FIFO. A veszteségelhatárolások 2015 előtt keletkezett egyenlegének felhasználásának határideje 2030. december 31.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 60 Veszteségelhatárolások egyenlege társaságonként adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Halasztott adókövetelés alapja veszteségelhatárolásból 9.041.514 16.401.381 Halasztott adókövetelés összege veszteségelhatárolásból 813.736 1.476.124 Ebből kimutatva mérlegben halasztott adókötelezettség csökkentőként 768.282 720.053 Ebből halasztott adókövetelésként kimutatva 45.454 756.071 2022. és 2021. december 31-én az Appeninn E-Office Zrt. veszteségelhatárolásából 373.180 EUR, illetve 826.396 EUR nem került felvételre a jövőbeni adótervek alapján. A teljes elhatárolt veszteség összege 2022. december 31-én 13.187.958 EUR, 2021. december 31-én 25.583.559 EUR. 22. Goodwill adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Balaland CGU – Dreamland Csoport - 2.242.371 Tokaj CGU – Dreamland Csoport - 1.478.888 Lepence CGU – Dreamland Csoport - 559.622 Solum-Invest Kft. - 73.110 Összesen - 4.353.991 2022-ben a Dreamland Csoport értékesítésre került, a Solum-Invest Kft. pedig átsorolásra került az értékesítési célú eszközök közé. 23. Részesedések társult vállalkozásban adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Hellnarik Hospitality Kft. 24%-os részesedése - 39.701 Összesen - 39.701 2022 során a Hellnarik Hospitality Kft-ben való 24%-os részesedés értékesítésre került.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 61 24. Éven túli követelések adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Korlátozott felhasználású pénzeszközök 196.078 0 BDPST csoport - 346.982 Összesen 196.078 346.982 25. Készletek adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Eladásra készített ingatlanok - 7.934.901 Összesen - 7.934.901 2020-ban a Csoport a balatonaligai értékesítésre készülő ingatlanokat átsorolta a jövedelemtermelő ingatlanok közül a készletek közé. 2021-ben az eladásra készített ingatlanok közül értékesítésre került 2.183.705 EUR értékű készlet. 2022-ben a Csoport értékesítette a balatonaligai ingatlanokat birtokló leányvállalatot, így ez 2022-ben kivezetésre került. 26. Vevőkövetelések adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Vevőkövetelések bruttó értéke 600.265 533.003 Vevőértékvesztés nyitó egyenlege (40.554) (53.945) Tárgyidőszakban elszámolt értékvesztés (45.453) 0 Tárgyidőszakban kivezetett értékvesztés 22.732 13.391 Kivezetett leányvállalat értékvesztése 19.830 - Vevő értékvesztések záró egyenlege (43.445) (40.554) Nettó vevőkövetelések összesen 556.820 492.449 A Csoport a vevő értékvesztéseket az elvárt veszteség modell kialakításával végezte. Az elvárt veszteségeket az elmúlt két év tapasztalatainak átlagából számítottuk.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 63 30. Elhatárolások adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Nem számlázott, járó bérleti díj bevételek elhatárolása 230.434 274.353 Számlázott, nem tárgyidőszaki költségek elhatárolása 51.158 467.282 Összesen 281.592 741.635 31. Jövedelemadó követelések és kötelezettségek adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Jövedelemadó követelések 8.675 23.729 Jövedelemadó kötelezettségek 128.387 229.225 32. Értékesítésre tartott eszközök és értékesítéshez közvetlenül kapcsolódó kötelezettségek Az „értékesítésre tartott eszközök” kategória olyan eszközöket (jellemzően ingatlanokat és szorosan kapcsolódó egyéb eszközöket) tartalmaz, amelyek a Csoport további működéséhez nem szükségesek, eladásra tartottak, és azok eladására nagy valószínűséggel 12 hónapon belül sor kerül, és amely eszközök jelenlegi állapotukban készen állnak az értékesítésre. Ezeket az eszközöket a könyv szerinti érték és az értékesítés költségével csökkentett valós érték közül az alacsonyabbikon tartjuk nyilván. Ezen eszközök esetében az értékcsökkenés elszámolása abban az időpontban megszűnik, amikor az eszközt értékesítésre tartott eszközzé minősítik. Abban az esetben, ha az értékesítésre tartott eszközzé történő minősítés időpontjában az adott tárgyi eszköz vagy immateriális jószág megállapított valós értéke alacsonyabb, mint a könyv szerinti érték, a különbséget az eredménykimutatásban értékvesztésként számoljuk el. 2022. december 31-én a Solum-Invest Kft. eszközei és kötelezettségei (mint elidegenítési csoport), valamint a SPAR ingatlanok közül értékesítésre tartott ingatlan került itt kimutatásra. A Solum-Invest Kft. 2023-ban értékesítésre került, az értékesítési ára 1.249.219 EUR volt. Az értékesítésre tartott eszközöket és ezekhez közvetlenül kapcsolódó kötelezettségeket az alábbi táblázatban mutatjuk be:

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 64 Solum-Invest Kft. SPAR ingatlan Összesen Jövedelemtermelő ingatlanok 12.370.000 1.340.000 13.710.000 Eszköz használati jog 1.408.363 1.408.363 Halasztott adókövetelések 368.783 368.783 Vevőkövetelések 4.059 4.059 Egyéb rövid lejáratú követelések 127.797 127.797 Aktív időbeli elhatárolások 15.820 15.820 Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek 8.919.868 8.919.868 Goodwill 66.696 66.696 Értékesítésre tartott eszközök összesen 23.281.386 1.340.000 24.621.386 Solum-Invest Kft. SPAR ingatlan Összesen Hosszú lejáratú bankhitelek és lízingkötelezettségek 2.804.906 2.804.906 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 15.335.390 15.335.390 Kötelezettségek szállítók felé 2.277.633 2.277.633 Társasági adó kötelezettségek 49.809 49.809 Passzív időbeli elhatárolások 349.160 349.160 Értékesítéshez közvetlenül kapcsolódó kötelezettségek összesen 20.816.898 - 20.816.898 33. Pénz és pénzeszköz egyenértékesek adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Pénztár HUF 593 13.192 Bankszámlapénz HUF 873.974 9.650.326 Bankszámlapénz EUR 989.486 2.727.752 Rövid lejáratra lekötött bankbetét 53.448.677 12.466.125 Összesen 55.312.730 24.857.395 A rövid lejáratra lekötött bankbetét 1 hónapos futamidejű lekötés. A Csoport 17.024 ezer EUR le nem hívott hitelkerettel rendelkezik 2021. december 31-én, 2022. december 31-én nincsen le nem hívott hitelkerete. Lásd még 54. jegyzet. A Csoport pénzeszköz állománya jelentősen növekedett 2022-ben az üzletrészek értékesítésének eredményeként. Az értékesítési tevékenységből keletkező pénzeszközöket 2022-ben lekötött betétekbe helyezte. A Csoport a pénzeszközeit B1 (Moody’s) credit rating- el rendelkező bankban tartja.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 65 34. Jegyzett tőke Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. részvényeit 2010. július 2-án vezették be a Budapesti Értéktőzsde nyilvános kereskedésében. Appeninn Nyrt. részvény adatok névérték 100 pénznem HUF ISIN kód HU0000102132 forgalombantartás helye Budapesti Értéktőzsde Zrt. részvény szekció forgalmazás kezdete 2010. július 2. részvénykönyv vezetés Appeninn Nyrt. Igazgatótanácsa, 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Forgalomban tartott részvények száma 2022.12.31. (darab) 47.371.419 Forgalomban tartott részvények száma 2021.12.31. (darab) 47.371.419 Jegyzett tőke 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Kibocsátott és tulajdonosok által megfizetett törzsrészvények névértéken: Nyitó érték január 1-jén (EUR) 15.217.006 15.217.006 Záró jegyzett tőke értéke december 31-én (EUR): 15.217.006 15.217.006 Kibocsátott 100 HUF-os névértékű részvények mennyisége (db): Nyitó érték (db) 47.371.419 47.371.419 Kibocsátás (db) - - Záró érték (db) 47.371.419 47.371.419 Prezentálási pénznemre átszámítások: HUF-EUR árfolyamok: Nyitó jegyzett tőke átlagos számított árfolyamértéke: 311,32 311,32 Kibocsátás - - Záró jegyzett tőke átlagos árfolyam értéke 311,32 311,32 Jegyzett tőke értéke a cégjegyzés szerinti devizában (ezer HUF) Nyitó érték január 1-jén: 4.737.142 4.737.142 Kibocsátás - - Záró érték december 31-én: 4.737.142 4.737.142 A Társaság jegyzett tőkéje 4.737.142 ezer HUF, amely 47.371.419 darab egyenként 100 HUF névértékű részvényből áll.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 66 35. Visszavásárolt saját részvények 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre EUR darab EUR darab Nyitó érték 1.171 1.848 1.171 1.848 Saját részvény vásárlása Saját részvény értékesítés Záró érték 1.171 1.848 1.171 1.848 36. Tőketartalék adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Ázsiós részvénykibocsátás nyitó érték 25.645.230 25.645.230 Záró érték 25.645.230 25.645.230 37. Átváltási tartalék adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Nyitó érték (11.151.490) (10.876.235) éves változások: Tárgyévi egyéb átfogó jövedelem (6.140.988) (275.255) Átsorolás 123.184 - Leányvállalatok értékesítéséhez kapcsolódó kivezetés 931.249 - Záró érték (16.238.045) (11.151.490) 38. Felhalmozott eredmény adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Nyitó érték 44.355.386 47.358.839 éves változások: Tárgyévi eredmény 15.607.064 (3.003.453) Tranzakció nem ellenőrző részesedéssel kontroll megtartása mellett 0 0 Záró érték 59.962.450 44.355.386

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 67 39. Nem ellenőrző részesedés A nem ellenőrző részesedés egyenlege 2022-ben a Solum-Invest Kft., míg 2021-ben a Tokaj Kelep Zrt.- hez kapcsolódik. adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Nyitó érték 112.307 2.888.383 éves változások: Új leányvállalatok megszerzése - 188 Átsorolás (123.184) - Tárgyévi eredményrész (1.681.500) (2.776.264) Tárgyévi egyéb jövedelem 34.112 0 Leányvállalatok értékesítése 323.707 0 Záró érték (1.334.558) 112.307 40. Hosszú és rövid lejáratú hitelek és lízingek Lízingek adatok EUR-ban Lízingdíjak minimális értéke Lízing díjak jelenértéke 2022.12.31 2021.12.31 2022.12.31 2021.12.31 Egy éven belül esedékes 269.861 329.079 258.845 308.677 Két és öt éven belül esedékes 314.838 446.352 311.954 425.492 Öt éven túl esedékes részletek 0 145.624 0 145.624 584.699 921.055 570.799 879.793 Finanszírozási költség (13.900) (41.262) Jelenérték 570.799 879.793 570.799 879.793 Mérlegben kötelezettségként bemutatva: Rövid lejáratú lízing kötelezettségek 258.845 308.677 Hosszú lejáratú lízing kötelezettségek 311.954 571.116 570.799 879.793 A lízing kötelezettség lejárata 2025. március 16, euró denominált. A kapcsolódó eszköz használati jog lineárisan kerül értékcsökkentésre a futamidő alatt. A lízingkötelezettségekre a Társaság effektív kamatláb módszerével kamatráfordítást számol el.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 69 Finanszírozók Elsődleges adós társaság 2022.12.31. éven belüli lejárat 2022.12.31. éven túli lejárat 2021.12.31. éven belüli lejárat 2021.12.31. éven túli lejárat Finanszírozási devizanem Kamat margin Eredeti Lejárat Biztosítékok EUR EUR EUR EUR Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. Szántód Balaland Family Kft. 0 0 0 7.408.898 HUF Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. Appeninn-Bp 1047 Zrt. 38.241 500.979 10.864 610.902 EUR 1 havi EURIBOR + 3,5% 2033.04.30. Ingatlanon alapított zálogjog 1. ranghelyen; Elidegenítési és terhelési tilalom; Követeléseken alapított zálogjog a biztosítéki ingatlan hasznosításából származó bevételeken; Inkasszós jog az adós más banknál vezetett bankszámláin; Zálogszerződés követeleséket terhelő zálogjog alapítására; Bérleti bevételeken alapított óvadéki zárolás; 3 havi DSRA zárolt számlán történő feltöltése; - kizárólagos számlaforgalom Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt. 0 0 29.008 487.480 HUF 2032.12.31. Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. Appen-Retail Kft. 0 0 66.244 1.129.984 HUF 2032.12.31. Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. Curlington Kft. 0 0 3.805 60.507 HUF 2032.12.31. Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. Felhévíz-Appen Kft. 0 0 7.675 123.879 HUF 2032.12.31. MFB-Erste konzorciumi hitel Appeninn E-Office Zrt. 1.034.770 23.967.190 506.100 25.062.686 EUR 2029.09.15-ig fix 2,95%, utána 3 havi EURIBOR + 2,65% (legalább évi 2%) 2041.06.15. Ingatlan jelzálog; Ingatlan vételi jog; óvadék; Vagyontárgyzálog; Jogot és követelést terhelő jelzálog; Appeninn Nyrt garancia; Bérleti bevételeken óvadéki zárolás; DSRA zárolt számlán történő feltöltése; - kizárólagos számlaforgalom Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. Tokaj Csurgó Völgy Kft. 0 0 0 3.509.684 HUF Szepard Kft. Dreamland Holding Zrt. 0 0 0 6.050.136 HUF 2030.11.30 Sokorai István Solum-Invest Kft. 0 0 0 757.370 HUF 3,5% 2023.06.25 DH Invest Kft. Solum-Invest Kft. 0 0 0 757.370 HUF Banki hitelek összesen 1.073.011 24.468.169 623.696 45.958.896 Telekadó - Visegrád 0 0 0 11.343 Lízingkötelezettségek összesen 258.845 311.954 308.677 571.116 Solum Invest Kft. lízingkötelezettség Solum-Invest Kft. 0 0 0 1.466.246 Összesen 1.331.856 24.780.123 932.373 48.007.602

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 70 41. Saját kibocsátású kötvénytartozások 2019. november 22-én a Társaság a Magyar Nemzeti Bank által elindított Növekedési Kötvényprogramon keresztül 60.510.710 EUR (20.000.000 eFt) HUF alapú kötvényt bocsátott ki, melyet árfolyamnyereséggel, további 327.100 EUR (108.113 eFt) értékben jegyeztek le. A kötvény ellenértéke a Társaság részére kifizetésre került. A kötvény lejáratának napja 2029. november 22., amikor a kötvény tőke összege 20.000.000 eFt egy összegben fizetendő. A kötvény után évi fix 3,5%-os kamat fizetendő. A kötvény amortizált bekerülési értéken került nyilvántartásra, az effektív kamatláb 3,459%. adatok EUR-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Kötvénytartozás 49.968.770 54.200.542 Kötvény prémium 314.554 356.903 Kötvénytartozások összesen 50.283.324 54.557.445 42. Bérlők által teljesített letétek adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Nyitó 1.286.727 1.430.940 Új bérbeadási esemény 84.412 Rövid lejáratú kötelezettségek közé átsorolás Bérleti jogviszonyok megszűnésével elszámolt tételek (70.560) (144.213) Záró érték 1.300.579 1.286.727

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 71 43. Kapcsolt felekkel szembeni hosszú és rövid lejáratú kötelezettségek A PRO-MOT Hungária Kft. többségi tulajdonának megszerzésével a Csoport átvállalta a Lexan Aliga Kft. felé fizetendő hosszú lejáratú kötelezettség értékét. 2022-ben a PRO-MOT Hungária Kft. értékesítésre került. 44. Halasztott adókövetelések és adókötelezettségek A Csoport halasztott adókötelezettségeinek alakulása táblázatban kerül bemutatásra. A halasztott adókötelezettség főbb összetevői a következőek: • Jövedelemtermelő befektetések valós értékelési különbsége (nyereség és az adó törvény szerint értelmezett bekerülési érték (adó törvény szerinti értékcsökkenéssel amortizált bekerülési érték különbsége) • Tárgyi eszközökön az adó törvény szerinti bekerülési érték értékcsökkenéssel amortizált bekerülési értéke és a számviteli politika szerinti értékcsökkenéssel számított könyv szerinti érték közti eltérés. • Vevő követeléseken a vevőkre elszámolt értékvesztés. • Felhalmozott eredményben a korábbi években adó törvény szerint megállapított negatív adóalapból olyan mértékben figyelembe vett összeg, amelyre a társaság eredményei – mérleg szerinti tételei – fedezetet jelentenek, figyelembe véve, hogy az adó törvény a nyereség 50%-ig engedi a korábbi veszteségeit elszámolni. adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre EUR EUR Lexan Aliga Kft. - 4.603.285 Kapcsolt hosszú lejáratú kötelezettségek összesen - 4.603.285 Lexan Aliga Kft. - 578.323 Szepard Kft. - 346.153 Osztalékkötelezettség 28.457 29.851 Appeninn Credit Zrt. - 1.239 Kapcsolt rövid lejáratú kötelezettségek összesen 28.457 955.566

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 73 45. Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Jövedelemtartozás 7.295 14.760 Elszámolásra kapott támogatási előleg 0 9.660.053 Pályázati előleg kikötő - Solum 0 2.709.927 Kisfaludy 2030 támogatás előleg 0 8.699.896 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 143.750 181.591 Záró érték 151.045 21.266.227 Az egyéb rövid lejáratú kötelezettségek összege 2022-ben már nem tartalmazza a turisztikai portfolióhoz kapcsolódó támogatások összegét, mivel a Dreamland csoport, valamint a PRO- MOT Hungária Kft. értékesítésre került. A Solum-Invest Kft.-hez kapcsolódó támogatás átsorolásra került az értékesítésre tartott eszközök és kötelezettségek mérlegsorra. 46. Szállítói kötelezettségek adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Kötelezettség szállítók felé 968.687 9.812.260 Esedékesség szerint: 0-30 nap 845.855 6.751.104 31-60 nap 14.108 586.440 61-90 nap 5.808 81.014 91-180 nap 40.750 1.172.127 181-360 nap 0 659 361- nap 62.166 1.220.917 Záró érték 968.687 9.812.260 A szállítói kötelezettségek értéke jelentősen csökkent az értékesített turisztikai portfolióhoz kapcsolódó szállítói kötelezettségek kivezetésével.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 74 47. Adó, illeték kötelezettségek adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre ÁFA kötelezettség 131.128 41.379 Építményadó kötelezettség 0 22.515 Bérekhez kapcsolódó adók, járulékok 4.870 83.747 Egyéb adók, illetékek 51.237 338.872 Záró érték 187.235 486.513 48. Passzív időbeli elhatárolások adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Költségek, ráfordítások elhatárolása 18.158 176.592 Bevételek passzív elhatárolása 368.237 429.490 Kapott támogatások - 13.771.398 Záró érték 386.395 14.377.479 A Csoport 2021-ben turisztikai állami támogatásokat kapott, amelyeket az IAS 20 standard előírásaival összhangban számol el. A passzív időbeli elhatárolások összege 2022-ben már nem tartalmazza a turisztikai portfolióhoz kapcsolódó támogatások összegét, mivel a Dreamland csoport, valamint a PRO-MOT Hungária Kft. értékesítésre került. A Solum-Invest Kft.-hez kapcsolódó támogatás átsorolásra került az értékesítésre tartott eszközök és kötelezettségek mérlegsorra. 49. Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók A konszolidált vállalatokkal folytatott tranzakciók kiszűrésre kerültek. A konszolidációba be nem vont, de kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók a releváns mérlegsorokra vonatkozó jegyzetekben bemutatásra kerülnek. adatok EUR-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Lexan Aliga Kft. 0 5.181.609 Szepard Kft. - 346.153 Osztalékkötelezettség 28.457 29.851 Appeninn Credit Zrt. 0 1.239 Kötelezettségek összesen 28.457 5.558.852

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 76 50. Szegmens információk A Csoport fő döntéshozója részére – a Társaság Igazgató Tanácsa - az erőforrások elosztása és a szegmensek teljesítményének mérése céljából szolgáltatott információk a nyújtott szolgáltatásokra összpontosítanak. A Csoport bemutatandó szegmensei az IFRS 8 alapján az alábbiak: • Iroda bérbeadási szolgáltatás • Logisztikai, ipari és • kereskedelmi ingatlan bérbeadási szolgáltatás • üzemeltetés szolgáltatás (2022-ben megszűnt) Konszolidált szegmensenkénti eredménykimutatás 2022-re vonatkozóan 2022.12.31.-én végződő üzleti évre Iroda bérlet Logisztikai ingatlan bérbeadása Üzemeltetés Retail Szegmensbe nem sorolt tételek Összesen EUR Ingatlan bérbeadásból származó bevétel 3.404.520 2.954.360 1.680.516 (0) 8.039.395 Ingatlan bérbeadás közvetlen költségei (2.087.001) (335.281) (0) (2.422.283) Közvetlen fedezet 1.317.519 2.619.079 1.680.516 (1) 5.617.112 Általános költségek és bevételek 6.106.089 3.938.671 (2.253.599) 7.791.161 Adózás előtti eredmény 7.423.607 6.557.750 - 1.680.516 (2.253.599) 13.408.273 Jövedelemadók (1.026.765) (442.702) - (151.246) (1.960) (1.622.674) Tárgyévi eredmény 6.396.842 6.115.048 - 1.529.269 (2.255.560) 11.785.599 Szegmenshez rendelhető eszközök 29.668.275 128.639.105 21.950.000 9.443.778 189.701.158 Szegmenshez rendelhető kötelezettségek 29.995.615 75.888.170 - 566.464 106.450.249

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 78 51. Pénzügyi instrumentumok Pénzügyi instrumentumnak minősülnek a vevőkövetelések, az adott kölcsönök és a pénzeszközök, valamint a felvett hitelek, kölcsönök és a szállítói kötelezettségek. 2022. december 31. Könyv szerinti érték Valós érték Pénzügyi eszközök Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott kölcsönök és követelések Vevőkövetelések 556.820 556.820 Rövid lejáratra adott kölcsönök 151.318 151.318 Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek 55.312.730 55.312.730 Pénzügyi kötelezettségek Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott kötelezettségek Hosszú lejáratú hitelek 24.780.123 24.780.123 Kötvénykötelezettség 50.283.324 33.373.992 Rövid lejáratú hitelek, kölcsönök 1.331.856 1.331.856 Kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben 28.457 28.457 Szállítói kötelezettségek 968.687 968.687 2021. december 31. Könyv szerinti érték Valós érték Pénzügyi eszközök Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott kölcsönök és követelések Vevőkövetelések 492.449 492.449 Kapcsolt követelések - - Rövid lejáratra adott kölcsönök 1.161.005 1.161.005 Pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek 24.857.395 24.857.395 Pénzügyi kötelezettségek Amortizált bekerülési értéken nyilvántartott kötelezettségek Hosszú lejáratú hitelek 48.007.602 48.007.602 Kötvénykötelezettség 54.557.445 54.557.445 Rövid lejáratú hitelek, kölcsönök 932.373 932.373 Kötelezettségek kapcsolt vállalkozással szemben 955.566 955.566 Szállítói kötelezettségek 9.812.260 9.812.260 Az amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi instrumentumok valós értéke a kötvénytartozás kivételével mindkét évben megközelítik a könyv szerinti értéküket. A valós érték meghatározása mindkét évben a 3. szintnek megfelelő valós értéken történt.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 79 52. Kockázatkezelés A Csoport pénzügyi eszközei közé tartoznak a pénzeszközök, kölcsönök, vevői és egyéb követelések, valamint egyéb eszközök – kivéve az adókat. A Csoport pénzügyi kötelezettségei közé tartoznak a hitelek és kölcsönök, szállítói és egyéb kötelezettségek, kivéve az adókat és pénzügyi kötelezettségek valós értéken történő átértékeléséből származó nyereséget vagy veszteséget. A Csoport a következő pénzügyi kockázatoknak van kitéve: • hitelkockázat • likviditási kockázat • piaci kockázat • üzleti kockázat Ez a fejezet bemutatja a Csoport fenti kockázatait, a Csoport célkitűzéseit, politikáit, folyamatok mérését és kockázat kezelését, valamint a Csoport tőkemenedzsmentjét. Az Igazgatóság általános felelősséget visel a Csoport létrehozása, felügyelete és kockázatkezelése terén. A Csoport kockázat menedzsment politikájának célja, hogy kiszűrje és kivizsgálja azokat a kockázatokat, amelyekkel szembesül a Csoport, valamint, hogy beállítsa a megfelelő kontrolokat, és hogy felügyelje a kockázatokat. A kockázat menedzsment politika és rendszer felülvizsgálatra kerül, hogy tükrözhesse a megváltozott piaci körülményeket és a Csoport tevékenységeit. 52.1 Tőkemenedzsment A Csoport politikája, hogy megőrizze az alaptőkét, amely elegendő ahhoz, hogy a befektetői és hitelezői bizalom a jövőben fenntartsa a jövőbeni fejlődését a Csoportnak. A Csoport tőkeszerkezete a nettó idegen tőkéből, valamint a Csoport saját tőkéjéből áll (ez utóbbi a jegyzett tőkét, a tartalékokat és a nem ellenőrző tulajdonosok részesedését foglalja magában). A Csoport a tőke kezelése során igyekszik biztosítani, hogy a Csoport folytatni tudja tevékenységét és egyúttal maximalizálja a tulajdonosok számára a megtérülést a kölcsöntőke és a saját tőke optimális egyensúlyozásával, valamint az optimális tőkestruktúra megtartását a tőkeköltségek csökkentése érdekében. A Csoport azt is figyeli, hogy leányvállalatainak tőkeszerkezete megfelel-e a helyi törvényi előírásoknak.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 80 52.2 Hitelezési kockázat A hitelezési kockázat annak a kockázatát fejezi ki, hogy az adós vagy a partner nem teljesíti szerződéses kötelezettségeit, amely pedig pénzügyi veszteséget eredményez a Csoport számára. Pénzügyi eszközök, amelyek hitelezési kockázatoknak vannak kitéve, lehetnek hosszú vagy rövid távú kihelyezések, pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek, vevők és egyéb követelések. A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke a maximális kockázati kitettséget mutatja. Az alábbi táblázat a Csoport maximális hitelkockázati kitettségét mutatja 2022. december 31-én és 2021. december 31-én. Maximális követelés kitettség 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre EUR EUR Vevőkövetelések 556.820 492.449 Egyéb rövid lejáratú követelések 418.693 6.040.096 Kapcsolt követelések 0 1.154.916 Rövid lejáratra adott kölcsönök 151.318 6.089 Elhatárolások 281.592 741.635 Pénz és pénzeszköz egyenértékes 55.312.730 24.857.395 56.721.153 33.292.580 A Csoport hitelkockázati kitettsége megnőtt az előző évhez képest, azonban a pénzügyi instrumentumok hitelkockázata nem növekedett jelentősen a kezdeti megjelenítés óta, a pénzügyi instrumentumokat a Csoport alacsony hitelkockázatúnak minősíti. Lásd még 54. jegyzet. 52.3 Piaci kockázat A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak, mint az átváltási árfolyamok, kamatlábak és a befektetési alapokba történő befektetések árai, változása befolyásolni fogja a Csoport eredményét vagy pénzügyi instrumentumokban lévő befektetéseinek értékét. A piaci kockázat kezelésének célja a piaci kockázatnak való kitettségek kezelése és ellenőrzése elfogadható keretek között, a haszon optimalizálása mellett. 52.4 Deviza kockázat A Csoport megállapította, hogy eredménye alapvetően két pénzügyi természetű kulcsváltozótól függ lényegesen, a kamatkockázattól, és az árfolyamkockázattól, így ezen kulcsváltozókra elvégezte az érzékenységi vizsgálatokat. Mivel a Csoportnak a funkcionális pénzneme a HUF, így a devizakockázat az EUR alapú hitelek és kötelezettségekből adódtak. Az E-Office Zrt. deviza alapú beruházási hitelei EUR-ban denomináltak.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 81 A Társaság mérlegének EUR- HUF változására való érzékenységét a kitettség összege alapján mutatjuk be. A 2022. évi mérlegben 85,8 millió EUR, a 2021. évi mérlegben a változás alapjául szolgáló EUR érték 167,2 millió EUR volt. A vizsgálat 0,5-1% -os elmozdulásra történt. A Társaság devizák közti átváltás 1%-os elmozdulásig 2022-ben 858 ezer EUR, míg 2021-ben 1.760 ezer EUR kitettsége van a változásra. 52.5 Üzleti kockázat A Csoport következetes, kiszámítható és versenyképes bérleti díjakat állapít meg bérlői részére. A jelenlegi bérleti díjak összhangban vannak az ingatlanok környezetével és minőségével. A jelenlegi globális gazdasági környezetet és a budapesti irodapiacon kialakult kereslet-kínálat viszonyokat figyelembe véve azonban nincsen bizonyosság arra vonatkozóan, hogy a jelenlegi bérleti díjak és feltételek a jövőben is fenntarthatóak lesznek. A Csoport vezetősége folyamatosan monitoringolja az orosz-ukrán háború hatásait, a növekvő inflációt a bérleti díjak lekövetik, így a közvetett hatás nem jelent jelentős kockázatot a Csoportra. 52.6 Likviditási kockázat A likviditási kockázat annak kockázata, hogy a Csoport nem tudja pénzügyi kötelmeit esedékességkor teljesíteni. A Csoport likviditásmenedzselési megközelítése, hogy amennyire lehetséges, mindig megfelelő likviditást biztosítson kötelezettségei esedékességkor történő teljesítéséhez, mind szokásos, mind feszített körülmények között anélkül, hogy elfogadhatatlan vesztesége merülne fel vagy kockáztatná a Csoport hírnevét. A szerződött és ténylegesen fizetendő (nem diszkontált) pénzügyi kötelezettségeknek lejárati szerkezetét az alábbi táblázat foglalja össze 2022. és 2021. december 31-re vonatkozóan:

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 82 2022.12.31 1 éven belül esedékes 2-5 éven belül esedékes 5 éven túl esedékes Összesen Pénzügyi eszközök Vevőkövetelések 556.820 556.820 Éven túli követelések 0 196.078 196.078 Egyéb rövid lejáratú követelések 418.693 418.693 Kapcsolt követelések 0 0 Rövid lejáratra adott kölcsönök 151.318 151.318 Pénzeszköz egyenértékesek 55.312.730 55.312.730 Pénzügyi eszközök 56.439.560 196.078 56.635.639 Pénzügyi kötelezettségek Hitelek és lízingek 1.331.856 5.209.279 19.570.844 26.111.979 Kötvénytartozás 1.748.907 6.995.628 53.781.114 62.525.649 Bérlők által teljesített letétek 1.300.579 1.300.579 Kapcsolt kötelezettségek 28.457 28.457 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 151.046 151.046 Kötelezettségek szállítók felé 968.687 968.687 Passzív elhatárolások 386.395 386.395 Pénzügyi kötelezettségek 4.615.348 13.505.486 73.351.958 91.472.492 Lásd még 54. jegyzet. 2021.12.31 1 éven belül esedékes 2-5 éven belül esedékes 5 éven túl esedékes Összesen Pénzügyi eszközök Vevőkövetelések 492.449 492.449 Éven túli követelések 346.982 346.982 Egyéb rövid lejáratú követelések 6.040.096 6.040.096 Kapcsolt követelések 1.154.916 1.154.916 Rövid lejáratra adott kölcsönök 6.089 6.089 Pénzeszköz egyenértékesek 24.857.395 24.857.395 Pénzügyi eszközök 32.550.945 346.982 - 32.897.927 Pénzügyi kötelezettségek Hitelek és lízingek 972.373 39.484.988 7.550.241 48.007.602 Kötvénytartozás 1.897.019 7.588.076 59.891.598 69.376.693 Bérlők által teljesített letétek 1.286.727 1.286.727 Kapcsolt kötelezettségek 955.566 4.603.285 5.558.851 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 21.266.228 21.266.228 Kötelezettségek szállítók felé 9.812.260 9.812.260 Passzív elhatárolások 606.081 13.771.398 14.377.479 Pénzügyi kötelezettségek 35.509.527 66.734.474 67.441.839 169.685.840

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 83 53. Finanszírozási tevékenységhez kapcsolódó kötelezettségek változásai 2022. január 1. Pénzáramok Árfolyam- változás és átsorolás Leányvállalat kikerülése 2022. december 31. Bankhitelek és lízingkötelezettségek rövid 932.373 (623.096) 1.022.579 1.331.856 Bankhitel kamata 0 (913.820) 913.820 0 Bankhitelek és lízingkötelezettség hosszú 48.007.602 (1.022.579) (22.204.900) 24.780.123 Kötvénytartozások 54.557.445 (4.274.121) 50.283.324 Kötvény kamata 0 (1.788.765) 1.788.765 0 Összesen 103.497.420 (3.325.681) (1.571.536) (22.200.703) 76.395.303 2021. január 1. Pénzáramok Árfolyam- változás 2021. december 31. Bankhitelek és lízingkötelezettségek rövid 2.159.141 (1.226.768) 932.373 Bankhitelek és lízingkötelezettség hosszú 34.360.682 13.646.920 48.007.602 Kötvénytartozások 55.179.933 (622.488) 54.557.445 Összesen 91.699.756 12.420.152 (622.488) 103.497.420 54. Függő kötelezettségek Az Appeninn Nyrt. mint tulajdonos, a korábbi néven Appeninn Logisztika Zrt. (jelenlegi név VÁR- Logisztika Zrt.) részére 2013. június 27–től Orgovány és Vidéke Takarékszövetkezet részére készfizető kezesként és zálogkötelezettként a hitelintézettel kötött szerződésben továbbra is, az Appeninn Logisztika Zrt. értékesítését követően is fél maradt. 2017. december 06-val a VÁR- Logisztika Zrt. tulajdonosai teljesítés átvállalási megállapodással kötelezettséget vállaltak az Appeninn Nyrt.-nek a Takarékszövetkezettel szemben fennálló mindennemű és teljes kötelezettségeire. A Társaság kezesség vállalása 2023. június 15-ig, illetve a kötelezettség teljesítéséig tart. A Társaság fordulónapi kitettsége 240 ezer EUR. A Társaság megvizsgálta, a kötelezettségvállalók teljesítési képességét, e beszámoló fordulónapján a Társaság vezetése a kezességből fennálló kötelezettséghez nulla fizetésképtelenségi valószínűséget rendelt, a kezességhez kapcsolódóan a mérlegben megjelenített összeg nulla EUR. A Csoport nem tartott nyilván egyéb függő kötelezettséget 2022. december 31-én.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 84 55. Mérlegfordulónap utáni események A Társaság 2023. március 10-én aláírt adásvételi szerződést a varsói Wiśniowy Business Park (a továbbiakban: WBP) „C”, „D”, „E” és „F” irodaépületeit tulajdonló Dounby SP. Z O.O. által kibocsátott részvények 100%-át kitevő részvénycsomag adásvétele tárgyában. Az adásvételi szerződés aláírásának napján a Társaság a holland székhelyű Cherry MidCo B.V. eladótól megszerezte a Dounby Részvények kizárólagos tulajdonjogát, ezáltal a céltársaság egyedüli részvényesévé vált. A Scope Ratings GmbH (a továbbiakban: „Scope”) 2023. március 2-án közzétette az Appeninn Nyrt. és annak az MNB Növekedési Kötvényprogramja keretében kibocsátott „APPENINN 2029/I” elnevezésű kötvényei monitoringjáról készült jelentését. A közleményben a Scope a Kibocsátó hitelminősítését B, kötvényeit B- kategóriába sorolta. Az elemzésben pozitívan értékelte a Kibocsátó 2022. év elején elfogadott stratégiának következetes végrehajtását, a turisztikai portfolió értékesítését, de a megvalósuló tranzakciók Appeninn csoport pénzügyi és üzleti kockázatára gyakorolt hatásának értékelésétől tette függővé a Kibocsátó és a kötvény minősítésének rating felülvizsgálat keretében történő módosítását. A Scope Ratings GmbH (a továbbiakban: „Scope”) 2023. április 5-én közzétette a Kibocsátó és annak az MNB Növekedési Kötvényprogramja keretében kibocsátott „APPENINN 2029/I” elnevezésű kötvényei minősítése felülvizsgálatának („rating review”) eredményét. A közleményben a Scope a Kibocsátó hitelminősítését „B” kategóriáról „B+” kategóriára, míg kötvényeit „B–” kategóriáról „B+” kategóriára javította. A székesfehérvári, illetve a zalaegerszegi „Zone Bevásárlópark”-okat tulajdonló Tidaholm Properties Kft. (székhely: 1116 Budapest, Temesvár utca 20.) üzletrészének 100%-os és a nagykanizsai „Kanizsa Centrum Bevásárlóközpont”-ot tulajdonló Kantrum Property Kft. (székhely: 1116 Budapest, Temesvár utca 20.) üzletrészének 100%-os adásvétele tárgyában 2023. február 28. napján létrejött üzletrész adásvételi szerződések alapján az adásvételi szerződések aláírásának napján a Central European Ingatlanalap (székhely: 1026 Budapest, Pasaréti út 122-124.) eladótól megszerezte a Tidaholm Üzletrész és a Kantrum Üzletrész kizárólagos tulajdonjogát, ezáltal mind a Tidaholm, mind a Kantrum egyedüli tulajdonosává vált. Az üzletrész vásárláshoz kapcsolódó zárás még nem történt meg, így nem teljes a felek közti vételár elszámolás. A Solum-Invest Ingatlanfejlesztő és Üzemeltető Kft-ben a Csoport által tulajdonolt, a Solum-Invest 51%-át kitevő, 2.550 eFt törzsbetéthez igazodó üzletrész adásvétele tárgyában 2022. december 19. napján létrejött üzletrész adásvételi szerződésnek megfelelően a tranzakció zárása 2023. január 30-án megtörtént. A zárással a Blake Investment Kft., mint vevő megszerezte az üzletrész tulajdonjogát. A vezetőség nem azonosított olyan jelentős hatást vagy kockázatot, amely hatással lenne az eszközök vagy kötelezettségek értékelésére vagy jelentős hatással lenne a működésre. Továbbá nem azonosított olyan hatásokat, amelyek lényegesen befolyásolják vagy lényegesen

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. KONSZOLIDÁLT ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 85 bizonytalanná tennék a Társaság a vállalkozás folytatására vonatkozó képességét, illetve annak a mérlegkészítés időpontjában való megítélését ugyanezen időszak tekintetében. Az orosz-ukrán háborúhoz kapcsolódóan a menedzsment eddig nem azonosított olyan eseményt vagy kockázatot, amely jelentős hatással lenne az eszközök vagy források értékelésére, illetve a vállalkozás folytatásának képességére és ezen elv alkalmazhatóságára. A fordulónapot követően nem történt egyéb lényeges esemény. 56. Konszolidált beszámoló összeállításával kapcsolatos információ A 2022. december 31-én végződő üzleti évre vonatkozó EU által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint összeállított konszolidált pénzügyi kimutatások összeállítása során az összeállítás alapját az egyedi magyar számviteli törvény szerinti könyvelési adatok képezték. A magyar könyvelésért felelős számviteli szolgáltató társaság a NewEdition Számviteli Szolgáltató Kft., a mérlegképes könyvelő neve és regisztrációs száma Fazakas Hajnal (regisztrációs szám: 153273). A Csoport a magyar számviteli törvény által összeállított beszámolók IFRS sztenderdeknek való megfeleltetése érdekében IFRS regisztrációval rendelkező számviteli szakértőt bízott meg. Az IFRS beszámoló elkészítéséért személyében felelős: Rózsa Ildikó (regisztrációs szám: 207258). Az IFRS beszámoló elkészítésével megbízott szakértő megbízása kizárólag a Magyar számviteli előírások és a IFRS előírások közötti eltérések beazonosítására, illetve a hatályos EU által befogadott IFRS-ek előírásainak megfelelő konszolidált beszámoló elkészítésére terjedt ki. 57. Konszolidált beszámoló könyvvizsgálattal történő ellenőrzése, könyvvizsgáló díjazása A Csoport könyvvizsgálatát ellátó társaság és személyében felelős könyvvizsgálót a Társaság Közgyűlése választja meg. A Csoport közgyűlése által a 2022. évi gazdálkodási adatok ellenőrzésével megbízott könyvvizsgáló: • Ernst & Young Könyvvizsgáló Korlátolt Felelősségű Társaság (személyében felelős könyvvizsgáló: Bartha Zsuzsanna Éva), regisztrációs szám: 005268 A könyvvizsgáló díjazása: • Appeninn Nyrt egyedi, az Európai Unió által elfogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardokkal összhangban, valamint az IFRS előírásaival összhangban elkészített éves beszámolója és Appeninn Nyrt. konszolidált IFRS beszámolója könyvvizsgálatának díja összesen 17.105 eFt + Áfa. • A könyvvizsgáló által nyújtott egyéb számviteli szolgáltatások díja 7.000 EUR + Áfa volt. Egyéb bizonyosságot nyújtó szolgáltatásokat, adótanácsadói szolgáltatásokat, valamint nem a könyvvizsgálat körébe tartozó szolgáltatásokat a Csoport számára a könyvvizsgálók nem végeztek.

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 2 / 35 Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (1022 Budapest, Bég u. 3-5, cg: 01-10-046538- továbbiakban, mint Appeninn Nyrt. vagy Társaság) a 2022. évre konszolidált, a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint összeállított pénzügyi jelentést készít. A számvitelről szóló 2000. évi C. tv. (továbbiakban „Sztv”) által előírt üzleti jelentést (Sztv. 95.§) és a 24/2008. (VIII.15.) PM Rendelet (továbbiakban PM) 1. számú melléklete alapján körülírt és jelölt tartalmak szerint készített vezetőségi jelentést az Appeninn Nyrt. jelen dokumentumban egységes szerkezetbe foglalva készíti le és teszi közzé. A jelentés célja, hogy az éves beszámoló adatainak értékelésével úgy mutassa be a Társaság, vagyoni, pénzügyi, jövedelmi helyzetét, az üzletmenetet a vállalkozó tevékenysége során felmerülő főbb kockázatokkal és bizonytalanságokkal együtt, hogy ezekről – a múltbeli tény- és a várható jövőbeni adatok alapján – a tényleges körülményeknek megfelelő, megbízható és valós képet adjon (Sztv. 95.§ (1). Az üzleti jelentésnek a Társaság üzletmenetének fejlődéséről, teljesítményéről, illetve helyzetéről átfogó, a Társaság méretével és összetettségével összhangban álló elemzést kell tartalmaznia. Sztv. 95.§ (2). A Társaság a célszerűséget figyelembe véve az alábbiakban bemutatja a Társaság tevékenységére jellemzően fejlődésének, teljesítményének vagy helyzetének megértéséhez szükséges mérték-ben - minden olyan pénzügyi és ahol szükséges, minden olyan kulcsfontosságú, nem pénzügyi jellegű teljesítménymutatót, amely lényeges az adott üzleti vállalkozás szempontjából.

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 3 / 35 1. A Társaság fejlődésének és történetének bemutatása A 2009-ben alapított Appeninn Nyrt. a hazai ingatlanpiac meghatározó szereplője, egyben a Budapesti Értéktőzsdén több mint 10 éve jelen lévő, 2013 óta a Prémium kategóriában jegyzett ingatlanbefektetési és vagyonkezelő társaság. Tevékenységének fő elemei az ingatlanfejlesztés, az ingatlan bérbeadás és az ingatlanüzemeltetés. A Társaság, valamint a konszolidálásba bevont, tulajdonában álló leányvállalatok (továbbiakban, mint „Appeninn Csoport”) diverzifikált, már működő ingatlanportfóliója kiemelkedő a magyarországi ingatlanpiaci szereplők között: a javarészt budapesti, irodaházak és a kiskereskedelmi, valamint logisztikai ingatlanok állnak az Appeninn Csoport tulajdonában. A 2022-es évben a turisztikai ingatlanfejlesztések értékesítésével csökkent a csoport portfoliója. A diverzifikált iparági jelenlét a közép és hosszútávon jelentkező egyoldalú kitettség kockázatát nagyban porlasztja, amely hozzájárul az Appeninn Csoport működésének hosszú távú stabilitásához. A kiszámítható jövedelmezőség szint javulása lehetővé teszi az iroda, kereskedelmi és logisztikaipiaci részesedésének növelését. Az Appeninn Csoport úgynevezett Core portfoliója jelenleg mintegy 230 bérlővel rendelkezik, portfóliója 38, több mint 157.000 négyzetméternyi, közel 108 millió euró értékű ingatlant foglal magába. Tőzsdei vállalatként az Appeninn Nyrt. számára 10 éves tőzsdei jelenléte során mindvégig az egyik legfőbb szempont volt, hogy valós befektetési lehetőségként teremtsen értéket a Társaság a befektetőinek. Az Appeninn Csoport jövedelemtermelő tevékenysége stabil, értéktartó és hosszútávon biztonságot nyújtó ingatlanportfólión alapul. 1.1. Alaptőke nagysága és az alaptőkét érintő változások A Társaság alaptőkéjét 47.371.419 db darab (ISIN: HU0000102132, össznévérték: 4.737.141.900, - Forint) testesíti meg. Az év során a Társaság alaptőkéje nem változott. 1.2. A Társaság vezetése A Társaság Igazgatótanácsának és Audit Bizottságának összetétele 2022.12.31-én: 1.2.1. Igazgatótanácsi tagok: − Dr. Illés Tibor Endre − Jombik Zoltán − Kertai Zsolt − Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolna − Törő Csaba 1.2.2. Audit Bizottsági tagok: − Kertai Zsolt − Jombik Zoltán − Törő Csaba

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 5 / 35 1.4. A 2022-es év jelentősebb gazdasági eseményei 2022.02.10 Rendkívüli Tájékoztatás – stratégia Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1. cg: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy frissítette a stratégiáját. 2022.03.02 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43/B. 5. emelt 1.; Cg.: 01-10-046538, a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Scope Ratings GmbH (székhely: Lennéstrasse 5. D-10785 Berlin, a továbbiakban: „Hitelminősítő”) elvégezte a Kibocsátónak az MNB Növekedési Kötvényprogramja keretében kibocsátott „APPENINN 2029/I” elnevezésű kötvényei monitoringját. A Hitelminősítő monitoring felülvizsgálata nem minősül hitelminősítési intézkedésnek. A Hitelminősítő monitoring jelentése a Kibocsátó – 2021. szeptember 30. napján publikált – 2021. évi féléves jelentésében szereplő főszámokon és a Kibocsátó korábbi, 2021. évben hatályos stratégiájában szereplő adatokon alapul. A Hitelminősítő 2022. március 2. napján kiadott monitoring jelentésében a Kibocsátó üzleti kockázati profilját változatlannak értékeli. A Kibocsátó pénzügyi kockázati profilját szintén változatlannak értékeli azzal, hogy előrejelzése alapján a Kibocsátó korábbi stratégiája kedvezőtlen hatással bír. 2022.03.03 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. V. em. 1., Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Magyar Nemzeti Bank 2022. március 1. napján meghozott döntésével visszavonta a Sberbank Magyarország Zrt. (székhely: 1088 Budapest, Rákóczi út 1-3.; a továbbiakban: „Sberbank Magyarország”) tevékenységi engedélyét és kezdeményezte annak végelszámolását. A döntés a Kibocsátó közvetlen többségi tulajdonában álló DREAMLAND Holding Zrt. (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02), valamint annak közvetett tulajdonában lévő projekttársaságok egyes, a Sberbank Magyarországnál vezetett fizetési számláit, továbbá Sberbank Magyarország és a Tokaj Csurgó Völgy Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.) között megkötött hitelszerződést érinti. Az érintett társaságok folyamatosan vizsgálják a Sberbank Magyarország végelszámolása következtében kialakult helyzetet, és ennek megfelelően hozzák meg a szükséges döntéseket, felelős tulajdonosként eljárva. A rendelkezés a DREAMLAND Holding Zrt. portfoliójába tartozó fejlesztési projektek ütemezését nem hátráltatja, azok megvalósítása a továbbra is a tervezett módon folytatódik.

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 6 / 35 2022.03.17 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó kizárólagos közvetlen tulajdonában álló Appeninn BLT Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01- 09-326114; a továbbiakban: „Appeninn BLT Kft.”) a mai napon, azaz 2022. március 17. napján üzletrész adásvételi szerződést írt alá a BAYER Property Ingatlanfejlesztő Zártkörűen Működő Részvénytársasággal (székhely: 2038 Sóskút, Bolyai János utca 15; Cg.: 13-10-041948) az Appeninn BLT Kft.-nek a PRO-MOT HUNGÁRIA Korlátolt Felelősségű Társaságban (székhely: 8171 Balatonvilágos, Aligai u. 1.; a továbbiakban: „PRO-MOT HUNGÁRIA Kft.”) fennálló, a PRO-MOT HUNGÁRIA Kft. törzsbetéteinek 74,99 %-át megtestesítő üzletrész adásvétele tekintetében. A tranzakció zárását a felek a szerződés aláírástól számított 4 hónapon belül tervezik megvalósítani. 2022.03.30 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, valamint a pénz- és tőkepiac szereplőit, hogy a Kibocsátó közvetlen többségi tulajdonában álló Solum-Invest Ingatlanfejlesztő és Üzemeltető Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 8230 Balatonfüred, Zákonyi Ferenc utca 8.; a továbbiakban: „Solum-Invest Kft.”), mint adós, a Kibocsátó, mint biztosítékot nyújtó, valamint Takarékbank Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1117 Budapest, Magyar Tudósok körútja 9. G. ép.; a továbbiakban: „Takarékbank Zrt.”), mint kölcsönnyújtó között 2022. március 30. napján létrejött hitelszerződések (továbbiakban: „Hitelszerződések”) szerint a Takarékbank Zrt. összesen legfeljebb 7.999.999.999, -Ft, azaz hétmilliárdkilencszázkilencvenkilencmillió-kilencszázkilencvenkilencezer-kilencszázkilencvenkilenc összegű kölcsönöket nyújt a Solum-Invest Kft. részére. 2022.04.19 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kisfaludy2030 Turisztikai Fejlesztő Nonprofit Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1037 Budapest, Bokor utca 23-25., a továbbiakban: „Támogató”) és a Kibocsátó közvetlen többségi tulajdonában álló Solum-Invest Ingatlanfejlesztő és Üzemeltető Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 8230 Balatonfüred, Zákonyi Ferenc utca 8.; a továbbiakban: „Solum-Invest Kft.”) között a mai napon, azaz 2022. április 19. napján – a Solum-Invest Kft. ezirányú kérelmének pozitív elbírálása alapján – létrejött támogatási szerződés módosítása értelmében a Támogató további 764.990.736,- Ft összegű forrást biztosít a Solum-Invest Kft. részére a „Balatonfüredi Vitorlás Központ szálláshelyfejlesztés” elnevezésű projekt megvalósítása érdekében.

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 7 / 35 2022.04.25 Rendkívüli Tájékoztatás – tranzakció Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó a mai napon, azaz 2022. április 25. napján üzletrész adásvételi szerződést írt alá a SZIGÉPSZERK Építőipari és Szolgáltató Korlátolt Felelősségű Társasággal (székhely: 2038 Sóskút, Ipari Park, Bólyai János utca 5.) a Kibocsátónak a Hellnarik Hospitality Korlátolt Felelősségű Társaságban (székhely: 1025 Budapest, Csévi út 11/B.; a továbbiakban: „Hellnarik Hospitality Kft.”) fennálló, a Hellnarik Hospitality Kft. törzsbetéteinek 24%-át megtestesítő üzletrész adásvétele tekintetében. A tranzakció zárását a felek a szerződés aláírástól számított 2 hónapon belül tervezik megvalósítani. 2022.04.29 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em.1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó közgyűlése a 2022. április 29. napján hozott határozatával, a 2022. április 29. napján megtartott éves rendes közgyűlés berekesztésétől 2024. május 31. napjáig tartó határozott időre ismételten megválasztotta a Kibocsátó könyvvizsgálójának az Ernst & Young Könyvvizsgáló Korlátolt Felelősségű Társaságot (székhelye: 1132 Budapest, Váci út 20.; cégjegyzékszáma: Cg.:01-09-267553), személyében felelős könyvvizsgálónak, Bartha Zsuzsanna Évát (lakcíme: 5900 Orosháza, Rákóczi út. 25.). 2022.04.29 Rendkívüli Tájékoztatás – személyi változás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó Közgyűlése a 2022. április 29. napján megtartott éves rendes közgyűlés alkalmával dr. Illés Tibor Endrét és Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolnát megválasztotta a Kibocsátó Igazgatótanácsi tagjának. A megválasztott új Igazgatótanácsi tagok nem rendelkeznek a Kibocsátó által kibocsátott értékpapírral. 2022.05.04 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó részvény adásvételi szerződést írt alá Sajti András magánszeméllyel a Kibocsátó kizárólagos közvetlen tulajdonában álló Appeninn Üzemeltető Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-047055; a továbbiakban: „Appeninn Üzemeltető Zrt.”) alaptőkéjének 100%-át megtestesítő részvénycsomag adásvétele tekintetében (a továbbiakban: „Tranzakció”). A Tranzakció eredményeképp Sajti András magánszemély a mai napon, azaz 2022. május 4. napján megszerezte az Appeninn Üzemeltető Zrt. alaptőkéjének 100%-át megtestesítő részvénycsomagját. A Kibocsátó a 2022. február 10. napján módosított üzleti stratégiájában megfogalmazott – az üzemeltetési költségek csökkentését előirányzó – célok megvalósítása érdekében, a Tranzakcióval párhuzamosan a

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 8 / 35 Kibocsátó és a Kibocsátó közvetlen és közvetett tulajdonában álló leányvállalatai felmondták az Appeninn Üzemeltető Zrt. -vel fennálló, a Kibocsátó ingatlanportfóliójába tartozó egyes elemek üzemeltetésére vonatkozó üzemeltetési szerződéseiket. Az ingatlanok üzemeltetési feladatainak ellátására a hivatkozott társaságok – kedvezőbb szerződési feltételek mellett – az Indotek Csoporthoz tartozó In- Management Kft.-vel (székhely: 1043 Budapest, Aradi utca 16-20.) kötöttek szolgáltatási szerződést. 2022.05.06 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó Igazgatótanácsa a mai napon, azaz 2022. május 6. napján Kertai Zsoltot az Igazgatótanács tagját választotta meg a Igazgatótanács elnökévé. 2022.05.06 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1. cg: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, valamint a pénz- és tőkepiac szereplőit, hogy a Kibocsátó kizárólagos tulajdonában álló egyes – alább felsorolt – leányvállalatainak vezető tisztségviselője, Zágonyi Ádám lemondott vezető tisztségviselői pozíciójáról. A Társaság Igazgatótanácsa a Kibocsátó tulajdonában álló leányvállalatai esetében a mai napon, azaz 2022. május 6. napján úgy döntött, hogy Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolnát választja meg - az Appeninn E-Office Zrt., - a Bertex Zrt., - az Appeninn-Bp 1047. Zrt., és - az Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt. önálló képviseleti joggal rendelkező vezérigazgatójának. A Kibocsátó Igazgatótanácsa továbbá 2022. május 6. napján úgy döntött, hogy Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolnát választja meg a - FELHÉVÍZ-APPEN Kft., - az APPEN-RETAIL Kft., - a Curlington Kft., - a Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft., - a SECTURA Ingatlankezelő Kft., - az Appeninn Project-EGRV Kft., - az Appeninn Project-MSKC Kft., - az Appeninn BLT Kft. és - az Alagút Investments Kft. társaságok önálló képviseleti joggal rendelkező ügyvezetőjének.

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 9 / 35 2022.05.12 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó Alapszabálya VII. Igazgatótanács című fejezetének 4) pontjában foglalt felhatalmazás alapján a Kibocsátó Igazgatótanácsa a mai napon meghozott határozatával úgy döntött, hogy a Kibocsátó, valamint a Kibocsátó tulajdonában álló Appeninn E-Office Zrt., a Bertex Zrt., az Appeninn-Bp 1047. Zrt., az Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt., FELHÉVÍZ- APPEN Kft., az APPEN-RETAIL Kft., a Curlington Kft., a Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft., a SECTURA Ingatlankezelő Kft., az Appeninn Project-EGRV Kft., az Appeninn Project-MSKC Kft., az Appeninn BLT Kft. és az Alagút Investments Kft. székhelyét a 1023 Budapest, Bég u. 3-5. szám alá helyezi át, egyúttal megszünteti működését a 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1. szám, valamint a 1026 Budapest, Pasaréti út 122-124. szám alatt. 2022.05.12 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. V.1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Társaság Közgyűlésének 16/2022 (04.29.) határozata alapján meghozott Igazgatótanácsi döntés értelmében a Kibocsátó érdekkörébe tartozó, konszolidációba bevont alábbi társaságok: - az Appeninn E-Office Zrt. (székhelye: 1026 Budapest, Pasaréti út 122-124.; cégjegyzékszáma: 01- 10-047783); - a BERTEX Zrt. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-10-045752); - az Appeninn-Bp 1047 Zrt. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-10-047160); - az APPENINN Property Vagyonkezelő Zrt. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-10-048362); - a FELHÉVÍZ-APPEN Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-285651); - az APPEN-RETAIL Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-292725); - a CURLINGTON Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-728951); - a Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-947093); - a SECTURA Ingatlankezelő Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-297215); - az Appeninn Project-EGRV Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-325578); - az Appeninn Project-MSKC Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-325579); - az Appeninn BLT Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-326114);

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 10 / 35 - az Alagút Investments Kft. (székhelye: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B ép. 5. em. 1.; cégjegyzékszáma: 01-09-305161) könyvvizsgálatát a 2022-2024. üzleti évekre vonatkozóan az Ernst & Young Könyvvizsgáló Korlátolt Felelősségű Társaság (székhelye: 1132 Budapest, Váci út 20.; cégjegyzékszáma: Cg.:01-09-267553), személyében felelős könyvvizsgáló, Bartha Zsuzsanna Éva (lakcíme: 5900 Orosháza, Rákóczi út. 25.) látja el. 2022.05.20 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. V.1.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Sequor Holding Zártkörűen Működő Részvénytársaság (cégjegyzékszám: 01-10-141794; székhely: 1021 Budapest, Hárshegyi út 5-7. A. ép. 3. em. 33., adószám: 27789955-2-41; a „Sequor") a Társaság számára 2022. május 20. napján kézbesített tájékoztatása szerint a Sequor 2022. május 19. napján megszerezte a Társaság által kibocsátott 2.613.023 darab, azaz kétmillió- hatszáztizenháromezer-huszonhárom darab dematerializált törzsrészvény (a továbbiakban: „Részvény”) tulajdonjogát. A részvények adásvételére tekintettel a Sequor által közvetlenül birtokolt, szavazati jogot biztosító Részvények száma 2.613.023 db, azaz kétmillió-hatszáztizenháromezer-huszonhárom darabra, míg a Sequor részesedése a Társaságban 5.51%-ra nőtt, átlépve ezzel a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény 61. § (3) bekezdése szerinti 5%-os határértéket. 2022.06.07 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Fővárosi Törvényszék Cégbírósága bejegyezte a Kibocsátó székhelyeként a 1022 Budapest, Bég u. 3-5. szám alatti ingatlant, mely egyben a központi ügyintézés helye is. A Kibocsátó a mai naptól, azaz 2022. június 7. napjától 1022 Budapest, Bég u. 3-5. szám alatti ingatlanban érhető el a Tisztelt Befektetők számára. A Kibocsátó 2022. május 12. napján közzétett tájékoztatása szerint a Kibocsátó egyúttal megszünteti működését a 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. 5. em. 1. szám, valamint a 1026 Budapest, Pasaréti út 122-124. szám alatt. A Kibocsátó egyéb elérhetőségei változatlanok. 2022.06.13 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a közvetlen többségi tulajdonában álló DREAMLAND Holding Zrt. (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02) közvetett, kizárólagos tulajdonában álló Tokaj Csurgó Völgy Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.), a Tokaj Aktív Turisztikai Központ Kft. (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.) és a Szántód BalaLand Family Kft. (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.) az általuk megvalósítás alatt levő

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 11 / 35 fejlesztések üzemeltetésére vonatkozóan hosszútávú megállapodást kötött az Accor Hotel Services Magyarország Kft.-vel. A megállapodások alapján a megvalósítás alatt levő létesítmények üzemeltetésére vonatkozóan 5 csillagos brand előírásoknak megfelelő üzemeltetési rendszer áll fel, amelyben az Accor Hotel Services Magyarország Kft. menedzsment szolgáltatást nyújt a projekttársaságok számára. 2022.06.14 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, valamint a pénz- és tőkepiac szereplőit, hogy a Kibocsátó közvetett többségi tulajdonában álló Visegrád Lepence Völgy Strandfürdő Kft. (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.), mint adós, valamint GRÁNIT Bank Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1095 Budapest, Lechner Ödön fasor 8.; a továbbiakban: „GRÁNIT Bank Zrt.”), mint kölcsönnyújtó között a mai napon, azaz 2022. június 14. napján létrejött hitelszerződés szerint a GRÁNIT Bank Zrt. legfeljebb 1.000.000.000, - Ft, azaz egymilliárd forint összegű kölcsönt nyújt a Visegrád Lepence Völgy Strandfürdő Kft. részére a projekttársaság által fejlesztett Lepence Strand- és Élményfürdő beruházási projekt részbeni finanszírozása érdekében. 2022.06.16 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó közvetlen tulajdonában álló Appeninn Project-EGRV Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1118 Budapest, Kelenhegyi út 43. B. ép. V. em.1., Cg: 01-09-325578; adószám: 26350790-2-43) 2022. június 15. napján két egyszemélyes korlátolt felelősségű szerbiai társaságot alapított Leverton doo Beograd (székhely: Novi Beograd, Bulevar Milutina Milankovića 9Đ, 11070 Novi Beograd), valamint Imanpa doo Beograd (székhely: Novi Beograd, Bulevar Milutina Milankovića 9Đ, 11070 Novi Beograd) néven. 2022.06.29 Rendkívüli Tájékoztatás – tranzakció Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó, mint eladó és a Dreamland Investment Holding Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1026 Budapest, Pasaréti út 122-124., a továbbiakban: „Dreamland Investment Holding Kft.”), mint vevő között létrejött részvény adásvételi szerződés alapján a Dreamland Investment Holding Kft. a mai napon azaz 2022. június 29. napján megszerezte a Kibocsátó közvetlen többségi tulajdonában álló Dreamland Holding Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.; a továbbiakban: „Dreamland Holding Zrt.”) alaptőkéjének 75%-át megtestesítő részvénycsomagját (a továbbiakban: „Tranzakció”). A Tranzakció eredményeképp a Dreamland Investment Holding Kft. érdekeltségi körébe került a Deamland Holding Zrt. által 100%-ban tulajdonolt DLHG Invest Zártkörűen Működő

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 12 / 35 Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02, a továbbiakban: „DLHG Invest Zrt.”), valamint a DLHG Invest Zrt. 100%-os tulajdonában álló - Tokaj Csurgó Völgy Ingatlanfejlesztő Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.); - Szántód BalaLand Family Ingatlanfejlesztő Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.); - Visegrád Lepence Völgy Strandfürdő Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.); - Tokaj Kelep Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.); - SZRH Szántód Rév Hotel Ingatlanfejlesztő Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.); valamint a - TATK Tokaj Aktív Turisztikai Központ Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02.). 2022.06.30 Rendkívüli Tájékoztatás – tranzakció Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó által 2022. március 17. napján közzétett rendkívüli tájékoztatásban bejelentett, a Kibocsátó közvetett többségi tulajdonában álló PROMOT HUNGÁRIA Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 8171 Balatonvilágos, Aligai u. 1.) törzsbetéteinek 74,99 %-át megtestesítő üzletrészének a BAYER Property Ingatlanfejlesztő Zártkörűen Működő Részvénytársaság (székhely: 2038 Sóskút, Bolyai János utca 15; Cg.: 13-10-041948) által történő megszerzésére irányuló adásvételi szerződés alapján az üzletrész tulajdonjogának átszállása 2022. június 30. napján megtörtént. 2022.07.29 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég u. 3-5., Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó 2022. április 25. napján közzétett rendkívüli tájékoztatásában1 bejelentett, a Kibocsátó közvetlen kisebbségi tulajdonában álló Hellnarik Hospitality Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1025 Budapest, Csévi út 11/B., cégjegyzékszám: 01-09-387468, a továbbiakban „Céltársaság”) törzsbetéteinek 24 %-át megtestesítő üzletrésze vonatkozásában létrejött adásvételi tranzakció zárása 2022. július 29. napján megtörtént, a Kibocsátó közvetlen kisebbségi tulajdonában Céltársaság törzsbetéteinek 24 %-át megtestesítő üzletrészének tulajdonjogát a SZIGÉPSZERK Építőipari és Szolgáltató Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 2038 Sóskút, Bolyai János utca 15., cégjegyzékszám: 13-09-148552) megszerezte.

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 13 / 35 2022.07.29 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy - a Sequor Holding Zártkörűen Működő Részvénytársaság (cégjegyzékszám: 01-10-141794; székhely: 1021 Budapest, Hárshegyi út 5-7. A. ép. 3. em. 33., adószám: 27789955-2-41; a „Sequor") és a - Zinventive Vagyonkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaság (cégjegyzékszám: 13-10- 042047; székhely: 2038 Sóskút, Bolyai János utca 15., adószám: 27916702-2-13; a „Zinventive") által a Társaság számára 2022. július 29. napján kézbesített tájékoztatások szerint a Sequor megszerezte a Zinventive-től a Társaság által kibocsátott 8.684.268 darab azaz nyolcmillióhatszáznyolcvannégyezer- kettőszázhatvannyolc darab dematerializált törzsrészvény (a továbbiakban: „Részvények”) tulajdonjogát. A Részvények adásvételére tekintettel a Sequor által közvetlenül birtokolt, szavazati jogot biztosító részvények száma 11.297.291 darabra, azaz tizenegymillió- kettőszázkilencvenhétezerkettőszázkilencvenegy darabra, a Sequor részesedése a Társaságban 23,84%-ra nőtt, átlépve ezzel a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény („Tpt”) 61. § (3) bekezdése szerinti 20%-os határértéket, míg a Zinventive részesedése a Tpt. 61. § (3) bekezdése szerinti 5%-os határérték alá csökkent. 2022.08.01 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy dr. Bihari Tamás kezdeményezte vezérigazgatói munkaviszonyának közös megegyezéssel történő megszűntetését, és erre tekintettel a Társaság Igazgatótanácsa 2022. augusztus 1. napján hozott határozatával ugyanezen naptól a Társaság új vezérigazgatójának Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolnát, a Társaság Igazgatótanácsának tagját választotta meg. 2022.09.13 Tájékoztatás – befektetői kapcsolattartó Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) a Budapesti Értéktőzsde Általános Üzletszabályzata Második, Bevezetési és Forgalomban Tartási Szabályok Könyvének 20.4. pontján alapuló tájékoztatási kötelezettségének eleget téve az alábbiakról tájékoztatja a tisztelt Befektetőket: A Társaság befektetői kapcsolattartója 2022. szeptember 14. napjától Csizmadia Ildikó. 2022.10.03 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy Dr. Hegelsberger Zoltán és Nemes István Róbert a Társaság Igazgatótanácsának- és Audit Bizottságának tagjai, az igazgatótanácsi és audit bizottsági tagságukról lemondtak azzal, hogy az

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 14 / 35 említett jogviszonyok a lemondás tudomásul vételéről és új igazgatótanácsi tagok megválasztásáról döntő közgyűlési határozat meghozataláig, de legkésőbb 2022. november 29. napjáig állnak fenn. 2022.11.16 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó Közgyűlése 2022. november 16. napján megtartott rendkívüli közgyűlés alkalmával Törő Csabát és Jombik Zoltánt a Társaság Igazgatótanácsi, valamit Auditbizottsági tagjának választotta meg. A megválasztott új Igazgatótanácsi tagok nem rendelkeznek a Kibocsátó által kibocsátott értékpapírral. 2022.11.18 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; Cg.: 01-10-046538; a továbbiakban: „Társaság”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy Törő Csaba, a Társaság Igazgatótanácsa tagjának 2022. november 17. napján kelt tájékoztatása szerint a kizárólagos tulajdonában álló Sequor Holding Zártkörűen Mőködő Részvénytársaság (cégjegyzékszám: 01-10-141794, székhely: 1021 Budapest, Hárshegyi út 5-7. A. ép. 3. em. 33., adószám: 27789955-2-41; a „Sequor”) az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. (cégjegyzékszám: 01-10-046538, székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5., adószám: 11683991-2-41; az „Appeninn”) által kibocsátott 11.297.291 darab, azaz tizenegymilliókettőszázkilencvenhétezer- kettőszámkilencvenegy darab dematerializált törzsrészvényt (ISIN: HU0000102132), - amely a Társaságban 23.84% szavazati jogot testesít meg – közvetlenül birtokol, így az általa közvetett módon birtokolt szavazati jogot biztosító Appeninn részvények száma 11.297.291 darab. 2022.12.19 Rendkívüli Tájékoztatás Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; cégjegyzékszám: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Kibocsátó a Solum-Invest Ingatlanfejlesztő és Üzemeltető Korlátolt Felelősségű Társaságban (székhely: 8230 Balatonfüred, Zákonyi Ferenc utca 8.; cégjegyzékszám: 19-09-520175; a továbbiakban: „Társaság”) tulajdonolt, a Társaság 5.000.000,- Ft összegű jegyzett tőkéjének 51%-át kitevő, 2.550.000,- Ft törzsbetéthez igazodó üzletrésze adásvétele tárgyában a mai napon üzletrész adásvételi szerződést kötött. A tranzakció zárására előreláthatólag 2023. januárjában kerül sor.

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 15 / 35 1.5. Eredménykimutatás 2022.12.31 2021.12.31 ezer HUF ezer HUF Folytatódó tevékenységek Ingatlan bérbeadásból származó bevétel 729 476 603 828 Ingatlan bérbeadás közvetlen költségei (70 077) (68 029) Közvetlen fedezet 659 399 535 799 Szolgáltatási díjbevételek leányvállalatoktól 231 271 331 158 Adminisztrációs költségek, szolgáltatási díjak, bérek (362 845) (453 851) Egyéb bevételek/(ráfordítások) (14 566) 1 319 Leányvállalatok, befektetések értékesítésének nyeresége (vesztesége) 11 032 159 165 Jövedelemtermelő befektetési célú ingatlanok átértékelésének eredménye 965 947 168 228 Adózás, kamatok és értékecsökkenés előtti eredmény 1 490 238 741 818 Értékcsökkenés és amortizáció (20 048) (37 097) Pénzügyi műveletek egyéb (ráfordítása)/ bevétele 349 777 64 765 Kamat bevételek és (ráfordítások) egyenlege 622 882 24 758 Lízingkamat (15 827) (17 404) Adózás előtti eredmény 2 427 022 727 324 Jövedelemadók (234 387) (58 936) Tárgyévi eredmény 2 192 635 668 388 Egyéb átfogó jövedelem Tárgyévi egyéb átfogó eredmény, adózással csökkentve - - TÁRGYÉVI TEJES ÁTFOGÓ EREDMÉNY ÖSSZESEN 2 192 635 668 388 Teljes átfogó jövedelemkimutatás

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 16 / 35 1.6. Mérleg Mérleg 2022.12.31 2021.12.31 Eszközök ezer HUF ezer HUF Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok 10 274 737 9 077 400 Tárgyi eszközök 11 052 9 396 Eszköz használati jog 0 106 125 Lízingkövetelések 0 128 036 Részesedések 6 709 012 8 406 608 Befektetett eszközök összesen 16 994 802 17 727 565 Vevőkövetelések 17 137 24 976 Egyéb rövid lejáratú követelések 62 451 112 568 Kapcsolt felekkel szembeni követelések 13 325 612 19 117 168 Rövid lejáratra adott kölcsönök 60 565 428 411 Elhatárolások 62 439 22 986 Pénz és pénzeszköz egyenértékes 12 304 042 3 110 938 Forgóeszközök összesen 25 832 247 22 817 047 Eszközök összesen 42 827 048 40 544 612 Mérleg 2022.12.31 2021.12.31 Tőke és források ezer HUF ezer HUF Jegyzett tőke 4 737 142 4 737 142 Visszavásárolt saját részvények (1 114) (1 114) Tartalékok 8 095 844 8 095 844 Felhalmozott eredmény 7 420 955 5 228 320 Tőke és tartalékok összesen 20 252 827 18 060 192 Bérlők által teljesített letétek 218 592 218 592 Lízingkötelezettségek 124 859 216 426 Saját kibocsátású kötvény tartozások 20 125 900 20 131 697 Hosszú lejáratú kapcsolt kötelezettségek 0 - Halasztott adó kötelezettségek 506 059 342 992 Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen 20 975 411 20 909 708 Rövid lejáratú bankhitelek és lízing kötelezettségek 103 603 92 050 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 30 762 21 969 Rövid lejáratú kapcsolt kötelezettségek 1 269 294 1 325 681 Kötelezettségek szállítók felé 66 255 55 814 Adó, illeték kötelezettségek 74 222 67 203 Jövedelemadó kötelezettségek 46 881 1 828 Passzív időbeli elhatárolások 7 795 10 165 Rövid lejáratú kötelezettségek összesen 1 598 811 1 574 711 Kötelezettségek összesen 22 574 222 22 484 419 Tőke és források összesen 42 827 049 40 544 612

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 17 / 35 2022-ban a Társaság közvetlen működési fedezete 124 millió forintos növekedést mutat 2021-as évhez képest. A magasabb összegű fedezet mellett jelentősen csökkentek az adminisztrációs és személyi jellegű ráfordítások, ami elsősorban a fejlesztési portfolió értékesítése és a szervezeti átalakítások következménye. A pénzügyi műveletek eredményében bekövetkezett pozitív változás is főként a fejlesztési portfolió eladásának eredője, magába foglalja a befolyó pénzeszközökön realizált jelentős kamatbevételeket is. A mérleg szerkezeti átalakulását pedig az eladott turisztikai fejlesztési projektekből befolyó vételárak, illetve a korábban nekik folyósított tulajdonosi hitelek térülése okozzák. Várható kilátások: A gazdasági környezet várható változása, a belső döntések függvényében a jövőre vonatkozó kilátások, tervek alapját továbbra is 2022 februárjában módosított stratégia jelenti, amelyben a dinamikus bővülés célszegmensei a CEE és SEE régióban elhelyezkedő magas minőségű irodaházak és az országos kiskereskedelmi ingatlanok. A fókusz a nemzetközi összehasonlításban is kiemelkedő hozamú irodapiacon és a kiskereskedelmi szegmensen van. A következő években a stratégia megvalósításának fő célkitűzései: - az irodaportfolió tekintetében a kihasználtság növelése; - magyarországi és CEE-SEE akvizíciós lehetőségek keresése; - meglévő ún. core portfolió elemek átvilágítása és alternatív hasznosításának vizsgálata. 1.7. Az ingatlanok összesített piaci értéke, elhelyezkedése Az Appeninn Nyrt. tulajdonában az alábbi ingatlanok találhatóak (2022.12.31.): − 1082 Budapest, Üllői út 48. − 6000 Kecskemét, Kiskőrös út 30. A jövedelemtermelő ingatlanok összesített piaci értéke 10 274 millió HUF. 1.8. Értékbecslés Az Appeninn Nyrt. tulajdonában lévő ingatlanok értékbecslése az RICS által kiadott, 2020. január 31-től érvényben lévő RICS Értékelési Szabvány (RICS Valuation - Global Standards) előírásaival összhangban készült, Piaci Érték alapján, melynek meghatározása a következő: „Az a becsült összeg, amelyért egy ingatlan átruházásra kerülne az értékelés napján kényszertől mentes vevő és kényszertől mentes eladó közt független felek közti tisztességes (normál) feltételek mellett kötött tranzakcióban megfelelő előkészítést követően, amely során mindkét fél jól informált, körültekintő és kényszer nélküli módon járt el. 1.9. Ingatlanok értékbecslője A Társaság IFRS-ek szerinti 2022. december 31-es fordulónapra készült beszámolójához az értékbecsléseket a Jones Lang Lasalle Ingatlanforgalmazó, Szaktanácsadó és Szolgáltató Kft. (H-1054 Budapest, Szabadság tér 14. adószám: 10810491-2-41 cégj. szám: 01-09-261026) készítette.

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 18 / 35 Az értékelési módszertanokhoz használt inputokat az értékelésben az értékelő megítélése alapján használták és módosították az egyedi helyzetekre való tekintettel. Az értékelésnél minden értékelt ingatlant önállóan elláttak saját input értékekkel. Az ingatlanonként felhasznált modellt, modell inputokat, modell változókat, modell összefüggéseket, jelentésben az IFRS 13-as táblázatos tartalmi közzétételének megfelelően, azonosíthatóan feltüntették. AZ IFRS 13-as közzétételi előírásainak való tartalmi megfelelőségeket biztosították. 1.10. Értékbecslési módszerek Az Appeninn Nyrt. ingatlan portfoliójának értékbecslése során a következő módszerek kerültek alkalmazásra. 1. Piaci összehasonlító módszer: A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés a vizsgált ingatlanhoz hasonló ingatlanok eladási, kínálati és bérbeadási árait analizálja, és ezeket összehasonlítja a vizsgált ingatlannal. Az összehasonlítás alapját a szóban forgó ingatlan jellemzői, illetve az összehasonlítandó ingatlanok jellemzői képezik és az ezek közötti eltérések határozzák meg az értékmódosító tényezőket. A piaci összehasonlító módszert alapvetően, mint a DCF módszer ellenőrző módszerét alkalmaztuk. 2. Hozamszámításon alapuló értékelés: A hozamszámításon alapuló értékelés során az ingatlan tulajdonjogával elvárható bevételekből származtatjuk a becsült értéket a tőkésítés módszerével. A két legelterjedtebb jövedelem alapú módszer az érték származtatására a nettó bevételből egyrészt a Diszkontált Cash Flow (DCF) Módszer, ahol a várható jövőbeli bevételek diszkontálásával kerül meghatározásra a becsült jelenérték, másrészt a Direkt Tőkésítési Elv, ahol egy átlagos hozamráta közvetlenül a vonatkozó piaci ügyletekből kerül megállapításra. A tőkésítési ráta egy ún. „all risk”, azaz minden kockázatot magába foglaló hozam, mely a pénzáramok befolyásának bizonyosságát és a jövőbeni bérleti bevétel növekedés lehetőségét is tükrözi, figyelembe veszi továbbá az üresedési időszakokat, esetleges üzemeltetési költség-veszteségeket, bérlői összetételt is. Az adott ingatlanra vonatkozó tőkésítési rátát az ismert ingatlanbefektetési tranzakciók, piaci ismereteink és a közép-kelet-európai befektetőkkel folytatott értékbecslői egyeztetések alapján kerültek meghatározásra. Ezen felül összhangban áll az irányadó kamatlábakkal és a 10 éves államkötvények relatív hozamával is. Az értékelés során az ingatlanok jövedelemtermelő jellegére tekintettel jellemzően a DCF hozamszámítással megkapott érték került figyelembevételre. A DCF számításon belül, elvégeztük az érzékenységi számításokat, ahol a változók: a bérleti bevételek és a diszkont ráta/exit hozam. Az ingatlanok piaci értékének becslése során, a DCF módszer alkalmazásakor a következők kerültek figyelembevételre: • A számítások 2022.január 1-től kezdődnek;

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 19 / 35 • A bérleti díjak a HUF-CPI, MUICP ill. a KSH szerint kerültek indexálásra, az adott bérleti szerződés kikötései alapján évente,az Oxford Economics 10 éves előrejelzésének átlaga alapján; • A magas infláció miatt 2023-ra tervezett HICP/MUICP és HUF indexációt az Eurostat január-novemberi tényadatai alapján tervezték és indexálták a 2022-es bérleti díjakat; • A bérleti díjakat Euróban határozták meg, EUR/HUF 400,25 a rögzített árfolyamon; • Az ingatlan elhelyezkedésére, az elérhető bérleti díjakra és a piaci pozícióra tekintettel határozták meg az egyedi, adott ingatlanra vonatkozó diszkont rátát és kilépési rátát (exit yield), amelyek meghatározták a reversionary yield-et (ERV-re vetített hozam) és az átlagos hozamot (average yield); • A bérleti szerződéseknél, határozatlan idejű szerződéseknél 1 éves fix időpontot számoltak, utána 6 hónapos bérletmentes időszakkal kalkuláltak. Az üres területeknél 6-12 hónapos bérletmentes időszakot (initial voids) számoltak. Határozott idejű szerződéseknél szintén 6 hónapos bérletmentes időszakot (expiry voids) számoltak. Strukturális üresedéssel sehol sem számoltak, feltételezték, hogy megfelelő marketing tevékenységgel, és piaci feltételekkel minden bérbeadható terület kiadható. Periódusonként, az adott vagy feltételezett bérleti szerződés lejárta után bérletmentes időszakokat állítottak be; • Az ingatlanok korát, állapotát és az előreirányzott beruházások figyelembe véve állapították meg a Capex/Felújítási költségeket, valamint fit-out kiadásokat, melyek: az bruttó bérelhető területek után számolták, az épület életkorától, minőségétől függően; • Az egyéb költségekre (management, üzemeltetési díj hiány, üresedés, egyéb költségek is províziót határoztak meg, az adott ingatlan jellemzői alapján; • Kivéve ahol kifejezetten másképp volt rendelkezve, ingatlanadót számoltak el az egyes ingatlanok esetében; • Az Exit Yieldet (EY) és a Discount rátákat egyedileg, az adott ingatlan lokációja, minősége, életkora, bérbeadottsága, a leasing szerződések minősége alapján határozták meg: iroda ingatlanok esetén az Exit yield: 7,40 – 9,75 % közötti, ipari ingatlanoknál: 8,00 – 9,50%. • A prime EY o irodák esetén: 5,50 % o ipari ingatlanok esetén: 6,00 % • A Discount ráták az irodák esetén: 7,65 – 10,25%, az ipari ingatlanoknál: 8,50 – 10,00% között változnak. 2. A Társaság üzleti környezete 2.1. Makrogazdasági várakozások A hazai gazdaság 2022. második negyedévében 6,5%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, ugyanakkor a harmadik és negyedik negyedévben érdemi (4, illetve 0,4%-os) lassulás következett be. Mindez a gazdasági kilátások romlásának, a növekedő energiaáraknak, az építési költségek emelkedésének,

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 20 / 35 valamint a forint euróhoz képesti jelentős gyengülésének, volatilitásának, továbbá az emelkedő kamatoknak és szigorodó finanszírozási feltételeknek köszönhető. A munkanélküliségi ráta lassú emelkedésnek indult, de továbbra is alacsony szinten van (3,9 százalék). A magas energiaárak miatt növekedő vállalati költségek a továbbiakban is negatív hatást gyakorolhatnak a munkaerőpiacra. 2.2. Ingatlanpiaci összefoglaló 2022. első félévének kereskedelmiingatlan-piaci folyamatai még kedvező képet mutattak, ám a kockázatok azóta európai szinten is emelkedtek, ami az ingatlanok leértékelődését eredményezheti. 2022. első félévében nem változtak érdemben a hozamok, az év második felében viszont már emelkedés volt megfigyelhető több szegmensben. Az év végére érdemi hozamnövekedés történt az irodapiacon (5,5%; +0,75 szp), enyhébb a kiskereskedelmiingatlan-piacon (5,6% - 7,25%; +0,25 - 0,35 szp), az ipari- logisztikai szektorban pedig stagnáltak a hozamok (5,75%). 2023. első felében a közép-kelet-európai régió összes országában további hozamnövekedés várható a legtöbb ágazatban. 2022. végére a budapesti irodapiacon a kihasználatlansági ráta 11,3 százalékra emelkedett, míg az ipari- logisztikai szegmensben a júliusi adathoz képest 2 százalékkal, 4,2 százalékra csökkent, ezzel év/év alapon stagnálást elérve. Az irodapiaci kihasználatlansági ráta sokéves csúcsot jelent - bár régiós szinten nem tekinthető magas aránynak - és a várható gazdasági lassulás, illetve a még pipeline-ban lévő fejlesztések magas volumene mellett valószínűsíthetően tovább fog emelkedni 2023-ban. 2.3. Irodapiac 2022-ben összesen 267 400 négyzetméter új irodaterületet adtak át Budapesten, így év végére a fővárosi modern irodaállomány 4,25 millió négyzetmétert tett ki. A magas új kínálat ellenére a nettó abszorpció pozitív maradt mintegy 153 ezer négyzetméteres értékkel. A kihasználatlansági ráta 2022 negyedik negyedévre elérte a 11,3 százalékot, mely 2021 végéhez képest 2,1 százalékpontos emelkedést jelent. A budapesti irodapiac átlagos kínálati bérleti díja 2022-ben stagnált, az A típusú irodáknál 15,5 EUR/négyzetméter, a B típusúaknál 12 EUR/négyzetméter, míg a prime rent 7 százalékkal emelkedett (24,5 EUR/négyzetméter). Az év végére - az elszálló energiaárak következtében - jelentősen nőttek az üzemeltetési költségek, főleg a kevésbé energiahatékony irodaépületekben. Az irodapiacon növekedik a különbség a régebbi, magasabb kihasználatlansági rátával rendelkező, valamint az új, keresettebb irodák bérleti díjaiban, sőt az utóbbi kategóriában további díjemelések várhatóak. Az energiaárak emelkedése miatt az üzemeltetési költségek olyan mértékben drágulnak, hogy tervezhetetlen a bérlő vállalkozások költségvetése. Az elmúlt évekkel ellentétben, 2022-ben már nem voltak jellemzőek a rögzített áras energiaszerződések, emiatt még a következő hónapok energiaköltségét is nehéz volt kalkulálni. Az irodaházakban a bérlők által fizetendő üzemeltetési díjak megduplázódtak. Egy régebbi, nem korszerűsített irodaépület esetén már a bérleti díj kétharmadát is elérheti az üzemeltetési díj. A régi, korszerűtlen házakhoz képest az új, korszerű irodaházakban nagyságrendileg 30 százalékkal kisebb üzemeltetési költség várható. A megkötött bérleti szerződések volumene 392 ezer négyzetméter volt, amelynek a 37 százalékát a szerződéshosszabbítások adták, az új bérleti szerződések 30 százalékát tették ki, a saját használatba vételi tranzakciók pedig a volumen 13 százalékát jelentették.

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 21 / 35 2023-ban további jelentős volumenű új átadások várhatóak, ám továbbra is jelentős kockázatot fog jelenteni az építőanyagok árának emelkedése. Az előrejelzések szerint 2023-ban és 2024-ben mintegy 436 ezer négyzetméternyi új irodaterület fog megépülni, amin belül 22% százalék rendelkezik előbérleti szerződéssel. A Covid-járvány előtti, 2018-2019-as időszakhoz viszonyítva 30-37 százalékkal alacsonyabb a kereslet szintje. A távmunkavégzés aránya a szellemi foglalkozásúak tekintetében az elmúlt egy évben 15 százalék körül alakult, ám az egyre több munkahelyen biztosított hibrid munkavégzési lehetőség tovább emeli az irodán kívüli dolgozók arányát. Ugyan az emelkedő rezsiköltségek a háztartások és a munkaadók oldaláról egymással ellentétes hatást fejthetnek ki az irodán kívüli munkavégzésre, ennek eredője azonban egyelőre bizonytalan. A közép-kelet-európai régió fővárosainak irodapiacain vegyes képet mutatott a kihasználatlansági ráta alakulása: Budapesten és Bukarestben enyhe emelkedés figyelhető meg, míg a többi város esetében stagnálás vagy csökkenés volt jellemző. A legmagasabb kihasználatlansági rátát továbbra is Szófiában, illetve Bukarestben mérték (16, illetve 15%), ezt követi Varsó, Budapest és Pozsony közel azonos értékkel (11,2 - 11,6%), míg a legalacsonyabb üresedési ráta ismét Prágára volt jellemző (7.7%). A folyamatban lévő irodaépítések állományarányos mértéke minden régiós fővárosban csökkenést mutatott az évközbeni adatokhoz képest (magas átadás melletti alacsony új projekt-volumen): Budapesten és Pozsonyban még így is 8,8%, illetve 7,5%-nyi fejlesztés van a pipeline-ban, ezért ezekben a városokban valószínűsíthetően tovább fog nőni a kihasználatlansági ráta. Ezzel szemben Bukarestben 3,3%, Varsóban csak 2,9%-ot tesz ki az új fejlesztések jelenlegi állományarányos mértéke, ezért ezeken a piacokon várhatóan csökkenő tendenciát fog mutatni az üresen álló irodák aránya is. 2.4. Kiskereskedelmi ingatlanpiac A magas energiaárak valamennyi ingatlanszegmensben növelik a bérlők költségeit, azonban a forint euróhoz képesti gyengülése – az euróban megállapított bérleti díjakon keresztül – a kiskereskedelmi szegmensben okozhat leginkább nehézségeket a devizabevétellel nem rendelkező bérlőknek. 2022 első felében még bővülni tudott a kiskereskedelmi forgalom, a rekordmagas infláció hatására azonban folyamatosan csökkenni kezdett a fogyasztás volumene az év második felében. 2023. januárban a kiskereskedelem forgalmának volumene a nyers adat szerint 3,9, naptárhatástól megtisztítva 4,5%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest. Januárban az élelmiszer- és élelmiszer jellegű vegyes üzletekben 4,8, a nem élelmiszer-kiskereskedelemben 1,5, az üzemanyag-kiskereskedelemben 9,7%-kal csökkent az értékesítés naptárhatástól megtisztított volumene. A budapesti prime rentek tekintetében a bevásárlóközpontok és a retail parkok esetében 5,9, illetve 8,3 százalékos éves emelkedést mértek. A bevásárlóközpontoknál 90 EUR/négyzetméter, a retail parkoknál 13 EUR/négyzetméter volt a prime rent mértéke. A bevásárlóutcák esetében 8,3 százalékos csökkenés volt tapasztalható, a prime rent itt 110 EUR/négyzetméter volt. A 100 négyzetméter méretű kiskereskedelmi üzlethelyiségek tipikus bérleti díjsávjainak felső értékei 2022- ben is a 2021 év végi szinteken álltak. Azonban egyes ingatlantípusok esetén történt korrekció, a budapesti másodlagos központok és bevásárló utcák esetén emelkedett a sávok alsó határa, míg a regionális városok bevásárlóközpontjai esetén csökkenés történt.

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 22 / 35 A budapesti elsődleges bevásárlóközpontok kihasználatlansági rátája a 2021. év végi 6,5 százalékról 5,1 százalékra csökkent 2022. június végére, a többi ingatlantípus esetén pedig nem történt érdemi változás az átlagos kihasználatlansági rátában. A hazai bevásárlóközpontok kihasználatlansági rátája 2022. első félévben jellemzően stagnált, a budapesti elsődleges központok esetén történt csökkenés, a bérleti díjak érdemben nem változtak. 2.5. Ipari-logisztikai ingatlanok piaca 2023 januárjában az ipari termelés volumene 0,2%-kal elmaradt az egy évvel korábbitól. Munkanaphatástól megtisztítva a termelés 3,2%-kal mérséklődött. A szezonálisan és munkanappal kiigazított adatok alapján az ipari kibocsátás 2022 decemberéhez mérten 5,1%-kal csökkent. A legnagyobb súlyú alágak közül a villamos berendezés gyártása bővült a leginkább, de a járműgyártás és a számítógép, elektronikai, optikai termék gyártása is nőtt, ugyanakkor az élelmiszer, ital és dohánytermék gyártásában csökkent a termelés volumene. A szezonálisan és munkanaptényezővel kiigazított ipari kibocsátás januárban az előző hónaphoz viszonyítva 5,1%-kal kisebb volt. 2022-ben rekord magas szintet ért el az új hazai kínálat (427 ezer négyzetméter), amely 12 százalékos emelkedést jelentett 2021 végéhez képest. További jelentős mennyiségű ipari ingatlan van fejlesztés alatt, előreláthatólag több, mint 600 ezer négyzetméternyi új terület kerül majd átadásra 2023-ban és 2024-ben, melynek egyharmadára már előszerződést is kötöttek. A Budapesten kívüli átadásokat tekintve az átadások regionális megoszlása az alábbiak szerint alakult 2022-ben: az új területek 63 százaléka a Nyugat-Magyarország régióba, 37 százaléka pedig a Kelet- Magyarország régióba esett. Az ipari-logisztikai ingatlanok iránti kereslet 2022-ben is erős maradt, aminek hatására a bérleti díjak emelkedése volt megfigyelhető: a budapesti prime rent 5.35 €/négyzetméter/hó volt, amely 15 százalékos emelkedést jelent az egy évvel korábbi adathoz képest. Az inflációs nyomás és a gyenge forint tovább emelhetik a kivitelezési költségeket, amelyek további emelkedést válthatnak ki a bérleti díjakban. 2022-ben összesen 680 ezer négyzetméternyi ipari-logisztikai területre kötöttek bérleti szerződést Budapest és agglomerációja piacán, ez a volumen 7 százalékkal magasabb a 2021-es éves adattól. Ezen belül az új szerződéskötések 44, az előszerződések 30, a hosszabbítások pedig 25 százalékot tettek ki. A nettó abszorpció kifejezetten magas volt a fővárosban és környékén 2022-ben: átlépte a 300 ezer négyzetmétert éves szinten. Ennek köszönhetően a kihasználatlansági ráta is jelentősen csökkent, jelenleg 3,8 százalékon áll Budapesten és környékén. 3. Az Appeninn Nyrt. célja, stratégiája A Budapesti Értéktőzsdén jegyzett vállalatként az Appeninn Nyrt. elkötelezett a részvényesi értékteremtés iránt, amelyet a stratégiai célszegmenseken belül szereplő célpontok akvirálása, valamint azok fejlesztése és üzemeltetése révén kíván elérni. Az Appeninn Nyrt. 2009. évi alapítása óta dinamikus fejlődésen és számos változáson ment keresztül. Ennek fontos mérföldköve volt, hogy a Társaság 2018 júniusában elfogadta 5 éves üzleti stratégiáját, amelynek is köszönhetően a meglévő core portfólió kihasználtsága fokozatosan növekedett, így a Covid hatások ellenére, 2020-ban pozitív irányba indult az ingatlanok üzemi eredménye. A Társaság stratégiája első alkalommal 2020. márciusában került módosításra, mivel az Appeninn Nyrt. jelentős üzleti potenciált látott a turisztikai ingatlanok fejlesztésekben és azok üzemeltetésében, így a 2020. évben a turisztikai

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 23 / 35 ingatlanok új célszegmensként kerültek be az üzleti stratégiába, ezzel párhuzamosan pedig a Társaság jelentős turisztikai célú fejlesztéseket indított el. A Scope Ratings GmbH 2021. évi negatív kötvényminősítése azonban az üzleti stratégia módosítását tette indokolttá, így a Társaság felülvizsgálta és 2022. év elején módosította üzleti stratégiáját, azzal, hogy a Társaság a 2018-ban elfogadott üzleti stratégiáját tartja továbbra is követendőnek. A módosított stratégia – fókuszterületei közül – ismét a core business ingatlanportfoliója bővítésére, fejlesztésére, és azon belül is elsősorban az irodapiacra és a kiskereskedelmi ingatlanokra helyezi a hangsúlyt, mivel a 2021. évi rating- minősítés mögött elsősorban a turisztikai fejlesztő tevékenység következtében átalakuló stratégia és az ezáltal megváltozott pénzügyi kockázati profil állt. A 2022-ben módosított stratégia ismét az irodaház és kiskereskedelmi ingatlanok piacát jelöli meg első számú célszegmensként. A portfolióelemek bővítéséhez szükséges forrást a Társaság döntően a turisztikai portfólióját képező projekttársaságok értékesítésével teremtette meg, 2022 folyamán valamennyi turisztikai fejlesztés értékesítési szerződése aláírásra került, és egy kivétellel az értékesítési ügyletek zárása is megtörtént. A befolyó pénzeszközöket a Társaság -stratégiájával összhangban- a földrajzi diverzifikáció szempontjainak figyelembevételével iroda és kereskedelmi ingatlanportfoliója bővítésére fordítja. 4. A Társaság főbb erőforrásai, kockázatai, az ezekkel kapcsolatos változások és bizonytalanságok 4.1. Társaság ill. a cégcsoport főbb erőforrásai és kockázatai 4.1.1. Erősségek: - Rugalmasan alkalmazkodás az egyedi ügyféligényekhez − Átgondolt ingatlanportfólió méret- és ebből következő volumenhatékony gazdálkodás − Iparágilag és lokáció tekintetében is diverzifikált ingatlanportfólió − Összehangolt finanszírozás- és bevételstruktúra 4.1.2. Lehetőségek: − Az alulárazott hazai ingatlanpiac attraktív befektetési célpont a külföldi befektetőknek − Alulértékelt ingatlanok megszerzése réspiaci szegmensekben − A kis- és középvállalkozások legjavát válogatva a stabil cash flowt termelő vállalatokkal való hosszú távú együttműködés − Külföldi prémium irodaházi, és magas jövedelmezőségű kiskereskedelmi ingatlanportfolió akvirálása − Magas minőségű és magas hozamú – hazai és CEE, SEE régiós – ingatlanok megszerzése − Makrogazdasági kilátások javulását követő jelentős felértékelődés 4.1.3. Bizonytalanságok: − Ingatlanpiaci trendek átalakulása; − Makrogazdasági hatások: o Hazai és nemzetközi kamatkörnyezet változása; o Magas, de csökkenő inflációs kilátások; o Visszafogottabb bruttó hazai össztermék növekedés;

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 24 / 35 4.2. Pénzügyi instrumentumok Az Appeninn Nyrt. tevékenysége során felmerülő pénzügyi kockázatokat minden rendelkezésre álló eszközzel mérsékelni törekszik. Az Appeninn Nyrt. elsőszámú feladata a csoportszintű kockázatkezelés. Az Az Appeninn Nyrt. hosszú lejáratú forrása egyetlen fix kamatozású forint elemből áll, így kamatkockázata marginális. Az operatív működésből eredő likviditási kockázata mérsékelt, a Társaság működése magas bevételarányos fedezettséget mutat. A Társaság tulajdonában lévő portfolióelemek tekintetében hosszú lejárattal rendelkező bérleti szerződések állnak rendelkezésre, magas minősítésű bérlőkkel, így a hitelkockázat mértékét a Társaság alacsonynak tekinti. A Társaság az egyéb kockázatokat folyamatosan nyomon követi, azok kezeléséről pénzpiaci műveletek nyomán gondoskodik. Az Appeninn Nyrt. törekvése a fenti kockázatok hatásásának minimalizálása, a cégcsoport spekulációs céllal nem bocsátkozik pénzügyi konstrukcióba. A Társaság pénzügyi eszközeinek bemutatása a Társaság éves beszámoló bemutatása részben történik. 4.3. Pénzügyi kockázatok kezelése, kockázatkezelési politika Az Appeninn Nyrt. treasury funkciója a Társaság és az Appeninn Csoport tartós üzleti érdekének megfelelően koordinálja a pénzügyi piacokon való részvételt, konzervatív kockázatkezelési alapelvek szerint működteti treasury tevékenységét. A Társaság ki van téve az általános piaci és a pénzügyi feltételek megváltozásából adódó kockázatoknak, és ezek a változások befolyásolhatják az eredményeket, az eszközök és a kötelezettségek összetételét. A pénzügyi kockázatkezelés célja, hogy a kockázatokat az operatív és a finanszírozási tevékenységeken keresztül folyamatosan csökkentse. A Társaság tevékenységéhez kapcsolódó kockázatok az alábbiak: Bérleti díj kockázat: Az Appeninn cégcsoport következetes, kiszámítható és versenyképes bérleti díjakat állapít meg bérlői részére, amelyeket folyamatosan felülvizsgál, alkalmazkodva az adott megváltozott inflációs kockázatok és makrogazdasági körülmények közötti emelkedő hozamkörnyezetnek. A jelenlegi bérleti díjak összhangban vannak az ingatlanok adottságaival, lokációjával és minőségével. Az üzemeltetési díjainak megállapításakor a vonatkozó költségeinek fedezésére törekszik. Devizakockázat: Az Appeninn Nyrt. teljes hosszú lejáratú forrásállományának deviza szerkezete lényegében megfelel az eszközök és a bérleti szerződések alapján várható bevételek együtt számított deviza szerkezetének. Kamatlábkockázat: Az Appeninn Nyrt. külső forrásállománya egy fix, alacsony kamatozású elemből áll, így a kamatkockázat a Társaság esetében marginális. Likviditási kockázat:

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 25 / 35 A Társaság célja, hogy egyensúlyt tartson fent a pénzeszközök szintje, a finanszírozás folyamatossága és rugalmassága között a pénzügyi tartalékok és hitelek állományának alakításakor. Az operatív működésből eredően likviditási nehézségek nem várhatóak, a bevételek jelentős tartalékokkal fedezik a működési és finanszírozási költségeket. A módosított stratégia végrehajtására, illetve a makrogazdasági környezet változásaira történő felkészülés jegyében az Appeninn Nyrt. a konzervatív befektetési politika mellett rövid és középtávon a likviditási szint emelését folytatta 2022. folyamán. Hitelezési kockázat: A hitelezési kockázat annak a kockázata, hogy a partner egy pénzügyi eszközzel vagy vevői szerződéssel kapcsolatos fizetési kötelezettségének nem tesz eleget és ezzel pénzügyi veszteséget vagy likviditási hiányt okoz. Az Appeninn Nyrt. a bérbeadási és pénzügyi (ideértve a bankbetéteket és pénzügyi befektetéseket) tevékenységével kapcsolatban van kitéve hitelezési kockázatnak. Bérlő partnerek esetében a hitelezési kockázat csökkentése érdekében az Appeninn Nyrt. óvadékot vagy bankgaranciát kér a bérlőktől. A potenciális bérlőket a bérleti szerződés megkötése előtt egyéni ügyfelek esetén a fellelhető piaci információk alapján, míg vállalati ügyfelek esetén a rendelkezésre álló nyilvános adatok monitoringjával ellenőrzi, a szerződéskötést követően pedig a bérlői kintlévőségeket folyamatosan nyomon követi és kezeli. Bankbetétek és pénzügyi befektetések esetében: A bankbetétekkel és pénzügyi befektetésekkel kapcsolatos hitelezési kockázatot az Appeninn Nyrt. konzervatív befektetési politikájával összhangban kezeli, a hitelezési kockázat csökkentése érdekében pénzügyi tartalékát készpénzben vagy bankbetétben megbízható pénzintézeteknél tartja. 5. A teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői, a telephelyek, fióktelepek és kezelt ingatlanok bemutatása 5.1. A teljesítmény mérésének mennyiségi és minőségi mutatói, illetve jelzői Pénzügyi mutatók A közvetlen fedezet eszközállomány értékénél magasabb mértékű növekedése következtében a Társaság fedezeti mutatója 5,90%-ról százalékról 6,42%-ra százalékra emelkedett. Értékek ezer HUF-ban 2022.12.31 2021.12.31 Változás (%) Közvetlen fedezet 659 399 535 799 123% Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok 10 274 737 9 077 400 113% Eszközarányos jövedelem 6,42% 5,90% 109%

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 26 / 35 A Társaság költség/Közvetlen fedezet mutatója jelentős 20%-ot meghaladó mértékben javult a 2021. évihez képest, mely mögött részesedések értékesítése és a szervezeti struktúra átalakítása áll. 5.2. A telephelyek, fióktelepek és kezelt ingatlanok bemutatása 1082 Budapest, Üllői út 48. Az ingatlan Budapest VIII. kerületében, az Üllői út és a Kisfaludy utca sarkán helyezkedik el, közel a Ferenc körút – Üllői úti csomóponthoz. Az ingatlan a város egyik legforgalmasabb utcájának, a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér felé vezető útnak az egyik meghatározó irodaháza. A közvetlen mikrokörnyezetben lakóépületek találhatóak földszinti üzlethelyiségekkel, valamint szintén a közelben található az egyik legjelentősebb város rehabilitációs program kereteiben felújított városrész, a Corvin negyed, ahol a lakóingatlanok mellett a Corvin bevásárló központ és a Corvin Irodaházak találhatóak. Az épület U alakú, zártudvaros, -3 szint + földszint + 6 emelet szintosztású irodaház. Az épület alatt 3 garázsszinten összesen 126 parkoló kapott helyet, de itt találhatóak a gépészeti és elektromos helyiségek, illetve egy trezor is. Az ingatlan földszintjén a bérlő bankfiókja, mellette irodák találhatóak. A felsőbb szinteken irodák helyezkednek el, valamint a 6. emeleten kapott helyet az épületben üzemelő étterem. Az irodaház és a földszinti bankfiók bejárata az Üllői út felől van. 6000 Kecskemét, Kiskőrösi utca 30. Az ingatlan Kecskeméten, a Kiskőrösi úton található gazdasági, kereskedelmi, szolgáltató övezetben. Az ingatlan Kecskemét központjától délnyugati irányba, az M5- ös autópályához, ill. az 52-es főúthoz közel fekszik. A nagy területen, több mint 7 ha-on elhelyezkedő telephely, mint Tüzéptelep működött az 1940-es évek óta. A területen elhelyezkedő 8 épületkülönböző időben, jellemzően a 60-as, 70-es és 80-as években épült. A bejáratnál található 2 szintes, lapostetős irodaépület 1983-ban épült, jelenleg használaton kívüli, de jó állapotban található. A főbejáratnál még mázsáló épület és egyszintes irodaépület is található. 6. A fordulónapot követő jelentősebb események Rendkívüli tájékoztatás 2023.01.30. Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; cégjegyzékszám: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Solum-Invest Ingatlanfejlesztő és Üzemeltető Korlátolt Felelősségű Társaságban (székhely: 8230 Balatonfüred, Zákonyi Ferenc utca 8.; cégjegyzékszám: 19- 09-520175; a továbbiakban: „Társaság”) a Kibocsátó által tulajdonolt, a Társaság 5.000.000,- Ft összegű Értékek ezer HUF-ban 2022.12.31 2021.12.31 Változás (%) Közvetlen fedezet 659 399 535 799 123% Szolgáltatási díjbevételek leányvállalatoktól 231 271 331 158 70% Adminisztrációs költségek, szolgáltatási (362 845) (453 851) 80% Költség/Közvetlen fedezet 41% 52% 78%

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 27 / 35 jegyzett tőkéjének 51%-át kitevő, 2.550.000,- Ft törzsbetéthez igazodó üzletrész (a továbbiakban: „Üzletrész”) adásvétele tárgyában 2022. december 19. napján létrejött üzletrész adásvételi szerződésnek megfelelően a tranzakció zárása a mai napon (2023. január 30.) megtörtént. A zárással a Blake Investment Korlátolt Felelősségű Társaság (székhely: 1022 Budapest, Bimbó út 7. fsz. A02. ajtó; cégjegyzékszáma: 01-09-409771) vevő megszerezte az Üzletrész tulajdonjogát. Rendkívüli tájékoztatás 2023.02.28. Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; cégjegyzékszám: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a székesfehérvári, illetve a zalaegerszegi „Zone Bevásárlópark”-okat tulajdonló Tidaholm Properties Kft. (székhely: 1116 Budapest, Temesvár utca 20.; cégjegyzékszám: 01-09-356270; a továbbiakban: „Tidaholm”) jegyzett tőkéjének 100%-át kitevő, 3.000.000,- Ft törzsbetéthez igazodó üzletrész (a továbbiakban: „Tidaholm Üzletrész”) és a nagykanizsai „Kanizsa Centrum Bevásárlóközpont”-ot tulajdonló Kantrum Property Kft. (székhely: 1116 Budapest, Temesvár utca 20.; a továbbiakban: „Kantrum”) jegyzett tőkéjének 100%-át kitevő, 3.000.000,- Ft törzsbetéthez igazodó üzletrész (a továbbiakban: „Kantrum Üzletrész”) adásvétele tárgyában 2023. február 28. napján létrejött üzletrész adásvételi szerződések alapján az adásvételi szerződések aláírásának napján a Central European Ingatlanalap (székhely: 1026 Budapest, Pasaréti út 122-124.; nyilvántartási száma: 1222-02) eladótól megszerezte a Tidaholm Üzletrész és a Kantrum Üzletrész kizárólagos tulajdonjogát, ezáltal mind a Tidaholm, mind a Kantrum egyedüli tulajdonosává vált. A Kibocsátó egyúttal döntött a Tidaholm és a Kantrum székhelyének a 1022 Budapest, Bég utca 3-5. szám alá helyezéséről és ügyvezetőnek a lemondott ügyvezető helyébe Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolnát (anyja neve: Fischer Györgyi; lakcíme: 1172 Budapest, Tura utca 46.) választotta meg határozatlan időre, önálló képviseleti és cégjegyzési joggal. Rendkívüli tájékoztatás 2023.03.02. Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; cégjegyzékszám: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Scope Ratings GmbH (a továbbiakban: „Scope”) 2023. március 2-án közzétette a Kibocsátó és annak az MNB Növekedési Kötvényprogramja keretében kibocsátott „APPENINN 2029/I” elnevezésű kötvényei monitoringjáról készült jelentését. A közleményben a Scope a Kibocsátó hitelminősítését B, kötvényeit B- kategóriába sorolta. Az elemzésben pozitívan értékelte a Kibocsátó 2022. év elején elfogadott stratégiának következetes végrehajtását, a turisztikai portfolió értékesítését, de a megvalósuló tranzakciók Appeninn csoport pénzügyi és üzleti kockázatára gyakorolt hatásának értékelésétől tette függővé a Kibocsátó és a kötvény minősítésének rating felülvizsgálat keretében történő rmódosítását. 2023. február 28-án a Kibocsátó végrehajtotta első, core portfóliójának szélesítését célzó akvizícióit is, három magyarországi kereskedelmi ingatlan megvásárlásáról írt alá szerződést. A Scope ma megjelent elemzése azonban a tranzakciókat még nem vehette figyelembe, mivel azok nem zárultak le a monitoringot megelőző időszakban. A Scope az elemzésében kiemelte a megvalósuló akvizíciók további szoros követését.

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 28 / 35 A monitoring jelentés angol nyelven az alábbi linken érhető el: https://www.scoperatings.com/ratings-and-research/rating/EN/173549 Rendkívüli tájékoztatás 2023.03.10. Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; cégjegyzékszám: 01-10-046538; a továbbiakban: Kibocsátó) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a varsói Wiśniowy Business Park (a továbbiakban: WBP) „C”, „D”, „E” és „F” irodaépületeit tulajdonló Dounby SP. Z O.O. (nyilvántartási száma: KRS 0000575844; a továbbiakban: Céltársaság) által kibocsátott részvények 100%-át kitevő részvénycsomag (a továbbiakban: Dounby Részvények) adásvétele tárgyában 2023. március 10. napján létrejött adásvételi szerződés alapján a Kibocsátó az adásvételi szerződés aláírásának napján a holland székhelyű Cherry MidCo B.V. eladótól megszerezte a Dounby Részvények kizárólagos tulajdonjogát, ezáltal a Céltársaság egyedüli részvényesévé vált. A Kibocsátó egyúttal döntött a Céltársaság székhelyének a WBP „E” épületébe, azaz a 02-135 Warszawa, Ul. Iłżecka 26 szám alatti ingatlanba történő áthelyezéséről, és a Céltársaság új vezetőjének Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolnát (anyja neve: Fischer Györgyi; lakcíme: 1172 Budapest, Tura utca 46.) választotta meg határozatlan időre, aki egyszemélyben látja majd el az igazgatótanácsi hatáskörbe tartozó feladatokat. A Kibocsátó egyúttal Szathmáriné Szűcs György Magdolnát és Kertai Zsolt Lászlót (anyja neve: dr. Mayer Erzsébet; lakcíme: 1037 Budapest, Királylaki út 109.) delegálta a Céltársaság 50%-os tulajdonában álló – a WBP „C” és „D” épületeihez tartozó közös területeket kezelő – Wiśniowy Management SP. Z O.O. igazgatótanácsába, így biztosítva a Kibocsátó megfelelő képviseletét. Rendkívüli tájékoztatás 2023.04.05. Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyilvánosan Működő Részvénytársaság (székhely: 1022 Budapest, Bég utca 3-5.; cégjegyzékszám: 01-10-046538; a továbbiakban: „Kibocsátó”) ezúton tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket, hogy a Scope Ratings GmbH (a továbbiakban: „Scope”) 2023. április 5-én közzétette a Kibocsátó és annak az MNB Növekedési Kötvényprogramja keretében kibocsátott „APPENINN 2029/I” elnevezésű kötvényei minősítése felülvizsgálatának („rating review”) eredményét. A közleményben a Scope a Kibocsátó hitelminősítését „B” kategóriáról „B+” kategóriára, míg kötvényeit „B–” kategóriáról „B+” kategóriára javította. A felminősítés hátterében a közelmúltban a Kibocsátó saját forrásából finanszírozott akvizíciók állnak, melyek a konzervatív finanszírozási struktúrával párosulva jelentősen javították a Kibocsátó kockázati megítélését. A minősítés felülvizsgálatról („rating review”) a Scope közleménye angol nyelven a Scope Ratings honlapján érhető el. (www.scoperatings.com)

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 29 / 35 7. Jegyzett tőke összetétele A Társaság alaptőkéjét az Alapszabály tartalmazza. Ennek alapján a Társaság alaptőkéje 4.737.141.900, - Ft, egyenként 100,- Ft névértékű, névre szóló dematerializált módon előállított törzsrészvényből áll. Minden részvény egy szavazati jogot biztosít. A részvény tulajdonosának meghatározása, vagyoni hozzájárulások teljesítése, alaptőke felemelése, átruházási szabályokat szintén a Társaság Alapszabálya tartalmazza. 7.1. Kibocsátott részvények és részvényesi jogok A kibocsátott és forgalomban tartott Appeninn részvények szabadon forgalmazhatóak, forgalmazást korlátozó Alapszabályon alapuló jogok nem állnak fenn. A részvények egy sorozatba tartoznak, a részvény sorozat tagjai azonos jogokkal rendelkező Appeninn törzsrészvények. Appeninn Nyrt. részvény adatok névérték 100 pénznem HUF ISIN kód HU0000102132 forgalombantartás helye Budapesti Értéktőzsde Zrt. részvény szekció forgalmazás kezdete 2010. július 2. részvénykönyv vezetés Appeninn Nyrt. Igazgatótanácsa, 1022 Budapest, Bég u. 3-5. Forgalomban tartott részvények száma 2022.12.31. (darab) 47.371.419 Forgalomban tartott részvények száma 2021.12.31. (darab) 47.371.419 7.2. Visszavásárolt saját részvények A Társaság 2022. december 31-én 1.848 db saját részvénnyel rendelkezett 1.114 E Ft összértékben. 7.3. A Társaság alaptőkéjének összetétele Értékek ezer HUF-ban 2022.12.31 2021.12.31 Jegyzett tőke értéke - - Nyitó érték 4 737 142 4 737 142 Kibocsátás - - Záróérték 4 737 142 4 737 142

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 31 / 35 7.4. A saját tőkében bekövetkezett változások bemutatás 7.5. Felhalmozott eredmény 7.6. Jelentős befektetők A Társaság a beszámoló fordulónapját követően havi rendszeres (hó végi szavazati jogok és tőke), valamit a Tulajdonosi bejelentések – részesedés változások – közleményeit folyamatosan közzétette. A Társaság 5%-ot meghaladó részvénytulajdonosai 2022. december 31-én: Saját tőke változások (adatok ezer Ft-ban) Jegyzett tőke Tartalékok Visszavásárolt saját részvény Felhalmozott eredmény Saját tőke összesen Egyenleg 2021. január 1-én 4 737 142 8 095 844 (1 114) 4 559 932 17 391 804 Tárgyévi átfogó eredmény Tárgyévi eredmény 668 388 668 388 Tulajdonosokkal folytatott tranzakciók - - - - - Saját részvény vásárlása - Saját részvény elidegenítése - Átsorolás - Osztalék - Tőkeemelés - Egyenleg 2021. december 31-én 4 737 142 8 095 844 (1 114) 5 228 320 18 060 192 Egyenleg 2022. január 1-én 4 737 142 8 095 844 (1 114) 5 228 320 18 060 192 Tárgyévi átfogó eredmény Tárgyévi eredmény 2 192 635 2 192 635 Tulajdonosokkal folytatott tranzakciók - - - - - Saját részvény vásárlása - Saját részvény elidegenítése - Átsorolás - Osztalék - Tőkeemelés - - - Egyenleg 2022. december 31-én 4 737 142 8 095 844 (1 114) 7 420 955 20 252 827 Értékek ezer HUF-ban 2022.12.31 2021.12.31 Nyitó egyenleg 5.228.320 4.559.932 Tárgyévi eredmény 2.192.635 668.388 Saját részvény vásárlása - - Saját részvény elidegenítése Záró érték 7.420.955 5.228.320

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 32 / 35 8. Alapszabály A Társaság közgyűlése az Appeninn Nyrt. Alapszabályát legutolsó alkalommal 2022. április 29. napján hagyta jóvá. − A Társaság a közzétételi helyeken az Alapszabályt megjelenítette. − A Társaság Alapszabályában közzétett eljárásokat, jogokat a Társaság az Alapszabályának közzétételével teljesíti. − A vezető tisztségviselők megválasztása, a megválasztási folyamata az Alapszabály szerint zajlott. − A részvény kibocsátásra és visszavonásra vonatkozó szabályoknak az Alapszabályban rögzítettek szerint a Társaság megfelelt. 9. A Társaság irányítási rendszere, felelős társaságirányítási jelentés − A Társaságnál Igazgatótanács működik. Az Igazgatótanács hatásköreit az Alapszabály szabályozza. − A Társaság az éves jelentéssel együtt közzéteszi a felelős társaságirányítási rendszerét (Felelős társaságirányítási nyilatkozat és jelentés) bemutató dokumentum csomagot, amely tartalmazza a számviteli törvény 95/B §-ában előírt információkat. − A Társaság a jogszabály által előírt vállalatirányítási rendszertől nem tér el, és nem alkalmaz további, a jogszabálytól eltérő vállalatirányítási rendszereket. − Sztv. 95/B (2) a pontjára tekintettel: a Társaság nyilatkozza, hogy a Társaságra a nyilvánosan forgalomba hozott részvénytársaságokra vonatkozó Irányítási rendszereket a magyar Polgári törvénykönyv szabályozza. A társaság az alapító okiratában a közgyűlés jóváhagyásával jelöli ki az irányítási rendszerét. A Társaság a nyilvánosság részére az alapszabályra vonatkozó közzétételi kötelezettségekben tesz eleget. − Sztv. 95/B (2) b: pontjára tekintettel: a Társaság további, a jogszabályi követelményeken túlmenően alkalmazott vállalatirányítási gyakorlattal összefüggő információkat a Társaság rendszeres és rendkívüli közleményeiben teszi közzé, amennyiben ezek nagy horderejű, átfogó természetűek, akkor külön dokumentumként a saját honlapján elkülönítve mutatja be. Jelenleg ilyen jellegű állásfoglalásra nem került sor. − Sztv. 95/B (2) c: pontjára tekintettel: A Társaság kijelenti, hogy a külön dokumentumban (Felelős társaságirányítási nyilatkozat és jelentés) bemutatja, a jogszabályokkal összhangban a jogszabályi előírásoktól való eltéréseit – amennyiben ilyen előfordulna – indoklásokkal együtt. Sorszám Közvetett tulajdonos megnevezése Tulajdoni hányad 1. Avellino Zrt. 24,00% 2. Sequor Holding Zrt. 23,84% 3. OTP Ingatlanbefektetési Alap 5,09% 4. Egyőb 5 %-ot meg nem haladó tulajdonosok 47,07% Összesen: 100,00%

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 33 / 35 − Sztv. 95/B (2) d: pontjára tekintettel: A Társaság a külön dokumentumában (Felelős társaságirányítási nyilatkozat és jelentés) kitér annak indoklására, ha a jogszabály előírta irányítási rend-szer valamely rendelkezését nem alkalmazta. − Sztv. 95/B (2) e: pontjára tekintettel: A Társaság (a Felelős társaságirányítási nyilatkozat és jelentés) külön dokumentumban kitér a belső ellenőrzési és kockázatkezelési rendszer főbb jellemzőinek bemutatása a beszámoló készítés összefüggésében. − Sztv. 95/B (2) f: pontjára tekintettel: A Társaság az Sztv. 95/A § c), d), f), h) és i) pontja szerinti információkat a külön dokumentumként (Felelős társaságirányítási nyilatkozat és jelentés) közzétett részeként bemutatja, úgy mint a Sztv. 95/ (2) g: a legfőbb irányító (vezető) szerv, az ügy-vezető szerv és a felügyelő testület, valamint ezek bizottságainak összetétele és működése. − Sztv. 95/B (2) h) pontjára tekintettel: a Társaság ügyviteli, ügyvezető és felügyelő testületei esetében alkalmazott, sokszínűséggel kapcsolatos politika leírása, különös tekintettel az életkori, a nemi, a tanulmányi és a szakmai háttérrel kapcsolatos szempontokra, e sokszínűséggel kapcsolatos politika céljainak, megvalósítási módjának és a beszámolási időszakban elért eredményeknek a leírása a 2020. évben nem értelmezhető. − Sztv. 95/B (3) pontjára tekintettel: a Társaság az Alapszabály, a Felelős Társaságirányítási jelentést és nyilatkozatot rendszeresen a fenti tartalmakra tekintettel közzéteszi. 10. Vállalkozás folytatásának keretrendszere Az Appeninn Nyrt. 2022. február 10. napján módosította üzleti stratégiáját, mely alapvetően meghatározza, előirányozza a Társaság 2023. évre vonatkozó terveit, így többek között Első NKP (Növekedési Kötvényprogram) minősítés visszaállítása, magas jövedelemtermelő-képességű CEE és SEE iroda- és kiskereskedelmi ingatlanok akvizíciója, és költséghatékony üzemeltetése energiahatékonysági és állagmegóvási- javítási célú célú felújítások, a szervezeti struktúra átalakításával további hatékonyságnövelés és a működési kiadások csökkentése. A Társaság a core üzleti céljaival összhangban (eredményes működés, likviditás javítása) a folyamatos akvizíciókon és a meglévő portfólióelemek fejlesztésén keresztül kívánja biztosítani. 10.1. Felelős Társaságirányítás A Társaság tevékenysége során kiemelt figyelmet fordít a fenntarthatóságra, az etikus üzleti magatartásra, az értékteremtésre. 10.2. Környezetvédelem Az Appeninn Nyrt. tevékenysége során nem végez környezetre veszélyes, illetve káros tevékenységet. Működéséhez nem használ fel veszélyes anyagokat. A Társaság Igazgatótanácsa 2021. december 30. napján elfogadta a Társaság menedzsmentje által elkészített ESG ütemtervet, mely 2025. évig előirányozza, meghatározza, hogy a Társaság miként kíván eleget tenni, megfelelni a BÉT ESG iránymutatásaiban szerepelő kötelezettségeknek.

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 34 / 35 10.3. Foglalkoztatáspolitika, munkavállalói részvény és irányítási program 10.3.1. Munkavállalói részvényesi rendszer A Társaság nem üzemeltet munkavállalói és irányítási részvény programot. 10.3.2. Teljes munkaidőben foglalkoztatottak számának alakulása Létszám adatok: 11. Közzétételi helyek A Társaság a közzétételeit és a beszámolóját az alábbi helyeken közzéteszi: - https://appeninnholding.com/ - https://kozzetetelek.mnb.hu/ - https://www.bet.hu/ - https://e-beszamolo.im.gov.hu/oldal/kezdolap - CAPS 12. Az éves beszámoló készítésének alapjai 12.1. A 24/2008. (VIII. 15.) PM rendelet szerinti megfelelőségi nyilatkozatok Magyarországi székhelyű kibocsátóként az Appeninn Nyrt. az éves jelentést a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény előírásaival összhangban készíti el. Az Appeninn Nyrt. könyvvizsgálattal ellátott éves jelentést tesz közzé. A könyvvizsgálati jelentést az üzleti jelentéssel együtt, az éves jelentés részeként teszi közzé. Az éves jelentés részét képezik a Társaság anyavállalati és konszolidált mérleg, eredménykimutatás, kiegészítő mellékletek – jegyzetek, vezetőségi jelentés. Az Appeninn Nyrt. vezetőségi jelentését az éves beszámolóval együttesen közzéteszi. A vezetőségi jelentésben bemutatásra kerül a kísérő elemzés. Az elemzés bemutatja azokat a fő folyamatokat és tényezőket, amely az éves jelentés időszakában a kibocsátó üzleti teljesítményére, fejlődésére és helyzetére hatással voltak, illetve a jövőben hatással lesznek. A vezetőségi jelentésben bemutatott adatokat az előző időszaki adatokkal azonos tartalommal tesszük közzé. Amennyiben az adatok tartalmában eltérés mutatkozott, akkor az összehasonlító adatokat ismét közzétesszük. A megismételt közzététellel biztosítjuk az előző időszak vezetőségi jelentésében szereplő adatokkal való összevethetőséget. 12.2. Célszerűségi és megfelelőségi nyilatkozat Jelen dokumentumnak, mint üzleti jelentésnek célja, hogy az éves beszámoló adatainak értékelésével úgy mutassa be a vállalkozó vagyoni, pénzügyi, jövedelmi helyzetét, az üzletmenetet, a vállalkozó tevékenysége során felmerülő főbb kockázatokkal és bizonytalanságokkal együtt, hogy ezekről – a múltbeli tény- és a várható jövőbeni adatok alapján – a tényleges körülményeknek megfelelő, megbízható és valós képet adjon. Az üzleti jelentés, ahol szükséges, hivatkozik, és további magyarázatokat ad az éves Fő 2022 2021 Átlagos statisztikai létszám 6,97 9,31 Záró létszám 6 10

Appenin Nyrt. - 2022. évi üzleti jelentés és vezetőségi jelentés 35 / 35 beszámolóban szereplő adatokra. Az üzleti jelentés magyarul készült, és a hely és a kelet feltüntetésével a vállalkozó képviseletére jogosult személyek, a tárgyévben Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolna vezérigazgató írta alá. 12.3. Tulajdonjogok korlátozása Az Igazgatótanácsnak nincs tudomása a tulajdonosok bárminemű korlátozásáról vagy tulajdonosoknak részvények átruházhatóságának korlátozásáról vagy különleges irányítási jogokat megtestesítő kibocsátott részesedésekről. A Társaság alapszabálya bemutatja és rögzíti a Részvények, Részvénykönyv, Részvényesek jogai és kötelezettségei, Közgyűlés pontok alatt a Tulajdonjogok tartalmára és gyakorlására vonatkozó rendelkezéseket. 12.4. Lényegi információk Az Igazgatótanács minden lényegi információt, amely tevékenységét a folyamatos elvárt üzemmeneten kívül lényegesen befolyásolhatja, a Társaság közzétételi helyein megjelenítette. A menedzsmentnek nincs tudomása a menedzsment tagokat vagy munkavállalókat érintő kártalanítási megállapodásról. 12.5. Kártalanítási megállapodások Az Igazgatótanácsnak nincs tudomása bármely, a vállalkozó és vezető tisztségviselője, illetve munkavállalója között létrejött megállapodásról, amely kártalanítást ír elő arra az esetre, ha a vezető tisztségviselő lemond vagy a munkavállaló felmond, ha a vezető tisztségviselő vagy a munkavállaló jogviszonyát jogellenesen megszüntetik, vagy a jogviszony nyilvános vételi ajánlat miatt szűnik meg. 12.6. Kutatás és kísérleti fejlesztés A Társaság nem foglalkozik és nem vesz részt kutatási és fejlesztési tevékenységekben. 12.7. Felelősségválási nyilatkozat A 24/2008. (VIII. 15.) PM rendelet 1. mellékletében előírt nyilatkozatok az Appeninn Nyrt. 2022. évi egyedi, anyavállalati IFRS (Európai Unió Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetett nemzetközi számviteli standardok szerinti szabályok) szerint elkészült beszámolókról, jelentésekről. Alulírottak kijelentjük, hogy az Appeninn Nyrt. (kibocsátó) 2022. éves anyavállalati beszámolójának elkészítése során az alkalmazható számviteli előírások alapján, a legjobb tudásunk szerint elkészített egyedi (nem konszolidált) éves beszámoló valós és megbízható képet ad a kibocsátó eszközeiről, kötelezettségeiről, pénzügyi helyzetéről, valamint nyereségéről és veszteségéről, továbbá a 2022. évi vezetőségi jelentés megbízható képet ad a kibocsátó helyzetéről, fejlődéséről és teljesítményéről, is- mertetve a főbb kockázatokat és bizonytalansági tényezőket. Budapest, 2023. április 6. Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolna Appeninn Vagyonkezelő Holding nyilvánosan Működő Részvénytársaság vezérigazgató

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 2 Tartalomjegyzék 1. Általános rész............................................................................................................................. 8 1.1 A vállalkozás bemutatása .......................................................................................................... 8 1.2 A mérlegkészítés alapja ............................................................................................................. 9 2. Számviteli politika ...................................................................................................................... 9 2.1 A számviteli politika lényeges elemei ...................................................................................... 10 2.1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek .......................................................................... 10 2.1.2. Árbevétel ................................................................................................................................. 10 2.1.3. Egyéb bevételek és ráfordítások ............................................................................................. 12 2.1.4. Tőkebefektetések értékelése .................................................................................................. 13 2.1.5. Ingatlanok, gépek, berendezések ............................................................................................ 14 2.1.6. Befektetési célú ingatlanok ..................................................................................................... 15 2.1.7. Pénzügyi eszközök ................................................................................................................... 16 2.1.8. Pénzügyi kötelezettségek ........................................................................................................ 18 2.1.9. Valós érték ............................................................................................................................... 18 2.1.10. Kapcsolt felek........................................................................................................................... 19 2.1.11. Céltartalékok ........................................................................................................................... 19 2.1.12. Jövedelemadók ........................................................................................................................ 20 2.1.13. Lízing ........................................................................................................................................ 21 2.1.14. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) ....................................................................................... 24 2.1.15. Bérlők által teljesített letétek .................................................................................................. 24 2.1.16. Mérlegen kívüli tételek ............................................................................................................ 24 2.1.17. Visszavásárolt saját részvények ............................................................................................... 24 2.1.18. Osztalék ................................................................................................................................... 24 2.1.19. Pénzügyi műveletek eredménye ............................................................................................. 25 2.1.20. Fordulónap utáni események .................................................................................................. 25 2.2 A számviteli politika változásai ................................................................................................ 25 2.3 Jelentős számviteli becslések és feltételezések ...................................................................... 26 2.3.1. Ingatlanok besorolása ............................................................................................................. 27 2.3.2. Befektetési célú ingatlanok valós értéke................................................................................. 27 2.3.3. Értékcsökkenés és amortizáció ............................................................................................... 28 2.3.4. Részesedések értékvesztése ................................................................................................... 28 3. Árbevétel ingatlan bérbeadásból ............................................................................................ 28 4. Ingatlan bérbeadás közvetlen költségei .................................................................................. 29 5. Szolgáltatási díjbevételek leányvállalatoktól........................................................................... 30 6. Adminisztrációs költségek, szolgáltatási díjak, bérek.............................................................. 30 7. Egyéb bevételek és ráfordítások egyenlege ............................................................................ 31 8. Leányvállalatok, befektetések értékesítésének nyeresége (vesztesége)................................ 31 9. Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredménye................. 31 10. Értékcsökkenési leírás ............................................................................................................. 35 11. Pénzügyi műveletek egyéb ráfordítása és bevétele ................................................................ 35 12. Kamatbevételek és -ráfordítások egyenlege ........................................................................... 36 13. Jövedelemadók ........................................................................................................................ 37 14. Egy részvényre jutó eredmény ................................................................................................ 38

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 3 15. Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok ..................................................................... 39 16. Tárgyi eszközök ........................................................................................................................ 40 17. Eszköz használati jog ............................................................................................................... 41 18. Lízingkövetelések..................................................................................................................... 42 19. Részesedések és értékesítésre tartott eszközök ..................................................................... 42 20. Vevőkövetelések...................................................................................................................... 44 21. Egyéb rövid lejáratú követelések ............................................................................................ 45 22. Kapcsolt felekkel szembeni követelések ................................................................................. 45 23. Rövid lejáratra adott kölcsönök .............................................................................................. 46 24. Elhatárolások ........................................................................................................................... 46 25. Pénz és pénzeszköz egyenértékes ........................................................................................... 46 26. Jegyzett tőke ............................................................................................................................ 47 27. Visszavásárolt saját részvények ............................................................................................... 47 28. Tartalékok ................................................................................................................................ 48 29. Felhalmozott eredmény .......................................................................................................... 48 30. Bérlők által teljesített letétek .................................................................................................. 50 31. Lízingkötelezettségek .............................................................................................................. 50 32. Saját kibocsátású kötvénytartozások ...................................................................................... 51 33. Halasztott adókötelezettségek ................................................................................................ 51 34. Rövid lejáratú hitelek............................................................................................................... 52 35. Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek ...................................................................................... 53 36. Kapcsolt felekkel szembeni rövid lejáratú kötelezettségek .................................................... 53 37. Szállítói kötelezettségek .......................................................................................................... 53 38. Adó, illeték kötelezettségek .................................................................................................... 54 39. Passzív időbeli elhatárolások ................................................................................................... 54 40. Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók .................................................................................. 54 41. Kulcspozícióban lévő vezetők javadalmazása ......................................................................... 54 42. Pénzügyi instrumentumok ...................................................................................................... 55 43. Kockázatkezelés ....................................................................................................................... 56 43.1 Tőkemenedzsment .................................................................................................................. 56 43.2 Hitelezési kockázat .................................................................................................................. 57 43.3 Piaci kockázat .......................................................................................................................... 57 43.4 Deviza kockázat ....................................................................................................................... 58 43.5 Üzleti kockázat ......................................................................................................................... 58 43.6 Likviditási kockázat .................................................................................................................. 58 44. Finanszírozási tevékenységhez kapcsolódó kötelezettségek változásai ................................. 60 45. Függő kötelezettségek ............................................................................................................. 60 46. Környezeti hatások a Társaság tevékenységére tekintettel .................................................... 61 47. Szegmensjelentések ................................................................................................................ 62 48. Mérlegfordulónap utáni események ....................................................................................... 62 49. Egyedi beszámoló összeállításával kapcsolatos információ .................................................... 63 50. Egyedi beszámoló könyvvizsgálattal történő ellenőrzése, könyvvizsgáló díjazása ................. 64 51. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése............................................................. 64 Nyilatkozatok ....................................................................................................................................... 65

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 4 Pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatás Jegyzet 2022.12.31. 2021.12.31. Eszközök ezer Ft ezer Ft Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok 15 10.274.737 9.077.400 Tárgyi eszközök 16 11.052 9.396 Eszköz használati jog 17 - 106.125 Lízingkövetelések 18 - 128.036 Részesedések 19 6.209.014 8.406.608 Befektetett eszközök összesen 16.494.803 17.727.565 Vevőkövetelések 20 17.137 24.976 Egyéb rövid lejáratú követelések 21 62.451 112.568 Kapcsolt felekkel szembeni követelések 22 13.325.612 19.117.168 Rövid lejáratra adott kölcsönök 23 60.565 428.411 Elhatárolások 24 62.439 22.986 Értékesítésre tartott eszközök 19 500.000 - Pénz és pénzeszköz egyenértékes 25 12.304.042 3.110.938 Forgóeszközök összesen 26.332.246 22.817.047 Eszközök összesen 42.827.049 40.544.612 Tőke és források Jegyzett tőke 26 4.737.142 4.737.142 Visszavásárolt saját részvények 27 (1.114) (1.114) Tartalékok 28 8.095.844 8.095.844 Felhalmozott eredmény 29 7.420.955 5.228.320 A Társaság részvényeseire jutó tőke 20.252.827 18.060.192 Bérlők által teljesített letétek 30 218.592 218.592 Lízingkötelezettségek 31 124.859 216.426 Kötvénytartozások 32 20.125.900 20.131.697 Halasztott adókötelezettségek 33 506.059 342.992 Hosszú lejáratú kötelezettségek összesen 20.975.410 20.909.707 Rövid lejáratú bankhitelek és lízingkötelezettségek 34 103.603 92.050 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 35 30.762 21.972 Rövid lejáratú kapcsolt kötelezettségek 36 1.269.294 1.325.681 Kötelezettségek szállítók felé 37 66.255 55.814 Jövedelemadó kötelezettségek 46.881 1.828 Adó, illeték kötelezettségek 38 74.222 67.203 Passzív elhatárolások 39 7.795 10.165 Rövid lejáratú kötelezettségek összesen 1.598.812 1.574.713 Kötelezettségek összesen 22.574.222 22.484.420 Tőke és források összesen 42.827.049 40.544.612 A 7-67. oldalakon közölt mellékletek az egyedi beszámoló elválaszthatatlan részei

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 5 Teljes átfogó jövedelemkimutatás Jegyzet 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre ezer Ft ezer Ft Ingatlan bérbeadásból származó bevétel 3 729.476 603.828 Ingatlan bérbeadás közvetlen költségei 4 (70.077) (68.029) Közvetlen fedezet 659.399 535.799 Szolgáltatási díjbevételek leányvállalatoktól 5 231.271 331.158 Adminisztrációs költségek, szolgáltatási díjak, bérek 6 (362.845) (453.851) Egyéb bevételek/(ráfordítások) 7 (14.566) 1.319 Leányvállalatok, befektetések értékesítésének nyeresége (vesztesége) 8 11.032 159.165 Jövedelemtermelő befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredménye 9 965.947 168.228 Adózás, kamatok és értékcsökkenés előtti eredmény 1.490.238 741.818 Értékcsökkenés és amortizáció 10 (20.048) (37.097) Pénzügyi műveletek egyéb (ráfordítása)/ bevétele 11 349.777 64.765 Kamatbevételek és (ráfordítások) egyenlege 12 622.882 (24.758) Lízingkamat 12 (15.827) (17.404) Adózás előtti eredmény 2.427.022 727.324 Jövedelemadók 13 (234.387) (58.936) Tárgyévi eredmény 2.192.635 668.388 Egyéb átfogó jövedelem - - Tárgyévi egyéb átfogó jövedelem, adózással csökkentve - - TÁRGYÉVI TELJES ÁTFOGÓ JÖVEDELEM ÖSSZESEN 2.192.635 668.388 A 7-67. oldalakon közölt mellékletek az egyedi beszámoló elválaszthatatlan részei

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 7 A 7-67. oldalakon közölt mellékletek az egyedi beszámoló elválaszthatatlan részei Cash-Flow kimutatás adatok ezer forintban Jegyzet 2022.12.31.- én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Adózás előtti eredmény 2.427.022 727.324 Nem pénzmozgással járó tranzakciók: Jövedelemtermelő befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredménye 9 (965.947) (168.228) Értékcsökkenés 10 20.048 37.097 Leányvállalatok értékesítésének (nyeresége)/vesztesége 8 (11.032) (159.165) Részesedés értékvesztés visszaírása 19 108.627 - Kamatbevételek 12 (1.322.882) (663.907) Kamatráfordítások 12 700.000 706.069 Követelések és egyéb forgóeszközök változása 20-22 4.516 131.964 Kötelezettségek és elhatárolások változása 35-39 36.727 1.094.011 Fizetett nyereségadó (22.612) (26.463) Üzleti tevékenységből származó nettó cash flow 974.467 1.678.702 Részesedések értékesítése 19 1.600.000 551.565 Tárgyi eszköz beszerzések 16 (4.947) (3.929) Kapcsolt feleknek nyújtott kölcsön 22 5.791.556 907.895 Adott kölcsönök fizetése 23 367.846 (426.164) Kapott kamatok 12 1.322.882 663.907 Befektetési tevékenységből származó nettó cash flow 9.077.337 1.693.274 Hitelek, lízingek, kölcsönök visszafizetése 34 (64.187) (77.972) Lízingkamatok 12 (15.827) (17.404) Fizetett kamatok 12 (700.000) (688.665) Finanszírozási tevékenységből származó nettó cash flow (780.014) (784.041) Árfolyamhatás (78.685) 1.309 Pénzeszközök változása 25 9.193.104 2.589.244 Pénzeszköz egyenlegek: Pénzeszközök az év elején 25 3.110.938 521.694 Pénzeszközök az év végén 25 12.304.042 3.110.938

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 9 1.2 A mérlegkészítés alapja i) Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való megfelelőségről A pénzügyi kimutatások a Társaság menedzsmentjének megítélése szerint a vállalkozás folytatásának elvével összhangban készültek. Az egyedi pénzügyi kimutatásokat az Igazgatótanács 2023. április 6-án fogadta el. Az egyedi pénzügyi kimutatások a Nemzetközi Pénzügyi Számviteli Sztenderdek szerint, az Európai Unió (EU) Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetett és beiktatott standardok alapján készültek. Az IFRS-t a Nemzetközi Számviteli Standardok Testülete (IASB) és a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolás Értelmező Bizottsága (IFRIC) által megfogalmazott, standardok és értelmezések alkotják. A Társaság egyedi pénzügyi kimutatásaiban megadott adatok ezer forintban értendők. Valamennyi összeg a legközelebbi ezer forint összegre kerekítve szerepel a kimutatásokban. ii) A beszámoló készítésének alapja Az egyedi pénzügyi kimutatások a 2022. december 31-én végződő évre vonatkozóan hatályos standardok és IFRIC értelmezések szerint készültek. A pénzügyi beszámoló magyarázatai a magyar Számviteli törvény követelményei szerinti közzétételeket is tartalmazza. A pénzügyi év megegyezik a naptári évvel. iii) Az értékelés alapja Az IFRS-eknek megfelelő pénzügyi kimutatások elkészítése során szükség van arra, hogy a menedzsment szakmai megítélést, becsléseket és feltételezéseket alkalmazzon, melyek hatással vannak az alkalmazott számviteli politikákra, valamint az eszközök és kötelezettségek, bevételek és költségek beszámolóban szereplő összegére. A becslések és a kapcsolódó feltételezések múltbeli tapasztalatokon és számos egyéb tényezőn alapulnak, amelyek az adott körülmények között észszerűnek tekinthetők, és amelyek eredménye képezi azon eszközök és kötelezettségek könyv szerinti értéke becslésének alapját, amelyek egyéb forrásokból nem határozhatók meg egyértelműen. A tényleges eredmények eltérhetnek ezektől a becslésektől. A becslések és az alapfeltételezések felülvizsgálatára rendszeresen sor kerül. A számviteli becslések módosítása a becslés módosításának időszakában kerül megjelenítésre, ha a módosítás csak az adott évet érinti, illetve a módosítás időszakában és a jövőbeli időszakokban, ha a módosítás mind a jelenlegi, mind a jövőbeni éveket érinti. 2. Számviteli politika

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 10 Az alábbiakban kerülnek bemutatásra az egyedi pénzügyi kimutatások elkészítése során alkalmazott jelentősebb számviteli politikák. A számviteli politikák következetesen kerültek alkalmazásra a jelen egyedi pénzügyi kimutatásokban szereplő időszakokra vonatkozóan. A pénzügyi beszámoló összeállítása során alkalmazott legfontosabb számviteli elvek a következők: 2.1 A számviteli politika lényeges elemei 2.1.1. Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel a Társaság funkcionális pénzneme a magyar forint. A nem forintban nyilvántartott devizaügyletek kezdetben az ilyen tranzakciók végrehajtásának napján érvényes árfolyamon vannak nyilvántartva. A külföldi devizanemben fennálló követelések és kötelezettségek a mérleg-fordulónapi árfolyamon kerülnek forintra átszámításra. A keletkező árfolyam differenciák az eredménykimutatásban a pénzügyi bevételek, illetve ráfordítások között kerülnek kimutatásra. A pénzügyi kimutatások magyar forintban (HUF) készültek, a legközelebbi ezerre kerekítve, kivéve ahol ettől eltérően megjelölésre került. A Társaság a Magyar Nemzeti Bank által jegyzett devizaárfolyamot alkalmazza. A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben - a külföldi pénznemben lévő összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes átváltási árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva. A teljes átfogó jövedelemkimutatásban azokat az árfolyam-különbözetek, amelyek monetáris tételek rendezésekor, az időszak során történt kezdeti megjelenítéskor vagy a megelőző pénzügyi kimutatásokban alkalmazott árfolyamtól eltérő árfolyam használatból eredően keletkeznek, bevételként vagy ráfordításként vannak kimutatva abban az időszakban, amikor keletkeztek. A külföldi pénznemben meghatározott monetáris eszközöket és kötelezettséget a funkcionális pénznemnek a beszámolási időszak végén érvényes árfolyamán számítjuk át. A valós értéken értékelt külföldi pénznemben meghatározott tételeket a valós érték meghatározásának időpontjában érvényes árfolyamon számítjuk át. 2.1.2. Árbevétel

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 11 Az értékesítési tranzakciók árbevétele a szerződések kondícióinak megfelelő teljesítésekor jelenik meg. Az árbevétel nem tartalmazza az általános forgalmi adót. Valamennyi bevétel és ráfordítás az összemérés elve alapján a megfelelő időszakban kerül elszámolásra. A bevétel olyan összegben kerül elszámolásra, amely azt az ellenértéket tükrözi, amelyre a Társaság várhatóan jogosult lesz a termékekért vagy szolgáltatásokért cserébe. Árbevétel abban az esetben kerül elismerésre, ha valószínűsíthető a tranzakcióval összefüggő gazdasági előny társaság általi realizálása, valamint annak összege megfelelően mérhető. Az árbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor az áruk és a szolgáltatások feletti ellenőrzés átszáll a vevőre. Teljesítési kötelezettségek A szerződés megkötésekor a Társaságnak be kell azonosítania, hogy mely áruk vagy szolgáltatások nyújtását ígérte a vevő részére, azaz milyen teljesítési kötelmeket vállalt. A Társaság akkor számolhatja el a bevételt, amikor a teljesítési kötelmeinek eleget tett, azzal, hogy leszállította az ígért árut, vagy elvégezte az ígért szolgáltatást. Teljesítésről akkor beszélhetünk, ha a vevő megszerezte az eszköz (szolgáltatás) felett az ellenőrzést, melynek jelei: - A Társaságnak már meglévő joga van megkapni az eszköz ellenértékét, - A vevőre átszállt a tulajdonosi jogcím, - A Társaság átadta az eszközt fizikailag, - A vevőnek jelentős kockázata és haszonhúzó képessége van az eszköz birtoklásából, - A vevő elfogadta az eszközt. Tranzakciós ár meghatározása Amikor a szerződés teljesítése megtörténik, akkor a Társaságnak el kell számolnia a teljesítéshez kapcsolódó bevételt, amely nem más, mint a teljesítési kötelemhez rendelt tranzakciós ár. A tranzakciós ár az az összeg, amelyet a Társaság várhatóan megkap az áruk és szolgáltatások értékesítéséért cserébe. A tranzakciós ár meghatározásánál figyelembe vételre kerülnek a változó ellenérték elemei (rabattok, engedmények) összegei is. A változó ellenérték becslésére várható érték kerül számításra, amelyet a Társaság valószínűségi tényezőkkel súlyoz. A Társaság bevételeinek főbb elemei: • Ingatlan bérbeadásból származó bevétel: A Társaság fő bevételi forrása, amelyet többségében havonta számol el bérlői felé, a bérleti díj szerződésben megállapított mértéke alapján, az IFRS 16 standard előírásaival összhangban. • Üzemeltetés díjak: A Társaság a bérleti díjon kívül számlázza a bérlők felé. Az üzemeltetési díjak többek között takarítási és biztonsági költségek, kezelési díjak, illetve rezsiköltségek, az IFRS 15 standard előírásaival összhangban. • Szolgáltatási díjbevételek leányvállalatoktól. Ingatlan bérbeadásból származó bevétel: A bérleti bevételek operatív lízingből származnak és lineárisan a lízing időtartama alatt kerülnek bevételként elszámolásra az IFRS 16 szerint. A Társaság az ingatlan értékesítési bevételeit Iroda és logisztikai ingatlanok bérbeadásával

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 12 realizálja. Az árbevétel elszámolása időarányosan történik, onnantól ahogy az ingatlanok használatba adásával a bérleti díjak szedésének joga megnyílik. Üzemeltetés bevételei: A Társaság kétféle szerződéssel rendelkezik és ennek megfelelően számolja el bevételeit az IFRS 15 szerint: • A bérleti szerződései egy részében a Társaság ügynökként tevékenykedik. Ebben az esetben a bérlőkre jutó üzemeltetési díjak egyértelműen megállapíthatók és a rezsiköltségeket a Társaságon keresztül közvetlenül a bérlőknek számlázzák. A Társaság a költségeket és a hozzájuk tartozó bevételeket nettó módon jeleníti meg az ingatlan bérebadásból származó bevételek között, mivel ezekben a tranzakciókban a Társaság ügynökként jár el. • Egyéb bérleti szerződései esetében a Társaság megbízóként jár el. Ezekben az esetekben az üzemeltetési díjakat a Társaság a szerződésekben szereplő átalányárak alapján számlázza bérlői felé. A Társaság rendelkezik – ingatlanokba beépített eszközök- a gépészeti berendezések felett. A gépészeti berendezések – mint áramellátás, hálózat vételezési helyek, elosztási helyek, vízhálózat használati helyek (konyhák, mosdók), fűtési hálózat és kazán rendszerei a Társaság kontrollált eszközei. A Társaság kontrollált eszközeinek használati jogát teremti meg a bérlők részére, a bérlők ezen eszközök használatának hozzájárulását igénybevétel alapon térítik meg a Társaság részére. A Társaság a berendezésekhez használt, megvásárolt energiákat (gáz, víz, elektromosság) a berendezésekhez kapcsolódóan beszerzett szolgáltatásnak tekinti, és nem önállóan értékesített anyagoknak. A Társaság önállóan, ingatlan használat nélkül nem értékesít egyetlen ügyfél részére sem energia termékeket. Az ingatlan üzemeltetési költségekből származó bevételeket a Társaság abban a periódusban számolja el, amikor a szolgáltatás teljesítette, és melyben a Társaság ingatlanüzemeltetésből származó költségei felmerülnek. A Társaság pénzügyi kimutatásokban ezeket a tranzakciókat bruttó módon szerepelteti, mivel ezekben az esetekben megbízóként jár el. Osztalék- és kamatbevételek A befektetésekből származó osztalékbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor a Társaságnak az osztalékhoz való jogát megállapították (feltéve, hogy valószínűsíthető, hogy a hasznok be fognak folyni a Társasághoz, és a bevétel összege megbízhatóan mérhető). Egyéb pénzügyi eszközökön realizált bevételek Egy pénzügyi eszközből származó kamatbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor valószínűsíthető, hogy a gazdasági hasznok be fognak folyni a Társasághoz, és a bevétel összege megbízhatóan mérhető. A kamatbevétel időarányosan kerül elszámolásra a fennálló tőkeösszeg figyelembe vételével a vonatkozó effektív kamatlábbal, amely az a kamatláb, amely a pénzügyi eszköz várható élettartamára becsült jövőbeli készpénz-bevételeket pontosan az adott eszköz kezdeti megjelenítésekor rögzített nettó nyilvántartási értékére diszkontálja. 2.1.3. Egyéb bevételek és ráfordítások

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 13 A Társaság az egyéb bevételek között jeleníti meg az árbevételként nem besorolható, jellemzően a nem a főtevékenységhez kapcsolódó értékesítések ellenértékét (ilyen például a tárgyi eszközök értékesítése) és minden olyan bevételt, amelyet nem lehet pénzügyi bevételnek vagy az egyéb átfogó eredményt növelő tételnek tekinteni vagy nem sorolt egyéb kiemelhető elembe. A Társaság ide sorolja többek között a tárgyi eszközök eladásából származó nyereséget, kapott támogatásokat és kártérítéseket és különféle egyéb bevételeket. Az egyéb ráfordítások azokat a ráfordításokat tartalmazzák, amelyek a működéshez közvetve kapcsolódnak és nem minősülnek pénzügyi ráfordításnak vagy nem az egyéb átfogó eredményt csökkentik. A Társaság ide sorolja többek között a bírságok összegét, a káresemények hatását és a kártérítéseket, késedelmi kamatokat, az egyébként egyéb ráfordításokat érintő témák következtében megképzett céltartalék miatti ráfordítást, tárgyi eszközök értékesítéséből származó veszteségét, az önkormányzattal elszámolt adókat, illetékeket, hozzájárulásokat, valamint a különféle egyéb ráfordításokat. Az egyéb bevételeket és az egyéb ráfordításokat a Társaság nettó módon jeleníti meg az átfogó eredménykimutatásban. 2.1.4. Tőkebefektetések értékelése A Társaság a leányvállalatokban, a közös vállalkozásokban és a társult vállalkozásokban lévő befektetéseit minden esetben a bekerülési értéken számolja el. A gazdálkodónak az egyedi pénzügyi kimutatásokban a befektetések értékelése és bemutatására három lehetőség közül van választási lehetősége. • bekerülési érték, • az IFRS 9 Pénzügyi instrumentumok standard szerint valós értéken, • vagy az IAS 28 Társult vállalkozásokban és közös vállalkozásokban lévő befektetések standardban ismertetett tőkemódszerrel történő elszámolása között. A Társaságnak az egyes befektetési kategóriákra azonos elszámolást kell alkalmaznia. A leányvállalatban lévő részesedésre vonatkozóan értékvesztés tesztet kell elvégezni, ha potenciális értékvesztésre utaló jelek merülnek fel. Amennyiben az értékvesztés jele felmerül, meg kell állapítani a részesedés megtérülő értékét és össze kell hasonlítani a részesedés nettó értékével. Amennyiben a részesedés megtérülő alacsonyabb a könyv szerinti értékénél, értékvesztést kell elszámolni. A Társaság a leányvállalatok (befektetések) valós értékét a befektetések tőke értékéből számítja. A Társaság a leányvállalatok nettó eszköz értékét piaci értéknek tekinti. A leányvállalatok meghatározó (sokszor egyetlen lényeges eszköze) az IAS 40 szerinti befektetési célú eszköz, amely értékét a piaci árak és hozamok változásaihoz igazított értéken kerül nyilvántartásra. A leányvállalatok egyéb további befektetett eszközei nem jelentősek (tárgyi eszközök), a követelések és kötelezettségek amortizált bekerülési értéken

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 14 vannak nyilvántartva, az idegen devizás tételek fordulónapra átértékeltek, így jól közelítik ezen eszközök valós értékét. A Társaság szükség szerint módosítja a leányvállalatokban lévő eszközök vagy kötelezettségek könyv szerinti értékét valós értékre, amennyiben az jelentősen eltér ahhoz, hogy az értékvesztés teszthez szükséges valós értéket megkapja. Amennyiben a befektetések tőke értéke a gazdálkodónál nyilvántartott értéket nem éri el, akkor a Társaság az érintett befektetésre értékvesztést számol el. Amennyiben a jövőbeni várakozások szerinti és a múltbeli tőkeértékek eltérése válik megbízhatóan becsülhetővé a menedzsment jövőbeni tervezett szerződései miatt, akkor a befektetésekre vonatkozó befektetés értékelési modell szerinti értékbecslés készítésére kerül sor, amely a befektetés értékelési alapját képezi. Az értékvesztés számítása során meg kell becsülni a pénztermelő egységek megtérülő értékét. A megtérülő érték a használati érték és az elidegenítési költségekkel csökkentett valós érték közül a magasabb. A használati értéket a Társaság a várható, diszkontált jövőbeni cash-flow-k alapján határozza meg. 2.1.5. Ingatlanok, gépek, berendezések A tárgyi eszközök halmozott értékcsökkenéssel csökkentett bekerülési értéken kerülnek bemutatásra. A halmozott értékcsökkenés magában foglalja az eszköz folyamatos használatával, működtetésével kapcsolatban felmerült terv szerinti értékcsökkenés, valamint az eszköz nem várt, rendkívüli esemény miatt bekövetkezett jelentős mértékű megrongálódása, sérülése miatt elszámolt értékvesztés költségeit. A tárgyi eszközök bekerülési értékének része az eszköz beszerzési költsége, saját vállalkozásban végzett beruházás esetén a felmerült anyag- és bérjellegű költségek és egyéb közvetlen költségek. A tárgyi eszköz beruházáshoz felvett hitel után elszámolt kamat az eszköz bekerülési értékét növeli az eszköz rendeltetésének megfelelő állapotba kerüléséig. A tárgyi eszközök könyv szerinti értéke évente, illetve amikor értékvesztésre utaló esemény történik felülvizsgálatra kerül, annak érdekében, hogy megállapítsák, hogy a könyv szerinti érték nem haladja-e meg az eszköz megtérülő értékét, mivel ez esetben értékvesztés elszámolása szükséges az eszköz megtérülő értékéig. Az eszköz megtérülő értéke az elidegenítési költségekkel csökkentett valós érték, illetve az eszköz használati értéke közül a magasabb. A használati érték az eszköz által generált jövőbeni pénzáramlások diszkontált értéke. A diszkontláb a társasági adózás előtti kamatlábat tartalmazza, figyelembe véve a pénz időértékét és az eszközhöz kapcsolódó egyéb kockázati tényezők hatását is. Amennyiben az eszközhöz önállóan nem rendelhető jövőbeni pénzáramlás, akkor azon egység pénzáramlását kell alapul venni, amely egységnek része az eszköz. Az így meghatározott értékvesztés az eredménykimutatásban jelenik meg.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 15 A tárgyi eszközök javítási, karbantartási költsége és tartalék-alkatrészek pótlása a karbantartási kiadásokat terhelik. Az értéknövelő beruházások és a felújítások aktiválásra kerülnek. Eladott eszközök bekerülési értéke és halmozott értékcsökkenése kivezetésre kerül. Minden ilyen módon keletkező esetleges nyereség, vagy veszteség része a tárgyévi eredménynek. A Társaság eszközeinek értékét az eszközök hasznos élettartama alatt lineáris módszerrel írja le. A 100 eFt egyedi bekerülési értékű eszközök egyösszegen leírásra kerülnek. Az élettartam eszközcsoportonként a következő: Eszköztípus Hasznos élettartam Gépek és berendezések 3-7 év Bérbe adott műszaki gépek 5 év Irodai berendezések, felszerelések 3-7 év A hasznos élettartamok és az értékcsökkenési módszerek legalább évente felülvizsgálatra kerülnek az adott eszköz által nyújtott tényleges gazdasági haszon alapján. Szükség esetén a módosítás a tárgyévi eredménnyel szemben kerül elszámolásra. 2.1.6. Befektetési célú ingatlanok A befektetési célú ingatlanok bérleti díj megszerzése és/vagy értéknövekedés céljából tartott ingatlanok (ideértve a fejlesztés alatt álló befektetési célú ingatlanokat is). A befektetési célú ingatlanok kezdeti értékelése bekerülési értéken történik, beleértve a tranzakciós költségeket is. A bekerülést követően a befektetési célú ingatlanok értékelése valós értéken történik. A befektetési célú ingatlanok valós értékének változásából származó nyereség vagy veszteség a vonatkozó időszak eredményében kerül elszámolásra a jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredménye soron. A befektetési célú ingatlanok kivezetésre kerülnek az értékesítéskor, vagy amikor a befektetési célú ingatlan a forgalomból véglegesen kivonásra kerül és amikor az értékesítéséből már nem várhatóak jövőbeni hasznok. Az ingatlan kivezetésekor keletkezett nyereség vagy veszteség (amely az értékesítés ellenértéke és az eszköz nyilvántartási értéke közötti különbségként kerül meghatározásra) annak az időszaknak az eredményében kerül elszámolásra a befektetési célú ingatlanok értékesítésének eredménye soron, amikor az ingatlan kivezetésre kerül. A Társaság az értékesítésre tartott eszközök közé sorolja az ingatlanokat, amennyiben annak könyv szerinti értéke elsődlegesen egy értékesítési ügylet, nem pedig a folyamatos használat során térül meg és az értékesítés nagyon valószínű egy éven belül. Az értékesítésre tartott eszközök közé sorolt befektetési célú ingatlanok az átsorolás után is valós értéken kerülnek kimutatásra. A befektetési célú ingatlanok értékeléséhez kapcsolódó valós érték meghatározásánál alkalmazott szempontok a 2.3. pontban találhatóak.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 16 2.1.7. Pénzügyi eszközök A Társaság pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatása a következő pénzügyi eszközöket tartalmazza: vevőkövetelések, egyéb rövid lejáratú követelések, adott kölcsönök, kapcsolt felekkel szembeni követelések, pénzeszközök és pénzeszköz egyenértékesek. Ezek megjelenítését és értékelését a beszámolóban a kiegészítő melléklet ide vonatkozó részei tartalmazzák az alábbiak szerint: Az IFRS 9 standard hatókörébe tartozó pénzügyi eszközök három értékelési kategóriába sorolandók: bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós értéken értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést követően valós értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVTPL). A Társaság pénzügyi eszközei a kezdeti értékeléskor kerülnek besorolásra azok jellegének és céljának megfelelően. A pénzügyi eszköz kategóriájának meghatározásához először azt kell tisztázni, hogy a pénzügyi eszköz adósságinstrumentum vagy tőkebefektetés-e. Tőkebefektetéseket eredménnyel szemben valós értéken kell értékelni, mindazonáltal a gazdálkodó bekerüléskor dönthet úgy, hogy a nem kereskedési céllal tartott tőkebefektetéseket az egyéb átfogó eredménnyel szemben értékeli valósan. Amennyiben a pénzügyi eszköz adósságinstrumentum, a besorolás meghatározásakor az alábbi pontokat kell figyelembe venni. Amortizált bekerülési érték Azokat az adósságinstrumentumokat kell amortizált bekerülési értéken értékelni, amelyeket olyan üzleti modell alapján tartják, amelynek célja pénzügyi eszközök szerződéses cash flow- k beszedése érdekében történő tartása és a pénzügyi eszköz szerződéses feltételei meghatározott időpontokban olyan cash flow-kat eredményeznek, amelyek kizárólag a tőke és a kint levő tőkeösszeg után járó kamat kifizetései. Valós érték egyéb átfogó eredménnyel szemben Egyéb átfogó eredménnyel szemben valósan értékelt eszközök azok a pénzügyi eszközök, amelyeket olyan üzleti modell alapján tartják, amely szerződéses cash flow-k beszedésével és a pénzügyi eszközök eladásával éri el célját és a pénzügyi eszköz szerződéses feltételei meghatározott időpontokban olyan cash flow-kat eredményeznek, amelyek kizárólag a tőke és a kint levő tőkeösszeg után járó kamat kifizetései. Valós érték eredménnyel szemben Eredménnyel szemben valósan értékelt pénzügyi eszközök kategóriájába azok a pénzügyi eszközök tartoznak, amelyek nem tartoznak a fenti két pénzügyi eszköz kategória egyikébe sem, vagy kezdeti megjelenítéskor eredménnyel szemben valós értéken értékeltnek lettek megjelölve. Az SPPI követelmény teljesülésekor a Társaság a pénzügyi eszköz denominált pénznemében azt vizsgálja, hogy a szerződésből eredő pénzáramok konzisztensek-e az alapvető kölcsönmegállapodásokkal.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 17 Annak megítéléséhez, hogy a szerződéses pénzáramok kizárólag tőkét és kamatot tartalmaznak-e, a Társaság megvizsgálja a pénzügyi instrumentum szerződéses feltételeit. A vizsgálat arra is kitér, hogy a pénzügyi eszköz tartalmaz-e olyan szerződéses feltételeket, melyek hatására a szerződéses pénzáramok összege vagy időzítése úgy változzon, hogy a pénzügyi eszköz már nem felel meg az SPPI követelménynek. Minden egyéb adósságinstrumentumot eredményen keresztül valós értéken kell értékelni (FVTPL). Minden tőkeinstrumentumot valós értéken kell értékelni a mérlegben és a valós érték változás hatását közvetlenül az eredmény kimutatásban kell elszámolni, kivéve azon tőkeinstrumentumok esetén, ahol a Társaság az Egyéb átfogó jövedelem opciót (FVOCI) választotta. A Társaság nem él a FVOCI opcióval. A pénzügyi eszközöket és a pénzügyi kötelezettségeket a Társaság akkor és csak akkor számolja el egymással szemben és jeleníti meg ezek nettó összegét a mérlegben, ha a Társaságnak törvényesen érvényesíthető joga van az összegek beszámítására és szándéka, hogy ezeket nettósítva érvényesítse, vagy egyidőben realizálja az eszközt és teljesítse a kötelezettséget. A követelések a becsült veszteségekre képzett megfelelő mértékű értékvesztéssel csökkentett nominális értéken szerepelnek a kimutatásokban. A követelések értékvesztésénél az egyszerűsített értékvesztés modellt alkalmazza a Társaság. Az egyszerűsített értékvesztés modell egy céltartalék-mátrix, amely az elmúlt 2 év nem fizetési tapasztalati arányait veszi figyelembe és előremutatóan számol értékvesztést. További értékvesztés megállapítására akkor kerül sor (például fizetésképtelenség valószínűsége vagy az adós jelentős pénzügyi nehézségei), amely arra enged következtetni, hogy a Társaság nem lesz képes a teljes, a számla eredeti feltételeinek megfelelő összeget behajtani. A leírt követelés kivezetése akkor történik meg, amikor behajthatatlannak minősül. A követelések értékvesztésének elszámolásához a következő számviteli politikát alkalmazza a Társaság: Fizetési késedelem napjai Definíció Értékvesztés százaléka 0-180 nap A partner megbízható és a múltban sem történt nemfizetés. Minden kapcsolt fél teljesítőnek minősül. nincsen értékvesztés 180-360 nap Jelentős késedelem külső partner esetén 50% 360 nap feletti késedelem 360 napon túli nem fizetés 100% A Tárasaság a Csoport tagokkal szembeni követelések értékelésénél a rendelkezésére álló információk végett egyedi elbírálást végez.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 18 2.1.8. Pénzügyi kötelezettségek A Társaság pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatása a következő pénzügyi kötelezettségeket tartalmazza: szállítók és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek, kölcsönök, hitelek, saját kibocsátású kötvények banki folyószámlahitelek. Ezek megjelenítését és értékelését a beszámolóban a kiegészítő melléklet ide vonatkozó részei tartalmazzák az alábbiak szerint: A Társaság minden pénzügyi kötelezettséget kezdeti megjelenítésekor valós értékén értékel. Hitelek és kibocsátott kötvénytartozások esetén még azokat a tranzakciós költségeket is figyelembe veszi, amelyek közvetlenül a pénzügyi kötelezettség megszerzésének tulajdoníthatók. Az IFRS 9 hatálya alá tartozó pénzügyi kötelezettségek két értékelési kategóriába sorolandók: bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, illetve bekerülést követően valós értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVTPL). Az egyes pénzügyi kötelezettségek besorolását a Társaság azok megszerzésekor határozza meg. A Társaság nem élt az FVTPL értékelés alkalmazásával. A kölcsönök és hitelek, valamint kibocsátott kötvények az effektív kamatláb módszerrel számított amortizált bekerülési értéken jelennek meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban. A kölcsönökhöz, hitelekhez és kötvényekhez kapcsolódó nyereségek és veszteségek a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerülnek elszámolásra az effektív kamatláb módszer segítségével számított amortizáció során, valamint a pénzügyi kötelezettség kivezetésekor. A törlesztés a pénzügyi kötelezettség csökkenéseként, míg a felírt kamat a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerül elszámolásra pénzügyi ráfordításként. 2.1.9. Valós érték A valós értéken történő értékelés egy adott eszközre vagy kötelezettségre vonatkozik. A valós érték meghatározásakor a Társaság figyelembe veszi az eszköz vagy kötelezettség jellemzőit, ha a piaci szereplők figyelembe vennék ezeket a jellemzőket az eszköz vagy a kötelezettség értékelés időpontjában történő árazásakor. Az eszköz vagy kötelezettség elszámolási egységét azon IFRS alapján kell meghatározni, amely előírja vagy engedélyezi a valós értéken történő értékelést. A valós érték az az ár, amelyet egy eszköz értékesítésekor kapnának, illetve egy kötelezettség átruházásakor kifizetnének egy piaci szereplők között létrejött szabályos ügylet során az értékelés időpontjában, függetlenül attól, hogy az adott ár közvetlenül megfigyelhető-e vagy más értékelési technika segítségével kerül megbecslésre. Valós érték hierarchia

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 19 A valós értéken értékelt pénzügyi instrumentumokat egy háromszintű valós érték hierarchiába kell besorolni a közzététel céljából. A hierarchián belüli szintek a valós érték megállapítása során használt inputok jelentőségét tükrözik: • 1. szint: azonos eszközök vagy kötelezettségek aktív piacain fellelhető jegyzett árak. • 2. szint: az 1. szinthez tartozó jegyzett árakon kívüli inputok, az eszköz vagy kötelezettség vonatkozásában akár közvetlenül, akár közvetve megfigyelhető inputok. • 3.szint: a nem megfigyelhető piaci adatokon alapuló inputok A Társaság a valós értékre vonatkozóan a 3. szintű értékelést használja. A pénzügyi eszközök közül a kölcsönök és a követelések, valamint a pénzügyi kötelezettségeket a Társaság amortizált bekerülési értéken értékeli, azonban a pénzügyi kimutatások megjegyzéseiben valós értéküket is bemutatja. Ezeknek az eszközöknek és kötelezettségeknek a valós értéke 3. szintű információk alapján kerül meghatározásra. Az aktív piacon nem jegyzett pénzügyi instrumentumok valós értéke értékelési technikákkal, jellemzően diszkontált cash flow módszer alkalmazásával kerül meghatározásra. A pénzügyi kötelezettségek amortizált bekerülési értéken kerülnek értékelésre. 2.1.10. Kapcsolt felek Egy vállalkozás kapcsolt, ha leányvállalat, társult vállalkozás, közös vállalkozás, kulcspozícióban lévő vezető a vállalatnál vagy az anyavállalatnál, bármely fentiekben lévő magánszemély közeli hozzátartozója, a magánszemély, illetve közeli hozzátartozója által birtokolt leányvállalat, társult vállalkozás, közös vállalat. A kapcsolt felekkel folytatott ügyletek bármilyen olyan ügyletek, amelyek egymás között történnek, függetlenül attól, hogy felszámítanak-e árat vagy sem. A Társaság minden fordulónapra készített pénzügyi kimutatásai készítése során beazonosítja a kapcsolt feleket, melyet minden évben január 1-jén felülvizsgál. Az azonosított kapcsolt felekkel szembeni követeléseket, kötelezettségeket nyilvántartásában beazonosítja, és a pénzügyi kimutatások megjegyzéseiben közzéteszi. 2.1.11. Céltartalékok A Társaság céltartalékokat mutat ki a múltbeli események következtében meglévő (jogi vagy vélelmezett) kötelmek után, amelyeket a Társaságnak várhatóan ki kell egyenlítenie, és ha a kötelem összege megbízhatóan mérhető. A céltartalékként kimutatott összeg a meglévő kötelem rendezéséhez a mérlegfordulónapon szükséges ráfordításra vonatkozó legjobb becslés, figyelembe véve a kötelmet jellemző kockázatokat és bizonytalanságokat. Amennyiben a céltartalék értékeléséhez a meglévő kötelem rendezéséhez várhatóan szükséges cash-flow-t használják, a céltartalék könyv szerinti értéke ezen cash-flow-k jelenértéke.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 20 Amennyiben a céltartalék rendezéséhez szükséges ráfordítások egy részét vagy annak egészét egy másik fél várhatóan megtéríti, a követelést eszközként akkor van kimutatva, ha lényegileg biztos, hogy a gazdálkodó egység megkapja a térítést és a követelés összege megbízhatóan mérhető. A hátrányos szerződésekből fakadó meglévő kötelmek céltartalékként vannak kimutatva. A Társaság akkor minősít hátrányosnak egy szerződést, ha a szerződés alapján fennálló kötelmek teljesítésének elkerülhetetlen költségei meghaladják a szerződés alapján várhatóan befolyó gazdasági hasznokat. Átszervezési céltartalék akkor kerül kimutatásra, amennyiben a Társaság elkészített egy, az átszervezésre vonatkozó, részletes, formális tervet és a terv végrehajtásának megkezdésével vagy a terv főbb jellemzőinek az érintettek számára történő bejelentésével jogos várakozást ébresztett az érintettekben arra, hogy végre fogja hajtani az átszervezést. Az átszervezési céltartalék csak az átszervezéssel kapcsolatban felmerülő közvetlen ráfordításokat foglalja magában, melyek szükségszerűen együtt járnak az átszervezéssel és nem kapcsolódnak a gazdálkodó egység folytatódó tevékenységéhez. 2.1.12. Jövedelemadók A jövedelemadó mértéke a társasági és osztalékadóról szóló törvény alapján, valamint a helyi iparűzési törvény rendelet által meghatározott adófizetési kötelezettségen alapul, amely a halasztott adóval kerül módosításra. A Társaság a társasági adót, a helyi iparűzési adót és az innovációs járulékot jövedelemadóként azonosította, melyeknek alapja egy adóköteles nyereség. A társasági adófizetési kötelezettség tárgyévi és halasztott adóelemeket tartalmaz. A folyó évi adófizetési kötelezettség a tárgyévi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra. Az adózandó nyereség eltér az egyedi beszámolóban kimutatott adózás előtti eredménytől, az adóalapot nem képző nyereségek és veszteségek, illetve az olyan tételek miatt, melyek más évek adózandó nyereségében kerülnek figyelembe vételre. A Társaság folyó adófizetési kötelezettsége a mérleg fordulónapjáig hatályban lévő vagy kihirdetett (amennyiben a kihirdetés egyenértékű a hatályba lépéssel) adókulcs alapján kerül meghatározásra. A halasztott adó számítása a kötelezettség módszer szerint kerül kiszámításra. Halasztott adó azokban az esetekben keletkezik, amikor egy tétel az éves beszámolóban történő, illetve az adótörvény szerinti elszámolásában időbeli különbség adódik. A halasztott adókövetelés és kötelezettség megállapítása azon évek adóköteles bevételére vonatkozó adókulcsok felhasználásával történik, amikor az időbeli különbség miatti eltérés várhatóan megtérül. A halasztott adókötelezettség és követelés mértéke tükrözi a Társaságnak a mérleg fordulónapján fennálló, az adóeszközök és kötelezettségek realizálódásának módjára vonatkozó becslését. Halasztott adókövetelés a levonható időbeli eltérések, a továbbvihető adókedvezmények és negatív adóalap vonatkozásában csak akkor szerepel a mérlegben, ha valószínűsíthető, hogy

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 21 a Társaság a jövőbeni tevékenysége során adóalapot képző nyereséget realizál, amellyel szemben a halasztott adóeszköz érvényesíthető. Minden mérleg fordulónapon a Társaság számba veszi a mérlegben el nem ismert halasztott adóeszközöket, valamint az elismert adóeszközök könyv szerinti értékét. A korábban mérlegbe fel nem vett követelések azon részét állományba veszi, amely várhatóan megtérülhet a jövőbeni nyereségadójának csökkenéseként. Ezzel ellentétesen olyan mértékben csökkenti a Társaság halasztott adó követelését, amely összeg megtérülésének fedezetére, várhatóan adózott nyereség nem fog rendelkezésre állni. A tárgyévi és halasztott adó közvetlenül a saját tőkével szemben kerül elszámolásra, amennyiben olyan tételekre vonatkozik, amelyeket ugyanabban vagy egy másik időszakban szintén a saját tőkével szemben számoltak el. A halasztott adó eszközök és kötelezettségek egymással szemben történő elszámolására akkor van lehetőség, ha a társaságnak törvény általi joga van ahhoz, hogy az ugyanazzal az adóhatósággal szemben fennálló tényleges adóköveteléseit és kötelezettségeit egymással szemben beszámítsa, valamint a Társaságnak szándékában áll ezen eszközök és kötelezettségek nettó elszámolása. 2.1.13. Lízing Társaság, mint lízingbevevő Egy szerződés akkor lízingszerződés (vagy tartalmaz lízinget), ha a szerződés értelmében egy mögöttes eszköz használatának irányítási jogát biztosítja adott időszakra, ellenérték fejében. Az IFRS 16 tartalmaz a lízingbevevők számára megjelenítési kivételeket rövidtávú lízingek és kisértékű eszközök lízingjei esetében. A Társaság döntése szerint, a rövid távú megjelenítési kivételeket alkalmazza a lízingszerződésekre. Az ilyen, nagyon rövid távú lízingek és az ezekhez kapcsolódó eszközkategóriák költségként történő elszámolása felmerülésükkor történik. A lízing futamidejének kezdőnapkori állapotra történő becslése arra az időszakra vonatkozik, ameddig a Társaság az eredetileg megállapodott feltételek mellett, ésszerű bizonyossággal fenntartja a szerződést. Az induláskori lízingidőszak megállapítása a lízing kezdőnapján történik. A lízingidőszak meghatározásánál, kétség esetén mindig a lehető legrövidebb észszerű, indokolható lízingidőszakot kell alkalmazni. A lízingidőszak megállapítása lényegében vezetői döntés kérdése, és a Társaság általában eszközcsoport szintű becsléseket vagy feltételezéseket használ (különösen opciók és határozatlan idejű megállapodások tekintetében). A lízing induló dátuma az a nap, amelyen a lízingbeadó egy meghatározott eszközt (pl. a lízing tárgyát képező ingatlant, gépeket vagy berendezéseket) a lízingbevevő rendelkezésére bocsátja használat céljából. Az induló napon megkezdődik a lízing időszak és megtörténik a lízing kötelezettség és az eszköz használati jog megjelenítése. Annak megállapításához, hogy a lízingbevevő észszerűen biztos-e abban, hogy lehívja-e a lízing hosszabbítására vonatkozó opcióját vagy nem hívja le a lízing felmondására szóló opcióját, a lízingbevevők és

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 22 lízingbeadók minden olyan lényeges tényt és körülményt figyelembe vesznek, melyek a lízingbevevő számára gazdasági érdekeltséget teremthetnek, és amelyek alapot szolgáltatnak arra, hogy lehívja a lízing hosszabbítási opciót vagy ne léptesse érvénybe a lízing felmondás opciót. A lízingfizetések meghatározása mind a lízingbevevő, mind a lízingbeadó tekintetében azonos. A lízingfizetések olyan kifizetések, amelyeket a lízingbevevő a lízingbeadó felé teljesít, egy meghatározott eszköz használati jogának fejében, a lízingidőszak alatt. A lízing módosítása a lízing hatókörének vagy a lízing ellenértékének olyan változása, ami nem szerepelt az eredeti lízingfeltételek között (például egy vagy több mögöttes eszköz használati jogának hozzáadása vagy felmondása, vagy a szerződéses lízingidőszak meghosszabbítása, illetve rövidítése). A módosítás származhat csak az ellenérték változásából is. A módosítás hatálybalépésének napja az a dátum, amikor mindkét fél elfogadja a lízingmódosítást. A lízingbevevő a lízing módosítást különálló lízingként szerepelteti, amennyiben az alábbi két feltétel mindegyike teljesül: a módosítás bővíti a lízing hatókörét egy vagy több mögöttes eszköz használati jogának hozzáadásával, és a lízing ellenértéke emelkedik egy, a hatókör bővülés egyedi árának megfelelő, összeggel, illetve az egyedi ár bármilyen, megfelelő kiigazításával, a konkrét szerződés feltételei szerint. Ha ezek a feltételek fennállnak, a módosítás új lízingnek minősül, amely elkülönül az eredeti lízingtől. Az egy vagy több további eszköz használati jogáról szóló megállapodás külön lízingként (vagy lízingekként) kerül(nek) könyvelésre, amely(ek)re nézve, az eredeti lízingtől függetlenül az IFRS 16 követelményei az irányadóak. Amikor a lízingügylet módosul, a felülvizsgált lízingdíjak diszkontálása mindig egy felülvizsgált diszkont kamatláb alkalmazásával történik. A Társaság döntése szerint az eszköz használati jog külön soron kerül kimutatásra a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban. Allízingek Az allízing egy olyan tranzakció, amelynél egy mögöttes eszközt a lízingbevevő (közbenső lízingbeadóként) tovább ad bérbe egy harmadik félnek, miközben a lízingbeadó és lízingbevevő között fennálló lízingügylet ("főlízing") érvényben marad. Az allízingeket a Társaság, mint közbenső lízingbeadó, pénzügyi vagy operatív lízingként minősíti, hasonlóan ahhoz, ahogyan bármely más lízing esetében eljár, az IFRS 16.61 alapján. Az allízing kezdőnapján, ha a Társaság nem tudja egyértelműen meghatározni az allízing implicit kamatlábát, az allízing könyvelésénél a fő lízingre alkalmazott diszkont kamatláb kerül használatra, ami kiigazításra kerül minden, az allízinggel kapcsolatos közvetlen költséggel. Társaság, mint lízingbeadó

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 23 Pénzügyi lízing A pénzügyi lízing egy olyan ügylet, amely egy mögöttes eszköz tulajdonlásával járó lényegében összes kockázatot és előnyt átruházza a lízingbevevőre. A pénzügyi lízing jellegét tekintve hasonlít egy eszköz értékesítésének finanszírozásához. A pénzügyi kimutatásokban történő elszámolása nem a tranzakció jogi formájából indul ki, hanem annak valós gazdasági tartalmából (azaz, mintha a mögöttes eszközt a lízingbeadó eladná a lízingbevevőnek). Pénzügyi lízing esetében a lízingbe adott eszköz kivezetésre kerül és a lízinghez kapcsolódó követelés jelenértéke kerül követelésként felvételre a mérlegbe. Operatív lízing Az operatív lízing egy olyan tranzakció, amellyel nem kerül átruházásra a mögöttes eszköz tulajdonlásával járó lényegében összes kockázat és előny. Ez általában egy egyszerű, rövidtávú bérleti konstrukció (operatív lízing), ahol a befolyó bérleti díj az eredménykimutatásban jelenik meg, és elsődleges mérleghatása összefüggésben van a lízingfizetések ütemezésével. Allízingek Az allízing, definíciója szerint, egy olyan tranzakció, amelynél egy mögöttes eszközt a lízingbevevő (közbenső lízingbeadóként) tovább ad bérbe egy harmadik félnek, miközben a lízingbeadó és lízingbevevő között fennálló lízingügylet ("főlízing") érvényben marad. Az allízingeket a Társaság, mint közbenső lízingbeadó, pénzügyi vagy operatív lízingként minősíti, hasonlóan ahhoz, ahogyan bármely más lízing esetében eljár. Az allízing kezdőnapján, ha a Társaság nem tudja egyértelműen meghatározni az allízing implicit kamatlábát, az allízing könyvelésénél a fő lízingre alkalmazott diszkont kamatláb kerül használatra, ami kiigazításra kerül minden, az allízinggel kapcsolatos közvetlen költséggel. Az allízingek kimutatása és közzététele Az allízingek esetében nincsenek specifikusan az allízingekre vonatkozó, a mérlegben és eredménykimutatásban történő közzétételt szabályozó rendelkezések. A Társaság azokat a közzétételi szabályokat alkalmazza, amelyek az egyéb pénzügyi és operatív lízingekre is vonatkoznak. A Társaság ugyanazon mögöttes eszközre épülő főlízingből, illetve allízingből származó eszközöket és kötelezettségeket nem könyveli egymással szemben, kivéve, ha teljesülnek a pénzügyi instrumentumok ellentételezésére vonatkozó követelmények. Ugyanez vonatkozik az azonos mögöttes eszközre épülő főlízingből és allízingből eredő lízingbevételre és lízingköltségre, kivéve, ha az IAS 1 szerinti, ellentételezésre vonatkozó kritériumok teljesülnek. Az IFRS 16 szerint a fő és az allízing két különálló szerződés, melyek lízingbevevői illetve a lízingbeadói modell alapján kerülnek könyvelésre. Az általános közzétételi szabályok egyaránt vonatkoznak a fő és allízingekre, valamint a pénzügyi vagy operatív allízing ügyletek lízingbeadóira. A Társaság ingatlan lízinggel rendelkezik.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 24 2.1.14. Egy részvényre jutó eredmény (EPS) Az egy részvényre jutó hozam meghatározása, a Társaság eredményének és a részvényeknek a visszavásárolt saját részvények időszaki átlagos állományával csökkentett állományának a figyelembe vételével történik. Az egy részvényre jutó hígított eredmény hasonlóan kerül kiszámításra, mint az egy részvényre jutó eredmény. A számításnál azonban figyelembe veszik az összes hígításra alkalmas forgalomban lévő részvényt a törzsrészvények után kiosztható hozamot megnövelve az adott időszakban figyelembe vehető átváltoztatható részvények osztalékával és hozamával, módosítva az átváltásból eredő további bevételekkel és ráfordításokkal, - a forgalomban lévő részvények súlyozott átlagos darabszámát megnövelve azon további részvények súlyozott átlagos darabszámával, melyek forgalomban lennének, ha az összes átváltoztatható részvény átváltásra kerülne. 2.1.15. Bérlők által teljesített letétek A bérlőktől kapott letétek kezdeti valós értékükön kerülnek elszámolásra, a későbbi időszakokban az effektív kamatláb módszerrel meghatározott amortizált bekerülési értéken kerülnek értékelésre. Azok a bérlői letétek melyek éven túli bérleti szerződésekhez kapcsolódnak a hosszú lejáratú kötelezettségek között jelennek meg, a fennmaradó bérlői letétek az egyéb kötelezettségek között kerülnek kimutatásra az egyedi pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban. 2.1.16. Mérlegen kívüli tételek A mérlegen kívüli kötelezettségek nem szerepelnek az éves beszámoló részét képző pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban és a teljes átfogó jövedelemkimutatásban. A kiegészítő mellékletben kerülnek bemutatásra, kivéve, ha a gazdasági hasznot megtestesítő források kiáramlásának esélye minimális. A mérlegen kívüli követelések nem szerepelnek a pénzügyi kimutatásokban, azonban amennyiben gazdasági hasznok beáramlása valószínűsíthető, a kiegészítő mellékletben kimutatásra kerülnek. 2.1.17. Visszavásárolt saját részvények A visszavásárolt saját részvények értéke a saját tőkéből kerül levonásra. A névérték és a bekerülési érték közötti különbözet közvetlenül az eredménytartalékban kerül elszámolásra. 2.1.18. Osztalék Az osztalékot abban az évben számolja el a Társaság, amikor azt a tulajdonosok jóváhagyják.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 25 2.1.19. Pénzügyi műveletek eredménye Pénzügyi eredmény az effektív kamatláb módszerrel elszámolt kamat és osztalékbevételeket, az effektív kamatláb módszerrel elszámolt kamat és egyéb pénzügyi ráfordításokat, pénzügyi instrumentumok valós értékelésének nyereségét és veszteségét, továbbá a realizált és a nem realizált árfolyam-különbözeteket tartalmazza. 2.1.20. Fordulónap utáni események Azok a beszámolási időszak vége után bekövetkezett események, amelyek pótlólagos információt biztosítanak a Társaság beszámolási időszakának végén fennálló körülményekről (módosító tételek), bemutatásra kerültek a pénzügyi kimutatásokban. Azon beszámolási időszak utáni események, amelyek nem módosítják a pénzügyi kimutatások adatait, a kiegészítő mellékletben kerülnek bemutatásra, amennyiben lényegesek. 2.2 A számviteli politika változásai A Társaság a 2022. december 31-én végződött beszámolási időszakra vonatkozóan összes standard és értelmezés rendelkezésével összhangban állította össze a beszámolóját. A Társaság számviteli politikája összhangban van az előző években alkalmazottakkal. Az alábbi változások történtek a standardokban: A következő standardok és értelmezések (beleértve azok módosításait is) léptek hatályba 2022-ben: • Keretelvek a pénzügyi kimutatások elkészítésére és bemutatására hivatkozásai – Az IFRS 3 Üzleti kombinációk standard módosítása (kibocsátva 2020. május 14-én, 2022. január 1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) • A kívánt használat megkezdése előtt keletkező hozamok kezelése – Az IAS 16 standard módosítása (kibocsátva 2020. május 14-én, 2022. január 1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) • Hátrányos szerződések: a szerződés teljesítésének költségei – Az IAS 37 standard módosításai (kibocsátva 2020. május 14-én, 2022. január 1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos, az EU befogadta a módosításokat) • Az IFRS standardok éves fejlesztése -2018-2020 (kibocsátva 2020. május 14-én, 2022. január 1-jétől kezdődő üzleti évekre hatályos, az EU befogadta a módosításokat). A fenti módosítások alkalmazása nem volt jelentős hatással a Társaság pénzügyi kimutatásaira.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 26 Az IASB által kibocsátott és az EU által befogadott, de még nem hatályos új és módosított standardok és értelmezések: • Lízingkötelezettség visszlízing ügyletekben – Az IFRS 16 Lízing standard módosítása (kibocsátva 2022. szeptember 22-én, hatályos 2024. január 1-jétől kezdődő üzleti évekre) • IAS 1 Pénzügyi kimutatások prezentálása: Hosszú vagy rövid lejáratú kötelezettségek besorolása miatti módosítás (2023. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években hatályos) • IFRS 17 Biztosítási szerződések (2023. január 1. vagy azután kezdődő üzleti években hatályos) • Az IFRS 10 és az IAS 28 módosításai (2014. szeptember 11-én került kiadásra, és az IASB által meghatározandó időpontban vagy azután kezdődő üzleti időszakokban lép hatályba, ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá). Befektető és társult vagy közös vezetésű vállalkozások közötti eszközértékesítés. • IAS 8 „Számviteli politikák, a számviteli becslések változásai és hibák” standard módosításai – Számviteli becslések definíciója (2023. január 1-jével lép hatályba, illetve az azt követően kezdődő beszámolási időszakokban. Ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá), • IAS 12 „Nyereségadók” standard módosítása – Egyszerű tranzakciókból származó halasztott adó eszközök és kötelezettségek (2023. január 1-jével lép hatályba, illetve az azt követően kezdődő beszámolási időszakokban. Ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá). • IAS 1 „Pénzügyi kimutatások prezentálása” standard módosításai és IFRS Practice Statement 2 – Számviteli politikák közzététele (2023. január 1-jével lép hatályba, illetve az azt követően kezdődő beszámolási időszakokban. Ezt a módosítást az EU még nem hagyta jóvá) A fenti módosítások alkalmazása nem lesz jelentős hatással a Társaság pénzügyi kimutatásaira. 2022-ben a Társaság alkalmazza az összes, 2022. január 1-jével hatályos IFRS standardot, módosításokat és értelmezéseket, amelyek a Társaság működése szempontjából relevánsak. 2.3 Jelentős számviteli becslések és feltételezések A 2.1. pontban ismertetett számviteli politika alkalmazásakor becsléseket és feltételezéseket szükséges alkalmazni egyes eszközök és kötelezettségek adott időpontra vonatkozó értékének meghatározásakor, melyek más forrásból egyértelműen nem meghatározhatók. A becslési folyamat a legutolsó rendelkezésre álló információn alapuló döntéseket és releváns tényezőket tartalmazza. Ezek a jelentős becslések és feltételezések befolyásolják a pénzügyi kimutatásokban megjelenített eszközök és kötelezettségek, bevételek és ráfordítások értékét és a függő eszközök és kötelezettségek kiegészítő mellékletben történő bemutatását. A tényleges eredmények eltérhetnek a becsült adatoktól.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 27 A becslések folyamatosan aktualizálásra kerülnek. A számviteli becslésekben bekövetkező változás időszakában veendő figyelembe, ha a változás csak az adott időszakot érinti, illetve a változás időszakában és a jövőbeni időszakokban, amennyiben mindkét időszakot érintő változásokról van szó. A becslési bizonytalanság és a számviteli politika terén hozott kritikus döntések fő területei, amelyek a legjelentősebb hatást gyakorolják az egyedi pénzügyi kimutatásokban megjelenített összegekre, az alábbiak: 2.3.1. Ingatlanok besorolása A Társaság tulajdonában lévő ingatlanok bekerüléskor besorolásra kerülnek befektetési célú ingatlanok és fejlesztési célú ingatlanok közé az alábbiak szerint: • Befektetési célú ingatlanok közé kerülnek besorolásra, melyeket a Társaság jellemzően abból a célból vásárolt, hogy az ingatlan bérbeadásából és értéknövekedéséből profitáljon. Ezeket az ingatlanokat (jellemzően irodaházak, kereskedelmi egységek, raktárak és gyárépületek) saját célokra nem használja. • Fejlesztési célú ingatlanok közé kerülnek besorolásra a készletek közé azok az ingatlanok, melyeken a Társaság célja a közeljövőben beruházni és fejleszteni, majd értékesíteni. • Tárgyi eszközök közé kerülnek besorolásra azok az ingatlanok, amelyeket a Társaság saját célra használ. A Társaság a befektetési célú ingatlanokat átsorolja amennyiben a használatában változás állt be. A tárgyi eszközök közé sorolja azon ingatlanokat, amelyek saját használatba kerülnek. A vegyes használatú ingatlanok esetében a Társaság egymástól elkülönítetten számolja el a részeket amennyiben lehetséges. Ha az elkülönítés nem lehetséges a Társaság csak akkor sorolja az ingatlant a befektetési célú ingatlanok közé, ha az egyéb célra használt rész jelentéktelen. A Társaság a készletek közé sorolja azon ingatlanokat, melyeken egy későbbi eladás szándékával történő fejlesztést kezd. 2.3.2. Befektetési célú ingatlanok valós értéke A befektetési célú ingatlanok valós értékének meghatározása jelentős részben becsléseken és feltételezéseken alapul, ezért a tényleges érték jelentősen eltérhet a becslés eredményeképpen kapott értéktől. A befektetési célú ingatlanok valós értéke a Társaság által készített saját értékelések, illetve független értékbecslők által elvégzett értékelések alapján került megállapításra. Az értékelési alapelvek és a felhasznált paraméterek a 9. jegyzetben találhatóak. Az IFRS 13 “Valós értéken történő értékelés” létrehoz egy valósérték-hierarchiát a valós értéken történő értékelés és a kapcsolódó közzétételek következetességének és összehasonlíthatóságának növelése érdekében. A hierarchia három szintben kategorizálja a valós érték meghatározására használt értékelési módszerek inputjait. A valósérték-hierarchia

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 28 a legnagyobb jelentőséget az azonos eszközök vagy kötelezettségek aktív piacain meglévő jegyzett (nem módosított) áraknak tulajdonítja, a legkisebbet pedig a nem megfigyelhető inputoknak. A valós értéken történő értékelés célja az, hogy megbecsüljék azt az árat, amelyen az eszköz értékesítésére vagy a kötelezettség átruházására irányuló szabályos ügylet végbemenne a piaci szereplők között, az értékelés időpontjában, a fennálló piaci feltételek mellett. Valamennyi befektetési célú ingatlan a valós érték hierarchia 3. szintjébe van besorolva. 2.3.3. Értékcsökkenés és amortizáció Az ingatlanok, gépek és berendezések, eszköz használati jogok, valamint az immateriális eszközök nyilvántartása bekerülési értéken történik, leírásukra pedig lineárisan, hasznos élettartamuk alatt kerül sor. Az eszközök hasznos élettartamának meghatározása a hasonló eszközökre vonatkozó korábbi tapasztalatok, valamint a várható technológiai fejlődés és tágabb gazdasági vagy iparági tényezőkben bekövetkező változások alapján történik. A becsült hasznos élettartamok felülvizsgálatára évente kerül sor. 2.3.4. Részesedések értékvesztése A leányvállalatokban lévő részesedésre vonatkozóan értékvesztés tesztet kell elvégezni, ha potenciális értékvesztésre utaló jelek merülnek fel. Amennyiben az értékvesztés jele felmerül, meg kell állapítani a részesedés megtérülő értékét és össze kell hasonlítani a részesedés nettó értékével. A Társaság minden évben megvizsgálja a pénztermelő egységek megtérülő értékét. A megtérülő érték a használati érték és az elidegenítési költségekkel csökkentett valós érték közül a magasabb. A használati értéket a Társaság a várható, diszkontált jövőbeni cash-flow-k alapján határozza meg. 3. Árbevétel ingatlan bérbeadásból A Társaság tevékenysége saját tulajdonú ingatlan bérbeadás és üzemeltetés, valamint vagyonkezelés és vállalat menedzsmentre terjed ki. Az ingatlan bérbeadási és üzemeltetési tevékenység végzéséhez a Társaság ingatlanjai Magyarország területén találhatóak, Kecskemét és Budapest városokban. A Társaság nem rendelkezik szerződéses eszközökkel, szerződéses kötelezettségekkel. adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Iroda bérbeadás 687.664 558.579 Parkoló bérbeadás 41.088 38.757 Egyéb 724 6.492 Összesen 729.476 603.828

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 30 5. Szolgáltatási díjbevételek leányvállalatoktól adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Apenninn Property Vagyonkezelő Zrt. 6.088 4.720 Appeninn-Bp1047 Zrt. 7.749 8.070 Appeninn E-Office Zrt. 182.323 194.820 Appeninn Üzemeltető Zrt.* - 26.220 Bertex Kft. 240 16.300 Curlington Kft. 1.937 1.500 Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft. 6.642 10.360 Felhévíz-Appen Kft. 4.151 2.240 APPEN-Retail Kft. 8.579 10.060 Sectura Ingatlankezelő Kft. 941 1.500 Appeninn Project-EGRV Kft. 240 1.500 Appeninn Project-MSKC Kft. 7.196 8.860 Appeninn BLT Kft. 480 1.500 PRO-MOT Hungária Kft.* - 29.910 Alagút Investment Kft. 4.705 5.620 Egyéb - 7.978 Összesen 231.271 331.158 *2022 során értékesítésre kerültek, lásd 19. jegyzet. 6. Adminisztrációs költségek, szolgáltatási díjak, bérek adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Bankköltség (2.642) (12.914) Könyvelés, könyvvizsgálat, jog, ügyvéd (130.432) (126.905) Vagyonkezelés, tanácsadás (43.964) (54.618) Részvény (KELER, BÉT, ép. díj) (7.058) (8.716) Rövid távú bérleti díjak, irodaszerek (29.890) (7.056) Felelősségbiztosítás (1.358) (1.355) Hatósági díjak, illetékek (259) (51) Oktatás, számítástechnikai és egyéb szolgáltatás (231) (6.670) Személyi jellegű ráfordítások, bérek és járulékai (125.078) (206.903) Egyéb (21.933) (28.663) Összesen (362.845) (453.851) 2022-ben a Társaság jelentős hatékonysági lépéseket hajtott végre, csökkentette a dolgozói létszámát és racionalizálta költségeit.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 31 7. Egyéb bevételek és ráfordítások egyenlege adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Egyéb kis összegű költségtérítések 681 2.967 Pénzügyi lízing kivezetése átminősítés miatt (15.239) - Fizetett késedelmi kamatok, pótlék, kötbér (8) (1.648) Összesen (14.566) 1.319 8. Leányvállalatok, befektetések értékesítésének nyeresége (vesztesége) adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Alagút Investment Kft. – 100% üzletrész értékesítése - 159.165 Appeninn Üzemeltető Zrt. -100% üzletrész értékesítése 11.000 - Hellnarik Hospitality Kft. – 24% üzletrész értékesítése 32 - Összesen 11.032 159.165 A részesedések értékesítésének részletei a 19. jegyzetben kerülnek bemutatásra. 9. Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok valós értékelésének eredménye A Társaság vagyon elemeinek valós értékei évente felmérésre kerülnek. A valós értékelések alapján a Társaság minden változást eredménnyel szemben megjelenített. Az ingatlanokon létesített vételi jogokat, amennyiben a valós értékelés értéke alatt maradnak, és a jogosult a vételi jogra jogosító díjat a tulajdonos részére megfizette, akkor a Társaság mérlegében a valós érték és a vételi joghoz tartozó ár közül a kisebbik a megjelenített érték. Lásd még 15. jegyzetet. adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre 6000 Kecskemét, Kiskőrösi utca 30. (429.100) 52.767 1082 Budapest, Üllői út 48. 1.397.975 115.461 Pasaréti út használati jog eszköz (2.928) - Valós érték változások összesen 965.947 168.228

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 32 A Társaság minden évben elkészítteti az ingatlanok valós értékének meghatározását független értékbecslővel. A független értékbecslő által meghatározott érték összhangban van a pénzügyi kimutatásokban szereplő értékekkel. . A befektetési célú ingatlanok értékeléséhez használt értékbecslést minden ingatlan esetében az értékelés elvégzésére kijelölt független szakértő (2014-2022 években) a Jones Lang LaSalle Kft. (Széchenyi tér 7-8., 1051 Budapest, továbbiakban JLL Kft.) készítette, a befektetési ingatlanokba sorolt használati jog eszközt kivéve. A JLL elismert, és megfelelő szakmai minősítéssel, valamint az értékelendő befektetési célú ingatlan körzetében és kategóriájában közelmúltbeli tapasztalattal rendelkezik. A JLL Kft. készített elemzés az alábbiak szerinti: • a használt értékbecslési módszerek és azok alkalmazása megfelelnek a hazai és nemzetközi gyakorlatban általánosan használt megközelítéseknek • alkalmazott bérleti díjak megfelelnek az aktuális piaci bérleti díjaknak • az egyes ingatlanok befektetői „hozamelvárás” - Tőkésítési Ráta és Diszkont Ráta értékbecslésben szereplő Ráták összhangban vannak az egyes ingatlan-típusokra, az elmúlt 12 hónapban megvalósult befektetési üzletkötésekről nyilvánosan megjelent adatokkal. Értékelési módszerek: Az értékelések a jövedelem megközelítés (diszkontált cash flow) módszer és az összehasonlító (piaci) módszer alkalmazásával készülnek. A jövedelem megközelítés módszer az ingatlanokból származó időszaki pénzáramok (cash flow-k) becslésén alapul. Az ingatlanból származó pénzáramok jelenértéke egy piaci alapú, a befektetők hozamelvárását tükröző diszkontráta alkalmazásával kerül megállapításra. Az időszaki pénzáram a kihasználatlan területek nélküli jövedelem csökkentve az ingatlan működtetésével és karbantartásával kapcsolatos költségekkel. Az időszaki pénzáramok, valamint a becslési időszak végére megállapított maradványérték jelenértékre diszkontált összege az ingatlan valós értéke. A piaci módszer megközelítésre alapuló értékelésekben 2021 és 2022-ben használt feltételezések az átlagos bérleti díj, a piaci bérleti díj, a kihasználtság, az „exit Yield” és a diszkont ráta voltak. Ezen értékek piaci megfigyeléseken alapulnak, amelyek korrigálására az adott ingatlan lokális helyzete végett kerül sor. Ezen korrekciók miatt minden felhasznált változó a „level 3” típusba sorolt. Az értékelési módszerek 2019-2022 viszonylatában változatlanok maradtak. Az alkalmazott értékelési módszertan megfelelt az IFRS 13-ban körülírt értékelési technikáknak. A Discount ráták az irodák esetén: 7,65 – 10,25%, az ipari ingatlanoknál: 8,50 – 10,00% között változnak. A prime exit yield irodák esetén: 5,50 %, ipari ingatlanok esetén: 6,00 %. A DCF számításnál alkalmazott inputok közül, a legjelentősebb befolyást az adott ingatlan piaci értékének szempontjából az exit yield és a diszkont ráta változók adják az infláció, a költségek és piaci bérleti díj mellett az érzékenységi vizsgálat szempontjából. Az exit yield és a diszkont ráta növelésével az érték csökken, míg ellenkező irányú változtatás esetben az érték növekedni fog. Az inflációnál nemzetközi előrejelzéseket használtunk, a költségeknél jelentős növekedést prognosztizáltunk. A piaci bérleti díjaknál a piacon uralkodó, adott ingatlanra jellemző díjakkal számoltunk.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 36 12. Kamatbevételek és -ráfordítások egyenlege adatok ezer forintban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Kapcsolt és társult vállalkozásoktól kapott, járó kamatok (fizetendő/fizetett kamatok): Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt. 8.538 6.548 Appeninn-Bp1047 Zrt. 884 866 Appeninn E-Office Zrt. 114.774 124.213 Appeninn Üzemeltető Zrt.* 3.495 3.928 Bertex Kft. (46) 60.846 Curlington Kft. 10.749 8.493 Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft. 10.290 9.716 Felhévíz-Appen Kft. (1.373) (2.539) APPEN-Retail Kft. 4.879 (199) Sectura Ingatlankezelő Kft. 128 96 Appeninn Project-MSKC Kft. 19.259 19.039 Appeninn BLT Kft. 132.531 132.434 Hellnarik Hospitality Kft*. - (2.106) Alagút-Investment Kft. 264 - Solum Invest Kft. 60.963 11.523 Dreamland Holding Zrt.* 140.500 271.410 Egyéb társaságoktól kapott (fizetett) kamatok: Banki kamatok 765.713 10.680 Vállalkozóktól kapott kamat 45.537 14.944 Saját kibocsátású kötvény kamatok (694.203) (694.650) Lízingkamat (15.827) (17.404) Kamatbevételek és (ráfordítások) egyenlege 607.055 (42.162) Kapott kamatok összesen 1.318.504 674.736 Fizetett kamatok összesen (711.449) (716.898) Kamatbevételek és (ráfordítások) egyenlege 607.055 (42.162) * 2022 első félévében minősült kapcsolt vállalkozásnak az értékesítés napjáig

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 37 13. Jövedelemadók A jövedelemadókhoz kapcsolódó ráfordítások a következőkből tevődnek össze: adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Társasági adó (53.776) (7.958) Halasztott adó (163.066) (32.463) Iparűzési adó (17.545) (18.515) Összesen (234.387) (58.936) Az Appeninn Nyrt. negatív adóalap miatti adókövetelése 2014-ig keletkezett, amely 2025-ig használható fel a társasági adó törvény szerint. Az elhatárolt veszteség továbbvihető egyenlege 2021. december 31-én 659.611 ezer forint, míg 2022. december 31-én 62.100 ezer forint. Az adó levezetése a következő volt: adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Adózás előtti eredmény 2.427.022 727.324 Aktuális adókulcs alapján számított adófizetési kötelezettség 9% (218.432) (65.459) Iparűzési adó (17.545) (18.515) Állandó különbségek 1.590 25.038 Jövedelemadók összesen (234.387) (58.936) Alkalmazott adó mértékek 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Helyi iparűzési adó 2% 2% Társasági adó 9% 9% A halasztott adókötelezettségek részletei a 33. jegyzetben kerülnek bemutatásra.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 38 A számviteli nyereség alapján számított és a tényleges adófizetési kötelezettség közötti különbség számszerű levezetését az alábbi táblázat mutatja be: adatok eFt-ban IFRS szerinti adózás előtti eredmény 2.427.022 Iparűzési adó átsorolása adóalapba (17.545) Értékcsökkenés elszámolása IAS 40 alatt értékelt eszközökre (150.500) IAS 40 szerinti valós értékelés hatása (965.947) Ki nem vett szabadságok elszámolása (1.583) Kötvény amortizált bekerülési értéke (5.005) Egyéb módosítások (10.467) Korrigált adózás előtti eredmény 1.275.975 Értékcsökkenés társasági adó törvény szerint 235.764 Veszteségelhatárolás felhasználása 597.511 Adóalap csökkentő tételek 833.275 Értékcsökkenés számviteli törvény szerint 154.807 Jogerős határozatban megállapított bírság 4 Adóalap növelő tételek 154.811 Társasági adó szerinti adóalap 597.511 Adó (9%) 53.776 Pénzintézeti kamat kedvezmény (számított adó 70%) - Társasági adó 53.776 14. Egy részvényre jutó eredmény Az alap részvényenkénti nyereség számításakor a részvényeseknek kiosztható adózás utáni eredményt kell figyelembe venni, valamint a kibocsátott törzsrészvények éves átlagos számát, amely nem tartalmazza a saját részvényeket. 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Adózott eredmény (ezer Ft) 2.192.635 668.388 Kibocsátott törzsrészvények súlyozott átlagos száma (db) 47.369.571 47.369.571 Egy részvényre jutó eredmény (alap) (forintban) 46,29 14,11 A Társaságnál nincsen olyan tényező sem 2022-ben, sem 2021-ben, amely hígítaná az egy részvényre jutó eredményt.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 41 17. Eszköz használati jog 2020-ban a Társaság ingatlanbérleti szerződést kötött, melyből keletkezett eszköz használati jog kimutatásra került. A Társaság a bérelt ingatlanra egy részére vonatkozóan allízing szerződést kötött, melyet pénzügyi lízingként azonosított be, így a kapcsolódó eszköz használati jog kivezetésre került. A bérleti szerződés lejárata 2025. március 16. adatok ezer Ft-ban Ingatlan bérlet Bruttó érték 2020. december 31-én 210.771 Növekedés és átsorolás Csökkenés és átsorolás 2021. december 31-én 210.771 Növekedés és átsorolás Csökkenés és átsorolás (210.771) 2022. december 31-én - Halmozott értékcsökkenés 2020. december 31-én 71.133 Éves leírás 33.513 Csökkenés 2021. december 31-én 104.646 Éves leírás 16.757 Csökkenés (121.403) 2022. december 31-én - Nettó könyv szerinti érték 2020. december 31-én 139.638 2021. december 31-én 106.125 2022. december 31-én - 2022. július 1-jétől a Társaság a teljes bérleményt bérbe adja, a saját használatot megszüntette. Így az ingatlanhoz kapcsolódó eszköz használati jog átsorolásra került a jövedelemtermelő ingatlanok közé.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 42 18. Lízingkövetelések A Társaság az általa bérelt ingatlanra vonatkozóan allízing szerződést kötött, melyet pénzügyi lízingként azonosított be, így a kapcsolódó eszköz használati jog kivezetésre került. A bérleti szerződés lejárata 2025. március 16. adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Járó Lízingdíjak minimális értéke 2022-ben - 59.050 2023-ban - 59.050 2024-ben - 59.050 2025-ben - 9.841 Minimális lízingdíjak összesen - 186.991 Lízingkamat - (4.369) Minimális lízingdíjak jelenértéke összesen - 182.622 Ebből rövid lejáratú - 54.586 Ebből hosszú lejáratú - 128.036 2022. július 1-jétől a pénzügyi lízing szerződés kivezetésre került, mivel az ingatlan jövedelemtermelő ingatlanként került átminősítésre. 19. Részesedések és értékesítésre tartott eszközök adatok ezer forintban 2022.12.31.- én végződő üzleti évre 2021.12.31.- én végződő üzleti évre Tulajdoni hányad 2022 Tulajdoni hányad 2021 Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt. 171.366 171.366 100% 100% Appeninn-Bp 1047 Zrt. 30.508 30.508 100% 100% Appeninn E-Office Vagyonkezelő Zrt. 5.256.668 5.256.668 100% 100% Appeninn Üzemeltető Zrt. - 5.000 - 100% Bertex Ingatlanforgalmazó Zrt. 212.062 212.062 100% 100% Curlington Ingatlanfejlesztési Kft. - 44.096 100% 100% Szent László téri Szolgáltatóház Kft. 434.169 434.169 100% 100% Appeninn Project-EGRV Kft. 10.928 930 100% 100% Appeninn Project-MSKC Kft. 3.000 3.000 100% 100% Appeninn BLT Kft. 3.000 3.000 100% 100% Hellnarik Hospitality Ingatlankezelő és Ingatlanforgalmazó Kft. - 43.967 - 24% Dreamland Holding Zrt. - 1.550.000 - 75% Solum-Invest Kft.* - 536.842 51% 51% Sectura Ingatlankezelő Kft. 87.313 115.000 100% 100% Részesedések összesen 6.209.014 8.406.608 *2023 januárjában a Solum-Invest Kft. értékesítésre került, így a részesedés értékvesztéssel csökkentett értéke lesorolásra került az értékesítésre tartott eszközök közé.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 43 Halmozott értékvesztés összege: adatok ezer Ft-ban Összesen 2020. december 31-én 65.423 Visszavezetés Értékvesztés képzése 2021. december 31-én 65.423 Visszavezetés Értékvesztés képzése 71.785 2022. december 31-én 137.208 2020-ban az Appeninn Project-EGRV Kft-ben való részesedésre 65.423 eFt értékvesztés került elszámolásra. 2022 során a Curlington Kft-ben való részesedésre 44.096 eFt, míg a Sectura Kft-ben való részesedésre 27.689 eFt került elszámolásra. A Társaság 2022 során értékesítette az Appeninn Üzemeltető Kft-ben való 100%-os részesedését 16.000 eFt-ért. A kivezetett üzletrész értéke 5.000 eFt volt, így a Társaság 11.000 eFt nyereséget számolt el az ügyleten. A Társaság 2022-ben értékesítette a Dreamland Holding Zrt-ben való 75%-os részesedését 1.550.000 eFt-ért. Az ügyleten nem keletkezett eredmény. A Társaság értékesített 2022-ben a Hellnarik Hospitality Kft-ben való 24%-os részesedését 43.999 eFt-ért. Az ügyleten 32 eFt nyereség került elszámolásra. A Társaság 2021 során az Alagút Investment Kft-ben való üzletrészét értékesítette az Appeninn E-Office Vagyonkezelő Zrt. részére. Az eladási ár 551.565 eFt volt, a kivezetett üzletrész értéke 392.400 eFt, így a Társaság 159.165 eFt nyereséget számolt el az ügyleten. Értékesítésre tartott eszközök adatok ezer forintban 2022.12.31.- én végződő üzleti évre 2021.12.31.- én végződő üzleti évre Tulajdoni hányad 2022 Tulajdoni hányad 2021 Solum-Invest Kft. 500.000 - 51% - Értékesítésre tartott eszközök összesen 500.000 - 2022. decemberében a Társaság Igazgatósága döntött a Solum-Invest Kft-ben való 51%-os részesedés értékesítéséről. Ennek megfelelően a Solum-Invest Kft-ben való részesedés átsorolásra került az értékesítésre tartott eszközök közé, és egyidejűleg 36.842 eFt értékvesztés került rá elszámolásra, mivel a vételár 500.000 eFt volt, amely 36.482 eFt-al alacsonyabb volt a könyv szerinti értéknél.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 44 A Társaság közvetett részesedései a következőek: Leányvállalat neve Anyavállalat Tulajdoni és szavazati hányad Cím 2022 2021 Appen-Retail Kft. Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Felhévíz-Appen Kft. Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt. 100% 100% 1022 Budapest, Bég utca 3-5. PRO-MOT Hungária Kft. Appeninn BLT Kft. - 74,99% 8171 Balatonvilágos, Aligai utca 1. DLHG Invest Kft. Dreamland Holding Zrt. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02. Szántód Balaland Family Kft. DLHG Invest Kft. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02. Tokaj Csurgó Völgy Kft. DLHG Invest Kft. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02. SZRH Kft. DLHG Invest Kft. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02. TATK Kft. DLHG Invest Kft. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02. Visegrád Lepence Völgy Strandfürdő Kft. DLHG Invest Kft. - 75% 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02. Tokaj Kelep Zrt. TATK Kft. - - 1022 Budapest, Bimbó út 7. fszt. A02. Leveron doo Beograd Appeninn Project-EGRV Kft. 100% - Novi Beograd, Bulevar Milutina Milankovića 9Đ, 11070 Imanpa doo Beograd Appeninn Project-EGRV Kft. 100% - Novi Beograd, Bulevar Milutina Milankovića 9Đ, 11070 20. Vevőkövetelések adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Vevőkövetelések bruttó értéke 17.137 24.976 Értékvesztés - - Nettó vevőkövetelések összesen 17.137 24.976 A Társaság a vevő értékvesztéseket az elvárt veszteség modell kialakításával végezte. Az elvárt veszteségeket az elmúlt két év tapasztalatainak átlagából számítottuk.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 45 21. Egyéb rövid lejáratú követelések adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Adókövetelések 6.546 4.548 Kaució 15.040 15.040 Engedményezéssel kapcsolatos követelés 35.155 35.155 Pénzügyi lízing követelés rövid lejáratú része - 54.586 Egyéb 5.710 3.239 Összesen 62.451 112.568 22. Kapcsolt felekkel szembeni követelések A kapcsolt vállalkozásokkal szembeni követelések a számlázott holding díjból, kamatból és tőkekövetelésből, valamint a leányvállalatokkal szembeni egyéb követelésekből állnak. adatok ezer forintban Vevő-, kölcsön és kamatkövetelések 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Appeninn-Bp 1047 Zrt. 24.856 44.831 Appeninn Property Vagyonkezelő Zrt. 306.444 114.351 Bertex Ingatlanforgalmazó Zrt. 305 - Appeninn E-Office Zrt. 3.494.538 3.908.780 Felhévíz-Appen Kft. 3.359 -1.913 APPEN-Retail Kft. 484.895 7.120 Sectura Ingatlankezelő Kft. 19.390 15.017 Szent László Téri Szolgáltató Ház Kft. 204.838 186.113 Curlington Kft. 137.529 77.320 Appeninn Üzemeltető Zrt. - 278.960 Appeninn Project-EGRV Kft. 2.675 2.371 Appeninn Project-MSKC Kft. 435.788 542.613 PRO-MOT Hungária Kft. - 106.807 Appeninn BLT Kft. 6.143.452 6.084.715 Alagút Investment Kft. 17.683 5.476 Solum-Invest Kft. 2.049.860 592.313 Dreamland Holding Zrt. - 7.152.294 Kapcsolt követelések összesen 13.325.612 19.117.168 2021 során a Bertex Zrt. értékesítette egy leányvállalatát. Az értékesítésből származó követelését engedményezte a Társaságra. Az engedményezett követelésből származó pénzáramokat a Társaság kompenzálta a Bertex Zrt-vel szembeni követeléssel, a fennmaradó összeget pedig a Bertex Zrt-vel szembeni kötelezettségként mutatja ki (lásd 36. jegyzet).

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 46 23. Rövid lejáratra adott kölcsönök adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Mikepércsi út 132 Kft. 21.788 21.788 Mikepércsi út 132 Kft. értékvesztés (21.788) (21.788) Hellnarik adott kölcsön - 426.164 Egyéb adott kölcsön 58.318 Hattyúház Társasház Közösség 2.247 2.247 Összesen 60.565 428.411 24. Elhatárolások adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Bevételek aktív időbeli elhatárolása 43.096 4.119 Költségek aktív időbeli elhatárolása 19.343 18.867 Összesen 62.439 22.986 25. Pénz és pénzeszköz egyenértékes adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Pénztár - - Bankszámlapénz HUF 182.627 244.105 Bankszámlapénz EUR 371.881 566.833 Rövid lejáratra lekötött betétek 11.749.534 2.300.000 Összesen 12.304.042 3.110.938 A Társaság a szabad pénzeszközöket rövid távú befektetésekbe fekteti a jövedelmezőség és likviditás biztosítása érdekében. A Társaság által lekötött betét futamideje 1 hónap. A Társaság nem rendelkezik le nem hívott hitelkerettel.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 47 26. Jegyzett tőke Az Appeninn Vagyonkezelő Holding Nyrt. részvényeit 2010. július 2-án vezették be a Budapesti Értéktőzsde nyilvános kereskedésében. Appeninn Nyrt. részvény adatok névérték 100 pénznem HUF ISIN kód HU0000102132 forgalombantartás helye Budapesti Értéktőzsde Zrt. részvény szekció forgalmazás kezdete 2010. július 2. részvénykönyv vezetés Appeninn Nyrt. Igazgatótanácsa, 1022 Budapest, Bég utca 3-5. Forgalomban tartott részvények száma 2022.12.31. (darab) 47.371.419 Forgalomban tartott részvények száma 2021.12.31. (darab) 47.371.419 adatok ezer forintban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Jegyzett tőke értéke Nyitó érték január 1-jén: 4.737.142 4.737.142 Kibocsátás - - Záró érték december 31-én: 4.737.142 4.737.142 A Társaság jegyzett tőkéje 4.737.142 ezer HUF, amely 47.371.419 darab egyenként 100 HUF névértékű részvényből áll. 27. Visszavásárolt saját részvények 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre ezer forint darab ezer forint darab Nyitó érték 1.114 1.848 1.114 1.848 Saját részvény vásárlása - - - - Saját részvény osztalékfizetésre történő átadása - - - - Saját részvény értékesítés - - - - Záró érték 1.114 1.848 1.114 1.848

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 48 28. Tartalékok 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre ezer forint kibocsátott részvények száma (db) Ázsió (ft/db) ezer forint kibocsátott részvények száma (db) Ázsió (ft/db) Nyitó 8.095.844 47.371.419 171 8.095.844 47.371.419 171 Átsorolás eredménytartalékból Záró egyenleg december 31-én: 8.095.844 47.371.419 171 8.095.844 47.371.419 171 29. Felhalmozott eredmény adatok ezer Ft-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Nyitó egyenleg 5.228.320 4.559.932 Tárgyévi eredmény 2.192.635 668.388 Saját részvény elidegenítése - - Záró érték 7.420.955 5.228.320 Saját tőke megfeleltetési tábla: Az alábbi, a Magyarországon hatályos számvitelről szóló 2000. évi C. törvény („Szt.”) 114/B. § előírásainak megfelelő saját tőke megfeleltetési tábla a Szt. 114/B. § (4) a) pontja szerint meghatározott saját tőke összetevőinek és az EU IFRS-ek szerinti egyedi pénzügyi kimutatásokban kimutatott saját tőke összetevőinek egyeztetését mutatja. Az egyeztetés egyrészt az EU IFRS-ek szerinti saját tőke összetevőinek a Szt. szerinti saját tőke összetevőire való allokációjából, másrészt a kétféle módon meghatározott saját tőke közötti eltérések levezetéséből áll.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 49 adatok ezer forintban 2022. december 31. 2021. december 31. Jegyzett tőke 4.737.142 4.737.142 Jegyzett, de még be nem fizetett tőke - - Visszavásárolt saját részvények (1.114) (1.114) Tőketartalék 8.095.844 8.095.844 Tartalékok - Eredménytartalék 5.228.320 5.228.320 Értékelési tartalék - - Lekötött tartalék - - Adózott eredmény 2.192.635 - 114/B. (4) a) IFRS-ek szerinti saját tőke 20.252.827 18.060.192 Létesítő okiratban meghatározott jegyzett tőke, amennyiben az tőke instrumentumentumnak minősül 4.737.142 4.737.142 114/B. (4) b) IFRS-ek szerinti jegyzett tőke 4.737.142 4.737.142 114/B. (4) c) Jegyzett, de még be nem fizetett tőke - - A saját tőke minden olyan elemének összege, amely nem felel meg az IFRS-ek szerinti jegyzett tőke, a jegyzett, de be nem fizetett tőke, az eredménytartalék, az értékelési tartalék, a tárgyévi eredmény vagy a lekötött tartalék fogalmának 8.095.844 8.095.844 114/B. (4) d) Tőketartalék 8.095.844 8.095.844 IFRS-ek szerinti éves beszámolóban kimutatott, a korábbi évek felhalmozott és a tulajdonosok részére ki nem osztott nyereség 5.228.320 4.559.932 114/B. (4) e) Eredménytartalék 5.228.320 4.559.932 114/B. (4) h) Lekötött tartalék - - Átfogó jövedelemre vonatkozó kimutatás eredmény szakaszában vagy a különálló jövedelemre vonatkozó kimutatásban szereplő tárgyévi nyereség 2.192.635 668.388 114/B. (4) g) Tárgyévi nyereség/ veszteség 2.192.635 668.388

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 50 Osztalékfizetésre rendelkezésre álló szabad eredménytartalék IFRS eredménytartalék 7.420.955 5.228.320 Csökkentve: az IAS 40 Befektetési célú ingatlanok standard valós érték növekedése miatt elszámolt - halmozott - nem realizált nyereség összegével (5.400.296) (4.311.332) Növelve: kapcsolódó IAS 12 Nyereségadók standard alapján elszámolt nyereségadó halmozott összegével 486.027 388.020 Osztalékfizetésre rendelkezésre álló eredménytartalék 2.506.686 1.305.008 30. Bérlők által teljesített letétek adatok ezer Ft-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Bérlők letétei 218.592 218.592 Összesen 218.592 218.592 A Társaság a bérlők által befizetett óvadékok összegét tartja itt nyilván. 31. Lízingkötelezettségek A Társaság 2020. március 16-án ingatlanbérleti szerződést kötött, melyhez kapcsolódó eszköz használati jog és lízingkötelezettség a mérlegbe felvételre került. A bérleti szerződés lejárata 2025. március 16. adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Fizetendő Lízingdíjak minimális értéke 2022-ben - 102.277 2023-ban 108.768 102.277 2024-ben 108.768 102.277 2025-ben 18.128 17.046 Minimális lízingdíjak összesen 235.664 323.877 Lízingkamat (7.202) (15.401) Minimális lízingdíjak jelenértéke összesen 228.462 308.476 Ebből rövid lejáratú 103.603 92.050 Ebből hosszú lejáratú 124.859 216.426 A lízingkötelezettségekre a Társaság effektív kamatláb módszerével kamatráfordítást számol el. A szerződések nem tartalmaznak hosszabbítási vagy felmondási opciókat. A Társaság a bérelt ingatlant további bérbe adja. A kapcsolódó eszköz használati jog kivezetésre került, míg a lízingkötelezettség értéke továbbra is a teljes ingatlanra kimutatásra kerül.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 51 A rövid távú lízingek közvetlenül költségként elszámolt összege 2022-ben 7.711 eFt, 2021- ben 1.256 eFt volt. A Társaságnak nincsenek kis értékű lízingszerződései. 32. Saját kibocsátású kötvénytartozások 2019. november 22-én a Társaság a Magyar Nemzeti Bank által elindított Növekedési Kötvényprogramon keresztül 20.000.000 eFt kötvényt bocsátott ki, melyet árfolyamnyereséggel, további 108.113 eFt értékben jegyeztek le. A kötvény ellenértéke a Társaság részére kifizetésre került. A kötvény lejáratának napja 2029. november 22., amikor a kötvény tőke összege (20.000.000 eFt) egy összegben fizetendő. A kötvény után évi fix 3,5%-os kamat fizetendő. A kötvény amortizált bekerülési értéken került nyilvántartásra, az effektív kamatláb 3,459%. adatok ezer Ft-ban 2022.12.31-én végződő üzleti évre 2021.12.31-én végződő üzleti évre Kötvénytartozás 20.000.000 20.000.000 Kötvény prémium 125.900 131.697 Kötvénytartozások összesen 20.125.900 20.131.697 33. Halasztott adókötelezettségek A halasztott adó számítása során a Társaság az adózás szempontjából figyelembe vehető értéket hasonlítja össze a könyv szerinti értékkel eszközönként és kötelezettségenként. Ha a különbözet átmeneti különbség, azaz belátható időn belül az eltérés kiegyenlítődik, akkor előjelének megfelelően halasztott adó kötelezettséget vagy eszközt vesz fel. Az eszköz felvételekor a megtérülést külön vizsgálja a Társaság. Az Appeninn Nyrt. negatív adóalap miatti adókövetelése 2030-ig használható fel a társasági adó törvény szerint. Az elhatárolt veszteség továbbvihető egyenlege 2021.12.31-én 659.611 ezer forint, míg 2022. december 31-én 62.100 ezer forint. A pénzügyi helyzet kimutatásban szereplő halasztott adó egyenlege 2021. és 2022. december 31-én az alábbi tételekből áll:

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 52 adatok ezer forintban 2022 2021 Beszámol ó szerinti egyenleg Adó szerinti egyenleg Halasztott adó alap Halasztott adó Beszámol ó szerinti egyenleg Adó szerinti egyenleg Halasztott adó alap Halasztott adó Jövedelem termelő befektetési célú ingatlanok 10.274.737 4.394.100 (5.880.637) (529.257) 9.077.400 4.697.770 (4.379.630) (394.166) Egyéb követelések, használati jog eszközök - - - - 234.161 - (234.161) (21.075) Veszteségelhatárolá sból fennálló követelések - 62.100 62.100 5.589 - 585.097 585.097 47.746 Kötvénytartozás 20.125.900 20.074.795 51.105 4.599 20.131.697 20.074.795 56.902 5.121 Szállító és egyéb kötelezettségek 267.019 122.461 144.558 13.010 1.578.418 1.363.064 215.354 19.382 Nettó halasztott adó pozíció összesen Mérlegben halasztott adó követelés 23.198 72.249 Mérlegben halasztott adó kötelezettség 529.257 415.241 Nettó halasztott adó pozíció (506.059) (342.992) Változás halasztott adó egyenlegében (163.066) (32.463) Ebből: Eredményben elszámolva (163.066) (32.463) 34. Rövid lejáratú hitelek adatok ezer Ft-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Lízingkötelezettség rövid lejáratú része 103.603 92.050 Összesen 103.603 92.050

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 54 38. Adó, illeték kötelezettségek adatok ezer Ft-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre ÁFA fizetési kötelezettség 73.342 53.550 Személyi jellegű - járulék és adó 880 13.653 Összesen 74.222 67.203 39. Passzív időbeli elhatárolások adatok ezer Ft-ban 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Költségek passzív időbeli elhatárolása 7.795 10.165 Összesen 7.795 10.165 40. Kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók A kapcsolt felekkel folytatott tranzakciók a releváns mérlegsorokra vonatkozó jegyzetekben bemutatásra kerülnek (lásd 22., 36., 5., 11. megjegyzések). Az egyik igazgatósági tag magánszemély tulajdonában álló vállalkozáson keresztül a Társaság 15.685 eFt ügyvédi szolgáltatást vett igénybe 2022-ben. 41. Kulcspozícióban lévő vezetők javadalmazása A Társaság 2020. szeptember 30. napján tartott közgyűlése a vezető tisztségviselők részére egységesen 200 eFt/hó összegű megbízási díjat állapított meg juttatásként. A Társaságnak a vezető tisztségviselőkkel nincs olyan szerződése, amely a Társaságra nézve szerződéseik megváltoztatásával jövőbeni kötelezettségeket keletkeztetne. 2022 (eHUF/év/fő) 2021 (eHUF/év/fő) Igazgatótanács tagjainak megbízásos jogviszonyú tiszteletdíja (5 fő) 200 200 Audit bizottsági tagok megbízásos jogviszonyú tiszteletdíja (3fő) - - 2022 2021 Vezető tisztségviselők bérjellegű juttatásai (eFt) 50.834 61.440

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 55 42. Pénzügyi instrumentumok Pénzügyi instrumentumnak minősülnek a vevőkövetelések, az adott kölcsönök és a pénzeszközök, valamint a felvett hitelek, kölcsönök és a szállítói kötelezettségek. 2022.12.31 Jegy- zet Eredménnyel szemben valós értéken értékelt Amortizált bekerülési értéken értékelt Egyéb átfogó jövedelemmel szemben valós értéken értékelt Pénzügyi eszközök Vevőkövetelések 19 17.137 Lízingkövetelések 17 - Egyéb rövid lejáratú követelések 20 62.451 Kapcsolt felekkel szembeni követelések 21 13.325.612 Rövid lejáratra adott kölcsönök 22 60.565 Pénzeszköz egyenértékesek 24 12.304.042 Pénzügyi eszközök - 25.769.807 - Pénzügyi kötelezettségek Bérlők által teljesített letétek 29 218.592 Lízingkötelezettségek 30 228.462 Kötvénytartozás 31 20.125.900 Kapcsolt kötelezettségek 35 1.269.294 Kötelezettségek szállítók felé 36 66.255 Pénzügyi kötelezettségek - 21.908.503 - 2021.12.31 Jegy- zet Eredménnyel szemben valós értéken értékelt Amortizált bekerülési értéken értékelt Egyéb átfogó jövedelemmel szemben valós értéken értékelt Pénzügyi eszközök Vevőkövetelések 19 24.976 Lízingkövetelések 17 128.036 Egyéb rövid lejáratú követelések 20 112.568 Kapcsolt felekkel szembeni követelések 21 19.117.168 Rövid lejáratra adott kölcsönök 22 428.411 Pénzeszköz egyenértékesek 24 3.110.938 Pénzügyi eszközök - 22.922.097 - Pénzügyi kötelezettségek Bérlők által teljesített letétek 29 218.592 Lízingkötelezettségek 30 308.476 Kötvénytartozás 31 20.131.697 Kapcsolt kötelezettségek 35 1.325.681 Kötelezettségek szállítók felé 36 55.814 Pénzügyi kötelezettségek - 22.040.260 - Az amortizált bekerülési értéken értékelt pénzügyi instrumentumok valós értéke mindkét évben megközelítik a könyv szerinti értéküket a kibocsátott kötvénytartozás kivételével. A valós érték meghatározása mindkét évben a 3. szintnek megfelelő valós értéken történt. A kötvénytartozás becsült valós értéke 2022. december 31-én 13.357.940 eFt.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 56 43. Kockázatkezelés A Társaság pénzügyi eszközei közé tartoznak a pénzeszközök, kölcsönök, vevői és egyéb követelések, valamint egyéb eszközök – kivéve az adók. A Társaság pénzügyi kötelezettségei közé tartoznak a hitelek és kölcsönök, szállítói és egyéb kötelezettségek, kivéve az adók és pénzügyi kötelezettségek valós értéken történő átértékeléséből származó nyereségek vagy veszteségek. A Társaság a következő pénzügyi kockázatoknak van kitéve: • hitelkockázat • likviditási kockázat • piaci kockázat • üzleti kockázat Ez a fejezet bemutatja a Társaság fenti kockázatait, a Társaság célkitűzéseit, politikáit, folyamatok mérését és kockázat kezelését, valamint a Társaság tőkemenedzsmentjét. Az Igazgatóság általános felelősséget visel a Társaság létrehozása, felügyelete és kockázatkezelése terén. A Társaság kockázat menedzsment politikájának célja, hogy kiszűrje és kivizsgálja azokat a kockázatokat, amelyekkel szembesül a Társaság, valamint, hogy beállítsa a megfelelő kontrollokat, és hogy felügyelje a kockázatokat. A kockázat menedzsment politika és rendszer felülvizsgálatra kerül, hogy tükrözhesse a megváltozott piaci körülményeket és a Társaság tevékenységeit. 43.1 Tőkemenedzsment A Társaság politikája, hogy megőrizze az alaptőkét, amely elegendő ahhoz, hogy a befektetői és hitelezői bizalom a jövőben fenntartsa a jövőbeni fejlődését a Társaságnak. A Társaság tőkeszerkezete a nettó idegen tőkéből, valamint a Társaság saját tőkéjéből áll (ez utóbbi a jegyzett tőkét és a tartalékokat foglalja magában). A Társaság a tőke kezelése során igyekszik biztosítani, hogy a Társaság és leányvállalatai folytatni tudják tevékenységüket és egyúttal maximalizálják a tulajdonosok számára a megtérülést a kölcsöntőke és a saját tőke optimális egyensúlyozásával, valamint az optimális tőkestruktúra megtartását a tőkeköltségek csökkentése érdekében. A Társaság azt is figyeli, hogy leányvállalatainak tőkeszerkezete megfelel-e a helyi törvényi előírásoknak.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 57 43.2 Hitelezési kockázat A hitelezési kockázat annak a kockázatát fejezi ki, hogy az adós vagy a partner nem teljesíti szerződéses kötelezettségeit, amely pedig pénzügyi veszteséget eredményez a Társaság számára. Pénzügyi eszközök, amelyek hitelezési kockázatoknak vannak kitéve, lehetnek hosszú vagy rövid távú kihelyezések, pénzeszközök és pénzeszköz-egyenértékesek, vevők és egyéb követelések. A pénzügyi eszközök könyv szerinti értéke a maximális kockázati kitettséget mutatja. Az alábbi táblázat a Társaság maximális hitelkockázati kitettségét mutatja 2022. december 31- én és 2021. december 31-én. Maximális követelés kitettség 2022.12.31.-én végződő üzleti évre 2021.12.31.-én végződő üzleti évre Vevőkövetelések 17.137 24.976 Egyéb rövid lejáratú követelések 62.451 112.568 Kapcsolt felekkel szembeni követelések 13.325.612 19.117.168 Rövid lejáratra adott kölcsönök 60.565 428.411 Pénz és pénzeszköz egyenértékes 12.304.042 3.110.938 25.769.807 22.794.061 A Társaság megvizsgálta és a hitelkockázat nőtt, azonban ez elsősorban a megnövekedett pénz és pénzeszköz egyenértékesek egyenlegéből fakad. A hitelkockázati kitettsége a Társaságnak megnőtt az előző évhez képest, azonban a pénzügyi instrumentumok hitelkockázata nem növekedett jelentősen a kezdeti megjelenítés óta, a pénzügyi instrumentumokat a Társaság alacsony hitelkockázatúnak minősíti. A Vezetőség megítélése szerint a vevői kockázat nem változott lényegesen az előző periódusokhoz képest. 43.3 Piaci kockázat A piaci kockázat annak kockázata, hogy a piaci árak, mint az átváltási árfolyamok, kamatlábak és a befektetési alapokba történő befektetések árai, változása befolyásolni fogja a Társaság eredményét vagy pénzügyi instrumentumokban lévő befektetéseinek értékét. A piaci kockázat kezelésének célja a piaci kockázatnak való kitettségek kezelése és ellenőrzése elfogadható keretek között, a haszon optimalizálása mellett.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 58 43.4 Deviza kockázat A Társaság megállapította, hogy eredménye alapvetően két pénzügyi természetű kulcsváltozótól függ lényegesen, a kamatkockázattól, és az árfolyamkockázattól, így ezen kulcsváltozókra elvégezte az érzékenységi vizsgálatokat. A beszámoló készítésénél alkalmazott HUF tételek átváltását a Társaság az alábbi árfolyamokon végezte. A Társaság a záró MNB árfolyamot a mérleg tételekre, az Átlagos napi MNB árfolyamot az eredmény tételekre alkalmazta. A tranzakciós devizák köre az EUR, az árfolyamkitettség ezen deviza változásainak számszerűsítésével került elvégzésre. Az árfolyamkockázat kiemelten a Jövedelemtermelő befektetési célú ingatlanok valós értékelésében meghatározó, mivel az értékelés EUR alapú, így a devizakockázat elemzésénél az EUR alapú ingatlanértéket vettük figyelembe: Árfolyamtípus 2022.12.31 Változás EUR Változás% 2021.12.31 Záró 400,25 31,25 8,47% 369,00 Átlag 391,33 32,81 9,15% 358,52 Záró és Átlag különbség 8,92 -1,56 -14,92% 10,48 Árfolyamváltozások Árfolyam Változás EUR Össszevont NEM EUR pozíció mérleg érték EUR Kalkulált eredményhatás EUR -1% 396,25 -4,00 (118.200) -0,50% 398,25 -2,00 (58.803) 2022.12.31. MNB 400,25 11.701.808 +0,5% 402,25 2,00 58.218 +1% 404,25 4,00 115.859 43.5 Üzleti kockázat A Társaság következetes, kiszámítható és versenyképes bérleti díjakat állapít meg bérlői részére. A jelenlegi bérleti díjak összhangban vannak az ingatlanok környezetével és minőségével. A jelenlegi globális gazdasági környezetet és a budapesti irodapiacon kialakult kereslet-kínálat viszonyokat figyelembe véve azonban nincsen bizonyosság arra vonatkozóan, hogy a jelenlegi bérleti díjak és feltételek a jövőben is fenntarthatóak lesznek. A Társaság biztosítással rendelkezik a bérbeadott eszközökre vonatkozóan. Az ukrán háborúhoz kapcsolódó üzleti kockázati tényezők a 48. jegyzetben kerülnek bemutatásra. 43.6 Likviditási kockázat A likviditási kockázat annak kockázata, hogy a Társaság nem tudja pénzügyi kötelmeit esedékességkor teljesíteni. A Társaság likviditásmenedzselési megközelítése, hogy amennyire lehetséges, mindig megfelelő likviditást biztosítson kötelezettségei esedékességkor történő teljesítéséhez, mind szokásos, mind feszített körülmények között anélkül, hogy elfogadhatatlan vesztesége merülne fel vagy kockáztatná a Társaság hírnevét.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 59 A szerződött és ténylegesen fizetendő (nem diszkontált) pénzügyi kötelezettségeknek lejárati szerkezetét az alábbi táblázat foglalja össze 2022. és 2021. december 31-re vonatkozóan: 2022.12.31 1 éven belül esedékes 2-5 éven belül esedékes 5 éven túl esedékes Összesen Pénzügyi eszközök Vevőkövetelések 17.137 17.137 Egyéb rövid lejáratú követelések 62.451 62.451 Kapcsolt felekkel szembeni követelések 13.325.612 13.325.612 Rövid lejáratra adott kölcsönök 60.565 60.565 Pénzeszköz egyenértékesek 12.304.042 12.304.042 Pénzügyi eszközök 25.769.807 - - 25.769.807 Kapcsolt kötelezettségek 1.269.294 1.269.294 Hitelek és lízingek 108.768 126.896 235.664 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 30.762 30.762 Kötelezettségek szállítók felé 66.255 66.255 Saját kibocsátású kötvénytartozások 700.000 2.800.000 21.400.000 24.900.000 Bérlők által teljesített letétek 218.592 218.592 Pénzügyi kötelezettségek 2.175.079 3.145.488 21.400.000 26.720.567 2021.12.31 1 éven belül esedékes 2-5 éven belül esedékes 5 éven túl esedékes Összesen Pénzügyi eszközök Vevőkövetelések 24.976 24.976 Egyéb rövid lejáratú követelések 112.568 112.568 Kapcsolt felekkel szembeni követelések 19.117.168 19.117.168 Rövid lejáratra adott kölcsönök 428.411 428.411 Pénzeszköz egyenértékesek 3.110.938 3.110.938 Pénzügyi eszközök 22.794.061 - - 22.794.061 Kapcsolt kötelezettségek 1.325.681 1.325.681 Hitelek és lízingek 102.277 221.600 323.877 Egyéb rövid lejáratú kötelezettségek 21.972 21.972 Kötelezettségek szállítók felé 55.814 55.814 Saját kibocsátású kötvénytartozások 700.000 2.800.000 22.100.000 25.600.000 Bérlők által teljesített letétek 218.592 218.592 Pénzügyi kötelezettségek 2.205.744 3.240.192 22.100.000 27.545.936

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 60 44. Finanszírozási tevékenységhez kapcsolódó kötelezettségek változásai 2022. január 1. Pénzáramok Árfolyam- változás Új lízingek Egyéb mozgás Valós érték változás 2022. december 31. Lízingkötelezettségek rövid 92.050 (64.187) 75.740 103.603 Lízingkötelezettség hosszú 216.426 (15.827) (75.740) 124.859 Kötvénytartozások 20.131.697 (5.797) 20.125.900 Kötvény kamat 0 (700.000) 700.000 0 20.440.173 (780.014) - - 694.203 - 20.354.362 2021. január 1. Pénzáramok Árfolyam- változás Új lízingek Egyéb mozgás Valós érték változás 2021. december 31. Lízingkötelezettségek rövid 88.176 (77.972) (10.204) 92.050 92.050 Lízingkötelezettség hosszú 298.272 (17.404) 27.608 (92.050) 216.426 Kötvénytartozások 20.147.849 (16.152) 20.131.697 Kötvény kamat 0 (688.665) 688.665 0 20.534.297 (784.041) 17.404 - (672.513) - 20.440.173 45. Függő kötelezettségek Értékesített tagvállalat hitelintézeti kötelezettségeire nyújtott biztosíték Az Appeninn Nyrt. mint tulajdonos, a korábbi néven Appeninn Logisztika Zrt. (jelenlegi név VÁR- Logisztika Zrt.) részére 2013. június 27–től Orgovány és Vidéke Takarékszövetkezet részére készfizető kezesként és zálogkötelezettként a hitelintézettel kötött szerződésben továbbra is, az Appeninn Logisztika Zrt. értékesítését követően is fél maradt. 2017. december 06-val a VÁR- Logisztika Zrt. tulajdonosai teljesítés átvállalási megállapodással kötelezettséget vállaltak az Appeninn Nyrt.-nek a Takarékszövetkezettel szemben fennálló mindennemű és teljes kötelezettségeire. A Társaság kezesség vállalása 2023. június 15-ig, illetve a kötelezettség teljesítéséig tart. A Társaság megvizsgálta, a kötelezettségvállalók teljesítési képességét, e beszámoló fordulónapján a Társaság vezetése a kezességből fennálló kötelezettséghez nulla fizetésképtelenségi valószínűséget rendelt, a kezességhez kapcsolódóan a mérlegben megjelenített összeg nulla Ft.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 61 Leányvállalatok beruházási szállítója részére nyújtott biztosítékok Az Appeninn E-Office Zrt., mint megrendelő 2017. december 1-jével szerződéses viszonyt létesített. A megrendelés tárgya az Appeninn E-Office Zrt. tulajdonában lévő ingatlanok hűtő/fűtő rendszerének biztosítása, rendszerek teljes körű szállítása, üzemeltetése. A megrendelő épületeihez szabott egyedi rendszerek üzemeltetésére kötött szerződés lefedi a rendszerek teljes műszaki és gazdasági élettartamát. A megrendelőnek a rendszerek az üzemeltetési szerződés lejáratával a tulajdonába kerülnek és a megrendelő a szerződésből való kilépésekor kilépési árat köteles fizetni. Az Appeninn Nyrt. kötelezettsége kiterjed a szállítóval szembeni teljes kötelezettségre sortartás nélkül, azaz az éves díjakra és a kilépési díjakra, illetve ingatlan tovább értékesítésekor a szerződés átruházására, illetve lezárására. Az Appeninn E-Office Zrt. a szerződés fenntartása melletti jövőbeli fizetési kötelezettséget vállalta. Az anyavállalat vállalat vezetése a leányvállalat kötelezettségekre vállalt, fizetési garancia érvényesítésből eredő veszteséget 2022. december 31-én rendelkezésre álló információk alapján felmérte. A vállalat vezetése a leányvállalat fizetési, cash-flow és működési eredményére tekintettel nem tartotta valószínűnek, ezért a kötelezettség nulla értékkel kerül mérlegben bemutatásra. Leányvállalatok hitelintézetei felé nyújtott biztosítékok Az Appeninn Nyrt. a leányvállalatainak pénzintézetekkel szembeni kölcsöneire kezességet vállalt. A hitelek részletei: Finanszírozók Elsődleges adós társaság 2022.12.31. éven belüli lejárat 2022.12.31. éven túli lejárat EUR ezer HUF EUR ezer HUF Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. Appeninn-Bp 1047 Zrt. 38.241 15.306 500.979 200.517 MFB-Erste konzorciumi hitel Appeninn E-Office Zrt. 1.034.770 414.167 23.967.190 9.594.547 Banki hitelek összesen 1.073.011 429.473 24.468.169 9.795.064 46. Környezeti hatások a Társaság tevékenységére tekintettel A környezet védelmét közvetlenül szolgáló tárgyi eszköz nincs az Nyrt tulajdonában. Veszélyes hulladékok és a környezetre káros anyagok a Társaság tevékenységének végzése során nem keletkeznek, így ilyen jellegű készlettel sem rendelkezik. Környezetvédelemmel kapcsolatos jövőbeni kötelezettségekről nincs tudomásunk, ezért tárgyévben ilyen jellegű céltartalék nem került képzésre, valamint ilyen költségek sem merültek fel.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 62 47. Szegmensjelentések A Társaság nem készít szegmensjelentéseket az egyedi beszámolójában, mivel a Társaság egészét egy szegmensnek minősíti. 48. Mérlegfordulónap utáni események A Társaság 2023. március 10-én aláírt adásvételi szerződést a varsói Wiśniowy Business Park (a továbbiakban: WBP) „C”, „D”, „E” és „F” irodaépületeit tulajdonló Dounby SP. Z O.O. által kibocsátott részvények 100%-át kitevő részvénycsomag adásvétele tárgyában. Az adásvételi szerződés aláírásának napján a Társaság a holland székhelyű Cherry MidCo B.V. eladótól megszerezte a Dounby Részvények kizárólagos tulajdonjogát, ezáltal a céltársaság egyedüli részvényesévé vált. A Scope Ratings GmbH (a továbbiakban: „Scope”) 2023. március 2-án közzétette a Társaság és annak az MNB Növekedési Kötvényprogramja keretében kibocsátott „APPENINN 2029/I” elnevezésű kötvényei monitoringjáról készült jelentését. A közleményben a Scope a Kibocsátó hitelminősítését B, kötvényeit B- kategóriába sorolta. Az elemzésben pozitívan értékelte a Kibocsátó 2022. év elején elfogadott stratégiának következetes végrehajtását, a turisztikai portfolió értékesítését, de a megvalósuló tranzakciók Appeninn csoport pénzügyi és üzleti kockázatára gyakorolt hatásának értékelésétől tette függővé a Társaság és a kötvény minősítésének rating felülvizsgálat keretében történő módosítását. A Scope Ratings GmbH (a továbbiakban: „Scope”) 2023. április 5-én közzétette a Kibocsátó és annak az MNB Növekedési Kötvényprogramja keretében kibocsátott „APPENINN 2029/I” elnevezésű kötvényei minősítése felülvizsgálatának („rating review”) eredményét. A közleményben a Scope a Kibocsátó hitelminősítését „B” kategóriáról „B+” kategóriára, míg kötvényeit „B–” kategóriáról „B+” kategóriára javította. A székesfehérvári, illetve a zalaegerszegi „Zone Bevásárlópark”-okat tulajdonló Tidaholm Properties Kft. (székhely: 1116 Budapest, Temesvár utca 20.) üzletrészének 100%-os és a nagykanizsai „Kanizsa Centrum Bevásárlóközpont”-ot tulajdonló Kantrum Property Kft. (székhely: 1116 Budapest, Temesvár utca 20.) üzletrészének 100%-os adásvétele tárgyában 2023. február 28. napján létrejött üzletrész adásvételi szerződések alapján az adásvételi szerződések aláírásának napján a Central European Ingatlanalap (székhely: 1026 Budapest, Pasaréti út 122-124.) eladótól megszerezte a Tidaholm Üzletrész és a Kantrum Üzletrész kizárólagos tulajdonjogát, ezáltal mind a Tidaholm, mind a Kantrum egyedüli tulajdonosává vált. A Solum-Invest Ingatlanfejlesztő és Üzemeltető Kft-ben a Társaság által tulajdonolt, a Solum-Invest Kft. 51%-át kitevő, 2.550 eFt törzsbetéthez igazodó üzletrész adásvétele tárgyában 2022. december 19. napján létrejött üzletrész adásvételi szerződésnek

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 63 megfelelően a tranzakció zárása 2023. január 30-án megtörtént, a vételár 500.000 eFt volt. A zárással a Blake Investment Kft., mint vevő megszerezte az üzletrész tulajdonjogát. A vezetőség nem azonosított olyan jelentős hatást vagy kockázatot, amely hatással lenne az eszközök vagy kötelezettségek értékelésére vagy jelentős hatással lenne a működésre. Továbbá nem azonosított olyan hatásokat, amelyek lényegesen befolyásolják vagy lényegesen bizonytalanná tennék a Társaság a vállalkozás folytatására vonatkozó képességét, illetve annak a mérlegkészítés időpontjában való megítélését ugyanezen időszak tekintetében. Az orosz-ukrán háborúhoz kapcsolódóan a menedzsment eddig nem azonosított olyan eseményt vagy kockázatot, amely jelentős hatással lenne az eszközök vagy források értékelésére, illetve a vállalkozás folytatásának képességére és ezen elv alkalmazhatóságára. A vezetőség folyamatosan monitorigolja az esetleges hatásokat, az infláció emelkedését, így a bérleti szerződések évente indexálódnak a meghatározott infláció mértékével. A fordulónapot követően nem történt egyéb lényeges esemény. 49. Egyedi beszámoló összeállításával kapcsolatos információ A 2022. december 31-én végződő üzleti évre vonatkozó EU által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint összeállított egyedi pénzügyi kimutatások összeállítása során az összeállítás alapját a Társaság által megbízott könyvelő iroda által rögzített főkönyvi és analitikus könyvelési tételek, magyar Számviteli rend szerinti nyilvántartások vezetése, a Társaság által rögzített vevői számlák, megkötött szerződések alapul vételével készített kimutatások képezték. Ezen beszámolók összeállításért felelős számviteli szolgáltató társaság a NewEdition Számviteli Szolgáltató Kft., a mérlegképes könyvelő neve és regisztrációs száma Fazakas Hajnal (regisztrációs szám: 153273). A Társaság a magyar számviteli törvény által összeállított beszámolók IFRS sztenderdeknek való megfeleltetése érdekében IFRS regisztrációval rendelkező számviteli szakértőt bízott meg. Az IFRS beszámoló elkészítéséért személyében felelős: Rózsa Ildikó (regisztrációs szám: 207258). Az IFRS beszámoló elkészítésével megbízott szakértő megbízása kizárólag a Magyar számviteli előírások és az IFRS előírások közötti eltérések beazonosítására, illetve a hatályos EU által befogadott IFRS-ek előírásainak megfelelő egyedi beszámoló elkészítésére terjedt ki.

APPENINN HOLDING NYRT. 2022. DECEMBER 31. EGYEDI ÉVES PÉNZÜGYI KIMUTATÁSOK 64 50. Egyedi beszámoló könyvvizsgálattal történő ellenőrzése, könyvvizsgáló díjazása A Társaság könyvvizsgálatát ellátó társaság és személyében felelős könyvvizsgálót a Társaság Közgyűlése választja meg. A Társaság közgyűlése által a 2022. évi gazdálkodási adatok ellenőrzésével megbízott könyvvizsgáló: • Ernst & Young Könyvvizsgáló Korlátolt Felelősségű Társaság (személyében felelős könyvvizsgáló: Bartha Zsuzsanna Éva) A könyvvizsgáló díjazása: • Appeninn Nyrt. egyedi, az Európai Unió által elfogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardokkal összhangban, valamint a 2000. évi C. törvény előírásaival összhangban elkészített éves beszámolója és Appeninn Nyrt. egyedi IFRS beszámolója könyvvizsgálatának díja 2.949 eFt + Áfa. Egyéb bizonyosságot nyújtó szolgáltatásokat, adótanácsadói szolgáltatásokat, valamint nem a könyvvizsgálat körébe tartozó szolgáltatásokat a Társaság számára a könyvvizsgálók nem végeztek. 51. A pénzügyi kimutatások közzétételre engedélyezése Az Igazgatótanács 2023. április 6-án a Társaság 2022. évi, EU által befogadott Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardok (IFRS) szerint készített egyedi éves beszámolóját jóváhagyta. A Társaság Igazgatótanácsa jóváhagyta a Társaság jelen egyedi beszámolójának kibocsátását, de a tulajdonosok éves rendes közgyűlése, amely a beszámoló elfogadására jogosult, az elfogadás előtt kérhet módosításokat. A Társaság képviseletére jogosultak: Szathmáriné Szűcs Györgyi Magdolna (1172 Budapest, Tura utca 46.) Kertai Zsolt László (1055 Budapest, Honvéd utca 14/A.) Budapest, 2023. április 6. Igazgatótanács Elnöke