KONZERNLAGEBERICHT DER GATEWAY REAL ESTATE AG

1.      GRUNDLAGEN DES KONZERNS

1.1     GESCHÄFTSMODELL

Die Gateway Real Estate AG (im Folgenden auch kurz „GATEWAY", „Gesellschaft", „Unternehmen" oder „Konzern" genannt - es ist jeweils immer der gesamte Gateway-Konzern gemeint) ist mit einer Marktkapitalisierung von mehr als 556 Mio. € (zum 31. Dezember 2020) ein führender börsennotierter Entwickler von  Wohnimmobilien in Deutschland. Gegründet 2006 blicken GATEWAY und ihre Tochtergesellschaften auf eine lange Erfahrung am deutschen Immobilienmarkt zurück und entwickeln derzeit (Stand 31. Dezember 2020) Immobilien mit einem Bruttoentwicklungsvolumen (GDV) von rund 5,5 Mrd. €. 

Dabei fokussiert sich GATEWAY auf Deutschlands Top-7-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sowie ausgewählte wachstumsstarke Regionen und deckt alle wichtigen Schritte der Wertschöpfungskette eines Entwicklungsprojektes mit eigenen Teams in-house ab. GATEWAY verfolgt bei ihren Projektentwicklungen die Strategie, attraktive Margen zu erwirtschaften und gleichzeitig durch detaillierte Prozesssteuerung das Risiko von Projektentwicklungen zu minimieren. Im Geschäftsjahr 2020 haben Vorstand und Aufsichtsrat die Entscheidung gefasst, zukünftig Wohnimmobilien auch für den eigenen Bestand zu errichten (build-to-hold). Im Rahmen dieser erweiterten Unternehmensstrategie strebt GATEWAY vermehrt die Entwicklung von Wohnimmobilien an, um diese langfristig zu halten und zu bewirtschaften, um damit nachhaltige Einnahmen aus Mieterlösen zu erzielen. Dementsprechend werden die Segmente Bestandsimmobilien und Wohnimmobilienentwicklung mittelfristig weiter ausgebaut. Gemäß Ad-hoc-Mitteilung vom 03. Februar 2021 hat GATEWAY sämtliche Aktien der Development Partner AG sowie an drei weiteren Projektgesellschaften veräußert und gibt ihre Aktivitäten im Segment „Gewerbeimmobilienentwicklung" damit vollständig auf, um sich zukünftig nur mehr auf den Bereich Wohnimmobilien zu konzentrieren. 

Im Zusammenhang mit der Kalkulation und dem Controlling aller Projekte führt GATEWAY regelmäßig Sensitivitätsanalysen durch, in denen die Auswirkungen möglicher Baukostensteigerungen untersucht und geeignete Gegenmaßnahmen zur Kompensation geprüft werden. Beim Ankauf werden alle Projekte grundsätzlich einzeln bewertet und analysiert. Um eine engmaschige Kostenkontrolle und Steuerung zu ermöglichen, findet zudem monatlich für jedes Projekt ein interner Jour fixe statt, in dem jeweils auch der Vorstand involviert ist. Bei allen Verkäufen von Immobilien und Entwicklungsprojekten ist vom Vorstand wiederum der Immobilienausschuss einzubinden, der aus zwei Mitgliedern des Aufsichtsrates besteht und seine Genehmigung für die Transaktion erteilen muss.

Bei der Akquisition neuer Grundstücke konzentriert sich GATEWAY auf Flächen, die noch nicht über einen final genehmigten Flächennutzungs- bzw. Bebauungsplan verfügen. Dies erlaubt es GATEWAY, durch ihre langjährige Kompetenz in der Baurechtsschaffung Wertpotenziale zu heben und früh den Planungsprozess von Developments selbst zu bestimmen. GATEWAY fokussiert sich bei Grundstückskäufen immer auf die Immobilienentwicklung und nicht auf den spekulativen Weiterverkauf unbebauter Grundstücke. Mit dem Neubau von dringend benötigten Wohnflächen in Deutschlands Wachstumsmetropolen erfüllt GATEWAY somit auch einen gesellschaftlichen Auftrag.

Beim Verkauf ihrer Development-Projekte adressiert GATEWAY ausschließlich institutionelle Investoren, agiert mit schlanken und wiederkehrenden Verkaufsstrukturen und setzt vorrangig auf ein Forward-Sales-Modell, bei dem der Verkauf der Objekte an Investoren mit Erhalt der Baugenehmigung erfolgt. GATEWAY stellt danach die Projekte fertig, erzielt aber bereits mit Abschluss des Vertrages über einen Forward Sale Erlöse entsprechend dem Baufortschritt. Diese Strategie, verbunden mit vertraglich vereinbarten Zahlungsplänen, erlaubt es GATEWAY, mit Developments langfristige und stabile Cashflows zu generieren.

Das bisherige Geschäft der Bestandshaltung von Gewerbeimmobilien setzt GATEWAY zur Risikodiversifizierung weiter fort.

MITARBEITERINNEN UND MITARBEITER DES GATEWAY-KONZERNS

Zum 31. Dezember 2020 waren neben dem Vorstand 55 (Vorjahr: 47) und im Jahresdurchschnitt 55,4 (Vorjahr 46,6) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im GATEWAY-Konzern beschäftigt.

Das Engagement und die große Sach- und Fachkompetenz der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und Führungskräfte stellen wichtige Voraussetzungen für den Erfolg von GATEWAY dar, weshalb es sich der Konzern zum Ziel gesetzt hat, Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter langfristig an sich zu binden und ein attraktives Arbeitsumfeld zu schaffen. Neben marktgerechten und wettbewerbsfähigen Vergütungsmodellen zählen dazu auch auf die Bedürfnisse der jeweiligen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ausgerichtete externe und interne Schulungsmaßnahmen bzw. Fortbildungsangebote zur individuellen Förderung und Entwicklung anzubieten. Durch die Bereitstellung einer modernen, digitalen Arbeitsinfrastruktur möchte GATEWAY seinen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern das Arbeiten aus dem Homeoffice (Telearbeit) erleichtern und so auch die Vereinbarkeit von Beruf und Familie fördern. Dies hat auch dazu geführt, dass GATEWAY während der Corona-Pandemie durchgehend weiterarbeiten konnte und keine Ausfallszeiten beklagen musste. Gleichzeitig bietet GATEWAY seinen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern am modernen Bürostandort The Squaire in Frankfurt am Main (ebenso wie am neuen Standort in Berlin) vielfältige Maßnahmen an, die gleichsam die Mitarbeitergesundheit und -zufriedenheit sowie das Gemeinschaftsgefühl im Team fördern sollen. Dazu zählen unter anderem täglich frisches Obst, kostenlose Getränke wie Kaffee oder eine ergonomische Bürobestuhlung zur Vorbeugung von Rückenerkrankungen. Flache Hierarchien und ein flexibles Modell der Arbeitszeiteinteilung bzw. Gleitzeit zeichnen GATEWAY aus.

1.2     STEUERUNGSSYSTEM

Als junges kapitalmarktorientiertes Unternehmen (IPO 2019) entwickelt GATEWAY sein internes Steuerungssystem laufend mit dem Ziel weiter, das nachhaltige Unternehmenswachstum durch Planungs-, Reporting- und Controlling-Prozesse zu unterstützen. GATEWAY unterscheidet dabei die drei Segmente Bestandsimmobilien, Gewerbeimmobilienentwicklung und Wohnimmobilienentwicklung.

• Bestandsimmobilien: Das Segment umfasst ein ertragreiches und diversifiziertes Portfolio von Bestandsimmobilien. Dieses Portfolio besteht aus Immobilien, welche teilweise vor dem Erwerb der Development Partner AG im Oktober 2018 erworben wurden und aus Umgliederungen von ehemaligen Projektentwicklungen, welche ursprünglich für den Verkauf vorgesehen waren. Die Umsatzerlöse des Segments resultieren hauptsächlich aus den Mieterträgen der Renditeimmobilien.

• Gewerbeimmobilienentwicklung: Die Entwicklungsaktivitäten bei Gewerbeimmobilien werden im Segment Gewerbeimmobilienentwicklung zusammengefasst. Das Ziel dieses Segments ist es, attraktive und hochwertige Bürogebäude mit moderner Architektur und flexiblen Nutzungsformaten zu entwickeln. Geografisch konzentrieren sich die Aktivitäten in diesem Segment auf die Top-7-Städte in Deutschland (d.h. Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart) und auf ausgewählte Metropolregionen wie z.B. Nürnberg. Mit Veräußerung der Development Partner AG sowie drei weiterer Projektgesellschaften im Februar 2021 wurde das Segment Gewerbeimmobilienentwicklung aufgegeben.

• Wohnimmobilienentwicklung: In dem Segment Wohnimmobilienentwicklung konzentriert sich der Konzern auf Entwicklungsaktivitäten in ausgewählten Metropolregionen in Deutschland, für gewöhnlich Städte mit mindestens 100.000 Einwohnern, wie z.B. Berlin, Frankfurt am Main, Mannheim und seit dem Erwerb von zwei Projektentwicklungen im Februar 2021 auch in Köln und Dresden. Hier steht der Neubau von mittelgroßen Mehrfamilienhäusern für modernes, leistbares Wohnen sowie von gemischt genutzten Immobilien und Grundstücken im Fokus. In diesem Segment wurden bisher regelmäßig Gemeinschaftsunternehmen mit lokalen Projektentwicklern und Generalunternehmern gegründet. In Zukunft will der Konzern jedoch den überwiegenden Teil seiner Assets in Eigenregie entwickeln und plant zudem, Wohnimmobilienentwicklungen nach Fertigstellung in den eigenen Bestand zu übernehmen.

Das interne Steuerungssystem bei GATEWAY setzt sich im Wesentlichen aus den folgenden Bestandteilen zusammen:

• Planungs-, Prozess- und Risiko-Steuerung

• Projekt-Controlling inkl. Sensitivitätsanalysen

• Strukturiertes Managementreporting

• Finanzkennzahlen und immobilienwirtschaftliche Steuerungskennzahlen

FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

Auf Gesamtkonzernebene sind das EBIT adjusted und das Konzernjahresergebnis vor Steuern die wichtigsten Steuerungskennzahlen. GATEWAY bewertet und steuert auf Basis dieser Kennzahlen die Ertragskraft der Gesellschaft. Unter dem EBIT adjusted versteht der Konzern das Betriebsergebnis zuzüglich des Ergebnisses aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen.

Für GATEWAY ist die immobilienwirtschaftliche Kennzahl GDV (Gross Development Volume) eine wichtige Leistungskennzahl für alle Entwicklungsprojekte (Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und für den eigenen Bestand entwickelte Immobilien). Das GDV ist der Bruttoentwicklungswert, d.h. der erwartete Wert, den eine Entwicklungsimmobilie bei normalem Verkauf oder normaler Vermietung auf dem freien Markt an einen willigen Käufer erzielen würde.

1.3     ERKLÄRUNG ZUR UNTERNEHMENSFÜHRUNG

Die Erklärung zur Unternehmensführung nach §§ 289f, 315d HGB für die Gesellschaft und den Konzern ist Bestandteil des Konzernlageberichts. Aufsichtsrat und Vorstand berichten in dieser Erklärung auch über die Corporate Governance der Gesellschaft nach Grundsatz 22 des Deutschen Corporate Governance Kodexes. Der Abschnitt enthält auch den Vergütungsbericht.

Die Erklärung zur Unternehmensführung steht auch im Internet im Bereich Investor Relations unter folgendem Link zur Verfügung.

https://www.gateway-re.de/investor-relations/corporate-governance/corporate-governance-bericht/

2.     WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1     GESAMTAUSSAGE ZUM WIRTSCHAFTSBERICHT

Der operative Geschäftsverlauf des GATEWAY-Konzerns entwickelte sich im zurückliegenden Berichtsjahr 2020 sehr positiv durch einen weiteren Forward-Sale-Verkauf aus dem Development sowie die Anpassung an die erweiterte Unternehmensstrategie durch Übergabe der Projektentwicklungen in Augsburg und Hallbergmoos an den Bestand. Zudem wurde mit der Zahlung des Kaufpreises der Ankauf eines Portfolios mit deutschlandweitem Projektenwicklungspotenzial, überwiegend im Frankfurter Raum, vollzogen und ist damit in unser Eigentum übergegangen. Der Rückgang der liquiden Mittel begründet sich in der Zahlung der Dividende für das Geschäftsjahr 2019 und der Rückführung von Darlehen. Das Eigenkapital konnte leicht erhöht werden. GATEWAY beurteilt die wirtschaftliche, soziodemografische und branchenspezifische Entwicklung im Jahr 2020 in Deutschland und hier vor allem in den Städten, in denen GATEWAY aktiv ist, für die weitere Geschäftstätigkeit des Konzerns positiv. Die Folgen der Corona-Pandemie für den Wirtschaftsstandort Deutschland und die Immobilienbranche können noch nicht abschließend abgeschätzt werden. GATEWAY hat mit dem Verkauf des Segmentes Gewerbeimmobilien Anfang 2021 jedoch sicherlich Risiko reduzieren können und fokussiert sich zukünftig nur noch auf den Bereich Wohnen, welcher trotz der Pandemie bisher positive Zukunftsaussichten hat. 

Die Maßnahmen zur Eindämmung des Virus haben erhebliche Auswirkungen auf alle Wirtschaftsbereiche, internationale Lieferketten und den Konsum - sowohl national als auch international. Trotz der durchgeführten und eventuell noch weiter notwendigen fiskalischen Maßnahmen zur finanziellen Entlastung von Unternehmen sind weitere erhebliche Auswirkungen auf die globale und die deutsche Wirtschaft zu erwarten. Verlässliche Prognosen, wie groß der Effekt auf das Wirtschaftswachstum sein wird, können aufgrund des ungewissen zeitlichen Verlaufs der Pandemie derzeit nicht abgegeben werden.

2.2     WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN

2.2.1     MARKTUMFELD / GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE

Im Jahr 2020 führten die Auswirkungen der globalen Corona-Pandemie zu einem historischen Wirtschaftsrückgang in Deutschland, Europa und der Welt.

Die erheblichen Folgen lassen sich bereits seit Mitte März 2020 an den makroökonomischen Kennzahlen der deutschen Wirtschaft ablesen. Mit einem Minus von 10,1 % verzeichnete das Bruttoinlandsprodukt (BIP) gemäß Statistischem Bundesamt im zweiten Quartal 2020 im Vergleich zum ersten Jahresquartal den stärksten Rückgang der Wirtschaftsleistung seit Beginn der vierteljährlichen BIP-Berechnungen für Deutschland im Jahr 1970 (preis-, saison- und kalenderbereinigt).

Bezogen auf das Gesamtjahr 2020 lag das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt in Deutschland 5,0 % unter dem Vorjahreswert. Nach einer zehnjährigen Wachstumsphase glitt die Bundesrepublik damit im Krisenjahr in eine tiefe Rezession. Das Absinken der Wirtschaftsleistung fiel jedoch weniger stark aus als während der Finanz- und Wirtschaftskrise in den Jahren 2008 und 2009, in denen das BIP um 5,7 % gesunken war.

In der EU war der Wirtschaftsrückgang 2020 sogar noch gravierender. Nach der stärksten Verringerung des Bruttoinlandsproduktes seit Beginn der Eurostat-Zeitreihe im Jahr 1995 mit einem Minus von 11,4 % im zweiten Quartal 2020 folgte eine starke Erholung im dritten Quartal mit einem Zuwachs von 11,5 %. Das vierte Quartal 2020 wurde mit einem leichten Rückgang von 0,5 % im Vergleich zum Vorquartal beendet. Nach einer ersten Schätzung der Jahreswachstumsrate für das Gesamtjahr 2020 sank das BIP in der EU um 6,4 % (saison- und kalenderbereinigt). Diese vorläufige BIP-Schätzung durch Eurostat basiert auf bisher unvollständigen Datenquellen, die einer weiteren Bearbeitung bedürfen (Stand: 02. Februar 2021).

Gemäß dem International Monetary Fund (IMF) wird der globale Wachstumsrückgang für 2020 auf -3,5 % geschätzt und liegt damit 0,9 %-punkte höher als in der vorherigen Prognose aus Oktober 2020. Dies spiegelt eine wirtschaftliche Erholung in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 wider, die stärker als erwartet ausgefallen ist. 

Laut Statistischem Bundesamt lag die Inflationsrate im Dezember 2020 in Deutschland bei -0,3 % gegenüber dem Vorjahresmonat. Für das Gesamtjahr 2020 liegt die Inflationsrate bei 0,5 % und damit weit unter der von der Europäischen Zentralbank (EZB) als für eine gute wirtschaftliche Entwicklung ausgegebene Zielmarke von knapp 2,0 %. In der EU lag die jährliche Inflationsrate im Dezember 2020 bei 0,3 %. Ein Jahr zuvor hatte sie 1,6 % betragen.

Der Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefazilität werden gemäß EZB (Stand 21. Januar 2021) unverändert bei 0,00 %, 0,25 % bzw. -0,50 % belassen.

2.2.2     SOZIODEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG

Erstmalig seit 2011 ist die Bevölkerungszahl Deutschlands gemäß einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 nicht angewachsen, sondern stagniert bei 83,2 Mio. Einwohnern. Dies ist zurückzuführen auf eine geringere Nettozuwanderung und eine gewachsene Sterbefallzahl bei (voraussichtlich) etwas weniger Geburten. Für 2020 ist der Schätzung nach mit mindestens 980.000 Gestorbenen zu rechnen; ein deutlicher Anstieg im Vergleich zu den Vorjahren, der offenbar in Zusammenhang mit der Corona-Pandemie steht. Auch auf die Wanderungsbewegungen im Jahr 2020 dürften sich insbesondere Reisebeschränkungen durch die Corona-Pandemie und wirtschaftliche Folgen eindämmend ausgewirkt haben.

Ende 2019 hatte die Bevölkerungszahl nach einer etwa neunjährigen Wachstumsphase den aktuellen Höchststand erreicht. Allerdings verlangsamte sich das Wachstum bereits seit dem zuwanderungsbedingten Rekord im Jahr 2015, in welchem die Bevölkerung um 1,2 % gestiegen war, merklich. Das Bevölkerungswachstum der vergangenen Jahre hatte sich ausschließlich aus einem positiven Wanderungssaldo ergeben.  

Die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland verläuft regional sehr unterschiedlich. Insgesamt lässt sich ein Ost-West-Gefälle ausmachen: Während die Bevölkerungszahl in allen alten Ländern (mit Ausnahme von Bremen und dem Saarland) von 2018 zu 2019 anstieg, sank die Zahl in den neuen Bundesländern (ohne Berlin) mit Ausnahme Brandenburgs flächendeckend. Insgesamt betrachtet nahm die Bevölkerung im früheren Bundesgebiet (ohne Berlin) um 0,2 % zu und in den neuen Bundesländern mit -0,2 % leicht ab. Die höchsten Zuwächse (prozentual) hatten Berlin (0,7 %), Brandenburg, Bayern und Hessen (jeweils 0,4 %). Zum aktuellen Zeitpunkt liegen für die meisten Bundesländer noch keine Bevölkerungsdaten für das Jahr 2020 vor. Eine Ausnahme bildet Berlin: Nach einem Wachstum im Jahr 2019 stagnierte hier die Einwohnerzahl 2020. Wie auch bei der gesamtdeutschen Bevölkerungszahl zeigen sich die Auswirkungen der Corona-Pandemie mit deutlich verringerter internationaler Zuwanderung. Eben diese war in den vergangenen Jahren für das starke Wachstum der Bundeshauptstadt verantwortlich.

Doch es herrscht nicht nur ein Gefälle zwischen Ost und West, sondern auch zwischen Stadt und Land: So konnten die A-Städte im Schnitt von 2018 zu 2019 ein Wachstum von 0,6 % verzeichnen und lagen damit weit über dem deutschlandweiten Wert von 0,2 %. Die höchsten Wachstumsraten wurden in Frankfurt am Main (1,4 %) und München (1,2 %) erreicht. Zum jetzigen Zeitpunkt liegen für die meisten Städte noch keine Bevölkerungsdaten für das Jahr 2020 vor. Ausnahmen bilden u.a. München und die GATEWAY-Fokusstadt Leipzig: Die Bevölkerungszahl stieg hier im Vergleich zum Vorjahr um 0,1 % beziehungsweise 0,6 % an. In beiden Städten fällt das Wachstum bedingt durch die Corona-Pandemie mit geringerer Zuwanderung und höheren Sterbefallzahlen deutlich niedriger als in den Vorjahren aus. Gleichzeitig war der Besuchsverkehr in den Bürger- und Meldeämtern coronabedingt eingeschränkt und das An- und Ummelden erfolgte vielfach verzögert.

Das überdurchschnittliche Wachstum der Städte vor allem bis 2019 lässt sich durch den Megatrend der Urbanisierung erklären. Etwa 77 % der deutschen Bevölkerung lebt bereits heute in Städten. Gemäß Catella Market Tracker Q3 2020 hat die Urbanisierung zuletzt jedoch einen leichten Dämpfer erhalten. Gründe sind steigende Miet- und Kaufpreise im städtischen Raum, die die Bevölkerung zum Umzug ins Umland bewegen. Zudem führen infrastrukturelle Verbesserungen in den Randgebieten dazu, dass das Pendeln in die Stadt - sei es aus beruflichen oder privaten Gründen - immer weniger Zeit in Anspruch nimmt. Dies führt zu einer höheren Mobilitätsbereitschaft. Gemäß Studie werden die derzeitigen Entwicklungen der Corona-Pandemie ebenfalls Auswirkungen auf die Sichtweise zur zukünftigen Nutzung des Wohnraumes haben. Urbanes Wohnen, das sich durch Nähe zu seinen Mitmenschen und eine kleinere durchschnittliche Wohnfläche auszeichnet, könnte zunehmend kritisch gesehen werden. Im Gegensatz dazu könnte das Wohnen am Stadtrand durch größere Wohnflächen und die Nähe zur Natur zukünftig an Attraktivität gewinnen und eine gesteigerte Nachfrage erfahren.

Schon seit Jahren wächst die Zahl der Haushalte in Deutschland merklich stärker als die Bevölkerungszahl. Während die Bevölkerungszahl von 2014 bis 2019 in Deutschland um 2,4 % anstieg, verzeichnete die Haushaltszahl einen Anstieg von 3,2 %. Ausschlaggebend hierfür sind vor allem zwei Entwicklungen: die steigende Lebenserwartung und ein zunehmender Trend zu Einpersonenhaushalten. Bereits heute liegt der Anteil an Einpersonenhaushalten bei mehr als 42 %. Das Statistische Bundesamt rechnet bis 2040 mit einem Anstieg des Anteils der Einpersonenhaushalte auf rund 45 %.

2.2.3     WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG DEUTSCHLANDS UND DER GATEWAY-FOKUSSTÄDTE

Im Jahr 2020 war das (preisbereinigte) BIP Deutschlands laut Statistischem Bundesamt um 5,0 % niedriger als im Vorjahr. Die deutsche Wirtschaft ist demnach nach einer zehnjährigen Wachstumsphase im Corona-Krisenjahr 2020 in eine tiefe Rezession geraten. Dabei fiel der konjunkturelle Einbruch insgesamt etwas weniger stark aus als zur Finanz- und Wirtschaftskrise, in der die Wirtschaftsleistung um 5,7 % zurückgegangen war.

Die Corona-Pandemie wirkte sich 2020 massiv auf beinahe alle Wirtschaftsbereiche aus. Sowohl in den Dienstleistungsbereichen als auch im produzierenden Gewerbe wurde die Produktion teilweise drastisch eingeschränkt. Infolge sank die Wirtschaftsleistung im produzierenden Gewerbe (ohne den Bausektor) gegenüber 2019 um 9,7 %. Allein dieser Sektor macht gut ein Viertel der deutschen Gesamtwirtschaft aus. Vor allem in der ersten Jahreshälfte 2020 war die Industrie von den Folgen der Pandemie betroffen, auch durch die temporär gestörten globalen Lieferketten.

Besonders stark und unmittelbar zeigten sich die Folgen der Corona-Pandemie und die Auswirkungen der Eindämmungsmaßnahmen in einzelnen Dienstleistungsbereichen, die teilweise historisch starke Rückgänge erlebten. Im Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe lag die preisbereinigte Wirtschaftsleistung 6,3 % unter dem Vorjahreswert. Während vor allem der stationäre Handel litt, nahm der Onlinehandel deutlich zu. Die Umsätze der Reisebüros, -veranstalter und Reservierungsdienstleister lagen laut Statistischem Bundesamt von Januar bis September 2020 kalender- und saisonbereinigt um 61 % unter denen des Vorjahreszeitraums.

Die Exporte und Importe von Waren und Dienstleistungen und auch die privaten Konsumausgaben sind 2020 drastisch eingebrochen. Anders als während der Finanz- und Wirtschaftskrise, als der Konsum die Wirtschaft stützte, gingen die privaten Konsumausgaben im Jahr 2020 so stark wie noch nie zurück: um -6,0 %. Dagegen erhöhte der Staat seine Konsumausgaben während des Krisenjahres. Hierzu trug unter anderem die Beschaffung von Schutzausrüstungen bei.

Besonders hart traf die Pandemie den deutschen Außenhandel. Der Export gab 2020 mit -9,9 % massiv nach, der Import sank kräftig um 8,6 %. Dies war der erste Rückgang seit 2009.

Das Baugewerbe dagegen zählte zu den wenigen Bereichen, die in der Krise Bestand hatten, und konnte im Vergleich zum Jahr 2019 sogar um 1,4 % zulegen.

Parallel zum BIP lassen sich die Folgen der Corona-Pandemie auch am deutschen Arbeitsmarkt ablesen. Nachdem die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten seit 2009 ein konstantes Wachstum erlebte und im Februar 2020 mit rund 33,82 Mio. Erwerbstätigen (saisonbereinigt) einen neuen Höchststand erreichte, sank die Zahl bis zum Mai 2020 auf rund 33,37 Mio. Erwerbstätige. Nach diesem kräftigen Rückgang im ersten Lockdown hat sich die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung im weiteren Jahresverlauf stabilisiert. Im November waren nach Hochrechnung der Bundesagentur für Arbeit 33,62 Mio. Beschäftigte registriert. Im Vergleich zum Vorjahr wird ein Rückgang von 76.000 oder 0,2 % angezeigt. Im Februar wurde der Vorjahreswert noch um 422.000 oder 1,3 % übertroffen. Vor allem die erweiterten Regelungen zur Kurzarbeit dürften Entlassungen bei den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten verhindert haben. Während jedoch die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Jahresverlauf stabil blieb, waren geringfügig Beschäftigte sowie Selbstständige besonders betroffen.

Für die Städte und Kreise liegen zum aktuellen Zeitpunkt Arbeitsmarktstatistiken bis Juni 2020 vor. Auch in den GATEWAY-Fokusstädten (A-Städte plus Leipzig und Augsburg) ging die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten von Dezember 2019 bis Juni 2020 zurück. Der Wert sank mit -1,5 % etwas deutlicher als der bundesdeutsche Schnitt im selben Zeitraum mit -1,2 %. Köln und Frankfurt am Main verzeichneten mit einem Minus von jeweils 2 % die stärkste Minderung.

Die Arbeitslosenquote ist infolge der Pandemie im gesamten Bundesgebiet signifikant angestiegen. Im Durchschnitt lag diese im Juli 2020 bei 6,3 % und damit um 1,3 %-punkte höher als noch im Juli 2019. Zum Dezember 2020 hat sich die Arbeitslosenquote dann wieder etwas verringert und lag bei 5,9 % - 1,0 %-punkte höher als im Vorjahresmonat. In den GATEWAY-Fokusstädten fiel der Anstieg noch deutlicher aus: von durchschnittlich 5,7 % im Dezember 2019 auf 7,4 % im Dezember 2020. Die höchsten Werte verzeichneten zuletzt Berlin mit 9,7 % und Köln mit 9,2 %. Seit September 2020 sinkt die Arbeitslosenquote bundesweit wieder. Daraus ergibt sich ein Jahresschnitt von 5,9 % für Deutschland und ein höherer Wert von 7,2 % in den GATEWAY-Fokusstädten für 2020.

Die Inflationsrate lag 2020 gemäß Statistischem Bundesamt in Deutschland bei 0,5 % und damit weit unter der von der Europäischen Zentralbank (EZB) als für eine gute wirtschaftliche Entwicklung ausgegebene Zielmarke von 2,0 %. Ein Grund für die niedrige Rate war die temporäre Senkung der Mehrwertsteuersätze. Diese Maßnahme des Konjunkturpakets der Bundesregierung wurde zum 01. Juli 2020 umgesetzt und wirkte sich in der zweiten Jahreshälfte dämpfend auf die Verbraucherpreise aus.

2.2.4     ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENMÄRKTE

Das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt lag laut JLL Investmentmarktbericht im Jahr 2020 bei 81,6 Mrd. € und damit rund 10,2 Mrd. € bzw. 11 % niedriger als im Vorjahr. Mit 1.700 erfassten Einzel- und Portfoliotransaktionen überschreitet die Transaktionszahl 2020 hingegen jene aus 2019.

Büromarkt

24,5 Mrd. € flossen 2020 insgesamt in Büroimmobilien. Mit einem Minus von rund 12,2 Mrd. € ist das ein Rückgang von einem Drittel gegenüber 2019. Der Anteil am gesamten Investitionsvolumen fiel von 40 % auf 30 %. Somit liegt diese Assetklasse erstmals hinter dem Segment Wohnen („Living"). Angesichts der Krise agierten Investoren risikoavers und legten vornehmlich in krisenresistente Produkte wie Wohnimmobilien, Logistikimmobilien, Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelgeschäften und Core-Büroimmobilien an. Die Unsicherheit, inwiefern eine potenzielle wirtschaftliche Rezession und der Trend zum Arbeiten im Homeoffice mittel- und langfristig zu Nachfrageeinbußen bei Büroflächen führen würden, ließ Anleger insbesondere im zweiten und dritten Quartal 2020 zögern. Das Vertrauen in die Assetklasse scheint aber zurückgekehrt: 41 % des Jahresvolumens wurde im letzten Quartal erzielt.

Die Corona-Krise hat dem zehn Jahre andauernden Positivtrend am Arbeitsmarkt zumindest zwischenzeitlich ein Ende gesetzt. Besonders die Bereiche Handel, Verkehr, Gastgewerbe und Unternehmensdienstleistungen verzeichnen Beschäftigtenverluste.

Die im Zuge der Krise rückläufige Konjunktur hat sich laut JLL Büromarktüberblick deutlich auf die Büroflächennachfrage ausgewirkt. Während in den A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, der Region München und Stuttgart 2019 noch mehr als vier Mio. qm Bürofläche vermietet oder vorvermietet wurden, sank der Umsatz 2020 um mehr als ein Drittel auf 2,67 Mio. qm. Die Zurückhaltung am Markt betrifft vor allem großflächige Vermietungen. 32 Vertragsabschlüsse ab 10.000 qm wurden 2020 registriert. Bezogen auf die Anzahl der Deals sind das 43 % weniger als noch im Vorjahr 2019.

Mit einem Rückgang von 319.000 auf rund 140.700 qm hat sich die Nachfrage in Stuttgart mehr als halbiert. Die baden-württembergische Landeshauptstadt fällt damit auf den letzten Platz zurück - noch hinter Köln, den Letztplatzierten des Vorjahres. In Berlin und München fällt das Minus mit jeweils 25 % moderater aus. Der deutschen Bundeshauptstadt reichen 745.000 qm für die Spitzenposition unter den A-Städten.

Infolge der Zurückhaltung bei Vermietungsabschlüssen hat sich der Leerstand in den A-Städten in Summe um 23 % von 2,85 Mio. qm auf 3,51 Mio. qm erhöht. Besonders stark fiel der Anstieg der Leerstandsquoten in München (+1,2 %-punkte), Berlin und Düsseldorf (jeweils +1,0 %-punkte) aus. Jedoch weisen die beiden Metropolen an Spree und Isar Werte unterhalb der 4 %-Marke auf. In Hamburg hat sich das Volumen freier Bürofläche sogar geringfügig verringert und die Leerstandsquote verharrt bei 3,0 %. In Stuttgart ist sie sogar von 2,3 % auf 2,1 % zurückgegangen.

2020 sind in den A-Städten rund 1,45 Mio. qm Bürofläche fertiggestellt und somit dem Markt zugeführt worden. Das sind 29 % mehr als im vorangegangenen Jahr 2019. Rund 84 % der Flächen waren jedoch bereits vorvermietet, so dass lediglich 232.000 qm zum Zeitpunkt der Fertigstellung verfügbar waren. Die Dynamik der Bautätigkeit nimmt weiter an Fahrt auf. Für 2021 und 2022 sind rund 4,5 Mio. qm im Bau oder befinden sich in Planung. Die Hälfte der für 2021 geplanten oder im Bau befindlichen Fläche ist laut JLL Büromarktüberblick bereits vorvermietet.

ENTWICKLUNG DER LEERSTANDSQUOTE AUF DEM BÜROMARKT DER A-STÄDTE

Quelle: JLL

Trotz steigender Leerstandsquoten und rückläufigen Vermietungsgeschehens zeigen sich bisher noch keine Auswirkungen auf das Niveau der Spitzenmieten in den A-Städten. Während Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln und die Region München einen Stillstand verzeichnen, kam es in Berlin, Hamburg und Stuttgart zu einem weiteren Anstieg. Das höchste Niveau weist nach wie vor Frankfurt am Main mit 41,50 €/qm auf, dicht gefolgt von München mit 41,00 €/qm. Berlin liegt mit 38,00 €/qm nur noch knapp unter der 40-€-Marke. Hamburg macht mit einem Sprung von 29,00 auf 31,00 €/qm den größten Preissprung. Dies verdeutlicht, dass das knappe Angebot an modern ausgestatteten Büroflächen trotz der durch das Coronavirus verringerten Nachfrage offensichtlich als Puffer für eine unmittelbare Mietpreisreaktion wirkt.

In Augsburg - einer der B-Städte, in denen GATEWAY mit großen Projektentwicklungen aktiv ist - hat sich die Spitzenmiete vom ersten Quartal 2019 zum ersten Quartal 2020 um 3,5 % von 14,50 €/qm auf 15,00 €/qm erhöht. Die Spitzenrendite sank im selben Zeitraum um 0,6 %-punkte auf 4,9 %. Mit rund 1,4 Mio. qm Büroflächenbestand besitzt Augsburg bisher einen relativ kleinen Büromarkt für eine Stadt mit fast 300.000 Einwohnern. Die hohe Vorvermietungsquote bei Neubauprojekten von 50 % zeugte vor Ausbruch der Corona-Pandemie allerdings von einer stabilen Nachfrage.

ENTWICKLUNG DER SPITZENMIETEN AUF DEM BÜROMARKT DER A-STÄDTE

Quelle: JLL

Einzelhandelsimmobilienmarkt

Trotz der Einschränkungen des Einzelhandels durch die Lockdown-Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung des Coronavirus weist der Jahresumsatz im Einzelhandel für das Jahr 2020 eine Steigerung (real) um 3,9 % im Vergleich zum Vorjahr 2019 auf. Dies deutet darauf hin, dass die Stützungsmaßnahmen von Bund und Ländern - zeitweilige Absenkung der Mehrwertsteuer von 19 auf 16 %, Kurzarbeitergeld, Kindergeldzuschuss - zumindest im Bereich des privaten Konsums gewirkt haben. Dabei haben die verordneten Geschäftsschließungen zum Eindämmen des Coronavirus den ohnehin an Fahrt aufnehmenden Trend zum Onlinehandel weiter verstärkt.

Der Flächenumsatz auf dem Einzelhandelsvermietungsmarkt hat laut Auswertung von JLL 2020 um ein Viertel im Vergleich zum Vorjahr 2019 nachgegeben und erreicht 384.800 qm. Knapp ein Drittel der Neu- und Erstvermietungen entfielen auf die sieben A-Städte. Die größten Vermietungsvolumina wurden in den Branchen Gastronomie/Food (30 %), Textil (25 %) und Gesundheit/Beauty (15 %) erzielt.

Entgegen dem Flächenumsatz konnte das Investitionsvolumen laut Colliers einen Anstieg verbuchen. Mit 11,4 Mrd. € lag es 12,0 % über dem Vorjahresergebnis und erreichte damit das drittbeste Ergebnis der Dekade. Reine Lebensmittelfachmärkte erwiesen sich dabei als Treiber des Investitionsgeschehens. Bedingt durch die Corona-Krise erlebten Discounter, Supermärkte und SB-Warenhäuser eine Sonderkonjunktur. Aber auch Fachmärkte und Fachmarktzentren konnten mehr Investitionsvolumen als im Vorjahr auf sich vereinen. Geschäftshäuser in Toplagen und Einkaufszentren gehören dagegen zu den Verlierern der Pandemie. Die Bedeutung der Mittel- und Großstädte als Ziel für Einzelhandelsinvestitionen steigt. Wurden 2019 noch 33 % des Gesamtvolumens in die A-Städte investiert, waren es 2020 nur noch 21 %. Der Anteil ausländischer Käufer ist wieder auf 52 % gestiegen (2019: 39 %).

Die Spitzenmieten im Einzelhandel zeigen bisher keine Reaktion auf die Corona-Krise. In allen sieben A-Städten blieben die Werte 2020 konstant. Das höchste Niveau kann mit 330 €/qm nach wie vor in München und Berlin beobachtet werden.

ENTWICKLUNG DER SPITZENMIETEN IM EINZELHANDEL IN DEN A-STÄDTEN

Quelle: JLL

Die Neuvertragsmieten für Einzelhandelsimmobilien gaben laut vdpResearch 2020 hingegen weiter nach. Der Indexwert lag im vierten Quartal 2020 um 1,4 %-punkte niedriger als im Vorjahresquartal. Für das Gesamtjahr 2020 verzeichnet der Indexwert eine Verringerung um 1,8 %-punkte - das zweite Jahr mit sinkenden Mieten in Folge. Die Dynamik des Rückgangs hat sich im Vergleich zum Vorjahr, als das Minus 0,3 %-punkte betrug, deutlich erhöht.

INDEXIERTE ENTWICKLUNG DER NEUVERTRAGSMIETEN FÜR EINZELHANDELSIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND

Quelle: vdpResearch, (Index: 2010 = 100)

Entgegen der vergangenen Jahre zeigen die Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser erste Aufwärtstendenzen. So verzeichnen Düsseldorf, Köln und Stuttgart jeweils einen Anstieg um 0,1 %-punkte, während die Spitzenrenditen in Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München 2020 konstant geblieben sind. 

Laut COMFORT haben die Spitzenmieten im Einzelhandel in 1A-Lagen in Augsburg trotz steigendem Umsatz nachgegeben. In der Größenklasse von 80 bis 120 qm Fläche sank die Spitzenmiete von 65 auf 55 €/qm und in der Größenklasse von 300 bis 500 qm von 35 auf 30 €/qm. Dennoch ist Augsburg ein attraktiver Einzelhandelsstandort. Dies verdeutlicht der COMFORT High Streets Report, der die Stadt auf Rang 18 der attraktivsten Einzelhandelsstandorte Deutschlands führt.

Wohnimmobilienmarkt

Die Bauaktivität in Deutschland nimmt weiter Fahrt auf. Laut Statistischem Bundesamt wurden 2019 insgesamt 293.002 neue Wohnungen errichtet und damit die höchste Fertigstellungzahl seit 2001 erreicht. Die Zahl der Baugenehmigungen bleibt ebenfalls auf einem hohen Niveau: 360.493 Genehmigungen wurden 2019 erteilt. Für den Zeitraum von Januar bis November 2020 waren es 332.574 Baugenehmigungen. Es ist davon auszugehen, dass die anhaltenden Engpässe in der Bauindustrie, die durch unterbrochene Lieferketten und temporäre Baustellenschließungen aufgrund des Coronavirus noch weiter verstärkt wurden, weiterhin zu einem Anstieg des Bauüberhangs führen - Wohnungen, für die zwar eine Baugenehmigung erteilt wurde, die jedoch noch nicht als fertiggestellt gemeldet sind. 2019 betrug der Bauüberhang 740.400 Wohnungen.

Wohnimmobilien haben sich im Laufe der Corona-Krise als stabile Assetklasse erwiesen und avancieren zum sicheren Hafen für Investoren. Ca. 25,2 Mrd. € flossen 2020 in diese Nutzungsart - rund 3 Mrd. € mehr als 2019 und damit erstmals mehr als in Büroimmobilien (24,5 Mrd. €).

ENTWICKLUNG DER BAUGENEHMIGUNGEN, -FERTIGSTELLUNGEN UND DES BAUÜBERHANGS IN DEUTSCHLAND

Quelle: Statistisches Bundesamt (Genesis)

Laut CBRE-empirica-Leerstandsindex 2020 stagniert der Leerstand von Geschosswohnungen erstmals nach zwölf Jahren rückläufiger Entwicklung und verharrt bundesweit bei seinem Rekordtiefstand von 2,8 %. Große Unterschiede ergeben sich zwischen Wachstums- und Schrumpfungsregionen. In letzteren erhöhte sich der Leerstand auf durchschnittlich 8,6 %, wohingegen erstere einen mittlerweile 13 Jahre anhaltenden Rückgang verzeichnen auf nunmehr 1,9 %. Der niedrigste Leerstand ist mit jeweils 0,2 % in München und Frankfurt am Main vorzufinden. Ein besonders starkes Absinken der Leerstandsquote seit 2014 verzeichnet Leipzig. Der Wert in der sächsischen Großstadt sank hier um 3,2 %-punkte auf 2,8 % und halbierte sich damit praktisch. 

Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum haben sich gemäß vdpResearch 2020 etwas dynamischer erhöht als noch im Jahr 2019. Der Indexwert für die sieben A-Städte stieg zum vierten Quartal 2020 um 10,8 %-punkte gegenüber dem Vorjahresquartal auf 201,4. Damit haben sich die Preise seit 2010 mehr als verdoppelt. Deutschland verzeichnet ein Plus von 13,2 %-punkte auf 168,0.

INDEXIERTE ENTWICKLUNG DER PREISE FÜR SELBST GENUTZTES WOHNEIGENTUM IN DEUTSCHLAND UND DEN A-STÄDTEN

Quelle: vdpResearch, (Index 2010 = 100)

Bereits seit dem dritten Quartal 2018 übersteigt das Preiswachstum in ganz Deutschland jenes der A-Städte. Grund dafür ist das hohe Preisniveau, das keine großen Preissprünge mehr zulässt. Dennoch hat die Wachstumsdynamik wieder Fahrt aufgenommen - trotz des schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes aufgrund der Einschränkungen zur Eindämmung des Coronavirus. Den größten Sprung machte Hamburg mit einem Zuwachs um 13,1 %-punkte auf einen Indexwert von 189,7, gefolgt von München mit einem Anstieg um 12,4 %-punkte auf 213,5. Die stärkste Preisentwicklung seit 2010 hat in Berlin stattgefunden. Die Bundeshauptstadt erreichte im vierten Quartal 2020 einen Indexwert von 229,5.

Wesentlich weniger dynamisch haben sich die Neuvertragsmieten entwickelt. Der Indexwert in Deutschland stieg im vierten Quartal 2020 auf 145,9 und lag damit 4,1 %-punkte über dem Vorjahreswert. Etwas weniger stark haben sich die Mieten in den A-Städten erhöht. Der Zuwachs betrug 2,7 %-punkte auf einen Indexwert von 167,1. Die stärkste Performance zeigten die Mieten in Hamburg mit einem Plus von 6,2 %-punkten, gefolgt von Köln mit 4,7 %-punkten. Unter den sieben A-Städten konnte einzig Berlin kein Wachstum vorweisen, was zum großen Teil auf die Einführung des Mietendeckels im Februar 2020 zurückzuführen ist.

JÄHRLICHE PREISÄNDERUNG FÜR SELBST GENUTZTES WOHNEIGENTUM IN DEUTSCHLAND UND DEN A-STÄDTEN (ENTWICKLUNG GEGENÜBER DEM VORJAHRESQUARTAL IN %)

Quelle: vdpResearch

Laut Prognosemodell des IW Köln werden von 2021 bis 2025 jährlich gut 260.000 neue Wohnungen deutschlandweit benötigt. Die Zahl der Baufertigstellungen hat in den vergangenen Jahren zwar deutlich zugenommen, dennoch konnte der vom IW für den Zeitraum 2016 bis 2020 kalkulierte Bedarf von jährlich 341.700 bei weitem nicht erreicht werden. Allein zwischen 2016 und 2019 hat sich ein rechnerisches Defizit von gut 225.000 benötigten Wohnungen aufgebaut. Für die sieben A-Städte beträgt das Defizit rund 72.000 Wohnungen. Hamburg weist mit 84 % Bedarfsdeckung die höchste Erfolgsquote auf. Dagegen wurden in Stuttgart lediglich 52 % der benötigten Wohnungen fertiggestellt.

In den weiteren GATEWAY-Fokusstädten Leipzig und Augsburg liegt der Abdeckungsgrad des Neubaubedarfs ebenfalls äußerst niedrig. Mit 8.060 Fertigstellungen zwischen 2016 und 2019 ist in Leipzig weniger als die Hälfte des prognostizierten Bedarfs an Wohnungen errichtet worden (48 %). In Augsburg liegt die Quote mit 64 % etwas besser. Jedoch fehlen auch in der Stadt am Lech über 2.500 Wohnungen.

Neben dem klassischen Wohnungsmarkt hat sich in den vergangenen Jahren eine neue Assetklasse aus ihrem Nischendasein begeben: das gewerbliche Wohnen. Serviced Apartments, Studentenapartments, Co-Living-Projekte und Mikroapartments werden in dieser Kategorie subsumiert. Die Projekte variieren in der Ausstattung, dem Service-Angebot, der Aufenthaltsdauer und der Zielgruppe. Das Investitionsvolumen in diese noch junge Assetklasse startete 2010 bei 27,5 Mio. € und erreichte 2017 den vorläufigen Höchststand von 1,97 Mrd. €. Die Corona-Pandemie hat der Entwicklung des Segments einen zwischenzeitlichen Dämpfer versetzt. Weniger ausländische Studierende sowie Reisebeschränkungen für Projektmitarbeiter und Expatriates haben zu einem Nachfragerückgang geführt.

ENTWICKLUNG DES TRANSAKTIONSVOLUMENS IM SEGMENT „GEWERBLICHES WOHNEN" (IN MIO. €)

Quelle: Savills

2.2.5     WETTBEWERBSSITUATION UND MARKTSTELLUNG DES KONZERNS

GATEWAY stand im Wirtschaftsjahr 2020 aufgrund ihrer vielfältigen Geschäftsaktivitäten in den einzelnen Märkten und Assetklassen im Wettbewerb mit lokalen, mittelständischen Immobilienentwicklern, städtischen und kommunalen Unternehmen sowie börsennotierten Immobilienkonzernen. Aufgrund des Mangels an verfügbaren Projekten wird besonders in der letztgenannten Gruppe immer häufiger eine Develop-to-hold-Strategie, das heißt die Projektentwicklung für den eigenen Bestand, verfolgt. So hat beispielsweise der DAX-Konzern Vonovia SE nach dem Erwerb des Wohnungsentwicklers BUWOG im Jahr 2018 im April 2020 die Übernahme des Developers Bien-Ries aus Hanau vollzogen. Kurz davor, im März 2020, gab Deutschlands zweitgrößter Wohnungskonzern, die Deutsche Wohnen, bekannt, ihre Neubausparte mit dem Münchner Projektentwickler ISARIA zu verstärken. Des Weiteren hat Ado Properties nach der Übernahme des Konkurrenten Adler Real Estate auch die Übernahme des Projektentwicklers Consus Real Estate im Juni 2020 in die Wege geleitet.

Allerdings verglich sich GATEWAY in der Vergangenheit in erster Linie nicht mit den großen börsennotierten Bestandshaltern, wie etwa Deutsche Wohnen oder LEG, die neben ihren Bestandsgeschäften auch eigene Development-Segmente aufbauen und in erster Linie keine Tätigkeit im Bereich Büroentwicklung aufweisen. Vielmehr sah GATEWAY vor allem börsennotierte, deutschsprachige Gesellschaften mit einem Development-Schwerpunkt als Wettbewerber im engeren Sinne an.

Hier ist in erster Linie die im SDAX notierte Instone Real Estate Group AG mit einer Marktkapitalisierung von rund 987 Mio. € zum 31. Dezember 2020 zu nennen.

Zudem gibt es mehrere kleinere börsennotierte Projektentwicklungsgesellschaften wie die im regulierten Markt (General Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse notierte Eyemaxx Real Estate AG, die allerdings zum Jahresende 2020 nur eine Marktkapitalisierung von rund 34 Mio. € aufwies. Beide Gesellschaften haben sich stark auf Wohnimmobilien fokussiert. Ebenso erwähnenswert ist die in Österreich notierte, aber stark in Deutschland vertretene und in der Büroentwicklung aktive UBM Development AG mit einer Marktkapitalisierung zum Jahresende 2020 von rund 287,7 Mio. €.

GATEWAY liegt hier mit einer Marktkapitalisierung von mehr als 556 Mio. € zum 31. Dezember 2020 mit im Spitzenfeld der börsennotierten Developer. Nach Ausbruch der Corona-Pandemie in Deutschland im Frühjahr 2020 und den negativen Auswirkungen dieser Entwicklung auf die Aktienmärkte kam es bei den genannten börsennotierten Development-Unternehmen zu starken Kursverlusten und somit auch zu einer deutlichen Reduktion der jeweiligen Marktkapitalisierung, von der auch GATEWAY betroffen war.

Mit dem Verkauf von Development Partner gibt GATEWAY die Aktivitäten im Segment Gewerbeimmobilienentwicklung auf und konzentriert sich zukünftig auf Wohnimmobilien. Damit werden vom Geschäftsjahr 2021 an Gesellschaften wie die UBM Development AG wegen ihrer Fokussierung auf Büroprojektentwicklungen nicht mehr zu den Wettbewerbern von GATEWAY zählen, wohingegen große börsennotierte Wohnungsgesellschaften mit eigenen Projektentwicklungsaktivitäten künftig zum Wettbewerbsumfeld von GATEWAY gezählt werden können.

2.3     GESCHÄFTSVERLAUF

Das Geschäftsjahr 2020 war durch den Ausbruch und Verlauf der COVID-19-Pandemie bestimmt. Dennoch konnte GATEWAY die Gesamtjahresprognose für das Geschäftsjahr 2020 erfolgreich erfüllen. Es wurden ein Entwicklungsprojekt in Augsburg, eine Projektentwicklung in Berlin sowie ein Portfolio mit deutschlandweitem Projektentwicklungspotenzial, überwiegend im Frankfurter Raum, geclosed. Eine weitere Projektentwicklung in Düsseldorf wurde als Forward Sale veräußert. Zudem veräußerte die GATEWAY eine Projektentwicklung in Hamburg über ein nach der Equity-Methode bilanziertes Unternehmen. Zur Umsetzung der positiven Wachstumsstrategie hatte GATEWAY Anfang Juli 2020 eine weitere Anleihetranche in Höhe von 26,2 Mio. € begeben.

Darüber hinaus wurde im Geschäftsjahr 2020 die Unternehmensstrategie erweitert. Das Unternehmen wird vermehrt die Entwicklung von Wohnimmobilien anstreben und diese auch langfristig halten und bewirtschaften, um damit nachhaltige Einnahmen zu erzielen (build-to-hold).

2.4     ERTRAGS-, VERMÖGENS- UND FINANZLAGE

2.4.1     ERTRAGSLAGE

Im Geschäftsjahr 2020 erwirtschaftete der Konzern der Gateway Real Estate AG Umsatzerlöse von insgesamt 55,5 Mio. € (Vj. 94,4 Mio. €). Die Umsatzerlöse setzen sich vor allem aus dem im ersten Halbjahr 2020 neu abgeschlossenen Forward Sale eines Developmentprojektes in Düsseldorf in Höhe von 22,5 Mio. € sowie dem weiteren Leistungsfortschritt zweier im zweiten Halbjahr 2019 abgeschlossenen Forward Sales von zwei Developmentprojekten in Düsseldorf in Höhe von 10,8 Mio. € (Vj. 10,2 Mio. €) und Köln in Höhe von 9,8 Mio. € (Vj. 48,6 Mio. €) zusammen. Hinzu kommen Umsatzerlöse aus Vermietungen nach IFRS 16 in Höhe von 8,5 Mio. € (Vj. 23,0 Mio. €).

Zuzüglich der Bestandsveränderungen in Höhe von 144,9 Mio. € (Vj. 221,5 Mio. €), die sich im Wesentlichen aus den neu akquirierten und übergegangenen Projektentwicklungen, aktivierten Bauleistungen sowie dem Abgang durch den in 2020 abgeschlossenen Forward Sale der Projektentwicklung in Düsseldorf zusammensetzen, sowie sonstiger betrieblicher Erträge in Höhe von 4,3 Mio. € (Vj. 97,3 Mio. €) ergab sich eine Gesamtleistung von 204,7 Mio. € (Vj. 413,2 Mio. €). Im Vorjahr führten vor allem die Verkaufserlöse von veräußerten Projekten sowie von At-Equity-Beteiligungen, ausgewiesen unter den sonstigen betrieblichen Erträgen, zu einer entsprechend höheren Gesamtleistung.

Der Materialaufwand hat sich im Berichtsjahr mit 162,5 Mio. € gegenüber dem Vorjahr deutlich um 85,0 Mio. € reduziert und setzt sich im Wesentlichen zusammen aus Herstellungskosten der Vorratsimmobilien (57,1 Mio. €; Vj. 25,4 Mio. €), Anschaffungskosten der Grundstücke (100,1 Mio. €; Vj. 209,5 Mio. €) sowie Bewirtschaftungskosten der vermieteten Immobilien (5,3 Mio. €; Vj. 12,7 Mio. €). Der niedrigere Materialaufwand lässt sich vor allem auf das erhöhte Ankaufsvolumen des Vorjahres zurückführen. Der Personalaufwand bewegte sich mit einem leichten Rückgang um 0,3 Mio. € auf 9,3 Mio. € nahezu auf Vorjahresniveau.

Das Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der Renditeimmobilien und zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte steigerte sich um 108,6 Mio. € auf 129,1 Mio. € und basiert auf einer externen Bewertung aller Bestandsimmobilien zum 31. Dezember 2020. Der deutliche Anstieg resultiert aus der Überführung zweier Projekte in Augsburg und Hallbergmoos in den Bestand und der Bewertung zum Fair Value gemäß IAS 40. Im Rahmen der erweiterten Unternehmensstrategie strebt GATEWAY vermehrt die Entwicklung von Wohnimmobilien an, um diese langfristig zu halten und zu bewirtschaften. Im Zuge der Fair-Value-Anpassung erhöhten sich auch die latenten Ertragsteuern.

Sonstige betriebliche Aufwendungen beliefen sich auf 22,5 Mio. € (Vj. 27,0 Mio. €) und enthalten im Wesentlichen Wertberichtigungen auf Vermögenswerte in Höhe von 10,5 Mio. €. Außerdem sind der Entschädigungsaufwand für stille Gesellschafter sowie Rechts- und Beratungskosten und Buchführungs- bzw. Abschlusskosten enthalten. Die um 4,5 Mio. € höheren Aufwendungen des Vorjahres resultieren vor allem aus dem erfolgten Börsengang. Insgesamt erwirtschaftete GATEWAY 2020 ein Betriebsergebnis in Höhe von 138,7 Mio. € (Vj. 149,0 Mio. €).

Das Finanzergebnis des Berichtsjahres betrug -22,0 Mio. € (Vj. -17,2 Mio. €) und beinhaltet Zinsaufwendungen in Höhe von 28,1 Mio. € (Vj. 29,6 Mio. €), die im Wesentlichen aus der Aufnahme von Fremdkapital zur Finanzierung der Entwicklungsprojekte sowie der Bestandsimmobilien resultieren. Dabei ist der Rückgang der Zinsaufwendungen maßgeblich durch die Refinanzierung und die Ablöse höher verzinslicher Darlehen bedingt. Den Zinsaufwendungen stehen Ergebnisse aus assoziierten Unternehmen in Höhe von 3,8 Mio. € (Vj. 9,9 Mio. €) sowie Zinserträge in Höhe von 2,7 Mio. € (Vj. 2,5 Mio. €) gegenüber. Die leichte Zunahme der Zinserträge in 2020 resultiert vor allem aus der Verzinsung noch ausstehender Kaufpreisforderungen. Das gegenüber dem Vorjahr um 6,1 Mio. € niedrigere Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ist auf den weiteren planmäßigen Abbau der At-Equity-Beteiligungen zurückzuführen.

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) lag bei 116,7 Mio. € (Vj. 131,8 Mio. €). Nach Abzug von Ertragsteuern von 26,9 Mio. € (Vj. 4,8 Mio. €) ergab sich ein Konzernergebnis für das Gesamtjahr in Höhe von 89,8 Mio. € (Vj. 127,0 Mio. €). Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 0,48 € (unverwässert, Vj. 0,69 €) beziehungsweise 0,48 € (verwässert, Vj. 0,69 €). Das EBIT adjusted betrug 142,4 Mio. € (Vj. 158,9 Mio. €).

2.4.2     VERMÖGENSLAGE     

Die Bilanzsumme des GATEWAY-Konzerns erhöhte sich zum 31. Dezember 2020 um 7,5 % bzw. 77,6 Mio. € auf insgesamt 1.117,6 Mio. € gegenüber dem Bilanzstichtag zum 31. Dezember 2019 (1.040,0 Mio. €).

Auf der Aktivseite entfiel der Anstieg vor allem auf die Renditeimmobilien, die infolge von Grundstückserwerben sowie Bautätigkeit im Geschäftsjahr um 39,7 Mio. € sowie aufgrund der Anpassung des Fair Values um 114,8 Mio. € anstiegen. Durch gegenläufige Umgliederungen sonstiger finanzieller Vermögenswerte in den kurzfristigen Bereich betrugen die langfristigen Vermögenswerte zum 31. Dezember 2020 257,6 Mio. €.

Der Bestand an liquiden Mitteln lag zum 31. Dezember 2020 bei 50,5 Mio. € und reduzierte sich im Jahresverlauf durch die Rückzahlung von Darlehen und die Ausschüttung einer Dividende um insgesamt 165,5 Mio. €. Außerdem führten vor allem Kaufpreisratenzahlungen zu einer Abnahme der sonstigen kurzfristigen finanziellen Vermögenswerte um 41,8 Mio. € auf 28,5 Mio. €. Dagegen wuchsen die Vorräte trotz der Umgliederung in die Renditeimmobilien deutlich um 85,4 Mio. € auf 667,0 Mio. €. Dies ist im Wesentlichen auf die vom Konzern verstärkt betriebenen und neu übergegangenen Projektentwicklungen von Immobilien zurückzuführen. Insgesamt reduzierten sich aber die kurzfristigen Vermögenswerte um 101,4 Mio. € auf 860,0 Mio. €.

Auf der Passivseite lagen die langfristigen Schulden des Konzerns zum Berichtsstichtag bei 197,2 Mio. € (31. Dezember 2019: 361,5 Mio. €), wovon der weitaus überwiegende Anteil auf langfristige Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 146,3 Mio. € (31. Dezember 2019: 343,4 Mio. €) entfiel. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr erklärt sich insbesondere durch die Rückführung von höherverzinslichen Darlehen sowie daneben auch durch die Verringerung von Restlaufzeiten und dem Ausweis im kurzfristigen Bereich. Ansonsten wären die langfristigen Schulden durch Neuaufnahme von Projektfinanzierungen leicht gestiegen. Die latenten Ertragsteuerschulden sind im Zuge der Fair-Value-Aufwertungen der Renditeimmobilien und den damit verbundenen temporären Differenzen um 32,7 Mio. € auf 47,8 Mio. € gestiegen.

Die kurzfristigen Schulden betrugen zum 31. Dezember 2020 insgesamt 560,6 Mio. € (31. Dezember 2019: 352,5 Mio. €). Davon entfiel der größte Teil mit 459,7 Mio. € auf kurzfristige Finanzverbindlichkeiten (31. Dezember 2019: 272,6 Mio. €), deren Zunahme im Wesentlichen auf die Abnahme von Restlaufzeiten bestehender Darlehen auf weniger als ein Jahr zurückzuführen ist. 68,6 Mio. € (31. Dezember 2019: 60,2 Mio. €) waren Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, die zum überwiegenden Teil im Zusammenhang mit den Projektentwicklungen des Konzerns angefallen sind. Die sonstigen nicht finanziellen Verbindlichkeiten erhöhten sich insbesondere durch erhaltene Anzahlungen im Zusammenhang mit einer als zur Veräußerung gehaltenen Immobilie um 11,7 Mio. € auf 17,2 Mio. €.

Das Eigenkapital des GATEWAY-Konzerns belief sich zum 31. Dezember 2020 auf 359,8 Mio. € (31. Dezember 2019: 326,0 Mio. €). Der Anstieg ist im Wesentlichen auf das positive Konzernergebnis abzüglich der Dividendenausschüttung in Höhe von 56,0 Mio. € zurückzuführen. Innerhalb des Konzerneigenkapitals führte die ergebniswirksame Auflösung der freien Rücklagen der Konzernmuttergesellschaft zu einer Verschiebung von 366,3 Mio. € zwischen der Kapitalrücklage und dem kumulierten Konzernergebnis. Insgesamt erhöhte sich die Eigenkapitalquote des Konzerns von 31,3 % zum Ende des Vorjahres auf nunmehr 32,2 %.

2.4.3     FINANZLAGE

Die im Geschäftsjahr 2020 erfolgten Ein- und Auszahlungen führten in Summe zu einer deutlichen Abnahme der Zahlungsmittel zum 31. Dezember 2020, maßgeblich verursacht durch den Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit und Finanzierungstätigkeit.

VERKÜRZTE KAPITALFLUSSRECHNUNG

Der negative Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit reduzierte sich um 124,9 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr und betrug im Geschäftsjahr 2020 -91,3 Mio. €. Zu einem Großteil resultiert die Entwicklung aus geringeren Auszahlungen für Vorratsvermögen. Während diese im Berichtsjahr 148,0 Mio. € betrugen, verzeichnete der GATEWAY-Konzern im Vorjahr noch Auszahlungen in Höhe von 196,8 Mio. €. Außerdem flossen dem GATEWAY-Konzern Kaufpreiszahlungen von abgeschlossenen Forward Sales von drei Entwicklungsprojekten in Höhe von 92,3 Mio. € zu.

Der negative Cashflow aus der Investitionstätigkeit in Höhe von 1,4 Mio. € beinhaltet weitestgehend Auszahlungen für Investitionen in Immobilien, die zur Veräußerung gehalten werden. Im ersten Quartal 2020 wurde zudem noch ein Liquiditätsabfluss in Höhe von 15,1 Mio. € durch kurzfristige Darlehensgewährung ausgewiesen, der aber im weiteren Verlauf des ersten Halbjahres bereits zurückgeführt wurde. Der signifikante Rückgang im Vergleich zum Vorjahr resultierte aus im Vorjahr erhaltenen Kaufpreiszahlungen von veräußerten Tochterunternehmen von 110,7 Mio. €.

Der negative Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von 72,9 Mio. € begründet sich durch die Rückzahlungen von Darlehen von 158,0 Mio. € und die Ausschüttung einer Dividende in Höhe von 56,0 Mio. €. Gegenläufig war die Aufnahme von neuen Krediten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien und der Finanzierung der Entwicklungsprojekte in Höhe von insgesamt 116,9 Mio. €. Außerdem wurde die 6. Tranche der Anleihe in Höhe von 26,2 Mio. € abgerufen. Im Vorjahr überstiegen die Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten noch die Auszahlungen für die Rückzahlungen von Darlehen deutlich. Die außerdem durchgeführte Kapitalerhöhung von 67,9 Mio. € führte dann zu einem positiven Cashflow aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von 239,4 Mio. €.

Die Nettoabnahme betrug aufgrund der beschriebenen Cashflows in 2020 insgesamt 165,6 Mio. € und die gegenläufigen konsolidierungskreisbedingten Veränderungen 0,1 Mio. €, was dazu führte, dass die liquiden Mittel um 165,5 Mio. € auf 50,5 Mio. € zum 31. Dezember 2020 zurückgingen. Zum vorherigen Bilanzstichtag am 31. Dezember 2019 hatten die liquiden Mittel 216,0 Mio. € betragen.

Die Finanzverbindlichkeiten betrugen zum Jahresende 606,0 Mio. € (31. Dezember 2019: 616,0 Mio. €) und 76% (31. Dezember 2019: 44 %) der Finanzverbindlichkeiten waren kurzfristig mit einer Restlaufzeit bis 12 Monate.

Die Darlehen sind überwiegend fest verzinslich. Die fest verzinslichen Darlehen haben analog zum Vorjahr einen Zinssatz zwischen 1,55 % und 20,0 % und gegenwärtig bestehen keine Finanzverbindlichkeiten in fremder Währung. Zum Stichtag bestehen auch keine Zinssatzswaps oder andere eigenständige derivative Finanzinstrumente.

Die GATEWAY war 2020 jederzeit in der Lage, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Per 31. Dezember 2020 betrug die freie Liquidität 50,5 Mio. € (31. Dezember 2019: 216,0 Mio. €). Darüber hinaus bestehen zum Bilanzstichtag nicht ausgenutzte Kreditlinien aus Projektfinanzierungen in Höhe von 216,5 Mio. € (31. Dezember 2019: 191,2 Mio. €).

Im Vergleich zum Vorjahr wurden Haftungsverhältnisse in Form von Bürgschaften und Garantien in Höhe von insgesamt 8,5 Mio. € eingegangen. Die Inanspruchnahme wird allerdings auf Basis der wirtschaftlichen Lage der Begünstigten als unwahrscheinlich erachtet. Siehe Anhangangabe 7.2.

3.     RISIKEN- UND CHANCENBERICHT

3.1     RISIKOMANAGEMENTSYSTEM

Die Gateway Real Estate AG ist im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit einer Reihe von allgemeinen und spezifischen Risiken ausgesetzt, welche die Umsetzung ihrer Strategie erschweren und die Erreichung von Unternehmenszielen gefährden können.

Diese Risiken ergeben sich aus möglichen Veränderungen der gesellschaftlichen, politischen, rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Rahmenbedingungen. GATEWAY sieht im Rahmen ihres Risiko- und Chancenmanagements in Veränderungen aber auch die Chance zur Identifizierung neuer Geschäftsmöglichkeiten und die Möglichkeit weiterer wirtschaftlicher Erfolge.

Um Risiken frühzeitig identifizieren, überwachen und beurteilen zu können, hat die Gateway Real Estate AG ein internes Risikomanagementsystem etabliert, das der Konzernstruktur und dem Geschäftsmodell Rechnung trägt und den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften des Aktiengesetzes (AktG) und des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) entspricht. Seit dem Beginn des Berichtsjahres erfüllt es zudem die Vorgaben des Deutschen Corporate Governance Kodex mit Ausnahme der in der Entsprechenserklärung genannten Punkte:

https://GATEWAY-re.de/investor-relations/corporate-governance/entsprechenserklaerung/

Unter Risikomanagement bezogen auf das Unternehmen wird ein systematischer, wertorientierter bzw. erfolgsorientierter Ansatz zur Analyse und zum Umgang mit Risiken und Chancen verstanden. Das unternehmensweite Risikomanagement der Gateway Real Estate AG ist in Anlehnung an das COSO Rahmenwerk (Enterprise Risk Management - Integrating with Strategy and Performance) aufgebaut. Das Referenzmodell gliedert sich in die folgenden fünf Komponenten:

• Governance und Kultur,

• Strategie und Zielsetzung,

• Durchführung,

• Überprüfung,

• Information, Kommunikation und Berichterstattung.

Das Risikomanagementsystem sieht eine fortlaufende Bewertung und Analyse aller für GATEWAY relevanten Risiken und Chancen vor, um auf potenziell gefährdende Risiken frühzeitig und angemessen reagieren und sich bietende Chancen optimal nutzen zu können.

Im Rahmen der Risikoklassifizierung unterscheidet GATEWAY folgende Kategorien:

Für detailliertere Ausführungen verweisen wir auf den Abschnitt „Internes Kontrollsystem und Risikomanagementsystem bezogen auf den Konzernrechnungslegungsprozess".

3.2     RISIKOBERICHT UND EINZELRISIKEN

Die Risiken, denen die Gateway Real Estate AG bei ihren geschäftlichen Aktivitäten ausgesetzt ist, lassen sich zum einen dem Bereich allgemeinwirtschaftlicher und konjunktureller Entwicklungen und zum anderen branchenspezifischen Entwicklungen innerhalb der Immobilienwirtschaft zuordnen. Derartige Risiken können durch das Unternehmen selbst nicht beeinflusst werden und sind vielmehr auf politische und wirtschaftliche Entwicklungen im globalen und nationalen Rahmen zurückzuführen. Die Entwicklung der Inflation, der Zinsen, des Einkommens und der Kaufkraft der Bevölkerung sowie Veränderungen der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen und des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage an den für GATEWAY relevanten Immobilienmärkten können Auswirkungen auf den Geschäftserfolg der GATEWAY haben. Ebenso können unvorhergesehene Ereignisse wie die im letzten Jahr global ausgebrochene COVID-19-Pandemie Auswirkungen auf den Geschäftserfolg der GATEWAY haben.

Im Folgenden werden einzelne Risiken dargestellt, die sich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des GATEWAY-Konzerns auswirken können, wobei zwischen immobilienspezifischen und unternehmensspezifischen Risiken differenziert wird. Die Beurteilungen der Eintrittswahrscheinlichkeiten sowie der finanziellen Auswirkungen werden anhand der Klassifizierungen aus der dargestellten Matrix („Risikoklassifizierung") vorgenommen. Bei der Bewertung des finanziellen Risikos und den dahinter liegenden potenziellen Schadenshöhen geht GATEWAY, wenn nicht anders beschrieben, immer von einer potenziellen Netto-Schadenshöhe aus, die eine von GATEWAY definierte Gegenmaßnahme und ihre Effekte bereits in die Berechnung einbezieht.

3.2.1     IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN

Transaktionsrisiko

Für GATEWAY als deutschlandweit tätigen Entwickler von Gewerbe- und Wohnimmobilien mit der zukünftigen Fokussierung auf das Development von Wohnimmobilien in den Top-7-Standorten und ausgewählten wachstumsstarken Regionen sind die Akquisition neuer Baugrundstücke und Entwicklungsprojekte sowie die teilweise Veräußerung abgeschlossener Projekte integrale Bestandteile der Geschäftstätigkeit. Zukünftig wird die Gesellschaft auch Wohnimmobilien für den eigenen Bestand errichten (build-to-hold). Durch Verkauf von Entwicklungsprojekten generiert die Gesellschaft den wesentlichen Teil ihrer Gesamtleistung. Kommen geplante Verkaufstransaktionen nicht zustande, können daraus für die Gesellschaft einerseits nicht geplante Folgekosten und andererseits Ausfälle geplanter Erträge resultieren. Im Falle des Nichtzustandekommens geplanter Ankäufe von Baugrundstücken oder Entwicklungsprojekten kann sich zudem das Ertragspotenzial der Gesellschaft reduzieren.

Im Zusammenhang mit Kaufverträgen können Risiken entstehen, wenn vertragliche Verpflichtungen nicht eingehalten werden oder es zu Forderungsausfällen kommt, die wiederum Kosten für die Rückabwicklung der betreffenden Verträge sowie Zinsschäden aufgrund verspäteter Liquiditätszugänge nach sich ziehen können. Zudem können beim Ankauf von Baugrundstücken oder Entwicklungsprojekten Risiken auftreten, wenn verdeckte Mängel der erworbenen Objekte vor dem Erwerb nicht erkannt wurden und dadurch Mehraufwendungen entstehen oder wenn der Ankauf nicht zustande kommt und das Unternehmen die bis dahin während des Ankaufsprozesses entstandenen Kosten zu tragen hat.

Vor dem Hintergrund der aktuellen Corona-Pandemie ist es möglich, dass sich geplante Transaktionen verzögern oder nicht in der vorgesehenen Weise abgewickelt werden können. Hierdurch kann es dazu kommen, dass geplante Erträge entfallen oder erst zu einem späteren Zeitpunkt als erwartet realisiert werden können. Um Transaktionsrisiken zu vermeiden bzw. zu minimieren, hat GATEWAY interne Regeln für die Durchführung von Due-Diligence-Prüfungen im Zuge von Immobilienakquisitionen sowie detaillierte Ankaufskriterien festgelegt und wird von einem erfahrenen Management geleitet, das in einem engen Austausch mit anderen Marktteilnehmern wie Bewertern, Maklern etc. steht. Bezüglich der Transaktionsrisiken geht der Vorstand derzeit allgemein von einer unwahrscheinlichen Eintrittswahrscheinlichkeit aus, wobei die Entwicklungen durch die Corona-Pandemie noch nicht vollständig abschließend eingeschätzt werden können. Sollten sich die entsprechenden Risiken manifestieren, würde dies zu nicht wesentlichen bis geringen finanziellen Auswirkungen für den Konzern führen.

Mietausfallrisiko

Das Mietausfallrisiko besteht darin, dass die tatsächlichen Mieteinnahmen geringer sind als die vertraglich vereinbarten Mieten. GATEWAY versucht das Mietausfallrisiko durch sorgfältige Auswahl der Vertragspartner zu minimieren. Darüber hinaus werden übliche Sicherungsinstrumente wie z.B. Kautionen oder Bürgschaften genutzt. Möglichen Forderungsausfällen wird durch einen strukturierten Forderungsmanagementprozess entgegengewirkt. Der Vorstand geht bezüglich des Mietausfallrisikos von einer möglichen Eintrittswahrscheinlichkeit aus und rechnet für den Fall des Eintritts mit geringen finanziellen Auswirkungen.

Vermietungsrisiko

Das Vermietungsrisiko besteht darin, dass nicht oder zu einem nicht angemessenen Preis vermietet bzw. nachvermietet werden kann. Mietpreise unterliegen konjunkturellen Schwankungen und Marktzyklen, die sich zum einen auf die Nachfrage nach Mietflächen sowie zum anderen auf das Niveau der Marktmieten auswirken. Dies kann zu einem Rückgang der Vermietungsquote und damit zu einer Verminderung der Mieterlöse führen. Der Vorstand der GATEWAY erachtet die Eintrittswahrscheinlichkeit des Vermietungsrisikos für das aktuelle Vermietungsportfolio des Konzerns als unwahrscheinlich und die potenzielle Schadenshöhe als nicht wesentlich. Jedes Standing Asset wird einmal im Jahr von einem externen Gutachter bewertet. Es besteht aber das Risiko, dass dieser ermittelte Fair Value über einem potenziellen Verkaufspreis liegt und ein Verkauf zu einem Verlust führt. Zudem besteht das Risiko, dass für die zum Verkauf geplanten Assets kein Investor gefunden wird. Derzeit wird die Eintrittswahrscheinlichkeit als unwahrscheinlich und die potenzielle Schadenshöhe nach Gegenmaßnahmen als nicht wesentlich eingeschätzt.

Umwelt- und Altlastenrisiko

Im Rahmen des Erwerbs von Liegenschaften ist der Konzern Risiken ausgesetzt, die darin bestehen, dass auf der Grundlage geltender gesetzlicher Regelungen Aufwendungen zur Abwendung von Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung entstehen, wenn Altlasten beim Erwerb der Liegenschaften nicht oder nicht hinreichend bekannt waren oder wenn es im Rahmen von Projektentwicklungen zu unvorhergesehenen Beeinträchtigungen der Umwelt oder potenziellen Gefährdungen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung kommt. Sollte sich ein Umwelt- oder Altlastenrisiko manifestieren, kann dies erhebliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GATEWAY haben. Die bei den Projektentwicklungen und erworbenen Liegenschaften von GATEWAY von externen Sachverständigen durchgeführten intensiven Prüfungen auf Kontamination und andere Gefahren weisen aktuell auf einen unwahrscheinlichen Eintritt von Umwelt- und Altlastenrisiken hin. Die Eintrittswahrscheinlichkeit wird bei einem mittleren finanziellen Risiko daher durch den Vorstand als unwahrscheinlich eingeschätzt.

Projektentwicklungsrisiko

Im Zusammenhang mit den von GATEWAY realisierten Projektentwicklungen ergibt sich eine Reihe von spezifischen Risiken. Diese bestehen zum einen darin, dass der Konzern bei der Realisierung seiner Projekte auf externe Lieferanten, Dienstleister und sonstige Vertragspartner angewiesen ist. Infolge einer starken Nachfrage nach Bauleistungen kann es zu einer Verknappung der entsprechenden Kapazitäten kommen mit der Folge, dass Planungs- oder Bauleistungen nicht planmäßig erbracht werden können. Zum anderen kann es bei den erforderlichen Genehmigungsverfahren zu Verzögerungen, Auflagen oder gar zur Versagung der notwendigen Genehmigung kommen, was die Realisierung eines Projekts verzögern oder infrage stellen und zusätzliche Kosten bis hin zum Ausfall der geplanten Erträge aus dem Projekt verursachen kann. Darüber hinaus kann es während der Realisierung eines Projektes zu Verzögerungen des Baubeginns oder der Fertigstellung sowie zu Baukostensteigerungen kommen, die sich nicht über den Veräußerungspreis kompensieren lassen. Projektentwicklungsrisiken können eine hohe Auswirkung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des GATEWAY-Konzerns haben. Vor diesem Hintergrund führt GATEWAY im Zusammenhang mit der Kalkulation und dem Controlling der Projekte regelmäßig Sensitivitätsanalysen durch, in denen die Auswirkungen möglicher Baukostensteigerungen untersucht und geeignete Gegenmaßnahmen zur Kompensation geprüft werden. Beim Ankauf werden alle Projektentwicklungen grundsätzlich einzeln bewertet und analysiert. Der Vorstand wird in die Kosten- und Terminkontrolle jeder einzelnen Projektentwicklung über den gesamten Projektzeitraum eng eingebunden. Auf Basis dieser engmaschigen Prüfung sieht der Vorstand beim aktuellen Projektportfolio von GATEWAY nur ein mögliches Projektentwicklungsrisiko, welches im Falle seines Eintretens jedoch nach Durchführung von Gegenmaßnahmen geringe finanzielle Auswirkungen haben könnte.

3.2.2     UNTERNEHMENSSPEZIFISCHE RISIKEN

Finanzierungsrisiko

Beim Ankauf von neuen Baugrundstücken und bei der Realisierung von Projektentwicklungen setzt GATEWAY in branchenüblicher Weise und in signifikanten Volumina Fremdkapital ein. Die Verfügbarkeit von Fremdkapital und die Konditionen, zu denen dieses aufgenommen werden kann, hängen in starkem Maße von der Entwicklung des Kapitalmarktumfeldes, insbesondere von der Entwicklung des Zinsniveaus, aber auch von der Situation im Bankensektor und dessen regulatorischen Vorgaben ab. Darüber hinaus können im Zusammenhang mit Fremdfinanzierungen Risiken auftreten, wenn in Finanzierungsverträgen festgeschriebene Vereinbarungen nicht eingehalten werden können. Vor dem Hintergrund der aktuellen Corona-Pandemie wäre es zudem möglich, dass Banken und andere Finanzierungspartner aufgrund von internen Risikoneubewertungen und Anpassungen ihrer Finanzierungspolitik länger als bisher benötigen, um Finanzierungsanfragen zu prüfen und darüber zu entscheiden. Dies könnte zu einer Verzögerung von Grundstücksankäufen oder Fertigstellungen von Projekten führen, für die die betreffenden Fremdkapitalmittel eingesetzt werden sollen. Für den Fall, dass es aufgrund der Corona-Pandemie zu einer länger anhaltenden Rezession mit entsprechenden negativen Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft und insbesondere auf die Finanzbranche kommt, wären auch Ausfälle von Banken oder anderen Finanzierungspartnern möglich. Finanzierungsrisiken können sehr hohe Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des GATEWAY-Konzerns und im Extremfall sehr große finanzielle Auswirkungen haben. GATEWAY begegnet diesen Risiken mit einer Fortführung der Diversifizierung seiner Finanzierungsinstrumente und -quellen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit von Finanzierungsrisiken wird vom Vorstand derzeit als unwahrscheinlich eingeschätzt und er sieht unter Berücksichtigung der von GATEWAY gesetzten Maßnahmen keine wesentlichen finanziellen Auswirkungen.

Liquiditätsrisiko

Können Zahlungsverpflichtungen des Unternehmens mangels Liquidität nicht termingerecht erfüllt werden, so kann dies sehr hohe negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit und auf die wirtschaftliche Situation des Unternehmens haben. Die Überwachung der Liquiditätsentwicklung und die Liquiditätssteuerung stehen daher im Rahmen der gesamten Unternehmenssteuerung besonders im Fokus. Auf der Grundlage dieser kontinuierlichen Überwachung und Steuerung der Liquiditätssituation sieht der Vorstand unter Berücksichtigung von Gegenmaßnahmen Liquiditätsrisiken als unwahrscheinlich an und bewertet die finanziellen Auswirkungen somit als nicht wesentlich.

Steuerrisiko

Steuerliche Risiken können zum einen daraus resultieren, dass steuerlich relevante Sachverhalte unberücksichtigt geblieben oder fehlerhafte Steuerunterlagen eingereicht worden sind, zum anderen können sie das Ergebnis von Änderungen in der Steuergesetzgebung sein. Daraus können sich für die Gesellschaft höhere Steuerbelastungen und damit zusätzliche Liquiditätsabflüsse ergeben. Zudem können veränderte steuerliche Rahmenbedingungen für das Unternehmen oder für dessen potenzielle Kunden dazu führen, dass das operative Geschäft der Gesellschaft erschwert wird oder weniger wirtschaftlich ist. Zur Steuerung der entsprechenden Risiken analysiert das Management regelmäßig in Abstimmung mit den steuerlichen Beratern des Konzerns die aktuelle steuerliche Situation und mögliche Szenarien für die kurz- bis mittelfristige Entwicklung. Die Eintrittswahrscheinlichkeit von Steuerrisiken wird vom Vorstand aktuell als unwahrscheinlich bewertet; im Falle ihres Eintretens könnten derartige Risiken geringe finanzielle Auswirkungen auf den Konzern haben.

Risiken aus Veröffentlichungspflichten und Insiderverboten

Aufgrund ihrer Kapitalmarktorientierung unterliegt GATEWAY gesteigerten Publikationspflichten und den Regularien zu Insiderverboten. Verletzung von Publikationspflichten und Insiderverboten können zu erheblichen Sanktionen der Aufsichtsbehörden führen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit wird vom Vorstand aktuell als unwahrscheinlich bewertet; im Falle ihres Eintretens könnten derartige Risiken nach Gegenmaßnahmen geringe finanzielle Auswirkungen auf den Konzern haben.

Gesetzgebungsrisiko

Die Geschäftstätigkeit von GATEWAY wird durch Veränderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen und relevanter Vorschriften beeinflusst. Dies betrifft insbesondere das Baurecht und das Bauplanungsrecht, aber auch rechtliche Vorschriften für andere, damit mehr oder weniger eng zusammenhängende Bereiche wie beispielsweise den Brandschutz oder den Umweltschutz. Veränderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen in diesen Bereichen können für den GATEWAY-Konzern zu höheren Aufwendungen oder geringeren Erträgen führen. In diesem Fall rechnet der Vorstand mit geringen Auswirkungen auf die finanzielle Situation des Konzerns, die Eintrittswahrscheinlichkeit wird jedoch derzeit als möglich bewertet. Ein spezifisches Gesetzgebungsrisiko besteht aktuell in Berlin, wo das Abgeordnetenhaus nach einer breiten öffentlichen Debatte um bezahlbares Wohnen und steigende Mieten ein durch den rot-rot-grünen Senat initiiertes Berliner Mietengesetz verabschiedet hat, das eine Deckelung der Mieten und somit einen Mieterhöhungstopp für fünf Jahre vorsieht. Der Wohnungsneubau ist bislang von dem „Berliner Mietendeckel" ausgenommen. Die soziodemografischen Entwicklungen, die starke Wachstumsdynamik und der anhaltende Flächenbedarf bei zu geringer Neubauleistung und geringen Leerstandszahlen im Bestand (siehe Marktkapitel) geben dem GATEWAY-Vorstand aktuell keinen Anlass, seine Investitionsentscheidungen in Berlin zu überdenken. Im Gegensatz zur Entwicklung von Gewerbeimmobilien nimmt der Anteil von Wohnprojekten in Berlin innerhalb des GATEWAY-Projektportfolios auch keine signifikante Rolle ein, sodass der Vorstand durch die Entwicklungen in Berlin ein unwahrscheinliches Risiko für seine Geschäftstätigkeit sieht und dementsprechend mit nicht wesentlichen finanziellen Auswirkungen rechnet.

Personalrisiko

Der wirtschaftliche Erfolg von GATEWAY hängt in starkem Maße von der Verfügbarkeit einer ausreichenden Zahl entsprechend qualifizierter Fach- und Führungskräfte ab. Es besteht insofern das Risiko, dass Unternehmensziele nicht erreicht werden können, wenn Mitarbeiterinnen oder Mitarbeiter für längere Zeit krankheitsbedingt ausfallen oder das Unternehmen verlassen bzw. nicht in ausreichendem Maße Nachwuchskräfte gewonnen und freie Stellen neu besetzt werden können. Die Ausbreitung und die Folgen des neuartigen Coronavirus (SARS-Cov-2) haben dazu geführt, dass viele Unternehmen auch in Deutschland Dienstreisen einschränken und ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern die Arbeit im Homeoffice empfehlen, um einer weiteren Verbreitung des Virus vorzubeugen. Bei nachgewiesenen Erkrankungen von Beschäftigten gibt es bereits Fälle, wo über die Belegschaft ganzer Abteilungen oder sogar ganzer Unternehmen häusliche Quarantäne angeordnet wurde. GATEWAY wäre für einen derartigen Ernstfall gut gerüstet. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von GATEWAY verfügen über Diensthandys und Laptops und das Unternehmen hat eine moderne Arbeitsinfrastruktur eingerichtet (z.B. Videokonferenz-Software), die einem Großteil der Belegschaft eine Arbeit im Homeoffice auch kurzfristig ermöglicht. Sollte es in größerem Umfang zu krankheitsbedingten Ausfällen kommen, könnte dies jedoch auch zur Verzögerung in der Akquisitionstätigkeit sowie bei der Realisierung laufender Projektentwicklungen führen. Insgesamt geht der Vorstand vor diesem Hintergrund von einer unwahrscheinlichen Eintrittswahrscheinlichkeit und geringen finanziellen Auswirkungen eventueller Personalrisiken für den Konzern aus.

Prozessrisiko

Es besteht grundsätzlich das Risiko, dass GATEWAY im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit rechtliche Auseinandersetzungen zu führen hat. Dadurch können zusätzliche Aufwendungen für Rechtsberatung, Gerichtskosten, Bußgelder oder Vergleiche anfallen.

Auf Ebene der Development Partner AG war die Gesellschaft zum Ablauf des Berichtsjahres Partei von insgesamt sechs gerichtlichen Verfahren. Das Risiko, in diesen Verfahren zu unterliegen, wird beim Großteil der Fälle als unwahrscheinlich eingeschätzt (bei einem Prozess wird das Risiko als wahrscheinlich eingestuft). Die finanziellen Auswirkungen im Falle eines Unterliegens, werden jedoch als nicht wesentlich bis gering klassifiziert.

Imagerisiko

Bei ihren geschäftlichen Aktivitäten ist die GATEWAY mit Erwartungen und Anforderungen unterschiedlicher Anspruchsgruppen konfrontiert. In diesem Zusammenhang kann es dazu kommen, dass der Konzern in Medien oder in der Öffentlichkeit in einer Weise negativ dargestellt wird, die sein Image schädigen und seine geschäftlichen Aktivitäten negativ beeinflussen könnten. Die Eintrittswahrscheinlichkeit eines Imagerisikos wird derzeit als unwahrscheinlich bewertet; die möglichen finanziellen Auswirkungen werden insgesamt als nicht wesentlich bewertet.

IT-Risiko

Im Rahmen der Geschäftstätigkeit und der Unternehmenssteuerung von GATEWAY spielen die Nutzung von IT-Systemen und die Verarbeitung von Daten eine zentrale Rolle. Es besteht das Risiko, dass durch Anwendungsfehler oder externe Einwirkungen Datenbestände beschädigt werden oder verloren gehen und IT-Systeme nicht in der vorgesehenen Weise nutzbar sind. Die potenzielle Schadenshöhe des Risikos vor Durchführung von Maßnahmen wird als sehr hoch, der Eintritt dessen jedoch als unwahrscheinlich eingestuft. Durch ein jährlich stattfindendes IT-Audit werden Soll-Ist-Vergleiche vorgenommen und spezifische Maßnahmen abgeleitet, sodass nach Maßnahmen von einer nicht wesentlichen Schadenshöhe ausgegangen wird.

3.2.3     GESAMTEINSCHÄTZUNG DER RISIKOLAGE

Der Vorstand der GATEWAY sieht derzeit keine den Bestand des Unternehmens oder seine Geschäftstätigkeit wesentlich gefährdenden Einflüsse aus den vorgenannten Risiken oder aus deren Gesamtheit und schätzt die Risikolage im Vergleich zum vorangegangenen Geschäftsjahr vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie und deren noch nicht endgültig absehbaren Auswirkungen als gleichbleibend ein. Die grundsätzlichen Einschätzungen der Entwicklungen in den GATEWAY-Fokusstädten betreffend Bevölkerungsentwicklung, Nachfrageüberhang sowie der Zinsentwicklung haben sich nicht verändert, allerdings können Ausmaß und Auswirkungen der Corona-Pandemie weiterhin nicht abschließend auf den Geschäftsverlauf eingeschätzt werden. Die gegenwärtige Situation der Wirtschaft und der Gesellschaft ist von erheblicher Unsicherheit geprägt, welche eine verlässliche Prognose unmöglich macht. Zu unsicher sind die Dauer der Pandemie sowie die zu erwartenden Auswirkungen einer möglichen Wirtschaftskrise. Bedingt durch die Erkenntnisse der Corona-Pandemie beabsichtigt die Gesellschaft, zukünftig vermehrt den Fokus nur noch auf die Entwicklung von Wohnimmobilien zu legen. Nach dem Stichtag 31. Dezember 2020 wurde die strategische Weiterentwicklung hin in Richtung Wohnimmobilien bei GATEWAY weiter vorangetrieben. Am 03. Februar 2021 wurde per Ad-hoc-Mitteilung bekanntgegeben, dass das Unternehmen einen Anteilskaufvertrag über sämtliche Aktien der Development Partner AG sowie ihre Geschäftsanteile an drei weiteren Projektgesellschaften abgeschlossen hat. Damit kommunizierte GATEWAY, dass die Gesellschaft ihre Aktivitäten im Segment „Gewerbeimmobilienentwicklung" vollständig aufgibt und sich in Zukunft nur auf den Bereich Wohnimmobilien konzentriert. 

3.2.4     CHANCENBERICHT

GATEWAY ist einer der überregional aktiven Entwickler von Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland und fokussiert sich zukünftig auf die Projektentwicklung von Wohnimmobilien bundesweit in den Top-7-Standorten und wachstumsstarken Regionen. Die regionale Präsenz an unterschiedlichen Standorten innerhalb Deutschlands bietet die Chance, auf Nachfrageveränderungen an bestimmten Standorten flexibler zu reagieren als dies bei einer stärkeren regionalen Konzentration möglich wäre. Die starke soziodemografische und wirtschaftliche Wachstumsdynamik der Top-7-Städte Deutschlands bietet die Chance, dass die Nachfrage nach den Immobilientypen, die GATEWAY in diesen Städten entwickelt, weiter ansteigt. Die sieben größten Städte Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf) weisen nach Angaben ihrer jeweiligen Statistikämter mit einem Wachstum von 6,1 % oder etwa 620.000 Personen bis zum Jahr 2030 deutlich höhere Wachstumsprognosen als der Bundesdurchschnitt auf. Auch der Beschäftigungszuwachs liegt in den Top-7-Städten deutlich über dem Bundesdurchschnitt (nähere Ausführungen dazu im Marktkapitel). Bei der Akquisition neuer Grundstücke und bei der Vermarktung seiner Projektentwicklungen profitiert der Konzern von den Chancen, die sich aus dem guten Marktzugang ergeben, der auf dem umfangreichen Netzwerk, der Marktkenntnis und der langjährigen Erfahrung seines Managements und seiner Fach- und Führungskräfte beruht. Dies gilt auch für die marktgerechte Konzeption und Realisierung der einzelnen Projekte und deren Zuschnitt auf die Angebots- und Nachfragesituation in den jeweiligen lokalen Märkten. Als Projektentwickler bietet sich GATEWAY im aktuellen Marktumfeld die Chance, im Gegensatz zu Unternehmen mit größeren Bestandsportfolios nicht von restriktiven Regelungen am Mietwohnungsmarkt wie dem Berliner Mietendeckel betroffen zu sein, da der Wohnungsneubau davon ausgenommen ist. Im Finanzierungsbereich ergeben sich darüber hinaus Chancen durch die sich zuletzt abzeichnende weitere Verlängerung der Niedrigzinsphase, die weiterhin sehr günstige Fremdfinanzierungsmöglichkeiten erwarten lässt. Als börsennotiertem Unternehmen bieten sich GATEWAY darüber hinaus Chancen zur Eigen- und/oder Fremdkapitalfinanzierung über den Kapitalmarkt. Dabei kann insbesondere durch die weitere Stärkung der Eigenkapitalbasis im Wege von Kapitalerhöhungen eine bessere Bonität im Vergleich zu jenen Unternehmen erreicht werden, denen diese Möglichkeit mangels Börsennotierung nicht zur Verfügung steht. Dies wiederum erleichtert den Zugang zu Fremdkapitalfinanzierungen bzw. erlaubt es, diese zu günstigeren Konditionen aufzunehmen. Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Konjunktur - bis hin zu krisenhaften und rezessiven Entwicklungen - bieten für den GATEWAY-Konzern die Chance, dass sich im Bereich der Immobilien- und Grundstücksakquisition auch neue Möglichkeiten am Beschaffungsmarkt ergeben. Durch wirtschaftliche Schwierigkeiten anderer Unternehmen können sich gegebenenfalls Chancen eröffnen, Immobilien in besonders attraktiven Lagen oder zu besonders günstigen Konditionen zu erwerben. Zudem kann die von der Pandemie geprägte gesamtwirtschaftliche Entwicklung dazu führen, dass der Anstieg der Kaufpreise in bestimmten lokalen Immobilienmärkten bzw. Immobilienmarktsegmenten gedämpft wird bzw. das Preisniveau stagniert oder sogar nachgibt. Dies böte ebenfalls die Chance, Immobilien zu günstigeren Preisen als ursprünglich angenommen zu erwerben.

4.     PROGNOSEBERICHT

4.1     ZIELERREICHUNG 2020

Im Konzernlagebericht 2019 ging der Vorstand aufgrund des nicht abschätzbaren Ausmaßes und der Auswirkungen der Corona-Pandemie von drei Szenarien mit unterschiedlichen Eintrittswahrscheinlichkeiten aus, je nach Dauer einer weitestgehenden Normalisierung des wirtschaftlichen Lebens. In einer Ad-Hoc-Meldung vom 28. Oktober 2020 konkretisierte der Vorstand die Prognose und ging für das Geschäftsjahr 2020 von einem EBIT adjusted von mehr als 137 Mio. € und einem Gewinn vor Steuern (EBT) von mehr als 110 Mio. € aus. Mit einem EBIT adjusted von 142 Mio. € und einem Gewinn vor Steuern (EBT) von 117 Mio. € wurde die von GATEWAY konkretisierte Prognose voll erfüllt.

4.2     WIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 2021

4.2.1     MARKTUMFELD / GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE

Im Jahr 2020 ist die deutsche Wirtschaft bedingt durch die Corona-Pandemie nach einer zehnjährigen Wachstumsphase in eine tiefe Rezession geraten. Das (preisbereinigte) BIP Deutschlands lag laut Statistischem Bundesamt um 5,0 % unter dem Vorjahreswert.

Nachdem im dritten Quartal 2020 ein Plus von 8,5 % verzeichnet worden war, ist das Bruttoinlandsprodukt im vierten Quartal 2020 gegenüber dem Vorquartal lediglich um 0,1 % gewachsen (preis-, kalender- und saisonbereinigt). Damit ist der sichtbare Erholungsprozess nach dem Ende des ersten Lockdowns im Zuge des zweiten Lockdowns weitgehend zum Stillstand gekommen. 

Die Verlängerung und Verschärfung der Maßnahmen belasten auch im ersten Quartal 2021 die deutsche Wirtschaft. Ihre weitere Entwicklung hängt nun gemäß Bundesministerium für Wirtschaft und Energie vor allem davon ab, wie schnell das im Winter gestiegene Infektionsgeschehen wieder eingedämmt werden kann. Nur mit einer wirklichen Eindämmung der Corona-Pandemie kann es eine nachhaltige wirtschaftliche Erholung geben. Dies gilt umso mehr, seit sich Mutationen des Coronavirus verbreiten, die ansteckender sind und das Infektionsrisiko erhöhen. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie prognostiziert in seinem Bericht aus dem Januar 2021 ein BIP-Wachstum von 3,0 % für das laufende Jahr 2021. 

Der CBRE Real Estate Market Outlook 2021 geht jedoch aufgrund der umfangreichen fiskalpolitischen Maßnahmen und Konjunkturpakete, einer langfristig ausgelegten, sehr akkommodierenden Geldpolitik der Notenbanken, der angelaufenen Impfkampagnen weltweit, des wieder anziehenden Welthandels sowie des erzielten Handelsabkommens zwischen der EU und dem Vereinigten Königreich davon aus, dass sich die Erholung der Wirtschaft in Deutschland und weltweit nach dem ersten Quartal im weiteren Jahresverlauf 2021 mit einer gesteigerten Dynamik fortsetzen wird. Laut dem Report wird Deutschland seine Widerstandsfähigkeit demonstrieren. CBRE geht davon aus, dass das deutsche BIP 2021 um 3,1 % wachsen und sich 2022 um 5,7 % erholen wird. 

Auch das Ifo-Institut rechnet mit einer Erholung der Wirtschaftsleistung im Jahr 2021. Für den Prognosezeitraum wurde angenommen, dass die seit November geltenden Infektionsschutzmaßnahmen unverändert bis März 2021 in Kraft bleiben und danach allmählich gelockert werden. Vor diesem Hintergrund wird das Bruttoinlandsprodukt (preisbereinigt) im Jahr 2021 um voraussichtlich 4,2 % steigen. Im Jahr 2022 setzt sich die Erholung fort, wenngleich das Tempo im Vergleich zum Vorjahr deutlich abnimmt. Im Gesamtjahr dürfte die Wirtschaftsleistung dann um 2,5 % zunehmen. Bei dieser Prognose wurde berücksichtigt, dass die jährlichen Produktionskapazitäten, die im Rahmen der Potenzialschätzung bestimmt werden, als Folge steigender Unternehmensinsolvenzen im kommenden Jahr um etwa 1,4 % oder knapp 50 Mrd. Euro niedriger liegen als bei der letzten Schätzung vor Ausbruch der Corona-Krise im Dezember 2019.

4.2.2     SOZIODEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG

Das Statistische Bundesamt hat im Juli 2019 eine Prognose zur Bevölkerungsentwicklung in Deutschland herausgegeben, die drei verschiedene Varianten vorstellt. Variante 1 zeigt für die Vorausberechnung der Bevölkerungszahl eine moderate Entwicklung der Geburten und der Lebenserwartung bei niedriger Nettozuwanderung. Die Einwohnerzahl in Deutschland würde gemäß dieser Variante bis zum Jahr 2060 um rund 8,8 Mio. Einwohner, auf einen Stand von circa 74,4 Mio. zurückgehen. Die Variante 2 zeigt eine moderate Entwicklung der Geburtenrate, der Nettozuwanderung und der Lebenserwartung. Dies würde bis zum Jahr 2060 zu einem geringeren Rückgang der Bevölkerung auf knapp 78,2 Mio. Einwohner führen. Variante 3 geht von einer moderaten Entwicklung der Geburtenzahl und der Lebenserwartung bei einer hohen Nettozuwanderung aus. Nach einem gemäßigten Anstieg der Bevölkerung würde die Einwohnerzahl in Deutschland im Jahr 2060 bei etwa 83 Mio. stagnieren. 

Bereits im Jahr 2020 war die Bevölkerungszahl in Deutschland gemäß erster Schätzung des Statistischen Bundesamtes erstmalig seit 2011 nicht weiter angestiegen. Gründe hierfür sind die durch die Corona-Pandemie deutlich geringere Zuwanderung und der Anstieg der Sterbefallzahlen.

Legt man anhand dieser Entwicklung die mittlere Prognose (Variante 2) des Statistischen Bundesamtes zugrunde, soll die Bevölkerungszahl bis 2030 auf etwa 83,3 Mio. und damit im Vergleich zu Ende 2020 um rund 100.000 Einwohner oder um etwa 0,1 % ansteigen. Das Wachstum fiele damit deutlich schwächer aus als in den Jahren 2010 bis 2019. 

Dabei wird weiterhin von einem überdurchschnittlichen Bevölkerungsanstieg in den Städten ausgegangen. So soll Berlin ausgehend vom Bevölkerungsstand im Jahr 2020 bis 2030 um 4,1 % anwachsen, Leipzig im selben Zeitraum sogar um 6,4 %. Allerdings ist hier zu beachten, dass die Prognosen für 2030 beide vor dem Jahr 2020 und damit vor der Corona-Pandemie erstellt worden sind. Im Jahr 2020 stagnierte die Einwohnerzahl Berlins und auch Leipzig konnte ein - im Vergleich zu den Vorjahren - nur geringes Wachstum von 0,6 % verbuchen.

Auch der Catella Market Tracker Q3 2020 berichtet von einer abgedämpften Urbanisierung durch steigende Miet- und Kaufpreise sowie einer Verbesserung der Infrastruktur im Umland. Gemäß der Studie werden zudem die derzeitigen Entwicklungen der Corona-Pandemie Auswirkungen auf die Sichtweise zur zukünftigen Nutzung des Wohnraumes haben. Urbanes Wohnen, welches sich durch Nähe zu seinen Mitmenschen und eine kleinere durchschnittliche Wohnfläche auszeichnet, könnte zunehmend kritisch gesehen werden. Im Gegensatz dazu könnte das Wohnen am Stadtrand durch größere Wohnflächen und die Nähe zur Natur zukünftig an Attraktivität gewinnen und eine gesteigerte Nachfrage erfahren.

Schon seit Jahren wächst die Zahl der Haushalte in Deutschland merklich stärker als die Bevölkerungszahl. Gemäß Statistischem Bundesamt soll die Zahl der Haushalte bis 2040 in Deutschland auf rund 42,63 Mio. ansteigen und somit zu 2019 ein Plus von etwa 2,7 % verbuchen. Entscheidend hierfür sind vor allem zwei Entwicklungen: Die steigende Lebenserwartung und ein zunehmender Trend zu Einpersonenhaushalten. Bereits heute liegt der Anteil an Einpersonenhaushalten bei mehr als 42 %. Das Statistische Bundesamt rechnet bis 2040 mit einem Anstieg des Anteils an Einpersonenhaushalten auf rund 45 %.

4.2.3     ENTWICKLUNG DER IMMOBILIENMÄRKTE

Auch 2021 werden die Aktivitäten auf dem Büromarkt von der Corona-Pandemie geprägt sein. Die steigende Verfügbarkeit von Impfstoffen, Fortschritte in der medikamentösen Behandlung und das wärmere Wetter lassen eine spürbare Entspannung der Situation und die Aufhebung eines Großteils der Restriktionen spätestens zur Mitte des Jahres erwarten. In der zweiten Jahreshälfte ist deshalb ähnlich wie im dritten Quartal 2020 mit einem beschleunigten Wirtschaftswachstum zu rechnen.

Büroimmobilienmarkt

Für die Büromärkte dürfte eine mögliche Beendigung des Lockdowns zur Mitte des Jahres zu einer Erholung der Vermietungsaktivitäten und der Investitionsaktivitäten führen. Aufgrund des geringen Flächenangebots in den A-Städten wird erwartet, dass das Preisniveau stabil bleibt und die Anfangsrenditen weiter zurückgehen werden. Im Non-Core-Segment, beispielsweise bei Büros in B- und C-Lagen, ist dagegen von Preiskorrekturen und steigenden Renditen auszugehen. Wie bereits während der Krise dürfte sich die Investorennachfrage weiterhin auf Core- und Core-Plus-Immobilien in den großen Büromarktzentren und wertstabilen Regionalzentren konzentrieren, die stabile Cashflows liefern. Etwaige Preisdellen bei Büros jenseits der A-Lagen dürften für etwas weniger risikoaverse Investoren als Gelegenheit für antizyklische Zukäufe wahrgenommen werden.

Wie sich Flächennachfrage und Leerstand langfristig entwickeln werden, ist nur schwer einzuschätzen. Dies hängt davon ab, wie schnell und stark die wirtschaftliche Erholung ausfallen wird und in welchem Umfang die Menschen wieder in die Büros zurückkehren. Sollte sich das räumlich flexible Arbeiten mit einer Vielzahl an Büroangestellten im Homeoffice und in sogenannten Satellitenbüros abseits des Hauptbüros mittelfristig durchsetzen, führte dies dazu, dass sich die Flächenanforderungen der Nutzer ändern und ihre Ansprüche steigen würden. Daraus ergäbe sich ein enormer Umnutzungs- und Umbaubedarf.

Einzelhandelsimmobilienmarkt

Die aufgrund der Corona-Pandemie verordneten Geschäftsschließungen werden 2021 zu weiteren Insolvenzen im Einzelhandel führen. Dabei beschleunigt die Krise Entwicklungen, die sich im stationären Einzelhandel bereits seit mehreren Jahren vollziehen - Stichwort: Digitalisierung und Customer Experience. Insbesondere im Non-Food-Bereich ist deshalb mit größeren strukturellen Marktanpassungen zu rechnen. Umnutzung und Neupositionierung großflächiger, innerstädtischer Immobilien werden in den Fokus von Bestandshaltern und Investoren rücken. 

Der Lebensmitteleinzelhandel und lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien erweisen sich nach wie vor als krisenresistent. Die Spitzenmieten in innerstädtischen Top-Lagen und Shopping-Centern werden gemäß CBRE Real Estate Market Outlook 2021 im Verlaufe des Jahres wohl stabil bleiben. Ein Anstieg der Spitzenrenditen für erstklassige Objekte an A- und B-Standorten ist wahrscheinlich.

Wohnimmobilienmarkt

Die Wohnungsmärkte konnten sich den Auswirkungen der Corona-Pandemie weitestgehend entziehen. Weder Mieten noch Preise sind in Deutschland eingebrochen. Die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen sind laut vdp-Index 2020 deutschlandweit sogar stärker gestiegen als im vorangegangenen Jahr. Die Neuvertragsmieten fielen zwar hinter den Vorjahreswert zurück, verzeichnen aber immer noch ein Wachstum um 3,3 %. Wohnraum bleibt in vielen Regionen Deutschlands ein knappes Gut.

Die Pandemie hat teilweise zu einem weiteren Bedeutungsgewinn der eigenen vier Wände beigetragen und damit die Nachfrage noch verstärkt. Ein großer Teil der Nachfrage ist jedoch der anhaltenden Niedrigzinsphase zuzuschreiben, einerseits weil somit die Nutzungskosten von Wohneigentum auf ein außerordentlich niedriges Niveau gesenkt werden. Andererseits bewirken die niedrigen Langfristzinsen, dass der Rendite-Spread zwischen Wohnimmobilien und Staatsanleihen zunimmt und erstere nach wie vor zu einer attraktiven Anlageform machen. Vor diesem Hintergrund geht die Postbank von einem anhaltenden Preiswachstum für Wohneigentum bis 2030 aus, insbesondere in den urbanen Zentren und deren Umlandregionen.

Langfristig orientierte institutionelle Investoren haben bereits während der Krise verstärkt in Wohnen investiert. Aufgrund der stabilen Cashflows und der geringen Mietausfallquote wird sich die hohe Nachfrage fortsetzen und den Produktmangel besonders bei Core-Objekten in den großen Ballungsgebieten weiter verschärfen. Die Pandemie hat den bestehenden Suburbanisierungstrend in den deutschen Metropolen weiter verstärkt. Eine hohe Mietdynamik in Kommunen mit Regional- oder S-Bahn-Anschluss bewirkt, dass sich zunehmend auch Regionen außerhalb der engeren Verflechtungsräume der Metropolen für Mietwohnungsbau qualifizieren und dadurch in den Anlegerfokus geraten. Insbesondere Bauland, das sich für Quartiersentwicklungen eignet, wird von Investoren nachgefragt. 

Zur voraussichtlich steigenden Nachfrage nach Wohninvestments trägt bei, dass nun auch segmentfremde und internationale institutionelle Investoren auf der Suche nach stabilisierenden Assets für ihre Portfolios in deutsche Wohnimmobilien investieren werden.

Die Kompression der Renditen in den A-Städten wird sich nur leicht fortsetzen. Vielmehr ist zu erwarten, dass sich die Reduktion der Rendite an den Metropolrändern und in Großstädten in zweiter Reihe beschleunigen wird. Es ist zudem von einer anhaltenden Renditekompression auszugehen. 

Vor dem Hintergrund sinkender Renditen und der Aufhebung des Lockdowns ist ein Comeback einiger Sonderwohnformen wahrscheinlich. Die Nachfrage durch Geschäftsreisende, Studierende aus dem Ausland und digitale Nomaden wird wieder steigen, wodurch Studenten-, Mikro- und Serviced Apartments wieder in den Fokus einiger Investoren geraten werden.

4.3     AUSBLICK FÜR DEN GATEWAY-KONZERN

Die Prognose für GATEWAY basiert auf einer internen Unternehmensplanung, die die aktuelle Geschäftsentwicklung, mögliche Chancen und Risiken sowie die Ankäufe von zwei Developmentprojekten in Köln und Dresden im Februar 2021 inkludiert. Darüber hinaus werden in die Prognose die wesentlichen gesamtökonomischen Rahmenbedingungen und die für Immobilienunternehmen relevanten volkswirtschaftlichen Faktoren mit einbezogen. Die Prognose wurde in Übereinstimmung mit den im Konzernabschluss angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen erstellt.

Die Covid-19-Pandemie bestimmt unverändert die aktuelle Situation und mit dem neuen Infektionsschutzgesetz und der darin enthaltenen Bundes-Notbremse sind Einflüsse auf das Geschäftsleben weiterhin schwer berechenbar.

Das Unternehmen sieht durch die COVID-19-Pandemie weiterhin auch Chancen auf dem Beschaffungsmarkt durch den Erwerb von Immobilien in besonders guten Lagen oder zu besonders guten Konditionen. Der Vorstand der GATEWAY beobachtet aber die wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie sehr genau und analysiert die aktuellen Gegebenheiten, Risiken und Chancen im Zuge des Risiko- und Chancenmanagement-Systems.

Durch den Verkauf des kompletten Gewerbeimmobilienportfolios verringerte sich Anfang 2021 zunächst das GDV im Vergleich zum Jahresende 2020 (31. Dezember 2020: rd. 5,5 Mrd. €). Durch die beiden erwähnten Ankäufe beträgt das GDV ca. 5,3 Mrd. € und erreicht damit ein ähnliches Niveau wie zum 31. Dezember 2020. 

Der Vorstand erwartet für das Geschäftsjahr 2021 ein EBIT adjusted von 95-110 Mio. € sowie ein Konzernergebnis vor Steuern (EBT) von 70-80 Mio. €. Ausschlaggebend für die Geschäftsentwicklung sind der Verkauf des kompletten Gewerbeimmobilienportfolios im ersten Quartal 2021 sowie die zukünftig geplanten Verkäufe im Zuge von Forward Sales im Segment Wohnimmobilienentwicklung.

5.     INTERNES KONTROLLSYSTEM UND RISIKOMANAGEMENTSYSTEM BEZOGEN AUF DEN KONZERNRECHNUNGSLEGUNGSPROZESS

Das Risikomanagement des Konzerns wird durch eine zentrale Finanzabteilung im Rahmen der Leitlinien gesteuert, die die Geschäftsleitung genehmigt hat. Diese Finanzabteilung identifiziert, beurteilt und steuert finanzielle Risiken in enger Zusammenarbeit mit den operativen Einheiten bzw. Abteilungen des Konzerns.

Das Risikomanagementsystem sieht eine fortlaufende Bewertung und Analyse aller für GATEWAY relevanten Risiken vor, um auf potenziell gefährdende Risiken frühzeitig und angemessen reagieren zu können - dazu zählt auch die Beobachtung und Evaluierung definierter Chancen. Als Teilbereich des Konzern-Risikomanagementsystems hat GATEWAY ein Internes Kontrollsystem (IKS) in Bezug auf die ordnungsgemäße und den rechtlichen Vorschriften entsprechende Rechnungslegung eingerichtet, bei dem im Rahmen definierter Kontrollmaßnahmen der Rechnungslegungsprozess begleitet wird. Für Einsatz und laufende Evaluierung bzw. Weiterentwicklung des IKS ist der Vorstand der GATEWAY verantwortlich, in dessen Verantwortungsbereich das IKS angesiedelt ist. Der Vorstand trägt somit die Gesamtverantwortung für Ausgestaltung und Umsetzung des IKS, er hat aber gleichzeitig für dessen Umsetzung im Konzern Prozess- und Kontrollverantwortliche definiert, und es sind allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern von GATEWAY, die in den Rechnungslegungsprozess involviert sind, klare Rollen zugeordnet.

Das rechnungslegungsbezogene IKS wurde mit dem Ziel installiert, eine ordnungsgemäße und gesetzestreue Finanzberichterstattung im Sinne der einschlägigen Rechnungslegungs- und Compliance-Vorschriften für den GATEWAY-Konzern zu gewährleisten. Diese erfolgt organisatorisch für alle Konzernbereiche und in den Konzernabschluss einbezogene Gesellschaften durch die Konzernmuttergesellschaft Gateway Real Estate AG. Einzelrechnungslegungen aus den einbezogenen Gesellschaften werden von verschiedenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Konzernmuttergesellschaft überprüft und in die Konzernfinanzberichterstattung einbezogen. Bei allen Schritten, die in diesem Prozess erfolgen, wird dem Gebot der Funktionstrennung und dem Vier-Augen-Prinzip Rechnung getragen.

Nach Abschlusserstellung werden Jahres- und Konzernabschluss gemeinsam mit dem Lagebericht dem Prüfungsausschuss im Aufsichtsrat vorgelegt. Der Prüfungsausschuss ist auch laufend in die Weiterentwicklung des rechnungslegungsbezogenen IKS und des Risikomanagementsystems involviert.

6.     RISIKOBERICHTERSTATTUNG IN BEZUG AUF DIE VERWENDUNG VON FINANZINSTRUMENTEN

GRUNDSÄTZE DES FINANZRISIKOMANAGEMENTS

Das Risikomanagement des Konzerns wird durch eine zentrale Finanzabteilung im Rahmen der Leitlinien gesteuert, die die Geschäftsleitung genehmigt hat. Diese Finanzabteilung identifiziert, beurteilt und steuert finanzielle Risiken in enger Zusammenarbeit mit den operativen Einheiten bzw. Abteilungen des Konzerns. Die Geschäftsleitung stellt schriftliche Grundsätze für die Gesamtrisikosteuerung und für bestimmte Bereiche wie z.B. Zinsänderungsrisiko, Ausfallrisiko oder Liquiditätssteuerung bereit.

Das Finanzrisikomanagement beinhaltet die Steuerung und Begrenzung der finanziellen Risiken aus der operativen Geschäftstätigkeit. Es beinhaltet ein kontinuierliches, rollierendes Liquiditätscontrolling, das insbesondere auf die Vermeidung wesentlicher Forderungsausfälle und die Sicherung des Finanzbedarfes des laufenden Geschäftes gerichtet ist.

Zur Begrenzung des Forderungsausfallrisikos wird das Eigentum an verkauften Objekten grundsätzlich erst nach Einzahlung des Kaufpreises an den Erwerber übertragen. Zinsänderungsrisiken spielen aufgrund der überwiegenden Kurzfristigkeit der Kreditaufnahmen keine wesentliche Rolle.

Hinsichtlich einer Einschätzung der Risiken in Bezug auf die Corona-Pandemie verweisen wir auf die Ausführungen unter Kapitel 3 Risiken und Chancenbericht und Kapitel 4 Prognosebericht.

KAPITALMANAGEMENT

Der Konzern überprüft regelmäßig im Rahmen der Erstellung von Jahres- und Zwischenabschlüssen seine Kapitalstruktur. Ebenso wird durch eine mindestens monatliche und rollierende Liquiditätsplanung der kurz- und mittelfristige Kapitalbedarf gesteuert.

ZINSÄNDERUNGSRISIKO

Risiken aus Zinsänderungen existieren für den Konzern grundsätzlich im Zusammenhang mit der Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung des Ankaufs von Immobilien. In den Darlehensverträgen wurde überwiegend eine feste Verzinsung der künftigen Darlehensverbindlichkeiten vereinbart. Zinssicherungsgeschäfte zur Reduzierung des Risikos von Zinsänderungen wurden bisher nicht abgeschlossen.

AUSFALLRISIKOMANAGEMENT

Unter dem Ausfallrisiko versteht man das Risiko eines Verlustes für den Konzern, wenn eine Vertragspartei ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Der Konzern geht Geschäftsverbindungen lediglich mit kreditwürdigen Vertragsparteien ein und falls angemessen unter Einholung von Sicherheiten, um die Risiken eines Verlustes aus der Nichterfüllung von Verpflichtungen zu mindern. Der Konzern verwendet verfügbare Finanzinformationen sowie seine eigenen Handelsaufzeichnungen, um seine Kunden zu bewerten. Das Risiko-Exposure des Konzerns wird fortlaufend überwacht. Besondere Ausfallrisiken, die in der Regel bei wesentlichen Forderungen aus Immobilien- und Beteiligungsverkäufen sowie bei Maklerprovisionen gegenüber institutionellen Anlegern entstehen, werden separat betrachtet.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bestehen gegenüber einer großen Anzahl von Kunden in verschiedenen Bundesländern Deutschlands. In der Regel handelt es sich um Privatpersonen bzw. Gewerbetreibende, die Immobilien des Konzerns mieten oder erworben haben.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden nach einer angemessenen Einschätzung ausgebucht, wenn keine Realisierbarkeit mehr gegeben ist. Das ist u. a. gegeben, wenn der Schuldner es versäumt, sich gegenüber dem Konzern zu einem Rückzahlungsplan zu verpflichten.

SONSTIGE FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE

Aufgrund voraussichtlich dauerhafter Wertminderungen wurden die betroffenen sonstigen finanziellen Vermögenswerte ausgebucht. Wir verweisen auf Anhangangabe 3.6.

Weitere Darlehensforderungen bestehen unter anderem gegenüber den nach der Equity-Methode einbezogenen Projektentwicklungsgesellschaften.

Durch den über diese Gesellschaften bestehenden maßgeblichen Einfluss ist es dem Konzern möglich, die Änderung des Kreditrisikos zu überwachen. Die Änderung des Kreditrisikos von Darlehensforderungen gegenüber konzernfremden Dritten wird individuell überwacht und gesteuert.

ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente werden bei Banken und Finanzinstituten hinterlegt. Der Konzern nimmt an, dass seine Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente auf Grundlage der externen Ratings der Banken und Finanzinstitute ein geringes Ausfallrisiko aufweisen. Die Wertminderungsaufwendungen im Bereich der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sind für den Konzern von untergeordneter Bedeutung.

LIQUIDITÄTSRISIKO

Die Verantwortung für das Liquiditätsrisikomanagement liegt beim Vorstand, der ein angemessenes Konzept zur Steuerung der kurz-, mittel- und langfristigen Finanzierungs- und Liquiditätsanforderungen aufgebaut hat. Der Konzern steuert Liquiditätsrisiken durch das Halten von angemessenen Rücklagen, Kreditlinien bei Banken und durch ständiges Überwachen der prognostizierten und tatsächlichen Cashflows und Abstimmungen der Fälligkeitsprofile von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten.

FINANZIERUNGSRISIKO

GATEWAY ist für den Erwerb von Unternehmen und Immobilien sowie die laufende Geschäftstätigkeit auf die Gewährung von Bankkrediten, Anleihen sowie Darlehen nahestehender Unternehmen angewiesen.

Ebenso ist bei auslaufenden Krediten, insbesondere im Rahmen der Immobilienfinanzierung, die zum Teil nur kurzfristig erfolgt und regelmäßig prolongiert werden muss, eine Verlängerung bzw. Refinanzierung dieser Darlehen nötig. In allen Fällen besteht das Risiko, dass eine Verlängerung nicht bzw. nicht zu diesen oder zu anderen Konditionen möglich ist.

Das Marktrisiko für die Bankkredite ist relativ gering, da die bestehenden Kredite überwiegend fest verzinslich bzw. kurzfristig sind.

7.     ÜBERNAHMERELEVANTE ANGABEN UND ERLÄUTERUNGEN

Die nachfolgenden Angaben nach §§ 289a, 315a HGB geben die Verhältnisse wieder, wie sie am Bilanzstichtag bestanden. Mit der nachfolgenden Erläuterung dieser Angaben wird gleichzeitig den Anforderungen eines erläuternden Berichts gemäß § 176 Abs. 1 Satz 1 AktG entsprochen.

ZUSAMMENSETZUNG DES GEZEICHNETEN KAPITALS

Das gezeichnete Kapital (Grundkapital) der Gateway Real Estate AG betrug zum 31. Dezember 2020 186.764.040,00 €. Es ist in 186.764.040 auf den Inhaber lautende Stückaktien ohne Nennbetrag eingeteilt. Das Grundkapital ist vollständig einbezahlt. Mit allen Aktien der Gesellschaft sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie vermittelt eine Stimme und den gleichen Anteil am Gewinn. Die Rechte und Pflichten aus den Aktien ergeben sich aus den gesetzlichen Vorschriften. Zum 31. Dezember 2020 hielt die Gesellschaft keine eigenen Aktien.

DIREKTE UND INDIREKTE BETEILIGUNGEN AM KAPITAL, DIE 10% DER STIMMRECHTE ÜBERSCHREITEN

Nach der jüngsten betreffenden Stimmrechtsmitteilung hält Frau Sandra Ketterer, Rüschlikon/Schweiz 12,41 % der Stimmrechte der Gesellschaft.

Nach der jüngsten betreffenden Stimmrechtsmitteilung hält Herr Norbert Ketterer, Rüschlikon/Schweiz insgesamt 66,24 % der Stimmrechte der Gesellschaft.

Zu beachten ist, dass die zuletzt gemeldete Anzahl an Stimmrechten sich zwischenzeitlich ohne Entstehen einer Meldepflicht gegenüber der Gesellschaft innerhalb der jeweiligen Schwellenwerte geändert haben könnte.

AKTIEN MIT SONDERRECHTEN, DIE KONTROLLBEFUGNISSE VERLEIHEN

Aktien mit Sonderrechten, die Kontrollbefugnisse verleihen, existieren nicht.

ART DER STIMMRECHTSKONTROLLE, WENN ARBEITNEHMER AM KAPITAL BETEILIGT SIND UND IHRE KONTROLLRECHTE NICHT UNMITTELBAR AUSÜBEN

Beteiligungen von Arbeitnehmern am Kapital der Gesellschaft, bei denen die Arbeitnehmer ihre Kontrollrechte nicht unmittelbar selbst ausüben, bestehen nicht.

GESETZLICHE VORSCHRIFTEN UND BESTIMMUNGEN DER SATZUNG ÜBER DIE ERNENNUNG UND ABBERUFUNG VON VORSTANDSMITGLIEDERN UND DIE ÄNDERUNG DER SATZUNG

Die Bestellung und Abberufung der Mitglieder des Vorstandes richtet sich nach den §§ 84, 85 AktG sowie § 7 der Satzung. Gemäß § 7 Abs. 1 der Satzung besteht der Vorstand aus mindestens einer Person. Für die Bestellung und Abberufung einzelner oder sämtlicher Mitglieder des Vorstandes sieht die Satzung keine Sonderregelungen vor. Die Bestellung und Abberufung liegt in der Zuständigkeit des Aufsichtsrates. Dieser bestellt Vorstandsmitglieder für eine maximale Amtszeit von fünf Jahren. Eine wiederholte Bestellung oder Verlängerung der Amtszeit, jeweils für höchstens fünf Jahre, ist - vorbehaltlich § 84 Abs. 1 Satz 3 AktG - zulässig.

Satzungsänderungen erfolgen nach den §§ 119 Abs. 1 Nr. 5, 179, 133 AktG sowie §§ 12 Abs. 2 und 16 Abs. 4 der Satzung. Die Satzung stellt keine weiteren Erfordernisse für Satzungsänderungen auf. Die Beschlüsse der Hauptversammlung werden, soweit nicht zwingend gesetzliche Vorschriften entgegenstehen, mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen und, sofern das Gesetz außer der Stimmenmehrheit eine Kapitalmehrheit vorschreibt, mit der einfachen Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals gefasst. Der Aufsichtsrat ist zu Satzungsänderungen ermächtigt, die nur deren Fassung betreffen.

BEFUGNISSE DES VORSTANDS ZUR AUSGABE VON AKTIEN

Die Befugnisse des Vorstandes der Gesellschaft, Aktien auszugeben, beruhen sämtlich auf entsprechenden Ermächtigungsbeschlüssen der Hauptversammlung, deren wesentlicher Inhalt nachfolgend dargestellt wird:

GENEHMIGTES KAPITAL

Der Vorstand ist ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 21. August 2023 gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmal oder mehrmals, insgesamt höchstens um einen Betrag von 67.914.196,00 € durch Ausgabe von bis zu 67.914.196 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2018/i). Die neuen Aktien sind den Aktionären grundsätzlich zum Bezug anzubieten; sie können auch von einem oder mehreren Kreditinstitut(en) oder einem oder mehreren ihnen gleichgestellten Institut(en) mit der Verpflichtung übernommen werden, sie den Aktionären zum Bezug anzubieten (mittelbares Bezugsrecht). Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das gesetzliche Bezugsrecht der Aktionäre in folgenden Fällen auszuschließen:

27. soweit dies zum Ausgleich von Spitzenbeträgen erforderlich ist;

28. wenn die Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen erfolgt und der auf die neuen Aktien, für die das Bezugsrecht ausgeschlossen wird, insgesamt entfallende anteilige Betrag des Grundkapitals 10 % weder des im Zeitpunkt des Wirksamwerdens noch des im Zeitpunkt der Ausübung dieser Ermächtigung vorhandenen Grundkapitals übersteigt und der Ausgabebetrag den Börsenpreis der bereits notierten Aktien gleicher Gattung und Ausstattung zum Zeitpunkt der endgültigen Festlegung des Ausgabebetrags nicht wesentlich im Sinne der §§ 203 Abs. 1 und 2, 186 Abs. 3 Satz 4 AktG unterschreitet. Auf diese Begrenzung auf 10 % des Grundkapitals ist derjenige anteilige Betrag des Grundkapitals anzurechnen, der auf Aktien entfällt, die während der Laufzeit dieser Ermächtigung in unmittelbarer, sinngemäßer oder entsprechender Anwendung von § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG unter Ausschluss des Bezugsrechts ausgegeben oder veräußert werden. Auf die Begrenzung auf 10 % des Grundkapitals ist ferner derjenige anteilige Betrag des Grundkapitals anzurechnen, der auf Aktien entfällt, die zur Bedienung von Schuldverschreibungen mit Wandlungs- oder Optionsrechten bzw. zur Erfüllung von Wandlungs- oder Optionspflichten aus Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen, welche während der Laufzeit dieser Ermächtigung unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre gemäß §§ 221 Abs. 4 Satz 2, 186 Abs. 3 Satz 4 AktG begeben werden, auszugeben sind;

29. bei Kapitalerhöhungen gegen Sacheinlagen zur Gewährung von Aktien zum Zweck des Erwerbs von Immobilien, Immobilienportfolios, Unternehmen, Unternehmensteilen oder Beteiligungen an Unternehmen sowie zum Erwerb von sonstigen Vermögensgegenständen einschließlich Forderungen.

Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates den Inhalt der jeweiligen Aktienrechte, die sonstigen Bedingungen der Aktienausgabe sowie die weiteren Einzelheiten der Durchführung von Kapitalerhöhungen aus dem Genehmigten Kapital 2018/i festzulegen.

Der Vorstand ist ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 20. August 2024 gegen Bar- und/oder Sacheinlagen einmal oder mehrmals, insgesamt höchstens um einen Betrag von 25.467.824,00 € durch Ausgabe von bis zu 25.467.824 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2019/i). Die neuen Aktien sind den Aktionären grundsätzlich zum Bezug anzubieten; sie können auch von einem oder mehreren Kreditinstitut(en) oder einem oder mehreren ihnen gleichgestellten Institut(en) mit der Verpflichtung übernommen werden, sie den Aktionären zum Bezug anzubieten (mittelbares Bezugsrecht). Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates das gesetzliche Bezugsrecht der Aktionäre in folgenden Fällen auszuschließen:

27. soweit dies zum Ausgleich von Spitzenbeträgen erforderlich ist;

28. wenn die Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen erfolgt und der auf die neuen Aktien, für die das Bezugsrecht ausgeschlossen wird, insgesamt entfallende anteilige Betrag des Grundkapitals 10 % weder des im Zeitpunkt des Wirksamwerdens noch des im Zeitpunkt der Ausübung dieser Ermächtigung vorhandenen Grundkapitals übersteigt und der Ausgabebetrag den Börsenpreis der bereits notierten Aktien gleicher Gattung und Ausstattung zum Zeitpunkt der endgültigen Festlegung des Ausgabebetrags nicht wesentlich im Sinne der §§ 203 Abs. 1 und 2, 186 Abs. 3 Satz 4 AktG unterschreitet. Auf diese Begrenzung auf 10 % des Grundkapitals ist derjenige anteilige Betrag des Grundkapitals anzurechnen, der auf Aktien entfällt, die während der Laufzeit dieser Ermächtigung in unmittelbarer, sinngemäßer oder entsprechender Anwendung von § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG unter Ausschluss des Bezugsrechts ausgegeben oder veräußert werden. Auf die Begrenzung auf 10 % des Grundkapitals ist ferner derjenige anteilige Betrag des Grundkapitals anzurechnen, der auf Aktien entfällt, die zur Bedienung von Schuldverschreibungen mit Wandlungs- oder Optionsrechten bzw. zur Erfüllung von Wandlungs- oder Optionspflichten aus Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen, welche während der Laufzeit dieser Ermächtigung unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre gemäß §§ 221 Abs. 4 Satz 2, 186 Abs. 3 Satz 4 AktG begeben werden, auszugeben sind;

29. bei Kapitalerhöhungen gegen Sacheinlagen zur Gewährung von Aktien zum Zweck des Erwerbs von Immobilien, Immobilienportfolios, Unternehmen, Unternehmensteilen oder Beteiligungen an Unternehmen sowie zum Erwerb von sonstigen Vermögensgegenständen einschließlich Forderungen;

30. soweit dies erforderlich ist, um im Falle eines an alle Aktionäre gerichteten Angebots oder bei einer Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht den Inhabern von Options- oder Wandelschuldverschreibungen der Gesellschaft oder einer Konzerngesellschaft in dem Umfang Aktien zu gewähren, in dem diese Inhaber nach Ausübung des Options- oder Wandlungsrechts oder der Erfüllung der entsprechenden Pflicht ein Bezugsrecht auf Aktien der Gesellschaft hätten.

Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates den Inhalt der jeweiligen Aktienrechte, die sonstigen Bedingungen der Aktienausgabe sowie die weiteren Einzelheiten der Durchführung von Kapitalerhöhungen aus dem Genehmigten Kapital 2019/i festzulegen.

BEDINGTES KAPITAL

Das Grundkapital ist um bis zu 93.382.020,00 € durch Ausgabe von bis zu 93.382.020 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 1,00 € bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2019/i). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von auf den Inhaber lautenden Stückaktien an die Inhaber bzw. Gläubiger von Wandel-, Options- und/oder Gewinnschuldverschreibungen und/oder Genussrechten (bzw. Kombinationen dieser Instrumente), die aufgrund der von der Hauptversammlung vom 21. August 2019 unter Tagesordnungspunkt 8 beschlossenen Ermächtigung von der Gesellschaft oder deren unmittelbaren oder mittelbaren in- oder ausländischen Mehrheitsbeteiligungsgesellschaften begeben werden und ein Wandlungs- bzw. Optionsrecht zum Bezug von auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft gewähren bzw. eine Wandlungspflicht bestimmen. Die Ausgabe der neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien aus dem Bedingten Kapital 2019/i darf nur zu einem Wandlungs- bzw. Optionspreis erfolgen, welcher den Vorgaben der von der Hauptversammlung vom 21. August 2019 unter Tagesordnungspunkt 8 beschlossenen Ermächtigung entspricht. Die bedingte Kapitalerhöhung ist nur insoweit durchzuführen, wie von Options- bzw. Wandlungsrechten Gebrauch gemacht wird, wie die zur Wandlung verpflichteten Inhaber bzw. Gläubiger ihre Pflicht zur Wandlung erfüllen oder wie Andienungen von Aktien aufgrund von Ersetzungsbefugnissen der Gesellschaft erfolgen und soweit nicht eigene Aktien oder neue Aktien aus einer Ausnutzung eines Genehmigten Kapitals zur Bedienung eingesetzt werden. Die neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien nehmen vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem sie durch Ausübung von Options- bzw. Wandlungsrechten oder durch die Erfüllung von Wandlungspflichten oder die Ausübung von Andienungsrechten entstehen, am Gewinn teil. Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates die weiteren Einzelheiten der Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung festzusetzen.

BEFUGNISSE ZUM ERWERB EIGENER AKTIEN

Der Vorstand ist derzeit nicht befugt, für die Gesellschaft deren eigene Aktien zu erwerben.

CHANGE-OF-CONTROL-KLAUSELN UND ENTSCHÄDIGUNGSVEREINBARUNGEN FÜR DEN FALL EINES ÜBERNAHMEANGEBOTS

Der Vorstandsdienstvertrag von Herrn Tobias Meibom enthält mit Wirkung ab dem 01. Januar 2021 eine Change-of-Control-Klausel für den Fall, dass eine Person (oder mehrere Personen gemeinsam im Wege eines Acting-in-Concert) erstmals mehr als 50 % der Aktien der Gesellschaft hält, wobei (i) bloße Zurechnungen aufgrund eines Acting-in­Concert von Herrn Norbert Ketterer und/oder Angehörigen im Sinne von § 15 AO und/oder mit diesen jeweils verbundenen Unternehmen untereinander und/oder mit Dritten sowie (ii) Übertragungen zwischen Herrn Norbert Ketterer und/oder Angehörigen im Sinne von § 15 AO und/oder mit diesen jeweils verbundenen Unternehmen untereinander unberücksichtigt bleiben („Change of Control"). Bei einem Change-of-Control kann Herr Meibom den Vorstandsdienstvertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen und sein Amt als Vorstand zum entsprechenden Datum niederlegen. Im Falle der Ausübung des Kündigungsrechts hat Herr Meibom, vorbehaltlich der Begrenzung im nachfolgenden Satz, einen Anspruch auf Zahlung einer Abfindung in Höhe der für die ursprüngliche Restlaufzeit des Dienstvertrages bestehenden Vergütungsansprüche. Die Abfindung beträgt höchstens den Wert von zwei Jahresvergütungen. Die Abfindung ist innerhalb von 14 Tagen nach Beendigung des Dienstverhältnisses fällig und zahlbar auf ein von Herrn Meibom noch zu benennendes Konto.

Darüber hinaus bestehen zum Bilanzstichtag keine wesentlichen Vereinbarungen mit Dritten oder Konzerngesellschaften, die im Falle eines Übernahmeangebots wirksam werden, sich ändern oder enden.

8.     VERGÜTUNGSBERICHT

VERGÜTUNG VON VORSTAND UND AUFSICHTSRAT

Gemäß § 162 AktG erstellen Vorstand und Aufsichtsrat der börsennotierten Gesellschaft jährlich einen klaren und verständlichen Bericht über die im letzten Geschäftsjahr jedem einzelnen gegenwärtigen oder früheren Mitglied des Vorstandes und des Aufsichtsrates von der Gesellschaft und von Unternehmen desselben Konzerns gewährte und geschuldete Vergütung.

Gemäß § 87a AktG beschließt der Aufsichtsrat der börsennotierten Gesellschaft zudem ein klares und verständliches System zur Vergütung der Vorstandsmitglieder. Dieser Vorgabe ist der Aufsichtsrat am 28. Oktober 2020 durch Erlass eines entsprechenden Vergütungssystems nachgekommen und wird dieses der ordentlichen Hauptversammlung im Jahr 2021 zur Genehmigung vorlegen. Die im Berichtsjahr 2020 gewährten und geschuldeten Vorstandsvergütungen stehen mit dem am 28. Oktober 2020 beschlossenen Vergütungssystem im Einklang.

VORSTANDSVERGÜTUNG

Erfolgsunabhängige Komponenten

1. Feste Jahresvergütung

Die feste Jahresvergütung ist eine auf das Geschäftsjahr bezogene Barvergütung, die sich insbesondere an dem Verantwortungsumfang des jeweiligen Vorstandsmitglieds orientiert. Das individuell festgelegte Fixeinkommen wird in zwölf gleichen Teilen ausgezahlt.

2. Sonstige Vergütungen

   1. Mitglieder des Vorstandes erhalten einen monatlichen Zuschuss in Höhe der Hälfte der Beiträge zu einer angemessenen Kranken- und Pflegeversicherung. Der Zuschuss ist begrenzt auf die Hälfte des allgemeinen Beitragssatzes der gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung.

   2. Anstelle von Versorgungsleistungen erhalten Mitglieder des Vorstandes monatliche Zahlungen, die in ihrer Höhe dem von einem Arbeitgeber nach der jeweiligen gesetzlichen Beitragsbemessungsgrenze geschuldeten Höchstbetrag (Arbeitgeberanteil) zur Rentenversicherung entsprechen.

   3. Zur Abgeltung von dienstlich veranlassten Fahrten mit dem eigenen PKW erhalten Mitglieder des Vorstandes eine fixe monatliche Pauschale.

Erfolgsabhängige Komponenten

Für besondere Leistungen des Vorstandes für die Gesellschaft und bei entsprechendem besonderem wirtschaftlichem Erfolg der Gesellschaft kann der Aufsichtsrat nach seinem pflichtgemäßen Ermessen durch Beschluss eine zusätzliche freiwillige Tantieme beschließen (Anerkennungsprämie). Ein Rechtsanspruch besteht hierauf nur, wenn jeweils ein entsprechender Beschluss des Aufsichtsrates dem Grunde und der Höhe nach getroffen worden ist, was vorliegend nicht der Fall ist. Die Mitglieder des Vorstandes haben für das Berichtsjahr somit ausschließlich erfolgsunabhängige Vergütungen erhalten und auch nur auf solche einen vertraglichen Anspruch.

Zusammengefasst stellen sich die gewährten Zuwendungen, die den geschuldeten Zuwendungen entsprechen, wie folgt dar:

VERGÜTUNG DES AUFSICHTSRATES

In Bezug auf die Vergütung des Aufsichtsrates wurde bereits auf der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft am 21. August 2019 folgendes Vergütungssystem beschlossen: Jedes Mitglied des Aufsichtsrates erhält für jedes Geschäftsjahr eine feste Vergütung von 20.000,00 €. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates erhält für jedes Geschäftsjahr eine feste Vergütung von 40.000,00 € und sein Stellvertreter eine feste Vergütung von 30.000,00 €.

Dies folgt den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex, der eine Berücksichtigung von Vorsitz und stellvertretendem Vorsitz im Aufsichtsrat sowie Vorsitz und Mitgliedschaften in den Ausschüssen bei der Festlegung der Aufsichtsratsvergütungen vorsieht. Somit stellt sich die gewährte (=geschuldete) Vergütung des Aufsichtsrates im Jahr 2020 wie folgt dar:

KONZERNABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

KONZERNBILANZ DER GATEWAY REAL ESTATE AG

ZUM 31. DEZEMBER 2020

KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG DER GATEWAY REAL ESTATE AG

VOM 01. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2020

KONZERNEIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG DER GATEWAY REAL ESTATE AG

VOM 01. JANUAR bis 31. DEZEMBER 2020  

KONZERNSEGMENTBERICHTERSTATTUNG DER GATEWAY REAL ESTATE AG

VOM 01. JANUAR bis 31. DEZEMBER 2020

Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend der Änderungen in der Segmentzuordnung angepasst (siehe Kapitel 5 Segmentberichterstattung).

KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG DER GATEWAY REAL ESTATE AG

VOM 01. JANUAR bis 31. DEZEMBER 2020

KONZERNANHANG DER GATEWAY REAL ESTATE AG

1.     BERICHTENDES UNTERNEHMEN

Die Gateway Real Estate AG (im Folgenden auch kurz „GATEWAY", „Gesellschaft" oder „Unternehmen" genannt) und ihre Tochtergesellschaften haben sich auf die Entwicklung und den nachgelagerten Verkauf von Wohnimmobilien sowie die Errichtung und die langfristige Vermietung von Wohnimmobilien für den eigenen Bestand (build-to-hold) spezialisiert. Mit der im Jahr 2021 veräußerten Tochtergesellschaft Development Partner AG wurden im Geschäftsjahr noch Gewerbeimmobilien entwickelt und veräußert.

Die in das Handelsregister des Amtsgerichtes Frankfurt am Main unter HRB 93304 eingetragene GATEWAY hat ihren Sitz in Frankfurt am Main, Deutschland. Die Anschrift des Hauptsitzes der Geschäftstätigkeit lautet seit 2021 Hardenbergstraße 28a, 10623 Berlin.

Die Aktien der GATEWAY sind seit der Zulassung am 12. April 2019 im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse notiert. Insofern stellt GATEWAY eine kapitalmarktorientierte Gesellschaft im Sinne der aktien- und handelsrechtlichen Vorschriften dar.

Der Konzernabschluss wurde am 26. April 2021 vom Vorstand der Gesellschaft aufgestellt und, vorbehaltlich der Billigung durch den Aufsichtsrat, am 27. April 2021 zur Offenlegung genehmigt.

2.     WESENTLICHE BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Im Folgenden werden die diesem Abschluss zugrunde liegenden wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wiedergegeben.

2.1     GRUNDLAGEN

Der Konzernabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 wurde nach den zum 31. Dezember 2020 gültigen International Financial Reporting Standards (IFRS, einschließlich der Interpretationen des IFRS IC), wie sie von der EU übernommen wurden, aufgestellt. Darüber hinaus sind ergänzend die handelsrechtlichen Vorgaben nach § 315e Abs. 1 HGB berücksichtigt worden.

Die Anforderungen der IFRS wurden vollständig erfüllt und führen zur Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Die Gesamtergebnisrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Nach dem Periodisierungsprinzip sind Aufwendungen und Erträge unabhängig von ihrer Zahlung den jeweiligen Perioden zugeordnet.

Der Abschluss wurde auf Basis der historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten erstellt. Eine Ausnahme hiervon bilden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Renditeimmobilien), zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte sowie Eigenkapitalinvestments und Derivate, die mit ihren beizulegenden Zeitwerten bewertet werden.

Die der Aufstellung des Abschlusses nach IFRS zugrunde gelegten Schätzungen und Annahmen wirken sich auf die Bewertung von Vermögenswerten und Schulden, die Angabe von Eventualforderungen und -verbindlichkeiten zu den jeweiligen Bilanzstichtagen sowie auf die Höhe von Erträgen und Aufwendungen der Berichtsperiode aus. Obwohl diese Annahmen und Schätzungen nach bestem Wissen der Unternehmensleitung auf Basis der laufenden Ereignisse und Maßnahmen erfolgten, können die tatsächlichen Ergebnisse letztendlich von diesen Einschätzungen abweichen.

Alle Beträge werden grundsätzlich in Tausend Euro (Tsd. €) angegeben, sofern nichts anderes vermerkt ist. Durch die Darstellung in Tsd. € kann es sowohl in den einzelnen Tabellen des Anhangs als auch im Vergleich der Werte des Anhangs mit den übrigen Abschlussbestandteilen zu Rundungsdifferenzen kommen.

2.2     RECHNUNGSLEGUNGSVORSCHRIFTEN

A. IM GESCHÄFTSJAHR 2020 ERSTMALS ANZUWENDENDE STANDARDS UND ÜBERARBEITUNGEN

Aus der Anwendung der neu anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften ergeben sich für die Gesellschaft bis auf zusätzliche Anhangangaben keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

B. NICHT ANGEWENDETE STANDARDS UND INTERPRETATIONEN (VERÖFFENTLICHT, ABER NOCH NICHT VERPFLICHTEND ANZUWENDEN BZW. ZUM TEIL IN DER EU NOCH NICHT ANZUWENDEN)

Das International Accounting Standard Board (IASB) und das IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) haben weitere Standards und Interpretationen verabschiedet, die für das Geschäftsjahr 2020 noch nicht verpflichtend anzuwenden sind bzw. deren Anerkennung durch die EU noch aussteht.

Die Standards sollen angewendet werden, wenn sie erstmalig verpflichtend sind. Die Auswirkungen der bereits in EU-Recht aufgenommenen aber noch nicht verpflichtend anzuwendenden Standards sowie der noch nicht in EU-Recht übernommenen Änderungen werden derzeit noch geprüft. Bislang erwartet die Gesellschaft aber keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

2.3     GRUNDLAGEN DER KONSOLIDIERUNG

A. KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE

i. Unternehmenserwerbe

Die Bilanzierung erworbener Tochterunternehmen erfolgt in Übereinstimmung mit IFRS 3 nach der Erwerbsmethode. Die Anschaffungskosten des Erwerbs entsprechen dem beizulegenden Zeitwert der hingegebenen Vermögenswerte, der ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente und der entstandenen bzw. übernommenen Schulden zum Erwerbsstichtag. Im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses identifizierbare Vermögenswerte, Schulden und Eventualverbindlichkeiten werden bei der Erstkonsolidierung mit ihren beizulegenden Zeitwerten im Erwerbszeitpunkt bewertet, unabhängig vom Umfang der Minderheitenanteile. Der Überschuss der Anschaffungskosten über den Anteil des Konzerns an dem zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Nettovermögen wird als Geschäfts- oder Firmenwert (Goodwill) angesetzt. Jeder entstandene Geschäfts- oder Firmenwert wird jährlich oder bei Vorliegen etwaiger Anhaltspunkte auf Wertminderung überprüft (siehe Anhangangabe 2.7). Sind die Anschaffungskosten geringer als das zum beizulegenden Zeitwert bewertete (anteilige) Nettovermögen des erworbenen Tochterunternehmens, wird der negative Unterschiedsbetrag direkt in der Gesamtergebnisrechnung erfasst. Transaktionskosten werden sofort als Aufwand erfasst.

ii. Tochterunternehmen

In den Konzernabschluss werden alle Tochterunternehmen der GATEWAY einbezogen, soweit sie nicht für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind. Bei den Tochterunternehmen handelt es sich um Unternehmen, deren Finanz- und Geschäftspolitik der Konzern direkt oder indirekt beherrschen kann. Beherrschung wird angenommen, wenn das eine Unternehmen die Verfügungsgewalt über die maßgeblichen Tätigkeiten des anderen Unternehmens hat, Anrechte auf die variablen Rückflüsse aus dem anderen Unternehmen hat und mit seiner Verfügungsgewalt diese Rückflüsse beeinflussen kann.

Tochterunternehmen werden von dem Zeitpunkt an im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen, an dem die Möglichkeit der Beherrschung auf den Konzern übergegangen ist. Sie werden zu dem Zeitpunkt entkonsolidiert, an dem die Möglichkeit der Beherrschung nicht mehr gegeben ist.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden von Tochtergesellschaften wurden - sofern notwendig - geändert, um eine konzerneinheitliche Bilanzierung zu gewährleisten. Dies betrifft insbesondere die Anwendung der Grundsätze für eine zeitraumbezogene Umsatz- und Gewinnrealisierung bei Vorliegen eines Verkaufsvertrages für in der Entwicklung befindliche Immobilien.

iii. Nicht beherrschende Anteile

Nicht beherrschende Anteile werden zum Erwerbszeitpunkt zunächst mit ihrem entsprechenden Anteil am identifizierbaren Nettovermögen des erworbenen Unternehmens bewertet.

Der Erwerb und Verkauf weiterer Anteile an Tochterunternehmen wird, sofern sich dadurch der Status als Tochterunternehmen nicht verändert, als erfolgsneutrale Eigenkapitaltransaktion als Auszahlungen an außenstehende Gesellschafter bilanziert (sogenannter „Unternehmenserwerb ohne Statuswechsel"). Die sich hieraus ergebenden Unterschiedsbeträge werden mit den noch nicht verwendeten Ergebnissen verrechnet.

iv. Verlust der Beherrschung

Verliert der Konzern die Beherrschung über ein Tochterunternehmen, bucht er die Vermögenswerte und Schulden des Tochterunternehmens und alle zugehörigen, nicht beherrschenden Anteile und andere Bestandteile am Eigenkapital aus. Jeder entstehende Gewinn oder Verlust wird erfolgswirksam in der Gesamtergebnisrechnung erfasst. Jeder zurückbehaltene Anteil an dem ehemaligen Tochterunternehmen wird zum beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt des Verlustes der Beherrschung bewertet.

v. Nach der Equity-Methode bilanzierte Finanzanlagen

Assoziierte Unternehmen sind solche Unternehmen, auf die der Konzern maßgeblichen Einfluss nehmen kann, jedoch keine Beherrschung oder gemeinschaftliche Führung in Bezug auf die Finanz- und Geschäftspolitik hat. Maßgeblicher Einfluss wird vermutet, wenn der GATEWAY direkt oder indirekt ein Stimmrechtsanteil von mindestens 20 % oder mehr zusteht.

Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine Vereinbarung, über die der Konzern die gemeinschaftliche Führung ausübt, wobei er Rechte am Nettovermögen der Vereinbarung besitzt, anstatt Rechte an deren Vermögenswerten und Verpflichtungen für deren Schulden zu haben.

Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen werden unter der Anwendung der Equity-Methode bilanziert und bei Erwerb mit ihren Anschaffungskosten angesetzt. Nach dem erstmaligen Ansatz enthält der Konzernabschluss den Anteil des Konzerns am Gesamtergebnis der nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen bis zu dem Zeitpunkt, an dem der maßgebliche Einfluss oder die gemeinschaftliche Führung endet.

Der Anteil des Konzerns an Gewinnen und Verlusten von assoziierten Unternehmen wird vom Zeitpunkt des Erwerbs an in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die kumulierten Veränderungen nach Erwerb werden mit dem Beteiligungsbuchwert verrechnet. Wenn der Verlustanteil des Konzerns an einem auf der Grundlage der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen dem Anteil des Konzerns an diesem Unternehmen inklusive anderer ungesicherter Forderungen entspricht bzw. diesen übersteigt, erfasst der Konzern keine weiteren Verluste, es sei denn, er ist für das Unternehmen Verpflichtungen eingegangen oder hat für das Unternehmen Zahlungen geleistet.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der auf der Grundlage der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen wurden - sofern notwendig - geändert, um eine konzerneinheitliche Bilanzierung zu gewährleisten. Dies betrifft insbesondere die Anwendung der Grundsätze für eine zeitraumbezogene Umsatz- und Gewinnrealisierung bei Vorliegen eines Verkaufsvertrages für in der Entwicklung befindliche Immobilien. Soweit eine auf der Equity-Methode konsolidierte Gesellschaft über Unterbeteiligungen verfügt, erfolgt die Einbeziehung auf der Grundlage einer Vorkonsolidierung, soweit dies die verfügbaren Informationen zulassen.

vi. Bei der Konsolidierung eliminierte Geschäftsvorfälle

Konzerninterne Forderungen und Verbindlichkeiten sowie Erträge und Aufwendungen werden gegeneinander aufgerechnet. Konzerninterne Transaktionen, Salden und Gewinne aus Transaktionen zwischen Konzernunternehmen sind eliminiert. Nicht realisierte Gewinne aus Transaktionen zwischen Konzernunternehmen und auf der Grundlage der Equity-Methode einbezogenen Unternehmen werden entsprechend dem Anteil des Konzerns an den assoziierten Unternehmen eliminiert. Nicht realisierte Verluste werden ebenfalls eliminiert, es sei denn, die Transaktion deutet auf eine Wertminderung des übertragenen Vermögenswertes hin.

B. KONSOLIDIERUNGSKREIS

Der Konsolidierungskreis der GATEWAY umfasste in der Berichtsperiode 2020 neben der Gateway Real Estate AG 62 (Vj. 63) Tochterunternehmen. Davon haben 56 (Vj. 57) Unternehmen ihren Sitz in Deutschland und 6 (Vj. 6) im Ausland. Die Veränderung resultiert aus dem Verkauf der ABK Wohnraum GmbH & Co. KG.

Zum 31. Dezember 2020 waren ferner 7 (Vj. 8) Gemeinschaftsunternehmen und 2 (Vj. 5) assoziierte Unternehmen nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Die Veränderungen resultieren im Wesentlichen aus den Verkäufen der Anteile an der Projektentwicklung Weender Straße in Göttingen GmbH & Co. KG, Düsseldorf sowie den Gesellschaften Retail Portfolio Teilestraße Objekt UG, Retail Portfolio Wittenauer Straße Objekt UG und Retail Portfolio Bremerhaven Objekt UG. Für Einzelheiten verweisen wir auf Anhangangabe 6.4.

Für die in den Konzernabschluss einbezogenen Tochtergesellschaften entspricht der Abschlussstichtag dem des Mutterunternehmens. Die in den Konzernabschluss einbezogenen Personenhandelsgesellschaften sind nach § 264b HGB von den für Kapitalgesellschaften geltenden Aufstellungs-, Prüfungs- und Offenlegungspflichten für Jahresabschluss und Lagebericht befreit.

Gesellschaften mit untergeordneter Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wurden aus Wesentlichkeitsgründen nicht in den Konzernabschluss einbezogen.

Für eine detaillierte Aufstellung des Anteilsbesitzes des Konzerns nach § 313 HGB verweisen wir auf die Anhangangabe 7.7.

C. VERÄNDERUNGEN DES KONSOLIDIERUNGSKREISES 

Mit Wirkung zum 30. März 2020 wurden 94,5% und damit sämtliche Anteile an der Gesellschaft ABK Wohnraum GmbH & Co. KG, Leipzig für einen Kaufpreis in Höhe von 1 € veräußert.

Mit Closing vom 02. April 2020 hat GATEWAY ihre Geschäftsanteile an der Projektentwicklung Weender Straße in Göttingen GmbH & Co. KG, Düsseldorf, bis auf einen verbleibenden Restanteil in Höhe von 100,00 € - mithin eine Beteiligungsquote von 1 % - am Kommanditkapital der Gesellschaft für einen Kaufpreis in Höhe von 1 € veräußert. Die Gesellschaft wurde bis zum 02. April 2020 nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen und wird fortan als Beteiligung des Konzerns geführt.

Die Anteile von 40% an den assoziierten Unternehmen Retail Portfolio Teilestraße Objekt UG, Retail Portfolio Wittenauer Straße Objekt UG und Retail Portfolio Bremerhaven Objekt UG wurden mit Wirkung zum 21. Februar 2020 für einen Kaufpreis in Höhe von insgesamt 2.000 € veräußert. 

Die bislang nicht konsolidierte Gesellschaft Development Partner Immobilien Consulting GmbH, Düsseldorf, ist nunmehr als übernommener Rechtsträger nach Maßgabe des Verschmelzungsvertrages vom 14. Juli 2020 mit der Development Partner AG, Düsseldorf als übernehmender Rechtsträger, verschmolzen. Die Verschmelzung erfolgte zum 01. Januar 2020 und wirkte sich mit 146 Tsd. € im Wesentlichen erhöhend auf die liquiden Mittel des Konzerns aus.

2.4     FUNKTIONALE WÄHRUNG

GATEWAY stellt ihren Konzernabschluss in Euro (€) auf. Der Euro ist die Währung des primären wirtschaftlichen Umfeldes, in dem GATEWAY und ihre Tochtergesellschaften operieren, und ist daher deren funktionale Währung.

2.5     IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE

A. GESCHÄFTS- ODER FIRMENWERT

Der Geschäfts- oder Firmenwert errechnet sich aus dem Überschuss der Anschaffungskosten eines Unternehmens über den Anteil des Konzerns am beizulegenden Zeitwert des Nettovermögens des erworbenen Unternehmens zum Erwerbszeitpunkt und wird als immaterieller Vermögenswert ausgewiesen. Der Geschäfts- oder Firmenwert stellt die erwarteten Synergieeffekte aus dem Unternehmenszusammenschluss für die Gruppe von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZGE) dar, die dem Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet wird.

Der Geschäfts- oder Firmenwert unterliegt keiner planmäßigen Abschreibung, sondern wird einem jährlichen Wertminderungstest nach IAS 36 unterzogen. Eine Überprüfung wird außerdem vorgenommen, wenn Ereignisse oder Umstände eintreten, die auf eine Wertminderung hindeuten. Informationen zur Durchführung von Wertminderungstests sind in Anhangangabe 2.7 „Wertminderung von nicht finanziellen Vermögenswerten" zu finden.

B. SONSTIGE IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE 

Hierunter fällt im Wesentlichen gekaufte und selbst erstellte Software. Sie wird mit den Anschaffungskosten aktiviert und linear über die jeweilige Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Nutzungsdauer für gekaufte und selbst erstellte Software beträgt in der Regel ein bis fünf Jahre.

2.6     SACHANLAGEN

Die Sachanlagen werden mit ihren Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear unter Berücksichtigung des jeweiligen Restwertes und Zugrundelegung folgender wesentlicher Nutzungsdauern:

• IT-Hardware: 3 bis 5 Jahre

• Messestand: 6 Jahre

• Büroausstattung: 5 bis 23 Jahre

Die Restwerte und die wirtschaftlichen Restnutzungsdauern werden zu jedem Bilanzstichtag überprüft und ggf. angepasst. Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden nur dann aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Gesellschaft daraus zukünftig ein wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird. Alle anderen Reparaturen und Wartungen werden in dem Geschäftsjahr aufwandswirksam in der Gesamtergebnisrechnung erfasst, in dem sie angefallen sind. Sofern der Buchwert eines Vermögenswertes seinen geschätzten erzielbaren Betrag übersteigt, wird auf diesen Betrag abgeschrieben. Gewinne und Verluste aus dem Abgang von Sachanlagen werden durch einen Vergleich des Veräußerungserlöses mit dem Buchwert zuzüglich direkt zurechenbarer Veräußerungskosten ermittelt und im betrieblichen Ergebnis erfasst.

2.7     WERTMINDERUNGEN VON NICHT FINANZIELLEN VERMÖGENSWERTEN

Immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmter Nutzungsdauer (z.B. Geschäfts- oder Firmenwert) sowie solche Vermögenswerte, die noch nicht in Betrieb genommen werden können, werden immer dann, wenn ein Anhaltspunkt für eine Wertminderung vorliegt, mindestens jedoch einmal jährlich auf Wertminderung geprüft. Sachanlagen und sonstige immaterielle Vermögenswerte, die einer planmäßigen Abschreibung unterliegen, werden auf Wertminderungen geprüft, sobald Ereignisse oder Indikatoren darauf hindeuten, dass ihre Buchwerte möglicherweise nicht erzielbar sind.

Zur Beurteilung der Wertminderung werden die Vermögenswerte auf der niedrigsten Ebene zu zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZGE) zusammengefasst, für die sich Cashflows weitgehend unabhängig vom restlichen Unternehmen identifizieren lassen. Ein Geschäfts- oder Firmenwert, der bei einem Unternehmenszusammenschluss erworben wurde, wird den ZGEs oder Gruppen von ZGEs zugeordnet, von denen erwartet wird, dass sie einen Nutzen aus den Synergien des Zusammenschlusses ziehen.

Der erzielbare Betrag eines Vermögenswertes oder einer ZGE entspricht dem höheren Betrag aus dem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten des Vermögenswertes und den diskontierten Netto-Cashflows aus der weiteren Nutzung (Nutzungswert). Der Konzern bestimmt grundsätzlich den jeweiligen erzielbaren Betrag zunächst als Nutzungswert und vergleicht diesen mit den entsprechenden Buchwerten (einschließlich der Geschäfts- oder Firmenwerte). Die ZGEs entsprechen grundsätzlich den einzelnen Projekten bzw. Immobilien.

Ein Wertminderungsaufwand wird in der Höhe des Betrages ergebniswirksam - ausgenommen bei Vermögenswerten, die zum beizulegenden Zeitwert angesetzt sind und bei welchen der Wertminderungsaufwand die Neubewertungsrücklage reduzieren würde - erfasst, um den der Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren Betrag übersteigt.

Der Konzern führt für den Geschäfts- oder Firmenwert jährlich zum 30. September und immer, wenn Indikatoren einer möglichen Wertminderung vorliegen, eine Werthaltigkeitsprüfung auf Ebene der Gruppen von ZGEs, denen der Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet ist, durch. Wenn der Buchwert der Gruppe von ZGEs einschließlich des ihr zugeordneten Geschäfts- oder Firmenwertes ihren erzielbaren Betrag übersteigt, muss die Differenz von dem der Gruppe von ZGEs zugeordneten Geschäfts- oder Firmenwert in Form eines Wertminderungsaufwands abgezogen werden. Sofern die Wertminderung der Gruppe von ZGEs den Buchwert des ihr zugeordneten Geschäfts- oder Firmenwertes übersteigt, so ist diese zusätzliche Wertminderung anteilig von den Buchwerten der übrigen der Gruppe von ZGEs zugeordneten Vermögenswerte abzusetzen. Der Buchwert eines Vermögenswertes darf jedoch nicht unter seinen Nutzungswert, seinen beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten oder unter null fallen.

Der Nutzungswert zum 30. September für den Werthaltigkeitstest des Geschäfts- oder Firmenwertes wird durch Diskontierung der erwarteten künftigen Cashflows aus der fortgeführten Nutzung der ZGEs mit einem risikoadjustierten Zinssatz ermittelt. Die zukünftigen Cashflows werden auf Basis der zum Zeitpunkt der Durchführung des Wertminderungstests gültigen, vom Management verabschiedeten mittelfristigen 5-Jahres Planung bestimmt. Diese Planung basiert auf Erwartungen im Hinblick auf zukünftige Marktanteile, die allgemeine Entwicklung der jeweiligen Märkte sowie die Profitabilität der Projekte und deren Laufzeit. Die gerundeten, spezifisch für die jeweilige Gruppe von ZGEs ermittelten, zur Diskontierung der Cashflows herangezogenen risikoadjustierten Zinssätze basieren auf den durchschnittlichen gewichteten Kapitalkosten und betragen 4,09 % (Vj. 3,45 %) nach Steuern für die Gruppe von ZGEs „Bestandsimmobilien", 4,77 % (Vj. 5,00 %) nach Steuern für die Gruppe von ZGEs „Wohnimmobilienentwicklung" und 4,77 % (Vj. 5,00 %) nach Steuern für die Gruppe von ZGEs „Gewerbeimmobilienentwicklung". Deren Ermittlung erfolgt auf Basis des Capital-Asset-Pricing-Modells unter Berücksichtigung der aktuellen Markterwartungen. Zur Ermittlung des risikoadjustierten Zinssatzes für Zwecke des Wertminderungstests werden spezifische Peer-Group-Informationen für Beta-Faktoren, Kapitalstrukturdaten sowie der Fremdkapitalkostensatz verwendet. Die Ermittlung des erzielbaren Wertes ist gemäß IFRS 13 der Hierarchiestufe 3 (siehe Anhangangabe 3.3 Klassen der Finanzinstrumente nach IFRS 7) der Bewertungskategorien für die Ermittlung beizulegender Zeitwerte zuzuordnen. Darüber hinaus werden verschiedene Sensitivitätsanalysen durchgeführt. Diese zeigen, dass auch bei gegenüber der ursprünglichen Planung ungünstigen Prämissen für zentrale Einflussfaktoren kein Wertminderungsbedarf besteht.

Ist der Nutzungswert niedriger als der Buchwert, wird zur Bestimmung des erzielbaren Betrags zusätzlich der beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten ermittelt.

Nicht finanzielle Vermögenswerte, außer dem Geschäfts- oder Firmenwert, die von einer Wertminderung betroffen waren, werden zu jedem Geschäftsjahresende auf mögliche Wertaufholungen geprüft. Bei Wertaufholungen erfolgen Zuschreibungen höchstens bis zu den fortgeführten Anschaffungskosten. Der Geschäfts- oder Firmenwert ist von Wertaufholungen ausgeschlossen.

2.8     ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN (RENDITEIMMOBILIEN)

GATEWAY klassifiziert Immobilien bei erstmaligem Ansatz entsprechend der beabsichtigten Nutzung entweder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (fertiggestellte bzw. in Entwicklung befindliche Renditeimmobilien), als Vorratsimmobilien oder als selbst genutzte Immobilien im Sachanlagevermögen.

Unter den Renditeimmobilien werden diejenigen Immobilien des Konzerns ausgewiesen, die weder selbst genutzt werden noch zur Veräußerung bestimmt sind. Bei einer gemischten Nutzung durch den Eigentümer und von Dritten wird der selbst genutzte Teil separat in der Bilanz ausgewiesen, sofern eine Aufteilung rechtlich erfolgen kann und der Anteil nicht von unwesentlichem Umfang ist.

Umgliederungen in (oder aus) als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden nur bei Vorliegen einer Nutzungsänderung vorgenommen. Bei einer Umgliederung von einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie in eine vom Eigentümer selbst genutzte Immobilie werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die Folgebewertung mit dem beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung angesetzt. Zum Vorgehen bei der Bewertung von aus dem Vorratsvermögen umgegliederten Immobilien verweisen wir auf die Anhangangabe 6.3.

Immobilien, die langfristig gehalten werden sollen, jedoch nicht die Voraussetzungen einer Renditeimmobilie nach den Kriterien des IAS 40 erfüllen, werden unter den Sachanlagen ausgewiesen.

Als Vorratsimmobilien werden Immobilien ausgewiesen, die durch den Konzern selbst entwickelt und nach Fertigstellung veräußert werden sollen.

Bei den Renditeimmobilien bestehen keine Vertriebsaktivitäten. Sie sollen mittel- bis langfristig im Bestand gehalten und vermietet bzw. zu Wertsteigerungszwecken gehalten werden.

Die Renditeimmobilien werden bei erstmaliger Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten bewertet. Im Rahmen der Folgebewertung werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unter Berücksichtigung des entsprechenden Steuereffekts zu beizulegenden Zeitwerten angesetzt, die die Marktbedingungen am Bilanzstichtag widerspiegeln. Ein Gewinn oder Verlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Nachträgliche Kosten für den Aus- und Umbau der Immobilie werden berücksichtigt, soweit diese zu einer Steigerung des beizulegenden Zeitwertes der Immobilie beitragen.

Als zusätzliche Prämisse ist bei der Bewertung der Renditeimmobilien von der bestmöglichen Verwendung eines Objektes auszugehen. Geplante Nutzungsänderungen werden bei der Bewertung berücksichtigt, sofern die technische Durchführbarkeit, die rechtliche Zulässigkeit und die finanzielle Machbarkeit gegeben sind.

Eine Bewertung der Immobilienbestände erfolgt jährlich zum 31. Dezember. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Renditeimmobilien erfolgt auf Grundlage von Gutachten eines unabhängigen, externen Sachverständigen mit Hilfe anerkannter Bewertungsverfahren. Die beauftragten unabhängigen Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen zur Durchführung der Bewertung. Die Gutachten basieren auf Informationen, die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden, z.B. aktuelle Mieten, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, der aktuelle Leerstand, sowie Annahmen des Gutachters, die auf Marktdaten basieren und auf Basis seiner fachlichen Qualifikation beurteilt werden, z.B. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten oder Kapitalisierungszinssätze.

Die dem Gutachter zur Verfügung gestellten Informationen und die getroffenen Annahmen sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung werden durch die Gesellschaft analysiert.

2.9     FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE

Ein Finanzinstrument gemäß IAS 32 Finanzinstrumente: Darstellung ist ein Vertrag, der gleichzeitig bei dem einen Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und bei dem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führt.

Finanzielle Vermögenswerte werden bei der erstmaligen Erfassung in die folgenden Bewertungskategorien unterteilt:

• zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte (AmC),

• erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte (FVtOCI),

• erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte (FVtPL).

Die Klassifizierung ist abhängig vom Geschäftsmodell des Unternehmens für die Steuerung der finanziellen Vermögenswerte und von den vertraglichen Zahlungsströmen.

Der Konzern bewertet seine finanziellen Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten, wenn beide der folgenden Bedingungen erfüllt sind und diese nicht als FVtPL designiert wurden:

• der finanzielle Vermögenswert wird im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten, dessen Zielsetzung darin besteht, finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung der vertraglichen Cashflows zu halten, und

• die Vertragsbedingungen führen zu Cashflows, die ausschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen auf den ausstehenden Kapitalbetrag darstellen.

Finanzielle Vermögenswerte des Konzerns, die in diese Bewertungskategorie fallen sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, sonstige finanzielle Vermögenswerte sowie Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente.

Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte umfassen:

• Eigenkapitalinstrumente, die nicht zu Handelszwecken gehalten werden und bei denen sich der Konzern beim erstmaligen Ansatz unwiderruflich dafür entschieden hat, sie in dieser Kategorie auszuweisen.

• Schuldtitel, bei denen die vertraglichen Cashflows ausschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen auf den ausstehenden Kapitalbetrag darstellen und die im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung sowohl die Vereinnahmung der vertraglichen Cashflows als auch im Verkauf finanzieller Vermögenswerte besteht.

Derartige finanzielle Vermögenswerte und Schuldtitel liegen in der Berichtsperiode - wie auch in der Vergleichsperiode - im Konzern nicht vor.

Vermögenswerte, die die Kriterien der Kategorie „zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet" und der Kategorie „FVtOCI" nicht erfüllen, werden in die Kategorie „erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert" (FVtPL) eingestuft.

In der Berichts- und Vergleichsperiode fallen in die Kategorie „erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet" (FVtPL) die Eigenkapitalinvestments sowie die eingebetteten separierungspflichtigen Derivate des Konzerns. Von dem Wahlrecht sonst zu fortgeführten Anschaffungskosten oder zu FVtOCI bilanzierenden Finanzinstrumenten zu FVtPL einzustufen, macht der Konzern keinen Gebrauch.

Finanzielle Vermögenswerte werden nach der erstmaligen Erfassung nicht reklassifiziert, es sei denn, der Konzern ändert sein Geschäftsmodell zur Steuerung der finanziellen Vermögenswerte. In diesem Fall werden alle betroffenen finanziellen Vermögenswerte am ersten Tag der Berichtsperiode reklassifiziert, die auf die Änderung des Geschäftsmodells folgt. In der Berichts- wie auch in der Vergleichsperiode hat der Konzern keine Reklassifizierung finanzieller Vermögenswerte vorgenommen.

Eingebettete Derivate in strukturierten Verträgen, die einen Basisvertrag enthalten, der einen finanziellen Vermögenswert nach IFRS 9 darstellt, werden nicht separiert. Vielmehr wird der strukturierte Vertrag insgesamt nach IFRS 9 klassifiziert.

Eingebettete Derivate in strukturierten Verträgen, die einen Basisvertrag enthalten, der entweder eine finanzielle Verbindlichkeit darstellt oder einen Vermögenswert, der nicht in den Anwendungsbereich von IFRS 9 fällt, müssen vom Basisvertrag unter bestimmten Umständen getrennt werden. Dies trifft zu, wenn

• die wirtschaftlichen Merkmale und Risiken des eingebetteten Derivats nicht eng mit den wirtschaftlichen Merkmalen und Risiken des Basisvertrags verbunden sind,

• ein eigenständiges Instrument mit den gleichen Vertragsbedingungen wie das eingebettete Derivat die Definition eines Derivats erfüllen würde und der zusammengesetzte Vertrag nicht zum Fair Value mit Wertänderungen im Periodenergebnis bewertet wird.

Beim erstmaligen Ansatz bewertet der Konzern einen finanziellen Vermögenswert zum beizulegenden Zeitwert und im Falle eines in der Folge nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerts zuzüglich der direkt auf den Erwerb dieses Vermögenswerts entfallenden Transaktionskosten. Transaktionskosten von erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerten werden in der Gewinn- und Verlustrechnung als Aufwand erfasst. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ohne wesentliche Finanzierungskomponente werden beim erstmaligen Ansatz zum Transaktionspreis bewertet.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und ausgegebene Schuldverschreibungen werden ab dem Zeitpunkt angesetzt, zu dem sie entstanden sind. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden erstmals am Handelstag erfasst, wenn das Unternehmen Vertragspartei nach den Vertragsbestimmungen des Instruments wird.

Die Folgebewertung von zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerten erfolgt unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Die fortgeführten Anschaffungskosten werden durch Wertminderungsaufwendungen gemindert. Zinserträge, Währungskursgewinne und -verluste sowie Wertminderungen werden ergebniswirksam erfasst. Die Zinserträge werden im Finanzergebnis ausgewiesen. Ein Gewinn oder Verlust aus der Ausbuchung wird im Betriebsergebnis erfasst. Eigenkapitalinvestments zu FVtPL werden zum beizulegenden Zeitwert folgebewertet. Dividenden werden als Ertrag im Gewinn oder Verlust erfasst.

Der Konzern bucht einen finanziellen Vermögenswert aus, wenn die vertraglichen Rechte hinsichtlich der Zahlungsströme aus dem finanziellen Vermögenswert auslaufen oder er die Rechte zum Erhalt der Zahlungsströme in einer Transaktion überträgt, in der auch alle wesentlichen, mit dem Eigentum des finanziellen Vermögenswertes verbundenen Risiken und Chancen übertragen werden. Eine Ausbuchung findet ebenfalls statt, wenn der Konzern alle wesentlichen mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen weder überträgt noch behält und er die Verfügungsgewalt über den übertragenen Vermögenswert nicht behält.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden saldiert und in der Bilanz als Nettobetrag ausgewiesen, wenn der Konzern einen gegenwärtigen, durchsetzbaren Rechtsanspruch hat, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen und es beabsichtigt ist, entweder den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Verwertung des betreffenden Vermögenswertes die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen.

In der Berichts- sowie der Vergleichsperiode gibt es keine finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Schulden, die auf dieser Basis saldiert werden. Darüber hinaus liegen im Konzern auch keine Global-Netting-Vereinbarungen oder ähnliche Vereinbarungen vor.

2.10     WERTMINDERUNGEN VON NICHT DERIVATIVEN FINANZIELLEN VERMÖGENSWERTEN

Der Konzern beurteilt die Werthaltigkeit seiner zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerte sowie Vertragsvermögenswerte auf Basis des Modells der erwarteten Kreditverluste (Expected-Credit-Loss-Model). Die Wertminderungsmethode ist grundsätzlich davon abhängig, ob eine signifikante Erhöhung des Kreditrisikos vorliegt.

Der Konzern bemisst die Wertberichtigungen in Höhe der über die Laufzeit zu erwartenden Kreditverluste, außer für die Wertberichtungen bei Bankguthaben sowie sonstigen finanziellen Vermögenswerten, bei denen sich das Ausfallrisiko seit dem erstmaligen Ansatz nicht signifikant erhöht hat oder für die ein geringes Kreditrisiko vorliegt. Das Kreditrisiko ist als niedrig anzusehen, wenn der Kreditnehmer problemlos zur Erfüllung seiner kurzfristigen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen in der Lage ist und keine Anzeichen darauf hindeuten, dass diese durch Änderungen der wirtschaftlichen und geschäftlichen Rahmenbedingungen langfristig und nachteilig verringert werden könnte. Entsprechend werden die Wertberichtigungen in Höhe des erwarteten Zwölf-Monats-Kreditverlusts bemessen.

Bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wendet der Konzern den nach IFRS 9 zulässigen vereinfachten Ansatz an. Demnach sind die über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste ab dem erstmaligen Ansatz der Forderungen zu erfassen.

Bei der Festlegung, ob das Ausfallrisiko eines finanziellen Vermögenswertes seit der erstmaligen Erfassung signifikant angestiegen ist, und bei der Schätzung von erwarteten Kreditverlusten berücksichtigt der Konzern angemessene und belastbare Informationen, die relevant und ohne unangemessenen Zeit- und Kostenaufwand verfügbar sind. Dies umfasst sowohl quantitative als auch qualitative Informationen und Analysen, die auf vergangenen Erfahrungen des Konzerns und fundierten Einschätzungen, inklusive zukunftsgerichteter Informationen, beruhen.

Der Konzern nimmt grundsätzlich an, dass das Ausfallrisiko eines finanziellen Vermögenswertes signifikant angestiegen ist, wenn er mehr als 30 Tage überfällig ist. Dies gilt nicht für Forderungen gegenüber Projektentwicklungsgesellschaften, die nach der At-Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen werden. Diese Forderungen betreffen in der Regel die Geschäftsbesorgungshonorare zwischen der Development Partner AG und der entsprechenden Projektgesellschaft und werden mit Abschluss des Bauvorhabens (in der Regel nach Verkauf) beglichen. Stattdessen erfolgt regelmäßig eine individuelle Beurteilung der Werthaltigkeit der entsprechenden Forderung auf Basis des Projektfortschritts und der perspektivischen Entwicklung des jeweiligen Projektes.

Der Konzern betrachtet einen finanziellen Vermögenswert als ausgefallen, wenn es entweder unwahrscheinlich ist, dass der Schuldner seine Kreditverpflichtungen vollständig an den Konzern zahlen kann, ohne dass dieser auf Maßnahmen wie die Verwertung von Sicherheiten (falls vorhanden) zurückgreifen muss, oder wenn der finanzielle Vermögenswert mehr als 90 Tage überfällig ist. Dies gilt ebenfalls nicht für Forderungen gegenüber Projektentwicklungsgesellschaften, die nach der At-Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen werden; wir verweisen auf die vorstehenden Ausführungen.

Der Konzern schätzt zu jedem Abschlussstichtag ein, ob finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten in der Bonität beeinträchtigt sind. Dies ist zutreffend, wenn ein oder mehrere Ereignisse mit nachteiligen Auswirkungen auf die erwarteten zukünftigen Zahlungsströme des finanziellen Vermögenswertes eingetreten sind. Indikatoren dafür, dass ein finanzieller Vermögenswert in der Bonität beeinträchtigt ist, umfassen z.B. die folgenden beobachtbaren Daten:

• Vertragsbruch - das heißt, mehr als 90 Tage überfällig oder ausgefallen;

• signifikante finanzielle Schwierigkeiten des Schuldners oder

• (drohende) Insolvenz des Schuldners.

Wertminderungen auf finanzielle Vermögenswerte, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet sind, werden vom Bruttobuchwert der Vermögenswerte abgezogen.

Der Bruttobuchwert eines finanziellen Vermögenswertes wird abgeschrieben, wenn der Konzern nach angemessener Einschätzung nicht davon ausgeht, dass der finanzielle Vermögenswert ganz oder teilweise realisierbar ist. Das ist in der Regel u. a. gegeben, wenn der Schuldner es versäumt, sich gegenüber dem Konzern zu einem Rückzahlungsplan zu verpflichten. Der Konzern erwartet keine signifikante Einziehung des abgeschriebenen Betrags. Abgeschriebene finanzielle Vermögenswerte können dennoch Vollstreckungsmaßnahmen zur Einziehung überfälliger Forderungen unterliegen, um in Einklang mit der Konzernrichtlinie zu handeln.

2.11     VORRÄTE

Die Vorräte des Konzerns bestehen im Wesentlichen aus Immobilien, die durch den Konzern selbst entwickelt und nach Fertigstellung veräußert werden sollen. Die Entwicklung von Wohnimmobilien auch für den eigenen Bestand stellt grundsätzlich einen Schwerpunkt der Geschäftstätigkeiten von GATEWAY dar. Im Segment Wohnimmobilienentwicklung konzentrieren sich dabei die Entwicklungsaktivitäten auf ausgewählte Metropolregionen in Deutschland. Bei Entwicklungsprojekten beginnt der Entwicklungsprozess in der Regel mit dem Kauf der Immobilie und einer anschließenden Entmietungsphase, bevor die Bauphase beginnt. Im Segment Gewerbeimmobilienentwicklung werden Bürogebäude in den Top-7-Städten in Deutschland (d.h. Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart) sowie in ausgewählten Metropolregionen entwickelt.

In der Bilanz werden die Vorratsimmobilien nach IAS 2 mit dem niedrigeren Wert aus fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert angesetzt. Die Herstellungskosten für die Immobilienentwicklungen umfassen die dem Entwicklungsprozess zurechenbaren Kosten sowie Fremdkapitalkosten, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung entfallen. Sämtliche Kosten werden dabei über die Bestandsveränderung aktiviert.

Die Anschaffungskosten für die zum Verkauf bestimmten Immobilien setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis der Immobilien und den direkt zurechenbaren Nebenkosten.

Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös, abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der noch anfallenden Vertriebskosten. Zum Stichtag liegt der Nettoveräußerungswert bei allen Vorratsimmobilien über den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, sodass keine Wertminderungen auf den Nettoveräußerungswert vorzunehmen sind.

Der Großteil der gegenwärtigen Vorratsimmobilien wird nicht innerhalb der nächsten zwölf Monate realisiert. Dies geht einher mit der Tatsache, dass Immobilienentwicklungen in der Regel mehrere Jahre andauern. Der genaue Betrag kann jedoch nicht angegeben werden, da es bei einigen Vorratsimmobilien unsicher ist, ob diese schon in 2021 oder später veräußert werden.

Der Verkauf von Vorratsimmobilien wird grundsätzlich brutto in der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesen. Der Abgang der Vorratsimmobilie wird in der Bestandsveränderung erfasst und der dazugehörige Verkaufserlös stellt einen Umsatzerlös dar.

Insofern sich die Nutzungsabsicht einer Immobilie ändert, wird diese umgegliedert. In der Berichtsperiode wurden die Entwicklungsprojekte der Gesellschaften MUC Airport Living GmbH und Augskor 1-3 GmbH infolge der erweiterten Unternehmensstrategie (build-to-hold) den langfristigen Posten fertiggestellte Renditeimmobilien bzw. in Entwicklung befindliche Renditeimmobilien gemäß IAS 40 zugeführt. Vergleiche dazu auch Kapitel 6.3.

2.12     ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente des Konzerns werden als zu fortgeführten Anschaffungskosten klassifiziert und beinhalten Barmittel und Sichteinlagen bei Banken.

2.13     SONSTIGE RÜCKSTELLUNGEN

Sonstige Rückstellungen werden angesetzt, wenn der Gesellschaft aus Ereignissen der Vergangenheit eine gegenwärtige rechtliche oder faktische Verpflichtung entstanden ist, es wahrscheinlich ist, dass die Erfüllung der Verpflichtung einen Abfluss von Ressourcen erfordert und eine verlässliche Schätzung der Höhe möglich ist.

Die erwarteten künftigen Abflüsse werden mit einem aktuellen fristenkongruenten Zinssatz vor Steuern abgezinst, der die aktuellen Markterwartungen im Hinblick auf den Zinseffekt sowie die für die Schuld spezifischen Risiken widerspiegelt, wenn der Effekt wesentlich ist.

Wenn die Gesellschaft die Erstattung eines zurückgestellten Betrages erwartet (bspw. aufgrund einer Versicherung), berücksichtigt sie den Erstattungsanspruch als separaten Vermögenswert, sofern die Erstattung für den Fall der Inanspruchnahme aus der Verpflichtung so gut wie sicher ist.

Die Gesellschaft setzt eine Rückstellung für verlustträchtige Geschäfte an, wenn der erwartete Nutzen aus dem vertraglichen Anspruch geringer als die unvermeidbaren Kosten zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtung ist.

2.14     FINANZIELLE VERBINDLICHKEITEN

Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns werden grundsätzlich als zu fortgeführten Anschaffungskosten klassifiziert. Sie enthalten lediglich Verbindlichkeiten aus der Aufnahme von Darlehen und Anleihen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten. Bei ihrem erstmaligen Ansatz werden diese finanziellen Verbindlichkeiten zum beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung von Transaktionskosten angesetzt. In den Folgeperioden werden sie zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet; jede Differenz zwischen dem Auszahlungsbetrag (unter Berücksichtigung von Transaktionskosten) und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Ausleihung unter Anwendung der Effektivzinsmethode in der Gesamtergebnisrechnung erfasst.

Lediglich das Kommanditkapital von nicht beherrschenden Anteilseignern ist erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Bewertungsanpassungen des Kommanditanteils von nicht beherrschenden Anteilseignern bzw. der dafür erfassten finanziellen Verbindlichkeit sind damit erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen.

Gebühren für die Einrichtung von Kreditfazilitäten werden als Transaktionskosten im Rahmen des Kredits in dem Umfang erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass ein Teil oder die gesamte Fazilität in Anspruch genommen wird. In diesem Fall wird die Gebühr bis zur Inanspruchnahme abgegrenzt. Für den Fall, dass keine Hinweise darauf bestehen, dass die Inanspruchnahme eines Teils oder der gesamten Fazilität wahrscheinlich ist, wird die Gebühr als Vorauszahlung für Finanzdienstleistungen aktiviert und über die Laufzeit der Fazilität amortisiert.

Bei Zugang von finanziellen Verbindlichkeiten erfolgt eine Untersuchung auf abspaltungspflichtige eingebettete Derivate. Im Kontext der GATEWAY sind dies insbesondere in Anleihen oder Darlehensverträgen eingebettete Kündigungsoptionen. Liegt ein abspaltungspflichtiges eingebettetes Derivat vor, so erfolgt im Zugangszeitpunkt eine ergebnisneutrale Abspaltung der eingebetteten Kündigungsrechte aus der Basisschuldkomponente und zeitgleich ein Ansatz als derivativer Vermögenswert oder derivative Verbindlichkeit. Die vom Basisvertrag separierten, derivativen Finanzinstrumente sind der Kategorie FVtPL zuzuordnen und entsprechend ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert folgezubewerten. Die Bewertung der eingebetteten Derivate erfolgt mittels finanzmathematisch anerkannten Optionspreismodellen.

Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, sobald die vertragliche Verpflichtung beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen ist. Ferner bucht der Konzern eine finanzielle Verbindlichkeit aus, wenn die Vertragsbedingungen geändert werden und die Zahlungsströme der angepassten Verbindlichkeit signifikant verschieden sind. In diesem Fall wird eine neue Finanzverbindlichkeit basierend auf den angepassten Bedingungen zum beizulegenden Zeitwert erfasst. Die Differenz zwischen dem Buchwert der ausgebuchten finanziellen Verbindlichkeit und der gezahlten Gegenleistung, einschließlich übertragener unbarer Vermögenswerte oder übernommener Verbindlichkeiten, wird als sonstige Erträge bzw. Finanzierungsaufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Finanzielle Verbindlichkeiten werden als kurzfristig klassifiziert, wenn der Konzern nicht das unbedingte Recht hat, die Begleichung der Verbindlichkeit auf einen Zeitpunkt mindestens zwölf Monate nach dem Bilanzstichtag zu verschieben.

2.15     FREMDKAPITALKOSTEN

Grundsätzlich gehören Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines qualifizierten Vermögenswertes. Ein qualifizierter Vermögenswert ist ein Vermögenswert, für den ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um ihn in seinen beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. Als beträchtlicher Zeitraum wird dabei ein Zeitraum angesehen, der größer ist als zwölf Monate. Sofern es wahrscheinlich ist, dass aus dem qualifizierten Vermögenswert ein künftiger wirtschaftlicher Nutzen erwächst und die Kosten verlässlich bewertet werden können, erfolgt die Aktivierung als Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Anlageerträge aus der vorübergehenden Zwischenanlage von Fremdmitteln, die speziell für die Beschaffung/Herstellung eines qualifizierten Vermögenswerts aufgenommen werden, mindern die für diesen qualifizierten Vermögenswert infrage kommenden aktivierbaren Fremdkapitalkosten. Im Bereich der in der Entwicklung befindlichen Immobilienvorräte erfolgt die Aktivierung von Bauzeitzinsen auf Basis des tatsächlich angefallenen Zinsaufwands. Die Aktivierung wird dabei als Bestandsveränderung erfasst und hat somit einen positiven Effekt auf das EBITDA.

In der aktuellen Berichtsperiode wurden Fremdkapitalkosten in Höhe von 20.879 Tsd. € (Vj. 20.172 Tsd. €) per Bestandsveränderung aktiviert. In dem abgelaufenen Geschäftsjahr konnten die Fremdkapitalkosten der Herstellung direkt zugeordnet und aktiviert werden. Der Ermittlung der aktivierbaren Fremdkapitalkosten wurde im Vorjahr ein durchschnittlicher Finanzierungskostensatz in Höhe von 11,07 % zugrunde gelegt.

2.16     LATENTE UND LAUFENDE ERTRAGSTEUERN

Der Ansatz und die Bewertung von laufenden und latenten Ertragsteuern im Konzern erfolgen gemäß IAS 12. 

LAUFENDE STEUERN

Die laufenden Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden sind mit dem Betrag zu bewerten, in dessen Höhe eine Erstattung von den Steuerbehörden bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörden erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die Steuersätze und Gesetze zugrunde gelegt, die am Bilanzstichtag gelten. Eine Saldierung von laufenden Ertragsteueransprüchen und -schulden erfolgt unter den Voraussetzungen des IAS 12.71.

LATENTE STEUERN

Latente Ertragsteuerforderungen und -verpflichtungen werden für zukünftige Steuereffekte gebildet, die aus temporären Differenzen zwischen dem IFRS-Bilanzansatz von Vermögenswerten und Schulden und deren Steuerwert resultieren oder sich aus noch nicht genutzten steuerlichen Verlustvorträgen und Steuergutschriften ergeben. Latente Ertragsteuerforderungen und -verpflichtungen werden grundsätzlich ergebniswirksam erfasst. Soweit sie sich jedoch auf Geschäftsvorfälle beziehen, die direkt im Eigenkapital berücksichtigt werden, sind die zugehörigen latenten Steuern ebenfalls direkt im Eigenkapital zu erfassen.

Sie werden mit den Steuersätzen bewertet, die voraussichtlich in der Berichtsperiode gelten, in der der entsprechende Vermögenswert realisiert oder die entsprechende Schuld erfüllt wird. Die Wirkung von Steuersatzänderungen auf latente Steuern wird in der Periode, in welcher die Änderung vom Gesetzgeber beschlossen wurde, im Steuerergebnis gebucht.

Latente Steueransprüche werden nur in dem Umfang ausgewiesen, in dem es wahrscheinlich ist, dass zukünftig zu versteuernde Ergebnisse zur Verfügung stehen werden, mit denen die steuerlichen Verlustvorträge, Steuerguthaben oder steuerlich abzugsfähigen temporären Differenzen verrechnet werden können (IAS 12.24 und 12.34). Latente Ertragsteuerforderungen und -verpflichtungen werden saldiert, wenn ein einklagbares Recht zur Aufrechnung von laufenden Steuerforderungen und Steuerverbindlichkeiten besteht und wenn es sich bei den latenten Ertragsteuerforderungen und -verpflichtungen um Ertragsteuern handelt, die von derselben Steuerbehörde gegenüber derselben steuerpflichtigen Einheit erhoben werden.

2.17     ERTRAGSREALISATION

IFRS 15 (Erlöse aus Verträgen mit Kunden) legt einen umfassenden Rahmen zur Bestimmung fest, ob, in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt Umsatzerlöse erfasst werden.

Gemäß IFRS 15 wird der Umsatz auf der Grundlage der in einem Vertrag mit einem Kunden festgelegten Gegenleistung bemessen. Auf Basis des Fünf-Schritte-Modells wird bestimmt, in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt oder über welchen Zeitraum die Umsatzerlöse zu erfassen sind. Das Grundprinzip des Fünf-Schritte-Modells dient der Darstellung der Umsatzerlöse in einer Form, die den Übergang der zugesagten Güter oder Dienstleistungen auf einen Kunden darstellt. Die Höhe der zu erfassenden Umsatzerlöse entspricht der Gegenleistung, auf die der Konzern für diese Güter oder Dienstleistungen einen vertraglichen Anspruch besitzt.

IFRS 15 definiert einen Vertrag als eine Vereinbarung zwischen zwei oder mehr Vertragsparteien, die rechtlich durchsetzbare Rechte und Pflichten begründet. Verträge können schriftlich, mündlich oder stillschweigend aufgrund der gewöhnlichen Geschäftspraxis eines Unternehmens geschlossen werden. Unter bestimmten Umständen sind Verträge zusammenzufassen. Im zweiten Schritt identifiziert der Konzern die einzelnen Leistungsverpflichtungen. Grundsätzlich stellt eine Zusage immer dann eine Leistungsverpflichtung dar, wenn das Gut oder die Dienstleistung unterscheidbar ist. Im dritten Schritt wird der Transaktionspreis bestimmt, der die Gegenleistung für die Übertragung der Güter oder Dienstleistungen darstellt. Der Transaktionspreis der analysierten Verträge kann variable Komponenten beinhalten. Dies betrifft einerseits die in der Berichtsperiode vertraglich vereinbarten Kaufpreisminderungen der Bauvorhaben der Projektentwicklung Rudolfplatz in Köln GmbH, Projektentwicklung Himmelgeister Straße in Düsseldorf I GmbH sowie die Projektentwicklung Uerdinger Straße in Düsseldorf Office GmbH, deren Höhe vertraglich vereinbart und insoweit begrenzt ist. Andererseits haben Nebenkostenabrechnungen einen variablen Charakter, der auf Basis der Erwartungswertmethode ermittelt wird. Der Erwartungswert wird fortlaufend überprüft und korrigiert. Der Zeitraum zwischen der Übertragung des Gutes bzw. der Dienstleistung auf den Kunden und der Zahlung durch den Kunden überschreitet üblicherweise kein Jahr. Entsprechend wird die zugesagte Gegenleistung nicht an den Zeitwert des Geldes angepasst. In Schritt vier wird die Gegenleistung auf die identifizierten Leistungsverpflichtungen im Verhältnis ihrer Einzelveräußerungspreise aufgeteilt. Ein geeigneter Nachweis für den Einzelveräußerungspreis ist der Preis, zu dem der Konzern das Gut oder die Dienstleistung unter ähnlichen Umständen an vergleichbare Kunden tatsächlich einzeln veräußert hat. Soweit der Einzelveräußerungspreis nicht verlässlich beobachtbar und insoweit ermittelbar ist, wendet der Konzern den Expected-Cost-Plus-a-Margin-Ansatz nach IFRS 15.79(b) zur Bestimmung des Einzelveräußerungspreises an.

Die Umsatzerlöse werden gemäß der Erfüllung der bestehenden Leistungsverpflichtungen zu einem Zeitpunkt oder über den Zeitraum erfasst. Der Konzern erfasst die Umsatzerlöse über einen Zeitraum, sofern die Voraussetzungen für einen zeitraumbezogenen Kontrollübergang gemäß IFRS 15.35 (a)-(c) erfüllt werden. Wird die Leistungsverpflichtung nicht über einen Zeitraum erfüllt, so erfüllt der Konzern die Leistungsverpflichtung zu einem bestimmten Zeitpunkt. Eine Leistungsverpflichtung wird durch die Übertragung der Verfügungsgewalt über ein Gut oder eine Dienstleistung erfüllt. Unter Verfügungsgewalt wird in diesem Zusammenhang die Möglichkeit verstanden, die Verwendung des Gutes oder der Dienstleistung zu bestimmen und dabei den wesentlichen Nutzen selbst zu vereinnahmen.

Die Erlöse aus dem Verkauf von Projekt- bzw. Renditeimmobilien werden zu dem Zeitpunkt erlöswirksam erfasst, zu dem die Verfügungsgewalt auf den Käufer übertragen wird. Dies tritt in der Regel bei Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr an den Grundstücken ein. Die Erträge aus dem Verkauf von Vorratsimmobilien (Projektentwicklungen bzw. direkt zum Weiterverkauf bestimmte Immobilien) werden dabei als Umsatzerlöse ausgewiesen. Demgegenüber werden die Gewinne oder Verluste (Saldo aus Verkaufserlös abzgl. Buchwertabgang) aus dem Verkauf von Renditeimmobilien als sonstige betriebliche Erträge bzw. Aufwendungen ausgewiesen. Die realisierten Erlöse entsprechen dem vertraglich vereinbarten Transaktionspreis. Die Gegenleistung ist in der Regel nach Übergang der Renditeimmobilie fällig.

Wird ein bindender Kaufvertrag bereits vor Abschluss der Entwicklungsphase über eine Immobilie abgeschlossen (Forward Sale), erfolgt die Umsatzrealisierung in Abhängigkeit der Erfüllung der Leistungsverpflichtungen. Bezogen auf das zu übertragende Grundstück erfolgt bei Vorliegen einer separaten Leistungsverpflichtung die Umsatzrealisierung zeitpunktbezogen zu dem Zeitpunkt, zu dem die Verfügungsgewalt auf den Erwerber übertragen wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Erwerber über kein substantielles Rücktrittsrecht nach Abschluss des Kaufvertrages mehr verfügt. Bezogen auf die Projektentwicklung/das Bauvorhaben erfolgt die Umsatzrealisierung zeitraumbezogen nach Maßgabe des festgestellten Leistungsfortschritts. Dieser wird auf der Grundlage der bereits angefallenen Baukosten im Verhältnis zu den geschätzten Gesamtkosten ermittelt (Cost-to-Cost-Method). Das im Konzern etablierte und durchgeführte Controlling der Bauprojekte ermöglicht dabei eine möglichst genaue Abschätzung und Relation der angefallenen Ist-Kosten sowie der geschätzten Gesamtkosten des Projekts. Der dem Vertragsverhältnis zugrunde liegende Transaktionspreis - nach Berücksichtigung variabler Komponenten, soweit einschlägig - wird im Verhältnis der Einzelveräußerungspreise zu den geschätzten Gesamtkosten auf die identifizierten Leistungsverpflichtungen allokiert.

Dies betrifft zum 31. Dezember 2020 die Projektentwicklung Rudolfplatz in Köln GmbH, die Projektentwicklung Himmelgeister Straße in Düsseldorf I GmbH sowie die Projektentwicklung Uerdinger Straße in Düsseldorf Office GmbH, die vollständig in den Konzernabschluss einbezogen werden. Im Vorjahr war außerdem die Venloer Straße in Köln S.à r.l., die auf der Grundlage der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen wird, betroffen.

Erlöse aus Mietverträgen werden periodengerecht in Übereinstimmung mit den Bestimmungen der zugrunde liegenden Verträge erfasst. Der Transaktionspreis ist in den zugrunde liegenden Mietverträgen definiert und beinhaltet keine variablen Gegenleistungen oder Finanzierungskomponenten. Die Mietzahlungen sind monatlich zu leisten. Die Erträge aus der Vermietung werden in den Umsatzerlösen ausgewiesen. Im Gegensatz zu den Erlösen aus den Betriebskosten (Nicht-Leasingkomponente) fällt der Vertragsbestandteil der Netto-Kaltmiete als Leasingverhältnis nicht in den Anwendungsbereich des IFRS 15. Zudem werden die Erlöse aus den noch nicht abgerechneten Betriebskosten gemäß IFRS 15.35(a) zeitraumbezogen erfasst, da dem Mieter der Nutzen aus der Dienstleistung gleichzeitig mit seiner Erbringung durch den Vermieter zufließt. Der Ausweis der Nebenkostenabrechnungen erfolgt gemäß IFRS 15 brutto, da GATEWAY für die originäre Leistungsverpflichtung die primäre Verantwortung trägt und als Prinzipal agiert.

GATEWAY erbringt zudem Dienstleistungen in Form von Geschäftsbesorgungsverträgen. Der Leistungsgegenstand umfasst im Wesentlichen die kaufmännische Abwicklung sowie kaufmännische Betreuung von Bauprojekten, insbesondere bei der Planung, Entwicklung und Vermietung von Projektgrundstücken. Die Geschäftsbesorgungsverträge beinhalten verschiedene Meilensteine, an denen der Fertigstellungsgrad gemessen wird. Mit dem Erreichen eines vertraglich definierten Meilensteins überträgt der Konzern die Verfügungsgewalt über den Teilabschnitt und erlangt einen unbedingten Zahlungsanspruch auf die Gegenleistung. Der Transaktionspreis beinhaltet keine variablen Preisbestandteile und die Zeitspanne zwischen der Erbringung der Dienstleistung und der Zahlung ist kleiner als ein Jahr. Die Umsatzerlöse aus Dienstleistungsverträgen werden zeitraumbezogen erfasst, da dem Kunden der Nutzen aus der Dienstleistung zufließt, während diese erbracht wird. Diese Einschätzung beruht auf dem Tatbestand, dass ein anderes Unternehmen die bisherigen Leistungen im Wesentlichen nicht erneut erbringen müsste, wenn dieses andere Unternehmen die verbleibenden Leistungsverpflichtungen gegenüber dem Kunden erfüllen würde. Der Leistungsfortschritt wird auf Basis der Output-basierten Methode gemessen und beruht auf den Meilensteinen sowie den dazugehörigen Honoraren und vermittelt somit ein getreues Bild der Übertragung der Verfügungsgewalt.

Zinserträge vereinnahmt die Gesellschaft zeitproportional unter Berücksichtigung der Restschuld und des Effektivzinssatzes über die Restlaufzeit.

Die in den Vertragsverhältnissen enthaltenen Garantien und Gewährleistungen stellen keine separate Leistungsverpflichtung dar, da sie dem Kunden lediglich zusichern, dass das gelieferte Gut oder die Dienstleistung den vertraglich vereinbarten Spezifikationen entspricht (Assurance-Type-Warranty). Es bestehen keine Rücknahme-, Erstattungs- oder ähnliche Verpflichtungen.

Gemäß IFRS 15 hat die GATEWAY einen Vertragsvermögenswert auszuweisen, soweit sie bis zum Stichtag Leistungen aus Projektentwicklungen erbracht hat, die gegenüber dem Kunden noch nicht in Abrechnung gebracht worden sind. Der Konzern hat eine Vertragsverbindlichkeit auszuweisen, sofern der Kunde seine vertragliche Verpflichtung erfüllt hat, bevor der Konzern die Verfügungsgewalt über das Gut oder die Dienstleistung übertragen hat.

Soweit der Konzern die Leistung erbracht und in Abrechnung gebracht hat, wird der unbedingte Anspruch der GATEWAY auf die zu zahlende Gegenleistung als Forderung ausgewiesen.

2.18     LEISTUNGEN AN ARBEITNEHMER

KURZFRISTIG FÄLLIGE LEISTUNGEN AN ARBEITNEHMER

Verpflichtungen aus kurzfristig fälligen Leistungen an Arbeitnehmer werden als Aufwand erfasst, sobald die damit verbundene Arbeitsleistung erbracht wird. Eine Schuld ist für den erwartungsgemäß zu zahlenden Betrag zu erfassen, wenn der Konzern gegenwärtig eine rechtliche oder faktische Verpflichtung hat, diesen Betrag aufgrund einer vom Arbeitnehmer erbrachten Arbeitsleistung zu zahlen und die Verpflichtung verlässlich geschätzt werden kann. Verbindlichkeiten für Löhne und Gehälter inklusive nicht-monetärer Leistungen, für den Jahresurlaub und auflaufende Krankheitstage, die voraussichtlich innerhalb von zwölf Monaten nach Geschäftsjahresende, in dem die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die Leistungen erbracht haben, vollständig erfüllt werden, werden zum Ende der Berichtsperiode angesetzt und mit den Beträgen bewertet, die voraussichtlich zur Begleichung der Verpflichtung zu zahlen sind.

LEISTUNGEN AUS ANLASS DER BEENDIGUNG DES ARBEITSVERHÄLTNISSES

Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeitsverhältnisses werden zum früheren der folgenden Zeitpunkte als Aufwand erfasst: wenn der Konzern das Angebot derartiger Leistungen nicht mehr zurückziehen kann oder wenn der Konzern Kosten für eine Umstrukturierung erfasst. Ist bei Leistungen nicht zu erwarten, dass sie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abschlussstichtag vollständig abgegolten werden, werden sie abgezinst.

2.19     LEASINGVERHÄLTNISSE

Bei Vertragsbeginn beurteilt GATEWAY, ob der Vertrag ein Leasingverhältnis begründet oder beinhaltet. Dies ist der Fall, wenn der Vertrag dazu berechtigt, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswertes gegen Zahlung eines Entgeltes für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren. Um zu beurteilen, ob ein Vertrag das Recht zur Kontrolle eines identifizierten Vermögenswertes beinhaltet, legt GATEWAY die Definition eines Leasingverhältnisses nach IFRS 16 zugrunde.

a)     ALS LEASINGNEHMER

Am Bereitstellungsdatum oder bei Änderung eines Vertrages, der eine Leasingkomponente enthält, teilt GATEWAY das vertraglich vereinbarte Entgelt auf Basis der relativen Einzelveräußerungspreise auf.

Als Leasingnehmer erfasst GATEWAY am Bereitstellungsdatum einen Vermögenswert für das gewährte Nutzungsrecht sowie eine Leasingverbindlichkeit. Das Nutzungsrecht wird erstmalig zu Anschaffungskosten bewertet, die der erstmaligen Bewertung der Leasingverbindlichkeit entsprechen, angepasst um am oder vor dem Bereitstellungsdatum geleistete Zahlungen, zuzüglich etwaiger anfänglicher direkter Kosten sowie der geschätzten Kosten zur Demontage oder Beseitigung des zugrunde liegenden Vermögenswertes oder zur Wiederherstellung des zugrunde liegenden Vermögenswertes bzw. des Standortes, an dem dieser sich befindet, abzüglich etwaiger erhaltener Leasinganreize.

Anschließend wird das Nutzungsrecht vom Bereitstellungsdatum bis zum Ende des Leasingzeitraums linear abgeschrieben. Ausnahmen bestehen für Mietverträge, in denen das Eigentum an dem zugrunde liegenden Vermögensgegenstand zum Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses auf den Konzern übergeht bzw. es wahrscheinlich ist, dass eine Kaufoption wahrgenommen wird. In diesem Fall wird das Nutzungsrecht über die Nutzungsdauer des zugrunde liegenden Vermögenswertes abgeschrieben, welche nach den Vorschriften für Sachanlagen ermittelt wird. Zusätzlich wird das Nutzungsrecht fortlaufend um Wertminderungen, sofern notwendig, berichtigt und um bestimmte Neubewertungen der Leasingverbindlichkeit angepasst.

Erstmalig wird die Leasingverbindlichkeit zum Barwert der am Bereitstellungsdatum noch nicht geleisteten Leasingzahlungen abgezinst um den dem Leasingverhältnis zugrunde liegenden Zinssatz oder, wenn sich dieser nicht ohne Weiteres bestimmen lässt, mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz des Konzerns bewertet. GATEWAY wendet in der Regel ihren Grenzfremdkapitalzinssatz als Abzinsungssatz an. Dieser Grenzfremdkapitalzinssatz als risikoadjustierter Zinssatz wird laufzeit- und währungsspezifisch abgeleitet. Die Differenz hinsichtlich unterschiedlicher Zahlungsverläufe der Referenzzinssätze (endfällig) und der Leasingverträge (annuitär) wird anhand einer Durationsanpassung berücksichtigt.

Die Leasingverbindlichkeit wird zum fortgeführten Buchwert unter Nutzung der Effektivzinsmethode bewertet. Sie wird neu bewertet, wenn sich die künftigen Leasingzahlungen aufgrund einer geänderten Index- oder Zinssatzänderung ergeben, wenn GATEWAY ihre Schätzung zu den voraussichtlichen Zahlungen im Rahmen einer Restwertgarantie anpasst, wenn der Konzern seine Einschätzung über die Ausübung einer Kauf-, Verlängerungs- oder Kündigungsoption ändert oder sich eine de facto feste Leasingzahlung ändert.

Bei einer solchen Neubewertung der Leasingverbindlichkeit wird eine entsprechende Anpassung des Buchwertes des Nutzungsrechtes vorgenommen bzw. wird diese erfolgswirksam vorgenommen, wenn sich der Buchwert des Nutzungsrechtes auf null verringert hat.

In der Bilanz weist GATEWAY Nutzungsrechte, die nicht die Definition einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erfüllen, in den Sachanlagen und Leasingverbindlichkeiten in den sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten aus.

Ferner hat GATEWAY beschlossen, Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten für Leasingverhältnisse, denen Vermögenswerte von geringem Wert zugrunde liegen, sowie für kurzfristige Leasingverhältnisse nicht anzusetzen. Der Konzern erfasst die mit diesen Leasingverhältnissen in Zusammenhang stehenden Leasingzahlungen über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear als Aufwand.

b)     ALS LEASINGGEBER

Wenn GATEWAY als Leasinggeber auftritt, stuft sie bei Vertragsbeginn jedes Leasingverhältnis entweder als Finance-Lease- oder als Operate-Lease-Verhältnis ein. Zur Einstufung jedes Leasingverhältnisses hat GATEWAY eine Gesamteinschätzung vorgenommen, ob das Leasingverhältnis im Wesentlichen alle Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum an dem zugrunde liegenden Vermögenswert verbunden sind, überträgt. Wenn dies der Fall ist, wird das Leasingverhältnis als Finance Lease eingestuft; wenn nicht, ist es ein Operate-Lease-Verhältnis. Im Rahmen dieser Beurteilung berücksichtigt der Konzern bestimmte Indikatoren - wie zum Beispiel, ob das Leasingverhältnis den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswertes umfasst.

GATEWAY agiert als Leasinggeber im Rahmen der Vermietung der im Vorratsvermögen und als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Bei den Vorratsimmobilien betrifft dies die Entmietungsphase. Die Leasingverträge stellen Operate-Lease-Verhältnisse dar und die zugrunde liegenden Leasingzahlungen werden vom Konzern über die Laufzeit des Leasingverhältnisses linear als Ertrag in den Umsatzerlösen erfasst.

2.20     RESIDUALANSPRÜCHE UND DIVIDENDENAUSSCHÜTTUNGEN

Der Konzern hält Anteile an Gesellschaften, an denen nicht beherrschende Anteilseigner beteiligt sind (Gateway Vierte GmbH, Gateway Fünfte GmbH, Revaler Straße 32 PE GmbH, Storkower Straße 140 PE GmbH und Storkower Straße 142-146 PE GmbH). Bei diesen Gesellschaftsformen ist aufgrund der bestehenden Kündigungsrechte der Anteil der nicht beherrschenden Anteile als Schuld zu bilanzieren.

Der Anteil der nicht beherrschenden Anteilseigner ist erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Bewertungsanpassungen des Anteils von nicht beherrschenden Anteilseignern bzw. der dafür erfassten finanziellen Verbindlichkeit sind damit erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen.

2.21     ZUR VERÄUSSERUNG GEHALTENE LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE

Langfristige Vermögenswerte oder Veräußerungsgruppen, die Vermögenswerte und Schulden umfassen, werden als zur Veräußerung gehalten oder zur Ausschüttung gehalten eingestuft, wenn es höchstwahrscheinlich ist, dass sie überwiegend durch Veräußerung oder Ausschüttung und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert werden.

Im Allgemeinen werden diese Vermögenswerte oder die Veräußerungsgruppe zum niedrigeren Wert aus ihrem Buchwert und beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Ein etwaiger Wertminderungsaufwand einer Veräußerungsgruppe wird zunächst dem Geschäfts- oder Firmenwert und dann den verbleibenden Vermögenswerten und Schulden auf anteiliger Basis zugeordnet - mit der Ausnahme, dass den Vorräten, finanziellen Vermögenswerten, latenten Steueransprüchen, Vermögenswerten im Zusammenhang mit Leistungen an Arbeitnehmer oder als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, die weiterhin gemäß den sonstigen Rechnungslegungsmethoden des Konzerns bewertet werden, kein Verlust zugeordnet wird. Wertminderungsaufwendungen bei der erstmaligen Einstufung als zur Veräußerung gehalten oder zur Ausschüttung gehalten und spätere Gewinne und Verluste bei Neubewertung werden im Gewinn oder Verlust erfasst.

Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen werden nicht mehr planmäßig abgeschrieben und jedes nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungsunternehmen wird nicht mehr nach der Equity-Methode bilanziert, sobald sie als zur Veräußerung gehalten oder zur Ausschüttung gehalten eingestuft sind.

Die speziellen Bewertungsregeln nach IFRS 5 für den Zeitpunkt der Umgliederung und der Folgebewertung gelten nicht für Immobilien, die zuvor unter der Position „Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Renditeimmobilien)" aufgeführt waren. Hier gelten weiterhin die Bewertungsvorgaben des IAS 40. Insofern gelten nur die Vorgaben für die Umgliederung in die Position „Zur Veräußerung bestimmte Renditeimmobilien". Grundsätzlich erfolgt eine Umgliederung, wenn zum Stichtag ein Verkaufsvertrag für die Immobilie bzw. der entsprechenden Gesellschaft vorliegt oder der Verkauf der Immobilie innerhalb der nächsten zwölf Monate höchstwahrscheinlich ist (wirtschaftlich sinnvoll und objektiv umsetzbar). Zu den Bewertungsvorschriften siehe auch Anhangangabe 2.8.

2.22     KAPITALFLUSSRECHNUNG

Die Kapitalflussrechnung zeigt Herkunft und Verwendung der Geldströme. Dabei wird zwischen laufender Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Der zum Stichtag ausgewiesene Bestand an liquiden Mitteln setzt sich aus den Kassenbeständen und den Guthaben bei Kreditinstituten zusammen.

Die Geldströme aus laufender Geschäftstätigkeit werden ausgehend vom Konzerngesamtergebnis indirekt abgeleitet.

Im Konzerngesamtergebnis als zahlungswirksame Transaktion bereits enthalten ist der Konsolidierungskreisabgang der ABK Wohnraum GmbH & Co. KG, Leipzig.

Die in der Überleitung vom Konzerngesamtergebnis zum Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesenen sonstigen zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge betreffen im Wesentlichen Wertberichtigungen von sonstigen finanziellen Forderungen sowie die Auflösungen von Rückstellungen. 

Die ferner ausgewiesenen Anpassungen der sonstigen finanziellen Vermögenswerte betreffen im Wesentlichen die Auskehrung der im Vorjahr auf Notaranderkonten eingezahlten Kaufpreise aus Forward Sales von Bauvorhaben.

Die Geldströme aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen ermittelt.

Die Bewegungen der Finanzverbindlichkeiten lassen sich wie folgt auf die Cashflows aus Finanzierungstätigkeit überleiten:

3.     ZUSÄTZLICHE ANGABEN ZU FINANZINSTRUMENTEN

3.1     GRUNDSÄTZE DES FINANZRISIKOMANAGEMENTS

Das Risikomanagement des Konzerns wird durch eine zentrale Finanzabteilung im Rahmen der Leitlinien gesteuert, die die Geschäftsleitung genehmigt hat. Diese Finanzabteilung identifiziert, beurteilt und steuert finanzielle Risiken in enger Zusammenarbeit mit den operativen Unternehmen des Konzerns. Die Geschäftsleitung stellt schriftliche Grundsätze für die Gesamtrisikosteuerung und für bestimmte Bereiche wie z.B. Zinsänderungsrisiko, Ausfallrisiko oder Liquiditätssteuerung bereit.

Das Finanzrisikomanagement beinhaltet die Steuerung und Begrenzung der finanziellen Risiken aus der operativen Geschäftstätigkeit. Es beinhaltet ein kontinuierliches, rollierendes Liquiditätscontrolling, das insbesondere auf die Vermeidung wesentlicher Forderungsausfälle und die Sicherung des Finanzbedarfes des laufenden Geschäftes gerichtet ist.

Zur Begrenzung des Forderungsausfallrisikos wird das Eigentum an verkauften Objekten grundsätzlich erst nach Einzahlung des Kaufpreises an den Erwerber übertragen. Zinsänderungsrisiken spielen aufgrund der überwiegenden Kurzfristigkeit der Kreditaufnahmen keine wesentliche Rolle. Die quantitativen Angaben im Hinblick auf das Forderungsausfallrisiko werden in dem noch folgenden Unterabschnitt „Ausfallrisikomanagement" dargestellt.

Die quantitativen Angaben im Hinblick auf das Finanzierungs- und Liquiditätsrisiko werden in den noch folgenden Unterabschnitten „Liquiditätsrisiko" und „Finanzierungsrisiko" dargestellt.

3.2     KAPITALMANAGEMENT

Der Konzern überprüft regelmäßig zur Sicherstellung der Schuldentilgungsfähigkeit, operativen Liquidität sowie Einhaltung von regulatorischen Anforderungen im Rahmen der Erstellung von Jahres- und Zwischenabschlüssen seine Kapitalstruktur. Anpassungen können durch Kapitalerhöhungen oder durch Änderungen der Finanzierungen durchgeführt werden. Dabei wird stets eine auf das Geschäftsrisiko angepasste Kapitalstruktur angestrebt.

Als börsennotierte Gesellschaft unterliegt der Konzern den Mindestanforderungen für Aktiengesellschaften.

Die Eigenkapitalquote stellt sich zum Jahresende wie folgt dar:

3.3     KLASSEN DER FINANZINSTRUMENTE NACH IFRS 7

In den folgenden Tabellen werden die Buchwerte der Finanzinstrumente auf die Bewertungskategorien nach IFRS 9 übergeleitet und die beizulegenden Zeitwerte (Fair Value) der Finanzinstrumente angegeben.

FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE

FINANZIELLE SCHULDEN

^* Unter Herausnahme der von der Kategorisierung gemäß IFRS 9 separaten Leasingverbindlichkeit beträgt die Summe der Kategorie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten - AmC 681.523 Tsd. €.

FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE

FINANZIELLE SCHULDEN

*Unter Herausnahme der von der Kategorisierung gemäß IFRS 9 separaten Leasingverbindlichkeit beträgt die Summe der Kategorie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten - AmC 679.377 Tsd. €.

Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Finanzinstrumente werden nach der Bedeutung der in ihre Bewertungen einfließenden Faktoren und Informationen klassifiziert und in (Bewertungs-)Stufen eingeordnet.

Die Einordnung eines Finanzinstrumentes in eine Stufe erfolgt nach der Bedeutung seiner Inputfaktoren für seine Gesamtbewertung und zwar nach der niedrigsten Stufe, deren Berücksichtigung für die Bewertung als Ganzes erheblich bzw. maßgeblich ist. Die Bewertungsstufen untergliedern sich hierarchisch nach ihren Inputfaktoren:

Stufe 1:     auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten notierte 

(unverändert übernommene) Preise

Stufe 2:     Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die auf Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt,

die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt (d.h. als Preis) oder 

indirekt (d.h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen

Stufe 3:      nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierende Faktoren für die Bewertung des Vermögenswertes 

oder der Verbindlichkeit (nicht beobachtbare Inputfaktoren)

Bei den in der Konzernbilanz zum beizulegenden Zeitwert erfassten derivativen Finanzinstrumenten handelt es sich um eingebettete Derivate, die von den Schuldverschreibungen separiert und welche auf Basis von Informations- und Inputfaktoren der oben beschriebenen Stufe 3 bewertet werden.

Um die Vorteilhaftigkeit einer Ausübung der Kündigungsoptionen zu ermitteln, werden Zinssätze und Ausfallintensitäten simuliert. Eingangsparameter des Bewertungsmodells sind die Zins- und Credit-Spread-Volatilitäten sowie die Zinsstruktur und CDS-Raten zum jeweiligen Bewertungsstichtag. Da die Credit Spreads nicht direkt am Markt beobachtbar sind, sind die eingebetteten Kündigungsoptionen der Stufe 3 der Bewertungshierarchie zuzuordnen.

Für die Finanzverbindlichkeiten erfolgt die Bewertung nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren (Stufe 2). Hierbei werden die zukünftigen Zahlungsströme mit risikoadjustierten, laufzeitadäquaten Zinssätzen diskontiert.

Für das Fremdkapital nicht beherrschender Anteile sowie für die im Konzern vorliegenden nicht börsennotierten Eigenkapitalinvestments wird das Bewertungsverfahren herangezogen, welches im jeweiligen Fall als angemessen und umsetzbar erachtet wird. Hierzu zählen Informationen aus kürzlich durchgeführten Finanzierungsrunden oder Multiplikatorverfahren. Nur wenn nicht genügend neuere Informationen zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts vorliegen, werden die Anschaffungskosten als die beste Schätzung des beizulegenden Zeitwerts angesehen. Ferner sind dem Konzern keine Hinweise zur Kenntnis gelangt, die auf einen geringeren beizulegenden Zeitwert als die (fortgeführten) Anschaffungskosten hindeuten.

Der Konzern erfasst Umgruppierungen zwischen verschiedenen Stufen der Fair-Value-Hierarchie zum Ende der Berichtsperiode, in der die Änderung eingetreten ist. In der Berichtsperiode sind - wie in der Vergleichsperiode - keine Transfers zwischen den einzelnen Stufen erfolgt.

Die nachstehende Tabelle zeigt die Überleitung des Anfangsbestands auf den Endbestand für beizulegende Zeitwerte der Stufe 3.

Für die beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente hätte eine für möglich gehaltene Änderung bei einem der wesentlichen, nicht beobachtbaren Inputfaktoren, unter Beibehaltung der anderen Inputfaktoren, die nachstehenden Auswirkungen:

3.4     NETTOGEWINNE UND -VERLUSTE AUS FINANZINSTRUMENTEN

Das Nettoergebnis nach Bewertungskategorien gemäß IFRS 9 stellt sich wie folgt dar:

NETTOERGEBNIS

3.5     ZINSÄNDERUNGSRISIKO

Risiken aus Zinsänderungen existieren für den Konzern grundsätzlich im Zusammenhang mit der Aufnahme von Darlehen zur Finanzierung des Ankaufs von Immobilien.

In den Darlehensverträgen wurde überwiegend eine feste Verzinsung der künftigen Darlehensverbindlichkeiten vereinbart. Zinssicherungsgeschäfte zur Reduzierung des Risikos von Zinsänderungen wurden bisher nicht abgeschlossen. 

Basierend auf einer Risikoposition von 202.074 Tsd. € (Vj. 221.649 Tsd. €) hätten sich bei einer hypothetischen Erhöhung bzw. Senkung des Marktzinsniveaus um jeweils 50 Basispunkte folgende Auswirkungen auf das Ergebnis vor Steuern (EBT) ergeben, die ergebnisseitig das Finanzergebnis beeinflussen würden:

ERGEBNIS

3.6     AUSFALLRISIKOMANAGEMENT

Unter dem Ausfallrisiko versteht man das Risiko eines Verlustes für den Konzern, wenn eine Vertragspartei ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Der Konzern geht Geschäftsverbindungen lediglich mit kreditwürdigen Vertragsparteien ein und, falls angemessen unter Einholung von Sicherheiten, um die Risiken eines Verlustes aus der Nichterfüllung von Verpflichtungen zu mindern. Der Konzern verwendet verfügbare Finanzinformationen sowie seine eigenen Handelsaufzeichnungen, um seine Kunden zu bewerten. Das Risiko-Exposure des Konzerns wird fortlaufend überwacht. Besondere Ausfallrisiken, die in der Regel bei wesentlichen Forderungen aus Immobilien- und Beteiligungsverkäufen sowie bei Maklerprovisionen gegenüber institutionellen Anlegern entstehen, werden separat betrachtet.

Zum Stichtag bestehen keine wesentlichen Ausfallrisiken. Der Buchwert der im Konzernabschluss erfassten finanziellen Vermögenswerte stellt das maximale Ausfallrisiko dar.

FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bestehen gegenüber einer großen Anzahl von Kunden in verschiedenen Bundesländern. In der Regel handelt es sich um Privatpersonen bzw. Gewerbetreibende, die Immobilien des Konzerns mieten oder erworben haben.

Im Folgenden werden die Kreditrisikoeinstufung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie deren Wertberichtigung dargestellt:

FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN

Die zum Stichtag nicht überfälligen Forderungen bestehen überwiegend gegenüber Kunden von guter Bonität bzw. der Konzern erwartet hier keine nennenswerten Forderungsausfälle. In der Vergangenheit gab es zudem keine wesentlichen bonitätsbedingten Wertminderungen oder Ausfälle. Die überfälligen Forderungen resultieren zum größten Teil aus Forderungen aus Geschäftsbesorgungsverträgen gegenüber nach der Equity-Methode bilanzierten Unternehmen. Aus diesem Grund besteht ein sehr geringes Ausfallrisiko. Zum anderen bestehen diese aus einem laufenden Rechtsverfahren. Auf Basis gegenwärtiger Informationen ist von der Einbringlichkeit dieser Forderung auszugehen. 

Der Eröffnungsbilanzwert der Wertberichtigungen für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen zum 01. Januar 2020 wird wie folgt auf den Schlussbilanzwert der Wertberichtigung übergeleitet:

WERTMINDERUNGEN AUS FORDERUNGEN AUS LIEFERUNGEN UND LEISTUNGEN*

*Vereinfachter Ansatz

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden nach einer angemessenen Einschätzung ausgebucht, wenn keine Realisierbarkeit mehr gegeben ist. Das ist u. a. gegeben, wenn der Schuldner es versäumt, sich gegenüber dem Konzern zu einem Rückzahlungsplan zu verpflichten.

Alle Wertminderungen auf Forderungen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung grundsätzlich in dem Posten sonstige betriebliche Aufwendungen enthalten.

SONSTIGE FINANZIELLE VERMÖGENSWERTE

Aufgrund voraussichtlich dauerhafter Wertminderungen wurden sonstige finanzielle Vermögenswerte in Höhe von 10.233 Tsd. € (Vj. 0 €) ausgebucht.

Für andere Darlehensforderungen gegenüber Dritten, Vertragsvermögenswerte sowie offene Kaufpreisforderungen wird kein Ausfall erwartet, da diese Ansprüche ausschließlich gegenüber Kunden mit guter Bonität bestehen.  

Es bestehen weiterhin Darlehensforderungen gegenüber den nach der Equity-Methode einbezogenen Projektentwicklungsgesellschaften. Durch den über diese Gesellschaften bestehenden maßgeblichen Einfluss ist es dem Konzern möglich, die Änderung des Kreditrisikos zu überwachen.

Auf eine tabellarische Darstellung der Überleitung von den Wertminderungen gemäß IFRS 7.35 H-I wird verzichtet, da diese sowohl im Vorjahr als auch zum Bilanzstichtag 0 betragen (Verrechnung des Zugangs der Wertminderungen mit der Ausbuchung).

ZAHLUNGSMITTEL UND ZAHLUNGSMITTELÄQUIVALENTE

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente werden bei Banken und Finanzinstituten hinterlegt. Die geschätzte Wertberichtigung auf Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente wurde auf Grundlage erwarteter Verluste innerhalb von zwölf Monaten berechnet und spiegelt die kurzen Laufzeiten wider. Der Konzern nimmt an, dass seine Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente auf Grundlage der externen Ratings der Banken und Finanzinstitute ein geringes Ausfallrisiko aufweisen.

Die Wertminderungsaufwendungen im Bereich der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sind für den Konzern von untergeordneter Bedeutung.

3.7     LIQUIDITÄTSRISIKO

Die Verantwortung für das Liquiditätsrisikomanagement liegt beim Vorstand, der ein angemessenes Konzept zur Steuerung der kurz-, mittel- und langfristigen Finanzierungs- und Liquiditätsanforderungen aufgebaut hat. Der Konzern steuert Liquiditätsrisiken durch das Halten von angemessenen Rücklagen, Kreditlinien bei Banken und durch ständiges Überwachen der prognostizierten und tatsächlichen Cashflows und Abstimmungen der Fälligkeitsprofile von finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten.

Die folgende Tabelle zeigt die vertragliche Restlaufzeit der in den Anwendungsbereich von IFRS 7 fallenden Verbindlichkeiten des Konzerns. Die Tabelle beruht auf undiskontierten Cashflows basierend auf dem frühesten Tag, an dem der Konzern zur Zahlung verpflichtet werden kann. Die Tabelle enthält sowohl Zins- als auch Tilgungszahlungen.

VERTRAGLICHE ZAHLUNGSSTRÖME

Der Konzern erwartet, dass er seine Verbindlichkeiten aus dem eigenen operativen Cashflow, den zur Verfügung stehenden finanziellen Vermögenswerten und den durch nahestehende Unternehmen zur Verfügung gestellten Mitteln erfüllen kann.

Die Zinszahlungen für variable verzinsliche Darlehen in der Tabelle spiegeln die Marktverhältnisse für Terminzinssätze am Ende des Geschäftsjahres wider. Diese können sich mit der Veränderung der Marktzinssätze ändern. Es wird nicht erwartet, dass ein in die Fälligkeitsanalyse einbezogener Zahlungsstrom erheblich früher anfallen könnte oder zu einem wesentlich abweichenden Betrag anfällt.

3.8     FINANZIERUNGSRISIKO

GATEWAY ist für den Erwerb von Unternehmen und Immobilien sowie die laufende Geschäftstätigkeit auf die Gewährung von Bankkrediten, Anleihen sowie Darlehen nahestehender Unternehmen angewiesen.

Ebenso ist bei auslaufenden Krediten, insbesondere im Rahmen der Immobilienfinanzierung, die zum Teil nur kurzfristig erfolgt und regelmäßig prolongiert werden muss, eine Verlängerung bzw. Refinanzierung dieser Darlehen nötig. In allen Fällen besteht das Risiko, dass eine Verlängerung nicht bzw. zu diesen oder anderen Konditionen möglich ist.

Das Marktrisiko für die Bankkredite ist relativ gering, da die bestehenden Kredite überwiegend fest verzinslich bzw. kurzfristig sind. Zum Bilanzstichtag bestehen nicht ausgenutzte Kreditlinien aus Projektfinanzierungen in Höhe von 216.468 Tsd. € (Vj. 191.223 Tsd. €).

Ziel des Finanzmanagementsystems ist es, dass GATEWAY die jeweils erforderlichen Finanzmittel für das operative Wachstum und für die in diesem Zusammenhang erforderlichen Investitionen aus eigener Kraft erwirtschaftet. Bis dieses Ziel erreicht und umgesetzt ist unterstützen nahestehende Unternehmen GATEWAY durch die Zurverfügungstellung von ausreichenden finanziellen Mitteln.

3.9     ALS SICHERHEITEN ÜBERTRAGENE VERMÖGENSWERTE

Die Buchwerte der als Sicherheiten übertragenen Vermögenswerte für kurz- und langfristige Kreditaufnahmen stellen sich wie folgt dar:

VERMÖGENSWERTE

Außerdem wurden die folgenden Anteile an vollkonsolidierten Tochterunternehmen vollumfänglich als Sicherheiten bereitgestellt: 

• Storkower Straße 142-146 PE GmbH

• Revaler Straße 32 PE GmbH

• Immobiliengesellschaft am Kennedydamm in Düsseldorf mbH

• Projektentwicklung Breite Gasse in Nürnberg GmbH 

• Projektentwicklung Michaelkirchstraße in Berlin GmbH

• Projektentwicklung Campus Park München GmbH 

4.     SCHÄTZUNGEN, ERMESSENSENTSCHEIDUNGEN UND 

ANNAHMEN BEI DER BILANZIERUNG

Die Gesellschaft trifft im Rahmen der Bilanzierung Einschätzungen und Annahmen über erwartete zukünftige Entwicklungen. Sämtliche Annahmen und Schätzungen basieren auf den Verhältnissen und Einschätzungen am Bilanzstichtag und beeinflussen die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie das Verständnis der zugrunde liegenden Risiken der Finanzberichterstattung. Die hieraus abgeleiteten Schätzungen können von den späteren tatsächlichen Gegebenheiten abweichen. In den nachfolgenden Bereichen kommt es insbesondere zu kritischen Schätzungen und Annahmen bei der Bilanzierung:

• In Bezug auf die durch den Konzern gehaltenen Immobilien hat der Vorstand zu jedem Stichtag zu entscheiden, ob diese langfristig zur Vermietung bzw. zu Wertsteigerungszwecken oder zur Veräußerung gehalten werden. In Abhängigkeit von dieser Entscheidung werden die Immobilien nach den Grundsätzen für Renditeimmobilien, als zur Veräußerung bestimmte Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten (Vorräte) oder als zur Veräußerung bestimmtes langfristiges Vermögen bilanziert und entsprechend der Klassifizierung zu (fortgeführten) Anschaffungskosten oder zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Wir verweisen auf Anhangangaben 6.3, 6.5 und 6.8.

• Die Marktwerte der Renditeimmobilien basieren auf den Ergebnissen der zu diesem Zweck beauftragten unabhängigen Sachverständigen. Die Bewertung erfolgt auf Basis des Discounted-Cashflow-Verfahrens bzw. dem Residualwertverfahren unter Zugrundelegung von erwarteten künftigen Einnahmeüberschüssen (Verfahren der Bewertungsstufe 3). Entsprechend werden Faktoren, wie zukünftige Mieterträge und anzuwendende Kalkulationszinssätze durch GATEWAY in Zusammenarbeit mit dem Gutachter geschätzt, die unmittelbaren Einfluss auf den beizulegenden Zeitwert der Renditeliegenschaften haben. Die beizulegenden Zeitwerte der Renditeliegenschaften betragen zum Stichtag 184.920 Tsd. € (Vj. 8.270 Tsd. €). Wir verweisen auf Anhangangabe 6.3.

• Für den Ansatz von laufenden und latenten Steuerposten müssen Schätzungen vorgenommen werden. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung von Steuervorschriften, z. B. in Bezug auf die Behandlung steuerlicher Verlustvorträge bei unterjährigen Anteilseignerwechseln unter Berücksichtigung der §§ 8c KStG und 10a GewStG. Daher können Unterschiede zwischen den tatsächlichen Ergebnissen und unseren Annahmen oder künftige Änderungen unserer Einschätzungen Veränderungen des Steuerergebnisses in künftigen Perioden zur Folge haben. Des Weiteren setzt die Nutzbarkeit von aktiven latenten Steuern künftige steuerliche Ergebnisse voraus, sofern einer steuerlichen Einheit nicht zugleich passive latente Steuern in mindestens gleicher Höhe zuzurechnen sind. Wir verweisen auf Anhangangabe 6.13.

• Bei den sonstigen Rückstellungen sind, z.B. in Bezug auf die Eintrittswahrscheinlichkeiten und Höhe der Inanspruchnahme bei Rückstellungen für Prozessrisiken, verschiedene Annahmen zu treffen. Dabei wurden alle zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung vorliegenden Informationen berücksichtigt. Der Betrag der sonstigen kurzfristigen Rückstellungen beläuft sich zum Stichtag auf 452 Tsd. € (Vj. 1.448 Tsd. €) und betrifft u. a. laufende Prozessrisiken. Die Rückstellungsbemessung trägt dem aktuellen Kenntnisstand der Verfahren sowie der Einschätzung des Vorstands Rechnung. Wir verweisen auf Anhangangabe 6.10.

• Ermessensspielräume ergeben sich bei der Bestimmung des Zeitpunktes und der Höhe der Umsatzrealisierung nach den Grundsätzen des IFRS 15. Sofern für eine in Entwicklung befindliche Immobilie bereits ein bindender Verkaufsvertrag vorliegt, kommt neben einer zeitpunktbezogenen, auch eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung nach Maßgabe des geschätzten Fertigstellungsgrades in Betracht. Dies gilt entsprechend für die Umsatzrealisierung von Unternehmen, die auf der Grundlage der Equity-Methode in den Abschluss einbezogen werden. Wir verweisen auf Anhangangabe 6.4 und 6.14.

• Die Schätzung des beizulegenden Zeitwerts von den derivativen Finanzinstrumenten erfolgt auf Basis eines für diesen Geschäftstyp anerkannten Optionspreismodells in Form eines Binomialmodells. Wir verweisen auf Anhangangabe 2.9.

5.     SEGMENTBERICHTERSTATTUNG

Die Segmentberichterstattung erfolgt entsprechend der Vorschriften des IFRS 8 nach dem Management Approach. Dies bedeutet, dass die Segmentberichterstattung an die interne Berichterstattung an die Hauptentscheidungsträger anknüpft und die Informationen wiedergibt, die den Hauptentscheidungsträgern regelmäßig im Hinblick auf Entscheidungen über die Allokation von Ressourcen zu den Segmenten und zur Bewertung der Ertragskraft vorgelegt werden. Die Ertragskraft wird auf Basis des „EBIT adjusted" bewertet und gesteuert. Unter „EBIT adjusted" versteht der Konzern das Betriebsergebnis zuzüglich des Ergebnisses aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen.

Es erfolgt kein Reporting nach geografischen Regionen, da sämtliche Aktivitäten des Konzerns in Deutschland ausgeübt werden. Die einzelnen Segmente werden nach der Produktart aufgeteilt und nachfolgend dargestellt:

• Bestandsimmobilien: Das Segment umfasst ein ertragreiches und diversifiziertes Portfolio von Bestandsimmobilien. Durch die im Oktober 2020 beschlossene Strategieerweiterung, zukünftig Wohnimmobilien auch für den eigenen Bestand zu errichten (build-to-hold), enthält das Segment Bestandsimmobilien auch Wohnimmobilienprojekte, die langfristig gehalten und bewirtschaftet werden, um nachhaltige Einnahmen zu erzielen. Die Umsatzerlöse des Segments resultieren im Geschäftsjahr hauptsächlich aus den Mieterträgen der fertiggestellten Renditeimmobilien.

• Gewerbeimmobilienentwicklung: Die Entwicklungsaktivitäten bei Gewerbeimmobilien werden im Segment Gewerbeimmobilienentwicklung zusammengefasst. Das Ziel dieses Segments ist es, attraktive und hochwertige Bürogebäude mit moderner Architektur und flexiblen Nutzungsformaten zu entwickeln. Geografisch konzentrieren sich die Aktivitäten in diesem Segment auf die Top-7-Städte in Deutschland (d.h. Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart) und auf ausgewählte Metropolregionen wie z.B. Nürnberg. Das Segment ist im Zuge der erweiterten Unternehmensstrategie im ersten Quartal 2021 aufgegeben worden. 

• Wohnimmobilienentwicklung: In dem Segment Wohnimmobilienentwicklung konzentriert sich der Konzern auf Entwicklungsaktivitäten in ausgewählten Metropolregionen in Deutschland, für gewöhnlich Städte mit mindestens 100.000 Einwohnern, wie z.B. Dresden, Berlin, Erfurt, Frankfurt am Main, Leipzig und München. Hier steht der Neubau von mittelgroßen Mehrfamilienhäusern für modernes Wohnen sowie von gemischt genutzten Immobilien und Grundstücken im Fokus.

Die Segmentinformationen werden auf der Grundlage der im Konzernabschluss angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden ermittelt. Segmentvermögen sowie Erlöse und Aufwendungen, die aus intersegmentären Transaktionen resultieren, werden in der Spalte „Konsolidierung" eliminiert.

Die wesentlichen Effekte dieser Spalte resultieren aus der Schuldenkonsolidierung und der Aufwands- und Ertragskonsolidierung.

Die Umsatzerlöse mit Dritten (Außenumsätze) werden ausschließlich in Deutschland erwirtschaftet und stammen zu 70,5 % aus dem Segment Gewerbeimmobilienentwicklung, zu 10,1 % aus dem Segment Bestandsimmobilien und zu 19,4 % aus dem Segment Wohnimmobilienentwicklung. Die Umsatzerlöse mit Dritten im Segment Gewerbeimmobilienentwicklung enthalten im Wesentlichen die Umsatzerlöse mit zwei Kunden in Höhe von ca. 32,3 Mio. € im Zusammenhang mit dem Forward Sale zweier Bauvorhaben. Hiervon entfällt ein Betrag von 22,5 Mio. € auf ein im Geschäftsjahr neu begonnenes Bauvorhaben. Die Umsatzerlöse mit Dritten im Segment Bestandsimmobilien betreffen hauptsächlich die Mieterlöse aus den als Finanzinvestitionen sowie zur Veräußerung gehaltenen Renditeimmobilien. Im Segment Wohnimmobilienentwicklung entfällt der wesentliche Teil der Umsatzerlöse mit Dritten auf die Umsatzerlöse mit einem Kunden in Höhe von ca. 10,8 Mio. € im Zusammenhang mit dem Forward Sale eines Bauvorhabens, das bereits im Vorjahr begonnen hat.

Die Wertänderung der Renditeimmobilien resultiert ausschließlich aus dem Segment Bestandsimmobilien, da in den anderen beiden Segmenten nur Vorratsimmobilien gehalten werden.

Als Segmentergebnis wird das Betriebsergebnis laut Gesamtergebnisrechnung angegeben.

Die Gewinn- und Verlustanteile an Unternehmen, die nach der Equity-Methode bilanziert werden, sind entsprechend ihrer Geschäftstätigkeit in das jeweilige Segment eingeordnet. Die Zinserträge und Zinsaufwendungen werden entsprechend den dazugehörigen Verbindlichkeiten bzw. Vermögenswerten zugeordnet. Als Segmentergebnis wird das Betriebsergebnis laut Gesamtergebnisrechnung angegeben.

Das Segmentvermögen enthält sämtliche Vermögenswerte des Konzerns, die Segmentschulden umfassen alle Rückstellungen und Verbindlichkeiten. Dabei werden die nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen separat ausgewiesen. Die Segmentinvestitionen (Zugänge zu langfristigen Vermögenswerten) zeigen alle Investitionen in langfristige Vermögenswerte.

Infolge der im Oktober 2020 beschlossenen Strategieerweiterung, zukünftig Wohnimmobilien auch für den eigenen Bestand zu errichten (build-to-hold), wurden die Projektentwicklungen in Augsburg und deren direkte Muttergesellschaft Gateway Neunte GmbH sowie die Gesellschaft MUC Airport Living GmbH statt dem Segment Gewerbeimmobilienentwicklung dem Segment Bestandsimmobilien zugeordnet.

Außerdem wurde die im Vorjahr unter dem Segment Gewerbeimmobilienentwicklung ausgewiesene Tochtergesellschaft SKE Immo Sulzbach GmbH (S.à r.l.) aufgrund der aktuellen Verwendungsabsicht unter dem Segment Wohnimmobilienentwicklung ausgewiesen.

6.     ERGÄNZENDE ERLÄUTERUNGEN ZU DEN POSITIONEN DES ABSCHLUSSES

6.1     IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE

Zu den Rechnungslegungsmethoden siehe Anhangangaben 2.5 und 2.7.

Die immateriellen Vermögenswerte haben sich in den letzten beiden Berichtsperioden wie folgt entwickelt:

ANSCHAFFUNGSKOSTEN

ABSCHREIBUNGEN

BUCHWERTE

Aus dem umgekehrten Unternehmenserwerb in 2018 ist der unter den immateriellen Vermögenswerten ausgewiesene Geschäfts- oder Firmenwert entstanden. Dieser Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von 39.881 Tsd. € wurde wie folgt auf die Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten, welche jeweils den operativen Segmenten gemäß IFRS 8 entsprechen, aufgeteilt:

• 6.124 Tsd. € entfallen auf die Gruppe von ZGEs „Bestandsimmobilien";

• 9.789 Tsd. € entfallen auf die Gruppe von ZGEs „Wohnimmobilienentwicklung"; und

• 23.968 Tsd. € entfallen auf die Gruppe von ZGEs „Gewerbeimmobilienentwicklung".

Die Geschäfts- oder Firmenwerte wurden in der Berichtsperiode der jährlichen Werthaltigkeitsprüfung zum 30. September nach den Bestimmungen des IAS 36 unterzogen.

Dazu wird der Buchwert der Gruppe von ZGEs mit seinem erzielbaren Betrag verglichen. Der erzielbare Betrag der Gruppe von ZGEs wurde anhand ihres Nutzungswertes ermittelt, der durch die Abzinsung prognostizierter Cashflows berechnet wurde.

Die auf Grundlage des Nutzungswertes der Gruppen von ZGEs durchgeführte Werthaltigkeitsprüfung zeigte auf, dass kein Wertminderungsbedarf besteht. Ferner sind zum Stichtag keine Hinweise erkennbar, die für das Bestehen einer Wertminderung sprechen.

6.2     SACHANLAGEN

Zu den Rechnungslegungsmethoden siehe Anhangangabe 2.6 und 2.7.

Die Entwicklung der Sachanlagen zeigt die nachfolgende Darstellung:

ANSCHAFFUNGSKOSTEN

ABSCHREIBUNGEN UND WERTMINDERUNGEN

BUCHWERTE

Die Zugänge bei den Sachanlagen in der Berichtsperiode 2020 resultieren im Wesentlichen aus der Erfassung der Nutzungsrechte aus den neu abgeschlossenen Mietverträgen für Gebäude, Kraftfahrzeuge und IT-Austattung.

Im Sachanlagevermögen befinden sich zum 31. Dezember 2020 Nutzungsrechte in Höhe von 2.398 Tsd. € (Vj. 2.148 Tsd. €) in Zusammenhang mit Leasingobjekten, die nicht die Definition einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erfüllen. Für eine detaillierte Aufstellung der Nutzungsrechte verweisen wir auf Anhangangabe 6.21.

6.3     ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN (RENDITEIMMOBILIEN)

Zu den Rechnungslegungsmethoden siehe Anhangangabe 2.8.

Alle hier gemachten Angaben betreffen das Segment Bestandsimmobilien. Intersegmentäre Vorgänge liegen in der Berichtsperiode - wie auch in der Vergleichsperiode - nicht vor.

Im Berichtszeitraum wurden Bewertungsgewinne in Höhe von 129.109 Tsd. € (Vj. 20.548 Tsd. €) in der Gesamtergebnisrechnung unter der Position „Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der Renditeimmobilien und zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte" erfasst, davon entfielen Bewertungsgewinne in Höhe von 114.836 Tsd. € (Vj. -168 Tsd. €) auf die Renditeimmobilien. Diese entfielen vollständig (Vj. -168 Tsd. €) auf Immobilien, deren beizulegender Zeitwert gemäß Stufe 3 ermittelt wurde.

Auf die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte entfällt damit ein Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung in Höhe von 14.273 Tsd. €. Wir verweisen auf Anhangangabe 6.8.

Die nachfolgende Übersicht stellt die Entwicklung der Renditeimmobilien dar.

Von den Renditeimmobilien sind zum Stichtag Immobilien mit einem Buchwert von 184.920 Tsd. € (Vj. 8.270 Tsd. €) mit Grundpfandrechten besichert.

Im Rahmen der erweiterten Unternehmensstrategie strebt GATEWAY vermehrt die Entwicklung von Wohnimmobilien an, um diese langfristig zu halten und zu bewirtschaften. In diesem Zusammenhang wurde das Projekt Augsburg in den Bestand überführt und gemäß IAS 40 zum Fair Value bewertet. Die Bewertung erfolgte gemäß IAS 40.33 i.V.m. IFRS 13.27ff auf Basis der höchsten und besten Verwendung, welche eine gemischte Nutzung des Quartiers inkl. Verkauf einzelner Einheiten vorsieht. Aufgrund der geänderten Unternehmensstrategie, welche das langfristige Halten des Projektes beinhaltet, weicht die gegenwärtige Nutzung insofern hiervon ab. GATEWAY strebt mit der langfristigen Nutzung eine bessere Planung stabiler Cashflows sowie die Reduzierung des Vermarktungsrisikos an. Aufgrund der positiven Aussichten in der Wohnbaubewirtschaftung erwartet GATEWAY mittel bis langfristig höhere Renditen mit der langfristigen Nutzung.

Das genannte Projekt ist in den folgenden Tochtergesellschaften bilanziert:

• Augskor 1 GmbH, Luxemburg

• Augskor 2 GmbH, Luxemburg

• Augskor 3 GmbH, Luxemburg

Daneben wurde auch das Projekt Hallbergmoos (MUC Airport Living GmbH, München) in den Bestand überführt und nach IAS 40 zum Fair Value bewertet. In diesem Falle liegt die Nutzung mit höchster und bester Verwendung in der langfristen Vermietung des gesamten Objektes.

Nachfolgend werden die wesentlichen Beträge der Gewinn- und Verlustrechnung für die als Renditeimmobilien ausgewiesenen Immobilien dargestellt:

Die betrieblichen Aufwendungen entfallen überwiegend auf vermietete Immobilien. Die den leerstehenden Immobilien zuzurechnenden Aufwendungen sind von untergeordneter Bedeutung.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Renditeimmobilien erfolgt, entsprechend den International Valuation Standards, auf Grundlage des Residualwertverfahrens bzw. des Discounted-Cashflow-Verfahrens. Dabei werden künftig erwartete Mietüberschüsse eines Objektes unter Anwendung eines marktgerechten, objektspezifischen Diskontierungszinssatzes auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Während als Mieterlöse in der Regel die Nettomieten herangezogen werden, bestehen die betrieblichen Aufwendungen insbesondere aus den Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer zu tragen hat.

Die nachfolgende Übersicht zeigt den beizulegenden Zeitwert der Renditeimmobilien und die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der beschriebenen Bewertungstechnik verwendet wurden: