CA Immo ist ein Immobilienunternehmen mit Hauptsitz in Wien, das mit eigenen Niederlassungen in Deutschland, Polen, Tschechien und Ungarn vertreten ist. Muttergesellschaft des Konzerns ist die börsennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Tochtergesellschaften liegt. Die einzelnen Niederlassungen agieren als weitgehend dezentral organisierte Profit-Center. Zum Stichtag 31. Dezember 2025 umfasst der Konzern insgesamt 124 Gesellschaften (31.12.2024: 139) mit 241 Mitarbeitern (31.12.2024: 254). In Vollzeitäquivalenten (FTE) beträgt der Mitarbeiterstand zum Stichtag 31. Dezember 2025 212,1 (31.12.2024: 222,1).

Die Kernkompetenz von CA Immo ist die Entwicklung und Bewirtschaftung hochwertiger Prime-Büroimmobilien in Kerneuropa mit Fokus auf den deutschen Markt, dessen Anteil am Gesamtportfolio rund 73% beträgt. Das strategische Geschäftsmodell ist auf nachhaltige Wertschöpfung unter Beachtung ökologischer, ökonomischer, sozialer und rechtlicher Dimensionen ausgerichtet. Das Unternehmen deckt die gesamte Wertschöpfungskette im gewerblichen Immobilienbereich ab – von der Grundstücksaufbereitung, der Baurechtschaffung und Realisierung der umgebenden Infrastruktur bis zur Errichtung und zum Betrieb neuer Gebäude.

Neben den wichtigsten deutschen Märkten Berlin und München ist CA Immo auch in den Städten Frankfurt, Düsseldorf, Wien, Prag, Warschau und Budapest aktiv. Budapest wurde im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms als nicht-strategischer Markt eingestuft; der Vorstand ist ermächtigt, alle relevanten Aktivitäten im Zusammenhang mit dem Marktausstieg aus diesen Regionen einzuleiten bzw. durchzuführen. Weiterhin hat der Vorstand im November 2025 beschlossen, eine Absichtserklärung (Letter of Intent) mit einem potenziellen Käufer abzuschließen, um diesem eine exklusive Due Diligence sowie Verhandlungen über einen möglichen Verkauf des verbliebenen Portfolios in Tschechien zu ermöglichen.

Durch die Aufbereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt. Fertig gestellte Projekte übernimmt CA Immo in den eigenen Bestand. Aktuell kontrolliert die Gruppe ein Immobilienvermögen von rund 4,7 Mrd. € in Deutschland, Österreich und CEE (31.12.2024: 5,0 Mrd. €).

Die inländischen Liegenschaften werden in direkten oder indirekten Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anlagen AG gehalten. Per 31. Dezember 2025 befindet sich zudem ein Immobilienvermögen von rund 156 Mio. € (31.12.2024: 177 Mio. €) im direkten Besitz der Konzernmutter. Das österreichische Gesamtportfolio umfasst zum Stichtag ausschließlich Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert von insgesamt rund 235 Mio. € (31.12.2024: 256 Mio. €).

Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH mit Niederlassungen in Berlin, Frankfurt und Grünwald. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Bestandsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Portfolio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsimmobilien werden Großteils in direkten Beteiligungen gehalten. Einzelne Projektentwicklungen (beispielsweise in Mainz) werden in Joint Ventures realisiert. Die Immobilienentwicklung wird von der in der CA Immo Deutschland GmbH bzw. deren direkten Tochtergesellschaften angesiedelten Abteilung Development mit hausinterner Expertise gesteuert.

In CEE liegt der Fokus ebenfalls auf Prime-Büroimmobilien in den Städten Prag, Warschau und Budapest. Das CEE-Bestandsimmobilienportfolio ist in direkten
oder indirekten CA Immo Tochtergesellschaften gehalten. Sämtliche CEE-Immobilien werden von den regionalen Niederlassungen gemanagt.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland, Österreich und der CEE-Region entwickeln sich zunehmend positiv, auch wenn die Erholung weiterhin heterogen verläuft. Nach mehreren Jahren, die von externen Schocks, steigenden Energiepreisen und geopolitischen Spannungen geprägt waren, stabilisieren sich die makroökonomischen Trends langsam. Dabei rückt die Binnennachfrage verstärkt in den Mittelpunkt und ist inzwischen zu einer der wichtigsten Wachstumsquellen für die Region geworden. Gleichzeitig bleibt die Entwicklung des verarbeitenden Gewerbes anspruchsvoll, da sie nach wie vor deutlich von regionalen Handelsmustern und der strukturellen Anpassung an volatile Energiepreise beeinflusst wird.

In Deutschland und Österreich zeigt sich eine verhaltene Konjunkturerholung. Beide Länder verzeichnen ein moderates Wachstum von unter 1%, das vor allem durch schwächere Auslandsaufträge gedämpft wird. Der zunehmende Wettbewerbsdruck aus China in höherwertigen Produktkategorien belastet weiterhin die Exportindustrie, die traditionell eine zentrale Säule ihres Wachstums bildet. Auch wenn mittelfristig Impulse aus erhöhten Verteidigungsausgaben erwartet werden, dürfte dieser Effekt kurzfristig nicht ausreichen, um eine spürbare Verbesserung des Geschäftsklimas herbeizuführen.

Demgegenüber präsentiert sich die wirtschaftliche Lage in der CEE-Region insgesamt dynamischer. Besonders Polen und die Tschechische Republik zählen zu den Wachstumstreibern und profitieren sowohl von einer stabilen Konsumentwicklung als auch von einer verbesserten außenwirtschaftlichen Nachfrage. Ungarn steht hingegen vor einem Wahljahr, das durch expansive Fiskalpolitik geprägt sein dürfte, während das Investitionsklima verhalten bleibt. Insgesamt zeigt sich die Region jedoch resilienter als in den Vorjahren, was auch auf robuste Arbeitsmärkte und steigende Realeinkommen zurückzuführen ist.

Der Inflationsdruck verliert in der gesamten Region schrittweise an Intensität, wenngleich Kerninflation und Lebensmittelpreise weiterhin über dem langfristigen Durchschnitt liegen. Vor diesem Hintergrund hat die Europäische Zentralbank ihren Zinssenkungszyklus vermutlich weitgehend abgeschlossen. Für 2026 ist daher mit geringeren monetären Stimulusimpulsen zu rechnen als im Vorjahr, was die Bedeutung fiskalischer Maßnahmen zusätzlich hervorhebt.

Gleichzeitig bleibt die geopolitische Lage ein wesentlicher Unsicherheitsfaktor. Handelspolitische Spannungen beeinflussen Investitionsentscheidungen und die industrielle Aktivität weiterhin negativ. Das umfassende fiskalische Stimuluspaket Deutschlands könnte in der zweiten Jahreshälfte positive Effekte auf die Nachbarländer entfalten, wenngleich Verzögerungsrisiken bestehen. Ungeachtet dieser Unsicherheiten sorgt die Kombination aus stabilen Arbeitsmärkten, zunehmenden Realeinkommen und einer robusten privaten Nachfrage dafür, dass die Region ihre wirtschaftliche Widerstandskraft behauptet und vorsichtig optimistisch in die kommenden Quartale blickt.

Die Entwicklung der Investment Transaktionsvolumina in Deutschland, Österreich und der CEE-Region war im Jahr 2025 insgesamt weitgehend positiv, unterstützt durch mehr Klarheit hinsichtlich der Leitzinssätze und eine weitere Annäherung der Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern.

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien reduzierten sich in den meisten Kernmärkten. In Deutschland verzeichneten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und München jeweils eine Kompression um 20 Basispunkte gegenüber 2024, wobei München 4,4% erreichte, Berlin 4,6% sowie Frankfurt und Düsseldorf 4,9%. In der CEE-Region verzeichnete Prag die stärkste Renditekompression um 50 Basispunkte auf 5,1%, während Wien um 25 Basispunkte auf 4,8% nachgab. Budapest und Warschau blieben stabil bei 7,0% beziehungsweise 6,0%.

Die Fundamentaldaten entwickelten sich jedoch unterschiedlich. Während alle CEE-Märkte und Wien eine positive Nettoabsorption sowie sinkende oder sehr niedrige Leerstandsquoten verzeichneten, erlebten die deutschen Märkte weiterhin eine negative Nettoabsorption und steigende Leerstände trotz rückläufigem Neubauangebot. Die positive Dynamik in CEE und Österreich spiegelte sich auch in den Büroinvestmentvolumina wider, die im Jahr 2025 im Jahresvergleich um 46% auf 3,72 Milliarden € stiegen. Das Transaktionsvolumen in den deutschen Märkten hingegen sank im Jahresvergleich um 13% auf 2,94 Milliarden €.

Insgesamt prägten zwei zentrale Trends die Büroinvestmentlandschaft 2025: anhaltendes Interesse von vermögenden Privatpersonen und Eigennutzern sowie die steigende Kapitalbereitstellung inländischer Fonds der CEE–Märkte.

Die Nachfrage nach Büroflächen in den CA Immo Märkten, gemessen anhand des Nettoflächenumsatzes, belief sich im Jahr 2025 auf 3,07 Millionen m², gegenüber 2,95 Millionen m² im Jahr 2024, was einem Anstieg von rund 4% im Jahresvergleich entspricht. Die Entwicklung in Deutschland verbesserte sich nur marginal, getrieben durch ein außergewöhnliches Vermarktungsvolumen in Frankfurt. Wien und Budapest verzeichneten ein deutliches Nachfragewachstum, während Prag und Warschau unverändert blieben.

Die zusätzliche Nachfrage nach Büroflächen blieb hinter dem Volumen der Flächen zurück, die von Unternehmen freigegeben wurden. Über alle Märkte hinweg sank die gesamte Nettoabsorption von –342.000 m² im Jahr 2024 auf –317.000 m² im Jahr 2025. Diese negative Entwicklung wurde vollständig von den deutschen Märkten verursacht: Trotz Rekord-Nettoflächenumsatz fiel Frankfurt auf –214.000 m², während Düsseldorf ebenfalls einen neuen Tiefstand von –126.000 m² erreichte. München verbesserte sich gegenüber 2024, blieb jedoch mit
–83.000 m² negativ. Berlin verzeichnete einen Rückgang der auf den Markt zurückgegebenen Flächen gegenüber dem Vorjahr, wies jedoch mit –152.000 m² weiterhin eine negative Nettoabsorption aus.

Im Gegensatz dazu zeigten die CEE-Märkte eine robuste Nutzernachfrage. Prag verzeichnete eine positive Nettoabsorption von +75.000 m², Budapest +99.000 m², Wien +44.000 m² und Warschau +39.000 m². Diese Divergenz unterstreicht strukturell unterschiedliche Nutzerdynamiken in CEE im Vergleich zu Deutschland, was durch eine optimistischere Einschätzung der Unternehmen und weniger gesättigte Büromärkte erklärt werden kann.

Insgesamt stieg der Nettoflächenumsatz zwar moderat, die deutliche Verschlechterung der Nettoabsorption spiegelt jedoch eine fortgesetzte Flächenkonsolidierung und effizienzgetriebene Verkleinerungen in Deutschland wider, teilweise ausgeglichen durch positive Absorptionstrends in CEE.

Die Spitzenmieten in den Kernmärkten von CA Immo stiegen im Jahr 2025 weiter an, wobei das Mietwachstum insbesondere in Frankfurt und München ausgeprägt war.

Frankfurt verzeichnete das stärkste Wachstum mit einem Anstieg der Spitzenmieten auf 55,00 €/m² pro Monat (+12% gegenüber dem Vorjahr). München stieg auf 60,00 €/m² (+5%), während Düsseldorf 46,00 €/m² (+2%) erreichte und Berlin leicht auf 45,00 €/m² (+1%) zulegte.

In der CEE-Region und in Österreich blieb das Mietwachstum moderat, aber überwiegend positiv. Prag stieg auf 30,00 €/m² (+2%), Wien auf 28,50 €/m² (+2%), Budapest auf 25,50 €/m² (+2%) und Warschau auf 27,75 €/m² (+3%).

Der anhaltende Anstieg der Spitzenmieten trotz negativer Nettoabsorption in mehreren Märkten weist auf eine fortbestehende Präferenz der Mieter für hochwertige, gut gelegene Objekte hin. Während auch die Durchschnittsmieten weiterwachsen, steigt die Prämie für Produkte in der Innenstadt, insbesondere in Deutschland.

Im Jahr 2025 gingen die Fertigstellungen neuer Büroflächen in den meisten Märkten im Vergleich zum Vorjahr zurück. In den vier großen deutschen Märkten beliefen sich die gesamten Fertigstellungen auf rund 813.000 m², was einem Rückgang von etwa 20% im Jahresvergleich entspricht.

Berlin verzeichnete 408.000 m² (–12%), München 177.000 m² (–31%) und Frankfurt 93.000 m² (–51%), während Düsseldorf der einzige deutsche Markt mit einem Anstieg des Neubauangebots war und 136.000 m² (+32%) registrierte. In der CEE-Region und in Wien gingen die gesamten Fertigstellungen um etwa 21% im Jahresvergleich zurück und beliefen sich 2025 auf rund 288.000 m². Prag verzeichnete den stärksten Rückgang des Neubauangebots (–62%), gefolgt von Budapest
(–47%) und Warschau (–15%). Wien war der einzige Markt in der Region mit höheren Fertigstellungsvolumina im Jahresvergleich und stieg um 35% auf rund 117.000 m².

Trotz des Rückgangs des Neubauangebots stiegen die Leerstandsquoten in allen deutschen Märkten, was die anhaltend negative Nettoabsorption widerspiegelt. Berlins Leerstand stieg auf 8,7%, Düsseldorf auf 13,5%, Frankfurt auf 12,0% und München auf 8,9%.

Im Gegensatz dazu gingen die Leerstandsquoten in mehreren CEE-Märkten deutlich zurück. Prag sank auf 5,9%, Warschau auf 9,1% und Budapest auf 12,5%, getrieben durch positive Nettoabsorption und geringere Fertigstellungsvolumina. Wien war der einzige Markt außerhalb Deutschlands, der einen Anstieg der Leerstandsquote verzeichnete, allerdings stieg sie nur moderat auf 3,9% und blieb damit insgesamt auf einem niedrigen Niveau.

Getrieben von diversen Liegenschaftsverkäufen hat sich der Wert des Immobilienvermögens im Jahresverlauf 2025 insgesamt um –6% auf 4,7 Mrd. € zum Stichtag verringert (31.12.2024: 5,0 Mrd. €). Davon entfallen 3,7 Mrd. € (79% des Gesamtportfolios) auf Bestandsimmobilien, 0,6 Mrd. € (14%) auf Immobilienvermögen in Entwicklung und 332,4 Mio. € (7%) auf kurzfristiges Immobilienvermögen (inkl. zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien ). Deutschland ist mit einem Anteil von 73% am Gesamtportfolio größtes regionales Segment.

Im Geschäftsjahr 2025 führte CA Immo das strategische Kapitalrotationsprogramm zur Fokussierung des Portfolios fort. Zielsetzung hierbei ist, Liegenschaften gewinnbringend zu veräußern, die in Bezug auf Standort, Assetklasse, Qualität, Größe oder Profitabilität nicht der Portfoliostrategie entsprechen. Gleichzeitig wird die Qualität, Bewirtschaftungseffizienz und Nachhaltigkeit des Bestandsportfolios verbessert. Die Verkaufserlöse stärken die Kapitalstruktur und Liquidität von CA Immo und werden u. a. in die wertsteigernde Fortführung ihrer erstklassigen deutschen Entwicklungspipeline, die Revitalisierung von Bestandsgebäuden und selektive Liegenschaftszukäufe investiert.

2025 investierte CA Immo insgesamt 185,3 Mio. € (2024: 142,5 Mio. €) in das Immobilienportfolio (Investitionen und Instandhaltung). 50,3 Mio. € flossen in Revitalisierungs- bzw. Optimierungsmaßnahmen, 135,0 Mio. € wurden für die Projektentwicklungen aufgewendet.

Ende 2025 erfolgte der Start für ein umfassendes Renovierungsprojekt in Berlin. Zum Stichtag sind somit drei Büroprojekte in Berlin in Umsetzung.

CA Immo hat im Geschäftsjahr 2025 den Verkauf von nicht-strategischen Bestandsgebäuden sowie von Grundstücksreserven, die nicht vorwiegend zur Büronutzung geeignet sind, fortgesetzt. In Summe wurden konzernweit Verkaufserlöse in Höhe von 463,3 Mio. € (2024: 163,4 Mio. €, inkl. Verkauf von Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo, at equity) und ein Ergebnisbeitrag aus Liegenschaftsverkäufen von 7,7 Mio. € (2024: 24,4 Mio. €) erzielt. Die Verkaufserlöse verstehen sich bei Gesellschaftsverkäufen (Share Deal) als Nettoposition vom erzielten Verkaufspreis der Immobilie, abzüglich Fremdkapital, zuzüglich sonstiger Vermögenswerte.

Das Geschäftsfeld Bestandsimmobilien ist wichtigster Ertragsbringer von CA Immo und macht einen Anteil von 79% am gesamten Immobilienvermögen aus. Die laufende Qualitätsoptimierung des Bestands sowie die kontinuierliche Mieterbindung und -akquise zur Erhaltung stabiler, wiederkehrender Mieterträge ist übergeordnetes Unternehmensziel. Die Instandhaltung und Vermietung der Immobilien wird durch lokale Teams in unseren Märkten abgewickelt.

Dieses Kapitel zeigt u. a. Performance-Kennzahlen unserer Bestandsimmobilien wie Vermietungsquote und Rendite. Selbstgenutzte Immobilien und Immobilien mit Nutzungsrecht („Right-of-Use“) fließen nicht in die Berechnung dieser Kennzahlen ein. Deshalb sind diese Immobilienarten in der Tabelle „Bestandskennzahlen“ in den Portfolio-Buchwerten sowie der vermietbaren Fläche exkludiert und in der Zeile „Sonstige Bestandsimmobilien“ gesondert ausgewiesen.

Das Bestandsportfolio der CA Immo umfasst zum Stichtag 31.12.2025 eine vermietbare Gesamtnutzfläche von rd. 0,7 Mio. m² mit einem Bilanzwert von rund 3,7 Mrd. € (31.12.2024: 4,3 Mrd. €). Der Rückgang des Bestandsimmobilienvermögens ergibt sich durch den Verkauf von Bestandsimmobilien (siehe Kapitel „Immobilienvermögen“), die Umgliederung von sieben Bestandsimmobilien in zum Verkauf gehaltene Immobilien (IFRS 5) sowie die Umgliederung einer Bestandsimmobilie in Immobilien in Entwicklung (Projekt Skygreen).

Der Anteil des deutschen Bestandsvermögens am gesamten Bestandsportfolio hat sich im Jahresverlauf weiter auf 70% erhöht (31.12.2024: 66%), mit Berlin als größtem Einzelmarkt.

In Summe verzeichnete CA Immo 2025 Mieterlöse in Höhe von 230,9 Mio. € (2024: 238,9 Mio. €). Auf Basis der annualisierten Mieterlöse rentiert das Bestandsportfolio mit 5,3% (31.12.2024: 5,5%). Der Büroanteil wurde im Zuge der strategischen Portfoliofokussierung in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht und liegt zum Berichtsstichtag bei 97,9% (31.12.2024: 95,8%). Der Vermietungsgrad des Bestandsportfolios (nach Fläche) liegt zum Stichtag bei 94,9% (31.12.2024: 93,1%).

CA Immo vermietete 2025 konzernweit in Summe rd. 190.100 m², davon entfielen 6% auf die Vorvermietung des Projekts Karlsgärten in Berlin. Exklusive der Projekt-Vorvermietung ergibt dies eine Vermietungsleistung von rd. 21% in Relation zur per 31.12.2025 rd. 0,8 Mio. m² umfassenden Gesamtnutzfläche (exkl. strategischem Leerstand). 32% davon betrafen Neuvermietungen bzw. Flächenexpansionen, 68% entfielen auf Vertragsverlängerungen.

50% der Mietverträge (nach Mietvolumen) laufen mind. 5 Jahre, der WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) liegt zum Stichtag bei 4,8 Jahren (31.12.2024: 4,7 Jahre). CA Immo verfügt über eine branchendiversifizierte Mieterstruktur mit hohem Anteil an Unternehmen aus dem Dienstleistungs- und Technologiesektor. Die 20 größten Mieter machen rd. 47% der gesamten Mieterträge aus (auf Basis annualisierter Mieterlöse).

Die interne Development-Plattform von CA Immo ermöglicht dem Unternehmen die Nutzung einer tiefen Wertschöpfungskette. Von der Erschließung von Grundstücken und der Beschaffung von Baugenehmigungen über die Vermietung und den Transfer fertiggestellter Immobilien in den eigenen Bestand bis hin zum Verkauf an Investoren deckt CA Immo ein breites Leistungsspektrum ab.

Per 31.12.2025 machte die Developmentsparte mit rd. 637,1  Mio. € Bilanzwert (31.12.2024: 461,0 Mio. €) einen Anteil von rd. 14% des gesamten Immobilienvermögens von CA Immo aus. Dieser Anstieg reflektiert den Baufortschritt der Projekte in Umsetzung.

Das Immobilienvermögen in Entwicklung gliedert sich in im Bau befindliche Projekte (66%, nach Buchwert), Projekte in Planung (8%) und Grundstücksreserven (26%).

Zum Stichtag 31.12.2025 hat CA Immo am Standort Berlin drei Büroprojekte in Umsetzung, davon zwei Neubauprojekte in der Europacity rund um den Berliner Hauptbahnhof und ein umfassendes Renovierungsprojekt eines älteren Bestandsgebäudes in der Nähe des Potsdamer Platz. Upbeat ist zu 100% vorvermietet und liegt im Zeit- und Budgetplan zur Fertigstellung Mitte 2026. Das als Holzhybridbau realisierte Anna-Lindh-Haus soll Anfang 2027 fertiggestellt werden. Das Manage-to-Green-Projekt Karlsgärten steht für die umfassende Renovierung und Erweiterung des Bestandsgebäudes Am Karlsbad 11. Der Baustart für das künftig rund 11.500 m² große Gebäude erfolgte Ende 2025 nach der Unterzeichnung eines Mietvertrages für 100% der Fläche. Weitere Projekte in zentralen Berliner Innenstadtlagen befinden sich in der Vorbereitungs- bzw. Planungsphase. 

Durch die kontinuierliche Bebauung und den Verkauf von Grundstücken hat sich die von CA Immo gehaltene Grundstücksreserve in den vergangenen Jahren deutlich reduziert. Zum Berichtszeitpunkt umfasste sie 10 Assets mit einer Gesamtgrundstücksfläche von rund 92.399 m². Sieben Grundstücke entfallen auf innerstädtische Brownfield-Baugrundstücke in Berlin, Frankfurt und München. Diese Grundstücke befinden sich in unterschiedlichen Stadien der Baurechtschaffung und sind für Bürobebauung vorgesehen. Die restlichen sind Grundstücke mit Wohnbaupotenzial sowie eine Infrastrukturfläche ohne Baupotenzial aus bereits abgeschlossenen Baurechtschaffungsprojekten.

Die Bewertung der Liegenschaften ist die substanzielle Basis für die Beurteilung eines Immobilienunternehmens und wichtigster Parameter für die Ermittlung des Net Asset Value. Neben objektspezifischen Kriterien gibt es eine Vielzahl von Faktoren innerhalb der wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen, die eine Wirkung auf die Wertentwicklung von Immobilien entfalten. Im Kerngeschäft der CA Immo, dem Büroimmobilienbereich, spiegelt sich der allgemeine Konjunkturzyklus insbesondere in Bezug auf Wirtschaftswachstum und Beschäftigungsquote direkt im Immobilienzyklus wider. Als weitere wesentliche Variable haben Faktoren wie das Zinsniveau oder geopolitische Entwicklungen Einfluss auf die Immobilieninvestmentmärkte. Unvorhersehbare Ausnahmesituationen wie die Covid-19-Pandemie, geopolitische Konflikte oder starke Änderungen des Zinsniveaus können aufgrund ihrer wirtschaftlichen Tragweite und dem – sektoral unterschiedlichen – Einfluss auf die Kapital- und Immobilienmärkte ebenfalls einen direkten Einfluss auf die Bewertung von Immobilien haben.

Die Wertermittlung der Immobilien wird im Wesentlichen von externen unabhängigen Gutachtern unter Anwendung von anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den von der "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, für den ein Vermögenswert oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem bereitwilligen Verkäufer im Rahmen eines marktüblichen Geschäfts nach ordnungsgemäßer Vermarktung an einen bereitwilligen Käufer verkauft werden könnte, wobei Käufer und Verkäufer sachkundig, umsichtig und ohne Zwang handeln.

Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere vom Entwicklungsstadium und von der Nutzungsart einer Immobilie ab.

Vermietete gewerbliche Liegenschaften, die den größten Anteil am Portfolio der CA Immo haben, werden weitgehend nach der Discounted-Cash-Flow-Methode bewertet. Die Marktwerte basieren dabei auf kapitalisierten Mieterträgen bzw. abgezinsten, künftig zu erwartenden Cashflows. Neben den aktuellen Vertragsmieten samt Mietauslaufprofil werden dafür vom Gutachter auf Basis einer qualifizierten Einschätzung weitere Parameter, wie insbesondere die erzielbare Marktmiete sowie objektbezogene, adäquate Renditen, ermittelt und berücksichtigt.

Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase wird vorrangig das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die Verkehrswerte auf den ermittelten Marktwerten nach Fertigstellung unter Berücksichtigung der noch anfallenden Aufwendungen sowie einem kalkulatorischen Ansatz eines – nach Baufortschritt – angemessenen Entwicklungsgewinns („Developerprofit“). Die Zinssätze variieren insbesondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie von Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil von Ist-Zahlen bzw. von vertraglich gesicherten Zahlen und davon abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Discounted-Cash-Flow-Methode bewertet.

Für Grundstücksreserven, auf welchen in naher Zukunft keine aktiven Entwicklungen zu erwarten sind, werden je nach Liegenschaft und Entwicklungszustand das Vergleichswertverfahren bzw. das Residualwertverfahren herangezogen.

Für nahezu 100% des gesamten Immobilienvermögens erfolgte eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2025 bzw. basieren die Werte auf Grundlage verbindlicher Kaufverträge. 2025 wurden alle durch die CA Immo beauftragten externen Bewertungen von Jones Lang LaSalle erstellt.

Für das Gesamtjahr 2025 verbuchte die CA Immo Gruppe ein leicht positives Neubewertungsergebnis von 9,2 Mio. € (2024: – 199,6 Mio. €). Hiervon entfielen 13,3 Mio. € auf aktive Development-Projekte sowie Landreserven und – 4,1 Mio. € auf Bestandsimmobilien (inkl. Immobilienvermögen im kurzfristigen Vermögen). In Summe 15,5 Mio. € des Neubewertungsergebnisses entfielen auf CA Immos größten Einzelmarkt Deutschland, – 4,7 Mio. € auf CEE und – 1,6 Mio. € auf Österreich. In einer Like-for-Like Betrachtung erhöhte sich der Wert der im Like-for-Like Portfolio befindlichen Bestandsimmobilien um 1,1%. In dieser Betrachtungsweise stieg die Bruttorendite um 6 Basispunkte auf 5,3% (siehe hierzu auch das Kapitel „EPRA Kennzahlen“).

Weitere Informationen zur Immobilienmarktentwicklung finden sich im Kapitel „Immobilienmärkte“.

Das Neubewertungsergebnis in Österreich summierte sich zum Stichtag auf –1,6 Mio. € (2024: –11,4 Mio. €). Die durchschnittliche Bruttorendite der Bestandsimmobilien stieg im Jahresvergleich von 7,4% auf 7,6% (vollkonsolidierte Immobilien).

Das Bewertungsergebnis in Deutschland summierte sich zum 31.12.2025 auf 15,5 Mio. € (2024: –87,9 Mio. €). Die betragsmäßig größten Beiträge zum Neubewertungsgewinn steuerten das im Bau befindliche Projekt Upbeat sowie die Immobilien ONE und Skygarden bei. Aktive Development-Projekte führten zu einem Bewertungsgewinn von 21,9 Mio. €.

Nach Städten fand die betragsmäßig größte Aufwertung in Berlin (14,2 Mio. €), Frankfurt (8,7 Mio. €) und München (4,9 Mio. €) statt.

Die Bruttorendite stieg im Jahresvergleich um 12 Basispunkte von 4,6% auf 4,7% (vollkonsolidierte Immobilien).

Das Neubewertungsergebnis in CEE belief sich zum Stichtag auf –4,7 Mio. € (2024: –100,4 Mio. €). Hierbei entfiel der betragsmäßig größte Anteil auf Budapest
(–8,0 Mio. €), gefolgt von Warschau (–2,3 Mio. €). Prag verzeichnete einen Wertanstieg in Höhe von 5,6 Mio. €. Die betragsmäßig größte Abwertung erfuhren die Objekte Postepu 14 in Warschau, City Gate in Budapest sowie Nile House in Prag. Die betragsmäßig größte Aufwertung erfuhren die Objekte Saski Crescent in Warschau, Mississippi House, Missouri Park, Amazon Court und Danube House in Prag sowie das Warsaw Spire B Objekt in Warschau.

Die Bruttorendite des CA Immo-Portfolios sank im Jahresvergleich von 7,1% auf 6,4% (vollkonsolidierte Immobilien). Hauptgründe hierfür waren die Veräußerung von Immobilien, Investitionen in den Gebäudebestand sowie Effekte aus der Vermietungssituation.

Als Immobilienunternehmen ist CA Immo in einer kapitalintensiven Branche tätig. Die Verfügbarkeit von Fremd­kapital ist eine wesentliche Erfolgsdeterminante. Die Optimierung der Kapitalstruktur hat hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Immobilienportfolios zu den entscheidenden Faktoren für das Gesamtergebnis von CA Immo.

Zum 31.12.2025 lagen die gesamten Finanzverbindlichkeiten (inkl. Leasingverbindlichkeiten) der CA Immo bei 2,3 Mrd. € und damit 17% unter dem Vorjahreswert (2,7 Mrd. €). Dieser Rückgang resultiert im Wesentlichen aus der Rückzahlung einer 275,9 Mio. € grünen Anleihe im Oktober 2025. Nach Abzug der liquiden Mittel des Konzerns betrug die Nettoverschuldung zum Jahresende 1,6 Mrd. € (2024: 1,9 Mrd. €). Das Unternehmen verfügt damit über eine äußerst robuste Bilanz mit einer starken Eigenkapitalquote von 47,1% (2024: 42,5%), die in defensiven Verschuldungskennzahlen wie einem Gearing (netto) von 62,7% (2024: 74,0%) bzw. einem Loan-to-Value (LTV, netto) von 34,5% (2024: 38,2%) zum Ausdruck kommt. Der Finanzierungsaufwand, eine wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, summierte sich im Geschäftsjahr 2025 auf –59,4 Mio. € (2024: –55,1 Mio. €).

Zusätzlich zu den bereits gezogenen und damit bilanzwirksamen Finanzierungen verfügt die CA Immo über noch nicht ausgenützte Finanzierungslinien, die der Finanzierung von in Bau befindlichen Entwicklungsprojekten in Deutschland dienen, und – im Zuge des Baufortschritts – durch die finanzierenden Banken sukzessive valutiert werden. Dieser Finanzierungsrahmen belief sich zum Stichtag auf rund 85 Mio. €.

Darüber hinaus verfügt das Unternehmen auf Holding-Ebene über eine im vierten Quartal 2025 abgeschlossene Finanzierungslinie (Revolving Credit Facility, RCF) in Höhe von 150 Mio. € (plus Erhöhungsoption), deren Marge unter anderem an die Nachhaltigkeitsleistung des Unternehmens gebunden ist. Diese Fazilität ist aktuell nicht gezogen und kann für allgemeine Unternehmenszwecke genutzt werden.

Die Grafik unten zeigt das Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten der CA Immo per 31.12.2025 (endfällige Nominale, unter der Annahme, dass Verlängerungsoptionen ausgeübt werden). Die für 2026 ausgewiesenen Fälligkeiten belaufen sich zum Stichtag auf rund 203,5 Mio. €. Davon entfallen 150 Mio. € auf die im März 2026 fällig werdende Unternehmensanleihe.

Die besicherte Finanzierungstätigkeit im Geschäftsjahr 2025 konzentrierte sich schwerpunktmäßig auf Immobilien des deutschen Portfolios. Für das Projekt Upbeat in Berlin wurde die jederzeitige Auszahlungsfähigkeit der Baufinanzierung sichergestellt sowie die Grundlage für eine Langfristfinanzierung des Vorhabens geschaffen. Für das Bauprojekt „Karlsgärten" wurde eine zinsoptimierte Finanzierungsstruktur unter Einbindung eines KfW-Tilgungszuschusses erarbeitet und finalisiert.

Das Investment Grade Rating von CA Immo ermöglichte eine Flexibilisierung und dadurch weitere Optimierung der Finanzierungsstruktur durch einen verbesserten Zugang zum institutionellen Fremdkapitalmarkt. Für den Konzern erweiterte sich damit die nutzbare Bandbreite an Finanzierungsmöglichkeiten. Wesentliche Indikatoren für den Erhalt sowie die Aufrechterhaltung dieses Investment Grade Ratings sind eine starke Bilanz mit geringem Verschuldungsgrad, die nachhaltige Ertragskraft sowie eine damit verbundene solide Zinsdeckung und eine ausreichend große Quote von nichtbesicherten Immobilien.

Das Baa3 Rating mit stabilem Ausblick wurde zuletzt im Rahmen einer Credit Opinion im Mai 2025 von Moody’s bestätigt.

Durch eine kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruktur konnten in den Jahren bis 2021 unter Ausnutzung vorteilhafter Marktbedingungen die Finanzierungskosten der CA Immo kontinuierlich gesenkt werden. Im Zuge der gestiegenen Basiszinsen und Risikoprämien in den Vorjahren sind die Kosten für Neufinanzierungen jedoch gestiegen. Dies zeigt sich in im Vergleich zu den Vorjahren steigenden durchschnittlichen Finanzierungskosten, welche aber immer noch ein im Durchschnitt niedriges Niveau aufweisen.

Wie in der Tabelle auf der nächsten Seite ersichtlich, lagen die durchschnittlichen Finanzierungskosten der CA Immo auf Basis der vollkonsolidierten Finanzverbindlichkeiten zum Stichtag bei rund 2,3% (31.12.2024: 2,3%). Diese Zahl beinhaltet die zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate in Form von Zinsswaps und -caps. Werden letztere aus der Betrachtung ausgeklammert, stellt sich der durchschnittliche Zinssatz mit 2,7% höher dar.

Die Finanzierungsstrategie der CA Immo basiert auf einem ausgewogenen Mix von besicherten und unbesicherten Finanzierungsinstrumenten mit dem Ziel, die Finanzierungskosten sowie das Zinsänderungsrisiko zu minimieren sowie die durchschnittliche Laufzeit und Flexibilität zu maximieren.

Der Erhalt sowie des Investment Grade Ratings auf Basis einer soliden Bilanzstruktur mit einer starken Eigenkapitalbasis und nachhaltigen Profitabilität ist eine wesentliche strategische Komponente, welche auch in der Zielsetzung eines langfristig defensiven und robusten Finanzprofils reflektiert ist. Die langfristigen Zielsetzungen bei den Finanzkennzahlen bewegen sich zwischen 45-50% in Bezug auf die Eigenkapitalquote des Konzerns bzw. rund 30-40% hinsichtlich des Loan-to-Value-Verhältnisses (Nettofinanzverbindlichkeiten zu Immobilienvermögen). Die Zinsabsicherungsquote, zum Stichtag bei rund 97%, soll auf einem hohen Niveau beibehalten werden, um das Risiko von Zinserhöhungen weitgehend abzufedern.

Mit einem Anteil von rund 46% am Finanzierungsvolumen (exkl. Leasingverbindlichkeiten) entfällt aktuell knapp die Hälfte auf unbesicherte Finanzierungen in Form von am Kapitalmarkt platzierten Unternehmensanleihen sowie einem Schuldschein. Das restliche Finanzierungsvolumen umfasst mit Immobilien besicherte Hypothekarkredite, welche in jenen (Tochter-)Gesellschaften aufgenommen werden, in denen die jeweiligen Immobilien gehalten werden.

Der Anteil von unbesicherten Finanzierungen auf Ebene der Konzern-Muttergesellschaft hat sich seit Erhalt des Investment Grade Ratings im Jahr 2015 deutlich erhöht und umfasste zum Stichtag drei am Kapitalmarkt platzierte Unternehmensanleihen mit einem Gesamtvolumen von 1,0 Mrd. €.

Der Buchwert der unbelasteten Immobilien, ein wesentliches Kriterium für das Investment Grade Rating des Konzerns, belief sich zum 31.12.2025 auf rund 1,7 Mrd. € und damit im Wesentlichen unverändert zur Vorperiode (31.12.2024: 1,7 Mrd. €). Dies entspricht einer Quote von rund 36% des gesamten Immobilienvermögens.

Zum Bilanzstichtag notierten drei Unternehmensanleihen von CA Immo im Amtlichen Handel an der Wiener Börse bzw. teilweise im Geregelten Markt der Börse von Luxemburg (Bourse de Luxembourg).

Bei den Unternehmensanleihen handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen der Konzern-Muttergesellschaft, die zueinander bzw. gegenüber allen anderen unbesicherten Finanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichrangig sind. Alle Unternehmensanleihen beinhalten in den Anleihebedingungen einen Loan-to-Value (LTV) Covenant. Die im Jahr 2020 sowie im Jahr 2024 begebenen Anleihen beinhalten darüber hinaus zwei weitere Covenants in Bezug auf das besicherte Finanzierungsvolumen sowie die Zinsdeckung des Konzerns.

CA Immo steht mit einer Vielzahl von Finanzierungspartnern in Geschäftsbeziehung. Die wesentlichste finanzierende Bank in Bezug auf das Kreditvolumen ist dabei die UniCredit Gruppe, auf welche rund 20,5% der gesamten ausstehenden Finanzverbindlichkeiten entfallen. Wie in der Grafik ersichtlich, entfielen zum Stichtag weitere größere Anteile auf Helaba, Deutsche Postbank, DG Hyp, Bayern LB sowie auf weitere Finanzinstitute.

Da der Zinsaufwand bei den meisten Immobilienunternehmen neben administrativen Aufwendungen eine wesentliche Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlustrechnung darstellt, können Zinserhöhungen starke Ergebnisauswirkungen haben. Dies gilt umso mehr, als die Mieteinnahmen in der Regel auf langfristigen Verträgen beruhen und somit Erhöhungen r Finanzierungskosten nicht unmittelbar durch höhere Einnahmen ausgeglichen werden können. Folglich ist es Teil der Finanzierungsstrategie der CA Immo, einen wesentlichen Teil des Zinsaufwandes langfristig gegen Zinserhöhungen abzusichern. Als Instrument zur Zinssicherung werden aktuell vor allem Zinsswaps eingesetzt. Darüber hinaus bildet die über die letzten Jahre gestiegene Quote von fix verzinsten Anleihen einen wesentlichen Bestandteil der Zinsabsicherungsquote.

Von den eingesetzten Derivaten entfällt ein Nominale von 961,0 Mio. € auf Zinsswap-Kontrakte (31.12.2024: 1.134,4 Mio. €) sowie 38,5 Mio. € auf Zinsfloors (31.12.2024: 39,4 Mio. €) und 67,4 Mio. € (31.12.2024: 68,0 Mio. €) auf Zinscaps. Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate lag zum Stichtag bei rund 3,2 Jahren gegenüber einer gewichteten Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten von 3,0 Jahren.

Bilanziell wird dabei zwischen jenen Kontrakten unterschieden, die als freistehende Fair Value Derivate aufwandswirksam unter dem Posten "Ergebnis aus Derivaten" in der Gewinn- und Verlustrechnung bilanziert werden und jenen Kontrakten die, gemäß IFRS 9, als Cashflow-Hedges designiert werden und deren Änderung des Marktwerts zum jeweiligen Stichtag erfolgsneutral im Sonstigen Ergebnis erfasst werden. Zum Stichtag 31.12.2025 waren Kontrakte mit einer Nominalen von insgesamt 859,2 Mio. € und einem Marktwert von 12,3 Mio. € als Fair Value-Derivate klassifiziert (31.12.2024: 1.029,4 Mio. € bzw. 15,8 Mio. €). Das Unternehmen verfügte zum 31.12.2025 über als Cashflow-Hedge klassifizierte Kontrakte mit einer Nominalen in Höhe von 207,7 Mio. € sowie einem beizulegenden Zeitwert von 14,6 Mio. € (31.12.2024: 212,3 Mio. € und 18,5 Mio. €).

CA Immo verbuchte im Jahr 2025 einen Rückgang der Mieterlöse um –3,4% auf 230,9 Mio. €. Nach Regionen betrachtet wurden rund 58% des gesamten Mietertrags in Deutschland erwirtschaftet, gefolgt vom CEE-Portfolio mit rund 34% und Österreich mit rund 8%.

Im Jahr 2025 wurde in Bestandsgebäuden insgesamt 11,3 Mio. € mehr vereinnahmt als im Berichtszeitraum der Vorperiode. Dies enthält neben Auswirkungen der Veränderung der Leerstandsrate sowie Mietpreisveränderungen auch Mietsteigerungen in Zusammenhang mit Indexierungsklauseln in Mietverträgen. Demgegenüber stehen Mieterlösverluste in Höhe von –17,8 Mio. € in Verbindung mit nicht-strategischen Immobilienverkäufen in allen Märkten sowie niedrigeren Mieteinnahmen im Zuge der Reklassifikation von Bestandsgebäuden zu Projekten in Entwicklung (–1,6 Mio. €).

Anreizvereinbarungen aus diversen Mietverträgen (Incentives, wie insbesondere mietfreie Zeiten) werden auf die Gesamtlaufzeit der Mietverträge linearisiert. In den Mieterlösen wird somit die wirtschaftliche Effektivmiete und nicht die in der Periode tatsächlich zahlungswirksame Miete dargestellt. Von den Mieterlösen des Geschäftsjahres 2025 entfielen auf derartige Linearisierungen –5,0 Mio. € (2024: 12,4 Mio. €).

Die dem Bestandsportfolio direkt zurechenbaren Immobilienaufwendungen, inklusive eigener Betriebskosten, lagen mit –30,7 Mio. € deutlich unter dem Niveau des Vorjahres (2024: –36,7 Mio. €). Diese Aufwandsposition gliedert sich in Leerstands- bzw. nicht weiter verrechenbare Betriebskosten ( –6,2 Mio. €), Vermittlungshonorare
(–5,5 Mio. €), Instandhaltungen (–4,2 Mio. €), Forderungswertberichtigungen sowie Veränderung der Einschätzung von Wertberichtigungen (–1,4 Mio. €), Aufwendungen aus Nichtleistungskomponenten (–10,3 Mio. €), sowie sonstigen direkt zurechenbaren Aufwand (–3,2 Mio. €).

Das mit den Vermietungsaktivitäten generierte Nettomietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungskosten verringerte sich um –1,0% von 202,2 Mio. € auf 200,2 Mio. €.

Die operative Marge der Vermietungsaktivitäten (Verhältnis von Nettomietergebnis zu Mieterlösen), ein Indikator für die Effizienz des Bestandsgeschäfts, stieg von 84,6% im Vorjahr auf 86,7% .

Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen standen zum Jahresende bei –2,4 Mio. € (2024: –2,6 Mio. €).

Im Zusammenhang mit dem planmäßigen Verkauf von im Umlaufvermögen gehaltenen Liegenschaften und Bauleistungen wurden im Jahr 2025 Verkaufserlöse in Höhe von 10,4 Mio. € (2024: 26,0 Mio. €) generiert. Diesen Umsätzen stehen Buchwertabgänge und sonstige direkt zurechenbare Aufwendungen in Höhe von –0,7 Mio. € gegenüber. Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio summierte sich somit auf 9,6 Mio. € (2024: 11,5 Mio. €). Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen lag mit –0,1 Mio. € unter dem Vorjahreswert von 4,3 Mio. €.

Umsatzerlöse aus Dienstleistungen reduzierten sich im Jahresvergleich um –48,2% und beliefen sich auf 1,0 Mio. € (2024: 1,8 Mio. €). Hierin inkludiert sind u. a. auch Umsatzerlöse aus Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen.

Die indirekten Aufwendungen fielen im Jahr 2025 von
–44,4 Mio. € im Vorjahr um –8,0% auf –40,9 Mio. €. Hauptgrund hierfür ist ein reduzierter Personalaufwand und geringere Rechts- und Beratungskosten. Der Anteil der indirekten Aufwendungen an den Mieterlösen reduzierte sich von 23,0% im Jahr 2023 auf 18,6% im Jahr 2024 und 17,6% im Jahr 2025.

Wie in der Tabelle auf der vorigen Seite ersichtlich erhöhte sich die Position „Aktivierte Eigenleistungen“ leicht auf 6,1 Mio. € (2024: 5,8 Mio. €) aufgrund einer gestiegenen Entwicklungstätigkeit. Diese Ergebniskomponente ist als Gegenposition zu den indirekten Aufwendungen zu sehen, die den Teil des internen Projektentwicklungsaufwandes neutralisiert, sofern er einzelnen Projektentwicklungen direkt zurechenbar und somit aktivierbar ist.

Jene Aufwendungen, die den zuvor beschriebenen Umsatzerlösen aus Dienstleistungen gegenüberstehen, sind in dieser Position ebenso enthalten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge summierten sich auf 0,6 Mio. €, im Vergleich zum Referenzwert von 2,0 Mio. € im Jahr 2024.

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen
(EBITDA) lag mit 167,9 Mio. € um –4,0% unter dem Niveau des Vorjahres in Höhe von 174,8 Mio. €. Der Beitrag der einzelnen Regionen zum Gesamtergebnis stellte sich wie folgt dar: Mit einem EBITDA von 127,8 Mio. € generierte Deutschland mit rund 76% den mit Abstand größten Anteil. Der größte Beitrag der CEE-Märkte entfällt auf Polen, mit einem generierten EBITDA in Höhe von 24,3 Mio. € (rund 14%), gefolgt von Ungarn mit 9,5 Mio. € (rund 6%) und Tschechien mit 5,2 Mio. € (rund 3%). Österreich hatte einen EBITDA-Beitrag von 0,4 Mio. €. Haupttreiber des rückgängigen EBITDA im Vergleich zum Vorjahr waren vor allem die profitable Verkaufstätigkeit im Vorjahr sowie leicht rückgängige Mieteinnahmen aufgrund der Verkaufstätigkeit.

In Summe belief sich der Neubewertungsgewinn im Jahr 2025 auf 74,2 Mio. €, dem gegenüber steht ein Neubewertungsverlust von –65,0 Mio. €. Kumuliert stellt sich das Neubewertungsergebnis auf Basis von unabhängigen externen Gutachten folglich mit 9,2 Mio. € leicht positiv dar und lag damit signifikant über dem Vorjahreswert (2024: –199,6 Mio. €).

Nach Regionen betrachtet summierte sich das Neubewertungsergebnis in Deutschland auf 15,5 Mio. €. CEE verzeichnete negative Wertanpassungen in Höhe von
–4,7 Mio. € und Österreich in Höhe von –1,6 Mio. €.

Weitere Informationen zur Immobilienbewertung können im Kapitel „Immobilienbewertung“ gefunden werden.

Die laufenden Ergebnisse der nach der Equity-Methode konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen werden als Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung gezeigt. Im Jahr 2025 summierte sich dieser Beitrag auf –2,2 Mio. € (2024:
18,2 Mio. €). Der positive Beitrag aus Gemeinschaftsunternehmen im Vorjahr erklärt sich vorrangig durch ein positives Bewertungsergebnis im JV Eggartensiedlung (inzwischen veräußert) in München, sowie durch laufende Erträge aus dem JV Zollhafen Mainz. Hierin enthalten sind außerordentliche Beiträge aus erfolgreichen Verkäufen von Grundstücken.

Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) summierte sich auf 171,6 Mio. € und erhöhte sich im Vergleich zum Verlust des Vorjahreswert von –9,5 Mio. €, vor allem verursacht durch das positive Bewertungsergebnis.

Das Finanzergebnis summierte sich 2025 auf
–47,9 Mio. € gegenüber –66,6 Mio. € im Vorjahr. Im Detail entwickelten sich die Bestandteile des Finanzergebnisses wie folgt:

Der Finanzierungsaufwand des Konzerns lag mit
–59,4 Mio. € über dem Vorjahreswert (2024: –55,1 Mio. €). Der Haupttreiber waren hierbei vorrangig die Zinskosten für den im Oktober 2024 begebenen 350 Mio. € Green Bond, welche nicht durch geringere Zinskosten durch die Rückführung der 275,9 Mio. € Anleihe im Oktober 2025 kompensiert werden konnten.

Neben dem in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Zinsaufwand wurden im Geschäftsjahr 2025 insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 7,2 Mio. € (2024: 4,7 Mio. €) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert.

Das Ergebnis aus Derivaten entwickelte sich als Folge der Zinsentwicklung weniger negativ als im Vorjahr und stand bei –0,8 Mio. € (2024: –21,4 Mio. €). Das Ergebnis aus Derivaten bestand ausschließlich aus den Zinsderivaten des Unternehmens in Höhe von –0,8 Mio. € (2024:
–21,4 Mio. €) bei.

Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen stellte sich mit
13,5 Mio. € über Niveau der Vorperiode (2024: 9,4 Mio. €) dar. Die Position Kursdifferenzen belief sich in Summe auf –1,2 Mio. € (2024: –1,3 Mio. €).

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) von 123,7 Mio. € (2024: –76,1 Mio. €) verzeichnete auf Basis der beschriebenen Ergebnisentwicklungen, ein deutlich positives Ergebnis im Jahresvergleich.

In Deutschland wurde im Juli 2025 eine schrittweise Senkung des Körperschaftsteuersatzes von aktuell 15% um jeweils 1% p.a. beginnend in 2028 auf 10% bis 2032 beschlossen (Steuersätze jeweils exkl. Solidaritätszuschlag). Insgesamt wurde im Jahr 2025 ein unbarer latenter Steuerertrag aufgrund der Steuersatzänderung in Höhe von rund 90,3 Mio. € berücksichtigt.

Der Ertragssteuerertrag belief sich inkl. dem beschrieben unbaren latenten Steuerertrag zum Stichtag auf 60,7 Mio. € (2024: 9,8 Mio. €).

Das Periodenergebnis lag aufgrund der beschriebenen Effekte mit 184,4 Mio. € deutlich über dem Vorjahreswert von –66,3 Mio. €. Das Ergebnis je Aktie belief sich auf 1,93 € (2024: –0,68 € je Aktie).

Der Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit berücksichtigt Veränderungen im Umlaufvermögen aus dem Verkauf von zum Handel bestimmter Immobilien und summierte sich auf 208,0 Mio. € (2024: 124,1 Mio. €).

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit, der im Wesentlichen die Nettogröße zwischen Investitionen und Immobilienverkäufen von langfristigem Immobilienvermögen darstellt, belief sich 2025 auf 330,6 Mio. €, gegenüber dem Vorjahreswert von –83,1 Mio. €. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit summierte sich auf
–632,9 Mio. € (2024: –66,3 Mio. €).

Der FFO I in Höhe von 118,5 Mio. € war etwas niedriger als im Vorjahr (120,0 Mio. €). FFO I je Aktie belief sich zum Stichtag auf 1,24 €, ein Zuwachs von 0,8% zum Vorjahreswert (2024: 1,23 € je Aktie). Die Jahreszielsetzung von >104 Mio. € wurde damit übertroffen. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass der Verwaltungsaufwand niedriger war als erwartet, in erster Linie bedingt durch niedrigere Rechts- und Beratungsaufwendungen sowie geringere Personalrückstellungen im vierten Quartal 2025. FFO I ist eine wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und sonstige nicht-nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird.

Bereinigte nicht-nachhaltige Effekte beliefen sich in Summe auf 1,4 Mio. € (2024: –2,5 Mio. €). Diese betrafen administrative Aufwendungen in Höhe von 0,3 Mio. €, Finanzierungsaufwendungen im Ausmaß von 1,2 Mio. € sowie operative Aufwendungen in Höhe von –0,1 Mio. €.

FFO II, inklusive Verkaufsergebnis, sonstige nicht-nachhaltige Ergebniseffekte und nach Steuern ist ein Indikator für die Gesamtprofitabilität der CA Immo und summierte sich auf 92,5 Mio. € gegenüber 120,5 Mio. € (–23,2% zum Vorjahreswert). FFO II je Aktie stand bei 0,97 € je Aktie (2024: 1,23 € je Aktie). Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr ist vorrangig auf die profitable Verkaufstätigkeit im Vorjahr sowie die höheren Ertragssteuern im Jahr 2025 zurückzuführen.

Das langfristige Vermögen wies zum Bilanzstichtag einen Wert von 4.409,0 Mio. € auf (80,7% der Bilanzsumme). Das bilanzielle Bestandsimmobilienvermögen belief sich zum Stichtag auf 3.694,1 Mio. € (31.12.2024: 4.249,7 Mio. €). Der Rückgang des Bestandsimmobilienvermögens ergibt sich vorrangig durch die Umgliederung der Immobilie Hallesches Ufer (Skygreen) in Berlin von Bestandsimmobilien in Immobilienvermögen in Entwicklung sowie der Bestandsimmobilien Capital Square und Millennium Tower 1 (Budapest), Sienna Center (Warschau), Spreebogen (Berlin), Intercity Hotel sowie das Campanile Grundstück und das Busterminal (Frankfurt) in „Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen“ (IFRS 5) sowie durch die Veräußerung der Bestandsimmobilien Kavčí Hori und Visionary (Prag), Bartók Ház (Budapest) und Quartiersgarage (Mainz).

Die Bilanzposition „Immobilienvermögen in Entwicklung“ erhöhte sich im Vergleich zum 31.12.2024 um
39,4% auf 637,1 Mio. € durch laufende Investitionen in Bauprojekte sowie die Umgliederung des Objekts Hallesches Ufer in Berlin. Das gesamte Immobilienvermögen (Bestandsimmobilien, selbst genutzte Immobilien, Immobilien in Entwicklung sowie im Umlaufvermögen gehaltene Immobilien) lag zum Stichtag bei 4.675,5 Mio. € und somit aufgrund der oben beschriebenen Effekte unter dem Niveau zum Jahresende 2024 (4.964,8 Mio. €).

Das Nettovermögen der Gemeinschaftsunternehmen wird in der Bilanzposition „Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen“ ausgewiesen, die sich zum Stichtag auf 17,3 Mio. € beliefen (31.12.2024: 62,6 Mio. €). Dieser Rückgang steht vorrangig im Zusammenhang mit der Veräußerung der Anteile am Joint Venture Eggartensiedlung in München.

Der Bestand an liquiden Mitteln (inkl. Festgeldveranlagungen) summierte sich zum Bilanzstichtag auf 645,0 Mio. € und lag damit unter dem Niveau zum 31.12.2024 in Höhe von 797,3 Mio. €. Die Verwendung von liquiden Mitteln umfasste unter anderem die Tilgung einer im Oktober 2025 fälligen Unternehmensanleihe (275,9 Mio. €). Dem entgegen stand u. a. der Mittelzufluss aus der profitablen Verkaufstätigkeit.

Das bilanzielle Eigenkapital stieg im Jahr 2025 um
0,4% von 2.562,2 Mio. € auf 2.571,6 Mio. €. Dieser Anstieg reflektiert das Periodenergebnis in Höhe von
184,4 Mio. €, die durchgeführten Aktienrückkäufe sowie die Dividendenausschüttung im Mai 2025.

Die Bilanzsumme des Konzerns sank gegenüber dem Jahresanfang um –9,4% auf 5.461,7 Mio. € (31.12.2024: 6.028,6 Mio. €). Damit lag die Eigenkapitalquote zum Stichtag mit 47,1% im strategischen Zielbereich von >45% (31.12.2024: 42,5%).

Die verzinslichen Verbindlichkeiten standen zum Stichtag bei 2.259,9 Mio. €, –16,9% unter dem Vorjahreswert von 2.720,8 Mio. €. Die Nettoverschuldung (verzinsliche Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel, Festgeldveranlagungen und verfügungsbeschränkter Mittel) reduzierte sich auf 1.611,9 Mio. € (31.12.2024: 1.895,9 Mio. €). Das Gearing (Nettoverschuldung zu Eigenkapital) stand zum Jahresende bei 62,7% (31.12.2024: 74,0%). Das Loan-to-Value Verhältnis (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel und Festgeldveranlagungen zu Immobilienvermögen) stand zum Stichtag bei 34,5% gegenüber 38,2% zum Ende des vorangegangenen Jahres.

100% der verzinslichen Verbindlichkeiten lauten auf Euro. Die Finanzierungsstrategie von CA Immo sieht eine umfassende Absicherung des Zinsänderungsrisikos vor. Für weitere Details siehe das Kapitel „Finanzierungen“.

Das strategische Kernelement der unternehmerischen Tätigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsindikatoren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instrument. Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren und für ein Value-Management messbar zu machen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen.

Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der Total Shareholder Return (TSR). Der Begriff Total Shareholder Return ist am besten als “Gesamtaktionärsrendite“ zu übersetzen. Sie gibt die Bruttorendite an, welche ein Investor/Aktionär erwirtschaftet, wenn er eine Aktie kauft und über einen gewissen Zeitraum hält. Sie setzt sich daher zusammen aus den Kursgewinnen/-verlusten plus ausgezahlten Dividenden im Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf einer Aktie.

Ein weiterer wichtiger finanzieller Leistungsindikator ist der auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Return on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kalkulatorischen Kapitalkosten zu erreichen und damit Shareholder Value zu generieren. Der RoE 2025 liegt auf Basis des Konzernergebnisses bei 7,2%. Der Anstieg zu den Vorjahren ist auf die Rückkehr in die Gewinnzone zurückzuführen. Mit der erfolgreichen strategischen Ausrichtung und Positionierung von CA Immo in den letzten Jahren wurden die Weichen für die nachhaltige Erwirtschaftung einer Eigenkapitalrendite gestellt, die anstrebt über den Eigenkapitalkosten der Gruppe zu liegen (siehe Kapitel „Strategie“).

Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steuerung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafteten Ertrags sind die Entwicklung des Net Asset Value (NAV) je Aktie, der operative Cashflow je Aktie sowie Funds from Operations (FFO I und FFO II) je Aktie (siehe oben bzw. Tabelle „Value Kennzahlen“ und „Kennzahlen je Aktie“ im Umschlag des Geschäftsberichtes).

Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg darstellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt wird, sind diesen eine Reihe sonstiger, unter anderem nichtfinanzieller Leistungsindikatoren, vorgelagert, die für die Messung und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesentlich sind:

Vermietungsquote ist ein Indikator für die Qualität und den Bewirtschaftungserfolg des Portfolios. Die Vermietungsquote (in m²) der CA Immo betrug im Bestandsportfolio rund 95% (rund 93% per 31. Dezember 2024). Weitere Informationen finden sich im Kapitel „Bestandsimmobilien“.

Leerstandsquote zeigt das Verhältnis der nicht vermieteten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche des Immobilienportfolios und spielt daher in Bezug auf die zu erwirtschaftende Rendite eine wichtige Rolle. Je höher die Leerstandsquote, desto geringer fällt der Mietertrag aus. Das Immobilienportfolio von CA Immo weist zum 31. Dezember 2025 eine Leerstandsquote von rund 5% aus (31. Dezember 2024: rund 7%).

WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term ist ein wesentlicher Indikator im gewerblichen Immobilienbereich. Dieser gibt Auskunft über die durchschnittliche Restmietdauer des Immobilienportfolios und beläuft sich per 31. Dezember 2025 auf 4,8 Jahre (31. Dezember 2024: 4,7 Jahre).

Standortqualität und Infrastruktur sind entscheidend für die Vermarktbarkeit der Immobilien. Ein Großteil des Bürobestands der Gruppe liegt in CBD- oder zentralen innerstädtischen Toplagen zentraleuropäischer Hauptstädte.

Nachhaltigkeitszertifizierung: CA Immo setzt auf die Entwicklung nachhaltiger Gebäude in ihrem Portfolio, um die Gebäudequalität insgesamt zu steigern. Im Rahmen ihrer Nachhaltigkeitsstrategie strebt CA Immo auch eine transparente, international vergleichbare und objektive Zertifizierung ihrer wichtigsten Bestandsimmobilien an. Damit wird ein hoher Standard für das Portfolio sichergestellt (weitere Informationen finden sich im Nachhaltigkeitsbericht).

Lokale Präsenz und Marktkenntnis: Eine dezentrale Organisationsstruktur mit eigenen Niederlassungen in den Märkten sichern eine effiziente Bewirtschaftung.

Reduktion der CO₂-Emissionsintensität: CA Immo verbessert aktiv die Energieperformance ihrer Gebäude, um die CO₂-Emissionsintensität des Bestandsportfolios zu reduzieren und damit dessen Qualität und Attraktivität insgesamt zu steigern. Zu den zentralen Maßnahmen zählen die Steigerung der Energieeffizienz, die Umsetzung von Sanierungs- und Modernisierungsinitiativen, der schrittweise Umstieg auf erneuerbare Energieträger sowie die Integration nachhaltig entwickelter Neubauprojekte in das Portfolio.

Die nicht-finanziellen Leistungsindikatoren in Bezug auf Umwelt-, Arbeitnehmer- und Sozialbelange sowie hinsichtlich Achtung der Menschenrechte als auch Bekämpfung von Korruption und Bestechung werden im konsolidierten Bericht über Nachhaltigkeitsaspekte ausführlich dargestellt bzw. erläutert.

Das weltweite Wirtschaftswachstum bleibt unter dem langfristigen Durchschnitt der Vorkrisenzeit, wobei die Weltwirtschaft zwar insgesamt widerstandsfähig ist, jedoch weiterhin von gegenläufigen Kräften geprägt wird. Handelspolitische Unsicherheiten, hohe Verschuldungsstände sowie strukturelle Wachstumshemmnisse belasten die Konjunktur, während technologiegetriebene Investitionen – insbesondere im Bereich der künstlichen Intelligenz – stabilisierende Impulse setzen. Regional zeigt sich ein heterogenes Bild: Die USA verzeichnen weiterhin vergleichsweise robustes Wachstum, während der Euroraum nur moderate Dynamik aufweist. Die globale Inflation nähert sich in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften zunehmend den Zielwerten der Zentralbanken, wenngleich die Dienstleistungsinflation weiterhin erhöhte Persistenz zeigt. Die EZB hat ihre Leitzinsen nach einer Reihe von Senkungen im ersten Halbjahr 2025 zuletzt stabil gehalten und verfolgt weiterhin einen vorsichtigen Kurs. Geopolitische Spannungen, handelspolitische Unsicherheiten sowie schwaches Produktivitätswachstum und demografischer Wandel bleiben zentrale Risikofaktoren für die mittelfristigen Wachstumsaussichten.

Im europäischen Immobilienmarkt setzt sich die vorsichtige Erholung fort, wenngleich das Transaktionsgeschehen weiterhin von selektiver Investorentätigkeit und erhöhter Risikoaversion geprägt ist. CA Immo agiert in einem Umfeld, in dem sich die Präferenzen von Nutzern, Investoren und Kreditgebern weiter verschieben und Entscheidungsprozesse verlängert bleiben. Gleichzeitig erweisen sich erstklassige Büroimmobilien in zentralen Lagen – insbesondere in den deutschen Märkten der CA Immo – als strukturell resilient: Die Spitzenmieten zeigen anhaltend positives Wachstum, während die Leerstandsentwicklung im Premium-Segment deutlich moderater ausfällt als im Gesamtmarkt. Der weiterhin markante Rückgang der Neubautätigkeit infolge gestiegener Bau- und Finanzierungskosten dürfte das Angebot an hochwertigen Büroflächen in den kommenden Jahren zusätzlich verknappen und Chancen für etablierte Anbieter von Premium-Büroflächen in gefragten Lagen eröffnen. Darüber hinaus könnten die nun stabilisierten Zinsniveaus und die sich graduell verbessernden Finanzierungsbedingungen die Transaktionsmärkte beleben und zu einer positiven Neubewertung von Immobilienvermögen beitragen. Auch die in mehreren europäischen Staaten geplante Ausweitung der Verteidigungs- und Infrastrukturausgaben könnte mittelbar positive Impulse für die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien setzen.

Angesichts dieser fundamentalen makroökonomischen Veränderungen werden wir uns weiterhin auf die Sicherung und Steigerung unserer Wettbewerbsfähigkeit und Widerstandsfähigkeit konzentrieren. Dabei setzen wir die folgenden strategischen Prioritäten:

Wesentliche Parameter, die den für 2026 geplanten Geschäftsverlauf beeinflussen könnten, sind:

An ihrer ergebnisorientierten Dividendenpolitik will CA Immo weiterhin festhalten. Die Höhe der Dividende richtet sich nach der Profitabilität, den Wachstumsaussichten sowie den Kapitalerfordernissen der CA Immo. Gleichzeitig soll mit einer kontinuierlichen Ausschüttungsquote von rund 70% des nachhaltigen Ergebnisses (FFO I) die Kontinuität der Dividendenentwicklung gewahrt werden.

Für das Geschäftsjahr 2025 schlägt der Vorstand eine Dividende von 0,90 € je dividendenberechtigter Aktie vor, welche den Aktionären in der am 6. Mai 2026 stattfindenden Hauptversammlung zur Abstimmung vorgeschlagen werden soll. Bemessen am Schlusskurs zum 31. Dezember 2025 (22,52 €) liegt die Dividendenrendite bei rund 4,0%. Der Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats.

Mit Publikation der EPRA Best Practices Recommendations Guidelines im Oktober 2019 wurde die Net Asset Value-Berichterstattung adjustiert mit dem Ziel, jüngste Markt- und Unternehmensentwicklungen besser zu reflektieren. Infolgedessen wurden der EPRA NAV und der EPRA NNNAV durch drei neue Bewertungskennzahlen für das Nettovermögen ersetzt: EPRA Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets und EPRA Net Disposal Value. CA Immo berichtet mit dem 1. Quartal 2021 nur noch diese Kennzahlen, die von EPRA wie folgt definiert werden (Quelle: EPRA – Best Practices Recommendations Guidelines, Oktober 2019).

Das Ziel der EPRA Net Reinstatement Value-Kennzahl ist es, den Wert des Nettovermögens auf einer langfristigen Basis hervorzuheben. Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, von denen nicht erwartet wird, dass sie sich unter normalen Umständen herauskristallisieren, wie z. B. die Fair-Value-Bewegungen bei Finanzderivaten und latente Steuern auf Immobilienbewertungsüberschüsse, sind daher ausgeschlossen. Da die Kennzahl auch widerspiegeln soll, was erforderlich wäre, um das Unternehmen auf der Grundlage seiner aktuellen Kapital- und Finanzierungsstruktur über die Investitionsmärkte nachzubilden, sollten damit verbundene Kosten wie Grunderwerbsteuern einbezogen werden.

Die der Berechnung des EPRA Net Tangible Assets zugrundeliegende Annahme geht davon aus, dass Unternehmen Vermögenswerte erwerben und veräußern, wodurch bestimmte Niveaus an latenten Steuerverbindlichkeiten herauskristallisiert werden.

Aktionäre sind daran interessiert, den vollen Umfang der Verbindlichkeiten und den daraus resultierenden Shareholder Value zu verstehen, wenn die Vermögenswerte des Unternehmens verkauft und/oder die Verbindlichkeiten nicht bis zur Fälligkeit gehalten werden. Zu diesem Zweck bietet der EPRA Net Disposal Value dem Leser ein Szenario, in dem latente Steuern, Finanzinstrumente und bestimmte andere Anpassungen in ihrem vollen Umfang berechnet werden, einschließlich der nicht in der Bilanz ausgewiesenen Steuerbelastung, abzüglich der daraus resultierenden Steuern. Diese Kennzahl sollte nicht als "Liquidations-NAV" betrachtet werden, da die beizulegenden Zeitwerte in vielen Fällen keine Liquidationswerte darstellen.

Der Net Asset Value (IFRS) lag am 31.12.2025 bei 2.571,6 Mio. € (27,41 € je Aktie), gegenüber 2.562,1 Mio. € (26,37 € je Aktie) zum Jahresende 2024 – ein Zuwachs von 0,4% (3,9% je Aktie).

Der EPRA Net Tangible Assets (NTA) stand zum Stichtag bei 2.977,7 Mio. € und damit 3,3% unter dem Wert zum Jahresende 2024 (3.104,3 Mio. €). Dies entspricht einem EPRA NTA je Aktie von 31,74 €, der 0,7% unter dem Niveau des EPRA NTA zum 31. Dezember 2024 in Höhe von 31,95 € je Aktie liegt.

Die Zahl der im Umlauf befindlichen Aktien summierte sich zum Stichtag auf 93.823.352 Stück
(31.12.2024: 97.154.743).

Loan-to-Value (LTV) ist ein weit verbreiteter Kennwert in der Unternehmensberichterstattung. Da es jedoch kein vordefiniertes und allgemein akzeptiertes Konzept gibt, wie der LTV zu berechnen und auszuweisen ist, stellen Investoren, Analysten und Finanziers häufig fest, dass die Berechnung der Kennzahl bei verschiedenen börsennotierten Immobilienunternehmen und in unterschiedlichen Rechtsordnungen uneinheitlich erfolgt. Ziel des EPRA LTV ist es, den Verschuldungsgrad des Eigenkapitals eines Immobilienunternehmens zu bewerten. Um dieses Ziel zu erreichen, bietet der EPRA LTV Anpassungen an die IFRS-Berichterstattung.

Der EPRA LTV wird auf der Grundlage einer proportionalen Konsolidierung berechnet. Dies bedeutet, dass der EPRA LTV den Anteil der Unternehmensgruppe an der Nettoverschuldung und dem Nettovermögen von Gemeinschaftsunternehmen oder wesentlichen assoziierten Unternehmen enthält. Die Vermögenswerte werden zum beizulegenden Zeitwert, die Nettoverschuldung zum Nennwert angesetzt.

Art und Umfang von Renditeangaben variieren oft und die verwendeten Kennzahlen sind nicht einheitlich definiert. Um eine vergleichbare Berichterstattung in Bezug auf die Renditen in ganz Europa zu ermöglichen, hat EPRA zwei Renditekennzahlen definiert.

Die EPRA Nettoanfangsrendite errechnet sich aus den annualisierten Mieteinnahmen auf Basis der Stichtagsmieten abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskosten, dividiert durch den Marktwert der Immobilien. Die EPRA "topped-up" Rendite wird unter Verwendung einer Anpassung in Bezug auf die Gewährung von mietfreien Zeiten (oder anderen nicht abgelaufenen Mietanreizen wie z. B. vergünstigte Mietzeiten und Staffelmieten) berechnet.

Die Berichterstattung über Leerstandsquoten ist in der Immobilienbranche nicht standardisiert. Um eine vergleichbare und konsistente Berichterstattung zu fördern, schreiben die EPRA-Richtlinien eine einzige, klar definierte Leerstandsquote vor. Diese ist als Prozentsatz auszudrücken, der dem erwarteten Mietwert der leerstehenden Flächen geteilt durch den erwarteten Mietwert des gesamten Portfolios entspricht. Die EPRA Leerstandsquote wird nur für Bestandsimmobilien (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, Handelsimmobilien und einschließlich des Anteils am Leerstand von Joint Ventures) berechnet, jedoch ohne Immobilien in Entwicklung.

Die EPRA Kostenquoten zielen darauf ab, eine einheitliche Bezugsgröße zu schaffen, auf deren Grundlage Unternehmen weitere Informationen zu anfallenden Kosten bereitstellen können. Die EPRA Empfehlung enthält daher Vorschläge, wie die Unternehmen diese zusätzlichen Informationen bereitstellen können.

Die EPRA Kostenquoten zeigen die Kosteneffizienz der Gesellschaft und setzen dazu die Summe der anteiligen operativen und administrativen Aufwendungen des Immobilienvermögens – einmal inklusive und einmal exklusive direkter Leerstandskosten – ins Verhältnis zu den Bruttomieterlösen im Berichtszeitraum.

Die Like‑for‑Like‑Darstellung misst die operative Entwicklung eines über den gesamten Vergleichszeitraum unveränderten Immobilienbestands. Berücksichtigt werden ausschließlich Objekte, die während des gesamten Zeitraums im Portfolio gehalten wurden; Effekte aus Akquisitionen, Veräußerungen oder Fertigstellungen werden ausgeklammert.

EPRA Capex umfassen die investiven Aufwendungen im Bestand, gegliedert nach den von EPRA definierten Kategorien (u. a. Akquisitionen, Projekt‑/Neubau, Konversionen, wesentliche Instandhaltung sowie Maßnahmen zur Erweiterung bzw. Verbesserung der Vermietbarkeit). Die Offenlegung dient der strukturierten und vergleichbaren Darstellung des Kapitalaufwands im Portfolio.

In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2026 sind folgende Aktivitäten zu berichten:

CA Immo setzte ihr strategisches Kapitalrotationsprogramm zur Fokussierung des Portfolios auf hochwertige, nachhaltige Büroimmobilien in erstklassigen Lagen Anfang 2026 weiter fort.

Während der Berichtserstellung fand das Closing für den Verkauf von zwei als IFRS 5 klassifizierten Immobilien mit einem Buchwert zum 31.12.2025 in Höhe von 132.192 Tsd. € statt.

CA Immo hat zwei große, langfristige Mietverträge für das Anna-Lindh-Haus im Berliner Teilmarkt Europacity unterzeichnet und damit für die Büroflächen ein Jahr vor Fertigstellung eine Vorvermietungsquote von 100% erzielt. Beide Mieter werden in der ersten Hälfte des Jahres 2027 einziehen.

Georg Edinger wurde mit Wirkung zum 04.03.2026 aus dem Aufsichtsrat abberufen. Mit Wirkung zum selben Datum wurde Nicole Kubista als Arbeitnehmervertreterin in den Aufsichtsrat entsandt.

Im laufenden Programm wurden bis zum 06.03.2026 917.473 auf Inhaber lautende Stückaktien erworben, was einem Anteil von rund 0,91% des Grundkapitals entspricht. Der höchste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 26,72 €, der niedrigste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 24,06 €. Der gewichtete Durchschnitt der gezahlten Gegenleistung je erworbener Aktie betrug 25,37 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien belief sich auf 23.279.875,69 €.

An ihrer ergebnisorientierten Dividendenpolitik will CA Immo weiterhin festhalten. Die Höhe der Dividende richtet sich nach der Profitabilität, den Wachstumsaussichten sowie den Kapitalerfordernissen der CA Immo. Gleichzeitig soll mit einer kontinuierlichen Ausschüttungsquote von rund 70% des nachhaltigen Ergebnisses (FFO I) die Kontinuität der Dividendenentwicklung gewahrt werden.

Für das Geschäftsjahr 2025 schlägt der Vorstand eine Dividende von 0,90 € je dividendenberechtigter Aktie vor, welche den Aktionären in der am 6. Mai 2026 stattfindenden Hauptversammlung zur Abstimmung vorgeschlagen werden soll. Bemessen am Schlusskurs zum 31. Dezember 2025 (22,52 €) liegt die Dividendenrendite bei rund 4,0%. Der Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats.

Die jüngste militärische Eskalation im Nahen Osten, insbesondere die angespannten Entwicklungen rund um Iran und potenzielle Einschränkungen im Öl- und Gastransport durch die Straße von Hormus, hat zu deutlich erhöhten Energiepreisen und volatilen Kapitalmarktreaktionen geführt. Unmittelbare Auswirkungen auf die CA Immo bestehen nicht, jedoch bleiben mögliche mittelbare Effekte – etwa auf Wirtschaftswachstum, Inflationsrate und Finanzierungskosten – aufgrund der unsicheren kurz-, mittel- und langfristigen Entwicklungslage derzeit nicht abschätzbar.

Technologischer und gesellschaftlicher Wandel verändert die Büro- und Wissensarbeit kontinuierlich. Um Büroimmobilien heute so zu entwickeln bzw. zu revitalisieren, dass sie langfristig effizient und profitabel bewirtschaftbar sind, beobachtet CA Immo einerseits die Veränderungen der Arbeitsprozesse und der Anforderungen von Unternehmen an ihre Arbeitsräume und erprobt andererseits neue technische Lösungen sowie Raum- und Gebäudekonzepte in ausgewählten Entwicklungsprojekten.

Zusätzlich ist CA Immo aktives Mitglied in relevanten Plattformen der Immobilienwirtschaft (www.caimmo.com/memberships).

Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von CA Immo und das Erreichen der strategischen Ziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auftretender Risiken entscheidend. Um bestehende Marktchancen nutzen und die darin liegenden Erfolgspotenziale ausschöpfen zu können, müssen in angemessenem Umfang auch Risiken getragen werden. Daher bilden Risikomanagement und Internes Kontrollsystem (IKS) einen wesentlichen Bestandteil der als Grundsatz verantwortungsbewusster Unternehmensführung verstandenen Corporate Governance des Konzerns.

Das Risikomanagementsystem von CA Immo basiert auf folgenden Komponenten:

Der Vorstand legt unter Einbeziehung des Aufsichtsrats die strategische Ausrichtung von CA Immo sowie die Art und das Ausmaß jener Risiken fest, die der Konzern zur Erreichung seiner strategischen Ziele zu übernehmen bereit ist. Bei der Einschätzung der Risikolandschaft und der Entwicklung potenzieller Strategien zur Steigerung des langfristigen Stakeholder Value wird der Vorstand durch die Abteilung Risikomanagement unterstützt. Zusätzlich wurde ein interner Risikoausschuss mit Vertretern aller Unternehmensbereiche sowie dem Finanzvorstand eingerichtet, der quartalsweise oder im Bedarfsfall im Rahmen von Sondersitzungen zusammentrifft. Ziel dieses Ausschusses ist die zusätzliche Verankerung einer regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung der Risikosituation des Konzerns inklusive Einleitung von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensausrichtung vor dem Hintergrund verfügbarer Alternativen optimal gewählt ist.

Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise über den Risikoausschuss und halbjährlich im Rahmen von Reportings. Die Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw. -projektebene, als auch auf (Teil-)Portfolioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwachung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten sowie die kontinuierliche Überwachung der Baukosten bei Projektrealisierungen. Szenariendarstellungen hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risikoberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit. Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen umfassen.

Zusätzlich erfolgt eine halbjährliche Aktualisierung der Risikobewertung und Eintrittswahrscheinlichkeit hinsichtlich möglicher Auswirkungen auf das Vermögen und die Liquidität von CA Immo innerhalb eines Jahres. Dabei werden bereits implementierte Maßnahmen und Kontrollen berücksichtigt, um das Nettorisiko zu ermitteln. Diese Daten dienen dem Vorstand als Grundlage für die Bestimmung von Höhe und Art der Risiken, die er bei der Verfolgung der strategischen Ziele als vertretbar erachtet.

Die Risikopolitik von CA Immo wird durch eine Reihe von Richtlinien präzisiert. Ihre Einhaltung wird durch Kontroll- und Steuerungsprozesse kontinuierlich überwacht und dokumentiert. Das Risikomanagement wird auf allen Unternehmensebenen bindend umgesetzt. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden, berücksichtigt bei seinen Entscheidungen risikorelevante Aspekte und trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen-Prinzip gefasst. Die Interne Revision prüft als unabhängige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe; bei Bedarf werden externe Experten hinzugezogen. In der Berichterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergebnisse agiert sie weisungsungebunden.

Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anforderungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet.

2024 wurde erstmalig ein Risikoaggregationsmodell zur Berechnung von Kennzahlen für den Gesamtumfang des Risikos - Value at Risk (VaR) und daraus ableitbarer Größen wie der Risikotragfähigkeit erstellt.

Die Risikoaggregation (mittels Monte Carlo Simulation) ist die Methode zur Ermittlung des Gesamtrisikoumfangs, der sich aus den quantifizierten Einzelrisiken unter Berücksichtigung möglicher Kombinationseffekte und stochastischer Abhängigkeiten ergibt.

Der VaR ist eine strategische Risikokennzahl, die das Ausmaß möglicher finanzieller Verluste (Risikoexposition) z. B. innerhalb eines Risikoportfolios eines Unternehmens über einen bestimmten Zeitraum bei einem bestimmten Konfidenzniveau (bspw.: 0,95, d. h. 95%) quantifiziert.

Die Risikotragfähigkeit ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem Risikodeckungspotential (bspw. Eigenkapital und/oder Liquidität) und dem VaR und bezieht sich auf eine mögliche existenzgefährdende Entwicklung des Unternehmens.

Das Ergebnis der Risikotragfähigkeitsanalyse zeigt zum Berichtsstichtag eine ausreichende Risikotragfähigkeit.

Das Interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unternehmensrichtlinien. Über die Managementprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsabläufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzudecken und so eine frühzeitige Korrektur zu gewährleisten. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstellung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichterstattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operative Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebunden. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lokalen Management. Die Geschäftsführer der Tochtergesellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrollen durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu dokumentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird stichprobenweise von der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse kontinuierlich evaluiert. Die Ergebnisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsführung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindestens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet.

Der wirtschaftliche Erfolg von CA Immo hängt u. a. von der Entwicklung der relevanten Immobilienmärkte ab. Wesentliche die Wirtschaftsentwicklung beeinflussende Faktoren sind u. a. die Weltwirtschaftslage insgesamt, Mietpreisentwicklungen, die Inflationsrate, die Höhe der Staatsverschuldungen sowie das Zinsniveau. Im Büroimmobiliensegment spielen zudem Faktoren wie Wirtschaftswachstum, Industrietätigkeit, Arbeitslosenrate, Konsumentenvertrauen sowie andere für die wirtschaftliche Entwicklung maßgebliche Elemente eine wesentliche Rolle. All diese Faktoren liegen außerhalb des Einflussbereichs der Gesellschaft. Sie könnten negative Auswirkungen auf die gesamte europäische Wirtschaft haben oder insgesamt den Finanz- und Immobiliensektor negativ beeinflussen. Jede negative Veränderung der Wirtschaftslage könnte einen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien zur Folge haben, was wiederum die Vermietungsquote, die Immobilienwerte oder auch die Liquidität von Immobilien beeinträchtigen könnte. Wirtschaftliche Instabilität sowie ein beschränkter Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen können zu möglichen Ausfällen von Geschäftspartnern und einer generellen Abschwächung der Marktaktivität führen. Bei mangelnder Liquidität des Immobilieninvestmentmarktes besteht das Risiko, einzelne Immobilien möglicherweise nicht oder nur zu unattraktiven Konditionen veräußern zu können.

Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie insbesondere der Mietpreise auch von den immobilienwirtschaftlichen Anfangsrenditen abhängig.

Die europäischen Gewerbeimmobilienmärkte bewegen sich zwischen Stagnation und Ansätzen einer fragilen Erholung. Die Märkte sind noch immer von einem Wirtschaftsabschwung betroffen, der ursprünglich durch die Covid-19-Pandemie ausgelöst wurde und sich durch die russische Invasion in der Ukraine, und zunehmende geopolitische Unsicherheiten ausgeweitet und verstärkt hat.

Die für das Finanzjahr 2026 prognostizierte Entwicklung des realen BIP in Deutschland liegt zwischen 1,5 und 0,8%. (CEE 2-3%), wobei die Unsicherheit, die sich durch weitere Verschärfungen des US-Zollregimes ergeben kann, oder die Effekte möglicher weiterer Krisen, in dieser Prognose nicht eingepreist sind.

CA Immo könnte durch diese makroökonomischen Entwicklungen erheblich beeinträchtigt werden. Eine solche negative Veränderung dieser oder ähnlicher Faktoren im Zusammenhang mit der Wirtschaftslage kann zu einem Rückgang der Nachfrage sowohl nach vermieteten, als auch zum Verkauf stehenden Immobilien von CA Immo führen und damit den Vermietungsstand oder die Liquidität der Immobilien von CA Immo beeinträchtigen. Aufgrund der nach wie vor herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Lage in Europa ist es möglich, dass sich der Immobilienmarkt in den Ländern, in denen die CA Immo tätig ist, weiter ungünstig entwickelt. Dies kann zu einem Rückgang der Mieteinnahmen, oder der Auslastung der Immobilien von CA Immo führen. Abhängig von der weiteren Markt- und Zinsentwicklung können zudem steigende Kapitalkosten zusätzliche Wertberichtigungen auf Ebene der CA Immo erforderlich machen.

Angesichts der oben dargelegten Risiken überprüft CA Immo die eigenen Immobilienbewertungen regelmäßig. Nach einer nahezu vollständigen externen Bewertung des CA Immo Portfolios wurden die Werte für das Immobilienvermögen zum Stichtag 31. Dezember 2025 auf Grundlage der externen Bewertungen, bzw. Basis verbindlicher Kaufverträge angepasst. Weitere Informationen zu den Veränderungen der Marktwerte finden Sie im Kapitel „Immobilienbewertung“.

Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite Streuung auf verschiedene Märkte/Städte vor. Dem Länderrisiko begegnet CA Immo durch die Konzentration auf strategische Märkte mit lokalen Niederlassungen und eigenen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste regionale Allokation innerhalb der CA Immo Märkte. Der Fokus liegt hier auf Städten, die langfristige strukturelle Trends wie zunehmende Urbanisierung, einen positiven demografischen Wandel, strukturelle Angebotsknappheit sowie eine hohe Investitionsliquidität aufweisen. Marktkenntnis, laufende Evaluierung der Strategie, kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine gezielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategischen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrategien, Mittelfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse.

Einem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwächeren Investmentmärkten vor. Ein aktives Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken vorbeugen und eine ausgewogene Portfoliostruktur erhalten. CA Immo ist derzeit in Deutschland, Österreich und ausgewählten CEE-Märkten tätig. Mit einem Anteil von rund 73% des Gesamtportfolios ist Deutschland aktuell größter Einzelmarkt von CA Immo. CA Immo ist Teil des EPRA Developed Europe Index, der die Kapitalmarktpositionierung und das Gesamtrating unterstützt. In puncto Assetklassen konzentriert sich CA Immo auf moderne und qualitativ hochwertige Büroimmobilien mit Schwerpunkt in innerstädtischen Top-Lagen. Im Geschäftsfeld Development werden in erster Linie hochwertige Büroimmobilien für den eigenen Bestand entwickelt.

Einzelinvestments sollen 5% des gesamten Immobilienvermögens nicht dauerhaft überschreiten. Ausnahmen sind nach Genehmigung möglich. Zum Bilanzstichtag fällt lediglich das Bestandsgebäude ONE in Frankfurt in diese Kategorie. Das Konzentrationsrisiko in Bezug auf Einzelmieter ist überschaubar: Per 31. Dezember 2025 wurden 33% der Mieteinnahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit einem Anteil von rund 7,6% an den Gesamtmieterlösen waren KPMG gefolgt von PricewaterhouseCoopers mit 4,3% die größten Einzelmieter im Portfolio. Generell sollen nicht mehr als 5% der gesamten Jahresmieteinnahmen über einen längeren Zeitraum auf Einzelmieter entfallen, wobei Mieter mit exzellenter Bonität (AAA/AA) eine Ausnahme bilden können. Bei Single-Tenant-Gebäuden gilt: Derartige Szenarien sind zu vermeiden, es sei denn, die Bonität des Mieters ist als ausgezeichnet (AAA/AA) einzustufen. Als Single-Tenant-Szenario werden Fälle definiert, in denen mehr als 75% der jährlichen Mieteinnahmen (Einzelobjektebene) auf einen einzelnen Mieter entfallen. Grundsätzlich dürfen die Mieteinnahmen aus Single-Tenant-Gebäuden 20% der jährlichen Gesamtmieteinnahmen nicht übersteigen. Darüber hinaus sollte die durchschnittliche Mietvertragsdauer bei Single-Tenants mehr als zehn Jahre betragen.

Sonstige Risikokonzentrationen, die sich aus Faktoren wie z. B. dem Bestand mehrerer Objekte mit einem Marktwert von mehr als 100 Mio. € in derselben Stadt, dem Branchenmix der Mieter, der Identität von Vertragspartnern bzw. Lieferanten oder Kreditgebern etc. ergeben und quantitativ nicht effektiv gemessen bzw. eingegrenzt werden können, unterliegen einer entsprechenden regelmäßigen Überprüfung.

Ist CA Immo nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und neue geeignete kreditwürdige Mieter zu finden, bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich CA Immo zu Mietpreissenkungen entschließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten.

CA Immo begegnet dem Risiko von Mietausfällen u. a. durch Analysen des Immobilienportfolios, der Mieterstruktur sowie der Cashflows und führt verschiedene Analyseszenarien zur Einschätzung der Risiken durch. Grundsätzlich ist hier immer eine Einzelfallprüfung erforderlich. Durch gezieltes Monitoring und proaktive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistungen, Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko in CA Immo trotz der zuletzt herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf einem niedrigen Niveau gehalten. Sämtliche offene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Der weit überwiegende Teil der Mietverträge von CA Immo beinhaltet Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezugnahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisindex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Mietverträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflationsentwicklung abhängig.

Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte Mieter im Geschäftsjahr 2025 noch intensiver geworden; in vielen Märkten stehen die Mieten unter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben, könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nutzung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten Mietkonditionen stark beeinträchtigen.

Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Erträge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Entwicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschreitungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträchtigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforderungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen.

Die Baukosten haben sich in den vergangenen zwei Jahren auf einem hohen Niveau stabilisiert. Über einen Zeitraum von fünf Jahren ergibt sich insgesamt ein Anstieg von rund 45 %. Aufgrund der allgemeinen Kostensituation, insbesondere in den Bereichen Energie, Arbeitskräfte und Baumaterialien, wird für die Jahre 2026 und 2027 ein weiterer Kostenanstieg prognostiziert, der sich im Rahmen der erwarteten allgemeinen Inflation in Deutschland bewegt. Abweichungen von dieser Entwicklung können sich insbesondere infolge geopolitischer und/oder wirtschaftlicher Ereignisse ergeben.

Die Entwicklungsprojekte von CA Immo sind in der Regel mit zahlreichen Risiken verbunden, von denen einige durch das derzeitige, herausfordernde wirtschaftliche Umfeld noch verschärft werden. Die Entwicklungen können aufgrund von Verzögerungen, die durch verschiedene Faktoren verursacht werden, länger dauern als erwartet. Dazu gehören unter anderem ein Mangel an Arbeitskräften und geeigneten Auftragnehmern und andere allgemeine Probleme im Zusammenhang mit Bauarbeiten, Einschränkungen in der Lieferkette oder die Sättigung der Bauindustrie, insbesondere in Deutschland, und sogar Wetter- oder Umweltbedingungen. Dies könnte die (rechtzeitige) Verfügbarkeit von Bauleistungen beeinträchtigen.

CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um diese Risiken weitgehend zu steuern (Kostenkontrollen, Abweichungsanalysen, Mehrjahres-Liquiditätsplanung etc.). Entwicklungsprojekte werden grundsätzlich unter Berücksichtigung ihrer Wirtschaftlichkeit, der Marktsituation sowie der Auswirkungen auf das Gesamtportfolio gestartet. Der Projektstart erfolgt dabei in der Regel nach Erreichen einer angemessenen Vorvermietungsquote, die geeignet ist, den zukünftigen Kapitaldienst durch Mieteinnahmen weitgehend abzusichern.

In ausgewählten Fällen werden Projekte auch ohne vorliegende Vorvermietungsquote realisiert, sofern die jeweiligen Projekt- und Marktbedingungen dies rechtfertigen. Derartige Ausnahmen bedürfen bei Einholung der Projektgenehmigung einer expliziten Prüfung.

Für CA Immo bestehen im Bereich Development weiterhin Risiken in Bezug auf Baupreise und Bauqualität. Die Verfügbarkeit von Bauleistungen hat sich im Vergleich zu den Vorjahren deutlich verbessert und stellt insbesondere im deutschen Markt derzeit kein wesentliches strukturelles Risiko mehr dar. Weiterhin ist die Leistungsfähigkeit und Termintreue der Bauunternehmen, insbesondere zufolge zunehmender Fachkräfteknappheit für Development als Risiko zu sehen.

Trotz eingepreister Projektreserven kann nicht ausgeschlossen werden, dass Kostenabweichungen Risiken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekterfolg mit sich bringen. Zudem besteht – trotz defensiver Projektkalkulation – das Risiko, dass sich Marktbedingungen und Immobilienrenditen verändern und dadurch der angestrebte Projektgewinn (Developer Profit) beeinflusst wird.

CA Immo schafft durch eine umfassende Wertschöpfungskette von der Vermietung über die Verwaltung bis hin zur Bebauung, Planung und Entwicklung von Anlageobjekten mit starken Kompetenzen innerhalb des Unternehmens nachhaltige Werte. Dadurch werden funktionale (Performance-) Risiken reduziert und Chancen entlang dieser Wertschöpfungskette maximiert (Developer Profit). Spezifische Risiken (z. B. Genehmigungsrisiko) bieten aber gleichzeitig durch die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes erhebliches Chancenpotenzial auf Wertsteigerungen. Durch den Verkauf nicht-strategischer Grundstücksreserven werden die Risiken regelmäßig reduziert. Auf den verbleibenden Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen Kapazitäten vorangetrieben. Insgesamt strebt CA Immo ein ausgewogenes Portfolio an; auf Basis von Bilanzwerten bedeutet das rund 85-90% ertragsstarke Bestandsimmobilien und rund 10-15% Developments in Realisierung inklusive Landreserven.

Die aktuell in Umsetzung befindlichen Projekte Upbeat, Anna-Lindh-Haus, und Karlsgärten weisen gesamt eine hohe Vorverwertung auf. Die Projekte werden jeweils hinsichtlich der Kosten, Termin und sonstigen Umsetzungsrisiken laufend evaluiert.

Durch die nahezu Vollvermietung des ONE in Frankfurt im Geschäftsjahr 2025 konnten die Risiken dieses Großprojekts deutlich reduziert werden.

CA Immo realisiert auch Projektentwicklungen in Joint Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungs- und Leistungsfähigkeit abhängig (Partnerrisiko). CA Immo ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstige Haftungen tragen müssen.

Zinssätze sind in hohem Maße von externen Faktoren abhängig, die sich der Kontrolle von CA Immo entziehen, wie z. B. grundsätzliche Geld- und Steuerpolitik, nationale und internationale wirtschaftliche und politische Entwicklungen, Inflationsfaktoren, Haushaltsdefizite, Handelsüberschüsse oder -defizite und regulatorische Anforderungen. Die Kosten für die Bedienung der Zinsen erhöhen sich, wenn der jeweilige Referenzzinssatz steigt.

Die Inflationsrate in der EU lag zuletzt bei 2,3% (12/25) (2025: DEU: 2-2,3%, AUT: 3,5%, CZ: 2,3%, PL: 3,4% und HU: 4,5%) und soll sich nach Einschätzung der EZB 2026 weiter an das 2% Ziel der EZB annähern. Vor diesem Hintergrund hat die EZB den Leitzinssatz in 2025 um 1% auf 2,15 % gesenkt. Die Mehrheit der Prognosen geht davon aus, dass die Zinsen für den Rest des Jahres 2026 stabil bleiben werden. Als Inflationstreiber wirken im globalen Vergleich, weiterhin erhöhte Energiekosten.

Im Allgemeinen könnten die weitere Zunahme der Unsicherheit des Umfeldes, wie beispielsweise die steigenden geopolitischen Spannungen in Verbindung mit einer (erneuten) Unterbrechung der Lieferketten, sowie eine Ausweitung des US initiierten Zollregimes, und expansive Finanzpolitik den Handlungsspielraum der EZB weiter einschränken.

Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsicherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierungen auf die Inanspruchnahme von in- und ausländischen Banken sowie die Begebung von Unternehmensanleihen und achtet auf eine möglichst hohe Zinsabsicherungsquote. Um sich gegen drohende Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern, werden bei variabel verzinsten Krediten verstärkt derivative Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps und Zinsfloors) abgeschlossen. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich CA Immo derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-Euribor ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes führen.

Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisikos ist daher unumgänglich. Die Finanzierungsstrategie von CA Immo setzt auf einen ausgewogenen Mix von besicherten Bankfinanzierungen und unbesicherten Kapitalmarktfinanzierungen. Aktuell entfallen rund ca. 97,2% des gesamten Finanzierungsvolumens auf fix verzinste (u. a. in Form von Unternehmensanleihen) oder durch Derivate abgesicherte Finanzierungen.

Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbesondere zur Refinanzierung bestehender Finanzverbindlichkeiten sowie zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisitionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Banken und des Kapitalmarktes abhängig, zusätzliches Kapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolongieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die nicht alle von CA Immo beeinflusst werden können (Marktzinsen, geforderte Sicherheiten etc.).

Aus heutiger Sicht verfügt CA Immo über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksichtigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obligierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzögert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschussverpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzierungen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fällig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu fordern. Dies könnte CA Immo dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Konditionen abschließen zu müssen.

CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Um das Long Term Issuer Investment Grade Rating von Moody’s (aktuell Baa3 stabiler Ausblick) zu erhalten, bedarf es zudem unter anderem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung, einer soliden Zinsdeckung sowie einem hinreichend großen Pool an unbelasteten Immobilien.

Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem kontinuierlichen Monitoring der Covenant-Vereinbarungen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und -sicherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziellen Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Zudem verfügt CA Immo zur Aussteuerung von Liquiditätsspitzen über eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentlinie (RCF) auf Ebene der Konzernmutter mit einem Gesamtvolumen von 150 Mio. €. Damit wird konzernweit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. Diese Kontokorrentlinie ist aktuell ungezogen. Dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend, werden Kredite grundsätzlich langfristig abgeschlossen.

Trotz sorgfältiger Planung ist ein Liquiditätsrisiko aufgrund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint-Venture-Partnern dennoch nicht auszuschließen. Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektentwicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindlicher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finanzierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten.

Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Erträge als auch der Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuerrückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind.

Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen können bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit sein. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt.

Latente Steuern sind in diesem Zusammenhang mit dem in Zukunft erwarteten Steuersatz zu berücksichtigen. Zukünftige schrittweise Änderungen von Steuersätzen, sowie geänderte Einschätzungen zur Umkehr temporärer Differenz können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen ausfallen.

Wesentliche Annahmen sind zudem darüber zu treffen, inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Verlustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicherheiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst CA Immo die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Unsicherheiten und Komplexitäten können allerdings dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen ausfallen.

CA Immo hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche komplexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vorgaben zur Grunderwerbsteuer bzw. zum möglichen Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personen- und Kapitalgesellschaften, (iii) die steuerliche Anerkennung von Auslagerungen von Betriebsvorrichtungen, (iv) die Verteilung des Gewerbeertrags auf mehrere Betriebsstätten oder (v) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwicklungsprojekten. CA Immo unternimmt alle Anstrengungen und Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außerhalb des Einflussbereichs von CA Immo – wie z. B. Änderungen in der Beteiligungsstruktur, Gesetzesänderungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als zuvor behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können.

Hinsichtlich der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Leistungsverrechnungen innerhalb des Konzerns ist CA Immo stets bestrebt, einen fremdüblichen Preis für interne Leistungen zu verrechnen und dies ausreichend zu dokumentieren, um alle gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen (Verrechnungspreisdokumentation). Allerdings besteht auch hier die Möglichkeit, dass die Finanzbehörden eine andere Ansicht vertreten und ihrerseits zu Erkenntnissen gelangen, die zu steuerlichen Konsequenzen hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von in der Vergangenheit vorgenommenen internen Leistungsverrechnungen führen und damit nachträgliche Steuerzahlungen auslösen könnten.

Die tatsächlichen und endgültigen Vermögensverluste aus der Liquidation von Holdinggesellschaften in Zypern wurden in Österreich steuerwirksam (verteilt über sieben Jahre) geltend gemacht. Es kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass die Steuerbehörden eine andere Meinung hinsichtlich Höhe bzw. Ansatz vertreten.

Eine Wiedereinführung nationaler Währungen oder tiefgreifende Verwerfungen innerhalb der Europäischen Währungsunion könnten zu einer erhöhten Währungsvolatilität führen.

CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken ausgesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendungen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergebnisse bzw. die Ertragslage von CA Immo belasten.

Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktuell kein wesentliches direktes Risiko besteht.

Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Auswirkung der Bindung der Mieten an die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vorhandene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebsnotwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Absicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftrags- und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursentwicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt.

In Folge des im Vergleich zu den Jahren 2010 bis 2022, höheren Zinsniveaus, der geopolitischen Unsicherheiten, des wirtschaftlichen Abschwungs in CA Immo Märkten (insbesondere in Deutschland, Österreich und Ungarn) und der Risikoeinschätzung gegenüber der Assetklasse Büroimmobilien, war auch das Jahr 2025 von geringer Transaktionstätigkeit am Immobilienmarkt geprägt. Das Risiko, dass Transaktionen aufgrund von Problemen in Bezug auf die Preisfindung bzw. die Verfügbarkeit von attraktiven Finanzierungen nicht zustande kommen, bleibt weiterhin hoch.

Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus vertraglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, die die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kaufpreise nachträglich mindern könnten. Vertragliche Verpflichtungen in Form nachlaufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in entsprechenden Projektkostenschätzungen erfasst.

Strukturelle Schwächen in der Aufbau‑ und Ablauforganisation von CA Immo können zu unerwarteten Verlusten führen oder zusätzliche operative Belastungen erzeugen. Dieses Risiko ergibt sich insbesondere aus unzureichenden EDV‑ und Informationssystemen, aus menschlichen Fehlhandlungen sowie aus nicht ausreichend wirksamen internen Kontroll‑ und Steuerungsprozessen. Fehlerhafte Prozess‑ oder Systemabläufe sowie automatisierte EDV‑ und Informationsanwendungen, die in Leistungsfähigkeit, Skalierbarkeit oder Sicherheitsarchitektur nicht dem aktuellen Geschäftsvolumen oder den regulatorischen Mindeststandards entsprechen und zugleich verstärkt Ziel KI‑gestützter Cyberangriffe sind (IT‑ und Cyberrisiken), stellen ein wesentliches operationelles Risiko dar.

Nach Einschätzungen maßgeblicher Fachquellen (Allianz, Bafin, BSI und EU-Cyberlage 2025/26) bleibt die Cyber-Bedrohungslage unverändert hoch, und wird durch den breiten Einsatz von KI zur Angriffsvorbereitung, ‑durchführung und ‑beschleunigung weiter verschärft. Für CA Immo wirken die bereits implementierten technischen, organisatorischen und prozessualen Schutzmaßnahmen deutlich risikoreduzierend, sollten jedoch im Rahmen der kontinuierlichen Verbesserung regelmäßig an die dynamischen Entwicklungen angepasst werden.

Zu den menschlichen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche Risikokontrollen (insbesondere Geschäftsablaufkontrollen), zu hohe Entscheidungskompetenzen auf individueller Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen können, oder zu viele Entscheidungsinstanzen, die eine flexible Reaktion auf Marktänderungen verhindern. Aufgaben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwaltungsaufgaben werden zum Teil auf externe Dritte ausgelagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertraglich zu binden.

Die Leistungsfähigkeit und Wettbewerbsposition des Unternehmens hängen wesentlich von qualifizierten, loyalen und engagierten Mitarbeitern ab. Der zunehmende Fachkräftemangel sowie demografische Entwicklungen bergen Risiken in Bezug auf die Besetzung von Schlüsselpositionen und den Erhalt von Know-how. Fluktuation und unzureichende Mitarbeiterbindung können zu Know-how- und Produktivitätsverlusten und erhöhten Rekrutierungskosten führen (HR-Risiko).

Diesen Risikofaktoren begegnet CA Immo durch unterschiedliche Maßnahmen: Die Ablauforganisation (System-/Prozessintegration) ist klar verankert; es werden kontinuierliche Aktivitäten zur nachhaltigen Umsetzung operativer Abläufe gesetzt. Die Konzernstruktur wird regelmäßig hinterfragt und geprüft, ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße Rechnung tragen. Personellen Know-how-Risiken, die durch Abgänge von zentralen Wissensträgern auftreten können, beugt CA Immo durch Maßnahmen zur Mitarbeiterbindung und einen regelmäßigen Know-how-Transfer (Schulungen) bzw. Dokumentation des Know-hows (Handbücher etc.) sowie eine möglichst vorausschauende Personalplanung vor.

Die Gesellschaften von CA Immo sind im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen geführt. Das jeweils anwendbare Recht, die unterschiedlich ausgeprägte Effizienz und Kompetenz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können eine beträchtliche Verfahrensdauer zur Folge haben. CA Immo trifft bilanzielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten. Aktuell sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen.

Im Frühjahr 2020 hat CA Immo gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten zwei Schadenersatzklagen über 1 Mio. € (Teilklage) und vorläufig rund 1,9 Mrd. € aufgrund rechtswidriger und schuldhaft parteilicher Beeinflussung des Bestbieterverfahrens im Rahmen der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags an CA Immo eingebracht.

Im ersten Zivilverfahren über die Klage von 1 Mio. € hat der OGH im Jahr 2025 bestätigt, dass die geltend gemachten Schadenersatzansprüche von CA Immo nicht verjährt sind. Das Zivilverfahren wird nun beim Gericht erster Instanz zur Frage des Schadenersatzes dem Grund und der Höhe nach mit offenem Ausgang fortgesetzt. Das zweite Zivilverfahren über die Klage von vorläufig rund
1,9 Mrd. € ist bis zu einem rechtskräftigen Urteil im ersten Verfahren unterbrochen.

In dem parallel zu den Zivilverfahren anhängigen „BUWOG Strafverfahren“ hat der OGH im Jahr 2025 die erstinstanzlichen Strafurteile gegen den ehemaligen und für die Privatisierung zuständigen Finanzminister Karl-Heinz Grasser und Andere in für CA Immo wesentlichen Teilen rechtskräftig bestätigt. Damit steht fest, dass die BUWOG-Privatisierung – wie von CA Immo in den Zivilverfahren vorgebracht - durch Karl-Heinz Grasser und Andere zum Nachteil von CA Immo rechtswidrig manipuliert wurde. CA Immo wird auf dieser Basis die oben genannten Zivilverfahren weiterführen.

Die Veränderung von Rechtsnormen sowie von ständiger Rechtsprechung und der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse und den Betrieb sind unvorhersehbar und können gegebenenfalls negative Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb von CA Immo, insbesondere auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruktur von CA Immo, haben. Derartigen Rechtsrisiken steuert CA Immo soweit als möglich durch zahlreiche Maßnahmen proaktiv entgegen. Dazu zählen die regelmäßige Bewertung von bestehenden Rechtsrisiken, die laufende Überwachung von relevanten Gesetzesänderungen bzw. Änderungen in der Rechtsprechung, die Implementierung von Lessons Learned in die Geschäftsprozesse, sowie Informations- und Schulungsmaßnahmen für die Mitarbeiter.

Die Betrachtung von Nachhaltigkeitsaspekten ist in der Risikopolitik und im Risk Manual verankert. Nachhaltigkeitsrisiken wurden im Rahmen des definierten Risikomanagementprozesses identifiziert, aktualisiert und gesteuert. Details zur Analyse und dem Management von Klimarisiken finden sich im konsolidierten Bericht über Nachhaltigkeitsaspekte.

Dem Korruptionsrisiko wird beispielsweise durch den Code of Conduct („Zero Tolerance“) und der damit im Zusammenhang stehenden Anti-Korruptions-Richtlinie Rechnung getragen. Die Verantwortung von Maßnahmen zur Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung – und damit der Minimierung des Korruptionsrisikos – obliegt zentral der Abteilung Corporate Office & Compliance, die diesbezüglich einen konzernweiten holistischen Ansatz erfolgt. Dies umfasst die Zur-Verfügungsstellung eines Verhaltensleitfadens (primär über die beiden bereits genannten Richtlinien) sowie damit einhergehend umfassende verpflichtende Schulungen für jeden einzelnen Mitarbeiter. Richtlinien sowie deren Änderungen werden konzernweit kommuniziert und sind in ihrer jeweils geltenden Form über das Intranet abrufbar. Eine verpflichtende Schulung zum Thema Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung sowie Umgang mit Interessenkonflikten findet zunächst im Rahmen des Onboardings statt und ist danach jährlich verpflichtend von jedem Mitarbeiter zu absolvieren. Zusätzlich finden unregelmäßig Schulungen für besonders betroffene Geschäftsbereiche statt (operativ tätige Geschäftseinheiten, die direkt mit Geschäftspartnern, Mietern oder Dienstleistern in Kontakt sind).

Zur Verminderung des Geldwäscherisikos und zur Verhinderung von Terrorismusfinanzierung sind diesbezügliche Prozesse fest im Unternehmen etabliert und werden von der Abteilung Corporate Office & Compliance kontinuierlich überwacht. Bei Immobilientransaktionen und vor dem Abschluss von Mietverträgen finden hinsichtlich der potenziellen Vertragspartner umfassende Know-Your-Customer (KYC)-Checks statt, wobei die Geschäftspartner hinsichtlich ihres wirtschaftlichen Eigentümers, PeP-Eigenschaft, Sitz in Hochrisikostaaten sowie Erfassung in Sanktionslisten überprüft werden.

Im Bereich Governance achten wir naturgemäß auf die Einhaltung von Gesetzen, unserer internen Vorgaben für Vertragspartner beispielsweise in Bezug auf Unternehmensethik, Sicherstellung der Compliance und Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption, Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung und tragen so zur Minimierung diesbezüglicher Compliance-Risiken bei.

Bereits im Rahmen des Vergabeprozesses verpflichten wir unsere Auftragnehmer und Lieferanten (Anbieter) zur Anerkennung der von uns definierten Governance-, Sozial- und Umweltstandards. CA Immo prüft ihre Geschäftspartner – insbesondere auch Bauunternehmen – im Rahmen des Vergabeprozesses werden die Bieter u.a. zu Erfüllung nachstehender Mindestkriterien angehalten:

Details zu unseren wesentlichen Standards sowie den hiermit verbundenen Kontrollmechanismen sind auf unserer Website abrufbar (www.caimmo.com/werte).

Das Grundkapital der CA Immobilien Anlagen AG betrug zum Bilanzstichtag 735.517.568,35 €, das sich auf vier Namensaktien und 101.171.601 Stück auf den Inhaber lautende Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 € verteilt. Die Inhaberaktien notieren im Prime Market der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352).

Mit einer Beteiligung von rund 65,76% per 31. Dezember 2025 (66.531.265 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien) ist SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, größter Aktionär von CA Immo. Die Starwood Capital Group ist eine private Investmentgesellschaft mit Schwerpunkt auf globale Immobilieninvestitionen. Die Inhaber der vier Namensaktien sind berechtigt, je ein Mitglied in den Aufsichtsrat zu entsenden, wobei sich Beschränkungen hinsichtlich der Zahl der entsandten Mitglieder aus § 88 AktG ergeben. Die übrigen ausstehenden Aktien von CA Immo befinden sich im Streubesitz von institutionellen und privaten Investoren, die jeweils eine Beteiligung unter der gesetzlich meldepflichtigen Schwelle von 4% halten. Seit 1.1.2024 besteht in einer deutschen Konzerngesellschaft der CA Immo ein Asset-Management Vertrag mit einer Gesellschaft der Starwood Capital Group. Die Marktüblichkeit der Bedingungen und Konditionen aus der Geschäftsverbindung wird laufend dokumentiert und überwacht. Nähere Informationen zur Ausgestaltung der Aktien sowie zu den Aktionärsrechten sind im Corporate Governance Bericht dargestellt, der auf der Webseite des Unternehmens online abrufbar ist unter www.caimmo.com/de/cg-bekenntnis.

In der 36. ordentlichen Hauptversammlung vom 4. Mai 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital (auch in mehreren Tranchen und bei möglichem Bezugsrechtausschluss) um bis zu 154.845.809,22 € (rund 20% des derzeit aktuellen Grundkapitals) durch Bar- oder Sacheinlage gegen Ausgabe von bis zu 21.299.286 auf Inhaber lautende Stückaktien zu erhöhen.

In derselben Hauptversammlung wurde der Vorstand ermächtigt, bis längstens 3. Mai 2028 mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt 653.621.839,12 €, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 21.299.286 Stück auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 154.845.809,22 € verbunden sind (bedingtes Kapital 2023), auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Wandelschuldverschreibungen können gegen Barleistung und auch gegen Sacheinlagen ausgegeben werden. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde ausgeschlossen (Direktausschluss). Die Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen darf nach dieser Ermächtigung nur erfolgen, wenn auf die Summe der neuen Aktien, auf die Umtausch- und/oder Bezugsrechte mit solchen Wandelschuldverschreibungen eingeräumt werden, rechnerisch ein Anteil von insgesamt nicht mehr als 20% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Einräumung dieser Ermächtigung entfällt.

In der 38. ordentlichen Hauptversammlung vom 5. Mai 2025 wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs 1 Z 8 und Abs 1a und Abs 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung, d. h., bis längstens 4. November 2027, ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats im gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß eigene Aktien der Gesellschaft zu erwerben. Der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert darf nicht niedriger als 30% unter und nicht höher als 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage betragen. Die sonstigen Rückkaufsbedingungen hat der Vorstand festzulegen, wobei der Erwerb nach Wahl über die Börse, durch ein öffentliches Angebot oder auf eine sonstige gesetzlich zulässige, zweckmäßige Art, also auch außerbörslich und/oder von einzelnen Aktionären und unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungsrechts erfolgen kann (umgekehrtes Bezugsrecht). Die Ermächtigung kann ganz oder teilweise oder auch in mehreren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unternehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. Auch die wiederholte Ausübung dieser Ermächtigung ist zulässig. Der Vorstand wurde weiters ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, die erworbenen eigenen Aktien ohne weiteren Hauptversammlungsbeschluss auf jede gesetzlich zulässige Art wieder zu veräußern und die Veräußerungsbedingungen festzusetzen bzw. die eigenen Aktien auch einzuziehen.

Am 11.11.2024 beschloss der Vorstand der CA Immobilien Anlagen AG, auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 36. ordentlichen Hauptversammlung vom 4. Mai 2023 gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG ein weiteres Rückkaufprogramm für eigene Aktien durchzuführen („Ermächtigung“). Das Volumen belief sich auf bis zu 1.869.606 Stück Aktien (dies entsprach rund 1,76% des damaligen Grundkapitals der Gesellschaft). Das Aktienrückkaufprogramm sah den Erwerb von Aktien über die Börse vor. Die Bedingungen für diese Käufe richteten sich nach der Ermächtigung. Insbesondere hatte sich der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert innerhalb der Bandbreite des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung zu bewegen und durfte nicht niedriger als maximal 30% unter und nicht höher als maximal 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage liegen. Der maximale Gegenwert sollte nicht höher sein als der jeweils zuletzt veröffentlichte IFRS NAV je Aktie. Das Rückkaufprogramm begann am 28. November 2024 und sollte spätestens am 03. November 2025 enden. Der Rückkauf erfolgt für jeden durch den Beschluss der Hauptversammlung erlaubten Zweck. Ein generelles wesentliches Ziel ist die Steigerung des Shareholder Value.

Das Aktienrückkaufprogramm wurde mit 27.02.2025 beendet. Insgesamt wurden 1.869.605 auf Inhaber lautende Stückaktien erworben, was einem Anteil von rund 1,76% des Grundkapitals vom 27.02.2025 entspricht. Der höchste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 24,50 €, der niedrigste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 21,50 €. Der gewichtete Durchschnitt der gezahlten Gegenleistung je erworbener Aktie betrug 23,13 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien belief sich auf 43.252.102,76 €. Zum Ende des Rückkaufprogramms hielt CA Immo 10.649.642 eigene Aktien, was einem Anteil von rund 10,00% an der Gesamtzahl der ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht.

Auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 38. ordentlichen Hauptversammlung hat der Vorstand der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft am 27. August 2025 beschlossen, 5.324.821 Stück auf Inhaber lautende Stückaktien der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit sofortiger Wirkung einzuziehen. Nach Erteilung der Zustimmung des Aufsichtsrats am 27. August 2025 erfolgte damit die Einziehung der rückerworbenen eigenen Aktien mit Wirkung zum 27. August 2025. Durch die Einziehung von 5.324.821 Stück eigenen Aktien wurde das Grundkapital der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit Wirkung zum 27. August 2025 insgesamt um EUR 38.711.448,67 herabgesetzt und beträgt nunmehr EUR 735.517.568,35, zerlegt in 101.171.605 Stück nennwertlose Stückaktien (davon 4 Namensaktien und nunmehr 101.171.601 Inhaberaktien). Nach der Einziehung wurden 5.324.821 Stück eigene Aktien gehalten, dies entsprach rund 5,26% des aktuellen Grundkapitals der Gesellschaft nach der Einziehung.

Der Vorstand der CA Immobilien Anlagen AG hat am 27.08.2025 darüber hinaus beschlossen, auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 38. ordentlichen Hauptversammlung vom 5. Mai 2025 gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG ein weiteres Rückkaufprogramm für eigene Aktien durchzuführen („Ermächtigung“). Das Volumen belief sich auf bis zu 2.023.432 Stück Aktien (dies entspricht 2,00% des derzeit aktuellen Grundkapitals der Gesellschaft, nach Einziehung von 5.324.821 eigenen Aktien). Das Aktienrückkaufprogramm sah den Erwerb von Aktien über die Börse vor. Die Bedingungen für diese Käufe richteten sich nach der Ermächtigung. Insbesondere hatte sich der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert innerhalb der Bandbreite des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung zu bewegen und durfte nicht niedriger als maximal 30% unter und nicht höher als maximal 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage liegen. Der maximale Gegenwert durfte nicht höher sein als der jeweils zuletzt veröffentlichte IFRS NAV je Aktie.

Der Vorstand der CA Immobilien Anlagen AG gab gemäß § 7 Abs 4 Veröffentlichungsverordnung 2018 bekannt, dass das am 15. September 2025 gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG und auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 38. ordentlichen Hauptversammlung vom 5. Mai 2025 gestartete Aktienrückkaufprogramm am 22. Dezember 2025 planmäßig beendet wurde. Insgesamt wurden 2.023.432 auf Inhaber lautende Stückaktien erworben, was einem Anteil von 2,00% des Grundkapitals entspricht. Der höchste geleistete Gegenwert je erworbener Aktie lag bei 25,12 €, der niedrigste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie lag bei 22,24 €. Der gewichtete Durchschnitt der gezahlten Gegenleistungen je erworbener Aktie lag bei 23,76 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien belief sich auf 48.085.171,98 €.

Insgesamt wurden im Jahr 2025 3.331.391 eigene Aktien erworben und 5.324.821 Aktien eingezogen. Zum 31.12.2025 hielt CA Immo somit 7.348.253 eigene Aktien, was einem Anteil an der Gesamtzahl ausgegebener stimmberechtigter Aktien von rund 7,26% entspricht.

Darüber hinaus entschied der Vorstand der CA Immobilien Anlagen AG am 8. Januar 2026, auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 38. ordentlichen Hauptversammlung vom 5. Mai 2025 gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG ein weiteres Rückkaufprogramm für eigene Aktien durchzuführen („Ermächtigung“). Das Volumen beläuft sich auf bis zu 2.768.907 Stück Aktien (dies entspricht 2,74% des derzeit aktuellen Grundkapitals der Gesellschaft). Das Aktienrückkaufprogramm sieht den Erwerb von Aktien über die Börse vor. Die Bedingungen für diese Käufe richten sich nach der Ermächtigung. Insbesondere hat sich der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert innerhalb der Bandbreite des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung zu bewegen und darf nicht niedriger als maximal 30% unter und nicht höher als maximal 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage liegen. Der maximale Gegenwert darf nicht höher sein als der jeweils zuletzt veröffentlichte IFRS NAV je Aktie. Das Rückkaufprogramm begann am 15. Januar 2026 und endet spätestens am 04. November 2027. Der Rückkauf erfolgt für jeden durch den Beschluss der Hauptversammlung erlaubten Zweck. Ein generelles wesentliches Ziel ist die Steigerung des Shareholder Value.

Im laufenden Programm wurden bis zum 06.03.2026 917.473 auf Inhaber lautende Stückaktien erworben, was einem Anteil von rund 0,91% des Grundkapitals entspricht. Der höchste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 26,72 €, der niedrigste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 24,06€. Der gewichtete Durchschnitt der gezahlten Gegenleistung je erworbener Aktie betrug 25,37 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien belief sich auf 23.279.875,69 €.

Details zu den durchgeführten Transaktionen im Rahmen der Aktienrückkaufprogramme sowie allfällige Änderungen des laufenden Aktienrückkaufprogramms werden auf der Website der Gesellschaft veröffentlicht (www.caimmo.com/aktienrueckkauf).

Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vorstandsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 65. Lebensjahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funktionsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den 65. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei, höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien entsendete Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsendungsberechtigten jederzeit abberufen und durch andere ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen finden auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsratsmitglieder werden von der Hauptversammlung gewählt. Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt. Aufsichtsratsmitglieder scheiden mit Ablauf der auf den 70. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung aus dem Aufsichtsrat aus. Über die Abwahl von Mitgliedern des Aufsichtsrates beschließt die Hauptversammlung mit einer Mehrheit von mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 21 der Satzung).

Die im Geschäftsjahr 2023 neu abgeschlossenen Vorstandsverträge enthalten infolge der ebenso in 2023 neu beschlossenen Vergütungspolitik für den Vorstand und Aufsichtsrat im Rahmen des LTI-Programms Zusagen für Leistungen infolge eines Kontrollwechsels („Change of Control“ Regelungen). Die Details sind unter Punkt 2.3.2. der online abrufbaren Vergütungspolitik geregelt (www.caimmo.com/de/verguetung).

§ 5 Abs 4 der Terms and Conditions des im Oktober 2024 begebenen Green Bond 2024-2030 sehen vor, dass Anleihegläubigern im Falle eines Kontrollwechsels – wie in den Terms and Conditions definiert – das Recht zukommt, vom Emittenten zu verlangen, dass er dessen Anleihen zum Rückzahlungsbetrag ganz oder teilweise zurücknimmt oder nach Wahl des Emittenten kauft (oder den Kauf veranlasst). Das Kapitalmarktprospekt vom 28.10.2024 in englischer Sprache ist abrufbar unter www.caimmo.com.

Dieser freiwillige Bericht zeigt unsere strategische Positionierung, Maßnahmen und Kennzahlen im Bereich Nachhaltigkeit und bietet einen Überblick über entsprechende Aktivitäten im Jahr 2025.

Die Berichterstattung orientiert sich an internationalen Standards, u. a. den Empfehlungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD), den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) sowie den Voluntary Sustainability Reporting Standards for non-listed SMEs (VSME). Die thematische Struktur und die Inhalte des VSME (Basic und Comprehensive Modul) wurden teilweise reflektiert.

Zum Berichtsstichtag ist CA Immo nicht verpflichtet, gemäß der Richtlinie über die Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen (CSRD) zu berichten. Mit der Veröffentlichung dieses Berichts folgt CA Immo der Empfehlung (EU) 2025/1710 der Kommission vom 30. Juli 2025, freiwillig Nachhaltigkeitsinformationen unter Bezugnahme auf den von EFRAG entwickelten VSME-Standard zu berichten, um Investoren, Finanzinstituten, großen Unternehmen und anderen Interessengruppen für sie relevante Informationen zur Verfügung zu stellen.

Die Nachhaltigkeitserklärung wurde auf konsolidierter Basis für die CA Immo-Gruppe erstellt. Die enthaltenen Informationen und Kennzahlen umfassen sämtliche CA Immo-Mitarbeiter sowie Immobilien und Tochtergesellschaften, die sich zu mind. 51% im Eigentum von CA Immo befinden und über die das Unternehmen somit operative Kontrolle hat. Einzelheiten zu unserer Organisationsstruktur sowie eine Liste der Tochtergesellschaften finden Sie im Abschnitt „Konzernstruktur“ und im Konzernabschluss, Kapitel 9.8.

Zusätzlich zu unserer jährlichen Berichterstattung lassen wir uns kontinuierlich von etablierten ESG-Ratingagenturen bewerten (siehe Tabelle B1). CA Immo ist im VÖNIX-Nachhaltigkeitsindex der Wiener Börse gereiht (www.voenix.at).

Der Vorstand ist für die konzernweite, ganzheitliche Integration von Nachhaltigkeitsthemen in die Unternehmensstrategie verantwortlich. Die ESG-Strategie von
CA Immo umfasst Ziele, entsprechende Richtlinien und Praktiken zur Erreichung dieser Ziele sowie die freiwillige Berichterstattung und Einhaltung verschiedener etablierter Umwelt-, Sozial- und Governance-Standards.

In ständiger Abstimmung mit den relevanten Fachabteilungen koordiniert und überwacht die Abteilung Corporate Sustainability die kontinuierliche Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie, ist für die Erstellung des Nachhaltigkeitsberichts verantwortlich und treibt die Entwicklung neuer Initiativen – vor allem im Bereich Umwelt – voran. Alle Compliance- und Governance-Themen des Konzerns sind in der Abteilung Corporate Office & Compliance gebündelt. Diese Abteilung nimmt in enger Abstimmung mit den Abteilungen Risikomanagement und Interne Revision eine beratende, koordinierende und konsolidierende Funktion wahr. Die Group Head of Human Resources ist für die Umsetzung von Personalinitiativen und das operative Management sozialer Themen wie Arbeitsbedingungen, Chancengleichheit und Vielfalt, Gesundheit und Sicherheit, Ausbildung und Kompetenzentwicklung sowie Menschenrechte für die eigene Belegschaft von CA Immo verantwortlich.

Die Verantwortung für die Einhaltung und Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten liegt bei den jeweiligen Group Heads.

Ein Update zu Rahmenbedingungen, Zielen und Maßnahmen sowie entsprechenden Fortschritten im ESG-Kontext werden dem Vorstand und erweiterten Management u. a. im Rahmen der quartalsweise stattfindenden Quarterly Review Meetings bzw. in regelmäßig stattfindenden Konzernvorstandssitzungen präsentiert. Dem Aufsichtsrat wird im Rahmen von Aufsichtsratssitzungen über ESG-Themen berichtet (siehe auch „Bericht des Aufsichtsrats“).

Das Bekenntnis zur Nachhaltigkeit wird auch im Vergütungsmodell von CA Immo umgesetzt. Die Leistung des Vorstands wird nach finanziellen und nicht-finanziellen Kriterien bewertet. Die konzernweite, organisatorische Verankerung der Nachhaltigkeitsstrategie in die Unternehmensstrategie und Finanzplanung obliegt dem Gesamtvorstand.

Für das Geschäftsjahr 2025 wurden folgende nachhaltigkeitsbezogene Ziele als Teil der nicht-finanziellen Leistungskriterien („operative Ziele“) für den Vorstand definiert:

Die Erreichung der operativen Ziele wird vom Vergütungsausschuss evaluiert. Zusätzliche Informationen zur Verankerung von ESG im Vergütungsmodell des Vorstands finden sich im Vergütungsbericht bzw. unter www.caimmo.com/de/verguetung.

Die CA Immo Gruppe ist ein Immobilienkonzern mit Hauptsitz in Wien, der mit eigenen Niederlassungen in mehreren europäischen Ländern vertreten ist. Kerngeschäft ist die Vermietung, das Management und die Entwicklung hochwertiger Bürogebäude. Unser Geschäftsmodell zielt darauf ab, stabile und wiederkehrende Vermietungserträge von Mietern mit hoher Bonität zu generieren, ergänzt durch Erträge aus der Entwicklung von Bürogebäuden für den eigenen Bestand und Liegenschaftsverkäufen.

Das Bestandsportfolio ist auf moderne Prime-Büroimmobilien mit hohen Qualitätsstandards in innerstädtischen Toplagen europäischer Metropolstädte konzentriert. Teil dieses umfassenden Qualitätsanspruchs ist es, den Anteil nachhaltiger und energieeffizienter Gebäude im Bestand zu erhöhen und diese möglichst ressourcenschonend zu betreiben.

Die Portfoliostrategie von CA Immo basiert auf aktivem Portfoliomanagement zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit und Widerstandsfähigkeit des Gebäudebestands (strategische Kapitalrotation). Die Entwicklung besonders nachhaltiger und energieeffizienter Gebäude für das eigene Portfolio sowie die Sanierung oder der Verkauf von Gebäuden, die hinsichtlich Anlageklasse, Lage, Bauqualität, Alter oder Wertsteigerungspotenzial nicht zum Kerngeschäft passen, sollen die Qualität und langfristige Wettbewerbsfähigkeit des Portfolios weiter stärken.

Eine detaillierte Darstellung des Immobilienvermögens inkl. Verteilung nach Region, Assetklasse und Geschäftsbereich sowie Portfolioveränderungen und Mieterstruktur zum 31.12.2025 findet sich in den Kapiteln Immobilienvermögen, Bestandsimmobilien und Immobilienvermögen in Entwicklung.

Die dezentrale Organisationsstruktur mit lokalen Teams vor Ort in allen CA Immo-Märkten ermöglicht es uns, enge Beziehungen mit wichtigen lokalen Stakeholdern, vor allem mit den Mietern, zu pflegen. Zum Berichtsstichtag waren konzernweit 241 Mitarbeiter (Headcount) bei CA Immo angestellt (inkl. Teilzeitarbeitskräfte und karenzierte Mitarbeiter, exkl. Freelancer). Auf Deutschland entfällt mit rund 49% der größte Anteil, gefolgt von Österreich (32%) und CEE (19%). CA Immo verfügt über keine Produktionsstätten, eigene Mitarbeiter sind überwiegend Büroarbeiter (Wissensarbeiter).

CA Immo ist ausschließlich in Ländern der Europäischen Union tätig. Sämtliche Geschäftsprozesse unterliegen somit dem jeweils anwendbaren nationalen und EU-Recht.

Die Wertschöpfungskette von CA Immo reicht von der Baurechtschaffung, Projektentwicklung, Bestandsbewirtschaftung und Vermietung bis zum Verkauf von Bestandsimmobilien. Die vorgelagerte Wertschöpfungskette unseres operativen Geschäfts konzentriert sich im Wesentlichen auf die Energieerzeugung für den Gebäudebetrieb sowie auf die im Kontext von Neubau- und Sanierungsprojekten entstehenden Stoff- und Ressourcenströme (Inputs vor allem in Form von Baumaterialien und Baudienstleistungen). Der Vergabeprozess an Lieferanten (Baumaterialien) und Dienstleister (u. a. Baufirmen, Gewerke, Architekten) im Zuge dieser Entwicklungsprojekte wird von CA Immo in-house gesteuert.

Während CA Immo die Tätigkeiten ihres Kerngeschäfts (Projektentwicklung, Bestandsmanagement) über ihre interne Plattform steuert, werden Leistungen im Zusammenhang mit Planung und Design, Bauausführung und Construction Management, Property und Facility Management von Dritten eingekauft.

Die nachgelagerte Wertschöpfungskette konzentriert sich schwerpunktmäßig auf die Bestandsmieter (Gebäudenutzer).

Die wichtigsten Stakeholder und Geschäftspartner sind:

CA Immo-Mitarbeiter stehen in ständigem, direktem Dialog mit Aktionären, Investoren, Mietern, Banken, Kollegen, Kommunen und Behörden, Medien und sonstigen externen Dienstleistern.

Um sicherzustellen, dass die Nachhaltigkeitsberichterstattung und -strategie mit dem Geschäftsmodell und den Interessen aller Stakeholder im Einklang stehen, werden die Nachhaltigkeitsrisiken alle sechs Monate von den zuständigen Abteilungen neu bewertet und eingeschätzt. Risikoprofile und damit verbundene Risikominderungsmaßnahmen werden entsprechend aktualisiert. Eine Zusammenfassung der wichtigsten Risiken wird dem Vorstand und dem Aufsichtsrat zweimal jährlich vorgelegt. Die Risikopräventionsmaßnahmen werden von den zuständigen Abteilungen umgesetzt. Einzelheiten zum Risikomanagement von CA Immo finden Sie im Risikomanagementbericht. Details zur Bewertung und zum Management von Klimarisiken finden Sie im Abschnitt „Umwelt“.

Wir sind uns unserer Auswirkungen auf die Umwelt und die Gesellschaft entlang unserer gesamten Wertschöpfungskette bewusst und wissen um die Verantwortung, die CA Immo als Projektentwickler, Investor, Vermieter, Arbeitgeber und Kunde hat. Durch gezielte Informationen, konzernweite Richtlinien und regelmäßige Schulungen möchten wir unsere Mitarbeiter und Auftragnehmer für die von uns als relevant erachteten Themen sensibilisieren und sie dazu ermutigen und verpflichten, die Grundsätze und Initiativen von CA Immo zu unterstützen.

Die Immobilienbranche ist ein Sektor mit hohem Einfluss auf den Klimawandel. Deshalb legt unsere Nachhaltigkeitsstrategie einen klaren Fokus auf die Dekarbonisierung unserer Geschäftsaktivitäten. Im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms werden kontinuierlich Dekarbonisierungsmaßnahmen umgesetzt – von der Entwicklung energieeffizienter Gebäude für das eigene Portfolio bis hin zum gezielten Verkauf älterer Gebäude, die in Bezug auf Energie und CO₂-Emissionen ineffizient sind und deren Sanierung wirtschaftlich nicht rentabel ist (siehe Tabelle B2).

Die folgenden Tabellen zeigen die wichtigsten Praktiken und Richtlinien, die wir konzernweit umsetzen, um die wesentlichen Auswirkungen und Risiken im Zusammenhang mit Nachhaltigkeitsthemen zu steuern. Ausführlichere Beschreibungen, Ziele und Maßnahmen hierzu finden Sie in den jeweiligen Kapiteln (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung):

Angesichts der hochspezialisierten Anforderungen und des derzeitigen Fachkräftemangels in wichtigen Geschäftsbereichen verzichtet CA Immo derzeit darauf, quantitative Ziele für die Personalbeschaffung festzulegen, z. B. hinsichtlich der Frauenquote in der Belegschaft und im Management.

Wesentliche Richtlinien sind auf der CA Immo-Website unter www.caimmo.com/werte öffentlich zugänglich.

Der Klimawandel stellt für die Immobilienbranche ein Risiko dar, das sich auf zwei Ebenen entfaltet:

Die Analyse der klimabedingten physischen Risiken im Portfolio erfolgt standortbezogen und berücksichtigt die Naturgefahren gemäß der EU-Taxonomie, d. h. es werden chronische und akute temperatur- und windbedingte sowie wasser- und landbezogene Naturgefahren bewertet. Diese Risikosituation unterliegt im Zeitverlauf nur geringen Veränderungen.

Die Analyse wurde zuletzt im vierten Quartal 2024 unter Berücksichtigung von zwei RCP-Szenarien (RCP2.6 und RCP4.5) durchgeführt. RCP4.5 beschreibt ein realistisches Szenario mit moderaten Klimaschutzmaßnahmen, das eine globale Erwärmung von etwa 2,0 bis 3,0 °C bis 2100 im Vergleich zum vorindustriellen Zeitalter prognostiziert (Quelle: Fünfter Sachstandsbericht des IPCC).

Die Bewertung konzentrierte sich auf den Zeithorizont bis 2100. Zur Durchführung der Klimarisiko- und Vulnerabilitätsanalyse wurde das Natural Hazards Tool mit den entsprechenden Klimamodellen von Munich RE verwendet. Alle Liegenschaften (Bestandsgebäude und Entwicklungsprojekte) mit einem anteiligen Buchwert von mindestens 0,5% des gesamten Immobilienvermögens („Großinvestitionen“ gemäß der EU-Taxonomie-Verordnung) wurden analysiert.

Die Immobilien wurden anhand ihres Standorts hinsichtlich ihrer Exposition gegenüber Naturgefahren in den definierten Zeithorizonten bewertet. Die Immobilien, die eine Exposition gegenüber Naturgefahren über dem definierten Schwellenwert (signifikantes Bruttorisiko) aufweisen, wurden von den zuständigen Fachabteilungen hinsichtlich geplanter oder bereits umgesetzter Anpassungsmaßnahmen geprüft. Darüber hinaus führte
CA Immo eine erweiterte Risikobewertung durch, die von lokalen Behörden umgesetzte Schutzmaßnahmen im städtischen Umfeld einbezog.

Als Manager und Entwickler von hochwertigen Bürogebäuden ist CA Immo vor allem in innerstädtischen Lagen in europäischen Metropolen und damit ausschließlich in gemäßigten Klimazonen (Mitteleuropa) und nicht in Küstenstädten tätig. Aufgrund dieser geografischen Lage sind einige der klimabedingten physischen Risiken, die in der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2139 enthalten sind, für CA Immo nicht oder nur in begrenztem Umfang relevant (z. B. tropische Stürme, Anstieg des Meeresspiegels). Die Analyse zeigt, dass das CA Immo-Portfolio vor allem temperaturbedingten (Hitze) und wasserbedingten Risiken (Dürre und Überschwemmungen) ausgesetzt ist.

Anpassungsmaßnahmen für wasserbezogene Risiken:

Anpassungsmaßnahmen für temperaturbedingte Risiken:

Für alle Immobilien mit erhöhtem physischen Risiko wurden bereits Anpassungslösungen umgesetzt. Hinsichtlich des Hochwasserrisikos wurden bei der Risikoanalyse von Gebäuden in Überschwemmungsgebieten auch die in den meisten Städten, in denen CA Immo tätig ist, allgemein gut ausgebauten Hochwasserschutzanlagen berücksichtigt.

Das Ergebnis der Risiko- und Vulnerabilitätsanalyse zeigt, dass derzeit keine Immobilien im Portfolio von CA Immo erheblichen physischen Risiken ausgesetzt sind, da bereits ausreichende Anpassungsmaßnahmen umgesetzt wurden. Das Restrisiko wurde aufgrund der vor Ort getroffenen Maßnahmen als gering und unterhalb des Schwellenwerts eingestuft.

Die Analyse klimabezogener Übergangsrisiken und
-chancen birgt eine Reihe unbekannter Variablen, wie beispielsweise die Dynamik politischer Einflussnahme (Regulierung) und der Marktanforderungen (Mieter, Kreditgeber, Investoren).

Um die Auswirkungen des Klimawandels und die damit verbundenen Übergangsrisiken zu analysieren, erfasst und analysiert CA Immo vierteljährlich die Energieverbrauchsdaten des eigenen Betriebs sowie der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette und andere relevante immobilienbezogene Nachhaltigkeitskennzahlen. Die Daten werden auf Objektebene erhoben und mit nationalen Vergleichsdaten (sofern verfügbar) abgeglichen. Die Risikobewertung basiert unter anderem auf folgenden Vorschriften und Benchmarks:

Basierend auf diesen regulatorischen Standards und Benchmarks sind wesentliche Transitions-Risikofaktoren für die langfristige Marktfähigkeit und Wertstabilität unserer Gebäude:

Wir analysieren das Ausmaß und die Entwicklung dieser Risikofaktoren in unserem Portfolio mindestens einmal jährlich im Rahmen unserer internen Berichterstattung und leiten bei Bedarf die Umsetzung von risikomindernden Maßnahmen auf Objekt- und Projektebene ein.

Die oben beschriebene Klimarisikoanalyse steht im Einklang mit den klimabezogenen Annahmen im Jahresabschluss.

Die folgenden Tabellen zeigen die wesentlichen Klimarisiken und -chancen von CA Immo und deren Wechselwirkungen mit unserer Portfolio- und Unternehmensstrategie.

CA Immo positioniert sich als Anbieter von Prime-Büroflächen mit hohen Qualitätsstandards. Das Management und die Entwicklung von Gebäuden, die so energieeffizient und klimafreundlich wie möglich sind, ist ein wichtiger strategischer Faktor für die Sicherung der Marktfähigkeit des Portfolios und damit der Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens.

Um Klimarisiken proaktiv zu mindern, definiert CA Immo Klimaziele und entsprechende Maßnahmen und analysiert kontinuierlich deren Auswirkungen und Fortschritte bei der Zielerreichung. Definierte ESG-KPIs auf Asset- und Portfolioebene werden in das konzernweite Monitoring einbezogen, auf deren Grundlage Entscheidungen über (energiebezogene) Investitionen, Portfolio-transaktionen (Kapitalrotationsprogramm) und andere Dekarbonisierungsmaßnahmen getroffen werden. Investitionen in Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Anpassung an den Klimawandel werden von den Abteilungen Asset Management (Bestandsgebäude) und Development (Neubauprojekte) im Rahmen des jährlichen Budgetierungsprozesses vorgeschlagen und vom Vorstand genehmigt.

Der CO₂-Fußabdruck von CA Immo wird weitgehend durch den Energieverbrauch für Heizung, Kühlung und sonstige Elektrifizierung unserer Bestandsgebäude (operativer Betrieb und Nutzungsphase) sowie durch die Verwendung von Baumaterialien (Projektentwicklung) bestimmt. Während die operativen Emissionen gleichmäßig und wiederkehrend über den gesamten Lebenszyklus der betrieblichen Nutzung auftreten (Locked-in-Emissionen), konzentrieren sich die Emissionen aus der Projektentwicklung auf die Bauphase, die in der Regel einen Zeitraum von 1 bis 4 Jahren umfasst. Die folgende Tabelle zeigt unsere relevanten Treibhausgasemissionen nach Scopes (gemäß dem Greenhouse Gas Protocol) sowie die jeweiligen Hebel zur Dekarbonisierung: