CA Immo ist ein Immobilienunternehmen mit Hauptsitz in Wien, das mit eigenen Niederlassungen in Deutschland, Polen, Tschechien, Ungarn und Serbien vertreten ist. Muttergesellschaft des Konzerns ist die börsennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Tochtergesellschaften liegt. Die einzelnen Niederlassungen agieren als weitgehend dezentral organisierte Profit-Center. Zum Stichtag 31. Dezember 2024 umfasst der Konzern insgesamt 139 Gesellschaften (31.12.2023: 145) mit 254 Mitarbeitern (31.12.2023: 348). In Vollzeitäquivalenten (FTE) beträgt der Mitarbeiterstand zum Stichtag 31. Dezember 2024 222,1 (31.12.2023: 307,4). Der Rückgang an Mitarbeitern bzw. FTEs ist überwiegend auf den Verkauf der Konzerngesellschaft omniCon zurückzuführen.

Die Kernkompetenz von CA Immo ist die Entwicklung und Bewirtschaftung hochwertiger Prime-Büroimmobilien in Kerneuropa mit Fokus auf den deutschen Markt, dessen Anteil am Gesamtportfolio rund 68% beträgt. Das strategische Geschäftsmodell ist auf nachhaltige Wertschöpfung unter Beachtung ökologischer, ökonomischer, sozialer und rechtlicher Dimensionen ausgerichtet. Das Unternehmen deckt die gesamte Wertschöpfungskette im gewerblichen Immobilienbereich ab – von der Grundstücksaufbereitung, der Baurechtschaffung und Realisierung der umgebenden Infrastruktur bis zur Errichtung und zum Betrieb neuer Gebäude.

Neben den wichtigsten Kernmärkten Berlin und München ist CA Immo auch in den Städten Frankfurt, Düsseldorf, Wien, Prag und Warschau aktiv. Die Märkte Budapest und Belgrad wurden im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms als nicht-strategische Märkte eingestuft; der Vorstand ist ermächtigt, alle relevanten Aktivitäten im Zusammenhang mit dem Marktausstieg aus diesen Regionen einzuleiten bzw. durchzuführen.

Durch die Aufbereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt. Fertig gestellte Projekte übernimmt CA Immo entweder in den eigenen Bestand oder verkauft sie an einen Endinvestor. Aktuell kontrolliert die Gruppe ein Immobilienvermögen von rund 5,0 Mrd. € in Deutschland, Österreich und Zentral- und Osteuropa (31.12.2023: 5,2 Mrd. €).

Die inländischen Liegenschaften werden in direkten oder indirekten Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anlagen AG gehalten. Per 31. Dezember 2024 befindet sich zudem ein Immobilienvermögen von rund 177 Mio. € (31.12.2023: 241 Mio. €) im direkten Besitz der Konzernmutter. Das österreichische Gesamtportfolio umfasst zum Stichtag ausschließlich Bestandsimmobilien sowie eine zur Veräußerung gehaltene Immobilie mit einem Bilanzwert von insgesamt rund 256 Mio. € (31.12.2023: 347 Mio. €).

Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH mit Niederlassungen in Berlin, Frankfurt und München. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Bestandsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Portfolio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsimmobilien werden Großteils in direkten Beteiligungen gehalten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH – ein Joint Venture mit dem österreichischen Makler- und Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – verwaltet. Einzelne Projektentwicklungen (beispielsweise in München und Mainz) werden in Joint Ventures realisiert. Die Immobilienentwicklung wird von der in der CA Immo Deutschland GmbH bzw. deren direkten Tochtergesellschaften angesiedelten Abteilung Development mit hausinterner Expertise gesteuert.

In CEE liegt der strategische Fokus ebenfalls auf Prime-Büroimmobilien in den Städten Prag und Warschau. Das CEE-Bestandsimmobilienportfolio ist in direkten
oder indirekten CA Immo Tochtergesellschaften gehalten. Sämtliche CEE-Immobilien werden von den regionalen Niederlassungen gemanagt.

Die wirtschaftliche Lage in Deutschland, Österreich und der CEE-Region bleibt herausfordernd, wobei die Stagnation in Deutschland und die niedrige Produktivität das Wachstum belasten. Während sich die wirtschaftliche Aktivität in Europa leicht verbessert, bleibt die Stimmung aufgrund der schwachen Nachfrage und der rückläufigen Beschäftigungsentwicklung, insbesondere im Industriesektor, gedämpft.

Die Arbeitslosigkeit bleibt niedrig, allerdings auf Kosten niedriger Löhne und Überkapazitäten. Die Inflation geht weiter zurück und nähert sich dem Ziel der EZB von 2%, was den Weg für mehrere Zinssenkungen bis 2025 ebnet. Der Immobiliensektor bleibt unter Druck, aber die Erwartung einer weiteren Lockerung der Geldpolitik könnte das Investitionsklima in Zukunft verbessern.

Politische Unsicherheiten bestehen weiterhin, insbesondere im Hinblick auf die bevorstehenden Wahlen und geopolitische Risiken, einschließlich potenzieller Handelskonflikte mit den USA. Obwohl sich die makroökonomischen Bedingungen leicht verbessern könnten, bleibt der Ausblick unsicher.

Der Transaktionsmarkt für Gewerbeimmobilien blieb auch 2024 herausfordernd. Hohe Finanzierungskosten und unterschiedliche Dynamiken in den einzelnen Immobiliensegmenten führten zu einer im langjährigen Vergleich geringen Marktaktivität. Die Kapitalwerte auf den deutschen Märkten stabilisierten sich im Vergleich zu 2023, getrieben durch Mietwachstum und stabilisierte Renditen. Österreich und die CEE-Region verzeichneten sinkende oder stagnierende Werte aufgrund eines langsameren Mietwachstums.

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien blieben in den meisten Märkten bis Ende 2024 stabil. Berlin und München waren die ersten Märkte, die zum Jahresende einen Rückgang um 20 Basispunkte verzeichneten. Alle anderen Märkte verzeichneten keine Veränderung gegenüber 2023 (Düsseldorf, Frankfurt und Wien) oder einen leichten Anstieg um 15 bis 25 Basispunkte (Warschau, Prag und Budapest).

Das Investitionsvolumen für Büroimmobilien scheint die Trendwende erreicht zu haben. Das Jahr 2024 zeigte ein deutliches Wachstum der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr. Das Gesamtinvestitionsvolumen stieg in allen Märkten außer Wien. Dies gilt auch für den Bürosektor mit Ausnahme von Budapest, Wien und Berlin. Die vier deutschen Kernmärkte der CA Immo verzeichneten einen Anstieg des Investitionsvolumens auf knapp über 3,2 Mrd. € (+49 % im Jahresvergleich).

Insgesamt erholten sich auch die Büroinvestmentmärkte in CEE und Österreich im Jahr 2024. Zwar stieg das Transaktionsvolumen mit 2,6 Mrd. € (+31% im Jahresvergleich) nicht so stark wie in Deutschland, jedoch waren die Ergebnisse des Jahres 2023 in diesen Märkten nicht so stark beeinträchtigt wie in den deutschen Märkten.

Die Flächennachfrage, gemessen am Nettonachfragevolumen (neuvermietete Flächen ohne Mietvertragsverlängerungen), lag 2024 in den Kernmärkten der CA Immo bei 2,9 Mio. m² und blieb damit nahezu unverändert gegenüber 2023. Die Nettoabsorption (Veränderung der belegten Flächen) sank jedoch drastisch auf minus 476.000 m² im Jahr 2024 (101.000 m² im Jahr 2023), was ausschließlich auf die deutschen Märkte zurückzuführen ist. Dies ist ein Zeichen dafür, dass die Steigerung der Flächeneffizienz zu einer treibenden Kraft auf dem Markt geworden ist.

Der stärkste Rückgang der Vermietungsaktivitäten ist in den Sektoren Konsumgüter, Produktion und öffentliche Hand zu verzeichnen, während die Nachfrage aus dem Finanzdienstleistungssektor deutlich zugenommen hat.

Die Spitzenmieten in den Kernmärkten der CA Immo sind im Jahr 2024 weiter gestiegen, wenn auch in sehr unterschiedlichem Ausmaß. München verzeichnete das stärkste Wachstum und übertraf mit 57,00 €/m² (+21% im Jahresvergleich) die anderen deutschen Märkte. In Frankfurt lagen die Spitzenmieten bei 49,00 €/m² (+3% im Jahresvergleich), in Berlin bei 44,50 €/m² (+1% im Jahresvergleich) und in Düsseldorf bei 45,00 €/m² (+13% im Jahresvergleich).

In der CEE-Region und in Österreich blieben die Spitzenmieten mit Ausnahme von Prag weitgehend stabil. In Wien erreichte die Spitzenmiete für Büroflächen 28,00 €/m² (keine Veränderung im Jahresvergleich), während sie in Budapest 25,00 €/m² und in Warschau 27,00 €/m² betrug (ebenso keine Veränderung im Jahresvergleich). Die Spitzenmiete in Prag erreichte 29,50 €/m² (+7% im Jahresvergleich).

Der Trend, dass die Durchschnittsmieten langsamer steigen als die Spitzenmieten, setzte sich auch 2024 fort.

Im Jahr 2024 wurden in den vier deutschen Märkten 1,01 Mio. m² neue Büroflächen fertiggestellt (–12% im Vergleich zum Vorjahr). Nur Düsseldorf und Frankfurt verzeichneten einen Anstieg des Angebots an neuen Büroflächen.

In der CEE-Region und in Österreich stieg das Angebot an neuen Büroflächen auf 0,36 Mio. m² (+15% im Jahresvergleich), wobei nur in Prag weniger Fläche fertiggestellt wurde als im Vorjahr.

Aktuelle Prognosen gehen von einem moderaten Anstieg der Fertigstellungen bis 2025 und darüber hinaus aus. Dies ist insbesondere für die deutschen Märkte zu erwarten, da makroökonomische Herausforderungen und restriktivere Finanzierungsbedingungen die Branche belasten.

Das geringere Fertigstellungsvolumen in Deutschland konnte die rückläufige Nettoabsorption nicht ausgleichen, sodass die Leerstandsraten gestiegen sind. In Berlin und München stieg die Leerstandsquote auf 7,3% bzw. 8,5%. Düsseldorf verzeichnete mit 12,2% die höchste Leerstandsquote unter CA Immo's deutschen Kernmärkten. In Frankfurt hingegen führte eine steigende Nachfrage trotz eines höheren Angebots zu einem leichten Rückgang der Leerstandsquote auf 10,4 % zum Jahresende.

Da die Fertigstellungen in CEE und Österreich vergleichsweise höher ausfielen, blieb die Nachfrage dort stabiler als in Deutschland. Dies führte in den meisten Märkten nur zu einem moderaten Anstieg der Leerstände. In Prag (7,4%) und Warschau (10,6%) blieben die Leerstandsraten stabil, während in Budapest die kontinuierliche Fertigstellung neuer Flächen zu einem Anstieg der Leerstandsrate auf 14,1% führte. Wien war der einzige Markt, in dem die Leerstandsrate im vergangenen Jahr auf rund 3,4% gesunken ist.

Getrieben von diversen Liegenschaftsverkäufen und einem negativen Neubewertungsergebnis hat sich der Wert des Immobilienvermögens im Jahresverlauf 2024 insgesamt um –4% auf 5,0 Mrd. € zum Stichtag verringert (2023: 5,2 Mrd. €). Davon entfallen 4,3 Mrd. € (86% des Gesamtportfolios) auf Bestandsimmobilien, 0,5 Mrd. € (9%) auf Immobilienvermögen in Entwicklung und 252,4 Mio. € (5%) auf kurzfristiges Immobilienvermögen (inkl. zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien ). Deutschland ist mit einem Anteil von 68% am Gesamtportfolio größtes regionales Segment.

Im Geschäftsjahr 2024 führte CA Immo das strategische Kapitalrotationsprogramm zur Fokussierung des Portfolios auf großflächige, moderne Büroimmobilien in den Kernstädten fort. Zielsetzung hierbei ist, Liegenschaften gewinnbringend zu veräußern, die gemäß Portfoliostrategie in Bezug auf Standort, Assetklasse, Qualität, Größe oder Profitabilität nicht dem Kerngeschäft zugehörig sind. Gleichzeitig wird die Qualität, Bewirtschaftungseffizienz und Nachhaltigkeit des Bestandsportfolios verbessert. Die Verkaufserlöse stärken die Kapitalstruktur und Liquidität von CA Immo und werden u. a. in die wertsteigernde Fortführung ihrer erstklassigen deutschen Entwicklungspipeline, die Revitalisierung von Bestandsgebäuden und selektive Liegenschaftszukäufe investiert.

2024 investierte CA Immo insgesamt 142,5 Mio. € (2023: 154,8 Mio. €) in das Immobilienportfolio (Investitionen und Instandhaltung). 58,5 Mio. € flossen in Revitalisierungs- bzw. Optimierungsmaßnahmen, 84,0 Mio. € wurden für die Projektentwicklungen aufgewendet.

Im Geschäftsjahr 2024 erfolgte der Baustart für ein neues Bürogebäude in Berlin sowie für ein Renovierungsprojekt in Prag, ein weiteres Renovierungsprojekt für ein Bestandsgebäude in Warschau wurde im 1. Quartal 2025 abgeschlossen. Zum Stichtag sind somit zwei neue Bürogebäude in Berlin und eine umfangreiche Bestandsrenovierung in Umsetzung.

Im Geschäftsjahr 2024 wurden keine Liegenschaften erworben.

CA Immo hat im Geschäftsjahr 2024 den Verkauf von nicht-strategischen Bestandsgebäuden sowie von Grundstücksreserven, die nicht vorwiegend zur Büronutzung geeignet sind, fortgesetzt. In Summe wurden konzernweit Verkaufserlöse in Höhe von 163,4 Mio. € (2023: 519,1 Mio. €, inkl. Verkauf von Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo, at equity) und ein Ergebnisbeitrag aus Liegenschaftsverkäufen von 24,4 Mio. € (2023: 185,8 Mio. €) erzielt. Die Verkaufserlöse verstehen sich bei Gesellschaftsverkäufen (Share Deal) als Nettoposition vom erzielten Verkaufspreis der Immobilie, abzüglich Fremdkapital, zuzüglich sonstiger Vermögenswerte.

Das Geschäftsfeld Bestandsimmobilien ist wichtigster Ertragsbringer von CA Immo und macht einen Anteil von 86% am gesamten Immobilienvermögen aus. Die laufende Qualitätsoptimierung des Bestands sowie die kontinuierliche Mieterbindung und -akquisition zur Erhaltung stabiler, wiederkehrender Mieterträge ist übergeordnetes Unternehmensziel. Die Instandhaltung und Vermietung der Immobilien wird durch lokale Teams in den Kernstädten abgewickelt. Details zur Nachhaltigkeit des Gebäudebestands finden Sie im Nachhaltigkeitsbericht.

Dieses Kapitel zeigt u. a. Performance-Kennzahlen unserer Bestandsimmobilien wie Vermietungsquote und Rendite. Selbstgenutzte Immobilien, Immobilien mit Nutzungsrecht („Right-of-use“) und Projektfertigstellungen, die noch in der Stabilisierungsphase sind, fließen nicht in die Berechnung dieser Kennzahlen ein. Deshalb sind diese Immobilienarten in der Tabelle „Bestandskennzahlen“ in den Portfolio-Buchwerten sowie der vermietbaren Fläche exkludiert und in der Zeile „Sonstige Bestandsimmobilien“ gesondert ausgewiesen.

Das Bestandsportfolio der Gruppe umfasst zum Stichtag 31.12.2024 eine vermietbare Gesamtnutzfläche von rd. 0,9 Mio. m² mit einem Bilanzwert von rund 4,3 Mrd. € (2023: 4,8 Mrd. €). Der Rückgang des Bestandsimmobilienvermögens ergibt sich durch den Verkauf von Bestandsimmobilien (siehe Kapitel „Immobilienvermögen“), die Umgliederung von sieben Bestandsimmobilien in zum Verkauf gehaltene Immobilien (IFRS 5), die Umgliederung einer Bestandsimmobilie in Immobilien in Entwicklung (Renovierungsprojekt) sowie ein negatives Neubewertungsergebnis. Der Anteil des deutschen Bestandsvermögens am gesamten Bestandsportfolio hat sich im Jahresverlauf weiter auf 66% erhöht (2023: 63%), mit Berlin als größtem Einzelmarkt.

In Summe verzeichnete CA Immo 2024 Mieterlöse in Höhe von 238,9 Mio. € (2023: 231,4 Mio. €). Auf Basis der annualisierten Mieterlöse rentiert das Bestandsportfolio mit 5,5% (2023: 5,2%). Der Büroanteil wurde im Zuge der strategischen Portfoliofokussierung in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht und liegt zum Berichtsstichtag bei 95,8% (2023: 93,5%). Der Vermietungsgrad des Bestandsportfolios (nach Fläche) liegt zum Stichtag bei 93,1% (31.12.2023: 88,8%).

CA Immo vermietete 2024 konzernweit in Summe rd. 149.600 m² vermietbare Nutzfläche. In Relation zum per 31.12.2024 rd. 0,9 Mio. m² umfassenden Bestandsportfolio der Gruppe ergibt dies eine Vermietungsleistung von rd. 16%. 48% der Bestands-Vermietungsleistung entfielen auf Neuvermietungen und Vertragserweiterungen, 52% auf Vertragsverlängerungen bestehender Mieter.

40% der Mietverträge (nach Mietvolumen) laufen mind. 5 Jahre, der WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) liegt zum Stichtag bei 4,7 Jahren (2023: 4,7 Jahre). CA Immo verfügt über eine branchendiversifizierte Mieterstruktur mit hohem Anteil an Unternehmen aus dem Dienstleistungs- und Technologiesektor. Die 20 größten Mieter machen rd. 42% der gesamten Mieterträge aus (auf Basis annualisierter Mieterlöse).

Die Like-for-like Betrachtung des Portfolios gibt einen Überblick über die Entwicklung der wesentlichen Portfoliokennzahlen im Jahresvergleich, bereinigt um Portfolioveränderungen (Immobilienzu- und -abgänge), um eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen.

Die Reduktion des Bilanzwertes wie auch der Anstieg der Bruttorendite im Laufe des Jahres 2024 resultierten hauptsächlich aus dem negativen Nettoergebnis aus der Immobilienbewertung, das veränderte Marktbedingungen in allen CA Immo-Märkten reflektiert. Steigende Mieteinnahmen sind das Ergebnis von Mietvertragsanpassungen aufgrund von Indexierungsklauseln bzw. der guten Vermietungsleistung.

Die interne Development-Plattform von CA Immo ermöglicht dem Unternehmen die Nutzung einer tiefen Wertschöpfungskette. Von der Erschließung von Grundstücken und der Beschaffung von Baugenehmigungen über die Vermietung und den Transfer fertiggestellter Immobilien in den eigenen Bestand bis hin zum Verkauf an Investoren erbringt CA Immo das gesamte Leistungsspektrum der Projektentwicklung.

Per 31.12.2024 machte die Developmentsparte mit rd. 461,0 Mio. € Bilanzwert (2023: 362,5 Mio. €) einen Anteil von rd. 9% des gesamten Immobilienvermögens von CA Immo aus (inkl. zum Handel und Verkauf gehaltene Projekte und Grundstücksreserven, kurzfristiges Immobilienvermögen).

Dieser Anstieg reflektiert u. a. den im September erfolgten Baustart für den Neubau des Anna-Lindh-Haus in Berlin sowie die Umgliederung der Liegenschaft Am Karlsbad 11 vom Bestand in ein Renovierungsprojekt.

Die Entwicklungstätigkeit (Neubau) konzentriert sich auf Berlin. Das Immobilienvermögen in Entwicklung gliedert sich in im Bau befindliche Projekte (49%, nach Buchwert), Projekte in Planung (13%) und Grundstücksreserven (38%).

Rund um den Berliner Hauptbahnhof entsteht mit dem Stadtquartier Europacity auf rd. 60 ha ein modernes, gemischt genutztes Quartier mit hochwertigen Wohn- und Gewerbeflächen. Zum Stichtag hat CA Immo im Rahmen dieser Quartiersentwicklung zwei Büroprojekte in Umsetzung, wovon eines (Upbeat) bereits vor Baustart komplett an einen Einzelmieter vorvermietet wurde. Darüber hinaus hält CA Immo am Standort weitere Grundstücksreserven mit Bürowidmung in unterschiedlichen Stadien der Planung und Bauvorbereitung.

Im September startete der Bau des Anna-Lindh-Haus in Berlin. Das neue 16.000 m² große Bürogebäude in unmittelbarer Nähe des Berliner Hauptbahnhofs integriert klimaschonende Gebäudetechnologien wie z. B. Holzhybrid-Bauweise und erneuerbare Energien (Photovoltaik, Wärmepumpen).

Durch die kontinuierliche Bebauung und den Verkauf von Grundstücken hat sich die von CA Immo gehaltene Grundstücksreserve in den vergangenen Jahren deutlich reduziert. Zum Berichtszeitpunkt umfasste sie 19 Assets mit einer Gesamtgrundstücksfläche von rund 640.000 m². 89% der zum Stichtag vorhandenen Landreserve entfallen auf innerstädtische Brownfield-Baugrundstücke in Berlin und Frankfurt. Diese Grundstücke befinden sich in unterschiedlichen Stadien der Baurechtschaffung und sind für Bürobebauung vorgesehen. Die restlichen 11% sind v. a. Grundstücke in München mit Wohnbaupotenzial sowie vereinzelte Ausgleichs- und Infrastrukturflächen ohne Baupotenzial aus bereits abgeschlossenen Baurechtschaffungsprojekten.

Die Bewertung der Liegenschaften ist die substanzielle Basis für die Beurteilung eines Immobilienunternehmens und wichtigster Parameter für die Ermittlung des Net Asset Value. Neben objektspezifischen Kriterien gibt es eine Vielzahl von Faktoren innerhalb der wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen, die eine Wirkung auf die Wertentwicklung von Immobilien entfalten. Im Kerngeschäft der CA Immo Gruppe, dem Büroimmobilienbereich, spiegelt sich der allgemeine Konjunkturzyklus insbesondere in Bezug auf Wirtschaftswachstum und Beschäftigungsquote direkt im Immobilienzyklus wider. Als weitere wesentliche Variable haben Faktoren wie das Zinsniveau oder geopolitische Entwicklungen Einfluss auf die Immobilieninvestmentmärkte. Unvorhersehbare Ausnahmesituationen wie die Covid-19-Pandemie, geopolitische Konflikte oder starke Änderungen des Zinsniveaus können aufgrund ihrer wirtschaftlichen Tragweite und dem – sektoral unterschiedlichen – Einfluss auf die Kapital- und Immobilienmärkte ebenfalls einen direkten Einfluss auf die Bewertung von Immobilien haben.

Die Wertermittlung der Immobilien wird im Wesentlichen von externen unabhängigen Gutachtern unter Anwendung von anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den von der "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, für den ein Vermögenswert oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem bereitwilligen Verkäufer im Rahmen eines marktüblichen Geschäfts nach ordnungsgemäßer Vermarktung an einen bereitwilligen Käufer verkauft werden könnte, wobei Käufer und Verkäufer sachkundig, umsichtig und ohne Zwang handeln.

Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere vom Entwicklungsstadium und von der Nutzungsart einer Immobilie ab.

Vermietete gewerbliche Liegenschaften, die den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden weitgehend nach der Discounted Cash-Flow Methode bewertet. Die Marktwerte basieren dabei auf kapitalisierten Mieterträgen bzw. abgezinsten, künftig zu erwartenden Cashflows. Neben den aktuellen Vertragsmieten samt Mietauslaufprofil werden dafür vom Gutachter auf Basis einer qualifizierten Einschätzung weitere Parameter, wie insbesondere die erzielbare Marktmiete sowie objektbezogene, adäquate Renditen, ermittelt und berücksichtigt.

Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase wird vorrangig das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die Verkehrswerte auf den ermittelten Marktwerten nach Fertigstellung unter Berücksichtigung der noch anfallenden Aufwendungen sowie einem kalkulatorischen Ansatz eines – nach Baufortschritt – angemessenen Entwicklungsgewinns („Developerprofit“). Die Zinssätze variieren insbesondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie von Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil von Ist-Zahlen bzw. von vertraglich gesicherten Zahlen und davon abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Discounted Cash-Flow Methode bewertet.

Für Grundstücksreserven, auf welchen in naher Zukunft keine aktiven Entwicklungen zu erwarten sind, werden je nach Liegenschaft und Entwicklungszustand das Vergleichswertverfahren bzw. das Residualwertverfahren herangezogen.

Für nahezu 100% des gesamten Immobilienvermögens erfolgte eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2024 bzw. basieren die Werte auf Grundlage verbindlicher Kaufverträge. 2024 wurden alle durch die CA Immo beauftragten externen Bewertungen von Jones Lang LaSalle erstellt.

Für das Gesamtjahr 2024 verbuchte die CA Immo Gruppe ein negatives Neubewertungsergebnis von – 199,6 Mio. € (2023: – 532,0 Mio. €). Hiervon entfielen 10% auf aktive Development-Projekte sowie Landreserven und 90% auf Bestandsimmobilien. 44% des Neubewertungsverlustes entfiel auf CA Immos größten Einzelmarkt Deutschland, 50% auf CEE und 6% auf Österreich. Haupttreiber der Abwertungen war die marktbedingte Renditeausweitung in allen CA Immo Märkten, welche nicht durch steigende Mietannahmen kompensiert werden konnte. In einer Like-for-Like Betrachtung verringerte sich der Wert der im Like-for-Like Portfolio befindlichen Bestandsimmobilien um 2,3%. In dieser Betrachtungsweise stieg die Bruttorendite um 48 Basispunkte auf 5,6% (siehe hierzu auch das Kapitel „Bestandsimmobilien“).

Weitere Informationen zur Immobilienmarktentwicklung finden sich im Kapitel „Immobilienmärkte“.

Das Neubewertungsergebnis in Österreich summierte sich zum Stichtag auf –11,4 Mio. € (2023: –33,0 Mio. €). Es wurden alle Bestandsimmobilien aufgrund einer Renditedekompression abgewertet. Die betragsmäßig größten Abwertungen entfielen auf die Immobilien Silbermöwe und Galleria.

Die durchschnittliche Bruttorendite der Bestandsimmobilien stieg im Jahresvergleich deutlich von 6,6% auf 8,1% (vollkonsolidierte Immobilien).

Das Bewertungsergebnis in Deutschland summierte sich zum 31.12.2024 auf –87,9 Mio. € (2023: –412,1 Mio. €). Die betragsmäßig größten Beiträge zum Neubewertungsverlust steuerten die Immobilien ONE, Hallesches Ufer 74-76 sowie Spreebogen bei. Das im Bau befindliche Projekt Upbeat sowie zukünftige Projektentwicklungen wurden ebenfalls abgewertet.

Nach Städten fand die betragsmäßig größte Abwertung in Berlin (–33,3 Mio. €), München (–32,9 Mio. €) und Frankfurt (–17,9 Mio. €) statt.

Haupttreiber war ebenfalls eine Renditedekompression, welche nicht durch steigende Mietannahmen kompensiert werden konnte. Die Bruttorendite stieg daher im Jahresvergleich von 4,3% auf 4,6% (vollkonsolidierte Immobilien).

Das Neubewertungsergebnis im Segment Zentral- und Osteuropa belief sich zum Stichtag auf –100,4 Mio. €
(2023: –86,9 Mio. €). Hierbei entfiel der betragsmäßig größte Anteil auf Budapest (–64,9 Mio. €), gefolgt von Warschau (–29,3 Mio. €) und Prag (–0,9 Mio. €). Die betragsmäßig größte Abwertung erfuhren die Objekte Capital Square und City Gate in Budapest sowie Sienna Center in Warschau.

Die Bruttorendite des CA Immo-Portfolios stieg im Jahresvergleich von 6,4% auf 7,1% (vollkonsolidierte Immobilien).

Als Immobilienunternehmen ist CA Immo in einer kapitalintensiven Branche tätig. Die Verfügbarkeit von Fremdkapital ist eine wesentliche Erfolgsdeterminante. Die Optimierung der Kapitalstruktur hat hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Immobilienportfolios zu den entscheidenden Faktoren für das Gesamtergebnis von CA Immo.

Zum 31.12.2024 lagen die gesamten Finanzverbindlichkeiten (inkl. Leasingverbindlichkeiten) der CA Immo Gruppe bei 2,7 Mrd. € und damit 2% über dem Vorjahreswert (2,7 Mrd. €). Dieser Anstieg resultiert im Wesentlichen aus der Neuemission eines 350 Mio. € Green Bond im Oktober 2024. Demgegenüber stehen die Rückzahlung einer 175 Mio. € Anleihe im Februar 2024, die Rückzahlung der variablen Tranchen des Schuldscheindarlehens im Mai 2024 (35,5 Mio. €) sowie der Rückkauf von 74,1 Mio. € des 350 Mio. € Green Bond 2025 im Zuge der Neuemission des Green Bond im Oktober 2024. Nach Abzug der liquiden Mittel des Konzerns betrug die Nettoverschuldung zum Jahresende 1,9 Mrd. € (2023: 1,9 Mrd. €). Das Unternehmen verfügt damit unverändert über eine äußerst robuste Bilanz mit einer soliden Eigenkapitalquote von 42,5% (2023: 43,8%), die in defensiven Verschuldungskennzahlen wie einem Gearing (netto) von 74,0% (2023: 69,3%) bzw. einem Loan-to-Value (LTV, netto) von 38,2% (2023: 36,6%) zum Ausdruck kommt. Der Finanzierungsaufwand, eine wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, summierte sich im Geschäftsjahr 2024 auf –55,1 Mio. € (2023: –54,5 Mio. €).

Zusätzlich zu den bereits gezogenen und damit bilanzwirksamen Finanzierungen verfügt die CA Immo Gruppe über noch nicht ausgenützte Finanzierungslinien, die der Finanzierung von in Bau befindlichen Entwicklungsprojekten in Deutschland dienen und – im Zuge des Baufortschritts – durch die finanzierenden Banken sukzessive valutiert werden. Dieser Finanzierungsrahmen belief sich zum Stichtag auf rund 85 Mio. €, wobei Joint Ventures in Höhe der Beteiligungsquote berücksichtigt wurden.

Darüber hinaus verfügt das Unternehmen auf Holding-Ebene über eine im vierten Quartal 2021 abgeschlossene und in den Jahren 2022 und 2023 jeweils um ein weiteres Jahr bis 2026 verlängerte Finanzierungslinie (Revolving Credit Facility) in Höhe von 300 Mio. €, deren Marge unter anderem an die Nachhaltigkeitsleistung des Unternehmens gebunden ist. Diese Fazilität ist aktuell nicht gezogen und kann für allgemeine Unternehmenszwecke genutzt werden.

Die Grafik unten zeigt das Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe per 31.12.2024 (endfällige Nominale, unter der Annahme, dass Verlängerungsoptionen ausgeübt werden). Die für 2025 ausgewiesenen Fälligkeiten belaufen sich zum Stichtag auf rund 288,4 Mio. €. Davon entfallen 275,9 Mio. € auf die im Oktober 2025 fällig werdende Unternehmensanleihe, welche bereits durch die Neuemission im Oktober 2024 vorzeitig refinanziert wurde.

Die besicherte Finanzierungstätigkeit im Jahr 2024 betraf zum überwiegenden Teil Immobilien des deutschen Portfolios. Beispielsweise wurde im April 2024 die Baufinanzierung des Projektes Hochhaus am Europaplatz in Berlin (ca. 105 Mio. €) im Rahmen der Fertigstellung und Umgliederung in das Bestandsportfolio in eine bereits vertraglich gesicherte langfristige Finanzierung überführt. Im August 2024 wurde eine kombinierte Finanzierung (Überbrückungskredit und Bestandsfinanzierung) in Höhe von 90 Mio. € in Berlin abgeschlossen. Ebenfalls im Herbst 2024 wurden die Bankkredite für die Objekte Belmundo und Lavista um weitere zwei Jahre verlängert. Der Kredit für das Objekt Ambigon wurde Ende 2024 rückgezahlt.

Für Ausläufe in 2025 sind weitere Rückführungen geplant.

Das Investment Grade Rating von CA Immo ermöglichte eine Flexibilisierung und dadurch weitere Optimierung der Finanzierungsstruktur durch einen verbesserten Zugang zum institutionellen Fremdkapitalmarkt. Für den Konzern erweiterte sich damit die nutzbare Bandbreite an Finanzierungsmöglichkeiten. Wesentliche Indikatoren für den Erhalt sowie die Aufrechterhaltung dieses Investment Grade Ratings sind eine starke Bilanz mit geringem Verschuldungsgrad, die nachhaltige Ertragskraft sowie eine damit verbundene solide Zinsdeckung und eine ausreichend große Quote von nichtbesicherten Immobilien.

Das Baa3 Rating mit stabilem Ausblick wurde zuletzt im Rahmen einer Credit Opinion im Juni 2024 von Moody’s bestätigt.

Durch eine kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruktur konnten in den Jahren bis 2021 unter Ausnutzung vorteilhafter Marktbedingungen die Finanzierungskosten der CA Immo kontinuierlich gesenkt werden. Im Zuge der rasant gestiegenen Basiszinsen und Risikoprämien in den Vorjahren sind die Kosten für Neufinanzierungen jedoch deutlich gestiegen. Dies zeigt sich in im Vergleich zu den Vorjahren steigenden durchschnittlichen Finanzierungskosten, welche aber immer noch ein im Durchschnitt niedriges Niveau aufweisen.

Wie in der Tabelle auf der nächsten Seite ersichtlich, lagen die durchschnittlichen Finanzierungskosten der CA Immo Gruppe auf Basis der vollkonsolidierten Finanzverbindlichkeiten zum Stichtag bei 2,28% (31.12.2023: 2,00%). Diese Zahl beinhaltet die zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate in Form von Zinsswaps und -caps. Werden letztere aus der Betrachtung ausgeklammert, stellt sich der durchschnittliche Zinssatz mit 2,90% höher dar.

Die Finanzierungsstrategie der CA Immo Gruppe basiert auf einem ausgewogenen Mix von besicherten und unbesicherten Finanzierungsinstrumenten mit dem Ziel, die Finanzierungskosten sowie das Zinsänderungsrisiko zu minimieren sowie die durchschnittliche Laufzeit und Flexibilität zu maximieren.

Der Erhalt sowie des Investment Grade Ratings auf Basis einer soliden Bilanzstruktur mit einer starken Eigenkapitalbasis und nachhaltigen Profitabilität ist eine wesentliche strategische Komponente, welche auch in der Zielsetzung eines langfristig defensiven und robusten Finanzprofils reflektiert ist. Die langfristigen Zielsetzungen bei den Finanzkennzahlen bewegen sich zwischen 45-50% in Bezug auf die Eigenkapitalquote des Konzerns bzw. rund 30-40% hinsichtlich des Loan-to-Value-Verhältnisses (Nettofinanzverbindlichkeiten zu Immobilienvermögen). Die Zinsabsicherungsquote, zum Stichtag bei rund 98%, soll auf einem hohen Niveau beibehalten werden, um das Risiko von Zinserhöhungen weitgehend abzufedern.

Mit einem Anteil von rund 49% am Finanzierungsvolumen (exkl. Leasingverbindlichkeiten) entfällt aktuell knapp die Hälfte auf unbesicherte Finanzierungen in Form von am Kapitalmarkt platzierten Unternehmensanleihen sowie einem Schuldschein. Das restliche Finanzierungsvolumen umfasst mit Immobilien besicherte Hypothekarkredite, welche in jenen (Tochter-)Gesellschaften aufgenommen werden, in denen die jeweiligen Immobilien gehalten werden.

Der Anteil von unbesicherten Finanzierungen auf Ebene der Konzern-Muttergesellschaft hat sich seit Erhalt des Investment Grade Ratings im Jahr 2015 deutlich erhöht und umfasste zum Stichtag vier am Kapitalmarkt platzierte Unternehmensanleihen mit einem Gesamtvolumen von rund 1,3 Mrd. €.

Der Buchwert der unbelasteten Immobilien, ein wesentliches Kriterium für das Investment Grade Rating des Konzerns, belief sich zum 31.12.2024 auf rund 1,7 Mrd. € und stand damit unter dem Wert der Vorperiode (31.12.2023: 1,7 Mrd. €). Dies entspricht einer Quote von rund 34% des gesamten Immobilienvermögens.

Zum Bilanzstichtag notierten vier Unternehmensanleihen von CA Immo im Amtlichen Handel an der Wiener Börse bzw. teilweise im Geregelten Markt der Börse von Luxemburg (Bourse de Luxembourg).

Bei den Unternehmensanleihen handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen der Konzern-Muttergesellschaft, die zueinander bzw. gegenüber allen anderen unbesicherten Finanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichrangig sind. Alle Unternehmensanleihen beinhalten in den Anleihebedingungen einen Loan-to-Value (LTV) Covenant. Die im Jahr 2020 sowie im Jahr 2024 begebenen Anleihen beinhalten darüber hinaus zwei weitere Covenants in Bezug auf das besicherte Finanzierungsvolumen sowie die Zinsdeckung des Konzerns.

CA Immo steht mit einer Vielzahl von Finanzierungspartnern in Geschäftsbeziehung. Die wesentlichste finanzierende Bank in Bezug auf das Kreditvolumen ist dabei die UniCredit Gruppe, auf welche rund 19% der gesamten ausstehenden Finanzverbindlichkeiten entfallen. Wie in der Grafik ersichtlich, entfielen zum Stichtag weitere größere Anteile auf Helaba, Deutsche Postbank, DG Hyp, Bayern LB sowie auf weitere Finanzinstitute.

Da der Zinsaufwand bei den meisten Immobilienunternehmen neben administrativen Aufwendungen eine wesentliche Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlustrechnung darstellt, können Zinserhöhungen starke Ergebnisauswirkungen haben. Dies gilt umso mehr, als die Mieteinnahmen in der Regel auf langfristigen Verträgen beruhen und somit Erhöhungen der Finanzierungskosten nicht unmittelbar durch höhere Einnahmen ausgeglichen werden können. Folglich ist es Teil der Finanzierungsstrategie der CA Immo Gruppe, einen wesentlichen Teil des Zinsaufwandes langfristig gegen Zinserhöhungen abzusichern. Als Instrument zur Zinssicherung werden aktuell Zinsswaps eingesetzt. Darüber hinaus bildet die über die letzten Jahre gestiegene Quote von fix verzinsten Anleihen einen wesentlichen Bestandteil der Zinsabsicherungsquote.

Von den eingesetzten Derivaten entfällt ein Nominale von 1.134,4 Mio. € auf Zinsswap-Kontrakte (31.12.2023: 963,2 Mio. €) sowie 39,4 Mio. € auf Zinsfloors (31.12.2023: 40,3 Mio. €) und 68,0 Mio. € (31.12.2023: 68,5 Mio. €) auf Zinscaps. Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate lag zum Stichtag bei rund 4,0 Jahren gegenüber einer gewichteten Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten von 3,6 Jahren.

Bilanziell wird dabei zwischen jenen Kontrakten unterschieden, die als freistehende Fair Value Derivate aufwandswirksam unter dem Posten "Ergebnis aus Derivaten" in der Gewinn- und Verlustrechnung bilanziert werden und jenen Kontrakten die, gemäß IFRS 9, als Cashflow-Hedges designiert werden und deren Änderung des Marktwerts zum jeweiligen Stichtag erfolgsneutral im Sonstigen Ergebnis erfasst werden. Zum Stichtag 31.12.2024 waren Kontrakte mit einer Nominale von insgesamt 1.029,4 Mio. € und einem Marktwert von 15,8 Mio. € als Fair Value- Derivate klassifiziert (31.12.2023: 855,1 Mio. € bzw. 39,0 Mio. €). Das Unternehmen verfügte zum 31.12.2023 über als Cashflow-Hedge klassifizierte Kontrakte mit einem Nominale in Höhe von 212,3 Mio. € sowie einem beizulegenden Zeitwert von 18,5 Mio. € (31.12.2023: 216,9 Mio. € und 24,8 Mio. €).

Am 22.11.2022 schloss die CA Immo Gruppe den Verkauf der sieben rumänischen Immobiliengesellschaften sowie der Managementgesellschaft ab. Dieser geografische Geschäftsbereich wird als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt. In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird das Ergebnis (nach Steuern) des Portfolios Rumänien in den Vergleichszahlen des Geschäftsjahrs 2023 in einer separaten Zeile dargestellt.

CA Immo verbuchte im Jahr 2024 einen Zuwachs der Mieterlöse um 3,2% auf 238,9 Mio. €. Nach Regionen betrachtet wurden rund 56% des gesamten Mietertrags in Deutschland erwirtschaftet, gefolgt vom CEE-Portfolio mit rund 36% und Österreich mit rund 8%.

Im Jahr 2024 wurde durch Projektfertigstellungen der Vorjahre (Hochhaus am Europaplatz und Grasblau in Berlin, sowie ONE in Frankfurt) 14,0 Mio. € mehr vereinnahmt als im Vorjahr. In Bestandsgebäuden wurden insgesamt 2,6 Mio. € mehr vereinnahmt als im Berichtszeitraum der Vorperiode. Dies enthält neben Auswirkungen der Veränderung der Leerstandsrate sowie Mietpreisveränderungen auch Mietsteigerungen in Zusammenhang mit Indexierungsklauseln in Mietverträgen. Demgegenüber stehen Mieterlösverluste in Höhe von –9,1 Mio. € in Verbindung mit nicht-strategischen Immobilienverkäufen in allen Märkten.

Anreizvereinbarungen aus diversen Mietverträgen (Incentives, wie insbesondere mietfreie Zeiten) werden auf die Gesamtlaufzeit der Mietverträge linearisiert. In den Mieterlösen wird somit die wirtschaftliche Effektivmiete und nicht die in der Periode tatsächlich zahlungswirksame Miete dargestellt. Von den Mieterlösen des Geschäftsjahres 2024 entfielen auf derartige Linearisierungen 12,4 Mio. € (2023: 8,6 Mio. €).

Die dem Bestandsportfolio direkt zurechenbaren Immobilienaufwendungen, inklusive eigener Betriebskosten, lagen mit -36,7 Mio. € leicht unter dem Niveau des Vorjahres (2023: -38,7 Mio. €). Diese Aufwandsposition gliedert sich in Leerstands- bzw. nicht weiter verrechenbare Betriebskosten ( –10,2 Mio. €), Vermittlungshonorare
(–6,3 Mio. €), Instandhaltungen (–6,6 Mio. €), Forderungswertberichtigungen sowie Veränderung der Einschätzung von Wertberichtigungen (–0,2 Mio. €) sowie sonstigen direkt zurechenbaren Aufwand (–13,5 Mio. €).

Das mit den Vermietungsaktivitäten generierte Nettomietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungskosten erhöhte sich um 4,9% von 192,8 Mio. € auf 202,2 Mio. €.

Die operative Marge der Vermietungsaktivitäten (Verhältnis von Nettomietergebnis zu Mieterlösen), ein Indikator für die Effizienz des Bestandsgeschäfts, stieg von 83,3% im Vorjahr auf 84,6%.

Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen standen zum Jahresende bei –2,6 Mio. € (2023: –1,2 Mio. €).

Im Zusammenhang mit dem planmäßigen Verkauf von im Umlaufvermögen gehaltenen Liegenschaften und Bauleistungen wurden im Jahr 2024 Verkaufserlöse in Höhe von 26,0 Mio. € (2023: 131,2 Mio. €) generiert. Diesen Umsätzen stehen Buchwertabgänge und sonstige direkt zurechenbare Aufwendungen in Höhe von –14,5 Mio. € gegenüber. Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio summierte sich somit auf 11,5 Mio. € (2023: 110,7 Mio. €). Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen lag mit 4,3 Mio. € ebenso deutlich unter dem Vorjahreswert von 68,5 Mio. €. Den überwiegenden Beitrag zum Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen und dem Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen lieferten dabei die Verkäufe von Grundstücken in und um München, sowie der Verkauf der Bestandsimmobilie Saski Point in Warschau. Der Rückgang des Verkaufsergebnisses im Jahresvergleich ergibt sich vorrangig durch die außerordentliche profitable Verkaufstätigkeit des Vorjahres.

Umsatzerlöse aus Dienstleistungen reduzierten sich im Jahresvergleich um –33,8% und beliefen sich auf 1,8 Mio. € (2023: 2,8 Mio. €). Diese Position beinhaltet im Wesentlichen Development-Umsätze für Dritte durch die Konzerngesellschaft omniCon, welche zum 31.01.2024 aus dem Unternehmen ausgegliedert wurde. Hierin inkludiert sind u.a. auch Umsatzerlöse aus Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen.

Die indirekten Aufwendungen fielen im Jahr 2024 von
–53,2 Mio. € im Vorjahr um –16,5% auf –44,4 Mio. €. Hauptgrund hierfür ist ein deutlich reduzierter Personalaufwand. Der Anteil der indirekten Aufwendungen am Ergebnis aus Vermietung reduzierte sich von 23,0% im Jahr 2023 auf 18,6% im Jahr 2024.

Wie in der Tabelle auf der vorigen Seite ersichtlich verringerte sich die Position „Aktivierte Eigenleistungen“ auf 5,8 Mio. € (2023: 16,6 Mio. €) aufgrund einer geringeren Entwicklungstätigkeit und der Ausgliederung der Konzerngesellschaft omniCon. Diese Ergebniskomponente ist als Gegenposition zu den indirekten Aufwendungen zu sehen, die den Teil des internen Projektentwicklungsaufwandes neutralisiert, sofern er einzelnen Projektentwicklungen direkt zurechenbar und somit aktivierbar ist.

Jene Aufwendungen, die den zuvor beschriebenen Umsatzerlösen aus Dienstleistungen gegenüberstehen, sind in dieser Position ebenso enthalten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge summierten sich auf 2,0 Mio. €, im Vergleich zum Referenzwert von 1,6 Mio. € im Jahr 2023.

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen
(EBITDA) lag mit 174,8 Mio. € um –45,7% unter dem Niveau des Vorjahres in Höhe von 322,1 Mio. €. Der Beitrag der einzelnen regionalen Segmente zum Gesamtergebnis stellte sich wie folgt dar: Mit einem EBITDA von 118,4 Mio. € generierte das Segment Deutschland mit rund 68% den mit Abstand größten Anteil. Der größte Beitrag der CEE-Kernmärkte entfällt auf Polen, mit einem generierten EBITDA in Höhe von 25,4 Mio. € (rund 15%), gefolgt von Tschechien mit 21,4 Mio. € (rund 12%) und Ungarn mit 12,4 Mio. € (rund 7%). Das Segment Österreich hatte einen negativen EBITDA-Beitrag von – 5,7 Mio. € (rund –3%). Haupttreiber des rückgängigen EBITDA im Vergleich zum Vorjahr war vor allem die außerordentlich profitable Verkaufstätigkeit im Vorjahr.

In Summe belief sich der Neubewertungsgewinn im Jahr 2024 auf 30,9 Mio. €, dem gegenüber steht ein Neubewertungsverlust von -230,5 Mio. €. Kumuliert stellt sich das Neubewertungsergebnis auf Basis von unabhängigen externen Gutachten folglich mit -199,6 Mio. € negativ dar und lag dennoch signifikant unter dem Vorjahreswert
(2023: -532,0 Mio. €).

Das Ergebnis reflektiert das nach wie vor eingetrübte Marktumfeld für Büroimmobilien. Die ökonomischen Nachwirkungen der Covid-19 Pandemie sowie die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine führten schon in den Vorjahren zu einer stark gestiegenen Inflation und damit verbunden zu deutlich höheren Zinsen sowie geringerem Wirtschaftswachstum. Im Jahr 2024 ist das Zinsniveau wieder gesunken, liegt aber immer noch über dem Niveau vor der Pandemie. Das Marktumfeld war weiterhin von einer schwachen Wirtschaft und geopolitischen Unsicherheiten geprägt. All dies hatte Auswirkungen auf die Immobilienmärkte in Form einer geringeren Nachfrage nach Mietflächen, einem stark rückgängigen Transaktionsvolumen sowie höheren Immobilienrenditen. Dies führte auch im Jahr 2024 zu rückläufigen Immobilienbewertungen durch die externen Gutachter.

Nach Regionen betrachtet summierte sich das Neubewertungsergebnis in Deutschland auf –87,9 Mio. € (rund 44%). CEE verzeichnete negative Wertanpassungen in Höhe von –100,4 Mio. € (rund 50%) und Österreich in Höhe von –11,4 Mio. € (rund 6%).

Weitere Informationen zur Immobilienbewertung können im Kapitel „Immobilienbewertung“ gefunden werden.

Die laufenden Ergebnisse der nach der Equity-Methode konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen werden als Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung gezeigt. Im Jahr 2024 summierte sich dieser Beitrag auf 18,2 Mio. € (2023:
–0,8 Mio. €). Der positive Beitrag aus Gemeinschaftsunternehmen erklärt sich vorrangig durch ein positives Bewertungsergebnis im JV Eggartensiedlung in München, sowie durch laufende Erträge aus dem JV Zollhafen Mainz. Hierin enthalten sind außerordentliche Beiträge aus erfolgreichen Verkäufen von Grundstücken.

Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) summierte sich auf –9,5 Mio. € und erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahreswert von –217,6 Mio. €.

Regional betrachtet stellt das Segment Deutschland mit 46,5 Mio. € den positivsten Anteil am Konzern-EBIT gefolgt von Tschechien mit 20,3 Mio. €. Österreich verzeichnete 2024 ein EBIT von –17,5 Mio. €, Ungarn von
–52,5 Mio. € und Polen von –3,9 Mio. €.

Das Finanzergebnis summierte sich 2024 auf
–66,6 Mio. € gegenüber –81,1 Mio. € im Vorjahr. Im Detail entwickelten sich die Bestandteile des Finanzergebnisses wie folgt:

Der Finanzierungsaufwand des Konzerns lag mit
–55,1 Mio. € leicht über dem Vorjahreswert
(2023: –54,5 Mio. €). Der Haupttreiber waren hierbei im Jahresvergleich höhere Zinskosten für Bankdarlehen, insbesondere in Zusammenhang mit der Finanzierung des fertiggestellten Bauprojekts Hochhaus am Europaplatz in Berlin sowie der Neufinanzierung des bis dahin unbesicherten Objekts Grasblau in Berlin, welche nicht durch geringere Zinskosten für unbesicherte Finanzierungen durch die Rückführung der 175 Mio. € Anleihe im Februar 2024 kompensiert werden konnten.

Neben dem in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Zinsaufwand wurden im Geschäftsjahr 2024 insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 4,7 Mio. € (2023: 6,0 Mio. €) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert.

Das Ergebnis aus Derivaten entwickelte sich als Folge der Zinsentwicklung weniger negativ als im Vorjahr und stand bei –21,4 Mio. € (2023: –34,4 Mio. €). Den überwiegenden Teil des Ergebnisses aus Derivaten steuerten die Zinsderivate des Unternehmens in Höhe von –21,5 Mio. € (2023: –34,6 Mio. €) bei.

Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen stellte sich mit
9,4 Mio. € in etwa auf dem Niveau der Vorperiode (2023: 10,8 Mio. €) dar. Die Position Kursdifferenzen belief sich in Summe auf –1,3 Mio. € (2023: –3,0 Mio. €).

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) von –76,1 Mio. € (2023: –298,7 Mio. €) verzeichnete auf Basis der beschriebenen Ergebnisentwicklungen, ein weniger signifikant negatives Ergebnis im Jahresvergleich.

Der Ertragssteueraufwand erreichte im Jahr 2024 eine Höhe von 9,8 Mio. € (2023: 62,8 Mio. €), davon entfällt, wie auch im Jahr 2023 der größere Teil auf latente Steuern (Verringerung der passiven latenten Steuern aufgrund des negativen Bewertungsergebnisses). Die Erträge aus latenten Steuern überstiegen den tatsächlichen Ertragssteueraufwand.

Das Periodenergebnis für den aufgegebenen Geschäftsbereich Rumänien lag bei 0,0 Mio. € (2023: –11,4 Mio. €). Grund des Ergebnisses in 2023 war eine nachträgliche Kaufpreisanpassung sowie die Auflösung von Rückstellungen im Zusammenhang mit einem positiven Ergebnis aus einem Rechtsstreit.

Das Periodenergebnis lag mit –66,3 Mio. € zwar über dem Vorjahreswert von –224,5 Mio. € blieb aber aufgrund der beschriebenen Effekte negativ. Das Ergebnis je Aktie belief sich auf –0,68 € (2023: –2,28 € je Aktie).

Der Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit berücksichtigt Veränderungen im Umlaufvermögen aus dem Verkauf von zum Handel bestimmter Immobilien und summierte sich auf 124,1 Mio. € (2023: 239,3 Mio. €).

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit, der im Wesentlichen die Nettogröße zwischen Investitionen und Immobilienverkäufen von langfristigem Immobilienvermögen darstellt, belief sich 2024 auf –83,1 Mio. €, gegenüber dem Vorjahreswert von 252,9 Mio. €. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit summierte sich auf
–66,3 Mio. € (2023: –574,1 Mio. €).

Der FFO I in Höhe von 120,0 Mio. € war höher als im Vorjahr (113,8 Mio. €). FFO I je Aktie belief sich zum Stichtag auf 1,23 €, ein Zuwachs von 6,1% zum Vorjahreswert (2023: 1,16 € je Aktie). Die Jahreszielsetzung von >105 Mio. € wurde damit übertroffen. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass der Verwaltungsaufwand niedriger war als erwartet, in erster Linie bedingt durch niedrigere Rechts- und Beratungsaufwendungen sowie geringere Personalrückstellungen im vierten Quartal 2024. FFO I ist eine wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und sonstige nicht-nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird.

Bereinigte nicht-nachhaltige Effekte beliefen sich in Summe auf –2,5 Mio. € (2023: 6,6 Mio. €). Diese betrafen in erster Linie administrative Aufwendungen in Höhe von –1,5 Mio. €, Finanzierungsaufwendungen im Ausmaß von –1,1 Mio. € sowie operative Aufwendungen in Höhe von 0,2 Mio. €.

FFO II, inklusive Verkaufsergebnis, sonstige nicht-nachhaltige Ergebniseffekte und nach Steuern ist ein Indikator für die Gesamtprofitabilität der Gruppe und summierte sich auf 120,5 Mio. € gegenüber 244,7 Mio. € (–51% zum Vorjahreswert). FFO II je Aktie stand bei 1,23 € je Aktie (2023: 2,49 € je Aktie). Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr ist vorrangig auf die außerordentlich profitable Verkaufstätigkeit im Vorjahr zurückzuführen.

Das langfristige Vermögen wies zum Bilanzstichtag einen Wert von 4.853,0 Mio. € auf (80,5% der Bilanzsumme). Das bilanzielle Bestandsimmobilienvermögen belief sich zum Stichtag auf 4.249,7 Mio. € (31.12.2023: 4.743,4 Mio. €). Der Rückgang des Bestandsimmobilienvermögens ergibt sich durch den Verkauf von Bestandsimmobilien (ViE in Wien und Saski Point in Warschau), die Umgliederung von Bestandsimmobilien (u. a. IP West in Budapest, SavaCity in Belgrad, Storchengasse in Wien, Bitwy in Warschau, InterCity Berlin) in zum Verkauf gehaltene Immobilien (IFRS 5), die Umgliederung von Bestandsimmobilien in Immobilien in Entwicklung (Am Karlsbad 11) sowie den bereits beschriebenen Neubewertungsverlust von Bestandsimmobilien.

Die Bilanzposition „Immobilienvermögen in Entwicklung“ erhöhte sich im Vergleich zum 31.12.2023 um
32,8% auf 457,0 Mio. € durch laufende Investitionen in Bauprojekte sowie die Umgliederung des Objekts Am Karlsbad 11. Das gesamte Immobilienvermögen (Bestandsimmobilien, selbst genutzte Immobilien, Immobilien in Entwicklung sowie im Umlaufvermögen gehaltene Immobilien) lag zum Stichtag bei 4.964,8 Mio. € und somit aufgrund der oben beschriebenen Effekte unter dem Niveau zum Jahresende 2023 (5.159,0 Mio. €).

Das Nettovermögen der Gemeinschaftsunternehmen wird in der Bilanzposition „Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen“ ausgewiesen, die sich zum Stichtag auf 62,6 Mio. € beliefen (31.12.2023: 48,0 Mio. €).

Der Bestand an liquiden Mitteln (inkl. Festgeldveranlagungen) summierte sich zum Bilanzstichtag auf 797,3 Mio. € und lag damit über dem Niveau zum 31.12.2023 in Höhe von 738,6 Mio. €. Die Verwendung von liquiden Mitteln umfasste unter anderem die Tilgung einer im Februar 2024 fälligen Unternehmensanleihe (175 Mio. €). Dem entgegen stand u. a. der Mittelzufluss aus der profitablen Verkaufstätigkeit sowie die Emission des 350 Mio. € Green Bond im Oktober 2024 (diese war verbunden mit einem 74,1 Mio. € Tender Offer auf den ausstehenden 350 Mio. € Green Bond, welcher im Oktober 2025 fällig wird).

Das bilanzielle Eigenkapital sank im Jahr 2024 um
-6,0% von 2.724,6 Mio. € auf 2.562,2 Mio. €. Dieser Rückgang reflektiert das Periodenergebnis in Höhe von
-66,3 Mio. € sowie die Dividendenausschüttung im Mai 2024.

Die Bilanzsumme des Konzerns sank gegenüber dem Jahresanfang um –3,1% auf 6.028,6 Mio. € (31.12.2023: 6.221,8 Mio. €). Durch diesen Eigenkapitalrückgang lag die Eigenkapitalquote zum Stichtag mit 42,5% weiterhin leicht unter dem strategischen Zielbereich von >45% (31.12.2023: 43,8%).

Die verzinslichen Verbindlichkeiten standen zum Stichtag bei 2.720,8 Mio. €, 1,9% über dem Vorjahreswert von 2.670,1 Mio. €. Die Nettoverschuldung (verzinsliche Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel, Festgeldveranlagungen und verfügungsbeschränkter Mittel) blieb nahezu unverändert bei 1.895,9 Mio. € (2023: 1.888,8 Mio. €). Das Gearing (Nettoverschuldung zu Eigenkapital) stand zum Jahresende bei 74,0% (31.12.2023: 69,3%). Das Loan-to-Value Verhältnis (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel und Festgeldveranlagungen zu Immobilienvermögen) stand zum Stichtag bei 38,2% gegenüber 36,6% zum Ende des vorangegangenen Jahres.

100% der verzinslichen Verbindlichkeiten lauten auf Euro. Die Finanzierungsstrategie von CA Immo sieht eine umfassende Absicherung des Zinsänderungsrisikos vor. Für weitere Details siehe das Kapitel „Finanzierungen“.

Das strategische Kernelement der unternehmerischen Tätigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsindikatoren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instrument. Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren und für ein Value-Management messbar zu machen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen.

Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der Total Shareholder Return (TSR). Der Begriff Total Shareholder Return ist am besten als “Gesamtaktionärsrendite“ zu übersetzen. Sie gibt die Bruttorendite an, welche ein Investor/Aktionär erwirtschaftet, wenn er eine Aktie kauft und über einen gewissen Zeitraum hält. Sie setzt sich daher zusammen aus den Kursgewinnen/-verlusten plus ausgezahlten Dividenden im Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf einer Aktie.

Ein weiterer wichtiger finanzieller Leistungsindikator ist der auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Return on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kalkulatorischen Kapitalkosten zu erreichen und damit Shareholder Value zu generieren. Der RoE 2024 liegt auf Basis des negativen Konzernergebnisses im negativen Bereich und damit unter dem Zielwert. Der Rückgang zu den Vorjahren ist im Wesentlichen auf das negative Neubewertungsergebnis zurückzuführen. Dennoch wurden mit der erfolgreichen strategischen Ausrichtung und Positionierung von CA Immo in den letzten Jahren die Weichen für die nachhaltige Erwirtschaftung einer Eigenkapitalrendite gestellt, die über den Eigenkapitalkosten der Gruppe liegt (siehe Kapitel „Strategie“).

Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steuerung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafteten Ertrags sind die Entwicklung des Net Asset Value (NAV) je Aktie, der operative Cashflow je Aktie sowie Funds from Operations (FFO I und FFO II) je Aktie (siehe oben bzw. Tabelle „Value Kennzahlen“ und „Kennzahlen je Aktie“ im Umschlag des Geschäftsberichtes).

Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg darstellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt wird, sind diesen eine Reihe sonstiger, unter anderem nichtfinanzieller Leistungsindikatoren, vorgelagert, die für die Messung und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesentlich sind:

Vermietungsquote ist ein Indikator für die Qualität und den Bewirtschaftungserfolg des Portfolios. Die Vermietungsquote (in m²) der CA Immobilien Anlagen AG betrug im Bestandsportfolio rund 93% (rund 89% per 31. Dezember 2023). Weitere Informationen finden sich im Kapitel „Bestandsimmobilien“.

Leerstandsquote zeigt das Verhältnis der nicht vermieteten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche des Immobilienportfolios und spielt daher in Bezug auf die zu erwirtschaftende Rendite eine wichtige Rolle. Je höher die Leerstandsquote, desto geringer fällt der Mietertrag aus. Das Immobilienportfolio von CA Immo weist zum 31. Dezember 2024 eine Leerstandsquote von rund 7% aus (31. Dezember 2023: rund 11%).

WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term ist ein wesentlicher Indikator im gewerblichen Immobilienbereich. Dieser gibt Auskunft über die durchschnittliche Restmietdauer des Immobilienportfolios und beläuft sich per 31. Dezember 2024 auf 4,7 Jahre (31. Dezember 2023: 4,7 Jahre).

Standortqualität und Infrastruktur sind entscheidend für die Vermarktbarkeit der Immobilien. Ein Großteil des Bürobestands der Gruppe liegt in CBD- oder zentralen innerstädtischen Toplagen zentraleuropäischer Hauptstädte.

Nachhaltigkeitszertifizierung: CA Immo setzt auf die Entwicklung nachhaltiger Gebäude in ihrem Portfolio, um die Gebäudequalität insgesamt zu steigern. Im Rahmen ihrer Nachhaltigkeitsstrategie strebt CA Immo auch eine transparente, international vergleichbare und objektive Zertifizierung ihrer wichtigsten Bestandsimmobilien an. Damit wird ein hoher Standard für das Portfolio sichergestellt. (weitere Informationen finden sich im Nachhaltigkeitsbericht).

Lokale Präsenz und Marktkenntnis: Eine dezentrale Organisationsstruktur mit eigenen Niederlassungen in den Kernmärkten sichern eine effiziente Bewirtschaftung.

Reduktion der CO₂-Emissionsintensität: CA Immo verbessert aktiv die Energieperformance ihrer Gebäude, um die CO₂-Emissionsintensität des Bestandsportfolios zu reduzieren und damit dessen Qualität und Attraktivität insgesamt zu steigern. Zu den zentralen Maßnahmen zählen die Steigerung der Energieeffizienz, die Umsetzung von Sanierungs- und Modernisierungsinitiativen, der schrittweise Umstieg auf erneuerbare Energieträger sowie die Integration nachhaltig entwickelter Neubauprojekte in das Portfolio.

Die nicht-finanziellen Leistungsindikatoren in Bezug auf Umwelt-, Arbeitnehmer- und Sozialbelange sowie hinsichtlich Achtung der Menschenrechte als auch Bekämpfung von Korruption und Bestechung werden im ESG-Bericht ausführlich dargestellt bzw. erläutert.

Das weltweite Wirtschaftswachstum wird voraussichtlich weiterhin unter dem historischen Durchschnitt liegen, wobei die USA eine positivere Entwicklung aufweisen, während die Eurozone mit einem schleppenden Wachstum konfrontiert ist. Die Inflation geht allmählich zurück, liegt aber immer noch über dem Vorkrisenniveau. Die Zentralbanken lockern vorsichtig ihre Geldpolitik, aber Risiken wie geopolitische Spannungen, hohe Verschuldung und langsames Produktivitätswachstum belasten die Weltwirtschaft weiterhin. In der Eurozone bleibt das Wachstum schwach, und die Arbeitslosigkeit hat leicht zugenommen. Gleichzeitig könnte das Wachstum höher ausfallen, wenn die erleichterten Finanzierungsbedingungen und die sinkende Inflation eine schnellere Belebung des Binnenkonsums und der Investitionen ermöglichen. Auch eine Erhöhung der Verteidigungs- und Infrastrukturausgaben könnte das Wachstum ankurbeln.

Die Abschwächung der Immobilieninvestmentmärkte und der Rückgang der Immobilienwerte infolge der hohen Inflation und des raschen Zinsanstiegs stellte zuletzt die ganze Branche vor Herausforderungen. CA Immo agiert weiterhin in einem unsicheren Marktumfeld, in dem die Transaktionsmärkte nach wie vor von relativ geringer Liquidität gekennzeichnet sind, längere Entscheidungsfristen bestehen und sich die Präferenzen von Nutzern, Investoren und Kreditgebern verschieben, was sich gleichermaßen auf das Geschäft von CA Immo als auch deren Wettbewerber auswirkt. Gleichzeitig haben sich erstklassige Büroimmobilien in zentralen Lagen in den letzten Monaten vergleichsweise stabil entwickelt, mit einem deutlich geringeren Anstieg der Leerstände und einem anhaltenden Wachstum der Spitzenmieten, insbesondere in den deutschen Kernmärkten der CA Immo. Darüber hinaus dürfte sich der derzeitige weiterhin starke Rückgang der Neubautätigkeit positiv auf die künftige Nachfrage nach erstklassigen Büroimmobilien in guten Lagen auswirken und in den kommenden Jahren Chancen für Anbieter von Premium-Büroflächen bieten.

Angesichts dieser fundamentalen makroökonomischen Veränderungen werden wir uns weiterhin auf die Sicherung und Steigerung unserer Wettbewerbsfähigkeit und Widerstandsfähigkeit konzentrieren. Dabei setzen wir die folgenden strategischen Prioritäten:

Wesentliche Parameter, die den für 2025 geplanten Geschäftsverlauf beeinflussen könnten, sind:

An ihrer ergebnisorientierten Dividendenpolitik will CA Immo weiterhin festhalten. Die Höhe der Dividende richtet sich nach der Profitabilität, den Wachstumsaussichten sowie den Kapitalerfordernissen der CA Immo Gruppe. Gleichzeitig soll mit einer kontinuierlichen Ausschüttungsquote von rund 70% des nachhaltigen Ergebnisses (FFO I) die Kontinuität der Dividendenentwicklung gewahrt werden.

Für das Geschäftsjahr 2024 schlägt der Vorstand eine Dividende von 1,00 € je dividendenberechtigter Aktie vor. Auf dieser Basis werden wir in der am 5. Mai 2025 stattfindenden Hauptversammlung eine Dividendenausschüttung in Höhe von 1,00 € je Aktie zur Abstimmung bringen. Der über die Basis-Zielsetzung von 70% des FFO I hinausgehende Ausschüttungsbetrag reflektiert die laufende, erfolgreiche Verkaufstätigkeit im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms. Bemessen am Schlusskurs zum 31. Dezember 2024 (23,32 €) liegt die Dividendenrendite bei rund 4,3%. Der Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats.

Um die Vergleichbarkeit mit anderen börsennotierten Immobilienunternehmen zu gewährleisten, weist CA Immo einzelne wichtige Kennzahlen nach den Standards der EPRA (European Public Real Estate Association), der führenden Interessenvertretung börsennotierter Immobilienunternehmen, aus. Diese Kennzahlen können von den nach IFRS-Regeln ermittelten Werten abweichen. Bei der Berechnung der Kennzahlen folgt CA Immo den „Best Practice Recommendations“ der EPRA (www.epra.com).

Mit Publikation der EPRA Best Practices Recommendations Guidelines im Oktober 2019 wurde die Net Asset Value-Berichterstattung adjustiert mit dem Ziel, jüngste Markt- und Unternehmensentwicklungen besser zu reflektieren. Infolgedessen wurden der EPRA NAV und der EPRA NNNAV durch drei neue Bewertungskennzahlen für das Nettovermögen ersetzt: EPRA Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets und EPRA Net Disposal Value. CA Immo berichtet mit dem 1. Quartal 2021 nur noch diese Kennzahlen, die von EPRA wie folgt definiert werden (Quelle: EPRA – Best Practices Recommendations Guidelines, Oktober 2019).

Das Ziel der EPRA Net Reinstatement Value-Kennzahl ist es, den Wert des Nettovermögens auf einer langfristigen Basis hervorzuheben. Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, von denen nicht erwartet wird, dass sie sich unter normalen Umständen herauskristallisieren, wie z. B. die Fair-Value-Bewegungen bei Finanzderivaten und latente Steuern auf Immobilienbewertungsüberschüsse, sind daher ausgeschlossen. Da die Kennzahl auch widerspiegeln soll, was erforderlich wäre, um das Unternehmen auf der Grundlage seiner aktuellen Kapital- und Finanzierungsstruktur über die Investitionsmärkte nachzubilden, sollten damit verbundene Kosten wie Grunderwerbsteuern einbezogen werden.

Die der Berechnung des EPRA Net Tangible Assets zugrundeliegende Annahme geht davon aus, dass Unternehmen Vermögenswerte erwerben und veräußern, wodurch bestimmte Niveaus an latenten Steuerverbindlichkeiten herauskristallisiert werden.

Aktionäre sind daran interessiert, den vollen Umfang der Verbindlichkeiten und den daraus resultierenden Shareholder Value zu verstehen, wenn die Vermögenswerte des Unternehmens verkauft und/oder die Verbindlichkeiten nicht bis zur Fälligkeit gehalten werden. Zu diesem Zweck bietet der EPRA Net Disposal Value dem Leser ein Szenario, in dem latente Steuern, Finanzinstrumente und bestimmte andere Anpassungen in ihrem vollen Umfang berechnet werden, einschließlich der nicht in der Bilanz ausgewiesenen Steuerbelastung, abzüglich der daraus resultierenden Steuern. Diese Kennzahl sollte nicht als "Liquidations-NAV" betrachtet werden, da die beizulegenden Zeitwerte in vielen Fällen keine Liquidationswerte darstellen.

Der Net Asset Value (IFRS) lag am 31.12.2024 bei 2.562,1 Mio. € (26,37 € je Aktie), gegenüber 2.724,5 Mio. € (27,88 € je Aktie) zum Jahresende 2023 – ein Rückgang von 6,0% (5,4% je Aktie).

Der EPRA Net Tangible Assets (NTA) stand zum Stichtag bei 3.104,3 Mio. € und damit 5,4% unter dem Wert zum Jahresende 2023 (3.282,3 Mio. €). Dies entspricht einem EPRA NTA je Aktie von 31,95 €, der 4,9% unter dem Niveau des EPRA NTA zum 31. Dezember 2023 in Höhe von 33,59 € je Aktie liegt. Der Wert des Vergleichszeitpunkts (31.12.2023) wurde aufgrund eines Berechnungsfehlers angepasst.

Die Zahl der im Umlauf befindlichen Aktien summierte sich zum Stichtag auf 97.154.743 Stück
(31.12.2023: 97.716.389).

Loan-to-Value (LTV) ist ein weit verbreiteter Kennwert in der Unternehmensberichterstattung. Da es jedoch kein vordefiniertes und allgemein akzeptiertes Konzept gibt, wie der LTV zu berechnen und auszuweisen ist, stellen Investoren, Analysten und Finanziers häufig fest, dass die Berechnung der Kennzahl bei verschiedenen börsennotierten Immobilienunternehmen und in unterschiedlichen Rechtsordnungen uneinheitlich erfolgt. Ziel des EPRA LTV ist es, den Verschuldungsgrad des Eigenkapitals eines Immobilienunternehmens zu bewerten. Um dieses Ziel zu erreichen, bietet der EPRA LTV Anpassungen an die IFRS-Berichterstattung.

Der EPRA LTV wird auf der Grundlage einer proportionalen Konsolidierung berechnet. Dies bedeutet, dass der EPRA LTV den Anteil der Unternehmensgruppe an der Nettoverschuldung und dem Nettovermögen von Gemeinschaftsunternehmen oder wesentlichen assoziierten Unternehmen enthält. Die Vermögenswerte werden zum beizulegenden Zeitwert, die Nettoverschuldung zum Nennwert angesetzt.

Art und Umfang von Renditeangaben variieren oft und die verwendeten Kennzahlen sind nicht einheitlich definiert. Um eine vergleichbare Berichterstattung in Bezug auf die Renditen in ganz Europa zu ermöglichen, hat EPRA zwei Renditekennzahlen definiert.

Die EPRA Nettoanfangsrendite errechnet sich aus den annualisierten Mieteinnahmen auf Basis der Stichtagsmieten abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskosten, dividiert durch den Marktwert der Immobilien. Die EPRA "topped-up" Rendite wird unter Verwendung einer Anpassung in Bezug auf die Gewährung von mietfreien Zeiten (oder anderen nicht abgelaufenen Mietanreizen wie z. B. vergünstigte Mietzeiten und Staffelmieten) berechnet.

Die Berichterstattung über Leerstandsquoten ist in der Immobilienbranche nicht standardisiert. Um eine vergleichbare und konsistente Berichterstattung zu fördern, schreiben die EPRA-Richtlinien eine einzige, klar definierte Leerstandsquote vor. Diese ist als Prozentsatz auszudrücken, der dem erwarteten Mietwert der leerstehenden Flächen geteilt durch den erwarteten Mietwert des gesamten Portfolios entspricht. Die EPRA Leerstandsquote wird nur für Bestandsimmobilien (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, Handelsimmobilien und einschließlich des Anteils am Leerstand von Joint Ventures) berechnet, jedoch ohne Immobilien in Entwicklung.

Die EPRA Kostenquoten zielen darauf ab, eine einheitliche Bezugsgröße zu schaffen, auf deren Grundlage Unternehmen weitere Informationen zu anfallenden Kosten bereitstellen können. Die EPRA Empfehlung enthält daher Vorschläge, wie die Unternehmen diese zusätzlichen Informationen bereitstellen können.

Die EPRA Kostenquoten zeigen die Kosteneffizienz der Gesellschaft und setzen dazu die Summe der anteiligen operativen und administrativen Aufwendungen des Immobilienvermögens – einmal inklusive und einmal exklusive direkter Leerstandskosten – ins Verhältnis zu den Bruttomieterlösen im Berichtszeitraum.

In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2025 sind folgende Aktivitäten zu berichten:

CA Immo setzte ihr strategisches Kapitalrotationsprogramm zur Fokussierung des Portfolios auf hochwertige, nachhaltige Büroimmobilien in erstklassigen Lagen Anfang 2025 weiter fort.

Während der Berichtserstellung wurde der Verkauf von zwei nach IFRS 5 klassifizierten Immobilien mit einem Buchwert von insgesamt 51,3 Mio. € abgeschlossen. Darüber hinaus wurden die restlichen Anteile an zwei deutschen Joint Ventures zu einem Kaufpreis von 0,16 Mio. € erworben.

Sarah Broughton wird mit Ablauf des 31.3.2025 aus dem Aufsichtsrat ausscheiden. An ihrer Stelle wird Herr Nicholas Chadwick ab 1.4.2025 von unserem Kernaktionär SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. mittels Namensaktie in den Aufsichtsrat der CA Immo entsandt werden. Herr Chadwick bekleidet die Position des Managing Director und Head of Asset Management, Europe bei Starwood Capital, wo er seit Juni 2014 beschäftigt ist. Davor war er unter anderem im Londoner Büro von Ernst & Young im Audit im Immobiliensektor tätig, wo er sich als Chartered Accountant qualifizierte. Infolge seiner umfassenden Fachkenntnisse und Industrieerfahrung wurde Herr Chadwick vom Aufsichtsrat der CA Immo zum neuen Vorsitzenden des Prüfungsausschusses gewählt.

Das im November 2024 gestartete Aktienrückkaufprogramm wurde mit 27.02.2025 beendet. Insgesamt wurden 1.869.605 auf Inhaber lautende Stückaktien erworben, was einem Anteil von rund 1,76% des Grundkapitals entspricht. Der höchste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 24,50 €, der niedrigste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 21,50 €. Der gewichtete Durchschnitt der gezahlten Gegenleistung je erworbener Aktie betrug 23,13 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien belief sich auf 43.252.102,76 €. Zum Ende des Rückkaufprogramms hielt CA Immo 10.649.642 eigene Aktien (31.12.2024: 9.341.683 eigene Aktien), was einem Anteil von 10,00% an der Gesamtzahl der ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht.

Für das Geschäftsjahr 2024 schlägt der Vorstand eine Dividende von 1,00 € je dividendenberechtigter Aktie vor. Auf dieser Basis werden wir in der am 5. Mai 2025 stattfindenden Hauptversammlung eine Dividendenausschüttung in Höhe von 1,00 € je Aktie zur Abstimmung bringen. Der über die Basis-Zielsetzung von 70% des FFO I hinausgehende Ausschüttungsbetrag reflektiert die laufende, erfolgreiche Verkaufstätigkeit im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms. Bemessen am Schlusskurs zum 31. Dezember 2024 (23,32 €) liegt die Dividendenrendite bei rund 4,3%. Der Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats.

Technologischer und gesellschaftlicher Wandel verändert die Büro- und Wissensarbeit kontinuierlich. Um Büroimmobilien heute so zu entwickeln bzw. zu revitalisieren, dass sie langfristig effizient und profitabel bewirtschaftbar sind, beobachtet CA Immo einerseits die Veränderungen der Arbeitsprozesse und der Anforderungen von Unternehmen an ihre Arbeitsräume und erprobt andererseits neue technische Lösungen sowie Raum- und Gebäudekonzepte in ausgewählten Entwicklungsprojekten.

Zusätzlich ist CA Immo aktives Mitglied in relevanten Plattformen der Immobilienwirtschaft (www.caimmo.com/memberships).

Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von CA Immo und das Erreichen der strategischen Ziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auftretender Risiken entscheidend. Um bestehende Marktchancen nutzen und die darin liegenden Erfolgspotenziale ausschöpfen zu können, müssen in angemessenem Umfang auch Risiken getragen werden. Daher bilden Risikomanagement und Internes Kontrollsystem (IKS) einen wesentlichen Bestandteil der als Grundsatz verantwortungsbewusster Unternehmensführung verstandenen Corporate Governance des Konzerns.

Das Risikomanagementsystem von CA Immo basiert auf folgenden Komponenten:

Der Vorstand legt unter Einbeziehung des Aufsichtsrats die strategische Ausrichtung der CA Immo Gruppe sowie die Art und das Ausmaß jener Risiken fest, die der Konzern zur Erreichung seiner strategischen Ziele zu übernehmen bereit ist. Bei der Einschätzung der Risikolandschaft und der Entwicklung potenzieller Strategien zur Steigerung des langfristigen Stakeholder Value wird der Vorstand durch die Abteilung Risikomanagement unterstützt. Zusätzlich wurde ein interner Risikoausschuss mit Vertretern aller Unternehmensbereiche sowie dem Finanzvorstand eingerichtet, der quartalsweise oder im Bedarfsfall im Rahmen von Sondersitzungen zusammentrifft. Ziel dieses Ausschusses ist die zusätzliche Verankerung einer regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung der Risikosituation des Konzerns inklusive Einleitung von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensausrichtung vor dem Hintergrund verfügbarer Alternativen optimal gewählt ist.

Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise über den Risikoausschuss und halbjährlich im Rahmen von Reportings, die u. a. auf Basis der Ergebnisse des Risikoausschusses erstellt werden. Die Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw. -projektebene, als auch auf (Teil-)Portfolioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwachung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten sowie die kontinuierliche Überwachung der Baukosten bei Projektrealisierungen. Szenariendarstellungen hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risikoberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit. Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen umfassen.

Zusätzlich führt CA Immo nunmehr jährlich eine Inventarisierung und Evaluierung der Einzelrisiken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit durch. Zudem erfolgt eine jährliche Aktualisierung im Hinblick auf die geschätzten Auswirkungen auf das Ergebnis, Vermögen bzw. die Liquidität von CA Immo („Schadensausmaß“) und die Eintrittswahrscheinlichkeit innerhalb eines Jahres. Dabei werden bereits implementierte Maßnahmen und Kontrollen berücksichtigt, um das Nettorisiko zu ermitteln. Diese Daten dienen dem Vorstand als Grundlage für die Bestimmung von Höhe und Art der Risiken, die er bei der Verfolgung der strategischen Ziele als vertretbar erachtet. Hat der Vorstand die Strategie verabschiedet, wird sie in die 3-Jahres-Planung des Konzerns eingebunden und trägt dazu bei, die Risikobereitschaft und Erwartungen des Konzerns intern wie auch extern zu kommunizieren.

Die Risikopolitik von CA Immo wird durch eine Reihe von Richtlinien präzisiert. Ihre Einhaltung wird durch Kontroll- und Steuerungsprozesse kontinuierlich überwacht und dokumentiert. Das Risikomanagement wird auf allen Unternehmensebenen bindend umgesetzt. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden, berücksichtigt bei seinen Entscheidungen risikorelevante Aspekte und trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen-Prinzip gefasst. Die Interne Revision prüft als unabhängige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe; bei Bedarf werden externe Experten hinzugezogen. In der Berichterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergebnisse agiert sie weisungsungebunden.

Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anforderungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet.

Im FY 2024 wurde erstmalig ein Risikoaggregationsmodell zur Berechnung von Kennzahlen für den Gesamtumfang des Risikos - Value at Risk (VaR) und daraus ableitbarer Größen wie der Risikotragfähigkeit erstellt.

Die Risikoaggregation (mittels Monte Carlo Simulation) ist die Methode zur Ermittlung des Gesamtrisikoumfangs, der sich aus den quantifizierten Einzelrisiken unter Berücksichtigung möglicher Kombinationseffekte und stochastischer Abhängigkeiten ergibt.

Der VaR ist eine strategische Risikokennzahl, die das Ausmaß möglicher finanzieller Verluste (Risikoexposition) z. B. innerhalb eines Risikoportfolios eines Unternehmens über einen bestimmten Zeitraum bei einem bestimmten Konfidenzniveau (bspw.: 0,95, d. h. 95%) quantifiziert.

Die Risikotragfähigkeit ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem Risikodeckungspotential (bspw. Eigenkapital und/oder Liquidität) und dem VaR und bezieht sich auf eine mögliche existenzgefährdende Entwicklung des Unternehmens.

Das Ergebnis der Risikotragfähigkeitsanalyse zeigt zum Berichtsstichtag eine ausreichende Risikotragfähigkeit. Im FY 2025 ist die weitere Optimierung des Risikoaggregationsmodells geplant.

Das Interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unternehmensrichtlinien. Unter Berücksichtigung der Managementprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsabläufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzudecken und so eine frühzeitige Korrektur zu gewährleisten. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstellung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichterstattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operative Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebunden. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lokalen Management. Die Geschäftsführer der Tochtergesellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrollen durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu dokumentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird stichprobenweise von der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse kontinuierlich evaluiert. Die Ergebnisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsführung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindestens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet.

Der wirtschaftliche Erfolg von CA Immo hängt u. a. von der Entwicklung der für die Gruppe relevanten Immobilienmärkte ab. Wesentliche die Wirtschaftsentwicklung beeinflussende Faktoren sind u. a. die Weltwirtschaftslage insgesamt, Mietpreisentwicklungen, die Inflationsrate, die Höhe der Staatsverschuldungen sowie das Zinsniveau. Im Büroimmobiliensegment spielen zudem Faktoren wie Wirtschaftswachstum, Industrietätigkeit, Arbeitslosenrate, Konsumentenvertrauen sowie andere für die wirtschaftliche Entwicklung maßgebliche Elemente eine wesentliche Rolle. All diese Faktoren liegen außerhalb des Einflussbereichs der Gesellschaft. Sie könnten negative Auswirkungen auf die gesamte europäische Wirtschaft und damit auch auf wirtschaftlich starke Nationen wie beispielsweise Deutschland und Österreich haben oder insgesamt den Finanz- und Immobiliensektor negativ beeinflussen. Jede negative Veränderung der Wirtschaftslage könnte einen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien zur Folge haben, was wiederum die Vermietungsquote, die Immobilienwerte oder auch die Liquidität von Immobilien beeinträchtigen könnte. Wirtschaftliche Instabilität sowie ein beschränkter Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen können zu möglichen Ausfällen von Geschäftspartnern und einer generellen Abschwächung der Marktaktivität führen. Bei mangelnder Liquidität des Immobilieninvestmentmarktes besteht das Risiko, einzelne Immobilien möglicherweise nicht oder nur zu unattraktiven Konditionen veräußern zu können.

Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie insbesondere der Mietpreise auch von den immobilienwirtschaftlichen Anfangsrenditen abhängig. Die Gewerbeimmobilienmärkte sind nach wie vor von einem weltweiten Wirtschaftsabschwung betroffen, der ursprünglich durch die Covid-19-Pandemie ausgelöst wurde und sich durch die russische Invasion in der Ukraine, den Handelsstreit zwischen China und den Vereinigten Staaten und zuletzt durch den Nahostkonflikt verlängert, ausgeweitet und verstärkt hat.

Die für das aktuelle Finanzjahr prognostizierte gesamtwirtschaftliche Entwicklung in wichtigen CA Immo Märkten ist stagnierend bis leicht rezessiv. Aufgrund der im globalen Vergleich hohen Energiepreise, der Auswirkungen des Ukraine Krieges und der damit einhergehenden Handelsrestriktionen, des EU-Regulierungsdrucks und einer Ausweitung des US initiierten Zollregimes haben viele Unternehmen zunehmende Herausforderungen bei der internationalen Wettbewerbsfähigkeit.

Die gesamte Gruppe könnte durch diese makroökonomischen Entwicklungen erheblich beeinträchtigt werden. Eine solche negative Veränderung dieser oder ähnlicher Faktoren im Zusammenhang mit der Wirtschaftslage kann zu einem Rückgang der Nachfrage sowohl nach zum Verkauf stehenden als auch nach vermieteten Immobilien der Gruppe führen und damit den Vermietungsstand der Gruppe oder die Liquidität der Immobilien der Gruppe beeinträchtigen. Aufgrund der derzeit unsicheren gesamtwirtschaftlichen Lage in Europa ist es möglich, dass sich der Immobilienmarkt in den Ländern, in denen die Gruppe tätig ist, weiter ungünstig für die Gruppe entwickelt. Dies könnte dazu führen, dass die Mieteinnahmen sinken oder niedriger ausfallen, als erwartet oder die Auslastung der Immobilien der Gruppe niedriger ist als erwartet. Abhängig von der weiteren Markt- und Zinsentwicklung können zudem steigende Kapitalkosten zusätzliche Wertberichtigungen auf Ebene der CA Immo erforderlich machen.

Angesichts der oben dargelegten Risiken überprüft CA Immo die eigenen Immobilienbewertungen regelmäßig. Nach einer nahezu vollständigen externen Bewertung des Portfolios der Gruppe im 4. Quartal 2024 wurden die Werte für das Immobilienvermögen zum Stichtag 31. Dezember 2024 auf Grundlage der externen Bewertungen, bzw. Basis verbindlicher Kaufverträge angepasst. Unter Beachtung der gegenwärtigen außergewöhnlichen Marktbedingungen sowie des derzeit niedrigen Transaktionsniveaus, muss den Immobilienbewertungen auch weiterhin ein höheres Maß an Vorsicht beigemessen werden. Weitere Informationen zu den Veränderungen der Marktwerte finden Sie im Kapitel „Immobilienbewertung“.

Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite Streuung auf verschiedene Länder vor. Dem Länderrisiko begegnet CA Immo durch die Konzentration auf strategische Kernmärkte mit lokalen Niederlassungen und eigenen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste regionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Der Fokus liegt hier auf Städten, die langfristige strukturelle Trends wie zunehmende Urbanisierung, einen positiven demografischen Wandel, strukturelle Angebotsknappheit sowie eine hohe Investitionsliquidität aufweisen. Marktkenntnis, laufende Evaluierung der Strategie, kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine gezielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategischen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrategien, Mittelfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse.

Einem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwächeren Investmentmärkten vor. Ein aktives Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken vorbeugen und eine ausgewogene Portfoliostruktur erhalten. CA Immo ist derzeit in Deutschland, Österreich und ausgewählten CEE-Märkten tätig. Mit einem Anteil von rund 68% des Gesamtportfolios ist Deutschland aktuell größter Einzelmarkt von CA Immo. CA Immo ist Teil des EPRA Developed Europe Index, der die Kapitalmarktpositionierung und das Gesamtrating unterstützt. Hierfür wird ein aggregierter EBITDA-Beitrag von Deutschland, Österreich und Polen von mehr als 50% angestrebt. In puncto Assetklassen konzentriert sich CA Immo auf moderne und qualitativ hochwertige Büroimmobilien mit Schwerpunkt in innerstädtischen Top-Lagen. Im Geschäftsfeld Development werden in erster Linie hochwertige Büroimmobilien für den eigenen Bestand entwickelt. Darüber hinaus werden Grundstücksentwicklungen und zu einem geringeren Ausmaß Bauprojekte mit anderen Nutzungsarten wie z. B. Wohnen realisiert, die in der Regel nach erfolgreicher Entwicklung oder Fertigstellung veräußert werden.

Einzelinvestments sollen 5% des gesamten Immobilienvermögens nicht dauerhaft überschreiten. Ausnahmen sind nach Genehmigung möglich. Zum Bilanzstichtag fällt lediglich das Bestandsgebäude ONE in Frankfurt in diese Kategorie. Das Konzentrationsrisiko in Bezug auf Einzelmieter ist überschaubar: Per 31. Dezember 2024 wurden 29% der Mieteinnahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit einem Anteil von rund 6% an den Gesamtmieterlösen waren KPMG gefolgt von PricewaterhouseCoopers mit 3,7% die größten Einzelmieter im Portfolio. Generell sollen nicht mehr als 5% der gesamten Jahresmieteinnahmen über einen längeren Zeitraum auf Einzelmieter entfallen, wobei Mieter mit exzellenter Bonität (AAA/AA) eine Ausnahme bilden können. Bei Single-Tenant-Gebäuden gilt: Derartige Szenarien sind zu vermeiden, es sei denn, die Bonität des Mieters ist als ausgezeichnet (AAA/AA) einzustufen. Als Single-Tenant-Szenario werden Fälle definiert, in denen mehr als 75% der jährlichen Mieteinnahmen (Einzelobjektebene) auf einen einzelnen Mieter entfallen. Grundsätzlich dürfen die Mieteinnahmen aus Single-Tenant-Gebäuden 20% der jährlichen Gesamtmieteinnahmen nicht übersteigen. Darüber hinaus sollte die durchschnittliche Mietvertragsdauer bei Single-Tenants mehr als zehn Jahre betragen.

Sonstige Risikokonzentrationen, die sich aus Faktoren wie z. B. dem Bestand mehrerer Objekte mit einem Marktwert von mehr als 100 Mio. € in derselben Stadt, dem Branchenmix der Mieter, der Identität von Vertragspartnern bzw. Lieferanten oder Kreditgebern etc. ergeben und quantitativ nicht effektiv gemessen bzw. eingegrenzt werden können, unterliegen einer entsprechenden regelmäßigen Überprüfung.

Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Ländern, in denen CA Immo tätig ist, hat ebenso eine wesentliche Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietausfälle. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und geeignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen entschließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten.

Alle Kernmärkte von CA Immo verzeichneten durch die aktuell vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Auswirkungen des Russland-/Ukraine Konfliktes nach wie vor ein herausforderndes Umfeld für die operative Geschäftstätigkeit, das insbesondere von einer deutlich abgeschwächten Transaktionsaktivität geprägt ist. Sollten sich auch die Vermietungsaktivitäten deutlich abschwächen, ist auch zukünftig mit längeren Vermarktungs- und Leerstandszeiten für nicht vermietete Einheiten zu rechnen. Da die Nachfrage nach Büroflächen vor allem von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt, bleibt abzuwarten, wie sich die Büroflächenumsätze im Geschäftsjahr 2025 entwickeln werden. Dies ist insbesondere für Deutschland relevant, in dem der Großteil des Bestandsportfolios von CA Immo liegt und für das die Mehrheit der Ökonomen für 2025 eine äußerst schwache Entwicklung des BIP prognostizieren. Wenngleich sich der Trend des flexiblen bzw. hybriden Arbeitens („Work-from-home“) mittlerweile etabliert hat, ist nach wie vor unklar, wie sich der Trend mittelfristig auf die Nachfrage nach Büroimmobilien auswirken wird. Es ist nicht auszuschließen, dass die Trends zu flexiblen Büroflächenanmietungen und Co-Working den Büromarkt in Zukunft noch stärker prägen könnten.

CA Immo begegnet dem Risiko von Mietausfällen u. a. durch Analysen des Immobilienportfolios, der Mieterstruktur sowie des Cashflows und führt verschiedene Analyseszenarien zur Einschätzung der Risiken durch. Grundsätzlich ist hier immer eine Einzelfallprüfung erforderlich. Durch gezieltes Monitoring und proaktive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistungen, Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe trotz der zuletzt negativen Auswirkungen der Pandemie auf einzelne Mieter auf einem niedrigen Niveau gehalten. Sämtliche offene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Ein Ausfallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausreichend berücksichtigt. Der weit überwiegende Teil der Mietverträge der Gruppe beinhaltet Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezugnahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisindex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Mietverträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflationsentwicklung abhängig.

Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte Mieter im Geschäftsjahr 2024 noch intensiver geworden; in vielen Märkten stehen die Mieten unter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben, könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nutzung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten Mietkonditionen stark beeinträchtigen.

Zum Portfolio der Gruppe gehören in geringem Ausmaß auch sonstige Assetklassen wie Shopping-Center und Hotels, deren Betrieb mit eigenen Risiken verbunden ist. Ein schlechtes Management des Gebäudes bzw. der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zunehmende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Mietpreisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu Mieteinbußen und Problemen bei Neuvermietungen führen. Obwohl CA Immo keine Hotels selbst betreibt, wird die Ertragslage von der Qualität des externen Hotelmanagements und der Entwicklung der Hotelmärkte beeinflusst.

Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Erträge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Entwicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschreitungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträchtigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforderungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen.

Die Baukosten haben sich bis 2024 auf hohem Niveau stabilisiert (+ ca. 40% in 5 Jahren). Aufgrund der allgemeinen Kostensituation (Energie, Arbeit, Material) liegt der prognostizierte Anstieg für 2025 und 2026 in Deutschland im Rahmen der erwarteten Inflation. Änderungen können sich aufgrund geopolitischer und/oder wirtschaftlicher Ereignisse ergeben.

Die Entwicklungsprojekte der Gruppe sind in der Regel mit zahlreichen Risiken verbunden, von denen einige durch das derzeitige inflationäre Umfeld noch verschärft werden. Die Entwicklungen können aufgrund von Verzögerungen, die durch verschiedene Faktoren verursacht werden, länger dauern als erwartet. Dazu gehören unter anderem ein Mangel an Arbeitskräften und geeigneten Auftragnehmern und andere allgemeine Probleme im Zusammenhang mit Bauarbeiten, Einschränkungen in der Lieferkette oder die Sättigung der Bauindustrie, insbesondere in Deutschland, einem der Kernmärkte der Gruppe, und sogar Wetter- oder Umweltbedingungen. Dies könnte die (rechtzeitige) Verfügbarkeit von Bauleistungen beeinträchtigen.

Jede derartige Verzögerung des Beginns oder der Fertigstellung von Bauarbeiten kann dazu führen, dass lokale und regionale Behörden die Verlängerung befristeter oder abgelaufener Landnutzungsverträge der Gruppe oder Baugenehmigungen für Immobilien der Gruppe verweigern, und solche Behörden oder Dritte können Rückkaufsrechte geltend machen oder bestehende Landnutzungsverträge oder Baugenehmigungen mit der Begründung annullieren, dass die Bauarbeiten nicht zu einem festgelegten Termin abgeschlossen wurden oder dass andere wesentliche Bedingungen oder Bestimmungen von Landnutzungsverträgen, Baugenehmigungen oder Kaufverträgen verletzt wurden.

CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um diese Risiken weitgehend zu beherrschen (Kostenkontrollen, Abweichungsanalysen, Mehrjahres-Liquiditätsplanung etc.). Projekte werden mit wenigen Ausnahmen erst nach Vorliegen einer entsprechenden Vorvermietungsquote gestartet, die den zukünftigen Kapitaldienst durch Mieteinnahmen decken kann. Eine Ausnahme wird nur in besonderen Konstellationen der Projekt- und/oder Marktsituation (z. B. extreme regionale Knappheit an vermietbaren Flächen mit absehbar steigenden Mieten und geringem Vermietungsrisiko während der Projektphase) gemacht. Derartige Ausnahmen bedürfen bei Einholung der Projektgenehmigung einer expliziten Prüfung.

Für CA Immo ergeben sich Risiken hinsichtlich der (rechtzeitigen) Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch hinsichtlich der Baupreise und der Qualität. Dies war zuletzt nicht nur in Deutschland – als Kernmarkt für Projektentwicklungen – sondern in sämtlichen Kernregionen von CA Immo spürbar. Trotz eingepreister Projektreserven ist nicht auszuschließen, dass ein weiterer Anstieg der Baukosten Risiken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekterfolg bedeuten könnte. Zudem besteht – trotz defensiver Projektkalkulation – die Gefahr, dass sich die aktuellen Immobilienrenditen ändern und den angestrebten Projektgewinn (Developer Profit) schmälern. CA Immo setzt daher auch im Bereich Development verstärkt auf entsprechende Markt- und Kostenanalysen. Insbesondere unter den gegenwärtigen Marktbedingungen mit höherem Zinsniveau und generell gestiegener Marktunsicherheit und -volatilität ist bei Projektentwicklungen mit steigenden Baukosten, Angebots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungsraten, unsicheren Vermarktungszeiträumen und einem Mangel an aktuellen Vergleichswerten die Beimessung eines höheren Unsicherheitsfaktors unvermeidlich. Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker schwanken als dies unter normalen Umständen der Fall wäre.

CA Immo schafft durch eine umfassende Wertschöpfungskette von der Vermietung über die Verwaltung bis hin zur Bebauung, Planung und Entwicklung von Anlageobjekten mit starken Kompetenzen innerhalb des Unternehmens nachhaltige Werte. Dadurch werden funktionale (Performance-) Risiken reduziert und Chancen entlang dieser Wertschöpfungskette maximiert (Developer Profit). Spezifische Risiken (z. B. Genehmigungsrisiko) bieten aber gleichzeitig durch die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes erhebliches Chancenpotenzial auf Wertsteigerungen. Durch den Verkauf nicht-strategischer Grundstücksreserven werden die Risiken regelmäßig reduziert. Auf den verbleibenden Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen Kapazitäten vorangetrieben. Insgesamt strebt CA Immo ein ausgewogenes Portfolio an; auf Basis von Bilanzwerten bedeutet das rund 85-90% ertragsstarke Bestandsimmobilien und rund 10-15% Developments in Realisierung inklusive Landreserven. Das aktuell mit Abstand Größte in Umsetzung befindliche Projekt Upbeat (geplante Fertigstellung im Q1 2026) in Berlin weist eine 100%-Vorvermietung auf und wird hinsichtlich des Kostenrisikos kontinuierlich evaluiert. In den vergangenen zwei Jahren konnte eine Vielzahl von Projekten erfolgreich fertiggestellt werden – insbesondere der ONE in Frankfurt sowie das Hochhaus am Europaplatz – wodurch dieses Risiko aufgrund der deutlich verkleinerten Entwicklungspipeline als deutlich verringert angesehen werden kann.

CA Immo realisiert auch Projektentwicklungen in Joint Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungs- und Leistungsfähigkeit abhängig (Partnerrisiko). Die Gruppe ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstige Haftungen tragen müssen.

Zinssätze sind in hohem Maße von externen Faktoren abhängig, die sich der Kontrolle von CA Immo entziehen, wie z. B. grundsätzliche Geld- und Steuerpolitik, nationale und internationale wirtschaftliche und politische Entwicklungen, Inflationsfaktoren, Haushaltsdefizite, Handelsüberschüsse oder -defizite und regulatorische Anforderungen. Die Kosten für die Bedienung der Zinsen erhöhen sich, wenn der jeweilige Referenzzinssatz steigt.

Die Inflationsrate in der EU ist im Q4/24 wieder leicht auf 2,4% (12/24) angestiegen, soll sich aber nach Einschätzung der EU-Kommission in den FY 2025 und 2026 weiter an das 2% Ziel der EZB annähern. Dabei wirken der Dienstleistungssektor und zuletzt wieder steigende Gaspreise.

Vor diesem Hintergrund hat die EZB den Leitzinssatz im Jänner 2025 um 0,25 Prozentpunkte, auf 2,75 % gesenkt. Für das FY 2025 sind weitere Zinssenkungen wahrscheinlich. Allerdings könnten die allgemeine Zunahme der Unsicherheit des Umfeldes, wie beispielsweise die Zunahme geopolitischer Spannungen in Verbindung mit einer (erneuten) Unterbrechung der Lieferketten, eine Ausweitung des US initiierten Zollregimes und mögliche weitere Krisen sowie expansive Finanzpolitik (wie die jüngste Änderung zur Lockerung der deutschen Schuldenbremse) den Zeitpunkt und das Ausmaß weiterer Zinssenkungen unter die Markterwartungen drücken, bzw. die Inflation anheizen und den Handlungsspielraum der EZB weiter einschränken.

Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsicherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierungen auf die Inanspruchnahme von in- und ausländischen Banken sowie die Begebung von Unternehmensanleihen und achtet auf eine möglichst hohe Zinsabsicherungsquote. Um sich gegen drohende Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern, werden bei variabel verzinsten Krediten verstärkt derivative Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps und Zinsfloors) abgeschlossen. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-Euribor ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes führen.

Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisikos ist daher unumgänglich. Die Finanzierungsstrategie von CA Immo setzt auf einen ausgewogenen Mix von besicherten Bankfinanzierungen und unbesicherten Kapitalmarktfinanzierungen. Aktuell entfallen rund ca. 98% des gesamten Finanzierungsvolumens auf fix verzinste (u. a. in Form von Unternehmensanleihen) oder durch Derivate abgesicherte Finanzierungen.

Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbesondere zur Refinanzierung bestehender Finanzverbindlichkeiten sowie zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisitionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Banken und des Kapitalmarktes abhängig, zusätzliches Kapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolongieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die nicht alle von der Gruppe beeinflusst werden können (Marktzinsen, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fertigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen.

Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksichtigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obligierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzögert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschussverpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzierungen oder den von CA Immo begebenen Unternehmensanleihen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fällig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu fordern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Konditionen abschließen zu müssen.

CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Um das Long Term Issuer Investment Grade Rating von Moody’s (aktuell Baa3 stabiler Ausblick) zu erhalten, bedarf es zudem unter anderem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung, einer soliden Zinsdeckung sowie einem hinreichend großen Pool an unbelasteten Immobilien.

Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem kontinuierlichen Monitoring der Covenant-Vereinbarungen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und -sicherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziellen Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Zudem verfügt die Gruppe zur Aussteuerung von Liquiditätsspitzen über eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentlinie (RCF) auf Ebene der Konzernmutter mit einem Volumen von 300 Mio. €. Damit wird konzernweit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. Diese Kontokorrentlinie ist aktuell ungezogen. Dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend, werden Kredite grundsätzlich langfristig abgeschlossen. Als Grundregel gilt, dass vor Abschluss von verbindlichen Verträgen im Zusammenhang mit Immobilienankäufen eine entsprechende Finanzierung (z. B. Kredit, Anleihe) gewährleistet sein muss. Als Alternative und Ergänzung zu den bisherigen (Eigen-) Kapitalbeschaffungsquellen wurden in der Vergangenheit auf Projektebene auch Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) eingegangen.

Trotz sorgfältiger Planung ist ein Liquiditätsrisiko aufgrund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint-Venture-Partnern dennoch nicht auszuschließen. Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektentwicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindlicher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finanzierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten.

Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Erträge als auch der Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuerrückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind.

Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen können bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit sein. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt.

Wesentliche Annahmen sind zudem darüber zu treffen, inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Verlustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicherheiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Unsicherheiten und Komplexitäten können allerdings dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen ausfallen.

Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche komplexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vorgaben zur Grunderwerbsteuer bzw. zum möglichen Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personen- und Kapitalgesellschaften, (iii) die steuerliche Anerkennung von Auslagerungen von Betriebsvorrichtungen, (iv) die Verteilung des Gewerbeertrags auf mehrere Betriebsstätten oder (v) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwicklungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außerhalb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie z. B. Änderungen in der Beteiligungsstruktur, Gesetzesänderungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als zuvor behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können.

Weiters bestehen im Zusammenhang mit in der Vergangenheit erfolgten Umstrukturierungen in Zentral- und Osteuropa Unsicherheiten bezüglich einer möglichen rückwirkenden Anwendung von nachträglichen Steueränderungen. CA Immo schätzt die Wahrscheinlichkeit einer tatsächlichen Belastung jedoch als gering ein.

Hinsichtlich der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Leistungsverrechnungen innerhalb des Konzerns ist CA Immo stets bestrebt, einen fremdüblichen Preis für interne Leistungen zu verrechnen und dies ausreichend zu dokumentieren, um alle gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen (Verrechnungspreisdokumentation). Allerdings besteht auch hier die Möglichkeit, dass die Finanzbehörden eine andere Ansicht vertreten und ihrerseits zu Erkenntnissen gelangen, die zu steuerlichen Konsequenzen hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von in der Vergangenheit vorgenommenen internen Leistungsverrechnungen führen und damit nachträgliche Steuerzahlungen auslösen könnten.

Die tatsächlichen und endgültigen Vermögensverluste aus der Liquidation von Holdinggesellschaften in Zypern wurden in Österreich steuerwirksam (verteilt über sieben Jahre) geltend gemacht. Es kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass die Steuerbehörden eine andere Meinung hinsichtlich Höhe bzw. Ansatz vertreten.

Eine Wiedereinführung nationaler Währungen oder tiefgreifende Verwerfungen innerhalb der Europäischen Währungsunion könnten zu einer erhöhten Währungsvolatilität führen.

CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken ausgesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendungen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergebnisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten.

Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktuell kein wesentliches direktes Risiko besteht.

Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Auswirkung der Bindung der Mieten an die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vorhandene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebsnotwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Absicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftrags- und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursentwicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt.

In Folge des höheren Zinsniveaus, der geopolitischen Unsicherheiten und des wirtschaftlichen Abschwungs in den CA Immo Kernmärkten und insbesondere in Deutschland, war auch das Jahr 2024 von äußerst geringer Transaktionstätigkeit am Immobilienmarkt geprägt. Das Risiko von Transaktionen, die aufgrund von Problemen in Bezug auf die Preisfindung bzw. die Verfügbarkeit sowie Kosten der Finanzierung pausieren oder sogar abgebrochen werden, bleibt weiterhin hoch.

Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus vertraglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, die auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme abstellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kaufpreise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Ertragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausreichender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein allfälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung berücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nachlaufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in entsprechenden Projektkostenschätzungen erfasst.

Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der CA Immo Gruppe können zu unerwarteten Verlusten führen oder sich in einem zusätzlichen Aufwand niederschlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschlichem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen Kontrollverfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rechnung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind (IT- und Cyberrisiken), bergen ein hohes Betriebsrisiko.

Nach Einschätzungen namhafter Quellen (Allianz, Bafin, BSI) ist die allgemeine Cyber-Bedrohungslage sehr hoch, zusätzlich verstärkt durch die vielfältigen Möglichkeiten des Einsatzes von KI zur Angriffsunterstützung und -beschleunigung. In Bezug auf die CA Immo wirken die bisher umgesetzten Maßnahmen stark risikoreduzierend.

Zu den menschlichen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche Risikokontrollen (insbesondere Geschäftsablaufkontrollen), zu hohe Entscheidungskompetenzen auf individueller Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen können, oder zu viele Entscheidungsinstanzen, die eine flexible Reaktion auf Marktänderungen verhindern. Aufgaben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwaltungsaufgaben werden zum Teil auf externe Dritte ausgelagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertraglich zu binden.

Das Know-how eines Unternehmens und seiner Mitarbeiter stellt einen bedeutenden Wettbewerbsfaktor dar und ist ein Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Wettbewerb. Die Abwanderung von Mitarbeitern in Schlüsselfunktionen stellt daher eine akute Gefahr von Know-how-Verlust dar, der zumeist nur unter hohem Einsatz an Unternehmensressourcen (Geld, Zeit, Rekrutierung von neuem Personal) kompensiert werden kann (HR-Risiko).

Diesen Risikofaktoren begegnet CA Immo durch unterschiedliche Maßnahmen: Die Ablauforganisation (System-/Prozessintegration) ist klar verankert; es werden kontinuierliche Aktivitäten zur nachhaltigen Umsetzung operativer Abläufe gesetzt. Die Konzernstruktur wird regelmäßig hinterfragt und geprüft, ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße Rechnung tragen. Personellen Know-how-Risiken, die durch Kündigung von zentralen Wissensträgern auftreten können, beugt CA Immo durch regelmäßigen Know-how-Transfer (Schulungen) bzw. Dokumentation des Know-hows (Handbücher etc.) sowie eine möglichst vorausschauende Personalplanung vor.

Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen geführt. Das jeweils anwendbare Recht, die unterschiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können vereinzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer oder andere Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, ausreichende bilanzielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten getroffen zu haben. Aktuell sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen.

Im Frühjahr 2020 hat CA Immo gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten zwei Schadenersatzklagen über EUR 1 Mio. und vorläufig 1,9 Mrd. € aufgrund rechtswidriger und schuldhaft parteilicher Beeinflussung des Bestbieterverfahrens im Rahmen der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags an CA Immo eingebracht.

Im ersten Zivilverfahren über die Klage von EUR 1 Mio. ist eine Revision beim OGH zur Frage der Verjährung der Schadenersatzansprüche anhängig, nachdem das Berufungsgericht im Sinne von CA Immo die Nichtverjährung bestätigt hat. Eine Entscheidung wird im 1. Halbjahr 2025 erwartet. Das zweite Zivilverfahren über die Klage von vorläufig EUR 1,9 Mrd. ist bis zu einem endgültigen Urteil im ersten Verfahren unterbrochen.

Die für diese beiden Zivilverfahren relevanten erstinstanzlichen nicht rechtskräftigen Strafurteile des „BUWOG Strafprozesses“ vom Jänner 2022 gegen die Angeklagten Ex-Bundesfinanzminister Grasser et al. bestätigten aus Sicht der CA Immo im Wesentlichen, dass im Zusammenhang mit dem BUWOG - Privatisierungsverfahren rechtswidrige und parteiliche Handlungen zum Nachteil von CA Immo gesetzt worden sind. Im Strafverfahren wird der OGH wahrscheinlich Ende März 2025 über die Rechtsmittel entscheiden und diese Entscheidung kann die Chancen bzw. Risiken in den Zivilverfahren wesentlich verändern. Eine finale Einschätzung ist allerdings erst nach Vorliegen der schriftlichen rechtskräftigen Entscheidungen möglich.

Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung
oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse und den Betrieb sind unvorhersehbar und können gegebenenfalls negative Auswirkungen insbesondere auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruktur der CA Immo Gruppe haben. Derartigen Rechtsrisiken steuert CA Immo durch zahlreiche Maßnahmen proaktiv entgegen. Dazu zählen die regelmäßige Bewertung von historischen und bestehenden Rechtsrisiken, die laufende Überwachung von Gesetzesänderungen bzw. Änderungen in der Rechtsprechung, die Implementierung von Lessons Learned in unsere Geschäftsprozesse, sowie kontinuierliche Informations- und Schulungsmaßnahmen.

Aktuelle Entwicklungen am Kapitalmarkt (z. B. EU Green Deal) sowie neue gesetzliche Auflagen erzeugen für Unternehmen Handlungsdruck, stärker als bisher über ESG-Risiken zu berichten, die aus ihrer Geschäftstätigkeit resultieren.

Die Betrachtung von Nachhaltigkeitsaspekten ist in der Risikopolitik und im Risk Manual verankert. Nachhaltigkeitsrisiken wurden im Rahmen des definierten Risikomanagementprozesses identifiziert und aktualisiert. Aufgrund der besonderen Relevanz im Zusammenhang mit den Anforderungen der EU-Taxonomieverordnung und den CSRD, erfolgen weitere Ausführungen im Nachhaltigkeitsbericht.

Dem Korruptionsrisiko wird beispielsweise durch den Code of Conduct („Zero Tolerance“) und der damit im Zusammenhang stehenden Anti-Korruptions-Richtlinie Rechnung getragen. Die Verantwortung von Maßnahmen zur Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung – und damit der Minimierung des Korruptionsrisikos – obliegt zentral der Abteilung Corporate Office & Compliance, die diesbezüglich einen konzernweiten holistischen Ansatz erfolgt. Dies umfasst die Zur-Verfügungsstellung eines Verhaltensleitfadens (primär über die beiden bereits genannten Richtlinien) sowie damit einhergehend umfassende verpflichtende Schulungen für jeden einzelnen Mitarbeiter. Richtlinien sowie deren Änderungen werden konzernweit kommuniziert und sind in ihrer jeweils geltenden Form über das Intranet abrufbar. Eine verpflichtende Schulung zum Thema Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung sowie Umgang mit Interessenkonflikten findet zunächst im Rahmen des Onboardings statt und ist danach jährlich verpflichtend von jedem Mitarbeiter zu absolvieren. Zusätzlich finden schwerpunktmäßig Schulungen für besonders betroffene Geschäftsbereiche statt (operativ tätige Geschäftseinheiten, die direkt mit Geschäftspartnern, Mietern oder Dienstleistern in Kontakt sind).

Mitarbeiter sind dazu angehalten, jeglichen Verdachtsmoment intern zu melden. Darüber hinaus besteht für Mitarbeiter sowie externe Dritte bei Verdacht eines Fehlverhaltens die Möglichkeit, diesen anonym über das von CA Immo eingerichtete elektronische Hinweisgebersystem auf der Website des Unternehmens zu melden (www.caimmo.com/hinweisgebersystem). Über getroffene Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption wird der Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich informiert. Die Prüfung korruptionsrelevanter Sachverhalte erfolgt auf Basis des vom Prüfungsausschuss verabschiedeten Revisionsplans oder aufgrund von Sonderprüfungsaufträgen des Vorstands, Prüfungsausschusses oder Gesamtaufsichtsrats. Sämtliche operativ tätige Konzerngesellschaften werden in regelmäßigem Turnus auf Korruptionsrisiken überprüft.

Zur Verminderung des Geldwäscherisikos und zur Verhinderung von Terrorismusfinanzierung sind diesbezügliche Prozesse fest im Unternehmen etabliert und werden von der Abteilung Corporate Office & Compliance kontinuierlich überwacht. Bei Immobilientransaktionen und vor dem Abschluss von Mietverträgen finden hinsichtlich der potenziellen Vertragspartner umfassende Know-Your-Customer (KYC)-Checks statt, wobei die Geschäftspartner hinsichtlich ihres wirtschaftlichen Eigentümers, PeP-Eigenschaft, Sitz in Hochrisikostaaten sowie Erfassung in Sanktionslisten überprüft werden.

Im Bereich Governance achten wir speziell auf die Einhaltung von Gesetzen, unserer internen Vorgaben für Vertragspartner beispielsweise in Bezug auf Unternehmensethik, Sicherstellung der Compliance und Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption, Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung und tragen so zur Minimierung diesbezüglicher Compliance-Risiken bei.

Bereits im Rahmen des Vergabeprozesses verpflichten wir unsere Auftragnehmer und Lieferanten (Anbieter) zur Anerkennung der von uns definierten Governance-, Sozial- und Umweltstandards. CA Immo prüft ihre Geschäftspartner – insbesondere auch Bauunternehmen – im Rahmen des Vergabeprozesses nicht nur hinsichtlich ihrer fachlichen Qualifikation und wirtschaftlichen Situation, sondern auch im Hinblick auf soziale Aspekte. Im Rahmen einer „Third-Party-Compliance“ scheiden in Vergabeprozessen Bieter, die in ihrem Angebot nicht zumindest die Erfüllung folgender Punkte zusagen, aus dem Vergabeprozess aus:

Details zu unseren wesentlichen Standards sowie den hiermit verbundenen Kontrollmechanismen sind auf unserer Website abrufbar (www.caimmo.com/werte).

Das Grundkapital der CA Immobilien Anlagen AG betrug zum Bilanzstichtag 774.229.017,02 €, das sich auf vier Namensaktien und 106.496.422 Stück auf den Inhaber lautende Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 € verteilt. Die Inhaberaktien notieren im Prime Market der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352).

Mit einer Beteiligung von rund 62,47% per 31. Dezember 2024 (66.531.269 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien) ist SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, größter Aktionär von CA Immo. Die Starwood Capital Group ist eine private Investmentgesellschaft mit Schwerpunkt auf globale Immobilieninvestitionen. Die Inhaber der vier Namensaktien sind berechtigt, je ein Mitglied in den Aufsichtsrat zu entsenden, wobei sich Beschränkungen hinsichtlich der Zahl der entsandten Mitglieder aus § 88 AktG ergeben. Die übrigen ausstehenden Aktien von CA Immo befinden sich im Streubesitz von institutionellen und privaten Investoren, die jeweils eine Beteiligung unter der gesetzlich meldepflichtigen Schwelle von 4% halten. Seit 1.1.2024 besteht in einer deutschen Konzerngesellschaft der CA Immo ein Asset-Management Vertrag mit einer Gesellschaft der Starwood Capital Group. Die Marktüblichkeit der Bedingungen und Konditionen aus der Geschäftsverbindung wird laufend dokumentiert und überwacht. Nähere Informationen zur Ausgestaltung der Aktien sowie zu den Aktionärsrechten sind im Corporate Governance Bericht dargestellt, der auf der Webseite des Unternehmens online abrufbar ist unter www.caimmo.com/de/cg-bekenntnis.

In der 36. ordentlichen Hauptversammlung vom 4. Mai 2023 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital (auch in mehreren Tranchen und bei möglichem Bezugsrechtausschluss) um bis zu 154.845.809,22 € (rund 20% des derzeit aktuellen Grundkapitals) durch Bar- oder Sacheinlage gegen Ausgabe von bis zu 21.299.286 auf Inhaber lautende Stückaktien zu erhöhen.

In derselben Hauptversammlung wurde der Vorstand ermächtigt, bis längstens 3. Mai 2028 mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt 653.621.839,12 €, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 21.299.286 Stück auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 154.845.809,22 € verbunden sind (bedingtes Kapital 2023), auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Wandelschuldverschreibungen können gegen Barleistung und auch gegen Sacheinlagen ausgegeben werden. Das Bezugsrecht der Aktionäre wurde ausgeschlossen (Direktausschluss). Die Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen darf nach dieser Ermächtigung nur erfolgen, wenn auf die Summe der neuen Aktien, auf die Umtausch- und/oder Bezugsrechte mit solchen Wandelschuldverschreibungen eingeräumt werden, rechnerisch ein Anteil von insgesamt nicht mehr als 20% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Einräumung dieser Ermächtigung entfällt.

Zum Stichtag 31.12.2024 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 154.845.809,22 €, das bis längstens 27.9.2028 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 154.845.809,22 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen, das zukünftig auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 4.5.2023 ausgegeben werden kann (bedingtes Kapital 2023).

In der 36. ordentlichen Hauptversammlung vom 4. Mai 2023 wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs 1 Z 8 und Abs 1a und Abs 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung, d. h., bis längstens 3. November 2025, ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats im gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß eigene Aktien der Gesellschaft zu erwerben. Der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert darf nicht niedriger als 30% unter und nicht höher als 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage betragen. Die sonstigen Rückkaufsbedingungen hat der Vorstand festzulegen, wobei der Erwerb nach Wahl über die Börse, durch ein öffentliches Angebot oder auf eine sonstige gesetzlich zulässige, zweckmäßige Art, also auch außerbörslich und/oder von einzelnen Aktionären und unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungsrechts erfolgen kann (umgekehrtes Bezugsrecht). Die Ermächtigung kann ganz oder teilweise oder auch in mehreren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unternehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. Auch die wiederholte Ausübung dieser Ermächtigung ist zulässig. Der Vorstand wurde weiters ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, die erworbenen eigenen Aktien ohne weiteren Hauptversammlungsbeschluss auf jede gesetzlich zulässige Art wieder zu veräußern und die Veräußerungsbedingungen festzusetzen bzw. die eigenen Aktien auch einzuziehen.

Auf Grundlage des Beschlusses der Hauptversammlung vom 4. Mai 2023 hat der Vorstand der CA Immobilien Anlagen AG am 11.11.2024 beschlossen, gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG ein weiteres Rückkaufprogramm für eigene Aktien durchzuführen. Das Volumen beläuft sich auf bis zu 1.869.606 Stück Aktien (dies entspricht rund 1,76% des derzeit aktuellen Grundkapitals der Gesellschaft). Das Aktienrückkaufprogramm sieht den Erwerb von Aktien über die Börse vor. Die Bedingungen für diese Käufe richten sich nach der Ermächtigung. Insbesondere hat sich der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert innerhalb der Bandbreite des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung zu bewegen und darf nicht niedriger als maximal 30% unter und nicht höher als maximal 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage liegen. Der maximale Gegenwert soll zudem nicht höher sein als der jeweils zuletzt veröffentlichte IFRS NAV je Aktie. Das Rückkaufprogramm begann am 28. November 2024 und endet spätestens am 03. November 2025. Der Rückkauf erfolgt für jeden durch den Beschluss der Hauptversammlung erlaubten Zweck. Ein generelles wesentliches Ziel ist die Steigerung des Shareholder Value.

Das Aktienrückkaufprogramm wurde mit 27.02.2025 beendet. Insgesamt wurden 1.869.605 auf Inhaber lautende Stückaktien (ISIN: AT0000641352) erworben, was einem Anteil von rund 1,76% des Grundkapitals entspricht. Der höchste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 24,50 €, der niedrigste gezahlte Gegenwert je erworbener Aktie betrug 21,50 €. Der gewichtete Durchschnitt der gezahlten Gegenleistung je erworbener Aktie betrug 23,13 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien belief sich auf 43.252.102,76 €. Zum Ende des Rückkaufprogramms hielt CA Immo 10.649.642 eigene Aktien (31.12.2024: 9.341.683 eigene Aktien), was einem Anteil von rund 10,00% an der Gesamtzahl der ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht.

Insgesamt wurden im Jahr 2024 561.646 eigene Aktien erworben. Zum 31.12.2024 hielt CA Immo somit 9.341.683 eigene Aktien, was einem Anteil an der Gesamtzahl ausgegebener stimmberechtigter Aktien von rund 8,77% entspricht. Details zu den durchgeführten Transaktionen im Rahmen der Aktienrückkaufprogramme sowie allfällige Änderungen des laufenden Aktienrückkaufprogramms werden auf der Website der Gesellschaft veröffentlicht (www.caimmo.com/aktienrueckkauf).

Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vorstandsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 65. Lebensjahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funktionsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den 65. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei, höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien entsendete Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsendungsberechtigten jederzeit abberufen und durch andere ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen finden auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsratsmitglieder werden von der Hauptversammlung gewählt. Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt. Aufsichtsratsmitglieder scheiden mit Ablauf der auf den 70. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung aus dem Aufsichtsrat aus. Über die Abwahl von Mitgliedern des Aufsichtsrates beschließt die Hauptversammlung mit einer Mehrheit von mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 21 der Satzung).

Die im Geschäftsjahr 2023 neu abgeschlossenen Vorstandsverträge enthalten infolge der ebenso in 2023 neu beschlossenen Vergütungspolitik für den Vorstand und Aufsichtsrat im Rahmen des LTI-Programms Zusagen für Leistungen infolge eines Kontrollwechsels („Change of Control“ Regelungen). Die Details sind unter Punkt 2.3.2. der online abrufbaren Vergütungspolitik geregelt (www.caimmo.com/de/verguetung).

§ 5 Abs 4 der Terms and Conditions des im Oktober 2024 begebenen Green Bond 2024-2030 sehen vor, dass Anleihegläubigern im Falle eines Kontrollwechsels – wie in den Terms and Conditions definiert – das Recht zukommt, vom Emittenten zu verlangen, dass er dessen Anleihen zum Rückzahlungsbetrag ganz oder teilweise zurücknimmt oder nach Wahl des Emittenten kauft (oder den Kauf veranlasst). Das Kapitalmarktprospekt vom 28.10.2024 in englischer Sprache ist abrufbar unter https://www.caimmo.com/de/investor-relations/anleihen/anleihen/green-bond-2024-2030/.

Dieser freiwillige Bericht zeigt unsere strategische Positionierung, Ziele, Maßnahmen und Kennzahlen im Bereich Nachhaltigkeit und bietet einen Überblick über entsprechende Aktivitäten im Jahr 2024.

Die Berichterstattung orientiert sich an internationalen Standards, u. a. dem Nachhaltigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz (NaDiVeG), den Empfehlungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) sowie der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) bzw. den European Sustainability Reporting Standards (ESRS).

Zum Berichtsstichtag ist CA Immo gemäß CSRD nicht berichtspflichtig. Die verpflichtende Anwendung der CSRD (inkl. ESRS) für CA Immo ist vom finalen Wortlaut und der finalen Beschlussfassung der Ende Februar 2025 im Entwurf vorgestellten Omnibus-Verordnung abhängig. Die thematische Gliederung und Inhalte der ESRS wurden bereits teilweise reflektiert, aber noch nicht vollständig umgesetzt – somit ist dieser Bericht als erster Schritt in Richtung der neuen Berichtsstandards zu lesen.

Am 26. Februar 2025 wurde seitens der EU-Kommission ein neues Paket an Vorschlägen zur Vereinfachung von EU-Vorgaben veröffentlicht – inklusive Änderungen zur CSRD, CSDDD und EU-Taxonomie-Verordnung (Omnibus). Diese vorgestellten Änderungen wurden in diesem Bericht nicht berücksichtigt.

Die Nachhaltigkeitserklärung wurde auf konsolidierter Basis für die CA Immo-Gruppe erstellt. Die enthaltenen Informationen und Kennzahlen umfassen sämtliche CA Immo-Mitarbeiter sowie Immobilien und Tochtergesellschaften, die sich zu mind. 51% im Eigentum von CA Immo befinden und über die das Unternehmen somit operative Kontrolle hat.

Teile der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette wurden bei der Bewertung der Wesentlichkeit der Auswirkungen, Risiken und Chancen des Unternehmens sowie in einzelnen Maßnahmen und Kennzahlen reflektiert.

Zusätzlich zu unserer jährlichen Berichterstattung lassen wir uns kontinuierlich von etablierten ESG-Ratingagenturen bewerten. CA Immo ist im VÖNIX-Nachhaltigkeitsindex der Wiener Börse gereiht (www.voenix.at).

Der Vorstand und der Aufsichtsrat setzen sich aus erfahrenen Experten zusammen, die über umfassende Kenntnisse und Kompetenzen verfügen, die für die nachhaltige Entwicklung und den langfristigen Erfolg des Geschäftsmodells essenziell sind. Alle Mitglieder der Führungsgremien bringen umfassende Expertise in den für unser Tätigkeitsfeld relevanten Bereichen mit, wie beispielsweise Rechnungswesen, Immobilienbewertung, Projektentwicklung, Unternehmensführung sowie Mergers & Acquisitions. Diese breite fachliche Basis gewährleistet eine qualifizierte strategische Steuerung, eine fundierte Entscheidungsfindung und die Einhaltung hoher Governance-Standards.

Der Vorstand trägt die Verantwortung für die strategische Ausrichtung, operative Führung und nachhaltige Weiterentwicklung der Gruppe. Zu seinen Kernaufgaben zählen die Erarbeitung und Umsetzung der Unternehmensstrategie, die effiziente Allokation von Ressourcen sowie die Überwachung und Steuerung sämtlicher Geschäftstätigkeiten. Dabei stellt der Vorstand sicher, dass rechtliche und regulatorische Anforderungen erfüllt werden und fördert eine werteorientierte Unternehmenskultur. Ein besonderer Fokus liegt auf der Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit, der Sicherstellung langfristiger Wertschöpfung und der Wahrnehmung von Verantwortung gegenüber unseren Stakeholdern.

Zu den Pflichten des Aufsichtsrates gehören die Prüfung und Genehmigung von wichtigen Entscheidungen, wie z. B. Unternehmensstrategien, Budgetplanung und
-freigaben, Akquisitionen oder neue Projektentwicklungen. Außerdem bestellt und entlässt er die Mitglieder des Vorstands und überwacht deren Arbeit. Der Aufsichtsrat trägt somit wesentlich dazu bei, die Corporate Governance zu gewährleisten und deren langfristigen Erfolg zu sichern. Im Rahmen der Finanz- sowie Nachhaltigkeitsberichterstattung nimmt der Aufsichtsrat eine zentrale Rolle ein, werden doch alle seitens der Gruppe zu publizierenden Berichte vor der Veröffentlichung geprüft und zwischen Vorstand und Aufsichtsrat erörtert. Dem Vergütungsausschuss obliegt schließlich die Evaluierung und Überwachung der Erreichung der Vorstandsziele im Rahmen der Vergütungspolitik, wobei ESG-Ziele im Rahmen der operativen Ziele berücksichtigt werden.

Das Audit-Komitee ist für die Überwachung der Auswirkungen, Risiken und Chancen im Zusammenhang mit Nachhaltigkeitsaspekten zuständig.

Die Festlegung von Zielen in Bezug auf wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen sowie die Etablierung von Verfahren, Kontrollen und Prozessen im Bereich der Governance zu deren Überwachung, Verwaltung und Beaufsichtigung erfolgt einerseits durch die Vorgabe von Vorstandszielen, andererseits im Zuge der Umsetzung und Implementierung einzelner Projekte, die je nach Tragweite und Wertgrenze vom Vorstand bis hin zum Aufsichtsrat zu genehmigen sind. Während die Maßnahmen von den jeweils zuständigen Mitarbeitern umzusetzen sind, werden Projekte laufend durch die beteiligten Fachabteilungen evaluiert.

Die Kontrolle der Zielerreichung wird, abhängig von Zielsetzung, Umfang und Laufzeit, im Rahmen zuvor definierter Formate, der Geschäftsberichterstattung sowie anhand klar definierter Projektziele sichergestellt. Zusätzlich erfolgt eine Überprüfung im Hinblick auf die jährlich festgelegten individuellen nichtfinanziellen Ziele der Mitglieder des Vorstands.

Berichtspflichten ergeben sich insbesondere aus projektbezogenen Reportings, aus Berichtspflichten im Rahmen von Managementgesprächen sowie aus den gesetzlichen Anforderungen für die Geschäftsberichterstattung. Für umfassende und weitreichende Geschäftsfälle, wie etwa neue Projektentwicklungen, die der Genehmigung durch den Vorstand oder den Aufsichtsrat unterliegen, werden umfassende Antragsformulare bereitgestellt, die auch verpflichtende Bestandteile etwa hinsichtlich potenzieller Chancen und Risiken beinhalten.

Es wird seitens der Unternehmensleitung sichergestellt, dass jederzeit die Verfügbarkeit geeigneter Fähigkeiten und Fachkenntnisse zur Überwachung von Nachhaltigkeitsaspekten sichergestellt ist. Dies beinhaltet die Betrauung der Abteilung Corporate Sustainability mit der grundsätzlichen Verantwortung der Nachhaltigkeitsberichterstattung. Diese arbeitet eng mit den Abteilungen HR (für soziale Aspekte) und Corporate Office Compliance (für Governance-Themen) zusammen. Maßnahmen beinhalten etwa die Ausstattung der jeweiligen Abteilungen mit ausreichend finanziellen sowie personellen Ressourcen sowie Zugang zu nachhaltigkeitsbezogenem Fachwissen durch kontinuierliche Schulungen, den Zugang zu externen Sachverständigen sowie den Austausch mit internen Experten in den jeweiligen Fachabteilungen.

Die Festlegung und Überwachung der Ziele in Bezug auf wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen wird im Kapitel „Einbeziehung der nachhaltigkeitsbezogenen Leistung in Anreizsysteme“ adressiert.

In laufender Abstimmung mit den relevanten Fachabteilungen koordiniert und überwacht die Abteilung Corporate Sustainability die kontinuierliche Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie, ist für die Erstellung des Nachhaltigkeitsberichts verantwortlich und treibt die Entwicklung neuer Initiativen – vor allem im Bereich Umwelt – voran.

Sämtliche Compliance- und Governance-Themen des Konzerns sind in der Abteilung „Corporate Office & Compliance“ gebündelt. Diese übernimmt in enger Koordination mit den Bereichen Risikomanagement und Interne Revision eine beratende, koordinierende und konsolidierende Funktion.

Die Verantwortung für Personalinitiativen von CA Immo obliegt der Group Head of Human Resources.

Die Verantwortung für die Einhaltung und Umsetzung von Compliance- und Nachhaltigkeitsthemen verbleibt dabei bei den jeweils fachlich zuständigen Konzernleitern.

Ein Update zu Rahmenbedingungen, Zielen und Maßnahmen sowie entsprechende Fortschritte im ESG-Kontext werden dem Vorstand und erweiterten Management u. a. im Rahmen der quartalsweise stattfindenden Quarterly Review Meetings bzw. in regelmäßig stattfindenden Konzernvorstandssitzungen präsentiert und gemeinsam mit diesem erörtert. Dem Aufsichtsrat wird mindestens zweimal jährlich im Rahmen von Aufsichtsratssitzungen über ESG-Themen berichtet (siehe auch Kapitel „Bericht des Aufsichtsrats“), im Berichtsjahr 2024 u. a. über folgende Themen:

Das in der Unternehmensstrategie verankerte Bekenntnis zur Nachhaltigkeit wird auch im Vergütungsmodell von CA Immo auf allen hierarchischen Ebenen umgesetzt. Die Leistung des Vorstands wird nach finanziellen und nicht-finanziellen Kriterien bewertet. Insgesamt sollen die Vergütungsregeln durch die Einbindung entsprechender risikomitigierender Ziele und Maßnahmen in die variable Vergütung des Managements ein wirksames Risikomanagement fördern. Die konzernweite, organisatorische Verankerung der Nachhaltigkeitsstrategie in die Unternehmensstrategie und Finanzplanung obliegt dem Gesamtvorstand.

Im Geschäftsjahr 2024 wurden folgende nachhaltigkeitsbezogene Ziele als Teil der nicht-finanziellen Leistungskriterien („operative Ziele“) für den Vorstand definiert:

Die Erreichung der operativen Ziele wird vom Vergütungsausschuss evaluiert. Zusätzliche Informationen zur Verankerung von ESG im Vergütungsmodell des Vorstands finden sich im Vergütungsbericht bzw. unter www.caimmo.com/de/verguetung.

CA Immo hat angemessene und wirksame Maßnahmen implementiert, um ihre Sorgfaltspflichten hinsichtlich wesentlicher Nachhaltigkeitsrisiken und -auswirkungen zu adressieren. Die Verantwortung für die Umsetzung liegt bei der Steuerungseinheit Corporate Sustainability, die u. a. eng mit den Abteilungen HR (für soziale Aspekte), Corporate Office Compliance (für Governance-Themen) und Risikomanagement zusammenarbeitet. Die Identifikation und Bewertung von Nachhaltigkeitsrisiken erfolgt regelmäßig entlang der gesamten Wertschöpfungskette unter Einbeziehung von Stakeholdern und – im Bedarfsfall – externen Experten.

Zur Minimierung negativer Auswirkungen hat CA Immo beispielsweise einen Code of Conduct für Geschäftspartner sowie Mindeststandards im Rahmen unserer Vergaben im Bereich der Minimum Social Safeguards implementiert. Unsere Mitarbeiter werden zu den relevantesten diesbezüglichen Richtlinien im Rahmen des Onboardings sowie zusätzlich verpflichtend jährlich geschult. Die Wirksamkeit dieser Maßnahmen wird im Rahmen der Nachhaltigkeitsberichterstattung sowie durch regelmäßige interne Audits überwacht.

Die Risiko- und Chancenpolitik von CA Immo hat das Ziel, die Existenz des Unternehmens zu sichern und einen Beitrag zur nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswertes sowie zur Erreichung der Unternehmensziele zu leisten. Die Ausrichtung des CA Immo Risiko- und Chancenmanagementsystems orientiert sich am COSO-Modell und an der Normenreihe ISO 31000, ONR D 4900 bis ONR D 4902-3.

Die für CA Immo relevanten Nachhaltigkeitsrisiken werden als Teil des konzernweiten Risikomanagements alle sechs Monate durch die verantwortlichen Fachabteilungen und das Konzernrisikomanagement identifiziert, bewertet und aktualisiert.

Im nächsten Schritt werden diese Risiken – falls erforderlich – mit Maßnahmen angereichert mit dem Ziel, sie zu vermeiden, zu verringen oder zu transferieren. Diese Maßnahmen werden wiederum hinsichtlich ihrer Wirksamkeit und Kosten bewertet. Der Risikoverantwortliche bzw. die verantwortliche Fachabteilung veranlasst die Maßnahmenumsetzung und ist für die Einhaltung des Zeit- und Kostenplans verantwortlich. Nach erfolgter Umsetzung einer Maßnahme wird die Risikobewertung im Risikomanagement-Tool angepasst.

Die Verantwortung für das Management dieser Risiken trägt der Gesamtvorstand. Die einzelnen Vorstandsmitglieder sind für die Sicherstellung der operativen Wirksamkeit der internen Kontrollsysteme sowie die Risikoprävention in ihren Verantwortungsbereichen zuständig.

Dieser proaktive Ansatz soll sicherstellen, dass etwaige Risiken durch frühzeitiges Gegensteuern minimiert werden und das Unternehmen auf sich verändernde Rahmenbedingungen rechtzeitig reagieren kann.

Die Risiken und Chancen der CA Immo, die den definierten Erfassungskriterien entsprechen (bspw. Erwartungswert >0,5 Mio. €) werden festgelegt und nach Eintrittswahrscheinlichkeit und potenzieller Schadenshöhe quantifiziert.

Die Risiken und Chancen werden entsprechend ihrer finanziellen Auswirkungen nach dem Erwartungswert klassifiziert. Der Erwartungswert errechnet sich aus dem Produkt von Risikovolumen (über eine Dreipunkt-Schätzung) und Eintrittswahrscheinlichkeit. Die Risiken werden in die Kategorien „rot“ (Top Risiken, rechtzeitige Risikominderung obligatorisch, genaue Beobachtung), „gelb (zu beobachten, Risikominderung empfohlen)“ und „grün“ (Risiken innerhalb eines akzeptablen Bereichs mit einem angemessenen Risikovolumen) eingeteilt. Die top-gereihten Risiken haben Priorität bei der Risikosteue-rung und der Implementierung Risiko reduzierender Maßnahmen.

Basierend auf der Wesentlichkeitsanalyse 2022 sind die wesentlichsten ESG-Risiken Risiken im Zusammenhang mit dem Klimawandel. Diese werden durch regelmäßige Erhebung der Energieverbräuche der Bestandsgebäude sowie daraus abgeleitete Klimaziele und die Umsetzung von Maßnahmen zur Dekarbonisierung mitigiert und gemonitored.

Die Maßnahmen zur Risikoprävention werden von den zuständigen Fachabteilungen implementiert und fließen u. a. in die jährliche Nachhaltigkeitsberichterstattung ein.

Eine Zusammenfassung des Risikokatalogs inkl. mitigierender Maßnahmen wird dem Vorstand quartalsweise (im Zuge der Risiko-Komitee-Sitzungen) präsentiert. Der halbjährliche Risikobericht an den Aufsichtsrat dient als Fortschrittsbericht über die laufende Risikoidentifizi-rung und die Risikobehandlung. Er enthält eine Übersicht über die Top-Risiken, insbesondere der höchsten (roten) Risikoklasse, die Risikogesamtposition der CA Immo (inkl. aggregierte Risikokategorien und Value at Risk) und die wesentlichen Maßnahmen und ihre Wirkung.

Die CA Immo Gruppe ist ein Immobilienkonzern mit Hauptsitz in Wien, der mit eigenen Niederlassungen in mehreren Ländern Zentraleuropas vertreten ist. Kerngeschäft ist die Vermietung und das Management der eigenen Büro-Bestandsobjekte sowie die Entwicklung von hochwertigen Bürogebäuden. Unser Geschäftsmodell zielt darauf ab, stabile und wiederkehrende Vermietungserträge von Mietern mit hoher Bonität zu generieren, ergänzt durch Erträge aus der Entwicklung von Bürogebäuden für den eigenen Bestand und Liegenschaftsverkäufen.

Das Bestandsportfolio ist auf moderne Prime-Büroimmobilien mit hohen Qualitätsstandards in innerstädtischen Toplagen europäischer Metropolstädte konzentriert. Teil dieses umfassenden Qualitätsanspruchs ist es, nachhaltige und energieeffiziente Gebäude im Bestand zu halten und diese möglichst ressourcenschonend zu betreiben. Die Entwicklung besonders nachhaltiger und energieeffizienter Gebäude für das eigene Portfolio soll die Qualität und Zukunftsfähigkeit des Gebäudebestands zusätzlich stärken.

CA Immo ist – bis auf ein Gebäude in Belgrad – ausschließlich in Ländern der Europäischen Union tätig. Sämtliche Geschäftsprozesse unterliegen somit dem jeweils anwendbaren nationalen und EU-Recht (mit Ausnahme in Serbien).

Eine detaillierte Darstellung des Immobilienvermögens inkl. Verteilung nach Region, Assetklasse und Geschäftsbereich sowie Portfolioveränderungen und Mieterstruktur zum 31.12.2024 finden sich im Lagebericht (Kapitel Immobilienvermögen, Bestandsimmobilien und Immobilienvermögen in Entwicklung).

Die dezentrale Organisationsstruktur mit lokalen Teams vor Ort in allen Kernstädten ermöglicht es uns, enge Beziehungen mit wichtigen lokalen Stakeholdern, vor allem mit den Mietern, zu pflegen. Zum Berichtsstichtag waren konzernweit 254 Mitarbeiter (Headcount) bei CA Immo angestellt (inkl. Teilzeitarbeitskräfte und karenzierte Mitarbeiter, exkl. Freelancer). Auf Deutschland entfällt mit rund 47% der größte Anteil, gefolgt von Österreich (31%) und CEE (22%). CA Immo verfügt über keine Produktionsstätten, eigene Mitarbeiter sind überwiegend Büroarbeiter (Wissensarbeiter).

Der Immobiliensektor ist ein High-Impact-Sektor in Bezug auf den Klimaschutz. Somit liegt im Bereich Nachhaltigkeit unser Fokus auf der Dekarbonisierung des operativen Geschäftsbetriebs. Dies inkludiert die Geschäftsfelder Projektentwicklung (Immobilienvermögen in Entwicklung) und Bestandsmanagement (Bestandsportfolio), inkl. damit in Verbindung stehende Mieter und (Fremd-)Kapitalgeber als wichtigste Interessenträger.

Durch aktives Portfoliomanagement (strategische Kapitalrotation) in Form von Investitionen in den Bestand (z. B. Sanierungsprojekte), die selektive Entwicklung hochwertiger Gebäude sowie den Verkauf von non-core Objekten soll die Qualität, Nachhaltigkeit und der Prime-Office-Fokus des Portfolios zunehmend gesteigert und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit und Resilienz des Geschäftsmodells gesichert werden. Dieser Prozess zielt ab auf eine kontinuierliche Vereinfachung des Geschäftsmodells und Verschlankung der operativen Plattform, die durch die schrittweise Auslagerung von Nicht-Kernaktivitäten weiter optimiert wird. Die Umsetzung dieser strategischen Leitlinie hat folgende Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsaspekte:

Durch die Umsetzung des Kapitalrotationsprogramms konnte die Energieeffizienz des Bestandsportfolios sowie die Tiefe der Wertschöpfungskette – und damit in Verbindung stehende ESG-Auswirkungen und -Risiken – in den vergangenen Jahren reduziert werden. In den kommenden Jahren soll der Anteil der Gebäude mit schlechter Energiebilanz bzw. mit Gasheizung durch weitere Neubau- und Sanierungsprojekte sowie durch Verkäufe kontinuierlich weiter zurückgehen.

Die Wertschöpfungskette von CA Immo reicht von der Baurechtschaffung, Projektentwicklung, Bestandsbewirtschaftung und Vermietung bis zum Verkauf von Bestandsimmobilien. Die vorgelagerte Wertschöpfungskette unseres operativen Geschäfts konzentriert sich im Wesentlichen auf die Energieerzeugung für den Gebäudebetrieb sowie auf die im Kontext von Neubau- und Sanierungsprojekten entstehenden Stoff- und Ressourcenströme (Inputs vor allem in Form von Baumaterialien und Baudienstleistungen). Der Vergabeprozess an Lieferanten (Baumaterialien) und Dienstleister (u. a. Baufirmen, Gewerke, Architekten) im Zuge dieser Entwicklungsprojekte wird von CA Immo in-house gesteuert.

Während CA Immo die Tätigkeiten ihres Kerngeschäfts (Projektentwicklung, Bestandsmanagement) über ihre interne Plattform steuert, werden Leistungen im Zusammenhang mit Planung und Design, Bauausführung und Construction Management, Vermietung (Makler), Property und Facility Management von Dritten eingekauft.

Die nachgelagerte Wertschöpfungskette konzentriert sich schwerpunktmäßig auf die Bestandsmieter (Gebäudenutzer).

Unsere Stakeholder-Beziehungen verlaufen auf mehreren Ebenen. CA Immo-Mitarbeiter der jeweils zuständigen Fachabteilung stehen in ständigem, direktem Dialog mit Aktionären, Investoren, Mietern, Banken, Kollegen, Kommunen und Behörden, Medien und sonstigen externen Dienstleistern. Externe Medien-Berichterstattung sowie Analysten-Einschätzungen zum Unternehmen werden – ebenso wie z. B. Mitarbeiter-Jahresgespräche – einem laufenden Monitoring unterzogen, um auf etwaige negative Entwicklungen unmittelbar reagieren zu können.

Anforderungen und Interessen wesentlicher Interessenträger werden u. a. im Rahmen von folgenden Aktivitäten erfasst:

Bestehende und potenzielle Mieter:

(Fremd-)Kapitalgeber:

Aus diesen Kanälen lassen sich Trends und veränderte Bedürfnisse ableiten, wie z. B. ein zunehmender Bedarf an kleinteiligeren, dafür hochqualitativen Büroflächen in zentralen, innerstädtischen Lagen und ein zunehmendes Interesse an Energie- und Betriebskosteneffizienz (Mieter), ein sich ausprägender Fokus auf Energieeffizienz (Energieausweise) und EU-Taxonomie-Konformität von Bestands- und Neubauprojekten (Banken, Kapitalmarkt) sowie Work-Life-Balance und flexible Arbeitsbedingungen (Mitarbeiter).

Die Ergebnisse dieses Stakeholder-Austauschs fließen u. a. in die Produktgestaltung (Konzeption von Neubauprojekten und Bestandsentwicklung, Portfoliomanagement), das HR-Management (z. B. Home-Office-Regelung, flexible Arbeitszeiten, vielfältige Sonderleistungen) und in die Auswahl und Gewichtung unserer strategischen Nachhaltigkeitsthemen (Wesentlichkeitsanalyse) ein und leiten unsere strategischen Entscheidungen.

Vorstand und Aufsichtsrat werden über die Entwicklung dieser Stakeholder-Interessen und Marktentwicklungen u. a. im Zuge laufender Management-Jours-Fixes (Vorstand) und Aufsichtsratssitzungen informiert.

Die für CA Immo wesentlichen ESG-Themen sind im Folgenden in Form einer Liste inkl. der Auswirkungen, Risiken und Chancen und deren Bezug zu unserem Geschäftsmodell und der Wertschöpfungskette dargestellt. Diese definieren den Rahmen, innerhalb dessen CA Immo einen relevanten Beitrag zu einer nachhaltigen Wirtschaft leisten kann, und geben zugleich die Schwerpunkte der Nachhaltigkeitsstrategie und -berichterstattung vor.