CA Immo ist ein Immobilienunternehmen mit Hauptsitz in Wien, das mit eigenen Niederlassungen in Deutschland, Polen, Tschechien, Ungarn und Serbien vertreten ist. Muttergesellschaft des Konzerns ist die börsennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Tochtergesellschaften liegt. Die einzelnen Niederlassungen agieren als weitgehend dezentral organisierte Profit-Center. Weitere Tochter- bzw. Holdinggesellschaften bestehen – nach der Liquidation nahezu aller zypriotischen Gesellschaften sowie dem Ausstieg aus Rumänien – in den Niederlanden. Zum Stichtag 31. Dezember 2022 umfasst der Konzern insgesamt 144 Gesellschaften (31.12.2021: 165) mit 392 Mitarbeitern (31.12.2021: 441).

Die Kernkompetenz von CA Immo ist die Entwicklung und Bewirtschaftung moderner Class-A Büroimmobilien in Kerneuropa. Unser strategisches Geschäftsmodell ist auf nachhaltige Wertschöpfung unter Beachtung ökologischer, ökonomischer, sozialer und rechtlicher Dimensionen ausgerichtet. Das Unternehmen deckt die gesamte Wertschöpfungskette im gewerblichen Immobilienbereich ab – von der Grundstücksaufbereitung, der Mitwirkung am Masterplan und Baurechtschaffung über die Realisierung der umgebenden Infrastruktur bis zur Errichtung und zum Betrieb neuer Gebäude.

Die Kernregionen umfassen Deutschland, Österreich, Polen, Tschechien und Ungarn. Während sich die Geschäftstätigkeit in Deutschland auf die Städte Berlin, München, Frankfurt und Düsseldorf konzentriert, liegt der strategische Fokus in den übrigen Ländern auf den jeweiligen Hauptstädten (Wien, Warschau, Prag, Budapest). Mit rund 66% am Gesamtportfolio fungiert Deutschland als wichtiger Ankermarkt des Unternehmens. Durch die Aufbereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt. Fertig gestellte Projekte übernimmt CA Immo entweder in den eigenen Bestand oder verkauft sie an einen Endinvestor. Aktuell kontrolliert die Gruppe ein Immobilienvermögen von rund 5,9 Mrd. € in Deutschland, Österreich und Zentral- und Osteuropa (31.12.2021: 6,3 Mrd. €).

Die inländischen Liegenschaften werden in direkten oder indirekten Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anlagen AG gehalten. Per 31. Dezember 2022 befindet sich zudem ein Immobilienvermögen von rund 261 Mio. € (31.12.2021: 302 Mio. €) im direkten Besitz der Konzernmutter. Das österreichische Gesamtportfolio umfasst zum 31. Dezember 2022 ausschließlich Bestandsimmobilien sowie eine zur Veräußerung gehaltene Immobilie mit einem Bilanzwert von 477 Mio. € (31.12.2021: 497 Mio. €).

Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH mit Niederlassungen in Berlin, Frankfurt und München. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Bestandsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Portfolio mit weiteren Liegenschaften.

Die Bestandsimmobilien werden Großteils in direkten Beteiligungen gehalten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH – ein Joint Venture mit dem österreichischen Makler- und Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – verwaltet. Einzelne Projektentwicklungen (beispielsweise in München und Mainz) werden in Joint Ventures realisiert. Das Baumanagement wird durch die CA Immo Tochter omniCon durchgeführt, die diese Dienstleistungen auch für Dritte erbringt.

In CEE liegt der strategische Fokus ebenfalls auf gewerblichen Class-A-Gebäuden in den jeweiligen Hauptstädten. Das CEE-Bestandsimmobilienportfolio ist in direkten
oder indirekten CA Immo Tochtergesellschaften enthalten. Sämtliche zentral- und osteuropäische Immobilien werden von den regionalen Niederlassungen gemanagt.

Obwohl sich die Stimmung auf den Märkten über die letzten Quartale eingetrübt hat, reagierte die Arbeitslosigkeit nur sehr langsam und blieb auf oder nahe historischer Tiefststände. CA Immo’s Kernmärkte verzeichneten zum Ende des Jahres 2022 Arbeitslosenquoten zwischen 2,3% (Tschechische Republik) und 5% (Österreich).

Trotz fehlender positiver Nachrichten betrug die Nachfrage nach Büroflächen, gemessen an der Nettoabsorption (Veränderung der in Anspruch genommenen (vermieteten oder eigengenutzten) Büroflächen), im Jahr 2022 in den acht Kernmärkten von CA Immo 3,38 Mio. m² (+7% im Jahresvergleich). Insbesondere dank der starken Nachfrage in München, Budapest, Prag und Warschau war die Gesamtnachfrage relativ gleichmäßig über das Jahr verteilt. Ein kleiner Rückgang im vierten Quartal könnte jedoch auf einen langsameren Start im Jahr 2023 hinweisen. Die Nachfrage gemessen an der Nettoabsorption im Jahr 2022 war die stärkste seit Ausbruch der Pandemie, da alle Märkte mit Ausnahme von Düsseldorf (–8.300 m²) eine positive Entwicklung verzeichneten (insgesamt 740.000 m², im Vergleich zu –5.000 m² im Jahr 2021).

Eine solide Nachfrage und weniger Projektfertigstellungen in den meisten Märkten haben zu weiteren Anstiegen der Spitzenmieten geführt, insbesondere in Düsseldorf, Prag und München (33%, 10% und 8%). Die Spitzenmieten blieben nur in Budapest auf dem Niveau des Vorjahres.

Durch die stärkere Nachfrage der Mieter haben sich die Leerstandsquoten in Warschau (–107 bps), Frankfurt
(–42 bps), Wien (–29 bps), München (–12 bps) und Prag
(–8 bps) verringert. Budapest (+213 bps), Berlin (+66 bps) und Düsseldorf hingegen haben aufgrund vermehrter Projektfertigstellungen einen Anstieg verzeichnet.

Trotz des herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds im Jahr 2022 hat sich der Bürovermietungsmarkt in den vier Kernmärkten der CA Immo in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr mit einem geringen Rückgang um 3% relativ gut gehalten. Dieses Ergebnis wäre jedoch viel schwächer ausgefallen, wenn nicht die robuste Nachfrage in München (+14% im Vergleich zum Vorjahr) gewesen wäre. Während alle Märkte bis zum dritten Quartal 2022 über ihren Vorjahreswerten lagen, zog der Rückgang der Aktivität gegen Ende des Jahres die Ergebnisse für Frankfurt, Berlin und Düsseldorf (–15%, –9% bzw. –5% im Vergleich zum Vorjahr) deutlich nach unten.

Die Muster der sektoralen Nachfragestruktur blieben im Jahr 2022 weitgehend unverändert, mit der einzigen bemerkenswerten Verschiebung in Berlin in Richtung des IT- und Hightech- sowie des Produktionssektors. Dies ist eine positive Verschiebung, die darauf hinweist, dass die Start-up-Hauptstadt Deutschlands in der Lage ist, ihre Arbeitskräftekapazität für den Übergang in traditionellere Segmente zu nutzen und zu erweitern. Der öffentliche Sektor und professionelle Dienstleistungen bleiben das Rückgrat der Nachfrage in Düsseldorf, während Verbraucherdienstleistungen und Fertigung schwächer geworden sind. Verbraucherdienstleistungen waren der einzige Sektor, der in München signifikant schwächer wurde, während IT- und Hightech-, professionelle Dienstleistungen und Produktionssektoren an Bedeutung gewannen. Professionelle Dienstleistungen verzeichneten in Frankfurt ein starkes Ergebnis, ebenso wie der Finanzsektor. Der öffentliche Sektor spielt weiterhin eine wichtige Rolle bei der Generierung von Büroflächennachfrage in den deutschen Märkten, wobei Berlin (22%) und Düsseldorf (29%) die wichtigsten Positionen einnehmen.

Die Spitzenmieten setzten 2022 ihren Anstieg fort und erreichten in Frankfurt 46,4 € pro m² (+2% im Jahresvergleich), in München 45,0 € pro m² (+8% im Jahresvergleich), in Berlin 43,5 € pro m² (+6% im Jahresvergleich) und in Düsseldorf 38,0 € pro m² (+33% im Jahresvergleich). Die durchschnittlichen Mieten stiegen in allen Märkten außer in Frankfurt wesentlich langsamer an als die Spitzenmieten, was die anhaltende Marktbifurkation und die geringe Verfügbarkeit von erstklassigen Büroflächen unterstreicht.

Im Jahr 2022 wurden aufgrund von Bauverzögerungen weniger neue Büroflächen fertiggestellt als zu Ende des letzten Jahres angenommen wurde. Der größte Rückgang fand in Berlin statt, wo nur 396.200 Quadratmeter auf den Markt kamen, während die Prognose Ende 2021 mehr als dreimal so hoch war. In den vier Kernmärkten wurden 2022 in etwa genauso viel oder sogar weniger neue Flächen fertiggestellt als im Vorjahr. Für das Jahr 2023 wird in allen Märkten außer Berlin ein moderater Anstieg des Angebots erwartet, wo erneut ein Neubauvolumen von über 1,2 Millionen Quadratmetern prognostiziert wird.

Die Leerstandsquote hat aufgrund von geringerer Bautätigkeit und stabiler Nachfrage in Frankfurt und München abgenommen (auf 8,8% bzw. 4,4%). Ein stärkeres Angebot in Düsseldorf und schwächere Nachfrage in Berlin haben zu einem Anstieg der Leerstandsquoten in diesen Märkten im Jahr 2022 beigetragen (auf 9,8% bzw. 3,4%).

Die Hauptstädte in Österreich und der CEE-Region konnten im Jahr 2022 mit einem Nettozuwachs von 30% deutlich an Dynamik zurückgewinnen. Zu den Haupttreibern zählten Warschau, Prag und Budapest (+47%, +38% bzw. +13%), während die Nachfrage in Wien nur um 3% wuchs. Ähnlich wie in Deutschland gab es in der Region im letzten Quartal 2022 eine Abschwächung der Nachfrage, mit der bemerkenswerten Ausnahme von Warschau, wo zum Ende des Jahres ein Zuwachs zu verzeichnen war.

Die Nachfrage des Finanzsektors nach modernen Büroflächen erlebte 2022 nach zwei Jahren gedämpften Interesses eine Rückkehr, insbesondere in Warschau. In Budapest war der Produktionssektor zusammen mit dem Finanzsektor die wichtigsten Treiber des Nettozuwachses. Prag hat sich als einer der führenden Standorte für IT/Hightech-Unternehmen etabliert und verfügt über eine zuverlässige Präsenz im Produktionssegment. In Wien war die Nachfrage vom traditionell dominanten öffentlichen Sektor langsamer, während ein stärker als übliches Interesse seitens des IT/Hightech-, Verbraucherdienstleistungs- und vor allem Geschäftsdienstleistungssektors verzeichnet wurde. Warschau erlebte eine Rückkehr zur Vor-Pandemie-Dominanz des Finanz- und Geschäftsdienstleistungssektors, ohne dass es zu nennenswerten Einbußen bei anderen Segmenten kam.

Die Spitzenmieten sind 2022 in allen Märkten außer Budapest gestiegen, wo der Mietpreis stabil blieb. Sie erreichten 27,0 € pro m² in Wien (+4% im Jahresvergleich), 26,5 € pro m² in Prag (+10% im Jahresvergleich), 26,0 € pro m² in Warschau (+2% im Jahresvergleich) und 24,0 € pro m² in Budapest (keine Veränderung zum Vorjahr). Mit Ausnahme von Prag ist das Wachstum der Spitzenmieten in Österreich und CEE im Vergleich zu den deutschen Märkten spürbar langsamer. Andererseits wuchsen die Durchschnittsmieten mit der gleichen Rate oder sogar schneller als die Spitzenmieten, was die breitere Definition von Premium-Lagen in diesen Märkten bestätigt.

Das Angebot an neuen Büroflächen hat sich 2022 in Wien und Prag erhöht (+98% und +31% im Jahresvergleich), obwohl die Wachstumsraten durch den vergleichsweisen niedrigen Ausgangspunkt des Vorjahres bedingt sind. Auch Budapest hatte mit einem niedrigen Ausgangspunkt im Jahr 2021 zu kämpfen, aber im Jahr 2022 wurde mit 267.000 m² die größte Menge an neuen Büroflächen in den letzten zehn Jahren geliefert. Warschau hatte dagegen nur einen Zugang von 237.000 m² (–27% im Jahresvergleich) im Jahr 2022 zu verzeichnen. Die Prognose für 2023 sieht eine Verdoppelung der Projektfertigstellungen in Prag und Wien vor, während der Neubau in Budapest um etwa 32% und in Warschau sogar auf etwas mehr als 42.000 m² gelieferter Fläche zurückgehen könnte.

Die Entwicklung der Leerstandsquote war in allen Märkten außer Budapest positiv, dank einer stärkeren Nachfrage und moderater Bautätigkeit. Die ungarische Hauptstadt war mit einem erhöhten Angebot konfrontiert, was die Leerstandsquote im Jahr 2022 auf 11,3% erhöhte.

Die über die letzten Quartale vorherrschenden Marktbedingungen, insbesondere geprägt von geopolitischen Unsicherheiten, einer sich abschwächenden Wirtschaftsdynamik und stark gestiegenen Zinsen, haben die Investitionsbereitschaft der Anleger in Immobilien deutlich gebremst. Die Kernmärkte von CA Immo waren von dieser Abschwächung in etwa gleich stark betroffen.

Das Gesamtvolumen von Immobilientransaktionen in den vier Hauptmärkten von CA Immo in Deutschland belief sich im Jahr 2022 auf 23,2 Mrd. € und fiel deutlich gegenüber 56,8 Mrd. € im Vorjahr (–59% im Jahresvergleich). Der Rückgang in den Hauptstädten von Österreich und CEE war mit –42% im Jahresvergleich etwas geringer, da das Volumen von 11,6 Mrd. € im Jahr 2021 bereits auf 6,7 Mrd. € gesunken war. Der Rückgang der Aktivität im vierten Quartal 2022 in den meisten Segmenten ist besonders auffällig, da dies traditionell das stärkste Quartal für Transaktionen ist.

Die Investitionen in Büroimmobilien sind 2022 in allen Märkten außer in Düsseldorf zurückgegangen. Mit einem Volumen von 17,0 Mrd. € (–29% im Vergleich zum Vorjahr) war der Gesamtrückgang jedoch stärker gedämpft als im gesamten gewerblichen Transaktionsmarkt. Der bedeutendere Rückgang der Transaktionen in Deutschland kann zum Teil auf den Rückgang der Wohnimmobilientransaktionen zurückgeführt werden.

Ein Jahrzehnt ununterbrochener Renditekompression (mit der geringfügigen Ausnahme einer durch die Pandemie geschwächten Rendite in Warschau und Budapest) ist zum Stillstand gekommen. Einer der unmittelbaren Gründe für die Renditedekompression war der Anstieg der Zinssätze in der Eurozone und in benachbarten Ländern. Spitzenrenditen haben sich zuerst dort ausgeweitet, wo sie am niedrigsten waren: Deutschland und Wien in der ersten Hälfte des Jahres 2022, gefolgt von CEE ab dem 3. Quartal. Die Gesamtausweitung betrug 105 bps in Deutschland, während in CEE der höchste Wert in Warschau mit 85 bps erreicht wurde.

Der Übernahme von zwei eigenen Projektfertigstellungen in den Bestand sowie einer Bestandsakquisition standen diverse Bestandsverkäufe im Jahr 2022 gegenüber. Der Wert des Immobilienvermögens hat sich im Jahresverlauf dadurch insgesamt um –5% auf 5,9 Mrd. € zum Stichtag verringert (2021: 6,3 Mrd. €). Davon entfallen 5,0 Mrd. € (84% des Gesamtportfolios) auf Bestandsimmobilien, 0,6 Mrd. € (10%) auf Immobilienvermögen in Entwicklung und 335,1 Mio. € (6%) auf kurzfristiges Immobilienvermögen⁴⁾. Deutschland ist mit einem Anteil von 66% am Gesamtportfolio größtes regionales Segment.

Im Geschäftsjahr 2022 führte CA Immo das strategische Kapitalrotationsprogramm zur Fokussierung des Portfolios auf großflächige, moderne Büroimmobilien in den Kernstädten fort. Zielsetzung hierbei ist, Liegenschaften gewinnbringend zu veräußern, die gemäß Portfoliostrategie in Bezug auf Standort, Assetklasse und Größe nicht dem Kerngeschäft zugehörig sind. Gleichzeitig wird die Qualität, Bewirtschaftungseffizienz und Nachhaltigkeit des CA Immo Bestandsportfolios verbessert. Die Verkaufserlöse investiert CA Immo u. a. in die wertsteigernde Fortführung ihrer erstklassigen deutschen Entwicklungspipeline, die Revitalisierung von Bestandsgebäuden, selektive Bestandszukäufe sowie das Bilanzmanagement.

Insgesamt hat CA Immo im Jahr 2022 mit dem ONE und Grasblau zwei selbst entwickelte Gebäude mit einem gesamten Investitionsvolumen von rd. 516,0 Mio. € fertig gestellt und in den eigenen Bestand übernommen. Diese Portfoliozugänge werden bei Vollvermietung die Mieterträge in den kommenden Jahren um insgesamt rd. 27 Mio. € pro Jahr stärken. Darüber hinaus haben CA Immo und UBM das in einem Joint Venture entwickelte Wohn- und Büroprojekt „Kaufmannshof“ im Zollhafen Mainz fertig gestellt und verkauft.

Mit der Fertigstellung bzw. Übernahme dieser Projekte in den eigenen Bestand reduzierte sich das gesamte Investitionsvolumen der Projekte in Umsetzung im Vergleich zum 31.12.2021 um 50%.

Am 30. Juni erfolgte die formelle Bauabnahme durch die Bauaufsicht für das Frankfurter Hochhausprojekt ONE. Mit Fertigstellung ist der ONE nun Teil des CA Immo-Bestandsportfolios, die ersten Mieter konnten den Bürobetrieb bereits aufnehmen. Der 190 m hohe ONE bietet auf 49 Etagen rund 68.600 m² Mietfläche, die sich auf Büros, ein Hotel, Coworking Spaces und eine Skybar verteilen. Der ONE war per Jahresende 2022 zu 41% vermietet (wirtschaftliche Vermietungsquote), für rd. 76% der Fläche waren zum Stichtag Mietverträge unterzeichnet.

Im August 2022 wurde das 13.350 m² große Büroprojekt Grasblau in Berlin fertig gestellt und in den eigenen Bestand übernommen. Grasblau wurde von CA Immo als weiteres voll digitalisiertes Bürogebäude für einen effizienten, sicheren und nachhaltigen Gebäudebetrieb entwickelt. Die wirtschaftliche Vermietungsquote lag per Ende 2022 bei 47%, für rd. 76% der Fläche waren zum Stichtag Mietverträge unterzeichnet.

Im Februar 2022 hat CA Immo in bester Düsseldorfer Innenstadtlage das rd. 10.400 m² Mietfläche große Bürogebäude Kasernenstraße 67 erworben. Das Gebäude wurde erst kürzlich umfassend modernisiert und langfristig als Headquarter an ein in Deutschland führendes Fin-Tech Unternehmen vermietet.

CA Immo hat im Geschäftsjahr den Verkauf von älteren und nicht-strategischen Bestandsgebäuden sowie von deutschen Grundstücksreserven und einer Projektfertigstellung erfolgreich abgeschlossen. Mit dem Verkauf des 165.000 m² großen, sieben Gebäude umfassenden Büroportfolios in Bukarest zog sich CA Immo im November aus dem rumänischen Markt zurück. Mit den Objekten wurde auch das rumänische CA Immo-Team vom Käufer übernommen.

Das im Jahr 2022 verkaufte Immobilienvermögen⁵⁾ brachte in Summe Verkaufserlöse von 199,3 Mio. € (2021: 162,9 Mio. €) und einen Ergebnisbeitrag von 42,7 Mio. € (2021: 64,5 Mio. €). Die im Jahr 2022 erzielten Verkaufserlöse lagen im Schnitt deutlich über den letzten Buchwerten zum Vorstichtag (exkl. Verkauf des aufgegebenen Geschäftsbereichs Rumänien).

2022 investierte CA Immo insgesamt 203,5 Mio. € (2021: 277,2 Mio. €) in das Immobilienportfolio (Investitionen und Instandhaltung). 56,7 Mio. € flossen in Revitalisierungs- bzw. Optimierungsmaßnahmen, 146,8 Mio. € wurden für die Projektentwicklungen aufgewendet.

Das Geschäftsfeld Bestandsimmobilien ist wichtigster Ertragsbringer von CA Immo und macht einen Anteil von 84% am Gesamtimmobilienvermögen aus. Die laufende Qualitätsoptimierung des Bestands sowie die kontinuierliche Mieterbindung und -akquisition zur Erhaltung stabiler, wiederkehrender Mieterträge ist übergeordnetes Unternehmensziel. Die Instandhaltung und Vermietung der Immobilien wird durch lokale Teams in den Kernstädten abgewickelt. Details zur Nachhaltigkeit des Gebäudebestands finden Sie im ESG Bericht.

Das rumänische Portfolio wurde im November 2022 verkauft (siehe auch Kapitel „Immobilienvermögen“). Das Ergebnis (nach Steuern) des rumänischen Portfolios im Jahr 2022 als auch die Vergleichszahlen werden zum 31.12.2022 in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung als aufgegebener Geschäftsbereich in einer separaten Zeile dargestellt. Rumänische Ergebnisbeiträge sind somit nicht in den Kennzahlen dieses Kapitels enthalten.

CA Immo vermietete 2022 konzernweit in Summe rd. 157.000 m² vermietbare Nutzfläche, davon entfielen 10% auf Vorvermietungen von im Bau befindlichen Projekten. Exklusive der Projekt-Vorvermietungen ergibt dies eine Vermietungsleistung von rd. 13% gemessen am zum 31.12.2022 rd. 1,1 Mio. m² umfassenden Bestandsportfolio der Gruppe. 59% der Bestands-Vermietungsleistung entfielen auf Neuvermietungen und Vertragserweiterungen, 41% auf Vertragsverlängerungen bestehender Mieter.

Knapp 40% der Mietverträge (nach Mietvolumen) laufen länger als 5 Jahre, der WALT (Weighted Average Lease Term) liegt zum Stichtag bei 4,4 Jahren (2021: 4,0 Jahre). CA Immo verfügt über eine branchendiversifizierte Mieterstruktur mit hohem Anteil an Unternehmen aus dem Dienstleistungs- und Technologiesektor. Die 20 größten Mieter – darunter große Marken wie Google, PwC und Bosch – machen rd. 36,5% der gesamten Mieterträge aus (auf Basis annualisierter Mieterlöse).

Die Like-for-like Betrachtung des Portfolios gibt einen Überblick über die Entwicklung der wesentlichen Portfoliokennzahlen im Jahresvergleich, bereinigt um Portfolioveränderungen (Immobilienzu- und -abgänge), um eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen.

Die Reduktion des Bilanzwertes wie auch der Anstieg der Bruttorendite im Laufe des Jahres 2022 resultierten hauptsächlich aus dem negativen Nettoergebnis aus der Immobilienbewertung, das veränderte Marktbedingungen in allen CA Immo-Märkten reflektiert. Steigende Mieteinnahmen und stabile bis steigende Vermietungsquoten an nahezu allen Standorten sind das Ergebnis von Mietvertragsanpassungen aufgrund von Indexierungsklauseln bzw. der stärkeren Vermietungsleistung im Nachgang der Pandemie.

Die Bewertung der Liegenschaften ist die substanzielle Basis für die Beurteilung eines Immobilienunternehmens und wichtigster Parameter für die Ermittlung des Net Asset Value. Neben objektspezifischen Kriterien gibt es eine Vielzahl von Faktoren innerhalb der wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen, die eine Wirkung auf die Wertentwicklung von Immobilien entfalten. Im Kerngeschäft der CA Immo Gruppe, dem Büroimmobilienbereich, spiegelt sich der allgemeine Konjunkturzyklus insbesondere in Bezug auf Wirtschaftswachstum und Beschäftigungsquote direkt im Immobilienzyklus wider. Als weitere wesentliche Variable haben Faktoren wie das Zinsniveau oder geopolitische Entwicklungen großen Einfluss auf die Nachfragesituation auf den Immobilieninvestmentmärkten. Unvorhersehbare Ausnahmesituationen wie der Ausbruch der Covid-19-Pandemie oder der Einmarsch Russlands in die Ukraine können aufgrund ihrer wirtschaftlichen Tragweite und dem – sektoral unterschiedlichen – Einfluss auf die Kapital- und Immobilienmärkte ebenfalls einen direkten Einfluss auf die Bewertung von Immobilien haben.

Die Wertermittlung der Immobilien wird im Wesentlichen von externen unabhängigen Gutachtern unter Anwendung von anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den von der "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem bereitwilligen Verkäufer im Rahmen eines marktüblichen Geschäfts nach ordnungsgemäßer Vermarktung an einen bereitwilligen Käufer verkauft werden könnte, wobei Käufer und Verkäufer sachkundig, umsichtig und ohne Zwang handeln.

Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere vom Entwicklungsstadium und von der Nutzungsart einer Immobilie ab.

Vermietete gewerbliche Liegenschaften, die den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden weitgehend nach der Investmentmethode bewertet. Die Marktwerte basieren dabei auf kapitalisierten Mieterträgen bzw. abgezinsten, künftig zu erwartenden Cashflows. Neben den aktuellen Vertragsmieten samt Mietauslaufprofil werden dafür vom Gutachter auf Basis einer qualifizierten Einschätzung weitere Parameter, wie insbesondere die erzielbare Marktmiete sowie objektbezogene, adäquate Renditen, ermittelt und berücksichtigt.

Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase wird das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die Verkehrswerte auf den ermittelten Marktwerten nach Fertigstellung unter Berücksichtigung der noch anfallenden Aufwendungen sowie einem kalkulatorischen Ansatz eines – nach Baufortschritt – angemessenen Entwicklungsgewinns („Developerprofit“). Allfällige weitere Risiken werden unter anderem in den künftigen Mietansätzen bzw. Anfangsrenditen und Finanzierungssätzen berücksichtigt. Die Zinssätze variieren insbesondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie von Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil von Ist-Zahlen bzw. von vertraglich gesicherten Zahlen und davon abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Investmentmethode bewertet.

Für Grundstücksreserven, auf welchen in naher Zukunft keine aktiven Entwicklungen zu erwarten sind, werden je nach Liegenschaft und Entwicklungszustand das Vergleichswertverfahren bzw. das Residualwertverfahren herangezogen.

Für nahezu 100% des gesamten Immobilienvermögens erfolgte eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2022 bzw. basieren die Werte auf Grundlage verbindlicher Kaufverträge. Das übrige Immobilienvermögen wurde intern bewertet. 2022 wurden alle durch die CA Immo beauftragten externen Bewertungen durch CB Richard Ellis durchgeführt.

Die über die letzten Quartale vorherrschenden Marktbedingungen, insbesondere geprägt von geopolitischen Unsicherheiten, einer sich abschwächenden Wirtschaftsdynamik und stark gestiegenen Zinsen, haben die Investitionsbereitschaft der Anleger in Immobilien deutlich gebremst. Die Kernmärkte von CA Immo waren von dieser Abschwächung in etwa gleich stark betroffen.

Das Gesamtvolumen der Immobilientransaktionen in den vier Hauptmärkten von CA Immo in Deutschland belief sich im Jahr 2022 auf 23,2 Mrd. € und fiel deutlich gegenüber 56,8 Mrd. € im Vorjahr (–59% im Jahresvergleich). Die Investitionen in Büroimmobilien sind 2022 in allen Märkten außer in Düsseldorf zurückgegangen. Der bedeutendere Rückgang der Investitionsbereitschaft in Deutschland kann zum Teil auf den Rückgang der Wohnimmobilientransaktionen zurückgeführt werden. Der Rückgang der Aktivität im vierten Quartal 2022 in den meisten Segmenten ist jedoch besonders aussagekräftig, da dies traditionell das stärkste Quartal für Transaktionen ist. Mit einem Volumen von 17,0 Mrd. € (–29% im Vergleich zum Vorjahr) war der Gesamtrückgang jedoch stärker gedämpft als im gesamten gewerblichen Transaktionsbereich.

Der Rückgang in den Hauptstädten von Österreich und CEE war mit –42% im Jahresvergleich etwas geringer (von 11,6 Mrd. € im Jahr 2021 auf 6,7 Mrd. €).

Ein Jahrzehnt ununterbrochener Renditekompression (mit der geringfügigen Ausnahme einer durch die Pandemie geschwächten Rendite in Warschau und Budapest) ist zum Stillstand gekommen. Einer der unmittelbaren Faktoren für die Renditekompression war der Anstieg der Zinssätze in der Eurozone und in benachbarten Ländern. Die Spitzenrenditen haben sich zuerst dort ausgeweitet, wo sie am niedrigsten waren: in Deutschland und Wien in der ersten Hälfte des Jahres 2022, gefolgt von CEE ab dem 3. Quartal. Die Gesamtausweitung betrug 105 bps in Deutschland, während in CEE der höchste Wert in Warschau mit 85 bps erreicht wurde.

Trotz fehlender positiver Nachrichten betrug die Nachfrage nach Büroflächen, gemessen an der Nettoabsorption (Veränderung der in Anspruch genommenen (vermieteten oder eigengenutzten) Büroflächen), im Jahr 2022 in den acht Kernmärkten von CA Immo 3,38 Mio. m² (+7% im Jahresvergleich). Insbesondere dank der starken Nachfrage in München, Budapest, Prag und Warschau war die Gesamtnachfrage relativ gleichmäßig über das Jahr verteilt. Ein kleiner Rückgang im vierten Quartal könnte jedoch auf einen langsameren Start im Jahr 2023 hinweisen. Die Nachfrage gemessen an der Nettoabsorption im Jahr 2022 war die stärkste seit Ausbruch der Pandemie, da alle Märkte mit Ausnahme von Düsseldorf (–8.300 m²) eine positive Entwicklung verzeichneten (insgesamt 740.000 m², im Vergleich zu –5.000 m² im Jahr 2021).

Eine solide Nachfrage und weniger Projektfertigstellungen in den meisten Märkten haben zu weiteren Anstiegen der Spitzenmieten geführt, insbesondere in Düsseldorf, Prag und München (33%, 10% und 8%). Die Spitzenmieten blieben nur in Budapest auf dem Niveau des Vorjahres.

Durch die stärkere Nachfrage der Mieter haben sich die Leerstandsquoten in Warschau (–107 bps), Frankfurt (–42 bps), Wien (–29 bps), München (–12 bps) und Prag (-8 bps) verringert. Budapest (+213 bps), Berlin (+66 bps) und Düsseldorf hingegen haben aufgrund vermehrter Projektfertigstellungen einen Anstieg verzeichnet.

Weitere Informationen zur Immobilienmarktentwicklung finden sich im Kapitel „Immobilienmärkte“.

Für das Gesamtjahr 2022 verbuchte die CA Immo Gruppe aufgrund eines negativen Bewertungsergebnisses im vierten Quartal ein negatives Neubewertungsergebnis von – 94,1 Mio. € (2021: 541,1 Mio. €). Hiervon entfielen 39% auf aktive Development Projekte sowie Landreserven und 61% auf Bestandsimmobilien.

Das Neubewertungsergebnis in Österreich summierte sich zum Stichtag auf 20,6 Mio. € (2021: –2,0 Mio. €). Dieses Ergebnis enthält ein positives Bewertungsergebnis des Objekts Rennweg 16/Mechelgasse 1 in Wien.

Die durchschnittliche Bruttorendite der Bestandsimmobilien sank im Jahresvergleich minimal von 5,3% auf 5,2% (vollkonsolidierte Immobilien).

Das Bewertungsergebnis in Deutschland summierte sich zum 31.12.2022 auf –49,4 Mio. € (2021: 525,2 Mio. €). Die betragsmäßig größten Beiträge zum Neubewertungsgewinn steuerten Aufwertungen der im Jahr 2022 fertiggestellten Entwicklungsprojekte ONE (Frankfurt) und Grasblau (Berlin) sowie von Grundstücken in Berlin bei. Dem gegenüber stehen leichte Bewertungsverluste im Bestand sowie von im Bau befindlichen Projekten, wie z.B. upbeat oder Hochhaus am Europaplatz (Berlin) sowie weiteren unbebauten Grundstücken in München und Frankfurt.

Die Bruttorendite stieg daher im Jahresvergleich von 3,3% auf 3,7% (vollkonsolidierte Immobilien).

Das Neubewertungsergebnis im Segment Zentral- und Osteuropa belief sich zum Stichtag auf –65,3 Mio. € (2021: 17,9 Mio. € inkl. Rumänien, 14,2 Mio. € exkl. Rumänien). Die Bruttorendite des CA Immo-Portfolios fiel im Jahresvergleich leicht von 6,1% auf 5,9% (vollkonsolidierte Immobilien), was auf die zwischenzeitlich etwas geringere Vermietungsquote in den CEE Kernmärkten zurückzuführen ist.

Als Immobilienunternehmen ist CA Immo in einer kapitalintensiven Branche tätig. Die Verfügbarkeit von Fremdkapital ist eine wesentliche Erfolgsdeterminante. Die optimale Strukturierung und Optimierung der Kapitalstruktur hat hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Immobilienportfolios zu den entscheidenden Faktoren für das Gesamtergebnis von CA Immo.

Zum 31.12.2022 lagen die gesamten Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe bei 2,8 Mrd. € und damit über dem Vorjahreswert (2,6 Mrd. €). Nach Abzug der liquiden Mittel des Konzerns betrug die Nettoverschuldung zum Jahresende 1,9 Mrd. € (2021: 1,9 Mrd. €). Das Unternehmen verfügt damit unverändert über eine äußerst robuste Bilanz mit einer soliden Eigenkapitalquote von 46,8% (2021: 46,3%), die in defensiven Verschuldungskennzahlen wie einem Gearing (netto) von 57,2% (2021: 59,1%) bzw. einem Loan-to-Value (LTV, netto) von 32,5% (2021: 31,1%) zum Ausdruck kommt. Der Finanzierungsaufwand, eine wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, lag bei –49,8 Mio. € (2021:
–47,6 Mio. €).

Zusätzlich zu den bereits gezogenen und damit bilanzwirksamen Finanzierungen verfügt die CA Immo Gruppe über noch nicht ausgenützte Finanzierungslinien, die der Finanzierung von in Bau befindlichen Entwicklungsprojekten in Deutschland dienen und – im Zuge des Baufortschritts – durch die finanzierenden Banken sukzessive valutiert werden. Dieser Finanzierungsrahmen belief sich zum Stichtag auf rund 139 Mio. €, wobei Joint Ventures in Höhe der Beteiligungsquote berücksichtigt wurden.

Darüber hinaus verfügt das Unternehmen auf Holding-Ebene über eine im vierten Quartal 2021 abgeschlossene und im Jahr 2022 um ein weiteres Jahr bis 2025 verlängerte Finanzierungslinie (Revolving Credit Facility) in Höhe von 300 Mio. €, deren Marge unter anderem an die Nachhaltigkeitsleistung des Unternehmens gebunden ist. Diese Fazilität ist aktuell nicht gezogen und kann für allgemeine Unternehmenszwecke (einschließlich Akquisitionen) genutzt werden.

Die Grafik unten zeigt das Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe per 31.12.2022 (unter der Annahme, dass Verlängerungsoptionen ausgeübt werden). Die für 2023 ausgewiesenen Fälligkeiten, besicherte Hypothekarkredite in Deutschland sowie eine unbesicherte Unternehmensanleihe, welche im Jahr 2016 mit einem jährlichen Kupon von 2,75% begeben wurde, belaufen sich zum Stichtag auf rund 285 Mio. €. Davon entfallen rund 117 Mio. € auf die im Februar 2023 fällig gewordene Unternehmensanleihe, welche nach dem Bilanzstichtag aus frei verfügbaren liquiden Mitteln getilgt wurde.

Im Jahr 2022 wurde die Baufinanzierung des fertiggestellten und in das Bestandsportfolio übernommenen Projektes ONE (Frankfurt) mit einem Gesamtvolumen von 250 Mio. € in eine langfristige Finanzierung übergeführt. Die hierfür frühzeitig gesicherten Konditionen liegen bei rund 1,2% jährlichem Fixzins (für 90% der Kreditsumme) und einer Laufzeit bis 2029. Neu abgeschlossene Bankfinanzierungen umfassen das Projekt Upbeat (ca. 135 Mio. €) in Berlin und das Objekt Kasernenstraße (ca. 45 Mio. €) in Düsseldorf. Weiterhin wurden die Bankfinanzierungen Skygarden in München bzw. JFK und Tour Total/JM4 in Berlin aufgestockt und teilweise verlängert.

Im Jahr 2023 bzw. im ersten Quartal 2024 konzentriert sich die besicherte Finanzierungstätigkeit auf das deutsche Portfolio, mit anstehenden Verlängerungen der Bankkredite Kontorhaus in München bzw. Belmundo und Lavista in Düsseldorf sowie die Überführung der Baufinanzierung des Projektes Hochhaus am Europaplatz in Berlin (ca. 105 Mio. €) im Rahmen der Fertigstellung und Umgliederung in das Bestandsportfolio in eine langfristige Finanzierung.

Im Dezember 2015 hat die internationale Ratingagentur Moody’s Investors Service nach einer umfassenden Bonitätsanalyse die CA Immobilien Anlagen AG mit einem Investment Grade Long Term Issuer Rating von Baa2 mit einem stabilen Ausblick eingestuft. Infolge der Anteilsaufstockung von SOF-11 Klimt CAI S.à. r.l. setzte Moody's das langfristige Emittentenrating und das Senior Unsecured Rating von CA Immo auf Baa3 mit negativem Ausblick herab. Das Rating wurde zuletzt im Rahmen einer Credit Opinion im Februar 2023 von Moody’s bestätigt.

Das Investment Grade Rating von CA Immo ermöglicht eine Flexibilisierung und dadurch weitere Optimierung der Finanzierungsstruktur durch einen verbesserten Zugang zum institutionellen Fremdkapitalmarkt. Für den Konzern erweitert sich damit die nutzbare Bandbreite an Finanzierungsmöglichkeiten. Wesentliche Indikatoren für den Erhalt sowie die Aufrechterhaltung dieses Investment Grade Ratings sind eine starke Bilanz mit geringem Verschuldungsgrad, die nachhaltige Ertragskraft sowie eine damit verbundene solide Zinsdeckung und eine ausreichend große Quote von nichtbesicherten Immobilien.

Durch eine kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruktur konnten unter Ausnutzung vorteilhafter Marktbedingungen die Finanzierungskosten signifikant gesenkt werden in den letzten Jahren. Wie in der Tabelle unten ersichtlich, lagen die durchschnittlichen Finanzierungskosten der CA Immo Gruppe auf Basis der vollkonsolidierten Finanzverbindlichkeiten zum Stichtag bei 1,71% (31.12.2021: 1,49%). Diese Zahl beinhaltet die zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate in Form von Zinsswaps. Werden letztere aus der Betrachtung ausgeklammert, stellt sich der durchschnittliche Zinssatz mit 2,23% höher dar.

Die Finanzierungsstrategie der CA Immo Gruppe basiert auf einem ausgewogenen Mix von besicherten und unbesicherten Finanzierungsinstrumenten mit dem Ziel, die Finanzierungskosten sowie das Zinsänderungsrisiko zu minimieren sowie die durchschnittliche Laufzeit und Flexibilität zu maximieren.

Der Erhalt sowie die mittelfristig beabsichtigte Verbesserung des Investment Grade Ratings auf Basis einer soliden Bilanzstruktur mit einer starken Eigenkapitalbasis und nachhaltigen Profitabilität ist eine wesentliche strategische Komponente, welche auch in der Zielsetzung eines langfristig defensiven und robusten Finanzprofils reflektiert ist. Die langfristigen Zielsetzungen bei den Finanzkennzahlen bewegen sich zwischen 45-50% in Bezug auf die Eigenkapitalquote des Konzerns bzw. rund 30-35% hinsichtlich des Loan-to-Value-Verhältnisses (Nettofinanzverbindlichkeiten zu Immobilienvermögen). Die Zinsabsicherungsquote, zum Stichtag bei rund 92%, soll auf einem hohen Niveau beibehalten werden, um das Risiko von Zinserhöhungen weitgehend abzufedern.

Mit einem Anteil von rund 49% am Gesamtfinanzierungsvolumen entfällt aktuell knapp die Hälfte auf unbesicherte Finanzierungen in Form von am Kapitalmarkt platzierten Unternehmensanleihen sowie einem Schuldschein. Das restliche Finanzierungsvolumen umfasst mit Immobilien besicherte Hypothekarkredite, welche in jenen (Tochter-)Gesellschaften aufgenommen werden, in denen die jeweiligen Immobilien gehalten werden.

Der Anteil von unbesicherten Finanzierungen auf Ebene der Konzern-Muttergesellschaft hat sich seit Erhalt des Investment Grade Ratings im Jahr 2015 sukzessive erhöht und umfasste zum Stichtag sechs am Kapitalmarkt platzierte Unternehmensanleihen mit einem Gesamtvolumen von rund 1,29 Mrd. €. Davon entfallen rund 117 Mio. € auf die im Februar 2023 fällig gewordene Unternehmensanleihe, welche nach dem Bilanzstichtag aus frei verfügbaren liquiden Mitteln getilgt wurde. Zusätzlich platzierte CA Immo im Mai 2022 seinen ersten grünen Schuldschein mit einem Gesamtvolumen von 75 Mio. €.

Der Buchwert der unbelasteten Immobilien, wesentliches Kriterium für das Investment Grade Rating des Konzerns, belief sich zum 31.12.2022 auf rund 2,1 Mrd. € und stand damit unter dem Wert der Vorperiode (31.12.2021: 2,7 Mrd. €). Dies entspricht einer Quote von rund 43% des gesamten Immobilienvermögens.

CA Immo hatte zum Stichtag 31.12.2022 folgende ausstehende Anleihen, welche im Amtlichen Handel an der Wiener Börse notieren:

Die im Februar 2023 fällige Unternehmensanleihe (117 Mio. €) wurde, wie schon beschrieben, bei Fälligkeit zurückgezahlt. Bei den Unternehmensanleihen handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen der Konzern-Muttergesellschaft, die zueinander bzw. gegenüber allen anderen unbesicherten Finanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichrangig sind. Alle Unternehmensanleihen beinhalten in den Anleihebedingungen einen Loan-to-Value (LTV) Covenant. Die beiden im Jahr 2020 begebenen Anleihen beinhalten darüber hinaus zwei weitere Covenants in Bezug auf das besicherte Finanzierungsvolumen sowie die Zinsdeckung des Konzerns.

CA Immo steht mit einer Vielzahl von Finanzierungspartnern in Geschäftsbeziehung. Die wesentlichste finanzierende Bank in Bezug auf das Kreditvolumen ist dabei die UniCredit Gruppe, auf welche rund 15% der gesamten ausstehenden Finanzverbindlichkeiten entfallen. Wie in der Grafik ersichtlich, entfielen zum Stichtag weitere größere Anteile auf Helaba, DG Hyp, Deutsche Postbank, Bayern LB und die Pfandbriefbank.

Da der Zinsaufwand bei den meisten Immobilienunternehmen neben administrativen Aufwendungen eine wesentliche Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlustrechnung darstellt, können Zinserhöhungen starke Ergebnisauswirkungen haben. Dies gilt umso mehr, als die Mieteinnahmen in der Regel auf langfristigen Verträgen beruhen und somit Erhöhungen der Finanzierungskosten nicht unmittelbar durch höhere Einnahmen ausgeglichen werden können. Folglich ist es Teil der Finanzierungsstrategie der CA Immo Gruppe, einen wesentlichen Teil des Zinsaufwandes langfristig gegen Zinserhöhungen abzusichern. Als Instrument zur Zinssicherung werden aktuell Zinsswaps eingesetzt. Darüber hinaus bildet die über die letzten Jahre gestiegene Quote von fix verzinsten Anleihen einen wesentlichen Bestandteil der Zinsabsicherungsquote.

Von den eingesetzten Derivaten entfällt ein Nominale von 882,0 Mio. € auf Zinsswap-Kontrakte (31.12.2021: 800,1 Mio. €) sowie 41,2 Mio. € auf Zinsfloors (31.12.2021: 42,1 Mio. €) und 69,0 Mio. € (31.12.2021: 0,0 Mio. €) auf Zinscaps. Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate lag zum Stichtag bei rund 5,7 Jahren gegenüber einer gewichteten Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten von 4,2 Jahren.

Bilanziell wird dabei zwischen jenen Kontrakten unterschieden, die als freistehende Fair Value Derivate aufwandswirksam unter dem Posten "Ergebnis aus Derivaten" in der Gewinn- und Verlustrechnung bilanziert werden und jenen Kontrakten die, gemäß IFRS 9, als Cashflow - Hedges designiert werden und deren Änderung des Marktwerts zum jeweiligen Stichtag erfolgsneutral im Sonstigen Ergebnis erfasst werden. Zum Stichtag 31.12.2022 waren Kontrakte mit einem Nominale von insgesamt 770,7 Mio. € und einem Marktwert von 73,7 Mio. € als Fair Value - Derivate klassifiziert (31.12.2021: 617,1 Mio. € bzw. –18,9 Mio. €). Das Unternehmen verfügte zum 31.12.2022 über als Cashflow - Hedge klassifizierte Kontrakte mit einem Nominale in Höhe von 221,5 Mio. € sowie einem beizulegenden Zeitwert von 37,2 Mio. € (31.12.2021: 225,0 Mio. € und 4,0 Mio. €).

Am 22. November 2022 schloss die CA Immo Gruppe den Verkauf der sieben rumänischen Immobiliengesellschaften sowie die Managementgesellschaft (im Konzernabschluss 31.12.2021 im Segment Bestand Osteuropa Kernregionen) ab. Dieser geographische Geschäftsbereich wird als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt. In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird das Ergebnis (nach Steuern) des Portfolios Rumänien sowohl im Geschäftsjahr 2022 als auch in den Vergleichszahlen in einer separaten Zeile dargestellt.

Daher enthalten die folgenden Ausführungen zur Gewinn- und Verlustrechnung keinen Beitrag aus dem rumänischen Portfolio. Das dargestellte Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs wird separat dargestellt. Eine detaillierte Darstellung findet sich auch im Kapitel „Verkäufe von Gesellschaften/ Gesellschaftsanteilen (aufgegebener Geschäftsbereich)“ im Anhang zum Konzernabschluss.

CA Immo verbuchte im Jahr 2022 einen Zuwachs der Mieterlöse um 6,3% auf 213,8 Mio. €. Nach Regionen betrachtet wurden rund 46% des gesamten Mietertrags in Deutschland erwirtschaftet, gefolgt vom zentral- und osteuropäischen Portfolio mit 41% und Österreich mit 13%.

Die jüngsten Fertigstellungen von den Entwicklungsprojekten ONE in Frankfurt und Grasblau in Berlin sowie weitere Vermietungserfolge in im Vorjahr fertiggestellten Projektentwicklungen leisteten einen positiven Mietbeitrag von in Summe 9,2 Mio. €. Der zu Beginn des Jahres 2022 erfolgte Zukauf der Bestandsimmobilie Kasernenstraße 67 in Düsseldorf generierte einen Mietertragszuwachs von insgesamt 3,5 Mio. €. Weiterhin wurden in Bestandsgebäuden insgesamt 7,7 Mio. € mehr vereinnahmt als im Berichtszeitraum der Vorperiode. Dies enthält auch Mietsteigerungen in Zusammenhang mit Indexierungsklauseln in Mietverträgen. Demgegenüber stehen Mietverluste in Höhe von 7,8 Mio. € in Verbindung mit nicht-strategischen Immobilienverkäufen (Verkäufe in allen Kernregionen).

Anreizvereinbarungen aus diversen Mietverträgen (Incentives, wie insbesondere mietfreie Zeiten) werden auf die Gesamtlaufzeit der Mietverträge linearisiert. In den Mieterlösen wird somit die wirtschaftliche Effektivmiete und nicht die in der Periode tatsächlich zahlungswirksame Miete dargestellt. Von den Mieterlösen des Geschäftsjahres 2022 entfielen auf derartige Linearisierungen 2,2 Mio. € (2021: –2,4 Mio. €).

Die dem Bestandsportfolio direkt zurechenbaren Immobilienaufwendungen, inklusive eigener Betriebskosten, lagen mit –33,0 Mio. € über dem Niveau des Vorjahres (2021: –24,7 Mio. €). Diese Aufwandsposition gliedert sich in Leerstands- bzw. nicht weiter verrechenbare Betriebskosten ( – 8,9 Mio. €), Vermittlungshonorare
(–4,4 Mio. €), Instandhaltungen (–8,9 Mio. €), Forderungswertberichtigungen sowie Veränderung der Einschätzung von Wertberichtigungen (2,3 Mio. €) sowie sonstigen direkt zurechenbaren Aufwand (–13,4 Mio. €). Der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr lässt sich hauptsächlich aufgrund gestiegener Vermittlungshonorare insbesondere im Zusammenhang mit den jüngsten Projektfertigstellungen sowie gestiegener Instandhaltungskosten erklären.

Das mit den Vermietungsaktivitäten generierte Nettomietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungskosten erhöhte sich um 2,4% von 176,5 Mio. € auf 180,7 Mio. €.

Die operative Marge der Vermietungsaktivitäten (Verhältnis von Nettomietergebnis zu Mieterlösen), ein Indikator für die Effizienz des Bestandsgeschäfts, sank von 87,7% im Vorjahr auf 84,6%.

Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen standen zum Jahresende bei –1,9 Mio. € (2021: –1,9 Mio. €).

Im Zusammenhang mit dem planmäßigen Verkauf von im Umlaufvermögen gehaltenen Liegenschaften und Bauleistungen wurden im Jahr 2022 Verkaufserlöse in Höhe von 9,3 Mio. € (2021: 8,2 Mio. €) generiert. Diesen Umsätzen stehen Buchwertabgänge und sonstige direkt zurechenbare Aufwendungen in Höhe von –1,7 Mio. € gegenüber. Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio summierte sich somit auf 7,7 Mio. € (2021: 6,7 Mio. €).

Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen lag mit 4,1 Mio. € deutlich unter dem Vorjahreswert von 52,7 Mio. €. Der Verkauf eines nicht-strategischen Grundstücks in Düsseldorf generierte den wertmäßig größten Teil des Vorjahresergebnisses.

Umsatzerlöse aus Dienstleistungen reduzierten sich im Jahresvergleich um –35,8% und beliefen sich auf 5,2 Mio. € (2021: 8,1 Mio. €). Diese Position beinhaltet im Wesentlichen Development-Umsätze für Dritte durch die Konzerntochter omniCon.

Die indirekten Aufwendungen fielen im Jahr 2022 deutlich von –56,0 Mio. € im Vorjahr um –15,2% auf
–47,5 Mio. €. Der Rückgang erstreckt sich über fast alle Aufwendungsarten und spiegelt die Optimierung der Geschäftstätigkeiten und den Fokus auf unsere Kernmärkte wider.

Wie in der Tabelle ersichtlich blieb die Position „Aktivierte Eigenleistungen“ mit 16,6 Mio. € (2021:16,2 Mio. €) im Wesentlichen unverändert. Diese Ergebniskomponente ist als Gegenposition zu den indirekten Aufwendungen zu sehen, die den Teil des internen Projektentwicklungsaufwandes neutralisiert, sofern er einzelnen Projektentwicklungen direkt zurechenbar und somit aktivierbar ist.

Jene Aufwendungen, die den zuvor beschriebenen Umsatzerlösen aus Dienstleistungen gegenüberstehen, sind in dieser Position ebenso enthalten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge summierten sich auf 1,2 Mio. €, im Vergleich zum Referenzwert von 3,2 Mio. € im Jahr 2021.

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) lag mit 149,5 Mio. € um –21,0% unter dem Niveau des Vorjahres in Höhe von 189,4 Mio. €. Der Beitrag der einzelnen regionalen Segmente zum Gesamtergebnis stellte sich wie folgt dar: Mit einem EBITDA von 80,4 Mio. € generierte das Segment Deutschland mit rund 54% den größten Anteil. Der größte EBITDA-Beitrag der zentral- und osteuropäischen Kernmärkte entfällt auf Polen, mit einem generierten EBITDA in Höhe von 26,2 Mio. € (18%), gefolgt von Tschechien mit 17,1 Mio. € (11%) und Ungarn mit 14,7 Mio. € (10%). Auf das Segment Österreich entfielen 6,2 Mio. € (4%).

In Summe belief sich der Neubewertungsgewinn im Jahr 2022 auf 183,1 Mio. €, dem gegenüber steht ein Neubewertungsverlust von –277,2 Mio. €. Kumuliert stellt sich das Neubewertungsergebnis auf Basis von unabhängigen externen Gutachten folglich mit –94,1 Mio. € negativ dar und lag signifikant unter dem Vorjahreswert (2021: 537,4 Mio. €).

Das Ergebnis reflektiert das im Vergleich zum Vorjahr deutlich eingetrübte Marktumfeld für Büroimmobilien. Die ökonomischen Nachwirkungen der Covid-19 Pandemie sowie die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine führten zu einer stark gestiegenen Inflation und damit verbunden zu deutlich höheren Zinsen sowie geringerem Wirtschaftswachstum. Dies hat Auswirkungen auf die Immobilienmärkte in Form einer geringeren Nachfrage nach Mietflächen, einem rückgängigen Transaktionsvolumen sowie zurückhaltender Prognosen der Marktteilnehmer, was im vierten Quartal 2022 im Zuge der Bewertungsrunde zum Jahresende 2022 zu rückläufigen Immobilienbewertungen durch die externen Gutachter führte.

Nach Regionen betrachtet summierte sich der Neubewertungsverlust in Deutschland auf –49,4 Mio. €. Zentral- und Osteuropa verzeichnete negative Wertanpassungen in Höhe von –65,3 Mio. €. Demgegenüber verbuchte Österreich einen Bewertungsgewinn in Höhe von 20,6 Mio. €. Dieses Ergebnis enthält ein positives Bewertungsergebnis des Objekts Rennweg 16/Mechelgasse 1 in Wien.

Weitere Informationen zur Immobilienbewertung können im Kapitel „Immobilienbewertung“ gefunden werden.

Die laufenden Ergebnisse der nach der Equity-Methode konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen werden als Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung gezeigt. Im Jahr 2022 summierte sich dieser Beitrag auf 26,5 Mio. € (2021: 3,6 Mio. €).

Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) summierte sich auf 74,4 Mio. € und reduzierte sich, insbesondere durch das negative Bewertungsergebnis, im Vergleich zum signifikant positiven Vorjahreswert von 725,2 Mio. € (–89,7%). Regional betrachtet stellt das Segment Deutschland mit 51,1 Mio. € den wesentlichen Anteil am Konzern-EBIT. Österreich generierte 2022 auf EBIT-Basis 26,0 Mio. €, Zentral- und Osteuropa –2,7 Mio. €.

Das Finanzergebnis summierte sich 2022 auf 43,5 Mio. € gegenüber –74,4 Mio. € im Vorjahr. Im Detail entwickelten sich die Bestandteile des Finanzergebnisses wie folgt:

Der Finanzierungsaufwand des Konzerns lag mit
–49,8 Mio. € über dem Vorjahreswert (2021: –47,6 Mio. €).

Neben dem in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Zinsaufwand wurden im Geschäftsjahr 2022 insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 5,5 Mio. € (2021: 5,8 Mio. €) mit einem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 2,28% (2021: 1,37%) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert.

Das Ergebnis aus Derivaten entwickelte sich als Folge der Zinsentwicklung positiv und stand bei 90,3 Mio. € (2021: –25,9 Mio. €). Der Wert des Jahres 2021 beinhaltete eine Derivate-Bewertung der im Oktober 2017 begebenen und im Jahr 2021 vollständig gewandelten Wandelschuldverschreibung in Höhe von –46,2 Mio. €. Dieses Instrument bestand aus einer Fremdkapitalkomponente und aufgrund der Rückzahlungsoption in bar der CA Immo aus einem trennungspflichtigen eingebetteten Derivat. Das eingebettete Derivat der Wandelanleihe wurde mit dem beizulegenden Zeitwert berichtet. Demgegenüber führte die Zinsentwicklung über das Jahr 2022 zu einem positiven Bewertungseffekt der Zinsderivate des Unternehmens in Höhe von 89,8 Mio. € (2021: 20,3 Mio. €).

Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen stellte sich mit
2,6 Mio. € verbessert gegenüber dem Referenzwert der Vorperiode (2021: –0,8 Mio. €) dar. Die Position Kursdifferenzen belief sich in Summe auf 0,3 Mio. € (2021:
–0,1 Mio. €).

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) von 117,8 Mio. € (2021: 650,8 Mio. €) verzeichnete auf Basis der beschriebenen Ergebnisentwicklungen, besonders aufgrund des negativen Neubewertungsergebnisses, einen signifikanten Rückgang von –81,9% im Jahresvergleich.

Der Ertragssteueraufwand erreichte im Jahr 2022 eine Höhe von –36,9 Mio. € (2021: –192,0 Mio. €), davon entfällt für 2022 der Großteil auf tatsächliche Ertragssteuern, wohingegen im Jahr 2021 der ein wesentlicher Teil auf latente Steuern entfiel.

Die Mieterlöse in Rumänien beliefen sich im Jahr 2022 bis zum Verkauf auf 24,6 Mio. € (2021: 28,0 Mio. €). Das Nettomietergebnis lag mit 17,4 Mio. € unter dem Wert des Vorjahres (2021: 23,0 Mio. €). Das EBITDA summierte sich auf –6,8 Mio. € (2021: 20,7 Mio. €). Dieser Wert enthält das Ergebnis aus dem Verkauf von zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen (inkl. Nebenkosten) in Höhe von –20,7 Mio. €. Daher lag das Ergebnis aus Geschäftstätigkeit (EBIT) bei insgesamt –6,8 Mio. € (2021: 24,4 Mio. €). Das Periodenergebnis für den aufgegebenen Geschäftsbereich Rumänien zeigte sich insgesamt mit – 5,4 Mio. € ebenfalls negativ (2021: 21,0 Mio. €).

Das Periodenergebnis lag mit 75,5 Mio. € um –84,3% über dem Vorjahreswert von 479,8 Mio. €. Das Ergebnis je Aktie belief sich auf 0,75 € (2021: 4,89 € je Aktie).

Der Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit berücksichtigt Veränderungen im Umlaufvermögen aus dem Verkauf von zum Handel bestimmter Immobilien und summierte sich auf 146,7 Mio. € (2021: 150,9 Mio. €).

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit, der die Nettogröße zwischen Investitionen und Immobilienverkäufen darstellt, belief sich 2022 auf 213,2 Mio. €, gegenüber dem Vorjahreswert von –10,3 Mio. €. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit summierte sich auf
–165,2 Mio. € (2021: –445,1 Mio. €).

Im Jahr 2022 wurde ein FFO I in Höhe von 125,3 Mio. € generiert, –2% unter dem Vorjahreswert von 128,3 Mio. €. FFO I je Aktie belief sich zum Stichtag auf 1,25 €, ein Rückgang von ebenso –4% zum Vorjahreswert (2021: 1,31 € je Aktie). Die Jahreszielsetzung von >125 Mio. € wurde damit erreicht. FFO I ist eine wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und sonstige nicht-nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird.

Bereinigte nicht-nachhaltige Effekte beliefen sich in Summe auf 8,8 Mio. € (2021: 13,9 Mio. €). Diese betrafen in erster Linie Finanzierungsaufwendungen in Höhe von 5,3 Mio. €, administrative Aufwendungen im Ausmaß von 3,3 Mio. € sowie operative Aufwendungen in Höhe von
–0,4 Mio. €.

FFO II, inklusive Verkaufsergebnis, sonstige nicht-nachhaltige Ergebniseffekte und nach Steuern ist ein Indikator für die Gesamtprofitabilität der Gruppe und summierte sich auf 121,2 Mio. € gegenüber 143,1 Mio. € (–15% zum Vorjahreswert). FFO II je Aktie stand bei 1,21 € je Aktie (2021: 1,46 € je Aktie).

Das langfristige Vermögen wies zum Bilanzstichtag einen Wert von 5.838,6 Mio. € auf (82,0% der Bilanzsumme). Das bilanzielle Bestandsimmobilienvermögen von 4.965,8 Mio. € (31.12.2021: 4.984,3 Mio. €) reflektiert einerseits das kontinuierliche Portfoliowachstum des Konzerns sowohl organisch aus der eigenen Projektentwicklungspipeline, als auch durch externe Zukäufe von Bestandsimmobilien in den Kernmärkten sowie die Verkäufe von Bestandsimmobilien (unter anderem den Verkauf aller rumänischen Immobilien).

Die Bilanzposition „Immobilienvermögen in Entwicklung“ verringerte sich im Vergleich zum 31.12.2021 um
–45,6% auf 596,6 Mio. € als Folge der Fertigstellung und Umgliederung der Entwicklungsprojekte ONE in Frankfurt und Grasblau in Berlin. Das gesamte Immobilienvermögen (Bestandsimmobilien, selbst genutzte Immobilien, Immobilien in Entwicklung sowie im Umlaufvermögen gehaltene Immobilien) lag zum Stichtag bei 5.910,5 Mio. € und somit unter dem Niveau zum Jahresende 2021 (6.254,2 Mio. €).

Das Nettovermögen der Gemeinschaftsunternehmen wird in der Bilanzposition „Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen“ ausgewiesen, die sich zum Stichtag auf 64,4 Mio. € beliefen (31.12.2021: 55,8 Mio. €).

Der Bestand an liquiden Mitteln summierte sich zum Bilanzstichtag auf 823,8 Mio. € und lag damit über dem Niveau zum 31.12.2021 in Höhe von 633,1 Mio. €.

Das bilanzielle Eigenkapital wuchs im Jahr 2022 um
2,1% von 3.291,0 Mio. € auf 3.358,5 Mio. €. Dieses enthält das Periodenergebnis in Höhe von 75,5 Mio. €.

Die Bilanzsumme des Konzerns stieg gegenüber dem Jahresanfang um 0,8% auf 7.170,6 Mio. € (31.12.2021: 7.114,4 Mio. €). Trotz dieser Bilanzausweitung lag die Eigenkapitalquote zum Stichtag mit 46,8% weiterhin im strategischen Zielbereich (31.12.2021: 46,3%).

Die verzinslichen Verbindlichkeiten standen zum Stichtag bei 2.822,4 Mio. €, 9,2% über dem Vorjahreswert von 2.583,9 Mio. €). Nach dem Bilanzstichtag wurde die im Februar 2023 fällige Unternehmensanleihe mit einem Volumen von rund 117 Mio. € getilgt. Die Nettoverschuldung (verzinsliche Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel und verfügungsbeschränkter Mittel) verringerte sich gegenüber dem Vorjahr geringfügig auf 1.921,1 Mio. € (2021: 1.946,2 Mio. €). Das Gearing (Nettoverschuldung zu Eigenkapital) stand zum Jahresende bei 57,2% (31.12.2021: 59,1%). Das Loan-to-Value Verhältnis (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel zu Immobilienvermögen) stand zum Stichtag bei 32,5% gegenüber 31,1% zum Ende des vorangegangenen Jahres.

100% der Verbindlichkeiten lauten auf Euro. Die Finanzierungsstrategie von CA Immo sieht eine umfassende Absicherung des Zinsänderungsrisikos vor. Für weitere Details siehe das Kapitel „Finanzierungen“.

Das strategische Kernelement der unternehmerischen Tätigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsindikatoren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instrument. Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren und für ein Value-Management messbar zu machen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen.

Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Return on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kalkulatorischen Eigenkapitalkosten zu erreichen und damit Shareholder Value zu generieren. Der RoE 2022 auf Basis des Konzernergebnisses liegt mit 2,3% (2021: 14,9%) unter diesem Zielwert. Der Rückgang zum Vorjahr ist im Wesentlichen auf das negative Immobilienneubewertungsergebnis zurückzuführen. Dennoch wurde mit der erfolgreichen strategischen Ausrichtung und Positionierung von CA Immo in den letzten Jahren die Weichen für die nachhaltige Erwirtschaftung einer Eigenkapitalrendite gestellt, die über den Eigenkapitalkosten der Gruppe liegt (siehe Kapitel „Strategie“).

Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steuerung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafteten Ertrags sind die Entwicklung des Net Asset Value (NAV) je Aktie, der operative Cashflow je Aktie sowie Funds from Operations (FFO I und FFO II) je Aktie (siehe oben bzw. Tabelle „Value Kennzahlen“ und „Kennzahlen je Aktie“ im Umschlag des Geschäftsberichtes).

Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg darstellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt wird, sind diesen eine Reihe sonstiger, unter anderem nichtfinanzieller Leistungsindikatoren, vorgelagert, die für die Messung und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesentlich sind:

Vermietungsquote ist ein Indikator für die Qualität und den Bewirtschaftungserfolg des Portfolios. Die wirtschaftliche Vermietungsquote der CA Immobilien Anlagen AG betrug im Bestandsportfolio rund 90% (rund 89% per 31. Dezember 2021)¹⁰⁾.

Leerstandsquote zeigt das Verhältnis der nicht vermieteten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche des Immobilienportfolios und spielt daher in Bezug auf die zu erwirtschaftenden Rendite eine wichtige Rolle. Je höher die Leerstandsquote, desto geringer fällt der Mietertrag aus. Das Immobilienportfolio von CA Immo weist zum 31. Dezember 2022 eine Leerstandsquote von rund 10% aus (31. Dezember 2021: rund 11%).

WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term ist ein wesentlicher Indikator im gewerblichen Immobilienbereich. Dieser gibt Auskunft über die durchschnittliche Restmietdauer des Immobilienportfolios und beläuft sich per 31. Dezember 2022 auf 4,4 Jahre (31. Dezember 2021: 4,0 Jahre, exkl. Rumänien).

Standortqualität und Infrastruktur sind entscheidend für die Vermarktbarkeit der Immobilien. Ein Großteil des Bürobestands der Gruppe liegt in CBD- oder zentralen Businesslagen zentraleuropäischer Hauptstädte.

Nachhaltigkeitszertifizierung: Die Entwicklung von nachhaltigen Gebäuden für das eigene Portfolio zur Steigerung der Qualität des Gebäudebestands ist seit vielen Jahren ein wichtiger Bestandteil der Nachhaltigkeitsstrategie von CA Immo. Um einen transparenten, international vergleichbaren und objektivierten Nachweis der Gebäudequalität über das gesamte Portfolio hinweg erbringen zu können, lässt CA Immo auch strategische Core-Bestandsgebäude zertifizieren.

Lokale Präsenz und Marktkenntnis: Eine dezentrale Organisationsstruktur mit eigenen Niederlassungen in den Kernmärkten sichern effiziente Bewirtschaftung und Mieterbindung.

Reduktion der CO₂-Emissionsintensität des Bestandsportfolios als Indikation für eine gezielte aktive Verbesserung der energetischen Leistung der Gebäude und dadurch Erhöhung der Attraktivität des Bestandsportfolios. CA Immo konzentriert sich dabei insbesondere auf Maßnahmen wie Erhöhung der Energieeffizienz der Gebäude, Renovierungsmaßnahmen und Modernisierung, den schrittweisen Umstieg auf erneuerbare Energiequellen sowie die Übernahme eigener Projektfertigstellungen, die unter nachhaltigen Aspekten realisiert wurden, in den eigenen Bestand.

Die nicht-finanziellen Leistungsindikatoren in Bezug auf Umwelt-, Arbeitnehmer- und Sozialbelange sowie hinsichtlich Achtung der Menschenrechte als auch Bekämpfung von Korruption und Bestechung werden im ESG-Bericht ausführlich dargestellt bzw. erläutert.

Die Rahmenbedingungen an den Immobilienmärkten waren im Lauf des Jahres 2022 zunehmend von den allgemeinen wirtschaftlichen und politischen Entwicklungen belastet. Vor allem der rasante Zinsanstieg als Folge der hohen Inflation stellt die Immobilienwirtschaft vor Herausforderungen, die sich unter anderem in einer starken Abschwächung der Immobilieninvestmentmärkte widerspiegeln. Diese vorherrschende Unsicherheit und Volatilität wird auch im Jahr 2023 den Immobiliensektor prägen.

Hinzu kommen steigende Anforderungen unserer Mieter an Büroflächen vor dem Hintergrund hybrider Arbeitswelten und dem Übergang zu einer nachhaltigen Wirtschaft. Als führender Prime-Office-Player mit Ankermarkt Deutschland begreifen wir diese Veränderung jedoch als Chance. Wir bedienen seit vielen Jahren die Nachfrage nach hochwertigen, energieeffizienten und innovativen Büros in besten Lagen von europäischen Metropolen. Unter anderem dank dieser strategischen Ausrichtung konnten wir auch im Geschäftsjahr 2022 wichtige strategische Meilensteine erreichen und unsere stabile Bilanz und defensive Finanzierungsstruktur weiter stärken - ein solides Fundament für zukünftiges wertschaffendes Wachstum.

Angesichts dieser fundamentalen gesamtwirtschaftlichen Veränderungen wird die Sicherung bzw. Steigerung unserer Wettbewerbsfähigkeit und Resilienz weiter im Fokus stehen. Hierbei folgen wir im Wesentlichen drei Stoßrichtungen:

Neben der kontinuierlichen Fokussierung des Portfolios auf Prime-Bürogebäude in den Kernmärkten Berlin, München, Wien, Prag und Warschau liegt unser Fokus weiterhin auf Nachhaltigkeit und intensiver Mieterbindung. Ziel ist es, mit unseren Gebäuden das beste Produkt, die beste Betreuung und die größtmögliche Flexibilität für unsere Mieter zu bieten. Der Portfolioanteil der beiden Kernmärkte Deutschland und Österreich soll mittelfristig auf über 80% ansteigen.

Unsere tiefe Wertschöpfungskette rund um hochqualitative Büroimmobilien in attraktiven Metropolregionen macht uns zum idealen Partner für Blue-Chip-Unternehmen. Diese Stärken wollen wir nutzen und weiter ausbauen, um unsere gute Marktposition langfristig zu festigen.

Der gewinnbringende Verkauf von nicht-strategischen Objekten im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms soll unsere Portfolioqualität und -resilienz weiter erhöhen. Die Reinvestition der Erlöse aus dem Verkauf nicht-strategischen Immobilien in Akquisitionen oder in die strategische Entwicklungspipeline des Unternehmens zielt auf die Optimierung der Qualität des Portfolios hinsichtlich Lage, baulicher und nachhaltiger Qualität, Resilienz sowie der Effizienz der Bewirtschaftung. Darüber hinaus soll mit der Umsetzung innovativer Nutzungskonzepte der ökologische und technologischen Standard im gesamten Portfolio zusätzlich gehoben werden.

Im Jahr 2022 konnten wir mit der erfolgreichen Fertigstellung des Projektes ONE in Frankfurt (Gesamtinvestitionsvolumen von rund 444 Mio. €) und Grasblau in Berlin (Gesamtinvestitionsvolumen von rund 72 Mio. €) unser Bestandsportfolio um zwei hochwertige Gebäude erweitern. Die Fertigstellung des aktuell in Bau befindlichen Berliner Projektes Hochhaus am Europaplatz (Gesamtinvestitionsvolumen von rund 143 Mio. €) wird für Ende 2023/Anfang 2024 erwartet. Sowohl dieses als auch das zweite Entwicklungsprojekt Upbeat in Berlin (Gesamtinvestitionsvolumen von rund 334 Mio. €), welches sich seit letztem Jahr in Realisierung befindet, sind zu 100% vorvermietet.

Die Entwicklung von umfangreichen Grundstückreserven in zentralen Lagen in den deutschen Metropolen München, Frankfurt und insbesondere Berlin stellen für CA Immo ein signifikantes langfristiges organisches Wachstumspotenzial dar, welches bei Vorliegen von erforderlichen Voraussetzungen und Rahmenbedingungen sukzessive realisiert werden soll. Während Büroentwicklungsprojekte in der Regel für den eigenen Bestand gewidmet sind, werden Projekte mit anderem Nutzungsschwerpunkt grundsätzlich für den Verkauf vorgesehen.

Wesentliche Parameter, die den für 2023 geplanten Geschäftsverlauf beeinflussen könnten, sind:

An ihrer ergebnisorientierten Dividendenpolitik will CA Immo weiterhin festhalten. Die Höhe der Dividende richtet sich nach der Profitabilität, den Wachstumsaussichten sowie den Kapitalerfordernissen der CA Immo Gruppe. Gleichzeitig soll mit einer kontinuierlichen Ausschüttungsquote von rund 70% des nachhaltigen Ergebnisses (FFO I) die Kontinuität der Dividendenentwicklung gewahrt werden.

Nach eingehender Prüfung hatte CA Immo im Vorjahr beschlossen, der am 5. Mai 2022 stattfindenden Hauptversammlung vorzuschlagen, von der bisherigen Dividendenpolitik abzuweichen und den gesamten Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2021 auf neue Rechnung vorzutragen. Hintergrund dieser Entscheidung war die Tatsache, dass aus dem Bilanzgewinn zum 31. Dezember 2020 inkl. Sonderausschüttungen bereits im Geschäftsjahr 2021 eine Dividende in Höhe von 3,50 € je Aktie und im Geschäftsjahr 2022 eine weitere Dividende von 2,50 € je Aktie an die Aktionäre ausgeschüttet wurde.

Für das Geschäftsjahr 2022 schlägt der Vorstand eine Dividende von 1,00 € je dividendenberechtigter Aktie vor. Bemessen am Schlusskurs zum 31. Dezember 2022 (28,35 €) liegt die Dividendenrendite bei rund 3,5%. Der Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats. Der über die Basis-Zielsetzung von 70% des FFO I hinausgehende Ausschüttungsbetrag reflektiert die profitable Verkaufstätigkeit im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms.

Nachdem im Jahr 2022 ein Aktienrückkaufprogramm über 1.000.000 Aktien abgeschlossen wurde, beschloss der Vorstand im Dezember 2022 erneut auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 34. ordentlichen Hauptversammlung vom 6. Mai 2021 gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG ein weiteres Rückkaufprogramm für eigene Aktien mit einem Volumen von bis zu 2.000.000 Stück durchzuführen. Bis zum 31.12.2022 wurden im Zuge dieses Aktienrückkaufprogramms 80,364 Aktien im Wert von rund 2,1 Mio. € erworben.

Für das Geschäftsjahr 2023 wird auf Basis profitabler Verkäufe im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms ein EBITDA von über 200 Mio. € erwartet, was eine deutliche Steigerung gegenüber dem Wert für 2022 (149,5 Mio. €) bedeuten würde.¹¹⁾ Die Jahreszielsetzung für das nachhaltige Ergebnis (FFO I) wird voraussichtlich im Rahmen der Berichterstattung zum ersten Quartal im Mai 2023 bekannt gegeben.

Um die Vergleichbarkeit mit anderen börsennotierten Immobilienunternehmen zu gewährleisten, weist CA Immo einzelne wichtige Kennzahlen nach den Standards der EPRA (European Public Real Estate Association), der führenden Interessenvertretung börsennotierter Immobilienunternehmen, aus. Diese Kennzahlen können von den nach IFRS-Regeln ermittelten Werten abweichen. Bei der Berechnung der Kennzahlen folgt CA Immo den „Best Practice Recommendations“ der EPRA (www.epra.com).

Mit Publikation der EPRA Best Practices Recommendations Guidelines im Oktober 2019 wurde die Net Asset Value-Berichterstattung adjustiert mit dem Ziel, jüngste Markt- und Unternehmensentwicklungen besser zu reflektieren. Infolgedessen wurden der EPRA NAV und der EPRA NNNAV durch drei neue Bewertungskennzahlen für das Nettovermögen ersetzt: EPRA Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets und EPRA Net Disposal Value. CA Immo berichtet mit dem 1. Quartal 2021 nur noch diese neuen Kennzahlen, die von EPRA wie folgt definiert werden¹²⁾:

Das Ziel der EPRA Net Reinstatement Value-Kennzahl ist es, den Wert des Nettovermögens auf einer langfristigen Basis hervorzuheben. Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, von denen nicht erwartet wird, dass sie sich unter normalen Umständen herauskristallisieren, wie z. B. die Fair-Value-Bewegungen bei Finanzderivaten und latente Steuern auf Immobilienbewertungsüberschüsse, sind daher ausgeschlossen. Da die Kennzahl auch widerspiegeln soll, was erforderlich wäre, um das Unternehmen auf der Grundlage seiner aktuellen Kapital- und Finanzierungsstruktur über die Investitionsmärkte nachzubilden, sollten damit verbundene Kosten wie Grunderwerbsteuern einbezogen werden.

Die der Berechnung des EPRA Net Tangible Assets zugrundeliegende Annahme geht davon aus, dass Unternehmen Vermögenswerte erwerben und veräußern, wodurch bestimmte Niveaus an latenten Steuerverbindlichkeiten herauskristallisiert werden.

Aktionäre sind daran interessiert, den vollen Umfang der Verbindlichkeiten und den daraus resultierenden Shareholder Value zu verstehen, wenn die Vermögenswerte des Unternehmens verkauft und/oder die Verbindlichkeiten nicht bis zur Fälligkeit gehalten werden. Zu diesem Zweck bietet der EPRA Net Disposal Value dem Leser ein Szenario, in dem latente Steuern, Finanzinstrumente und bestimmte andere Anpassungen in ihrem vollen Umfang berechnet werden, einschließlich der nicht in der Bilanz ausgewiesenen Steuerbelastung, abzüglich der daraus resultierenden Steuern. Diese Kennzahl sollte nicht als "Liquidations-NAV" betrachtet werden, da die beizulegenden Zeitwerte in vielen Fällen keine Liquidationswerte darstellen.

Der Net Asset Value (IFRS) lag am 31.12.2022 bei 3.358,4 Mio. € (33,71 € je Aktie), gegenüber 3.290,9 Mio. € zum Jahresende 2021 (32,68 € je Aktie) – eine Erhöhung von 2,1% (3,2% je Aktie). Diese Veränderung reflektiert das Jahresergebnis in Höhe von 75,5 Mio. €.

Der EPRA Net Tangible Assets (NTA) stand zum Stichtag bei 4.016,0 Mio. € und damit in etwa um den Wert zum Jahresende 2021 (4.033,9 Mio. €). Dies entspricht einem EPRA NTA je Aktie von 40,31 €, der leicht über dem Niveau des EPRA NTA zum 31.12.2021 in Höhe von 40,05 € je Aktie liegt.

Die Zahl der im Umlauf befindlichen Aktien betrug zum Stichtag 99.636.025 Stück (31.12.2021: 100.716.389). Die Werte je Aktie in der nachstehenden Tabelle werden auf verwässerter Basis dargestellt.

Art und Umfang von Renditeangaben variieren oft und die verwendeten Kennzahlen sind nicht einheitlich definiert. Um eine vergleichbare Berichterstattung in Bezug auf die Renditen in ganz Europa zu ermöglichen, hat EPRA zwei Renditekennzahlen definiert.

Die EPRA-Nettoanfangsrendite errechnet sich aus den annualisierten Mieteinnahmen auf Basis der Stichtagsmieten abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskosten, dividiert durch den Marktwert der Immobilien. Die EPRA-"topped-up" Rendite wird unter Verwendung einer Anpassung in Bezug auf die Gewährung von mietfreien Zeiten (oder anderen nicht abgelaufenen Mietanreizen wie z. B. vergünstigte Mietzeiten und Staffelmieten) berechnet.

Die Berichterstattung über Leerstandsquoten ist in der Immobilienbranche nicht standardisiert. Um eine vergleichbare und konsistente Berichterstattung zu fördern, schreiben die EPRA-Richtlinien eine einzige, klar definierte Leerstandsquote vor. Diese ist als Prozentsatz auszudrücken, der dem erwarteten Mietwert der leerstehenden Flächen geteilt durch den erwarteten Mietwert des gesamten Portfolios entspricht. Die EPRA-Leerstandsquote wird nur für Bestandsimmobilien (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, Handelsimmobilien und einschließlich des Anteils am Leerstand von Joint Ventures) berechnet, jedoch ohne Immobilien in Entwicklung.

In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2023 sind folgende Aktivitäten zu berichten:

CA Immo setzte ihr strategisches Kapitalrotationsprogramm zur Fokussierung des Portfolios auf hochwertige, nachhaltige Büroimmobilien in erstklassigen Lagen Anfang 2023 weiter fort.

Mitte Februar hat CA Immo den Verkauf eines Gebäudekomplexes – bestehend aus dem Hotel Savoyen sowie dem Bürogebäude am Botanischen Garten – im dritten Wiener Bezirk abgeschlossen, das Signing erfolgte im November 2022. Die zentral und verkehrsgünstig in unmittelbarer Nähe zum Schloss Belvedere gelegene Liegenschaft verfügt über ca. 38.150 m² Gesamtmietfläche.

Die CA Immobilien Anlagen AG führte ihr im Dezember gestartetes Aktienrückkaufprogramm auch nach dem Bilanzstichtag fort. Zum Stichtag 1. März 2023 hält die CA Immobilien Anlagen AG insgesamt 7.353.334 eigene Aktien (31.12.2022: 6.860.401 eigene Aktien). Bei einer Gesamtzahl von 106.496.426 Stück ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 6,9% (31.12.2022: 6,4%) der stimmberechtigten Aktien.

Für das Geschäftsjahr 2022 schlägt der Vorstand eine Dividende von 1,00 € je dividendenberechtigter Aktie vor. Dies entspricht der Dividende des Jahres 2020. Bemessen am Schlusskurs zum 31. Dezember 2022 (28,35 €) liegt die Dividendenrendite bei rund 3,5%. Der Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats. Der über die Basis-Zielsetzung von 70% des FFO I hinausgehende Ausschüttungsbetrag reflektiert die profitable Verkaufstätigkeit im Rahmen des strategischen Kapitalrotationsprogramms.

Der Aufsichtsrat der CA Immobilien Anlagen AG und die Vorstandsvorsitzende Silvia Schmitten-Walgenbach haben sich am 21. März 2023 einvernehmlich darauf geeinigt, dass der Vertrag von Silvia Schmitten-Walgenbach mit Ablauf des 31. März 2023 aufgelöst wird. Der Grund für die einvernehmliche Beendigung des Vertrages sind unterschiedliche Ansätze in der Priorisierung der Umsetzung der Unternehmensstrategie. Die Aufgaben von Frau Schmitten-Walgenbach werden von den beiden anderen Vorständen der CA Immo, Keegan Viscius und Andreas Schillhofer, übernommen.

Im Zuge ihrer theoretischen und praktischen Forschungs-tätigkeit kooperiert CA Immo mit Einrichtungen, die sich mit immobilienrelevanter Forschung beschäftigen. So ist CA Immo z. B. Partner des Verbundprojekts Office 21 des Fraunhofer-Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO, http://www.office21.de) mit dem Ziel, externe und interne Innovationsansätze zu evaluieren und frühzeitig zu pilotieren. Zusätzlich ist CA Immo aktives Mitglied in relevanten Plattformen der Immobilienwirtschaft (Details zu unseren Mitgliedschaften finden Sie im ESG-Bericht).

Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von CA Immo und das Erreichen der strategischen Ziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auftretender Risiken entscheidend. Um bestehende Marktchancen nutzen und die darin liegenden Erfolgspotenziale ausschöpfen zu können, müssen in angemessenem Umfang auch Risiken getragen werden. Daher bilden Risikomanagement und Internes Kontrollsystem (IKS) einen wesentlichen Bestandteil der als Grundsatz verantwortungsbewusster Unternehmensführung verstandenen Corporate Governance des Konzerns.

Das Risikomanagementsystem von CA Immo basiert auf folgenden Komponenten:

Der Vorstand legt unter Einbeziehung des Aufsichtsrats die strategische Ausrichtung der CA Immo Gruppe sowie die Art und das Ausmaß jener Risiken fest, die der Konzern zur Erreichung seiner strategischen Ziele zu übernehmen bereit ist. Bei der Einschätzung der Risikolandschaft und der Entwicklung potenzieller Strategien zur Steigerung des langfristigen Stakeholder Value wird der Vorstand durch die Abteilung Risikomanagement unterstützt. Zusätzlich wurde ein interner Risikoausschuss mit Vertretern aller Unternehmensbereiche sowie dem Finanzvorstand eingerichtet, der quartalsweise oder im Bedarfsfall im Rahmen von Sondersitzungen zusammentrifft. Ziel dieses Ausschusses ist die zusätzliche Verankerung einer regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung der Risikosituation des Konzerns inklusive Einleitung von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensausrichtung vor dem Hintergrund verfügbarer Alternativen optimal gewählt ist.

Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise im Rahmen von Reportings, die u. a. auf Basis der Ergebnisse des Risikoausschusses erstellt werden. Die Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw. -projektebene, als auch auf (Teil-)Portfolioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwachung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten sowie die kontinuierliche Überwachung der Baukosten bei Projektrealisierungen. Szenariendarstellungen hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risikoberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit. Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen umfassen.

Zusätzlich führt CA Immo nunmehr jährlich eine Inventarisierung und Evaluierung der Einzelrisiken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit durch. Zudem erfolgt eine jährliche Aktualisierung im Hinblick auf die geschätzten Auswirkungen auf das Ergebnis, Vermögen bzw. die Liquidität von CA Immo („Schadensausmaß“) und die Eintrittswahrscheinlichkeit innerhalb eines Jahres. Dabei werden bereits implementierte Maßnahmen und Kontrollen berücksichtigt, um das Nettorisiko zu ermitteln. Diese Daten dienen dem Vorstand als Grundlage für die Bestimmung von Höhe und Art der Risiken, die er bei der Verfolgung der strategischen Ziele als vertretbar erachtet. Hat der Vorstand die Strategie verabschiedet, wird sie in die 3-Jahres-Planung des Konzerns eingebunden und trägt dazu bei, die Risikobereitschaft und Erwartungen des Konzerns intern wie auch extern zu kommunizieren.

Die Risikopolitik von CA Immo wird durch eine Reihe von Richtlinien präzisiert. Ihre Einhaltung wird durch Controllingprozesse kontinuierlich überwacht und dokumentiert. Das Risikomanagement wird auf allen Unternehmensebenen bindend umgesetzt. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden und trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen-Prinzip gefasst. Die Interne Revision prüft als unabhängige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe; bei Bedarf werden externe Experten hinzugezogen. In der Berichterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergebnisse agiert sie weisungsungebunden.

Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anforderungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet.

Das Interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unternehmensrichtlinien. Unter Berücksichtigung der Managementprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsabläufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzudecken und so eine frühzeitige Korrektur zu gewährleisten. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstellung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichterstattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operative Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebunden. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lokalen Management. Die Geschäftsführer der Tochtergesellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrollen durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu dokumentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird stichprobenweise von der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse kontinuierlich evaluiert. Die Ergebnisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsführung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindestens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet.

Der wirtschaftliche Erfolg von CA Immo hängt u. a. von der Entwicklung der für die Gruppe relevanten Immobilienmärkte ab. Wesentliche die Wirtschaftsentwicklung beeinflussende Faktoren sind u. a. die Weltwirtschaftslage insgesamt, Mietpreisentwicklungen, die Inflationsrate, die Höhe der Staatsverschuldungen sowie das Zinsniveau. Im Büroimmobiliensegment spielen zudem Faktoren wie Wirtschaftswachstum, Industrietätigkeit, Arbeitslosenrate, Konsumentenvertrauen sowie andere für die wirtschaftliche Entwicklung maßgebliche Elemente eine wesentliche Rolle. All diese Faktoren liegen außerhalb des Einflussbereichs der Gesellschaft. Sie könnten negative Auswirkungen auf die gesamte europäische Wirtschaft und damit auch auf wirtschaftlich starke Nationen wie beispielsweise Deutschland und Österreich haben oder insgesamt den Finanz- und Immobiliensektor negativ beeinflussen. Jede negative Veränderung der Wirtschaftslage könnte einen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien zur Folge haben, was wiederum die Vermietungsquote, die Immobilienwerte oder auch die Liquidität von Immobilien beeinträchtigen könnte. Wirtschaftliche Instabilität sowie ein beschränkter Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen können zu möglichen Ausfällen von Geschäftspartnern und einer generellen Abschwächung der Marktaktivität führen. Bei mangelnder Liquidität des Immobilieninvestmentmarktes besteht das Risiko, einzelne Immobilien möglicherweise nicht oder nur zu unattraktiven Konditionen veräußern zu können.

Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie insbesondere der Mietpreise auch von den immobilienwirtschaftlichen Anfangsrenditen abhängig. Aufgrund des aktuellen Marktumfeldes besteht weiterhin die Gefahr, dass Anfangsrenditen für Gewerbeimmobilien weiter nach oben korrigieren. Das historisch außergewöhnlich hohe Preisniveau für Immobilieninvestitionen bzw. das niedrige Niveau der Immobilienrenditen birgt somit Risiken für die Immobilienwerte des CA Immo Portfolios. Wie sich bereits im vierten Quartal des Jahres 2022 abzeichnete, ist generell nicht auszuschließen, dass im Zusammenhang mit einem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus auch die Renditen für Immobilien weiter steigen und die Immobilienwerte in weiterer Folge zurückgehen werden.

Angesichts der oben dargelegten Risiken überprüft CA Immo die eigenen Immobilienbewertungen regelmäßig. Nach einer nahezu vollständigen externen Bewertung des Portfolios der Gruppe im 4. Quartal 2022, wurden die Werte für das Immobilienvermögen zum Stichtag 31. Dezember 2022 auf Basis verbindlicher Kaufverträge bzw. auf Grundlage der externen Bewertungen angepasst. Unter Beachtung der gegenwärtigen außergewöhnlichen Marktbedingungen sowie des derzeit niedrigen Transaktionsniveaus, muss den Immobilienbewertungen auch weiterhin ein höheres Maß an Vorsicht beigemessen werden als dies sonst der Fall ist. Weitere Informationen zu den Veränderungen der Marktwerte finden Sie im Kapitel „Immobilienbewertung“.

Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite Streuung auf verschiedene Länder vor. Dem Länderrisiko begegnet CA Immo durch die Konzentration auf strategische Kernmärkte mit lokalen Niederlassungen und eigenen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste regionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Der Fokus liegt hier auf Märkten, die langfristige strukturelle Trends wie zunehmende Urbanisierung, eines positiven demografischen Wandels und der strukturellen Angebotsknappheit sowie eine hohe Investitionsliquidität aufweisen. Marktkenntnis, laufende Evaluierung der Strategie, kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine gezielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategischen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrategien, Mittelfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse.

Einem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwächeren Investmentmärkten vor. Ein aktives Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken vorbeugen und eine ausgewogene Portfoliostruktur erhalten. CA Immo ist derzeit in Deutschland, Österreich und ausgewählten CEE - Märkten tätig. Mit einem Anteil von rund 66% des Gesamtportfolios ist Deutschland aktuell größter Einzelmarkt von CA Immo. CA Immo ist Teil des EPRA Developed Europe Index, der die Kapitalmarktpositionierung und das Gesamtrating unterstützt. Hierfür wird ein aggregierter EBITDA-Beitrag von Deutschland, Österreich und Polen von mehr als 50% angestrebt. In puncto Assetklassen konzentriert sich CA Immo auf moderne und qualitativ hochwertige Büroimmobilien mit Schwerpunkt in innerstädtischen Top-Lagen. Im Geschäftsfeld Development werden in erster Linie hochwertige Büroimmobilien für den eigenen Bestand entwickelt. Darüber hinaus werden Grundstücksentwicklungen und zu einem geringeren Ausmaß Bauprojekte mit anderen Nutzungsarten wie z. B. Wohnen realisiert, die in der Regel nach erfolgreicher Entwicklung oder Fertigstellung veräußert werden.

Einzelinvestments sollen 5% des gesamten Immobilienvermögens nicht dauerhaft überschreiten. Ausnahmen sind nach Genehmigung möglich (z.B. ONE). Zum Bilanzstichtag fallen lediglich die Bestandsgebäude Skygarden in München sowie ONE in Frankfurt in diese Kategorie. Insgesamt zeigt das Portfolio ein hohes Maß an Diversifikation: Die Top 10 Bestandsimmobilien der Gruppe repräsentieren rund 40% des gesamten Bestandsportfolios. Das Konzentrationsrisiko in Bezug auf Einzelmieter ist ebenfalls überschaubar: Per 31. Dezember 2022 wurden rund 22% der Mieteinnahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit einem Anteil von rund 3% an den Gesamtmieterlösen waren PricewaterhouseCoopers, gefolgt von der Intercity Hotel GmbH zum Bilanzstichtag die größten Einzelmieter im Portfolio. Generell sollen nicht mehr als 5% der gesamten Jahresmieteinnahmen über einen längeren Zeitraum auf Einzelmieter entfallen, wobei Mieter mit exzellenter Bonität (AAA/AA) eine Ausnahme bilden können. Bei Single-Tenant-Gebäuden gilt: Derartige Szenarien sind zu vermeiden, es sei denn, die Bonität des Mieters ist als ausgezeichnet (AAA/AA) einzustufen. Als Single-Tenant-Szenario werden Fälle definiert, in denen mehr als 75% der jährlichen Mieteinnahmen (Einzelobjektebene) auf einen einzelnen Mieter entfallen. Grundsätzlich dürfen die Mieteinnahmen aus Single-Tenant-Gebäuden 20% der jährlichen Gesamtmieteinnahmen nicht übersteigen. Darüber hinaus sollte die durchschnittliche Mietvertragsdauer bei Single-Tenants mehr als zehn Jahre betragen.

Sonstige Risikokonzentrationen, die sich aus Faktoren wie z. B. dem Bestand mehrerer Objekte mit einem Marktwert von mehr als 100 Mio. € in derselben Stadt, dem Branchenmix der Mieter, der Identität von Vertragspartnern bzw. Lieferanten oder Kreditgebern etc. ergeben und quantitativ nicht effektiv gemessen bzw. eingegrenzt werden können, unterliegen einer entsprechenden regelmäßigen Überprüfung.

Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Ländern, in denen CA Immo tätig ist, hat ebenso eine wesentliche Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietausfälle. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und geeignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen entschließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten.

Alle Kernstädte von CA Immo verzeichneten durch die aktuell vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Auswirkungen des Russland-/Ukraine - Konfliktes ein herausforderndes Umfeld für die operative Geschäftstätigkeit, das insbesondere von einer deutlich abgeschwächten Transaktionsaktivität geprägt ist. Sollten sich auch die Vermietungsaktivitäten deutlich abschwächen, ist auch zukünftig mit längeren Vermarktungs- und Leerstandszeiten für nicht vermietete Einheiten zu rechnen. Da die Nachfrage nach Büroflächen vor allem von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt, bleibt abzuwarten, wie sich die im Laufe des Jahres 2022 teilweise rückläufigen Büroflächenumsätze im Geschäftsjahr 2023 entwickeln werden. Darüber hinaus ist offen, wie sich die krisenbedingte Ausweitung digitaler Arbeitsprozesse und der Trend des flexiblen bzw. hybriden Arbeitens („Work-from-home“) mittelfristig auf die Nachfrage nach Büroimmobilien auswirken werden. Es ist nicht auszuschließen, dass die Trends zu flexiblen Büroflächenanmietungen und Co-Working den Büromarkt in Zukunft noch stärker prägen könnten.

CA Immo begegnet dem Risiko von Mietausfällen u. a. durch Analysen des Immobilienportfolios, der Mieterstruktur sowie des Cash-flows und führt verschiedene Analyseszenarien zur Einschätzung der Risiken durch. Grundsätzlich ist hier immer eine Einzelfallprüfung erforderlich. Durch gezieltes Monitoring und proaktive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistungen, Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe trotz der zuletzt negativen Auswirkungen der Pandemie auf einzelne Mieter auf einem niedrigen Niveau gehalten. Sämtliche offene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Ein Ausfallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausreichend berücksichtigt. Viele Mietverträge (rund 95%) der Gruppe beinhalten Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezugnahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisindex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Mietverträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflationsentwicklung abhängig (Wertsicherungsrisiko).

Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte Mieter intensiv; in vielen Märkten stehen die Mieten unter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben, könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nutzung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten Mietkonditionen stark beeinträchtigen.

Zum Portfolio der Gruppe gehören in geringem Ausmaß auch sonstige Assetklassen wie Shopping-Center und Hotels, deren Betrieb mit eigenen Risiken verbunden ist. Ein schlechtes Management des Gebäudes bzw. der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zunehmende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Mietpreisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu Mieteinbußen und Problemen bei Neuvermietungen führen. Obwohl CA Immo keine Hotels selbst betreibt, wird die Ertragslage der Gruppe von der Qualität des externen Hotelmanagements und der Entwicklung der Hotelmärkte beeinflusst. Nicht zuletzt sind hier behördlich angeordnete Pandemie-Maßnahmen wie Lockdowns anzuführen, die insbesondere Hotelbetreiber als auch den Einzelhandel stark in Mitleidenschaft ziehen.

Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Erträge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Entwicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschreitungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträchtigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforderungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen.

CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um diese Risiken weitgehend zu beherrschen (Kostenkontrollen, Abweichungsanalysen, Mehrjahres-Liquiditätsplanung etc.). Projekte werden mit wenigen Ausnahmen erst nach Vorliegen einer entsprechenden Vorvermietungsquote gestartet, die den zukünftigen Kapitaldienst durch Mieteinnahmen decken kann. Eine Ausnahme wird nur in besonderen Konstellationen der Projekt- und/oder Marktsituation (z. B. extreme regionale Knappheit an vermietbaren Flächen mit absehbar steigenden Mieten und geringem Vermietungsrisiko während der Projektphase) gemacht. Derartige Ausnahmen bedürfen bei Einholung der Projektgenehmigung einer expliziten Prüfung.

Angesichts der zuletzt hohen Auslastung der Bauwirtschaft ergeben sich für CA Immo Risiken sowohl hinsichtlich der (rechtzeitigen) Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch hinsichtlich der Baupreise und der Qualität. Dies war zuletzt nicht nur in Deutschland – als Kernmarkt für Projektentwicklungen – sondern in sämtlichen Kernregionen von CA Immo spürbar. Trotz eingepreister Projektreserven ist nicht auszuschließen, dass ein weiterer Anstieg der Baukosten Risiken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekterfolg bedeuten könnte. Zudem besteht – trotz defensiver Projektkalkulation – die Gefahr, dass sich die aktuellen Immobilienrenditen ändern und den angestrebten Projektgewinn (Developer Profit) schmälern. CA Immo setzt daher auch im Bereich Development verstärkt auf entsprechende Markt- und Kostenanalysen. Insbesondere unter den gegenwärtigen Marktbedingungen geprüft von hoher Inflation, Zinsanstiegen, Lieferengpässen und generell gestiegener Markt-unsicherheit und -volatilität ist bei Projektentwicklungen mit steigenden Baukosten, Angebots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungsraten, unsicheren Vermarktungszeiträumen und einem Mangel an aktuellen Vergleichswerten die Beimessung eines höheren Unsicherheitsfaktors unvermeidlich. Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker schwanken als dies unter normalen Umständen der Fall wäre. Die aktuell in Umsetzung befindlichen Projekte Upbeat sowie Hochhaus am Europaplatz in Berlin weisen eine 100%-Vorvermietung aus und werden hinsichtlich des Kostenrisikos kontinuierlich evaluiert.

CA Immo schafft durch eine umfassende Wertschöpfungskette von der Vermietung über die Verwaltung bis hin zur Bebauung, Planung und Entwicklung von Anlageobjekten mit starken Kompetenzen innerhalb des Unternehmens nachhaltige Werte. Dadurch werden funktionale (Performance-) Risiken reduziert und Chancen entlang dieser Wertschöpfungskette maximiert (Developer Profit). Allerdings bergen Grundstücksreserven und Baurechtschaffungsprojekte durch ihre hohe Kapitalbindung ohne laufende Zuflüsse spezifische Risiken (z. B. Genehmigungsrisiko), bieten aber gleichzeitig durch die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes erhebliches Chancenpotenzial auf Wertsteigerungen. Durch den Verkauf nicht-strategischer Grundstücksreserven werden die Risiken regelmäßig reduziert. Auf den verbleibenden Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen Kapazitäten zügig vorangetrieben. Insgesamt strebt CA Immo ein ausgewogenes Portfolio an; auf Basis von Bilanzwerten bedeutet das rund 85% ertragsstarke Bestandsimmobilien und rund 15% Developments in Realisierung inklusive Landreserven.

CA Immo realisiert auch Projektentwicklungen in Joint Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungs- und Leistungsfähigkeit abhängig (Partnerrisiko). Die Gruppe ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstige Haftungen tragen müssen.

Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbesondere zur Refinanzierung bestehender Finanzverbindlichkeiten sowie zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisitionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Banken und des Kapitalmarktes abhängig, zusätzliches Kapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolongieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die nicht alle von der Gruppe beeinflusst werden können (Marktzinsen, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fertigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen.

Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksichtigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obligierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzögert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschussverpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzierungen oder den von CA Immo begebenen Unternehmensanleihen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fällig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu fordern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Konditionen abschließen zu müssen.

CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Um das Long Term Issuer Investment Grade Rating von Moody’s (aktuell Baa3 mit Ausblick negativ) zu erhalten bzw. langfristig zu verbessern, bedarf es zudem unter anderem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung, einer soliden Zinsdeckung sowie einem hinreichend großen Pool an unbelasteten Immobilien.

Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem kontinuierlichen Monitoring der Covenant-Vereinbarungen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und -sicherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziellen Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Zudem verfügt die Gruppe zur Aussteuerung von Liquiditätsspitzen über eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentlinie auf Ebene der Konzernmutter mit einem Volumen von 300 Mio. €. Damit wird konzernweit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. Dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend, werden Kredite grundsätzlich langfristig abgeschlossen. Als Grundregel gilt, dass vor Abschluss von verbindlichen Verträgen im Zusammenhang mit Immobilienankäufen eine entsprechende Finanzierung (z. B. Kredit, Anleihe) gewährleistet sein muss. Als Alternative und Ergänzung zu den bisherigen (Eigen-) Kapitalbeschaffungsquellen wurden in der Vergangenheit auf Projektebene auch Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) eingegangen.

Trotz sorgfältiger Planung ist ein Liquiditätsrisiko aufgrund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint-Venture-Partnern dennoch nicht auszuschließen. Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektentwicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindlicher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finanzierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten.

Das aktuelle wirtschaftliche Umfeld, unter anderem geprägt von hoher Inflation und damit verbundenen signifikanten Zinsanstiegen, hatte zuletzt eine negative Wirkung auf den Immobilienmarkt und in weiterer Folge auf die Bewertung von Immobilien und Deinvestitionsvorhaben. Die Eigen- bzw. Fremdkapitalbeschaffung über den Kapitalmarkt hat sich über die letzten Quartale erheblich erschwert, wodurch Wachstumsaspekte nicht oder nur teilweise umsetzbar waren bzw. immer noch sind.

Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsicherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierungen auf die Inanspruchnahme von in- und ausländischen Banken sowie die Begebung von Unternehmensanleihen und achtet auf eine möglichst hohe Zinsabsicherungsquote. Um sich gegen drohende Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern, werden bei variabel verzinsten Krediten verstärkt derivative Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps und Zinsfloors) abgeschlossen. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-Euribor ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes führen.

Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisikos ist daher unumgänglich. Risiken, die für CA Immo eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen, sind derzeit nicht gegeben. Die Finanzierungsstrategie von CA Immo setzt auf einen ausgewogenen Mix von besicherten Bankfinanzierungen und unbesicherten Kapitalmarktfinanzierungen. Aktuell entfallen 92% des gesamten Finanzierungsvolumens auf fix verzinste (u. a. in Form von Unternehmensanleihen) oder durch Derivate abgesicherte Finanzierungen. Durch die kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruktur konnten in den letzten Jahren neben einer Reduktion der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten auch eine Verbesserung des Laufzeitenprofils sowie eine Erhöhung des Anteils zinsgesicherter Finanzverbindlichkeiten erreicht werden. Das Finanzprofil wurde damit in seiner Robustheit weiter gestärkt.

Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Erträge als auch der Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuerrückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind.

Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen können bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit sein. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt.

Wesentliche Annahmen sind zudem darüber zu treffen, inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Verlustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicherheiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Unsicherheiten und Komplexitäten können allerdings dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen ausfallen.

Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche komplexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vorgaben zur Grunderwerbsteuer bzw. zum möglichen Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personen- und Kapitalgesellschaften, (iii) die steuerliche Anerkennung von Auslagerungen von Betriebsvorrichtungen, (iv) die Verteilung des Gewerbeertrags auf mehrere Betriebsstätten oder (v) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwicklungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außerhalb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie z. B. Änderungen in der Beteiligungsstruktur, Gesetzesänderungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als zuvor behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können.

Weiters bestehen im Zusammenhang mit in der Vergangenheit erfolgten Umstrukturierungen in Zentral- und Osteuropa Unsicherheiten bezüglich einer möglichen rückwirkenden Anwendung von nachträglichen Steueränderungen. CA Immo schätzt die Wahrscheinlichkeit einer tatsächlichen Belastung jedoch als gering ein.

Hinsichtlich der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Leistungsverrechnungen innerhalb des Konzerns ist CA Immo stets bestrebt, einen fremdüblichen Preis für interne Leistungen zu verrechnen und dies ausreichend zu dokumentieren, um alle gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen (Verrechnungspreisdokumentation). Allerdings besteht auch hier die Möglichkeit, dass die Finanzbehörden eine andere Ansicht vertreten und ihrerseits zu Erkenntnissen gelangen, die zu steuerlichen Konsequenzen hinsichtlich der Abzugsfähigkeit von in der Vergangenheit vorgenommenen internen Leistungsverrechnungen führen und damit nachträgliche Steuerzahlungen auslösen könnten.

Eine allfällige Wiedereinführung nationaler Währungen durch einzelne Mitglieder der Eurozone hätte gravierende Folgen für die europäischen Volkswirtschaften und die ohnehin teilweise volatilen Finanzmärkte. Schließlich könnte der Ausstieg einzelner Staaten aus der Europäischen Währungsunion zu einem gänzlichen Kollaps des Währungssystems führen.

CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken ausgesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendungen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergebnisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten.

Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktuell kein wesentliches direktes Risiko besteht.

Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Auswirkung der Bindung der Mieten an die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vorhandene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebsnotwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Absicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftrags- und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursentwicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt.

Nach vielen Jahren der hohen Nachfrage und Rekord-Transaktionsvolumen auf dem europäischen Immobilienmarkt wie auch auf den Kernmärkten der CA Immo und insbesondere in Deutschland, erfolgte ein Einbruch der Transaktionsmärkte im Jahr 2022 aufgrund der signifikant geänderten Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen. Das Risko von Transaktionen die aufgrund von Problemen in Bezug auf die Preisfindung bzw. die Verfügbarkeit sowie Kosten der Finanzierung pausieren oder sogar abgebrochen werden bleibt weiterhin hoch.

Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus vertraglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, die auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme abstellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kaufpreise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Ertragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausreichender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein allfälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung berücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nachlaufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in entsprechenden Projektkostenschätzungen erfasst.

Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der CA Immo Gruppe können zu unerwarteten Verlusten führen oder sich in einem zusätzlichen Aufwand niederschlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschlichem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen Kontrollverfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rechnung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind (IT- und Cyberrisiken), bergen ein hohes Betriebsrisiko. Zu den menschlichen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche Risikokontrollen (insbesondere Geschäftsablaufkontrollen), zu hohe Entscheidungskompetenzen auf individueller Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen können, oder zu viele Entscheidungsinstanzen, die eine flexible Reaktion auf Marktänderungen verhindern. Aufgaben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwaltungsaufgaben werden zum Teil auf externe Dritte ausgelagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertraglich zu binden.

Das Know-how eines Unternehmens und seiner Mitarbeiter stellt einen bedeutenden Wettbewerbsfaktor dar und ist ein Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Wettbewerb. Die Abwanderung von Mitarbeitern in Schlüsselfunktionen stellt daher eine akute Gefahr von Know-how-Verlust dar, der zumeist nur unter hohem Einsatz an Unternehmensressourcen (Geld, Zeit, Rekrutierung von neuem Personal) kompensiert werden kann (HR-Risiko).

Diesen Risikofaktoren begegnet CA Immo durch unterschiedliche Maßnahmen: Bei Unternehmensfusionen wird auf strukturierte Prozesse zur Organisationsintegration geachtet. Die Ablauforganisation (System-/Prozessintegration) ist klar verankert; es werden kontinuierliche Aktivitäten zur nachhaltigen Umsetzung operativer Abläufe gesetzt. Die Konzernstruktur wird regelmäßig hinterfragt und geprüft, ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße Rechnung tragen. Personellen Know-how-Risiken, die durch Kündigung von zentralen Wissensträgern auftreten können, beugt CA Immo durch regelmäßigen Know-how-Transfer (Schulungen) bzw. Dokumentation des Know-hows (Handbücher etc.) sowie eine möglichst vorausschauende Personalplanung vor.

Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen geführt. Das jeweils anwendbare Recht, die unterschiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können vereinzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer oder andere Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, ausreichende bilanzielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten getroffen zu haben. Aktuell sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen.

Im Frühjahr 2020 hat CA Immo gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten Schadenersatzklagen über vorläufig 1,9 Mrd. € aufgrund rechtswidriger und schuldhaft parteilicher Beeinflussung des Bestbieterverfahrens im Rahmen der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags an CA Immo eingebracht. Die für diese Zivilverfahren relevanten erstinstanzlichen und – aufgrund der anhängigen Rechtsmittelverfahren – nicht rechtskräftigen Strafurteile des „BUWOG Strafprozesses“ vom Jänner 2022 gegen die Angeklagten Ex-Bundesfinanzminister Grasser et al. bestätigten aus Sicht der CA Immo im Wesentlichen, dass im Zusammenhang mit dem BUWOG - Privatisierungsverfahren rechtswidrige und parteiliche Handlungen zum Nachteil von CA Immo gesetzt worden sind. Eine Einschätzung der Auswirkungen des strafrechtlichen Verfahrens auf die anhängigen zivilrechtlichen Schadenersatzverfahren ist final erst nach Abschluss sämtlicher Rechtsmittelverfahren mit einem rechtskräftigen strafrechtlichen Urteil möglich.

Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung
oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse und den Betrieb sind unvorhersehbar und können gegebenenfalls negative Auswirkungen insbesondere auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruktur der CA Immo Gruppe haben. Derartigen Rechtsrisiken steuert CA Immo durch zahlreiche Maßnahmen proaktiv entgegen. Dazu zählen die regelmäßige Bewertung von historischen und bestehenden Rechtsrisiken, die laufende Überwachung von Gesetzesänderungen bzw. Änderungen in der Rechtsprechung, die Implementierung von Lessons Learned in unsere Geschäftsprozesse, sowie kontinuierliche Informations- und Schulungsmaßnahmen.

Aktuelle Entwicklungen am Kapitalmarkt (z. B. EU Green Deal) sowie neue gesetzliche Auflagen erzeugen für Unternehmen Handlungsdruck, stärker als bisher über ESG-Risiken zu berichten, die aus ihrer Geschäftstätigkeit resultieren. Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekte spielen auch im gesamten Immobiliensektor eine wesentliche Rolle. Gebäude werden durch ihren hohen Energieverbrauch als einer der Schlüsselfaktoren für den Klimaschutz angesehen, daher liegt die Aufmerksamkeit aktuell noch vorrangig auf Umweltbelangen (Environmental), aber auch die Faktoren Social und Governance gewinnen zunehmend an Relevanz.

Die Energienutzung in Gebäuden für Beleuchtung, Heizung oder Kühlung führt zu direkten oder indirekten CO₂-Emissionen. Baumaterialien enthalten Kohlenstoffe, die bei ihrer Gewinnung, Herstellung, ihrem Transport und ihrer Verarbeitung entstehen. Da Kohlenstoff in fast jeder Phase des Baus und Betriebs von Gebäuden enthalten ist, sollten Unternehmen rechtzeitig mit der Umsetzung entsprechender Programme zur Dekarbonisierung von Immobilien beginnen, um zum ehrgeizigen Ziel der Klimaneutralität in Europa bis 2050 beitragen zu können.

Als verantwortungsbewusster Akteur in der europäischen Immobilienbranche unterstützt CA Immo die Klimaziele der Vereinten Nationen und den damit verbundenen Übergang zu einer kohlenstoffarmen, nachhaltigen Wirtschaft voll und ganz. Um die damit verbundenen Anforderungen bestmöglich zu erfüllen und ihre langfristige Wettbewerbsfähigkeit zu sichern, verankert CA Immo entsprechende Ziele, Maßnahmen, Prozesse und Systeme in ihrer strategischen Ausrichtung (z. B. Nachhaltigkeitszertifizierungen, ESG Reporting, Green Financing, etc.).

Für CA Immo ist die Verbesserung der Energieeffizienz im Gebäudebestand ein maßgeblicher Faktor zur Erreichung der Klimaneutralität. Auf diese Art und Weise beugen wir höherem Energieverbrauch und damit verbunden höheren Betriebskosten vor. Da die Ergebnisse der Kohlenstoffeffizienz erheblich von Entscheidungen in der Planungsphase abhängen, achten wir bei unseren Projektentwicklungen bereits in einem sehr frühen Stadium auf zukünftige Auswirkungen auf die Umwelt. Dabei setzen wir – wo möglich – auf die Erhöhung des Anteils an nachhaltigen Materialien, achten auf den CO₂-Footprint herkömmlicher Materialien und die Energieerzeugung aus erneuerbaren Quellen vor Ort (Sonnenkollektoren, Wärmepumpen, Wärmenetze, usw.). Unser Beschaffungsprozess stellt zudem sicher, dass die hohen ökologischen Anforderungen gemäß dem jeweils für das projektierte Gebäude vorgesehenen Zertifizierungsstandard eingehalten werden. Unsere Bau-Dienstleister verpflichten wir zur Einhaltung der Nachhaltigkeitsstandards gemäß DGNB Gold oder LEED Gold (z. B. Materialdeklaration, Arbeitnehmerschutz).

Detaillierte Informationen hierzu – insbesondere zu Klimarisiken und -chancen einschließlich Risikoeinschätzung – finden Sie im ESG Bericht.

Umwelt- und Sicherheitsvorschriften umfassen effektive wie auch latente Verpflichtungen, kontaminierte Liegenschaften zu sanieren. Die Einhaltung dieser Vorschriften kann mit erheblichen Investitions- und anderen Kosten verbunden sein. Diese Verpflichtungen könnten sich auf Immobilien beziehen, die gegenwärtig oder auch in der Vergangenheit im Eigentum von CA Immo stehen bzw. standen oder von ihr bewirtschaftet bzw. entwickelt werden oder wurden. Insbesondere betrifft dies die Kontaminierung mit bislang unentdeckten schädlichen Materialien oder Schadstoffen, Kriegsmaterial bzw. sonstige Umweltrisiken wie z. B. Bodenverunreinigungen etc. Manche Vorschriften sanktionieren die Abgabe von Emissionen in Luft, Boden und Wasser, die Grundlage einer Haftung von CA Immo gegenüber Dritten bilden und die Veräußerung, Vermietung bzw. Mieterträge der betroffenen Immobilien erheblich beeinflussen können. Auch Naturkatastrophen und extreme Wettereinwirkungen können erhebliche Schäden an Immobilien verursachen. Grundsätzlich sind versicherbare Risiken im üblichen Umfang versichert (z. B. All-Risk-Versicherung für Entwicklungsprojekte). Sollte für derartige Schäden jedoch keine ausreichende Versicherungsdeckung bestehen, könnte dies nachteilige Auswirkungen nach sich ziehen. Zur Risikominimierung bezieht CA Immo vor jedem Kauf auch diese Aspekte in ihre Due Diligence - Prüfung ein. Vom Verkäufer werden entsprechende Garantieerklärungen verlangt. Wo möglich, setzt die CA Immo Gruppe umweltverträgliche Materialien und energiesparende Technologien ein. Dem ökologischen Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Projektentwicklungen sowie (Re-)Developments ausschließlich unter der Maßgabe einer Zertifizierungsfähigkeit durchgeführt werden.

Im Sozialbereich liegen unsere strategischen Schwerpunkte insbesondere auf folgenden Themen: Wohlergehen, Gesundheit und Sicherheit, Förderung der Mitarbeiter, Diversität, Wirkung auf Gemeinschaften sowie auf sozialen Aspekten einer nachhaltigen Lieferkette und Stadtquartiersentwicklung. Bei Baudienstleistungen verpflichtet und überprüft CA Immo ihre Auftragnehmer beispielsweise auf die Einhaltung gesetzlicher Regelungen zu Arbeits- und Gesundheitsschutz, Arbeitsstätten- bzw. Arbeitszeitregelungen sowie tarifvertraglicher Vereinbarungen.

Informationen zu den für CA Immo wesentlichen sozialen Risiken sowie den im Zuge der Covid-19-Pandemie von CA Immo gesetzten umfassenden Schutzmaßnahmen für eine sichere Arbeitsumgebung für CA Immo Mitarbeiter, Mieter sowie auf CA Immo Baustellen finden Sie im ESG Bericht.

Eine vorbildliche Corporate Governance stellt für CA Immo eine Chance zur langfristigen Wertsteigerung dar. Umgekehrt birgt die Nichtbeachtung von Governance- und Compliance-Standards hohe Risiken, die von Strafen und Bußgeldern bis hin zum Verlust der Reputation reichen können. Hierzu zählen nicht nur die Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben, Governance-Regeln und (internen) Richtlinien, sondern auch ein transparenter Umgang mit Interessenkonflikten, die Gewährung einer angemessenen Vergütung, die Förderung einer offenen Kommunikation mit allen Stakeholdern, Wahrung der Menschenrechte sowie die Einhaltung unserer ethischen Grundsätze und Unternehmenswerte. CA Immo positioniert sich klar gegen jede Form von Ungleichbehandlung, Menschenrechtsverletzungen, organisiertem Verbrechen (z. B. Betrug, Erpressung, Bestechung und Korruption), Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung. Dagegen wollen wir auf allen Ebenen Integrität und Vielfalt fördern.

Dem Korruptionsrisiko wird beispielsweise durch den Code of Conduct („Zero Tolerance“) und der damit im Zusammenhang stehenden Geschenke- und Spenden-Richtlinie Rechnung getragen. Mitarbeiter sind dazu angehalten, jeglichen Verdachtsmoment intern zu melden. Darüber hinaus besteht für Mitarbeiter sowie externe Dritte bei Verdacht eines Fehlverhaltens die Möglichkeit, diesen anonym über das von CA Immo eingerichtete elektronische Hinweisgebersystem¹³⁾ auf der Website des Unternehmens zu melden. Über getroffene Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption wird der Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich informiert. Die Prüfung korruptionsrelevanter Sachverhalte erfolgt auf Basis des vom Prüfungsausschuss verabschiedeten Revisionsplans oder aufgrund von Sonderprüfungsaufträgen des Vorstands, Prüfungsausschusses oder Gesamtaufsichtsrats. Sämtliche operativ tätige Konzerngesellschaften werden in regelmäßigem Turnus auf Korruptionsrisiken überprüft.

Bereits im Rahmen des Vergabeprozesses verpflichten wir unsere Auftragnehmer und Lieferanten (Anbieter) zur Anerkennung und Einhaltung unseres Code of Ethics und Code of Conduct sowie der von uns definierten Governance-, Sozial- und Umweltstandards. CA Immo prüft ihre Geschäftspartner – insbesondere auch Bauunternehmen – im Rahmen des Vergabeprozesses nicht nur hinsichtlich ihrer fachlichen Qualifikation und wirtschaftlichen Situation, sondern auch im Hinblick auf soziale Aspekte. Im Rahmen einer „Third-Party-Compliance“ - Überprüfung wird mittels Fragebögen und Einsatz von Unternehmens- und Risikodatenbanken für unerwünschte Medien, Sanktionen, Watchlists, etc. auch die Einhaltung von Governance-, Sozial- und Umweltstandards abgefragt bzw. überprüft und in Vergabeprozessen berücksichtigt. Im Bereich Governance achten wir speziell auf die Einhaltung von Gesetzen, unserer internen Vorgaben für Vertragspartner beispielsweise in Bezug auf Unternehmensethik, Sicherstellung der Compliance und Maßnahmen zur Bekämpfung von Korruption, Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung.

Details zu unseren wesentlichen Standards sowie den hiermit verbundenen Kontrollmechanismen sind auf unserer Website abrufbar¹⁴⁾.

Das Grundkapital der CA Immobilien Anlagen AG betrug zum Bilanzstichtag 774.229.017,02 €, das sich auf vier Namensaktien und 106.496.422 Stück auf den Inhaber lautende Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 € verteilt. Die Inhaberaktien notieren im Prime Market der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352).

Mit einer Beteiligung von rund 59% per 31. Dezember 2022 (62.924.265 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien) ist SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, größter Aktionär von CA Immo. Starwood ist ein auf globale Immobilieninvestitionen konzentrierter Finanzinvestor. Die übrigen ausstehenden Aktien von CA Immo befinden sich im Streubesitz von institutionellen und privaten Investoren, die mit Ausnahme von Petrus Advisers Ltd. (5,01% auf Basis der letzten Beteiligungsmeldung) jeweils eine Beteiligung unter der gesetzlich meldepflichtigen Schwelle von 4% halten. Nähere Informationen zur Ausgestaltung der Aktien sowie zu den Aktionärsrechten sind im Corporate Governance Bericht¹⁵⁾ dargestellt.

In der 31. ordentlichen Hauptversammlung vom
9. Mai 2018 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital (auch in mehreren Tranchen und bei möglichem Bezugsrechtausschluss) um bis zu 359.168.301,36 € (rund 50% des derzeit aktuellen Grundkapitals) durch Bar- oder Sacheinlage gegen Ausgabe von bis zu 49.404.168 auf Inhaber lautende Stückaktien zu erhöhen.

Zur Bedienung der ausgeübten Wandlungsrechte von Inhabern von Wandelschuldverschreibungen wurde im Jahr 2021 – neben dem hierfür zu Verfügung stehenden bedingten Kapital – ein genehmigtes Kapital in Höhe von 9.098.448,62 € verwendet, sodass per 31. Dezember 2022 ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 350.069.852,74 € besteht, das bis längstens 18. September 2023 in Anspruch genommen werden kann.

In derselben Hauptversammlung wurde der Vorstand ermächtigt, bis längstens 8. Mai 2023 mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt 750 Mio. €, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 19.761.667 Stück auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 143.667.319,09 € verbunden sind (bedingtes Kapital 2018), auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen darf nach dieser Ermächtigung nur erfolgen, wenn auf die Summe der neuen Aktien, auf die Umtausch- und/oder Bezugsrechte mit solchen Wandelschuldverschreibungen eingeräumt werden, rechnerisch ein Anteil von insgesamt nicht mehr als 20% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Einräumung dieser Ermächtigung entfällt. Das Bezugsrecht der Aktionäre (§ 174 Abs 4 AktG iVm § 153 AktG) wurde ausgeschlossen.

In der 34. ordentlichen Hauptversammlung vom 6. Mai 2021 wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs 1 Z 8 und Abs 1a und Abs 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung, d.h. bis längstens 5. November 2023, ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats im gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß eigene Aktien der Gesellschaft zu erwerben. Der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert darf nicht niedriger als 30% unter und nicht höher als 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage betragen. Die sonstigen Rückkaufsbedingungen hat der Vorstand festzulegen, wobei der Erwerb nach Wahl über die Börse, durch ein öffentliches Angebot oder auf eine sonstige gesetzlich zulässige, zweckmäßige Art, also auch außerbörslich und/oder von einzelnen Aktionären und unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungsrechts erfolgen kann (umgekehrtes Bezugsrecht). Die Ermächtigung kann ganz oder teilweise oder auch in mehreren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unternehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. Auch die wiederholte Ausübung dieser Ermächtigung ist zulässig. Der Vorstand wurde weiters ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, die erworbenen eigenen Aktien ohne weiteren Hauptversammlungsbeschluss auf jede gesetzlich zulässige Art wieder zu veräußern und die Veräußerungsbedingungen festzusetzen bzw. die eigenen Aktien auch einzuziehen.

Am 3. Mai 2022 beschloss der Vorstand auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 34. ordentlichen Hauptversammlung vom 6. Mai 2021 gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG ein weiteres Rückkaufprogramm für eigene Aktien durchzuführen. Am 19. Oktober wurde das Aktienrückkaufprogramm planmäßig beendet. Es wurden 1.000.000 Inhaberaktien (ISIN AT0000641352) erworben, was einem Anteil am Grundkapital von rund 0,94% entspricht. Der höchste geleistete Gegenwert je erworbener Aktie lag bei 32,10 €, der geringste geleistete Gegenwert je erworbener Aktie lag bei 26,25 €. Der gewichtete geleistete Durchschnittsgegenwert je erworbener Aktie lag bei 30,33 € und der Gesamtwert der erworbenen Aktien bei insgesamt 30.327.788,47 €. CA Immo hielt nach Beendigung des Rückkaufprogramms 6.780.037 eigene Aktien, was einem Anteil an der Gesamtzahl ausgegebener stimmberechtigter Aktien von rund 6,4% entspricht.

Am 19. Dezember 2022 beschloss der Vorstand erneut auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 34. ordentlichen Hauptversammlung vom 6. Mai 2021 gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG ein weiteres Rückkaufprogramm für eigene Aktien durchzuführen. Bis zum 31.12.2022 wurden im Zuge dieses Aktienrückkaufprogramms 80,364 Aktien im Wert von rund 2,1 Mio. € erworben.

Insgesamt wurden im Jahr 2022 1.080.364 eigene Aktien erworben. Zum 31.12.2022 hielt CA Immo somit 6.860.401 eigene Aktien.

Details zu den durchgeführten Transaktionen im Rahmen der Aktienrückkaufprogramme sowie allfällige Änderungen des laufenden Aktienrückkaufprogramms werden auf der Website der Gesellschaft veröffentlicht¹⁶⁾.

Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vorstandsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 65. Lebensjahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funktionsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den 65. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei, höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien entsendete Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsendungsberechtigten jederzeit abberufen und durch andere ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen finden auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsratsmitglieder werden von der Hauptversammlung gewählt. Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt. Aufsichtsratsmitglieder scheiden mit Ablauf der auf den 70. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung aus dem Aufsichtsrat aus. Über die Abwahl von Mitgliedern des Aufsichtsrates beschließt die Hauptversammlung mit einer Mehrheit von mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 21 der Satzung).

Die im Geschäftsjahr 2021 neu abgeschlossenen Vorstandsverträge enthalten keine Zusagen für Leistungen aus Anlass der vorzeitigen Beendigung der Vorstandstätigkeit infolge eines Kontrollwechsels („Change of Control“ Regelungen).

CA Immo ist Investor, Entwickler und Manager von hochwertigen Bürogebäuden. Unser strategisches Geschäftsmodell ist auf nachhaltige Wertschöpfung unter Beachtung ökologischer, ökonomischer, sozialer und rechtlicher Dimensionen ausgerichtet. Damit einher geht der Anspruch, den vielfältigen Interessen und Bedürfnissen der Stakeholder von CA Immo in verantwortungsvoller Balance zu begegnen und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit langfristig zu sichern. In diesem Sinne evaluieren und managen wir die Anforderungen unserer Stakeholder wie auch die Auswirkungen der Geschäftstätigkeit auf unser ökologisches und gesellschaftliches Umfeld. Dieser Bericht zeigt unsere strategische Positionierung, Ziele und Maßnahmenplanung zum Thema Nachhaltigkeit und bietet einen Überblick über entsprechende Aktivitäten im Jahr 2022.

CA Immo ist nicht zur Aufstellung eines konsolidierten nichtfinanziellen Berichts gemäß § 267a UGB (Nachhaltigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz, NaDiVeG) verpflichtet. Als Unternehmen von öffentlichem Interesse erstellen wir dennoch freiwillig einen entsprechenden Bericht.

Um die Nachhaltigkeitsthemen möglichst übersichtlich und international vergleichbar aufzubereiten, orientiert sich die Berichterstattung an zwei gängigen internationalen Standards: den EPRA Sustainability Best Practice Recommendations 3rd Edition (EPRA sBPRs) und den Empfehlungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Eine Übersicht aller gemäß dieser Standards in den Geschäftsbericht integrierten Nachhaltigkeitsthemen sowie eine detaillierte Definition der Berichtsgrenzen und -methodik findet sich im ESG-Anhang.

Die EPRA sBPR-Richtlinien bieten – basierend auf den Standards der Global Reporting Initiative (GRI) – eine konsistente Methode zur vergleichbaren Darstellung der Nachhaltigkeitsleistung von Immobiliengesellschaften und decken die Kategorien Umwelt, Soziales sowie Unternehmensführung (ESG) ab. Die TCFD-Empfehlungen stehen für eine konsistente Offenlegung klimabezogener finanzieller Risiken. Darüber hinaus zeigen und erläutern wir die im Rahmen unserer Nachhaltigkeitsstrategie berücksichtigten Ziele für nachhaltige Entwicklung (SDGs) der Vereinten Nationen.

Mit der EU-Taxonomie-Verordnung und der CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) erarbeitet die EU-Kommission derzeit neue verbindliche Anforderungen an die Nachhaltigkeitsberichterstattung. Die Themen und Ansätze beider Regularien wurden in der Aktualisierung unserer ESG-Wesentlichkeitsanalyse im Jahr 2022 berücksichtigt. Während der EU-Taxonomie bereits ein eigenes Kapitel in diesem Bericht gewidmet ist, wird die Aufnahme erster Teilbereiche und Anforderungen der neuen CSRD-Berichtspflichten im Lauf des Jahres 2023 vorbereitet und schrittweise in den ESG Bericht inkludiert. Für CA Immo wird die Berichtslegung gemäß CSRD ab dem Geschäftsjahr 2025 verpflichtend sein, entsprechende Vorbereitungen sind bereits in Umsetzung.

Durch möglichst relevante und aussagekräftige Berichterstattung wollen wir die Transparenz und Vergleichbarkeit unserer Nachhaltigkeitsperformance optimieren. Im Jahr 2022 wurde unsere ESG Berichterstattung mit dem „Effective Sustainability Communicator Austria Award 2022“ ausgezeichnet. Die dem Preis zugrunde liegende, von der HHL Leipzig Graduate School of Management durchgeführte Analyse bewertete hierbei die Qualität des Sustainability Reportings, das integrative Nachhaltigkeitsverständnis sowie die Kohärenz der Darstellung von Nachhaltigkeitsthemen in wichtigen Kommunikationsformaten.¹⁷⁾ Darüber hinaus wurde unser in den Geschäftsbericht integrierter Nachhaltigkeitsbericht 2022 im dritten Jahr in Folge mit einem „EPRA sBPR Gold“ Award für vorbildliche ESG-Berichterstattung ausgezeichnet. CA Immo war ein weiteres Jahr in Folge im VÖNIX-Nachhaltigkeitsindex der Wiener Börse gereiht¹⁸⁾.

Zusätzlich zu unserer jährlichen Berichterstattung lassen wir uns kontinuierlich von etablierten ESG-Ratingagenturen bewerten. Im Geschäftsjahr 2022 konnte CA Immo ihre ESG-Ratings durchgehend signifikant verbessern. So wurde uns z.B. von ISS ESG erstmals der Prime-Status verliehen.

Ziel für die kommenden Berichtsperioden ist es, unsere
Berichterstattung in Anlehnung an internationale Standards (u. a. die CSRD) und die Anforderungen unserer Stakeholder weiter auszubauen und Chancen zu nutzen, die sich dadurch u. a. in Form günstigerer Finanzierungskonditionen bieten. Der für CA Immo relevante Kanon an ESG-Ratings wird kontinuierlich überprüft und bei Bedarf ergänzt.

Der umfassende und permanente Austausch mit unseren vielfältigen Anspruchs- und Zielgruppen ist eine wichtige Voraussetzung für den langfristigen Erfolg von CA Immo. Die Anliegen unserer Stakeholder prägen unser Selbstverständnis, leiten unsere strategischen Entscheidungen – und fließen somit auch in die Auswahl und Gewichtung unserer strategischen Nachhaltigkeitsthemen ein.

Unsere Stakeholder-Beziehungen verlaufen auf mehreren Ebenen. CA Immo-Mitarbeiter stehen in ständigem, direkten Dialog mit Anlegern, Investoren, Mietern, Geschäftspartnern, Kommunen und Behörden, Medien sowie Kollegen und Job-Bewerbern. Zudem werden standardisierte Mitarbeiter-Befragungen durchgeführt. Externe Medien-Berichterstattung sowie Analysten-Einschätzungen zum Unternehmen werden einem laufenden Monitoring unterzogen. Unsere Richtlinien in Bezug auf politische Einflussnahme (Lobbying) finden sich in unserer Grundwerte-Erklärung (Code of Ethics & Conduct) unter http://www.caimmo.com/esg-richtlinien.

Ein offener, frühzeitiger Austausch und die partnerschaftliche Kooperation mit Kommunen, Anrainern und sonstigen Anspruchsgruppen im Kontext von Entwicklungsprojekten sind für CA Immo wesentliche Erfolgsfaktoren für die Schaffung nachhaltiger und lebendiger Quartiere. Deshalb treten wir mit den relevanten Gruppen bereits im frühen Projektstadium in aktiven Dialog. Dies kann u. a. in Form von Nachbarschafts- oder öffentlichen Veranstaltungen, Aushängen oder Informationsbereitstellung an öffentlichen Orten, an die lokale Presse oder auch im persönlichen Dialog mit ausgewählten Zielgruppen erfolgen. Am Anfang jeder CA Immo-Quartiersentwicklung steht ein städtebaulicher und landschaftsplanerischer Architekturwettbewerb, der transparent ausgelobt und international ausgeschrieben wird. Vertreter sämtlicher, mit der Quartiersentwicklung in Verbindung stehender Interessengruppen sind in diesen Prozess eingebunden.

Im Jahr 2019 startete CA Immo unter dem Motto „Tomorrow Proof by CA Immo“ eine konzernweite Initiative zur Definition, Steuerung und Umsetzung strategischer Nachhaltigkeitsaktivitäten.

Parallel zur Erweiterung der externen Berichterstattung wurde seitdem auch die organisatorische Verankerung und interne Kommunikation von Nachhaltigkeitsthemen und -aktivitäten intensiviert. 2022 wurden u. a. zahlreiche, teilweise abteilungsübergreifende Arbeitsgruppen zu ESG-Themen (z. B. zur EU-Taxonomie oder zur Entwicklung einer konzernweiten Strategie zur nachhaltigen Nutzung der Dachflächen der Bestandsgebäude) fortgeführt und virtuelle Mitarbeiter-Schulungen angeboten.

Die konzernweite, ganzheitliche Implementierung von Nachhaltigkeit in die Unternehmensstrategie sowie deren Einhaltung obliegt dem Gesamtvorstand. Das ESG-Engagement von CA Immo umfasst Ziele, entsprechende Strategien und Maßnahmen zur Zielerreichung, umfassendes Reporting und das Bekenntnis zur Einhaltung diverser etablierter Standards in den Bereichen Umwelt, Soziales und Governance.

Die für CA Immo relevanten Klima- sowie allgemeine Nachhaltigkeitsrisiken werden als Teil des konzernweiten Risikokatalogs jährlich neu durch die verantwortlichen Fachabteilungen evaluiert und bewertet. Dem entsprechend werden risikomindernde Maßnahmen abgeleitet (Risikosteckbriefe). Eine Zusammenfassung des Risikokatalogs wird dem Vorstand und Aufsichtsrat einmal jährlich vorgelegt. Die Maßnahmen zur Risikoprävention werden von den zuständigen Fachabteilungen implementiert. Die Verantwortung für das Management dieser Risiken trägt der Gesamtvorstand. Die einzelnen Vorstandsmitglieder sind für die Sicherstellung der operativen Wirksamkeit der internen Kontrollsysteme sowie die Risikoprävention in ihren Verantwortungsbereichen zuständig. Dieser proaktive Ansatz soll sicherstellen, dass etwaige Risiken durch frühzeitiges Gegensteuern minimiert werden und das Unternehmen auf sich verändernde Rahmenbedingungen rechtzeitig reagieren kann.

Das im Jahr 2022 gegründete, abteilungsübergreifende CA Immo ESG Management Komitee unter der Leitung des Bereichs Corporate Sustainability koordiniert die kontinuierliche Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie und treibt die Entwicklung neuer Initiativen voran. Ein Update zu Rahmenbedingungen, Zielen und Maßnahmen sowie entsprechende Fortschritte im ESG-Kontext werden dem Vorstand im Rahmen der seit 2022 quartalsweise stattfindenden Sitzungen des ESG Management Komitees präsentiert. Dem Aufsichtsrat wird mindestens zweimal jährlich im Rahmen der quartalsweise stattfindenden Aufsichtsratssitzungen über ESG-Themen berichtet (siehe auch Kapitel „Bericht des Aufsichtsrats“).

Informationen zur Verankerung von ESG im Vergütungsmodell des Vorstands finden Sie Vergütungsbericht bzw. unter https://www.caimmo.com/ verguetungsbericht.

Um sicherzustellen, dass die Nachhaltigkeitsberichterstattung und -strategie im Einklang mit dem Geschäftsmodell und sämtlichen Stakeholder-Interessen steht, hat CA Immo im Geschäftsjahr 2022 eine Aktualisierung der Analyse zur Bestimmung der wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen durchgeführt. Der Prozess der Analyse und Festlegung der wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen wurde unter Berücksichtigung der Vorgaben der European Sustainability Reporting Standards (ESRS) im Rahmen der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) durchgeführt. Damit wurde bereits jetzt die erste Grundlage für die Erfüllung der kommenden regulatorischen Anforderungen geschaffen.

Im ersten Schritt wurde eine Liste der potenziell relevanten Themen auf Basis der Regularien, Nachhaltigkeitsstandards, Berichterstattung relevanter Mitbewerber und expliziter Berücksichtigung der Themen der CSRD sowie einer internen Analyse der Auswirkungen der CA Immo-Geschäftstätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft erstellt. Die Bewertung der gesammelten Themen erfolgte im Anschluss gemäß dem Konzept der doppelten Wesentlichkeit, bei dem sowohl die Wesentlichkeit der Auswirkungen unserer Geschäftstätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft über die gesamte Wertschöpfungskette (Impact Materiality bzw. „Inside-out“) als auch die finanzielle Wesentlichkeit (Financial Materiality, „Outside-In“) berücksichtigt werden.

Die Impact Materiality wurde stufenweise durchgeführt: von der Definition eines gemeinsamen Verständnisses der Auswirkungen bis zur Identifizierung und Bewertung der tatsächlichen und potenziellen sowohl negativen als auch positiven Auswirkungen.

Bei der Financial Materiality wurden Aspekte beurteilt, die wesentliche Risiken und Chancen erzeugen, d. h. die kurz-, mittel- oder langfristig die zukünftigen Cash-flows, die Entwicklung, die Lage des Unternehmens oder beispielsweise den Zugang zu Finanzmitteln beeinflussen können.

In diesen Bewertungsprozess wurden interne Experten aus allen relevanten Fachbereichen eingebunden. Darüber hinaus wurde eine externe Stakeholderbefragung durchgeführt: Alle CA Immo-Mitarbeiter sowie externe Bezugsgruppen wie Mieter, Investoren und Banken wurden eingeladen, eine Priorisierung der einzelnen Themen für CA Immo aus ihrer Sicht vorzunehmen. Anhand der internen und externen Bewertungsergebnisse wurde eine Liste der wesentlichen Themen erstellt, die anschließend von den Mitgliedern des Vorstands validiert wurde.

Die wichtigsten direkten (eigene Aktivitäten) und indirekten (Wertschöpfungskette) wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen, die beim Prozess der Wesentlichkeitsanalyse identifiziert wurden, sind:

Die Ergebnisse der Wesentlichkeitsanalyse, bei der die interne Experteneinschätzung als auch die externe Stakeholdersicht berücksichtigt wurden, sind im Folgenden in Form einer Liste der wesentlichen Themen von CA Immo dargestellt und sechs Fokusbereichen zugeordnet. Die Fokusbereiche spiegeln unsere strategische Ebene des ESG Managements wider. Sie definieren zudem den Rahmen, innerhalb dessen CA Immo einen relevanten Beitrag zu einer nachhaltigen Wirtschaft leisten kann – sowie die damit verbundenen wesentlichen Risiken und Chancen. Sie geben die Schwerpunkte der laufenden Nachhaltigkeitsberichterstattung, der strategischen Zielsetzungen und operativen Maßnahmen vor.

Aufgrund der aktuell dynamischen Entwicklungen in Bezug auf ESG-Themen – sowohl des regulatorischen Umfelds als auch der Stakeholder-Bedürfnisse – werden wir die Wesentlichkeitsanalyse künftig zumindest alle zwei Jahre einer Neubewertung unterziehen.

Als wesentlicher Akteur im europäischen Immobiliensektor unterstützt CA Immo die Ziele für nachhaltige Entwicklung (Sustainable Development Goals, SDGs¹⁹⁾) der Vereinten Nationen (siehe Grafik). Unsere Positionierung und Aktivitäten stehen im Einklang mit den SDGs, die wichtigsten Aktionsfelder sind in der Tabelle auf der nächsten Seite angeführt und überblicksartig erläutert.

CA Immo ist aktiv in den wesentlichen Plattformen der Immobilienwirtschaft und unterstützt über Mitgliedschaften bzw. Kooperationen branchenrelevante Forschung und Entwicklung. So ist CA Immo seit vielen Jahren aktives Mitglied in Organisationen, die:

Im Jahr 2022 wurde die CA Immo-Vorstandsvorsitzende Silvia Schmitten-Walgenbach in das ZIA-Präsidium gewählt und leitet seitdem den Aufbau eines ZIA-Länderbüros in Wien. Ziel ist, das Netzwerk der ordnungs- und wirtschaftspolitischen Interessenvertretung der deutschen Immobilienwirtschaft nach Österreich zu erweitern und den Austausch mit der österreichischen Immobilienwirtschaft zu intensivieren; u. a. angesichts der umfassenden ESG Regulatorik für den Immobiliensektor.

Mit unternehmensübergreifendem, aktivem Erfahrungsaustausch zielt CA Immo darauf ab, frühzeitig an Innovationen und Best-Practices zu partizipieren und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit langfristig zu stärken (siehe auch Kapitel Forschung und Entwicklung). Eine vollständige Liste aller CA Immo-Mitgliedschaften findet sich auf unserer Konzernwebsite unter http://www.caimmo.com/membership.

Unsere Agenda für einen nachhaltigen Geschäftsbetrieb fasst alle aktuellen wesentlichen Unternehmensziele und Prinzipien im ESG-Kontext zusammen. Mit diesem Programm will CA Immo aktiv zur Erreichung der von der Europäischen Union definierten Klima- und Umweltziele (Klimaneutralität bis 2050) und dem allgemeinen Übergang zu einer nachhaltigen Wirtschaft beitragen. Die Maßnahmen zur Zielerreichung und deren aktueller Status sind in den einzelnen Kapiteln im Detail beschrieben.

CA Immo will einen Beitrag dazu leisten, die globale Klimaerwärmung auf 1,5° Celsius zu begrenzen und die Umwelt zu schützen. Deshalb haben wir uns das Ziel gesetzt, den CO₂-Footprint unserer Geschäftstätigkeit zu reduzieren und unsere bisher gesetzten Maßnahmen zum Schutz der Umwelt zu evaluieren und zu intensivieren.

Der Klimawandel und seine Folgen für unsere Umwelt sind eine globale Bedrohung, deren vielfältige Auswirkungen bereits heute spürbar sind. Die mit der Klimaveränderung verbundenen zukünftigen gesellschaftlichen, klimapolitischen, wirtschaftlichen und technologischen Entwicklungen sind mit hoher Unsicherheit behaftet, ebenso wie die Geschwindigkeit, mit der sich dieser Veränderungsprozess vollziehen wird. Vieles wird davon abhängen, wie empfindlich das Klimasystem auf Veränderungen der Treibhausgasemissionen reagiert, wie stark sich höhere Erwärmungsniveaus auf unsere Umwelt auswirken und wie schnell einzelne Länder und Gesellschaften auf diese Entwicklungen reagieren.

Die globale Erwärmung um 2°C wird im Laufe des 21. Jahrhunderts überschritten werden, wenn es in den kommenden Jahrzehnten nicht zu einer tiefgreifenden Verringerung der CO₂- und anderer Treibhausgasemissionen kommt²²⁾. Die Grafik auf der nächsten Seite zeigt Szenarioanalysen für die Entwicklung der globalen CO₂-Emissionen und der daraus resultierenden Klimaerwärmung bis 2100.

Über den gesamten Lebenszyklus betrachtet – von Bau, Nutzung, Renovierung bis zum Abriss – sind Gebäude in der EU für 40% des Energieverbrauchs und 36% der energiebedingten Treibhausgasemissionen (CO₂) verantwortlich. Rund 75% der Gebäude in Europa gelten als ineffizient und weniger als 1% des nationalen Gebäudebestands wird jährlich im Durchschnitt renoviert²³⁾. Strengere Energiestandards für Gebäude, höhere energetische Sanierungsraten und technologischer Wandel (z. B. intensivierter Einsatz von erneuerbaren Energieträgern wie Wärmepumpentechnologien), aber auch die Energiewende (Bereitstellung von ausreichend Energie aus erneuerbaren Energieträgern für einen klimaneutralen Gebäudebetrieb) sind Schlüsselkomponenten, um die EU-Klimaziele zu erreichen.

Die Analyse der konkreten Klimarisiken für unser Geschäft ist überaus komplex und birgt etliche unbekannte Größen. Informationen zum Management der für CA Immo relevanten Klimarisiken und den entsprechenden organisatorischen Prozessen und Verantwortlichkeiten finden sich zu Beginn des ESG Berichts sowie im Kapitel Risikomanagement.

Die Klimaveränderungen stellen ein Risiko dar, das sich auf zwei Ebenen entfaltet. Bei der Bewertung der spezifischen Klimarisiken für CA Immo haben wir diese Ebenen zur Klassifizierung herangezogen:

Um die entsprechende Risikobelastung unseres Portfolios konkret bewerten zu können, haben wir im Jahr 2021 natürliche Risiken (Flut, Hagelsturm, Blitzeinschlag, Tornado, Sturm) für alle Bestandsgebäude von CA Immo mit einem Wert von >10 Mio. € evaluiert.²⁴⁾ Darauf aufbauend haben wir 2022 eine detaillierte, vorausschauende Risiko- und Vulnerabilitätsanalyse nach RCP-Szenarien (Representative Concentration Pathways) gemäß den Richtlinien der EU-Taxonomie durchgeführt. Die Klimarisikoanalyse erfolgte standortbezogen und berücksichtigte die Risikokategorien gemäß EU-Taxonomie, d. h. es wurden chronische bzw. akute sowie temperatur- und windbedingte bzw. wasser- und landbezogene Risiken berücksichtigt. Beim zeitlichen Umfang wurde eine erwartbare Lebensdauer der Gebäude von mehr als zehn Jahren angenommen.

Die Analyse wurde unter Berücksichtigung von zwei RCP-Szenarien (RCP4.5 und RCP8.5) durchgeführt. Beim RCP8.5-Szenario handelt es sich um das Worst-Case-Szenario, bei dem anzunehmen ist, dass die Risiken am stärksten ausgeprägt sind und es umfangreicher Anpassungslösungen bedarf. Das RCP4.5-Szenario ist eines der wahrscheinlichsten Szenarien mit einer Klimaerwärmung um 2° bis 2100; hier wären im Vergleich geringere Anpassungslösungen nötig. Bei der Auswertung lag der Fokus bei kurzfristigen, aktuellen Risiken sowie beim mittelfristigen Zeithorizont bis 2050. Für die gesamte Risiko- und Vulnerabilitätsanalyse wurde das Natural Hazards Tool mit den entsprechenden Klimamodellen von Munich RE herangezogen.

Nach der Erhebung der relevanten Klimaszenarien in den definierten Zeithorizonten erfolgte im nächsten Schritt eine Auswertung der identifizierten physischen Klimarisiken und deren Ausmaß. Der Schwellenwert für die Wesentlichkeit wurde intern konservativ bei 50% des Risikoausmaßes gesetzt, da in der EU-Taxonomie dazu keine Spezifikation verfügbar ist.

Folgende Klimawandelrisiken gemäß RCP 4.5 Szenario bis 2050 wurden für jedes einzelne Bestandsgebäude analysiert:

Die Risiken, gegenüber denen die Objekte von CA Immo mit ihren innerstädtischen Lagen exponiert sind, sind vor allem temperaturbedingt (Hitze) sowie wasserbezogen (Dürre und Überschwemmungen).

Im letzten Schritt wurden zu diesen Klimarisiken entsprechende, in betroffenen Gebäuden oder in deren Umfeld bereits vorhandene Anpassungslösungen analysiert. Bei allen Objekten mit einer erhöhten Exposition für physische Risiken wurden bereits Anpassungslösungen implementiert. Bei wasserbezogenen Risiken handelt es sich vor allem um Hochwasserschutzkonzepte, Schutz vor Rückfluss, Flussregulierung, Barriereschutz, Damm; betreffend temperaturbedingte Risiken sind es insbesondere Kühl- und Sonnenschutzsysteme einschließlich Beschattungssysteme, Gebäudeklimatisierung und Begrünungskonzepte.

Das Ergebnis der Risiko- und Vulnerabilitätsanalyse zeigt, dass es im CA Immo-Bestand aktuell keine Objekte gibt, die wesentlichen physischen Risiken ausgesetzt sind, da für alle potenziell wesentliche physische Risiken bereits ausreichende Anpassungslösungen implementiert wurden.

Wir haben den Anspruch, unseren Mietern hochwertige Gebäude in Top-Lagen zu bieten. Teil dieses umfassenden Qualitätsanspruchs ist es, nachhaltige und energieeffiziente Gebäude im Bestand zu halten und diese möglichst ressourcenschonend zu betreiben. Um eine lange Wertbeständigkeit, Marktfähigkeit und umfassende Nachhaltigkeit aller Immobilien zu gewährleisten, setzt CA Immo auf Qualitäts- und Nachhaltigkeitsmanagement über den gesamten Lebenszyklus der Gebäude. Im Zuge dessen kommen vielfältige Maßnahmen zur Umsetzung, um die Energiebilanz unserer Gebäude zu optimieren und den CO₂-Fußabdruck und Ressourcenverbrauch zu minimieren (ökologischer Gebäudebetrieb).

Die nachstehende Tabelle fasst alle aktuellen wesentlichen ESG Ziele und Maßnahmen im Rahmen unseres Portfoliomanagements zusammen. Die Maßnahmen zur Erreichung der Ziele und ihr aktueller Status sind in den einzelnen Abschnitten detailliert beschrieben.