CA IMMO

Datei: Master_CG Bericht 2016.docxMaster_CG Bericht 2015.docx; Gespeichert von CKClaudia Höbart am 04.11.2016

14:41:0004.11.2016 14:39:0017.03.2016 11:22:0011.03.2016 15:30:00

JAHRESFINANZBERICHT 2020

GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ

KONZERNLAGEBERICHT

Konzernstruktur

Wirtschaftliches Umfeld

Immobilienmärkte

Immobilienvermögen

Bestandsimmobilien

Immobilienvermögen in Entwicklung

Immobilienbewertung

Finanzierungen

Ergebnisse

Ausblick

Nachtragsbericht

Risikobericht

Informationen gem. § 243 A UGB

ESG-Bericht

ESG-Anhang

KONZERNABSCHLUSS

101

102

103

104

107

A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2020

D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2020

109

212

213

220

248

ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ (KONZERNABSCHLUSS)

BESTÄTIGUNGSVERMERK (KONZERNABSCHLUSS)

JAHRESABSCHLUSS

LAGEBERICHT

ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ (JAHRESABSCHLUSS)

BESTÄTIGUNGSVERMERK (JAHRESABSCHLUSS)

KONTAKT/DISCLAIMER/IMPRESSUM

282

INHALT

283

290

KONZERNLAGEBERICHT

CA Immo ist ein Immobilienunternehmen mit Hauptsitz

in Wien, das mit eigenen Niederlassungen in Deutsch-

land, Polen, Rumänien, Serbien, Tschechien und Ungarn

vertreten ist. Muttergesellschaft des Konzerns ist die bör-

sennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft,

mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen

und operativen Leitung der in- und ausländischen Toch-

tergesellschaften liegt. Die einzelnen Niederlassungen

agieren als weitgehend dezentral organisierte Profit-Cen-

ter. Weitere Tochtergesellschaften (ohne eigenes Team vor

Ort) bestehen in den Niederlanden, der Slowakei sowie in

Zypern. Gleichzeitig mit dem Verkauf des Bürogebäudes

Zagrebtower im 3. Quartal 2020 erfolgte der Rückzug aus

Kroatien. Zum Stichtag 31. Dezember 2020 umfasst der

Konzern insgesamt 184 Gesellschaften (31.12.2019: 185)

mit 437

Mitarbeitern (31.12.2019: 414).

Kerngeschäft der CA Immo Gruppe ist die Vermietung,

das Management sowie die Entwicklung von hochwertigen

gewerblich genutzten Immobilien mit deutlichem Schwer-

punkt auf Büroimmobilien. Das Unternehmen verfügt über

ausgeprägte in-house Baukompetenz und deckt die ge-

samte Wertschöpfungskette im gewerblichen Immobilien-

bereich ab. Ziel ist der Aufbau eines fokussierten, qualita-

tiv hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilien-

portfolios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich,

Tschechien, Polen, Ungarn und Rumänien. Durch die Auf-

bereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im

Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnis-

beiträge erzielt. Fertig gestellte Projekte übernimmt

CA Immo entweder in den eigenen Bestand oder verkauft

sie an einen Endinvestor. Aktuell kontrolliert die Gruppe

ein Immobilienvermögen von rund 5,6

Mrd. € in Deutsch-

land, Österreich und Osteuropa.

Standort Österreich

Die inländischen Liegenschaften werden in direkten

Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anlagen AG ge-

halten. Per 31. Dezember 2020 befindet sich zudem ein

Immobilienvermögen von rund 322,9

Mio. € (31.12.2019:

317,3

Mio. €) im direkten Besitz der Konzernmutter. Das

österreichische Gesamtportfolio umfasst zum 31. Dezem-

ber 2020 ausschließlich Bestandsimmobilien mit einem

Bilanzwert von 530,0

Mio. € (31.12.2019: 572,9 Mio. €).

GESELLSCHAFTEN NACH REGIONEN

Anzahl der Gesellschaften

31.12.2020 31.12.2019

Österreich

19 19

- hiervon Joint Ventures 3 3

Deutschland

98 98

- hiervon Joint Ventures 23 27

Zentral- und Osteuropa

67 68

- hiervon Joint Ventures 2 2

Konzernweit 184 185

- hiervon Joint Ventures 28 32

Joint Ventures bezogen auf konsolidierte Gesellschaften.

Inklusive einer Gesellschaft in der Schweiz.

Inklusive der im Rahmen der osteuropäischen Investments bestehenden

Holdinggesellschaften in Zypern und den Niederlanden.

Standort Deutschland

Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten

der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH mit

Niederlassungen in Berlin, Frankfurt und München. Das

Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Be-

standsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen

Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus

einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten

Portfolio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsim-

mobilien werden großteils in direkten Beteiligungen ge-

halten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH –

ein Joint Venture mit dem österreichischen Makler- und

Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – vermietet und

verwaltet. Einzelne Projektentwicklungen (beispiels-

weise in München und Mainz) werden in Joint Ventures

realisiert. Das Construction Management wird durch die

CA Immo Tochter omniCon durchgeführt, die diese

Dienstleistungen auch für Dritte erbringt.

Standort Osteuropa (CEE)

In CEE liegt der strategische Fokus ebenfalls auf gewerb-

lichen Class-A-Gebäuden in den jeweiligen Hauptstädten.

Das CEE-Bestandsimmobilienportfolio sowie eine Pro-

jektentwicklung sind in direkten CA Immo Beteiligungen

enhalten. Sämtliche osteuropäischen Immobilien werden

von den regionalen Niederlassungen unter dem Namen

„CA Immo Real Estate Management“ gemanagt.

KONZERNSTRUKTUR

KONZERNLAGEBERICHT

KONJUNKTURTREND

Nach dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie und der

schweren Rezession in 2020 hat der Internationale Wäh-

rungsfonds (IMF) in seinem im Januar 2021 veröffentlich-

ten Update des World Economic Outlooks einen positi-

ven Ausblick der Weltwirtschaft gezeichnet. Obwohl die

jüngsten Impfstoffzulassungen Hoffnungen auf eine

Trendwende in der Bekämpfung der Pandemie noch in

diesem Jahr geweckt haben, geben erneute Infektionswel-

len und neue Varianten des Virus Anlass zur Sorge. In-

mitten dieser außergewöhnlichen Unsicherheit wird für

die Weltwirtschaft ein Wachstum von 5,5%im Jahr 2021

und 4,2% im Jahr 2022 prognostiziert. Die Prognose für

2021 wurde gegenüber der vorherigen Prognose um 0,3

Prozentpunkte nach oben korrigiert. Dementsprechend

wächst die Erwartung einer durch den Impfstoff ausge-

lösten Belebung der Wirtschaftstätigkeit im weiteren Jah-

resverlauf sowie zusätzliche politische Unterstützung in

einigen großen Volkswirtschaften. Die prognostizierte

Wachstumserholung in diesem Jahr folgt auf einen

schweren Einbruch 2020, der akute negative Auswirkun-

gen auf die Weltwirtschaft hatte. Der globale Wachstums-

rückgang für 2020 wird auf –3,5% geschätzt, 0,9 Prozent-

punkte höher als in der vorherigen Prognose, was eine

stärker als erwartete Dynamik in der zweiten Hälfte des

Jahres 2020 widerspiegelt.

Nach einer ersten Schätzung der Jahreswachstumsrate

für 2020, basierend auf saison- und kalenderbereinigten

Quartalsdaten, sank das BIP im Euroraum um 7,2% und

in der EU um 6,8%. Gemäß aktuellem Forecast steigt das

BIP in der EU in 2021 um etwa 4% – und damit weniger

als bisher prognostiziert – und 2022 um etwa 3%. Dies

bedeutet, dass der Output der europäischen Wirtschaft

im Jahr 2022 in etwa wieder auf dem Vorkrisenniveau lie-

gen würde. Es wird erwartet, dass die Tiefe der Rezession

im Jahr 2020 und die Geschwindigkeit der Erholung in

den Jahren 2021 und 2022 in den einzelnen Mitgliedstaa-

ten sehr unterschiedlich ausfallen werden.

DIE CA IMMO KERNMÄRKTE 2020

Im Vergleich zum Vorquartal ist das saisonbereinigte

BIP im 4. Quartal 2020 im Euroraum um 0,7% und in der

EU um 0,5% gesunken. Dies geht aus einer vorläufigen

Schnellschätzung hervor, die von Eurostat veröffentlicht

wurde. Diese Rückgänge folgen auf eine starke Erholung

im 3. Quartal 2020 (+12,4% im Euroraum; +11,5% in der

Quellen: Internationaler Währungsfonds, Europäische Kommission,

Oxford Economics

EU) und die schärfsten Rückgänge seit Beginn der Zeit-

reihe 1995 im 2. Quartal (-11,7% im Euroraum und

–11,4% in der

EU).

Im Dezember 2020 lag die saisonbereinigte Arbeitslosen-

quote im Euroraum bei 8,3%, unverändert im Vergleich zu

November 2020 und ein Anstieg von 90 Basispunkten ge-

genüber Dezember 2019. Die Arbeitslosenquote in der EU

lag im Dezember 2020 bei 7,5%, ebenfalls unverändert im

Vergleich zu November 2020 und ein Anstieg von 100 Ba-

sispunkten gegenüber Dezember 2019.

Am Ende des 3. Quartals 2020, in dem die Auswirkun-

gen der staatlichen Maßnahmen als Reaktion auf die Co-

vid-19 Eindämmungsmaßnahmen in einem erhöhten Fi-

nanzierungsbedarf nach wie vor zum Tragen kamen, be-

lief sich der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis

zum BIP im Euroraum auf 97,3%, gegenüber 95,0% am

Ende des 2. Quartals 2020. In der EU stieg die Quote von

87,7% auf 89,8%. Verglichen mit dem 3. Quartal 2019 er-

höhte sich der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis

zum BIP sowohl im Euroraum (von 85,8% auf 97,3%) als

auch in der EU (von 79,2% auf 89,8%). Die Anstiege sind

auf zwei Faktoren zurückzuführen: beträchtliche An-

stiege der Staatsverschuldung und sinkendes BIP.

Die Jahresinflation bewegte sich im Euroraum mit

–0,3% im Dezember 2020 de

utlich unter der Zielgröße

der EZB von unter, aber nahe 2,0% (Dezember 2019:

1,3%). Dem gegenüber standen 0,3% in der Europäischen

Union (Dezember 2019: 1,6%). Die niedrigsten jährlichen

Raten wurden in Griechenland (–2,4%), Slowenien

(–1,2%) und Irland (–1,0%) gemessen. Die höchsten jähr-

lichen Raten verzeichneten Polen (3,4%), Ungarn (2,8

und Tschechien (2,4%).

Die Wirtschaft in Österreich schrumpfte 2020 mit einem

Rückgang des realen BIP um 7,5%. Die Inflationsrate lag

im Dezember 2020 bei 0,3%, die Arbeitslosenquote bei

7,5%. Die Brutto-Staatsverschuldung in Prozent des BIP

erhöhte sich auf 79,1%.

Das negative Wirtschaftswachstum in Deutschland spie-

gelte sich in einem BIP-Rückgang von 5,5% wider. Im ge-

samt-europäischen Vergleich liegt Deutschland damit un-

ter den entsprechenden Durchschnitten der EU bzw. der

Eurozone. Die Arbeitslosenquote in Deutschland erhöhte

Quellen: Eurostat, Europäische Kommission, Bloomberg, Financial Times

WIRTSCHAFTLICHES UMFELD

KONZERNLAGEBERICHT

sich im Jahresverlauf von 3,2% auf 4,6%. Die Inflations-

rate wurde im Dezember 2020 für Deutschland mit –0,7%

angegeben.

Der positive konjunkturelle Trend der Vorjahre auf den

CA Immo-Kernmärkten in Zentral- und Osteuropa blieb

über das Jahr 2020 nicht intakt. Die Auswirkungen der

Covid-19-Pandemie führten, wie auch in Deutschland

und Österreich, zu negativen Wachstumsraten.

Innerhalb den zentral- und osteuropäischen Kernmärkte

zeigten Polen und Rumänien 2020 mit –3,0% bzw. –5,3%

den geringsten Rückgang. Das BIP in Ungarn verringerte

sich 2020 um 5,6%, in Tschechien um 6,8%. Die Arbeits-

losenquote in den zentral- und osteuropäischen Ländern

bleibt deutlich niedriger als in den EU-27 und im Durch-

schnitt des Euroraums. Sie liegt in Tschechien bei 3,1%,

in Polen bei 3,3%, in Ungarn bei 4,3% und in Rumänien

bei 4,9%.

Die Inflationsrate zeigte sich 2020 robust und lag eben-

falls in allen zentral- und osteuropäischen Kernländern

über dem Durchschnitt der Eurozone. Rumänien meldete

für Dezember 2020 eine Inflationsrate von 1,8%, wäh-

rend der Jahreswert 2020 in Tschechien bei 2,4% lag. Die

jährliche Inflationsrate in Ungarn wurde mit 2,8%, in Po-

len mit 3,4% registriert.

Das starke Beschäftigungswachstum der Vorjahre ver-

langsamte sich in Tschechien und Ungarn und war in Po-

len und Rumänien leicht rückläufig.

WIRTSCHAFTSDATEN DER CA IMMO-KERNMÄRKTE

Wachstumsrate des realen

BIP

Jährliche

Inflationsraten

Arbeitslosen-

quote

Öffentlicher

Haushaltssaldo

Brutto- Staats-

verschuldung

Wachstumsrate

Erwerbstätigkeit

2020 2019 in % in % in % des BIP

3Q 2020

in % des BIP

3Q 2020

in % des BIP

3Q 2020

EU – 27 –6,8 1,6 0,3 7,5 –5,6 89,6 0,1

Euroraum – 19 –7,2 1,3 –0,3 8,3 –5,8 97,3 0,1

Österreich –7,5 1,4 1,0 5,8 –6,8 79,1 0,5

Deutschland –5,5 0,6 –0,7 4,6 –4,6 70,0 0,1

Polen –3,0 4,6 3,4 3,3 –4,6 56,7 –0,1

Tschechien –6,8 2,3 2,4 3,1 –4,4 38,4 0,3

Ungarn –5,6 4,6 2,8 4,3 –3,8 74,3 0,0

Rumänien –5,3 4,2 1,8 4,9 –10,0 43,1 –0,3

Quelle: Oxford Economics, Eurostat

Veränderung gegenüber Vorjahr (in %);

Veränderung zum Vorjahr, per Dezember 2020;

per Dezember 2020, außer Ungarn: November 2020

GELDMARKT UND ZINSUMFELD

Der EZB-Rat beschloss in der jüngsten Sitzung am 21. Ja-

nuar 2021, den Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsge-

schäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzie-

rungsfazilität und die Einlagefazilität unverändert bei

0,00%, 0,25% bzw. –0,50% zu belassen. Der EZB-Rat geht

davon aus, dass die EZB-Leitzinsen so lange auf ihrem ak-

tuellen oder einem niedrigeren Niveau bleiben werden,

bis er feststellt, dass sich die Inflationsaussichten in sei-

nem Projektionszeitraum deutlich einem Niveau annä-

hern, das hinreichend nahe, aber unter 2% liegt, und dass

sich diese Annäherung in der Dynamik der zugrundelie-

genden Inflation durchgängig widerspiegelt.

Quellen: Europäische Zentralbank, Eurostat, Bloomberg, Moody’s Analy-

tics

Die expansive Geldmarktpolitik der Europäischen Zent-

ralbank der Vorjahre fand im Jahr 2020 durch den Aus-

bruch der Covid-19 Pandemie und der damit einhergehen-

den Rezession ihren Höhepunkt. Zusätzlich zum Pro-

gramm zum Ankauf von Vermögenswerten (Asset-Purch-

ase-Programme – APP) in Höhe von 20

Mrd. € monatlich

hat der EZB-Rat Ankäufe im Rahmen des Pandemie-Not-

fallankaufprogramms (Pandemic Emergency Purchase

Programme – PEPP) im Gesamtumfang von 1,85

Mrd. € be-

schlossen. Der EZB-Rat wird die Nettoankäufe im Rahmen

des PEPP mindestens bis Ende März 2022 und in jedem

Fall so lange durchführen, bis die Phase der Coronavirus-

Krise seiner Einschätzung nach überstanden ist. Die An-

käufe im Rahmen des PEPP werden durchgeführt, um

Quellen: Europäische Kommission, Europäische Zentralbank, Financial

Times

KONZERNLAGEBERICHT

während der Pandemie die günstigen Finanzierungsbe-

dingungen aufrechtzuerhalten. Wenn mit Ankäufen, die

den Gesamtumfang des PEPP über den Zeithorizont der

Nettoankäufe hinweg nicht voll ausschöpfen, günstige Fi-

nanzierungsbedingungen aufrechterhalten werden kön-

nen, muss dieser Gesamtumfang nicht vollständig genutzt

werden. Genauso kann der Umfang erforderlichenfalls

auch rekalibriert werden, um günstige Finanzierungsbe-

dingungen beizubehalten und so dem negativen Schock

der Pandemie auf die Inflationsentwicklung entgegenzu-

wirken.

Der EZB-Rat wird die Tilgungsbeträge der im Rahmen

des PEPP erworbenen Wertpapiere mindestens bis

Ende 2023 weiterhin bei Fälligkeit wieder anlegen. Das

zukünftige Auslaufen des PEPP-Portfolios wird in jedem

Fall so gesteuert, dass eine Beeinträchtigung des angemes-

senen geldpolitischen Kurses vermieden wird. Zusätzlich

wird der EZB-Rat weiterhin reichlich Liquidität über

seine Refinanzierungsgeschäfte zur Verfügung stellen. Ins-

besondere stellt die dritte Serie gezielter längerfristiger

Refinanzierungsgeschäfte (GLRG III) nach wie vor eine at-

traktive Finanzierungsquelle für Banken dar, wodurch de-

ren Kreditvergabe an Unternehmen und private Haushalte

unterstützt werden soll.

Der 3-Monats-Euribor bewegte sich weiterhin im negati-

ven Bereich und schwankte im Berichtszeitraum zwi-

schen -0,16% und -0,55%. Nach historischen Tiefständen

zu Beginn des Jahres 2020 schnellten die Anleihenrendi-

ten 10-jähriger Staatsanleihen der Mitglieder der Eurozone

aufgrund des weltweiten Ausbruchs der Covid-19Pande-

mie und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Krise

im März sprunghaft nach oben und notierten in etwa auf

dem Niveau von Mitte 2019. In den darauffolgenden Mo-

naten fielen die Kurse aufgrund der wirtschaftlichen Erho-

lung und positiveren Aussichten wieder und standen zum

Ende des Jahres in etwa auf Vorkrisenniveau.

Sowohl die unterstützende Entwicklung von Staatsanlei-

hen als auch die expansive Geldmarktpolitik der Zentral-

banken hatten eine starke Auswirkung auf den Unterneh-

mensanleihenmarkt. So wurden im Jahr 2020 weltweit In-

vestment-Grade-Unternehmensanleihen mit einem Re-

kordwert von mehr als 2,9 Bio. US-Dollar emittiert (+20%

im Vergleich zum Vorjahr). Dennoch unterschieden sich

die prozentualen Veränderungen des weltweiten Angebots

in den vier Quartalen des Jahres 2020 erheblich. Nach ei-

nem jährlichen Anstieg von 14% im 1. Quartal und 69%

im 2. Quartal (auf konkurrenzlose 1,1 Bio. US-Dollar) ver-

zeichnete die weltweit größte Schätzung der Emissionen

von Unternehmensanleihen mit Investment-Grade-Rating

einen jährlichen Rückgang von 6% im 3. Quartal und 3%

im 4. Quartal. Auch CA Immo nutzte die ausgezeichneten

Rahmenbedingungen für die Emission von zwei großvolu-

migen Anleihen im Februar und Oktober 2020.

AUSBLICK

Die zentrale Herausforderung des aktuellen Jahres wird

die Bekämpfung der Covid-19-Pandemie bleiben. Trotz

erster Fortschritte bei den weltweiten Impfkampagnen

dürfte das Infektionsgeschehen dynamisch bleiben. Vor al-

lem die verschiedenen Mutationen stellen einen Unsi-

cherheitsfaktor dar, der z. B. in Europa substanzielle Lo-

ckerungen von restriktiven Maßnahmen im 1. Quartal

deutlich erschwert. Im Frühjahr könnten günstigere Witte-

rungsbedingungen zu einem Rückgang der Neuinfektio-

nen führen. Außerdem dürfte ab dem Sommer eine bes-

sere Impfstoffverfügbarkeit gegeben sein, welche einen In-

fektionsschutz auch für die Breite der Bevölkerung zu-

gänglich machen sollte. Mit einer möglichen Verbesserung

der Pandemielage ab dem Frühjahr könnte eine Erholung

des Wirtschaftswachstums auf breiter Front spürbar wer-

den.

Die Europäische Kommission geht davon aus, dass die

weltweiten Eindämmungsmaßnahmen im Laufe des Jah-

res 2021 in Kraft bleiben, bevor sie im weiteren Verlauf

verstärkt gelockert werden. Infolgedessen ist damit zu

rechnen, dass die Weltwirtschaft im Jahr 2021 wieder

kräftig wachsen wird.

Weiterhin geht die Europäische Kommission in ihrer ak-

tuellsten Wachstumsprognose aus dem Herbst 2020 davon

aus, dass die europäische Wirtschaft im Jahr 2021 um

etwa 4% und im Jahr 2022 um etwa 3% steigen und somit

im Laufe des Jahres 2022 wieder das Vorkrisenniveau er-

reichen wird. Es wird jedoch erwartet, dass die Geschwin-

digkeit der Erholung in den Jahren 2021 und 2022 in den

einzelnen Mitgliedstaaten sehr unterschiedlich ausfallen

wird. Dies spiegelt nicht nur Unterschiede in der Schwere

der Pandemie und der Strenge der Eindämmungsmaßnah-

men wider, sondern auch Unterschiede in den Wirt-

schaftsstrukturen und den innenpolitischen Reaktionen.

EZB-Präsidentin Christine Lagarde warnte unlängst Regie-

rungen und Zentralbanken davor, auf die ersten Anzei-

chen einer wirtschaftlichen Erholung von der Corona-vi-

rus-Krise in den kommenden Monaten mit einer zu

schnellen Reduzierung der Stimuli zu reagieren, selbst

wenn die Inflation zu steigen beginnt. Eine zu voreilige

Straffung der Politik könnte zu „sehr ernsten Risken“ füh-

ren.

KONZERNLAGEBERICHT

IMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH

Investmentmarkt

Bedingt durch die Pandemie und den damit verbunde-

nen Wirtschaftseinbruch ist das Gesamtinvestitionsvolu-

men in österreichische Immobilien 2020 im Vergleich

zum Vorjahr um fast 50% auf rund 3,3

Mrd. € gesunken.

Etwa 72% davon wurden in Wien registriert. Büroinvest-

ments machten mit rund 33% den zweitgrößten Anteil

am Gesamtinvestitionsvolumen nach Wohnimmobilien

(37%) aus. Industrie- und Logistikimmobilien hatten ei-

nen Anteil von rund 14%.

Internationale Investoren, vor allem aus Deutschland,

waren 2020 besonders aktiv und zeichneten für mehr als

zwei Drittel des Investmentvolumens verantwortlich.

Dieser hohe Anteil ist vor allem auf fünf großvolumige

Ankäufe (Transaktionen mit einem Wert von mehr als

100

Mio. €) in den Sektoren Büro und Wohnen zurückzu-

führen. Auf Basis der zu erwartenden Transaktionen wird

für das Jahr 2021 ein Investmentvolumen von rund

4,0

Mrd. € prognostiziert.

Die Pandemie hatte im Jahr 2020 zum Teil deutliche

Auswirkungen auf die Entwicklung der europäischen

Renditen. Österreich zeigte sich im Vergleich relativ

stabil, obwohl es auch hier teilweise zu verhältnismäßig

erheblichen Auf- und Abschlägen gekommen ist. Wie im

Vorjahr sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien mo-

derat und steht aktuell auf dem historisch niedrigen

Stand von 3,35% für Objekte im Wiener Central Business

District (CBD).

Büroimmobilienmarkt

Der Wiener Büroflächenbestand betrug zum Jahresende

rund 11,4

Mio. m

. Das Fertigstellungsvolumen von Büro-

flächen summierte sich 2020 auf rund 94.500

m², ein Zu-

wachs um rund 130% gegenüber dem Vorjahr. Damit

blieb das Fertigstellungsvolumen 2020 jedoch rund 30%

unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre.

Die Vermietungsleistung zeigte sich im Vergleich zum

Vorjahr konstant und lag 2020 bei rund 203.300

m². Die

Pandemie-bedingte Wirtschaftskrise hat sich zwar auch

2020 bereits negativ auf den Büromarkt ausgewirkt, die

stärksten Effekte werden voraussichtlich aber in 2021

schlagend. CBRE Research geht daher wie auch aufgrund

der nach wie vor angespannten Situation in Bezug auf

Quellen: CBRE; Daten bereitgestellt von CBRE Research, Austria Real Es-

tate Market Outlook 2021

die Neuflächenproduktion in den kommenden zwei Jah-

ren von einer Reduktion der Vermietungsleistung aus.

Die Leerstandsrate fiel im Laufe des Jahres 2020 um ca.

15 Basispunkte auf 4,6%. CBRE Research erwartet, dass

die Leerstandsrate aufgrund einer geringeren Neuflächen-

produktion sowie eines hohen Vorverwertungsgrades trotz

einer schwächeren Nachfrage in 2021 weiter sinken wird.

Die monatliche Spitzenmiete in Wien blieb auf konstan-

tem Niveau bei 25,00

€ je m². Vor allem Top-Büros in at-

traktiven Lagen bleiben auch in der Krise gefragt, wohin-

gegen Objekte mit geringeren Gebäudestandards in

schwächeren Lagen zukünftig wohl mit weniger Nach-

frage rechnen müssen.

BÜROMARKTENTWICKLUNG WIEN

2020 2019 Veränderung

in %/bps

Büroflächenumsatz in m² 203.300 218.100 -6,80

Leerstandsrate in % 4,60 4,75 -15 bps

Spitzenmiete in €/m²

netto kalt

25,00 25,00 0,00

Spitzenrendite in % 3,35 3,55 -10 bps

Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research

Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit

ein

IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND

Investmentmarkt

2020 wurden auf dem deutschen Immobilieninvest-

mentmarkt rund 79

Mrd. € investiert. Gegenüber dem Re-

kordergeb

nis des Vorjahres ist das ein Rückgang um 5,5%

– aber dennoch das zweitbeste Ergebnis seit Aufzeich-

nungsbeginn. In einer Jahrese

ndrallye wurden im letzten

Quartal gut 23

Mrd. € investiert. Das Transaktionsvolu-

men bei Gewerbeimmobilien in Deutsc

hland summierte

sich auf rund 59

Mrd. € (12% unter dem Vorjahreswert).

Büroimmobilien blieben mit einem Anteil von knapp

47% die am stärksten gehandelte Assetklasse.

Im Gegensatz zum Gesamtmarkt verzeichneten die Top-

7-Märkte deutlichere Rückgänge. Wurden 2019 noch sie-

ben großvolumige Transaktionen ab 500

Mio. € registriert,

waren es in 202

0 gerade einmal zwei Transakt

ionen in

Quellen: CBRE; Daten bereitgestellt von CBRE Research, Germany Real

Estate Market Outlook 2021, Berlin, Munich, Frankfurt Office Market-

View Q4 2020; Oxford Economics

IMMOBILIENM

RKTE

KONZERNLAGEBERICHT

dieser Größenklasse. Darüber hinaus wurden auch deut-

lich weniger Hotels und Shopping-Center gehandelt. Mit

Ausnahme von Stuttgart und München lag das 2020 er-

fasste Transaktionsvolumen zum Teil deutlich über dem

jeweiligen 10-Jahresdurchschnitt und unterstreicht ein-

mal mehr die große Attraktivität dieser Investmentdesti-

nationen für nationale wie internationale Investoren. Der

hohe Anlagedruck sorgte dafür, dass die Spitzenrenditen

von Büroimmobilien auf Ihrem Allzeittief blieben.

CBRE Research erwartet am deutschen gewerblichen

Immobilieninvestmentmarkt für 2021 ein Transaktions-

volumen von deutlich über 50

Mrd. €. Entscheidend dafür

wird neben dem Erfolg im Kampf gegen die Covid-19

Pandemie vor allem die Produktverfügbarkeit sein. Aus

Investorensicht bleiben Büroimmobilien im Fokus. Ge-

rade in den aktuell vorherrschenden außergewöhnlichen

Zeiten geht der Trend noch mehr in Richtung Core- und

Core-Plus-Objekte in etablierten Lagen in den großen Bü-

romarktzentren. Defensive Investmentprodukte mit soli-

den Mietern erfahren in der aktuellen Situation einen zu-

sätzlichen Nachfrageschub, der jedoch angebotsseitig

nicht abgedeckt werden kann. Daher geht CBRE Research

davon aus, dass sich die Renditen für diese Produkte

noch weiter einengen werden.

Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien

verzeichnete mit 7,6

Mrd. € einen Rückgang von 34% im

Vergleich zum Rekord-Vorjahr, doch befindet sich das Er-

gebnis exakt auf dem Niveau der letzten fünf Jahre. Trotz

des Rückgangs im Vergleich zum Vorjahr ist Berlin weiter-

hin einer der attraktivsten Märkte der Bundesrepublik und

Europas. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist auf-

grund der großen Nachfrage leicht auf 2,65% gesunken.

Am Gewerbeimmobilienmarkt Frankfurt wurde ein In-

vestitionsvolumen von 7,2

Mrd. € registriert. Der Markt

verzeichnete mit einem Zuwachs von 3% im Vergleich

zum Vorjahr das dritthöchste Ergebnis nach 2007 und

2018. Knapp die Hälfte des Volumens entfiel dabei al-

leine auf das letzte Quartal des Jahres. Wie bereits im

Vorjahr machten Büroimmobilien rund 80% des Transak-

tionsvolumens aus. Die Spitzenrendite für zentral gele-

gene Büroimmobilien blieb auch während der Pandemie

stabil bei 2,90%.

Quellen: CBRE: Daten bereitgestellt von CBRE Research, München,

Frankfurt, Berlin Office MarketView Q4 2020; Oxford Economics

Der Gewerbeinvestmentmarkt in München verzeichnete

mit einem Volumen von 4,9

Mrd. € einen 54%igen Rück-

gang im Vergleich zum historisch starken Vorjahr. Büro-

immobilien machten mit 3,1

Mrd. € fast zwei Drittel des

Gesamtvolumens aus (63%). Aufgrund ungebrochen star-

ker Nachfrage nach wertstabilen Immobilienlagen sank

die Spitzenrendite leicht auf 2,55%.

Büroimmobilienmarkt

Der Ausbruch der Covid-19 Pandemie hat im Jahr 2020

zu einer schweren globalen Rezession geführt. Wie viele

andere Länder führte auch Deutschland im Frühjahr und

Winter allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen

ein. Infolgedessen war die Marktaktivität in vielen Sekto-

ren stark beeinträchtigt. Dies spiegelte sich in einem BIP-

Rückgang von insgesamt 5,3% wider (2019: 0,6%, 2018:

1,3%). Die herausfordernden Rahmenbedingungen durch

die Pandemie und deren wirtschaftliche Auswirkungen

führten zu einer im Vorjahresvergleich rückläufigen Bü-

roflächennachfrage. Angesichts der Flächenknappheit in

vielen Lagen im innerstädtischen Bereich resultierte

diese jedoch nicht in Mietpreisrückgängen, wenn auch

die Mietpreisdynamik der letzten Jahre nicht erreicht

werden konnte.

München konnte 2020 einen Flächenumsatz von

558.500

m² erzielen. Dies entspricht einem Rückgang von

27% im Vergleich zum Vorjahr und markiert gleichzeitig

das schwächste Jahresergebnis seit 2009. Die Büro-Leer-

stands-rate erreichte aufgrund von mehr freigezogenen

Flächen im Bestand, aber auch von mehr unvermieteten

Flächen aus Fertigstellungen zum Jahresende nach dem

historischen Tiefstand im Vorjahr ein Niveau von 3,8%

(2019: 2,9%). Die Büromieten zeigten sich von der Pan-

demie bislang unbeeindruckt. Die erzielbare Spitzen-

miete blieb im Jahresvergleich stabil bei 39,50

€ je m² und

Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt mit rund

21,41

€ monatlich um 7% über dem Vorjahresniveau. Be-

dingt durch das anhaltend knappe Angebot an modernen

und hochwertigen Flächen sind die Mieter auch weiter-

hin bereit, für gehobene Qualität in guten Lagen entspre-

chende Preise zu bezahlen.

Das Fertigstellungsvolumen von rund 338.500

m² in

2020 (Neubauten und Kernsanierungen) lag mehr als

30% über dem Wert des letzten Jahres. 12% der Flächen

erreichten den Markt unvermietet. Der Büroflächenbe-

stand belief sich zum Jahresende auf rund 22,0

Mio. m

KONZERNLAGEBERICHT

BÜROMARKTENTWICKLUNG CA IMMO KERNMÄRKTE DEUTSCHLAND

2020 2019 Veränderung

in %/bps

Berlin

Büroflächenumsatz in m² 660.500 998.900 -33,90

Leerstandsrate in % 2,60 1,20 140 b

itzenmiete in €/m² netto kalt 38,50 37,50 2,70

itzenrendite in % 2,65 2,70 -5 b

Frankfurt am Main

Büroflächenumsatz in m² 330.200 552.500 -40,20

Leerstandsrate in % 7,00 6,90 10 b

itzenmiete in €/m² netto kalt 44,00 44,00 0,00

itzenrendite in % 2,90 2,90 0 b

München

Büroflächenumsatz in m² 558.500 763.500 -26,90

Leerstandsrate in % 3,80 2,90 90 b

itzenmiete in €/m² netto kalt 39,50 39,50 0,00

itzenrendite in % 2,55 2,60 -5 b

Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research

Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein

Der Büroflächenumsatz in Frankfurt belief sich 2020

auf 330.200

m². Dies entspricht einem Rückgang zum Vor-

jahr um 40%. Dieser ist vor allem dem schwachen

1. Halbjahr geschuldet, als die Anmietungsbereitschaft

von N

utzern während des ersten Lockdowns noch zu-

rückhaltender war. Qualitativ hochwertige

Büroflächen

mit erstklassiger Ausstattungsqualität standen im Fokus

der Vermietungsaktivitäten, deren Anteil 65% am Flä-

chenumsatz betrug. Die Leerstandsrate belief sich auf

7,0% und blieb im Vorjahresvergleich somit konstant.

Auch die Spitzenmiete blieb ebenfalls stabil bei 44,00

€ je

m²/Monat. D

ie gewichtete Mark

tdurchschnittsmiete stieg

durch die vermehrt im höherpreisigen Segment abge-

schlossenen Mietverträge im Vergleich zum Vo

rjahr um

7% auf 23,13

€ je m². Das Fertigstellungsvolumen lag mit

rund 18

5.800

m² über dem Vorjahr (158.700 m²).

Nach derzeitigem Kenntnisstand befinden sich bis Ende

2023 insgesamt rund 587.000

m² in der Fertigstellungs-

pipeline, von denen bereits 40% durch Anmietungen oder

Eigennutzungen vom Markt absorbiert wurden. Allein für

2021 beträgt die Vorvermietungsquote bereits 68%. Der

Büroflächenbestand wurde zum Jahresende mit rund

11,5

Mio. m

angegeben.

Berlin registrierte 2020 mit einem Büroflächenumsatz

von 660.500

m² einen 34%igen Rückgang im Vergleich

zum Vorjahr. Die Leerstandsrate stieg im Jahresverlauf auf

2,6% (2019: 1,2%). Auf dem Vermietungsmarkt hat das

Pandemiejahr 2020 viele Anmietungsentscheidungen ver-

zögert, sodass das Ergebnis deutlich unter dem der sehr

starken Vorjahre abschloss. Dies ist jedoch keine struktu-

relle Krise, sondern eng mit der Pandemie verknüpft.

Trotz des aufgrund der Covid-19 Pandemie rückläufigen

Flächenumsatzes sowie der steigenden Leerstandsrate

stieg die Spitzenmiete um 1,00

€ je m² auf monatlich

38,50

€ je m². Auch die gewichtete Durchschnittsmiete

zeigte weiter einen starken Aufwärtstrend und stieg um

8,1% auf monatlich 28,02

€ je m². Über das Jahr 2020

wurden rund 296.700

m² an neuer Fläche fertiggestellt.

Gemäß CBRE Research sind bereits mehr als 50% der

2021 auf den Markt kommenden 1

Mio. m² vorvermietet.

Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf

rund 18,4

Mio. m

KONZERNLAGEBERICHT

IMMOBILIENMARKT ZENTRAL UND OSTEUROPA

Investmentmarkt

Auch in Zentral- und Osteuropa sind die Auswirkungen

der Covid-19 Pandemie und deren wirtschaftliche Konse-

quenzen auf die Immobilienmärkte zu erkennen. Die po-

sitive Dynamik der letzten Jahre konnte im - von einer

Rezession geprägten - Jahr 2020 nicht aufrechterhalten

werden. Dies zeigt sich auch in CA Immos Kernstädten

Warschau, Prag, Budapest und Bukarest. Das in diesen

Städten registrierte Gewerbeimmobilien-Transaktionsvo-

lumen in Höhe von 5,7

Mrd. € lag um etwas mehr als 30%

unter dem Wert des Vorjahres. Das Büroinvestmentvolu-

men der genannten Städte verringerte sich im Vergleich

zum Vorjahr um etwas mehr als 40% auf 2,9

Mrd. €. Nach

Städten entfiel das größte Volumen auf Warschau (43%),

gefolgt von Budapest (21%), Prag (20%) und Bukarest

(16%).

In Warschau konnte 2020 ein Investmentvolumen von

1,5

Mrd. € registriert werden, wovon mehr als 85% auf

den Bürosektor entfielen. Die Spitzenrendite liegt bei

rund 4,50% (2019: 4,25%).

Trotz eines rückgängigen Investitionsvolumens von

2,7

Mrd. € (2019: 3,1 Mrd. €) in Prag bleibt die Nachfrage

von nationalen und internationalen Investoren nach quali-

tativ hochwertigen und nachhaltigen Immobilien in guten

Lagen groß. Der starke Rückgang ist durch einen Mangel an

entsprechenden Produkten zu erklären. Die Spitzenrendite

wird, wie auch im Vorjahr, mit 4,25% angegeben.

Im Jahr 2020 reduzierte sich das Investitionsvolumen in

Budapest um 41% auf 1,0

Mrd. € (2019: 1,7 Mrd. €). Die

Spitzenrenditen für Top-Büroobjekte erhöhten sich zum

Vorjahr und lagen bei 5,75%.

Bukarest registrierte 2020 ein Investitionsvolumen von

ca. 550

Mio. € (-15% im Vergleich zum Vorjahr) wovon

rund 85% auf den Bürosektor entfielen. Die Spitzenren-

dite wird weiterhin mit 7,00% angegeben.

Büroimmobilienmärkte

In allen Kernstädten von CA Immo (Warschau, Prag, Bu-

dapest und Bukarest) konnte sich 2020 die positive Ver-

mietungsdynamik der Vorjahre aufgrund der Auswirkun-

gen der Covid-19 Pandemie nicht fortsetzen. In allen

Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research

Kernmärkten wurde ein Anstieg der Leerstandsraten ver-

zeichnet. Während die Spitzenrenditen in Prag und Buka-

rest konstant blieben, erfuhren diese in Warschau und Bu-

karest eine Ausweitung um 25 bzw. 50 Basispunkte. Die

Spitzenmieten blieben hingegen weitestgehend konstant.

Zum Jahresende 2020 betrug die Bürogesamtfläche in

Warschau rund 5,9

Mio. m², nachdem im Laufe des Jahres

rund 314.000

m² fertiggestellt wurden. Aktuell befinden

sich 576.800

m² in Bau – im Laufe des Jahres 2021 wird

eine Flächenausdehnung auf mehr als 6

Mio. m² erwartet.

Die Büro-Pipeline ist stark auf das CBD der polnischen

Hauptstadt konzentriert. Der Büroflächenumsatz bewegte

sich 2020 mit 383.000 m

unter dem Niveau der Vorjahre.

Die Leerstandsrate erhöhte sich um 210 Basispunkte zum

Vorjahreswert auf 9,9% per Jahresende. Die Spitzenmiete

lag in zentralen Lagen bei ca. 25,00

€ je m² monatlich.

Der Büroimmobilienmarkt in Prag verzeichnete 2020

ein verhaltenes Jahr. Der Büroflächenbestand wurde bis

Ende 2020 um rund 149.600

m² auf rund 3,7 Mio. m² er-

weitert. Die Vermietungsleistung erreichte mit ca.

178.800

m² nur ca. 65% des Vorjahresvolumens. Die Leer-

standsrate stieg um 150 Basispunkte auf 7,0% zum Jah-

resende. Die Spitzenmieten in zentralen Lagen reduzier-

ten sich daher aber nur unwesentlich und beliefen sich

auf monatlich 22,50

€ je m².

Der Jahresflächenumsatz in Budapest lag 2020 bei rund

190.000

m² und bewegte sich damit in etwa um 47% un-

ter dem Niveau des Vorjahres. Die Gesamt-Bürofläche be-

trug zum Jahresende rund 3,9

Mio. m². Das Fertigstel-

lungsvolumen lag 2020 wie erwartet mit 231.900

m² weit

über dem Vorjahreswert und im Wesentlichen auf dem

Niveau des Rekordjahres 2018 mit rund 230.000

m². Die

Leerstandsrate erhöhte sich um 350 Basispunkte auf

9,1% und revidierte damit ihren Abwärtstrend seit 2012.

Die Spitzenmiete wird im Vorjahresvergleich leicht ver-

ringert mit 25,00

€ je m² und Monat angegeben.

Bis Jahresende 2020 wurden in Bukarest rund

141.200

m²

Bürofläche vermietet, ein Rückgang von 52%

gegenüber dem Vorjahr. Der Bürobestand summierte sich

nach einem Fertigstellungsvolumen von rund 155.200

m²

auf 3,0

Mio. m² zum Jahresende. Die Leerstandsrate stieg

um 130 Basispunkte an und lag zum Jahresende bei

12,4%. Die Spitzenmiete in Bukarest stieg dennoch leicht

auf monatlich 18,75

€ je m

an.

Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research

KONZERNLAGEBERICHT

BÜROMARKTENTWICKLUNG IN DEN ZENTRAL- UND OSTEUROPÄISCHEN KERNMÄRTKEN

2020 2019 Veränderung

in %/bps

Warschau

Büroflächenumsatz in m² 383.000 584.000 -34,4

Leerstandsrate in % 9,90 7,80 210 bps

Spitzenmiete in €/m² netto kalt 25,00 25,00 0,00

Spitzenrendite in % 4,50 4,25 25 bps

Prag

Büroflächenumsatz in m² 178.800 276.100 –35,20

Leerstandsrate in % 7,00 5,50 150 bps

Spitzenmiete in €/m² netto kalt 22,50 23,00 -2,20

Spitzenrendite in % 4,25 4,25 0 bps

Budapest

Büroflächenumsatz in m² 190.000 362.000 -47,50

Leerstandsrate in % 9,10 5,60 350 bps

Spitzenmiete in €/m² netto kalt 25,00 26,00 -3,80

Spitzenrendite in % 5,75 5,25 50 bps

Bukarest

Büroflächenumsatz in m² 141.200 291.300 -51,50

Leerstandsrate in % 12,40 11,10 130 bps

Spitzenmiete in €/m² netto kalt 18,75 18,50 1,40

Spitzenrendite in % 7,00 7,00 0 bps

Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research

Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein

KONZERNLAGEBERICHT

Geschäftsfelder und Kernmärkte

Das Kerngeschäft der CA Immo Gruppe teilt sich in die

Geschäftsfelder Bestandsimmobilien und Immobilienent-

wicklung. In beiden Geschäftsfeldern ist CA Immo auf ge-

werblich genutzte Immobilien mit deutlichem Schwer-

punkt auf Büroimmobilien in zentraleuropäischen

Hauptstädten spezialisiert. Ziel ist die Expansion des fo-

kussierten, qualitativ hochwertigen und ertragsstarken

Bestandsimmobilienportfolios in den Kernmärkten

Deutschland, Österreich, Tschechien, Polen, Ungarn und

Rumänien. Zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt CA Immo

im Geschäftsfeld Development durch die Aufbereitung,

Bebauung und Verwertung von Grundstücksreserven.

5,6

Mrd. € Immobilienvermögen

Durch die Übernahme eigener Projektfertigstellungen in

den Bestand, Bestandsakquisitionen sowie ein positives

Bewertungsergebnis hat sich der Wert des Immobilienver-

mögens im Jahr 2020 um 8% auf 5,6

Mrd. € zum Stichtag

erhöht (2019: 5,2

Mrd. €). Davon entfallen 4,7 Mrd. € (85%

des Gesamtportfolios) auf Bestandsimmobilien, 0,8

Mrd.

€ (14%) auf Immobilienvermögen in Entwicklung

und 69

Mio. € (1%) auf kurzfristiges Immobilienvermö-

gen

. Deutschland ist mit einem Anteil von 54% am Ge-

samtportfolio größtes regionales Segment.

DAS IMMOBILIENVERMÖGEN DER CA IMMO GRUPPE PER 31.12.2020 (PORTFOLIOWERTE)

in Mio. € Bestandsimmobilien

Immobilienvermögen

in Entwicklung

Kurzfristiges

Immobilienvermögen

Immobilien-

vermögen

Immobilien-

vermögen in %

Österreich 530,0 0,0 0,0 530,0 9,5

Deutschland 2.228,5 751,9 35,2 3.015,6 53,9

Tschechien 387,9 39,2 0,0 427,1 7,6

Ungarn 524,2 0,0 0,0 524,2 9,4

Polen 590,2 0,0 0,0 590,2 10,5

Rumänien 390,6 0,0 0,0 390,6 7,0

Sonstige Länder 84,5 0,0 33,9 118,4 2,1

Summe 4.736,0 791,1 69,1 5.596,2 100,0

Anteil am Gesamtportfolio 85% 14% 1%

Inkl. selbst genutzte Immobilien; inkl. der kürzlich fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Immobilien NEO (München) und Quartiersgarage

(Zollhafen Mainz), die sich noch in der Stabilisierungsphase befinden

Kurzfristiges Immobilienvermögen inkludiert zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien

Inkl. zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien

IMMOBILIENVERMÖGEN

KONZERNLAGEBERICHT

PORTFOLIOVERÄNDERUNGEN 2020

Im Geschäftsjahr 2020 führte CA Immo das strategische

Kapitalrotationsprogramm und die Fokussierung des

Portfolios auf großflächige, moderne Büroimmobilien in

den Kernstädten konzernweit fort. Zielsetzung hierbei ist,

Liegenschaften gewinnbringend zu veräußern, die gemäß

Portfoliostrategie unrentabel oder nicht dem Kerngeschäft

zugehörig sind. Den Verkaufserlös investiert CA Immo in

die wertsteigernde Fortführung ihrer erstklassigen deut-

schen Entwicklungspipeline sowie in attraktive Be-

standsakquisitionen.

Projektfertigstellungen (für eigenen Bestand)

Insgesamt hat CA Immo im Jahr 2020 zwei selbst entwi-

ckelte Gebäude mit einem gesamten Investitionsvolumen

von rd. 138,1

Mio. €

in den eigenen Bestand übernom-

men, die bei Vollvermietung die Mieterträge in den kom-

menden Jahren um insgesamt rd. 8

Mio. € pro Jahr stärken

werden.

Im ersten Quartal hat CA Immo das sechsgeschossige,

rd. 14.800

m² Mietfläche fassende Bürogebäude MY.B in

der Berliner Europacity fertig gestellt und in den eigenen

Bestand übernommen. Das Gebäude ist voll vermietet;

alle Büromieter sind bereits eingezogen.

Im dritten Quartal wurde das von CA Immo entwickelte

Münchner Bürogebäude NEO in Betrieb und gleichzeitig

in den CA Immo-Bestand genommen; erste Mieter sind

bereits eingezogen.

Neu im CA Immo-Bestandsportfolio: Bürogebäude NEO, München

ÜBERLEITUNG DES BILANZIELLEN IMMOBILIENVERMÖGENS 2019 AUF 2020 UND KENNZAHLEN 2020

Österreich Deutschland Zentral- und Osteuropa Gesamt

Immobilienvermögen 31.12.2019 Mio. € 572,9 2.588,8 2.024,6 5.186,4

Neuanschaffungen Mio. € 0,0 127,5 92,3 219,8

Investitionen

Mio. € 3,3 213,4 49,8 266,5

Neubewertung/Wertminderung/Abschreibungen Mio. € 7,1 267,6 –76,0 198,8

Veränderungen Mietincentive Mio. € 0,6 1,0 2,8 4,5

Abgänge Mio. € –53,9 –186,8 –42,6 –283,2

Sonstige Veränderungen Mio. € 0,0 4,0 –0,6 3,5

Immobilienvermögen 31.12.2020 Mio. € 530,0 3.015,6 2.050,6 5.596,2

Jahresmieterlös

Mio. € 29,7 78,3 127,6 235,6

Annualisierter Mieterlös Mio. € 28,3 78,3 136,0 242,6

Wirtschaftliche Leerstandsrate Bestandsimmobilien % 8,9 1,2 6,6 5,2

Bruttorendite (bezogen auf Bestandsimmobilien) % 5,4 3,6 6,8 5,2

Exkl. Instandhaltungsaufwand

Inkl. Jahresmieterlös der im Jahr 2020 verkauften Objekte (5,0 Mio. €)

Exkl. Quartiersgarage Zollhafen Mainz (7,2 Mio. €)

KONZERNLAGEBERICHT

Akquisitionen

Anfang April hat CA Immo das voll vermietete Büroge-

bäude „Am Karlsbad 11“ am südlichen Ende des Berli-

ner Büroteilmarktes Potsdamer Platz erworben. Das rd.

10.100

m² Mietfläche fassende Gebäude verfügt u. a.

durch die Lage am U-Bahnhof Gleisdreieck über eine

sehr gute Verkehrsanbindung an das gesamte Stadtgebiet.

Zum Jahresende 2020 hat CA Immo das vollständig ver-

mietete Bürogebäude „Pohlstraße 20“ in Nachbarschaft

zum Potsdamer Platz in Berlin-Mitte und dem Objekt

„Am Karlsbad 11“ erworben. Das Gebäude verfügt über

eine Gesamtmietfläche von rund 7.800

m².

Ende Oktober hat CA Immo den Erwerb von Postepu 14,

einem Landmark-Bürogebäude im Warschauer Stadtteil

Mokotow abgeschlossen. Das Objekt hat eine vermietbare

Nutzfläche von rund 34.500

m² und ist nahezu vollstän-

dig an bonitätsstarke Mieter wie AstraZeneca und Sams-

ung Electronics vermietet. Der Kaufpreis belief sich auf

rund 87

Mio. € bei jährlichen Bruttomieteinnahmen von

rund 6,5

Mio. €, was einer Bruttoanfangsrendite von 7,5%

entspricht.

Neu im CA Immo Bestandsportfolio: Das Warschauer Bestandsgebäude

Postepu 14

Verkäufe

Ende Juni wurde das rd. 17.000

m² große, von CA Immo

entwickelte und im 1. Quartal 2020 fertig gestellte Land-

mark Building cube berlin voll vermietet an den Endin-

vestor übergeben. CA Immo hatte das direkt am Berliner

Hauptbahnhof gelegene Gebäude bereits Ende 2016 im

Zuge eines Forward Sale veräußert; der Verkauf ist nun

abgeschlossen.

Mit dem Ende September fixierten Verkauf des Büroge-

bäudes Zagrebtower hat sich CA Immo aus dem kleinen,

nicht-strategischen Markt Kroatien zurückgezogen. Der

Kaufpreis lag 5% über dem Buchwert zum 30. Juni 2020.

Der 79 m hohe, voll vermietete Büroturm bietet insge-

samt 25.900

m² Mietfläche.

Im Oktober hat CA Immo das Wohngebäude NEO

LIVING im Münchner Quartier Baumkirchen Mitte ver-

äußert. Die Gesamtnutzfläche des im September 2020 fer-

tiggestellten Wohngebäudes beträgt rund 5.200

m². NEO

LIVING ist Teil des von der CA Immo entwickelten Ge-

bäude-Ensembles NEO, das zusätzlich zum verkauften

Wohnanteil noch über einen Hotel- und Büroturm ver-

fügt. Das Objekt umfasst 50 hochwertige Mietwohnungen

und drei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss.

Darüber hinaus konnte CA Immo mehrere non-core

Grundstücke zu attraktiven Konditionen veräußern, u. a.

ein Baugrundstück im Zollhafen Mainz, ein Hotelgrund-

stück in Lübeck (das Closing erfolgte im Februar 2021)

sowie je ein Entwicklungsgrundstück in Dortmund und

Düsseldorf (das Closing der beiden letztgenannten Trans-

aktionen wird im 2. Quartal 2021 erwartet). Mit dem Ver-

kauf von zwei Grundstücken mit Retail-Nutzung in Graz,

Österreich, zog sich CA Immo aus der letzten österreichi-

schen Sekundärstadt zurück.

Alle Verkäufe erfolgten zu Preisen, die über dem letzten

Buchwert lagen – was die Werthaltigkeit des CA Immo

Portfolios im gegenwärtigen Marktumfeld unterstreicht.

Mit dieser strategischen Kapitalrotation expandiert

CA Immo in ihren Kernmärkten, stärkt die nachhaltigen

Erträge und verbessert ihre Portfolioqualität und Bewirt-

schaftungseffizienz.

Das 2020 verkaufte Immobilienvermögen

brachte in

Summe Verkaufserlöse von 229,8

Mio. € (2019:

67,1

Mio. €) und einen Ergebnisbeitrag von 55,3 Mio. €

(2019: 19,4

Mio. €).

Investitionen

2020 investierte CA Immo insgesamt 271,4

Mio. € (2019:

257,7

Mio. €) in das Immobilienportfolio (Investitionen

und Instandhaltung). 60,7

Mio. € flossen in Revitalisie-

rungs- bzw. Optimierungsmaßnahmen, 210,8

Mio. € wur-

den für die Projektentwicklungen aufgewendet.

Inkl. Verkauf von Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo (at

equity)

KONZERNLAGEBERICHT

Das Geschäftsfeld Bestandsimmobilien ist wichtigster

Ertragsbringer von CA Immo und macht einen Anteil von

85% am Gesamtimmobilienvermögen aus. Die laufende

Qualitätsoptimierung des Bestands sowie die kontinuier-

liche Mieterbindung und -Akquisition zur Erhaltung

stabiler, wiederkehrender Mieterträge ist übergeordnetes

Unternehmensziel. Details zu Nachhaltigkeitsthemen im

Gebäudebestand finden Sie im ESG Bericht.

4,7

Mrd. € Bestandsvermögen

Das Bestandsportfolio der Gruppe umfasst zum Stichtag

31.12.2020 eine vermietbare Gesamtnutzfläche von rd.

1,4

Mio. m² mit einem Bilanzwert von rund 4,7 Mrd. €

(2019: 4,3

Mrd. €). Der größte Anteil des Bestandsvermö-

gens entfällt mit 42% des Portfoliowerts auf das Segment

Zentral- und Osteuropa (CEE). In Summe verzeichnete

CA Immo 2020 Mieterlöse in Höhe von 238,2

Mio. €

(2019: 217,8

Mio. €), davon entfielen rd. 56% auf CEE.

Auf Basis der annualisierten Mieterlöse rentiert das Be-

standsportfolio mit 5,2%

(2019: 5,5%

). Der Büroanteil

wurde im Zuge der strategischen Portfoliofokussierung in

den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht und liegt

nun nahezu unverändert zum Vorjahr bei 90%.

Stabil hoher Vermietungsgrad

Der Vermietungsgrad des Bestandsportfolios liegt mit

94,8%

weiterhin auf hohem Niveau (31.12.2019:

96,1%

). CA Immo verzeichnete zum Stichtag in nahezu

allen Kernmärkten eine Vollauslastung des Bestandsport-

folios.

BESTANDSIMMOBILIEN: KENNZAHLEN NACH LÄNDERN

Buchwert Vermietbare Fläche Vermietungsgrad Annualisierter Mieterlös Rendite

in Mio. € in m² in % in Mio. € in %

Österreich 524,7 215.699 91,1 28,3 5,4

Deutschland 2.129,3 407.032 98,8 77,1 3,6

Tschechien 387,9 131.661 97,0 22,0 5,7

Ungarn 524,2 218.621 89,2 34,3 6,5

Polen 555,1 171.782 94,0 36,8 6,6

Rumänien 390,1 164.557 94,9 31,8 8,1

Sonstige Länder 82,9 46.448 94,2 7,9 9,6

Zwischensumme 4.594,2 1.355.799 94,8 238,2 5,2

Sonstige Bestandsimmobilien

141,8 17.974

Gesamtes Bestandsvermögen 4.736,0 1.373.773

Inkl. selbst genutzte Immobilien; inkl. der 2020 fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Immobilien NEO (München) und Quartiersgarage

(Zollhafen Mainz), die sich noch in der Stabilisierungsphase befinden

Dieses Kapitel zeigt u. a. Performance-Kennzahlen unserer Bestandsim-

mobilien wie Vermietungsquote und Rendite. Selbstgenutzte Immobilien,

Immobilien mit Nutzungsrecht („Right-of-use“) und Projektfertigstellun-

gen, die noch in der Stabilisierungsphase sind, fließen nicht in die Be-

rechnung dieser Kennzahlen ein. Deshalb sind diese Immobilienarten in

der Tabelle „Bestandskennzahlen“ in den Portfolio-Buchwerten sowie

der vermietbaren Fläche exkludiert und in der Zeile „Sonstige Be-

standsimmobilien“ gesondert ausgewiesen.

Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. des 2020 fertig gestellten und in

den Bestand übernommenen Bürogebäudes NEO (München) und der

Quartiersgarage im Zollhafen Mainz, die sich noch in der Stabilisierungs-

phase befinden

Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellungen

Orhideea Towers (Bukarest), ViE (Wien) und MY.O (München), die sich

zum 31.12.2019 noch in der Stabilisierungsphase befanden

Büro

PORTFOLIOWERT BESTANDSIMMOBILIEN

NACH HAUPTNUTZUNGSARTEN (Basis: 4,7 Mrd. €)

Einzelhandel

Hotel

Sonstige

90%

BESTANDSIMMOBILIEN

KONZERNLAGEBERICHT

LIKE-FOR-LIKE BETRACHTUNG DER OBJEKTE, DIE SICH ZUM 31.12.2019 IM STABILISIERTEN PORTFOLIO

BEFANDEN

Die Like-for-like Betrachtung des Portfolios gibt einen

Überblick über die organische Entwicklung der wesentli-

chen Portfoliokennzahlen im Jahresvergleich, bereinigt

um Portfolioveränderungen (Immobilienzu- und -ab-

gänge), um eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen. Der An-

stieg des Bilanzwertes im Laufe des Jahres 2020 resul-

tierte hauptsächlich aus einem positiven Neubewertungs-

ergebnis in Deutschland. Rückgänge der Mieteinnahmen

in Ungarn und nicht-strategischen Standorten in Zentral-

und Osteuropa wurden durch deutliche Steigerungen in

Rumänien und Tschechien kompensiert. Die Bruttoren-

dite sank hauptsächlich aufgrund von Bilanzwertsteige-

rungen in Deutschland um 9 Basispunkte. Der Vermie-

tungsgrad sank über den Betrachtungszeitraum um 36 Ba-

sispunkte. Die Rückgänge in Ungarn und Polen wurden

teilweise durch Steigerungen in Rumänien und Tsche-

chien kompensiert.

Bilanzwerte Mieterlöse GUV Bruttorendite in %

Vermietungsgrad in %

Mio € 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019

Österreich 471,6 483,4 25,4 26,1 5,6 5,6 92,2 94,7

Deutschland 1.708,6 1.575,4 63,3 63,2 3,7 3,9 98,6 98,9

Tschechien 387,9 390,7 21,1 20,6 5,7 5,5 97,0 95,6

Ungarn 524,2 525,1 33,8 34,0 6,5 6,6 89,2 93,2

Polen 467,3 491,8 29,6 29,3 6,5 6,3 94,3 95,7

Rumänien 311,1 319,2 23,3 21,6 7,9 7,6 95,6 96,2

Sonstige

116,8 129,7 10,2 10,7 9,5 8,7 92,8 93,8

Gesamt 3.987,5 3.915,3 206,8 205,4 5,3 5,4 94,7 96,0

Annualisierte Vertragsmiete / Bilanzwert

Wirtschaftliche Auslastung (annualisierte Vertragsmiete / Vertragsmiete bei Vollvermietung)

Serbien, Slowakei

ermietung

sleistung 202

CA Immo vermietete 2020 kon

zernweit in Su

mme rd.

136.200

m² vermietbare Nutzfläche (2019: rd. 268.000 m²),

davon entfielen 4% (rd. 5.100

m²) auf Vorvermietungen

von im Bau befindlichen Projekten. Exklusive dieser Pro-

jekt-Vorvermietungen ergibt dies eine Vermietungsleis-

tung von rd. 9% gemessen am insgesamt rd. 1,4

Mio. m²

großen Bestandsportfolio der Gruppe. 24% der Bestands-

Vermietungsleistung entfielen auf Neuvermietungen und

Vertragserweiterungen, 76% auf Vertragsverlängerungen

bestehender Mieter. Rd. 88% der vermieteten Gesamtflä-

che waren Büroflächen.

% der Mietverträge (nach Mietvolumen) laufen län-

ger als 5 Jahre, der WALT (Weighted Average Lease Term)

liegt zum Stichtag bei 4,0 Jahren (2019: 4,2). CA Immo

verfügt über eine branchendiversifizierte Mieterstruktur

mit hohem Anteil an Unternehmen aus dem Dienstleis-

tungs- und Technologiesektor. Die 20 größten Mieter ma-

chen rd. 33% der gesamten Mieterträge aus (auf Basis an-

nualisierter Mieterlöse).

VERMIETUNGSLEISTUNG NACH REGIONEN

in m² Vorver-

mietung

Projekte

Bestand

Neuver-

mietung

Vertragsver-

längerungen

Summe

Deutschland 5.105 8.188 15.829 29.122

Österreich 0 10.059 8.463 18.522

CEE 0 13.478 75.114 88.592

Summe 5.105 31.725 99.407 136.237

KONZERNLAGEBERICHT

AUSLAUFPROFIL DER MIETVERTRÄGE AUF BASIS

DER ANNUALISIERTEN MIETERLÖSE

Laufzeit bis zum nächstmöglichen Vertragsende

GRÖSSTE MIETER (TOP 20)

Branche Region Anteil in % an der

Gesamtmiete

PWC Professional Services Deutschland 3,1%

InterCit

Hotel Consumer Services & Leisure Deutschland 2,5%

The Euro

ean Border and Coast Guard A

enc

Professional Services CEE 2,5%

Goo

le German

Technolo

Deutschland 2,0%

BRITISH AMERICAN TOBACCO Manufacturin

Industrial & Ener

CEE 1,9%

Mor

an Stanle

Financial Services CEE 1,8%

KPMG Professional Services Deutschland 1,8%

Land Berlin Public Sector / Re

ulator

Bod

Deutschland 1,7%

TOTAL Manufacturin

Industrial & Ener

Deutschland 1,7%

Robert Bosch Manufacturin

Industrial & Ener

Österreich 1,6%

Verkehrsbüro Consumer Services & Leisure Österreich 1,6%

JetBrains Technolo

Deutschland 1,5%

Bundesanstalt für Immobilienauf

aben Public Sector / Re

ulator

Bod

Deutschland 1,5%

ort Technolo

Deutschland 1,4%

salesforce.com German

Technolo

Deutschland 1,1%

Accenture Business Services CEE 1,0%

VOBA Vermietun

s- und Ver

achtun

s GmbH Financial Services Österreich 1,0%

ORANGE Consumer Services & Leisure CEE 1,0%

FINASTRA Technolo

CEE 0,9%

S.C. THALES SYSTEMS ROMANIA Technolo

CEE 0,9%

Auf Basis annualisierter Mieterlöse

Business &

Professional Services

MIETER BRANCHENMIX AUF BASIS ANNUALISIERTER

MIETERLÖSE

Financial Services

Technologie

Consumer Services &

Leisure

Öffentlicher Sektor/

Aufsichtsbehörde

Industrielle Fertigung &

Energie

Sonstige

26%

12%

21%

17%

13%

KONZERNLAGEBERICHT

EPRA Renditen

Art und Umfang von Renditeangaben variieren oft und

die verwendeten Kennzahlen sind nicht einheitlich defi-

niert. Um eine vergleichbare Berichterstattung in Bezug

auf die Renditen in ganz Europa zu ermöglichen, hat

EPRA zwei Renditekennzahlen definiert.

Die EPRA-Nettoanfangsrendite errechnet sich aus den

annualisierten Mieteinnahmen auf Basis der Stichtags-

mieten abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskos-

ten, dividiert durch den Marktwert der Immobilien. Die

EPRA-"topped-up" Rendite wird unter Verwendung einer

Anpassung in Bezug auf die Gewährung von mietfreien

Zeiten (oder anderen nicht abgelaufenen Mietanreizen

wie z. B. vergünstigte Mietzeiten und Staffelmieten) be-

rechnet.

EPRA RENDITEN

Tsd. € Österreich Deutschland Tschechien Ungarn Polen Rumänien CEE

Sonstige

Gesamt

Bestandsimmobilien

504.306 1.813.758 393.731 529.440 471.973 315.400 118.534 4.147.142

Annualisierte Cash Mieteinnahmen

(

brutto

)

24.863 67.305 20.346 33.246 29.274 23.530 9.925 208.488

Direkte zurechenbare Kosten

–

7.917

–

8.159

–

899

–

3.763

–

1.961 980

–

1.068

–

22.788

Annualisierte Cash Mieteinnahmen

(

netto

)

16.946 59.146 19.447 29.482 27.313 24.510 8.856 185.700

EPRA Net Initial Yield 3,4% 3,3% 4,9% 5,6% 5,8% 7,8% 7,5% 4,5%

Mietincentives 762 –1.138 718 549 340 –212 292 1.310

EPRA "to

ed-u

" Net Initial Yield 3,5% 3,2% 5,1% 5,7% 5,9% 7,7% 7,7% 4,5%

Basierend auf dem um Kaufnebenkosten angepassten like-for-like Portfolio

EPRA Leerstandsquote

Die Berichterstattung über Leerstandsquoten ist in der

Immobilienbranche nicht standardisiert. Um eine ver-

gleichbare und konsistente Berichterstattung zu fördern,

schreiben die EPRA-Richtlinien eine einzige, klar defi-

nierte Leerstandsquote vor. Diese ist als Prozentsatz aus-

zudrücken, der dem erwarteten Mietwert der leerstehen-

den Flächen geteilt durch den erwarteten Mietwert des ge-

samten Portfolios entspricht. Die EPRA-Leerstandsquote

wird nur für Bestandsimmobilien (als Finanzinvestition

gehaltene Immobilien, Handelsimmobilien und ein-

schließlich des Anteils am Leerstand von Joint Ventures)

berechnet, jedoch ohne Immobilien in Entwicklung.

EPRA LEERSTANDSQUOTE

nachhaltig

erzielbare

Miete (ERV)

Leerstand

nachhaltig

erzielbare Miete

(ERV)

EPRA

Leerstands-

quote

Österreich 2,8 29,3 9,4%

Deutschland 1,0 113,4 0,9%

Ungarn 4,2 40,2 10,4%

Polen 2,3 38,2 6,1%

Tschechien 0,7 22,9 3,0%

Rumänien 1,7 32,3 5,3%

Sonstige Länder 0,5 8,1 6,0%

CEE 9,4 141,7 6,6%

Gesamt 13,1 284,3 4,6%

KONZERNLAGEBERICHT

SEGMENT ÖSTERREICH

Das österreichische Bestandsportfolio verfügt über eine

vermietbare Nutzfläche von 218,2

Tsd. m² und repräsen-

tiert gemäß aktueller Bewertung einen Bilanzwert von rd.

530,0

Mio. € (2019: 572,9 Mio. €). 2020 erbrachte dieses

Portfolio Mieterlöse in Höhe von 28,3

Mio. € (2019:

29,6

Mio. €), was einer durchschnittlichen Rendite von

5,4%

(2019: 5,7%

) entspricht.

CA Immo investierte 2020 5,6

Mio. € (2019: 18,8 Mio. €)

in das österreichische Bestandsportfolio (Investitionen

und Instandhaltung).

Vermietungsleistung

2020 wurden in Österreich insgesamt knapp 19.000

m²

Bestandsfläche neu vermietet bzw. verlängert. Die wirt-

schaftliche Vermietungsquote im Bestandsportfolio lag

zum Stichtag bei 91,1%

(2019: 95,1%

). Der Rückgang

der Auslastung ist bedingt durch die Übernahme des

Ende 2018 fertig gestellten Bürogebäudes ViE mit einer

Auslastung von rd. 80% (Stand 31.12.2020) in das stabili-

sierte Bestandsportfolio.

BESTANDSKENNZAHLEN ÖSTERREICH

in Mio. € 31.12.2020 31.12.2019

Verände-

rung

Bilanzwert 524,7 517,2 1,4%

Annualisierte Mieterlöse

28,3 29,6 –4,3%

Bruttorendite in % 5,4 5,7 –30 bp

Wirtschaftlicher Leerstand

in %

8,9 4,9 400 bp

Exkl. selbst genutzte Immobilien

Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12

Exkl. der Projektfertigstellung ViE, die im 4. Quartal 2019 in den Bestand

übernommen wurde und sich noch in der Stabilisierungsphase befindet

SEGMENT DEUTSCHLAND

Durch die Übernahme eigener Projektfertigstellungen in

den Bestand, zwei Bestandsakquisitionen sowie ein posi-

tives Neubewertungsergebnis hat sich der Wert des deut-

schen Immobilienbestands im Jahr 2020 weiter erhöht.

Die Fertigstellung der CA Immo-Büroprojekte MY.B (Ber-

lin) und NEO (München) wirkt sich in Kombination mit

Exkl. selbst genutzte Immobilien

Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellung ViE, die sich zum 31.12.2019 noch in der Stabilisierungsphase befand

Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellung NEO (München) und der Quartiersgarage (Zollhafen Mainz), die sich noch in der Stabili-

sierungsphase befinden

Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellung MY.O (München), die sich zum 31.12.2019 noch in der Stabilisierungsphase befand

dem Ankauf der Berliner Bürogebäude „Am Karlsbad

11“ und "Pohlstraße 20" im Jahresvergleich steigernd auf

sämtliche Bestandskennzahlen aus (Details zu den Port-

folioveränderungen 2020 finden Sie im Kapitel Immobi-

lienvermögen).

Zum Stichtag hält CA Immo in Deutschland Bestands-

immobilien mit einem Bilanzwert von rd. 2.228,5

Mio. €

(2019: 1.725,5

Mio. €) und einer vermietbaren Nutzfläche

von 422

Tsd. m² (2019: 369 Tsd. m²). Nach Portfoliowert

liegen 47% des Gesamtbestands in Deutschland. Das

deutsche Portfolio umfasst Großteils moderne, von

CA Immo selbst entwickelte Bürogebäude in zentraler

Lage in Berlin, München und Frankfurt.

2020 wurden in Deutschland Mieterlöse in Höhe von

77,1

Mio. € (2019: 61,9 Mio. €) erwirtschaftet. Die Rendite

des Bestandsportfolios lag per 31.12.2020 bei 3,6%

(31.12.2019: 3,9%

). CA Immo investierte 2020 insgesamt

24,7

Mio. € in ihre deutschen Bestandsimmobilien (Inves-

titionen und Instandhaltung; 2019: 23,2

Mio. €).

Vermietungsgrad stabil bei 99%

Der Vermietungsgrad des deutschen Bestandsportfolios

lag mit 98,8%

(31.12.2020) nahezu unverändert auf sehr

hohem Niveau (31.12.2019: 98,9%

). Insgesamt wurden

2020 in Deutschland rd. 24.000

m² Bestandsfläche neu

vermietet bzw. verlängert.

BESTANDSKENNZAHLEN DEUTSCHLAND

in Mio. € 31.12.2020

31.12.2019

Veränderung

Bilanzwert 2.129,3 1.575,4 35,2%

Annualisierte

Mieterlöse

77,1 61,9 24,5%

Bruttorendite in % 3,6 3,9 –30 bp

Wirtschaftlicher

Leerstand in %

1,2 1,1 10 bp

Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der 2020 fertig gestellten und in

den Bestand übernommenen Immobilien NEO (München) und Quartiersga-

rage Zollhafen Mainz, die sich noch in der Stabilisierungsphase befinden

Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellung MY.O

(München), die sich zum 31.12.2019 noch in der Stabilisierungsphase be-

fand

Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12

KONZERNLAGEBERICHT

Deutschland

PORTFOLIOWERT BESTANDSIMMOBILIEN

NACH LÄNDERN (Basis: 4,7 Mrd. €)

Ungarn

Österreich

Polen

Tschechien

Rumänien

Sonstige Länder

47%

11%

12%

SEGMENT ZENTRAL- UND OSTEUROPA (CEE)

CA Immo ist seit 1999 als Investor und Bestandshalter

in CEE aktiv. Zum Stichtag ist sie in sechs Ländern der

CEE- und SEE-Region mit Bestandsimmobilien präsent.

Der Wert der CEE Bestandsimmobilien lag zum

31.12.2020 stabil bei 1.977,4

Mio. € (31.12.2019:

2.009,6

Mio. € und macht zum Stichtag einen Anteil von

42% am CA Immo-Gesamtbestand aus (nach Portfolio-

wert). CA Immo setzt in der Region ausschließlich auf

Büroimmobilien (100% Anteil am CEE Gesamtportfolio)

in zentraler Lage in den Hauptstädten. Die Instandhal-

tung und Vermietung der Immobilien wird durch lokale

Teams in den Kernstädten abgewickelt.

56% der Mieterträge aus CEE

Das Bestandsportfolio umfasst rd. 733

Tsd. m² vermiet-

bare Fläche (2019: 750

Tsd. m²) und erwirtschaftete 2020

Mieterlöse in Höhe von 132,8

Mio. € (2019: 126,2 Mio. €),

das sind rund 56% der gesamten von CA Immo lukrier-

ten Mieterträge. Der Bestand rentiert mit 6,8% (2019:

6,6%

). CA Immo investierte 2020 rund 30,3 Mio. €

(2019: 23,9

Mio. €) in ihre CEE Bestandsimmobilien.

Auslastungsgrad von 93%

Der wirtschaftliche Vermietungsgrad (gemessen am Jahres-

sollmietertrag) lag zum Stichtag bei 93,4% (31.12.2019:

95,0%

). Die gesamte Vermietungsleistung 2020 im CEE-

Segment bewegte rd. 89.000

m² vermietbare Nutzfläche, da-

von entfielen 15% auf Bestand-Neuvermietungen (inkl. Ver-

tragserweiterungen) und 85% auf Vertragsverlängerungen.

BESTANDSKENNZAHLEN CEE

Buchwert Annualisierter

Mieterlös

⁾

Vermietungsgrad Rendite

in Mio. € in Mio. € in % in %

Polen 555,1 36,8 94,0 6,6

Ungarn 524,2 34,3 89,2 6,5

Rumänien 390,1 31,8 94,9 8,1

Tschechien 387,9 22,0 97,0 5,7

Sonstige Länder

82,9 7,9 94,2 9,6

Gesamt 1.940,2 132,8 93,4 6,8

Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12

Inkludiert zwei Büroimmobilien in Belgrad, Serbien

Exkl. der Projektfertigstellung Orhideea Towers (Bukarest), die sich zum 31.12.2019 noch in der Stabilisierungsphase befand

KONZERNLAGEBERICHT

Projektentwicklung als organischer Wachstumstreiber

Durch die eigenständige Entwicklung von Immobilien

und deren anschließende Übernahme in den Bestand er-

höht CA Immo die Qualität ihres Portfolios und sichert

gleichzeitig dessen organisches Wachstum. CA Immo

profitiert hierbei sowohl von ihrem weitreichenden Vor-

rat an deutschen Grundstücksreserven in zentralen Lagen

vor allem in München, Frankfurt und Berlin, als auch

von ihrer internen Development-Plattform, die die Nut-

zung einer tiefen Wertschöpfungskette ermöglicht. Von

der Grundstücksaufbereitung und Baurechtschaffung bis

zum Baumanagement, der Vermietung und Übernahme

von fertiggestellten Gebäuden in den eigenen Bestand be-

ziehungsweise dem Verkauf an Endinvestoren deckt

CA Immo das volle Spektrum an Projektentwicklungs-

Leistungen ab.

Details zu Nachhaltigkeitsaspekten im Geschäftsfeld

Projektentwicklung finden Sie im ESG Bericht.

Vier Projektfertigstellungen 2020

Im Geschäftsjahr stellte CA Immo zwei Gebäude zum

Verkauf (Bürogebäude cube berlin, Wohngebäude NEO

LIVING in München) sowie jeweils ein Bürogebäude in

Berlin und München für den eigenen Bestand fertig (De-

tails finden Sie im Kapitel „Immobilienvermögen“). Das

gesamten Investitionsvolumen (inkl. Grundstücke) aller

Projektfertigstellungen 2020 lag bei 286,5

Mio. €, davon

entfallen 145,3

Mio. € auf Entwicklungen für den eigenen

Bestand und 141,2

Mio. € zum Verkauf.

Projekt-Vorvermietungen

Im Jahr 2020 unterzeichnete CA Immo Mietverträge für

insgesamt rd. 5.100

m² Nutzfläche in im Bau befindlichen

Projektentwicklungen. Dies inkludiert u. a. einen lang-

fristigen Mietvertrag über rd. 3.500

m² Mietfläche im

Münchner Bürogebäude NEO, das im 3. Quartal 2020 fer-

tig gestellt und in den Bestand übernommen wurde.

95% der Entwicklungstätigkeit in Deutschland

Per 31.12.2020 machte die Developmentsparte

mit rd.

826,3

Mio. € Bilanzwert (2019: 878,5 Mio. €) einen Anteil

von rd. 15% des gesamten Immobilienvermögens von

CA Immo aus. Der Schwerpunkt der Entwicklungstätig-

keit liegt mit 95% (nach Bilanzwert) in Deutschland. Das

restliche Immobilienvermögen in Entwicklung

(39,2

Mio. €) entfällt auf Entwicklungen und Grund-

stücksreserven in CEE. Das deutsche Immobilienvermö-

gen in Entwicklung

mit einem Gesamtbilanzwert von

787,1

Mio. € gliedert sich in im Bau befindliche Projekte

(432,5

Mio. €) sowie Projekte in Bauvorbereitung und

Grundstücksreserven (354,6

Mio. €).

IMMOBILIENVERMÖGEN IN ENTWICKLUNG NACH LÄNDERN

Grundstücksreserve Projekte in

Umsetzung

Summe

Immobilienvermögen in

Entwicklung

in Mio. € Bilanzwert Bilanzwert in % Bilanzwert Bilanzwert in % Bilanzwert Bilanzwert in %

Österreich 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Frankfurt 192,5 54,2 241,0 51,1 433,5 52,5

Berlin 99,5 28,0 173,5 36,8 273,0 33,0

München 62,7 17,7 17,9 3,8 80,6 9,8

Deutschland 354,6 100,0 432,5 91,7 787,1 95,3

Tschechien 0,1 0,0 39,1 8,3 39,2 4,7

Ungarn 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Polen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Rumänien 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

sonstige Länder 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Osteuropa 0,1 0,0 39,1 8,3 39,2 4,7

Gesamt 354,8 100,0 471,6 100,0 826,3 100,0

Inkludiert Immobilienvermögen in Entwicklung sowie zum Handel und Verkauf gehaltene Projekte und Grundstücksreserven (kurzfristiges Immobilien-

vermögen)

IMMOBILIENVERMÖGEN IN ENTWICKLUNG

KONZERNLAGEBERICHT

SEGMENT ÖSTERREICH

In Österreich verzeichnete CA Immo im Geschäftsjahr

2020 keine Aktivitäten im Geschäftsfeld Immobilienver-

mögen in Entwicklung.

SEGMENT DEUTSCHLAND

Die deutschen Entwicklungsaktivitäten von CA Immo

konzentrieren sich vor allem auf die großflächigen, ge-

mischt genutzten Stadtquartiersprojekte in Berlin, Mün-

chen und Frankfurt. Per 31.12.2020 hat CA Immo in

Deutschland 109.448

m² vermietbare Nutzfläche mit ei-

nem gesamten Investitionsvolumen (inkl. Grundstück)

von 637,1

Mio. € in Umsetzung (2019: 858,9 Mio. €). In Er-

gänzung zum aktuellen Projektvolumen besitzt CA Immo

deutsche Grundstücksreserven im Wert von 354,6

Mio. €

(inkl. zum Handel und Verkauf gehaltene Liegenschaf-

ten). Diese vorhandenen Reserven bilden die Basis für

die weitere wertschöpfende Entwicklungsaktivität von

CA Immo in den kommenden Jahren.

PROJEKTE IN UMSETZUNG

in Mio. € Gesamtes

Investitions-

volumen

Offene

Bau-

kosten

Geplante

vermietbare

Fläche in m²

Brutto-

erstellungs-

rendite in %

Stadt Haupt-

nutzung

Vorverwer-

tungsgrad

in %

Geplante

Fertig-

stellung

Projekte (eigener Bestand)

ZigZag 16,8 3,0 4.695 5,1 Mainz Büro 35 Q3 2021

ONE 412,0 191,8 68.548 5,6 Frankfurt Büro 33 Q1 2022

Mississippi House 40,0 17,6 13.383 6,6 Prag Büro 40 Q3 2021

Missouri Park 24,5 10,8 7.376 6,3 Prag Büro 14 Q3 2021

Hochhaus am Europaplatz 141,3 81,8 22.948 6,3 Berlin Büro 100 Q4 2023

Grasblau 67,0 43,4 13.258 8,5 Berlin Büro 0 Q4 2022

Summe 701,6 348,4 130.208 6,1

Exkl. Joint Ventures (Wohnbau). Alle in der Tabelle enthaltenen Projekte stehen zu 100% im Eigentum von CA Immo

Inkl. Grundstück

Vorverwertungsgrad: Vorvermietung

ENTWICKLUNG DES STADTQUARTIERS

EUROPACITY IN BERLIN

JOHN F. KENNEDY HAUS

Büro / 18.000 m

/ 2015 / vermietet

INTERCITY HOTEL BERLIN

Hotel / 20.600 m

/ 2013 / vermietet

MONNET 4

Büro / 8.100 m

/ 2015 / vermietet

TOUR TOTAL

Büro / 14.200 m

/ 2012 / vermietet

BESTANDSIMMOBILIEN

MY.B

Büro / 14.800 m

/ 2020 / vermietet

BÜROGEBÄUDE HEIDESTRASSE 58

Büro / 12.800 m

/ 2018 / vermietet

BÜROGEBÄUDE AM KUNSTCAMPUS

Büro / 7.900 m

/ 2019 / vermietet

HAMBURGER BAHNHOF

Museum

(Nutzung / Nutzfl äche in m

/ Fertigstellung / Status)

PROJEKTE IN UMSETZUNG

UPBEAT

Büro / 3.0 m

/ 202 / in Bauvorbereitung

PROJEKTE IN BAUVORBEREITUNG

GRUNDSTÜCKSRESERVE

HOCHHAUS AM EUROPAPLATZ

Büro / 200 m

/ 2023 / in Bau

KONZERNLAGEBERICHT

Aktuelle Schwerpunkte der Entwicklungsaktivitäten in

Deutschland

Berlin

Rund um den Berliner Hauptbahnhof entsteht mit dem

Stadtquartier Europacity auf rd. 60 ha ein modernes, ge-

mischt genutztes Quartier. Namhafte Unternehmen wie

KPMG und IntercityHotel wurden dafür bereits als Mieter

gewonnen. Zum Stichtag hat CA Immo im Rahmen dieser

Quartiersentwicklung ein Projekt in Umsetzung:

Ende 2019 startete CA Immo den Bau des rd. 84 m ho-

hen Büroturms Hochhaus am Europaplatz in unmittelba-

rer Nachbarschaft zum Berliner Hauptbahnhof. Das Land-

mark-Gebäude war bereits vor Baustart zu 100% an

KPMG vorvermietet. Damit errichtet CA Immo bereits das

neunte Gebäude im Stadtquartier Europacity.

Außerhalb der Europacity startete CA Immo im 1. Halb-

jahr darüber hinaus den Bau des Bürogebäudes Grasblau

in unmittelbarer Nachbarschaft zum Potsdamer Platz. Das

Projekt punktet u. a. mit attraktiver Innenstadtlage – sehr

guter Verkehrsanbindung und Nahversorgung – in Verbin-

dung mit ruhiger und grüner Mikrolage, transparenter Ar-

chitektur und großzügigen Freiflächen.

München

Ende Juli fand der städtebauliche und landschaftspla-

nerische Wettbewerb für die Münchner Eggarten-Sied-

lung seinen Abschluss. Ausgelobt hatten den Wettbewerb

die beiden Grundstückseigentümer CA Immo und Büschl

Unternehmensgruppe mit dem Ziel, das Areal zu einem

zukunftsweisenden und nachhaltigen Modellquartier für

genossenschaftlichen Wohnungsbau, Mobilität, Energie

und Klimaschutz zu entwickeln (siehe auch ESG Bericht).

Die Ergebnisse des Wettbewerbs sind nun Grundlage für

das weitere Bebauungsplanverfahren.

Frankfurt

Im Frankfurter Europaviertel an der Schnittstelle von

Bankenviertel und Messe entwickelt CA Immo das 190 m

hohe Büro- und Hotelhochhaus ONE. Nach der für 2022

geplanten Fertigstellung wird die international operie-

rende NH Hotel Group ein Hotel der Lifestyle-Marke

nhow mit 375 Zimmern eröffnen.

Ende September hat CA Immo in Kooperation mit der

Stadt Frankfurt einen Architekturwettbewerb für ein

CA Immo-Grundstück („Millennium Areal“) im Frank-

furter Europaviertel ausgelobt. Ziel ist die Entwicklung

eines gemischt genutzten Gebäudeensembles mit zwei

Hochhäusern und einer Blockrandbebauung mit einer Ge-

samtbruttogrundfläche von ca. 185.000

m². Das rd.

8.700

m² große Wettbewerbsareal liegt in zentraler Lage

unweit des Frankfurter Hauptbahnhofs am westlichen

Rand des Frankfurter Bankenviertels. Der zur Entwick-

lung des Areals zwischen der Stadt Frankfurt und

CA Immo abgeschlossene städtebauliche Vertrag sieht für

den Standort eine hohe, urbane Nutzungsmischung aus

Wohnungen, Büroflächen, Hotel und einer Kindertages-

stätte sowie ergänzenden Gastronomie-, Einzelhandels-,

Dienstleistungs- und Freizeitflächen vor.

Der Architekturwettbewerb für das CA Immo-Grundstück (rot markiert) im

Frankfurter Europaviertel wurde ausgelobt. Links davon: Baustelle des ONE

Mainz

Seit 2015 entwickelt CA Immo gemeinsam mit den

Stadtwerken Mainz den Zollhafen Mainz, ein neues urba-

nes Viertel auf rd. 22 ha Fläche direkt am Rheinufer. Im 2.

Quartal haben die Joint Venture-Partner CA Immo und

UBM mit dem Bau des Wohn- und Bürogebäudes Kauf-

mannshof im Zollhafen Mainz begonnen. Insgesamt wer-

den 50 hochwertige Wohnungen und rd. 3.100

m² Büro-

mietfläche entstehen.

SEGMENT ZENTRAL- UND OSTEUROPA (CEE)

Auf das Segment Zentral- und Osteuropa entfällt zum

31.12.2020 ein Immobilienvermögen in Entwicklung

(inkl. Grundstücksreserven) mit einem Bilanzwert von rd.

39,2

Mio.

€.

In der River City Prague im begehrten Prager Bezirk Kar-

lin hat CA Immo zwei hochwertige Bürogebäude im Bau.

Mississippi House und Missouri Park werden das attrak-

tive River City Büroensemble, das aktuell aus den drei

CA Immo Bestandsgebäuden Amazon Court, Nile House

und Danube House besteht, ergänzen. Die vermietbare

Nutzfläche der beiden Gebäude wird insgesamt rd.

21.000

m² umfassen.

KONZERNLAGEBERICHT

Die Bewertung der Liegenschaften ist die substanzielle

Basis für die Beurteilung eines Immobilienunternehmens

und wichtigster Parameter für die Ermittlung des Net As-

set Value. Neben objektspezifischen Kriterien gibt es eine

Vielzahl von Faktoren innerhalb der wirtschaftlichen und

politischen Rahmenbedingungen, die eine Wirkung auf

die Wertentwicklung von Immobilien entfalten. Im Kern-

geschäft der CA Immo Gruppe, dem Büroimmobilienbe-

reich, spiegelt sich der allgemeine Konjunkturzyklus ins-

besondere in Bezug auf Wirtschaftswachstum und Be-

schäftigungsquote direkt im Immobilienzyklus wider. Als

weitere wesentliche Variable haben Faktoren wie das

Zinsniveau oder geopolitische Entwicklungen großen Ein-

fluss auf die Nachfragesituation auf den Immobilienin-

vestmentmärkten. Unvorhersehbare Ausnahmesituatio-

nen wie der Ausbruch der Covid-19-Pandemie können

aufgrund ihrer wirtschaftlichen Tragweite und dem –

sektoral unterschiedlichen – Einfluss auf die Kapital- und

Immobilienmärkte ebenfalls einen direkten Einfluss auf

die Bewertung von Immobilien haben.

Externe Bewertungsgutachten nach

internationalen Standards

Die Wertermittlung der Immobilien wird im Wesentli-

chen von externen unabhängigen Gutachtern unter An-

wendung von anerkannten Bewertungsmethoden ermit-

telt. Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den von

der "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) de-

finierten Standards. RICS definiert den Marktwert als den

geschätzten Betrag, für den ein Vermögensgegenstand o-

der eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von ei-

nem bereitwilligen Verkäufer im Rahmen eines marktüb-

lichen Geschäfts nach ordnungsgemäßer Vermarktung an

einen bereitwilligen Käufer verkauft werden könnte, wo-

bei Käufer und Verkäufer sachkundig, umsichtig und

ohne Zwang handeln.

Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Be-

wertungsmethode hängt insbesondere vom Entwicklungs-

stadium und von der Nutzungsart einer Immobilie ab.

Vermietete gewerbliche Liegenschaften, die den größten

Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden

weitgehend nach der Investmentmethode bewertet. Die

Marktwerte basieren dabei auf kapitalisierten Mieterträ-

gen bzw. abgezinsten, künftig zu erwartenden Cashflows.

Neben den aktuellen Vertragsmieten samt Mietauslauf-

profil werden dafür vom Gutachter auf Basis einer qualifi-

zierten Einschätzung weitere Parameter, wie insbesondere

die erzielbare Marktmiete sowie objektbezogene, adäquate

Renditen, ermittelt und berücksichtigt.

Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstel-

lungsphase wird das Residualwertverfahren angewendet.

Hierbei basieren die Marktwerte auf den ermittelten

Marktwerten nach Fertigstellung unter Berücksichtigung

der noch anfallenden Aufwendungen sowie einem kalku-

latorischen Ansatz eines – nach Baufortschritt – angemes-

senen Entwicklungsgewinns („Developerprofits“). Allfäl-

lige weitere Risiken werden unter anderem in den künfti-

gen Mietansätzen bzw. Anfangsrenditen und Finanzie-

rungssätzen berücksichtigt. Die Zinssätze variieren insbe-

sondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhal-

ten sowie von Standorten und Nutzungsarten. Je näher

ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto

größer ist der Anteil von Ist-Zahlen bzw. von vertraglich

gesicherten Zahlen abgeleiteten Parametern. Nach bzw.

kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach

der Investmentmethode bewertet.

Für Grundstücksreserven, auf welchen in naher Zu-

kunft keine aktiven Entwicklungen zu erwarten sind,

werden je nach Liegenschaft und Entwicklungszustand

das Vergleichswertverfahren bzw. das Residualwertver-

fahren herangezogen.

Für nahezu 100% des gesamten Immobilienvermögens

erfolgte eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2020

bzw. basieren die Werte auf Grundlage verbindlicher

Kaufverträge. Das übrige Immobilienvermögen wurde in-

tern bewertet.2020 wurden erstmals alle Bewertungen

ausschließlich durch CB Richard Ellis durchgeführt.

Marktumfeld 2020

Bedingt durch den Ausbruch der Covid-19-Pandemie

und dem damit verbundenen Wirtschaftseinbruch zeigte

sich das Markumfeld für die Kernmärkte Deutschland,

Österreich und die CEE-Länder verhalten (siehe auch das

Kapitel Immobilienmärkte). Am deutschen Immobilien-

markt blieb die Investmenttätigkeit stabil und führte zu

einer ebenfalls stabilen bis leicht sinkenden Renditeent-

wicklung. Infolge von allgemeinen Lockdowns und Reise-

beschränkungen wurde die Marktaktivität im Laufe des

Jahres zunehmend beeinträchtigt. Hierdurch zeigten sich

die wesentlichen Indikatoren des Vermietungsmarktes

wie Vermietungsleistung und Belegungsraten in den deut-

schen Bürometropolen größtenteils rückläufig. Aufgrund

einer gleichbleibend hohen Nachfrage nach Premium -

Büroimmobilien in Deutschland konnten bei gleichblei-

benden Spitzenmieten eine weitere Renditekompression

in dieser Kategorie festgestellt werden. Die CA Immo

Gruppe konnte durch die starke Marktposition in den

IMMOBILIENBEWERTUNG

KONZERNLAGEBERICHT

Städten München, Frankfurt und Berlin trotzdem von ei-

nem insgesamt stabilen Marktumfeld profitieren. Der

Wiener Büroimmobilienmarkt zeigte ein robustes Investo-

reninteresse bei einem stabilen operativen Umfeld. Auf-

grund einer Angebotsknappheit zeigte sich das Transakti-

onsvolumen jedoch rückläufig. Ebenso waren die zentral-

und osteuropäischen Kernmärkte Warschau, Prag, Buda-

pest und Bukarest im Jahr 2020 von einer zurückhalten-

den operativen Entwicklung charakterisiert.

Für das Gesamtjahr 2020 verbuchte die CA Immo

Gruppe ein signifikant positives Neubewertungsergebnis

von 183,5

Mio. € (2019: 462,8 Mio. €).

ÖSTERREICH

Der Wiener Büromarkt blieb im Jahr 2020 weitgehend

stabil. Das Fertigstellungsvolumen von Büroflächen er-

höhte sich um rund 130% gegenüber dem Vorjahr. Damit

blieb das Fertigstellungsvolumen 2020 jedoch rund 30%

unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Die Ver-

mietungsleistung zeigte sich im Vergleich zum Vorjahr

konstant. Die Pandemie-bedingte Wirtschaftskrise hat

sich zwar auch 2020 bereits negativ auf den Büromarkt

ausgewirkt, stärkere Effekte werden voraussichtlich aber

in 2021 schlagend. Die Leerstandsrate fiel im Laufe des

Jahres 2020 um ca. 15 Basispunkte auf 4,6%.

Das Neubewertungsergebnis in Österreich summierte

sich zum Stichtag auf -12,5

Mio. € (2019: 3,3 Mio. €). Die

durchschnittliche Bruttorendite der Bestandsimmobilien

sank im Jahresvergleich von 5,7% auf 5,4% (vollkonsoli-

dierte Immobilien).

DEUTSCHLAND

Die robuste Marktentwicklung des deutschen Büroim-

mobilienmarktes führte wie in den Vorjahren zu einer po-

sitiven Wertentwicklung im Deutschland-Segment des

Konzerns. Diese ist vor allem auf steigende Marktwerte

von Büroimmobilien in Berlin sowie auf die erfolgreiche

Umsetzung von Entwicklungsprojekten zurück zu führen.

Das Bewertungsergebnis in Deutschland stand zum

31.12.2020 bei 270,0

Mio. € (31.12.2019: 385,2 Mio. €). Die

betragsmäßig größten Beiträge zum Neubewertungsge-

winn steuerten Aufwertungen im Bestand vor allem in

Berlin, wie z.B. Tour Total, Hallesches Ufer, Spreebogen,

MY.B, John F. Kennedy - Haus, Königliche Direktion oder

die Heidestraße 58 sowie die in Entwicklung oder Pla-

nung befindlichen Objekte in der deutschen Hauptstadt

(Hochhaus am Europaplatz, Grasblau) und München

(VIERTEL FOUR OANS) sowie dem in der Baurechtschaf-

fung befindlichen Projekt Millennium Tower in Frank-

furt, bei. Die Bruttorendite sank im Jahresvergleich von

3,9% auf 3,6% (vollkonsolidierte Immobilien).

CA Immo’s Hotelimmobilien in Deutschland verzeichne-

ten im Jahr 2020 einen Wertrückgang von 24,7

Mio. €. In-

klusive der beiden Hotelimmobilien in Österreich ver-

buchten CA Immo’s Hotelimmobilien einen Wertverlust

von 35,6

Mio. €.

BEWERTUNGSERGEBNIS ÖSTERREICH

in Mio. € Bilanzwert Neubewertung /Wert-

minderung/Wertaufholung

Bruttorendite

in %

31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020

Bestandsimmobilien

524,7 -12,5 5,7 5,4

Immobilien in Entwicklung 0 0

Zur Veräußerung gehaltene Immobilien 0 0

Gesamt 524,7 -12,5

Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien

Exkl. selbst genutzte Immobilien

KONZERNLAGEBERICHT

BEWERTUNGSERGEBNIS DEUTSCHLAND

in Mio. € Bilanzwert Neubewertung /Wert-

minderung/Wertaufholung

Bruttorendite

in %

31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020

Bestandsimmobilien

2.221,0 167,0 3,9 3,6

Immobilien in Entwicklung 751,9 103,0

Zum Handel bestimmte Immobilien 35,2 0,0

Gesamt 3.008,0 270,0

Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien

Exkl. selbst genutzte Immobilien

ZENTRAL- UND OSTEUROPA

Auch in Zentral- und Osteuropa sind die Auswirkungen

der Covid-19-Pandemie und deren wirtschaftliche Konse-

quenzen auf die Immobilienmärkte zu erkennen. Die po-

sitive Dynamik der letzten Jahre konnte im – von einer

Rezession geprägten – Jahr 2020 nicht aufrechterhalten

werden. In allen Kernstädten von CA Immo (Warschau,

Prag, Budapest und Bukarest) war im Jahr 2020 eine Ab-

schwächung der Investitions- und Vermietungsdynamik

zu erkennen, die zu einem rückgängigen Flächenumsatz

und steigenden Leerstandsraten führte. Besonders betrof-

fen war der Warschauer Markt, auf welchem die Spitzen-

renditen nachweislich nachgaben.

Das Neubewertungsergebnis im Segment Zentral- und

Osteuropa belief sich zum Stichtag auf –74,0

Mio. €

(2019: 74,3

Mio. €). Die Bruttorendite des CA Immo-Port-

folios stieg im Jahresvergleich von 6,6% auf 6,8% (voll-

konsolidierte Immobilien).

BEWERTUNGSERGEBNIS OSTEUROPA

In Mio. € Bilanzwert Neubewertung /Wert-

minderung/Wertaufholung

Bruttorendite in %

31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020

Bestandsimmobilien 1.977,4 -69,7 6,6 6,8

Immobilien in Entwicklung 39,2 3,2

Zur Veräußerung gehaltene Immobilien 33,9 -7,5

Gesamt 2.050,6 -74,0

Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien

KONZERNLAGEBERICHT

Als Immobilienunternehmen ist CA Immo in einer kapi-

talintensiven Branche tätig. Die Verfügbarkeit von Fremd-

kapital ist eine wesentliche Erfolgsdeterminante. Die op-

timale Strukturierung und Optimierung der Kapitalstruk-

tur hat hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen

Bewirtschaftung des Immobilienportfolios zu den ent-

scheidenden Faktoren für das Gesamtergebnis von

CA Immo.

Unverändert starkes Bilanzprofil

Zum 31.12.2020 lagen die gesamten Finanzverbindlich-

keiten der CA Immo Gruppe bei 2,8

Mrd. € und damit

über dem Vorjahreswert (2,1

Mrd. €). Nach Abzug der li-

quiden Mittel des Konzerns betrug die Nettoverschul-

dung zum Jahresende 1,9

Mrd. € (2019: 1,7 Mrd. €). Das

Unternehmen verfügt damit unverändert über eine äu-

ßerst robuste Bilanz mit einer soliden Eigenkapitalquote

von 45,9% (2019: 50,4%), die in konservativen Verschul-

dungskennzahlen wie einem Gearing (netto) von 60,4%

(2019: 55,8%) bzw. einem Loan-to-Value (LTV, netto) von

33,8% (2019: 31,9%) zum Ausdruck kommt. Der Finan-

zierungsaufwand, wesentliche Komponente des nachhal-

tigen Ergebnisses, lag bei – 42,3

Mio. € (2019:

– 43,1

Mio. €).

Zusätzlich zu den bereits gezogenen und damit bilanz-

wirksamen Finanzierungen verfügt die CA Immo Gruppe

über noch nicht ausgenützte Finanzierungslinien, die der

Finanzierung von in Bau befindlichen Entwicklungspro-

jekten in Deutschland dienen und – im Zuge des Baufort-

schritts – durch die Banken sukzessive valutiert werden.

Dieser Finanzierungsrahmen belief sich zum Stichtag auf

320

Mio. €, wobei Joint Ventures in Höhe der Beteili-

gungsquote berücksichtigt wurden. Darüber hinaus ver-

fügt das Unternehmen auf Holding-Ebene über eine nicht

ausgenutzte Finanzierungslinie (Revolving Credit Faci-

lity) in Höhe von 45

Mio. €.

Investment Grade Rating

Im Dezember 2015 hat die internationale Ratingagentur

Moody’s Investors Service nach einer umfassenden Boni-

tätsanalyse die CA Immobilien Anlagen AG mit einem In-

vestment Grade-Long Term Issuer Rating von Baa2 mit ei-

nem stabilen Ausblick eingestuft. Das Investment Grade

Rating von CA Immo ermöglicht eine Flexibilisierung

und dadurch weitere Optimierung der Finanzierungs-

struktur durch einen verbesserten Zugang zum institutio-

nellen Fremdkapitalmarkt. Für den Konzern erweitert

sich damit die nutzbare Bandbreite an Finanzierungs-

möglichkeiten. Wesentliche Indikatoren für den Erhalt

sowie die Aufrechterhaltung dieses Investment Grade Ra-

tings, welches von strategischer Bedeutung für CA Immo

ist, sind eine starke Bilanz mit geringem Verschuldungs-

grad, die nachhaltige Ertragskraft sowie eine damit ver-

bundene solide Zinsdeckung und eine ausreichend große

Quote von nichtbesicherten Immobilien.

Sowohl das Baa2-Rating als auch der stabile Ausblick

wurden von Moody’s in einer Credit Opinion am

18. Januar 2021 bestätigt. Nach Ankündigung des Kernak-

tionärs Starwood Capital, ein antizipatorisches Pflichtan-

gebot an die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuld-

verschreibungen der CA Immo zu stellen, setzte die Ra-

tingagentur das Rating „Under Review for Down-

grade“ sowie den Ausblick ebenso auf „Under Review“.

Diese Veränderung spiegelt gemäß einer Aussendung von

Moody‘s die Ungewissheit wider, ob Starwood Capital

„Kontrolle über CA Immo erlangt und ob dies zu Ände-

rungen im Geschäfts-, Finanz- oder Liquiditätsprofil von

CA Immo führt.“

FINANZIERUNGEN

KONZERNLAGEBERICHT

Auslaufprofil

Die Grafik oben zeigt das Fälligkeitsprofil der

Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe per

31.12.2020 (unter der Annahme, dass Verlängerungsopti-

onen ausgeübt werden). Die für 2021 ausgewiesenen Fäl-

ligkeiten, besicherte Hypothekarkredite in Österreich,

Deutschland und Zentral- und Osteuropa sowie eine un-

besicherte Unternehmensanleihe welche im Jahr 2016

mit einem jährlichen Kupon von 1,875% begeben wurde,

belaufen sich zum Stichtag auf rund 187 Mio. €. Davon

entfallen rund 107 Mio. € auf die im Juli 2021 fällige Un-

ternehmensanleihe sowie rund 77 Mio. € auf besicherte

Kredite (davon betreffen rund 46

Mio. € das deutsche

Portfolio).

Im Jahr 2020 wurden die Baufinanzierungen der fertig-

gestellten und in das Bestandsportfolio übernommenen

Büroproj

ekte MY.O (München), MY.B (Berlin) und ViE

(Wien) mit einem Gesamtvolumen von rund 145

Mio. € in

langfristige Finanzierungen übergeführt. Neu abgeschlos-

sene Bankfinanzierungen umfassen die Projekte Hoch-

haus am Europlatz in Berlin (rund 105

Mio. €) und Hafe-

ninsel in Mainz (rund 32

Mio. €).

Sinkende Finanzierungskosten

Durch eine kontinuierliche Optimierung der Finanzie-

rungsstruktur konnten unter Ausnutzung vorteilhafter

Marktbedingungen die Finanzierungskosten signifikant

gesenkt werden in den letzten Jahren. Wie in der Tabelle

ersichtlich, lagen die durchschnittlichen Finanzierungs-

kosten der CA Immo Gruppe auf Basis der vollkonsoli-

dierten Finanzverbindlichkeiten zum Stichtag 31.12.2020

bei 1,50%. Diese Zahl beinhaltet die zur Zinsabsicherung

eingesetzten Derivate in Form von Zinsswaps. Werden

letztere aus der Betrachtung ausgeklammert, stellt sich

der durchschnittliche Zinssatz mit 1,36% etwas niedriger

dar.

ZINSENTWICKLUNG

FINANZIERUNGSKOSTEN

in Mio. € Restschuld bestehender

Finanzierungen

(Nominale)

Nominale

Swaps

Ø Finanzie-

rungskosten in %

exkl. Derivate

Ø Finanzie-

rungskosten in %

inkl. Derivate

Ø Laufzeit

Darlehen

Ø Laufzeit

Swaps

Bestandsimmobilien

Österreich 184,1 106,6 1,8 2,4 7,9 8,5

Deutschland 670,1 350,7 1,0 1,4 5,5 7,4

Tschechien 62,0 62,0 1,4 1,9 4,7 4,7

arn 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Polen 86,4 71,0 1,4 1,7 4,7 4,9

Rumänien 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Sonsti

e Länder 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Summe 1.002,7 590,3 1,2 1,6 5,9 7,0

Entwicklun

ekte 51,3 0,0 1,5 1,5 7,0 0,0

Kurzfristi

es Immobilienvermö

en 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Konzernfinanzierun

en 1.741,5 0,0 1,4 1,4 4,2 0,0

Gesamt 2.795,4 590,3 1,3 1,5 4,9 7,0

Die Datenbasis umfasst vollkonsolidierte Finanzierungen.

KONZERNLAGEBERICHT

GRUNDLEGENDE PARAMETER DER

FINANZIERUNGSSTRATEGIE

Finanzierungsstrategie

Die Finanzierungsstrategie der CA Immo Gruppe basiert

auf einem ausgewogenen Mix von besicherten und unbe-

sicherten Finanzierungsinstrumenten mit dem Ziel, die

Finanzierungskosten sowie das Zinsänderungsrisiko zu

minimieren sowie die durchschnittliche Laufzeit und Fle-

xibilität zu maximieren.

Der Erhalt sowie die mittelfristig beabsichtigte Verbesse-

rung des Investment Grade Ratings auf Basis einer soliden

Bilanzstruktur mit einer starken Eigenkapitalbasis und

nachhaltigen Profitabilität ist eine wesentliche strategi-

sche Komponente, welche auch in der Zielsetzung eines

langfristig defensiven und robusten Finanzprofils reflek-

tiert ist. Die langfristigen Zielsetzungen bei den Finanz-

kennzahlen bewegen sich zwischen 45-50% in Bezug auf

die Eigenkapitalquote des Konzerns bzw. rund 35-40%

hinsichtlich des Loan-to-Value-Verhältnisses (Nettofinanz-

verbindlichkeiten zu Immobilienvermögen). Die Zinsabsi-

cherungsquote, zum Stichtag bei rund 94%, soll auf ei-

nem hohen Niveau beibehalten werden um das Risiko von

Zinserhöhungen weitgehend abzufedern.

Finanzierungsstruktur

Nach zwei Emissionen im Jahr 2020 entfällt mit einem

Anteil von rund 62% am Gesamtfinanzierungsvolumen

aktuell die Mehrheit auf unbesicherte Finanzierungen in

Form von am Kapitalmarkt platzierten Anleihen. Das rest-

liche Finanzierungsvolumen umfasst mit Immobilien be-

sicherte Hypothekarkredite, welche in jenen (Tochter-)Ge-

sellschaften aufgenommen werden, in denen die jeweili-

gen Immobilien gehalten werden.

Unbesicherte Finanzierungen

Der Anteil von unbesicherten Finanzierungen auf Ebene

der Konzern-Muttergesellschaft hat sich seit Erhalt des In-

vestment Grade Ratings im Jahr 2015 sukzessive erhöht

und umfasste zum Stichtag sieben am Kapitalmarkt plat-

zierte Unternehmensanleihen mit einem Gesamtvolumen

von rund 1.540

Mio. € sowie eine Wandelanleihe mit ei-

nem Volumen von 200

Mio. €. Der Buchwert der unbelas-

teten Immobilien, wesentliches Kriterium für das Invest-

ment Grade Rating des Konzerns, belief sich zum

31.12.2020 auf rund 2,5 Mrd. € und stand damit über dem

Das ausstehende Volumen der Unternehmensanleihen mit Fälligkeit in

2021/2022/2023 inkludiert den im 1Q 2020 durchgeführten Rückkauf.

Wert der Vorperiode (31.12.2019: 2,4 Mrd. €). Dies ent-

spricht einer Quote von rund 46% des gesamten Immobi-

lienvermögens.

Anleihen

CA Immo hatte zum Stichtag 31.12.2020 folgende ausste-

hende Anleihen, welche mit Ausnahme der Wandelan-

leihe (notiert am Dritten Markt) im Amtlichen Handel an

der Wiener Börse notieren:

ISIN Typus Aussteh-

endes

Volumen

Laufzeit Kupon

AT0000A1CB33 Unternehmens-

anleihe

142 Mio. € 2015-2022 2,750%

AT0000A1JVU3 Unternehmens-

anleihe

117 Mio. € 2016-2023 2,750%

AT0000A1LJH1 Unternehmens-

anleihe

107 Mio. € 2016-2021 1,875%

AT0000A1TBC2 Unternehmens-

anleihe

175 Mio. € 2017-2024 1,875%

AT0000A1YDF1 Wandelanleihe 200 Mio. € 2017-2025 0,75%

AT0000A22H40 Unternehmens-

anleihe

150 Mio. € 2018-2026 1,875%

XS2099128055 Unternehmens-

anleihe

500 Mio. € 2020-2027 0,875%

XS2248827771 Green Bond 350 Mio. € 2020-2025 1,000%

Bei den Anleihen handelt es sich um unbesicherte Fi-

nanzierungen der Konzern-Muttergesellschaft, die zuei-

nander bzw. gegenüber allen anderen unbesicherten Fi-

nanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichran-

gig sind. Mit Ausnahme der Unternehmensanleihe 2015-

2022 sowie der Wandelanleihe beinhalten die Anleihebe-

dingungen einen Loan-to-Value (LTV) Covenant. Die bei-

den im Jahr 2020 begebenen Anleihen beinhalten darüber

hinaus zwei weitere Covenants in Bezug auf das besi-

cherte Finanzierungsvolumen sowie die Zinsdeckung des

Konzerns.

Emissionen einer Benchmark-Anleihe in 2020

Im Januar 2020 hat CA Immo den Eurobond-Markt zum

ersten Mal genutzt und erfolgreich eine 500

Mio. € fix-ver-

zinsliche nicht nachrangige unbesicherte Benchmark-

Schuldverschreibung mit einer Laufzeit von sieben Jahren

und einem jährlichen Kupon von 0,875% begeben. Die in-

ternationale Ratingagentur Moody’s Investors Service Ltd.

bewertet die Anleihe mit einem Investment Grade Rating

KONZERNLAGEBERICHT

von Baa2 analog zum Emittentenrating. Der Emissionser-

lös wurde vorrangig zur Finanzierung und Refinanzierung

von Immobilien, einschließlich zukünftiger Akquisitionen

und Entwicklungsprojekte der Gesellschaft, sowie zur Op-

timierung der Fremdkapitalstruktur eingesetzt.

In diesem Zusammenhang hatte die Gesellschaft gleich-

zeitig beschlossen, die Inhaber ihrer nachstehend ange-

führten ausstehenden Schuldverschreibungen einzuladen,

der Gesellschaft Angebote zum Rückkauf der ausstehen-

den Schuldverschreibungen 2021 (140

Mio. €, 1,875%),

2022 (175

Mio. €, 2,750%) und 2023 (150 Mio. €, 2,750%)

gegen Barzahlung zu unterbreiten. Ein angebotener Ge-

samtnennbetrag im Ausmaß von rund 99

Mio. € wurde an-

genommen und somit zurückgekauft.

Diese Transaktion repräsentiert einen wichtigen Meilen-

stein in der Umsetzung der Wachstumsstrategie des Unter-

nehmens, hat die Optimierung der Kapitalstruktur weiter

beschleunigt und den Zugang zum liquidesten internatio-

nalen Fremdkapitalmarkt geschaffen und damit die

Marktposition der CA Immo weiter verbessert. Während

die Finanzierungsstruktur stärker diversifiziert wurde, re-

duzierten sich die durchschnittlichen Finanzierungskos-

ten bei einer gleichzeitigen Ausdehnung der durchschnitt-

lichen Fälligkeit der Finanzverbindlichkeiten.

Emission eines Green Bonds im Jahr 2020

Im Oktober 2020 konnte CA Immo die außerordentlich

vorteilhaften Marktbedingungen ein weiteres Mal nutzen

mit der erfolgreichen Begebung eines fix-verzinslichen

unbesicherten 350

Mio. € Green Bond. Die Emission er-

folgte mit einer Laufzeit von fünf Jahren und wurde mit

einem jährlichen Kupon von 1,0% gepreist. Die Transak-

tion generierte eine starke Nachfrage von mehr als 150 In-

vestoren und war mehr als 5-fach überzeichnet.

Der Nettoerlös ist der vollständigen oder teilweisen Fi-

nanzierung und Refinanzierung von nachhaltigen Gebäu-

den im Einklang mit dem Sustainability Bond Framework

gewidmet. Dieses Framework wurde von Sustainalytics

bereitgestellt, einem führenden globalen Anbieter von

ESG- und Corporate-Governance-Research und Ratings für

Investoren

. Dieses umfasst die Finanzierung und Refi-

nanzierung von Gewerbeimmobilien, welche entweder

über Nachhaltigkeitszertifikate (unter anderem LEED oder

DGNB Gold Standard) verfügen oder deren Primärenergie-

bedarf zumindest 25% unter den national definierten

Mehr Informationen dazu unter https://www.caimmo.com/de/unterneh-

men/nachhaltigkeit-csr/

Standards wie Energiesparverordnung (EnEV) in Deutsch-

land oder PENB in der Tschechischen Republik liegen.

Zwei Beispiele für die Mittelverwendung umfassen die

aktuell in Bau befindlichen nachhaltigen Entwicklungs-

projekte Grasblau in Berlin sowie Mississippi House und

Missouri Park in Prag.

Als führendes Unternehmen im europäischen Büroim-

mobiliensektor unterstützen wir die Klimaziele der Ver-

einten Nationen und den damit verbundenen Übergang zu

einer kohlenstoffarmen und nachhaltigen Wirtschaft vor-

behaltlos. Um die damit verbundenen Anforderungen

bestmöglich zu erfüllen und unsere Wettbewerbsfähigkeit

langfristig zu sichern, verankern wir entsprechende Maß-

nahmen, Prozesse und Zielsetzungen in unserer strategi-

schen Positionierung. Mit der Green Bond - Transaktion

untermauern wir dieses Engagement nachdrücklich und

haben gleichzeitig den Vorteil genutzt, unsere Finanzie-

rungsstruktur weiter zu optimieren und die durchschnitt-

lichen Finanzierungskosten zu senken.

Wandelanleihe

Die im Oktober 2017 begebene Wandelschuldverschrei-

bung mit einem Volumen von 200

Mio. € und einer Lauf-

zeit von 7,5 Jahren führt einen halbjährlich zahlbaren

Coupon von 0,75%. Der anfängliche Wandlungspreis

wurde mit einer Wandlungsprämie von 27,50% über dem

volumengewichteten Durchschnittskurs (VWAP) der

CA Immo-Aktien am Emissionstag festgelegt. Der ur-

sprüngliche Wandlungspreis von 30,5684

€ steht nach An-

passung in Folge der Dividendenzahlung im August 2020

aktuell bei 29,7675

€. Die Wandelschuldverschreibungen

werden, sofern keine vorzeitige Wandlung oder Rückzah-

lung erfolgt, zum Laufzeitende zu 100% des Nennbetrages

getilgt. Bei Wandlung hat die Gesellschaft die Möglich-

keit, die Tilgung durch Zurverfügungstellung von Aktien

der Gesellschaft, durch Zahlung oder durch eine Kombi-

nation der beiden Varianten durchzuführen.

Besicherte Finanzierungen

CA Immo steht mit einer Vielzahl von Finanzierungs-

partnern in Geschäftsbeziehung. Die wesentlichste finan-

zierende Bank in Bezug auf das Kreditvolumen ist dabei

die UniCredit Gruppe, auf welche rund 13% der gesamten

ausstehenden Finanzverbindlichkeiten entfallen. Wie in

der Grafik ersichtlich, entfielen zum Stichtag weitere grö-

ßere Anteile auf DG Hyp, Deutsche Hypo, Deutsche Post-

bank, ING und Bayern LB.

KONZERNLAGEBERICHT

Langfristige Zinsabsicherungen

Da der Zinsaufwand bei den meisten Immobilienunter-

nehmen neben administrativen Aufwendungen die größte

Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlustrechnung

darstellt, können Zinserhöhungen starke Ergebnisauswir-

kungen haben. Dies gilt umso mehr, als die Mieteinnah-

men in der Regel auf langfristigen Verträgen beruhen und

somit Erhöhungen der Finanzierungskosten nicht unmit-

telbar durch höhere Einnahmen ausgeglichen werden

können. Folglich ist es Teil der Finanzierungsstrategie der

CA Immo Gruppe, einen wesentlichen Teil des Zinsauf-

wandes langfristig gegen Schwankungen abzusichern. Als

Instrument zur Zinssicherung werden aktuell Zinsswaps

eingesetzt. Darüber hinaus bildet die über die letzten

Quartale gestiegene Quote von fix verzinsten Anleihen ei-

nen wesentlichen Bestandteil der Zinsabsicherungsquote.

Von den eingesetzten Derivaten entfällt ein Nominale

von 815,8

Mio. € auf Zinsswap-Kontrakte (31.12.2019:

531,8

Mio. €) sowie 43,0 Mio. € auf Zinsfloors (31.12.2019:

43,9

Mio. €). Die durchschnittliche gewichtete Restlauf-

zeit der zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate lag

zum Stichtag bei rund 7,0 Jahren gegenüber einer gewich-

teten Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten von 4,9

Jahren.

Bilanziell wird dabei zwischen jenen Kontrakten unter-

schieden, die direkt einem Kredit zurechenbar sind und

damit als Cashflow-Hedge die Voraussetzungen für Hedge

Accounting erfüllen, und jenen, für die diese Vorausset-

zungen nicht erfüllt sind (Fair Value Derivate). Für die

Cashflow-Hedges wird die Änderung des Marktwerts zum

jeweiligen Stichtag erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst,

für die Fair Value Derivate hingegen aufwandswirksam

unter dem Posten „Ergebnis aus Derivaten“ in der Ge-

winn- und Verlustrechnung abgebildet. Zum Stichtag

31.12.2020 waren Kontrakte mit einem Nominale von ins-

gesamt 633,7

Mio. € und einem Marktwert von

–80,9

Mio. € als Fair Value Derivate klassifiziert

(31.12.2019: 575,6

Mio. € bzw. –102,8 Mio. €). Das Unter-

nehmen verfügte zum 31.12.2020 über als Cashflow-

Hedge klassifizierte Kontrakte mit einem Nominale in

Höhe von 225,0

Mio. € sowie einem beizulegenden Zeit-

wert von –2,6

Mio. €).

Variabel verzinste

Verbindlichkeiten

FINANZVERBINDLICHKEITEN PER 31.12.2020

(Basis: 2,8 Mrd. €)

Variabel verzinste,

durch Derivate

abgesicherte

Verbindlichkeiten

Fix verzinste

Verbindlichkeiten

6,4%

21,0%

72,6%

Anleihen

VERTEILUNG DES FINANZIERUNGSVOLUMENS*

(Basis: 2,8 Mrd. €)

Sonstige

UniCredit

DG Hyp

Deutsche Postbank AG

ING Bank

Bayern LB

62%

13%

Deutsche Hypo

KONZERNLAGEBERICHT

WESENTLICHE GUV-KENNZAHLEN

Ergebnis aus der Vermietung

CA Immo verbuchte im Jahr 2020 eine Steigerung der

Mieterlöse um 6,7% auf 235,6

Mio. €. Nach Regionen be-

trachtet wurden rund 56% des gesamten Mietertrags mit

dem zentral- und osteuropäischen Portfolio erwirtschaf-

tet, gefolgt von Deutschland mit rund 33% und Öster-

reich mit rund 13%.

Diese positive Entwicklung des Vermietungsgeschäftes

steht – neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Be-

standsportfolios mit einer hohen Vermietungsquote – in

Zusammenhang mit dem organischen Portfoliowachstum

der letzten Monate. Mit den Objekten MY.O (München)

sowie MY.B und Bürogebäude Kunstcampus (beide Ber-

lin) wurden drei hochwertige Büroimmobilen fertigge-

stellt und in das Bestandsportfolio übernommen.

Darüber hinaus leisteten höhere Vermietungsquoten in

den ebenfalls erfolgreich entwickelten Bürogebäuden

Orhideea Towers (Bukarest) und ViE (Wien) sowie in den

angekauften Bürogebäuden Warsaw Spire C (Warschau),

Campus 6.1 (Bukarest) und Visionary (Prag) einen positi-

ven Beitrag zum Mietwachstum im Jahresvergleich.

Anreizvereinbarungen aus diversen Mietverträgen (In-

centives, wie insbesondere mietfreie Zeiten) werden auf

die Gesamtlaufzeit des Mietvertrages linearisiert. In den

Mieterlösen wird somit die wirtschaftliche Effektivmiete

und nicht die in der Periode tatsächlich zahlungswirk-

same Miete dargestellt. Von den Mieterlösen des Ge-

schäftsjahres 2020 entfielen auf derartige Linearisierun-

gen 4.172

Mio. € (2019: 1.592 Mio. €).

Die dem Bestandsportfolio direkt zurechenbaren Immo-

bilienaufwendungen, inklusive eigener Betriebskosten,

blieben mit –26,0

Mio. € auf gleichem Niveau im Jahres-

vergleich (2019: –25,9

Mio. €). Diese Aufwandsposition

gliedert sich in Leerstands- bzw. nicht weiter verrechen-

bare Betriebskosten (

– 5,2 Mio. €), Vermittlungshonorare

(–1,2

Mio. €), Instandhaltungen (–4,9 Mio. €), Forderungs-

wertberichtigungen (–6,1

Mio. €) sowie sonstigen direkt

zurechenbaren Aufwand (–9,2

Mio. €).

Das mit den Vermietungsaktivitäten generierte Netto-

mietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungs-

kosten wurde um 7,7% von 194,7

Mio. € auf 209,7 Mio. €

gesteigert. Die Covid-19-Pandemie hat zum Bilanzstichtag

das Nettomietergebnis mit –6,8

Mio. € belastet. Dies be-

trifft vor allem Einzelwertberichtungen und in einem ge-

ringeren Ausmaß Mietreduktionen, denen jedoch gegen-

läufige Effekte aus Anreizvereinbarungen (mietfreie Zei-

ten) gegenüberstehen. Alle vereinbarten Mietanpassungen

wie die Gewährung von mietfreien Zeiten sind über die

jeweilige Vertragslaufzeit des zugrundeliegenden Mietver-

trags linear zu verteilen. Demgegenüber wurde in Zusam-

menhang mit einem zugunsten der CA Immo Gruppe ent-

schiedenen Verfahren über die Entrichtung von Gebäude-

steuern ein positiver Effekt in Höhe von 3,7

Mio. € (Auflö-

sung von Rückstellungen für immobilienbezogene Steu-

ern) im zweiten Quartal verbucht.

Die operative Marge der Vermietungsaktivitäten (Netto-

mietergebnis relativ zu Mieterlösen), Indikator für die Ef-

fizienz des Bestandsgeschäfts, stieg von 88,2% im Vorjahr

auf 89,0% .

Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare

Aufwendungen standen zum Jahresende bei –2,2

Mio. €

(2019: –3,2

Mio. €).

Büroobjekte

MIETERLÖSE NACH NUTZUNGSART

(Basis: 235,6 Mio. €)

Sonstige

Hotelobjekte

89%

Deutschland

MIETERLÖSE NACH LÄNDERN

(Basis: 235,6 Mio. €)

Polen

Ungarn

Österreich

Rumänien

Tschechien

Sonstige

33%

13%

14%

13%

12%

ERGEBNISSE

KONZERNLAGEBERICHT

ÜBERLEITUNG DER MIETERLÖSE VON 2019 AUF 2020

Mio. € Österreich Deutschland Zentral- und

Osteuropa

Gesamt

2019 29,7 66,4 124,6 220,7

Veränderung

aus Änderung der Leerstandsrate,

Wertsicherung oder Mietpreisveränderungen –0,6 –0,5 –0,1

–1,2

aus Neuzugängen 0,0 1,1 1,0 2,1

aus erstmals ganzjähriger Vermietung 0,8 5,2 2,9 8,9

aus fertig gestellten Projekten 0,0 6,1 0,0 6,1

durch Objektverkauf –0,3 0,0 –0,8 –1,1

Veränderung der Mieterlöse insgesamt 0,0 11,9 3,0 14,9

2020 29,7 78,3 127,6 235,6

Enthalten sind Nichtleistungskomponenten von Betriebskosten gemäß IFRS 16 in Höhe von 10,7 Mio. €

INDIREKTE AUFWENDUNGEN

Mio. € 2020 2019

Personalaufwand –45,9 –41,7

Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand –9,1 –8,2

Bezogene Leistungen zu Dienstleistungen –1,9 –2,6

Büromiete –0,8 –0,7

Reisekosten und Transportkosten –0,4 –1,2

Sonstige Aufwendungen internes Management –2,7 –3,0

Sonstige indirekte Aufwendungen

–29,0 –2,9

Zwischensumme –89,7 –60,3

Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen 15,2 14,3

Bestandsveränderung von zum Handel bestimmten Immobilien 1,4 2,5

Indirekte Aufwendungen –73,2 –43,5

Der Wert beinhaltet mögliche Gerichtsgebühren für die von CA Immo im zweiten Quartal 2020 im Zusammenhang mit der im Jahr 2004 abgeschlossenen

Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften (BUWOG) eingebrachten Schadenersatzklage gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten.

KONZERNLAGEBERICHT

Verkaufsergebnis

Im Zusammenhang mit dem planmäßigen Verkauf von

im Umlaufvermögen gehaltenen Liegenschaften und Bau-

leistungen wurden 2020 Verkaufserlöse in Höhe von

43,3

Mio. € (Vorjahr: 12,3 Mio. €) generiert. Diesen Umsät-

zen stehen Buchwertabgänge und sonstige direkt zure-

chenbare Aufwendungen in Höhe von –35,4

Mio. € gegen-

über. Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio sum-

mierte sich somit auf 7,9

Mio. € (2019: –1,3 Mio. €). Der

größte wertmäßige Ergebnisbeitrag wurde mit dem Ver-

kauf des von CA Immo entwickelten Wohnprojektes NEO

Living in München generiert.

Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehalte-

nem Immobilienvermögen lag mit 43,9

Mio. € deutlich

über dem Vorjahreswert von 15,6

Mio. €. Den wertmäßig

größten Gewinn steuerte die Veräußerung des Bürogebäu-

des Cube in Berlin sowie der Verkauf von nicht-strategi-

schen Immobilien in Graz bei.

Umsatzerlöse aus Dienstleistungen

Umsatzerlöse aus Dienstleistungen fielen im Jahresver-

gleich um –3,9% und beliefen sich auf 8,2

Mio. € (2019:

8,5

Mio. €). Diese Position beinhaltet im Wesentlichen De-

velopment-Umsätze für Dritte durch die Konzerntochter

omniCon, darüber hinaus auch Erträge aus Asset Manage-

ment und sonstigen Dienstleistungen gegenüber Joint

Venture-Partnern.

Indirekte Aufwendungen

Die indirekten Aufwendungen stiegen im Jahr 2020 von

–43,5

Mio. € im Vorjahr um 68,4% auf –73,2 Mio. €. Jene

Aufwendungen, die den zuvor beschriebenen Umsatzer-

lösen aus Dienstleistungen gegenüberstehen, sind in die-

ser Position ebenso enthalten.

Der Wert beinhaltet mögliche Gerichtsgebühren für die

von CA Immo im zweiten Quartal 2020 im Zusammen-

hang mit der im Jahr 2004 abgeschlossenen Privatisie-

rung der Bundeswohnbaugesellschaften (BUWOG) einge-

brachten Schadenersatzklage gegen die Republik Öster-

reich und das Land Kärnten. Bereinigt um diesen Einmal-

effekt in Höhe von rund –25,5

Mio. € lagen die indirekten

Aufwendungen mit –47,7

Mio. € 9,7% über dem Vorjah-

reswert.

Während die Personalkosten des Konzerns, wie in der

Tabelle oben dargestellt, auf Jahressicht anstiegen

(–45,9

Mio. € gegenüber –41,7 Mio. € im Vorjahr), konnten

die Sachkosten im Jahresvergleich reduziert werden. Die

Position „Aktivierte Eigenleistungen“ blieb mit

15,2

Mio. € (2019: 14,3 Mio. €) im Wesentlichen unverän-

dert. Diese Ergebniskomponente ist als Gegenposition zu

den indirekten Aufwendungen zu sehen, die den Teil des

internen Projektenwicklungsaufwandes neutralisiert, so-

fern er einzelnen Projektentwicklungen direkt zurechen-

bar und somit aktivierbar ist.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge summierten sich auf

1,2

Mio. €, im Vergleich zum Referenzwert von 0,7 Mio. €

im Jahr 2019.

Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen

(EBITDA)

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen

(EBITDA) lag mit 195,6

Mio. € um 13,9% über dem Ni-

veau des Vorjahres in Höhe von 171,7

Mio. €. Dieser Zu-

wachs basiert im Wesentlichen auf dem höheren Vermie-

tungsergebnis sowie dem gegenüber 2019 signifikant ge-

steigerten Verkaufsergebnis.

Der Beitrag der einzelnen regionalen Segmente zum Ge-

samtergebnis stellte sich wie folgt dar: Mit einem

EBITDA von 109,2

Mio. € generierte das Segment Zentral-

und Osteuropa mit rund 56% den größten Anteil. Der

größte EBITDA-Beitrag der zentral- und osteuropäischen

Kernmärkte entfällt auf Ungarn, mit einem generierten

EBITDA in Höhe von 28,6

Mio. € (15%), gefolgt von Ru-

mänien mit 26,9

Mio. € (14%) und Polen mit 26,4 Mio. €

(14%). Auf das Segment Deutschland entfielen

92,4

Mio. € (47%), das Segment Österreich generierte mit

–6,1

Mio. € keinen positiven Beitrag zum Konzern-

BITD

Das um den BUWOG-Einmaleffekt bereinigte EBITDA

belief sich auf 221,1

Mio. €, ein deutlicher Zuwachs von

28,7% zum Vorjahreswert, der die robuste operative Ge-

schäftsentwicklung des Unternehmens widerspiegelt.

Neubewertungsergebnis

In Summe belief sich der Neubewertungsgewinn im

Jahr 2020 auf 352,1

Mio. €, dem gegenüber steht ein Neu-

bewertungsverlust von –168,6

Mio. €. Kumuliert stellt

sich das Neubewertungsergebnis folglich mit 183,5

Mio. €

außerordentlich positiv dar, lag aber signifikant unter

dem Vorjahreswert (2019: 462,8

Mio. €). Der im vierten

Quartal 2020 gebuchte Immobilienbewertungseffekt in

Höhe von 205,0

Mio. € konnte folglich den in den ersten

drei Quartalen gebuchten Bewertungsverlust von

–21,5

Mio. € mehr als kompensieren.

KONZERNLAGEBERICHT

Das Ergebnis reflektiert das trotz der Covid-19 Pande-

mie weiterhin attraktive Marktumfeld in Deutschland

und insbesondere in Berlin, dem größten Portfolioseg-

ment der CA Immo. Darüber hinaus generierte die profi-

table Immobilienentwicklungstätigkeit des Unterneh-

mens, sowohl hinsichtlich des Baufortschritts von lau-

fenden Projekten in Bau als auch in Bezug auf die Ent-

wicklung der Grundstücksreserven, positive Wertanpas-

sungen. Demgegenüber stehen aber auch negative Effekte,

die sich in erster Linie auf unmittelbar von den Folgen

der Pandemie betroffene Immobilien mit den Hauptnut-

zungsarten Hotel und Einzelhandel sowie auf Bestands-

gebäude in Zentral- und Osteuropa konzentrieren.

Nach Regionen betrachtet summierte sich das Neube-

wertungsergebnis in Deutschland auf 270,0 Mio. €. Die

wertmäßig größten Beiträge lieferten das Berliner Be-

standsportfolio und insbesondere Objekte wie Hamburger

Bahnhof, Tour Total und Hallesches Ufer. Weitere signifi-

kante Wertzuwächse verbuchten unter anderem das Be-

standsgebäude MY.O in München sowie das zu 100%

vorvermiete Entwicklungsprojekt Hochhaus am Europa-

platz in Berlin. Darüber hinaus erfolgten positive Wertan-

passungen von in Entwicklung befindlichen Grundstü-

cken in Frankfurt und München.

Demgegenüber verbuchte Österreich einen Bewertungs-

verlust in Höhe von –12,5

Mio. €. Zentral- und Osteuropa

verzeichnete negative Wertanpassungen in Höhe von

–74,0

Mio. €. In Osteuropa wurde aufgrund von Marktver-

änderungen (Anstieg Marktrenditen) überwiege

nd eine

Reduktion von Marktwerten festgestellt, wobei jedoch bei

einzelnen Immobilien aufgrund von objektspezifischen

Faktoren auch Marktwerterhöhungen beobachtet wurden.

In Österreich wurden Mar

ktwertreduktionen von Hotel-

und Einzelhandelsimmobilien verbucht.

Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen

Die laufenden Ergebnisse der nach der Equity-Methode

konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen werden als

Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen in der Kon-

zern-Gewinn- und Verlustrechnung gezeigt. Im Jahr 2020

summierte sich dieser Beitrag auf 1,9

Mio. € (2019:

3,7

Mio. €).

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)

Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) sum-

mierte sich auf 375,4

Mio. € und lag bedingt durch das ge-

ringere Neubewertungsergebnis um –40,8% unter dem

entsprechenden Vorjahreswert (633,7

Mio. €).

Regional betrachtet stellt das Segment Deutschland mit

360,2 Mio. € den wesentlichen Anteil am Konzern-EBIT.

Österreich generierte 2020 auf EBIT-Basis –19,5 Mio. €,

Zentral- und Osteuropa 34,8 Mio. €.

Finanzergebnis

Das Finanzergebnis summierte sich 2020 auf

–27,2 Mio.

€ gegenüber –94,4 Mio. € im Vorjahr. Im Detail

entwickelten sich die Bestandteile des Finanzergebnisses

wie folgt:

Der Finanzierungsaufwand des Konzerns, wesentliche

Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, lag mit

–42,3

Mio. € unter dem Vorjahreswert (2019:

–43,1

Mio. €). Diese Ergebnisposition beinhaltet einen im

zweiten Quartal gebuchten positiven Effekt in Zusam-

menhang mit einem zugunsten der CA Immo Gruppe ent-

schiedenen Verfahren über die Entrichtung von Gebäude-

steuern in Höhe von 5,2

Mio. € (Auflösung von Rückstel-

lungen für Verspätungszinsen). Neben dem in der Ge-

winn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Zinsaufwa

wurden im Ge

schäftsjahr 2020 insgesamt Fremdkapital-

kosten in Höhe von 4,9 Mio. € (2019: 5,9 Mio. €) mit ei-

nem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 1,30%

(2019: 1,71%) im Rahmen der Errichtung von Immobilien

auf die Herstellungskosten aktiviert.

Das Ergebnis aus Derivaten belief sich auf 21,4

Mio. €

(2019: –59,2

Mio. €). Der Wert des Jahres 2020 beinhaltet

eine Derivate-Bewertung der im Oktober 2017 begebenen

Wandelschuldverschreibung in Höhe von 32,2

Mio. €

(2019: –38,4

Mio. €). Dieses Instrument besteht aus einer

Fremdkapitalkomponente und aufgrund der Rückzah-

lungsoption in bar der CA Immo aus einem trennungs-

pflichtigen eingebetteten Derivat. Das eingebettete Deri-

vat der Wandelanleihe wird mit dem beizulegenden Zeit-

wert berichtet.

Die Zinsentwicklung über das Jahr 2020 führte darüber

hinaus zu einem negativen Bewertungseffekt der Zinsde-

rivate des Unternehmens in Höhe von –10,8

Mio. € (2019:

–20,7

Mio. €). Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen lag

mit –3,6

Mio. € unter dem Wert der Referenzperiode

(2019: 11,5

Mio. €). Der Vorjahreswert inkludierte die Di-

vidende aus der Beteiligung an der Immofinanz

(4,3

Mio. €), die im vierten Quartal 2019 erfolgreich ver-

kauft wurde.

Sonstige Positionen des Finanzergebnisses (Sonstiges

Finanzergebnis, Ergebnis aus assoziierten Unternehmen

sowie Kursdifferenzen) beliefen sich in Summe auf

–2,7

Mio. € (2019: –3,6 Mio. €). Der Wert des ersten Quar-

tals 2020 beinhaltet einen Einmaleffekt in Bezug auf de

KONZERNLAGEBERICHT

Rückkauf von ausstehenden Unternehmensanleihen in

Höhe von –5,1

Mio. €.

Ergebnis vor Steuern (EBT)

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) von 348,3

Mio. €

(2019: 539,3

Mio. €) verzeichnete auf Basis der oben be-

schriebenen Ergebnisentwicklungen einen deutlichen

Rückgang von –35,4% im Jahresvergleich.

Steuern vom Einkommen

Der Ertragssteueraufwand erreichte im Jahr 2020 eine

Höhe von –94,3

Mio. € (2019: –146,0 Mio. €).

Periodenergebnis

Das Periodenergebnis lag mit 254,0

Mio. € um –35,4%

unter dem Vorjahreswert von 393,3

Mio. €. Das Ergebnis

je Aktie (unverwässert) belief sich auf 2,73 € (2019:

4,23 € je Aktie).

Cashflow

Der Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit berück-

sichtigt Veränderungen im Umlaufvermögen aus dem

Verkauf von zum Handel bestimmter Immobilien und

summierte sich auf 185,1

Mio. € (2019: 117,6 Mio. €).

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit, der die Net-

togröße zwischen Investitionen und Immobilienverkäu-

fen darstellt, belief sich 2020 auf –334,7

Mio. €, gegenüber

dem Vorjahreswert von –39,9

Mio. €. Der Cashflow aus

der Finanzierungstätigkeit summierte sich auf

650,1

Mio. € (2019: –12,8 Mio. €).

CASHFLOW-STATEMENT – KURZFASSUNG

Mio. € 2020 2019 Veränderung

in %

Liquide Mittel - Beginn

des Geschäftsjahres 439,1 374,5 17

Cashflow aus

- Geschäftstätigkeit 185,1 117,6 57

- Investitionstätigkeit –334,7 –39,9 >100

- Finanzierungstätigkeit 650,1 –12,8 n.m.

Veränderung der liquiden

Mittel 500,5 65,0 >100

Sonstige Veränderungen

–4,7 –0,3 >100

Liquide Mittel - Ende des

Geschäftsjahres 934,9 439,1 >100

Beinhaltet Kursänderungen aus Fremdwährung, Umgliederung in eine

Veräußerungsgruppe und erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel

FFO – Funds from Operations

Im Jahr 2020 wurde ein FFO I in Höhe von 133,8

Mio. €

generiert, 0,4% über dem Vorjahreswert von 133,3

Mio. €.

FFO I je Aktie belief sich zum Stichtag auf 1,44

€ – eine

Steigerung von ebenso 0,4% zum Vorjahreswert

(2019: 1,43

€ je Aktie). Die Jahreszielsetzung von

> 126

Mio. € wurde damit übertroffen. FFO I ist eine we-

sentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertrags

kraft des

Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis

und so

nstige nicht nachhaltige

Effekte bereinigt berichtet

wird.

Bereinigte nicht-nachhaltige Effekte beliefen sich in

Summe auf 22,9

Mio. € (2019: 9,3 Mio. €). Diese betrafen

in erster Linie administrative Aufwendungen

(26,7

Mio. €, inkl. Aufwendungen in Zusammenhang mit

der von der CA Immo im zweiten Quartal eingebrachten

Schadenersatzklage rund um die Privatisierung der Bun-

deswohnbaugesellschaften und damit verbundene

Rechtskosten in Höhe von rund 26,1

Mio. €) sowie opera-

tive Aufwendungen in Höhe von –3,7

Mio. €. Letztere be-

inhalten im Wesentlichen einen im zweiten Quartal ge-

buchten positiven Effekt durch die Auflösung von Rück-

stellungen für immobilienbezogene Steuern. Bereinigte

nicht-nachhaltige Effekte des Vorjahres umfassten in ers-

ter Linie Aufwendungen im Zusammenhang mit Immobi-

lienentwicklungen (3,1

Mio. €), Finanzierungsaufwände

(2,8

Mio. €) sowie administrative Aufwendungen (–

0,7

Mio. €).

FFO II, inklusive Verkaufsergebnis, sonstige nicht-nach-

haltige Ergebniseffekte und nach Steuern ist ein Indikator

für die Gesamtprofitabilität der Gruppe und summierte

sich auf 141,1

Mio. € gegenüber 122,3 Mio. € (+15,4% zum

Vorjahreswert). FFO II je Aktie stand bei 1,52

€ je Aktie

(2019: 1,31

€ je Aktie).

Der um den BUWOG-Einmaleffekt bereinigte FFO II be-

lief sich auf 167,7

Mio. €, ein substantieller Zuwachs zum

Vorjahreswert in Höhe von 38,3% (2019: 1,80

€ je Aktie).

KONZERNLAGEBERICHT

FUNDS FROM OPERATIONS (FFO)

Mio. € 2020 2019

Nettomietergebnis (NRI) 209,7 194,7

Erlöse aus Dienstleistungen 8,2 8,5

Sonstige betriebliche Erträge/Aufwände exkl. Dienstleistungen 1,2 –2,4

Sonstige betriebliche Erträge/Aufwände 9,4 6,1

Indirekte Aufwendungen –73,2 –43,5

Ergebnis aus Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 3,9 4,7

Finanzierungsaufwand –42,3 –43,1

Ergebnis aus Finanzinvestitionen

3,5 10,4

Bereinigung von nicht-nachhaltigen Ergebniseffekten

22,9 4,0

FFO I (exkl. Verkäufe und vor Steuern) 133,8 133,3

Ergebnis aus Immobilienhandel 7,9 –1,3

Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 43,9 15,6

Ergebnis aus Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen 0,1 –0,1

At Equity Ergebnis aus Immobilienverkäufen 3,4 5,1

Ergebnis aus Immobilienverkäufen 55,3 19,4

Ergebnis aus Verkauf von Vermögensgegenständen zu Marktwerten –1,2 0,0

Sonstiges Finanzergebnis –5,1 0,0

Sonstige Ergebniseffekte

–26,4 –9,3

Tatsächliche Ertragsteuer –15,5 –21,1

FFO II (inkl. Verkäufe und nach Steuern) 141,1 122,3

Ohne IFRS 9 – Bereinigung

Bereinigung um Immobilienverkäufe und sonstige nicht-nachhaltige Ergebnisse

Beinhaltet sonstige nicht-nachhaltige Ergebnisse

BILANZANALYSE

Aktivseite

Das langfristige Vermögen wies zum Bilanzstichtag ei-

nen Wert von 5.660,4

Mio. € auf (83,0% der Bilanz-

summe). Die Ausdehnung des bilanziellen Bestandsim-

mobilienvermögens auf 4.723,1

Mio. € (31.12.2019:

4.292,9

Mio. €) reflektiert das starke Portfoliowachstum

des Konzerns sowohl organisch aus der eigenen Projekt-

entwicklungspipeline als auch durch externe Zukäufe

von Bestandsimmobilien in den Kernmärkten Berlin und

Warschau.

Die Bilanzposition „Immobilienvermögen in Entwick-

lung“ reduzierte sich geringfügig im Vergleich zum

31.12.2019 um –3,2% auf 791,1

Mio. €. Das gesamte Im-

mobilienvermögen (Bestandsimmobilien, selbst genutzte

Immobilien, Immobilien in Entwicklung sowie im Um-

laufvermögen gehaltene Immobilien) lag zum Stichtag bei

5.596,2

Mio. € und somit über dem Niveau zum Jahres-

ende 2019 (5.186,4

Mio. €).

Das Nettovermögen der Gemeinschaftsunternehmen

wird in der Bilanzposition „Beteiligungen an Gemein-

schaftsunternehmen“ ausgewiesen, die sich zum Stichtag

auf 57,6

Mio. € beliefen (31.12.2019: 67,8 Mio. €).

Der Bestand an liquiden Mitteln summierte sich zum

Bilanzstichtag auf 934,9

Mio. € und lag damit über dem

Niveau zum 31.12.2019 (439,1

Mio. €). Dieser signifikante

Zuwachs reflektiert unter anderem einen Teil der Nettoer-

löse in Höhe von rund 400

Mio. € aus der im ersten Quar-

tal durchgeführten Eurobond-Kapitalmarkttransaktion

der CA Immo sowie der Green Bond-Emission im vierten

Quartal mit einem Volumen von 350

Mio. €.

Passivseite

Eigenkapital

Das bilanzielle Eigenkapital wuchs im Jahr 2020 um

5,4% von 2.968,0

Mio. € auf 3.128,3 Mio. €. Neben dem

Periodenergebnis in Höhe von 253,9

Mio. € ist darin auch

die Ausschüttung der Dividende (–93,0

Mio. €) reflektiert.

KONZERNLAGEBERICHT

Die Bilanzsumme des Konzerns stieg gegenüber dem

Jahresanfang um 15,8% auf 6.820,3

Mio. € (31.12.2019:

5.888,7

Mio. €). Trotz dieser Bilanzausweitung lag die Ei-

genkapitalquote zum Stichtag mit 45,9% weiterhin im

strategischen Zielbereich (31.12.2019: 50,4%).

Verzinsliche Verbindlichkeiten

Die verzinslichen Verbindlichkeiten standen zum Stich-

tag bei 2.827,5

Mio. €, 34,8% über dem Vorjahreswert von

2.097,3

Mio. €. €). Die Steigerung steht in Zusammenhang

mit den oben erwähnten Anleiheemissionen. Die Netto-

verschuldung (verzinsliche Verbindlichkeiten abzüglich

liquider Mittel) erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von

1.656,3

Mio. € auf 1.890,5 Mio. €. Das Gearing (Nettover-

schuldung zu Eigenkapital) stand zum Jahresende bei

60,4% (31.12.2019: 55,8%). Das Loan-to-Value Verhältnis

(Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel zu

Immobilienvermögen) stand zum Stichtag bei 33,8% ge-

genüber 31,9% zum Ende des letzten Jahres.

100% der verzinslichen Verbindlichkeiten lauten auf

Euro. Die Zinssicherungsstrategie von CA Immo sieht

eine umfassende Absicherung des Zinsänderungsrisikos

vor. Für weitere Details siehe das Kapitel „Finanzierun-

gen“.

BILANZ- UND FINANZIERUNGSKENNZAHLEN

Mio. € 31.12.2020 31.12.2019

Eigenkapital 3.128,3 2.968,0

Langfristige verzinsliche

Verbindlichkeiten

2.622,2 1.850,9

Kurzfristige verzinsliche

Verbindlichkeiten

205,3 246,5

Liquide Mittel –934,9 –439,1

Verfügungsbeschränkte Mittel –2,1 –1,9

Nettoverschuldung 1.890,5 1.656,3

Eigenkapitalquote 45,9 50,4

Gearing (net) 60,4 55,8

Gearing (gross) 90,4 70,7

Loan-to-Value (Netto) 33,8 31,9

Loan-to-Value (Brutto) 50,5 40,4

KONZERNLAGEBERICHT

KONZERNBILANZ - KURZFASSUNG

2020 2019 Veränderung

Mio. € in % Mio. € in % in %

Immobilienvermögen 5.527,1 81 5.125,0 87 8

Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 57,6 1 67,8 1 –15

Immaterielles Vermögen 3,0 0 5,2 0 –42

Finanzanlagen und Sonstiges 68,3 1 91,4 2 –25

Steuerabgrenzung 4,4 0 1,8 0 >100

Langfristiges Vermögen 5.660,4 83 5.291,2 90 7

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und

Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen

37,1 1 0,0 0 n.m.

Zum Handel bestimmte Immobilien 35,2 1 61,3 1 –43

Forderungen und sonstige Vermögenswerte 152,8 2 97,0 2 57

Wertpapiere 0,0 0 0,0 0 n.m.

Liquide Mittel 934,9 14 439,1 7 >100

Kurzfristiges Vermögen 1.159,9 17 597,5 10 94

Summe Aktiva 6.820,3 100 5.888,7 100 16

Eigenkapital 3.128,3 46 2.968,0 50 5

Eigenkapital in % der Bilanzsumme 45,9 50,4

Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 2.622,2 38 1.850,9 31 42

Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 205,3 3 246,5 4 –17

Übrige Verbindlichkeiten 328,2 5 350,4 6 –6

Steuerabgrenzung 536,3 8 473,0 8 13

Summe Passiva 6.820,3 100 5.888,7 100 16

KONZERNLAGEBERICHT

EPRA NET ASSET VALUE (NAV)

Um die Vergleichbarkeit mit anderen börsennotierten

Immobilienunternehmen zu gewährleisten, weist

CA Immo einzelne wichtige Kennzahlen nach den Stan-

dards der EPRA (European Public Real Estate Associa-

tion), der führenden Interessenvertretung börsennotierter

Immobilienunternehmen, aus. Diese Kennzahlen können

von den nach IFRS-Regeln ermittelten Werten abwei-

chen. Bei der Berechnung der Kennzahlen folgt CA Immo

den „Best Practice Recommendations“ der EPRA

(www.epra.com).

EPRA NAV - KENNZAHLEN

31.12.2020

EPRA NAV Mio. € 3.818,6

EPRA NAV je Aktie € 41,05

EPRA NNNAV Mio. € 3.363,1

EPRA NNNAV je Aktie € 36,15

EPRA NRV Mio. € 4.346,7

EPRA NRV je Aktie € 43,58

EPRA NTA Mio. € 3.999,3

EPRA NTA je Aktie € 40,09

EPRA NDV Mio. € 3.423,4

EPRA NDV je Aktie € 34,32

Net Asset Value (NAV)

er Net Asset Value (IFRS) lag am 31.12.2020

bei 3.128,3

Mio. € (33,63 € je Aktie, unverwässert), gegen-

über 2.968,0

Mio. € zum Jahresende 2019 (31,90 € je Ak-

tie) – ein Zuwachs je Aktie von 5,4%. Diese Veränderung

reflektiert neben dem Jahresergebnis in Höhe von 254,0

Mio. € auch die sonstigen Änderungen im Eigenkapital.

Bereinigt um die Dividendenausschüttung in Höhe von

93,0

Mio. € bzw. 1,00 Cent je Aktie lag das Wachstum des

NAV je Aktie über das Geschäftsjahr 2020 bei 8,6% (un-

verwässert).

In der untenstehenden Tabelle ist die Überleitung des

NAV auf den NNNAV gemäß den Best Practice Policy

Recommendations der European Public Real Estate

Association (EPRA) dargestellt. Der EPRA NAV (unver-

wässert) lag zum Stichtag bei 41,05

€ je Aktie (2019:

38,36

€ je Aktie). Der EPRA NNNAV (unverwässert) je

Aktie, nach Anpassungen für Finanzinstrumente, Ver-

bindlichkeiten und latenter Steuern, belief sich zum

31.12.2020 auf 36,15

€ je Aktie (2019: 33,69 € je Aktie).

Die Zahl der ausstehenden Aktien belief sich zum Stich-

tag auf 93,0

Mio. Stück (31.12.2019: 93,0 Mio. Stück).

Ein potenzieller Verwässerungseffekt der begebenen

Wandelanleihe des Konzerns (200

Mio. €) wurde bei der

Berechnung des Net Asset Values berücksichtigt. Der

Wandlungspreis der Wandelanleihe stand bei 29,77

€

zum 31.12.2020, verglichen mit dem Aktienkurs von

31,35

€. Eine Wandlung zu diesem Wandlungspreis

würde die Anzahl der ausstehenden Aktien im Ausmaß

von rund 6,7

Mio. erhöhen

KONZERNLAGEBERICHT

SUBSTANZWERT (NAV UND NNNAV NACH EPRA)

Mio. € 31.12.2020

verwässert

31.12.2020

unverwässert

31.12.2019

Eigenkapital (NAV) 3.128,2 3.128,2 2.967,9

Optionsausübungen 235,3 0,0 0,0

NAV nach Optionsausübungen 3.363,5 3.128,2 2.967,9

NAV/Aktie in € 33,72 33,63 31,90

Wertanpassung für

- Selbst genutzte Immobilien 9,7 9,7 7,5

- Kurzfristiges Immobilienvermögen 151,0 151,0 127,3

- Finanzinstrumente 0,4 0,4 0,0

Latente Steuern 529,2 529,2 466,1

EPRA NAV nach Anpassungen 4.053,9 3.818,6 3.568,9

EPRA NAV je Aktie in € 40,64 41,05 38,36

Wertanpassung für Finanzinstrumente –0,4 –0,4 0,0

Wertanpassung für Verbindlichkeiten –32,2 –64,6 –99,6

Latente Steuern –396,3 –390,5 –335,3

EPRA NNNAV 3.625,0 3.363,1 3.133,9

EPRA NNNAV je Aktie in € 36,34 36,15 33,69

Aktienkurs (Stichtag) 31,35 31,35 37,45

Anzahl der Aktien exkl. eigene Aktien 99.747.036 93.028.299 93.028.299

Inklusive der anteiligen Werte von Gemeinschaftsunternehmen

Mit Publikation der EPRA Best Practices Reco

mmenda-

tions Guidelines Oktober 2019 wurde die Net Asset Value

– Berichterstattung adjustiert mit dem Ziel, jüngste

Markt- und Unternehmensentwicklungen besser zu re-

flektieren. Infolgedessen wurden der EPRA NAV un

d der

EPRA NNNAV durch drei neue Bewertungskennzahlen

für das Nettovermögen ersetzt: EPRA Net Reinstatement

Value, EPRA Net Tangible Assets und EPRA Net Disposal

Value. CA Immo beabsichtigt mit dem 1. Quartal 2021

nur noch diese neuen Kennzahlen zu berichten, die von

EPRA wie folgt definiert werden

EPRA Net Reinstatement Value

Das Ziel der EPRA Net Reinstatement Value - Kennzahl

ist es, den Wert des Nettovermögens auf einer langfristi-

Quelle: EPRA – Best Practices Recommendations Guidelines (Oktober

2019)

gen Basis hervorzuheben. Vermögenswerte und Verbind-

lichkeiten, von denen nicht erwartet wird, dass sie sich

unter normalen Umständen herauskristallisieren, wie z.

B. die Fair

-Value-Bewegungen bei Finanzderivaten un

latente Steuern auf Immobilienbewertungsüberschüsse,

sind da

her ausgeschlossen. Da die Kennzahl auch wider-

spiegeln soll, was erforderlich wäre, um das Unterneh-

men auf der Grundlage seiner aktuellen Kapital- und Fi-

nanzierungsstruktur über die Investitionsmärkte nachzu-

bilden, sollten damit verbundene Kosten wie Grunder-

werbsteuern einbezogen werd

en.

EPRA Net Tangible Assets

Die der Berechnung des EPRA Net Tangible Assets zu-

grundeliegende Annahme geht davon aus, dass Unter-

nehmen Vermögenswerte erwerben und veräußern,

KONZERNLAGEBERICHT

wodurch bestimmte Niveaus an latenten Steuerverbind-

lichkeiten herauskristallisiert werden.

EPRA Net Disposal Value

Aktionäre sind daran interessiert, den vollen Umfang

der Verbindlichkeiten und den daraus resultierenden

Shareholder Value zu verstehen, wenn die Vermögens-

werte des Unternehmens verkauft und/oder die Verbind-

lichkeiten nicht bis zur Fälligkeit gehalten werden. Zu

diesem Zweck bietet der EPRA Net Disposal Value dem

Leser ein Szenario, in dem latente Steuern, Finanzinstru-

mente und bestimmte andere Anpassungen in ihrem vol-

len Umfang berechnet werden, einschließlich der nicht

in der Bilanz ausgewiesenen Steuerbelastung, abzüglich

der daraus resultierenden Steuern. Diese Kennzahl sollte

nicht als "Liquidations-NAV" betrachtet werden, da die

beizulegenden Zeitwerte in vielen Fällen keine Liquidati-

onswerte darstellen.

NET ASSET VALUE (NRV, NTA UND NDV NACH EPRA)

Mio. € 31.12.2020 31.12.2019

EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV

IFRS Eigenkapital der Aktionäre 3.128,2 3.128,2 3.128,2 2.967,9 2.967,9 2.967,9

i) Hybride Finanzinstrumente (Wandelschuldverschreibung) 235,3 235,3 235,3 264,1 264,1 264,1

Verwässerter NAV 3.363,5 3.363,5 3.363,5 3.231,9 3.231,9 3.231,9

ii.a) Neubewertung von IP (bei Anwendung der IAS 40 Cost option) 9,7 9,7 8,2 7,5 7,5 6,1

ii.b) Neubewertung IPUC (bei Anwendung der IAS 40 Cost option) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

ii.c) Neubewertung sonstiger Vermögensgegenstände 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

iii) Neubewertung von als Finanzierungsleasing gehaltenen

Mietverträgen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

iv) Neubewertung von zu Veräußerungszwecken gehaltenen

Vermögensgegenständen 151,0 138,8 110,9 127,3 117,5 94,0

Verwässerter NAV zum Marktwert 3.524,2 3.512,0 3.482,5 3.366,8 3.356,9 3.332,1

v) Latente Steuern in Bezug auf Marktwertgewinne von IP 531,2 451,9 470,6 438,3

vi) Marktwert von Finanzinstrumenten 40,5 37,4 29,6 29,6

vii) Goodwill als Ergebnis der latenten Steuern –2,0 –2,0 –2,0 –4,5 –4,5 –4,5

viii.a) Goodwill gemäß der IFRS-Bilanz 0,0 0,0 0,0 0,0

viii.b) Immaterielle Vermögenswerte gemäß der IFRS-Bilanz 0,0 0,0

ix) Marktwert der festverzinslichen Schulden –57,2 –47,4

x) Neubewertung von immateriellen Gütern zum fairen Wert 0,0 0,0

xi) Erwerbsnebenkosten 252,8 0,0 211,4 0,0

NAV 4.346,7 3.999,3 3.423,4 4.073,9 3.820,3 3.280,2

Anzahl der Aktien (voll verwässert) 99.747.036 99.747.036 99.747.036 99.657.313 99.657.313 99.657.313

NAV je Aktie in € 43,58 40,09 34,32 40,88 38,33 32,91

KONZERNLAGEBERICHT

FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

Das strategische Kernelement der unternehmerischen

Tätigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung

des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsin-

dikatoren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instru-

ment. Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren

und für ein Value-Management messbar zu machen, die

zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts

beitragen.

Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der auf das

eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Re-

turn on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kal-

kulatorischen Eigenkapitalkosten (mittelfristig mit rund

7,0% angenommen) zu erreichen und damit Shareholder

Value zu generieren. Der RoE 2020 auf Basis des Konzern-

ergebnisses liegt mit 8,3% (2019: 14,0%) deutlich über

diesem Zielwert. Der Rückgang zum Vorjahr ist auf das

geringere Immobilienneubewertungsergebnis zurück zu

führen. Mit der erfolgreichen strategischen Ausrichtung

und Positionierung der CA Immo Gruppe in den letzten

Jahren wurden die Weichen für die nachhaltige Erwirt-

schaftung einer Eigenkapitalrendite gestellt, die über den

Eigenkapitalkosten der Gruppe liegt (siehe Kapitel Strate-

gie).

Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steue-

rung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafteten

Ertrags sind die Entwicklung des Net Asset Value (NAV)

je Aktie, der operative Cashflow je Aktie sowie Funds

from Operations (FFO I und FFO II) je Aktie (siehe oben

bzw. Tabelle „Value Kennzahlen“ und „Kennzahlen je

Aktie“ in der Flappe des Geschäftsberichtes).

Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg dar-

stellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt

wird, sind diesen eine Reihe sonstiger, nichtfinanzieller

Leistungsindikatoren vorgelagert, die für die Messung

und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesent-

lich sind. Die nichtfinanziellen Leistungsindikatoren in

Bezug auf Umwelt-, Arbeitnehmer- und Sozialbelange so-

wie hinsichtlich Achtung der Menschenrechte als auch

Bekämpfung von Korruption und Bestechung werden im

ESG - Bericht und Anhang ausführlich dargestellt und er-

läutert.

KONZERNLAGEBERICHT

VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG

MIT WESENTLICHEN CHANCEN UND RISIKEN

Die zentrale Herausforderung des aktuellen Jahres wird

die Bekämpfung der Covid-19 Pandemie bleiben. Trotz

erster Fortschritte bei den weltweiten Impfkampagnen

dürfte das Infektionsgeschehen dynamisch bleiben. Mit

einer möglichen Verbesserung der Pandemielage ab dem

Frühjahr könnte eine Erholung des Wirtschaftswachstums

auf breiter Front spürbar werden.

Es kann davon ausgegangen werden, dass die weltwei-

ten Eindämmungsmaßnahmen im Laufe des Jahres 2021

in Kraft bleiben, bevor sie im weiteren Verlauf verstärkt

gelockert werden. Infolgedessen ist damit zu rechnen,

dass die Weltwirtschaft im Jahr 2021 wieder kräftig wach-

sen wird. Aktuelle Wirtschaftswachstumsprognosen ge-

hen davon aus, dass die europäische Wirtschaft im Jahr

2021 um etwa 4% und im Jahr 2022 um etwa 3% steigen

und somit im Laufe des Jahres 2022 wieder das Vorkri-

senniveau erreichen wird.

Die abschließenden Auswirkungen der Pandemie und

deren wirtschaftlichen Folgen können insbesondere auf-

grund der dynamischen Entwicklungen nicht abschlie-

ßend beurteilt werden, unterliegen jedoch einer laufen-

den Evaluierung. Temporäre Einschränkungen des laufen-

den Betriebs (auch verursacht durch Ausgangsbeschrän-

kungen/Ausgangssperren/Grenzschließungen, Schul- und

Geschäftsschließungen sowie weitere Maßnahmen) kön-

nen jedoch bei der CA Immo Gruppe, bei Mietern, Kun-

den, Lieferanten sowie Behörden eintreten. Die daraus re-

sultierenden finanziellen, allgemein geschäftlichen und

immobilienspezifischen Auswirkungen können nicht ab-

schließend beurteilt werden (z. B. nicht vertragskonfor-

mer Zahlungseingang von Mieten, Verzögerungen von

Bautätigkeiten, Auswirkungen auf die Immobilienmärkte,

Entwicklung der Covenants bei Finanzierungen, Auswir-

kungen auf geplante Immobilientransaktionen). CA Immo

setzt auf eine Vielzahl möglicher Maßnahmen, um die

Auswirkungen auf die Gruppe so gering wie möglich zu

halten.

Strategie

Mit den erfolgreich umgesetzt

en Strategieprogrammen

der vergangene

n Jahre verfügt CA Immo über eine ausge-

zeichnete Marktposition in ihren Kernmärkten. Trotz der,

angesichts der Covid-19 Pandemie, herausfordernden

wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird eine weiter-

hin robuste Geschäftsentwicklung des Kernsegmentes Be-

standsimmobilien (rund 85% des gesamten Immobilien-

vermögens) erwartet.

Darüber hinaus sollen neben der Fortführung des orga-

nischen Wachstums durch profitable Projektentwick-

lungstätigkeit zusätzlich selektive Ankäufe von Be-

standsimmobilien mit Wertschaffungspotenzial in den

Kernmärkten umgesetzt werden. Die dadurch zu erwar-

tende Steigerung der jährlichen Mieteinnahmen, bei einer

gleichzeitig optimierten Finanzierungsstruktur, soll die

nachhaltige Profitabilität von CA Immo weiter erhöhen.

Die Portfoliostrategie des Unternehmens setzt unverän-

dert auf ein qualitativ hochwertiges Portfolio sowohl in

Bezug auf Standort- als auch Gebäudequalität und eine

klare Fokussierung auf attraktive Metropolen in Zentral-

und Osteuropa. In diesem Zusammenhang soll die strate-

gische Kapitalrotation kontinuierlich umgesetzt werden.

Nach dem Rückzug aus den nicht-strategischen Märkten

Zagreb (September 2020), Graz (Dezember 2020) und Bra-

tislava (März 2021) ist auch ein Verkauf der beiden Büro-

gebäude in Belgrad geplant. Verkäufe innerhalb der Büro-

portfolien in den strategischen Märkten und eine Rein-

vestition der Verkaufserlöse in Zukäufe von strategischen

Bestandsimmobilien bzw. in die Entwicklungspipeline

des Unternehmens zielen darauf ab, die Qualität des Port-

folios in Bezug auf Lage, physische und nachhaltige Ge-

bäudequalität sowie Effizienz der Bewirtschaftung zu op-

timieren.

Development

Im Jahr 2020 wurden vier Entwicklungsprojekte erfolg-

reich fertig gestellt, im Folgejahr sind weitere Fertigstel-

lungen von Bürogebäuden in Mainz (ZigZag) sowie in

Prag (Mississippi House und Missouri Park) geplant. Die

Entwicklung von umfangreichen Grundstückreserven in

zentralen Lagen in den deutschen Metropolen München,

Frankfurt und Berlin stellen für CA Immo ein signifikan-

tes langfristiges organisches Wachstumspotenzial dar,

welches bei Vorliegen von erforderlichen Voraussetzun-

gen und Rahmenbedingungen sukzessive realisiert wer-

den soll.

Im März 2021 konnte einer der größten Mietverträge in

der Unternehmensgeschichte mit der Deutschen Kredit-

bank AG (DKB) über 34.850

m² Nutzfläche abgeschlossen

werden. Die damit erzielte 100%-Vorvermietung gibt den

Startschuss für die Entwicklung des hochqualitativen Bü-

rogebäudes „Upbeat“ in der Berliner Europacity mit ei-

nem geplanten Investitionsvolumen von rund 300

Mio. €.

Nähere Informationen und Details hierzu finden Sie in

den Kapiteln „Strategie“, „Immobilienvermögen“, „Immo-

bilienvermögen in Entwicklung“ sowie „Entwicklungspo-

tenzial“.

AUSBLICK

KONZERNLAGEBERICHT

Finanzierung

CA Immo verfügt über eine äußerst robuste Bilanz- und

Finanzierungsstruktur mit einer sehr soliden Liquiditäts-

position. Die erstmaligen Emissionen einer Benchmark-

Anleihe sowie eines Green Bond in 2020 repräsentieren

einen Meilenstein in der Umsetzung der Wachstumsstra-

tegie, mit dem die Diversifikation der Finanzierungsstruk-

tur und deren Optimierung deutlich beschleunigt wurde.

Nähere Informationen und Details hierzu finden Sie im

Kapitel „Finanzierung“.

Sowohl das Baa2 – Rating als auch der stabile Ausblick

wurden von Moody’s in einer Credit Opinion am 18. Ja-

nuar 2021 bestätigt. Nach Ankündigung des Kernaktio-

närs Starwood Capital ein antizipatorisches Pflichtange-

bot an die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuldver-

schreibungen der CA Immo zu stellen, setzte die Ratinga-

gentur das Rating „Under Review for Downgrade“ sowie

den Ausblick ebenso auf „Under Review“. Diese Verände-

rung spiegelt gemäß einer Aussendung von Moody‘s die

Ungewissheit wider, ob Starwood Capital „Kontrolle über

CA Immo erlangt und ob dies zu Änderungen im Ge-

schäfts-, Finanz- oder Liquiditätsprofil von CA Immo

führt.“

Wesentliche Geschäftsparameter

Wesentliche Parameter, die den für 2021 geplanten Ge-

schäftsverlauf beeinflussen könnten, sind:

– Konjunkturelle Entwicklungen in den Regionen, in de-

nen CA Immo tätig ist sowie de

ren Auswirkungen auf

Mietnachfrage und Mietpreisniveaus (Kernindikatoren

umfassen BIP-Wachstum, Beschäftigung und Inflation).

– Die Entwicklung der allgemeinen Zinsniveaus.

– Verfügbarkeit und Kosten langfristiger Fremdfinanzie-

rungen (sowohl besicherte Finanzierungen von Bank

auf Immobilienebene als auch unbesicherte Kapital-

marktfinanzier

ungen auf Konzernebene) und damit ein-

hergehend die weitere Entwicklung am Immobilien-In-

vestmentmarkt bzw. die Preisentwicklung und ihre Aus-

wirkung auf die Bewertung des Portfolios von CA Immo.

– Auch das Tempo der Umsetzung der geplanten Entwick-

lungsprojekte hängt von den oben dargelegten Marktfak-

toren sowie der Verfügbarkeit von dafür erford

erlichen

externen Fremd- und Eigenkapital ab.

– CA Immo ist darauf angewiesen, dass Unternehmen im

Zuge des Rückgangs der Pandemie wieder in ihre physi-

schen Büros zurückkehren. In diesem Zusammenha

ist offen, wie sich die krisenbedingte Ausweitung digita-

ler Arbeitsprozesse und die Etablierung von „Work-

from-Home“ mittelfristig auf die Nachfrage nach Büro-

immobilien auswirken werden.

– Politische, (steuer-) rechtliche und wirtschaftliche Risi-

ken sowie Transparenz und Entwicklungsgrad des je-

weiligen Immobilienmarktes.

Divide

nde und Jahreszielsetzung 2021

Für das Geschäftsjahr 2020 plant der Vorstand, eine Di-

vidende von 1,00

€ je dividendenberechtigter Aktie vor-

zuschlagen.

Die Jahreszielsetzung für das nachhaltige Ergebnis des

Geschäftsjahres 2021 (FFO I) wird im Rahmen der Präsen-

tation des ersten Quartals im Mai 2021 bekannt gegeben.

KONZERNLAGEBERICHT

In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2021 sind fol-

gende Aktivitäten zu berichten:

Antizipiertes Pflichtangebot von Starwood Capital

Am 8.1.2021 kündigte SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. die Ab-

sicht an, ein antizipiertes Pflichtangebot an die Aktionäre

und Inhaber von Wandelschuldverschreibungen der

CA Immo zu stellen und ihre Beteiligung an der Gesell-

schaft von derzeit 29.999893% der gesamten Stimmrechte

weiter zu erhöhen. Die Angebotsunterlage wurde am

22.2.2021 veröffentlicht. Ab diesem Tag haben die Aktio-

näre und Inhaber von Wandelschuldverschreibungen der

CA Immo die Möglichkeit, das Angebot anzunehmen und

ihre Aktien und Wandelschuldverschreibungen in das An-

gebot einzuliefern. Die Annahmefrist endet am 9.4.2021,

17.00 (CET). Der den Aktionären der CA Immo ursprüng-

lich angebotene Preis von 34,44

€ je CA Immo Aktie wurde

am 26.2.2021 auf 36,00

€ erhöht ("Aktien Angebotspreis").

Den Inhabern von Wandelschuldverschreibungen wird ein

Preis von etwa 138.628,59

€ (ursprünglich 132.621,35 €) je

Wandelschuldverschreibung mit Nominalbetrag von

100.000

€ geboten ("WSV Angebotspreis"). Der Aktien An-

gebotspreis und der WSV Angebotspreis verstehen sich

cum Dividende. Das antizipierte Pflichtangebot ist auf den

Erwerb sämtlicher ausstehender CA Immo Aktien und

Wandelschuldverschreibungen gerichtet, die nicht von der

Bieterin oder von der CA Immo selbst gehalten werden.

Eine Mindestannahmeschwelle ist jedoch nicht vorgese-

hen. Der Vollzug des Angebots steht unter der aufschieben-

den Bedingung der kartellrechtlichen Freigaben in Öster-

reich, Deutschland und Polen. Die Äußerungen des Vor-

stands sowie des Aufsichtsrats zu diesem Angebot wurden

am 8.3.2021 veröffentlicht und stehen – wie auch die An-

gebotsunterlage – auf der Website der Gesellschaft in der

Rubrik Investor Relations/Übernahmeangebote zu Verfü-

gung.

Verkäufe

CA Immo und Mainzer Stadtwerke AG haben als Joint

Venture Partner der Zollhafen Mainz GmbH Co. KG am 22.

Dezember 2020 den Verkauf der Baufelder „Hafeninsel

I“ und „Marina“ notariell beurkundet. Der Verkaufspreis

(50%-CA Immo-Anteil) liegt deutlich über dem letzten

CA Immo-Buchwert (gem. IAS 2) zum dritten Quartal

2020. Das Closing der Transaktion ist für das 1. Quartal

2021 vorgesehen.

Im Dezember 2020 hat die CA Immo darüber hinaus ei-

nen Vertrag zum Verkauf eines Grundstücks in Düsseldorf

unterschrieben. Der Vertrag bedingt den Verkauf des an-

grenzenden Grundstücks eines Dritten. Die CA Immo

Gruppe hat das Grundstück zum 31.12.2020 zum stand-a-

lone Fair Value bewertet. Eine Umwertung auf den aus der

gemeinsamen Transaktion entstehenden Fair Value wurde

nicht durchgeführt, da der Vollzug der Transaktion von ei-

nem Dritten abhängig ist und die Entscheidung nicht voll-

ständig bei der CA Immo liegt. In 2020 hat die CA Immo

keinen ergebniswirksamen Effekt aus dieser Verkaufstrans-

aktion realisiert.

Ende Februar 2021 schloss CA Immo den Verkauf der

Bürogebäude Bratislava Business Center 1 und 1 Plus

(BBC 1) ab. Der Bürokomplex umfasst eine vermietbare

Fläche von rd. 25.500

m². Der Verkauf des BBC 1 markiert

den Ausstieg aus dem kleinen non-core-Markt Slowakei.

Vermietungen

Im März 2021 hat CA Immo mit der Deutschen Kredit-

bank AG (DKB) einen langfristigen Mietvertrag über rd.

34.850

m² Mietfläche für die Landmark-Büroentwicklung

Upbeat in der Berliner Europacity abgeschlossen. Upbeat

wird als hochwertiges und nachhaltiges Bürogebäude ent-

wickelt und soll mindestens die Zertifizierungen DGNB

(Gold), WiredScore (Platin) und WELL (Gold) erhalten. Mit

Abschluss des Mietvertrages ist das Büroentwicklungspro-

jekt zu 100% vorvermietet. Der Baubeginn wird für das

zweite Halbjahr 2021 und die Fertigstellung für 2025 er-

wartet, das Gesamtinvestment der CA Immo inklusive

Grundstück beläuft sich auf rund 300

Mio. €.

FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG

Technologischer und gesellschaftlicher Wandel verändert

die Büro- und Wissensarbeit kontinuierlich. Um Büroim-

mobilien heute so zu entwickeln bzw. zu revitalisieren,

dass sie auch in Zukunft effizient und profitabel bewirt-

schaftbar sind, beobachtet CA Immo einerseits die Verän-

derungen der Arbeitsprozesse und der Anforderungen von

Unternehmen an ihre Arbeitsräume und erprobt anderer-

seits neue technische Lösungen sowie Raum- und Gebäu-

dekonzepte in ausgewählten Entwicklungsprojekten. Aktu-

ell stehen hierbei u. a. neue Anforderungen in Bezug auf

Energieeffizienz, Umweltschutz und Schutzmaßnahmen in

Bezug auf Virusinfektionen (Pandemieschutz) im Fokus.

Im Zuge ihrer theoretischen und praktischen For-

schungstätigkeit kooperiert CA Immo mit Einrichtungen,

die sich mit immobilienrelevanter Forschung beschäftigen.

So ist CA Immo z. B. Partner des Verbundprojekts Office

21 des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft und Orga-

nisation (IAO, www.office21.de) und des Real Estate Inno-

vation Network REIN mit dem Ziel, externe und interne In-

novationsansätze zu evaluieren und frühzeitig zu pilotie-

ren. Zusätzlich ist CA Immo aktives Mitglied in relevanten

Plattformen der Immobilienwirtschaft (Details zu unseren

Mitgliedschaften finden Sie im ESG-Bericht).

NACHTRAGSBERICHT

KONZERNLAGEBERICHT

RISIKOBERICHT

KONZERNLAGEBERICHT

RISIKOMANAGEMENT BEI CA IMMO

Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von

CA Immo und das Erreichen der strategischen Ziele ist

ein erfolgreiches Management bestehender und neu auf-

tretender Risiken entscheidend. Um bestehende Markt-

chancen nutzen und die darin liegenden Erfolgspotenzi-

ale ausschöpfen zu können, müssen in angemessenem

Umfang auch Risiken getragen werden. Daher bilden Risi-

komanagement und Internes Kontrollsystem (IKS) einen

wesentlichen Bestandteil der als Grundsatz verantwor-

tungsbewusster Unternehmensführung verstandenen Cor-

porate Governance des Konzerns.

Das Risikomanagementsystem von CA Immo basiert auf

folgenden Komponenten:

– Risikokultur: Der Ruf von CA Immo ist zentral für un-

sere Identität und unseren Geschäftserfolg. Da

her ist die

Einhaltung etablierter Grundsätze der Corporate Gover-

nance und unseres Wertemanagements eine Selbstver-

ständlichkeit. Risikokultur bede

utet für CA Immo die

Schaffung eines Risikobewusstseins und die Etablierung

eines bewussten Umgangs mit Risiken im Tagesgeschäft

– sowohl für da

s Management als auch für jeden einzel-

nen Mitarbeiter.

– Risikostrategie: Die Risikostrategie beschreibt den Um-

gang mit den aus der Geschäft

sstrategie resultierenden

Risiken und beschreibt diese Risiken hinsichtlich ihrer

Auswirkungen auf die wirtschaftliche Lage des Unter-

nehmens und die daraus abzuleitenden Richtl

inien für

den Umgang mit Risiken.

Strategische Ausrichtung und Risikotoleranz

Der Vorstand legt unter Einbeziehung des in 2019 etab-

lierten Corporate Development Komitees sowie des Auf-

sichtsrats die strategische Ausrichtung der CA Immo

Gruppe sowie die Art und das Ausmaß jener Risiken fest,

die der Konzern zur Erreichung seiner strategischen Ziele

zu übernehmen bereit ist. Bei der Einschätzung der Risi-

kolandschaft und der Entwicklung potenzieller Strategien

zur Steigerung des langfristigen Stakeholder Value wird

der Vorstand durch die Abteilung Risikomanagement un-

terstützt. Zusätzlich wurde ein interner Risikoausschuss

mit Vertretern aller Unternehmensbereiche sowie dem Fi-

nanzvorstand eingerichtet, der quartalsweise oder im Be-

darfsfall im Rahmen von Sondersitzungen zusammentrifft

(wie auch zum Thema „Covid-19-Pandemie“ der Fall).

Ziel dieses Ausschusses ist die zusätzliche Verankerung

einer regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung

der Risikosituation des Konzerns inklusive Einleitung

von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit

soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensaus-

richtung vor dem Hintergrund verfügbarer Alternativen

optimal gewählt ist.

Identifikation von Risiken und Bewertung

Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei

CA Immo quartalsweise im Rahmen von Reportings. Die

Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw.

-projektebene, als auch au

f (Teil-)Portfolioebene statt.

Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprog-

nosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwa-

chung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmög-

lichkeiten sowie die laufende Überwachung der Baukos-

ten bei Projektrealisierungen. Szenariendarste

llungen

hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios,

Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risi-

koberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit.

Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem

Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen

den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen

umfassen. Zusätzlich führt CA Immo im 3-Jahres-Rhyth-

mus eine Inventarisierung und Evaluierung der Einzelri-

siken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrschein-

lichkeit durch. Zusätzlich erfolgt eine jährliche Aktuali-

sierung im Hinblick auf die geschätzten Auswirkungen

auf das Ergebnis, Vermögen bzw.

die Liquidität von

CA Immo („Schadensausmaß“) und die Eintrittswahr-

scheinlichkeit innerhalb des Zeitraumes von einem Jahr

Dabei werden bereits implementierte Maßnahmen und

Kontrollen berücksichtigt, um das Nettorisiko zu ermit-

teln. Diese Daten dienen dem Vorstand als Grundlage für

die Bestimmung von Höhe und Art der Risiken, die er bei

der Verfolgung der strategischen Ziele als vertretbar er-

achtet. Hat der Vorstand die St

rategie verabschiedet, wird

sie in die 3-Jahres-Planung des Konzerns eingebunden

und trägt dazu bei, die Risikobereitschaft und Erwartun-

gen des Konzerns intern wie auch extern zu kommunizie-

ren.

Die Risikopolitik von CA Immo wird durch eine Reihe

von Richtlinien präzisiert. Ihre Einhaltung wird durch

Controllingprozesse kontinuierlich überwacht und doku-

mentiert. Das Risikomanagement wird auf allen Unter-

nehmensebenen bindend umgesetzt. Der Vorstand ist in

alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden und

trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden

grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen-

KONZERNLAGEBERICHT

Prinzip gefasst. Die Interne Revision prüft als unabhän-

gige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe; bei Be-

darf werden externe Experten hinzugezogen. In der Be-

richterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergeb-

nisse agiert sie weisungsungebunden.

Evaluierung der Funktionsfähigkeit des

Risikomanagements

Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird

jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anfor-

derungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corpo-

rate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem

Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet.

WESENTLICHE MERKMALE DES INTERNEN

KONTROLLSYSTEMS (IKS)

Das Interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle

Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstel-

lung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungs-

mäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der

maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unterneh-

mensrichtlinien. Unter Berücksichtigung der Manage-

mentprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsab-

läufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung

und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzude-

cken und so eine frühzeitige Korrektur zu ermöglichen.

Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstel-

lung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichter-

stattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operativen

Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebun-

den. Die Verantwortung für die Implementierung und

Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lo-

kalen Management. Die Geschäftsführer der Tochterge-

sellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrol-

len durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu doku-

mentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird regelmäßig von

der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit

der Geschäftsprozesse kontinuierlich evaluiert. Die Ergeb-

nisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsfüh-

rung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindes-

tens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet.

STRATEGISCHE RISIKEN

Als strategisches Risiko bezeichnet CA Immo die Gefahr

von unerwarteten Planabweichungen bzw. Verlusten, die

sich aus Managemententscheidungen zur geschäftspoliti-

schen Unternehmensausrichtung ergeben können. Zu-

meist resultieren diese Risiken aus unerwarteten Verän-

derungen des makroökonomischen Marktumfeldes. Viele

der hier genannten Risiken sind nicht aktiv steuerbar.

Der wirtschaftliche Erfolg von CA Immo hängt u. a. von

der Entwicklung der für die Gruppe relevanten Immobi-

lienmärkte ab. Wesentliche Faktoren, die die Wirtschafts-

entwicklung beeinflussen, sind u. a. die Weltwirtschafts-

lage insgesamt, Mietpreisentwicklungen, die Inflations-

rate, die Höhe der Staatsverschuldungen sowie des Zins-

niveaus. Im Büroimmobiliensegment spielen zudem Fak-

toren wie Wirtschaftswachstum, Industrietätigkeit, Ar-

beitslosenrate, Konsumentenvertrauen sowie andere für

die wirtschaftliche Entwicklung maßgebliche Elemente

eine wesentliche Rolle. All diese Faktoren liegen außer-

halb des Einflussbereichs der Gesellschaft. Sie könnten

negative Auswirkungen auf die gesamte europäische

Wirtschaft und damit auch auf wirtschaftlich starke Nati-

onen wie beispielsweise Deutschland und Österreich ha-

ben sowie insgesamt den Finanz- und Immobiliensektor

negativ beeinflussen. Jede negative Veränderung der Wirt-

schaftslage könnte einen Rückgang der Nachfrage nach

Immobilien zur Folge haben, was wiederum die Vermie-

tungsquote, die Immobilienwerte oder auch die Liquidität

von Immobilien beeinträchtigen könnte.

Wenngleich das aktuelle wirtschaftliche Umfeld nach

wie vor durch Niedrigzinsen und vergleichsweise hohe

Bewertungen von Immobilienportfolios bestimmt wird, ist

nicht auszuschließen, dass sich ein Zinsanstieg negativ

auf den Immobilienmarkt und in weiterer Folge auf die

Bewertung von Immobilien und Deinvestitionsvorhaben

von CA Immo auswirkt. Die Eigen- bzw. Fremdkapitalbe-

schaffung könnte sich erheblich erschweren, wodurch

Wachstumsaspekte nicht oder nur teilweise umsetzbar wä-

ren. Auch eine allfällige Wiedereinführung nationaler

Währungen durch einzelne Mitglieder der Eurozone hätte

gravierende Folgen für die europäischen Volkswirtschaf-

ten und die ohnehin teilweise volatilen Finanzmärkte.

Schließlich könnte der Ausstieg einzelner Staaten aus der

Europäischen Währungsunion zu einem gänzlichen Kol-

laps des Währungssystems führen.

Den wirtschaftlichen Chancen, die sich Unternehmen in

anderen Ländern bieten, stehen häufig geopolitische Risi-

ken wie politische Instabilität, fehlende Rechtsgrundlagen

und staatliche Willkür gegenüber. Unternehmen, die in ei-

ner instabilen Region tätig sind, müssen also mit erhebli-

chen Auswirkungen auf ihre Geschäftstätigkeit rechnen.

KONZERNLAGEBERICHT

Als Beispiele hierfür seien Steuererhöhungen, Zölle, Aus-

fuhrverbote, Enteignungen oder Beschlagnahme von Ver-

mögenswerten genannt. Im Falle einer zu hohen Konzent-

ration von Immobilien in einer Region könnten diese Fak-

toren auch einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis der

CA Immo Gruppe haben.

Auswirkungen der Covid-19-Pandemie

Das Geschäftsjahr 2020 war gesamtheitlich von den Aus-

wirkungen der globalen Covid-19-Pandemie geprägt. Viele

Länder haben allgemeine Lockdowns und Reisebeschrän-

kungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität ab

dem 2. Quartal 2020 in vielen Sektoren stark beeinträch-

tigt.

Die Pandemie hat Europa weiterhin fest im Griff. Prak-

tisch überall schnellten die Infektionszahlen ab dem

3. Quartal 2020 hoch. Die Länder reagierten darauf erneut

mit weiterreichenden Einschränkungen. Erneute Lock-

downs lassen die europäische Wi

rtschaft voraussichtlich

stärker einbrechen, als noch Mitte des Jahres 2020 erwar-

tet (siehe auch Kapitel „W

irtschaftliches Umfeld).

Auch die Immobilienbranche spürt bereits jetzt die Fol-

gen der Pandemie. Einige Immobilienmärkte weisen ein

deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten

und Liquidität auf. Hotels werden geschlossen bzw.

schließen wegen geringer Auslastungsraten. Der Einzel-

handel verzeichnet erhebliche Umsatzeinbußen und stellt

vermehrt Anfragen zur Mietstundung bzw. Mietreduktion.

Baustellen können teilweise nicht wie geplant betrieben

werden. Die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen Aus-

wirkungen der Covid-19-Pandemie auf die Immobilien-

märkte sind weiterhin höchst ungewiss. Je länger die

Krise dauert, desto komplexer und schwerwiegender wer-

den die Auswirkungen.

Der Immobilientransaktionsmarkt entwickelte sich be-

dingt durch die Pandemie und den damit verbundenen

Wirtschaftseinbruch mit Ausnahme von Deutschland stark

rückläufig. Das in den Kernmärkten von CA Immo re-

gistrierte Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien

lag zwischen 30% (Osteuropa) und 50% (Österreich) un-

ter dem Wert des Vorjahres. In Deutschland belief sich der

Rückgang gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres

auf unter 6%. Transaktionen pausieren auf Grund von

Problemen in Preisfindung und Finanzierung oder werden

sogar abgebrochen.

Mit Ausnahme von Wien, wo die Vermietungsleistung

bisher noch konstant war und Effekte erst in 2021 erwartet

werden, verzeichneten alle Kernstädte von CA Immo

durch die herausfordernden Rahmenbedingungen auf-

grund der Pandemie und deren wirtschaftliche Auswir-

kungen bereits eine rückläufige Büroflächennachfrage

bzw. einen Anstieg der Leerstandsraten. Nachdem nun

sowohl die Transaktions- als auch die Vermietungsaktivi-

täten deutlich reduziert wurden, ist auch zukünftig mit

längeren Vermarktungs- und Leerstandszeiten für nicht

vermietete Einheiten zu rechnen. Da die Nachfrage nach

Büroflächen vor allem von der gesamtwirtschaftlichen

Entwicklung abhängt, bleibt abzuwarten, wie sich die in

2020 deutlich rückläufigen Büroflächenumsätze im Ge-

schäftsjahr 2021 tatsächlich entwickeln werden. Zudem

ist offen, wie sich die krisenbedingte Ausweitung digita-

ler Arbeitsprozesse und der Ausbau des Home-Office mit-

telfristig auf die Nachfrage nach Büroimmobilien auswir-

ken werden. Es ist nicht auszuschließen, dass die Trends

zu flexiblen Büroflächenanmietungen und Co-Working

den Büromarkt in Zukunft noch stärker prägen könnten.

CA Immo ist quer durch ihr Mieterklientel (Büro, Hotel,

Einzelhandel) mit Anträgen konfrontiert, in denen um Er-

lass, Minderung oder Stundung der Mietzahlungen gebe-

ten wird. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind von

Land zu Land unterschiedlich. Im Falle von Covid-19-be-

dingten behördlichen Betriebsschließungen oder -ein-

schränkungen gibt es nach österreichischem Recht ein

spezielles gesetzliches Mietzinsminderungsrecht, wäh-

rend in anderen Ländern mangels spezifischer gesetzli-

cher Vorschriften grundsätzlich eine Mietzinszahlungs-

pflicht besteht und ein Mietzinsminderungsrecht nur aus-

nahmsweise und im Einzelfall über allgemeine Rechtsin-

stitute (wie dem Wegfall der Geschäftsgrundlage) begrün-

det werden kann. Abweichende vertragliche Regelungen

können allerdings ebenfalls ein Mietzinsminderungsrecht

eines Mieters begründen. Inwieweit die Maßnahmen zur

Eindämmung der Covid-19-Pandemie zur Insolvenz ein-

zelner Mieter und damit zu einem Anstieg der Leerstände

führen werden, lässt sich nach wie vor noch nicht ab-

schätzen und hängt weitgehend von der Dauer der Krise

ab. Vor allem das Hotelgewerbe, die Gastronomie und der

nicht systemrelevante Einzelhandel leiden erheblich un-

ter der herrschenden Situation. Je nach Asset-Klasse ist

weiterhin mit Mieterlässen, Mietminderungen und Miet-

stundungen zu rechnen. CA Immo begegnet diesem Risiko

u. a.

durch Analysen des Immobilienportfolios, der Mie-

terstruktur und des Cash-flows und führt versch

iedene

Analyseszenarien zur Einschätzung der Risiken durch.

KONZERNLAGEBERICHT

Grundsätzlich ist hier immer eine Einzelfallprüfung erfor-

derlich.

Angesichts der unsicheren zukünftigen Auswirkungen

der Covid-19-Pandemie und den damit in Zusammen-

hang stehenden gegenwärtigen und künftigen Reaktionen

auf die Immobilienmärkte und der Schwierigkeit, zwi-

schen kurzfristigen Auswirkungen und längerfristigen

strukturellen Marktveränderungen zu unterscheiden,

überprüft CA Immo die eigenen Immobilienbewertungen

regelmäßig. Nach einer nahezu vollständigen externen

Bewertung des Portfolios der Gruppe im 4. Quartal 2020,

wurden die Werte für das Immobilienvermögen zum

Stichtag 31. Dezember 2020 auf Basis verbindlicher Kauf-

verträge bzw. auf Grundlage der externen Bewertungen

angepasst. Unter Beachtung der gegenwärtigen außerge-

wöhnlichen Umstände sowie des derzeit niedrigen Trans-

aktionsniveaus, muss den Immobilienbewertungen vor al-

lem in den Kernmärkten Österreich und Osteuropa auch

weiterhin ein höheres Maß an Vorsicht beigemessen wer-

den als dies sonst der Fall ist.

Bei Projektentwicklungen ist unter den gegenwärtigen

Marktbedingungen – mit steigenden Baukosten, Ange-

bots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungs-

raten, unsicheren Vermarktungszeiträumen und einem

Mangel an aktuellen Vergleichswerten – die Beimessung

eines höheren Unsicherheitsfaktors unvermeidlich.

Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker

schwanken als dies unter normalen Umständen der Fall

wäre.

Weitere Informationen zu den Veränderungen der

Marktwerte finden Sie im Kapitel „Immobilienbewer-

tung“.

Weiterhin bleibt es abzuwarten, welche langfristigen

Auswirkungen die Covid-19-Pandemie haben wird. Die

Volatilität und Unsicherheiten an den Aktienmärkten, Ge-

winnwarnungen von Unternehmen sowie negative wirt-

schaftliche Prognosen in diesem Zusammenhang unter-

streichen deren potenzielle Gefahr für die europäische

und globale Wirtschaft. Diese Auswirkungen können ins-

besondere aufgrund der dynamischen Entwicklungen

nicht abschließend beurteilt werden, unterliegen jedoch

einer laufenden Evaluierung. Temporäre Einschränkun-

gen des laufenden Betriebs (auch verursacht durch Aus-

gangsbeschränkungen/Ausgangssperren/Grenzschließun-

gen, Schul- und Geschäftsschließungen sowie weitere

Maßnahmen) können jedoch bei der CA Immo Gruppe,

bei Mietern, Kunden, Lieferanten sowie Behörden eintre-

ten. Die daraus resultierenden finanziellen, allgemein ge-

schäftlichen und immobilienspezifischen Auswirkungen

können nicht abschließend beurteilt werden (z. B. nicht

vertragskonformer Zahlungseingang von Mieten, Verzöge-

rungen von Bautätigkeiten, Auswirkungen auf die Immo-

bilienmärkte, Entwicklung der Covenants bei Finanzie-

rungen, Auswirkungen auf geplante Immobilientransakti-

onen). CA Immo setzt auf eine Vielzahl möglicher Maß-

nahmen, um die Auswirkungen auf die Gruppe so gering

wie möglich zu halten.

Informationen zu den im Zuge der Covid-19-Pandemie

von CA Immo gesetzten umfassenden Schutzmaßnahmen

für eine sichere Arbeitsumgebung für CA Immo Mitarbei-

ter, Mieter sowie auf CA Immo Baustellen finden Sie im

ESG Bericht.

IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN

Risiken aufgrund des Marktumfeldes und der

Portfoliozusammensetzung

Der Immobilienmarkt hängt von der makroökonomi-

schen Entwicklung und der Nachfrage nach Liegenschaf-

ten ab. Wirtschaftliche Instabilität sowie ein beschränkter

Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen kön-

nen zu möglichen Ausfällen von Geschäftspartnern füh-

ren. Bei mangelnder Liquidität des Immobilieninvestment-

marktes besteht das Risiko, einzelne Immobilien möglich-

erweise nicht oder nur zu sonst inakzeptablen Konditio-

nen veräußern zu können, um die Ausrichtung des Immo-

bilienportfolios strategisch zu justieren. Viele jener Fakto-

ren, die zu nachteiligen Entwicklungen führen können,

befinden sich außerhalb des Einflussbereichs von

CA Immo – so z. B. Änderungen des verfügbaren Einkom-

mens, der Wirtschaftsleistung, des Zinsniveaus oder der

Steuerpolitik. Auch Wirtschaftswachstum, Arbeitslosenra-

ten oder Konsumentenvertrauen beeinflussen das jewei-

lige lokale Angebot und die Nachfrage nach Immobilien.

Dies kann Immobilienpreise, Marktmieten und Vermie-

tungsgrade verändern bzw. nachteilige Auswirkungen auf

den Wert einer Immobilie und die damit erzielten Ein-

künfte haben. Erhebliche negative Auswirkungen auf die

Ertragskraft und Bewertung der Immobilien sind daher

nicht auszuschließen.

Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der

Mietpreise auch von den immobilienwirtschaftlichen An-

fangsrenditen abhängig. Aufgrund des allgemeinen Markt-

KONZERNLAGEBERICHT

umfeldes besteht weiterhin die Gefahr, dass Anfangsrendi-

ten für Gewerbeimmobilien wieder nach oben korrigieren.

Das historisch außergewöhnlich hohe Preisniveau für Im-

mobilieninvestitionen bzw. das niedrige Niveau der Im-

mobilienrenditen birgt somit Risiken für die Immobilien-

werte des CA Immo Portfolios. Aufgrund des anhaltenden

Anlagedrucks von Investoren besteht auch die Gefahr,

dass Immobilien nur noch überteuert gekauft werden kön-

nen. Generell ist nicht auszuschließen, dass im Zusam-

menhang mit einem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus

auch die Renditen für Immobilien steigen und die Immo-

bilienwerte in weiterer Folge zurückgehen werden.

Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite

Streuung auf verschiedene Länder vor. Dem Länderrisiko

begegnet CA Immo durch die Konzentration auf strategi-

sche Kernmärkte mit lokalen Niederlassungen und eige-

nen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste re-

gionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Der Fokus

liegt hier auf Märkten, die die langfristigen strukturellen

Trends der zunehmenden Urbanisierung, eines positiven

demografischen Wandels und der strukturellen Angebots-

knappheit sowie eine hohe Investitionsliquidität aufwei-

sen. Marktkenntnis, die laufende Evaluierung der Strate-

gie, ein kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie

eine gezielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategi-

schen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrate-

gien, Mittelfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die

rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische

Ereignisse. Einem allfälligen Transferrisiko beugt

CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus

bonitätsschwachen Investmentmärkten vor. Ein aktives

Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken vorbeu-

gen und eine ausgewogene Portfoliostruktur erhalten.

CA Immo ist derzeit in Deutschland, Österreich und aus-

gewählten CEE Märkten tätig. Mit einem Anteil von 55%

des Gesamtportfolios ist Deutschland aktuell größter Ein-

zelmarkt von CA Immo. Die regionale Portfoliozielvertei-

lung sieht eine mittelfristige Erhöhung des Deutschland

Anteils auf 60-65% vor. CA Immo ist Teil des EPRA De-

veloped Europe Index, der die Kapitalmarktpositionie-

rung und das Gesamtrating unterstützt. Hierfür wird ein

aggregierter EBITDA-Beitrag von Deutschland, Österreich

und Polen von über 50% angestrebt. Zugunsten einer kri-

tischen Marktrelevanz soll pro Kernstadt ein Immobilien-

vermögen von ca. 500

Mio. € gehalten werden. In Punkto

Assetklassen konzentriert sich CA Immo auf moderne

und qualitativ hochwertige Büroimmobilien mit Schwer-

punkt in innerstädtischen Top-Lagen. Im Geschäftsfeld

Development werden auch Grundstücksentwicklungen

und Bauprojekte mit anderen Nutzungsarten (z.B. Woh-

nen, Hotel) realisiert, die in der Regel nach erfolgreicher

Entwicklung oder Fertigstellung veräußert werden.

Für Einzelinvestments definiert CA Immo das Konzent-

rationsrisiko aktuell mit einem Grenzwert von 5% des

Gesamtportfolios. Zum Bilanzstichtag fällt lediglich das

Bürogebäude Skygarden in München in diese Kategorie.

Insgesamt zeigt das Portfolio ein hohes Maß an Diversifi-

kation: Die Top 10 Assets der Gruppe repräsentieren we-

niger als 30% des Gesamtportfolios. Das Konzentrations-

risiko in Bezug auf Einzelmieter ist ebenfalls überschau-

bar: Per 31. Dezember 2020 werden rund 21% der

Mieteinnahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit ei-

nem Anteil von rund 3% der Gesamtmieterlöse sind Pri-

cewaterhouseCoopers, gefolgt von Intercity Hotel GmbH

aktuell die größten Einzelmieter im Portfolio. Generell

sollen nicht mehr als 5% der gesamten Jahresmieteinnah-

men über einen längeren Zeitraum auf Einzelmieter ent-

fallen, wobei Mieter mit exzellenter Bonität (AAA/AA)

eine Ausnahme bilden können. Bei Single-Tenant-Gebäu-

den gilt: Derartige Szenarien sind zu vermeiden, es sei

denn, die Bonität des Mieters ist als ausgezeichnet

(AAA/AA) einzustufen. Als Single-Tenant-Szenario wer-

den Fälle definiert, in denen mehr als 75% der jährlichen

Mieteinnahmen (Einzelobjektebene) auf einen einzelnen

Mieter entfallen. Grundsätzlich dürfen die Mieteinnah-

men aus Single-Tenant-Gebäuden 20% der jährlichen Ge-

samtmieteinnahmen nicht übersteigen. Darüber hinaus

sollte die durchschnittliche Mietvertragsdauer bei Single-

Tenants mehr als 10 Jahre betragen.

CA Immo schafft durch eine umfassende Wertschöp-

fungskette von der Vermietung über die Verwaltung bis

hin zur Bebauung, Planung und Entwicklung von Anlage-

objekten mit starken in-house Kompetenzen nachhaltige

Werte. Dadurch werden funktionale (Performance-) Risi-

ken reduziert und Chancen entlang dieser Wertschöp-

fungskette maximiert (Developer Profit). Allerdings ber-

gen Grundstücksreserven und Baurechtschaffungspro-

jekte durch ihre hohe Kapitalbindung ohne laufende Zu-

flüsse spezifische Risiken, bieten aber gleichzeitig durch

die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes er-

hebliches Chancenpotenzial auf Wertsteigerungen. Durch

den Verkauf nicht-strategischer Grundstücksreserven

werden die Risiken regelmäßig reduziert. Auf den verblei-

benden Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen

Kapazitäten zügig vorangetrieben. Insgesamt strebt

CA Immo ein ausgewogenes Portfolio an; auf Basis von

KONZERNLAGEBERICHT

Bilanzwerten bedeutet das rund 85% ertragsstarke Immo-

bilien und rund 15% Entwicklungsprojekte in Realisie-

rung inklusive Landbank Reserven.

Sonstige Risikokonzentrationen, die sich aus Faktoren

wie z. B. dem Bestand mehrerer Objekte mit einem Markt-

wert von mehr als 100

Mio. € in derselben Stadt, dem

Branchenmix der Mieter, der Identität von Vertragspart-

nern bzw. Lieferanten oder Kreditgebern etc. ergeben und

quantitativ nicht effektiv gemessen bzw. eingegrenzt wer-

den können, unterliegen einer entsprechenden regelmäßi-

gen Überprüfung.

Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Län-

dern, in denen CA Immo tätig ist, hat auch eine wesentli-

che Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietausfälle.

Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietver-

träge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und ge-

eignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig

an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und

den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität

eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftli-

chen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken,

was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen

Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen ent-

schließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad auf-

rechtzuerhalten. Durch gezieltes Monitoring und proak-

tive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistun-

gen, Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat

sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe trotz der nega-

tiven Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf einzelne

Mieter auf einem niedrigen Niveau gehalten. Aufgrund

der noch nicht final einschätzbaren wirtschaftlichen Aus-

wirkungen der Covid-19-Pandemie sind weitere Einbußen

an Mieteinnahmen nicht auszuschließen. Sämtliche of-

fene Forderungen werden quartalsweise bewertet und

entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Das Aus-

fallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausrei-

chend berücksichtigt. Viele Mietverträge der Gruppe be-

inhalten Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezug-

nahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisin-

dex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Miet-

verträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflati-

onsentwicklung abhängig (Wertsicherungsrisiko).

Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte

Mieter intensiv; in vielen Märkten stehen die Mieten un-

ter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben,

könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise

zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über

die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nut-

zung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten

Mietkonditionen stark beeinträchtigen.

Zum Portfolio der Gruppe gehören in geringem Ausmaß

auch Sonder-Asset-Klassen wie Shopping-Center und Ho-

tels, deren Betrieb mit besonderen Risiken verbunden ist.

Ein schlechtes Center- oder Unternehmensmanagement

der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zuneh-

mende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Miet-

preisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu

Mieteinbußen und Problemen bei Neuvermietungen füh-

ren. Obwohl CA Immo keine Hotels selbst betreibt, ist die

Ertragslage der Gruppe von der Qualität des externen Ho-

telmanagements und der Entwicklung der Hotelmärkte

abhängig. Nicht zuletzt sind hier die zuvor erwähnten ne-

gativen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie bedingten

behördlich angeordneten Lockdowns anzuführen, die ins-

besondere Hotelbetreiber als auch den Einzelhandel stark

in Mitleidenschaft ziehen.

Risiken aus dem Geschäftsfeld Projektentwicklung

Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der

Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Er-

träge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Ent-

wicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschrei-

tungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden

sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die

außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann

den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträch-

tigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforde-

rungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann

dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen.

CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um

solche Risiken weitgehend zu beherrschen (Kostenkon-

trollen, Abweichungsanalysen, Mehrjahres-Liquiditäts-

planung etc.). Projekte werden mit wenigen Ausnahmen

erst nach Vorliegen einer entsprechenden Vorvermie-

tungsquote gestartet, die den zukünftigen Kapitaldienst

durch Mieteinnahmen decken kann. Eine Ausnahme wird

nur in besonderen Konstellationen der Projekt- und/oder

Marktsituation (z. B. extreme regionale Knappheit an ver-

mietbaren Flächen mit absehbar steigenden Mieten und

geringem Vermietungsrisiko während der Projektphase)

gemacht und bedarf bei Einholung der Projektgenehmi-

gung einer expliziten Prüfung.

Angesichts der hohen Auslastung der Bauwirtschaft er-

geben sich für CA Immo Risiken sowohl hinsichtlich der

(rechtzeitigen) Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch

hinsichtlich der Baupreise. Dies ist mittlerweile nicht nur

KONZERNLAGEBERICHT

in Deutschland – als Kernmarkt für Projektentwicklungen

– sondern in sämtlichen Kernregionen von CA Immo

spürbar. Trotz eingepreister Projektreserven ist nicht aus-

zuschließen, dass ein weiterer Anstieg der Baukosten Ri-

siken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekter-

folg bedeuten könnte. Zudem

besteht – trotz defensiver

Projektkalkulation – die Gefahr, dass sich die aktuellen

Immobilienrenditen ändern und den angestrebten Projekt-

gewinn (Developer Profit) schmälern. CA Immo setzt da-

her auch im Bereich Development verstärkt auf entspre-

chende Markt- und Kostenanalysen. Die aktuell in Umset-

zung befindlichen Projekte bewegen sich über

wiegend im

Zeit- und Kostenrahmen der genehmigten Projektbudgets

und werden hinsichtlich des Kostenrisikos laufend evalu-

iert.

Risiken aus getätigten Verkäufen

Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus ver-

traglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben,

die auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme ab-

stellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kauf-

preise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Er-

tragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausrei-

chender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein all-

fälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung be-

rücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nach-

laufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in ent-

sprechenden Projektkostenschätzungen erfasst.

Umwelt- und Klimarisiken

Umwelt- und Sicherheitsvorschriften umfassen effektive

wie auch latente Verpflichtungen, kontaminierte Liegen-

schaften zu sanieren. Die Einhaltung dieser Vorschriften

kann mit erheblichen Investitions- und anderen Kosten

verbunden sein. Diese Verpflichtungen könnten sich auf

Immobilien beziehen, die gegenwärtig oder auch in der

Vergangenheit im Eigentum von CA Immo stehen bzw.

standen oder von ihr bewirtschaftet bzw. entwickelt wer-

den oder wurden. Insbesondere betrifft dies die Kontami-

nierung mit bislang unentdeckten schädlichen Materia-

lien oder Schadstoffen, Kriegsmaterial bzw. sonstige Um-

weltrisiken wie z. B. Bodenverunreinigungen etc. Manche

Vorschriften sanktionieren die Abgabe von Emissionen in

Luft, Boden und Wasser, die die Grundlage einer Haftung

von CA Immo gegenüber Dritten bilden und die Veräuße-

rung, Vermietung bzw. Mieterträge der betroffenen Immo-

bilie erheblich beeinflussen können. Auch Naturkatastro-

phen und extreme Wettereinwirkungen können erhebli-

che Schäden an Immobilien verursachen. Grundsätzlich

sind versicherbare Risiken im üblichen Umfang versi-

chert (z. B. All-Risk-Versicherung für Entwicklungspro-

jekte). Sollte für derartige Schäden jedoch keine ausrei-

chende Versicherungsdeckung bestehen, könnte dies

nachteilige Auswirkungen nach sich ziehen. Zur Risiko-

minimierung bezieht CA Immo vor jedem Kauf auch

diese Aspekte in ihre Due Diligence Prüfung ein. Vom

Verkäufer werden entsprechende Garantieerklärungen

verlangt. Wo möglich, setzt die CA Immo Gruppe umwelt-

verträgliche Materialien und energiesparende Technolo-

gien ein. Dem ökologischen Vorsorgeprinzip trägt

CA Immo Rechnung, indem Projektentwicklungen sowie

(Re-)Developments ausschließlich unter der Maßgabe ei-

ner Zertifizierungsfähigkeit durchgeführt werden.

Als verantwortungsbewusster Akteur in der europä-

ischen Immobilienbranche unterstützt CA Immo die

Klimaziele der Vereinten Nationen und den damit ver-

bundenen Übergang zu einer kohlenstoffarmen, nachhal-

tigen Wirtschaft voll und ganz. Um die damit verbunde-

nen Anforderungen bestmöglich zu erfüllen und ihre

langfristige Wettbewerbsfähigkeit zu sichern, verankert

CA Immo entsprechende Maßnahmen, Prozesse und Ziele

in ihrer strategischen Ausrichtung (z. B. Nachhaltigkeits-

zertifizierung, Nachhaltigkeitsberichterstattung / ESG Re-

porting, Green Financing). Detaillierte Informationen

hierzu – insbesondere zu Klimarisiken und -chancen –

finden Sie im ESG Report.

ALLGEMEINE GESCHÄFTSRISIKEN

Betriebs- und Organisationsrisiken

Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der

CA Immo Gruppe können zu unerwarteten Verlusten füh-

ren oder sich in einem zusätzlichen Aufwand nieder-

schlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in

EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschli-

chem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen

Kontrollverfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe

sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die

in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rech-

nung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind,

bergen ein erhebliches Betriebsrisiko. Zu den menschli-

chen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für

die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche

Risikokontrollen (insbesondere Geschäftsablaufkontrol-

len), zu hohe Entscheidungskompetenzen auf individuel-

ler Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen kön-

KONZERNLAGEBERICHT

nen, oder zu viele Entscheidungsinstanzen, die eine fle-

xible Reaktion auf Marktänderungen verhindern. Aufga-

ben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwal-

tungsaufgaben werden zum Teil auf externe Dritte ausge-

lagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der

Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten

Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht

oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im

erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertrag-

lich zu binden.

Das Know-how eines Unternehmens und seiner Mitar-

beiter stellt einen bedeutenden Wettbewerbsfaktor dar

und ist ein Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Wett-

bewerb. Die Abwanderung von Mitarbeitern in Schlüssel-

funktionen stellt daher eine akute Gefahr von Know-how-

Verlust dar, der zumeist nur unter hohem Einsatz an Un-

ternehmensressourcen (Geld, Zeit, Rekrutierung von

neuem Personal) kompensiert werden kann. Diesen Risi-

kofaktoren begegnet CA Immo durch unterschiedliche

Maßnahmen: Bei Unternehmensfusionen wird auf struk-

turierte Prozesse zur Organisationsintegration geachtet.

Die Ablauforganisation (System-/Prozessintegration) ist

klar verankert; es werden kontinuierliche Aktivitäten zur

nachhaltigen Umsetzung operativer Abläufe gesetzt. Die

Konzernstruktur wird regelmäßig hinterfragt und geprüft,

ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße

Rechnung tragen. Personellen Know-how-Risiken, die

durch Kündigung von zentralen Wissensträgern auftreten

können, beugt CA Immo durch regelmäßigen Know-how-

Transfer (Schulungen) bzw. Dokumentation des Know-

hows (Handbücher etc.) sowie eine möglichst voraus-

schauende Personalplanung vor.

Rechtliche Risiken

Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer ge-

wöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als

auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert.

Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen ge-

führt. Das jeweils anwendbare Verfahrensrecht, die unter-

schiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte

und die Komplexität der Streitgegenstände können ver-

einzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer oder andere

Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, aus-

reichende bilanzielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten ge-

troffen zu haben. Aktuell sind keine Gerichts- oder

Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzi-

elle Risiken bergen.

Im Frühjahr 2020 hat CA Immo gegen die Republik Ös-

terreich und das Land Kärnten eine Schadenersatzklage

aufgrund rechtswidriger und schuldhaft parteilicher Be-

einflussung des Bestbieterverfahrens im Rahmen der Pri-

vatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004

(„BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags ein-

gebracht. Die Anfang Dezember 2020 verkündeten erstin-

stanzlichen (allerdings noch nicht rechtskräftigen) Straf-

urteile gegen die Angeklagten Ex-Bundesfinanzminister

Grasser et al. bestätigten, dass im Zusammenhang mit

dem BUWOG-Privatisierungsverfahren rechtswidrige und

parteiliche Handlungen gesetzt wurden. Das Strafgericht

hat CA Immo mit den geltend gemachten Privatbeteilig-

tenansprüchen gegen die Beklagten auf Schadenersatz

von 1,9

Mrd. € auf den Zivilrechtsweg verwiesen. Eine

vertiefende Einschätzung der konkreten Auswirkungen

des strafrechtlichen Verfahrens auf die anhängigen Scha-

denersatzverfahren ist erst nach schriftlicher Urteilsaus-

fertigung und in der Folge nach Abschluss sämtlicher all-

fälliger Rechtsmittelverfahren mit einem rechtskräftigen

strafrechtlichen Urteil möglich. Ein Strafurteil hat pro-

zessual keine Bindungswirkung für die geltend gemach-

ten zivilrechtlichen Schadenersatzansprüche gegen die

Republik Österreich und das Land Kärnten. Für das Scha-

denersatzverfahren wurde bis dato vorsorglich eine Rück-

stellung in Höhe von rund 25

Mio. € für Gerichtsgebühren

gebildet.

Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung

oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf

die wirtschaftlichen Ergebnisse sind unvorhersehbar und

können gegebenenfalls negative Auswirkungen auf die

Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruk-

tur der CA Immo Gruppe haben. Derartigen Rechtsrisiken

steuert CA Immo durch zahlreiche Maßnahmen proaktiv

entgegen. Dazu zählen die regelmäßige Bewertung von

historischen und bestehenden Rechtsrisiken, die laufende

Überwachung von Gesetzesänderungen bzw. Änderungen

in der Rechtssprechung, die Implementierung von Les-

sons Learned in unsere Geschäftsprozesse, sowie kontinu-

ierliche Informations- und Schulungsmaßnahmen.

Organisiertes Verbrechen, insbesondere Betrug und Er-

pressung, ist ein allgemeines Risiko von geschäftlichen

Aktivitäten. Viele Staaten unterliegen weiterhin erhebli-

chen Schwächen bei der Bekämpfung von Korruption.

Derartige illegale Aktivitäten können zu erheblichen fi-

nanziellen Nachteilen und Imageverlusten führen. Dem

Korruptionsrisiko wird durch den Code of Conduct

(„Zero Tolerance“) und der damit im Zusammenhang ste-

henden Geschenke- und Spenden-Richtlinie Rechnung

getragen. Mitarbeiter sind dazu angehalten, jeden Ver-

dachtsmoment intern zu melden. Darüber hinaus besteht

KONZERNLAGEBERICHT

für Mitarbeiter sowie externe Dritte bei Verdacht eines

Fehlverhaltens die Möglichkeit, diesen anonym über das

von CA Immo eingerichtete elektronische Hinweisgeber-

system (Hinweisgebersystem (caimmo.com)) zu melden.

Über getroffene Maßnahmen zur Bekämpfung von Kor-

ruption wird der Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich

informiert. Die Prüfung korruptionsrelevanter Sachver-

halte erfolgt auf Basis des vom Prüfungsausschuss verab-

schiedeten Revisionsplans oder aufgrund von Sonderprü-

fungsaufträgen des Vorstands, Prüfungsausschusses oder

Gesamtaufsichtsrats. Sämtliche operativ tätigen Konzern-

gesellschaften werden in regelmäßigem Turnus auf Kor-

ruptionsrisiken überprüft.

Steuerliche Risiken

Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl

hinsichtlich der laufenden Erträge als auch der Veräuße-

rungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im

Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuer-

rückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidun-

gen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem

Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind.

Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen sind bei

Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teil-

weise von der Ertragsteuer befreit. Auch wenn die Ab-

sicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden

dennoch für das Immobilienvermögen passive latente

Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt.

Wesentliche Annahmen sind zudem darüber zu treffen,

inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Ver-

lustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne

verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt

werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über

Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die

Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicher-

heiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäfts-

fällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige

Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behand-

lung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird

oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die

CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei

Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten einge-

stuften Betrag. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten

können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen we-

sentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahr-

scheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten

Verpflichtungen sind.

Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres

Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche kom-

plexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen

insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen

Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vor-

gaben zur Grunderwerbsteuerbelastung bzw. zum mögli-

chem Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und

unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Per-

sonengesellschaften und Kapitalgesellschaften oder (iii)

der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwick-

lungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle

Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzu-

halten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außer-

halb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie

B. Änderungen in der Beteiligungsstruktur, Gesetzesän-

derungen oder Interpretationsänderungen seitens der

Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können,

dass die zuvor genannten Steuerthemen anders

als zuvor

behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den

Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können.

Partnerrisiken

CA Immo realisiert einige Projektentwicklungen in Joint

Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungs-

und Leistungsfähigkeit abhängig. Die Gruppe ist überdies

dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhän-

gig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo

auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten,

Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei

einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder

deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstige Haftungen

tragen müssen.

FINANZRISIKEN

Liquiditäts-, Veranlagungs-, Refinanzierungsrisiko

Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt

stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten

Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbe-

sondere zur Refinanzierung bestehender Kredite sowie

zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisi-

tionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von

Banken und des Kapitalmarktes abhängig, zusätzliches

Fremdkapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene

Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolon-

gieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzie-

rungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finan-

zierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab,

die nicht alle von der Gruppe beeinflusst werden können

KONZERNLAGEBERICHT

(Marktzinsen, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die

Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fer-

tigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen,

in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ih-

ren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzu-

kommen.

Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über

ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen

auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksich-

tigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obli-

gierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder

vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung

von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr,

dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzö-

gert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind.

Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschuss-

verpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei

Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzie-

rungen oder den von CA Immo begebenen Unterneh-

mensanleihen bzw. Wandelschuldverschreibungen. Bei

Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die

jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fäl-

lig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu for-

dern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien

verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Kondi-

tionen abschließen zu müssen.

CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider

Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strate-

gischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Um das seit

Dezember 2015 bestehende Investment Grade – Long

Term Issuer Rating Baa2 von Moody’s beizubehalten, be-

darf es zudem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung.

Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem

kontinuierlichen Monitoring der Covenant-Vereinbarun-

gen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und -si-

cherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziel-

len Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Zudem

sichert sich die Gruppe zur Aussteuerung von Liquidi-

tätsspitzen eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentli-

nie auf Ebene der Konzernmutter. Damit wird konzern-

weit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Li-

quiditätsbedarf bedient werden kann. Dem Anlagehori-

zont für Immobilien entsprechend, werden Kredite

grundsätzlich langfristig abgeschlossen. Als Grundregel

gilt, dass vor Abschluss von verbindlichen Verträgen im

Zusammenhang mit Immobilienankäufen eine entspre-

chende Finanzierung (z. B. Kredit, Anleihe) gewährleistet

sein muss. Als Alternative und Ergänzung zu den bisheri-

gen (Eigen-) Kapitalbeschaffungsquellen wurden in der

Vergangenheit auf Projektebene auch Kapitalpartnerschaf-

ten (Joint Ventures) eingegangen.

Trotz sorgfältiger Planung ist ein Liquiditätsrisiko auf-

grund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei

Joint-Venture-Partnern dennoch nicht auszuschließen.

Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektent-

wicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung

aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindli-

cher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finan-

zierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten.

Zinsänderungsrisiko

Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken

sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als

auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsi-

cherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierun-

gen auf die Inanspruchnahme von in- und ausländischen

Banken sowie die Begebung von Unternehmensanleihen

und achtet auf eine Mischung aus langfristigen Zinsbin-

dungen sowie variabel verzinsten Krediten. Um sich ge-

gen drohende Zinsänderungen und die damit verbunde-

nen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusi-

chern, werden bei variabel verzinsten Krediten verstärkt

derivative Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps und

Zinsfloors) abgeschlossen. Solche Absicherungsgeschäfte

könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für

die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksa-

men Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von

Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das

Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe

derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annah-

men und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige

Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-EURIBOR ab.

Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies

zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes füh-

ren. Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisi-

kos ist daher unumgänglich. Risiken, die für CA Immo

eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen,

sind derzeit nicht gegeben. Zudem finanziert sich

CA Immo zunehmend über den Kapitalmarkt. Aktuell

entfallen 94% des gesamten Finanzierungsvolumens auf

fix verzinste (u. a. in Form von Unternehmensanleihen)

oder durch Derivate abgesicherte Finanzierungen. Durch

die kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruk-

tur konnten in den letzten Jahren neben einer Reduktion

der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten auch eine

Verbesserung des Laufzeitenprofils sowie eine Erhöhung

KONZERNLAGEBERICHT

des Anteils zinsgesicherter Finanzverbindlichkeiten er-

reicht werden. Darüber hinaus wurde der Pool an unbe-

lasteten Vermögenswerten – ein wesentliches Kriterium

für das Investment Grade Rating der Gesellschaft – erhöht

und das Rating von CA Immo untermauert. Das Finanz-

profil wurde damit in seiner Robustheit weiter gestärkt.

Währungsrisiken

CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone

aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken aus-

gesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten

in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich

nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst

werden, können Kursänderungen eine Verringerung der

Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendun-

gen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können

Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von

Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergeb-

nisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten.

Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem

Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung

der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktu-

ell kein wesentliches direktes Risiko besteht.

Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Aus-

wirkung der Bindung der Mieten auf die wirtschaftliche

Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu

Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen

jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vor-

handene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebs-

notwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro

konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom

zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein

Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Ab-

sicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt

nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftrags-

und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursent-

wicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt.

FINANCIAL RISK MANAGEMENT

KONZERNLAGEBERICHT

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Das Grundkapital der Gesellschaft betrug zum Bilanz-

stichtag 718.336.602,72

€ und verteilte sich auf vier Na-

mensaktien sowie 98.808.332 Stück auf den Inhaber lau-

tende Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am

Grundkapital von je 7,27

€. Die Inhaberaktien notieren im

Prime Market der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352).

Mit einer Beteiligung von rund 28% per 31. Dezember

2020 (27.908.386 Inhaberaktien sowie vier Namensak-

tien) ist SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von

Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, größter

Aktionär von CA Immo. Starwood ist ein auf globale Im-

mobilieninvestitionen konzentrierter Finanzinvestor. Die

übrigen Aktien von CA Immo befinden sich im Streube-

sitz von institutionellen und privaten Investoren. Mit ei-

nem Anteil von rund 6% bzw. rund 4% zählen die

S IMMO Gruppe sowie BlackRock Inc. zu den größeren

Aktionären von CA Immo. Darüber hinaus sind keine Ak-

tionäre mit einer Beteiligung von mehr als 4% bekannt.

Nähere Informationen zur Ausgestaltung der Aktien so-

wie zu den Aktionärsrechten sind im Corporate Gover-

nance Bericht (Corporate Governance (caimmo.com)) dar-

gestellt.

ANGABEN ZUM KAPITAL

In der 31. ordentlichen Hauptversammlung vom

9. Mai 2018 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustim-

mung des Aufsichtsrats das Grundkapital (auch in meh-

reren Tranchen und bei möglichem Bezugsrechtaus-

schluss) um bis zu 359.168.301,36

€ (rund 50% des der-

zeit aktuellen Grundkapitals) durch Bar- oder Sachein-

lage gegen Ausgabe von bis zu 49.404.168 auf

Inhaber

lautende Stückaktien zu erhöhen. D

e Ermächtigung gilt

bis zum 18. September 2023.

In der selben Hauptversammlung wurde das „bedingte

Kapital 2013“ von ursprünglich 100.006.120

€ zur Bedie-

nung der 0,75% Wandelschuldverschreibungen 2017-2025

auf 47.565.458,08

€ eingeschränkt und der Vorstand gleich-

zeitig ermächtigt, bis längstens 8. Mai 2023 mit Zustim-

mung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis

zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt 750

Mio. €, mit

denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu

19.761.667 Stück auf Inhaber lautende Aktien der Gesell-

schaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von

bis zu 143.667.319,09

€ verbunden sind (bedingtes Kapital

2018), auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle

weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschver-

fahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen.

Die Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen darf nach

dieser Ermächtigung nur erfolgen, wenn auf die Summe

der neuen Aktien, auf die Umtausch- und/oder Bezugs-

rechte mit solchen Wandelschuldverschreibungen einge-

räumt werden, rechnerisch ein Anteil von insgesamt nicht

mehr als 20% des Grundkapitals der Gesellschaft zum

Zeitpunkt der Einräumung dieser Ermächtigung entfällt.

Das Bezugsrecht der Aktionäre (§ 174 Abs 4 AktG iVm §

153 AktG) wurde ausgeschlossen.

In der 32. ordentlichen Hauptversammlung vom 9. Mai

2019 wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs 1 Z 8 und Abs 1a

und Abs 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Da-

tum der Beschlussfassung, d.h. bis längstens 8. November

2021, ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats im ge-

setzlich höchstzulässigen Ausmaß eigene Aktien der Gesell-

schaft zu erwerben. Der beim Rückerwerb zu leistende Ge-

genwert darf nicht niedriger als 30% unter und nicht höher

als 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Bör-

seschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn

Börsetage betragen. Die sonstigen Rückkaufsbedingungen

hat der Vorstand festzulegen, wobei der Erwerb nach Wahl

über die Börse, durch ein öffentliches Angebot oder auf

eine sonstige gesetzlich zulässige, zweckmäßige Art, also

auch außerbörslich und/oder von einzelnen Aktionären

und unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungs-

rechts erfolgen kann (umgekehrtes Bezugsrecht). Die Er-

mächtigung kann ganz oder teilweise oder auch in mehre-

ren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer

Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unter-

nehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch

Dritte ausgeübt werden. Auch die wiederholte Ausübung

dieser Ermächtigung ist zulässig. Der Vorstand wurde wei-

ters ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, die er-

worbenen eigenen Aktien ohne weiteren Hauptversamm-

lungsbeschluss auf jede gesetzlich zulässige Art wieder zu

veräußern und die Veräußerungsbedingungen festzusetzen

bzw. die eigenen Aktien auch einzuziehen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde kein Aktienrück-

kaufprogramm durchgeführt. Per 31. Dezember 2020 hielt

die CA Immobilien Anlagen AG insgesamt 5.780.037 Stück

eigene Aktien. Bei einer Gesamtzahl von 98.808.336 ausge-

gebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 6%

der stimmberechtigten Aktien.

INFORMATIONEN GEM. § 243 A UGB

KONZERNLAGEBERICHT

INFORMATIONEN ZU VORSTAND UND

AUFSICHTSRAT

Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus

einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vor-

standsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des

65.

Lebensjahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funkti-

onsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den

65. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversamm-

lung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei,

höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien ent-

sendete Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsen-

dungsberechtigten jederzeit abberufen und dur

ch andere

ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die

Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen fin-

den auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsrats-

mitglieder werden von der Hauptversamml

ung gewählt.

Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der

Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt.

Aufsichtsratsm

itglieder scheiden mit Ablauf der auf den

70.

Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversamm-

lung aus dem Aufsichtsrat aus. Über die Abwahl von Mit-

gliedern des Aufsichtsrates beschließt die Hauptver-

sammlung mit einer Mehrheit von mindestens drei Vier-

tel der abgegebenen Stimmen (§ 21 der Satzun

g).

„CHANGE OF CONTROL“ REGELUNGEN

Alle Vorstandsverträge enthalten eine „Change of Con-

trol“-Klausel („CoC“), die Zusagen für Leistungen aus

Anlass der vorzeitigen Beendigung der Vorstandstätigkeit

infolge eines Kontrollwechsels regeln. Ein Kontrollwech-

sel liegt vor, sobald ein Aktionär oder eine Aktionärs-

gruppe 25% der Stimmrechte in der Hauptversammlung

erlangt oder in Folge des Überschreitens einer Beteili-

gungsschwelle von 30% ein Pflichtanbot gemäß Übernah-

megesetz legen muss. Firmenzusammenschlüsse gelten

grundsätzlich als Kontrollwechsel. Die vertraglichen Re-

gelungen sehen Sonderkündigungsrechte sowie eine Ent-

geltfortzahlung (einschließlich variabler Vergütung) für

die Restlaufzeit des Anstellungsvertrages vor. Die maxi-

male Berechnungsgrundlage für die Entschädigung der fi-

xen Vergütung beträgt aktuell zwei Jahresfixbezüge. Dar-

über hinaus muss die Gesellschaft dem Vorstandsmit-

glied auf Grundlage der bestehenden Vorstandsverträge

eine abhängig von seiner konkreten Tätigkeit und Posi-

tion prozentuelle Abschlagszahlung als Entschädigung

für die entgangene variable Vergütung in der Höhe von

maximal 80% von zwei Jahresfixbezügen gewähren. Die

Ausübung des Sonderkündigungsrechts im Falle eines

Kontrollwechsels innerhalb der Sphäre des Großaktio-

närs Starwood Capital wurde für alle derzeit amtierenden

Vorstandsmitglieder vertraglich ausgeschlossen.

KONZERNLAGEBERICHT

CA Immo ist ein Investor, Entwickler und langfristiger

Bestandshalter von hochwertigen Bürogebäuden. Unser

strategisches Geschäftsmodell ist auf nachhaltige Wert-

schöpfung unter Beachtung ökologischer, ökonomischer,

sozialer und rechtlicher Dimensionen ausgerichtet. Damit

einher geht der Anspruch, den vielfältigen Interessen

und Bedürfnissen der Stakeholder von CA Immo gezielt

und in verantwortungsvoller Balance zu begegnen und

dadurch die Wettbewerbsfähigkeit langfristig zu sichern.

In diesem Sinne evaluieren und managen wir die Anfor-

derungen unserer Stakeholder wie auch die Auswirkun-

gen der Geschäftstätigkeit auf unser ökologisches und ge-

sellschaftliches Umfeld. Dieser Bericht zeigt unsere stra-

tegische Positionierung, Ziele und Maßnahmenplanung

zum Thema Nachhaltigkeit und bietet einen Überblick

über entsprechende Aktivitäten im Jahr 2020.

Standards und Richtlinien der Berichterstattung

CA Immo ist nicht zur Aufstellung eines konsolidierten

nichtfinanziellen Berichts gemäß § 267a UGB (Nachhal-

tigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz, NaDiVeG)

verpflichtet. Als Unternehmen von öffentlichem Interesse

erstellen wir dennoch freiwillig einen entsprechenden

Bericht.

Um die Nachhaltigkeitsthemen möglichst übersichtlich

und international vergleichbar aufzubereiten, orientiert

sich die Berichterstattung an zwei gängigen internationa-

len Standards: den EPRA Sustainability Best Practice

Recommendations 3rd Edition (sBPRs) und den Empfeh-

lungen der Task Force on Climate-related Financial

Disclosures (TCFD). Eine Übersicht aller gemäß diesen

Standards in den Geschäftsbericht integrierten Nachhal-

tigkeitsthemen inkl. entsprechender Seitenverweise und

Definition der Berichtsgrenzen findet sich im ESG An-

hang.

Die EPRA sBPR-Richtlinien bieten – basierend auf den

Standards der Global Reporting Initiative (GRI) – eine

konsistente Methode zur vergleichbaren Darstellung der

Nachhaltigkeitsleistung von Immobiliengesellschaften

und decken die Kategorien Umwelt, Soziales und Unter-

nehmensführung (ESG) ab. Die TCFD-Empfehlungen ste-

hen für eine konsistente Offenlegung klimabezogener fi-

nanzieller Risiken.

Darüber hinaus haben wir im Geschäftsjahr 2020 erst-

mals die im Zuge unserer Nachhaltigkeitsstrategie be-

rücksichtigten Ziele für nachhaltige Entwicklung (SDGs)

der Vereinten Nationen erhoben und erläutert.

Einen wesentlichen Standard für die künftige Nachhal-

tigkeitsberichterstattung wird zudem ab dem Geschäfts-

jahr 2021 die EU Taxonomie-Verordnung bringen. Die

Themen und Ansätze dieser Verordnung wurden in der

Erstellung unserer ESG-Wesentlichkeitsanalyse bereits

berücksichtigt.

Berichtsgrenzen und Abdeckung

Eine detaillierte Definition der Berichtsgrenzen und

–methodik findet sich im ESG-Anhang.

Berichterstattung: Status und Ausblick

Im Geschäftsjahr 2019 hat CA Immo begonnen, die

Nachhaltigkeitsberichterstattung in Anlehnung an die

EPRA sBPR Recommendations auszuweiten. Einen ersten

Meilenstein dieser Initiative haben wir im September

2020 erreicht, als der in den Geschäftsbericht 2019 inte-

grierte Nachhaltigkeitsbericht erstmalig mit einem „EPRA

sBPR Gold“ Award sowie einem "EPRA sBPR Most Im-

proved Award" ausgezeichnet wurde. Ziel für die kom-

menden Berichtsperioden ist es, unsere Berichterstattung

in Anlehnung an internationale Standards, Best-Practice-

Beispiele und die Anforderungen unserer Stakeholder

weiter auszubauen.

Im Geschäftsjahr 2020 hat CA Immo diverse ESG-Ra-

tings, u. a. das ISS ESG Corporate Rating, Climate Disclo-

sure Project (CDP) und MSCI ESG Rating, aktiv überprüft

und kommentiert.

Darüber hinaus wurde CA Immo ein weiteres Jahr in

Folge im VÖNIX-Nachhaltigkeitsindex der Wiener Börse

gereiht. Anhand dieser Berichts- und Rating-Aktivitäten

wollen wir die Transparenz und Vergleichbarkeit unserer

Nachhaltigkeitsperformance optimieren und Chancen,

die sich in Form günstigerer Green-Bond-Emissionskon-

ESG BERICHT

KONZERNLAGEBERICHT

ditionen bieten, künftig intensiver zur Optimierung unse-

rer Finanzierungsstruktur nutzen. Im Zuge der geplanten

Erweiterung der Nachhaltigkeitsberichterstattung soll

auch der für CA Immo relevante Kanon an ESG-Rating-

Reviews ergänzt und sowohl die Quantität als auch die

Qualität der an die Ratingagenturen übermittelten Infor-

mationen weiter erhöht werden.

Überprüfung durch Dritte

Die Inhalte dieses Nachhaltigkeitsberichts wurden nicht

von unabhängigen Dritten überprüft. Bei der Abschluss-

prüfung durch den Wirtschaftsprüfer wurde lediglich ge-

prüft, ob die notwendigen nichtfinanziellen Informatio-

nen offengelegt wurden. Über die Qualität der offengeleg-

ten Daten wurde keine Aussage getroffen.

Stakeholder Dialog und Engagement

Die Interessen und Anliegen unserer Stakeholder prä-

gen unser Selbstverständnis und leiten unsere strategi-

schen Entscheidungen. Der intensive Austausch mit un-

seren vielfältigen Anspruchsgruppen hilft uns, deren Be-

dürfnisse zu verstehen und unser Handeln darauf abzu-

stimmen. Details hierzu finden sich im Corporate Gover-

nance Bericht.

Strategische Nachhaltigkeitsinitiative und

Bewusstseinsbildung

Im Jahr 2019 startete CA Immo unter dem Motto „To-

morrow Proof by CA Immo“ ein konzernweites Projekt

zur Definition und Steuerung der strategischen Nachhal-

tigkeitsaktivitäten.

Die Ziele, Rahmenbedingungen, Maßnahmen und Mei-

lensteine des Projekts wurden im Rahmen von Manage-

ment Meetings mehrfach präsentiert. Parallel zur Erwei-

terung der externen Berichterstattung soll 2021 auch die

interne Kommunikation von Nachhaltigkeitsthemen und

-aktivitäten intensiviert werden – u. a. durch die Bildun

weiterer Arbeitsgruppen und virtuelle Schulungen.

Organisatorische Verankerung und Steuerung von

Nachhaltigkeitsthemen

Informationen zur organisatorischen Verankerung, zu

internen Kontroll- und Steuerungsprozessen der Nach-

Auswirkungen von Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft auf das Ge-

schäftsmodell, die Strategie und Finanzlage von CA Immo

haltigkeitsthemen sowie zur Verantwortlichkeit des Vor-

stands in diesem Zusammenhang finden sich im Corpo-

rate Governance Bericht.

Relevanz und Prioritäten der CA Immo

Nachhaltigkeitsberichterstattung

Um sicherzustellen, dass die Nachhaltigkeitsberichter-

stattung und -strategie den richtigen Prioritäten folgt, hat

CA Immo im Geschäftsjahr 2020 erstmals eine Analyse

zur Bestimmung der wesentlichen Nachhaltigkeitsthe-

men durchgeführt. Eine entsprechende Themenliste

wurde auf Basis der Berichterstattung relevanter Mitbe-

werber, Regularien und Nachhaltigkeitsstandards sowie

einer internen Analyse der Auswirkungen der CA Immo-

Geschäftstätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirt-

schaft erstellt.

Die Wesentlichkeitsanalyse dieses Themenspektrums

erfolgte im Anschluss unter Berücksichtigung von drei

Dimensionen: der Geschäftsrelevanz („Outside-In“

), der

Signifikanz der Auswirkungen unserer Geschäftstätigkeit

(„Inside-Out“

) sowie einer Stakeholder-Bewertung. Na-

hezu die gesamte zweite Management-Ebene von

CA Immo war in diesen Analyseprozess aktiv eingebun-

den. Im Zuge der Stakeholder-Befragung wurden alle

CA Immo-Mitarbeiter eingeladen, eine Priorisierung der

einzelnen Themen aus ihrer Sicht vorzunehmen; die Be-

teiligungsquote lag bei rund 50%. Eine entsprechende

Themenbewertung aus Sicht der übrigen CA Immo-Stake-

holdergruppen (u. a. Mieter, Investoren, Banken) wurde

von deren internen CA Immo-Ansprechpartnern vorge-

nommen.

Die Ergebnisse dieser dreidimensionalen Wesentlich-

keitsanalyse sind im Folgenden in Form einer Matrix dar-

gestellt. Die daraus abgeleiteten sechs Fokusthemen

(stärkste Auswirkungen auf Umwelt, Gesellschaft und

Wirtschaft bei gleichzeitig hoher Stakeholder-Relevanz)

definieren den Rahmen, innerhalb dessen CA Immo ei-

nen relevanten Beitrag zu einer nachhaltigen Wirtschaft

leisten kann – und die damit verbundenen wesentlichen

Risiken und Chancen. Sie geben in Folge die Schwer-

punkte der laufenden Nachhaltigkeitsberichterstattung,

der strategischen Zielsetzungen und operativen Maßnah-

men vor. Die Berichterstattung zu den Fokusthemen ist

durch die entsprechenden Symbole gekennzeichnet. Die

zusätzlich zu den Fokusthemen in der untenstehenden

Auswirkungen von CA Immo auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft

KONZERNLAGEBERICHT

Matrix enthaltenen Nachhaltigkeitsthemen werden – teil-

weise in geringerem Detaillierungsgrad – ebenso in unse-

rer Berichterstattung abgedeckt.

Aufgrund der aktuell dynamischen Entwicklungen in

Bezug auf ESG-Themen – sowohl des regulatorischen

Umfelds als auch der Stakeholder-Bedürfnisse – werden

wir diese Wesentlichkeitsmatrix künftig mindestens alle

zwei Jahre einer Neubewertung unterziehen.

Soziale, ökologische und wirtschaftliche

Auswirkungen, Risiken und Chancen durch die

CA Immo Geschäftstätigkeit

Ein wesentlicher Schritt zur Ermittlung und Gewich-

tung der für CA Immo relevanten Nachhaltigkeitsthemen

war die Evaluierung der Auswirkungen unserer Ge-

schäftstätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft

über die gesamte Wertschöpfungskette. Hierbei wurden

a. folgende direkte (eigene Aktivitäten) und indirekte

(Lieferkette) wesentliche Auswirkungen, Risiken und

Chancen identifiziert.

Umwelt:

– Umweltstandards in der Projektentwicklung (Energieef-

fizienz und CO

-Emissionen im Bauprozess sowie der

Produktdefinition, Materialauswahl, Ressourcenver-

brauch und Kr

eislaufwirtschaft)

– Brownfield vs. Greenfield Development (Biodiversität)

– Energieeffizienz und CO

-Emissionen, Abfallaufkom-

men und Wasserverbrauch im Gebäudebetrieb.

Gesellschaft und Wirtschaft:

– Sozialstandards in der Quartiers- und Projektentwick-

lung (Produktdefinition, z. B. soziale Infrastruktur, leist-

bares Wohnen), Reaktion auf gesellschaftlichen Wa

ndel

– Gesundheit und Sicherheit für Mieter, Auftragnehmer

und eige

ne Mitarbeiter im Gebäudebetrieb und auf Bau-

stellen, Umgang mit Pandemie-Risiken

– Arbeitsbedingungen und Einkommenseffekte

eigener

und externer Mitarbeiter (Auftragnehmer), Arbeitneh-

merrechte, Personalentwicklung und -bindung

– Unabhängige und verantwortungsvolle Unternehmens-

führung, Comp

liance mit sozial- und umweltrelevanten

Vorgaben, Einhaltung von Menschenrechten, Vermei-

dung von Korruption und Bestechung, Reputationsri-

siko.

NACHHALTIGKEIT BEI CA IMMO: WESENTLICHKEITSMATRIX UND FOKUSBEREICHE

Die Darstellung zeigt eine Übersicht der relevanten CA Immo Nachhaltigkeitsthemen gemäß deren Auswirkungsintensität auf Umwelt, Gesellschaft und

Wirtschaft (horizontale Achse) sowie der Stakeholder Relevanz (vertikale Achse). Die Relevanz für den Unternehmenserfolg zeigt sich in der Größe der

Kreisflächen. Die farblich markierte Fläche kennzeichnet die CA Immo Fokusbereiche (gleichermaßen hohe Auswirkung und Stakeholder Relevanz).

KONZERNLAGEBERICHT

UN Sustainable Development Goals (SDGs)

Als Top-Player im europäischen Immobiliensektor un-

terstützt CA Immo die Ziele für nachhaltige Entwicklung

(Sustainable Development Goals, SDGs

) der Vereinten

Nationen (siehe Grafik). Unsere Positionierung und Akti-

vitäten stehen im Einklang mit den SDGs, die wichtigsten

Aktionsfelder sind in der nachfolgenden Tabelle ange-

führt und überblicksartig erläutert.

Mitgliedschaften

CA Immo ist aktiv in den relevanten Plattformen der

Immobilienwirtschaft und wirkt über Mitgliedschaften

bzw. Kooperationen an der Weiterentwicklung und For-

schung im Immobiliensektor mit. So unterstützt

CA Immo seit vielen Jahren als aktives Mitglied Organisa-

tionen, die

– nachhaltige Stadt- sowie Projek

tentwicklung fördern, z.

B. die D

eutsche Gesellschaft für Nachhaltige Immobili-

enwirtschaft (DGNB) oder das Urban Land Institute

(ULI)

– relevante Themen und Anliegen der Immobilienwirt-

schaft öffentlich vertreten und standardisieren, z.B. die

European Public Real Estate Association (EPRA), den

Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) oder das Institut

für

Corporate Governance der deutschen Immobilien-

wirtschaft e. V. (ICG). Im Jahr 2020 hat sich CA

Immo

dem ESG Circle of Real Estate (ECORE)

angeschlossen

und sic

h an der Entwicklung eines europäischen Sco-

ringstandards beteiligt, der die Nachhaltigkeit in Immo-

bilienportfolios

transparent, messbar und vergleichbar

machen soll.

Ziel dieses Engagements ist es, durch Innovationen,

Best Practice und unternehmensübergreifende Bran-

chenkooperation die Wettbewerbsfähigkeit sowohl auf

operativer als auch auf Unternehmensebene langfristig zu

stärken (siehe auch Kapitel Forschung und Entwicklung).

Eine vollständige Liste aller CA Immo Mitgliedschaften

findet sich auf unserer Konzernwebsite unter

www.caimmo.com/membership.

https://www.sdgwatch.at/de/ueber-sdgs/

www.ecore-scoring.com

KONZERNLAGEBERICHT

FOKUSBEREICHE VON CA IMMO IM KONTEXT INTERNATIONALER NACHHALTIGKEITS-INITIATIVEN

Fokusbereich Beschreibung Schwerpunktthemen

der EU Taxonomie-

Verordnung

UN Sustainable

Development Goals

(SDGs)

Klima & Energie

Wir wollen einen Beitrag dazu leisten, die globale Klimaerwär-

mung unter 2° Celsius zu halten. Deshalb haben wir uns das

Ziel gesetzt, den Energieverbrauch und CO

-Footprint im Bau

und Betrieb unserer Gebäude zu reduzieren und die Resilienz

unseres Portfolios gegenüber Klimarisiken zu erhöhen. Durch

Sensibilisierung unserer Mieter, Mitarbeiter und Lieferanten

wollen wir klima- und umweltfreundliches Verhalten im

Rahmen unseres Einflussbereichs fördern.

– Eindämmung des Kli-

mawandels

– Anpassung an den Kli-

mawandel

Nachhaltige Beschaffung &

Lieferkette

Wir entwickeln Büro- und Hotelimmobilien ausschließlich

nach hohen Nachhaltigkeitsstandards. Die Einhaltung der damit

verbundenen Anforderungen an nachhaltige Beschaffung

stellen wir über vielfältige Umwelt- und Sozialauflagen für

Auftragnehmer und Lieferanten auch in der Lieferkette sicher.

– Umweltverschmutzung

Ressourcenschonung &

Kreislaufwirtschaft

Wir setzen Initiativen, die zu reduziertem

Ressourcenverbrauch, der Wiederverwendung und dem

Recycling von Materialien und Abfall beim Bau, Betrieb und

der Sanierung von Gebäuden beitragen.

– Kreislaufwirtschaft

– Wasser

Nachhaltige

Stadtquartiersentwicklung

Wir sind spezialisiert auf die umweltschonende Revitalisierung

von innerstädtischen Altstandorten (Brownfield Development).

Dabei achten wir auf den Schutz der Biodiversität und schaffen

gemischt genutzte Stadtquartiere mit nachhaltiger Infrastruktur

und hoher Lebensqualität, die attraktiv, integrativ und

zugänglich sind.

– Ökosysteme

Unternehmensethik,

Corporate Governance

& Compliance

Verantwortungsvolle Unternehmensführung und Compliance

mit sozial-, umwelt- und wirtschaftsrelevanten Vorgaben sind

Basis unserer Geschäftstätigkeit. Wir verpflichten uns dazu,

Arbeitnehmerrechte zu stärken, Menschenrechtsverletzungen

vorzubeugen und agieren in unserem gesamten Einflussbereich

nach den Grundsätzen der Nichtdiskriminierung, Chancen-

gleichheit und Zero Tolerance gegenüber Korruption und

Bestechung.

– Menschenrechte

– Arbeitnehmerrechte

– Bekämpfung von Kor-

ruption

Gesundheit & Sicherheit

Wir schaffen sichere, gesundheitsfördernde und attraktive

Arbeitsumgebungen für Mieter, Mitarbeiter und Dienstleister –

sowohl im Gebäudebetrieb als auch in der Projektentwicklung.

Wir fördern unsere Mitarbeiter und achten auf deren

Bedürfnisse, Gesundheit und Individualität.

KONZERNLAGEBERICHT

CA Immo Nachhaltigkeitsagenda: Ziele, Prinzipien und

Maßnahmen

Unsere Agenda für einen nachhaltigen Geschäftsbetrieb

fasst alle aktuellen wesentlichen Unternehmensziele,

Prinzipien und Maßnahmen im Kontext unserer Fokusbe-

reiche zusammen. Mit diesem Programm will CA Immo

aktiv zur Erreichung der von der Europäischen Union de-

finierten Klima- und Umweltziele (Klimaneutralität bis

2050) und dem allgemeinen Übergang zu einer nachhalti-

gen Wirtschaft beitragen. Ergänzende Tabellen und Infor-

mationen gemäß EPRA, TCFD und NaDiVeG finden Sie

im ESG Anhang.

CA IMMO AGENDA FÜR NACHHALTIGEN GESCHÄFTSBETRIEB

Fokusbereiche Ziele & Prinzipien Maßnahmen

Klima & Energie – Reduktion der durchschnittlichen

-Emissionen im Gebäudebetrieb

(vermeidbare Emissionen vermeiden,

unvermeidbare Emissionen kompen-

sieren)

–

Reduktion des Energieverbrauchs des

Gebäudebestands

(vermeidbare Emis-

sionen reduzieren

)

– Erhöhung der Klimaresilienz des Port-

folios

– 100% Strom aus erneuerbaren Energien im Bestandsportfolio bis

2023 (vom Vermieter bezogen)

– Kompensation laufender CO

-Emissionen im Gebäudebetrieb durch

den Kauf von Zertifikaten für vom Vermieter bezogenen Strom und

Gas

– Entwicklung einer Green-Lease-Strategie zur Erhöhung des Anteils

an erneuerbarem Strom (vom Mieter bezogen) im Gebäudebestand

– Digitale Messung von Energie-Kennzahlen für 100% des Multi-

Tenant-Büroportfolios bis 2025

– Aktives Energiemanagement und energetische Optimierung des Be-

standsportfolios

– Umsetzung aller Büro- und Hotelneubauten nach mind. DGNB oder

LEED Gold-Zertifizierungsstandard

– Definition eines konzernweiten Standards zur nachhaltigen Projekt-

entwicklung auf Basis von Mieterbedürfnissen und der EU-Taxono-

mie-Verordnung (inkl. vor-Ort-Integration erneuerbarer Energiequel-

len)

Nachhaltige Beschaf-

fung & Lieferkette

– Sozial- und Umweltauflagen in

CA Immo Vergaberichtlinie

– Verpflichtung aller Bau-Dienstleister zur Einhaltung der Nachhaltig-

keitsstandards gemäß DGNB Gold oder LEED Gold (z. B. Materialde-

klaration, Arbeitnehmerschutz)

Ressourcenschonung &

Kreislaufwirtschaft

– Erhöhung des Anteils an recycel-

tem/wiederverwertbarem Abfall

– Reduktion des Wasserverbr

auchs

– Implementierung eines aktiven Abfallmanagementsystems und Was-

serverbrauchsüberwachung im Gebäudebetrieb

– Green Lease Verträge für optimierte Mülltrennung

Nachhaltige Stadt-

quartiersentwicklung

– Klarer Schwerpunkt auf Brownfield

Development (Revitalisierung von Alt-

standorten)

– 100% alle

r aktuell

von CA Immo entwickelten Gebäude sind Brown-

field Developments

– Weiterführung des strategischen Schwerpunkts auf Revitalisierung

von Altstandorten

– Umsetzung aller Büro- und Hotelneubauten nach mind. DGNB Gold

oder LEED Gold-Zertifizierungsstandard

Gesundheit & Sicher-

heit

– Vermeidung von Unfällen in Gebäu-

den und auf Baustellen

–

Erhalt der langfristigen Leistungsfähig-

keit eigener und externer Mitarbeiter

(Mieter, Auftragnehmer)

– Ber

ücksichtigung vielfältiger Maßnahmen für

Gesundheit und Kom-

fort der künftigen Nutzer bereits im Zuge der Gebäudeplanung und

-entwicklung (DGNB-, LEED-, WELL-Zertifizierungsstandards)

– Standardisierte Sicherheitskonzepte auf Baustellen und im Gebäude-

betrieb

– Umfassende Schutzmaßnahmen im Zuge der Covid-19-Pandemie

– Betriebliche Gesundheitsvorsorge, flexible Arbeitszeitmodelle

KONZERNLAGEBERICHT

UMWELT

CA Immo will einen Beitrag dazu leisten, die globale

Klimaerwärmung unter 2° Celsius zu halten und die Um-

welt zu schützen. Deshalb haben wir uns das Ziel gesetzt,

den CO

-Footprint unserer Gebäude zu reduzieren, die

Resilienz unseres Portfolios gegenüber Klimarisiken zu

erhöhen und unsere bisher gesetzten Maßnahmen zum

Schutz der Umwelt zu evaluieren und gegebenenfalls zu

intensivieren.

1. KLIMARISIKEN UND -CHANCEN

Der Klimawandel und seine Folgen für unsere Umwelt

sind eine globale Bedrohung, deren vielfältige Auswir-

kungen bereits heute in vielen Ländern spürbar sind. Die

mit der Klimaveränderung verbundenen zukünftigen ge-

sellschaftlichen, klimapolitischen und technologischen

Entwicklungen sind mit hoher Unsicherheit behaftet,

ebenso wie die Geschwindigkeit, mit der sich dieser Ver-

änderungsprozess vollziehen wird. Vieles wird davon ab-

hängen, wie empfindlich das Klimasystem auf Verände-

rungen der Treibhausgasemissionen reagiert, wie stark

sich höhere Erwärmungsniveaus auf unsere Umwelt aus-

wirken und wie schnell einzelne Länder und Gesellschaf-

ten auf diese Entwicklungen reagieren bzw. ihr Umwelt-

verhalten anpassen.

Obwohl sich die globalen CO

-Emissionen im Jahr 2020

aufgrund der Covid-19-Einschränkungen geschätzt um

rund 7% zum Vorjahr verringert haben

, ist eine Halbie-

rung der Emissionen bis 2030 nötig, um die globale

Klimaerwärmung auf 1,5° Celsius zu beschränken

. Die

Grafik rechts oben zeigt eine Szenarioanalyse für die Ent-

wicklung der globalen CO

-Emissionen und der daraus

resultierenden Klimaerwärmung bis 2100.

Global Carbon Project, Global Carbon Budget 2020

Global Carbon Project, Global Carbon Budget 2019, IPCC Special Report

on “Global Warming of 1.5°C”

Szenarioanalyse zur globalen Klimaerwärmung

Die Rolle des Immobiliensektors im Kampf gegen den

Klimawandel

Insgesamt sind Gebäude in der EU für 40% des Energie-

verbrauchs und 36% der direkten und indirekten Treib-

hausgasemissionen verantwortlich, die hauptsächlich

durch Bau, Nutzung, Renovierung und Abriss entstehen.

Rund 75% der Gebäude in Europa gelten als ineffizient

und nur 0,4 bis 1,2% des Gebäudebestands werden jähr-

lich erneuert

. Strengere Energiestandards für Gebäude,

höhere energetische Sanierungsraten und technologi-

scher Wandel (z. B. intensivierter Einsatz von erneuerba-

ren Energieträgern wie Wärmepumpentechnologien) sind

Schlüsselkomponenten, um die EU-Klimaziele zu errei-

chen.

CA Immo Klimarisiken und -chancen

Die Analyse der konkreten Klimarisiken für unser Ge-

schäft ist überaus komplex und birgt etliche unbekannte

Größen. Wir haben unseren allgemeinen Risikokatalog im

Jahr 2020 diesbezüglich auf Vollständigkeit überprüft.

Die für CA Immo relevanten Klimarisiken sowie allge-

meine Nachhaltigkeitsrisiken wurden teilweise ergänzt

und bewertet. Diese Risiken werden künftig jährlich neu

evaluiert, bewertet und vom Vorstand freigegeben. Sofern

sich aus den Bewertungen der Bedarf für zusätzliche

Maßnahmen oder Strategieänderungen ergeben, werden

diese in der Folge entsprechend von den zuständigen Ab-

teilungen implementiert. Hierbei verfolgt CA Immo einen

proaktiven Ansatz um sicherzustellen, dass etwaige Risi-

ken durch frühzeitiges Gegensteuern minimiert werden

https://ec.europa.eu/info/news/focus-energy-efficiency-buildings-2020-

feb-17_en

KONZERNLAGEBERICHT

und das Unternehmen auf etwaige Veränderungen recht-

zeitig reagieren kann.

Die durch Menschen verursachten Klimaveränderungen

stellen ein Risiko dar, das sich auf zwei Ebenen entfaltet.

Bei der Bewertung der spezifischen Klimarisiken für

CA Immo haben wir diese Ebenen zur Klassifizierung

herangezogen:

– Physische Risiken: Direkte, physische Schäde

n an

Sachanlagen durch das sich verändernde Klima, ausge-

löst durch extreme Wetterereignisse (akute Risi

ken)

oder die kontin

uierliche Klimaveränderung wie Anstieg

des Meeresspiegels oder höhere Temperaturen (chroni-

sche Risiken)

– Übergangsrisiken (Transitionsrisiken):

wirtschaftliche

Risiken, die du

rch den Übergang zu einer kohlenstoffar-

men Wirtschaft ausgelöst werden. Diese Risikogrup

inkludiert regul

atorische Risiken (in Folge ne

uer oder

verschärfter ges

etzlicher Bestimmungen) sowi

e Risiken

durch

Veränderung von Markt, Nachfrage und Techno-

logien (Markt- bzw. Wettbewerbsrisiken) oder Reputati-

onsverlust (Reputationsrisiko).

PHYSISCHE RISIKEN

Risikotyp Gruppe Wahr-

schein-

lichkeit

Zeit-

horizont

Potenzielle finanzielle Auswirkungen Aktion und strategische Vorsorge

Naturkatastrophen

und extreme

Wettereinwirkungen

Akut Hoch Kurz

– Physische Schäden und Beeinträchtigung

von Gebäuden (evtl. verstärkt durch hohe

Portfoliokonzentration innerhalb einer

Stadt)

– Lieferverzögerungen und Materialengpässe

(unterbrochene Lieferketten)

– Unterbrechung von Produktion bzw. Betrieb

– Kontinuierliche Kontrolle, Wartung

und Instandhaltung der

Gebäude

– Vorausschauende Projektentwick-

lung und hohe Gebäude

ualität des

CA Immo Portfolios erhöhen die

Resilienz des Bestandsportfolios

Allmähliche

Veränderungen von

Temperatur und

Niederschlag,

ansteigender

Meeresspiegel

Chronisch Hoch Lang

– Änderungen bei Rohstoff- und Input-Prei-

sen

– Höher

er Energieverbrauch und Betriebskos-

ten bei Gebäuden (z. B. durch Anstieg des

Kühlbedarfs)

– Höhere Instandhaltungs- und Baukosten,

um Gebäude klimaresilient zu machen

– Anstieg der Versicherungsprämien bzw.

kein Versicherungsschutz möglich

– CA Immo hält aktuell keine Ge-

bäude in Küstenregionen oder

Hochwassergebieten

– Risikovorsorge u. a. durch Hoch-

wasserschutzkonzepte in Gebäu-

den in Flusslage, verbesserte Drai-

nagesysteme

– Implementierung effizienter Kühl-

und Sonnenschutzsysteme

Kurz: 0-1 Jahr, Medium: 1-5 Jahre, Lang: länger als 5 Jahre

KONZERNLAGEBERICHT

TRANSITIONSRISIKEN

Risikotyp Wahr-

schein-

lichkeit

Zeit-

horizont

Potenzielle finanzielle Auswirkungen Aktion und strategische Vorsorge

Regulatorische Risiken

Strengere Vorgaben

und Gesetze zu

Dekarbonisierung,

Energieeffizienz und

Anpassung an den

Klimawandel

Hoch Medium

– Höhere Baukosten aufgrund steigender

Anforderungen an Energieeffizienz der

Gebäude und CO

-neutrale Bauprozesse

– Höhere Investitionen in die energeti-

sche Nachrüstung/Sanierung des Ge-

bäudebestands

– Compliance-Kosten (Strafen, Abgaben)

– Erhöhte Steuern und/oder Verlust von

Subventionen

– Investitionen in die energetische Nachrüstung/Sanie-

rung des Gebäudebestands

– Vorausschauende Projektentwicklung und hohe Ge-

bäudequalität des CA Immo Portfolios erhöhen die

Resilienz des Bestandsportfolios

– Gezieltes Energie- und Nachhaltigkeitsmanagement

– V

on CA Immo entwickelte Gebäude übererfüllen ak-

tuelle Vorgaben an Energieeffizienz und Umwelt-

schutz (der Regulierung voraus sein)

Marktrisiken

Druck vom

Kapitalmarkt zur

Reduktion der CO

Emissionen

Hoch Kurz

– Sinkender Aktienkurs (Reputationsver-

lust)

– Höhere Finanzierungskosten, schlech-

tere Verfügbarkeit von Fremdkapital

– Transparente Nachhaltigkeitsberichterstattung

– Im Jahr 2020 hat CA Immo ihren ersten Green Bond

erfolgreich emittiert. Diese ökologische Finanzie-

rungsstrategie soll künftig weiter ausgebaut werden

Veränderung der

Marktnachfrage hin

zu energieeffizienten

Gebäuden (veränderte

Mieterbedürfnisse)

Hoch Medium

– Sinkende Immobilienwerte

– Schlechtere Vermarktbarkeit

– Niedrigere Mietniveaus, niedrigere Mie-

terlöse (Stranding Risk)

– Derzeit gibt es seitens unserer Mieter kaum explizite

Umweltanforderungen, eine Intensivierung der

Nachfrage hin zu nachhaltigen Gebäuden ist abseh-

bar

– CA Immo verfü

t über ein hochwerti

es Portfolio mit

hohem Anteil an Nachhaltigkeitszertifizierungen

– Von CA Immo entwickelte Gebäude übererfüllen ak-

tuelle Vorgaben an Energieeffizienz und Umwelt-

schutz

Reputationsrisiken

Attraktivität als

Arbeitgeber,

Stakeholder-

Vertrauen

Hoch Kurz

– Wettbewerbsnachteile aufgrund hoher

Mitarbeiterfluktuation

– Nachteile im Kampf um die besten

Köpfe

– Verantwortungsvolles Geschäftsmodell mit klarem

Bekenntnis zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz

bringt klare Vorteile im Recruiting

– Transparente Nachhaltigkeitsberichterstattung

schafft Vertrauen und stärkt Loyalität

Kurz: 0-1 Jahr, Medium: 1-5 Jahre, Lang: länger als 5 Jahre

KONZERNLAGEBERICHT

KLIMACHANCEN

Chancen Potenzielle finanzielle Auswirkungen Aktion und strategische Vorsorge

Ressourceneffizienz:

Effizientere Gebäude

– Geringere Betriebskosten durch Effizienzsteigerungen

sowie reduzierten Wasser- und Energieverbrauch

– Höherer Wert des Portfolios

– Nachhaltigkeitszertifizierungen und hohe Gebäudequalität

des CA Immo Portfolios erhöhen die Resilienz des Bestands-

portfolios

– Aktives Ener

iemanagement und energetische Optimierung

des Bestandsportfolios

– Umsetzung aller Büro- und Hotelneubauten nach mind.

DGNB Gold oder LEED Gold-Zertifizierungsstandard

Energiequelle:

Nutzung erneuerbarer

bzw. emissionsarmer

Energien

– Geringe Abhängigkeit von künftigen Preissteigerungen

bei fossilen Brennstoffen durch Effizienzsteigerungen,

den Einsatz erneuerbarer Energien und emissionsarmer

Technologien für den Betrieb der Immobilien

– Möglichkeit der Nutzung politischer Anreize für eine

emissionsarme Wirtschaft (öffentliche Gelder)

– 100% Strom aus erneuerbaren Energieträgern im Bestands-

portfolio bis 2025 (vom Vermieter bezogen)

– Definition eines Standards zur nachhaltigen Projektentwick-

lung auf Basis von Mieterbedürfnissen und der EU-Taxono-

mie Verordnung

Produkte und

Dienstleistungen:

Green Buildings

– Reputationsgewinn durch die höhere Nachfrage nach

Produkten/Dienstleistungen mit geringen Emissionen

(„Green Buildings“)

– Wettbewerbsvorteil durch schnelle Anpassungen des

Gebäudebestands (moderne Technologien und Innova-

tionen zur Optimierung der Energieeffizienz und Emis-

sionsreduktion)

– Wettbewerbsvorteil durch transparente und voraus-

schauende Nachhaltigkeitsberichterstattung

– CA Immo verfügt über ein hochwertiges Portfolio mit hohem

Anteil an Nachhaltigkeitszertifizierungen

– Von CA Immo entwickelte Gebäude übererfüllen aktuelle Vor-

gaben an Energieeffizienz und Umweltschutz

– Seit 2011 entwickelt CA Immo alle Büro- und Hotelneubau-

ten nach mind. DGNB Gold oder LEED Gold-Zertifizierungs-

standard

– Evaluierung der Nutzung von Erkenntnissen aus der Projekt-

entwicklung zur THG-Emissionsreduktion im Bestand

– Transparente Nachhaltigkeitsberichterstattung

Märkte: Neue Ge-

schäftsfelder, Ziel-

gruppen und

Finanzierungs-

möglichkeiten

– Höhere Einnahmen, Wettbewerbsvorteile durch Zu-

gang zu neuen und aufstrebenden Märkten

– Green Bond Emissionen: Niedrigere Finanzierungskos-

ten, bessere Verfügbarkeit von Fremdkapital

– Verantwortungsvolles Geschäftsmodell mit klarem, frühzeiti-

gen Bekenntnis zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz bringt

umfassende Wettbewerbsvorteile in der Kunden- und Investo-

renansprache

– Im Jahr 2020 hat CA Immo ihren ersten Green Bond erfolg-

reich emittiert. Diese ökologische Finanzierungsstrategie soll

künftig weiter ausgebaut werden

Resilienz – Erhöhte Marktbewertung durch Widerstandsfähigkeits-

planung (z.B. Infrastruktur, Standort, Gebäudebeschaf-

fenheit)

– Geringere Instandhaltungskosten und Kosten für Sanie-

rung durch hohe Belastbarkeit/Resilienz der Gebäude

– Klares strategisches Bekenntnis zu hochwertigen Core-Pro-

dukten in resilienten, innerstädtischen Metropol-Lagen

KONZERNLAGEBERICHT

2. KONZERNEBENE

Das Bekenntnis von CA Immo zu Klima- und Umwelt-

schutz gilt sowohl auf operativer als auch auf Konzern-

ebene. Hier können wir einen Beitrag leisten, indem wir

unsere Flugreisen sowie den CO

-Ausstoß der Dienstwä-

gen, die wir Mitarbeitern zur Verfügung stellen, reduzie-

ren. In diesem Sinne bieten wir den Mitarbeitern in zu-

nehmendem Maße die Möglichkeit, Elektro- bzw. Hybrid-

fahrzeuge als Dienstwagen zu nutzen. Darüber hinaus un-

terstützen wir die Mobilitätswende, indem wir in unse-

ren eigenen Gebäuden verstärkt Elektroladestationen ein-

bauen, die sowohl von Mietern als auch von Mitarbeitern

genutzt werden können. In Summe waren zum Stichtag

31.12.2020 in CA Immo Bürogebäuden konzernweit ins-

gesamt 154 Elektroladestationen verfügbar. Davon wur-

den im Jahr 2020 international 58 Ladestationen neu ein-

gebaut. Die lokal für alle CA Immo-Mitarbeiter kurzfristig

verfügbaren Dienstwägen (Pool-Autos) sollen in den

kommenden Jahren schrittweise auf Elektromobilität um-

gestellt werden.

Unsere Reiserichtlinie sieht vor, dass Mitarbeiter – wo

immer möglich – statt Flugreisen auf die Bahn umsteigen

und internationale Besprechungen virtuell abhalten.

Durch weitere Aktivitäten wie die Förderung der Bahn-

Card bzw. von Job-Tickets für den lokalen Nahverkehr

soll ein Umsteigen unserer Mitarbeiter vom Auto auf öf-

fentliche Verkehrsmittel anregen.

Im Jahr 2020 wurde im Zuge der Umstellung des Ein-

kaufs auf Grünen Strom und Gas für alle Multi-Tenant-

Gebäude von CA Immo auch die Versorgung der eigenge-

nutzten CA Immo Büros mit Energie aus erneuerbaren

Energiequellen initiiert. Im Zuge dessen werden künftig

die Emissionen auch aus dem Betrieb unserer eigenge-

nutzten Büroflächen durch den Ankauf von Zertifikaten

bilanziell ausgeglichen. Eine Aufstellung des Wasser-

und Energieverbrauchs und daraus resultierender CO

Emissionen sowie des Abfallaufkommens in den eigenge-

nutzten CA Immo Büroflächen finden sich im ESG An-

hang.

Nach Bilanzwert

3. BESTANDSPORTFOLIO

CA Immo hält internationale Bestandsimmobilien in

unterschiedlichen Ausprägungen und diversen Stadien

des Immobilienlebenszyklus. Rund 90% des Gebäudebe-

stands

sind Büroimmobilien, von denen ein Großteil je-

weils mehrere Mieteinheiten enthält (Multi-Tenant-Ge-

bäude). Um eine möglichst lange Wertbeständigkeit,

Marktfähigkeit und umfassende Nachhaltigkeit aller Im-

mobilien zu gewährleisten, setzt CA Immo auf integrier-

tes Qualitäts- und Nachhaltigkeitsmanagement.

Klima & Energie: Konzernweites Energiemanagement

CA Immo erhebt und analysiert laufend die interna-

tionalen Verbrauchsdaten und die durch Wärme-

und Stromverbrauch erzeugten CO

-Emissionen ihres Bü-

robestands (siehe Tabelle unten sowie EPRA-Tabelle im

ESG Anhang). Diese Daten fließen in das Bestandsmoni-

toring ein, auf dessen Basis Entscheidungen über In-

standhaltungsmaßnahmen getroffen werden. In den Faci-

lity-Management-Verträgen der CA Immo-Gebäude sind

umfangreiche Regelleistungen für das Energiemanage-

ment enthalten mit dem Ziel, die Datenerhebung noch

weiter auszubauen und die energetische Bewirtschaftung

der Objekte kontinuierlich zu verbessern.

Im Jahr 2019 konnte die durchschnittliche CO

-Emissi-

onsintensität (= jährliche CO

-Emissionen je m²) des

CA Immo-Bürobestands auf Basis des vom Vermieter be-

schafften Energieverbrauchs (Scope 1+2, exkl. Mieter-

strom) um rd. 12% zum Vorjahr reduziert werden. Diese

Reduktion basiert auf einem Rückgang sämtlicher Ener-

gieverbrauchswerte des Gesamtportfolios im Jahresver-

gleich 2018 und 2019 (–10% Stromverbrauch like-for-

like, vom Vermieter beschafft; –3% Gasverbrauch like-for-

like; –3% Energieverbrauch aus Fernwärme like-for-like).

Die gesamte durchschnittliche Energieintensität (von

CA Immo eingekaufter Strom exkl. Mieterstrom, Gas und

Fernwärme je m² vermietbarer Nutzfläche) reduzierte

sich im Jahresvergleich um 6%.

KONZERNLAGEBERICHT

Da die Verbrauchsdaten für das Jahr 2020 zum Berichts-

zeitpunkt noch nicht vollständig vorlagen, sind der in

der untenstehenden Tabelle für 2020 angeführte Energie-

verbrauch sowie der darauf basierende CO

-Emissions-

wert vorläufige Schätzwerte. Der Trend zu geringerem

durchschnittlichen Energieverbrauch über das gesamte

CA Immo-Bestandsportfolio sollte sich gemäß dieser

Hochrechnung bei anhaltendem Portfoliowachstum wei-

ter fortsetzen. Geringere Verbräuche aufgrund der Covid-

19-bedingt reduzierten Büronutzung im Jahr 2020 wur-

den hierbei berücksichtigt (siehe Hochrechnungsmetho-

dik im ESG Anhang.

ENERGIE-VERBRAUCHSDATEN UND CO

-FOOTPRINT DES CA IMMO BÜROBESTANDS

EPRA

Code Abdeckung

Maß-

einheit 2018 2019

Verände-

rung in % 2020e

Verände-

rung in %

Energieintensität der

Gebäude

(exkl. Mieterstrom)

Energy-Int

Allgemeinflächen und

zentral zur Verfügung

gestellte Dienste

kWh/m²/a 187 177 –5,5 144 –18,7

Treibhausgas-

Emissionsintensität der

Gebäude (Scope 1+2)

GHG-Int

Allgemeinflächen und

zentral zur Verfügung

gestellte Dienste kgCO

e/m² 52,4 46,3 –11,6 36,9 –20,3

Bruttomietfläche Gesamtes Gebäude m² 940.605 1.067.523 13,5 1.072.216 0,4

Anzahl der Gebäude Gesamtes Gebäude Anzahl 48 von 48 54 von 54 12,5 55 von 55 3,7

Informationen zu Berichtsgrenzen und Analysemethodik der Verbrauchswerte finden Sie im ESG Anhan. Die dargestellten Verbrauchsdaten (sowie daraus

resultierende Emissionen) inkludieren den von CA Immo eingekauften Strom für Allgemeinflächen (Allgemeinstrom) und Energie für Heizwärme und Küh-

lung im gesamten Gebäude. Vom Mieter direkt bzw. von CA Immo zentral für Mieterbereiche eingekaufter Strom (über Submetering erfasst) ist exkludiert,

da Verbrauchswerte zum Mieterstrom nicht für alle Gebäude vorliegen. Eine detaillierte Tabelle zu Energieverbrauchs- und Emissionswerten des CA Immo

Bürobestands gemäß EPRA Best Practice Recommendations finden Sie im ESG Anhang.

Die Energieverbrauchs- und Emissionswerte für das Jahr 2020 sind vorläufige Schätzwerte, da die Verbrauchsdaten für das Jahr 2020 zum Berichtszeit-

punkt noch nicht vollständig vorlagen. Angaben zum Hochrechnungsmodus finden Sie ebenfalls im ESG Anhang.

Um künftig ein noch d

etaillierteres und zugleich zeitna-

hes Energiemonitoring inklusive Schwachstellenanalysen

zu ermöglichen, ist der Aufbau eines konzernweiten, di-

gital gestützten Energiemanagementsystems geplant.

Durch die kontinuierliche Umstellung auf Smart Meter

(digitale Zähler) sowie die Implementierung einer Ener-

giedatenmanagement-Software soll ein effektives Monito-

ring und Controlling der aktuellen Verbrauchs- und Emis-

sionsdaten aufgebaut werden. Entsprechende Ausschrei-

bungen und Verhandlungen sind 2020 angelaufen, die

flächendeckende Einführung digitaler Zähler wird in

Deutschland und Österreich voraussichtlich im Jahr 2021

erfolgen.

Klima & Energie: Reduktion der CO

-Emissionen durch

Umstellung des Gebäudebetriebs auf grüne Energie

Die nationale Bündelung und konzernweite Um-

stellung der Strom- und Gasbeschaffung auf CO

neutrale, erneuerbare Energieträger wurde 2020 eingelei-

tet. Die länderspezifischen Verträge beziehen sich auf den

Zeitraum 2020 bis 2025 und inkludieren den Einkauf von

Ökostrom und klimaneutralem Gas für alle Allgemeinflä-

chen und vom Vermieter zur Verfügung gestellten Dienste

(z. B. Kühlung, Heizung) in unseren Multi-Tenant-Büro-

gebäuden sowie die Stromversorgung in unseren eigenge-

nutzten CA Immo Büros. Da in den CEE-Ländern Ungarn,

Rumänien, Polen und Tschechien darüber hinaus der ge-

samte Mieterstrom von CA Immo zentral eingekauft wird,

inkludieren die Verträge in diesen Ländern auch den ge-

samten Mieterstrom.

Sofern die lokale Verfügbarkeit von grünem Strom und

Gas nicht zu 100% gegeben ist, werden verbleibende

-Emissionen durch den Kauf von Zertifikaten bilanzi-

ell ausgeglichen. Durch den zentralisierten Einkauf wer-

den zudem Kosteneinsparungen von rd. 2

Mio. € bis Ende

2025 erwartet, die vollständig an unsere Mieter weiterge-

geben werden. Im selben Zeitraum sollte die Umstellung

des CA Immo-Gebäudebetriebs auf grünen Strom und Gas

konzernweit eine geschätzte Reduktion der CO

-Emissio-

nen von rd. 280.000 t bewirken.

Die Vergabe der Strom- und Gasversorgung für das deut-

sche und österreichische Bestandsportfolio wurde im Juli

bzw. November 2020 abgeschlossen, die Versorgung der

österreichischen und polnischen Gebäude ist seit

KONZERNLAGEBERICHT

1.1.2021 auf grünen Strom umgestellt. Die Ausschreibun-

gen für die restlichen CEE-Länder sind im Gange. Der Ab-

schluss der noch ausstehenden Gas- und Stromlieferver-

träge wird für Ende des 1. Quartals 2021 erwartet. Die

Umstellung des Realbetriebs auf Ökostrom und CO

-neut-

rales Gas erfolgt nach Auslaufen der aktuellen Energie-

verträge und soll bis Ende 2023 abgeschlossen sein.

Zu Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres hat CA Immo

darüber hinaus die Optimierung der Fernwärmeverträge

für ihren Gebäudebestand initiiert mit dem Ziel, auch die

von diesem Energieträger verursachten CO

-Emissionen

zu reduzieren und gleichzeitig Kosteneinsparungen zu

realisieren. Die entsprechenden Verhandlungen mit An-

bietern werden 2021 weitergeführt.

CA Immo hat sich das Ziel gesetzt, gemeinsam mit ih-

ren Mietern die aus dem Gebäudebetrieb entstehenden

Umweltbelastungen so gering wie möglich zu halten.

Während in den CEE-Ländern Ungarn, Rumänien, Polen

und Tschechien der gesamte Mieterstrom von CA Immo

zentral eingekauft wird, liegt der Abschluss der Strom-

verträge – und somit die Entscheidung über den Ankauf

von „grünem“ oder „grauem“ Strom – in Österreich und

Deutschland im Verantwortungsbereich unserer Mieter.

Im Zuge der konzernweiten Energiebeschaffung wurden

im Jahr 2020 Rahmenverträge verhandelt, die es den Mie-

tern auch in diesen Regionen künftig ermöglichen, sich

am grünen Strombezug von CA Immo zu beteiligen. Um

die CO

-Emissionen der gesamten Gebäude inkl. Mieter-

strom auch im österreichischen und deutschen Bestands-

portfolio zu reduzieren, setzt CA Immo auf Bewusstseins-

bildung gegenüber den Mietern und Green Lease Agree-

ments. Entsprechende Vertragsbestandteile sind in Ausar-

beitung und sollen in den kommenden Jahren auf neue

und bestehende Mietverträge ausgerollt werden.

Klima & Energie: Energetische und klimagerechte

Modernisierung von Bestandsimmobilien

Um die Energieeffizienz und Klimaresilienz des Be-

standsportfolios nachhaltig zu optimieren, setzt

CA Immo u. a. auf folgende Maßnahmen:

– Austausch alter Pumpen gegen energiesparende Hoch-

effizienzpumpen

– Austausch herkömmlicher Beleuchtung gegen LED-

Technik mit modernen Sensoren

– Bewegungsmelder in Allgemein- und Nebenräumen zur

besseren Lichtsteuerung

– Installation von Wärmerückgewinnung bei Lüftungsan-

lagen

– Modernisierungen und Anlagenverbesserungen z. B.

von Heizungs- und Kälteregelung (Modernisierung inef-

fizienter Kühlmedien) und elektrischen Anlagen

– Umfangreiches Energiemanagement, um Optimierungs-

potenziale objektabhängig zu identifizieren

– Einbau effektiver Beschattungs- und Kühlsysteme sowie

von Hochwasserschutzsystemen in Gebäuden in Fluss-

lage (bei Bedarf) zur Erhöhung der Klimaresilienz.

Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft im

Gebäudebetrieb

Seit 2018 erhebt und veröffentlicht CA Immo Daten

zu Wasserverbrauch und Abfallaufkommen in den

Bestandsgebäuden. Da CA Immo für alle Büro-Bestands-

gebäude den Wassereinkauf zentral organisiert, liegen für

alle in der Analyse (siehe Tabelle unten) betrachteten Ge-

bäude Wasserverbrauchsdaten vor (2019: 56 Büroge-

bäude). 2019 ging die Wasserintensität (durchschnittli-

cher jährlicher Wasserverbrauch je m²) im Jahresvergleich

um mehr als 6% zurück (absoluter like-for-like Wasser-

verbrauch: –10,6%).

WASSERVERBRAUCH UND ABFALL-RECYCLINGQUOTE DES CA IMMO BÜROBESTANDS

EPRA Code Maßeinheit 2018 2019 Veränderung in %

Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int l/m²/a 573,7 536,5 –6,5

Bruttomietfläche m² 954.825 1.094.571 14,6

Abdeckun

Anzahl der Gebäude 49 von 49 56 von 56 14,3

Abfall Recycling

Abfall

ewicht nach

Entsorgungsweg (%)

17 18 100bp

Bruttomietfläche m² 894.226 1.021.144 14,2

Abdeckun

Anzahl der Gebäude 47 von 49 52 von 56 10,6

Informationen zu Berichtsgrenzen und Analysemethodik finden Sie im ESG Anhang. Alle Kennzahlen beziehen sich auf das gesamte Gebäude (Abgren-

zung). Zum Berichtszeitpunkt lagen zu den Verbrauchswerten 2020 keine ausreichenden Daten für eine aussagekräftige Schätzung vor. Aufgrund der gerin-

geren Büronutzung im Jahr 2020 angesichts der Covid-19-Pandemie erwarten wir einen deutlichen Rückgang im Jahresvergleich.

Anteil am gesamten jährlichen Abfallaufkommen, der durch Wiederverwendung oder Wiederverwertung (Recycling) entsorgt wurde.

KONZERNLAGEBERICHT

Für das Jahr 2019 konnten die Abfalldaten für 52 von

56 Gebäuden erhoben werden. Die Recyclingquote (inkl.

Wiederverwendung) lag bei 18%. Im Sinne eines effizien-

ten Betriebskosten- und Nachhaltigkeitsmanagements be-

steht unser Anspruch, vorhandene Datenlücken zu

schließen und bestehenden Entsorgungs- und Versor-

gungskonzepte zu optimieren. Ein Ende 2020 gestarteter

Evaluierungsprozess soll klären, inwieweit durch die Im-

plementierung eines aktiven Abfallmanagement- und

Wasserverbrauchsüberwachungssystems im laufenden

Gebäudebetrieb die Datenqualität verbessert, die Abfall-

Recyclingquote erhöht und der Wasserverbrauch über die

kommenden Jahre reduziert werden kann. Darüber hin-

aus sollen Green Lease Verträge zu einer besseren Müll-

trennung beitragen.

Nachhaltigkeitszertifizierungen als objektivierter

Nachweis der Bestandsqualität

Die nachhaltige in-house Projektentwicklung für das ei-

gene Portfolio zur Steigerung der Qualität des Gebäude-

bestands ist seit vielen Jahren ein wichtiger Bestandteil

der Nachhaltigkeitsstrategie von CA Immo. Um einen

transparenten, international vergleichbaren und objekti-

vierten Nachweis der Gebäudequalität über das gesamte

Portfolio hinweg erbringen zu können, lässt CA Immo

auch strategische Core-Bestandsgebäude zertifizieren.

2020 wurde der Zertifizierungsprozess für ein Büroge-

bäude in Belgrad sowie ein Hotel in Frankfurt abge-

schlossen, ein zertifiziertes Bürogebäude in Warschau

wurde akquiriert und in den Bestand übernommen. Dem

gegenüber stand der Verkauf eines zertifizierten Be-

standsgebäudes (Zagrebtower). Zum 31.12.2020 waren 43

CA Immo Büro- und zwei Hotelgebäude (2019: 44 bzw. 1)

nach DGNB, LEED oder BREEAM-Standard zertifiziert,

weitere fünf Bestandsgebäude (vier deutsche Projektfer-

tigstellungen sowie ein Warschauer Bestandsgebäude) be-

fanden sich im Zertifizierungsprozess. Nach Bilanzwert

waren rd. 69% des gesamten CA Immo Bestandsportfo-

lios (alle Assetklassen; 2019: 73%) bzw. 72% des gesam-

ten Bürobestands (2019: 81%) zertifiziert. Gemessen an

der vermietbaren Nutzfläche machte der zertifizierte Be-

stand rd. 67% am Gesamtportfolio (2019: 63%) bzw. 75%

am Büroportfolio (2019: 78%) aus.

Der Bilanzwert des zertifizierten Immobilienbestands

(alle Assetklassen) lag zum 31.12.2020 bei rd.

3.265

Mio. € (31.12.2019: 3.163 Mio. €), inkl. der Gebäude

im Zertifizierungsprozess lag der Wert bei 3.714

Mio. €.

ZERTIFIZIERTER BÜROBESTAND NACH REGIONEN

in Mio. € Bürobestand

gesamt

Bürobestand mit

Nachhaltigkeits-

zertifikat

Anteil

zertifizierter

Büroflächen in %

Deutschland 2.229 1.246 56%

Österreich 530 119 23%

CEE 2.011 1.901 95%

Summe 4.770 3.265 69%

nach Bilanzwert. Basis: Immobilien im 100%-Eigentum von CA Immo

(vollkonsolidiert).

ZERTIFIZIERTE BESTANDSGEBÄUDE NACH

BILANZWERT

ZERTIFIZIERUNGEN DES CA IMMO BÜROBESTANDS

NACH BILANZWERT (BASIS: 4,3

MRD. €)

DGNB Gold

LEED Gold

DGNB Platin

LEED Platin

BREEAM Very Good

BREEAM Excellent

Nicht zertifiziert

13%

14%

10%

15%

28%

BREEAM Interim

KONZERNLAGEBERICHT

4. PROJEKT- UND QUARTIERSENTWICKLUNG

Nachhaltige Stadtquartiersentwicklung

Durch Projekt- und Quartiersentwicklung prägt

CA Immo das Erscheinungsbild von Großstädten

wie Berlin, Frankfurt, München und Prag entscheidend

mit. Hierbei decken CA Immo-Spezialisten die gesamte

Wertschöpfungskette ab: Von der Grundstücksaufberei-

tung, der Mitwirkung am Masterplan und Baurechtschaf-

fung über die Realisierung der umgebenden Infrastruktur

wie Straßen, Plätze, Parks, Spielplätze und Öko-Aus-

gleichsflächen bis zur Errichtung und zum Betrieb neuer

Gebäude. Dadurch entstehen gemischt genutzte inner-

städtische Quartiere mit kurzen Wegen und hoher Le-

bensqualität, die Zugang zu sicheren Grünflächen und öf-

fentlichen Räumen bieten und somit für alle Stadtbewoh-

ner attraktiv, integrativ und zugänglich sind. Von

CA Immo entwickelte Gebäude sind gekennzeichnet von

hoher technischer und architektonischer Qualität, flexib-

ler Flächennutzung und geringem Energieverbrauch.

Nachhaltigkeitszertifizierungen für Neubauten

Seit 2011 werden alle von CA Immo entwickelten Büro-

und Hotelimmobilien nach hohen Nachhaltigkeitsstan-

dards (mindestens DGNB

Gold oder LEED

Gold) und

unter Berücksichtigung der langjährigen Erfahrungen aus

dem laufenden Gebäudebetrieb errichtet. Am Beginn je-

der Projektentwicklung steht eine standortspezifische

und zielgruppenorientierte Produktdefinition, die u. a.

den Standard und die Ausprägung der Nachhaltigkeits-

zertifizierung definiert. Daraus leiten sich die entspre-

chend Mindeststandards u. a. an die ökologische, sozio-

kulturelle und funktionale, technische, Standort- sowie

Prozessqualität ab.

ÜBERBLICK NACHHALTIGKEITSSTANDARDS

AKTUELLER BAUPROJEKTE

Stadt Projekt System Kategorie

Berlin

Hochhaus am

Europaplatz DGNB Gold

Berlin Grasblau DGNB Gold

Prag Mississippi House LEED Platinum

Prag Missouri Park LEED Platinum

Frankfurt ONE DGNB Platin

www.dgnb-system.de/de/gebaeude/neubau/kriterien/

Im Zuge des Zertifizierungsprozesses begleitet ein ge-

mäß dem jeweiligen Standard (DGNB, LEED) akkreditier-

ter externer Auditor den gesamten Planungs- und Bau-

prozess und stellt die Implementierung der vereinbarten

Nachhaltigkeitskriterien sicher. Die Nachhaltigkeitsziele

des Projekts werden in einem Vorzertifikat auf Grundlage

der Gebäudeplanung festgehalten. Deren Umsetzung wird

nach Fertigstellung des Gebäudes vom Zertifizierungsge-

ber überprüft und mit Erteilung des finalen Zertifikats be-

stätigt.

Nachhaltige Beschaffung & Lieferkette

Der Beschaffungsprozess von CA Immo stellt si-

cher, dass die hohen ökologischen Anforderungen

gemäß dem jeweils für das projektierte Gebäude vorgese-

henen Zertifizierungsstandard eingehalten werden (siehe

oben). Alle Auftragnehmer (Anbieter) werden im Zuge

des Vergabeprozesses zur Einhaltung der definierten

Nachhaltigkeitsstandards über die gesamte Lieferkette

verpflichtet.

Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft

Im Zuge ihrer Entwicklungsprojekte berücksichtigt

CA Immo vielfältige Kreislaufwirtschaftsfaktoren

und Maßnahmen zur Ressourcenschonung (Design for

Circularity). Kriterien wie verantwortungsbewusste Res-

sourcengewinnung, einfache Rückbaubarkeit oder die

Verwendung von recycelten Materialien kommen – so-

weit dies im Kontext des Gesamtprojekts abbildbar ist –

in vielen CA Immo Projektentwicklungen zur Anwen-

dung. Größtmögliche Nutzungsflexibilität und -reversibi-

lität für unterschiedlichste Nutzeranforderungen in Be-

zug auf künftige Bürolandschaften, Umbau- und Umnut-

zungsfähigkeit sind zentrale Anforderungen an jeden

Neubau, die bereits in der Planungsphase berücksichtigt

werden. So wird beispielsweise der Rohbau durch mög-

lichst nutzungsneutrale Geschosshöhen, -tiefen und De-

ckenlasten sowie durch Berücksichtigung von Belegungs-

reserven in den Versorgungsschächten möglichst zu-

kunftsfähig ausgelegt. Vielfältige, flexible Nutzungen im

Lebenszyklus des Gebäudes sollen dadurch ermöglicht

und tiefgreifende Umbauarbeiten im Lauf des Gebäude-

Lebenszyklus bis hin zum frühzeitigen Abbruch vermie-

den werden.

Auf allen CA Immo-Baustellen werden eine Entsor-

gungslogistik und ein Recyclingmanagement zur opti-

mierten Mülltrennung installiert. Dies beinhaltet tägliche

Müllsammlung, -trennung und -entsorgung durch externe

Entsorgungslogistiker. Für die Entsorgungslogistik auf

www.usgbc.org/leed/why-leed

KONZERNLAGEBERICHT

Baustellen in Deutschland ist die CA Immo-Bautochter

omniCon verantwortlich, an allen sonstigen Standorten

wird diese von der Abteilung Development verantwortet.

Nachhaltige Stadtquartiersentwicklung: Brownfield

Development

Seit der Übernahme des deutschen Quartiersent-

wicklers Vivico Real Estate GmbH im Jahr 2008 ent-

wickelt CA Immo große, vormals brachliegende bzw. in-

dustriell genutzte innerstädtische Flächen zu modernen

Stadtvierteln (Brownfield Development). Im Rahmen der

Revitalisierung dieser teilweise mehr als 100 Jahre in-

dustriell-gewerblich und durch die Deutsche Bahn ge-

nutzten, teilweise belasteten Altstandorte und Brachflä-

chen setzen Spezialisten der CA Immo-Bautochter

omniCon vielfältige Maßnahmen zur Grundstücksaufbe-

reitung und -erschließung. Diese spezielle Brownfield

Development-Kompetenz von CA Immo deckt u. a. fol-

gende Umwelt-Aspekte der Grundstücksaufbereitung ab:

– Technische Standortbewertung: Bestandserfassung vo

Gebäuden, unterirdische „Altbebauung“, Rückbau

– Kampfmittelrisiken und Kampfmittelfreimessung

– Evaluierung von Altlastenrisiken (Boden, Wasser, Bo-

denluft); Boden- und Grundwassersanierung

– Bewertung von Abfall und Entsorgungsleistungen

– Maßnahmen zum Schutz der Biodiversität: Natur-

schutzfachliche Erfassung von Flora und Fauna

– Artenschutz: Umsiedlungsmaßnahmen von geschützten

Tierarten wie Eidechsen, Wechselkröten, Fledermäusen

– Herstellung von Biotopen und grünen Ausgleichsflä-

chen

– Infrastrukturelle Erschließung:

Herstellung von künftig

öffentlichen Str

aßen, Wegen, Plätzen, Spielplät

zen und

Parks.

BEISPIEL NACHHALTIGER PROJEKTENTWICKLUNG: MISSISSIPPI HOUSE UND MISSOURI PARK, PRAG

KONZERNLAGEBERICHT

SOZIALES ENGAGEMENT

Auch im Sozialbereich setzt CA Immo Maßnahmen, um

im Rahmen ihres Einflussbereichs positive Impulse und

verantwortungsvolle Standards zu setzen. Unsere strate-

gischen Schwerpunkte liegen hierbei insbesondere auf

den Themenbereichen Gesundheit & Sicherheit, Beschäf-

tigung & Arbeitsbedingungen sowie sozialen Aspekten ei-

ner nachhaltigen Lieferkette und Stadtquartiersentwick-

lung. Weitere Themen aus der Wesentlichkeitsanalyse

werden ebenso erläutert.

1. MIETER & DIENSTLEISTER

Gesundheit & Sicherheit

Sichere und gesundheitsfördernde Arbeitsbedin-

gungen für Nutzer und externe Dienstleister sowohl

im laufenden Gebäudebetrieb als auch im Zuge von Bau-

projekten sind eine Grundvoraussetzung für unseren Un-

ternehmenserfolg. CA Immo steht für die strikte Einhal-

tung sämtlicher rechtlicher Vorgaben im Bereich Gesund-

heit und Sicherheit. Unser Ziel ist es, Unfälle mit Kran-

kenstandsfolge in unseren Gebäuden und in deren Um-

feld, in unseren eigenen Büros sowie auf Baustellen zu

vermeiden. Darüber hinaus stehen der Erhalt der langfris-

tigen Leistungsfähigkeit und das Wohlbefinden am Ar-

beitsplatz aller Gebäudenutzer im Fokus.

Bei allen konzernweit durchgeführten Projektentwick-

lungen kommen Sicherheits- und Gesundheitsschutzbe-

lange sowohl in der Planungs- und Bauphase als auch im

Hinblick auf spätere Mieter/Nutzer der Gebäude zur An-

wendung. Die diesbezügliche Koordination aller am Bau

Beteiligten erfolgt durch den schon in der Planungsphase

einbezogenen Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordi-

nator (SiGeKo). Dieser führt regelmäßige Sicherheitsbege-

hungen durch und schreitet beim Erkennen von Gefah-

renzuständen sofort ein. Zusätzlich hat jeder Auftragneh-

mer die Verpflichtung, einen eigenen Sicherheitsbeauf-

tragten zu benennen. Das Risiko der einzelnen Tätigkei-

ten wird vom SiGeKo bewertet, entsprechende Maßnah-

men definiert und die Einhaltung vor Ort kontrolliert.

Alle Maßnahmen werden als Sicherheits- und Gesund-

heitsschutzplan in die jeweilige Baustellenordnung des

Projekts eingebunden. Dessen Einhaltung ist für alle Pro-

jektbeteiligten verpflichtend.

Darüber hinaus strebt CA Immo an, alle gesetzlichen

Anforderungen in Bezug auf potenzielle negative Ein-

flüsse auf Stakeholder (wie z. B. Baulärm oder erhöhte

Feinstaubbelastung) im Rahmen all ihrer Projektentwick-

lungen nicht nur einzuhalten, sondern überzuerfüllen.

Bewertungen von Sicherheit und Gesundheit werden

auch im laufenden Gebäudebetrieb konzernweit in allen

Gebäuden durchgeführt. Alle gesetzlichen Vorgaben z. B.

die elektrischen Anlagen, Aufzugssysteme und Brand-

schutzvorkehrungen betreffend, werden eingehalten. So

wird die Sicherheit und Funktionstüchtigkeit der techni-

schen Gebäudeanlagen durch gezielte Sachverständigen-

prüfungen, Wartungen und Funktionstests regelmäßig

überprüft, um Fehlfunktionen zu vermeiden und Anla-

genausfällen vorzubeugen. Die Frequenz dieser Kontrol-

len orientiert sich zumindest an den nationalen gesetzli-

chen Vorgaben. Werden Mängel festgestellt, wird deren

Behebung unmittelbar veranlasst. Externe Facility Mana-

ger sind für die funktionale Sicherheit und die Einhal-

tung brandschutztechnischer Vorschriften im Zuge ihrer

Tätigkeit verantwortlich.

Mieterkomfort & -wohlbefinden

Die Arbeitsplatzqualität hat wesentlichen Einfluss auf

Gesundheit, Motivation und Produktivität der Büronut-

zer. Deshalb berücksichtigt CA Immo Sicherheits- und

Gesundheitsauswirkungen unserer Gebäude bereits in

der Planungs- und Entwicklungsphase der Bauprojekte.

Vielfältige Maßnahmen zur Förderung von Gesundheit

und Komfort der künftigen Mieter werden im Zuge unse-

rer Projektentwicklungen umgesetzt – wie z. B. angeneh-

mes Raumklima, ideale akustische, thermische und visu-

elle Rahmenbedingungen sowie die Schaffung von Räu-

men für sozialen Austausch, oftmals mit begrünten Au-

ßenflächen. CA Immo setzt diesbezüglich bei ausgewähl-

ten Gebäuden auf zusätzliche Zertifizierungsstandards.

Der WELL-Gebäudestandard gibt Maßnahmen zur Förde-

rung von Gesundheit und Wohlbefinden in Gebäuden in

den Kategorien Luft, Wasser Licht, Bewegung, thermi-

scher Komfort, Ernährung, Lärm, Materialien, Geist und

Gemeinschaft vor (wellcertified.com). Aktuell verfügt ein

CA Immo Bürogebäude in Prag über eine WELL Core and

Shell Zertifizierung in Gold. Weitere Projekte – wie z. B.

die Bürogebäude Mississippi House und Missouri Park,

die CA Immo aktuell in Prag entwickelt – sind für eine

WELL-Zertifizierung vorgesehen.

KONZERNLAGEBERICHT

Covid-19

Im Jahr 2020 wurde die Einhaltung aller zusätzlich im

Rahmen der Covid-19-Pandemie vorgeschriebenen Si-

cherheitsvorkehrungen in unseren Gebäuden und auf den

Baustellen kontinuierlich überprüft und sichergestellt.

Auf den CA Immo-Baustellen wurden keine Verzögerun-

gen aufgrund der Pandemie verzeichnet, alle Bauvorha-

ben konnten plangemäß fortgeführt werden.

Um die Sicherheit der Mieter und Mitarbeiter bestmög-

lich zu gewährleisten und im Bedarfsfall rasch handeln

zu können, hat CA Immo frühzeitig eine internationale

Health & Safety Taskforce installiert. Seit Anfang März

2020 stimmt sich diese wöchentlich zu den aktuellen

Entwicklungen ab und setzt entsprechende Handlungs-

empfehlungen zu Hygienemaßnahmen auf regionaler

Ebene in den Allgemeinbereichen unserer Gebäude sowie

in eigengenutzten Büroflächen um. Ein entsprechender

Aktionsplan wurde im Lauf des Jahres 2020 permanent

überarbeitet und an das jeweils aktuelle lokale Infekti-

onsgeschehen sowie die Richtlinien der nationalen Ge-

sundheitsbehörden in den Städten, in denen CA Immo

mit Bestandsgebäuden und eigenen Niederlassungen ver-

treten ist, angepasst. Inkludiert wurden hierbei Maßnah-

men und interne Verhaltensregeln für mehrere Szenarien

und Eskalationsstufen, um jederzeit eine sichere Umge-

bung für alle Gebäudenutzer zu gewährleisten. Darauf ba-

sierend wurden in den Allgemeinbereichen der

CA Immo Gebäude u. a. folgende Schutzmaßnahmen um-

gesetzt:

– Erhöhte Reinigungsfrequen

z (mehrmals täglich) und

Desinfe

tion

– Bereitstellung von D

esinfektionsmittel an der Gebäu-

derezeption inkl. Anweisung zur Händedesinfektion

– Aushang von Abstandsregeln für die Liftbenutzung so-

wie Empfehlung zur Nutzung der Treppenhäu

ser

– V

erpflichtende Verwendung

von Mund-Nasenschutz in

allen allgemein

en Gebäudeber

eichen

– W

echsel des Filtertyps und/oder regelmäßiger Aus-

tausch der K

limaanlagenfilter

– Erhöhung der Luftzirkulation (u. a. durch verlängerte

Betriebszeiten

der Lüftungsgeräte) und Deakti

vierung

des Umluftbetriebs sowie intensivierte Luftbefeuchtung

in den Ge

bäuden zur Reduktion der Viruslast

in der

Raumluft (soweit entsprechend

e technische Vorausset-

zungen vorhanden)

– Ständiger Betrieb von Abluftanlagen in den To

iletten

– T

eilweise Schließung von Duschen in den Allgemeinflä-

chen.

Das gesamte Be

triebspersonal wurde zu den neuen Be-

triebsverfahren und Covid-19-Präventionsmaßnahmen

gezielt geschult. Dies beinhaltete auch das Verhalten der

Mitarbeiter im Falle einer bestätigten oder möglichen An-

wesenheit einer mit Covid-19 infizierten Person.

Mieterbeziehungen & -bindung

CA Immo ist seit vielen Jahren in ihren Kernstädten mit

lokalen Teams vor Ort, die sich um aktive Mieterbetreu-

ung und -bindung sowie die effiziente Bewirtschaftung

und Instandhaltung unserer Gebäude kümmern. Unsere

Experten sind sowohl mit den jeweiligen Marktgegeben-

heiten, der Beschaffenheit und den Möglichkeiten unse-

rer regionalen Bestandsgebäude als auch den individuel-

len Mieterbedürfnissen bestens vertraut. Der kontinuierli-

che Austausch mit unseren Mietern in Verbindung mit

unserer starken regionalen und internationalen Portfoli-

opräsenz ermöglicht, maßgeschneiderte Lösungen für

vielfältige Mieterbedürfnisse anzubieten. Hohe Gebäu-

dequalität, gute innerstädtische Lagen, eine verlässliche

Erfolgsbilanz in der Projektentwicklung für den eigenen

Bestand (built to suit) und unsere Kontinuität als lang-

fristiger Bestandshalter bieten unseren Mietern Stabilität

und Sicherheit.

Nachhaltige Beschaffung und Lieferkette

CA Immo prüft Geschäftspartner – insbesondere

auch Bauunternehmen – im Rahmen des Vergabe-

prozesses nicht nur hinsichtlich ihrer fachlichen Qualifi-

kation und wirtschaftlichen Situation, sondern auch im

Hinblick auf soziale Aspekte. Bei Baudienstleistungen

verpflichtet und überprüft CA Immo ihre Auftragnehmer

auf die Einhaltung gesetzlicher Regelungen zu Arbeits-

und Gesundheitsschutz, Arbeitsstätten- bzw. Arbeitszeit-

regelungen sowie tarifvertraglicher Vereinbarungen. Ne-

ben der wirtschaftlichen Wertung der Angebote wird die

Einhaltung von Sozial- und Umweltstandards bei poten-

ziellen Auftragnehmern angefragt und in Vergabeprozes-

sen berücksichtigt. Details zu diesen Standards sowie

den hiermit verbundenen Kontrollmechanismen finden

sich in der CA Immo Vergaberichtlinie

(www.caimmo.com/de/investor-relations/corporate-

governance/unsere-werte/).

2. MITARBEITER

Unsere Mitarbeiter sind unsere wertvollste Ressource.

Ihre Expertise und ihr Engagement sind entscheidend für

KONZERNLAGEBERICHT

unseren Erfolg. CA Immo legt Wert auf eine Unterneh-

menskultur, die von Stolz, Vertrauen und selbstbestimm-

tem Arbeiten geprägt ist. Als Arbeitgeber will CA Immo

für ihre Mitarbeiter bestmögliche Rahmenbedingungen

schaffen, um ihre Potenziale, Stärken und Kompetenzen

optimal zur Entfaltung zu bringen. Wir bieten sichere

und attraktive Arbeitsumgebungen, vielfältige internatio-

nale Entwicklungsmöglichkeiten und sorgsame, voraus-

schauende Personalentwicklung mit dem Ziel, unseren

Mitarbeitern das zu bieten, wofür auch unsere Büroim-

mobilien stehen: einen „place where people love to

work“.

Beschäftigung & Arbeitsbedingungen

Die Anzahl der bei CA Immo konzernweit angestellten

Mitarbeiter lag per 31.12.2020 bei 437

(31.12.2019:

414

). Deutschland ist mit rund 52% Beschäftigtenanteil

der mitarbeiterintensivste Kernmarkt von CA Immo, ge-

folgt von Osteuropa (24%) und Österreich (18%). Die

restlichen 6% entfallen auf Mitarbeiter der 100%-Bau-

tochter omniCon-Niederlassung in Basel. Von den insge-

samt 252 Mitarbeitern in Deutschland sind zum Stichtag

119 (2019: 106) in der omniCon angestellt (davon 25 in

der omniCon-Zweigstelle in Basel). CA Immo ist als Ar-

beitgeber seit vielen Jahren in ihren Märkten lokal veran-

kert und beschäftigt in den internationalen Niederlassun-

gen fast ausschließlich lokales Personal.

Grundsätzlich beschäftigt CA Immo Mitarbeiter in un-

befristeten Vollzeit-Arbeitsverhältnissen. Die Work-Life-

Balance und Vereinbarkeit von Beruf und Familie in un-

terschiedlichen Lebensphasen der Mitarbeiter unterstützt

CA Immo bei Bedarf durch flexible Arbeitszeit- bzw. Teil-

zeitmodelle, Home-Office-Regelungen, individuelle Ka-

renzmodelle und Papamonat. Zusätzlich wurde eine Viel-

zahl an mitarbeiterbezogenen Regelungen in Kooperation

mit dem österreichischen Betriebsrat im Rahmen von Be-

triebsvereinbarungen geregelt.

CA Immo hat 2020 zum wiederholten Mal eine konzern-

weite Analyse der Mitarbeiterzufriedenheit in Koopera-

tion mit Great Place to Work (GPTW) durchgeführt. Im

Vergleich zur zuletzt im Jahr 2016 durchgeführten GPTW-

Umfrage lag die Zufriedenheitsquote nahezu unverändert

bei 86% (2016: 85%). Die Umfrage ist standardisiert und

bewertet Zufriedenheitsdimensionen wie Stolz, Fairness,

Respekt, Kameradschaft und Glaubwürdigkeit. Besonders

positiv hervorgehoben wurden seitens der teilnehmen-

den Mitarbeiter (Beteiligung an der Umfrage: 76%) Fakto-

ren wie Teamarbeit, Arbeitsumfeld, Portfolio, Reputation,

Fokus auf Nachhaltigkeit und Stabilität.

ÜBERSICHT MITARBEITER DER CA IMMO GRUPPE NACH SEGMENTEN

Headcount Anzahl Mitarbeiter Anteil Frauen Eintritte /

Austritte

Neuein-

stellungen

Fluktuation

31.12.2019 31.12.2020 Veränderung 2020 Ø 31.12.2020 2020 2020 2020

in % in % in % in %

Österreich 80 80 0 80 63 12/11 15 14

Deutschland/Schweiz

233 252 8 244 38 45/23 18 9

Osteuropa 101 105 4 102 72 11/5 11 8

Gesamt 414 437 6 426 51 68/39 16 9

Headcounts, davon rd. 11% Teilzeitarbeitskräfte (TZA), inkl. 26 karenzierte Mitarbeiter; exkl. 22 Mitarbeiter von Joint-Venture-Firmen

Neueinstellungen: Eintritte 2020 / durchschnittliche Beschäftigte 2020 (Headcount)

Fluktuation: Personalabgang 2020 / durchschnittliche Beschäftigte 2020 (Headcount)

Ende 2020 waren in der 2014 gegründeten Niederlassung der 100% CA Immo Bautochter omniCon in Basel 25 lokale Mitarbeiter beschäftigt

Regelmäßige interne Kommunikation sowie ein vertrau-

ensvoller und konstruktiver Austausch zwischen Auf-

sichtsrat, Management und Mitarbeitern ist uns wichtig.

Davon rund 11% Teilzeitarbeitskräfte (TZA); inkl. 26 karenzierte Mitar-

beiter

Relevante Information werden über unterschiedliche Ka-

näle – u. a. in Form von physischen oder virtuellen CEO-

Infomeetings, Infomails, Management Meetings bzw.

Davon rund 11% TZA; inkl. 23 karenzierte Mitarbeiter

KONZERNLAGEBERICHT

Team Jour Fixes – umfassend und zeitgerecht an alle Mit-

arbeiter weitergegeben. Der im Wiener Headquarter an-

sässige Betriebsrat arbeitet eng mit der Personalabteilung

zusammen, entsprechende Abstimmungsmeetings finden

14-tägig statt. Vorstand und

Betriebsrat tauschen sich

quartalsweise z

ur Unternehmensentwicklung und zu re-

levanten Arbeitnehmerthemen

aus. Im Aufsichtsrat von

CA Immo sind vier Arbeitneh

mervertreter aus dem öster-

reichischen Betriebsrat vertreten. Ihre Tätigkeit ermög-

licht eine Mitbestimmung im Aufsichtsrat inkl. Mitspra-

cherecht bei einschneidenden Unternehmensentschei-

dun

gen.

CA Immo bietet den Mitarbeite

rn – unabhängig vom Ar-

beitszeitmodell – eine Reihe freiwilliger, sozialer Zuwen-

dungen: Essensbons bzw. Essenszuschuss, Bahncard 25

oder 50, Jobtickets, Weiterbildungsunterstützung, Kinder-

gartenzuschuss, Gruppen-Krankenversicherung, Kollek-

tivunfallversicherung, einsatzbezogene Zulagen sowie be-

triebliche Altersversorgung (Pensionskasse). Zusätzlich

zum Fixgehalt können alle Mitarbeiter am Unterneh-

menserfolg in Form einer variablen Erfolgsbeteiligung

partizipieren. Diese ist an die Erreichung der budgetier-

ten Jahresziele sowie ein positives Konzernergebnis ge-

knüpft.

Talente Management und Personalentwicklung

Im Rahmen des strategischen Fort- und Weiterbildungs-

programms (CA Immo Academy) stellt CA Immo ihren

Mitarbeitern ein breites Spektrum an regelmäßigen inter-

nen wie externen Aus- und Weiterbildungen zur Verfü-

gung. Darüber hinaus unterstützt CA Immo die berufliche

Weiterentwicklung ihrer Mitarbeiter mit Bildungstagen,

flexiblen Arbeitszeiten sowie finanzieller Unterstützun-

gen für die Absolvierung von (dualen) Studien. Zusätzli-

che Informationen zum Thema Aus- und Weiterbildung

finden sich unter www.caimmo.com/de/karriere/.

Jeder CA Immo-Mitarbeiter führt mit seiner Führungs-

kraft zumindest einmal jährlich ein Mitarbeitergespräch

zur Leistungsbeurteilung, Zieldefinition und persönli-

chen Karriereentwicklung. Abgestimmt sowohl auf die

individuellen Entwicklungspotenziale der Mitarbeiter als

auch auf den Bedarf an Expertise und Qualifikation sei-

tens des Unternehmens können individuelle Trainings-

pläne und -ziele festgelegt werden. 2020 haben 99% der

Mitarbeiter ein Jahresgespräch geführt, das restliche 1%

entfällt auf Mitarbeiter, die im 4. Quartal 2020 eingetre-

ten sind.

DURCHSCHNITTLICHE ABWESENHEITSTAGE NACH

REGIONEN

in Tagen Urlaub Krankheit Weiterbildung

Stunden

Tagen

Österreich

Frauen 15,2 6,

7 3

1,1 3,

Männer 32,2 3,0 22,4 2,8

Deutschland

Frauen 27,8 6,1 8,0 1,0

Männer 28,3 5,0 8,3 1,0

CEE

Frauen 18,0 0,4 6,3 0,8

Männer 19,8 1,9 7,4 0,9

Exkl. eines Langzeitkrankenstandes (LZK). Inklusive dieses LZK läge der

Schnitt der Krankenstandstage für Frauen in Österreich bei 7,6 Tagen.

Exkl. sechs Langzeitkrankenstände (LZK). Inklusive dieser LZK läge der

Schnitt der Krankenstandstage für Frauen in Deutschland bei 7,3 Tagen

und für Männer bei 8,4 Tagen.

Exkl. eines Langzeitkrankenstandes (LZK). Inklusive dieses LZK läge der

Schnitt der Krankenstandstage für Männer in CEE bei 2,2 Tagen.

MITARBEITER NACH ALTER UND KATEGORIEN

(BASIS: 437 MITARBEITER)

in %

Mitarbeiter (371)

≤ 28 Jahre 29-48 Jahre ≥ 49 Jahre

Weiblich 6% 40% 9%

Männlich 4% 26% 15%

Gesamt 10% 66% 24%

Führungskräfte (63)

≤ 28 Jahre 29-48 Jahre ≥ 49 Jahre

Weiblich 0% 25% 6%

Männlich 0% 40% 29%

Gesamt 0% 65% 35%

Vorstand (3) ≤ 28 Jahre 29-48 Jahre ≥ 49 Jahre

Weiblich 0% 0% 0%

Männlich 0% 33% 67%

Gesamt 0% 33% 67%

Alle Mitarbeiter (437) 38 286 113

Nicht berücksichtigt sind die 22 Mitarbeiter (Stand 31.12.2020) der Joint

Venture-Firmen. Die Prozentangaben beziehen sich auf die Mitarbeiteran-

zahl der jeweiligen-Kategorie.

Davon 1% mit Behinderung.

Als Führungskräfte wurden wie folgt definiert: Konzernleiter, Niederlas-

sungsleiter, Abteilungsleiter, Bereichsleiter, Teamleiter.

Gesundheit und Sicherheit am Arbeitsplatz Im Berichtsjahr 2020 wurden zwei Arbeitsunfälle ver-

zeichnet. Die dadurch verursachten Ausfälle betrugen je-

weils nicht länger als einen Monat. Sonstige wesentliche

KONZERNLAGEBERICHT

berufsbedingte Verletzungen, Krankheiten und Ausfalls-

tage von CA Immo Mitarbeitern wurden 2020 keine be-

kanntgegeben. Auf allen CA Immo-Baustellen werden Si-

cherheits- und Gesundheitspläne aufgestellt. Eigene Mit-

arbeiter erhalten auf den Baustellen regelmäßige Sicher-

heitsunterweisungen (siehe auch Kapitel Mieter & Dienst-

leister, Gesundheit & Sicherheit).

Externe Sicherheitsfachkräfte führen in allen von

CA Immo selbst genutzten Büros regelmäßige Rundgänge

und Prüfungen durch. Die Frequenz dieser Kontrollen

orientiert sich an den nationalen gesetzlichen Vorgaben,

diese liegen zwischen vier Mal und einmal jährlich. The-

menschwerpunkte sind u. a. Arbeitsplatzevaluierung,

Brandschutz, Raumklimafaktoren sowie Alleinarbeit/Al-

leinarbeitsplatz. Es wurden im Jahr 2020 an keinem

CA Immo-Standort erkennbare sicherheitstechnische

Mängel und daraus resultierende akute Gefahren bzw.

Gefährdungen der Arbeitnehmer festgestellt.

Um die physische und psychische Gesundheit der Mit-

arbeiter langfristig zu schützen, bietet CA Immo im Rah-

men der betrieblichen Gesundheitsvorsorge u. a. fol-

gende Maßnahmen und Förderungen an:

– Kontinuierliche physische und virtuelle (digitale) Infor-

mationen zur gesundheitsfördernden Arbeits(platz)ge-

staltung

– Regelmäßige freiwillige Erste-Hilfe-Kurse

– Vorträge von medizinischem Fachpersonal zur Gesund-

heitsförderung und Stressvermeidung/Bewältigung

– Jährliche freiwillige kostenlose Zecken- und Grippe-

schutzimpfungen

Covid-19

Ergänzend zu den im Abschnitt „Mieter & Dienstleis-

ter“ angeführten Sicherheitsvorkehrungen in den Allge-

meinbereichen unserer Gebäude werden in den eigenge-

nutzten CA Immo Büros zusätzlich folgende Covid-19-

Schutzmaßnahmen umgesetzt:

– Bereitstellung von Mund-Nasenschutz an der Rezeption

– Verpflichtende Verwendung von Mund-Nasenschutz in

allen allgemeinen Gebäude- und Bürobereichen (außer

am eigenen Arbeitsplatz)

– Reduzierung von Kurierlieferungen, einschließlich pri-

vater Pakete, auf ein Minimum.

Ein spezieller Maßnahmenkatalog zur Schaffung einer

sicheren Arbeitsumgebung für CA Immo Mitarbeiter in

allen eigengenutzten Büroräumlichkeiten wurde kontinu-

ierlich adaptiert und intern kommuniziert. So gilt auf-

grund der Covid-19-Pandemie seit 13. März 2020 eine er-

weiterte Home-Office-Regelung für alle CA Immo-Mitar-

beiter. Im Mai startete die sukzessive Öffnung der

CA Immo-Niederlassungen mit freiwilliger Büropräsenz,

max. 50% Bürobelegung und Maskenpflicht in allen

Büro-Allgemeinflächen. Dienstreisen und Präsenz-Mee-

tings werden bis auf weiteres nur in Ausnahmefällen

durchgeführt.

CA Immo hat während des Jahres 2020 weder Kurzar-

beit noch sonstige mit der Pandemie in Verbindung ste-

hende staatliche Förderungen in Anspruch genommen.

Dank frühzeitiger Investitionen in moderne IT-Ausstat-

tung (z. B. Laptops für alle Mitarbeiter) und Umstellung

auf digitale Prozesse konnten alle Mitarbeiter weitgehend

ungestört im Home-Office bzw. am Büroarbeitsplatz unter

Einhaltung konzernweiter Sicherheitsvorkehrungen wei-

terarbeiten. Begleitende Trainings für Führungskräfte zur

Anpassung der Führungskultur und -instrumente an die

geänderten Rahmenbedingungen sowie ein konzernweit

verfügbares virtuelles Konferenzsystem ermöglichten un-

eingeschränkte Produktivität und Zusammenarbeit auch

in Zeiten von 100% Home-Office.

Weitere Informationen zum Thema Gesundheit und Si-

cherheit für Mitarbeiter finden sich in unserer CSR Richt-

linie unter www.caimmo.com/de/investor-relations/cor-

porate-governance/unsere-werte/.

Informationen zu Diversität, Gleichberechtigung und

Inklusion sowie zu Arbeitnehmerrechten finden sich im

Corporate Governance Bericht. Weitere

mitarbeiterbezogene Daten finden sich im ESG Anhang.

Ausblick auf 2021

CA Immo weist auch für 2020 eine steigende Mitarbei-

terzahl aus. Für die kommenden Jahre wird – im Gleich-

klang mit der expansiven Unternehmensentwicklung –

eine Fortsetzung des Personalwachstums erwartet. Die

weitere Verbesserung der Mitarbeiterzufriedenheit, eine

auf sich rasch ändernde allgemeine Rahmenbedingungen

abgestimmte Personalentwicklung und klare Positionie-

rung der CA Immo-Arbeitgebermarke zur Unterstützung

des internationalen Recruitings sind Ziele für die kom-

menden Jahre.

KONZERNLAGEBERICHT

3. NACHHALTIGE STADTQUARTIERSENTWICKLLUNG

Als international tätiger Investor, Bestandshalter in-

nerstädtischer Bürogebäude und Stadtquartiersent-

wickler wirkt CA Immo u. a. auch auf das gesellschaftli-

che und soziale Umfeld in ihren Kernstädten ein. Unser

Ziel ist es, Stadtquartiere zu schaffen, in denen Men-

schen morgen genauso gerne leben wie heute: attraktive,

gut an den öffentlichen Nahverkehr angebundene Quar-

tiere mit gemischter Nutzung, die Arbeiten, Wohnen, so-

ziale und kulturelle Einrichtungen miteinander verbin-

den und somit kurze Wege ermöglichen.

Im Zuge ihrer Quartiersentwicklungen sorgt CA Immo

durch die Schaffung von (Spiel- und Sport-) Plätzen,

Parks, Schulen, Kitas, Nahversorgung, öffentlichen Stra-

ßen und (Fahrrad-) Wegen für eine effiziente innerstädti-

sche Flächennutzung bei gleichzeitig hoher Aufenthalts-

qualität. Mittels ihrer Spezialisierung auf die Revitalisie-

rung von Altstandorten öffnet CA Immo Orte, die bis da-

hin – zumeist aufgrund vormals industrieller Nutzung –

nicht oder nur wenigen Menschen zugänglich waren, für

alle Stadtbewohner – als Arbeits- oder Wohnort, Grünflä-

che, Ort der Begegnung, zur Naherholung und -versor-

gung. 19 CA Immo Bestandsgebäude bzw. 24% des Ge-

samtportfolios (nach Fläche) liegen in Quartieren, die

von CA Immo entsprechend entwickelt, aufgewertet und

für die Öffentlichkeit erschlossen wurden.

Wohnbaurechtschaffung

Im Zuge ihrer Quartiersentwicklungsprojekte hat

CA Immo in den vergangenen zwei Jahrzehnten Baurecht

für mehr als eine Mio.

m² Bruttogrundfläche (BGF) Wohn-

bau in Frankfurt, München, Regensburg, Mainz, Berlin

und Wien geschaffen. Das entspricht mehr als 12.000

Wohneinheiten. Rund 3.300 Wohneinheiten wurden von

CA Immo selbst entwickelt, vielfach mit Joint-Venture-

Partnern. Weitere ausgedehnte Grundstücksreserven für

städtische Wohnquartiere in München befinden sich ak-

tuell in unterschiedlichen Phasen der Grundstücksaufbe-

reitung und Baurechtschaffung (siehe u. a. untenstehende

Grafik zum Münchner Stadtquartier Eggarten-Siedlung).

BEISPIEL NACHHALTIGER STADTQUARTIERSENTWICKLUNG: EGGARTEN-SIEDLUNG, MÜNCHEN

KONZERNLAGEBERICHT

4. GEMEINNÜTZIGES ENGAGEMENT

Kultur- und Sozialsponsoring

Im Zuge der innerstädtischen Quartiersentwicklungen

und Konversion vormals industriell genutzter Areale

stellt CA Immo seit vielen Jahren Flächen und Gebäude

kostenlos bzw. günstig kulturellen Zwischennutzungen

zur Verfügung. Ein Beispiel hierfür sind die als Ausstel-

lungsfläche genutzten Rieck-Hallen und die Liegenschaft

Hamburger Bahnhof am Berliner Hauptbahnhof.

Darüber hinaus unterstützt CA Immo ausgewählte kari-

tative Einrichtungen, Spitäler oder Schulen in ihren

Kernstädten. So haben wir 2020 u. a. in Bukarest den

Aufbau eines Covid-19-Spitals sowie die Ausstattung von

Krankenhäusern mit entsprechender Schutzausrüstung

gefördert; in Budapest stellte CA Immo Mittel für die

Ausstattung sozial benachteiligter Kinder mit Laptops für

Home Schooling zur Verfügung. In Summe spendete

CA Immo im Jahr 2020 rd. 91.100

€ an soziale und medi-

zinische Einrichtungen.

Corporate Volunteering

CA Immo fördert das Engagement ihrer Mitarbeiter für

das Gemeinwohl. Gemäß einer im Jahr 2020 neu erstell-

ten Policy haben alle CA Immo-Mitarbeiter die Möglich-

keit, ihrer aktiven Tätigkeit für das Gemeinwohl an bis zu

zwei Arbeitstage pro Jahr nachzukommen.

GESCHÄFTSETHIK, CORPORATE GOVERNANCE &

COMPLIANCE

CA Immo will im Rahmen ihres Einflussbereichs

einen aktiven Beitrag zu einer nachhaltigen und in-

tegren Wirtschaft leisten. Dieses Engagement bedarf der

Mitwirkung vieler, sowohl eigener Mitarbeiter als auch

externer Partner. Durch gezielte Information sowie klare

Standards und Richtlinien wollen wir unsere Mitarbeiter

und Auftragnehmer auf die als relevanten erachteten

Themen sensibilisieren und zur Unterstützung unserer

Grundsätze und Initiativen anregen bzw. verpflichten.

Sämtliche Informationen zum Thema Corporate Gover-

nance, Compliance, Korruptionsbekämpfung und Men-

schenrechte finden sich im Corporate Governance Be-

richt. Entsprechende Richtlinien sind auf unserer Kon-

zernwebsite unter www.caimmo.com/de/investor-relati-

ons/corporate-governance/unsere-werte/ abrufbar, u. a.:

– Code of Ethics & Code of Cond

uct

– Geschenke- und Spendenrichtlinie

– CSR Richtlinie

– V

rgaberichtlinie.

KONZERNLAGEBERICHT

WESENTLICHE NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN GEMÄß § 267 ABS. 2 UGB (NADIVEG)

CA Immo Fokusthemen EPRA Leistungsindikatoren

Umweltbelange

Klima & Energie, Ressourcenschonung &

Kreislaufwirtschaft,

Nachhaltige Beschaffung & Lieferkette, Nachhaltige

Stadtquartiersentwicklung

Elec-Abs, Elec-LFL, DH&C-Abs,

DH&C-LFL, Fuels-Abs, Fuels-

LFL, Energy-Int, GHG-Dir-Abs,

GHG-Indir-Abs, GHG-Int, Water-

Abs, Water-LFL, Water-Int,

Waste-Abs, Waste-LFL, Cert-Tot

Arbeitnehmerbelange

Gesundheit & Sicherheit,

Nachhalti

e Beschaffun

Lieferkette

Diversity-Emp, Diversity-Pay,

Emp-Dev, Emp-Turnover, H&S-

Emp, Emp-Training , H&S-Asset,

H&S-Comp, Comty-Eng

Sozialbelange Gesundheit & Sicherheit, Nachhaltige Beschaffung & Lieferkette

Achtung der Menschenrechte

Unternehmensethik,

Corporate Governance &

Compliance

Gov-Board

Gov-Select

Gov-CoI

Bekämpfung von Korruption und

Bestechung

Unternehmensethik,

Corporate Governance &

Compliance

BERICHTERSTATTUNG GEMÄß DER TASK FORCE ON CLIMATE-RELATED FINANCIAL DISCLOSURES (TCFD)

Themenbereiche Themen Kapitel

Governance Überwachung klimabezogener Risiken und Chancen durch den Vorstand Corporate Governance Bericht

Rolle des Manage

ments bei der Bewertung und Steuerung

klimabezogener Risiken und Chancen Corporate Governance Bericht

Strategie Kurz-, mittel- und langfristige klimabezogene Risiken und Chancen ESG Bericht

Auswir

kungen von Risiken und Chancen auf die Geschäftstätigkeit,

Strategie und Finanzplanung ESG Bericht

Klimaresilienz der Unternehmensstrategie ESG Bericht, Strategie

Risikomanagement Prozess zur Identifizierung und Evaluierung klimabezogener Risiken ESG Bericht

Prozesse zum Management klimabezogener Risiken ESG Bericht

Integration der oben genannten Prozesse in das allgemeine

Risikomanagement

ESG Bericht

Kennzahlen und Ziele Indikatoren zur Bewertung klimabezogener Risiken und Chancen ESG Anhang

Emissionen Scope 1, 2 und 3 und damit verbundene Risiken ESG Anhang, ESG Bericht

Ziele für das Management klimabezogener Risiken und Chancen ESG Bericht

ESG ANHANG

KONZERNLAGEBERICHT

EPRA NACHHALTIGKEITSKENNZAHLEN

Wir berichten über unser Engagement im Bereich Um-

welt, Gesellschaft und Governance in Übereinstimmung

mit den EPRA Sustainability Best Practice Recommenda-

tions 3

Edition (sBPR). Wir gehen in drei Bereichen auf

die EPRA sBPR ein:

– Übergreifende Empfehlungen (diese und folgende

Seite)

– Leistungskennzahlen zur Nachhaltigkeit

– Bericht zur Nachhaltigkeitsperformance (siehe

ESG

und

Corporate Gove

rnance Bericht)

5. ÜBERGREIFENDE EMPFEHLUNGEN GEM. EPRA

Organisationsgrenzen

Für unsere Datenbegrenzung verfolgen wir den Ansatz

der operativen Kontrolle. Alle im Zuge der ESG Berichter-

stattung angeführten Kennzahlen beziehen sich auf die

CA Immobilien Anlagen AG und sämtliche vollkonsoli-

dierte Tochtergesellschaften im jeweils angegebenen Be-

richtszeitraum oder –stichtag (außer anderweitig angege-

ben). Somit umfasst die Berichterstattung ausschließlich

Bestandsobjekte, die während des gesamten Berichtsjahrs

in Betrieb und zu 100% im Eigentum von CA Immo wa-

ren. Immobilien, die im Berichtszeitraum (Geschäftsjahr)

erworben, veräußert oder fertiggestellt wurden und somit

nicht über den gesamten Zeitraum Teil unseres Bestands-

portfolios waren, wurden nicht berücksichtigt (dies betrifft

drei Gebäude in 2019).

Geltungsbereich

Wir bemühen uns, über alle Objekte innerhalb der oben

definierten Organisationsgrenze, bei denen wir für den

Verbrauch von Versorgungsleistungen verantwortlich sind,

zu berichten. Dazu gehören Immobilien, die:

– der Assetklasse Büro zugeordnet sind (Hauptnu

tzungsart)

– Multi-Tenant Gebäude sind (da in Single-Tenant Gebäu-

den der Bezug von Energie, Wasser und Abfallentsorgung

in der Regel direkt vom Mieter organisiert wird

)

– Single

-Tenant Gebäude sind, zu denen eine ausreichende

Datenbasis zum Energieverbrauc

h vorliegt.

Büroimmob

ilien bilden das Kernsegment von CA Immo;

zum Stichtag entfielen rd. 90% des gesamten Bestands-

portfolios auf Büroimmobilien, der Rest auf Hotels (6%)

bzw. sonstige Nutzungsarten (4%). Hotels sind Single-

Tenant Gebäude, zu denen uns keine Verbrauchsdaten vor-

liegen, und somit außerhalb der Berichtsgrenze.

Um eine flächendeckende Datenerhebung für den gesam-

ten Energieverbrauch unserer Gebäude bereitstellen zu

können bemühen wir uns, Mieter-Verbrauchsdaten (vom

Mieter direkt eingekaufter Mieterstrom) von allen Single-

als auch Multi-Tenant-Gebäuden zu erhalten. In einzelnen

Fälle würde eine solche Darstellung die Schätzung des Ver-

brauchs in einem Umfang erforderlich machen, der zum

gegenwärtigen Zeitpunkt keine aussagekräftige Analyse er-

möglicht. Somit haben wir für das Geschäftsjahr 2019 drei

vollständig an einen Einzelmieter vermietete Bürogebäude

(Single-Tenant-Gebäude) aus der Datenerhebung exkludi-

ert; vier Single-Tenant Gebäude wurden aufgrund der aus-

reichenden Datenverfügbarkeit erfasst und in die Ver-

brauchsdatenanalyse integriert.

In der Tabelle “CO

-Footprint und Verbrauchsdaten des

Büro-Bestandsportfolios 2019“ sind die Verbrauchsdaten

von 56 Bestandsgebäuden inkludiert (inkl. Verbrauchsda-

ten für sieben eigengenutzte CA Immo Büros, die sich in

CA Immo Gebäuden befinden). In Summe waren im Ge-

schäftsjahr 2019 76% des gesamten Bestandsportfolios

(nach vermietbarer Nutzfläche) in der Verbrauchsdatenana-

lyse enthalten. Daten zu den drei von CA Immo selbst ge-

nutzten Büros, die sich nicht in CA Immo Gebäuden befin-

den, werden getrennt ausgewiesen.

Berichtszeitraum

Die Berichterstattung zu den Verbrauchsdaten unseres

Bestandsportfolios bezieht sich auf das mit 31. Dezember

2019 zu Ende gegangene Kalenderjahr, da die Verbrauchs-

daten unserer Gebäude für das Jahr 2020 bis Redaktions-

schluss des Berichts nur für etwa 50% der Gebäude (bezo-

gen auf Mietfläche) vorlagen. Die restliche Berichterstat-

tung bezieht sich auf den Stichtag 31. Dezember 2020, so-

fern nicht anders angegeben.

Hochrechnungsmethodik für Verbrauchsdaten 2020

Verbrauchsdaten für das Kalenderjahr 2020 lagen bis Re-

daktionsschluss des Berichts nur für etwa 50% der Liegen-

schaften (bezogen auf Mietfläche) vor. Um trotzdem eine

Indikation der Verbräuche im Jahr 2020 geben zu können,

haben wir selektive Verbrauchswerte auf Basis der Ver-

brauchswerte 2019 unter Berücksichtigung von Ände-

rungsfaktoren hochgerechnet und im ESG Bericht darge-

stellt. Hierzu wurde die prozentuale Änderung der vorhan-

denen Verbrauchsdaten von 2019 auf 2020 je Energieart

(Strom, Fernwärme, Erdgas) und je Region (DE, AT & CEE)

ermittelt und mit den gesamten Verbrauchswerten 2019

multipliziert. Sowohl die witterungsbedingten Verbrauchs-

änderungen als auch die pandemiebedingt verringerte Be-

legung der Büroflächen wurden hierbei berücksichtigt. Die

KONZERNLAGEBERICHT

EPRA-Tabellen im ESG Anhang zeigen die vollständigen

Verbrauchsdaten 2018 und 2019.

Berichtsumfang

In der Berichterstattung zu den Verbrauchsdaten unseres

Bestandsportfolios folgen wir der Scope-Definition des

Greenhouse Gas Protocol. Diese umfasst ausschließlich

Ressourcen, die von uns als Vermieter zur Versorgung der

Allgemeinflächen sowie für Shared-Service-Dienstleistun-

gen (Heizung, Kühlung) beschafft wurden (Scope 1 und 2):

– Scope 1: Direkte Emissionen aus der Ve

rbrennung von

Energie

trägern, welche direkt von CA Immo be

schafft

wurden (Erdga

– Scope 2: Indirekte Emissionen, welche zur Bereitstellung

der von CA Immo beschafften Energieträger außerhalb

der Liegenschaften von CA Immo angefallen sind (Strom

und Fernwärme

)

– Scope 3

: Indirekte Emissionen, welche innerhalb de

ertschöpfungskette von CA Immo anfallen. Dazu zählen

Energiemengen, die von Mietern direkt beschafft wurden

oder

welche von CA Immo zur direkten Weiterleitung an

deren Mieter beschafft wurden (Submetering

Für die

Umrechung des Energieverbrauchs auf Treibhaus-

gasemissionen wurden standortbasierte Umrechnungsfak-

toren für 2018 und 2019 der Internationalen Energie-Agen-

tur IEA (für Strom) sowie der DEFRA (für Fernwärme und

Gas) verwendet.

Schätzung des Vermieter-basierten Verbrauchs

Der gesamte Energieverbrauch basiert auf Rechnungen

und gegebenenfalls auf Zählerständen. Grundlage für den

Wasserverbrauch sind ebenfalls Rechnungen. Es erfolgten

keine Schätzungen für Wasser- und Energiedaten (Strom,

Gas, Fernwärme & Kälte), weder für absolute noch für like-

for-like Daten. In einigen Fällen haben wir Abfalldaten, die

in volumetrischen Einheiten angegeben wurden, umge-

rechnet. Hierfür wurden Umrechnungsfaktoren für Dichte

verwendet, die von der UK Environment Agency entwi-

ckelt wurden.

Grenzen – Berichterstattung über den Verbrauch von

Vermieter und Mietern

Es wurden nach Möglichkeit die gesamten Verbrauchs-

mengen (Energie und Wasser) der Liegenschaften erfasst.

Die Gesamtenergiemengen beinhalten vom Vermieter bezo-

gene Energie zur Versorgung der technischen Gebäudeaus-

stattung und Allgemeinflächen, vom Mieter bezogene

Energie sowie vom Vermieter bezogene Energie, welche di-

rekt an die Mieter weitergeleitet und im Rahmen des Sub-

metering erfasst und abgerechnet wird. Alle drei Kompo-

nenten werden getrennt ausgewiesen. Der Wasserver-

brauch erfolgt auf Grundlage des gesamten Gebäudes und

umfasst daher auch den Mieterverbrauch. Die Abfalldaten

inkludieren den Abfall von Mietern und Vermieter, da

CA Immo für die Abfallverträge verantwortlich ist.

Analyse – Normalisierung

Die Intensitäten Energy-Int (Energieintensität), GHG-Int

(Intensität der Treibhausgas-Emissionen) und Water-Int

(Wasserintensität) wurden unter Heranziehung der Brutto-

mietfläche (m²; exkl. Garagenstellplätze, inkl. Keller- und

Lagerfläche) als Nenner für ganze Gebäude berechnet. Wir

sind uns der Diskrepanz zwischen Verbrauchszähler und

Nenner in der Darstellung des Gesamt-Indikators Building

Energy Intensity bewusst, in dem sich der Stromverbrauch

in einigen Objekten nur auf die Gemeinschaftsflächen und

vom Vermieter bereitgestellte gemeinsame Dienste (shared

services) bezieht, während für andere Gebäude zusätzlich

auch Daten zu Mieterstrom vorhanden sind. Für unsere ei-

genen Büros berichten wir über Intensitäts-Leistungsindi-

katoren unter Heranziehung der von uns im Gebäude ge-

nutzten Fläche.

Analyse – Segmentanalyse

Die Segmentanalyse wurde auf geografischer Basis durch-

geführt. Das Büroportfolio umfasst Objekte in Deutschland,

Österreich und CEE (Tschechien, Ungarn, Polen, Rumä-

nien, Serbien, Kroatien und der Slowakei).

Analyse – Like-for-Like Betrachtung

Die Like-for-Like-Betrachtung umfasst alle Immobilien,

die in den letzten zwei vollen Berichtsjahren durchgängig

in Betrieb und Teil des CA Immo-Bestandsportfolios waren

(operative Kontrolle). Um eine aussagekräftige Vergleich-

barkeit zu gewährleisten, beinhalten die einzelnen Leis-

tungsindikatoren jeweils ausschließlich Objekte, für die

Verbrauchsdaten aus beiden Jahren vorliegen.

Mitarbeiterkennzahlen

Mitarbeiterkennzahlen werden auf Basis von Headcounts

(HC) aller vollkonsolidierten Unternehmen ausgewiesen

(inkl. karenzierte und Teilzeitarbeitskräfte, exkl. Studenten

und Praktikanten). Wurde eine Kennzahl mit einer ande-

ren Basis berechnet, wird diese in einer Fußnote näher er-

läutert.

KONZERNLAGEBERICHT

ENERGIE-, WASSERVERBRAUCH UND CO

FOOTPRINT DES BÜRO-BESTANDSPORTFOLIOS 2018/2019

Gesamtportfolio

Indikator EPRA Abgrenzung Maßeinheit 2018

2019

Veränderung

in %

Stromverbrauch

Elec-Abs

Gesamtener

ieverbrauch aus Strom

kWh

139.391.171 160.787.083 15,3%

Allgemeinflächen /gemeinsam betriebene

Dienste

79.880.822

81.224.305 1,7%

Mieterstrom, vom Vermieter beschafft 51.077.470 60.214.306 17,9%

Mieterstrom, vom Mieter beschafft 8.432.879 19.348.472 129,4%

% aus erneuerbaren Quellen 0% 0%

Stromverbrauch

LFL

Elec-LFL

Gesamtener

ieverbrauch aus Strom 139.391.171 131.192.066

–

5,9%

Allgemeinflächen /gemeinsam betriebene

Dienste

79.880.822

71.611.015 –10,4%

Mieterstrom, vom Vermieter beschafft 51.077.470 53.415.697 4,6%

Mieterstrom, vom Mieter beschafft 8.432.879 6.165.353 –26,9%

Energieverbrauch aus

Fernwärme und Kühlung

DH&C-Abs Gesamtes Gebäude

38.035.104 44.624.557 17,3%

Gesamtes Gebäude, vom Mieter beschafft N/A 1.425.438 N/A

% aus erneuerbaren Quellen 0% 0%

Energieverbrauch aus Fernwär-

me und Kühlun

LFL

DH&C-LFL Gesamtes

Gebäude 38.035.104

37.011.172 –2,7%

Energieverbrauch aus fossilen

Brennstoffen

Fuels-Abs Gesamtes Gebäude 58.150.897 63.022.091 8,4%

% aus erneuerbaren Quellen 0% 0%

Energieverbrauch aus fossilen

Brennstoffen

LFL

Fuels-LFL

Gesamtes

Gebäude 58.150.897

56.251.777 –3,3%

Energieintensität der Gebäude

Energy-Int

Gesamtes Gebäude

kWh/m

226

247 9,3%

Energieintensität der Gebäude

(

vom Vermieter beschafft

)

Gesamtes Gebäude, ohne Mieterstrom 187

177 –5,5%

Direkte Treibhausgas-

Emissionen

esamt

Sco

e 1

GHG-Dir-

Abs Gesamtes

Gebäude

kgCO

(standort-

basiert)

10.697.439

11.586.611 8,3%

Indirekte Treibhausgas-

Emissionen

esamt

Sco

e 2

GHG-Indir-Abs

Gesamtes Gebäude 38.580.517 37.828.213 –1,9%

Indirekte Treibhausgas-

Emissionen

esamt

Sco

e 3

GHG-Indir-Abs

Gesamtes Gebäude 23.487.898 29.989.984 27,7%

Treibhausgas-Emissionsinten-

sität der Gebäude

(

Sco

e 1+2

)

GHG-Int Gesamtes Gebäude, ohne Mieterstrom kgCO

e/m² 52,39 46,29 –11,6%

Wasserverbrauch gesamt Water-Abs Gesamtes Gebäude

547.792

587.224 7,2%

Wasserverbrauch LFL Water-LFL

Gesamtes Gebäude

547.792

489.637 –10,6%

Intensität des

Gebäudewasserverbrauchs

Water-Int

Gesamtes Gebäude

m³/m

0,57 0,54 –6,5%

Anzahl der zertifizierten

Lie

enschaften

Cert-Tot

Gesamtes Gebäude

% des

Portfolios

79 81 2,53

Vom Vermieter beschafft

Informationen zu den CO

-Umrechnungsfaktoren sowie der Scope-Definition finden Sie im ESG Anhang

GHG-Indir-Abs exkludiert Emissionen von Verbräuchen, die exklusiv den Mietflächen zuzordnen sind. Dies wird als Scope 3 betrachtet.

Die berichteten Emissionen sind Scope 3 zugeordnet, diese Werte repräsentieren jedoch keineswegs die vollständigen Scope 3-Emissionen.

Kommunale Versorgung

Basis: Büroimmobilien;

Aufgrund von Änderungen in der Datenerhebung und Verbesserung der allgemeinen Datenqualität weichen die Verbrauchsdaten 2018 geringfügig von den im Geschäftsbericht

2019 ausgewiesenen Daten ab.

Es erfolgten keine Schätzungen für Wasser- und Energiedaten (Strom, Gas, Fernwärme & Kälte), weder für absolute noch für like-for-like Daten.

LFL: like-for-like

KONZERNLAGEBERICHT

Deutschland Österreich CEE Deutschland Österreich CEE

2018

2019

13.193.134 9.456.052 116.741.986 21.546.998 11.949.447 127.290.638

6.301.408 7.914.899 65.664.515 5.270.429 8.877.544 67.076.332

- - 51.077.470 - - 60.214.306

6.891.726 1.541.153 - 16.276.569 3.071.903 -

0% 0% 0% 0% 0% 0%

13.193.134 9.456.052 116.741.986 9.769.059 9.569.285 111.853.722

6.301.408 7.914.899 65.664.515 5.270.429 7.902.562 58.438.025

- - 51.077.470 - - 53.415.697

6.891.726 1.541.153 - 4.498.630 1.666.723 -

8.404.881 7.118.590 22.511.633 8.853.922 7.274.604 28.496.031

N/A N/A N/A 1.425.438 - -

0% 0% 0% 0% 0% 0%

8.404.881 7.118.590 22.511.633 8.853.922 6.736.494 21.420.756

4.507.880 3.926.979 49.716.038 4.708.384 4.326.723 53.986.984

0% 0% 0% 0% 0% 0%

4.507.880 3.926.979 49.716.038 4.708.384 3.329.311 48.214.082

145,61 154,97 293,78 190,17 154,29 279,77

116,40 143,32 214,37 114,09 134,16 199,46

829.270 722.407 9.145.762 865.636 795.468 9.925.507

4.104.964 2.513.771 31.961.782 3.410.850 2.560.021 31.857.342

2.766.339 229.632 20.491.927 6.143.030 442.661 23.404.293

29,89 24,46 63,91 25,91 21,98 55,72

46.305 50.589 450.899 56.113 54.263 476.848

46.305 50.589 450.899 51.421 50.938 387.278

0,26 0,38 0,70 0,29 0,36 0,64

80 19 89

71 33 96

KONZERNLAGEBERICHT

ABFALLAUFKOMMEN DES BÜROBESTANDSPORTFOLIOS 2018/2019

Gesamtportfolio

Indikator EPRA

Code

Abgrenzung Maßeinheit 2018

2019 Veränderung

in %

Abfall Gesamt Gesamtes Gebäude Tonnen 9.673 13.653 41,1

Abfallgewicht nach

Entsorgungsweg (absolut)

Waste-Abs

Deponie mit oder ohne Energierückgewinnung

Tonnen

4.068

8.395

106,4

Verbrennung mit oder ohne

Energierückgewinnung 3.681

2.640 –28,3

Wiederverwendun

- 79 N/A

Wiederverwertun

(Rec

clin

) 1.614 2.286 41,7

Materialrück

ewinnun

sanla

e 193 232 20,2

Kom

ost 117 7

–

94,0

Sonsti

e - 12 N/A

Gesamt um

eleitet 5.605 5.257

–

6,2

Abfallgewicht nach

Entsorgungsweg (%)

Waste-Abs

Deponie mit oder ohne Energierückgewinnung

Entsorgungs-

weg (%)

42%

61%

Verbrennung mit oder ohne

Energierückgewinnung

38% 19%

Wiederverwendun

0% 1%

Wiederverwertun

(Rec

clin

) 17% 17%

Materialrück

ewinnun

sanla

e 2% 2%

Kom

ost 1% 0%

Sonsti

e 0% 0%

Gesamt um

eleitet 58% 39%

Abfall gesamt LFL Gesamtes Gebäude Tonnen 9.673 12.053 24,6

Abfallgewicht nach

Entsorgungsweg (absolut)

LFL

Waste-LFL

Deponie mit oder ohne Energierückgewinnung

Tonnen

4.068 7.254 78,3

Verbrennung mit oder ohne

Energierückgewinnung 3.681

2.498 –32,1

Wiederverwendun

- 79 N/A

Wiederverwertun

(Rec

clin

) 1.614 1.987 23,1

Materialrück

ewinnun

sanla

e 193 219 13,4

Kom

ost 117 4

–

96,3

Sonsti

e - 12 N/A

Gesamt um

eleitet 5.605 4.800

–

14,4

Abfallgewicht nach

Entsorgungsweg (%)

LFL

Waste-LFL

Deponie mit oder ohne Energierückgewinnung

Entsorgungs-

weg (%)

42%

60%

Verbrennung mit oder ohne

Energierückgewinnung

38% 21%

Wiederverwendun

0% 1%

Wiederverwertun

(Rec

clin

) 17% 16%

Materialrück

ewinnun

sanla

e 2% 2%

Kom

ost 1% 0%

Sonsti

e 0% 0%

Gesamt um

eleitet 58% 40%

Aufgrund von Änderungen in der Datenerhebung und Verbesserung der allgemeinen Datenqualität weichen die Verbrauchsdaten 2018 geringfügig von den im

Geschäftsbericht 2019 ausgewiesenen Daten ab

s erfolgten keine Schätzungen für Abfalldaten, weder für absolute noch für like-for-like Daten. In einigen Fällen haben wir Abfalldaten, die in volumetrischen

Einheiten angegeben wurden, umgerechnet. Hierfür wurden Umrechnungsfaktoren für Dichte verwendet, die von der UK Environment Agency entwickelt wur-

den.

LFL: like-for-like

KONZERNLAGEBERICHT

Deutschland Österreich CEE Deutschland Österreich CEE

2018

2019

2.046 2.197 5.430 866 2.291 10.496

- 2.122 1.946 - 2.166 6.229

987 - 2.694

442 25 2.173

- - - 68 - 12

820 75 719 286 97 1.903

149 - 44 54 2 176

90 - 27 4 - 3

- - - 12 - -

2.046 75 3.484 866 125 4.267

0% 97% 36% 0% 95% 59%

48% 0%

50%

51% 1% 21%

0% 0% 0% 8% 0% 0%

40% 3% 13% 33% 4% 18%

7% 0% 1% 6% 0% 2%

4% 0% 1% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 1% 0% 0%

100% 3% 64% 100% 5% 41%

2.046 2.197 5.430 866 2.109 9.078

- 2.122 1.946 0 2.026 5.228

987 - 2.694

442 - 2.056

- - - 68 - 12

820 75 719 286 83 1.618

149 - 44 54 - 165

90 - 27 4 - 0

- - - 12 - 0

2.046 75 3.484 866 83 3.850

0% 97% 36% 0% 96% 58%

48% 0%

50%

51% 0% 23%

0% 0% 0% 8% 0% 0%

40% 3% 13% 33% 4% 18%

7% 0% 1% 6% 0% 2%

4% 0% 1% 0% 0% 0%

0% 0% 0% 1% 0% 0%

100% 3% 64% 100% 4% 42%

KONZERNLAGEBERICHT

ENERGIE-, WASSERVERBRAUCH UND CO

-FOOTPRINT DER EIGENGENUTZTEN BÜROFLÄCHEN 2018/2019

Indikator EPRA

Code Maßeinheit 2018

2019 Veränderung

in %

Stromverbrauch

esamt

Elec-Abs

kWh

244.058 140.019

–

42,6%

Stromverbrauch LFL Elec-LFL 144.626 140.019 –3,2%

Ener

ieverbrauch aus Fernwärme und Kühlun

DH&C-Abs 367.065 231.730

–

36,9%

Energieverbrauch aus Fernwärme und Kühlung LFL DH&C-LFL 194.980 231.730 18,8%

Ener

ieverbrauch aus fossilen Brennstoffen

Fuels-Abs - - -

Ener

ieintensität der Gebäude Ener

-Int kWh/m

100 97

–

Direkte Treibhaus

as-Emissionen

Sco

e 1

GHG-Dir-Abs tCO

e (standortbasiert) - - -

Indirekte Treibhaus

as-Emissionen

Sco

e 2 GHG-Indir-Abs 142 90

–

Treibhaus

as-Emissionsintensität der Flächen GHG-Int k

e/m² 23

28 23

56 1

Wasserverbrauch

esamt

Water-Abs

996

850

–

Wasserverbrauch LFL

Water-LFL 574 850 48

Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int l/m

163

64 222

39 35

Art und Anzahl der zertifizierten Lie

enschaften Cert-Tot Anzahl und Art 2

(

DGNB Gold

)

(

DGNB Gold

)

Aufgrund von Änderungen in der Datenerhebung und Verbesserung der allgemeinen Datenqualität weichen die Verbrauchsdaten 2018 geringfügig von den im Geschäftsbe-

richt 2019 ausgewiesenen Daten ab

Für die Indikatoren Stromverbrauch und Energieverbrauch aus Fernwärme und Kühlung beträgt der prozentuale Anteil aus erneuerbaren Quellen 0%.

In keinem der eigengenutzten Büros gibt es Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen.

Die Angaben betreffen die kommunale Versorgung.

Es erfolgten keine Schätzungen für Wasser-, Abfall- und Energiedaten (Strom, Gas, Fernwärme & Kälte), weder für absolute noch für like-for-like Daten. LFL: like-for-like.

Die Tabelle enthält Daten zu drei (2018: vier) eigengenutzten Büros, die sich nicht in CA Immo-Gebäuden befinden (CA Immo-Niederlassungen in München und

Frankfurt – omniCon und CA Immo).

ABFALLAUFKOMMEN IN DEN EIGENGENUTZTEN BÜROFLÄCHEN 2018/2019

Indikator EPRA

Code

Abgrenzung Maß-

einheit

2018

2019 Verände-

rung in %

Like-for-like

2018 2019

Verände-

rung in %

Abfallgewicht

nach

Entsorgungsweg

(absolut)

Waste-

Abs

Total Waste Tonnen 112

73 31

–

2 31

38 31

38 0

onie mit oder ohne Ener

ierück

ewinnun

35 0

–

100

0 - - -

Verbrennung mit oder ohne

Energierückgewinnung

6,41 0 6,41 6,41 0

Wiederverwendun

- - - - - -

Wiederverwertun

(

Rec

clin

74 24

74 0 24

74 24

74 0

Materialrück

ewinnun

sanla

e - - - - - -

Kom

ost - - - - - -

Sonsti

e 0

23 0

23 0 0

23 0

Gesamt um

eleitet 31

38 31

38 0 31

38 31

38 0

Abfallgewicht

nach

Entsorgungsweg

(%)

Waste-

Abs

onie mit oder ohne Ener

ierück

ewinnun

Ent-

sorgungs-

weg (%)

72%

- -

Verbrennung mit oder ohne

Energierückgewinnung 6%

20% 20% 20%

Wiederverwendun

- - - -

Wiederverwertun

(

Rec

clin

22% 79% 79% 79%

Materialrück

ewinnun

sanla

e - - - -

Kom

ost - - - -

Sonsti

e - 1% 1% 1%

Gesamt um

eleitet 28% 100% 100% 100%

Aufgrund von Änderungen in der Datenerhebung und Verbesserung der allgemeinen Datenqualität weichen die Verbrauchsdaten 2018 geringfügig von den im

Geschäftsbericht 2019 ausgewiesenen Daten ab.

Abfalldaten waren für Klaus-Mann-Platz 1 (CA Immo-Niederlassung München) nicht verfügbar

KONZERNLAGEBERICHT

ABDECKUNG DES BÜRO-BESTANDSPORTFOLIOS 2018/2019

2018 2019

Indikator EPRA Fläche

Anzahl

Abdeckun

Fläche

Anzahl

Abdeckun

Stromverbrauch

esamt

Gesamtener

ieverbrauch aus Strom Elec-Abs 954.825 m² 49 von 49 100,00% 1.094.571 m² 56 von 56 100,00%

All

emeinflächen /

emeinsam betriebene Dienste

940.605 m² 48 von 48 100,00% 1.067.523 m² 54 von 54 100,00%

Mieterstrom, vom Vermieter beschafft 532.317 m² 27 von 31 85,48% 749.817 m² 35 von 35 100,00%

Mieterstrom, vom Mieter beschafft 43.520 m² 2 von 18 13,97% 344.755 m² 15 von 21 75,83%

Stromverbrauch LFL

Gesamtener

ieverbrauch aus Strom Elec-LFL 954.825 m² 49 von 49 100,00% 954.825 m² 49 von 49 100,00%

All

emeinflächen /

emeinsam betriebene Dienste

940.605 m² 48 von 48 100,00% 940.605 m² 48 von 48 100,00%

Mieterstrom, vom Vermieter beschafft 532.317 m² 27 von 31 85,48% 532.317 m² 27 von 31 85,48%

Mieterstrom, vom Mieter beschafft 43.520 m² 2 von 18 13,97% 43.520 m² 2 von 18 13,97%

Ener

ieverbrauch aus Fernwärme und Kühlun

Gesamtes Gebäude

DH&C-Abs

470.632

m² 24 von 25 97,07% 524.694 m² 27 von 27 100,00%

Gesamtes Gebäude, vom Mieter beschafft

N/A N/A N/A 27.048 m² 2 von 2 100,00%

Verbrauch aus Fernwärme und Kühlung LFL DH&C-LFL 470.632 m² 24 von 25 97,07% 470.632 m² 24 von 25 97,07%

Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen

Gesamtes Gebäude Fuels-Abs 469.973 m² 24 von 24 100,00% 574.964 m² 28 von 28 100,00%

Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen LFL Fuels-LFL 469.973 m² 24 von 24 100,00% 469.973 m² 24 von 24 100,00%

Ener

ieintensität der Gebäude

Energy-Int

954.825

m² 49 von 49 100,00% 1.094.571 m² 56 von 56 100,00%

Energieintensität der Gebäude (vom Vermieter

beschafft)

940.605 m² 48 von 48 100,00% 1.067.523 m² 54 von 54 100,00%

Direkte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 1 GHG-Dir-Abs 469.973 m² 24 von 24 100,00% 600.735 m² 29 von 29 100,00%

Indirekte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 2 GHG-Indir-Abs 954.825 m² 49 von 49 100,00% 1.067.523 m² 54 von 54 100,00%

Indirekte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 3 GHG-Indir-Abs 593.337 m² 29 von 49 62,14% 1.011.646 m² 50 von 56 92,42%

Treibhausgas-Emissionsintensität der Gebäude

(Scope 1+2)

GHG-Int 940.605 m² 48 von 48 100,00% 1.067.523 m² 54 von 54 100,00%

Wasserverbrauch gesamt Water-Abs 954.825 m² 49 von 49 100,00% 1.094.571 m² 56 von 56 100,00%

Wasserverbrauch LFL Water-LFL 954.825 m² 49 von 49 100,00% 954.825 m² 49 von 49 100,00%

Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int 954.825 m² 49 von 49 100,00% 1.094.571 m² 56 von 56 100,00%

Abfall Gesamt Abfall Gesamt 894.226 m² 47 von 49 95,14% 1.021.144 m² 52 von 56 93,29%

Abfall

ewicht nach Entsor

swe

(abs. und in %) Waste-Abs 894.226 m² 47 von 49 95,14% 1.021.144 m² 52 von 56 93,29%

Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (abs. und in %)

LFL

Waste-LFL

894.226

m² 47 von 47 100,00% 894.226 m² 47 von 47 100,00%

Art und Anzahl der zertifizierten Lie

enschaften Cert-Tot 803.540 m² 40 von 49 84,16% 888.942 m² 44 von 56 81,21%

Diese Tabelle zeigt die vermietbare Fläche, Anzahl der Gebäude sowie prozentuale Abdeckung des gesamten Gebäudebestands (lt. Definition des Berichts-

umfangs), die den jeweiligen angeführten Verbrauchsdaten zugrunde liegt

Vermietbare Fläche der erfassten Gebäude

Anzahl der erfassten Gebäude

Abdeckung der vermietbaren Fläche

Vom Vermieter beschafft

Gesamtes Gebäude, ohne Mieterstrom

LFL: like-for-like

KONZERNLAGEBERICHT

ABDECKUNG DER EIGENGENUTZTEN BÜROFLÄCHEN 2018/2019

2018 2019

Indikator EPRA Bürofläche Abdeckung Bürofläche Abdeckung

Stromverbrauch gesamt Elec-Abs 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3

Stromverbrauch LFL Elec-LFL 3.820 m² 3 von 3 3.820 m² 3 von 3

Gesamtenergieverbrauch aus Fernwärme und Kühlung DH&C-Abs 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3

Verbrauch aus Fernwärme und Kühlung LFL DH&C-LFL 3.820 m² 3 von 3 3.820 m² 3 von 3

Gesamtenergieverbrauch aus fossilen Brennstoffen

Fuels-Abs - - - -

Energieintensität der Gebäude Energy-Int 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3

Direkte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 1

GHG-Dir-Abs - - - -

Indirekte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 2 GHG-Indir-Abs 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3

Treibhausgas-Emissionsintensität der Gebäude GHG-Int 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3

Wasserverbrauch gesamt Water-Abs 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3

Wasserverbrauch LFL Water-LFL 3.820 m² 3 von 3 3.820 m² 3 von 3

Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3

Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (gesamt) LFL Waste-Abs 5.102 m² 3 von 4 2.883 m² 2 von 3

Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (%) LFL Waste-LFL 2.883 m² 2 von 2 2.883 m² 2 von 2

Art und Anzahl der zertifizierten Liegenschaften Cert-Tot 2.883 m² 2 von 4 2.883 m² 2 von 3

In keinem der eigengenutzten Büros gibt es Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen

ZERTIFIZIERUNG DES BESTANDSPORTFOLIOS – EPRA CERT-TOT

Gebäudezertifizierung

2018 2019 2020

BREEAM - Excellent

Abdeckung in m

90.393 150.333 80.990

Anzahl der Gebäude 4 5 2

BREEAM - Very good

Abdeckung in m

152.002 171.317 265.128

Anzahl der Gebäude 8 10 14

BREEAM - Interim

Abdeckung in m

0 0 78.029

Anzahl der Gebäude 0 0 3

LEED - Platin

Abdeckung in m

77.155 144.728 144.723

Anzahl der Gebäude 5 5 5

LEED - Gold

Abdeckung in m

330.975 255.733 160.884

Anzahl der Gebäude 13 13 8

DGNB - Platin

Abdeckung in m

48.335 85.418 85.755

Anzahl der Gebäude 3 5 5

DGNB - Gold

Abdeckung in m

104.680 81.413 81.413

Anzahl der Gebäude 7 6 6

Basis: Büroimmobilien

KONZERNLAGEBERICHT

SOZIALE UND GOVERNANCE LEISTUNGSINDIKATOREN GEM. EPRA

Soziales EPRA Code Kapitel Maßeinheit/Definition Abdeckung 31.12.2020

Geschlechter-

diversität

Diversity-Emp

Corporate

Governance

Mitarbeiter in %

Aufsichtsrat

67% Männlich

33% Weiblich

Vorstand

100% Männlich

0% Weiblich

Führungskräfte

Mitarbeit

68% Männlich

32% Weiblich

45% Männlich

55% Weiblich

Geschlechter-

spezifische

Vergütung

Diversity-Pay

Relation in %

Aufsichtsrat

Vorstand

Führungskräfte

Mitarbeiter

–2,1

8,2

2020

Leistun

sbeurteilun

en Em

-Dev ESG-Bericht: % der Gesamtbele

schaft

Alle Mitarbeiter

Neueinstellungen Emp-Turnover Gesamtzahl 68

Anteil in %

Fluktuation Gesamtzahl Ab

än

e 39

Anteil in %

9,2

Verletzun

srate

H&S-Emp Anteil in % 0%

Ausfallta

essatz

Anteil in % 0%

Abwesenheitsrate

Anteil in % 1,8%

Todesfälle

10)

Anzahl 0

Training und Development Emp-Training

Durchschn. Anzahl Stunden je Mitarbeiter

Männer: 9,9

Frauen: 12,4

Gesundheits- und

Sicherheitsbewertungen

H&S-Asset

ESG-Bericht,

Anteil der Gebäude, die bzgl. Gesundheits- und

Sicherheitsthemen überprüft wurden (z. B.

Brandschutz, Wasserqualität)

11)

% des

Gesamtbestands

(nach m²)

83%

(DE: 58%,

AT: 89%,

CEE: 99%)

Einhaltung von Gesundheits-

und Sicherheitsvorschriften

H&S-Comp

Alle gesetzlichen Vorgaben werden

eingehalten, die Behebung festgestellter Mängel

wird in allen Gebäuden umgehend veranlasst

Beschreibung

Gesellschaftliches Engagement Comty-Eng

ESG-Bericht, Anteil Bestandsportfolio in von CA Immo

entwickelten und erschlossenen Quartieren

(Brownfield Dev.)

% des

Gesamtbestands

(nach m²)

24%

(DE: 58%,

AT: 38%,

CEE: 0%)

Governance

Zusammensetzung des

höchsten Leitungsgremiums

Gov-Board

Corporate

Governance

Bericht:

Gesamtzahl der Vorstände

Gesamtzahl der Aufsichtsräte (unabhängig)

Durchschnittliche

Betriebszugehörigkeit (Jahre)

der Aufsichtsräte

12)

Aufsichtsräte

13)

mit Kompetenzen in Umwelt-

und Sozialthemen

Vorstand

Aufsichtsrat

Nominierung und Auswahl des

höchsten Leitungsorgans

Gov-Select

Beschreibung

Vorstand und

Aufsichtsrat

Prozess zur Bewältigung von

Interessenkonflikten

Gov-CoI

Beschreibung

Aufsichtsrat gesamt, inkl. 8 Kapital- und 4 Arbeitnehmervertreter.

Als Führungskräfte wurden wie folgt definiert: Konzernleiter, Niederlassungsleiter, Abteilungsleiter, Bereichsleiter, Teamleiter.

Unterschied der durchschnittl. Gesamtvergütung (Grundgehalt und Bonus) pro Mitarbeiterkategorie (Funktion, Level, Land) von Frauen und Männern in %.

Der Vorstand ist zu 100% männlich.

Neueinstellungsquote: Neueinstellungen 2020 / durchschnittliche Beschäftige 2020 (Headcount).

Fluktuation: Personal-

abgang 2020 / durchschnittliche Beschäftigte 2020 (Headcount).

Verletzungsrate: Anzahl Verletzungen durch Arbeitsunfälle / Gesamtarbeitszeit aller Mitarbeiter

in Stunden.

Ausfalltagessatz: Anzahl Abwesenheitstage aufgrund von Verletzungen bei Arbeitsunfällen / Gesamtarbeitszeit aller Mitarbeiter in Stunden.

Abwe-

senheitsrate: Anzahl Abwesenheitstage gesamt (Krankheit) / Gesamtarbeitszeit aller Mitarbeiter in Tagen.

10)

Todesfälle: Anzahl Todesfälle aufgrund von Berufs-

krankheit oder Arbeitsunfall.

11)

Im Jahr 2020 sind alle Multi-Tenant-Bürogebäude (mit Ausnahme von Neuanschaffungen im Jahr 2020) auf H&S überprüft

worden. In Single-Tenant-Gebäuden (inkl. Hotels) ist der Mieter für H&S-Bewertungen und -Inspektionen verantwortlich.

12)

Allgemeine durchschnittliche Bestellperiode.

13)

Unabhängige / nicht geschäftsführende Aufsichtsräte

KONZERNLAGEBERICHT

INFORMATIONEN ZU CA IMMO-MITARBEITERN

MITARBEITER: BESCHÄFTIGUNGSFORMEN UND ARBEITSMODELLE

Leistun

sindikatoren Gender Maßeinheit 31.12.2019 31.12.2020

Beschäfti

Gesamtbeschäfti

Weiblich HC 214

0 223

Männlich HC 200

0 214

Gesamt HC 414

0 437

Neueinstellun

en Weiblich HC 36

0 27

Männlich HC 38

0 41

Gesamt HC 74

0 68

än

e Weiblich HC 21

0 13

Männlich HC 21

0 26

Gesamt HC 42

0 39

Fluktuation Weiblich HC 10% 6%

Männlich HC 11% 12%

Gesamt HC 10% 9%

Arbeitsverträ

Vollzeit HC N/A 364

Teilzeit HC N/A 47

Karenziert HC N/A 26

Total HC N/A 437

Leiharbeitskräfte HC 0 0

All-in HC N/A 400

Gesundheit

Berufskrankheiten Anzahl/

ahr 0 0

Arbeitsunfälle Anzahl/

ahr 2 2

Aus- & Weiterbildun

Anzahl

eschulter Beschäfti

ter HC 414 437

Schulun

szeit Stunden/

ahr 10.651 4.892

Sozialer Dialo

Kollektive Vereinbarun

en Anzahl 0 0

Betriebsvereinbarun

en Anzahl 8 8

Meetin

s des Betriebsrates mit dem Vorstand Anzahl/

ahr 4 4

Excl. Joint Ventures; HC: Headcount

Diese Daten wurden erstmals für das Geschäftsjahr 2020 erhoben. Für 2019 wurden diese nicht erfasst (N/A).

KONZERNABSCHLUSS

A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

101

B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

102

C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2020

103

D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

104

E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

107

F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2020

109

KAPITEL 1: INFORMATIONEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT UND ALLGEMEINE ERLÄUTERUNGEN

109

a) Informationen über die Gesellschaft

109

b) Grundsätze der Rechnungslegung

109

c) Darstellung und Strukturierung des Konzernanhangs

109

d) In den Konzernabschluss einbezogene Gesellschaften

110

e) Erwerbe und Gründungen von Gesellschaften/Gesellschaftsanteilen

110

f) Verkäufe von Gesellschaften/G

esellschaftsanteilen

112

g) Konsolidierungsmethoden

113

h) Währungsumrechnung

115

i) Covid-19 Pandemie – Auswirkungen auf die CA Immo Gruppe

117

KAPITEL 2: UNTERNEHMENSERGEBNIS

119

2.1. Operative Segmente

119

2.2. Mieterlöse

125

2.3. Betriebskostenergebnis und sonstige dem

vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare

Aufwendungen

126

2.4. Sonstige den Projektentwicklungen zurechenbare Aufwendungen

127

2.5. Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen

127

2.6. Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienver

mögen

128

2.7. Erlöse aus Dienstleistungen

129

2.8. Indirekte Aufwendungen

130

2.9. Sonstige betriebliche Erträge

130

2.10. Abschreibungen und Wertänderungen

131

2.11. Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen

131

2.12. Finanzierungsaufwand

131

2.13. Ergebnis aus Derivaten

132

2.14. Ergebnis aus Finanzinvestitionen

132

2.15. Sonstiges Finanzergebnis

132

2.16. Ergebnis aus assoziierten Unternehmen

133

2.17. Finanzergebnis

133

2.18. Sonstiges Ergebnis

134

2.19. Ergebnis je Aktie

134

KAPITEL 3: LANGFRISTIGES VERMÖGEN

136

3.1. Langfristiges Immobilienvermögen

136

3.2. Selbst genutzte Immobilien

150

3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte

151

3.4. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen

154

3.5. Übrige Vermögenswerte

156

KAPITEL 4: KURZFRISTIGES VERMÖGEN

159

4.1. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden

159

4.2. Zum Handel bestimmte Immobilien

160

4.3. Forderungen und sonstige Vermögenswerte

161

INHALT

KONZERNABSCHLUSS

100

4.4. Wertpapiere

163

4.5. Liquide Mittel

164

KAPITEL 5: EIGENKAPITAL UND FINANZIERUNG

165

5.1. Eigenkapital

165

5.2. Verzinsliche Verbindlichkeiten

166

5.3. Sonstige Verbindlichkeiten

169

5.4. Schulden in Veräußerungsgruppen

169

KAPITEL 6: RÜCKSTELLUNGEN

170

6.1. Rückstellungen

170

KAPITEL 7: STEUERN

175

7.1. Ertragsteuern

175

7.2. Ertragsteuerforderungen

180

7.3. Ertragsteuerverbindlichkeiten

180

KAPITEL 8: FINANZINSTRUMENTE UND RISIKOMANAGEMENT

181

8.1. Finanzinstrumente

181

8.2. Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte

183

8.3. Risiken aus Finanzinstrumenten

186

KAPITEL 9: SONSTIGE ANGABEN

191

9.1. Informationen zur Geldflussrechnung

191

9.2. Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten

195

9.3. Leasingverhältnisse

196

9.4. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

198

9.5. Personalstand

201

9.6. Aufwendungen für die Abschlussprüfer

201

9.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

202

9.8. Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen

202

a) Änderung von Rechnungslegungsm

ethoden, die eine wesentliche Auswirkung auf

den K

onzernabschluss haben

202

b) Neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen, deren Anwendung kein

wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss hat

203

c) Noch nicht verpflichten

d anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen

203

9.9. Liste der Konzerngesellschaften

204

212

213

Erklärung des Vorstandes gemÄss §124 Abs. 1 Börsegesetz

Bestätigungsvermerk

KONZERNABSCHLUSS

101

Tsd. € Anhangsangabe 2020 2019

Mieterlöse 2.2. 235.609 220.730

Weiterverrechnete Betriebskosten 2.3. 53.260 51.757

Betriebskostenaufwand 2.3. –57.738 –55.327

Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare

Aufwendungen 2.3.

–21.466 –22.410

Nettomietergebnis 209.665 194.750

Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen 2.4. –2.154 –3.157

Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 43.335 12.344

Buchwertabgang inkl. Nebenkosten und Baukosten –35.387 –13.617

Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 2.5. 7.949 –1.273

Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 2.6. 43.930 15.650

Erlöse aus Dienstleistungen 2.7. 8.166 8.500

Indirekte Aufwendungen 2.8. –73.176 –43.464

Sonstige betriebliche Erträge 2.9. 1.204 721

EBITDA 195.584 171.728

Abschreibungen und Wertminderungen langfristiges Vermögen –4.662 –4.626

Wertänderungen zum Handel bestimmte Immobilien –871 95

Abschreibungen und Wertänderungen 2.10. –5.533 –4.531

Neubewertungsgewinn 352.110 491.752

Neubewertungsverlust –168.611 –28.985

Ergebnis aus Neubewertung 183.499 462.767

Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 2.11. 1.898 3.729

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 375.448 633.693

Finanzierungsaufwand 2.12. –42.311 –43.148

Sonstiges Finanzergebnis 2.15. –5.067 0

Kursdifferenzen 2.17. 2.385 –618

Ergebnis aus Derivaten 2.13. 21.429 –59.165

Ergebnis aus Finanzinvestitionen 2.14. –3.589 11.535

Ergebnis aus assoziierten Unternehmen 2.16. 0 –2.967

Finanzergebnis 2.17. –27.154 –94.363

Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 348.295 539.330

Tatsächliche Ertragsteuer –15.242 –19.967

Latente Steuern –79.099 –126.060

Ertragsteuern 7.1. –94.341 –146.026

Ergebnis der Periode 253.953 393.303

davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen 5 21

davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 253.948 393.282

Ergebnis je Aktie in € (unverwässert) 2.19. €2,73 €4,23

Ergebnis je Aktie in € (verwässert) 2.19. €2,34 €4,23

A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS

GESCHÄFTSJAHR 2020

KONZERNABSCHLUSS

102

Tsd. € Anhangsangabe 2020 2019

Ergebnis der Periode 253.953 393.303

Sonstiges Ergebnis

Bewertung Cashflow Hedges –620 0

Währungsdifferenzen –111 –14

Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis 198 0

Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung erfolgswirksam) 2.18. –533 –14

Neubewertung Wertpapiere 0 19.441

Neubewertung IAS 19 –80 –1.549

Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis 28 –726

Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung nicht erfolgswirksam) 2.18. –52 17.166

Sonstiges Ergebnis der Periode 2.18. –585 17.152

Gesamtergebnis der Periode 253.368 410.455

davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen 5 21

davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 253.363 410.434

B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG

FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

KONZERNABSCHLUSS

103

Tsd. € Anhangsangabe 31.12.2020 31.12.2019

VERMÖGEN

Bestandsimmobilien 3.1. 4.723.068 4.292.893

Immobilienvermögen in Entwicklung 3.1. 791.136 817.107

Selbst genutzte Immobilien 3.2. 12.896 15.030

Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.3. 7.531 7.768

Immaterielle Vermögenswerte 3.3. 2.998 5.169

Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 3.4. 57.629 67.755

Übrige Vermögenswerte 3.6. 60.728 83.667

Aktive latente Steuern 7.1. 4.382 1.810

Langfristiges Vermögen 5.660.368 5.291.199

Langfristiges Vermögen in % der Bilanzsumme 83,0% 89,9%

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und

Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen 4.1.

37.092 0

Zum Handel bestimmte Immobilien 4.2. 35.200 61.340

Forderungen und sonstige Vermögenswerte 4.3. 136.375 73.814

Ertragsteuerforderungen 7.2. 16.391 23.198

Liquide Mittel 4.5. 934.863 439.139

Kurzfristiges Vermögen 1.159.921 597.491

Summe Vermögen 6.820.289 5.888.690

EIGENKAPITAL UND SCHULDEN

Grundkapital 718.337 718.337

Kapitalrücklagen 791.372 791.372

Sonstige Rücklagen –3.981 –3.396

Einbehaltene Ergebnisse 1.622.491 1.461.571

Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 3.128.218 2.967.884

Nicht beherrschende Anteile 89 84

Eigenkapital 5.1. 3.128.308 2.967.968

Eigenkapital in % der Bilanzsumme 45,9% 50,4%

Rückstellungen 6.1. 34.249 34.571

Verzinsliche Verbindlichkeiten 5.2. 2.622.161 1.850.864

Sonstige Verbindlichkeiten 5.3. 113.503 129.561

Passive latente Steuern 7.1. 536.317 473.010

Langfristige Schulden 3.306.228 2.488.006

Ertragsteuerverbindlichkeiten 7.3. 14.464 22.867

Rückstellungen 6.1. 117.409 109.297

Verzinsliche Verbindlichkeiten 5.2. 205.301 246.478

Sonstige Verbindlichkeiten 5.3. 46.932 54.073

Schulden in Veräußerungsgruppen 4.1. 1.647 0

Kurzfristige Schulden 385.753 432.716

Summe Eigenkapital und Schulden 6.820.289 5.888.690

C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2020

KONZERNABSCHLUSS

D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS

GESCHÄFTSJAHR 2020

Tsd. € 2020 2019

angepasst

Operative Geschäftstätigkeit

Ergebnis vor Steuern 348.295 539.330

Neubewertungsergebnis inkl. Veränderung abgegrenzter Mieterträge –187.422 –464.359

Abschreibungen und Wertänderungen 5.533 4.531

Ergebnis aus der Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und Betriebs- und Geschäftsausstattung –43.893 –15.624

Finanzierungsaufwand, sonstiges Finanzergebnis und Ergebnis aus Finanzinvestitionen 50.968 31.612

Kursdifferenzen –2.385 618

Ergebnis aus Derivaten –21.429 59.165

Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen –1.898 –762

Sonstige unbare Aufwendungen 25.475 0

Gezahlte Steuern (ohne Steuern für Verkäufe langfristiges Immobilienvermögen und Beteiligungen) –9.016 –19.494

Gezahlte Zinsen (ohne Zinsen für Finanzierungstätigkeit) –11.521 –484

Erhaltene Zinsen (ohne Zinsen aus Investitionstätigkeit) 7.200 686

Cashflow aus dem Ergebnis 159.906 135.220

Zum Handel bestimmte Immobilien 26.417 –16.359

Forderungen und sonstige Vermögenswerte 9.419 5.824

Rückstellungen –8.980 –3.350

Sonstige Verbindlichkeiten –1.698 –3.706

Cashflow aus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen 25.158 –17.591

Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit 185.064 117.629

Investitionstätigkeit

Erwerb von und Investitionen in langfristiges Immobilienvermögen inkl. Anzahlungen –321.283 –215.133

Erwerb von Gesellschaften, abzgl. enthaltener liquider Mittel 1.706 Tsd. € (2019: 0 Tsd. €) –132.169 –2.366

Erwerb von Geschäftsausstattung und immateriellem Vermögen –2.085 –2.714

Veräußerung von Wertpapieren 0 133.985

Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und sonstigen Vermögenswerten –1.831 21.554

Veräußerung von Immobiliengesellschaften, abzgl. enthaltener liquider Mittel 4.817 Tsd. € (2019: 1.007 Tsd. €) 129.179 17.283

Veräußerung von At-Equity konsolidierten Unternehmen (inkl. an diese Gesellschaften gewährte Ausleihungen) 580 6.456

Gewährung von Darlehen an Gemeinschaftsunternehmen –2.545 –2.450

Rückzahlung von an Gemeinschaftsunternehmen gewährte Darlehen 0 2.100

Tilgung von Finanzvermögen 0 9

Gezahlte Steuern für Verkauf langfristiges Immobilienvermögen und Beteiligungen –5.347 –20.347

Ausschüttung/Kapitalrückzahlung von At-Equity konsolidierten Unternehmen und übrigen Beteiligungen 7.369 26.961

Gezahlte Zinsen für Investitionen in langfristiges Immobilienvermögen –4.792 –5.504

Gezahlte Negativzinsen –1.802 –861

Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen 64 1.163

Cashflow aus Investitionstätigkeit –334.663 –39.864

Finanzierungstätigkeit

Geldzufluss aus Darlehen 111.056 135.183

Geldzufluss aus der Begebung von Anleihen 836.747 0

Geldabfluss aus dem Rückkauf von Anleihen –103.380 0

Gezahlte Kosten für die Begebung von Anleihen 0 –70

Ausschüttung an Aktionäre –93.028 –83.725

Ausschüttung an Gesellschafter von Anteilen im Fremdbesitz 0 –128

Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate –65.626 –30.203

Übrige gezahlte Zinsen –35.669 –33.854

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 650.101 –12.798

Nettoveränderung der liquiden Mittel 500.502 64.967

Fonds der liquiden Mittel 1.1. 439.391 374.519

Fremdwährungskursänderungen –1.325 –95

Veränderung aufgrund Umgliederung in eine Veräußerungsgruppe –3.086 0

Fonds der liquiden Mittel 31.12. 935.482 439.391

Erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel –619 –253

Liquide Mittel 31.12. (Bilanz) 934.863 439.139

KONZERNABSCHLUSS

Der Gesamtbetrag der gezahlten Zinsen (exklusive Negativzinsen) beträgt in 2020 –51.982 Tsd. € (2019: –39.842 Tsd. €).

Der Gesamtbetrag der gezahlten Ertragsteuern beträgt –14.363 Tsd. € (2019: –39.841 Tsd. €).

Die CA Immo Gruppe stellt ab 2020 die Posten „Gezahlte Zinsen (ohne Zinsen für Finanzierungstätigkeit)“ und

„Erhaltene Zinsen (ohne Zinsen aus Investitionstätigkeit)“ separat im Cashflow aus dem Ergebnis dar, da sie aus Zinsen

für/von Finanzämter/n resultieren. Dies führt daher auch zu einer Anpassung der Vergleichswerte des Jahres 2019. Durch

diese Anpassung werden für das Jahr 2019 „Gezahlte Zinsen“ in Höhe von –484 Tsd. € nicht mehr im Cashflow aus der

Finanzierungstätigkeit sondern im Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit dargestellt. Zudem werden für 2019

aufgrund der Anpassung „Erhaltene Zinsen“ in Höhe von 686 Tsd. € nicht mehr im Cashflow aus der Investitionstätigkeit

sondern im Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit dargestellt.

Der Gesamtbetrag der Leasingzahlungen beträgt in 2020 –5.016 Tsd. € (2019: –4.217 Tsd. €).

Zusätzliche Informationen zur Geldflussrechnung werden in der Anhangsangabe 9.1. dargestellt.

KONZERNABSCHLUSS

107

Tsd. € Anhangsangabe Grundkapital Kapitalrücklagen -

Sonstige

Kapitalrücklagen -

Eigene Anteile

Stand am 1.1.2019 718.337 885.607 –95.775

Währungsdifferenzen 2.18. 0 0 0

Neubewertung Wertpapiere 2.18. 0 0 0

Neubewertung IAS 19 2.18. 0 0 0

Ergebnis der Periode 0 0 0

Gesamtergebnis 2019 0 0 0

Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0

Umgliederung (Sonstiges Ergebnis, bei

Realisierung nicht erfolgswirksam) 0 0 0

Nachträgliche Anschaffungskosten für Erwerb

Anteile im Fremdbesitz 0 1.540 0

Stand am 31.12.2019 5.1. 718.337 887.147 –95.775

Stand am 1.1.2020 718.337 887.147 –95.775

Bewertung Cashflow Hedges 2.18. 0 0 0

Währungsdifferenzen 2.18. 0 0 0

Neubewertung IAS 19 2.18. 0 0 0

Ergebnis der Periode 0 0 0

Gesamtergebnis 2020 0 0 0

Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0

Stand am 31.12.2020 5.1. 718.337 887.147 –95.775

E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG

FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020

KONZERNABSCHLUSS

Einbehaltene Ergebnisse Bewertungsergebnis

(Hedging -

Rücklage)

übrige Rücklagen

Anteil der Aktionäre des

Mutterunternehmens

Nicht beherr-

schende Anteile

Eigenkapital

(gesamt)

1.118.663 0 12.804 2.639.635 62 2.639.697

0 0 –14 –14 0 –14

0 0 18.226 18.226 0 18.226

0 0 –1.060 –1.060 0 –1.060

393.282 0 0 393.282 21 393.303

393.282 0 17.152 410.434 21 410.455

–83.725 0 0 –83.725 0 –83.725

33.351 0 –33.351 0 0 0

0 0 0 1.540 1 1.541

1.461.571 0 –3.396 2.967.884 84 2.967.968

0 –422 0 –422 0 –422

0 0 –111 –111 0 –111

0 0 –52 –52 0 –52

253.948 0 0 253.948 5 253.953

253.948 –422 –163 253.363 5 253.368

–93.028 0 0 –93.028 0 –93.028

1.622.491 –422 –3.559 3.128.218 89 3.128.308

KONZERNABSCHLUSS

109

KAPITEL 1: INFORMATIONEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT UND ALLGEMEINE ERLÄUTERUNGEN

a) Informationen über die Gesellschaft

Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft bildet mit ihren Tochtergesellschaften ("CA Immo Gruppe") einen

international tätigen Immobilienkonzern. Muttergesellschaft ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft

("CA Immo AG") mit Sitz in 1030 Wien, Mechelgasse 1. Die CA Immo Gruppe besitzt, entwickelt und bewirtschaftet

Büro-, Hotel-, Geschäfts-, Logistik- und Wohnungsimmobilien in Österreich, Deutschland sowie in Osteuropa. Die

CA Immo AG ist im Prime Market an der Wiener Börse notiert und wird in den Leitindex ATX („Austrian Traded

Index“) einbezogen.

b) Grundsätze der Rechnungslegung

Der Konzernabschluss der CA Immo AG wurde in Übereinstimmung mit den International

Financial Reporting

Stand

ards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, aufgestellt und erfüllt dabei auch die

zusätzlichen Anforderungen des § 245a Abs. 1 des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB). Die Aufstellung

des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon

ausgenommen sind die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in

Entwicklung), zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen, Wertpapiere, übrige Beteiligungen, derivative

Finanzinstrumente und Rückstellungen aus anteilsbasierten Vergütungsplänen mit Barausgleich, die zum

beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Die Nettoposition der Pensionsverpflichtungen wird als Rückstellung des

Barwerts der Verpflichtung abzüglich des beizulegenden Zeitwerts des Planvermögens dargestellt.

Der Konzernabschluss ist in tausend Euro ("Tsd. €"), gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode, aufgestellt.

Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter

Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

c) Darstellung und Strukturierung des Konzernanhangs

Die Erstellung und Darstellung von Abschlüssen erfordert von der Unternehmensleitung Ermessensentscheidun

gen

hinsichtlich der Wahl der Rechnungslegungsmethoden, der Reihenfolge der Anhangangaben sowie der Relevanz von

Angaben unter Berücksichtigung der Anforderungen der Abschlussadressaten. Die CA Immo Gruppe stellt die

einzelnen Bilanz- und Gewinn-und Verlustrechnungsposten jeweils gemeinsam mit den zugehörigen Bilanzierungs-

und Bewertungsmethoden sowie den wesentlichen Annahmen, Schätzungen und Ermessensentscheidungen dar. Diese

Gliederung bietet den Abschlussadressaten eine übersichtliche Zusammenfassung von Informationen und

dazugehöriger Erklärungen und Erläuterungen.

Folgende Symbole kennzeichnen die unterschiedlichen Inhalte der Kapitel:

Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Abschluss enthält Finanzinformationen, die unter Berücksichtigung von Wesentlichkeitsüberlegungen erstellt

werden. Die Wesentlichkeit in der CA Immo Gruppe wird aufgrund quantitativer und qualitativer Aspekte festgelegt.

Die quantitativen Aspekte werden anhand von Relationen zu Bilanzsumme, Ergebniskennziffern und/oder Cashflow-

Hauptposten beurteilt. In Abwägung der effizienten Erstellung des Jahresabschlusses und der transparenten

Präsentation relevanter Informationen werden die Angaben im Konzernanhang der CA Immo Gruppe bei jeder

Abschlusserstellung evaluiert.

F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2020

KONZERNABSCHLUSS

d) In den Konzernabschluss einbezogene Gesellschaften

Der Konzernabschluss umfasst die CA Immo AG als oberste Muttergesellschaft und die in Anhanganga

be 9.9.

aufgezä

hlten Gesellschaften.

Entwicklung Konsolidierungskreis

Vollkonsolidiert Gemeinschaftsunternehmen at equity

Stand 1.1.2020 153 32

Erwerb von Gesellschaftsanteilen 2 0

Gründungen von Gesellschaften 3 0

Abgang von Gesellschaften durch Liquidation oder Umgründung –3 –1

Übergang Konsolidierung 3 –3

Verkäufe von Gesellschaften –2 0

Stand 31.12.2020 156 28

davon ausländische Gesellschaften 139 25

icht konsolidierte strukturierte Einheiten

In der CA Immo Gruppe gibt es zum 31.12.2020 keine Anteile (2019: keine Anteile) an nicht konsolidierten

strukturierten Einheiten.

Zeitpunkt einer Erst- bzw. Entkonsolidierung

Die Konsolidierung eines Tochterunternehmens beginnt an dem Tag, an dem der Konzern die Beherrschung über

das Tochterunternehmen erlangt. Sie endet, wenn der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen

verliert. Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen eines Tochterunternehmens werden grundsätzlich ab

dem Tag, an dem der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt, bis zu dem Tag, an dem die

Beherrschung endet, im Konzernabschluss erfasst. Die CA Immo Gruppe legt den Tag der Erst- bzw. Entkonsolidierung

unter Berücksichtigung von Effizienz- und Wesentlichkeitsüberlegungen fest.

Konsolidierung

Das Beherrschungskonzept des IFRS 10 führt dazu, dass es in der CA Immo Gruppe Gemeinschaftsunternehmen

gibt, die trotz einer Beteiligungsquote von mehr als 50%, aufgrund der vertraglichen Regelungen nach IFRS 11 im

Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen werden.

e) Erwerbe und Gründungen von Gesellschaften/Gesells

chaftsanteilen

Die CA Immo Gruppe erwarb i

m Geschäftsjahr 2020 folgende Gesellschaftsan

teile.

Gesellschaftsname/Sitz Beteiligung

Zweck Kaufpreis

in Tsd. €

Erstkonsolidierungs-

stichtag

CA Immo P14 Sp.z.o.o. 100% Objektgesellschaft 21.788 29.10.2020

Brandenburg Properties 7 B.V. 100% Objektgesellschaft 51.686 30.12.2020

Summe Anteile - Erstkonsolidierung 73.474

Skygarden Arnulfpark Verwaltungs GmbH

(bisher 50%) 50% Objektgesellschaft

13 01.01.2020

Boulevard Süd 4 Verwaltungs GmbH (bisher 50%) 50% Objektgesellschaft 0 28.10.2020

Boulevard Süd 4 GmbH & Co.KG (bisher 50%) 50% Projektgesellschaft 0 28.10.2020

Summe Anteile - Übergangkonsolidierung 13

Summe 73.487

KONZERNABSCHLUSS

111

Die CA Immo Gruppe bestimmt beim Erwerb von Gesellschaften (rechtlichen Einheiten) zum Erwerbszeitpunkt,

ob es sich bei dem Erwerb um einen Geschäftsbetrieb oder eine Gruppe von Vermögenswerten und Schulden

handelt. Folgende Indikatoren werden bei der Analyse für das Vorliegen eines Geschäftsbetriebes herangezogen:

- die erworbene Einheit umfasst eine größere Anzahl von Immobilien

- die erworbene Einheit hat über das Halten von Immobilien hinausgehende substanzielle Prozesse

- die erworbene Einheit verfügt über eigenes Personal, um die substanziellen Prozesse durchzuführen.

Zur Beurteilung ob es sich um den Erwerb eines Geschäftsbetriebes oder einer Gruppe von Vermögenswerten und

Schulden handelt, hat die CA Immo Gruppe die Vereinfachungsregelung zur Durchführung eines Konzentrationstests

gemäß IFRS 3 nicht in Anspruch genommen.

Erstkonsolidierungen

In 2020 erwarb die CA Immo Gruppe die Anteile an zwei Objektgesellschaften (beizulegende Zeitwerte der

Immobilien betragen zum Erstkonsolidierungszeitpunkt 143.020 Tsd. €) um 73.474 Tsd. €. Bei diesen Transaktionen

handelt es sich um einen Erwerb von Vermögenswerten und Schulden und nicht um einen

Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3.

Die Anschaffungskosten der übernommenen Vermögenswerte und Schulden stellen sich wie folgt dar:

Tsd. € Gesamt

Bestandsimmobilien 143.020

Sonstige Aktiva 1.061

Liquide Mittel 1.412

Steuerabgrenzungen 2.173

Finanzverbindlichkeiten –73.074

Rückstellungen –86

Übrige Verbindlichkeiten –1.031

Erworbenes Nettovermögen 73.474

Die offenen Kaufpreise für die

Erwerbe des Jahres 2020 betragen zum 31.12.2020 4.343 Tsd. € (davon

Ankaufsnebenkosten 3.718 Tsd. €). Zusätzlich gibt es eine offene Rückforderung in Höhe von 1.492 Tsd. €.

Gründungen

Für neu gegründete Gesellschaften wurde Eigenkapital in Höhe von 61 Tsd. € einbezahlt.

Übergangkonsolidierungen

Durch Kauf der von bisherigen Joint Venture Partnern gehaltenen Anteile erhöhte die CA Immo Gruppe ihren Anteil

von 50% auf 100%. Die Bilanzierung der Anteile erfolgte bis zum Erwerbszeitpunkt, mangels Beherrschung, als Anteile

an Gemeinschaftsunternehmen nach der Equity-Methode. Ab dem Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile werden die drei

Gesellschaften vollkonsolidiert. Bei diesem Kauf handelt es sich um einen Erwerb von Vermögenswerten und nicht um

einen Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3.

Der Kaufpreis für die erworbenen Anteile betrug insgesamt 13 Tsd. € und wurde zur Gänze bezahlt.

Die Anschaffungskosten der übernommenen Vermögenswerte und Schulden stellen sich wie folgt dar.

KONZERNABSCHLUSS

Tsd. € Gesamt

Sonstige Aktiva 82

Liquide Mittel 294

Rückstellungen –151

Übrige Verbindlichkeiten –282

Forderungen/Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen 92

Erworbenes Nettovermögen 35

davon Abgang Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen –22

f) V

erkäufe von Gesellschaften/

Gesellschaftsanteilen

Die CA Immo Gruppe h

at folgende Anteile an Gesellschaften im Geschäftsjahr 2020 veräuß

ert:

Gesellschaftsname/Sitz Beteiligung

Konsolidierungsart vor

Anteilsveränderung

Veräußerungspreis

Tsd. €

Entkonsolidierungs-

stichtag

CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 9

GmbH (Cube)

100 Vollkonsolidiert 89.598 30.06.2020

Europolis Zagrebtower d.o.o. 100 Vollkonsolidiert 32.593 30.09.2020

Summe verbundene Unternehmen 122.191

Die offenen

Veräußerungspreise für die Verkäufe des Jahres 2020 betragen zum 31.12.2020 1.179 Tsd. €. Neben dem

ausstehenden Kaufpreis gibt es eine offene Verbindlichkeit in Höhe von 784 Tsd. €

KONZERNABSCHLUSS

113

Die vollkonsolidierten Gesellschaften verfügten zum Verkaufszeitpunkt über folgendes Nettovermögen:

Tsd. € Gesamt

Bestandsimmobilien –194.958

Sonstige Aktiva –852

Liquide Mittel –4.817

Steuerabgrenzungen 15.971

Rückstellungen 6.091

Übrige Verbindlichkeiten 2.195

Finanzverbindlichkeiten 70.200

Forderungen/Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen 12.707

Nettoveränderung –93.465

davon anteilig verkauftes Nettovermögen –93.465

g) Konsolidieru

ngsmethoden

In dem Konzernabschluss sind alle Gesellschaften, die unter dem beherrschenden Einfluss der Muttergesellschaft

stehen, durch Vollkonsolidierung einbezogen. Die Erstkonsolidierung erfolgt zu dem Zeitpunkt, an dem die

Beherrschung auf das Mutterunternehmen übergegangen ist. Gesellschaften werden entkonsolidiert, wenn die

Beherrschung endet. Alle konzerninternen Transaktionen zwischen Gesellschaften des Vollkonsolidierungskreises und

damit zusammenhängende Erträge und Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten sowie unrealisierte

Zwischengewinne werden zur Gänze eliminiert. Gewinne und Verluste aus „Upstream“- und „Downstream“-

Transaktionen mit Gemeinschaftsunternehmen oder assoziierten Unternehmen werden im Verhältnis des jeweiligen

Anteils der CA Immo Gruppe an diesen Gesellschaften eliminiert (außer bei zum beizulegenden Zeitwert bewerteten

Immobilien).

Handelt es sich bei den erworbenen Gesellschaften (rechtlichen Einheiten) nicht um einen Geschäftsbetrieb, liegt kein

Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 vor. In diesem Fall werden die erworbenen Vermögenswerte und

Schulden mit ihren anteiligen Anschaffungskosten erfasst. Dies erfolgt durch Zuordnung der Anschaffungskosten auf

die zur Beteiligung gehörenden Vermögenswerte (vor allem Immobilien) und Schulden, sowie nicht beherrschender

Anteile auf Basis ihrer relativen beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbszeitpunkt.

Handelt es sich beim Erwerb einer Gesellschaft um den Erwerb eines Geschäftsbetriebes, liegt ein

Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 vor. Für das Vorliegen eines Geschäftsbetriebes müssen zumindest ein

Inputfaktor, wie z.B. Belegschaft, geistiges Eigentum oder Rechte, und ein substanzieller Prozess (Transformation der

Inputfaktoren) vorliegen, die maßgeblich zur Fähigkeit Output zu generieren beitragen. Die erstmalige Einbeziehung

einer Tochtergesellschaft erfolgt dann nach der Erwerbsmethode durch Ansatz der identifizierbaren Vermögenswerte

und Schulden des erworbenen Unternehmens mit ihren beizulegenden Zeitwerten, sowie gegebenenfalls eines

Firmenwertes und nicht beherrschender Anteile. Der Firmenwert entspricht jenem Betrag, um den der beizulegende

Zeitwert der übertragenen Gegenleistung (i.d.R. der Kaufpreis für den erworbenen Geschäftsbetrieb) und (soweit

vorhanden) der für die nicht beherrschenden Anteile angesetzte Betrag den beizulegenden Zeitwert der

identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden einschließlich damit zusammenhängender latenter Steuern übersteigt.

Die nicht beherrschenden Anteile werden bei Zugang mit dem anteiligen beizulegenden Zeitwert des

identifizierbaren Nettovermögens des erworbenen Unternehmens bewertet und in der Folge um diejenigen

Veränderungen des Eigenkapitals fortgeschrieben, die den nicht beherrschenden Anteilen zuzurechnen sind. Das

Gesamtergebnis wird den nicht beherrschenden Anteilen selbst dann zugeordnet, wenn dies dazu führt, dass die nicht

beherrschenden Anteile einen Negativsaldo aufweisen. Entsprechend der Qualifikation des Kapitalanteils als Eigen-

oder als Fremdkapital erfolgt der Ausweis der nicht beherrschenden Anteile im Eigenkapital bzw. unter den sonstigen

Verbindlichkeiten im Fremdkapital.

KONZERNABSCHLUSS

Erwerbe oder Verkäufe von Anteilen an Tochterunternehmen, die nicht zur Erlangung oder dem Verlust der

Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktion bilanziert. Die Buchwerte der vom Konzern gehaltenen

Anteile und der nicht beherrschenden Anteile werden so angepasst, dass sie die Änderungen der an den

Tochterunternehmen bestehenden Anteilsquoten widerspiegeln. Jede Differenz zwischen dem Betrag, um den die nicht

beherrschenden Anteile angepasst werden, und dem beizulegenden Zeitwert der gezahlten oder erhaltenen

Gegenleistung wird unmittelbar im Eigenkapital erfasst und den Aktionären des Mutterunternehmens zugeordnet.

Führt ein Teilverkauf von Anteilen an einem Tochterunternehmen, dass zuvor vom Mutterunternehmen beherrscht

wurde, zum Verlust der Beherrschung, so sind alle Vermögenswerte und Schulden des ehemaligen

Tochterunternehmens aus der Konzernbilanz auszubuchen. Der zurückbehaltene Anteil ist in Folge als

Gemeinschaftsunternehmen, assoziiertes Unternehmen oder als Finanzinstrument gemäß IFRS 9, mit dem

beizulegenden Zeitwert im Zeitpunkt der Übergangskonsolidierung erfolgswirksam anzusetzen.

Führt ein Ankauf von Anteilen an einer Gesellschaft, die bisher als Gemeinschaftsunternehmen, assoziiertes

Unternehmen oder als Finanzinstrument gemäß IFRS 9 behandelt wurde, zur Erlangung der Beherrschung, so sind die

Vermögenswerte und Schulden des Tochterunternehmens im Zuge der Übergangskonsolidierung in der Konzernbilanz

zu erfassen und die zuvor bilanzierten Anteile an der Gesellschaft werden zum beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam

bewertet.

Gemeinschaftsunternehmen

Im Rahmen von Objektvermietungs- und Projektentwicklungspartnerschaften gründet die CA Immo Gruppe mit

einem oder mehreren Partnerunternehmen Gemeinschaftsunternehmen, bei denen vertraglich eine gemeinschaftliche

Führung begründet wird. Anteile an Gesellschaften unter gemeinschaftlicher Führung werden nach der Equity-

Methode (AEJV – at equity Gemeinschaftsunternehmen) in den Konzernabschluss der CA Immo Gruppe einbezogen.

Assoziierte Unternehmen

Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, auf das der Konzern maßgeblichen Einfluss hat und das weder

ein Tochterunternehmen noch eine Beteiligung an einem Gemeinschaftsunternehmen ist. Die Ergebnisse,

Vermögenswerte und Schulden von assoziierten Unternehmen sind in diesem Abschluss nach der Equity-Methode

(AEA – at equity assoziierte Unternehmen) einbezogen.

Equity-Methode

Nach der Equity-Methode sind die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen sowie an assoziierten Unternehmen im

Erwerbszeitpunkt mit ihren Anschaffungskosten inklusive direkt zuordenbarer Nebenkosten in die Konzernbilanz

aufzunehmen. Die Folgebewertung erfolgt durch Erhöhung/Verminderung dieses Wertes auf Grund des anteiligen

Periodenergebnisses laut Gewinn- und Verlustrechnung, Gesamtergebnisrechnung (korrigiert um Ergebniseffekte aus

Transaktionen zwischen dem Konzern und dem Beteiligungsunternehmen), von Dividendenausschüttungen, Einlagen

und sonstigen Änderungen im Eigenkapital des Beteiligungsunternehmens sowie durch Berücksichtigung von

Wertminderungen.

Wenn der Buchwert der Anteile auf null reduziert ist und etwaige Ausleihungen an das Unternehmen ebenfalls auf

null wertberichtigt wurden, werden zusätzliche Verluste nur in dem Umfang berücksichtigt und als Schuld angesetzt,

in dem die CA Immo Gruppe rechtliche oder faktische Verpflichtungen zur Leistung weiterer Zahlungen an das

Unternehmen eingegangen ist.

KONZERNABSCHLUSS

115

h) Währungsumrechnung

Geschäftstransaktionen in fremder Währung

Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in fremder Währung mit dem am Tag der jeweiligen

Transaktion gültigen Devisenkurs. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden

monetären Vermögenswerte und Schulden in die jeweilige funktionale Währung erfolgt mit dem am Stichtag gültigen

Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam

erfasst.

Der Währungsumrechnung von Vermögenswerten und Schulden wurden folgende Kurse zugrunde gelegt:

Ankauf Verkauf Ankauf Verkauf

31.12.2020 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2019

Schweiz CHF 1,0767 1,0895 1,0769 1,0897

USA USD 1,2251 1,2351 1,1154 1,1254

Die Umrechnu

ng der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerten und Schulden

erfolgt mit dem am Stichtag jeweils gültigen Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und –verluste

werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.

Umrechnung von Abschlüssen von Gesellschaften in fremder Währung

Konzern-Berichtswährung ist der Euro (EUR). Da der Euro in der Regel auch die funktionale Währung der außerhalb

des Gebietes der Europäischen Währungsunion in Osteuropa gelegenen Immobilienobjektgesellschaften ist, erfolgt die

Umrechnung der in fremder Währung aufgestellten Jahresabschlüsse nach der Zeitbezugsmethode. Als

Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung) sowie monetäre

Vermögenswerte und Schulden werden dabei mit Stichtagskursen, selbst genutzte Immobilien sowie sonstige nicht

monetäre Vermögenswerte mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und

Verlustrechnung erfolgt mit den Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind

erfolgswirksam erfasst.

In der CA Immo Gruppe existierten vier Konzerngesellschaften in Ungarn, deren Abschlüsse bis zum 31.12.2019 in

Euro erstellt wurden. Mit Stichtag 1.1.2020 wurde die Berichtswährung dieser Gesellschaften entsprechend den lokalen

Vorschriften auf Forint umgestellt. Für den Konzernabschluss 31.12.2020 ergeben sich daraus keine wesentlichen

Änderungen.

Für die Verwaltungsgesellschaften in Osteuropa ist die funktionale Währung die jeweilige lokale Währung. Die

Umrechnung der Bilanzwerte erfolgt mit den zum Stichtag gültigen Umrechnungskursen. Nur das Eigenkapital wird

mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt zu

Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Anwendung der Stichtagskursmethode werden in der

Gesamtergebnisrechnung im sonstigen Ergebnis berücksichtigt.

KONZERNABSCHLUSS

Der Währungsumrechnung von Einzelabschlüssen wurden folgende Kurse zugrunde gelegt:

Stichtagskurs Durchschnittskurs Stichtagskurs Durchschnittskurs

31.12.2020 2020 31.12.2019 2019

Kroatien HRK 7,5369 7,5350 7,4426 7,4174

Polen PLN 4,6148 4,4742 4,2585 4,3018

Rumänien RON 4,8694 4,8428 4,7793 4,7517

Russland RUB nicht anwendbar nicht anwendbar nicht anwendbar 66,3889

Serbien RSD 117,5802 117,5730 117,5928 117,8478

Tschechien CZK 26,2450 26,4963 25,4100 25,6589

Ungarn HUF 365,1300 354,1642 330,5200 326,0275

Bestimmun

g der funktionalen Währung

Die CA Immo Gruppe unterscheidet bei der Bestimmung der funktionalen Währung grundsätzlich zwischen

Immobilienobjektgesellschaften und Verwaltungsgesellschaften.

Funktionale Währung: Immobilienobjektgesellschaften

In jenen Ländern und Regionen, in denen die CA Immo Gruppe als Finanzinvestition gehaltene Immobilien besitzt,

werden die Immobilien bzw. Immobilienobjektgesellschaften aufgrund der in diesen Märkten aktiven internationalen

Investoren in der Regel in Euro ge- und verkauft. Darüber hinaus werden die Mietverträge in der CA Immo Gruppe fast

zur Gänze in Euro abgeschlossen, oder, sofern diese nicht in Euro abgeschlossen werden, fast zur Gänze an den Euro

Wechselkurs indexiert.

Somit ist der Euro jene Währung, die den größten Einfluss auf den Verkaufspreis der von der CA Immo Gruppe

angebotenen Güter (Immobilienverkauf) und Dienstleistungen (Vermietungsleistung) hat. Dies wird auch in den von

den externen Gutachtern erstellten Bewertungsgutachten zum Ausdruck gebracht, in denen die Wertermittlungen

jeweils in Euro erfolgen.

Darüber hinaus werden die Finanzierungen der Immobilien in Euro abgeschlossen. Der Preis für den wesentlichsten

Kostenfaktor einer Immobiliengesellschaft wird somit ebenfalls durch den Euro determiniert.

In Abwägung der beschriebenen Faktoren wurde die funktionale Währung in der CA Immo Gruppe für außerhalb des

Gebietes der Europäischen Währungsunion gelegene, in den Konzernabschluss einbezogene Immobiliengesellschaften

mit dem Euro festgelegt.

Funktionale Währung: Verwaltungsgesellschaften

Bei den Verwaltungsgesellschaften in Osteuropa erfolgt die Fakturierung der erbrachten Leistungen (Management

Leistungen an die Objektgesellschaften) jeweils in lokaler Währung. Die Preisfestsetzung erfolgt somit in der jeweiligen

Landeswährung, welche somit auch den größten Einfluss auf die Verkaufspreise der erbrachten Dienstleistungen hat.

Darüber hinaus wird in diesen Gesellschaften auch Personal beschäftigt, das grundsätzlich in der jeweiligen lokalen

Landeswährung bezahlt wird. Der Preis für die wesentlichsten Kostenfaktoren wird somit auf Basis der jeweiligen

Landeswährung bestimmt. Die Generierung des Cashflows erfolgt weitgehend unabhängig von der Mutter.

In Abwägung der beschriebenen Faktoren wurde in der CA Immo Gruppe für außerhalb des Gebietes der

Europäischen Währungsunion gelegene, in den Konzernabschluss einbezogene Verwaltungsgesellschaften die jeweilige

lokale Währung als funktionale Währung festgelegt.

KONZERNABSCHLUSS

117

i) Covid-19 Pandemie – Auswirkungen auf die CA Immo Gruppe

Das Geschäftsjahr 2020 war gesamtheitlich von den Auswirkungen der Covid-19 Pandemie geprägt. Viele Länder

haben allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität ab dem

2. Quartal 2020 in vielen Sektoren stark beeinträchtigt.

Einige Immobilienmärkte weisen ein deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf.

Hotels werden geschlossen. Der Einzelhandel verzeichnet erhebliche Umsatzeinbußen und stellt vermehrt Anfragen zur

Mietstundung bzw. Mietreduktion. Baustellen können teilweise nicht wie geplant betrieben werden. Die kurz- und

langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf die Immobilienmärkte sind weiterhin höchst

ungewiss. Je länger die Krise dauert, desto komplexer werden die Themen.

Der Immobilientransaktionsmarkt entwickelte sich bedingt durch die Pandemie und dem damit verbundenen

Wirtschaftseinbruch mit Ausnahme von Deutschland stark rückläufig. Das in den Kernmärkten der CA Immo Gruppe

registrierte Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien lag zwischen 30% (Osteuropa) und 50% (Österreich) unter

dem Wert des Vorjahres. In Deutschland belief sich der Rückgang gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres auf

unter 6%. Transaktionen pausieren auf Grund von Problemen in Preisfindung und Finanzierung oder werden sogar

abgebrochen.

Mit Ausnahme von Wien, wo die Vermietungsleistung bisher noch konstant war und Effekte erst in 2021 erwartet

werden, verzeichneten alle Kernstädte der CA Immo Gruppe durch die herausfordernden Rahmenbedingungen

aufgrund der Pandemie und deren wirtschaftliche Auswirkungen bereits eine rückläufige Büroflächennachfrage bzw.

einen Anstieg der Leerstandsraten. Nachdem nun sowohl die Transaktions- als auch die Vermietungsaktivitäten

deutlich reduziert wurden, ist auch zukünftig mit längeren Vermarktungs- und Leerstandszeiten für nicht vermietete

Flächen zu rechnen.

Bei Projektentwicklungen ist unter den gegenwärtigen außerordentlichen Marktbedingungen – mit steigenden

Baukosten, Angebots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungsraten, unsicheren Vermarktungszeiträumen

und einem Mangel an aktuellen Vergleichswerten – die Beimessung eines höheren Unsicherheitsfaktors unvermeidlich.

Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker schwanken als dies unter normalen Umständen der Fall wäre. Auf

den Baustellen der CA Immo Gruppe wurden keine Verzögerungen aufgrund der Pandemie verzeichnet, alle

Bauvorhaben konnten plangemäß fortgeführt werden.

Um die Sicherheit der Mieter und Mitarbeiter bestmöglich zu gewährleisten und im Bedarfsfall rasch handeln zu

können, hat CA Immo frühzeitig eine internationale Health & Safety Taskforce installiert, die sich seit Anfang März

2020 wöchentlich zu den aktuellen Entwicklungen abstimmt und entsprechende Handlungsempfehlungen zu

Hygienemaßnahmen auf regionaler Ebene sowie in den eigengenutzten Büroflächen umsetzt. Ein entsprechender

Aktionsplan wurde im Laufe des Jahres 2020 kontinuierlich überarbeitet und an das jeweils aktuelle lokale

Infektionsgeschehen und die Richtlinien der nationalen Gesundheitsbehörden in den Städten, in denen die CA Immo

Gruppe mit Bestandsgebäuden und eigenen Niederlassungen vertreten ist, angepasst. Inkludiert wurden hierbei

Maßnahmen und interne Verhaltensregeln für mehrere Szenarien und Eskalationsstufen, um jederzeit eine sichere

Umgebung für alle Gebäudenutzer zu gewährleisten.

Aufgrund der Covid-19 Pandemie gilt eine erweiterte Home-Office-Regelung für alle CA Immo Mitarbeiter. In den CA

Immo Niederlassungen gilt freiwillige Büropräsenz, mit max. 50% Bürobelegung und Maskenpflicht in allen Büro-

Allgemeinflächen. Dienstreisen und Präsenz-Meetings werden bis auf weiteres nur in Ausnahmefällen durchgeführt.

Going Concern

Die Covid-19 Pandemie hat zum Stichtag 31.12.2020 keinen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und

Ertragslage der CA Immo Gruppe.

Nichtsdestotrotz ist aufgrund von bestehenden bzw. zukünftigen behördlichen Maßnahmen nicht auszuschließen,

dass die Covid-19 Pandemie auf einzelne Länder/Immobilienobjekte bzw. Mietergruppen (insbesondere Büro, Hotel,

KONZERNABSCHLUSS

Einzelhandel) negative Auswirkungen zeigt. Die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf die zukünftige Vermögens-,

Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe lassen sich nicht abschließend bewerten und werden laufend evaluiert.

Financial Covenants

Die Bankfinanzierungen in der CA Immo Gruppe unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dies sind bei

Bestandsimmobilien in der Regel LTV (Loan to Value), ISCR (Interest Service Coverage Ratio) und DSCR (Debt Service

Coverage Ratio) bzw. bei Projektfinanzierungen LTC (Loan to Cost) und ISCR (Interest Service Coverage Ratio).

Aufgrund der anhaltenden negativen Wirtschaftsentwicklung kann nicht ausgeschlossen werden, dass es zukünftig zu

einer Verletzung vertraglicher Bedingungen (Financial Covenants, insbesondere DSCR) durch Mieterausfälle kommt.

Zum Stichtag 31.12.2020 wurden keine Financial Covenants der CA Immo Gruppe verletzt. Die Auswirkungen der

Covid-19 Pandemie auf mögliche zukünftige Verletzungen von Financial Covenants der CA Immo Gruppe werden

laufend evaluiert. Das betrifft insbesonders Immobilien mit den Hauptnutzungsarten Hotel und Einzelhandel.

Neubewertungsergebnis

Es ergaben sich insbesondere Wertanpassungen aus unmittelbar von den Folgen der Pandemie betroffenen

Immobilien, mit den Hauptnutzungsarten Hotel und Einzelhandel.

Nettomietergebnis

Das Nettomietergebnis 2020 ist mit –7.960 Tsd. € belastet durch Mieterlässe und Mietminderungen sowie einem

Anstieg der Einzelwertberichtigungen. Positive Gegeneffekte aus der Linearisierung von Anreizvereinbarungen

(mietfreie Zeiten) über die Restmietdauer belaufen sich auf 1.166 Tsd. €.

Finanzinstrumente (IFRS 9)

Die anhaltende Covid-19 Pandemie führte zu einem Forderungsanstieg der Mietergruppen Hotel und Einzelhandel.

Dies resultierte in einer Erhöhung des Expected Credit Loss. Die CA Immo Gruppe berechnet den Expected Credit Loss

auf Basis des erwarteten Kreditverlustes basierend auf Überfälligkeiten und erwarteten Insolvenzquoten je Land.

Zuwendungen der öffentlichen Hand

Die CA Immo Gruppe hat keine staatlichen Hilfen (weder Kurzarbeit, Zuschüsse noch Stundungen) in Anspruch

genommen.

KONZERNABSCHLUSS

119

KAPITEL 2: UNTERNEHMENSERGEBNIS

2.1. Operative Segmente

Tsd. € Österreich Deutsch-

land

2020 Bestand Develop-

ment

Summe Bestand Develop-

ment

Summe

Mieterlöse 29.658 9 29.666 64.414 15.509 79.923

Mieterlöse mit anderen Geschäftsse

menten 612 0 612 599 9 608

Weiterverrechnete Betriebskosten 6.625 0 6.625 10.269 1.488 11.758

Betriebskostenaufwand

–

8.009 0

–

8.009

–

11.049

–

2.637

–

13.686

Sonsti

e dem vermieteten Immobilienvermö

en direkt zurechenbare Aufwendun

–

7.186 0

–

7.186

–

6.109

–

947

–

7.056

Nettomieter

ebnis 21.700 9 21.709 58.124 13.422 71.546

Sonsti

e den Pro

ektentwicklun

en direkt zurechenbare Aufwendun

en 0

–

3 0

–

2.405

–

2.405

ebnis aus Immobilienhandel und Bauleistun

en 0 11 11 0 18.324 18.324

ebnis aus Verkauf von lan

fristi

em Immobilienvermö

en 17.051 0 17.051 0 26.083 26.083

Erlöse aus Dienstleistun

en 0 0 0 1.746 8.848 10.594

Indirekte Aufwendun

–

1.057

–

1.142

–

7.594

–

13.944

–

21.538

Sonsti

e betriebliche Erträ

e 25 3 28 447 150 596

EBITDA 37.720 –67 37.653 52.722 50.478 103.200

Abschreibun

en und Wertänderun

–

534 0

–

534

–

253

–

4.638

–

4.890

ebnis aus Neubewertun

–

12.519 0

–

12.519 132.039 137.976 270.015

ebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 0 0 0 0 0 0

ebnis aus der Geschäftstäti

keit (EBIT) 24.666 –67 24.600 184.509 183.815 368.324

Zeit

unkt der Umsatzrealisierun

Zum Handel bestimmte Immobilien 0 25

25 0 18.682 18.682

Verkauf von lan

fristi

em Immobilienvermö

en 57.265 0 57.265 0 90.181 90.181

Summe Erlöse

em. IFRS 15 - zeit

unktbezo

ene Realisierun

57.265 25 57.290 0 108.863 108.863

Weiterverrechnete Betriebskosten 6.625 0 6.625 10.269 1.488 11.758

Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistun

en 0 0 0 0 43.524 43.524

Erlöse aus Dienstleistun

en 0 0 0 1.746 8.848 10.594

Summe Erlöse

em. IFRS 15 - zeitraumbezo

ene Realisierun

6.625 0 6.625 12.015 53.860 65.875

Gesamtsumme Erlöse

em. IFRS 15 63.890 25 63.914 12.015 162.723 174.738

31.12.2020

Immobilienvermö

530.031 239 530.270 1.841.149 1.327.497 3.168.647

Sonsti

es Vermö

en 67.876 523 68.398 149.257 437.021 586.278

Aktive latente Steuern 0 0 0 1.808 2.641 4.449

mentvermö

en 597.907 761 598.669 1.992.214 1.767.160 3.759.374

Verzinsliche Verbindlichkeiten 205.584 0 205.584 704.357 433.585 1.137.942

Sonsti

e Verbindlichkeiten 29.353 106 29.459 37.819 182.930 220.748

Passive latente Steuern inkl. Ertra

steuerverbindlichkeiten 40.585 2 40.587 336.969 146.754 483.723

Schulden 275.523 107 275.630 1.079.145 763.269 1.842.413

enka

ital 322.385 654 323.039 913.069 1.003.891 1.916.960

Investitionen

3.301 0 3.301 128.639 227.970 356.610

Das Immobilienvermögen beinhaltet Bestandsimmobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte Immobilien und zur

Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen.

Die Investitionen betreffen alle Zugänge in Immobilienvermögen (langfristig und kurzfristig) inkl. Zugänge aus Erstkonsolidierung, Betriebs- und Geschäftsausstattung und

immaterielle Vermögenswerte; davon 4.627 Tsd. € (31.12.2019: 25.023 Tsd. €) in zum Handel bestimmte Immobilien.

Die Segmentberichterstattung beinhaltet keinen Ansatz von Nutzungsrechten/Leasingverbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen gem. IFRS 16, die zwischen Gesellschaften

der CA Immo Gruppe bestehen. Diese Intercompany-Verträge werden wie bisher laufend als Ertrag/Aufwand in der Segmentberichterstattung erfasst und in der Spalte

„Überleitung Konsolidierung“ eliminiert.

KONZERNABSCHLUSS

Osteuropa

Kernre

ionen

Osteuropa übrige

ionen

Summe

mente

Überleitung

Summe

Bestand Development Summe Bestand Holding Konsoli-

dierun

114.839 0 114.839 12.793 237.221 0

–

1.612 235.609

0 0 0 0 1.220 0

–

1.220 0

31.183 0 31.183 3.774 53.339 0

–

78 53.260

–

32.056 0

–

32.056

–

4.055

–

57.807 0 69

–

57.738

–

6.167 0

–

6.167

–

1.043

–

21.453 0

–

21.466

107.798 0 107.798 11.468 212.521 0 –2.855 209.665

–

158

–

158 0

–

2.566 0 412

–

2.154

0 0 0 0 18.335 0

–

10.386 7.949

250 0 250

–

383 43.001 0 928 43.930

279 0 279 0 10.873 9.072

–

11.778 8.166

–

13.288

–

274

–

13.561

–

1.344

–

37.586

–

48.089 12.499

–

73.176

175 0 175 478 1.277 64

–

138 1.204

95.215 –431 94.783 10.220 245.855 –38.953 –11.318 195.584

–

423 0

–

423

–

5.857

–

480 805

–

5.533

–

61.483 3.216

–

58.267

–

15.729 183.499 0 0 183.499

0 0 0 0 0 0 1.898 1.898

33.308 2.784 36.093 –5.519 423.498 –39.434 –8.616 375.448

0 0 0 0 18.707 0

–

18.523 183

17 0 17 32.682 180.145 0

–

89 180.056

17 0 17 32.682 198.852 0 –18.612 180.240

31.183 0 31.183 3.774 53.339 0

–

78 53.260

0 0 0 0 43.524 0

–

372 43.152

279 0 279 0 10.873 9.072

–

11.778 8.166

31.461 0 31.461 3.774 107.735 9.072 –12.228 104.579

31.479 0 31.479 36.455 306.587 9.072 –30.840 284.819

1.892.911 39.250 1.932.161 118.398 5.749.476 0

–

153.282 5.596.194

202.556 14.586 217.143 8.568 880.387 1.476.137

–

1.136.811 1.219.713

1.344 0 1.344 0 5.794 33.627

–

35.039 4.382

2.096.812 53.836 2.150.648 126.966 6.635.657 1.509.765 –1.325.133 6.820.289

739.576 16.500 756.076 71.092 2.170.695 1.797.369

–

1.140.602 2.827.462

51.848 8.516 60.364 2.652 313.223 79.141

–

78.626 313.739

60.308 390 60.698 3.178 588.186 1.431

–

38.836 550.780

851.733 25.406 877.139 76.922 3.072.104 1.877.941 –1.258.064 3.691.981

1.245.080 28.430 1.273.510 50.044 3.563.553 –368.177 –67.069 3.128.308

107.845 20.959 128.805 2.590 491.305 454

–

13.876 477.883

KONZERNABSCHLUSS

121

Tsd. € Österreich Deutsch-

land

2019 Bestand Development Summe Bestand Development Summe Bestand

Mieterlöse 29.704 7 29.711 62.941 5.126 68.066 105.462

Mieterlöse mit anderen Geschäftsse

menten 543 0 543 450 9 459 0

Weiterverrechnete Betriebskosten 6.545 0 6.545 9.025 209 9.233 30.325

Betriebskostenaufwand

–

7.868 0

–

7.868

–

10.017

–

364

–

10.381

–

31.431

Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen

direkt zurechenbare Aufwendungen –3.422 0

–3.422 –4.920 –510 –5.430 –10.881

Nettomieter

ebnis 25.503 7 25.510 57.478 4.469 61.948 93.474

Sonstige den Projektentwicklungen direkt

zurechenbare Aufwendungen 0 –32

–32 0 –3.127 –3.127 0

Ergebnis aus Immobilienhandel und

Bauleistungen 0 1.360

1.360 0 15.018 15.018 0

Ergebnis aus Verkauf von langfristigem

Immobilienvermögen 4.843 0

4.843 –32 10.670 10.638 412

Erlöse aus Dienstleistun

en 0 0 0 1.377 8.988 10.366 351

Indirekte Aufwendun

–

1.178

–

170

–

1.348

–

6.210

–

12.621

–

18.830

–

12.766

Sonsti

e betriebliche Erträ

e 2 2 4 426 199 625 105

EBITDA 29.171 1.166 30.337 53.040 23.597 76.637 81.576

Abschreibun

en und Wertänderun

–

621 0

–

621

–

106

–

2.988

–

3.093

–

590

ebnis aus Neubewertun

3.347 0 3.347 227.847 157.279 385.126 80.462

ebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 0 0 0 0 0 0 0

ebnis aus der Geschäftstäti

keit (EBIT) 31.897 1.166 33.063 280.781 177.888 458.669 161.448

Zeit

unkt der Umsatzrealisierun

Zum Handel bestimmte Immobilien 0 2.241

2.241 0 27.777 27.777 0

Verkauf von lan

fristi

em Immobilienvermö

en 16.332 0 16.332 0 7.374 7.374 442

Summe Erlöse gem. IFRS 15 - zeitpunktbezogene

Realisierung 16.332 2.241 18.574 0 35.151 35.151 442

Weiterverrechnete Betriebskosten 6.545 0 6.545 9.025 209 9.233 30.325

Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistun

en 0 0 0 0 18.092 18.092 0

Erlöse aus Dienstleistun

en 0 0 0 1.377 8.988 10.366 351

Summe Erlöse gem. IFRS 15 - zeitraumbezogene

Realisierung 6.545 0 6.545 10.402 27.289 37.691 30.676

Gesamtsumme Erlöse

em. IFRS 15 22.878 2.241 25.119 10.402 62.440 72.842 31.117

31.12.2019 an

asst

Immobilienvermö

572.892 253 573.145 1.558.752 1.175.974 2.734.726 1.754.821

Sonsti

es Vermö

en 17.874 3.274 21.148 151.206 406.947 558.153 201.524

Aktive latente Steuern 0 0 0 347 1.881 2.228 514

mentvermö

en 590.766 3.528 594.293 1.710.305 1.584.802 3.295.106 1.956.859

Verzinsliche Verbindlichkeiten 207.960 0 207.960 669.656 298.909 968.565 774.422

Sonsti

e Verbindlichkeiten 16.960 603 17.563 29.453 194.677 224.130 50.010

Passive latente Steuern inkl.

Ertragsteuerverbindlichkeiten 49.489 1

49.491 298.636 129.483 428.119 55.596

Schulden 274.409 605 275.014 997.744 623.070 1.620.814 880.029

enka

ital 316.356 2.923 319.279 712.561 961.732 1.674.292 1.076.831

Investitionen

16.776 0 16.776 5.200 213.146 218.345 17.204

KONZERNABSCHLUSS

Osteuropa

Kernre

ionen

Osteuropa übrige

ionen

Summe

mente

Überleitung Summe

Development Summe Bestand Development

Summe

Holding

Konsolidierung

5.049 110.511 14.103 0 14.103 222.391 0

–

1.662 220.730

0 0 0 0 0 1.003 0

–

1.003 0

1.282 31.607 4.384 0 4.384 51.770 0

–

13 51.757

–

1.500

–

32.931

–

4.665 0

–

4.665

–

55.845 0 518

–

55.327

–1.217 –12.098 –1.463 0 –1.463 –22.413 0 3 –22.410

3.614 97.088 12.360 0 12.360 196.906 0 –2.156 194.750

–351 –351 0 –7 –7 –3.517 0 360 –3.157

0 0 0 0 0 16.378 0 –17.650 –1.273

–522 –110 –217 219 2 15.373 0 277 15.650

0 351 0 0 0 10.717 8.990

–

11.206 8.500

–

1.326

–

14.092

–

1.406

–

1.438

–

35.709

–

21.267 13.513

–

43.464

0 105 77 15 91 826 206

–

311 721

1.415 82.991 10.813 195 11.008 200.973 –12.072 –17.174 171.728

–

590

–

9 0

–

4.314

–

403 187

–

4.531

2.064 82.527

–

8.232 0

–

8.232 462.767 0 0 462.767

0 0 0 0 0 0 0 3.729 3.729

3.480 164.928 2.572 195 2.767 659.427 –12.475 –13.259 633.693

0 0 0 0 30.018 0

–

29.733 286

1.238 1.680 13.150 3.467 16.617 42.003 0 541 42.545

1.238 1.680 13.150 3.467 16.617 72.022 0 –29.191 42.830

1.282 31.607 4.384 0 4.384 51.770 0

–

13 51.757

0 0 0 0 0 18.092 0

–

6.034 12.058

0 351 0 0 0 10.717 8.990

–

11.206 8.500

1.282 31.958 4.384 0 4.384 80.578 8.990 –17.252 72.315

2.520 33.637 17.535 3.467 21.001 152.600 8.990 –46.444 115.146

94.819

1.849.641 175.009 0 175.009 5.332.520 0

–

146.150 5.186.370

14.516 216.040 9.484 0 9.484 804.825 903.643

–

1.007.958 700.509

0 514 314 0 314 3.055 42.120

–

43.365 1.810

109.335 2.066.194 184.806 0 184.806 6.140.399 945.763 –1.197.473 5.888.690

67.941 842.363 88.356 0 88.356 2.107.245 1.002.711

–

1.012.614 2.097.342

9.666 59.677 5.023 0 5.023 306.393 84.103

–

62.993 327.502

1.476 57.072 4.726 0 4.726 539.408 2.576 –46.107 495.877

79.083 959.112 98.106 0 98.106 2.953.045 1.089.390 –1.121.713 2.920.722

30.252 1.107.083 86.700 0 86.700 3.187.354 –143.627 –75.760 2.967.968

5.069 22.273 2.788 0 2.788 260.183 1.051

–

7.704 253.529

Im Segment Development Osteuropa übrige Regionen wurden die Bilanzwerte (gewährte Ausleihungen bzw. Darlehen) iZm dem assoziierten

Unternehmen ZAO Avielen korrigiert, weil der Verkauf des assoziierten Unternehmen im Jahr 2019 erfolgte. Diese wurden nunmehr per 31.12.2019 dem

Segment Holding zugerechnet, da zum 31.12.2019 kein Auslandsbezug mehr vorlag. Die Anpassungen führen zu Verschiebungen iHv 10.503 Tsd. € im

Segment Development Osteuropa übrige Regionen mit entsprechenden Gegeneffekten in den Überleitungsspalten „Holding“ und „Konsolidierung“. Die

Änderung hat keine Auswirkung auf den Konzernabschluss 2019.

KONZERNABSCHLUSS

123

Segmentinformation

Die Geschäftssegmente erzielen Umsatz- und sonstige Erlöse aus der Vermietungstätigkeit, aus dem Verkauf von zum

Handel bestimmten Immobilien, aus dem Verkauf von Immobilien sowie aus Dienstleistungen. Die Umsatz- und

sonstigen Erlöse werden jenem Land und Segment zugerechnet, in dem die Immobilie oder die

Dienstleistungsgesellschaft gelegen ist.

Geschäftsbeziehungen innerhalb eines Geschäftssegmentes werden innerhalb des Geschäftssegmentes konsolidiert.

Geschäftsbeziehungen zu anderen Geschäftssegmenten werden dargestellt und die Überleitung auf die Konzern-

Gewinn- und Verlustrechnung und Konzernbilanz in der Konsolidierungsspalte ausgewiesen.

Die Rechnungslegungsmethoden der berichtspflichtigen Geschäftssegmente entsprechen den in den jeweiligen Posten

(Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung) beschriebenen Methoden. Die Segmentberichterstattung beinhaltet keinen

Ansatz von Nutzungsrechten/Leasingverbindlichkeiten aus Miet- und Leasingverhältnissen gem. IFRS 16, die zwischen

Gesellschaften der CA Immo Gruppe bestehen. Diese Intercompany-Verträge werden laufend als Ertrag/Aufwand in der

Segmentberichterstattung erfasst und in der Spalte „Überleitung Konsolidierung“ eliminiert.

In der Segmentberichterstattung werden Transaktionen den Geschäftssegmenten wie folgt zugerechnet:

- Managementhonorare für Serviceleistungen der Holding (z.B. Immobilienmanagement, Finanzierungsverhandlungen,

An- und Verkauf von Immobilien, Rechnungswesen, Controlling) werden auf Basis der tatsächlichen Honorare

zugeordnet und aufgrund der in Rechnung gestellten Leistungen den einzelnen Geschäftssegmenten zugewiesen

sowie bei der Spalte Holding als Erlöse aus Dienstleistungen ausgewiesen.

- Managementgesellschaften sind nach ihrer Haupttätigkeit den Segmenten zugeordnet. Managementhonorare dieser

Gesellschaften werden auf Basis der in Rechnung gestellten Leistungen an das andere Geschäftssegment dieser Region

zugeordnet und beim Segment, dem die Managementgesellschaft zugerechnet wird, als Erlöse aus Dienstleistungen

ausgewiesen.

- Das Segment Osteuropa Kernregionen umfasst die Länder Ungarn, Polen, Rumänien, Tschechien.

- Das Segment Osteuropa übrige Regionen umfasst die Länder Serbien, Kroatien, Russland (verkauft in 2019), und

Slowakei.

Die Identifizierung der Geschäftssegmente erfolgte auf Basis jener Informationen, die regelmäßig vom

Hauptentscheidungsträger des Unternehmens in Hinblick auf Entscheidungen über die Verteilung von

Ressourcen und der Bewertung der Ertragskraft verwendet werden. Der Hauptentscheidungsträger der CA Immo

Gruppe ist der Gesamtvorstand. Dieser steuert dabei die einzelnen Liegenschaften (grundsätzlich berichtspflichtige

Segmente), die auf Grundlage von geografischen Gebieten zu Regionen und auf Grundlage des Entwicklungsstands der

Immobilien nach Bestand und Entwicklung zu berichteten Geschäftssegmenten zusammengefasst wurden. Die Bildung

der Regionen erfolgte überwiegend aufgrund von Beurteilungen der Marktdynamik bzw. des Risikoprofils, die im

Wesentlichen die wirtschaftlichen Merkmale prägen. Da die von IFRS 8 vorgeschriebene Vergleichbarkeit von

„Produkten“ und „Produktionsprozessen“ zur Zusammenfassung zu einem Segment für Bestandsimmobilien und

Immobilien in Entwicklung nach Einschätzung der CA Immo Gruppe nicht gegeben sind, werden diese separat in den

Segmenten Bestand und Development berichtet.

Die Zuordnung zu den berichteten Segmenten erfolgt nach Lage/Region und Kategorien der Liegenschaften bzw.

Haupttätigkeiten der Management-/Holdinggesellschaften. Jene Posten, die keiner Immobilie oder Segment-

Managementstruktur direkt zugerechnet werden können, werden in der Spalte Holding dargestellt. Die Darstellung

entspricht dem internen Berichtswesen der CA Immo Gruppe. Die Unterteilung stellt sich wie folgt dar:

- Bestand: vermietete Bestandsimmobilien inkl. zugehöriger Nutzungsrechte, selbst genutzte Liegenschaften inkl.

Nutzungsrechten an selbst genutzten Liegenschaften sowie Bestandsimmobilien gemäß IFRS 5

- Development: Immobilien in Entwicklung und Grundstücksreserven, fertiggestellte Immobilienentwicklungen

(Bestandsimmobilien) bis zum zweitfolgenden Jahresabschlussstichtag nach Fertigstellung (abhängig vom

KONZERNABSCHLUSS

Vermietungsgrad bzw. Beginn des Verkaufsprozesses), Development-Dienstleistungen für Dritte, Immobilien in

Entwicklung gemäß IFRS 5 sowie zum Handel bestimmte Immobilien

- Holding: Allgemeine Management- und Finanzierungstätigkeit der CA Immo Gruppe

Die Gemeinschaftsunternehmen werden mit 100% aller Vermögenswerte und Schulden sowie Erträge un

Aufwend

ungen in der Segmentberichterstattung gezeigt. Anpassungen aufgrund des Einbezuges in die CA Immo

Gruppe werden in der Spalte „Überleitung Konsolidierung“ ausgewiesen.

Im Segment Osteuropa Kernregionen erwirtschaftet die CA Immo Gruppe einen wesentlichen prozentuellen Anteil

der gesamten Mieterlöse. In diesen Ländern befindet sich auch ein wesentlicher Anteil des als Finanzinvestition

gehaltenen Immobilienvermögens der CA Immo Gruppe:

Segment Osteuropa Kernregionen vor Konsolidierung 2020 2019

Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in %

Mieterlöse

Polen 30.638 26,7% 29.314 26,5%

Rumänien 29.342 25,6% 26.634 24,1%

Tschechien 21.064 18,3% 20.560 18,6%

Ungarn 33.795 29,4% 34.003 30,8%

Summe Mieterlöse 114.839 100,0% 110.511 100,0%

Buchwert Immobilienvermögen gemäß IAS 40

Polen 590.185 30,5% 519.691 28,1%

Rumänien 390.598 20,2% 399.030 21,6%

Tschechien 427.150 22,1% 405.775 21,9%

Ungarn 524.229 27,1% 525.144 28,4%

Summe Buchwerte Immobilienvermögen gemäß IAS 40 1.932.161 100,0% 1.849.641 100,0%

KONZERNABSCHLUSS

125

2.2. Mieterlöse

Tsd. € 2020 2019

Laufende Mieterlöse 218.935 205.321

Bedingte Mieterlöse 474 1.520

Erlöse aus Nichtleistungskomponenten von Betriebskosten 10.675 10.227

Veränderung Abgrenzung Mieterlöse aus Anreizvereinbarungen 4.172 1.592

Erlöse aus Mietvertragsauflösungen 1.354 2.070

Mieterlöse 235.609 220.730

Die CA Immo Gr

uppe erzielt die Mieterlöse mit folgenden Objektarten:

2020 Österreich Deutschland Osteuropa

Kernregionen

Osteuropa übrige

Regionen

Gesamt

Tsd. € Anteil

in %

Tsd. € Anteil

in %

Tsd. € Anteil

in %

Tsd. € Anteil

in %

Tsd. € Anteil

in %

Büro 17.519 59,1% 63.903 81,6% 114.835 100,0% 12.793 100,0% 209.050 88,7%

Hotel 5.589 18,8% 8.325 10,6% 0 0,0% 0 0,0% 13.914 5,9%

Geschäft 4.140 14,0% 36 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 4.175 1,8%

Sonstige 2.410 8,1% 6.056 7,7% 4 0,0% 0 0,0% 8.470 3,6%

Mieterlöse 29.658 100% 78.320 100% 114.839 100% 12.793 100% 235.609 100%

2019 Österreich Deutschland Osteuropa

Kernregionen

Osteuropa übrige

Regionen

Gesamt

Tsd. € Anteil

in %

Tsd. € Anteil

in %

Tsd. € Anteil

in %

Tsd. € Anteil

in %

Tsd. € Anteil

in %

Büro 16.716 56,3% 51.052 76,9% 110.494 100,0% 14.103 100,0% 192.366 87,2%

Hotel 5.861 19,7% 9.038 13,6% 0 0,0% 0 0,0% 14.899 6,7%

Geschäft 4.745 16,0% 25 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 4.771 2,2%

Sonstige 2.381 8,0% 6.313 9,5% 0 0,0% 0 0,0% 8.694 3,9%

Mieterlöse 29.704 100% 66.428 100% 110.494 100% 14.103 100% 220.730 100%

Die CA Immo Gr

uppe erzielt Mieterlöse mit einer Vielzahl von Bestandsnehmern. Kein Mietvertrag mit einem

Bestandsnehmer umfasst mehr als 10% der gesamten Mieterlöse.

Mieterlöse gemäß IFRS 16 werden linear über die Laufzeit der Mietverträge verteilt erfasst. Anreizvereinbarungen

wie z.B. Mietfreistellungen, reduzierte Mieten für einen bestimmten Zeitraum oder Einmalzahlungen an Mieter,

über die diese frei verfügen können, sind dabei ein Bestandteil der Mieterlöse. Deshalb erfolgt eine lineare Verteilung

der Anreizvereinbarungen auf die zu erwartende vertragliche Gesamt- bzw. Restlaufzeit. Sehen Mietverträge eine

regelmäßige Anpassung über die Laufzeit vor („Staffelmieten“), werden derartige Anpassungen ebenfalls linear über die

Mietlaufzeit verteilt erfasst. Bei inflationsbedingten Anpassungen erfolgt hingegen keine Verteilung. Die Gesamtlaufzeit

der Mietverträge, auf welche die gesamten Erlöse linear verteilt werden, umfasst die unkündbare Zeitperiode sowie

weitere Zeiträume, für die der Mieter mit oder ohne weitere Zahlungen eine Option ausüben kann, wenn zu Beginn des

Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Option hinreichend sicher ist.

KONZERNABSCHLUSS

Mieterlöse beinhalten auch Komponenten der Betriebskostenabrechnungen, wo die CA Immo Gruppe gegenüber dem

Mieter keine separate Leistung erbringt, die der Mieter aber zu ersetzen hat (beispielsweise Grundsteuern,

Gebäudeversicherungen, Aufwendungen aus Fruchtgenussrechten), diese Komponenten werden als „Erlöse aus

Nichtleistungskomponenten von Betriebskosten“ ausgewiesen.

Bedingte Mieterlöse, wie z.B. Zahlungen in Abhängigkeit der erzielten Umsatzerlöse von Mietern, werden im

Zeitpunkt ihrer Feststellung ertragswirksam erfasst.

Die Bewertung der Mieterlöse erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert der eingenommenen bzw. ausstehenden

Gegenleistung abzüglich direkter Erlösminderungen.

Von Mietern im Rahmen der vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses empfangene Abschlagszahlungen bzw.

Zahlungen für Schäden am Mietobjekt werden im Zeitpunkt des Anfalls als Mieterlöse erfasst.

2.3. Betriebskostenergebnis und sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen

Tsd. € 2020 2019

Weiterverrechnete Betriebskosten 53.260 51.757

Betriebskostenaufwand –57.738 –55.327

Eigene Betriebskosten –4.478 –3.570

Instandhaltungsaufwand –4.925 –6.489

Vermittlungshonorare –1.212 –2.336

Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen –6.120 –454

Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand –9.210 –13.131

Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen –21.466 –22.410

Gesamt –25.944 –25.980

Der Poste

n „Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand“ enthält gemäß IFRS 16 Aufwendungen aus

Nichtleistungskomponenten. Dies sind Komponenten der Betriebskostenabrechnung, für die der Mieter keine separate

Leistung erhält. Dies betrifft im Wesentlichen Aufwendungen aus Grundsteuern und Gebäudeversicherungen und

betragen in 2020 6.705 Tsd. € (2019: 9.992 Tsd. €).

In Osteuropa wurde ein Verfahren im Zusammenhang mit der Entrichtung von Gebäudesteuern zugunsten der CA

Immo Gruppe entschieden. Dies führt in 2020 zu einem positiven Effekt in Höhe von 3.698 Tsd. € im sonstigen direkt

zurechenbaren Aufwand durch die entsprechende Auflösung der Rückstellung für immobilienbezogene Steuern.

Das Nettomietergebnis 2020 ist mit –7.960 Tsd. € belastet durch Mieterlässe und Mietminderungen sowie einem

Anstieg der Einzelwertberichtigungen. Positive Gegeneffekte aus der Linearisierung von Anreizvereinbarungen

(mietfreie Zeiten) über die Restmietdauer belaufen sich auf 1.166 Tsd. €. Alle vereinbarten Mietanpassungen wie die

Gewährung von mietfreien Zeiten sind über die jeweilige Vertragslaufzeit des zugrundeliegenden Mietvertrags linear zu

verteilen.

Betriebskosten, welche der CA Immo Gruppe für an Dritte vermietete Immobilien entstehen und die eine separate

Leistungsverpflichtung (Nichtleasingkomponente) der CA Immo Gruppe gegenüber den Mietern auslöst, werden

in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten „Weiterverrechnete Betriebskosten“ dargestellt. Die CA Immo

Gruppe ist für die Betriebskosten auf Basis einer Analyse (primäre Leistungsverantwortung, Vorratsrisiko,

Preissetzungskompetenz) als Prinzipal anzusehen, weil sie die Verantwortung für die Leistungserbringung hat und im

KONZERNABSCHLUSS

127

Falle von Leistungsstörungen der direkte Ansprechpartner ist. Der Posten „Weiterverrechnete

Betriebskosten“ beinhaltet nur Nichtleasingkomponenten, die in den Anwendungsbereich des IFRS 15 fallen.

2.4. Sonstige den Projektentwicklungen zurechenbare Aufwendungen

Tsd. € 2020 2019

Betriebskosten und Liegenschaftsaufwand für Projektentwicklungen –733 –1.057

Immobilienwerbung –103 –249

Projektentwicklung und Projektdurchführung –1.155 –1.668

Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen

langfristiges Vermögen –1.990 –2.974

Betriebskosten und Liegenschaftsaufwand für Projektentwicklungen –108 –72

Immobilienwerbung 0 –10

Projektentwicklung und Projektdurchführung –56 –101

Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen

kurzfristiges Vermögen –164 –183

Sonstige den Projektenwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen –2.154 –3.157

2.5. Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen

Tsd. € 2020 2019

Zum Handel bestimmte Immobilien - zeitpunktbezogene Realisierung 183 286

Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen - zeitraumbezogene Realisierung 43.152 12.058

Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 43.335 12.344

Buchwertabgang inkl. Nebenkosten 207 –823

Baukosten –35.594 –12.793

Buchwertabgang inkl. Nebenkosten und Baukosten –35.387 –13.617

Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 7.949 –1.273

Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen in % der Erlöse 18,3% –10,3%

Der Posten „Erlöse aus Immobi

lienhandel und Bauleistungen“ enthält bei der CA Immo Gruppe Erlöse aus dem

Verkauf von zum Handel bestimmten Immobilien, welche je nach vertraglicher Regelung zeitraum- bzw.

zeitpunktbezogen realisiert werden, sowie Erlöse aus Bauleistungsverträgen (Errichtung einer Immobilie auf dem

Grund des Kunden, wo die CA Immo Gruppe als Bauherr mit oder ohne einem Generalunternehmer einen Bauauftrag

ausführt), welche zeitraumbezogen realisiert werden.

KONZERNABSCHLUSS

2.6. Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen

Tsd. € Österreich Deutsch-

land

Osteuropa

Kern-

regionen

Osteuropa

übrige

Regionen

2020 Österreich Deutsch-

land

Osteuropa

Kern-

regionen

Osteuropa

übrige

Regionen

2019

Erlöse aus dem Verkauf der

Gesellschaftsanteil

e 0

89.598 17 32.593

122.208 0 0 –37 17.637 17.600

Buchwert verkauftes

Nettovermögen excl.

Firmenwert 0

–63.150

–30.315

–93.465 0 0 0 –16.087 –16.087

Firmenwert verkauftes

Immobilienvermögen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Neubewertungsergebnis des

Geschäftsjahres 0

205 0 –1.980

–1.775 0 0 0 –630 –630

Nachträgliche Kosten und

Nebenkosten 0

–1.244

–326

–1.557 0 425 –24 60 461

Ergebnis aus

Immobilienverkäufen

(share deal) 0 25.409 29 –28 25.410 0 425 –61 980 1.343

Erlöse aus

Immobilienverkauf 57.265

583 0 0 57.848 16.332 7.374 1.238 0 24.945

Buchwert verkauftes

Immobilienvermögen

–53.860

0 2 0 –53.858 –11.569 0 –1.193 0 –12.762

Firmenwert verkauftes

Immobilienvermögen

–2.090

0 0 0 –2.090 –16 0 –43 0 –59

Neubewertungsergebnis des

Geschäftsjahres

20.020

0 0 0 20.020 354 0 –477 0 –123

Nachträgliche Kosten und

Nebenkosten –3.712

91 220 0

–3.401 –96 2.459 –58 0 2.306

Ergebnis aus

Immobilienverkäufen

(asset deal) 17.624 674 222 0 18.519 5.006 9.833 –532 0 14.307

Ergebnis aus Verkauf von

langfristigem

Immobilienvermögen 17.624 26.083 251 –28 43.930 5.006 10.258 –594 980 15.650

er Buchwert des verkauften Nettovermögens (= Eigenkapital) bei Share Deals beinhaltet Immobilienvermögen in

Höhe von 194.958 Tsd. € (2019: 17.414 Tsd. €), wofür Kaufpreise in Höhe von insgesamt 216.515 Tsd. € (2019:

17.619 Tsd. €) vereinbart wurden.

Im Dezember 2020 hat die CA Immo Gruppe einen Vertrag zum Verkauf eines Grundstücks in Düsseldorf

unterschrieben. Der Vertrag bedingt den Verkauf des angrenzenden Grundstücks eines Dritten. Die CA Immo Gruppe

hat das Grundstück zum 31.12.2020 zum alleinstehenden beizulegenden Zeitwert bewertet. Eine Umwertung auf den

aus der gemeinsamen Transaktion entstehenden beizulegenden Zeitwert wurde nicht durchgeführt, da der Vollzug der

Transaktion von einem Dritten abhängig ist und die Entscheidung nicht vollständig bei der CA Immo Gruppe liegt. In

2020 hat die CA Immo Gruppe keinen ergebniswirksamen Effekt aus dieser Verkaufstransaktion realisiert.

KONZERNABSCHLUSS

129

Immobilienverkaufserlöse

Erträge aus dem Verkauf von Immobilien werden erfasst, wenn

- die CA Immo Gruppe keine Verfügungsrechte oder wirksame Verfügungsgewalt über den Verkaufsgegenstand

zurückbehält (Kontrolle),

- die Höhe der Erlöse und der im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallenen oder noch anfallenden Kosten

verlässlich bestimmt werden können und

- hinreichend wahrscheinlich ist, dass der CA Immo Gruppe der wirtschaftliche Nutzen aus dem Verkauf zufließen

wird.

Langfristige abgegrenzte, im Voraus erhaltene Einnahmen werden im Zugangszeitpunkt mit dem Barwert erfasst und

bei der Folgebewertung mit einem frist- und risikogerechten Marktzins aufgezinst. Der Aufzinsungsbetrag ist in der

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Finanzergebnis ausgewiesen.

Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen

Gemäß IAS 40 werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu jedem Quartalsstichtag zum beizulegenden

Zeitwert bewertet und Bewertungsänderungen grundsätzlich als Neubewertungsergebnis in der Konzern-Gewinn- und

Verlustrechnung ausgewiesen. Wenn Immobilienvermögen veräußert wird, wird das im Geschäftsjahr bis dahin

realisierte Bewertungsergebnis umgegliedert und gemeinsam mit dem sonstigen Abgangserfolg als Verkaufsergebnis

gezeigt. Der Buchwert eines zugeordneten Firmenwerts wird ebenso beim Verkauf einer Immobilie als Buchwertabgang

im Verkaufsergebnis erfasst.

2.7. Erlöse aus Dienstleistungen

Tsd. € 2020 2019

Umsatzerlöse aus Dienstleistungsverträgen 7.927 7.831

Managementerlöse und sonstige Honorare 239 669

Erlöse aus Dienstleistungen 8.166 8.500

Erlösrealisierung gem. IFR

S 15

Erlöse sind gemäß IFRS 15 zu erfassen, wenn durch die Übertragung eines zugesagten Guts oder einer zugesagten

Dienstleistung auf einen Kunden eine Leistungsverpflichtung erfüllt wurde. Als übertragen gilt ein Vermögenswert

dann, wenn der Kunde die Verfügungsgewalt über diesen Vermögenswert erlangt. Die Verfügungsgewalt über ein Gut

oder eine Dienstleistung wird in der Regel zu einem bestimmten Zeitpunkt übertragen. Liegt eines der folgenden

Kriterien vor, so findet eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung statt:

a) dem Kunden fließt der Nutzen aus der Leistung zu und er nutzt gleichzeitig die Leistung, währen

d diese

erbracht wird;

b) durch die Leistung wird ein Vermögenswert erstellt oder verbessert (z.B. unfertige Leistung) und der Kunde

erlangt die Verfügungsgewalt über den Vermögenswert, während dieser erstellt oder verbesse

rt wird; oder

c) durch die Leistung wird ein Vermögenswert erstellt, der keine alternativen Nutzungsmöglichkeiten aufweist,

und ein Rechtsanspruch auf Bezahlung der bereits erbrachten Leistungen besteht.

Wird eine Leistungsverpflichtung über einen Zeitraum erfüllt, so ist gemäß IFRS 15 der Transaktionspreis sowie die

Vertragserfüllungs- und erlangungskosten, in Verbindung mit diesem Vertrag, entsprechend dem Leistungsfortschritt

am Bilanzstichtag als Erlös bzw. Aufwand der Periode zu erfassen. Die cost-to-cost Methode wird in der CA Immo

Gruppe zur laufenden Beurteilung und zum Monitoring der Bauprojekte verwendet und stellt eine verlässliche

Methode zur Ermittlung des Leistungsfortschritts dar. Dabei wird das Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen

fortschrittsrelevanten Auftragskosten bzw. Baukosten, zu den geschätzten Auftragsgesamtkosten bzw. Baugesamtkosten

(cost-to-cost Methode) ermittelt.

KONZERNABSCHLUSS

Erlöse aus Dienstleistungsverträgen

Eine Dienstleistung ist eine nach Zeiteinheiten abzugeltende Leistung für einen Kunden (z.B. zeitabhängige

Umbauberatung, Planungsleistungen oder Projektunterstützung). Erträge aus Dienstleistungsverträgen werden im

Ausmaß der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Leistungen (Abrechnung nach Zeiteinheiten) erfasst.

Erlöse aus Fertigungsaufträgen

Die CA Immo Gruppe bietet Dienstleistungen auch in Form von Baubegleitungen für Kunden an, die als

Fertigungsauftrag abgewickelt werden. Die Erfassung der Erträge für Fertigungsaufträge (z.B. Projektsteuerung,

Baubegleitung und Abnahme von z.B. Hochbau, Innenausbau oder Erschließung von Grundstücken) erfolgt nach

Maßgabe der Leistungserbringung.

2.8. Indirekte Aufwendungen

Tsd. € 2020 2019

Personalaufwand –45.899 –41.737

Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand –9.068 –8.217

Bezogene Leistungen zu Dienstleistungen –1.866 –2.560

Büromiete –820 –676

Reisekosten und Transportkosten –358 –1.190

Sonstige Aufwendungen internes Management –2.707 –3.004

Sonstige indirekte Aufwendungen –29.004 –2.904

Zwischensumme –89.722 –60.288

Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen 15.151 14.336

Bestandsveränderung von zum Handel bestimmten Immobilien 1.394 2.488

Indirekte Aufwendungen –73.176 –43.464

Im Jahr 2020 ha

t die CA Immo Gruppe eine Schadenersatzklage gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten

in Höhe von rd. 1,9 Mrd. € im Zusammenhang mit der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften im Jahr 2004

eingebracht. Diesbezüglich sind im indirekten Aufwand (sonstige indirekte Aufwendungen) 25.475 Tsd. € an

Gerichtsgebühren enthalten.

Im Personalaufwand sind Einzahlungen in die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von 119 Tsd. € (2019: 110 Tsd. €)

und Einzahlungen in Pensions- bzw. Unterstützungskassen in Höhe von 422 Tsd. € (2019: 423 Tsd. €) erfasst.

Die CA Immo Gruppe aktiviert Teile der indirekten Aufwendungen (im Wesentlichen Personalaufwendungen),

die den Herstellungskosten der Immobilien in Entwicklung sowie zum Handel bestimmten Immobilien

zurechenbar sind. Die Zuordnung erfolgt aufgrund der Tätigkeiten der Abteilungen für diese Entwicklungen. Diese

aktivierten Eigenleistungen bzw. Bestandsveränderungen werden als Korrektur der indirekten Aufwendungen

ausgewiesen. Sofern diese Leistungen an Gemeinschaftsunternehmen der CA Immo Gruppe erbracht werden, erfolgt

keine Kürzung des indirekten Aufwands, sondern eine Erfassung als Erlöse aus Dienstleistungen.

2.9. Sonstige betriebliche Erträge

Tsd. € 2020 2019

Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten 21 0

Sonstige Erträge 1.182 721

Sonstige betriebliche Erträge 1.204 721

KONZERNABSCHLUSS

131

2.10. Abschreibungen und Wertänderungen

Tsd. € 2020 2019

Planmäßige Abschreibungen –2.043 –1.720

Abschreibungen Nutzungsrechte –2.209 –2.259

Wertminderungen Firmenwert –410 –646

Wertminderungen zum Handel bestimmte Immobilien –988 –118

Wertaufholung zum Handel bestimmte Immobilien 118 213

Abschreibungen und Wertänderungen –5.533 –4.531

Erläuterungen zur

Bemessung von Abschreibungen bzw. Wertminderungen/Wertaufholungen befinden sich in

den Kapiteln „3.2. Selbst genutzte Immobilien“, „3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle

Vermögenswerte“ sowie „4.2. Zum Handel bestimmte Immobilien“.

2.11. Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen

Tsd. € 2020 2019

Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 1.809 3.808

Ergebnis aus dem Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen 90 –80

Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 1.898 3.729

2.12. Finanzier

ungsaufwand

Tsd. € 2020 2019

Bankzinsen –20.109 –18.115

Anleihezinsen –22.317 –18.786

Zinsen Wandelschuldverschreibung –4.914 –4.826

Zinsaufwand für Leasingverbindlichkeiten –1.267 –1.325

Sonstige Zins- und Finanzierungsaufwendungen 1.378 –6.381

Aktivierte Zinsen 4.918 6.286

Finanzierungsaufwand –42.311 –43.148

In Osteuropa wu

rde ein Verfahren im Zusammenhang mit der Entrichtung von Gebäudesteuern zugunsten der

CA Immo Gruppe entschieden. Dies führt zu einem positiven Effekt in Höhe von 5.190 Tsd. € in den sontigen Zins- und

Finanzierungsaufwendungen durch die entsprechende Auflösung der Rückstellung für Verspätungszinsen.

Der Finanzierungsaufwand umfasst die für die aufgenommenen Fremdfinanzierungen angefallenen und nach der

Effektivzinsmethode ermittelten Zinsen (soweit gemäß IAS 23 nicht aktiviert), nach der Effektivzinsmethode

ermittelte Zinsen für Leasingverbindlichkeiten (soweit gemäß IAS 23 nicht aktiviert), Zinsen für bereitgestellte, aber

noch nicht aufgenommene Fremdfinanzierungen, laufende Zinsen von Derivatgeschäften, die Zinskomponente bei der

Berechnung der Leistungen nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen, den Ergebnisanteil von nicht beherrschenden

Anteilen an Kommanditgesellschaften sowie zinsenähnliche Aufwendungen.

Die Zinsen werden auf Basis des Zeitablaufes nach der Effektivzinsmethode abgegrenzt. Der Ergebnisanteil von nicht

beherrschenden Anteilen an Kommanditgesellschaften enthält die anteiligen Ergebnisse von nicht beherrschenden

KONZERNABSCHLUSS

Gesellschaftern an deutschen Kommanditgesellschaften, deren Einlage, fortgeschrieben um den Ergebnisanteil, in der

Bilanz unter dem Posten „sonstige Verbindlichkeiten“ als Fremdkapital erfasst ist.

2.13. Ergebnis aus Derivaten

Tsd. € 2020 2019

Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres –10.780 –20.748

Bewertung Derivat Wandelschuldverschreibung 32.208 –38.418

Ergebnis aus Derivaten 21.429 –59.165

Der Poste

n „Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres“ beinhaltet:

Tsd. € 2020 2019

Bewertung Zinsswaps ohne Cashflow Hedge Beziehung –11.314 –21.068

Bewertung Zinsfloors 535 321

Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres –10.780 –20.748

2.14. Ergebnis

aus Finanzinvestitionen

Tsd. € 2020 2019

Zinserträge aus Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen 1.546 1.492

Bankzinsenerträge 28 25

Dividenden Erträge 1.142 5.778

Erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel (inkl. verfügungsbeschränkte) –355 –46

Negative Einlagenzinsen –1.934 –890

Neubewertung übrige Beteiligungen –5.595 1.120

Ergebnis aus dem Verkauf von übrigen Beteiligungen –1.171 0

Sonstige Zinserträge 2.750 4.057

Ergebnis aus Finanzinvestitionen –3.589 11.535

as negative Neubewertungsergebnis von übrigen Beteiligungen resultiert aus dem gesunkenen beizulegeden

Zeitwert.

2.15. Sonstiges Finanzergebnis

Die CA Immo Gruppe hat in 2020 ausstehende Unternehmensanleihen mit einem Nominale von insgesamt

98,5 Mio. € rückgekauft. Dies führte zu einem einmaligen negativen Ergebniseffekt in Höhe von –5.067 Tsd. €, der im

sonstigen Finanzergebnis ausgewiesen ist.

KONZERNABSCHLUSS

133

2.16. Ergebnis aus assoziierten Unternehmen

Tsd. € 2020 2019

ZAO „Avielen A.G.“, St. Petersburg 0 –2.967

0 –2.967

Das Ergebnis au

s assoziierten Unternehmen enthält die Wertänderung aus der Veräußerung bzw. der

Folgebewertung der gewährten Ausleihungen an assoziierte Unternehmen.

2.17. Finanzergebnis

Tsd. € Kategorie

2020 2019

Zinsaufwendungen Zinsen AC –42.311 –43.148

Sonstiges Finanzergebnis Realisierung –5.067 0

Kursdifferenzen Bewertung 3.622 –745

Realisierung –1.237 127

Zinsswaps Bewertung FVtPL –11.314 –21.068

Zinsfloors Bewertung FVtPL 535 321

Derivat Wandelschuldverschreibung Bewertung FVtPL 32.208 –38.418

Zinserträge Zinsen AC 4.325 5.574

Negative Einlagenzinsen Zinsen AC –1.934 –890

Finanzinvestitionen Dividenden FVtPL/ FVOCI 1.142 5.778

Finanzinvestitionen Bewertung FVtPL –5.595 1.120

Ergebnis aus dem Verkauf von

übrigen Beteiligungen Realisierung FVtPL

–1.171 0

Erwartete Kreditverluste auf liquide

Mittel (inkl. verfügungsbeschränkte) Bewertung AC

–355 –46

Nettoergebnis von

Finanzinstrumenten –27.154 –91.396

Ergebnis aus assoziierten

Unternehmen Bewertung AEA

0 –2.963

Realisierung AEA 0 –4

Ergebnis aus assoziierten

Unternehmen 0 –2.967

Finanzergebnis –27.154 –94.363

AC – amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten), FVtPL – fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert), FVOCI

– fair value through other comprehensive income (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert), AEA – at equity (nach der Equity-Methode einbezogen)

Dem Segment Osteuropa übrige Regionen Development wurde in 2019 eine Wertminderung für assoziierte

Unternehmen in Höhe von –2.963 Tsd. € zugeordnet. Die Ausleihungen an assoziierte Unternehmen wurden im Jahr

2019 gemeinsam mit der Beteiligung an dem assoziierten Unternehmen veräußert.

In den Kursdifferenzen werden die im Wesentlichen mit der Finanzierung und Veranlagung

zusammenhängenden Währungskursgewinne/-verluste und die Wertänderungen sowie das Ergebnis aus der

Realisierung von Devisentermingeschäften ausgewiesen.

KONZERNABSCHLUSS

2.18. Sonstiges Ergebnis

2020

Tsd. € Bewertungsergebnis

(Hedging)

Rücklage aus

Währungs-

umrechnung

Rücklage aus

Bewertung von

Wertpapieren

Rücklage IAS 19

Summe

Sonstiges Ergebnis vor Steuern –620 –111 0 –80 –812

Ertragsteuern auf sonstiges

Ergebnis 198

0 0 28

226

Sonstiges Ergebnis der Periode –422 –111 0 –52 –585

davon Anteil der Aktionäre des

Mutterunternehmens –422

–111

0 –52 –585

2019

Tsd. € Bewertungsergebnis

(Hedging)

Rücklage aus

Währungs-

umrechnung

Rücklage aus

Bewertung von

Wertpapieren

Rücklage IAS 19

Summe

Sonstiges Ergebnis vor Steuern 0 –14 19.441 –1.549 17.877

Ertragsteuern auf sonstiges

Ergebnis 0 0

–1.215

490 –726

Sonstiges Ergebnis der Periode 0 –14 18.226 –1.060 17.152

davon Anteil der Aktionäre des

Mutterunternehmens

0 –14 18.226 –1.060 17.152

Die Rüc

klage gemäß IAS 19 beinhaltet versicherungsmathematische Gewinne und Verluste von

leistungsorientierten Plänen nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen, sowie versicherungsmathematische

Gewinne und Verluste auf das Planvermögen.

2.19. Ergebnis je Aktie

2020 2019

Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im

Umlauf Stück

93.028.299 93.028.299

Konzernergebnis Tsd. € 253.948 393.282

Unverwässertes Ergebnis je Aktie € 2,73 4,23

KONZERNABSCHLUSS

135

2020

Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf Stück 93.028.299

Verwässerungseffekt:

Wandelschuldverschreibung Stück 6.659.902

Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien Stück 99.688.201

Auf Aktionäre des Mutterunter

nehmens entfallendes

Konzernergebnis Tsd. €

253.948

Verwässerungseffekt:

Verzinsung für Wandelschuldverschreibungen/Bewertung

Derivat Wandelschuldverschreibung Tsd. €

–27.294

Abzüglich Steuern Tsd. € 6.823

Auf Aktionäre des Mutterunternehmens entfallendes

Konzernergebnis bereinigt um den Verwässerungseffekt Tsd. €

233.478

Verwässertes Ergebnis je Aktie € 2,34

KONZERNABSCHLUSS

KAPITEL 3: LANGFRISTIGES VERMÖGEN

3.1. Langfristiges Immobilienvermögen

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40) – Entwicklung und Klassifizierung

Tsd. € Bestands-

immobilien

Immobilien in

Entwicklung

Summe

Buchwerte

Stand 1.1.2019 3.755.196 651.575 4.406.771

Erstanwendung IFRS 16 31.835 0 31.835

Laufende Investitionen/Herstellung 58.909 166.678 225.588

Abgänge –11.263 –4.523 –15.786

Umgliederungen selbst genutzte

Immobilien

–1.070

Umgliederungen 155.313 –155.313 0

Neubewertung 303.325 158.688 462.014

Veränderung Anreizvereinbarungen 648 0 648

Stand 31.12.2019 4.292.893 817.107 5.110.000

Erwerb Immobilien und

Immobiliengesells

chaften 219.825

219.825

Laufende Investitionen/Herstellung 45.926 203.289 249.215

Abgänge –249.064 0 –249.064

Umgliederungen zur Veräußerung

gehaltenes Immobilienvermögen –33.894 0

–33.894

Umgliederung von IAS 40 zu IAS 2 0 –1.030 –1.030

Umgliederung geleistete Anzahlung

zu IAS 40 4.020 0

4.020

Umgliederungen 335.664 –335.664 0

Neubewertung 94.166 107.577 201.744

Veränderung Anreizvereinbarungen 13.531 –143 13.388

Stand 31.12.2020 4.723.068 791.136 5.514.204

Die laufenden I

nvestitionen in Immobilien in Entwicklung in 2020 betreffen im Wesentlichen die Projekte Frankfurt

ONE (105.263 Tsd. €), CUBE (7.907 Tsd. €), Berlin Europaplatz 04 (27.215 Tsd. €), ZigZag Zollhafen Mainz

(7.511 Tsd. €), Hallesches Ufer 74-76 (8.583 Tsd. €) und Baumkirchen Mitte MK (7.777 Tsd. €) in Deutschland sowie

diverse weitere Projekte in Deutschland und Tschechien. Die Investitionen in Bestandsobjekte betreffen im

Wesentlichen München Nymphenburg (10.277 Tsd. €) und CUBE (4.767 Tsd. €) in Deutschland. Der Erwerb von

Immobilien und Immobiliengesellschaften betrifft die erworbenen Bürogebäude Am Karlsbad 11 und Pohlstraße 20 in

Deutschland sowie Postepu 14 in Polen. Die Umgliederung der geleisteten Anzahlung betrifft vollständig das

erworbene Bürogebäude Am Karlsbad 11 in Deutschland. Die Umgliederungen von Entwicklungs- zu

Bestandsimmobilien betreffen den CUBE, My.B, Baumkirchen NEO, Quartiersgarage Mainz sowie Millenium Tower in

Deutschland. Die Umgliederung des Immobilienvermögens von IAS 40 Bestandsimmobilien zu IAS 2 betrifft zur Gänze

Baumkirchen Mitte.

Die Abgänge des Geschäftsjahres betreffen den Verkauf des Bürogebäudes CUBE in Deutschland sowie das

Bürogebäude Zagrebtower in Kroatien. Im Vorjahr betrafen die Abgänge im Wesentlichen den Verkauf eines Hotels in

Österreich sowie den Verkauf eines unbebauten Grundstücks in der Slowakei.

Der beizulegende Zeitwert der als Sicherstellung für Fremdfinanzierungen verpfändeten Immobilien beträgt

3.036.646 Tsd. € (31.12.2019: 2.790.911 Tsd. €).

KONZERNABSCHLUSS

137

Im Geschäftsjahr 2020 wurden insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 4.918 Tsd. € (2019: 5.868 Tsd. €) mit einem

gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 1,30% (2019: 1,71%) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die

Herstellungskosten aktiviert.

Zuwendungen der öffentlichen Hand beliefen sich im Geschäftsjahr 2020 auf 103 Tsd. € (2019: 0 Tsd. €).

Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag:

Tsd. € Bestands-

immobilien

Immobilien in

Entwicklung

Summe

Stand 1.1.2019

Beizulegender Zeitwert

Immobilienvermögen 3.739.762 651.432

4.391.194

Anreizvereinbarungen 15.434 143 15.577

Marktwert/Buchwert 3.755.196 651.575 4.406.771

Stand 31.12.2019

Beizulegender Zeitwert

Immobilienvermögen 4.276.811 816.964

5.093.775

Abgrenzung Anreizvereinbarungen 16.082 143 16.225

Marktwert/Buchwert 4.292.893 817.107 5.110.000

Stand 31.12.2020

Beizulegender Zeitwert

Immobilienvermögen 4.693.569 791.136

5.484.705

Abgrenzung Anreizvereinbarungen 29.498 0 29.498

Marktwert/Buchwert 4.723.068 791.136 5.514.204

Klassifizierung

von Immobilienvermögen bei einer gemischten Nutzung

Einige Immobilien werden gemischt genutzt – teilweise zur Erzielung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen

und teilweise für Verwaltungszwecke. Wenn diese Teile gesondert veräußert werden können, bilanziert die CA Immo

Gruppe diese Teile getrennt. Ist eine Trennung nicht möglich, erfolgt eine Klassifizierung der gesamten Immobilie als

Finanzinvestition nur dann, wenn die Eigennutzung weniger als 5,0% der gesamt nutzbaren Fläche beträgt.

Klassifizierung von Immobilienvermögen bei einer Nutzungsänderung

Änderungen in der Klassifizierung von Immobilienvermögen (Bestandsimmobilien, Immobilienvermögen in

Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte Immobilien) sind nur dann vorzunehmen, wenn eine

Nutzungsänderung vorliegt. Übertragungen in oder aus dem Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen

Immobilien sind beispielsweise wie folgt belegt:

– Beginn oder Ende der Selbstnutzung einer Immobilie bzw. Beginn der Entwicklung mit der

Absicht der Selbstnutzung

einer Immobilie (Umgliederung in oder aus Posten der selbstgenutzten Immobilien),

– Beginn der konkreten Entwicklung mit der Absicht des

Verkaufs (Umgliederung von als Finanzin

vestition gehaltenen

Immobilien in zum Handel bestimmte Immobilien).

Klassifizierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Der Posten „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ beinhaltet Bestandsimmobilien und Immobilien in

Entwicklung, die weder selbst genutzt noch zur Veräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit, sondern

zur Generierung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen gehalten werden. Fruchtgenussrechte an bebauten

Grundstücken und die Anmietung von Stellplätzen zur Untervermietung führen zum Ansatz von Nutzungsrechten, die

dem Posten „Bestandsimmobilien“ zugeordnet werden.

KONZERNABSCHLUSS

In Entwicklung befindliche Immobilien werden zu den Bestandsimmobilien umgegliedert, wenn die wesentlichen

Baumaßnahmen beendet wurden.

Wertansatz von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Der Wertansatz von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt nach dem Modell des beizulegenden

Zeitwertes. Veränderungen zum aktuellen Buchwert vor Neubewertung (beizulegender Zeitwert des Vorjahres plus

nachträgliche/zusätzliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich nachträglicher Anschaffungspreis-

minderungen sowie Auswirkungen der Abgrenzung von Anreizvereinbarungen) werden erfolgswirksam im „Ergebnis

aus Neubewertung“ erfasst.

Investitionszuschüsse werden als Verminderung der Herstellungskosten dargestellt.

Fremdkapitalkosten werden beim Bau von Immobilien im Rahmen der Herstellungskosten aktiviert, wenn sie für

einen qualifizierten Vermögenswert verwendet wurden (direkt und allgemein aufgenommene Finanzmittel). Unter

qualifizierten Vermögenswerten werden in diesem Zusammenhang jene verstanden, für die ein beträchtlicher Zeitraum

(grundsätzlich mehr als 12 Monate) erforderlich ist, um sie in ihren beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen

Zustand zu versetzen. In Fällen, in denen Fremdkapital nicht direkt für die Beschaffung eines einzelnen qualifizierten

Vermögenswertes aufgenommen wurde, wird der anteilige Betrag der aktivierbaren allgemeinen Fremdkapitalkosten

den qualifizierten Vermögenswerten zugerechnet. Dabei wird der Finanzierungskostensatz für das allgemeine

Fremdkapital als gewogener Durchschnitt der Fremdkapitalkosten für sämtliche Kredite berechnet, jedoch mit

Ausnahme der speziell für den qualifizierten Vermögenswert aufgenommenen Schulden.

Alle anderen

Fremdkapitalkosten werden erfolgswirksam in der Periode erfasst, in der sie anfallen.

Wertansatz von Nutzungsrechten

Der Wertansatz von Nutzungsrechten in Form von Fruchtgenussrechten an bebauten Grundstücken sowie

angemieteten Stellplätze zur Untervermietung entspricht der Leasingverbindlichkeit. Diese Nutzungsrechte erfüllen die

Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und sind daher in der Folgebewertung grundsätzlich zum

beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Die planmäßige Abschreibung für diese Nutzungsrechte entfällt und wird durch

die erfolgswirksam zu erfassende Neubewertung ersetzt. Die durch Gutachter erstellten Bewertungsgutachten

reflektieren den beizulegenden Zeitwert des jeweiligen Objekts insgesamt, wie er am Markt realisierbar wäre. Insoweit

würde der Ansatz des Gesamtobjekts mit dem Wert gemäß Gutachten wegen der auf der Passivseite angesetzten

Leasingverbindlichkeit zu einem unsachgemäßen Ergebnis führen. Der Wert laut Bewertungsgutachten ist daher um die

sich zum Bilanzstichtag ergebende Leasingverbindlichkeit zu erhöhen.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40) – Bewertung

Bewertungsprozess und Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes

In Österreich erfolgte für 99,9% (31.12.2019: 99,9%), in Deutschland für 98,1% (31.12.2019: 94,7%) sowie in

Osteuropa für 100% (31.12.2019: 100%) des Immobilienvermögens laut Segmentberichterstattung eine externe

Bewertung zum Stichtag 31.12.2020. Die Werte für das übrige Immobilienvermögen wurden auf Basis verbindlicher

Kaufverträge bzw. intern auf Grundlage der Bewertungen des Vorjahres fortgeschrieben. Die CA Immo Gruppe

beauftragt grundsätzlich halbjährlich eine externe Bewertung. Hierzu erhalten die Sachverständigen objektspezifisch

alle wesentlichen, wertrelevanten Unterlagen und Informationen. Vor Fertigstellung der Gutachten werden diese durch

interne Kontrollen (u.a. Input Testing) auf Plausibilität geprüft, bevor diese im Anschluss von den Sachverständigen

finalisiert werden.

Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den vom britischen Berufsverband "Royal Institution of Chartered

Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den beizulegenden Zeitwert als den geschätzten Betrag für den

ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im

Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach einer angemessenen Vermarktungsdauer an einen

kaufbereiten Käufer verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

KONZERNABSCHLUSS

139

Die Auswahl der unabhängigen externen Immobiliensachverständigen durch die CA Immo Gruppe erfolgt einerseits

nach fachlicher Qualifikation, welche über nationale und internationale Standards wie HypZert, RICS sowie öffentliche

Bestellungen und Vereidigungen definiert wird und andererseits über lokale Marktpräsenz bzw. –durchdringung.

Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere von dem

Entwicklungsstadium und der Nutzungsart einer Immobilie ab.

Vermietete gewerbliche Liegenschaften, welche den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden

weitgehend nach der Investmentmethode bewertet. Die beizulegenden Zeitwerte repräsentieren dabei den Barwert

künftig erwarteter Mieterträge. Diese werden auf Basis von zwei Zeitabschnitten ermittelt: den ersten Zeitabschnitt

„Term“ mit überwiegend vertraglich gesicherten Mieten über die durchschnittlichen angenommenen

Restmietvertragsdauern und den darauffolgenden Zeitabschnitt „Reversion“ für den der Gutachter weitere Parameter,

wie insbesondere die im Objekt erzielbare Marktmiete, berücksichtigt. Beide Zeitabschnitte werden mit einem

adäquaten Zinssatz (term yield/reversionary yield) kapitalisiert.

Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase wird das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei

basieren die beizulegenden Zeitwerte auf den geschätzten beizulegenden Zeitwerten nach Fertigstellung abzüglich der

noch erwarteten Aufwendungen sowie eines angemessenen Developerprofits in Höhe von 6% bis 25% des

beizulegenden Zeitwertes nach Fertigstellung (31.12.2019: 8% bis 20%). Bei Liegenschaften, welche kurz vor der

Fertigstellung stehen, bewegen sich die Developerprofits – entsprechend dem reduzierten Risiko – am unteren Rand

der Spanne. Risiken der Bestandsphase (nach Fertigstellung) werden u.a. in den künftigen erwarteten Mietansätzen

und Netto-Anfangsrenditen in Höhe von 2,8% bis 5,2% (31.12.2019: 3,6% bis 5,2%) sowie Finanzierungszinssätzen in

Höhe von 2,0% bis 4,0% (31.12.2019: 2,0% bis 3,0%) berücksichtigt. Die Zinssätze variieren insbesondere in

Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem

Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil aus Ist-Zahlen bzw. aus vertraglich fixierten Zahlen

abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Investmentmethode

(siehe oben) unter Berücksichtigung der noch ausstehenden Restarbeiten bewertet.

Folgende Tabelle zeigt die wesentlichsten Inputfaktoren für die Bewertung von Bestandsimmobilien (der

beizulegende Zeitwert der Klassen Büro Österreich und Büro Deutschland inkludiert jeweils auch den beizulegenden

Zeitwert der selbst genutzten Immobilien) und Liegenschaften in Entwicklung (die Zuordnung der Immobilien zu den

einzelnen Klassen erfolgt anhand der Hauptnutzungsart). Die Tabellen zeigen für die Immobilien je Klasse die Werte

Minimum und Maximum für Miete und Yield sowie die nach Fläche gewichteten Mittelwerte für Miete, Leerstand und

Yield und die in Jahren ermittelte durchschnittliche Restmietzeit.

KONZERNABSCHLUSS

Klassifizierung Bestands-

immobilien inkl. selbst

genutzter Immobilien

Beizulegender

Zeitwert

31.12.2020

Beizulegender

Zeitwert

31.12.2019

Inputfaktoren

Bandbreite 2020 Bandbreite 2019

Bewertungsverfahren

Investment Methode

Tsd. € Tsd. €

Büro Österreich 367.000 356.800 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 11,32 10,77

Ist-Miete €/m² p. M. 7,22 - 26,99 7,47 - 28,49

Markt-Miete €/m² p. M. 6,54 - 24,33 6,30 - 24,12

durchschn. Restmietzeit in Jahren 4,19 5,99

durchschn. Leerstandsrate in % 11,96 8,23

Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 3,35 / 6,25 / 4,48 3,35 / 7,50 / 4,79

Yield Reversion M

in/Max/gew. Mittel

in % 3,20 / 6,75 / 4,72 3,20 / 7,50 / 4,97

Büro Deutschland* 1.989.342 1.467.559 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 18,11 17,41

Ist-Miete €/m² p. M. 10,62 - 27,15 10,36 - 25,29

Markt-Miete €/m² p. M. 11,99 - 29,06 7,00 - 27,82

durchschn. Restmietzeit in Jahren 8,96 7,91

durchschn. Leerstandsrate in % 2,92 1,15

Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 0,00 / 4,10 / 3,14 2,95 / 5,00 / 3,48

Yield Reversion M

in/Max/gew. Mittel

in % 3,45 / 4,60 / 3,82 3,45 / 5,50 / 4,05

Büro Osteuropa* 1.977.415 2.009.574 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 14,62 14,26

Ist-Miete €/m² p. M. 8,82 - 21,36 9,93 - 21,34

Markt-Miete €/m² p. M. 6,77 - 18,75 8,50 - 18,60

durchschn. Restmietzeit in Jahren 3,12 3,54

durchschn. Leerstandsrate in % 6,49 5,85

Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 4,60 / 10,00 / 6,87 3,90 / 8,75 / 6,52

Yield Reversion M

in/Max/gew. Mittel

in % 4,70 / 12,00 / 6,83 4,85 / 9,25 / 6,71

Büro Gesamt 4.333.758 3.833.933

Geschäft Österreich 90.100 94.000 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 13,38 14,01

Ist-Miete €/m² p. M. 13,38 - 13,38 14,01 - 14,01

Markt-Miete €/m² p. M. 12,92 - 12,92 12,90 - 12,90

durchschn. Restmietzeit in Jahren 3,13 1,74

durchschn. Leerstandsrate in % 13,12 7,31

Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 4,65 / 4,65 / 4,65 4,40 / 4,40 / 4,40

Yield Reversion M

in/Max/gew. Mittel

in % 4,60 / 4,60 / 4,60 4,40 / 4,40 / 4,40

Geschäft Gesamt 90.100 94.000

* Der Buchwert der Klasse „Büro Deutschland“ enthält Nutzungsrechte in Höhe von 572 Tsd € (31.12.2019: 1.309 Tsd. €) bzw. die Klasse „Büro

Osteuropa“ in Höhe von 37.245 Tsd. € (31.12.2019: 29.914 Tsd. €).

KONZERNABSCHLUSS

141

Klassifizierung

Bestandsimmobilien

inkl. selbst genutzter

Immobilien

Beizulegender

Zeitwert

31.12.2020

Beizulegender

Zeitwert

31.12.2019

Inputfaktoren

Bandbreite 2020 Bandbreite 2019

Bewertungsverfahren

Investment Methode

Tsd. € Tsd. €

Hotel Österreich 60.900 74.600 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 10,18 10,07

Ist-Miete €/m² p. M. 10,04 - 11,05 9,91 - 11,05

Markt-Miete €/m² p. M. 10,00 - 12,00 11,05 - 12,00

durchschn. Restmietzeit in Jahren 6,93 7,93

durchschn. Leerstandsrate in % 0,00 0,00

Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 5,25 / 5,75 / 5,67 4,75 / 5,25 / 5,17

Yield Reversion Min/Max/gew. Mitte

in % 5,50 / 6,00 / 5,92 5,00 / 5,75 / 5,65

Hotel Deutschland 169.700 193.100 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 15,71 16,09

Ist-Miete €/m² p. M. 15,41 - 16,97 15,61 - 16,97

Markt-Miete €/m² p. M. 14,39 - 16,00 15,69 - 16,97

durchschn. Restmietzeit in Jahren 14,49 15,41

durchschn. Leerstandsrate in % 1,05 1,11

Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 3,80 / 4,75 / 4,06 3,60 / 4,20 / 3,74

Yield Reversion Min/Max/gew. Mitte

in % 4,30 / 5,15 / 4,48 4,10 / 4,60 / 4,19

Hotel Gesamt 230.600 267.700

Sonstige Österreich 17.900 51.440 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 1,35 1,34

Ist-Miete €/m² p. M. 1,35 - 1,35 1,34 - 1,34

Markt-Miete €/m² p. M. 0,98 - 0,98 0,98 - 0,98

durchschn. Restmietzeit in Jahren 1,02 0,98

durchschn. Leerstandsrate in % 0,00 0,00

Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 6,25 / 6,25 / 6,25 6,25 / 6,25 / 6,25

Yield Reversion Min/Max/gew. Mitte

in % 6,15 / 6,15 / 6,15 6,15 / 6,15 / 6,15

Sonstige Deutschland 67.110 60.520 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 4,48 4,35

Ist-Miete €/m² p. M. 3,51 - 7,11 3,51 - 7,11

Markt-Miete €/m² p. M. 3,44 - 7,11 3,44 - 7,11

durchschn. Restmietzeit in Jahren 4,60 4,36

durchschn. Leerstandsrate in % 0,76 3,99

Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 2,35 / 6,50 / 4,40 2,50 / 7,00 / 4,84

Yield Reversion Min/Max/gew. Mitte

in % 4,65 / 6,00 / 5,19 4,75 / 8,00 / 5,94

Sonstiges Gesamt 85.010 111.960

KONZERNABSCHLUSS

Klassifizierung Immobilien in

Entwicklung

Beizulegender

Zeitwert

31.12.2020

Beizulegender

Zeitwert

31.12.2019

Inputfaktoren

Bandbreite

2020

Bandbreite

2019

Bewertungsverfahren

Residualwertverfahren

Tsd. € Tsd. €

Büro Deutschland 509.900 515.580 Soll-Miete €/m² p. M. 18,50 - 33,50 14,00 - 33,00

Baukosten €/m² 1.801 - 3.673 2.092 - 2.919

Nebenkosten in % von Baukosten 19,36 - 32,28 23,00 - 27,40

Büro Osteuropa 39.100 14.930 Soll-Miete €/m² p. M. 15,50 - 15,50 15,75 - 15,75

Baukosten €/m² 1.290 - 1.410 1.433 - 1.447

Nebenkosten in % von Baukosten 10,00 - 10,00 9,10 - 10,00

Sonstige Deutschland 0 1.100 Soll-Miete €/m² p. M. - 14,00 - 33,00

Baukosten €/m² - 2.092 - 2.919

Nebenkosten in % von Baukosten - 23,00 - 27,40

Development Gesamt 549.000 531.610

Für G

rundstücksreserven, auf welchen keine aktiven Entwicklungen in naher Zukunft zu erwarten sind, wird das

Vergleichswertverfahren herangezogen.

Klassifizierung Immobilien in

Entwicklung

Beizulegender

Zeitwert

31.12.2020

Beizulegender

Zeitwert

31.12.2019

Inputfaktoren

Bandbreite

2020

Bandbreite

2019

Bewertungsverfahren

Vergleichswert

Tsd. € Tsd. €

Grundstücksreserven

Deutschland

241.986 285.352

Min - Max

Wertansatz / m²

Grundstücksfläche 2,25 - 22.503,08 2,25 - 21.516,65

Grundstücksreserven Osteuropa 150 145

Min - Max

Wertansatz / m²

Grundstücksfläche 29,87 - 29,87 28,88 - 28,88

Grundstücksreserven Gesamt 242.136 285.497

echselwirkungen zwischen den Inputfaktoren

Die wesentlichen Inputfaktoren bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes für Bestandsgebäude sind die

tatsächlichen Mieten bzw. Marktmietansätze sowie die Zinssätze (Renditen). Steigende Mieten (z.B. bei knappen

Angebot und erhöhter Nachfrage) hätten zur Folge, dass die Marktwerte steigen. Umgekehrt gilt, dass bei entsprechend

fallenden Mieten die Marktwerte sinken.

Steigende Renditen (z.B. der Markt erwartet erhöhte Zinssätze aufgrund von gestiegenen Risiken - Überangebot, etc.)

hätten zur Folge, dass die Marktwerte fallen. Umgekehrt gilt, dass entsprechend fallende Renditen (z.B. erhöhte

Investorennachfrage nach derartigen Immobilien) die Marktwerte steigen lassen.

Diese beiden Inputfaktoren wirken verstärkt - sowohl positiv als auch negativ -, wenn sie gemeinsam auftreten. D.h.

eine erhöhte Nachfrage nach Mietflächen sowie gleichzeitig eine erhöhte Investorennachfrage nach derartigen

Immobilien hätte zur Folge, dass die Marktwerte noch stärker steigen. Umgekehrt würde eine geringe Nachfrage nach

Mietflächen sowie gleichzeitig eine gedämpfte Investorennachfrage die Marktwerte entsprechend noch stärker fallen

lassen.

KONZERNABSCHLUSS

143

Bei Immobilien in Bau kommen noch die Baukosten als weiterer wesentlicher Inputfaktor hinzu. Der Marktwert einer

Immobilie wird im Wesentlichen durch den erwarteten Mietertrag bzw. Rendite geprägt. In diesem Spannungsfeld

werden neue Immobilienprojekte geplant und kalkuliert. Hierbei hat der Inputfaktor „Baukosten“ einen wesentlichen

Einfluss in der Form, dass sich die kalkulierten Baukosten während der Gestehungsphase sowohl marktbedingt (z.B.

Rohstoffknappheit bzw. Überangebot am Markt) als auch planungsbedingt (z.B. bei notwendigen nachträglichen

Änderungen, unvorhersehbaren Hindernissen, nachträglichen Einsparungen, etc.) verändern können. Dies hat

wiederum einen Einfluss auf die Rentabilität des Immobilienprojektes. Diese zusätzlichen Chancen/Risiken werden in

einem Developerprofit (Wagnis/Gewinn) entsprechend berücksichtigt.

Der beizulegende Zeitwert von vermieteten Liegenschaften, Liegenschaften in der Entwicklungs- und

Herstellungsphase sowie von Grundstücksreserven entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13.

Spiegel nach Klassen

Die folgenden Tabellen stellen die Entwicklung der einzelnen Klassen dar, die in der Bemessungshierarchie gemäß

IFRS 13 Level 3 zuzuordnen sind:

Büro Büro Büro Geschäft

Tsd. € Österreich* Deutschland* Osteuropa Österreich

Stand 1.1.2019 335.800 1.091.100 1.883.670 96.900

Erstanwendung IFRS 16 0 1.814 29.961 0

Zugänge 16.583 18.891 20.952 69

Abgänge 0 0 –65 0

Bewertung 4.265 201.555 73.189 –2.946

Umgliederung zwischen Klassen 0 155.313 0 0

Veränderung Anreizvereinbarungen 151 –1.114 1.866 –23

Stand 31.12.2019 = 1.1.2020 356.800 1.467.559 2.009.574 94.000

Zugänge 2.211 23.150 28.868 1.089

Abgänge 0 –152.958 –42.562 0

Erwerb Immobilien und

Immobiliengesellschaften 0 127.495 92.330 0

Bewertung 7.268 190.186 –79.192 –5.044

Umgliederung IFRS 5 0 0 –33.894 0

Umgliederung zwischen Klassen 0 333.214 0 0

Veränderung Anreizvereinbarungen 721 697 2.292 55

Stand 31.12.2020 367.000 1.989.342 1.977.415 90.100

* Der beizulegende Zeitwert der Klassen Büro Österreich und Büro Deutschland inkludiert jeweils auch den beizulegenden Zeitwert der selbst genutzten

Immobilien.

Die Kaufpreisanzahlung aus dem Jahr 2019 zum Erwerb der Immobilie Am Karlsbad 11 in Berlin wurde in 2020 aus

den langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerten auf die Bestandsimmobilien umgegliedert, da die

Transaktion abgeschlossen wurde.

KONZERNABSCHLUSS

Hotel Hotel Sonstige Sonstige

Tsd. € Österreich Deutschland Österreich Deutschland

Stand 1.1.2019 85.500 170.200 50.650 53.920

Erstanwendung IFRS 16 60 0 0 0

Zugänge 123 765 0 2.041

Abgänge –11.510 0 0 0

Bewertung 444 21.407 790 4.559

Veränderung Anreizvereinbarungen –16 728 0 0

Stand 31.12.2019 = 1.1.2020 74.600 193.100 51.440 60.520

Zugänge 0 90 0 285

Abgänge 0 0 –53.860 0

Bewertung –13.544 –23.840 20.320 –274

Umgliederung zwischen Klassen 0 0 0 6.470

Veränderung Anreizvereinbarungen –156 349 0 109

Stand 31.12.2020 60.900 169.700 17.900 67.110

Tsd. € Development

Deutschland

Development

Osteuropa

Grundstücksreserven

Deutschland

Grundstücksreserven

Osteuropa

Stand 1.1.2019 377.760 0 258.046 15.755

Erstanwendung IFRS 16 0 0 0 0

Zugänge 153.918 3.785 8.975 0

Abgänge 0 0 –60 –4.463

Bewertung 110.874 1.105 47.830 –1.107

Umgliederung zwischen Klassen –125.873 10.040 –29.440 –10.040

Veränderung Anreizvereinbarungen 0 0 0 0

Stand 31.12.2019 = 1.1.2020 516.680 14.930 285.352 145

Zugänge 171.077 20.959 11.267 0

Bewertung 57.270 3.211 47.077 5

Umgliederung IAS 2 0 0 –1.030 0

Umgliederung zwischen Klassen –234.984 0 –100.680 0

Veränderung Anreizvereinbarungen –143 0 0 0

Stand 31.12.2020 509.900 39.100 241.986 150

Sensitivitäten der

Immobilienbewertung

Bei allen Wertermittlungen geht es um die Einschätzung eines Preises, der bei einer Transaktion am

Wertermittlungsstichtag erzielt werden könnte. Dabei beruhen die Wertermittlungen auf Annahmen, wie z.B. dass ein

geregelter Markt in der Region vorhanden ist. Unvorhergesehene makroökonomische oder politische Krisen können

wesentliche Auswirkungen auf den Markt haben. Dies kann sich in Panikkäufen oder -verkäufen oder in einer

allgemeinen Zurückhaltung gegenüber dem Abschluss von Geschäften äußern. Fällt der Wertermittlungsstichtag in die

unmittelbare Folgezeit eines solchen Ereignisses, können die Daten, auf die sich die Wertermittlung gegebenenfalls

stützt, umstritten, unvollständig oder inkonsistent sein, was sich unweigerlich auf die der Wertermittlung

zuzuschreibende Verlässlichkeit auswirkt.

Der Ausbruch der Covid-19 Pandemie hat viele Aspekte des täglichen Lebens und der globalen Wirtschaft beeinflusst.

Viele Länder haben allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität

KONZERNABSCHLUSS

145

im Jahr 2020 in vielen Sektoren stark beeinträchtigt. Gegenwärtig sind die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen

Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf die Immobilienmärkte höchst ungewiss. Einige Immobilienmärkte weisen

ein deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf.

Jüngste Wirtschaftsdaten deuten inzwischen auf eine Wiederaufnahme der Wirtschaftstätigkeit im Euroraum hin,

obwohl das Aktivitätsniveau deutlich unter dem vor dem Ausbruch der Covid-19 Pandemie herrschenden Niveau liegt

und die Aussichten nach wie vor höchst unsicher sind. Obwohl die Eindämmungspolitik weltweit gelockert wurde,

bleibt die globale Erholung ungleichmäßig und unsicher.

Da die Folgen gegenwärtiger und künftiger Maßnahmen zum heutigen Zeitpunkt nicht absehbar sind, werden die

Auswirkungen von Covid-19 auf die Immobilienmärkte und die Immobilienwerte der Gruppe regelmäßig überprüft.

Bei Objekten mit aktuell hohem Leerstand bzw. mit kurzfristigen Mietverträgen ist der Einfluss der vom Bewerter

getroffenen Annahmen auf den Immobilienwert größer, als dies bei Liegenschaften mit langfristig vertraglich

abgesicherten Zahlungsströmen der Fall ist.

Die von den externen Sachverständigen ermittelten Immobilienwerte sind von einer Vielzahl von Parametern

abhängig, die teilweise auf komplexe Art und Weise gegenseitige Wechselwirkungen aufweisen. Zum Zwecke einer

Sensitivitätsanalyse für ganze Teilportfolien hinsichtlich der Wertauswirkung von Änderungen eines Parameters

werden nachfolgend einzelne Inputfaktoren variiert (andere Faktoren bleiben unverändert), um mögliche

Veränderungen darzustellen.

Die folgenden Tabellen zeigen die Sensitivitäten der beizulegenden Zeitwerte auf eine Änderung der erwarteten

Mieterlöse (für diese Modellzwecke definiert als Marktmiete) und der yields (term yield – Kapitalisierungszinssatz für

die durchschnittliche angenommene Restlaufzeit bestehender Mietverträge und reversionary yield –

Kapitalisierungszinssatz für erwartete Mieteinnahmen nach dem Ablauf der bestehenden Mietverträge) für alle

Bestandsimmobilien mit Ausnahme der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien.

2020

Büro Österreich

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 0,83% 5,99% 11,14% 16,30% 21,46%

–5% –4,41% 0,43% 5,28% 10,12% 14,97%

0% –9,13% –4,57% 0,00% 4,57% 9,13%

+5% –13,41% –9,09% –4,78% –0,46% 3,85%

+10% –17,30% –13,21% –9,12% –5,03% –0,95%

2019

Büro Österreich

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 1,59% 6,45% 11,31% 16,17% 21,03%

–5% –3,74% 0,81% 5,36% 9,91% 14,46%

0% –8,55% –4,27% 0,00% 4,27% 8,55%

+5% –12,90% –8,87% –4,85% –0,83% 3,20%

+10% –16,85% –13,06% –9,26% –5,46% –1,66%

KONZERNABSCHLUSS

2020

Büro Deutschland

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 2,46% 7,07% 11,67% 16,28% 20,88%

–5% –3,07% 1,23% 5,53% 9,82% 14,12%

0% –8,05% –4,02% 0,00% 4,02% 8,05%

+5% –12,54% –8,77% –4,99% –1,22% 2,56%

+10% –16,63% –13,08% –9,53% –5,98% –2,43%

2019

Büro Deutschland

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 2,45% 7,13% 11,81% 16,49% 21,17%

–5% –3,14% 1,22% 5,59% 9,96% 14,33%

0% –8,18% –4,09% 0,00% 4,09% 8,18%

+5% –12,73% –8,89% –5,06% –1,22% 2,62%

+10% –16,86% –13,25% –9,65% –6,04% –2,43%

2020

Büro Osteuropa

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 1,87% 6,80% 11,72% 16,64% 21,57%

–5% –3,69% 0,93% 5,55% 10,17% 14,79%

0% –8,70% –4,35% 0,00% 4,35% 8,70%

+5% –13,23% –9,13% –5,02% –0,92% 3,19%

+10% –17,35% –13,47% –9,59% –5,71% –1,83%

2019

Büro Osteuropa

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 2,05% 6,87% 11,69% 16,51% 21,33%

–5% –3,50% 1,02% 5,54% 10,06% 14,58%

0% –8,50% –4,25% 0,00% 4,25% 8,50%

+5% –13,03% –9,02% –5,01% –1,00% 3,00%

+10% –17,14% –13,35% –9,56% –5,78% –1,99%

KONZERNABSCHLUSS

147

2020

Geschäft Österreich

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 0,60% 5,97% 11,35% 16,72% 22,09%

–5% –4,74% 0,32% 5,37% 10,43% 15,49%

0% –9,55% –4,77% 0,00% 4,77% 9,55%

+5% –13,90% –9,38% –4,86% –0,35% 4,17%

+10% –17,85% –13,57% –9,28% –5,00% –0,72%

2019

Geschäft Österreich

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 0,02% 5,69% 11,35% 17,02% 22,68%

–5% –5,32% 0,03% 5,38% 10,72% 16,07%

0% –10,12% –5,06% 0,00% 5,06% 10,12%

+5% –14,47% –9,67% –4,87% –0,06% 4,74%

+10% –18,43% –13,86% –9,29% –4,72% –0,15%

2020

Hotel Österreich

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 3,21% 7,54% 11,86% 16,18% 20,51%

–5% –2,41% 1,60% 5,62% 9,63% 13,65%

0% –7,48% –3,74% 0,00% 3,74% 7,48%

+5% –12,06% –8,57% –5,08% –1,59% 1,90%

+10% –16,23% –12,96% –9,70% –6,43% –3,17%

2019

Hotel Österreich

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 3,23% 7,35% 11,48% 15,61% 19,74%

–5% –2,22% 1,61% 5,44% 9,26% 13,09%

0% –7,12% –3,56% 0,00% 3,56% 7,12%

+5% –11,55% –8,23% –4,91% –1,60% 1,72%

+10% –15,57% –12,47% –9,37% –6,27% –3,18%

KONZERNABSCHLUSS

2020

Hotel Deutschland

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 4,74% 8,07% 11,39% 14,71% 18,04%

–5% –0,71% 2,34% 5,40% 8,45% 11,50%

0% –5,63% –2,81% 0,00% 2,81% 5,63%

+5% –10,08% –7,48% –4,88% –2,28% 0,32%

+10% –14,13% –11,73% –9,32% –6,91% –4,51%

2019

Hotel Deutschland

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 4,55% 7,75% 10,96% 14,17% 17,37%

–5% –0,70% 2,25% 5,19% 8,14% 11,08%

0% –5,43% –2,71% 0,00% 2,71% 5,43%

+5% –9,70% –7,20% –4,69% –2,19% 0,32%

+10% –13,60% –11,28% –8,96% –6,64% –4,32%

2020

Sonstige Österreich

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 0,45% 5,96% 11,47% 16,98% 22,49%

–5% –4,97% 0,23% 5,43% 10,64% 15,84%

0% –9,84% –4,92% 0,00% 4,92% 9,84%

+5% –14,25% –9,59% –4,92% –0,25% 4,42%

+10% –18,27% –13,83% –9,39% –4,95% –0,51%

2019

Sonstige Österreich

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 0,47% 6,15% 11,83% 17,51% 23,20%

–5% –5,12% 0,24% 5,60% 10,97% 16,33%

0% –10,15% –5,07% 0,00% 5,07% 10,15%

+5% –14,70% –9,88% –5,07% –0,26% 4,55%

+10% –18,83% –14,26% –9,68% –5,10% –0,53%

KONZERNABSCHLUSS

149

2020

Sonstige Deutschland

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 1,16% 6,45% 11,74% 17,03% 22,32%

–5% –4,38% 0,59% 5,56% 10,53% 15,50%

0% –9,37% –4,68% 0,00% 4,68% 9,37%

+5% –13,88% –9,45% –5,03% –0,60% 3,82%

+10% –17,97% –13,78% –9,60% –5,41% –1,22%

2019

Sonstige Deutschland

Änderung der Yield (in % der

Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5%

Änderung der

Marktmiete um

10%

–10% 1,12% 6,00% 10,87% 15,74% 20,62%

–5% –4,01% 0,57% 5,15% 9,73% 14,31%

0% –8,63% –4,31% 0,00% 4,31% 8,63%

+5% –12,81% –8,73% –4,65% –0,58% 3,50%

+10% –16,61% –12,75% –8,88% –5,02% –1,16%

Für die im Resiudalwertverfahren bewerteten Entwicklungsprojekte wird in

der folgenden Tabelle die Sensitivität des

Marktwertes auf eine Erhöhung bzw. Minderung der kalkulierten noch ausstehenden Entwicklungs- und Baukosten

dargestellt. Als Basis wurden die in Bau befindlichen aktiven Projektentwicklungen herangezogen.

2020 Noch ausstehende Investitionskosten

in Mio. € –10% –5% Ausgangwert +5% +10%

Noch ausstehende Investitions-

kosten 1.229,6 1.297,9 1.366,2 1.434,5 1.502,8

Beizulegende Zeitwerte 685,6 617,3 549,0 480,7 412,4

Änderung zu Ausgangswert 24,9% 12,4% 0,0% –12,4% –24,9%

2019 Noch ausstehende Investitionskosten

in Mio. € –10% –5% Ausgangwert +5% +10%

Noch ausstehende Investitions-

kosten 519,9 548,8 577,7 606,6 635,5

Beizulegende Zeitwerte 589,4 560,5 531,6 502,7 473,8

Änderung zu Ausgangswert 10,9% 5,4% 0,0% –5,4% –10,9%

Die Sensitivitätsanalyse der

Entwicklungsprojekte basiert zum Bilanzstichtag auf einem durchschnittlichen

Fertigstellungsgrad von rund 29% (2019: 41%), bezogen auf die gesamten Investitionskosten der Projekte. Die

Sensitivität betrifft nur die noch ausstehenden Kosten der Hochbauten. Mit fortschreitendem Fertigstellungsgrad

reduzieren sich die noch ausstehenden Investitionskosten. Basierend auf einem Residualwertverfahren führt dies zu

einem Anstieg des beizulegenden Zeitwertes der Entwicklungsprojekte. Steigen oder sinken die noch ausstehenden

Investitionskosten führt dies ebenfalls im Rahmen des Residualwertverfahrens zu einer gegenläufigen Entwicklung des

beizulegenden Zeitwertes der Entwicklungsprojekte.

KONZERNABSCHLUSS

3.2. Selbst genutzte Immobilien

Tsd. € Selbst genutzte

Immobilien

Nutzungsrechte selbst

genutzter Immobilien

Summe

Buchwerte

Stand 1.1.2019 5.223 0 5.223

Erstanwendung IFRS 16 0 9.561 9.561

Laufende Investitionen/Herstellung 1.148 87 1.235

Abschreibungen –276 –1.783 –2.059

Umgliederungen selbst genutzte Immobilien 1.070 0 1.070

Stand 31.12.2019 7.165 7.865 15.030

Laufende Investitionen/Herstellung 0 40 40

Abgänge –47 –23 –70

Abschreibungen –410 –1.694 –2.103

Stand 31.12.2020 6.709 6.188 12.896

Nachfolgen

de Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag:

Tsd. € Selbst genutzte

Immobilien

Nutzungsrechte selbst

genutzter Immobilien

Summe

Stand 1.1.2019

Anschaffungskosten 10.683 0 10.683

Kumulierte Abschreibungen –5.460 0 –5.460

Netto-Buchwerte 5.223 0 5.223

Stand 31.12.2019

Anschaffungskosten 10.489 9.648 20.137

Kumulierte Abschreibungen –3.324 –1.783 –5.107

Netto-Buchwerte 7.165 7.865 15.030

Stand 31.12.2020

Anschaffungskosten 10.443 9.625 20.068

Kumulierte Abschreibungen –3.734 –3.437 –7.171

Netto-Buchwerte 6.709 6.188 12.896

ertminderung

Bei Vorliegen von Anzeichen einer Wertminderung langfristiger nicht finanzieller Vermögenswerte (selbst

genutzte Immobilien sowie dieser Kategorie zuzuordnender Nutzungsrechte) führt die CA Immo Gruppe einen

Wertminderungstest durch. Dabei ermittelt sie den erzielbaren Betrag für den jeweiligen Vermögenswert oder die

kleinste Gruppe von Vermögenswerten, die Mittelzuflüsse aus der fortgesetzten Nutzung erzeugen die weitestgehend

unabhängig von den Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte sind (zahlungsmittelgenerierende Einheit).

Der erzielbare Betrag stellt den höheren Wert aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten

(Nettoveräußerungswert) und Nutzungswert des entsprechenden Vermögenswertes (oder der Gruppe) dar. Beim

Nutzungswert handelt es sich um den Barwert der geschätzten künftigen Zahlungsströme, die voraussichtlich aus der

fortgesetzten Nutzung des Vermögenswertes (oder der Gruppe) und seinem Abgang am Ende seiner Nutzungsdauer

erzielt werden können.

Liegt der erzielbare Betrag unter dem Buchwert des Vermögenswertes (oder der Gruppe), erfolgt eine Abschreibung

auf den erzielbaren Betrag. Diese Abschreibungen werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten

"Abschreibungen und Wertänderungen" ausgewiesen.

KONZERNABSCHLUSS

151

Ein späterer Wegfall der Wertminderung führt zu einer erfolgswirksamen Wertaufholung bis maximal zur Höhe der

fortgeschriebenen ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Klassifizierung von Immobilienvermögen

Immobilien, die für Verwaltungszwecke gehalten werden, sind dem Posten „Selbst genutzte

Immobilien“ zugeordnet, sofern diese Immobilien gesondert veräußert werden können oder deren Eigennutzung mehr

als 5,0% der gesamt nutzbaren Fläche beträgt. Die Nutzungsrechte aus der Anmietung von Flächen für

Verwaltungszwecke wird ebenso in diesem Bilanzposten erfasst.

Wertansatz

Der Wertansatz der selbst genutzten Immobilien erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit den

Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. beizulegenden Zeitwert zum Datum der Nutzungsänderung vermindert

um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen. Der Wertansatz der Nutzungsrechte an gemieteten Immobilien

für Verwaltungszwecke erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit dem Barwert der Leasingzahlungen

(Leasingverbindlichkeit), vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen.

Investitionszuschüsse werden als Verminderung der Herstellungskosten dargestellt.

Die planmäßige Abschreibung der selbst genutzten Immobilien beträgt, unter Anwendung des Komponentenansatzes,

für den Rohbau 70 bis 75 Jahre, Fassade 15 bis 70 Jahre, Haustechnik 20 Jahre, Dach 15 bis 20 Jahre sowie

Büroausbauten 10 bis 20 Jahre. Die planmäßige Abschreibung der Nutzungsrechte an selbst genutzten Immobilien

erfolgt linear über die erwartete Mietdauer. Diese wird aufgrund der zugrundeliegenden Verträge jeweils individuell

festgelegt.

3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte

Tsd. € Betriebs- und

Geschäfts-

ausstattung

Nutzungsrechte

Betriebs- und

Geschäfts-

ausstattung

Summe

Betriebs- und

Geschäfts-

ausstattung

Firmenwert Software

Summe

immaterielle

Vermögenswerte

Buchwerte

Stand 1.1.2019 5.938 0 5.938 5.187 502 5.689

Erstanwendung IFRS 16 0 957 957 0 0 0

Währungsdifferenz –3 –1 –4 0 0 0

Laufende Zugänge 2.174 342 2.516 0 516 516

Abgänge –18 –32 –50 –59 0 –59

Abschreibungen –1.113 –476 –1.589 0 –331 –331

Wertminderungen 0 0 0 –646 0 –646

Stand 31.12.2019 6.978 790 7.768 4.481 687 5.169

Währungsdifferenz –31 –2 –33 0 0 0

Laufende Zugänge 1.269 490 1.759 0 685 685

Abgänge –81 –77 –158 –2.090 –12 –2.102

Abschreibungen –1.290 –515 –1.806 0 –343 –343

Wertminderungen 0 0 0 –410 0 –410

Stand 31.12.2020 6.844 687 7.531 1.981 1.017 2.998

KONZERNABSCHLUSS

Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag:

Tsd. € Betriebs- und

Geschäftsaus-

stattung

Nutzungsrechte

Betriebs- und

Geschäftsaus-

stattung

Summe

Betriebs- und

Geschäftsaus-

stattung

Firmenwert Software Summe

immaterielle

Vermögenswerte

Stand 1.1.2019

Anschaffungskosten 11.590 0 11.590 21.742 4.239 25.981

Kumulierte

Wertminderungen/Absch

reibungen –5.651 0 –5.651 –16.555 –3.737 –20.292

Buchwerte 5.938 0 5.938 5.187 502 5.689

Stand 31.12.2019

Anschaffungskosten 13.212 1.231 14.443 14.244 4.698 18.941

Kumulierte

Wertminderungen/Absch

reibungen –6.234

–441

–6.675 –9.762 –4.010 –13.773

Buchwerte 6.978 790 7.768 4.481 687 5.169

Stand 31.12.2020

Anschaffungskosten 14.264 1.317 15.581 5.124 5.366 10.490

Kumulierte

Wertminderungen/Absch

reibungen –7.420

–630

–8.051 –3.143 –4.349 –7.492

Buchwerte 6.844 687 7.531 1.981 1.017 2.998

ertminderungen

Der Firmenwert wird zu jedem Stichtag einem Wertminderungstest unterzogen, wobei die einzelne Liegenschaft

die zahlungsmittelgenerierende Einheit darstellt. Da aufgrund der spezifischen Charakteristik der angesetzten

Firmenwerte der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit nicht ohne die Berücksichtigung der für die

einzelnen Liegenschaften erwarteten Ertragsteuerbelastungen ermittelt werden kann, enthält der Buchwert der

zahlungsmittelgenerierenden Einheit neben dem zurechenbaren Firmenwert auch die den einzelnen Liegenschaften

direkt zurechenbaren latenten Ertragsteuern. Die Ermittlung des erzielbaren Betrages für die

zahlungsmittelgenerierende Einheit erfolgt auf Basis des Nutzungswerts. Dieser wird aus dem beizulegenden Zeitwert

der Liegenschaften abgeleitet, welcher überwiegend durch externe Bewertungsgutachten ermittelt wird. Die Ermittlung

des Barwerts der Ertragsteuerzahlungen erfolgt unter Anwendung der jeweiligen Nach-Steuer-Rendite (bei der

Bewertung der Immobilie angenommenen Rendite abzüglich des Steuereffekts im jeweiligen Land) auf die erwarteten

Ertragsteuerzahlungen.

Beim Wertminderungstest wird basierend auf Erfahrungswerten eine durchschnittliche Restbehaltedauer der

Immobilien in der CA Immo Gruppe zum 31.12.2020 von 2 Jahren unterstellt. Aufgrund des Näherrückens des Endes

der Behaltedauer und der damit verbundenen Verkürzung des Abzinsungszeitraumes ist in den Folgejahren mit

weiteren Wertminderungen des Firmenwertes in Höhe des verminderten Barwertvorteils zu rechnen.

KONZERNABSCHLUSS

153

Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt die Auswirkungen von Veränderungen der für den Wertminderungstest

wesentlichen Parameter auf die Wertminderung des Firmenwerts.

2020

Firmenwertänderung in Tsd. €

Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) +5% +5% +10% +10%

Änderung der Marktmiete –5% –10% –5% –10%

Auswirkung auf das Periodenergebnis –58,9 –91,0 –91,2 –122,7

2019

Firmenwertänderung in Tsd. €

Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) +5% +5% +10% +10%

Änderung der Marktmiete –5% –10% –5% –10%

Auswirkung auf das Periodenergebnis –170,7 –317,3 –306,3 –445,6

Immaterielle Vermögensw

erte

Der Firmenwert entspricht jenem Betrag, um den der beizulegende Zeitwert der übertragenen Gegenleistung

(i.d.R. der Kaufpreis für den erworbenen Geschäftsbetrieb) und (soweit vorhanden) der für die nicht beherrschenden

Anteile angesetzte Betrag den beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden

einschließlich damit zusammenhängender latenter Steuern übersteigt. Er repräsentiert dabei im Wesentlichen jenen

Vorteil, der sich aus der oftmals erst weit in der Zukunft liegenden Fälligkeit der übernommenen passiven latenten

Steuern ergibt. Der Firmenwert wird nicht planmäßig abgeschrieben, sondern zu jedem Stichtag auf Wertminderung

geprüft.

Eine etwaige Wertminderung steht in direktem Zusammenhang mit der Reduktion des beizulegenden Zeitwertes der

Immobilien bzw. mit Steuersatzänderungen im Land der zahlungsmittelgenerierenden Einheit. Für den

Wertminderungstest werden im Wesentlichen Parameter herangezogen, welche im Rahmen der Immobilienbewertung

von externen Gutachtern festgestellt wurden.

Andere immaterielle Vermögenswerte betreffen vor allem Software und werden zu Anschaffungskosten abzüglich

linearer Abschreibungen und Wertminderungen angesetzt. Bei der Ermittlung der Abschreibungssätze wurde für

Software eine Nutzungsdauer von 2 bis 5 Jahren angenommen. Die CA Immo Gruppe nimmt das Wahlrecht des IFRS 16

in Anspruch und setzt keine Nutzungsrechte für Software an.

Betriebs- und Geschäftsausstattung

Der Wertansatz der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit

den Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen. Der

Wertansatz der Nutzungsrechte an Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode,

d.h. mit dem Barwert der Leasingzahlungen (Leasingverbindlichkeit), vermindert um planmäßige Abschreibungen

und

Wertminderungen.

Die planmäßige Abschreibung der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer,

die 2 bis 15 Jahre beträgt. Die planmäßige Abschreibung der Nutzungsrechte an Betriebs- und Geschäftsausstattung

erfolgt linear über die erwartete Mietdauer. Diese wird aufgrund der zugrundeliegenden Verträge jeweils individuell

festgelegt.

KONZERNABSCHLUSS

3.4. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen

Zur CA Immo Gruppe gehören folgende wesentliche Gemeinschaftsunternehmen:

Name Projekt Partner Anteil CA Immo

Gruppe

(Vorjahr)

Sitz Region/Land

Investment

Art

Investment

Aggregation Anzahl

Gesellschaften

(Vorjahr)

Eggarten

Büschl

Unternehmens-

gruppe vertreten

durch Park

Immobilien

Projekt Eggarten

Holding GmbH &

Co. KG 50% (50%) München Deutschland Entwicklung

Summe

Gesellschaften 2 (2)

Mainz

Mainzer

Stadtwerke AG 50,1% (50,1%) Mainz Deutschland Entwicklung

Summe

Gesellschaften 3 (3)

Das Joint V

enture „Eggarten“ plant die Entwicklung und den Verkauf von Grundstücken in München. Das Joint

Venture „Mainz“ plant die Erschließung, Entwicklung und den Verkauf von Grundstücken im Mainzer Zollhafen.

Alle Gemeinschaftsunternehmen haben den Stichtag 31.12. und sind nicht börsennotiert. Bei allen, außer bei den

Joint Ventures Mainz, entspricht der gehaltene Eigentumsanteil dem Anteil an der Ergebnisverteilung. Die Abschlüsse

der Gemeinschaftsunternehmen werden gemäß den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der CA Immo Gruppe

erstellt und unter Anwendung der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen.

Gemeinschaftsunternehmen werden in der CA Immo Gruppe aus strategischen Gründen eingegangen und werden als

eigenständige Beteiligungsunternehmen strukturiert. Teilweise betreffen diese gemeinsamen Vereinbarungen Gruppen

von eigenständigen Beteiligungsunternehmen (Summe) oder einzelne Beteiligungsunternehmen (Einzelgesellschaften).

Die Struktur hängt von den strategischen Hintergründen wie z.B. Entwicklung von Immobilien, Finanzierung bzw.

Investitionsvolumen ab.

Zum 31.12.2020 gibt es nicht angesetzte Verluste aus Gemeinschaftsunternehmen in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2019:

0 Tsd. €). Es bestehen keine, nicht bilanzierten, vertraglichen Verpflichtungen der CA Immo Gruppe zum Erwerb oder

zur Veräußerung von Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen oder von Vermögenswerten in

Gemeinschaftsunternehmen.

Die dargestellten Informationen der Gemeinschaftsunternehmen beinhalten keinerlei Konsolidierung innerhalb der

CA Immo Gruppe.

KONZERNABSCHLUSS

155

Folgende Tabelle zeigt die Anteile an wesentlichen Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen:

Tsd. € 2020 2019

Eggarten Mainz Eggarten Mainz

Mieterlöse 48 1.689 57 1.666

Abschreibungen und Wertänderungen –5 –152 –1 –151

Finanzierungsaufwand –124 –1.218 –61 –1.056

Ertragsteuern 0 –389 –1 –1.883

Ergebnis der Periode –372 10.278 –332 13.705

Summe sonstiges Ergebnis 0 0 0 0

Summe Gesamtergebnis der Periode –372 10.278 –332 13.705

Langfristiges Vermögen 49 2.540 53 2.501

Sonstiges kurzfristiges Vermögen 91.991 99.014 90.712 96.239

Liquide Mittel 115 851 56 847

Summe Vermögen 92.154 102.404 90.822 99.587

Sonstige langfristige Schulden 0 41.610 0 45.714

Verzinsliche Verbindlichkeiten 9.151 31 7.283 41

Langfristige Schulden 9.151 41.640 7.283 45.755

Sonstige kurzfristige Schulden 181 23.986 346 18.875

Verzinsliche Verbindlichkeiten 5 13 5 38

Kurzfristige Schulden 186 23.999 350 18.913

Eigenkapital 82.817 36.766 83.168 34.919

Anteiliges Eigenkapital 1.1. 41.581 17.477 41.750 15.521

Anteiliges Jahresergebnis –186 5.133 –169 6.855

Erhaltene Dividenden 0 –4.224 0 –4.899

Anteiliges Eigenkapital 31.12. 41.395 18.386 41.580 17.477

Zwischengewinneliminierung und sonstige

Konsolidierungseffekte

0 –4.520 0 –2.522

Buchwert Anteile an Gemeinschaftsunternehmen

31.12. 41.395 13.866 41.580 14.955

KONZERNABSCHLUSS

Folgende Tabelle zeigt die Anteile an nicht wesentlichen Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen:

Tsd. € 2020 2019

angepasst

Anteiliges Eigenkapital 1.1. 8.578 140.565

Anteiliges Jahresergebnis –1.050 –159

Kapitalerhöhungen 208 0

Kapitalherabsetzungen –5.064 –335

Erhaltene Dividenden –3.299 –131.493

Anteiliges Eigenkapital 31.12. –628 8.578

Zwischengewinneliminierung und sonstige Konsolidierungseffekte –60 344

Abgänge 0 –7

Übergangskonsolidierungen –22 0

Wertberichtigung Ausleihungen und Forderungen 3.076 2.304

Buchwert Anteile an Gemeinschaftsunternehmen 31.12. 2.367 11.220

Zum 31.12.2019 wurden die A

nteile am Gemeinschaftsunternehmen Tower 185 zu Vergleichszwecken als wesentlich

dargestellt. In 2020 wurden die Anteile als nicht wesentlich eingestuft und die Vorjahreszahlen entsprechend

angepasst.

3.5. Übrige Vermögenswerte

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Sonstiges Finanzvermögen 45.470 45.578

Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte 15.258 38.089

60.728 83.667

Tsd. € Anschaffungskosten inkl.

erfolgswirksam erfasste Zinsen

31.12.2020

Kumulierte

Wertänderung

31.12.2020

Buchwert

31.12.2020

Erfolgswirksame

Wertänderung

2020

Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen 12.002 –3.076 8.926 –772

Darlehen und Forderungen 12.002 –3.076 8.926 –772

Übrige Beteiligungen 31.326 3.535 34.861 –5.595

Zinsfloors 726 956 1.682 535

Derivative Finanzinstrumente 726 956 1.682 535

Summe sonstiges Finanzvermögen 44.054 1.415 45.470 –5.832

ie übrigen Beteiligungen beinhalten im Wesentlichen eine Minderheitsbeteiligung in Deutschland.

KONZERNABSCHLUSS

157

Tsd. € Anschaffungskosten inkl.

erfolgswirksam erfasste Zinsen

31.12.2019

Kumulierte

Wertänderung

31.12.2019

Buchwert

31.12.2019

Erfolgswirksame

Wertänderung

2019

Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen 5.329 –2.304 3.025 –564

Ausleihungen an assoziierte Unternehmen 0 0 0 –2.963

Sonstige Ausleihungen 22.870 –22.870 0 6

Darlehen und Forderungen 28.199 –25.174 3.025 –3.521

Übrige Beteiligungen 32.276 9.130 41.406 1.120

Zinsfloors 726 421 1.148 321

Derivative Finanzinstrumente 726 421 1.148 321

Summe sonstiges Finanzvermögen 61.201 –15.623 45.578 –2.081

Langfristige Forderunge

n und sonstige Vermögenswerte

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 11.708 15.154

Forderungen aus Immobilienhandel und Bauleistungen (zeitraumbezogene Realisierung) 0 15.545

Anzahlung für Immobilienerwerb 0 4.020

Sonstige Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 1.137 1.282

Forderungen aus Liegenschafts- und Beteiligungsverkäufen 61 59

Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 2.353 2.029

Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte 15.258 38.089

Tsd. € Übrige Beteiligungen

Stand 1.1.2019 41.098

Bewertung (GuV) 1.120

Ausschüttungen/Kapitalrückzahlungen –813

Stand 31.12.2019 = 1.1.2020 41.406

Bewertung (GuV) –5.595

Ausschüttungen/Kapitalrückzahlungen –950

Stand 31.12.2020 34.861

Der beizulegende Zeitwert von übrigen Beteiligungen entspricht Stufe 3 der Bemessungshi

erarchie gemäß IFRS 13.

Ausleihungen

Vom Unternehmen gewährte Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen werden der Kategorie „AC –

amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet. Der Wertansatz entspricht zum Zeitpunkt des Zugangs

dem beizulegenden Zeitwert. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der

Effektivzinsmethode und Berücksichtigung von allfälligen Wertminderungen gem. IFRS 9. Grundsätzlich bewertet die

CA Immo Gruppe Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen gemeinsam mit dem Eigenkapitalanteil an diesen

Gesellschaften, weil die Ausleihungen als Teil der Nettoinvestition betrachtet werden. Sofern das Eigenkapital der nach

KONZERNABSCHLUSS

der Equity-Methode bilanzierten Gesellschaften negativ wird, werden die als Teil der Nettoinvestition betrachteten

Ausleihungen im Ausmaß des noch nicht erfassten weiteren Verlusts abgewertet.

Übrige Beteiligungen

Anteile an Gesellschaften, die aufgrund fehlender Beherrschungsmöglichkeit nicht konsolidiert werden und die

auch keinen maßgeblichen Einfluss auf diese Gesellschaften vermitteln, sind der Kategorie „FVtPL – fair value through

profit or loss“ (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert) zugeordnet. Die Bewertung bei Erwerb dieser Anteile

erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert. Spätere Wertänderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und

Verlustrechnung im Posten „Ergebnis aus Finanzinvestitionen“ erfasst. Soweit kein auf einem aktiven Markt notierter

Preis vorliegt, wird der beizulegende Zeitwert durch eine interne Wertermittlung, welche bei

Immobilienobjektgesellschaften überwiegend auf externen Gutachten für das gehaltene Immobilienvermögen basiert,

fortgeschrieben.

Langfristige Forderungen

Forderungen aus Leistungen, sonstige Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte sind originäre

Finanzinstrumente, die nicht in einem aktiven Markt notieren und nicht zum Verkauf bestimmt sind. Sie werden der

Bewertungskategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet. Der erstmalige Ansatz

erfolgt zum beizulegenden Zeitwert und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der

Effektivzinsmethode sowie unter Abzug von erwarteten Kreditverlusten.

Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvermögen mit einem Zahlungsziel größer als ein Jahr werden zum

jeweiligen Bilanzstichtag mit ihrem Barwert als langfristige Forderungen ausgewiesen.

Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen über 12 Monaten

Bei einer längeren Verfügungsbeschränkung von liquiden Mitteln über 12 Monaten erfolgt ein Ausweis im Posten

„Finanzielle Vermögenswerte“. Die erwarteten Kreditverluste bei liquiden Mitteln werden in Höhe der

Ausfallswahrscheinlichkeiten der jeweiligen Finanzinstitute erfasst.

KONZERNABSCHLUSS

159

KAPITEL 4: KURZFRISTIGES VERMÖGEN

4.1. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden

Zum 31.12.2020 wurde eine Veräußerungsgruppe mit einer Büroimmobilie in der Slowakei (Segment Osteuropa

übrige Regionen - Bestandsimmobilien) mit einem beizulegenden Zeitwert von 33.894 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €) als

zur Veräußerung gehalten klassifiziert. Für diese Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppe wurde durch die

entsprechenden Gremien der CA Immo Gruppe eine Veräußerung beschlossen sowie längstens bis zur Erstellung des

Konzernabschlusses ein Kaufvertrag abgeschlossen.

Die Neubewertung betrifft mit 0 Tsd. € (2019: 0 Tsd. €) Immobilienvermögen nach der Reklassifizierung als zur

Veräußerung gehaltene Immobilien.

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte 33.894 0

Forderungen und sonstige Vermögenswerte 111 0

Liquide Mittel 3.086 0

Als zur Veräußerung gehaltene klassifizierte Vermögenswerte 37.092 0

Rückstellungen 43 0

Verzinsliche Verbindlichkeiten 1.604 0

Schulden in Veräußerungsgruppen 1.647 0

Nettovermögen/-schulden in Veräußerungsgruppen 35.445 0

Von de

n als IFRS 5

klassifizierten Immobilien sind 0 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €) als Besicherung für

Kreditverbindlichkeiten hypothekarisch belastet.

Tsd. € IFRS 5 Immobilien

Stand 1.1.2019 14.144

Abgänge –14.144

Stand 31.12.2019 = 1.1.2020 0

Umgliederung IFRS 5 33.894

Stand 31.12.2020 33.894

Der beizulegende Zeitwert von zur V

eräußerung gehaltenen Vermögenswerten entspricht Stufe 3 der

Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13.

Klassifizierung als „zur Veräußerung gehalten“

Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen werden als „zur Veräußerung gehalten“ klassifiziert,

wenn der zugehörige Buchwert voraussichtlich durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung

realisiert wird. Dies ist dann der Fall, wenn die entsprechenden langfristigen Vermögenswerte und

Veräußerungsgruppen in ihrer gegenwärtigen Beschaffenheit für einen sofortigen Verkauf verfügbar sind und eine

Veräußerung höchstwahrscheinlich ist. Dabei ist Voraussetzung, dass der Veräußerungsvorgang voraussichtlich

innerhalb eines Jahres nach einer solchen Klassifizierung abgeschlossenen wird. Veräußerungsgruppen umfassen

Vermögenswerte, die im Rahmen einer einheitlichen Transaktion veräußert werden sollen, und die dazugehörigen

Schulden, die im Rahmen dieser Transaktion ebenfalls übertragen werden sollen.

KONZERNABSCHLUSS

Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten eingestuft werden, werden

prinzipiell zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt.

Davon ausgenommen sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die weiterhin nach dem Modell des

beizulegenden Zeitwertes bewertet werden, verzinsliche Verbindlichkeiten, die weiterhin zu fortgeführten

Anschaffungskosten bilanziert werden, sowie Ertragsteuern, die gemäß IAS 12 bewertet werden und finanzielle

Vermögenswerte, die gemäß IFRS 9 bilanziert werden.

4.2. Zum Handel bestimmte Immobilien

31.12.2020 31.12.2019

Tsd. € Anschaffungs-

/Herstellungs-

kosten

Kumulierte

Wertminderungen

Buchwerte Anschaffungs-

/Herstellungs-

kosten

Kumulierte

Wertminderungen

Buchwerte

Zu Anschaffungs-/Herstellungskosten

bewertet 33.042

33.042 59.262 0 59.262

Zum Nettoveräußerungswert bewertet 7.288 –5.130 2.158 6.031 –3.953 2.078

Summe zum Handel bestimmte

Immobilien 40.330 –5.130 35.200 65.293 –3.953 61.340

er beizulegende Zeitwert der zu Anschaffungs-/Herstellungskosten bilanzierten zum Handel bestimmten Immobilien

beträgt 113.724 Tsd. € (31.12.2019: 134.132 Tsd. €) und entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie.

Für 31.441 Tsd. € (31.12.2019: 31.105 Tsd. €)

der zum Handel bestimmten Immobilien mit einem Marktwert von

104.856 Tsd. € (31.12.2019: 94.140 Tsd. €) wird eine Realisierung nach mehr als 12 Monaten erwartet. Dies sind 13

Liegenschaften (31.12.2019: 14 Liegenschaften) in Deutschland und betreffen im Wesentlichen Grundstücksreserven in

München.

In 2020 wurden Fremdkapitalkosten bei zum Handel bestimmten Immobilien auf die Herstellungskosten in Höhe von

0 Tsd. € (31.12.2019: 417 Tsd. €) mit einem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 0,00% (2019: 1,75%) aktiviert.

Verzinsliche Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zum Handel bestimmten Immobilien belaufen sich auf 0 Tsd. €

(31.12.2019: 0 Tsd. €).

Klassifizierung als „zum Handel bestimmt“

Immobilienvermögen wird als „zum Handel bestimmt“ ausgewiesen, wenn die entsprechende Liegenschaft zum

Verkauf im normalen Geschäftsbetrieb vorgesehen ist oder deren konkrete Entwicklung aufgrund der Absicht eines

späteren Verkaufs im Rahmen des normalen Geschäftsbetriebs begonnen wurde (oder ein entsprechendes Forward-Sale-

Agreement geschlossen wurde).

Wertansatz

Die Bewertung der zum Handel bestimmten Immobilien erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder

Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert zum jeweiligen Bilanzstichtag.

KONZERNABSCHLUSS

161

4.3. Forderungen und sonstige Vermögenswerte

Tsd. € Buchwert

31.12.2020

Buchwert

31.12.2019

Forderungen aus Vermietung und Dienstleistungen 19.220 18.638

Forderungen aus Immobilienhandel und Bauleistungen (zeitraumbezogene Realisierung) 18.618 1.797

Forderungen aus Liegenschafts- und Beteiligungsver-/ankäufen 60.164 3.849

Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 6.060 6.559

Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 10.306 10.793

Übrige Forderungen 6.962 12.854

Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte 121.330 54.490

Übrige Forderungen gegenüber Finanzämtern 11.786 17.014

Vertragsvermögenswerte 0 0

Sonstige nicht finanzielle Forderungen 3.259 2.310

Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte 15.045 19.324

Forderungen und sonstige Vermögenswerte 136.375 73.814

Der Buchwert der Forderun

gen und sonstigen Vermögenswerte ergibt sich auf Basis der Nominale und

Wertberichtigungen wie folgt:

Tsd. € Nominale Erwartete

Kreditverluste

Buchwert Nominale Erwartete

Kreditverluste

Buchwert

31.12.2020 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2019 31.12.2019

Forderungen und sonstige finanzielle

Vermögenswerte 130.292 –8.962

121.330 59.341 –4.852 54.490

Sonstige nicht-finanzielle

Vermögenswerte 15.045 0

15.045 19.324 0 19.324

Forderungen und sonstige

Vermögenswerte 145.337 –8.962 136.375 78.665 –4.852 73.814

Die Entwicklung der erwarteten K

reditverluste der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte stellt sich wie folgt

dar:

Tsd. € 2020 2019

Stand 1.1. –4.852 –6.411

Zuführung (Aufwendungen für Wertberichtigungen) –6.177 –1.494

Verbrauch 399 464

Auflösung 1.556 837

Abgang / Entkonsolidierung 0 8

Umgliederung 37 1.741

Währungsumrechnungsdifferenz 74 3

Stand 31.12. –8.962 –4.852

KONZERNABSCHLUSS

Die folgende Tabelle zeigt das Risikoprofil der Forderungen und sonstigen finanziellen Vermögenswerte basierend auf

deren Fälligkeiten:

Fälligkeiten Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte

Tsd. €

2020 2019

Nicht fällig 108.965 40.280

Überfällig <31 Tage 4.358 7.507

Überfällig 31-90 Tage 1.924 2.493

Überfällig >90 Tage 6.083 4.210

Überfällig gesamt 12.365 14.210

Summe 121.330 54.490

Die V

eränderungen in den Vertragsvermögenswerten und Vertragsverbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:

31.12.2020 31.12.2019

Tsd. € Forderungen Vertrags-

vermögenswerte

Vertrags-

verbindlichkeiten

Forderungen

Vertrags-

vermögenswerte

Vertrags-

verbindlichkeiten

Stand am 1.1. 17.342 0 0 4.172 15.098 0

Erhöhung aufgrund Veränderung des

Fertigstellungsgrads

0 42.860 0 0 11.884 0

Umbuchung zwischen

Vertragsvermögenswerten und

Forderungen

42.860 –42.860 0 17.268 –17.268 0

Erhaltene Zahlungen –42.106 0 0 –4.099 –10.297 0

Saldierung Vertragsvermögenswerte und

Vertragsverbindlichkeiten

0 0 0 0 0 0

Zinsen Finanzierungskomponente 523 0 0 0 584 0

Stand am 31.12. 18.618 0 0 17.342 0 0

Für besteh

ende Verträge zum 31.12.2020 betragen die zukünftig erwarteten zeitraumbezogenen Erlöse aus

Immobilienhandel und Bauleistungen 0 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €).

Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte

Forderungen aus Leistungen, sonstige Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte sind originäre

Finanzinstrumente, die nicht in einem aktiven Markt notieren und nicht zum Verkauf bestimmt sind. Sie werden der

Bewertungskategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet. Der erstmalige Ansatz

erfolgt zum beizulegenden Zeitwert und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der

Effektivzinsmethode sowie unter Abzug von erwarteten Kreditverlusten.

Ein erwarteter Kreditverlust bei Forderungen wird in Abhängigkeit des Mahnstandes, der Außenstandsdauer und des

Zahlungsverhaltens des jeweiligen Schuldners unter Berücksichtigung der erhaltenen Sicherheiten gebildet. Dabei

kommt das vereinfachte Wertminderungsmodell des IFRS 9 für Leasingforderungen zur Anwendung, sodass die

erwarteten Kreditverluste für die gesamte Restlaufzeit des Instruments erfasst werden. Sofern eine Forderung

tatsächlich uneinbringlich geworden ist, wird sie ausgebucht. Nachträgliche Zahlungseingänge von bereits

wertberichtigten Forderungen werden erfolgswirksam erfasst. Die CA Immo Gruppe beschränkt das Kreditrisiko vor

KONZERNABSCHLUSS

163

allem durch Sicherheiten wie Kautionen, Bankgarantien oder ähnlichen Sicherstellungen. Derzeit gibt es folgende

Risikokategorien:

Stufe Beschreibung Erwarteter Kreditverlust

1 (geringes Risiko) Geringes Ausfallsrisiko; zeitgerechte Zahlungen der Vertragspartei 12 Monats-Kreditverlust

2 (erhöhtes Risiko oder vereinfachtes

Verfahren)

Überfällige Forderungen und aufgrund der Anwendung des

vereinfachten Verfahrens fallen in diese Kategorie alle

Leasingforderungen.

über die Laufzeit erwartete

Kreditverluste

3 (hohes Risiko aufgrund

Zahlungsverzug)

Bonitätsbeeinträchtigungen wie dauerhaft ausbleibende Zahlungen,

Konkurs oder Insolvenzverfahren

über die Laufzeit erwartete

Kreditverluste

4 (Ausbuchung) Keine erwarteten Zahlungseingänge. Vollständige Abschreibung. Bei

finalem Ausfall erfolgt die

Ausbuchung.

Die CA Immo Gruppe setzt aus Verein

fachungsgründen die erwarteten Kreditverluste auf Basis der Überfälligkeiten

und erwarteten Insolvenzquoten je Land an (für Stufe 2 bzw. Stufe 3). Für geringe Risiken (Stufe 1) werden auf Basis

der erwarteten Restlaufzeit (max. 12 Monate) die erwarteten Kreditverluste basierend auf beispielsweise CDS-

Ausfallsquoten erfasst.

Liquide Mittel

Bei einer längeren Verfügungsbeschränkung von liquiden Mitteln bis zu 12 Monaten erfolgt ein Ausweis im

Posten „Forderungen und sonstige Vermögenswerte“.

Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte

Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen geleistete Anzahlungen, abgegrenzte

unfertige Leistungen, Forderungen gegenüber Finanzämtern, vorausbezahlte Aufwendungen und

Vertragsvermögenswerte (gem. IFRS 15). Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich Wertminderungen

bzw. bei Vertragsvermögenswerten abzüglich erwarteter Kreditverluste.

Erfolgt eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung eines Bauprojekts (z.B. bei Eigentumswohnungen) anhand des

Fertigstellungsgrads, sind gemäß IFRS 15 vertragliche Vermögenswerte bzw. vertragliche Verbindlichkeiten zu erfassen.

Der Ausweis dieser Posten erfolgt saldiert mit den korrespondierenden erhaltenen Anzahlungen im Falle eines

Vermögenswerts unter dem Posten „Forderungen und sonstige Vermögenswerte“ und im Falle einer Verbindlichkeit

unter dem Posten „Sonstige Verbindlichkeiten“.

4.4. Wertpapiere

Die CA Immo Gruppe hält, aufgrund der Veräußerung sämtlicher Anteile im Jahr 2019, zum Stichtag keine

IMMOFINANZ Aktien.

2019 wurde in der Gewinn- und Verlustrechnung ein Dividendenertrag in der Höhe von 4.658 Tsd. € sowie im

sonstigen Ergebnis eine erfolgsneutrale Wertänderung in Höhe von 19.441 Tsd. € erfasst. Im Jahr 2019 wurde aufgrund

der Veräußerung der Aktien der IMMOFINANZ AG eine Umgliederung innerhalb des Eigenkapitals von den übrigen

Rücklagen in die einbehaltenen Ergebnisse in Höhe von 33.351 Tsd. € vorgenommen. Insgesamt wurden 2019 5.480.556

Stück Aktien der IMMOFINANZ AG um 134.002 Tsd. € verkauft. Der kumulierte Ergebniseffekt (Differenz zwischen

Veräußerungserlös und Anschaffungskosten, ohne Dividenden) für die IMMOFINANZ Aktien beträgt 3.687 Tsd. €. Die

Summe der Dividenden für die IMMOFINANZ Aktien beträgt 15.072 Tsd. € für die Jahre 2016 bis 2019.

Die Wertpapiere sind originäre Finanzinstrumente, die an einem aktiven Markt notieren (Stufe 1 der

Bemessungshierarchie gem. IFRS 13). Sie werden der Bewertungskategorie „FVOCI – fair value through other

KONZERNABSCHLUSS

comprehensive income“ (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert) zugeordnet. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum

beizulegenden Zeitwert zuzüglich Transaktionskosten und die Folgebewertung zum beizulegenden Zeitwert

(Börsenkurs). Sämtliche Wertänderungen der Wertpapiere werden erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst und bei

Verkauf der Wertpapiere erfolgt keine Umgliederung in die Gewinn- und Verlustrechnung. Die Dividenden der

Wertpapiere werden in der Gewinn- und Verlustrechnung im Posten „Ergebnis aus Finanzinvestitionen“ erfasst.

Die Designation der Wertpapiere in die Bewertungskategorie „FVOCI – fair value through other comprehensive

income“ (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert) erfolgte, weil die Wertschwankungen des Aktienkurses der

IMMOFINANZ AG ansonsten erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst hätten werden müssen, und

diese nicht planbare Volatilität in der Gewinn- und Verlustrechnung die Ergebnisse des operativen Immobiliengeschäfts

(Kerngeschäft der CA Immo Gruppe) nicht beeinflussen sollte.

Die CA Immo Gruppe erfasst Wertpapiere bei Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts.

4.5. Liquide Mittel

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Guthaben bei Kreditinstituten 922.346 435.320

Guthaben bei Kreditinstituten mit Verfügungsbeschränkung 13.116 4.051

Kassenbestand 20 21

Fonds der liquiden Mittel 935.482 439.391

Erwartete Kreditverluste bei liquiden Mitteln –619 –253

Liquide Mittel (Bilanz) 934.863 439.139

Liquide Mittel umfassen Bargeld, jederzeit verfügbare Guthaben bei Kr

editinstituten sowie Festgelder mit einer

ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten. Darüber hinaus enthält dieser Posten Guthaben bei

Kreditinstituten, die einer Verfügungsbeschränkung von maximal drei Monaten unterliegen und auf die die CA Immo

Gruppe nur eingeschränkten Zugriff hat. Sie dienen der Besicherung der laufenden Kreditrückzahlungen (Tilgung und

Zinsen) oder betreffen Mittel für laufende Investitionen in Entwicklungsprojekte.

Die erwarteten Kreditverluste bei liquiden Mitteln werden in Höhe der Ausfallswahrscheinlichkeiten der jeweiligen

Finanzinstitute erfasst. Dabei wird zur Berechnung der erwarteten Kreditverluste eine Restlaufzeit der

Finanzinstrumente herangezogen, die die CA Immo Gruppe erwartungsgemäß benötigt, um liquide Mittel zu anderen

Finanzinstituten zu transferieren.

KONZERNABSCHLUSS

165

KAPITEL 5: EIGENKAPITAL UND FINANZIERUNG

5.1. Eigenkapital

Als Grundkapital wird das voll eingezahlte Nominalkapital der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit

718.336.602,72 € (31.12.2019: 718.336.602,72 €) ausgewiesen. Es ist zerlegt in 98.808.332 Stück (31.12.2019:

98.808.332) Inhaberaktien sowie 4 nennwertlose Namensaktien. Die Namensaktien werden von der SOF-11 Klimt CAI

S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, gehalten und berechtigen zur

Nominierung von je einem Aufsichtsrat. Aktuell besteht der Aufsichtsrat aus sechs von der Hauptversam

mlung

gewählten sowie zwei mittels

Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und vier Arbeitnehmervertrete

rn.

Per 31.12.2020 hielt die CA Immobilien Anlagen AG insgesamt 5.780.037 eigene Aktien (31.12.2019: 5.780.037 eigene

Aktien). Bei einer Gesamtzahl von 98.808.336 Stück ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 5,8%

(31.12.2019: 5,8%) der stimmberechtigten Aktien.

Die im Einzelabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ausgewiesene gebundene Kapitalrücklage

beträgt 854.842 Tsd. € (31.12.2019: 854.842 Tsd. €). Eine Gewinnausschüttung kann höchstens bis zum Betrag des im

Einzelabschluss nach österreichischem Unternehmensgesetzbuch (UGB) ausgewiesenen Bilanzgewinnes abzüglich

gesetzlich bestehender Ausschüttungssperren der Muttergesellschaft erfolgen. In 2020 wurde eine Dividende von

1,00 € (2019: 0,90 €) je dividendenberechtigter Aktie, somit insgesamt 93.028 Tsd. € (2019: 83.725 Tsd. €), an die

Aktionäre ausgeschüttet. Der zum 31.12.2020 ausgewiesene Bilanzgewinn der CA Immobilien Anlagen

Aktiengesellschaft in Höhe von 897.605 Tsd. € (31.12.2019: 907.530 Tsd. €) unterliegt keiner Ausschüttungssperre

(31.12.2019: keine Ausschüttungssperre). Der Vorstand der CA Immo AG schlägt vor, in 2021 vom ausgewiesenen

Bilanzgewinn zum 31.12.2020 in Höhe von 897.605 Tsd. € eine Dividende von 1,00 € je Aktie, somit insgesamt

93.028 Tsd. €, an die Aktionäre auszuschütten. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von 804.577 Tsd. € soll auf

neue Rechnung vorgetragen werden.

Zum Stichtag 31.12.2020 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 359.168.301,36 €, das bis

längstens 18.9.2023 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 47.565.458,08 €

zur Bedienung der 0,75% Wandelschuldverschreibungen 2017-2025 (bedingtes Kapital 2013) sowie ein bedingtes

Kapital in Höhe von 143.667.319,09 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen, die zukünftig auf Grundlage

der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 9.5.2018 ausgegeben werden (bedingtes Kapital 2018).

Die Gesellschaft hat nicht-nachrangige, unbesicherte Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von 200 Mio. €

und einer Laufzeit bis April 2025 ausstehend. Der halbjährlich zahlbare Coupon beträgt 0,75% p.a. Der anfängliche

Wandlungspreis wurde mit 30,5684 € festgelegt; dies entsprach einer Wandlungsprämie von 27,50% über dem

volumengewichteten Durchschnittskurs (VWAP) der CA Immo-Aktien in Höhe von 23,9752 € am Emissionstag. Infolge der

Auszahlung einer Bardividende in Höhe von 1,00 € je Aktie an die Aktionäre der Gesellschaft wurde der Wandlungspreis

gemäß § 11 (d) (ii) der Emissionsbedingungen zuletzt mit Wirkung zum 27.8.2020 auf 29,7675 € angepasst. Die

Wandelschuldverschreibungen wurden zu 100% ihres Nennbetrages von 100.000 € je Schuldverschreibung begeben und

werden, sofern keine vorzeitige Wandlung oder Rückzahlung erfolgt, zum Laufzeitende zu 100% des Nennbetrages getilgt.

Nach Wahl der Gesellschaft kann die Tilgung durch Zurverfügungstellung von Aktien, Zahlung oder durch eine

Kombination der beiden letztgenannten Varianten erfolgen.

Im Februar 2020 hat die CA Immo AG eine 500 Mio. € fix-verzinsliche Benchmark-Schuldverschreibung mit einer Laufzeit

von sieben Jahren und einem jährlichen Kupon von 0,875% begeben.

Im Oktober 2020 hat die CA Immo AG einen 350 Mio. € fix-verzinslichen Green Bond mit einer Laufzeit von fünf Jahren

und einem jährlichen Kupon von 1,0% begeben.

KONZERNABSCHLUSS

5.2. Verzinsliche Verbindlichkeiten

31.12.2020 31.12.2019

Tsd. € kurzfristig langfristig Summe kurzfristig langfristig Summe

Wandelschuldverschreibung 362 193.846 194.207 362 190.445 190.807

Unternehmensanleihen 123.983 1.418.027 1.542.011 13.904 784.913 798.817

Anleihen 124.345 1.611.873 1.736.218 14.265 975.359 989.624

Kredite 77.309 968.660 1.045.969 228.399 838.839 1.067.238

Leasingverbindlichkeiten 3.647 41.627 45.275 3.814 36.666 40.480

Übrige verzinsliche

Verbindlichkeiten 80.956 1.010.288 1.091.244 232.213 875.506 1.107.718

205.301 2.622.161 2.827.462 246.478 1.850.864 2.097.342

Die V

ertragswährung der Kreditverbindlichkeiten und Anleihen ist zu 100% der Euro (31.12.2019: 100% in EUR).

Anleihen

31.12.2020 Nominale

in Tsd. €

Buchwerte

exkl. Zinsen

in Tsd. €

Zins-

abgrenzung

in Tsd. €

Nominal-

zinssatz

Effektiv-

zinssatz

Begebung Rückzahlung

Wandelschuld-

verschreibung 200.000

193.846 362 0,75% 2,57% 4.10.2017 4.4.2025

Anleihe 2015-2022 142.411 142.290 3.381 2,75% 2,83% 17.2.2015 17.2.2022

Anleihe 2016-2023 116.621 116.399 2.780 2,75% 2,84% 17.2.2016 17.2.2023

Anleihe 2016-2021 107.450 107.360 941 1,88% 2,03% 12.7.2016 12.7.2021

Anleihe 2017-2024 175.000 174.244 2.791 1,88% 2,02% 22.2.2017 22.2.2024

Anleihe 2018-2026 150.000 147.365 2.152 1,88% 2,24% 26.9.2018 26.3.2026

Anleihe 2020-2027 500.000 493.166 3.957 0,88% 1,11% 5.2.2020 5.2.2027

Anleihe 2020-2025 350.000 344.562 623 1,00% 1,34% 27.10.2020 27.10.2025

Gesamt 1.741.482 1.719.233 16.985

31.12.2019 Nominale

in Tsd. €

Buchwerte

exkl. Zinsen

in Tsd. €

Zins-

abgrenzung

in Tsd. €

Nominal-

zinssatz

Effektiv-

zinssatz

Begebung Rückzahlung

Wandelschuld-

verschreibung 200.000

190.445 362 0,75% 2,57% 4.10.2017 4.4.2025

Anleihe 2015-2022 175.000 174.731 4.159 2,75% 2,83% 17.2.2015 17.2.2022

Anleihe 2016-2023 150.000 149.592 3.576 2,75% 2,84% 17.2.2016 17.2.2023

Anleihe 2016-2021 140.000 139.682 1.227 1,88% 2,03% 12.7.2016 12.7.2021

Anleihe 2017-2024 175.000 174.015 2.791 1,88% 2,02% 22.2.2017 22.2.2024

Anleihe 2018-2026 150.000 146.894 2.152 1,88% 2,24% 26.9.2018 26.3.2026

Gesamt 990.000 975.359 14.265

KONZERNABSCHLUSS

167

Die Unternehmensanleihen bzw. Wandelschuldverschreibungen unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dabei

handelt es sich im Wesentlichen um Klauseln wie Change of Control (d.h. die Erlangung einer unmittelbaren oder

mittelbaren kontrollierenden Beteiligung an der Gesellschaft im Sinn des österreichischen Übernahmegesetzes, sofern

diese zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Fähigkeit der CA Immo führt, ihren Verpflichtungen aus den

Anleihen nachzukommen), Cross Default (wonach die ausstehenden Beträge fällig gestellt werden können, falls von der

Gesellschaft oder einer ihrer wesentlichen Tochtergesellschaften wegen Nichteinhaltung von Kreditbedingungen die

vorzeitige Rückzahlung einer anderen finanziellen Verpflichtung gefordert wird) oder Loan-to-Value Ratios

(Verschuldungsgrad der Gesellschaft).

Zum 31.12.2020 liegen keine Brüche (31.12.2019: keine Brüche) der Financial Covenants vor.

Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten

Die Konditionen der übrigen verzinslichen Verbindlichkeiten stellen sich zum 31.12.2020 bzw. 31.12.2019 wie folgt

dar:

31.12.2020

Art der Finanzierung und Währung

Effektivverzinsung

per 31.12.2020

in %

Zinsen

variabel/fix/

hedged

Fälligkeit Nominale

in Tsd. €

Buchwert

in Tsd. €

Beizulegender

Zeitwert der

Verbindlichkeit

in Tsd. €

Kredite 0,70%-1,85% variabel 3/2021 - 3/2032 182.718 180.196 180.196

Kredite 0,90%-2,64% hedged 12/2021 - 12/2032 580.363 575.487 575.487

Kredite 0,70%-3,95% fix 12/2022 - 6/2030 290.840 290.286 299.288

Kredite gesamt 1.053.921 1.045.969 1.054.971

Leasingverbindlichkeiten

(IAS 40) 0,81%-6,94% fix 3/2021-8/2104 96.510

37.911

Leasingverbindlichkeiten

(sonstige) 0,41%-3,87% fix 1/2021-12/2025 7.665

7.364

1.158.096 1.091.244 1.054.971

31.12.2019

Art der Finanzierung und Währung

Effektivverzinsung

per 31.12.2019

in %

Zinsen

variabel/fix/

hedged

Fälligkeit Nominale

in Tsd. €

Buchwert

in Tsd. €

Beizulegender

Zeitwert der

Verbindlichkeit

in Tsd. €

Kredite 0,70%-1,85% variabel 3/2020 - 3/2032 299.503 298.142 298.142

Kredite 0,90%-2,75% hedged 3/2020 - 12/2032 518.275 513.397 513.397

Kredite 0,70%-3,95% fix 12/2022 - 12/2028 256.186 255.698 261.539

Kredite gesamt 1.073.964 1.067.238 1.073.079

Leasingverbindlichkeiten

(IAS 40) 0,81%-6,94% fix 1/2020-8/2104 87.091

31.226

Leasingverbindlichkeiten

(sonstige) 0,45%-5,38% fix 2/2020-12/2025 9.695

9.254

1.170.750 1.107.718 1.073.079

Für die variabel verzinsten Kr

edite existieren Zinsderivate mit einem Nominale von 9.978 Tsd. € (31.12.2019:

13.497 Tsd. €), um Auswirkungen von Zinsänderungen zu reduzieren.

KONZERNABSCHLUSS

Die Bankfinanzierungen in der CA Immo Gruppe unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dies sind bei

Bestandsimmobilien in der Regel LTV (Loan to Value, d.h. Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und dem aktuellen

beizulegenden Zeitwert des Objekts), ISCR (Interest Service Coverage Ratio, d.h. Verhältnis von Mieterträgen zu

Zinsaufwendungen einer Periode) und DSCR (Debt Service Coverage Ratio, d.h. Verhältnis von Mieteinnahmen zum

Schuldendienst einer Periode) bzw. bei Projektfinanzierungen LTC (Loan to Cost, d.h. Verhältnis zwischen

Darlehenshöhe und den Gesamtkosten des Projekts) und ISCR (Interest Service Coverage Ratio, d.h. Verhältnis von

geplanten künftigen Mieteinnahmen zum Zinsaufwand einer Periode).

Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten, bei denen zum Stichtag vertragliche Bedingungen (Financial Covenants) nicht

erfüllt wurden und diese Verletzung der Vertragsbedingungen dem Kreditgeber die prinzipielle Möglichkeit einer

vorzeitigen Kündigung bieten, werden unabhängig von der vertraglich vorgesehenen Restlaufzeit unter den

kurzfristigen verzinslichen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Dies gilt ungeachtet vom Verhandlungsstand mit den

Banken bezüglich einer Weiterführung bzw. Änderung der Kreditverträge. Zum 31.12.2020 betraf dies keine Kredite

(31.12.2019: keine Kredite).

Verzinsliche Verbindlichkeiten werden der Kategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten)

zugeordnet und bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages abzüglich Transaktionskosten bzw.

bei Leasingverbindlichkeiten als Barwert künftiger Leasingzahlungen angesetzt. Ein Unterschied zwischen dem

erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag bzw. zwischen dem Barwert und dem Nominale der

Leasingverbindlichkeiten wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode verteilt und im

Finanzierungsaufwand erfasst. Bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß IAS 23 werden Fremdkapitalkosten als

Bestandteil der Herstellungskosten aktiviert.

Bei einer Wandelschuldverschreibung ist prinzipiell eine Trennung des Finanzinstruments in eine

Eigenkapitalkomponente und eine Fremdkapitalkomponente erforderlich. Die Wandelanleihe weist aufgrund der

Barausgleichsoption der CA Immo AG ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat auf. Eingebettete Derivate sind

grundsätzlich gesondert vom Basisvertrag zu bilanzieren und zu bewerten, wenn ihre wirtschaftlichen Merkmale und

Risiken nicht eng mit jenen des Basisvertrags verbunden sind, sie auch eigenständig die Definition eines Derivats

erfüllen würden und das Gesamtinstrument nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Die

Fremdkapitalkomponente entspricht beim erstmaligen Ansatz dem beizulegenden Zeitwert einer ähnlichen

Verbindlichkeit, die keine Option zur Umwandlung in Eigenkapitalinstrumente enthält. Direkt zurechenbare

Transaktionskosten werden der Fremdkapitalkomponente zugeschlagen. Im Rahmen der Folgebewertung werden die

Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen der Kategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte

Anschaffungskosten) zugeordnet und unter Verwendung der Effektivzinsmethode bewertet.

Wird die Änderung von Vertragsbedingungen bei Verbindlichkeiten wie eine Tilgung (d.h. die im Vertrag genannten

Verpflichtungen sind aufgehoben bzw. der 10% Barwerttest wird nicht eingehalten) bilanziert, so sind alle angefallenen

Aufwendungen und Gebühren als Teil des Gewinns- oder Verlusts aus der Tilgung zu erfassen. Wird dieser Austausch

oder die Änderung nicht wie eine Tilgung erfasst, so führt eine Kreditmodifikation zu einer Anpassung des Buchwerts

der Verbindlichkeit. Die Barwertänderung durch die Kreditmodifikation ist erfolgswirksam zu erfassen und über die

Restlaufzeit mittels Effektivzinsmethode entsprechend zu amortisieren.

KONZERNABSCHLUSS

169

5.3. Sonstige Verbindlichkeiten

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

kurzfristig langfristig Summe kurzfristig langfristig Summe

Beizulegender Zeitwert

Derivatgeschäfte 235 84.975 85.210 0 103.960 103.960

Verbindlichkeiten aus Lieferungen

und Leistungen 17.722 6.501

24.224 24.770 5.114 29.885

Verbindlichkeiten gegenüber

Gemeinschaftsunternehmen 1.445 0

1.445 1.448 0 1.448

Kautionen 4.812 11.863 16.675 3.751 14.505 18.256

Offene Kaufpreise 941 347 1.288 952 0 952

Betriebskostenabrechnungen 2.294 0 2.294 2.148 0 2.148

Übrige 8.027 9.108 17.134 3.761 5.222 8.983

Finanzielle Verbindlichkeiten 35.241 27.819 63.060 36.831 24.840 61.671

Betriebliche Steuern 4.089 0 4.089 4.906 0 4.906

Erhaltene Anzahlungen 3.540 283 3.823 8.683 283 8.966

Im Voraus erhaltene Mieten und

sonstige nicht finanzielle

rbindlichkeiten 3.827 425

4.252 3.653 477 4.131

Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten 11.456 708 12.164 17.242 761 18.003

Summe sonstige Verbindlichkeiten 46.932 113.503 160.434 54.073 129.561 183.634

Finanzielle Verbindlichkeiten

Finan

zielle Verbindlichkeiten wie jene aus Lieferungen und Leistungen werden der Kategorie „AC – amortised

cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet und im Zeitpunkt des Zuganges zum beizulegenden Zeitwert,

danach zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Bei kurzfristigen sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten entspricht der beizulegende Zeitwert regelmäßig der

geschätzten Summe aller künftigen Auszahlungen.

Langfristige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten werden im Zugangszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert

erfasst und mit einem frist- und risikogerechten Marktzinssatz aufgezinst.

Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten

Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten betreffen Verbindlichkeiten gegenüber Finanzämtern bzw.

Sozialversicherungsträgern, erhaltene Mietvorauszahlungen bzw. Anzahlungen, erhaltene Dividendenvorauszahlungen

sowie Vertragsverbindlichkeiten (gem. IFRS 15). Sie werden im Zugangszeitpunkt mit jenem Betrag angesetzt, der dem

voraussichtlichen Ressourcenabfluss bzw. den Anschaffungskosten (vereinnahmten Betrag) entspricht. Bei der

Folgebewertung werden Wertänderungen (inkl. Aufzinsungen) erfolgswirksam erfasst.

Erfolgt eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung eines Bauprojekts (z.B. bei Eigentumswohnungen) anhand des

Fertigstellungsgrads, sind gemäß IFRS 15 vertragliche Vermögenswerte bzw. vertragliche Verbindlichkeiten zu erfassen.

Der Ausweis dieser Posten erfolgt saldiert mit den korrespondierenden erhaltenen Anzahlungen im Falle eines

Vermögenswerts unter dem Posten „Forderungen und sonstige Vermögenswerte“ und im Falle einer Verbindlichkeit

unter dem Posten „Sonstige nicht-finanzielle Verbindlichkeiten“.

5.4. Schulden in Veräußerungsgruppen

Wir verweisen auf die Darstellung und Erläuterungen in Kapitel 4.1. „Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und

Schulden“.

KONZERNABSCHLUSS

KAPITEL 6: RÜCKSTELLUNGEN

6.1. Rückstellungen

Tsd. € Dienst-

nehmer

Bauleistungen Nachlaufende

Kosten

verkaufter

Immobilien

Sonstige

Summe

Stand 1.1.2020 15.644 43.772 42.921 41.531 143.868

Verbrauch –8.515 –37.803 –4.378 –32.087 –82.783

Auflösung –1.693 –1.837 –1.459 –1.792 –6.781

Neubildung 12.257 44.971 6.326 40.098 103.653

Zugang aus Erstkonsolidierung 0 0 0 86 86

Zugang aus Übergangskonsolidierung 0 23 0 127 150

Abgang durch Entkonsolidierung 0 –5.919 0 –172 –6.091

Transfer 0 –501 501 0 0

Umgliederung zu IFRS 5 0 0 0 –43 –43

Aufzinsung 35 0 0 0 35

Währungsumrechnungsdifferenz –34 –87 0 –315 –436

Stand 31.12.2020 17.694 42.619 43.911 47.435 151.658

davon kurzfristig 11.265 42.326 16.385 47.434 117.409

davon langfristig 6.429 293 27.526 0 34.249

ie sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für Dienstleistungen (Abschlussprüfung,

Steuer- und Rechtsberatung), Grund- und Gebäudesteuern, Grunderwerbsteuern, Betriebskosten der Immobilien,

Gewährleistungen und Zinsen im Zusammenhang mit Steuerprüfungen.

Rückstellungen werden angesetzt, wenn für die CA Immo Gruppe eine rechtliche oder tatsächliche Verpflichtung

gegenüber einem Dritten aufgrund eines vergangenen Ereignisses vorliegt und es wahrscheinlich ist, dass diese

Verpflichtung zu einem Mittelabfluss führen wird. Insbesondere bei Rückstellungen für Bauleistungen und

nachlaufende Kosten verkaufter Immobilien ist es erforderlich, dass beispielsweise Schätzungen zum

Leistungsfortschritt eines Bauprojekts, qualitative Beurteilungen von Leistungen von Lieferanten, Preisrisiken oder zur

konkreten Erfüllung bzw. zum Umfangs einer Verpflichtung, vorgenommen werden. Diese Rückstellungen werden mit

jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses nach bester Schätzung ermittelt

werden kann. Unterscheidet sich der auf Basis eines marktüblichen Zinssatzes ermittelte Barwert der Rückstellung

wesentlich vom Nominalwert, wird der Barwert der Verpflichtung angesetzt.

Rückstellungen für Dienstnehmer

Die Rückstellungen für Dienstnehmer betreffen im Wesentlichen den Barwert der langfristigen Verpflichtungen für

Abfertigungen in Höhe von 505 Tsd. € (31.12.2019: 336 Tsd. €), Prämien in Höhe von 11.819 Tsd. € (31.12.2019:

10.304 Tsd. €) sowie noch nicht konsumierten Urlaub in Höhe von 1.446 Tsd. € (31.12.2019: 1.408 Tsd. €).

Die Rückstellung für Prämien enthält eine langfristige Rückstellung für das LTI (Long Term Incentive)-Programm in

Höhe von 600 Tsd. € (31.12.2019: 433 Tsd. €) sowie eine kurzfristige Rückstellung in Höhe von 195 Tsd. € (31.12.2019:

463 Tsd. €).

KONZERNABSCHLUSS

171

Der Barwert der Verpflichtungen für Abfertigungszahlungen hat sich wie folgt entwickelt:

Tsd. € 2020 2019

Barwert der Verpflichtungen am 1.1. 336 182

Verbrauch Rückstellung 0 0

Laufender Dienstzeitaufwand 178 138

Zinsaufwand –1 0

Neubewertung –8 16

Barwert der Verpflichtungen am 31.12. 505 336

Die erfahrungs

bedingten Berichtigungen des Barwertes der Verpflichtung, hinsichtlich der Änderungen von

Schätzungen der Fluktuationsraten, Frühverrentungs- oder Sterblichkeitsquoten, sind unwesentlich.

Nettoposition Pensionsverpflichtungen abzüglich Planvermögen

Die CA Immo Gruppe hat für leistungsorientierte Altersvorsorgepläne in Deutschland eine Rückdeckungsversicherung

abgeschlossen, die die Voraussetzung für die Darstellung als Planvermögen erfüllt. Zum Bilanzstichtag übersteigt der

Barwert dieser Pensionsverpflichtungen das Planvermögen, sodass die Nettoposition in den Rückstellungen gezeigt

wird.

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Barwert der Verpflichtung –10.166 –10.124

Beizulegender Zeitwert des Planvermögens 7.001 7.083

In der Bilanz erfasste Nettoposition –3.166 –3.041

Finanzielle Berichtigungen des Barwertes der Verpflichtung –120 –1.540

Erfahrungsbedingte Berichtigungen des beizulegenden Zeitwertes der

Verpflichtung

–36 –62

Die Entwickl

ung der Pensionsverpflichtung und des Planvermögens stellt sich folgendermaßen dar:

Tsd. € 2020 2019

Verpflichtungsumfang am 1.1. –10.124 –8.533

Laufende Zahlung 196 163

Zinsaufwand –82 –152

Neubewertung –156 –1.602

Verpflichtungsumfang am 31.12. –10.166 –10.124

Planvermögen am 1.1. 7.083 7.061

Erwartete Erträge aus dem Planvermögen 57 126

Neubewertung 67 68

Laufende Zahlung –207 –172

Planvermögen am 31.12. 7.001 7.083

KONZERNABSCHLUSS

In der Gewinn- und Verlustrechnung wurde folgender Ertrag/Aufwand erfasst:

Tsd. € 2020 2019

Zinsaufwand –82 –152

Erwartete Erträge aus dem Planvermögen 57 126

Pensionsaufwand –25 –27

Im sonstigen Ergebnis wurd

en folgende Wertänderungen vor Steuern erfasst:

Tsd. € 2020 2019

Neubewertung der Pensionsverpflichtung –156 –1.602

Neubewertung des Planvermögen 67 68

IAS 19 Rücklage –89 –1.533

e Sensitivitätsanalyse hinsichtlich der finanzmathematischen Annahme stellt sich wie folgt dar:

2020

Tsd. € –0,25% +0,25%

Zinssatzänderung um 0,25 Prozentpunkte –442 417

Rententrendänderung um 0,25 Prozentpunkte 362 –380

2019

Tsd. € – 0,25% + 0,25%

Zinssatzänderung um 0,25 Prozentpunkte –455 428

Rententrendänderung um 0,25 Prozentpunkte 365 –384

Verpflichtunge

n gegenüber Dienstnehmern

Variable Vergütung

Long Term Incentive (LTI) Programm

Um eine hohe Identifikation mit den Unternehmenszielen zu fördern, ist für alle Mitarbeiter zusätzlich zu ihrem

Fixgehalt eine variable Vergütung und somit die Partizipation am Unternehmenserfolg vorgesehen. In Anlehnung an

das Vergütungssystem des Vorstands ist dafür die Erreichung der budgetierten quantitativen und qualitativen

Jahresziele sowie ein positives Konzernergebnis Voraussetzung. Darüber hinaus besteht für ausgewählte Führungskräfte

die Möglichkeit, an einem aktienkursbasierten Vergütungsprogramm zu partizipieren. Abweichend vom Modell für den

Vorstand (Phantomaktien) war die Teilnahme an LTI-Programmen, die vor dem Geschäftsjahr 2020 starteten, freiwillig.

Das bisherige Programm war revolvierend, hatte eine Laufzeit von drei Jahren je Tranche (Behaltefrist) und setzte ein

Eigeninvestment (maximal 35% des Jahresfixgehalts) voraus. Das Eigeninvestment wurde jeweils mit dem

Durchschnittskurs des 1. Quartals des jeweiligen Tranchenbeginnjahres bewertet. Auf Basis dieser Bewertung wurde die

Anzahl der zugrundeliegenden Aktien ermittelt. Am Ende des jeweiligen dreijährigen Performance-Zeitraums wurde die

Zielerreichung mittels Soll-/Ist-Vergleich definiert. Der Erfolg wurde an folgenden Kennzahlen gemessen:

NAV-Wachstum, TSR (Total Shareholder Return) und FFO-Wachstum (Funds from Operations). Die Gewichtung für das

NAV-Wachstum und das FFO-Wachstum lag bei jeweils 30%, jene des TSR bei 40%. Auszahlungen erfolgten in Cash.

KONZERNABSCHLUSS

173

Das LTI-Programm wurde im Jahr 2019 einer umfassenden Überarbeitung (Anpassung an Marktstandards) unterzogen;

das neue Programm sieht Änderungen hinsichtlich des Teilnehmerkreises, der Teilnahmebedingungen sowie der

Performanceindikatoren vor und kam erstmals im Geschäftsjahr 2020 zur Anwendung. Das neue LTI-Programm ist

revolvierend und sieht kein Eigeninvestment vor. Der Plan gewährt eine leistungsabhängige Vergütung in Form von

virtuellen Aktien von CA Immo. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ermittelt sich anhand von

Performancekriterien, die an die mittelfristige Ertragskraft und an die Aktienrendite anknüpfen. Der Zielbetrag des LTI

wird durch den volumengewichteten durchschnittlichen Aktienkurs der CA Immo (= Schlusskurs an der Wiener Börse)

über den 3-Monats Zeitraum vor dem 31.12. des jeweiligen Bonusjahres dividiert. Auf diese Weise wird die vorläufige

Anzahl der virtuellen Aktien berechnet. In Abhängigkeit von der Messung der Performancekriterien am Ende der

Performanceperiode von vier Jahren wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien bestimmt. Der LTI wird in der Regel

zum Stichtag 31.12. des letzten Jahres der vierjährigen Performanceperiode ermittelt. Als gleichgewichtete

Performancekriterien des LTI dienen Funds From Operations („FFO“) I und Relative Total Shareholder Return („TSR“)

gegen den EPRA Nareit Developed Europe ex UK Index. Jede Tranche startet mit einem auf die jeweilige Funktion der

Führungskraft abgestimmten Zielwert, den man bei 100%iger Zielerreichung am Ende der Laufzeit der jeweiligen

Tranche erhalten würde. Die Höhe der Zuteilung eines Performancekriteriums wird durch den Vergleich von

vereinbarten Zielen mit tatsächlich erreichten Werten ermittelt und als Prozentsatz ausgedrückt. Die Zuteilung

zwischen den Performanceschwellen erfolgt linear. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ist mit 200% der

vorläufigen Anzahl der virtuellen Aktien begrenzt. Für die Auszahlung wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien

mit dem volumengewichteten Durchschnittskurs der drei letzten Monate des Performancezeitraums multipliziert. Die

Auszahlung des resultierenden Betrags erfolgt in bar, wobei hierbei eine Obergrenze von 250% des Zielbetrags des LTI

gilt.

Die erfolgsbezogene Vergütung für den Vorstand orientiert sich an nachhaltigen operativen und qualitativen Zielen

und berücksichtigt auch nicht-finanzielle Leistungskriterien. Sie ist mit 200% des Jahresbruttogehalts beschränkt. Eine

Hälfte der variablen Vergütung ist als Jahresbonus an das Erreichen kurzfristiger, jährlich vom Vergütungsausschuss

festgelegter Ziele gekoppelt. Die andere Hälfte orientiert sich an der Outperformance von folgenden, jährlich vom

Vergütungsausschuss definierten Kennzahlen: Return on Equity (ROE), Funds from Operations (FFO) und

NAV-Wachstum. Die tatsächlich ausbezahlte Bonushöhe richtet sich nach dem Zielerreichungsgrad, der aus dem

Vergleich von vereinbarten und tatsächlich erreichten Werten nach Abschluss jedes Geschäftsjahres ermittelt und

durch den Vergütungsausschuss festgelegt wird. Die Auszahlung der leistungsbezogenen Vergütung besteht zu 50% aus

Sofortzahlungen (Short Term Incentive). Die restlichen 50% werden auf Basis des Durchschnittskurses des letzten

Quartals des für die Zielerreichung relevanten Geschäftsjahres in Phantomaktien (Phantom Shares) umgewandelt. Die

Auszahlung der Phantomaktien erfolgt in drei gleichen Teilen in Cash – nach zwölf, 24 (Mid Term Incentive) bzw.

36 Monaten (Long Term Incentive) zum Durchschnittskurs des letzten Quartals des dem Auszahlungsjahr

vorangehenden Jahres.

Bei derartigen anteilsbasierten Vergütungen, die in bar abgegolten werden, wird die entstandene Schuld in Höhe des

beizulegenden Zeitwerts unter Berücksichtigung des Erdienungszeitraums als Rückstellung erfasst. Bis zur Begleichung

der Schuld wird der beizulegende Zeitwert zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Alle

Änderungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.

Leistungsorientierte Pläne nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen

In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen gegenüber vier Personen Verpflichtungen aus leistungsorientierten

Altersversorgungsplänen. Die Zusagen betreffen eine Anwartschaft eines bereits ausgeschiedenen Geschäftsführers

sowie drei bereits laufende Leistungen. Die für leistungsorientierte Pensionsverpflichtungen abgeschlossene

Rückdeckungsversicherung wird gemäß IAS 19.63 als Nettoschuld (Vermögenswert) bilanziert.

Für die leistungsorientierten Verpflichtungen werden jährlich externe versicherungsmathematische Gutachten

eingeholt. Die Berechnung des bilanzierten Deckungskapitals bzw. der Verpflichtung erfolgt gemäß IAS 19 nach dem

Verfahren laufender Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) unter Zugrundelegung folgender Parameter:

KONZERNABSCHLUSS

31.12.2020 31.12.2019

Rechnungszinssatz 0,49% 0,82%

Erwartete Bezugserhöhungen 2,00% 2,00%

Ansammlungszeitraum 25 Jahre 25 Jahre

Erwarteter Ertrag aus Planvermögen 0,49% 0,82%

Der tatsächlich

erwirtschaftete Ertrag aus dem Planvermögen beträgt in 2020 0,81% (2019: 1,78%).

Der Dienstzeitaufwand und der Zinsaufwand im Zusammenhang mit der Verpflichtung sowie der Zinsertrag aus dem

Planvermögen werden zur Gänze im Jahr des Entstehens erfolgswirksam erfasst. Versicherungsmathematische Gewinne

und Verluste aus der Verpflichtung und dem Planvermögen werden im sonstigen Ergebnis, abzüglich der

entsprechenden Steuerlatenz, erfasst.

Aufgrund gesetzlicher Vorschriften ist die CA Immo Gruppe verpflichtet, an vor dem 1.1.2003 in Österreich

eingetretene MitarbeiterInnen im Kündigungsfall durch den Arbeitgeber oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine

einmalige Abfertigung zu leisten. Diese ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall

maßgeblichen Bezug abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen. In der CA Immo Gruppe

existieren auch vertragliche Abfertigungen für einzelne Mitarbeiter. Für diese leistungsorientierte Verpflichtung wird

eine Rückstellung gemäß IAS 19 gebildet. Der Rechnungszinssatz für die Abfertigungsrückstellung beträgt 2020 -0,34%

(2019: -0,25%).

Beitragsorientierte Pläne

Die CA Immo Gruppe ist gesetzlich verpflichtet, für alle nach dem 31.12.2002 in Österreich eingetretenen

MitarbeiterInnen 1,53% des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse einzubezahlen. Darüber hinaus

bestehen keine weiteren Verpflichtungen. Die Zahlungen werden als Personalaufwand erfasst und sind in den

indirekten Aufwendungen enthalten.

Auf Basis der Vereinbarung mit einer Pensionskasse in Österreich bzw. einer Unterstützungskasse mittelständischer

Unternehmen in Deutschland besteht für Angestellte in Österreich und Deutschland ab einer gewissen

Unternehmenszugehörigkeit (Österreich: 1 Jahr altersunabhängig, Deutschland: sofort sobald das 27. Lebensjahr

erreicht ist) eine beitragsorientierte Pensionszusage. Die Höhe der Beitragszahlung beträgt in Österreich 2,5% und in

Deutschland 2,0% des jeweiligen monatlichen Bruttogehalts. Nach Ablauf einer gewissen Zeitperiode (Österreich:

3 Jahre, Deutschland: 3 Jahre) werden die einbezahlten Beiträge unverfallbar und ab dem Pensionsantritt als monatliche

Pensionszahlung ausbezahlt.

KONZERNABSCHLUSS

175

KAPITEL 7: STEUERN

7.1. Ertragsteuern

Tsd. € 2020 2019

Ertragsteuer (laufendes Jahr) –12.258 –19.792

Ertragsteuer (Vorjahre) –2.984 –175

Tatsächliche Ertragsteuer –15.242 –19.967

Veränderung der latenten Steuern –79.099 –127.636

Steuer auf die Bewertung von Wertpapieren im Eigenkapital 0 1.576

Ertragsteuern –94.341 –146.026

Steuerquote (gesamt) 27,1% 27,1%

Die tatsächlichen Ertragsteuern (laufendes Jahr) resultierten

in Höhe von –8.582 Tsd. € (2019: –13.012 Tsd. €) aus dem

Segment Deutschland.

Die Veränderung der Ertragsteuern (Vorjahre) resultiert vor allem aus Deutschland und betrifft im Wesentlichen

Feststellungen aus Betriebsprüfungen.

Die Ursachen für den Unterschied zwischen dem erwarteten Steueraufwand und dem effektiven Steueraufwand

stellen sich folgendermaßen dar:

Tsd. € 2020 2019

Ergebnis vor Steuern 348.295 539.330

Erwarteter Steueraufwand (Steuersatz Österreich: 25,0%/Vorjahr 25,0%) –87.074 –134.832

Steuerlich wirksame Beteiligungsabschreibungen und -zuschreibungen 293 558

Nicht verwertbare Verlustvorträge –3.792 –740

Steuerlich nicht absetzbare Aufwendungen und permanente Differenzen –3.022 –3.224

Abweichende Steuersätze im Ausland –17.610 –3.727

Ansatz bisher nicht angesetzter Verlustvorträge 3.901 695

Steuerfreie Erträge 874 228

Anpassung Steuern Vorjahre –1.599 –12

Tatsächliche Verwendung von bisher nicht angesetzten Verlustvorträgen 316 225

Steuerfreie Veräußerungen 6.478 213

Gewerbesteuerliche Effekte 309 –151

Abwertung/Aufhebung früherer Abwertung von lat. Steueransprüchen 435 –4.275

Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 550 –772

Nicht steuerwirksame Kursdifferenzen –6.059 –22

Änderung des Steuersatzes 11.586 0

Sonstige 73 –190

Effektiver Steueraufwand –94.341 –146.026

Der Effekt aus der Änderung des Steuersatze

s in 2020 resultiert aus der Verlegung des Geschäftssitzes von

Immobiliengesellschaften in Deutschland.

KONZERNABSCHLUSS

Die latenten Steuern haben sich wie folgt entwickelt:

Tsd. € 2020 2019

Latente Steuern am 1.1. (netto) –471.200 –344.842

Veränderung aus Gesellschaftsverkäufen 15.971 427

Veränderung aus Erstkonsolidierung 2.173 0

Veränderungen durch Fremdwährungskursänderungen –5 0

Im Eigenkapital erfasste Veränderungen 226 851

Erfolgswirksam erfasste Veränderungen –79.099 –127.636

Latente Steuern am 31.12. (netto) –531.935 –471.200

KONZERNABSCHLUSS

177

Die aktiven und passiven latenten Steuern teilen sich zum 31.12. wie folgt auf:

Tsd. € 31.12.2019 31.12.2020

Art

Aktive

latente

Steuern

Passive

latente

Steuern

Netto

Gewinn-

und

Verlust-

rechnung

Sonstiges

Ergebnis

Zugang/Abgang

/IFRS 5/

Fremdwährungs-

kursänderung

Netto

Aktive

latente

Steuern

Passive

latente

Steuern

Buchwertunterschiede

IFRS/Steuerrecht von als

Finanzinvestitionen gehaltenen

Immobilien

818 –541.357

–540.539 –80.945 0 17.795 –603.690 1.248 –604.938

Unterschiedliche Abschreibung

von selbst genutztem

Immobilienvermögen und

zugehörige Nutzung

srechte 580 –2.505

–1.925 557 0 0 –1.368 603 –1.972

Unterschiedliche

Anschaffungskosten von zum

Handel bestimmte Immobilien 171 –1.135

–963 992 0 0 29 462 –433

Unterschiedliche Nutzungsdauer

von Betriebs- und

Geschäftsausstattung und

zugehörige Nutzung

srechte 180 –203

–24 69 0 0 45 245 –200

Beteiligungen an

Gemeinschaftsunternehmen 940 –1

940 101 0 0 1.041 1.042 –1

Ausleihungen, übrige

Beteiligungen, Wertpapiere 0 –6.557

–6.557 1.799 0 0 –4.757 0 –4.757

Bewertung von Forderungen und

sonstigen Vermögenswerten 1.137 –199

938 –85 0 0 853 871 –18

Vertragliche Vermögenswerte

(IFRS 15) 0 0

0 0 0 0 0 0 0

Bewertung von derivativen

Vermögenswerten 0 –366

–366 –141 0 0 –508 0 –508

Fremdwährungsbewertung von

liquiden Mittel 84 –2

82 –210 0 0 –128 0 –128

Bewertung von Verbindlichkeiten

aus derivativen

Finanzinstrumenten

24.109 0

24.109 –5.475 198 0 18.831 18.831 0

Verbindlichkeiten (inkl.

Leasingverbindlichkeiten) 10.438 –1.198

9.240 3.455 0 –7 12.688 14.515 –1.827

Wandelschuldverschreibung 0 –2.030 –2.030 773 0 0 –1.257 0 –1.257

Rückstellungen 5.527 0 5.527 –394 28 –4 5.157 5.163 –6

Steuerliche Verlustvorträge 40.370 0 40.370 406 0 354 41.129 41.129 0

Steueransprüche/-schulden vor

Verrechnung 84.353 –555.553 –471.200 –79.099 226 18.138 –531.935 84.109 –616.044

Verrechnung der Steuern –82.543 82.543 0 0 –79.727 79.727

Steueransprüche/-schulden netto 1.810 –473.010 –471.200 –531.935 4.382 –536.317

KONZERNABSCHLUSS

In den angesetzten steuerlichen Verlustvorträgen sind aktive latente Steuern in Österreich für in Folgejahren zu

verteilende Abschreibungen von Anteilen an Gesellschaften (Siebentelabschreibungen) in Höhe von 0 Tsd. €

(31.12.2019: 0 Tsd. €) enthalten.

Nicht angesetzte latente Steuern

Nicht angesetzte latente Steuern beziehen sich im Wesentlichen auf Verlustvorträge in der CA Immo Gruppe sowie

Zinsvorträge in Osteuropa und gewerbesteuerliche Verlustvorträge innerhalb der CA Immo Deutschland Gruppe.

Verlustvorträge sowie Siebentelabschreibungen, für die keine latenten Steuern angesetzt wurden, verfallen wie folgt:

Tsd. € 2020 2019

Im Folgejahr 1.305 1.408

Zwischen 1 - 5 Jahren 14.705 8.436

Über 5 Jahre 1.202 4.395

Unbegrenzt vortragsfähig 178.149 199.587

Gesamtsumme nicht angesetzte Verlustvorträge 195.361 213.827

darauf nicht angesetzte latente Steuern 43.069 47.371

e Summe der zu versteuernden temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an österreichischen

verbundenen Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt

wurden, beträgt 261.033 Tsd. € (31.12.2019: 273.009 Tsd. €). Nicht angesetzte Verlustvorträge sowie offene

Siebentelabschreibungen der österreichischen Gesellschaften belaufen sich auf 136.433 Tsd. € (31.12.2019:

149.162 Tsd. €). Davon betragen die nicht angesetzten aktiven latenten Steuern für in Folgejahren zu verteilende

Abschreibungen von Anteilen an Gesellschaften (Siebentelabschreibungen) in Österreich 1.343 Tsd. € (31.12.2019:

3.332 Tsd. €).

Die Summe der temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an ausländischen verbundenen

Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, für die gemäß IAS 12.39

keine latenten

Steuern angesetzt wurden, beträgt 110.466 Tsd. € (31.12.2019: 94.080 Tsd. €). Nicht angesetzte Verlustvorträge der

ausländischen Gesellschaften belaufen sich auf 58.927 Tsd. € (31.12.2019: 64.664 Tsd. €). Bei Einhaltung bestimmter

Voraussetzungen sind Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen an ausländischen Unternehmen ganz oder

teilweise von der Ertragsteuer befreit.

Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Ergebnisse als auch der

Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden

Steuerrückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem

Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind.

Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen sind bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise

von der Ertragsteuer befreit. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das

Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt.

Wesentliche Annahmen sind auch darüber zu treffen, in wie weit abzugsfähige temporäre Differenzen und

Verlustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt

werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über die Höhe und den Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die

Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicherheiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen

ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der

Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe

die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Diese

KONZERNABSCHLUSS

Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder

niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen sind.

Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche

komplexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen

Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vorgaben zur Grunderwerbsteuerbelastung/möglichem Anfall von

Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personen- und

Kapitalgesellschaften oder (iii) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwicklungsprojekten. Die CA Immo

Gruppe unternimmt alle Anstrengungen und Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten.

Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außerhalb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie z.B. Änderung

der Beteiligungsstruktur, Gesetzesänderungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und

Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als bisher behandelt werden müssen

und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können.

Es bestehen Unsicherheiten über die mögliche rückwirkende Anwendung von nachträglichen Steueränderungen

hinsichtlich abgeschlossener und teilweise mit der Finanzbehörde abgestimmter Umstrukturierungen in Osteuropa. Die

CA Immo Gruppe schätzt die Wahrscheinlichkeit der tatsächlichen Belastung aufgrund der nachträglichen Änderung

der steuerlichen Konsequenzen von in der Vergangenheit vorgenommener Umstrukturierungsmaßnahmen als gering

ein.

Es bestehen Unsicherheiten im Zusammenhang mit der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Leistungsverrechnungen

innerhalb des Konzerns. Die CA Immo Gruppe ist stets bestrebt einen fremdüblichen Preis für interne Leistungen zu

verrechnen und auch ausreichende Dokumentation vorzubereiten. Darüber hinaus wird regelmäßig die Erstellung von

Verrechnungspreisdokumentationen von externen Dienstleistern zur Einhaltung sämtlicher gesetzlicher Vorgaben

beauftragt, jedoch kann die Finanzbehörde eine andere Ansicht vertreten und ihrerseits zu anderen Erkenntnissen

gelangen. Dies kann für die Vergangenheit zu steuerlichen Konsequenzen der Abzugsfähigkeit von internen

Leistungsverrechnungen führen, die nachträgliche Steuerzahlungen auslösen könnten.

Die aktuell bestehenden Unsicherheiten werden laufend evaluiert und können dazu führen, dass Einschätzungen

künftig geändert werden müssen.

Der für das Geschäftsjahr ausgewiesene Ertragsteueraufwand umfasst die für die einzelnen Gesellschaften aus

dem steuerpflichtigen Einkommen (laufendes und periodenfremdes) und dem im jeweiligen Land

anzuwendenden Steuersatz errechnete Ertragsteuer ("tatsächliche Steuer") und die erfolgswirksame Veränderung der

latenten Steuer sowie den Steuereffekt aus erfolgsneutralen Eigenkapitalbuchungen, die zu keinen temporären

Differenzen führen (z.B. Steuer betreffend Emissionskosten für Kapitalerhöhungen sowie teilweise auf die Bewertung

von Derivatgeschäften). Die aus der Bewertung zum Stichtagskurs resultierende Veränderung der latenten Steuer wird

im Ertragsteueraufwand ausgewiesen.

In Übereinstimmung mit IAS 12 werden bei Ermittlung der latenten Steuern die temporären Unterschiede zwischen

Steuerbilanz und Konzernbilanz berücksichtigt. Latente Steuern auf Verlustvorträge werden unter Berücksichtigung

ihrer begrenzten bzw. unbegrenzten Vortragsfähigkeit bzw. Verrechenbarkeit und ihrer künftigen Verwendbarkeit

aktiviert. Der Ansatz des latenten Steueranspruches ergibt sich einerseits aus vorliegenden Planungsrechnungen der

nächsten 3 bis 5 Jahre, die in absehbarer Zeit eine Verwertung der steuerlichen Verlustvorträge zeigen, sowie

andererseits aus dem Vorhandensein von ausreichenden zu versteuernden temporären Differenzen, im Wesentlichen

resultierend aus dem Immobilienvermögen.

Für die CA Immo Gruppe besteht in Österreich für nahezu alle Gesellschaften eine Gruppen- und

Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG. Gruppenträger ist die

CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien.

KONZERNABSCHLUSS

180

In der CA Immo Deutschland Gruppe besteht bei einigen Gesellschaften eine dem deutschen Steuerrecht

entsprechende ertragsteuerliche Organschaft. Organträger ist die CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt. Auf Grund

von Ergebnisabführungsverträgen sind die Organgesellschaften verpflichtet, ihren gesamten Gewinn, das ist der ohne

die Gewinnabführung entstandene Jahresüberschuss, vermindert um einen etwaigen Verlustvortrag aus dem Vorjahr

unter Berücksichtigung der Bildung oder Auflösung von Rücklagen, an den Organträger abzuführen. Der Organträger ist

verpflichtet, jeden während der Vertragsdauer sonst entstehenden Jahresfehlbetrag auszugleichen, soweit dieser nicht

dadurch ausgeglichen wird, dass den anderen Gewinnrücklagen Beträge entnommen werden, die während der

Vertragsdauer in sie eingestellt worden sind.

7.2. Ertragsteuerforderungen

Der Posten betrifft mit 13.497 Tsd. € (31.12.2019: 15.941 Tsd. €) die CA Immo Deutschland Gruppe und umfasst

Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für die vom Finanzamt noch nicht final veranlagten Jahre 2013, 2017, 2018,

2019 und 2020 sowie für Prüfungsfeststellungen aus abgeschlossenen Betriebsprüfungen.

7.3. Ertragsteuerverbindlichkeiten

Der Posten betrifft mit 13.177 Tsd. € (31.12.2019: 19.402 Tsd. €) die CA Immo Deutschland Gruppe und umfasst

Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für die vom Finanzamt noch nicht final veranlagten Jahre 2016, 2019 und 2020

sowie für Prüfungsfeststellungen aus abgeschlossenen Betriebsprüfungen.

KONZERNABSCHLUSS

181

KAPITEL 8: FINANZINSTRUMENTE UND RISIKOMANAGEMENT

8.1. Finanzinstrumente

Finanzielle Vermögenswerte nach Kategorien

Klasse Klassifizierung gem. IFRS 9

Keine

Finanzinstrumente

Buchwert Beizulegender

Zeitwert

Tsd. € FVTPL AC 31.12.2020 31.12.2020

Liquide Mittel mit

Verfügungsbeschränkungen 0 11.708 0

11.708 11.762

Derivative

Finanzinstrumente 1.682 0 0

1.682 1.682

Originäre Finanzinstrumente 0 12.477 0 12.477

Übrige Beteiligungen 34.861 0 0 34.861 34.861

Finanzielle Vermögenswerte 36.544 24.184 0 60.728

Liquide Mittel mit

Verfügungsbeschränkungen 0 10.306 0

10.306 10.351

Übrige Forderungen und

Vermögenswerte 0 111.024 15.045

126.069

Forderungen und sonstige

Vermögenswerte 0 121.330 15.045 136.375

Liquide Mittel 0 934.863 0 934.863

36.544 1.080.378 15.045 1.131.967

FVTPL – fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet), AC – amortised cost (zu fortgeführten

Anschaffungskosten bewertet)

Klasse

Klassifizierung gem. IFRS 9

Keine

Finanzinstrumente

Buchwert Beizulegender

Zeitwert

Tsd. € FVTPL AC 31.12.2019 31.12.2019

Liquide Mittel mit

Verfügungsbeschränkungen 0 15.154 0

15.154 15.226

Derivative

Finanzinstrumente 1.148 0 0

1.148 1.148

Originäre Finanzinstrumente 0 21.939 4.020 25.960

Übrige Beteiligungen 41.406 0 0 41.406 41.406

Finanzielle Vermögenswerte 42.553 37.094 4.020 83.667

Liquide Mittel mit

Verfügungsbeschränkungen 0 10.793 0

10.793 10.833

Übrige Forderungen und

Vermögenswerte 0 43.697 19.324

63.021

Forderungen und sonstige

Vermögenswerte 0 54.490 19.324 73.814

Liquide Mittel 0 439.139 0 439.139

42.553 530.722 23.345 596.620

Der beizulegende Zeitwert der

Forderungen und sonstigen Vermögenswerte der Kategorie „Amortised Cost“ (AC)

entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeiten im Wesentlichen dem Buchwert. Die originären

KONZERNABSCHLUSS

Finanzinstrumente sind im Wesentlichen Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen, die als Teil der

Nettoinvestition in die Gesellschaften betrachtet und bewertet werden (dies entspricht Stufe 3 der

Bemessungshierarchie) sowie langfristige Forderungen aus Immobilienhandel und Bauleistungen. Die Bewertung von

Beteiligungen der Kategorie FVTPL entspricht der Stufe 3 der Bemessungshierarchie.

Finanzielle Vermögenswerte sind teilweise zur Besicherung von finanziellen Verbindlichkeiten verpfändet.

Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorien

Klasse Klassifizierung gem. IFRS 9

Keine

Finanzinstrumente

Buchwert Beizulegender

Zeitwert

Tsd. € FVTPL FVOCI AC 31.12.2020

31.12

.2020

Wandelschuldverschreibung 0 0 194.207 0 194.207 191.695

Anleihen 0 0 1.542.011 0 1.542.011 1.590.203

Kredite 0 0 1.045.969 0 1.045.969 1.054.971

Leasingverbindlichkeiten gemäß IFRS 16 0 0 45.275 0 45.275

Verzinsliche Verbindlichkeiten 0 0 2.827.462 0 2.827.462

Derivative Finanzinstrumente 82.596 2.614 0 0 85.210 85.210

Sonstige originäre Verbindlichkeiten 0 0 63.060 12.164 75.224

Sonstige Verbindlichkeiten 82.596 2.614 63.060 12.164 160.434

82.596 2.614 2.890.522 12.164 2.987.896

FVTPL – fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet), FVOCI – fair value through other comprehensive income

(erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet), AC – amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet)

Der Börsenkurs der Wandelschuldverschreibung beträgt 232.744 Tsd. € (31.12.2019: 263.432 Tsd. €). Der beizulegende

Zeitwert des eingebetteten

Derivats der Wandelschuldverschreibung beträgt 41.049 Tsd. € (31.12.2019: 73.257 Tsd. €).

Die Fremdkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung und das eingebettete Derivat der

Wandelschuldverschreibung werden getrennt bilanziert.

Klasse Klassifizierung gem. IFRS 9

Keine

Finanzinstrumente

Buchwert Beizulegender

Zeitwert

Tsd. € FVTPL FVOCI AC 31.12.2019

31.12

.2019

Wandelschuldverschreibung 0 0 190.807 0 190.807 190.175

Anleihen 0 0 798.817 0 798.817 840.413

Kredite 0 0 1.067.238 0 1.067.238 1.073.079

Leasingverbindlichkeiten gemäß IFRS 16 0 0 40.480 0 40.480

Verzinsliche Verbindlichkeiten 0 0 2.097.342 0 2.097.342

Derivative Finanzinstrumente 103.960 0 0 0 103.960 103.960

Sonstige originäre Verbindlichkeiten 0 0 61.671 18.003 79.675

Sonstige Verbindlichkeiten 103.960 0 61.671 18.003 183.634

103.960 0 2.159.014 18.003 2.280.977

er beizulegende Zeitwert der sonstigen originären Verbindlichkeiten entspricht aufgrund der täglichen bzw.

kurzfristigen Fälligkeit im Wesentlichen dem Buchwert.

KONZERNABSCHLUSS

183

8.2. Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte

31.12.2020 31.12.2019

Tsd. € Nominale Beizulegender

Zeitwert

Buchwert Nominale Beizulegender

Zeitwert

Buchwert

Zinsswaps - Verbindlichkeiten 815.759 –44.161 –44.161 531.771 –30.703 –30.703

Summe Zinsswaps 815.759 –44.161 –44.161 531.771 –30.703 –30.703

Zinsfloors 42.975 1.682 1.682 43.875 1.148 1.148

Derivat Wandelschuldverschreibung 0 –41.049 –41.049 0 –73.257 –73.257

Summe Derivate 858.734 –83.528 –83.528 575.646 –102.812 –102.812

- davon Sicherungen (Cashflow Hedges) 225.000 –2.614 –2.614 0 0 0

- davon freistehend (Fair Value Derivate) -

Vermögenswerte 42.975 1.682

1.682 43.875 1.148 1.148

- davon freistehend (Fair Value Derivate) -

Verbindlichkeiten 590.759 –82.596

–82.596 531.771 –103.960 –103.960

Das Derivat der W

andelschuldverschreibung resultiert aus der Barausgleichsoption der Wandelschuldverschreibung

durch die CA Immo AG und wird zum beizulegenden Zeitwert bilanziert.

Zum Bilanzstichtag waren 55,1% (31.12.2019: 48,3%) aller variabel verzinsten Kredite durch Zinsswaps in eine fixe

Verzinsung (bzw. eine Bandbreite mit Ober-/Untergrenze) umgestellt.

Zinsderivate Nominale Beginn Ende

Fixierter

Zinssatz per

Referenz-

zinssatz

Beizulegender

Zeitwert

in Tsd. € in Tsd. €

31.12.2020 31.12.2020

EUR - CFH 225.000 3/2022 1/2029 –0,16% 3M-Euribor –2.614

EUR - freistehend - Verbindlichkeiten 590.759 12/2016-5/2020 12/2021-12/2032 –0,14%-1,19% 3M-Euribor –41.547

Summe Zinsswaps = variabel in fix 815.759 –44.161

Zinsfloors 42.975 5/2018 5/2028 0,00% 3M-Euribor 1.682

Summe Zinsderivate 858.734 –42.479

Zinsderivate Nominale Beginn Ende

Fixierter

Zinssatz per

Referenz-

zinssatz

Beizulegender

Zeitwert

in Tsd. € in Tsd. €

31.12.2019 31.12.2019

EUR - freistehend - Verbindlichkeiten

531.771

12/2016-4/2019 12/2021-12/2032 0,25%-1,19% 3M-Euribor –30.703

Summe Zinsswaps = variabel in fix

531.771

–30.703

Zinsfloors

43.875

5/2018 5/2028 0,00% 3M-Euribor 1.148

Summe Zinsderivate 575.646 –29.555

KONZERNABSCHLUSS

Im sonstigen Ergebnis erfasste Gewinne und Verluste (Hedging – Rücklage)

Tsd. € 2020 2019

Stand 1.1. 0 0

Veränderung Bewertung Cashflow Hedges –620 0

Veränderung Ineffektivität Cashflow Hedges 0 0

Reklassifizierung von Cashflow Hedges 0 0

Ertragsteuern auf Cashflow Hedges 198 0

Stand am 31.12. –422 0

davon Anteil Aktionäre des Mutterunternehmens –422 0

Bewertun

g von Zinsderivaten

Die Zinsderivate werden mit dem beizulegenden Zeitwert bilanziert. Die beizulegenden Zeitwerte werden durch

die Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter

finanzmathematischer Modelle ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden

anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse

verwendet. Der beizulegende Zeitwert von Derivaten entspricht somit der Stufe 2 der Bemessungshierarchie gemäß

IFRS 13.

Eine Korrektur der Bewertung von Zinsderivaten aufgrund von CVA (Credit Value Adjustment) und DVA (Debt Value

Adjustment) erfolgt nur, wenn diese Anpassung einen wesentlichen Umfang erreicht.

Die CA Immo Gruppe schließt auch Objektfinanzierungen mit Banken ab, wo vertraglich eine Zinsuntergrenze

vorgesehen ist. Dabei ist zu untersuchen, ob ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat vorliegt. Eine eingebettete

Untergrenze auf Zinssätze eines Schuldinstruments ist eng mit dem Basisvertrag verbunden, wenn zum Zeitpunkt des

Abschlusses des Vertrags die Zinsuntergrenze gleich oder unter dem herrschenden Marktzins liegt. Die CA Immo

Gruppe prüft ein Vorliegen eines eingebetteten Derivats auf die erforderliche Trennung vom Basisvertrag, indem sie den

vereinbarten Zins zuzüglich der Bewertung der Zinsuntergrenze mit dem Marktzins (Referenzzins zuzüglich Marge)

vergleicht. Übersteigt der Marktzins (Referenzzins zuzüglich Marge) in jeder künftigen Periode den vereinbarten Zins

laut Vertrag, so liegt keine Trennungspflicht des eingebetteten Derivats vor. Bisher hat die CA Immo Gruppe keine

trennungspflichtigen eingebetteten Derivate in Kreditverträgen identifiziert.

Bewertung des Derivats der Wandelschuldverschreibung

Die Wandelanleihe weist aufgrund der Barausgleichsoption der CA Immo AG ein trennungspflichtiges

eingebettetes Derivat auf. Der beizulegende Zeitwert des trennungspflichtigen eingebetteten Derivats wird auf Basis

eines allgemein anerkannten finanzmathematischen Modells (Black-Scholes) ermittelt und basiert auf am Markt

beobachtbaren Parametern. Der beizulegende Zeitwert des Derivats der Wandelschuldverschreibung entspricht somit

der Stufe 2 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13.

Derivative Finanzinstrumente

Die CA Immo Gruppe verwendet derivative Finanzinstrumente wie beispielsweise Zinsswaps, Zinsfloors und

Devisentermingeschäfte, um sich gegen Zins- und Wechselkursänderungsrisiken abzusichern. Die derivativen

Finanzinstrumente werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und in den Folgeperioden mit dem beizulegenden

Zeitwert bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als finanzielle Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr

beizulegender Zeitwert positiv ist, und als finanzielle Verbindlichkeit, wenn ihr beizulegender Zeitwert negativ ist.

Derivative Finanzinstrumente werden als langfristige finanzielle Vermögenswerte oder langfristige finanzielle

Verbindlichkeit ausgewiesen, wenn die verbleibende Laufzeit der Instrumente mehr als zwölf Monate beträgt und nicht

erwartet wird, dass sie innerhalb von zwölf Monaten realisiert oder abgewickelt werden. Die anderen derivativen

KONZERNABSCHLUSS

185

Finanzinstrumente werden als kurzfristige finanzielle Vermögenswerte oder kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten

ausgewiesen.

Im Juli 2020 hat die CA Immo Gruppe Forward Zinsswaps (Nominale 225.000 Tsd. €, Laufzeit März 2022 – Jänner

2029) abgeschlossen.

Ein Finanzinstrument ist gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert anzusetzen. Sofern der

beizulegende Zeitwert jedoch beim erstmaligen Ansatz vom Transaktionspreis abweicht und zudem nicht an einem

aktiven Markt beobachtbar ist, ist gemäß IFRS 9 die Differenz abzugrenzen und darf nur in dem Umfang als ein Gewinn

oder Verlust erfasst werden, in dem sie aus einer Veränderung eines Faktors (einschließlich des Zeitfaktors) entsteht,

den Marktteilnehmer bei einer Preisfestlegung für den Vermögenswert oder die Schuld beachten würden. Daher hat die

CA Immo für die sich aus dem erstmaligen Ansatz ergebende Differenz zwischen dem Transaktionspreis der Zinsswaps

und deren beizulegendem Zeitwert einen Abgrenzungsposten gebildet, der planmäßig nach der Effektivzinsmethode

über die Laufzeit ergebniswirksam aufgelöst wird.

Die Methode zur Erfassung von Gewinnen und Verlusten aus der Folgebewertung von derivativen

Finanzinstrumenten ist bei der CA Immo Gruppe davon abhängig, ob die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting

(Absicherung künftiger Zahlungsströme) erfüllt werden oder nicht.

Die Zinsswaps wurden als Sicherungsinstrumente in einer Cashflow Hedge Sicherungsbeziehung gemäß IFRS 9

designiert. Das besicherte Risiko resultiert dabei aus der Differenz zwischen den erwarteten zukünftigen variablen

Zinsauszahlungen auf Basis des 3M-Euribor und den zukünftigen fixen Zinsen für die Baufinanzierung.

Bei derivativen Finanzinstrumenten, für die die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting erfüllt sind, ist bei einer

Absicherung von Zahlungsströmen der Teil des Gewinns oder Verlusts aus dem Sicherungsinstrument, der als

wirksame Absicherung bestimmt wird, im sonstigen Ergebnis zu erfassen. Ein etwaiger verbleibender Gewinn oder

Verlust aus dem Sicherungsinstrument stellt eine Ineffektivität der Absicherung dar und ist erfolgswirksam zu erfassen.

Die Messung der Ineffektivität dieses Sicherungsgeschäfts erfolgt mittels der Dollar-Offset-Methode. Die Teile der

nicht im sonstigen Ergebnis erfassten Aufwendungen und Erträge werden aufwandswirksam als Ineffektivität unter

dem Posten "Ergebnis aus Derivaten" ausgewiesen. Die Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und

Grundgeschäft sowie deren Effektivität wird bei Abschluss des Sicherungsgeschäftes und anschließend laufend

evaluiert und dokumentiert.

Gemäß IFRS 9 sind Derivate außerhalb von Sicherungsbeziehungen der Kategorie „FVtPL – fair value through profit

or loss“ (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert) zuzuordnen. Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes wird

dabei erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung im „Ergebnis aus Derivaten“ erfasst.

Die beizulegenden Zeitwerte der Zinsswaps und Zinsfloors werden durch Diskontierung der zukünftigen

Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Die

Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren

Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse verwendet.

Bei einer Wandelschuldverschreibung ist prinzipiell eine Trennung des Finanzinstruments in eine

Eigenkapitalkomponente und eine Fremdkapitalkomponente erforderlich. Die Wandelanleihe weist aufgrund der

Barausgleichsoption der CA Immo AG ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat auf. Eingebettete Derivate sind

grundsätzlich gesondert vom Basisvertrag zu bilanzieren und zu bewerten, wenn ihre wirtschaftlichen Merkmale und

Risiken nicht eng mit jenen des Basisvertrags verbunden sind, sie auch eigenständig die Definition eines Derivats

erfüllen würden und das Gesamtinstrument nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Die

trennungspflichtigen eingebetteten Derivate sind der Kategorie „FVtPL – fair value through profit or

loss“ (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert) zugeordnet und werden zu jedem Bilanzstichtag ergebniswirksam

KONZERNABSCHLUSS

zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes wird dabei zur Gänze

erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung im „Ergebnis aus Derivaten“ erfasst.

8.3. Risiken aus Finanzinstrumenten

Zinsänderungsrisiko

Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen bei langfristigen Fremdfinanzierungen und

Zinsderivaten und betreffen bei variablen Zinsvereinbarungen die Höhe der künftigen Zinszahlungen und bei fixen

Zinsvereinbarungen den beizulegenden Zeitwert des Finanzinstruments. Zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos

wird ein Mix aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten eingesetzt. Bei den variabel verzinsten

Krediten werden auch derivative Finanzinstrumente (Zinsfloors und Zinsswaps) abgeschlossen, die zur Sicherung von

Cashflow-Zinsänderungsrisiken aus Grundgeschäften dienen. Neben dem allgemeinen Zinsänderungsrisiko

(Zinsniveau) bestehen auch Risiken aus einer allfälligen Bonitätsveränderung, die bei Anschlussfinanzierungen zu

einer Erhöhung oder Verminderung von Zinsmargen führen würden.

Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt den Einfluss des variablen Marktzinssatzes auf die im Zusammenhang mit

Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsaufwendungen. Dabei werden die Zinsaufwendungen dahingehend

analysiert, wie sich das Periodenergebnis im Geschäftsjahr 2020 unter der Annahme von durchschnittlich um 50 und

100 Basispunkte höheren Marktzinssätzen entwickelt hätte. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen Variablen,

insbesondere Fremdwährungskurse, konstant bleiben. Aufgrund des zum Berichtszeitpunkt sehr niedrigen Zinsniveaus

wurde keine Sensitivitätsanalyse in Bezug auf fallende Zinssätze durchgeführt.

Tsd. € Veränderung Periodenergebnis bei einem

Szenario

von 50 bps von 100 bps

Erhöhung Erhöhung

31.12.2020

Variabel verzinste Instrumente –864 –1.727

Fix verzinste Instrumente (Swaps) 27.095 53.075

Derivative Finanzinstrumente (Bewertung) –948 –1.399

25.283 49.949

31.12.2019

Variabel verzinste Instrumente –1.446 –2.892

Fix verzinste Instrumente (Swaps) 18.818 36.821

Derivative Finanzinstrumente (Bewertung) –739 –985

16.633 32.944

Die variabel ver

zinsten Instrumente enthalten die variabel verzinsten Verbindlichkeiten ohne Berücksichtigung von

Derivaten. Im Falle der derivativen Finanzinstrumente ergibt sich aufgrund einer Zinssatzänderung eine

erfolgswirksame Auswirkung (Zinsen und Bewertung Fair Value Derivate).

Risiken des eingebetteten Derivats der Wandelschuldverschreibung

Bei dem Derivat der Wandelschuldverschreibung bestehen die Risiken vor allem in einer Veränderung des

Aktienkurses der CA Immo AG, sowie in einer Veränderung des Credit Spreads zwischen CA Immo

Unternehmensanleihen und laufzeitkongruenten Referenzzinssätzen von Staatsanleihen der Eurozone. Die folgende

Sensitivitätsanalyse zeigt die Veränderung des beizulegenden Zeitwerts des Derivats der Wandelschuldverschreibung

auf einen Anstieg bzw. eine Reduktion des Aktienkurses der CA Immo AG sowie eine Erhöhung bzw. Verminderung

des Credit Spreads. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen Variablen konstant bleiben.

KONZERNABSCHLUSS

187

Tsd. € Veränderung Periodenergebnis bei einem

Szenario

Veränderung Periodenergebnis bei einem

Szenario

von 10%

Aktienkurs

von 10%

Aktienkurs

von 50 bps Credit

Spread

von 50 bps Credit

Spread

Anstieg Reduktion Erhöhung Verminderung

31.12.2020

Derivat Wandelschuldverschreibung –14.296 12.367 –1.957 1.923

31.12.2019

Derivat Wandelschuldverschreibung –19.397 17.742 –2.930 2.910

Währun

gsänderungsrisiko

Währungsänderungsrisiken ergeben sich aus dem Zufluss von Miet- und Umsatzerlösen und Forderungen in CZK,

HRK, HUF, PLN, RON, CHF und RSD. Fremdwährungszuflüsse aus Mieten sind durch die Bindung der Mieten an EUR

abgesichert, sodass insgesamt kein wesentliches Risiko besteht.

Kreditrisiko

Die ausgewiesenen Buchwerte aller finanziellen Vermögenswerte und die eingegangenen Haftungsverhältnisse stellen

das maximale Ausfallsrisiko dar, da keine wesentlichen Aufrechnungsvereinbarungen bestehen.

Die Mieter haben Kautionen in der Höhe von 16.675 Tsd. € (31.12.2019: 18.256 Tsd. €) sowie Bankgarantien in der

Höhe von 62.563 Tsd. € (31.12.2019: 55.453 Tsd. €) und Konzerngarantien in Höhe von 44.017 Tsd. € (31.12.2019:

44.555 Tsd. €) hinterlegt.

Das Kreditrisiko für Bestände an liquiden Mitteln wird im Rahmen interner Veranlagungsrichtlinien überwacht.

Liquiditätsrisiko

Das Liquiditätsrisiko besteht darin, dass finanzielle Verbindlichkeiten im Zeitpunkt der Fälligkeit nicht beglichen

werden können. Ziel der Steuerung der Liquidität der CA Immo Gruppe ist die Sicherstellung von ausreichend

finanziellen Mitteln zur Begleichung fälliger Verbindlichkeiten, unter Vermeidung von unnötigen Verlustpotentialen

und Risiken. Kredite werden – dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend – überwiegend langfristig

abgeschlossen.

Dem Liquiditätsrisiko begegnet die CA Immo Gruppe auf mehreren Ebenen: Zum einen durch eine ausgeprägte

Liquiditätsplanung und -sicherung, um Engpässen vorzubeugen. Zum anderen sichert sich die CA Immo Gruppe zur

Aussteuerung von Liquiditätsspitzen eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentlinie auf Ebene der CA Immo AG. Bei

der Fremdkapitalaufbringung setzt die CA Immo Gruppe auf in- und ausländische Banken. Aus der nachfolgenden

Tabelle sind die vertraglich vereinbarten (nicht diskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen

Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente ersichtlich.

KONZERNABSCHLUSS

31.12.2020

Tsd. €

Buchwert

2020

Vertragl.

festgelegte

Cashflows

Cashflow 2021 Cashflow 2022-

2025

Cashflow 2026 ff

Wandelschuldverschreibung 194.207 –206.479 –1.521 –204.958 0

Anleihen 1.542.011 –1.639.075 –130.557 –846.956 –661.563

Kredite 1.045.969 –1.108.649 –91.165 –447.680 –569.804

Leasingverbindlichkeiten 45.275 –104.175 –3.652 –11.719 –88.803

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 24.224 –24.224 –17.722 –6.498 –4

Nicht beherrschende Anteile an

Kommanditgesellschaften 4.597

–4.597 0 0 –4.597

Verbindlichkeiten gegenüber

Gemeinschaftsunternehmen 1.445

–1.445 –1.445 0 0

Sonstige Verbindlichkeiten 32.794 –32.794 –16.073 –14.824 –1.897

Originäre finanzielle Verbindlichkeiten 2.890.522 –3.121.439 –262.136 –1.532.635 –1.326.667

Zinsderivate in Verbindung mit Cashflow Hedges 2.614 –2.575 0 –2.455 –120

Zinsderivate ohne Hedge Beziehung 41.547 –40.945 –7.230 –24.943 –8.772

Derivat Wandelschuldverschreibung 41.049 0 0 0 0

Derivative finanzielle Verbindlichkeiten 85.210 –43.520 –7.230 –27.398 –8.892

2.975.732 –3.164.959 –269.366 –1.560.034 –1.335.559

Bei der Wand

elschuldverschreibung ist eine Trennung des Finanzinstruments in eine Fremdkapitalkomponente und

in ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat erforderlich. Das Derivat der Wandelschuldverschreibung weist keine

Cashflows auf.

31.12.2019

Tsd. €

Buchwert

2019

Vertragl.

festgelegte

Cashflows

Cashflow 2020 Cashflow 2021-

2024

Cashflow 2025 ff

Wandelschuldverschreibung 190.807 –208.004 –1.525 –6.087 –200.392

Anleihen 798.817 –862.281 –17.656 –689.000 –155.625

Kredite 1.067.238 –1.150.427 –241.212 –470.876 –438.339

Leasingverbindlichkeiten 40.480 –96.786 –4.054 –11.811 –80.921

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 29.885 –29.885 –24.770 –5.112 –2

Nicht beherrschende Anteile an

Kommanditgesellschaften 3.990

–3.990 0 0 –3.990

Verbindlichkeiten gegenüber

Gemeinschaftsunternehmen 1.448

–1.448 –1.448 0 0

Sonstige Verbindlichkeiten 26.348 –26.348 –10.612 –14.042 –1.694

Originäre finanzielle Verbindlichkeiten 2.159.013 –2.379.170 –301.278 –1.196.929 –880.962

Zinsderivate ohne Hedge Beziehung 30.703 –30.600 –6.112 –18.105 –6.383

Derivat Wandelschuldverschreibung 73.257 0 0 0 0

Derivative finanzielle Verbindlichkeiten 103.960 –30.600 –6.112 –18.105 –6.383

2.262.973 –2.409.770 –307.390 –1.215.034 –887.346

Bei variabel verz

insten Verbindlichkeiten und Derivaten erfolgt die Ermittlung der Cashflows basierend auf den

angenommenen Werten bei Zugrundelegung der Forward Rates zum jeweiligen Bilanzstichtag.

KONZERNABSCHLUSS

189

Kapitalmanagement

Ziel des Kapitalmanagements der CA Immo Gruppe ist es, sicherzustellen, dass der Konzern seine Ziele und

Strategien unter gleichzeitiger Optimierung der Kapitalkosten wirksam und im Interesse der Aktionäre, Mitarbeiter und

der übrigen Stakeholder bestmöglich realisieren kann. Insbesondere stehen das Erreichen der vom Kapitalmarkt

geforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die Steigerung der Eigenkapitalrendite im Fokus.

Weiteres soll das externe Investment Grade Rating durch eine adäquate Eigenkapitalausstattung unterstützt und

ausreichend Liquidität für das geplante Wachstum der nächsten Geschäftsjahre beschafft und sichergestellt werden.

Die wesentlichen Parameter bei der Bestimmung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe sind:

1. das generelle Verhältnis von Eigen- zu Fremdk

apital und

innerhalb des Fremdkapitals das optimale Verhältnis zwischen mit Immobilienvermögen besichertem

Fremdka

pital, das auf Ebene der einzelnen Objektgesellschaften aufgenommen wird, und auf Ebene de

Konzernmutter aufgenommenem unbesicherten Fremdkapital.

Hinsichtlich des ersten Parameters strebt die CA Immo Gruppe eine Eigenkapitalquote von rund 45% bis 50% an.

Zum 31.12.2020 lag diese bei 45,9% (31.12.2019: 50,4%). Das Verhältnis von besichertem zu unbesichertem

Fremdkapital soll grundsätzlich ein ausgewogenes sein. Nach der Emissionstätigkeit im Jahr 2020 (Begebung einer

Benchmark-Anleihe sowie eines Green Bonds) entfällt derzeit mit 61% (31.12.2019: 47%) der höhere Anteil auf

unbesicherte Unternehmensanleihen bzw. Wandelanleihen. Der verbleibende Anteil von 39% (31.12.2019: 53%)

entfällt auf die Fremdfinanzierung mit besicherten Immobilienkrediten, die in der Regel direkt von einer

Objektgesellschaft aufgenommen werden. Die mit der unbesicherten Finanzierung auf Gruppenebene verbundene

Quote an unbesicherten Immobilien ist eines der wesentlichen Kriterien für das Investment Grade-Rating der CA Immo

Gruppe.

Weitere für die Darstellung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe maßgebliche Kennzahlen sind die

Nettoverschuldung und die Gearing Ratio:

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Verzinsliche Verbindlichkeiten

Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 2.622.161 1.850.864

Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 205.301 246.478

Verzinsliche Vermögenswerte

Liquide Mittel –934.863 –439.139

Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen –2.073 –1.914

Nettoverschuldung 1.890.526 1.656.290

Eigenkapital 3.128.308 2.967.968

Gearing (Nettoverschuldung / EK) 60,4% 55,8%

Bei der Berechnung des Gearings wird vereinfachend der Buchwert der liquiden Mittel berücksichtigt. Di

Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkung wurden bei der Nettoverschuldung berücksichtigt, sofern sie zur

Absicherung der Tilgung von verzinslichen Verbindlichkeiten dienen.

KONZERNABSCHLUSS

191

KAPITEL 9: SONSTIGE ANGABEN

9.1. Informationen zur Geldflussrechnung

Schulden

Tsd. € Anhangsangabe Sonstige

verzinsliche

Verbindlichkeiten

Leasing

Verbindlich-

keiten

Wandelschuld-

verschreibung

Anleihen

Stand am 1.1.2020 1.067.239 40.480 190.807 798.817

Veränderungen des Cashflows aus

Finanzierungstätigkeiten

Geldzufluss aus Darlehen 5.2. 111.056 0 0 0

Geldzufluss aus der Begebung von Anleihen 5.2. 0 0 0 836.747

Tilgung von Anleihen 5.2. 0 0 –103.380

Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 0

Zahlung/Rückzahlung im Zusammenhang mit dem

Erwerb von Anteilen von nicht beherrschenden

Gesellschaftern und Ausschüttung an Anteile im

Fremdbesitz

5.1. 0 0 0 0

Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate 5.2. –61.596 –3.403 0 0

Übrige gezahlte Zinsen 5.2. –13.602 –1.267 –1.514 –13.051

Gesamtveränderung des Cashflows aus der

Finanzierungstätigkeit 35.859 –4.670 –1.514 720.316

Gesamtveränderung aus dem Erwerb von

Tochterunternehmen oder andere

Geschäftsbetrieben 1.e 0 9.809 0 0

Gesamtveränderung aus dem Verkauf von

Tochterunternehmen oder andere

Geschäftsbetrieben 1.f –70.200 0 0 0

Auswirkungen von Wechselkursänderungen 5.2. 105 –2.114 0 0

Änderung des beizulegenden Zeitwertes 8.1. 0 0 0 0

Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf

Schulden 12.967 1.770 4.914 22.878

Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf

Eigenkapital 0 0 0 0

Stand am 31.12.2020 1.045.969 45.275 194.207 1.542.011

Die gesamten sonstigen Änderungen bezogen auf Schulden resultieren im Wesentlichen aus Zinsaufwendungen laut

Konzern Gewinn- und Verlustrechnung.

KONZERNABSCHLUSS

Schulden Derivate Eigenkapital Gesamt

Sonstige Effekte auf

Cashflow aus

Finanzierungstätigkeit

Derivate

Vermögenswerte

Derivate

Schulden

0 –1.148 103.960 2.967.968 5.168.122

0 0 0 0 111.056

0 0 0 0 836.747

0 0 0 0 –103.380

0 0 0 –93.028 –93.028

0 0 0 0 0

–159 0 –468 0 –65.626

0 0 –6.235 0 –35.668

–159 0 –6.703 –93.028 650.101

0 0 0 0 9.809

0 0 0 0 –70.200

0 0 –261 0 –2.269

0 –535 –20.274 0 –20.809

159 0 8.488 0 51.175

0 0 0 253.368 253.368

0 –1.682 85.210 3.128.308 6.039.298

KONZERNABSCHLUSS

193

Schulden

Tsd. € Anhangsangabe Sonstige

verzinsliche

Verbindlich-

keiten

Leasing

Verbindlichkeiten

Wandelschuld-

verschreibung

Anleihen

Stand am 1.1.2019 959.620 0 187.505 796.269

Veränderungen des Cashflows aus Finanzierungstätigkeiten

Geldzufluss aus Darlehen 5.2. 135.183 0 0 0

Tilgung von Anleihen 5.2. 0 0 –70

Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 0

Zahlung/Rückzahlung im Zusammenhang mit dem Erwerb von

Anteilen von nicht beherrschenden Gesellschaftern und

Ausschüttung an Anteile im Fremdbesitz 5.1. 0 0 0 0

Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate 5.2. –26.836 –2.725 0 0

Übrige gezahlte Zinsen 5.2. –13.807 –1.325 –1.523 –12.055

Gesamtveränderung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit 94.540 –4.050 –1.523 –12.125

Auswirkungen von Wechselkursänderungen 5.2. 0 261 0 0

Änderung des beizulegenden Zeitwertes 8.1. 0 0 0 0

Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Schulden 13.079 44.270 4.826 14.673

Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Eigenkapital 0 0 0 0

Stand am 31.12.2019 angepasst 1.067.239 40.480 190.807 798.817

Die CA Immo Gruppe stellt ab 2020 die Posten „Gez

ahlte Zinsen (ohne Zinsen für Finanzierungstätigkeit)“ und „Erhaltene

Zinsen (ohne Zinsen aus Investitionstätigkeit)“ separat im Cashflow aus dem Ergebnis dar, da sie aus Zinsen für/von

Finanzämter/n resultieren. Dies führt daher auch zu einer Anpassung der Vergleichswerte des Jahres 2019. Durch diese

Anpassung werden für das Jahr 2019 „Gezahlte Zinsen“ in Höhe von -484 Tsd. € nicht mehr im Cashflow aus der

Finanzierungstätigkeit sondern im Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit dargestellt. Zudem werden für 2019

aufgrund der Anpassung „Erhaltene Zinsen“ in Höhe von 686 Tsd. € nicht mehr im Cashflow aus der Investitionstätigkeit

sondern im Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit dargestellt.

KONZERNABSCHLUSS

Schulde

n Derivate Eigenkapital

Gesamt

Sonstige Effekte auf

Cashflow aus

Finanzierungstätigkeit

Derivate

Vermögenswerte

Derivate

Schulden

0 –827 44.429 2.639.697 4.626.693

0 0 0 0 135.183

0 0 0 0 –70

0 0 0 –83.725 –83.725

–129 0 0 1 –128

–620 0 –23 0 –30.203

0 0 –5.143 0 –33.854

–749 0 –5.165 –83.724 –12.798

0 0 44 0 305

0 –321 59.486 0 59.165

749 0 5.165 0 82.761

0 0 0 411.996 411.996

0 –1.148 103.960 2.967.968 5.168.122

KONZERNABSCHLUSS

195

9.2. Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten

Haftungsverhältnisse

In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen zum 31.12.2020 Haftungsverhältnisse aus abgeschlossenen

Kaufverträgen für Kostenübernahmen von Altlasten bzw. Kriegsfolgeschäden in Höhe von 106 Tsd. € (31.12.2019:

106 Tsd. €). Des Weiteren bestehen Patronatserklärungen für ein (31.12.2019: ein) Gemeinschaftsunternehmen in

Deutschland in Höhe von 2.000 Tsd. € (31.12.2019: 2.000 Tsd. €). Zur Sicherung von Darlehensverbindlichkeiten von

zwei (31.12.2019: einem) Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland wurden Garantien, Bürgschaften sowie

Schuldbeitrittserklärungen im Umfang von 6.500 Tsd. € (31.12.2019: 2.500 Tsd. €) abgegeben. Des Weiteren wurden zur

Absicherung von Gewährleistungsrisiken in Deutschland Bürgschaften vereinbart, deren Haftungsrisiko sich auf einen

Betrag von 17.605 Tsd. € (31.12.2019: 15.066 Tsd. €) beschränken.

Im Zusammenhang mit Verkäufen bestehen marktübliche Garantien der CA Immo Gruppe zur Absicherung allfälliger

Gewährleistungs- und Haftungsansprüche der Käufer, für die in angemessenem Maße bilanzielle Vorkehrungen

getroffen wurden. Die tatsächliche Inanspruchnahme kann jedoch auch darüber hinausgehen

. Des Weiteren bestehen

Patronatserklärungen für zwei (31.12.2019: zwei) Gemeinschaftsunternehmen in Österreich in Höhe von 11.443 Tsd. €

(31.12.2019: 11.443 Tsd. €) und für ein (31.12.2019: ein) Gemeinschaftsunternehmen in Osteuropa in der Höhe von

15.699 Tsd. € (31.12.2019: 15.699 Tsd. €).

Im Zusammenhang mit einer Projektentwicklung in Osteuropa hat ein Generalunternehmer mit Schiedsklage vom

15.2.2019 beim Vienna International Arbitral Centre behauptete Ansprüche auf Zahlung von zusätzlichen Kosten und

Werklohn von rund 25,0 Mio. € klageweise geltend gemacht. Die Erfolgsaussichten werden als gering eingestuft. Für

den erwarteten Zahlungsabfluss wurde eine angemessene bilanzielle Vorsorge getroffen.

Bankverbindlichkeiten sind durch marktübliche Sicherheiten wie z.B. Hypotheken, Verpfändungen von

Mietforderungen, Bankguthaben und Gesellschaftsanteilen sowie ähnlichen Garantien besichert.

Für die Bildung von Steuerrückstellungen sind Schätzungen vorzunehmen. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich

der Auslegung komplexer Steuervorschriften und konkreten Berechnungsmodalitäten sowie der Höhe und des

Zeitpunktes zu versteuernder Einkünfte. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass

Schätzungen, auch in betragsmäßigen wesentlichen Umfang, vom tatsächlichen Steueraufwand abweichen. Dies kann

auch geänderte Interpretationen von Steuerbehörden für vergangene Perioden umfassen

. Für derzeit bekannte und

wahrscheinliche Belastungen aufgrund laufender Betriebsprüfungen bildet die CA Immo Gruppe angemessene

Rückstellungen.

Bei Unsicherheiten der steuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die

zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren

wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei

Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Diese Unsicherheiten können dazu führen, dass

künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der

Bilanz angesetzten Verpflichtungen sind.

Es bestehen Unsicherheiten über die mögliche rückwirkende Anwendung von nachträglichen Steueränderungen

hinsichtlich abgeschlossener und mit der Finanzbehörde abgestimmter Umstrukturierungen in Osteuropa. Die CA

Immo Gruppe schätzt die Wahrscheinlichkeit der tatsächlichen Belastung aufgrund der nachträglichen Änderung der

steuerlichen Konsequenzen von in der Vergangenheit vorgenommener Umstrukturierungsmaßnahmen als gering ein.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Weiters bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Bestellobligos im Zusammenhang mit Bautätigkeiten für

Leistungen im Rahmen der Entwicklung von Liegenschaften in Österreich in Höhe von 132 Tsd. € (31.12.2019:

296 Tsd. €), in Deutschland in Höhe von 159.140 Tsd. € (31.12.2019: 208.195 Tsd. €) und in Osteuropa in Höhe von

24.008 Tsd. € (31.12.2019: 12.251 Tsd. €). Darüber hinaus bestehen in Deutschland zum 31.12.2020 sonstige finanzielle

KONZERNABSCHLUSS

Verpflichtungen aus zukünftig aktivierbaren Baukosten aus städtebaulichen Verträgen in Höhe von 13.124 Tsd. €

(31.12.2019: 11.724 Tsd. €).

Die Summe der Verpflichtung zur Einzahlung von Eigenkapital in Gemeinschaftsunternehmen, für die keine

bilanzielle Vorsorge getroffen wurde, beträgt zum 31.12.2020 0 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €). Neben den genannten

Verpflichtungen zur Einzahlung von Eigenkapital bestehen keine weiteren Verpflichtungen den

Gemeinschaftsunternehmen gegenüber.

Ist eine zuverlässige Schätzung der Höhe der Verpflichtung nicht möglich, der Mittelabfluss aus der Verpflichtung

nicht wahrscheinlich oder das Eintreten der Verpflichtung von künftigen Ereignissen abhängig, liegt eine

Eventualverbindlichkeit vor. In diesem Fall unterbleibt die Bildung einer Rückstellung und es erfolgt eine Erläuterung

von wesentlichen Sachverhalten.

9.3. Leasingverhältnisse

CA Immo Gruppe als Vermieter/Leasinggeber

Die von der CA Immo Gruppe als Vermieter abgeschlossenen Mietverträge werden nach IFRS als Operating-Leasing

eingestuft. Diese berücksichtigen idR folgende wesentliche Vertragsbestandteile:

−

Bindung an EUR

−

Wertsicherung durch Bindung an internationale Indizes

−

mittel- bis langfristige Laufzeit bzw. Kündigungsverzicht

Die künftigen Zahlungen für Mindestmieterlöse aus bestehenden befristeten oder mit Kündigungsv

erzicht

ausgestatteten Mietverträgen setzen sich am Konzernabschlussstichtag wie folgt zusammen:

Tsd. € 2020 2019

Im Folgejahr 216.435 211.781

im zweiten Jahr 182.747 175.966

im dritten Jahr 153.327 144.717

im vierten Jahr 119.837 119.974

im fünften Jahr 86.252 90.641

nach mehr als 5 Jahren 224.330 203.769

Gesamt 982.928 946.847

Alle übrigen Mietverhältnisse

sind kurzfristig kündbar und in obiger Tabelle nicht enthalten.

Die Mindestmieterlöse beinhalten zu vereinnahmende Nettomieten bis zum vereinbarten Vertragsende bzw. bis zum

frühest möglichen Kündigungstermin des Leasingnehmers (Mieters).

Gemäß IFRS 16 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstands zum Leasinggeber oder Leasingnehmer nach dem

Kriterium der Zurechenbarkeit aller wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am

Leasinggegenstand verbunden sind. Die Eigenschaft der CA Immo Gruppe als Vermieter von als Finanzinvestitionen

gehaltenen Immobilien entspricht einem Operating Leasing, weil das wirtschaftliche Eigentum an den Objekten bei der

CA Immo Gruppe verbleibt und damit die wesentlichen Risiken und Chancen nicht übertragen werden.

Die CA Immo Gruppe klassifiziert Leasingverhältnisse als Operating Lease, wenn es sich bei den zugrundeliegenden

Verträgen um kein Finance Lease handelt. Finance Lease liegt vor, wenn

KONZERNABSCHLUSS

197

– am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses dem Leasingnehmer das Eigentum an dem Vermögenswert übertragen

wird;

– der Leasingnehmer eine Kaufoption hat, den Vermögenswert zu einem Preis zu erwerben, der erwartungsgemäß

deutlich niedriger als der zum möglichen Optionsausübungszeitpunkt beizulegende Zeitwert des Vermögenswerts ist,

sodass es zu Beginn des Leasingverhältnisses hinreichend sicher ist, dass die Option ausgeübt wird;

– die Laufzeit des Leasingverhältnisses umfasst den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des

Vermögenswerts, auch wenn das Eigentumsrecht nicht übertragen wird;

– zu Beginn des Leasingverhältnisses entspricht der Barwert der Mindestleasingzahlungen im Wesentlichen mindestens

den beizulegenden Zeitwert des Leasinggegenstands; und

– die Leasinggegenstände haben eine spezielle Beschaffenheit, so dass sie ohne wesentliche Veränderungen nur vom

Leasingnehmer genutzt werden können.

CA Immo Gruppe als Leasingnehmer

Die von der CA Immo Gruppe abgeschlossenen Mietverträge als Leasingnehmer beziehen sich vorrangig auf gemietete

Immobilien in München (bis 2022) und Frankfurt (bis 2025), gemieteten Stellplätzen, dem Leasing von PKWs, der

Anmietung von Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Fruchtgenussrechte an Grundstücken. Kaufoptionen sind

nicht vereinbart.

Die CA Immo Gruppe stellt die Nutzungsrechte in den gleichen Bilanzposten dar, in dem die zugrundeliegenden

Vermögenswerte dargestellt würden, wenn sie im Eigentum der CA Immo Gruppe wären. Ebenso werden die

Leasingverbindlichkeiten in den Bilanzposten der verzinslichen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Detailangaben

gem. IFRS 16 befinden sich im jeweiligen Kapitel im Anhang, dem die Einzelangabe zuzuordnen ist: Nutzungsrechte,

die gemäß IAS 40 bewertet werden, sind im Kapitel „3.1. Langfristiges Immobilienvermögen“ enthalten.

Nutzungsrechte, die gemäß dem Anschaffungskostenmodell angesetzt werden, sind in den Kapiteln „3.2. Selbst

genutzte Immobilien“ bzw. „3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte“ (z.B. PKWs)

enthalten. Die Leasingverbindlichkeiten werden in den Kapiteln „5.2. Verzinsliche Verbindlichkeiten“ bzw.

„8.1. Finanzinstrumenten“ und „8.3. Risiken aus Finanzinstrumenten“ näher erläutert. Die Auswirkungen der

Leasingverhältnisse in der Gewinn- und Verlustrechnung sind in folgenden Kapiteln enthalten: Abschreibungen von

Nutzungsrechten im Kapitel „2.10. Abschreibungen und Wertänderungen“ und Zinsaufwendungen für

Leasingverbindlichkeiten im Kapitel „2.12. Finanzierungsaufwand“.

Der Aufwand für kurzfristige Leasingverhältnisse beträgt 40 Tsd. € (2019: 35 Tsd. €) und für Leasingverhältnisse über

Vermögenswerte von geringem Wert 45 Tsd. € (2019: 17 Tsd. €). Die gesamten Zahlungsmittelabflüsse für

Leasingverhältnisse machen 5.016 Tsd. € (2019: 4.217 Tsd. €) aus.

Verlängerungs- und Kündigungsoptionen werden bei der Bemessung der Leasingverbindlichkeiten berücksichtigt,

sofern die Ausübung einer Verlängerungsoption bzw. die Nicht-Ausübung einer Kündigungsoption hinreichend

sicher ist. Dies ist jedoch ermessensbehaftet und daher können Einschätzungen künftig geändert werden. In einem

ersten Schritt wird auf die zugrundeliegende Vertragslaufzeit abgestellt und nur bei Vorliegen von Indikatoren (z.B.

Informationen aus Bewertungsgutachten, besonders günstige Vertragsbedingungen, geänderte Betriebserfordernisse)

eine Kündigungs- oder Verlängerungsoption bei den Zahlungsströmen zur Bemessung der Leasingverbindlichkeit

berücksichtigt.

Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis enthält, wird in der CA Immo Gruppe auf Basis des

wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung getroffen und erfordert eine Einschätzung, ob die Erfüllung von der

Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts abhängig ist und ob die Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des

Vermögenswerts einräumt. Dies ist dann der Fall, wenn der Vertrag die CA Immo Gruppe dazu berechtigt, die Nutzung

eines eindeutig identifizierten Vermögenswerts gegen Zahlung eines Entgelts für einen bestimmten Zeitraum zu

kontrollieren. Dabei ist relevant, dass die CA Immo Gruppe während des Verwendungszeitraums im Wesentlichen den

gesamten wirtschaftlichen Nutzen aus der Verwendung eines identifizierten Vermögenswerts ziehen, als auch über die

Nutzung desselben entscheiden kann. Ein Vermögenswert gilt jedoch nur dann als identifiziert, wenn der Lieferant kein

KONZERNABSCHLUSS

substanzielles Substitutionsrecht hat. Ist der Lieferant aufgrund des Vertrags in der Lage während des

Verwendungszeitraums den Vermögenswert tatsächlich durch einen anderen zu tauschen und entsteht ihm aus dem

Tausch ein wirtschaftlicher Nutzen, so handelt es sich um keinen identifizierten Vermögenswert – der Ansatz eines

Nutzungsrechts erfolgt nicht.

Bei der Bilanzierung der Leasingverträge werden Vermögenswerte in Form von Nutzungsrechten („Right of use“)

aktiviert und die Leasingverbindlichkeiten erfasst. Die CA Immo Gruppe nimmt bestimmte Wahlrechte in Anspruch

und setzt keine Nutzungsrechte/Leasingverbindlichkeiten für kurzfristige Leasingverhältnisse (kürzer als 1 Jahr),

Leasingverhältnisse mit zugrundeliegenden Vermögenswerten von geringem Wert (< 5.000 €) und Software an.

Rückwirkende Anpassungen von Leasingzahlungen, beispielsweise aufgrund von Indexänderungen, werden in der

laufenden Periode als variable Leasingzahlung betrachtet und erfolgswirksam erfasst. Eine Anpassung von

Nutzungsrechten/Leasingverbindlichkeiten erfolgt nur auf Basis künftiger Zahlungsströme.

9.4. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Für die CA Immo Gruppe gelten folgende Unternehmen und Personen als nahe stehend:

−

Gemeinschaftsunternehmen, an denen die CA Immo Gruppe beteiligt ist

−

assoziierte Unternehmen, an denen die CA Immo Gruppe beteiligt ist

(bis 12.8.2019)

−

die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft

−

die Starwood Capital Group (“Starwood”) (seit 27.9.2018)

Beziehungen mit Gemeinschaftsunternehmen

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 57.629 67.755

Ausleihungen 8.926 3.025

Forderungen 7.197 7.841

Verbindlichkeiten 3.747 8.616

Rückstellungen 7.128 8.345

2020 2019

Ergebnis Gemeinschaftsunternehmen 1.809 3.808

Ergebnis Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen 90 –80

Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 1.898 3.729

Sonstige Erlöse 268 690

Sonstige Aufwendungen –1.228 –1.092

Zinserträge 1.020 902

Die zum Bilanz

stichtag bestehenden Ausleihungen und ein Großteil der Forderungen gegenüber

Gemeinschaftsunternehmen dienen der Finanzierung der Liegenschaften. Die kumulierte erfolgswirksame

Wertberichtigung von Ausleihungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen beträgt 3.076 Tsd. €

(31.12.2019: 2.304 Tsd. €). Die Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen enthalten gewährte kurzfristige

Darlehen in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2019: 3.630 Tsd. €). Die Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen

enthalten langfristige Darlehen in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €). Die Forderungen haben eine marktübliche

Verzinsung. Die übrigen Forderungen entstammen im Wesentlichen Leistungsbeziehungen in Deutschland. Es bestehen

keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Forderungen und Verbindlichkeiten.

KONZERNABSCHLUSS

199

Darüber hinaus wurden keine Wertberichtigungen bzw. sonstigen ergebniswirksamen Wertkorrekturen erfasst.

Beziehungen mit assoziierten Unternehmen

Im 3. Quartal 2019 erfolgte das Closing des Verkaufs der Anteile an dem assoziierten Unternehmen sowie der an diese

Gesellschaft in Russland gewährten Ausleihungen.

KONZERNABSCHLUSS

Die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien

Vorstand

Andreas Quint (ab 1.1.2018)

Dr. Andreas Schillhofer (ab 1.6.2019)

Keegan Viscius (ab 1.11.2018)

Die Gesamtbezüge der Vorstandsmitglieder (exkl. gehaltsabhängige Abgaben) betrugen im Berichtsjahr 2.763 Tsd. €

(2019: 1.512 Tsd. €). Die gehaltsabhängigen Abgaben beliefen sich in Summe auf 172 Tsd. € (2019: 97 Tsd. €). Die

Summe der fixen Vergütungsbestandteile belief sich auf 1.465 Tsd. € (2019: 1.290 Tsd. €) und setzte sich aus dem

Grundgehalt von 1.410 Tsd. € (2019: 1.254 Tsd. €) sowie sonstigen Leistungen (insbesondere Sachbezüge für Kfz., Diäten

und Reisespesen) in Höhe von 55 Tsd. € (2019: 36 Tsd. €) zusammen. Die variablen Vergütungsbestandteile beliefen sich

auf 1.175 Tsd. € (2019: 0 Tsd. €). Es fielen keine Sonderzahlungen an (2019: 106 Tsd. €).

Im Geschäftsjahr 2020 wurden für Vorstandsmitglieder insgesamt 123 Tsd. € (2019: 117 Tsd. €) an Beiträgen zu

Pensionskassen aufgewendet. Zum Bilanzstichtag 31.12.2020 betrug die Gesamthöhe der Abfertigungsrückstellung für

Vorstandsmitglieder 412 Tsd. € (31.12.2019: 238 Tsd. €). Gegenüber früheren Vorstandsmitgliedern bestanden keine

Zahlungsverpflichtungen. An die Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt.

Per 31.12.2020 bestehen im Rahmen des variablen Vergütungssystems für den Vorstand Rückstellungen in Höhe von

3.460 Tsd. € (31.12.2019: 2.773 Tsd. €). Hiervon entfällt ein Betrag von 1.269 Tsd. € auf Sofortzahlungen, die bis

längstens 31.5.2021 zur Auszahlung gelangen. Auf das LTIP (Mehrjahresbonus) entfällt ein Betrag von 2.191 Tsd. €. Der

Kurs für die Umwandlung des relevanten Jahresbonusanteiles in Phantom Shares betrug zum Stichtag 31.12.2020

27,54 €.

Aufsichtsrat

Von der Hauptversammlung gewählt:

Torsten Hollstein, Vorsitzender

Jeffrey G. Dishner, Stv. des Vorsitzenden (ab 9.5.2019)

Dr. Florian Koschat, Stv. des Vorsitzenden

Univ.-Prof. MMag. Dr. Klaus Hirschler

Michael Stanton

Dr. Monika Wildner (ab 9.5.2019)

Richard Gregson (bis 25.8.2020)

John Nacos (bis 9.5.2019)

Durch Namensaktie entsendet:

Sarah Broughton (ab 28.9.2018)

Laura Rubin (ab 28.9.2018)

Jeffrey G. Dishner (ab 28.9.2018 bis 9.5.2019)

Vom Betriebsrat entsendet:

Georg Edinger, BA, REAM (IREBS)

Mag. Nicole Kubista

Mag. (FH) Sebastian Obermair

Walter Sonnleitner (ab 10.2.2020)

Mag. (FH) Franz Reitermayer (bis 10.2.2020)

Zum Bilanzstichtag bestand der Aufsichtsrat der CA Immo aus sechs von der Hauptversammlung gewählten sowie

zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und vier Arbeitnehmervertretern.

KONZERNABSCHLUSS

201

Im Geschäftsjahr 2020 (für 2019) gelangte eine Gesamtvergütung von 309 Tsd. € (2019: 380 Tsd. €) zur Auszahlung. Die

darin enthaltenen Sitzungsgelder beliefen sich insgesamt auf 84

Tsd. € (2019: 106 Tsd. €). Darüber hinaus wurden im

Geschäftsjahr 2020 im Zusammenhang mit dem Aufsichtsrat Aufwendungen in Höhe von 78 Tsd. € erfasst (2019:

205

Tsd. €). Hiervon entfallen rund 9 Tsd. € auf Barauslagen für Reisespesen (2019: 62 Tsd. €) und 52 Tsd. € (2019:

Tsd. €) auf sonstige Aufwendungen einschließlich Fortbildungs- und Lizenzkosten. An Rechts- und sonstigen

Beratungskosten fielen 17 Tsd. € an (2019: 103

Tsd. €). An Mitglieder des Aufsichtsrats wurden keine Honorare,

insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, geleistet bzw. keine Kredite oder Vorschüsse gewährt.

Für das Geschäftsjahr 2020 soll der Hauptversammlung auf Basis derselben Kriterien (jährliche Fixvergütung von

30 Tsd. € je Aufsichtsratsmitglied plus Sitzungsgeld in Höhe von 1.000 € je Sitzung) und unter Berücksichtigung des

Verzichts auf Vergütung der mittels Namensaktien entsendeten bzw. der Starwood Gruppe zuzuordnenden

Aufsichtsratsmitglieder eine Aufsichtsratsvergütung in Gesamthöhe von 328 Tsd. € vorgeschlagen werden. Die Vergütung

wurde im Konzernabschluss per 31.12.2020 berücksichtigt.

Sämtliche Verträge der Gesellschaft mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch die sich diese außerhalb ihrer Tätigkeit

im Aufsichtsrat gegenüber der CA Immo Gruppe zu einer Leistung gegen ein nicht bloß geringfügiges Entgelt

verpflichten, haben den branchenüblichen Standards zu entsprechen und unterliegen der Genehmigung durch den

Aufsichtsrat. Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches

wirtschaftliches Interesse hat. Dr. Monika Wildner ist auch Aufsichtsratsmitglied bei der Volksbank Wien AG. Seit Ende

2019 ist die Volksbank Wien langfristiger Mieter von rund 14.000 m² Bürofläche im CA Immo-Bestandsgebäude in der

Erdberger Lände 26. Der Mietvertrag wurde bereits vor Annahme des Aufsichtsratsmandats bei CA Immo AG

abgeschlossen und entspricht marktüblichen Konditionen. Darüber hinaus wurden keine Honorare, insbesondere für

Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, an Mitglieder des Aufsichtsrats geleistet. Kredite oder Vorschüsse wurden

nicht gewährt.

Starwood Capital Group (Starwood)

Seit 27.9.2018 ist die SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. (vormals SOF-11 Starlight 10 EUR S.à r.l.) größter Einzelaktionär der

Gesellschaft.

Im Geschäftsjahr 2020 erhöhte Starwood Capital Group (über ihr Vehikel SOF-11 Klimt CAI S.à r.l.) ihre Beteiligung

an CA Immo von rd. 26% des Grundkapitals auf rund 28%, womit knapp unter 30% der Stimmrechte an der

Gesellschaft verbunden sind. SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. hält 27.908.386 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien von CA

Immo AG. Die SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. ist eine von Starwood Capital Group kontrollierte indirekte 100%

Tochtergesellschaft von SOF-11 International, SCSp. Starwood Capital Group ist eine im Privatbesitz befindliche

weltweit agierende Alternative Investmentgesellschaft, die sich als Finanzinvestor auf globale Immobilieninvestitionen

konzentriert.

9.5. Personalstand

Die CA Immo Gruppe beschäftigte in 2020 durchschnittlich 386 Angestellte (2019: 363), wovon durchschnittlich

70 Angestellte (2019: 69) in Österreich, 230 Angestellte (2019: 211) in Deutschland und 86 Angestellte (2019: 83) bei

sonstigen Tochtergesellschaften in Osteuropa beschäftigt waren.

9.6. Aufwendungen für die Abschlussprüfer

Die in der folgenden Tabelle dargestellten Aufwendungen betreffen die Honorare des Abschlussprüfers Ernst & Young

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.

KONZERNABSCHLUSS

Tsd. € 2020 2019

Abschlussprüfung 387 396

Sonstige Bestätigungsleistungen 311 486

Andere Beratungsleistungen 0 14

Gesamt 698 896

In der Konzern-Gewin

n- und Verlustrechnung wird ein Aufwand für Wirtschaftsprüfung inkl. Review in Höhe von

1.359 Tsd. € (2019: 1.394 Tsd. €) ausgewiesen. Hiervon entfällt ein Betrag von 1.235 Tsd. € (2019: 1.293 Tsd. €) auf EY

Gesellschaften.

9.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Am 8.1.2021 kündigte SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. die Absicht an, ein antizipiertes Pflichtangebot an die Aktionäre und

Inhaber von Wandelschuldverschreibungen der CA Immo zu stellen und ihre Beteiligung an der Gesellschaft von der-

zeit 29.999893% der gesamten Stimmrechte weiter zu erhöhen. Die Angebotsunterlage wurde am 22.2.2021

veröffentlicht. Ab diesem haben die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuldverschreibungen der CA Immo die

Möglichkeit, das Angebot anzunehmen und ihre Aktien und Wandelschuldverschreibungen in das Angebot

einzuliefern. Die Annahmefrist endet am 9.4.2021, 17.00 (CET).

Der den Aktionären der CA Immo ursprünglich angebotene Preis von € 34,44 je CA Immo Aktie wurde am 26.2.2021

auf € 36,00 erhöht ("Aktien Angebotspreis"). Den Inhabern von Wandelschuldverschreibungen wird ein Preis von etwa

€ 138.628,59 (ursprünglich € 132.621,35) je Wandelschuldverschreibung mit Nominalbetrag von € 100.000 geboten

("WSV Angebotspreis"). Der Aktien Angebotspreis und der WSV Angebotspreis verstehen sich cum Dividende.

Das antizipierte Pflichtangebot ist auf den Erwerb sämtlicher ausstehender CA Immo Aktien und

Wandelschuldverschreibungen gerichtet, die nicht von der Bieterin oder von der CA Immo selbst gehalten werden.

Eine Mindestannahmeschwelle ist jedoch nicht vorgesehen. Der Vollzug des Angebots steht unter der aufschiebenden

Bedingung der kartellrechtlichen Freigaben in Österreich, Deutschland und Polen.

Die Äußerung des Vorstands sowie des Aufsichtsrats zu diesem Angebot wurden am 8.3.2021 veröffentlicht.

Im Februar 2021 erfolgte das Closing des Verkaufs der Gesellschaft BA Business Center in Bratislava. Zum 31.12.2020

wurden die Vermögenswerte und Schulden als zur Veräußerung gehalten nach IFRS 5 ausgewiesen.

Im März 2021 hat die CA Immo Gruppe einen langfristigen Mietvertrag über rd. 34.850 m² Mietfläche für die

Landmark-Büroentwicklung Upbeat in der Berliner Europacity abgeschlossen. Die Vermietung erfolgt exklusiv an einen

Mieter und das Gebäude ist damit vor Baubeginn vollständig vermietet.

9.8. Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen

a) Änderung von Rechnungslegungsmethoden, die eine wesentliche Auswirkung auf den Konzernabschluss haben

Die angewendeten Ausweis- und Rechnungslegungsmethoden bleiben gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Ausweismethoden

Die CA Immo Gruppe stellt ab 2020 die Posten „Gezahlte Zinsen (ohne Zinsen für Finanzierungstätigkeit)“ und

„Erhaltene Zinsen (ohne Zinsen aus Investitionstätigkeit)“ separat im Cashflow aus dem Ergebnis dar, weil sie aus

Zinsen für/von Finanzämter/n resultieren. Dies führt daher auch zu einer Anpassung der Vergleichswerte des Jahres

2019. Durch diese Anpassung werden für das Jahr 2019 „Gezahlte Zinsen“ in Höhe von -484 Tsd. € nicht mehr im

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit sondern im Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit dargestellt. Zudem

werden für 2019 aufgrund der Anpassung „Erhaltene Zinsen“ in Höhe von 686 Tsd. € nicht mehr im Cashflow aus der

Investitionstätigkeit sondern im Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit dargestellt.

KONZERNABSCHLUSS

203

b) Neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen, deren Anwendung keine wesentlichen Auswirkungen auf

den Konzernabschluss hat

Im Geschäftsjahr 2020 waren erstmals die folgenden bereits in EU-Recht übernommenen Standards und

Interpretationen anzuwenden.

Standard/Interpretation Inhalt Inkrafttreten

Änderung der Verweise auf das

Rahmenkonzept in IFRS-Standards Überarbeitetes Rahmenwerk der IFRS-Standards 1.1.2020

Änderung an IAS 1 und IAS 8 Definition Wesentlichkeit 1.1.2020

Änderung an IFRS 9, IAS 39 und IFRS 7 Reform der Referenzzinssätze 1.1.2020

Änderung an IFRS 3 Änderung an IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse 1.1.2020

Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen.

c) Noch nicht verpflichtend anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen

Standard/Interpretation Inhalt Inkrafttreten

Änderung an IFRS 16 Covid-19 bedingte Anpassungen von Mieten 1.6.2020²

)

Änderung an IFRS 9, IAS 39, IFRS 7,

IFRS 4 und IFRS 16 Reform der Referenzzinssätze, Phase 2 1.1.2021²

)

Änderung an IFRS 3 Referenz zum Rahmenwerk 1.1.2022²

)

Änderung an IAS 37 Kosten der Vertragserfüllung 1.1.2022²

)

Änderung an IAS 16 Erträge vor beabsichtigtem Nutzen 1.1.2022²

)

Jährliche Verbesserungen (2018-2020) diverse 1.1.2022²

)

Änderung an IAS 1 Klassifizierung von Schulden als kurzfristig oder langfristig 1.1.2023²

)

IFRS 17 Versicherungsverträge 1.1.2023²

)

Änderungen an IAS 1 Wesentliche Informationen zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 1.1.2023²

)

Änderungen an IAS 8 Definition rechnungslegungsbezogene Schätzungen 1.1.2023²

)

Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen.

Zum Bilanzstichtag noch nicht von der EU übernommen. Das Datum des Inkrafttretens lt. EU-Verordnung kann von jenem lt. IASB abweichen.

Die genannten Neufassungen und Interpretationen werden von der CA Immo Gruppe nicht frühzeitig angewendet.

Die Auswirkungen der erstmaligen Anwendung des IFRS 17 (Versicherungsverträge) wurden noch nicht abschließend

analysiert. Die erstmalige Anwendung der übrigen neuen Regelungen wird voraussichtlich zu keinen wesentlichen

Auswirkungen führen.

KONZERNABSCHLUSS

9.9. Liste der Konzerngesellschaften

In den Konzernabschluss sind neben der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft folgende Unternehmen

einbezogen:

VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen

G Gründung; E Erwerb

Gesellschaft Sitz Nominal-

kapital

Währung Beteiligung

in %

Konsolidie-

rungsart

Gründun

Erstkonsolidierun

in 2020

CA Immo Holding B.V. Amsterdam 51.200.000 EUR 100 VK

Europolis BV Amsterdam 2 EUR 100 VK

CA Immo d.o.o. Belgrad 32.822.662 RSD 100 VK

CA Immo Sava City d.o.o. Belgrad 4.273.618.689 RSD 100 VK

TM Immo d.o.o. Belgrad 1.307.737.295 RSD 100 VK

CA Immo Sechzehn Beteiligungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Sechzehn GmbH & Co. KG Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Spreebogen Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Zehn GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Zwölf Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

BA Business Center s.r.o. Bratislava 7.503.200 EUR 100 VK

CA Holding Szolgáltató Kft. Budapest 13.000.000 HUF 100 VK

CAImmo Real Estate Management Hungary Kft. Budapest 54.510.000 HUF 100 VK

Canada Square Kft. Budapest 12.510.000 HUF 100 VK

COM PARK Ingatlanberuházási Kft. Budapest 3.040.000 HUF 100 VK

Duna Business Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 452.844.530 HUF 100 VK

Duna Irodaház Kft. Budapest 277.003.015 HUF 100 VK

Duna Termál Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 390.906.655 HUF 100 VK

EUROPOLIS CityGate IngatlanberuházásiKft. Budapest 13.010.000 HUF 100 VK

EUROPOLIS IPW Ingatlanberuházási Kft. Budapest 54.380.000 HUF 100 VK

Europolis Park Airport Kft. Budapest 19.900.000 HUF 100 VK

Kapas Center Kft. Budapest 772.560.000 HUF 100 VK

Kilb Kft. Budapest 30.000.000 HUF 100 VK

Millennium Irodaház Kft. Budapest 997.244.944 HUF 100 VK

R70 Invest Budapest Kft. Budapest 5.270.000 HUF 100 VK

Vaci 76 Kft. Budapest 3.100.000 HUF 100 VK

CA Immo Campus 6.1. S.R.L. Bukarest 114.000 RON 100 VK

CAI REAL ESTATE M. ROMANIA SRL Bukarest 989.570 RON 100 VK

EUROPOLIS ORHIDEEA B.C. SRL Bukarest 91.394.530 RON 100 VK

EUROPOLIS SEMA PARK SRL Bukarest 139.180.000 RON 100 VK

INTERMED CONSULTING & MANAGEMENT SRL Bukarest 31.500.330 RON 100 VK

Opera Center One SRL Bukarest 27.326.150 RON 100 VK

Opera Center Two SRL Bukarest 7.310.400 RON 100 VK

S.C. BBP Leasing SRL Bukarest 14.637.711 RON 100 VK

VICTORIA INTERNATIONAL PROPERTY SRL Bukarest 216 RON 100 VK

KONZERNABSCHLUSS

205

Gesellschaft Sitz Nominal-

kapital

Währung Beteiligung

in %

Konsolidie-

rungsart

Gründun

Erstkonsolidierun

2020

Blitz F07 -neunhundert-sechzig-neun GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK

Blitz F07-neunhundert-sechzig-acht GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Deutschland GmbH Frankfurt 5.000.000 EUR 99,7 VK

CA Immo Elf GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK

CA Immo GB Eins Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 94,9 VK

CA Immo Invest GmbH Frankfurt 50.000 EUR 100 VK

CAI GB Eins GmbH & Co. KG Frankfurt 25.000 EUR 100 VK

CM Komplementär F07-888 GmbH & Co. KG Frankfurt 25.000 EUR 94,9 VK

DRG Deutsche Realitäten GmbH Frankfurt 500.000 EUR 49

AEJV

CAINE B.V. Hoofdorp 18.151 EUR 100 VK

ALBERIQUE LIMITED Limassol 1.325 EUR 100 VK

BEDELLAN PROPERTIES LIMITED i.L. Limassol 12.705 EUR 100 VK

EPC KAPPA LIMITED i.L. Limassol 12.439 EUR 100 VK

EPC LAMBDA LIMITED i.L. Limassol 458.451 EUR 100 VK

EPC LEDUM LIMITED i.L. Limassol 14.053 EUR 100 VK

EPC OMIKRON LIMITED i.L. Limassol 57.114 EUR 100 VK

EPC PI LIMITED i.L. Limassol 2.310 EUR 100 VK

EPC PLATINUM LIMITED i.L. Limassol 2.864 EUR 100 VK

EPC RHO LIMITED i.L. Limassol 2.390 EUR 100 VK

VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen

G Gründung; E Erwerb

Gemeinschaftliche Führung

KONZERNABSCHLUSS

Gesellschaft Sitz Nominal-

kapital

Währung Beteiligung

in %

Konsolidie-

rungsart

Gründun

Erstkonsolidierun

in 2020

EPC THREE LIMITED i.L. Limassol 2.491.634 EUR 100 VK

EPC TWO LIMITED i.L. Limassol 970.092 EUR 100 VK

EREAM LIMITED Limassol 2.500 EUR 100 VK

OPRAH ENTERPRISES LIMITED i.L. Limassol 3.411 EUR 100 VK

HARILDO LIMITED i. L. Nikosia 1.500 EUR 50 AEJV

VESESTO LIMITED i. L. Nikosia 1.700 EUR 50 AEJV

4P - Immo. Praha s.r.o. Prag 200.000 CZK 100 VK

CAI Real Estate Managment Czech Rep. s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK

RCP Alfa, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK

RCP Amazon, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK

RCP Beta, s.r.o. Prag 73.804.000 CZK 100 VK

RCP Delta, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK

RCP Gama, s.r.o. Prag 96.931.000 CZK 100 VK

RCP ISC, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK

RCP Zeta, s. r. o. Prag 200.000 CZK 100 VK

Visionary Prague, s.r.o. Prag 200.000 CZK 100 VK

CA Immo Bitwy Warszawskiej Sp.z o.o. Warschau 47.956.320 PLN 100 VK

CA IMMO New City Sp.z.o.o. Warschau 116.000 PLN 100 VK G

CA IMMO P14 Sp.z.o.o. Warschau 10.000 PLN 100 VK E

CAI REAL ESTATE MANAGEMENT POLAND Sp.z.o.o. Warschau 565.000 PLN 100 VK

CA Immo Saski Crescent Sp.z o.o. Warschau 140.921.250 PLN 100 VK

CA Immo Saski Point Sp.z o.o. Warschau 55.093.000 PLN 100 VK

CA IMMO WARSAW SPIRE B Sp. z o.o. Warschau 5.050.000 PLN 100 VK

CA Immo Warsaw Spire C SP. z o.o. Warschau 2.050.000 PLN 100 VK

CA Immo Warsaw Towers Sp.z o.o. Warschau 155.490.900 PLN 100 VK

CA Immo Wspólna Sp. z o.o. Warschau 46.497.000 PLN 100 VK

CA Immo Sienna Center Sp.z o.o. Warschau 116.912.640 PLN 100 VK

VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen

G Gründung; E Erwerb

KONZERNABSCHLUSS

207

Gesellschaft Sitz Nominal-

kapital

Währung Beteiligung

in %

Konsolidie-

rungsart

Gründung/

Erstkonsolidierung

in 2020

BIL-S Superädifikatsverwaltungs GmbH Wien 70.000 EUR 100 VK

CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH Wien 3.738.127 EUR 100 VK

CA Immo Galleria Liegenschaftsverw. GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK

CA Immo Germany Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK

CA Immo International Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK

CA Immo Konzernfinanzierungs GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK G

CA Immo LP GmbH Wien 146.000 EUR 100 VK

CA Immo Rennweg 16 GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK

CA Immobilien Anlagen Bet Fin KG Wien 7.000 EUR 100 VK

CA Immo-RI-Residential Prop Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK

EBL Nord 2 Immobilien Eins GmbH & Co KG Wien 10.000 EUR 50 AEJV

EBL Nord 2 Immobilien GmbH Wien 35.000 EUR 50 AEJV

EBL Nord 2 Immobilien Zwei GmbH & Co KG Wien 10.000 EUR 50 AEJV

Erdberger Lände 26 Projekt GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK

EUROPOLIS CE Alpha Holding GmbH Wien 36.336 EUR 100 VK

EUROPOLIS CE Rho Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK

EUROPOLIS GmbH Wien 5.000.000 EUR 100 VK

omniCon Baumanagement GmbH Wien 100.000 EUR 100 VK

PHI Finanzbeteiligungs und Investment GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK

VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen

G Gründung; E Erwerb

KONZERNABSCHLUSS

Die CA Immo Gruppe hält zum 31.12.2020 99,7 % der Anteile an der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am

Main (kurz Frankfurt). Im Konzernabschluss sind daher auch die folgenden Tochtergesellschaften und Anteile an

Gemeinschaftsunternehmen der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt, enthalten:

Gesellschaft Sitz Nominal-

kapital

Währung Beteilig-

ung in %

Konsol-

idierungs-

art

Gründung/

Erstkon-

solidier-

ung

in 2020

Brandenburg Properties 7 B.V. Amsterdam 18.000 EUR 100 VK E

CA Immo Berlin Am Karlsbad 11 Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK G

CA Immo Berlin Am Karlsbad 11 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Am Karlsbad 11 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Europaplatz Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Europaplatz 01 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Europaplatz 01 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Europaplatz 03 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Europaplatz 04 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Hallesches Ufer GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 7 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 8 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 8 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Mitte 01 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Mitte 01 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Mitte 02 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Mitte 02 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Pohlstraße GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Schöneberger Ufer Beteiligungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Schöneberger Ufer GmbH & Co. KG Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Schöneberger Ufer Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Upbeat GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Berlin Upbeat Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK

Stadthafenquartier Europacity Berlin GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 50 AEJV

Stadthafenquartier Europacity Berlin Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 50 AEJV

CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 2,1 Projekt GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 3 Projekt GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Düsseldorf BelsenPark Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Frankfurt Alpha GmbH Frankfurt 25.100 EUR 100 VK

CA Immo Frankfurt Karlsruher Straße GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Frankfurt Karlsruher Straße Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Frankfurt Nord 4 GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Frankfurt Nord 4 Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK

VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen

G Gründung; E Erwerb

KONZERNABSCHLUSS

209

Gesellschaft Sitz Nominal-

kapital

Währung Beteiligung

in %

Konsolidie-

rungsart

Gründun

Erstkonsoli-

dierung

in 2020

CA Immo Frankfurt ONE Betriebs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Frankfurt ONE GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK

CA Immo München MK 6 - Arnulfpark Grundstücksverwertungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK

omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen mbH Frankfurt 100.000 EUR 100 VK

Zollhafen Mainz Quartiersgarage GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK

Baumkirchen MI GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 100 VK

Baumkirchen MI Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK

Baumkirchen MK GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 100 VK

Baumkirchen MK Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK

Baumkirchen WA 1 GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 50 AEJV

Baumkirchen WA 1 Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV

Baumkirchen WA 2 GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 50 AEJV

Baumkirchen WA 2 Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV

Baumkirchen WA 3 GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 50 AEJV

Baumkirchen WA 3 Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV

CA Immo Bayern Betriebs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK

CA Immo München Ambigon Nymphenburg GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 100 VK

CA Immo München Ambigon Nymphenburg Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK

CA Immo München Nymphenburg GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 100 VK

CA Immo München Nymphenburg Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Projektentwicklung Bayern GmbH & Co. KG Grünwald 255.646 EUR 100 VK

CA Immo Projektentwicklung Bayern Verwaltungs GmbH Grünwald 25.565 EUR 100 VK

CAMG Zollhafen HI IV V GmbH & Co. KG Grünwald 105.000 EUR 50

AEJV

CAMG Zollhafen HI IV V Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50

AEJV

CPW Immobilien GmbH & Co. KG i.L. Grünwald 5.000 EUR 33,32

AEJV

CPW Immobilien Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 33,34

AEJV

Eggarten Projektentwicklung GmbH&Co.KG Grünwald 16.000 EUR 50 AEJV

Eggarten Projektentwicklung Verwaltung GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV

Kontorhaus Arnulfpark Betriebs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK

Kontorhaus Arnulfpark GmbH & Co. KG Grünwald 100.000 EUR 99,93 VK

Kontorhaus Arnulfpark Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK

SKYGARDEN Arnulfpark GmbH & Co. KG Grünwald 100.000 EUR 100 VK

SKYGARDEN Arnulfpark Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK E

VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen

G Gründung; E Erwerb

Gemeinschaftliche Führung

KONZERNABSCHLUSS

Gesellschaft Sitz Nominal-

kapital

Währung Beteiligung

in %

Konsolidie-

rungsart

Gründung/

Erstkonsol-

idierung

in 2020

Congress Centrum Skyline Plaza Beteiligung GmbH Hamburg 25.000 EUR 50

AEJV

Congress Centrum Skyline Plaza GmbH & Co. KG Hamburg 25.000 EUR 50 AEJV

Congress Centrum Skyline Plaza Verwaltung GmbH Hamburg 25.000 EUR 50 AEJV

CA Immo Mainz Hafenspitze GmbH Mainz 25.000 EUR 100 VK

CA Immo Mainz Rheinallee III GmbH&Co. KG Mainz 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Mainz Rheinwiesen II GmbH & Co. KG Mainz 5.000 EUR 100 VK

CA Immo Mainz Rheinwiesen III Verwaltung GmbH Mainz 25.000 EUR 100 VK

Mainzer Hafen GmbH Mainz 25.000 EUR 50 AEJV

Marina Zollhafen GmbH Mainz 25.000 EUR 37,5

AEJV

Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG Mainz 1.200.000 EUR 50,1

AEJV

SEG Kontorhaus Arnulfpark Beteiligungsgesellschaft mbH München 25.000 EUR 99 VK

Skyline Plaza Generalübernehmer GmbH & Co. KG Oststeinbek 25.000 EUR 50 AEJV

Skyline Plaza Generalübernehmer Verwaltung GmbH Oststeinbek 25.000 EUR 50 AEJV

Boulevard Süd 4 Verwaltungs-GmbH Ulm 25.000 EUR 100 VK E

Boulevard Süd 4 GmbH & Co. KG Ulm 200.000 EUR 100 VK E

VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen

G Gründung; E Erwerb

Gemeinschaftliche Führung

KONZERNABSCHLUSS

211

Wien, 24.3.2021

Der Vorstand

Andreas Quint

(Vorstandsvorsitzender)

Dr. Andreas Schillhofer

(Mitglied des Vorstandes)

Keegan Viscius

(Mitglied des Vorstandes)

KONZERNABSCHLUSS

212

Der Vorstand bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den International Financial Reporting Standards

(IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellte Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft

ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe vermittelt und dass der

Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein

möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe entsteht, und dass der

Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen die CA Immo Gruppe ausgesetzt

ist.

Wien, 24.3.2021

er Vo

rstand

Andreas Quint

orstandsvorsitzender)

Dr. Andreas Schillhofer

(Mitglied des Vorstandes)

Keegan Viscius

(Mitglied des Vorstandes)

ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS §124 ABS. 1

BÖRSEGESETZ

Bericht zum Konzernabschluss

Prüfungsurteil

Wir haben den Konzernabschluss der

CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien,

und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern), bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der

Konzerngewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung

und der Konzerngeldflussrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Konzernanhang, geprüft.

Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein

möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2020 sowie der Ertragslage und der

Zahlungsströme des Konzerns für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den International

Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a

UGB.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und

mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die

Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und

Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses" unseres

Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind vom Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den

österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen

Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum

des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser

Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am

bedeutsamsten für unsere Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im

Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu

berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.

Nachfolgend stellen wir die aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalte dar:

Tite

Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Risiko Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft zeigt in ihrem Konzernabschluss zum 31.

Dezember 2020 Bestandsimmobilien in Höhe von TEUR 4.723.068 sowie Immobilien in

Entwicklung in Höhe von TEUR 791.136. Darüber hinaus ist in dem Konzernabschluss zum

31. Dezember 2

020 ein Ergebnis aus Neubewertung von TEUR

183.499 erfasst.

BESTÄTIGUNGSVERMERK

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in

Entwicklung) werden basierend auf Gutachten von externen, unabhängigen

Sachverständigen mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet.

Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unterliegt wesentlichen

Annahmen und Schätzungen. Das wesentliche Risiko besteht für jede Immobilie in der

Festlegung von Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und

erzielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobilien in Entwicklung in der Festlegung

ausstehender Bau-/Entwicklungskosten und des Developmentgewinnes. Eine geringfügige

Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die

Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben.

Die entsprechenden Angaben zu den wesentlichen Ermessensentscheidungen, Annahmen

und Schätzungen sind in den Anhangangaben im Kapitel "3.1 Langfristiges

Immobilienvermögen“ im Konzernabschluss enthalten.

Adressierung im

Rahmen der

Abschlussprüfung

Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des

Managements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und dabei unter

Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die

folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt:

– Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses de

Immobilienbewertung

– Beurteilu

ng der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management

beauftragten

externen S

achverständigen

– Beurteilung der angewandten Methodik und der rechnerischen Richtigkeit ausgewäh

lter

Gutac

hten sowie Plausibilisierung der zugrundeliegenden Anna

hmen (z.B. erzielbare

Mieteinnahmen, D

iskontierungs-/Kapitalisierungssatz, Nutzfl

äche, Leerstandsrate), mittels

ergleichs mit Marktdaten soweit vorhanden

– Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten mit den Daten de

entsprec

henden Objektbuchführung bzw. zugrundeliegender Verträge

– Befragung des Projektmanagements zu

ausgewählten Immobilien in Entwicklung

hinsichtlich d

er Gründe für Abweichungen zwischen geplanten Kosten und

Istkosten und

zur aktuellen Beurteilung der

bis zur Fertigstellung voraussi

chtlich noch anfallenden

Koste

n; Untersuchung der Kostenverbuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in

die Projektunterlagen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten

mit den

Rech

nungen sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrade

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen alle

Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Konzernabschluss, den

Konzernlagebericht und den Bestätigungsvermerk.

Den konsolidierten-Corporate-Governance-Bericht haben wir vor dem Datum des Bestätigungsvermerks erhalten, die

übrigen Teile des Geschäftsberichts werden uns voraussichtlich nach diesem Datum zur Verfügung gestellt.

Unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir werden dazu

keine Art der Zusicherung geben.

In Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen

Informationen zu lesen und zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum

Konzernabschluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch

dargestellt erscheinen.

Falls wir auf der Grundlage der von uns zu den vor dem Datum des Bestätigungsvermerks des Abschlussprüfers erlangten

sonstigen Informationen durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser

sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem

Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Konzernabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses und dafür, dass dieser in

Übereinstimmung mit den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB

ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen

Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines

Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen

oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des

Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung

der Unternehmenstätigkeit

– sofern einschlägig – anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung

der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder den Konzern zu

liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen, oder haben keine realistische Alternative dazu.

Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns.

Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen

falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der

unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass

eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung,

die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine

solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und

werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass

sie die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.

Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen

ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten

Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus gilt:

– Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder

Irrtümern im Konzernabschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen

Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko,

dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein

aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte

Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

– Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um

Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein

Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben.

– Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie

die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit

zusammenhängende Angaben.

– Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der

Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten

Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die

erhebliche Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir

BESTÄTIGUNGSVERMERK

die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem

Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese

Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der

Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder

Gegebenheiten können jedoch die Abkehr des Konzerns von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben.

– Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben

sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer We

ise wiedergibt, dass

ein möglichst getreues Bild err

icht wird.

– W

ir erlangen ausreichende geeignete Prüfungsnachweise zu den Finanzinformationen der Einheite

n oder

Gesc

häftstätigkeiten innerhalb des Konzerns, um ein Prüfungsurteil zum Konzernabschluss abzugeben. Wi

r sind

verantwortlich

für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wi

r tragen die

Alleinverantwortung für unser Prüfungsurteil.

ir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche

Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer

Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus.

Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen

zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus,

von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und - sofern einschlägig -

damit zusammenhängende Schutzmaßnahmen auswirken.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen

Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die

besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei

denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in

äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil

vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche

Interesse übersteigen würden.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Bericht zum Konzernlagebericht

Der Konzernlagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er

mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde.

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den

österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.

Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Konzernlageberichts

durchgeführt.

Urteil

Nach unserer Beurteilung ist der Konzernlagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden,

enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB und steht in Einklang mit dem Konzernabschluss.

Erklärung

Angesichts der bei der Prüfung des Konzernabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses

über den Konzern und sein Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Konzernlagebericht nicht festgestellt.

Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 25. August 2020 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 15. Oktober

2020 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind seit dem Geschäftsjahr 2017 Abschlussprüfer.

Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Konzernabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den

Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht.

Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir

bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben.

BESTÄTIGUNGSVERMERK

Auftragsverant

wortlicher Wirtschaftsprüfer

Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Mag. Alexander Wlasto.

Wien, am 24. März 2021

Ernst & Young

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.

Mag. (FH) Isabelle Vollmer eh Mag. Alexander Wlasto eh

Wirtschaftsprüferi

n W

irtschaftsprüfer

Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung

erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Konzernabschluss samt

Konzernlagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten.

JAHRESABSCHLUSS UND LAGEBERICHT

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

JAHRESABSCHLUSS UND LAGEBERICHT

BEILAGE 1

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020

220

Bilanz zum 31.12.2020

223

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020

225

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

226

Anlagespiegel für das Geschäftsjahr 2020

245

Angaben zu Beteiligungsunternehmen

247

BEILA

GE 2

Lagebericht

Erklärung des Vorstandes Gemäss § 124 Börsegesetz

282

Bestätigungsvermerk

283

ontakt/Disclaimer/Impressum

290

INHALT

248

222

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

223

Aktiva

31.12.2020 31.12.2019

€ Tsd. €

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

EDV-Software 542.481,16 427

542.481,16 427

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und Bauten 246.782.898,41 250.895

davon Grundwert: 43.562.646,81 €; 31.12.2019: 47.251 Tsd. €

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.293.942,93 1.475

248.076.841,34 252.370

III. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2.938.723.674,92 2.600.187

2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 538.239.806,52 680.530

3. Beteiligungen 273.352,50 273

3.477.236.833,94 3.280.990

3.725.856.156,44 3.533.787

B. Umlaufvermögen

I. Forderungen

1. Forderungen aus Leistungen 461.024,01 1.594

2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen 27.839.484,01 29.123

3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 12.000,00 0

4. Sonstige Forderungen 1.735.321,10 1.281

30.047.829,12 31.998

II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 694.417.938,63 60.285

724.465.767,75 92.283

C. Rechnungsabgrenzungsposten 9.929.510,12 3.837

D. Aktive latente Steuern 0,00 0

4.460.251.434,31 3.629.907

BILANZ ZUM 31.12.2020

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

Passiva

31.12.2020 31.12.2019

€ Tsd. €

A. Eigenkapital

I. Grundkapital

Gezeichnetes Grundkapital 718.336.602,72 718.337

Eigene Anteile – 42.020.868,99 – 42.021

676.315.733,73 676.316

II. Gebund ene Kapitalrücklagen 854.841.594,68 854.841

III. Gebundene Gewinnrücklagen für eigene Aktien 42.020.868,99 42.021

IV. Bilanzgewinn 897.604.901,81 907.530

davon Gewinnvortrag: 814.501.632,53 €; 31.12.2019: 860.827 Tsd. €

2.470.783.099,21 2.480.708

B. Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln 389.554,00 297

C. Rückstellungen

1. Rückstellungen für Abfertigungen 504.984,00 336

2. Steuerrückstellungen 114.000,00 1.240

3. Rückstellung für latente Steuern 161.502,73 352

4. Sonstige Rückstellungen 42.658.967,29 17.932

43.439.454,02 19.860

D. Verbindlichkeiten

1. Anleihen 1.741.481.500,00 990.000

davon konvertibel: 200.000.000,00 €; 31.12.2019: 200.000 Tsd. €

davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 107.450.000,00 €; 31.12.2019: 0 Tsd. €

davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 1.634.031.500,00 €; 31.12.2019: 990.000 Tsd.€

2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 111.133.536,70 111.908

davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 1.847.500,00 €; 31.12.2019: 29.571 Tsd. €

davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 109.286.036,70 €; 31.12.2019: 82.337 Tsd. €

3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 946.555,43 636

davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 607.967,42 €; 31.12.2019: 472 Tsd. €

davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 338.588,01 €; 31.12.2019: 164 Tsd. €

4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 67.135.728,87 5.047

davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 67.135.728,87 €; 31.12.2019: 5.047 Tsd. €

5. Sonstige Verbindlichkeiten 18.969.038,56 15.288

davon aus Steuern: 451.862,43 €; 31.12.2019: 381 Tsd. €

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 150.969,47 €; 31.12.2019: 115 Tsd. €

davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 18.969.038,56 €; 31.12.2019: 15.288 Tsd. €

1.939.666.359,56 1.122.879

davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 196.010.234,85 €; 31.12.2019: 50.378 Tsd. €

davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 1.743.656.124,71 €; 31.12.2019: 1.072.501 Tsd. €

E. Rechnungsabgrenzungsposten 5.972.967,52 6.163

4.460.251.434,31 3.629.907

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

225

2020 2019

€ €

Tsd. € Tsd. €

1. Umsatzerlöse 30.228.013,76 28.883

2. Sonstige betriebliche Erträge

a) Erträge aus der Zuschreibung zum Anlagevermögen mit Ausnahme der

Finanzanla

5.137.241,57 6.235

b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 304.431,37 1.562

c) Übrige 439.716,79 5.881.389,73 676 8.473

3. Personalaufwand

a) Gehälter – 12.901.612,89 – 11.643

b) Soziale Aufwendungen – 2.486.336,31 – 15.387.949,20 – 2.327 – 13.970

davon Aufwendungen für Altersversorgung: 274.523,26 €; 2019: 264 Tsd. €

davon Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche

Mitarbeitervorsorgekasse: 324.398,18 €; 2019: 264 Tsd. €

davon Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom

Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge: 1.743.166,33 €; 2019: 1.658 Tsd. €

4. Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und

Sachanla

– 11.531.892,12 – 17.367

davon außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 204 Abs 2 UGB: 3.688.353,00 €;

2019: 9.571 Tsd. €

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen

a) Steuern – 26.296.987,43 – 549

b) Übrige – 21.622.113,94 – 47.919.101,37 – 15.917 – 16.466

6. Zwischensumme aus Z 1 bis 5 (Betriebsergebnis) – 38.729.539,20 – 10.447

7. Erträge aus Beteiligungen 123.377.727,50 192.269

davon aus verbundenen Unternehmen: 122.303.430,31 €; 2019: 182.882 Tsd. €

8. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 19.796.015,83 21.803

davon aus verbundenen Unternehmen: 19.796.015,83 €; 2019: 21.528 Tsd. €

9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 431.168,91 12

davon aus verbundenen Unternehmen: 409.444,94 €; 2019: 11 Tsd. €

10. Erträge aus dem Abgang und der Zuschreibung von Finanzanlagen 3.618.541,75 6.487

11. Aufwendungen aus Finanzanlagen und Zinsforderungen im Umlaufvermögen,

davon

– 3.501.531,28 – 138.603

a) Abschreibungen: 3.239.000,00 €; 2019: 137.045 Tsd. €

b) Wertberichtigung von Zinsforderungen: 0,00 €; 2019: 380 Tsd. €

c) Aufwendungen aus verbundenen Unternehmen: 3.239.000,00 €;

2019: 137.462 Tsd. €

12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen – 34.633.718,56 – 29.188

davon betreffend verbundene Unternehmen: 766.426,25 €; 2019: 1.962 Tsd. €

13. Zwischensumme aus Z 7 bis 12 (Finanzergebnis) 109.088.204,15 52.780

14. Ergebnis vor Steuern 70.358.664,95 42.333

15. Steuern vom Einkommen 12.744.604,33 4.370

davon latente Steuern: Ertrag 190.749,79 €; 2019: Aufwand 1.493 Tsd. €

16. Ergebnis nach Steuern = Jahresüberschuss 83.103.269,28 46.703

17. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 814.501.632,53 860.827

18. Bilanzgewinn 897.604.901,81 907.530

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR

2020

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN UND ALLGEMEINE ANGABEN

Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft („CA Immo AG“) ist ein Unternehmen von öffentlichem Interesse ge-

mäß § 189a UGB und eine große Gesellschaft gemäß § 221 UGB.

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB) in der gel-

tenden Fassung und unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung sowie der Generalnorm, ein mög-

lichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zu vermitteln, aufgestellt. Weiters

wurde bei der Jahresabschlusserstellung der Grundsatz der Unternehmensfortführung, der Grundsatz der Vorsicht, der

Grundsatz der Vollständigkeit und der Einzelbewertung von Vermögenswerten und Schulden beachtet.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Covid-19 Pandemie – Auswirkungen auf die CA Immo AG:

Das Geschäftsjahr 2020 war gesamtheitlich von den Auswirkungen der Covid-19 Pandemie geprägt. Viele Länder ha-

ben allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität ab dem 2. Quartal

2020 in vielen Sektoren stark beeinträchtigt.

Die Hotels und der Einzelhandel verzeichnen erhebliche Umsatzeinbußen und stellen vermehrt Anfragen zur Miet-

stundung bzw. Mietreduktion. Die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf

die Immobilienmärkte sind weiterhin höchst ungewiss. Je länger die Krise dauert, desto komplexer werden die The-

men. Einige Immobilienmärkte weisen ein deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf.

Die CA Immo AG hat keine staatlichen Hilfen (weder Kurzarbeit, Zuschüsse noch Stundungen) in Anspruch genom-

men.

Um die Sicherheit der Mieter und Mitarbeiter bestmöglich zu gewährleisten und im Bedarfsfall rasch handeln zu kön-

nen, hat CA Immo frühzeitig eine Health & Safety Taskforce installiert, die sich seit Anfang März 2020 wöchentlich zu

den aktuellen Entwicklungen abstimmt und entsprechende Handlungsempfehlungen zu Hygienemaßnahmen auf regio-

naler Ebene sowie in den eigengenutzten Büroflächen umsetzt. Ein entsprechender Aktionsplan wurde im Laufe des

Jahres 2020 kontinuierlich überarbeitet und an das jeweils aktuelle lokale Infektionsgeschehen angepasst. Inkludiert

wurden hierbei Maßnahmen und interne Verhaltensregeln für mehrere Szenarien und Eskalationsstufen, um jederzeit

eine sichere Umgebung für alle Gebäudenutzer zu gewährleisten.

Aufgrund der Covid-19 Pandemie gilt eine erweiterte Home-Office-Regelung für alle CA Immo Mitarbeiter. In der

CA Immo AG gilt freiwillige Büropräsenz, mit max. 50% Bürobelegung und Maskenpflicht in allen Büro-Allgemeinflä-

chen. Dienstreisen und Präsenz-Meetings werden bis auf weiteres nur in Ausnahmefällen durchgeführt.

Going Concern

Die Covid-19 Pandemie hat zum Stichtag 31.12.2020 keinen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und

Ertragslage der CA Immo AG.

Nichtsdestotrotz ist aufgrund von bestehenden bzw. zukünftigen behördlichen Maßnahmen nicht auszuschließen,

dass die Pandemie auf einzelne Immobilienobjekte bzw. Mietergruppen (insbesondere Büro, Hotel, Einzelhandel) nega-

tive Auswirkungen zeigt. Die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf die zukünftige Vermögens-, Finanz- und Er-

tragslage der CA Immo AG lassen sich nicht abschließend bewerten und werden laufend evaluiert.

Financial Covenants

Die Bankfinanzierungen in der CA Immo AG und ihren Tochtergesellschaften unterliegen sogenannten Financial

Covenants. Dies sind bei Bestandsimmobilien in der Regel LTV (Loan to Value), ISCR (Interest Service Coverage Ratio)

ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTS

AHR 2020

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

227

und DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Aufgrund der anhaltenden negativen Wirtschaftsentwicklung kann nicht aus-

geschlossen werden, dass es zukünftig zu einer Verletzung vertraglicher Bedingungen (Financial Covenants, insbeson-

dere DSCR) durch Mieterausfälle kommt. Zum Stichtag 31.12.2020 wurden keine Financial Convenants der CA Immo

AG und ihren Tochtergesellschaften verletzt. Die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf mögliche zukünftige Ver-

letzungen von Financial Covenants der CA Immo AG werden laufend evaluiert.

Die Covid-19-Pandemie hat keine Auswirkungen auf die angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

1. Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Die immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder

Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen, soweit abnutzbar, und außerplanmäßige Abschreibun-

gen, soweit notwendig, angesetzt.

Jahre

von bis

EDV-Software 3 4

Mieterausbauten 5 10

Gebäude 33 50

Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2 20

Die planmäßigen

Abschreibungen werden linear vorgenommen, die Abschreibungsdauer entspricht der betriebsge-

wöhnlichen Nutzungsdauer. Bei Zugängen in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres wird die volle Jahresabschreibung,

bei Zugängen in der zweiten Hälfte die halbe Jahresabschreibung berücksichtigt.

Außerplanmäßige Abschreibungen werden nur dann vorgenommen, wenn voraussichtlich dauerhafte Wertminderun-

gen eingetreten sind. Zuschreibungen werden bei wesentlicher Wertaufholung bis zu den fortgeführten Anschaffungs-

kosten vorgenommen.

Finanzanlagen

Die Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen sind zu Anschaffungskosten vermindert um außerplan-

mäßige Abschreibungen angesetzt.

Die Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten vermindert um Rückzahlungen und

außerplanmäßigen Abschreibungen angesetzt.

Außerplanmäßige Abschreibungen werden nur dann vorgenommen, wenn voraussichtlich dauerhafte Wertminderun-

gen eingetreten sind. Zuschreibungen werden bei wesentlicher Wertaufholung bis zu den Anschaffungskosten vorge-

nommen. Die Ermittlung der beizulegenden Werte wird mit einer vereinfachten Unternehmensbewertung vorgenom-

men, deren Ausgangspunkt der Marktwert der Immobilien der jeweiligen Tochtergesellschaften ist (auf Basis von

Marktwertgutachten für den IFRS-Konzernabschluss). Dieser wird um das sonstige Vermögen der Tochtergesellschaft

erhöht bzw. um die Schulden reduziert.

2. Umlaufvermögen

Die Forderungen sind zum Nennwert bewertet. Erkennbare Ausfallsrisken werden durch individuelle Abwertungen

berücksichtigt. Die Erfassung der Beteiligungserträge erfolgt auf Basis von Ausschüttungsbeschlüssen.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

Zuschreibungen zu Vermögensgegenständen des Umlaufvermögens bzw. Auflösung von Einzelwertberichtigungen

werden vorgenommen, wenn die Gründe für die Abschreibung bzw. Dotierung der Einzelwertberichtigung weggefallen

sind. Ausgangspunkt für die Ermittlung der beizulegenden Werte von Zinsforderungen ist der Marktwert der Immobi-

lien der jeweiligen Tochtergesellschaften (auf Basis von Marktwertgutachten für den IFRS-Konzernabschluss).

3. Rechnungsabgrenzungen

In den aktiven Rechnungsabgrenzungen werden vorausgezahlte Aufwendungen abgegrenzt. Darüber hinaus erfolgt bei

Anleihen eine Aktivierung des Disagios und eine finanzmathematische Verteilung über die Laufzeit.

In den passiven Rechnungsabgrenzungen werden Vorauszahlungen und Investitionszuschüsse von Mietern darge-

stellt, die über die Mindestmietdauer aufgelöst werden.

4. Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln

Die Zuschüsse werden über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Gebäude aufgelöst.

5. Latente Steuern

Latente Steuern werden gemäß § 198 Abs 9 und 10 UGB nach dem bilanzorientierten Konzept und ohne Abzinsung

auf Basis des aktuellen Körperschaftsteuersatzes von 25 % gebildet. Dabei werden auch latente Steuern mit einem Steu-

ersatz von 3 % für Unterschiede in Mitgliedern der steuerlichen Unternehmensgruppe angesetzt, die selbst in ihrer Bi-

lanz aufgrund des Gruppenvertrages nur 22 % Gruppensteuersatz (statt 25 % Körperschaftsteuer) verwenden. Die

CA Immo AG setzt Verlustvorträge maximal in der Höhe der saldierten aktiven und passiven latenten Steuern unter

Berücksichtigung der 75 % Verlustverrechnungsgrenze an. Da die Planrechnung keine ausreichenden substantiellen

Hinweise auf zukünftige steuerpflichtige Gewinne zeigt, konnte zum 31.12.2020 über die Ausübung des Wahlrechts zur

Aktivierung von Verlustvorträgen nicht entschieden werden.

6. Rückstellungen

Die Rückstellungen für Abfertigungen betragen 700

% (31.12.2019: 490 %) der am Bilanzstichtag bestehenden fiktiven,

gesetzlichen Abfertigungsverpflichtungen. Die Berechnung erfolgt nach der in der internationalen Rechnungslegung

anerkannten PUC-Methode unter Zugrundelegung eines Rechnungszinssatzes von -0,34 % (31.12.2019: -0,25 %) und

künftiger Bezugserhöhungen (inkl. Inflationsabgeltung) von 3

% (31.12.2019: 4 %) für Angestellte ohne Berücksichti-

gung eines Fluktuationsabschlages. Für die Berechnung der Abfertigungsrückstellung wurde als Rechnungsgrundlage

die AVÖ 2018-P herangezogen. Der Ansammlungszeitraum läuft bis zum Erreichen des Pensionseintrittsalters, maximal

25 Jahre. Die Zinsen auf die Rückstellung sowie Auswirkungen aus einer Änderung des Zinssatzes werden im Personal-

aufwand erfasst.

Die Steuer- und sonstigen Rückstellungen werden unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht in Höhe der

voraussichtlichen Inanspruchnahme gebildet. Sie berücksichtigen alle erkennbaren Risken und der Höhe nach noch

nicht feststehenden Verbindlichkeiten.

7. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

229

8. Steuerliche Unternehmensgruppe

Im Geschäftsjahr 2005 wurde eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe

iSd § 9

KStG mit Wirksamkeit ab dem Geschäftsjahr 2005 abgeschlossen, die in den darauffolgenden Jahren um zusätz-

liche Gruppenmitglieder erweitert wurde. Gruppenträger ist die CA Immo AG. Im Jahr 2020 umfasst die Unterneh-

mensgruppe neben dem Gruppenträger 15 inländische Gruppenmitglieder (2019: 14).

Als Umlageverfahren kommt die Verteilungsmethode zur Anwendung, wobei Gewinne des Gruppenmitgliedes zuerst

mit Vorgruppenverlusten verrechnet werden und ein verbleibender Gewinn des Gruppenmitgliedes mit einem Grup-

pensteuersatz von 22 %, bzw. bei einem Gewinn der Steuergruppe bis zu 25 %, belastet wird. Weitergeleitete Verluste

des Gruppenmitgliedes werden evident gehalten. Soweit negative zugerechnete Einkommen des einzelnen Gruppen-

mitgliedes bei Beendigung der Gruppe oder bei Ausscheiden des Gruppenmitgliedes aus der Gruppe noch nicht ver-

rechnet worden sind, ist die CA Immo AG als Gruppenträger zu einer Ausgleichszahlung in Höhe des Barwertes der

(fiktiven) künftigen Steuerentlastung verpflichtet, die das Gruppenmitglied aus der Verwertung der zugerechneten ne-

gativen, noch nicht verrechneten Einkommen voraussichtlich erzielt hätte, wenn dieses der Gruppe nicht beigetreten

wäre. Die Ermittlung der Ausgleichszahlung erfolgt durch Einholung eines Gutachtens eines gemeinschaftlich bestell-

ten Wirtschaftsprüfers oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft im Zeitpunkt des Ausscheidens eines Gruppenmit-

glieds oder der Beendigung der Gruppe. Zum 31.12.2020 werden die möglichen Verpflichtungen aus einem Schlussaus-

gleich gegenüber Gruppenmitgliedern auf 23.028 Tsd. € (31.12.2019: 28.698 Tsd. €) geschätzt. Zum 31.12.2020 sind

keine Gruppenmitglieder aus der Unternehmensgruppe ausgeschieden, sodass keine Rückstellung für einen Schluss-

ausgleich erfasst wurde.

Durch die Verrechnung von Steuerumlagen erfolgt eine Kürzung des Steueraufwandes in der Gewinn- und Verlust-

rechnung.

9. Angabe zur Währungsumrechnung

Fremdwährungsforderungen werden zum Anschaffungskurs bzw. zum niedrigeren Geldkurs am Bilanzstichtag bewer-

tet. Fremdwährungsverbindlichkeiten werden zum Anschaffungskurs bzw. zum höheren Briefkurs am Bilanzstichtag

bewertet.

ERLÄUTERUNGEN DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

10. Erläuterungen zur Bilanz

a) Anlagevermögen

Die Aufgliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagenspiegel in Anlage 1 zu entnehmen.

Sachanlagen

Die Zugänge bei Grundstücken und Bauten betreffen im Wesentlichen Investitionen in der Erdberger Lände. Zum Bi-

lanzstichtag umfassen die Sachanlagen 8 Objekte (31.12.2019: 8 Objekte).

Im Geschäftsjahr 2020 wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen in Höhe von

3.688 Tsd. € (2019: 9.571 Tsd. €) vorgenommen. Im Geschäftsjahr 2020 wurden Zuschreibungen auf das Sachanlagever-

mögen in Höhe von 5.137 Tsd. € (2019: 6.235

Tsd. €) vorgenommen.

Finanzanlagen

Die Darstellung der Angaben zu Beteiligungsunternehmen erfolgt in Anlage 2.

Im Geschäftsjahr 2020 wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 3.239

Tsd. € (2019: 137.045 Tsd. €) und

Zuschreibungen in Höhe von 3.397

Tsd. € (2019: 5.767 Tsd. €) auf das Finanzanlagevermögen vorgenommen.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

Der Buchwert der Anteile an verbundenen Unternehmen beträgt 2.938.724 Tsd. € (31.12.2019: 2.600.187 Tsd. €). Die

laufenden Zugänge resultieren im Wesentlichen aus Gesellschafterzuschüssen und aus dem Ankauf der Gesellschaft

CA Immo P14 Sp. z o.o., Warschau.

Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen gliedern sich wie folgt:

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

CA Immo Holding B.V., Amsterdam 130.758 240.787

EUROPOLIS ORHIDEEA B.C. S.R.L., Bukarest 54.424 59.703

4P - Immo. Praha s.r.o., Prag 39.589 41.389

RCP Amazon, s.r.o., Prag 33.488 33.888

Europolis Holding B.V., Amsterdam 31.690 31.690

Vaci 76 Kft, Budapest 28.976 30.876

INTERMED CONSULTING & MANAGEMENT S.R.L., Bukarest 28.200 37.200

BA Business Center s.r.o., Bratislava 25.000 28.000

EUROPOLIS City Gate Ingatlanberuházási Kft, Budapest 22.700 23.400

CA Immo Invest GmbH, Frankfurt 22.000 25.500

Duna Irodaház Kft., Budapest 20.239 20.239

Sonstige unter 20 Mio. € 101.176 107.858

538.240 680.530

sleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von 25.000

Tsd. € (31.12.2019: 18.010 Tsd. €) haben eine Rest-

laufzeit bis zu einem Jahr.

Die wertberichtigte sonstige Ausleihung wurde auf Grund der Uneinbringlichkeit in 2020 ausgebucht.

b) Umlaufvermögen

Sämtliche Forderungen haben – wie im Vorjahr – eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Es besteht keine wechselmäßige

Verbriefung von Forderungen.

Die Forderungen aus Leistungen in Höhe von 461

Tsd. € (31.12.2019: 1.594 Tsd. €) beinhalten ausstehende Mietzins-

und Betriebskostenverrechnungen.

Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Forderungen aus Leistungen (laufende Verrechnungen an Tochtergesellschaften) 987 944

Forderungen aus Steuerumlagen 12.716 7.203

Forderungen aus Zinsen 11.636 20.976

Forderungen aus Barvorlagen 2.500 0

27.839 29.123

Die sonstige

n Forderungen in Höhe von 1.735

Tsd. € (31.12.2019: 1.281 Tsd. €) enhalten im Wesentlichen Forderungen

gegenüber dem Verkäufer der CA Immo P14 Sp. z o.o. auf Grund einer nachträglichen Kaufpreisanpassung.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

231

c) Aktive Rechnungsabgrenzung

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Disagio Anleihen 9.339 3.680

Sonstige 591 157

9.930 3.837

d) Eigenkapital

Das gezeichnet

e Kapital beträgt 718.336.602,72 € (31.12.2019: 718.336.602,72 €). Es ist zerlegt in 98.808.332 Stück

(31.12.2019: 98.808.332) Inhaberaktien sowie vier nennwertlose Namensaktien. Von dem einbezahlten Grundkapital

werden 5.780.037 (31.12.2019: 5.780.037) Stück eigene Anteile à 7,27 € je Aktie, somit insgesamt 42.020.868,99 €

(31.12.2019: 42.020.868,99 €), offen abgezogen. Die Namensaktien werden von der SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxem-

burg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, gehalten und gewähren das Recht, bis zu vier Aufsichts-

ratsmitglieder zu nominieren. Aktuell besteht der Aufsichtsrat aus sechs von der Hauptversammlung gewählten sowie

zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertetern und vier Arbeitnehmervertretern.

Per 31.12.2020 hielt die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft insgesamt 5.780.037 eigene Aktien (31.12.2019:

5.780.037 eigene Aktien). Bei einer Gesamtzahl von 98.808.336 Stück ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht

dies rund 5,8 % (31.12.2019: 5,8 %) der stimmberechtigten Aktien.

In 2020 wurde eine Dividende in Höhe von 1,00 € (2019: 0,90 €) je dividendenberechtigter Aktie, somit insgesamt

93.028

Tsd. € (2019: 83.725 Tsd. €), an die Aktionäre ausgeschüttet.

Der zum 31.12.2020 ausgewiesene Bilanzgewinn in Höhe von 897.605 Tsd. € (31.12.2019: 907.530 Tsd. €) unterliegt

keiner Ausschüttungssperre.

Zum Stichtag 31.12.2020 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 359.168.301,36 €, das bis

längstens 18.9.2023 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 47.565.458,08 €

zur Bedienung der 0,75 % Wandelschuldverschreibungen 2017-2025 (bedingtes Kapital 2013) sowie ein bedingtes Ka-

pital in Höhe von 143.667.319,09 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen, die zukünftig auf Grundlage der

Ermächtigung der Hauptversammlung vom 09.5.2018 ausgegeben werden (bedingtes Kapital 2018).

Die Gesellschaft hat nicht-nachrangige, unbesicherte Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von 200 Mio. €

und einer Laufzeit bis April 2025 ausstehend. Der halbjährlich zahlbare Coupon beträgt 0,75% p.a. Der anfängliche Wand-

lungspreis wurde mit 30,5684 € festgelegt; dies entsprach einer Wandlungsprämie von 27,50% über dem volumengewichte-

ten Durchschnittskurs (VWAP) der CA Immo-Aktien in Höhe von 23,9752 € am Emissionstag. Infolge der Auszahlung einer

Bardividende in Höhe von 1,00 € je Aktie an die Aktionäre der Gesellschaft wurde der Wandlungspreis gemäß § 11 (d) (ii)

der Emissionsbedingungen mit Wirkung zum 27.08.2020 auf 29,7675 € angepasst. Die Wandelschuldverschreibungen wur-

den zu 100% ihres Nennbetrages von 100.000 € je Schuldverschreibung begeben und werden, sofern keine vorzeitige Wand-

lung oder Rückzahlung erfolgt, zum Laufzeitende zu 100% des Nennbetrages getilgt. Nach Wahl der Gesellschaft kann die

Tilgung durch Zurverfügungstellung von Aktien, Zahlung oder durch eine Kombination der beiden letztgenannten Vari-

anten erfolgen.

Die ausgewiesenen Gewinnrücklagen sind gebunden und der Buchwert entspricht dem Nennwert der offen vom

Grundkapital abgesetzten eigenen Aktien.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Übrige Anschaffungskosten eigene Aktien – 53.663 – 53.663

Nominale eigene Aktien im Grundkapital 42.021 42.021

Rücklage für übrige Anschaffungskosten eigene Aktien 53.663 53.663

Gebundene Gewinnrücklagen für eigene Aktien 42.021 42.021

Das Erford

ernis, eine gesetzliche Rücklage bis zur Höhe von 10 % des Grundkapitals zu dotieren, ist erfüllt. Die Ge-

winnrücklagen haben sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert.

e) Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln

Die Erhöhung der Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln beinhaltet eine Umweltförderung (Neubau in energieeffizienter

Bauweise) des BMK für den Bau des Bürogebäudes VIE, Wien, in Höhe von 103 Tsd. €. Die Zuschüsse werden über die

Restnutzungsdauer der jeweiligen Anlagen aufgelöst.

f) Rückstellungen für latente Steuern

Die latente Steuer beinhaltet die Saldierung von passiven und aktiven latenten Steuern und wird auf Unterschiede

zwischen den steuerlichen und den unternehmensrechtlichen Wertansätzen zum Bilanzstichtag für folgende Positionen

gebildet (+ passive latente Steuer / - aktive latente Steuer):

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Grundstücke und Bauten 12.426 10.987

Personengesellschaften 4.352 3.423

Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 0 – 2

Nebenkosten Anleihen – 7.882 – 3.565

Nebenkosten Bankkredite – 471 – 630

Rückstellungen für Abfertigungen – 49 – 57

Passive Rechnungsabgrenzungsposten – 5.391 – 4.587

Bemessungsgrundlage 25 % Steuersatz 2.985 5.569

Unterschiede bei Mitgliedern der steuerlichen Unternehmensgruppe (Bemessungsgrundlage für

3 % Steuersatz) 0 559

Daraus resultierende Rückstellung passive latente Steuer 746 1.409

abzüglich: Saldierung mit Verlustvorträgen – 585 – 1.057

Stand am 31.12. 161 352

e latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. € 2020 2019

Stand am 1.1. Rückstellung passive latente Steuer / aktive latente Steuer 352 – 1.141

Erfolgswirksame Veränderung aktive latente Steuer 0 1.141

Erfolgswirksame Veränderung passive latente Steuer – 191 352

Stand am 31.12. Rückstellung passive latente Steuer 161 352

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

g) Rückstellungen

Für die Abfertigungsansprüche der von der Gesellschaft beschäftigten Angestellten und Vorstände ist eine Vorsorge

unter den Rückstellungen für Abfertigungen in Höhe von 505

Tsd. € (31.12.2019: 336 Tsd. €) getroffen.

Die Steuerrückstellungen in Höhe von 114 Tsd. € (31.12.2019: 1.240 Tsd. €) betreffen Rückstellungen für die Körper-

schaftsteuer für das laufende Jahr.

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Gerichtsgebühren 25.475 0

Prämien 6.730 5.469

Derivatgeschäfte 6.657 5.289

Bauleistungen 1.001 3.440

Personal (Urlaube und Überstunden) 926 827

Rechts-, Prüfungs- und Beratungskosten 460 1.173

Eintragungsgebühr Grundbuch 420 420

Sonstige 990 1.314

42.659 17.932

Die Rück

stellung für Gerichtsgebühren beinhaltet die Rückstellung für eine im Geschäftsjahr 2020 eingebrachte Scha-

denersatzklage gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten in Höhe von rd. 1,9 Mrd. € im Zusammenhang mit

der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften im Jahr 2004.

Long Term Incentive (LTI) Programm:

Um eine hohe Identifikation mit den Unternehmenszielen zu fördern, ist für alle Mitarbeiter zusätzlich zu ihrem Fix-

gehalt eine variable Vergütung und somit die Partizipation am Unternehmenserfolg vorgesehen. In Anlehnung an das

Vergütungssystem des Vorstands ist dafür die Erreichung der budgetierten quantitativen und qualitativen Jahresziele

sowie ein positives Konzernergebnis Voraussetzung. Darüber hinaus besteht für ausgewählte Führungskräfte die Mög-

lichkeit, an einem aktienkursbasierten Vergütungsprogramm zu partizipieren. Abweichend vom Modell für den Vor-

stand (Phantomaktien) war die Teilnahme an LTI-Programmen, die vor dem Geschäftsjahr 2020 starteten, freiwillig. Das

bisherige Programm war revolvierend, hatte eine Laufzeit von drei Jahren je Tranche (Behaltefrist) und setzte ein Eigen-

investment (maximal 35% des Jahresfixgehalts) voraus. Das Eigeninvestment wurde jeweils mit dem Durchschnittskurs

des 1. Quartals des jeweiligen Tranchenbeginnjahres bewertet. Auf Basis dieser Bewertung wurde die Anzahl der zu-

grundeliegenden Aktien ermittelt. Am Ende des jeweiligen dreijährigen Performance-Zeitraums wurde die Zielerrei-

chung mittels Soll-/Ist-Vergleich definiert. Der Erfolg wurde an folgenden Kennzahlen gemessen: NAV-Wachstum, TSR

(Total Shareholder Return) und FFO-Wachstum (Funds from Operations). Die Gewichtung für das NAV-Wachstum und

das FFO-Wachstum lag bei jeweils 30%, jene des TSR bei 40%. Auszahlungen erfolgten in Cash.

Das LTI-Programm wurde im Jahr 2019 einer umfassenden Überarbeitung (Anpassung an Marktstandards) unterzogen;

das neue Progr

amm sieht Änderungen hinsichtlich des Teilnehmerkreises, der Teilnahmebedingungen sowie der Per-

formanceindikatoren vor und kam erstmals im Geschäftsjahr 2020 zur Anwendung. Das neue LTI-Programm ist revol-

vierend und sieht kein Eigeninvestment vor. Der Plan gewährt eine leistungsabhängige Vergütung in Form von virtuel-

len Aktien von CA Immo. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ermittelt sich anhand von Performancekriterien, die

an die mittelfristige Etragskraft und an die Aktienrendite anknüpfen. Der Zielbetrag des LTI wird durch den volumen-

gewichteten durchschnittlichen Aktienkurs der CA Immo (= Schlusskurs an der Wiener Börse) über den 3-Monats Zeit-

raum vor dem 31.12. des jeweiligen Bonusjahres dividiert. Auf diese Weise wird die vorläufige Anzahl der virtuellen

Aktien berechnet. In Abhängigkeit von der Messung der Performancekriterien am Ende der Performanceperiode von

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

vier Jahren wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien bestimmt. Der LTI wird in der Regel zum Stichtag 31.12. des

letzten Jahres der vierjährigen Performanceperiode ermittelt. Als gleichgewichtete Performancekriterien des LTI dienen

Funds From Operations („FFO“) I und Relative Total Shareholder Return („TSR“) gegen den EPRA Nareit Developed

Europe ex UK Index. Jede Tranche startet mit einem auf die jeweilige Funktion der Führungskraft abgestimmten Ziel-

wert, den man bei 100%iger Zielerreichung am Ende der Laufzeit der jeweiligen Tranche erhalten würde. Die Höhe der

Zuteilung eines Performancekriteriums wird durch den Vergleich von vereinbarten Zielen mit tatsächlich erreichten

Werten ermittelt und als Prozentsatz ausgedrückt. Die Zuteilung zwischen den Performanceschwellen erfolgt linear. Die

finale Anzahl der virtuellen Aktien ist mit 200% der vorläufigen Anzahl der virtuellen Aktien begrenzt. Für die Aus-

zahlung wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien mit dem volumengewichteten Durchschnittskurs der drei letzten

Monate des Performancezeitraums multipliziert. Die Auszahlung des resultierenden Betrags erfolgt in bar, wobei hier-

bei eine Obergrenze von 250% des Zielbetrags des LTI gilt.

Die erfolgsbezogene Vergütung für den Vorstand orientiert sich an nachhaltigen operativen und qualitativen Zielen

und berücksichtigt auch nicht-finanzielle Leistungskriterien. Sie ist mit 200% des Jahresbruttogehalts beschränkt. Eine

Hälfte der variablen Vergütung ist als Jahresbonus an das Erreichen kurzfristiger, jährlich vom Vergütungsausschuss

festgelegter Ziele gekoppelt. Die andere Hälfte orientiert sich an der Outperformance von folgenden, jährlich vom Ver-

gütungsausschuss definierten Kennzahlen: Return on Equity (ROE), Funds from Operations (FFO) und NAV-Wachstum.

Die tatsächlich ausbezahlte Bonushöhe richtet sich nach dem Zielerreichungsgrad, der aus dem Vergleich von verein-

barten und tatsächlich erreichten Werten nach Abschluss jedes Geschäftsjahres ermittelt und durch den Vergütungsaus-

schuss festgelegt wird. Die Auszahlung der leistungsbezogenen Vergütung besteht zu 50% aus Sofortzahlungen (Short

Term Incentive). Die restlichen 50% werden auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals des für die Zieler-

reichung relevanten Geschäftsjahres in Phantomaktien (Phantom Shares) umgewandelt. Die Auszahlung der Phantom-

aktien erfolgt in drei gleichen Teilen in Cash – nach zwölf, 24 (Mid Term Incentive) bzw. 36 Monaten (Long Term In-

centive) zum Durchschnittskurs des letzten Quartals des dem Auszahlungsjahr vorangehenden Jahres.

Bei derartigen anteilsbasierten Vergütungen, die in bar abgegolten werden, wird die entstandene Schuld in Höhe des

beizulegenden Zeitwerts unter Berücksichtigung des Erdienungszeitraums als Rückstellung erfasst. Bis zur Begleichung

der Schuld wird der beizulegende Zeitwert zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Alle Än-

derungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.

h) Verbindlichkeiten

31.12.2020 Restlaufzeit Restlaufzeit Restlaufzeit Summe

Tsd. € bis zu 1 Jahr 1 - 5 Jahre mehr als 5 Jahre

Anleihen 107.450 984.032 650.000 1.741.482

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.848 51.116 58.170 111.134

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 608 339 0 947

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen

Unternehmen 67.136 0 0

67.136

Sonstige Verbindlichkeiten 18.969 0 0 18.969

Summe 196.011 1.035.487 708.170 1.939.668

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

235

31.12.2019 Restlaufzeit Restlaufzeit Restlaufzeit Summe

Tsd. € bis zu 1 Jahr 1 - 5 Jahre mehr als 5 Jahre

Anleihen 0 640.000 350.000 990.000

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 29.571 48.433 33.904 111.908

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 472 164 0 636

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen

Unternehmen 5.047 0 0

5.047

Sonstige Verbindlichkeiten 15.288 0 0 15.288

Summe 50.378 688.597 383.904 1.122.879

Im Posten Anleihen wird

die Fristigkeit der Wandelschuldverschreibung mit dem Rückzahlungstermin berücksichtigt.

Der Posten umfasst zum 31.12.2020 folgende Verbindlichkeiten:

Nominale Nominalzinssatz Begebung Rückzahlung

Tsd. €

Wandelschuldverschreibung 2017-2025 200.000 0,75% 04.10.2017 04.04.2025

Anleihe 2016-2021 107.450 1,88% 12.07.2016 12.07.2021

Anleihe 2015-2022 142.411 2,75% 17.02.2015 17.02.2022

Anleihe 2016-2023 116.621 2,75% 17.02.2016 17.02.2023

Anleihe 2017-2024 175.000 1,88% 22.02.2017 22.02.2024

Anleihe 2020-2025 350.000 1,00% 27.10.2020 27.10.2025

Anleihe 2018-2026 150.000 1,88% 26.09.2018 26.03.2026

Anleihe 2020-2027 500.000 0,88% 05.02.2020 05.02.2027

1.741.482

Im Jahr 2020 wurden Teile von drei Unternehmensanleihen mit einem Nominale von insgesamt 98.519 Tsd. € rückge-

kauft und eingezogen. Dies führt zu einem Verlust von 4.862 Tsd. €, der im Posten Zinsen und ähnliche Aufwendungen

ausgewiesen ist.

Der Posten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten umfasst Investitionskredite in Höhe von 111.134

Tsd. €

(31.12.2019: 111.908 Tsd. €), die mit grundbücherlich eingetragenen Hypotheken und Verpfändungen von Bankgutha-

ben, Verpfändungen der Objektversicherungen, Blankowechsel samt Wechselwidmungserklärung sowie Abtretungen

der Forderungen von Vermietungen und der Rechte und Ansprüche aus Derivatgeschäften besichert sind.

In dem Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind im Wesentlichen Verbindlichkeiten für Bau-

leistungen und Haftrücklässe sowie allgemeine Verwaltungsaufwendungen enthalten.

Die im Posten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesenen Verbindlichkeiten betreffen

mit 42.400 Tsd. € (31.12.2019: 4.870 Tsd. €) konzerninterne Finanzierung, mit 24.535 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €) noch

nicht bezahlte, aber bereits gewährte Zuschüsse an eine Tochtergesellschaft und mit 201 Tsd. € (31.12.2019: 177 Tsd. €)

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Die sonstigen Verbindlichkeiten resultieren im Wesentlichen aus abgegrenzten Zinsen für Anleihen in Höhe von

16.985 Tsd. € (31.12.2019: 14.265 Tsd. €), Verbindlichkeiten gegenüber der Hausverwaltung, Verbindlichkeiten gegen-

über Mietern, Verbindlichkeiten aus der Lohnverrechnung und Steuerabgaben.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

i) Passive Rechnungsabgrenzung

Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019

Investitionzuschüsse von Mietern 5.391 5.686

Erhaltene Mietzinsvorauszahlungen 582 477

5.973 6.163

j) Haftungsverhältnisse

Höchstbetrag

zum

Zum Stichtag

aushaftend

Zum Stichtag

aushaftend

31.12.2020 31.12.2020 31.12.2019

Tsd. Tsd. € Tsd. €

Garantien und Patronatserklärungen im

Zusammenhang mit Verkäufen durch verbundene

Unternehmen 78.076 €

60.746 38.503

Garantien für an verbundene Unternehmen gewährte

Kredite 15.531 €

15.531 673

Garantien im Zusammenhang mit Verkäufen durch

sonstige Konzernunternehmen 26.442 €

26.442 26.442

Garantien für an sonstige Konzernunternehmen

gewährte Kredite 700 €

700 700

Patronatserklärungen im Zusammenhang mit

Erwerben durch verbundene Unternehmen 0 €

0 286

Sonstige Garantien im Zusammenhang mit

verbundenen Unternehmen 0 €

0 3.100

120.749 103.419 69.704

Die Gese

llschaftsanteile der CA Immo AG an der Visionary Prague, s.r.o., Prag, sind zugunsten der die Tochtergesell-

schaft finanzierenden Bank verpfändet.

Im Zusammenhang mit Verkäufen bestehen marktübliche Garantien zur Absicherung allfälliger Gewährleistungs- und

Haftungsansprüche, für die – soweit erforderlich – bilanziell Vorsorge getroffen wurden.

k) Verpflichtungen aus der Nutzung von Sachanlagen

Die Mietverpflichtung aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen beträgt für das folgende

Geschäftsjahr 803

Tsd. € (31.12.2019: 819 Tsd. €) und für die folgenden fünf Geschäftsjahre 3.817 Tsd. € (31.12.2019:

3.798 Tsd. €).

Davon entfallen auf verbundene Unternehmen für das folgende Geschäftsjahr 722 Tsd. € (31.12.2019: 707 Tsd. €) und

für die folgenden fünf Geschäftsjahre

3.609 Tsd. € (31.12.2019: 3.536 Tsd. €). Dabei handelt es sich um das Büro am

Rennweg/Mechelgasse 1. Der Mietvertrag ist unbefristet abgeschlossen, wobei ein Kündigungsverzicht bis 31.12.2026

vereinbart wurde.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

237

l) Angaben zu derivativen Finanzinstrumenten – Zinsswaps

Tsd. € Nominale Fixierter Zinssatz

per

Referenz-zinssatz Beizulegender

Zeitwert

davon als

Rückstellungen

angesetzt

Beginn Ende 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2020

12/2016 12/2024 9.135 0,44% 3M-EURIBOR – 308 – 308

06/2017 06/2027 10.908 0,79% 3M-EURIBOR – 832 – 832

06/2017 06/2027 27.776 0,76% 3M-EURIBOR – 1.992 – 1.992

08/2017 12/2029 28.796 1,12% 3M-EURIBOR – 3.524 – 3.524

76.615 – 6.657 – 6.657

Tsd. € Nominale Fixierter Zinssatz

per

Referenz-zinssatz Beizulegender

Zeitwert

davon als

Rückstellungen

angesetzt

Beginn Ende 31.12.2019 31.12.2019 31.12.2019 31.12.2019

12/2016 12/2024 9.788 0,44% 3M-EURIBOR – 270 – 270

06/2017 06/2027 11.148 0,79% 3M-EURIBOR – 643 – 643

06/2017 06/2027 28.731 0,76% 3M-EURIBOR – 1.549 – 1.549

08/2017 12/2029 30.200 1,12% 3M-EURIBOR – 2.828 – 2.828

79.867 – 5.289 – 5.289

Der beizulegende Zeitwert

entspricht jenem Wert, den die CA Immo AG bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstich-

tag erhalten oder bezahlen würde. Ermittelt wurde dieser Wert von dem Kreditinstitut, mit dem dieses Geschäft abge-

schlossen wurde. Der angeführte Wert ist ein Barwert. Zukünftige Zahlungsströme aus variablen Zahlungen sowie Dis-

kontsätze werden auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Für die Bewertung werden

Interbank-Mittelkurspreise verwendet. Spezifische Geld-/Briefspannen sowie sonstige Auflösungskosten sind in der

Bewertung nicht enthalten.

11. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

Nach Tätigkeiten

Tsd. € 2020 2019

Mieterträge Immobilien 15.430 14.039

Weiterverrechnete Betriebskosten 4.912 4.631

Managementerlöse 9.139 9.012

Sonstige Umsatzerlöse 747 1.201

30.228 28.883

In 2020 wurden

Reduktionen von Mieterträgen in Österreich aufgrund von Covid-19 in Höhe von 232 Tsd. € berück-

sichtigt.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

Nach Regionen

Tsd. € 2020 2019

Österreich 23.266 21.335

Deutschland 961 201

Osteuropa 6.001 7.347

30.228 28.883

Sonstige betriebliche Erträge

Die Erträge aus

der Auflösung von Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Nebenkosten der

Begebung einer Anleihe und Vergütungen an Aufsichtsträte.

Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge von 440

Tsd. € (2019: 676 Tsd. €) resultieren aus Kostenverrechnungen,

Versicherungserlösen und der Auflösung von Abgrenzungen öffentlicher Zuschüsse.

Personalaufwand

In diesem Posten von insgesamt 15.388Tsd. € (2019: 13.970 Tsd. €) sind Aufwendungen der von der Gesellschaft

durchschnittlich beschäftigten 70 Dienstnehmer (2019: 69) ausgewiesen.

Die Aufwendungen für Altersversorgung setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. € 2020 2019

Pensionskassenbeiträge Vorstände und leitende Angestellte 183 191

Pensionskassenbeiträge übrige Mitarbeiter 92 73

275 264

Die Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen setzen sich wie folgt

zusammen:

Tsd. € 2020 2019

Veränderung Abfertigungsrückstellung Vorstände und leitende Angestellte 174 159

Veränderung Abfertigungsrückstellung übrige Mitarbeiter – 6 – 5

Beiträge Mitarbeitervorsorgekasse Vorstände und leitende Angestellte 92 78

Beiträge Mitarbeitervorsorgekasse übrige Mitarbeiter 64 32

324 264

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

239

Abschreibungen

Tsd. € 2020 2019

Abschreibung immaterielles Vermögen 200 149

Planmäßige Abschreibung Gebäude 7.303 7.315

außerplanmäßige Abschreibung Liegenschaften 3.688 9.571

Abschreibung andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 313 276

Geringwertige Wirtschaftsgüter 28 56

11.532 17.367

Sonstige betriebliche Aufwendun

gen

Die Steuern, soweit sie nicht unter Steuern vom Einkommen fallen, in Höhe von 26.297 Tsd. € (2019: 549 Tsd. €) um-

fassen im Wesentlichen mit 25.475 Tsd. € Gerichtsgebühren für die Schadenersatzklage gegen die Republik Österreich

und das Land Kärnten in Höhe von rd. 1,9 Mrd. € im Zusammenhang mit der Privatisierung der Bundeswohnbaugesell-

schaften im Jahr 2004. Darüber hinaus umfasst dieser Posten an die Mieter verrechnete Grundbesitzabgaben in Höhe

von 208 Tsd. € (2019: 207 Tsd. €) und nicht abzugsfähige Vorsteuern von 615 Tsd. € (2019: 341 Tsd. €).

Die übrigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. € 2020 2019

Den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen

Weiterverrechenbare Betriebskosten 4.707 4.431

Instandhaltungsaufwendungen 2.377 1.513

Eigene Betriebskosten (Leerstehungskosten) 1.170 1.043

Verwaltungs- und Vermittlungshonorare 156 265

Sonstige 263 304

Zwischensumme 8.673 7.556

Allgemeine Verwaltungsaufwendungen

Kosten der Begebung der Anleihen 5.668 747

Rechts-, Prüfungs- und Beratungskosten 3.533 2.992

Büromiete inklusive Betriebskosten 735 652

Verwaltungs- und Managementkosten 449 388

Werbe- und Repräsentationsaufwendungen 382 890

Aufsichtsratvergütungen 357 435

Sonstige Gebühren und Spesen des Geldverkehrs 248 252

Weiterbelastung Konzernunternehmen 215 238

Reisekosten 123 512

Sonstige 1.239 1.255

Zwischensumme 12.949 8.361

Summe übrige betriebliche Aufwendungen 21.622 15.917

Erträge aus Beteiligungen

eser Posten beinhaltet Ausschüttungen von Unternehmen aus Österreich in Höhe von 123.201

Tsd. €

(2019: 191.517

Tsd. €) sowie aus Deutschland und Osteuropa in Höhe von 177 Tsd. € (2019: 752 Tsd. €).

Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Dieser Posten enthält Zinserträge aus Ausleihungen.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

240

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Diese Erträge resultieren im Wesentlichen aus Erträgen einer Barvorlage an eine Tochtergesellschaft.

Erträge aus dem Abgang und der Zuschreibung von Finanzanlagen:

Tsd. € 2020 2019

Zuschreibung aufgrund Wertaufholung 3.397 5.767

Rückzahlung von Ausleihungen über dem Buchwert 204 0

Verkauf von Finanzanlagen 17 720

3.618 6.487

Aufwendunge

n aus Finanzanlagen und Zinsforderungen im Umlaufvermögen

Tsd. € 2020 2019

Abschreibung von Finanzanlagen 3.239 137.045

Wertberichtigung Zinsen 0 380

Verlust aus dem Abgang 263 1.178

3.502 138.603

davon ausschüttungsbedingt 1.026 136.736

Zinsen und äh

nliche Aufwendungen

Tsd. € 2020 2019

Zinsaufwendungen Anleihen 23.095 19.964

Aufwand aus dem Rückkauf von Anleihen 4.862 0

Zinsen für aufgenommene Bankverbindlichkeiten zur Finanzierung des Immobilienvermögens 2.427 2.499

Aufwendungen für Derivatgeschäfte 2.588 4.408

Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen 766 1.962

Sonstige 896 355

34.634 29.188

Steuern vom Einkommen

Tsd. € 2020 2019

Steuerumlage Gruppenmitglieder 12.741 7.251

Körperschaftsteuer – 187 – 1.388

Latente Steuern 191 – 1.493

Steuerertrag 12.745 4.370

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

241

SONSTIGE ANGABEN

12. Angabe der Beteiligungsunternehmen

Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, ist oberstes Mutterunternehmen des CA Immo Konzerns. Der

Konzernabschluss wird nach International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind,

und den ergänzenden Bestimmungen des § 245a UGB aufgestellt und beim Handelsgericht Wien hinterlegt.

13. Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien

Vorstand

Andreas Quint (ab 1.1.2018)

Dr. Andreas Schillhofer (ab 1.6.2019)

Keegan Viscius (ab 1.11.2018)

Die Gesamtbezüge der Vorstandsmitglieder (exkl. gehaltsabhängige Abgaben) betrugen im Berichtsjahr 2.763 Tsd. €

(2019: 1.512 Tsd. €). Die gehaltsabhängigen Abgaben beliefen sich in Summe auf 172 Tsd. € (2019: 97 Tsd. €). Die

Summe der fixen Vergütungsbestandteile belief sich auf 1.465 Tsd. € (2019: 1.290 Tsd. €) und setzte sich aus dem

Grundgehalt von 1.410 Tsd. € (2019: 1.254 Tsd. €) sowie sonstigen Leistungen (insbesondere Sachbezüge für Kfz., Diäten

und Reisespesen) in Höhe von 55 Tsd. € (2019: 36 Tsd. €) zusammen. Die variablen Vergütungsbestandteile beliefen sich

auf 1.175 Tsd. € (2019: 0 Tsd. €). Es fielen keine Sonderzahlungen an (2019: 106 Tsd. €).

Im Geschäftsjahr 2020 wurden für Vorstandsmitglieder insgesamt 123 Tsd. € (2019: 117 Tsd. €) an Beiträgen zu Pensi-

onskassen aufgewendet. Zum Bilanzstichtag 31.12.2020 betrug die Gesamthöhe der Abfertigungsrückstellung für Vor-

standsmitglieder 412 Tsd. € (31.12.2019: 238 Tsd. €). Gegenüber früheren Vorstandsmitgliedern bestanden keine Zah-

lungsverpflichtungen. An die Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt.

Per 31.12.2020 bestehen im Rahmen des variablen Vergütungssystems für den Vorstand Rückstellungen in Höhe von

3.460 Tsd. € (31.12.2019: 2.773 Tsd. €). Hiervon entfällt ein Betrag von 1.269 Tsd. € auf Sofortzahlungen, die bis längs-

tens 31.5.2021 zur Auszahlung gelangen. Auf das LTIP (Mehrjahresbonus) entfällt ein Betrag von 2.191 Tsd. €. Der Kurs

für die Umwandlung des relevanten Jahresbonusanteiles in Phantom Shares betrug zum Stichtag 31.12.2020 27,54 €.

Aufsichtsrat

Von der Hauptversammlung gewählt:

Torsten Hollstein, Vorsitzender

Jeffrey G. Dishner, Stv. des Vorsitzenden (ab 9.5.2019)

Dr. Florian Koschat, Stv. des Vorsitzenden

Univ.-Prof. MMag. Dr. Klaus Hirschler

Michael Stanton

Dr. Monika Wildner (ab 9.5.2019)

John Nacos (bis 9.5.2019)

Richard Gregson (bis 25.8.2020)

Durch Namensaktie entsendet:

Sarah Broughton (ab 28.9.2018)

Laura Rubin (ab 28.9.2018)

Jeffrey G. Dishner (ab 28.9.2018 bis 9.5.2019)

Vom Betriebsrat entsendet:

Georg Edinger, BA, REAM (IREBS)

Mag. Nicole Kubista

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

242

Mag. (FH) Sebastian Obermair

Walter Sonnleitner (ab 10.2.2020)

Mag. (FH) Franz Reitermayer (bis 10.2.2020)

Zum Bilanzstichtag bestand der Aufsichtsrat der CA Immo aus sechs von der Hauptversammlung gewählten sowie

zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und vier Arbeitnehmervertretern.

Im Geschäftsjahr 2020 (für 2019) gelangte eine Gesamtvergütung von 309

Tsd. € (2019: 380 Tsd. €) zur Auszahlung. Die

darin enthaltenen Sitzungsgelder beliefen sich insgesamt auf 84

Tsd. € (2019: 106 Tsd. €). Darüber hinaus wurden im Ge-

schäftsjahr 2020 im Zusammenhang mit dem Aufsichtsrat Aufwendungen in Höhe von 78 Tsd.

€ erfasst (2019:

205

Tsd. €). Hiervon entfallen rund 9 Tsd. € auf Barauslagen für Reisespesen (2019: 62 Tsd. €) und 52 Tsd. € (2019:

Tsd. €) auf sonstige Aufwendungen einschließlich Fortbildungskosten und Lizenzkosten. An Rechts- und sonstige Be-

ratungskosten fielen 17 Tsd.

€ an (2019: 103 Tsd. €). An Mitglieder des Aufsichtsrats wurden keine Honorare, insbeson-

dere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, geleistet bzw. keine Kredite oder Vorschüsse gewährt.

Für das Geschäftsjahr 2020 soll der Hauptversammlung auf Basis derselben Kriterien (jährliche Fixvergütung von

30 Tsd. € je Aufsichtsratsmitglied plus Sitzungsgeld in Höhe von 1.000 € je Sitzung) und unter Berücksichtigung des Ver-

zichts auf Vergütung der mittels Namensaktien entsendeten bzw. der Starwood Gruppe zuzuordnenden Aufsichtsratsmit-

glieder eine Aufsichtsratsvergütung in Gesamthöhe von 328 Tsd. € vorgeschlagen werden. Die Vergütung wurde im Ab-

schluss per 31.12.2020 berücksichtigt.

Sämtliche Verträge der Gesellschaft mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch die sich diese außerhalb ihrer Tätigkeit

im Aufsichtsrat gegenüber der CA Immo AG zu einer Leistung gegen ein nicht bloß geringfügiges Entgelt verpflichten,

haben den branchenüblichen Standards zu entsprechen und unterliegen der Genehmigung durch den Aufsichtsrat.

Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Inte-

resse hat. Dr. Monika Wildner ist auch Aufsichtsratsmitglied bei der Volksbank Wien AG. Seit Ende 2019 ist die Volks-

bank Wien langfristiger Mieter von rund 14.000 m² Bürofläche im CA Immo-Bestandsgebäude in der Erdberger Lände

26. Der Mietvertrag wurde bereits vor Annahme des Aufsichtsratsmandats bei CA Immo AG abgeschlossen und ent-

spricht marktüblichen Konditionen. Darüber hinaus wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermitt-

lungstätigkeiten, an Mitglieder des Aufsichtsrats geleistet. Kredite oder Vorschüsse wurden nicht gewährt.

Starwood Capital Group (Starwood)

Seit 27.9.2018 ist die SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. (vormals SOF-11 Starlight 10 EUR S.à r.l.) größter Einzelaktionär der

Gesellschaft.

Im Geschäftsjahr 2020 erhöhte Starwood Capital Group (über ihr Vehikel SOF-11 Klimt CAI S.à r.l.) ihre Beteiligung

an CA Immo von rd. 26% des Grundkapitals auf rund 28%, womit knapp unter 30% der Stimmrechte an der Gesell-

schaft verbunden sind. SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. hält 27.908.386 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien von CA Immo

AG. Die SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. ist eine von Starwood Capital Group kontrollierte indirekte 100% Tochtergesellschaft

von SOF-11 International, SCSp. Starwood Capital Group ist eine im Privatbesitz befindliche weltweit agierende Alter-

native Investmentgesellschaft, die sich als Finanzinvestor auf globale Immobilieninvestitionen konzentriert.

14. Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigte im Durchschnitt während des Geschäftsjahres 70 (2019: 69) Angestellte.

15. Aufwendungen für den Abschlussprüfer

Die Angabe der auf das Geschäftsjahr entfallenden Aufwendungen für den Abschlussprüfer gemäß § 237 Z 14 UGB

unterbleibt, da eine derartige Information im Konzernabschluss der CA Immo AG enthalten ist.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1

243

16. Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Am 8.1.2021 kündigte SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. die Absicht an, ein antizipiertes Pflichtangebot an die Aktionäre und

Inhaber von Wandelschuldverschreibungen der CA Immo zu stellen und ihre Beteiligung an der Gesellschaft von der-

zeit 29.999893% der gesamten Stimmrechte weiter zu erhöhen. Die Angebotsunterlage wurde am 22.2.2021 veröffent-

licht. Ab diesem haben die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuldverschreibungen der CA Immo die Möglichkeit,

das Angebot anzunehmen und ihre Aktien und Wandelschuldverschreibungen in das Angebot einzuliefern. Die Annah-

mefrist endet am 9.4.2021, 17.00 (CET).

Der den Aktionären der CA Immo ursprünglich angebotene Preis von € 34,44 je CA Immo Aktie wurde am 26.2.2021

auf € 36,00 erhöht ("Aktien Angebotspreis"). Den Inhabern von Wandelschuldverschreibungen wird ein Preis von etwa

€ 138.628,59 (ursprünglich € 132.621,35) je Wandelschuldverschreibung mit Nominalbetrag von € 100.000 geboten

("WSV Angebotspreis"). Der Aktien Angebotspreis und der WSV Angebotspreis verstehen sich cum Dividende.

Das antizipierte Pflichtangebot ist auf den Erwerb sämtlicher ausstehender CA Immo AG Aktien und Wandelschuld-

verschreibungen gerichtet, die nicht von der Bieterin oder von der CA Immo AG selbst gehalten werden. Eine Mindest-

annahmeschwelle ist jedoch nicht vorgesehen. Der Vollzug des Angebots steht unter der aufschiebenden Bedingung der

kartellrechtlichen Freigaben in Österreich, Deutschland und Polen.

Die Äußerung des Vorstands sowie des Aufsichtsrats zu diesem Angebot wurden am 8.3.2021 veröffentlicht und ste-

hen – wie auch die Angebotsunterlage – auf der Website der Gesellschaft unter 2021 Übernahmeangebot Starwood

(caimmo.com) zu Verfügung.

17. Ergebnisverwendungsvorschlag

Es wird vorgeschlagen, vom ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von 897.604.901,81 € eine Dividende von 1,00 € je

Aktie, somit insgesamt 93.028.299,00 €, an die Aktionäre auszuschütten. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von

804.576.602,81 € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Wien, 24.3.2021

Der Vorstand

Andreas Quint

(Vorstandsvorsitzender)

Dr. Andreas Schillhofer

(Mitglied des Vorstandes)

Keegan Viscius

(Mitglied des Vorstandes)

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN ANLAGE 1

245

Anschaffungs-/

Herstellungskosten

am 1.1.2020

Zugänge

Abgänge Anschaffungs-/

Herstellungskosten

am 31.12.2020

€ € € €

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

EDV-Software 2.858.192,74 327.497,64 12.218,75 3.173.471,63

2.858.192,74 327.497,64 12.218,75 3.173.471,63

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und Bauten

a) Grundwert 50.658.941,08 0,00 0,00 50.658.941,08

b) Gebäudewert 308.735.274,87 1.741.248,42 0,00 310.476.523,29

359.394.215,95 1.741.248,42 0,00 361.135.464,37

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.874.482,14 160.561,02 28.431,61 4.006.611,55

363.268.698,09 1.901.809,44 28.431,61 365.142.075,92

III. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2.783.542.427,93 338.378.977,30 17.500,00 3.121.903.905,23

2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 686.679.046,53 321.260,09 148.760.500,10 538.239.806,52

3. Beteiligungen 274.251,50 0,00 0,00 274.251,50

4. Sonstige Ausleihungen 22.870.000,00 0,00 22.870.000,00 0,00

3.493.365.725,96 338.700.237,39 171.648.000,10 3.660.417.963,25

3.859.492.616,79 340.929.544,47 171.688.650,46 4.028.733.510,80

ANLAGESPIEGEL FÜR DAS GESCHÄFTS

AHR 2020

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN ANLAGE 1

246

kumulierte

Abschreibungen

am 1.1.2020

Abschreibungen

im Geschäftsjahr

2020

Zuschreibungen

im Geschäftsjahr

2020

Kumulierte

Abschreibungen

Abgänge

Kumulierte

Abschreibungen

am 31.12.2020

Bilanzwert am

31.12.2020

Bilanzwert am

31.12.2019

€ € € € € € €

2.430.869,17 200.121,30 0,00 0,00 2.630.990,47 542.481,16 427.323,57

3.407.941,27 3.688.353,00 0,00 0,00 7.096.294,27 43.562.646,81 47.250.999,81

105.091.166,22 7.302.347,04 5.137.241,57 0,00 107.256.271,69 203.220.251,60 203.644.108,65

108.499.107,49 10.990.700,04 5.137.241,57 0,00 114.352.565,96 246.782.898,41 250.895.108,46

2.400.029,45 341.070,78 0,00 28.431,61 2.712.668,62 1.293.942,93 1.474.452,69

110.899.136,94 11.331.770,82 5.137.241,57 28.431,61 117.065.234,58 248.076.841,34 252.369.561,15

183.356.060,34 3.239.000,00 3.397.331,03 17.499,00 183.180.230,31 2.938.723.674,92 2.600.186.367,59

6.148.992,00 0,00 0,00 6.148.992,00 0,00 538.239.806,52 680.530.054,53

899,00 0,00 0,00 0,00 899,00 273.352,50 273.352,50

22.869.999,00 0,00 0,00 22.869.999,00 0,00 0,00 1,00

212.375.950,34 3.239.000,00 3.397.331,03 29.036.490,00 183.181.129,31 3.477.236.833,94 3.280.989.775,62

325.705.956,45 14.770.892,12 8.534.572,60 29.064.921,61 302.877.354,36 3.725.856.156,44 3.533.786.660,34

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN

ANLAGE 2

ANGABEN ZU BETEILIGUNGSUNTERNEHMEN

Direkte Beteiligungen

Gesellschaft Sitz Nominalkapital Anteil am

Kapital in %

Jahresergebnis

31.12.2020

Eigenkapital 31.12.2020 Jahresergebnis

31.12.2019

Eigenkapital 31.12.2019

in 1.000 in 1.000 in 1.000 in 1.000

CA Immo Holding B.V. Amsterdam 51.200.000 EUR 100 – 11.627 EUR 292.591 EUR 15.537 EUR 204.218 EUR

CA Immo d.o.o., Belgrad 32.822.662 RSD 100 2.660 RSD 3.561 RSD 1.733 RSD 601 RSD

CA Holding Szolgáltató Kft Budapest 13.000.000 HUF 100 74.314 HUF 795.006 HUF 28.577 HUF 720.692 HUF

Canada Square Kft. Budapest 12.510.000 HUF 100 – 172.636 HUF 885.228 HUF – 31.856 HUF 1.057.864 HUF

Duna Irodaház Kft., Budapest Budapest 277.003.015 HUF 100 – 682.339 HUF 13.099.924 HUF – 83 EUR 32.274 EUR

Duna Termál Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 390.906.655 HUF 100 – 388.493 HUF 14.505.387 HUF 331 EUR 38.676 EUR

Duna Business Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 452.844.530 HUF 100 – 196.421 HUF 16.994.538 HUF 783 EUR 42.131 EUR

Kapas Center Kft. Budapest 772.560.000 HUF 50 38.017 HUF 1.832.221 HUF 175.038 HUF 1.794.203 HUF

Kilb Kft. Budapest 30.000.000 HUF 100 381.707 HUF 3.523.106 HUF 360.628 HUF 3.141.399 HUF

Millennium Irodaház Kft. Budapest 997.244.944 HUF 100 – 290.336 HUF 9.736.453 HUF 48 EUR 26.509 EUR

R 70 Invest Budapest Kft. Budapest 5.270.000 HUF 100 – 311.388 HUF 1.463.107 HUF – 139.426 HUF 1.774.495 HUF

Váci 76 Kft. Budapest 3.100.000 HUF 100 – 259.925 HUF 5.385.683 HUF 225.432 HUF 5.645.607 HUF

CA Immo Invest GmbH Frankfurt 50.000 EUR 51 – 23 EUR 17.522 EUR 869 EUR 17.545 EUR

DRG Deutsche Realitäten GmbH Frankfurt 500.000 EUR 49 455 EUR 955 EUR 303 EUR 856 EUR

CAINE B.V. Hoofddorp 18.151 EUR 100 – 465 EUR 48.769 EUR – 3.926 EUR 49.234 EUR

Visionary Prague, s.r.o. Prag 200.000 CZK 100 – 46.624 CZK 267.286 CZK – 47.213 CZK 313.909 CZK

CA Immo New City Sp.z.o.o Warschau 116.000 PLN 100 – 34 PLN 82 PLN gegründet 2020 gegründet 2020

CA Immo P14 Sp.z.o.o Warschau 10.000 PLN 100 3.677 PLN 153.690 PLN Erwerb 2020 Erwerb 2020

CA Immobilien Anlagen Beteiligungs GmbH & Co Finanzierungs KG Wien 7.000 EUR 100 234 EUR 8.051 EUR 1.262 EUR 9.079 EUR

CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH Wien 3.738.127 EUR 39 1.042 EUR 10.985 EUR 6.168 EUR 9.943 EUR

CA Immo International Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 30.504 EUR 1.971.285 EUR 51.848 EUR 2.061.781 EUR

CA Immo Konzernfinanzierungs GmbH Wien 35.000 EUR 100 271 EUR 203.406 EUR gegründet 2020 gegründet 2020

CA Immo Rennweg 16 GmbH Wien 35.000 EUR 100 – 409 EUR 455 EUR 2.110 EUR 863 EUR

EBL Nord 2 Immobilien GmbH Wien 35.000 EUR 50 7 EUR 49 EUR 7 EUR 42 EUR

EBL Nord 2 Immobilien Eins GmbH & Co KG Wien 10.000 EUR 50 – 47 EUR 519 EUR 732 EUR 2.467 EUR

EBL Nord 2 Immobilien Zwei GmbH & Co KG Wien 10.000 EUR 50 – 12 EUR 7 EUR 2 EUR 53 EUR

omniCon Baumanagement GmbH Wien 100.000 EUR 100 0 EUR 100 EUR 9 EUR 140 EUR

Die Angaben für 2020 erfolgen ausschließlich auf Basis von vorläufigen Zahlen der nach lokalen Rechnungslegungsmethoden erstellten Abschlüsse.

247

LAGEBERICHT

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

249

CA Immo ist ein Immobilienunternehmen mit Hauptsitz

in Wien, das mit eigenen Niederlassungen in Deutsch-

land, Polen, Rumänien, Serbien, Tschechien und Ungarn

vertreten ist. Muttergesellschaft des Konzerns ist die bör-

sennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft,

mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen

und operativen Leitung der in- und ausländischen Toch-

tergesellschaften liegt. Die einzelnen Niederlassungen

agieren als weitgehend dezentral organisierte Profit-Cen-

ter. Weitere Tochtergesellschaften (ohne eigenes Team vor

Ort) bestehen in den Niederlanden, der Slowakei sowie in

Zypern. Gleichzeitig mit dem Verkauf des Bürogebäudes

Zagrebtower im 3. Quartal 2020 erfolgte der Rückzug aus

Kroatien. Zum Stichtag 31. Dezember 2020 umfasst der

Konzern insgesamt 184 Gesellschaften (31.12.2019: 185)

mit 437

Mitarbeitern (31.12.2019: 414).

Kerngeschäft der CA Immo Gruppe ist die Vermietung,

das Management sowie die Entwicklung von hochwertigen

gewerblich genutzten Immobilien mit deutlichem Schwer-

punkt auf Büroimmobilien. Das Unternehmen verfügt über

ausgeprägte in-house Baukompetenz und deckt die ge-

samte Wertschöpfungskette im gewerblichen Immobilien-

bereich ab. Ziel ist der Aufbau eines fokussierten, qualita-

tiv hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilien-

portfolios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich,

Tschechien, Polen, Ungarn und Rumänien. Durch die Auf-

bereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im

Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnis-

beiträge erzielt. Fertig gestellte Projekte übernimmt

CA Immo entweder in den eigenen Bestand oder verkauft

sie an einen Endinvestor. Aktuell kontrolliert die Gruppe

ein Immobilienvermögen von rund 5,6

Mrd. € in Deutsch-

land, Österreich und Osteuropa.

Standort Österreich

Die inländischen Liegenschaften werden in direkten

Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anlagen AG ge-

halten. Per 31. Dezember 2020 befindet sich zudem ein

Immobilienvermögen von rund 322,9

Mio. € (31.12.2019:

317,3

Mio. €) im direkten Besitz der Konzernmutter. Das

österreichische Gesamtportfolio umfasst zum 31. Dezem-

ber 2020 ausschließlich Bestandsimmobilien mit einem

Bilanzwert von 530,0

Mio. € (31.12.2019: 572,9 Mio. €).

GESELLSCHAFTEN NACH REGIONEN

Anzahl der Gesellschaften

31.12.2020 31.12.2019

Österreich

19 19

- hiervon Joint Ventures 3 3

Deutschland

98 98

- hiervon Joint Ventures 23 27

Zentral- und Osteuropa

67 68

- hiervon Joint Ventures 2 2

Konzernweit 184 185

- hiervon Joint Ventures 28 32

Joint Ventures bezogen auf konsolidierte Gesellschaften.

Inklusive einer Gesellschaft in der Schweiz.

Inklusive der im Rahmen der osteuropäischen Investments bestehenden

Holdinggesellschaften in Zypern und den Niederlanden.

Standort Deutschland

Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten

der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH mit

Niederlassungen in Berlin, Frankfurt und München. Das

Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Be-

standsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen

Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus

einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten

Portfolio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsim-

mobilien werden großteils in direkten Beteiligungen ge-

halten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH –

ein Joint Venture mit dem österreichischen Makler- und

Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – vermietet und

verwaltet. Einzelne Projektentwicklungen (beispiels-

weise in München und Mainz) werden in Joint Ventures

realisiert. Das Construction Management wird durch die

CA Immo Tochter omniCon durchgeführt, die diese

Dienstleistungen auch für Dritte erbringt.

Standort Osteuropa (CEE)

In CEE liegt der strategische Fokus ebenfalls auf gewerb-

lichen Class-A-Gebäuden in den jeweiligen Hauptstädten.

Das CEE-Bestandsimmobilienportfolio sowie eine Projekt-

entwicklung sind in direkten CA Immo Beteiligungen en-

halten. Sämtliche osteuropäischen Immobilien werden

von den regionalen Niederlassungen unter dem Namen

„CA Immo Real Estate Management“ gemanagt.

KONZERNSTRUKTUR

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

KONJUNKTURTREND

Nach dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie und der

schweren Rezession in 2020 hat der Internationale Wäh-

rungsfonds (IMF) in seinem im Januar 2021 veröffentlich-

ten Update des World Economic Outlooks einen positi-

ven Ausblick der Weltwirtschaft gezeichnet. Obwohl die

jüngsten Impfstoffzulassungen Hoffnungen auf eine

Trendwende in der Bekämpfung der Pandemie noch in

diesem Jahr geweckt haben, geben erneute Infektionswel-

len und neue Varianten des Virus Anlass zur Sorge. In-

mitten dieser außergewöhnlichen Unsicherheit wird für

die Weltwirtschaft ein Wachstum von 5,5%im Jahr 2021

und 4,2% im Jahr 2022 prognostiziert. Die Prognose für

2021 wurde gegenüber der vorherigen Prognose um 0,3

Prozentpunkte nach oben korrigiert. Dementsprechend

wächst die Erwartung einer durch den Impfstoff ausge-

lösten Belebung der Wirtschaftstätigkeit im weiteren Jah-

resverlauf sowie zusätzliche politische Unterstützung in

einigen großen Volkswirtschaften. Die prognostizierte

Wachstumserholung in diesem Jahr folgt auf einen

schweren Einbruch 2020, der akute negative Auswirkun-

gen auf die Weltwirtschaft hatte. Der globale Wachstums-

rückgang für 2020 wird auf –3,5% geschätzt, 0,9 Prozent-

punkte höher als in der vorherigen Prognose, was eine

stärker als erwartete Dynamik in der zweiten Hälfte des

Jahres 2020 widerspiegelt.

Nach einer ersten Schätzung der Jahreswachstumsrate

für 2020, basierend auf saison- und kalenderbereinigten

Quartalsdaten, sank das BIP im Euroraum um 7,2% und

in der EU um 6,8%. Gemäß aktuellem Forecast steigt das

BIP in der EU in 2021 um etwa 4% – und damit weniger

als bisher prognostiziert – und 2022 um etwa 3%. Dies

bedeutet, dass der Output der europäischen Wirtschaft

im Jahr 2022 in etwa wieder auf dem Vorkrisenniveau lie-

gen würde. Es wird erwartet, dass die Tiefe der Rezession

im Jahr 2020 und die Geschwindigkeit der Erholung in

den Jahren 2021 und 2022 in den einzelnen Mitgliedstaa-

ten sehr unterschiedlich ausfallen werden.

DIE CA IMMO KERNMÄRKTE 2020

Im Vergleich zum Vorquartal ist das saisonbereinigte

BIP im 4. Quartal 2020 im Euroraum um 0,7% und in der

EU um 0,5% gesunken. Dies geht aus einer vorläufigen

Schnellschätzung hervor, die von Eurostat veröffentlicht

wurde. Diese Rückgänge folgen auf eine starke Erholung

Quellen: Internationaler Währungsfonds, Europäische Kommission,

Oxford Economics

im 3. Quartal 2020 (+12,4% im Euroraum; +11,5% in der

EU) und die schärfsten Rückgänge seit Beginn der Zeit-

reihe 1995 im 2. Quartal (-11,7% im Euroraum und

–11,4% in der EU).

Im Dezember 2020 lag die saisonbereinigte Arbeitslosen-

quote im Euroraum bei 8,3%, unverändert im Vergleich zu

November 2020 und ein Anstieg von 90 Basispunkten ge-

genüber Dezember 2019. Die Arbeitslosenquote in der EU

lag im Dezember 2020 bei 7,5%, ebenfalls unverändert im

Vergleich zu November 2020 und ein Anstieg von 100 Ba-

sispunkten gegenüber Dezember 2019.

Am Ende des 3. Quartals 2020, in dem die Auswirkun-

gen der staatlichen Maßnahmen als Reaktion auf die Co-

vid-19 Eindämmungsmaßnahmen in einem erhöhten Fi-

nanzierungsbedarf nach wie vor zum Tragen kamen, be-

lief sich der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis

zum BIP im Euroraum auf 97,3%, gegenüber 95,0% am

Ende des 2. Quartals 2020. In der EU stieg die Quote von

87,7% auf 89,8%. Verglichen mit dem 3. Quartal 2019 er-

höhte sich der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis

zum BIP sowohl im Euroraum (von 85,8% auf 97,3%) als

auch in der EU (von 79,2% auf 89,8%). Die Anstiege sind

auf zwei Faktoren zurückzuführen: beträchtliche An-

stiege der Staatsverschuldung und sinkendes BIP.

Die Jahresinflation bewegte sich im Euroraum mit

–0,3% im Dezember 2020 deutlich unter der Zielgröße

der EZB von unter, aber nahe 2,0% (Dezember 2019:

1,3%). Dem gegenüber standen 0,3% in der Europäischen

Union (Dezember 2019: 1,6%). Die niedrigsten jährlichen

Raten wurden in Griechenland (–2,4%), Slowenien

(–1,2%) und Irland (–1,0%) gemessen. Die höchsten jähr-

lichen Raten verzeichneten Polen (3,4%), Ungarn (2,8%)

und Tschechien (2,4%).

Die Wirtschaft in Österreich schrumpfte 2020 mit einem

Rückgang des realen BIP um 7,5%. Die Inflationsrate lag

im Dezember 2020 bei 0,3%, die Arbeitslosenquote bei

7,5%. Die Brutto-Staatsverschuldung in Prozent des BIP

erhöhte sich auf 79,1%.

Das negative Wirtschaftswachstum in Deutschland spie-

gelte sich in einem BIP-Rückgang von 5,5% wider. Im ge-

samt-europäischen Vergleich liegt Deutschland damit un-

ter den entsprechenden Durchschnitten der EU bzw. der

Eurozone. Die Arbeitslosenquote in Deutschland erhöhte

Quellen: Eurostat, Europäische Kommission, Bloomberg, Financial Times

WIRTSCHAFTLICHES UMFELD

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

251

sich im Jahresverlauf von 3,2% auf 4,6%. Die Inflations-

rate wurde im Dezember 2020 für Deutschland mit –0,7%

angegeben.

Der positive konjunkturelle Trend der Vorjahre auf den

CA Immo-Kernmärkten in Zentral- und Osteuropa blieb

über das Jahr 2020 nicht intakt. Die Auswirkungen der

Covid-19-Pandemie führten, wie auch in Deutschland

und Österreich, zu negativen Wachstumsraten.

Innerhalb den zentral- und osteuropäischen Kernmärkte

zeigten Polen und Rumänien 2020 mit –3,0% bzw. –5,3%

den geringsten Rückgang. Das BIP in Ungarn verringerte

sich 2020 um 5,6%, in Tschechien um 6,8%. Die Arbeits-

losenquote in den zentral- und osteuropäischen Ländern

bleibt deutlich niedriger als in den EU-27 und im Durch-

schnitt des Euroraums. Sie liegt in Tschechien bei 3,1%,

in Polen bei 3,3%, in Ungarn bei 4,3% und in Rumänien

bei 4,9%.

Die Inflationsrate zeigte sich 2020 robust und lag eben-

falls in allen zentral- und osteuropäischen Kernländern

über dem Durchschnitt der Eurozone. Rumänien meldete

für Dezember 2020 eine Inflationsrate von 1,8%, wäh-

rend der Jahreswert 2020 in Tschechien bei 2,4% lag. Die

jährliche Inflationsrate in Ungarn wurde mit 2,8%, in Po-

len mit 3,4% registriert.

Das starke Beschäftigungswachstum der Vorjahre ver-

langsamte sich in Tschechien und Ungarn und war in Po-

len und Rumänien leicht rückläufig.

WIRTSCHAFTSDATEN DER CA IMMO-KERNMÄRKTE

Wachstumsrate des realen

BIP

Jährliche

Inflationsraten

Arbeitslosen-

quote

Öffentlicher

Haushaltssaldo

Brutto- Staats-

verschuldung

Wachstumsrate

Erwerbstätigkeit

2020 2019 in % in % in % des BIP

3Q 2020

in % des BIP

3Q 2020

in % des BIP

3Q 2020

EU – 27 –6,8 1,6 0,3 7,5 –5,6 89,6 0,1

Euroraum – 19 –7,2 1,3 –0,3 8,3 –5,8 97,3 0,1

Österreich –7,5 1,4 1,0 5,8 –6,8 79,1 0,5

Deutschland –5,5 0,6 –0,7 4,6 –4,6 70,0 0,1

Polen –3,0 4,6 3,4 3,3 –4,6 56,7 –0,1

Tschechien –6,8 2,3 2,4 3,1 –4,4 38,4 0,3

Ungarn –5,6 4,6 2,8 4,3 –3,8 74,3 0,0

Rumänien –5,3 4,2 1,8 4,9 –10,0 43,1 –0,3

Quelle: Oxford Economics, Eurostat

Veränderung gegenüber Vorjahr (in %);

Veränderung zum Vorjahr, per Dezember 2020;

per Dezember 2020, außer Ungarn: November 2020

GELDMARKT UND ZINSUMFELD

Der EZB-Rat beschloss in der jüngsten Sitzung am

21. Januar 2021, den Zinssatz für die Hauptrefinanzie-

rungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefi-

nanzierungsfazilität und die Einlagefazilität unverändert

bei 0,00%, 0,25% bzw. –0,50% zu belassen. Der EZB-Rat

geht davon aus, dass die EZB-Leitzinsen so lange auf ih-

rem aktuellen oder einem niedrigeren Niveau bleiben

werden, bis er feststellt, dass sich die Inflationsaussich-

ten in seinem Projektionszeitraum deutlich einem Niveau

annähern, das hinreichend nahe, aber unter 2% liegt,

Quellen: Europäische Zentralbank, Eurostat, Bloomberg, Moody’s Analy-

tics

und dass sich diese Annäherung in der Dynamik der zu-

grundeliegenden Inflation durchgängig widerspiegelt.

Die expansive Geldmarktpolitik der Europäischen Zent-

ralbank der Vorjahre fand im Jahr 2020 durch den Aus-

bruch der Covid-19 Pandemie und der damit einherge-

henden Rezession ihren Höhepunkt. Zusätzlich zum Pro-

gramm zum Ankauf von Vermögenswerten (Asset-Purch-

ase-Programme – APP) in Höhe von 20 Mrd. € monatlich

hat der EZB-Rat Ankäufe im Rahmen des Pandemie-Not-

fallankaufprogramms (Pandemic Emergency Purchase

Programme – PEPP) im Gesamtumfang von 1,85 Mrd. €

Quellen: Europäische Kommission, Europäische Zentralbank, Financial

Times

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

beschlossen. Der EZB-Rat wird die Nettoankäufe im Rah-

men des PEPP mindestens bis Ende März 2022 und in je-

dem Fall so lange durchführen, bis die Phase der Corona-

virus-Krise seiner Einschätzung nach überstanden ist. Die

Ankäufe im Rahmen des PEPP werden durchgeführt, um

während der Pandemie die günstigen Finanzierungsbe-

dingungen aufrechtzuerhalten. Wenn mit Ankäufen, die

den Gesamtumfang des PEPP über den Zeithorizont der

Nettoankäufe hinweg nicht voll ausschöpfen, günstige Fi-

nanzierungsbedingungen aufrechterhalten werden kön-

nen, muss dieser Gesamtumfang nicht vollständig ge-

nutzt werden. Genauso kann der Umfang erforderlichen-

falls auch rekalibriert werden, um günstige Finanzie-

rungsbedingungen beizubehalten und so dem negativen

Schock der Pandemie auf die Inflationsentwicklung ent-

gegenzuwirken.

Der EZB-Rat wird die Tilgungsbeträge der im Rahmen des

PEPP erworbenen Wertpapiere mindestens bis Ende 2023

weiterhin bei Fälligkeit wieder anlegen. Das zukünftige

Auslaufen des PEPP-Portfolios wird in jedem Fall so ge-

steuert, dass eine Beeinträchtigung des angemessenen

geldpolitischen Kurses vermieden wird. Zusätzlich wird

der EZB-Rat weiterhin reichlich Liquidität über seine Refi-

nanzierungsgeschäfte zur Verfügung stellen. Insbesondere

stellt die dritte Serie gezielter längerfristiger Refinanzie-

rungsgeschäfte (GLRG III) nach wie vor eine attraktive Fi-

nanzierungsquelle für Banken dar, wodurch deren Kredit-

vergabe an Unternehmen und private Haushalte unter-

stützt werden soll.

Der 3-Monats-Euribor bewegte sich weiterhin im negati-

ven Bereich und schwankte im Berichtszeitraum zwi-

schen -0,16% und -0,55%. Nach historischen Tiefständen

zu Beginn des Jahres 2020 schnellten die Anleihenrendi-

ten 10-jähriger Staatsanleihen der Mitglieder der Euro-

zone aufgrund des weltweiten Ausbruchs der Covid-

19Pandemie und der damit einhergehenden wirtschaftli-

chen Krise im März sprunghaft nach oben und notierten

in etwa auf dem Niveau von Mitte 2019. In den darauffol-

genden Monaten fielen die Kurse aufgrund der wirt-

schaftlichen Erholung und positiveren Aussichten wie-

der und standen zum Ende des Jahres in etwa auf Vorkri-

senniveau.

Sowohl die unterstützende Entwicklung von Staatsan-

leihen als auch die expansive Geldmarktpolitik der Zent-

ralbanken hatten eine starke Auswirkung auf den Unter-

nehmensanleihenmarkt. So wurden im Jahr 2020 welt-

weit Investment-Grade-Unternehmensanleihen mit einem

Rekordwert von mehr als 2,9 Bio. US-Dollar emittiert

(+20% im Vergleich zum Vorjahr). Dennoch unterschie-

den sich die prozentualen Veränderungen des weltweiten

Angebots in den vier Quartalen des Jahres 2020 erheb-

lich. Nach einem jährlichen Anstieg von 14% im 1. Quar-

tal und 69% im 2. Quartal (auf konkurrenzlose 1,1 Bio.

US-Dollar) verzeichnete die weltweit größte Schätzung

der Emissionen von Unternehmensanleihen mit Invest-

ment-Grade-Rating einen jährlichen Rückgang von 6% im

3. Quartal und 3% im 4. Quartal. Auch CA Immo nutzte

die ausgezeichneten Rahmenbedingungen für die Emis-

sion von zwei großvolumigen Anleihen im Februar und

Oktober 2020.

AUSBLICK

Die zentrale Herausforderung des aktuellen Jahres wird

die Bekämpfung der Covid-19-Pandemie bleiben. Trotz

erster Fortschritte bei den weltweiten Impfkampagnen

dürfte das Infektionsgeschehen dynamisch bleiben. Vor

allem die verschiedenen Mutationen stellen einen Unsi-

cherheitsfaktor dar, der z. B. in Europa substanzielle Lo-

ckerungen von restriktiven Maßnahmen im 1. Quartal

deutlich erschwert. Im Frühjahr könnten günstigere Wit-

terungsbedingungen zu einem Rückgang der Neuinfektio-

nen führen. Außerdem dürfte ab dem Sommer eine bes-

sere Impfstoffverfügbarkeit gegeben sein, welche einen

Infektionsschutz auch für die Breite der Bevölkerung zu-

gänglich machen sollte. Mit einer möglichen Verbesse-

rung der Pandemielage ab dem Frühjahr könnte eine Er-

holung des Wirtschaftswachstums auf breiter Front spür-

bar werden.

Die Europäische Kommission geht davon aus, dass die

weltweiten Eindämmungsmaßnahmen im Laufe des Jah-

res 2021 in Kraft bleiben, bevor sie im weiteren Verlauf

verstärkt gelockert werden. Infolgedessen ist damit zu

rechnen, dass die Weltwirtschaft im Jahr 2021 wieder

kräftig wachsen wird.

Weiterhin geht die Europäische Kommission in ihrer

aktuellsten Wachstumsprognose aus dem Herbst 2020 da-

von aus, dass die europäische Wirtschaft im Jahr 2021

um etwa 4% und im Jahr 2022 um etwa 3% steigen und

somit im Laufe des Jahres 2022 wieder das Vorkrisenni-

veau erreichen wird. Es wird jedoch erwartet, dass die

Geschwindigkeit der Erholung in den Jahren 2021 und

2022 in den einzelnen Mitgliedstaaten sehr unterschied-

lich ausfallen wird. Dies spiegelt nicht nur Unterschiede

in der Schwere der Pandemie und der Strenge der Ein-

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

253

dämmungsmaßnahmen wider, sondern auch Unter-

schiede in den Wirtschaftsstrukturen und den innenpoli-

tischen Reaktionen.

EZB-Präsidentin Christine Lagarde warnte unlängst Re-

gierungen und Zentralbanken davor, auf die ersten An-

zeichen einer wirtschaftlichen Erholung von der Corona-

virus-Krise in den kommenden Monaten mit einer zu

schnellen Reduzierung der Stimuli zu reagieren, selbst

wenn die Inflation zu steigen beginnt. Eine zu voreilige

Straffung der Politik könnte zu „sehr ernsten Risi-

ken“ führen.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

IMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH

Investmentmarkt

Bedingt durch die Pandemie und den damit verbunde-

nen Wirtschaftseinbruch ist das Gesamtinvestitionsvolu-

men in österreichische Immobilien 2020 im Vergleich

zum Vorjahr um fast 50% auf rund 3,3

Mrd. € gesunken.

Etwa 72% davon wurden in Wien registriert. Büroinvest-

ments machten mit rund 33% den zweitgrößten Anteil

am Gesamtinvestitionsvolumen nach Wohnimmobilien

(37%) aus. Industrie- und Logistikimmobilien hatten ei-

nen Anteil von rund 14%.

Internationale Investoren, vor allem aus Deutschland,

waren 2020 besonders aktiv und zeichneten für mehr als

zwei Drittel des Investmentvolumens verantwortlich.

Dieser hohe Anteil ist vor allem auf fünf großvolumige

Ankäufe (Transaktionen mit einem Wert von mehr als

100 Mio. €) in den Sektoren Büro und Wohnen zurückzu-

führen. Auf Basis der zu erwartenden Transaktionen wird

für das Jahr 2021 ein Investmentvolumen von rund 4,0

Mrd. € prognostiziert.

Die Pandemie hatte im Jahr 2020 zum Teil deutliche

Auswirkungen auf die Entwicklung der europäischen

Renditen. Österreich zeigte sich im Vergleich relativ

stabil, obwohl es auch hier teilweise zu verhältnismäßig

erheblichen Auf- und Abschlägen gekommen ist. Wie im

Vorjahr sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien mo-

derat und steht aktuell auf dem historisch niedrigen

Stand von 3,35% für Objekte im Wiener Central Business

District (CBD).

Büroimmobilienmarkt

Der Wiener Büroflächenbestand betrug zum Jahresende

rund 11,4

Mio. m

. Das Fertigstellungsvolumen von Büro-

flächen summierte sich 2020 auf rund 94.500

m², ein Zu-

wachs um rund 130% gegenüber dem Vorjahr. Damit

blieb das Fertigstellungsvolumen 2020 jedoch rund 30%

unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre.

Die Vermietungsleistung zeigte sich im Vergleich zum

Vorjahr konstant und lag 2020 bei rund 203.300

m². Die

Pandemie-bedingte Wirtschaftskrise hat sich zwar auch

2020 bereits negativ auf den Büromarkt ausgewirkt, die

stärksten Effekte werden voraussichtlich aber in 2021

schlagend. CBRE Research geht daher wie auch aufgrund

der nach wie vor angespannten Situation in Bezug auf

Quellen: CBRE; Daten bereitgestellt von CBRE Research, Austria Real Es-

tate Market Outlook 2021

die Neuflächenproduktion in den kommenden zwei Jah-

ren von einer Reduktion der Vermietungsleistung aus.

Die Leerstandsrate fiel im Laufe des Jahres 2020 um ca.

15 Basispunkte auf 4,6%. CBRE Research erwartet, dass

die Leerstandsrate aufgrund einer geringeren Neuflächen-

produktion sowie eines hohen Vorverwertungsgrades trotz

einer schwächeren Nachfrage in 2021 weiter sinken wird.

Die monatliche Spitzenmiete in Wien blieb auf konstan-

tem Niveau bei 25,00

€ je m². Vor allem Top-Büros in at-

traktiven Lagen bleiben auch in der Krise gefragt, wohin-

gegen Objekte mit geringeren Gebäudestandards in

schwächeren Lagen zukünftig wohl mit weniger Nach-

frage rechnen müssen.

BÜR

OMARKTENTWICKLUNG WIEN

2020 2019 Veränderung

in %/bps

Büroflächenumsatz in m² 203.300 218.100 -6,80

Leerstandsrate in % 4,60 4,75 -15 bps

Spitzenmiete in €/m²

netto kalt

25,00 25,00 0,00

Spitzenrendite in % 3,35 3,55 -10 bps

Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research

Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit

ein

IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND

Investmentmarkt

2020 wurden auf dem deutschen Immobilieninvest-

mentmarkt rund 79 Mrd. € investiert. Gegenüber dem Re-

kordergebnis des Vorjahres ist das ein Rückgang um 5,5%

– aber dennoch das zweitbeste Ergebnis seit Aufzeich-

nungsbeginn. In einer Jahresendrallye wurden im letzten

Quartal gut 23 Mrd. € investiert. Das Transaktionsvolu-

men bei Gewerbeimmobilien in Deutschland summierte

sich auf rund 59

Mrd. € (12% unter dem Vorjahreswert).

Büroimmobilien blieben mit einem Anteil von knapp

47% die am stärksten gehandelte Assetklasse.

Im Gegensatz zum Gesamtmarkt verzeichneten die Top-

7-Märkte deutlichere Rückgänge. Wurden 2019 noch sie-

ben großvolumige Transaktionen ab 500 Mio. € regis-

Quellen: CBRE; Daten bereitgestellt von CBRE Research, Germany Real

Estate Market Outlook 2021, Berlin, Munich, Frankfurt Office Market-

View Q4 2020; Oxford Economics

IMMOBILIENM

RKTE

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

255

triert, waren es in 2020 gerade einmal zwei Transaktio-

nen in dieser Größenklasse. Darüber hinaus wurden auch

deutlich weniger Hotels und Shopping-Center gehandelt.

Mit Ausnahme von Stuttgart und München lag das 2020

erfasste Transaktionsvolumen zum Teil deutlich über

dem jeweiligen 10-Jahresdurchschnitt und unterstreicht

einmal mehr die große Attraktivität dieser Investment-

destinationen für nationale wie internationale Investoren.

Der hohe Anlagedruck sorgte dafür, dass die Spitzenren-

diten von Büroimmobilien auf Ihrem Allzeittief blieben.

CBRE Research erwartet am deutschen gewerblichen

Immobilieninvestmentmarkt für 2021 ein Transaktions-

volumen von deutlich über 50 Mrd. €. Entscheidend da-

für wird neben dem Erfolg im Kampf gegen die Covid-19

Pandemie vor allem die Produktverfügbarkeit sein. Aus

Investorensicht bleiben Büroimmobilien im Fokus. Ge-

rade in den aktuell vorherrschenden außergewöhnlichen

Zeiten geht der Trend noch mehr in Richtung Core- und

Core-Plus-Objekte in etablierten Lagen in den großen Bü-

romarktzentren. Defensive Investmentprodukte mit soli-

den Mietern erfahren in der aktuellen Situation einen zu-

sätzlichen Nachfrageschub, der jedoch angebotsseitig

nicht abgedeckt werden kann. Daher geht CBRE Research

davon aus, dass sich die Renditen für diese Produkte

noch weiter einengen werden.

Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien

verzeichnete mit 7,6

Mrd. € einen Rückgang von 34% im

Vergleich zum Rekord-Vorjahr, doch befindet sich das Er-

gebnis exakt auf dem Niveau der letzten fünf Jahre. Trotz

des Rückgangs im Vergleich zum Vorjahr ist Berlin weiter-

hin einer der attraktivsten Märkte der Bundesrepublik und

Europas. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist auf-

grund der großen Nachfrage leicht auf 2,65% gesunken.

Am Gewerbeimmobilienmarkt Frankfurt wurde ein In-

vestitionsvolumen von 7,2

Mrd. € registriert. Der Markt

verzeichnete mit einem Zuwachs von 3% im Vergleich

zum Vorjahr das dritthöchste Ergebnis nach 2007 und

2018. Knapp die Hälfte des Volumens entfiel dabei al-

leine auf das letzte Quartal des Jahres. Wie bereits im

Vorjahr machten Büroimmobilien rund 80% des Transak-

tionsvolumens aus. Die Spitzenrendite für zentral gele-

gene Büroimmobilien blieb auch während der Pandemie

stabil bei 2,90%.

Quellen: CBRE: Daten bereitgestellt von CBRE Research, München,

Frankfurt, Berlin Office MarketView Q4 2020; Oxford Economics

Der Gewerbeinvestmentmarkt in München verzeichnete

mit einem Volumen von 4,9 Mrd. € einen 54%igen Rück-

gang im Vergleich zum historisch starken Vorjahr. Büro-

immobilien machten mit 3,1 Mrd. € fast zwei Drittel des

Gesamtvolumens aus (63%). Aufgrund ungebrochen star-

ker Nachfrage nach wertstabilen Immobilienlagen sank

die Spitzenrendite leicht auf 2,55%.

Büroimmobilienmarkt

Der Ausbruch der Covid-19 Pandemie hat im Jahr 2020

zu einer schweren globalen Rezession geführt. Wie viele

andere Länder führte auch Deutschland im Frühjahr und

Winter allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen

ein. Infolgedessen war die Marktaktivität in vielen Sekto-

ren stark beeinträchtigt. Dies spiegelte sich in einem BIP-

Rückgang von insgesamt 5,3% wider (2019: 0,6%, 2018:

1,3%). Die herausfordernden Rahmenbedingungen durch

die Pandemie und deren wirtschaftliche Auswirkungen

führten zu einer im Vorjahresvergleich rückläufigen Bü-

roflächennachfrage. Angesichts der Flächenknappheit in

vielen Lagen im innerstädtischen Bereich resultierte

diese jedoch nicht in Mietpreisrückgängen, wenn auch

die Mietpreisdynamik der letzten Jahre nicht erreicht

werden konnte.

München konnte 2020 einen Flächenumsatz von

558.500 m² erzielen. Dies entspricht einem Rückgang von

27% im Vergleich zum Vorjahr und markiert gleichzeitig

das schwächste Jahresergebnis seit 2009. Die Büro-Leer-

stands-rate erreichte aufgrund von mehr freigezogenen

Flächen im Bestand, aber auch von mehr unvermieteten

Flächen aus Fertigstellungen zum Jahresende nach dem

historischen Tiefstand im Vorjahr ein Niveau von 3,8%

(2019: 2,9%). Die Büromieten zeigten sich von der Pan-

demie bislang unbeeindruckt. Die erzielbare Spitzen-

miete blieb im Jahresvergleich stabil bei 39,50 € je m²

und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt mit

rund 21,41 € monatlich um 7% über dem Vorjahresni-

veau. Bedingt durch das anhaltend knappe Angebot an

modernen und hochwertigen Flächen sind die Mieter

auch weiterhin bereit, für gehobene Qualität in guten La-

gen entsprechende Preise zu bezahlen.

Das Fertigstellungsvolumen von rund 338.500

m² in

2020 (Neubauten und Kernsanierungen) lag mehr als

30% über dem Wert des letzten Jahres. 12% der Flächen

erreichten den Markt unvermietet. Der Büroflächenbe-

stand belief sich zum Jahresende auf rund 22,0

Mio. m

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

BÜROMARKTENTWICKLUNG CA IMMO KERNMÄRKTE DEUTSCHLAND

2020 2019 Veränderung

in %/bps

Berlin

Büroflächenumsatz in m² 660.500 998.900 -33,90

Leerstandsrate in % 2,60 1,20 140 b

itzenmiete in €/m² netto kalt 38,50 37,50 2,70

itzenrendite in % 2,65 2,70 -5 b

Frankfurt am Main

Büroflächenumsatz in m² 330.200 552.500 -40,20

Leerstandsrate in % 7,00 6,90 10 b

itzenmiete in €/m² netto kalt 44,00 44,00 0,00

itzenrendite in % 2,90 2,90 0 b

München

Büroflächenumsatz in m² 558.500 763.500 -26,90

Leerstandsrate in % 3,80 2,90 90 b

itzenmiete in €/m² netto kalt 39,50 39,50 0,00

itzenrendite in % 2,55 2,60 -5 b

Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research

Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein

Der Büroflächenumsatz in Frankfurt belief sich 2020

auf 330.200 m². Dies entspricht einem Rückgang zum

Vorjahr um 40%. Dieser ist vor allem dem schwachen

1. Halbjahr geschuldet, als die Anmietungsbereitschaft

von Nutzern während des ersten Lockdowns noch zu-

rückhaltender war. Qualitativ hochwertige Büroflächen

mit erstklassiger Ausstattungsqualität standen im Fokus

der Vermietungsaktivitäten, deren Anteil 65% am Flä-

chenumsatz betrug. Die Leerstandsrate belief sich auf

7,0% und blieb im Vorjahresvergleich somit konstant.

Auch die Spitzenmiete blieb ebenfalls stabil bei 44,00 €

je m²/Monat. Die gewichtete Marktdurchschnittsmiete

stieg durch die vermehrt im höherpreisigen Segment ab-

geschlossenen Mietverträge im Vergleich zum Vorjahr um

7% auf 23,13 € je m². Das Fertigstellungsvolumen lag mit

rund 185.800 m² über dem Vorjahr (158.700 m²).

Nach derzeitigem Kenntnisstand befinden sich bis Ende

2023 insgesamt rund 587.000 m² in der Fertigstellungs-

pipeline, von denen bereits 40% durch Anmietungen oder

Eigennutzungen vom Markt absorbiert wurden. Allein für

2021 beträgt die Vorvermietungsquote bereits 68%. Der

Büroflächenbestand wurde zum Jahresende mit rund 11,5

Mio. m

angegeben.

Berlin registrierte 2020 mit einem Büroflächenumsatz

von 660.500 m² einen 34%igen Rückgang im Vergleich

zum Vorjahr. Die Leerstandsrate stieg im Jahresverlauf auf

2,6% (2019: 1,2%). Auf dem Vermietungsmarkt hat das

Pandemiejahr 2020 viele Anmietungsentscheidungen ver-

zögert, sodass das Ergebnis deutlich unter dem der sehr

starken Vorjahre abschloss. Dies ist jedoch keine struktu-

relle Krise, sondern eng mit der Pandemie verknüpft.

Trotz des aufgrund der Covid-19 Pandemie rückläufigen

Flächenumsatzes sowie der steigenden Leerstandsrate

stieg die Spitzenmiete um 1,00 € je m² auf monatlich

38,50

€ je m². Auch die gewichtete Durchschnittsmiete

zeigte weiter einen starken Aufwärtstrend und stieg um

8,1% auf monatlich 28,02

€ je m². Über das Jahr 2020

wurden rund 296.700

m² an neuer Fläche fertiggestellt.

Gemäß CBRE Research sind bereits mehr als 50% der

2021 auf den Markt kommenden 1 Mio. m² vorvermietet.

Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf

rund 18,4 Mio. m

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

IMMOBILIENMARKT ZENTRAL UND OSTEUROPA

Investmentmarkt

Auch in Zentral- und Osteuropa sind die Auswirkungen

der Covid-19 Pandemie und deren wirtschaftliche Konse-

quenzen auf die Immobilienmärkte zu erkennen. Die po-

sitive Dynamik der letzten Jahre konnte im - von einer

Rezession geprägten - Jahr 2020 nicht aufrechterhalten

werden. Dies zeigt sich auch in CA Immos Kernstädten

Warschau, Prag, Budapest und Bukarest. Das in diesen

Städten registrierte Gewerbeimmobilien-Transaktionsvo-

lumen in Höhe von 5,7

Mrd. € lag um etwas mehr als 30%

unter dem Wert des Vorjahres. Das Büroinvestmentvolu-

men der genannten Städte verringerte sich im Vergleich

zum Vorjahr um etwas mehr als 40% auf 2,9 Mrd. €.

Nach Städten entfiel das größte Volumen auf Warschau

(43%), gefolgt von Budapest (21%), Prag (20%) und Bu-

karest (16%).

In Warschau konnte 2020 ein Investmentvolumen von

1,5 Mrd. € registriert werden, wovon mehr als 85% auf

den Bürosektor entfielen. Die Spitzenrendite liegt bei

rund 4,50% (2019: 4,25%).

Trotz eines rückgängigen Investitionsvolumens von

2,7 Mrd. € (2019: 3,1 Mrd. €) in Prag bleibt die Nachfrage

von nationalen und internationalen Investoren nach quali-

tativ hochwertigen und nachhaltigen Immobilien in guten

Lagen groß. Der starke Rückgang ist durch einen Mangel an

entsprechenden Produkten zu erklären. Die Spitzenrendite

wird, wie auch im Vorjahr, mit 4,25% angegeben.

Im Jahr 2020 reduzierte sich das Investitionsvolumen in

Budapest um 41% auf 1,0 Mrd. € (2019: 1,7 Mrd. €). Die

Spitzenrenditen für Top-Büroobjekte erhöhten sich zum

Vorjahr und lagen bei 5,75%.

Bukarest registrierte 2020 ein Investitionsvolumen von

ca. 550

Mio. € (-15% im Vergleich zum Vorjahr) wovon

rund 85% auf den Bürosektor entfielen. Die Spitzenren-

dite wird weiterhin mit 7,00% angegeben.

Büroimmobilienmärkte

In allen Kernstädten von CA Immo (Warschau, Prag, Bu-

dapest und Bukarest) konnte sich 2020 die positive Ver-

mietungsdynamik der Vorjahre aufgrund der Auswirkun-

gen der Covid-19 Pandemie nicht fortsetzen. In allen

Kernmärkten wurde ein Anstieg der Leerstandsraten ver-

Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research

zeichnet. Während die Spitzenrenditen in Prag und Buka-

rest konstant blieben, erfuhren diese in Warschau und Bu-

karest eine Ausweitung um 25 bzw. 50 Basispunkte. Die

Spitzenmieten blieben hingegen weitestgehend konstant.

Zum Jahresende 2020 betrug die Bürogesamtfläche in

Warschau rund 5,9

Mio. m², nachdem im Laufe des Jah-

res rund 314.000

m² fertiggestellt wurden. Aktuell befin-

den sich 576.800

m² in Bau – im Laufe des Jahres 2021

wird eine Flächenausdehnung auf mehr als 6 Mio. m² er-

wartet. Die Büro-Pipeline ist stark auf das CBD der polni-

schen Hauptstadt konzentriert. Der Büroflächenumsatz

bewegte sich 2020 mit 383.000 m

unter dem Niveau der

Vorjahre. Die Leerstandsrate erhöhte sich um 210 Basis-

punkte zum Vorjahreswert auf 9,9% per Jahresende. Die

Spitzenmiete lag in zentralen Lagen bei ca. 25,00

€ je m²

monatlich.

Der Büroimmobilienmarkt in Prag verzeichnete 2020

ein verhaltenes Jahr. Der Büroflächenbestand wurde bis

Ende 2020 um rund 149.600

m² auf rund 3,7 Mio. m² er-

weitert. Die Vermietungsleistung erreichte mit ca.

178.800 m² nur ca. 65% des Vorjahresvolumens. Die

Leerstandsrate stieg um 150 Basispunkte auf 7,0% zum

Jahresende. Die Spitzenmieten in zentralen Lagen redu-

zierten sich daher aber nur unwesentlich und beliefen

sich auf monatlich 22,50

€ je m².

Der Jahresflächenumsatz in Budapest lag 2020 bei rund

190.000

m² und bewegte sich damit in etwa um 47% un-

ter dem Niveau des Vorjahres. Die Gesamt-Bürofläche be-

trug zum Jahresende rund 3,9

Mio. m². Das Fertigstel-

lungsvolumen lag 2020 wie erwartet mit 231.900 m² weit

über dem Vorjahreswert und im Wesentlichen auf dem

Niveau des Rekordjahres 2018 mit rund 230.000

m². Die

Leerstandsrate erhöhte sich um 350 Basispunkte auf

9,1% und revidierte damit ihren Abwärtstrend seit 2012.

Die Spitzenmiete wird im Vorjahresvergleich leicht ver-

ringert mit 25,00

€ je m² und Monat angegeben.

Bis Jahresende 2020 wurden in Bukarest rund

141.200 m²

Bürofläche vermietet, ein Rückgang von 52%

gegenüber dem Vorjahr. Der Bürobestand summierte sich

nach einem Fertigstellungsvolumen von rund 155.200 m²

auf 3,0

Mio. m² zum Jahresende. Die Leerstandsrate stieg

um 130 Basispunkte an und lag zum Jahresende bei

12,4%. Die Spitzenmiete in Bukarest stieg dennoch leicht

auf monatlich 18,75

€ je m

an.

Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

BÜROMARKTENTWICKLUNG IN DEN ZENTRAL- UND OSTEUROPÄISCHEN KERNMÄRTKEN

2020 2019 Veränderung

in %/bps

Warschau

Büroflächenumsatz in m² 383.000 584.000 -34,4

Leerstandsrate in % 9,90 7,80 210 bps

Spitzenmiete in €/m² netto kalt 25,00 25,00 0,00

Spitzenrendite in % 4,50 4,25 25 bps

Prag

Büroflächenumsatz in m² 178.800 276.100 –35,20

Leerstandsrate in % 7,00 5,50 150 bps

Spitzenmiete in €/m² netto kalt 22,50 23,00 -2,20

Spitzenrendite in % 4,25 4,25 0 bps

Budapest

Büroflächenumsatz in m² 190.000 362.000 -47,50

Leerstandsrate in % 9,10 5,60 350 bps

Spitzenmiete in €/m² netto kalt 25,00 26,00 -3,80

Spitzenrendite in % 5,75 5,25 50 bps

Bukarest

Büroflächenumsatz in m² 141.200 291.300 -51,50

Leerstandsrate in % 12,40 11,10 130 bps

Spitzenmiete in €/m² netto kalt 18,75 18,50 1,40

Spitzenrendite in % 7,00 7,00 0 bps

Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research

Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

259

Das Kerngeschäft der CA Immo Gruppe teilt sich in die

Geschäftsfelder Bestandsimmobilien und Immobilienent-

wicklung. In beiden Geschäftsfeldern ist CA Immo auf ge-

werblich genutzte Immobilien mit deutlichem Schwer-

punkt auf Büroimmobilien in zentraleuropäischen

Hauptstädten spezialisiert. Ziel ist die Expansion des fo-

kussierten, qualitativ hochwertigen und ertragsstarken

Bestandsimmobilienportfolios in den Kernmärkten

Deutschland, Österreich, Tschechien, Polen, Ungarn und

Rumänien. Zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt CA Immo

im Geschäftsfeld Development durch die Entwicklung,

Bebauung und Verwertung von Grundstücksreserven.

IMMOBILIENVERMÖGEN DER CA IMMO GRUPPE

Durch die Übernahme eigener Projektfertigstellungen in

den Bestand sowie ein positives Bewertungsergebnis hat

sich der Wert des Immobilienvermögens im Jahr 2020 um

rund 8

% auf 5,6 Mrd. € zum Stichtag erhöht (2019:

5,2

Mrd. €). Davon entfallen 4,7 Mrd. € (85% des Gesamt-

portfolios) auf Bestandsimmobilien, 0,8 Mrd.

€ (14%) auf

Immobilienvermögen in Entwicklung und 69

Mio. € (1%)

auf kurzfristiges Immobilienvermögen

. Deutschland ist

mit einem Anteil von 54% am Gesamtportfolio größtes

regionales Segment.

PORTFOLIO DER CA IMMOBILIEN ANLAGEN AG

Das direkt von der CA Immobilien Anlagen AG gehal-

tene Immobilienvermögen verfügt über eine vermietbare

Nutzfläche von 142.751 m² (2019: 142.567 m²) und um-

fasst zum Bilanzstichtag acht Bestandsimmobilien in Ös-

terreich mit einem Bilanzwert (einschließlich geleisteter

Anzahlungen und Anlagen in Bau) von 246.783

Tsd. €

(2019: acht Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert

von 250.895

Tsd. €). 2020 erbrachte dieses Portfolio Mie-

terlöse in Höhe von 15.430

Tsd. € (2019: 14.039 Tsd. €).

Vermietungen

Im Jahr 2020 wurden rund 21.800 m² an Flächen neu

vermietet bzw. verlängert oder erweitert (2019: rund

33.600 m²). Die ÖGK – Österreichische Gesundheitskassa

bezog rund 5.300 m² in der Erdberger Lände. Im Büroge-

bäude ViE wurde ein weiterer Mietvertrag für rund 1.740

m² abgeschlossen. Die wirtschaftliche Vermietungsquote

betrug im Bestandsportfolio unverändert zum Vorjahr

rund 88%.

Investitionen

Im Geschäftsjahr 2020 investierte die Gesellschaft

1.741

Tsd. € (2019: 19.198 Tsd. €) in das Bestandsportfo-

lio. Die Investitionen flossen insbesondere in Mieteraus-

bauten im Bürogebäude ViE.

Verkäufe

Im Geschäftsjahr 2020 wurden keine Liegenschaften ver-

äußert.

Inkl. zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien

IMMOBILIENVERMÖGEN

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

WESENTLICHE GUV-KENNZAHLEN

CA Immo verbuchte im Jahr 2020 eine Steigerung der

Mieterlöse um 10% auf 15.430

Tsd. € (2019:

14.039

Tsd. €). Die an Mieter weiterverrechneten Be-

triebskosten erhöhten sich um 6% von 4.631

Tsd. € in

2019 auf 4.912

Tsd. € in 2020. Die Managementerlöse für

an die Tochtergesellschaften erbrachte Serviceleistungen

stiegen im Jahresvergleich um 1% auf 9.139

Tsd. € (2019:

9.012

Tsd. €). Im Ergebnis führte dies zu einem Anstieg

der Umsatzerlöse um 5% auf 30.228

Tsd. € (2019:

28.883

Tsd. €), die sich wie folgt verteilen: Österreich

77%, Deutschland 3%, Osteuropa 20%.

Die sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich um

31% und beliefen sich auf 5.881

Tsd. € (2019: 8.473 Tsd. €).

Die Zuschreibungen auf Sachanlagen betrugen 5.137

Tsd. €

(2019: 6.235

Tsd. €). Im Geschäftsjahr 2020 wurden Rück-

stellungen in Höhe von 304

Tsd. € aufgelöst (2019:

1.562

Tsd. €).

Der Personalaufwand stieg im Vorjahresvergleich um

10% von 13.970

Tsd. € in 2019 auf 15.388 Tsd. € in 2020.

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2020

durchschnittlich 70 Dienstnehmer (2019: 69).

Die Abschreibungen auf Sachanlagen beliefen sich ins-

gesamt auf –11.532

Tsd. € (2019: –17.367 Tsd. €). Hierauf

entfallen –3.688

Tsd. € auf außerplanmäßige Abschreibung

auf Liegenschaften.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen

insgesamt –47.919

Tsd. € (2019: –16.446 Tsd. €). Hiervon

wurde ein Betrag von –26.297

Tsd. € als Steueraufwand

gebucht (2019: –549

Tsd. €), der insbesondere Gerichtge-

bühren in Höhe von 25.475 Tsd. € für das im Geschäfts-

jahr 2020 eingeleitete Schadenersatzverfahren über

1,9 Mrd. € im Zusammenhang mit der Privatisierung der

Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) und

des unrechtmäßigen Nichtzuschlags beinhaltet. Die den

Immobilien direkt zurechenbaren Aufwendungen belie-

fen sich auf –8.673

Tsd. € (2019: 7.556 Tsd. €). Für allge-

meine Verwaltungsaufwendungen wie beispielsweise

projektbezogene Rechts-, Prüfungs- und Beratungshono-

rare, Werbe- und Repräsentationsaufwendungen oder Ver-

waltungs- und Managementkosten wurde ein Betrag von

–12.949

Tsd. € (2019: –8.361 Tsd. €) aufgewendet; der An-

stieg dieser Position ist insbesondere auf Kosten im Zu-

sammenhang mit der Begebung von zwei Unternehmens-

anleihen verbunden.

Im Ergebnis führten die oben beschriebenen Entwick-

lungen zu einem negativen Betriebsergebnis in Höhe von

–38.730

Tsd. € im Vergleich zu –10.447 Tsd. € im Vorjahr.

Aus Ausschüttungen der Tochtergesellschaften flossen

der Gesellschaft Erträge aus Beteiligungen in Gesamt-

höhe von 123.378

Tsd. € (2019: 192.269 Tsd. €) zu. Dieser

Position standen Aufwendungen aus Finanzanlagen und

Zinsforderungen im Umlaufvermögen in Höhe von

–3.502

Tsd. € (2019: –138.603 Tsd. €) gegenüber.

Aus den überwiegend an Tochtergesellschaften gegebe-

nen Ausleihungen wurden Erträge in Höhe von

19.796

Tsd. € (2019: 21.803 Tsd. €) lukriert. Die Position

„Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge“ beläuft sich auf

431

Tsd. € (2019: 12 Tsd. €).

Die Erträge aus Finanzanlagen beliefen sich auf

3.619

Tsd. € (2019: 6.487 Tsd. €) und enthalten Zuschrei-

bungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe

von 3.397

Tsd. € (2019: 5.767 Tsd. €). Dieser Position ste-

hen Beteiligungsabschreibungen in Höhe von –3.239 Tsd. €

(2019: –137.045

Tsd. €) gegenüber; davon ausschüttungsbe-

dingt –1.026 Tsd. € (2019: –136.736

Tsd. €).

Der Zinsaufwand erhöhte sich insgesamt um 19% auf

–34.634

Tsd. € (2019: –29.188 Tsd. €). Die Zinsen für Bank-

darlehen bzw. Immobilienfinanzierungen reduzierten sich

um 3% und betrugen –2.427

Tsd. € (2019: –2.499 Tsd. €).

Die Aufwendungen für Derivatgeschäfte gingen auf

–2.588

Tsd. € zurück (2019: –4.408 Tsd. €). Die Zinsauf-

wendungen an verbundene Unternehmen reduzierten sich

von –1.962

Tsd. € in 2019 auf –766 Tsd. € in 2020. Mit

–27.957

Tsd. € (+40%) entfällt der größte Anteil auf Zins-

aufwendungen für Anleihen; im Vorjahr lagen diese bei

–19.964

Tsd. €. Zum Bilanzstichtag notierten sieben Unter-

nehmensanleihen von CA Immo im Geregelten Freiver-

kehr an der Wiener Börse bzw. teilweise im Geregelten

Markt der Börse von Luxemburg (Bourse de Luxembourg).

Die im 4. Quartal 2017 begebenen Wandelschuldver-

schreibungen wurden in den Handel im ungeregelten Drit-

ten Markt (multilaterales Handelssystem) der Wiener

Börse einbezogen. Bei den Anleihen handelt es sich um

unbesicherte Finanzierungen der Konzern-Muttergesell-

schaft die zueinander bzw. gegenüber allen anderen unbe-

sicherten Finanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG

gleichrangig sind. Mit Ausnahme der Unternehmensan-

leihe 2015-2022 sowie der Wandelanleihe beinhalten die

Anleihebedingungen einen Loan-to-Value (LTV) Covenant.

ERGEBNIS

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

261

Anfang 2020 nutzte CA Immo zum ersten Mal den Euro-

bond-Markt und begab eine 500 Mio. € fix-verzinsliche

nicht nachrangige unbesicherte Benchmark-Schuldver-

schreibung mit einer Laufzeit von sieben Jahren und ei-

nem jährlichen Kupon von 0,875%. Die internationale Ra-

tingagentur Moody’s Investors Service Ltd. bewertete die

zum Amtlichen Handel an der Wiener Börse zugelassene

Anleihe mit einem Investment Grade Rating von Baa2.

Der Nettoerlös diente insbesondere der (Re-)Finanzierung

von Immobilien und zukünftigen Akquisitionen bzw. Ent-

wicklungsprojekten sowie der Optimierung der Fremdka-

pitalstruktur (z.B. Finanzierung von nachstehenden Bar-

Rückkaufangeboten von ausstehenden Schuldverschrei-

bungen) und anderen allgemeine Unternehmenszwecken.

Gleichzeitig beschloss die Gesellschaft, die Inhaber der

in der nachstehenden Tabelle angeführten Schuldver-

schreibungen zur Abgabe von Angeboten zum Rückkauf

gegen Barzahlung einzuladen.

Emissionsbezeichnung Rückkauf-

kurs in %

Angebotener

Gesamtnenn-

betrag in €

1,875% CA Immo Anleihe

2016-2021

ISIN: AT0000A1LJH1 102,55 32.550.000

2,75% CA Immo Anleihe

2015-2022

ISIN: AT0000A1CB33 105,10 32.589.500

2,75% CA Immo Anleihe

2016-2023

ISIN: AT0000A1JVU3 107,10 33.379.000

Die Einl

adung zur Abgabe von Angeboten zum Rückkauf

hatte sich ursprünglich auf ein Maximalvolumen von 60

Mio. € bezogen. CA Immo hat jedoch entschieden, keine

Proratierung vorzunehmen und die angebotenen Ge-

samtnennbeträge zur Gänze anzunehmen. Der Rückkauf der

ausstehenden Unternehmensanleihen mit einem Nominale

von insgesamt 98.518 Tsd. € führte zu einem einmaligen

negativen Ergebniseffekt in Höhe von –4.862 Tsd. €, der im

sonstigen Finanzergebnis ausgewiesen ist.

Im Oktober 2020 nutzte CA Immo die guten Marktbedin-

gungen ein weiteres Mal und begab einen 350

Mio. € fix-

verzinslichen nicht-nachrangig unbesicherten Green

Bond mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einem jährli-

chen Kupon von 1,00%. Die Emission war mehr als 5-fach

überzeichnet, mit einer starken Nachfrage von mehr als

150 Investoren. Die internationale Ratingagentur Moody’s

Investors Service Ltd. bewertete die zum Amtlichen Han-

del an der Wiener Börse zugelassene Anleihe mit einem

Investment Grade Rating von Baa2. Der Nettoerlös ist für

die vollständige oder teilweise Finanzierung und Refinan-

zierung von nachhaltigen Gebäuden im Einklang mit dem

Sustainability Bond Framework gewidmet. Dieses umfasst

die Finanzierung und Refinanzierung von Gewerbeimmo-

bilien, welche entweder über Nachhaltigkeitszertifikate

(unter anderem LEED- oder DGNB-Gold Standard) verfü-

gen oder deren Primärenergiebedarf zumindest 25% unter

den national definierten Standards wie die Energiespar-

verordnung (EnEV) in Deutschland oder den PENB in der

Tschechischen Republik liegen.

Aufgrund der zuvor beschriebenen Faktoren erhöhte sich

das Finanzergebnis um 107% auf 109.088

Tsd. € (2019:

52.780

Tsd. €). Das Ergebnis vor Steuern belief sich auf

70.359

Tsd. € (2019: 42.333 Tsd. €). Nach Berücksichtigung

der Steuern vom Einkommen in Höhe von 12.745

Tsd. €

(2019: 4.370

Tsd. €) verbleibt per 31. Dezember 2020 ein

Jahresüberschuss von 83.103

Tsd. € nach 46.703 Tsd. € per

31. Dezember 2019 (+78%). Nach Berücksichtigung eines

Gewinnvortrags aus dem Vorjahr in Höhe von

814.502

Tsd. € (2019: 860.827 Tsd. €) weist der Jahresab-

schluss der CA Immobilien Anlagen AG einen Bilanzge-

winn in Höhe von 897.605

Tsd. € (2019: 907.530 Tsd. €) aus.

Dividendenvorschlag 2020

Für das Geschäftsjahr 2020 wird der Vorstand zum Vor-

jahr unverändert eine Dividende von 1,00 € je dividen-

denberechtigter Aktie vorschlagen. Bemessen am Schluss-

kurs zum 31. Dezember 2020 (31,35 €) liegt die Dividen-

denrendite bei rund 3%. Dividendenzahltag ist der

12. Mai 2021 (Ex-Tag sowie Nachweisstichtag für die Divi-

dende sind der 10. bzw. 11. Mai 2021).

Cash-flow

Der Cash-flow aus der Geschäftstätigkeit (operativer Cash-

flow plus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen) lag im

abgelaufenen Geschäftsjahr bei 139.521

Tsd. € (2019:

197.163

Tsd. €). Der Cash-flow aus Investitionstätigkeit be-

trägt –195.735

Tsd. € (2019: 39.611 Tsd. €) und der Cash-

flow aus der Finanzierungstätigkeit 690.347

Tsd. € (2019:

–271.555

Tsd. €).

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

BILANZANALYSE

Aktivseite

Die Bilanzsumme der CA Immobilien Anlagen AG er-

höhte sich im Vorjahresvergleich von 3.629.907

Tsd. € per

31. Dezember 2019 auf 4.460.251

Tsd. € per 31.12.2020.

Das Anlagevermögen stieg von 3.533.787

Tsd. € per

31. Dezember 2019 auf 3.725.856

Tsd. € per 31. Dezember

2020. Der Anteil des Anlagevermögens an der Bilanz-

summe lag zum 31. Dezember 2020 bei 84% (31.12.2019:

97%). Die immateriellen Vermögenswerte verzeichneten

einen Anstieg auf 542

Tsd. € (31.12.2019: 427 Tsd. €); sie

umfassen ausschließlich die EDV-Software. Zum Bilanz-

stichtag umfasste das Immobilienvermögen der Gesell-

schaft insgesamt acht Liegenschaften in Österreich mit ei-

nem Bilanzwert von 246.783

Tsd. € (31.12.2019:

250.895

Tsd. €). Das Sachanlagevermögen belief sich ins-

gesamt auf 248.077

Tsd. € (31.12.2019: 252.370 Tsd. €). Im

Geschäftsjahr 2020 wurden außerplanmäßigen Abschrei-

bungen auf das Sachanlagevermögen in Höhe von

3.688 Tsd. € (2019: 9.571 Tsd. €) und Zuschreibungen in

Höhe von 5.137 Tsd. € (2019: 6.235

Tsd. €) vorgenommen.

Die Finanzanlagen erhöhten sich um 6% auf

3.477.237

Tsd. € (31.12.2019: 3.280.990 Tsd. €). Zum Bi-

lanzstichtag betrug der Buchwert der Anteile an verbun-

denen Unternehmen 2.938.724

Tsd. € (31.12.2019:

2.600.187

Tsd. €). Die Veränderung resultiert im Wesentli-

chen aus Gesellschafterzuschüssen sowie dem Ankauf

der Gesellschaft CA Immo P14 Sp. z o.o., die das Büroge-

bäude Postepu 14 in Warschau hält. Darüber hinaus

wurde im Geschäftsjahr 2020 eine Tochtergesellschaft in

Österreich liquidiert.

Das Umlaufvermögen verzeichnete einen Anstieg von

92.283

Tsd. € per 31. Dezember 2019 auf 724.466 Tsd. €

per 31. Dezember 2020. Der Anstieg ist auf die Begebung

der zuvor genannten Anleihen zurückzuführen. Die For-

derungen verzeichneten einen Rückgang um –6% auf

30.048

Tsd. € (31.12.2019: 31.998 Tsd. €). Die Gesellschaft

verfügt per 31. Dezember 2020 über liquide Mittel in

Höhe von 694.418

Tsd. € (31.12.2019: 60.285 Tsd. €).

Passivseite

Das Eigenkapital der Gesellschaft reduzierte sich zum Bi-

lanzstichtag geringfügig auf 2.470.783

Tsd. € (31.12.2019:

2.480.708

Tsd. €). Die Eigenkapitalquote beträgt zum Stich-

tag rund 55% (31.12.2019: 68%). Das Anlagevermögen war

zu 66% (31.12.2019: 70%) durch Eigenkapital gedeckt.

Die Rückstellungen belaufen sich auf 43.439

Tsd. €

(31.12.2019: 19.860

Tsd. €). Mit einem Betrag von

25.475

Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €) stellt die Rückstellung

für Gerichtsgebühren für das im Geschäftsjahr 2020 einge-

leitete Schadenersatzverfahren im Zusammenhang mit

der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften

2004 („BUWOG“) die größte Position dar. Diese Gerichts-

gebühren wurden im sonstigen Steueraufwand berück-

sichtigt. Für Prämien wurde ein Betrag von 6.730 Tsd. €

ausgewiesen (31.12.2019: 5.469 Tsd. €). Die Rückstellun-

gen für Derivatgeschäfte betragen 6.657 Tsd. € (31.12.2019:

5.289 Tsd. €).

Die Verbindlichkeiten erhöhten sich insgesamt von

1.122.879

Tsd. € per Jahresende 2019 auf 1.939.666 Tsd. €

per 31. Dezember 2020. Sie beinhalten im Wesentlichen

Verbindlichkeiten aus Anleihen in Höhe von

1.741.482 Tsd. € (31.12.2019: 990.000 Tsd. €). Die Verbind-

lichkeiten gegenüber Kreditinstituten umfassen ausschließ-

lich Investitionskredite und beliefen sich auf

111.134 Tsd. € (31.12.2019: 111.908 Tsd. €).

ENTWICKLUNG EIGENKAPITAL

Tsd. € 31.12.2019 Veränderung

eigene Anteile

Dividende Jahresergebnis Zuweisung zu

Rücklagen

31.12.2020

Grundkapital 676.316 0 0 0 0 676.316

Gebundene Kapitalrücklagen 854.841 0 0 0 0 854.841

Gewinnrücklagen 42.021 0 0 0 0 42.021

Bilanzgewinn 907.530 0 –93.028 83.103 0 897.605

Summe Eigenkapital 2.480.708 0 –93.028 83.103 0 2.470.783

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

263

FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

Das strategische Kernelement der unternehmerischen Tä-

tigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des

Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsindika-

toren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instrument.

Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren und für ein

Value-Management messbar zu machen, die zu einer nach-

haltigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen.

Leistungsindikatoren der CA Immo Gruppe

Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der auf das

eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Re-

turn on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kal-

kulatorischen Eigenkapitalkosten (mittelfristig mit rund

7,0% angenommen) zu erreichen und damit Shareholder

Value zu generieren.

Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steue-

rung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafte-

ten Ertrags sind die Entwicklung des Net Asset Value

(NAV) je Aktie, der operative Cash-flow je Aktie sowie

Funds from Operations (FFO I und FFO II) je Aktie.

FFO I ist eine wesentliche Kennzahl für die nachhaltige

Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das

Verkaufsergebnis und sonstige nicht nachhaltige Effekte

bereinigt berichtet wird. FFO II, inklusive Verkaufsergeb-

nis und nach Steuern, ist ein Indikator für die Gesamt-

profitabilität der Gruppe.

NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg dar-

stellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt

wird, sind diesen eine Reihe sonstiger, nichtfinanzieller

Leistungsindikatoren vorgelagert, die für die Messung

und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesent-

lich sind.

Wesentliche nichtfinanzielle Leistungsindikatoren des

operativen Immobiliengeschäfts sind unter anderem:

– Vermietungsquote zeigt die Qualität und den Bewirt-

schaftungserfolg des Portfolios. Die wirtschaftliche Ver-

mietungsquote der CA Immoblien Anlagen AG betrug im

Bestandsportfolio unverändert zum Vorjahr rund 88%.

– Leerstandsquote zeigt das Verhältnis der nicht vermiete-

ten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche des Immobi-

lienportfolios und spielt daher in Bezug auf die zu erwirt-

schaftenden Rendite eine wichtige Rolle. Je höher die

Leerstandsquote, desto geringer fällt der Mietertrag aus.

Das Immobilienportfolio der CA Immoblien Anlagen AG

weist zum 31. Dezember 2020 eine Leerstandsquote von

rund 12% aus (31. Dezember 2019: rund 13%).

– WAULT – Weighted Average (Unexpired) Lease Term ist

ein wesentlicher Indikator im gewerblichen Immobilien-

bereich. Sie gibt Auskunft über die durchschnittliche

Restmietdauer des Immobilienportfolios und beläuft

sich in der CA Immoblien Anlagen AG per 31. Dezember

2020 auf 3,9 Jahre (31. Dezember 2019: 3,9 Jahre).

– Standortqualität und Infrastruktur sind entscheidend

für die Vermarktbarkeit der Immobilien. Ein Großteil

des Bürobestands der Gruppe liegt in CBD- oder zentra-

len Businesslagen zentraleuropäischer Hauptstädte.

– Nachhaltigkeitszertifizierung: Die nachhaltige in-house

Projektentwicklung für das eigene Portfolio zur Steige-

rung der Qualität des Gebäudebestands ist seit vielen

Jahren ein wichtiger Bestandteil der Nachhaltigkeits-

strategie von CA Immo. Um einen transparenten, inter-

national vergleichbaren und objektivierten Nachweis

der Gebäudequalität über das gesamte Portfolio hinweg

erbringen zu können, lässt CA Immo auch strategische

Core-Bestandsgebäude zertifizieren.

– Lokale Präsenz und Marktkenntnis: Eigene Niederlas-

sungen in den Kernmärkten sichern effiziente Bewirt-

schaftung und Mieterbindung.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

UMWELT UND SOZIALES

CA Immo ist ein Investor, Entwickler und langfristiger

Bestandshalter von hochwertigen Bürogebäuden. Unser

strategisches Geschäftsmodell ist auf nachhaltige Wert-

schöpfung unter Beachtung ökologischer, ökonomischer,

sozialer und rechtlicher Dimensionen ausgerichtet. Damit

einher geht der Anspruch, den vielfältigen Interessen

und Bedürfnissen der Stakeholder von CA Immo gezielt

und in verantwortungsvoller Balance zu begegnen und

dadurch die Wettbewerbsfähigkeit langfristig zu sichern.

In diesem Sinne evaluieren und managen wir die Anfor-

derungen unserer Stakeholder wie auch die Auswirkun-

gen der Geschäftstätigkeit auf unser ökologisches und ge-

sellschaftliches Umfeld.

CA Immo will einen Beitrag dazu leisten, die globale

Klimaerwärmung unter 2° Celsius zu halten und die Um-

welt zu schützen. Deshalb haben wir uns das Ziel gesetzt,

den CO

2-Footprint unserer Gebäude zu reduzieren, die

Resilienz unseres Portfolios gegenüber Klimarisiken zu

erhöhen und unsere bisher gesetzten Maßnahmen zum

Schutz der Umwelt zu evaluieren und gegebenenfalls zu

intensivieren.

Soziale, ökologische und wirtschaftliche

Auswirkungen, Risiken und Chancen durch die CA

Immo Geschäftstätigkeit

Ein wesentlicher Schritt zur Ermittlung und Gewich-

tung der für CA Immo relevanten Nachhaltigkeitsthemen

war die Evaluierung der Auswirkungen unserer Ge-

schäftstätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft

über die gesamte Wertschöpfungskette. Hierbei wurden

u. a. folgende direkte (eigene Aktivitäten) und

indirekte

(Lieferkette)

wesentliche Auswirkungen, Risiken

und

Chancen

identifiziert.

Umwelt:

– Umweltstandards in der Quartiers- und Projektentwick-

lung (Energieeffizienz und CO

2-Emissionen im Baupro-

zess sowie der Produktdefinition, Materialauswahl, Res-

sourcenverbrauch und Kr

eislaufwirtschaft)

–

Brownfield vs. Greenfield Development

(Biodiversität)

– Steuerung

von Energieeffizienz und CO

2-Emissionen, Ab-

fallaufkommen und Wasserverbrauch im Gebäudebetrieb

Gesellschaft und Wirtschaft:

– Sozialstandards in der Quartiers- und Projektentwick-

lung (Produktdefinition, z. B. soziale Infrastruktur, leist-

bares Wohnen), Reaktion auf gesellschaftlichen Wandel

– Gesundheit und Sicherheit für Mieter, Auftrag

nehmer

und

eigene Mitarbeiter im Gebäudebetrieb und auf Bau-

stellen, Umgang mit Pandemie-Risiken

– Arbeitsbedingungen und Einkommenseffekte

eigener

und externer Mitarbeiter (Auftragnehmer), Arbeitneh-

merrechte, Personalentwicklung und –bindun

–

Unabhängige und verantwortungsvolle Unternehmens-

führung, Compliance mit sozial- und umweltrelevanten

– Vorgaben, Einhaltung von Menschenrechten, Vermei-

dung von Korruption und Bestechung, Reputationsrisiko

CA Immo Klimarisiken und -chancen

Die Analyse der konkreten Klimarisiken für unser Ge-

schäft ist überaus komplex und birgt etliche unbekannte

Größen. Wir haben unseren allgemeinen Risikokatalog im

Jahr 2020 diesbezüglich auf Vollständigkeit überprüft.

Die für CA Immo relevanten Klimarisiken sowie allge-

meine Nachhaltigkeitsrisiken wurden teilweise ergänzt

und bewertet. Diese Risiken werden künftig jährlich neu

evaluiert, bewertet und vom Vorstand freigegeben. Sofern

sich aus den Bewertungen der Bedarf für zusätzliche

Maßnahmen oder Strategieänderungen ergeben, werden

diese in der Folge entsprechend von den zuständigen Ab-

teilungen implementiert. Hierbei verfolgt CA Immo einen

proaktiven Ansatz um sicherzustellen, dass etwaige Risi-

ken durch frühzeitiges Gegensteuern minimiert werden

und das Unternehmen auf etwaige Veränderungen recht-

zeitig reagieren kann.

Soziales Engagement

Auch im Sozialbereich setzt CA Immo Maßnahmen, um

im Rahmen ihres Einflussbereichs positive Impulse und

verantwortungsvolle Standards zu setzen. Unsere strategi-

schen Schwerpunkte liegen hierbei insbesondere auf den

Themenbereichen Gesundheit & Sicherheit, Beschäftigung

& Arbeitsbedingungen sowie sozialen Aspekten einer

nachhaltigen Lieferkette und Stadtquartiersentwicklung.

Weiterführende Informationen zum Thema „Umwelt

und Soziales“ finden Sie im Konzernlagebericht (Kapitel

„ESG Report“).

Mitarbeiter

Unsere Mitarbeiter sind unsere wertvollste Ressource.

Ihre Expertise und ihr Engagement sind entscheidend für

unseren Erfolg. CA Immo legt Wert auf eine Unterneh-

menskultur, die von Stolz, Vertrauen und selbstbestimm-

tem Arbeiten geprägt ist. Als Arbeitgeber will CA Immo

für ihre Mitarbeiter bestmögliche Rahmenbedingungen

schaffen, um ihre Potenziale, Stärken und Kompetenzen

optimal zur Entfaltung zu bringen. Wir bieten sichere und

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

attraktive Arbeitsumgebungen, vielfältige internationale

Entwicklungsmöglichkeiten und sorgsame, vorausschau-

ende Personalentwicklung mit dem Ziel, unseren Mitar-

beitern das zu bieten, wofür auch unsere Büroimmobilien

stehen: einen „place where people love to work‘‘.

CA Immo ist als Arbeitgeber seit vielen Jahren in ihren

Märkten lokal verankert und beschäftigt in den internatio-

nalen Niederlassungen fast ausschließlich lokales Perso-

nal. Grundsätzlich beschäftigt CA Immo Mitarbeiter in un-

befristeten Vollzeit-Arbeitsverhältnissen. Die Work-Life-

Balance und Vereinbarkeit von Beruf und Familie in unter-

schiedlichen Lebensphasen der Mitarbeiter unterstützt

CA Immo bei Bedarf durch flexible Arbeitszeit- bzw. Teil-

zeitmodelle, Home-Office-Regelungen, individuelle Ka-

renzmodelle und Papamonat. Zusätzlich wurde eine Viel-

zahl an mitarbeiterbezogenen Regelungen in Kooperation

mit dem österreichischen Betriebsrat im Rahmen von Be-

triebsvereinbarungen geregelt. Informationen zu Diversität,

Gleichberechtigung und Inklusion sowie zu Arbeitnehmer-

rechten finden sich im Corporate Governance Bericht.

ÜBERSICHT MITARBEITER DER CA IMMO GRUPPE NACH SEGMENTEN

Headcount Anzahl Mitarbeiter Anteil Frauen Eintritte /

Austritte

Neuein-

stellungen

Fluktuation

31.12.2019 31.12.2020 Veränderung 2020 Ø 31.12.2020 2020 2020 2020

in % in % in % in %

Österreich 80 80 0% 80 63 12/11 15% 13,6

Deutschland/Schweiz

233 252 8% 244 38 45/23 18% 9,4

Osteuropa 101 105 4% 102 72 11/5 11% 7,7

Gesamt 414 437 6% 426 51 68/39 16% 9,2

Headcounts. Davon rd. 11% Teilzeitarbeitskräfte (TZA), inkl. 26 karenzierte Mitarbeiter; exkl. 22 Mitarbeiter von Joint-Venture-Firmen

Neueinstellungen: Eintritte 2020 / durchschnittliche Beschäftigte 2020 (Headcount)

Fluktuation: Personalabgang 2020 / durchschnittliche Beschäftigte 2020 (Headcount);

Ende 2020 waren in der 2014 gegründeten Niederlassung der 100-prozentigen CA Immo Bautochter omniCon in Basel 25 lokale Mitarbeiter beschäftigt

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

266

AKTIONÄRSSTRUKTUR

Das Grundkapital der Gesellschaft betrug zum Bilanz-

stichtag 718.336.602,72

€ und verteilte sich auf vier Na-

mensaktien sowie 98.808.332 Stück auf den Inhaber lau-

tende Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am

Grundkapital von je 7,27

€. Die Inhaberaktien notieren im

Prime Market der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352).

Mit einer Beteiligung von rund 28% per 31. Dezember

2020 (27.908.386 Inhaberaktien sowie vier Namensak-

tien) ist SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von

Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, größter

Aktionär von CA Immo. Starwood ist ein auf globale Im-

mobilieninvestitionen konzentrierter Finanzinvestor. Die

übrigen Aktien von CA Immo befinden sich im Streube-

sitz von institutionellen und privaten Investoren. Mit ei-

nem Anteil von rund 6% bzw. rund 4% zählen die

S IMMO Gruppe sowie BlackRock Inc. zu den größeren

Aktionären von CA Immo. Darüber hinaus sind keine Ak-

tionäre mit einer Beteiligung von mehr als 4% bekannt.

Nähere Informationen zur Ausgestaltung der Aktien so-

wie zu den Aktionärsrechten sind im Corporate Gover-

nance Bericht (Corporate Governance (caimmo.com)) dar-

gestellt.

ANGABEN ZUM KAPITAL

In der 31. ordentlichen Hauptversammlung vom

9. Mai 2018 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustim-

mung des Aufsichtsrats das Grundkapital (auch in meh-

reren Tranchen und bei möglichem Bezugsrechtaus-

schluss) um bis zu 359.168.301,36 (rund 50% des derzeit

aktuellen Grundkapitals) durch Bar- oder Sacheinlage ge-

gen Ausgabe von bis zu 49.404.168 auf Inhaber lautende

Stückaktien zu erhöhen. Die Ermächtigung gilt bis zum

18. September 2023.

In der selben Hauptversammlung wurde das „bedingte

Kapital 2013“ von ursprünglich 100.006.120 € zur Bedie-

nung der 0,75% Wandelschuldverschreibungen 2017-2025

auf 47.565.458,08 € eingeschränkt und der Vorstand

gleichzeitig ermächtigt, bis längstens 8. Mai 2023 mit Zu-

stimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibun-

gen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt

750 Mio. €, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte

auf bis zu 19.761.667 Stück auf Inhaber lautende Aktien

der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundka-

pital von bis zu 143.667.319,09 € verbunden sind (beding-

tes Kapital 2018), auch in mehreren Tranchen auszugeben

und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Um-

tauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzu-

setzen. Die Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen

darf nach dieser Ermächtigung nur erfolgen, wenn auf die

Summe der neuen Aktien, auf die Umtausch- und/oder Be-

zugsrechte mit solchen Wandelschuldverschreibungen ein-

geräumt werden, rechnerisch ein Anteil von insgesamt

nicht mehr als 20% des Grundkapitals der Gesellschaft

zum Zeitpunkt der Einräumung dieser Ermächtigung ent-

fällt. Das Bezugsrecht der Aktionäre (§ 174 Abs 4 AktG

iVm § 153 AktG) wurde ausgeschlossen.

In der 32. ordentlichen Hauptversammlung vom 9. Mai

2019 wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs 1 Z 8 und Abs 1a

und Abs 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Da-

tum der Beschlussfassung, d.h. bis längstens 8. November

2021, ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats im ge-

setzlich höchstzulässigen Ausmaß eigene Aktien der Gesell-

schaft zu erwerben. Der beim Rückerwerb zu leistende Ge-

genwert darf nicht niedriger als 30% unter und nicht höher

als 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Bör-

seschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn

Börsetage betragen. Die sonstigen Rückkaufsbedingungen

hat der Vorstand festzulegen, wobei der Erwerb nach Wahl

über die Börse, durch ein öffentliches Angebot oder auf

eine sonstige gesetzlich zulässige, zweckmäßige Art, also

auch außerbörslich und/oder von einzelnen Aktionären

und unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungs-

rechts erfolgen kann (umgekehrtes Bezugsrecht). Die Er-

mächtigung kann ganz oder teilweise oder auch in mehre-

ren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer

Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unter-

nehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch

Dritte ausgeübt werden. Auch die wiederholte Ausübung

dieser Ermächtigung ist zulässig. Der Vorstand wurde wei-

ters ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, die er-

worbenen eigenen Aktien ohne weiteren Hauptversamm-

lungsbeschluss auf jede gesetzlich zulässige Art wieder zu

veräußern und die Veräußerungsbedingungen festzusetzen

bzw. die eigenen Aktien auch einzuziehen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde kein Aktienrück-

kaufprogramm durchgeführt. Per 31. Dezember 2020 hielt

die CA Immobilien Anlagen AG insgesamt 5.780.037 Stück

eigene Aktien. Bei einer Gesamtzahl von 98.808.336 ausge-

gebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 6%

der stimmberechtigten Aktien.

INFORMATIONEN GEM. § 243 A UGB

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

267

INFORMATIONEN ZU VORSTAND UND

AUFSICHTSRAT

Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus

einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vor-

standsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des

65. Lebensjahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funkti-

onsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den

65. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversamm-

lung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei,

höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien ent-

sendete Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsen-

dungsberechtigten jederzeit abberufen und durch andere

ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die

Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen fin-

den auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsrats-

mitglieder werden von der Hauptversammlung gewählt.

Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der

Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt.

Aufsichtsratsmitglieder scheiden mit Ablauf der auf den

70. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversamm-

lung aus dem Aufsichtsrat aus. Über die Abwahl von Mit-

gliedern des Aufsichtsrates beschließt die Hauptver-

sammlung mit einer Mehrheit von mindestens drei Vier-

tel der abgegebenen Stimmen (§ 21 der Satzung).

„CHANGE OF CONTROL“ REGELUNGEN

Alle Vorstandsverträge enthalten eine „Change of Con-

trol“-Klausel („CoC“), die Zusagen für Leistungen aus

Anlass der vorzeitigen Beendigung der Vorstandstätigkeit

infolge eines Kontrollwechsels regeln. Ein Kontrollwech-

sel liegt vor, sobald ein Aktionär oder eine Aktionärs-

gruppe 25% der Stimmrechte in der Hauptversammlung

erlangt oder in Folge des Überschreitens einer Beteili-

gungsschwelle von 30% ein Pflichtanbot gemäß Übernah-

megesetz legen muss. Firmenzusammenschlüsse gelten

grundsätzlich als Kontrollwechsel. Die vertraglichen Re-

gelungen sehen Sonderkündigungsrechte sowie eine Ent-

geltfortzahlung (einschließlich variabler Vergütung) für

die Restlaufzeit des Anstellungsvertrages vor. Die maxi-

male Berechnungsgrundlage für die Entschädigung der fi-

xen Vergütung beträgt aktuell zwei Jahresfixbezüge. Dar-

über hinaus muss die Gesellschaft dem Vorstandsmit-

glied auf Grundlage der bestehenden Vorstandsverträge

eine abhängig von seiner konkreten Tätigkeit und Posi-

tion prozentuelle Abschlagszahlung als Entschädigung

für die entgangene variable Vergütung in der Höhe von

maximal 80% von zwei Jahresfixbezügen gewähren. Die

Ausübung des Sonderkündigungsrechts im Falle eines

Kontrollwechsels innerhalb der Sphäre des Großaktio-

närs Starwood Capital wurde für alle derzeit amtierenden

Vorstandsmitglieder vertraglich ausgeschlossen.

BEKENNTNIS ZUR EINHALTUNG DES

ÖSTERREICHISCHEN CORPORATE GOVERNANCE

KODEX

Die Einhaltung der in den Zielmärkten der CA Immo gel-

tenden gesetzlichen Bestimmungen ist uns ein besonderes

Anliegen. Vorstand und Aufsichtsrat bekennen sich zur

Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance

Kodex

10)

und damit zu Transparenz und den Grundsätzen

guter Unternehmensführung. Die Regeln und Empfehlun-

gen des Corporate Governance Kodex in der für das Ge-

schäftsjahr 2020 geltenden Fassung (vom Jänner 2020)

werden nahezu uneingeschränkt umgesetzt. Abweichun-

gen bestehen hinsichtlich der C-Regeln Nr. 2 (Entsen-

dungsrecht in den Aufsichtsrat) und Nr. 45 (Organfunktio-

nen in wettbewerbsrelevanten Unternehmen). Die durch

Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m. b. H.

durchgeführte Evaluierung über die Einhaltung der Re-

geln 1 bis 76 des Österreichischen Corporate Governance

Kodex für das Geschäftsjahr 2020 ergab, dass die von

CA Immo abgegebenen Entsprechenserklärungen im Hin-

blick auf die Einhaltung der C- und R-Regeln des Kodex

zutreffen. Der Corporate Governance Bericht steht auch

auf der Website der Gesellschaft unter Corporate Gover-

nance (caimmo.com) zur Verfügung.

10)

Der österreichische Corporate Governance Kodex ist auf der Website des

Österreichischen Arbeitskreises für Corporate Governance unter

www.corporate-governance.at abrufbar.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

268

VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG MIT

WESENTLICHEN CHANCEN UND RISIKEN

Die zentrale Herausforderung des aktuellen Jahres wird

die Bekämpfung der Covid-19-Pandemie bleiben. Trotz

erster Fortschritte bei den weltweiten Impfkampagnen

dürfte das Infektionsgeschehen dynamisch bleiben. Mit

einer möglichen Verbesserung der Pandemielage ab dem

Frühjahr könnte eine Erholung des Wirtschaftswachs-

tums auf breiter Front spürbar werden.

Es kann davon ausgegangen werden, dass die weltwei-

ten Eindämmungsmaßnahmen im Laufe des Jahres 2021

in Kraft bleiben, bevor sie im weiteren Verlauf verstärkt

gelockert werden. Infolgedessen ist damit zu rechnen,

dass die Weltwirtschaft im Jahr 2021 wieder kräftig

wachsen wird. Aktuelle Wirtschaftswachstumsprognosen

gehen davon aus, dass die europäische Wirtschaft im Jahr

2021 um etwa 4% und im Jahr 2022 um etwa 3% steigen

und somit im Laufe des Jahres 2022 wieder das Vorkri-

senniveau erreichen wird.

Die abschließenden Auswirkungen der Pandemie und

deren wirtschaftlichen Folgen können insbesondere auf-

grund der dynamischen Entwicklungen nicht abschlie-

ßend beurteilt werden, unterliegen jedoch einer laufenden

Evaluierung. Temporäre Einschränkungen des laufenden

Betriebs (auch verursacht durch Ausgangsbeschränkungen

/ Ausgangssperren, Grenzschließungen, Schul- und Ge-

schäftsschließungen sowie weitere Maßnahmen) können

jedoch bei CA Immo, bei Mietern, Kunden, Lieferanten so-

wie Behörden eintreten. Die daraus resultierenden finan-

ziellen, allgemein geschäftlichen und immobilienspezifi-

schen Auswirkungen können nicht abschließend beurteilt

werden (z. B. nicht vertragskonformer Zahlungseingang

von Mieten, Verzögerungen von Bautätigkeiten, Auswir-

kungen auf die Immobilienmärkte, Entwicklung der

Covenants bei Finanzierungen, Auswirkungen auf ge-

plante Immobilientransaktionen). CA Immo setzt auf eine

Vielzahl möglicher Maßnahmen, um die Auswirkungen

auf die Gruppe so gering wie möglich zu halten.

Strategie

Mit den erfolgreich umgesetzten

Strategieprogrammen

der vergangenen Jahre verfügt CA Immo über eine ausge-

zeichnete Marktposition in ihren Kernmärkten. Trotz der,

angesichts der Covid-19-Pandemie, herausfordernden

wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird eine weiter-

hin robuste Geschäftsentwicklung des Kernsegmentes Be-

standsimmobilien erwartet.

Darüber hinaus sollen neben der Fortführung des organi-

schen Wachstums durch profitable Projektentwicklungstä-

tigkeit zusätzlich selektive Ankäufe von Bestandsimmobi-

lien mit Wertschaffungspotenzial in den Kernmärkten um-

gesetzt werden. Die dadurch zu erwartende Steigerung der

jährlichen Mieteinnahmen, bei einer gleichzeitig optimier-

ten Finanzierungsstruktur, soll die nachhaltige Profitabili-

tät von CA Immo weiter erhöhen.

Die Portfoliostrategie des Unternehmens setzt unverän-

dert auf ein qualitativ hochwertiges Portfolio sowohl in Be-

zug auf Standort- als auch Gebäudequalität und eine klare

Fokussierung auf attraktive Metropolen in Zentral- und

Osteuropa. In diesem Zusammenhang soll die strategische

Kapitalrotation kontinuierlich umgesetzt werden. Nach

dem Rückzug aus den nicht-strategischen Märkten Zagreb

(September 2020), Graz (Dezember 2020) und Bratislava

(März 2021) ist auch ein Verkauf der beiden Bürogebäude

in Belgrad geplant. Verkäufe innerhalb der Büroportfolien

in den strategischen Märkten und eine Reinvestition der

Verkaufserlöse in Zukäufe von strategischen Bestandsim-

mobilien bzw. in die Entwicklungspipeline des Unterneh-

mens zielen darauf ab, die Qualität des Portfolios in Bezug

auf Lage, physische und nachhaltige Gebäudequalität so-

wie Effizienz der Bewirtschaftung zu optimieren.

Finanzierung

CA Immo verfügt über eine äußerst robuste Bilanz- und

Finanzierungsstruktur mit einer sehr soliden Liquiditäts-

position. Die erstmaligen Emissionen einer Benchmark-

Anleihe sowie eines Green Bond in 2020 repräsentieren

einen Meilenstein in der Umsetzung der Wachstumsstra-

tegie, mit dem die Diversifikation der Finanzierungsstruk-

tur und deren Optimierung deutlich beschleunigt wurde.

Sowohl das Baa2 – Rating als auch der stabile Ausblick

wurden von Moody’s in einer Credit Opinion am 18. Ja-

nuar 2021 bestätigt. Nach Ankündigung des Kernaktionärs

Starwood Capital ein antizipatorisches Pflichtangebot an

die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuldverschrei-

bungen der CA Immo zu stellen, setzte die Ratingagentur

das Rating „Under Review for Downgrade“ sowie den

Ausblick ebenso auf „Under Review“. Diese Veränderung

spiegelt gemäß einer Aussendung von Moody‘s die Unge-

wissheit wider, ob Starwood Capital „Kontrolle über CA

Immo erlangt und ob dies zu Änderungen im Geschäfts-,

Finanz- oder Liquiditätsprofil von CA Immo führt.“

AUSBLICK

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

269

Wesentliche Parameter, die den für 2021 geplanten Ge-

schäftsverlauf beeinflussen könnten, sind:

– Konjunkturelle Entwicklungen in den Regionen, in de-

nen CA Immo tätig ist sowie deren Auswirkungen auf

Mietnachfrage und Mietpreisniveaus (Kernindikatoren

umfassen BIP-Wachstum, Beschäftigung und Inflation).

– Die Entwicklung der allgemeinen Zinsniveaus.

– Verfügbarkeit und Kosten langfristiger Fremdfinanzie-

rungen (sowohl besicherte Finanzierungen von Banken

auf Immobilienebene als auch unbesicherte Kapital-

marktfinanzierungen auf Konzernebene) und damit ein-

hergehend die weitere Entwicklung am Immobilien-In-

vestmentmarkt bzw. die Preisentwicklung und ihre Aus-

wirkung auf die Bewertung des Portfolios von CA

Immo.

– Auch das Tempo der Umsetzung der geplanten Ent-

wicklungsprojekte hängt von den oben dargelegten

Marktfaktoren sowie der Verfügbarkeit von dafür erfor-

derlichen externen Fremd- und Eigenkapital ab.

– Politische, (steuer-) rechtliche und wirtschaftliche Risi-

ken sowie Transparenz und Entwicklungsgrad des je-

weiligen Immobilienmarktes.

Dividende und Jahreszielsetzung 2021

Für das Geschäftsjahr 2020 plant der Vorstand, eine Di-

vidende von 1,00 € je dividendenberechtigter Aktie vor-

zuschlagen.

Die Jahreszielsetzung für das nachhaltige Ergebnis des

Geschäftsjahres 2021 (FFO I) wird im Rahmen der Präsen-

tation des ersten Quartals im Mai 2021 bekannt gegeben.

FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG

Technologischer und gesellschaftlicher Wandel verän-

dert die Büro- und Wissensarbeit kontinuierlich. Um Bü-

roimmobilien heute so zu entwickeln bzw. zu revitalisie-

ren, dass sie auch in Zukunft effizient und profitabel be-

wirtschaftbar sind, beobachtet CA Immo einerseits die

Veränderungen der Arbeitsprozesse und der Anforderun-

gen von Unternehmen an ihre Arbeitsräume und erprobt

andererseits neue technische Lösungen sowie Raum- und

Gebäudekonzepte in ausgewählten Entwicklungsprojek-

ten. Aktuell stehen hierbei u. a. neue Anforderungen in

Bezug auf Energieeffizienz, Umweltschutz und Schutz-

maßnahmen in Bezug auf Virusinfektionen (Pandemie-

schutz) im Fokus.

Im Zuge ihrer theoretischen und praktischen For-

schungstätigkeit kooperiert CA Immo mit Einrichtungen,

die sich mit immobilienrelevanter Forschung beschäfti-

gen. So ist CA Immo z. B. Partner des Verbundprojekts

Office 21 des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft

und Organisation (IAO, www.office21.de) und des Real

Estate Innovation Network REIN mit dem Ziel, externe

und interne Innovationsansätze zu evaluieren und früh-

zeitig zu pilotieren. Zusätzlich ist CA Immo aktives Mit-

glied in relevanten Plattformen der Immobilienwirtschaft.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

RISIKOBERICHT

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

271

RISIKOMANAGEMENT BEI CA IMMO

Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von

CA Immo und das Erreichen der strategischen Ziele ist

ein erfolgreiches Management bestehender und neu auf-

tretender Risiken entscheidend. Um bestehende Markt-

chancen nutzen und die darin liegenden Erfolgspotenzi-

ale ausschöpfen zu können, müssen in angemessenem

Umfang auch Risiken getragen werden. Daher bilden Risi-

komanagement und Internes Kontrollsystem (IKS) einen

wesentlichen Bestandteil der als Grundsatz verantwor-

tungsbewusster Unternehmensführung verstandenen Cor-

porate Governance des Konzerns.

Das Risikomanagementsystem von CA Immo basiert auf

folgenden Komponenten:

– Risikokultur: Der Ruf von CA Immo ist zentral für un-

sere Identität und unseren Geschäftserfolg. Daher ist die

Einhaltung etablierter Grundsätze der Corporate Gover-

nance und unseres Wertemanagements eine Selbstver-

ständlichkeit. Risikokultur bedeutet für CA Immo die

Schaffung eines Risikobewusstseins und die Etablierung

eines bewussten Umgangs mit Risiken im Tagesgeschäft

– sowohl für das Management als auch für jeden einzel-

nen Mitarbeiter.

– Risikostrategie: Die Risikostrategie beschreibt den Um-

gang mit den aus der Geschäftsstrategie resultierenden

Risiken und beschreibt diese Risiken hinsichtlich ihrer

Auswirkungen auf die wirtschaftliche Lage des Unter-

nehmens und die daraus abzuleitenden Richtlinien für

den Umgang mit Risiken.

Strategische Ausrichtung und Risikotoleranz

Der Vorstand legt unter Einbeziehung des in 2019 etab-

lierten Corporate Development Komitees sowie des Auf-

sichtsrats die strategische Ausrichtung der CA Immo

Gruppe sowie die Art und das Ausmaß jener Risiken fest,

die der Konzern zur Erreichung seiner strategischen Ziele

zu übernehmen bereit ist. Bei der Einschätzung der Risi-

kolandschaft und der Entwicklung potenzieller Strategien

zur Steigerung des langfristigen Stakeholder Value wird

der Vorstand durch die Abteilung Risikomanagement un-

terstützt. Zusätzlich wurde ein interner Risikoausschuss

mit Vertretern aller Unternehmensbereiche sowie dem Fi-

nanzvorstand eingerichtet, der quartalsweise oder im Be-

darfsfall im Rahmen von Sondersitzungen zusammentrifft

(wie auch zum Thema „Covid-19-Pandemie“ der Fall).

Ziel dieses Ausschusses ist die zusätzliche Verankerung

einer regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung

der Risikosituation des Konzerns inklusive Einleitung

von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit

soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensaus-

richtung vor dem Hintergrund verfügbarer Alternativen

optimal gewählt ist.

Identifikation von Risiken und Bewertung

Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei

CA Immo quartalsweise im Rahmen von Reportings. Die

Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw.

-projektebene, als auch auf (Teil-)Portfolioebene statt.

Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprog-

nosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwa-

chung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmög-

lichkeiten sowie die laufende Überwachung der Baukos-

ten bei Projektrealisierungen. Szenariendarstellungen

hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios,

Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risi-

koberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit.

Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem

Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen

den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen

umfassen. Zusätzlich führt CA Immo im 3-Jahres-Rhyth-

mus eine Inventarisierung und Evaluierung der Einzelri-

siken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrschein-

lichkeit durch. Zusätzlich erfolgt eine jährliche Aktuali-

sierung im Hinblick auf die geschätzten Auswirkungen

auf das Ergebnis, Vermögen bzw. die Liquidität von

CA Immo („Schadensausmaß“) und die Eintrittswahr-

scheinlichkeit innerhalb des Zeitraumes von einem Jahr.

Dabei werden bereits implementierte Maßnahmen und

Kontrollen berücksichtigt, um das Nettorisiko zu ermit-

teln. Diese Daten dienen dem Vorstand als Grundlage für

die Bestimmung von Höhe und Art der Risiken, die er bei

der Verfolgung der strategischen Ziele als vertretbar er-

achtet. Hat der Vorstand die Strategie verabschiedet, wird

sie in die 3-Jahres-Planung des Konzerns eingebunden

und trägt dazu bei, die Risikobereitschaft und Erwartun-

gen des Konzerns intern wie auch extern zu kommunizie-

ren.

Die Risikopolitik von CA Immo wird durch eine Reihe

von Richtlinien präzisiert. Ihre Einhaltung wird durch

Controllingprozesse kontinuierlich überwacht und doku-

mentiert. Das Risikomanagement wird auf allen Unter-

nehmensebenen bindend umgesetzt. Der Vorstand ist in

alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden und

trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden

grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen-

Prinzip gefasst. Die Interne Revision prüft als unabhän-

gige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe; bei Be-

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

darf werden externe Experten hinzugezogen. In der Be-

richterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergeb-

nisse agiert sie weisungsungebunden.

Evaluierung der Funktionsfähigkeit des

Risikomanagements

Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird

jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anfor-

derungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corpo-

rate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem

Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet.

WESENTLICHE MERKMALE DES INTERNEN

KONTROLLSYSTEMS (IKS)

Das Interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle

Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstel-

lung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungs-

mäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der

maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unterneh-

mensrichtlinien. Unter Berücksichtigung der Manage-

mentprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsab-

läufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung

und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzude-

cken und so eine frühzeitige Korrektur zu ermöglichen.

Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstel-

lung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichter-

stattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operativen

Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebun-

den. Die Verantwortung für die Implementierung und

Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lo-

kalen Management. Die Geschäftsführer der Tochterge-

sellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrol-

len durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu doku-

mentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird regelmäßig von

der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit

der Geschäftsprozesse kontinuierlich evaluiert. Die Ergeb-

nisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsfüh-

rung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindes-

tens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet.

STRATEGISCHE RISIKEN

Als strategisches Risiko bezeichnet CA Immo die Gefahr

von unerwarteten Planabweichungen bzw. Verlusten, die

sich aus Managemententscheidungen zur geschäftspoliti-

schen Unternehmensausrichtung ergeben können. Zu-

meist resultieren diese Risiken aus unerwarteten Verän-

derungen des makroökonomischen Marktumfeldes. Viele

der hier genannten Risiken sind nicht aktiv steuerbar.

Der wirtschaftliche Erfolg von CA Immo hängt u. a. von

der Entwicklung der für die Gruppe relevanten Immobi-

lienmärkte ab. Wesentliche Faktoren, die die Wirtschafts-

entwicklung beeinflussen, sind u. a. die Weltwirtschafts-

lage insgesamt, Mietpreisentwicklungen, die Inflations-

rate, die Höhe der Staatsverschuldungen sowie des Zins-

niveaus. Im Büroimmobiliensegment spielen zudem Fak-

toren wie Wirtschaftswachstum, Industrietätigkeit, Ar-

beitslosenrate, Konsumentenvertrauen sowie andere für

die wirtschaftliche Entwicklung maßgebliche Elemente

eine wesentliche Rolle. All diese Faktoren liegen außer-

halb des Einflussbereichs der Gesellschaft. Sie könnten

negative Auswirkungen auf die gesamte europäische

Wirtschaft und damit auch auf wirtschaftlich starke Nati-

onen wie beispielsweise Deutschland und Österreich ha-

ben sowie insgesamt den Finanz- und Immobiliensektor

negativ beeinflussen. Jede negative Veränderung der Wirt-

schaftslage könnte einen Rückgang der Nachfrage nach

Immobilien zur Folge haben, was wiederum die Vermie-

tungsquote, die Immobilienwerte oder auch die Liquidität

von Immobilien beeinträchtigen könnte.

Wenngleich das aktuelle wirtschaftliche Umfeld nach

wie vor durch Niedrigzinsen und vergleichsweise hohe

Bewertungen von Immobilienportfolios bestimmt wird, ist

nicht auszuschließen, dass sich ein Zinsanstieg negativ

auf den Immobilienmarkt und in weiterer Folge auf die

Bewertung von Immobilien und Deinvestitionsvorhaben

von CA Immo auswirkt. Die Eigen- bzw. Fremdkapitalbe-

schaffung könnte sich erheblich erschweren, wodurch

Wachstumsaspekte nicht oder nur teilweise umsetzbar wä-

ren. Auch eine allfällige Wiedereinführung nationaler

Währungen durch einzelne Mitglieder der Eurozone hätte

gravierende Folgen für die europäischen Volkswirtschaf-

ten und die ohnehin teilweise volatilen Finanzmärkte.

Schließlich könnte der Ausstieg einzelner Staaten aus der

Europäischen Währungsunion zu einem gänzlichen Kol-

laps des Währungssystems führen.

Den wirtschaftlichen Chancen, die sich Unternehmen in

anderen Ländern bieten, stehen häufig geopolitische Risi-

ken wie politische Instabilität, fehlende Rechtsgrundlagen

und staatliche Willkür gegenüber. Unternehmen, die in ei-

ner instabilen Region tätig sind, müssen also mit erhebli-

chen Auswirkungen auf ihre Geschäftstätigkeit rechnen.

Als Beispiele hierfür seien Steuererhöhungen, Zölle, Aus-

fuhrverbote, Enteignungen oder Beschlagnahme von Ver-

mögenswerten genannt. Im Falle einer zu hohen Konzent-

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

273

ration von Immobilien in einer Region könnten diese Fak-

toren auch einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis der

CA Immo Gruppe haben.

Auswirkungen der Covid-19-Pandemie

Das Geschäftsjahr 2020 war gesamtheitlich von den Aus-

wirkungen der globalen Covid-19-Pandemie geprägt. Viele

Länder haben allgemeine Lockdowns und Reisebeschrän-

kungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität ab

dem 2. Quartal 2020 in vielen Sektoren stark beeinträchtigt.

Die Pandemie hat Europa weiterhin fest im Griff. Prak-

tisch überall schnellten die Infektionszahlen ab dem

3. Quartal 2020 hoch. Die Länder reagierten darauf erneut

mit weiterreichenden Einschränkungen. Erneute Lock-

downs lassen die europäische Wirtschaft voraussichtlich

stärker einbrechen, als noch Mitte des Jahres 2020 erwartet

(siehe auch Kapitel „Wirtschaftliches Umfeld").

Auch die Immobilienbranche spürt bereits jetzt die Fol-

gen der Pandemie. Einige Immobilienmärkte weisen ein

deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten

und Liquidität auf. Hotels werden geschlossen bzw.

schließen wegen geringer Auslastungsraten. Der Einzel-

handel verzeichnet erhebliche Umsatzeinbußen und stellt

vermehrt Anfragen zur Mietstundung bzw. Mietreduktion.

Baustellen können teilweise nicht wie geplant betrieben

werden. Die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen Aus-

wirkungen der Covid-19-Pandemie auf die Immobilien-

märkte sind weiterhin höchst ungewiss. Je länger die

Krise dauert, desto komplexer und schwerwiegender wer-

den die Auswirkungen.

Der Immobilientransaktionsmarkt entwickelte sich be-

dingt durch die Pandemie und den damit verbundenen

Wirtschaftseinbruch mit Ausnahme von Deutschland stark

rückläufig. Das in den Kernmärkten von CA Immo re-

gistrierte Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien

lag zwischen 30% (Osteuropa) und 50% (Österreich) un-

ter dem Wert des Vorjahres. In Deutschland belief sich der

Rückgang gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres

auf unter 6%. Transaktionen pausieren auf Grund von

Problemen in Preisfindung und Finanzierung oder werden

sogar abgebrochen.

Mit Ausnahme von Wien, wo die Vermietungsleistung

bisher noch konstant war und Effekte erst in 2021 erwartet

werden, verzeichneten alle Kernstädte von CA Immo

durch die herausfordernden Rahmenbedingungen auf-

grund der Pandemie und deren wirtschaftliche Auswir-

kungen bereits eine rückläufige Büroflächennachfrage

bzw. einen Anstieg der Leerstandsraten. Nachdem nun

sowohl die Transaktions- als auch die Vermietungsaktivi-

täten deutlich reduziert wurden, ist auch zukünftig mit

längeren Vermarktungs- und Leerstandszeiten für nicht

vermietete Einheiten zu rechnen. Da die Nachfrage nach

Büroflächen vor allem von der gesamtwirtschaftlichen

Entwicklung abhängt, bleibt abzuwarten, wie sich die in

2020 deutlich rückläufigen Büroflächenumsätze im Ge-

schäftsjahr 2021 tatsächlich entwickeln werden. Zudem

ist offen, wie sich die krisenbedingte Ausweitung digita-

ler Arbeitsprozesse und der Ausbau des Home-Office mit-

telfristig auf die Nachfrage nach Büroimmobilien auswir-

ken werden. Es ist nicht auszuschließen, dass die Trends

zu flexiblen Büroflächenanmietungen und Co-Working

den Büromarkt in Zukunft noch stärker prägen könnten.

CA Immo ist quer durch ihr Mieterklientel (Büro, Hotel,

Einzelhandel) mit Anträgen konfrontiert, in denen um Er-

lass, Minderung oder Stundung der Mietzahlungen gebe-

ten wird. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind von

Land zu Land unterschiedlich. Im Falle von Covid-19-be-

dingten behördlichen Betriebsschließungen oder -ein-

schränkungen gibt es nach österreichischem Recht ein

spezielles gesetzliches Mietzinsminderungsrecht, wäh-

rend in anderen Ländern mangels spezifischer gesetzli-

cher Vorschriften grundsätzlich eine Mietzinszahlungs-

pflicht besteht und ein Mietzinsminderungsrecht nur aus-

nahmsweise und im Einzelfall über allgemeine Rechtsin-

stitute (wie dem Wegfall der Geschäftsgrundlage) begrün-

det werden kann. Abweichende vertragliche Regelungen

können allerdings ebenfalls ein Mietzinsminderungsrecht

eines Mieters begründen. Inwieweit die Maßnahmen zur

Eindämmung der Covid-19-Pandemie zur Insolvenz ein-

zelner Mieter und damit zu einem Anstieg der Leerstände

führen werden, lässt sich nach wie vor noch nicht ab-

schätzen und hängt weitgehend von der Dauer der Krise

ab. Vor allem das Hotelgewerbe, die Gastronomie und der

nicht systemrelevante Einzelhandel leiden erheblich un-

ter der herrschenden Situation. Je nach Asset-Klasse ist

weiterhin mit Mieterlässen, Mietminderungen und Miet-

stundungen zu rechnen. CA Immo begegnet diesem Risiko

u. a. durch Analysen des Immobilienportfolios, der Mie-

terstruktur und des Cash-flows und führt verschiedene

Analyseszenarien zur Einschätzung der Risiken durch.

Grundsätzlich ist hier immer eine Einzelfallprüfung erfor-

derlich.

Angesichts der unsicheren zukünftigen Auswirkungen

der Covid-19-Pandemie und den damit in Zusammen-

hang stehenden gegenwärtigen und künftigen Reaktionen

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

auf die Immobilienmärkte und der Schwierigkeit, zwi-

schen kurzfristigen Auswirkungen und längerfristigen

strukturellen Marktveränderungen zu unterscheiden,

überprüft CA Immo die eigenen Immobilienbewertungen

regelmäßig. Nach einer nahezu vollständigen externen

Bewertung des Portfolios der Gruppe im 4. Quartal 2020,

wurden die Werte für das Immobilienvermögen zum

Stichtag 31. Dezember 2020 auf Basis verbindlicher Kauf-

verträge bzw. auf Grundlage der externen Bewertungen

angepasst. Unter Beachtung der gegenwärtigen außerge-

wöhnlichen Umstände sowie des derzeit niedrigen Trans-

aktionsniveaus, muss den Immobilienbewertungen vor al-

lem in den Kernmärkten Österreich und Osteuropa auch

weiterhin ein höheres Maß an Vorsicht beigemessen wer-

den als dies sonst der Fall ist.

Bei Projektentwicklungen ist unter den gegenwärtigen

Marktbedingungen – mit steigenden Baukosten, Ange-

bots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungs-

raten, unsicheren Vermarktungszeiträumen und einem

Mangel an aktuellen Vergleichswerten – die Beimessung

eines höheren Unsicherheitsfaktors unvermeidlich.

Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker

schwanken als dies unter normalen Umständen der Fall

wäre.

Weiterhin bleibt es abzuwarten, welche langfristigen

Auswirkungen die Covid-19-Pandemie haben wird. Die

Volatilität und Unsicherheiten an den Aktienmärkten, Ge-

winnwarnungen von Unternehmen sowie negative wirt-

schaftliche Prognosen in diesem Zusammenhang unter-

streichen deren potenzielle Gefahr für die europäische

und globale Wirtschaft. Diese Auswirkungen können ins-

besondere aufgrund der dynamischen Entwicklungen

nicht abschließend beurteilt werden, unterliegen jedoch

einer laufenden Evaluierung. Temporäre Einschränkun-

gen des laufenden Betriebs (auch verursacht durch Aus-

gangsbeschränkungen/Ausgangssperren/Grenzschließun-

gen, Schul- und Geschäftsschließungen sowie weitere

Maßnahmen) können jedoch bei der CA Immo Gruppe,

bei Mietern, Kunden, Lieferanten sowie Behörden eintre-

ten. Die daraus resultierenden finanziellen, allgemein ge-

schäftlichen und immobilienspezifischen Auswirkungen

können nicht abschließend beurteilt werden (z. B. nicht

vertragskonformer Zahlungseingang von Mieten, Verzöge-

rungen von Bautätigkeiten, Auswirkungen auf die Immo-

bilienmärkte, Entwicklung der Covenants bei Finanzie-

rungen, Auswirkungen auf geplante Immobilientransakti-

onen). CA Immo setzt auf eine Vielzahl möglicher Maß-

nahmen, um die Auswirkungen auf die Gruppe so gering

wie möglich zu halten.

IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN

Risiken aufgrund des Marktumfeldes und der

Portfoliozusammensetzung

Der Immobilienmarkt hängt von der makroökonomi-

schen Entwicklung und der Nachfrage nach Liegenschaf-

ten ab. Wirtschaftliche Instabilität sowie ein beschränkter

Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen kön-

nen zu möglichen Ausfällen von Geschäftspartnern füh-

ren. Bei mangelnder Liquidität des Immobilieninvestment-

marktes besteht das Risiko, einzelne Immobilien möglich-

erweise nicht oder nur zu sonst inakzeptablen Konditio-

nen veräußern zu können, um die Ausrichtung des Immo-

bilienportfolios strategisch zu justieren. Viele jener Fakto-

ren, die zu nachteiligen Entwicklungen führen können,

befinden sich außerhalb des Einflussbereichs von

CA Immo – so z. B. Änderungen des verfügbaren Einkom-

mens, der Wirtschaftsleistung, des Zinsniveaus oder der

Steuerpolitik. Auch Wirtschaftswachstum, Arbeitslosenra-

ten oder Konsumentenvertrauen beeinflussen das jewei-

lige lokale Angebot und die Nachfrage nach Immobilien.

Dies kann Immobilienpreise, Marktmieten und Vermie-

tungsgrade verändern bzw. nachteilige Auswirkungen auf

den Wert einer Immobilie und die damit erzielten Ein-

künfte haben. Erhebliche negative Auswirkungen auf die

Ertragskraft und Bewertung der Immobilien sind daher

nicht auszuschließen.

Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der

Mietpreise auch von den immobilienwirtschaftlichen An-

fangsrenditen abhängig. Aufgrund des allgemeinen Markt-

umfeldes besteht weiterhin die Gefahr, dass Anfangsrendi-

ten für Gewerbeimmobilien wieder nach oben korrigieren.

Das historisch außergewöhnlich hohe Preisniveau für Im-

mobilieninvestitionen bzw. das niedrige Niveau der Im-

mobilienrenditen birgt somit Risiken für die Immobilien-

werte des CA Immo Portfolios. Aufgrund des anhaltenden

Anlagedrucks von Investoren besteht auch die Gefahr,

dass Immobilien nur noch überteuert gekauft werden kön-

nen. Generell ist nicht auszuschließen, dass im Zusam-

menhang mit einem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus

auch die Renditen für Immobilien steigen und die Immo-

bilienwerte in weiterer Folge zurückgehen werden.

Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite

Streuung auf verschiedene Länder vor. Dem Länderrisiko

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

275

begegnet CA Immo durch die Konzentration auf strategi-

sche Kernmärkte mit lokalen Niederlassungen und eige-

nen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste re-

gionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Der Fokus

liegt hier auf Märkten, die die langfristigen strukturellen

Trends der zunehmenden Urbanisierung, eines positiven

demografischen Wandels und der strukturellen Angebots-

knappheit sowie eine hohe Investitionsliquidität aufwei-

sen. Marktkenntnis, die laufende Evaluierung der Strate-

gie, ein kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie

eine gezielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategi-

schen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrate-

gien, Mittelfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die

rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische

Ereignisse. Einem allfälligen Transferrisiko beugt

CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus

bonitätsschwachen Investmentmärkten vor. Ein aktives

Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken vorbeu-

gen und eine ausgewogene Portfoliostruktur erhalten. CA

Immo ist derzeit in Deutschland, Österreich und ausge-

wählten CEE Märkten tätig. Mit einem Anteil von 55%

des Gesamtportfolios ist Deutschland aktuell größter Ein-

zelmarkt von CA Immo. Die regionale Portfoliozielvertei-

lung sieht eine mittelfristige Erhöhung des Deutschland

Anteils auf 60-65% vor. CA Immo ist Teil des EPRA De-

veloped Europe Index, der die Kapitalmarktpositionie-

rung und das Gesamtrating unterstützt. Hierfür wird ein

aggregierter EBITDA-Beitrag von Deutschland, Österreich

und Polen von über 50% angestrebt. Zugunsten einer kri-

tischen Marktrelevanz soll pro Kernstadt ein Immobilien-

vermögen von ca. 500

Mio. € gehalten werden. In Punkto

Assetklassen konzentriert sich CA Immo auf moderne

und qualitativ hochwertige Büroimmobilien mit Schwer-

punkt in innerstädtischen Top-Lagen. Im Geschäftsfeld

Development werden auch Grundstücksentwicklungen

und Bauprojekte mit anderen Nutzungsarten (z.B. Woh-

nen, Hotel) realisiert, die in der Regel nach erfolgreicher

Entwicklung oder Fertigstellung veräußert werden.

Für Einzelinvestments definiert CA Immo das Konzent-

rationsrisiko aktuell mit einem Grenzwert von 5% des

Gesamtportfolios. Zum Bilanzstichtag fällt lediglich das

Bürogebäude Skygarden in München in diese Kategorie.

Insgesamt zeigt das Portfolio ein hohes Maß an Diversifi-

kation: Die Top 10 Assets der Gruppe repräsentieren we-

niger als 30% des Gesamtportfolios. Das Konzentrations-

risiko in Bezug auf Einzelmieter ist ebenfalls überschau-

bar: Per 31. Dezember 2020 werden rund 21% der

Mieteinnahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit ei-

nem Anteil von rund 3% der Gesamtmieterlöse sind Pri-

cewaterhouseCoopers, gefolgt von Intercity Hotel GmbH

aktuell die größten Einzelmieter im Portfolio. Generell

sollen nicht mehr als 5% der gesamten Jahresmieteinnah-

men über einen längeren Zeitraum auf Einzelmieter ent-

fallen, wobei Mieter mit exzellenter Bonität (AAA/AA)

eine Ausnahme bilden können. Bei Single-Tenant-Gebäu-

den gilt: Derartige Szenarien sind zu vermeiden, es sei

denn, die Bonität des Mieters ist als ausgezeichnet

(AAA/AA) einzustufen. Als Single-Tenant-Szenario wer-

den Fälle definiert, in denen mehr als 75% der jährlichen

Mieteinnahmen (Einzelobjektebene) auf einen einzelnen

Mieter entfallen. Grundsätzlich dürfen die Mieteinnah-

men aus Single-Tenant-Gebäuden 20% der jährlichen Ge-

samtmieteinnahmen nicht übersteigen. Darüber hinaus

sollte die durchschnittliche Mietvertragsdauer bei Single-

Tenants mehr als 10 Jahre betragen.

CA Immo schafft durch eine umfassende Wertschöp-

fungskette von der Vermietung über die Verwaltung bis

hin zur Bebauung, Planung und Entwicklung von Anlage-

objekten mit starken in-house Kompetenzen nachhaltige

Werte. Dadurch werden funktionale (Performance-) Risi-

ken reduziert und Chancen entlang dieser Wertschöp-

fungskette maximiert (Developer Profit). Allerdings ber-

gen Grundstücksreserven und Baurechtschaffungspro-

jekte durch ihre hohe Kapitalbindung ohne laufende Zu-

flüsse spezifische Risiken, bieten aber gleichzeitig durch

die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes er-

hebliches Chancenpotenzial auf Wertsteigerungen. Durch

den Verkauf nicht-strategischer Grundstücksreserven

werden die Risiken regelmäßig reduziert. Auf den verblei-

benden Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen

Kapazitäten zügig vorangetrieben. Insgesamt strebt CA

Immo ein ausgewogenes Portfolio an; auf Basis von Bi-

lanzwerten bedeutet das rund 85% ertragsstarke Immobi-

lien und rund 15% Entwicklungsprojekte in Realisierung

inklusive Landbank Reserven.

Sonstige Risikokonzentrationen, die sich aus Faktoren

wie z. B. dem Bestand mehrerer Objekte mit einem Markt-

wert von mehr als 100 Mio. € in derselben Stadt, dem

Branchenmix der Mieter, der Identität von Vertragspart-

nern bzw. Lieferanten oder Kreditgebern etc. ergeben und

quantitativ nicht effektiv gemessen bzw. eingegrenzt wer-

den können, unterliegen einer entsprechenden regelmäßi-

gen Überprüfung.

Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Län-

dern, in denen CA Immo tätig ist, hat auch eine wesentli-

che Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietausfälle.

Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietver-

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

träge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und ge-

eignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig

an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und

den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität

eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftli-

chen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken,

was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen

Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen ent-

schließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad auf-

rechtzuerhalten. Durch gezieltes Monitoring und proak-

tive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistun-

gen, Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat

sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe trotz der nega-

tiven Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf einzelne

Mieter auf einem niedrigen Niveau gehalten. Aufgrund

der noch nicht final einschätzbaren wirtschaftlichen Aus-

wirkungen der Covid-19-Pandemie sind weitere Einbußen

an Mieteinnahmen nicht auszuschließen. Sämtliche of-

fene Forderungen werden quartalsweise bewertet und

entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Das Aus-

fallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausrei-

chend berücksichtigt. Viele Mietverträge der Gruppe be-

inhalten Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezug-

nahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisin-

dex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Miet-

verträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflati-

onsentwicklung abhängig (Wertsicherungsrisiko).

Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte

Mieter intensiv; in vielen Märkten stehen die Mieten un-

ter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben,

könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise

zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über

die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nut-

zung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten

Mietkonditionen stark beeinträchtigen.

Zum Portfolio der Gruppe gehören in geringem Ausmaß

auch Sonder-Asset-Klassen wie Shopping-Center und Ho-

tels, deren Betrieb mit besonderen Risiken verbunden ist.

Ein schlechtes Center- oder Unternehmensmanagement

der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zuneh-

mende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Miet-

preisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu

Mieteinbußen und Problemen bei Neuvermietungen füh-

ren. Obwohl CA Immo keine Hotels selbst betreibt, ist die

Ertragslage der Gruppe von der Qualität des externen Ho-

telmanagements und der Entwicklung der Hotelmärkte

abhängig. Nicht zuletzt sind hier die zuvor erwähnten ne-

gativen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie bedingten

behördlich angeordneten Lockdowns anzuführen, die ins-

besondere Hotelbetreiber als auch den Einzelhandel stark

in Mitleidenschaft ziehen.

Risiken aus dem Geschäftsfeld Projektentwicklung

Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der

Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Er-

träge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Ent-

wicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschrei-

tungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden

sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die

außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann

den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträch-

tigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforde-

rungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann

dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen.

CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um

solche Risiken weitgehend zu beherrschen (Kostenkon-

trollen, Abweichungsanalysen, Mehrjahres-Liquiditäts-

planung etc.). Projekte werden mit wenigen Ausnahmen

erst nach Vorliegen einer entsprechenden Vorvermie-

tungsquote gestartet, die den zukünftigen Kapitaldienst

durch Mieteinnahmen decken kann. Eine Ausnahme wird

nur in besonderen Konstellationen der Projekt- und/oder

Marktsituation (z. B. extreme regionale Knappheit an ver-

mietbaren Flächen mit absehbar steigenden Mieten und

geringem Vermietungsrisiko während der Projektphase)

gemacht und bedarf bei Einholung der Projektgenehmi-

gung einer expliziten Prüfung.

Angesichts der hohen Auslastung der Bauwirtschaft er-

geben sich für CA Immo Risiken sowohl hinsichtlich der

(rechtzeitigen) Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch

hinsichtlich der Baupreise. Dies ist mittlerweile nicht nur

in Deutschland – als Kernmarkt für Projektentwicklungen

– sondern in sämtlichen Kernregionen von CA Immo spür-

bar. Trotz eingepreister Projektreserven ist nicht auszu-

schließen, dass ein weiterer Anstieg der Baukosten Risi-

ken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekter-

folg bedeuten könnte. Zudem besteht – trotz defensiver

Projektkalkulation – die Gefahr, dass sich die aktuellen

Immobilienrenditen ändern und den angestrebten Projekt-

gewinn (Developer Profit) schmälern. CA Immo setzt da-

her auch im Bereich Development verstärkt auf entspre-

chende Markt- und Kostenanalysen. Die aktuell in Umset-

zung befindlichen Projekte bewegen sich überwiegend im

Zeit- und Kostenrahmen der genehmigten Projektbudgets

und werden hinsichtlich des Kostenrisikos laufend evalu-

iert.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

277

Risiken aus getätigten Verkäufen

Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus ver-

traglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben,

die auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme ab-

stellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kauf-

preise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Er-

tragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausrei-

chender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein all-

fälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung be-

rücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nach-

laufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in ent-

sprechenden Projektkostenschätzungen erfasst.

Umwelt- und Klimarisiken

Umwelt- und Sicherheitsvorschriften umfassen effektive

wie auch latente Verpflichtungen, kontaminierte Liegen-

schaften zu sanieren. Die Einhaltung dieser Vorschriften

kann mit erheblichen Investitions- und anderen Kosten

verbunden sein. Diese Verpflichtungen könnten sich auf

Immobilien beziehen, die gegenwärtig oder auch in der

Vergangenheit im Eigentum von CA Immo stehen bzw.

standen oder von ihr bewirtschaftet bzw. entwickelt wer-

den oder wurden. Insbesondere betrifft dies die Kontami-

nierung mit bislang unentdeckten schädlichen Materia-

lien oder Schadstoffen, Kriegsmaterial bzw. sonstige Um-

weltrisiken wie z. B. Bodenverunreinigungen etc. Manche

Vorschriften sanktionieren die Abgabe von Emissionen in

Luft, Boden und Wasser, die die Grundlage einer Haftung

von CA Immo gegenüber Dritten bilden und die Veräuße-

rung, Vermietung bzw. Mieterträge der betroffenen Immo-

bilie erheblich beeinflussen können. Auch Naturkatastro-

phen und extreme Wettereinwirkungen können erhebli-

che Schäden an Immobilien verursachen. Grundsätzlich

sind versicherbare Risiken im üblichen Umfang versi-

chert (z. B. All-Risk-Versicherung für Entwicklungspro-

jekte). Sollte für derartige Schäden jedoch keine ausrei-

chende Versicherungsdeckung bestehen, könnte dies

nachteilige Auswirkungen nach sich ziehen. Zur Risiko-

minimierung bezieht CA Immo vor jedem Kauf auch

diese Aspekte in ihre Due Diligence Prüfung ein. Vom

Verkäufer werden entsprechende Garantieerklärungen

verlangt. Wo möglich, setzt die CA Immo Gruppe umwelt-

verträgliche Materialien und energiesparende Technolo-

gien ein. Dem ökologischen Vorsorgeprinzip trägt

CA Immo Rechnung, indem Projektentwicklungen sowie

(Re-)Developments ausschließlich unter der Maßgabe ei-

ner Zertifizierungsfähigkeit durchgeführt werden.

Als verantwortungsbewusster Akteur in der euro-

päischen Immobilienbranche unterstützt CA Immo

die Klimaziele der Vereinten Nationen und den damit

verbundenen Übergang zu einer kohlenstoffarmen, nach-

haltigen Wirtschaft voll und ganz. Um die damit verbun-

denen Anforderungen bestmöglich zu erfüllen und ihre

langfristige Wettbewerbsfähigkeit zu sichern, verankert

CA Immo entsprechende Maßnahmen, Prozesse und Ziele

in ihrer strategischen Ausrichtung (z. B. Nachhaltigkeits-

zertifizierung, Nachhaltigkeitsberichterstattung / ESG Re-

porting, Green Financing).

ALLGEMEINE GESCHÄFTSRISIKEN

Betriebs- und Organisationsrisiken

Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der

CA Immo Gruppe können zu unerwarteten Verlusten füh-

ren oder sich in einem zusätzlichen Aufwand nieder-

schlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in

EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschli-

chem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen

Kontrollverfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe

sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die

in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rech-

nung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind,

bergen ein erhebliches Betriebsrisiko. Zu den menschli-

chen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für

die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche

Risikokontrollen (insbesondere Geschäftsablaufkontrol-

len), zu hohe Entscheidungskompetenzen auf individuel-

ler Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen kön-

nen, oder zu viele Entscheidungsinstanzen, die eine fle-

xible Reaktion auf Marktänderungen verhindern. Aufga-

ben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwal-

tungsaufgaben werden zum Teil auf externe Dritte ausge-

lagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der

Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten

Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht

oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im

erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertrag-

lich zu binden.

Das Know-how eines Unternehmens und seiner Mitar-

beiter stellt einen bedeutenden Wettbewerbsfaktor dar

und ist ein Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Wett-

bewerb. Die Abwanderung von Mitarbeitern in Schlüssel-

funktionen stellt daher eine akute Gefahr von Know-how-

Verlust dar, der zumeist nur unter hohem Einsatz an Un-

ternehmensressourcen (Geld, Zeit, Rekrutierung von

neuem Personal) kompensiert werden kann. Diesen Risi-

kofaktoren begegnet CA Immo durch unterschiedliche

Maßnahmen: Bei Unternehmensfusionen wird auf struk-

turierte Prozesse zur Organisationsintegration geachtet.

Die Ablauforganisation (System-/Prozessintegration) ist

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

klar verankert; es werden kontinuierliche Aktivitäten zur

nachhaltigen Umsetzung operativer Abläufe gesetzt. Die

Konzernstruktur wird regelmäßig hinterfragt und geprüft,

ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße

Rechnung tragen. Personellen Know-how-Risiken, die

durch Kündigung von zentralen Wissensträgern auftreten

können, beugt CA Immo durch regelmäßigen Know-how-

Transfer (Schulungen) bzw. Dokumentation des Know-

hows (Handbücher etc.) sowie eine möglichst voraus-

schauende Personalplanung vor.

Rechtliche Risiken

Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer ge-

wöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als

auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert.

Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen ge-

führt. Das jeweils anwendbare Verfahrensrecht, die unter-

schiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte

und die Komplexität der Streitgegenstände können ver-

einzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer oder andere

Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, aus-

reichende bilanzielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten ge-

troffen zu haben. Aktuell sind keine Gerichts- oder

Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzi-

elle Risiken bergen.

Im Frühjahr 2020 hat CA Immo gegen die Republik Ös-

terreich und das Land Kärnten eine Schadenersatzklage

aufgrund rechtswidriger und schuldhaft parteilicher Be-

einflussung des Bestbieterverfahrens im Rahmen der Pri-

vatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004

(„BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags ein-

gebracht. Die Anfang Dezember 2020 verkündeten erstin-

stanzlichen (allerdings noch nicht rechtskräftigen) Straf-

urteile gegen die Angeklagten Ex-Bundesfinanzminister

Grasser et al. bestätigten, dass im Zusammenhang mit

dem BUWOG-Privatisierungsverfahren rechtswidrige und

parteiliche Handlungen gesetzt wurden. Das Strafgericht

hat CA Immo mit den geltend gemachten Privatbeteilig-

tenansprüchen gegen die Beklagten auf Schadenersatz

von 1,9 Mrd. € auf den Zivilrechtsweg verwiesen. Eine

vertiefende Einschätzung der konkreten Auswirkungen

des strafrechtlichen Verfahrens auf die anhängigen Scha-

denersatzverfahren ist erst nach schriftlicher Urteilsaus-

fertigung und in der Folge nach Abschluss sämtlicher all-

fälliger Rechtsmittelverfahren mit einem rechtskräftigen

strafrechtlichen Urteil möglich. Ein Strafurteil hat pro-

zessual keine Bindungswirkung für die geltend gemach-

ten zivilrechtlichen Schadenersatzansprüche gegen die

Republik Österreich und das Land Kärnten. Für das Scha-

denersatzverfahren wurde bis dato vorsorglich eine Rück-

stellung in Höhe von rund 25 Mio. € für Gerichtsgebüh-

ren gebildet.

Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung

oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf

die wirtschaftlichen Ergebnisse sind unvorhersehbar und

können gegebenenfalls negative Auswirkungen auf die

Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruk-

tur der CA Immo Gruppe haben. Derartigen Rechtsrisiken

steuert CA Immo durch zahlreiche Maßnahmen proaktiv

entgegen. Dazu zählen die regelmäßige Bewertung von

historischen und bestehenden Rechtsrisiken, die laufende

Überwachung von Gesetzesänderungen bzw. Änderungen

in der Rechtssprechung, die Implementierung von Les-

sons Learned in unsere Geschäftsprozesse, sowie kontinu-

ierliche Informations- und Schulungsmaßnahmen.

Organisiertes Verbrechen, insbesondere Betrug und Er-

pressung, ist ein allgemeines Risiko von geschäftlichen

Aktivitäten. Viele Staaten unterliegen weiterhin erhebli-

chen Schwächen bei der Bekämpfung von Korruption.

Derartige illegale Aktivitäten können zu erheblichen fi-

nanziellen Nachteilen und Imageverlusten führen. Dem

Korruptionsrisiko wird durch den Code of Conduct

(„Zero Tolerance“) und der damit im Zusammenhang ste-

henden Geschenke- und Spenden-Richtlinie Rechnung

getragen. Mitarbeiter sind dazu angehalten, jeden Ver-

dachtsmoment intern zu melden. Darüber hinaus besteht

für Mitarbeiter sowie externe Dritte bei Verdacht eines

Fehlverhaltens die Möglichkeit, diesen anonym über das

von CA Immo eingerichtete elektronische Hinweisgeber-

system (Hinweisgebersystem (caimmo.com)) zu melden.

Über getroffene Maßnahmen zur Bekämpfung von Kor-

ruption wird der Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich

informiert. Die Prüfung korruptionsrelevanter Sachver-

halte erfolgt auf Basis des vom Prüfungsausschuss verab-

schiedeten Revisionsplans oder aufgrund von Sonderprü-

fungsaufträgen des Vorstands, Prüfungsausschusses oder

Gesamtaufsichtsrats. Sämtliche operativ tätigen Konzern-

gesellschaften werden in regelmäßigem Turnus auf Kor-

ruptionsrisiken überprüft.

Steuerliche Risiken

Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl

hinsichtlich der laufenden Erträge als auch der Veräuße-

rungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im

Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuer-

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

rückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidun-

gen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem

Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind.

Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen sind bei

Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teil-

weise von der Ertragsteuer befreit. Auch wenn die Ab-

sicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden

dennoch für das Immobilienvermögen passive latente

Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt.

Wesentliche Annahmen sind zudem darüber zu treffen,

inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Ver-

lustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne

verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt

werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über

Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die

Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicher-

heiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäfts-

fällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige

Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behand-

lung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird

oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die

CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei

Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten einge-

stuften Betrag. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten

können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen we-

sentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahr-

scheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten

Verpflichtungen sind.

Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres

Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche kom-

plexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen

insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen

Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vor-

gaben zur Grunderwerbsteuerbelastung bzw. zum mögli-

chem Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und

unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Per-

sonengesellschaften und Kapitalgesellschaften oder (iii)

der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwick-

lungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle

Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzu-

halten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außer-

halb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie

B. Änderungen in der Beteiligungsstruktur, Gesetzesän-

derungen oder Interpretationsänderungen seit

ens der

Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können,

dass die zuvor genannten Steuerthemen anders

als zuvor

behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den

nsatz von Steuern im Konzernabschluss haben können.

Partnerrisiken

CA Immo realisiert einige Projektentwicklungen in Joint

Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungs-

und Leistungsfähigkeit abhängig. Die Gruppe ist überdies

dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhän-

gig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo

auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten,

Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei

einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder

deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstige Haftungen

tragen müssen.

FINANZRISIKEN

Liquiditäts-, Veranlagungs-, Refinanzierungsrisiko

Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt

stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten

Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbe-

sondere zur Refinanzierung bestehender Kredite sowie

zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisi-

tionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von

Banken und des Kapitalmarktes abhängig, zusätzliches

Fremdkapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene

Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolon-

gieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzie-

rungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finan-

zierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab,

die nicht alle von der Gruppe beeinflusst werden können

(Marktzinsen, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die

Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fer-

tigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen,

in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ih-

ren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzu-

kommen.

Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über

ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen

auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksich-

tigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obli-

gierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder

vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung

von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr,

dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzö-

gert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind.

Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschuss-

verpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei

Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzie-

rungen oder den von CA Immo begebenen Unterneh-

mensanleihen bzw. Wandelschuldverschreibungen. Bei

Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fäl-

lig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu for-

dern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien

verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Kondi-

tionen abschließen zu müssen.

CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider

Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strate-

gischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Um das seit

Dezember 2015 bestehende Investment Grade – Long

Term Issuer Rating Baa2 von Moody’s beizubehalten, be-

darf es zudem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung.

Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem

kontinuierlichen Monitoring der Covenant-Vereinbarun-

gen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und -si-

cherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziel-

len Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Zudem

sichert sich die Gruppe zur Aussteuerung von Liquidi-

tätsspitzen eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentli-

nie auf Ebene der Konzernmutter. Damit wird konzern-

weit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Li-

quiditätsbedarf bedient werden kann. Dem Anlagehori-

zont für Immobilien entsprechend, werden Kredite

grundsätzlich langfristig abgeschlossen. Als Grundregel

gilt, dass vor Abschluss von verbindlichen Verträgen im

Zusammenhang mit Immobilienankäufen eine entspre-

chende Finanzierung (z. B. Kredit, Anleihe) gewährleistet

sein muss. Als Alternative und Ergänzung zu den bisheri-

gen (Eigen-) Kapitalbeschaffungsquellen wurden in der

Vergangenheit auf Projektebene auch Kapitalpartnerschaf-

ten (Joint Ventures) eingegangen.

Trotz sorgfältiger Planung ist ein Liquiditätsrisiko auf-

grund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei

Joint-Venture-Partnern dennoch nicht auszuschließen.

Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektent-

wicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung

aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindli-

cher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finan-

zierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten.

Zinsänderungsrisiko

Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken

sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als

auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsi-

cherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierun-

gen auf die Inanspruchnahme von in- und ausländischen

Banken sowie die Begebung von Unternehmensanleihen

und achtet auf eine Mischung aus langfristigen Zinsbin-

dungen sowie variabel verzinsten Krediten. Um sich ge-

gen drohende Zinsänderungen und die damit verbunde-

nen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusi-

chern, werden bei variabel verzinsten Krediten verstärkt

derivative Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps und

Zinsfloors) abgeschlossen. Solche Absicherungsgeschäfte

könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für

die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksa-

men Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von

Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das

Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe

derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annah-

men und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige

Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-EURIBOR ab.

Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies

zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes füh-

ren. Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisi-

kos ist daher unumgänglich. Risiken, die für CA Immo

eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen,

sind derzeit nicht gegeben. Zudem finanziert sich

CA Immo zunehmend über den Kapitalmarkt. Aktuell

entfallen 94% des gesamten Finanzierungsvolumens auf

fix verzinste (u. a. in Form von Unternehmensanleihen)

oder durch Derivate abgesicherte Finanzierungen. Durch

die kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruk-

tur konnten in den letzten Jahren neben einer Reduktion

der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten auch eine

Verbesserung des Laufzeitenprofils sowie eine Erhöhung

des Anteils zinsgesicherter Finanzverbindlichkeiten er-

reicht werden. Darüber hinaus wurde der Pool an unbe-

lasteten Vermögenswerten – ein wesentliches Kriterium

für das Investment Grade Rating der Gesellschaft – erhöht

und das Rating von CA Immo untermauert. Das Finanz-

profil wurde damit in seiner Robustheit weiter gestärkt.

Währungsrisiken

CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone

aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken aus-

gesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten

in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich

nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst

werden, können Kursänderungen eine Verringerung der

Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendun-

gen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können

Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von

Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergeb-

nisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2

281

Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem

Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung

der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktu-

ell kein wesentliches direktes Risiko besteht.

Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Aus-

wirkung der Bindung der Mieten auf die wirtschaftliche

Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu

Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen

jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vor-

handene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebs-

notwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro

konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom

zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein

Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Ab-

sicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt

nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftrags-

und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursent-

wicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt.

Wien, 24.3.2021

er Vorstand

Andreas Quint

orstandsvorsitzender)

Dr. Andreas Schillhofer

(Mitglied des Vorstandes)

Keegan Viscius

(Mitglied des Vorstandes)

Wien, 24.3.2021

Der Vorstand

Andreas Quint

(Vorstandsvorsitzender)

Dr. Andreas Schillhofer

(Mitglied des Vorstandes)

Keegan Viscius

(Mitglied des Vorstandes)

Bericht zum Jahresabschluss

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresabschluss der

CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien,

bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020, der Gewinn- und Verlustrechnung für das an diesem Stichtag en-

dende Geschäftsjahr und dem Anhang, geprüft.

Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein

möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31. Dezember 2020 sowie der Ertragslage der Gesellschaft

für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtli-

chen Vorschriften.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-

VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze

erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vor-

schriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresab-

schlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Über-

einstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben

unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung,

dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet

sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am

bedeutsamsten für unsere Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im

Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils

hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.

Nachfolgend stellen wir die aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalte dar:

Titel Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundene Unternehmen

Risiko Im Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft zum 31. Dezember 2020

sind Anteile an verbundenen Unternehmen (TEUR 2.938.724) sowie Ausleihungen an ver-

bundene Unternehmen (TEUR 538.240) in wesentlichem Umfang ausgewiesen. Darüber hin-

aus sind Abschreibungen auf Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen in

Höhe von TEUR 3.239 sowie Zuschreibungen zu diesen in Höhe von TEUR 3.397 im Jahres-

abschluss erfasst.

BESTÄTIGUNGSVERMERK

Für sämtliche Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen wird ein Werthal-

tigkeitstest durchgeführt. Im Rahmen dieses Werthaltigkeitstests sind wesentliche Annahmen

und Schätzungen zu treffen.

Da es sich bei den verbundenen Unternehmen vor allem um Immobiliengesellschaften han-

delt, basiert der Werthaltigkeitstest auf einer vereinfachten Unternehmensbewertung, deren

wesentliche Basis die von externen, unabhängigen Sachverständigen erstellten Immobilien-

gutachten oder vertraglich vereinbarte Kaufpreise sind. Das wesentliche Risiko

besteht bei den Immobiliengutachten in der Festlegung von Annahmen und Schätzungen

wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobi-

lien in Entwicklung in der Festlegung ausstehender Bau-/Entwicklungskosten und des Deve-

lopmentgewinnes. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann ei-

nen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundene

Unternehmen haben.

Die Angaben der Gesellschaft zu Anteilen und Ausleihungen an verbundenen Unterneh-

men sind im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 in Abschnitt "1 – Finanzanlagen", in

Abschnitt "10 a) – Finanzanlagen" sowie in "Anlage 2 – Angaben zu Beteiligungsunterneh-

men" enthalten.

Adressierung im

Rahmen der Ab-

schlussprüfung

Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Einschätzungen des Mana-

gements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und dabei unter Beiziehung

unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungs-

handlungen durchgeführt:

– Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Beteiligungs-

bewertung

– Prüfung der angewandten Methodik sowie der rechnerischen Richtigkeit der vorgelegten

Unterlagen und Berechnungen zur Beteiligungsbewertung

– Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten

externen Sachverständigen

– Beurteilung der angewandten Methodik und der rechnerischen Richtigkeit ausgewählter

Immobiliengutachten sowie Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen (z.B. er-

zielbare Mieteinnahmen, Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz, Nutzfläche, Leerstandsrate),

mittels Vergleichs mit Marktdaten soweit vorhanden

– Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten mit den Daten der ent-

sprechenden Objektbuchführung bzw. zugrundeliegender Verträge

– Befragung des Projektmanagements zu ausgewählten Immobilien in Entwicklung hinsicht-

lich der Gründe für Abweichungen zwischen geplanten Kosten und Istkosten und zur aktu-

ellen Beurteilung der bis zur Fertigstellung voraussichtlich noch anfallenden Kosten; Un-

tersuchung der Kostenverbuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in die Pro-

jektunterlagen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten mit den Rechnungen

sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrades

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen

alle Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Jahresabschluss, den Lagebe-

richt und den Bestätigungsvermerk.

Den konsolidierten Corporate-Governance-Bericht haben wir vor dem Datum des Bestätigungsvermerks erhalten, die

übrigen Teile des Geschäftsberichts werden uns voraussichtlich nach diesem Datum zur Verfügung gestellt.

Unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir werden

dazu keine Art der Zusicherung geben.

In Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen Infor-

mationen zu lesen und zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresab-

schluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt

erscheinen.

Falls wir auf der Grundlage der von uns zu den vor dem Datum des Bestätigungsvermerks des Abschlussprüfers er-

langten sonstigen Informationen durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstel-

lung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in die-

sem Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Jahresabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses und dafür, dass dieser in

Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften ein möglichst getreues Bild der Ver-

mögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für

die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen,

der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Ge-

sellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortfüh-

rung der Unternehmenstätigkeit - sofern einschlägig - anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der

Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder

die Gesellschaft zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen oder haben keine realistische Alternative

dazu.

Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft.

Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentli-

chen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu

erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Ga-

rantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßi-

ger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche fal-

sche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder

Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise

erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entschei-

dungen von Nutzern beeinflussen.

Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ord-

nungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschluss-

prüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

BESTÄTIGUNGSVERMERK

Darüber hinaus gilt:

– Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen

oder Irrtümern im Abschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlan-

gen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das

Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist

höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beab-

sichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten

können.

– Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungs-

handlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prü-

fungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben.

– Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden

sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung

und damit zusammenhängende Angaben.

– Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fort-

führung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungs-

nachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die er-

hebliche Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können.

Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem

Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese An-

gaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der

Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse

oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr der Gesellschaft von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur

Folge haben.

– Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben

sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass

ein möglichst getreues Bild erreicht wird.

Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche

Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer

Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus.

Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderun-

gen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachver-

halte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und - so-

fern einschlägig - damit zusammenhängende Schutzmaßnahmen auswirken.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen

Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die

besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk,

es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir

bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden

sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das

öffentliche Interesse übersteigen würden.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Bericht zum Lagebericht

Der Lagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit

dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde.

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts in Übereinstimmung mit den öster-

reichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.

Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Lageberichts durchge-

führt.

Urteil

Nach unserer Beurteilung ist der Lagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, ent-

hält zutreffende Angaben nach § 243a UGB, und steht in Einklang mit dem Jahresabschluss.

Erklärung

Angesichts der bei der Prüfung des Jahresabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses

über die Gesellschaft und ihr Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Lagebericht nicht festgestellt.

Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 25. August 2020 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 15. Okto-

ber 2020 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind seit dem Geschäftsjahr 2017 Abschlussprüfer.

Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Jahresabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an

den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht.

Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und

dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt

haben.

BESTÄTIGUNGSVERMERK

Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer

Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Mag. Alexander Wlasto.

Wien, am 24. März 2021

Ernst & Young

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.

Mag. (FH) Isabelle Vollmer eh Mag. Alexander Wlasto eh

Wirtschaftsprüferin Wirtschaftsprüfer

__________

*) Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Jahresabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns be-

stätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und voll-

ständigen Jahresabschluss samt Lagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu

beachten.

CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN

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DISCLAIMER

Dieser Bericht enthält Angaben und Prognosen, die sich auf die

zukünftige Entwicklung der CA Immobilien Anlagen AG und ihre

Gesellschaften beziehen. Die Prognosen stellen Einschätzungen und

Zielsetzungen dar, die von der Gesellschaft auf Basis aller zum

jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen

wurden. Sollten die den Prognosen zugrundeliegenden Annahmen

nicht eintreffen, Zielsetzungen nicht erreicht werden oder Risiken

eintreten, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit

erwarteten Ergebnissen abweichen. Mit diesem Bericht ist keine

Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der CA Immobilien

Anlagen AG verbunden.

IMPRESSUM

Medieninhaber (Verleger): CA Immobilien Anlagen AG,

1030 Wien, Mec

helgasse 1

Text: Claudia Höbart, Susanne Steinböck, Christoph Thurnberger, Julian Wöhrle

Layout: Jasmin Eichtinger

Gestaltung: WIEN NORD Werbeagentur

Fotos: CA Immo, Markus Diekow, Andreas Hofer, Klaus Helbig, Andreas Muhs,

Michael Schmitt

Produktion: 08/16

Inhouse produziert mit firesys

Wir bitten um Verständnis dafür, dass bei der Textierung dieses Berichts gendergerechte Schreibweisen nicht berücksichtigt werden

konnten, um den durchgängigen Lesefluss in komplexen Wirtschaftsmaterien nicht zu gefährden.

Dieser Bericht ist auf umweltschonend chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt.