Inhalt
Corporate Governance
Bericht des Aufsichtsrats
Corporate-Governance-Bericht
Konzernlagebericht
Allgemeine Angaben
Wirtschaftlicher Überblick und Immobilienmärkte
Portfoliobericht
Immobilienbewertung
Finanzierung
Geschäftsentwicklung
EPRA-Finanzkennzahlen
Risikobericht
Angaben zum Kapital
Freiwillige konsolidierte nichtfinanzielle Erklärung
Forschung & Entwicklung
Ausblick
Konzernabschluss
Konzernbilanz
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
Konzern-Geldflussrechnung
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
Konzernanhang
Bestätigungsvermerk
Erklärung des Vorstands
Einzelabschluss
Bilanz zum 31. Dezember 2023
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2023
Anhang
Entwicklung des Anlagevermögens gemäß § 226 Abs. 1 UGB
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023
Bestätigungsvermerk
Impressum
Bericht des Aufsichtsrats
Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
in unserer Funktion als Aufsichtsrat haben wir die IMMOFINANZ und ihren Vorstand bei allen Vorhaben begleitet und unterstützt, eine aktive Rolle als Sparringpartner des Vorstands eingenommen und, wie auch in den Vorjahren, die uns nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben mit großer Sorgfalt wahrgenommen. Der Vorstand unterrichtete den Aufsichtsrat umfassend, laufend und zeitnah über die Geschäftsentwicklung, das Markt- und Finanzierungsumfeld, die Entwicklungen auf den Immobilien- und Kapitalmärkten und in den Kernländern der IMMOFINANZ sowie über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens und kam damit seinen Informationspflichten stets und in angemessener Tiefe nach.
Im Geschäftsjahr 2023 fanden insgesamt zehn Aufsichtsratssitzungen mit einer Gesamtpräsenz der Kapitalvertreter von 93% statt. Darüber hinaus gab es vier Ausschusssitzungen mit einer Gesamtpräsenz von 94%. Eine detaillierte Übersicht der individuellen Präsenzen sowie der Ausschüsse ist dem Corporate-Governance-Bericht zu entnehmen.
Auch außerhalb der Sitzungen standen der Aufsichtsrat und der Vorstand in regelmäßigem Kontakt, zudem wurden mehrere Beschlüsse im Umlaufweg gefasst. Die Zusammenarbeit zwischen Aufsichtsrat und Vorstand war durchwegs von offener Diskussion und konstruktivem Miteinander geprägt.
Überdies führte der Aufsichtsrat die jährliche Selbstevaluierung zur Effizienz seiner Tätigkeit, insbesondere hinsichtlich seiner Organisation und Arbeitsweise, durch.
Schwerpunkte unserer Arbeit
Im Juni 2022 hatten wir als Teil der CPI Property Group ein Strategie-Update verabschiedet, bei dessen Umsetzung wir 2023 wesentliche Fortschritte erzielten. Konkret wollen wir uns noch stärker als bisher auf flexible und innovative Immobilienangebote mit starker Kundenorientierung konzentrieren. Einen weiteren Eckpunkt der Strategie bildet eine robuste Finanzpolitik, die auf jederzeit ausreichend vorhandene Liquidität, eine ausgewogene Kapitalstruktur mit einem ausgeglichenen Fälligkeitsprofil sowie auf die Optimierung unserer Finanzierungskosten abzielt.
Was ihr Portfolio betrifft, setzt die IMMOFINANZ vor allem auf weitere Optimierungen durch gezielte Akquisitionen und fallweise durch Projektentwicklungen, wobei wir unseren Fokus in beiden Fällen auf höher rentierende Objekte legen. Einen weiteren zentralen Schwerpunkt unserer Portfoliostrategie bilden Sanierungen von Bestandimmobilien, bei denen wir stets auch Aspekte der Nachhaltigkeit berücksichtigen. Teil unseres aktiven Portfoliomanagements sind darüber hinaus strategische Immobilienverkäufe. Hier zielen wir auf eine Bereinigung unseres Bestands ab und schaffen so die Grundlage für weiteres erfolgreiches Wachstum.
Veränderungen im Aufsichtsrat
Im zurückliegenden Geschäftsjahr haben die Kapitalvertreterin Gayatri Narayan mit Wirkung zum 31. Dezember 2023 und der Arbeitnehmervertreter Werner Ertelthalner mit Wirkung zum 3. Mai 2023 ihre Tätigkeit im Aufsichtsrat der IMMOFINANZ auf eigenen Wunsch beendet.
Die Kapitalvertreter im Aufsichtsrat setzen sich somit aus Martin Němeček (stellvertretender Vorsitzender), Martin Matula und mir als Vorsitzende zusammen. Von Arbeitnehmerseite wird das Gremium durch Philipp Obermair und Anton Weichselbaum ergänzt, mit denen wir eine sehr gute Zusammenarbeit pflegen.
Im Namen des gesamten Aufsichtsrats bedanke ich mich bei den aus dem Gremium ausgeschiedenen Mitgliedern für ihre professionelle Arbeit und Unterstützung der IMMOFINANZ.
Veränderungen im Vorstand
Mit Wirkung zum 16. Juni 2023 bestellte der Aufsichtsrat Pavel Měchura zum Mitglied des Vorstands. Mit ihm konnten wir einen erstklassigen Manager gewinnen, der über langjährige und umfassende Expertise im Finanz- und Immobilienbereich sowie in Transformationsprozessen und strategischer Planung verfügt. Der Vorstand besteht somit aus Radka Doehring und Pavel Měchura. Radka Doehring wurde am 19. Juli 2023 vorzeitig auf die Dauer von insgesamt fünf Jahren, sohin bis Ende April 2027, verlängert.
Feststellung des Jahresabschlusses 2023
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der IMMOFINANZ AG zum 31. Dezember 2023 samt Lagebericht sowie der Konzernabschluss samt Konzernlagebericht wurden von dem durch die ordentliche Hauptversammlung am 3. Mai 2023 bestellten Abschlussprüfer, der Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H., geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen (siehe Bestätigungsvermerk im Konzernanhang).
Die Jahres- und Konzernabschlussunterlagen sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern unverzüglich nach deren Aufstellung zur Verfügung gestellt, im Prüfungs- und Bewertungsausschuss im Beisein von Vertretern des Abschlussprüfers und des Vorstands eingehend erörtert und gemäß § 96 AktG geprüft. Der Prüfungs- und Bewertungsausschuss beschloss daraufhin, dem Aufsichtsrat die uneingeschränkte Annahme zu empfehlen. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde vom Aufsichtsrat gebilligt und gemäß § 96 Abs. 4 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde vom Aufsichtsrat zustimmend zur Kenntnis genommen. Ebenso prüfte und billigte der Aufsichtsrat in Entsprechung der L-Regel 60 des Österreichischen Corporate Governance Kodex den Corporate-Governance-Bericht, erweitert um den konsolidierten Corporate-Governance-Bericht und die nichtfinanzielle Erklärung.
Im Namen des Aufsichtsrats möchte ich mich beim Vorstand und bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Unternehmens für ihr außerordentliches Engagement im abgelaufenen Geschäftsjahr bedanken. Auch in einem anhaltend herausfordernden Umfeld wurden die Position der IMMOFINANZ als Marktführer bei Fachmarktzentren in Europa und ihre Vorreiterrolle bei flexiblen Bürolösungen weiter ausgebaut.
Ihnen, geschätzte Aktionärinnen und Aktionäre, danke ich, dass Sie uns auf diesem Weg begleiten.
Wien, am 27. März 2024
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Miroslava Greštiaková Vorsitzende des Aufsichtsrats |
Corporate-Governance-Bericht
erweitert um den konsolidierten CorporateGovernanceBericht
Bekenntnis zum Österreichischen Corporate Governance Kodex
Die IMMOFINANZ verfolgt eine verantwortungsvolle, auf nachhaltige und langfristige Wertschaffung ausgerichtete Unternehmenstätigkeit und strebt im Einklang damit ein hohes Maß an Transparenz für alle Stakeholder an. Mit dem Österreichischen Corporate Governance Kodex1 wird österreichischen Aktiengesellschaften ein Ordnungsrahmen für die Leitung und Überwachung des Unternehmens zur Verfügung gestellt. Vorstand und Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG bekennen sich zur Einhaltung des Kodex in der jeweils geltenden Fassung und zur damit verbundenen Transparenz sowie zu den Grundsätzen guter Unternehmensführung. Die IMMOFINANZ hat den Kodex im Geschäftsjahr 2023 – ausgenommen der nachfolgenden temporären Abweichung – vollumfänglich eingehalten.
Abweichung von C-Regel 16
Gemäß C-Regel 16 besteht der Vorstand aus mehreren Mitgliedern und hat einen Vorsitzenden. Radka Doehring war bis 16. Juni 2023 Alleinvorstand. Mit 16. Juni 2023 wurde Pavel Měchura zum Mitglied des Vorstands bestellt. Damit setzt sich der Vorstand nunmehr aus Radka Doehring und Pavel Měchura zusammen. Der Aufsichtsrat befand die Bestellung eines Vorstandsvorsitzenden als nicht erforderlich.
Zusammensetzung der Organe
Duale Führungsstruktur
Die duale Führungsstruktur der IMMOFINANZ AG als börsennotierte Aktiengesellschaft besteht aus Vorstand und Aufsichtsrat. Beide Gremien sind personell und funktional streng voneinander getrennt und können so ihren unterschiedlichen Aufgaben unabhängig nachkommen. Dem Vorstand obliegt die eigenverantwortliche Leitung des Unternehmens, dem Aufsichtsrat die Überwachung.
Der Vorstand
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Radka Doehring, MBA, MSc, Vorstand – Mitglied des Vorstands seit 1.5.2022 – Bestellt bis 30.4.2027 – Geboren 1966 Radka Doehring ist gemeinsam mit Pavel Měchura für sämtliche Unternehmensbereiche zuständig. Sie fungiert zudem als Geschäftsführerin des wesentlichen Tochterunternehmens IMBEA. Mit 16. Juni 2023 wurde Radka Doehring zum Vorstand der S IMMO AG bestellt. | Pavel Měchura, Vorstand – Mitglied des Vorstands seit 16.6.2023 – Bestellt bis 1.12.2024 – Geboren 1976 Pavel Mechura ist gemeinsam mit Radka Doehring für sämtliche Unternehmensbereiche zuständig. Seit 2014 fungiert er als Group Finance Director der CPI Property Group mit Verantwortlichkeit für Accounting und Reporting, Konsolidierung, Immobilienbewertung und strategische Planung. | |||
Der Aufsichtsrat
Miroslava Greštiaková, Vorsitzende des Aufsichtsrats seit 31. März 2022 – Erstbestellung 2022 – Ende der Funktionsperiode 20242 – Geboren 1980 Erfahrung: umfangreiche Management-erfahrung in den Bereichen Legal, Compliance und Datenschutz Weitere Mandate: keine | Martin Němeček, stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats seit 31. März 2022 – Erstbestellung 2022 – Ende der Funktionsperiode 20253 – Geboren 1975 Erfahrung: umfangreiche und langjährige Expertise in den Bereichen Real Estate, Legal, M&A und Transaktionen, Unternehmensstrategie sowie als CEO Weitere Mandate: CPI Property Group: CEO bis 20. November 2023 S IMMO AG: stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats | Martin Matula, Mitglied des Aufsichtsrats seit 16. Juli 2022 – Erstbestellung 2022 – Ende der Funktionsperiode 20252 – Geboren 1980 Erfahrung: umfangreiche Expertise in den Bereichen Legal und Real Estate Weitere Mandate: S IMMO AG: Vorsitzender des Aufsichtsrats | |||||
Mag. (FH) Philipp Obermair, Mitglied des Aufsichtsrats – Erstbestellung 2014 – Geboren 1979 Erfahrung: in der IMMOFINANZ aktuell als Risiko-, Prozess- und Research- Manager sowie Head of ESG und vormals als Senior Controller tätig Delegierter des Betriebsrats der IMMOFINANZ Als Arbeitnehmervertreter auf unbestimmte Dauer entsendet | Anton Weichselbaum, MSc, Mitglied des Aufsichtsrats – Erstbestellung 2023 – Geboren 1988 Erfahrung: in der IMMOFINANZ aktuell als Asset-Manager Retail Österreich und Slowenien tätig Delegierter des Betriebsrats der IMMOFINANZ Als Arbeitnehmervertreter auf unbestimmte Dauer entsendet | ||||||
Ende der Funktionsperiode 2023
Gayatri Narayan, BA, Mitglied des Aufsichtsrats bis 31. Dezember 2023 – Erstbestellung 2021 – Ende der Funktionsperiode 2025 – Geboren 1986 Erfahrung: umfangreiche Expertise in den Bereichen Capital Markets, Finance sowie Digitalisierung und ESG Gayatri Narayan legte ihr Mandat mit Wirkung zum 31. Dezember 2023 nieder. | Werner Ertelthalner, Mitglied des Aufsichtsrats bis 3. Mai 2023 – Erstbestellung 2021 – Geboren 1987 Erfahrung: war in der IMMOFINANZ als System Specialist Consolidation tätig Delegierter des Betriebsrats der IMMOFINANZ |
Ausschüsse des Aufsichtsrats und Präsenzen
Mitglieder in den Ausschüssen des Aufsichtsrats
Prüfungs- und Bewertungsausschuss | Strategie- und ESG-Ausschuss | Personal- und Nominierungsausschuss |
Martin Němeček, Vorsitzender (seit 31. März 2022), Finanzexperte | Martin Matula, Vorsitzender (seit 15. Juli 2022) | Gayatri Narayan, Vorsitzende (bis 31. Dezember 2023) |
Martin Matula, Stellvertreter (seit 15. Juli 2022) | Miroslava Greštiaková, Stellvertreterin (seit 31. März 2022) | Miroslava Greštiaková, Vorsitzende (seit 5. Februar 2024) |
Gayatri Narayan (bis 31. Dezember 2023), Finanzexperte | Gayatri Narayan (bis 31. Dezember 2023) | Martin Matula, Stellvertreter (seit 15. Juli 2022) |
Philipp Obermair | Martin Němeček (seit 31. März 2022) | Martin Němeček (seit 31. März 2022) |
Werner Ertelthalner (bis 3. Mai 2023) | Philipp Obermair | |
Anton Weichselbaum (seit 3. Mai 2023) | Werner Ertelthalner (bis 3. Mai 2023) | |
Miroslava Greštiaková (seit 5. Februar 2024) | Anton Weichselbaum (seit 3. Mai 2023) | |
Der Aufsichtsrat überwacht den Vorstand und unterstützt diesen bei der Leitung des Unternehmens, insbesondere bei Entscheidungen von grundlegender Bedeutung. Neben seiner primären Aufgabe als Überwachungs- und Unterstützungsorgan ist der Aufsichtsrat stets bemüht, im Rahmen einer Selbstevaluierung die Effizienz seiner Arbeit kontinuierlich zu steigern. Der Aufsichtsrat setzte sich zu Beginn des Geschäftsjahres 2023 aus vier von der Hauptversammlung gewählten Mitgliedern (Kapitalvertretern) und zwei vom Betriebsrat entsandten Mitgliedern zusammen. Mit 31. Dezember 2023 legte Gayatri Narayan ihre Funktion zurück. Im Geschäftsjahr 2023 fanden zehn Sitzungen des Aufsichtsrats statt. Die Präsenz der Kapitalvertreter lag bei 93%. Zusammen mit den vier Sitzungen der einzelnen Ausschüsse betrug die Gesamtpräsenz 93%.
Sitzungsteilnahme | |||||||||||
Name | Mitglied seit | Sitzungen (Plenum) | in % | Prüfungs- und Bewertungs- ausschuss | in % | Strategie- und ESG-Ausschuss | in % | Personal- und Nominierungsausschuss | in % | Gesamt- präsenz | Gesamt- präsenz in % |
Sitzungen/Jahr | 10 | 4 | 14 | ||||||||
Miroslava Greštiaková, Vorsitzende | 2022 | 10/10 | 100 | 4/4 | 100 | 14 | 100 | ||||
Martin Němeček, Stellvertreter | 2022 | 10/10 | 100 | 4/4 | 100 | 14 | 100 | ||||
Martin Matula | 2022 | 10/10 | 100 | 4/4 | 100 | 14 | 100 | ||||
Gayatri Narayan (bis 31. Dezember 2023) | 2021 | 7/10 | 70 | 3/4 | 75 | 10 | 71 | ||||
Durchschnittliche Sitzungsteilnahme | 37/40 | 93 | 15/16 | 94 | 52/56 | 93 | |||||
Prüfungs- und Bewertungsausschuss
Der Prüfungs- und Bewertungsausschuss ist für die Überwachung der Rechnungslegungsprozesse sowie für die Kontrolle der Abschlussprüfung und der Konzernabschlussprüfung zuständig. Zusätzlich überwacht der Prüfungs- und Bewertungsausschuss die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems, des Risikomanagements und der Internen Revision des Unternehmens. Martin Němeček und Gayatri Narayan fungierten im Geschäftsjahr 2023 aufgrund ihrer Erfahrungen und Fachkenntnisse im Finanz- und Rechnungswesen als Finanzexperten des Prüfungs- und Bewertungsausschusses. Die Ausschussmitglieder sind in ihrer Gesamtheit mit dem Immobiliensektor vertraut. Im Geschäftsjahr 2023 tagte der Prüfungs- und Bewertungsausschuss viermal. Die Anwesenheitsquote der Kapitalvertreter im Ausschuss belief sich auf 94%.
Strategie- und ESG-Ausschuss
Aufgabe des Strategie- und ESG-Ausschusses ist vor allem die laufende Diskussion von Strategie und Unternehmensausrichtung, bei denen die Nachhaltigkeitsthemen Umwelt, Soziales und Governance (ESG) ein integraler Bestandteil sind. Die Aufgaben wurden im zurückliegenden Geschäftsjahr vom Gesamtaufsichtsrat wahrgenommen.
Personal und Nominierungsausschuss
Der Personal- und Nominierungsausschuss erstattet Vorschläge an den Aufsichtsrat zur Besetzung des Vorstands und des Aufsichtsrats und ist für die Vergütung der Vorstandsmitglieder und deren Anstellungsverträge verantwortlich. Des Weiteren überprüft der Ausschuss die Vergütungspolitik für den Vorstand in regelmäßigen Abständen. Dem Personal- und Nominierungsausschuss als Vergütungsausschuss gehörte bis 31. Dezember 2023 Gayatri Narayan als Vorsitzende sowie mindestens ein Mitglied an, das über Kenntnisse und Erfahrung im Bereich der Vergütungspolitik verfügt. Die Aufgaben wurden im zurückliegenden Geschäftsjahr vom Gesamtaufsichtsrat wahrgenommen.
Qualifikationsmatrix des Aufsichtsrats
Wie auch in den Vorjahren führte der Aufsichtsrat eine jährliche Selbstevaluierung zur Effizienz seiner Tätigkeit, insbesondere hinsichtlich seiner Organisation und Arbeitsweise, durch. Schwerpunkte dabei waren u. a. die Organisation des Aufsichtsrats sowie der Sitzungsablauf, die Ausschusstätigkeit, die Versorgung des Aufsichtsrats mit Informationen, das Selbstverständnis der Aufsichtsratsmitglieder sowie allfällige Verbesserungsvorschläge.
Aktienbesitz der Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder per 31. Dezember 2023
Organmitglieder sowie mit diesen in enger Beziehung stehende Personen haben die von ihnen getätigten Eigengeschäfte in Finanzinstrumenten der IMMOFINANZ zu melden. Die Transaktionsmeldungen (Directors‘-DealingsMeldungen) werden auf der Webseite der IMMOFINANZ veröffentlicht. Nachstehend finden sich eine Übersicht des der Gesellschaft bekannt gegebenen direkten und indirekten Aktienbesitzes der Organmitglieder:
Angaben zur Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat
Vorstand und Aufsichtsrat der IMMOFINANZ arbeiten in offener und konstruktiver Diskussion zusammen. Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über die Geschäftsentwicklung und alle damit verbundenen Themen und bereitet die Unterlagen für Sitzungen und Beschlussfassungen des Aufsichtsrats vor. Die Geschäftsordnung des Vorstands regelt Geschäfte und Maßnahmen, die einer Zustimmung durch den Aufsichtsrat bedürfen. Zu wichtigen Themen, die von erheblicher Bedeutung sind, informiert der Vorstand den Aufsichtsrat auch außerhalb der Sitzungen.
Unabhängigkeit und Vermeidung von Interessenkonflikten
Die Vorstandsmitglieder haben ihre Beschlüsse frei von Eigeninteressen und Interessen bestimmender Aktionäre, sachkundig und unter Beachtung aller relevanten Rechtsvorschriften zu fassen. Sie müssen persönliche Interessen an Transaktionen der Gesellschaft sowie sonstige Interessenkonflikte unverzüglich dem Aufsichtsrat offenlegen und die anderen Vorstandsmitglieder darüber informieren. Aufsichtsratsmandate von Vorstandsmitgliedern sind vom Aufsichtsrat zu genehmigen; Organfunktionen von leitenden Angestellten in konzernfremden Gesellschaften müssen vom Vorstand und Aufsichtsrat genehmigt werden. Es gilt zudem das gesetzliche Wettbewerbsverbot.
Die Aufsichtsratsmitglieder sind dem Unternehmensinteresse verpflichtet und haben allfällige Interessenkonflikte unverzüglich offenzulegen. Aufsichtsratsmitglieder nehmen auch keine Organfunktionen in Gesellschaften wahr, die zur IMMOFINANZ in Wettbewerb stehen.
Es bestehen keine Verträge zwischen Mitgliedern des Aufsichtsrats oder Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat, einerseits und der IMMOFINANZ oder einem ihrer Tochterunternehmen andererseits.
Leitlinien für die Unabhängigkeit des Aufsichtsrats
Gemäß Corporate Governance Kodex (C-Regel 53) hat die Mehrheit der von der Hauptversammlung gewählten Mitglieder von der Gesellschaft und deren Vorstand unabhängig zu sein. Ein Aufsichtsratsmitglied ist dann als unabhängig anzusehen, wenn es in keiner geschäftlichen oder persönlichen Beziehung zu der Gesellschaft oder deren Vorstand steht, die einen materiellen Interessenkonflikt begründet und daher geeignet ist, das Verhalten des Mitglieds zu beeinflussen.
Die nachfolgend angeführten, vom Aufsichtsrat festgelegten Kriterien für die Unabhängigkeit entsprechen dem Anhang 1 zum Corporate Governance Kodex:
- – Das Aufsichtsratsmitglied war in den vergangenen fünf Jahren nicht Mitglied des Vorstands oder leitender Angestellter der IMMOFINANZ oder eines Tochterunternehmens.
- – Das Aufsichtsratsmitglied unterhält zur IMMOFINANZ oder einem Tochterunternehmen kein Geschäftsverhältnis in einem für das Aufsichtsratsmitglied bedeutenden Umfang oder hat im vorangegangenen Jahr ein solches unterhalten. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit Unternehmen, an denen das Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat, jedoch nicht für die Wahrnehmung von Organfunktionen im Konzern. Die Genehmigung einzelner Geschäfte durch den Aufsichtsrat gemäß L-Regel 48 führt nicht automatisch zur Qualifikation als nicht unabhängig.
- – Das Aufsichtsratsmitglied war in den vorangegangenen drei Jahren nicht Abschlussprüfer der IMMOFINANZ oder Beteiligter bzw. Angestellter der beauftragten Prüfungsgesellschaft.
- – Das Aufsichtsratsmitglied ist nicht Vorstandsmitglied bei einer anderen Gesellschaft, in der ein Vorstandsmitglied der IMMOFINANZ Aufsichtsrat ist.
- – Das Aufsichtsratsmitglied gehört nicht länger als 15 Jahre dem Aufsichtsrat an. Dies gilt nicht für Aufsichtsratsmitglieder, die Anteilseigner mit einer unternehmerischen Beteiligung sind oder die Interessen eines solchen Anteilseigners vertreten.
- – Das Aufsichtsratsmitglied ist kein enger Familienangehöriger (direkter Nachkomme, Ehegatte, Lebensgefährte, Elternteil, Onkel, Tante, Geschwister, Nichte, Neffe) eines Vorstandsmitglieds oder von Personen, die sich in einer in den vorstehenden Punkten beschriebenen Position befinden.
Gemäß C-Regel 54 des Österreichischen Corporate Governance Kodex gelten bzw. galten Miroslava Greštiaková und bis 31. Dezember 2023 Gayatri Narayan als Streubesitzvertreterinnen im Aufsichtsrat. Die beiden genannten Aufsichtsratsmitglieder sind weder Anteilseigner mit einer Beteiligung von mehr als 10%, noch vertreten sie die Interessen von Anteilseignern mit einer Beteiligung von mehr als 10%.
Förderung von Frauen im Vorstand, im Aufsichtsrat und in leitenden Stellen
Positionen im Vorstand, im Aufsichtsrat und in leitenden Stellen werden im Interesse der Gesellschaft ausschließlich nach ihrer fachlichen und persönlichen Qualifikation besetzt.
Im Geschäftsjahr 2023 waren in Führungspositionen 32,3% (2022: 27,5%) Frauen tätig. Der Anteil von Frauen an der Gesamtbelegschaft betrug 59,1% (2022: 57,1%). Im Vorstand ist eine Frau. Den Vorsitz im Aufsichtsrat führt Miroslava Greštiaková, ein weiteres Mitglied war bis 31. Dezember 2023 Gayatri Narayan, womit der weibliche Anteil der Kapitalvertreter zum Berichtsstichtag unverändert hohe 50% betrug. Innerhalb der IMMOFINANZ nehmen Frauen sowohl in zentralen Unternehmensfunktionen als auch in der Besetzung des Ländermanagements leitende Funktionen ein.
Bislang wurden keine zusätzlichen Maßnahmen gesetzt, um den Anteil von Frauen in Führungspositionen zu erhöhen. Die Vereinbarkeit von Beruf und Familie fördert die IMMOFINANZ durch flexible und teilflexible Arbeitszeiten sowie Teilzeitmodelle für Mitarbeiter, Väterkarenz und „Papa-Monat“.
In der IMMOFINANZ haben Frauen und Männer konzernweit gleiche Aufstiegschancen und werden gleichermaßen leistungsbezogen entlohnt.
Diversitätskonzept
Die Gesellschaft verfolgt im Zusammenhang mit der Besetzung des Vorstands und des Aufsichtsrats kein abstrakt definiertes Diversitätskonzept. Der Aufsichtsrat, in dessen Kompetenz die Bestellung der Vorstandsmitglieder sowie die Erstattung von Vorschlägen an die Hauptversammlung für Wahlen in den Aufsichtsrat fällt, erachtet die in § 243c Abs. 2 Z 2a UGB genannten Diversitätsaspekte (Alter, Geschlecht, Bildungs- und Berufshintergrund) wie auch die in L-Regel 52 des Österreichischen Corporate Governance Kodex genannte Internationalität bei Aufsichtsratsmitgliedern als wichtig. Dementsprechend werden die genannten Aspekte bei konkreten Besetzungsentscheidungen oder -vorschlägen gewürdigt und berücksichtigt. Die Gesellschaft hält es jedoch nicht für zweckmäßig und zielführend, sich an ein Diversitätskonzept mit abstrakt definierten Zielen für Besetzungsentscheidungen oder -vorschlägen zu binden.
Externe Evaluierung
Die Einhaltung der Bestimmungen des Corporate Governance Kodex durch die IMMOFINANZ wurde vom Abschlussprüfer, der Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H., im Rahmen einer sonstigen Prüfung (gemäß KFS/PG 13) des Corporate-Governance-Berichts evaluiert und darüber ein Bericht erstattet, der auf der Website der IMMOFINANZ (https://immofinanz.com) eingesehen werden kann. Die Evaluierung des Corporate-Governance-Berichts für das Jahr 2023 ergab keine Beanstandungen.
Wien, am 27. März 2024
Der Vorstand
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Radka Doehring | Pavel Měchura |
Konzernlagebericht
Allgemeine Angaben
Die IMMOFINANZ AG ist das Mutterunternehmen der IMMOFINANZ Group. Die Aufstockung der Anteile an der S IMMO auf 50% plus eine Aktie wurde zum Jahresende 2022 abgeschlossen. Vor diesem Hintergrund wurden die Vermögenswerte und Schulden der S IMMO ab 31. Dezember 2022 in den Konzernabschluss der IMMOFINANZ einbezogen; die Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung wurden seit dem 1. Quartal 2023 berücksichtigt. Für Angaben, die die IMMOFINANZ inklusive S IMMO betreffen, findet die Bezeichnung
„IMMOFINANZ Group“ Anwendung. Angaben exklusive S IMMO sind als „IMMOFINANZ“ gekennzeichnet.
„IMMOFINANZ Group“ Anwendung. Angaben exklusive S IMMO sind als „IMMOFINANZ“ gekennzeichnet.
IMMOFINANZ und S IMMO halten komplementäre Portfolios und sind in folgenden Ländern präsent: Österreich, Deutschland, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und Kroatien. Die IMMOFINANZ ist zusätzlich noch in Polen, Serbien, Slowenien und Italien tätig. Sowohl das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ als auch jenes der S IMMO besteht überwiegend aus Gewerbeimmobilien der Assetklassen Büro und Einzelhandel, darüber hinaus besitzt die S IMMO Hotels und Wohnimmobilien.
Wirtschaftlicher Überblick und Immobilienmärkte der IMMOFINANZ Group
Nachfolgend werden die wichtigsten volkswirtschaftlichen Indikatoren für die Kernmärkte der IMMOFINANZ Group dargestellt. Sie umfassen das jeweilige Wirtschaftswachstum, die Inflationsraten sowie die Arbeitslosenquoten auf Grundlage der im Februar 2024 publizierten Winterprognose der Europäischen Kommission und aktueller Eurostat- bzw. OECD-Zahlen. Anschließend wird die Entwicklung in den jeweiligen Immobilienmarkt-Segmenten, in denen die IMMOFINANZ Group tätig ist, zusammengefasst. Als Quellen wurden dazu Marktberichte von BNP Paribas, CBRE, JLL, Savills und EHL herangezogen (Daten je nach Verfügbarkeit per Ende Q3 bzw. Q4 2023).
Das Jahr 2023 war von einer schwächelnden Weltwirtschaft geprägt. Zahlreiche politische Konflikte beeinträchtigen die globale Wirtschaftsaktivität und belasteten die europäische Exporttätigkeit. Für die Europäische Union kamen auch Maßnahmen gegen die hohe Inflation hinzu, die von den Mitgliedsstaaten unterschiedlich bekämpft wurden. Dabei zeigte sich die Gesamtunion etwas stabiler als die Eurozone. Am Jahresende blieb ein Wirtschaftswachstum von 0,2% für die Gesamtunion und ein Wachstum von 0,1% für die Eurozone stehen (2022: 1,7% bzw. 1,9%). Für 2024 liegt die BIP-Wachstumsprognose für die EU bei 1,3% und jene für 2025 bei 1,7%. Das Wachstum der Eurozone fällt leicht schwächer aus mit 1,2% in 2024 und 1,6% in 2025. Die aufgrund stark gestiegener Energiepreise hohe Inflation ließ im abgelaufenen Jahr nach, jedoch kam es zu Folgeeffekten, die den Preisrückgang bei Energie dämpften. In der EU lag die Teuerung am Jahresende bei 3,4%, in der Eurozone bei 2,9% (2022: 10,4% und 9,2%). Damit lag sie deutlich über dem Zielwert der EZB von 2,0%. Eine rasche Beschleunigung der Wirtschaftsaktivität könnte die Inflationsbekämpfung erschweren, wobei sich die Branchen deutlich unterschiedlich entwickeln. Für die Europäische Union wird 2024 eine Inflationsrate von 3,5% und für das Folgejahr von 2,4% erwartet. Die Prognosen für den Euroraum liegen bei 3,2% bzw. 2,2%. Stabile Beschäftigung und die demografisch rückläufige Entwicklung führten zu einem Rückgang der Arbeitslosigkeit. Zum Jahresende lag diese in der EU bei 5,9% (2022: 6,1%) und im Euroraum etwas höher bei 6,4% (2022: 6,7%). Getragen von der demografischen Entwicklung werden für die kommenden Jahre stabile Beschäftigungsquoten erwartet. So soll die Arbeitslosigkeit in der EU 2024 bei 6,0% bzw. 2025 bei 5,9% liegen. Der Euroraum dürfte sich mit einer erwarteten Arbeitslosigkeit von 6,6% im Jahr 2024 und einem Rückgang auf 6,4% im Jahr 2025 ähnlich entwickeln.
Das Transaktionsvolumen im europäischen Immobilienmarkt sank 2023 um rund 47% auf EUR 162,3 Mrd. (2022: EUR 305,2 Mrd.). Im 4. Quartal 2023 wurde ein Umsatzvolumen von EUR 44,9 Mrd. erzielt. Es lag zwar um rund 30% unter dem Vergleichsquartal des Vorjahres, stellte aber gleichzeitig eine Steigerung um rund 22% im Vergleich zum Vorquartal dar. Gegen den europäischen Trend entwickelten sich verglichen mit dem 4. Quartal 2022 die Transaktionsvolumina in den skandinavischen Ländern (+105%) sowie in Südeuropa (+85%). Bei sektoraler Betrachtung waren die Transaktionsvolumina im Schnitt um 40% bis 60% rückläufig (Büroimmobilien -61%; Einzelhandelsimmobilien -42%). Als krisenresistenter erwies sich das Hotelsegment, dessen Transaktionsvolumen lediglich um 13% zurückging.
Für 2024 wird mit einer Markterholung gerechnet, wobei sich diese erst in der zweiten Jahreshälfte bemerkbar machen dürfte. Hinsichtlich der durchgeführten Transaktionen lässt sich ein klarer Trend in Richtung Premiumobjekte erkennen. Unter den derzeitigen Marktbedingung trennt sich die Spreu vom Weizen, wodurch zweitklassige Immobilien deutlich schwächer nachgefragt werden. Ein ähnlicher Trend lässt sich auch in der Vermietung beobachten: Mieter zeigen sich bei der Flächenplanung deutlich zurückhaltender als vor der Covid-19-Pandemie.
Österreich
Die österreichische Wirtschaft litt im abgelaufenen Jahr unter den hohen Energiepreisen, steigenden Lohnstückkosten und einer schwachen Exporttätigkeit. Im 4. Quartal 2023 wuchs das BIP um 0,2% im Vergleich zum 3. Quartal. Im Rückblick auf das Gesamtjahr blieb es allerdings bei einem Rückgang von -1,3% gegenüber 2022 (2022: +4,8%). Für 2024 und 2025 werden Wachstumsraten von 1,0% bzw. 1,3% prognostiziert. Dieses Wachstum sollte von der steigenden Konsumnachfrage infolge nachlassender Teuerung getrieben werden. Die Inflation ließ im abgelaufenen Jahr nach und erreichte am Jahresende einen Wert von 5,7% (2022: 8,6%). Dieser Trend dürfte sich auch in den nächsten Jahren fortsetzen. So wird für 2024 eine Teuerungsrate von 4,1% und für 2025 von 3,0% erwartet. Die Arbeitslosenquote stieg 2023 und lag Ende Dezember bei 5,6% (2022: 4,9%). Für die beiden nächsten Jahre wird eine schrittweise Verringerung auf 5,4 bzw. 5,3% prognostiziert.
Das Transaktionsvolumen am österreichischen Immobilienmarkt erreichte im abgelaufenen Jahr EUR 2,8 Mrd. (2022: EUR 4,0 Mrd.). Im Vergleich zum Vorjahr sank es damit um rund 37%. Der größte Anteil am Transaktionsvolumen entfiel auf Büroimmobilien mit EUR 1,2 Mrd., gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit EUR 785 Mio. Die Spitzenrenditen bei Büros stiegen auf 5,0% (2022: 3,5%) und bei Fachmärkten auf 5,65% (2022: 5,0%). Deutschland
In Deutschland wirkten sich 2023 die hohe Inflation, sinkende Kaufkraft, das veränderte Zinsumfeld und eine schwache Exportnachfrage negativ auf das Wirtschaftswachstum aus. So sank das deutsche BIP im Jahresverlauf um -0,2% (2022: +1,8%). Für die beiden kommenden Jahre erwarten Experten eine Zunahme des Privatkonsums aufgrund nachlassender Inflation und eine regere Exportnachfrage. Beide Einflussfaktoren sollten 2024 zu einem Wirtschaftswachstum von 0,8 und 1,2% im Jahr 2025 führen. Die Inflation erreichte am Jahresende 2023 3,8% (2022: 9,6%). Dieser Trend dürfte sich laut Einschätzung von Experten weiter fortsetzen. Demnach könnte die Inflation 2024 bei 3,1% und 2025 bei 2,2% liegen. Die Arbeitslosigkeit betrug zum Jahresende 3,1% (2022: 2,9%). Für die beiden kommenden Jahre wird ein stabiler Wert von 3,2% prognostiziert.
Deutschlands Gewerbeimmobilienmarkt erreichte 2023 ein Volumen von EUR 23,3 Mrd. (2022: EUR 54,1 Mrd.) und verzeichnete damit einen Rückgang um rund 57% im Vergleich zum Vorjahr. Signifikant rückläufig entwickelten sich insbesondere die deutschen A-Lagen mit einem Minus von 67%, was den erschwerten Finanzierungsbedingungen geschuldet gewesen sein dürfte. In Düsseldorf erreichte das Transaktionsvolumen rund EUR 882 Mio. (2022: EUR 2,9 Mrd.) und lag mit einem Rückgang um ca. 69% im deutschen Trend. Die Spitzenrenditen stiegen auf 4,2% in München, gefolgt von Berlin und Hamburg mit jeweils 4,25% (2022: München 3,2%; Berlin 3,2%; Hamburg 3,3%). In Düsseldorf lag die Spitzenrendite bei 4,5% nach 3,4% im Vorjahr.Rumänien
Für die rumänische Wirtschaft erwarten Experten für das Gesamtjahr 2023 ein Wachstum von 2,2% (2022: 5,0%). Stark gestiegene Preise für Energie und Lebensmittel drückten die Kaufkraft und beeinträchtigten damit die wirtschaftliche Dynamik. Für die beiden kommenden Jahre werden dank steigender Kaufkraft Wachstumsraten von 3,1 bzw. 3,4% vorausgesagt. Die Inflation erreichte am Jahresende einen Wert von 7,0% (2022: 12,0%) und lag damit über jener des Euroraums. Dank sinkender Preise wird ein Rückgang der Teuerungsraten auf 5,9% im Jahr 2024 und auf 3,4% im Jahr 2025 erwartet. Trotz der herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen blieb die Arbeitslosenquote in Rumänien stabil. Am Jahresende betrug sie 5,4% (2022: 5,6%) und für die beiden kommenden Jahre wird eine unveränderte Beschäftigungssituation mit Arbeitslosenquoten von 5,2 bzw. 5,3% erwartet.
Mit einem Transaktionsvolumen von EUR 499 Mio. (2022: EUR 1,3 Mrd.) sank das Volumen im rumänischen Gewerbeimmobilienmarkt um mehr als 60%. Der Großteil entfiel auf das Einzelhandelssegment, das einen Marktanteil von rund 57% bzw. EUR 284 Mio. erreichte. Die Umsätze bei Büroimmobilien waren rückläufig und erreichten einen Marktanteil von rund 17% bzw. EUR 85 Mio. Die Spitzenrenditen stiegen bei Shopping Centern um 50 Basispunkte auf 7,75% (2022: 7,25%) und bei Büroimmobilien um 75 Basispunkte auf 7,75% (2022: 7,0%).
Polen Nach einem aufgrund hoher Inflation und schwacher Exporttätigkeit gebremsten Wirtschaftswachstum auf voraussichtlich 0,4% (2022: 4,9%) im abgelaufenen Jahr, wird für 2024 eine Trendumkehr in Polen erwartet. Das Wirtschaftswachstum des Landes soll sich laut Prognosen auf 2,7% erholen und bis 2025 3,2% erreichen. Ende 2023 lag die Inflation bei 6,2% (2022: 13,2%). Aufgrund sinkender Energie- und Lebensmittelpreise dürfte die Teuerungsrate 2024 zwar noch bei 6,2% liegen, im Folgejahr jedoch auf 3,8% sinken. Das Angebot am polnischen Arbeitsmarkt blieb unterdessen knapp. So lag die Arbeitslosenquote zum Jahresende bei 2,7% (2022: 2,9%). Sie sollte sich in den nächsten beiden Jahren mit 2,8 bzw. 2,7% nur geringfügig verändern.
Der polnischen Gewerbeimmobilienmarkt verzeichnete im abgelaufenen Jahr einen Rückgang von ca. 65% auf EUR 2,1 Mrd. (2022: EUR 5,9 Mrd.). Mit rund 46% bzw. EUR 965 Mio. erzielten Industrie- und Logistikimmobilien das größte Transaktionsvolumen (2022: EUR 2,0 Mrd.). Bei Einzelhandelsimmobilien verringerte sich das Volumen um ca. 70% auf EUR 430 Mio. (2022: EUR 1,5 Mrd.) bzw. auf einen Marktanteil von rund 21%. Auf Platz drei folgten mit einem Rückgang um etwa 79% Büroimmobilien mit EUR 429 Mio. (2022: EUR 2,1 Mrd.) und einem Marktanteil von rund 21%. Die Renditen bei Büroimmobilien stiegen auf 6,0% (2022: 5,25%) und bei Einzelhandelsimmobilien auf 6,5% (2022: 6,25%) Bei Fachmarktzentren betrugen sie 7,25%.
Slowakei
Die slowakische Wirtschaft dürfte nach Einschätzung von Experten im abgelaufenen Jahr trotz hoher Inflation um 1,3% (2022: 1,7%) gewachsen sein. Zu verdanken ist diese Entwicklung hoher Investitionstätigkeit sowie umfangreichen Exporten in die europäischen Nachbarländer. In den beiden kommenden Jahren könnte die Slowakei dem Trend höherer wirtschaftlicher Aktivität folgend Wachstumsraten von 1,7 bzw. 2,0% erreichen. Die Inflationsrate betrug Ende Dezember 2023 6,6% (2022: 12,1%). Prognostiziert wird ein Rückgang der Teuerung auf 5,2% im Jahr 2024 und auf 3,0% im Jahr 2025. Die Arbeitslosenquote lag am Jahresende bei 5,8% (2022: 5,8%) und war damit unverändert gegenüber dem Vorjahr geblieben. Dank der besseren wirtschaftlichen Gesamtsituation könnte sich die Arbeitslosigkeit in den kommenden beiden Jahren auf 5,4% bzw. 5,2% verbessern.
Das Transaktionsvolumen am gewerblichen Investmentmarkt der Slowakei sank im abgelaufenen Jahr um rund 41% auf EUR 664 Mio. (2022: EUR 1,1 Mrd.). Umsatztreiber waren Büroimmobilien mit einem Marktanteil von rund 70% bzw. EUR 467 Mio. (2022: EUR 624 Mio.). Auf dem zweiten Platz folgten ex aequo Einzelhandelsimmobilien mit rund 14% bzw. EUR 93 Mio. (2022: EUR 350 Mio.) sowie Industrie- und Logistikimmobilien mit rund 14% bzw. EUR 93 Mio. (2022: EUR 147 Mio.). Die Spitzenrenditen im Bereich Büro stiegen auf 6,0% (2022: 5,5%) und für Shopping Center auf 6,5% (2022: 6,3%).
Tschechien
Mit einem Rückgang von -0,2% (2022: +2,5%) stagnierte die tschechische Wirtschaft 2023 nahezu. Inflationsdämpfende Maßnahmen und die schwache Wirtschaftsentwicklung in den Nachbarländern bremsten das Wirtschaftswachstum. Für das Jahr 2024 dürften freundlichere Marktbedingungen zu einem Wachstum von 1,4% beitragen, und 2025 die Erholung mit 3,0% deutlich an Dynamik gewinnen. Die Inflation lag am Ende 2023 bei 7,6% (2022: 14,8%). Aufgrund eines Rückgangs der Energiepreise sollte sie 2024 auf 3,2% sinken bevor sie 2025 auf 2,4% fallen dürfte. Das Arbeitskräfteangebot in Tschechien blieb auch am Jahresende knapp. So lag die Arbeitslosigkeit Ende 2023 bei 2,8% (2022: 2,3%). Für die kommenden beiden Jahre wird eine stabile Arbeitslosenquote von jeweils 2,5% vorausgesagt.
Einen Rückgang von rund 16% verzeichnete der tschechische Transaktionsmarkt. Das Transaktionsvolumen sank 2023 auf EUR 1,4 Mrd. (2022: EUR 1,6 Mrd.), wobei vor allem das traditionell starke 4. Quartal enttäuschte. Innerhalb der letzten zwölf Monate waren Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von rund 45% die Assetklasse mit der höchsten Nachfrage, auf Büroimmobilien entfiel ein Anteil von rund 26%. Die Spitzenrenditen stiegen bei Büroimmobilien von 4,8 auf 5,4% und bei Einzelhandelsimmobilien von 6,25 auf 6,3%.
Ungarn Prognosen zufolge dürfte sich die Rezession der ungarischen Wirtschaft 2023 verlängert haben, was in einen Rückgang des BIP um -0,7% (2022: +4,9%) resultierte. Zusammen mit der hohen Inflation trugen steuer- und geldpolitische Maßnahmen zu dieser Entwicklung bei. Für 2024 wird jedoch wieder eine wirtschaftliche Erholung mit einem Wachstum von 2,4% erwartet und 2025 sollte die ungarische Wirtschaft um 3,6% wachsen. Die Inflation lag am Jahresende bei 5,5% (2022: 15,3%). Diesem Trend folgend dürfte die Teuerung 2024 weiter auf 5,2% fallen bevor sie 2025 4,1% erreichen dürfte. Die Arbeitslosenquote lag am Jahresende bei 4,2% (2022: 4,0%). Für die beiden kommenden Jahre wird mit nahezu unveränderten Arbeitslosenquoten von 4,2 bzw. 4,1% gerechnet.
Das Transaktionsvolumen am ungarischen Gewerbeimmobilienmarkt fiel im abgelaufenen Jahr um 69% auf EUR 441 Mio. (2022: EUR 1,4 Mrd.). Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien stiegen auf 6,75% (2022: 6,0%), für Shopping Center betrugen sie 6,0% (2022: 5,75%) und für Retail Parks 7,25% (2022: 6,5%).
Adriatic
Die Adriatic-Region der IMMOFINANZ umfasst die Länder Serbien, Slowenien, Kroatien und Italien. Die Volkswirtschaften dieser Länder folgten dem europäischen Trend: Das Wirtschafswachstum lag zwischen 2,6% in Kroatien und 0,7% in Italien. Das stärkste Wachstum wird in den kommenden Jahren für Serbien erwartet. Dort dürfte die Wirtschaft 2024 um 3,1% und 2025 um 3,7% wachsen. Schlusslicht bildet Italien mit erwarteten Wachstumsraten von 0,9% im Jahr 2024 und 1,2% im Jahr 2025. Ende 2023 betrug die Inflation in Kroatien 8,1%, gefolgt von Slowenien mit 7,5% und Italien mit 6,1%. Der Rückgang der Teuerung dürfte in Slowenien am längsten dauern. So wird hier für 2024 eine Teuerung von 3,9% und für 2025 eine von 2,4% prognostiziert. Die Arbeitslosigkeit per Jahresende war mit 9,4% in Serbien am höchsten. Für Serbien und Kroatien wird allerdings ein dynamischer Rückgang der Arbeitslosigkeit erwartet. So dürfte die Arbeitslosenquote in Serbien in den beiden kommenden Jahren auf 8,6% zurückgehen, in Kroatien von 6,5% im Jahr 2023 auf 5,8%. Die Arbeitsmärkte in Slowenien und Italien entwickeln sich seitwärts, wobei jene Sloweniens mit 3,6% auf einem niedrigen Niveau bleiben dürfte. Italien wird seine traditionell hohe Arbeitslosigkeit nach Einschätzungen von Experten nur minimal auf 7,3% reduzieren können.
Unter den Gewerbeimmobilienmärkten in der Region ist der italienische Markt mit Abstand der bedeutendste. Dieser fiel im abgelaufenen Jahr um rund 49% und erreichte ein Transaktionsvolumen von EUR 6,1 Mrd. (2022: EUR 11,7 Mrd.). Die Spitzenrenditen bei Büros stiegen hier um 35 Basispunkte auf 4,25% (2022: 3,9%) und bei Shopping Centern um 1,2 Prozentpunkte auf 7,5% (2022: 6,3%). In Serbien lagen die Spitzenrenditen einheitlich bei 8,75% (2022: 8,0%), in Kroatien betrugen sie bei Einzelhandelsimmobilien 7,3% (2022: 6,8%) und bei Büros 8,3% (2022: 7,8%). In Slowenien lagen die Spitzenrenditen mit 7,8% (2022: 7,3%) bei Einzelhandelsimmobilien.
Hotels
Auf dem österreichischen Hotelmarkt ging es 2023 weiter bergauf. Mit insgesamt rund 151 Mio. Nächtigungen wurde das Rekordniveau von 2019 nur knapp nicht erreicht. Während die Zahlen von Inlandsreisenden 2023 auf einem ähnlichen Niveau wie 2022 blieben, war vor allem die Rückkehr internationaler Touristen für diese Entwicklung ausschlaggebend. Hier konnte ein Plus von 13,5% gegenüber 2022 verzeichnet werden. Laut CBRE ist für 2024 mit einem anhaltenden Nächtigungsanstieg – vor allem durch Touristen aus Übersee – zu rechnen.
Auch der Hotelmarkt in der CEE-Region verzeichnete mit der zunehmenden Erholung des Tourismus eine positive Entwicklung. Es ist zu erwarten, dass sich dieser Trend weiterhin fortsetzen wird.
Portfoliobericht
Die IMMOFINANZ Group konzentriert sich auf ihr Kerngeschäft als wachstumsorientierter Bestandshalter sowie auf die laufende Optimierung ihres Portfolios. Dies schließt auch Akquisitionen und fallweise Projektentwicklungen mit ein. Dabei richtet das Unternehmen den Fokus auf hoch rentierende Objekte.
Die Portfoliostrategie der IMMOFINANZ Group basiert auf ihren flexiblen und innovativen Immobilienangeboten mit starker Kundenorientierung. Ein aktives Portfoliomanagement stellt sicher, dass die Immobilien nicht nur für die Mieter attraktiv sind, sondern auch in sozialer Hinsicht und aus ökologischer Perspektive im Einklang mit dem Prinzip der Nachhaltigkeit stehen. Damit wird die IMMOFINANZ Group auch künftig die Bedürfnisse von Mietern und Konsumenten im Einzelhandels- sowie von Mietern und deren Mitarbeitern im Bürobereich erfüllen.
Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group
Zum 31. Dezember 2023 umfasste das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group (IMMOFINANZ inklusive S IMMO) 518 Objekte4 mit einem Portfoliowert von EUR 8.174,3 Mio. (31. Dezember 2022: 627 Objekte bzw. EUR 8.363,8 Mio. Buchwert). Davon entfiel mit EUR 7.840,2 Mio. bzw. 95,9% des Buchwerts der Großteil auf Bestandsimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von 3,6 Mio. m², die laufende Mieterlöse erwirtschaften. Den Projektentwicklungen sind EUR 138,3 Mio. bzw. 1,7% des Buchwerts zuzurechnen. Ein Buchwert in Höhe von EUR 195,8 Mio. bzw. 2,4% entfiel auf Pipelineprojekte, die zukünftig geplante Projektentwicklungen, unbebaute Grundstücke und Immobilienvorräte umfassen. Die selbst genutzten Immobilien der S IMMO (Vienna Marriott, Budapest Marriott und Novotel Bucharest City Center) mit einer Gesamtmietfläche von 61.075 m² werden in diesem Portfoliobericht nicht berücksichtigt.
Aufgrund der Anwendung von IFRS 16 seit dem 1. Quartal 2019 ergeben sich Abweichungen zwischen den im Portfoliobericht dargestellten und den in der Bilanz enthaltenen Werten. Die im Portfoliobericht angeführten Portfoliowerte basieren auf den gutachterlichen Wertermittlungen bzw. auf einer internen Bewertung. Die bilanzierten Immobilienwerte enthalten darüber hinaus aktivierte Nutzungsrechte auf Erbbaurechte.
Die Darstellung im Portfoliobericht erfolgt auf Basis der Hauptnutzungsart der Objekte.
Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group nach Kernmärkten und Klassifikation
in % | 95,9 | 1,7 | 2,4 | 100,0 | ||
1 Inklusive Immobilienvorräte
2 In nach Buchwerten absteigender Reihenfolge: Kroatien, Serbien, Slowenien und Italien
Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group nach Hauptnutzungsart und Klassifikation
Immobilienportfolio | Anzahl der Immobilien | Bestands- immobilien in MEUR | Projekt- entwicklungen in MEUR | Pipeline- projekte in MEUR1 | Immobilien- portfolio in MEUR | Immobilien- portfolio in % |
Büro | 42 | 1.912,5 | 93,0 | 45,3 | 2.050,8 | 25,1 |
Einzelhandel | 219 | 2.625,2 | 28,0 | 25,1 | 2.678,4 | 32,8 |
Sonstige | 13 | 15,7 | 0,6 | 53,8 | 70,1 | 0,9 |
S IMMO | 244 | 3.286,8 | 16,7 | 71,5 | 3.375,0 | 41,3 |
IMMOFINANZ Group | 518 | 7.840,2 | 138,3 | 195,8 | 8.174,3 | 100,0 |
1 Inklusive Immobilienvorräte
Immobilienportfolio der IMMOFINANZ
Das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ (IMMOFINANZ exklusive S IMMO) bestand zum 31. Dezember 2023 aus 274 Objekten5 (31. Dezember 2022: 265 Objekte) vor allem in den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien und Adriatic (Kroatien, Serbien, Slowenien und Italien) mit einem Portfoliowert von EUR 4.799,3 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 5.199,6 Mio.). Davon entfiel mit EUR 4.553,4 Mio. bzw. 94,9% des Buchwerts der Großteil auf Bestandsimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von 2,1 Mio. m². Den Projektentwicklungen sind EUR 121,6 Mio. bzw. 2,5% des Buchwerts zuzurechnen. Ein Buchwert in Höhe von EUR 124,3 Mio. bzw. 2,6% entfiel auf Pipelineprojekte.
Akquisitionen und Verkäufe der IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ setzte im Geschäftsjahr 2023 die strategische Expansion ihres renditestarken Retail-Portfolios fort und erwarb im 4. Quartal in Tschechien 22 komplementäre Einzelhandelsimmobilien sowie in einem zweiten Schritt einen Retail Park und ein Shopping Center von der CPI Property Group (CPIPG). Die Immobilien sind nahezu voll vermietet und umfassen eine vermietbare Fläche von insgesamt rund 107.300 m². Der Immobilienwert betrug rund EUR 237 Mio. Die jährlichen Mieterlöse belaufen sich auf rund EUR 17 Mio. brutto. Damit stärkt die IMMOFINANZ ihre Ertragskraft und Position am attraktiven tschechischen Retail-Markt.
Die Immobilienverkäufe (inklusive S IMMO) erreichten 2023 ein Volumen von EUR 751,1 Mio. Darunter befanden sich unter anderem von der IMMOFINANZ die Wiener Büroimmobilie Bureau am Belvedere mit knapp 9.000 m²sowie ein Grundstück in Rumänien und eine Liegenschaft in der Türkei. Weitere Verkäufe betrafen Transaktionen der S IMMO in Deutschland und einer Büroimmobilie in Kroatien.
Darüber hinaus unterzeichnete die IMMOFINANZ im Februar 2023 eine Absichtserklärung über den Verkauf mehrerer Büroimmobilien am Standort Wienerberg an die S IMMO. Es handelte sich dabei um sechs Bestandsimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von rund 128.000 m² sowie eine Projektentwicklung, die im 3. Quartal 2023 eröffnet wurde. Das Transaktionsvolumen umfasste insgesamt rund EUR 411 Mio.
Im Rahmen dieser Vereinbarung verkaufte die IMMOFINANZ im Juli 2023 das Bürogebäude Vienna Twin Towers an die S IMMO. Mit dem Verkauf von insgesamt fünf weiteren Büroimmobilien und einem Hotelgebäude im Oktober 2023 wurde die Vereinbarung mit der S IMMO abgeschlossen. Die Verwaltung und Vermietung der Immobilien am Standort Wienerberg, die großteils unter der innovativen Marke myhive betrieben werden, erfolgt weiterhin durch das Team der IMMOFINANZ.
Da die IMMOFINANZ eine kontrollierende Beteiligung in Höhe von 50% plus einer Aktie an der S IMMO hält, ergeben sich aus diesen Transaktionen mit der S IMMO keine Auswirkungen auf die Finanz- und Ertragslage der Gruppe.
Darüber hinaus verkaufte die IMMOFINANZ nach dem Berichtszeitraum im 1. Quartal 2024 das Bürogebäude Grand Center Zagreb an eine kroatische Immobiliengesellschaft und zwei Büroimmobilien in Wien an einen österreichischen Immobilieninvestor.
Immobilienportfolio der S IMMO
Das Immobilienportfolio der S IMMO – exklusive selbst genutzter Hotelimmobilien – bestand zum 31. Dezember 2023 aus 244 Immobilien mit einem Buchwert von EUR 3.375,0 Mio. (31. Dezember 2022: 362 Immobilien bzw. EUR 3.164,2 Mio. Buchwert) sowie einer vermietbaren Fläche von 1,4 Mio. m² (31. Dezember 2022: 1,4 Mio. m²).
Für weiterführende Informationen zum Immobilienportfolio verweisen wir auf den Geschäftsbericht zum 31. Dezember 2023 der S IMMO AG.
Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ Group
Das Bestandsportfolio der IMMOFINANZ Group umfasst zum 31. Dezember 2023 432 Immobilien. Akquisitionen und Fertigstellungen von Projektentwicklungen glichen die strategiekonformen Verkäufe mehr als aus, sodass der Buchwert zum Jahresende bei EUR 7.840,2 Mio. lag (31. Dezember 2022: 530 Immobilien bzw. EUR 7.936,0 Mio. Buchwert). Davon entfielen 24,4% auf Büros, 33,5% auf den Einzelhandelsbereich und 41,9% auf die S IMMO. Gemessen am Buchwert lag der Schwerpunkt der Bestandsobjekte nach Segmenten auf den Märkten Polen (EUR 936,9 Mio.), Tschechien (EUR 933,6 Mio.) und Rumänien (EUR 595,8 Mio.) sowie auf der S IMMO (EUR 3.286,8 Mio.). Die vermietbare Fläche betrug 3,6 Mio. m². Das Bestandsportfolio wies eine Bruttorendite von 7,2% auf Basis der IFRS-Mieterlöse auf. Dabei erfolgt die Abgrenzung von Mietanreizen wie etwa der marktüblichen mietfreien Zeiten oder Ausbaukosten (Fit-outs) gemäß IFRS linear über die Vertragslaufzeit. Der Vermietungsgrad lag bei 92,2% (31. Dezember 2022: 92,9%).
Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ Group nach Kernmärkten
Bestandsimmobilien | Anzahl der Immobilien | Buchwert in MEUR | Buchwert in % | Vermietbare Fläche in m² | Vermietete Fläche in m² | Vermietungsgrad in % |
Österreich | 18 | 381,7 | 4,9 | 128.744 | 127.272 | 98,9 |
Deutschland | 3 | 467,6 | 6,0 | 87.652 | 66.957 | 76,4 |
Polen | 28 | 936,9 | 11,9 | 400.173 | 385.703 | 96,4 |
Tschechien | 72 | 933,6 | 11,9 | 381.364 | 370.489 | 97,1 |
Ungarn | 16 | 224,8 | 2,9 | 169.268 | 168.466 | 99,5 |
Rumänien | 14 | 595,8 | 7,6 | 329.912 | 297.286 | 90,1 |
Slowakei | 34 | 428,1 | 5,5 | 258.986 | 247.883 | 95,7 |
Adriatic1 | 43 | 584,9 | 7,5 | 387.304 | 385.860 | 99,6 |
S IMMO | 204 | 3.286,8 | 41,9 | 1.414.903 | 1.232.106 | 87,1 |
IMMOFINANZ Group | 432 | 7.840,2 | 100,0 | 3.558.305 | 3.282.022 | 92,2 |
IMMOFINANZ Group in MEUR | 3.539,3 | 8.402,8 | |||
Netto-LTV in % | 42,1 | ||||
1 In nach Buchwerten absteigender Reihenfolge: Serbien, Kroatien, Slowenien und Italien
2 In der Bruttorendite für Tschechien werden die Mieterlöse, für die im 4. Quartal 2023 angekauften Retail-Immobilien, nur für das 4. Quartal berücksichtigt.
3 Die Bruttorendite in Ungarn ist vor allem auf hohe Umsatzmieten im 4. Quartal zurückzuführen.
4 Liquide Mittel inklusive liquider Mittel aus zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten
Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ
Zum 31. Dezember 2023 wiesen die 228 Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ einen Buchwert von EUR 4.553,4 Mio. auf (31. Dezember 2022: 208 Bestandsimmobilien bzw. EUR 4.852,1 Mio. Buchwert). Davon entfielen 42,0% auf Büros und 57,7% auf den Einzelhandelsbereich. Die vermietbare Fläche betrug 2,1 Mio. m² (31. Dezember 2022: 2,2 Mio. m²). Die Immobilien wiesen eine Bruttorendite von 7,5% auf Basis der IFRS-Mieterlöse auf.
Vermietungsgrad auf 95,6% gestiegen
Der Vermietungsgrad erhöhte sich auf 95,6% (31. Dezember 2022: 94,3%). Gemäß Berechnungsformel der EPRA ergibt sich eine Leerstandsquote von 5,1% (31. Dezember 2022: 6,5%). Die EPRA-Leerstandsquote basiert auf dem Verhältnis von geschätzter Marktmiete der leerstehenden Flächen zur geschätzten Marktmiete des Bestandsportfolios. Die Vermietungsleistung für Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen lag 2023 exklusive sonstiger Bestandsimmobilien bei rund 374.300 m2 (2022: 317.300 m2) Insgesamt entfielen davon rund 129.400 m2 auf Neuvermietungen sowie rund 244.900 m2 auf Verlängerungen. Die durchschnittliche nach Mieterlösen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT6) lag bei 3,6 Jahren (31. Dezember 2022: 3,5 Jahre).
Mietauslaufprofil der IMMOFINANZ – Bestandsimmobilien gesamt
Befristete Mietverträge bis zum Vertragsende, unbefristete Mietverträge bis zum frühestmöglichen Ausstiegsdatum im Verhältnis zur vermieteten Bruttogesamtmietfläche (in GLA-Flächen1; exklusive S IMMO):
1 Jahr in % | 2 Jahre in % | 3 Jahre in % | 4 Jahre in % | 5 Jahre in % | > 5 Jahre in % | > 10 Jahre in % |
14 | 13 | 17 | 12 | 16 | 19 | 7 |
1 Bruttogesamtmietfläche (Gross Lettable Area): gesamte den Mietern zur exklusiven Nutzung verfügbare Fläche. Dies schließt somit Gemeinflächen, wie z. B. Verkehrsflächen, Parkflächen, Serviceflächen etc., aus.
Nachhaltigkeitszertifizierungen
Insgesamt beliefen sich die zertifizierten Flächen per Ende Dezember 2023 auf rund 958.800 m2 in Gebäuden mit einem Buchwert von EUR 2,6 Mrd. Somit wiesen 57,5% des Buchwerts bzw. 44,7% der Gesamtfläche des Bestandsportfolios Nachhaltigkeitszertifikate auf. Im Bürobereich waren bereits 90,4% der Immobilien gemessen am Buchwert bzw. 77,3% der Gesamtfläche zertifiziert.
Like-for-like-Mieterlöse der IMMOFINANZ mit deutlichem Plus von 8,5%
In einer Like-for-like-Betrachtung (d. h. Vergleichsperioden bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe) verbesserten sich die Mieterlöse 2023 erneut deutlich um 8,5% bzw. EUR 22,9 Mio. auf EUR 292,3 Mio. nach EUR 269,5 Mio. im Vorjahr. Dabei zeigten alle Kernmärkte eine positive Entwicklung. Treibende Faktoren waren dabei vor allem die Indexierung der Mietverträge sowie höhere Umsatzmieten im Einzelhandel.
Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ – Büro
Der Buchwert der 31 Bürobestandsimmobilien der IMMOFINANZ exklusive S IMMO belief sich zum 31. Dezember 2023 auf EUR 1.912,5 Mio. (31. Dezember 2022: 40 Bestandsimmobilien bzw. EUR 2.537,1 Mio. Buchwert) und repräsentierte somit 42,0% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios bzw. 34,7% der Mieterlöse der Bestandsimmobilien im 4. Quartal 2023. Der Vermietungsgrad des Büroportfolios belief sich Ende Dezember auf 88,4% (31. Dezember 2022: 88,1%). Die Vermietungsleistung für Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen im Bürobereich lag 2023 bei rund 162.700 m² (2022: 144.800 m²). Rund 60.400 m2 davon entfielen auf Neuvermietungen und rund 102.300 m2 auf Verlängerungen bestehender Mietverträge.
Das Büroportfolio wies weiterhin eine ausgewogene Mieterstruktur auf. Der Anteil der zehn größten Mieter belief sich auf 27,1% der Bürobestandsfläche. Kein Einzelmieter hatte mehr als 4,6% der gesamten Bürobestandsfläche gemietet (31. Dezember 2022: 21,6% bzw. 3,6%). Die WAULT7 betrug per 31. Dezember 2023 3,5 Jahre (31. Dezember 2022: 3,6 Jahre).
Mietauslaufprofil der IMMOFINANZ – Bestandsimmobilien Büro
Befristete Mietverträge bis zum Vertragsende, unbefristete Mietverträge bis zum frühestmöglichen Ausstiegsdatum im Verhältnis zur vermieteten Bruttogesamtmietfläche (in GLA-Flächen1; exklusive S IMMO):
1 Bruttogesamtmietfläche (Gross Lettable Area): gesamte den Mietern zur exklusiven Nutzung verfügbare Fläche. Dies schließt somit Gemeinflächen, wie z. B.
Verkehrsflächen, Parkflächen, Serviceflächen etc., aus.
Verkehrsflächen, Parkflächen, Serviceflächen etc., aus.
Eine Übersicht über die Büroimmobilien der IMMOFINANZ finden Sie unter
https://immofinanz.com/de/buroimmobilien/burosuche.
https://immofinanz.com/de/buroimmobilien/burosuche.
Kennzahlen Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ – Büro nach Kategorien
davon myhive | 16,7 | 6,4 | 478,2 | 2,3 | 45,9 | |
davon Büro Sonstige | 12,8 | 5,9 | 447,0 | 3,3 | 51,3 | |
Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ – Einzelhandel
Der Buchwert der 196 Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ im Einzelhandelsbereich (exklusive S IMMO) belief sich per 31. Dezember 2023 auf EUR 2.625,2 Mio. (31. Dezember 2022: 167 Bestandsimmobilien bzw. EUR 2.297,8 Mio. Buchwert) und umfasste somit 57,7% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios bzw. 65,0% der Mieterlöse des Bestandsportfolios im 4. Quartal 2023. Der Vermietungsgrad lag per 31. Dezember 2023 bei hohen 98,7% (31. Dezember 2022: 98,8%). Die STOP SHOP/Retail Parks sowie die Shopping Center der Marke VIVO! waren zu 99,0% bzw. 97,3% vermietet. Die gesamte Vermietungsleistung für Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen im Einzelhandelsbereich belief sich 2023 auf rund 211.600 m2 (2022: 172.500 m2). Rund 69.000 m2 davon entfielen auf Neuvermietungen, 142.600 m2 auf Verlängerungen bestehender Mietverträge.
Durch einen ausgewogenen Mietermix wird für Einzelhändler und deren Kunden ein optimales Umfeld geschaffen. Alle größeren Einzelhandelsimmobilien der IMMOFINANZ verfügen über solide internationale und lokale Ankermieter, wobei kein Retailer mehr als 4,1% der gesamten Bestandsfläche im Einzelhandel gemietet hatte. Die WAULT8 lag per 31. Dezember 2023 bei 3,5 Jahren (31. Dezember 2022: 3,5 Jahre).
Branchenmix – Einzelhandel
Nur vermietete Flächen in Bestandsimmobilien per 31. Dezember 2023
Mietauslaufprofil Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ – Einzelhandel
Befristete Mietverträge bis zum Vertragsende, unbefristete Mietverträge bis zum frühestmöglichen Ausstiegsdatum im Verhältnis zur vermieteten Bruttogesamtmietfläche (in GLA-Flächen1; exklusive S IMMO):
1 Jahr in % | 2 Jahre in % | 3 Jahre in % | 4 Jahre in % | 5 Jahre in % | > 5 Jahre in % | > 10 Jahre in % |
12 | 14 | 19 | 13 | 15 | 18 | 6 |
1 Bruttogesamtmietfläche (Gross Lettable Area): gesamte den Mietern zur exklusiven Nutzung verfügbare Fläche. Dies schließt somit Gemeinflächen, wie z. B. Verkehrsflächen, Parkflächen, Serviceflächen etc., aus.
Kennzahlen Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ – Einzelhandel nach Kategorien
davon STOP SHOP/ Retail Park | 35,8 | 9,0 | 671,9 | 4,1 | 42,0 | |
davon Einzelhandel Sonstige | 2,7 | 5,5 | 55,2 | 5,5 | 27,8 | |
Eine Übersicht über die Einzelhandelsimmobilien der IMMOFINANZ finden Sie unter
https://immofinanz.com/de/retail/retail-suche.
https://immofinanz.com/de/retail/retail-suche.
Bestandsimmobilien der S IMMO
Zum 31. Dezember 2023 wiesen die 204 Bestandsimmobilien9 der S IMMO einen Buchwert von EUR 3.286,8 Mio. auf. Der Vermietungsgrad lag bei 87,1%.
Für weiterführende Informationen zum Immobilienportfolio verweisen wir auf den Geschäftsbericht zum 31. Dezember 2023 der S IMMO AG.
Projektentwicklungen der IMMOFINANZ Group
Per 31. Dezember 2023 wiesen die Projektentwicklungen der IMMOFINANZ Group einen Buchwert von EUR 138,3 Mio. auf (31. Dezember 2022: EUR 198,5 Mio.). Dies entspricht 1,7% des gesamten Immobilienportfolios (31. Dezember 2022: 2,4%). Davon entfielen EUR 61,5 Mio. auf aktive Projektentwicklungen, die alle der IMMOFINANZ zuzurechnen sind. Weitere EUR 76,8 Mio. sind Projekten in der Vorbereitungs- bzw. Konzeptphase zuzurechnen, für die noch keine offenen Baukosten angegeben werden können. Der erwartete Verkehrswert der aktiven Projekte nach Fertigstellung belief sich auf EUR 122,6 Mio. Der Schwerpunkt lag dabei auf den Kernmärkten Adriatic und Rumänien mit einem erwarteten Verkehrswert von EUR 82,8 Mio. bzw. EUR 39,8 Mio. Die S IMMO hatte per Ende Dezember 2023 keine aktiven Projektentwicklungen.
Projektentwicklungen der IMMOFINANZ Group
1 Erwartete Mieterlöse nach Fertigstellung im Verhältnis zum aktuellen Buchwert inklusive offener Baukosten
2 Kroatien
Aktuelle Schwerpunkte der IMMOFINANZ im Bereich Projektentwicklung
Adriatic
In Kroatien entstehen sechs neue Retail Parks der Marke STOP SHOP in den Städten Đakovo (8.400 m²), Dugo Selo (9.000 m²), Krapina (8.100 m²), Sinj (7.400 m²), Vukovar (9.000 m²) und Virovitica (9.800 m²). Der STOP SHOP Retail Park in Đakovo wurde bereits im November 2023 eröffnet.
Rumänien
In Bukarest wurde das Bestandsgebäude myhive Victoria Park umfassend modernisiert und in das flexible Bürokonzept von myhive integriert. Die Fertigstellung erfolgte im 4. Quartal 2023.
Pipelineprojekte der IMMOFINANZ Group
Pipelineprojekte umfassen für die Zukunft geplante Projektentwicklungen, Grundstücksreserven oder temporär eingestellte Projekte. Per 31. Dezember 2023 wiesen sie einen Buchwert von EUR 195,8 Mio. bzw. 2,4% des Gesamtimmobilienportfolios der IMMOFINANZ Group auf. Davon entfielen EUR 124,3 Mio. bzw. 2,6% auf die IMMOFINANZ exklusive S IMMO (31. Dezember 2022: EUR 159,3 Mio. bzw. 3,1%). Der S IMMO sind EUR 71,5 Mio. zuzurechnen. Die Pipelineprojekte der IMMOFINANZ Group lagen mit einem Volumen von EUR 72,0 Mio. überwiegend in Rumänien. Die IMMOFINANZ Group plant, den Umfang der Pipelineprojekte
– insbesondere der Grundstücksreserven in Rumänien – auch weiterhin durch strategiekonforme Verkäufe zu verringern.
– insbesondere der Grundstücksreserven in Rumänien – auch weiterhin durch strategiekonforme Verkäufe zu verringern.
Immobilienbewertung
Die IMMOFINANZ Group erstellt ihren Konzernabschluss entsprechend den Grundsätzen der IFRS (International Financial Reporting Standards) und lässt ihre Immobilien regelmäßig durch unabhängige Experten neu bewerten. Diese externe Bewertung des Immobilienportfolios erfolgt mindestens einmal pro Jahr zum 31. Dezember und entspricht den EPRA-Empfehlungen (EPRA Best Practices Policy Recommendations) nach der Verkehrswertmethode gemäß IFRS.
In die Bewertung fließen objektbezogene Faktoren wie der Vermietungsgrad, die Höhe der Mieterlöse, die Restlaufzeit der Mietverträge sowie Alter und Qualität der Immobilien ein. Des Weiteren werden externe Faktoren wie die Entwicklung des regionalen und allgemeinen Marktumfelds, der Wirtschaft und des Finanzierungsumfelds berücksichtigt. Aber auch ESG-Aspekte wie etwa Risiken durch den Klimawandel, die Energieeffizienz der Immobilien oder der gesellschaftliche Mehrwert der Liegenschaften werden beleuchtet und deren potenzielle zukünftige Wertauswirkungen in der Bewertung berücksichtigt werden. Mit 31. Dezember 2023 wurde der Großteil des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ Group mit einem Portfoliowert von EUR 8,2 Mrd. von CBRE (55,8%), einer externen unabhängigen Gesellschaft, bewertet. Auf die S IMMO und deren Bewertung entfielen weitere 41,3%, lediglich 2,9% wurden intern durch die IMMOFINANZ Group bewertet.
Entwicklung der Immobilienbewertung der IMMOFINANZ Group 2023
Die gesamten Neubewertungen (inklusive Immobilienentwicklungen und Immobilienverkäufe) der IMMOFINANZ Group beliefen sich auf EUR -376,8 Mio. (2022: EUR -105,7 Mio.). Sie spiegeln das herausfordernde Marktumfeld wider, das von stark gestiegenen Zinsen und anhaltend hohen Baukosten geprägt ist. Das Bewertungsergebnis des Immobilienvermögens (Bestand und Grundstücksreserven) belief sich auf EUR -352,0 Mio. nach EUR -110,5 Mio. im Vorjahr. Auf das Portfolio der S IMMO entfielen -3,5% des Buchwerts. Die Büros der IMMOFINANZ verzeichneten Abwertungen von EUR -242,3 Mio. bzw. -13,4% des Buchwerts per 31. Dezember 2023, wobei die größten Einzeleffekte auf Bürogebäude in Düsseldorf, Wien und Warschau entfielen. Bei den Einzelhandelsimmobilien betrugen die Aufwertungen EUR 5,0 Mio. bzw. 0,2% des Buchwerts, was vor allem auf die im 4. Quartal erfolgten Zukäufe in Tschechien zurückzuführen ist.
Immobilienvermögen | Buchwert in MEUR | Bewertungseffekte 2023 in MEUR | Anteil Bewertung am Buchwert in % |
Österreich | 263,9 | -69,3 | -26,2 |
Deutschland | 467,6 | -105,2 | -22,5 |
Polen | 962,0 | -43,0 | -4,5 |
Tschechien | 933,6 | 41,4 | 4,4 |
Ungarn | 227,5 | -1,0 | -0,4 |
Rumänien | 649,2 | -48,1 | -7,4 |
Slowakei | 429,4 | -21,8 | -5,1 |
Adriatic | 619,5 | 2,5 | 0,4 |
Weitere Länder1 | 0,0 | 7,5 | 0,0 |
IMMOFINANZ | 4.552,8 | -237,0 | -5,2 |
S IMMO | 3.277,9 | -115,1 | -3,5 |
IMMOFINANZ Group | 7.830,7 | -352,0 | -4,5 |
1 Türkei
Immobilienvermögen | Buchwert in MEUR | Bewertungseffekte 2023 in MEUR | Anteil Bewertung am Buchwert in % |
Büro | 1.807,9 | -242,3 | -13,4 |
Einzelhandel | 2.679,9 | 5,0 | 0,2 |
Sonstige | 65,0 | 0,4 | 0,5 |
IMMOFINANZ | 4.552,8 | -237,0 | -5,2 |
S IMMO | 3.277,9 | -115,1 | -3,5 |
IMMOFINANZ Group | 7.830,7 | -352,0 | -4,5 |
Entwicklung der Immobilienbewertung der IMMOFINANZ like-for-like
Eine Like-for-like-Betrachtung – also zwecks Vergleichbarkeit um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt – zeigt für 2023 einen negativen Bewertungseffekt in Höhe von EUR -186,8 Mio. (2022: EUR ‑90,3 Mio.).
Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ like-for-like nach Kernmärkten
Bestandsimmobilien like-for-like1 | Anzahl der Immobilien | Buchwert in MEUR | Buchwert in % | Bewertungseffekte 2023 in MEUR |
Österreich | 18 | 381,7 | 9,7 | -35,8 |
Deutschland | 2 | 344,5 | 8,8 | -79,9 |
Polen | 27 | 927,9 | 23,6 | -30,5 |
Tschechien | 48 | 672,2 | 17,1 | -2,0 |
Ungarn | 14 | 194,1 | 4,9 | -0,1 |
Rumänien | 14 | 595,8 | 15,2 | -26,7 |
Slowakei | 19 | 313,3 | 8,0 | -16,1 |
Adriatic2 | 36 | 494,2 | 12,6 | 4,4 |
IMMOFINANZ | 178 | 3.923,7 | 100,0 | -186,8 |
1 In dieser Berechnung sind nur jene Objekte enthalten, die in beiden Perioden vollständig im Besitz der IMMOFINANZ waren; sie ist also um Neuakquisitionen,
Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt.
Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt.
2 In nach Buchwerten absteigender Reihenfolge: Serbien, Slowenien, Italien und Kroatien
Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ like-for-like nach Assetklassen
Bestandsimmobilien like-for-like1 | Anzahl der Immobilien | Buchwert in MEUR | Buchwert in % | Bewertungseffekte 2023 in MEUR |
Büro | 29 | 1.785,7 | 45,5 | -165,1 |
davon myhive | 17 | 1.041,0 | 26,5 | -52,3 |
davon Büro Sonstige | 12 | 744,7 | 19,0 | -112,9 |
Einzelhandel | 148 | 2.122,3 | 54,1 | -19,2 |
davon VIVO!/Shopping Center | 10 | 668,8 | 17,0 | -16,5 |
davon STOP SHOP/Retail Park | 122 | 1.384,4 | 35,3 | -2,3 |
davon Einzelhandel Sonstige | 16 | 69,1 | 1,8 | -0,4 |
Sonstige | 1 | 15,7 | 0,4 | -2,4 |
IMMOFINANZ | 178 | 3.923,7 | 100,0 | -186,8 |
1 In dieser Berechnung sind nur jene Objekte enthalten, die in beiden Perioden vollständig im Besitz der IMMOFINANZ waren; sie ist also um Neuakquisitionen,
Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt.
Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt.
Finanzierung
Finanzierungsstrategie und weitere Optimierung der Kapitalstruktur
Die Finanzierungsstrategie der IMMOFINANZ ist auf jederzeit ausreichende Liquidität, eine ausgewogene Kapitalstruktur und Fälligkeit sowie eine Optimierung der Finanzierungskosten ausgelegt. Die bestmögliche Strukturierung der Fremdfinanzierungen hat hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung der Immobilien zu den entscheidenden Faktoren für das Gesamtergebnis der IMMOFINANZ.
Die IMMOFINANZ Group wies zum 31. Dezember 2023 eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 47,3% (31. Dezember 2022: 47,9%) sowie einem soliden Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 42,1% (31. Dezember 2022: 40,7%) auf. Ihre Finanzverbindlichkeiten10 beliefen sich per 31. Dezember 2023 auf insgesamt EUR 4,2 Mrd. (31. Dezember 2022: EUR 4,2 Mrd.). Die liquiden Mittel betrugen EUR 697,1 Mio. (inklusive zur Veräußerung gehaltene Mittel). Die Nettoverschuldung, also die Verschuldung nach Abzug der liquiden Mittel, lag bei EUR 3,5 Mrd. (31. Dezember 2022: EUR 3,5 Mrd.).
Entwicklung des Netto-LTV der IMMOFINANZ Group
Berechnung Netto-LTV der IMMOFINANZ Group per
31. Dezember 2023
Werte in TEUR | |
Buchwerte der Finanzierungen1 | 4.236.435,9 |
- Liquide Mittel2 | -697.118,5 |
Netto-Buchwerte der Finanzierungen | 3.539.317,4 |
Buchwerte der Immobilien3 | 8.402.774,6 |
Netto-LTV in % | 42,1 |
1 Inklusive IFRS-5-Werte, exklusive IFRS-16-Werte
2 Liquide Mittel inklusive liquider Mittel aus zur Veräußerung gehaltenen
Vermögenswerten
Vermögenswerten
3 Exklusive Right-of-Use-Werte gemäß IFRS 16
4 Gemäß den Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA) wird die Kennzahl EPRA-Loan-to-Value im Kapitel „EPRA-Finanzkennzahlen“ veröffentlicht.
Finanzierungskosten
Die durchschnittlichen Gesamtfinanzierungskosten der IMMOFINANZ Group inklusive Derivate lagen per 31. Dezember 2023 bei jährlich 2,86% (31. Dezember 2022: 2,60% p. a.). Der Anstieg ist primär auf die gestiegenen Marktzinssätze zurückzuführen.
Fälligkeitsprofil
Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group lag bei 4,00 Jahre (2022: 4,25 Jahre). Die nachstehende Grafik zeigt das Fälligkeitsprofil der IMMOFINANZ Group per 31. Dezember 2023 geordnet nach Jahren.
Fälligkeit Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group
nach Geschäftsjahren per 31. Dezember 2023, in MEUR
Die im März 2020 abgeschlossene unbesicherte und wiederholt ausnutzbare Konzernkreditlinie über EUR 100,0 Mio. kann optional bis 30. Juni 2025 beansprucht werden. Die Kreditlinie war zum Berichtsstichtag nicht ausgenutzt und steht damit vollumfänglich zur Verfügung.
Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten
Die Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, Versicherungen sowie Verbindlichkeiten aus Anleihen. Zum 31. Dezember 2023 setzten sich diese Verbindlichkeiten wie folgt zusammen:
Gewichteter Durchschnittszinssatz der Finanzverbindlichkeiten | Bilanzielle Restschuld in TEUR per 31.12.2023 | Gesamtdurchschnittszinssatz inkl. Kosten für Derivate in %1 |
Unternehmensanleihe IMMOFINANZ | 234.834,5 | 2,50 |
Bank- und sonstige Finanzverbindlichkeiten2 | 1.927.823,9 | 3,37 |
S IMMO | 2.073.777,6 | 2,44 |
IMMOFINANZ Group | 4.236.435,9 | 2,86 |
1 Auf Basis nomineller Restschuld
² Inklusive IFRS 5; exklusive Leasingverbindlichkeiten IFRS 16
In Summe belief sich die Restschuld aus den Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group per 31. Dezember 2023 auf EUR 4.236,4 Mio. Dabei handelte es sich ausschließlich um Eurofinanzierungen. Die IMMOFINANZ Group setzt auf eine Diversifizierung ihrer Finanzierungsquellen und profitiert dabei von langjährigen Geschäftsbeziehungen zu europäischen Großbanken.
Finanzierungsquellen der IMMOFINANZ Group per 31. Dezember 2023
Derivate der IMMOFINANZ Group
Um sich gegen Zinserhöhungen abzusichern, setzt die IMMOFINANZ Group Derivate ein. Zum Stichtag 31. Dezember 2023 betrug das Volumen der durch Zinsderivate abgesicherten Finanzverbindlichkeiten EUR 3.108,3 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 2.634,1 Mio.). In Summe waren damit 95,1% der Finanzverbindlichkeiten gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert (31. Dezember 2022: 87,0%), davon 72,6% mit Zinsderivaten. Weitere 22,5% waren Finanzverbindlichkeiten mit fixer Verzinsung.
Zinsderivat1 | Variables Element | Marktwert inkl. Zinsen & CVA/DVA per 31.12.2023 in TEUR | Referenzbeträge in TEUR1 | Durchschnittlich abgesicherter Basiszinssatz in %1 |
Zinsswaps IMMOFINANZ | 3-M-EURIBOR | 35.324,7 | 1.665.549,8 | 1,37 |
Zinsswaps IMMOFINANZ | 6-M-EURIBOR | 1.837,6 | 70.288,0 | 1,66 |
Zinsswaps S IMMO | 3-M-EURIBOR | 86.039,8 | 1.352.549,9 | 0,92 |
Zinscaps S IMMO | 3-M-EURIBOR | 159,3 | 19.930,5 | 2,50 |
IMMOFINANZ Group | 123.361,4 | 3.108.318,2 | 1,19 | |
1 Exklusive Forward-Start-Instrumente
Durch den Einsatz von Zinsswaps werden variable gegen fixierte Zinszahlungen getauscht, sodass variabel verzinste Verbindlichkeiten, die mit einem Zinsswap abgesichert sind, wirtschaftlich als fix verzinst anzusehen sind.
Die Zinssätze für die Diskontierung sowie die Berechnung der variablen Zahlungsströme basieren auf fristenkongruenten und am Markt feststellbaren Zinskurven pro Währung. Die ermittelten Marktwerte wurden gemäß IFRS 13 (Bemessung des beizulegenden Zeitwerts) um ein CVA (Credit Value Adjustment) bzw. DVA (Debit Value Adjustment) korrigiert.
Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group – Verzinsung per 31. Dezember 2023
Anleihen der IMMOFINANZ Group
Zum 31. Dezember 2023 setzte sich das ausstehende Nominale aus Anleihen der IMMOFINANZ Group wie folgt zusammen:
Anleihe | ISIN | Fälligkeit | Kupon in % | Nominale per 31.12.2023 in TEUR |
Unternehmensanleihe IMMOFINANZ | XS2243564478 | 15.10.2027 | 2,50 | 237.800 |
Unternehmensanleihen S IMMO | 2,471 | 620.597 | ||
IMMOFINANZ Group | 2,471 | 858.397 | ||
1 Gewichteter Kupon in % auf Basis Nominale per 31. Dezember 2023
Details zu den Anleihen der S IMMO sind dem Geschäftsbericht 2023 der S IMMO AG zu entnehmen.
Emittenten-Rating der IMMOFINANZ
Im 1. Quartal 2019 erhielt die IMMOFINANZ AG das langfristige Emittenten-Rating BBB- mit stabilem Ausblick von S&P Global Ratings. Im Zuge des jährlichen Review-Prozesses bestätigte S&P Global Ratings im Jänner 2022 Rating und Ausblick. Aufgrund der Gruppenzugehörigkeit zur CPI Property Group verbesserte S&P Global Ratings im Juni 2022 das Rating auf BBB (Ausblick: negativ). Im Oktober 2022 passte S&P ihr Rating der CPIPG auf BBB- (Ausblick: stabil) an. Infolge dessen wurde das Rating erneut angeglichen, sodass das Rating der IMMOFINANZ AG ebenfalls wieder BBB- (Ausblick: stabil) entsprach. Aufgrund der Gruppenzugehörigkeit zur CPIPG entschied die IMMOFINANZ im März 2023, das Einzelrating aus Effizienzgründen zurückzulegen.
Im Zusammenhang mit der Emission der Unternehmensanleihe 2020–2027 verpflichtete sich die IMMOFINANZ zur Einhaltung folgender marktüblicher Finanzkennzahlen, die auf Basis des konsolidierten Abschlusses gemäß IFRS ermittelt werden:
Verpflichtung | Grenzwert in % | Wert per 31.12.2023 in % |
Verschuldungsgrad (Net-Debt-to-Value Ratio)1 | Max. 60,0 | 41,3 |
Besicherter Verschuldungsgrad (Secured-Net-Debt-to-Value Ratio)1 | Max. 45,0 | 31,9 |
Zinsdeckungsgrad (Interest-Coverage Ratio) | Min. 150,0 | 245,6 |
1 Werte beziehen sich auf letztgültige Berechnung gemäß Anleihebedingungen zum oder vor dem Stichtag.
Geschäftsentwicklung
Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete 2023 kräftige Zuwächse bei den Mieterlösen und ihren operativen Ergebnissen. Dies ist vor allem auf die Vollkonsolidierung der S IMMO und Ankäufe von Einzelhandelsimmobilien sowie auf ein starkes Wachstum der Like-for-like-Mieterlöse zurückzuführen. Die Mieterlöse erhöhten sich im Vergleich zur Vorjahr um rund 78% auf EUR 533,6 Mio., und das Ergebnis aus Asset Management lag mit EUR 418,5 Mio. sogar um 85,1% über dem Vorjahreswert. Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen betrug EUR -38,3 Mio. (2022: EUR 4,6 Mio.) und war vor allem der ergebniswirksamen Ausbuchung von historischen Fremdwährungseffekten als Folge der Endkonsolidierung einer Tochtergesellschaft in der Türkei im 2. Quartal 2023 (EUR -45,8 Mio.) geschuldet. Dennoch konnte das operative Ergebnis deutlich um rund 85% auf EUR 285,1 Mio. gesteigert werden.
Die gesamten Neubewertungen (inklusive Immobilienentwicklungen und Immobilienverkäufe) beliefen sich auf EUR -376,8 Mio. nach EUR -105,7 Mio. im Vorjahr. Sie spiegeln damit das herausfordernde Marktumfeld wider, das von stark steigenden Zinsen geprägt war. Das Finanzergebnis reduzierte sich auf EUR -246,1 Mio. (2022: EUR -72,6 Mio.). Dies resultierte vor allem aus dem Wegfall positiver unbarer Bewertungseffekte für 2022. Zudem wurden die Ergebnisanteile der S IMMO infolge der Vollkonsolidierung nicht länger im Finanzergebnis erfasst. Dadurch reduzierte sich das Konzernergebnis der IMMOFINANZ Group für 2023 auf insgesamt EUR -229,5 Mio. bzw. das Ergebnis je Aktie auf EUR -1,31.
Gewinn- und Verlustrechnung
Konzernergebnis | -229.461 | 141.969 |
Die Mieterlöse der IMMOFINANZ Group erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 77,8% auf EUR 533,6 Mio. Dies ist vor allem auf die Vollkonsolidierung der S IMMO und Ankäufe von Einzelhandelsimmobilien sowie auf die deutlich verbesserten Like-for-like-Mieterlöse von Plus 8,5% zurückzuführen. Das Ergebnis aus Asset Management verbesserte sich überproportional zum Anstieg der Mieterlöse um 85,1% auf EUR 418,5 Mio. (2022: EUR 226,1 Mio.).
Die IMMOFINANZ Group setzte 2023 ihre strategischen Immobilienverkäufe im Volumen von insgesamt EUR 751,1 Mio. fort. Dabei handelte es sich vor allem um Transaktionen der S IMMO in Deutschland und einer Büroimmobilie in Kroatien sowie um den Verkauf einer Wiener Büroimmobilie und Grundstücken der IMMOFINANZ in der Türkei und in Rumänien. Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen belief sich auf
EUR -38,3 Mio. (2022: EUR 4,6 Mio.). Dabei wirkte sich vor allem ein Ergebnisbeitrag aus der Endkonsolidierung einer Tochtergesellschaft in der Türkei im 2. Quartal 2023 im Ausmaß von EUR -45,8 Mio. negativ aus (2022: EUR 5,4 Mio.). Dieser stammt fast gänzlich aus der Reklassifizierung von historischen Fremdwährungseffekten in die Gewinn- und Verlustrechnung als Folge der Abwertung der türkischen Lira seit der Erstkonsolidierung. Zuvor war dieser Fremdwährungseffekt erfolgsneutral in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst worden. Gegenläufig wirkte eine Kaufpreisforderung von EUR 7,0 Mio., die im Geschäftsjahr 2023 gebucht und 2024 bezahlt wurde. Diese Forderung stammte aus dem Verkauf des Russland-Portfolios im Jahr 2017 und hätte in der ersten Jahreshälfte 2022 beglichen werden sollen. Aufgrund des Kriegs in der Ukraine und der damit verbundenen Sanktionen gegen die Russische Föderation sowie deren Auswirkungen – insbesondere die in Russland verhängten Zahlungsbeschränkungen – war die Forderung aus Sicht des Managements voraussichtlich uneinbringlich und wurde daher im Geschäftsjahr 2022 mit EUR -12,9 Mio. vollständig wertberichtigt.
EUR -38,3 Mio. (2022: EUR 4,6 Mio.). Dabei wirkte sich vor allem ein Ergebnisbeitrag aus der Endkonsolidierung einer Tochtergesellschaft in der Türkei im 2. Quartal 2023 im Ausmaß von EUR -45,8 Mio. negativ aus (2022: EUR 5,4 Mio.). Dieser stammt fast gänzlich aus der Reklassifizierung von historischen Fremdwährungseffekten in die Gewinn- und Verlustrechnung als Folge der Abwertung der türkischen Lira seit der Erstkonsolidierung. Zuvor war dieser Fremdwährungseffekt erfolgsneutral in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst worden. Gegenläufig wirkte eine Kaufpreisforderung von EUR 7,0 Mio., die im Geschäftsjahr 2023 gebucht und 2024 bezahlt wurde. Diese Forderung stammte aus dem Verkauf des Russland-Portfolios im Jahr 2017 und hätte in der ersten Jahreshälfte 2022 beglichen werden sollen. Aufgrund des Kriegs in der Ukraine und der damit verbundenen Sanktionen gegen die Russische Föderation sowie deren Auswirkungen – insbesondere die in Russland verhängten Zahlungsbeschränkungen – war die Forderung aus Sicht des Managements voraussichtlich uneinbringlich und wurde daher im Geschäftsjahr 2022 mit EUR -12,9 Mio. vollständig wertberichtigt.
Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung betrug EUR -25,6 Mio. (2022: EUR -20,7 Mio.) und reflektiert die Marktentwicklung sowie gestiegene Baukosten.
Operatives Ergebnis
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich auf EUR -79,4 Mio. (2022: EUR -66,1 Mio.), was im Wesentlichen auf die Vollkonsolidierung der S IMMO, dem Outsourcing diverser Serviceleistungen an die Servicegesellschaften der CPI Property Group und den damit verbundenen Verwaltungsgebühren, die nicht direkt dem Asset Management zugeordnet werden können, sowie auf Rückstellungen für Rechtstreitigkeiten in Rumänien zurückzuführen ist. Die Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen reduzierten sich auf EUR -13,9 Mio. nach EUR -19,4 Mio. im Vorjahr. Dies ist vor allem auf den Wegfall von im Geschäftsjahr 2022 erfassten Aufwendungen für ein konzernweites Digitalisierungsprojekt und Aufwendungen im Zusammenhang mit Übernahmeangeboten der CPI Property Group und der S IMMO zurückzuführen.
Das operative Ergebnis stieg deutlich um 84,7% auf EUR 285,1 Mio. (2022: EUR 154,3 Mio.).
Bewertungsergebnis und Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit
Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte spiegelt die allgemeine Marktentwicklung wider und drehte auf EUR -352,2 Mio. nach EUR 104,0 Mio. im Vorjahr. Das Portfolio der IMMOFINANZ Group verzeichnete damit eine Abwertung von -4,5% des Buchwerts per 31. Dezember 2023. Aufgrund dieses negativen Bewertungsergebnisses betrug das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) trotz des starken operativen Ergebnisses EUR -67,1 Mio. (2022: EUR 258,3 Mio.).
Finanzergebnis
Der Finanzierungsaufwand erhöhte sich vor allem infolge der Vollkonsolidierung der S IMMO sowie gestiegener Finanzierungskosten auf EUR -210,0 Mio. (2022: EUR -77,8 Mio.). Das sonstige Finanzergebnis reduzierte sich aufgrund der unbaren Bewertung von Zinsderivaten auf EUR -119,5 Mio. (2022: EUR 149,1 Mio.), nachdem die langfristigen Zinsen im Euroraum 2023 rückläufig waren. Die Ausgleichszahlungen aus den Derivaten entwickelten sich allerdings positiv und trugen wesentlich zum Finanzierungsertrag im Ausmaß von EUR 92,0 Mio. (2022: EUR 5,6 Mio.) bei. Nachdem der Anteil der S IMMO 2023 nicht mehr nach der Equity-Methode bilanziert wurde, beliefen sich die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen auf EUR 0,3 Mio. Ende 2022 waren sie aufgrund der letztmaligen Bewertung des Equity-Anteils an der S IMMO zum beizulegenden Zeitwert mit EUR -151,9 Mio. negativ. Das Finanzergebnis lag somit bei
EUR -246,1 Mio. (2022: EUR -72,6 Mio.).
EUR -246,1 Mio. (2022: EUR -72,6 Mio.).
Konzernergebnis
Das Ergebnis vor Ertragsteuern betrug EUR -313,1 Mio. (2022: EUR 185,7 Mio.). Die Ertragsteuern beliefen sich im Berichtszeitraum auf EUR 83,7 Mio. (2022: EUR -43,7 Mio.). Darin enthalten ist ein latenter Steuerertrag von EUR 140,9 Mio., der insbesondere aufgrund der im Berichtszeitraum gebuchten Abwertungen des Immobilienvermögens erfasst wurde. Das Konzernergebnis lag somit bei EUR -229,5 Mio. (2022: EUR 142,0 Mio.). Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie11 von EUR -1,31 (2022: EUR 1,04).
Bilanz
Die Kurzfassung der Bilanz stellt sich wie folgt dar:
1 Umfasst neben dem Immobilienvermögen auch noch sonstige Vermögenswerte, die bei einem Verkauf an den Erwerber übertragen werden.
Die Bilanzsumme der IMMOFINANZ Group lag per 31. Dezember 2023 bei EUR 9,6 Mrd. Davon entfielen EUR 8,5 Mrd. oder 87,7% auf das Immobilienportfolio. Der Rückgang im Vergleich zum Jahresende 2022 ist vor allem eine Folge von marktbedingten Abwertungen und von strategiekonformen Verkäufen. Die liquiden Mittel erhöhten sich auf EUR 697,1 Mio.
Die selbst genutzten Immobilien in Höhe von EUR 229,6 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 231,8 Mio.) umfassen Hotels der S IMMO. Diese Hotels werden selbst und größtenteils in Form von Managementverträgen betrieben.
Mit einer Eigenkapitalquote von 47,3% (31. Dezember 2022: 47,9%) und liquiden Mitteln von EUR 697,1 Mio. weist die IMMOFINANZ Group eine sehr solide Bilanzstruktur auf.
EPRA-Finanzkennzahlen
Die IMMOFINANZ ist Mitglied der European Public Real Estate Association (EPRA). Die EPRA ist der Interessenverband börsennotierter Immobilienunternehmen mit Sitz in Brüssel. Sie sieht ihre Aufgaben darin, den europäischen öffentlichen Immobiliensektor zu fördern, zu entwickeln und zu vertreten. Dies soll durch die Bereitstellung von besseren Informationen für Investoren und Stakeholder, die aktive Beteiligung an öffentlichen und politischen Debatten, die Verbesserung des allgemeinen Arbeitsumfelds, die Förderung von Best Practices sowie den Zusammenhalt und die Stärkung der Immobilienbranche erreicht werden.
Mit den Best Practices Recommendations hat die EPRA ein standardisiertes Rahmenwerk zur besseren Vergleichbarkeit von Immobiliengesellschaften über IFRS hinaus geschaffen. Im Rahmen umfassender Transparenz veröffentlicht die IMMOFINANZ Group detaillierte Angaben zu ihren EPRA-Finanzkennzahlen entsprechend diesen Empfehlungen (siehe auch www.epra.com). Zudem berichtet die Gesellschaft in ihrer nichtfinanziellen Erklärung (siehe Lagebericht, Freiwillige nichtfinanzielle Erklärung) weitere nichtfinanzielle Leistungsindikatoren einschließlich der Umwelt- und Arbeitnehmerbelange unter Berücksichtigung der Prinzipien und Kriterien des Rahmenwerks für die Nachhaltigkeitsberichterstattung „EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines“.
EPRA-Nettovermögenswert der IMMOFINANZ Group
Gemäß den Empfehlungen der EPRA veröffentlicht die IMMOFINANZ Group seit dem Jahresabschluss 2020 eine erweiterte Version der Net-Asset-Value-Kennzahlen (NAV-Kennzahlen). Ausgehend vom IFRS-Eigenkapital werden dabei Anpassungen vorgenommen, um den Stakeholdern möglichst klare Information bezüglich des Marktwerts des Vermögens und der Schulden des Immobilienunternehmens in verschiedenen Szenarien bereitzustellen. Der Net Tangible Assets nach EPRA ist als die relevanteste Kennzahl für die Geschäftstätigkeit der IMMOFINANZ Group anzusehen und dient daher als primäre Kennzahl für den Nettovermögenswert. Die genaue Beschreibung der Kennzahlen befinden sich auf der Website der EPRA (www.epra.com).
EPRA-NAV-Kennzahlen der IMMOFINANZ Group
31.12.2023 | 31.12.2022 | |||||
Werte in TEUR | Net Reinstatement Value (NRV) | Net Tangible Assets (NTA) | Net Disposal Value (NDV) | Net Reinstatement Value (NRV) | Net Tangible Assets (NTA) | Net Disposal Value (NDV) |
IFRS-Eigenkapital exklusive nicht beherrschender Anteile | 3.669.797 | 3.669.797 | 3.669.797 | 3.790.223 | 3.790.223 | 3.790.223 |
Verwässertes Eigenkapital exklusive nicht beherrschender Anteile nach Berücksichtigung von Wandelanleihen und Optionsausübungen sowie stillen Reserven1 | 3.669.797 | 3.669.797 | 3.669.797 | 3.790.223 | 3.790.223 | 3.790.223 |
Beizulegender Zeitwert von derivativen Finanzinstrumenten | -123.064 | -123.064 | - | -242.142 | -242.142 | 0 |
Latente Steuern auf derivative Finanzinstrumente | 9.993 | 9.993 | - | 44.498 | 44.498 | 0 |
Latente Steuern auf Immobilienvermögen | 388.890 | 262.934 | - | 609.220 | 441.495 | 0 |
Firmenwerte | -19.312 | -19.312 | -19.312 | -19.530 | -19.530 | -19.530 |
Immaterielle Vermögensgegenstände | - | -1.233 | - | 0 | -886 | 0 |
Zeitwertbewertung der Finanzverbindlichkeiten | - | - | 35.028 | 0 | 0 | 81.750 |
Latente Steuern auf die Zeitwertbewertung von Finanzverbindlichkeiten | - | - | -8.407 | 0 | 0 | -19.620 |
Grunderwerbsteuer und sonstige Erwerberkosten | 270.036 | 64.643 | 0 | 372.121 | 100.790 | 0 |
EPRA-NAV-Kennzahlen1 | 4.196.339 | 3.863.757 | 3.677.106 | 4.554.390 | 4.114.449 | 3.832.824 |
Anzahl der Aktien exklusive eigener Aktien in Stück | 137.974.126 | 137.974.126 | 137.974.126 | 137.974.126 | 137.974.126 | 137.974.126 |
EPRA-NAV-Kennzahlen je Aktie in EUR1 | 30,41 | 28,00 | 26,65 | 33,01 | 29,82 | 27,78 |
1 Die Vergleichszahl wurde angepasst.
Der EPRA-NTA je Aktie reduzierte sich per 31. Dezember 2023 um -6,1% auf EUR 28,00 nach EUR 29,82 per Ende Dezember 2022. Dieser Rückgang ist im Wesentlichen auf den Konzernverlust im Geschäftsjahr 2023 zurückzuführen und reflektiert die marktbedingte Abwertung des Immobilienvermögens. Infolge der Abwertung des Immobilienvermögens kam es zu einem Rückgang der latenten Steuern.
Der IFRS-Buchwert je Aktie verringerte sich um -3,2% auf EUR 26,60 (31. Dezember 2022: EUR 27,47).12
EPRA-Ergebnis je Aktie der IMMOFINANZ Group
EPRA-Ergebnis je Aktie nach unternehmensspezifischen Anpassungen in EUR | 1,49 | 0,27 |
Das EPRA-Ergebnis je Aktie belief sich 2023 auf EUR 1,47, nachdem es im Vorjahr mit EUR -0,80 negativ gewesen war. Diese positive Entwicklung ist vor allem auf die starke operative Performance und die Vollkonsolidierung der S IMMO zurückzuführen. Nach unternehmensspezifischer Bereinigung betrug das Ergebnis je Aktie EUR 1,49.
EPRA-Nettoanfangsrendite der IMMOFINANZ Group
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Immobilienvermögen1 | 8.031.324 | 5.006.720 |
Abzüglich unbebauter Grundstücke | -119.779 | -154.320 |
Gesamtimmobilienvermögen | 7.911.545 | 4.852.400 |
Aufschlag für geschätzte, vom Käufer zu tragende Nebenkosten | 176.016 | 177.341 |
Gesamtportfoliowert an Bestandsimmobilien | 8.087.561 | 5.029.741 |
Mieterlöse – zahlungswirksam, auf das Geschäftsjahr hochgerechnet | 533.600 | 317.147 |
Nicht verrechenbare Immobilienaufwendungen | -29.141 | -29.269 |
Nettomieterlöse – auf das Geschäftsjahr hochgerechnet | 504.458 | 287.878 |
Fiktives Mietende von mietfreien Zeiten oder anderen Mietanreizen | 15.615 | 16.793 |
„Topped-up“-Nettojahresmiete | 520.073 | 304.671 |
EPRA Net Initial Yield in % | 6,2 | 5,7 |
EPRA „Topped-up“ Net Initial Yield in % | 6,4 | 6,1 |
1 Für die Vergleichbarkeit der Yields wird 2022 exklusive S IMMO dargestellt.
Die EPRA-Nettoanfangsrendite erhöhte sich aufgrund der positiven operativen Entwicklung auf 6,2% und „Topped-up“ auf 6,4%, was im Wesentlichen auf stark gestiegene Mieterlösen im Geschäftsjahr 2023 bei vergleichsweise geringer gestiegenen Aufwendungen zurückzuführen ist.
EPRA-Kostenquote der IMMOFINANZ Group
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen | -75.397 | -60.115 |
Nettobetriebskostenaufwendungen exklusive Nebenkosten, die über die Mieten umgelegt, aber nicht separat abgerechnet werden | -31.100 | -6.058 |
EPRA-Kosten (inklusive direkter Leerstandskosten) | -106.497 | -66.173 |
Leerstandsaufwand | -7.517 | -9.434 |
EPRA-Kosten (exklusive direkter Leerstandskosten) | -98.979 | -56.739 |
Bruttomieterlöse inklusive Servicegebühr und Nebenkostenbestandteile | 533.600 | 300.167 |
Abzüglich Servicegebühr und Nebenkostenbestandteile der Bruttomieteinnahmen | 11.349 | 11.292 |
Bruttomieterlöse | 522.251 | 288.875 |
EPRA-Kostenquote (inklusive direkter Leerstandskosten) in % | 20,4 | 22,9 |
EPRA-Kostenquote (exklusive direkter Leerstandskosten) in % | 19,0 | 19,6 |
Die EPRA-Kostenquote inklusive direkter Leerstandskosten verbesserte sich auf 20,4% (2022: 22,9%). Exklusive direkter Leerstandskosten reduzierte sie sich auf 19,0% nach 19,6% im Vorjahr. Diese positive Entwicklung ist vor allem auf die Vollkonsolidierung der S IMMO zurückzuführen. Dabei kam es zu einem deutlich stärkeren Anstieg der Mieterlöse als von den Aufwendungen.
Bei der Berechnung der EPRA-Kostenquote aktiviert die IMMOFINANZ Group nur jene Ausgaben, die zu einem künftigen wirtschaftlichen Nutzen im Zusammenhang mit der Immobilie führen. Dies ist regelmäßig bei Instandhaltungs- und Ausbaukosten für Immobilienvermögen bzw. Entwicklungskosten für in Bau befindliches Immobilienvermögen der Fall. Gemein- und Betriebskosten werden grundsätzlich nicht aktiviert.
EPRA-Investitionsausgaben der IMMOFINANZ Group
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Akquisitionen | 422.859 | 2.804.898 |
Projektentwicklungen | 47.963 | 109.981 |
Immobilienvermögen1 | 38.362 | 35.908 |
davon kein Zuwachs an vermietbarer Fläche | 40.379 | 28.895 |
davon Mieteranreize | -2.017 | 7.012 |
EPRA-Investitionsausgaben | 509.185 | 2.950.786 |
Gemeinschaftsunternehmen werden gemäß den EPRA-Vorgaben in der Berechnung der Investitionsausgaben berücksichtigt, aufgrund fehlender Werte aber nicht ausgewiesen.
Die EPRA-Investitionsausgaben der IMMOFINANZ Group waren im Vorjahr vor allem von den Akquisitionskosten für die Aufstockung der Anteile an der S IMMO und dem Zugang des Portfolios der S IMMO gekennzeichnet.
Im Geschäftsjahr 2023 betrafen die Investitionen in Projektentwicklungen ein Bürogebäude in Wien und Bukarest sowie mehrere STOP SHOP Retail Parks in Kroatien und zwei Erweiterungen von STOP SHOP Retail Parks in Serbien. Weitere Details zum Portfolio siehe Kapitel „Portfoliobericht“.
Die Investitionsausgaben reduzierten sich daher im Geschäftsjahr 2023 auf EUR 509,2 Mio.
EPRA-Loan-to-Value der IMMOFINANZ Group
31.12.2023 | 31.12.2022 | |||
Werte in TEUR | IMMOFINANZ AG | S IMMO AG (50,0% + 1 Aktie) | Gesamt (anteilig) | Gesamt (anteilig) |
Zuzüglich: | ||||
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und konzerninterne Verbindlichkeiten | 1.930.966 | 760.758 | 2.691.723 | 2.748.911 |
Wertpapiere und IFRS-16-Leasingverbindlichkeiten | 56.240 | 0 | 56.240 | 53.667 |
Anleihen | 237.800 | 310.299 | 548.099 | 697.699 |
Sonstige Verbindlichkeiten (netto) | 9.609 | 27.899 | 37.507 | 8.155 |
Abzüglich: | 0 | |||
Liquide Mittel | 251.701 | 225.859 | 477.560 | 545.965 |
Nettoverschuldung (a) | 1.982.913 | 873.096 | 2.856.009 | 2.962.466 |
Zuzüglich: | ||||
Selbst genutzte Immobilien | 0 | 114.817 | 114.817 | 115.914 |
Immobilienvermögen (Verkehrswert) | 4.552.815 | 1.671.330 | 6.224.145 | 6.404.741 |
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 171.357 | 42.258 | 213.615 | 264.566 |
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 126.450 | 0 | 126.450 | 188.200 |
Forderungen (netto) | 0 | 0 | 0 | 0 |
Finanzielle Vermögenswerte | 667 | 0 | 667 | 1.414 |
Immobilienvermögen (gesamt) (b) | 4.851.290 | 1.828.405 | 6.679.695 | 6.974.834 |
EPRA Loan to Value in % (a/b) | 40,9 | 47,8 | 42,8 | 42,5 |
Der Loan-to-Value bestimmt den Prozentsatz der Schulden im Vergleich zum Marktwert der Immobilien. Der EPRA-LTV wird entsprechend den EPRA Best Practices Recommendations berechnet. Der EPRA-LTV belief sich per Ende Dezember 2023 auf 42,8%.
Die Berechnung des EPRA-LTV unterscheidet sich im Wesentlichen durch folgende Punkte von der üblichen Netto-LTV-Berechnung der IMMOFINANZ Group:
EPRA-LTV | Netto-LTV IMMOFINANZ Group | |
Finanzverbindlichkeiten | Nominelle Restschuldstände | Buchwerte |
Kurzfristige Forderungen/ Verbindlichkeiten | Netto-Saldo als Vermögenswert oder Schulden berücksichtigt | Keine Berücksichtigung |
Wesentliche vollkonsolidierte Tochtergesellschaften (S IMMO) | Vermögenswerte sowie Schulden gemäß Anteil am Gesamtkapital berücksichtigt | Berücksichtigung zu 100% |
IFRS-16-Buchwerte | Vermögenswerte sowie Schulden berücksichtigt | Keine Berücksichtigung |
EPRA-Leerstandsquote der IMMOFINANZ
EPRA-Leerstandsquote nach Kernmärkten
31.12.2023 | 31.12.2022 | ||||
Bestandsimmobilien | Vermietbare Fläche in m2 | Marktmiete Leerstand/ Monat in MEUR | Marktmiete gesamt/Monat in MEUR | EPRA-Leerstandsquote in % | EPRA-Leerstandsquote in % |
Österreich | 128.744 | 0,0 | 1,7 | 0,9 | 2,5 |
Deutschland | 87.652 | 0,5 | 2,1 | 22,4 | 28,7 |
Polen | 400.173 | 0,2 | 6,0 | 3,6 | 2,4 |
Tschechien | 381.364 | 0,2 | 5,1 | 3,1 | 4,0 |
Ungarn | 169.268 | 0,0 | 1,8 | 0,6 | 0,9 |
Rumänien | 329.912 | 0,4 | 5,1 | 8,2 | 13,7 |
Slowakei | 258.986 | 0,1 | 2,9 | 5,2 | 4,6 |
Adriatic1 | 387.304 | 0,0 | 3,8 | 0,6 | 1,1 |
IMMOFINANZ | 2.143.402 | 1,5 | 28,5 | 5,1 | 6,5 |
1 Serbien, Slowenien, Italien und Kroatien
EPRA-Leerstandsquote nach Nutzungsart und Marken
31.12.2023 | 31.12.2022 | ||||
Bestandsimmobilien | Vermietbare Fläche in m2 | Marktmiete Leerstand/ Monat in MEUR | Marktmiete gesamt/Monat in MEUR | EPRA-Leerstandsquote in % | EPRA-Leerstandsquote in % |
Büro | 633.479 | 1,2 | 10,6 | 11,3 | 11,4 |
davon myhive | 385.428 | 0,6 | 6,5 | 8,7 | 11,7 |
davon Büro Sonstige | 248.051 | 0,6 | 4,1 | 15,5 | 10,6 |
Einzelhandel | 1.498.688 | 0,3 | 17,7 | 1,5 | 1,3 |
davon VIVO!/Shopping Center | 352.837 | 0,1 | 6,2 | 2,3 | 1,6 |
davon STOP SHOP/Retail Park | 1.019.679 | 0,1 | 10,3 | 1,1 | 1,2 |
davon Einzelhandel Sonstige | 126.172 | 0,0 | 1,2 | 0,4 | 0,7 |
Sonstige | 11.235 | 0,0 | 0,2 | 0,0 | 100,0 |
IMMOFINANZ | 2.143.402 | 1,5 | 28,5 | 5,1 | 6,5 |
Die EPRA-Leerstandsquote reduzierte sich zum 31. Dezember 2023 auf 5,1% (31. Dezember 2022: 6,5%) und ist überwiegend auf immobilienspezifische Faktoren (Vermietungsgrad insbesondere in Deutschland und Rumänien gestiegen) sowie auf Verkäufe zurückzuführen. Der Bürobereich lag stabil bei 11,3%. Das Einzelhandelsportfolio war mit einer Leerstandsquote von 1,5% nahezu voll vermietet, wobei die STOP SHOP Retail Parks mit 1,1% den geringsten Leerstand aufwiesen. Weitere Details zum Portfolio siehe Kapitel „Portfoliobericht“.
Risikobericht
Die IMMOFINANZ Group ist als international tätiger Immobilieninvestor, Bestandshalter und Projektentwickler in ihrer Geschäftstätigkeit unterschiedlichen allgemeinen sowie branchenspezifischen Risiken ausgesetzt. Mit einem integrierten Risikomanagement verfügt der Konzern über eine solide Grundlage, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen und mögliche Folgen daraus einzuschätzen.
Risiken sind die aus der Unvorhersehbarkeit der Zukunft resultierenden, durch „zufällige“ Störungen verursachten Möglichkeiten, von den geplanten Zielwerten abzuweichen. Negative Abweichungen werden in diesem Zusammenhang als Risiken im engeren Sinn, positive Abweichungen als Chancen bezeichnet.
Grundsätze des integrierten Risikomanagements
Die Struktur des Risikomanagements der IMMOFINANZ begründet sich auf den Regeln des Österreichischen Corporate Governance Kodex (ÖCGK) und dem Integrated Framework des COSO ERM13, einem international anerkannten Rahmenkonzept zur Ausgestaltung von Risikomanagementsystemen.
Auf Basis der bereits eingesetzten Sicherungs- und Steuerungsinstrumente sind für die IMMOFINANZ derzeit keine wesentlichen bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. In gesamthafter Beurteilung waren die Risikosituation für das Unternehmen und das gesamte Marktumfeld im Geschäftsjahr 2023 durch das herausfordernde politische und makroökonomische Umfeld geprägt. Auf die wesentlichen Risikokategorien wird am Ende des Risikoberichts genauer eingegangen.
Der Umgang mit Risiken im Unternehmen ist in einem konzernweiten Risikomanagementsystem verankert. Dieses ist in die operativen Abläufe und Berichtswege integriert und wirkt sich auf Prozesse und strategische Entscheidungen aus. Es wird auf allen Ebenen wahrgenommen und besteht aus internen Richtlinien, Reportingsystemen und aus dem von der Internen Revision geprüften Internen Kontrollsystem.
Überwachung und Kontrolle des Risikomanagementsystems
Das Risikomanagementsystem wird von zwei Instanzen überwacht und kontrolliert: Zum einen bewertet die Interne Revision die Effektivität des Risikomanagements und trägt zu dessen Verbesserung bei. Zum anderen beurteilt der Abschlussprüfer gemäß C-Regel 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex (Fassung Jänner 2023) die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements und berichtet dem Vorstand darüber.
Beurteilung der Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems
Die Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H., Wien, hat von Dezember 2023 bis Februar 2024 die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems der IMMOFINANZ beurteilt. Dabei wurden die Gestaltung (Design) sowie die Umsetzung (Implementation) der vom Unternehmen eingerichteten Maßnahmen und organisatorischen Vorkehrungen, nicht aber deren Anwendung im Sinn der operativen Wirksamkeit (Operating Effectiveness), beurteilt. Die Beurteilung von Ernst & Young ergab, dass das von der IMMOFINANZ eingerichtete Risikomanagement zum 31. Dezember 2023 – gemessen am übergreifenden Rahmenwerk für ein unternehmensweites Risikomanagement nach COSO – funktionsfähig ist.
Struktur des Risikomanagements
Ziel des Risikomanagements der IMMOFINANZ ist es, die vom Vorstand definierte Strategie so risikoarm wie möglich umzusetzen. Die strategischen Ziele des Konzerns werden dabei auf operative Abläufe übertragen, in die Maßnahmen zur Identifikation, Prävention und Steuerung von Risiken eingebettet sind.
Der Vorstand trägt die Verantwortung für das unternehmensweite Risikomanagement und legt die Geschäftsziele sowie die daraus abgeleitete Risikostrategie fest.
Funktionell ist das Risikomanagement dem Vorstand als Stabsstelle zugeordnet. Diese überwacht bereichsunabhängig die Unternehmensrisiken, aggregiert Risikodaten und -berichte und unterstützt die Bereichs- und Länderorganisationen aktiv bei der Identifikation von Risiken und wirtschaftlich geeigneten Gegenmaßnahmen. Das Risikomanagement berichtet regelmäßig an den Vorstand sowie quartalsweise an den Aufsichtsrat.
Auf Ebene der Länder wird das Risikomanagement vom jeweiligen gruppenübergreifenden Landesorganisation wahrgenommen. Mindestens einmal pro Quartal kommunizieren die Bereichsleiter und Länderverantwortlichen ihre Risikolage an den Vorstand. Akute Risiken werden unmittelbar an den Vorstand berichtet.
Risikomanagementprozess
Wesentliche Risikokategorien
Die für die IMMOFINANZ relevanten Risikokategorien folgen der Wertschöpfungskette im Unternehmen und legen einen zusätzlichen Fokus auf Umwelt-, Governance- und soziale Chancen und Risiken. Die IMMOFINANZ definierte ein breites Spektrum an Maßnahmen, um Risiken entgegenzuwirken. Diese Maßnahmen sind integraler Bestandteil aller Unternehmensabläufe und damit die Grundlage der Risikomitigierung.
Risikokategorie | Beschreibung | Gegenmaßnahme |
Unternehmensrisiken | Das sind Risiken im Zusammenhang mit den Rahmenbedingungen für die Unternehmensaktivität, die das Maß objektspezifischer Risiken überschreiten. | Diesen Risiken wird durch strategische Entscheidungen auf Konzernebene entgegengewirkt. |
Finanzielle Risiken stehen im Zusammenhang mit Kreditgebern oder den Bedingungen für die Bereitstellung liquider Mittel (siehe Konzernabschluss Kapitel 7.2). | Die laufende Überwachung der Aktiv- und Passivpositionen sowie vorausschauende Analysen dienen als Grundlage für strategische Maßnahmen zur Sicherung der Finanzkraft. | |
Operatives Risiko kann durch nachteiliges Handeln der Organe und Mitarbeiter zu Lasten des Unternehmens entstehen. | Die Handlungsabläufe im Unternehmen werden in einzelne Prozesse aufgeteilt und relevante Prozessschritte intern kontrolliert. | |
Sonstige Risiken umfassen Einzelrisiken mit konzernweiten Auswirkungen. | Diesen Risiken wird durch strategische Entscheidungen auf Konzernebene entgegengewirkt. | |
Risiken nicht ordnungsgemäßer Geschäftspraktiken | Die IMMOFINANZ hat sich zu verantwortungsvollem und nachvollziehbarem Handeln sowie zur Einhaltung rechtlicher Regeln und Vorschriften verpflichtet. Risiken in diesem Bereich ergeben sich durch Abweichungen von diesen Grundsätzen. | Zur Vorbeugung dieser Risiken wurden in einzelnen Bereichen des Unternehmens Richtlinien für das Handeln der Organe und Mitarbeiter definiert. |
Soziale Risiken | Das Unternehmen trägt Verantwortung für die Menschen, die im engeren oder im weiteren Sinne für das Unternehmen tätig sind. Risiken im Zusammenhang mit der Rolle als Arbeitgeber im erweiterten Sinn werden in dieser Risikogruppe zusammengefasst. | Das Bekenntnis der IMMOFINANZ zur Einhaltung aller Grund- und Menschenrechte sowie eine regelmäßige Bestandsaufnahme von Mitarbeiterbedürfnissen stellen die Eckpfeiler der Risikominimierung in diesem Bereich dar. |
Umwelt- und Klimarisiken | Klimarisiken entstehen durch meteorologische Bedingungen an einem Immobilienstandort. Darüber hinaus ergeben sich Umweltrisiken durch die Errichtung und den Betrieb von Gebäuden. | Durch frühzeitige Maßnahmen sollen negative Einflüsse auf die Immobilie vermieden werden. Bei der Errichtung neuer Gebäude wird darüber hinaus auf möglichst geringe negative Auswirkungen auf die Umwelt geachtet. |
Bei der Erreichung der geplanten Klimaneutralität und dem Aufbau einer Kreislaufwirtschaft ergeben sich Risiken durch den technologischen und regulatorischen Übergang. | Die IMMOFINANZ trifft Maßnahmen, mit deren Hilfe Immobilien technologisch weiterentwickelt und nachhaltig bewirtschaftet werden können. Außerdem fördert sie entsprechende Bewusstseinsbildung bei allen Stakeholdern. | |
Projektentwicklungsrisiken | Planungsrisiken sind Risiken, die während der Planungsphase einer Immobilie entstehen. Die Planungsphase erstreckt sich von der Konzeption bis zur Genehmigung eines Bauvorhabens. | Zur Vorbeugung von Projektentwicklungsrisiken erfolgen eine genaue Prüfung neuer Standorte, die frühzeitige Einbeziehung aller Stakeholder und Maßnahmen, um zukünftigen negativen Entwicklungen vorzugreifen. |
Realisierungsrisiken fassen Risiken zusammen, die ab Erteilung der Baugenehmigung im Zusammenhang mit der Errichtung einer Immobilie stehen. | Bei der Vermeidung von Realisierungsrisiken stehen prozessuale Maßnahmen zur Qualitätssicherung und Maßnahmen zur Risikoexternalisierung im Fokus. | |
Vermarktungsrisiken stehen im Zusammenhang mit der Kommerzialisierung des Bauvorhabens und sind im Hinblick auf Profitabilität von großer Bedeutung. | Zur Bekämpfung von Vermarktungsrisiken dienen frühzeitige Bedarfs- und Chancenanalysen sowie langfristige Marktbeobachtungen als Grundlage. | |
Risiken aus dem Asset-Management | Ertragsrisiken sind Risiken im Zusammenhang mit der Erzielung laufender Einkünfte aus Bestandsobjekten. | Die IMMOFINANZ setzt Maßnahmen, um sich vom klassischen Vermieter zu einem Dienstleistungsanbieter zu entwickeln, der frühzeitig auf Marktentwicklungen reagiert. |
Die Gruppe der Nutzungsrisiken umfasst Risiken, welche die Bewirtschaftung der Immobilie betreffen und daher großen Einfluss auf die Ertragskraft des Unternehmens haben. | Ein aktives Bestandsmanagement sowie die laufende technische Überwachung des Immobilienbestands sollen Risiken im Zusammenhang mit der Nutzung verringern. | |
Verwaltungsrisiken ergeben sich im Rahmen des laufenden Betriebs einer Immobilie für Eigentümer, Mieter und Hausverwalter. | Im Bereich der Verwaltungsrisiken verfolgt die IMMOFINANZ eine klare Strategie der Externalisierung. | |
Portfolio- und Bewertungsrisiken | Der Bereich der Portfolio- und Bewertungsrisiken umfasst Faktoren, die zu einer Wertveränderung des Portfolios führen würden. | Aktives Portfoliomanagement und Expertise aus der langfristigen Marktbeobachtung tragen bei der IMMOFINANZ zur frühzeitigen Identifikation von möglichen Problemen bei. |
Transaktionsrisiken | Transaktionsrisiken stehen im Zusammenhang mit dem An- und Verkauf von Immobilien und umfassen zusätzlich Anomalien im Transaktionsmarkt. | Prozessuale Maßnahmen und die laufende Beobachtung der Transaktionsmärkte sollen die vorhandenen Risiken minimieren. Im Hinblick auf Marktprobleme werden auch Maßnahmen zur Risikovorsorge ergriffen. |
Merkmale des Internen Kontrollsystems
Das Interne Kontrollsystem (IKS) der IMMOFINANZ umfasst sämtliche Maßnahmen und Verfahren, die der Sicherung der Vermögenswerte des Unternehmens sowie der Gewährleistung von Genauigkeit und Zuverlässigkeit in Bezug auf die Rechnungslegung dienen. Ziel ist es, Fehler zu vermeiden bzw. zu erkennen und so eine frühzeitige Korrektur zu ermöglichen. Zudem unterstützt das IKS die Einhaltung der wesentlichen rechtlichen Vorschriften und der vom Vorstand vorgeschriebenen Geschäftspolitik.
Das IKS ist in alle Prozesse des Unternehmens integriert. Seine Eckpunkte bestehen aus einer angemessenen Funktionstrennung, der Anwendung des Vier-Augen-Prinzips im Rahmen der relevanten Unternehmensprozesse, der Einhaltung interner Richtlinien (z. B. des IMMOFINANZ IFRS Accounting Manuals), der Kontrolle der erhaltenen Buchhaltungsdaten durch das Konzern-Controlling in Bezug auf Richtigkeit, Plausibilität und Vollständigkeit und in die Prozessabläufe integrierte, präventive und detektive Kontrollen sowie der Automatisierung wesentlicher Kontrollen über Software-Systemeinstellungen.
Überwachung durch die Interne Revision
Die Interne Revision ist für die unabhängige Überprüfung der Wirksamkeit des IKS zuständig und trägt somit zu seiner Qualitätssicherung bei. Darüber hinaus bewertet sie die Effektivität des Risikomanagements und unterstützt dessen laufende Weiterentwicklung. Auf Grundlage eines vom Aufsichtsrat genehmigten jährlichen Revisionsplans prüft sie unabhängig und regelmäßig operative Prozesse und Geschäftsabwicklungen. Die Prioritäten für den Revisionsplan werden dabei nach Risikokriterien und den Organisationszielen entsprechend festgelegt.
Die Ergebnisse der Prüfungen werden regelmäßig an den Vorstand der IMMOFINANZ und zweimal jährlich an den Aufsichtsrat berichtet. Im Rahmen eines Jahresberichts legt die Interne Revision Rechenschaft über ihre Tätigkeit ab und präsentiert zusammenfassend alle wesentlichen Revisionsgebiete und -ergebnisse.
Chancen- und Risikolage im Geschäftsjahr 2023
Übersicht über die Chancen und Risiken zum 31. Dezember 2023
Makroökonomische Rahmenbedingungen (1)
Das Jahr 2023 war durch die Zunahme von politischen Spannung weltweit geprägt, von denen manche in bewaffnete Auseinandersetzungen mündeten. Diese bewaffneten Auseinandersetzungen belasteten die Rohstoffmärkte oder beeinträchtigten die internationalen Handels- und Logistikrouten, was sich negativ auf die bereits schwächelnde Weltwirtschaft auswirkte. Aktuell stellt die Ausweitung oder Zunahme dieser Konflikte das größte Gefahrenpotenzial dar. Zwar ist die IMMOFINANZ Group nicht unmittelbar davon betroffen, doch sind Auswirkungen auf die Finanz- und Transaktionsmärkte oder die Mietnachfrage nicht auszuschließen. Die IMMOFINANZ Group beobachtet die Entwicklungen genau und versucht sich gegenüber damit verbundene Risiken bestmöglich abzusichern. Teilaspekte dieser Risiken werden in weiterer Folge detaillierter erläutert.
Finanzmarktrisiken (2)
Der Krieg in der Ukraine führte 2022 zu einem sprunghaften Anstieg der Inflation. Die Europäische Zentralbank aber auch Notenbanken außerhalb des Euroraums reagierten 2023 mit einer raschen und deutlichen Anhebungen der Leitzinsen, was die Immobilienbranche aktuell stark belastet. Einerseits stiegen die Zinskosten für die Unternehmen deutlich. Die IMMOFINANZ Group setzt in diesem Zusammenhang ihre Hedging-Strategie fort. Die Hedging-Quote der Finanzverbindlichkeiten zum Jahresende betrug 95,1% (31. Dezember 2022: 87,0%). Andererseits wurde die Fremdkapitalaufnahme für Unternehmen deutlich erschwert. Die Folge daraus waren europaweite Insolvenzen von Immobilienunternehmen. Auswirkungen zeitigten die veränderten Rahmenbedingungen auf den Kapitalmärkten auch im Bereich Asset Allokation. Darauf wird im folgenden Punkt detaillierter eingegangen.
Liquiditätsrisiko des Immobilienmarkts (3)
Die letzten Jahre waren durch eine Niedrigzinspolitik gekennzeichnet. Negativzinsen führten dazu, dass in Ermangelung von alternativen Veranlagungsmöglichkeiten sehr viel Kapital in Immobilien investiert wurde. Diese gesteigerte Nachfrage stützte die Bauwirtschaft und resultierte in hohen Neubauleistungen. Oft überstieg die Nachfrage nach Immobilien in guten Lagen das Angebot bei weitem. Die stark gestiegenen Leitzinsen führten zu veränderten Rahmenbedingungen auf den Finanzmärkten. Investoren bietet sich nun wieder ein großes Spektrum von Veranlagungsmöglichkeiten. Selbst Staatsanleihen wurden dank gestiegener Zinsen für institutionelle Investoren wieder interessant. Folglich ist derzeit ein starker Rückgang von Kaufinteressenten für Immobilien zu beobachten. Die IMMOFINANZ Group fuhr ihre Immobilienentwicklung frühzeitig zurück und nahm keine spekulativen Neubauprojekte in Angriff. Die derzeitige Expansion der Fachmarktmarke STOP SHOP in Kroatien wird plangemäß fortgesetzt. Die fertiggestellten Fachmarktzentren sind bei Eröffnung vollvermietet und das Risiko aus Sicht der IMMOFINANZ Group daher überschaubar. Vom Rückgang der Transaktionsvolumina ist die IMMOFINANZ Group nur mehr zu einem geringen Teil betroffen. Ihr Verkaufsprogramm wurde bereits im Juni 2022 bekanntgegeben und in Angriff genommen. Einschließlich S IMMO veräußerte die IMMOFINANZ Group 2023 Immobilien im Wert von insgesamt rund EUR 751 Mio. Das Programm umfasste insbesondere den Verkauf von Büro- und Wohnimmobilien in Deutschland und einer Büroimmobilie in Kroatien durch die S IMMO sowie des Bürogebäudes Bureau am Belvedere in Wien, eines Grundstücks in Rumänien und einer Liegenschaft in der Türkei durch die IMMOFINANZ. Darüber hinaus veräußerte die IMMOFINANZ sechs Büroimmobilien und einen Hotel-Tower mit einer Bruttomietfläche von insgesamt rund 130.000 m² an die S IMMO. Alle diese Maßnahmen sind Teil der fokussierten Portfoliostrategie, auf deren Basis die IMMOFINANZ gemeinsam mit der S IMMO Synergien erschließen und die Effizienz steigern will.
Risiken durch den Klimawandel (4)
Der Immobilienbereich ist für rund ein Drittel des weltweiten Energieverbrauchs und der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Entsprechend groß sind die Bemühungen, diesen Anteil auf Basis neuer Regularien zu senken. Die IMMOFINANZ Group unternahm in den letzten Jahren bereits Anstrengungen, um die Treibhausgasemissionen ihres Portfolios zu reduzieren. In den nächsten Jahren wird das Unternehmen ihren Fokus verstärkt auf Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz legen. Der Energieeffizienz von Gebäuden kommt – gemeinsam mit der Energiegewinnung – auch im Rahmen der EU-Taxonomie eine zentrale Bedeutung zu. Aus diesem Grund verfolgte die IMMOFINANZ Group konsequent die Installation von Photovoltaikanlagen, was auch in den kommenden Jahren fortgesetzt werden soll. Dieser wichtige Beitrag zur Dekarbonisierung ist einer der integralen Bestandteile der ESG-Strategie der IMMOFINANZ Group.
Im Bereich Klimarisiken zeigen Klimamodelle einen stärker werdenden Temperaturanstieg in den Kernmärkten der IMMOFINANZ Group. Gleichzeitig erhöht sich die Wahrscheinlichkeit längerer Trockenperioden. Beide Entwicklungen werden im Rahmen von Gebäudesanierungen berücksichtigt und fließen in die Projektentwicklungsbetrachtung mit ein. Küstennahe Immobilien in Polen und Kroatien – dabei handelt es sich um wenige Retail Parks, sind Risiken eines steigenden Meeresspiegels ausgesetzt. Im Bereich Elementarrisiken erwarten die Modelle einen Anstieg der Waldbrandgefahr aufgrund länger andauernder Trockenheit. Dieses derzeit im Mittelmeerraum zu beobachtende Phänomen wird sich in den kommenden Jahren weiter nach Norden ausbreiten. Der Risikominderung wird durch bauliche Maßnahmen Rechnung getragen. Auch liegt ein Fokus auf der Gestaltung und Vergrößerung von Grünflächen. Darüber hinaus sind sämtliche Immobilien der IMMOFINANZ Group gegen Elementarschäden versichert.
Chancen sieht die IMMOFINANZ Group unter anderem im Bereich Biodiversität. Wasserintensive Rasenflächen werden in Zukunft durch Arten der Bepflanzung ersetzt, die die Biodiversität fördern. Neben positiven Effekten durch einen geringeren Wasser- und Energieverbrauch erfordern diese Flächen auch weniger Pflegeaufwand, sodass die Betriebskosten der Gebäude in Zukunft leicht sinken könnten.
Rechtstreitigkeiten (5)
Wie auch in den vergangenen Jahren führt die IMMOFINANZ Group Verfahren über Restitutionsforderungen gegenüber den Standorten der Marke VIVO! in Cluj und Constanţa. Im Verfahren um das VIVO! Cluj wurde der IMMOFINANZ Group in einem letztinstanzlichen Urteil der Besitztitel für das Grundstück aberkannt. Für das Shopping Center selbst wurde das Eigentum bisher jedoch von allen Instanzen der IMMOFINANZ zugesprochen. Im Streitverfahren um das VIVO! Constanţa gab es Zeugenladungen.
Bewertungsrisiken (6)
Die Inflationsraten des Jahres 2023 waren die höchsten seit den frühen 1970ziger Jahren. Die Zentral- und Notenbanken in den Kernländern der IMMOFINANZ Group reagierten auf die Teuerung mit der Anhebung ihrer Leitzinsen. Die gestiegenen Zinssätze wiederum erhöhten die Attraktivität von alternativen Investmentmöglichkeiten und steigerten die Renditeerwartung für Investitionen in Immobilien. Im Jahresverlauf stiegen daher die Renditen in nahezu allen Teilmärkten. Diese gestiegenen Renditeerwartungen schlagen sich in geringeren Marktwerten nieder und führen damit zu einem Wertberichtigungsbedarf.
Betrachtet man die erfolgreichen Transaktionen des Jahres 2023, wird eine starke Zunahme der Nachfrage nach EU-taxonomiekonformen Immobilien bzw. solchen mit starkem Fokus auf ESG-Aspekte erkennbar. Die IMMOFINANZ Group arbeitet daran, ihren Immobilienbestand auf einen taxonomiekonformen Standard zu bringen. Notwendige technische Maßnahmen reichen von der Errichtung von Photovoltaikanlagen über thermische Sanierungen bis zur Digitalisierung der Haustechnik. Aus Sicht der Risikobewertung wird damit Vermietungsrisiken wie Nachfrage- oder Mietrückgang vorgebeugt und Wertverlusten des Bestandsportfolios entgegengewirkt. Im Rahmen ihrer nachhaltigen Portfoliostrategie möchte die IMMOFINANZ Group für Objekte mit hohen ESG-Standards Aufwertungspotenzial schaffen. Darüber hinaus dürften entsprechende Immobilien in den kommenden Jahren eine noch bessere Vermietungsperformance erzielen können.
Das Neubewertungsergebnis im Gesamtjahr beläuft sich somit auf EUR -376,8 Mio.
IT-Risiken (7)
Die Digitalisierung nimmt auch im Immobilienbereich zu. Geschäftsprozesse zu beschleunigen und transparenter zu gestalten, ist notwendig, um den steigenden Reporting-Erfordernissen gerecht werden zu können. In diesem Zusammenhang arbeitet die IMMOFINANZ Group derzeit an einem Upgrade ihres ERP-Systems. Darüber hinaus ist es notwendig, die Immobilien „smarter“ zu machen. Elektronische Steuerungen helfen dabei, Energie einzusparen, Emissionen zu verringern und Betriebskosten zu senken. Jedoch ist die Digitalisierung von Bestandsgebäuden mit zusätzlichem Aufwand verbunden, der seinerseits entsprechende Ressourcen erfordert.
Die IMMOFINANZ Group setzt im Rahmen des Schutzes ihrer IT-Systeme auf umfangreiche Vorkehrungen und legt einen besonderen Fokus auf Schulungen und Trainings ihrer Mitarbeiter. Ergänzend dazu werden prozessseitige Optimierungen durchgeführt, um ein höchstmögliches Maß an Sicherheit zu gewährleisten. Auf Basis der bereits etablierten Prozesse kann von einem geringen Risiko für die unternehmenskritischen Prozesse ausgegangen werden.
Portfoliorisiken (8)
Der Vermietungsgrad des Bestandsportfolios lag per 31. Dezember 2023 bei 92,2% (31. Dezember 2022: 92,9%). Die Einzelhandelsimmobilien waren mit 98,7% (31. Dezember 2022: 98,8%) so gut wie voll vermietet. Im Bürobereich blieb der Vermietungsgrad stabil bei 88,4% (31. Dezember 2022: 88,1%).
Die von der IMMOFINANZ Group derzeit aktiv verfolgten Projektentwicklungen (in Bau befindliches Immobilienvermögen) haben einen Buchwert von EUR 61,5 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 126,6 Mio.). Die offenen Baukosten für diese Projektentwicklungen betrugen Ende 2023 EUR 56,2 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 47,6 Mio.). Pipelineprojekte inklusive Immobilienvorräte wiesen zum 31. Dezember 2023 einen Buchwert von EUR 195,8 Mio. auf (31. Dezember 2022: EUR 229,2 Mio.).
Angaben zum Kapital
Das Grundkapital der IMMOFINANZ betrug zum 31. Dezember 2023 EUR 138.669.711,00 (31. Dezember 2022: EUR 138.669.711,00) und war in 138.669.711 stimmberechtigte, nennbetragslose Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je EUR 1,00 unterteilt.
Eigene Aktien
Bestand an eigenen Aktien
Zum 31. Dezember 2023 hielt die IMMOFINANZ 695.585 eigene Aktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 695.585,00 (31. Dezember 2022: 695.585 eigene Aktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 695.585,00). Das entsprach einem Anteil am Grundkapital von rund 0,5%.
Im Geschäftsjahr 2023 wurden keine eigenen Aktien erworben oder veräußert.
Ermächtigungsbeschlüsse der Hauptversammlung im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung eigener Aktien
Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 65 Abs. 1 Z 8 sowie Abs. 1a und Abs. 1b AktG für 30 Monate, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien von bis zu 10% des Grundkapitals sowohl über die Börse als auch außerbörslich zu erwerben. Der Vorstand wurde zudem ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das quotenmäßige Andienungsrecht der Aktionäre auszuschließen.
Des Weiteren wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs. 1b AktG für fünf Jahre ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien der Gesellschaft auch auf andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot zu veräußern oder zu verwenden. Das Bezugsrecht der Aktionäre kann dabei ausgeschlossen werden.
Die Ermächtigungen zum Erwerb und zur Veräußerung eigener Aktien wurden bisher noch nicht ausgenutzt und bestehen daher in vollem Umfang.
Genehmigtes Kapital
Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand bis zum 21. Juli 2028, gemäß § 169 AktG mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 69.334.855,00 durch die Ausgabe von bis zu 69.334.855 neuen Aktien gegen Bar- oder Sacheinlagen zu erhöhen. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre ganz oder teilweise auszuschließen. Auf die Summe der nach dieser Ermächtigung unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre gegen Bareinlagen ausgegebenen Aktien darf rechnerisch ein Anteil am Grundkapital von insgesamt nicht mehr als EUR 13.866.971,00, das entspricht rund 10% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung durch die Hauptversammlung, entfallen.
Die Ermächtigung zur Erhöhung des Grundkapitals wurde bisher noch nicht ausgenutzt und besteht daher in vollem Umfang.
Wandelschuldverschreibungen und bedingtes Kapital
Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 174 Abs. 2 AktG binnen fünf Jahren mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt EUR 618.092.498,00, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 69.334.855 Stück auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 69.334.855,00 verbunden sind, auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Wandelschuldverschreibungen können gegen Barleistung und auch gegen Sacheinlagen ausgegeben werden. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist ausgeschlossen.
Das Grundkapital wurde gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu EUR 69.334.855,00 durch Ausgabe von bis zu 69.334.855 Stück neuen auf Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht. Der Zweck der bedingten Kapitalerhöhung ist die Ausgabe von Aktien an Inhaber von auf der Grundlage des Hauptversammlungsbeschlusses vom 3. Mai 2023 ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen.
Die Ermächtigung zur Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen wurde bisher noch nicht ausgenutzt und besteht daher in vollem Umfang.
Kontrollwechselbestimmungen
Unternehmensanleihe 2020–2027
Gemäß den Emissionsbedingungen der im Oktober 2020 emittierten Anleihe 2020–2027 (XS2243564478) sind die Gläubiger für den Fall, dass eine übernahmerechtlich kontrollierende Beteiligung (unter Berücksichtigung der gemäß Satzung der Gesellschaft herabgesetzten Schwelle) erlangt und ein Pflichtangebot ausgelöst wird, zur Kündigung ihrer Schuldverschreibungen berechtigt und können die Rückzahlung zu 101% des Nennbetrags zuzüglich angefallener Zinsen verlangen. Details zu diesen Bestimmungen sind in den Emissionsbedingungen der Anleihe enthalten.
Immobilienfinanzierungen
Die von der IMMOFINANZ und ihren Tochtergesellschaften abgeschlossenen wesentlichen Immobilienfinanzierungen haben in der Regel marktübliche Kündigungsrechte der Gläubiger im Fall eines Kontrollwechsels.
Konzernkreditlinie
Die IMMOFINANZ hat eine unbesicherte und wiederholt ausnutzbare Konzernkreditlinie über EUR 100,0 Mio. abgeschlossen. Diese Konzernkreditlinie beinhaltet ein Kündigungsrecht im Fall eines Kontrollwechsels. Zum Berichtsstichtag war diese Konzernkreditlinie nicht ausgenutzt und steht daher vollumfänglich zur Verfügung.
Von der S IMMO AG emittierte Anleihen
Aufgrund der Beteiligung von IMMOFINANZ an der S IMMO in Höhe von 50% plus eine Aktie wird S IMMO vollkonsolidiert (siehe zur Vollkonsolidierung auch Konzernabschluss, Kapitel 2.3). Nachstehend werden daher auch jene von S IMMO emittierten Anleihen angeführt, die Kontrollwechselbestimmungen bei einem indirekten Kontrollwechsel auf Ebene der IMMOFINANZ enthalten.
Die im April 2015 begebene 3,25%-Anleihe 2015–2025 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 15.890.000,00), die im April 2015 begebene 3,25%-Anleihe 2015–2027 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 34.199.000,00), die im Februar 2018 begebene 1,75%-Anleihe 2018–2024 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 100.000.000,00) bzw. die 2,875%-Anleihe 2018–2030 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 50.000.000,00), die im Mai 2019 begebene 1,875%-Anleihe 2019–2026 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 150.000.000,00), die im Oktober 2019 begebene 2,0%-Anleihe 2019–2029 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 100.000.000,00), der im Februar 2021 begebene 1,75%-Green-Bond 2021–2028 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 70.449.500,00), der im Jänner 2022 begebene 1,25%-Green-Bond 2022–2027 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 25.058.500,00) sowie der im Juli 2023 begebene 5,5%-Green-Bond 2023–2028 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 75.000.000,00) enthalten Kontrollwechselbestimmungen. Gemäß den Bedingungen der 2014 und 2015 begebenen Anleihen sowie der 2021, 2022 und 2023 begebenen Green Bonds sind die Anleihegläubiger im Falle eines Kontrollwechsels zur Kündigung der Anleihen berechtigt und können die sofortige Rückzahlung verlangen. Gemäß den Bedingungen der 2018 und 2019 begebenen Anleihen sind die Anleihegläubiger im Falle eines Kontrollwechsels zur Kündigung der Anleihen berechtigt, sofern der Kontrollwechsel zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Fähigkeit der S IMMO führt, ihre Verpflichtungen aus den Anleihen zu erfüllen. Ein Kontrollwechsel findet gemäß den Bedingungen der Anleihen dann statt, wenn eine oder mehrere gemeinsam vorgehende Personen oder eine Drittperson oder -personen, die für eine solche Person oder Personen handeln, zu irgendeiner Zeit direkt oder indirekt (i) mehr als 50% der mit den Aktien des Emittenten verbundenen Stimmrechte (ohne Berücksichtigung des Höchststimmrechts) oder (ii) das Recht, die Mehrzahl der Mitglieder des Vorstands des Emittenten und/oder der Kapitalvertreter im Aufsichtsrat des Emittenten zu bestimmen, erworben haben. Gemäß den Bedingungen der 2019 begebenen Anleihen findet ein Kontrollwechsel auch dann statt, wenn im Falle einer rechtskräftigen Aufhebung des Höchststimmrechts eine oder mehrere gemeinsam vorgehende Personen oder eine Drittperson oder -personen, die für eine solche Person oder Personen handeln, zu irgendeiner Zeit direkt oder indirekt mehr als 30% der mit den Aktien des Emittenten verbundenen Stimmrechte erworben haben. Gemäß den Bedingungen der 2021, 2022 und 2023 begebenen Green Bonds findet ein Kontrollwechsel auch dann statt, wenn eine oder mehrere gemeinsam vorgehende Personen oder eine Drittperson oder -personen, die für eine solche Person oder Personen handeln, zu irgendeiner Zeit direkt oder indirekt eine kontrollierende Beteiligung im Sinne des österreichischen Übernahmegesetzes, wodurch ein Pflichtangebot ausgelöst wird, erwerben.
Vorstand und Aufsichtsrat
Die Vorstandsverträge von Radka Doehring und Pavel Měchura enthalten keine Change-of-Control-Klauseln.
Für Mitglieder des Aufsichtsrats oder Arbeitnehmer gibt es ebenso keine entsprechenden Vereinbarungen.
Darüber hinaus bestehen keine bedeutenden Vereinbarungen der Gesellschaft, die im Fall eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots wirksam werden, sich ändern oder enden.
Änderungen der Satzung der Gesellschaft,
Organbestellungen und -abberufungen
Organbestellungen und -abberufungen
Nach § 21 der Satzung beschließt die Hauptversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen und in Fällen, in denen eine Kapitalmehrheit erforderlich ist, mit einfacher Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals, sofern das Gesetz nicht zwingend eine andere Mehrheit vorschreibt. Dies gilt auch für Satzungsänderungen und die vorzeitige Abberufung von Mitgliedern des Aufsichtsrats.
Bei Stimmengleichheit im Aufsichtsrat entscheidet gemäß Satzung die Stimme des Leiters der jeweiligen Aufsichtsratssitzung. Dies gilt auch für die Wahl und Abberufung von Mitgliedern des Vorstands.
Der in diesem Geschäftsbericht enthaltene und um den konsolidierten Corporate-Governance-Bericht erweiterte Corporate-Governance-Bericht ist auf der Unternehmens-Website https://immofinanz.com abrufbar.
Bedeutende Beteiligungen
Nach den der Gesellschaft übermittelten Stimmrechtsmeldungen, Directors’-Dealings-Meldungen und sonstigen Veröffentlichungen bestanden per 31. Dezember 2023 folgende Beteiligungen bzw. zurechenbare Stimmrechtsanteile von über 4% des Grundkapitals der Gesellschaft:
- – Radovan Vitek (über die CPI Property Group S.A.): über 75% (gemäß Beteiligungsmeldung vom 21. Dezember 2023 und Directors‘-Dealings-Meldung vom 22. Dezember 2023).
- – Klaus Umek (über Petrus Advisers Investments Fund L.P.): 5,46 % (1,06% aus Aktien und 4,40% aus Finanz-/ sonstigen Instrumenten; gemäß Beteiligungsmeldung vom 22. Dezember 2023).
Wir stellen die Weichen für eine lebenswerte Zukunft
Liebe Leserinnen und Leser,
der Betrieb von Gebäuen zählt zu den weltweit größten Verursachern von CO2. Auf dem Weg zur Klimaneutralität sind Maßnahmen rund um Energieeffizienz und den Einsatz von Energie aus erneuerbaren Quellen ein wichtiger Hebel zur Reduktion von klimaschädlichen Emissionen. Gleichzeitig gilt es, Gebäude schon heute so zu gestalten, dass sie zukünftig auch unter geänderten Umweltbedingungen optimal genutzt werden können.
Diese Überlegungen standen im Zentrum der Anpassung unserer Nachhaltigkeitsstrategie, die wir im vergangenen Geschäftsjahr gemeinsam mit der CPI Property Group und der S IMMO verabschiedeten. Die gruppenweite Strategie umfasst zahlreiche Maßnahmen, die darauf abzielen, das Portfolio der IMMOFINANZ Group zukunftsfähig und umweltfreundlich zu machen. Wir bekennen uns weiterhin zu den zehn Prinzipien des Global Compact der Vereinten Nationen in den Bereichen Menschenrechte, Arbeit, Umwelt und Korruptionsbekämpfung. In diesem Bericht legen wir unsere kontinuierlichen Fortschritte darin offen, die zehn Prinzipien in unsere Geschäftsstrategie und unseren täglichen Betrieb zu integrieren und damit zu den Zielen der Vereinten Nationen sowie zu den Sustainable Development Goals beizutragen.
In allen ESG-Bereichen setzten wir 2023 wirksame Maßnahmen. So gelang uns der Abschluss eines Power Purchase Agreements mit einem österreichischen Energieunternehmen, das unser heimisches Portfolio langfristig mit Strom aus erneuerbaren Quellen beliefern wird. Wir folgen damit nicht nur unserer Grünstromstrategie, sondern sichern uns auch vor Preisschwankungen auf den internationalen Energiemärkten ab. Darüber hinaus setzten wir unsere ambitionierte Photovoltaikinitiative fort: Allein 2023 wurden an unseren Standorten PV-Anlagen mit einer Gesamtleistung von rund 3.400 KWp installiert.
Darüber hinaus erstellten wir 2023 einen gruppenweit einheitlichen Verhaltenskodex für Lieferanten (Supplier Code of Conduct), mit dem wir auch bei unseren Partnern und Lieferanten das Bewusstsein für nachhaltiges unternehmerisches Handeln schärfen wollen. Damit nehmen wir über die Grenzen unseres Unternehmens hin-aus Verantwortung entlang der gesamten Lieferkette der IMMOFINANZ Group wahr.
ESG-Themen bildeten auch einen Schwerpunkt unserer jüngsten Mitarbeiterbefragung, die wir im Herbst 2023 durchführten. Insgesamt nahmen zwei Drittel der Kolleginnen und Kollegen an der Befragung teil. Die Ergebnisse dienen uns als wichtige Anhaltspunkte für weitere Verbesserungen in Sachen Arbeitsplatzqualität und Nachhaltigkeit.
Aktuell arbeiten wir intensiv an der Vorbereitung unseres Reportings auf die ab dem Geschäftsjahr 2024 gültige Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) sowie die Europäischen Standards für Nachhaltigkeitsberichterstattung (ESRS). Die darin enthaltenen Offenlegungsverpflichtungen stellen hohe Anforderungen an das gesamte Unternehmen. Wir sehen darin eine willkommene Chance, die Qualität unserer nichtfinanziellen Berichterstattung weiter zu erhöhen.
Gemeinsam mit unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, Mietern und Geschäftspartnern stellen wir heute die Weichen für eine lebenswerte Zukunft. Wir sind davon überzeugt, dass wir mit unseren Maßnahmen in Sachen Nachhaltigkeit einen wesentlichen Beitrag dazu leisten können.
Herzliche Grüße
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Radka Doehring | Pavel Měchura |
Allgemeine Informationen
ESG-Governance
ESG-Governance-Struktur
Das ESG-Komitee der IMMOFINANZ verantwortet sämtliche Aspekte rund um das Thema Nachhaltigkeit, tauscht sich zu aktuellen Projekten aus und führt regelmäßige Reviews zu Fortschritten, relevanten Chancen und Risiken durch. Es arbeitet auch an der kontinuierlichen Einbettung von Nachhaltigkeit im Konzern sowie einer Weiterentwicklung und Optimierung der Nachhaltigkeitsstrategie. Im Konzern verantwortet der Vorstand die Nachhaltigkeitsagenden. Er berichtet formell mindestens einmal jährlich an den Aufsichtsrat. Zusätzlich findet auch ein regelmäßiger informeller Austausch statt.
Die Stabsstelle ESG verantwortet seit Anfang Februar 2022 die gruppenweite Koordinierung und Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie der IMMOFINANZ und ist für die Leitung des funktionsübergreifenden ESG-Komitees zuständig. Dieses setzt auch den Aufbau eines nachhaltigen Lieferkettenmanagements im Unternehmen um.S IMMO
Aufgrund der Übernahme der Beteiligungsmehrheit an der S IMMO Ende Dezember 2022 wird die S IMMO im Geschäftsbericht 2023 vollkonsolidiert. Die in der nichtfinanziellen Berichterstattung enthalten Werte umfassen daher die gesamte IMMOFINANZ Group. Um die Vergleichbarkeit mit dem Vorjahr herzustellen, wird die S IMMO jeweils als selbständiges Segment analog zur Finanzberichterstattung dargestellt.
ESG-Strategie
Im 1. Halbjahr 2023 haben die IMMOFINANZ, die CPI Property Group (CPIPG) und die S IMMO ihre ESG-Ziele vereinheitlicht. Durch die Schaffung dieser Synergien wurde die gemeinsame Position weiter gestärkt, und Mietern können weiterhin optimale Immobilienlösungen angeboten werden. Die ESG-Ziele werden nun unter den Kategorien Umwelt (Environmental), Soziales (Social) und Governance zusammengefasst. Die berichteten Kennzahlen sowie Berechnungsmethoden wurden vereinheitlicht, wodurch Transparenz und Belastbarkeit der Berichterstattung erhöht wurden. Wo möglich wurden dabei bereits die Anforderungen der European Sustainability Reporting Standards (ESRS) berücksichtigt. Im Zuge der für das Geschäftsjahr 2024 geplanten Erneuerung der Wesentlichkeitsanalyse werden die ESG-Ziele hinterfragt und gegebenenfalls an die Ergebnisse der Analyse sowie an die Anforderungen der ESRS angepasst.
Gemäß Portfoliobericht umfasste das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group (IMMOFINANZ inklusive S IMMO) per 31. Dezember 2023 518 Objekte mit einem Portfoliowert von rund EUR 8,2 Mrd., davon 432 Bestandsimmobilien, 15 Projektentwicklungen und 71 Pipelineprojekte inklusive Immobilienvorräte. Immobilien, die zur Veräußerung gehalten werden und unter IFRS 5 fallen, werden wie im Vorjahr in der vorliegenden nichtfinanziellen Erklärung mitberücksichtigt (31. Dezember 2023: EUR 258,6 Mio.; Details siehe Kapitel 4.10 im Konzernabschluss des Geschäftsberichts 2023).
Ziel der IMMOFINANZ ist der kontinuierliche Ausbau eines hochwertigen, nachhaltigen und ertragsstarken Immobilienportfolios sowie die Erreichung der langfristigen Klimaneutralität entlang der gesamten Wertschöpfungskette im Einklang mit den Zielen des „Green Deals“ der Europäischen Union.
Wesentlichkeit
Die IMMOFINANZ priorisiert ESG-Themen in Hinblick auf deren Relevanz und Auswirkung auf ihre Geschäftstätigkeit und ihre Stakeholder. Für das Geschäftsjahr 2023 wurden die wesentlichen Themen der IMMOFINANZ auf Basis der Wesentlichkeitsanalyse aus dem Jahr 2020 mit Überarbeitung im Jahr 2022 übernommen. Darauf aufbauend sind weiterhin folgende Themenbereiche für die IMMOFINANZ wesentlich:
Themenbereiche | Wesentliche Themen |
Governance & Ethik | – Kontrollorgan – Geschäfts-Compliance und -Ethik – Antibestechung und Antikorruption – Datenschutz und Datensicherheit – Risikomanagement |
Grüne & klimaresistente Gebäude | – CO2-Reduktion – Energieeffizienz – Erneuerbare Energien – Zirkularität und Life-Cycle-Management – Grüne Mobilität – Biodiversität und verantwortungsvolle Flächennutzung |
Sozial nachhaltiger Lebensraum & Kundenzufriedenheit | – Kundenorientierung – Sozial nachhaltiger Lebensraum |
Sozial nachhaltige Arbeitsplätze & Mitarbeiterzufriedenheit | – Mitarbeiterentwicklung – Diversität, Chancengleichheit und Inklusion – Mitarbeiterzufriedenheit – Gesellschaftliches Engagement |
Nachhaltige Lieferkette | – Ökologische und soziale Auswirkungen entlang der Lieferkette |
Für das Geschäftsjahr 2024 ist eine gruppenweit einheitliche und erneuerte Wesentlichkeitsanalyse gemäß den Kriterien der doppelten Wesentlichkeit der ESRS vorgesehen.
Fokusbereich | Ziel | Bis | Fortschritt |
Umwelt (Environmental) | Reduzierung der Treibhausgasintensität des Immobilienportfolios, einschließlich Biomasse, um 32,4% (Ziel wurde im Juli 2022 von der Science Based Target Initiative validiert und stimmt mit dem deutlich unter 2°C-Szenario des Pariser Abkommens überein) | 2030 (Basisjahr 2019) | Treibhausgasintensität wurde 2023 im Vergleich zu 2019 bereits um knapp 50% reduziert. |
Stromeinkauf aus 100% erneuerbaren Energiequellen | 2024 | 2023 wurde zu ca. 70% Strom aus erneuerbaren Quellen bezogen. | |
Reduzierung der Energieintensität des Immobilienportfolios um 10% | 2030 (Basisjahr 2019) | Fortschritt wird auf Gruppenebene ausgewertet. | |
Reduzierung der Wasserintensität des Immobilienportfolios um 10% | 2030 (Basisjahr 2019) | Fortschritt wird auf Gruppenebene ausgewertet. | |
Bestmögliche Vermeidung der Deponierung von Abfällen, Abfallrecyclingquote von 55% bis Ende 2025, Steigerung der Quote auf 60% bis 2030 | 2030 | Im Jahr 2023 blieb der Anteil der recycelten Abfälle annähernd konstant. Geringfügige Abweichungen sind auf die Verbesserung der Datenqualität zurückzuführen. | |
Soziales (Social) | Sukzessive Steigerung des Anteils der taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten auf konsolidierter Gruppenebene | Fortlaufend | Anteil der taxonomiekonformen Umsätze, CapEx und OpEx wurde 2023 deutlich erhöht. |
Steigerung des Anteils zertifizierter Gebäude (Access4you, BREEAM, DGNB, EDGE, Green Key, Green Star, HQE, LEED, WELL) | Fortlaufend | Knapp 50% der Gesamtmietfläche des Bestandsportfolios besitzen eine Green-Building-Zertifizierung. | |
Gruppenweit einheitliche Green-Lease-Verträge für alle neuen gewerblichen Mietverträge und Verlängerungen | Fortlaufend | Green-Lease-Vertrag wurde 2023 eingeführt und bereits erste Verträge abgeschlossen, sukzessives Roll-Out in den nächsten Jahren. | |
Mindestanteil von 33% weiblicher Führungskräfte | Fortlaufend | 2023 lag der Anteil weiblicher Führungskräfte bei 33%. | |
Jährlich mindestens acht Weiterbildungsstunden pro Mitarbeiter | Fortlaufend | 2023 wurden 13,6 Weiterbildungsstunden je Mitarbeiter absolviert. | |
Befragungen zur Mitarbeiterzufriedenheit alle zwei Jahre | Fortlaufend | Mitarbeiterbefragung wurde 2023 durchgeführt. | |
Governance | Anerkennung des Verhaltenskodex durch alle Mitarbeiter | Fortlaufend | Anerkennung durch alle bestehenden Mitarbeiter erfolgt. |
Jährliche verpflichtende Mitarbeiterschulung zum Verhaltenskodex und den zugehörigen Richtlinien | Fortlaufend | Schulungen wurden 2023 durchgeführt. | |
Jeder neue und verlängerte Liefervertrag unterliegt dem gruppenweiten Verhaltenskodex für Lieferanten. | Fortlaufend | Verhaltenskodex wurde 2023 eingeführt. | |
Ausrichtung der Vorstandsvergütung an ESG-Kriterien | Fortlaufend | Individuelle Vergütungsvereinbarungen für 2023 unter Einbeziehung von ESG-Kriterien | |
Stakeholder-Engagement
Das Kerngeschäft der IMMOFINANZ besteht in der Vermietung und Bewirtschaftung von Büro- und Einzelhandelsimmobilien, im An- bzw. Verkauf von Immobilien sowie in der Projektentwicklung. Für den wirtschaftlichen Erfolg unseres Geschäftsmodells sind der kontinuierliche Austausch und die Akzeptanz des Geschäfts durch unsere verschiedenen Stakeholder sehr wichtig. Ihre Sichtweisen und Anliegen beziehen wir in die Ausrichtung unseres Geschäfts und die Weiterentwicklung unseres Angebots aktiv mit ein.
Die IMMOFINANZ versteht sich als Partner ihrer Stakeholder und ist vor allem ihren Mietern, deren Kunden und Mitarbeitern mit dem Versprechen von Qualität und Sicherheit verbunden. Nachhaltigkeitsaspekte werden in die Planung, die Errichtung und den Betrieb unserer Immobilien integriert, um den Bedürfnissen unserer Stakeholder gerecht zu werden.
Investoren
In unserem Reporting wollen wir die Transparenz gegenüber unseren Investoren und anderen Interessengruppen, die zunehmend an klimarelevanten Themen interessiert sind, in Zukunft noch weiter erhöhen. Im Jahr 2023 nahm die IMMOFINANZ zu diesem Zweck an mehreren ESG-Ratings und -Rankings teil. So fand 2023 einmal mehr eine vollumfängliche, formelle Offenlegung der Umweltdaten im Rahmen des konsolidierten Reportings der CPIPG an das Carbon Disclosure Project (CDP) statt, die mit B (2022: IMMOFINANZ: D) bewertet wurde. Außerdem konnte auch das Ergebnis des Sustainalytics-Ratings im Vergleich zum Vorjahr neuerlich verbessert werden. So wurde das ESG-Risiko auf einer Skala von 0 bis 100 mit einem Rating von 12,5 als gering eingestuft, während es in den Jahren zuvor noch mit 13,1 bzw. 15,6 bewertet worden war.
Mieter
Ein besonderer Fokus lag im Vorjahr auf der Einbindung unserer Mieter in die Wertschöpfungskette. Im Laufe des Jahres fanden regelmäßige Treffen mit unseren Mietern statt, bei denen wir einerseits unsere ESG-Strategie vorstellten und andererseits gemeinsam nach Möglichkeiten der Zusammenarbeit suchten. Wir möchten in diesem Zusammenhang stets ein verlässlicher Partner für unsere Mieter sein und regelmäßigen Austausch pflegen, um voneinander zu lernen und uns so gegenseitig bei der Dekarbonisierung zu unterstützen.
Mitarbeiter
Das Engagement mit unseren Mitarbeitern findet sowohl über physische als auch virtuelle Meetings statt. Für die interne Kommunikation steht das Intranet myNet zu Verfügung. Neue Richtlinien werden regelmäßig an die Mitarbeiter kommuniziert. Das Jahr 2023 war außerdem von einem starken Wandel geprägt, zum einen durch das herausfordernde wirtschaftliche Umfeld, zum anderen durch die Integration der IMMOFINANZ in die Konzernstruktur der CPIPG.
Lieferanten
Auch 2023 arbeitete die IMMOFINANZ weiter an der Verbesserung der Nachhaltigkeit entlang ihrer Wertschöpfungskette. So wurde ein gruppenweit einheitlicher Verhaltenskodex für Lieferanten aufgesetzt, der bei jedem neuen Vertragsabschluss sowie einer Vertragsverlängerungen verpflichtend vom Lieferanten zu unterzeichnen ist.
Communitys
Obwohl die IMMOFINANZ dezentral arbeitet, findet das Engagement mit den Communitys sowohl auf lokaler als auch auf Gruppenebene statt. Dabei liegt der Fokus auf verschiedenen Themen und aktuellen Ereignissen. In diesem Zusammenhang arbeiteten unsere lokalen Teams eng mit NGOs und lokalen Behörden zusammen, um möglichst schnell Unterstützung leisten zu können.
Kooperationen und Initiativen
Die IMMOFINANZ ist Mitglied zahlreicher Vereinigungen und Institutionen, wie der IG Lebenszyklus oder des Austrian Council of Shopping Places und steht damit in regelmäßigem Austausch mit anderen Unternehmen und Organisationen.
Reporting – International Standards und Frameworks
Die IMMOFINANZ hält sich in ihrer Nachhaltigkeitsberichterstattung an führende internationale Standards. So wird die nichtfinanzielle Erklärung in Übereinstimmung mit den Standards der Global Reporting Initiative (GRI Universal Standards, siehe Abschnitt GRI-Index) veröffentlicht. Die berichteten Kennzahlen orientieren sich auch an den Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines (2017) der European Public Real Estate Association (EPRA, siehe Abschnitt EPRA-Index). Die IMMOFINANZ wurde im Rahmen des Austrian Financial Communications Award (AFCA) als „Aufsteiger des Jahres“ ausgezeichnet und gehört damit zu den Top 10 in der Branche. Des weiteren wurden bereits einige der Anforderungen der ESRS in den Kennzahlen berücksichtigt. Die IMMOFINANZ erfüllt auch die rechtlichen Anforderungen, die sich aus der EU-Richtlinie zur nichtfinanziellen Berichterstattung ergeben.
IMMOFINANZ folgt führenden Standards und Frameworks
Carbon Disclosure Project (CDP) | Vollständige Klimaberichterstattung an das CDP im Rahmen des konsolidierten Reportings der CPI Property Group | |||
Global Reporting Initiative (GRI) | Nichtfinanzielle Berichterstattung in Übereinstimmung mit den GRI-Standards | |||
UN Global Compact | Teilnehmer des UN Global Compact mit Verpflichtung zu den UN SDGs | |||
EU-Taxonomie | Reporting in Übereinstimmung mit der EU-Richtlinie zur nichtfinanziellen Berichterstattung | |||
Systainalytics | Weitere Verbesserung im ESG-Rating: geringes Risiko mit einem Ergebnis von 12,5 (Skala von 0 bis 100) | |||
European Public Real Estate Association (EPRA) | EPRA Sustainability Best Practices Recommendations GOLD | |||
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Das Nachhaltigkeitsmanagement der IMMOFINANZ ist nach den 17 Sustainable Development Goals (SDGs) der Vereinten Nationen ausgerichtet und treibt die Erfüllung der in das Kerngeschäft fallenden SDGs stets weiter voran. Seit 2022 bekennt sich die IMMOFINANZ zum UN Global Compact für Unternehmensverantwortung und seinen Prinzipien in den Bereichen Menschenrechte, Arbeitsnormen, Umwelt und Korruptionsprävention. Mit der Unterzeichnung des UN Global Compact unterstützt die IMMOFINANZ die weltweit größte Nachhaltigkeitsinitiative für Unternehmen und bekennt sich so zu ihrer gesellschaftlichen und sozialen Verantwortung.EU-Taxonomie
Im Rahmen der freiwilligen Veröffentlichung der nichtfinanziellen Erklärung legt die IMMOFINANZ Group auch Informationen gemäß der EU-Taxonomie offen (siehe Abschnitt Berichterstattung gemäß Artikel 8 Taxonomie-Verordnung der Europäischen Union).
Lokale Behörden
Die Politik, vor allem auf kommunaler Ebene, ist ein wichtiger Partner bei der Durchführung von baulichen Maßnahmen und Projektentwicklungen. Hier pflegt die IMMOFINANZ mit allen Beteiligten einen professionellen Austausch und versucht, die Anliegen der Bevölkerung bzw. die jeweilige städtische Gesamtentwicklung zu berücksichtigen.
Governance
Einleitung
Das Geschäftsmodell der IMMOFINANZ Group ist auf langfristige, nachhaltige Wertschaffung im Einklang mit ökologischen, ökonomischen und sozialen Aspekten ausgerichtet. In diesem Zusammenhang verweisen wir auf die Gewinn- und Verlustrechnung, den FFO, den Personalaufwand sowie die Kennzahlen zu Mitarbeitern, Ökonomie und Gesellschaft.
Geschenkannahmen, Korruption, Bestechung, Diskriminierung und Interessenkonflikte begründen ein Reputationsrisiko sowie ein Risiko von finanziellen Schäden für die IMMOFINANZ. Gemäß unserem Null-Toleranz-Ansatz in Bezug auf Bestechung und Korruption wirken wir diesem Risiko durch mehrere Richtlinien entgegen. Es gibt derzeit keine Hinweise auf systematische Korruptionsrisiken. In regelmäßigen Schulungen und Antikorruptionstrainings werden unsere Mitarbeiter zusätzlich sensibilisiert.
Durch die Mitgliedschaft beim UN Global Compact und die Anerkennung seiner zehn Prinzipien bekennen wir uns klar zu unserer gesellschaftlichen und sozialen Verantwortung sowie zur Achtung der Menschenrechte. Daher soll auch der Prozess zur Identifikation tatsächlicher und potenzieller Menschenrechtsverletzungen entlang der Wertschöpfungskette künftig regelmäßig durchgeführt werden. Die Gefährdung von Arbeitnehmern durch Menschenrechtsverletzungen ist aufgrund der vorherrschenden gesetzlichen Lage in den Ländern, in denen die IMMOFINANZ aktiv ist, als gering einzustufen. Dem Risiko von Menschenrechtsverstößen in der Lieferkette begegnen wir mit unserem neu eingeführten Verhaltenskodex für Lieferanten, unsere organisationsinterne Group-Procurement-Richtlinie, die die Verfahren und Vorschriften für Beschaffungen der IMMOFINANZ definiert, sowie durch eine sorgfältige und verantwortungsvolle Auswahl von Lieferanten.
Governance & Ethik
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Kontrollorgan
Verantwortlich für die strategische Ausrichtung und die nachhaltige Unternehmensentwicklung der IMMOFINANZ ist der Vorstand, der vom Aufsichtsrat begleitet und beraten wird. Details zur Zusammensetzung, zur Arbeitsweise sowie zu dem vom Aufsichtsrat gebildeten Strategie- und ESG-Ausschuss finden sich im Corporate-Governance-Bericht des Geschäftsberichts 2023. Diese enthalten auch weitere Angaben zu den KPIs, die Governance-Diversität betreffen (Gov-Board, Gov-Select, Gov-Col).
Geschäfts-Compliance und -Ethik
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Sicherstellung der Einhaltung gesetzlicher sowie freiwilliger Verpflichtungen und Grundsätze |
Potenzieller Reputationsverlust bei Nichteinhaltung | |
Potenzielle Verurteilungen und Strafen | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Compliance-Richtlinien |
Unternehmenskodex | |
Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte | |
Verhaltenskodex für Lieferanten | |
Ziele und Vorgaben | Anerkennung des Verhaltenskodex durch alle Mitarbeiter |
Jährliche verpflichtende Mitarbeiterschulung zum Verhaltenskodex und den zugehörigen Richtlinien | |
Ausrichtung der Vorstandsvergütung an ESG-Kriterien | |
Gesetzte Maßnahmen | Compliance-Schulungen |
Antikorruptionsschulungen | |
Relevante Kennzahlen | GRI 207-1 Steuerkonzept |
GRI 207-2 Steuer-Governance, Kontrolle und Risikomanagement | |
GRI 207-3 Einbeziehung von Stakeholdern und Management von steuerlichen Bedenken | |
GRI 207-4 Länderbezogene Berichterstattung | |
In regelmäßig abgehaltenen Schulungen werden den Mitarbeitern der IMMOFINANZ die Grundsätze des Unternehmenskodex und der Compliance-Richtlinien nähergebracht. Im zurückliegenden Geschäftsjahr erfolgte eine interaktive E-Learning-Schulung zum Umgang mit Insiderinformationen für Mitarbeiter des Headquarters. Die Mitglieder des Aufsichtsrats der IMMOFINANZ wurden persönlich geschult. Darüber hinaus wurden – ebenfalls via E-Learning-Tool – 100% der Mitarbeiter sowie der Vorstand zu Compliance-Themen geschult. Dabei wurde auch das Erkennen von und Verhalten bei möglichen Geldwäschehandlungen thematisiert. 2023 wurde mithilfe eines E-Learning-Tools zudem eine konzernweite Antikorruptionsschulung durchgeführt. Die Mitglieder des Aufsichtsrats der IMMOFINANZ wurden auch hierzu persönlich geschult.
Die Grundlage für die Wahrnehmung unserer Verantwortung sowie aller unternehmerischen Aktivitäten und Entscheidungen innerhalb des Unternehmens bildet der Unternehmenskodex der IMMOFINANZ. Dieser legt die Grundhaltung und Grundwerte für eine verantwortungsvolle Unternehmensführung dar. Er ist die Basis für moralisch, ethisch und rechtlich einwandfreies Verhalten aller Mitarbeiter des Konzerns. Der Unternehmenskodex enthält insbesondere Vorgaben für die Achtung der Grundrechte, Integrität und Fairness, für die Beziehungen zu Wettbewerbern, Kunden und Verbänden sowie ein Diskriminierungsverbot. Die aktive Zustimmung aller bestehenden Mitarbeiter zum Unternehmenskodex wurde eingeholt.
Im Geschäftsjahr 2023 wurden die hohen Ansprüche der IMMOFINANZ auch formell durch die Einführung eines gruppenweit einheitlichen Verhaltenskodex für Lieferanten entlang der Wertschöpfungskette sichergestellt.
Weiters wurden vom Vorstand der IMMOFINANZ der Unternehmenskodex, die Strategie zu Korruptionsbekämpfung und gegen Bestechung, sowie die Strategie gegen Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung aktualisiert. Diese Vorgaben gelten für alle Mitarbeiter des Unternehmens sowie der Konzerngesellschaften und werden regelmäßig an diese kommuniziert. Die Mitarbeiter erhalten regelmäßige Schulungen dazu. Sämtliche Konzernrichtlinien sind für alle Mitarbeiter im Intranet einsehbar.
Die Compliance-Richtlinie der IMMOFINANZ umfasst die gesetzlichen Verbote der Nutzung von Insiderinformationen für Insidergeschäfte und die unrechtmäßige Weitergabe von Insiderinformationen. Neben regelmäßigen Schulungen steht die Compliance-Verantwortliche den Mitarbeitern jederzeit für Fragen zur Verfügung.
Beratung zur Umsetzung der Richtlinien und Praktiken der Organisation für verantwortungsvolles Geschäftsgebaren kann jeweils bei den abteilungsverantwortlichen Personen eingeholt werden. Die Fachabteilungen Corporate Legal Affairs und Compliance sowie Recht sind für das Monitoring von neuen Gesetzen bzw. Auflagen in den Bereichen Corporate und Operative Law zuständig.
Antibestechung und Antikorruption
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Sicherstellung ethischer Grundsätze |
Abwendung finanzieller Schäden | |
Reputationsverlust | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Antikorruptionsrichtlinie |
Managementansatz zur Steuer-Compliance | |
Steuerrisikomanagementprozess | |
EU-Richtlinie DAC 6 gemäß dem Mandatory Disclosure Regime (MDR) | |
Ziele und Vorgaben | 100% des Vorstands und der Mitarbeiter zu Ethik, Compliance und ESG geschult |
Gesetzte Maßnahmen | Antikorruptionsschulungen |
Relevante Kennzahlen | GRI 205-1 Betriebsstätten, die auf Korruptionsrisiken geprüft wurden |
GRI 205-2 Kommunikation und Schulungen zu Richtlinien und Verfahren zur Korruptionsbekämpfung | |
GRI 205-3 Bestätigte Korruptionsvorfälle und ergriffene Maßnahmen | |
GRI 206-1 Rechtsverfahren aufgrund von wettbewerbswidrigem Verhalten, Kartell- und Monopolbildung | |
GRI 207-1 Steuerkonzept | |
GRI 207-2 Steuer-Governance, Kontrolle und Risikomanagement | |
GRI 207-3 Einbeziehung von Stakeholdern und Management von steuerlichen Bedenken | |
GRI 207-4 Länderbezogene Berichterstattung | |
GRI 415-1 Parteispenden | |
In Anlehnung an das UN-Übereinkommen gegen Korruption und an den zehnten Grundsatz des UN Global Compact fasst die IMMOFINANZ in ihrer Antikorruptionsrichtlinie sämtliche Verhaltensgrundsätze und Verhaltensanforderungen für den Umgang mit Korruption zusammen. Ziel der Richtlinie ist es, gesetzeskonformes Verhalten von Mitarbeitern, Geschäftspartnern und Kunden zu gewährleisten, der Entstehung von Interessenkonflikten vorzubeugen und die Mitarbeiter vor Straftaten zu schützen sowie einem Reputationsverlust der IMMOFINANZ aufgrund einer unangemessenen Zuwendungspraxis vorzubeugen. Die Richtlinie enthält unter anderem Regelungen zur Annahme und Gewährung von Zuwendungen, Spenden und Sponsoring, zum Einsatz von Vermittlern sowie zur Vermeidung von Geldwäsche.
Die 2023 durchgeführte konzernweite Antikorruptionsschulung verfolgte das Ziel, Verhaltensgrundsätze und Anforderungen anhand praktischer Beispiele zu trainieren und die Mitarbeiter für potenzielle Interessenkonflikte zu sensibilisieren. 100% der Mitarbeiter sowie der Vorstand haben daran teilgenommen. Alle Mitglieder des Aufsichtsrates wurden persönlich geschult. Die Schwerpunkte lagen dabei auf der Definition von Korruption, auf dem Umgang mit Amtspersonen und Personen aus dem privaten Umfeld, auf Geschenken und Zuwendungen sowie auf Konsulenten und Intermediären. Antikorruptionsschulungen sind für alle Mitarbeiter verpflichtend und werden in einem jährlichen Turnus abgehalten. Außerdem können Mitarbeiter und andere Stakeholder relevante Hinweise oder Verdacht auf Korruption vertraulich und anonym über das eigens eingerichtete Hinweisgebersystem (https://immofinanz.whistleblowernetwork.net) melden. Im Geschäftsjahr 2023 wurde kein bestätigter Fall von Korruption bekannt. Es waren auch keine Rechtsverfahren aufgrund von wettbewerbswidrigem Verhalten oder Kartell- und Monopolbildung anhängig.
Der Managementansatz zur Steuer-Compliance der IMMOFINANZ basiert auf einer geschäftsorientierten Steuerstrategie mit dem übergeordneten Ziel, die geltenden Steuergesetze in allen unseren Ländern auf transparente Weise zu erfüllen. Diese Strategie wird vom Vorstand überwacht, wesentliche steuerrelevante Geschäftsfälle sind jedes Mal von diesem zu genehmigen.
Um dieses Ziel zu erreichen, ist die interne Steuerabteilung der IMMOFINANZ in alle geschäftsbezogenen Prozesse integriert. Die Steuerabteilung ist mit erfahrenen Steuerexperten besetzt. Das Reporting erfolgt direkt an den Vorstand, bei relevanten Geschäftsentscheidungen ist die Steuerabteilung standardisiert in den Genehmigungsprozess mit einbezogen.
Der Tax-Compliance-Prozess beinhaltet ein Vier-Augen-Prinzip. Neben internen Kontrollen werden auch externe Berater in den Review-Prozess der Steuererklärungen eingebunden.
Darüber hinaus wird vierteljährlich die Steuerrisikoberichterstattung im gesamten Konzern erhoben, wobei jedes einzelne Unternehmen hinsichtlich seines Steuerrisikograds kritisch analysiert wird, einschließlich einer fortlaufenden Berichterstattung über alle Steuerprüfungsverfahren und Rechtsstreitigkeiten. Dieser Steuerrisikomanagementprozess ist auch in die konzernweite Risikomanagementfunktion eingebettet. Der Steuerrisikomanagementprozess wurde im Geschäftsjahr 2022 durch eine Wirtschaftstreuhandkanzlei in Form einer Reifegradanalyse am Maßstab der gesetzlichen Vorgaben des österreichischen Steuerkontrollsystems geprüft. Dabei konnte eine sehr gute Beurteilung der Funktionsweise des steuerlichen Risikomanagements erreicht werden.
Der Ansatz mit niedrigem Risiko wurde durch eine sehr positive Erfahrung in Steuerprüfungsverfahren des letzten Jahrzehnts bewiesen, in der keine relevanten Feststellungen identifiziert wurden.
Im Rahmen der laufenden Veranlagung von Steuererklärungen erfolgt die regelmäßige Abstimmung mit den zuständigen Finanzämtern. Neben regelmäßigen telefonischen Abstimmungen werden Ergänzungsersuchen und Fragen schriftlich über das Online-Portal des Finanzamts beantwortet. Bei jeder Kommunikation mit den Finanzbehörden wird darauf geachtet, dass Fragen verständlich, fristgerecht und vollständig beantwortet werden. Es wird stets auf eine professionelle und respektvolle Zusammenarbeit geachtet und eine offene Kommunikation zu Steuerfragen angestrebt. Bei wesentlichen Steuerfragen werden Tax Rulings von den Steuerbehörden eingeholt. Es erfolgt keine aktive politische Einflussnahme zu Steuerfragen. In allen Beziehungen zu Geschäftspartnern, Mitarbeitern und anderen Interessengruppen legen wir Wert auf die Einhaltung der Steuervorschriften.
Wenn im Zuge interner Kontrollen Fehler festgestellt werden, erfolgt eine umfassende und zeitnahe Offenlegung in Form von berichtigten Steuererklärungen oder – falls rechtlich erforderlich – mittels strafbefreiender Selbstanzeige.
Neben den lokalen steuerrechtlichen Anforderungen werden von der IMMOFINANZ auch internationale Berichtspflichten sorgfältig befolgt. Beispielsweise wurde ein maßgeschneiderter Berichterstattungsprozess implementiert, um die EU-Richtlinie DAC 6 gemäß dem Mandatory Disclosure Regime (MDR) zu erfüllen.
Bisher war für die IMMOFINANZ keine länderspezifische Berichterstattung entsprechend dem Country-by-Country Reporting (CbCR) erforderlich, da die maßgebliche Umsatzschwelle von EUR 750 Mio. nicht überschritten wurde. Im Geschäftsjahr 2022 kam es insofern zu einer Änderung, als die CPI Property Group sowohl die IMMOFINANZ als auch die S IMMO mehrheitlich übernahm und der Umsatz der Gesamtgruppe inklusive IMMOFINANZ diese Umsatzschwelle nun übersteigt. Die CPIPG hat als oberste Muttergesellschaft den länderspezifischen Bericht jährlich für den gesamten Konzern einzureichen. Dieser Meldeverpflichtung wird seitens der CPIPG fristgerecht nachgekommen. Zusätzlich hat jede Einzelgesellschaft des Konzerns eine Meldung zur Identität und Ansässigkeit der berichtspflichtigen Gesellschaft an die lokalen Steuerbehörden zu übermitteln. Dieser Meldeverpflichtung wird fristgerecht nachgekommen.
Darüber hinaus wird – wie schon in der Vergangenheit – jährlich eine umfassende Verrechnungspreisdokumentation gemäß OECD-Grundsätzen ausgearbeitet.
Ab dem Geschäftsjahr 2024 wird eine eigene Ergänzungssteuer (Top-up Tax) in Höhe der Differenz zwischen dem globalen Mindeststeuersatz von 15% und dem niedrigeren Effektivsteuersatz eingehoben, um die effektive Steuerlast von niedrig besteuerten Konzerngesellschaften auf ein weltweit einheitliches Mindestbesteuerungsniveau zu heben. Dieses Mindestbesteuerungssystem wurde im Dezember 2022 als EU-Richtlinie beschlossen und war bis 31. Dezember 2023 von den einzelnen EU-Mitgliedstaaten in nationales Recht umzusetzen. Das Mindestbesteuerungssystem gilt für Gesellschaften und Betriebsstätten sämtlicher Konzerne mit einem Jahresumsatz von über EUR 750 Mio. Ab Inkrafttreten der Vorschriften ist grundsätzlich jede einzelne Konzerngesellschaft oder Betriebsstätte zur Abgabe einer eigenen Top-up-Tax-Erklärung verpflichtet – selbst wenn im Ergebnis für die einzelnen Gesellschaften oder für den gesamten Konzern keine Top-up Tax anfällt. Aufgrund des Überschreitens der Umsatzschwelle von EUR 750 Mio. unterliegen die Konzerngesellschaften der IMMOFINANZ dem neuen Mindestbesteuerungssystem. Die Konzerngesellschaften werden den neuen Verpflichtungen des Mindestbesteuerungssystems fristgerecht nachkommen.
Wie der Liste der Konzernunternehmen (Kapitel 8 im Konzernabschluss des Geschäftsberichts 2023) zu entnehmen ist, verfügt die IMMOFINANZ über eine mittlerweile nur noch geringe Anzahl an Tochtergesellschaften in Zypern und den Niederlanden. Diese Gesellschaften wurden bei historischen Portfolioankäufen – überwiegend vor dem Jahr 2008 – mit den darunterliegenden Strukturen erworben und hatten nicht den Zweck der Steuerersparnis. Sie werden bis zu ihrer Liquidation lediglich für gesellschaftsrechtliche Zwecke gehalten und haben keine aktiven Einkünfte (fallweise Zins- und Dividendenerträge). Im Zuge eines seit 2015 laufenden Programms zur Strukturvereinfachung wurde die Anzahl der Gesellschaften, die konsolidiert werden müssen, insgesamt bereits deutlich reduziert. Ziel ist es, sämtliche dieser Holdinggesellschaften in Zypern und den Niederlanden abzubauen. Alle operativen Einkünfte im IMMOFINANZ-Konzern – insbesondere Mieterträge und Veräußerungsgewinne– werden ausschließlich in Österreich und in den operativen Ländergesellschaften erwirtschaftet und versteuert.
Politische Spenden tätigt die IMMOFINANZ Group nicht.
Datenschutz und Datensicherheit
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Gewährleistung eines datenschutzrechtskonformen Verhaltens des Unternehmens |
Wahrung der Betroffenenrechte | |
Potenzielle Datenschutzverletzungen und daraus resultierende Geldbußen | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Datenschutzrichtlinie |
IT-Richtlinie (Datensicherheit) | |
Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) | |
Ziele und Vorgaben | 100% der Mitarbeiter geschult |
Gesetzte Maßnahmen | Interaktives Online-Training zum Thema Datenschutz, IT-Richtlinie und Cybersecurity |
Implementierung operativer Maßnahmen zur Überwachung sowie Reaktion auf Datenschutzverletzungen und Cyberangriffe | |
Initiative für Datenklassifikation und Risikobewertung | |
Relevante Kennzahlen | GRI 418-1 Begründete Beschwerden in Bezug auf die Verletzung des Schutzes und den Verlust von Kundendaten |
Die IMMOFINANZ beschäftigte sich frühzeitig mit den erhöhten Anforderungen an den Schutz personenbezogener Daten im Rahmen der im Mai 2018 in Kraft getretenen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). Diese bringt nicht nur eine umfangreiche Ausweitung der Pflichten von Verantwortlichen sowie der Rechte von Betroffenen, sondern auch eine massive Verschärfung von Sanktionen im Fall von Datenschutzverstößen mit sich. Die Einhaltung der geltenden Datenschutzbestimmungen ist für die IMMOFINANZ daher essenziell bzw. eine gesetzliche Vorgabe.
Die erforderlichen Maßnahmen und Investitionen zur Einhaltung der DSGVO wurden von den Bereichen Corporate Legal Affairs und Compliance sowie Recht und IT gemeinsam mit sämtlichen Geschäftsbereichen definiert und implementiert.
Die Datenschutzrichtlinie regelt verbindlich die datenschutzkonforme Verarbeitung von personenbezogenen Daten und die damit verbundenen Pflichten für alle Mitarbeiter der IMMOFINANZ. Die Einhaltung dieser Richtlinie soll das datenschutzrechtskonforme Verhalten des Unternehmens gewährleisten, insbesondere Betroffenenrechte wahren, Prozesse für den Umgang mit diesen Betroffenenrechten definieren und Geldbußen durch Datenschutzverletzungen vermeiden.
Die IT-Richtlinie bildet die Grundlage für Datensicherheit sowie verantwortungsbewusste und kostenbewusste Nutzung der informationstechnischen Einrichtungen. Sie regelt darüber hinaus unter anderem den Zugang zu IT-Systemen, die Nutzung von IT-Ressourcen und Smartphones sowie die Vorgehensweise bei IT-Sicherheitsvorfällen. Die Richtlinie ist integraler Bestandteil des Dienstvertrags.
Ein Teil der organisatorischen Maßnahmen zum Schutz der Daten und zur Einhaltung des Datenschutzrechts sind verpflichtende Schulungen der Mitarbeiter durch den Datenschutzkoordinator. Im zurückliegenden Geschäftsjahr wurde erneut ein interaktives Online-Training zu den Themen Datenschutz, IT-Richtlinie und Cybersecurity durchgeführt. Im Fall von umfangreicheren Änderungen bei bestehenden Systemen oder der Einführung neuer Applikationen werden zudem interne sowie externe Überprüfungen durchgeführt. Für das Geschäftsjahr 2023 sind dem Unternehmen keine begründeten Beschwerden, weder von Dritten noch von Aufsichtsbehörden, in Bezug auf die Verletzung des Schutzes von Kundendaten bekannt.
Risikomanagement
Die IMMOFINANZ Group hat ein gruppenweites Risikomanagement etabliert. Der Risikokatalog umfasst unter anderem Risiken aus den Bereichen Umwelt, Soziales und Governance. Einen besonderen Fokus legte die IMMOFINANZ Group in den letzten Jahren auf die Identifikation bestehender Klimarisiken im Portfolio und deren Mitigation. Diese Klimarisiken werden sowohl intern als auch von externen Experten anhand der jährlich aktualisierten Klimamodelle für jeden Einzelstandort identifiziert und analysiert. Während der Bereich der Elementarrisiken bereits in der Vergangenheit berücksichtigt wurde und die IMMOFINANZ Group ihre Immobilien gegen Elementarschäden versichert, ergeben sich aus dem Klimawandel neue Risiken (siehe Abschnitt Klimarisikoanalyse) deren Mitigation nun verstärkte Aufmerksamkeit geschenkt wird. Auf die Risikolage der IMMOFINANZ Group wird im Risikobericht des Geschäftsberichts 2023 detailliert eingegangen.
Klima und Umwelt
Einleitung
Die aktuelle Klimakrise und die damit verbundenen ökonomischen und ökologischen Auswirkungen sind die drängendsten Herausforderungen unserer Zeit. Als einer der führenden Gewerbeimmobilienkonzerne in Zentral- und Osteuropa mit einem Immobilienportfolio von rund EUR 8,2 Mrd. ist sich die IMMOFINANZ Group ihrer Verantwortung in diesem Zusammenhang bewusst. Auch unsere Stakeholder räumen Umweltthemen einen hohen Stellenwert ein. Nachhaltige und energieeffiziente Immobilien, die die Kriterien der EU-Taxonomie erfüllen, werden daher in Zukunft noch stärker in den Fokus von Mietern rücken – mit potenziellen Auswirkungen auf Vermietungsgrad, Mieterlöse und die Bewertung der Immobilien.
Im vergangenen Jahr arbeiteten wir konzentriert an der Verbesserung unseres CO2-Fußabdrucks sowie dem Ausbau von erneuerbaren Energien. Die Reduzierung unserer Treibhausgasemissionen stellt dabei eine entscheidende strategische Priorität dar. Im Jahr 2023 wurde die Berechnungsmethodik der CO2-Emissionen in der Gruppe vereinheitlicht, um eine Vergleichbarkeit der Kennzahlen sicherstellen zu können. Auch sämtliche Umweltzahlen wurden für das Jahr 2022 mit der vereinheitlichten Methodik unter Berücksichtigung angeglichener Annahmen neu berechnet und in den angepassten Tabellen dargestellt. Diese Zahlen enthalten nun auch die Werte der S IMMO. Weiterhin möchten wir für unsere Mieter verlässliche Partner auf ihrem Weg zur Dekarbonisierung sein und haben im abgelaufenen Jahr einen gruppenweit einheitlichen Green-Lease-Vertrag aufgesetzt. Die Implementierung dieses Vertrags ist ein wesentlicher Meilenstein in der Erreichung unserer ESG-Ziele sowie der kontinuierlichen Verbesserung der Datenqualität.
Durch unsere vereinheitlichte Nachhaltigkeitsstrategie innerhalb der Gruppe leisten wir einen wichtigen Beitrag im Kampf gegen den Klimawandel. Das darin enthaltene und von der Science Based Target Initiative für die CPIPG validierte Reduktionsziel der Treibhausgasintensität des Immobilienportfolios um 32,4% bis 2030 stimmt mit dem deutlich unter 2°C-Szenario des Pariser Abkommens überein.
Klimarisikoanalyse
Die Klimakrise birgt zahlreiche Risiken für das Geschäft der IMMOFINANZ Group sowohl auf operativer als auch auf strategischer Ebene. Diese Klimarisiken lassen sich grob in physische und transitorische Risiken unterteilen. Zu den physischen Risiken gehören beispielsweise Dürren, Überflutungen oder starke Stürme, aber auch dauerhafte Auswirkungen, wie der Anstieg des Meeresspiegels oder immer länger anhaltende Hitzeperioden. Transitorische Risiken umfassen jene Risiken, die sich aus dem Wirtschaftswandel ergeben. So werden etwa manche Geschäftsmodelle aufgrund neuer Technologien, steigender CO2-Preise oder Änderungen im Konsumverhalten in Zukunft nicht mehr erfolgreich sein.
In Anlehnung an die vier Säulen der Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) sowie in Übereinstimmung mit den Anforderungen der EU-Taxonomie wurden in den Jahren 2022 und 2023 Klimarisikoanalysen für alle Immobilien der IMMOFINANZ Group durchgeführt.
Grüne & klimaresiliente Gebäude
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CO2-Reduktion
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Wesentlicher Beitrag zur Erreichung der Klimaziele des European Green Deal durch die Transformation des Portfolios zu emissionsfreien und klimaresilienten Assets |
Physikalische Auswirkungen des Klimawandels auf Gebäude durch längere Trocken- und Hitzeperioden | |
Steigende CO2-Bepreisung | |
Verringerte Nachfrage nach CO2-intensiven und energieineffizienten Gebäuden | |
Klimaklagen | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Gruppenweite ESG-Strategie |
CDP-Berichterstattung | |
Green-Lease-Strategie | |
Ziele und Vorgaben | Reduzierung der Treibhausgasintensität des Immobilienportfolios um 32,4% bis zum Jahr 2030 im Vergleich zum Basisjahr 2019 (Ziel wurde im Juli 2022 von der Science Based Target Initiative validiert und stimmt mit dem deutlich unter 2°C-Szenario des Pariser Abkommens überein.) |
Sukzessive Steigerung des Anteils der taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten auf konsolidierter Gruppenebene | |
Gesetzte Maßnahmen | Vollständige Berechnung der Treibhausgasemissionen |
Vollständige CDP-Berichterstattung | |
Gesamtes Portfolio wurde auf EU-Taxonomie-Konformität analysiert und berichtet. | |
Umsetzung der Green-Lease-Strategie und Ausrollung eines Pilotprojekts | |
Relevante Kennzahlen | GRI 305-1 Direkte THG‑Emissionen |
GRI 305-2 Indirekte energiebedingte THG‑Emissionen (Scope 2) | |
GRI 305-3 Sonstige indirekte THG‑Emissionen (Scope 3) | |
GRI 305-4 Intensität der THG‑Emissionen in tCO2e/m² | |
CRE 3 Treibhausgasintensität von Gebäuden | |
EPRA GHG-Int, GHG-Indir-Abs, GHG-Dir-Abs | |
Taxonomie: CapEx, OpEx, Umsatz | |
Eines unserer strategischen Ziele für die kommenden Jahre ist die Weiterentwicklung unseres Energie- und Nachhaltigkeitsmanagements sowie die konsequente Umsetzung unserer ESG-Strategie. Diese umfasst solide und spezifische Zielvorgaben und Meilensteine. Wesentliches Ziel dabei ist es, die Intensität der klimaschädlichen Treibhausgasemissionen bis 2030 im Vergleich zu 2019 um 32,4% zu reduzieren. Im Geschäftsjahr 2023 wurde bereits eine Reduzierung von knapp 50% erreicht, wodurch das Reduktionsziel von 32,4% aus der ESG-Strategie bereits deutlich übertroffen wurde. Basierend auf den Vorgaben der European Sustainability Reporting Standards werden für die nächsten Geschäftsjahre ambitionierte Ziele erwartet.
Im Berichtsjahr wurde die Baseline aus dem Jahr 2019 mit der vereinheitlichen Berechnungsmethode unter Berücksichtigung der Änderungen im Portfolio angepasst. Darüber hinaus monitoren wir laufend etwaige strukturelle Änderungen und bewerten, ob diese eine zusätzliche Anpassung der Baseline verlangen.
Im Geschäftsjahr 2022 wurde auf Basis einer detaillierten Analyse der Allgemein- und Mietflächen die von den Mietern verursachten Emissionen der Scope-3-Kategorie 13 (vermietete oder verleaste Wirtschaftsgüter) zugeordnet. Im Zuge der Vereinheitlichung der Berechnungsmethode innerhalb der Gruppe sowie der Vollkonsolidierung der S IMMO wurden diese Emissionen zu einem überwiegenden Teil wieder Scope 1 und 2 zugewiesen.
Die entscheidenden Hebel bei der Reduzierung der Treibhausgasemissionen der IMMOFINANZ sind die Elektrifizierung der Heizsysteme und des Fuhrparks, der Ausbau von Photovoltaik sowie der Umstieg auf erneuerbare Energiequellen, sowohl in Bezug auf die selbst zugekaufte Energie als auch auf den Energieverbrauch der Mieter.
Eine der gesetzten Maßnahmen im Rahmen der ESG-Ziele ist die Green-Lease-Strategie. Ein Green Lease, auch grüner Mietvertrag genannt, ist ein Bestandsvertrag, der sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter eine möglichst nachhaltige Nutzung bzw. Bewirtschaftung des Mietobjektes ermöglichen soll. Zu den Vorteilen von Green Leases gehören einerseits Kosteneinsparungen durch geringere Verbräuche, andererseits wird durch die Verringerung von Emissionen und Abfall ein Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz geleistet, was die Immobilie wiederum attraktiver für eine Finanzierung oder den Verkauf macht. Im Berichtsjahr 2023 wurden bereits erste Green-Lease-Verträge in Österreich und weiteren Ländern abgeschlossen.
Im Jahr 2023 werden erstmals Treibhausgasemissionen für die IMMOFINANZ Group ausgewiesen. 2023 konnten wir unsere Treibhausgasemissionen (marktbasiert) im Vergleich zur Baseline 2019 um 44,1% reduzieren. Die gesamten äquivalenten CO2-Emissionen (marktbasiert) der IMMOFINANZ Group beliefen sich im Berichtszeitraum durch die Vollkonsolidierung der S IMMO auf rund 208.891t (2022: 242.814t), während im Jahr 2019 noch rund 373.861t emittiert worden waren. Die Treibhausgasintensität der IMMOFINANZ Group wurde im Vergleich zur neu berechneten Baseline 2019 bereits um knapp 50 % reduziert, wodurch das Ziel der ESG-Strategie bereits deutlich übertroffen wurde. Die folgende Tabelle stellt die Verteilung der Emissionen in Scope 1, 2 und 3 dar:
CO2-Emissionen IMMOFINANZ Group
2023 | Baseline 2019 | |||||||
Marktbasiert in t CO2e | Standortbasiert in t CO2e | Marktbasiert in t CO2e | Standortbasiert in t CO2e | |||||
Kategorie | IMMOFINANZ Group | S IMMO | IMMOFINANZ Group | S IMMO | IMMOFINANZ Group | S IMMO | IMMOFINANZ Group | S IMMO |
Scope 1 | 18.189 | 11.554 | 18.189 | 11.554 | 13.788 | 11.001 | 13.788 | 11.001 |
Scope 2 | 21.629 | 8.369 | 24.491 | 8.525 | 42.601 | 14.967 | 39.999 | 13.479 |
Scope 3 | 169.074 | 50.835 | 160.836 | 39.246 | 317.472 | 56.154 | 302.251 | 50.489 |
IMMOFINANZ Group | 208.891 | 70.758 | 203.516 | 59.326 | 373.862 | 82.121 | 356.038 | 74.969 |
2023 | Baseline 2019 | |||||||
Emissionsintensität marktbasiert in kg CO2e/m2, 1 | Emissionsintensität standortbasiert in kg CO2e/m2, 1 | Emissionsintensität marktbasiert in kg CO2e/m2, 1 | Emissionsintensität standortbasiert in kg CO2e/m2, 1 | |||||
Kategorie | IMMOFINANZ Group | S IMMO | IMMOFINANZ Group | S IMMO | IMMOFINANZ Group | S IMMO | IMMOFINANZ Group | S IMMO |
Scope 1 | 5,3 | 8,7 | 5,3 | 8,7 | 4,5 | 11,2 | 4,5 | 11,2 |
Scope 2 | 6,3 | 6,3 | 7,2 | 6,4 | 13,9 | 15,2 | 13,1 | 13,7 |
Scope 3 | 49,6 | 38,3 | 47,2 | 29,5 | 103,8 | 57,1 | 98,9 | 51,3 |
IMMOFINANZ Group | 61,3 | 53,2 | 59,7 | 44,6 | 122,3 | 83,5 | 116,5 | 76,2 |
1 Als Bezugsgröße wurde die Referenzmietfläche gewählt.
Die Berechnung der CO2-Emissionen erfolgt gemäß dem THG-Protokoll nach dem Prinzip der operativen Kontrolle. Die ausgewiesenen CO2-Emissionen stellen die Bruttoemissionen dar. In der Berechnung wurden die CO2-Äquivalente für alle Treibhausgase aus dem Kyoto-Protokoll (CO2, CH4, N2O, HFKW, PFC, SF6 und NF3) berücksichtigt. In den Scope-3-Treibhausgasemissionen wurden alle Kategorien mit Ausnahme von 3.8, 3.9, 3.10, 3.12 und 3.14. Die nicht enthaltenen Bereiche wurden als für die IMMOFINANZ Group nicht wesentlich eingestuft.
Energieeffizienz
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Schaffung von Transparenz gegenüber unseren Stakeholdern |
Geringere Betriebskosten durch reduzierten Energieverbrauch | |
Schaffung von klimaresilienten Gebäuden | |
Erhöhung des Energieverbrauchs durch Extremwetterereignisse, z. B. verstärkte Kühlung | |
Richtlinien und Verpflichtungen | EU-Taxonomie |
Gebäudezertifizierungen nach BREEAM, LEED Access4you, DGNB, EDGE, Green Key, Green Star, HQE und WELL | |
Laufendes Energiedatenmanagement | |
Lokale Regelungen zu Gebäudeeffizienz | |
Ziele und Vorgaben | Reduzierung der Energieintensität des Immobilienportfolios um 10% bis 2030 im Vergleich zum Basisjahr 2019 |
Digitalisierung der Verbrauchsdaten und Ausrollung von Smart Metering | |
Gesetzte Maßnahmen | Screening und Analyse von Energieausweisen des gesamten Portfolios |
Klimaresiliente Bauweise wie z. B. architektonische Beschattungselemente, Fassadenbegrünungen | |
Austausch von Kühlanlagen mit Wärmerückgewinnung unter Verwendung von Kältemitteln mit begrenztem Treibhausgaspotenzial | |
Implementierung baulicher und gebäudetechnischer Optimierungen | |
Relevante Kennzahlen | GRI 302-1 Energieverbrauch innerhalb der Organisation |
GRI 302-3 Energieintensität | |
GRI 302-4 Verringerung des Energieverbrauchs | |
CRE 1 Energieintensität von Gebäuden | |
CRE 8 Nachhaltigkeitszertifizierungen | |
Cert-Tot Art und Anzahl der nachhaltig zertifizierten Vermögenswerte | |
EPRA Elec-Abs, Elec-Lfl, DH & C Abs, DH&C Lfl, Fuels-Abs, Fuels-Lfl, Energy-Int | |
Gebäude sind ein wesentlicher Verursacher von Treibhausgasemissionen. Daher setzt die IMMOFINANZ Group auf kontinuierliche Maßnahmen zur Sicherung und Steigerung der Energieeffizienz und zur größtmöglichen Vermeidung von Treibhausgasemissionen in Bestandsobjekten (THG, siehe dazu auch Risikobericht des Geschäftsberichts 2023). Bei Projektentwicklungen reagieren wir auf diese Herausforderung, indem Ressourcen effizient eingesetzt werden, der operative Betrieb CO2 -neutral gewährleistet werden kann und mögliche klimatische Veränderungen auf Basis einer Klimarisikoanalyse frühzeitig berücksichtigt werden können.
In Zusammenarbeit mit Property- und Facility-Managern setzt die IMMOFINANZ Group auf laufendes Energiemanagement. Dieses umfasst neben regelmäßigen Leistungen im laufenden Betrieb (z. B. Energie-Controlling) grundsätzlich auch die Erstellung von Optimierungsvorschlägen und die Durchführung von entsprechenden Maßnahmen. Ziel der IMMOFINANZ Group ist es, den Ressourcenverbrauch bei gleichbleibender oder verbesserter Qualität der Gebäudenutzung durch Energiesparmaßnahmen und rationelle Energieverwendung kontinuierlich zu senken. Dabei werden regelmäßig Möglichkeiten zu Energiesparmaßnahmen evaluiert und umgesetzt. Beispiele dafür sind etwa die Implementierung einer Wärme-Kälte-Kopplung am Standort myhive am Wienerberg |Twin Towers, die eine Einsparung von mehr als 50% des Fernwärmebedarfs bewirkte, oder das Nachrüsten von variablen Volumenstromreglern, um eine bedarfsgerechte Lüftung zu ermöglichen. Weiters sollen Kältemittel mit hohem Treibhausgaspotenzial ersetzt werden.
Im Jahr 2023 wurde ein Pilotprojekt gestartet, dass es erlaubt, mittels autonomen KI-Algorithmen aktiv in das Gebäudemanagementsystem (BMS) einzugreifen, um den thermischen Komfort sowie die Luftqualität bei gleichzeitiger Reduktion der CO2-Emissionen und der Betriebskosten zu steigern. Dafür werden beispielsweise Wettervorhersagen, Tarifstrukturen von Versorgungsunternehmen oder die Personenbelegungsdichte in den unterschiedlichsten Bereichen berücksichtigt und die betroffenen Gebäudezone gezielt und autonom nach den höchsten Komfortansprüchen der Gebäudenutzer energieeffizient geregelt.
Aktuell arbeiten wir daran, alle Energieverbräuche wie Strom, Kälte, Wärme, Wasser oder Erdgas digital und zentralisiert zu erfassen. Die erhobenen Daten sollen dann nahezu in Echtzeit miteinander verknüpft, aussagekräftige und zuverlässige Analysen vollautomatisch erstellt und gegebenenfalls korrigierend eingegriffen werden, um die Energieeffizienz und somit auch die Energiekosten nachhaltig weiter zu senken. Künftige Reporting-Anforderungen können auf diese Weise zudem effizient erfüllt werden. Um die technische Machbarkeit sowie Skalierbarkeit des Vorhabens zu prüfen, wurden im Geschäftsjahr 2023 zwei Pilotprojekte mit mehr als 80 digitalen Zählpunkten erfolgreich umgesetzt. Zudem wurde ein umfassendes Echtzeit-Reporting inklusive Datenverarbeitung und KPI-Berechnung entwickelt.
Durch die im Geschäftsjahr 2022 durchgeführte Erweiterung des Energiedatenmanagements beläuft sich der Abdeckungsgrad der erfassten Gebäude auf 100%.
Der Gesamtenergieverbrauch beläuft sich 2023 auf 714.419 MWh (2022: 742.363 MWh) inklusive S IMMO. Im Vergleich zum Vorjahr konnte der Energieerbrauch somit um knapp 4 % verringert werden. Insgesamt konnte der durch den Betrieb unserer Immobilien verursachte CO2-Ausstoß (marktbasiert) im Vergleich zum Referenzjahr 2019 um rund 44% gesenkt werden.
Für Details zum Energieverbrauch siehe auch die Tabellen zu Energieverbrauch und Energiemix.
Für Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien im Büro- und Einzelhandelsbereich ist eine Zertifizierung nach Umweltstandards vorgesehen. Dabei kommt für Bürogebäude eine Zertifizierung nach BREEAM sowie LEED und für Shopping Center und Retail Parks vorrangig eine Zertifizierung nach BREEAM zur Anwendung.
Planmäßig wurde im zurückliegenden Geschäftsjahr der Anteil der zertifizierten Flächen der IMMOFINANZ Group deutlich erhöht. Weitere Bürogebäude in Wien erhielten BREEAM-Zertifikate der Version „Bestand V6.0“ in den Kategorien „Good“ bis „Excellent“. Mit Ausnahme des Gebäudes Urban Garden, für das eine BREEAM-Zertifizierung der Kategorie „Outstanding“ angestrebt wird, wurden somit alle Bürogebäude in Österreich mit BREEAM-Zertifikaten ausgezeichnet. In Rumänien wurde mit der erfolgten BREEAM-Zertifizierung von drei weiteren VIVO! Shopping Center sowie einem STOP SHOP nun das gesamte Retail-Portfolio mit Green-Building-Zertifikaten ausgestattet. Darüber hinaus wurden 2023 STOP SHOPs in Österreich sowie Kroatien erstmals mit BREEAM-Zertifikaten ausgezeichnet.
Insgesamt beliefen sich die zertifizierten Flächen der IMMOFINANZ Group Ende 2023 auf rund 1.685.000 m² bzw. knapp 50% der Gesamtmietfläche des Bestandsportfolios. Davon entfielen ca. 958.800 m² auf das Portfolio der IMMOFINANZ (2022: 903.107 m²) sowie ca. 726.400 m² auf das Portfolio der S IMMO (2022: 496.375 m²). Bezogen auf die jeweilige Gesamtmietfläche waren 44,7% (IMMOFINANZ 2022: 41,9%) bzw. 51,3% (S IMMO 2022: 34,8%) der Flächen zertifiziert. Die Steigerung der IMMOFINANZ belief sich gegenüber dem Vorjahr auf ca. 6,2%.
Erneuerbare Energien
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Umstieg auf erneuerbare Energien als wesentlicher Beitrag zur ESG-Strategie |
Saubere bzw. grüne Alternativen zu Gas sind kurz- und mittelfristig kostengünstiger als konventionelle Energieträger. | |
Potenzieller Reputationsschaden durch hohe CO2-Emissionen bei verschiedenen Interessengruppen (Banken, Mieter, Investoren etc.) | |
Mögliche höhere CO2-Emissionen blockieren Transformation. | |
Richtlinien und Verpflichtungen | ESG-Strategie |
Ausstieg aus fossilen Brennstoffen | |
Ziele und Vorgaben | Stromeinkauf aus 100% erneuerbaren Energiequellen bis Ende 2024 |
60% der Dächer von STOP SHOP bis 2030 mit Photovoltaikanlagen ausgerüstet. | |
Gesetzte Maßnahmen | Installation von Photovoltaikanlagen |
Umstellung der Stromversorgung auf erneuerbare Energiequellen | |
Abschluss von Power Purchase Agreements | |
Relevante Kennzahlen | GRI 302-1 Energieverbrauch innerhalb der Organisation |
GRI 302-3 Energieintensität | |
GRI 302-4 Verringerung des Energieverbrauchs | |
CRE 1 Energieintensität von Gebäuden | |
Um die Ziele unserer ESG-Strategie zu erreichen, setzen wir ein umfangreiches Maßnahmenprogramm zur Reduktion von Treibhausgasen und Energieverbräuchen um. Die IMMOFINANZ wird daher die Eigenproduktion von Strom aus erneuerbaren Energien massiv ausbauen, indem Photovoltaikanlagen auf den Dächern der STOP SHOP Fachmarktzentren und anderen Retail Parks installiert werden. 2023 wurden von unseren bereits installierten Photovoltaikanlagen mehr als 1.600 MWh grüne Energie aus Eigenproduktion bereitgestellt.
Bis Ende 2024 soll durch die IMMOFINANZ Group eingekaufter Strom zu 100% aus erneuerbaren Energien stammen. Für Österreich wurde dieses Ziel bereits 2023 mit dem Abschluss eines langfristigen Stromliefervertrags (Power Purchase Agreement) erreicht. In einer innovativen Partnerschaft mit Stockenboi Energie und ENERGIEALLIANZ Austria stellt die IMMOFINANZ die Versorgung aller österreichischen Bestandsimmobilien mit Strom aus Photovoltaikanlagen und Wasserkraft aus Österreich sicher. Der Strom stammt zu 100% aus erneuerbaren Energiequellen und sichert auf Basis fixer Konditionen beiden Vertragsparteien Planbarkeit über die gesamte Vertragslaufzeit. Darüber hinaus wurde auch für das gesamte deutsche Portfolio der S IMMO ein Power Purchase Agreement abgeschlossen.
Im Berichtsjahr 2023 wurden Photovoltaikanlagen mit einer Kapazität von 3,4 MWp in Österreich, Kroatien, Tschechien und Serbien errichtet. Für das laufende Geschäftsjahr ist die Installation von weiteren 9 MWp geplant.
Zirkularität und Life-Cycle-Management
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Einsatz schadstofffreier Baustoffe zur Vermeidung negativer Auswirkungen auf die Umwelt |
Verantwortungsvoller Umgang mit eingesetzten Ressourcen | |
Wertverlust durch unzureichende Information über die eingesetzten Materialien | |
Potenziell höherer Verbrauch von Ressourcen führt zu Druck auf Rohstoffe und Artenvielfalt sowie zu höheren CO2-Emissionen. | |
Potenziell höheres Müllaufkommen bei geringer Zirkularität | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Standardisierte Bau- und Ausstattungsbeschreibungen |
Einhaltung der Mindestanforderungen der Gebäudezertifizierungen im Neubau und bei Renovierung | |
Ziele und Vorgaben | Bestmögliche Vermeidung der Deponierung von Abfällen, Abfallrecyclingquote von 55% bis Ende 2025, Steigerung der Quote auf 60% bis 2030 |
Reduzierung der Wasserintensität des Immobilienportfolios um 10% bis 2030 im Vergleich zum Basisjahr 2019 | |
Gesetzte Maßnahmen | Verbesserung der Datenqualität |
Verwendung von Cradle-to-Cradle-Produkten wie z. B. Teppichfliesen | |
Relevante Kennzahlen | GRI 303-1 Wasser als gemeinsam genutzte Ressource |
GRI 303-3 Wasserentnahme | |
GRI 306-1 Anfallender Abfall und erhebliche abfallbezogene Auswirkungen | |
GRI 306-2 Management erheblicher abfallbezogener Auswirkungen | |
GRI 306-3 Angefallener Abfall | |
GRI 306-4 Von Entsorgung umgeleiteter Abfall | |
GRI 306-5 Zur Entsorgung weitergeleiteter Abfall | |
CRE 2 Wasserintensität von Gebäuden | |
EPRA Water-Abs, Water-Lfl, Water-Int, Waste-Abs, Waste-Lfl | |
Durch den Einsatz schadstoffhaltiger Baustoffe kann es bei Projektentwicklungen oder Modernisierungen zu negativen Auswirkungen auf die Umwelt kommen. Hier sorgt die IMMOFINANZ durch hoch standardisierte Bau- und Ausstattungsbeschreibungen für eine nachhaltige Errichtung sowie mit einer sorgfältigen Auswahl ihrer Geschäftspartner vor. So wurden 2023 sämtliche neu errichtete Flächen von mycowork konzernweit mit Cradle-to-Cradle-Teppichfliesen ausgestattet. Das Cradle-to-Cradle-Prinzip bezeichnet einen geschlossenen Rohstoffkreislauf nach dem Vorbild der Natur, bei dem alle Rohstoffe eines Produkts nach dessen Nutzungszeitraum zu 100% wiederverwendet werden können. Beim Ausbau von Büroflächen setzen wir auf Systemtrennwände, die nach Wunsch der Mieter versetzt werden können. So entsteht kein Abfall bei Abriss und Wiedererrichtung von konventionellen (z. B. Gipskarton-)Trennwänden.
Als neues Ziel wurden in der vereinheitlichten ESG-Strategie von IMMOFINANZ, S IMMO und CPIPG messbare Vorgaben zum Abfallaufkommen festgelegt. Wesentlicher Beitrag ist hier die bestmögliche Vermeidung der Deponierung von Abfällen auf Basis einer Abfallrecyclingquote von 55% bis Ende 2025 sowie einer Steigerung der Quote auf 60% bis 2030. 2023 lag der Anteil der recycelten Abfälle im Gesamtportfolio inklusive S IMMO bei 37,6% (2022: 39,2%). Der geringe Rückgang ist auf eine verbesserte Datenqualität zurückzuführen. Das Abfallaufkommen im Berichtsbereich der IMMOFINANZ Group setzte sich im Wesentlichen aus Siedlungsabfällen und ähnlichen Gewerbeabfällen sowie Altstoffen (Glas, Metalle, Kunststoffe, Papier und Kartonagen) zusammen..
Auch für den Wasserverbrauch haben wir uns ein quantifizierbares Ziel gesetzt. Obwohl der Eigenverbrauch an Wasser und Energie sowie die Umweltauswirkungen durch den Betrieb der Bürostandorte im Verhältnis zum Gesamtportfolio nur einen geringen Anteil ausmachen, möchte die IMMOFINANZ Group ihren Wasserverbrauch weiter minimieren. Konkret soll die Wasserintensität unseres Portfolios gegenüber dem Basisjahr 2019 bis 2030 um 10% reduziert werden. So betrug der Wasserverbrauch 2023 inklusiv S IMMO 1.995.231m3 (2022: 2.019.897 m3). Davon wurden 423.640 m3 Wasser aus Gebieten mit Wasserknappheit in Deutschland, Rumänien und Serbien bezogen. Für die Definition von Gebieten mit Wasserknappheit wurden Klimarisikoanalysen für die jeweiligen Standorte herangezogen.
Das verbrauchte Wasser stammt zu ca. 76% aus der kommunalen Wasserversorgung. Der verbleibende Anteil ist auf Grundwasserentnahmen sowie Regenwassernutzung zurückzuführen. Hier entfällt der größte Teil auf die Entnahme von Grundwasser zu Kühlzwecken an einem Standort in Deutschland, das zu 100% wieder dem Grundwasser zurückgeführt wird.
Grüne Mobilität
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Ermöglichung der Transformation in Richtung grüner Mobilität durch Installation von E-Ladestationen |
Vorreiterrolle in Bezug auf den Trend in Richtung Elektromobilität, Ausbau der Infrastruktur im Ausmaß des entsprechenden zukünftigen Bedarfs | |
Mangelnde Attraktivität der Standorte durch fehlende Angebote im Bereich E-Mobilität | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Fuhrparkrichtline mit Anreiz zur Nutzung von E-Mobilität |
Ziele und Vorgaben | Schaffung entsprechender Infrastruktur, um den Umstieg auf umweltfreundliche Mobilität zu ermöglichen |
Gesetzte Maßnahmen | Errichtung von E-Ladestationen |
Relevante Kennzahlen | Anzahl der Ladestationen |
Die IMMOFINANZ Group unterstützt die Transformation in Richtung Elektromobilität sowie die Nutzung erneuerbarer Energien und möchte eine Vorreiterrolle bei der Schaffung der dafür notwendigen Infrastruktur einnehmen. Daher hat sich das Unternehmen den kontinuierlichen Ausbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge als Ziel gesetzt. Mit Ende 2023 stellte es gruppenweit bereits 729 Ladestationen an seinen Standorten zur Verfügung. Damit möchten wir einerseits zur CO2-Reduktion beitragen, andererseits wird sichergestellt, dass die Immobilien der IMMOFINANZ Group angesichts des steigenden Trends in Richtung Elektromobilität weiterhin die bevorzugten Orte zum Einkaufen und Arbeiten bleiben.
2023 wurden am Standort myhive am Wienerberg in zwei Garagen E-Ladezonen in Betrieb genommen. Die insgesamt 39 neuen E-Ladepunkte stehen ausschließlich Büromietern und deren Mitarbeitern zur Verfügung. Aufgrund der gemeinsamen Nutzung der Infrastruktur (ohne Stellplatzzuordnung) ist eine höhere Auslastung der Ladestationen zu erwarten, als das bei reservierten Stellplätzen der Fall wäre. Auf diese Weise wird eine optimale Nutzung der Infrastruktur gewährleistet. Für die Nutzer der E-Ladezonen entstehen keine hohen Einmalkosten, dadurch wird auch kleineren und mittleren Unternehmen ein einfacher Zugang zu E-Mobilität ermöglicht.
Biodiversität und verantwortungsvolle Flächennutzung
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Verantwortungsvoller Umgang mit Bodenversiegelung durch Bautätigkeiten |
Maßnahmen zur Erhaltung der Artenvielfalt | |
Minimierung der Auswirkungen und Ausgleichsmaßnahmen | |
Rekultivierung und Verbesserung der Biodiversität | |
Missachtung führt zu anfälligen Ökosystemen, Druck auf Artenvielfalt bleibt hoch. | |
Saubere Umwelt abhängig von biologischer Vielfalt | |
Richtlinien und Verpflichtungen | EU-Taxonomie |
Ziele und Vorgaben | Unterstützung lokaler Ökosysteme durch Umgestaltung der Umgebung von Objekten |
Gesetzte Maßnahmen | Urban-Forest-Projekt nach der Miyawaki-Aufforstungsmethode |
Umsetzung des Büroprojekts myhive Urban Garden | |
Haltung von Bienenvölkern | |
Relevante Kennzahlen | GRI 304-1 Eigene, gemietete und verwaltete Betriebsstandorte, die sich in oder neben Schutzgebieten und Gebieten mit hohem Biodiversitätswert außerhalb von geschützten Gebieten befinden |
GRI 304-2 Erhebliche Auswirkungen von Aktivitäten, Produkten und Dienstleistungen auf die Biodiversität | |
GRI 304-3 Geschützte oder renaturierte Lebensräume | |
GRI 304-4 Arten auf der Roten Liste der Weltnaturschutzunion (IUCN) und auf nationalen Listen geschützter Arten, die ihren Lebensraum in Gebieten haben, die von Geschäftstätigkeiten betroffen sind | |
In seinem Risikobericht für das Jahr 2024 ordnet das World Economic Forum globale Risiken nach deren kurz- und langfristigen Schweregrad. Demnach stellen der Biodiversitätsverlust sowie ein Kollaps der Ökosysteme über einen Zeithorizont von zehn Jahren das drittgrößte Risiko für unseren Planeten dar. Die IMMOFINANZ Group leistet ihren Beitrag zur Verringerung dieses Risikos und setzte bereits erste Maßnahmen.
Ein Beispiel in diesem Bereich ist das Büroprojekt myhive Urban Garden in Wien, das im September 2023 fertiggestellt wurde. Dabei handelt es sich um die umfassende Renovierung eines Bestandsgebäudes mit einer Gesamtfläche von rund 17.600 m2. Es zeichnet sich durch zahlreiche Grünflachen sowie modernste und sparsame Technologien aus. Begrünte Fassaden, Dächer und Terrassenlandschaften sorgen für Wohlfühlatmosphäre und ein attraktives Mikroklima für die Mieter. Außerdem verpflichten sich Mieter über Green-Lease-Verträge zu einem achtsamen Energieverbrauch und größtmöglicher Müllvermeidung. Der gesamte Energiebedarf des Objekts wird zu 100% durch Strom aus erneuerbaren Quellen gedeckt. Zur Ausstattung gehören unter anderem auch öffentliche E-Ladestationen sowie ein Mobilitätskonzept mit der Möglichkeit zur Nutzung von E-Scootern und E-Bikes. Das Projekt befindet sich im Zertifizierungsprozess zur Erlangung einer BREEAM-Zertifizierung der Kategorie „Outstanding“.
Zur Unterstützung der Artenvielfalt und die Bereicherung der lokalen Ökosysteme siedelt die IMMOFINANZ Group in Kooperationen mit lokalen Imkern bereits seit Jahren Bienen auf den Dachflächen ihrer Immobilien an. Der in den Bienenstöcken gewonnene Honig wird an die Mieter weitergegeben.
Nach dem erfolgreichen Pilotversuch für ein Urban-Forest-Projekt nach der Miyawaki-Aufforstungsmethode beim STOP SHOP Lazarevac in Serbien wurden drei weitere dieser kleinen Stadtwälder an den Standorten Sremska Mitrovica, Vršac und Subotica realisiert. Hierbei werden die Pflanzen in engen Abständen gesetzt, sodass sie nur von oben Sonnenlicht erhalten und daher stärker nach oben als seitwärts wachsen. Neben der Bereitstellung solcher Stadtwälder für die Bevölkerung liegt das Ziel vor allem im Erhalt der Artenvielfalt, der Verbesserung der Luftqualität sowie der Steigerung der Wasserhaltekapazität des Bodens.
Soziales
Einleitung
Unsere Gesellschaft ist mit einer Vielzahl von Krisen konfrontiert, darunter mit dem Krieg in der Ukraine, der Energiekrise, dem Klimawandel, Wetterextremen sowie den Unterbrechungen der Lieferketten und der anhaltenden Inflation. Diese multiplen Krisen und die damit verbundenen komplexen Herausforderungen haben starken Einfluss auf die Wirtschaft und erfordern hohe Anpassungsfähigkeit. Die Krise der Lebenshaltungskosten und Naturkatastrophen sowie Extremwetterereignisse werden im Risikobericht des World Economic Forum 2023 als höchstes Risiko für die nächsten zwei Jahre eingestuft.
Die IMMOFINANZ Group möchte auch in diesen Zeiten stets ein verlässlicher Partner sowie Arbeitgeber sein und einen nachhaltigen Beitrag zur Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit leisten. Wir verfügen über eine Reihe von Möglichkeiten, um zu einer nachhaltigeren Welt beizutragen. Auf Kundenseite erreichen wir dies durch unsere hohe Kundenorientierung und die Schaffung sozial nachhaltiger Lebensräume. Unseren Mitarbeitern bieten wir zahlreiche Möglichkeiten zur fachlichen sowie persönlichen Weiterentwicklung und betrachten Benefits wie die betriebliche Gesundheitsvorsorge oder flexible Arbeitszeitmodelle als selbstverständlich. Außerdem nehmen wir unsere Rolle in der Gesellschaft wahr und arbeiten kontinuierlich an der Erhöhung von Standards entlang unserer Wertschöpfungskette in Bezug auf deren Nachhaltigkeit und Transparenz.
Sozial nachhaltige Lebensräume & Kundenzufriedenheit
 |  | |
Kundenorientierung
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Mieterbindung und Gewinnung neuer Mieter durch hohe Kundenzufriedenheit |
Verringerte Nachfrage nach nicht nachhaltigen Produkten | |
Ungünstige Umgebungen beeinträchtigen Gesundheit und Wohlbefinden der Nutzer. | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Starke Kundenorientierung und proaktives Vermietungsmanagement |
Kriterienkataloge für Gestaltung, Ausstattung und Design | |
Investitionen in die Qualität der Immobilien und die Weiterentwicklung innovativer Produkte | |
Temporäre Unterstützungsvereinbarungen im Krisenfall, z. B. Mietreduktionen | |
Gesetzliche Bau- und Sicherheitsvorschriften | |
Ziele und Vorgaben | Durchführung regelmäßiger Bewertungen der Kundenzufriedenheit |
Kundenorientierter Betrieb mit angepassten Serviceleistungen für Mieter | |
Konsequente Ausrichtung auf Kundenbedürfnisse und Nachhaltigkeitsanforderungen | |
Gesetzte Maßnahmen | Innovatives Immobilienportfolio Breiter Mietermix und bedarfsorientierte, individuelle Immobilienlösungen Regelmäßige Mieterbefragungen und regelmäßiger Austausch |
Relevante Kennzahlen | GRI 416-1 Beurteilung der Auswirkungen verschiedener Produkt- und Dienstleistungskategorien auf die Gesundheit und Sicherheit |
GRI 416-2 Verstöße im Zusammenhang mit den Auswirkungen von Produkten und Dienstleistungen auf die Gesundheit und Sicherheit | |
EPRA H&S-Asset | |
Wir unterstützen unsere Mieter mit einem breites Spektrum an Information und Beratung. Potenziellen Mieter helfen wir beim Ausloten ihrer individuellen Bedürfnisse in Bezug auf Raum und Ausstattung. Bestehende Mieter werden im Alltag von Property- und Facility-Managern in allen objektspezifischen Belangen unterstützt. Zudem arbeiten wir konsequent daran, Kundenzufriedenheit und Nutzererfahrung durch Digitalisierungsmaßnahmen weiter zu erhöhen.
Zur Evaluierung der Kundenzufriedenheit finden im Bürobereich neben Einzelgesprächen mit den Mietern bereits seit mehreren Jahren regelmäßige Mieterbefragungen statt. Basierend auf den Ergebnissen werden standortspezifische Optimierungen abgeleitet, wie etwa infolge einer Mieterbefragung am Standort myhive Wienerberg zum Thema Gastronomieangebot. In die Konzeption neuer Angebote, etwa hinsichtlich der erweiterten Flexibilität bei myhive, flossen ebenfalls Anregungen und Wünsche aus diversen Mieterbefragungen ein. Darüber hinaus fungieren Community-Manager als zentrale Schnittstelle für Wünsche und Anregungen der Mieter und ihrer Mitarbeiter.
Im Einzelhandelsbereich wird die Mieterzufriedenheit ebenfalls regelmäßig mit unterschiedlichen Erhebungsmethoden analysiert. Zum einen finden regelmäßig Treffen mit unseren Mietern statt, um die vergangene und zukünftige Zusammenarbeit zu evaluieren. Zum anderen führen wir bei Bedarf auch im Einzelhandelsbereich strukturierte Befragungen unserer Mieter durch. Unsere Center Management Teams fungieren in den Shopping Centers als Point of Contact für sämtliche Mieteranliegen. Darüber hinaus wird in Zusammenarbeit mit den Mietern jährlich ein Marketing- und Eventplan erstellt, um sicherzustellen, dass regelmäßig Aktivitäten und Aktionen stattfinden, an denen die Mieter teilnehmen können. Sollte eine Büroimmobilie neben einer Einzelhandelsimmobilie liegen, gibt es für die Büromitarbeiter spezielle Ermäßigungen im Shopping- und Gastrobereich.
Die IMMOFINANZ Group trägt die Verantwortung für die Einhaltung aller gesetzlichen Bau- und Sicherheitsvorschriften zum Schutz der Gebäudenutzer und der Nachbarschaft. Es ist unsere Pflicht, eine sichere Umgebung für die Mieter und Nutzer unseres Immobilienportfolios zu gewährleisten, Gefahrenquellen zu vermeiden, allenfalls rechtzeitig zu erkennen und auszuschalten – all dies entsprechend den geltenden gesetzlichen Rahmenbedingungen sowie einschlägigen Normen und Richtlinien. Dies betrifft z. B. sämtliche sicherheitsspezifischen Aspekte hinsichtlich Brandschutz, Sicherheit und Gesundheit von Menschen und Umwelt sowie organisatorische Sicherheitsmaßnahmen. Unsere Immobilien werden nach den geltenden rechtlichen Vorschriften erbaut und betrieben sowie im Bedarfsfall an neue gesetzliche Anforderungen angepasst.
Sozial nachhaltige Lebensräume
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Klimawandel |
Bodenversiegelung | |
Mangel an sozialer Interaktion vermindert Zugehörigkeitsgefühl und Teilhabe. | |
Vernachlässigung sozialer Aktivitäten kann zu Reduzierung der Leistung führen. | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Green-Lease-Strategie |
Ziele und Vorgaben | Gruppenweit einheitliche Green-Lease-Verträge für alle neuen gewerblichen Mietverträge und Verlängerungen |
Entwicklung von Kriterien für nachhaltige und gesunde Lebensräume bis 2024 | |
Steigerung des Anteils zertifizierter Gebäude | |
Aufbau einer Mieter-Community | |
Gesetzte Maßnahmen | Ausrollung und Green-Lease-Pilotprojekt 2023 |
Erlangung von Top-Gebäudezertifizierungen und Rezertifizierungen | |
Relevante Kennzahlen | GRI 203-1 Infrastrukturinvestitionen und geförderte Dienstleistungen |
Ein wichtiges Element der ESG-Strategie der IMMOFINANZ Group ist die Einführung und Umsetzung der Green-Lease-Strategie in unserem Portfolio. Im Zuge dessen wurde ein gruppenweit standardisierter Green-Lease-Mustermietvertrag erarbeitet und auf das gesamte Portfolio der IMMOFINANZ Group ausgerollt. Gemäß Green-Lease-Strategie sind alle Mieter angehalten, diesen Mustervertrag anzuwenden. Per 31. Dezember 2023 wurden bereits Green-Lease-Mietverträge in fünf verschiedenen Ländern unterzeichnet.
Die myhive Büros punkten mit Wohlfühlatmosphäre in den Gemeinflächen, zahlreichen Serviceleistungen sowie idealer Infrastruktur und bieten Raum für kommunikatives und lebendiges Miteinander der Mieter und deren Mitarbeiter, etwa durch attraktive Kommunikationszonen, Mieter-Lounges und regelmäßige Veranstaltungen wie Afterwork Events, Business Breakfasts mit Fachvorträgen oder durch die Organisation von Sportaktivitäten.
Der Vernetzung der Mieter untereinander wird dabei ein besonders hoher Stellenwert eingeräumt. Eigene Community-Manager sind zentrale Anlaufstelle für die Mieter und deren Mitarbeiter. Sie kümmern sich um den Austausch der Mieter untereinander, erkennen Kooperationsmöglichkeiten, vermitteln entsprechende Kontakte und organisieren Events. Die länderübergreifende myhive App informiert über alle Neuigkeiten im jeweiligen Bürogebäude und die myhive Community ermöglicht die Kommunikation mit Experten anderer Unternehmen am Standort und unterstützt zentrale Serviceleistungen der IMMOFINANZ, etwa durch ein direktes Feedback-Tool. Damit können Anmeldungen zu Veranstaltungen, Anregungen und Wünsche oder Schadensmeldungen unkompliziert und schnell kommuniziert werden.
Außerdem wurde der Social-Media-Bereich immer weiter ausgebaut. Aktuell verwenden fast 4.200 User die myhive App, die Anzahl der Follower in sozialen Medien (Instagram, Facebook, LinkedIn) beläuft sich auf mehr als 860.000.
Sozial nachhaltige Arbeitsplätze & Mitarbeiterzufriedenheit
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Wir setzen uns für die Schaffung eines inklusiven Arbeitsumfelds im Konzern ein, das von Offenheit und gegenseitiger Achtung geprägt ist und in dem sich jeder Mitarbeiter geschätzt und gehört fühlt. Im Vordergrund stehen unsere Attraktivität als Arbeitgeber sowie die Mitarbeiterbindung. Daraus abgeleitet stellen die Mitarbeiterentwicklung und -zufriedenheit, unser gesellschaftliches Engagement sowie Diversität, Chancengleichheit und Inklusion die wesentlichen Themen in diesem Fokusbereich dar.
Nach der mehrheitlichen Übernahme der IMMOFINANZ durch die CPIPG wurde im Laufe des Jahres 2023 weiter an der Optimierung der Struktur am Standort Österreich gearbeitet.
Im Jahr 2023 betrug die Anzahl der Beschäftigten in der IMMOFINANZ Group 237. Davon entfallen 137 auf die IMMOFINANZ sowie 100 auf die S IMMO. (2022: IMMOFINANZ Group: 300, IMMOFINANZ: 170, S IMMO: 130). Der Rückgang der Beschäftigten ist Großteils auf die Übernahme der IMMOFINANZ-Länderorganisationen durch die CPIPG zurückzuführen. Das im Jahr 2022 mit dem Betriebsrat vereinbarte Maßnahmenpaket der IMMOFINANZ zur Vermeidung, Beseitigung und Milderung der Folgen der Umstrukturierung wurde für das Jahr 2023 verlängert. Das Paket beinhaltet insbesondere freiwillige Abfertigungen sowie Einmalzahlungen und soll potenzielle negative wirtschaftliche Folgen für Mitarbeiter mildern. Anwendung fand es auf einzelne Mitarbeiter in Österreich.
Im Geschäftsjahr 2023 gab es in der S IMMO zwei Arbeitnehmer, die keine Angestellten sind.
Mitarbeiterentwicklung
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Förderung von Mitarbeitern in deren aktuellen und zukünftigen Rollen |
Sicherstellung der Wettbewerbsfähigkeit | |
Hohes Engagement und Motivation der Mitarbeiter | |
Talentmanagement | |
Potenziell steigende Kosten für Recruiting | |
Potenziell fehlende Innovationskraft | |
Potenzielle Steigerung der Fluktuationsrate | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Performance-Management |
Leistungsbeurteilung der Mitarbeiter | |
Training und Developmentprogramme | |
Ziele und Vorgaben | Mitarbeiter durch Karriere- und Nachfolgeplanung befähigen, in ihren aktuellen und zukünftigen Rollen erfolgreich zu sein |
Jährlich mindestens acht Weiterbildungsstunden pro Mitarbeiter | |
Gesetzte Maßnahmen | Lehrlingsprogramm |
Individuelle Coachings | |
Relevante Kennzahlen | GRI 404-1 Durchschnittliche Stundenzahl für Aus- und Weiterbildung pro Jahr und Angestellten |
GRI 404-2 Programme zur Verbesserung der Kompetenzen der Angestellten und zur Übergangshilfe | |
GRI 404-3 Prozentsatz der Angestellten, die eine regelmäßige Beurteilung ihrer Leistung und ihrer beruflichen Entwicklung erhalten | |
GRI 401-1 Neu eingestellte Angestellte und Angestelltenfluktuation | |
GRI 401-2 Betriebliche Leistungen, die nur vollzeitbeschäftigten Angestellten, nicht aber Zeitarbeitnehmern oder teilzeitbeschäftigten Angestellten angeboten werden | |
GRI 401-3 Elternzeit | |
EPRA Emp-Training, Emp-Dev | |
Die IMMOFINANZ will für ihre Mitarbeiter Rahmenbedingungen schaffen, unter denen sie ihre Potenziale, Stärken und Kompetenzen bestmöglich zur Entfaltung bringen können. Wir führen unsere Mitarbeiter vertrauensvoll und legen Wert auf einen offenen und respektvollen Umgang miteinander. Das strategische Personalmanagement und die Weiterentwicklung unserer Unternehmenskultur obliegen dem Bereich People & Culture in enger Abstimmung mit dem Vorstand, der gemeinsam mit dem Betriebsrat mindestens einmal monatlich die aktuelle Unternehmensentwicklung bespricht.
Im Zusammenhang mit der Personalentwicklung liegt der Fokus der Ausbildung sowohl auf dem Ausbau fachlicher als auch persönlicher und Führungskompetenzen. Ein wichtiges Instrument im Rahmen des Performance-Managements ist dabei das jährliche Mitarbeitergespräch zwischen Mitarbeitern und ihren Führungskräften. Darin werden klare Zielvereinbarungen und individuelle Fortbildungsaktivitäten definiert. Wie auch in den vorangegangenen Geschäftsjahren wurden 2023 mit 100% der Mitarbeiter der IMMOFINANZ Beurteilungsgespräche geführt. In diesen Gesprächen werden unter anderem Feedback zu den Themen persönliches Wohlbefinden, Weiterentwicklung und Zusammenarbeit sowie Verbesserungsvorschläge von den Mitarbeitern eingeholt.
Mitarbeiterentwicklung
Die Entwicklung starker Führungskräfte und entsprechend ausgebildeter sowie motivierter Mitarbeiter ist essenziell, um die komplexen und facettenreichen Herausforderungen der aktuellen multiplen Krisen überwinden zu können und die notwendigen Fähigkeiten zu entwickeln, um diesen effektiv entgegenzuwirken. Die IMMOFINANZ unterstützt ihre Mitarbeiter mit entsprechenden Methoden und Instrumenten. Mitarbeiter können in Abstimmung mit ihren Vorgesetzten an individuellen Schulungen sowie Coachings (vor allem für Führungskräfte) teilnehmen. Die Teilnahme an Konferenzen rundet das Angebot ab.
Sprachkurse sowie verschiedene Einzel- und Gruppentrainings werden regelmäßig angeboten und von den Mitarbeitern in Anspruch genommen.
Im Geschäftsjahr 2023 wurden von den Mitarbeitern der IMMOFINANZ Group rund 3.221 Schulungsstunden (davon IMMOFINANZ 2.216, S IMMO 1.005, 2022: IMMOFINANZ 2.630, S IMMO nicht veröffentlicht) absolviert. Dies entspricht 13,6 Stunden je Mitarbeiter (IMMOFINANZ 16,2, S IMMO 10,1, 2022: IMMOFINANZ 16,2, S IMMO nicht veröffentlicht) und liegt damit deutlich über dem konzernweiten Ziel von 8 Stunden je Mitarbeiter. Der größte Teil der Schulungsstunden entfiel dabei auf die Compliance-Trainings, gefolgt von externen Trainings und Sprachkursen. Der überwiegende Anteil der Schulungen wurde in Österreich absolviert.
Diversität, Chancengleichheit und Inklusion
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Kulturelle Vielfalt |
Stärkung der Innovationskraft und Lösungsfähigkeit durch diverse Teams | |
Erhöhte Produktivität und Motivation | |
Stärkung des Teamgefühls | |
Förderung von Chancengleichheit | |
Verhinderung sozialer Diskriminierung | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Unternehmenskodex |
Ziele und Vorgaben | Mindestanteil von 33% weiblicher Führungskräfte |
Sicherstellung geschlechtsspezifischer und nationaler Diversität in der gesamten Organisation auf Konzern- und lokaler Ebene | |
Gesetzte Maßnahmen | Analyse der geschlechterspezifischen Verdienstunterschiede (Gender Pay Ratios) |
Relevante Kennzahlen | GRI 401-2 Betriebliche Leistungen, die nur vollzeitbeschäftigten Angestellten, nicht aber Zeitarbeitnehmern oder teilzeitbeschäftigten Angestellten angeboten werden |
GRI 401-3 Elternzeit | |
GRI 405-1 Diversität in Kontrollorganen und unter Angestellten | |
GRI 405-2 Verhältnis des Grundgehalts und der Vergütung von Frauen zum Grundgehalt und zur Vergütung von Männern | |
GRI 406-1 Diskriminierungsvorfälle und ergriffene Abhilfemaßnahmen | |
EPRA Diversity-Emp, Diversity-Pay | |
Wir sind fest davon überzeugt, dass ein diverses und inklusives Arbeitsumfeld nicht nur unseren Mitarbeitern zugutekommt, sondern auch unserem Unternehmen. Durch die im Unternehmenskodex der IMMOFINANZ verankerte Wertschätzung und Annahme der einzigartigen Perspektiven und Backgrounds unserer Teammitglieder fördern wir eine Kultur des Engagements und der offenen Kommunikation. Wir wissen, dass unsere Mitarbeiter eher innovativ arbeiten und ihre Ideen teilen, wenn sie sich wertgeschätzt und einbezogen fühlen. Auf diese Weise tragen sie zum Wachstum und zum Erfolg unseres Unternehmens bei. Daher sind Diversitätsmerkmale, insbesondere in Hinblick auf Alter, Geschlecht, nationale bzw. ethnische Herkunft, Religion, sexuelle Ausrichtung, Behinderung, Bildungs- und Berufshintergrund, für uns als Arbeitgeber sehr wichtig.
Ende Dezember 2023 waren sechs Personen mit nicht nur vorübergehender körperlicher, geistiger oder psychischer Funktionsbeeinträchtigung oder Beeinträchtigung der Sinnesfunktionen in der S IMMO angestellt.
Zum Stichtag 31. Dezember 2023 waren unter den Mitarbeitern der IMMOFINANZ 16 verschiedene Nationalitäten vertreten. Das Durchschnittsalter lag in der IMMOFINANZ bei 38,2 bzw. bei 44,1 Jahren in der S IMMO (IMMOFINANZ bzw. S IMMO 2022: 37,7 bzw. 44,4). Der Anteil von Frauen in Führungspositionen der IMMOFINANZ mit direkter Berichterstattung an den Vorstand betrug 23% (2022: 40%). Der Rückgang ist auf im Wesentlichen auf den Wechsel der weiblichen Führungskräfte zur CPIPG zurückzuführen. Der Frauenanteil unter allen Führungskräften in der IMMOFINANZ Group lag bei 33%. Somit wurde die Zielgröße erreicht. Bei den Nichtführungspositionen entfielen in der IMMOFINANZ 67% auf Frauen (2022: 66%). Nachdem für das Geschäftsjahr 2020 erstmals konzernweit die Gender Pay Ratio berichtet worden war, kam es in den darauffolgenden Jahren zu Analysen und Angleichungen. Der Gender Pay Gap konnte damit sowohl bei Führungskräften als auch bei Nichtführungskräften bereits deutlich verkleinert werden. Die Kennzahl stellt das Verhältnis der durchschnittlichen Gesamtvergütung der weiblichen Mitarbeiter (pro Angestelltenkategorie) dar. Sie wird regelmäßig analysiert, an weiteren Angleichungen wird gearbeitet.
In den vergangenen Jahren wurde aufgrund eines Übertragungsfehlers eine falsche Kennzahl für den gesamten Gender Pay Gap ausgewiesen. In nachstehender Tabelle wurde der Wert für 2022 bereits korrigiert.
Gender Pay Ratio
2023 | 2022 | |||
IMMOFINANZ Group | S IMMO | IMMOFINANZ Group1 | S IMMO | |
Geschlechterspezifischer Verdienstunterschied insgesamt | 1,39 | 1,42 | 1,57 | n. a. |
Aufschlüsselung nach Mitarbeiterkategorie | ||||
davon Top-Management | 1,38 | n. a. | 1,05 | n. a. |
davon Mittleres Management | 1,13 | 1,17 | 1,18 | n. a. |
davon Management auf Einstiegsebene | 1,16 | n. a. | 1,13 | n. a. |
davon Mitarbeiter ohne Führungsfunktion | 1,16 | 1,23 | 1,32 | n. a. |
Jährliche Gesamtvergütungsquote2 | 18,00 | 18,38 | n. a. | n. a. |
1 2022 beinhaltet nur die Daten der IMMOFINANZ.
2 Jahresvergütung der höchstbezahlten Person des Unternehmens (Vorstandsmitglied) geteilt durch den Median der jährlichen Gesamtvergütung der Mitarbeiter (ohne die höchstbezahlte Person).
Bei Fragen und möglichen Konflikten steht die Compliance-Verantwortliche des Konzerns als unabhängige Vertrauensperson zur Verfügung. Diskriminierungsfälle inklusive Belästigungen aufgrund von ethnischer Herkunft oder Nationalität, Sprache, sozialer Herkunft, Alter, Geschlecht, Geschlechtsidentität, sexueller Orientierung, Religion, politischer oder sonstiger Weltanschauung, geistigen oder körperlichen Fähigkeiten oder sonstigem wurden 2023 nicht bekannt. Es wurden keine Fälle von Verstößen gegen die Menschenrechte berichtet, ebenso wenig gab es daraus resultierende Verurteilungen oder Strafen.
Mitarbeiterzufriedenheit
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Zufriedenheit mit der Unternehmenskultur und der eigenen Tätigkeit |
Gutes Betriebsklima | |
Mitarbeitereinbindung und Förderung der Mitarbeitergesundheit | |
Identifikation mit dem Arbeitgeber | |
Ausgeglichene Work-Life-Balance | |
Potenzielle Steigerung der Abwesenheitsrate | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Flexible Arbeitszeitregelung und Teilzeitmodelle |
Gesundheitsmanagement mit Fokus auf Gesundheitsvorsorge und Förderung von Sportangeboten | |
Kollektivvertrag für Angestellte bei Immobilienverwaltern sowie zusätzliche Betriebsvereinbarungen | |
Ziele und Vorgaben | Durchführung einer Umfrage zum Mitarbeiterengagement (Employee Engagement Survey, EES) alle zwei Jahre ab 2023 |
Inkrafttreten der Remote-Working-Richtlinie bis 2022 | |
Gesetzte Maßnahmen | Ausrollung der Remote-Working-Richtlinie |
Relevante Kennzahlen | GRI 401-1 Neu eingestellte Angestellte und Angestelltenfluktuation |
GRI 401-2 Betriebliche Leistungen, die nur vollzeitbeschäftigten Angestellten, nicht aber Zeitarbeitnehmern oder teilzeitbeschäftigten Angestellten angeboten werden | |
GRI 401-3 Elternzeit | |
EPRA H&S-Emp, Emp-Turnover | |
Um die Gesundheit unserer Mitarbeiter zu stärken und deren Motivation zur Weiterbildung zu fördern, setzt die IMMOFINANZ zielgerichtete Maßnahmen im Bereich Personalentwicklung sowie Gesundheitsmanagement. Damit werden Wohlbefinden und Gesundheit der Mitarbeiter nachhaltig gestärkt.
Als Immobilienbewirtschafter und -entwickler ist die IMMOFINANZ ein Bürobetrieb und weist daher ein vergleichsweise geringes Risiko für Arbeitsunfälle auf. Das Gesundheitsmanagement legt seinen Fokus daher auf Gesundheitsvorsorge und die Förderung von sportlicher Aktivität.
Den Mitarbeitern der IMMOFINANZ werden flexible und teilflexible Arbeitszeiten sowie Teilzeitmodelle angeboten. Darüber hinaus wurde 2022 eine Remote-Working-Richtlinie beschlossen, die unseren Mitarbeitern auch das Arbeiten außerhalb des Büros ermöglicht. Sie können damit eine Vollzeitbeschäftigung besser in Einklang mit privaten Erfordernissen bringen, was Zufriedenheit sowie Leistungsfähigkeit erhöht und die Attraktivität der IMMOFINANZ als Arbeitgeber fördert.
Die IMMOFINANZ unterstützt ihre Mitarbeiter mit diversen Angeboten außerhalb des Arbeitsalltags: Teambuilding und die Förderung der Work-Life-Balance stehen dabei im Vordergrund. Dazu zählen etwa eine sechste Urlaubswoche ab drei Jahren Betriebszugehörigkeit, Sportangebote über die myclubs App und die Teilnahme am Vienna City Marathon.
Um die Gesundheit unserer Mitarbeiter zu fördern, bietet die IMMOFINANZ Leistungen zur betriebliche Gesundheitsvorsorge an. Dazu zählen neben Maßnahmen zur Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen Initiativen wie Impfaktionen, Vorsorge- und Augenuntersuchungen oder Beratung zum Thema Gesundheitsvorsorge. Im Geschäftsjahr 2023 sank die Krankenstandrate der IMMOFINANZ leicht auf 3,4% (2022: 3,9%).
Alle Mitarbeiter der IMMOFINANZ Group sind im Rahmen der jeweiligen lokalen gesetzlichen Anforderungen gegen Verdienstausfälle durch Krankheit, Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfälle sowie Erwerbsunfähigkeit, Elternkarenz und Ruhestand abgesichert.
Neben der Gesundheitsvorsorge bietet die IMMOFINANZ noch weitere betriebliche Leistungen an. Dabei wird nicht zwischen vollzeit- und teilzeitbeschäftigten Mitarbeitern unterschieden. So können beispielsweise alle Mitarbeiter zwischen einer Er- und Ablebensversicherung wählen. Der Vorstand hat zusätzlich Anspruch auf eine Erwerbsunfähigkeits- und Invaliditätsversicherung sowie eine Altersvorsorge. Sonstige betriebliche Leistungen wie Aktienbeteiligungen werden nicht angeboten.
2023 wurde darüber hinaus gemeinsam mit dem Arbeitssicherheitszentrum Linz eine Mitarbeiterbefragung zum Thema „Psychische Belastungen am Arbeitsplatz“ durchgeführt. Die Befragung erfolgte online und anonym. Die Ergebnisse wurden im 4. Quartal 2023 analysiert und dem Vorstand präsentiert. Im Laufe des 2. Quartals 2024 sind die Information der Ergebnisse an sämtliche Mitarbeiter sowie die Durchführung von Workshops zur Erarbeitung von Verbesserungen für die Bereiche geplant, die laut Analyse schlechter als der Branchendurchschnitt abgeschnitten haben.
Mindestens einmal jährlich werden an den eigenen Bürostandorten Gesundheits- und Sicherheitsbegehungen durch die Sicherheitsfachkraft, den Betriebsarzt, den Betriebsrat sowie dem Leiter der Abteilung People & Culture durchgeführt. Dabei werden Arbeitssicherheitsrisiken evaluiert und die Einhaltung der gesetzlichen Arbeitsplatz- und Sicherheitsvorschriften überprüft. Gemeinsam mit dem Leiter der Abteilung People & Culture sowie dem Vorstand werden die Ergebnisse der Begehung in einer Sitzung evaluiert und Maßnahmen zur Verbesserung beschlossen. Zusätzlich zur jährlichen Sitzung verfügt die IMMOFINANZ über eigens geschulte Mitarbeiter, die als Sicherheitsvertrauenspersonen etwaige Missstände unmittelbar beheben können. Darüber hinaus werden Mitarbeiter auch als Ersthelfer, Evakuierungs- bzw. Brandschutzbeauftragte ausgebildet.
Sämtliche Mitarbeiter der IMMOFINANZ Group sind von den jeweiligen lokalen Arbeits- und Sicherheitsvorschriften umfasst.
Für 67,1% der Mitarbeiter der IMMOFINANZ Group gelten Tarifverträge. Innerhalb der IMMOFINANZ beträgt der Anteil 84,7% (2022: 88,8%), bei der S IMMO 39% (2022: 35,4%). Die Dienstverhältnisse der Mitarbeiter der IMMOFINANZ Group in Österreich unterliegen zu 100% dem Kollektivvertrag für Angestellte bei Immobilienverwaltern bzw. für Angestellte des Gewerbes. Für außertarifliche Mitarbeiter werden landes- und branchenübliche Gehaltsschemata angewendet, sodass alle Mitarbeiter der IMMOFINANZ Group eine angemessene Entlohnung erhalten.
Darüber hinaus hat die IMMOFINANZ mit dem Betriebsrat auf sozialpartnerschaftlicher Basis mehrere Betriebsvereinbarungen abgeschlossen, die zusätzliche Verbesserungen für Arbeitnehmer zum Ziel haben.
Zudem verpflichten wir uns in unserem Unternehmenskodex, die Rechte unserer Mitarbeiter auf Vereinigungsfreiheit zu respektieren. Mit den Arbeitnehmervertretungen wird ein langfristiger konstruktiver Dialog angestrebt und gepflegt.
2023 kam es zu höheren Abgängen von Mitarbeitern als im Berichtszeitraum des Vorjahres. Die aktuelle Fluktuationsrate der IMMOFINANZ Group liegt bei 34,8%, getrennt betrachtet bei 37,4% bzw. 31,0% (IMMOFINANZ bzw. S IMMO 2022: 21,6% bzw. 14,0%). Dies ist im Wesentlichen auf die konzernweite Umstrukturierung sowie eine Veränderung in der Berechnungsmethode zurückzuführen. Die Anpassung der Berechnungslogik erfolgte in Abstimmung mit der CPIPG und der S IMMO.
Die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit der Mitarbeiter im Unternehmen betrug 2023 6,6 bzw. 8,0 Jahre (IMMOFINANZ bzw. S IMMO 2022: 5,7 bzw. 7,1 Jahre).
Gesellschaftliches Engagement
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Gesellschaftliches Engagement als unternehmerische Verantwortung |
Förderung gemeinnützigen Einsatzes | |
Bestandteil der Unternehmenskultur | |
Mittel- und langfristige Schaffung von Nutzen für das Unternehmen und seine Communitys | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Erarbeitung einer „Community Investment Strategy and Guideline“ bis 2023 |
Ziele und Vorgaben | Definition der Kernthemen der IMMOFINANZ für die kommunale Investitionsförderung |
Gesetzte Maßnahmen | Projekte und Partnerschaften mit gemeinnützigen Organisationen |
Relevante Kennzahlen | GRI 413-1 Betriebsstätten mit Einbindung der lokalen Gemeinschaften, Folgenabschätzungen und Förderprogrammen |
Die IMMOFINANZ möchte im Rahmen ihres sozialen Engagements nicht nur finanziell unterstützen, sondern auch mit den vielfältigen Ressourcen und Kompetenzen des Unternehmens und dessen Mitarbeiter. So kann für unsere vielfältigen Stakeholder nachhaltig Nutzen geschaffen werden. Auch möchten wir durch unser gesellschaftliches Engagement bewirken, dass sich unsere Mitarbeiter mit dem Unternehmen identifizieren und so die Mitarbeiterbindung gestärkt wird.
Die Einbindung unserer Communitys, also all jener Menschen, die in unseren Immobilien arbeiten und einkaufen oder in deren Nachbarschaft leben, spielt eine bedeutende Rolle für die IMMOFINANZ. Wir wollen unsere Immobilien immer auch im Zusammenhang mit ihrer Umgebung und deren Bewohnern betrachten. Diese Einbindung der Immobilie in ihre unmittelbare Umgebung und die Qualität, mit der diese Einbindung erfolgt, steigern den Wert des jeweiligen Areals und damit auch der einzelnen Immobilie.
Zusätzlich zu den bereits erwähnten physischen und Online-Events für unsere Mieter setzen wir regelmäßig Initiativen für unsere Communitys. Dazu zählen etwa Blutspendenaktionen oder Kleidersammlungen für Bedürftige.
Im Rahmen einer Weihnachtsaktion unterstützt die IMMOFINANZ jedes Jahr gemeinnützige Projekte und Vereine sowohl in Österreich als auch in anderen Ländern, in denen sie tätig ist. Dieses Jahr gingen Spenden in Höhe von je EUR 20.000 an das St. Anna Kinderspital sowie an das Kinderhospiz Netz in Wien. Zudem beteiligte sich die myhive Community an der Christkindlaktion der Caritas. 40 Briefe mit Weihnachtswünschen von Kindern und Erwachsenen aus Caritas-Häusern wurden übernommen und vom Team des myhive Community & Operations Managements persönlich an den jeweiligen Standorten überreicht.
Wir arbeiten an der Entwicklung weiterer Kennzahlen zu unserem gesellschaftlichen Engagement und werden diese gemäß unserer umfassenden ESG-Strategie künftig in unser Reporting integrieren.
Nachhaltige Lieferkette
 |
Managementansatz | |
Auswirkungen, Risiken und Chancen | Sicherstellung der Einhaltung von sozialen und Umweltstandards entlang der Lieferkette |
Längerfristige, verlässliche und resiliente Geschäftsbeziehungen zu unseren Lieferanten | |
Unterstützung lokaler Lieferanten in den operativen Märkten | |
Sicherstellung der Resilienz unserer Lieferketten | |
Richtlinien und Verpflichtungen | Group-Procurement-Richtlinie |
Unternehmenskodex | |
Verhaltenskodex für Lieferanten | |
Ziele und Vorgaben | Jeder neue und verlängerte Liefervertrag unterliegt dem gruppenweiten Verhaltenskodex für Lieferanten. |
Einrichtung eines Audit-Programms zur Bewertung, Festlegung von Präventivmaßnahmen und Überwachung bis 2024 | |
Gesetzte Maßnahmen | Verhaltenskodex für Lieferanten, eingeführt 2023 |
Relevante Kennzahlen | GRI 204-1 Anteil an Ausgaben für lokale Lieferanten |
GRI 308-1 Neue Lieferanten, die anhand von Umweltkriterien überprüft wurden | |
GRI 308-2 Negative Umweltauswirkungen in der Lieferkette und ergriffene Maßnahmen | |
GRI 408-1 Betriebsstätten und Lieferanten mit einem erheblichen Risiko für Vorfälle von Kinderarbeit | |
GRI 409-1 Betriebsstätten und Lieferanten mit einem erheblichen Risiko für Vorfälle von Zwangs- oder Pflichtarbeit | |
GRI 414-1 Neue Lieferanten, die anhand von sozialen Kriterien überprüft wurden | |
GRI 414-2 Negative soziale Auswirkungen in der Lieferkette und ergriffene Maßnahmen | |
Der Aufbau einer nachhaltigen und transparenten Lieferkette stellt für viele Unternehmen eine der größten Herausforderungen im Nachhaltigkeitsmanagement dar. Diverse Krisen haben die Wichtigkeit von resilienten Wertschöpfungsketten aufgezeigt. Dies spiegelt sich auch in der aktuellen Regulatorik zu unternehmerischen Sorgfaltspflichten wider, insbesondere im deutschen Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz (LkSG) oder in der Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CSDDD). In diesem Zusammenhang arbeitet auch die IMMOFINANZ kontinuierlich am Aufbau eines nachhaltigen Lieferkettenmanagements.
Die von der IMMOFINANZ im Berichtszeitraum beauftragten Lieferanten sind breit diversifiziert und reichen von Bauunternehmen und Hausverwaltungen über Beratungsdienstleister bis hin zu Versicherungen und IT-Unternehmen. Im Geschäftsjahr 2023 bezog die IMMOFINANZ Dienstleistungen und Produkte von mehr als 3.000 Lieferanten (2022: 3.000) mit einem Einkaufsvolumen von über EUR 210 Mio. (2022: 201,5 Mio.) Als internationaler Konzern arbeitete die IMMOFINANZ im Geschäftsjahr 2023 mit Lieferanten aus 26 Ländern zusammen. Um eine nachhaltige Beschaffung zu gewährleisten und die langfristige sowie partnerschaftliche Beziehung zu unseren Lieferanten zu pflegen, stammen 91% (2022: 97%) aller Anbieter direkt aus den operativen Märkten der IMMOFINANZ. Die Unterstützung dieser lokalen Lieferanten sowie die Leistung eines Beitrags zur Wertschöpfung unserer operativen Kernmärkte gehören zu unseren zentralen Anliegen.
Die Grundlage für die Auswahl unserer Geschäftspartner basiert auf der organisationsinternen Group-Procurement-Richtlinie, die die Verfahren und Vorschriften für Beschaffungen der IMMOFINANZ definiert. Darin wird in Anlehnung an den Unternehmenskodex auf eine sorgfältige Auswahl von Lieferanten hingewiesen. Ein zentrales Anliegen ist es dabei, Lieferantenrisiken durch Kinder-, Zwangs- oder Pflichtarbeit sowie durch eine mangelnde soziale Bewertung der Lieferanten zu minimieren. Zu diesem Zweck wird derzeit an einem Risk Mapping gearbeitet, dem die Lieferanten der IMMOFINANZ unterzogen werden sollen. Der Einkauf prüft jeden neuen Lieferanten anhand seines externen Auftritts (z. B. Website) auf Anzeichen, die die Integrität und Authentizität des Unternehmens infrage stellen könnten. Darüber hinaus führt der Einkauf Kreditrisikoprüfungen potenzieller Lieferanten durch, von denen erwartet wird, dass sie wesentlich sein werden. Im Fall einer negativen Bewertung werden die Anbieter nicht gelistet. Neben der verantwortungsvollen Auswahl von Lieferanten wird kontinuierlich daran gearbeitet, den Kommunikationsaustausch zwischen der IMMOFINANZ und ihren Geschäftspartnern zu intensivieren.
Im Rahmen ihrer ESG-Strategie hat die IMMOFINANZ im Berichtsjahr einen gruppenweit einheitlichen Verhaltenskodex für Lieferanten ausgearbeitet. Dieser ist verpflichtender Vertragsbestandteil bei jedem neuen Vertragsverhältnis sowie bei -verlängerungen. Er ist auf unserer Website https://immofinanz.com/de/nachhaltigkeit abzurufen.
Grundlagen für die Berichtserstellung
Als Unternehmen von öffentlichem Interesse erstellt die IMMOFINANZ freiwillig eine nichtfinanzielle Erklärung nach § 267a UGB und legt damit auch die Informationen gemäß EU-Taxonomie offen.
Berichterstattungsstandards
Dieser Bericht wurde in Übereinstimmung mit den GRI-Standards erstellt. Für ihre nichtfinanzielle Berichterstattung im Geschäftsbericht 2022 erhielt die IMMOFINANZ erstmals von der EPRA die Auszeichnung „Sustainability Best Practices Recommendations“ in Gold. Die berichteten Kennzahlen orientieren sich an den Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines (2017) der European Public Real Estate Association (EPRA). Zudem wurden die Tabellen der Berichterstattung gemäß aktueller Interpretation an die ab 2024 anzuwendenen European Sustainability Reporting Standards (ESRS) angepasst.
Berichtszeitraum
Die nichtfinanzielle Erklärung umfasst den Zeitraum 1. Jänner bis 31. Dezember 2023. Um Vergleichbarkeit zu ermöglichen, berichten wir die Kennzahlen für das Jahr 2022.
Unternehmensabgrenzung und Portfolio
Dieser Bericht umfasst die IMMOFINANZ AG sowie sämtliche konsolidierten Tochtergesellschaften inklusive der S IMMO (siehe Kapitel 8 im Konzernabschluss des Geschäftsberichts 2023). Per 31. Dezember 2023 enthielt das Portfolio der Gesellschaft inklusive der S IMMO 432 Bestandsimmobilien.
Die veröffentlichten Kennzahlen konzentrieren sich auf die Aktivitäten der IMMOFINANZ Group in Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Rumänien, Ungarn, der Slowakei, Slowenien, Serbien, Kroatien und Italien. Die Immobilien werden nach dem Financial-Control-Prinzip in die Berichterstattung einbezogen. Für die Treibhausgasbilanzierung wurde das Operational-Control-Prinzip angewendet.
Abdeckung und Segmentanalyse
Dieser Bericht bezieht sich auf das Portfolio der IMMOFINANZ Group. Um eine aussagekräftige Analyse zu ermöglichen, haben wir die Gesamtnutzung für unser Portfolio ausgewiesen und diese entsprechend der Struktur unserer Finanzberichterstattung in Segmente unterteilt. In den EPRA-Tabellen werden die Kennzahlen getrennt nach unseren beiden Hauptportfoliobereichen Büro und Einzelhandel sowie ebenfalls nach Segmenten dargestellt. Weitere Informationen sind aus den Tabellen EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) ersichtlich. Auf Grund von unterschiedlichen Berechnungsmethoden und Bezugsgrößen können die ESRS- und EPRA-Kennzahlen voneinander abweichen.
Der Erfassungsgrad der Umweltkennzahlen liegt weiterhin bei 100%.
Angaben zu den eigenen Geschäftsräumlichkeiten des Unternehmens
Aufgrund des unwesentlichen Anteils wird die Berichterstattung zum Betrieb der eigenen Büroräumlichkeiten der IMMOFINANZ Group nicht mehr gesondert angegeben. Diese Geschäftsflächen stehen zum überwiegenden Anteil im Eigentum der IMMOFINANZ und werden gemeinsam mit den Mietern genutzt. Daher ist der Verbrauch der Geschäftsräumlichkeiten der IMMOFINANZ Group in den Gesamtzahlen enthalten.
Verbrauchsdaten
Ziel war es, für sämtliche Energieverbräuche (Gas, Strom, Fernwärme) sowie für Wasser Realdaten für den Zeitraum von zwölf Monaten zu verwenden. Dafür wurden automatisch übermittelte Daten (Smart Metering), abgelesene Daten sowie Daten aus Abrechnungen der Versorgungsunternehmen herangezogen. Lagen die Daten nicht vollständig vor, so wurde mit geeigneten Annahmen auf Basis der vermietbaren Fläche hochgerechnet. Lagen für das komplette Jahr 2023 keine Daten vor, wurden die Daten aus 2022 berücksichtigt. Der Verbrauch von unterjährig an- oder verkauften Gebäuden wurde entsprechend der vollen Monate der Portfoliozugehörigkeit berücksichtigt.
Abfall
Abfalldaten werden heuer wieder in absoluten Zahlen veröffentlicht. Grundlage dafür bilden die Abrechnungen der jeweiligen Entsorgungsbetriebe. Lagen die Daten für einzelne Standorte nicht vor, wurden diese um Vergleichswerte auf Basis länder- und assetspezifischer Realdaten ergänzt bzw. hochgerechnet. Lagen für das komplette Jahr 2023 keine Daten vor, wurden die Daten aus 2022 berücksichtigt.
Externe Prüfung
Der Bericht wurde keiner externen Prüfung unterzogen.
CO2-Fußabdruck
Die Berechnung des CO2-Fußabdrucks basiert auf dem International GHG Protocol Corporate Standard. Die Emissionen werden als CO2-Äquivalente (CO2e) angegeben. Die CO2e-Werte für Strom und Fernwärme basieren auf Angaben der Energielieferanten sowie auf öffentlich zugänglichen Quellen. Zu diesen Quellen gehören die europäischen Daten der Association of Issuing Bodies (AIB) sowie den staatlichen Umrechnungsfaktoren des britischen Ministeriums für Energiesicherheit. Fehlende Scope-3-Emissionen wurden wie auch 2022 anhand realer Daten und Flächen hochgerechnet. Waren für die Berichtsperiode keine Daten verfügbar, wurde auf die Daten aus dem Vorjahr zurückgegriffen. Die CO2-Emissionen werden auf Konzernebene verifiziert.
Mitarbeiterkennzahlen
Alle Kennzahlen im Abschnitt Mitarbeiter werden auf Basis von Headcounts (HC) aller vollkonsolidierten Unternehmen inklusive S IMMO zum 31. Dezember 2023 (ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter) angegeben. Wurde eine Kennzahl mit einer anderen Basis berechnet, ist dies mit einer Fußnote gekennzeichnet. Die Basisdaten für die Berechnung der Kennzahlen werden aus der Personalverwaltungssoftware der IMMOFINANZ generiert und mit den zugelieferten Daten der S IMMO ergänzt.
Grenzen der Berichterstattung – Verbrauch von Vermietern und Mietern
Die IMMOFINANZ Group berichtet über die vom Eigentümer (IMMOFINANZ) bezogenen Wasser- und Energieverbräuche („innerhalb der Organisation“). In Fällen, in denen Mieter Energie oder Wasser direkt beim Versorgungsunternehmen bezogen und die Daten nicht bereitstellten, wurde dieser Anteil basierend auf gebäudespezifischen Vergleichswerten ergänzt („außerhalb der Organisation“).
Normierung
Für die Intensitätskennzahlen (Energieintensität, Wasserintensität, CO2-Intensität) wird die Referenzgesamtmietfläche der Gebäude als Nenner verwendet. Dabei wird – neben der Gesamtmietfläche der Objekte, die das gesamte Jahr über Teil des Portfolios waren – die Gesamtmietfläche von Gebäuden, die unterjährig an- oder verkauft wurden, monatsgenau normalisiert, sodass die Fläche anteilig der Anzahl der für den Bericht relevanten Monate entspricht. Die errechneten Intensitäten umfassen den Verbrauch, der wie zuvor beschrieben ermittelt wurde.
Kennzahlen und Indizes
Kennzahlen zu Klima und Umwelt
Energieverbrauch und Energiemix
IMMOFINANZ Group | Österreich | ||||
Energieverbrauch und Energiemix (innerhalb der Organisation) | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
(1) Brennstoffverbrauch aus Kohle und Kohleerzeugnissen | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(2) Brennstoffverbrauch aus Rohöl und Erdölerzeugnissen | MWh | 749 | 2.436 | 99 | 0 |
(3) Brennstoffverbrauch aus Erdgas | MWh | 72.581 | 69.668 | 2.596 | 304 |
(4) Brennstoffverbrauch aus sonstigen fossilen Quellen | MWh | 0 | 38 | 0 | 0 |
(5) Verbrauch aus erworbenem oder erhaltenem Strom, Wärme, Dampf und Kühlung aus fossilen Quellen | MWh | 77.290 | 79.835 | 7.026 | 470 |
(a) Strom | MWh | 17.954 | 24.578 | 0 | 54 |
(b) Wärme und Kühlung | MWh | 59.336 | 55.257 | 7.026 | 416 |
(6) Gesamtverbrauch fossiler Energie (Summe der Zeilen 1 bis 5) | MWh | 150.621 | 151.976 | 9.721 | 774 |
Anteil fossiler Quellen am Gesamtenergieverbrauch | % | 51,4 | 59,1 | 47,2 | 22,8 |
(7) Verbrauch aus nuklearen Quellen | MWh | 3.626 | n. a. | 0 | n. a. |
Anteil des Verbrauchs aus nuklearen Quellen am Gesamtenergie verbrauch | % | 1,2 | n. a. | 0,0 | n. a. |
Gesamtenergieverbrauch aus nicht erneuerbaren Quellen außerhalb der Organisation (Scope 3,8, 3,13 und 3,14) | MWh | 201.217 | 315.091 | 21.478 | 43.868 |
(8) Brennstoffverbrauch aus erneuerbaren Quellen, einschließlich Biomasse (auch aus Industrie- und Siedlungsabfällen biologischen Ursprungs, Biogas, Wasserstoff aus erneuerbaren Quellen usw.) | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(9) Verbrauch aus erworbenem oder erhaltenem Strom, Wärme, Dampf und Kühlung aus erneuerbaren Quellen | MWh | 137.998 | 104.300 | 10.872 | 2.253 |
(a) Strom | MWh | 136.791 | 102.440 | 10.872 | 2.253 |
(b) Wärme und Kühlung | MWh | 1.207 | 1.860 | 0 | 0 |
(10) Verbrauch selbst erzeugter erneuerbarer Energie, bei der es sich nicht um Brennstoffe handelt | MWh | 793 | 673 | 15 | 364 |
(11) Gesamtverbrauch erneuerbarer Energie (Summe der Zeilen 8 bis 10) | MWh | 138.791 | 104.972 | 10.887 | 2.617 |
Anteil des Verbrauchs aus erneuerbaren Quellen am Gesamtenergieverbrauch | % | 47,4 | 40,9 | 52,8 | 77,2 |
Gesamtenergieverbrauch aus erneuerbaren Quellen außerhalb der Organisation (Scope 3,8, 3,13 und 3,14) | MWh | 220.163 | 170.323 | 5.863 | 16.662 |
Gesamtenergieverbrauch (Summe der Zeilen 6, 7 und 11) | MWh | 293.039 | 256.949 | 20.608 | 3.391 |
Gesamtenergieverbrauch innerhalb und außerhalb der Organisation | MWh | 714.419 | 742.363 | 47.950 | 63.921 |
Erzeugung nicht erneuerbarer Energie | MWh | 2.165 | 482 | 0 | 0 |
Erzeugung erneuerbarer Energie | MWh | 1.622 | 763 | 669 | 364 |
IMMOFINANZ Group | Österreich | ||||
Energieintensität | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtenergieverbrauch aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren je Nettoeinnahmen aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren | MWh/MEUR | 895 | 1.088 | 1.045 | 1.190 |
Nettoeinnahmen aus Aktivitäten in klimaintensiven Sektoren | MEUR | 798,7 | 682,6 | 45,9 | 53,7 |
Gesamtenergieverbrauch innerhalb der Organisation je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,086 | 0,075 | 0,104 | 0,014 |
Gesamtenergieverbrauch außerhalb der Organisation je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,124 | 0,142 | 0,137 | 0,246 |
Gesamtenergieverbrauch je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,210 | 0,217 | 0,241 | 0,259 |
Referenzgesamtmietfläche | m² | 3.406.431 | 3.416.967 | 198.847 | 246.357 |
Deutschland | Polen | ||||
Energieverbrauch und Energiemix (innerhalb der Organisation) | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
(1) Brennstoffverbrauch aus Kohle und Kohleerzeugnissen | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(2) Brennstoffverbrauch aus Rohöl und Erdölerzeugnissen | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(3) Brennstoffverbrauch aus Erdgas | MWh | 0 | 0 | 2.697 | 2.186 |
(4) Brennstoffverbrauch aus sonstigen fossilen Quellen | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(5) Verbrauch aus erworbenem oder erhaltenem Strom, Wärme, Dampf und Kühlung aus fossilen Quellen | MWh | 0 | 181 | 24.559 | 27.547 |
(a) Strom | MWh | 0 | 181 | 8.635 | 12.585 |
(b) Wärme und Kühlung | MWh | 0 | 0 | 15.923 | 14.962 |
(6) Gesamtverbrauch fossiler Energie (Summe der Zeilen 1 bis 5) | MWh | 0 | 181 | 27.256 | 29.733 |
Anteil fossiler Quellen am Gesamtenergieverbrauch | % | 0,0 | 50,0 | 56,8 | 63,6 |
(7) Verbrauch aus nuklearen Quellen | MWh | 0 | n. a. | 0 | n. a. |
Anteil des Verbrauchs aus nuklearen Quellen am Gesamtenergie verbrauch | % | 0,0 | n. a. | 0,0 | n. a. |
Gesamtenergieverbrauch aus nicht erneuerbaren Quellen außerhalb der Organisation (Scope 3,8, 3,13 und 3,14) | MWh | 0 | 10.826 | 24.343 | 31.986 |
(8) Brennstoffverbrauch aus erneuerbaren Quellen, einschließlich Biomasse (auch aus Industrie- und Siedlungsabfällen biologischen Ursprungs, Biogas, Wasserstoff aus erneuerbaren Quellen usw.) | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(9) Verbrauch aus erworbenem oder erhaltenem Strom, Wärme, Dampf und Kühlung aus erneuerbaren Quellen | MWh | 2.752 | 181 | 20.722 | 17.042 |
(a) Strom | MWh | 2.752 | 181 | 20.722 | 17.042 |
(b) Wärme und Kühlung | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(10) Verbrauch selbst erzeugter erneuerbarer Energie, bei der es sich nicht um Brennstoffe handelt | MWh | 41 | 0 | 0 | 0 |
(11) Gesamtverbrauch erneuerbarer Energie (Summe der Zeilen 8 bis 10) | MWh | 2.793 | 181 | 20.722 | 17.042 |
Anteil des Verbrauchs aus erneuerbaren Quellen am Gesamtenergieverbrauch | % | 100,0 | 50,0 | 43,2 | 36,4 |
Gesamtenergieverbrauch aus erneuerbaren Quellen außerhalb der Organisation (Scope 3,8, 3,13 und 3,14) | MWh | 7.173 | 2.257 | 16.431 | 9.850 |
Gesamtenergieverbrauch (Summe der Zeilen 6, 7 und 11) | MWh | 2.793 | 361 | 47.979 | 46.775 |
Gesamtenergieverbrauch innerhalb und außerhalb der Organisation | MWh | 9.966 | 13.444 | 88.753 | 88.611 |
Erzeugung nicht erneuerbarer Energie | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
Erzeugung erneuerbarer Energie | MWh | 41 | 0 | 0 | 0 |
Deutschland | Polen | ||||
Energieintensität | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtenergieverbrauch aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren je Nettoeinnahmen aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren | MWh/MEUR | 428 | 731 | 896 | 941 |
Nettoeinnahmen aus Aktivitäten in klimaintensiven Sektoren | MEUR | 23,3 | 18,4 | 99,1 | 94,2 |
Gesamtenergieverbrauch innerhalb der Organisation je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,032 | 0,005 | 0,120 | 0,123 |
Gesamtenergieverbrauch außerhalb der Organisation je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,082 | 0,179 | 0,102 | 0,110 |
Gesamtenergieverbrauch je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,114 | 0,184 | 0,222 | 0,232 |
Referenzgesamtmietfläche | m² | 87.652 | 73.201 | 400.173 | 381.463 |
Tschechien | Ungarn | ||||
Energieverbrauch und Energiemix (innerhalb der Organisation) | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
(1) Brennstoffverbrauch aus Kohle und Kohleerzeugnissen | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(2) Brennstoffverbrauch aus Rohöl und Erdölerzeugnissen | MWh | 0 | 0 | 0 | 14 |
(3) Brennstoffverbrauch aus Erdgas | MWh | 6.252 | 4.995 | 382 | 4.555 |
(4) Brennstoffverbrauch aus sonstigen fossilen Quellen | MWh | 0 | 0 | 0 | 38 |
(5) Verbrauch aus erworbenem oder erhaltenem Strom, Wärme, Dampf und Kühlung aus fossilen Quellen | MWh | 3.505 | 2.934 | 0 | 4.530 |
(a) Strom | MWh | 274 | 263 | 0 | 2.070 |
(b) Wärme und Kühlung | MWh | 3.231 | 2.671 | 0 | 2.460 |
(6) Gesamtverbrauch fossiler Energie (Summe der Zeilen 1 bis 5) | MWh | 9.757 | 7.929 | 382 | 9.137 |
Anteil fossiler Quellen am Gesamtenergieverbrauch | % | 54,5 | 60,4 | 8,9 | 51,7 |
(7) Verbrauch aus nuklearen Quellen | MWh | 161 | n. a. | 0 | n. a. |
Anteil des Verbrauchs aus nuklearen Quellen am Gesamtenergie verbrauch | % | 0,9 | n. a. | 0,0 | n. a. |
Gesamtenergieverbrauch aus nicht erneuerbaren Quellen außerhalb der Organisation (Scope 3,8, 3,13 und 3,14) | MWh | 16.642 | 11.529 | 4.482 | 27.850 |
(8) Brennstoffverbrauch aus erneuerbaren Quellen, einschließlich Biomasse (auch aus Industrie- und Siedlungsabfällen biologischen Ursprungs, Biogas, Wasserstoff aus erneuerbaren Quellen usw.) | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(9) Verbrauch aus erworbenem oder erhaltenem Strom, Wärme, Dampf und Kühlung aus erneuerbaren Quellen | MWh | 7.918 | 5.193 | 3.912 | 8.544 |
(a) Strom | MWh | 7.918 | 5.193 | 2.705 | 6.684 |
(b) Wärme und Kühlung | MWh | 0 | 0 | 1.207 | 1.860 |
(10) Verbrauch selbst erzeugter erneuerbarer Energie, bei der es sich nicht um Brennstoffe handelt | MWh | 53 | 0 | 0 | 0 |
(11) Gesamtverbrauch erneuerbarer Energie (Summe der Zeilen 8 bis 10) | MWh | 7.971 | 5.193 | 3.912 | 8.544 |
Anteil des Verbrauchs aus erneuerbaren Quellen am Gesamtenergieverbrauch | % | 44,6 | 39,6 | 91,1 | 48,3 |
Gesamtenergieverbrauch aus erneuerbaren Quellen außerhalb der Organisation (Scope 3,8, 3,13 und 3,14) | MWh | 14.502 | 19.217 | 21.344 | 4.043 |
Gesamtenergieverbrauch (Summe der Zeilen 6, 7 und 11) | MWh | 17.889 | 13.123 | 4.295 | 17.680 |
Gesamtenergieverbrauch innerhalb und außerhalb der Organisation | MWh | 49.033 | 43.869 | 30.120 | 49.573 |
Erzeugung nicht erneuerbarer Energie | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
Erzeugung erneuerbarer Energie | MWh | 53 | 0 | 0 | 0 |
Tschechien | Ungarn | ||||
Energieintensität | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtenergieverbrauch aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren je Nettoeinnahmen aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren | MWh/MEUR | 876 | 962 | 863 | 1.022 |
Nettoeinnahmen aus Aktivitäten in klimaintensiven Sektoren | MEUR | 56,0 | 45,6 | 34,9 | 48,5 |
Gesamtenergieverbrauch innerhalb der Organisation je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,063 | 0,056 | 0,025 | 0,069 |
Gesamtenergieverbrauch außerhalb der Organisation je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,110 | 0,132 | 0,153 | 0,124 |
Gesamtenergieverbrauch je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,173 | 0,188 | 0,178 | 0,193 |
Referenzgesamtmietfläche | m² | 283.409 | 232.935 | 169.268 | 256.693 |
Rumänien | Slowakei | ||||
Energieverbrauch und Energiemix (innerhalb der Organisation) | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
(1) Brennstoffverbrauch aus Kohle und Kohleerzeugnissen | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(2) Brennstoffverbrauch aus Rohöl und Erdölerzeugnissen | MWh | 0 | 0 | 8 | 2 |
(3) Brennstoffverbrauch aus Erdgas | MWh | 3.500 | 3.285 | 4.620 | 4.458 |
(4) Brennstoffverbrauch aus sonstigen fossilen Quellen | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(5) Verbrauch aus erworbenem oder erhaltenem Strom, Wärme, Dampf und Kühlung aus fossilen Quellen | MWh | 4.275 | 6.473 | 6.353 | 2.827 |
(a) Strom | MWh | 3.908 | 6.473 | 593 | 590 |
(b) Wärme und Kühlung | MWh | 367 | 0 | 5.760 | 2.236 |
(6) Gesamtverbrauch fossiler Energie (Summe der Zeilen 1 bis 5) | MWh | 7.775 | 9.758 | 10.981 | 7.286 |
Anteil fossiler Quellen am Gesamtenergieverbrauch | % | 25,8 | 35,1 | 36,1 | 29,1 |
(7) Verbrauch aus nuklearen Quellen | MWh | 971 | n. a. | 898 | n. a. |
Anteil des Verbrauchs aus nuklearen Quellen am Gesamtenergie verbrauch | % | 3,2 | n. a. | 3,0 | n. a. |
Gesamtenergieverbrauch aus nicht erneuerbaren Quellen außerhalb der Organisation (Scope 3,8, 3,13 und 3,14) | MWh | 41.999 | 69.518 | 13.970 | 6.345 |
(8) Brennstoffverbrauch aus erneuerbaren Quellen, einschließlich Biomasse (auch aus Industrie- und Siedlungsabfällen biologischen Ursprungs, Biogas, Wasserstoff aus erneuerbaren Quellen usw.) | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(9) Verbrauch aus erworbenem oder erhaltenem Strom, Wärme, Dampf und Kühlung aus erneuerbaren Quellen | MWh | 21.445 | 18.029 | 18.544 | 17.797 |
(a) Strom | MWh | 21.445 | 18.029 | 18.544 | 17.797 |
(b) Wärme und Kühlung | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(10) Verbrauch selbst erzeugter erneuerbarer Energie, bei der es sich nicht um Brennstoffe handelt | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(11) Gesamtverbrauch erneuerbarer Energie (Summe der Zeilen 8 bis 10) | MWh | 21.445 | 18.029 | 18.544 | 17.797 |
Anteil des Verbrauchs aus erneuerbaren Quellen am Gesamtenergieverbrauch | % | 71,0 | 64,9 | 61,0 | 71,0 |
Gesamtenergieverbrauch aus erneuerbaren Quellen außerhalb der Organisation (Scope 3,8, 3,13 und 3,14) | MWh | 66.654 | 49.846 | 11.369 | 10.312 |
Gesamtenergieverbrauch (Summe der Zeilen 6, 7 und 11) | MWh | 30.190 | 27.787 | 30.423 | 25.084 |
Gesamtenergieverbrauch innerhalb und außerhalb der Organisation | MWh | 138.844 | 147.151 | 55.763 | 41.741 |
Erzeugung nicht erneuerbarer Energie | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
Erzeugung erneuerbarer Energie | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
Rumänien | Slowakei | ||||
Energieintensität | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtenergieverbrauch aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren je Nettoeinnahmen aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren | MWh/MEUR | 1.578 | 1.952 | 1.066 | 1.182 |
Nettoeinnahmen aus Aktivitäten in klimaintensiven Sektoren | MEUR | 88,0 | 75,4 | 52,3 | 35,3 |
Gesamtenergieverbrauch innerhalb der Organisation je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,092 | 0,084 | 0,118 | 0,097 |
Gesamtenergieverbrauch außerhalb der Organisation je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,329 | 0,362 | 0,099 | 0,065 |
Gesamtenergieverbrauch je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,421 | 0,446 | 0,217 | 0,162 |
Referenzgesamtmietfläche | m² | 329.912 | 329.567 | 257.207 | 257.267 |
Adriatic | S IMMO | ||||
Energieverbrauch und Energiemix (innerhalb der Organisation) | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
(1) Brennstoffverbrauch aus Kohle und Kohleerzeugnissen | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(2) Brennstoffverbrauch aus Rohöl und Erdölerzeugnissen | MWh | 158 | 0 | 484 | 2.420 |
(3) Brennstoffverbrauch aus Erdgas | MWh | 2.958 | 11 | 49.576 | 49.873 |
(4) Brennstoffverbrauch aus sonstigen fossilen Quellen | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(5) Verbrauch aus erworbenem oder erhaltenem Strom, Wärme, Dampf und Kühlung aus fossilen Quellen | MWh | 1.985 | 759 | 29.587 | 34.115 |
(a) Strom | MWh | 1.369 | 759 | 3.175 | 1.603 |
(b) Wärme und Kühlung | MWh | 616 | 0 | 26.412 | 32.512 |
(6) Gesamtverbrauch fossiler Energie (Summe der Zeilen 1 bis 5) | MWh | 5.101 | 770 | 79.647 | 86.408 |
Anteil fossiler Quellen am Gesamtenergieverbrauch | % | 61,2 | 55,3 | 61,0 | 71,2 |
(7) Verbrauch aus nuklearen Quellen | MWh | 0 | n. a. | 1.597 | n. a. |
Anteil des Verbrauchs aus nuklearen Quellen am Gesamtenergie verbrauch | % | 0,0 | n. a. | 1,2 | n. a. |
Gesamtenergieverbrauch aus nicht erneuerbaren Quellen außerhalb der Organisation (Scope 3,8, 3,13 und 3,14) | MWh | 16.654 | 34.244 | 61.649 | 78.925 |
(8) Brennstoffverbrauch aus erneuerbaren Quellen, einschließlich Biomasse (auch aus Industrie- und Siedlungsabfällen biologischen Ursprungs, Biogas, Wasserstoff aus erneuerbaren Quellen usw.) | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(9) Verbrauch aus erworbenem oder erhaltenem Strom, Wärme, Dampf und Kühlung aus erneuerbaren Quellen | MWh | 2.811 | 623 | 49.022 | 34.638 |
(a) Strom | MWh | 2.811 | 623 | 49.022 | 34.638 |
(b) Wärme und Kühlung | MWh | 0 | 0 | 0 | 0 |
(10) Verbrauch selbst erzeugter erneuerbarer Energie, bei der es sich nicht um Brennstoffe handelt | MWh | 427 | 0 | 257 | 309 |
(11) Gesamtverbrauch erneuerbarer Energie (Summe der Zeilen 8 bis 10) | MWh | 3.238 | 623 | 49.279 | 34.947 |
Anteil des Verbrauchs aus erneuerbaren Quellen am Gesamtenergieverbrauch | % | 38,8 | 44,7 | 37,8 | 28,8 |
Gesamtenergieverbrauch aus erneuerbaren Quellen außerhalb der Organisation (Scope 3,8, 3,13 und 3,14) | MWh | 28.739 | 17.890 | 48.087 | 40.247 |
Gesamtenergieverbrauch (Summe der Zeilen 6, 7 und 11) | MWh | 8.339 | 1.393 | 130.523 | 121.355 |
Gesamtenergieverbrauch innerhalb und außerhalb der Organisation | MWh | 53.732 | 53.526 | 240.258 | 240.527 |
Erzeugung nicht erneuerbarer Energie | MWh | 0 | 0 | 2.165 | 482 |
Erzeugung erneuerbarer Energie | MWh | 427 | 0 | 432 | 399 |
Adriatic | S IMMO | ||||
Energieintensität | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtenergieverbrauch aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren je Nettoeinnahmen aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren | MWh/MEUR | 857 | 1.050 | 714 | 923 |
Nettoeinnahmen aus Aktivitäten in klimaintensiven Sektoren1 | MEUR | 62,7 | 51,0 | 336,5 | 260,5 |
Gesamtenergieverbrauch innerhalb der Organisation je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,024 | 0,004 | 0,098 | 0,092 |
Gesamtenergieverbrauch außerhalb der Organisation je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,129 | 0,165 | 0,083 | 0,090 |
Gesamtenergieverbrauch je Referenzgesamtmietfläche | MWh/m² | 0,153 | 0,169 | 0,181 | 0,182 |
Referenzgesamtmietfläche | m² | 350.944 | 315.842 | 1.329.019 | 1.323.643 |
1 Die Nettoeinnahmen der S IMMO beinhalten die Erlöse aus dem Hotelbetrieb, die im Konzernabschluss der IMMOFINANZ als "Selbst genutzte Immobilien" ausgewiesen werden.
THG-Bruttoemissionen der Kategorien Scope 1, 2 und 3 sowie THG-Gesamtemissionen
IMMOFINANZ Group | S IMMO | ||||||
THG-Emissionen | Einheit | 2023 | 2022 | Basisjahr 2019 | 2023 | 2022 | Basisjahr 2019 |
Scope-1-THG-Emissionen | |||||||
Scope-1-THG-Bruttoemissionen | t CO2e | 18.189 | 18.134 | 13.788 | 11.554 | 12.337 | 11.001 |
Scope-2-THG-Emissionen | |||||||
Standortbezogene Scope-2-THG-Bruttoemissionen | t CO2e | 24.491 | 26.407 | 39.999 | 8.525 | 8.115 | 13.479 |
Marktbezogene Scope-2-THG-Bruttoemissionen | t CO2e | 21.629 | 23.472 | 42.601 | 8.369 | 8.806 | 14.967 |
Signifikante Scope-3-THG-Emissionen | |||||||
Gesamte indirekte Scope-3-THG-Bruttoemissionen | t CO2e | 169.074 | 201.208 | 317.472 | 50.835 | 58.689 | 56.154 |
1. Eingekaufte Güter und Dienstleistungen | t CO2e | 17.742 | 13.082 | 13.003 | 2.008 | 2.115 | 2.130 |
2. Kapitalgüter | t CO2e | 31.901 | 28.938 | 28.938 | 8.511 | 8.511 | 8.511 |
3. Brennstoff- und energiebezogene Aktivitäten | t CO2e | 98.437 | 140.709 | 258.525 | 34.065 | 40.944 | 41.058 |
4. Transport und Verteilung (vorgelagert) | t CO2e | 2.316 | 763 | 763 | 618 | 618 | 618 |
5. Abfall im Betrieb | t CO2e | 12.076 | 13.264 | 12.788 | 3.403 | 4.062 | 1.302 |
6. Geschäftsreisen | t CO2e | 91 | 788 | 788 | 74 | 77 | 77 |
7. Anfahrt der Arbeitnehmer | t CO2e | 169 | 300 | 300 | 63 | 103 | 103 |
8. Angemietete oder geleaste Wirtschaftsgüter | t CO2e | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
9. Transport (nachgelagert) | t CO2e | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
10. Verarbeitung verkaufter Güter | t CO2e | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
11. Nutzung verkaufter Güter | t CO2e | 69 | 72 | 56 | 35 | 61 | 45 |
12. Entsorgung verkaufter Güter an deren Lebenszyklusende | t CO2e | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
13. Vermietete oder verleaste Wirtschaftsgüter | t CO2e | 5.569 | 2.550 | 1.569 | 1.355 | 1.456 | 1.569 |
14. Franchise | t CO2e | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
15. Investitionen | t CO2e | 703 | 742 | 742 | 703 | 742 | 742 |
Anteil der Emissionen berechnet aus Primärdaten | % | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. |
THG-Emissionen insgesamt | |||||||
THG-Gesamtemissionen (standortbezogen) | t CO2e | 203.516 | 244.551 | 356.038 | 59.326 | 67.005 | 74.969 |
THG-Gesamtemissionen (marktbezogen) | t CO2e | 208.891 | 242.815 | 373.862 | 70.758 | 79.833 | 82.121 |
IMMOFINANZ Group | S IMMO | ||||||
THG-Intensität | Einheit | 2023 | 2022 | Basisjahr 2019 | 2023 | 2022 | Basisjahr 2019 |
THG-Gesamtemissionen (standortbezogen) je Nettoeinnahmen | t CO2e/ MEUR | 254,8 | 358,3 | 617,0 | 176,3 | 257,2 | 356,3 |
THG-Gesamtemissionen (marktbezogen) je Nettoeinnahmen | t CO2e/ MEUR | 261,5 | 355,7 | 647,9 | 210,3 | 306,5 | 390,3 |
Nettoeinnahmen1 | MEUR | 798,8 | 682,6 | 577,1 | 336,5 | 260,5 | 210,4 |
THG-Gesamtemissionen (standortbezogen) je Referenzgesamtmietfläche | t CO2e/m² | 0,060 | 0,072 | 0,116 | 0,045 | 0,051 | 0,076 |
THG-Gesamtemissionen (marktbezogen) je Referenzgesamtmietfläche | t CO2e/m² | 0,061 | 0,071 | 0,122 | 0,053 | 0,060 | 0,084 |
Referenzgesamtmietfläche | m² | 3.406.431 | 3.401.055 | 3.057.070 | 1.329.019 | 1.323.643 | 983.246 |
1 Die Nettoeinnahmen der S IMMO beinhalten die Erlöse aus dem Hotelbetrieb, die im Konzernabschluss der IMMOFINANZ als "Selbst genutzte Immobilien" ausgewiesen werden.
Wasserverbrauch
IMMOFINANZ Group | Österreich | ||||
Wasserverbrauch | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtwasserverbrauch | m³ | 1.995.231 | 2.019.900 | 73.118 | 77.550 |
Gesamtwasserverbrauch in Gebieten mit hohem Wasserstress | m³ | 423.640 | 557.901 | 0 | 0 |
Gesamtvolumen des zurückgewonnenen und wiederverwendeten Wasser | m³ | 0 | 0 | 0 | 0 |
Gesamtvolumen des gespeicherten Wassers | m³ | 112.849 | 117.449 | 0 | 0 |
Anteil des Wasserbrauchs aus direkter Messung | % | 25,6 | 4,0 | 100,0 | 0,0 |
IMMOFINANZ Group | Österreich | ||||
Wasserintensität | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtwasserverbrauch je Nettoeinnahmen | m³/MEUR | 2.498,2 | 2.959,2 | 1.593,0 | 1.444,1 |
Nettoeinnahmen | MEUR | 798,7 | 682,6 | 45,9 | 53,7 |
Gesamtwasserverbrauch je Referenzgesamtmietfläche | m³/m² | 0,6 | 0,6 | 0,4 | 0,3 |
Referenzgesamtmietfläche | m² | 3.406.431 | 3.416.967 | 198.847 | 246.357 |
Ressourcenabflüsse Abfälle
IMMOFINANZ Group | Österreich | ||||
Ressourcenabflüsse – Abfall | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtabfallaufkommen | t | 38.189,8 | 39.491,8 | 1.712,5 | 2.473,1 |
Gesamtaufkommen gefährlicher Abfall | t | 829,2 | 388,4 | 241,9 | 60,0 |
Gesamtaufkommen radioaktiver Abfall | t | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Gesamtaufkommen nicht gefährlicher Abfall | t | 37.360,6 | 39.103,5 | 1.470,6 | 2.413,1 |
Gesamtaufkommen verwerteter nicht gefährlicher Abfall | t | 14.336,4 | 15.484,2 | 443,1 | 1.096,8 |
Vorbereitung zur Wiederverwendung | t | 284,6 | 629,8 | 0,0 | 0,0 |
Recycling | t | 14.046,4 | 14.845,1 | 443,1 | 1.096,8 |
Sonstige Verwertungsverfahren | t | 5,4 | 9,3 | 0,0 | 0,0 |
Gesamtaufkommen beseitigter nicht gefährlicher Abfall | t | 23.024,2 | 23.619,4 | 1.027,5 | 1.316,4 |
Gesamtaufkommen Verbrennung | t | 4.638,0 | 4.165,8 | 1.025,1 | 1.313,2 |
Verbrennung mit Energierückgewinnung | t | 4.240,4 | 3.829,3 | 1.025,1 | 1.313,2 |
Verbrennung ohne Energierückgewinnung | t | 397,7 | 336,5 | 0,0 | 0,0 |
Deponierung | t | 17.188,2 | 18.157,5 | 0,0 | 0,0 |
Sonstige Arten der Beseitigung | t | 1.197,9 | 1.296,0 | 2,4 | 3,2 |
Gesamtaufkommen nicht recycelter Abfall | t | 23.853,4 | 24.007,8 | 1.269,4 | 1.376,4 |
Anteil des nicht recycelten Abfalls am Gesamtabfallaufkommen | % | 62,4 | 60,8 | 74,1 | 55,6 |
Deutschland | Polen | ||||
Wasserverbrauch | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtwasserverbrauch | m³ | 364.089 | 364.651 | 188.160 | 187.560 |
Gesamtwasserverbrauch in Gebieten mit hohem Wasserstress | m³ | 0 | 0 | 0 | 0 |
Gesamtvolumen des zurückgewonnenen und wiederverwendeten Wasser | m³ | 0 | 0 | 0 | 0 |
Gesamtvolumen des gespeicherten Wassers | m³ | 0 | 0 | 50 | 1.150 |
Anteil des Wasserbrauchs aus direkter Messung | % | 100,0 | 0,0 | 45,9 | 16,6 |
Deutschland | Polen | ||||
Wasserintensität | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtwasserverbrauch je Nettoeinnahmen | m³/MEUR | 15.626,1 | 19.818,0 | 1.898,7 | 1.991,1 |
Nettoeinnahmen | MEUR | 23,3 | 18,4 | 99,1 | 94,2 |
Gesamtwasserverbrauch je Referenzgesamtmietfläche | m³/m² | 4,2 | 5,0 | 0,5 | 0,5 |
Referenzgesamtmietfläche | m² | 87.652 | 73.201 | 400.173 | 381.463 |
Deutschland | Polen | ||||
Ressourcenabflüsse – Abfall | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtabfallaufkommen | t | 3.186,2 | 3.179,2 | 2.066,5 | 1.998,4 |
Gesamtaufkommen gefährlicher Abfall | t | 0,0 | 0,0 | 21,8 | 27,8 |
Gesamtaufkommen radioaktiver Abfall | t | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Gesamtaufkommen nicht gefährlicher Abfall | t | 3.186,2 | 3.179,2 | 2.044,7 | 1.970,8 |
Gesamtaufkommen verwerteter nicht gefährlicher Abfall | t | 1.345,2 | 1.345,2 | 996,1 | 909,4 |
Vorbereitung zur Wiederverwendung | t | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Recycling | t | 1.345,2 | 1.345,2 | 996,1 | 909,4 |
Sonstige Verwertungsverfahren | t | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Gesamtaufkommen beseitigter nicht gefährlicher Abfall | t | 1.841,0 | 1.834,0 | 1.048,6 | 1.061,4 |
Gesamtaufkommen Verbrennung | t | 1.841,0 | 1.834,0 | 229,6 | 220,0 |
Verbrennung mit Energierückgewinnung | t | 1.841,0 | 1.834,0 | 6,6 | 6,6 |
Verbrennung ohne Energierückgewinnung | t | 0,0 | 0,0 | 222,9 | 213,3 |
Deponierung | t | 0,0 | 0,0 | 814,0 | 761,5 |
Sonstige Arten der Beseitigung | t | 0,0 | 0,0 | 5,0 | 79,9 |
Gesamtaufkommen nicht recycelter Abfall | t | 1.841,0 | 1.834,0 | 1.070,4 | 1.089,2 |
Anteil des nicht recycelten Abfalls am Gesamtabfallaufkommen | % | 57,8 | 57,7 | 51,8 | 54,8 |
Tschechien | Ungarn | ||||
Wasserverbrauch | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtwasserverbrauch | m³ | 111.180 | 94.921 | 62.161 | 110.132 |
Gesamtwasserverbrauch in Gebieten mit hohem Wasserstress | m³ | 0 | 0 | 0 | 0 |
Gesamtvolumen des zurückgewonnenen und wiederverwendeten Wasser | m³ | 0 | 0 | 0 | 0 |
Gesamtvolumen des gespeicherten Wassers | m³ | 0 | 0 | 0 | 0 |
Anteil des Wasserbrauchs aus direkter Messung | % | 22,5 | 1,9 | 0,0 | 0,0 |
Tschechien | Ungarn | ||||
Wasserintensität | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtwasserverbrauch je Nettoeinnahmen | m³/MEUR | 1.985,4 | 2.081,6 | 1.781,1 | 2.270,8 |
Nettoeinnahmen | MEUR | 56,0 | 45,6 | 34,9 | 48,5 |
Gesamtwasserverbrauch je Referenzgesamtmietfläche | m³/m² | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 |
Referenzgesamtmietfläche | m² | 283.409 | 232.935 | 169.268 | 256.693 |
Tschechien | Ungarn | ||||
Ressourcenabflüsse – Abfall | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtabfallaufkommen | t | 1.987,6 | 1.021,9 | 3.218,6 | 4.059,3 |
Gesamtaufkommen gefährlicher Abfall | t | 122,2 | 95,9 | 129,5 | 157,0 |
Gesamtaufkommen radioaktiver Abfall | t | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Gesamtaufkommen nicht gefährlicher Abfall | t | 1.865,4 | 926,0 | 3.089,1 | 3.902,2 |
Gesamtaufkommen verwerteter nicht gefährlicher Abfall | t | 797,6 | 439,3 | 2.363,3 | 2.976,2 |
Vorbereitung zur Wiederverwendung | t | 25,6 | 2,0 | 0,0 | 518,1 |
Recycling | t | 772,0 | 437,3 | 2.363,3 | 2.458,1 |
Sonstige Verwertungsverfahren | t | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Gesamtaufkommen beseitigter nicht gefährlicher Abfall | t | 1.067,9 | 486,7 | 725,8 | 926,0 |
Gesamtaufkommen Verbrennung | t | 185,8 | 184,0 | 83,2 | 264,6 |
Verbrennung mit Energierückgewinnung | t | 79,0 | 79,0 | 43,4 | 252,4 |
Verbrennung ohne Energierückgewinnung | t | 106,8 | 105,1 | 39,8 | 12,1 |
Deponierung | t | 882,1 | 289,9 | 263,0 | 281,4 |
Sonstige Arten der Beseitigung | t | 0,0 | 12,7 | 379,6 | 380,1 |
Gesamtaufkommen nicht recycelter Abfall | t | 1.190,1 | 582,6 | 855,3 | 1.083,0 |
Anteil des nicht recycelten Abfalls am Gesamtabfallaufkommen | % | 59,9 | 57,1 | 26,6 | 26,7 |
Rumänien | Slowakei | ||||
Wasserverbrauch | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtwasserverbrauch | m³ | 244.408 | 214.991 | 99.593 | 67.412 |
Gesamtwasserverbrauch in Gebieten mit hohem Wasserstress | m³ | 89.950 | 52.313 | 0 | 0 |
Gesamtvolumen des zurückgewonnenen und wiederverwendeten Wasser | m³ | 0 | 0 | 0 | 0 |
Gesamtvolumen des gespeicherten Wassers | m³ | 10 | 0 | 112.282 | 116.299 |
Anteil des Wasserbrauchs aus direkter Messung | % | 4,9 | 0,0 | 62,5 | 48,0 |
Rumänien | Slowakei | ||||
Wasserintensität | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtwasserverbrauch je Nettoeinnahmen | m³/MEUR | 2.777,4 | 2.851,3 | 1.904,3 | 1.909,7 |
Nettoeinnahmen | MEUR | 88,0 | 75,4 | 52,3 | 35,3 |
Gesamtwasserverbrauch je Referenzgesamtmietfläche | m³/m² | 0,7 | 0,7 | 0,4 | 0,3 |
Referenzgesamtmietfläche | m² | 329.912 | 329.567 | 257.207 | 257.267 |
Rumänien | Slowakei | ||||
Ressourcenabflüsse – Abfall | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtabfallaufkommen | t | 5.104,4 | 6.821,1 | 3.023,5 | 1.372,6 |
Gesamtaufkommen gefährlicher Abfall | t | 0,0 | 0,0 | 142,6 | 35,2 |
Gesamtaufkommen radioaktiver Abfall | t | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Gesamtaufkommen nicht gefährlicher Abfall | t | 5.104,4 | 6.821,1 | 2.880,9 | 1.337,4 |
Gesamtaufkommen verwerteter nicht gefährlicher Abfall | t | 861,3 | 1.047,7 | 1.633,9 | 482,3 |
Vorbereitung zur Wiederverwendung | t | 0,0 | 0,0 | 232,0 | 87,3 |
Recycling | t | 861,3 | 1.047,7 | 1.396,4 | 385,8 |
Sonstige Verwertungsverfahren | t | 0,0 | 0,0 | 5,4 | 9,3 |
Gesamtaufkommen beseitigter nicht gefährlicher Abfall | t | 4.243,1 | 5.773,4 | 1.247,1 | 855,0 |
Gesamtaufkommen Verbrennung | t | 5,3 | 5,3 | 113,7 | 43,5 |
Verbrennung mit Energierückgewinnung | t | 5,3 | 5,3 | 113,7 | 43,5 |
Verbrennung ohne Energierückgewinnung | t | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Deponierung | t | 3.431,8 | 4.947,9 | 1.133,4 | 811,6 |
Sonstige Arten der Beseitigung | t | 806,0 | 820,1 | 0,0 | 0,0 |
Gesamtaufkommen nicht recycelter Abfall | t | 4.243,1 | 5.773,4 | 1.389,6 | 890,2 |
Anteil des nicht recycelten Abfalls am Gesamtabfallaufkommen | % | 83,1 | 84,6 | 46,0 | 64,9 |
Adriatic | S IMMO | ||||
Wasserverbrauch | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtwasserverbrauch | m³ | 146.287 | 152.634 | 706.236 | 750.048 |
Gesamtwasserverbrauch in Gebieten mit hohem Wasserstress | m³ | 29.513 | 34.225 | 304.177 | 471.363 |
Gesamtvolumen des zurückgewonnenen und wiederverwendeten Wasser | m³ | 0 | 0 | 0 | 0 |
Gesamtvolumen des gespeicherten Wassers | m³ | 507 | 0 | 0 | 0 |
Anteil des Wasserbrauchs aus direkter Messung | % | 68,0 | 0,0 | 6,8 | 0,0 |
Adriatic | S IMMO | ||||
Wasserintensität | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtwasserverbrauch je Nettoeinnahmen | m³/MEUR | 2.333,1 | 2.992,8 | 2.099,0 | 2.879,4 |
Nettoeinnahmen | MEUR | 62,7 | 51,0 | 336,5 | 260,5 |
Gesamtwasserverbrauch je Referenzgesamtmietfläche | m³/m² | 0,4 | 0,5 | 0,5 | 0,6 |
Referenzgesamtmietfläche | m² | 350.944 | 315.842 | 1.329.019 | 1.323.643 |
Adriatic | S IMMO | ||||
Ressourcenabflüsse – Abfall | Einheit | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Gesamtabfallaufkommen | t | 7.047,6 | 7.290,4 | 10.842,9 | 11.275,8 |
Gesamtaufkommen gefährlicher Abfall | t | 0,0 | 0,0 | 171,2 | 12,5 |
Gesamtaufkommen radioaktiver Abfall | t | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Gesamtaufkommen nicht gefährlicher Abfall | t | 7.047,6 | 7.290,4 | 10.671,6 | 11.263,3 |
Gesamtaufkommen verwerteter nicht gefährlicher Abfall | t | 823,4 | 1.136,0 | 5.072,6 | 6.051,1 |
Vorbereitung zur Wiederverwendung | t | 8,5 | 0,0 | 18,5 | 22,4 |
Recycling | t | 814,9 | 1.136,0 | 5.054,2 | 6.028,8 |
Sonstige Verwertungsverfahren | t | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Gesamtaufkommen beseitigter nicht gefährlicher Abfall | t | 6.224,2 | 6.154,3 | 5.599,0 | 5.212,1 |
Gesamtaufkommen Verbrennung | t | 145,3 | 145,3 | 1.009,1 | 156,0 |
Verbrennung mit Energierückgewinnung | t | 139,3 | 139,3 | 987,0 | 156,0 |
Verbrennung ohne Energierückgewinnung | t | 6,0 | 6,0 | 22,1 | 0,0 |
Deponierung | t | 6.079,0 | 6.009,1 | 4.585,0 | 5.056,1 |
Sonstige Arten der Beseitigung | t | 0,0 | 0,0 | 4,9 | 0,0 |
Gesamtaufkommen nicht recycelter Abfall | t | 6.224,2 | 6.154,3 | 5.770,2 | 5.224,6 |
Anteil des nicht recycelten Abfalls am Gesamtabfallaufkommen | % | 88,3 | 84,4 | 53,2 | 46,3 |
EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) – Auswirkungen je Kernmarkt
EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) – Auswirkung je Kernmarkt | IMMOFINANZ Group | Österreich | ||||||||
Gesamt | Like-for-like | Gesamt | Like-for-like | |||||||
Auswirkung | EPRA-Code | Einheit | Indikator | 2023 | 2023 | in % YoY | 2023 | 2023 | in % YoY | |
Energie | Elec-Abs, Elec-LfL | MWh/Jahr | Strom | Gebäudebetrieb | 500.810 | 413.471 | -2,3 | 33.421 | 17.944 | -2,9 |
Anteil des Stroms aus erneuerbaren Quellen in % | 70,2 | 70,7 | 29,4 | 50,1 | 7,2 | -2,3 | ||||
DH&C-Abs, DH&C-LfL | Fernwärme und -kühlung | Gebäudebetrieb | 85.798 | 68.523 | -9,1 | 11.654 | 6.302 | -6,0 | ||
Anteil von Fernwärme und -kühlung aus erneuerbaren Quellen in % | 7,5 | 8,5 | 378,2 | 0 | 0 | |||||
Fuels-Abs, Fuels-LfL | Brennstoffe | Gebäudebetrieb | 139.512 | 114.583 | -2,8 | 3.081 | 3.081 | 40,7 | ||
Anteil von Brennstoffen aus erneuerbaren Quellen in % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||
Energy-Int | kWh/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 212 | 221 | -2,9 | 212 | 212 | -0,1 | |
Treibhausgasemis sionen | GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-LfL | t CO2e/ Jahr | Direkt | Brennstoffe und Kältemittel | 18.145 | 14.569 | 13,8 | 798 | 745 | 692,8 |
GHG-Indir-Abs, GHG-Indir-LfL | Indirekt | Elec; DH&C; Erzeugung, Übertr. und Vert.; Wasser; Abfall; Nachfüllung Kältemittel | 134.719 | 106.519 | -28,9 | 1.816 | 912 | -42,0 | ||
GHG-Int | t CO2e/(m2 /Jahr) | Intensität | Direkt und indirekt | 0,044 | 0,045 | -25,3 | 0,013 | 0,013 | -0,6 | |
Wasser | Water-Abs, Water-LfL | m3/Jahr | Gebäudebetrieb | 2.109.100 | 1.805.370 | 4,7 | 73.118 | 35.536 | 34,4 | |
Anteil des aus anderen Quellen bezogenen Wassers in % | 23,7 | 27,7 | -1,5 | 0 | 0 | |||||
Water-Int | m3/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 0,625 | 0,668 | 5,0 | 0,276 | 0,276 | 34,5 | |
Abfall | Waste-Abs, Waste-LfL | t/Jahr | Gebäudebetrieb | 38.194 | 31.273 | -3,5 | 1.712 | 1.315 | -20,7 | |
Anteil des Abfalls, der nicht deponiert wird in % | 52,8 | 52,7 | 7,7 | 85,9 | 94,2 | -5,8 | ||||
Zertifizierungen | Cert-Tot | Anzahl der zertifizierten Liegenschaften | 92 | 70 | 14,8 | 9 | 9 | 800,0 | ||
Anteil an der Gesamtmietfläche des Portfolios in % | 42,6 | 46,6 | 9,5 | 31,5 | 64,9 | 409,7 | ||||
EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) – Auswirkung je Kernmarkt | Deutschland | Polen | ||||||||
Gesamt | Like-for-like | Gesamt | Like-for-like | |||||||
Auswirkung | EPRA-Code | Einheit | Indikator | 2023 | 2023 | in % YoY | 2023 | 2023 | in % YoY | |
Energie | Elec-Abs, Elec-LfL | MWh/Jahr | Strom | Gebäudebetrieb | 4.715 | 3.726 | -47,3 | 64.230 | 61.477 | -2,7 |
Anteil des Stroms aus erneuerbaren Quellen in % | 100,0 | 100,0 | 263,4 | 57,8 | 56,0 | 31,5 | ||||
DH&C-Abs, DH&C-LfL | Fernwärme und -kühlung | Gebäudebetrieb | 5.251 | 4.596 | 1,0 | 20.467 | 19.779 | -2,1 | ||
Anteil von Fernwärme und -kühlung aus erneuerbaren Quellen in % | 100,0 | 100,0 | 0 | 0 | ||||||
Fuels-Abs, Fuels-LfL | Brennstoffe | Gebäudebetrieb | 0 | 0 | 4.502 | 4.267 | 4,6 | |||
Anteil von Brennstoffen aus erneuerbaren Quellen in % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||
Energy-Int | kWh/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 114 | 126 | -28,4 | 223 | 228 | -2,3 | |
Treibhausgasemis sionen | GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-LfL | t CO2e/ Jahr | Direkt | Brennstoffe und Kältemittel | 30 | 19 | 67,9 | 1.359 | 1.358 | 29,1 |
GHG-Indir-Abs, GHG-Indir-LfL | Indirekt | Elec; DH&C; Erzeugung, Übertr. und Vert.; Wasser; Abfall; Nachfüllung Kältemittel | 284 | 247 | -94,9 | 31.792 | 31.378 | -24,2 | ||
GHG-Int | t CO2e/(m2 /Jahr) | Intensität | Direkt und indirekt | 0,004 | 0,004 | -94,5 | 0,083 | 0,087 | -22,9 | |
Wasser | Water-Abs, Water-LfL | m3/Jahr | Gebäudebetrieb | 364.089 | 362.466 | 1,3 | 188.210 | 183.585 | -1,2 | |
Anteil des aus anderen Quellen bezogenen Wassers in % | 98,0 | 98,5 | -1,3 | 0,0 | 0,0 | 1,2 | ||||
Water-Int | m3/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 4,154 | 5,496 | 1,3 | 0,470 | 0,489 | -1,2 | |
Abfall | Waste-Abs, Waste-LfL | t/Jahr | Gebäudebetrieb | 3.186 | 2.852 | 0,2 | 2.066 | 1.868 | -2,7 | |
Anteil des Abfalls, der nicht deponiert wird in % | 100,0 | 100,0 | 59,6 | 60,4 | -3,6 | |||||
Zertifizierungen | Cert-Tot | Anzahl der zertifizierten Liegenschaften | 3 | 2 | 11 | 11 | ||||
Anteil an der Gesamtmietfläche des Portfolios in % | 100,0 | 100,0 | 74,8 | 79,8 | 0,0 | |||||
EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) – Auswirkung je Kernmarkt | Tschechien | Ungarn | ||||||||
Gesamt | Like-for-like | Gesamt | Like-for-like | |||||||
Auswirkung | EPRA-Code | Einheit | Indikator | 2023 | 2023 | in % YoY | 2023 | 2023 | in % YoY | |
Energie | Elec-Abs, Elec-LfL | MWh/Jahr | Strom | Gebäudebetrieb | 35.036 | 24.331 | -5,5 | 24.049 | 21.340 | -10,0 |
Anteil des Stroms aus erneuerbaren Quellen in % | 64,1 | 83,0 | 2,3 | 100,0 | 100,0 | |||||
DH&C-Abs, DH&C-LfL | Fernwärme und -kühlung | Gebäudebetrieb | 6.469 | 3.262 | -6,7 | 1.207 | 1.207 | -9,6 | ||
Anteil von Fernwärme und -kühlung aus erneuerbaren Quellen in % | 0 | 0 | 100,0 | 100,0 | ||||||
Fuels-Abs, Fuels-LfL | Brennstoffe | Gebäudebetrieb | 8.355 | 7.135 | -3,0 | 5.399 | 4.974 | -26,9 | ||
Anteil von Brennstoffen aus erneuerbaren Quellen in % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||
Energy-Int | kWh/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 174 | 183 | -5,0 | 181 | 203 | -13,6 | |
Treibhausgasemis sionen | GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-LfL | t CO2e/ Jahr | Direkt | Brennstoffe und Kältemittel | 1.303 | 1.241 | 10,4 | 180 | 102 | -6,3 |
GHG-Indir-Abs, GHG-Indir-LfL | Indirekt | Elec; DH&C; Erzeugung, Übertr. und Vert.; Wasser; Abfall; Nachfüllung Kältemittel | 13.594 | 5.674 | -8,5 | 2.074 | 1.820 | -83,1 | ||
GHG-Int | t CO2e/(m2 /Jahr) | Intensität | Direkt und indirekt | 0,050 | 0,037 | -5,4 | 0,013 | 0,014 | -82,3 | |
Wasser | Water-Abs, Water-LfL | m3/Jahr | Gebäudebetrieb | 111.180 | 90.500 | 17,1 | 62.161 | 52.813 | -2,8 | |
Anteil des aus anderen Quellen bezogenen Wassers in % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||
Water-Int | m3/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 0,391 | 0,478 | 17,3 | 0,367 | 0,389 | -2,9 | |
Abfall | Waste-Abs, Waste-LfL | t/Jahr | Gebäudebetrieb | 1.988 | 744 | 4,9 | 3.219 | 2.913 | -0,9 | |
Anteil des Abfalls, der nicht deponiert wird in % | 49,5 | 69,9 | -3,1 | 87,8 | 92,4 | 0,0 | ||||
Zertifizierungen | Cert-Tot | Anzahl der zertifizierten Liegenschaften | 6 | 5 | 0 | 0 | ||||
Anteil an der Gesamtmietfläche des Portfolios in % | 21,5 | 34,2 | 0,2 | 0 | 0 | |||||
EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) – Auswirkung je Kernmarkt | Rumänien | Slowakei | ||||||||
Gesamt | Like-for-like | Gesamt | Like-for-like | |||||||
Auswirkung | EPRA-Code | Einheit | Indikator | 2023 | 2023 | in % YoY | 2023 | 2023 | in % YoY | |
Energie | Elec-Abs, Elec-LfL | MWh/Jahr | Strom | Gebäudebetrieb | 113.576 | 113.576 | -3,7 | 39.501 | 34.799 | 31,7 |
Anteil des Stroms aus erneuerbaren Quellen in % | 77,6 | 77,6 | 34,8 | 75,7 | 73,9 | -26,1 | ||||
DH&C-Abs, DH&C-LfL | Fernwärme und -kühlung | Gebäudebetrieb | 900 | 900 | 6.733 | 5.943 | -2,6 | |||
Anteil von Fernwärme und -kühlung aus erneuerbaren Quellen in % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||
Fuels-Abs, Fuels-LfL | Brennstoffe | Gebäudebetrieb | 27.048 | 27.048 | -16,5 | 10.576 | 9.417 | 42,9 | ||
Anteil von Brennstoffen aus erneuerbaren Quellen in % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||
Energy-Int | kWh/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 429 | 429 | -6,0 | 215 | 213 | 32,9 | |
Treibhausgasemis sionen | GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-LfL | t CO2e/ Jahr | Direkt | Brennstoffe und Kältemittel | 1.064 | 1.064 | 12,7 | 1.037 | 1.034 | -2,9 |
GHG-Indir-Abs, GHG-Indir-LfL | Indirekt | Elec; DH&C; Erzeugung, Übertr. und Vert.; Wasser; Abfall; Nachfüllung Kältemittel | 17.370 | 17.370 | -32,8 | 7.486 | 6.642 | 59,1 | ||
GHG-Int | t CO2e/(m2 /Jahr) | Intensität | Direkt und indirekt | 0,056 | 0,056 | -31,2 | 0,032 | 0,033 | 51,9 | |
Wasser | Water-Abs, Water-LfL | m3/Jahr | Gebäudebetrieb | 244.418 | 244.418 | 13,7 | 211.875 | 200.893 | 12,3 | |
Anteil des aus anderen Quellen bezogenen Wassers in % | 12,1 | 12,1 | 142,0 | 53,0 | 55,9 | -14,0 | ||||
Water-Int | m3/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 0,741 | 0,741 | 13,6 | 0,818 | 0,853 | 16,4 | |
Abfall | Waste-Abs, Waste-LfL | t/Jahr | Gebäudebetrieb | 5.104 | 5.104 | -25,2 | 3.023 | 2.188 | 114,9 | |
Anteil des Abfalls, der nicht deponiert wird in % | 32,8 | 32,8 | 19,3 | 57,8 | 46,6 | 130,7 | ||||
Zertifizierungen | Cert-Tot | Anzahl der zertifizierten Liegenschaften | 10 | 10 | 42,9 | 0 | 0 | |||
Anteil an der Gesamtmietfläche des Portfolios in % | 73,9 | 73,9 | 30,99 | 0 | 0 | |||||
EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) – Auswirkung je Kernmarkt | Adriatic | S IMMO | ||||||||
Gesamt | Like-for-like | Gesamt | Like-for-like | |||||||
Auswirkung | EPRA-Code | Einheit | Indikator | 2023 | 2023 | in % YoY | 2023 | 2023 | in % YoY | |
Energie | Elec-Abs, Elec-LfL | MWh/Jahr | Strom | Gebäudebetrieb | 46.487 | 36.831 | -8,6 | 139.795 | 99.447 | -1,0 |
Anteil des Stroms aus erneuerbaren Quellen in % | 57,7 | 72,8 | 74,6 | 68,9 | 68,5 | 2,2 | ||||
DH&C-Abs, DH&C-LfL | Fernwärme und -kühlung | Gebäudebetrieb | 1.149 | 1.149 | -28,2 | 31.967 | 25.385 | -19,1 | ||
Anteil von Fernwärme und -kühlung aus erneuerbaren Quellen in % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||
Fuels-Abs, Fuels-LfL | Brennstoffe | Gebäudebetrieb | 6.750 | 4.563 | -11,0 | 73.801 | 54.097 | 1,3 | ||
Anteil von Brennstoffen aus erneuerbaren Quellen in % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||
Energy-Int | kWh/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 157 | 148 | -10,3 | 182 | 187 | -3,1 | |
Treibhausgasemis sionen | GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-LfL | t CO2e/ Jahr | Direkt | Brennstoffe und Kältemittel | 840 | 737 | 5.466,1 | 11.534 | 8.270 | -1,4 |
GHG-Indir-Abs, GHG-Indir-LfL | Indirekt | Elec; DH&C; Erzeugung, Übertr. und Vert.; Wasser; Abfall; Nachfüllung Kältemittel | 13.872 | 8.665 | -52,2 | 46.430 | 33.811 | -8,6 | ||
GHG-Int | t CO2e/(m2 /Jahr) | Intensität | Direkt und indirekt | 0,042 | 0,033 | -48,6 | 0,041 | 0,044 | -7,0 | |
Wasser | Water-Abs, Water-LfL | m3/Jahr | Gebäudebetrieb | 146.794 | 121.295 | -12,5 | 707.256 | 513.864 | 4,7 | |
Anteil des aus anderen Quellen bezogenen Wassers in % | 0,3 | 0,4 | 0,1 | 0 | ||||||
Water-Int | m3/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 0,425 | 0,421 | -13,2 | 0,527 | 0,538 | 5,1 | |
Abfall | Waste-Abs, Waste-LfL | t/Jahr | Gebäudebetrieb | 7.048 | 5.686 | -8,2 | 10.847 | 8.603 | 3,6 | |
Anteil des Abfalls, der nicht deponiert wird in % | 13,7 | 10,7 | -17,6 | 56,1 | 55,1 | 13,5 | ||||
Zertifizierungen | Cert-Tot | Anzahl der zertifizierten Liegenschaften | 19 | 18 | -10,0 | 34 | 15 | |||
Anteil an der Gesamtmietfläche des Portfolios in % | 49,1 | 57,1 | -7,2 | 41,2 | 35,3 | -2,0 | ||||
EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) – Auswirkungen je Assetklasse
EPRA Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) – Auswirkung je Assetklasse | IMMOFINANZ Group | Büro | ||||||||
Gesamt | Like-for-Like | Gesamt | Like-for-Like | |||||||
Auswirkung | EPRA-Code | Einheit | Indikator | 2023 | 2023 | in % YoY | 2023 | 2023 | in % YoY | |
Energie | Elec-Abs, Elec-LfL | MWh/Jahr | Strom | Gebäudebetrieb | 500.810 | 413.471 | -2,3 | 130.461 | 113.985 | -2,8 |
Anteil des Stroms aus erneuerbaren Quellen in % | 70,2 | 70,7 | 29,4 | 97,2 | 96,8 | 32,9 | ||||
DH&C-Abs, DH&C-LfL | Fernwärme und -kühlung | Gebäudebetrieb | 85.798 | 68.523 | -9,1 | 36.697 | 30.690 | 0,3 | ||
Anteil von Fernwärme und -kühlung aus erneuerbaren Quellen in % | 7,5 | 8,5 | 378,2 | 14,3 | 15,0 | |||||
Fuels-Abs, Fuels-LfL | Brennstoffe | Gebäudebetrieb | 139.512 | 114.583 | -2,8 | 25.137 | 25.126 | -12,3 | ||
Anteil von Brennstoffen aus erneuerbaren Quellen in % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||
Energy-Int | kWh/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 212 | 221 | -2,9 | 267 | 274 | -3,8 | |
Treibhausgasemis sionen | GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-LfL | t CO2e/ Jahr | Direkt | Brennstoffe und Kältemittel | 18.145 | 14.569 | 13,8 | 2.474 | 2.407 | 67,8 |
GHG-Indir-Abs, GHG-Indir-LfL | Indirekt | Elec; DH&C; Erzeugung, Übertr. und Vert.; Wasser; Abfall; Nachfüllung Kältemittel | 134.719 | 106.519 | -28,9 | 15.547 | 14.596 | -52,7 | ||
GHG-Int | t CO2e/(m2 /Jahr) | Intensität | Direkt und indirekt | 0,044 | 0,045 | -25,3 | 0,027 | 0,027 | -47,3 | |
Wasser | Water-Abs, Water-LfL | m3/Jahr | Gebäudebetrieb | 2.109.100 | 1.805.370 | 4,7 | 646.669 | 607.403 | 10,8 | |
Anteil des aus anderen Quellen bezogenen Wassers in % | 23,7 | 27,7 | -1,5 | 59,8 | 63,6 | -5,2 | ||||
Water-Int | m3/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 0,625 | 0,668 | 5,0 | 0,949 | 0,980 | 10,8 | |
Abfall | Waste-Abs, Waste-LfL | t/Jahr | Gebäudebetrieb | 38.194 | 31.273 | -3,5 | 5.514 | 4.782 | -21,7 | |
Anteil des Abfalls, der nicht deponiert wird in % | 52,8 | 52,7 | 7,7 | 79,7 | 80,0 | 17,4 | ||||
Zertifizierungen | Cert-Tot | Anzahl der zertifizierten Liegenschaften | 92 | 70 | 14,8 | 24 | 23 | 15,0 | ||
Anteil an der Gesamtmietfläche des Portfolios in % | 42,6 | 46,6 | 9,5 | 64,1 | 77,3 | 9,0 | ||||
EPRA Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) – Auswirkung je Assetklasse | Einzelhandel | S IMMO | ||||||||
Gesamt | Like-for-Like | Gesamt | Like-for-Like | |||||||
Auswirkung | EPRA-Code | Einheit | Indikator | 2023 | 2023 | in % YoY | 2023 | 2023 | in % YoY | |
Energie | Elec-Abs, Elec-LfL | MWh/Jahr | Strom | Gebäudebetrieb | 230.554 | 200.039 | -2,7 | 139.795 | 99.447 | -1,0 |
Anteil des Stroms aus erneuerbaren Quellen in % | 52,7 | 32,4 | 68,9 | 68,5 | 2,2 | |||||
DH&C-Abs, DH&C-LfL | Fernwärme und -kühlung | Gebäudebetrieb | 17.133 | 12.448 | -7,0 | 31.967 | 25.385 | -19,1 | ||
Anteil von Fernwärme und -kühlung aus erneuerbaren Quellen in % | 7,0 | 9,7 | -2,7 | 0 | 0 | |||||
Fuels-Abs, Fuels-LfL | Brennstoffe | Gebäudebetrieb | 40.574 | 35.360 | -1,5 | 73.801 | 54.097 | 1,3 | ||
Anteil von Brennstoffen aus erneuerbaren Quellen in % | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||||
Energy-Int | kWh/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 210 | 220 | -2,2 | 182 | 187 | -3,1 | |
Treibhausgasemis sionen | GHG-Dir-Abs, GHG-Dir-LfL | t CO2e/ Jahr | Direkt | Brennstoffe und Kältemittel | 4.137 | 3.892 | 30,8 | 11.534 | 8.270 | -1,4 |
GHG-Indir-Abs, GHG-Indir-LfL | Indirekt | Elec; DH&C; Erzeugung, Übertr. und Vert.; Wasser; Abfall; Nachfüllung Kältemittel | 72.741 | 58.112 | -29,2 | 46.430 | 33.811 | -8,6 | ||
GHG-Int | t CO2e/(m2 /Jahr) | Intensität | Direkt und indirekt | 0,056 | 0,055 | -26,7 | 0,041 | 0,044 | -7,0 | |
Wasser | Water-Abs, Water-LfL | m3/Jahr | Gebäudebetrieb | 755.175 | 684.103 | -0,3 | 707.256 | 513.864 | 4,7 | |
Anteil des aus anderen Quellen bezogenen Wassers in % | 14,9 | 16,5 | -2,8 | 0,1 | 0 | |||||
Water-Int | m3/(m2/ Jahr) | Intensität | Gesamtes Gebäude | 0,554 | 0,606 | 0,2 | 0,527 | 0,538 | 5,1 | |
Abfall | Waste-Abs, Waste-LfL | t/Jahr | Gebäudebetrieb | 21.833 | 17.888 | -0,6 | 10.847 | 8.603 | 3,6 | |
Anteil des Abfalls, der nicht deponiert wird in % | 32,0 | 29,2 | 2,3 | 56,1 | 55,1 | 13,5 | ||||
Zertifizierungen | Cert-Tot | Anzahl der zertifizierten Liegenschaften | 34 | 32 | 23,1 | 34 | 15 | |||
Anteil an der Gesamtmietfläche des Portfolios in % | 32,4 | 39,2 | 20,8 | 41,2 | 35,3 | -2,0 | ||||
Kennzahlen zu sozial nachhaltige Arbeitsplätze & Mitarbeiterzufriedenheit der IMMOFINANZ Group
Merkmale der Beschäftigten
2023 | 2022 | ||||
Gesamtzahl der Beschäftigten nach Geschlecht1 | IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | Veränderung der IMMOFINANZ Group in % |
Gesamtzahl der Beschäftigten | 237 | 100 | 300 | 130 | -21,0 |
davon weiblich | 131 | 50 | 167 | 70 | -21,6 |
davon männlich | 106 | 50 | 133 | 60 | -20,3 |
davon andere | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,0 |
davon nicht angegeben | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,0 |
1 Headcounts zum 31. Dezember ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter
2023 | 2022 | ||||
Gesamtzahl der Beschäftigten nach Ländern1 | IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | Veränderung der IMMOFINANZ Group in % |
Gesamtzahl der Beschäftigten | 237 | 100 | 300 | 130 | -21,0 |
davon Österreich | 159 | 39 | 197 | 46 | -19,3 |
davon Deutschland | 77 | 60 | 81 | 66 | -4,9 |
davon Tschechien | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,0 |
davon Ungarn | 0 | 0 | 11 | 11 | -100,0 |
davon Polen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,0 |
davon Rumänien | 0 | 0 | 5 | 5 | -100,0 |
davon Slowakei | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,0 |
davon Kroatien | 1 | 1 | 3 | 2 | -66,7 |
davon Italien | 0 | 0 | 3 | 0 | -100,0 |
davon Serbien | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,0 |
davon Slowenien | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,0 |
1 Headcounts zum 31. Dezember ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter
2023 | |||||
IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | ||||
Gesamtzahl der Beschäftigten nach Vertragsart und Geschlecht1, 2 | Gesamt | Weiblich | Männlich | Weiblich | Männlich |
Gesamtzahl der Beschäftigten | 237 | 131 | 106 | 50 | 50 |
Aufschlüsselung nach Vertragsart | |||||
davon permanent | 222 | 124 | 98 | 48 | 47 |
davon temporär | 15 | 7 | 8 | 2 | 3 |
Aufschlüsselung nach Beschäftigungsart | |||||
davon ohne garantierte Stunden | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
davon Vollzeit | 174 | 82 | 92 | 37 | 43 |
davon Teilzeit | 63 | 49 | 14 | 13 | 7 |
1 Headcounts zum 31. Dezember ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter
2 Kein Mitarbeiter hat von der Option Gebrauch gemacht, sein Geschlecht als „andere“ oder „nicht berichtet“ anzugeben. Daher enthält die Darstellung der Mitarbeiterdaten nur die Kategorien „Weiblich“ und „Männlich“.
2023 | |||||||
IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | ||||||
Gesamtzahl der Beschäftigten nach Vertragsart und Ländern1, 2 | Gesamt | Österreich | Deutschland | Kroatien | Österreich | Deutschland | Kroatien |
Gesamtzahl der Beschäftigten | 237 | 159 | 77 | 1 | 39 | 60 | 1 |
Aufschlüsselung nach Vertragsart | |||||||
davon permanent | 222 | 155 | 66 | 1 | 39 | 55 | 1 |
davon temporär | 15 | 4 | 11 | 0 | 0 | 5 | 0 |
Aufschlüsselung nach Beschäftigungsart | |||||||
davon ohne garantierte Stunden | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
davon Vollzeit | 174 | 122 | 51 | 1 | 34 | 45 | 1 |
davon Teilzeit | 63 | 37 | 26 | 0 | 5 | 15 | 0 |
1 Headcounts zum 31. Dezember ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter
2 Zum 31. Dezember 2023 beschäftigte die IMMOFINANZ Group Mitarbeiter in den Ländern Österreich, Deutschland und Kroatien. Für die Berechnung wurden die Mitarbeiter in weiteren Ländern im Jahr 2022 unter „Weitere Länder“ zusammengefasst.
2022 | ||||||
IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | Veränderung der IMMOFINANZ Group in % | ||||
Gesamtzahl der Beschäftigten nach Vertragsart und Geschlecht1, 2 | Gesamt | Weiblich | Männlich | Weiblich | Männlich | |
Gesamtzahl der Beschäftigten | 300 | 167 | 133 | 70 | 60 | -21,0 |
Aufschlüsselung nach Vertragsart | ||||||
davon permanent | 297 | 164 | 133 | 69 | 60 | -25,3 |
davon temporär | 3 | 3 | 0 | 1 | 0 | ≥ 100,0 |
Aufschlüsselung nach Beschäftigungsart | ||||||
davon ohne garantierte Stunden | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,0 |
davon Vollzeit | 243 | 119 | 124 | 52 | 54 | -28,4 |
davon Teilzeit | 57 | 48 | 9 | 18 | 6 | 10,5 |
2022 | ||||||||||
IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | Veränderung der IMMO- FINANZ Group in % | ||||||||
Gesamtzahl der Beschäftigten nach Vertragsart und Ländern1, 2 | Gesamt | Österreich | Deutschland | Kroatien | Weitere Länder | Österreich | Deutschland | Kroatien | Weitere Länder | |
Gesamtzahl der Beschäftigten | 300 | 197 | 81 | 3 | 19 | 46 | 66 | 2 | 16 | -21,0 |
Aufschlüsselung nach Vertragsart | ||||||||||
davon permanent | 297 | 197 | 79 | 3 | 18 | 46 | 66 | 2 | 15 | -25,3 |
davon temporär | 3 | 0 | 2 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 1 | ≥ 100,0 |
Aufschlüsselung nach Beschäftigungsart | ||||||||||
davon ohne garantierte Stunden | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,0 |
davon Vollzeit | 243 | 163 | 61 | 3 | 16 | 36 | 55 | 2 | 13 | -28,4 |
davon Teilzeit | 57 | 34 | 20 | 0 | 3 | 10 | 11 | 0 | 3 | 10,5 |
Neue Mitarbeiter und Mitarbeiterfluktuation
2023 | ||||||||
IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | |||||||
Neue Mitarbeiter und Mitarbeiterfluktuation | Neue Mitarbeiter | Rate für Neueinstellungen in % | Abgänge | Fluk- tuationsrate in %1 | Neue Mitarbeiter | Rate für Neueinstellungen in % | Abgänge | Fluk- tuationsrate in %1 |
Gesamtzahl | 43 | 18,1 | 107 | 34,8 | 15 | 15,0 | 51 | 31,0 |
Aufschlüsselung nach Geschlecht2 | ||||||||
davon weiblich | 25 | 58,1 | 63 | 58,9 | 9 | 60,0 | 32 | 54,8 |
davon männlich | 18 | 41,9 | 44 | 41,1 | 6 | 40,0 | 19 | 45,2 |
Aufschlüsselung nach Altersgruppen | ||||||||
davon unter 30 Jahre alt | 19 | 44,2 | 22 | 20,6 | 10 | 66,7 | 7 | 19,4 |
davon 30–50 Jahre alt | 21 | 48,8 | 59 | 55,1 | 4 | 26,7 | 30 | 48,4 |
davon über 50 Jahre alt | 3 | 7,0 | 26 | 24,3 | 1 | 6,7 | 14 | 32,3 |
Aufschlüsselung nach Ländern3 | ||||||||
davon Österreich | 36 | 83,7 | 77 | 72,0 | 9 | 60,0 | 22 | 51,6 |
davon Deutschland | 7 | 16,3 | 13 | 12,1 | 6 | 40,0 | 12 | 38,7 |
davon Kroatien | 0 | 0,0 | 1 | 0,9 | 0 | 0,0 | 1 | 3,2 |
davon weitere Länder | 0 | 0,0 | 16 | 15,0 | 0 | 0,0 | 16 | 6,5 |
1 Die Fluktuationsrate wird nach der Formel der Bundesvereinigung der Deutschen Arbeitgeberverbände (BDA) berechnet und unterscheidet nicht nach freiwilligen und unfreiwilligen Abgängen (Abgänge/durchschnittlicher Personalbestand der Periode). Änderung der verwendeten Formel 2023: In den Vorjahren wurde die Schlüter-Formel verwendet (Abgänge/Beschäftigte zum 1. Jänner plus Zugänge), beginnend mit dem Geschäftsjahr 2023: Abgänge/Durchschnitt der Beschäftigten im jeweiligen Zeitraum.
2 Headcounts zum 31. Dezember ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter
3 Zum 31. Dezember 2023 beschäftigte die IMMOFINANZ Group Mitarbeiter in den Ländern Österreich, Deutschland und Kroatien. Für die Berechnung wurden die Mitarbeiter in weiteren Ländern im Jahr 2022 unter „Weitere Länder“ zusammengefasst.
Tarifvertragliche Deckung und sozialer Dialog nach Ländern
Abdeckung durch Tarifverhandlungen und sozialer Dialog nach Ländern | Abdeckung durch Tarifverhandlungen | Sozialer Dialog | |
Abdeckungsrate | Beschäftigte – EWR (für Länder mit über 50 Beschäftigten, die über 10% der Gesamtbeschäftigung ausmachen) | Beschäftigte – Nicht-EWR (Schätzung für Regionen mit über 50 Beschäftigten, die über 10% der Gesamtbeschäftigung ausmachen) | Vertretung am Arbeitsplatz (nur EWR) (für Länder mit über 50 Beschäftigten, die über 10% der Gesamtbeschäftigung repräsentieren) |
0–19% | Deutschland, Kroatien | Deutschland, Kroatien | |
20–39% | |||
40–59% | |||
60–79% | |||
80–100% | Österreich | Österreich | |
2022 | ||||||||
IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | |||||||
Neue Mitarbeiter und Mitarbeiterfluktuation | Neue Mitarbeiter | Rate für Neueinstellungen in % | Abgänge | Fluk- tuationsrate in %1 | Neue Mitarbeiter | Rate für Neueinstellungen in % | Abgänge | Fluk- tuationsrate in %1 |
Gesamtzahl | 85 | 28,3 | 111 | 25,4 | 22 | 16,2 | 19 | 14,0 |
Aufschlüsselung nach Geschlecht2 | ||||||||
davon weiblich | 51 | 60,0 | 57 | 51,4 | 11 | 50,0 | 6 | 31,6 |
davon männlich | 34 | 40,0 | 54 | 48,6 | 11 | 50,0 | 13 | 68,4 |
Aufschlüsselung nach Altersgruppen | ||||||||
davon unter 30 Jahre alt | 29 | 34,1 | 31 | 27,9 | 7 | 31,8 | 4 | 21,1 |
davon 30-50 Jahre alt | 45 | 52,9 | 66 | 59,5 | 9 | 40,9 | 8 | 42,1 |
davon über 50 Jahre alt | 11 | 12,9 | 14 | 12,6 | 6 | 27,3 | 7 | 36,8 |
Aufschlüsselung nach Ländern3 | ||||||||
davon Österreich | 38 | 44,7 | 41 | 36,9 | 8 | 36,4 | 3 | 15,8 |
davon Deutschland | 15 | 17,6 | 20 | 18,0 | 11 | 50,0 | 15 | 79,0 |
davon Kroatien | 3 | 3,5 | 0 | 0,0 | 0 | 0,0 | 0 | 0,0 |
davon weitere Länder | 29 | 34,1 | 50 | 45,0 | 3 | 13,6 | 1 | 5,3 |
EPRA-Diversitätskennzahlen
2023 | 2022 | ||||||||
IMMOFINANZ Group | davon S IMMO1 | IMMOFINANZ Group2 | davon S IMMO | Veränderung der IMMO- FINANZ Group in % | |||||
Mitarbeiterdiversität | Anzahl der Personen | Anzahl in % | Anzahl der Personen | Anzahl in % | Anzahl der Personen | Anzahl in % | Anzahl der Personen | Anzahl in % | |
Vorstand | 4 | 100 | 2 | 50 | 3 | 100,0 | 2 | 66,7 | 33,3 |
Nach Geschlecht | |||||||||
davon weiblich | 2 | 50,0 | 1 | 50,0 | 1 | 33,3 | 0 | 0,0 | 100 |
davon männlich | 2 | 50,0 | 1 | 50,0 | 2 | 66,7 | 2 | 100,0 | 0,0 |
Nach Altersgruppe | |||||||||
davon unter 30 Jahre alt | 0 | 0,0 | 0 | 0,0 | 0 | 0,0 | 0 | 0,0 | 0,0 |
davon 30-50 Jahre alt | 1 | 25,0 | 0 | 0,0 | 0 | 0,0 | 0 | 0,0 | 100,0 |
davon über 50 Jahre alt | 3 | 75,0 | 2 | 100,0 | 3 | 100,0 | 2 | 100,0 | 0,0 |
Top-Management | 6 | 2,5 | 4 | 4 | 6 | 2,0 | 6 | 4,6 | 0,0 |
Nach Geschlecht | |||||||||
davon weiblich | 4 | 66,7 | 2 | 50,0 | 3 | 50,0 | 3 | 50,0 | 33,3 |
davon männlich | 2 | 33,3 | 2 | 50,0 | 3 | 50,0 | 3 | 50,0 | -33,3 |
Nach Altersgruppe | |||||||||
davon unter 30 Jahre alt | 0 | 0,0 | 0 | 0,0 | 0 | 0,0 | 0 | 0,0 | 0 |
davon 30-50 Jahre alt | 4 | 66,7 | 2 | 50,0 | 3 | 50,0 | 3 | 50,0 | 33,3 |
davon über 50 Jahre alt | 2 | 33,3 | 2 | 50,0 | 3 | 50,0 | 3 | 50,0 | -33,3 |
Mittleres Management | 30 | 12,7 | 19 | 19 | 48 | 16,0 | 8 | 6,2 | -37,5 |
Nach Geschlecht | |||||||||
davon weiblich | 7 | 23,3 | 6 | 31,6 | 14 | 29,2 | 3 | 33,3 | -50,0 |
davon männlich | 23 | 76,7 | 13 | 68,4 | 34 | 70,8 | 5 | 66,7 | -32,4 |
Nach Altersgruppe | |||||||||
davon unter 30 Jahre alt | 1 | 3,3 | 1 | 5,3 | 2 | 4,2 | 0 | 0,0 | -50 |
davon 30-50 Jahre alt | 19 | 63,3 | 11 | 57,9 | 35 | 72,9 | 4 | 55,6 | -45,7 |
davon über 50 Jahre alt | 10 | 33,3 | 7 | 36,8 | 11 | 22,9 | 4 | 44,4 | -9,1 |
Management auf Einstiegsebene | 18 | 7,6 | 0 | 0 | 0 | 0,0 | 0 | 0,0 | 100,0 |
Nach Geschlecht | |||||||||
davon weiblich | 7 | 38,9 | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. |
davon männlich | 11 | 61,1 | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. |
Nach Altersgruppe | |||||||||
davon unter 30 Jahre alt | 1 | 5,6 | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. |
davon 30-50 Jahre alt | 17 | 94,4 | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. |
davon über 50 Jahre alt | 0 | 0,0 | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. | n. a. |
Mitarbeiter ohne Führungsfunktion | 183 | 77,2 | 77 | 77,0 | 246 | 82,0 | 116 | 89,2 | -25,6 |
Nach Geschlecht | |||||||||
davon weiblich | 113 | 61,7 | 42 | 54,6 | 150 | 61,0 | 64 | 55,2 | -24,7 |
davon männlich | 70 | 38,3 | 35 | 45,5 | 96 | 39,0 | 52 | 44,8 | -27,1 |
Nach Altersgruppe | |||||||||
davon unter 30 Jahre alt | 43 | 23,5 | 16 | 20,8 | 55 | 22,4 | 15 | 12,9 | -21,8 |
davon 30-50 Jahre alt | 101 | 55,2 | 33 | 42,9 | 138 | 56,1 | 63 | 54,3 | -26,8 |
davon über 50 Jahre alt | 39 | 21,3 | 28 | 36,4 | 53 | 21,5 | 38 | 32,8 | -26,4 |
Anteil des Top-Managements an der Gesamtzahl der Beschäftigten in % | 2,5 | n. a. | |||||||
1 Mitarbeiter der S IMMO im Management auf Einstiegsebene im Jahr 2023 sind im mittleren Management enthalten.
2 Das Top-Management der IMMOFINANZ im Jahr 2022 ist im mittleren Management enthalten; Mitarbeiter des Managements auf Einstiegsebene im Jahr 2022 ist im mittleren Management enthalten, da es 2023 Änderung der Berichtsstruktur gab.
EPRA-Kennzahlen zur Ausbildung und Kompetenzentwicklung
2023 | 2022 | ||||||||
IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | Ver- änderung Gesamtstunden/ HC in % | |||||
Anzahl Schulungsstunden | Stunden gesamt | Je Mitarbeiter | Stunden gesamt | Je Mitarbeiter | Stunden gesamt | Je Mitarbeiter | Stunden gesamt | Je Mitarbeiter | |
Gesamt | 3.221 | 14 | 1.006 | 10 | 2.630 | 16 | n. a. | n. a. | n. a. |
Nach Geschlecht1 | |||||||||
davon weiblich | 2.071 | 16 | 522 | 10 | 1.358 | 14 | n. a. | n. a. | n. a. |
davon männlich | 1.151 | 11 | 484 | 10 | 1.272 | 17 | n. a. | n. a. | n. a. |
Nach Altersgruppe2 | |||||||||
davon unter 30 Jahre | 602 | 21 | n. a. | n. a. | 499 | 12 | n. a. | n. a. | 79,0 |
davon 30 bis 50 Jahre | 1.381 | 15 | n. a. | n. a. | 1.795 | 17 | n. a. | n. a. | -14,5 |
davon über 50 Jahre | 233 | 17 | n. a. | n. a. | 337 | 16 | n. a. | n. a. | 4,0 |
Nach Angestellten- kategorie3 | |||||||||
davon Top-Management | 67 | 11 | 13 | 3 | 0 | 0 | n. a. | n. a. | n. a. |
davon mittleres Management | 416 | 14 | 215 | 15 | 862 | 22 | n. a. | n. a. | n. a. |
davon Management auf Einstiegsebene | 203 | 11 | 34 | 7 | 0 | 0 | n. a. | n. a. | n. a. |
davon Mitarbeiter ohne Führungsfunktion | 2.536 | 14 | 744 | 10 | 1.768 | 14 | n. a. | n. a. | n. a. |
1 Aufteilung nach Geschlecht 2022 beinhaltet nur die Daten der IMMOFINANZ.
2 Aufteilung nach Altersgruppe 2022 und 2023 beinhaltet nur die Daten der IMMOFINANZ.
3 Aufteilung nach Angestelltenkategorie 2022 beinhaltet nur die Daten der IMMOFINANZ.
Gesundheitsmanagement
Gesundheit und Sicherheit1 | IMMOFINANZ Group2 | davon S IMMO |
Prozentsatz aller Beschäftigten, für die das Gesundheits- und Sicherheitsmanagementsystem auf der Grundlage gesetzlicher Vorschriften und/oder anerkannter Normen oder Leitlinien gilt, in % | 100,0 | 100,0 |
Anzahl der arbeitsbedingten Unfälle | 1 | 0 |
Anzahl der Fälle von arbeitsbedingten Erkrankungen | 1 | 1 |
Anzahl der arbeitsbedingten Verletzungen | 1 | 0 |
Anzahl der Arbeitsunfälle mit schwerwiegenden Folgen (ohne tödliche Unfälle) | 0 | 0 |
Zahl der Todesfälle infolge von arbeitsbedingten Verletzungen und arbeitsbedingten Erkrankungen | 0 | 0 |
Anzahl der Ausfalltage aufgrund von Arbeitsunfällen, arbeitsbedingten Erkrankungen und Todesfällen aufgrund von Krankheiten | 165 | 165 |
Zahl der meldepflichtigen arbeitsbedingten Erkrankungen, vorbehaltlich rechtlicher Einschränkungen bei der Datenerhebung | 0 | 0 |
Berechnungsrate der arbeitsbedingten Verletzungen3 | 2,6 | 0,0 |
1 Die Zahlen beziehen sich nur auf Beschäftigte, da die Zahl der Nicht-Beschäftigten unerheblich ist.
2 Vergleichswerte werden ab dem Folgejahr berichtet.
3 Zur Berechnung der Quote der arbeitsbedingten Verletzungen teilt das Unternehmen die jeweilige Anzahl der Fälle durch die Anzahl der von den eigenen Mitarbeitern geleisteten Arbeitsstunden und multipliziert sie mit 1.000.000. Diese Quoten stellen somit die Anzahl der jeweiligen Fälle pro eine Million Arbeitsstunden dar. Eine Quote auf der Grundlage von 1.000.000 geleisteten Arbeitsstunden gibt die Zahl der arbeitsbedingten Verletzungen pro 500 Vollzeitbeschäftigte in einem Zeitraum von einem Jahr an. Aus Gründen der besseren Vergleichbarkeit wird eine Quote auf der Grundlage von 1.000.000 Arbeitsstunden auch für Unternehmen mit weniger als 500 Beschäftigten verwendet.
2023 | 2022 | |||
Arbeitssicherheit Mitarbeiter | IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | IMMOFINANZ Group | davon S IMMO |
Anzahl der Arbeitsunfälle | 1 | 0 | 4 | 2 |
Unfallhäufigkeitsrate in %1 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | n. a. |
Ausfallzeiten in Tagen2 | 165 | 165 | 0 | 0 |
Ausfallrate in %3 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,0 |
Krankenstände in Tagen4 | 1.943 | 956 | 2.677 | 1.329 |
Krankenstandsrate in %5 | 4,0 | 4,9 | 3,9 | n. a. |
Arbeitsbedingte Todesfälle | 0 | 0 | 0 | 0 |
1 Anzahl der Arbeitsunfälle/Summe geleisteter Arbeitsstunden; 2022 beinhaltet nur Daten für die IMMOFINANZ
2 Anzahl der Krankenstandstage durch Arbeitsunfälle
3 Anzahl der Krankenstandstage durch Arbeitsunfälle/Summe geleisteter Arbeitsstunden
4 Anzahl der erkrankungsbedingten Abwesenheitstage (Arbeitsunfälle und Krankheiten)
5 Anzahl der erkrankungsbedingten Abwesenheitstage/Summe der Arbeitstage; 2022 beinhaltet nur Daten für die IMMOFINANZ
Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben
Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben | 2023 | 2022 | |||
Elternzeit | IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | IMMOFINANZ Group | davon S IMMO | Veränderung in der IMMOFINANZ Group in % |
Gesamtanzahl der Angestellten mit Anspruch auf Elternzeit | 227 | 100 | 293 | 127 | -22,5 |
davon weiblich | 126 | 50 | 164 | 67 | -23,2 |
davon männlich | 101 | 50 | 129 | 60 | -21,7 |
Gesamtanzahl der Angestellten, die Elternzeit in Anspruch genommen haben | 17 | 3 | 18 | 5 | -5,6 |
davon weiblich | 16 | 3 | 16 | 5 | 0,0 |
davon männlich | 1 | 0 | 2 | 0 | -50,0 |
Anteil der Angestellten mit Anspruch auf Elternzeit an der Gesamtanzahl der Mitarbeiter in % | 96 | 100 | 98 | 98 | -1,9 |
davon weiblich | 56 | 50 | 56 | 53 | -0,8 |
davon männlich | 44 | 50 | 44 | 47 | 1,1 |
Anteil der Angestellten, die Elternzeit in Anspruch genommen haben, an der Gesamtanzahl der Mitarbeiter in % | 7 | 3 | 6 | 4 | 19,5 |
davon weiblich | 94 | 100 | 89 | 100 | 5,9 |
davon männlich | 6 | 0 | 11 | 0 | -47,1 |
Gesamtzahl der Angestellten, die innerhalb des Berichtszeitraums nach Been- digung der Elternzeit an den Arbeitsplatz zurückgekehrt sind | 9 | 3 | 7 | 1 | 28,6 |
davon weiblich | 7 | 2 | 4 | 0 | 75,0 |
davon männlich | 2 | 1 | 3 | 1 | -33,3 |
Gesamtzahl der Angestellten, die nach Beendigung der Elternzeit an den Arbeitsplatz zurückgekehrt sind und zwölf Monate nach ihrer Rückkehr an den Arbeitsplatz noch beschäftigt waren | 5 | 0 | 11 | 2 | -54,5 |
davon weiblich | 5 | 0 | 10 | 2 | -50,0 |
davon männlich | 0 | 0 | 1 | 0 | -100,0 |
Rückkehrrate in % | 75 | 50 | 100 | 100 | -25,0 |
davon weiblich | 78 | 67 | 57 | 0 | 36,1 |
davon männlich | 22 | 33 | 43 | 100 | -48,1 |
Verbleiberate in % | 36 | 0 | 88 | 100 | -59,2 |
davon weiblich | 100 | 0 | 91 | 100 | 10,0 |
davon männlich | 0 | 0 | 9 | 0 | -100,0 |
EPRA-Index
Der vorliegende Nachhaltigkeitsbericht wurde unter Berücksichtigung der Prinzipien und Kriterien des Rahmenwerks für die Nachhaltigkeitsberichterstattung „EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines – Third Version September 2017“ der European Public Real Estate Association (EPRA) erstellt. Die Beschreibung der Overall Recommendations befindet sich im Abschnitt „Grundlagen der Berichterstattung“.
EPRA-Code | Verweis / Anmerkung | ||
Grüne Gebäude und Umwelt | |||
Elec-Abs | Total electricity consumption | Nichtfinanzielle Berichterstattung (NFI) – Abschnitt „EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt)“ | |
Elec-LfL | Like-for-like total electricity consumption | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
DH&C-Abs | Total district heating & cooling consumption | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
DH&C-LfL | Like-for-like total district heating & cooling consumption | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
Fuels-Abs | Total fuel consumption | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
Fuels-LfL | Like-for-like total fuel consumption | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
Energy-Int | Building energy intensity | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
GHG-Dir-Abs | Total direct greenhouse gas (GHG) emissions | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
GHG-Indir-Abs | Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
GHG-Int | Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
Water-Abs | Total water consumption | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
Water-LfL | Like-for-like total water consumption | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
Water-Int | Building water intensity | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
Waste-Abs | Total weight of waste by disposal route | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
Waste-LfL | Like-for-like total weight of waste by disposal route | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
Mieter | |||
Cert-Tot | Type and number of sustainably certified assets | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |
H&S-Asset | Asset health and safety assessments | NFI - Kundenorientierung | |
H&S-Comp | Asset health and safety compliance | Derzeit wird keine einheitliche Erfassung von Vorfällen von Non-Compliance vorgenommen; die Berichterstattung befindet sich im Aufbau. Im Abschnitt Kundenorientierung wird eine textliche Beschreibung vorgenommen. | |
Mitarbeiter | |||
Diversity-Emp | Employee gender diversity | NFI - EPRA-Diversitätskennzahlen | |
Diversity-Pay | Gender pay ratio | NFI – Gender Pay Ratio | |
Emp-Training | Training and development | NFI - EPRA-Kennzahlen zur Ausbildung und Kompetenzentwicklung | |
Emp-Dev | Employee performance appraisals | NFI - Mitarbeiterentwicklung | |
Emp-Turnover | Employee turnover and retention | NFI - Neue Mitarbeiter und Mitarbeiterfluktuation | |
H&S-Emp | Employee health and safety | NFI – Arbeitssicherheit Mitarbeiter | |
Unternehmen | |||
Gov-Board | Composition of the highest governance body | Corporate Governance-Bericht (CGB) – Der Aufsichtsrat | |
Gov-Select | Nominating and selecting the highest governance body | CGB – Der Aufsichtsrat | |
Gov-CoI | Process for managing conflicts of interest | CGB - Angaben zur Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat | |
GRI-Index
Die vorliegende nichtfinanzielle Erklärung wurde unter Berücksichtigung der Prinzipien und Kriterien des international anerkannten Rahmenwerks für die Nachhaltigkeitsberichterstattung der Global Reporting Initiative erstellt. Der vorliegende Bericht wurde in Übereinstimmung mit den GRI-Standards erstellt. Dieses Dokument verweist auf die im folgenden Index gelisteten selektiven Angaben der GRI-Standards:
GRI 2 | Angabe | Verweis | Anmerkungen und Auslassungen | |||
Die Organisation und ihre Berichtserstattungspraktiken | ||||||
GRI 2-1 | Organisationsprofil | |||||
GRI 2-1 | Ort der Unternehmenszentrale | IMMOFINANZ AG Wienerbergstraße 9, 1100 Wien, Österreich | ||||
GRI 2-2 | Entitäten, die in der Nachhaltigkeitsberichtserstattung der Organisation berücksichtigt werden | Nichtfinanzielle Berichterstattung (NFI) – Abschnitt „Grundlagen für die Berichterstattung“ | ||||
GRI 2-3 | Berichtszeitraum, Berichtshäufigkeit und Kontaktstelle | 1. Jänner bis 31. Dezember 2023, jährlich, esg@immofinanz.com Datum der Veröffentlichung: 27. März 2024 | ||||
GRI 2-4 | Richtigstellung oder Neudarstellung von Informationen | Sämtliche Umweltkennzahlen für 2022 wurden mit der konzernweit vereinheitlichten Methodik unter Einbeziehung der S IMMO neu berechnet. Aufgrund einer methodischen Abweichung wurde die Krankenstands-, Ausfalls- und Fluktuationsrate für 2022 korrigiert, um mit 2023 vergleichbar zu sein. 2023 wurde eine vereinheitliche Methode angewendet. Gender Pay Gap 2022 wurde korrigiert. | ||||
GRI 2-5 | Externe Prüfung | Es findet keine externe Prüfung statt, daher nicht zutreffend. | ||||
Tätigkeiten und Mitarbeiter:innen | ||||||
GRI 2-6 | Aktivitäten, Wertschöpfungskette und andere Geschäftsbeziehungen | NFI – Vorwort des Vorstands NFI – Nachhaltige Lieferkette | ||||
GRI 2-7 | Angestellte | NFI - Sozial nachhaltige Arbeitsplätze & Mitarbeiterzufriedenheit NFI - Kennzahlen zu sozial nachhaltige Arbeitsplätze & Mitarbeiterzufriedenheit der IMMOFINANZ Group | ||||
GRI 2-8 | Mitarbeiter:innen, die keine Angestellten sind | Da es keine Nichtangestellten Mitarbeiter gibt, ist dieser Punkt nicht relevant. | ||||
Unternehmensführung | ||||||
GRI 2-9 | Führungsstruktur und Zusammensetzung | Siehe Corporate-Governance-Bericht im Geschäftsbericht 2023. | ||||
GRI 2-10 | Nominierung und Auswahl des höchsten Kontrollorgans | Siehe Corporate-Governance-Bericht im Geschäftsbericht 2023. | ||||
GRI 2-11 | Vorsitzende:r des höchsten Kontrollorgans | Siehe Corporate-Governance-Bericht im Geschäftsbericht 2023. | ||||
GRI 2-12 | Rolle des höchsten Kontrollorgans bei der Beaufsichtigung der Bewältigung der Auswirkungen | Siehe Corporate-Governance-Bericht im Geschäftsbericht 2023. | ||||
GRI 2-13 | Delegation der Verantwortung für das Management der Auswirkungen | NFI – ESG-Governance | Siehe Corporate-Governance-Bericht im Geschäftsbericht 2023. | |||
GRI 2-14 | Rolle des höchsten Kontrollorgans bei der Nachhaltigkeitsberichterstattung | NFI – ESG-Governance | ||||
GRI 2-15 | Interessenskonflikte | Siehe Corporate-Governance-Bericht im Geschäftsbericht 2023. | ||||
GRI 2-16 | Übermittlung kritischer Anliegen | Gemäß Aktiengesetz können kritische Anliegen in den AR-Sitzungen vorgebracht werden. Siehe Geschäftsordnung des Vst & AR. | ||||
GRI 2-17 | Gesammeltes Wissen des höchsten Kontrollorgans | Siehe Corporate-Governance-Bericht im Geschäftsbericht 2023. | ||||
GRI 2-18 | Bewertung der Leistung des höchsten Kontrollorgans | Siehe Corporate-Governance-Bericht im Geschäftsbericht 2023. | ||||
GRI 2 | Angabe | Verweis | Anmerkungen und Auslassungen | ||||
Unternehmensführung | |||||||
GRI 2-19 | Vergütungspolitik | Siehe Vergütungsbericht auf der Webseite der IMMOFINANZ https://immofinanz.com. | |||||
GRI 2-20 | Verfahrung zur Festlegung der Vergütung | Siehe Corporate-Governance-Bericht im Geschäftsbericht 2023. | |||||
GRI 2-21 | Verhältnis der Jahresgesamtvergütung | Siehe Vergütungsbericht auf der Webseite der IMMOFINANZ https://immofinanz.com. | |||||
Strategie, Richtlinien und Praktiken | |||||||
GRI 2-22 | Anwendungserklärung zur Strategie für nachhaltige Entwicklung | NFI – Vorwort des Vorstands | |||||
GRI 2-23 | Verpflichtungserklärung zu Grundsätzen und Handlungsweisen | NFI – Vorwort des Vorstands, Stakeholder-Engagement, Governance & Ethik | |||||
GRI 2-23 | b.ii. Kategorien von Stakeholdern, einschließlich gefährdeter oder schutzbedürftiger Gruppen, denen die Organisation im Rahmen ihrer Verpflichtung besondere Aufmerksamkeit schenkt | Siehe Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte im Abschnitt Governance - Einleitung. | |||||
GRI 2-23 | c. Links zu den Verpflichtungserklärungen zu Grundsätzen und Handlungsweisen | Grundsatzerklärung zur Achtung der Menschenrechte: https://immofinanz.com/de/nachhaltigkeit Website IMMOFINANZ: https://immofinanz.com/de/ | |||||
GRI 2-24 | Verankerung im Unternehmen | NFI – Stakeholder Engagement, Governance & Ethik, Geschäfts-Compliance und -Ethik, Grüne & klimaresiliente Gebäude, Sozial nachhaltige Lebensräume & Kundenzufriedenheit, Sozial nachhaltige Arbeitsplätze & Mitarbeiterzufriedenheit, Nachhaltige Lieferkette | |||||
GRI 2-25 | Verfahren zur Beseitgung negativer Auswirkungen | NFI – Governance, Nachhaltige Lieferkette | |||||
GRI 2-25 | d. Wie die Stakeholder, die die beabsichtigten Nutzer:innen der Beschwerdeverfahren sind, in die Gestaltung, Überprüfung, Anwendung und Verbesserung dieser Verfahren einbezogen werden | Nicht relevant. Bisher wurden keine Stakeholder in die Gestaltung, Überprüfung, Anwendung und Verbesserung des Hinweisgebersystems einbezogen. | |||||
GRI 2-25 | e. Wie die Organisation die Wirksamkeit der Beschwerdeverfahren und anderer Abhilfemaßnahmen verfolgt, und Beispiele für deren Wirksamkeit geben, einschließlich des Feedbacks der Stakeholder | Nicht relevant. Bisher wurde von Stakeholdern kein Feedback in Bezug auf das Hinweisgebersystem eingeholt. | |||||
GRI 2-26 | Verfahren für die Einholdung von Ratschlägen und die Meldung von Anliegen | NFI – Geschäfts-Compliance und -Ethik | |||||
GRI 2-27 | Einhaltung von Gesetzen und Verordnungen | Nicht relevant. Im Geschäftsjahr 2023 kam es zu keinen Verstößen gegen Gesetze und Verordnungen. | |||||
GRI 2-28 | Mitgliedschaften | NFI – Stakeholder Engagement | |||||
Einbindung von Stakeholdern | |||||||
GRI 2-29 | Ansatz für die Einbindung von Stakeholdern | NFI – Stakeholder Engagement | |||||
GRI 2-30 | Tarifverträge | NFI – Mitarbeiterzufriedenheit | |||||
GRI 2 | Verweis | Anmerkungen und Auslassungen | |||
Angaben zu wesentlichen Themen | |||||
GRI 3-1 | Verfahren zur Bestimmung wesentlicher Themen | NFI – Wesentlichkeit | |||
GRI 3-2 | Liste der wesentlichen Themen | NFI – Wesentlichkeit | |||
Kontrollorgan | |||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI – ESG-Governance | |||
GRI 2-9 | Führungsstruktur und Zusammensetzung | Siehe Corporate-Governance-Bericht im Geschäftsbericht 2023. | |||
GRI 2-100 | Nominierung und Auswahl des höchsten Kontrollorgans | Siehe Corporate-Governance-Bericht im Geschäftsbericht 2023. | |||
GRI 2-15 | Interessenskonflikte | Siehe Corporate-Governance-Bericht im Geschäftsbericht 2023. | |||
Geschäftscompliance und Ethik | |||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI – Geschäfts-Compliance und -Ethik | |||
GRI 3-3 | d. ii. Maßnahmen zur Bewältigung tatsächlicher negativer Auswirkungen, einschließlich Maßnahmen, um für deren Abhilfe zu sorgen oder an deren Abhilfe mitzuwirken | Die Information ist noch nicht verfügbar. Das Projekt startete im Geschäftsjahr 2022. Die Auswertung ist für die kommenden Jahre geplant. | |||
GRI 3-3 | e. iv. Gewonnene Erkenntnisse und wie diese in die betrieblichen Strategien und Verfahren der Organisation eingeflossen sind | Die Information ist noch nicht verfügbar. Das Projekt startete im Geschäftsjahr 2022. Die Auswertung ist für die kommenden Jahre geplant. | |||
GRI 3-3 | f. Beschreibung, wie die Einbindung von Interessengruppen die ergriffenen Maßnahmen (3-3-d) und die Beurteilung der Wirksamkeit der Maßnahmen (3-3-e) beeinflusst hat | Die Information ist noch nicht verfügbar. Das Projekt startete im Geschäftsjahr 2022. Die Auswertung ist für die kommenden Jahre geplant. | |||
GRI 207: Steuern 2019 | |||||
GRI 207-1 | Steuerkonzept | NFI – Antibestechung und Antikorruption | |||
GRI 207-2 | Tax Governance, Kontrolle und Risikomanagement | NFI – Antibestechung und Antikorruption | |||
GRI 207-3 | Einbeziehung von Stakeholdern und Management von steuerlichen Bedenken | ||||
GRI 207-4 | Länderbezogene Berichterstattung | Länderbezogene Berichterstattung (CbCR) erfolgt durch die CPIPG für den gesamten Konzern. | |||
Antibestechung und Antikorruption | |||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI – Antibestechung und Antikorruption | |||
GRI 3-3 | d. ii. Maßnahmen zur Bewältigung tatsächlicher negativer Auswirkungen, einschließlich Maßnahmen, um für deren Abhilfe zu sorgen oder an deren Abhilfe mitzuwirken | Die Information ist noch nicht verfügbar. Das Projekt startete im Geschäftsjahr 2022. Die Auswertung ist für die kommenden Jahre geplant. | |||
GRI 3-3 | e. iv. Gewonnene Erkenntnisse und wie diese in die betrieblichen Strategien und Verfahren der Organisation eingeflossen sind | Die Information ist noch nicht verfügbar. Das Projekt startete im Geschäftsjahr 2022. Die Auswertung ist für die kommenden Jahre geplant. | |||
GRI 3-3 | f. Beschreibung, wie die Einbindung von Interessengruppen die ergriffenen Maßnahmen (3-3-d) und die Beurteilung der Wirksamkeit der Maßnahmen (3-3-e) beeinflusst hat | Die Information ist noch nicht verfügbar. Das Projekt startete im Geschäftsjahr 2022. Die Auswertung ist für die kommenden Jahre geplant. | |||
GRI 2 | Angabe | Verweis | Anmerkungen und Auslassungen | |
Angaben zu wesentlichen Themen | ||||
Antibestechung und Antikorruption | ||||
GRI 205: Antikorruption 2016 | ||||
GRI 205-1 | Betriebsstätten, die auf Korruptionsrisiken geprüft wurden | NFI - Governance | ||
GRI 205-1 | a. Gesamtzahl und Prozentsatz der Betriebsstätten, die auf Korruptionsrisiken geprüft wurden | Siehe Abschnitt Risikobericht im Geschäftsbericht 2023 | ||
GRI 205-2 | Kommunikation und Schulungen zu Richtlinien und Verfahren zur Korruptionsbekämpfung | NFI - Antibestechung und Antikorruption | ||
GRI 205-2 | c. Gesamtzahl und Prozentsatz der Geschäftspartner, die über die Richtlinien und Verfahren der Organisation zur Korruptionsbekämpfung in Kenntnis gesetzt wurden, aufgeschlüsselt nach Art des Geschäftspartners und Region | Die Information ist noch nicht verfügbar. Die Entwicklung eines Verhaltenskodex erfolgte im im Geschäftsjahr 2023. | ||
GRI 205-3 | Bestätigte Korruptionsvorfälle und ergriffene Maßnahmen | NFI - Antibestechung und Antikorruption | ||
GRI 206: Wettbewerbswidriges Verhalten 2016 | ||||
GRI 206-1 | Rechtsverfahren aufgrund von wettbewerbswidrigem Verhalten, Kartell- und Monopolbildung | NFI - Antibestechung und Antikorruption | ||
GRI 207: Steuern 2019 | ||||
GRI 207-1 | NFI - Antibestechung und Antikorruption | |||
GRI 207-2 | Tax Governance, Kontrolle und Risikomanagement | NFI - Antibestechung und Antikorruption | ||
GRI 207-3 | Einbeziehung von Stakeholdern und Management von steuerlichen Bedenken | NFI - Antibestechung und Antikorruption | ||
GRI 207-4 | Länderbezogene Berichterstattung | Länderbezogene Berichterstattung (CbCR) erfolgt durch die CPIPG für den gesamten Konzern. | ||
GRI 415: Politische Einflussnahme 2016 | ||||
GRI 415-1 | Parteispenden | NFI - Antibestechung und Antikorruption | ||
Datenschutz und Datensicherheit | ||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI - Datenschutz und Datensicherheit | ||
GRI 3-3 | e. iv. Gewonnene Erkenntnisse und wie diese in die betrieblichen Strategien und Verfahren der Organisation eingeflossen sind | Die Information ist noch nicht verfügbar. Das Projekt startete im Geschäftsjahr 2022. Die Auswertung ist für die kommenden Jahre geplant. | ||
GRI 3-3 | f. Beschreibung, wie die Einbindung von Interessengruppen die ergriffenen Maßnahmen (3-3-d) und die Beurteilung der Wirksamkeit der Maßnahmen (3-3-e) beeinflusst hat | Die Information ist noch nicht verfügbar. Das Projekt startete im Geschäftsjahr 2022. Die Auswertung ist für die kommenden Jahre geplant. | ||
GRI 418: Schutz der Kundendaten 2016 | ||||
GRI 418-1 | Begründete Beschwerden in Bezug auf die Verletzung des Schutzes von Kundendaten und den Verlust von Kundendaten | NFI - Datenschutz und Datensicherheit | ||
Risikomanagement | ||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI – Risikomanagement | Siehe Abschnitt Risikobericht im Geschäftsberichts 2023 | |
GRI 2 | Angabe | Verweis | Anmerkungen und Auslassungen | |||
Angaben zu wesentlichen Themen | ||||||
CO2-Reduktion | ||||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI – CO2-Reduktion | ||||
GRI 305: Emissionen 2016 | ||||||
GRI 305-1 | Direkte THG-Emissionen (Scope 1) | NFI – CO2-Reduktion | ||||
GRI 305-2 | Indirekte energiebedingte THG-Emissionen (Scope 2) | NFI – CO2-Reduktion | ||||
GRI 305-3 | Sonstige indirekte THG-Emissionen (Scope 3) | NFI – CO2-Reduktion | ||||
GRI 305-4 | Intensität der Treibhausgasemissionen | NFI – CO2-Reduktion | ||||
CRE 3 | Treibhausgasintensität von Gebäuden | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | ||||
Energieeffizienz | ||||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI – Energieeffizienz | ||||
GRI 302: Energie 2016 | ||||||
GRI 302-1 | Energieverbrauch innerhalb der Organisation | NFI – Energieverbrauch & Energiemix | ||||
GRI 302-3 | Energieintensität | NFI – Energieverbrauch & Energiemix | ||||
GRI 302-4 | Verringerung des Energieverbrauchs | Die Information ist noch nicht verfügbar. Die Smart-Meter-Einführung ist für das Geschäftsjahr 2025 geplant. | ||||
Erneuerbare Energien | ||||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI - Erneuerbare Energien | ||||
GRI 3-3 | e. iv. Gewonnene Erkenntnisse und wie diese in die betrieblichen Strategien und Verfahren der Organisation eingeflossen sind | Die Information ist noch nicht verfügbar. Das Projekt startete im Geschäftsjahr 2022. Die Auswertung ist für die kommenden Jahre geplant. | ||||
GRI 3-3 | f. Beschreibung, wie die Einbindung von Interessengruppen die ergriffenen Maßnahmen (3-3-d) und die Beurteilung der Wirksamkeit der Maßnahmen (3-3-e) beeinflusst hat | Die Information ist noch nicht verfügbar. Das Projekt startete im Geschäftsjahr 2022. Die Auswertung ist für die kommenden Jahre geplant. | ||||
GRI 302: Energie 2016 | ||||||
GRI 302-1 | Energieverbrauch innerhalb der Organisation | NFI – Energieverbrauch & Energiemix | ||||
GRI 302-3 | Energieintensität | NFI – Energieverbrauch & Energiemix | ||||
GRI 302-4 | Verringerung des Energieverbrauchs | Die Information ist noch nicht verfügbar. Die Smart-Meter-Einführung ist für das Geschäftsjahr 2025 geplant. | ||||
CRE 1 | Energieintensität von Gebäuden | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | ||||
CRE 8 | Nachhaltigkeitszertifizierungen | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | ||||
Cert-Tot | Art und Anzahl der nachhaltig zertifizierten Vermögenswerte | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | ||||
Zirkularität und Life-Cyle-Management | ||||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI - Zirkularität und Life-Cycle-Management | ||||
GRI 3-3 | d. ii. Maßnahmen zur Bewältigung tatsächlicher negativer Auswirkungen, einschließlich Maßnahmen, um für deren Abhilfe zu sorgen oder an deren Abhilfe mitzuwirken | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet. | ||||
GRI 3-3 | e. iv. Gewonnene Erkenntnisse und wie diese in die betrieblichen Strategien und Verfahren der Organisation eingeflossen sind | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet. | ||||
GRI 306: Abfall 2020 | ||||||
GRI 306-1 | Anfallender Abfall und erhebliche abfallbezogene Auswirkungen | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet. | ||||
GRI 306-2 | Management erheblicher abfallbezogener Auswirkungen | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet. | ||||
GRI 306-3 | Angefallener Abfall | NFI - Ressourcenabflüsse Abfälle | ||||
GRI 306-4 | Von Entsorgung umgeleiteter Abfall | NFI - Ressourcenabflüsse Abfälle | ||||
GRI 306-5 | Zur Entsorgung weitergeleiteter Abfall | NFI - Ressourcenabflüsse Abfälle | ||||
GRI 2 | Angabe | Verweis | Anmerkungen und Auslassungen | ||
Angaben zu wesentlichen Themen | |||||
Zirkularität und Life-Cyle-Management | |||||
GRI 303: Wasser und Abwasser 2018 | |||||
GRI 303-1 | Wasser als gemeinsam genutzte Ressource | NFI - Zirkularität und Life-Cycle-Management | |||
GRI 303-1 | b. Beschreibung des Ansatzes, der zur Feststellung der ab- bzw. prozesswasserbedingten Auswirkungen verfolgt wird, u. a. der Umfang der Beurteilungen, der Zeitrahmen sowie ggf. verwendete Hilfsmittel und Methoden | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet.. | |||
GRI 303-1 | c. Beschreibung, wie ab- bzw. prozesswasserbedingte Auswirkungen angegangen werden, u. a. wie die Organisation mit Stakeholdern zusammenarbeitet, um Wasser als gemeinsam genutzte Ressource zu verwalten, und wie sie Lieferanten oder Kunden mit wesentlichen ab- bzw. prozesswasserbedingten Auswirkungen dabei einbezieht | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet. | |||
GRI 303-1 | d. Beschreibung des Prozesses zur Formulierung von Zielsetzungen zum Thema Wasser, die Bestandteil des Ansatzes der Organisation für den Umgang mit Wasser und Abwasser sind, und wie diese mit der öffentlichen Politik und dem lokalen Kontext der jeweiligen Bereiche mit Wasserstress in Zusammenhang stehen | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet. | |||
GRI 303-3 | Wasserentnahme | NFI - Wasserverbrauch | |||
CRE 2 | Wasserintensität von Gebäuden | NFI - EPRA-Nachhaltigkeitskennzahlen (Umwelt) | |||
Grüne Mobilität | |||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI - Grüne Mobilität | |||
GRI 3-3 | d. Maßnahmen, die ergriffen wurden, um das Thema und die damit verbundenen Auswirkungen zu handhaben | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet. | |||
GRI 3-3 | e. i. Verfahren, die zur Nachverfolgung der Wirksamkeit der Maßnahmen eingesetzt werden | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | |||
GRI 3-3 | e. iv. Gewonnene Erkenntnisse und wie diese in die betrieblichen Strategien und Verfahren der Organisation eingeflossen sind | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | |||
Eigener Indikator | Anzahl der Ladestationen | NFI - Grüne Mobilität | |||
Biodiversität und verantwortungsvolle Flächennutzung | |||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI - Biodiversität und verantwortungsvolle Flächennutzung | |||
GRI 3-3 | d. i. Maßnahmen zur Verhinderung oder Abschwächung potenzieller negativer Auswirkungen | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet. | |||
GRI 3-3 | d. ii. Maßnahmen zur Bewältigung tatsächlicher negativer Auswirkungen, einschließlich Maßnahmen, um für deren Abhilfe zu sorgen oder an deren Abhilfe mitzuwirken | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | |||
GRI 3-3 | e. iv. Gewonnene Erkenntnisse und wie diese in die betrieblichen Strategien und Verfahren der Organisation eingeflossen sind | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | |||
GRI 3-3 | f. Beschreibung, wie die Einbindung von Interessengruppen die ergriffenen Maßnahmen (3-3-d) und die Beurteilung der Wirksamkeit der Maßnahmen (3-3-e) beeinflusst hat. | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | |||
GRI 2 | Angabe | Verweis | Anmerkungen und Auslassungen | ||
Angaben zu wesentlichen Themen | |||||
Biodiversität und verantwortungsvolle Flächennutzung | |||||
GRI 304: Biodiversität 2016 | |||||
GRI 304-1 | Eigene, gemietete und verwaltete Betriebsstandorte, die sich in oder neben Schutzgebieten und Gebieten mit hohem Biodiversitätswert außerhalb von geschützten Gebieten befinden | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | |||
GRI 304-2 | Erhebliche Auswirkungen von Aktivitäten, Produkten und Dienstleistungen auf die Biodiversität | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | |||
GRI 304-3 | Geschützte oder renaturierte Lebensräume | Nicht relevant. Es werden keine Baugenehmigungen auf geschützten Gebieten erteilt. | |||
GRI 304-4 | Arten auf der Roten Liste der Weltnaturschutzunion (IUCN) und auf nationalen Listen geschützter Arten, die ihren Lebensraum in Gebieten haben, die von Geschäftstätigkeiten betroffen sind | Nicht relevant. Es werden keine Baugenehmigungen auf geschützten Gebieten erteilt. | |||
Kundenorientierung | |||||
Management von wesentlichen Themen | NFI - Kundenorientierung | ||||
GRI 416: Kundengesundheit & -sicherheit 2016 | |||||
GRI 416-1 | Beurteilung der Auswirkungen verscheidener Produkt- und Dienstleistungskategorien auf die Gesundheit und Sicherheit | NFI - Kundenorientierung | |||
GRI 416-2 | Verstöße im Zusammenhand mit den Auswirkungen von Produkten und Dienstleistungen auf die Gesundheit und Sicherheit | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | |||
Sozial nachhaltiger Lebensraum | |||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI - Sozial nachhaltige Lebensräume | |||
GRI 3-3 | e. iv. Gewonnene Erkenntnisse und wie diese in die betrieblichen Strategien und Verfahren der Organisation eingeflossen sind | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | |||
GRI 203: Indirekte ökonomische Auswirkungen 2016 | |||||
GRI 203-1 | Infrastrukturinvestitionen und geförderte Dienstleistungen | NFI - Grüne Mobilität, Sozial nachhaltige Lebensräume | |||
Mitarbeiterentwicklung | |||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI - Mitarbeiterentwicklung | |||
GRI 3-3 | e. iv. Gewonnene Erkenntnisse und wie diese in die betrieblichen Strategien und Verfahren der Organisation eingeflossen sind | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | |||
GRI 3-3 | f. Beschreibung, wie die Einbindung von Interessengruppen die ergriffenen Maßnahmen (3-3-d) und die Beurteilung der Wirksamkeit der Maßnahmen (3-3-e) beeinflusst hat | Die Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | |||
GRI 404: Aus- und Weiterbildung 2016 | |||||
GRI 404-1 | Durchschnittliche Stundenzahl für Aus- und Weiterbildung pro Jahr und Angestellten | NFI - Mitarbeiterentwicklung, EPRA-Kennzahlen zur Ausbildung und Kompetenzentwicklung | |||
GRI 404-2 | Programme zur Verbesserung der Kompetenzen der Angestellten und zur Übergangshilfe | NFI - Mitarbeiterentwicklung | |||
GRI 404-3 | Prozentsatz der Angestellten, die eine regelmäßige Beurteilung ihrer Leistung und ihrer beruflichen Entwicklung erhalten | NFI - Mitarbeiterentwicklung | |||
GRI 2 | Angabe | Verweis | Anmerkungen und Auslassungen | ||
Angaben zu wesentlichen Themen | |||||
Mitarbeiterentwicklung | |||||
GRI 401: Beschäftigung 2016 | |||||
GRI 401-1 | Neu eingestellte Angestellte und Angestelltenfluktuation | NFI - Mitarbeiterzufriedenheit, Neue Mitarbeiter und Mitarbeiterfluktuation | |||
GRI 401-2 | Betriebliche Leistungen, die nur vollzeitbeschäftigten Angestellten, nicht aber Zeitarbeitnehmern oder teilzeitbeschäftigten Angestellten angeboten werden | NFI - Mitarbeiterzufriedenheit | Sämtliche betrieblichen Leistungen stehen allen Angestellten zur Verfügung, unabhängig von der Art der Anstellung. | ||
GRI 401-3 | Elternzeit | NFI - Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben | |||
Diversität, Chancengleichheit und Inklusion | |||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI - Diversität, Chancengleichheit und Inklusion | |||
GRI 3-3 | b. Beteiligung der Organisation an negativen Auswirkungen durch ihre Aktivitäten oder als Ergebnis ihrer Geschäftsbeziehungen; Beschreibung der Aktivitäten oder Geschäftsbeziehungen | Im Verhaltenskodex des Unternehmens verankert. Es ist jedoch noch keine DEI-Richtlinie vorhanden. | |||
GRI 3-3 | e. iv. Gewonnene Erkenntnisse und wie diese in die betrieblichen Strategien und Verfahren der Organisation eingeflossen sind | Die Gender Pay Ratio wurde im Berichtszeitraum analysiert und es kam zu entsprechenden Gehaltsanpassungen. | |||
GRI 401: Beschäftigung 2016 | |||||
GRI 401-1 | Neu eingestellte Angestellte und Angestelltenfluktuation | NFI - Mitarbeiterzufriedenheit, Neue Mitarbeiter und Mitarbeiterfluktuation | |||
GRI 401-2 | Betriebliche Leistungen, die nur vollzeitbeschäftigten Angestellten, nicht aber Zeitarbeitnehmern oder teilzeitbeschäftigten Angestellten angeboten werden | NFI - Mitarbeiterzufriedenheit | |||
GRI 401-3 | Elternzeit | NFI - Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben | |||
GRI 405: Diversität & Chancengleichheit 2016 | |||||
GRI 405-1 | Diversität in Kontrollorganen und unter Angestellten | NFI - EPRA-Diversitätskennzahlen | |||
GRI 405-2 | Verhältnis des Grundgehalts und der Vergütung von Frauen zum Grundgehalt und zur Vergütung von Männern | NFI - Gender Pay Ratio | |||
GRI 406: Nichdiskriminierung 2016 | |||||
GRI 406-1 | Diskriminierungsvorfälle und ergriffene Abhilfemaßnahmen | NFI - Mitarbeiterzufriedenheit | |||
Mitarbeiterzufriedenheit | |||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI - Mitarbeiterzufriedenheit | |||
GRI 3-3 | e. iv. Gewonnene Erkenntnisse und wie diese in die betrieblichen Strategien und Verfahren der Organisation eingeflossen sind | Mitarbeiterbefragung wurde 2023 durchgeführt, Implementierung von Verbesserungen ab 2024. | |||
GRI 401: Beschäftigung 2016 | |||||
GRI 401-1 | Neu eingestellte Angestellte und Angestelltenfluktuation | NFI - Mitarbeiterzufriedenheit, Neue Mitarbeiter und Mitarbeiterfluktuation | |||
GRI 401-2 | Betriebliche Leistungen, die nur vollzeitbeschäftigten Angestellten, nicht aber Zeitarbeitnehmern oder teilzeitbeschäftigten Angestellten angeboten werden | NFI - Mitarbeiterzufriedenheit | Sämtliche betrieblichen Leistungen stehen allen Angestellten zur Verfügung, unabhängig von der Art der Anstellung. | ||
GRI 401-3 | Elternzeit | NFI - Vereinbarkeit von Berufs- und Privatleben | |||
GRI 2 | Angabe | Verweis | Anmerkungen und Auslassungen | |||||
Angaben zu wesentlichen Themen | ||||||||
Gesellschaftliches Engangement | ||||||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI - Gesellschaftliches Engagement | ||||||
GRI 3-3 | a. Tatsächliche und potenzielle negative und positive Auswirkungen auf Wirtschaft, Umwelt und Menschen, einschließlich der Auswirkungen auf Menschenrechte | Die Information ist nocht nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet. | ||||||
GRI 3-3 | b. Beteiligung der Organisation an negativen Auswirkungen durch ihre Aktivitäten oder als Ergebnis ihrer Geschäftsbeziehungen; Beschreibung der Aktivitäten oder Geschäftsbeziehungen | Die Information ist nocht nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | ||||||
GRI 3-3 | e. iii. Wirksamkeit der Maßnahmen, einschließlich der Fortschritte bei der Erreichung der Ziele und Vorgaben | Die Information ist nocht nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | ||||||
GRI 413: Lokale Gemeinschaften 2016 | ||||||||
GRI 413-1 | Betriebsstätten mit Einbindung der lokalen Gemeinschaften, Folgenabschätzungen und Förderprogrammen | NFI - Gesellschaftliches Engagement | ||||||
Ökologische und soziale Auswirkungen entlang der Lieferkette | ||||||||
GRI 3-3 | Management von wesentlichen Themen | NFI – Nachhaltige Lieferkette | ||||||
GRI 3-3 | b. Beteiligung der Organisation an negativen Auswirkungen durch ihre Aktivitäten oder als Ergebnis ihrer Geschäftsbeziehungen; Beschreibung der Aktivitäten oder Geschäftsbeziehungen | Diese Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | ||||||
GRI 3-3 | e. Informationen über die Nachverfolgung der Wirksamkeit der ergriffenen Maßnahmen | Diese Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | ||||||
GRI 204: Beschäftigungspraktiken 2016 | ||||||||
GRI 204-1 | Anteil an Ausgaben für lokale Lieferanten | NFI – Nachhaltige Lieferkette | ||||||
GRI 308: Umweltbewertung der Lieferanten 2016 | ||||||||
GRI 308-1 | Neue Lieferanten, die anhand von Umweltkriterien überprüft wurden | Verhaltenskodex für alle Lieferanten wurde 2023 eingeführt. | ||||||
GRI 308-2 | Negative Umweltauswirkungen in der Lieferkette und ergriffene Maßnahmen | Diese Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | ||||||
GRI 414: Soziale Bewertung der Lieferanten 2016 | ||||||||
GRI 414-1 | Neue Lieferanten, die anhand von sozialen Kriterien überprüft wurden | Verhaltenskodex für alle Lieferanten wurde 2023 eingeführt. | ||||||
GRI 414-2 | Negative soziale Auswirkungen in der Lieferkette und ergriffene Maßnahmen | Verhaltenskodex für alle Lieferanten wurde 2023 eingeführt. | ||||||
GRI 408: Kinderarbeit 2016 | ||||||||
GRI 408-1 | Betriebsstätten und Lieferanten mit einem erheblichen Risiko für Vorfälle von Kinderarbeit | NFI – Nachhaltige Lieferkette | Diese Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | |||||
GRI 409: Zwangs- oder Pflichtarbeit 2016 | ||||||||
GRI 409-1 | Betriebsstätten und Lieferanten mit einem erheblichen Risiko für Vorfälle von Zwangs- oder Pflichtarbeit | Diese Information ist noch nicht verfügbar. Abhängig von den Ergebnissen der erneuerten Wesentlichkeitsanaylse werden Maßnahmen erarbeitet | ||||||
Berichterstattung gemäß Artikel 8 Taxonomie-Verordnung der Europäischen Union
Vorgehensweise und Berichterstattung
Taxonomiefähigkeit der IMMOFINANZ Group
In einem mehrstufigen Prozess analysierte die IMMOFINANZ Group die Kriterien der Delegierten Verordnungen (EU) 2021/2139 und (EU) 2022/1214 eingehend. Dabei wurde im vergangenen Geschäftsjahr ausschließlich die Wirtschaftstätigkeit „7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“ als relevante Wirtschaftsaktivität für das Geschäftsmodell der IMMOFINANZ Group identifiziert. Im Juni 2023 wurden die Delegierten Verordnungen (EU) 2023/2485 sowie (EU) 2023/2486 von der europäischen Kommission veröffentlicht.
In der Delegierten Verordnung (EU) 2023/2486 werden neue technische Bewertungskriterien für die vier nicht-klimabezogenen Umweltziele der EU-Umwelttaxonomie festgelegt. Die neuen Bewertungskriterien beziehen sich sowohl auf bereits von der EU-Umwelttaxonomie erfasste als auch auf bisher noch nicht erfasste Wirtschaftstätigkeiten. Weiters wurde die Delegierten Verordnung (EU) 2021/2178 zur Berichterstattung abgeändert.
In der Delegierten Verordnung (EU) 2023/2485 wird die Delegierten Verordnung (EU) 2021/2139 bezüglich der beiden klimabezogenen Umweltziele der EU-Taxonomie abgeändert. Sie enthält neue technische Bewertungskriterien, die sich ebenfalls sowohl auf bereits von der EU-Taxonomie erfasste als auch auf bisher noch nicht erfasste Wirtschaftstätigkeiten beziehen.
Zudem wurde im Juni 2023 eine „Bekanntmachung der Kommission zur Auslegung und Umsetzung bestimmter Rechtsvorschriften der EU-Taxonomieverordnung und zu den Verbindungen zur Verordnung über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten (2023/C 211/01)“ (FAQ) veröffentlicht.
Die 2023 in Kraft getretenen Verordnungen sowie die FAQs wurden detailliert geprüft und analysiert. Dabei wurden für die IMMOFINANZ Group folgende Änderungen in der Taxonomie-Berichterstattung identifiziert:
Die Umsätze aus dem Hotelbetrieb der S IMMO werden gemäß des IMMOFINANZ Group Konzernabschlusses unter „Umsatzerlöse aus selbst genutzten Immobilien“ ausgewiesen. Für die Aktivitäten „7.3 Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten“ sowie „7.6 Installation, Wartung und Reparatur von Technologien für erneuerbare Energien“ stehen aufgrund von Verbesserungen in der Datenerfassung erstmals Werte zur Verfügung, so dass diese Kategorien ebenfalls neu aufgenommen wurden.
Da die Wirtschaftsaktivität „7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“ keine ermöglichende Tätigkeit gemäß Artikel 16 der Verordnung (EU) 2020/852 ist, dürfen weiterhin keine Umsatzerlöse im Rahmen des Umweltziels „Anpassung an den Klimawandel“ als taxonomiefähig oder -konform ausgewiesen werden14. Weiters wurden noch keine Anpassungslösungen für wesentliche physische Klimarisiken umgesetzt, weshalb derzeit keine Investitions- (CapEx) oder Betriebsausgaben (OpEx) unter genanntem Umweltziel ausgewiesen werden können. Die gesamten unter dieser Wirtschaftstätigkeit ausgewiesenen und taxonomiekonformen Umsatzerlöse, Investitions- (CapEx) und Betriebsausgaben (OpEx) wurden daher anhand der technischen Bewertungskriterien für einen wesentlichen Beitrag zum Umweltziel „Klimaschutz“ geprüft.
Da die Wirtschaftstätigkeit 7.7. in ihrer Beschreibung und der Festlegung der technischen Bewertungskriterien auf die Ausübung von Eigentum an Gebäuden abstellt, werden weder Umsätze, CapEx noch OpEx im Zusammenhang mit unbebauten Grundstücken unter dieser Wirtschaftstätigkeit subsumiert. Auch Zugänge zu sonstigen immateriellen Vermögensgegenständen und sonstigen Sachanlagen werden als nicht taxonomiefähig eingestuft.
Für die Wirtschaftsaktivität 7.3 ist als wesentlicher Beitrag die Erfüllung der Kriterien der Direktive 2010/31/EU sowie falls anwendbar, die Einstufung in die zwei besten Klassen der Energieeffizienz gemäß Regulierung (EU) 2017/1369 vorgesehen. Zur Vermeidung einer erheblichen Beeinträchtigung ist eine Klimarisikoanalyse wie unter 7.7 sowie die Einhaltung der allgemeinen Kriterien für die Vermeidung der Umweltverschmutzung in Bezug auf das Vorhandensein von Chemikalien vorgesehen. Unter dieser Tätigkeiten fassen wir Investitionsausgaben für die Installation von energieeffizienteren Kälteanlagen zusammen.
In Wirtschaftsaktivität 7.6 wird für den wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz lediglich das Vorliegen einer der dort aufgezählten Technologien für erneuerbare Energien gefordert, weshalb Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen das Kriterium erfüllen. Zur Vermeidung einer erheblichen Beeinträchtigung ist eine Klimarisikoanalyse wie unter 7.7 vorgesehen. Unter dieser Tätigkeiten fassen wir Investitionsausgaben für die Installation von Wärmepumpen sowie von Photovoltaikanlagen zusammen.
Taxonomiekonformität der IMMOFINANZ Group
Im Geschäftsjahr 2023 verfolgt die IMMOFINANZ Group weiterhin einen konservativen und strengen Bewertungsansatz. Die IMMOFINANZ Group ist sich des Umstands bewusst, dass eine weniger stringente Auslegung der Kriterien durch andere Markteilnehmer möglicherweise zu deutlich höheren Anteilen an taxonomiekonformen Tätigkeiten führen kann.
Wirtschaftsaktivität „7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“
Leistung eines wesentlichen Beitrags zum Klimaschutz (SC)
Bei der Prüfung der Gebäude auf die Leistung eines wesentlichen Beitrags zum Umweltziel „Klimaschutz“ wurde gemäß den Vorgaben der technischen Bewertungskriterien unterschieden, ob der Antrag der Baugenehmigung für das jeweilige Gebäude vor dem 31. Dezember 2020 gestellt wurde, oder nicht.
Für Gebäude, deren Baugenehmigungsantrag vor dem 31. Dezember 2020 gestellt worden war, wurde zunächst geprüft, ob der Energieausweis (EPC) des Gebäudes eine Energieeffizienzklasse ausweist. Zur Erfüllung der Anforderungen muss der Energieausweis des Gebäudes mindestens die Energieeffizienzklasse A ausweisen. Diese Beurteilungsmethode konnte mit Ausnahme von Polen und Deutschland in allen für die IMMOFINANZ Group relevanten Ländern angewendet werden. Da in diesen Ländern keine Energieklassen vorhanden sind, wurde hier auf eine alternative Berechnungsmethode zurückgegriffen. Anstelle der Energieklasse wird dabei, ebenso wie bei Gebäuden deren Baugenehmigungsantrag nach dem 31. Dezember 2020 gestellt wurde, der Primärenergiebedarf (PEB) des Gebäudes betrachtet. Wird der national festgelegte Schwellenwert für Niedrigstenergiegebäude um mindestens 10% unterschritten, wird dieser Teil des Kriteriums ebenfalls als erfüllt betrachtet.
Alternativ zur Energieeffizienzklasse A kann ein Gebäude die technischen Bewertungskriterien erfüllen, wenn es bezogen auf den Primärenergiebedarf zu den besten 15% des nationalen oder regionalen Gebäudebestands gehört. Für Gebäude in Tschechien wurde dazu eine Studie der CEVRE Consultants s.r.o. im Auftrag der Česká spořitelna, a.s. herangezogen. Diese klassifiziert Bürogebäude der Energieeffizienzklassen A, B und C (bis zu einem Primärenergiebedarf von 260 kWh/m²) sowie Einzelhandelsgebäude der Energieeffizienzklassen A, B und C (bis zu einem Primärenergiebedarf von 545 kWh/m²) als die besten 15% des nationalen Gebäudebestands.
Bei Bürogebäuden, Retail Parks und Einkaufszentren mit einer Nutzfläche von mehr als 5.000 m² wurde geprüft, ob Heizungsanlagen, kombinierte Raumheizung und -lüftung, Klimaanlagen oder kombinierte Klima- und Lüftungsanlagen mit einer Leistung von über 290 kW vorhanden sind. Trifft dieses Kriterium zu, wurde anschließend geprüft, ob diese effizient betrieben werden und über ein kontinuierliches Monitoringsystem verfügen.
Für Gebäude deren Baugenehmigungsantrag nach dem 31. Dezember 2020 gestellt wurde, ist zu prüfen, ob der Primärenergiebedarf des jeweiligen Gebäudes um mindestens 10% unter dem nationalen Schwellenwert für Niedrigstenergiegebäude liegt. Weiters ist zu überprüfen, ob die Nutzfläche des Gebäudes 5.000 m² übersteigt. Ist dies der Fall, sind neben den Kriterium zum effizienten Betrieb zusätzlich die Luftdichtheit der Gebäudehülle und die thermische Integrität nach Fertigstellung des Baus sowie das über den gesamten Lebenszyklus betrachtete Treibhauspotenzial (GWP) für jede Phase im Lebenszyklus nachzuweisen. Da derzeit noch keine Lebenszyklusanalysen für diese Objekte vorliegen, kann für diese Gebäude noch keine Taxonomiekonformität ausgewiesen werden.
Vermeidung erheblicher Beeinträchtigung (DNSH)
Gemäß den Anforderungen der Wirtschaftsaktivität „7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“ führt die IMMOFINANZ Group eine Klimarisiko- und Vulnerabilitätsanalyse auf Standortebene durch, um die Vermeidung von erheblichen Beeinträchtigungen gegenüber dem Umweltziel „Anpassung an den Klimawandel“ sicherzustellen. Dabei wurde bisher auf eine Modellierung eines Zeithorizonts bis 2050 unter Annahme des Worst-Case-Szenarios (RCP 8.5) zurückgegriffen. Falls erforderlich wurden entsprechende Anpassungspläne erstellt.
DNSH-Kriterien zu weiteren Umweltzielen sind für die Wirtschaftsaktivität 7.7 gemäß delegierter Verordnung (EU) 2021/2139 nicht vorgesehen.
Wirtschaftsaktivität „7.3 Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten“ sowie „7.6 Installation, Wartung und Reparatur von Technologien für erneuerbare Energien“
Aufgrund der verbesserten Datenerfassung können für das Geschäftsjahr 2023 erstmals taxonomiekonforme Investitionsausgaben unter diesen Wirtschaftstätigkeiten berichtet werden.
Mindestschutz (MS)
Die Europäische Kommission hat in ihren FAQs vom Juni 2023 erstmalig konkrete Vorgaben zur Einhaltung des in Artikel 18 der Verordnung (EU) 2020/852 festgehaltenen Mindestschutzes spezifiziert. Neben der schon bisher vorgeschriebenen Einhaltung der OECD-Leitsätzen für multinationale Unternehmen, den Leitprinzipien der Vereinten Nationen für Wirtschaft und Menschenrechte einschließlich der Erklärung über die grundlegenden Prinzipien und Rechte bei der Arbeit durch die Internationale Arbeitsorganisation (ILO) und der Internationalen Charta der Menschenrechte wurde eine Verbindung zum Grundsatz der Vermeidung erheblicher Beeinträchtigung gemäß der Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) hergestellt. Dabei wurden die Themen Menschenrechte (einschließlich Arbeits- und Verbraucherrechte), Bekämpfung von Bestechung und Korruption, Besteuerung und fairer Wettbewerb behandelt. Die IMMOFINANZ Group orientiert sich beim Thema Menschenrechte an dem innerhalb der OECD-Guidelines vorgesehenen 6-stufigen Due-Diligence-Prozess zur Vermeidung erheblicher negativer Beeinträchtigungen.
Nachhaltigkeitsindikator für nach-teilige Auswirkungen | Messgröße | Status IMMOFINANZ Group |
Verstöße gegen die UNGC-Grundsätze und gegen die Leitsätze der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) für multinationale Unternehmen | Verstöße gegen die UNGC-Grundsätze oder gegen die OECD-Leitsätze für multinationale Unternehmen | Im Geschäftsjahr 2023 wurden keine Verstöße gemeldet. |
Fehlende Prozesse und Compliance-Mechanismen zur Überwachung der Einhaltung der UNGC-Grundsätze und der OECD-Leitsätze für multinationale Unternehmen | Fehlende Richtlinien zur Überwachung der Einhaltung der UNGC-Grundsätze und der OECD-Leitsätze für multinationale Unternehmen oder keine Verfahren zur Bearbeitung von Beschwerden wegen Verstößen gegen die UNGC-Grundsätze und OECD-Leitsätze für multinationale Unternehmen | Entsprechende Due Diligence Prozesse sind in der IMMOFINANZ Group vorhanden. |
Unbereinigtes geschlechtsspezifisches Verdienstgefälle | Durchschnittliches unbereinigtes geschlechtsspezifisches Verdienstgefälle | Gender Pay Gap wird seit 2020 berichtet. Im Geschäftsjahr 2023 liegt er bei 1,39. Zu Abhilfemaßnahmen siehe Kapitel „Diversität, Chancengleichheit und Inklusion“ im Nichtfinanziellen Bericht |
Geschlechtervielfalt in den Leitungs- und Kontrollorganen | Durchschnittliches Verhältnis von Frauen zu Männern in Leitungs- und Kontrollorganen der Unternehmen, ausgedrückt als Prozentsatz aller Mitglieder der Leitungs- und Kontrollorgane | Diversität ist integraler Bestandteil der nichtfinanziellen Berichterstattung, siehe EPRA-Diversitätskennzahlen. Im Geschäftsjahr 2023 beläuft sich das Verhältnis auf 50%. |
Engagement in umstrittenen Waffen (Antipersonenminen, Streumunition, chemische und biologische Waffen) | Beteiligung an der Herstellung oder am Verkauf von umstrittenen Waffen | Die IMMOFINANZ Group beteiligt sich nicht an der Herstellung oder am Verkauf von umstrittenen Waffen. |
Die Leistungskennzahlen der EU-Taxonomie
Die Leistungskennzahlen auf einen Blick
2023 | 2022 | |||||||
IMMOFINANZ Group gesamt in MEUR | Anteil der taxonomie- konformen Wirtschafts- tätigkeiten in % | Anteil der taxonomie- fähigen Wirtschaftstätig-keiten (nicht taxonomiekonform) in % | Anteil der nicht taxonomie- fähigen Wirtschaftstätig- keiten in % | IMMOFINANZ Group gesamt in MEUR | Anteil der taxonomie- konformen Wirtschafts- tätigkeiten in % | Anteil der taxonomie- fähigen Wirtschaftstätig-keiten (nicht taxonomiekonform) in % | Anteil der nicht taxonomie- fähigen Wirtschaftstätig- keiten in % | |
Umsatz | 727,0 | 20,9 | 78,9 | 0,1 | 422,2 | 14,2 | 85,7 | 0,1 |
Investitionsausgaben (CapEx) | 951,7 | 40,7 | 58,6 | 0,7 | 3.702,3 | 7,4 | 92,2 | 0,4 |
Betriebsausgaben (OpEx) | 29,6 | 13,7 | 85,5 | 0,8 | 25,6 | 12,0 | 87,9 | 0,0 |
Die vollständigen Tabellen zu Art. 2 Z 2 Delegierter Rechtsakt 2021/2178 befinden sich im Abschnitt „Leistungskennzahlen der EU-Taxonomie“.
Umsatz
Der Anteil der taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten am Gesamtumsatz wurde berechnet als der Anteil des Nettoumsatzes aus Produkten und Dienstleistungen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten (Zähler) verbunden sind, geteilt durch den Nettoumsatz (Nenner), jeweils für das Geschäftsjahr von 1. Jänner bis 31. Dezember 2023.
Die Leistungskennzahl Umsatz basiert in Einklang mit dem Delegierten Rechtsakt zu Artikel 8 der EU-Taxonomie-Verordnung auf den konsolidierten Umsatzerlösen der IMMOFINANZ Group (siehe Konzerngewinn- und -verlustrechnung im Konzernabschluss des Geschäftsberichts 2023) und betrifft im Wesentlichen Mieterlöse und weiterverrechnete Betriebskosten. Der Zähler der Leistungskennzahl Umsatz basiert auf dem taxonomiekonformen Anteil der Wirtschaftsaktivität „7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“ mit Bezug auf die Leistung eines wesentlichen Beitrags über das Umweltziel „Klimaschutz“ und teilt sich in folgende Positionen auf:
in MEUR | 2023 | 2022 |
Umsatzerlöse aus Kundenverträgen | 190,6 | 118,6 |
Umsatzerlöse aus Leasingverträgen | 533,6 | 300,2 |
Sonstige Umsatzerlöse | 2,7 | 3,4 |
IMMOFINANZ Group | 727,0 | 422,2 |
Der Anstieg der gesamten Umsätze ist auf die Erstkonsolidierung der S IMMO zurückzuführen.
Investitionsausgaben (CapEx)
Die Leistungskennzahl Investitionsausgaben ist definiert als Anteil der taxonomiekonformen Investitionsausgaben (Zähler) geteilt durch die gesamten Investitionsausgaben der IMMOFINANZ Group (Nenner).
Der Nenner umfasst dabei die Zugänge an Immobilienvermögen, in Bau befindlichem Immobilienvermögen, selbst genutzten Immobilien, sonstigen Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten für das Geschäftsjahr 2023 vor Abschreibungen und Neubewertungen. Im Geschäftsjahr 2023 gab es keine Zugänge aus Unternehmenszusammenschlüssen, die im Nenner zu berücksichtigen gewesen wären. Unsere Gesamtinvestitionen entsprechen im Wesentlichen der Summe der Zugänge inklusive Konsolidierungskreisänderungen laut Anlagenspiegel (siehe Abschnitt „Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten“ unseres Konzernabschlusses im Geschäftsbericht 2023). Differenzen resultieren aus der Einbeziehung von Zugängen zu selbst genutzten Immobilien, sonstigen Sachanlagen und immateriellen Vermögensgegenständen in den Nenner der CapEx-KPI, die im Anhang nicht gesondert ausgewiesen werden. Der Zähler umfasst Investitionsausgaben im Zusammenhang mit Vermögenswerten oder Prozessen, die mit taxonomiekonformen Anteilen der Wirtschaftsaktivität 7.7 verbunden sind. Darunter betrachtet die IMMOFINANZ Group Investitionsausgaben, die wesentlich für die Erhaltung oder Durchführung der Wirtschaftsaktivität sind. Als Grundsatz der Zuordnung dient hier die Generierung von externen Umsatzerlösen durch die Wirtschaftsaktivität „7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“. Folglich werden alle Investitionen in taxonomiekonforme Objekte im Zähler der Leistungskennzahl berücksichtigt.
Die IMMOFINANZ Group hat die Anforderungen an einen CapEx-Plan geprüft und ist dabei zu der Entscheidung gelangt, im Geschäftsjahr 2023 noch keinen CapEx-Plan aufzustellen. Dies lässt sich damit begründen, dass vor der Aufstellung des Capex-Plans zuerst sichergestellt werden muss, dass etwaige Upgrade-Maßnahmen auch wirklich die Erfüllung der Kriterien gewährleisten können, um einen wesentlichen Beitrag zu einem der Umweltziele leisten zu können. Die Erstellung eines CapEx-Plans soll daher im Geschäftsjahr 2024 angestrebt werden.
Durch die kontinuierliche Verbesserung der Datenerfassung können für 2023 erstmals CapEx der Kategorie C ausgewiesen werden. Um die doppelte Erfassung von Investitionsausgaben zu vermeiden, hat die IMMOFINANZ Group unter Kategorie C nur solche Investitionsausgaben erfasst, die nicht mit taxonomiekonformen Gebäuden verbunden sind. Investitionsausgaben, die sich auf bereits taxonomiekonforme Gebäude beziehen, werden unter Kategorie A erfasst.
Der Zähler der taxonomiekonformen Investitionsausgaben lässt sich gemäß Anhang 1 der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2178 wie folgt aufschlüsseln:
in MEUR | 2023 | 2022 |
IAS 16 Sachanlagen | 8,2 | 0,0 |
IAS 40 als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 379,2 | 275,6 |
IFRS 16 Leasingverhältnisse (> 12 Monate) | 0,0 | 0,0 |
IMMOFINANZ Group | 387,4 | 275,6 |
davon durch Konsolidierungskreisänderungen | 354,7 | 232,5 |
Der Anstieg der gesamten Investitionsausgaben ist auf die Erstkonsolidierung der S IMMO zurückzuführen.
Betriebsausgaben (OpEx)
Die Leistungskennzahl Betriebsausgaben (OpEx) ist definiert als Anteil der taxonomiekonformen Betriebsausgaben (Zähler) geteilt durch die gesamten Betriebsausgaben (Nenner). Die Klassifizierung der Betriebsausgaben lässt sich analog aus den Kategorien der Investitionsausgaben ableiten.
Die gesamten Betriebsausgaben bestehen dabei aus nicht aktivierungspflichtigen Kosten, die sich auf Gebäudesanierungsmaßnahmen, Wartung und Instandhaltung sowie sonstige direkte Ausgaben im Zusammenhang mit der laufenden Instandhaltung von Vermögenswerten des Immobilienvermögens, in Bau befindlichem Immobilienvermögens und selbst genutzten Immobilien beziehen.
Der Zähler der taxonomiekonformen Betriebsausgaben lässt sich gemäß Anhang 1 der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2178 wie folgt aufschlüsseln:
in MEUR | 2023 | 2022 |
Kosten für Gebäudesanierungsmaßnahmen | 0,3 | 0,4 |
Wartungs- und Reparaturkosten | 3,0 | 2,7 |
S IMMO | 0,8 | 0,0 |
IMMOFINANZ Group | 4,1 | 3,1 |
Der Anstieg der gesamten Betriebsausgaben ist auf die Erstkonsolidierung der S IMMO zurückzuführen.
Wir schließen die direkten Kosten für Schulungen aus dem Nenner und dem Zähler aus. Der Grund dafür ist, dass Anhang I des Delegierten Rechtsakts über die Offenlegung diese Kosten nur für den Zähler aufführt, was eine mathematisch sinnvolle Berechnung des OpEx-KPI unmöglich macht.
Meldebogen: Anteil des Umsatzes aus Waren oder Dienstleistungen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind — Offenlegung für das Jahr 2023
2023 | Kriterien für einen wesentlichen Beitrag | |||||||||
Wirtschafts- tätigkeiten | Code (a) | Umsatz | Umsatz- anteil 2023 | Klimaschutz (CCM) | Anpassung an den Klimawandel (CCA) | Wasser (WTR) | Umweltverschmutzung (PPC) | Kreislaufwirtschaft (CE) | Biologische Vielfalt (BIO) | |
in MEUR | in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | |||
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten | ||||||||||
A.1. Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) | ||||||||||
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden (e) | CCM 7.7 | 152,1 | 20,9 | J | N | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL | |
Umsatz ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1) | 152,1 | 20,9 | 20,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
davon ermöglichende Tätigkeiten | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
davon Übergangs- tätigkeiten | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||||||
A.2. Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonform) (g) | ||||||||||
EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | |||||
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden (e) | CCM 7,7 | 573,8 | 78,9 | EL | EL | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL | |
Umsatz taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonform) (A.2) | 573,8 | 78,9 | 78,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
A. Umsatz taxonomie- fähiger Tätigkeiten (A.1 + A.2) | 725,9 | 99,9 | 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten | ||||||||||
Umsatz nicht taxonomie- fähiger Tätigkeiten | 1,0 | 0,1 | ||||||||
Gesamt | 727,0 | 100,0 | ||||||||
Die Erläuterungen zu den Fußnoten finden sich nach dem Meldebogen zum OpEx-Anteil.
DNSH-Kriterien (keine erhebliche Beeinträchtigung) (h) | ||||||||||
Klimaschutz (CCM) | Anpassung an den Klimawandel (CCA) | Wasser (WTR) | Umweltverschmutzung (PPC) | Kreislaufwirtschaft (CE) | Biologische Vielfalt (BIO) | Mindestschutz | Anteil taxonomie- konformer (A.1.) oder taxonomie-fähiger (A.2.) Umsatz 2022 | Kategorie ermögli- chende Tätigkeiten | Kategorie Übergangs- tätigkeiten | |
J/N | J/N | J/N | J/N | J/N | J/N | J/N | in % | E | T | |
J | J | J | J | J | J | J | 14,2 | - | - | |
J | J | J | J | J | J | J | 14,2 | |||
J | J | J | J | J | J | J | 0,0 | E | ||
J | J | J | J | J | J | J | 0,0 | T | ||
85,7 | ||||||||||
85,7 | ||||||||||
99,9 | ||||||||||
Meldebogen: CapEx-Anteil aus Waren oder Dienstleistungen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind — Offenlegung für das Jahr 2023
2023 | Kriterien für einen wesentlichen Beitrag | |||||||||
Wirtschafts- tätigkeiten | Code (a) | CapEx | CapEx- Anteil 2023 | Klimaschutz (CCM) | Anpassung an den Klimawandel (CCA) | Wasser (WTR) | Umweltverschmutzung (PPC) | Kreislaufwirtschaft (CE) | Biologische Vielfalt (BIO) | |
in MEUR | in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | |||
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten | ||||||||||
A.1. Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) | ||||||||||
Installation, Wartung und Reparatur von Energieeffizienzanlagen (d) | CCM 7.3 | 2,6 | 0,3 | J | N | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL | |
Installation, Wartung und Reparatur von Technologien für erneuerbare Energien | CCM 7.6 | 5,5 | 0,6 | J | N | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL | |
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden (e) | CCM 7.7 | 379,2 | 39,8 | J | N | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL | |
CapEx ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1) | 387,4 | 40,7 | 40,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
davon ermöglichende Tätigkeiten | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
davon Übergangs- tätigkeiten | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||||||
A.2. Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonform) (g) | ||||||||||
EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | |||||
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden (e) | CCM 7.7 | 557,8 | 58,6 | EL | EL | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL | |
CapEx taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonform) (A.2) | 557,8 | 58,6 | 58,6 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
A. CapEx taxonomie- fähiger Tätigkeiten (A.1 + A.2) | 945,2 | 99,3 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten | ||||||||||
CapEx nicht taxonomie- fähiger Tätigkeiten (B) | 6,5 | 0,7 | ||||||||
Gesamt | 951,7 | 100,0 | ||||||||
Die Erläuterungen zu den Fußnoten finden sich nach dem Meldebogen zum OpEx-Anteil.
DNSH-Kriterien (keine erhebliche Beeinträchtigung) (h) | ||||||||||
Klimaschutz (CCM) | Anpassung an den Klimawandel (CCA) | Wasser (WTR) | Umweltverschmutzung (PPC) | Kreislaufwirtschaft (CE) | Biologische Vielfalt (BIO) | Mindestschutz | Anteil taxonomie- konformer (A.1.) oder taxonomie- fähiger (A.2.) CapEx 2022 | Kategorie ermögli- chende Tätigkeiten | Kategorie Übergangs- tätigkeiten | |
J/N | J/N | J/N | J/N | J/N | J/N | J/N | in % | E | T | |
J | J | J | J | J | J | J | 0,0 | E | ||
J | J | J | J | J | J | J | 0,0 | T | ||
J | J | J | J | J | J | J | 7,4 | |||
J | J | J | J | J | J | J | 7,4 | |||
J | J | J | J | J | J | J | 0,00 | E | ||
J | J | J | J | J | J | J | 0,00 | T | ||
92,2 | ||||||||||
92,2 | ||||||||||
99,6 | ||||||||||
Meldebogen: OpEx-Anteil von Waren oder Dienstleistungen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind — Offenlegung für das Jahr 2023
2023 | Kriterien für einen wesentlichen Beitrag | |||||||||
Wirtschafts- tätigkeiten | Code (a) | OpEx | OpEx- Anteil 2023 | Klimaschutz (CCM) | Anpassung an den Klimawandel (CCA) | Wasser (WTR) | Umweltverschmutzung (PPC) | Kreislaufwirtschaft (CE) | Biologische Vielfalt (BIO) | |
in MEUR | in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | J; N; N/EL (b) (c) in % | |||
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten | ||||||||||
A.1. Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) | ||||||||||
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden (e) | CCM 7.7 | 4,1 | 13,7 | J | N | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL | |
OpEx ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1) | 4,1 | 13,7 | 13,7 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
davon ermöglichende Tätigkeiten | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
davon Übergangs- tätigkeiten | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||||||
A.2. Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonform) (g) | ||||||||||
EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | EL; N/EL (f) in % | |||||
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden (e) | CCM 7,7 | 25,3 | 85,5 | EL | EL | N/EL | N/EL | N/EL | N/EL | |
OpEx taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonform) (A.2) | 25,3 | 85,5 | 85,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
A. OpEx taxonomie- fähiger Tätigkeiten (A.1 + A.2) | 29,4 | 99,2 | 99,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten | ||||||||||
OpEx nicht taxonomie- fähiger Tätigkeiten (B) | 0,2 | 0,8 | ||||||||
Gesamt | 29,6 | 100,0 | ||||||||
Die Erläuterungen zu den Fußnoten finden sich im Anschluss an diese Tabelle.
DNSH-Kriterien (keine erhebliche Beeinträchtigung) (h) | ||||||||||
Klimaschutz (CCM) | Anpassung an den Klimawandel (CCA) | Wasser (WTR) | Umweltverschmutzung (PPC) | Kreislaufwirtschaft (CE) | Biologische Vielfalt (BIO) | Mindestschutz | Anteil taxonomie- konformer (A.1.) oder taxonomiefähiger (A.2.) OpEx 2022 | Kategorie ermögli- chende Tätigkeiten | Kategorie Übergangs- tätigkeiten | |
J/N | J/N | J/N | J/N | J/N | J/N | J/N | in % | E | T | |
J | J | J | J | J | J | J | 12,0 | |||
J | J | J | J | J | J | J | 12,0 | |||
J | J | J | J | J | J | J | 0,0 | E | ||
J | J | J | J | J | J | J | 0,0 | T | ||
87,9 | ||||||||||
87,9 | ||||||||||
99,9 | ||||||||||
(a) Der Code stellt die Abkürzung des jeweiligen Ziels dar, zu dem die Wirtschaftstätigkeit einen wesentlichen Beitrag leisten kann, sowie die Nummer des Abschnitts der Tätigkeit im entsprechenden Anhang, der das Ziel abdeckt, d. h.
— Klimaschutz: CCM
— Anpassung an den Klimawandel: CCA
— Wasser- und Meeresressourcen: WTR
— Kreislaufwirtschaft: CE
— Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung: PPC
— Biologische Vielfalt und Ökosysteme: BIO
— Klimaschutz: CCM
— Anpassung an den Klimawandel: CCA
— Wasser- und Meeresressourcen: WTR
— Kreislaufwirtschaft: CE
— Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung: PPC
— Biologische Vielfalt und Ökosysteme: BIO
(b) J — Ja, taxonomiefähige und mit dem relevanten Umweltziel taxonomiekonforme Tätigkeit
N — Nein, taxonomiefähige, aber mit dem relevanten Umweltziel nicht taxonomiekonforme Tätigkeit
N/EL — „not eligible“, für das jeweilige Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit
N — Nein, taxonomiefähige, aber mit dem relevanten Umweltziel nicht taxonomiekonforme Tätigkeit
N/EL — „not eligible“, für das jeweilige Umweltziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit
(c) Trägt eine Wirtschaftstätigkeit wesentlich zu mehreren Umweltzielen bei, so geben Nicht-Finanzunternehmen in Fettdruck das relevanteste Umweltziel für die Berechnung der KPI von Finanzunternehmen an, wobei Doppelzählungen zu vermeiden sind. Wenn die Verwendung der Erlöse aus der Finanzierung nicht bekannt ist, berechnen die Finanzunternehmen in ihren jeweiligen KPI die Finanzierung von Wirtschaftstätigkeiten, die zu mehreren Umweltzielen beitragen, nach dem relevantesten Umweltziel, das von Nicht-Finanzunternehmen in diesem Meldebogen in Fettdruck angegeben ist. Ein Umweltziel kann in einer Zeile nur einmal in Fettdruck angegeben werden, um eine Doppelzählung von Wirtschaftstätigkeiten in den KPI von Finanzunternehmen zu vermeiden. Dies gilt nicht für die Berechnung der Taxonomiekonformität von Wirtschaftstätigkeiten für Finanzprodukte im Sinne des Artikels 2 Nummer 12 der Verordnung (EU) 2019/2088. Nicht-Finanzunternehmen melden auch den Umfang der Taxonomiefähigkeit und -konformität nach Umweltziel, wozu auch die Konformität mit jedem der Umweltziele für Tätigkeiten gehört, die wesentlich zu mehreren Zielen beitragen, unter Verwendung des nachstehenden Musters:
Umfang der Taxonomiefähigkeit und -konformität je Umweltziel
Umsatzanteil/Gesamtumsatz | ||
2023 | Taxonomiekonform je Ziel in % | Taxonomiefähig je Ziel in % |
CCM | 20,9 | 99,9 |
CCA | ||
WTR | ||
CE | ||
PPC | ||
BIO | ||
CapEx-Anteil/Gesamt-CapEx | ||
2023 | Taxonomiekonform je Ziel in % | Taxonomiefähig je Ziel in % |
CCM | 40,7 | 99,3 |
CCA | ||
WTR | ||
CE | ||
PPC | ||
BIO | ||
OpEx-Anteil/Gesamt-OpEx | ||
2023 | Taxonomiekonform je Ziel in % | Taxonomiefähig je Ziel in % |
CCM | 13,7 | 99,2 |
CCA | ||
WTR | ||
CE | ||
PPC | ||
BIO | ||
(d) Dieselbe Tätigkeit kann taxonomiefähig und nicht mit den relevanten Umweltzielen konform sein.
(e) EL — Für das jeweilige Ziel taxonomiefähige Tätigkeit.
N/EL — Für das jeweilige Ziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit.
N/EL — Für das jeweilige Ziel nicht taxonomiefähige Tätigkeit.
(f) Tätigkeiten sind nur dann in Abschnitt A.2 dieses Meldebogens anzugeben, wenn sie nicht mit einem Umweltziel konform sind, für das sie taxonomiefähig sind. Tätigkeiten, die mit mindestens einem Umweltziel konform sind, sind in Abschnitt A.1 dieses Meldebogens anzugeben.
(g) Für die Meldung einer Tätigkeit in Abschnitt A.1 müssen alle DNSH-Kriterien und Mindestschutzanforderungen erfüllt sein. Für die unter A.2 aufgeführten Tätigkeiten können die Spalten 5 bis 17 von den Nichtfinanzunternehmen auf freiwilliger Basis ausgefüllt werden. Nicht-Finanzunternehmen können den wesentlichen Beitrag und die DNSH-Kriterien, die sie erfüllen oder nicht erfüllen, in Abschnitt A.2 mit folgenden Codes angeben: a) für den wesentlichen Beitrag: J/N und N/EL anstelle von EL und N/EL sowie b) für DNSH: J/N.
Forschung & Entwicklung
Technologischer und gesellschaftlicher Wandel sowie der Kampf gegen den Klimawandel haben Einfluss auf die Immobilienwirtschaft. Um auch zukünftig nachhaltige, effiziente und profitabel bewirtschaftbare Immobilienlösungen anbieten zu können, verfolgt die IMMOFINANZ Group die Veränderungen von Arbeitsprozessen sowie die Anforderungen von Umwelteinflüssen und ihrer Mieter an Raum- und Gebäudekonzepte. Die IMMOFINANZ Group fördert die hauseigene Innovationskraft und Nachhaltigkeitsbemühungen durch Schulungen und Weiterbildungen. Darüber hinaus steht die IMMOFINANZ Group in regelmäßigem Austausch mit anderen Unternehmen und Organisationen und ist Mitglied bei zahlreichen Vereinigungen und Institutionen wie der IG Lebenszyklus, dem Austrian Council of Shopping Places oder dem Green Building Council. Abseits dieser vielfältigen Aktivitäten investierte die IMMOFINANZ Group 2023 jedoch keine Mittel, die klassischerweise dem Bereich Forschung und Entwicklung zugeordnet weren können. Ein entsprechender Bericht entfällt daher.
Ausblick
Erwartetes Marktumfeld
Das Gesamtjahr 2023 war von hoher Inflation, einem raschen Zinsanstieg, einem Einbruch des Immobilientransaktionsmarkts und einer allgemein schwachen Konjunktur geprägt. Für 2024 erwarten Experten aufgrund der aktuellen makroökonomischen und geopolitischen Rahmenbedingungen ein unverändert herausforderndes Marktumfeld. So wird für den Euroraum lediglich ein Wirtschaftswachstum von rund 1,2% bei anhaltend hoher Inflation von rund 3,2% prognostiziert.
Diese Entwicklungen stellen auch für den Immobilienmarkt einen Unsicherheitsfaktor dar. Höhere Finanzierungskosten sowie Druck auf die Immobilienpreise wirken sich unverändert belastend aus. Die weiterhin über dem Zielwert von 2,0% liegende Inflation ermöglicht zwar die Anhebung der Bestandsmieten bei indexierten Verträgen, schwächt aber gleichzeitig die Kaufkraft der Konsumenten. Mit einer Markterholung rechnen Experten überwiegend erst für das 2. Halbjahr 2024. Die IMMOFINANZ Group sieht sich mit ihren flexiblen und resilienten Immobilienprodukten trotz dieses aktuell herausfordernden Umfelds gut positioniert. Wir werden unser Kerngeschäft als wachstumsorientierter Bestandhalter weiter konsequent umsetzen und an der Optimierung des Portfolios arbeiten.
Immobilienportfolio und Nachhaltigkeit
Die 2023 getätigten Akquisitionen und Fertigstellungen von Einzelhandelsimmobilien konnten die strategiekonformen Verkäufe der IMMOFINANZ Group mehr als ausgleichen, sodass der Buchwert ihres Immobilienportfolios zum Jahresende bei EUR 8,2 Mrd. und damit nur rund -2% unter dem Vorjahreswert lag. Vom Bestandsportfolio in Höhe von EUR 7,8 Mrd. entfielen EUR 1,9 Mrd. oder rund 24% auf Büroimmobilien, EUR 2,6 Mrd. oder rund 33% auf Einzelhandelsobjekte sowie EUR 3,3 Mrd. oder rund 42% auf Immobilien der S IMMO.
In unserer Portfoliostrategie setzen wir unverändert auf resiliente und kosteneffiziente Einzelhandelsimmobilien sowie auf innovative Bürolösungen. Sie umfassen die etablierten Marken myhive, STOP SHOP und VIVO! sowie komplementäre Produkte und Portfolios. Mittelfristig planen wir, unser Angebot in unseren Kernländern weiter auszubauen, wobei im aktuellen Marktumfeld die Stärkung des Einzelhandelsportfolio durch Eigenentwicklungen sowie selektive Zukäufe im Vordergrund stehen.
Die Optimierung unseres Portfolios setzen wir dabei konsequent fort. So wurden im Rahmen eines aktiven Portfoliomanagements 2023 Objekte im Wert von insgesamt rund EUR 751 Mio. (inklusive S IMMO) verkauft. 2024 werden wir unseren Fokus weiterhin auf die Veräußerungen von niedrig rentierenden Immobilien, die attraktive Verkaufspreise erzielen, sowie nicht strategische Objekte legen. Die Erlöse werden wir wie bisher in wertschaffende Zukäufe oder Immobilienentwicklungen reinvestieren.
Im Jahr 2023 beschlossen wir innerhalb der CPI Property Group eine gruppenweite Anpassung und Vereinheitlichung unserer ESG-Strategie, die neben ökologischer Nachhaltigkeit auch soziale Gesichtspunkte und gute Corporate Governance umfasst. Unser Ziel ist es, einen umfassenden Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung der Immobilienbranche zu leisten, indem wir unsere Treibhausgasemissionen reduzieren, verstärkt erneuerbare Energien nutzen, den Wasserverbrauch senken und die Recyclingquote erhöhen. Im laufenden Jahr planen wir unter anderem den weiteren Ausbau von Photovoltaikanlagen auf unseren Immobilien. Die 2023 vorgestellten Green-Lease-Mietverträge sind in allen unseren Kernmärkten implementiert und werden im Zuge der Vermietungsaktivitäten unseren Mietern angeboten.
Finanzierung und Kapitalmarkt
Die IMMOFINANZ Group verfügt über eine solide Kapital- und Finanzierungsstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 47,3%, einem Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 42,1% sowie liquiden Mitteln in Höhe von EUR 697,1 Mio. per Ende Dezember 2023. Darüber hinaus steht uns eine unbesicherte und wiederausnutzbare Kreditlinie über EUR 100,0 Mio. zur Verfügung. Rund 95% unserer Finanzverbindlichkeiten sind gegenüber Zinserhöhungen abgesichert. Unser Ziel ist es weiterhin, an dieser konservativen Finanzpolitik festzuhalten. Dabei soll die Verschuldung gemessen am Netto-LTV auch mittelfristig konservativ bleiben.
Im aktuellen Marktumfeld konzentrieren wir uns vor allem auf langfristige Bankfinanzierungen. Dabei profitieren wir bei der Aufnahme neuer Kredite und der Umschuldung auf Immobilienebene von den langjährigen und partnerschaftlichen Beziehungen zu Banken in unseren Hauptmärkten. Nach erfolgreicher Refinanzierung von Bankverbindlichkeiten in Höhe von etwa EUR 1 Mrd. im Geschäftsjahr 2023 sind wir derzeit mit unseren Finanzierungspartnern im Gespräch, um weitere vorzeitige Verlängerungen bestehender Finanzierungen zu aktuellen Marktkonditionen zu erörtern.
Von Experten wird überwiegend erwartet, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im Laufe des Jahres 2024 den Leitzins im Euroraum senken wird. Diese Prognose beeinflusste zuletzt die Stimmung im Immobiliensektor positiv. Dadurch könnten die Transaktionen im 2. Halbjahr 2024 wieder zunehmen, da die niedrigeren Zinssätze und das stabilisierte Renditeniveau die Attraktivität erhöhen.
Enge Zusammenarbeit mit CPIPG und S IMMO
Bereits im Jahr 2022 begannen wir mit der Integration von IMMOFINANZ und S IMMO. Unter der Leitung der CPI Property Group (CPIPG) bündelten wir Ressourcen im Asset- und Property-Management sowie in anderen Servicebereichen, was zu einer Optimierung unserer Organisationsstrukturen und einer deutlichen Effizienzsteigerung führte. Dies setzte sich erfolgreich fort, als wir eine Rahmenvereinbarung mit der S IMMO unterzeichneten, um weitere Integrationsoptionen zu prüfen. Wir haben bereits Synergien realisiert, darunter gemeinsame Dienstleistungsverträge und die Vereinheitlichung von IT-Systemen und Prozessen. Als Hauptanteilseigner der IMMOFINANZ unterstützt die CPI Property Group diesen Prozess aktiv und strebt vor allem danach, zusätzliche Synergien zu erkennen und zu realisieren. Unsere Mieter bleiben trotz dieser Fortschritte weiterhin unsere Priorität. Wir sind auch in Zukunft bestrebt, ihnen optimale Immobilienlösungen anzubieten, um unsere führende Position in der Branche weiter zu stärken.
Dieser Ausblick entspricht den Einschätzungen des Vorstands zum 27. März 2024 und enthält Angaben und Prognosen, die sich auf die zukünftige Entwicklung der IMMOFINANZ Group beziehen. Die Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis der zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen oder Risiken – wie jene im Risikobericht angesprochenen – eintreten, so können die tatsächlichen Ereignisse von den hier getroffenen Aussagen abweichen. Mit diesem Geschäftsbericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren der IMMOFINANZ AG verbunden.
Bedeutende Ereignisse nach Ende des Berichtszeitraums werden im Konzernabschluss unter 7.6 erläutert.
Wien, am 27. März 2024
Der Vorstand
| | |
Radka Doehring | Pavel Měchura |
Konzernabschluss
Konzernbilanz
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
Konzern-Geldflussrechnung
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
Konzernanhang
1. Allgemeine Angaben
2. Konsolidierungskreis
3. Informationen zu den Geschäftssegmenten
4. Erläuterungen zur Konzernbilanz
5. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
6. Erläuterungen zur Konzern-Geldflussrechnung
7. Sonstige Angaben
8. Konzernunternehmen
9. Freigabe des Konzernabschlusses
Bestätigungsvermerk
Erklärung des Vorstands
Konzernbilanz
Werte in TEUR | Anhang | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
Immobilienvermögen | 4.1 | ||
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 4.2 | ||
Selbst genutzte Immobilien | 4.3 | ||
Sonstige Sachanlagen | |||
Immaterielle Vermögenswerte | 4.5.1 | ||
Nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungen | 4.6 | ||
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen | 4.7 | ||
Steuererstattungsansprüche | |||
Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 4.8 | ||
Latente Steuererstattungsansprüche | 4.9 | ||
Langfristiges Vermögen | |||
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen | 4.7 | ||
Steuererstattungsansprüche | |||
Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 4.8 | ||
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 4.10 | ||
Immobilienvorräte | 4.11 | ||
Liquide Mittel | 4.12 | ||
Kurzfristiges Vermögen | |||
Aktiva | |||
Grundkapital | |||
Kapitalrücklagen | |||
Eigene Aktien | - | - | |
Kumuliertes übriges Eigenkapital | - | - | |
Erwirtschaftete Ergebnisse | - | - | |
Anteil der Gesellschafter der IMMOFINANZ AG | |||
Nicht beherrschende Anteile | |||
Eigenkapital | 4.13 | ||
Finanzverbindlichkeiten | 4.14 | ||
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten | 4.15 | ||
Steuerschulden | |||
Rückstellungen | 4.16 | ||
Latente Steuerschulden | 4.9 | ||
Langfristige Verbindlichkeiten | |||
Finanzverbindlichkeiten | 4.14 | ||
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten | 4.15 | ||
Steuerschulden | |||
Rückstellungen | 4.16 | ||
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten | 4.10 | ||
Kurzfristige Verbindlichkeiten | |||
Passiva | |||
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
Werte in TEUR | Anhang | 2023 | 2022 |
Mieterlöse | 5.1.1 | ||
Weiterverrechnete Betriebskosten | 5.1.2 | ||
Sonstige Umsatzerlöse | |||
Umsatzerlöse aus Asset Management | |||
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen | 5.1.3 | - | - |
Betriebskostenaufwendungen | 5.1.2 | - | - |
Ergebnis aus Asset Management | 5.1 | ||
Erlöse aus selbst genutzten Hotelimmobilien | 5.2 | ||
Aufwendungen aus selbst genutzten Hotelimmobilien | 5.2 | - | |
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien | 5.2 | ||
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | 5.3 | - | |
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung | 5.4 | - | - |
Sonstige betriebliche Erträge | 5.5 | ||
Sonstige betriebliche Aufwendungen | 5.6 | - | - |
Operatives Ergebnis | |||
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte | 5.8 | - | |
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | - | ||
Finanzierungsaufwand | - | - | |
Finanzierungsertrag | |||
Wechselkursveränderungen | - | ||
Sonstiges Finanzergebnis | - | ||
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | 5.9 | - | |
Finanzergebnis | 5.10 | - | - |
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | - | ||
Laufende Ertragsteuern | 5.11 | - | - |
Latente Ertragsteuern | 5.11 | - | |
Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen | - | ||
Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen | |||
Konzernergebnis | - | ||
davon Anteil der Gesellschafter der IMMOFINANZ AG | - | ||
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | - | - | |
Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR | 5.12 | - | |
Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR | 5.12 | - | |
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
Werte in TEUR | Anhang | 2023 | 2022 |
Konzernergebnis | - | ||
Sonstiges Ergebnis (reklassifizierbar) | |||
Differenzen aus der Währungsumrechnung | - | ||
davon Änderungen im Geschäftsjahr | |||
davon Reklassifizierungen in den Gewinn oder Verlust | 2.5 | - | |
Sonstiges Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | |||
davon Änderungen im Geschäftsjahr | |||
davon Reklassifizierungen in den Gewinn oder Verlust | - | ||
davon Ertragsteuern | - | ||
Summe sonstiges Ergebnis (reklassifizierbar) | - | ||
Sonstiges Ergebnis (nicht reklassifizierbar) | |||
Bewertung von erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumenten | 7.1.2 | - | |
davon Änderungen im Geschäftsjahr | - | ||
davon Ertragsteuern | - | ||
Neubewertung von selbst genutzten Immobilien | |||
davon Änderungen im Geschäftsjahr | |||
davon Ertragsteuern | - | ||
Neubewertung von leistungsorientierten Plänen | - | ||
davon Änderungen im Geschäftsjahr | - | ||
davon Ertragsteuern | |||
Sonstiges Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | |||
davon Änderungen im Geschäftsjahr | |||
davon Ertragsteuern | - | ||
Summe sonstiges Ergebnis (nicht reklassifizierbar) | - | ||
Summe sonstiges Ergebnis nach Ertragsteuern | - | ||
Gesamtkonzernergebnis | - | ||
davon Anteil der Gesellschafter der IMMOFINANZ AG | - | ||
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | - | - | |
Konzern-Geldflussrechnung
Endbestand an liquiden Mitteln | 6. | ||
Abzüglich liquider Mittel in Veräußerungsgruppen | 4.10 | ||
Endbestand an liquiden Mitteln (Konzernbilanzwert) | |||
Konzern- Eigenkapitalveränderungsrechnung
Werte in TEUR | Anhang | Grundkapital | Kapital- rücklagen | Eigene Aktien | |
Stand zum 31. Dezember 2022 | - | ||||
Sonstiges Ergebnis | |||||
Konzernergebnis | |||||
Gesamtkonzernergebnis | |||||
Ausschüttung/Dividende | |||||
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern | |||||
Stand zum 31. Dezember 2023 | - | ||||
Stand zum 31. Dezember 2021 | - | ||||
Sonstiges Ergebnis | - | ||||
Konzernergebnis | |||||
Gesamtkonzernergebnis | - | ||||
Eigenkapital aus der Wandlung von Wandelanleihen | |||||
Rückkauf eigener Aktien | 4.13 | - | |||
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern | |||||
Zugang Konsolidierungskreis | |||||
Stand zum 31. Dezember 2022 | - | ||||
Kumuliertes übriges Eigenkapital | ||||||||
Erfolgsneutrale Bewertungsrücklage | IAS-19- Rücklage | Rücklage Hedge Accounting | Neubewertungsrücklage IAS 16 | Währungsumrechnungs- rücklage | Erwirtschaftete Ergebnisse | Nicht beherrschende Anteile | Summe Eigenkapital | |
- | - | - | - | |||||
- | ||||||||
- | - | - | ||||||
- | - | - | - | |||||
- | - | |||||||
2 | 15 | 18 | - | - | ||||
- | - | - | - | |||||
- | - | - | - | - | - | |||
- | - | |||||||
- | ||||||||
- | - | |||||||
- | ||||||||
- | - | |||||||
- | - | - | - | |||||
Konzernanhang
1. Allgemeine Angaben
1.1 Berichtendes Unternehmen
Die IMMOFINANZ AG mit Sitz in A-1100 Wien , Wienerbergstraße 9Österreich . Die Geschäftstätigkeiten der IMMOFINANZ Group umfassen die Entwicklung, den Ankauf, die Vermietung und die Verwertung von Immobilien sowie den Betrieb von Hotels . Die Aktien der IMMOFINANZ AG notieren im Prime Market der Wiener Börse und im Main Market der Warschauer Börse.
Durch den Ankauf von 17.305.012 Aktien der S IMMO AG von der CPIPG Ende Dezember 2022 erlangte die IMMOFINANZ eine Mehrheitsbeteiligung an der S IMMO i. H. v. 50% plus einer Aktie und konsolidierte die S IMMO daher voll im Konzernabschluss 2022. In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2022 war aus Praktikabilitätsgründen kein Anteil der S IMMO Gruppe enthalten. Eine Vergleichbarkeit mit den Vorjahreszahlen ist somit nur bedingt möglich.
1.2 Grundlagen der Rechnungslegung
Der vorliegende Konzernabschluss der IMMOFINANZ AG wurde für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner bis 31. Dezember 2023 gemäß § 245a Abs. 1 UGB in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, aufgestellt.
Der Konzernabschluss wird in Euro, der funktionalen Währung des Mutterunternehmens, aufgestellt. Alle in Euro dargestellten Finanzinformationen wurden, soweit nicht anders angegeben, auf tausend Euro gerundet. Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch die Verwendung
automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
Bei der Bewertung der Vermögenswerte und Schulden aller Konzernunternehmen kommen einheitliche
Bewertungsmethoden zur Anwendung. Die Bewertung erfolgt grundsätzlich nach dem Konzept der
Einzelbewertung. Eine Ausnahme stellen Veräußerungsgruppen dar, die unter den Posten „Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte“ und „Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten“ ausgewiesen werden (siehe 1.27).Ebenso werden Wertminderungen zum Teil auf Basis zahlungsmittelgenerierender Einheiten ermittelt, sofern der erzielbare Betrag für einzelne Vermögenswerte (Firmenwerte) nicht gesondert bestimmt werden kann (siehe 4.5.2).
Bewertungsmethoden zur Anwendung. Die Bewertung erfolgt grundsätzlich nach dem Konzept der
Einzelbewertung. Eine Ausnahme stellen Veräußerungsgruppen dar, die unter den Posten „Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte“ und „Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten“ ausgewiesen werden (siehe 1.27).
- – Immobilienvermögen, in Bau befindliches Immobilienvermögen und selbst genutzte Immobilien werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet.
- – Derivative Finanzinstrumente werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet.
- – Rückstellungen werden zum Barwert des erwarteten Erfüllungsbetrags bewertet.
- – Latente Steueransprüche und -schulden werden mit dem Nominalwert angesetzt und auf Basis der
bestehenden temporären Differenzen zum Bilanzstichtag und des Steuersatzes zum Zeitpunkt der erwarteten Realisierung der bestehenden Differenzen ermittelt.
- – Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen werden mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert oder beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten bewertet, sofern diese nicht von den Bewertungsbestimmungen in IFRS 5 ausgenommen sind. Dies gilt insbesondere für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts bewertet werden.
Der beizulegende Zeitwert ist nicht immer als beobachtbarer Marktpreis verfügbar, sondern muss häufig auf Basis verschiedener Bewertungsparameter ermittelt werden. In Abhängigkeit von der Verfügbarkeit beobachtbarer Parameter und der Bedeutung dieser Parameter für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts im Ganzen werden beizulegende Zeitwerte in unterschiedliche Stufen in der Fair-Value-Hierarchie eingeordnet:
- – Stufe 1: notierte Preise (unbereinigt) auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden
- – Stufe 2: Bewertungsparameter, bei denen es sich nicht um die in Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Schuld entweder direkt als Preis oder indirekt als Ableitung von Preisen beobachten lassen
- – Stufe 3: Bewertungsparameter für Vermögenswerte oder Schulden, die nicht auf beobachtbaren Marktdaten beruhen
1.3 Ermessensentscheidungen und Schätzunsicherheiten
1.3.1 Ermessensentscheidungen
Informationen über Ermessensentscheidungen bei der Anwendung der Rechnungslegungsmethoden, welche die im Konzernabschluss erfassten Beträge am wesentlichsten beeinflussen, sind in den nachstehenden
Anhangangaben enthalten:
Anhangangaben enthalten:
- – Vollkonsolidierung (siehe 2.2.2): Beurteilung des Vorliegens von Kontrolle über Tochterunternehmen, sofern diese nicht ausschließlich auf Basis der Beteiligungsquote vermittelt wird (De-facto Kontrolle), und Beurteilung des Vorliegens von gemeinschaftlicher Führung bzw. maßgeblichem Einfluss, wenn eine mehrheitliche
Beteiligungsquote keine Kontrolle über das Beteiligungsunternehmen vermittelt - – Vollkonsolidierung (siehe 2.2.2): Beurteilung, ob Erwerbe von Immobiliengesellschaften Unternehmenszusammenschlüsse im Sinne des IFRS 3 darstellen (Merkmale eines Geschäftsbetriebs)
- – Equity-Methode (siehe 2.2.3): Beurteilung des Vorliegens von maßgeblichem Einfluss, abweichend von der Annahme eines solchen ab einem Beteiligungsausmaß von 20% und der Beurteilung des Vorliegens von objektiven Hinweisen auf Wertminderung
- – Funktionale Währung (siehe 2.6.1): Bestimmung der funktionalen Währung eines ausländischen Geschäftsbetriebs, insbesondere wenn diese von der Währung des Sitzstaats des Tochterunternehmens abweicht
- – Mieterlöse (siehe 5.1.1): Beurteilung der Gesamtlaufzeit von Mietverträgen hinsichtlich der Inanspruchnahme von Verlängerungsoptionen sowie die Frage, ob Anpassungen eines Mietvertrags ein substanziell neues Mietverhältnis begründen
1.3.2 Annahmen und Schätzungen
Die Erstellung eines Konzernabschlusses verlangt vom Vorstand, Schätzungen vorzunehmen und Annahmen zu treffen, welche die Anwendung von Rechnungslegungsmethoden und die Ermittlung ausgewiesener
Beträge von Vermögenswerten, Schulden, Erträgen und Aufwendungen betreffen. Tatsächliche Ergebnisse
können von diesen Schätzwerten abweichen. Schätzungen und zugrunde liegende Annahmen werden laufend überprüft. Überarbeitungen von Schätzungen werden prospektiv erfasst. Informationen über Annahmen und Schätzunsicherheiten, durch die ein beträchtliches Risiko entstehen kann, wodurch innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung erforderlich wird, sind in den nachstehenden Anhangangaben enthalten:
Beträge von Vermögenswerten, Schulden, Erträgen und Aufwendungen betreffen. Tatsächliche Ergebnisse
können von diesen Schätzwerten abweichen. Schätzungen und zugrunde liegende Annahmen werden laufend überprüft. Überarbeitungen von Schätzungen werden prospektiv erfasst. Informationen über Annahmen und Schätzunsicherheiten, durch die ein beträchtliches Risiko entstehen kann, wodurch innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung erforderlich wird, sind in den nachstehenden Anhangangaben enthalten:
- – Bewertungsannahmen und bestehende Bewertungsunsicherheiten (siehe 4.1.3): Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienvermögens, des in Bau befindlichen Immobilienvermögens sowie von selbst genutzten Immobilien
- – Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten (siehe 4.1.1 und 4.14): Beurteilung der verbleibenden Laufzeit des Leasingverhältnisses unter Berücksichtigung etwaiger Verlängerungs- oder Kündigungsoptionen
- – Firmenwerte (siehe 4.5.2): Ermittlung des erzielbaren Betrags im Rahmen von Werthaltigkeitsprüfungen
- – Nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungen (siehe 4.6): Ermittlung des erzielbaren Betrags im Rahmen von Werthaltigkeitsprüfungen von Anteilen an assoziierten Unternehmen sowie Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts von Anteilen an assoziierten Unternehmen im Rahmen der Kaufpreisallokation bei einer Übergangskonsolidierung
- – Eventualforderungen (siehe 7.3.1): Eventualforderungen sind nur anzusetzen, wenn deren Realisierung als Ertrag nahezu sicher ist
- – Latente Steuern (siehe 4.9): Beurteilung der Verwertbarkeit latenter Steuererstattungsansprüche (insbesondere aus Verlustvorträgen)
- – Immobilienvorräte (siehe 4.11): Ermittlung des Nettoveräußerungswerts von Vorratsimmobilien
- – Rückstellungen (siehe 4.16): Ermittlung des erwarteten Erfüllungsbetrags und dessen Barwerts
- – Finanzinstrumente (siehe 7.1.3): Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts originärer und derivativer Finanzinstrumente
- – Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse (siehe 7.3.1): Beurteilung der erwarteten Inanspruchnahme aus in der Bilanz nicht ausgewiesenen Verpflichtungen
Potenzielle Auswirkungen auf die oben genannten Bilanzpositionen hat die aktuelle makroökonomische Situation, die von steigenden Zinsen und hohen Inflationsraten geprägt ist. Dies hat sich insbesondere in gestiegenen Finanzierungskosten bei Neuaufnahmen sowie in der Bewertung der Zinsderivate manifestiert. Dies hat das Finanzergebnis wesentlich beeinflusst. Die zukünftige Entwicklung ist aus heutiger Sicht nicht quantitativ beurteilbar. Diese Entwicklung hat sich auch im Bereich der Kosten- und Ertragssituation niedergeschlagen. Insbesondere kam es zu gestiegenen Betriebskostenaufwendungen und Betriebskostenerlösen und in weiterer Folge aber auch zu inflationsbedingten Mietensteigerungen und damit zu einer verbesserten Like-for-like-Performance der Mieten. Auch im Bereich der Baukosten sind Preiserhöhung beobachtbar. Die beschriebenen Entwicklungen schlagen sich auch entsprechend in der Bewertung von Immobilien wieder, da die wesentlichen Bewertungsparameter auf Basis der zum jeweiligen Abschlussstichtag vorherrschenden Marktbedingungen abgeleitet werden. Daraus ergeben sich im aktuellen Geschäftsjahr wie auch in geringerem Umfang im Vorjahr deutliche Abwertungen, die zu einem negativen „Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien“ (siehe auch Kapitel 5.8.) geführt haben. Auch in diesem Bereich ist die zukünftige Entwicklung von Diskontierungs- und Kapitalisierungsraten nicht prognostizierbar. Vom Krieg in der Ukraine ist die IMMOFINANZ Group nicht direkt betroffen, weil die Gruppe in der Ukraine keine Liegenschaften hat oder Geschäftsbeziehungen unterhält. Indirekt ist die Gruppe aber durch die Auswirkung des Kriegs in der Ukraine auf die gesamtwirtschaftliche Lage betroffen. Eine quantitative Abschätzung dieser indirekten Effekte auf die Gruppe ist derzeit nicht möglich.
1.4 Erstmalig angewendete Standards und Interpretationen
Folgende neue bzw. geänderte Standards und Interpretationen wurden im Geschäftsjahr 2023 erstmals
angewendet:
angewendet:
Standard | Inhalt | Veröffentlicht durch das IASB (übernommen von der EU) | Pflicht zur Anwendung für die IMMOFINANZ | Auswirkungen auf die IMMOFINANZ |
Neue Standards und Interpretationen | ||||
IFRS 17 | Versicherungsverträge | 18. Mai 2017 (8. September 2022) | bei Anwendung | Nein |
Änderungen zu Standards und Interpretationen | ||||
IAS 1 | Angaben von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden | 12. Februar 2021 (3. März 2022) | 1. Jänner 2023 | Nein |
IAS 12 | Änderung an IAS 12 – Latente Steuern, die sich auf Vermögenswerte und Schulden beziehen, die aus einer einzigen Transaktion entstehen | 7. Mai 2021 (12. August 2022) | 1. Jänner 2023 | Nein |
IAS 12 | Änderungen an IAS 12 – Internationale Steuerreform – Säule-2-Modellregeln | 23. Mai 2023 (8. November 2023) | 1. Jänner 2023 | Ja |
IAS 8 | Definition von Rechnungslegungsmethoden und rechnungslegungsbezogenen Schätzungen | 12. Februar 2021 (3. März 2022) | 1. Jänner 2023 | Nein |
IFRS 17 Versicherungsverträge
IFRS 17 regelt die Bilanzierung von Versicherungsverträgen und ersetzt den bisher gültigen Übergangsstandard IFRS 4. In den Anwendungsbereich des Standards fallen Versicherungsverträge, Rückversicherungsverträge sowie Kapitalanlageverträge mit ermessensabhängiger Überschussbeteiligung.
Die Änderungen hatten keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss, da im Konzern keine entsprechenden Versicherungsverträge gehalten werden.
IAS 1: Angaben von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Durch die Änderungen werden die Anforderungen in IAS 1 in Bezug auf die Offenlegung von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geändert. Die Änderungen ersetzen alle Stellen, an denen der Begriff „maßgebliche (significant) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden“ verwendet wurde, durch „wesentliche (material) Informationen über die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden“. Informationen zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind wesentlich, wenn sie zusammen mit anderen, im Abschluss eines Unternehmens enthaltenen Informationen nach vernünftigem Ermessen Entscheidungen beeinflussen können, die die primären Adressaten von IFRS-Abschlüssen auf der Grundlage dieser Abschlüsse treffen.
Weiterhin wird klargestellt, dass Informationen zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden in Bezug auf unwesentliche Geschäftsvorfälle, andere Ereignisse oder Bedingungen unwesentlich und damit nicht angabepflichtig sind. Informationen zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden können aufgrund der Art der damit verbundenen Geschäftsvorfälle, anderer Ereignisse oder Bedingungen wesentlich sein, selbst wenn die Beträge unwesentlich sind. Allerdings sind nicht alle Informationen zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die sich auf wesentliche Geschäftsvorfälle, sonstige Ereignisse oder Bedingungen beziehen, selbst wesentlich.
Der IASB hat außerdem Leitlinien und Beispiele entwickelt, um die Anwendung des vierstufigen Prozessmodells, das im IFRS-Leitliniendokument 2 enthalten ist, zu erläutern.
Die Änderungen hatten keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
IAS 12: Änderung an IAS 12 – Latente Steuern, die sich auf Vermögenswerte und Schulden beziehen, die aus einer einzigen Transaktion entstehen
Die Änderungen schränken den Anwendungsbereich der Ausnahmeregelung zum erstmaligen Ansatz von latenten Steuern (Initial Recognition Exemption) weiter ein. Danach wendet ein Unternehmen die Ausnahmeregelung nicht auf Geschäftsvorfälle an, die gleichzeitig zu steuerpflichtigen und abzugsfähigen temporären Differenzen in gleicher Höhe führen.
Je nach geltendem Steuerrecht können gleiche zu versteuernde und abzugsfähige temporäre Differenzen beim erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts und einer Schuld in einer Transaktion entstehen, die kein Unternehmenszusammenschluss ist und weder das bilanzielle noch das zu versteuernde Ergebnis berührt. Dies kann beispielsweise bei der Erfassung einer Leasingverbindlichkeit und des korrespondierenden Nutzungsrechts bei Anwendung von IFRS 16 Leasingverhältnisse zu Beginn des Leasingverhältnisses der Fall sein.
Nach den Änderungen ist ein Unternehmen nunmehr verpflichtet, die entsprechenden latenten Steueransprüche und -verbindlichkeiten zu bilanzieren, wobei der Ansatz eines latenten Steueranspruchs den Werthaltigkeitskriterien in IAS 12 Ertragsteuern unterliegt.
Bisher wurden im Konzern keine latenten Steuern aus Transaktionen angesetzt, aus denen beim erstmaligen Ansatz betragsgleiche zu versteuernde und abzugsfähige temporäre Differenzen entstehen. Aus der Anpassung ergeben sich aktive und passive latente Steuern von je EUR 11,6 Mio. Saldiert betrachtet ergibt sich hieraus keine wesentliche Auswirkung.
IAS 12: Änderung an IAS 12 – Internationale Steuerreform – Säule-2-Modellregeln
Mit den Änderungen wird eine vorübergehende Ausnahme von der Bilanzierung latenter Steuern in den IAS 12 eingeführt, sodass der Ansatz von latenten Steuern aufgrund der Ausgestaltung von Ergänzungssteuern im Rahmen des Säule-2-Mindestbesteuerungsregimes vom Anwendungsbereich des Standards ausgenommen ist. Daneben sind zusätzliche Anhangangaben erforderlich, die vom Stand der Umsetzung der Mindestbesteuerungsvorschriften in das jeweilige nationale Steuerrecht abhängig sind.
Die entsprechenden Erläuterungen sind unter 4.9 enthalten.
IAS 8: Definition von Rechnungslegungsmethoden und rechnungslegungsbezogenen Schätzungen
Bislang war in IAS 8 nur eine Definition einer Änderung von rechnungslegungsbezogenen Schätzungen enthalten, nicht aber eine Definition dieser. Nach der neuen Definition handelt es sich bei rechnungslegungsbezogenen Schätzungen um monetäre Beträge im Abschluss, die mit Bewertungsunsicherheiten behaftet sind.
Eine Änderung einer rechnungslegungsbezogenen Schätzung, die aus neuen Informationen oder neuen Entwicklungen resultiert, ist keine Fehlerkorrektur. Die Auswirkungen auf eine rechnungslegungsbezogene Schätzung aufgrund einer Änderung eines Inputs oder eines Bewertungsverfahrens stellen eine Änderung einer rechnungslegungsbezogenen Schätzung dar, soweit sie nicht aus der Korrektur von Fehlern aus früheren Perioden resultieren.
Die Änderungen hatten keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
1.5 Künftig anzuwendende Standards und Interpretationen
1.5.1 Bereits von der EU übernommene, aber noch nicht angewendete Standards und Interpretationen
Folgende Änderungen von Standards und Interpretationen wurden zum Bilanzstichtag bereits von der EU übernommen, waren aber im Geschäftsjahr 2023 noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden auch nicht vorzeitig angewendet:
Standard | Inhalt | Veröffentlicht durch das IASB (übernommen von der EU) | Pflicht zur Anwendung für die IMMOFINANZ | Voraussichtliche Auswirkungen auf die IMMOFINANZ |
Änderungen zu Standards und Interpretationen | ||||
IFRS 16 | Änderung an IFRS 16 – Leasingverbindlichkeiten in einer Sale- und Leaseback-Transaktion | 21. November 2023 (20. November 2023) | 1. Jänner 2024 | Nein |
IAS 1 | Änderung an IAS 1 – Klassifizierung von Verbindlichkeiten als kurz- und langfristig und die Verschiebung deren Anwendungszeitpunkts; Langfristige Schulden mit Covenants | 23. Jänner 2020; 31. Oktober 2022 (19. Dezember 2023) | 1. Jänner 2024 | Nein |
Die für die IMMOFINANZ Group anwendbaren Änderungen an Standards werden evaluiert und mit dem Datum der Anwendungspflicht angewendet. Es wird davon ausgegangen, dass die geänderten Standards voraussichtlich keine wesentliche Auswirkung auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group haben werden.
1.5.2 Bereits veröffentlichte, aber noch nicht von der EU übernommene Standards und Interpretationen
Folgende Änderungen oder Neufassungen von Standards und Interpretationen sind zum Bilanzstichtag bereits veröffentlicht, aber noch nicht von der EU übernommen und daher nicht anwendbar:
Standard | Inhalt | Veröffentlicht durch das IASB | Voraussichtliche Pflicht zur Anwendung für die IMMOFINANZ | Voraussichtliche Auswirkungen auf die IMMOFINANZ |
Änderungen zu Standards und Interpretationen | ||||
IAS 21 | Änderung an IAS 21 – Mangel an Umtauschbarkeit | 8. September 2023 | 1. Jänner 2025 | Nein |
IAS 7 und IFRS 7 | Änderung an IAS 7 und IFRS 7 – Lieferantenfinanzierungsvereinbarungen | 4. Oktober 2023 | 1. Jänner 2024 | Nein |
Die für die IMMOFINANZ Group voraussichtlich anwendbaren Änderungen an Standards werden evaluiert und mit dem Datum der voraussichtlichen Anwendungspflicht angewendet. Es wird davon ausgegangen, dass die noch nicht angewendeten neuen bzw. geänderten Standards voraussichtlich keine wesentliche Auswirkung auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group haben werden.
2. Konsolidierungskreis
2.1 Entwicklung Konsolidierungskreis
Für eine Übersicht über die in den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group einbezogenen Unternehmen siehe 8.
Erstmals einbezogene Tochterunternehmen, die zum Zeitpunkt des Erwerbs keinen Geschäftsbetrieb aufweisen, verwirklichen keinen Unternehmenszusammenschluss im Sinne von IFRS 3 und werden in obiger Tabelle als andere Erwerbe dargestellt.
An der S IMMO Gruppe bestehen wesentliche nicht beherrschende Anteile. Detailangaben dazu sind in Kapitel 2.3 und 2.4 enthalten. Bei allen anderen nicht 100%igen Tochterunternehmen (siehe 8.) bestehen keine wesentlichen nicht beherrschenden Anteile.
Satzungsmäßige, vertragliche und regulatorische Beschränkungen sowie Schutzrechte nicht beherrschender Anteile können die Möglichkeit der IMMOFINANZ Group limitieren, einen Zugang zu den Vermögenswerten des Konzerns zu erlangen, sie von einem in ein anderes Konzernunternehmen zu übertragen oder ihr Schuldendeckungspotenzial zur Erfüllung von Verbindlichkeiten zu nutzen. Zu den bestehenden Beschränkungen siehe 7.1.4 und 7.3.1.
2.2 Konsolidierungsmethoden
2.2.1 Konsolidierungsgrundsätze
Für alle Konzernunternehmen kommen einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zur Anwendung. Wahlrechte und Ermessen werden einheitlich ausgeübt. Wesentliche Zwischenergebnisse – solche
entstehen allenfalls aus der konzerninternen Übertragung von Beteiligungen, eigenen Aktien, Forderungen oder Immobilien – werden eliminiert. Die Abschlüsse der im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogenen Unternehmen und der nach der Equity-Methode bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen werden zum
Bilanzstichtag aufgestellt. Für assoziierte Unternehmen wird der jeweils letzte verfügbare Abschluss des
assoziierten Unternehmens verwendet. Sofern Abschlüsse mit abweichendem Stichtag verwendet werden, werden die Auswirkungen bedeutender Geschäftsfälle oder anderer Ereignisse, die zwischen dem Bilanzstichtag des assoziierten Unternehmens und jenem der IMMOFINANZ Group eingetreten sind, allenfalls durch Berichtigungen im Rahmen der Bilanzierung nach der Equity-Methode berücksichtigt.
entstehen allenfalls aus der konzerninternen Übertragung von Beteiligungen, eigenen Aktien, Forderungen oder Immobilien – werden eliminiert. Die Abschlüsse der im Rahmen der Vollkonsolidierung einbezogenen Unternehmen und der nach der Equity-Methode bilanzierten Gemeinschaftsunternehmen werden zum
Bilanzstichtag aufgestellt. Für assoziierte Unternehmen wird der jeweils letzte verfügbare Abschluss des
assoziierten Unternehmens verwendet. Sofern Abschlüsse mit abweichendem Stichtag verwendet werden, werden die Auswirkungen bedeutender Geschäftsfälle oder anderer Ereignisse, die zwischen dem Bilanzstichtag des assoziierten Unternehmens und jenem der IMMOFINANZ Group eingetreten sind, allenfalls durch Berichtigungen im Rahmen der Bilanzierung nach der Equity-Methode berücksichtigt.
2.2.2 Vollkonsolidierung
Ein Tochterunternehmen ist ein Unternehmen, das von einem Mutterunternehmen beherrscht wird. Ein Tochterunternehmen wird ab dem Zeitpunkt, zu dem die IMMOFINANZ Group die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt, und bis zum Zeitpunkt, an dem die Beherrschung durch die Gesellschaft endet, im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group einbezogen.
Grundsätzlich ist ein beherrschender Einfluss aufgrund der Stimmrechte zu vermuten, wenn die direkte oder indirekte Quote an einem Beteiligungsunternehmen >50% beträgt. In einzelnen Fällen (siehe 7.) stehen bei Quoten >50% satzungsmäßige Rechte eines Co-Investors oder eine fehlende Verknüpfung zwischen der
Verfügungsgewalt der IMMOFINANZ Group über das Beteiligungsunternehmen und der Vereinnahmung variabler Rückflüsse einer Beherrschung entgegen. Solche satzungsmäßigen Rechte des Co-Investors sind insbesondere bei weitreichenden Einstimmigkeitserfordernissen oder auch bei Zustimmungserfordernissen des Co-Investors in Bezug auf maßgebliche Tätigkeiten betreffende Entscheidungen (z. B. über die Veräußerung des Immobilienvermögens) anzunehmen. Insofern ein Stimmrechtsanteil <50% vorliegt, wird eine Überprüfung vorgenommen, ob andere Faktoren für eine Beherrschung vorliegen.
Verfügungsgewalt der IMMOFINANZ Group über das Beteiligungsunternehmen und der Vereinnahmung variabler Rückflüsse einer Beherrschung entgegen. Solche satzungsmäßigen Rechte des Co-Investors sind insbesondere bei weitreichenden Einstimmigkeitserfordernissen oder auch bei Zustimmungserfordernissen des Co-Investors in Bezug auf maßgebliche Tätigkeiten betreffende Entscheidungen (z. B. über die Veräußerung des Immobilienvermögens) anzunehmen. Insofern ein Stimmrechtsanteil <50% vorliegt, wird eine Überprüfung vorgenommen, ob andere Faktoren für eine Beherrschung vorliegen.
Werden Tochterunternehmen erworben, ist zu beurteilen, ob diese einen Geschäftsbetrieb im Sinne von IFRS 3 darstellen. Die Beurteilung, inwiefern erworbenes Immobilienvermögen einen Geschäftsbetrieb im Sinne von IFRS 3 darstellt, ist ermessensbehaftet und bedingt regelmäßig eine Detailanalyse der übernommenen Abläufe und Strukturen, insbesondere im Hinblick auf das Asset und Property Management. Im Fall eines Erwerbs wird auch auf die Durchführung des Konzentrationstests geachtet, ob sich der gesamte beizulegende Zeitwert des erworbenen Bruttovermögens überwiegend auf einen einzelnen identifizierbaren Vermögensgegenstand oder ein Gruppe von vergleichbaren Vermögenswerten konzentriert. Liegt ein Geschäftsbetrieb vor, ist dieser Erwerb gemäß IFRS 3 als Unternehmenszusammenschluss nach der Erwerbsmethode zu bilanzieren. Dies gilt auch für den Erwerb im Rahmen eines sukzessiven Unternehmenszusammenschlusses. Transaktionskosten werden aufwandswirksam erfasst; latente Steuern auf sämtliche temporäre Differenzen werden vollumfänglich erfasst. Bei der IMMOFINANZ Group entstehen Firmenwerte (siehe 4.5.2) regelmäßig (als technische Rechengröße) aufgrund des verpflichtenden Ansatzes von latenten Steuern auf die Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert des übernommenen Immobilienvermögens und dessen Steuerwert. Liegt kein Geschäftsbetrieb vor, ist die Erwerbsmethode nicht anzuwenden. Beim Erwerb von Mantelgesellschaften oder reinen Grundbesitzgesellschaften liegt regelmäßig kein Geschäftsbetrieb vor. In diesem Fall werden zugegangene finanzielle Vermögenswerte und Schulden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Summe der so bewerteten finanziellen Vermögenswerte und Schulden wird anschließend vom Transaktionspreis abgezogen. Der verbleibende Transaktionspreis wird dann auf die verbleibenden identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden (im Wesentlichen Immobilienvermögen) basierend auf deren relativen beizulegenden Zeitwerten zum Zeitpunkt des Erwerbs allokiert. Es sind keine Steuerlatenzen anzusetzen (Initial Recognition Exemption); Firmenwerte können dabei nicht entstehen.
2.2.3 Equity-Methode
Die Anteile des Konzerns an nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen umfassen Anteile an
Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen.
Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen.
IFRS 11 unterscheidet zwischen Gemeinschaftsunternehmen und gemeinschaftlichen Tätigkeiten. Die
gemeinsamen Vereinbarungen, an denen die IMMOFINANZ Group beteiligt ist, stellen in aller Regel Gemeinschaftsunternehmen dar. Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die Co-Investoren die gemeinschaftliche Führung eines Unternehmens ausüben und (lediglich) Rechte am Nettovermögen dieses Unternehmens haben; direkte Ansprüche und Verpflichtungen aus den Vermögenswerten und
Schulden dieser Unternehmen bestehen nicht.
gemeinsamen Vereinbarungen, an denen die IMMOFINANZ Group beteiligt ist, stellen in aller Regel Gemeinschaftsunternehmen dar. Ein Gemeinschaftsunternehmen ist eine gemeinsame Vereinbarung, bei der die Co-Investoren die gemeinschaftliche Führung eines Unternehmens ausüben und (lediglich) Rechte am Nettovermögen dieses Unternehmens haben; direkte Ansprüche und Verpflichtungen aus den Vermögenswerten und
Schulden dieser Unternehmen bestehen nicht.
Assoziierte Unternehmen sind Unternehmen, auf welche die IMMOFINANZ Group maßgeblichen Einfluss ausüben kann. Maßgeblicher Einfluss ist die Möglichkeit, an den finanz- und geschäftspolitischen Entscheidungen des Beteiligungsunternehmens mitzuwirken, ohne dabei Kontrolle oder gemeinschaftliche Führung auszuüben. Grundsätzlich ist ein maßgeblicher Einfluss (widerlegbar) zu vermuten, wenn die direkte oder indirekte Quote an einem Beteiligungsunternehmen ≥20% beträgt. Durch gesellschaftsrechtlich begründete Einflussmöglichkeiten (z. B. durch Aufsichtsratsmandate) oder andere vorliegende Möglichkeiten, maßgeblichen Einfluss auszuüben, kann auch bei einer Beteiligungsquote von <20% ein maßgeblicher Einfluss vorliegen. Bei Immobilienfondsanteilen liegt auch bei Quoten ≥20% mangels Vertretung im operativen Fondsmanagement bzw. aufgrund der gesellschaftsrechtlichen Strukturierung der Fonds kein maßgeblicher Einfluss der IMMOFINANZ Group vor (siehe 7.).
2.3 Erwerb von Tochterunternehmen
Neben den allgemeinen Angaben im Rahmen der Zusammenfassung der maßgeblichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden (siehe 1.2 und 1.3) werden für Unternehmenszusammenschlüsse nach IFRS 3 detaillierte Angaben verlangt. Der Erwerb der Anteile an der S IMMO AG im Geschäftsjahr 2022 stellte einen sukzessiven Unternehmenszusammenschluss im Sinne von IFRS 3 dar. Aufgrund der Wesentlichkeit dieser Transaktion für das Verständnis des Konzernabschlusses werden die relevanten Angaben aus dem Konzernabschluss 2022 angeführt (siehe unten). Im Geschäftsjahr 2023 erfolgte kein Unternehmenszusammenschluss gem. IFRS 3, jedoch Transaktionen mit der CPI Property Group, die im folgenden Abschnitt erläutert sind.
Erwerb von Tochterunternehmen von der CPI Property Group im Geschäftsjahr 2023
Im Geschäftsjahr 2023 wurden Transaktionen mit der CPI Property Group abgeschlossen, die nicht als Unternehmenszusammenschlüsse im Sinne von IFRS 3 qualifizieren, da keine Geschäftsbetriebe nach IFRS 3 vorlagen. Bei den im Zuge von Share Deals übernommenen Gesellschaften handelt es sich um Gesellschaften mit Immobilien der Assetklassen Büro und Einzelhandel in Tschechien und Ungarn. Vom erworbenen Immobilienvermögen sind EUR 219,3 Mio. im Segment Tschechien und EUR 601,2 Mio. im Segment S IMMO enthalten (siehe 3.6).
Das Immobilienvermögen wurde mit den aus den Erwerbstransaktionen resultierenden Anschaffungskosten inklusive Anschaffungsnebenkosten angesetzt. Dabei wurden marktübliche Kaufpreisabschläge für latente Steuereffekte und sonstige Kaufpreisanpassungen sowie zum beizulegenden Zeitwert in einer übergeordneten Zwischenholdinggesellschaft erfasste Zinsderivate berücksichtigt, die in späterer Folge zu einer Aufwertung der Immobilien gemäß IAS 40 i. H. v. EUR 117,7 Mio. führten.
Die folgende Tabelle zeigt die übernommenen Vermögenswerte und Schulden sowie den in liquiden Mitteln bezahlten Kaufpreis und die im Zuge der Abwicklung der Ankäufe abgelösten Verbindlichkeiten. In der Konzerngeldflussrechnung sind die Transaktionen in der Position „Unternehmenszusammenschlüsse und andere Erwerbe abzüglich liquider Mittel“ i. H. v. EUR -686,4 Mio. enthalten.
Werte in TEUR | 2023 |
Immobilienvermögen | 820.455 |
Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 24.550 |
Liquide Mittel | 5.060 |
Finanzverbindlichkeiten | -126.721 |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten | -34.705 |
Erworbenes Nettovermögen | 688.639 |
In liquiden Mitteln bezahlter Kaufpreis | -264.481 |
Abgelöste Verbindlichkeiten | -424.157 |
Gesamte Gegenleistung | -688.638 |
Abzüglich liquider Mittel | 5.060 |
Nettoabfluss an liquiden Mitteln | -683.578 |
Erwerb von Tochterunternehmen von der CPI Property Group im Geschäftsjahr 2022
Im Geschäftsjahr 2022 erfolgte der Ankauf eines voll vermieteten Portfolios mit 53 Immobilien in Tschechien, Polen, der Slowakei und Ungarn von der CPI Property Group. Der Kaufpreis betrug EUR 322,2 Mio.
Sukzessiver Unternehmenszusammenschluss im Geschäftsjahr 2022 – S IMMO AG
Die IMMOFINANZ hielt bis zum 26. Dezember 2022 19.499.437 Aktien; dies entsprach einem Kapitalanteil von 26,49% des Grundkapitals und 27,65% der Stimmrechte der S IMMO. Bis zum 27. Dezember 2022, an dem von der CPI Property Group 17.305.012 Aktien an der S IMMO AG erworben wurden, bestand daher maßgeblicher Einfluss. Mit dem Erwerb der bis dahin von der CPI Property Group gehaltenen Aktien erlangte die IMMOFINANZ eine Mehrheitsbeteiligung an der S IMMO Gruppe i. H. v. 50% plus einer Aktie. Der Kaufpreis für das Aktienpaket belief sich auf EUR 337,4 Mio. bzw. EUR 19,50 je S IMMO-Aktie und wurde von der CPI Property Group bis längstens März 2028 gestundet. Die Rückzahlung der gestundeten Kaufpreiszahlung ist in 2023 erfolgt und in der Zeile „Unternehmenszusammenschlüsse und andere Erwerbe abzüglich liquider Mittel“ in der Konzern-Geldflussrechnung enthalten.
Im Rahmen der Kaufpreisallokation setzte sich die Gesamtgegenleistung des Unternehmenserwerbs wie folgt zusammen:
Werte in TEUR | 2022 |
Fair Value der bis zum 27. Dezember 2022 gehaltenen Anteile | 344.945 |
Gestundete Kaufpreiskomponente | 337.448 |
Gesamtgegenleistung | 682.393 |
Da es sich bei dem Erwerb der S IMMO Gruppe um einen sukzessiven Unternehmenszusammenschluss handelte, war in die Gesamtgegenleistung neben der gestundeten Kaufpreiskomponente für die zusätzlich erworbenen Anteile auch der beizulegende Zeitwert der bereits zuvor gehaltenen Anteile einzubeziehen.
Die Allokation des Gesamtkaufpreises auf die erworbenen Vermögenswerte und Schulden (PPA) der S IMMO Gruppe zum Erstkonsolidierungszeitpunkt basierte auf den Abschlusszahlen der S IMMO Gruppe zum 31. Dezember 2022 sowie bekannten notwendigen Anpassungen auf die beizulegenden Zeitwerte der übernommenen Vermögenswerte und Schulden.
Zum Erstkonsolidierungszeitpunkt wiesen die im Rahmen des Unternehmenszusammenschlusses übernommenen Vermögenswerte und Schulden die folgenden beizulegenden Zeitwerte auf:
Werte in TEUR | 2022 |
Immobilienvermögen | 2.412.852 |
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 10.300 |
Selbst genutzte Immobilien | 231.827 |
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 539.084 |
Finanzielle Vermögenswerte | 83.560 |
Liquide Mittel | 385.245 |
Sonstige Aktiva zu Zeitwerten | 99.810 |
Summe Vermögenswerte | 3.762.678 |
Rückstellungen | 1.111 |
Finanzielle Verbindlichkeiten | 1.374.383 |
Latente Steuerschulden | 273.114 |
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten | 127.246 |
Sonstige Passiva zu Zeitwerten | 109.754 |
Summe Schulden | 1.885.608 |
Nettovermögen zu Zeitwerten | 1.877.070 |
Gesamtgegenleistung | 682.393 |
Nicht beherrschende Anteile | 980.055 |
Negativer Unterschiedsbetrag | -214.622 |
Der sich daraus ergebende negative Unterschiedsbetrag i. H. v. EUR -214,6 Mio. war im Geschäftsjahr 2022 in der Position „Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte“ ausgewiesen. Dieser Gewinn ist auf die Differenz zwischen dem nach IFRS 3 bewerteten Wert des Reinvermögens der S IMMO zum Erwerbszeitpunkt 27. Dezember 2022 auf der einen Seite und dem aus dem Börsenkurs zuzüglich Paketzuschlag abgeleiteten Erwerbspreis für den beherrschenden Anteil an der S IMMO (zur Bewertung der Anteile vergleiche 4.6) auf der anderen Seite zurückzuführen. Inhaltlich resultierte der negative Unterschiedsbetrag somit aus dem Umstand, dass der Börsenkurs der S IMMO zum Erwerbszeitpunkt ihren nach den Bestimmungen der IFRS ermittelten Wert des Eigenkapitals deutlich unterschritten hat. In der Geldflussrechnung wurde die erfolgswirksame Erfassung des negativen Unterschiedsbetrags in den sonstigen nicht zahlungswirksamen Erträgen und Aufwendungen bzw. Umgliederungen dargestellt.
Die nicht beherrschenden Anteile wurden auf der Basis des Anteils an den erfassten Vermögenswerten und Schulden der S IMMO Gruppe berücksichtigt. Bedingte Gegenleistungen wurden mit dem Verkäufer nicht vereinbart.
Die Bestandsimmobilien werden im Konzernabschluss der S IMMO Gruppe gemäß IAS 40 nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts bilanziert und waren daher bereits zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Für die Bewertung der Bestandsimmobilien wurde grundsätzlich das von der S IMMO Gruppe verwendete Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) angewandt (siehe 4.1.1). Der beizulegende Zeitwert der Bestandsimmobilien bedurfte daher keiner Anpassung beim erstmaligen Einbezug in den Konzernabschluss.
Für die Neubewertung des selbst genutzten Immobilienvermögens, das im Wesentlichen die selbst betriebenen Hotels betrifft, wurde die Fair-Value-Bewertung der externen Gutachter CBRE, Muhr & Wipfler sowie EHL angewandt. Die im Zuge der Erstkonsolidierung notwendige Neubewertung führte zu einer Aufwertung von EUR 126,3 Mio.
Der Fair Value der Anleihen innerhalb der Position „Finanzverbindlichkeiten“ wurde als Summe der auf den Erwerbszeitpunkt diskontierten Beträge der zukünftigen Zahlungsströme mittels einer DCF-Methodik ermittelt. Für die Ermittlung der zukünftigen Zahlungsströme der Anleihen wurden die vertraglich vereinbarten Laufzeiten sowie die Zins- und Tilgungspläne zugrunde gelegt. Die im Rahmen der DCF-Berechnung zur Diskontierung der Zahlungsströme verwendete Zinskurve setzt sich aus einer risikofreien Basiskurve sowie einem Aufschlag für das Risiko der Nichterfüllung (Risiko-Spread) zusammen. Die im Zuge der Erstkonsolidierung notwendige Neubewertung führte zu einer Reduktion der Finanzverbindlichkeiten von EUR 41,3 Mio.
Darüber hinaus wurden latente Steuern, die bei der S IMMO Gruppe aufgrund der Initial Recognition Exemption nicht angesetzt wurden, im Rahmen des Unternehmenszusammenschlusses angesetzt. Als Initial Recognition Exemption wird der Ausnahmefall bezeichnet, indem eine latente Steuerschuld bzw. ein latenter Steueranspruch nicht angesetzt werden darf, wenn dieser aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Schuld resultiert, der zugrunde liegende Geschäftsvorfall kein Unternehmenszusammenschluss ist und zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das bilanzielle Ergebnis vor Steuern noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst wird. Die entsprechenden Anpassungen betrugen EUR 36,0 Mio.
In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2022 ist aus Praktikabilitätsgründen kein Anteil der S IMMO Gruppe enthalten. Wenn die S IMMO Gruppe bereits zum 1. Jänner 2022 vollkonsolidiert worden wäre, hätte die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der IMMOFINANZ Group folgendermaßen ausgesehen:
Werte in TEUR | 2022 |
Mieterlöse | 431.464 |
Weiterverrechnete Betriebskosten | 152.988 |
Sonstige Umsatzerlöse | 3.401 |
Umsatzerlöse | 587.853 |
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen | -81.668 |
Betriebskostenaufwendungen | -181.224 |
Ergebnis aus Asset Management | 324.962 |
Ergebnis aus Hotelbewirtschaftung | 7.501 |
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | 4.623 |
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung | -20.684 |
Sonstige betriebliche Erträge | 13.552 |
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -103.961 |
Operatives Ergebnis | 225.992 |
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte | 88.338 |
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 314.330 |
Finanzergebnis | -18.543 |
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | 295.787 |
Ertragsteuern | -93.489 |
Konzernergebnis | 202.298 |
Da in der IMMOFINANZ Group Hedge Accounting im Unterschied zur S IMMO Gruppe nicht zur Anwendung kommt, sind die in der S IMMO Gruppe erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge aus der Derivatebewertung im Finanzergebnis ausgewiesen.
Der Bruttobetrag der erworbenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betrug EUR 21,0 Mio. Der Nettobuchwert, der dem beizulegenden Zeitwert entspricht, betrug EUR 17,5 Mio. Von den erworbenen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen waren somit zum Erwerbszeitpunkt voraussichtlich EUR 3,5 Mio. uneinbringlich.
Im Geschäftsjahr 2022 wurden in Bezug auf die Akquisition der S IMMO Transaktionskosten i. H. v. EUR 0,5 Mio. erfolgswirksam in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst.
2.4 Tochterunternehmen mit wesentlichen nicht beherrschenden Anteilen
Die Veränderung der nicht beherrschenden Anteile stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR | 2023 |
Stand zum 1. Jänner 2023 | 980.055 |
Periodenergebnis | -48.197 |
Sonstiges Ergebnis | 14.019 |
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern | -3.869 |
Ausschüttung/Dividende | -19.048 |
Stand zum 31. Dezember 2023 | 922.960 |
Die IMMOFINANZ ist an der S IMMO Gruppe direkt i. H. v. 50% plus einer Aktie beteiligt. Es bestehen daher wesentliche nicht beherrschende Anteile an der S IMMO Gruppe. Die Tochterunternehmen, die der S IMMO Gruppe zugehören, sind in Kapitel 8 gesondert angegeben. Der kumulierte Saldo der nicht beherrschenden Anteile, die der S IMMO Gruppe zuzurechnen sind beträgt EUR 923,0 Mio., die den nicht beherrschenden Anteilen zurechenbaren Verluste beliefen sich im Geschäftsjahr 2023 auf EUR -48,2 Mio.
Die zusammenfassenden Finanzinformationen hinsichtlich dieser Tochterunternehmen sind nachfolgend angegeben. Die zusammenfassenden Finanzinformationen entsprechen den Beträgen vor konzerninternen Eliminierungen.
Werte in TEUR | 31.12.2023 |
Langfristiges Vermögen | 3.657.377 |
davon Immobilienvermögen | 3.294.442 |
Kurzfristiges Vermögen | 644.423 |
davon Immobilienvorräte | 356 |
davon liquide Mittel | 445.070 |
Langfristige Verbindlichkeiten | 2.061.786 |
davon langfristige Finanzverbindlichkeiten | 1.776.296 |
Kurzfristige Verbindlichkeiten | 465.952 |
davon kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 288.337 |
Eigenkapital | 1.774.062 |
Anteil der Gesellschafter der IMMOFINANZ AG | 851.101 |
Nicht beherrschender Anteil | 922.961 |
2023 | |
Mieterlöse | 200.903 |
Weiterverrechnete Betriebskosten und sonstige Umsatzerlöse | 63.775 |
Umsatzerlöse | 264.678 |
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen | -24.391 |
Betriebskostenaufwendungen | -90.433 |
Ergebnis aus Asset Management | 149.854 |
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien | 2.013 |
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | 9.819 |
Sonstige betriebliche Erträge | 3.321 |
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -28.013 |
Operatives Ergebnis | 136.994 |
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien | -115.065 |
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 21.929 |
Finanzergebnis | -116.805 |
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) | -94.876 |
Laufende Ertragsteuern | -38.697 |
Latente Ertragsteuern | 53.405 |
Periodenergebnis | -80.168 |
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | -48.197 |
Anteil der IMMOFINANZ am Periodenergebnis | -31.971 |
Sonstiges Ergebnis | 28.039 |
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | 14.019 |
Anteil der IMMOFINANZ an der erfolgsneutralen Veränderung des sonstigen Ergebnisses | 14.019 |
Gesamtperiodenergebnis | -52.129 |
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | -34.178 |
Anteil am Gesamtperiodenergebnis der IMMOFINANZ | -17.952 |
2.5 Veräußerung von Tochterunternehmen
Für eine Übersicht über die im Geschäftsjahr 2023 endkonsolidierten Tochterunternehmen siehe 8.
In nachfolgender Tabelle werden die Auswirkungen auf die Bilanzposten sowie auf das Ergebnis aus Endkonsolidierungen zusammengefasst:
Werte in TEUR | 2023 |
Immobilienvermögen (siehe 4.1, 4.10) | 75.646 |
In Bau befindliches Immobilienvermögen (siehe 4.2) | 1.025 |
Sonstige Sachanlagen | 54 |
Immaterielle Vermögenswerte (ohne Firmenwerte) | 6 |
Firmenwerte | 43 |
Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 2.778 |
Latente Steuererstattungsansprüche | 266 |
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 321.969 |
Liquide Mittel | 33.662 |
Finanzverbindlichkeiten | -22.615 |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | -426 |
Sonstige Verbindlichkeiten | -66.932 |
Steuerschulden | -41 |
Rückstellungen | -3.871 |
Latente Steuerschulden | -55.942 |
Sonstige Aktiva/Passiva | 1.023 |
Veräußertes Nettovermögen | 286.645 |
In liquiden Mitteln erhaltene Gegenleistung | 287.362 |
Offene Kaufpreisforderungen | 11.212 |
Abzüglich veräußertes Nettovermögen | 286.645 |
Abzüglich nicht beherrschende Anteile | 313 |
Reklassifizierung von Differenzen aus der Währungsumrechnungsrücklage in den Gewinn oder Verlust | -47.947 |
Ergebnis aus der Endkonsolidierung | -35.219 |
In liquiden Mitteln erhaltene Gegenleistung | 287.362 |
Abzüglich veräußerter Bestand an liquiden Mitteln | -33.662 |
Nettozuflüsse an liquiden Mitteln | 253.700 |
2.6 Währungsumrechnung
2.6.1 Funktionale Währung
Die Konzernberichtswährung ist der Euro. Bei in Fremdwährung bilanzierenden Tochterunternehmen sowie nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen wird die funktionale Währung grundsätzlich anhand des primären (volks-)wirtschaftlichen Umfelds, in dem das jeweilige Konzernunternehmen tätig ist, bestimmt. Eine wesentliche Determinante ist hierbei jene Währung, in welcher der überwiegende Teil der Wirtschafts-,
Waren- und Dienstleistungsströme in dem jeweiligen Land abgewickelt wird.
Waren- und Dienstleistungsströme in dem jeweiligen Land abgewickelt wird.
Wenn die funktionale Währung eines Tochterunternehmens nicht klar ersichtlich ist, so hat gemäß IAS 21 das Management nach eigenem Ermessen die funktionale Währung zu bestimmen, welche die wirtschaftlichen Effekte der zugrunde liegenden Geschäftsfälle und Ereignisse am verlässlichsten darstellt. Für die in Rumänien, Polen, Tschechien und Ungarn tätigen Tochterunternehmen hat das Management grundsätzlich den Euro als funktionale Währung festgelegt; bei einzelnen erworbenen Objekt- sowie Service- und Managementgesellschaften entspricht die funktionale Währung jedoch weiterhin der Landeswährung. Bei der Entscheidung wurde berücksichtigt, dass die genannten Volkswirtschaften in Bezug auf ihre makroökonomische Entwicklung von der Eurozone beeinflusst werden. Darüber hinaus schließt die IMMOFINANZ Group in diesen Ländern die Mietverträge in aller Regel in Euro ab. Die Immobilienfinanzierungen erfolgen ebenfalls in aller Regel in Euro.
2.6.2 Umrechnung der Abschlüsse von ausländischen Tochter-, Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen
Gemäß IAS 21 erfolgt die Umrechnung der Abschlüsse von Tochterunternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, deren funktionale Währung nicht der Euro ist, nach der modifizierten Stichtagskursmethode. Dabei werden in den zu konsolidierenden Abschlüssen enthaltene Vermögenswerte und Schulden mit dem Devisenmittelkurs am Bilanzstichtag und die Posten der Gewinn- und Verlustrechnung mit dem gewichteten durchschnittlichen Devisenmittelkurs des Geschäftsjahres umgerechnet.
Die Währungsumrechnung erfolgt zu den von der Europäischen Zentralbank sowie von den lokalen Nationalbanken veröffentlichten Kursen.
Die Stichtags- und Durchschnittskurse der für die IMMOFINANZ Group wesentlichsten Währungen stellen sich wie folgt dar:
Währung | Stichtagskurs 31.12.2023 | Stichtagskurs 31.12.2022 | Durchschnittskurs 2023 | Durchschnittskurs 2022 |
BGN | 1,95580 | 1,95580 | 1,95580 | 1,95580 |
CZK | 24,72500 | 24,11500 | 23,98231 | 24,56192 |
HRK | 7,53450 | 7,53450 | 7,53450 | 7,53520 |
HUF | 382,78000 | 400,25000 | 382,05000 | 391,16154 |
PLN | 4,34800 | 4,68990 | 4,54079 | 4,68145 |
RON | 4,97460 | 4,94740 | 4,95165 | 4,93465 |
RSD | 117,17370 | 117,32240 | 117,25147 | 117,47581 |
TRY | 32,65310 | 19,96490 | 25,77431 | 17,28560 |
3. Informationen zu den Geschäftssegmenten
3.1 Interne Berichterstattung
Der Hauptentscheidungsträger der IMMOFINANZ Group ist ihr Vorstand. Die interne Berichterstattung an den Vorstand erfolgt auf Basis der Aufteilung in acht regionale Kernmärkte (Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien, Adriatic). Innerhalb der Kernmärkte werden Mieterlöse nach den Assetklassen Büro, Einzelhandel und Sonstige sowie Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten berichtet. Regionen mit geringerem Geschäftsvolumen sind gesammelt unter „Weitere Länder“ ausgewiesen. Die S IMMO wird als eigenes Geschäftssegment berichtet. Die Darstellung der Segmentergebnisse folgt der internen Berichterstattung an den Vorstand (Management Approach) und umfasst in der Ergebnisrechnung lediglich die fortgeführten Geschäftsbereiche der IMMOFINANZ.
3.2 Überleitung der Geschäftssegmente auf Konzernzahlen
Es finden keine wesentlichen ergebniswirksamen Transaktionen zwischen den Segmenten statt, sodass eine gesonderte Darstellung der Eliminierung intersegmentärer Beträge in der Überleitung der Umsatzerlöse und der Gewinne und Verluste der Geschäftssegmente auf den Konzern unterbleibt. Serviceleistungen, die zentral erbracht werden, sind den Geschäftssegmenten auf der Basis tatsächlicher Aufwendungen zugerechnet. Serviceunternehmen, die ausschließlich Leistungen für ein bestimmtes Segment erbringen, sind dem jeweiligen Geschäftssegment zugeordnet. Transaktionen von Immobilienvermögen zwischen den Segmenten sind keine von der verantwortlichen Unternehmensinstanz genutzte Entscheidungsgrundlage. Aus diesem Grund entfällt eine Überleitung dieser Transaktionen.
In der Überleitungsspalte werden nicht zuordenbare Holdings bzw. nicht operativ tätige Tochterunternehmen abgebildet. Weiters erfolgt an dieser Stelle die Eliminierung unwesentlicher Geschäftsfälle zwischen den Segmenten.
3.3 Information zu den berichtspflichtigen Geschäftssegmenten
Das Segmentvermögen umfasst im Wesentlichen Immobilienvermögen, in Bau befindliches Immobilienvermögen, Firmenwerte, selbst genutzte Immobilien, zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen sowie Immobilienvorräte. Die Segmentinvestitionen beinhalten Zugänge zum Immobilienvermögen und zum in Bau befindlichen Immobilienvermögen sowie Nutzungsrechte gemäß IFRS 16. Eine Zuordnung von Segmentschulden wird in der internen Berichterstattung nicht vorgenommen.
Das Ergebnis aus Asset Management und das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) werden zur Beurteilung der Ertragskraft und zur Allokation von Ressourcen herangezogen. Die Entwicklung des Finanzergebnisses und des Steueraufwands im Konzern wird zentral gesteuert. In den Kernmärkten sind separate Country Boards etabliert, die regelmäßig an den Hauptentscheidungsträger berichten. Das EBIT in der Summenspalte entspricht jenem in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung. Die Überleitungsrechnung auf das Ergebnis vor Ertragsteuern kann der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung entnommen werden.
Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der berichtspflichtigen Segmente entsprechen den im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group beschriebenen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.
3.4 Regionen als Geschäftssegmente
Die Zuordnung der Umsatzerlöse und der langfristigen Vermögenswerte auf die Regionen erfolgt nach dem Standort der Liegenschaft.
- – Österreich: Im Geschäftssegment Österreich befinden sich Büroimmobilien, wie beispielsweise der myhive-Standort in der Ungargasse sowie der als zur Veräußerung gehalten klassifizierte City Tower Vienna. Das Geschäfts- und Bürozentrum myhive am Wienerberg wurde im Geschäftsjahr 2023 an die S IMMO verkauft und wird daher im Segment S IMMO gezeigt. Zudem umfasst das Portfolio Einzelhandelsimmobilien der Marke STOP SHOP.
- – Deutschland: Im deutschen Portfolio befinden sich der Bürokomplex FLOAT sowie die beiden Büroimmobilien myhive Medienhafen Largo und Alto.
- – Polen: In Polen liegt ein Schwerpunkt des Bestands an Büroimmobilien. Wesentliche Bürostandorte sind der Warsaw Spire, der myhive Park Postępu, das myhive IO-1-Gebäude sowie das myhive Nimbus Office in Warschau. Des Weiteren wird das polnische Portfolio um Einkaufszentren der Marke VIVO! in Lublin, Stalowa Wola, Piła und Krosno sowie Fachmarktzentren der Marke STOP SHOP ergänzt. Zusätzlich wird der Bestand seit dem Kauf eines Retail-Portfolios von der CPI Property Group im Geschäftsjahr 2022 um sechs Objekte ergänzt.
- – Tschechien: Der Portfoliomix in Tschechien umfasst u. a. die Büroimmobilien Na Příkopě, sowie die myhive-Offices Palmovka und Pankrác House in Prag. Weitere wesentliche Immobilien sind das im Geschäftsjahr 2023 von der CPI Property Group erworbene Olympia Pilsen Shopping Center, das VIVO! Hostivař und die Fachmarktzentren der Marke STOP SHOP sowie 30 im Geschäftsjahr 2022 und 22 im Geschäftsjahr 2023 im Zuge von Paketankäufen von der CPI Property Group erworbene Einzelhandelsimmobilien.
- – Slowakei: Das Kerngeschäft in der Slowakei liegt mit dem VIVO! Bratislava, den Fachmarktzentren der Marke STOP SHOP sowie den 15 von der CPI Property Group im 4. Quartal 2022 erworbenen Einzelhandelsimmobilien hauptsächlich im Bereich Einzelhandelsimmobilien. Das Portfolio wird darüber hinaus durch die Büroimmobilie myhive Vajnorská ergänzt.
- – Ungarn: Der Fokus des ungarischen Portfolios liegt auf Retail-Immobilien. Zusätzlich zu den STOP SHOP Fachmarktzentren wurde das Immobilienportfolio durch den Erwerb eines Retail-Portfolios der CPI Property Group im 4. Quartal 2022 um zwei weitere Einzelhandelsimmobilien erweitert.
- – Rumänien: Das Geschäftssegment Rumänien umfasst Einzelhandelsimmobilien, wie das Fachmarktzentrum STOP SHOP Botosani und die Einkaufszentren VIVO! Cluj-Napoca, VIVO! Constanta, VIVO! Baia Mare und VIVO! Pitești, Büroimmobilien, wie den myhive S-Park, das myhive Metroffice und den IRIDE Business Park, sowie diverse Immobilien der Assetklasse Sonstige.
- – Adriatic: Das Immobilienportfolio der Region Adriatic (Italien, Kroatien, Serbien und Slowenien) besteht aus Fachmarktzentren der Marke STOP SHOP, sowie diversen in Bau befindlichen Immobilien und Grundstücken und wird zudem um die Büroimmobilie Grand Centre Zagreb, die im 1. Quartal 2024 verkauft wurde, und eine Immobilie der Assetklasse Sonstige in Kroatien ergänzt.
- – Weitere Länder: Nach dem Verkauf des Grundstücks (Assetklasse Sonstige) in der Türkei im Geschäftsjahr 2023 befanden sich zum 31. Dezember 2023 keine Immobilien in dieser Assetklasse
- – S IMMO: Mit Aufstockung der Beteiligung an der S IMMO AG auf über 50% und der daraus resultierenden Vollkonsolidierung der Anteile wurden die Geschäftssegmente mit Ende des Jahres 2022 um den Teilkonzern S IMMO erweitert. Das Immobilienportfolio der S IMMO umfasst Bürogebäude, Geschäftsimmobilien, Wohnobjekte sowie Hotels.
3.5 Informationen über wichtige Kunden
Im Geschäftsjahr 2023 gab es wie im vorangegangenen Geschäftsjahr keine Kunden, mit denen mindestens 10% der gesamten Umsatzerlöse des Konzerns erzielt wurden.
3.6 Segmentberichterstattung
Im Folgenden sind die berichtspflichtigen Segmente der IMMOFINANZ Group dargestellt:
Österreich | Deutschland | |||
Werte in TEUR | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Büro | 24.041 | 23.899 | 18.930 | 12.090 |
Einzelhandel | 11.121 | 12.235 | 0 | 2 |
Sonstige | 80 | 4.203 | 0 | 1.539 |
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten | 514 | 712 | 662 | 646 |
Mieterlöse | 35.756 | 41.049 | 19.592 | 14.277 |
Weiterverrechnete Betriebskosten | 9.903 | 11.711 | 3.516 | 4.075 |
Sonstige Umsatzerlöse | 261 | 920 | 158 | 38 |
Umsatzerlöse aus Asset Management | 45.920 | 53.680 | 23.266 | 18.390 |
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen | -9.090 | -19.817 | -4.059 | -3.611 |
Betriebskostenaufwendungen | -10.191 | -13.663 | -5.511 | -6.070 |
Ergebnis aus Asset Management | 26.639 | 20.200 | 13.696 | 8.709 |
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien | 0 | 0 | 0 | 0 |
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | -8.321 | 6.613 | -191 | -248 |
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung | -4.808 | -6.130 | -1.895 | -9.174 |
Sonstige betriebliche Erträge | 582 | 197 | 1.563 | 739 |
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -2.377 | -2.118 | -1.846 | -2.045 |
Operatives Ergebnis | 11.715 | 18.762 | 11.327 | -2.019 |
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte | -69.264 | -35.510 | -105.172 | -73.378 |
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | -57.549 | -16.748 | -93.845 | -75.397 |
31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
Immobilienvermögen | 263.924 | 850.712 | 467.600 | 568.500 |
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 0 | 62.900 | 0 | 0 |
Firmenwerte | 0 | 0 | 0 | 0 |
Selbst genutzte Immobilien | 0 | 0 | 0 | 0 |
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 152.717 | 0 | 0 | 0 |
Immobilienvorräte | 0 | 0 | 4.485 | 4.563 |
Segmentvermögen | 416.641 | 913.612 | 472.085 | 573.063 |
2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
Segmentinvestitionen | 16.779 | 45.155 | 4.187 | 10.679 |
Polen | Tschechien | |||
Werte in TEUR | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Büro | 39.301 | 33.727 | 14.287 | 12.421 |
Einzelhandel | 28.064 | 24.072 | 29.849 | 19.972 |
Sonstige | 0 | 4.221 | 0 | 1.520 |
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten | 4.253 | 3.535 | 209 | 365 |
Mieterlöse | 71.618 | 65.555 | 44.345 | 34.278 |
Weiterverrechnete Betriebskosten | 26.756 | 28.022 | 11.186 | 11.164 |
Sonstige Umsatzerlöse | 706 | 631 | 512 | 145 |
Umsatzerlöse aus Asset Management | 99.080 | 94.208 | 56.043 | 45.587 |
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen | -10.218 | -8.933 | -4.184 | -4.451 |
Betriebskostenaufwendungen | -32.716 | -30.958 | -12.424 | -11.694 |
Ergebnis aus Asset Management | 56.146 | 54.317 | 39.435 | 29.442 |
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien | 0 | 0 | 0 | 0 |
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | -60 | 62 | -10 | 10.467 |
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung | -10.706 | 75 | -33 | -68 |
Sonstige betriebliche Erträge | 614 | 484 | 1.328 | 278 |
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -1.511 | -3.556 | -762 | -2.427 |
Operatives Ergebnis | 44.483 | 51.382 | 39.958 | 37.692 |
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte | -43.015 | -12.750 | 41.343 | 32.093 |
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 1.468 | 38.632 | 81.301 | 69.785 |
31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
Immobilienvermögen | 962.035 | 1.028.589 | 933.600 | 673.574 |
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 33.350 | 9.400 | 0 | 0 |
Firmenwerte | 32 | 32 | 2.921 | 2.955 |
Selbst genutzte Immobilien | 0 | 0 | 0 | 0 |
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 0 | 0 | 0 | 0 |
Immobilienvorräte | 0 | 0 | 0 | 0 |
Segmentvermögen | 995.417 | 1.038.021 | 936.521 | 676.529 |
2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
Segmentinvestitionen | 1.475 | 37.415 | 227.527 | 164.842 |
Slowakei | Ungarn | |||
Werte in TEUR | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Büro | 4.302 | 3.409 | 0 | 11.065 |
Einzelhandel | 30.589 | 19.161 | 21.042 | 17.134 |
Sonstige | 0 | 622 | 0 | 1.615 |
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten | 733 | 752 | 718 | 1.291 |
Mieterlöse | 35.624 | 23.944 | 21.760 | 31.105 |
Weiterverrechnete Betriebskosten | 16.502 | 11.292 | 13.062 | 16.350 |
Sonstige Umsatzerlöse | 166 | 118 | 79 | 1.085 |
Umsatzerlöse aus Asset Management | 52.292 | 35.354 | 34.901 | 48.540 |
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen | -6.493 | -5.897 | -3.945 | -5.303 |
Betriebskostenaufwendungen | -14.926 | -10.848 | -14.047 | -18.762 |
Ergebnis aus Asset Management | 30.873 | 18.609 | 16.909 | 24.475 |
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien | 0 | 0 | 0 | 0 |
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | 227 | -393 | -221 | -253 |
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung | -28 | -23 | 0 | 1.900 |
Sonstige betriebliche Erträge | 354 | 20 | 1.047 | 4 |
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -1.932 | -1.691 | -398 | -1.846 |
Operatives Ergebnis | 29.494 | 16.522 | 17.337 | 24.280 |
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte | -21.889 | 14.164 | -1.022 | -28.161 |
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 7.605 | 30.686 | 16.315 | -3.881 |
31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
Immobilienvermögen | 429.414 | 450.828 | 227.536 | 227.037 |
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 0 | 0 | 0 | 0 |
Firmenwerte | 89 | 184 | 202 | 202 |
Selbst genutzte Immobilien | 0 | 0 | 0 | 0 |
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 0 | 0 | 0 | 0 |
Immobilienvorräte | 0 | 0 | 0 | 0 |
Segmentvermögen | 429.503 | 451.012 | 227.738 | 227.239 |
2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
Segmentinvestitionen | 5.049 | 109.556 | 423 | 34.653 |
Rumänien | Adriatic | |||
Werte in TEUR | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Büro | 17.759 | 10.829 | 2.271 | 1.605 |
Einzelhandel | 32.626 | 30.293 | 46.333 | 38.059 |
Sonstige | 752 | 4.749 | 0 | 420 |
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten | 3.628 | 3.384 | 632 | 607 |
Mieterlöse | 54.765 | 49.255 | 49.236 | 40.691 |
Weiterverrechnete Betriebskosten | 32.845 | 25.946 | 13.072 | 10.069 |
Sonstige Umsatzerlöse | 435 | 197 | 424 | 267 |
Umsatzerlöse aus Asset Management | 88.045 | 75.398 | 62.732 | 51.027 |
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen | -8.033 | -7.496 | -4.984 | -4.543 |
Betriebskostenaufwendungen | -38.556 | -33.030 | -14.217 | -10.955 |
Ergebnis aus Asset Management | 41.456 | 34.872 | 43.531 | 35.529 |
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien | 0 | 0 | 0 | 0 |
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | -215 | 1.126 | -428 | -63 |
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung | -4.558 | -7.540 | -3.563 | 276 |
Sonstige betriebliche Erträge | 1.325 | 894 | -2.372 | 24 |
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -14.153 | -6.829 | -3.623 | -3.923 |
Operatives Ergebnis | 23.855 | 22.523 | 33.545 | 31.843 |
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte | -48.142 | -2.005 | 2.478 | -5.491 |
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | -24.287 | 20.518 | 36.023 | 26.352 |
31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
Immobilienvermögen | 649.186 | 704.505 | 619.520 | 538.500 |
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 65.070 | 67.200 | 28.030 | 48.700 |
Firmenwerte | 12.887 | 12.975 | 999 | 999 |
Selbst genutzte Immobilien | 0 | 0 | 0 | 0 |
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 18.640 | 9.400 | 0 | 0 |
Immobilienvorräte | 0 | 100 | 0 | 0 |
Segmentvermögen | 745.783 | 794.180 | 648.549 | 588.199 |
2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
Segmentinvestitionen | 4.270 | 12.996 | 58.400 | 120.661 |
S IMMO | Weitere Länder | |||
Werte in TEUR | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Büro | 123.448 | 0 | 0 | 0 |
Einzelhandel | 41.895 | 0 | 0 | 0 |
Sonstige | 27.281 | 0 | 0 | 16 |
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten | 8.281 | 0 | 0 | 0 |
Mieterlöse | 200.905 | 0 | 0 | 16 |
Weiterverrechnete Betriebskosten | 63.775 | 0 | 0 | 0 |
Sonstige Umsatzerlöse | 0 | 0 | 0 | 0 |
Umsatzerlöse aus Asset Management | 264.680 | 0 | 0 | 16 |
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen | -24.391 | 0 | 0 | -66 |
Betriebskostenaufwendungen | -90.433 | 0 | 0 | 0 |
Ergebnis aus Asset Management | 149.856 | 0 | 0 | -50 |
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien | 2.012 | 0 | 0 | 0 |
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | 9.819 | 0 | -38.520 | -12.688 |
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung | 0 | 0 | 0 | 0 |
Sonstige betriebliche Erträge | 3.321 | 0 | 54 | 26 |
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -28.013 | 0 | -81 | -92 |
Operatives Ergebnis | 136.995 | 0 | -38.547 | -12.804 |
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte | -115.065 | 0 | 7.541 | 390 |
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | 21.930 | 0 | -31.006 | -12.414 |
31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
Immobilienvermögen | 3.277.932 | 2.656.952 | 0 | 7.999 |
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 16.510 | 10.300 | 0 | 0 |
Firmenwerte | 2.183 | 2.183 | 0 | 0 |
Selbst genutzte Immobilien | 229.634 | 231.827 | 0 | 0 |
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 84.515 | 501.006 | 0 | 0 |
Immobilienvorräte | 356 | 300 | 0 | 0 |
Segmentvermögen | 3.611.130 | 3.402.568 | 0 | 7.999 |
2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
Segmentinvestitionen | 624.212 | 2.423.152 | 0 | 0 |
Summe berichtspflichtige Geschäftssegmente | Überleitung auf den Konzernabschluss | IMMOFINANZ Group | ||||
Werte in TEUR | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Büro | 244.338 | 109.045 | 0 | 0 | 244.338 | 109.045 |
Einzelhandel | 241.518 | 160.928 | 0 | 0 | 241.518 | 160.928 |
Sonstige | 28.115 | 18.905 | 0 | 0 | 28.115 | 18.905 |
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten | 19.630 | 11.292 | 0 | 0 | 19.630 | 11.292 |
Mieterlöse | 533.601 | 300.170 | 0 | 0 | 533.601 | 300.170 |
Weiterverrechnete Betriebskosten | 190.615 | 118.629 | 0 | 0 | 190.615 | 118.629 |
Sonstige Umsatzerlöse | 2.740 | 3.401 | 0 | 0 | 2.740 | 3.401 |
Umsatzerlöse aus Asset Management | 726.956 | 422.200 | 0 | 0 | 726.956 | 422.200 |
Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen | -75.396 | -60.117 | 0 | 0 | -75.396 | -60.117 |
Betriebskostenaufwendungen | -233.022 | -135.980 | 0 | 0 | -233.022 | -135.980 |
Ergebnis aus Asset Management | 418.538 | 226.103 | 0 | 0 | 418.538 | 226.103 |
Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien | 2.012 | 0 | 0 | 0 | 2.012 | 0 |
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | -37.921 | 4.623 | -406 | 0 | -38.327 | 4.623 |
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung | -25.591 | -20.684 | 0 | 0 | -25.591 | -20.684 |
Sonstige betriebliche Erträge | 7.816 | 2.666 | 37 | 7.711 | 7.853 | 10.377 |
Sonstige betriebliche Aufwendungen | -54.696 | -24.527 | -24.671 | -41.551 | -79.367 | -66.078 |
Operatives Ergebnis | 308.146 | 188.181 | -25.040 | -33.840 | 285.118 | 154.341 |
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerte | -352.207 | -110.648 | 0 | 214.622 | -352.207 | 103.974 |
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) | -44.061 | 77.533 | -25.040 | 180.782 | -67.089 | 258.315 |
31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
Immobilienvermögen | 7.830.746 | 7.707.196 | 0 | 0 | 7.830.746 | 7.707.196 |
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 142.960 | 198.500 | 0 | 0 | 142.960 | 198.500 |
Firmenwerte | 19.312 | 19.530 | 0 | 0 | 19.312 | 19.530 |
Selbst genutzte Immobilien | 229.634 | 231.827 | 0 | 0 | 229.634 | 231.827 |
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 255.872 | 510.406 | 0 | 0 | 255.872 | 510.406 |
Immobilienvorräte | 4.841 | 4.963 | 0 | 0 | 4.841 | 4.963 |
Segmentvermögen | 8.483.365 | 8.672.422 | 0 | 0 | 8.483.365 | 8.672.422 |
2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
Segmentinvestitionen | 942.321 | 2.959.109 | 0 | 0 | 942.321 | 2.959.109 |
4. Erläuterungen zur Konzernbilanz
4.1 Immobilienvermögen
Im Posten „Immobilienvermögen“ werden ausschließlich als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
ausgewiesen. Es handelt sich dabei um Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile, die zur Erzielung von Miet- oder Pachterträgen oder zum Zweck der Wertsteigerung gehalten werden. Die selbst genutzten Immobilien der S IMMO Gruppe (Hotels) werden im Posten „Selbst genutzte Immobilien“ ausgewiesen. Selbst genutzte Immobilienflächen der IMMOFINANZ werden aufgrund mangelnder Wesentlichkeit unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ausgewiesen. Insoweit bei Immobilien zum Erwerbszeitpunkt die Entscheidung zum unmittelbaren Beginn der Projektentwicklung vorliegt, wird die erworbene Immobilie als Zugang zu in Bau befindlichem Immobilienvermögen erfasst. Andernfalls erfolgt der Zugang im Immobilienvermögen.
ausgewiesen. Es handelt sich dabei um Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile, die zur Erzielung von Miet- oder Pachterträgen oder zum Zweck der Wertsteigerung gehalten werden. Die selbst genutzten Immobilien der S IMMO Gruppe (Hotels) werden im Posten „Selbst genutzte Immobilien“ ausgewiesen. Selbst genutzte Immobilienflächen der IMMOFINANZ werden aufgrund mangelnder Wesentlichkeit unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ausgewiesen. Insoweit bei Immobilien zum Erwerbszeitpunkt die Entscheidung zum unmittelbaren Beginn der Projektentwicklung vorliegt, wird die erworbene Immobilie als Zugang zu in Bau befindlichem Immobilienvermögen erfasst. Andernfalls erfolgt der Zugang im Immobilienvermögen.
Die IMMOFINANZ Group hat 2023 Investitionsprämien für Immobilienvermögen sowie für in Bau befindliches Immobilienvermögen (siehe 1.19) in österreichischen Gesellschaften von nur untergeordneter Bedeutung beantragt. Die Bilanzierung der Investitionszuschüsse erfolgt grundsätzlich bei Zugang des Vermögenswerts durch Abzug von den Anschaffungskosten (Nettomethode gemäß IAS 20.24).
4.1.1 Entwicklung des Immobilienvermögens
Die detaillierte Entwicklung der beizulegenden Zeitwerte des Immobilienvermögens wird im Folgenden dargestellt. Die Währungsumrechnung, die sich bei den ausländischen Tochterunternehmen aus der unterschiedlichen Umrechnung der Vermögenswerte mit den Kursen zu Geschäftsjahresbeginn und -ende ergibt, ist ebenfalls gesondert ausgewiesen.
Die Entwicklung des Immobilienvermögens stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Anfangsbestand | 7.707.196 | 4.736.375 |
Abgänge infolge der Veräußerung von Tochterunternehmen (siehe 2.5) | -75.646 | -95.379 |
Veränderung Konsolidierungskreis | 821.079 | 2.412.852 |
Währungsänderungen | -5.625 | 2.697 |
Zugänge | 73.279 | 436.276 |
Abgänge | -187.999 | -39.427 |
Neubewertung | -353.154 | -97.573 |
Umbuchungen | 98.088 | 351.375 |
Umgliederung aus zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten | 9.400 | 0 |
Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | -255.872 | 0 |
Endbestand | 7.830.746 | 7.707.196 |
Die Abgänge durch Veräußerung von Tochterunternehmen betreffen im Wesentlichen Grundstücke in Deutschland und in der Türkei sowie eine Büroimmobilie in Kroatien. Die Veränderung des Konsolidierungskreises resultiert im Wesentlichen aus Ankäufen von Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Tschechien und Ungarn von der CPI Property Group (siehe 2.3). Im Geschäftsjahr 2022 sind in dieser Zeile die Immobilien der S IMMO Gruppe enthalten. Die Zugänge resultieren überwiegend aus Investitionen in Bestandsimmobilien in Tschechien und Ungarn durch die S IMMO. Des Weiteren sind in den Zugängen Erwerbe in Österreich, Kroatien und Rumänien enthalten, die sich in Ankäufe i. H. v. EUR 51,4 Mio. (2022: EUR 396,9 Mio.) und nachträgliche Investitionen i. H. v. EUR 21,9 Mio. (2022: EUR 39,3 Mio.) unterteilen. Die Abgänge des Immobilienvermögens betreffen im Wesentlichen Verkäufe in Deutschland sowie des Bürogebäudes Bureau am Belvedere in Wien. Die Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte betreffen insbesondere Immobilien in Tschechien und Deutschland sowie eine Büroimmobilie und drei Einzelhandelsobjekte in Österreich und zwei in Bukarest (siehe 4.10).
Die Umbuchungen beziehen sich im Wesentlichen auf Umgliederungen vom Immobilienvermögen in das in Bau befindliche Immobilienvermögen i. H. v. EUR -55,5 Mio. (2022: EUR -7,2 Mio.) bzw. vom in Bau befindlichen Immobilienvermögen ins Immobilienvermögen i. H. v. EUR 139,4 Mio. (2022: EUR 356,9 Mio.).
IFRS 16
Die IMMOFINANZ Group ist im Wesentlichen Leasingnehmer von Immobilien zur Weitervermietung (insbesondere Erbbaurechte) sowie in untergeordneter Bedeutung Leasingnehmer von Gebäuden, Grundstücken und sonstigen Vermögenswerten (Pkw sowie sonstige Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung). Die aus den Erbbaurechten resultierenden IFRS-16-Nutzungsrechte werden dem Immobilienvermögen zugeschrieben. Zu den IFRS-16-Nutzungsrechten bei selbst genutzten Immobilien siehe 1.20. Zu den IFRS-16-Nutzungsrechten im sonstigen Sachanlagevermögen siehe 1.21. Für kurzfristige Leasingverhältnisse (unter zwölf Monaten) und Leasinggegenstände mit geringem Wert (unter EUR 5.000) wendet die IMMOFINANZ Group die in IFRS 16 vorgesehenen Anwendungserleichterungen an und erfasst die Aufwendungen für diese Verträge in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen (siehe 5.6). Das Wahlrecht zum Verzicht auf die Trennung von Leasing- und Nichtleasingbestandteilen wird nicht in Anspruch genommen.
Die Nutzungsrechte des Immobilienvermögens sowie des in Bau befindlichen Immobilienvermögens werden in der Folge gemäß IAS 40 mit dem Fair Value bewertet (zum Bewertungseffekt siehe 5.8) und entsprechen zum Stichtag den dazugehörigen Leasingverbindlichkeiten (siehe 4.14). Die Folgebewertung der Leasingverbindlichkeiten erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode und unter Berücksichtigung etwaiger Wechselkursveränderungen (siehe 5.10). Die Leasingzahlungen der Erbbaurechte unterliegen üblicherweise einer Indexierung und entsprechen somit regelmäßig dem aktuellen Marktpreis. Die Leasingverträge für Erbbaurechte enthalten in der Regel keine Kaufoptionen.
Zum 31. Dezember 2023 betrugen die Nutzungsrechte des Immobilienvermögens EUR 55,3 Mio. (2021: EUR 57,3 Mio.). Es wurden keine Nutzungsrechte in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte umgegliedert (siehe 4.10). In Bezug auf die leasinggeberseitige Bilanzierung siehe 5.1.1.
4.1.2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Zur Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte wurde zum 31. Dezember 2023 wie auch im Vorjahr bei
Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ in der Regel die sogenannte Hardcore-and-Top-Slice-Variante der
Investment-Methode angewendet.
Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ in der Regel die sogenannte Hardcore-and-Top-Slice-Variante der
Investment-Methode angewendet.
Bei der Hardcore-and-Top-Slice-Variante wird der Reinertragsanteil bis zur Höhe der Marktmiete, der sogenannte Hardcore-Anteil, über die gesamte Laufzeit (Mietvertragslaufzeit und Zeitraum der Anschlussvermietung) als ewige Rente mit einem marktüblichen Zinssatz kapitalisiert. Der Top-Slice-Anteil – das ist der Reinertragsanteil, der über bzw. unter der Marktmiete liegt – wird gegebenenfalls mit einem um einen Risikozuschlag erhöhten marktüblichen Zinssatz abgezinst. Die Höhe des Risikozuschlags hängt von der Ausfallwahrscheinlichkeit der Bestandsverhältnisse ab.
Darüber hinaus wird im Segment S IMMO für die Bewertung von Bestandsimmobilien in Deutschland und Tschechien die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) angewendet. Für quantitative Angaben hinsichtlich der in die Bewertung einfließenden Parameter siehe 1.18.3.
Unbebaute Grundstücke der IMMOFINANZ Group werden mit einem Vergleichswertverfahren bewertet. Nach diesem Verfahren werden die Grundstückswerte aus realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken, die hinsichtlich der Lage und Grundstücksgröße vergleichbar sind, ermittelt.
In Entwicklung befindliche Immobilien und Bestandsimmobilien, die im Hinblick auf eine allfällige Neugestaltung und Überarbeitung (Redevelopment) erworben wurden, werden in der IMMOFINANZ Group unter Anwendung der Residualwertmethode bewertet. Die Auswahl der Bewertungsmethode liegt im Ermessen des Gutachters. Abweichungen zu der oben dargestellten Vorgehensweise sind daher möglich.
Wertänderungen der beizulegenden Zeitwerte von Immobilienvermögen, in Bau befindlichem Immobilienvermögen sowie von zur Veräußerung gehaltenem und verkauftem Immobilienvermögen werden ergebniswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung in den Neubewertungsposten erfasst (siehe 5.8). Bei Immobilienverkäufen werden die Differenzen zwischen den Buchwerten des letzten Abschlussstichtags und dem letzten Quartal vor dem Verkauf im Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien bzw. von in Bau befindlichem Immobilienvermögen erfasst, die Differenzen zwischen den Buchwerten des letzten Quartals und dem Verkaufserlös werden im Ergebnis aus Immobilienverkäufen ausgewiesen (siehe Kapitel 5.3).
Die Bilanzierung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach dem Modell des beizulegenden
Zeitwerts erfordert eine laufende Neubewertung. In der IMMOFINANZ Group wird diese de facto vollumfänglich durch unabhängige Experten, entsprechend den Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA), durchgeführt.
Zeitwerts erfordert eine laufende Neubewertung. In der IMMOFINANZ Group wird diese de facto vollumfänglich durch unabhängige Experten, entsprechend den Empfehlungen der European Public Real Estate Association (EPRA), durchgeführt.
Zum 31. Dezember 2023 war CBRE als Immobiliengutachter für einen Großteil der Immobilien der IMMOFINANZ Group tätig. Darüber hinaus wurden die Immobiliengutachter Cushman & Wakefield (Slowakei) und iO Partners (Ungarn) beauftragt. Zusätzlich gab es in sehr geringem Umfang interne Bewertungen.
Der Immobiliengutachter führt die Bewertung der Immobilien auf Basis von Marktkenntnissen, der Besichtigung von Immobilien sowie auf Basis von zur Verfügung gestellten Informationen, wie z. B. Mietzinslisten, Mietverträgen, Grundbuchauszügen und Instandhaltungs- bzw. Investitionsbudgets, durch. Die Daten werden vom Gutachter geprüft und durch Vergleiche mit Marktdaten plausibilisiert. Darüber hinaus trifft der Gutachter u. a. Einschätzungen zu Auslastungsgraden, zukünftigen Mieterlösen, durchzuführenden Investitionsmaßnahmen und Renditeerwartungen. Dieser Prozess wird von Mitarbeitern aus dem Asset Management und dem Controlling der IMMOFINANZ Group begleitet. Das Ergebnis des Immobilienbewertungsprozesses wird von internen Experten der IMMOFINANZ Group plausibilisiert und mit dem Vorstand abgestimmt.
Durch eine Konzernrichtlinie der IMMOFINANZ und aufgrund des mit dem Gutachter abgeschlossenen Vertrags ist dieser verpflichtet, im Zuge der Erstbewertung eine vollständige Besichtigung aller Immobilien durchzuführen. Ab der ersten Folgebewertung ist in jedem Land eine jährliche Besichtigung von mindestens 10% des vom Gutachter zu bewertenden Immobilienportfolios sowie die Besichtigung aller neu erworbenen Immobilien verpflichtend. Zusätzlich darf eine Besichtigung der Immobilien durch den Bewerter nicht länger als drei Jahre zurückliegen.
In der IMMOFINANZ Group erfolgt eine gutachterliche Bewertung der Immobilien zu Zwecken der Aufstellung des Konzernabschlusses zum 31. Dezember und teilweise auch zur Aufstellung des Konzernzwischenabschlusses zum 30. Juni. Zu Zwecken der Aufstellung der Konzernzwischenmitteilungen zum 31. März und zum 30. September findet eine interne Bewertung der Immobilien statt.
4.1.3 Bewertungsannahmen und bestehende Bewertungsunsicherheiten
IFRS 13 verlangt die Einteilung der zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in drei Fair-Value-Hierarchiestufen, entsprechend den für die Bemessung der beizulegenden Zeitwerte verwendeten Inputfaktoren. Aufgrund diverser in die Immobilienbewertung einfließender Parameter, die nicht mittelbar oder unmittelbar am Markt beobachtet werden können, werden alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien der Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie zugeordnet (siehe unten stehende Tabelle zu bedeutenden nicht beobachtbaren Inputfaktoren).
Die Bildung von Klassen des Immobilienvermögens erfolgt auf Basis der Beschaffenheit, Merkmale und Risiken der Vermögenswerte. Die Kriterien, die zur Zuordnung herangezogen werden, sind einerseits die Geschäftssegmente und andererseits die Assetklassen (Büro, Einzelhandel und Sonstige). Die Assetklassen Büro, Einzelhandel und Sonstige werden in folgende, nach gewissen Homogenitätskriterien gebildeten Ländergruppen zusammengefasst: West (Österreich, Deutschland), CEE (Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn, Rumänien) und Weitere Länder (Italien, Kroatien, Serbien und Slowenien).
Daraus resultieren die folgenden Klassen:
- – Büro – jeweils West, CEE, Weitere Länder
- – Einzelhandel – jeweils West, CEE, Weitere Länder
- – Sonstige – jeweils West, CEE, Weitere Länder
Die nachfolgende Tabelle zeigt die für die Bewertungen herangezogenen Inputfaktoren. In der Folge sind die wesentlichen bewertungsrelevanten Inputparameter jeweils pro Klasse der Bestandsimmobilien dargestellt. Für jeden einzelnen Inputparameter sind Minimum und Maximum innerhalb der Klasse dargestellt; die Parameterausprägungen beziehen sich daher in aller Regel nicht auf ein und dieselbe Immobilie. Die Minima und Maxima werden darüber hinaus für jeden einzelnen Inputparameter um den gewichteten Durchschnitt und den Median innerhalb der Klasse ergänzt.
Die in den nachfolgenden Tabellen für das Geschäftsjahr 2023 und den Vergleichszeitraum dargestellten
Inputparameter sind wie folgt zu verstehen:
Inputparameter sind wie folgt zu verstehen:
- – Vermietbare Fläche in m²: Bruttogesamtfläche, die von Mietern gemietet werden kann (ohne Abstellplätze)
- – Marktmiete pro m² pro Monat in EUR: gutachterlich geschätzter monatlicher Betrag, zu dem eine Immobilie von vertragswilligen Parteien zu angemessenen Mietbedingungen, mit umfassendem Informationsstand, ohne Zwang in einer dem Fremdvergleich standhaltenden Transaktion gemietet werden kann
- – Netto-Ist-Miete pro m² pro Monat in EUR: Monatsmiete pro m², die aufgrund von Vertragsmieten für das erste Jahr angenommen werden, abzüglich der Kosten, die vom Vermieter getragen werden müssen
- – Kapitalisierungsrate in %: Verzinsung, die auf Basis der erwarteten Erträge der Immobilie erzielt wird. Im Falle der DCF-Bewertungsmethode wird bei der S IMMO Gruppe die genutzte Exit Yield angegeben.
- – Leerstandsrate in %: aktueller Leerstand zum Bilanzstichtag
Je nach Risikoeinschätzung, die sich im Allgemeinen an der Assetklasse, dem Land und am aktuellen Marktniveau und im Speziellen am Gebäudezustand, an der Lage und am Vermietungsgrad orientiert, werden bei der Bewertung der einzelnen Immobilien unterschiedlich hohe Verzinsungen angewendet. Die für die Bewertung getroffenen Annahmen, etwa für Marktmiete, Mietausfallrisiken, Leerstand oder Instandhaltungsaufwand, basieren auf Markteinschätzungen, auf ableitbaren Daten oder Erfahrungswerten der Gutachter. So werden vom Gutachter laufend am Markt beobachtbare vergleichbare Mietvertragsabschlüsse oder Immobilientransaktionen beobachtet, gesammelt und anschließend ausgewertet. Diese „Marktbenchmarks“ werden anschließend genutzt, um sie auf die zu bewertenden Immobilien umzulegen und Vorhersagen für eine zukünftig anwendbare Miete oder einen zukünftig zu erzielenden Marktpreis, im Falle einer Transaktion, zu errechnen.
Die nachfolgenden Tabellen enthalten auch zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen (siehe 1.27),
insofern hierfür zum Bilanzstichtag aktuelle Immobiliengutachten vorlagen.
insofern hierfür zum Bilanzstichtag aktuelle Immobiliengutachten vorlagen.
Büro | ||||||
2023 | Vermietbare Fläche in m² | Marktmiete pro m² pro Monat pro Objekt in EUR | Netto-Ist-Miete pro m² pro Monat pro Objekt in EUR | Kapitalisierungsrate oder Exit Yield in % | Leerstandsrate in % | |
West | Min | 2.194 | 6,50 | 5,85 | 4,10 | 0,00 |
Max | 66.259 | 27,64 | 38,94 | 7,15 | 52,47 | |
Gewichteter Durchschnitt | 11.992 | 15,50 | 15,91 | 5,45 | 10,40 | |
Median | 8.217 | 13,23 | 13,04 | 5,48 | 5,59 | |
CEE | Min | 519 | 4,59 | 4,36 | 5,10 | 0,00 |
Max | 71.609 | 25,44 | 26,75 | 10,00 | 63,06 | |
Gewichteter Durchschnitt | 17.485 | 15,67 | 15,37 | 7,58 | 12,21 | |
Median | 15.404 | 15,35 | 13,62 | 7,75 | 8,41 | |
Weitere Länder | Min | 15.633 | 12,85 | 12,77 | 8,75 | 0,39 |
Max | 26.029 | 14,53 | 14,29 | 8,75 | 1,37 | |
Gewichteter Durchschnitt | 20.831 | 13,90 | 13,73 | 8,75 | 0,88 | |
Median | 20.831 | 13,69 | 13,53 | 8,75 | 0,88 | |
Einzelhandel | ||||||
2023 | Vermietbare Fläche in m² | Marktmiete pro m² pro Monat pro Objekt in EUR | Netto-Ist-Miete pro m² pro Monat pro Objekt in EUR | Kapitalisierungsrate oder Exit Yield in % | Leerstandsrate in % | |
West | Min | 1.782 | 5,71 | 4,96 | 5,05 | 0,00 |
Max | 14.834 | 17,77 | 22,54 | 6,65 | 36,16 | |
Gewichteter Durchschnitt | 5.963 | 11,88 | 11,32 | 6,05 | 5,17 | |
Median | 5.572 | 11,97 | 9,40 | 6,08 | 0,00 | |
CEE | Min | 762 | 3,54 | 3,38 | 5,00 | 0,00 |
Max | 81.528 | 49,57 | 50,06 | 9,75 | 64,60 | |
Gewichteter Durchschnitt | 8.362 | 13,51 | 13,22 | 7,22 | 2,17 | |
Median | 5.806 | 10,48 | 10,40 | 7,25 | 0,00 | |
Weitere Länder | Min | 1.657 | 8,12 | 7,95 | 8,00 | 0,00 |
Max | 33.126 | 14,82 | 14,50 | 9,25 | 6,71 | |
Gewichteter Durchschnitt | 9.070 | 10,62 | 10,37 | 8,62 | 0,25 | |
Median | 8.355 | 10,35 | 10,15 | 8,50 | 0,00 | |
Sonstige | ||||||
2023 | Vermietbare Fläche in m² | Marktmiete pro m² pro Monat pro Objekt in EUR | Netto-Ist-Miete pro m² pro Monat pro Objekt in EUR | Kapitalisierungsrate oder Exit Yield in % | Leerstandsrate in % | |
West | Min | 282 | 6,18 | 5,18 | 2,80 | 0,00 |
Max | 13.586 | 12,50 | 13,07 | 7,00 | 57,11 | |
Gewichteter Durchschnitt | 1.294 | 8,86 | 8,57 | 4,19 | 11,42 | |
Median | 828 | 8,56 | 7,86 | 4,25 | 8,15 | |
Büro | ||||||
2022 | Vermietbare Fläche in m² | Marktmiete pro m² pro Monat pro Objekt in EUR | Netto-Ist-Miete pro m² pro Monat pro Objekt in EUR | Kapitalisierungsrate in % | Leerstandsrate in % | |
West | Min | 630 | 4,34 | 3,92 | 2,75 | 0,00 |
Max | 66.270 | 26,10 | 69,98 | 7,05 | 79,48 | |
Gewichteter Durchschnitt | 10.097 | 14,70 | 15,31 | 4,73 | 14,41 | |
Median | 6.440 | 11,80 | 11,81 | 4,90 | 10,65 | |
CEE | Min | 519 | 4,52 | 3,81 | 4,00 | 0,00 |
Max | 71.608 | 24,05 | 51,85 | 10,70 | 75,47 | |
Gewichteter Durchschnitt | 18.476 | 14,71 | 15,38 | 7,23 | 12,97 | |
Median | 15.671 | 13,75 | 14,21 | 7,50 | 9,72 | |
Weitere Länder | Min | 8.638 | 11,96 | 10,46 | 7,60 | 0,00 |
Max | 26.029 | 16,45 | 11,95 | 8,00 | 1,45 | |
Gewichteter Durchschnitt | 16.525 | 13,87 | 11,54 | 7,83 | 0,41 | |
Median | 15.716 | 14,00 | 11,50 | 7,85 | 0,10 | |
Einzelhandel | ||||||
2022 | Vermietbare Fläche in m² | Marktmiete pro m² pro Monat pro Objekt in EUR | Netto-Ist-Miete pro m² pro Monat pro Objekt in EUR | Kapitalisierungsrate in % | Leerstandsrate in % | |
West | Min | 943 | 4,36 | 3,11 | 2,75 | 0,00 |
Max | 14.840 | 17,41 | 20,18 | 6,90 | 27,69 | |
Gewichteter Durchschnitt | 5.726 | 10,67 | 10,60 | 5,04 | 2,52 | |
Median | 4.389 | 10,66 | 8,50 | 5,30 | 0,00 | |
CEE | Min | 811 | 5,06 | 4,68 | 5,60 | 0,00 |
Max | 81.486 | 20,35 | 19,75 | 10,00 | 28,34 | |
Gewichteter Durchschnitt | 8.837 | 11,88 | 11,09 | 6,96 | 1,38 | |
Median | 6.104 | 9,73 | 9,57 | 6,90 | 0,00 | |
Weitere Länder | Min | 1.657 | 7,54 | 7,39 | 7,50 | 0,00 |
Max | 33.126 | 14,58 | 14,34 | 8,75 | 13,46 | |
Gewichteter Durchschnitt | 9.000 | 10,32 | 10,12 | 8,14 | 0,96 | |
Median | 8.179 | 10,20 | 10,05 | 8,00 | 0,00 | |
Sonstige | ||||||
2022 | Vermietbare Fläche in m² | Marktmiete pro m² pro Monat pro Objekt in EUR | Netto-Ist-Miete pro m² pro Monat pro Objekt in EUR | Kapitalisierungsrate in % | Leerstandsrate in % | |
West | Min | 282 | 5,96 | 0,49 | 1,85 | 0,00 |
Max | 13.586 | 11,80 | 11,09 | 4,75 | 55,81 | |
Gewichteter Durchschnitt | 1.304 | 8,52 | 6,29 | 3,43 | 9,56 | |
Median | 837 | 8,00 | 5,66 | 3,45 | 4,65 | |
Eine Erhöhung der Miete pro m² würde zu einer Erhöhung des beizulegenden Zeitwerts führen, eine Verringerung der Miete pro m² zu dessen Verringerung. Eine Erhöhung des Kapitalisierungszinssatzes würde zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts führen, eine Verringerung zu dessen Erhöhung.
Die folgenden Tabellen zeigen die Inputfaktoren für mit Vergleichswertverfahren bewertete Immobilien (unbebaute Grundstücke):
Büro | |||
2023 | Grundstücksgröße in m² | Preis pro m² in EUR | |
West | Min | 1.478 | 870,11 |
Max | 8.723 | 1.062,25 | |
Gewichteter Durchschnitt | 5.101 | 897,95 | |
Median | 5.101 | 966,18 | |
CEE | Min | 1.508 | 440,22 |
Max | 20.308 | 1.797,08 | |
Gewichteter Durchschnitt | 8.436 | 677,16 | |
Median | 5.964 | 771,49 | |
Einzelhandel | |||
2023 | Grundstücksgröße in m² | Preis pro m² in EUR | |
CEE | Min | 30.910 | 32,35 |
Max | 37.889 | 36,95 | |
Gewichteter Durchschnitt | 34.400 | 34,88 | |
Median | 34.400 | 34,65 | |
Weitere Länder | Min | 30.000 | 36,67 |
Max | 39.471 | 81,07 | |
Gewichteter Durchschnitt | 34.736 | 61,90 | |
Median | 34.736 | 58,87 | |
Sonstige | |||
2023 | Grundstücksgröße in m² | Preis pro m² in EUR | |
West | Min | 391 | 0,59 |
Max | 287.936 | 414,74 | |
Gewichteter Durchschnitt | 69.966 | 29,20 | |
Median | 42.519 | 28,12 | |
CEE | Min | 1.790 | 5,99 |
Max | 29.866 | 599,70 | |
Gewichteter Durchschnitt | 9.215 | 85,56 | |
Median | 3.335 | 222,35 | |
Weitere Länder | Min | 7.951 | 1.672,75 |
Max | 7.951 | 1.672,75 | |
Gewichteter Durchschnitt | 7.951 | 1.672,75 | |
Median | 7.951 | 1.672,75 | |
Büro | |||
2022 | Grundstücksgröße in m² | Preis pro m² in EUR | |
West | Min | 1.478 | 1.069,59 |
Max | 8.723 | 1.278,76 | |
Gewichteter Durchschnitt | 5.101 | 1.099,89 | |
Median | 5.101 | 1.174,17 | |
CEE | Min | 2.162 | 193,35 |
Max | 20.308 | 1.054,68 | |
Gewichteter Durchschnitt | 8.706 | 674,86 | |
Median | 6.176 | 540,00 | |
Einzelhandel | |||
2022 | Grundstücksgröße in m² | Preis pro m² in EUR | |
CEE | Min | 3.916 | 12,20 |
Max | 58.500 | 150,43 | |
Gewichteter Durchschnitt | 27.300 | 79,37 | |
Median | 27.746 | 56,78 | |
Weitere Länder | Min | 30.000 | 36,67 |
Max | 39.471 | 81,07 | |
Gewichteter Durchschnitt | 34.736 | 61,90 | |
Median | 34.736 | 58,87 | |
Sonstige | |||
2022 | Grundstücksgröße in m² | Preis pro m² in EUR | |
West | Min | 391 | 0,63 |
Max | 287.936 | 414,74 | |
Gewichteter Durchschnitt | 69.966 | 28,23 | |
Median | 42.519 | 26,86 | |
CEE | Min | 1.790 | 11,12 |
Max | 210.319 | 599,70 | |
Gewichteter Durchschnitt | 41.259 | 118,79 | |
Median | 18.331 | 125,76 | |
Weitere Länder | Min | 1.500 | 40,68 |
Max | 196.671 | 1.672,75 | |
Gewichteter Durchschnitt | 68.707 | 105,28 | |
Median | 7.951 | 266,67 | |
Eine Erhöhung des Preises pro m² würde zu einer Erhöhung des beizulegenden Zeitwerts führen, eine Verringerung des Preises pro m² zu dessen Verringerung.
Die nachfolgenden Tabellen zeigen eine Überleitungsrechnung von der Eröffnungsbilanz zur Schlussbilanz, aufgegliedert nach Klassen von Immobilienvermögen:
Büro | ||||
Werte in TEUR | West | CEE | Weitere Länder | Summe |
Stand zum 1. Jänner 2022 | 1.168.570 | 1.600.389 | 28.290 | 2.797.249 |
Abgänge infolge Veräußerung eines Tochterunternehmens | 0 | -95.379 | 0 | -95.379 |
Veränderung Konsolidierungskreis | 602.190 | 814.375 | 100.800 | 1.517.365 |
Währungsumrechnung | 0 | 0 | -65 | -65 |
Zugänge | 10.987 | 12.077 | 0 | 23.064 |
Abgänge | -29.213 | -2.501 | 0 | -31.714 |
Bewertung von Immobilien im Bestand zum Bilanzstichtag | -107.821 | -53.062 | -1.949 | -162.832 |
Bewertung von Immobilien nicht mehr im Bestand zum Bilanzstichtag | 6.270 | 6.857 | 0 | 13.127 |
Umbuchungen | 196.427 | 107.881 | 124 | 304.432 |
Stand zum 31. Dezember 2022 | 1.847.410 | 2.390.637 | 127.200 | 4.365.247 |
Stand zum 1. Jänner 2023 | 1.847.410 | 2.390.637 | 127.200 | 4.365.247 |
Abgänge infolge Veräußerung eines Tochterunternehmens | -31.500 | 0 | -26.500 | -58.000 |
Veränderung Konsolidierungskreis | 0 | 355.578 | 0 | 355.578 |
Währungsumrechnung | 0 | -2.025 | 0 | -2.025 |
Zugänge | 10.631 | 21.602 | 2.251 | 34.484 |
Abgänge | -86.963 | -4.099 | 0 | -91.062 |
Bewertung von Immobilien im Bestand zum Bilanzstichtag | -228.459 | -107.885 | 1.986 | -334.358 |
Umbuchungen | 8.108 | -30.316 | 63 | -22.145 |
Umgliederung aus zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten | 9.400 | 0 | 0 | 9.400 |
Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | -162.167 | -18.640 | 0 | -180.807 |
Stand zum 31. Dezember 2023 | 1.366.460 | 2.604.852 | 105.000 | 4.076.312 |
Einzelhandel | ||||
Werte in TEUR | West | CEE | Weitere Länder | Summe |
Stand zum 1. Jänner 2022 | 172.529 | 1.301.437 | 397.799 | 1.871.765 |
Veränderung Konsolidierungskreis | 168.880 | 219.042 | 0 | 387.922 |
Währungsumrechnung | 0 | 5.235 | 244 | 5.479 |
Zugänge | 2.905 | 329.476 | 78.776 | 411.157 |
Abgänge | -203 | -5.304 | 0 | -5.507 |
Bewertung von Immobilien im Bestand zum Bilanzstichtag | -1.067 | 61.621 | -2.983 | 57.571 |
Bewertung von Immobilien nicht mehr im Bestand zum Bilanzstichtag | 0 | 389 | 0 | 389 |
Umbuchungen | -172 | 317 | 24.964 | 25.109 |
Stand zum 31. Dezember 2022 | 342.872 | 1.912.213 | 498.800 | 2.753.885 |
Stand zum 1. Jänner 2023 | 342.872 | 1.912.213 | 498.800 | 2.753.885 |
Abgänge infolge Veräußerung eines Tochterunternehmens | 0 | -2.800 | 0 | -2.800 |
Veränderung Konsolidierungskreis | 0 | 441.315 | 0 | 441.315 |
Währungsumrechnung | 0 | -2.927 | 221 | -2.706 |
Zugänge | 3.794 | 12.418 | 20.630 | 36.842 |
Abgänge | -5.513 | -1.016 | 0 | -6.529 |
Bewertung von Immobilien im Bestand zum Bilanzstichtag | -26.996 | 80.894 | 746 | 54.644 |
Bewertung von Immobilien nicht mehr im Bestand zum Bilanzstichtag | 0 | -910 | 0 | -910 |
Umbuchungen | -223 | 7.712 | 55.823 | 63.312 |
Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | -17.000 | 0 | 0 | -17.000 |
Stand zum 31. Dezember 2023 | 296.934 | 2.446.899 | 576.220 | 3.320.053 |
Sonstige | ||||
Werte in TEUR | West | CEE | Weitere Länder | Summe |
Stand zum 1. Jänner 2022 | 0 | 41.880 | 25.481 | 67.361 |
Veränderung Konsolidierungskreis | 409.684 | 97.480 | 401 | 507.565 |
Währungsumrechnung | 0 | 0 | -2.717 | -2.717 |
Zugänge | 0 | 1.566 | 489 | 2.055 |
Abgänge | 0 | -1 | -2.205 | -2.206 |
Bewertung von Immobilien im Bestand zum Bilanzstichtag | 0 | -6.080 | -68 | -6.148 |
Bewertung von Immobilien nicht mehr im Bestand zum Bilanzstichtag | 0 | 0 | 320 | 320 |
Umbuchungen | 0 | 21.834 | 0 | 21.834 |
Stand zum 31. Dezember 2022 | 409.684 | 156.679 | 21.701 | 588.064 |
Stand zum 1. Jänner 2023 | 409.684 | 156.679 | 21.701 | 588.064 |
Abgänge infolge Veräußerung eines Tochterunternehmens | 0 | 0 | -14.846 | -14.846 |
Veränderung Konsolidierungskreis | 0 | 24.186 | 0 | 24.186 |
Währungsumrechnung | -198 | 0 | -696 | -894 |
Zugänge | 606 | 1.192 | 155 | 1.953 |
Abgänge | -81.948 | -8.460 | 0 | -90.408 |
Bewertung von Immobilien im Bestand zum Bilanzstichtag | -56.875 | 468 | -155 | -56.562 |
Bewertung von Immobilien nicht mehr im Bestand zum Bilanzstichtag | -16.500 | -7.010 | 7.542 | -15.968 |
Umbuchungen | 57.593 | -271 | -401 | 56.921 |
Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | -2.665 | -55.400 | 0 | -58.065 |
Stand zum 31. Dezember 2023 | 309.697 | 111.384 | 13.300 | 434.381 |
Die folgende Tabelle zeigt die Überleitung des nach Klassen gegliederten Immobilienvermögens auf den
Konzernbilanzwert:
Konzernbilanzwert:
Werte in TEUR | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
Büro | 1.366.460 | 1.847.410 |
Einzelhandel | 296.934 | 342.872 |
Sonstige | 309.697 | 409.684 |
Summe West | 1.973.091 | 2.599.966 |
Büro | 2.604.852 | 2.390.637 |
Einzelhandel | 2.446.899 | 1.912.213 |
Sonstige | 111.384 | 156.679 |
Summe CEE | 5.163.135 | 4.459.529 |
Büro | 105.000 | 127.200 |
Einzelhandel | 576.220 | 498.800 |
Sonstige | 13.300 | 21.701 |
Summe Weitere Länder | 694.520 | 647.701 |
Summe (Konzernbilanzwert) | 7.830.746 | 7.707.196 |
Sensitivitätsanalyse des Neubewertungsergebnisses
Die im Rahmen der Immobilienbewertung ermittelten beizulegenden Zeitwerte weisen eine hohe Abhängigkeit von den der Bewertung zugrunde liegenden bewertungsrelevanten Inputparametern auf. Sollten sich beispielsweise die angenommenen Mieterlöse einer Immobilie oder der Kapitalisierungszinssatz ändern, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf den beizulegenden Zeitwert der Immobilie und damit auf das Neubewertungsergebnis der IMMOFINANZ Group. Die errechneten beizulegenden Zeitwerte stehen also in direktem Zusammenhang mit den angenommenen Parametern. Bereits kleine Änderungen aufgrund konjunktureller bzw. immobilienspezifischer Annahmen in den Bewertungen können das Konzernergebnis der IMMOFINANZ Group wesentlich beeinflussen.
Die folgende Tabelle zeigt die prozentuelle Änderung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienvermögens zum 31. Dezember 2023 in Abhängigkeit von den Marktmieten und Zinssätzen:
Sensitivität des beizulegenden Zeitwerts zum 31. Dezember 2023 IMMOFINANZ Group | Zinssatz | ||
Marktmiete | ∆ -0,25 bps | ∆ 0,0 bps | ∆ +0,25 bps |
∆ -5,0% | -1,2% | -5,0% | -8,5% |
∆ 0,0% | 4,0% | 0,0% | -3,7% |
∆ +5,0% | 9,2% | 5,0% | 1,1% |
Wenn sich beispielsweise der Zinssatz um 0,25 Basispunkte vermindert und die Marktmiete unverändert bleiben, dann steigt der beizulegende Zeitwert des Immobilienvermögens der IMMOFINANZ Group um 4,0%.
Die Ermittlung erfolgte auf Basis der Objekte des Bestandsimmobilienportfolios, die von externen Immobiliengutachtern mittels Hardcore-and-Top-Slice- bzw. DCF-Methode bewertet wurden. Nutzungsrechte, gemäß IFRS 5 als zur Veräußerung gehaltene Immobilien sowie die in Bau befindlichen Immobilien werden nicht berücksichtigt. Der Buchwert des Immobilienvermögens der IMMOFINANZ Group zum 31. Dezember 2023 betrug EUR 7.830,7 Mio., der Buchwert des in die Sensitivitätsanalyse einfließenden Immobilienportfolios der IMMOFINANZ Group zum 31. Dezember 2023 betrug EUR 7.580,3 Mio. bzw. 97% des Bestandsimmobilienportfolios.
Die folgenden beiden Tabellen zeigen die prozentuelle Änderung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienvermögens zum 31. Dezember 2022 in Abhängigkeit von den Mieterlösen und Zinssätzen separat für die Immobilien der IMMOFINANZ und der S IMMO Gruppe:
Sensitivität des beizulegenden Zeitwerts zum 31. Dezember 2022 IMMOFINANZ | Mieterlöse | ||
Zinssatz1 | ∆ -10,0% | ∆ 0,0% | ∆ +10,0% |
∆ -10,0% | -0,7% | 11,5% | 23,7% |
∆ 0,0% | -11,0% | 0,0% | 11,0% |
∆ +10,0% | -19,4% | -9,4% | 0,5% |
1 Kapitalisierungszinssatz
Die Ermittlung erfolgte auf Basis der Top-30-Einzelobjekte des Bestandsimmobilienportfolios, die als die
30 Immobilien mit dem höchsten Buchwert definiert sind. Die gemäß IFRS 5 als zur Veräußerung gehaltenen Immobilien wurden nicht berücksichtigt. Der Buchwert des Immobilienvermögens der IMMOFINANZ Group zum 31. Dezember 2022 betrug EUR 7.707,2 Mio., davon entfielen EUR 5.050,2 Mio. auf die IMMOFINANZ sowie EUR 2.657,0 Mio. auf die S IMMO. Der Buchwert der Top‑30‑Einzelobjekte des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ zum 31. Dezember 2022 betrug EUR 2.893,6 Mio. bzw. 57,3% des Bestandsimmobilienportfolios, der Buchwert der Top-30-Einzelobjekte des Immobilienportfolios der S IMMO Gruppe zum 31. Dezember 2022 betrug EUR 1.656,6 Mio. bzw. 62,4% des Bestandsimmobilienportfolios.
30 Immobilien mit dem höchsten Buchwert definiert sind. Die gemäß IFRS 5 als zur Veräußerung gehaltenen Immobilien wurden nicht berücksichtigt. Der Buchwert des Immobilienvermögens der IMMOFINANZ Group zum 31. Dezember 2022 betrug EUR 7.707,2 Mio., davon entfielen EUR 5.050,2 Mio. auf die IMMOFINANZ sowie EUR 2.657,0 Mio. auf die S IMMO. Der Buchwert der Top‑30‑Einzelobjekte des Immobilienportfolios der IMMOFINANZ zum 31. Dezember 2022 betrug EUR 2.893,6 Mio. bzw. 57,3% des Bestandsimmobilienportfolios, der Buchwert der Top-30-Einzelobjekte des Immobilienportfolios der S IMMO Gruppe zum 31. Dezember 2022 betrug EUR 1.656,6 Mio. bzw. 62,4% des Bestandsimmobilienportfolios.
Sensitivität des beizulegenden Zeitwerts zum 31. Dezember 2022 S IMMO | Mieterlöse | ||
Zinssatz1 | ∆ -10,0% | ∆ 0,0% | ∆ +10,0% |
∆ -10,0% | 1,0% | 11,1% | 21,0% |
∆ 0,0% | -10,2% | 0,0% | 9,9% |
∆ +10,0% | -19,4% | -9,3% | 0,6% |
1 Kapitalisierungszinssatz
Neben den zuvor genannten bewertungsrelevanten Inputparametern wirken auch Veränderungen der Wechselkurse ergebniswirksam auf die Neubewertung der Immobilien. Da die funktionale Währung in sämtlichen Kernländern der Euro ist und nur noch in einigen wenigen Nicht-Kernländern die funktionale Währung nicht der Euro ist, resultiert aus der Veränderung der Wechselkurse kein wesentlicher Bewertungseffekt mehr auf das Immobilienvermögen; daher wird für diesen Inputparameter keine Sensitivitätsanalyse mehr durchgeführt.
4.1.4 Konzentrationsrisiko
Unter Konzentrationsrisiko wird die Häufung von gleich gelagerten Risiken verstanden, die dem Grundsatz der Risikostreuung widerspricht. Solche Risiken reduziert die IMMOFINANZ Group bewusst, indem sie auf eine sektorale und regionale Diversifikation ihres Portfolios achtet. Neben einer sektoralen und regionalen Streuung steht auch die Diversifikation der Mieterstruktur im Vordergrund, sodass der Ausfall eines Mieters keine erheblichen Auswirkungen auf das Unternehmen haben kann. Die IMMOFINANZ Group verfügt über einen ausgewogenen und diversifizierten Mietermix. An den Gesamtmieterlösen des Konzerns hat kein Mieter einen größeren Anteil als 2,5% (siehe auch 3.5).
4.1.5 Klimarisiken
Der Immobilienbereich ist für rund ein Drittel des weltweiten Energieverbrauchs und der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Entsprechend groß sind die Bemühungen, diesen Anteil auf Basis neuer Regularien zu senken. Die IMMOFINANZ Group unternahm in den letzten Jahren bereits Anstrengungen, um die Treibhausgasemissionen ihres Portfolios zu reduzieren. In den nächsten Jahren wird das Unternehmen ihren Fokus verstärkt auf Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz legen. Der Energieeffizienz von Gebäuden kommt – gemeinsam mit der Energiegewinnung – auch im Rahmen der EU-Taxonomie eine zentrale Bedeutung zu. Aus diesem Grund verfolgte die IMMOFINANZ Group konsequent die Installation von Photovoltaikanlagen, was auch in den kommenden Jahren fortgesetzt werden soll. Dieser wichtige Beitrag zur Dekarbonisierung ist einer der integralen Bestandteile der ESG-Strategie der IMMOFINANZ Group.
Im Bereich Klimarisiken zeigen Klimamodelle einen stärker werdenden Temperaturanstieg in den Kernmärkten der IMMOFINANZ Group. Gleichzeitig erhöht sich die Wahrscheinlichkeit längerer Trockenperioden. Beide Entwicklungen werden im Rahmen von Gebäudesanierungen berücksichtigt und fließen in die Projektentwicklungsbetrachtung mit ein. Küstennahe Immobilien in Polen und Kroatien – dabei handelt es sich um wenige Retail Parks, sind Risiken eines steigenden Meeresspiegels ausgesetzt. Im Bereich Elementarrisiken erwarten die Modelle einen Anstieg der Waldbrandgefahr aufgrund länger andauernder Trockenheit. Dieses derzeit im Mittelmeerraum zu beobachtende Phänomen wird sich in den kommenden Jahren weiter nach Norden ausbreiten. Der Risikominderung wird durch bauliche Maßnahmen Rechnung getragen. Auch liegt ein Fokus auf der Gestaltung und Vergrößerung von Grünflächen. Darüber hinaus sind sämtliche Immobilien der IMMOFINANZ Group gegen Elementarschäden versichert. Die von der IMMOFINANZ Group selbst genutzten Immobilien sind dabei keinem hohen Gesamtklimarisiko ausgesetzt, weshalb weder Anzeichen für eine mögliche Wertminderung noch ein Anpassungsbedarf der Nutzungsdauern resultieren.
Chancen sieht die IMMOFINANZ Group unter anderem im Bereich Biodiversität. Wasserintensive Rasenflächen werden in Zukunft durch Arten der Bepflanzung ersetzt, die die Biodiversität fördern. Neben positiven Effekten durch einen geringeren Wasser- und Energieverbrauch erfordern diese Flächen auch weniger Pflegeaufwand, sodass die Betriebskosten der Gebäude in Zukunft leicht sinken könnten.
In Anlehnung an die vier Säulen der Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) sowie in Übereinstimmung mit den Anforderungen der EU-Taxonomie wurden in den Jahren 2022 und 2023 Klimarisikoanalysen für alle Immobilien durchgeführt.
Nachhaltigkeits- und Umweltaspekte sind auch integraler Bestandteil des Bewertungsansatzes für die Bewertung von Immobilien, sowohl für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien als auch für selbst genutzte Immobilien. Unter „Nachhaltigkeit“ versteht man die Berücksichtigung von Aspekten wie Umwelt und Klimawandel, Gesundheit und Wohlbefinden sowie unternehmerische Verantwortung, die sich auf die Bewertung eines Objekts auswirken bzw. auswirken können. In einem Bewertungskontext umfasst Nachhaltigkeit ein breites Spektrum an physischen, sozialen, ökologischen und wirtschaftlichen Faktoren, die den Wert beeinflussen können.
Das Spektrum reicht von zentralen Umweltrisiken wie Überschwemmungen, Energieeffizienz und Klima bis hin zu Fragen der Gestaltung, der Ausstattung, der Erreichbarkeit, der Rechtsvorschriften, Verwaltung und steuerlicher Erwägungen und die aktuelle und historische Flächennutzung. Nachhaltigkeit wirkt sich auf den Wert eines Objekts aus, auch wenn dies nicht explizit im Bewertungsgutachten abgebildet wird.
Die Wertauswirkungen von Nachhaltigkeit auf die Bewertung reflektieren das Verständnis der Gutachter darüber, wie Marktteilnehmer Nachhaltigkeitsaspekte in ihre Angebote einbeziehen und welche Auswirkungen dies auf die Marktbewertungen hat. Nachhaltigkeitskriterien oder ESG-Ratings beeinflussen zunehmend den Wert von Immobilienvermögen vor allem auf Basis der erzielbaren Mieten und auch der Kapitalisierungszinssätze, die die Risiken der Investition widerspiegeln. Diese Faktoren werden von den Gutachtern am Markt genau beobachtet und spiegeln sich in den Bewertungen wider.
Einige der Gutachter ziehen auch eigene Studien und Analysen heran, um Markttrends zu erkennen und zu verstehen, und für Vergleichsdaten zu den im jeweiligen Marktsegment erzielten Mieten und Preisen im jeweiligen Marktsegment, die auch im Kontext von Nachhaltigkeits- und Umweltaspekten die wichtigsten Inputfaktoren für die Bewertungen sind. Basierend auf dieser laufenden Beobachtung des Verhaltens der Marktteilnehmer durch die Gutachter und den ESG-spezifischen Informationen zu den einzelnen Objekten haben die Gutachter die Einschätzung des Marktmietniveaus, der Leerstandszeiten und der Kapitalisierungsraten entsprechend angepasst.
Eine erhöhte Bereitschaft Prämien für „grüne“ Gebäude einzupreisen sind sowohl auf der Mieterseite als auch auf der Investorenseite bereits ersichtlich. Obwohl diese Prämien derzeit noch relativ gering sind, wird erwartet, dass sich dieser Effekt in den kommenden Jahren deutlich verstärken wird, da „braune“ Gebäude höhere Abschläge auf Mieten und Preise erfahren werden.
Klimarisiken können je nach Entwicklung nicht nur die in den Bewertungen verwendeten Marktzinssätze oder Mieten verändern sondern auch dazu führen, dass künftige grüne Finanzierungen wie die begebenen Green Bonds nicht oder nur zu schlechteren Konditionen verfügbar sind.
Aktuell nutzt die S IMMO mehrere Green Bonds zur Finanzierung und Refinanzierung von Projekten, die im Einklang mit ihrem Sustainable Bond Framework stehen. Dieses folgt den Green Bond und Social Bond Principles der International Capital Market Association (ICMA) und erfordert die Verwendung der Erlöse ausschließlich in den Bereichen Green Buildings, Energieeffizienz, erneuerbare Energie und bezahlbarer Wohnraum. Zum aktuellen Zeitpunkt wurden alle finanzierten Projekte dem Bereich der Green-Building-zertifizierten Gebäude zugewiesen und entsprechend allokiert.
Es wurden bisher keine Klimarisiken identifiziert, die die Bildung von Rückstellungen oder Angabe von Eventualverbindlichkeiten erfordern. Auch aus den von S IMMO im Rahmen der gruppenweiten ESG-Strategie gesetzten Reduktionszielen bei Treibhausgasemissionen sowie Energieverbräuchen ergeben sich derzeit keine konkreten bilanziellen Auswirkungen.
In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass ESG-Maßnahmen und -Investitionen durchaus einen positiven Einfluss auf nachhaltige Mieten und möglicherweise geringere Betriebskosten sowie geringere nicht umlegbare Kosten haben. Kurzfristig wirkt sich dieser Effekt selten in diesem Ausmaß auf den Wert der jeweiligen Immobilie aus. Solche Investitionen wirken jedoch zukünftigen Mietsenkungen entgegen und verhindern, dass eine Immobilie aufgrund eines schlechten ESG-Ratings als „Stranded Asset“ in einem zunehmend sensiblen Markt nicht mehr nachgefragt wird.
Aktuell haben Klimarisiken somit keinen wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group.
4.2 In Bau befindliches Immobilienvermögen
In Bau befindliches Immobilienvermögen umfasst sowohl in Entwicklung befindliche Immobilien als auch Bestandsimmobilien, die im Hinblick auf eine allfällige Neugestaltung und Überarbeitung (Redevelopment,
Refurbishment) im Zeitablauf von den Bestandsimmobilien zu den in Bau befindlichen Immobilien umgegliedert wurden. Unter Neugestaltung und Überarbeitung versteht die IMMOFINANZ die bautechnische Wiederherstellung oder Modernisierung eines oder mehrerer Stockwerke, der Allgemeinflächen oder der gesamten Immobilie, um den Immobilienstandard zu erhöhen. In erster Linie geht es hierbei um die Werterhaltung der Bausubstanz und/oder die Modernisierung der Immobilie, um das Potenzial der Immobilie zu heben. Dies betrifft sowohl die Fassade als auch den Kern (Stockwerke, Mietflächen, Allgemeinflächen, Technikräume etc.) der Immobilie. Eine größere Renovierung geht über die übliche Instandhaltung und Instandsetzung bzw. über einen Instandhaltungsrückstau hinaus. Wesentlich für das Vorliegen von größeren Renovierungsarbeiten sind das Investitionsvolumen und der herabgeminderte Vermietungsgrad. Liegt ein Investitionsvolumen von mindestens 10% des aktuellen beizulegenden Zeitwerts und ein bereits auf unter 50% herabgeminderter Vermietungsgrad vor, ist in der Regel ein größerer Renovierungsbedarf gegeben.
Refurbishment) im Zeitablauf von den Bestandsimmobilien zu den in Bau befindlichen Immobilien umgegliedert wurden. Unter Neugestaltung und Überarbeitung versteht die IMMOFINANZ die bautechnische Wiederherstellung oder Modernisierung eines oder mehrerer Stockwerke, der Allgemeinflächen oder der gesamten Immobilie, um den Immobilienstandard zu erhöhen. In erster Linie geht es hierbei um die Werterhaltung der Bausubstanz und/oder die Modernisierung der Immobilie, um das Potenzial der Immobilie zu heben. Dies betrifft sowohl die Fassade als auch den Kern (Stockwerke, Mietflächen, Allgemeinflächen, Technikräume etc.) der Immobilie. Eine größere Renovierung geht über die übliche Instandhaltung und Instandsetzung bzw. über einen Instandhaltungsrückstau hinaus. Wesentlich für das Vorliegen von größeren Renovierungsarbeiten sind das Investitionsvolumen und der herabgeminderte Vermietungsgrad. Liegt ein Investitionsvolumen von mindestens 10% des aktuellen beizulegenden Zeitwerts und ein bereits auf unter 50% herabgeminderter Vermietungsgrad vor, ist in der Regel ein größerer Renovierungsbedarf gegeben.
Umgliederungen von in Bau befindlichem Immobilienvermögen in das Immobilienvermögen erfolgen nach Abschluss des Entwicklungsprojekts mit Finalisierung der Entwicklungsmaßnahmen. Der Abschluss inkludiert die Übergabe einer Generalunternehmerschaft, die Übernahme in den Prozess des Asset Management sowie die Zustimmung des Vorstands.
Grundsätzlich sind Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung von Vermögenswerten zuzuordnen sind, deren Erwerb oder Entwicklung einen beträchtlichen Zeitraum erfordert, als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu aktivieren. Gemäß IAS 23 muss diese Bilanzierungsvorschrift nicht angewendet werden, sofern die erworbenen oder entwickelten Vermögenswerte zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Da die IMMOFINANZ das Modell des beizulegenden Zeitwerts für die Folgebewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gewählt hat (siehe 1.2), erfolgt für die gemäß IAS 40 bilanzierten Immobilien keine Aktivierung von Bauzinsen. Aktivierungen von Bauzinsen gemäß IAS 23 waren in der S IMMO Gruppe im Geschäftsjahr 2023 wie auch im Geschäftsjahr 2022 von untergeordneter Bedeutung.
Die Entwicklung des in Bau befindlichen Immobilienvermögens stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Anfangsbestand | 198.500 | 474.311 |
Abgänge infolge der Veräußerung von Tochterunternehmen (siehe 2.5) | -1.025 | 0 |
Veränderung Konsolidierungskreis | 0 | 10.300 |
Währungsänderungen | 0 | -68 |
Zugänge | 47.963 | 99.681 |
Abgänge | -2.100 | -30.343 |
Neubewertung | -20.792 | -9.180 |
Umbuchungen | -79.586 | -346.201 |
Endbestand | 142.960 | 198.500 |
Die Veränderung des Konsolidierungskreises im Geschäftsjahr 2022 betraf in Bau befindliches Immobilienvermögen der S IMMO Gruppe. Die Zugänge betreffen vor allem Projektentwicklungen der Marke STOP SHOP in Kroatien und Serbien sowie Investitionen für myhive-Standorte in Österreich und Rumänien. Die Abgänge betrafen im Geschäftsjahr 2022 ein Bürogebäude in Österreich. Das Neubewertungsergebnis wird maßgeblich durch Projektentwicklungen der Marke myhive in Polen, Österreich und Rumänien, beeinflusst.
Die Umbuchungen beziehen sich im Wesentlichen auf Umgliederungen vom Immobilienvermögen in das in Bau befindliche Immobilienvermögen i. H. v. EUR -55,0 Mio. (2022: EUR -7,2 Mio.) bzw. vom in Bau befindlichen Immobilienvermögen ins Immobilienvermögen i. H. v. EUR 139,4 Mio. (2022: EUR 356,9 Mio.).
In Bau befindliches Immobilienvermögen wird in der Regel nach der Residualwertmethode bewertet. Bestandsimmobilien, die im Hinblick auf eine allfällige Neugestaltung und Überarbeitung auf in Bau befindliches Immobilienvermögen umgegliedert werden, werden bis zum Zeitpunkt, zu dem ausreichend detaillierte Redevelopmentpläne vorliegen, weiterhin wie Bestandsimmobilien bewertet. Sobald ausreichend detaillierte Redevelopmentpläne vorliegen, erfolgt die Bewertung nach der Residualwertmethode. Als Residualwert wird jener Wert verstanden, der sich ergibt, wenn vom geschätzten, am Markt zu erzielenden Preis der Immobilie nach Fertigstellung alle noch offenen Projektentwicklungskosten und kalkulatorischen Projektentwicklungsgewinne (Developer Profit) abgezogen werden. Die noch unrealisierten, kalkulatorischen Projektentwicklungsgewinne reduzieren sich mit zunehmendem Projektfortschritt. Die wesentlichsten Inputfaktoren dieser Bewertungsmethode sind die zukünftigen Nettomieterlöse aus dem Projekt, der Kapitalisierungszinssatz – beide Parameter bestimmen grundlegend den geschätzten beizulegenden Zeitwert bei Fertigstellung – und die noch offenen Projektentwicklungskosten. Für die Entwicklungsprojekte der IMMOFINANZ Group liegen die Kapitalisierungszinssätze zwischen 6,5% und 8,85% (2022: 4,3% und 8,25%), die Projektentwicklungsgewinne liegen zwischen 5,0% und 17,5% (2022: 2,0% und 6,0%), die bei Fertigstellung angenommenen beizulegenden Zeitwerte der Projekte liegen zwischen EUR 9,3 Mio. und EUR 108,9 Mio. (2022: EUR 9,6 Mio. und EUR 110,1 Mio.) und die geschätzten noch offenen Baukosten je Projekt zwischen EUR 6,3 Mio. und EUR 78,0 Mio. (2022: EUR 3,9 Mio. und EUR 78,3 Mio.).
Zu weiteren bewertungsrelevanten Inputparametern sowie bestehenden Unsicherheiten im Rahmen der Bewertung siehe 1.18.3.
Zum 31. Dezember 2023 befanden sich innerhalb des in Bau befindlichen Immobilienvermögens Nutzungsrechte i. H. v. EUR 4,9 Mio. (2022: EUR 0,0 Mio.). Zum 31. Dezember 2023 wurden keine Nutzungsrechte in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte umgegliedert (2022: EUR 0,0 Mio.) (siehe 4.10).
4.3 Selbst genutzte Immobilien
Die selbst genutzten Immobilien betreffen Hotels der im Geschäftsjahr 2022 zugegangenen S IMMO Gruppe und werden im Konzernabschluss zum Fair Value angesetzt. Die Hotels werden selbst und größtenteils in Form von Managementverträgen betrieben, wodurch das Risiko der Auslastung bei der IMMOFINANZ Group liegt. Derartige Hotels fallen nicht unter den Anwendungsbereich des IAS 40, sondern sind als Sachanlagevermögen gemäß IAS 16 zu behandeln. Der Wertansatz der selbst genutzten Immobilien erfolgt nach dem Neubewertungsmodell gemäß IAS 16. Sie sind mit ihren Neubewertungsbeträgen angesetzt, die den beizulegenden Zeitwerten zum Zeitpunkt der Neubewertung abzüglich nachfolgender kumulierter planmäßiger Abschreibungen und nachfolgender kumulierter Wertminderungsaufwendungen entsprechen. Wären die selbst genutzten Immobilien auf Anschaffungskostenbasis bewertet worden, wären die fortgeführten Anschaffungskosten zum 31. Dezember 2023 EUR 97,5 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 104,3 Mio.).
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Anfangsbestand beizulegender Zeitwert | 230.600 | 0 |
Zugänge durch Unternehmenszusammenschlüsse | 0 | 230.600 |
Zugänge | 261 | 0 |
Abgänge | -99 | 0 |
Abschreibungen | -13.441 | 0 |
Wertminderung/-aufholungen | -1.825 | 0 |
Neubewertung | 13.005 | 0 |
Währungsänderungen | 0 | 0 |
Endbestand beizulegender Zeitwert | 228.500 | 230.600 |
Anfangsbestand kumulierte Abschreibungen | 0 | 0 |
Abschreibungen | -13.441 | 0 |
Wertminderung/-aufholungen | -1.825 | 0 |
Währungsänderungen | 0 | 0 |
Endbestand kumulierte Abschreibungen | -15.266 | 0 |
Zur Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte wurde die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) angewendet. Die Bewertungen zum beizulegenden Zeitwert der selbst genutzten Immobilien wurden von CBRE bzw. Cushman & Wakefield durchgeführt. Die selbst genutzten Immobilien werden wie die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien der Stufe 3 der Fair-Value-Hierarchie zugeordnet (Details zur Bewertung siehe Kapitel 4.1). Für die selbst genutzten Immobilien der IMMOFINANZ Group liegen die vermietbaren Flächen zwischen 13.798 und 27.600 m² (31. Dezember 2022: zwischen 13.798 und 27.646 m²), die Netto-Ist-Mieten pro m² pro Monat zwischen EUR 11,40 und EUR 24,70 (31. Dezember 2022: zwischen EUR 5,03 und EUR 23,64) und Kapitalisierungsraten zwischen 7,65% und 9,80% (31. Dezember 2022: zwischen 7,15% und 9,00%).
Darüber hinaus bestehen Leasingverhältnisse gemäß IFRS 16 über Gebäude, die selbst genutzt werden. Die daraus resultierenden Nutzungsrechte werden im Posten „Selbst genutzte Immobilien“ ausgewiesen. und betrugen zum 31. Dezember 2023 EUR 1,1 Mio. (2022: EUR 1,2 Mio.). Die Nutzungsrechte werden planmäßig über die Laufzeit des Leasingverhältnisses abgeschrieben.
4.4 Sonstige Sachanlagen
Im sonstigen Sachanlagevermögen befanden sich zum 31. Dezember 2023 Nutzungsrechte gemäß IFRS 16
i. H. v. EUR 0,5 Mio. (2022: EUR 0,9 Mio.)
i. H. v. EUR 0,5 Mio. (2022: EUR 0,9 Mio.)
4.5 Immaterielle Vermögenswerte
4.5.1 Zusammensetzung immaterieller Vermögenswerte
Die Buchwerte der Firmenwerte und sonstigen immateriellen Vermögenswerte stellen sich wie folgt dar:
Werte in TEUR | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
Firmenwerte | 19.312 | 19.530 |
Sonstige immaterielle Vermögenswerte | 1.235 | 886 |
Summe | 20.547 | 20.416 |
4.5.2 Firmenwerte
Die Entwicklung der Firmenwerte stellt sich wie folgt dar:
Sofern der Erwerb eines Tochterunternehmens einen Unternehmenszusammenschluss im Sinne von IFRS 3 und keinen anderen Erwerb verwirklicht (siehe 2.2.2), entstehen regelmäßig Firmenwerte (als technische Rechengröße) aufgrund des verpflichtenden Ansatzes latenter Steuern auf die Differenz zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem Steuerwert des erworbenen Immobilienvermögens. Diese Firmenwerte sind einer jährlichen Werthaltigkeitsprüfung zu unterziehen. Die IMMOFINANZ ermittelt den erzielbaren Betrag auf Basis von beizulegenden Zeitwerten abzüglich Veräußerungskosten und nicht auf der Basis von Nutzungswerten, wobei in aller Regel angenommen wird, dass auf den Immobilienmärkten Reinerträge über dem Marktniveau nicht nachhaltig erzielt werden können.
Die zahlungsmittelgenerierenden Einheiten repräsentieren im Wesentlichen einzelne Immobilien bzw.
Immobilienportfolios. Da es sich hierbei um eine beträchtliche Anzahl an Immobilien handelt, erfolgt jeweils eine zusammengefasste Darstellung der Buchwerte der Firmenwerte nach Segmenten in Kapitel 3.6.
Immobilienportfolios. Da es sich hierbei um eine beträchtliche Anzahl an Immobilien handelt, erfolgt jeweils eine zusammengefasste Darstellung der Buchwerte der Firmenwerte nach Segmenten in Kapitel 3.6.
Der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten wird somit durch die gutachterlich ermittelten beizulegenden Zeitwerte ihrer Immobilien, durch jenen Teil der latenten Steuern, die bei einer Veräußerung schlagend werden würden, und durch die Transaktionskosten bestimmt. Ist die hypothetische Transaktion, die der Ermittlung des erzielbaren Betrags zugrunde liegt, so strukturiert, dass sich die Steuerwerte der Vermögenswerte nicht verändern – dies ist regelmäßig bei Share Deals der Fall –, so wären die latenten Steuerschulden implizit in der Ermittlung des erzielbaren Betrags mit einem Nullwert zu berücksichtigen. Die Erfahrung aus den Transaktionen der jüngeren Vergangenheit hat gezeigt, dass es bei der Preisfindung auf dem Verhandlungsweg zumeist zu einer Teilung der latenten Steuerschulden im Verhältnis 50:50 zwischen Verkäufer und Käufer kommt.
Der erzielbare Betrag einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit wird dann den Buchwerten der in ihr enthaltenen Immobilien zuzüglich Firmenwert und abzüglich der auf das Immobilienvermögen entfallenden
passiven latenten Steuern gegenübergestellt. Die Einbeziehung der latenten Steuern erfolgt gemäß IAS 36, da diese Posten implizit in der Ermittlung des erzielbaren Betrags berücksichtigt worden sind.
passiven latenten Steuern gegenübergestellt. Die Einbeziehung der latenten Steuern erfolgt gemäß IAS 36, da diese Posten implizit in der Ermittlung des erzielbaren Betrags berücksichtigt worden sind.
Zu den Ausführungen zur Immobilienbewertung und den dabei maßgeblichen Schätzunsicherheiten siehe 1.18.2 und 1.18.3. Die Veräußerungskosten werden bei der IMMOFINANZ in Abhängigkeit vom jeweiligen Immobilienwert mit 0,5% bis 2,0% angenommen und resultieren vor allem aus den Vermarktungsleistungen der beauftragten Immobilienmakler und aus Rechtsberatungsleistungen.
In der Folge werden, nach Segmenten zusammengefasst, die wesentlichen bewertungsrelevanten Inputparameter zum 31. Dezember 2023 für firmenwerttragende Immobilien dargestellt:
Für die firmenwerttragenden zahlungsmittelgenerierenden Einheiten der fortgeführten Geschäftsbereiche ergaben die Wertminderungstests zum 31. Dezember 2023 einen Wertminderungsbedarf i. H. v. EUR 0,2 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 0,3 Mio.).
Die Wertminderung wird in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten „Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerten“ erfasst. Die Firmenwertabschreibungen sind durch Abwertungen der dazugehörigen Immobilien bzw. Immobilienportfolios und durch die Veränderung der annahmegemäß schlagend werdenden latenten Steuern bedingt. Die Wertminderungen der Firmenwerte stellen steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen dar.
4.6 Nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligungen
4.6.1 Anteile an Gemeinschaftsunternehmen
Zum 31. Dezember 2023 war die Gesellschaft IPD – International Property Development, s.r.o. das einzige Gemeinschaftsunternehmen der IMMOFINANZ Group.
Die nachstehende Tabelle stellt die zusammengefassten Finanzinformationen für Gemeinschaftsunternehmen dar – inklusive einer Überleitung auf die Wertansätze und Ergebnisanteile im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group.
Werte in TEUR | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
Langfristiges Vermögen | 60.563 | 61.469 |
davon Immobilienvermögen | 60.500 | 61.300 |
Kurzfristiges Vermögen | 3.396 | 4.639 |
davon liquide Mittel | 1.608 | 0 |
Langfristige Verbindlichkeiten | 36.067 | 36.705 |
davon langfristige Finanzverbindlichkeiten | 30.759 | 31.338 |
Kurzfristige Verbindlichkeiten | 2.364 | 3.860 |
davon kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 800 | 0 |
Eigenkapital | 25.528 | 25.543 |
Anteil der IMMOFINANZ am Eigenkapital des Beteiligungsunternehmens | 15.317 | 13.027 |
Buchwert zum 31. Dezember | 15.317 | 13.027 |
2023 | 2022 | |
Mieterlöse | 3.480 | 0 |
Weiterverrechnete Betriebskosten und sonstige Umsatzerlöse | 1.608 | 0 |
Umsatzerlöse | 5.088 | 0 |
Periodenergebnis | -315 | 0 |
davon Abschreibungen | -113 | 0 |
davon Zinserträge | 13 | 0 |
davon Zinsaufwand | -1.602 | 0 |
davon Ertragsteuern | -793 | 0 |
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | -189 | 0 |
davon den Anteilen der Gesellschafter des Beteiligungsunternehmens zuzurechnen | -126 | 0 |
Anteil der IMMOFINANZ am Periodenergebnis | -189 | 0 |
Ergebnisanteile der IMMOFINANZ aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | -189 | 0 |
Gesamtperiodenergebnis | -315 | 0 |
davon den Anteilen der Gesellschafter des Beteiligungsunternehmens zuzurechnen | -315 | 0 |
Erhaltene Dividende | 0 | 0 |
4.6.2 Anteile an assoziierten Unternehmen
Am 27. Dezember 2022 erwarb die IMMOFINANZ 17.305.012 Aktien an der S IMMO. Gemeinsam mit den 19.499.437 bereits zuvor gehaltenen Aktien stellt dies einen Anteil an der S IMMO von 50% plus einer Aktie dar und vermittelt der IMMOFINANZ einen beherrschenden Einfluss auf die S IMMO. Aus diesem Grund wurde die S IMMO ab diesem Zeitpunkt vom assoziierten Unternehmen zum vollkonsolidierten Tochterunternehmen. Aufgrund der Wesentlichkeit dieser Transaktion für das Verständnis des Konzernabschlusses werden die relevanten Angaben aus dem Konzernabschluss 2022 angeführt.
Im Zuge der Übergangskonsolidierung stellte der bereits zuvor gehaltene Anteil an der S IMMO einen Teil der Anschaffungskosten der vollkonsolidierten Gesellschaft dar und war zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten. In Ermangelung von beizulegenden Zeitwerten der Stufe 1 für die Bilanzierungseinheit (Unit of Account) eines Aktienpakets, welches einen vergleichbaren Kapitalanteil repräsentiert, war eine Schätzungsmethode für die Bewertung der Anteile festzulegen. Die IFRS enthalten für derartige Bewertungsobjekte keine expliziten Regeln zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts gemäß IFRS 13. Das Management der IMMOFINANZ Group hat sich entschieden, die Bewertung möglichst „marktnah“ durchzuführen. Die Basis bildete dabei der an der Wiener Börse zum Stichtag 31. Dezember 2022 gebildete Börsenkurs zuzüglich eines Paketzuschlags. Die Berücksichtigung von Zuschlägen gemäß IFRS 13 ist dann zulässig, wenn sie die ökonomischen Charakteristika des Bewertungsobjekts reflektieren, hypothetische Erwerber diese Zuschläge bei der Kaufpreisfindung berücksichtigen würden und die Berücksichtigung von Zuschlägen der Bilanzierungseinheit – dies war hier die nach der Equity-Methode bilanzierte Beteiligung an der S IMMO – nicht widerspricht.
Der Paketzuschlag wurde aus Vergleichstransaktionen (Anteilserwerbe an europäischen Unternehmen in den Jahren 2013 bis 2022) auf der Basis von Kapitalmarktdaten ermittelt. Zum 31. Dezember 2022 betrug der Paketzuschlag für ein Aktienpaket mit maßgeblichem Einfluss 17,9%. Für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts des Anteils an der S IMMO zum 31. Dezember 2022 wurde dieser aus Vergleichstransaktionen ermittelte Paketzuschlag aufgrund der übernahmebedingten Situation auf 41,8% erhöht. Dies war konkret auf das Auslaufen der Nachfrist des Übernahmeverfahrens sowie auf die Tatsache, dass die CPI Property Group dabei keine Mehrheit von mehr als 90% der Aktien erhielt und somit kein Squeeze-Out durchgeführt werden konnte, zurückzuführen. Da der beizulegende Zeitwert letzten Endes aus beobachtbaren und nicht beobachtbaren Daten abgeleitet wurde, war dieser gemäß IFRS 13 in die Stufe 3 einzuordnen.
Der beizulegende Zeitwert für das Aktienpaket setzte sich somit aus dem Börsenkurs i. H. v. EUR 12,48 pro Aktie zuzüglich des Paketzuschlags i. H. v. EUR 101,6 Mio. (EUR 5,21 pro Aktie) zusammen und betrug EUR 344,9 Mio. (EUR 17,69 pro Aktie). Da der Buchwert der Beteiligung zum 31. Dezember 2022 EUR 537,2 Mio. betrug, führte dies zu einer Wertminderung i. H. v. EUR -192,2 Mio., die im Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen im Geschäftsjahr 2022 enthalten war. Im Segmentbericht wurde dies im Segment Österreich gezeigt.
Weiters wurde im Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen das Recycling von sonstigen Ergebnissen aus der Fremdwährungsumrechnung sowie der Veränderung der Hedge-Accounting-Rücklage i. H. v. EUR 12,9 Mio. ausgewiesen.
Die Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2022 enthielt den Ergebnisanteil aus der At-Equity-Bewertung der S IMMO. Dieser Ergebnisanteil beinhaltete das anteilige Periodenergebnis sowie den anteiligen im OCI erfassten Ergebnisanteil entsprechend dem Konzernabschluss der S IMMO für das Geschäftsjahr 2022. Da die At-Equity-Bewertung der S IMMO-Beteiligung im Geschäftsjahr 2021 teilweise auf Plandaten basierte, wurde darüber hinausgehend auch die Differenz zwischen dem im Geschäftsjahr 2021 erfassten Ergebnisanteil aufgrund von Plandaten und dem Ergebnisanteil, der sich ergeben hätte, wenn bereits 2021 Ist-Daten vorgelegen wären, erfasst.
Gemäß IAS 28.40 hat ein Unternehmen nach Anwendung der Equity-Methode, einschließlich der Berücksichtigung von Verlusten des assoziierten Unternehmens, zu bestimmen, ob objektive Hinweise auf eine signifikante oder anhaltende Wertminderung der Nettoinvestition in das assoziierte Unternehmen vorliegen. Da es sich bei den assoziierten Unternehmen nicht um börsennotierte Gesellschaften handelt, erfolgt die Überprüfung anhand von qualitativen Kriterien. Zum 31. Dezember 2023 wurde eine Wertminderung i. H. v. EUR -5,5 Mio. auf eine Beteiligung an assoziierten Unternehmen erfasst. Diese ist unter der Position „Sonstige Anpassungen“ in der nachfolgenden Tabelle enthalten.
Die nachstehende Tabelle stellt die zusammengefassten Finanzinformationen für die assoziierten Unternehmen inklusive einer Überleitung auf die Wertansätze und Ergebnisanteile im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group dar.
Summe | |
Werte in TEUR | 31.12.2023 |
Langfristiges Vermögen | 50.921 |
davon Immobilienvermögen | 50.500 |
Kurzfristiges Vermögen | 26.193 |
Langfristige Verbindlichkeiten | 7.637 |
Kurzfristige Verbindlichkeiten | 4.245 |
Eigenkapital | 65.232 |
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | 15.544 |
davon den Anteilen der Gesellschafter des Beteiligungsunternehmens zuzurechnen | 49.688 |
Anteil der IMMOFINANZ am Eigenkapital des Beteiligungsunternehmens | 17.839 |
Sonstige Anpassungen | -5 |
Buchwert zum 31. Dezember 2023 | 17.834 |
Stand der kumulierten nicht erfassten Verluste zum 31. Dezember 2023 | 0 |
2023 | |
Mieterlöse | 2.541 |
Weiterverrechnete Betriebskosten und sonstige Umsatzerlöse | 22.565 |
Umsatzerlöse | 25.106 |
Periodenergebnis | 19.531 |
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | 620 |
davon den Anteilen der Gesellschafter des Beteiligungsunternehmens zuzurechnen | 18.911 |
Anteil der IMMOFINANZ am Periodenergebnis | 6.053 |
Sonstige Anpassungen | -5.526 |
Ergebnisanteile der IMMOFINANZ aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | 527 |
Gesamtperiodenergebnis | 19.531 |
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | 620 |
davon den Anteilen der Gesellschafter des Beteiligungsunternehmens zuzurechnen | 18.911 |
Anteil am Gesamtperiodenergebnis der IMMOFINANZ | 6.053 |
Sonstige Anpassungen | -5.526 |
Gesamtperiodenergebnis der IMMOFINANZ aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | 527 |
Erhaltene Dividende | 5.846 |
S IMMO | Sonstige | Summe | |
Werte in TEUR | 31.12.2022 | 31.12.2022 | 31.12.2022 |
Langfristiges Vermögen | 0 | 44.971 | 44.971 |
davon Immobilienvermögen | 0 | 44.400 | 44.400 |
Kurzfristiges Vermögen | 0 | 35.853 | 35.853 |
Langfristige Verbindlichkeiten | 0 | 7.342 | 7.342 |
Kurzfristige Verbindlichkeiten | 0 | 11.132 | 11.132 |
Eigenkapital | 0 | 62.350 | 62.350 |
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | 0 | 1.008 | 1.008 |
davon den Anteilen der Gesellschafter des Beteiligungsunternehmens zuzurechnen | 0 | 61.342 | 61.342 |
Anteil der IMMOFINANZ am Eigenkapital des Beteiligungsunternehmens | 0 | 18.694 | 18.694 |
Sonstige Anpassungen | 0 | 4.563 | 4.563 |
Buchwert zum 31. Dezember 2022 | 0 | 23.257 | 23.257 |
2022 | 2022 | 2022 | |
Mieterlöse | 161.169 | 0 | 161.169 |
Weiterverrechnete Betriebskosten und sonstige Umsatzerlöse | 123.931 | 34.633 | 158.564 |
Umsatzerlöse | 285.100 | 34.633 | 319.733 |
Periodenergebnis | 66.922 | 15.789 | 82.711 |
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | -7.845 | 1.314 | -6.531 |
davon den Anteilen der Gesellschafter des Beteiligungsunternehmens zuzurechnen | 74.767 | 14.475 | 89.242 |
Anteil der IMMOFINANZ am Periodenergebnis | 19.806 | 7.093 | 26.899 |
Sonstige Anpassungen | -191.652 | -1 | -191.653 |
Ergebnisanteile der IMMOFINANZ aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | -171.846 | 7.092 | -164.754 |
Sonstiges Ergebnis | 55.321 | 0 | 55.321 |
davon den Anteilen der Gesellschafter des Beteiligungsunternehmens zuzurechnen | 55.321 | 0 | 55.321 |
Anteil der IMMOFINANZ an der erfolgsneutralen Veränderung des sonstigen Ergebnisses | 14.654 | 0 | 14.654 |
Gesamtperiodenergebnis | 122.243 | 15.789 | 138.032 |
davon Anteil der nicht beherrschenden Anteile | -7.845 | 1.314 | -6.531 |
davon den Anteilen der Gesellschafter des Beteiligungsunternehmens zuzurechnen | 130.088 | 14.475 | 144.563 |
Anteil am Gesamtperiodenergebnis der IMMOFINANZ | 34.460 | 7.093 | 41.553 |
Sonstige Anpassungen | -191.652 | 0 | -191.652 |
Gesamtperiodenergebnis der IMMOFINANZ aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | -157.192 | 7.093 | -150.099 |
Erhaltene Dividende | 12.675 | 4.020 | 16.695 |
4.7 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Forderungen
und sonstige Forderungen
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen finanziellen Forderungen werden in der IMMOFINANZ Group zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Erkennbaren Einzelrisiken wird durch entsprechende Wertberichtigungen Rechnung getragen. Nichtfinanzielle Forderungen, wie beispielsweise Rückerstattungsansprüche aus Vorsteuerguthaben gegen Verwaltungsbehörden, werden ebenfalls zu Anschaffungskosten abzüglich allfälliger Wertberichtigungen bilanziert.
Die folgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Restlaufzeiten der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Forderungen.
Der Posten „Liquide Mittel gesperrt“ umfasst im Wesentlichen an Banken verpfändete erhaltene Anzahlungen aus Wohnungsverkäufen und verpfändete Banksalden zur Besicherung von Immobilienfinanzierungen.
Das Ausfallrisiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist im Allgemeinen gering, da die Bonität laufend überprüft wird. Darüber hinaus sind bei Vertragsabschluss vom Mieter meist eine bis fünf Monatsmieten als Kaution zu hinterlegen bzw. Bankgarantien in entsprechender Höhe beizubringen. Soweit bei den Forderungen ein erhöhtes Ausfallrisiko besteht, werden sie in aller Regel einzeln wertberichtigt. Folglich wurden alle uneinbringlichen Forderungen abgeschrieben und alle zweifelhaften Forderungen zum Bilanzstichtag wertberichtigt. Diese Wertberichtigungen sind im Ergebnis aus Asset Management erfasst und werden nicht in einem eigenen Posten in der Gewinn- und Verlustrechnung gezeigt, wie in IAS 1.82 gefordert, da die Beträge nicht als wesentlich erachtet werden.
Wertberichtigungen (bzw. Wertaufholungen) von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie von sonstigen Forderungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung in den Posten „Forderungsabschreibungen aus Asset Management“, die in den Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen enthalten sind (siehe 5.1.3) bzw. in den übrigen Aufwendungen, die in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen (siehe 5.6) enthalten sind, erfasst.
Insgesamt wurden im Geschäftsjahr Wertberichtigungen aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Forderungen i. H. v. EUR -0,1 Mio. (2022: EUR -17,3 Mio.) erfasst. Für detailliertere Angaben zur Veränderung der Wertminderung sowie zum Ausfallrisiko siehe 7.2.2.
4.8 Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Die langfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerte umfassen Derivate und sonstige Wertpapiere und setzen sich wie folgt zusammen:
Die sonstigen Wertpapiere bestehen aus Unternehmensbeteiligungen. Davon sind Unternehmensbeteiligungen i. H. v. EUR 8,1 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 7,6 Mio.) als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet und EUR 8,7 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 7,3 Mio.) als erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertet klassifiziert. Die zum 31. Dezember 2022 ausgewiesene Wandelschuldverschreibung i. H. v. EUR 0,4 Mio. war erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet und wurde im Geschäftsjahr 2023 gewandelt.
Zur Entwicklung der sonstigen finanziellen Vermögenswerte siehe 7.
4.9 Latente Steuererstattungsansprüche und -schulden
Die latenten Steuererstattungsansprüche (aktive latente Steuern) und latenten Steuerschulden (passive latente Steuern) zum 31. Dezember 2023 resultieren aus den folgenden temporären Bilanzierungs- und Bewertungsunterschieden zwischen den Buchwerten gemäß IFRS im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group und den entsprechenden Steuerwerten:
31.12.2023 | 31.12.2022 | |||
Werte in TEUR | Aktiva | Passiva | Aktiva | Passiva |
Immobilienvermögen | 6.620 | 481.344 | 1.906 | 563.163 |
Andere Finanzanlagen und sonstige Vermögenswerte | 24.506 | 50.475 | 23.008 | 77.157 |
Summe | 31.126 | 531.819 | 24.914 | 640.320 |
Sonstige Verbindlichkeiten und Rückstellungen | 18.225 | 40.016 | 14.048 | 28.491 |
Summe | 18.225 | 40.016 | 14.048 | 28.491 |
Steuerliche Verlustvorträge | 283.425 | 0 | 227.925 | 0 |
Echte Differenzen aus der Schuldenkonsolidierung | 0 | 149.918 | 0 | 143.228 |
Aktive/passive latente Steuern | 332.776 | 721.753 | 266.887 | 812.039 |
Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern gegenüber derselben Steuerbehörde | -326.146 | -326.146 | -264.376 | -264.376 |
Saldierte aktive und passive latente Steuern | 6.630 | 395.607 | 2.511 | 547.663 |
Latente Steuern werden für temporäre Differenzen gebildet, die zu steuerpflichtigen oder abzugsfähigen Beträgen bei der Ermittlung zu versteuernder Gewinne zukünftiger Geschäftsjahre führen. Zur Ermittlung dieser temporären Differenzen werden die Buchwerte der Vermögenswerte und Schulden im Konzernabschluss mit deren Steuerwerten auf Ebene der Tochterunternehmen verglichen. Latente Steuern werden erfasst, sofern sich bestehende Standunterschiede künftig umkehren. Hinsichtlich der Standunterschiede aus der Zeitwertbewertung als Finanzinvestitionen gehaltener Immobilien (siehe 1.18) wird in der Regel davon ausgegangen, dass die Umkehrung temporärer Differenzen durch den Verkauf der betroffenen Liegenschaft erfolgt.
Für temporäre Differenzen, die aus dem erstmaligen Ansatz eines Firmenwerts oder aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts bzw. einer Schuld aus einem Geschäftsfall resultieren, der kein Unternehmenszusammenschluss im Sinne von IFRS 3 ist und der zum Zeitpunkt der Transaktion weder das Ergebnis vor Ertragsteuern noch das steuerpflichtige Ergebnis beeinflusst, werden keine latenten Steuern erfasst. Dies
betrifft insbesondere den Erwerb von Objektgesellschaften, die nicht als Geschäftsbetrieb im Sinne von IFRS 3 eingestuft werden (siehe 2.2.2).
betrifft insbesondere den Erwerb von Objektgesellschaften, die nicht als Geschäftsbetrieb im Sinne von IFRS 3 eingestuft werden (siehe 2.2.2).
Latente Steuerschulden, die aus Anteilen an Tochter-, Gemeinschafts- oder assoziierten Unternehmen
resultieren (Outside-basis Differences), bleiben außer Ansatz, sofern deren Umkehrung durch die IMMOFINANZ Group gesteuert werden kann und in absehbarer Zeit nicht wahrscheinlich ist. Aus diesem Grund wurden für temporäre Differenzen i. H. v. EUR 1.980,9 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 3.066,1 Mio.) keine latenten Steuerschulden erfasst.
resultieren (Outside-basis Differences), bleiben außer Ansatz, sofern deren Umkehrung durch die IMMOFINANZ Group gesteuert werden kann und in absehbarer Zeit nicht wahrscheinlich ist. Aus diesem Grund wurden für temporäre Differenzen i. H. v. EUR 1.980,9 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 3.066,1 Mio.) keine latenten Steuerschulden erfasst.
Auf steuerliche Verlustvorträge werden insoweit aktive latente Steuern gebildet, als es wahrscheinlich ist, dass in Zukunft steuerliche Gewinne zur Verrechnung der Verlustvorträge zur Verfügung stehen oder in ausreichendem Maß passive latente Steuern bestehen, die dasselbe Steuersubjekt sowie dieselbe Steuerbehörde betreffen und sich annahmegemäß fristenkongruent zu diesen latenten Steuererstattungsansprüchen aus nicht genutzten Verlustvorträgen umkehren.
Dem Ansatz von aktiven latenten Steuern im Allgemeinen und von latenten Steuern auf nicht genutzte
steuerliche Verlustvorträge und abzugsfähige temporäre Siebentelabschreibungen im Speziellen liegen
Erwartungen des Managements der IMMOFINANZ Group in Bezug auf die hinreichende Verfügbarkeit zukünftig zu versteuernder Gewinne zugrunde. Verlusthistorien, Verlustvortragsgrenzen, die Zugehörigkeit zu einer
Steuergruppe sowie der in manchen Ländern mögliche Verfall steuerlicher Verlustvorträge werden dabei
berücksichtigt. Die Bilanzierungsentscheidung über den Ansatz bzw. die Werthaltigkeit der aktiven latenten Steuern beruht zum einen auf den aktuellsten Daten aus der Steuerplanung in einem fünfjährigen Planungszeitraum und zum anderen auf Annahmen über den Realisierungszeitpunkt latenter Steuerschulden sowie über verfügbare Steuergestaltungsmöglichkeiten zur Verwertung noch nicht genutzter steuerlicher Verluste im In- und Ausland.f
steuerliche Verlustvorträge und abzugsfähige temporäre Siebentelabschreibungen im Speziellen liegen
Erwartungen des Managements der IMMOFINANZ Group in Bezug auf die hinreichende Verfügbarkeit zukünftig zu versteuernder Gewinne zugrunde. Verlusthistorien, Verlustvortragsgrenzen, die Zugehörigkeit zu einer
Steuergruppe sowie der in manchen Ländern mögliche Verfall steuerlicher Verlustvorträge werden dabei
berücksichtigt. Die Bilanzierungsentscheidung über den Ansatz bzw. die Werthaltigkeit der aktiven latenten Steuern beruht zum einen auf den aktuellsten Daten aus der Steuerplanung in einem fünfjährigen Planungszeitraum und zum anderen auf Annahmen über den Realisierungszeitpunkt latenter Steuerschulden sowie über verfügbare Steuergestaltungsmöglichkeiten zur Verwertung noch nicht genutzter steuerlicher Verluste im In- und Ausland.f
Die Realisierung aktiver latenter Steuern von Konzernunternehmen, die in der laufenden Periode oder
in der Vorperiode Verluste erlitten haben, i. H. v. EUR 6,6 Mio. (2022: EUR 2,6 Mio.) hängt von zukünftig zu versteuernden Gewinnen ab, die höher als die Ergebniseffekte aus der Auflösung bestehender zu versteuernder temporärer Differenzen sind.
in der Vorperiode Verluste erlitten haben, i. H. v. EUR 6,6 Mio. (2022: EUR 2,6 Mio.) hängt von zukünftig zu versteuernden Gewinnen ab, die höher als die Ergebniseffekte aus der Auflösung bestehender zu versteuernder temporärer Differenzen sind.
Verlustvorträge, für die in der Bilanz keine aktiven latenten Steuern angesetzt wurden, sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt. Die Verlustvorträge, soweit unten nicht als Verfall angegeben, sind im wesentlichen unbeschränkt vortragsfähig. Für abzugsfähige temporäre Siebentelabschreibungen i. H. v. EUR 114,5 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 114,8 Mio.) wurden in der Bilanz keine aktiven latenten Steuern angesetzt.
Land | Steuersatz | Nicht angesetzte Verlustvorträge 31.12.2023 | davon Verfall in den nächsten 1–5 Jahren | Nicht angesetzte Verlustvorträge 31.12.2022 |
Österreich | 23,00% | 1.735.081 | 0 | 2.146.903 |
Deutschland (Körperschaftssteuer) | 15,83% | 362.938 | 0 | 345.278 |
Deutschland (Gewerbesteuer) | 14,35%–16.625% | 374.808 | 0 | 361.581 |
Polen | 9,00%–19,00% | 14.789 | 10.248 | 29.626 |
Rumänien | 16,00% | 39.878 | 97 | 28.133 |
Slowakei | 21,00% | 3.500 | 3.500 | 2.905 |
Tschechien | 21,00% | 7.116 | 7.116 | 0 |
Ungarn | 9,00% | 35.900 | 20.966 | 30.365 |
Kroatien | 10,00%–18,00% | 29 | 29 | 1.196 |
Serbien | 15,00% | 86 | 86 | 34 |
Bulgarien | 10,00% | 19.843 | 19.843 | 13.907 |
Niederlande | 19,00%–25,80% | 1.610 | 1.610 | 6.552 |
Summe | 2.595.578 | 63.495 | 2.966.480 | |
Die Ermittlung latenter Steuern erfolgt auf Basis jener Ertragsteuersätze, die erwartungsgemäß zu dem Zeitpunkt gelten werden, zu dem sich die temporären Differenzen voraussichtlich wieder ausgleichen werden. Für ausländische Unternehmen wird der jeweilige lokale Steuersatz angewendet.
Die Steuersätze für die Bewertung der latenten Steuern in den Kernländern der IMMOFINANZ Group stellen sich wie folgt dar:
Land | Anwendbarer Steuersatz 31.12.2023 | Anwendbarer Steuersatz 31.12.2022 |
Deutschland1 | 15,83%-32,45% | 15,83%-32,45% |
Österreich | 23,00% | 24,00% |
Polen2 | 9,00%/19,00% | 9,00%/19,00% |
Rumänien | 16,00% | 16,00% |
Slowakei | 21,00% | 21,00% |
Tschechien | 21,00% | 19,00% |
Ungarn | 9,00% | 9,00% |
Adriatic | 10,00%-24,00% | 10,00%-24,00% |
Weitere Länder | 10,00%-25,80% | 10,00%-25,80% |
1 Der Steuersatz kann variieren (abhängig von der Gewerbesteuerpflicht und vom Sitz des Unternehmens).
2 Der Steuersatz kann variieren (abhängig von der Größe des Unternehmens).
Internationale Mindestbesteuerung – Säule-2-Modell
Im Dezember 2022 wurde von den Mitgliedstaaten der Europäischen Union die EU-Richtlinie zur Gewährleistung einer globalen Mindestbesteuerung für multinationale Unternehmensgruppen und große inländische Gruppen in der Union (EU-Richtlinie Nr. 2022/2523 vom 14. Dezember 2022) beschlossen. Die EU-Richtlinie war von den EU-Mitgliedstaaten bis 31. Dezember 2023 in nationales Recht mit Wirkung ab 1. Jänner 2024 umzusetzen. In den meisten EU-Mitgliedstaaten wurde die EU-Richtlinie im Jahr 2023 mit Wirkung ab
1. Jänner 2024 in nationales Recht umgesetzt.
1. Jänner 2024 in nationales Recht umgesetzt.
Aufgrund der Übernahme der IMMOFINANZ AG und der S IMMO AG durch die CPI Property Group S.A. wird die Umsatzschwelle von EUR 750 Mio. überschritten. Daher unterliegen die IMMOFINANZ AG sowie die Konzerngesellschaften der IMMOFINANZ den Bestimmungen der EU-Richtlinie bzw. den lokalen Mindestbesteuerungsgesetzen. Die CPI Property Group S.A. ist die oberste Muttergesellschaft der IMMOFINANZ AG sowie der Konzerngesellschaften der IMMOFINANZ.
Die IMMOFINANZ AG qualifiziert jedoch als im Teileigentum stehende Muttergesellschaft, da ihre Anteile zu mehr als 20% von gruppenfremden Personen gehalten werden. Demnach unterliegt die IMMOFINANZ AG in Bezug auf von ihr beherrschte, niedrigbesteuerte Geschäftseinheiten den Bestimmungen des Mindestbesteuerungsreformgesetzes und hat daher eine etwaige Mindeststeuer in Österreich zu entrichten.
In allen wesentlichen Ländern (ausgenommen Polen), in denen die IMMOFINANZ Gruppe tätig ist, wurden, entsprechend der mit Ende 2022 in Kraft getretenen EU-Richtlinie, nationale Steuergesetze zur Mindestbesteuerung implementiert, wobei diese Länder die Einführung einer nationalen Ergänzungssteuer vorgenommen haben und diese ab 1.1.2024 zur Anwendung kommt. Es ist zu erwarten, dass Ergänzungssteuern für Konzerngesellschaften der IMMOFINANZ in Ungarn (9%), Zypern (12,5%), Kroatien (10% bzw. 18%), Polen (9% bzw. 19%) und Bulgarien (10%) erhoben werden, da in diesen Ländern die derzeit geltenden Nominalsteuersätze unter 15% liegen. Es ist außerdem zu erwarten, dass letztendlich in allen Ländern eine nationale Ergänzungssteuer eingeführt wird.
Die IMMOFINANZ AG kann nach Maßgabe der gesellschaftsrechtlichen Erfordernisse von anderen Geschäftseinheiten einen Ausgleich für die von ihr entrichtete Mindeststeuer fordern. Es wurde jedoch noch keine Ausgleichsvereinbarung abgeschlossen.
Die quantitativen Auswirkungen aus der Anwendung des Mindestbesteuerungsgesetzes werden derzeit noch evaluiert. Aufgrund der Komplexität der Ermittlung und der Tatsache, dass die erforderlichen Berichtsprozesse erst aufgebaut werden müssen, können die Auswirkungen derzeit noch nicht verlässlich geschätzt werden.
Im Geschäftsjahr wurde die vom IASB im Mai 2023 veröffentlichte vorübergehende Ausnahme von den Rechnungslegungsvorschriften für latente Steuern in IAS 12 angewendet. Dementsprechend werden keine latenten Steuern, die aus der Anwendung der Mindestbesteuerungsgesetze entstehen, angesetzt. Mangels Anwendung per 31.12.2023 fielen auch keine laufenden Steuern aus der Mindestbesteuerung an.
4.10 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten
Gemäß IFRS 5 sind all jene langfristigen Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen als zur Veräußerung gehalten zu klassifizieren, die in ihrem gegenwärtigen Zustand veräußert werden können und deren Veräußerung aufgrund einer entsprechend dokumentierten Veräußerungsabsicht des Managements innerhalb von zwölf Monaten sehr wahrscheinlich ist. Bei der IMMOFINANZ Group liegt eine dokumentierte Veräußerungsabsicht des Managements in der Regel dann vor, wenn es hierzu einen Vorstandsbeschluss sowie auch einen Aufsichtsratsbeschluss gibt, falls der Verkauf ein vom Aufsichtsrat zustimmungspflichtiges Geschäft ist.
Die Bewertung von zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten bzw. Veräußerungsgruppen erfolgt zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Von den Bewertungsvorschriften in IFRS 5 sind allerdings u. a. als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die entsprechend dem Modell des beizulegenden Zeitwerts bewertet werden, finanzielle Vermögenswerte und aktive latente Steuern ausgenommen. Für diese langfristigen Vermögenswerte kommen lediglich die Vorschriften für einen separaten Ausweis nach IFRS 5 zur Anwendung. Sofern in Veräußerungsgruppen ein etwaiger Abwertungsbedarf, beispielsweise aufgrund der Notwendigkeit, die erwarteten Veräußerungskosten vom beizulegenden Zeitwert abzuziehen, nicht auf Vermögenswerte, die von den Bewertungsvorschriften in IFRS 5 erfasst sind, zugeordnet werden kann, erfolgt in aller Regel der Ansatz einer separaten Rückstellung.
Aufgrund der Veräußerungsabsicht von Immobilienvermögen bzw. von Immobilienvermögen umfassenden Veräußerungsgruppen kann (z. B. aufgrund von Change-of-Control-Klauseln) die vorzeitige Rückführung von
Finanzverbindlichkeiten zu erwarten sein. Etwaige zu erwartende Vorfälligkeitsentschädigungen stellen
Schätzungsänderungen in Bezug auf die Cashflows aus den Finanzverbindlichkeiten dar und führen zu einer ergebniswirksamen Berichtigung des Buchwerts. Ist die Finanzverbindlichkeit einer Veräußerungsgruppe
zugehörig, wird sie unter „Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten“ ausgewiesen, andernfalls wird sie in die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten umgegliedert.
Finanzverbindlichkeiten zu erwarten sein. Etwaige zu erwartende Vorfälligkeitsentschädigungen stellen
Schätzungsänderungen in Bezug auf die Cashflows aus den Finanzverbindlichkeiten dar und führen zu einer ergebniswirksamen Berichtigung des Buchwerts. Ist die Finanzverbindlichkeit einer Veräußerungsgruppe
zugehörig, wird sie unter „Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten“ ausgewiesen, andernfalls wird sie in die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten umgegliedert.
In der folgenden Aufstellung werden die als zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten im Detail dargestellt:
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen | 0 | 93 |
Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 0 | 6.021 |
Liquide Mittel | 0 | 31.946 |
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 258.577 | 548.484 |
Finanzverbindlichkeiten | 14.786 | 77.839 |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten | 856 | 892 |
Rückstellungen | 0 | 552 |
Latente Steuerschulden | 10.293 | 47.963 |
Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten | 25.935 | 127.246 |
Von den zum 31. Dezember 2022 zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten
wurden im Geschäftsjahr 2023 von der S IMMO alle Gewerbe- und Wohnimmobilien i. H. v. EUR 501,0 Mio. veräußert. Der Veräußerungsplan bei einem Bürogebäude in Rumänien, das zum 31. Dezember 2022 zur Veräußerung gehalten klassifiziert war, hat sich geändert und wurde daher in das Immobilienvermögen zurückgegliedert.
wurden im Geschäftsjahr 2023 von der S IMMO alle Gewerbe- und Wohnimmobilien i. H. v. EUR 501,0 Mio. veräußert. Der Veräußerungsplan bei einem Bürogebäude in Rumänien, das zum 31. Dezember 2022 zur Veräußerung gehalten klassifiziert war, hat sich geändert und wurde daher in das Immobilienvermögen zurückgegliedert.
Im Geschäftsjahr 2023 wurden zwei tschechische Gesellschaften mit jeweils einer Hotelimmobilie, drei Einzelhandelsliegenschaften und ein Bürogebäude in Österreich, zwei Einzelhandels-, drei Wohn- und zwei Büroobjekte in Deutschland sowie ein Bürogebäude und zwei Grundstücke in Rumänien in die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte umgegliedert.
Sämtliche Verkäufe bzw. Vorstands- und Aufsichtsratsbeschlüsse zur Devestition sind der Portfoliobereinigung zur strategischen Fokussierung der IMMOFINANZ Group geschuldet.
4.11 Immobilienvorräte
Die von der IMMOFINANZ Group zum Verkauf im normalen Geschäftsgang gehaltenen Immobilien fallen nicht in den Anwendungsbereich von IAS 40, sondern sind als Vorräte gemäß IAS 2 zu behandeln. Dabei handelt es sich in aller Regel um Wohnimmobilien.
Vorräte an Wohnimmobilien werden mit einem gleitenden Durchschnittspreisverfahren bewertet. Die
Abgänge werden auf der Basis von m² ermittelt und nach Erfassung der Zugänge mit dem Durchschnittspreis eines jeden Quartals bewertet. Für den Fall, dass bei Übergabe einer Wohnimmobilie noch Fertigstellungsleistungen vorzunehmen sind, wird für die offenen Baukosten durch eine Rückstellungsbildung vorgesorgt. Diese erhöht die Herstellungskosten der verkauften Immobilienvorräte und damit die Buchwertabgänge. Die Nettoveräußerungspreise zur Stichtagsbewertung werden in aller Regel auf der Basis aktueller Listenpreise abzüglich offener Projektentwicklungs- und pauschaler Vermarktungskosten ermittelt; in geringem Umfang werden sie vereinfachend einem gutachterlich ermittelten beizulegenden Zeitwert zum Bilanzstichtag gleichgesetzt. Schätzunsicherheiten bei der Nettoveräußerungspreisberechnung, beispielsweise in Bezug auf die offenen Projektentwicklungskosten, können bei nachfolgenden Baukostenüberschreitungen (trotz vorhergehender verlustfreier Bewertung) zu negativen Margen beim Verkauf der Immobilienvorräte führen.
Abgänge werden auf der Basis von m² ermittelt und nach Erfassung der Zugänge mit dem Durchschnittspreis eines jeden Quartals bewertet. Für den Fall, dass bei Übergabe einer Wohnimmobilie noch Fertigstellungsleistungen vorzunehmen sind, wird für die offenen Baukosten durch eine Rückstellungsbildung vorgesorgt. Diese erhöht die Herstellungskosten der verkauften Immobilienvorräte und damit die Buchwertabgänge. Die Nettoveräußerungspreise zur Stichtagsbewertung werden in aller Regel auf der Basis aktueller Listenpreise abzüglich offener Projektentwicklungs- und pauschaler Vermarktungskosten ermittelt; in geringem Umfang werden sie vereinfachend einem gutachterlich ermittelten beizulegenden Zeitwert zum Bilanzstichtag gleichgesetzt. Schätzunsicherheiten bei der Nettoveräußerungspreisberechnung, beispielsweise in Bezug auf die offenen Projektentwicklungskosten, können bei nachfolgenden Baukostenüberschreitungen (trotz vorhergehender verlustfreier Bewertung) zu negativen Margen beim Verkauf der Immobilienvorräte führen.
Werte in TEUR | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
Vorräte bewertet zum Nettoveräußerungswert abzüglich Transaktionskosten | 4.485 | 4.663 |
Vorräte bewertet zu Anschaffungs- und Herstellungskosten | 356 | 300 |
Summe | 4.841 | 4.963 |
Im Geschäftsjahr 2023 wurden Wertminderungen i. H. v. EUR 0,2 Mio. (2022: EUR 2,0 Mio.) von Immobilienvorräten vorgenommen.
4.12 Liquide Mittel
Liquide Mittel umfassen Kassenbestände, schwebende Geldbewegungen sowie Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Laufzeit von bis zu drei Monaten bzw. in geringem Umfang Veranlagungen mit längerer Laufzeit, die jedoch eine Kündigungsmöglichkeit innerhalb von einem Monat vorsehen. Diese werden zu tagesaktuellen Werten am Bilanzstichtag angesetzt.
Zum 31. Dezember 2023 waren liquide Mittel i. H. v. EUR 697,1 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 652,8 Mio.) in der Bilanz ausgewiesen. Darüber hinaus sind in den sonstigen finanziellen Forderungen diverse Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen ausgewiesen (liquide Mittel gesperrt, siehe 4.7). In den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten waren zum 31. Dezember 2023 keine (31. Dezember 2022: EUR 31,9 Mio.) liquiden Mittel enthalten.
4.13 Eigenkapital
Das Grundkapital betrug zum 31. Dezember 2023 insgesamt EUR 138,7 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 138,7 Mio.) und ist in 138.669.711 (31. Dezember 2022: 138.669.711) auf Inhaber lautende, nennwertlose Stückaktien zerlegt, die einem Anteil am Grundkapital von jeweils EUR 1,00 entsprechen. Alle Aktien sind zur Gänze einbezahlt.
Die Aktienanzahl entwickelte sich wie folgt:
In Stück | 2023 | 2022 |
Stand zu Beginn des Geschäftsjahres | 138.669.711 | 123.293.795 |
Begebung von Aktien | 0 | 15.375.916 |
Stand am Ende des Geschäftsjahres | 138.669.711 | 138.669.711 |
Dem Vorstand sind keine Vereinbarungen zwischen den Gesellschaftern der IMMOFINANZ AG bekannt, die eine Beschränkung der Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen. Alle Aktien lauten auf Inhaber, berechtigen zur Teilnahme an der Hauptversammlung und zur Ausübung des Stimmrechts, wobei jede Aktie eine Stimme gewährt.
Wandelschuldverschreibung und bedingtes Kapital
Die IMMOFINANZ wurde am 3. Dezember 2021 per Stimmrechtsmitteilung gemäß § 130 Börsegesetz 2018 darüber informiert, dass die CPI Property Group (CPIPG) direkt und indirekt über eine Beteiligung von rund 21,4% am damaligen Grundkapital der IMMOFINANZ AG verfügte. Damit hatte die CPIPG eine kontrollierende Beteiligung an der IMMOFINANZ AG gemäß § 22 in Verbindung mit § 27 Übernahmegesetz erlangt. Folglich wurde gemäß den Emissionsbedingungen der Wandlungspreis auf EUR 18,8987 (vor Anpassung EUR 20,6333) bis zum Kontrollstichtag 19. Jänner 2022 temporär angepasst.
Die Kapitalerhöhung aus den Wandlungen belief sich auf EUR 280,8 Mio., wofür 15.375.916 junge Aktien ausgegeben wurden. Aufgrund des stark reduzierten Volumens (nach den Wandlungen war ein Nominale von EUR 3,2 Mio. ausständig) kündigte die IMMOFINANZ die Wandelanleihe am 29. April 2022 gemäß den Emissionsbedingungen vorzeitig zur Rückzahlung.
Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 174 Abs. 2 AktG binnen fünf Jahren mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt EUR 618.092.498,00, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 69.334.855 auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 69.334.855,00 verbunden sind, auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Wandelschuldverschreibungen können gegen Barleistung und auch gegen Sacheinlagen ausgegeben werden. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist ausgeschlossen.
Das Grundkapital wurde gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu EUR 69.334.855,00 durch Ausgabe von bis zu 69.334.855 neuer auf Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht. Der Zweck der bedingten Kapitalerhöhung ist die Ausgabe von Aktien an Inhaber von auf der Grundlage des Hauptversammlungsbeschlusses vom 3. Mai 2023 ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen.
Die Ermächtigung zur Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen wurde bisher noch nicht ausgenutzt und besteht daher in vollem Umfang.
Aktienrückkaufprogramm 2022
Mit dem Aktienrückkaufprogramm 2022 erwarb die IMMOFINANZ zwischen 20. Juni 2022 und 29. Juli 2022 insgesamt 694.557 Aktien zum gewichteten Durchschnittspreis von EUR 14,58 pro Aktie. Der Gesamtkaufpreis belief sich auf EUR 10.126.484,94.
Das Aktienrückkaufprogramm 2022 erfolgte auf Grundlage der Ermächtigung gemäß § 65 Abs. 1 Z 8 AktG, beschlossen in der Hauptversammlung am 1. Oktober 2020 (erneuert durch den Ermächtigungsbeschluss der Hauptversammlung am 12. Juli 2022). Auf die rückerworbenen Aktien entfielen EUR 694.557,00 des Grundkapitals, entsprechend rund 0,5% des Grundkapitals.
Zum 31. Dezember 2023 betrug der Bestand an eigenen Aktien 695.585 Stück (31. Dezember 2022:
695.585 Stück).
695.585 Stück).
Ermächtigungsbeschlüsse der Hauptversammlung im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung eigener Aktien
Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 65 Abs. 1 Z 8 sowie Abs. 1a und Abs. 1b AktG für 30 Monate, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien von bis zu 10% des Grundkapitals sowohl über die Börse als auch außerbörslich zu erwerben. Der Vorstand wurde zudem ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das quotenmäßige Andienungsrecht der Aktionäre auszuschließen.
Des Weiteren wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs. 1b AktG für fünf Jahre ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien der Gesellschaft auch auf andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot zu veräußern oder zu verwenden. Das Bezugsrecht der Aktionäre kann dabei ausgeschlossen werden.
Die Ermächtigungen zum Erwerb und zur Veräußerung eigener Aktien wurden bisher noch nicht ausgenutzt und bestehen daher in vollem Umfang.
Genehmigtes Kapital
Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 169 AktG bis 21. Juli 2028, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 69.334.855,00 durch die Ausgabe von bis zu 69.334.855 neuen Aktien gegen Bar- oder Sacheinlagen zu erhöhen. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre ganz oder teilweise auszuschließen. Auf die Summe der nach dieser Ermächtigung unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre gegen Bareinlagen ausgegebenen Aktien darf rechnerisch ein Anteil am Grundkapital von insgesamt nicht mehr als EUR 13.866.971,00, das entspricht rund 10% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung durch die Hauptversammlung, entfallen.
Die Ermächtigung zur Erhöhung des Grundkapitals wurde bisher noch nicht ausgenutzt und besteht daher in vollem Umfang.
4.14 Finanzverbindlichkeiten
Folgende Tabelle zeigt die Zusammensetzung und die Restlaufzeiten der Finanzverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag:
Werte in TEUR | 31.12.2023 | davon Restlaufzeit unter 1 Jahr | davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren | davon Restlaufzeit über 5 Jahre | 31.12.2022 | davon Restlaufzeit unter 1 Jahr | davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren | davon Restlaufzeit über 5 Jahre |
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 3.296.541 | 235.076 | 2.025.244 | 1.036.221 | 2.766.246 | 301.312 | 1.724.963 | 739.971 |
davon besichert | 3.296.354 | 234.889 | 2.025.244 | 1.036.221 | 2.766.128 | 301.194 | 1.724.963 | 739.971 |
davon nicht besichert | 187 | 187 | 0 | 0 | 118 | 118 | 0 | 0 |
Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen | 820.539 | 120.810 | 573.189 | 126.540 | 922.825 | 208.684 | 530.090 | 184.051 |
Sonstige Finanzverbindlichkeiten | 166.451 | 76.872 | 40.571 | 49.008 | 478.399 | 9.841 | 84.281 | 384.277 |
Summe | 4.283.531 | 432.758 | 2.639.004 | 1.211.769 | 4.167.470 | 519.837 | 2.339.334 | 1.308.299 |
Die Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen stellen festverzinsliche, unbesicherte nicht nachrangige Verbindlichkeiten dar. Sie beinhalten eine von der IMMOFINANZ AG begebene Anleihen mit einem ausstehenden Nominale von insgesamt EUR 237,8 Mio. (31. Dezember 2022: zwei Anleihen, Nominale EUR 424,9 Mio.) sowie neun Anleihen, die von der S IMMO AG begeben wurden mit einem ausstehenden Nominale von insgesamt EUR 620,6 Mio (31. Dezember 2022: acht Anleihen, Nominale: EUR 545,6 Mio). 2022 kam es zu einem Rückgang bei den von der IMMOFINANZ AG begebenen Anleihen, der auf das Kontrollwechselereignis infolge des mehrheitlichen Anteilserwerbs durch die CPI Property Group zurückzuführen war. Dieses berechtigte die Gläubiger der Unternehmensanleihen zur Ausübung eines Verkaufsrechts zu 101% des Nennbetrags zuzüglich nicht bezahlter aufgelaufener Zinsen bis zum Verkaufstag am 25. April 2022. Insgesamt dienten Inhaber der Unternehmensanleihe mit Laufzeit 2023 ein Nominale von EUR 295,7 Mio. sowie der Unternehmensanleihe mit Laufzeit 2027 ein Nominale von EUR 262,2 Mio. der IMMOFINANZ zum Rückkauf an.
Die folgende Tabelle zeigt Details zu den ausgegebenen Anleihen:
ISIN | Emittentin | Nominale 31.12.2023 in TEUR | Kupon | Fälligkeit |
AT0000A1Z9D9 | S IMMO AG | 100.000 | 1,750% | 06.02.2024 |
AT0000A1DBM5 | S IMMO AG | 15.890 | 3,250% | 09.04.2025 |
AT0000A285H4 | S IMMO AG | 150.000 | 1,875% | 22.05.2026 |
AT0000A2UVR4 | S IMMO AG | 25.059 | 1,250% | 11.01.2027 |
AT0000A1DWK5 | S IMMO AG | 34.199 | 3,250% | 21.04.2027 |
XS2243564478 | IMMOFINANZ AG | 237.800 | 2,500% | 15.10.2027 |
AT0000A2MKW4 | S IMMO AG | 70.450 | 1,750% | 04.02.2028 |
AT0000A35Y85 | S IMMO AG | 75.000 | 5,500% | 12.07.2028 |
AT0000A2AEA8 | S IMMO AG | 100.000 | 2,000% | 15.10.2029 |
AT0000A1Z9C1 | S IMMO AG | 50.000 | 2,875% | 06.02.2030 |
Die sonstigen Finanzverbindlichkeiten enthalten eine Verbindlichkeit gegenüber der CPI Property Group i. H. v. EUR 29,4 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 337,4 Mio.), Verbindlichkeiten gegenüber Versicherungsunternehmen i. H. v. EUR 75,2 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 81,4 Mio.) und Leasingverbindlichkeiten i. H. v. EUR 61,9 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 59,6 Mio). Zum Bilanzstichtag sind wie zum 31. Dezember 2022 keine Leasingverbindlichkeiten in zur Veräußerung gehaltenen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die gesamten Zahlungsmittelabflüsse für Leasingverhältnisse betrugen im Geschäftsjahr 2023 EUR 4,7 Mio. (2022: EUR 6,9 Mio.).
Die Konditionen der wesentlichen Finanzverbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
31.12.2023 | Verzinsung | Nominalwert der Restschuld | Buchwert | |||
Währung | Fix/variabel | Gewichteter Durchschnittszinssatz | Begebungswährung in Tsd. | TEUR | TEUR | |
Summe Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | EUR | Variabel | 2,96% | 3.315.983 | 3.315.983 | 3.296.541 |
Summe Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen | EUR | Fix | 2,47% | 858.397 | 858.397 | 820.539 |
Sonstige Finanzverbindlichkeiten | 166.451 | |||||
Gesamtsumme | 4.283.531 | |||||
31.12.2022 | Verzinsung | Nominalwert der Restschuld | Buchwert | |||
Währung | Fix/variabel | Gewichteter Durchschnittszinssatz | Begebungswährung in Tsd. | TEUR | TEUR | |
Summe Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | EUR | Variabel | 3,69% | 2.770.357 | 2.770.357 | 2.766.246 |
Summe Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen | EUR | Fix | 2,27% | 970.497 | 970.497 | 922.825 |
Sonstige Finanzverbindlichkeiten | 478.399 | |||||
Gesamtsumme | 4.167.470 | |||||
Bei den Bankverbindlichkeiten handelt es sich um besicherte Immobilienfinanzierungen, die von der jeweiligen Objektgesellschaft als Kreditnehmerin abgeschlossen wurden. Damit sind sämtliche Rechte und Verpflichtungen aus diesen Kreditfinanzierungen der jeweiligen Objektgesellschaft zuzurechnen. Die bestehenden Immobilienfinanzierungen inkludieren marktübliche Verpflichtungen (Hard Financial Covenants) zur Einhaltung von bestimmten Finanzkennzahlen seitens der Objektgesellschaften. Bei diesen Finanzkennzahlen handelt es sich in der Regel um:
- – Schuldendienstdeckungsgrad
- – Verhältnis aushaftender Restschuld zu Marktwert (Loan-to-value)
Im Fall der Nichteinhaltung von einzelnen Finanzkennzahlen sowie im Fall der gleichzeitigen Nichterfüllung von vertraglich definierten und zugesicherten Heilungsmöglichkeiten durch den Kreditnehmer sind die Banken berechtigt, einzelne Kredite vorzeitig fällig zu stellen. Zum Berichtsstichtag gab es einen Covenant Breach, weshalb eine Kreditverbindlichkeit i. H. v. EUR 6,7 Mio. von den langfristigen sonstigen Finanzverbindlichkeiten in die kurzfristigen sonstigen Finanzverbindlichkeiten umgegliedert wurde. Des Weiteren kam es im Geschäftsjahr 2023 bei einer Gesellschaft zur Unterschreitung einer gesetzlich definierten Eigenkapitalquote, die Banken in der Slowakei zur vorzeitigen Fälligstellung von Krediten berechtigen. Aus diesem Grund wurde ein Betrag i. H. v. EUR 90,3 Mio. von den langfristigen Finanzverbindlichkeiten in die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten umgegliedert. Im Vorjahr gab es keine Covenant Breaches.
4.15 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten
Werte in TEUR | 31.12.2023 | davon Restlaufzeit unter 1 Jahr | davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren | davon Restlaufzeit über 5 Jahre | 31.12.2022 | davon Restlaufzeit unter 1 Jahr | davon Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren | davon Restlaufzeit über 5 Jahre |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 93.122 | 91.779 | 1.335 | 8 | 75.029 | 73.438 | 1.368 | 223 |
Derivative Finanzinstrumente | 25.600 | 0 | 19.354 | 6.246 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Hausverwaltung | 4.133 | 4.133 | 0 | 0 | 3.416 | 3.416 | 0 | 0 |
Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen | 0 | 0 | 0 | 0 | 214 | 214 | 0 | 0 |
Kautionen und erhaltene Garantien | 53.950 | 12.380 | 38.326 | 3.244 | 40.730 | 6.085 | 29.699 | 4.946 |
Erhaltene Anzahlungen aus Immobilienverkäufen | 739 | 739 | 0 | 0 | 28.142 | 28.142 | 0 | 0 |
Ausbau und Renovierungen | 340 | 330 | 10 | 0 | 2.755 | 2.564 | 191 | 0 |
Verbindlichkeiten offener Kaufpreis (Anteilskauf) | 16.876 | 1.566 | 15.310 | 0 | 1.820 | 1.820 | 0 | 0 |
Verbindlichkeiten offener Kaufpreis (Liegenschafts- ankauf) | 149 | 21 | 128 | 0 | 149 | 21 | 128 | 0 |
Übrige | 36.280 | 29.874 | 4.430 | 1.976 | 13.423 | 12.040 | 103 | 1.280 |
Summe sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | 138.067 | 49.043 | 77.558 | 11.466 | 90.649 | 54.302 | 30.121 | 6.226 |
Finanzamt | 11.423 | 11.423 | 0 | 0 | 23.085 | 23.085 | 0 | 0 |
Erhaltene Miet- und Leasingvorauszahlungen | 42.738 | 40.757 | 630 | 1.351 | 66.351 | 65.102 | 70 | 1.179 |
Sonstige vertragliche Verbindlichkeiten | 4.601 | 4.601 | 0 | 0 | 1.499 | 1.155 | 344 | 0 |
Summe sonstige nicht finanzielle Verbindlichkeiten | 58.762 | 56.781 | 630 | 1.351 | 90.935 | 89.342 | 414 | 1.179 |
Summe | 289.951 | 197.603 | 79.523 | 12.825 | 256.613 | 217.082 | 31.903 | 7.628 |
4.16 Rückstellungen
Rückstellungen werden mit dem Barwert des erwarteten Erfüllungsbetrags angesetzt. Dabei kommt jener Wert zur Anwendung, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses nach bester Schätzung
ermittelt wird. Die bestmögliche Schätzung der zur Erfüllung der gegenwärtigen Verpflichtung erforderlichen Höhe ist der Betrag, den das Unternehmen bei vernünftiger Betrachtung zur Erfüllung der Verpflichtung zum Bilanzstichtag oder zur Übertragung der Verpflichtung auf einen Dritten zu diesem Termin zahlen müsste. Bei der bestmöglichen Schätzung einer Rückstellung sind die unvermeidbar mit vielen Ereignissen und Umständen verbundenen Risiken und Unsicherheiten zu berücksichtigen. Für die Bewertung wird daher zum Teil auf Sachverständige zurückgegriffen. Zudem werden insbesondere Erfahrungswerte aus der Vergangenheit, Wahrscheinlichkeiten über den Ausgang von Rechtsstreitigkeiten oder von abgabenrechtlichen Verfahren, zukünftige Kostenentwicklungen, Zinssatzannahmen usw. berücksichtigt.
ermittelt wird. Die bestmögliche Schätzung der zur Erfüllung der gegenwärtigen Verpflichtung erforderlichen Höhe ist der Betrag, den das Unternehmen bei vernünftiger Betrachtung zur Erfüllung der Verpflichtung zum Bilanzstichtag oder zur Übertragung der Verpflichtung auf einen Dritten zu diesem Termin zahlen müsste. Bei der bestmöglichen Schätzung einer Rückstellung sind die unvermeidbar mit vielen Ereignissen und Umständen verbundenen Risiken und Unsicherheiten zu berücksichtigen. Für die Bewertung wird daher zum Teil auf Sachverständige zurückgegriffen. Zudem werden insbesondere Erfahrungswerte aus der Vergangenheit, Wahrscheinlichkeiten über den Ausgang von Rechtsstreitigkeiten oder von abgabenrechtlichen Verfahren, zukünftige Kostenentwicklungen, Zinssatzannahmen usw. berücksichtigt.
Die Rückstellungen entwickelten sich im Geschäftsjahr 2023 wie folgt:
Werte in TEUR | 2023 |
Stand zu Beginn des Geschäftsjahres | 32.155 |
Abgänge infolge der Veräußerung von Tochterunternehmen (siehe 2.5) | -3.871 |
Währungsumrechnung | -1 |
Zugänge | 24.125 |
Auflösung | -2.648 |
Verbrauch | -7.397 |
Aufzinsung | 269 |
Umbuchungen | -343 |
Stand am Ende des Geschäftsjahres | 42.289 |
davon kurzfristig | 11.245 |
davon langfristig | 31.044 |
Die Rückstellungen setzen sich aus Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten i. H. v. EUR 28,7 Mio. (2022: EUR 19,0 Mio.), Rückstellungen für Fertigstellungs- und Gewährleistungen nach der Übergabe der Immobilien im Kernland Deutschland i. H. v. EUR 6,2 Mio. (2022: EUR 7,9 Mio.) sowie sonstigen Rückstellungen zusammen. Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für Steuerrisiken (insbesondere aus Quellen-, Umsatz- und Grundsteuern), vertragliche Verpflichtungen sowie Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern (z. B. aus Prämien und nicht konsumierten Urlauben).
In Bezug auf ein Grundstück, auf dem ein rumänisches Tochterunternehmen ein Einkaufszentrum errichtet hat, sowie in Bezug auf Teile eines anderen rumänischen Grundstücks laufen Restitutionsverfahren. Aufgrund einer aktuellen, jedoch noch nicht rechtskräftigen Gerichtsentscheidung wurde die Rückstellung für diesen Sachverhalt um EUR 10,5 Mio. auf EUR 26,4 Mio. erhöht.
Der Verbrauch von Rückstellungen im Geschäftsjahr steht vor allem im Zusammenhang mit Fertigstellungen und Gewährleistungsansprüchen. Detaillierte Angaben zu den Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten werden gemäß IAS 37 unterlassen, da dadurch die Position der IMMOFINANZ Group unter Umständen nachteilig beeinträchtigt werden könnte.
Für Mitarbeiter der S IMMO sind Rückstellungen für Anwartschaften auf Abfertigungen i. H. v. EUR 0,5 Mio. (2022: EUR 0,7 Mio.) und Rückstellungen für Ansprüche auf Jubiläumsgeld i. H. v. EUR 0,5 Mio. (2022: EUR 0,4 Mio.) enthalten. Für die versicherungsmathematische Berechnung dieser Verpflichtungen wurde ein Rechnungszinssatz von 2,95% bis 3,03% (2022: 3,07% bis 3,10%), erwartete Bezugssteigerungen von 2,6% (2022: 2,6%) sowie ein pauschaler Fluktuationsabschlag zwischen 0% und 26,0% (2022: 0% und 26,0%) zugrunde gelegt. Die Verpflichtung zur Bildung einer Abfertigungsrückstellung basiert auf den entsprechenden arbeitsrechtlichen Bestimmungen. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften ist die S IMMO verpflichtet, an vor dem 1. Jänner 2003 in Österreich eingetretene Mitarbeiter im Kündigungsfall durch den Arbeitgeber oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine einmalige Abfertigung zu leisten. Deren Höhe ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall maßgeblichen Bezug abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen.
5. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
5.1 Ergebnis aus Asset Management
5.1.1 Mieterlöse
Die Zusammensetzung der Mieterlöse nach Assetklassen der Immobilien stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Büro | 244.338 | 132.483 |
Einzelhandel | 241.518 | 156.139 |
Sonstige | 28.115 | 257 |
davon Hotel | 7.366 | 0 |
davon Wohnimmobilien | 19.915 | 0 |
davon andere | 834 | 257 |
Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten | 19.630 | 11.291 |
Summe | 533.601 | 300.170 |
Die im Vergleich zum Vorjahr höheren Mieterlöse sind überwiegend auf die Vollkonsolidierung der S IMMO sowie auf Ankäufe von Einzelhandelsimmobilien zurückzuführen. Die S IMMO trug im Geschäftsjahr 2023 EUR 200,9 Mio. zu den Mieterlösen bei, davon entfielen auf die Assetklasse Büro EUR 123,4 Mio., EUR 41,9 Mio. auf Einzelhandel, EUR 27,5 Mio. auf Sonstige und EUR 8,3 Mio. auf Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten.
Werden Mietverträge neu verhandelt, ergänzt oder geändert, die zu einer wesentlichen Änderung der über die Restlaufzeit des Mietverhältnisses erzielbaren Cashflows führen, dann werden die bisherigen Abgrenzungen aus Anreizvereinbarungen – mit Ausnahme der weitergenutzten Fit-outs – mieterlösmindernd ausgebucht. Liegt keine wesentliche Veränderung des Mietverhältnisses vor, dann werden die bisherigen Abgrenzungen aus Anreizvereinbarungen unverändert mittels linearer Verteilung fortgeführt. Im Fall eines substanziell geänderten Mietverhältnisses sind die allgemeinen Regelungen über die Erfassung von Mieterlösen wie beim erstmaligen Abschluss eines Mietvertrags entsprechend anzuwenden.
Die vereinbarten Mieterlöse aus zum 31. Dezember bestehenden Verträgen stellen sich wie folgt dar:
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Bis 1 Jahr | 498.661 | 338.262 |
Zwischen 1 und 5 Jahren | 1.172.767 | 741.185 |
Über 5 Jahre | 485.047 | 301.986 |
Gesamt | 2.156.475 | 1.381.433 |
Die zukünftigen Mieterlöse sind um Mietverträge, die zum Bilanzstichtag einer Veräußerungsgruppe bzw. einem aufgegebenen Geschäftsbereich zugeordnet sind, bereinigt. Sonderkündigungsrechte und zusätzliche Mieterlöse aus Umsatzmieten wurden nicht berücksichtigt. Für bestehende Verträge der IMMOFINANZ Group wurden die ausgewiesenen Erlöse unter Berücksichtigung von zukünftigen Indexanpassungen ermittelt. Darüber hinaus wurde für unbefristete Mietverträge der IMMOFINANZ Group eine durchschnittliche Vertragsdauer von 15 Jahren unterstellt.
Jene Erlöse, denen keine Leistungserbringung im engeren Sinn gegenübersteht, sondern die lediglich eine Erstattung von Kosten im Zusammenhang mit dem rechtlichen Eigentum an der Immobilie (z. B. Grundsteuer und Gebäudeversicherung) darstellen, werden als Mieterlöse ausgewiesen. Diese Erlöse aus leistungsunabhängigen Komponenten von Betriebskosten werden seit 2021 unabhängig von den Assetklassen Büro, Einzelhandel und Sonstige dargestellt. Erlöse für Werbeflächen und Telekommunikationsanlagen werden ebenso als Mieterlöse gemäß IFRS 16 ausgewiesen. Im Geschäftsjahr 2023 betrugen die Mieterlöse aus Grundsteuer sowie Gebäudeversicherung EUR 19,6 Mio. (2022: EUR 11,3 Mio.) und die Erlöse für Werbeflächen und Telekommunikationsanlagen EUR 3,5 Mio. (2022: EUR 3,8 Mio.).
5.1.2 Weiterverrechnete Betriebskosten und Betriebskostenaufwendungen
Die Erträge aus weiterverrechneten Betriebskosten betrugen im Geschäftsjahr 2023 EUR 190,6 Mio.
(2022: EUR 118,6 Mio.). In einzelnen Ländern (z. B. Ungarn, Slowakei, Polen) sind in den Erträgen u. a. auch vertraglich vereinbarte pauschale Verwaltungskosten oder Aufschläge auf die Betriebskostenaufwendungen enthalten, die zusätzlich zu den Betriebskosten von den Mietern eingehoben werden. Für Erträge aus weiterverrechneten Betriebskosten die gemäß IFRS 16 in den Mieterlösen zu erfassen sind, siehe 1.34.1 letzter Absatz.
(2022: EUR 118,6 Mio.). In einzelnen Ländern (z. B. Ungarn, Slowakei, Polen) sind in den Erträgen u. a. auch vertraglich vereinbarte pauschale Verwaltungskosten oder Aufschläge auf die Betriebskostenaufwendungen enthalten, die zusätzlich zu den Betriebskosten von den Mietern eingehoben werden. Für Erträge aus weiterverrechneten Betriebskosten die gemäß IFRS 16 in den Mieterlösen zu erfassen sind, siehe 1.34.1 letzter Absatz.
In den Betriebskostenaufwendungen sind EUR -225,9 Mio. (2022: EUR -126,6 Mio.) an Betriebskosten
enthalten, die auch an Mieter weiterverrechnet werden, sowie Aufwendungen aus Leerstand i. H. v.
EUR -7,5 Mio. (2022: EUR -9,4 Mio.).
enthalten, die auch an Mieter weiterverrechnet werden, sowie Aufwendungen aus Leerstand i. H. v.
EUR -7,5 Mio. (2022: EUR -9,4 Mio.).
5.1.3 Aufwendungen aus dem Immobilienvermögen
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Provisionsaufwendungen | -2.499 | -372 |
Instandhaltungsaufwendungen | -27.961 | -21.826 |
Hauseigentümerbetriebskosten | -17.221 | -14.709 |
Immobilienmarketing | -2.719 | -6.382 |
Personalaufwand aus Asset Management (siehe 5.7) | -9.706 | -4.977 |
Sonstige Aufwendungen aus Asset Management | -4.276 | -3.924 |
Ausbaukosten | -1.661 | -3.770 |
Forderungsabschreibungen aus Asset Management | -6.279 | -2.406 |
Sonstiger Aufwand | -3.074 | -1.751 |
Summe | -75.396 | -60.117 |
Die Instandhaltungsaufwendungen entfallen zum einen auf außerordentliche, dringende Maßnahmen bei einigen Büroobjekten sowie reguläre Gebäudeinstandhaltungsmaßnahmen.
Zugeständnisse an Mieter, die rückwirkend erteilt werden, werden bilanziell als Forderungsabschreibungen berücksichtigt. Der Anstieg der Forderungsabschreibungen ist auf die schwierige finanzielle Situation der Mieter im Gastrobereich in Polen zurückzuführen.
Mietzugeständnisse, die für künftige Perioden erteilt werden, werden analog zur Bilanzierung von Mietanreizen über die Restlaufzeit des Mietvertrags direkt in den Mieterlösen erfasst.
Aufwandszuschüsse der öffentlichen Hand werden gemäß IAS 20.29 direkt von den entsprechenden Aufwendungen in Abzug gebracht (Nettomethode). Die IMMOFINANZ Group erhielt im Geschäftsjahr 2023 Aufwandszuschüsse der öffentlichen Hand i. H. v. EUR 1,0 Mio. (2022: EUR 0,0 Mio.).
5.2 Ergebnis aus selbst genutzten Hotelimmobilien
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Erlöse aus selbst genutzten Hotelimmobilien | 70.023 | 0 |
Aufwände aus selbst genutzten Hotelimmobilien | -52.745 | 0 |
Abschreibung und Wertminderung von selbst genutzten Hotelimmobilien | -15.266 | 0 |
Summe | 2.012 | 0 |
Die selbst genutzten Immobilien betreffen Hotels der im Geschäftsjahr 2022 erworbenen S IMMO Gruppe.
5.3 Ergebnis aus Immobilienverkäufen
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Büro | 49.062 | 62.056 |
Einzelhandel | 570 | 5.301 |
Sonstige | 302.442 | 2.897 |
Summe Erlöse aus Immobilienverkäufen | 352.074 | 70.254 |
Abzüglich Buchwertabgänge | -352.074 | -70.254 |
Summe Buchgewinn/-verlust aus Immobilienverkäufen | 0 | 0 |
Ergebnis aus der Endkonsolidierung (siehe 2.5) | -35.219 | 5.443 |
Verkaufsprovisionen | -1.288 | -1.114 |
Personalaufwand aus Immobilienverkäufen (siehe 5.7) | -728 | -474 |
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand aus Immobilienverkäufen | -1.006 | -561 |
Erträge und Aufwendungen aus abgeschriebenen Forderungen aus Immobilienverkäufen | 7.000 | -12.945 |
Vorsteuerberichtigungen aus Immobilienverkäufen | -682 | -176 |
Sonstige Aufwendungen | -2.389 | -899 |
Summe Aufwendungen aus Immobilienverkäufen | 907 | -16.169 |
Neubewertungsergebnis von verkauftem und zur Veräußerung gehaltenem Immobilienvermögen (siehe 5.8) | -4.015 | 15.349 |
Summe | -38.327 | 4.623 |
Die Erlöse aus Immobilienverkäufen zeigen die Einnahmen aus Asset Deals von IAS-40- und IFRS-5-Immobilien. Diese repräsentieren den beizulegenden Zeitwert der Immobilien zum Transaktionszeitpunkt. Deshalb stehen ihnen grundsätzlich Buchwertabgänge in gleicher Höhe gegenüber. Die Differenzen zwischen den Buchwerten des letzten Abschlussstichtags und dem letzten Quartal vor dem Verkauf werden im Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien bzw. von in Bau befindlichem Immobilienvermögen erfasst, die Differenzen zwischen den Buchwerten des letzten Quartals und dem Verkaufserlös in den Neubewertungen von verkauftem (und zur Veräußerung gehaltenem) Immobilienvermögen. Da der Immobilienhandel nicht Teil der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit der IMMOFINANZ Group ist, stellen die Erlöse aus Immobilienverkäufen keine Erlöse im Sinne von IFRS 15 (Erlöse aus Verträgen mit Kunden), sondern Erlöse aus dem Verkauf von IAS-40-bzw. IFRS-5-Immobilien dar. Von den im Geschäftsjahr 2023 erfassten Erlösen aus Immobilienverkäufen i. H. v. EUR 352,1 Mio. floss bereits eine Teilzahlung im Geschäftsjahr 2022. Zum 31. Dezember 2023 bestanden offene Kaufpreisforderungen aus Immobilienverkäufen i. H. v. EUR 12,1 Mio. (siehe 4.7.). Die zum 31. Dezember 2022 ausgewiesenen offenen Kaufpreisforderungen aus Immobilienverkäufen i. H. v. EUR 6,1 Mio. sind im Geschäftsjahr 2023 eingegangen.
Aufwendungen aus Immobilienverkäufen beinhalten sämtliche Personal- und Sachaufwendungen, die in direktem Zusammenhang mit dem Verkaufsprozess von Immobilien bzw. Immobiliengesellschaften stehen.
Der Ertrag aus abgeschriebenen Forderungen i. H. v. EUR 7,0 Mio. betrifft die Kaufpreisforderung aus dem Verkauf des Russland-Portfolios im Jahr 2017, die in der ersten Jahreshälfte 2022 beglichen werden sollte. Aufgrund des Kriegs in der Ukraine und der damit verbundenen Sanktionen gegen die Russische Föderation sowie deren Auswirkungen – insbesondere der in Russland auferlegten Zahlungsbeschränkungen – war die Forderung aus Sicht des Managements voraussichtlich uneinbringlich und wurde daher im Geschäftsjahr 2022 i. H. v. EUR 12,9 Mio. vollständig wertberichtigt. Im 1. Quartal 2024 erfolgte ein Zahlungseingang i. H. v. EUR 7,0 Mio.
Das Neubewertungsergebnis spiegelt die Anpassung des beizulegenden Zeitwerts zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie und die Bewertung des zur Veräußerung gehaltenen Immobilienvermögens auf Basis der Verkaufspreise wider.
5.4 Ergebnis aus der Immobilienentwicklung
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Verkaufserlös aus Immobilienvorräten | 0 | 580 |
Herstellkosten der verkauften Immobilienvorräte | 0 | -512 |
Wertaufholungen von Immobilienvorräten | 0 | 50 |
Wertminderung von Immobilienvorräten | -180 | -2.012 |
Erträge und Aufwendungen aus abgeschriebenen Kaufpreisforderungen aus Immobilienvorräten | 0 | -1.014 |
Hauseigentümerbetriebskosten Immobilienvorräte | 0 | -49 |
Sonstige Aufwendungen aus Immobilienvorräten | -1.788 | -3.914 |
Summe Aufwendungen aus Immobilienvorräten | -1.968 | -6.939 |
Aufwendungen aus der Immobilienentwicklung | -2.831 | -3.261 |
Neubewertungsergebnis von in Bau befindlichem Immobilienvermögen (siehe 5.8) | -20.792 | -10.552 |
Summe | -25.591 | -20.684 |
Die Verkäufe von Immobilienvorräten werden unter den Erträgen aus der Immobilienentwicklung ausgewiesen. Die Erlösrealisierung erfolgt gemäß IFRS 15 zeitraumbezogen, wenn die erbrachte Leistung zu einem Vermögenswert ohne alternative Nutzung für die IMMOFINANZ Group führt und die IMMOFINANZ Group ein durchsetzbares Recht auf Zahlung für die bis dato ausgeführte Leistung hat. Dies ist regelmäßig bei Wohnimmobilien der Fall, die bereits ab Plan bzw. in Bau befindlich verkauft werden. Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen erfolgt eine Teilgewinnrealisierung nach dem Fertigstellungsgrad (der dem Grad der Leistungserbringung entspricht), insoweit der Buchwert der betroffenen Vorratsimmobilien über dem vereinbarten Nettoveräußerungswert abzüglich Transaktionskosten liegt.
Wenn eine alternative Nutzung oder kein durchsetzbarer Zahlungsanspruch besteht, erfolgt weiterhin eine zeitpunktbezogene Erlösrealisierung zum Zeitpunkt der Übergabe des wirtschaftlichen Eigentums, wobei dies regelmäßig der Zeitpunkt der Übergabe ist, da zu diesem Zeitpunkt auch die Chancen und Risiken sowie die wirtschaftliche Verfügungsmacht übergehen.
Die Verkaufserlöse aus Immobilienvorräten setzten sich in Bezug auf den Erlösrealisierungszeitpunkt wie folgt zusammen:
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Zeitpunktbezogene Verkaufserlöse | 0 | 580 |
Erträge aus ausgebuchten Verbindlichkeiten | 0 | 580 |
Die Verteilung der Erlöse aus Verkäufen von Immobilienvorräten auf die regionalen Kernmärkte der IMMOFINANZ Group ist aus der Segmentberichterstattung (siehe 1.17) ersichtlich.
In den Wertminderungen von Immobilienvorräten i. H. v. EUR 2,0 Mio. im Geschäftsjahr 2022 war im Wesentlichen die Abwertung von rückabgewickelten Wohnimmobilien in Deutschland auf den Nettoveräußerungswert abzüglich Transaktionskosten erfasst. Im Ergebnis aus der Immobilienentwicklung sind auch Umlagen für Personalkosten i. H. v. EUR 1,0 Mio. (2022: EUR 1,9 Mio.) enthalten.
5.5 Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Weiterverrechnungen | 460 | 188 |
Versicherungsvergütungen | 670 | 1.461 |
Erträge aus ausgebuchten Verbindlichkeiten | 3.792 | 946 |
Rückvergütung für Pönalen | 397 | 183 |
Übrige | 2.534 | 7.599 |
Summe | 7.853 | 10.377 |
Der Anteil der S IMMO an den sonstigen betrieblichen Erträgen im Geschäftsjahr 2023 beträgt EUR 3,3 Mio. In den übrigen sonstigen betrieblichen Erträgen des Geschäftsjahres 2022 sind Erträge aus der Rückerstattung von Kosten in Zusammenhang mit der vorzeitigen Beendigung eines Digitalisierungsprojekts i. H. v. EUR 6,5 Mio. durch die CPI Property Group enthalten.
5.6 Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Verwaltungsaufwendungen | -5.657 | -2.983 |
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen | -13.924 | -19.360 |
Pönalen | -917 | -155 |
Steuern und Gebühren | -4.517 | -2.495 |
Werbung | -3.113 | -3.689 |
EDV- und Kommunikationsaufwand | -4.370 | -2.771 |
Gutachten | -1.022 | -614 |
Personalaufwand (siehe 5.7) | -23.469 | -25.967 |
Sonstige Abschreibungen | -4.335 | -2.128 |
Übrige | -18.043 | -5.916 |
Summe | -79.367 | -66.078 |
Die Vollkonsolidierung der S IMMO trug im Geschäftsjahr 2023 EUR 35,3 Mio. zu den sonstigen betrieblichen Aufwendungen bei.
Der Anstieg der Verwaltungsaufwendungen ist dem Outsourcing diverser Serviceleistungen an die Servicegesellschaften der CPI Property Group und den damit verbundenen Verwaltungsgebühren zuzuschreiben. Direkt zurechenbare Verwaltungsaufwendungen werden in den operativen Funktionsbereichen erfasst. Insoweit eine direkte Zuordnung nicht möglich ist, werden die Verwaltungsaufwendungen unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen dargestellt. Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen entfallen EUR 5,9 Mio. (2022: EUR 3,0 Mio.) auf Verwaltungsgebühren an die CPI Property Group.
Der Rückgang für Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwendungen ist insbesondere auf den Wegfall von im Geschäftsjahr 2022 erfassten Aufwendungen für ein konzernweites Digitalisierungsprojekt und Aufwendungen im Zusammenhang mit Übernahmeangeboten der CPI Property Group und der S IMMO zurückzuführen.
In der Zeile „Übrige“ sind aufgrund einer aktuellen, jedoch noch nicht rechtskräftigen Gerichtsentscheidung Aufwendungen i. H. v. EUR 10,5 Mio. für die Anpassung der Rückstellung in Zusammenhang mit einem Restitutionsverfahren in Bezug auf ein Grundstück, auf dem ein rumänisches Tochterunternehmen ein Einkaufszentrum errichtet hat, enthalten (siehe auch 4.16).
In den Sonstigen Abschreibungen sind Abschreibungen von Nutzungsrechten gemäß IFRS 16 für Sachanlagevermögen i. H. v. EUR 0,5 Mio. (2022: EUR 0,6 Mio.) enthalten.
Im Geschäftsjahr 2023 sind den Aufwendungen für kurzfristige Leasingverhältnisse und für Leasinggegenstände von geringem Wert EUR 0,2 Mio. (2022: EUR 0,2 Mio.) zuzurechnen. Daneben enthalten die übrigen sonstigen Aufwendungen hauptsächlich Aufwände im Zusammenhang mit selbst genutzten Immobilien, Wertberichtigungen und Abschreibungen von sonstigen Forderungen, Aufsichtsratsvergütungen, die Kosten der jährlichen Hauptversammlung sowie Versicherungsprämien und Transaktionskosten mit Banken.
Weiters sind in den übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen Forschungsaufwendungen zum Thema Bürolösungen in Kooperation mit der Standford University i. H. v. TEUR 12,6 enthalten.
5.7 Personalaufwendungen
Die Personalaufwendungen für die Mitarbeiter der IMMOFINANZ Group betrugen EUR 34,9 Mio. (2022: EUR 33,3 Mio)
Der Anstieg im Personalaufwand infolge der Erstkonsolidierung der S IMMO wurde durch das Outsourcing diverser Leistungen an die Servicegesellschaften der CPI Property Group und den Wegfall von im Geschäftsjahr 2022 erfassten Einmalzahlungen im Zusammenhang mit dem Ausscheiden von Mag. Dietmar Reindl und Mag. Stefan Schönauer aus dem Vorstand am 8. Juni 2022 größtenteils kompensiert.
Von den sozialen Aufwendungen entfallen EUR 0,2 Mio. (2022: EUR 0,1 Mio.) auf Altersversorgung, EUR 0,5 Mio. (2022: EUR 6,9 Mio.) auf Abfertigungen und betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen und EUR 3,4 Mio. (2022: EUR 5,2 Mio.) auf gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge.
Die gesamten Personalaufwendungen wurden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wie folgt zugeordnet:
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Ergebnis aus Asset Management | 9.706 | 4.977 |
Ergebnis aus Immobilienverkäufen | 728 | 474 |
Ergebnis aus Immobilienentwicklung | 1.004 | 1.890 |
Sonstige betriebliche Aufwendungen | 23.469 | 25.967 |
Summe Personalaufwand | 34.907 | 33.308 |
In den operativen Funktionsbereichen werden nur die direkt zurechenbaren Personalaufwendungen erfasst. Insoweit eine direkte Zuordnung nicht möglich ist, werden die Personalaufwendungen unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen dargestellt.
Der durchschnittliche Mitarbeiterstand der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen betrug im aktuellen Geschäftsjahr 250 Mitarbeiter (2022: 301 Mitarbeiter). In den durchschnittlichen Mitarbeiterständen sind keine karenzierten Mitarbeiter enthalten. Da aufgrund der Vollkonsolidierung der S IMMO zum Jahresletzten des Geschäftsjahres 2022 keine Personalaufwendungen der S IMMO in den Vorjahreszahlen enthalten sind, sind in der Vorjahresangabe des Mitarbeiterstands keine Mitarbeiter der S IMMO berücksichtigt.
Die S IMMO beschäftigte im Jahresdurchschnitt 100 Personen (2022: 136 Personen) exkl. der Mitarbeiter des Hotelbetriebs und 611 Personen (2022: 583 Personen) inkl. der Mitarbeiter des Hotelbetriebs.
5.8 Bewertungsergebnis aus Immobilienvermögen und Firmenwerte
Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilienvermögen und Firmenwerte setzt sich zusammen aus der Bewertung von EUR -352,0 Mio. (2022: EUR -110,5 Mio.), und Firmenwertabschreibungen i. H. v.
EUR -0,2 Mio. (2022: EUR -0,3 Mio.). Im Geschäftsjahr 2022 war weiters der negative Unterschiedsbetrag aus dem Erwerb der Anteile an der S IMMO AG i. H. v. EUR 214,6 Mio. (siehe 2.3) enthalten.
EUR -0,2 Mio. (2022: EUR -0,3 Mio.). Im Geschäftsjahr 2022 war weiters der negative Unterschiedsbetrag aus dem Erwerb der Anteile an der S IMMO AG i. H. v. EUR 214,6 Mio. (siehe 2.3) enthalten.
Im Bewertungsergebnis der Bestandsimmobilien ist eine Neubewertung des dazugehörigen Nutzungsrechts gemäß IFRS 16 i. H. v. EUR 0,2 Mio. (2022: EUR -1,4 Mio.) enthalten.
Die Neubewertungen von Immobilien verteilen sich wie folgt auf Neubewertungsgewinne (Aufwertungen) und -verluste (Abwertungen):
2023 | 2022 | |||||
Werte in TEUR | Aufwertung | Abwertung | Summe | Aufwertung | Abwertung | Summe |
Immobilienvermögen | 235.727 | -587.761 | -352.034 | 91.218 | -201.717 | -110.499 |
In Bau befindliches Immobilienvermögen | 1.380 | -22.172 | -20.793 | 6.125 | -16.677 | -10.552 |
Verkauftes und zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen | 170 | -4.185 | -4.015 | 15.762 | -413 | 15.349 |
Summe | 237.277 | -614.118 | -376.841 | 113.105 | -218.807 | -105.702 |
Die Aufwertungen des Immobilienvermögens resultieren zu EUR 117,7 Mio. aus anschaffungskostenmindernd berücksichtigten Kaufpreisanpassungen im Zuge des Erwerbs von Immobilienbesitzgesellschaften (siehe 2.3), der Rest entfällt im Wesentlichen auf Aufwertungen von Immobilien der Assetklasse Einzelhandel.
Für Details zu dem in Bau befindlichen Immobilienvermögen siehe 1.37 und für verkauftes und zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen 4.
5.9 Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen
Werte in TEUR | Gemeinschafts- unternehmen | Assoziierte Unternehmen | Summe 2023 |
Anteil am Periodenergebnis | -189 | 6.053 | 5.864 |
Sonstige Anpassung | 0 | -5.526 | -5.526 |
Summe | -189 | 527 | 338 |
In der sonstigen Anpassung ist eine Wertminderung i. H. v. EUR -5,5 Mio. enthalten.
Werte in TEUR | Gemeinschafts- unternehmen | Assoziierte Unternehmen | Summe 2022 |
Anteil am Periodenergebnis | 0 | 26.899 | 26.899 |
Sonstige Anpassung | 0 | -191.653 | -191.653 |
Reklassifizierung von Differenzen aus der Währungsumrechnungsrücklage in den Gewinn oder Verlust | 0 | 1.925 | 1.925 |
Ergebnis aus Verkäufen von nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen | 0 | 10.947 | 10.947 |
Summe | 0 | -151.882 | -151.882 |
Für zusammengefasste Finanzinformationen zu den Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen siehe 1.23.
5.10 Finanzergebnis
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Für finanzielle Verbindlichkeiten AC | -178.152 | -70.334 |
Für derivative Finanzinstrumente | -31.868 | -7.430 |
Summe Finanzierungsaufwand | -210.020 | -77.764 |
Für finanzielle Forderungen AC | 12.036 | 1.669 |
Für finanzielle Forderungen FVPL | 30 | 0 |
Für derivative Finanzinstrumente | 79.921 | 3.891 |
Summe Finanzierungsertrag | 91.987 | 5.560 |
Wechselkursveränderungen | -8.845 | 2.333 |
Ergebnis aus sonstigen Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten | -1.901 | -6.331 |
Ergebniswirksame Bewertung von zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumenten | -118.980 | 156.263 |
Ausschüttungen | 1.316 | 798 |
Forderungszu- und -abschreibungen | 76 | -64 |
Negativzinsen auf liquide Mittel | -30 | -1.530 |
Sonstiges Finanzergebnis | -119.519 | 149.136 |
Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen (siehe 5.9) | 338 | -151.882 |
Summe | -246.059 | -72.617 |
AC: zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten (Financial Assets/Liabilities Measured at Amortised Cost)
Im Finanzierungsaufwand für finanzielle Verbindlichkeiten AC ist Zinsaufwand im Zusammenhang mit IFRS 16 Leasingverbindlichkeiten i. H. v. EUR -2,3 Mio. (2022: EUR -1,9 Mio.) enthalten. Im Geschäftsjahr 2022 war in dieser Position weiters ein Ergebnis i. H. v. EUR -0,8 Mio. enthalten, das aus der Modifikation von Finanzinstrumenten resultierte. Dieser Ergebniseffekt ist gemäß IFRS 9 zum Zeitpunkt der Modifikation zu zeigen
EUR -98,8 Mio des Finanzierungsaufwands entfallen auf die S IMMO.
EUR -98,8 Mio des Finanzierungsaufwands entfallen auf die S IMMO.
Im Finanzierungsertrag sind EUR 49,8 Mio., die aus der S IMMO resultieren, enthalten.
Das Ergebnis aus sonstigen Finanzinstrumenten und Abgängen von Finanzinstrumenten im Geschäftsjahr 2022 stellte hauptsächlich den Aufwand aus dem Rückkauf der Unternehmensanleihen dar, die zu 101% des Nennbetrags getilgt wurden (siehe auch Kapitel 4.14).
Die ergebniswirksame Bewertung von zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Finanzinstrumenten setzt sich wie folgt zusammen:
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Bewertungsergebnis aus Immobilienfondsanteilen | 0 | -1.154 |
Bewertungsergebnis aus derivativen Finanzinstrumenten | -119.244 | 156.734 |
Bewertungsergebnis aus Unternehmensanteilen | 0 | 705 |
Sonstiges | 264 | -22 |
Summe | -118.980 | 156.263 |
Zu den Nettogewinnen und -verlusten aus Finanzinstrumenten siehe 7.1.2.
5.11 Steuern von Einkommen und Ertrag
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Laufende Ertragsteuern | -57.190 | -21.713 |
davon aus aktueller Periode | -57.936 | -21.886 |
davon aus vergangenen Perioden | 746 | 173 |
Latente Ertragsteuern | 140.877 | -22.016 |
davon aus aktueller Periode | 146.856 | -25.868 |
davon aus Steuersatzänderungen | 2.271 | 3.180 |
Summe | 83.687 | -43.729 |
Die Differenz zwischen der rechnerischen Ertragsteuerbelastung und der tatsächlichen Ertragsteuerbelastung gemäß Gewinn- und Verlustrechnung ist auf folgende Ursachen zurückzuführen:
Werte in TEUR | 2023 | 2022 | ||
Ergebnis vor Ertragsteuern | -313.148 | 185.698 | ||
Ertragsteueraufwand zum Steuersatz von 24% (Vorjahr: 25%) | 75.156 | 24,0% | -46.425 | 25,0% |
Auswirkung abweichender Steuersätze | -12.008 | -3,8% | -17.398 | 9,4% |
Auswirkung von Steuersatzänderungen | -4.665 | -1,5% | 3.132 | -1,7% |
Firmenwertabschreibungen bzw. ergebniswirksam erfasste negative Unterschiedsbeträge | -32 | 0,0% | 54.916 | -29,6% |
Veränderungen aus Wertberichtigungen sowie nicht aktivierte Verlustvorträge | 91.488 | 29,2% | -7.114 | 3,8% |
Steuerlich nicht wirksame Aufwendungen und Erträge | -23.044 | -7,4% | -8.799 | 4,7% |
Wertminderungen und -aufholungen aktiver latenter Steuern | -15.497 | -4,9% | 1.883 | -1,0% |
Aperiodische Effekte | -15 | 0,0% | -221 | 0,1% |
Auswirkungen latenter Steuern auf Anteile an Tochter-, Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen sowie Effekte aus Konsolidierungsmaßnahmen | -20.909 | -6,7% | -29.910 | 16,1% |
Sonstige nicht temporäre Differenzen | -6.787 | -2,2% | 6.207 | -3,3% |
Effektivsteuerbelastung | 83.687 | 26,7% | -43.729 | 23,5% |
Die Auswirkungen abweichender Steuersätze auf die effektive Steuerbelastung ergeben sich aus dem
Unterschied des österreichischen Steuersatzes von 24% zu den lokal gültigen Steuersätzen (siehe 1.26).
Unterschied des österreichischen Steuersatzes von 24% zu den lokal gültigen Steuersätzen (siehe 1.26).
Die steuerlich nicht wirksamen Aufwendungen und Erträge setzen sich im Wesentlichen aus steuerlich nicht abzugsfähigen Zinsaufwendungen sowie steuerlich nicht abzugsfähigen Managementgehältern zusammen.
Im Geschäftsjahr 2004/05 schlossen sich die österreichischen Unternehmen der IMMOFINANZ zu einer Unternehmensgruppe gemäß § 9 Körperschaftsteuergesetz (KStG) zusammen. Als Gruppenträger fungiert die IMMOFINANZ AG. Zwischen den Gruppenmitgliedern und dem Gruppenträger besteht eine Steuerumlagevereinbarung, die im Geschäftsjahr 2011/12 geändert wurde. Die Gruppenmitglieder haben im Fall eines positiven Ergebnisses eine (positive) Steuerumlage an den Gruppenträger i. H. v. 24% der Bemessungsgrundlage zu entrichten. Dieser Prozentsatz beruht auf dem jeweils gültigen Steuersatz gemäß § 22 Abs. 1 KStG. Im Fall von Verlusten von Gruppenmitgliedern wird dieser Verlust zu Zwecken der Steuerumlagen evident gehalten und kann in Folgejahren gegen einen steuerlichen Gewinn desselben Gruppenmitglieds zu 100% verrechnet werden. Werden evident gehaltene steuerliche Verluste verrechnet, entfällt eine Zahlung des Gruppenmitglieds an den Gruppenträger. Eine (negative) Steuerumlage vom Gruppenträger an das Gruppenmitglied unterbleibt.
Seit dem Geschäftsjahr 2009/10 besteht eine weitere Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG. Als Gruppenträger fungiert die CPB Enterprise GmbH. Aufgrund der am 22. Dezember 2009 abgeschlossenen Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung werden die steuerlichen Ergebnisse der Gruppenmitglieder nach der Verrechnung mit eigenen Vorgruppenverlusten der CPB Enterprise GmbH als Gruppenträger zugerechnet. Zum
Ausgleich für die weitergereichten steuerlichen Ergebnisse wurde im Gruppenvertrag eine Steuerumlage vereinbart. Die Steuerumlagenregelung dieser Steuergruppe ist gleich dem neuen Steuerumlagenvertrag der
IMMOFINANZ AG Unternehmensgruppe; sie ist seit dem Geschäftsjahr 2011/12 wirksam.
Ausgleich für die weitergereichten steuerlichen Ergebnisse wurde im Gruppenvertrag eine Steuerumlage vereinbart. Die Steuerumlagenregelung dieser Steuergruppe ist gleich dem neuen Steuerumlagenvertrag der
IMMOFINANZ AG Unternehmensgruppe; sie ist seit dem Geschäftsjahr 2011/12 wirksam.
In der S IMMO Gruppe bestand bislang ebenso eine Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG mit der S IMMO AG als Gruppenträger. Diese wurde im Geschäftsjahr 2023 in die Unternehmensgruppe der IMMOFINANZ integriert. Gemäß der im Geschäftsjahr 2023 zwischen der IMMOFINANZ AG und den Gesellschaften der
S IMMO abgeschlossenen Steuerumlagevereinbarung bildet die S IMMO AG mit ihren Tochtergesellschaften hinsichtlich der Steuerumlage einen eigenen Verrechnungskreis. Die S IMMO AG hat im Fall eines positiven Ergebnisses des Steuerumlagenverrechnungskreises eine (positive) Steuerumlage an den Gruppenträger
i. H. v. 20% der Bemessungsgrundlage zu entrichten. Die Gruppenmitglieder der S IMMO haben im Fall eines eigenen positiven Ergebnisses eine (positive) Steuerumlage an die S IMMO AG i. H. v. 24% der Bemessungsgrundlage zu entrichten. Im Fall von Verlusten des Steuerumlagenverrechnungskreises bzw. der S IMMO
Gruppenmitglieder wird dieser Verlust für Zwecke der Steuerumlagen evident gehalten und kann in Folgejahren gegen einen steuerlichen Gewinn des Steuerumlagenverrechnungskreises bzw. desselben Gruppenmitglieds der S IMMO zu 100% verrechnet werden. Werden evident gehaltene steuerliche Verluste verrechnet, entfällt insofern eine Zahlung der S IMMO AG an den Gruppenträger bzw. des Gruppenmitglieds der S IMMO an die S IMMO AG. Eine (negative) Steuerumlage vom Gruppenträger an die S IMMO AG bzw. von der S IMMO AG an das Gruppenmitglied der S IMMO unterbleibt.
S IMMO abgeschlossenen Steuerumlagevereinbarung bildet die S IMMO AG mit ihren Tochtergesellschaften hinsichtlich der Steuerumlage einen eigenen Verrechnungskreis. Die S IMMO AG hat im Fall eines positiven Ergebnisses des Steuerumlagenverrechnungskreises eine (positive) Steuerumlage an den Gruppenträger
i. H. v. 20% der Bemessungsgrundlage zu entrichten. Die Gruppenmitglieder der S IMMO haben im Fall eines eigenen positiven Ergebnisses eine (positive) Steuerumlage an die S IMMO AG i. H. v. 24% der Bemessungsgrundlage zu entrichten. Im Fall von Verlusten des Steuerumlagenverrechnungskreises bzw. der S IMMO
Gruppenmitglieder wird dieser Verlust für Zwecke der Steuerumlagen evident gehalten und kann in Folgejahren gegen einen steuerlichen Gewinn des Steuerumlagenverrechnungskreises bzw. desselben Gruppenmitglieds der S IMMO zu 100% verrechnet werden. Werden evident gehaltene steuerliche Verluste verrechnet, entfällt insofern eine Zahlung der S IMMO AG an den Gruppenträger bzw. des Gruppenmitglieds der S IMMO an die S IMMO AG. Eine (negative) Steuerumlage vom Gruppenträger an die S IMMO AG bzw. von der S IMMO AG an das Gruppenmitglied der S IMMO unterbleibt.
5.12 Ergebnis je Aktie
Das Ergebnis je Aktie wird gemäß IAS 33 ermittelt, indem der auf die Gesellschafter der IMMOFINANZ AG entfallende Anteil des Konzernergebnisses durch die gewichtete Anzahl der in Umlauf befindlichen Aktien dividiert wird.
2023 | 2022 | |
Gewichtete Anzahl der Aktien (unverwässert) | 137.974.126 | 136.866.509 |
Gewichtete Anzahl der Aktien (verwässert) | 137.974.126 | 136.866.509 |
Konzernergebnis exkl. nicht beherrschender Anteile in EUR | -180.316.000 | 142.601.000 |
Konzernergebnis exkl. nicht beherrschender Anteile in EUR (verwässert) | -180.316.000 | 142.601.000 |
Unverwässertes Ergebnis je Aktie in EUR | -1,31 | 1,04 |
Verwässertes Ergebnis je Aktie in EUR | -1,31 | 1,04 |
Im Geschäftsjahr 2023 ergaben sich wie im Vorjahr keine Verwässerungseffekte. Bei der Berechnung der Aktienzahl waren zum 31. Dezember 2023 eigene Aktien im Ausmaß von 695.585 Stück (31. Dezember 2022: 695.585 Stück) zu berücksichtigen.
6. Erläuterungen zur Konzern‑Geldflussrechnung
Die Geldflussrechnung der IMMOFINANZ Group zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns im Laufe des
Geschäftsjahres durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. Innerhalb der Geldflussrechnung wird
zwischen Zahlungsströmen aus dem Ergebnis, aus laufender Geschäftstätigkeit, Investitionstätigkeit und
Finanzierungstätigkeit unterschieden. Gezahlte Zinsen werden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit dargestellt. Erhaltene Zinsen und Dividenden werden im Cashflow aus Investitionstätigkeit dargestellt. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit wird nach der indirekten Methode ermittelt. Der Fonds der liquiden Mittel setzt sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:
Geschäftsjahres durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. Innerhalb der Geldflussrechnung wird
zwischen Zahlungsströmen aus dem Ergebnis, aus laufender Geschäftstätigkeit, Investitionstätigkeit und
Finanzierungstätigkeit unterschieden. Gezahlte Zinsen werden im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit dargestellt. Erhaltene Zinsen und Dividenden werden im Cashflow aus Investitionstätigkeit dargestellt. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit wird nach der indirekten Methode ermittelt. Der Fonds der liquiden Mittel setzt sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:
Werte in TEUR | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
Liquide Mittel (siehe 4.12) | 697.119 | 652.750 |
Von Veräußerungsgruppen gehaltene liquide Mittel (siehe 4.10) | 0 | 31.946 |
Liquide Mittel | 697.119 | 684.696 |
Die Umrechnung von Cashflows in Fremdwährung erfolgt zum gewichteten durchschnittlichen Devisenmittelkurs der jeweiligen Landeswährung in jedem Quartal. Währungsdifferenzen aus der Umrechnung zwischen diesem Kurs und dem Devisenmittelkurs am Bilanzstichtag werden im Posten „Währungsdifferenzen“ erfasst.
Die in der Konzerngeldflussrechnung dargestellte Position „Unternehmenszusammenschlüsse und andere Erwerbe abzüglich liquider Mittel“ i. H. v. EUR -1.023,9 Mio. resultiert fast ausschließlich aus Transaktionen mit der CPI Property Group. Die Angaben zu diesen Transaktionen sind in Kapitel 2.3 dargestellt.
Die Überleitung der finanziellen Verbindlichkeiten, Derivate und des Eigenkapitals vom 1. Jänner 2023 auf
31. Dezember 2023 stellt sich, unter Berücksichtigung des Cashflows aus Finanzierungstätigkeit, wie folgt dar:
31. Dezember 2023 stellt sich, unter Berücksichtigung des Cashflows aus Finanzierungstätigkeit, wie folgt dar:
Finanzielle Verbindlichkeiten | |||||
Werte in TEUR | Verbindlich- keiten aus Wandel- anleihen | Verbindlich- keiten gegenüber Kredit- instituten | Verbindlich- keiten aus der Begebung von Anleihen | Sonstige Finanzver- bindlichkeiten | |
Bilanz zum 1.1.2023 | 0 | 2.766.246 | 922.825 | 478.399 | |
Veränderungen des Cashflows aus Finanzierungstätigkeit | |||||
Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten einschließlich Verminderung gesperrter liquider Mittel | 1.001.008 | ||||
Rückführung von Finanzverbindlichkeiten einschließlich Erhöhung gesperrter liquider Mittel | -570.929 | -187.100 | -4.652 | ||
Derivate | |||||
Gezahlte Zinsen | -133.036 | -10.856 | -11.762 | ||
Zahlungen aus der Pflichtwandelanleihe | |||||
Ausschüttung/Dividende | |||||
Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilseignern | |||||
Gesamtveränderung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit | 0 | 297.043 | -197.956 | -16.415 | |
Veränderungen aus dem Verlust der Beherrschung über Tochterunternehmen | -22.615 | 0 | |||
Veränderung aufgrund der Übernahme der Beherrschung von Tochterunternehmen | 126.721 | -337.448 | |||
Auswirkungen von Wechselkursänderungen | 1.487 | 2.015 | |||
Änderungen des beizulegenden Zeitwertes | 0 | ||||
Sonstige Änderungen bezogen auf finanzielle Verbindlichkeiten | 0 | 127.659 | 95.671 | 39.899 | |
Sonstige Änderungen bezogen auf Eigenkapital | |||||
Bilanz zum 31.12.2023 | 0 | 3.296.541 | 820.539 | 166.451 | |
Derivate | Eigenkapital | ||||||||||||||||
Derivate Vermögenswerte | Derivate Verbindlich- keiten | Grundkapital/ Kapitalrück- lagen | Eigene Aktien | Kumuliertes übriges Eigenkapital | Erwirtschaftete Ergebnisse | Nicht beherrschende Anteile | Gesamt | ||||||||||
-235.983 | 0 | 4.964.320 | -10.149 | -186.200 | -977.748 | 951.329 | 8.673.039 | ||||||||||
1.001.008 | |||||||||||||||||
-762.681 | |||||||||||||||||
67.525 | -268 | 67.257 | |||||||||||||||
-155.654 | |||||||||||||||||
0 | |||||||||||||||||
0 | -19.048 | -19.048 | |||||||||||||||
35 | 1.474 | -3.869 | -2.360 | ||||||||||||||
67.525 | -268 | 0 | 0 | 35 | 1.474 | -22.917 | -128.521 | ||||||||||
47.947 | 0 | 25.332 | |||||||||||||||
31.195 | 2.870 | 0 | -176.661 | ||||||||||||||
-674 | 0 | 4.199 | 7.027 | ||||||||||||||
-119.423 | 179 | -119.244 | |||||||||||||||
109.776 | 22.819 | 395.824 | |||||||||||||||
0 | 6.235 | -180.316 | -35.125 | -209.206 | |||||||||||||
-147.585 | 25.600 | 4.964.320 | -10.149 | -127.784 | -1.156.590 | 893.287 | 8.724.630 | ||||||||||
7. Sonstige Angaben
7.1 Angaben zu Finanzinstrumenten
Immobilienfondsanteile, übrige andere Finanzinstrumente und liquide Mittel.
Wandelanleihen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.
bewertet (Unternehmensanteile), erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertet (Unternehmensanteile) oder zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert.
Derivative Finanzinstrumente werden zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos aus dem operativen Geschäft eingesetzt (siehe 7.2.5).
7.1.1 Klassen und Kategorien von Finanzinstrumenten
IFRS 7 verlangt die Aufgliederung der Finanzinstrumente nach Klassen sowie Überleitungsrechnungen zu den in der Bilanz ausgewiesenen Posten. Die Bildung der Klassen wird vom bilanzierenden Unternehmen selbst bestimmt und ist daher in aller Regel anders als die nach IFRS 9 definierten Kategorien, die zum Zweck der Bewertung der Finanzinstrumente erfasst werden.
Bei der Bestimmung der Klassen wurde den unterschiedlichen Charakteristika der für die IMMOFINANZ Group wesentlichen Finanzinstrumente Rechnung getragen. Dementsprechend wurden ähnliche Finanzinstrumente zu einer Klasse zusammengefasst. Bei der Definition der Klassen wurde ebenfalls auf die Möglichkeit einer leichten Überleitung auf die in der Bilanz ausgewiesenen Posten Rücksicht genommen. Als Ergebnis wurden folgende Klassen definiert: Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Finanzierungsforderungen, Kredite und sonstige Forderungen (inklusive gesperrter liquider Mittel), - Derivate, übrige andere Finanzinstrumente und liquide Mittel auf der Aktivseite sowie Verbindlichkeiten aus Anleihen, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, übrige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Derivate und übrige sonstige Verbindlichkeiten auf der Passivseite.
Neben der Einteilung der Finanzinstrumente in Klassen fordert IFRS 7 die Angabe der Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten nach den Kategorien des IFRS 9. Die nachfolgende Tabelle stellt die Buchwerte und die beizulegenden Zeitwerte der einzelnen finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten für jede einzelne Klasse sowie auch für jede Kategorie nach IFRS 9 dar und leitet diese auf die entsprechenden Bilanzposten über. Da die Bilanzposten „Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen“ sowie „Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten“ sowohl Finanzinstrumente als auch nicht finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten enthalten (z. B. Steuerforderungen), ermöglicht die Spalte „Non-FI“ die vollständige Überleitung auf die Bilanzposten.
Aktiva | FVOCI | FVPL | Buchwert | Beizulegender Zeitwert | |||
Werte in TEUR | Eigenkapital- instrumente | Verpflichtend | AC | Barreserve | Non-FI | 31.12.2023 | 31.12.2023 |
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 0 | 0 | 80.892 | 0 | 0 | 80.892 | 80.892 |
Finanzierungsforderungen | 0 | 0 | 3.932 | 0 | 0 | 3.932 | 3.932 |
Kredite und sonstige Forderungen | 0 | 0 | 135.046 | 0 | 13.812 | 148.858 | 148.858 |
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen | 0 | 0 | 219.870 | 0 | 13.812 | 233.682 | 233.682 |
Derivate | 0 | 147.585 | 0 | 0 | 0 | 147.585 | 147.585 |
Übrige andere Finanz- instrumente | 8.650 | 8.135 | 0 | 0 | 0 | 16.785 | 16.785 |
Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 8.650 | 155.720 | 0 | 0 | 0 | 164.370 | 164.370 |
Liquide Mittel | 0 | 0 | 0 | 697.119 | 0 | 697.119 | 697.119 |
Summe Aktiva | 8.650 | 155.720 | 219.870 | 697.119 | 13.812 | 1.095.171 | 1.095.171 |
Passiva | FVPL | Buchwert | Beizulegender Zeitwert | ||
Werte in TEUR | Verpflichtend | AC | Non-FI | 31.12.2023 | 31.12.2023 |
Anleihen | 0 | 820.539 | 0 | 820.539 | 734.422 |
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 0 | 3.296.541 | 0 | 3.296.541 | 3.263.676 |
Übrige Finanzverbindlichkeiten | 0 | 166.451 | 0 | 166.451 | 164.288 |
Finanzverbindlichkeiten | 0 | 4.283.531 | 0 | 4.283.531 | 4.162.386 |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 0 | 93.122 | 0 | 93.122 | 93.122 |
Derivate | 25.600 | 0 | 0 | 25.600 | 25.600 |
Übrige sonstige Verbindlichkeiten | 0 | 112.467 | 58.762 | 171.229 | 171.229 |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten | 25.600 | 205.589 | 58.762 | 289.951 | 289.951 |
Summe Passiva | 25.600 | 4.489.120 | 58.762 | 4.573.482 | 4.452.337 |
FVOCI: Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertete finanzielle Vermögenswerte
FVPL: Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertende finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten
AC: Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten
Non-FI: Nichtfinanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten
Aktiva | FVOCI | FVPL | Buchwert | Beizulegender Zeitwert | |||
Werte in TEUR | Eigenkapital- instrumente | Verpflichtend | AC | Barreserve | Non-FI | 31.12.2022 | 31.12.2022 |
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 0 | 0 | 73.224 | 0 | 0 | 73.224 | 73.224 |
Finanzierungsforderungen | 0 | 0 | 4.406 | 0 | 0 | 4.406 | 4.406 |
Kredite und sonstige Forderungen | 0 | 0 | 109.779 | 0 | 21.082 | 130.861 | 130.861 |
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen | 0 | 0 | 187.409 | 0 | 21.082 | 208.491 | 208.491 |
Derivate | 0 | 235.983 | 0 | 0 | 0 | 235.983 | 235.983 |
Übrige andere Finanz- instrumente | 7.328 | 8.007 | 0 | 0 | 0 | 15.335 | 15.335 |
Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 7.328 | 243.990 | 0 | 0 | 0 | 251.318 | 251.318 |
Liquide Mittel | 0 | 0 | 0 | 652.750 | 0 | 652.750 | 652.750 |
Summe Aktiva | 7.328 | 243.990 | 187.409 | 652.750 | 21.082 | 1.112.559 | 1.112.559 |
Passiva | FVPL | Buchwert | Beizulegender Zeitwert | ||
Werte in TEUR | Verpflichtend | AC | Non-FI | 31.12.2022 | 31.12.2022 |
Anleihen | 0 | 922.825 | 0 | 922.825 | 878.041 |
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 0 | 2.766.246 | 0 | 2.766.246 | 2.751.666 |
Übrige Finanzverbindlichkeiten | 0 | 478.399 | 0 | 478.399 | 456.013 |
Finanzverbindlichkeiten | 0 | 4.167.470 | 0 | 4.167.470 | 4.085.720 |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 0 | 75.029 | 0 | 75.029 | 75.029 |
Übrige sonstige Verbindlichkeiten | 0 | 90.649 | 90.935 | 181.584 | 181.584 |
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten | 0 | 165.678 | 90.935 | 256.613 | 256.613 |
Summe Passiva | 0 | 4.333.148 | 90.935 | 4.424.083 | 4.342.333 |
FVPL: Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertende finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten
AC: Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten
Non-FI: Nichtfinanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten
Die in der Tabelle angeführten beizulegenden Zeitwerte ergeben sich je nach Klasse aus den Börsenkursen oder werden auf Grundlage anerkannter Bewertungsmethoden ermittelt (siehe 1.46.3).
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind überwiegend als kurzfristig zu sehen bzw. sind unter Berücksichtigung etwaiger Wertberichtigungen angesetzt, weshalb der beizulegende Zeitwert in aller Regel annähernd dem Buchwert entspricht. Gleiches gilt für die liquiden Mittel.
Der beizulegende Zeitwert von Finanzierungsforderungen, Krediten und sonstigen Forderungen sowie jener der übrigen anderen Finanzinstrumente entspricht ebenfalls in aller Regel annähernd dem Buchwert, da
Wertberichtigungen bereits entsprechend wertmindernd berücksichtigt worden sind.
Wertberichtigungen bereits entsprechend wertmindernd berücksichtigt worden sind.
Die in obiger Tabelle dargestellten beizulegenden Zeitwerte für die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten errechnen sich als Barwert der künftigen Zinszahlungen und Tilgungen. Im Diskontierungszinssatz ist eine Marge für das eigene Kreditrisiko berücksichtigt, weshalb diese Bewertungstechnik der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts jener der Stufe 3 nach IFRS 13 entspricht. Zur Methodik der Bestimmung des Debt Value Adjustments siehe 1.46.3. Für die Barwertberechnung der dargestellten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden die Diskontierungssätze gemäß der folgenden Aufstellung angenommen, welche sich aus den Marktzinssätzen zum 31. Dezember 2023 und den durchschnittlichen Credit Spreads der zum Bilanzstichtag eingegangenen Kreditverbindlichkeiten ergeben.
2023 | ||
Diskontierungssätze ab | Min | Max |
1.1.2024 | 3,542% | 5,042% |
1.1.2025 | 3,134% | 4,634% |
1.1.2026 | 3,714% | 5,214% |
1.1.2027 | 3,629% | 5,129% |
1.1.2028 | 3,606% | 5,106% |
1.1.2029 | 3,611% | 5,111% |
1.1.2030 | 3,625% | 5,125% |
1.1.2031 | 3,651% | 5,151% |
1.1.2032 | 3,679% | 5,179% |
1.1.2033 | 3,713% | 5,213% |
Der beizulegende Zeitwert für die Anleihen ergibt sich aus dem Börsenkurs oder dem Barwert der künftigen Zinszahlungen im Fall von nicht aktiven Märkten, jener der übrigen sonstigen Verbindlichkeiten entspricht im Fall von Finanzierungsverbindlichkeiten dem Barwert, sonst dem Buchwert.
7.1.2 Nettogewinne und -verluste
Die Nettogewinne und -verluste, die gemäß IFRS 7 für die nach IFRS 9 definierten Kategorien von Finanzinstrumenten darzustellen sind, setzen sich wie folgt zusammen:
31.12.2023 | ||||
Werte in TEUR | Fair-Value- Bewertung | Ergebnis aus Abgang bzw. Rückkauf | Sonstige Gewinne bzw. Verluste | Nettogewinn/ -verlust |
FVOCI | 1.187 | 0 | 535 | 1.722 |
davon in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst | 0 | 0 | 535 | 535 |
davon designiert und im sonstigen Ergebnis erfasst | 1.187 | 0 | 0 | 1.187 |
FA-FVPL | -119.029 | 0 | 484 | -118.545 |
davon verpflichtend | -119.029 | 0 | 484 | -118.545 |
FL-FVPL | 49 | 0 | 0 | 49 |
davon verpflichtend | 49 | 0 | 0 | 49 |
FL-AC | 0 | 0 | -1.604 | -1.604 |
FVOCI: Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertete finanzielle Vermögenswerte
FA-FVPL/FL-FVPL: Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewertende finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten
FA-AC/FL-AC: Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Vermögenswerte/Verbindlichkeiten
31.12.2022 | ||||
Werte in TEUR | Fair-Value- Bewertung | Ergebnis aus Abgang bzw. Rückkauf | Sonstige Gewinne bzw. Verluste | Nettogewinn/ -verlust |
FVOCI | -2.537 | 0 | 0 | -2.537 |
davon im sonstigen Ergebnis erfasst | -2.537 | 0 | 0 | -2.537 |
FA-FVPL | 156.263 | 0 | 797 | 157.060 |
davon verpflichtend | 156.263 | 0 | 797 | 157.060 |
FL-AC | 0 | -5.580 | -750 | -6.330 |
Für Informationen zum Zinsaufwand und Zinsertrag siehe 1.43.
7.1.3 Bemessungshierarchie der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten
Im Folgenden werden jene Finanzinstrumente, die in der Bilanz zum beizulegenden Zeitwert bewertet wurden, analysiert. Für diese Zwecke wurde eine hierarchische Einstufung in die Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 vorgenommen. Diese umfasst die folgenden Stufen:
- – Stufe 1: Preisnotierung für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten auf einem aktiven Markt (ohne Anpassung)
- – Stufe 2: Inputs, die für Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten entweder direkt (z. B. als Preise) oder indirekt (z. B. abgeleitet von Preisen) beobachtbar sind und nicht unter Stufe 1 fallen
- – Stufe 3: Inputs für Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten, die nicht auf am Markt beobachtbaren Daten basieren
31.12.2023 | ||||
Werte in TEUR | Stufe 1 | Stufe 2 | Stufe 3 | Gesamt |
Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte | ||||
Übrige andere Finanzinstrumente | ‑ | ‑ | 8.650 | 8.650 |
Ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte | ||||
Derivate | ‑ | ‑ | 147.585 | 147.585 |
Übrige andere Finanzinstrumente | 8.043 | ‑ | 92 | 8.135 |
Ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten | ||||
Derivate | ‑ | ‑ | 25.600 | 25.600 |
31.12.2022 | ||||
Werte in TEUR | Stufe 1 | Stufe 2 | Stufe 3 | Gesamt |
Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte | ||||
Übrige andere Finanzinstrumente | ‑ | ‑ | 7.328 | 7.328 |
Ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte | ||||
Derivate | ‑ | ‑ | 235.983 | 235.983 |
Übrige andere Finanzinstrumente | 7.618 | ‑ | 389 | 8.007 |
Eine Überleitungsrechnung von den Eröffnungs- zu den Schlusswerten von Finanzinstrumenten, die nach
Stufe 3 ermittelt wurden, stellt sich wie folgt dar:
Stufe 3 ermittelt wurden, stellt sich wie folgt dar:
Immobilienfondsanteile | Derivate | Übrige andere Finanzinstrumente | Summe | |||||
Werte in TEUR | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
Anfangsbestand | 0 | 1.466 | 235.983 | 96 | 7.717 | 4.972 | 243.700 | 6.534 |
In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst | 0 | -1.154 | -119.244 | 156.734 | -162 | -21 | -119.406 | 155.559 |
Im sonstigen Ergebnis erfasst | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.187 | -2.537 | 1.187 | -2.537 |
Zugänge | 0 | 0 | 34.066 | 92.954 | 0 | 5.303 | 34.066 | 98.257 |
Abgänge | 0 | -312 | -28.820 | -13.801 | 0 | 0 | -28.820 | -14.113 |
Endbestand | 0 | 0 | 121.985 | 235.983 | 8.742 | 7.717 | 130.727 | 243.700 |
Die Bewertungsverfahren und bewertungsrelevanten Inputfaktoren bei der Ermittlung beizulegender Zeitwerte von wesentlichen Finanzinstrumenten der Stufe 3 sind wie folgt:
Stufe | Finanzinstrumente | Bewertungsverfahren | Wesentliche Inputfaktoren | Wesentliche, nicht beobachtbare Inputfaktoren |
3 | Derivate (Zinsswaps) | Kapitalwertorientierte Verfahren | Am Markt beobachtbare Zinskurven, Ausfallwahrscheinlichkeiten, Ausfallquoten, Aushaftung zum Ausfallzeitpunkt | Kreditmarge: 1,50% bis 2,50% |
Die IMMOFINANZ Group berechnet den beizulegenden Zeitwert der Derivate durch die Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme auf Basis kapitalwertorientierter Bewertungsverfahren. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve ermittelt. Zur Berechnung des Credit Value Adjustments (CVA) und des Debt Value Adjustments (DVA) sind folgende drei Parameter notwendig: Ausfallwahrscheinlichkeit (Probability of Default, PD), Ausfallquote (Loss Given Default, LGD) und die Aushaftung zum Ausfallzeitpunkt (Exposure at Default, EAD). Die Ausfallwahrscheinlichkeit wird aus Credit-default-swaps Spreads (CDS Spreads) des jeweiligen Kontrahenten abgeleitet. Sind die beizulegenden Zeitwerte der Derivate positiv, stellen sie eine Forderung für die IMMOFINANZ Group dar, und somit wird eine CVA-Ermittlung für diesen Forderungsbetrag vorgenommen. Hierzu werden die Ausfallwahrscheinlichkeiten der Kontrahenten benötigt. Die IMMOFINANZ Group kontrahiert mit über fünfzehn Finanzinstituten. Für eine große Anzahl sind am Markt beobachtbare CDS Spreads verfügbar. In den Ausnahmefällen der Nichtverfügbarkeit wurden durchschnittliche Branchen-Benchmarks herangezogen. In der Bemessungshierarchie für beizulegende Zeitwerte entsprechen diese Inputfaktoren der Stufe 1 und 2. Sind die beizulegenden Zeitwerte der Derivate negativ, stellen sie eine Verbindlichkeit für die IMMOFINANZ Group dar, und somit wird eine DVA-Ermittlung für diese Verbindlichkeit vorgenommen. In diesem Fall muss die eigene Ausfallwahrscheinlichkeit ermittelt werden. Die IMMOFINANZ Group schließt Derivate zum Großteil auf der Ebene der die Immobilien bewirtschaftenden Objektgesellschaften ab. Für diese gibt es weder am Markt beobachtbare CDS Spreads, noch lassen sich für diese Benchmarks finden. Als Schätzer für CDS Spreads werden daher Kreditmargen herangezogen, aus denen die Ausfallwahrscheinlichkeit abgeleitet wird. In die Ermittlung der Kreditmargen fließen Informationen aus unterschriebenen Kreditverträgen und Term Sheets sowie indikative Kreditmargenangebote von Banken unter Berücksichtigung der jeweiligen Länder und Assetklassen ein. Zusätzlich werden die ermittelten Kreditmargen über externe Marktberichte plausibilisiert. Das Ergebnis sind marktkonforme Kreditmargen, die als Schätzer für die Bewertung des Eigenbonitätsrisikos herangezogen werden können. In der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 entsprechen diese Inputfaktoren der Stufe 3. Die Ausfallquote (LGD) ist jener relative Wert, der zum Zeitpunkt des Ausfalls verloren geht. Die IMMOFINANZ Group hat zur Berechnung des CVA und DVA eine marktübliche Ausfallquote herangezogen. Die Aushaftung zum Ausfallzeitpunkt ist jener Wert, der die erwartete Höhe der Forderung oder Verbindlichkeit zum Zeitpunkt des Ausfalls ausdrückt. Die Berechnung der Aushaftung zum Ausfallzeitpunkt erfolgt über eine Monte-Carlo-Simulation.
Bei kapitalwertorientierten Verfahren führt eine Erhöhung des Diskontierungszinssatzes, des Exit Yields oder der Kontrahenten-CDS-Werte zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts, während eine Verringerung dieser Inputfaktoren den beizulegenden Zeitwert erhöht.
Bei der Bewertung des Ausfallrisikos fließen Ausfallwahrscheinlichkeiten, Annahmen über Ausfallquoten
sowie die zum Zeitpunkt des angenommenen Ausfalls aushaftenden Beträge ein. Eine Erhöhung der Ausfallwahrscheinlichkeit und der Ausfallquote führt bei einem Derivat mit positivem Aushaftungsbetrag (Forderung) zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts, bei einem Derivat mit negativem aushaftendem Betrag (Verbindlichkeit) zu einer Verminderung der Verbindlichkeit; ein Sinken der Ausfallwahrscheinlichkeit und
-quote führt zum gegenteiligen Effekt.
sowie die zum Zeitpunkt des angenommenen Ausfalls aushaftenden Beträge ein. Eine Erhöhung der Ausfallwahrscheinlichkeit und der Ausfallquote führt bei einem Derivat mit positivem Aushaftungsbetrag (Forderung) zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts, bei einem Derivat mit negativem aushaftendem Betrag (Verbindlichkeit) zu einer Verminderung der Verbindlichkeit; ein Sinken der Ausfallwahrscheinlichkeit und
-quote führt zum gegenteiligen Effekt.
7.1.4 Gegebene Sicherheiten
Im Rahmen von Projektfinanzierungen werden üblicherweise von den einzelnen Konzernunternehmen Sicherheiten für die Kreditverbindlichkeiten gestellt. Die Finanzierungen erfolgen im Regelfall individuell auf Projektebene. Zur Absicherung der Kreditverbindlichkeiten steht der Bank ein Paket an Sicherheiten zur Verfügung, die diese im Fall einer Fälligstellung zur Befriedigung ihrer Forderungen heranziehen kann. Das Sicherheitenpaket kann folgende Besicherungen umfassen:
- – Hypotheken auf Grundstücke und Immobilien
- – Verpfändung der Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft
- – Verpfändung von Forderungen (aus Mietverträgen, Versicherungsverträgen, Property-Management-Verträgen usw.)
- – Verpfändung von Bankkonten (Mieteingangskonten bzw. weitere projektrelevante Konten)
- – Wechsel
- – Anteile an Tochterunternehmen
Die Konditionen, Art und Umfang der Sicherheiten werden einzeln (pro Unternehmen und Immobilie)
vereinbart und sind vom Volumen, der Höhe und der Laufzeit der Kreditverbindlichkeit abhängig.
vereinbart und sind vom Volumen, der Höhe und der Laufzeit der Kreditverbindlichkeit abhängig.
Für Fremdfinanzierungen i. H. v. EUR 3.420,4 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 2.899,3 Mio.) wurde Immobilienvermögen mit einem Buchwert von EUR 6.562,8 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 6.257,2 Mio.) als Sicherstellung verpfändet.
Zum 31. Dezember 2023 war keine von den in Bau befindlichen Immobilien als Sicherheit verpfändet (31. Dezember 2022: Gesamtbuchwert der Sicherheit i. H. v. EUR 72,3 Mio., Fremdfinanzierung i. H. v. EUR 30,1 Mio.).
Für Immobilienfinanzierungen der IMMOFINANZ Group dienen zusätzlich zu den hypothekarischen Besicherungen in 77 Fällen (31. Dezember 2022: 50 Fälle) die Anteile am jeweiligen Tochterunternehmen als Besicherung. Die Verfügungsbeschränkung endet entweder durch Tilgung der zugehörigen Finanzverbindlichkeit oder durch Beibringung anderer Sicherheiten.
Im Geschäftsjahr 2023 bzw. in den vorangegangenen Geschäftsjahren hat die IMMOFINANZ Group Haftungen bzw. Garantien zugunsten Dritter mit einem maximalen Risiko i. H. v. EUR 15,6 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 12,6 Mio.) übernommen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieser Eventualverbindlichkeiten ist an die
Erfüllung bzw. Nichterfüllung zukünftiger Bedingungen geknüpft und wurde zum Bilanzstichtag als gering
eingeschätzt.
Erfüllung bzw. Nichterfüllung zukünftiger Bedingungen geknüpft und wurde zum Bilanzstichtag als gering
eingeschätzt.
7.2 Finanzielles Risikomanagement
7.2.1 Allgemeines
Die IMMOFINANZ hat in die operativen Abläufe und Berichtswege ein aktives Risikomanagementsystem integriert. Dieses ermöglicht bei Risiken ein frühzeitiges Gegensteuern und wirkt sich unmittelbar auf strategische Entscheidungen und operative Prozesse aus. Interne Richtlinien, Reportingsysteme und Kontrollmechanismen, die eine Überwachung, Bewertung und Steuerung der Risiken des operativen Geschäfts ermöglichen, sind im gesamten Unternehmen etabliert. Organisatorisch ist das Risikomanagement dem Vorstand als Stabsstelle zugeordnet. Diese überwacht bereichsunabhängig die Unternehmensrisiken, aggregiert Risikodaten und -berichte und unterstützt die Bereichs- und Länderorganisationen aktiv bei der Identifikation von Risiken und dem Einleiten wirtschaftlich geeigneter Gegenmaßnahmen. Auf Ebene der Bereichs- und Länderorganisationen wird das Risikomanagement vom jeweiligen Bereichsleiter oder Country Manager wahrgenommen. Mindestens einmal pro Quartal kommunizieren die Bereichsleiter und Country Manager ihre Risikolage an den Vorstand; akute Risiken werden unmittelbar an den Vorstand berichtet. Zusätzlich verbessert die IMMOFINANZ zur Früherkennung und Überwachung von Risiken das Interne Kontrollsystem (IKS) laufend. Das IKS wird im Lagebericht beschrieben.
Die IMMOFINANZ Group ist als international tätiges Unternehmen verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Die bedeutendsten finanziellen Risiken für den Konzern ergeben sich aus möglichen Änderungen von Fremdwährungskursen und Zinssätzen sowie aus der Verschlechterung der Bonität und Zahlungsfähigkeit von Kunden und Geschäftspartnern.
7.2.2 Ausfall- bzw. Kreditrisiko
Ausfall- bzw. Kreditrisiken ergeben sich, wenn ein Vertragspartner der IMMOFINANZ Group seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und infolgedessen ein finanzieller Schaden für die Gruppe droht. Das maximale Risiko
entspricht den Buchwerten der auf der Aktivseite ausgewiesenen Bilanzposten. Ausfallrisiken wird durch entsprechende Wertberichtigungen Rechnung getragen.
entspricht den Buchwerten der auf der Aktivseite ausgewiesenen Bilanzposten. Ausfallrisiken wird durch entsprechende Wertberichtigungen Rechnung getragen.
Das Hauptsteuerungsinstrument in diesem Bereich ist die permanente Evaluierung der Bonität der Vertragspartner. Die IMMOFINANZ Group arbeitet in diversen Entwicklungsprojekten mit lokalen Projektentwicklern zusammen. Aufgrund dieser Kooperationen ist die IMMOFINANZ Group dem Risiko ausgesetzt, dass Geschäftspartner ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht oder nicht zeitgerecht nachkommen. Mit einer entsprechenden Vertragsgestaltung wird diesem Risiko begegnet. So sind beispielsweise Strafzahlungen und Entschädigungsleistungen bei nicht vertragskonformer Erfüllung vorgesehen. Ferner werden Tätigkeiten und Zielerreichung vom Development laufend überprüft.
Das Ausfallrisiko bei Forderungen gegenüber Mietern ist im Allgemeinen gering. Von den Mietern wird regelmäßig eine liquiditätsnahe Sicherheit – bei Wohnimmobilien sind dies zumeist Barkautionen, bei Gewerbeimmobilien Bankgarantien oder Barkautionen – verlangt. Außerdem wird die Bonität der Mieter laufend überprüft. Sofern bei den Forderungen ein erhöhtes Ausfallrisiko besteht, wird dies bei der Ermittlung der Einzelwertberichtigungen entsprechend berücksichtigt.
Das Ausfallrisiko bei Forderungen gegenüber Banken ist ebenfalls als gering einzustufen, da sämtliche Finanzgeschäfte mit Finanzinstituten guter Bonität abgeschlossen werden. Das Kontrahenten- und Konzentrationsrisiko wird durch ein laufendes Monitoring, fixe Veranlagungslimits und Diversifikation der Finanzinstitute gering gehalten. Dabei werden auch Banken einer Bankengruppe aggregiert betrachtet und mit einer gemeinsamen Ausfallswahrscheinlichkeit beurteilt. Die Forderungen werden addiert und stehen entsprechenden Limiten gegenüber.
Ein Ausfallereignis wird angenommen, wenn nicht erwartet wird, dass der Schuldner seinen Kreditverpflichtungen in voller Höhe nachkommt. Eine Abschreibung (Ausbuchung) der Forderung wird dann vorgenommen, wenn die Forderung mehr als 365 Tage überfällig ist und keine Einbringungsmaßnahmen mehr erfolgen oder die Forderung zur Gänze als uneinbringlich angesehen wird, auch wenn sie noch nicht länger als ein Jahr überfällig ist.
Die finanziellen Forderungen werden in der IMMOFINANZ Group nach folgenden Klassen von Finanzinstrumenten eingeteilt:
- – Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
- – Finanzierungsforderungen
- – Kredite und sonstige Forderungen
Im Folgenden werden eine zusammenfassende Darstellung der zum Bilanzstichtag für die jeweiligen Forderungskategorien bestehenden Bruttoforderungen, die gebuchten Wertminderungen und die sich daraus ergebenden Nettoforderungen, eine Überleitungsrechnung vom Anfangsbestand zum Endbestand der Wertberichtigungsbeträge sowie erklärende Erläuterungen zur Bildung der Wertberichtigungen für jede der drei Forderungsklassen gegeben.
2023 | 2022 | |||||
Werte in TEUR | Brutto- forderung | Wertminderung | Nettoforderung | Brutto- forderung | Wertminderung | Nettoforderung |
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 99.990 | -19.098 | 80.892 | 88.075 | -14.851 | 73.224 |
Finanzierungsforderungen | 7.767 | -3.835 | 3.932 | 8.241 | -3.835 | 4.406 |
Kredite und sonstige Forderungen | 141.901 | -6.855 | 135.046 | 123.404 | -13.625 | 109.779 |
Summe | 249.658 | -29.788 | 219.870 | 219.720 | -32.311 | 187.409 |
Wertberichtigungen für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Anfangsbestand | -14.851 | -13.248 |
Währungsänderungen | -686 | 52 |
Zugänge infolge des Erwerbs von Tochterunternehmen | -205 | -3.669 |
Ausbuchung | 2.362 | 5.776 |
Neubewertung | -6.284 | -3.753 |
Umbuchungen und sonstige Entwicklungen | 566 | -9 |
Endbestand | -19.098 | -14.851 |
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in der IMMOFINANZ Group bestehen aus Mietforderungen, Betriebskostenforderungen und Forderungen aus Verkäufen von Immobilienvorräten. Zur Berechnung der Wertminderung wird für alle diese Forderungen das vereinfachte Verfahren gemäß IFRS 9.5.5.15 angewendet, wonach sowohl beim erstmaligen Ansatz als auch in den Folgeperioden eine Risikovorsorge in Höhe der über die Gesamtlaufzeit erwarteten Kreditverluste zu erfassen ist. Die Anwendung des vereinfachten Verfahrens ergibt sich für Mietforderungen, die Forderungen aus Leasingverhältnissen darstellen, aus der Anwendung des Wahlrechts. Die restlichen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen fallen in den Anwendungsbereich des IFRS 15 und enthalten keine wesentlichen Finanzierungskomponenten. Die Anwendung des vereinfachten Verfahrens ergibt sich damit zwingend.
Im Folgenden werden für die Miet- und Betriebskostenforderungen die Bruttoforderungen und Wertminderungen entsprechend ihrer Überfälligkeitsdauer zum 31. Dezember 2023 dargestellt sowie die durchschnittliche Wertminderung in Prozent in Relation zur durchschnittlichen Überfälligkeitsdauer für die Stichtage 31. Dezember 2018, 2019, 2021 und 2022 (2020 wurde aufgrund der Verzerrungen durch die Covid-19-Pandemie nicht in den Vergleichswert einbezogen):
Werte in TEUR | Brutto- forderung | Wertminderung | Wertminderung in % | Wertminderung in % Durchschnitt Vorjahre |
Nicht fällig bis 90 Tage überfällig | 79.459 | -3.553 | 4,47% | 3,50% |
91- 365 Tage überfällig | 7.798 | -4.049 | 51,93% | 57,72% |
Über 365 Tage überfällig | 12.734 | -11.499 | 90,31% | 97,12% |
Endbestand | 99.990 | -19.102 | ||
Wertberichtigung für Finanzierungsforderungen
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Anfangsbestand | -3.835 | -3.835 |
Endbestand | -3.835 | -3.835 |
Die Finanzierungsforderungen sind in der Hauptsache Finanzierungen von Objektgesellschaften, die durch Immobilien und Rückflüsse aus den Immobilien besichert sind, weshalb für diese im Wesentlichen keine Wertminderung einzustellen war. Die in der Tabelle dargestellte Wertberichtigung betrifft ausschließlich eine bereits zu 100% wertberichtigte Forderung.
Wertberichtigungen für Kredite und sonstige Forderungen
2023 | 2022 | |||||
Werte in TEUR | Erwarteter 12-Monats-Kreditverlust | Über die Laufzeit erwarteter Kreditverlust – beeinträchtigte Bonität | Gesamt | Erwarteter 12-Monats-Kreditverlust | Über die Laufzeit erwarteter Kreditverlust – beeinträchtigte Bonität | Gesamt |
Anfangsbestand | -41 | -13.584 | -13.625 | -11 | -2.573 | -2.584 |
Währungsänderungen | 0 | 0 | 0 | 0 | 13 | 13 |
Ausbuchung | 0 | 739 | 739 | 0 | 2.867 | 2.867 |
Neubewertung | 37 | 6.184 | 6.221 | -30 | -13.891 | -13.921 |
Umbuchungen und sonstige Entwicklungen | 0 | -190 | -190 | 0 | 0 | 0 |
Endbestand | -4 | -6.851 | -6.855 | -41 | -13.584 | -13.625 |
Die größte Position der unter den sonstigen Forderungen ausgewiesenen Vermögenswerte machen die gesperrten liquiden Mittel aus. Für diese Guthaben bei Kreditinstituten besteht nur ein geringes Ausfallrisiko, wonach davon ausgegangen wird, dass sich das Ausfallrisiko seit dem erstmaligen Ansatz nicht signifikant erhöht hat. Nach IFRS 9 wird daher der Kreditverlust ermittelt, dessen Eintritt innerhalb der nächsten zwölf Monate erwartet wird. Für die restlichen sonstigen Forderungen war aufgrund von Besicherungen entweder keine Wertminderung zu bilden bzw. wurde eine Wertminderung aufgrund eines angenommenen Ausfallereignisses gebildet und somit in Höhe des über die Gesamtlaufzeit des Finanzinstruments erwarteten Verlusts.
7.2.3 Liquiditätsrisiko
Liquiditätsrisiken werden durch sorgfältige Planung mit regelmäßigen Abweichungsanalysen minimiert. Ein täglich betriebenes Liquiditätsmanagement stellt sicher, dass die operativ eingegangenen Verpflichtungen erfüllt und Mittel optimal veranlagt werden sowie die Flexibilität für kurzfristige Akquisitionschancen gewahrt bleibt.
Daneben setzt die IMMOFINANZ Group auf langfristige Finanzierungen, bei denen die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Immobilien (Interest Coverage Ratio, Debt Service Coverage Ratio) und deren Zeitwerte (Loan-to-value Ratio) durch entsprechende Kreditvertragsklauseln berücksichtigt werden.
Um Kostenüberschreitungen und einen damit verbundenen überhöhten Liquiditätsabfluss zu vermeiden, führt die IMMOFINANZ Group bei Entwicklungsprojekten und Instandhaltungsmaßnahmen kontinuierliche Budget- bzw. Baufortschrittsüberwachungen durch.
Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Fälligkeitsanalyse nicht derivativer und derivativer finanzieller Verbindlichkeiten auf Basis vertraglich vorgesehener Mittelabflüsse. Darin sind insbesondere laufende und endfällige Rückzahlungsbeträge aus Finanzverbindlichkeiten, Zinszahlungen sowie die Nettozahlungen aus Derivaten enthalten. Aufgrund der stark positiven Entwicklung der Marktwerte der Derivate während des Geschäftsjahres 2022 bestanden zum 31. Dezember 2022 keine derivativen finanziellen Verbindlichkeiten.
Werte in TEUR | Mittelabflüsse (-)/Mittelzuflüsse (+) unter 1 Jahr | Mittelabflüsse (-)/Mittelzuflüsse (+) zwischen 1 und 5 Jahren | Mittelabflüsse (-)/Mittelzuflüsse (+) über 5 Jahre | Summe | Buchwert zum 31.12.2023 |
Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen | -121.270 | -671.854 | -154.879 | -948.003 | 820.539 |
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | -269.389 | -3.047.534 | -495.306 | -3.812.229 | 3.296.541 |
Übrige | -221.819 | -79.492 | -156.430 | -457.741 | 372.040 |
Summe nicht derivative finanzielle Verbindlichkeiten | -612.478 | -3.798.880 | -806.615 | -5.217.973 | 4.489.120 |
Derivative Finanzinstrumente (Nettoposition) | 42.417 | 89.732 | 11.560 | 143.709 | 121.985 |
Werte in TEUR | Mittelabflüsse (-)/Mittelzuflüsse (+) unter 1 Jahr | Mittelabflüsse (-)/Mittelzuflüsse (+) zwischen 1 und 5 Jahren | Mittelabflüsse (-)/Mittelzuflüsse (+) über 5 Jahre | Summe | Buchwert zum 31.12.2022 |
Verbindlichkeiten aus der Begebung von Anleihen | -209.114 | -622.328 | -229.995 | -1.061.437 | 922.825 |
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | -447.142 | -2.071.041 | -792.194 | -3.310.377 | 2.766.246 |
Übrige | -161.730 | -205.991 | -502.307 | -870.028 | 644.077 |
Summe nicht derivative finanzielle Verbindlichkeiten | -817.986 | -2.899.360 | -1.524.496 | -5.241.842 | 4.333.148 |
Summe | -817.986 | -2.899.360 | -1.524.496 | -5.241.842 | 4.333.148 |
In den übrigen nicht derivativen finanziellen Verbindlichkeiten sind u. a. Verbindlichkeiten gegenüber der CPI Property Group, Verbindlichkeiten aus Leasingverträgen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und Verbindlichkeiten aus erhaltenen Kautionen enthalten.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten der IMMOFINANZ Group sind sowohl regional als auch nach Kontrahenten breit gestreut, sodass die Exposition gegenüber einer geänderten Risikopolitik einzelner Kreditinstitute als gering angesehen werden kann.
Am 09.06.2021 wurde zwischen der Czech Property Investments, a.s, (CPI CZ), der CPI FIM S.A. (CPI FIM) – beides 100 %-ige Tochtergesellschaften CPI Property Group S.A. (CPI PG) – und der UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia a.s. (UniCredit) ein Kreditvertrag über EUR 213.235.000 abgeschlossen.
Die Finanzierung steht im Zusammenhang mit den im vierten Quartal 2023 von der CPI Property Group S.A. im Rahmen von Share Deals erworbenen Immobilien. Im Zuge der Erwerbstransaktion erklärte sich die SC Czech AHG, s.r.o. (S IMMO CZ) - eine 100%-ige indirekte Tochtergesellschaft der S IMMO AG - mit Wirkung vom 23.11.2023 bereit, Mitschuldnerin zu werden und die Bedingungen des Facility Agreements als Kreditnehmerin zu akzeptieren sowie mit der CPI CZ und der CPI FIM gesamtschuldnerisch zu haften.
Folglich ist die S IMMO CZ in erster Linie für die Rückzahlung des Darlehens, die Zahlung der Zinsen für das Darlehen sowie für alle anderen Zahlungsverpflichtungen aus dem Facility Agreement verantwortlich. Dementsprechend ist die bestehende Darlehensverbindlichkeit auch zur Gänze im Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group bilanziert; es besteht keine Haftung für von der CPI CZ oder der CPI FIM S.A. erfasste Darlehensverbindlichkeiten. Auf Grund der gesamtschuldnerischen Haftung für dieses Darlehen sowie im Darlehensvertrag vereinbarten Cross-Default-Klauseln ist die S IMMO CZ insofern dem Risiko eines möglichen Ausfalls/einer möglichen Insolvenz entweder von der CPI CZ oder von der CPI FIM ausgesetzt, als dass die finanzierende Bank das Darlehen in diesem Fall fällig stellen könnte. Ein solches Risiko ist jedoch als eher gering einzuschätzen, da die S IMMO CZ alle Rechte hat, einen möglichen Ausfall auf Seiten der CPI CZ/CPI FIM zu beheben (die Cross-Default-Klausel in der Darlehensvereinbarung ist auf die CPI CZ und die CPI FIM beschränkt). Darüber hinaus ist jeder Schaden, der der S IMMO CZ aus einem solchen möglichen Ausfall entsteht, durch eine Garantie auf erstes Anfordern abgesichert, die von der Muttergesellschaft CPI PG ausgestellt wurde.
7.2.4 Fremdwährungsrisiko
Die IMMOFINANZ Group ist Fremdwährungsrisiken in unterschiedlicher bilanzieller und zahlungswirksamer Ausprägung ausgesetzt. Zum einen können Wechselkursveränderungen die Ertragslage beeinflussen, und zum anderen beeinflussen diese die Vermögenslage des Konzerns.
Auswirkung auf die Vermögens- und Ertragslage
Die einzelnen Konzernunternehmen erfassen Geschäftsfälle in einer von ihrer funktionalen Währung abweichenden Währung mit dem Devisenmittelkurs am Tag der jeweiligen Transaktion. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Verbindlichkeiten erfolgt mit dem an diesem Tag gültigen Devisenmittelkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr ergebniswirksam erfasst.
Zum 31. Dezember 2023 bestanden Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ausschließlich in Euro.
Dem Risiko der Wertminderung von Bankguthaben und Barbeständen in Fremdwährung wird durch ehestmögliche Konvertierung in Euro begegnet.
Zur Steuerung des strukturell geringen Fremdwährungsrisikos werden fallweise derivative Finanzinstrumente herangezogen. Die derivativen Finanzinstrumente, welche die IMMOFINANZ Group zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos verwendet, werden als freistehende Derivate und nicht als Sicherungsinstrumente bilanziert; Hedge Accounting im Sinne von IFRS 9 wird nicht angewandt. Die Bewertung der freistehenden Derivate erfolgt somit ergebniswirksam in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung.
Zum Bilanzstichtag waren keine Derivate zur Absicherung des Fremdwährungsrisikos im Bestand.
Die liquiden Mittel verteilen sich wie folgt auf die unterschiedlichen Währungen:
Werte in TEUR | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
EUR | 581.691 | 552.806 |
PLN | 36.205 | 33.186 |
RON | 26.751 | 32.956 |
HUF | 32.353 | 17.790 |
CZK | 8.490 | 6.578 |
RSD | 11.585 | 5.328 |
Sonstige | 44 | 4.106 |
Summe | 697.119 | 652.750 |
7.2.5 Zinsänderungsrisiko
Die IMMOFINANZ Group ist als international agierendes Unternehmen den Zinsänderungsrisiken in den jeweiligen Immobilienteilmärkten ausgesetzt. Zinserhöhungen können das Ergebnis des Konzerns in Form von höheren Zinsaufwendungen für bestehende variable Finanzierungen beeinflussen.
Eine Änderung des Zinssatzes hat im Fall von variabel verzinsten Finanzierungen eine unmittelbare Auswirkung auf das Finanzergebnis des Unternehmens. Die IMMOFINANZ Group limitiert das Risiko steigender Zinsen, die zu höheren Zinsaufwendungen und zu einer Verschlechterung des Finanzergebnisses führen würden, durch den Einsatz von fix verzinsten Finanzierungsverträgen und derivativen Finanzinstrumenten (v. a. Swaps). Diese derivativen Finanzinstrumente werden als freistehende Derivate und nicht als Sicherungsinstrumente im Sinne von IFRS 9 bilanziert.
Die Art der Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten stellt sich wie folgt dar:
Werte in TEUR | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
Fix verzinste Finanzverbindlichkeiten | 986.990 | 1.063.776 |
Variabel verzinste Finanzverbindlichkeiten | 3.296.541 | 3.103.694 |
Summe verzinste Finanzverbindlichkeiten | 4.283.531 | 4.167.470 |
Von den variabel verzinsten Finanzverbindlichkeiten ist ein Nominale i. H. v. EUR 3.088,4 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 2.561,1 Mio.) durch Zinsswaps abgesichert, wodurch aus dem Gesamtzinseffekt von Finanzverbindlichkeit und Derivat eine fixe Verzinsung resultiert. Finanzverbindlichkeiten mit einem Nominale i. H. v. EUR 19,9 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 139,9 Mio.) sind durch Caps abgesichert.
Folgende Tabelle zeigt die beizulegenden Zeitwerte und Konditionen sämtlicher zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos erworbener und zum Bilanzstichtag bestehender derivativer Finanzinstrumente:
Typ | Referenzwert 31.12.2023 in TEUR | Beizulegender Zeitwert inkl. Zinsen in TEUR 1 | Fälligkeit | |
Zinssatz kleiner oder gleich 0,00% | Zins-Swap | 41.720 | 1.827 | 2025 |
Zins-Swap | 252.134 | 16.920 | 2026 | |
Zins-Swap | 212.118 | 16.545 | 2027 | |
Zins-Swap | 331.345 | 31.563 | 2028 | |
Zins-Swap | 21.505 | 2.959 | 2030 | |
Anzahl der Derivate: 24 | 858.822 | 69.814 | ||
Zinssatz größer 0,00% bis 1,00% | Zins-Swap | 223.950 | 7.492 | 2025 |
Zins-Swap | 139.488 | 5.897 | 2026 | |
Zins-Swap | 38.612 | 1.913 | 2027 | |
Zins-Swap | 171.931 | 14.222 | 2028 | |
Zins-Swap | 53.675 | 3.967 | 2029 | |
Zins-Swap | 35.576 | 3.674 | 2030 | |
Zins-Swap | 11.250 | 1.492 | 2031 | |
Zins-Swap | 111.600 | 17.106 | 2034 | |
Anzahl der Derivate: 27 | 786.082 | 55.763 | ||
Zinssatz größer 1,00% | Zins-Swap | 10.000 | 217 | 2024 |
Zins-Swap | 85.000 | 2.130 | 2025 | |
Zins-Swap | 32.766 | -582 | 2026 | |
Zins-Swap | 538.351 | 5.068 | 2027 | |
Zins-Swap | 403.043 | -8.707 | 2028 | |
Zins-Swap | 100.025 | 277 | 2029 | |
Zins-Swap | 107.800 | 1.472 | 2032 | |
Zins-Swap | 166.500 | -2.247 | 2033 | |
Anzahl der Derivate: 76 | 1.443.485 | -2.372 | ||
Zinssatz größer 1,00% | Zins-CAP | 10.000 | 35 | 2024 |
Zins-CAP | 9.931 | 124 | 2026 | |
Anzahl der Derivate: 2 | 19.931 | 159 | ||
Summe der Derivate: 1292 | 3.108.320 | 123.364 | ||
1 Der beizulegende Zeitwert ist inklusive eines Kreditrisikoaufschlags dargestellt.
Der Referenzwert umfasst die Bezugsbasis der zum Bilanzstichtag offenen derivativen Werte. Der beizulegende Zeitwert entspricht jenem Wert, den das jeweilige Unternehmen bei Auflösung des Geschäfts am
Bilanzstichtag erhalten würde oder zahlen müsste.
Bilanzstichtag erhalten würde oder zahlen müsste.
Eine Änderung des Marktzinssatzes beeinflusst die Bewertung von Zinsderivaten. Mit kapitalwertorientierten Verfahren nach der DCF-Methode, die auch bei der Derivatebewertung Verwendung finden, erfolgt die
Ermittlung des Marktwerts durch Abzinsung der zukünftigen Cashflows mit aktuellen Zinskurven. Steigende Zinsen führen zu einem höheren Diskontfaktor und somit zu einer Reduktion des Barwerts der Derivate. Zinsänderungsrisiken werden mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Diese stellen die Effekte von Änderungen der Marktzinssätze auf Marktwerte, Zinszahlungen, Zinserträge und Zinsaufwendungen dar.
Ermittlung des Marktwerts durch Abzinsung der zukünftigen Cashflows mit aktuellen Zinskurven. Steigende Zinsen führen zu einem höheren Diskontfaktor und somit zu einer Reduktion des Barwerts der Derivate. Zinsänderungsrisiken werden mittels Sensitivitätsanalysen dargestellt. Diese stellen die Effekte von Änderungen der Marktzinssätze auf Marktwerte, Zinszahlungen, Zinserträge und Zinsaufwendungen dar.
Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt die Auswirkung einer Veränderung des Zinsniveaus auf die beizulegenden Zeitwerte der Zinsderivate. Es wird ein Anstieg bzw. ein Fallen des Zinsniveaus um 50 bzw. 100 Basispunkte angenommen. Die beizulegenden Zeitwerte sind exklusive Zinsabgrenzungen und exklusive eines Kreditrisikoaufschlags dargestellt.
Sensitivität der Derivate | Zinssatz | ||
Werte in TEUR | 31.12.2023 | ∆ 50 Basispunkte | ∆ 100 Basispunkte |
Beizulegender Zeitwert bei Zinserhöhung | 122.405 | 176.734 | 229.356 |
Beizulegender Zeitwert bei Zinssenkung | 122.405 | 66.310 | 8.444 |
Sensitivität der Derivate | Zinssatz | ||
Werte in TEUR | 31.12.2022 | ∆ 50 Basispunkte | ∆ 100 Basispunkte |
Beizulegender Zeitwert bei Zinserhöhung | 241.190 | 287.502 | 333.000 |
Beizulegender Zeitwert bei Zinssenkung | 241.190 | 192.030 | 142.099 |
Eine weitere Sensitivitätsanalyse zeigt den Einfluss des variablen Marktzinssatzes auf den im Zusammenhang mit Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsaufwand. Dabei wird der Zinsaufwand dahingehend analysiert, wie sich das Ergebnis vor Ertragsteuern im Geschäftsjahr 2023 unter der Annahme von durchschnittlich um 50 und 100 Basispunkte höheren bzw. niedrigeren Marktzinssätzen entwickelt hätte. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen Parameter konstant bleiben.
Sensitivität des Zinsaufwands | Zinssatz | ||
Werte in TEUR | 2023 | ∆ 50 Basispunkte | ∆ 100 Basispunkte |
Zinsaufwand bei Zinserhöhung | 130.046 | 132.251 | 141.969 |
Zinsaufwand bei Zinssenkung | 130.046 | 112.816 | 103.099 |
Sensitivität des Zinsaufwands | Zinssatz | ||
Werte in TEUR | 2022 | ∆ 50 Basispunkte | ∆ 100 Basispunkte |
Zinsaufwand bei Zinserhöhung | 77.764 | 81.065 | 84.365 |
Zinsaufwand bei Zinssenkung | 77.764 | 74.465 | 71.165 |
Da der Großteil der variabel verzinsten Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ Group durch Zinsswaps abgesichert ist, ist das Risiko eines steigenden Zinsaufwands, der auf Zinssatzänderungen zurückzuführen ist, als gering zu beurteilen.
Hinsichtlich der Konditionen der Finanzverbindlichkeiten wird auf 1.31 verwiesen.
Neben Kreditverbindlichkeiten können auch Wertpapiere und Forderungen, insbesondere Forderungen aus Finanzierungen (aus gewährten Darlehen an Dritte), zinssensitiv sein. Die bestehenden Forderungen aus Finanzierungen sind überwiegend fix verzinst, weshalb sich aus diesen kein bzw. nur ein geringes Zinsänderungsrisiko ergibt.
7.2.6 Kapitalmanagement
Das Ziel des Managements der IMMOFINANZ Group ist es zum einen, die kurz-, mittel- und langfristige Liquidität sicherzustellen, und zum anderen, eine starke Kapitalbasis zu etablieren, um das Vertrauen der Anleger, der Gläubiger und der Märkte zu wahren und eine nachhaltig positive Entwicklung des Konzerns zu gewährleisten. Der Vorstand überwacht regelmäßig die Entwicklung des Aktienkurses, des Abschlags des Aktienkurses zum Nettovermögenswert (Net Tangible Asset, NTA) und die Höhe der Dividenden, die an die Gesellschafter der IMMOFINANZ AG ausgeschüttet werden sollen.
Die Kapitalstruktur des Konzerns bestimmt sich aus Finanzverbindlichkeiten und um eigene Aktien bereinigtes Eigenkapital i. H. v. EUR 7.953,3 Mio. Die IMMOFINANZ Group wird ihre Kapitalstruktur weiter optimieren, indem sie neue Finanzierungen aufnimmt, alte Finanzierungen beendet oder prolongiert bzw. restrukturiert . Die durchschnittlichen Finanzierungskosten der IMMOFINANZ inklusive Derivate zur Zinsabsicherung beliefen sich im Geschäftsjahr 2023 auf 2,9% (2022: 2,6%).
Der Vorstand überwacht mithilfe der LTV Ratios die Kapitalstruktur des Konzerns. Die LTV-Ratio bestimmt sich aus dem Verhältnis zwischen den Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel und dem Wert des Immobilienportfolios zuzüglich zur Veräußerung gehaltener Immobilien. Zum 31. Dezember 2023 betrug die LTV-Ratio 42,2% (31. Dezember 2022: 40,7%).
Der Verschuldungsgrad (besichert und unbesichert) stellt wie der Zinsdeckungsgrad zudem eine Mindestkapitalanforderung externer Stakeholder dar. Im Geschäftsjahr konnten alle Anforderungen erfüllt werden.
7.3 Finanzielle Verpflichtungen
7.3.1 Eventualverbindlichkeiten und Haftungsverhältnisse
Eventualverbindlichkeiten sind mögliche oder bestehende Verpflichtungen, die auf vergangenen Ereignissen beruhen und bei denen ein Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist (siehe auch 1.46).
Die in der Bilanz der IMMOFINANZ Group nicht erfassten Eventualverbindlichkeiten aus Bürgschaften, Garantien und sonstigen Haftungsverhältnissen werden regelmäßig auf ihre Eintrittswahrscheinlichkeit überprüft. Ist ein Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen weder hinreichend wahrscheinlich, sodass eine Rückstellungsbildung geboten ist, noch unwahrscheinlich, so werden die betreffenden Verpflichtungen als Eventualverbindlichkeiten erfasst. Diese Einschätzung wird von den Fachverantwortlichen unter Berücksichtigung von marktbezogenen Inputs (sofern möglich) und Gutachten (in Einzelfällen) vorgenommen.
In Bezug auf die Anteile an einem rumänischen Tochterunternehmen mit einem Buchwert des Reinvermögens i. H. v. EUR 92,4 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 85,9 Mio.) war zum 31. Dezember 2023 eine einstweilige Verfügung in Kraft, welche die Verfügungsmacht darüber beschränkte. Das betreffende Tochterunternehmen wird weiterhin beherrscht und vollkonsolidiert in den Konzernabschluss einbezogen. Darüber hinaus können in einzelnen Ländern Osteuropas (z. B. in Rumänien) Rechtsunsicherheiten betreffend Grundeigentumsverhältnissen bestehen.
Die Evaluierung der Risiken im Zusammenhang mit Unsicherheiten für ertragsteuerliche Behandlungen ergaben zum 31. Dezember 2023 zwei Sachverhalte in Deutschland und Polen. Die IMMOFINANZ Group hat die Grundlage für die Bilanzierung der Steuerrisiken mittels Szenarioanalysen sowie anhand der Einschätzungen der betrauten Rechtsanwälte und Steuerberater beurteilt und auf Basis dessen konkludiert, dass die bereits bilanzierten Risiken seit Beginn der Verfahren in ausreichender Form berücksichtigt sind. Nach der Analyse wird weiterhin davon ausgegangen, dass die zuständigen Gerichte die bestehenden Unsicherheiten zu gunsten der Abgabepflichtigen entscheiden werden und die durch die Finanzbehörden getätigten Feststellungen i. H. v. EUR 16,3 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 11,3 Mio.) aufheben werden. Da die Würdigung durch steuerliche Behörden und Gerichte im In- und Ausland nicht einfach vorherzusehen ist und eine Rückführung bereits geleisteter Zahlungen als nicht hinreichend sicher für den Ansatz einer Eventualforderung beurteilt werden kann, werden diese zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung nicht in den Konzernabschluss einbezogen.
7.3.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Nachfolgend werden die finanziellen Verpflichtungen aus bereits kontrahierten Bauleistungen, aus Instandhaltungen sowie aus vertraglichen Verpflichtungen zur Errichtung bzw. zum Erwerb von Immobilien dargestellt:
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Offene Baukosten | 32.534 | 40.241 |
Instandhaltungsbestellungen | 3.538 | 3.833 |
Vertragliche Verpflichtungen zur Errichtung oder Erwerb von Immobilienvermögen | 6.080 | 18.929 |
Summe | 42.152 | 63.003 |
In der Position „Vertragliche Verpflichtungen zur Errichtung oder Erwerb von Immobilienvermögen“ sind EUR 6,1 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 18,9 Mio.) der S IMMO Gruppe enthalten.
7.4 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen
Als nahestehende Unternehmen im Sinne von IAS 24 werden alle Tochter-, Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen verstanden (siehe 7.). Nahestehende Personen sind neben Personen, die über einen beherrschenden oder maßgeblichen Einfluss auf die IMMOFINANZ Group verfügen, die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats der IMMOFINANZ AG und der CPI Property Group sowie deren nahe Familienangehörige. Als nahestehendes Unternehmen wird auch die CPI Property Group als Mehrheitseigentümer verstanden.
Die IMMOFINANZ AG leistet als Entgeltbestandteile für ihre Vorstandsmitglieder Zahlungen an die APK
Pensionskasse AG. Es handelt sich dabei um Betriebspensionen der Vorstandsmitglieder zu marktüblichen Bedingungen. Für die Summe der im Geschäftsjahr 2023 geleisteten Beiträge siehe 1.49.2.
Pensionskasse AG. Es handelt sich dabei um Betriebspensionen der Vorstandsmitglieder zu marktüblichen Bedingungen. Für die Summe der im Geschäftsjahr 2023 geleisteten Beiträge siehe 1.49.2.
Transaktionen zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen vollkonsolidierten Unternehmen werden im Zuge der Konsolidierung eliminiert und daher nicht erläutert.
Folgende Transaktionen wurden im Geschäftsjahr 2023 mit der CPI Property Group getätigt:
Werte in TEUR | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
Beziehungen mit der CPI Property Group | ||
Forderungen | 12.481 | 13.063 |
Verbindlichkeiten | 39.364 | 342.871 |
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Beziehungen mit der CPI Property Group | ||
Sonstige Erträge | 2.536 | 6.577 |
Sonstige Aufwendungen | -23.791 | -5.452 |
Zinserträge | 21 | 0 |
Zinsaufwendungen | -12.072 | -190 |
Die IMMOFINANZ AG hat mit der CPI Property Group S.A. einen Rahmenvertrag („Framework Service Agreement“) abgeschlossen, welcher die Erbringung von Asset-Management-Leistungen sowie administrativen Leistungen (Accounting, Tax, Controlling, HR, Legal, Financial, IT) durch die lokalen Managementgesellschaften der CPI Property Group S.A. an die lokalen Immobiliengesellschaften der IMMOFINANZ AG in einigen CEE-Ländern vorsieht. Die Details der Leistungserbringung sowie die Höhe der Service Fees wurden in Durchführungsverträgen zwischen den lokalen CPI-Managementgesellschaften sowie den lokalen Immobilienbesitzgesellschaften der IMMOFINANZ AG in Tschechien, Polen, Rumänien, Slowakei, Ungarn, Serbien, Kroatien und Italien geregelt. Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2023 Transaktionen mit der CPI Property Group abgeschlossen. Die Angaben zu diesen Transaktionen sind in Kapitel 2.3 enthalten.
7.4.1 Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen
Werte in TEUR | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
Beziehungen mit assoziierten Unternehmen | ||
Forderungen | 0 | 2 |
Verbindlichkeiten | 0 | 214 |
Werte in TEUR | 2023 | 2022 |
Beziehungen mit assoziierten Unternehmen | ||
Sonstige Erträge | 237 | 800 |
Sonstige Aufwendungen | -2.581 | -2.895 |
Die Transaktionen mit Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen erfolgen zu marktüblichen Preisen und Konditionen. Die Finanzierungen von Gemeinschaftsunternehmen werden zwischen der IMMOFINANZ Group und ihren Co-Investoren oft in einem von der Beteiligungsquote abweichenden Verhältnis durchgeführt.
7.4.2 Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen
Die Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen im Sinne von IAS 24 bestehen ausschließlich aus den Organen der IMMOFINANZ AG und setzen sich wie folgt zusammen:
Vorstand
Radka Doehring – Vorstandsvorsitzende seit 1. Mai 2022
Pavel Měchura – Mitglied seit 16. Juni 2023
Dietmar Reindl – Mitglied des Vorstands, Immobilienbewirtschaftung, bis 8. Juni 2022
Stefan Schönauer – Mitglied des Vorstands, Finanzen, bis 8. Juni 2022
Aufsichtsrat
Miroslava Greštiaková – Vorsitzende seit 31. März 2022
Martin Němeček – Stellvertreter der Vorsitzenden seit 31. März 2022
Gayatri Narayan – Mitglied bis 31. Dezember 2023
Bettina Breiteneder – Vorsitzende bis 31. März 2022
Sven Bienert – Stellvertreter der Vorsitzenden bis 31. März 2022
Michael Mendel – Stellvertreter der Vorsitzenden von 19. Oktober 2021 bis 31. März 2022
Dorothee Deuring – Mitglied von 19. Oktober 2021 bis 31. März 2022
Stefan Guetter – Mitglied von 19. Oktober 2021 bis 15. Juli 2022
Martin Matula – Mitglied seit 16. Juli 2022
Vom Betriebsrat entsandte Mitglieder des Aufsichtsrats
Der Betriebsrat der IMMOFINANZ AG entsandte nachfolgende Betriebsratsmitglieder in den Aufsichtsrat:
Philipp Amadeus Obermair – Mitglied
Anton Weichselbaum – Mitglied seit 3. Mai 2023
Werner Ertelthalner – Mitglied bis 3. Mai 2023
Rita Macskasi-Temesvary – Mitglied von 19. Oktober 2021 bis 31. März 2022
An die Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen wurden die nachfolgend dargestellten Vergütungen gewährt:
2023 | 2022 | |||||
Werte in TEUR | Aufsichtsräte | Vorstände | Summe | Aufsichtsräte | Vorstände | Summe |
Kurzfristig fällige Leistungen | 230 | 744 | 974 | 230 | 2.035 | 2.265 |
Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses | ‑ | 53 | 53 | ‑ | 175 | 175 |
Leistungen aus Anlass der Beendigung des Arbeits- verhältnisses | ‑ | ‑ | ‑ | ‑ | 6.097 | 6.097 |
Summe | 230 | 797 | 1.027 | 230 | 8.307 | 8.537 |
Die kurzfristig fälligen Leistungen an die Vorstände umfassen sowohl fixe Bezüge (Bruttogehalt und Sachbezüge) als auch variable Bezüge (Bonifikationen).
Die in den Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses ausgewiesenen Beträge betreffen die von der IMMOFINANZ an eine Pensionskasse geleisteten Beiträge. Die Pensionskassenbeiträge resultieren aus beitragsorientierten Pensionszusagen an die Vorstandsmitglieder, die an eine Pensionskasse ausgelagert wurden.
Die unter den kurzfristig fälligen Leistungen dargestellten Aufsichtsratsvergütungen werden periodengerecht erfasst. Die Auszahlung erfolgt jedoch erst nach der Hauptversammlung, die über die Entlastung der Aufsichtsratsmitglieder beschließt. Von den Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichtsrats werden zum Bilanzstichtag 300 Aktien (31. Dezember 2022: 150 Aktien) gehalten.
Es wurden keine Vorschüsse und Kredite an Mitglieder des Vorstands oder des Aufsichtsrats gewährt. Es gibt auch keine anteilsbasierten Vergütungen für die Vorstände.
7.5 Aufwendungen für Leistungen des Konzernabschlussprüfers
Die für das Geschäftsjahr 2023 angefallenen Aufwendungen für durch Ernst & Young Österreich erbrachte Leistungen entfallen mit TEUR 670,3 (2022: Deloitte Österreich TEUR 440,7) auf die Prüfung des Einzel- und Konzernabschlusses, mit TEUR 11,0 (2022: Deloitte Österreich TEUR 95,3) auf sonstige Bestätigungsleistungen, mit TEUR 14,0 (2022: Deloitte Österreich TEUR 0,0) auf Steuerberatung und mit TEUR 20,7 (2022: Deloitte Österreich TEUR 0,0) auf sonstige Leistungen.
7.6 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Der Vorstand der S IMMO AG beschloss am 9. Jänner, ein Aktienrückkaufprogramm gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG zu starten. Das Volumen des Rückkaufprogramms beläuft sich auf bis zu 365.340 Aktien (dies entspricht rund 0,5-% des derzeitigen Grundkapitals der S IMMO AG). Derzeit hält die Gesellschaft 3.266.537 eigene Aktien (rund 4,44-% des derzeitigen Grundkapitals der S IMMO AG). Das Programm startete am 15. Jänner 2024 und endet voraussichtlich am 31. März 2024.
Am 8. Februar schloss die IMMOFINANZ den Verkauf des Bürogebäude Grand Center Zagreb an eine kroatische Immobiliengesellschaft erfolgreich ab. Am 15. März wurden zwei Büroimmobilien in der Dresdnerstraße im 20. Wiener Gemeindebezirk verkauft. Die S IMMO AG unterzeichnete am 21. März den Vertrag zum Verkauf des Zagrebtower. Die Buchwerte der betroffenen Immobilien zum 31. Dezember 2023 betragen insgesamt EUR 106,5 Mio. Mit den Transaktionen wurde ein weiterer Schritt im Rahmen der Portfoliooptimierung gesetzt.
Die S IMMO AG unterzeichnete am 27. Februar mit der Czech Property Investments, a.s. (CPI AS), einer Tochtergesellschaft der CPI Property Group S.A., eine nicht bindende Absichtserklärung (LOI) bezüglich des Erwerbs eines Immobilienportfolios in Tschechien. Das Portfolio besteht aus Büro- und Retailobjekten mit einer Gesamtmietfläche von rund 134.600 m² und einem Nettovermögenswert von insgesamt EUR 494,5 Mio. Die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei rund EUR 28 Mio.
.
8. Konzernunternehmen
Die nachfolgende, gemäß § 245a Abs. 1 UGB in Verbindung mit § 265 Abs. 2 UGB erstellte Liste der Konzernunternehmen umfasst die Tochter-, Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen der IMMOFINANZ Group. In dieser Liste sind außerdem auch einzelne, mangels Wesentlichkeit nicht vollkonsolidierte Tochterunternehmen, nicht nach der Equity-Methode bilanzierte Gemeinschaftsunternehmen bzw. assoziierte Unternehmen und sonstige Beteiligungen der IMMOFINANZ Group enthalten. Die Konzernunternehmen, die aufgrund der Vollkonsolidierung der S IMMO in den Konzernabschluss einbezogen werden, werden in der Tabelle gesondert angegeben. Jene Gesellschaften, die im aktuellen Geschäftsjahr aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden sind, sind in der Spalte Konsolidierungsmethode mit „verkauft“, „liquidiert“ bzw. „verschmolzen“ gekennzeichnet.
IMMOFINANZ | 2023 | 2022 | ||||
Unternehmen | Land | Sitz | Anteil am Kapital | Konsolidierungsmethode | Anteil am Kapital | Konsolidierungsmethode |
AAX Immobilienholding GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
Adama Adviso SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
Adama Holding Public Ltd | CY | Nikosia | 100,00% | V | 100,00% | V |
Adama Management SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
Adama Romania Ltd. | CY | Nikosia | 100,00% | V | 100,00% | V |
AEDIFICIO Liegenschaftsvermietungs- und Beteiligungsgesellschaft m.b.H. | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
Alpha real d.o.o. | SI | Laibach | 100,00% | V | 100,00% | V |
Anadolu Gayrimenkul Yatirimciligi ve Ticaret A.S. | TR | Istanbul | 0,00% | Verkauft | 100,00% | V |
ARMONIA CENTER ARAD S.R.L. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
ARO Immobilien GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
Atom Centrum, s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V |
Baron Development SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
Bauteil M Errichtungsges.m.b.H. | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
Berceni Estate Srl | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
Bertie Investments Sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V |
Blitz 21-67 GmbH | DE | Köln | 0,00% | Verschmolzen | 100,00% | V |
Bloczek Ltd | CY | Nikosia | 100,00% | V | 100,00% | V |
Business Park Beteiligungs GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
Business Park West-Sofia EAD | BG | Sofia | 100,00% | V | 100,00% | V |
Cadca Property Development, s.r.o. | SK | Ružomberok | 100,00% | V | 100,00% | V |
Capri Trade s.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
CENTER INVEST Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V |
CHB Immobilienholding GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
City Market Dunakeszi Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V |
City Market Soroksár Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V |
City Tower Vienna Errichtungs- und Vermietungs-GmbH | AT | Wien | 100,00% | E-AS | 100,00% | V |
Constantia Treuhand und Vermögensverwaltungs GmbH | AT | Wien | 100,00% | Verschmolzen | 100,00% | V |
Contips Limited | CY | Nikosia | 100,00% | V | 100,00% | V |
Cora GS s.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
CPB Enterprise GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
CPI East, s.r.o. | CZ | Pilsen | 100,00% | V | 0,00% | n. a. |
CPI Retail Portfolio I, a.s. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. |
CPI Retail Portfolio II, a.s. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V |
CPI Retail Portfolio IV, s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V |
CPI Retail Portfolio VIII s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. |
CPI Retails ONE, a.s. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V |
CPI Retails ROSA, s.r.o. | SK | Ružomberok | 100,00% | V | 100,00% | V |
CPI Retails THREE, a.s. | SK | Ružomberok | 100,00% | V | 100,00% | V |
CPI Retails TWO, a.s. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V |
Credo Immobilien Development GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
CREDO Real Estate GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
Dapply Trading Ltd. | CY | Nikosia | 100,00% | V | 100,00% | V |
V = Vollkonsolidierung, E-GU = Gemeinschaftsunternehmen, E-AS = Assoziierte Unternehmen, NK = Nicht konsolidierte Unternehmen
Konsolidierungsmethode | Konsolidierungsmethode | |||||
IMMOFINANZ AG | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOFINANZ Artemis Immobilien Vermietung GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOFINANZ Deutschland GmbH | DE | Köln | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOFINANZ Enodia Realitäten Vermietungs GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOFINANZ Float GmbH & Co. KG | DE | Köln | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOFINANZ Float Verwaltungs GmbH | DE | Köln | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOFINANZ Friesenquartier GmbH | DE | Köln | 92,70% | V | 92,70% | V |
IMMOFINANZ Friesenquartier II GmbH | DE | Köln | 100,00% | V | 100,00% | V |
V = Vollkonsolidierung, E-GU = Gemeinschaftsunternehmen, E-AS = Assoziierte Unternehmen, NK = Nicht konsolidierte Unternehmen
2023 | 2022 | |||||
Unternehmen | Land | Sitz | Anteil am Kapital | Konsolidierungsmethode | Anteil am Kapital | Konsolidierungsmethode |
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H. | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOFINANZ Immobilien Vermietungs-Gesellschaft m.b.H. | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
Immofinanz Medienhafen GmbH | DE | Köln | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOFINANZ MONTAIGNE Liegenschaftsvermietungs GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
Immofinanz Polska Sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V |
Immofinanz Services and Management d.o.o. | HR | Zagreb | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOFINANZ Services Czech Republic, s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V |
Immofinanz Services d.o.o. Beograd-Novi Beograd | RS | Belgrad | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOFINANZ Services Hungary Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V |
Immofinanz Services Poland Sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOFINANZ Services Romania s.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOFINANZ Services Slovak Republic, s.r.o. | SK | Bratislava | 100,00% | V | 100,00% | V |
ImmoPoland Sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOWEST Beteiligungs GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
IMMOWEST IMMOBILIEN ANLAGEN GMBH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
Irascib Holdings Ltd. | CY | Nikosia | 100,00% | V | 100,00% | V |
IRIDE S.A. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
JAVO IMOBILIARE S.R.L | RO | Bukarest | 100,00% | V | 0,00% | n. a. |
Komárno Property Development, a.s. | SK | Ružomberok | 100,00% | V | 100,00% | V |
Lagerman Properties Limited | CY | Nikosia | 100,00% | V | 100,00% | V |
Larius International SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
Levice Property Development, a.s. | SK | Ružomberok | 100,00% | V | 100,00% | V |
M.O.F. Immobilien AG | AT | Wien | 20,00% | Fonds | 20,00% | Fonds |
Maalkaf BV | NL | Amsterdam | 0,00% | Liquidiert | 100,00% | V |
Marissa Omikrón, a.s. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. |
MBP I Sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V |
Merav Development SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
Merav Finance BV | NL | Amsterdam | 100,00% | V | 100,00% | V |
Metropol Consult SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
Michalovce Property Development, a.s. | SK | Ružomberok | 100,00% | V | 100,00% | V |
Monorom Construct SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
myhive offices Hungary Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V |
myhive offices sp. z o.o. | PL | Warschau | 0,00% | Liquidiert | 100,00% | V |
myhive offices SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
Nimbus Real Sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V |
Norden Maritime Services Limited | CY | Nikosia | 100,00% | V | 100,00% | V |
Norden Maritime SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
NP Investments a.s. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V |
OC Spektrum, s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V |
OIY Czech, s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V |
Palmovka Offices s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V |
Perlagonia 1 Holding GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
Polus a.s. | SK | Bratislava | 100,00% | V | 100,00% | V |
Polus Transilvania Companie de Investitii S.A. | RO | Floresti Cluj | 100,00% | V | 100,00% | V |
Považská Bystrica Property Development, a.s. | SK | Ružomberok | 100,00% | V | 100,00% | V |
Prelude 2000 SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
Prievidza Property Development, a.s. | SK | Ružomberok | 100,00% | V | 100,00% | V |
Prinz-Eugen-Straße Liegenschaftsvermietungs GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V |
Radom Property Development sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V |
Real Habitation s.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
Rembertów Property Development sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V |
Retail Park Four d.o.o. Beograd | RS | Belgrad | 100,00% | V | 100,00% | V |
Ronit Development SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
Roua Vest SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
S.C. Baneasa 6981 s.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V |
V = Vollkonsolidierung, E-GU = Gemeinschaftsunternehmen, E-AS = Assoziierte Unternehmen, NK = Nicht konsolidierte Unternehmen
2023 | 2022 | |||||||||
Unternehmen | Land | Sitz | Anteil am Kapital | Konsolidierungsmethode | Anteil am Kapital | Konsolidierungsmethode | ||||
S.C. Brasov Imobiliara S.R.L. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
S.C. Flash Consult Invest s.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
S.C. IE Baneasa Project s.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
S.C. IMMOEAST Narbal Project s.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
S.C. Meteo Business Park s.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
S.C. Retail Development Invest 1 s.r.l. | RO | Baia Mare | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
S.C. Stupul de Albine s.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
S.C. Union Investitii S.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Sapir Investitii SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
SaW II Beteiligungs GmbH | AT | Wien | 26,00% | NK | 26,00% | NK | ||||
SBF Development Praha spol.s r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
SC Czech AGL s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | ||||
SCT s.r.o. | SK | Bratislava | 0,00% | Verkauft | 100,00% | V | ||||
Shaked Development SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Sharespace Sp. z o.o. | PL | Warschau | 20,00% | NK | 20,00% | NK | ||||
Shir Investment SRL in Liqu. | RO | Ilfov | 100,00% | NK | 100,00% | NK | ||||
SITUS Holding GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
SITUS L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co Seidengasse 39 KG | AT | Wien | 100,00% | NK | 100,00% | NK | ||||
SITUS L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co. Kaiserstraße 44-46 KG | AT | Wien | 100,00% | NK | 100,00% | NK | ||||
SITUS L Liegenschafts Vermietungs GmbH & Co. Neubaugasse 26 KG | AT | Wien | 100,00% | NK | 100,00% | NK | ||||
Snagov Lake Rezidential SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
spaceOS Limited | IE | Galway | 14,50% | NK | 14,50% | NK | ||||
S-Park Offices s.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Stop Shop d.o.o. | HR | Zagreb | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
STOP SHOP Development d.o.o. | HR | Zagreb | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Stop Shop Holding GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Stop Shop Italia S.R.L. | IT | Bolzano | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Stop Shop Poland Sp.z.o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
STOP SHOP RO RETAIL ONE SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
STOP SHOP SERBIA d.o.o. | RS | Belgrad | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
STOP.SHOP. CZ s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
STOP.SHOP. Slovakia s.r.o. | SK | Bratislava | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Tamar Imob Investitii SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Tarnów Property Development sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Termaton Enterprises Limited | CY | Nikosia | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Topaz Development SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Trebišov Property Development, s.r.o. | SK | Ružomberok | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Trinec Property Development, a.s. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | ||||
Tripont Invest s.r.l. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
VCG Immobilienbesitz GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Ventilatorul Real Estate SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Vitrust Ltd. | CY | Nikosia | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
VIVO! Poland Sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Warsaw Spire Tower Sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Ysiona Beteiligungsverwaltungs GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | ||||
Zamosc Property Development sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Zamosc Sadowa Property Development sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
Zgorzelec Property Development sp. z o.o. | PL | Warschau | 100,00% | V | 100,00% | V | ||||
V = Vollkonsolidierung, E-GU = Gemeinschaftsunternehmen, E-AS = Assoziierte Unternehmen, NK = Nicht konsolidierte Unternehmen
S IMMO | 2023 | 2022 | ||||||
Unternehmen | Land | Sitz | Anteil am Kapital | Konsolidierungsmethode | Anteil am Kapital | Konsolidierungsmethode | ||
S IMMO AG | AT | Wien | 50,00% + 1 Aktie | V | 50% + 1 Aktie | V | ||
Wienerberg City Errichtungsges.m.b.H. | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
A.D.I. Immobilien Beteiligungs GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
AKIM Beteiligungen GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Andrássy Real Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | ||
Arena Corner Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Átrium Park Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Bank-garázs Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Bauteil A+B Errichtungsges.m.b.H. | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Bauteil C+D Errichtungsges.m.b.H. | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
BC 99 Office Park Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
BGM - EB-Grundstücksbeteiligungen GmbH & Co KG | AT | Wien | 23,60% | E-AS | 23,60% | E-AS | ||
BUDA Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
BudaPart Auratus Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
CD Property s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | ||
CEE Beteiligungen GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
CEE CZ Immobilien GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
CEE Immobilien GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
CEE Property-Invest Hungary 2003 Kft. | HU | Budapest | 89,90% | V | 89,90% | V | ||
CEE PROPERTY-INVEST Immobilien GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
CEE Property-Invest Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
City Center Irodaház Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
CPI Office Business Center, s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | ||
CPI Office Prague, s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | ||
CPI Shopping MB, a.s. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | ||
DUAL CONSTRUCT INVEST SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Duna Szálloda Zrt. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
E.I.A. eins Immobilieninvestitionsgesellschaft m.b.H. | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
E.V.I. Immobilienbeteiligungs GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | ||
ELTIMA PROPERTY COMPANY s. r. o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Essence Garden Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
EUROCENTER d. o. o. | HR | Zagreb | 0,00% | Verkauft | 100,00% | V | ||
EXPO BUSINESS PARK S.R.L. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Futurum KH Shopping, s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | ||
GALVÁNIHO 2, s. r. o. | SK | Bratislava | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
GALVÁNIHO 4, s. r. o. | SK | Bratislava | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Galvániho Business Centrum, s. r. o. | SK | Bratislava | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Gateway Office Park Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
German Property Invest Immobilien GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | ||
H.S.E. Immobilienbeteiligungs GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Hotel DUNA Beteiligungs Gesellschaft m.b.H. | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Ikaruspark GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | ||
IPD – International Property Development, s. r. o. | SK | Bratislava | 60,00% | E-GU | 51,00% | E-GU | ||
Lucemburská 46, a.s. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | ||
Lützow-Center GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | ||
Maior Domus Hausverwaltungs GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | ||
Markt Carree Halle Immobilien GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | ||
Maros utca Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Nagymező Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Nergal Immobilienverwertungs GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | ||
Nergal Immobilienverwertungs GmbH E58 & Co KG | AT | Wien | 89,90% | V | 0,00% | n. a. | ||
Nergal Immobilienverwertungs GmbH F3 & Co KG | AT | Wien | 89,90% | V | 0,00% | n. a. | ||
Nergal Immobilienverwertungs GmbH M3 & Co KG | AT | Wien | 89,90% | V | 0,00% | n. a. | ||
Neutorgasse 2–8 Projektverwertungs GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
Nusku Beteiligungsverwaltungs GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
PCC-Hotelerrichtungs- und Betriebsgesellschaft m.b.H. | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | ||
V = Vollkonsolidierung, E-GU = Gemeinschaftsunternehmen, E-AS = Assoziierte Unternehmen, NK = Nicht konsolidierte Unternehmen
2023 | 2022 | ||||||||
Unternehmen | Land | Sitz | Anteil am Kapital | Konsolidierungsmethode | Anteil am Kapital | Konsolidierungsmethode | |||
Projekt Zlatý Anděl, s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | |||
QBC Management und Beteiligungen GmbH | AT | Wien | 35,00% | E-AS | 35,00% | E-AS | |||
QBC Management und Beteiligungen GmbH & Co KG | AT | Wien | 35,00% | E-AS | 35,00% | E-AS | |||
REGA Property Invest s. r. o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
S IMMO APM Hungary Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
S IMMO APM ROMANIA S.R.L. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
S IMMO Berlin Finance GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Berlin I GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Berlin II GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Berlin III GmbH | DE | Berlin | 83,61% | V | 83,61% | V | |||
S IMMO Berlin IV GmbH | DE | Berlin | 0,00% | Verkauft | 83,61% | V | |||
S IMMO Berlin V GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Beteiligungen GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
S IMMO Croatia d.o.o. | HR | Zagreb | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
S IMMO Germany GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S Immo Geschäftsimmobilien GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Group Finance GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
S Immo Immobilien Investitions GmbH | AT | Wien | 0,00% | Liquidiert | 89,90% | V | |||
S IMMO Property Acht GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Property Eins GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Property Fünf GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Property Invest GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
S IMMO Property Sechs GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Property Sieben GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Property Vier GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Berlin VI GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Property Elf GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Property Neun GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Property Zehn GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
S IMMO Property Zwölf GmbH | AT | Wien | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
Savska 32 d.o.o. | HR | Zagreb | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
SC Czech AHG, s.r.o. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | |||
SIAG Berlin Wohnimmobilien GmbH | AT | Wien | 0,00% | Verkauft | 89,67% | V | |||
SIAG Deutschland Beteiligungs GmbH & Co. KG | DE | Berlin | 85,32% | V | 85,32% | V | |||
SIAG Deutschland Beteiligungs- Verwaltungs GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
SIAG Fachmarktzentren, s. r. o. | SK | Bratislava | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
SIAG Hotel Bratislava, s. r. o. | SK | Bratislava | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
SIAG Leipzig Wohnimmobilien GmbH | DE | Berlin | 89,67% | V | 89,67% | V | |||
SIAG Multipurpose Center, s.r.o. | SK | Bratislava | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
SIAG Property I GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
SIAG Property II GmbH | DE | Berlin | 89,90% | V | 89,90% | V | |||
SMART OFFICE DOROBANTI S.R.L. | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
SO Immobilienbeteiligungs GmbH | AT | Wien | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
SOCIETATE DEZVOLTARE COMERCIAL SUDULUI (SDCS) SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
SPC DELTA PROPERTY DEVELOPMENT COMPANY SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
SPC SIGMA PROPERTY DEVELOPMENT COMPANY SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
Talent Ágazati Képzőközpont Nonprofit Kft. | HU | Budapest | 20,00% | E-AS | 20,00% | E-AS | |||
Tölz Immobilien GmbH | DE | Berlin | 89,67% | V | 89,67% | V | |||
Váci 113 Offices B Hungary Kft. | HU | Budapest | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
VICTORIEI BUSINESS PLAZZA SRL | RO | Bukarest | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
WASHINGTON PROEKT EOOD | BG | Sofia | 0,00% | Verkauft | 100,00% | V | |||
Zagrebtower d.o.o. | HR | Zagreb | 100,00% | V | 100,00% | V | |||
ZET.office, a.s. | CZ | Prag | 100,00% | V | 0,00% | n. a. | |||
V = Vollkonsolidierung, E-GU = Gemeinschaftsunternehmen, E-AS = Assoziierte Unternehmen, NK = Nicht konsolidierte Unternehmen
9. Freigabe des Konzernabschlusses
Der vorliegende Konzernabschluss wurde vom Vorstand der IMMOFINANZ AG am 27. März 2024 aufgestellt, und zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt.
Wien, am 27. März 2024
Der Vorstand der IMMOFINANZ AG
Bestätigungsvermerk
Bericht zum Konzernabschluss
Prüfungsurteil
Wir haben den Konzernabschluss der IMMOFINANZ AG, Wien, und ihrer Tochterunternehmen (der Konzern), bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2023, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzerngeldflussrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr sowie dem Konzernanhang, geprüft.
Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2023 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB.
Grundlage für das Prüfungsurteil
Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgen-den EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verant-wortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Ab-schlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend be-schrieben. Wir sind vom Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen.
Besonders wichtige Prüfungssachverhalte
Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.
Nachfolgend stellen wir die aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalte dar:
Bewertung des Immobilienvermögens
Risiko
Die IMMOFINANZ AG zeigt in ihrem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 Immobilienvermögen in Höhe von EUR 7.830,7 Mio. Darüber hinaus ist in dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2023 ein negatives Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerten von EUR -352,2 Mio. erfasst.
Das Immobilienvermögen wird basierend auf Gutachten von externen, unabhängigen Sachverständigen gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet.
Die Bewertung des Immobilienvermögens unterliegt wesentlichen Annahmen und Schätzungen. Das wesentliche Risiko besteht für jede Immobilie in der Festlegung dieser Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung des Immobilienvermögens haben.
Die entsprechenden Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie den wesentlichen Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen sind in den Anhangangaben im Kapitel "4.1 Immobilienvermögen“ und "5.8 Bewertungsergebnis aus Immobilienvermögen und Firmenwerte“ im Konzernabschluss enthalten.
Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung
Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des Managements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt:
- – Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Immobilienbewertung
- – Beurteilung der Konzeption und Testen der Wirksamkeit der in diesem Prozess implementierten Schlüsselkontrollen auf Basis von ausgewählten Stichproben
- – Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten externen Sachverständigen
- – Für ausgewählte Gutachten: Beurteilung der angewandten Methodik, Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen und Schätzungen (z.B. erzielbare Mieteinnahmen, Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz, Nutzfläche, Leerstandsrate) mittels Vergleichs mit Marktdaten sowie Vergleich der Marktwerte laut Bewertungsgutachten mit einer von uns ermittelten Marktwertbandbreite
- – Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten anhand der Daten der entsprechenden Objektbuchführung bzw. zugrundeliegender Verträge
- – Überprüfung, ob die Angaben der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft im Konzernanhang vollständig und zutreffend sind
Bilanzierung und Bewertung der Erwerbe von Immobiliengesellschaften von nahestehenden Unternehmen
Risiko
Im Geschäftsjahr 2023 hat die IMMOFINANZ AG Immobiliengesellschaften von der CPI Property Group erworben. Bei der CPI Property Group handelt es sich um ein nahestehendes Unternehmen im Sinne des
IAS 24.
IAS 24.
Die Kaufpreise der erworbenen Immobiliengesellschaften basieren auf von externen Sachverständigen ermittelten Immobilienwerten. Zum Zwecke der Würdigung der Marktüblichkeit der vertraglichen Ausgestaltung der Ankaufstransaktionen hat die IMMOFINANZ AG zusätzlich einen weiteren unabhängigen externen Sachverständigen, beauftragt.
Die Bilanzierung dieser Unternehmenserwerbe erfordert die Anwendung komplexer Rechnungslegungsvorschriften, dies betrifft insbesondere die Beurteilung, ob die Transaktion den Erwerb eines Geschäftsbetriebes nach IFRS 3 darstellt oder als Erwerb von Vermögenswerten zu erfassen ist. Die den Kaufpreisen zugrundeliegenden Immobilienwerte sind von wesentlichen Annahmen und Schätzungen abhängig.
Es besteht das Risiko, dass Unternehmenserwerbe nicht nach den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften bilanziert werden. Darüber hinaus könnten die den Kaufpreisen zugrundeliegenden ermittelten Immobilienwerte auf nicht angemessenen Bewertungsannahmen basieren und daher zu nicht marktüblichen Kaufpreisen führen.
Die entsprechenden Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie den wesentlichen Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen sind in den Anhangangaben im Kapitel "2.3 Erwerb von Tochterunternehmen" und "7.4 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen" im Konzernabschluss enthalten.
Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung
Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des Managements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt:
- – Analyse der relevanten Verträge und Unterlagen, um ein Verständnis über die wesentlichen Rahmenbedingungen und Konditionen zu gewinnen sowie Beurteilung, ob die Transaktionen nach den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften bilanziert wurden.
- – Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beigezogenen externen Sachverständigen
- – Analyse und Würdigung der von externen Sachverständigen vorgenommenen Einschätzung der Marktüblichkeit der Ankaufstransaktion
- – Kritische Würdigung der Wertveränderung der Immobilien zwischen dem Ankaufszeitpunkt und dem Bilanzstichtag
- – Überprüfung, ob die Angaben der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft im Konzernanhang vollständig und zutreffend sind
Hinweis auf sonstige Sachverhalte
Der Konzernabschluss der IMMOFINANZ AG, Wien, für das am 31. Dezember 2022 endende Geschäftsjahr wurde von einem anderen Abschlussprüfer geprüft, der am 24. März 2023 ein nicht modifiziertes Prüfungsurteil zu diesem Abschluss abgegeben hat.
Sonstige Informationen
Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen beinhalten alle Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht und den Bestätigungsvermerk.
Unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir geben dazu keine Art der Zusicherung.
Im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Un-stimmigkeiten zum Konzernabschluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen.
Falls wir auf der Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.
Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Konzernabschluss
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist.
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit – sofern einschlägig – anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder den Konzern zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen, oder haben keine realistische Alternative dazu.
Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns.
Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses
Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.
Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grund-
sätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der ge-samten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.
sätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der ge-samten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.
Darüber hinaus gilt:
- – Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Konzernabschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
- – Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben.
- – Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben.
- – Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammen-hang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr des Konzerns von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben.
- – Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird.
- – Wir erlangen ausreichende geeignete Prüfungsnachweise zu den Finanzinformationen der Einheiten oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns, um ein Prüfungsurteil zum Konzernabschluss abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die Alleinverantwortung für unser Prüfungsurteil.
Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus.
Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und - sofern einschlägig - auf vorgenommene Handlungen zur Beseitigung von Gefährdungen oder angewandte Schutzmaßnahmen auswirken.
Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.
Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen
Bericht zum Konzernlagebericht
Der Konzernlagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde.
Zu der im Konzernlagebericht enthaltenen nichtfinanziellen Erklärung ist es unsere Verantwortlichkeit zu prüfen, ob sie aufgestellt wurde, sie zu lesen und dabei zu würdigen, ob diese sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnisse aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen.
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.
Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Konzernlage-berichts durchgeführt.
Urteil
Nach unserer Beurteilung ist der Konzernlagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufge-stellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB und steht in Einklang mit dem Konzernab-schluss.
Erklärung
Angesichts der bei der Prüfung des Konzernabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über den Konzern und sein Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Konzernlagebericht nicht festgestellt.
Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO
Wir wurden von der Hauptversammlung am 3. Mai 2023 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 14. Juli 2023 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind seit dem Geschäftsjahr 2023 Abschlussprüfer.
Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Konzernabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht.
Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht ha-ben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben.
Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer
Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Mag. Alexander Wlasto.
Wien, am 27. März 2024
Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. |
Alexander Wlasto ehIsabelle Vollmer eh |
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin |
Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Konzernabschluss samt Konzernlagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten.
Erklärung des Vorstands
Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt, dass der Konzernlagebericht der IMMOFINANZ Group den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen der Konzern ausgesetzt ist.
Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss der IMMOFINANZ AG ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt, dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt,
denen das Unternehmen ausgesetzt ist.
denen das Unternehmen ausgesetzt ist.
Wien, am 27. März 2024
Der Vorstand der IMMOFINANZ AG Jahresabschluss
Bilanz zum 31. Dezember 2023
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2023
Anhang
Entwicklung des Anlagevermögens gemäß § 226 Abs. 1 UGB
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023
Bestätigungsvermerk
Bilanz zum 31. Dezember 2023
31.12.2023 EUR | 31.12.2022 TEUR | ||
A.Anlagevermögen | |||
I.Immaterielle Vermögensgegenstände | |||
1. Markenrechte und Software | 17.050,65 | 51 | |
II.Sachanlagen | |||
1. Bauten auf fremdem Grund | 369.558,26 | 591 | |
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung | 1.326.189,25 | 1.582 | |
III.Finanzanlagen | |||
1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 3.182.412.790,93 | 3.772.084 | |
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 227.296.456,80 | 124.656 | |
3. Beteiligungen | 1.850.000,00 | 1.850 | |
4. Wertpapiere (Wertrechte) des Anlagevermögens | 1.000.699,26 | 1.001 | |
5. Sonstige Ausleihungen | 3.921.681,98 | 4.349 | |
3.416.481.628,97 | 3.903.941 | ||
3.418.194.427,13 | 3.906.164 | ||
B.Umlaufvermögen | |||
I.Forderungen | |||
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 113.101,32 | 58 | |
davon Restlaufzeit < 1 Jahr | 113.101,32 | 58 | |
davon Restlaufzeit > 1 Jahr | 0,00 | 0 | |
2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen | 302.976.793,44 | 496.573 | |
davon Restlaufzeit < 1 Jahr | 120.504.460,87 | 53.988 | |
davon Restlaufzeit > 1 Jahr | 182.472.332,57 | 442.585 | |
3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht | 0,00 | 1 | |
davon Restlaufzeit < 1 Jahr | 0,00 | 1 | |
davon Restlaufzeit > 1 Jahr | 0,00 | 0 | |
4. Sonstige Forderungen | 5.289.835,42 | 3.973 | |
davon Restlaufzeit < 1 Jahr | 5.289.817,42 | 3.973 | |
davon Restlaufzeit > 1 Jahr | 18,00 | 0 | |
308.379.730,18 | 500.605 | ||
II.Wertpapiere und Anteile | |||
1. Sonstige Wertpapiere und Anteile | 0,00 | 17.200 | |
III.Guthaben bei Kreditinstituten | |||
1. Bankguthaben | 85.211.005,11 | 188.942 | |
393.590.735,29 | 706.747 | ||
C.Rechnungsabgrenzungsposten | 3.441.664,31 | 4.453 | |
D.Aktive latente Steuern | 47.537.470,00 | 0 | |
3.862.764.296,73 | 4.617.364 | ||
31.12.2023 EUR | 31.12.2022 TEUR | ||
A.Eigenkapital | |||
I.Eingefordertes und einbezahltes Grundkapital | 137.974.126,00 | 137.974 | |
Gezeichnetes Grundkapital | 138.669.711,00 | 138.670 | |
Nennbetrag eigene Anteile | -695.585,00 | -696 | |
II.Kapitalrücklagen | |||
1. Gebundene | 841.763.008,81 | 841.763 | |
2. Nicht gebundene | 1.690.086.579,00 | 1.690.087 | |
III.Gewinnrücklagen | |||
1. Rücklage eigene Anteile | 695.585,00 | 696 | |
IV.Bilanzgewinn | 304.980.982,19 | 437.363 | |
davon Gewinnvortrag | 437.362.919,50 | 577.263 | |
2.975.500.281,00 | 3.107.882 | ||
B.Rückstellungen | |||
1. Rückstellungen für Abfertigungen | 96.597,16 | 589 | |
2. Steuerrückstellungen | 13.114.636,52 | 4.647 | |
davon latente Steuerrückstellung | 0,00 | 0 | |
davon sonstige Steuerrückstellungen | 13.114.636,52 | 4.647 | |
3. Sonstige Rückstellungen | 3.946.900,47 | 3.741 | |
17.158.134,15 | 8.977 | ||
C.Verbindlichkeiten | |||
1. Anleihen | 239.054.143,12 | 448.297 | |
davon mit einer Restlaufzeit < 1 Jahr | 1.254.143,12 | 210.497 | |
davon mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr | 237.800.000,00 | 237.800 | |
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 0,00 | 18.817 | |
davon mit einer Restlaufzeit < 1 Jahr | 0,00 | 1.500 | |
davon mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr | 0,00 | 17.317 | |
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 517.483,24 | 564 | |
davon mit einer Restlaufzeit < 1 Jahr | 517.483,24 | 564 | |
davon mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr | 0,00 | 0 | |
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen | 626.392.371,20 | 1.032.228 | |
davon mit einer Restlaufzeit < 1 Jahr | 108.437.195,96 | 353.053 | |
davon mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr | 517.955.175,24 | 679.175 | |
5. Sonstige Verbindlichkeiten | 4.141.884,02 | 601 | |
davon aus Steuern | 258.582,53 | 286 | |
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit | 216.670,06 | 271 | |
davon mit einer Restlaufzeit < 1 Jahr | 4.141.884,02 | 601 | |
davon mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr | 0,00 | 0 | |
870.105.881,58 | 1.500.506 | ||
davon mit einer Restlaufzeit < 1 Jahr | 114.350.706,34 | 566.214 | |
davon mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr | 755.755.175,24 | 934.291 | |
3.862.764.296,73 | 4.617.364 | ||
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2023
2023 EUR | 2022 TEUR | ||
1.Umsatzerlöse | 22.271.542,63 | 30.847 | |
2.Sonstige betriebliche Erträge | |||
a)Erträge aus dem Abgang vom Anlagevermögen mit Ausnahme der Finanzanlagen | 1,00 | 0 | |
b)Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen | 417.149,51 | 350 | |
c)Übrige | 80.743,66 | 5.200 | |
497.894,17 | 5.550 | ||
3.Aufwendungen für Material und sonstige bezogene Herstellungsleistungen | |||
a)Aufwendungen für bezogene Leistungen | -150.109,20 | -65 | |
4.Personalaufwand | |||
a)Gehälter | -11.970.757,67 | -14.265 | |
b)Soziale Aufwendungen | -3.590.450,32 | -11.144 | |
davon für Altersversorgung | -43.012,20 | -147 | |
davon für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen | -428.316,69 | -6.834 | |
davon für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge | -2.558.557,36 | -3.634 | |
-15.561.207,99 | -25.409 | ||
5.Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen | -787.740,97 | -653 | |
6.Sonstige betriebliche Aufwendungen | |||
a)Steuern, soweit sie nicht unter Z 16 fallen | -241.886,66 | -334 | |
b)Übrige | -42.244.460,99 | -38.051 | |
-42.486.347,65 | -38.384 | ||
7.Zwischensumme aus Z 1 bis 6 (Betriebsergebnis) | -36.215.969,01 | -28.114 | |
8.Erträge aus Beteiligungen | 555.860.690,17 | 16.695 | |
davon aus verbundenen Unternehmen | 550.014.353,95 | 0 | |
9.Erträge aus anderen Wertpapieren des Finanzanlagevermögens | 12.199.089,22 | 4.568 | |
davon aus verbundenen Unternehmen | 11.808.214,47 | 4.170 | |
10.Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 6.932.287,75 | 10.797 | |
abzüglich Negativzinsen | -22.189,70 | -679 | |
6.910.098,05 | 10.118 | ||
davon aus verbundenen Unternehmen | 5.783.370,04 | 10.261 | |
11.Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen und Wertpapieren des Umlaufvermögens | 0,00 | 315 | |
davon aus verbundenen Unternehmen | 0,00 | 299 | |
12.Aufwendungen aus Finanzanlagen | -667.515.703,23 | -118.790 | |
davon Abschreibungen | -667.513.931,33 | -118.481 | |
davon Aufwendungen aus verbundenen Unternehmen | -667.515.703,23 | -118.483 | |
13.Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -65.251.190,51 | -33.631 | |
davon betreffend verbundene Unternehmen | -57.931.052,19 | -10.577 | |
14.Zwischensumme aus Z 8 bis 13 (Finanzergebnis) | -157.797.016,30 | -120.726 | |
15.Ergebnis vor Steuern | -194.012.985,31 | -148.840 | |
16.Steuern vom Einkommen | 61.631.048,00 | 8.940 | |
davon latente Steuern | 47.537.470,00 | 0 | |
davon Erträge aus Steuergutschriften | 23.203.444,43 | 12.482 | |
17.Jahresfehlbetrag/Jahresüberschuss | -132.381.937,31 | -139.900 | |
18.Gewinnvortrag Vorjahr | 437.362.919,50 | 577.263 | |
19.Bilanzgewinn | 304.980.982,19 | 437.363 | |
Anhang
1. Allgemeine Grundsätze
Der Jahresabschluss der IMMOFINANZ AG (die Gesellschaft) zum 31. Dezember 2023 wurde gemäß den Bestimmungen des Unternehmensgesetzbuchs (UGB) in der geltenden Fassung erstellt. Die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung sowie die Generalnorm, ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu vermitteln, wurden beachtet.
Das vorliegende Geschäftsjahr der IMMOFINANZ AG umfasst den Zeitraum von 1. Jänner 2023 bis
31. Dezember 2023.
31. Dezember 2023.
Aussagen zur IMMOFINANZ beziehen sich auf den IMMOFINANZ-Konzern. Die Gesellschaft ist gemäß § 189a Z 6 UGB Mutterunternehmen des IMMOFINANZ-Konzerns. Die CPI Property Group (CPIPG), mit Unternehmenssitz in Luxemburg, ist das Mutterunternehmen, das den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt. Seit Mai 2022 ist die CPIPG Mehrheitseigentümer.
Die Angabe der Vorjahreszahlen erfolgte gemäß § 223 Abs. 2 UGB in EUR 1.000.
Von der Ermächtigung des § 223 Abs. 4 UGB, zusätzliche Posten hinzuzufügen, wenn ihr Inhalt nicht von einem vorgeschriebenen Posten gedeckt wird, wurde Gebrauch gemacht.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.
Bei der Erstellung des Jahresabschlusses wurde der Grundsatz der Vollständigkeit eingehalten.
Bei der Bewertung der einzelnen Vermögensgegenstände und Schulden wurde der Grundsatz der Einzelbewertung beachtet und eine Fortführung des Unternehmens unterstellt.
Dem Vorsichtsgrundsatz wurde dadurch Rechnung getragen, dass insbesondere nur die am Abschlussstichtag verwirklichten Gewinne ausgewiesen werden. Alle erkennbaren Risiken und drohenden Verluste, die bis zum Bilanzstichtag entstanden sind, wurden berücksichtigt.
Schätzungen beruhen auf einer umsichtigen Beurteilung. Soweit statistisch ermittelbare Erfahrungen aus gleich gelagerten Sachverhalten vorhanden sind, hat das Unternehmen diese bei Schätzungen berücksichtigt.
2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Die Bewertung der ausschließlich entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände erfolgte zu Anschaffungskosten, vermindert um die der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechenden planmäßigen linearen Abschreibungen. Es wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen vorgenommen.
Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bewertet. Außerplanmäßige Abschreibungen waren – wie in der Vergangenheit auch – nicht notwendig.
Die Abschreibung der Zugänge und Abgänge des abgelaufenen Geschäftsjahres erfolgt pro rata temporis.
Geringwertige Vermögensgegenstände werden gemäß § 204 Abs. 1a UGB im Jahr ihrer Anschaffung oder Herstellung voll abgeschrieben.
Das Finanzanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten, vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen zur Berücksichtigung von Wertminderungen, bewertet. Die Wertminderungen von Anteilen an verbundenen Unternehmen, Ausleihungen an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen werden durch den Vergleich der Buchwerte mit dem Eigenkapital der Beteiligung zuzüglich eventuell vorhandener stiller Reserven (abzüglich Steuerlatenzen) aus den einzelnen Immobilien, bewertet zum beizulegenden Zeitwert, ermittelt. Die Bewertung erfolgt konzernweit für jede Konzerntochter und spiegelt sich dadurch auch in Summe in der Konzernmutter IMMOFINANZ AG wider. Die Beteiligungen sind zu Anschaffungskosten, vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen zur Berücksichtigung von Wertminderungen, bewertet.
Zuschreibungen zu Vermögensgegenständen des Finanzanlagevermögens werden vorgenommen, wenn die Gründe für die außerplanmäßige Abschreibung weggefallen sind.
Die Forderungen wurden mit Nennwerten, abzüglich allfällig erforderlicher Wertberichtigungen, bilanziert. Die Wertberichtigung der Konzernforderungen erfolgt auf Basis des zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Eigenkapitals der finanzierten Gesellschaft, analog zur Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen. Soweit beim Darlehensnehmer ein negatives Eigenkapital bewertet zum beizulegenden Zeitwert vorliegt, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen.
Negativzinsen werden in der Position Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge in einer gesonderten Position dargestellt.
Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Steuerrückstellungen werden insbesondere für Verpflichtungen aus der Gruppenbesteuerung gebildet und mit dem Nominalbetrag angesetzt.
Sämtliche Geschäftsfälle in ausländischer Währung wurden mit dem Devisenkurs am Tag der jeweiligen Transaktion erfasst. Die Bewertung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden Forderungen und Verbindlichkeiten erfolgt unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht mit dem an diesem Tag gültigen Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungskursverluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.
Latente Steuern werden gemäß § 198 Abs. 9 und 10 UGB nach dem bilanzorientierten Konzept und ohne Abzinsung auf Basis des aktuellen Körperschaftsteuersatzes in Höhe von 23% gebildet. Für Unterschiede zwischen unternehmensrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen bei Vermögensgegenständen, Rückstellungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen oder in Zukunft zu einer Steuerentlastung führen werden, wird nach der Methode der Gesamtdifferenzenbetrachtung ein Saldo gebildet. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern für bestehende steuerliche Verlustvorträge in jenem Ausmaß angesetzt, als ausreichende passive latente Steuern vorhanden sind, wobei die 75%ige Verlustverwertungsgrenze hierbei berücksichtigt wird. Angesichts der aktuellen Planrechnung der Gesellschaft lagen ausreichend substanzielle Hinweise auf zukünftige steuerpflichtige Gewinne vor, sodass zum 31. Dezember 2023 die Ausübung des Wahlrechts zur weiteren Aktivierung von Verlustvorträgen in Anspruch genommen wurde.
3. Erläuterungen zur Bilanz
Aktiva
Anlagevermögen
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in dem den Anhang beigefügten Anlagenspiegel ersichtlich.
Beim abnutzbaren Anlagevermögen liegen den linearen planmäßigen Abschreibungen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
Nutzungsdauer in Jahren | |
Immaterielle Vermögensgegenstände | 3–10 |
Sachanlagen | 2–10 |
Im folgenden Absatz werden die Anteile an verbundenen Unternehmen und die Beteiligungen beschrieben:
Der wesentlichste Posten unter den Anteilen an verbundenen Unternehmen beinhaltet die Anteile an der
IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH mit einem Buchwert von EUR 1.214.355.093,00 (31. Dezember 2022: TEUR 1.773.388).
IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH mit einem Buchwert von EUR 1.214.355.093,00 (31. Dezember 2022: TEUR 1.773.388).
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde an die SC Czech AGL s.r.o. ein Zuschuss in Höhe von EUR 77,6 Mio. (2022: IMMOFINANZ Services Czech Republic s.r.o. EUR 133,3 Mio.) geleistet.
Die Abschreibung der Anteile an verbundenen Unternehmen beträgt EUR 671,7 Mio. und ist im Wesentlichen auf die Abschreibung der 100%igen Tochter IMMOWEST Immobilien Anlagen GmbH in Höhe von EUR 108,1 Mio. und die ausschüttungsbedingte Abschreibung der 100%igen Tochter IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH in Höhe von EUR 559,0 Mio. (2022: Abschreibung in Höhe von EUR 118,5 Mio.; betrifft im Wesentlichen die IMMOWEST Immobilien Anlagen GmbH in Höhe von EUR 70,7 Mio. und die IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH in Höhe von EUR 47,8 Mio.) zurückzuführen.
Der wesentlichste Posten unter den Ausleihungen an verbundenen Unternehmen beinhaltet die Ausleihung an die Warsaw Spire Tower Sp.z.o.o. mit einem Buchwert von EUR 102.022.549,15 (31. Dezember 2022: TEUR 100.149). Die Zu- und Abgänge bei den Ausleihungen gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen im Wesentlichen die laufenden, unterjährigen Tilgungen und Ziehungen. In der Position Ausleihungen gegenüber verbundenen Unternehmen ist ein Betrag von EUR 0,00 (31. Dezember 2022: TEUR 0) innerhalb eines Jahres fällig.
Am 18. April 2018 erwarb die IMMOFINANZ AG 19.499.437 Inhaberaktien der S IMMO AG (kurz: S IMMO) und hielt an ihr infolgedessen einen Kapitalanteil von 29,14%. Das Closing erfolgte am 21. September 2018. Die Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten betrugen EUR 390,7 Mio. Durch die Kapitalerhöhung der S IMMO AG reduzierte sich der Kapitalanteil auf rund 26,5%.
Die IMMOFINANZ AG erwarb am 27. Dezember 2022 von ihrem Kernaktionär CPI Property Group 17.305.012 Aktien der S IMMO und erlangte damit eine Mehrheitsbeteiligung an der S IMMO in Höhe von 50% plus einer Aktie. Der Kaufpreis belief sich inklusive Anschaffungsnebenkosten auf EUR 338,0 Mio. bzw. EUR 19,5 je S IMMO-Aktie. Durch diesen Erwerb erfolgte im Jahr 2022 eine Umgliederung von Beteiligungen zu Anteilen an verbundenen Unternehmen. Der Buchwert der S IMMO betrug zum 31. Dezember 2023 EUR 728,6 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 728,6 Mio.).
Die Wertpapiere des Anlagevermögens beinhalten Anteile an der Wiener Börse in Höhe von EUR 1.000.699,26 (31. Dezember 2022: TEUR 1.001).
Unter dem Posten Sonstige Ausleihungen ist ein Betrag in Höhe von EUR 145.000,00 (31. Dezember 2022: TEUR 650) innerhalb eines Jahres fällig.
Umlaufvermögen
Forderungen
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen für die keine Fristigkeit vereinbart wurde, werden als kurzfristig ausgewiesen, jedoch nur nach Maßgabe der Liquidität des jeweiligen Schuldners eingefordert.
Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen stellen sich wie folgt dar:
31.12.2023 EUR | 31.12.2022 TEUR | |
Forderungen zu Direktdarlehen | 406.930.651,57 | 566.025 |
Wertberichtigungen zu Forderungen zu Direktdarlehen | -140.239.751,28 | -96.695 |
Forderungen aus Leistungsverrechnung | 1.991.783,09 | 3.416 |
Forderungen aus Steuerumlagen | 23.163.832,38 | 12.482 |
Sonstige | 11.130.277,68 | 11.345 |
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen gesamt | 302.976.793,44 | 496.572 |
Die Methode zur Einschätzung der Wertberichtigungen wird in den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen beschrieben.
Wertpapiere und Anteile
Der per 31. Dezember 2022 bestehende Bestand in Höhe von 172 Stück der Unternehmensanleihe 2019–2023 mit einem Buchwert von EUR 17.200.000,00 wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr in bar abgefunden.
Rechnungsabgrenzungsposten
Die Rechnungsabgrenzung ist im Wesentlichen auf die Ausgabe der Unternehmensanleihe 2020–2027 zurückzuführen. Das Disagio für die begebene Unternehmensanleihe 2020–2027 wurde aktiviert und planmäßig über die Laufzeit abgeschrieben. Zum 31. Dezember 2023 betrug das Disagio EUR 2.759.738,37 (31. Dezember 2022: TEUR 3.575).
Aktive latente Steuern
Der latente Steueranspruch aus dem Saldo der aktiven und passiven latenten Steuern betrug zum 31. Dezember 2023 EUR 47.537.470,00 (31. Dezember 2022: TEUR 0). Die aktiven latenten Steuern wurden auf Unterschiede zwischen steuerlichen und unternehmensrechtlichen Wertansätzen zum Bilanzstichtag unter Zugrundelegung eines Körperschaftsteuersatzes von 23% gebildet (siehe Steuern vom Einkommen in den Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung).
Passiva
Eigenkapital
Das Grundkapital in Höhe von EUR 138.669.711,00 ist in 138.669.711 Stückaktien aufgeteilt, von denen jede am Grundkapital in gleichem Umfang beteiligt ist.
Zum Bilanzstichtag betrug der Bestand an eigenen Aktien insgesamt 695.585 (31. Dezember 2022: 695.585).
Ermächtigungsbeschlüsse der Hauptversammlung im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung eigener Aktien
Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 65 Abs. 1 Z 8 sowie Abs. 1a und Abs. 1b AktG für 30 Monate, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien von bis zu 10% des Grundkapitals sowohl über die Börse als auch außerbörslich zu erwerben. Der Vorstand wurde zudem ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das quotenmäßige Andienungsrecht der Aktionäre auszuschließen.
Des Weiteren wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs. 1b AktG für fünf Jahre ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien der Gesellschaft auch auf andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot zu veräußern oder zu verwenden. Das Bezugsrecht der Aktionäre kann dabei ausgeschlossen werden.
Die Ermächtigungen zum Erwerb und zur Veräußerung eigener Aktien wurden bisher noch nicht ausgenutzt und bestehen daher in vollem Umfang.
Genehmigtes Kapital
Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 169 AktG bis 21. Juli 2028, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 69.334.855,00 durch die Ausgabe von bis zu 69.334.855 neuen Aktien gegen Bar- oder Sacheinlagen zu erhöhen. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre ganz oder teilweise auszuschließen. Auf die Summe der nach dieser Ermächtigung unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre gegen Bareinlagen ausgegebenen Aktien darf rechnerisch ein Anteil am Grundkapital von insgesamt nicht mehr als EUR 13.866.971,00, das entspricht rund 10% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung durch die Hauptversammlung, entfallen.
Die Ermächtigung zur Erhöhung des Grundkapitals wurde bisher noch nicht ausgenutzt und besteht daher in vollem Umfang.
Wandelschuldverschreibungen und bedingtes Kapital
Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 174 Abs. 2 AktG, binnen fünf Jahren mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt EUR 618.092.498,00, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 69.334.855 auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 69.334.855,00 verbunden sind, auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Wandelschuldverschreibungen können gegen Barleistung und auch gegen Sacheinlagen ausgegeben werden. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist ausgeschlossen.
Das Grundkapital wurde gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu EUR 69.334.855,00 durch Ausgabe von bis zu 69.334.855 neuen auf Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht. Der Zweck der bedingten Kapitalerhöhung ist die Ausgabe von Aktien an Inhaber von auf der Grundlage des Hauptversammlungsbeschlusses vom 3. Mai 2023 ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen.
Die Ermächtigung zur Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen wurde bisher noch nicht ausgenutzt und besteht daher in vollem Umfang.
Rückstellungen
Im Wesentlichen wurden sonstige Rückstellungen für Prüfungs-, Steuerberatungs- und Rechtsberatungsaufwendungen in Höhe von EUR 0,5 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 0,7 Mio.) und Rückstellungen für noch nicht konsumierte Urlaube und Boni in Höhe von EUR 1,9 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 1,5 Mio.) dotiert. Zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2023 gab es in der IMMOFINANZ AG analog zum Vorjahr keine wesentlichen Rechtsstreitigkeiten.
Verbindlichkeiten
Unternehmensanleihe 2019–2023
Die IMMOFINANZ AG begab am 21. Jänner 2019 eine unbesicherte, nicht nachrangige Anleihe mit einem Nominale in Höhe von EUR 500,0 Mio. Die Rückzahlung erfolgte bei der 2,625%-Unternehmensanleihe (Anleihe 2023, ISIN XS1935128956) am 27. Jänner 2023. Der zurückgezahlte Betrag belief sich auf EUR 187,1 Mio., erfolgte vollständig aus bestehenden Barmitteln und entsprach dem ausstehenden Nominale der Anleihe 2023 nach einem Kontrollwechselereignis, das zur Rückzahlung von EUR 295,7 Mio. im April 2022 führte.
Unternehmensanleihe 2020–2027
Die IMMOFINANZ AG begab am 8. Oktober 2020 eine festverzinsliche, unbesicherte, nicht nachrangige Anleihe mit einem Volumen von EUR 500,0 Mio. Die Laufzeit beträgt sieben Jahren und die Anleihe wird mit 2,50% p. a. fix verzinst. Zum 31. Dezember 2023 war die Unternehmensanleihe mit einem Nominale in Höhe von EUR 237,8 Mio. zu einem Buchwert inklusive Zinsabgrenzung von EUR 239,1 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 239,1 Mio.) aushaftend.
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr zur Gänze getilgt.
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, für die keine Fristigkeit vereinbart wurde, werden als kurzfristig ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten ausschließlich sonstige Verbindlichkeiten und betreffen großteils Darlehen von verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 626.392.371,20 (31. Dezember 2022: TEUR 1.032.228), davon beträgt die Finanzierung der S IMMO-Aktien EUR 0,00 (31. Dezember 2022: TEUR 337.448). Von den Darlehen gegenüber verbundenen Unternehmen haben EUR 110.597.496,48 (31. Dezember 2022: TEUR 353.672) eine Restlaufzeit von über fünf Jahren.
Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen vorwiegend Verbindlichkeiten von Steuern in Höhe von EUR 258.582,53 (31. Dezember 2022: TEUR 286) und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit in Höhe von EUR 216.670,06 (31. Dezember 2022: TEUR 271), die im Wesentlichen erst nach dem
Abschlussstichtag zahlungswirksam werden.
Abschlussstichtag zahlungswirksam werden.
Haftungsverhältnisse
Die IMMOFINANZ AG hat zur Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit Patronatserklärungen zugunsten einzelner Tochtergesellschaften erstellt. In diesen Patronatserklärungen verpflichtet sich die IMMOFINANZ AG, dafür Sorge zu tragen, dass die betreffenden Gesellschaften über ausreichend Zahlungsmittel verfügen, um ihre Schulden bei Fälligkeit begleichen zu können. Weiters verpflichtet sich die IMMOFINANZ AG, alle sonstigen Maßnahmen zu treffen, die im Sinne der anwendbaren insolvenzrechtlichen Bestimmungen notwendig sind. Darüber hinaus ist die IMMOFINANZ AG für sämtliche gegenüber der IMMOFINANZ AG bestehende Verbindlichkeiten, die aus Sicht der betreffenden Gesellschaft Fremdkapital darstellen, die Verpflichtung eingegangen, hinter allen anderen Gläubigern, die nicht Gesellschafter der betreffenden Gesellschaft oder sonst nachrangig gestellt sind, zurückzustehen.
Weiters bestehen Garantien bzw. Verpfändungen für Tochtergesellschaften zugunsten von Kreditinstituten in Höhe von EUR 103.686.900,00 (31. Dezember 2022: TEUR 1.912). Die IMMOFINANZ AG hat Haftungen für verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 0,00 (31. Dezember 2022: TEUR 6.700) übernommen.
Zusätzlich zu den oben genannten Haftungsverhältnissen hat die berichtende Gesellschaft zur Finanzierung der Objekte Medienhafen in Düsseldorf eine harte Patronatserklärung zur Erfüllung von Verbindlichkeiten zeitlich begrenzt bis 31. Juli 2028 für die errichtende Konzerngesellschaft Immofinanz Medienhafen GmbH in unbegrenzter Höhe übernommen.
4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse betreffen an Konzerngesellschaften weiterverrechnete Verwaltungsgebühren.
Die IMMOFINANZ AG und die IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH erbringen als geschäftsleitende Holdinggesellschaften Management-Dienstleistungen an Tochtergesellschaften im In- und Ausland. Für die leistungsorientierte Aufteilung der Kostenbasis ist zwischen den beiden Gesellschaften eine fremdübliche Ausgleichszahlung vorzunehmen. Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein Erlös für die Ausgleichszahlung von der IMMOFINANZ AG an die IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH in Höhe von EUR 16.835.472,14 (2022: TEUR 20.001) in Rechnung gestellt, da die IMMOFINANZ AG entsprechende Kosten getragen hat, die wirtschaftlich der IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH zuzurechnen sind.
Im Geschäftsjahr 2022 wurden zusätzlich EUR 6.491.678,82 für Beratungs- und EDV-Aufwendungen an die CPIPG fakturiert.
Sonstige betriebliche Erträge
Im Vorjahr waren in den sonstigen betrieblichen Erträge im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Einzelwertberichtigungen in Höhe von TEUR 4.938 enthalten.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Im Geschäftsjahr 2023 wurden Wertberichtigungen und Ausbuchungen zu Forderungen in Höhe von EUR 25.708.168,94 (2022: TEUR 6.858) vorgenommen, davon betrafen EUR 25.708.168,94 (2022: TEUR 6.858) Wertberichtigungen auf Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen.
Des Weiteren beinhaltet diese Position Aufwendungen für Beratungsaufwand in Höhe von EUR 2.842.824,18 (2022: TEUR 6.788), Miet- und Leasingaufwand in Höhe von EUR 945.692,38 (2022: TEUR 961), EDV-Kosten in Höhe von EUR 2.783.355,14 (2022: TEUR 7.985), Werbeaufwand in Höhe von EUR 1.446.956,91 (2022: TEUR 3.072) und Aufwendungen aufgrund des Kontrollwechselereignisses für die beiden Unternehmensanleihen in Höhe von EUR 0,00 (2022: TEUR 5.579). Außerdem sind im Vorjahr in den Beratungs- und EDV-Aufwendungen Kosten von rund EUR 4,9 Mio. enthalten, die im Rahmen der Weiterverrechnung an die CPIPG berücksichtigt wurden.
Bezüglich der Aufwendungen für den Abschlussprüfer wird auf den Konzernabschluss der IMMOFINANZ verwiesen (www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte).
Die Bezüge der Mitglieder des Aufsichtsrats werden im Geschäftsjahr für das jeweils vorangegangene Wirtschaftsjahr genehmigt und ausbezahlt. Für die Mitglieder des Aufsichtsrats wurde für das Geschäftsjahr 2023 ein Betrag in Höhe von EUR 210.688,88 (31. Dezember 2022: EUR 230.000,00) rückgestellt.
Erträge aus Beteiligungen
In der Position Erträge aus Beteiligungen werden im Wesentlichen die Dividende der IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH in Höhe von EUR 463.572.000,00 (2022: TEUR 0), der IMMOFINANZ Services Hungary Kft. in Höhe von EUR 86.318.515,32 (2022: TEUR 0), der S IMMO in Höhe von EUR 0,00 (2022: TEUR 12.675) und der EHL Immobilien GmbH in Höhe von EUR 5.846.336,22 (2022: TEUR 4.020) ausgewiesen.
Erträge aus anderen Wertpapieren des Finanzanlagevermögens
Die Erträge aus anderen Wertpapieren beinhalten im Wesentlichen die Zinserträge aus den Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 12.625.539,15 (2022: TEUR 4.175).
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Zinsen aus Konzernforderungen in Höhe von EUR 27.038.985,26 (2022: TEUR 15.124). Die Zinserträge aus Konzernforderungen wurden in Höhe von EUR 21.255.615,22 (2022: TEUR 4.863) wertberichtigt.
Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen und Wertpapieren des Umlaufvermögens
In den Erträgen aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen und Wertpapieren des Umlaufvermögens ist die Zuschreibung auf Anteile an verbundenen Unternehmen aus dem Vorjahr in Höhe von EUR 298.418,44 enthalten.
Aufwendungen aus Finanzanlagen
Im Geschäftsjahr 2023 wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 667.233.621,44 (2022: TEUR 118.471) vorgenommen (siehe Anlagevermögen unter Erläuterungen zur Bilanz).
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
In diesem Posten sind Zinsaufwendungen aus Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 57.931.052,19 (2022: TEUR 10.577) sowie Zinsaufwendungen zu Anleihen und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von EUR 7.320.138,32 (2022: TEUR 23.054) enthalten.
Steuern vom Einkommen
Der Posten Steuern vom Einkommen setzt sich wie folgt zusammen:
Die latenten Steuern resultieren aus folgenden temporären Differenzen zwischen den steuerlichen und den unternehmensrechtlichen Wertansätzen für folgende Posten:
Sonstige Angaben
Angaben zu den Größenmerkmalen gemäß § 221 UGB
Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft gemäß § 221 UGB.
Angaben zur Gruppenbesteuerung gemäß § 9 KStG
Im Geschäftsjahr 2004/05 schlossen sich die österreichischen Unternehmen der IMMOFINANZ zu einer Unternehmensgruppe gemäß § 9 Körperschaftsteuergesetz (KStG) zusammen. Als Gruppenträger fungiert die IMMOFINANZ AG. Zwischen den Gruppenmitgliedern und dem Gruppenträger besteht eine Steuerumlagevereinbarung, die im Geschäftsjahr 2011/12 geändert wurde. Die Gruppenmitglieder haben im Fall eines positiven Ergebnisses eine (positive) Steuerumlage an den Gruppenträger in Höhe von 24% der Bemessungsgrundlage zu entrichten. Dieser Prozentsatz beruht auf dem jeweils gültigen Steuersatz gemäß § 22 Abs. 1 KStG. Im Fall von Verlusten von Gruppenmitgliedern wird dieser Verlust zu Zwecken der Steuerumlage evident gehalten und kann in Folgejahren gegen einen steuerlichen Gewinn desselben Gruppenmitglieds zu 100% verrechnet werden. Werden evident gehaltene steuerliche Verluste verrechnet, entfällt eine Zahlung des Gruppenmitglieds an den Gruppenträger. Eine (negative) Steuerumlage vom Gruppenträger an das Gruppenmitglied unterbleibt.
In der S IMMO Gruppe bestand bislang ebenso eine Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG mit der S IMMO AG als Gruppenträger. Diese wurde im Geschäftsjahr 2023 in die Unternehmensgruppe der IMMOFINANZ integriert. Gemäß der im Geschäftsjahr 2023 zwischen der IMMOFINANZ AG und den Gesellschaften der S IMMO abgeschlossenen Steuerumlagevereinbarung bildet die S IMMO AG mit ihren Tochtergesellschaften hinsichtlich der Steuerumlage einen eigenen Verrechnungskreis. Die S IMMO AG hat im Fall eines positiven Ergebnisses des Steuerumlagenverrechnungskreises eine (positive) Steuerumlage an den Gruppenträger in Höhe von 20% der Bemessungsgrundlage zu entrichten. Die Gruppenmitglieder der S IMMO haben im Fall eines eigenen positiven Ergebnisses eine (positive) Steuerumlage an die S IMMO AG in Höhe von 24% der Bemessungsgrundlage zu entrichten. Im Fall von Verlusten des Steuerumlagenverrechnungskreises bzw. der Gruppenmitglieder der S IMMO wird dieser Verlust zu Zwecken der Steuerumlage evident gehalten und kann in Folgejahren gegen einen steuerlichen Gewinn des Steuerumlagenverrechnungskreises bzw. desselben Gruppenmitglieds der S IMMO zu 100% verrechnet werden. Werden evident gehaltene steuerliche Verluste verrechnet, entfällt insofern eine Zahlung der S IMMO AG an den Gruppenträger bzw. des Gruppenmitglieds der S IMMO an die S IMMO AG. Eine (negative) Steuerumlage vom Gruppenträger an die S IMMO AG bzw. von der S IMMO AG an das Gruppenmitglied der S IMMO unterbleibt.
Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen im Sinne des § 238 Z 12 UGB
Die Marktüblichkeit der Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen wird laufend dokumentiert und überwacht.
Mindestbesteuerung im Sinne des § 238 Z 3a UGB
Im Dezember 2022 wurde von den Mitgliedstaaten der Europäischen Union die EU-Richtlinie zur Gewährleistung einer globalen Mindestbesteuerung für multinationale Unternehmensgruppen und große inländische Gruppen in der Union (EU-Richtlinie Nr. 2022/2523 vom 14. Dezember 2022) beschlossen. Die Richtlinie war von den EU-Mitgliedstaaten bis 31. Dezember 2023 in nationales Recht mit Wirkung ab 1. Jänner 2024 umzusetzen. Sie sieht eine zusätzliche Steuer auf Gewinne vor, die mit einem effektiven Steuersatz von weniger als 15% besteuert werden.
In Österreich wurde die EU-Richtlinie mit dem Mindestbesteuerungsreformgesetz BGBl 187/2023 mit Wirkung ab 1. Jänner 2024 umgesetzt.
Aufgrund der Übernahme der IMMOFINANZ AG und der S IMMO AG durch die CPI Property Group S.A. im Jahr 2022 wird die Umsatzschwelle von EUR 750 Mio. überschritten. Daher unterliegen die IMMOFINANZ AG sowie die Konzerngesellschaften der IMMOFINANZ den Bestimmungen des Mindestbesteuerungsgesetzes. Die CPI Property Group S.A. ist die oberste Muttergesellschaft der IMMOFINANZ AG sowie der Konzerngesellschaften der IMMOFINANZ.
Die IMMOFINANZ AG qualifiziert jedoch als im Teileigentum stehende Muttergesellschaft, da ihre Anteile zu mehr als 20% von gruppenfremden Personen gehalten werden. Demnach unterliegt die IMMOFINANZ AG in Bezug auf von ihr beherrschte, niedrigbesteuerte Geschäftseinheiten den Bestimmungen des Mindestbesteuerungsreformgesetzes und hat daher eine etwaige Mindeststeuer in Österreich zu entrichten.
In allen wesentlichen Ländern (ausgenommen Polen), in denen die Immofinanz Gruppe tätig ist, wurden, entsprechend der mit Ende 2022 in Kraft getretenen EU-Richtlinie, nationale Steuergesetze zur Mindestbesteuerung implementiert, wobei diese Länder die Einführung einer nationalen Ergänzungssteuer vorgenommen haben und diese ab 1. Jänner 2024 zur Anwendung kommt. Es ist zu erwarten, dass Ergänzungssteuern für Konzerngesellschaften der IMMOFINANZ in Ungarn (9%), Zypern (12,5%), Kroatien (10% bzw. 18%), Polen (9% bzw. 19%) und Bulgarien (10%) erhoben werden, da in diesen Ländern die derzeit geltenden Nominalsteuersätze unter 15% liegen. Es ist außerdem zu erwarten, dass die betroffenen EU-Länder eine nationale Ergänzungssteuer erheben werden.
Die IMMOFINANZ AG kann nach Maßgabe der gesellschaftsrechtlichen Erfordernisse von anderen Geschäftseinheiten einen Ausgleich für die von ihr entrichtete Mindeststeuer fordern. Es wurde jedoch noch keine Ausgleichsvereinbarung abgeschlossen.
Die quantitativen Auswirkungen aus der Anwendung des Mindestbesteuerungsgesetzes werden derzeit noch evaluiert. Aufgrund der Komplexität der Ermittlung und der Tatsache, dass die erforderlichen Berichtsprozesse erst aufgebaut werden müssen, können die Auswirkungen derzeit noch nicht verlässlich geschätzt werden.
Im Geschäftsjahr 2023 wurden gemäß § 198 Abs. 10 Satz 3 Z 4 UGB keine latenten Steuern, die aus der Anwendung des Mindestbesteuerungsgesetzes oder eines vergleichbaren ausländischen Gesetzes entstehen, angesetzt. Mangels Anwendung per 31.12.2023 fielen auch keine laufenden Steuern aus der Mindestbesteuerung an.
Die steuerlichen Verlustvorträge der IMMOFINANZ AG betrugen per 31. Dezember 2023 EUR 2.685.324.944,00 (31. Dezember 2022: TEUR 2.890.764).
Außerdem verfügte die IMMOFINANZ AG per 31. Dezember 2023 über steuerlich noch nicht geltend gemachte Siebentelabschreibungen in Höhe von EUR 16.799.074,67 (31. Dezember 2022: TEUR 21.962).
Verpflichtungen aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen
31.12.2023 EUR | 31.12.2022 TEUR | |
Verpflichtungen des folgenden Jahres | 891.295,41 | 1.066 |
Verpflichtungen der folgenden fünf Jahre | 4.197.960,49 | 4.893 |
Durchschnittliche Anzahl der Arbeitnehmer
31.12.2023 | 31.12.2022 | |
Angestellte | 132 | 168 |
Gesamt | 132 | 168 |
Angaben zu Beteiligungsgesellschaften
Die Aufgliederung der Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen enthält nur wesentliche Gesellschaften (Buchwert zum 31. Dezember 2022 über EUR 1,00) und stellt sich wie folgt dar:
Gesellschaft | Stichtag | Kapital- anteil | Eigenkapital zum Stichtag | Jahresüberschuss/ -fehlbetrag | ||
IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, Wien | 31. Dezember 2022 | 100% | 1.694.220.520,44 | EUR | -43.059.517,22 | EUR |
IMMOWEST Immobilien Anlagen GmbH, Wien | 31. Dezember 2022 | 100% | 160.025.126,08 | EUR | -70.689.899,73 | EUR |
EHL Immobilien GmbH, Wien | 31. Dezember 2022 | 49% | 15.406.536,41 | EUR | 10.296.536,41 | EUR |
IMMOEAST Acquisition & Management GmbH, Wien | 31. Dezember 2022 | 100% | 4.896.934,03 | EUR | -24.920,34 | EUR |
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H., Wien | 31. Dezember 2022 | 100% | 78.196,38 | EUR | -5.938,27 | EUR |
Immofinanz Services d.o.o., Belgrad | 31. Dezember 2022 | 100% | 581.204,00 | TRSD | 836,00 | TRSD |
Immofinanz Services Poland Sp. z o.o., Warschau | 31. Dezember 2022 | 100% | 338.006.290,45 | PLN | 787.710,89 | PLN |
IMMOFINANZ Services Hungary Kft., Budapest | 31. Dezember 2022 | 100% | 111.424.000,00 | THUF | 31.137.000,00 | THUF |
IMMOFINANZ Services Slovak Republic, s.r.o., Bratislava | 31. Dezember 2022 | 99% | 64.088.953,00 | EUR | 453.821,00 | EUR |
IMMOFINANZ Services Czech Republic, s.r.o., Prag | 31. Dezember 2022 | 100% | 9.109.045,00 | TCZK | 283.234,00 | TCZK |
IMMOFINANZ Services Romania s.r.l., Bukarest | 31. Dezember 2022 | 99% | 1.267.027.028,00 | RON | -6.034.705,00 | RON |
SITUS Holding GmbH, Wien | 31. Dezember 2022 | 100% | 58.053,88 | EUR | 10.808,10 | EUR |
Retail Park Four d.o.o., Belgrad | 31. Dezember 2022 | 100% | 2.687.571,00 | TRSD | 288.943,00 | TRSD |
S IMMO AG, Wien | 31. Dezember 2022 | 50% | 552.897.500,32 | EUR | 18.416.272,15 | EUR |
Immofinanz Services and Management d.o.o., Zagreb | 31. Dezember 2022 | 100% | 103.912,00 | HRK | 30.846,00 | HRK |
Die Aufgliederung stellt sich im Vorjahr zum 31. Dezember 2021 wie folgt dar:
Gesellschaft | Stichtag | Kapital- anteil | Eigenkapital zum Stichtag | Jahresüberschuss/ -fehlbetrag | ||
IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, Wien | 31. Dezember 2021 | 100% | 1.737.280.037,66 | EUR | 82.447.847,97 | EUR |
IMMOWEST Immobilien Anlagen GmbH, Wien | 31. Dezember 2021 | 100% | 230.715.025,81 | EUR | 115.689.701,70 | EUR |
EHL Immobilien GmbH, Wien | 31. Dezember 2021 | 49% | 10.628.345,85 | EUR | 10.518.345,85 | EUR |
IMMOEAST Acquisition & Management GmbH, Wien | 31. Dezember 2021 | 100% | 4.921.854,37 | EUR | -913,05 | EUR |
Immofinanz Gamma Liegenschafts- und Mobilienvermietungsgesellschaft m.b.H., Wien | 31. Dezember 2021 | 100% | 84.134,65 | EUR | 47.798,23 | EUR |
Immofinanz Services d.o.o., Belgrad | 31. Dezember 2021 | 100% | 580.368,00 | TRSD | 5.577,00 | TRSD |
Immofinanz Services Poland Sp. z o.o., Warschau | 31. Dezember 2021 | 100% | 337.218.579,56 | PLN | -32.087.337,97 | PLN |
IMMOFINANZ Services Hungary Kft., Budapest | 31. Dezember 2021 | 100% | 80.286.939,00 | THUF | 74.596,00 | THUF |
IMMOFINANZ Services Slovak Republic, s.r.o., Bratislava | 31. Dezember 2021 | 99% | 56.374.524,22 | EUR | 401.185,89 | EUR |
IMMOFINANZ Services Czech Republic, s.r.o., Prag | 31. Dezember 2021 | 100% | 5.579.394,00 | TCZK | -23.274,00 | TCZK |
IMMOFINANZ Services Romania s.r.l., Bukarest | 31. Dezember 2021 | 99% | 1.273.061.733,00 | RON | -2.050.483,00 | RON |
Immobilia L Liegenschafts Vermietungs GmbH, Wien | 31. Dezember 2021 | 100% | 121.988,98 | EUR | 20.953,08 | EUR |
SITUS Holding GmbH, Wien | 31. Dezember 2021 | 100% | 47.245,78 | EUR | 10.027,04 | EUR |
Retail Park Four d.o.o., Belgrad | 31. Dezember 2021 | 100% | 2.399.652,00 | TRSD | 152.993,00 | TRSD |
S IMMO AG, Wien | 31. Dezember 2021 | 50% | 580.321.892,52 | EUR | 41.541.325,81 | EUR |
Immofinanz Services and Management d.o.o., Zagreb | 31. Dezember 2021 | 100% | 73.066,00 | HRK | 53.066,00 | HRK |
Angaben über Organe
Vorstand
Radka Doehring – Vorstand
Pavel Měchura – Vorstand seit 16. Juni 2023
Die Mitglieder des Vorstands bezogen im Geschäftsjahr 2023 Vergütungen in Höhe von EUR 743.579,84 (2022: TEUR 8.132). Die im Vergleich zum Vorjahr gesunkene Vergütung ist vor allem auf Einmalzahlungen (davon EUR 6.096.677,00 im Abfertigungsaufwand erfasst) im Zusammenhang mit dem Ausscheiden von Dietmar Reindl und Stefan Schönauer aus dem Vorstand im Geschäftsjahr 2022 zurückzuführen. Es wurden Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von EUR 9.719,29 (2022: TEUR 38) sowie Pensionskassenbeiträge in Höhe von EUR 43.012,20 (2022: TEUR 137) geleistet.
Aufsichtsrat
Miroslava Greštiaková – Vorsitzende
Martin Němeček – Stellvertreter der Vorsitzenden
Gayatri Narayan – Mitglied bis 31. Dezember 2023
Martin Matula – Mitglied
Der Betriebsrat der IMMOFINANZ AG entsandte nachfolgende Betriebsratsmitglieder in den Aufsichtsrat:
Philipp Amadeus Obermair – Mitglied
Werner Ertelthalner – Mitglied bis 3. Mai 2023
Anton Weichselbaum – Mitglied seit 3. Mai 2023
Ergebnisverwendung
Im Einklang mit unserer Strategie wird der Vorstand dem Aufsichtsrat empfehlen, der Hauptversammlung am 29. Mai 2024 vorzuschlagen, auf die Ausschüttung einer Dividende für das Geschäftsjahr 2023 zu verzichten und diese Mittel für die Bilanzstärkung zu verwenden.
Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Der Vorstand der S IMMO AG beschloss am 9. Jänner 2024, ein Aktienrückkaufprogramm gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG zu starten. Das Volumen des Rückkaufprogramms beläuft sich auf bis zu 365.340 Aktien (das entspricht rund 0,5% des derzeitigen Grundkapitals der S IMMO AG). Derzeit hält die Gesellschaft 3.266.537 eigene Aktien (rund 4,44% des derzeitigen Grundkapitals der S IMMO AG). Das Programm startete am 15. Jänner 2024 und endet voraussichtlich am 31. März 2024.
Am 8. Februar schloss die IMMOFINANZ den Verkauf des Bürogebäudes Grand Center Zagreb an eine kroatische Immobiliengesellschaft erfolgreich ab. Am 15. März wurden zwei Büroimmobilien in der Dresdner Straße im 20. Wiener Gemeindebezirk verkauft. Die S IMMO AG hat am 21. März den Vertrag zum Verkauf des
Zagrebtowers unterzeichnet. Mit den Transaktionen setzte das Unternehmen einen weiteren Schritt im Rahmen ihrer Portfoliooptimierung.
Zagrebtowers unterzeichnet. Mit den Transaktionen setzte das Unternehmen einen weiteren Schritt im Rahmen ihrer Portfoliooptimierung.
Die S IMMO AG unterzeichnete am 27. Februar mit der Czech Property Investments, a.s. (CPI AS), einer Tochtergesellschaft der CPI Property Group S.A., eine nicht bindende Absichtserklärung (LOI) bezüglich des Erwerbs eines Immobilienportfolios in Tschechien. Das Portfolio besteht aus Büro- und Retailobjekten mit einer Gesamtmietfläche von rund 134.600 m² und einem Nettovermögenswert von insgesamt EUR 494,5 Mio. Die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei rund EUR 28 Mio.
Wien, am 27. März 2024
Der Vorstand der IMMOFINANZ AG | ||
 |  | |
Radka Doehring Mitglied des Vorstands | Pavel Měchura Mitglied des Vorstands |
Entwicklung des Anlagevermögens
gemäß § 226 Abs. 1 UGB
gemäß § 226 Abs. 1 UGB
Anschaffungs- und Herstellungskosten | |||||
Werte in EUR | Stand 01.01.2023 | Zugänge | Abgänge | Umbuchungen | Stand 31.12.2023 |
1. Markenrechte und Software | 2.421.367,15 | 0,00 | 384.396,78 | 0,00 | 2.036.970,37 |
Immaterielle Vermögensgegenstände | 2.421.367,15 | 0,00 | 384.396,78 | 0,00 | 2.036.970,37 |
1. Bauten auf fremdem Grund | 653.440,02 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 653.440,02 |
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung | 2.785.290,16 | 366.027,22 | 253.735,29 | 0,00 | 2.897.582,09 |
Sachanlagen | 3.438.730,18 | 366.027,22 | 253.735,29 | 0,00 | 3.551.022,11 |
1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 7.404.334.180,40 | 77.587.802,57 | 25.556,15 | 0,00 | 7.481.896.426,82 |
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 124.673.723,65 | 170.238.464,97 | 65.581.634,87 | 0,00 | 229.330.553,75 |
3. Beteiligungen | 1.850.000,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 1.850.000,00 |
4. Wertpapiere (Wertrechte) des Anlagevermögens | 1.000.699,26 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 1.000.699,26 |
5. Sonstige Ausleihungen | 4.348.988,94 | 202.397,48 | 629.704,44 | 0,00 | 3.921.681,98 |
Finanzanlagen | 7.536.207.592,25 | 248.028.665,02 | 66.236.895,46 | 0,00 | 7.717.999.361,81 |
Summe Anlagevermögen | 7.542.067.689,58 | 248.394.692,24 | 66.875.027,53 | 0,00 | 7.723.587.354,29 |
Kumulierte Abschreibungen | |||||
Werte in EUR | Stand 01.01.2023 | Zugänge | Abgänge | Zuschreibung | Stand 31.12.2023 |
1. Markenrechte und Software | 2.370.215,20 | 34.101,30 | 384.396,78 | 0,00 | 2.019.919,72 |
Immaterielle Vermögensgegenstände | 2.370.215,20 | 34.101,30 | 384.396,78 | 0,00 | 2.019.919,72 |
1. Bauten auf fremdem Grund | 62.146,84 | 221.734,92 | 0,00 | 0,00 | 283.881,76 |
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung | 1.203.639,28 | 531.904,75 | 164.151,19 | 0,00 | 1.571.392,84 |
Sachanlagen | 1.265.786,12 | 753.639,67 | 164.151,19 | 0,00 | 1.855.274,60 |
1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 3.632.250.014,45 | 667.233.621,44 | 0,00 | 0,00 | 4.299.483.635,89 |
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 17.402,35 | 2.016.694,60 | 0,00 | 0,00 | 2.034.096,95 |
3. Beteiligungen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
4. Wertpapiere (Wertrechte) des Anlagevermögens | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
5. Sonstige Ausleihungen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
Finanzanlagen | 3.632.267.416,80 | 669.250.316,04 | 0,00 | 0,00 | 4.301.517.732,84 |
Summe Anlagevermögen | 3.635.903.418,12 | 670.038.057,01 | 548.547,97 | 0,00 | 4.305.392.927,16 |
Buchwerte | ||
Werte in EUR | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
1. Markenrechte und Software | 17.050,65 | 51.151,95 |
Immaterielle Vermögensgegenstände | 17.050,65 | 51.151,95 |
1. Bauten auf fremdem Grund | 369.558,26 | 591.293,18 |
2. Betriebs- und Geschäftsausstattung | 1.326.189,25 | 1.581.650,88 |
Sachanlagen | 1.695.747,51 | 2.172.944,06 |
1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 3.182.412.790,93 | 3.772.084.165,95 |
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 227.296.456,80 | 124.656.321,30 |
3. Beteiligungen | 1.850.000,00 | 1.850.000,00 |
4. Wertpapiere (Wertrechte) des Anlagevermögens | 1.000.699,26 | 1.000.699,26 |
5. Sonstige Ausleihungen | 3.921.681,98 | 4.348.988,94 |
Finanzanlagen | 3.416.481.628,97 | 3.903.940.175,45 |
Summe Anlagevermögen | 3.418.194.427,13 | 3.905.572.978,28 |
Lagebericht für
das Geschäftsjahr 2023
das Geschäftsjahr 2023
A. Allgemeines
Die IMMOFINANZ AG ist ein börsennotierter Immobilienkonzern in Österreich mit Sitz in 1100 Wien,
Wienerbergstraße 9, und das oberste Mutterunternehmen des IMMOFINANZ-Konzerns (IMMOFINANZ). Die Geschäftsaktivitäten umfassen die Vermietung, die Entwicklung, den Ankauf sowie die bestmögliche Verwertung von Immobilien. Die IMMOFINANZ AG notiert im ATX (ISIN AT 0000A21KS2) der Wiener Börse und an der Warschauer Börse. Zum Stichtag 31. Dezember 2023 waren 138.669.711 stimmberechtigte, nennbetragslose Stückaktien im Umlauf. Die Marktkapitalisierung betrug bei einem Schlusskurs von EUR 21,05 per 31. Dezember 2023 rund EUR 2,9 Mrd.
Wienerbergstraße 9, und das oberste Mutterunternehmen des IMMOFINANZ-Konzerns (IMMOFINANZ). Die Geschäftsaktivitäten umfassen die Vermietung, die Entwicklung, den Ankauf sowie die bestmögliche Verwertung von Immobilien. Die IMMOFINANZ AG notiert im ATX (ISIN AT 0000A21KS2) der Wiener Börse und an der Warschauer Börse. Zum Stichtag 31. Dezember 2023 waren 138.669.711 stimmberechtigte, nennbetragslose Stückaktien im Umlauf. Die Marktkapitalisierung betrug bei einem Schlusskurs von EUR 21,05 per 31. Dezember 2023 rund EUR 2,9 Mrd.
Die IMMOFINANZ hat mit der CPI Property Group einen großen, stabilen und langfristig orientierten Kernaktionär und ist damit Teil eines sehr großen und erfolgreichen Qualitätsimmobilienanbieters mit langjähriger Expertise in Zentral- und Osteuropa.
B. Tätigkeit
Das Kerngeschäft der IMMOFINANZ umfasst die Bewirtschaftung und Entwicklung von Einzelhandels- und Büroimmobilien in ausgewählten Ländern Zentral- und Osteuropas. Im Bürobereich konzentriert sich das Unternehmen mit seiner internationalen Marke myhive ausschließlich auf die Hauptstädte der Kernländer sowie die größten Bürostandorte in Deutschland. Bei der Expansion des Einzelhandelsportfolios setzt die IMMOFINANZ auf ihre Marken STOP SHOP und VIVO!, die vor allem für Sekundär- und Tertiärstädte konzipiert sind. Das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ hatte per 31. Dezember 2023 einen Buchwert von EUR 8,2 Mrd. und umfasst 518 Objekte. Ziel der Gesellschaft sind der Aufbau und die Erhaltung eines qualitativ hochwertigen und ertragsstarken gewerblichen Immobilienportfolios. Im Geschäftsjahr 2022 stockte die IMMOFINANZ ihre Beteiligung an der S IMMO auf über 50% auf, sodass es zu einer Vollkonsolidierung der S IMMO kam.
C. Geschäftsverlauf
Vermögenslage
Das Vermögen der IMMOFINANZ AG besteht im Wesentlichen aus Finanzanlagen und Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen. Die Bilanzsumme beträgt EUR 3.862.764.296,73 und reduzierte sich damit gegenüber dem Vorjahr um EUR 754.599.965,44. Diese Veränderung ist im Wesentlichen auf die Abwertung der Anteile an verbundenen Unternehmen und Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen zurückzuführen. Außerdem wirkte sich die Abnahme der Guthaben bei Kreditinstituten negativ aus. Die Eigenkapitalquote beträgt 77,03% (31. Dezember 2022: 67,31%).
Ertragslage
Der im Geschäftsjahr 2023 erzielte Jahresfehlbetrag beträgt EUR 132.381.937,31 (31. Dezember 2022: TEUR 139.900). Dies ist im Wesentlichen auf die Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen zurückzuführen.
Finanzlage
Die Veränderung des Finanzmittelbestands beträgt TEUR -103.731 (31. Dezember 2022: TEUR -244.065). Der Nettogeldfluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit beläuft sich auf TEUR 41.470 (31. Dezember 2022: TEUR -21.178). Der Nettogeldfluss aus der Investitionstätigkeit beträgt TEUR 166.411 (31. Dezember 2022: TEUR -95.885). Der Nettogeldfluss aus der Finanzierungstätigkeit beträgt TEUR -311.613 (31. Dezember 2022: TEUR -127.002).
Nettogeldfluss aus der betrieblichen Tätigkeit | 2023 TEUR | 2022 TEUR |
Ergebnis vor Steuern | -194.013 | -148.840 |
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen | 788 | 653 |
Abschreibungen auf Finanzanlagen | 669.250 | 118.487 |
Zuschreibungen zu Finanzanlagen | 0 | -298 |
Verlust/Gewinn aus dem Abgang von immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen | -13 | -13 |
Verlust/Gewinn aus dem Abgang von Finanzanlagevermögen | 15 | 15 |
Beteiligungserträge, Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens sowie sonstige Zinsen und ähnliche Erträge/Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -534.610 | 8.097 |
Veränderung Forderungswertberichtigungen | 17.837 | -3.589 |
Auflösung Rückstellungen | -417 | -350 |
unbare Forderungsabschreibung/Wertberichtigung | 25.708 | 6.858 |
unbare Zinserträge und -aufwendung | 24.891 | -5.847 |
unbare Auflösung von Forderungswertberichtigungen | 0 | -4.938 |
unbare Managementfee | -1.895 | -1.537 |
Nettogeldfluss aus dem betrieblichen Ergebnis | 7.542 | -31.302 |
Veränderung der Forderungen und Wertpapiere des Umlaufvermögens | 18.413 | 4.964 |
Veränderung der Verbindlichkeiten | 2.777 | -872 |
Veränderung der Rückstellungen | 131 | 249 |
Veränderung der Rechnungsabgrenzungsposten | 195 | 492 |
Nettogeldfluss aus der betrieblichen Tätigkeit vor Steuern | 29.058 | -26.469 |
Zahlungen für Ertragsteuern | 12.412 | 5.291 |
Summe | 41.470 | -21.178 |
Nettogeldfluss aus der Investitionstätigkeit | ||
Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen | -366 | -1.317 |
Investitionen in Finanzanlagen | -116.452 | -137.853 |
Forderungen Darlehen | 45.086 | -12.696 |
Erlöse aus Abgängen von Sachanlagen | 102 | 27 |
Erlöse aus Abgängen von Finanzanlagen | 66.222 | 38.985 |
Einzahlungen aus Beteiligungs-, Zins- und Wertpapiererträgen | 171.819 | 16.970 |
Summe | 166.411 | -95.885 |
Nettogeldfluss aus der Finanzierungstätigkeit | ||
Tilgung/Aufnahme Kredite | -18.817 | -1.300 |
Tilgung/Aufnahme Anleihen | -204.300 | -563.800 |
Verbindlichkeiten Darlehen | -65.287 | 473.291 |
Aktienrückkauf | 0 | -10.126 |
Auszahlungen für Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -23.209 | -25.067 |
Summe | -311.613 | -127.002 |
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands | -103.731 | -244.065 |
Veränderung des Finanzmittelbestands | ||
Am Anfang der Periode | 188.942 | 433.007 |
Am Ende der Periode | 85.211 | 188.942 |
Summe | -103.731 | -244.065 |
Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren/Umweltbelange
Die IMMOFINANZ achtet auf den verantwortungsvollen Umgang mit natürlichen Ressourcen, den Einsatz klimafreundlicher Technologien, eine konsequente Energieeinsparungsstrategie, die Sanierung erhaltenswerter Bausubstanz und die Errichtung effizienter Neubauobjekte. Dadurch werden Betriebskosten und Emissionen reduziert und ein Beitrag zum Umweltschutz sowie zur Zufriedenheit der Mieter geleistet.
Ziele sind eine konsequente Senkung des Energieverbrauchs sowie eine Erhöhung der Energieeffizienz im Bestandsportfolio und damit verbundene Einsparungen. Bevor mit neuen Aktivitäten oder Projekten begonnen wird, werden Auswirkungen auf die Umwelt abgeschätzt und die Ergebnisse dieser Abschätzung in der Entscheidungsfindung berücksichtigt. Des Weiteren soll eine schrittweise Ausweitung der Nachhaltigkeitszertifizierungen für Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien erfolgen. Die Zertifizierungen reduzieren Umweltrisiken und dienen der Verbesserung einer umweltfreundlicheren Flächennutzung und der Erhöhung der Effizienz.
D. Angaben zum Kapital
Das Grundkapital der IMMOFINANZ betrug zum 31. Dezember 2023 EUR 138.669.711,00
(31. Dezember 2022: EUR 138.669.711,00) und war in 138.669.711 stimmberechtigte, nennbetragslose Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je EUR 1,00 unterteilt.
(31. Dezember 2022: EUR 138.669.711,00) und war in 138.669.711 stimmberechtigte, nennbetragslose Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je EUR 1,00 unterteilt.
Eigene Aktien
Bestand an eigenen Aktien
Zum 31. Dezember 2023 hielt die IMMOFINANZ 695.585 eigene Aktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 695.585,00 (31. Dezember 2022: 695.585 eigene Aktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 695.585,00). Dies entsprach einem Anteil am Grundkapital von rund 0,5%.
Im Geschäftsjahr 2023 wurden keine eigenen Aktien erworben oder veräußert.
Ermächtigungsbeschlüsse der Hauptversammlung im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung eigener Aktien
Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 65 Abs. 1 Z 8 sowie Abs. 1a und Abs. 1b AktG für 30 Monate, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien von bis zu 10% des Grundkapitals sowohl über die Börse als auch außerbörslich zu erwerben. Der Vorstand wurde zudem ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das quotenmäßige Andienungsrecht der Aktionäre auszuschließen.
Des Weiteren wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs. 1b AktG für fünf Jahre ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien der Gesellschaft auch auf andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot zu veräußern oder zu verwenden. Das Bezugsrecht der Aktionäre kann dabei ausgeschlossen werden.
Die Ermächtigungen zum Erwerb und zur Veräußerung eigener Aktien wurden bisher noch nicht ausgenutzt und bestehen daher in vollem Umfang.
Genehmigtes Kapital
Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 169 AktG bis 21. Juli 2028, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 69.334.855,00 durch die Ausgabe von bis zu 69.334.855 neuen Aktien gegen Bar- oder Sacheinlagen zu erhöhen. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre ganz oder teilweise auszuschließen. Auf die Summe der nach dieser Ermächtigung unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre gegen Bareinlagen ausgegebenen Aktien darf rechnerisch ein Anteil am Grundkapital von insgesamt nicht mehr als EUR 13.866.971,00, das entspricht rund 10% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung durch die Hauptversammlung, entfallen.
Die Ermächtigung zur Erhöhung des Grundkapitals wurde bisher noch nicht ausgenutzt und besteht daher in vollem Umfang.
Wandelschuldverschreibungen und bedingtes Kapital
Die Hauptversammlung vom 3. Mai 2023 ermächtigte den Vorstand gemäß § 174 Abs. 2 AktG, binnen fünf Jahren mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt EUR 618.092.498,00, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 69.334.855 auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 69.334.855,00 verbunden sind, auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Wandelschuldverschreibungen können gegen Barleistung und auch gegen Sacheinlagen ausgegeben werden. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist ausgeschlossen.
Das Grundkapital wurde gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu EUR 69.334.855,00 durch Ausgabe von bis zu 69.334.855 Stück neuen auf Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht. Der Zweck der bedingten Kapitalerhöhung ist die Ausgabe von Aktien an Inhaber von auf der Grundlage des Hauptversammlungsbeschlusses vom 3. Mai 2023 ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen.
Die Ermächtigung zur Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen wurde bisher noch nicht ausgenutzt und besteht daher in vollem Umfang.
Kontrollwechselbestimmungen
Unternehmensanleihe 2020–2027
Gemäß den Emissionsbedingungen der im Oktober 2020 emittierten Anleihe 2020–2027 (XS2243564478) sind die Gläubiger für den Fall, dass eine übernahmerechtlich kontrollierende Beteiligung (unter Berücksichtigung der gemäß Satzung der Gesellschaft herabgesetzten Schwelle) erlangt und ein Pflichtangebot ausgelöst wird, zur Kündigung ihrer Schuldverschreibungen berechtigt und können die Rückzahlung zu 101% des Nennbetrags zuzüglich angefallener Zinsen verlangen. Details zu diesen Bestimmungen sind in den Emissionsbedingungen der Anleihe enthalten.
Immobilienfinanzierungen
Die von der IMMOFINANZ und ihren Tochtergesellschaften abgeschlossenen wesentlichen Immobilienfinanzierungen haben in der Regel marktübliche Kündigungsrechte der Gläubiger im Fall eines Kontrollwechsels.
Konzernkreditlinie
Die IMMOFINANZ hat eine unbesicherte und wiederholt ausnutzbare Konzernkreditlinie über EUR 100,0 Mio. abgeschlossen. Diese Konzernkreditlinie beinhaltet ein Kündigungsrecht im Fall eines Kontrollwechsels. Zum Berichtsstichtag war diese Konzernkreditlinie nicht ausgenutzt und steht daher vollumfänglich zur Verfügung.
Von der S IMMO AG emittierte Anleihen
Durch die Beteiligung der IMMOFINANZ an der S IMMO in Höhe von 50% plus einer Aktie wird die S IMMO vollkonsolidiert (siehe zur Vollkonsolidierung auch Konzernabschluss, Kapitel 2.3). Nachstehend werden daher auch jene von der S IMMO emittierten Anleihen angeführt, die Kontrollwechselbestimmungen bei einem indirekten Kontrollwechsel auf Ebene der IMMOFINANZ enthalten.
Die im April 2015 begebene 3,25%-Anleihe 2015–2025 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 15.890.000,00), die im April 2015 begebene 3,25%-Anleihe 2015–2027 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 34.199.000,00), die im Februar 2018 begebene 1,75%-Anleihe 2018–2024 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 100.000.000,00) bzw. die 2,875%-Anleihe 2018–2030 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 50.000.000,00), die im Mai 2019 begebene 1,875%-Anleihe 2019–2026 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 150.000.000,00), die im Oktober 2019 begebene 2,0%-Anleihe 2019–2029 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 100.000.000,00), der im Februar 2021 begebene 1,75%-Green-Bond 2021–2028 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 70.449.500,00), der im Jänner 2022 begebene 1,25%-Green-Bond 2022–2027 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 25.058.500,00) sowie der im Juli 2023 begebene 5,5%-Green-Bond 2023–2028 der S IMMO (Volumen zum 31. Dezember 2023: EUR 75.000.000,00) enthalten Kontrollwechselbestimmungen. Gemäß den Bedingungen der 2014 und 2015 begebenen Anleihen sowie der 2021, 2022 und 2023 begebenen Green Bonds sind die Anleihegläubiger im Falle eines Kontrollwechsels zur Kündigung der Anleihen berechtigt und können die sofortige Rückzahlung verlangen. Gemäß den Bedingungen der 2018 und 2019 begebenen Anleihen sind die Anleihegläubiger im Falle eines Kontrollwechsels zur Kündigung der Anleihen berechtigt, sofern der Kontrollwechsel zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Fähigkeit der S IMMO führt, ihre Verpflichtungen aus den Anleihen zu erfüllen. Ein Kontrollwechsel findet gemäß den Bedingungen der Anleihen dann statt, wenn eine oder mehrere gemeinsam vorgehende Personen oder eine Drittperson oder -personen, die für eine solche Person oder Personen handeln, zu irgendeiner Zeit direkt oder indirekt (i) mehr als 50% der mit den Aktien des Emittenten verbundenen Stimmrechte (ohne Berücksichtigung des Höchststimmrechts) oder (ii) das Recht, die Mehrzahl der Mitglieder des Vorstands des Emittenten und/oder der Kapitalvertreter im Aufsichtsrat des Emittenten zu bestimmen, erworben haben. Gemäß den Bedingungen der 2019 begebenen Anleihen findet ein Kontrollwechsel auch dann statt, wenn im Falle einer rechtskräftigen Aufhebung des Höchststimmrechts eine oder mehrere gemeinsam vorgehende Personen oder eine Drittperson oder -personen, die für eine solche Person oder Personen handeln, zu irgendeiner Zeit direkt oder indirekt mehr als 30% der mit den Aktien des Emittenten verbundenen Stimmrechte erworben haben. Gemäß den Bedingungen der 2021, 2022 und 2023 begebenen Green Bonds findet ein Kontrollwechsel auch dann statt, wenn eine oder mehrere gemeinsam vorgehende Personen oder eine Drittperson oder -personen, die für eine solche Person oder Personen handeln, zu irgendeiner Zeit direkt oder indirekt eine kontrollierende Beteiligung im Sinne des österreichischen Übernahmegesetzes, wodurch ein Pflichtangebot ausgelöst wird, erwerben.
Vorstand und Aufsichtsrat
Die Vorstandsverträge von Radka Doehring und Pavel Měchura enthalten keine Change-of-Control-Klauseln.
Für Mitglieder des Aufsichtsrats oder Arbeitnehmer bestehen ebenso keine entsprechenden Vereinbarungen.
Darüber hinaus bestehen keine bedeutenden Vereinbarungen der Gesellschaft, die im Fall eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebots wirksam werden, sich ändern oder enden.
Änderungen der Satzung der Gesellschaft,
Organbestellungen und -abberufungen
Organbestellungen und -abberufungen
Nach § 21 der Satzung beschließt die Hauptversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen und in Fällen, in denen eine Kapitalmehrheit erforderlich ist, mit einfacher Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals, sofern das Gesetz nicht zwingend eine andere Mehrheit vorschreibt. Dies gilt auch für Satzungsänderungen und die vorzeitige Abberufung von Mitgliedern des Aufsichtsrats.
Bei Stimmengleichheit im Aufsichtsrat entscheidet gemäß Satzung die Stimme des Leiters der jeweiligen Aufsichtsratssitzung. Dies gilt auch für die Wahl und Abberufung von Mitgliedern des Vorstands.
Der in diesem Geschäftsbericht enthaltene und um den konsolidierten Corporate-Governance-Bericht erweiterte Corporate-Governance-Bericht ist auf der Unternehmens-Website https://immofinanz.com abrufbar.
Bedeutende Beteiligungen
Nach den der Gesellschaft übermittelten Stimmrechtsmeldungen, Directors‘-Dealings-Meldungen und sonstigen Veröffentlichungen bestanden per 31. Dezember 2023 folgende Beteiligungen bzw. zurechenbare Stimmrechtsanteile von über 4% des Grundkapitals der Gesellschaft:
- – Radovan Vitek (über die CPI Property Group S.A.): mehr als 75% (gemäß Beteiligungsmeldung vom 21. Dezember 2023 und Directors‘-Dealings-Meldung vom 22. Dezember 2023).
- – Klaus Umek (über Petrus Advisers Investments Fund L.P.): 5,46 % (1,06% aus Aktien und 4,40% aus Finanz-/sonstigen Instrumenten; gemäß Beteiligungsmeldung vom 22. Dezember 2023).
E. Forschung und Entwicklung
Technologischer und gesellschaftlicher Wandel sowie der Kampf gegen den Klimawandel haben Einfluss auf die Immobilienwirtschaft. Um auch zukünftig nachhaltige, effiziente und profitabel bewirtschaftbare Immobilienlösungen anbieten zu können, verfolgt die IMMOFINANZ Group die Veränderungen von Arbeitsprozessen sowie die Anforderungen von Umwelteinflüssen und ihrer Mieter an Raum- und Gebäudekonzepte. Die
IMMOFINANZ Group fördert die hauseigene Innovationskraft und Nachhaltigkeitsbemühungen durch Schulungen und Weiterbildungen. Darüber hinaus steht die IMMOFINANZ Group in regelmäßigem Austausch mit anderen Unternehmen und Organisationen und ist Mitglied in zahlreichen Vereinigungen und Institutionen wie der IG Lebenszyklus, dem Austrian Council of Shopping Places oder dem Green Building Council. Abseits dieser vielfältigen Aktivitäten investierte die IMMOFINANZ Group 2023 jedoch keine Mittel, die klassischerweise dem Bereich Forschung und Entwicklung zugeordnet weren können. Ein entsprechender Bericht entfällt daher.
IMMOFINANZ Group fördert die hauseigene Innovationskraft und Nachhaltigkeitsbemühungen durch Schulungen und Weiterbildungen. Darüber hinaus steht die IMMOFINANZ Group in regelmäßigem Austausch mit anderen Unternehmen und Organisationen und ist Mitglied in zahlreichen Vereinigungen und Institutionen wie der IG Lebenszyklus, dem Austrian Council of Shopping Places oder dem Green Building Council. Abseits dieser vielfältigen Aktivitäten investierte die IMMOFINANZ Group 2023 jedoch keine Mittel, die klassischerweise dem Bereich Forschung und Entwicklung zugeordnet weren können. Ein entsprechender Bericht entfällt daher.
F. Zweigniederlassungen
Die IMMOFINANZ AG hat keine Zweigniederlassungen.
G. Finanzinstrumente und Risikoberichterstattung
Die IMMOFINANZ Group ist als international tätiger Immobilieninvestor, Bestandshalter und Projektentwickler in ihrer Geschäftstätigkeit unterschiedlichen allgemeinen sowie branchenspezifischen Risiken ausgesetzt. Mit einem integrierten Risikomanagement verfügt der Konzern über eine solide Grundlage, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen und mögliche Folgen daraus einzuschätzen.
Risiken sind die aus der Unvorhersehbarkeit der Zukunft resultierende, durch „zufällige“ Störungen verursachte Möglichkeiten, von den geplanten Zielwerten abzuweichen. Negative Abweichungen werden in diesem Zusammenhang als Risiken im engeren Sinn, positive Abweichungen als Chancen bezeichnet.
Grundsätze des integrierten Risikomanagements
Die Struktur des Risikomanagements der IMMOFINANZ begründet sich auf den Regeln des Österreichischen Corporate Governance Kodex (ÖCGK) und dem Integrated Framework des COSO ERM15, einem international anerkannten Rahmenkonzept zur Ausgestaltung von Risikomanagementsystemen.
Auf Basis der bereits eingesetzten Sicherungs- und Steuerungsinstrumente sind für die IMMOFINANZ derzeit keine wesentlichen bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. In gesamthafter Beurteilung waren die Risikosituation für das Unternehmen und das gesamte Marktumfeld im Geschäftsjahr 2023 durch das herausfordernde politische und makroökonomische Umfeld geprägt. Auf die wesentlichen Risikokategorien wird am Ende des Risikoberichts genauer eingegangen.
Der Umgang mit Risiken im Unternehmen ist in einem konzernweiten Risikomanagementsystem verankert. Dieses ist in die operativen Abläufe und Berichtswege integriert und wirkt sich auf Prozesse und strategische Entscheidungen aus. Es wird auf allen Ebenen wahrgenommen und besteht aus internen Richtlinien, Reportingsystemen und aus dem von der Internen Revision geprüften Internen Kontrollsystem.
Überwachung und Kontrolle des Risikomanagementsystems
Das Risikomanagementsystem wird von zwei Instanzen überwacht und kontrolliert: Zum einen bewertet die Interne Revision die Effektivität des Risikomanagements und trägt zu dessen Verbesserung bei. Zum anderen beurteilt der Abschlussprüfer gemäß C-Regel 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex (Fassung vom Jänner 2023) die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements und berichtet dem Vorstand darüber.
Beurteilung der Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems
Die Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H., Wien, hat von Dezember 2023 bis Februar 2024 die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems der IMMOFINANZ beurteilt. Dabei wurden die Gestaltung (Design) sowie die Umsetzung (Implementation) der vom Unternehmen eingerichteten Maßnahmen und organisatorischen Vorkehrungen, nicht aber deren Anwendung im Sinne der operativen Wirksamkeit (Operating Effectiveness), beurteilt. Die Beurteilung von Ernst & Young ergab, dass das von der IMMOFINANZ eingerichtete Risikomanagement zum 31. Dezember 2023 – gemessen am übergreifenden Rahmenwerk für ein unternehmensweites Risikomanagement nach COSO – funktionsfähig ist.
Struktur des Risikomanagements
Ziel des Risikomanagements der IMMOFINANZ ist es, die vom Vorstand definierte Strategie so risikoarm wie möglich umzusetzen. Die strategischen Ziele des Konzerns werden dabei auf operative Abläufe übertragen, in die Maßnahmen zur Identifikation, Prävention und Steuerung von Risiken eingebettet sind.
Der Vorstand trägt die Verantwortung für das unternehmensweite Risikomanagement und legt die Geschäftsziele sowie die daraus abgeleitete Risikostrategie fest.
Funktionell ist das Risikomanagement dem Vorstand als Stabsstelle zugeordnet. Diese überwacht bereichsunabhängig die Unternehmensrisiken, aggregiert Risikodaten und -berichte und unterstützt die Bereichs- und Länderorganisationen aktiv bei der Identifikation von Risiken und wirtschaftlich geeigneten Gegenmaßnahmen. Das Risikomanagement berichtet regelmäßig an den Vorstand sowie quartalsweise an den Aufsichtsrat.
Auf Ebene der Länder wird das Risikomanagement vom jeweiligen gruppenübergreifenden Landesorganisation wahrgenommen. Mindestens einmal pro Quartal kommunizieren die Bereichsleiter und Länderverantwortlichen ihre Risikolage an den Vorstand. Akute Risiken werden unmittelbar an den Vorstand berichtet.
Risikomanagementprozess
Wesentliche Risikokategorien
Die für die IMMOFINANZ relevanten Risikokategorien folgen der Wertschöpfungskette im Unternehmen und legen einen zusätzlichen Fokus auf Umwelt-, Governance- und soziale Chancen und Risiken. Die IMMOFINANZ definierte ein breites Spektrum an Maßnahmen, um Risiken entgegenzuwirken. Diese Maßnahmen sind integraler Bestandteil aller Unternehmensabläufe und damit die Grundlage der Risikomitigierung.
Risikokategorie | Beschreibung | Gegenmaßnahme |
Unternehmensrisiken | Das sind Risiken im Zusammenhang mit den Rahmenbedingungen für die Unternehmensaktivität, die das Maß objektspezifischer Risiken überschreiten. | Diesen Risiken wird durch strategische Entscheidungen auf Konzernebene entgegengewirkt. |
Finanzielle Risiken stehen im Zusammenhang mit Kreditgebern oder den Bedingungen für die Bereitstellung liquider Mittel (siehe Konzernabschluss Kapitel 7.2). | Die laufende Überwachung der Aktiv- und Passivpositionen sowie vorausschauende Analysen dienen als Grundlage für strategische Maßnahmen zur Sicherung der Finanzkraft. | |
Operatives Risiko kann durch nachteiliges Handeln der Organe und Mitarbeiter zu Lasten des Unternehmens entstehen. | Die Handlungsabläufe im Unternehmen werden in einzelne Prozesse aufgeteilt und relevante Prozessschritte intern kontrolliert. | |
Sonstige Risiken umfassen Einzelrisiken mit konzernweiten Auswirkungen. | Diesen Risiken wird durch strategische Entscheidungen auf Konzernebene entgegengewirkt. | |
Risiken nicht ordnungsgemäßer Geschäftspraktiken | Die IMMOFINANZ hat sich zu verantwortungsvollem und nachvollziehbarem Handeln sowie zur Einhaltung rechtlicher Regeln und Vorschriften verpflichtet. Risiken in diesem Bereich ergeben sich durch Abweichungen von diesen Grundsätzen. | Zur Vorbeugung dieser Risiken wurden in einzelnen Bereichen des Unternehmens Richtlinien für das Handeln der Organe und Mitarbeiter definiert. |
Soziale Risiken | Das Unternehmen trägt Verantwortung für die Menschen, die im engeren oder im weiteren Sinne für das Unternehmen tätig sind. Risiken im Zusammenhang mit der Rolle als Arbeitgeber im erweiterten Sinn werden in dieser Risikogruppe zusammengefasst. | Das Bekenntnis der IMMOFINANZ zur Einhaltung aller Grund- und Menschenrechte sowie eine regelmäßige Bestandsaufnahme von Mitarbeiterbedürfnissen stellen die Eckpfeiler der Risikominimierung in diesem Bereich dar. |
Umwelt- und Klimarisiken | Klimarisiken entstehen durch meteorologische Bedingungen an einem Immobilienstandort. Darüber hinaus ergeben sich Umweltrisiken durch die Errichtung und den Betrieb von Gebäuden. | Durch frühzeitige Maßnahmen sollen negative Einflüsse auf die Immobilie vermieden werden. Bei der Errichtung neuer Gebäude wird darüber hinaus auf möglichst geringe negative Auswirkungen auf die Umwelt geachtet. |
Bei der Erreichung der geplanten Klimaneutralität und dem Aufbau einer Kreislaufwirtschaft ergeben sich Risiken durch den technologischen und regulatorischen Übergang. | Die IMMOFINANZ trifft Maßnahmen, mit deren Hilfe Immobilien technologisch weiterentwickelt und nachhaltig bewirtschaftet werden können. Außerdem fördert sie entsprechende Bewusstseinsbildung bei allen Stakeholdern. | |
Projektentwicklungsrisiken | Planungsrisiken sind Risiken, die während der Planungsphase einer Immobilie entstehen. Die Planungsphase erstreckt sich von der Konzeption bis zur Genehmigung eines Bauvorhabens. | Zur Vorbeugung von Projektentwicklungsrisiken erfolgen eine genaue Prüfung neuer Standorte, die frühzeitige Einbeziehung aller Stakeholder und Maßnahmen, um zukünftigen negativen Entwicklungen vorzugreifen. |
Realisierungsrisiken fassen Risiken zusammen, die ab Erteilung der Baugenehmigung im Zusammenhang mit der Errichtung einer Immobilie stehen. | Bei der Vermeidung von Realisierungsrisiken stehen prozessuale Maßnahmen zur Qualitätssicherung und Maßnahmen zur Risikoexternalisierung im Fokus. | |
Vermarktungsrisiken stehen im Zusammenhang mit der Kommerzialisierung des Bauvorhabens und sind im Hinblick auf Profitabilität von großer Bedeutung. | Zur Bekämpfung von Vermarktungsrisiken dienen frühzeitige Bedarfs- und Chancenanalysen sowie langfristige Marktbeobachtungen als Grundlage. | |
Risiken aus dem Asset-Management | Ertragsrisiken sind Risiken im Zusammenhang mit der Erzielung laufender Einkünfte aus Bestandsobjekten. | Die IMMOFINANZ setzt Maßnahmen, um sich vom klassischen Vermieter zu einem Dienstleistungsanbieter zu entwickeln, der frühzeitig auf Marktentwicklungen reagiert. |
Die Gruppe der Nutzungsrisiken umfasst Risiken, welche die Bewirtschaftung der Immobilie betreffen und daher großen Einfluss auf die Ertragskraft des Unternehmens haben. | Ein aktives Bestandsmanagement sowie die laufende technische Überwachung des Immobilienbestands sollen Risiken im Zusammenhang mit der Nutzung verringern. | |
Verwaltungsrisiken ergeben sich im Rahmen des laufenden Betriebs einer Immobilie für Eigentümer, Mieter und Hausverwalter. | Im Bereich der Verwaltungsrisiken verfolgt die IMMOFINANZ eine klare Strategie der Externalisierung. | |
Portfolio- und Bewertungsrisiken | Der Bereich der Portfolio- und Bewertungsrisiken umfasst Faktoren, die zu einer Wertveränderung des Portfolios führen würden. | Aktives Portfoliomanagement und Expertise aus der langfristigen Marktbeobachtung tragen bei der IMMOFINANZ zur frühzeitigen Identifikation von möglichen Problemen bei. |
Transaktionsrisiken | Transaktionsrisiken stehen im Zusammenhang mit dem An- und Verkauf von Immobilien und umfassen zusätzlich Anomalien im Transaktionsmarkt. | Prozessuale Maßnahmen und die laufende Beobachtung der Transaktionsmärkte sollen die vorhandenen Risiken minimieren. Im Hinblick auf Marktprobleme werden auch Maßnahmen zur Risikovorsorge ergriffen. |
Merkmale des Internen Kontrollsystems
Das Interne Kontrollsystem (IKS) der IMMOFINANZ umfasst sämtliche Maßnahmen und Verfahren, die der Sicherung der Vermögenswerte des Unternehmens sowie der Gewährleistung von Genauigkeit und Zuverlässigkeit in Bezug auf die Rechnungslegung dienen. Ziel ist es, Fehler zu vermeiden bzw. zu erkennen und so eine frühzeitige Korrektur zu ermöglichen. Zudem unterstützt das IKS die Einhaltung der wesentlichen rechtlichen Vorschriften und der vom Vorstand vorgeschriebenen Geschäftspolitik.
Das IKS ist in alle Prozesse des Unternehmens integriert. Seine Eckpunkte bestehen aus einer angemessenen Funktionstrennung, der Anwendung des Vier-Augen-Prinzips im Rahmen der relevanten Unternehmensprozesse, der Einhaltung interner Richtlinien (z. B. des IMMOFINANZ IFRS Accounting Manuals), der Kontrolle der erhaltenen Buchhaltungsdaten durch das Konzern-Controlling in Bezug auf Richtigkeit, Plausibilität und Vollständigkeit und in die Prozessabläufe integrierte, präventive und detektive Kontrollen sowie der Automatisierung wesentlicher Kontrollen über Software-Systemeinstellungen.
Überwachung durch die Interne Revision
Die Interne Revision ist für die unabhängige Überprüfung der Wirksamkeit des IKS zuständig und trägt damit zu seiner Qualitätssicherung bei. Darüber hinaus bewertet sie die Effektivität des Risikomanagements und unterstützt dessen laufende Weiterentwicklung. Auf Grundlage eines vom Aufsichtsrat genehmigten jährlichen Revisionsplans prüft sie unabhängig und regelmäßig operative Prozesse und Geschäftsabwicklungen. Die Prioritäten für den Revisionsplan werden dabei nach Risikokriterien und den Organisationszielen entsprechend festgelegt.
Die Ergebnisse der Prüfungen werden regelmäßig an den Vorstand der IMMOFINANZ und zweimal jährlich an den Aufsichtsrat berichtet. Im Rahmen eines Jahresberichts legt die Interne Revision Rechenschaft über ihre Tätigkeit ab und präsentiert zusammenfassend alle wesentlichen Revisionsgebiete und -ergebnisse.
Chancen- und Risikolage im Geschäftsjahr 2023
Übersicht über die Chancen- und Risiken zum 31. Dezember 2023
Makroökonomische Rahmenbedingungen (1)
Das Jahr 2023 war durch die Zunahme von politischen Spannung weltweit geprägt, von denen manche in bewaffnete Auseinandersetzungen mündeten. Diese bewaffneten Auseinandersetzungen belasteten die Rohstoffmärkte oder beeinträchtigten die internationalen Handels- und Logistikrouten, was sich negativ auf die bereits schwächelnde Weltwirtschaft auswirkte. Aktuell stellt die Ausweitung oder Zunahme dieser Konflikte das größte Gefahrenpotenzial dar. Zwar ist die IMMOFINANZ Group nicht unmittelbar davon betroffen, doch sind Auswirkungen auf die Finanz- und Transaktionsmärkte oder die Mietnachfrage nicht auszuschließen. Die IMMOFINANZ Group beobachtet die Entwicklungen genau und versucht sich gegenüber damit verbundene Risiken bestmöglich abzusichern. Teilaspekte dieser Risiken werden in weiterer Folge detaillierter erläutert.
Finanzmarktrisiken (2)
Der Krieg in der Ukraine führte 2022 zu einem sprunghaften Anstieg der Inflation. Die Europäische Zentralbank aber auch Notenbanken außerhalb des Euroraums reagierten 2023 mit einer raschen und deutlichen Anhebungen der Leitzinsen, was die Immobilienbranche aktuell stark belastet. Einerseits stiegen die Zinskosten für die Unternehmen deutlich. Die IMMOFINANZ Group setzt in diesem Zusammenhang ihre Hedging-Strategie fort. Die Hedging-Quote der Finanzverbindlichkeiten zum Jahresende betrug 95,1% (31. Dezember 2022: 87,0%). Andererseits wurde die Fremdkapitalaufnahme für Unternehmen deutlich erschwert. Die Folge daraus waren europaweite Insolvenzen von Immobilienunternehmen. Auswirkungen zeitigten die veränderten Rahmenbedingungen auf den Kapitalmärkten auch im Bereich Asset Allokation. Darauf wird im folgenden Punkt detaillierter eingegangen.
Liquiditätsrisiko des Immobilienmarkts (3)
Die letzten Jahre waren durch eine Niedrigzinspolitik gekennzeichnet. Negativzinsen führten dazu, dass in Ermangelung von alternativen Veranlagungsmöglichkeiten sehr viel Kapital in Immobilien investiert wurde. Diese gesteigerte Nachfrage stützte die Bauwirtschaft und resultierte in hohen Neubauleistungen. Oft überstieg die Nachfrage nach Immobilien in guten Lagen das Angebot bei weitem. Die stark gestiegenen Leitzinsen führten zu veränderten Rahmenbedingungen auf den Finanzmärkten. Investoren bietet sich nun wieder ein breites Spektrum an Veranlagungsmöglichkeiten. Selbst Staatsanleihen wurden dank gestiegener Zinsen für institutionelle Investoren wieder interessant. Folglich ist derzeit ein starker Rückgang von Kaufinteressenten für Immobilien zu beobachten. Die IMMOFINANZ Group fuhr ihre Immobilienentwicklung frühzeitig zurück und nahm keine spekulativen Neubauprojekte in Angriff. Die derzeitige Expansion der Fachmarktmarke STOP SHOP in Kroatien wird plangemäß fortgesetzt. Die fertiggestellten Fachmarktzentren sind bei Eröffnung vollvermietet und das Risiko aus Sicht der IMMOFINANZ Group daher überschaubar. Vom Rückgang der Transaktionsvolumina ist die IMMOFINANZ Group nur mehr zu einem geringen Teil betroffen. Ihr Verkaufsprogramm wurde bereits im Juni 2022 bekanntgegeben und in Angriff genommen. Einschließlich S IMMO veräußerte die IMMOFINANZ Group 2023 Immobilien im Wert von insgesamt rund EUR 751 Mio. Das Programm umfasste insbesondere den Verkauf von Büro- und Wohnimmobilien in Deutschland und einer Büroimmobilie in Kroatien durch die S IMMO sowie des Bürogebäudes Bureau am Belvedere in Wien, eines kleinen Grundstücks in Rumänien und einer Liegenschaft in der Türkei durch die IMMOFINANZ. Darüber hinaus veräußerte die IMMOFINANZ sechs Büroimmobilien und einen Hotel-Tower mit einer Bruttomietfläche von insgesamt rund 130.000 m² an die S IMMO. Alle diese Maßnahmen sind Teil der fokussierten Portfoliostrategie, auf deren Basis die IMMOFINANZ gemeinsam mit der S IMMO Synergien erschließen und die Effizienz steigern will.
Risiken durch den Klimawandel (4)
Der Immobilienbereich ist für rund ein Drittel des weltweiten Energieverbrauchs und der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Entsprechend groß sind die Bemühungen, diesen Anteil auf Basis neuer Regularien zu senken. Die IMMOFINANZ Group unternahm in den letzten Jahren bereits Anstrengungen, um die Treibhausgasemissionen ihres Portfolios zu reduzieren. In den nächsten Jahren wird das Unternehmen ihren Fokus verstärkt auf Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz legen. Der Energieeffizienz von Gebäuden kommt – gemeinsam mit der Energiegewinnung – auch im Rahmen der EU-Taxonomie eine zentrale Bedeutung zu. Aus diesem Grund verfolgte die IMMOFINANZ Group konsequent die Installation von Photovoltaikanlagen, was auch in den kommenden Jahren fortgesetzt werden soll. Dieser wichtige Beitrag zur Dekarbonisierung ist einer der integralen Bestandteile der ESG-Strategie der IMMOFINANZ Group.
Im Bereich Klimarisiken zeigen Klimamodelle einen stärker werdenden Temperaturanstieg in den Kernmärkten der IMMOFINANZ Group. Gleichzeitig erhöht sich die Wahrscheinlichkeit längerer Trockenperioden. Beide Entwicklungen werden im Rahmen von Gebäudesanierungen berücksichtigt und fließen in die Projektentwicklungsbetrachtung mit ein. Küstennahe Immobilien in Polen und Kroatien – dabei handelt es sich um wenige Retail Parks, sind Risiken eines steigenden Meeresspiegels ausgesetzt. Im Bereich Elementarrisiken erwarten die Modelle einen Anstieg der Waldbrandgefahr aufgrund länger andauernder Trockenheit. Dieses derzeit im Mittelmeerraum zu beobachtende Phänomen wird sich in den kommenden Jahren weiter nach Norden ausbreiten. Der Risikominderung wird durch bauliche Maßnahmen Rechnung getragen. Auch liegt ein Fokus auf der Gestaltung und Vergrößerung von Grünflächen. Darüber hinaus sind sämtliche Immobilien der IMMOFINANZ Group gegen Elementarschäden versichert.
Chancen sieht die IMMOFINANZ Group unter anderem im Bereich Biodiversität. Wasserintensive Rasenflächen werden in Zukunft durch Arten der Bepflanzung ersetzt, die die Biodiversität fördern. Neben positiven Effekten durch einen geringeren Wasser- und Energieverbrauch erfordern diese Flächen auch weniger Pflegeaufwand, sodass die Betriebskosten der Gebäude in Zukunft leicht sinken könnten.
Rechtstreitigkeiten (5)
Wie auch in den vergangenen Jahren führt die IMMOFINANZ Group Verfahren über Restitutionsforderungen gegenüber den Standorten der Marke VIVO! in Cluj und Constanţa. Im Verfahren um das VIVO! Cluj wurde der IMMOFINANZ Group in einem letztinstanzlichen Urteil der Besitztitel für das Grundstück aberkannt. Für das Shopping Center selbst wurde das Eigentum bisher jedoch von allen Instanzen der IMMOFINANZ zugesprochen. Im Streitverfahren um das VIVO! Constanţa gab es Zeugenladungen.
Bewertungsrisiken (6)
Die Inflationsraten des Jahres 2023 waren die höchsten seit den frühen 1970ziger Jahren. Die Zentral- und Notenbanken in den Kernländern der IMMOFINANZ Group reagierten auf die Teuerung mit der Anhebung ihrer Leitzinsen. Die gestiegenen Zinssätze wiederum erhöhten die Attraktivität von alternativen Investmentmöglichkeiten und steigerten die Renditeerwartung für Investitionen in Immobilien. Im Jahresverlauf stiegen daher die Renditen in nahezu allen Teilmärkten. Diese gestiegenen Renditeerwartungen schlagen sich in geringeren Marktwerten nieder und führen damit zu einem Wertberichtigungsbedarf.
Betrachtet man die erfolgreichen Transaktionen des Jahres 2023, wird eine starke Zunahme der Nachfrage nach EU-taxonomiekonformen Immobilien bzw. solchen mit starkem Fokus auf ESG-Aspekte erkennbar. Die IMMOFINANZ Group arbeitet daran, ihren Immobilienbestand auf einen taxonomiekonformen Standard zu bringen. Notwendige technische Maßnahmen reichen von der Errichtung von Photovoltaikanlagen über thermische Sanierungen bis zur Digitalisierung der Haustechnik. Aus Sicht der Risikobewertung wird damit Vermietungsrisiken wie Nachfrage- oder Mietrückgang vorgebeugt und Wertverlusten des Bestandsportfolios entgegengewirkt. Im Rahmen ihrer nachhaltigen Portfoliostrategie möchte die IMMOFINANZ Group für Objekte mit hohen ESG-Standards Aufwertungspotenzial schaffen. Darüber hinaus dürften entsprechende Immobilien in den kommenden Jahren eine noch bessere Vermietungsperformance erzielen können.
Das Neubewertungsergebnis im Gesamtjahr beläuft sich somit auf EUR -376,8 Mio.
IT-Risiken (7)
Die Digitalisierung nimmt auch im Immobilienbereich zu. Geschäftsprozesse zu beschleunigen und transparenter zu gestalten, ist notwendig, um den steigenden Reporting-Erfordernissen gerecht werden zu können. In diesem Zusammenhang arbeitet die IMMOFINANZ Group derzeit an einem Upgrade ihres ERP-Systems. Darüber hinaus ist es notwendig, die Immobilien „smarter“ zu machen. Elektronische Steuerungen helfen dabei, Energie einzusparen, Emissionen zu verringern und Betriebskosten zu senken. Jedoch ist die Digitalisierung von Bestandsgebäuden mit zusätzlichem Aufwand verbunden, der seinerseits entsprechende Ressourcen erfordert.
Die IMMOFINANZ Group setzt im Rahmen des Schutzes ihrer IT-Systeme auf umfangreiche Vorkehrungen und legt einen besonderen Fokus auf Schulungen und Trainings ihrer Mitarbeiter. Ergänzend dazu werden prozessseitige Optimierungen durchgeführt, um ein höchstmögliches Maß an Sicherheit zu gewährleisten. Auf Basis der bereits etablierten Prozesse kann von einem geringen Risiko für die unternehmenskritischen Prozesse ausgegangen werden.
Portfoliorisiken (8)
Der Vermietungsgrad des Bestandsportfolios lag per 31. Dezember 2023 bei 92,2% (31. Dezember 2022: 92,9%). Die Einzelhandelsimmobilien waren mit 98,7% (31. Dezember 2022: 98,8%) so gut wie voll vermietet. Im Bürobereich blieb der Vermietungsgrad stabil bei 88,4% (31. Dezember 2022: 88,1%).
Die von der IMMOFINANZ Group derzeit aktiv verfolgten Projektentwicklungen (in Bau befindliches Immobilienvermögen) haben einen Buchwert von EUR 61,5 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 126,6 Mio.). Die offenen Baukosten für diese Projektentwicklungen betrugen Ende 2023 EUR 56,2 Mio. (31. Dezember 2022: EUR 47,6 Mio.). Pipelineprojekte inklusive Immobilienvorräte wiesen zum 31. Dezember 2023 einen Buchwert von EUR 195,8 Mio. auf (31. Dezember 2022: EUR 229,2 Mio.).
H. Ausblick
Erwartetes Marktumfeld
Das Gesamtjahr 2023 war von hoher Inflation, einem raschen Zinsanstieg, einem Einbruch des Immobilientransaktionsmarkts und einer allgemein schwachen Konjunktur geprägt. Für 2024 erwarten Experten aufgrund der aktuellen makroökonomischen und geopolitischen Rahmenbedingungen ein unverändert herausforderndes Marktumfeld. So wird für den Euroraum lediglich ein Wirtschaftswachstum von rund 1,2% bei anhaltend hoher Inflation von rund 3,2% prognostiziert.
Diese Entwicklungen stellen auch für den Immobilienmarkt einen Unsicherheitsfaktor dar. Höhere Finanzierungskosten sowie Druck auf die Immobilienpreise wirken sich unverändert belastend aus. Die weiterhin über dem Zielwert von 2,0% liegende Inflation ermöglicht zwar die Anhebung der Bestandsmieten bei indexierten Verträgen, schwächt aber gleichzeitig die Kaufkraft der Konsumenten. Mit einer Markterholung rechnen Experten überwiegend erst für das 2. Halbjahr 2024. Die IMMOFINANZ Group sieht sich mit ihren flexiblen und resilienten Immobilienprodukten trotz dieses aktuell herausfordernden Umfelds gut positioniert. Wir werden unser Kerngeschäft als wachstumsorientierter Bestandhalter weiter konsequent umsetzen und an der Optimierung des Portfolios arbeiten.
Immobilienportfolio und Nachhaltigkeit
Die 2023 getätigten Akquisitionen und Fertigstellungen von Einzelhandelsimmobilien konnten die strategiekonformen Verkäufe der IMMOFINANZ Group mehr als ausgleichen, sodass der Buchwert ihres Immobilienportfolios zum Jahresende bei EUR 8,2 Mrd. und damit nur rund -2% unter dem Vorjahreswert lag. Vom Bestandsportfolio in Höhe von EUR 7,8 Mrd. entfielen EUR 1,9 Mrd. oder rund 24% auf Büroimmobilien, EUR 2,6 Mrd. oder rund 33% auf Einzelhandelsobjekte sowie EUR 3,3 Mrd. oder rund 42% auf Immobilien der S IMMO.
In unserer Portfoliostrategie setzen wir unverändert auf resiliente und kosteneffiziente Einzelhandelsimmobilien sowie auf innovative Bürolösungen. Sie umfassen die etablierten Marken myhive, STOP SHOP und VIVO! sowie komplementäre Produkte und Portfolios. Mittelfristig planen wir, unser Angebot in unseren Kernländern weiter auszubauen, wobei im aktuellen Marktumfeld die Stärkung des Einzelhandelsportfolios durch Eigenentwicklungen sowie selektive Zukäufe im Vordergrund stehen.
Die Optimierung unseres Portfolios setzen wir dabei konsequent fort. So wurden im Rahmen eines aktiven Portfoliomanagements 2023 Objekte im Wert von insgesamt rund EUR 751 Mio. (inklusive S IMMO) verkauft. 2024 werden wir unseren Fokus weiterhin auf die Veräußerungen von niedrig rentierenden Immobilien, die attraktive Verkaufspreise erzielen, sowie nicht strategischen Objekten legen. Die Erlöse werden wir wie bisher in wertschaffende Zukäufe oder Immobilienentwicklungen reinvestieren.
Im Jahr 2023 beschlossen wir innerhalb der CPI Property Group eine gruppenweite Anpassung und Vereinheitlichung unserer ESG-Strategie, die neben ökologischer Nachhaltigkeit auch soziale Gesichtspunkte und gute Corporate Governance umfasst. Unser Ziel ist es, einen umfassenden Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung der Immobilienbranche zu leisten, indem wir unsere Treibhausgasemissionen reduzieren, verstärkt erneuerbare Energien nutzen, den Wasserverbrauch senken und die Recyclingquote erhöhen. Im laufenden Jahr planen wir unter anderem den weiteren Ausbau von Photovoltaikanlagen auf unseren Immobilien. Die 2023 vorgestellten Green-Lease-Mietverträge sind in allen unseren Kernmärkten implementiert und werden im Zuge der Vermietungsaktivitäten unseren Mietern angeboten.
Finanzierung und Kapitalmarkt
Die IMMOFINANZ Group verfügt über eine solide Kapital- und Finanzierungsstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 47,3%, einem Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 42,1% sowie liquiden Mitteln in Höhe von EUR 697,1 Mio. per Ende Dezember 2023. Darüber hinaus steht uns eine unbesicherte und wiederausnutzbare Kreditlinie über EUR 100,0 Mio. zur Verfügung. Rund 95% unserer Finanzverbindlichkeiten sind gegenüber Zinserhöhungen abgesichert. Unser Ziel ist es weiterhin, an dieser konservativen Finanzpolitik festzuhalten. Dabei soll die Verschuldung gemessen am Netto-LTV auch mittelfristig konservativ bleiben.
Im aktuellen Marktumfeld konzentrieren wir uns vor allem auf langfristige Bankfinanzierungen. Dabei profitieren wir bei der Aufnahme neuer Kredite und der Umschuldung auf Immobilienebene von den langjährigen und partnerschaftlichen Beziehungen zu Banken in unseren Hauptmärkten. Nach erfolgreicher Umschuldung von Bankverbindlichkeiten in Höhe von etwa EUR 1 Mrd. im Geschäftsjahr 2023 sind wir derzeit mit unseren Finanzierungspartnern im Gespräch, um weitere vorzeitige Verlängerungen bestehender Finanzierungen zu aktuellen Marktkonditionen zu erörtern.
Von Experten wird überwiegend erwartet, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im Laufe des Jahres 2024 den Leitzins im Euroraum senken wird. Diese Prognose beeinflusste zuletzt die Stimmung im Immobiliensektor positiv. Dadurch könnten die Transaktionen im 2. Halbjahr 2024 wieder zunehmen, da die niedrigeren Zinssätze und das stabilisierte Renditeniveau die Attraktivität erhöhen.
Enge Zusammenarbeit mit CPIPG und S IMMO
Bereits im Jahr 2022 begannen wir mit der Integration von IMMOFINANZ und S IMMO. Unter der Leitung der CPI Property Group (CPIPG) bündelten wir Ressourcen im Asset- und Property-Management sowie in anderen Servicebereichen, was zu einer Optimierung unserer Organisationsstrukturen und einer deutlichen Effizienzsteigerung führte. Dies setzte sich erfolgreich fort, als wir eine Rahmenvereinbarung mit der S IMMO unterzeichneten, um weitere Integrationsoptionen zu prüfen. Wir haben bereits Synergien realisiert, darunter gemeinsame Dienstleistungsverträge und die Vereinheitlichung von IT-Systemen und Prozessen. Als Hauptanteilseigner der IMMOFINANZ unterstützt die CPI Property Group diesen Prozess aktiv und strebt vor allem danach, zusätzliche Synergien zu erkennen und zu realisieren. Unsere Mieter bleiben trotz dieser Fortschritte weiterhin unsere Priorität. Wir sind auch in Zukunft bestrebt, ihnen optimale Immobilienlösungen anzubieten, um unsere führende Position in der Branche weiter zu stärken.
Dieser Ausblick entspricht den Einschätzungen des Vorstands zum 27. März 2024 und enthält Angaben und Prognosen, die sich auf die zukünftige Entwicklung der IMMOFINANZ Group beziehen. Die Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis der zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen oder Risiken – wie jene im Risikobericht angesprochenen – eintreten, so können die tatsächlichen Ereignisse von den hier getroffenen Aussagen abweichen. Mit diesem Geschäftsbericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren der IMMOFINANZ AG verbunden.
Bedeutende Ereignisse nach Ende des Berichtszeitraums werden im Anhang unter Kapitel “Wesentliche
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“ erläutert.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“ erläutert.
Wien, am 27. März 2024
Der Vorstand der IMMOFINANZ AG | ||
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Radka Doehring Mitglied des Vorstands | Pavel Měchura Mitglied des Vorstands |
Bestätigungsvermerk
Bericht zum Jahresabschluss
Prüfungsurteil
Wir haben den Jahresabschluss der IMMOFINANZ AG, Wien, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023, der Gewinn- und Verlustrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Anhang, geprüft.
Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31. Dezember 2023 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.
Grundlage für das Prüfungsurteil
Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen.
Besonders wichtige Prüfungssachverhalte
Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.
Nachfolgend stellen wir den aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalt dar:
Titel | Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sowie der Forderungen gegenüber verbundene Unternehmen |
Risiko | Im Jahresabschluss der IMMOFINANZ AG zum 31. Dezember 2023 sind Anteile an verbundenen Unternehmen (EUR 3.812,4 Mio) sowie Ausleihungen (EUR 227,3 Mio) und Forderungen (EUR 302,9 Mio) gegenüber verbundene Unternehmen in wesentlichem Umfang ausgewiesen. Darüber hinaus sind Abschreibungen auf Anteile und Ausleihungen an verbundene Unternehmen (EUR 667,5 Mio) in den Aufwendungen aus Finanzanlagen sowie Wertberichtigungen auf Forderungen gegenüber verbundene Unternehmen (EUR 25,7 Mio) in den übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Jahresabschluss erfasst. Für sämtliche Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sowie Forderungen gegenüber verbundene Unternehmen wird ein Werthaltigkeitstest durchgeführt. Im Rahmen dieses Werthaltigkeitstests sind wesentliche Annahmen und Schätzungen zu treffen. Da es sich bei den verbundenen Unternehmen vor allem um Immobiliengesellschaften handelt, basiert der Werthaltigkeitstest auf einer vereinfachten Unternehmensbewertung, deren wesentliche Basis die von externen, unabhängigen Sachverständigen erstellten Immobiliengutachten oder bereits vertraglich vereinbarte Verkaufspreise sind. Das wesentliche Risiko besteht bei den Immobiliengutachten in der Festlegung von Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anteile und Ausleihungen sowie Forderungen gegenüber verbundene Unternehmen haben. Die Angaben der Gesellschaft zu Anteilen und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sowie Forderungen gegenüber verbundene Unternehmen sind im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 in Abschnitt „2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden " und in Abschnitt „3. Erläuterungen zur Bilanz", die Angaben zu den Abschreibungen und Wertberichtigungen in Abschnitt "4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung" enthalten. |
Adressierung im Rahmen der Abschluss prüfung | Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Einschätzungen des Managements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt:
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Hinweis auf sonstige Sachverhalte
Der Jahresabschluss der IMMOFINANZ AG, Wien, für das am 31. Dezember 2022 endende Geschäftsjahr wurde von einem anderen Abschlussprüfer geprüft, der am 24. März 2023 ein nicht modifiziertes Prüfungsurteil zu diesem Abschluss abgegeben hat.
Sonstige Informationen
Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen alle Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Jahresabschluss, den Lagebericht und den Bestätigungsvermerk.
Unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir geben dazu keine Art der Zusicherung.
Im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss oder unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen.
Falls wir auf der Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.
Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Jahresabschluss
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist.
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit - sofern einschlägig - anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen oder haben keine realistische Alternative dazu.
Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft.
Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses
Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.
Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.
Darüber hinaus gilt:
- – Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Abschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
- – Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben.
- – Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben.
- – Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr der Gesellschaft von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben.
- – Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird.
Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus.
Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und - sofern einschlägig – auf vorgenommene Handlungen zur Beseitigung von Gefährdungen oder angewandte Schutzmaßnahmen auswirken.
Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.
Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen
Bericht zum Lagebericht
Der Lagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde.
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.
Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Lageberichts durchgeführt.
Urteil
Nach unserer Beurteilung ist der Lagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält die nach § 243a UGB zutreffenden Angaben, und steht in Einklang mit dem Jahresabschluss.
Erklärung
Angesichts der bei der Prüfung des Jahresabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über die Gesellschaft und ihr Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Lagebericht nicht festgestellt.
Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO
Wir wurden von der Hauptversammlung am 3. Mai 2023 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 14. Juli 2023 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind seit dem Geschäftsjahr 2023 Abschlussprüfer.
Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Jahresabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht.
Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben.
Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer
Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer Herr Mag. Alexander Wlasto.
Wien, am 27. März 2024
Ernst & Young
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.
Mag. Alexander Wlasto eh | ||
Wirtschaftsprüfer | Wirtschaftsprüferin |
Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Jahresabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Jahresabschluss samt Lagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten.
Impressum
Fotos und Illustrationen: IMMOFINANZ AG, katsey (Porträt Radka Doehring), CPI Property Group (Porträt Pavel Měchura), Elena Bussolaro, blue auditor GmbH, Alexander Dobrovodský, Hans-Georg Esch, Goodstudio, Christian Stemper
Konzept und Gestaltung: Male Huber Friends GmbH und Rosebud,
inhouse produziert mit firesys
Disclaimer
Wir haben diesen Bericht mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und die Daten überprüft. Rundungs-, Übermittlungs-, Satz- oder Druckfehler können dennoch nicht ausgeschlossen werden. Der Bericht enthält Annahmen und Prognosen, die auf Basis aller zum Zeitpunkt der Erstellung zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Prognosen zugrunde liegenden Einschätzungen nicht eintreffen, können die tatsächlichen Ergebnisse von den derzeit erwarteten abweichen. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit bzw. des Leseflusses wurden genderspezifische Bezeichnungen nicht berücksichtigt. Der Bericht erscheint in deutscher und englischer Sprache und kann von unserer Website im Bereich Investor Relations heruntergeladen werden. Maßgeblich ist in Zweifelsfällen die deutsche Version. Mit diesem Bericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der IMMOFINANZ verbunden.
Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
IMMOFINANZ AG
Wienerbergstraße 9
1100 Wien, Österreich
T +43 (0)1 880 90
investor@immofinanz.com
www.immofinanz.com
1 Der Kodex ist in seiner aktuellen Fassung vom Jänner 2023 auf der Website der IMMOFINANZ AG (https://immofinanz.com) sowie auf der Website des Österreichischen Arbeitskreises für Corporate Governance (www.corporate-governance.at) abrufbar.
2 Ende der Funktionsperiode: mit Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2023 beschließt (31. o. HV 2024)
3 Ende der Funktionsperiode: mit Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2024 beschließt (32. o. HV 2025)
4 Inklusive Immobilien der IMMOFINANZ Group, die zur Veräußerung gehalten werden und unter IFRS 5 fallen (31. Dezember 2023: EUR 255,9 Mio.; Details siehe
Kapitel 4.10 im Konzernabschluss)
Kapitel 4.10 im Konzernabschluss)
5 Inklusive Immobilien der IMMOFINANZ, die zur Veräußerung gehalten werden und unter IFRS 5 fallen (31. Dezember 2023: EUR 171,4 Mio.; Details siehe
Kapitel 4.10 im Konzernabschluss)
Kapitel 4.10 im Konzernabschluss)
6 Durchschnittliche nach Mieterlösen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (Weighted Average Unexpired Lease Term). Zur Berechnung wird bei befristeten Verträgen entweder das Laufzeitende oder – so vorhanden – die Laufzeit bis zur Break-Option (Sonderkündigungsrecht des Mieters) berücksichtigt. Bei unbefristeten Verträgen werden mindestens zwei Jahre als Restlaufzeit berücksichtigt, oder ein längerer Zeitraum, falls die Break-Option erst später als nach zwei Jahren greift.
7 Durchschnittliche nach Mieterlösen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (Weighted Average Unexpired Lease Term). Zur Berechnung wird bei befristeten Verträgen entweder das Laufzeitende oder – so vorhanden – die Laufzeit bis zur Break-Option (Sonderkündigungsrecht des Mieters) berücksichtigt. Bei unbefristeten Verträgen werden mindestens zwei Jahre als Restlaufzeit berücksichtigt, oder ein längerer Zeitraum, falls die Break-Option erst später als nach zwei Jahren greift.
8 Durchschnittliche nach Mieterlösen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (Weighted Average Unexpired Lease Term). Zur Berechnung wird bei befristeten Verträgen entweder das Laufzeitende oder – so vorhanden – die Laufzeit bis zur Break-Option (Sonderkündigungsrecht des Mieters) berücksichtigt. Bei unbefristeten Verträgen werden mindestens zwei Jahre als Restlaufzeit berücksichtigt, oder ein längerer Zeitraum, falls die Break-Option erst später als nach zwei Jahren greift.
9 Exklusive selbst genutzter Hotels. Details zur Erstkonsolidierung der S IMMO siehe Konzernabschluss der IMMOFINANZ Group und Neubewertung des selbst genutzten Immobilienvermögens (Kapitel 2.3 im Konzernabschluss).
10 Exklusive Leasingverbindlichkeiten gemäß Anwendung von IFRS 16 in Höhe von EUR 61,9 Mio.; inklusive IFRS 5
11 Anzahl der berücksichtigten Aktien für 2023: 137.974.126 und Anzahl der berücksichtigten Aktien für 2022: 136.866.509
12 Anzahl der berücksichtigten Aktien für 2023 und 2022: 137.974.126
13 Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission – Enterprise Risk Management; coso.org
14 FAQ 18: Draft commission notice on the interpretation and implementation of certain legal provisions of the Disclosures Delegated Act under Article 8 of EU Taxonomy Regulation on the reporting of Taxonomy-eligible and Taxonomy-aligned economic activities and assets (second Commission Notice)
15 Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission – Enterprise Risk Management; coso.org