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Inhalt

Corporate Governance 

Bericht des Aufsichtsrats 

Corporate-Governance-Bericht

Konzernlagebericht 

Wirtschaftlicher Überblick und Immobilienmärkte 

Portfoliobericht 

Immobilienbewertung 

Finanzierung 

Geschäftsentwicklung 

EPRA-Finanzkennzahlen 

Risikobericht 

Angaben zum Kapital 

Freiwillige konsolidierte nichtfinanzielle Erklärung für das Geschäftsjahr 2020 

Forschung & Entwicklung

Ausblick 

Konzernabschluss 

Konzernbilanz 

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 

Konzern-Gesamtergebnisrechnung 

Konzern-Geldflussrechnung 

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung 

Konzernanhang 

Bestätigungsvermerk 

Erklärung des Vorstands 

Einzelabschluss 

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020

Anhang

Entwicklung des Anlagevermögens gemäß § 226 Abs. 1 UGB

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

Bestätigungsvermerk

Finanzkalender 

Impressum 

Bericht des Aufsichtsrats 

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, 

2020 stand weltweit im Zeichen der Covid-19-Pandemie. Nachdem die IMMOFINANZ operativ sehr gut ins zurückliegende Geschäftsjahr gestartet war, wurden wir ab Mitte März von dieser Krise gebremst. Die weitreichenden wirtschaftlichen Einschränkungen und das Herunterfahren des öffentlichen Lebens führten zu einer Rezession der Weltwirtschaft in historischem Ausmaß und stellen auch die IMMOFINANZ vor Herausforderungen. Unmittelbar mit Beginn der Krise wurden allerdings zahlreiche Maßnahmen eingeleitet, um die negativen Auswirkungen auf das Unternehmen so gering wie möglich zu halten und die Konzernliquidität sowie das Eigenkapital zu stärken. 

In unserer Funktion als Aufsichtsrat haben wir die IMMOFINANZ und ihren Vorstand bei allen Vorhaben begleitet und unterstützt und wie auch in den Vorjahren die uns nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben mit großer Sorgfalt wahrgenommen. Der Vorstand unterrichtete den Aufsichtsrat umfassend, laufend und zeitnah über die Geschäftsentwicklung, die Auswirkungen der Pandemie sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens und kam damit seinen Informationspflichten stets und in angemessener Tiefe nach. 

Im Jahr 2020 diskutierten Aufsichtsrat und Vorstand in zehn Sitzungen die wirtschaftliche Lage des Unternehmens sowie wesentliche Ereignisse und Maßnahmen. Der Aufsichtsrat steht dabei voll und ganz zu seiner Verantwortung. So betrug die Gesamtpräsenz der Kapitalvertreter 96%. Eine detaillierte Übersicht der individuellen Präsenzen ist dem Corporate-Governance-Bericht auf Seite 10 zu entnehmen. 

Auch außerhalb der Sitzungen standen der Aufsichtsrat und der Vorstand in regelmäßigem Kontakt, zudem wurden mehrere Beschlüsse im Umlaufweg gefasst. Die Zusammenarbeit zwischen Aufsichtsrat und Vorstand war durchwegs von offenen Diskussionen und konstruktivem Miteinander geprägt. 

Der Aufsichtsrat befasste sich regelmäßig mit der strategischen Ausrichtung des Unternehmens insbesondere im Zusammenhang mit der Covid-19-Situation, der weiteren Portfoliooptimierung durch Akquisitionen und Verkäufe von Immobilien, der Unternehmensführung durch den Vorstand, der Finanzierungssituation, den Entwicklungen auf den Immobilien- und Kapitalmärkten sowie der Situation in den einzelnen Kernländern der IMMOFINANZ. 

Besondere Schwerpunkte lagen dabei auf der Diskussion folgender Themenbereiche: 

• März: Die Veränderung in der Aktionärsstruktur und die Zurücklegung des Aufsichtsratsmandats von Rudolf Fries, nachdem er die von ihm bzw. der FRIES Familien-Privatstiftung gehaltenen Aktien an die RPPK Immo GmbH veräußert hat

• März: Das in beiderseitigem Einvernehmen erfolgte Ausscheiden von Oliver Schumy als Vorstandsmitglied und CEO des Unternehmens 

• März: Der Abschluss einer unbesicherten und wiederholt ausnutzbaren Konzernkreditlinie über EUR 100,0 Mio., um dem Konzern weitere finanzielle Flexibilität zu sichern 

• April: Die Bestellung von Ronny Pecik zum Vorstandsmitglied und CEO per 4. Mai 2020 für den Zeitraum von drei Jahren

• Juli: Die Platzierung von 11,2 Mio. Stück jungen sowie 4,2 Mio. Stück eigenen Aktien sowie die Begebung einer Pflichtwandelanleihe mit einem Gesamtnominale von EUR 120,0 Mio. bei institutionellen Investoren zur Stärkung des Eigenkapitals und der für unser Investment-Grade-Rating relevanten Kennzahlen 

• Juli: Der strategiekonforme Verkauf des Bürogebäudes Panta Rhei in Düsseldorf und damit einhergehend die unveränderte Konzentration im Bürobereich auf das weitere Wachstum mit unserer innovativen Büromarke myhive 

• August: Der Vorschlag an die 27. ordentliche Hauptversammlung, im Hinblick auf die Ausnahmesituation der Covid-19-Pandemie für das Geschäftsjahr 2019 keine Dividende auszuschütten und den Gewinn auf neue Rechnung vorzutragen 

• Oktober: Die Begebung einer Unternehmensanleihe mit einem Benchmark-Volumen von EUR 500 Mio. für institutionelle Investoren 

• Dezember: Der weitere Ausbau der Retail-Park-Marke STOP SHOP durch die Akquisition von Standorten in Tschechien und Serbien 

• Die Prüfung, Diskussion und Genehmigung des Budgets für das Geschäftsjahr 2021 

Veränderungen im Aufsichtsrat 

Im abgelaufenen Geschäftsjahr legten zwei Aufsichtsratsmitglieder ihr Mandat zurück, wodurch es auch zu Veränderungen im Präsidium kam. Rudolf Fries, der die IMMOFINANZ zehn Jahre als Aufsichtsrat begleitet hatte und als stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender fungierte, tat dies am 4. März 2020 mit sofortiger Wirkung und unter Verweis auf das von ihm bzw. der FRIES Familien-Privatstiftung verkaufte IMMOFINANZ-Aktienpaket. Michael Knap legte mit Beendigung der 27. ordentlichen Hauptversammlung am 1. Oktober sein Mandat aus persönlichen Gründen und im Einvernehmen mit seinen Aufsichtsratskollegen zurück. Er war seit dem Jahr 2008 Mitglied des Aufsichtsrats und hatte seit 2013 den Vorsitz inne. Im Namen des gesamten Aufsichtsrats bedanke ich mich herzlich bei beiden Herren für ihren langjährigen engagierten Einsatz und ihren Beitrag zur erfolgreichen Neuausrichtung der IMMOFINANZ. Mit dem Rücktritt von Rudolf Fries habe ich zuerst den stellvertretenden Vorsitz und nach dem Ausscheiden von Michael Knap die Funktion als Vorsitzende des Aufsichtsrats übernommen. Christian Böhm und Sven Bienert fungieren als stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende. 

Veränderungen im Vorstand 

Im März 2020 schied Oliver Schumy aus persönlichen Gründen einvernehmlich aus dem Vorstand aus. Oliver Schumy leistete in den zurückliegenden Jahren einen wertvollen und nachhaltigen Beitrag zur erfolgreichen Neuaufstellung der IMMOFINANZ, wofür ich mich im Namen des gesamten Aufsichtsrats bedanke. 

Die Agenden von Oliver Schumy wurden von den beiden Vorstandsmitgliedern Dietmar Reindl und Stefan Schönauer übernommen. Im April 2020 wurde Ronny Pecik mit Wirkung ab Mai als CEO für drei Jahre bestellt. Er ist eine führende Unternehmerpersönlichkeit und stellt seine langjährige Erfahrung auf Unternehmens- und Kapitalmarktseite der Gesellschaft zur Verfügung. 

Tätigkeitsschwerpunkte der Ausschüsse 

Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat aus seiner Mitte drei Ausschüsse gebildet: den Prüfungs- und Bewertungsausschuss, den Strategieausschuss sowie den Personal- und Nominierungsausschuss. 

Insgesamt fanden 13 Ausschusssitzungen statt, wobei die Gesamtpräsenz bei ebenfalls hohen 97% lag. Die Aufgaben der Ausschüsse, die Zusammensetzung und die individuellen Präsenzen der Mitglieder sind auf der Website und im Corporate-Governance-Bericht ab Seite 10 nachzulesen. 

Der Prüfungsausschuss tagte im zurückliegenden Jahr viermal. Neben der eingehenden Erörterung und Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses 2019 wurden der Risikobericht 2019 sowie der Jahresbericht über die Revisionsprüfungen 2020 und die Revisionsplanung 2021 diskutiert. 

Der Personal- und Nominierungsausschuss widmete sich in vier der insgesamt neun Sitzungen der Vergütungspolitik. Des Weiteren erfolgte die Auflösung des Vertrags mit Oliver Schumy und die Verlängerung der Vorstandsmandate von Dietmar Reindl und Stefan Schönauer mit Wirksamkeit ab 1. Mai 2021 für die Dauer von fünf Jahren. Die Bestellung von Ronny Pecik erfolgte im März im Rahmen einer außerordentlichen Aufsichtsratssitzung.

Aufgabe des Strategieausschusses ist vor allem die laufende Diskussion von Strategie und Unternehmensausrichtung sowie die Beratung des Vorstands bei deren Festlegung. Diese Aufgaben wurden im zurückliegenden Geschäftsjahr vom Gesamtaufsichtsrat wahrgenommen. 

Wie auch in den Vorjahren führte der Aufsichtsrat eine jährliche Selbstevaluierung zur Effizienz seiner Tätigkeit, insbesondere hinsichtlich seiner Organisation und Arbeitsweise, durch. Schwerpunkte dabei waren u. a. die Organisation des Aufsichtsrats sowie der Sitzungsablauf, die Ausschusstätigkeit, die Informationsversorgung des Aufsichtsrats, das Selbstverständnis der Aufsichtsratsmitglieder sowie allfällige Verbesserungsvorschläge. 

Feststellung des Jahresabschlusses 2020 

Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der IMMOFINANZ AG zum 31. Dezember 2020 samt Lagebericht sowie der Konzernabschluss samt Konzernlagebericht wurden von dem durch die ordentliche Hauptversammlung am 1. Oktober 2020 bestellten Abschlussprüfer, der Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen (Seiten 203-208). 

Die Jahres- und Konzernabschlussunterlagen sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern unverzüglich nach der Aufstellung zur Verfügung gestellt, im Prüfungs- und Bewertungsausschuss im Beisein von Vertretern des Abschlussprüfers und des Vorstands eingehend erörtert und gemäß § 96 AktG geprüft. Der Prüfungs- und Bewertungsausschuss beschloss daraufhin einstimmig, dem Aufsichtsrat die uneingeschränkte Annahme zu empfehlen. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 wurde vom Aufsichtsrat gebilligt und gemäß § 96 Abs. 4 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 wurde vom Aufsichtsrat zustimmend zur Kenntnis genommen. Ebenso prüfte und billigte der Aufsichtsrat in Entsprechung der L-Regel 60 des Österreichischen Corporate Governance Kodex den Corporate-Governance-Bericht, erweitert um den konsolidierten Corporate-Governance-Bericht und die nichtfinanzielle Erklärung. 

Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstands über die Verwendung des Bilanzgewinns an. Die Tagesordnung der ordentlichen Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2020 wird daher die Beschlussfassung über eine Dividendenausschüttung in Höhe von EUR 0,55 je Aktie vorsehen. 

Im Namen des Aufsichtsrats möchte ich mich beim Vorstand und bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Unternehmens für ihr außerordentliches Engagement im abgelaufenen Geschäftsjahr bedanken. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts ist die Covid-19-Pandemie noch nicht eingedämmt, mit der erfolgten Zulassung mehrerer Impfstoffe wurden allerdings wichtige Schritte dafür gesetzt. Und wenn somit die Geschäftstätigkeit zu Jahresbeginn 2021 auch noch unter Covid-19-Einfluss steht, die IMMOFINANZ ist sehr solide aufgestellt und verfügt über eine konservative Kapital- und Finanzierungsstruktur. Das ermöglicht unserem Unternehmen, in einem herausfordernden Umfeld rasch, flexibel und zielgerichtet zu reagieren und bietet zudem beste Voraussetzungen, um so bald wie möglich auf den Wachstumskurs zurückzukehren. 

Ich danke Ihnen, geschätzte Aktionärinnen und Aktionäre, dass Sie uns auf diesem Weg begleiten. 

Wien, am 21. April 2021 

Mag. Bettina Breiteneder

Vorsitzende

Corporate-Governance-Bericht

erweitert um den konsolidierten Corporate­Governance­Bericht 

Bekenntnis zum Österreichischen Corporate Governance Kodex 

Die IMMOFINANZ verfolgt eine verantwortungsvolle, auf nachhaltige und langfristige Wertschaffung ausgerichtete Unternehmenstätigkeit und strebt im Einklang damit ein hohes Maß an Transparenz für alle Stakeholder an. Mit dem Österreichischen Corporate Governance Kodex wird österreichischen Aktiengesellschaften ein Ordnungsrahmen für die Leitung und Überwachung des Unternehmens zur Verfügung gestellt. Vorstand und Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG bekennen sich zur Einhaltung des Kodex in der jeweils geltenden Fassung und zur damit verbundenen Transparenz sowie zu den Grundsätzen guter Unternehmensführung. Die IMMOFINANZ hat den Kodex im Geschäftsjahr 2020 - ausgenommen der nachfolgenden temporären Abweichung - vollumfänglich eingehalten. 

Temporäre Abweichung von C-Regel 16 

Gemäß C-Regel 16 hat der Vorstand einen Vorsitzenden. Diese Bestimmung wurde temporär, im Zeitraum zwischen dem einvernehmlichen Ausscheiden von Oliver Schumy als Vorstandsvorsitzendem am 18. März 2020 und der Bestellung von Ronny Pecik zum Vorstandsvorsitzenden am 4. Mai 2020, nicht eingehalten. Der Aufsichtsrat befand die Bestellung eines interimistischen Vorstandsvorsitzenden unmittelbar nach dem Ausscheiden von Oliver Schumy für diese kurze Zeitperiode als nicht erforderlich. 

Zusammensetzung der Organe

Duale Führungsstruktur 

Die duale Führungsstruktur der IMMOFINANZ AG als börsennotierte Aktiengesellschaft besteht aus Vorstand und Aufsichtsrat. Beide Gremien sind personell und funktional streng voneinander getrennt und können so ihren unterschiedlichen Aufgaben unabhängig nachkommen. Dem Vorstand obliegt die eigenverantwortliche Leitung des Unternehmens, dem Aufsichtsrat die Überwachung. 

Der Vorstand 

Der Aufsichtsrat 

¹ Ende der Funktionsperiode: mit Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2023 beschließt (31. o. HV 2024) 

² Ende der Funktionsperiode: mit Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2020 beschließt (28. o. HV 2021) 

²

¹ Ende der Funktionsperiode: mit Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2020 beschließt (28. o. HV 2021) 

Ausschüsse des Aufsichtsrats und Präsenzen 

Mitglieder in den Ausschüssen des Aufsichtsrats 

Der Aufsichtsrat überwacht den Vorstand und unterstützt diesen bei der Leitung des Unternehmens, insbesondere bei Entscheidungen von grundlegender Bedeutung. Neben seiner primären Aufgabe als Überwachungs- und Unterstützungsorgan ist der Aufsichtsrat stets bemüht, im Rahmen einer Selbstevaluierung die Effizienz seiner Arbeit kontinuierlich zu steigern. Der Aufsichtsrat setzte sich zu Beginn des Geschäftsjahres 2020 aus sechs von der Hauptversammlung gewählten Mitgliedern (Kapitalvertretern) und zwei vom Betriebsrat entsandten Mitgliedern zusammen. Die Kapitalvertreter Rudolf Fries und Michael Knap legten per 4. März 2020 bzw. mit Ablauf der ordentlichen Hauptversammlung am 1. Oktober 2020 ihre Aufsichtsratsmandate zurück. Mit 31. Mai 2020 schied das vom Betriebsrat entsandte Mitglied Maria Onitcanscaia aus dem Aufsichtsrat aus. Der Aufsichtsrat besteht daher zum Abschlussstichtag aus vier Kapitalvertretern und einem vom Betriebsrat entsandten Mitglied. Im Geschäftsjahr 2020 fanden zehn Sitzungen des Aufsichtsrats statt. Die Präsenz der Kapitalvertreter lag bei rund 96%. Zusammen mit den 13 Sitzungen der einzelnen Ausschüsse betrug die Gesamtpräsenz rund 97%. 

Prüfungs- und Bewertungsausschuss 

Der Prüfungs- und Bewertungsausschuss ist für die Überwachung der Rechnungslegungsprozesse sowie für die Kontrolle der Abschlussprüfung und der Konzernabschlussprüfung zuständig. Zusätzlich überwacht der Prüfungs- und Bewertungsausschuss die Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems, des Risikomanagements und der Internen Revision des Unternehmens. Weiters befasste sich der Prüfungs- und Bewertungsausschuss mit der Immobilienbewertung. Christian Böhm übernahm nach dem Ausscheiden von Michael Knap am 1. Oktober 2020 den Vorsitz im Prüfungs- und Bewertungsausschuss von Betttina Breiteneder, nunmehr Mitglied des Prüfungs- und Bewertungsausschusses. Das vom Betriebsrat entsandte Mitglied Maria Onitcanscaia schied mit 31. Mai 2020 aus. Das bisherige Mitglied Sven Bienert wurde stellvertretender Vorsitzender des Prüfungs- und Bewertungsausschusses. Christian Böhm fungiert aufgrund seiner beruflichen Erfahrungen und Fachkenntnisse im Finanz- und Rechnungswesen als Finanzexperte des Prüfungs- und Bewertungsausschusses. Die Ausschussmitglieder sind in ihrer Gesamtheit mit dem Immobiliensektor vertraut. Im Geschäftsjahr 2020 tagte der Prüfungs- und Bewertungsausschuss viermal. Die Anwesenheitsquote der Kapitalvertreter im Ausschuss belief sich auf 100%. 

Strategieausschuss 

Aufgabe des Strategieausschusses ist vor allem die laufende Diskussion von Strategie und Unternehmensausrichtung sowie die Beratung des Vorstands bei deren Festlegung. Diese Aufgaben wurden im zurückliegenden Geschäftsjahr vom Gesamtaufsichtsrat wahrgenommen. 

Personal­ und Nominierungsausschuss 

Der Personal- und Nominierungsausschuss erstattet Vorschläge an den Aufsichtsrat zur Besetzung des Vorstands und des Aufsichtsrats und ist für die Vergütung der Vorstandsmitglieder und deren Anstellungsverträge verantwortlich. Des Weiteren überprüft der Ausschuss die Vergütungspolitik für die Vorstandsmitglieder in regelmäßigen Abständen. Dem Personal- und Nominierungsausschuss als Vergütungsausschuss gehören die Aufsichtsratsvorsitzende sowie mindestens ein Mitglied an, das über Kenntnisse und Erfahrung im Bereich der Vergütungspolitik verfügt. Im Geschäftsjahr 2020 tagte der Ausschuss neunmal. Die Anwesenheitsquote der Kapitalvertreter belief sich auf 96%. 

Gov-Selec, GRI 102-24

Qualifikationsmatrix des Aufsichtsrats 

x   = Allgemeine Erfahrungswerte in diesem Bereich

xx = Verantwortlichkeit und/oder Arbeitserfahrung in diesem Bereich 

Sämtliche Aufsichtsratsmitglieder weisen zudem eine umfassende Expertise in ESG-Themen auf. Bettina Breiteneder ist eine Expertin im Bereich Immobilienentwicklung und -management, die mit ihrer familieneigenen Unternehmensgruppe im Bereich Immobilien großen Wert auf Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und hochwertige Materialien bei Bauprojekten legt. Christian Böhm leitet als Vorstand der APK Pensionskasse einen großen institutionellen Investor, der seine Veranlagungsentscheidungen klar unter Beobachtung von Umwelt-, sozialen und Corporate-Governance-Gesichtspunkten trifft. Dahingehend hat sich die APK auch einem „Responsible Engagement Ansatz" verschrieben. Darüber hinaus ist Christian Böhm Vorstandsmitglied der europäischen Branchenvereinigung PensionsEurope und setzt sich in dieser Funktion auch mit den Vorschlägen der EU-Kommission zu nachhaltigen Investments auseinander. Sven Bienert ist u. a. Leiter des Kompetenzzentrums für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg und Mitglied des Nachhaltigkeitsbeirates der DAW SE. Er ist Vorstandsmitglied in unterschiedlichen Branchenverbänden mit Bezug zur Nachhaltigkeit/ESG wie beispielsweise dem Institut für Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) und Gremien wie dem Beirat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB e. V.) 

sowie Vertreter im ZIA-Nachhaltigkeitsbeirat. Er leitet laufend Forschungsprojekte, die sich mit ESG, Nachhaltigkeit und Klimarisiken beschäftigen, wie beispielsweise aktuell crrem.eu. Auch Nick van Ommen widmet sich im Rahmen seiner langjährigen Tätigkeit als Aufsichtsrat in Immobilienunternehmen und Versicherungskonzernen regelmäßig Nachhaltigkeitsthemen. Darüber hinaus fungierte er in der Vergangenheit als CEO der Branchenvereinigung EPRA, die sich vor allem im Nachhaltigkeitsbereich stark engagiert und als Standard-Setter fungiert. Philipp Obermair, Delegierter des Betriebsrats, vertritt die Branche der Immobilienverwalter als Verhandlungsleiter bei den Kollektivvertragsverhandlungen in Österreich. 

Gov-Board, GRI 102-22

Aktienbesitz der Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder per 31. Dezember 2020 

Organmitglieder sowie mit diesen in enger Beziehung stehende Personen haben die von ihnen getätigten Eigengeschäfte in Finanzinstrumenten der IMMOFINANZ zu melden. Die Transaktionsmeldungen („Directors' Dealings") werden auf der Webseite der IMMOFINANZ veröffentlicht. Nachstehend finden Sie eine Übersicht des der Gesellschaft bekannt gegebenen direkten und indirekten Aktienbesitzes der Organmitglieder: 

¹ Die RPPK Immo GmbH (vormals CARPINUS Holding GmbH), gemäß BörseG mittelbar kontrolliert von Ronny Pecik und Peter Korbačka, hielt zum Stichtag 13.000.000 Aktien sowie weiters 5 Stück Pflichtwandelanleihen fällig 2023. Die RPR Privatstiftung, die RPR Treasury GmbH, die RPR Management GmbH und der Spezialfonds Olympic, jeweils gemäß BörseG mittelbar von Ronny Pecik kontrolliert, hielten insgesamt weitere 1.200.001 Aktien. 

Angaben zur Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat 

Vorstand und Aufsichtsrat der IMMOFINANZ arbeiten in einer offenen und konstruktiven Diskussion zusammen. Der Vorstand informiert den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über die Geschäftsentwicklung und alle damit verbundenen Themen und bereitet die Unterlagen für Sitzungen und Beschlussfassungen des Aufsichtsrats vor. Die Geschäftsordnung des Vorstands regelt Geschäfte und Maßnahmen, die einer Zustimmung durch den Aufsichtsrat bedürfen. Zu wichtigen Themen, die von erheblicher Bedeutung sind, informiert der Vorstand den Aufsichtsrat auch außerhalb der Sitzungen. 

Unabhängigkeit und Vermeidung von Interessenkonflikten 

Die Vorstandsmitglieder haben ihre Beschlüsse frei von Eigeninteressen und Interessen bestimmender Aktionäre, sachkundig und unter Beachtung aller relevanten Rechtsvorschriften zu fassen. Sie müssen persönliche Interessen an Transaktionen der Gesellschaft sowie sonstige Interessenkonflikte unverzüglich dem Aufsichtsrat offenlegen und die anderen Vorstandsmitglieder informieren. Aufsichtsratsmandate von Vorstandsmitgliedern sind vom Aufsichtsrat zu genehmigen; Organfunktionen von leitenden Angestellten in konzernfremden Gesellschaften müssen vom Vorstand und Aufsichtsrat genehmigt werden. Es gilt zudem das gesetzliche Wettbewerbsverbot. 

Die Aufsichtsratsmitglieder sind dem Unternehmensinteresse verpflichtet und haben allfällige Interessenkonflikte unverzüglich offenzulegen. Aufsichtsratsmitglieder nehmen auch keine Organfunktionen in Gesellschaften wahr, die zur IMMOFINANZ in Wettbewerb stehen. 

Aufsichtsratsmitglied Christian Böhm ist Vorstandsvorsitzender der APK Pensionskasse AG. An diese leistet die IMMOFINANZ für die Betriebspensionen der Vorstandsmitglieder Pensionskassenbeiträge zu marktüblichen Bedingungen. Die im Geschäftsjahr 2020 geleisteten Beiträge belaufen sich auf EUR 167.501,0. 

Darüber hinaus gibt es keine Verträge zwischen Mitgliedern des Aufsichtsrats oder Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat, einerseits und der IMMOFINANZ oder einem ihrer Tochterunternehmen andererseits. 

Leitlinien für die Unabhängigkeit des Aufsichtsrats 

Gemäß Corporate Governance Kodex (C-Regel 53) hat die Mehrheit der von der Hauptversammlung gewählten Mitglieder von der Gesellschaft und deren Vorstand unabhängig zu sein. Ein Aufsichtsratsmitglied ist dann als unabhängig anzusehen, wenn es in keiner geschäftlichen oder persönlichen Beziehung zu der Gesellschaft oder deren Vorstand steht, die einen materiellen Interessenkonflikt begründet und daher geeignet ist, das Verhalten des Mitglieds zu beeinflussen. 

Die nachfolgend angeführten, vom Aufsichtsrat festgelegten Kriterien für die Unabhängigkeit entsprechen dem Anhang 1 zum Corporate Governance Kodex. Alle gewählten Aufsichtsratsmitglieder sind nach diesen Kriterien unabhängig. Kein Mitglied vertritt einen Anteilseigner mit mehr als 10% oder dessen Interessen. 

• Das Aufsichtsratsmitglied war in den vergangenen fünf Jahren nicht Mitglied des Vorstands oder leitender Angestellter der IMMOFINANZ oder eines Tochterunternehmens. 

• Das Aufsichtsratsmitglied unterhält zur IMMOFINANZ oder einem Tochterunternehmen kein Geschäftsverhältnis in einem für das Aufsichtsratsmitglied bedeutenden Umfang oder hat im letzten Jahr ein solches unterhalten. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit Unternehmen, an denen das Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat, jedoch nicht für die Wahrnehmung von Organfunktionen im Konzern. Die Genehmigung einzelner Geschäfte durch den Aufsichtsrat gemäß L-Regel 48 führt nicht automatisch zur Qualifikation als nicht unabhängig. 

• Das Aufsichtsratsmitglied war in den letzten drei Jahren nicht Abschlussprüfer der IMMOFINANZ oder Beteiligter oder Angestellter der beauftragten Prüfungsgesellschaft. 

• Das Aufsichtsratsmitglied ist nicht Vorstandsmitglied bei einer anderen Gesellschaft, in der ein Vorstandsmitglied der IMMOFINANZ Aufsichtsrat ist. 

• Das Aufsichtsratsmitglied gehört nicht länger als 15 Jahre dem Aufsichtsrat an. Dies gilt nicht für Aufsichtsratsmitglieder, die Anteilseigner mit einer unternehmerischen Beteiligung sind oder die Interessen eines solchen Anteilseigners vertreten. 

• Das Aufsichtsratsmitglied ist kein enger Familienangehöriger (direkter Nachkomme, Ehegatte, Lebensgefährte, Elternteil, Onkel, Tante, Geschwister, Nichte, Neffe) eines Vorstandsmitglieds oder von Personen, die sich in einer in den vorstehenden Punkten beschriebenen Position befinden. 

Gov-Col, GRI 102-25

Förderung von Frauen im Vorstand, im Aufsichtsrat und in leitenden Stellen 

Positionen im Vorstand, im Aufsichtsrat und in leitenden Stellen werden im Interesse der Gesellschaft ausschließlich nach der fachlichen und persönlichen Qualifikation besetzt. 

Im Geschäftsjahr 2020 waren in Führungspositionen 27,66% (2019: 34,0%) Frauen tätig. Der Anteil von Frauen an der Gesamtbelegschaft betrug 59,69% (2019: 59,0%). Dem Vorstand gehört derzeit keine Frau an. Den Vorsitz im Aufsichtsrat führt mit Bettina Breiteneder eine Frau, womit der weibliche Anteil der Kapitalvertreter 25% (2019: 16,67%) bzw. des Gesamtaufsichtsrats 20% (2019: 25%) beträgt. Innerhalb der IMMOFINANZ nahmen Frauen sowohl in zentralen Unternehmensfunktionen als auch in der Besetzung des Ländermanagements leitende Funktionen ein. 

Bislang wurden keine besonderen Maßnahmen gesetzt, um den Anteil von Frauen in Führungspositionen zu erhöhen. Die Vereinbarkeit von Beruf und Familie fördert die IMMOFINANZ durch flexible und teilflexible Arbeitszeiten sowie Teilzeit-Modelle für Mitarbeiter, Väterkarenz und Papa-Monat. 

In der IMMOFINANZ haben Frauen und Männer konzernweit gleiche Aufstiegschancen und werden gleichermaßen leistungsbezogen entlohnt. 

Diversitätskonzept 

Die Gesellschaft verfolgt im Zusammenhang mit der Besetzung des Vorstands und des Aufsichtsrats kein abstrakt definiertes Diversitätskonzept. Der Aufsichtsrat, in dessen Kompetenz die Bestellung der Vorstandsmitglieder sowie die Erstattung von Vorschlägen an die Hauptversammlung für Wahlen in den Aufsichtsrat fällt, erachtet die in § 243c Abs. 2 Z 2a UGB genannten Diversitätsaspekte (Alter, Geschlecht, Bildungs- und Berufshintergrund) wie auch die in L-Regel 52 ÖCGK genannte Internationalität bei Aufsichtsratsmitgliedern für wichtig. Dementsprechend werden die genannten Aspekte bei konkreten Besetzungsentscheidungen oder -vorschlägen gewürdigt und berücksichtigt. Die Gesellschaft hält es jedoch nicht für zweckmäßig und zielführend, sich an ein Diversitätskonzept mit abstrakt definierten Zielen für Besetzungsentscheidungen oder -vorschlägen zu binden. Bei Vorschlägen zu Wahlen in den Aufsichtsrat wie auch bei der Besetzung des Vorstands müssen nach Auffassung des Aufsichtsrats Aspekte wie Kompetenz, konkreter Bedarf, Erfahrung, Verfügbarkeit usw. entscheidend sein. 

Gov-Selec, GRI 102-24

Externe Evaluierung 

Die Einhaltung der Bestimmungen des Corporate Governance Kodex durch die IMMOFINANZ wurde vom Abschlussprüfer, der Deloitte Audit Wirtschaftsprüfung GmbH, im Rahmen einer sonstigen Prüfung (gemäß KFS/PG 13) des Corporate-Governance-Berichts evaluiert und darüber ein Bericht erstattet, der auf der Website der IMMOFINANZ (www.immofinanz.com) eingesehen werden kann. Die Evaluierung des Corporate-Governance-Berichts für das Jahr 2020 ergab keine Beanstandungen. 

Wien, am 21. April 2021 

Der Vorstand 

Konzernlagebericht

Wirtschaftlicher Überblick und Immobilienmärkte 

Nachfolgend werden die wichtigsten volkswirtschaftlichen Indikatoren für die Kernmärkte der IMMOFINANZ dargestellt. Sie umfassen das Wirtschaftswachstum, die Inflationsrate sowie die Arbeitslosenquote auf Grundlage der im November 2020 publizierten Herbstprognose der Europäischen Kommission und aktueller Eurostat- bzw. OECD-Zahlen. Anschließend wird die Entwicklung in den jeweiligen Immobilienmarkt-Segmenten, in denen die IMMOFINANZ tätig ist, zusammengefasst. Als Quellen wurden dazu Marktberichte von BNP Paribas, CBRE, JLL, Savills und EHL herangezogen (Daten per Ende Q3 bzw. Q4 2020). 

Der europäische Gewerbeimmobilienmarkt stand 2020 ganz im Zeichen der Covid-19-Pandemie. Dennoch erreichte er trotz negativer Prognosen und Gesundheitskrise mit EUR 276,6 Mrd. ein beachtliches Transaktionsvolumen, das lediglich um 17% unter jenem des Rekords aus dem Jahr 2019 lag. In den Märkten und Assetklassen zeigten sich jedoch zum Teil signifikante Unterschiede. Unter den europäischen Ländern verzeichneten Irland mit -41% und Frankreich mit -39% die stärksten Rückgänge, wohingegen sich die Märkte Deutschland mit -5% und Schweden mit -6% nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr entwickelten. Besonders deutlich zeigten sich die Auswirkungen der Pandemie in den Volumina der Transaktionen je Assetklasse. So verzeichneten die klassischen Schwergewichte teils erhebliche Umsatzrückgänge: Das Volumen der Assetklasse Hotel sank um 66% auf EUR 9,4 Mrd. und jenes der Assetklasse Büro um 32% auf EUR 94,3 Mrd. Trotz dieses hohen Rückgangs bildeten Büroimmobilien 2020 einmal mehr die gefragteste Assetklasse am Gewerbeimmobilienmarkt. Moderat entwickelten sich im Vergleich dazu die Rückgänge bei den Einzelhandelsimmobilien mit einem Minus von 6% auf ein Volumen von EUR 39,0 Mrd. Profitieren konnten im vergangenen Jahr schließlich Immobilien des Gesundheitsbereichs mit einem Anstieg auf EUR 11,4 Mrd. (+16%), gefolgt von Industrie- und Logistikimmobilien mit einem Volumen von EUR 40,4 Mrd. (+11%) sowie Mehrfamilienhäuser aus dem Segment Wohnbau mit einem Volumen von EUR 65,9 Mrd. (+7%).

Österreich 

In Österreich litt das Wirtschaftswachstum vor allem unter dem Corona-bedingten Lockdown in der ersten Jahreshälfte. Ende 2020 belief sich der Rückgang des BIP auf 7,8% im Vergleich zum Jahresende 2019 (+1,5%). Am schwersten waren die Bereiche Tourismus und Dienstleistungen von den Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie betroffen. Für 2021 wird mit einer Erholung der österreichischen Wirtschaft gerechnet, was allerdings wesentlich von den weiteren Entwicklungen im Hinblick auf Covid-19 abhängt. Einen zusätzlichen Unsicherheitsfaktor stellen die Auswirkungen der Europäischen Fiskalpolitik dar. Die Inflationsrate Österreichs betrug per Jahresende 1,0% (2019: 1,5%). Im Gegensatz zu zahlreichen anderen Staaten der Europäischen Union verzeichnete das Land 2020 keine deflationäre Entwicklung. 

Trotz der Maßnahmen der österreichischen Bundesregierung zur Stützung des Arbeitsmarkts, wie etwa in Form von Kurzarbeitsregelungen, stieg die Arbeitslosenquote 2020 auf 5,8% (2019: 4,5%). In der Vergangenheit hatten Konsumausgaben privater Haushalte maßgeblich zum Wirtschaftswachstum in Österreich beigetragen. Die Entwicklung von Arbeitslosigkeit und Kaufkraft dürften daher auch bei der Erholung nach der Pandemie eine wichtige Rolle spielen. 

2019 hatte das Transaktionsvolumen am österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt einen Rekordwert von EUR 5,9 Mrd. erzielt, 2020 halbierte sich dieser Wert nahezu auf EUR 3,3 Mrd. (-48%). Mit einem Volumen von rund EUR 1,2 Mrd. bzw. einem Anteil von 37% bestand für Wohnimmobilien das größte Interesse seitens der Investoren, gefolgt von Büros mit rund EUR 1,1 Mrd. (33%) und Logistikimmobilien mit etwa EUR 460 Mio. bzw. 14%. Die Spitzenrenditen im Bürobereich setzten ihren Trend der vergangenen Jahre fort und sanken moderat auf 3,35% (2019: 3,45%).

Deutschland 

Die deutsche Wirtschaft verzeichnete 2020 mit einem BIP-Rückgang von 3,9% (2019: +1,0%) eine Rezession, auch wenn die negativen Prognosen vom Jahresanfang (-6,25%) nicht eintraten. Für das Jahr 2021 wird mit einer wirtschaftlichen Erholung gerechnet, wobei die Exportnation Deutschland besonders von einer Erholung der globalen Wirtschaft profitieren dürfte. Risikofaktoren bleiben jedoch die Pandemie sowie die Wirksamkeit staatlicher Maßnahmen zur Abmilderung ihrer Auswirkungen auf die Wirtschaft. Durch die vorübergehende Reduktion der Mehrwertsteuer sank die Inflationsrate in Deutschland auf -0,7%. Die Arbeitslosenquote lag per Jahresende bei 4,6% (2019: 3,2%).

Der Markt für Gewerbeimmobilien entwickelte sich in Deutschland trotz pandemiebedingter Einschränkungen 2020 beachtlich: Das Transaktionsvolumen lag nur knapp unter dem Wert des Jahres 2018 und erreichte EUR 59,7 Mrd. (2019: EUR 73,4 Mrd.). Büroimmobilien blieben mit einem Anteil von 41% bzw. EUR 24,7 Mrd. einmal mehr das Schwergewicht am Transaktionsmarkt, wobei der Anteil einheimischer Käufer signifikant zunahm. Rund 60,5% des Kapitals fielen auf Käufer aus Deutschland. Unter den ausländischen Investoren dominierten Europäer mit einem Anteil von 20,4%, gefolgt von Käufern aus Nordamerika, Asien und dem Nahen Osten. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig niedrig rentierenden Alternativen verzeichneten Objekte der Klasse A einen weiteren leichten Rückgang bei den Spitzenrenditen. In Berlin und München lagen diese bei 2,55%, in Düsseldorf sank die Spitzenrendite auf 2,9% nach 3,0% im Vorjahr, und in Düsseldorf erreichte das Transaktionsvolumen mit EUR 3,6 Mrd. das drittbeste Ergebnis in der Geschichte (2019: EUR 4,1 Mrd.). 

Rumänien 

In Rumänien gehen Prognosen für das Jahr 2020 von einem Rückgang der Wirtschaftsleistung um 5,25% (2019: +3,0%) aus. Auch wenn dieser Wert besser ist als ursprüngliche Einschätzungen zu Beginn der Covid-19-Pandemie erwarten ließen, stellen die hohe Abhängigkeit der rumänischen Volkswirtschaft vom privaten Konsum sowie schwache Export- und Produktionszahlen Risiken hinsichtlich der für 2021 erwarteten wirtschaftlichen Erholung des Landes dar. Die Inflationsrate sank 2020 im Jahresvergleich deutlich auf 1,8% (2019: 3,9%). Die Arbeitslosenquote betrug zu Jahresende 4,9% (2019: 4,0%).

Der rumänische Gewerbeimmobilienmarkt erreichte 2020 ein Volumen von EUR 589 Mio. und lag damit um 44% unter dem Vorjahrsvolumen von EUR 1,06 Mrd. Erneut bildeten Büros die Schwergewichte unter den Transaktionen. Sie konnten ihren hohen Anteil von 74% im Jahr 2019 auf 80% bzw. EUR 471 Mio. sogar noch steigern. An zweiter Stelle lagen Logistik- und Industrieimmobilien mit einem Marktanteil von 12% bzw. EUR 71 Mio. Der Einzelhandel verbuchte aufgrund des pandemiebedingten Nachfragerückgangs nur eine einzige nennenswerte Transaktion. Die Spitzenrenditen bei Shopping Centern erreichten 7,0% (2019: 6,5%), jene von Büroimmobilien blieben mit ebenfalls 7,0% stabil. 

Polen 

Trotz der hohen wirtschaftlichen Dynamik des Landes gehen Prognosen für Polen von einem Rückgang des BIP im Jahr 2020 um 3,5% (2019: +4,1%) aus. Die polnische Volkswirtschaft wurde maßgeblich von der Pandemie geschwächt, und aufgrund der hohen Infektionszahlen ist auch das Ausmaß der für 2021 erwarteten Erholung ungewiss. Die Teuerungsrate erreichte Ende 2020 3,4% (2019: 2,1%) und stellt damit die höchste in der EU dar. Die Arbeitslosenquote konnte sich hingegen trotz Pandemie geringfügig auf 3,3% (2019: 3,4%) verbessern. 

Das Investitionsvolumen am Immobilienmarkt Polens erzielte 2020 mit EUR 5,3 Mrd. den dritthöchsten Wert der Geschichte. Wegen Covid-19 kam es jedoch zu einer signifikanten Verschiebung der Transaktionsvolumina. So entwickelten sich Industrie- und Logistikimmobilien mit einem Volumen von EUR 2,6 Mrd. (50%) zu der am stärksten nachgefragten Assetklasse. Mit rund EUR 2,0 Mrd. bzw. einem Marktanteil von 38% wurden Büroimmobilien damit auf den zweiten Platz verdrängt. Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien litt besonders stark unter der Pandemie. Diese erreichten einen Marktanteil von 12% bzw. ein Volumen von rund EUR 658 Mio. Die Renditen stiegen dank des hohen Volumens nur leicht auf 4,6% für Büroobjekte (2019: 4,5%). Unterdessen weitete sich die Spitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien aufgrund negativer Markterwartungen auf 5,75% (2019: 5,0%) aus.

Slowakei 

2020 schlitterte die slowakische Wirtschaft pandemiebedingt in eine Rezession. Investitionen, der private Konsum sowie Exporte gaben signifikant nach. Im Vorjahr hatte das BIP noch ein Plus von 2,5% verzeichnet, 2020 folgte ein Rückgang um 2,7%. Per Jahresende erreichte die Inflationsrate 1,6% (2019: 2,9%), während die Arbeitslosenquote auf 7,0% anstieg (2019: 5,8%). 

Das Transaktionsvolumen am gewerblichen Investmentmarkt sank im Jahr 2020 auf EUR 516 Mio., was einem Rückgang um rund 33% gegenüber dem Vorjahrsvolumen von EUR 770 Mio. entspricht. Damit folgte der Markt dem internationalen Trend, wobei Logistik- und Industrieimmobilien mit einem Anteil von EUR 253 Mio. bzw. 49% die am stärksten nachgefragte Assetklassen bildeten. Auf den Bürobereich entfielen mit EUR 191 Mio. 37% des Transaktionsvolumens, und Einzelhandelsimmobilien nahmen mit EUR 57 Mio. einen Anteil von 11% ein. Die Spitzenrenditen im Bürobereich erreichten 5,5% (2019: 5,25%), für Einzelhandelsimmobilien stieg sie auf 6,0% (2019: 5,75%). 

Tschechien 

In Tschechien wurde das Wachstum der Wirtschaft stark von den Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie beeinträchtigt. Per Jahresende betrug der Rückgang des BIP 5,0% (2019: +3,3%). Mit einer Rückkehr zum Niveau von 2019 wird erst gegen Ende des Jahres 2022 gerechnet. Die Inflationsrate blieb mit 2,4% nahezu unverändert gegenüber 2019 (2,6%). Die Arbeitslosenquote stieg per Ende 2020 auf 3,1% nach 2,0% im Jahr zuvor. 

Am tschechischen Markt für Immobilieninvestments erreichte das Transaktionsvolumen 2020 einen Wert von EUR 2,7 Mrd. nach dem Rekordwert im Vorjahr von EUR 3,1 Mrd. Die größte Nachfrage verzeichneten Wohnimmobilien mit einem Volumen von EUR 1,3 Mrd., gefolgt von Büroimmobilien mit einem Volumen von EUR 580,0 Mio. 

Ungarn 

Die ungarische Wirtschaft litt im Jahr 2020 stark unter ihrer prozyklischen Ausrichtung. Nach einem Wachstum von 4,6% im Jahr 2019 gehen Experten für 2020 von einem Rückgang der Wirtschaftsleistung um 6,5% aus. Mit 2,8% belief sich die Teuerung 2020 auf hohem Niveau (2019: 3,4%). Die Arbeitslosenquote lag im November bei 4,3% (2019: 3,4%).

Am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Ungarn ging das Volumen 2020 um 26% auf EUR 1,25 Mrd. (2019: EUR 1,7 Mrd.) zurück. Der Anteil der internationalen Käufer erhöhte sich auf 47% und schloss damit nahezu an den Anteil ungarischer Investoren an. Büroimmobilien waren mit 65% bzw. EUR 813 Mio. am stärksten nachgefragt. Ihr Transaktionsvolumen erreichte in absoluten Zahlen fast das Niveau des Vorjahrs. Nach Büros verzeichneten Logistikimmobilien mit einem Umsatz von EUR 160 Mio. und Hotels mit EUR 150 Mio. die größten Transaktionsvolumina. Im Bereich Einzelhandelsimmobilien erfolgten im abgelaufenen Jahr nur zwei Transaktionen. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien blieb mit 5,25% stabil, für Einzelhandelsimmobilien stieg sie auf 6,0% (2019: 5,5%).

Portfoliobericht

Covid-19-Update 

2020 war geprägt von der Covid-19-Pandemie und deren Auswirkungen auf die Immobilienbranche und die Gesamtwirtschaft. Beginnend mit März ordneten die Behörden der meisten Kernländer der IMMOFINANZ temporäre Lockdowns an, wobei insbesondere der Einzelhandel von diesen Schließungen betroffen war. Ab Mitte April erfolgten schrittweise Lockerungen dieser Maßnahmen. Ab Mitte Juni waren dann mit wenigen Ausnahmen, die vor allem Restaurants und Kinos in Rumänien und Serbien betrafen, alle Einzelhandelsflächen der IMMOFINANZ wieder vollumfänglich geöffnet. 

Beginnend mit Anfang Oktober verzeichneten sämtliche Länder, in denen die IMMOFINANZ Gewerbeimmobilien unterhält, wieder steigende Neuinfektionszahlen. Damit verbunden waren erneut Eindämmungsmaßnahmen der Regierungen, die auch wieder temporäre Schließungen im Einzelhandel und in weiterer Folge Lockdowns umfassten. Mit Stand Ende Dezember 2020 waren rund 35% der vermieteten Einzelhandelsfläche temporär geschlossen, bis Ende Februar 2021 reduzierte sich das auf rund 20%, und erhöhte sich bis Anfang April 2021 wieder auf rund 58%. 

Im Bereich der Fachmarktzentren war nach Beendigung der jeweiligen Lockdowns sehr rasch eine Erholung der Besucherzahlen zu beobachten. Die STOP SHOP Retail Parks profitierten dabei vom direkten Zugang zu den einzelnen Geschäften vom Parkplatz aus und von der Fokussierung auf Güter des täglichen Bedarfs. Des Weiteren war zu beobachten, dass als Folge der Pandemie zwar etwas weniger oft eingekauft, aber pro Besuch mehr Geld ausgegeben wurde. Dies spiegelt sich in der Entwicklung der Besucherfrequenz und jenen Einzelhandelsumsätzen wider, die der IMMOFINANZ von den Retailern gemeldet werden. Im August etwa lag der Footfall lediglich um 3,9% unter jenem des Vergleichsmonats des Vorjahres. Die in den STOP SHOPs eingemieteten Einzelhändler verzeichneten im August allerdings ein Umsatzplus von 6,0%. Insgesamt liegt der Footfall in den STOP SHOPs im Zeitraum Jänner bis Dezember 2020 unter Einbeziehung der Covid-19-bedingten Schließungstage um 17,0% unter dem Vorjahreszeitraum, beim Umsatz zeigt sich jedoch lediglich ein Rückgang von 7% und bereinigt um die Schließungszeiten sogar ein Anstieg um 1%. 

Die VIVO! Shopping Center in Rumänien, auf die rund 46% der gesamten VIVO! Einzelhandelsfläche entfallen, konnten nach dem ersten Lockdown erst Mitte Juni wiedereröffnet werden. Daher verzeichneten die VIVO! Einkaufszentren im 3. Quartal die deutlichste Erholung der Besucherfrequenz nach den Wiedereröffnungen. Im September lag der Footfall lediglich rund 14% bzw. im Dezember aufgrund erneuter Schließungen rund 29% unter Vorjahresniveau. Insgesamt zeigt sich beim Footfall in den VIVO! Einkaufszentren im Zeitraum Jänner bis Dezember 2020 unter Einbeziehung der Covid-19-bedingten Schließungstage ein Rückgang um 29,0% im Vergleich zu 2019, der Umsatz der Retailer war mit 26,0% rückläufig. 

Mit Blick auf die einzelnen Branchen fielen die Umsatzrückgänge vor allem in den Bereichen Entertainment, Fitness, Restaurant & Café, Schuhe und Fashion sowie etwa bei Reisebüros am höchsten aus. Zulegen konnten hingegen Supermärkte und Lebensmittelhändler sowie die Bereiche Health & Beauty und Haustierbedarf. 

Um temporäre Rückgänge bei den Mieterlösen aus dem Einzelhandelsbereich auf Cashflow-Basis bestmöglich zu kompensieren, leitete das Management der IMMOFINANZ bereits im März 2020 ein Kosteneinsparungsprogramm ein. Dieses inkludiert u. a. die Verschiebung nicht zeitkritischer Investitionen und Ausgaben, die Senkung von Allgemeinkosten und die Neuverhandlung von Lieferantenverträgen. Auf der Einnahmenseite wurden gemeinsam mit den Einzelhandelsmietern individuelle Lösungen für die Krisenmonate und die Reopening-Phase erarbeitet, um diese bei der Bewältigung der Krise zu unterstützen und durch aktives Marketing eine schnelle Erholung der Besucherzahlen in den Einzelhandelsimmobilien sicherzustellen. Dabei kommt es zur Gewährung notwendiger Unterstützung durch Mietstundungen und temporäre Mietnachlässe bei gleichzeitiger Verhandlung von Mietvertragsverlängerungen, Erhöhung von Umsatzmieten, Verstärkung von Sicherheiten usw. Im Bürobereich wurden einzelne Mieter besonders betroffener Branchen ebenfalls temporär unterstützt. Des Weiteren wurden Back-to-Office-Pläne mit Fokus auf Raumkonzepte, Distanzregelungen, Desinfektion, Schutzmaßnahmen und Zugangsregelungen entwickelt. Eine eigene Task Force beschäftigt sich zudem mit Hygienemaßnahmen für die Allgemeinflächen, um eine sichere Benutzung der Büros und Einzelhandelsflächen zu gewährleisten. 

Bis März 2021 wurden rund 98,8% der im Geschäftsjahr 2020 in Rechnung gestellten Mieten (nach Mietreduktionen und Wertberichtigungen) des Einzelhandels- und Bürobereichs bezahlt (Retail: 98,6%, Office: 98,8%). Dieser hohe Prozentsatz spricht für die Bonität der Mieter sowie für die Angemessenheit der temporären Unterstützungsvereinbarungen. Die Höhe der in diesem Zeitraum temporär gewährten Mietreduktionen beläuft sich auf 10,6% der Vertragsmiete (Retail: 17,1%, Office: 5,2%). 

Ein enger Dialog mit den Mietern ist der Schlüssel, um schnell reagieren und entsprechende Maßnahmen ergreifen zu können. Die Teams der IMMOFINANZ haben eine gute Erfolgsbilanz bei der Neupositionierung und Aufwertung von Immobilien sowie bei der Anpassung an veränderte Marktbedürfnisse aufgebaut. Die Gesellschaft verfolgt einen aktiven Portfoliomanagement-Ansatz und verfügt über die notwendige interne Expertise, was ein entscheidender Vorteil unter schwierigen Marktbedingungen ist. 

Immobilienportfolio

Zum 31. Dezember 2020 umfasste das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ 209 Objekte (31. Dezember 2019: 213), vor allem in den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn und Rumänien, mit einem Portfoliowert von EUR 4.978,9 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 5.122,1 Mio.). Davon entfielen mit EUR 4.428,5 Mio. bzw. 88,9% des Buchwerts der Großteil auf Bestandsimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von 2,0 Mio. m², die laufende Mieterlöse erwirtschaften. Den Projektentwicklungen waren EUR 358,6 Mio. bzw. 7,2% des Buchwerts zuzurechnen. Ein Buchwert in Höhe von EUR 191,8 Mio. bzw. 3,9% entfiel auf Pipelineprojekte, die zukünftig geplante Projektentwicklungen, unbebaute Grundstücke, Immobilienvorräte und zum Verkauf vorgesehene Objekte beinhalten. 

Die IMMOFINANZ richtet ihr Portfolio konsequent nach drei klar definierten Marken mit hohem Standardisierungsgrad aus: myhive steht für internationale, flexible Bürolösungen, STOP SHOP für Retail Parks und VIVO! für Einkaufszentren. Per Ende des Geschäftsjahres 2020 entfielen bereits 69,1% des Buchwerts des Bestandsportfolios bzw. 76,2% der Mieterlöse (Q4 2020) auf Immobilien dieser drei Marken. Weitere 14,9% des Buchwerts entfielen auf Bürogebäude, die an Einzelmieter vergeben sind. Die größten Objekte sind hier der City Tower in Wien, der an den österreichischen Staat vermietet ist, sowie trivago Campus und FLOAT in Düsseldorf. 

Struktur des Immobilienportfolios

Buchwert gesamt: MEUR 4.978,9 

Aus geografischer Sicht befinden sich 50,1% des Immobilienportfolios in Österreich, Deutschland und Polen und somit in den sogenannten „Developed Markets" gemäß Klassifizierung von FTSE EPRA/NAREIT. 

Aufgrund der Anwendung von IFRS 16 seit dem 1. Quartal 2019 ergeben sich Abweichungen zwischen den im Portfoliobericht dargestellten und den in der Bilanz enthaltenen Werten. Die im Portfoliobericht angeführten Portfoliowerte basieren auf den gutachterlichen Wertermittlungen bzw. einer internen Bewertung. Die bilanzierten Immobilienwerte enthalten darüber hinaus aktivierte Nutzungsrechte auf Erbbaurechte. 

Immobilienportfolio nach Kernmärkten und Klassifikation

Bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch die Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte 
Rechendifferenzen auftreten. 

¹ Inklusive Immobilienvorräte (Köln bzw. Adama) in Höhe von EUR 0,6 Mio. 

² In nach Buchwerten absteigender Reihenfolge: Slowenien, Serbien, Kroatien, Türkei, Bulgarien 

Zukäufe

Die IMMOFINANZ setzte im Geschäftsjahr 2020 die strategische Expansion ihrer kosteneffizienten und daher krisenresistenten Retail Park Marke STOP SHOP wie angekündigt fort und erweiterte das Portfolio um insgesamt acht Standorte. So wurden sechs voll vermietete Retail Parks in Serbien und Tschechien mit einer vermietbaren Fläche von rund 43.000 m² sowie zwei Fachmarktzentren in Österreich und Kroatien mit rund 5.500 m² bzw. 3.100 m² erworben. Vier Objekte gingen noch 2020 in unser Portfolio über. Das Closing des serbischen Immobilienpakets erfolgte im 1. Quartal 2021. Die erwarteten jährlichen Mieterlöse der neu erworbenen Immobilien beliefen sich auf rund EUR 5,7 Mio. Die Bruttorenditen betrugen je Immobilie zum Ankaufszeitpunkt bis zu 8,9%, so etwa in Serbien. Des Weiteren wurde ein Grundstück in Kroatien erworben. 

Investitionen

Im Geschäftsjahr 2020 beliefen sich die Investitionen in das Immobilienportfolio auf EUR 162,1 Mio., nachdem der Wert 2019 aufgrund von mehreren Zukäufen und Fertigstellungen EUR 905,3 Mio. betragen hat. Bei den laufenden Projektentwicklungen kam es durch die Pandemie teilweise zu Zeitverzögerungen. Zudem wurden nicht-zeitkritische Investitionen im Sinne der Liquiditätssicherung verschoben. Von den Investitionen 2020 entfiel der Großteil auf die Büroobjekte myhive Medienhafen (Düsseldorf), myhive Iride (Bukarest), myhive am Wienerberg und myhive Ungargasse (Wien) sowie auf mehrere STOP SHOP Retail Parks und ein Grundstück in Kroatien. 

Verkäufe

Im Zuge der allgemeinen Portfoliooptimierung werden nicht länger zum Kerngeschäft zählenden Immobilien verkauft. Dabei handelt es sich vor allem um Objekte, die aufgrund ihrer Größe, Lage, Qualität oder anderer Merkmale nicht länger ins Kernportfolio passen. Die Erlöse aus Verkäufen zur Portfoliooptimierung fließen wiederum in das Portfoliowachstum, also in Projektentwicklungen und Zukäufe. 

2020 wurden trotz herausfordernder Rahmenbedingungen Immobilien im Ausmaß von EUR 109,7 Mio. (exklusive Erlöse aus dem Verkauf von Immobilienvorräten; 2019: EUR 119,4 Mio.) verkauft. Zu den abgegebenen Objekten zählen u. a. ein Bürogebäude in Polen sowie Grundstücke in Rumänien und Ungarn. Die größte Transaktion war die Anfang August erfolgreich veräußerte Düsseldorfer Büroimmobilie Panta Rhei. Die Vermarktung dafür startete bereits vor Beginn des Corona-bedingten Lockdowns und konnte ohne negative Auswirkungen abgeschlossen werden. Die Transaktion übertraf deutlich den Buchwert, das Closing erfolgte zu Jahresende. 

Struktur des Immobilienportfolios nach Assetklassen und Klassifizierung

Buchwert gesamt: MEUR 4.887,9 (exkl. Sonstige); Angaben in MEUR

Der Buchwert des gesamten Immobilienportfolios setzte sich zum 31. Dezember 2020 wie folgt zusammen: 

Immobilienportfolio nach Marken und Klassifikation

¹ Inklusive Immobilienvorräte (Köln bzw. Adama) in Höhe von EUR 0,6 Mio. 

Bestandsimmobilien

Mit einem Anteil von 88,9% am Gesamtimmobilienportfolio sind Bestandsimmobilien der wichtigste Ertragsbringer der IMMOFINANZ. Das sind jene Objekte, die zum Zweck der Erzielung von Mieteinnahmen gehalten werden. In der Bewirtschaftung dieses Bestands liegt der Fokus auf der laufenden Qualitäts- und Effizienzsteigerung, der Mieterbindung, dem Gewinnen von neuen Mietern sowie der kontinuierlichen Verbesserung des Portfolios. 

Zum 31. Dezember 2020 wiesen die 153 Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ einen Buchwert von EUR 4.428,5 Mio. auf (31. Dezember 2019: 158 Bestandsimmobilien bzw. EUR 4.749,5 Mio. Buchwert). Davon entfielen 62,1% auf den Büro- und 37,7% auf den Einzelhandelsbereich. Der Rückgang im Jahresvergleich erklärt sich vor allem durch pandemiebedingte Immobilienabwertungen (Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien: EUR -156,6 Mio.), Details dazu im Kapitel Immobilienbewertung ab Seite 34. Gemessen am Buchwert lag der Schwerpunkt der Bestandsobjekte in den Märkten Polen (EUR 977,8 Mio.), Österreich (EUR 712,5 Mio.) und Rumänien (EUR 611,7 Mio.). Die vermietbare Fläche betrug 1.953.460 m² (31. Dezember 2019: 2.001.063 m²). Das Bestandsportfolio wies eine Bruttorendite von 6,2% auf Basis der IFRS-Mieterlöse und eine Rendite von 6,6% auf Basis der Mietvorschreibung auf. Die Differenz erklärt sich aus der Abgrenzung von Mietanreizen wie etwa marktübliche mietfreie Zeiten oder Ausbaukosten (Fit-outs), die gemäß IFRS über die Vertragslaufzeit linear abgegrenzt werden (Basis für Bruttorendite gemäß IFRS), aber in der tatsächlichen Mietvorschreibung nicht enthalten sind.

Der Vermietungsgrad lag mit 96,0% auf unverändert hohem Niveau (31. Dezember 2019: 96,8%). Gemäß Berechnungsformel der EPRA ergibt sich eine Leerstandsquote von 4,0% (31. Dezember 2019: 3,2%). Die EPRA-Leerstandsquote basiert auf dem Verhältnis der geschätzten Marktmiete der leerstehenden Flächen zur geschätzten Marktmiete des Bestandsportfolios (weitere Angaben zu EPRA-Finanzkennzahlen finden sich ab Seite 46). Die Vermietungsleistung konnte trotz herausforderndem Marktumfeld deutlich gesteigert werden und lag im Geschäftsjahr 2020 mit rund 616.000 m² bei mehr als dem Doppelten des Vorjahres (exklusive Sonstige Bestandsimmobilien; Q1-4 2019: 300.800 m²). Das ist vor allem auf Verlängerungen bestehender Mietverträge im Retail-Bereich als Gegenleistung für die Gewährung von Unterstützungen durch die IMMOFINANZ zurückzuführen. Insgesamt entfielen 65.000 m² auf Neuvermietungen sowie 551.000 m² auf Verlängerungen. Die durchschnittliche, nach Mieterlösen gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) lag per 31. Dezember 2020 bei 4,2 Jahren (31. Dezember 2019: 4,3 Jahre). 

Mietauslaufprofil Bestandsimmobilien gesamt

Auslaufende Mietverträge bis zum frühestmöglichen Vertragsende im Verhältnis zur vermieteten Gesamtmietfläche (nur in GLA-Flächen¹): 

¹ Gesamtmietfläche (Gross Lettable Area): gesamte, den Mietern zur exklusiven Nutzung verfügbare Fläche. Dies schließt somit Gemeinflächen, wie z. B. Verkehrsflächen, Parkflächen, Serviceflächen etc., aus. 

Bestandsimmobilien nach Kernmärkten 

Die Länderverteilung des Bestandsimmobilienportfolios, gemessen am Buchwert, stellte sich zum 31. Dezember 2020 wie folgt dar: 

¹ In nach Buchwerten absteigender Reihenfolge: Slowenien, Serbien, Kroatien 

² Finanzierungskosten gemäß nomineller Restschuld

³ 19,5 Mio. Stück Aktien der S IMMO zum EPRA NAV von EUR 24,32 pro Aktie per 31. Dezember 2020

⁴ Liquide Mittel inklusive liquider Mittel aus zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten 

Like-for-like-Mieterlöse

In einer Like-for-like-Betrachtung (d. h. zwecks Vergleichbarkeit zum 4. Quartal 2019 bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe) zeigten die Mieterlöse für das 4. Quartal 2020 einen Rückgang um EUR 2,0 Mio. oder 2,8% auf EUR 67,9 Mio. Obwohl der Einzelhandelsbereich hart von den Covid-19-bedingten Maßnahmen betroffen war, blieben die Like-for-Like-Mieterlöse mit EUR 33,9 Mio. unverändert gegenüber dem 4. Quartal 2019. Hier ist zu berücksichtigen, dass sich der Großteil temporärer Mietnachlässe nicht direkt in den Mietererlösen, sondern in Abschreibungen von Mietforderungen widerspiegelt. Im Bürobereich lagen die Like-for-Like-Mieterlöse um EUR 1,9 Mio. oder 5,3% unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Zurückzuführen ist das u. a. auf den unterjährigen Auszug eines größeren Büromieters (die Fläche wurde mittlerweile wieder neu vermietet) sowie auf zwei Büroimmobilien, deren Einzelhandelsflächen pandemiebedingt geschlossen waren. Auf Jahressicht kam es zu einem Rückgang um EUR 6,2 Mio. oder 2,6% auf EUR 236,9 Mio. 

Bestandsimmobilien like-for-like nach Kernmärkten

Bestandsimmobilien like-for-like nach Nutzungsart und Marken

Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten. 

¹ In dieser Berechnung sind nur jene Objekte enthalten, die in beiden Perioden vollständig im Besitz der IMMOFINANZ waren; sie ist also um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt.

Bestandsimmobilien Büro 

Der Buchwert der 47 Bürobestandsimmobilien der IMMOFINANZ belief sich zum 31. Dezember 2020 auf EUR 2.749,9 Mio. (31. Dezember 2019: 53 Bestandsimmobilien bzw. EUR 3.024,4 Mio.) und repräsentierte somit 62,1% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios bzw. 49,6% der Mieterlöse der Bestandsimmobilien im 4. Quartal 2020. Aus regionaler Sicht war die IMMOFINANZ mit ihren Büros schwerpunktmäßig in den Kernmärkten Polen (EUR 694,1 Mio.), Österreich (EUR 570,2 Mio.) und Deutschland (EUR 523,0 Mio.) vertreten. 

Durch den Verkauf von drei Büroimmobilien, darunter Panta Rhei in Düsseldorf (Closing erfolgte zum Jahresende), und der Umgliederung von zwei Büroimmobilien im Zuge eines Refurbishments in Projektentwicklungen reduzierte sich per 31. Dezember 2020 die vermietbare Fläche auf 940.303 m² (31. Dezember 2019: 1.035.844 m²). Auf Basis der annualisierten Mieterlöse (Q4 2020: EUR 34,2 Mio.) wies das Büroportfolio eine Bruttorendite von 5,0% bzw. von 5,4% auf Basis der Mietvorschreibung auf. Die als myhive gebrandeten Büroimmobilien repräsentierten einen Buchwert von EUR 1.400,8 Mio. und erwirtschafteten eine Bruttorendite von 5,2% bzw. 5,7% auf Basis der Mietvorschreibung. Der Vermietungsgrad des Büroportfolios belief sich auf 93,7% (31. Dezember 2019: 95,3%), die Büros der Marke myhive waren zu 93,0% vermietet. Gemäß Berechnungsformel der EPRA ergab sich eine Leerstandsquote von 5,5% (31. Dezember 2019: 4,2%). Trotz des herausfordernden Marktumfelds lag die Vermietungsleistung im Bürobereich mit rund 155.000 m² um 3,5% über dem Vergleichswert des Vorjahres. Rund 42.500 m² entfielen auf Neuvermietungen sowie 112.500 m² auf Verlängerungen bestehender Mietverträge. 

Das Büroportfolio hat eine ausgewogene Mieterstruktur. Auf die zehn größten Mieter entfielen 23,9% der Bürobestandsfläche. Kein Einzelmieter hatte mehr als 3,8% der gesamten Bürobestandsfläche gemietet. Die WAULT betrug per 31. Dezember 2020 4,4 Jahre (31. Dezember 2019: 4,6 Jahre). 

Mietauslaufprofil Bestandsimmobilien Büro

Auslaufende Mietverträge bis zum frühestmöglichen Vertragsende im Verhältnis zur vermieteten Gesamtmietfläche (nur in GLA-Flächen¹): 

¹ Gesamtmietfläche (Gross Lettable Area): gesamte, den Mietern zur exklusiven Nutzung verfügbare Fläche. Dies schließt somit Gemeinflächen, wie z. B. Verkehrsflächen, Parkflächen, Serviceflächen etc., aus. 

Die gemessen am Buchwert zehn größten Bestandsimmobilien im Büroportfolio sind (in absteigender Reihenfolge): myhive Warsaw Spire (Warschau), FLOAT (Düsseldorf), myhive am Wienerberg inklusive Twin Towers (Wien), trivago Campus (Düsseldorf), City Tower Vienna (Wien), Na Příkopě 14 (Prag), Cluster Produktionstechnik (Aachen), BBC Gamma (Prag), myhive Átrium Park (Budapest) und myhive S-Park (Bukarest). Eine Übersicht über die IMMOFINANZ-Büroimmobilien finden Sie unter www.immofinanz.com/de/buroimmobilien/burosuche. 

Kennzahlen Bestandsimmobilien Büro nach Kategorien

¹ Finanzierungskosten gemäß nomineller Restschuld 

Die Covid-19-Pandemie hat den im Bürobereich bestehenden Trend zur Digitalisierung beschleunigt, da viele Mitarbeiter über längere Zeiträume ins Homeoffice wechseln mussten. Auch wenn davon auszugehen ist, dass das in diesem Umfang nicht so bleiben wird, hat es den Wunsch nach höherer Flexibilität bei den Mietern verstärkt. Die IMMOFINANZ ist mit ihrem flexiblen myhive-Bürokonzept gut positioniert und bietet den Mietern Immobilien in guten Lagen in einem hochwertigen Büro- und Community-Umfeld mit bestem Service, Infrastruktur und Wohlfühlambiente. Mieter bezahlen nur das, was sie an Fläche benötigen und können ihren Bedarf kurzfristig anpassen. 

Beginn

Ende

Bestandsimmobilien Einzelhandel

Der Buchwert der 105 Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ im Einzelhandelsbereich belief sich per 31. Dezember 2020 auf EUR 1.671,1 Mio. (31. Dezember 2019: 100 Bestandsimmobilien bzw. EUR 1.672,9 Mio.) und umfasste somit 37,7% des gesamten Bestandsimmobilienportfolios bzw. 50,2% der Mieterlöse des Bestandsportfolios im 4. Quartal 2020. Die regional größten Märkte waren Rumänien mit EUR 321,3 Mio., Polen mit EUR 283,6 Mio. und die Slowakei mit EUR 265,5 Mio. Die STOP SHOP Retail Parks repräsentierten einen Buchwert von EUR 1.001,7 Mio. und eine Bruttorendite von 8,4% bzw. eine Rendite auf Basis der Mietvorschreibung von 8,5%. Die VIVO! Shopping Center hatten einen Buchwert von EUR 658,6 Mio. und erwirtschafteten eine Bruttorendite von 8,2% bzw. eine Rendite auf Basis der Mietvorschreibung von 8,4%. 

Die vermietbare Fläche betrug 1.013.157 m² (31. Dezember 2019: 955.039 m²). Auf Basis der annualisierten Mieterlöse (Q4 2020: EUR 34,6 Mio.) wies das Einzelhandelsportfolio eine Bruttorendite von 8,3% bzw. eine Rendite auf Basis der Mietvorschreibung von 8,5% auf. Der Vermietungsgrad im Einzelhandelsbereich lag per 31. Dezember 2020 bei unverändert hohen 98,1% (31. Dezember 2019: 98,3%); die Retail Parks und Shopping Center der Marken STOP SHOP und VIVO! waren zu 98,6% bzw. 97,3% voll vermietet. Die gesamte Vermietungsleistung im Einzelhandelsbereich belief sich im Geschäftsjahr 2020 auf rund 460.900 m². Davon entfielen rund 22.500 m² auf Neuvermietungen und 438.400 m² auf Verlängerungen bestehender Mietverträge. Diese Verlängerungen erfolgten vor allem als Gegenleistung für die von der IMMOFINANZ an die Mieter gewährten temporären Unterstützungen während der Lockdown-Phasen. 

Durch einen ausgewogenen Mietermix wird für Einzelhändler und deren Kunden ein optimales Umfeld geschaffen. Alle größeren Einzelhandelsimmobilien der IMMOFINANZ verfügen über solide internationale und lokale Ankermieter, wobei kein Retailer mehr als 4,2% der gesamten Bestandsfläche im Einzelhandel gemietet hat. Die WAULT betrug per 31. Dezember 2020 3,9 Jahre (31. Dezember 2019: 3,8 Jahre). 

Branchenmix - Einzelhandel

Nur vermietete Flächen in Bestandsimmobilien per 31. Dezember 2020 

Mietauslaufprofil Bestandsimmobilien Einzelhandel

Auslaufende Mietverträge bis zum frühestmöglichen Vertragsende im Verhältnis zur vermieteten Gesamtmietfläche (nur in GLA-Flächen¹): 

¹ Gesamtmietfläche (Gross Lettable Area): gesamte, den Mietern zur exklusiven Nutzung verfügbare Fläche. Dies schließt somit Gemeinflächen, wie z. B. Verkehrsflächen, Parkflächen, Serviceflächen etc., aus. 

Beginn

Ende

Die gemessen am Buchwert zehn größten Bestandsimmobilien im Einzelhandelsportfolio sind (in absteigender Reihenfolge): VIVO! Cluj-Napoca (Rumänien), VIVO! Bratislava (Slowakei), VIVO! Lublin (Polen), VIVO! Constanţa (Rumänien), VIVO! Baia Mare (Rumänien), VIVO! Stalowa Wola (Polen), VIVO! Hostivař (Tschechien), VIVO! Piła (Polen), VIVO! Krosno (Polen) und STOP SHOP Třebíč (Tschechien). Eine Übersicht über die IMMOFINANZ-Einzelhandelsimmobilien finden Sie unter www.immofinanz/de/retail/retail-suche. 

Kennzahlen Bestandsimmobilien Einzelhandel nach Kategorien

¹ Finanzierungskosten gemäß nomineller Restschuld 

Die von den Regierungen aufgrund der Covid-19-Pandemie verhängten temporären Schließungen haben nahezu alle Branchen getroffen. Diskont-Anbieter schneiden allerdings deutlich besser ab, was auf das steigende Preisbewusstsein der Konsumenten zurückzuführen ist. Die IMMOFINANZ ist mit ihren kosteneffizienten Retail-Marken STOP SHOP und VIVO! gut positioniert und profitiert dabei von der Fokussierung auf Güter des täglichen Bedarfs und Mietern aus dem Diskontsegment. 

Projektentwicklungen

Per 31. Dezember 2020 wiesen die Projektentwicklungen einen Buchwert von EUR 358,6 Mio. auf. Das sind 7,2% des Gesamtimmobilienportfolios (31. Dezember 2019: EUR 199,4 Mio. bzw. 3,9%). Davon entfielen EUR 300,8 Mio. auf aktive Projektentwicklungen sowie EUR 57,9 Mio. auf Projekte in der Vorbereitungs- bzw. Konzeptphase, für die noch keine offenen Baukosten angegeben werden können. Darunter waren etwa vier STOP SHOP Projekte. Der erwartete Verkehrswert der aktiven Projekte bei Fertigstellung belief sich auf EUR 391,1 Mio. Der Schwerpunkt lag dabei auf den Kernmärkten Deutschland und Österreich mit einem erwarteten Verkehrswert von EUR 162,8 Mio. bzw. EUR 96,7 Mio. 

Als Folge der Covid-19-Pandemie kam es zu Verzögerungen im Baufortschritt bei Projektentwicklungen. Im Berichtsjahr wurde der Ende März 2020 eröffnete und voll vermietete STOP SHOP Siedlce aus den Projektentwicklungen in die Bestandsimmobilien umgegliedert. 

Die aktuellen Schwerpunkte der Entwicklungstätigkeit

Deutschland

Im Düsseldorfer Medienhafen entsteht mit dem myhive Medienhafen das deutschlandweit erste Bürogebäude dieser Marke inklusive der flexiblen myhive-Produkte. Das Hochhaus ist als Multi-Tenant-Gebäude konzipiert und wird rund 21.000 m² vermietbare Fläche auf 16 Geschoßen umfassen, geplanter Fertigstellungstermin ist im 3. Quartal 2021. 

Österreich

Die zwei aktiven Projektentwicklungen per 31. Dezember 2020 betrafen die Modernisierung bestehender Büroimmobilien am Standort myhive am Wienerberg mit rund 12.500 m² und myhive Ungargasse im dritten Wiener Bezirk mit rund 17.200 m² Gesamtnutzfläche, das im 4. Quartal 2020 im Wesentlichen fertiggestellt wurde. Die Umgliederung der myhive Ungargasse in Bestandsimmobilien erfolgt 2021. 

Ungarn

Auch in Budapest erfolgt die Modernisierung eines bestehenden Bürogebäudes. Mit der Fertigstellung wird im 2. Halbjahr 2021 gerechnet. 

Rumänien

Am Bukarester Bürostandort IRIDE Business Park wurden die Gebäude IRIDE 18 und 19 modernisiert und in das Konzept der Marke myhive integriert. Die Fertigstellung der Bürogebäude über rund 10.000 m² bzw. 18.000 m² vermietbare Fläche erfolgte im Wesentlichen im 4. Quartal 2020, die Umgliederung in Bestandsimmobilien erfolgt 2021. 

Kroatien

In der kroatischen Stadt Kaštela ist die Entwicklung eines neuen Retail Parks der Marke STOP SHOP geplant. Dieses Fachmarktzentrum wird rund 6.800 m² vermietbare Fläche mit 220 Parkplätzen umfassen. Der Baustart wird im Herbst 2021 erfolgen, die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2022 geplant. 

Projektentwicklungen nach Kernmärkten 

¹ Erwartete Mieterlöse nach Fertigstellung im Verhältnis zum aktuellen Buchwert inklusive offener Baukosten 

² Kroatien

Pipelineprojekte 

Pipelineprojekte sind zukünftig geplante Projektentwicklungen, Grundstücksreserven oder temporär eingestellte Projekte. Per 31. Dezember 2020 wiesen sie einen Buchwert von EUR 191,8 Mio. auf (31. Dezember 2019: EUR 173,2 Mio.). Der Schwerpunkt der Pipelineprojekte liegt auf Rumänien (EUR 98,9 Mio.). Es ist geplant, den Umfang der Pipelineprojekte - insbesondere Grundstücksreserven in Rumänien - auch weiterhin durch strategiekonforme Verkäufe zu verringern. 

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte 

Die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte betrugen per 31. Dezember 2020 EUR 168,4 Mio. (inklusive aktivierter Nutzungsrechte auf Erbbaurechte) und sind im vorliegenden Portfoliobericht nicht enthalten (31. Dezember 2019: EUR 154,6 Mio.). Für diese Immobilien bestehen konkrete Verkaufspläne und es wird eine zeitnahe Veräußerung angestrebt. Details siehe Kapitel 4.9 im Konzernabschluss. 

Immobilienbewertung 

Die IMMOFINANZ erstellt ihren Konzernabschluss entsprechend den Grundsätzen der IFRS (International Financial Reporting Standards) und lässt ihre Immobilien regelmäßig durch unabhängige Experten neu bewerten. Diese externe Bewertung des Immobilienportfolios erfolgt jeweils zum 30. Juni und 31. Dezember jeden Jahres und entspricht den EPRA-Empfehlungen (EPRA Best Practices Policy Recommendations) nach der Verkehrswertmethode gemäß IFRS. 

In die Bewertung fließen objektbezogene Faktoren wie der Vermietungsgrad, die Höhe der Mieterlöse, die Länge der Mietverträge sowie Alter und Qualität der Immobilien ein. Des Weiteren werden externe Faktoren wie die Entwicklung des regionalen und allgemeinen Marktumfelds, der Wirtschaft und des Finanzierungsumfelds berücksichtigt. Mit 31. Dezember 2020 hat CBRE nahezu das gesamte Immobilienportfolio der IMMOFINANZ in Höhe von rund EUR 5 Mrd. bewertet. Auf die interne Immobilienbewertung entfallen 0,9%. 

Entwicklung der Immobilienbewertung 2020 

Die Covid-19-Pandemie wirkte sich negativ auf die Bewertung des Immobilienvermögens aus, insgesamt belaufen sich die Neubewertungen auf EUR -166,5 Mio., nachdem diese im Vergleichszeitraum des Vorjahres noch deutlich positiv waren (2019: EUR 193,3 Mio.). Vom externen Gutachter CBRE wurden dabei leicht gestiegene Marktrenditen (Anstieg bis zu 50 Basispunkte im Segment Retail) sowie geänderte Annahmen hinsichtlich Wiedervermietung im Portfolio reflektiert. 

Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien beläuft sich auf EUR -156,6 Mio. (2019: EUR 195,9 Mio.). Die Abwertung entspricht rund 3,5% des Buchwerts der Bestandsimmobilien per 31. Dezember 2020. Einzelhandelsobjekte wurden um EUR 71,0 Mio. abgewertet (4,3% der Buchwerte) und Bürogebäude um EUR 89,1 Mio. (3,2% der Buchwerte). Im Einzelhandelsbereich waren vor allem die VIVO! Shopping Center in Rumänien und Polen von überwiegend pandemiebedingten Abwertungen betroffen, im Bürobereich resultieren negative Bewertungseffekte ebenfalls überwiegend aus leichten Renditeanstiegen in diesen beiden Ländern. Dem standen positive Bewertungseffekte vor allem bei Bürogebäuden in Deutschland gegenüber. 

Entwicklung der Immobilienbewertung like-for-like 

Eine Like-for-like-Betrachtung - also zwecks Vergleichbarkeit um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt - zeigt für 2020 einen Bewertungseffekt in Höhe von EUR -145,6 Mio. (2019: EUR 122,7 Mio.). 

Bestandsimmobilien like-for-like nach Kernmärkten

¹     In dieser Berechnung sind nur jene Objekte enthalten, die in beiden Perioden vollständig im Besitz der IMMOFINANZ waren; sie ist also um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt. 

Bestandsimmobilien like-for-like nach Assetklassen 

¹     In dieser Berechnung sind nur jene Objekte enthalten, die in beiden Perioden vollständig im Besitz der IMMOFINANZ waren; sie ist also um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe bereinigt. 

Finanzierung 

Finanzierungsstrategie und weitere Optimierung der Kapitalstruktur

Die Finanzierungsstrategie der IMMOFINANZ ist auf eine jederzeit ausreichende Liquidität, eine ausgewogene Kapitalstruktur und Fälligkeit sowie eine Optimierung der Finanzierungskosten ausgelegt. Die bestmögliche Strukturierung der Fremdfinanzierungen hat eine hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung der Immobilien zu den entscheidendsten Faktoren für das Gesamtergebnis der IMMOFINANZ. 

Im zurückliegenden Geschäftsjahr 2020 wurden Finanzierungen mit einem Volumen von EUR 925,2 Mio. abgeschlossen. Das entspricht rund 29,2% der gesamten Finanzverbindlichkeiten des Konzerns per 31. Dezember 2020 und betrifft sowohl Verlängerungen als auch Neufinanzierungen. 

Die gesamten Finanzverbindlichkeiten beliefen sich zum 31. Dezember 2020 auf EUR 3,2 Mrd. (31. Dezember 2019: EUR 2,8 Mrd.). Die liquiden Mittel (inklusive zur Veräußerung gehaltener liquider Mittel) stiegen auf EUR 1.051,4 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 345,1 Mio.), was vor allem auf die im Juli durchgeführten Kapitalmaßnahmen und die Emission einer Benchmark-Anleihe zurückzuführen ist. Die Nettoverschuldung des Konzerns, also die Verschuldung nach Abzug der liquiden Mittel, lag somit bei EUR 2,1 Mrd. (31. Dezember 2019: EUR 2,5 Mrd.). 

Per Ende März 2020 hat die IMMOFINANZ AG eine unbesicherte und wiederholt ausnutzbare Konzernkreditlinie über EUR 100,0 Mio. abgeschlossen. Diese kann bis zum 31. März 2022 optional beansprucht werden und sichert dem Konzern weitere finanzielle Flexibilität. Zum Berichtsstichtag wurde diese Konzernkreditlinie nicht ausgenutzt und steht damit vollumfänglich zur Verfügung. 

Kapitalerhöhung und Platzierung einer nachrangigen Pflichtwandelanleihe 

Zur Stärkung des Eigenkapitals der Gesellschaft und der relevanten Kennzahlen für das bestehende Investment-Grade-Rating setzte die IMMOFINANZ im Juli 2020 erfolgreich eine Aktienplatzierung und die Emission einer Pflichtwandelanleihe um. Die Bruttoemissionserlöse betrugen EUR 356,1 Mio. 

Insgesamt wurden im Rahmen eines beschleunigten Platzierungsverfahrens (Accelerated-Bookbuilding-Verfahren) unter Ausschluss des Bezugsrechts 15.418.824 Stück Aktien bei institutionellen Anlegern platziert. Das Grundkapital wurde dabei um 11.208.526 Stück Aktien auf 123.293.795 Stück erhöht, 4.210.298 Stück eigene Aktien wurden veräußert. Die Platzierung erfolgte zu EUR 15,31 pro Aktie ohne Abschlag zum Börsenschlusskurs und führte insgesamt zu einem Bruttoemissionserlös in Höhe von EUR 236,1 Mio. 

Weiters hat die IMMOFINANZ im Rahmen eines Accelerated-Bookbuilding-Verfahrens eine nachrangige Pflichtwandelanleihe mit einem Gesamtnominale von EUR 120,0 Mio. bei institutionellen Anlegern platziert. Der anfängliche Wandlungspreis wurde mit EUR 17,1472 festgelegt und entspricht einem 12,0%-Aufschlag auf den Bezugspreis der Aktien bei der Platzierung. Die Laufzeit beträgt drei Jahre mit einem Kupon von 4,0% p. a., jeweils zahlbar nachträglich am 23. Jänner und 23. Juli jeden Jahres. Die nachrangige Pflichtwandelanleihe ist somit anfänglich in 6.998.228 Stück IMMOFINANZ-Aktien wandelbar und wird sowohl gemäß IFRS als auch von der Ratingagentur Standard & Poor's als Eigenkapital eingestuft. 

Emission einer Benchmark-Anleihe

Im Oktober 2020 platzierte die IMMOFINANZ bei institutionellen Investoren eine festverzinsliche, unbesicherte, nicht nachrangige Anleihe mit einem Benchmark-Volumen von EUR 500 Mio., einer Laufzeit von sieben Jahren und einem fixen Kupon von 2,5% p. a. Der Nettoerlös aus der Begebung der Anleihe wird für die Refinanzierung von bestehenden Verbindlichkeiten, zur Nutzung von wertschöpfenden Wachstumschancen und für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet. 

Robuste Bilanzstruktur

Die IMMOFINANZ verfügte per 31. Dezember 2020 über eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 45,1% (31. Dezember 2019: 46,0%) sowie einem Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 37,8% (31. Dezember 2019: 43,0%). 

Die Kennzahl Netto-LTV setzt die Buchwerte der Finanzierungen abzüglich liquider Mittel ins Verhältnis zur Summe der Buchwerte der Immobilien und dem EPRA NAV für die rund 19,5 Mio. Stück gehaltenen Aktien an der S IMMO AG (S IMMO). 

Entwicklung der durchschnittlichen Finanzierungskosten 

Entwicklung des Netto-LTV

Berechnung Netto-LTV per 31. Dezember 2020

¹     Inklusive IFRS-5-Werte, exklusive IFRS-16-Werte

²     Liquide Mittel inklusive liquider Mittel aus zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten 

³     Exklusive Right of Use, Werte gemäß IFRS 16 

⁴     19,5 Mio. Stück Aktien der S IMMO zum EPRA NAV von EUR 24,32 pro Aktie per 31. Dezember 2020 

Finanzierungskosten konstant 

Die durchschnittlichen Gesamtfinanzierungskosten der IMMOFINANZ beliefen sich per 31. Dezember 2020 inklusive Derivate auf 1,99% p. a. (31. Dezember 2019: 1,91% p. a.). Die Hedging-Quote lag stabil bei 88,6% (31. Dezember 2019: 90,7%). 

Fälligkeitsprofil

Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten betrug zum Stichtag Ende Dezember 4,25 Jahre (2019: 4,0 Jahre). Die nachstehende Grafik zeigt das Fälligkeitsprofil der IMMOFINANZ per 31. Dezember 2020, geordnet nach Jahren. Die für das Geschäftsjahr 2021 ausgewiesenen auslaufenden Finanzierungen beliefen sich zum 31. Dezember 2020 auf lediglich EUR 14,2 Mio. Zwecks weiterer Optimierung des Fälligkeitsprofils steht die IMMOFINANZ in laufenden Gesprächen mit ihren finanzierenden Banken hinsichtlich einer vorzeitigen Verlängerungen von auslaufenden Finanzierungen, speziell für das Geschäftsjahr 2022. 

Fälligkeit Finanzverbindlichkeiten nach Geschäftsjahren per 31. Dezember 2020

in MEUR 

¹ Wandelanleihe 2017-2024 per 31. Dezember 2020 nicht im Geld. Dargestellt in 2024 aufgrund Endfälligkeit; hat eine Put-Option der Anleiheninhaber am 22. Jänner 2022

Unbelastetes Immobilienvermögen 

Neben dem fremdfinanzierten und durch marktübliche Sicherheiten (z. B. Hypotheken, Verpfändung von Geschäftsanteilen) belasteten Immobilienvermögen waren zum 31. Dezember 2020 EUR 1.482,8 Mio. bzw. 28,9% (31. Dezember 2019: EUR 1.434,0 Mio. bzw. 27,3%) des Immobilienvermögens nicht fremdfinanziert und daher unbelastet. Inklusive der ebenfalls unbelasteten Aktien der S IMMO (bewertet zum EPRA NAV) erhöht sich dieser Wert auf EUR 1.957,1 Mio. bzw. 34,9%. 

Aufteilung unbelastete Immobilien nach Assetklassen 

Unbelastetes Immobilienvermögen gesamt: MEUR 1.482,8

Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten 

Die ausschließlich in Euro denominierten Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie Verbindlichkeiten aus Anleihen. Zum 31. Dezember 2020 setzten sich diese Verbindlichkeiten wie folgt zusammen: 

¹ Auf Basis nomineller Restschuld exklusive Pflichtwandelanleihe

² Wandelanleihe 2017-2024 (Kuponreduktion auf 1,5% nach Erhalt des Investment-Grade-Ratings) mit EUR 294,5 Mio. sowie zukünftige Kuponzahlungen der Pflichtwandelanleihe 2023, die als Fremdkapital kategorisiert sind. 

³ Inklusive IFRS 5 

In Summe belief sich die Restschuld aus den Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ per 31. Dezember 2020 auf EUR 3.170,9 Mio. 

Bankverbindlichkeiten

Bei den Bankverbindlichkeiten handelt es sich um besicherte Immobilienfinanzierungen, die in der jeweiligen Objektgesellschaft als Kreditnehmerin abgeschlossen wurden. Damit sind sämtliche Rechte und Verpflichtungen aus diesen Kreditfinanzierungen der jeweiligen Objektgesellschaft zuzurechnen. Die bestehenden Immobilienfinanzierungen inkludieren marktübliche Verpflichtungen zur Einhaltung von bestimmten Finanzkennzahlen seitens der Objektgesellschaften. Bei diesen Finanzkennzahlen handelt es sich in der Regel um: 

• Schuldendienstdeckungsgrad 

• Verhältnis aushaftender Restschuld zu Marktwert (Loan-to-Value) 

Durch die Covid-19-Pandemie und die damit verbundenen Ausgangsbeschränkungen und gesetzlichen Restriktionen erfolgten beginnend mit März 2020 teilweise Schließungen der Objekte, vor allem im Bereich Einzelhandelsimmobilien. Weiters wurden staatliche Hilfspakete zur Stützung der wirtschaftlichen Lage beschlossen, mit denen unter anderem Mietern das Recht zu einer Stundung von Mietzahlungen eingeräumt wurde. 

Mietreduktionen können zu einer Nichteinhaltung von einzelnen Finanzkennzahlen führen, wobei die Banken im Fall der gleichzeitigen Nichterfüllung von vertraglich definierten und zugesicherten Heilungsmöglichkeiten durch den Kreditnehmer berechtigt sind, einzelne Kredite vorzeitig fällig zu stellen. Deshalb hat die IMMOFINANZ teilweise vorsorglich Vereinbarungen mit Banken zur Aussetzung der Einhaltung des Schuldendienstdeckungsgrads während der Covid-19-Pandemie abgeschlossen. Diese Aussetzungen umfassten per 31. Dezember 2020 in Summe ein Kreditvolumen von EUR 274,9 Mio. für Büroimmobilien in Ungarn sowie Einzelhandelsimmobilien in der Slowakei und in Tschechien. Die IMMOFINANZ steht in regelmäßigem Kontakt und Austausch mit den Banken und evaluiert die aktuelle Situation laufend. 

Das Gesamtvolumen an abgeschlossenen Refinanzierungen, langfristigen Verlängerungen und Neufinanzierungen von Bankverbindlichkeiten belief sich im Berichtszeitraum auf EUR 425,2 Mio. (2019: EUR 798,1 Mio.). Auf die Assetklasse Büro entfielen dabei EUR 325,2 Mio. und auf die Assetklasse Einzelhandel EUR 100,0 Mio. 

Finanzierungsquellen per 31. Dezember 2020 

Derivate

Um sich gegen Zinserhöhungen abzusichern, setzt die IMMOFINANZ Derivate ein. Zum Stichtag 31. Dezember 2020 betrug das Volumen der durch Zinsderivate abgesicherten Finanzverbindlichkeiten EUR 1.459,6 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 1.694,1 Mio.). In Summe waren damit 88,6% der Finanzverbindlichkeiten gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert (31. Dezember 2019: 90,7%); 45,8% via Zinsderivate, weitere 42,8% waren Finanzverbindlichkeiten mit fixer Verzinsung. 

¹ Inklusive IFRS 5 (Zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte siehe Kapitel 4.9 im Konzernabschluss) 

Durch den Einsatz von Zinsswaps werden variable gegen fixierte Zinszahlungen getauscht, sodass variabel verzinste Verbindlichkeiten, die mit einem Zinsswap abgesichert sind, wirtschaftlich als fix verzinst anzusehen sind. 

Die Zinssätze für die Diskontierung sowie die Berechnung der variablen Zahlungsströme basieren auf fristenkongruenten und am Markt feststellbaren Zinskurven pro Währung. Die ermittelten Marktwerte wurden gemäß IFRS 13 (International Financial Reporting Standard 13: Bemessung des beizulegenden Zeitwerts) um ein CVA (Credit Value Adjustment) bzw. DVA (Debit Value Adjustment) korrigiert. 

Finanzverbindlichkeiten - Verzinsung per 31. Dezember 2020

Anleihen 

Das ausstehende Nominale aus Anleihen belief sich per 31. Dezember 2020 auf EUR 1.397,3 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 797,2 Mio.). Dabei handelte es sich um die im Jänner 2017 emittierte Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2024 und einer Put-Option der Anleiheninhaber zum Nominale im Jahr 2022 (Wandlungspreis aktuell: EUR 21,3772), die im Juli 2020 emittierte nachrangige Pflichtwandelanleihe mit einer Laufzeit bis 2023 (Wandlungspreis aktuell: EUR 17,1472) sowie zwei Benchmark-Unternehmensanleihen, die im Jänner 2019 und im Oktober 2020 emittiert wurden.

¹ Laufzeitende 2024; Put-Option der Anleiheinhaber per 24. Jänner 2022 

² Der Erhalt des Investment-Grade-Ratings führte mit Wirkung vom 24. Jänner 2019 zu einer Kuponreduktion um 50 Basispunkte auf 1,50%. 

³ Die Pflichtwandelanleihe stellt ein zusammengesetztes Finanzinstrument dar, das bei Zugang in eine Eigen- und eine Fremdkapitalkomponente aufzuteilen ist. Als finanzielle Verbindlichkeit ist dabei die Verpflichtung zu laufenden Zinszahlungen zu berücksichtigen. Die Verpflichtung zur Wandlung stellt hingegen eine Eigenkapitalkomponente dar. 

Im 1. Quartal 2019 erhielt die IMMOFINANZ AG von S&P Global Ratings das Emittenten-Rating BBB- mit stabilem Ausblick. Im Zuge des jährlichen Review-Prozesses bestätigte S&P Global Ratings im Februar 2021 Rating und Ausblick. Nachdem die IMMOFINANZ im März 2021, also nach dem Berichtszeitraum, die Absicht zur Abgabe eines freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots an die Aktionäre der S IMMO AG bekanntgab, revidierte S&P den Ausblick von stabil auf negativ. 

Im Zusammenhang mit der Emission der Unternehmensanleihe 2019-2023 und der Unternehmensanleihe 2020-2027 verpflichtete sich die IMMOFINANZ zur Einhaltung folgender marktüblicher Finanzkennzahlen, die auf Basis des konsolidierten Abschlusses gemäß IFRS ermittelt werden: 

¹ Werte beziehen sich auf letztgültige Berechnung gemäß Anleihebedingungen zum oder vor dem Stichtag. 

Geschäftsentwicklung

Nachdem die IMMOFINANZ operativ sehr gut ins Geschäftsjahr 2020 gestartet war, wurde die Geschäftsentwicklung ab Ende des 1. Quartals 2020 von der Covid-19-Pandemie beeinflusst. Die Mieterlöse stiegen im Geschäftsjahr 2020 infolge des starken Portfoliowachstums in der zweiten Jahreshälfte 2019 um 3,1% auf EUR 288,6 Mio. Ein krisenbedingter Anstieg der Forderungsabschreibungen aus dem Asset Management führte allerdings zu deutlich höheren Immobilienaufwendungen. Das Ergebnis aus Asset Management konnte dennoch mit EUR 206,4 Mio. auf Vorjahresniveau gehalten werden. Die Pandemie wirkte sich auch negativ auf die Bewertung des Immobilienvermögens aus. Insgesamt belaufen sich die Neubewertungen auf EUR -166,5 Mio., nachdem diese im Jahr davor deutlich positiv gewesen waren (2019: EUR 193,3 Mio.). Diese Abwertung entspricht rund 3,2% des gesamten Immobilienportfolios. Infolge des anhaltenden Kursrückgangs der S IMMO-Aktie im Jahr 2020 wurde der Buchwert der Beteiligung um EUR 88,6 Mio. auf EUR 363,6 Mio. abgewertet. Das Konzernergebnis beläuft sich somit auf EUR -165,9 Mio. 

Funds from Operations (FFO) 

Der FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern und inklusive Dividende der S IMMO) liegt mit EUR 126,1 Mio. um 0,6% über dem Vergleichswert des Vorjahres in Höhe von EUR 125,3 Mio. Das entspricht einem FFO 1 je Aktie von EUR 1,13 nach EUR 1,18 (herangezogene Aktienanzahl siehe Tabelle auf nächster Seite). In diesen FFO-1-Berechnungen sind die Zinsabgrenzungen für einmal jährliche Kuponzahlungen von Anleihen bereits inkludiert. So wurde in der Berechnung für 2020 eine Zinsabgrenzung für die im Oktober begebene Anleihe 2020-2027 in Höhe von EUR -2,6 Mio. berücksichtigt. Die erste jährliche Kuponzahlung für diese Anleihe erfolgt am 15. Oktober 2021. In der Berechnung des FFO 1 für 2019 wurden die künftigen Zinszahlungen der im Jänner 2019 begebenen Anleihe berücksichtigt. Die erste Kuponzahlung erfolgte hier erst im Jänner 2020. 

Funds from Operations (FFO)

Gewinn- und Verlustrechnung

Die Mieterlöse verbesserten sich 2020 um 3,1% oder EUR 8,7 Mio. auf EUR 288,6 Mio. Dies ist vor allem auf die in der zweiten Jahreshälfte 2019 erfolgten Zukäufe und Fertigstellungen von Immobilien zurückzuführen. 

Die Covid-19-Pandemie führte zu einem deutlichen Anstieg der Forderungsabschreibungen aus dem Asset Management auf EUR 29,2 Mio. (2019: EUR 2,2 Mio.). Die Instandhaltungen und die Aufwendungen für Immobilienmarketing sanken hingegen auf EUR 14,4 Mio. (2019: EUR 21,6 Mio.) bzw. EUR 5,4 Mio. (2019: EUR 8,3 Mio.) und reflektieren damit die unmittelbar mit Beginn der Krise gesetzten Maßnahmen zur Kostensenkung und Liquiditätssicherung. Insgesamt liegen die Immobilienaufwendungen mit EUR 71,9 Mio. um 25,1% über dem Vorjahresniveau (2019: EUR 57,4 Mio.). Bereinigt um die Effekte im Zusammenhang mit Forderungsabschreibungen sanken diese im Periodenvergleich allerdings um 22,8% auf EUR 42,7 Mio. 

Das Ergebnis aus Asset Management liegt mit EUR 206,4 Mio. auf dem Niveau des Vorjahres (2019: EUR 207,3 Mio.). Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen stieg auf EUR 7,9 Mio. (2019: EUR -5,1 Mio.), wobei sich vor allem der profitable Verkauf einer Büroimmobilie in Düsseldorf und die damit einhergehende Neubewertung positiv auswirkten. Im Gesamtjahr wurden Immobilienverkäufe mit einem Volumen von EUR 109,8 Mio. abgeschlossen (Asset und Share Deals), wobei die größten Transaktionen je eine Büroimmobilie in Düsseldorf und Warschau sowie ein Grundstück in Rumänien waren. 

Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung beträgt EUR -24,2 Mio. (2019: EUR -12,4 Mio.). Dies ist auf die Neubewertung von in Bau befindlichen Immobilien zurückzuführen, die mit EUR -21,2 Mio. (2019: EUR 1,5 Mio.) auch einen durch Covid-19 bedingten Anstieg der Marktrenditen sowie höhere Kosten bei einzelnen Projekten reflektiert. 

Operatives Ergebnis 

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich um 6,0% auf EUR 48,9 Mio. (2019: EUR 46,1 Mio.). Der Anstieg der darin enthaltenen Personalaufwendungen ist auf eine Einmalzahlung im Zusammenhang mit dem Ausscheiden von Oliver Schumy aus dem Vorstand der Gesellschaft zurückzuführen. Das operative Ergebnis liegt mit EUR 143,9 Mio. nur leicht unter jenem des Vorjahres (2019: EUR 149,9 Mio.).

Bewertungsergebnis und Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit

Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien drehte - aufgrund negativer Auswirkungen der Covid-19-Pandemie - auf EUR -156,6 Mio. (2019: EUR 195,9 Mio.). Die Abwertung entspricht rund 3,5% des Buchwerts der Bestandsimmobilien per 31. Dezember 2020. Einzelhandelsobjekte wurden um EUR 71,0 Mio. abgewertet (4,3% der Buchwerte) und Bürogebäude um EUR 89,1 Mio. (3,2% der Buchwerte). Weitere Details dazu im Kapitel Immobilienbewertung auf Seite 34. 

Aufgrund dieses krisenbedingt negativen Bewertungsergebnisses liegt das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) trotz des soliden operativen Ergebnisses mit EUR -12,7 Mio. unter dem Vorjahreswert in Höhe von EUR 345,6 Mio. 

Finanzergebnis und Steuern 

Der Finanzierungsaufwand konnte mit EUR 64,0 Mio. trotz eines um rund 12% im Jahresvergleich gestiegenen Finanzierungsvolumens leicht unter das Vorjahresniveau gesenkt werden (2019: EUR 64,6 Mio.). Die durchschnittlichen Finanzierungskosten inklusive Hedging betragen 1,99% p. a. (31. Dezember 2019: 1,91%). Das sonstige Finanzergebnis von EUR -14,6 Mio. (2019: EUR -9,0 Mio.) resultiert überwiegend aus der Bewertung von Zinsderivaten aufgrund der Niedrigzinsphase. 

Infolge des anhaltenden Kursrückgangs der S IMMO-Aktie im Jahr 2020 lagen zum 31. Dezember 2020 objektive Hinweise auf eine Wertminderung der Beteiligung an der S IMMO vor. Aus diesem Grund wurde ein Wertminderungstest durchgeführt und der Buchwert der Beteiligung auf den Betrag in Höhe von EUR 363,6 Mio. abgewertet (entspricht EUR 18,65 Buchwert je S IMMO-Aktie). Im Periodenergebnis wurde daher ein Wertminderungsaufwand in Höhe von EUR 88,6 Mio. erfasst. Der Anteil am Ergebnis der S IMMO beläuft sich auf EUR 15,0 Mio. (2019: EUR 62,0 Mio.). Insgesamt betragen die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen somit EUR -69,5 Mio. (2019: EUR 78,4 Mio.). Davon entfallen EUR -73,1 Mio. auf die S IMMO (inklusive Fortentwicklung der stillen Reserven aus der Erstkonsolidierung in Höhe von EUR 0,6 Mio.). Das Finanzergebnis liegt somit bei EUR -147,8 Mio. (2019: EUR 4,5 Mio.). 

Konzernergebnis 

Das Ergebnis vor Ertragsteuern beträgt EUR -160,4 Mio. (2019: EUR 350,1 Mio.). Nach Ertragsteuern in Höhe von EUR -5,5 Mio. (2019: EUR -2,5 Mio.) liegt das Konzernergebnis bei EUR -165,9 Mio. (2019: EUR 352,1 Mio.). Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie (unverwässert) von EUR -1,50 (2019: EUR 3,37). 

Bilanz 

Die Kurzfassung der Bilanz stellt sich wie folgt dar:

Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur, die im zurückliegenden Jahr durch Kapitalmaßnahmen weiter gestärkt wurde. Das Eigenkapital erhöhte sich durch die Platzierung von Aktien und einer Pflichtwandelanleihe im Juli 2020 auf EUR 3,1 Mrd. Die liquiden Mittel stiegen als Folge dieser Kapitalmaßnahmen und des im Oktober 2020 begebenen Benchmark-Bonds auf EUR 1,1 Mrd. Die Anleihen-Emission spiegelt sich auch im Anstieg der Finanzverbindlichkeiten auf insgesamt EUR 2,9 Mrd. (31. Dezember 2019: EUR 2,6 Mrd.) wider. Insgesamt verbesserte sich der Netto-Loan-to-Value auf 37,8% (2019: 43,0%). Die Eigenkapitalquote beträgt 45,1% (2019: 46,0%). 

Auf das Immobilienportfolio entfallen in Summe EUR 5,2 Mrd. und somit 76,2% der Aktiva. Dieses ist auf die Bilanzposten „Immobilienvermögen", „In Bau befindliches Immobilienvermögen", „Immobilienvorräte" und „Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte aufgeteilt". Im Bilanzposten „Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte" sind neben dem Immobilienvermögen auch noch sonstige Vermögenswerte enthalten, die bei einem Verkauf an den Erwerber übertragen werden. 

Die Zugänge betreffen überwiegend Erwerbe von Fachmarktzentren der Marke STOP SHOP in Österreich, Tschechien und Kroatien, Investitionen in Büroimmobilien in Wien und den Kauf von Grundstücksreserven in Kroatien. Abgänge betrafen im Geschäftsjahr überwiegend Objekte in den Kernländern Deutschland, durch den Verkauf des Bürogebäudes Panta Rhei, Polen und Rumänien.

Die nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen belaufen sich auf EUR 367,9 Mio., davon entfallen EUR 363,6 Mio. auf die S IMMO AG. Bezogen auf die rund 19,5 Mio. von der IMMOFINANZ gehaltenen Aktien an der S IMMO ergibt sich ein Buchwert je Aktie von EUR 18,65 (31. Dezember 2019: EUR 24,34). Wie oben beschrieben wurde die S IMMO-Beteiligung um EUR 88,6 Mio. abgewertet. 

EPRA-Finanzkennzahlen 

Die IMMOFINANZ ist Mitglied der European Public Real Estate Association (EPRA). Die EPRA ist der Interessenverband börsennotierter Immobilienunternehmen mit Sitz in Brüssel. Sie sieht ihre Aufgaben darin, den europäischen öffentlichen Immobiliensektor zu fördern, zu entwickeln und zu vertreten. Dies soll durch die Bereitstellung von besseren Informationen für Investoren und Stakeholder, die aktive Beteiligung an öffentlichen und politischen Debatten, die Verbesserung des allgemeinen Arbeitsumfelds, die Förderung von Best Practices sowie durch den Zusammenhalt und die Stärkung der Immobilienbranche erreicht werden. 

Mit den Best Practices Recommendations (EPRA BPR) hat die EPRA ein standardisiertes Rahmenwerk zur besseren Vergleichbarkeit von Immobiliengesellschaften über IFRS hinaus geschaffen. Im Rahmen umfassender Transparenz veröffentlicht die IMMOFINANZ detaillierte Angaben zu ihren EPRA-Finanzkennzahlen entsprechend dieser Empfehlungen (siehe auch www.epra.com). Zudem berichtet die Gesellschaft in ihrer nichtfinanziellen Erklärung (ab Seite 65) weitere nichtfinanzielle Leistungsindikatoren einschließlich Umwelt- und Arbeitnehmerbelange unter Berücksichtigung der Prinzipien und Kriterien des Rahmenwerks für die Nachhaltigkeitsberichterstattung „EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines - Third Version September 2017" der EPRA. 

EPRA Nettovermögenswert 

Die EPRA empfiehlt, beginnend mit dem Jahresabschluss 2020 eine überarbeitete Version der Net-Asset-Value-Kennzahlen (NAV-Kennzahlen) zu veröffentlichen, um aktuelle Markt- und Unternehmensentwicklungen besser zu reflektieren. Die beiden bekannten Kennzahlen Net Asset Value (NAV) und Triple Net Asset Value (NNNAV) werden dabei durch die drei neuen Kennzahlen Net Reinstatement Value (NRV), Net Tangible Assets (NTA) und Net Disposal Value (NDV) ersetzt. 

Die Kennzahlen werden entsprechend der EPRA BPR berechnet, wobei ausgehend vom IFRS-Eigenkapital Anpassungen vorgenommen werden, um den Stakeholdern eine möglichst klare Information bezüglich des Marktwerts des Vermögens und der Schulden des Immobilienunternehmens unter verschiedenen Szenarien bereit zu stellen. 

Um den Übergang möglichst anschaulich aufzuzeigen, berechnet die IMMOFINANZ sowohl für das Geschäftsjahr 2020 als auch für die Vergleichsperiode eine Überleitung vom bisherigen EPRA NAV und EPRA NNNAV zu den drei neuen NAV-Kennzahlen gemäß den EPRA-BPR-Leitlinien vom Oktober 2019. Der NTA nach EPRA ist als die relevanteste Kennzahl für die Geschäftstätigkeit der IMMOFINANZ anzusehen und dient daher als neue primäre Kennzahl für den Nettovermögenswert. 

Net Asset Value (NAV) und Triple Net Asset Value (NNNAV)

Das Konzept des EPRA NAV wird verwendet, um den Fair Value des Eigenkapitals auf langfristiger Basis darzustellen und Investoren so einen Überblick über die nachhaltige Vermögensposition des Unternehmens zu vermitteln. Bei der Berechnung des EPRA NAV werden die stillen Reserven in Immobilienvorräten ebenso berücksichtigt wie die (negativen) beizulegenden Zeitwerte von derivativen Finanzinstrumenten. Die stillen Reserven sind aufgrund der Bilanzierungsvorschriften nach IFRS nicht in den bilanzierten Werten enthalten, die (negativen) beizulegenden Zeitwerte von derivativen Finanzinstrumenten dienen regelmäßig der Absicherung langfristiger Finanzierungen, sodass diese Gewinne oder Verluste zum Bilanzstichtag noch hypothetisch sind. Die latenten Steuern auf diese Posten werden berücksichtigt. Gemäß dem EPRA-Konzept des NAV sind darüber hinaus die latenten Steuern auf das Immobilienvermögen, die bei einem Verkauf dieser Vermögenswerte anfallen würden, hinzuzurechnen. Firmenwerte, die als technische Rechengröße aufgrund des Ansatzes von Steuerabgrenzungen bei Unternehmenszusammenschlüssen entstehen, sind in Abzug zu bringen. 

Bei der Berechnung des EPRA NNNAV wird die Korrektur um die (negativen) beizulegenden Zeitwerte von derivativen Finanzinstrumenten, die bei der Berechnung des NAV vorgenommen worden ist, wieder zurückgenommen. Weiters werden die Finanzverbindlichkeiten auf ihren beizulegenden Zeitwert umgewertet. Latente Steuern, die bei einer geplanten Veräußerung anfallen würden, werden abgezogen. Während in Asset Deals die latenten Steuern in aller Regel vollumfänglich anfallen, wird für Veräußerungen in Share Deals angenommen, dass die IMMOFINANZ (wirtschaftlich) 50% der latenten Steuerschulden trägt. 

Weiters werden bei der Berechnung des EPRA NNNAV die latenten Steuern auf die Korrekturbeträge der derivativen Finanzinstrumente und aus der Zeitwertbewertung der Finanzverbindlichkeiten berücksichtigt. Ziel ist es, Investoren einen Überblick über den aktuellen Wert sämtlicher Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zu gewähren. 

Net Reinstatement Value (NRV), Net Tangible Assets (NTA) und Net Disposal Value (NDV) 

Alle drei neuen NAV-Kennzahlen werden ausgehend vom den Aktionären zurechenbaren IFRS-Eigenkapital berechnet. Da die Wandelanleihe 2017-2024 zum 31. Dezember 2020 nicht „im Geld" war, wird zur Berechnung des verwässerten Eigenkapitals der Eigenkapitalanteil der Wandelanleihe 2017-2024 in Abzug gebracht. In der Vergleichsperiode 2019 befand sich die Wandelanleihe „im Geld", weshalb hier wiederum der Fremdkapitalanteil der Wandelanleihe 2017-2024 verwässernd im Eigenkapital berücksichtigt wurde. 

Das Ziel des EPRA Net Reinstatement Value ist es, den Wert des Nettovermögens auf langfristiger Basis darzustellen. Er wird unter der Annahme berechnet, dass niemals Immobilien verkauft werden. Zudem soll der NRV widerspiegeln, was erforderlich wäre, um das Unternehmen auf Basis seiner aktuellen Kapital- und Finanzierungsstruktur über die Investitionsmärkte neu zu gründen. Dementsprechend erfolgt bei der Berechnung des NRV eine Korrektur des Eigenkapitals um sämtliche latente Steuern auf das Immobilienvermögen. Darüber hinaus werden sämtliche Grunderwerbsteuern und sonstige Erwerberkosten gemäß der Bewertungsgutachten berücksichtigt. 

Die der Berechnung des EPRA Net Tangible Assets zugrundeliegende Annahme geht davon aus, dass Vermögenswerte gekauft und verkauft werden und dadurch ein Teil der latenten Steuern realisiert wird. Bei der Berechnung des NTA werden latente Steuern auf jene Objekte berücksichtigt, die auf lange Sicht nicht verkauft werden. Immaterielle Vermögensgegenstände werden beim NTA exkludiert. Im NTA kann eine Anpassung für Grunderwerbsteuer und sonstige Erwerberkosten erfolgen, wenn aufgrund vergangener Transaktionen nachgewiesen werden kann, dass die angefallenen Kosten niedriger sind als die vom externen Bewerter im Immobiliengutachten angegebenen. Dies ist regelmäßig bei Share Deals der Fall. Bereinigt um Sondereffekte wurden in den vergangenen Jahren rund 22% der Immobilienverkäufe per Share Deal abgewickelt. In entsprechender Höhe sind die Grunderwerbsteuer und sonstige Erwerberkosten in der Berechnung des NTA berücksichtigt.

Der EPRA Net Disposal Value dient zur Bestimmung des Eigenkapitalwerts in einem Verkaufsszenario. Der NDV stellt dabei aber keinen Liquidationswert dar, da die Berechnung auf Fair Values beruht und diese in der Regel keine Zerschlagungswerte darstellen. Latente Steuern, Finanzierungsinstrumente und weitere Anpassungen werden daher zum Marktwert angesetzt, unter Berücksichtigung der resultierenden Steuereffekte. Latente Steuern auf Immobilienvermögen sowie Grunderwerbsteuer und sonstige Erwerberkosten können im NDV nicht berücksichtigt werden. 

Überleitung vom EPRA NAV zu den drei neuen EPRA-Kennzahlen 

Bei der Berechnung der EPRA-NAV-Kennzahlen wurden - im Gegensatz zum 31. Dezember 2019 - keine potenziellen Aktien berücksichtigt, die aus der Wandlung der Wandelanleihe 2017-2024 resultieren würden, da die Wandelanleihe per 31. Dezember 2020 nicht „im Geld" war. Die für die Berechnung herangezogene Aktienanzahl erhöhte sich allerdings durch die im Juli 2020 durchgeführte Aktienplatzierung um 15.418.824 Stück, davon 11.208.526 Stück aus genehmigtem Kapital sowie 4.210.298 Stück aus dem Verkauf eigener Aktien. Des Weiteren wurde die im Juli 2020 emittierte Pflichtwandelanleihe 2020-2023 bei der Berechnung der EPRA-NAV-Kennzahlen mit 6.998.228 Stück Aktien berücksichtigt, da diese verpflichtend in Aktien der Gesellschaft zu wandeln ist und gemäß IFRS als Eigenkapital eingestuft wird.

Der EPRA NTA je Aktie betrug per 31. Dezember 2020 EUR 27,82 nach EUR 31,25 im Jahr 2019. Dieser Rückgang ist im Wesentlichen auf die negative Neubewertung des Immobilienvermögens sowie auf Verwässerungseffekte zurückzuführen (siehe Überleitung unten). 

Der Buchwert je Aktie lag bei EUR 25,20 (31. Dezember 2019: EUR 29,34). 

EPRA NTA Bridge 

¹ Aktienanzahl 31. Dezember 2019 in Tausend: 114.780 (verwässert) 

² Aktienanzahl 31. Dezember 2020 in Tausend: 123.294 (unverwässert)

EPRA-Ergebnis je Aktie 

Das EPRA-Ergebnis je Aktie ist ein Ergebnis aus operativen Aktivitäten und ein wesentlicher Indikator dafür, inwieweit aktuelle Dividendenzahlungen durch das operative Ergebnis gedeckt sind. 

¹ Die Vergleichszahl wurde angepasst. 

Das EPRA-Ergebnis je Aktie belief sich 2020 auf EUR -0,20 und nach unternehmensspezifischer Bereinigung auf EUR 0,44 je Aktie. Dieser Rückgang erfolgte im Wesentlichen aufgrund des geringeren Konzernergebnisses vor Berücksichtigung der Neubewertung. 

EPRA-Nettoanfangsrendite 

Die EPRA Net Initial Yield (EPRA NIY) zeigt das Verhältnis der annualisierten Mieterträge abzüglich nicht verrechenbarer Immobilienaufwendungen (Nettomieterlöse - auf das Geschäftsjahr hochgerechnet) zum Gesamtportfoliowert der Bestandsimmobilien. Dabei werden die Verkehrswerte um die geschätzten Erwerbsnebenkosten erhöht. Die EPRA-Nettoanfangsrendite ist ein vergleichbarer Maßstab zur Portfoliobewertung. Ziel ist es, Investoren eine Hilfestellung zur Beurteilung der Bewertung unterschiedlicher Immobilienportfolios zu geben. 

Bei der EPRA „Topped-up" NIY erfolgt eine Anpassung in Bezug auf die Gewährung von mietfreien Zeiten (oder andere noch nicht ausgelaufene Mietanreize wie zeitlich begrenzte Mietreduktionen oder Staffelmieten). 

¹ Die Vergleichszahlen wurden angepasst. 

Die EPRA NIY stieg im Vergleich zu Ende 2019 von 5,4% auf 5,6%., die „Topped-up" NIY von 5,7% auf 6,0% und begründet sich vor allem auf den Rückgang des Gesamtportfoliowerts. 

EPRA-Leerstandsquote 

Die EPRA-Leerstandsquote basiert auf dem Verhältnis der geschätzten Marktmiete der leerstehenden Flächen zur geschätzten Marktmiete des Bestandsportfolios. Ziel ist es, Investoren eine Kenngröße für leerstehende Bestandsflächen auf Grundlage der geschätzten Marktmiete zu geben. 

EPRA-Leerstandsquote nach Kernmärkten 

EPRA-Leerstandsquote nach Nutzungsart und Marken 

Die EPRA-Leerstandsquote lag zum Jahresende 2020 bei 4,0% (31. Dezember 2019: 3,2%). Im Bürobereich erhöhte sich die Leerstandsquote geringfügig auf 5,5% und spiegelt normale Mieterfluktuation wider. Das Retail-Portfolio war mit 2,1% nahezu voll vermietet, wobei die STOP SHOP Retail Parks mit 1,4% per 31. Dezember 2020 den geringsten Leerstand aufwiesen. 

EPRA-Kostenquote 

Die EPRA-Kostenquote zeigt die Kosteneffizienz der Gesellschaft und setzt dazu die Summe der anteiligen operativen und administrativen Aufwendungen des Immobilienvermögens - einmal inklusive und einmal exklusive direkter Leerstandskosten - ins Verhältnis zu den Bruttomieterlösen im Berichtszeitraum. Die zugrundeliegenden Berechnungen der EPRA-Kostenquote beziehen sich auf das Ergebnis aus Asset Management. Weitere Kosten des operativen Ergebnisses, wie Kosten für Entwicklungen und sonstige betriebliche Aufwendungen, bleiben unberücksichtigt.