VÝROČNÍ ZPRÁVA EMITENTA A JEHO

KONSOLIDAČNÍHO CELKU

CREAM SICAV, a.s.

za rok končící 31. prosince 2020

Obsah:

Prohlášení oprávněných osob Emitenta

1. Základní údaje o Emitentovi a skupině Emitenta, cenné papíry Emitenta

2. Zpráva představenstva

3. Zpráva dozorčí rady

4. Informace pro akcionáře dle ust. § 118

5. Náležitosti výroční zprávy dle ust. § 21 zák. č. 563/1991 Sb., o účetnictví

6. Rizikové faktory pro budoucí vývoj Fondu a Skupiny, vliv pandemie Covid-19

7. Zpráva o vztazích mezi propojenými osobami

8. Individuální účetní závěrka Emitenta

9. Zpráva nezávislého auditora k individuální účetní závěrce

10. Konsolidovaná účetní závěrka Emitenta

11. Zpráva nezávislého auditora ke konsolidované účetní závěrce

Prohlášení oprávněných osob emitenta

Představenstvo společnosti CREAM SICAV, a.s., v souladu s ust. § 118 odst. 4. písm. i)

zák. č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu,

tímto prohlašuje,

že podle jejich nejlepšího vědomí podává tato výroční zpráva emitenta a jeho konsolidačního

celku věrný a poctivý obraz o finanční situaci, podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření

Emitenta a jeho konsolidačního celku za uplynulé období a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční

situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření Emitenta a jeho konsolidačního celku.

V Praze, dne 27. dubna 2021

JUDr. Petr Svatoš Mgr. Roman Švec Ing. Martin Jarolím, MBA

předseda představenstva člen představenstva člen představenstva

1. Základní údaje o Emitentovi a skupině Emitenta,

cenné papíry Emitenta

obchodní firma: CREAM SICAV, a.s.

sídlo: Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4

IČ: 285 45 320

zápis v obchodním rejstříku: Městský soud v Praze, oddíl B, vložka 15122

právní forma: akciová společnost

předmět podnikání: činnost samosprávného investičního fondu

depozitář fondu: Československá obchodní banka, a.s. (dále

„ČSOB“)

fond se řídí právními předpisy České republiky

telefonický kontakt: 573 776 300

www stránky: www.creamfond.cz

organizační složka: Zlín, Vavrečkova 5657, PSČ 762 17

Společnost CREAM SICAV, a.s. je pro účely této výroční zprávy emitenta a jeho konsolidačního

celku nazývána také jako „Emitent“, „Společnost“ nebo „Fond“. Konsolidační celek je pak nazýván

také jako „Skupina“.

Fond byl založen na dobu neurčitou zakladatelskou smlouvou ze dne 22. října 2008, ve znění

změny ze dne 12. ledna 2009. Zápis Fondu do obchodního rejstříku byl proveden dne

16. března 2009. Povolení k činnosti investičního fondu bylo vydáno Českou národní bankou dne

23. února 2009, č. j. 2009/1216/570, právní moc dne 23. února 2009.

Na základě potvrzení České národní banky o rozsahu povolení k činnosti samosprávného

investičního fondu ze dne 5. srpna 2016, č. j. 2016/092346/CNB/570 bylo Českou národní bankou

potvrzeno, že Emitent není oprávněn přesáhnout rozhodný limit, je fondem kvalifikovaných

investorů a je oprávněn provádět svou vlastní administraci.

Fond se s účinností k 1. září 2016 přeměnil na akciovou společnost s proměnným základním

kapitálem. Fond účetně a majetkově odděluje majetek a dluhy ze své investiční činnosti od svého

ostatního jmění a nevytváří podfondy. Fond vydává dva druhy akcií, a to zakladatelské akcie,

které představují stejné podíly na zapisovaném základním kapitálu společnosti, a investiční akcie,

které představují stejné podíly na investičním jmění společnosti.

Na základě skutečnosti, že Fond přesáhl rozhodný limit ve smyslu ustanovení § 17 zákona

č. 240/2013 Sb., podal Fond dne 29. června 2019 na ČNB Žádost o udělení povolení činnosti

nadlimitního samosprávného investičního fondu. Na základě rozhodnutí České národní banky o

rozsahu povolení k činnosti samosprávného investičního fondu ze dne 27. ledna 2021 (právní moc

dne 29. ledna 2021), č. j. 2021/009525/CNB/570 bylo Českou národní bankou potvrzeno, že

Emitent je oprávněn přesáhnout rozhodný limit, je fondem kvalifikovaných investorů a je

oprávněn provádět svou vlastní administraci.

Rozhodným obdobím se pro účely této výroční zprávy Emitenta a jeho konsolidačního celku

rozumí účetní období od 1. ledna 2020 do 31. prosince 2020.

Rozhodným dnem se pro účely této výroční zprávy Emitenta a jeho konsolidačního celku rozumí

31. prosince 2020.

Hodnoty jsou vykazovány v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění

přijatém Evropskou unií („IFRS“).

Dceřiné společnosti Emitenta

Specifikujeme seznam dceřiných společností Emitenta s uvedením názvu, sídla, velikosti

majetkové účasti a hlasovacích práv (pokud se liší) a předmětu činnosti. Tyto dceřiné společnosti

tvoří s Emitentem konsolidační celek:

CREAM R.B.A., a.s., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: developerský projekt multifunkčního centra FABRIKA ve Zlíně

CREAM Real Estate, s.r.o., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: správa nemovitostí, servisní organizace

CREAM Brno, a.s., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: pronájem nemovitostí

CREAM property, s.r.o., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: pronájem nemovitostí

CREAM assets, s.r.o., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: pronájem nemovitostí

CREAM service s.r.o., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: pronájem nemovitostí

LD-reality, s.r.o., Olomouc, 1. máje 832/16, PSČ 772 00, podíl 50 %

Předmět činnosti: pronájem nemovitostí

INCOME service, a.s., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: obchodní činnost, nákup a prodej

Cenné papíry Emitenta

Fond vydává akcie dvojího druhu, a to zakladatelské akcie a investiční akcie, jejichž bližší

specifikace a popis (druh, forma, ISIN, zaknihovaný cenný papír) je uvedena níže.

druh: Zakladatelská akcie

forma: kusová akcie na jméno

podoba: listinná

jmenovitá hodnota: bez jmenovité hodnoty

podíl na zapisovaném základním kapitálu: 100 %

počet emitovaných akcií: 4 000 000 ks

obchodovatelnost: nebyly přijaty k obchodování na regulovaném trhu

druh: Investiční akcie

forma: kusová akcie na jméno

podoba: zaknihovaná

jmenovitá hodnota: bez jmenovité hodnoty

počet emitovaných akcií: 4 000 000 ks

obchodovatelnost: byly přijaty k obchodování na regulovaném trhu

Burza cenných papírů Praha, a.s.

7. listopadu 2016

ISIN: CZ0008042264

LEI: 315700PLKSFUFWCS0163

Veškeré výše uvedené emitované akcie byly zcela splaceny.

Žádné akcie Fondu nejsou v držení Fondu, ani jménem Fondu a ani v držení jeho dceřiných

společností.

2. Zpráva představenstva

společnosti CREAM SICAV, a.s.,

se sídlem Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, IČ: 285 45 320,

zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B,

vložka 15122 (dále jen „Emitent“, „Fond“ nebo „Společnost“).

za období od 1. ledna 2020 do 31. prosince 2020

(dále jen „Rozhodné období“)

Představenstvo společnosti působilo po celé Rozhodné období v tomto složení:

JUDr. Petr Svatoš předseda představenstva

Ing. Martin Jarolím, MBA člen představenstva

Mgr. Roman Švec člen představenstva

Zpráva představenstva o podnikatelské činnosti společnosti a o stavu jejího majetku.

Představenstvo společnosti CREAM SICAV, a.s., se sídlem Nuselská 262/34, 140 00 Praha 4,

IČ: 285 45 320, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B,

vložka 15122, tímto předkládá valné hromadě zprávu představenstva o podnikatelské činnosti

Společnosti a stavu jejího majetku v souladu s ustanovením § 436, odst. 2. zákona č. 90/2012 Sb.

o obchodních korporacích, za období od 1. ledna 2020 do 31. prosince 2020 (dále jen „Rozhodné

období“).

Společnost v rozhodném období dále realizovala svou investiční činnost v souladu s platnými

vnitřními předpisy a schválenou investiční strategií. Především se jedná o investice

do nemovitostí, realitních a obchodních společností a pohledávek za realitními a obchodními

společnostmi. Jedná se tedy o investice do primárních a doplňkových aktiv, v souladu s vnitřními

předpisy Společnosti.

Nové investice v Rozhodném období

Fond v Rozhodném období nepořídil žádná nová nemovitostní aktiva.

Fond v Rozhodném období pořídil jako doplňkové aktivum pohledávku zajištěnou nemovitostí vůči

společnosti Hrací karty, s.r.o.

Prodaná aktiva v Rozhodném období

Fond v Rozhodném období prodal následující nemovitostní aktiva: 21 jednotek v budově č.p.

5648, J. A. Bati, Zlín (MAX 32).

Fond v Rozhodném období prodal minoritní majetkový podíl ve výši 40 %, který vlastnil jako

doplňkové aktivum (určený k následnému prodeji) ve společnosti FLAIRCOM s.r.o, Praha 3 -

Žižkov, Řehořova 908/4, PSČ 130 00, s předmětem činnosti: provozování prodejen obuví ALDO.

V souladu s přijatou strategií se Společnost věnovala především správě a investicím do stávajícího

portfolia aktiv. Účelem těchto investic bylo zvýšení kvality nemovitostních aktiv se záměrem

navýšení výnosů jejich pronájmem.

V Rozhodném období se jednalo zejména o tyto investice do stávajících nemovitostních aktiv

Fondu:

- realizace zásadní rekonstrukce nemovitosti Česká Lípa, Berkova

- realizace dílčích oprav a rekonstrukce nemovitostí:

o Zlín, areál Svit, b. 103 (rekonstrukce prostor pro nového nájemce)

o Zlín, areál Svit, b. 32 (rekonstrukce prostor pro hotel)

o Ústí nad Labem, Dvořákova (rekonstrukce – výtah)

Společnost se rovněž podílela na investicích svých dceřiných společností do jejich nemovitostních

aktiv a to zejména:

- dokončení projektu zásadní rekonstrukce objektu Brno, Moravské náměstí ve vlastnictví

dceřiné společnosti CREAM Brno, a.s.

- pokračující realizace projektu FABRIKA ve vlastnictví dceřiné společnosti CREAM R.B.A., a.s.

- koupě nemovitosti Havířov-Šumbark do vlastnictví dceřiné společnosti CREAM property,

s.r.o.

- realizace rekonstrukce nemovitosti Zlín, areál Svit, b. 123 ve vlastnictví dceřiné společnosti

CREAM assets, s.r.o. (rekonstrukce prostor pro nového nájemce)

Veškeré výše citované investice, a to jak do nemovitostí vlastněných přímo Společností nebo

nemovitostí vlastněných dceřinými společnostmi jsou realizovány za účelem přípravy kvalitních

obchodních, administrativních, skladových a bytových prostor se záměrem jejich následného

pronájmu. Veškeré investiční akce byly důkladně připraveny jak po stránce obchodně technické,

tak ekonomicko-právní a na jejich realizace Společnost spolupracuje s externími financujícími

subjekty. Jedná se zejména o Oberbank AG a ČSOB.

Představenstvo informuje, že veškeré výše popsané investice do stávajících aktiv byly realizovány

plně v souladu s platnými právními předpisy a vnitřními předpisy Společnosti.

Investiční majetek Společnosti v současné době tvoří 87 staveb spolu s pozemky, které tvoří

samostatný funkční celek (skladové, výrobní areály apod.). Tyto nemovitosti jsou využívány

ke komerčním účelům. Jedná se o obchodní, administrativní, skladové a výrobní prostory,

které jsou z části tvořeny rovněž bytovými prostory.

Dále je investiční majetek Společnosti tvořen akciovými a obchodními podíly v realitních

a obchodních společnostech tak, jak je definuje statut Společnosti a pohledávkami za realitními

a obchodními společnostmi. Podrobné rozložení aktiv je uvedeno ve výroční zprávě Společnosti.

Hlavní provozní hospodářská činnost Společnosti je nadále tvořena pronajímáním vlastních

nebytových a bytových prostor.

V průběhu Rozhodného období nedošlo u Společnosti ke změně v představenstvu. V průběhu

Rozhodného období došlo u Společnosti ke změně ani v dozorčí radě. Ke dni 15. prosince 2020 se

stal členem dozorčí rady pan Petr Tankó, který nahradil paní Almu Švecovou.

V následném hospodářském období (od 1. ledna 2021 do 31. prosince 2021) Společnost realizuje

a bude realizovat tyto investice do nemovitostních aktiv:

- realizace dílčích oprav a rekonstrukce nemovitostí Fondu dle plánu oprav

- realizace investiční akce – fotovoltaické systémy na budovách:

o nemovitosti Zlín, areál Svit, b. 34 a b. 103

o Panorama Zlín Okružní

o Ostrava, A. Bejdové

Společnost se rovněž podílí a bude podílet na investicích svých dceřiných společností do jejich

nemovitostních aktiv a to zejména:

- pokračující realizace projektu FABRIKA ve vlastnictví dceřiné společnosti CREAM R.B.A., a.s.

- realizace investiční akce – fotovoltaické systémy na budovách:

o nemovitosti Zlín, areál Svit, b. 123 ve vlastnictví dceřiné společnosti CREAM assets,

s.r.o.

o nemovitosti Zlín, areál Svit, b. 64/2 ve vlastnictví dceřiné společnosti CREAM

assets, s.r.o.

- realizace rekonstrukce nemovitosti Olomouc, 1. máje ve vlastnictví dceřiné společnosti LD-

reality, s.r.o. (rekonstrukce prostor pro nového nájemce)

Fond v následujícím období předpokládá, že vliv pandemie koronaviru (Covid-19) bude mít dopad

na ekonomiku plošně, tedy i na segment podnikání Fondu a jeho Skupiny. Fond pečlivě

vyhodnocuje informace a nařízení vlády, trend ekonomického vývoje trhu a toto zohledňuje

při rozhodování ve svém podnikání, a to v souladu s platnými vnitřními předpisy a schválenou

investiční strategií.

Praha, 27. dubna 2021

JUDr. Petr Svatoš Mgr. Roman Švec Ing. Martin Jarolím, MBA

předseda představenstva člen představenstva člen představenstva

3. Zpráva dozorčí rady

společnosti CREAM SICAV, a.s.,

se sídlem Praha 4, Nusle, Nuselská 262/34, PSČ 140 00, IČ: 285 45 320,

zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B,

vložka 15122 (dále jen „Emitent“, „Fond“ nebo „Společnost“).

za období od 1. ledna 2020 do 31. prosince 2020

(dále jen „Rozhodné období“)

Dozorčí rada působila v Rozhodném období v tomto složení:

JUDr. Renata Svatošová předsedkyně dozorčí rady

Ing. Blanka Jarolímová členka dozorčí rady

Alma Švecová členka dozorčí rady do 30. listopadu 2020

Petr Tankó člen dozorčí rady od 15. prosince 2020

Dozorčí rada průběžně plnila své úkoly, vyplývající z příslušných právních předpisů, stanov

společnosti a vnitřních předpisů Fondu. Zejména dohlížela na výkon činnosti představenstva

Fondu a realizaci jeho podnikatelské činnosti.

V průběhu celého svého funkčního období, tedy i v Rozhodném období, průběžně dohlížela

na provádění interního auditu jednotlivých útvarů Fondu. V souladu s platnou legislativou

a vnitřními předpisy Fondu byla seznamována se zprávami interního auditora.

Rovněž byla seznámena s průběžnou činností a závěrečnými zprávami útvaru compliance.

Tyto informace a současně informace od představenstva, případně z dílčích útvarů, byly

projednány dozorčí radou na jednotlivých zasedáních v průběhu Rozhodného období. V rámci své

kontrolní činnosti neshledala dozorčí rada žádné porušení platných právních předpisů, statutu

Fondu, ani jeho dalších vnitřních předpisů.

Dozorčí rada vyhodnotila, v souladu s ustanovením § 7 vyhlášky č. 244/2013 Sb. v platném znění,

že řídící a kontrolní systém Fondu je účinný, ucelený a přiměřený povaze a rozsahu činnosti,

kterou se zabývá Fond.

Dozorčí rada sledovala postup sestavování účetní závěrky k 31. prosinci 2020 a realizovala

kontrolní činnost nad procesem povinného auditu účetní závěrky, a to ve spolupráci s členy

výboru pro audit.

Následně dozorčí rada přezkoumala řádnou konsolidovanou a individuální účetní závěrku Fondu

k 31. prosinci 2020, včetně návrhu na rozdělení zisku, a Zprávu představenstva o vztazích mezi

propojenými osobami.

Dozorčí rada konstatuje, že nemá vůči výše uvedeným dokumentům žádné připomínky a námitky.

Praha, 27. dubna 2021

JUDr. Renata Svatošová

předsedkyně dozorčí rady

4. Informace pro akcionáře podle ust. § 118

Náležitosti výroční zprávy podle ust. § 118 odst. 4. písm. a), d), k) zákona

č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu (dále jen „ZPKT“)

• § 118 odst. 4. písm. a) ZPKT – číselné údaje a informace o finanční situaci, podnikatelské

činnosti a výsledcích hospodaření emitenta a jeho konsolidačního celku za uplynulé

účetní období v rozsahu číselných údajů a informací uváděných v prospektu, s uvedením

důležitých faktorů, rizik a nejistot, které ovlivnily finanční situaci, podnikatelskou činnost

nebo výsledky hospodaření emitenta a jeho konsolidačního celku, a jejich dopadů.

V souladu s dokumentem České národní banky poskytujícím přehled požadavků na obsah

a způsob uveřejnění výroční zprávy emitentů kótovaných cenných papíru jsou níže uvedeny bližší

informace naplňující ust. § 118 odst. 4. písm. a) ZPKT.

Údaje o emitentovi

Základní údaje o emitentovi

Základní údaje o emitentovi jsou uvedeny v části I. – Základní údaje o fondu této výroční zprávy.

Důležité události ve vývoji podnikání emitenta; jsou blíže uvedeny ve Zprávě představenstva

o podnikatelské činnosti společnosti a o stavu jejího majetku, která je součástí této výroční zprávy.

Hlavní investice (vč. částek) za účetní období (investice v daném účetním období probíhající

i ukončené) vč. jejich rozlišení na investice tuzemské a zahraniční a způsobu jejich financování

(vlastní zdroje vs. cizí zdroje);

Fond v účetním období realizoval svou investiční činnost v souladu s platnými vnitřními předpisy

a schválenou investiční strategií. Především se jedná o investice do nemovitostí, realitních

a obchodních společností a pohledávek za realitními a obchodními společnostmi. Jedná se tedy

o investice do primárních a doplňkových aktiv, v souladu s vnitřními předpisy Fondu, zejména

statutem.

Fond realizoval pouze tuzemské investice.

Investice lze rozdělit do dvou základních okruhů. Jedná se o investice do stávajících již vlastněných

aktiv a dále investice do aktiv nově pořizovaných.

Investice do stávajících aktiv:

Emitent k rozvahovému dni vlastní 87 a jeho dceřiné společnosti 10 samostatných nemovitostí

a nemovitostních celků v ČR, zejména v Praze, krajských městech a okresních městech.

Níže uvedené nejvýznamnější realizované investice do stávajících aktiv v Rozhodném období mají

za cíl připravit kvalitní komerční a bytové prostory k dosažení maximálního výnosu z jejich

pronájmu.

- realizace zásadní rekonstrukce nemovitosti Česká Lípa, Berkova

celková plánovaná výše investice (rozšířeno): 20,9 mil. Kč

financování investice vlastními zdroji

- realizace dílčích oprav a rekonstrukce nemovitostí:

o Zlín, areál Svit, b. 103 (rekonstrukce prostor pro nového nájemce)

o Zlín, areál Svit, b. 32 (rekonstrukce prostor pro hotel)

o Ústí nad Labem, Dvořákova (rekonstrukce – výtah)

celková výše investice: 6,7 mil. Kč

financování investice vlastními zdroji

Jedná se o dokončené investice.

Fond se rovněž podílel na investicích svých dceřiných společností do jejich nemovitostních aktiv

a to zejména:

- dokončení projektu zásadní rekonstrukce objektu Brno, Moravské náměstí ve vlastnictví

dceřiné společnosti CREAM Brno, a.s.

celková plánovaná výše investice (rozšířeno): 153,1 mil. Kč

financování investice vlastními zdroji 15 % a cizími zdroji 85 % (úvěr Oberbank AG)

- pokračující realizace projektu FABRIKA ve vlastnictví dceřiné společnosti CREAM R.B.A., a.s.

- koupě nemovitosti Havířov-Šumbark do vlastnictví dceřiné společnosti CREAM property,

s.r.o.

výše investice: 25,0 mil Kč

poměrné financování investice vlastními a cizími zdroji (úvěr ČSOB)

- realizace rekonstrukce nemovitosti Zlín, areál Svit, b. 123 ve vlastnictví dceřiné společnosti

CREAM assets, s.r.o. (rekonstrukce prostor pro nového nájemce)

výše investice: 4,9 mil Kč

financování investice vlastními a zdroji

Jedná se o dokončené investice.

Nové pořízené investice a prodaná aktiva v účetním období

Nové investice v Rozhodném období

- Fond v Rozhodném období nepořídil žádná nová nemovitostní aktiva.

- Fond v Rozhodném období pořídil jako doplňkové aktivum pohledávku zajištěnou

nemovitostí vůči společnosti Hrací karty, s.r.o.

Prodaná aktiva v Rozhodném období

- Fond v Rozhodném období prodal následující nemovitostní aktiva: 21 jednotek v budově

č.p. 5648, J. A. Bati, Zlín (MAX 32) v hodnotě 25,9 mil. Kč. Další prodej vyčleněných

jednotek bude pokračovat.

- Fond v Rozhodném období prodal minoritní majetkový podíl ve výši 40 %, který vlastnil

jako doplňkové aktivum (určený k následnému prodeji) ve společnosti FLAIRCOM s.r.o,

Praha 3 - Žižkov, Řehořova 908/4, PSČ 130 00, s předmětem činnosti: provozování

prodejen obuví ALDO.

V souladu s přijatou strategií se Společnost věnovala především správě a investicím do stávajícího

portfolia aktiv. Účelem těchto investic bylo zvýšení kvality nemovitostních aktiv se záměrem

navýšení výnosů jejich pronájmem.

Údaje o hlavních budoucích investicích emitenta, ke kterým se jeho řídící orgány již pevně zavázaly

včetně očekávaných zdrojů financování těchto investic;

Hlavní budoucí investice emitenta

Emitent se zavázal v příštím hospodářském období k následujícím investicím:

- realizace dílčích oprav a rekonstrukce nemovitostí Fondu dle plánu oprav

- realizace investiční akce – fotovoltaické systémy na budovách:

o nemovitosti Zlín, areál Svit, b. 34 a b. 103

o Panorama Zlín Okružní

o Ostrava, A. Bejdové

celková výše investice: 25,6 mil. Kč

financování investice cizími zdroji (Oberbank AG)

Emitent se rovněž zavázal v příštím hospodářském období podílet na následujících investicích

svých dceřiných společností do jejich nemovitostních aktiv a to zejména:

- pokračující realizace projektu FABRIKA ve vlastnictví dceřiné společnosti CREAM R.B.A., a.s.

- realizace investiční akce – fotovoltaické systémy na budovách:

o nemovitosti Zlín, areál Svit, b. 123 ve vlastnictví dceřiné společnosti CREAM assets,

s.r.o.

o nemovitosti Zlín, areál Svit, b. 64/2 ve vlastnictví dceřiné společnosti CREAM

assets, s.r.o.

celková výše investice: 8,5 mil. Kč

financování investice cizími zdroji (IC úvěr CREAM SICAV)

- realizace rekonstrukce nemovitosti Olomouc, 1. máje ve vlastnictví dceřiné společnosti LD-

reality, s.r.o. (rekonstrukce prostor pro nového nájemce)

celková výše investice: 8,1 mil. Kč

financování investice vlastními zdroji

Přehled podnikání

Popis podnikání emitenta a jeho hlavních činností vč. uvedení hlavních kategorií produktů či služeb

Fond má za cíl zejména pořizování a provozování aktiv z oblasti nemovitostního trhu. Akvizice mají

formu buď přímého nebo nepřímého nabývání nemovitostí nebo podílů v realitních

společnostech, včetně společností ovládajících realitní společnosti. Fond může doplňkově

pořizovat majetkové podíly (např. obchodní, akciové, družstevní apod.) i v obchodních

společnostech, dále pak může investovat i do pohledávek nesouvisejících s nemovitostmi. Fond

přímo či nepřímo pořizuje nemovitosti, realitní a obchodní společnosti a další aktiva vymezená

statutem fondu primárně na území České republiky.

Uvedení všech významných nových zavedených produktů či služeb

V Rozhodném období fond nezavedl žádný nový produkt nebo službu.

Popis trhů, na kterých emitent soutěží, a rozčlenění příjmů podle těchto jednotlivých trhů a podle

činnosti, ze které plynou

Fond v rámci České republiky působí zejména na trhu s nemovitostmi a v menším rozsahu

se zabývá nákupem pohledávek a obchodních společností. Příjmy z činnosti na nemovitostním

trhu spočívají v inkasu nájemného nebo prodeje nemovitostí nebo podílů v realitních

společnostech. V případě pohledávek se jedná o inkaso pohledávek nebo příjmy z prodeje

pohledávek třetím osobám.

Výnosy Fondu v souvislosti s ekonomickou činností Emitenta za rok 2020 činily 266 163 tis. Kč,

z toho výnosy z nájmu a služeb souvisejících činily 221 297 tis. Kč.

Míra závislosti na patentech nebo licencích, průmyslových, obchodních nebo finančních smlouvách

nebo nových výrobních postupech, pokud je to pro jeho podnikání podstatné

Fond konstatuje, že není závislý na patentech nebo licencích, průmyslových, obchodních nebo

finančních smlouvách nebo nových výrobních postupech.

Organizační struktura

Stručný popis skupiny (je-li emitent součástí skupiny) a postavení emitenta ve skupině

Skupinu tvoří Fond a Fondem ovládané osoby. Bližší popis skupiny, resp. vztahů z pohledu Fondu

jako ovládané osoby je uveden ve Zprávě o vztazích mezi propojenými osobami dle ust. § 82

a násl. zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, která je součástí této

výroční zprávy. Fondem ovládané osoby včetně velikosti majetkové účasti jsou uvedeny

v následujícím bodu této výroční zprávy.

Seznam významných dceřiných společností: název, sídlo, velikost majetkové účasti a hlasovacích

práv, pokud se liší

CREAM R.B.A., a.s., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: developerský projekt multifunkčního centra FABRIKA ve Zlíně

CREAM Real Estate, s.r.o., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: správa nemovitostí, servisní organizace

CREAM Brno, a.s., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: pronájem nemovitostí

CREAM property, s.r.o., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: pronájem nemovitostí

CREAM assets, s.r.o., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: pronájem nemovitostí

CREAM service s.r.o., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: pronájem nemovitostí

LD-reality, s.r.o., Olomouc, 1. máje 832/16, PSČ 772 00, podíl 50 %

Předmět činnosti: pronájem nemovitostí

INCOME service, a.s., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4, podíl 100 %

Předmět činnosti: obchodní činnost, nákup a prodej

Skupina v rámci České republiky působí zejména na trhu s nemovitostmi a v menším rozsahu se

zabývá nákupem pohledávek a obchodních společností. Pouze jediná společnost (INCOME service,

a.s.) se zabývá jiným předmětem činnosti – nákup a prodej zboží. Příjmy z činnosti

na nemovitostním trhu spočívají v inkasu nájemného nebo prodeje nemovitostí nebo podílů

v realitních společnostech. V případě pohledávek se jedná o inkaso pohledávek nebo příjmy

z prodeje pohledávek třetím osobám.

v tis. Kč

rok končící 31. prosince 2020

Provozní výnosy Skupiny celkem

416 160

z toho: Tržby z nájmu a služeb souvisejících

265 739

Tržby ze smluv se zákazníky

104 956

z toho:

Tržby z realizace investičních akcí

47 313

Tržby z prodeje zboží

44 998

Tržby z poskytovaných služeb

12 645

Tržby ostatní

45 465

Nemovitosti, stroje a zařízení

Údaje o stávajících nebo plánovaných významných hmotných dlouhodobých aktivech, včetně

popisu nemovitostí, a to i pronajatých, a jejich věcných břemen, a včetně popisu veškerých

problémů v oblasti životního prostředí, které mohou ovlivnit využití hmotných dlouhodobých aktiv

ze strany emitenta

Nemovitosti Fondu a jejich součásti

Fond vlastní velké množství nemovitostí na území České republiky. Nemovitý majetek Fondu

v současné době tvoří 87 staveb spolu s pozemky, které tvoří samostatný funkční celek (skladové,

výrobní areály apod.). Tyto nemovitosti jsou využívány k podnikatelské činnosti Fondu. Jedná se

o obchodní, administrativní, skladové a výrobní prostory a z části také bytové prostory.

Celková souhrnná hodnota nemovitostí ve vlastnictví fondu činila k Rozvahovému dni 2 759 895

tis. Kč. Meziroční nárůst hodnoty dle posledního přecenění na reálnou hodnotu pro účely závěrky

k 31. prosinci 2020 činil 10,4 % a byl dán všeobecným růstem cen na trhu nemovitostí a dále

dokončenými investicemi. Celková hodnota investic do nemovitostí činila k Rozhodnému dni

2 777 049 tis. Kč a mimo oceněné nemovitosti zahrnuje i investice do nemovitostí v přípravě a

záměru v hodnotě 17 154 tis. Kč (zejména projekty). Další přecenění nemovitostí na reálnou

hodnotu bude provedeno pro účely roční závěrky k 31. prosinci 2021. Nemovitosti, které byly

pořízeny či rekonstruovány za využití bankovního úvěru, jsou zatíženy zástavním právem

financujících bank. Jedná se o Oberbank AG a ČSOB. Věcná břemena k nemovitostem emitenta

spočívají zejména v uložení, provozování a opravě inženýrských sítí, právu cesty, právu chůze a

jízdy.

Typová segmentace pronajímaných ploch Fondu zůstává konstantní:

63 % sklady

14 % kanceláře, administrativa

17 % obchod, služby

6 % byty

Obsazenost disponibilních ploch nemovitostí činí 73 % (meziroční pokles o 9 %, zejména z důvodu

ukončení nájemní smlouvy na nemovitosti Přerov Tržní, která byla na dobu určitou).

Do portfolia nemovitostí Fondu patří například dynamická multifunkční budova max32

(Zlín, J. A. Bati 5648), která poskytuje komfort loftového pronájmu studentům, mladým lidem

a rodinám. Jedná se o velmi zdařilou celkovou revitalizaci 32. budovy v areálu bývalých Baťových

závodů ve Zlíně. Industriální atmosféru místa využívají i firmy ve 34. budově

(Zlín, Vavrečkova 5657), která nabízí k pronájmu kancelářské jednotky a skladové prostory.

V rámci České republiky pronajímá Fond bytové jednotky například v Praze, České Lípě

a Olomouci.

V přehledové tabulce specifikujeme informace o významných nemovitostech v majetku Fondu,

s vyjádřením reálné hodnoty nemovitostí k 31. prosinci 2020.

Nemovitost Katastrální LV Způsob využití k Typ nemovitosti,

Podlahová

plocha

Technický

stav

Udržitelnost Reálná hodnota

adresa území

pronájmu/prodeji/vla

stní užití

účel pronájmu

vhodná k

pronájmu

nemovitosti nájemců k 31.12.2020

CREAM SICAV, a.s.

Zlín, J.A.Bati 5648 -

32.budova

Zlín 4954

k pronájmu třetím

subjektům

bydlení, služby,

obchod

11 708 m2 velmi dobrý ano 351 276 000 Kč

Zlín, Vavrečkova 5657-

34.budova

Zlín 4954

k pronájmu třetím

subjektům

sklady, administrativa 53 583 m2 velmi dobrý ano 290 252 000 Kč

Praha 7, Holešovice,

Ovenecká 381

Holešovice 927

k pronájmu třetím

subjektům

bydlení, služby,

obchod

2 099 m2 velmi dobrý ano 211 960 000 Kč

Praha 3, Žižkov,

Řehořova 908/4

Žižkov 1820

k pronájmu třetím

subjektům

bydlení, administrativa 1 855 m2 velmi dobrý ano 131 226 000 Kč

Ostrava, 30. dubna

Moravská

Ostrava

6713

k pronájmu třetím

subjektům

administrativa 4 679 m2 velmi dobrý ano 115 671 000 Kč

Olomouc, Palackého 592 Olomouc - město 618

k pronájmu třetím

subjektům

bydlení, služby 2 562 m2 velmi dobrý ano 103 502 000 Kč

Týniště nad Orlicí,

Vrchlického 323

Týniště nad Orlicí 1751

k pronájmu třetím

subjektům

sklady 41 875 m2 dobrý ano 100 901 000 Kč

Ostrava, Poruba,

A.Bejdové 1810/10

Poruba - sever 970

k pronájmu třetím

subjektům

obchod, služby 2 834 m2 dobrý ano 94 802 000 Kč

Zlín, Jižní svahy, Okružní

4701

Zlín 4954

k pronájmu třetím

subjektům

obchod, služby 4 514 m2 velmi dobrý ano 99 201 000 Kč

Zlín, třída T.Bati 5658 -

103.budova

Zlín 4954

k pronájmu třetím

subjektům

sklady, administrativa 13 052 m2 velmi dobrý ano 98 577 000 Kč

Zlín, J.A.Bati 5637 -

12.b.

Zlín 24841

k pronájmu třetím

subjektům

sklady, administrativa 2 228 m2 velmi dobrý ano 91 340 000 Kč

Přerov, Tržní 2902/14 Přerov 82

k pronájmu třetím

subjektům

sklady 20 924 m2 dobrý ano 65 375 000 Kč

Ústí nad Labem,

Dvořákova 3134/2

Ústí nad Labem 3052

k pronájmu třetím

subjektům

administrativa,

obchod 4 003 m2 velmi dobrý ano 57 329 000 Kč

Hradec Králové, nám.

Svobody 450

Hradec Králové 3000

k pronájmu třetím

subjektům

bydlení, služby 1 554 m2 dobrý ano 45 291 000 Kč

Praha 4, Nusle,

Nuselská 262/34

Nusle 1166

k pronájmu třetím

subjektům

administrativa 819 m2 velmi dobrý ano 47 325 000 Kč

Zlín - Lípa, skladový

areál

Klečůvka 167

k pronájmu třetím

subjektům

sklady 6 051 m2 dobrý ano 42 085 000 Kč

Liberec, Moskevská

638/8

Liberec 12567

k pronájmu třetím

subjektům

administrativa, služby 1 255 m2 dobrý ano 37 420 000 Kč

České Budějovice, Karla

IV./417

České

Budějovice

341

k pronájmu třetím

subjektům

administrativa, bydlení 1 484 m2 dobrý ano 38 889 000 Kč

Blansko, Wanklovo nám.

Blansko 1329

k pronájmu třetím

subjektům

administrativa,

obchod 1 073 m2 velmi dobrý ano 32 090 000 Kč

Praha 9, Vinoř,

Mladoboleslavská 330

Vinoř 571

k pronájmu třetím

subjektům

sklady 2 126 m2 dobrý ano 38 726 000 Kč

Nemovitosti dceřiných společností Fondu a jejich součásti

Dceřiné společnosti Fondu vlastní 10 staveb spolu s pozemky na území České republiky (funkční

celky). Tyto nemovitosti jsou využívány k podnikatelské činnosti shodné s činností Fondu. Jedná se

o obchodní, administrativní, skladové a výrobní prostory a z části také bytové prostory.

Celková souhrnná hodnota nemovitostí dceřiných společností činila k Rozvahovému dni 835

575 tis. Kč. Meziroční nárůst hodnoty dle posledního přecenění na reálnou hodnotu pro účely

závěrky k 31. prosinci 2020 činil 25,3 % a byl dán všeobecným růstem cen na trhu nemovitostí a

dále zejména dokončenou investicí do projektu Zlín, b. 64 společnosti CREAM assets, s.r.o a

investicí do projektu Brno, Moravské náměstí společnosti CREAM Brno, a.s. Nově byla do portfolia

nemovitostí společnosti CREAM property, s.r.o. pořízena nemovitost Havířov-Šumbark.

Celková hodnota investic do nemovitostí za Skupinu činila k Rozhodnému dni 3 626 241 tis. Kč a

mimo oceněné nemovitosti v hodnotě 3 595 470 tis. Kč (meziroční nárůst dle přecenění na

reálnou hodnotu k 31. prosinci 2020 za Skupinu činil 13,5 %) zahrnuje i investice do nemovitostí

v přípravě a záměru v hodnotě 30 771 tis. Kč (zejména projekty).

Další přecenění nemovitostí na reálnou hodnotu bude provedeno pro účely roční závěrky

k 31. prosinci 2021. Nemovitosti, které byly pořízeny či rekonstruovány za využití bankovního

úvěru, jsou zatíženy zástavním právem financujících bank. Jedná se o Oberbank AG a ČSOB. Věcná

břemena k nemovitostem spočívají zejména v uložení, provozování a opravě inženýrských sítí,

právu cesty, právu chůze a jízdy.

V přehledové tabulce specifikujeme informace o významných nemovitostech v majetku dceřiných

společností Fondu s vyjádřením reálné hodnoty nemovitostí k 31. prosinci 2020.

Nemovitost Katastrální LV Způsob využití k Typ nemovitosti,

Podlahová

plocha

Technický

stav

Udržitelnost Reálná hodnota

adresa území

pronájmu/prodeji/vla

stní užití

účel pronájmu

vhodná k

pronájmu

nemovitosti nájemců k 31.12.2020

CREAM Brno

Brno, Moravské náměstí

754/13

Veveří 696

k pronájmu třetím

subjektům

administrativa,

obchod 8 449 m2 velmi dobrý ano 228 228 000 Kč

Brno, Heršpická 800/6 Štýřice 943

k pronájmu třetím

subjektům

administrativa,

obchod 16 675 m2 velmi dobrý ano 214 174 000 Kč

CREAM assets, s.r.o.

Zlín, - 64/2. budova Zlín 27481

k pronájmu třetím

subjektům

administrativa 7 436 m2 velmi dobrý ano 157 983 000 Kč

Zlín, - 123. budova Zlín 27481

k pronájmu třetím

subjektům

sklady, administrativa 11 104 m2 dobrý ano 36 543 000 Kč

Zlín, - 112. budova Zlín 27481

k pronájmu třetím

subjektům

sklady 2 780 m2 dobrý ano 9 560 000 Kč

CREAM property, s.r.o.

Zlín, - 21/2. budova Zlín 27181

k pronájmu třetím

subjektům

obchod 692 m2 velmi dobrý ano 32 800 000 Kč

Zlín, - 105. budova Zlín 27181

k pronájmu třetím

subjektům

sklady 2 962 m2 velmi dobrý ano 35 348 000 Kč

Havířov Šumbark Šumbark 1356

k pronájmu třetím

subjektům

administrativa,

obchod 1 747 m2 dobrý ano 24 950 000 Kč

LD - reality, s.r.o.

Olomouc, 1. Máje

832/16 Olomouc - město 4636

k pronájmu třetím

subjektům

administrativa,

obchod 1 165 m2 velmi dobrý ano 24 392 000 Kč

CREAM R.B.A., a.s.

pozemky Zlín Zlín 26754

k pronájmu třetím

subjektům

pozemky, parking 17 047 m2 dobrý ano 71 597 000 Kč

Lokace nejvýznamnějších nemovitostí Fondu a dceřiných společností Fondu

Typová segmentace pronajímaných ploch Skupiny činí:

62 % sklady

17 % kanceláře, administrativa

16 % obchod, služby

5 % byty

Obsazenost disponibilních ploch nemovitostí činí 73 % (meziroční pokles o 3 %).

Podíly Fondu v dceřiných společnostech

Vedle nemovitého majetku vlastní Fond i akcie a podíly v dceřiných společnostech.

Níže specifikujeme přehled účastí Fondu s vyčíslením reálné hodnoty

Podíly Fondu v dceřiných společnostech k 31. prosinci 2020 (v tis. Kč):

Akcie CREAM R.B.A., a.s.

53 342

Akcie CREAM Brno, a.s.

51 008

Akcie INCOME service, a.s.

4 042

Podíl v CREAM property, s.r.o.

38 797

Podíl v CREAM assets, s.r.o.

83 186

Podíl v CREAM Real Estate, s.r.o.

8 988

Podíl v CREAM service s.r.o.

131

Podíl v LD – reality s.r.o.

3 258

Stroje a zařízení

Fond nevlastní žádné významné stroje a zařízení. V majetku fondu jsou IT HW - technologie, EPS

a EZS, jednotky klimatizace, jednotky vzduchotechniky a dopravní prostředky. Souhrnná účetní

hodnota strojů a zařízení není významná. Rovněž dceřiné společnosti Fondu nevlastní žádné

významné stroje a zařízení.

Životní prostředí a vlivy

Fond ani žádná z dceřiných společností si není vědoma žádných překážek, problémů či negativních

vlivů v oblasti životního prostředí, které by omezovaly či negativně ovlivňovaly podnikatelskou

činnost Fondu nebo dceřiných společností a řádné využívání hmotných dlouhodobých aktiv. Toto

vyhodnocení provedl Fond a ostatní subjekty Skupiny ve vztahu ke krátkému, střednímu i

dlouhodobému horizontu.

Vliv činnosti Fondu a ostatních subjektů Skupiny je velmi vstřícný životnímu prostředí a má na

životní prostředí minimální dopad. Subjekty Skupiny CREAM velmi dbají na ochranu životního

prostředí a na snižování negativních dopadů na něj.

Fond a subjekty Skupiny realizuji udržitelné investice, tedy takové investice do hospodářské

činnosti, které přispívají k environmentálním cílům, jako jsou investice měřené např. klíčovými

ukazateli pro účinnost zdrojů ohledně využívání energie, energie obnovitelných zdrojů, surovin,

vody a půdy, produkce odpadů, emisí skleníkových plynů nebo ukazateli jejího dopadu na

biologickou rozmanitost a oběhové hospodářství nebo investice do hospodářské činnosti, která

přispívá k sociálním cílům, zejména investice, která přispívá k řešení nerovnosti, nebo investice

podporující sociální soudržnost, sociální integraci a pracovněprávní vztahy nebo investice

do lidského kapitálu nebo hospodářsky či sociálně znevýhodněných komunit, za předpokladu, že

tyto investice významně nepoškozují žádný z uvedených cílů a společnosti, do nichž je

investováno, dodržují postupy řádné správy a řízení, zejména ohledně řádných struktur řízení,

vztahů se zaměstnanci, odměňování příslušných zaměstnanců a dodržování daňových předpisů.

Fond či subjekt Skupiny může v rámci komplexní analýzy investice zohlednit též určitá rizika

týkající se udržitelnosti, pak se především jedná o rizika environmentální, jako jsou kupř.

energetická náročnost budovy, stav energorozvodů, různé ekologické zátěže, s tím, že už nyní

Fond a subjekty Skupiny usilují a činí opatření, aby snižovaly energetickou náročnost již

obhospodařovaných nemovitostí a ve větší míře využívaly obnovitelné zdroje energie. Současně

sledují trendy ve vývoji technologií v souvislosti se zabezpečením provozu nemovitého majetku, a

tyto se snaží používat. Současně je vyloučeno, aby Fond či subjekt Skupiny uskutečnil investici

v podobě pořízení majetkové účasti v právnické osobě, u níž by v rámci due diligence zjistil, že

daná právnická osoba nedodržuje či záměrně porušuje postupy řádné správy a řízení.

Provozní a finanční přehled

Popis finanční situace a jejího vývoje za dané účetní období

Finanční situace k 31. prosinci 2020

Finanční pozici Fondu a Skupiny lze definovat následujícími údaji:

v tis. Kč

Fond

Skupina

31. prosince 2020

31. prosince 2019

31. prosince 2020

31. prosince 2019

Aktiva celkem

3 471 203

3 015 214

3 922 624

3 627 461

Dlouhodobá aktiva

3 256 604

2 789 730

3 651 826

3 212 958

Krátkodobá aktiva

214 599

225 484

270 798

414 503

Pasiva celkem

3 471 203

3 015 214

3 922 624

3 627 461

Vlastní kapitál

10 812

9 360

14 070

12 281

Dlouhodobé závazky

celkem

595 232

588 402

981 192

881 992

Krátkodobé závazky

celkem

72 070

106 583

157 201

422 207

Čistá aktiva

připadající k

investičním akciím

2 793 089

2 310 869

2 770 161

2 310 981

U Fondu došlo v Rozhodném období ve srovnání s předchozím účetním obdobím

ke zvýšení bilanční sumy o 455 989 tis. Kč, a to zejména na straně aktiv vlivem zvýšení hodnoty

investic do nemovitostí o 277 358 tis. Kč. Na straně pasiv mělo na celkový nárůst vliv zejména

zvýšení hodnoty čistých aktiv připadajících k investičním akciím o 482 220 tis. Kč při poklesu

krátkodobých závazků.

U Skupiny došlo v Rozhodném období ve srovnání s předchozím účetním obdobím

ke zvýšení bilanční sumy o 295 163 tis. Kč, a to zejména na straně aktiv vlivem zvýšení hodnoty

investic do nemovitostí o 459 648 tis. Kč při poklesu krátkodobých pohledávek (především

u společnosti INCOME service, a.s.). Na straně pasiv mělo na celkový nárůst vliv zejména zvýšení

hodnoty čistých aktiv připadajících k investičním akciím o 459 180 tis. Kč při poklesu krátkodobých

závazků (především u společnosti INCOME service, a.s.).

Hospodaření Fondu v Rozhodném období

Hospodaření Fondu v Rozhodném období lze definovat následujícími údaji (v tis. Kč):

Výnosy Fondu z nájmu a služeb souvisejících 221 297

Provozní zisk 510 334

U Fondu poklesly v Rozhodném období výnosy z titulu nájmu meziročně o 10,3 % oproti

srovnatelnému předchozímu období. Generovaný provozní zisk je v souhru dán produktivním

hospodařením Fondu a zvýšením hodnoty investic do nemovitého majetku v důsledku ročního

přecenění těchto investic na reálnou hodnotu.

Hospodaření Skupiny v Rozhodném období

Hospodaření Skupiny v Rozhodném období lze definovat následujícími údaji (v tis. Kč):

v tis. Kč

rok končící 31. prosince 2020

Provozní výnosy Skupiny celkem

416 160

z toho: Tržby z nájmu a služeb souvisejících

265 739

Tržby ze smluv se zákazníky

104 956

z toho:

Tržby z realizace investičních akcí

47 313

Tržby z prodeje zboží

44 998

Tržby z poskytovaných služeb

12 645

Tržby ostatní

45 465

Provozní zisk Skupiny byl vykázán ve výši 542 997 tis. Kč.

U Skupiny došlo v Rozhodném období ve srovnání s předchozím účetním obdobím

ke snížení výnosů v souvislosti s hlavní ekonomickou činností (nájem) o 13,3 %. Jedná se

především o ukončené nájemní smlouvy na dobu určitou na mateřské společnosti na nemovitosti

Přerov Tržní a Týniště nad Orlicí.

Pro detailnější informace o finanční situaci a hospodaření Fondu a Skupiny odkazujeme

na individuální a konsolidovanou účetní závěrku Fondu sestavenou za rok končící

31. prosince 2020, které jsou přílohou této výroční zprávy.

Údaje o faktorech, které významně ovlivnily provozní zisk Emitenta a Skupiny spolu s uvedením

rozsahu, v jakém byl zisk ovlivněn

V Rozhodném období se nevyskytly žádné mimořádné faktory, které by významně ovlivnily

provozní zisk Fondu či Skupiny.

Zdroje kapitálu

Dlouhodobé a krátkodobé

Zapisovaný základní kapitál Fondu k 31. prosinci 2020 činil 4 000 tis. Kč, byl plně splacen

a rozdělen na 4 000 000 kusů zakladatelských listinných akcií.

Cizí zdroje Fondu byly tvořeny zejména závazky z bankovních úvěrů, závazky z vypořádání

a závazky z obchodního styku.

Následující přehled vyjadřuje stav dlouhodobých a krátkodobých zdrojů kapitálu Fondu a Skupiny

k 31. prosinci 2020 (v tis. Kč):

Fond

Skupina

31. prosince 2020

Pasiva celkem

3 471 203

3 922 624

Vlastní kapitál

10 812

14 070

Dlouhodobé závazky celkem

595 232

981 192

Krátkodobé závazky celkem

72 070

157 201

Čistá aktiva připadající k investičním akciím

2 793 089

2 770 161

Vysvětlení a slovní rozbor peněžních toků Emitenta a Skupiny

Struktura závazků zahrnuje:

- závazky k finančním institucím – zde jsou zachyceny krátkodobé a dlouhodobé bankovní

úvěry ČSOB a Oberbank AG k financování provozu a investičních akcí,

- obchodní závazky vůči dodavatelům, dlouhodobé závazky z vypořádání, zálohy (přijaté

od nájemců), závazky ke státu, závazky k zaměstnancům a časové rozlišení. U závazků blíže

komentujeme, že bylo účtováno o odloženém daňovém závazku ve výši 80 865 tis. Kč

u Fondu a 174 548 tis. Kč u Skupiny,

- časové rozlišení pasiv (výnosy a výdaje příštích období) – zde se jedná zejména

o dohadné položky pasivní.

Struktura finanční hotovosti a pohledávek:

- pokladní hotovost – zde je zachycen stav hotovosti na pokladnách Fondu a Skupiny,

- peníze a peněžní ekvivalenty, příp. pohledávky za bankami – zde je zachycen stav

finančních prostředků na bankovních účtech Fondu a Skupiny,

- pohledávky za nebankovními subjekty – zde je zachycen stav Fondem poskytnutých úvěrů

svým dceřiným společnostem,

- pohledávky za odběrateli (nájemci), zálohy (poskytnuté Fondem v rámci investičních akcí),

pohledávky za státem, časové rozlišení a opravné položky k pohledávkám (dle stanovených

účetních zásad a pravidel).

Údaje o struktuře financování emitenta a Skupiny

Fond i Skupina svou provozní činnost financují částečně z vlastních zdrojů a částečně z cizích

zdrojů (krátkodobé obchodní závazky a krátkodobý bankovní úvěr ČSOB).

Podmínky krátkodobých závazků a přijatých krátkodobých bankovních úvěrů:

- krátkodobý bankovní úvěr ČSOB – 15 000 tis. Kč, 6M Pribor + marže

- lhůta splatnosti obchodních závazků: 14 - 90 dnů dle uzavřených smluv

Svou investiční činnost Fond i Skupina financují dvěma způsoby. Investice do 10 000 tis. Kč

financují z vlastních zdrojů. Investice nad 10.000 tis. Kč pak financují z vlastních zdrojů (ve výši

15 %) a z cizích zdrojů (ve výši 85 %, dlouhodobé bankovní úvěry Oberbank AG a ČSOB).

Podmínky přijatých dlouhodobých bankovních úvěrů:

- dlouhodobé bankovní úvěry Oberbank AG – převážně 3Y fix nebo 5Y fix, minoritně

1M Pribor + marže, doba splatnosti 15 let s pravidelnými měsíčními splátkami.

- dlouhodobé bankovní úvěry ČSOB – 5Y fix, doba splatnosti 15 let s pravidelnými měsíčními

splátkami.

I pro následující období předpokládá Fond i Skupina zachování této struktury zdrojů financování

své činnosti. Vzhledem k vývoji sazeb v průběhu roku 2018 a prvním čtvrtletí 2019 Fond i Skupina

fixovali v únoru a březnu 2019 úrokové sazby u většiny úvěrů na 3 roky či 5 let.

Informace o všech omezeních využití zdrojů kapitálu, které podstatně ovlivnily nebo mohly

podstatně ovlivnit provoz emitenta, a to i nepřímo

Fondu není známo žádné omezení využití zdrojů kapitálu, které podstatně ovlivnilo nebo mohlo

podstatně ovlivnit provoz Fondu nebo Skupiny, a to i nepřímo. Fond ani Skupina nemají ve svých

zdrojích zápůjčku od akcionářů. Fond i Skupina předpokládají, že pro financování budoucích

investic budou využívat, jako doposud, kombinaci vlastních a cizích zdrojů.

Pro detailnější informace o zdrojích kapitálu Fondu a Skupiny odkazujeme na konsolidovanou

a individuální účetní závěrku Fondu sestavenou za rok končící 31. prosince 2020, které jsou

přílohou této výroční zprávy.

Regulační prostředí, v němž Emitent působí a faktory, které významně ovlivnily nebo by mohly

ovlivnit provoz Emitenta

Regulace kapitálového trhu stanoví rámec pro podnikání Fondu na kapitálovém trhu, přičemž tato

činnost je upravena zejména ZPKT a ZISIF. ČNB na základě těchto zákonů upravuje pravidla pro

vstup na kapitálový trh, pravidla jednání s investory a klienty a pravidla tržní transparence. ČNB se

tak významně podílí na přípravě řady právních předpisů týkajících se tuzemského finančního trhu.

Regulace zahrnuje zpravidla činnosti tuzemských investičních fondů a jejich obhospodařovatelů,

administrátorů a depozitářů.

Fond podléhá regulaci ČNB, která plní úlohu integrovaného orgánu dohledu nad finančním trhem

v České republice. ČNB vykonává dohled nad subjekty a nad infrastrukturou kapitálového trhu. Při

výkonu dohledu nad finančním trhem posiluje ČNB důvěru investorů a emitentů především tím, že

přispívá k ochraně investorů a podporuje transparentnost finančního trhu a tržní disciplínu. V

rámci výkonu dohledu nad investičními společnostmi a fondy se ČNB zaměřuje zejména na fondy s

potenciálně významným systémovým dopadem, což jsou především fondy kolektivního

investování spravující finanční prostředky veřejnosti.

Dohled ČNB nad kapitálovým trhem zahrnuje mimo jiné také licenční, schvalovací a povolovací

činnosti, kontrolu dodržování zákonů a přímo použitelných předpisů Evropské unie (v případě, že

je k této kontrole ČNB zmocněna), vyhlášek a opatření vydaných ČNB, ukládání nápravných

opatření, řízení o přestupcích a zajišťování činnosti regulace a aktivity v oblasti mezinárodní

spolupráce. Dohled nad kapitálovým trhem ČNB provádí následnou kontrolní činností, která je

zaměřena na dodržování stanovené regulace, dodržování pravidel odborné péče při správě fondů

a nastavení řídicích a kontrolních systémů.

Fond uvádí, že neeviduje vládní, hospodářskou, fiskální, měnovou ani obecnou politiku, která by

významně ovlivnila nebo by mohla ovlivnit provoz Fondu, a to ať už přímo nebo nepřímo.

Členové správních, řídících a dozorčích orgánů a vrcholové vedení

Uvedení hlavní činnosti, které provádějí vně emitenta, jsou-li pro emitenta významné, jakož i údaje

o možných střetech zájmů

Fond prohlašuje, že stávající členové představenstva a dozorčí rady neprovádějí vně Fondu žádné

činnosti, které by pro Fond byly významné.

V souladu s politikou střetu zájmů, přijatou představenstvem Fondu, jsou členové představenstva

povinni informovat Fond ohledně jakéhokoli podezření na riziko střetu zájmů, tj. zejména

v případě, kdy tyto osoby mohou získat finanční prospěch nebo se vyhnout finanční ztrátě na úkor

Fondu, nebo mají odlišný zájem na výsledku obchodu prováděného jménem fondu od zájmu

Fondu. Případné střety zájmů vedoucích osob Fond uvádí v rámci zvláštní přílohy svého statutu.

Členové správních, řídících a dozorčích orgánů a vrcholové vedení mají následující pracovní

adresu: sídlo společnosti CREAM SICAV, a.s., Nuselská 262/34, Nusle, 140 00 Praha 4.

Uvedení funkčního období a údaje o pracovních nebo jiných smlouvách těchto osob s emitentem

nebo jeho dceřinými společnostmi, s uvedením výhod při ukončení zaměstnání

Podle stanov Fondu jsou členové představenstva a členové dozorčí rady voleni na dobu pěti let

s tím, že opětovná volba je možná.

Všichni členové představenstva a členové dozorčí rady mají s Fondem uzavřenu smlouvu o výkonu

funkce. Dále uvedení členové představenstva mají s Fondem uzavřenu pracovní smlouvu: Mgr.

Roman Švec, ředitel úseku administrace a back office (pracovní smlouva ze dne 29. 12. 2011, na

dobu neurčitou) a Ing. Martin Jarolím, MBA, ředitel úseku obhospodařování a správy majetku

(pracovní smlouva ze dne 29. 12. 2011, na dobu neurčitou).

Dále uvedení členové dozorčí rady mají s Fondem uzavřenu pracovní smlouvu: Petr Tankó má

s Fondem uzavřenu pracovní smlouvu na útvaru obhospodařování a analýzy (pracovní smlouva ze

dne 21. 12. 2012, na dobu neurčitou).

Žádná z výše uvedených uzavřených smluv v sobě neobsahuje žádné výhody, poskytované

při ukončení výkonu funkce nebo zaměstnání.

Informace o příslušných manažerských odborných znalostech a zkušenostech

JUDr. Petr Svatoš, předseda představenstva

JUDr. Petr Svatoš působí ve Fondu od jeho vzniku, tj. od 16. března 2009, až dosud. Od roku 1988

působí v advokacii. V rámci této činnosti získal významné zkušenosti, mimo jiné v oblasti

občanského a obchodního práva, přičemž ve významné části této činnosti se zabýval

problematikou nemovitostních společností.

Mgr. Roman Švec, člen představenstva

Mgr. Roman Švec působí ve Fondu od jeho vzniku, tj. od 16. března 2009, až dosud. Od roku 1993

působil v soukromých společnostech jako podnikový právník. Rovněž působil jako právník a člen

dozorčí rady v investičním fondu. Od roku 1997 působil ve společnostech, které se zabývaly

podnikatelskou činností související s nemovitostmi.

Ing. Martin Jarolím, MBA, člen představenstva

Ing. Martin Jarolím, MBA působí ve Fondu od 1. dubna 2011. Od roku 1996 pracoval jako

obchodní ředitel soukromé společnosti. Od roku 2000 působil v pozici vrcholového manažera

obchodní společnosti, v jejímž majetku byla část nemovitostí Zlínského kraje. Mimo jiné řídil

realizaci rekonstrukce Krajského úřadu ve Zlíně. Od roku 2007 řídí servisní společnost, která

zajišťuje správu nemovitostí pro několik významných soukromých subjektů, mimo jiné i pro Fond.

JUDr. Renata Svatošová, předseda dozorčí rady

JUDr. Renata Svatošová působí od roku 1994 v advokacii a jako samostatný advokát od roku 1999.

Jako advokát má mimo jiné oprávnění k výkonu činnosti daňového poradce. Za dobu své praxe

poskytovala právní poradenství mnoha subjektům, které se zaměřují na realitní činnost.

Ing. Blanka Jarolímová, člen dozorčí rady

Ing. Blanka Jarolímová působí dlouhodobě jako daňový poradce (ev. č. 2270) a člen Komory

daňových poradců. Za dobu své praxe poskytovala daňové poradenství mnoha klientům, mimo

jiné i subjektům, které se zaměřují na realitní činnost.

Alma Švecová, člen dozorčí rady do 30. listopadu 2020

Alma Švecová více jak 30 let působila jako administrativní pracovnice ve společnostech, které se

mimo jiné zabývaly činností související s nemovitostmi.

Petr Tankó, člen dozorčí rady od 15. prosince 2020

Petr Tankó je majoritním akcionářem společnosti s dlouhodobou zkušeností v podnikání, zejména

pak s podnikatelskou činností související s nemovitostmi.

Názvy společností, v nichž byla taková osoba členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů

nebo společníkem kdykoli v předešlých 5 letech s uvedením toho, zda tato osoba stále je či není

členem správních, řídících nebo dozorčích orgánů nebo společníkem

aktuálně je členem ano/ne

JUDr. Petr Svatoš

ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ SVATOŠ, SVATOŠOVÁ & PARTNEŘI s.r.o.

ano

– jednatel a společník

CREAM SICAV, a.s. – předseda představenstva ano

CREAM BRNO, a.s. – předseda představenstva ano

INTERPORT PARTNERS GROUP, a.s. – předseda dozorčí rady ano

CREAM R.B.A., a.s. – člen představenstva ano

Sadová, s.r.o. – jednatel a společník ano

Mlýn Šenov a.s. – člen dozorčí rady ano

TRISTAR Invest s.r.o. – jednatel a společník ano

TIMESEAL Technologies a.s. – člen dozorčí rady ano

KORY DOX s.r.o. – společník ano

SPV 2008, a.s. – předseda správní rady ano

HARMLESS, a.s. – člen správní rady ne

Nadace Radima Masného – člen dozorčí rady ne

Důl Svatoňovice a.s. – místopředseda představenstva ne

P & PARTNER, a.s. – člen dozorčí rady, likvidátor ne

Mgr. Roman Švec

CREAM R.B.A., a.s. – předseda dozorčí rady ano

TRESO Logistik a.s. Zlín – předseda dozorčí rady ne

INTERPORT PARTNERS GROUP, a.s. – předseda představenstva ne

CREAM SICAV, a.s. – člen představenstva ano

LD - reality, s.r.o. – jednatel ano

INCOME consulting, s.r.o. – jednatel ano

CREAM property, s.r.o. – jednatel ano

CREAM Brno, a.s. – člen představenstva ano

CREAM service s.r.o. – jednatel ano

CREAM assets, s.r.o. – jednatel ano

INCOME service, a.s. – člen správní rady ano

INCOME service, a.s. – statutární ředitel ano

Společenství vlastníků jednotek J. A. Bati 5648, Zlín ano

– zastoupení právnické osoby ve statutárním orgánu

Ing. Martin Jarolím, MBA

Sdružení pro rozvoj Baťova areálu, z.s. – předseda kontrolní komise ano

CREAM Brno, a.s. – člen představenstva ano

CREAM property, s.r.o. – jednatel ano

CREAM assets, s.r.o. – jednatel ano

KELLY 99 s.r.o. – společník ano

CREAM Real Estate, s.r.o. – jednatel ano

CREAM SICAV, a.s. – člen představenstva ano

CREAM R.B.A., a.s. – člen dozorčí rady ano

LD - reality, s.r.o. – jednatel ano

JUDr. Renata Svatošová

Subdel Manufacturing, s.r.o. – jednatel a společník ne

Sadová, s.r.o. – jednatel a společník ano

Sadová Trade, s.r.o. – jednatel a společník ano

ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ SVATOŠ, SVATOŠOVÁ & PARTNEŘI s.r.o.

ano

– jednatel a společník

CREAM SICAV, a.s. – předseda dozorčí rady ano

CREAM BRNO, a.s. – člen dozorčí rady ano

Ing. Blanka Jarolímová

KELLY 99 s.r.o. – jednatel a společník ano

CREAM SICAV, a.s. – člen dozorčí rady ano

Alma Švecová

CREAM SICAV, a.s. – člen dozorčí rady do 30. 11. 2020 ne

Petr Tankó

CREAM SICAV, a.s. – člen dozorčí rady od 15.12.2020 ano

PEREVAL INVEST, s.r.o. – jednatel a společník ano

Golferia House, a.s. – akcionář ano

Veškerá odsouzení za podvodné trestné činy nejméně za předešlých 5 let, údaje o veškerých

konkurzních řízeních, správách a likvidacích, se kterými byla taková osoba v předešlých 5 letech

spojena a dále údaje o jakémkoliv úředním veřejném obvinění nebo sankcích proti takové osobě

ze strany statutárních nebo regulatorních orgán

Fond prohlašuje, že žádný z členů představenstva ani dozorčí rady nebyl během posledních pěti

let ani nikdy před tím souzen za podvodné trestné činy, ani nebyl úředně veřejně obviněn

statutárními nebo regulatorními orgány, ani nebyl soudně zbaven způsobilosti k výkonu funkce

člena správních, řídících nebo dozorčích orgánů.

Fond dále prohlašuje, že žádný z členů představenstva ani dozorčí rady nebyl během posledních

pěti let ani nikdy před tím spojen s žádným konkurzním řízením, správou nebo likvidací, v níž by

jednal jako statutární orgán.

Zaměstnanci

Emitent uvede počet zaměstnanců na konci účetního období, a pokud je to možné a podstatné,

rovněž jejich členění podle kategorií činnosti emitenta a zeměpisného umístění

Fond nepovažuje pro účely zpracování této výroční zprávy za podstatné uvedení údajů o členění

zaměstnanců podle kategorií činnosti Fondu. Na konci účetního období, tj. k 31. prosinci 2020,

Fond zaměstnával 14 osob.

Na konci účetního období, tj. k 31. prosinci 2020, zaměstnávala Skupina celkem 74 osob.

Popis všech ujednání o účasti zaměstnanců na kapitálu emitenta.

Fond prohlašuje, že ke dni zpracování této výroční zprávy neexistují žádná ujednání o účasti

zaměstnanců na kapitálu Fondu.

Společenské a zaměstnanecké otázky

Fond a ostatní subjekty Skupiny dbají na zajištění rovnosti a boje proti rasismu. Tato otázka je

jednou ze základních v přijaté zaměstnanecké politice, která je specifikována v Etické chartě. Ve

vazbě na předcházení dopadů pandemie Covid-19, je dle možností umožněna zaměstnancům

práce v režimu home office a zajištěn systém průběžného testování zaměstnanců.

Hlavní akcionáři

Identifikační údaje osob (fyzických i právnických), které mají přímou nebo nepřímou účast

na kapitálu nebo hlasovacích právech emitenta, oznamovanou dle § 122 ZPKT, spolu s výší

každého takového podílu

Hlavními akcionáři ve smyslu § 122 ZPKT jsou tyto osoby:

Petr Tankó, dat. nar. 7. února 1973

přímý podíl na hlasovacích právech (zakladatelské akcie) ve výši 86,75 %

JUDr. Petr Svatoš, dat. nar. 20. ledna 1962

přímý podíl na hlasovacích právech (zakladatelské akcie) ve výši 11,25 %

Hlavní akcionáři nemají odlišná hlasovací práva. Emitent není nepřímo vlastněn nebo nepřímo

ovládán žádnou osobou.

Dividendová politika a významná soudní řízení

Popis dividendové politiky emitenta a výši dividendy na akcii vyplacené v daném účetním období

Dividendová politika Fondu je dlouhodobě orientována spíše na nevyplácení dividend,

a soustřeďuje se tedy na růst hodnoty akcií. V Rozhodném období nedošlo k vyplacení dividendy.

V průběhu Rozhodného období o rozdělení zisku Fondu rozhodovala valná hromada na návrh

představenstva po přezkoumání tohoto návrhu dozorčí radou, a to tak, že v souladu se stanovami

nebyl zisk nebo jeho část rozdělen a byl převeden na účet nerozděleného zisku z minulých let.

Údaje o všech státních, soudních nebo rozhodčích řízeních za účetní období, která mohla mít nebo

v nedávné minulosti měla významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost emitenta nebo jeho

skupiny

Fond prohlašuje, že v Rozhodném období neproběhly žádné státní, soudní nebo rozhodčí řízení,

které by mohly mít významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu.

Základní kapitál

Popis akcií (druh, forma, ISIN, zaknihovaný cenný papír), do kterých je základní kapitál rozdělen

Fond vydává akcie dvojího druhu, a to zakladatelské akcie a investiční akcie, jejichž bližší

specifikace je uvedena níže.

druh: Zakladatelská akcie

forma: kusová akcie na jméno

podoba: listinná

jmenovitá hodnota: bez jmenovité hodnoty

podíl na zapisovaném základním kapitálu: 100 %

počet emitovaných akcií: 4 000 000 ks

obchodovatelnost: nebyly přijaty k obchodování na regulovaném trhu

druh: Investiční akcie

forma: kusová akcie na jméno

podoba: zaknihovaná

jmenovitá hodnota: bez jmenovité hodnoty

počet emitovaných akcií: 4 000 000 ks

obchodovatelnost: byly přijaty k obchodování na regulovaném trhu -

Burza cenných papírů Praha, a.s.

ISIN: CZ0008042264

LEI: 315700PLKSFUFWCS0163

Údaj o počtu emitovaných, upsaných a dosud nesplacených akcií

Počet emitovaných akcií je uveden výše. Počet upsaných akcií odpovídá počtu emitovaných akcií.

Veškeré výše uvedené emitované akcie byly zcela splaceny.

Počet akcií držených emitentem nebo jménem emitenta, nebo v držení jeho dceřiných společností

Žádné akcie Fondu nejsou v držení fondu, ani jménem Fondu a ani v držení jeho dceřiných

společností.

Částka všech převoditelných cenných papírů, vyměnitelných cenných papírů nebo cenných papírů

s opčními listy, s uvedením podmínek pro převod, výměnu nebo upsání

Kromě výše uvedených zakladatelských a investičních akcií Fond nevydal žádné jiné převoditelné

cenné papíry, vyměnitelné cenné papíry ani cenné papíry s opčními listy.

Významné smlouvy

Shrnutí všech významných smluv kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání, ve kterých

je emitent nebo člen skupiny smluvní stranou, a to za poslední účetní období

Fond prohlašuje, že kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání nebyly uzavřeny žádné

významné smlouvy, ve kterých by Fond nebo člen Skupiny byl smluvní stranou.

V případě, že je emitent součástí skupiny, uvede též shrnutí jakékoli jiné smlouvy (nikoliv smlouvy

uzavřené v rámci běžného podnikání), kterou uzavřel kterýkoli člen skupiny a která obsahuje

jakékoli ustanovení, podle kterého má kterýkoli člen skupiny jakýkoli závazek nebo nárok,

které jsou ke konci účetního období pro skupinu podstatné

Fond prohlašuje, že kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání nebyly společnostmi ze

Skupiny uzavřeny žádné smlouvy, jejichž obsahem je závazek nebo nárok pro Skupinu podstatný

ke konci Rozhodného období.

Údaje o majetkových účastech

Údaje o podnicích, ve kterých drží emitent podíl na kapitálu, který by mohl mít významný dopad

na hodnocení emitenta

Fond prohlašuje, že kromě výše uvedených dceřiných společností, nejsou žádné jiné podniky,

ve kterých by Fond držel podíl na kapitálu, který by mohl mít významný dopad na hodnocení

Fondu.

• ust. § 118 odst. 4. písm. d) ZPKT - popis práv a povinností spojených s příslušným druhem

akcie nebo obdobného cenného papíru představujícího podíl na emitentovi, a to alespoň

odkazem na zákon upravující právní poměry obchodních společností a družstev a stanovy

emitenta, pokud se jedná o druh akcie

Fond se s účinností k 1. září 2016 přeměnil na akciovou společnost s proměnným základním

kapitálem. Fond účetně a majetkově odděluje majetek a dluhy ze své investiční činnosti od svého

ostatního jmění a nevytváří podfondy. Fond vydává dva druhy akcií, a to zakladatelské akcie

a investiční akcie.

Zakladatelské akcie jsou kusové akcie, které nemají jmenovitou hodnotu a představují stejné

podíly na zapisovaném základním kapitálu Společnosti. Zakladatelské akcie mají listinnou podobu

a jsou akciemi na jméno. Se zakladatelskou akcií jsou spojena práva, tak jak vyplývají ze stanov

Fondu, zejména podílet se na řízení společnosti, jejím zisku a na likvidačním zůstatku ve vztahu

k hospodaření společnosti se zakladatelskou částí jmění. Se zakladatelskou akcií není spojeno

právo na její odkoupení na účet společnosti ani jiné zvláštní právo. Zakladatelská akcie nemůže být

přijata k obchodování na evropském regulovaném trhu ani na jiném veřejném trhu.

Investiční akcie jsou kusové akcie, které nemají jmenovitou hodnotu a představují stejné podíly

na investičním jmění fondu. Investiční akcie jsou vydávány jako zaknihované cenné papíry.

S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo. Pokud obecně závazné právní předpisy

vyžadují, aby bylo hlasovací právo v některých případech investičním akciím přiznáno, zejména

v případě hlasování dle druhu akcií ve smyslu § 162 odst. 2 ZISIF, jsou vlastníci investičních akcií

oprávněni na valné hromadě hlasovat. Hlasovací právo bude investičním akciím zejména přiznáno

vždy při hlasování o změně formy a podoby investičních akcií nebo o změně práv spojených

s investičními akciemi.

• Informace dle ust. § 118 odst. 4. písm. f) až h) ZPKT jsou nahrazeny zveřejněním Zprávy o

odměňování

V rámci poskytnutí dostatečných nefinančních informací specifikujeme základní informace i pro

tuto oblast.

Peněžité příjmy osob s řídící pravomocí Emitenta:

představenstvo 1 680 tis. Kč

dozorčí rada 175 tis. Kč

Osoby s řídící pravomocí nad rámec výše uvedených peněžitých příjmů nepřijaly od Fondu a ani

od osob ovládaných Fondem žádná nepeněžitá plnění.

Osobami s řídící pravomocí vlastnící akcie jsou:

JUDr. Petr Svatoš, předseda představenstva

450 000 ks zakladatelských akcií

427 715 ks investičních akcií

Mgr. Roman Švec, člen představenstva

40 000 ks zakladatelských akcií

40 000 ks investičních akcií

Ing. Martin Jarolím, MBA, člen představenstva

40 000 ks zakladatelských akcií

40 000 ks investičních akcií

Výše uvedené osoby ani žádné jiné osoby s řídící pravomocí nejsou smluvní stranou a v jejich

prospěch nejsou sjednány žádné opce ani srovnatelné investiční nástroje, jejichž hodnota

se vztahuje k akciím.

Osobami s řídící pravomocí ve smyslu ZPKT jsou členové představenstva a členové dozorčí rady.

Konkrétně se jedná o tyto osoby:

JUDr. Petr Svatoš, předseda představenstva

Mgr. Roman Švec, člen představenstva

Ing. Martin Jarolím, MBA, člen představenstva

JUDr. Renata Svatošová, předseda dozorčí rady

Ing. Blanka Jarolímová, člen dozorčí rady

Alma Švecová, člen dozorčí rady do 30.listopadu 2020

Petr Tankó, člen dozorčí rady od 15. prosince 2020

Členům představenstva přísluší za výkon funkce odměna. Odměna, podmínky a rozsah hrazení

odměny člena představenstva jsou stanoveny smlouvou o výkonu funkce schvalovanou valnou

hromadou. Na základě hospodářských výsledků fondu mohou být členům představenstva

vyplaceny tantiémy. O výši tantiém a termínu výplaty rozhoduje valná hromada. Odměna je

tvořena fixní složkou a nenárokovatelnou variabilní složkou.

Členům dozorčí rady přísluší za výkon funkce odměna. Odměna, podmínky a rozsah hrazení

odměny člena dozorčí rady jsou stanoveny smlouvou o výkonu funkce schvalovanou valnou

hromadou. Odměna je tvořena výhradně fixní složkou.

Mgr. Roman Švec je vedle svého působení v představenstvu Fondu rovněž zaměstnancem Fondu

a v rámci organizační struktury Fondu zastává pozici ředitele úseku administrace a back office.

V rámci tohoto úseku je podřízeným útvarem útvar back office, zajišťující: reporting, vypořádání

investic v rámci obhospodařeného majetku, vedení účetnictví, finanční řízení, právní služby a dále

činnosti administrace: vypořádání investic investorů, účetnictví Fondu, reporting Fondu,

oceňování majetku a výpočet NAV.

Dále pak do jeho působnosti náleží komunikace s externími dodavateli, a to zejména pro daňové

poradenství, interní audit, právní služby, oceňování majetku a statutární audit.

Ing. Martin Jarolím, MBA je vedle svého působení v představenstvu Fondu rovněž zaměstnancem

Fondu a v rámci organizační struktury Fondu zastává pozici ředitele úseku obhospodařování a

správy majetku. V rámci tohoto úseku je podřízeným útvarem útvar obhospodařování a analýzy,

zajišťující: obhospodařování majetku a analytickou činnost.

Dále pak do jeho působnosti náleží komunikace s externími dodavateli, a to zejména pro správu

nemovitostí, pro správu informačního systému a pro analytickou činnost.

JUDr. Petr Svatoš vedle svého působení v představenstvu Fondu zajišťuje v rámci organizační

struktury Fondu činnosti pozice ředitele úseku řízení rizik. V rámci tohoto úseku je podřízeným

útvarem útvar řízení rizik, zajišťující činnost řízení rizik.

Do působnosti výše uvedených osob v rámci jim svěřeným útvarům a externím dodavatelům patří

zejména povinnosti řídit a kontrolovat práci podřízených zaměstnanců, kontrolovat

a vyhodnocovat práci externích dodavatelů, koordinovat spolupráci a komunikaci mezi útvary

a externími dodavateli a zabezpečovat dodržování právních a vnitřních předpisů.

V rámci odměňování se představenstvo řídí Politikou odměňování. Její aktuálnost je

představenstvem každoročně vyhodnocována. Politika odměňování obsahuje bližší podmínky pro

odměňování zaměstnanců a představenstva, a to zejména ve vztahu k variabilní složce odměny,

která je nenároková a pro její přiznání je potřeba splnit kritéria definovaná touto politikou.

O návrhu vyplacení variabilní složky odměny a hodnocení, zda je vyplacení odměn v souladu

s celkovou finanční situací Fondu, rozhoduje představenstvo po předložení hospodářských

výsledků předcházejícího hospodářského (kalendářního) roku. Variabilní odměnu pro jednotlivé

členy představenstva navrhuje představenstvo, konkrétní výše odměn pro jednotlivé členy

představenstva včetně kvalitativního hodnocení musí být schválena dozorčí radou. Vzhledem

k velikosti a organizačnímu uspořádání Fondu není zřízen žádný výbor pro odměňování.

V rozhodném období nebyly žádné variabilní odměny vyplaceny.

• ust. § 118 odst. 4. písm. k) ZPKT - informace o odměnách účtovaných za účetní období

auditory v členění za jednotlivé druhy služeb

Odměny účtované Fondu statutárním auditorem v rozhodném období činí 282 tis. Kč za práce

v souvislosti s auditem účetní závěrky (předběžný audit 188 tis. Kč a ověření mezitímní účetní

závěrky 94 tis. Kč). Odměny účtované dceřiným společnostem auditorem v rozhodném období činí

104,8 tis. Kč v souvislosti s audity účetních závěrek dceřiných společností.

Celkové náklady Skupiny v souvislosti s auditem hospodaření 2020 se předpokládají ve výši 906

tis. Kč v následujícím členění:

Audit individuální účetní závěrky: 107 000.- Kč

Audit konsolidované účetní závěrky: 363 000,- Kč

Ověření mezitímní pololetní konsolidované účetní závěrky: 94 000,- Kč

Audit účetních závěrek dceřiných společností: 342 000,- Kč

Náklady účtované interním auditorem v rozhodném období činily 112 tis. Kč.

Samostatná část výroční zprávy podle § 118 odst. 4. písm. j) ZPKT obsahující

náležitosti podle § 118 odst. 4. písm. b), c), e) a podle § 118 odst. 5 ZPKT

• ust. § 118 odst. 4. písm. j) ZPKT - informace o kodexech řízení a správy společnosti,

které jsou pro něj závazné, nebo které dobrovolně dodržuje, a informaci o tom, kde je

možno do kodexu nahlédnou

Fond nad rámec povinností týkajících se řádného řízení a správy společnosti (corporate

governance) podle zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech, dodržuje soubor

vnitřních předpisů vycházejících z legislativních požadavků kladených na fondy kvalifikovaných

investorů, a to zejména z požadavků zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech

a investičních fondech, doprovodných vyhlášek a z právních předpisů Evropské unie. Tyto vnitřní

předpisy a jejich změny jsou schvalovány představenstvem Fondu a následně jsou předkládány

České národní bance. Mezi tyto vnitřní předpisy související s řízením a správou Fondu patří

zejména Organizační řád CREAM SICAV, a.s. a Vnitřní řídící a kontrolní systém CREAM SICAV, a.s.

Oprávněné osoby mohou nahlédnout do vnitřních předpisů Fondu na základě předchozí žádosti,

a to v sídle Fondu.

• ust. § 118 odst. 4. písm. b) ZPKT - informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly

a pravidlech přístupu emitenta k rizikům, kterým emitent je nebo může být vystaven

ve vztahu k procesu účetního výkaznictví

Zásady a postupy vnitřní kontroly a pravidla přístupu k rizikům jsou jednotná v rámci Skupiny a

platí pro Fond a přiměřeně i pro jeho dceřiné společnosti.

Kontrola správnosti a úplnosti účetnictví a výkaznictví Fondu je prováděna ve dvou úrovních -

interně, prostřednictvím vlastních zaměstnanců a vedoucích pracovníků a dále pak externě,

a to prováděním interního auditu, a dále prostřednictvím statutárního auditu, který ověřuje

individuální a konsolidovanou účetní závěrku Fondu.

Interní audit je vykonáván jako nezávislá, objektivně ujišťovací a konzultační činnost, jejímž

úkolem je přispět ke zdokonalování vnitřních procesů Fondu. Interní audit, zajišťovaný externí

společností, je prováděn systematicky a metodicky za účelem hodnocení a zlepšování účinnosti

systému řízení rizik, řídících a kontrolních procesů a správy a řízení Fondu. Interní audit požívá

vysokou míru nezávislosti a samostatnosti a není závislý na jiném útvaru Fondu. V rámci sestavení

strategického (dlouhodobého) plánu interního auditu je jednou z auditovaných oblastí i útvar

finanční účtárna s tím, že předmětem auditu je zejména ověření vedení účetnictví Fondu

v souladu s právními a interními předpisy, zpracování účetních případů řádně a včas, spolehlivost

účetních informací, způsob identifikace došlých plateb apod.

Cílem vnitřního kontrolního systému je identifikovat (případně potvrdit neexistenci) možných rizik

a jejich dopadů. Fond má zaveden systém kontrolních postupů, které využívá k odhalování vzniku

možných chyb a podvodů v procesu účetnictví. Je zaveden systém jednotlivých vnitřních směrnic

a pravidel vztahujících se k účetnictví. Následně tento systém kontrolních postupů ověřuje auditor

provádějící interní audit útvaru finanční účtárna Fondu.

Interní auditor v rámci plánu auditů zjišťuje funkčnost zavedených systémů vnitřních kontrol

a vyhodnocuje přirozené a kontrolní riziko, a to zejména v hlavní oblasti podnikání (správa

a pronájem nemovitostí) – stresové testování nemovitostí, v oblasti pohledávek a poskytnutých

úvěrů (jejich správa a zajištění), v oblasti investičních aktiv (řízení a kontrola dceřiných

společností), v oblasti přijatých úvěrů (jejich správa a zajištění).

Interní auditor dále v rámci analýzy možných rizik prověřuje, úrokové riziko, likvidní riziko, riziko

ztráty dobré pověsti, právní a dokladové riziko a riziko transakcí se spřízněnými osobami.

Při tomto zkoumání jsou prověřovány např. podmíněné závazky a podrozvahové účty, rozsah IT

a propojených systémů, existenci transakcí mezi propojenými osobami, aspekty nepřetržitého

trvání účetní jednotky apod.

• ust. § 118 odst. 4. písm. c) ZPKT - popis postupů rozhodování a složení statutárního orgánu,

dozorčí rady či jiného výkonného nebo kontrolního orgánu emitenta a jsou-li zřízeny, také

jejich výborů

PŘEDSTAVENSTVO

Představenstvo je statutárním orgánem, jenž řídí činnost Společnosti a jedná jeho jménem.

Do působnosti představenstva náleží všechny záležitosti, které nejsou obecně závaznými právními

předpisy nebo stanovami vyhrazeny do působnosti valné hromady nebo dozorčí rady.

Představenstvu přísluší zejména:

• realizovat usnesení valné hromady, pokud jsou v souladu s právními předpisy a těmito

stanovami,

• svolávat řádnou valnou hromadu nejméně jedenkrát za účetní období, případně mimořádnou

valnou hromadu nebo náhradní valnou hromadu, stanoví-li tak zákon nebo stanovy,

• zajišťovat řádné obchodní vedení Společnosti včetně vedení účetnictví společnosti,

• předkládat dozorčí radě k projednání a řádné valné hromadě ke schválení zprávu

o podnikatelské činnosti Společnosti a o stavu jejího majetku,

• předkládat valné hromadě ke schválení po předchozím vyjádření dozorčí rady návrhy na:

změnu stanov Společnosti a statutu Společnosti; zvýšení nebo snížení zapisovaného základního

kapitálu Společnosti nebo na vydání dluhopisů dle příslušných ustanovení zákona o obchodních

korporacích; přeměnu Společnosti nebo na její zrušení s likvidací v mezích zákona

o investičních společnostech a investičních fondech; schválení účetní závěrky, rozdělení zisku

nebo úhrady ztráty, stanovení výše a způsobu výplaty dividend a stanovení výše tantiém;

přeměnu podoby, formy nebo druhu akcií; rozhodnutí o podání žádosti o přijetí investičních

akcií k obchodování na evropském regulovaném trhu a žádosti o jejich vyřazení z obchodování

na evropském regulovaném trhu; rozhodnutí ve věcech, které jsou vymezeny do výlučné

působnosti valné hromady;

• schvalovat přijetí úvěru nebo zápůjčky pro Společnost v souladu se statutem,

• schvalovat poskytnutí úvěru nebo zápůjčky Společností v souladu se statutem,

• rozhodovat o nabytí majetkových účastí v obchodních společnostech s výjimkou případu,

kdy zákon vyžaduje souhlas valné hromady s takovým úkonem,

• udělovat i odvolávat prokuru.

Působnost představenstva je dále pak vymezena vnitřními předpisy, zejména Organizačním řádem

CREAM SICAV, a.s. O rozhodnutích v rámci schvalování nákupu nebo prodeje příslušných

primárních a doplňkových aktiv vymezených statutem Fondu, se pořizuje zápis.

DOZORČÍ RADA

Dozorčí rada se při své činnosti řídí obecně závaznými právními předpisy, stanovami a případně

zásadami schválenými valnou hromadou.

Dozorčí rada má tři členy. Členy dozorčí rady volí valná hromada na dobu pěti let. Znovuzvolení

člena dozorčí rady je přípustné. Dozorčí rada dohlíží na výkon působnosti představenstva

a uskutečňování podnikatelské činnosti společnosti. Dozorčí radou pověřený člen je oprávněn

nahlížet do všech dokladů a záznamů týkajících se činnosti Společnosti a kontrolovat, zda účetní

zápisy jsou řádně vedeny v souladu se skutečností, a zda podnikatelská činnost Společnosti

se uskutečňuje v souladu s právními předpisy, stanovami Společnosti a usnesením valné hromady.

Dozorčí radě přísluší zejména:

• přezkoumávat účetní závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo úhradu ztráty, včetně

stanovení výše a způsobu vyplacení dividend a tantiém a předkládat své vyjádření valné

hromadě,

• svolat valnou hromadu, vyžadují-li si to zájmy Společnosti v souladu se zákonem

o obchodních korporacích,

• předkládat valné hromadě a představenstvu svá vyjádření nebo doporučení a návrhy,

umožňuje-li to zákon,

• vyžadovat předložení zpráv týkajících se činnosti Společnosti

• navrhnout představenstvu změny pořadu jednání valné hromady předloženého

představenstvem,

• v rámci vnitřního řídícího a kontrolního systému Společnosti udělovat předchozí vyjádření

k návrhu pověření zaměstnance nebo třetí osoby výkonem compliance, řízení rizik a interního

auditu nebo k návrhu jejich odvolání.

VÝBOR PRO AUDIT

Rozhodnutím mimořádné valné hromady ze dne 21. října 2016 došlo ke zřízení výboru pro audit

s tím, že příslušná práva a povinnosti v rozsahu dle příslušných ustanovení zák. č. 93/2009 Sb.

O auditorech, členové výboru pro audit vykonávají počínaje dnem přijetí akcií k obchodování

na regulovaném trhu.

Většina členů výboru pro audit musí být nezávislá a odborně způsobilá. Členy výboru pro audit

byly s přihlédnutím k těmto zákonným požadavkům zvoleny tyto osoby:

Ing. Radek Mikula do 30. září 2020

dat. nar. 26. února 1970, bytem Ve Žlebech 626, Štípa, 763 14 Zlín

Mgr. Vítězslav Hlůšek od 30. září 2020

dat. nar. 3.8.1981, bytem Podlesí III 4945, 760 05 Zlín

JUDr. Renata Svatošová

dat. nar. 24. března 1965, bytem Sadová 1585/7, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava

Ing. Radek Lančík

dat. nar. 20. února 1969, bytem Slunečná 480/4, Nový Lískovec, 634 00 Brno

Výbor pro audit je orgánem Fondu, který v souladu se zákonem o auditorech vykonává, aniž je tím

dotčena odpovědnost představenstva nebo dozorčí rady, zejména následující činnosti:

• sleduje účinnost vnitřní kontroly, systému řízení rizik

• sleduje účinnost vnitřního auditu a jeho funkční nezávislost,

• sleduje postup sestavování účetní závěrky a předkládá řídicímu nebo kontrolnímu orgánu

doporučení k zajištění integrity systémů účetnictví a finančního výkaznictví,

• sleduje proces povinného auditu

• doporučuje auditora dozorčí radě

• ust. § 118 odst. 4. písm. e) ZPKT - popis postupů rozhodování a základního rozsahu

působnosti valné hromady emitenta

Valná hromada je nejvyšším orgánem fondu. Každý akcionář, tedy vlastník zakladatelské

i investiční akcie, je oprávněn účastnit se valné hromady. Valná hromada se koná nejméně jednou

za účetní období, nejpozději však do 6 měsíců od konce účetního období. Svolává

ji představenstvo, popřípadě člen představenstva samostatně, a to v případech stanovených

zákonem.

Rozhodování valné hromady

Valná hromada je schopná se usnášet, pokud jsou přítomni akcionáři vlastnící akcie, s nimiž je

spojeno alespoň 60 % hlasů, tj. jsou-li přítomni akcionáři vlastnící alespoň 60 % všech vydaných

zakladatelských akcií. Valná hromada rozhoduje většinou hlasů přítomných akcionářů, s výjimkou

případů, kdy zákon nebo stanovy požadují většinu jinou. Pokud obecně závazné právní předpisy

vyžadují, aby bylo hlasovací právo na valné hromadě v některých případech přiznáno i vlastníkům

investičních akcií, zejména v případě hlasování dle druhu akcií ve smyslu § 162 odst. 2 zákona

č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, je valná hromada schopná

se v těchto případech usnášet, pokud jsou přítomni akcionáři vlastnící také alespoň 60 % všech

vydaných investičních akcií.

Působnost valné hromady

Do působnosti valné hromady náleží:

• rozhodování o změně stanov, nejde-li o změnu v důsledku zvýšení zapisovaného základního

kapitálu představenstvem na základě pověření valnou hromadou nebo o změnu, ke které došlo

na základě jiného rozhodnutí valné hromady nebo jiných právních skutečností;

• rozhodnutí o změně podoby, druhu nebo formy akcií, o štěpení nebo spojení akcií, o změně

práv spojených s určitým druhem akcií a o omezení převoditelnosti akcií na jméno, či jeho

změně;

• rozhodnutí o vyloučení nebo omezení přednostního práva akcionářů na upisování nových

zakladatelských akcií v souladu se zákonem o obchodních korporacích;

• rozhodování o podání žádosti k přijetí investičních akcií k obchodování na evropském

regulovaném trhu nebo o vyřazení investičních akcií z obchodování na evropském

regulovaném trhu,

• rozhodnutí o zvýšení zapisovaného základního kapitálu;

• rozhodnutí o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči společnosti proti pohledávce

na splacení emisního kurzu v případě zvyšování zapisovaného základního kapitálu;

• rozhodnutí o snížení zapisovaného základního kapitálu;

• volba a odvolání členů představenstva a dozorčí rady;

• schválení řádné nebo mimořádné účetní závěrky do 6 měsíců od skončení účetního období,

případně konsolidované účetní závěrky a v případech stanovených zákonem též mezitímní

účetní závěrky;

• rozhodnutí o rozdělení zisku nebo úhradě ztráty a stanovení tantiém v souladu s těmito

stanovami;

• schválení smluv o výkonu funkce členů představenstva a dozorčí rady společnosti a schválení

poskytnutí jiného plnění ve prospěch členů představenstva a dozorčí rady, než které plyne

ze smlouvy o výkonu funkce, z těchto stanov nebo z vnitřního předpisu společnosti

schváleného valnou hromadou;

• rozhodnutí o zřízení a zrušení účelových fondů společnosti;

• rozhodnutí o přeměně společnosti z právní formy akciové společnosti s proměnným základním

kapitálem na jinou právní formu v mezích obecně závazných právních předpisů,

• v mezích zákona o investičních společnostech a investičních fondech rozhodnutí o zrušení

společnosti s likvidací, jmenování a odvolání likvidátora, včetně určení jeho odměny, schválení

návrhu na rozdělení likvidačního zůstatku, a to třemi čtvrtinami hlasů;

• v mezích zákona o investičních společnostech a investičních fondech rozhodnutí o přeměnách

společnosti ve smyslu zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností

a družstvech, v platném znění, a to třemi čtvrtinami hlasů;

• rozhodnutí o dalších otázkách, které stanovy nebo obecně závazné právní předpisy svěřují

do působnosti valné hromady.

• ust. § 118 odst. 5. písm. a) ZPKT – informace o struktuře vlastního kapitálu emitenta, včetně

cenných papírů nepřijatých k obchodování na evropském regulovaném trhu a případného

určení různých druhů akcií nebo obdobných cenných papírů představujících podíl

na emitentovi a podílu na základním kapitálu každého druhu akcií nebo obdobných cenných

papírů představujících podíl na emitentovi

Struktura vlastního kapitálu Fondu je uvedena v individuální účetní závěrce, která je nedílnou

součástí této výroční zprávy.

AKCIE FONDU

druh: Zakladatelská akcie

forma: kusová akcie na jméno

podoba: listinná

jmenovitá hodnota: bez jmenovité hodnoty

podíl na zapisovaném základním kapitálu: 100 %

počet emitovaných akcií: 4 000 000 ks

obchodovatelnost: nebyly přijaty k obchodování

na regulovaném trhu

druh: Investiční akcie

forma: kusová akcie na jméno

podoba: zaknihovaná

jmenovitá hodnota: bez jmenovité hodnoty

počet emitovaných akcií: 4 000 000 ks

obchodovatelnost: byly přijaty k obchodování

na regulovaném trhu - Burza cenných

papírů Praha, a.s.

• ust. § 118 odst. 5. písm. b) ZPKT – informace o omezení převoditelnosti cenných papírů

Vzhledem ke skutečnosti, že Fond je fondem kvalifikovaných investorů, dle ust. § 272

zák. č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech (dále jen „ZISIF“) mohou

zakladatelské a investiční akcie nabývat pouze kvalifikovaní investoři. Podle ust. § 520 násl. ZISIF

se k nabytí nebo zvýšení kvalifikované účasti na Fondu vyžaduje předchozí souhlas České národní

banky.

Investiční akcie jsou neomezeně převoditelné s tím, že celková hodnota investičních akcií

ve vlastnictví jednoho akcionáře nesmí klesnout pod hranici minimální investice, kterou je alespoň

částka odpovídající částce 125 000 EUR.

Zakladatelské akci jsou zatíženy předkupním právem, proto pokud hodlá některý z vlastníků

zakladatelských akcií převést své zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci zakladatelských akcií

k těmto akciím po dobu 6 měsíců ode dne, kdy jim tuto skutečnost převádějící vlastník

zakladatelské akcie oznámil, předkupní právo, a to poměrně podle velikosti svých podílů

na zapisovaném základním kapitálu Společnosti, ledaže vlastník zakladatelských akcií své

zakladatelské akcie převádí jinému vlastníkovi zakladatelských akcií.

• ust. § 118 odst. 5. písm. c) ZPKT – informace o významných přímých a nepřímých podílech

na hlasovacích právech emitenta

Významnost přímých a nepřímých podílů na hlasovacích právech fondu vyplývá z ust. § 122 ZPKT,

který vyžaduje oznámení České národní bance dosažení nebo překročení podílu na všech

hlasovacích právech s nejnižší hranicí 1 % je-li základní kapitál vyšší než 500 000 000 Kč.

Tuto spodní hranici pro investiční akcie dosahují tito akcionáři Fondu: Mgr. Roman Švec s přímým

podílem na hlasovacích právech ve výši 1,0 %, Ing. Martin Jarolím, MBA s přímým podílem

na hlasovacích právech ve výši 1,0 %, akcionář JUDr. Petr Svatoš s přímým podílem na hlasovacích

právech ve výši 10,693 %, dále pak akcionář Petr Tankó s přímým podílem na hlasovacích právech

ve výši 86,447 %. Tuto spodní hranici nedosahuje akcionář fondu VIZIA, a.s. s přímým podílem

na hlasovacích právech ve výši 0,860 %.

Pro zakladatelské akcie tuto spodní hranici dosahují tito akcionáři Fondu: Mgr. Roman Švec

s přímým podílem na hlasovacích právech ve výši 1,0 %, Ing. Martin Jarolím, MBA s přímým

podílem na hlasovacích právech ve výši 1,0 %, akcionář JUDr. Petr Svatoš s přímým podílem

na hlasovacích právech ve výši 11,25 %, dále pak akcionář Petr Tankó s přímým podílem

na hlasovacích právech ve výši 86,75 %.

• ust. § 118 odst. 5. písm. d) ZPKT – informace o vlastnících cenných papírů se zvláštními právy,

včetně popisu těchto práv

Fond kromě investičních a zakladatelských akcií nevydal žádné cenné papíry se zvláštními právy.

• ust. § 118 odst. 5. písm. e) ZPKT – informace o omezení hlasovacích práv

Zakladatelské akcie nemají žádná omezení hlasovacího práva. S investičními akciemi není spojeno

hlasovací právo. Pokud obecně závazné právní předpisy vyžadují, aby bylo hlasovací právo

v některých případech investičním akciím přiznáno, zejména v případě hlasování dle druhu akcií

ve smyslu § 162 odst. 2 ZISIF, jsou vlastníci investičních akcií oprávněni na valné hromadě

hlasovat, v takovém případě je s každou investiční akcií spojen jeden hlas. Hlasovací právo bude

investičním akciím zejména přiznáno vždy při hlasování o změně formy a podoby investičních akcií

nebo o změně práv spojených s investičními akciemi

• ust. § 118 odst. 5. písm. f) ZPKT – informace o smlouvách mezi akcionáři, které mohou mít

za následek ztížení převoditelnosti akcií nebo hlasovacích práv

Fondu nejsou známy žádné smlouvy, které by uzavřeli akcionáři a které by současně mohly mít

za následek zatížení převoditelnosti akcií nebo hlasovacích práv.

• ust. § 118 odst. 5. písm. g) ZPKT – informace o zvláštních pravidlech určujících volbu

a odvolání členů statutárního orgánu a změnu stanov nebo obdobného dokumentu emitenta

Stanovy Fondu neobsahují žádné zvláštní pravidla určující volbu a odvolání představenstva.

Změna stanov vyžaduje schválení valnou hromadou. Návrh změny stanov, není-li připravován

akcionářem nebo dozorčí radou, zpracovává představenstvo a předkládá ho valné hromadě

ke schválení.

Za obdobný dokument Emitenta ve smyslu výše uvedeného ust. ZPKT lze považovat statut Fondu,

který rovněž schvaluje valná hromada Fondu. Návrh statutu a jeho změn předkládá valné

hromadě představenstvo Fondu s tím, že schválené změny statutu zasílá představenstvo Fondu

na vědomí České národní bance.

• ust. § 118 odst. 5. písm. h) ZPKT – informace o zvláštní působnosti statutárního orgánu nebo

správní rady podle zákona upravujícího právní poměry obchodních společností a družstev

Stanovy Fondu neobsahují žádnou zvláštní působnost představenstva ani dozorčí rady podle

zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „ZOK“), vyjma

schvalování přijetí úvěrů nebo zápůjčky v souladu se statutem a schvalování poskytnutí úvěru

nebo zápůjčky v souladu se statutem.

• ust. § 118 odst. 5. písm. i) ZPKT – informace o významných smlouvách, ve kterých je emitent

smluvní stranou a které nabudou účinnosti, změní se nebo zaniknou v případě změny

ovládání emitenta v důsledku nabídky převzetí, a o účincích z nich vyplývajících

Fond neuzavřel žádné smlouvy, které nabydou účinnosti, změní se nebo zaniknou v případě

změny ovládání Fondu v důsledku nabídky převzetí.

• ust. § 118 odst. 5. písm. j) ZPKT – informace o smlouvách mezi emitentem a členy jeho

statutárního orgánu nebo zaměstnanci, kterými je emitent zavázán k plnění pro případ

skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí

Fond neuzavřel s členy statutárního orgánu, dozorčího orgánu ani se zaměstnanci žádné smlouvy,

kterými by byl zavázán k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti

s nabídkou převzetí.

• ust. § 118 odst. 5. písm. k) ZPKT – informace o případných programech, na jejichž základě je

zaměstnancům a členům statutárního orgánu společnosti umožněno nabývat účastnické

cenné papíry společnosti, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných

podmínek, a o tom, jakým způsobem jsou práva z těchto cenných papírů vykonávána,

Fond nemá žádný program, na jehož základě je zaměstnancům a členům statutárního orgánu

umožněno nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim

za zvýhodněných podmínek.

5. Náležitosti výroční zprávy dle ust. § 21

zák. č. 563/1991 Sb., o účetnictví

Informace o skutečnostech, které nastaly po Rozhodném dni a jsou významné

pro naplnění účelu výroční zprávy Fondu:

Na základě rozhodnutí České národní banky o rozsahu povolení k činnosti samosprávného

investičního fondu ze dne 27. ledna 2021 (právní moc dne 29. ledna 2021), č. j.

2021/009525/CNB/570 bylo Českou národní bankou potvrzeno, že Emitent je oprávněn

přesáhnout rozhodný limit, je fondem kvalifikovaných investorů a je oprávněn provádět svou

vlastní administraci.

I pro podnikání v roce 2021 bude mít pokračující vliv pandemie Covid-19, která způsobila narušení

mnoha podnikatelských, hospodářských i sociálních aktivit. Společnost i pro následující období

předpokládá, že vliv pandemie koronaviru (Covid-19) bude mít dopad na ekonomiku plošně, tedy i

na segment podnikání Společnosti a jejích dceřiných společností. Společnost a Skupina pečlivě

vyhodnocuje informace a nařízení vlády, trend ekonomického vývoje trhu a toto zohledňuje při

rozhodování ve svém podnikání, a to v souladu s platnými vnitřními předpisy a schválenou

investiční strategií. Společnost i Skupina situaci průběžně vyhodnocuje a zjištění prezentuje.

Kromě výše uvedeného a událostí popsaných v přílohách konsolidované a individuální účetní

závěrky nedošlo po rozvahovém dni k žádným dalším následným událostem, které by měly

významný dopad na tuto výroční zprávu.

Informace o předpokládaném vývoji činnosti Fondu a Skupiny:

Fond plánuje následující investiční akce:

- realizace dílčích oprav a rekonstrukce nemovitostí Fondu dle plánu oprav

- realizace investiční akce – fotovoltaické systémy na budovách:

o nemovitosti Zlín, areál Svit, b. 34 a b. 103

o Panorama Zlín Okružní

o Ostrava, A. Bejdové

celková výše investice: 25,6 mil. Kč

U dceřiných společností Fondu jsou plánovány zejména tyto investiční akce:

- pokračující realizace projektu FABRIKA ve vlastnictví dceřiné společnosti CREAM R.B.A., a.s.

- realizace investiční akce – fotovoltaické systémy na budovách:

o nemovitosti Zlín, areál Svit, b. 123 ve vlastnictví dceřiné společnosti CREAM assets,

s.r.o.

o nemovitosti Zlín, areál Svit, b. 64/2 ve vlastnictví dceřiné společnosti CREAM

assets, s.r.o.

celková výše investice: 8,5 mil. Kč

- realizace rekonstrukce nemovitosti Olomouc, 1. máje ve vlastnictví dceřiné společnosti LD-

reality, s.r.o. (rekonstrukce prostor pro nového nájemce)

celková výše investice: 8,1 mil. Kč

U ostatních dceřiných společností nejsou očekávány v následujícím období žádné významné

skutečnosti.

Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje:

Fond nerealizoval žádnou činnost v oblasti výzkumu a vývoje.

Informace o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovně-právních

vztazích:

Význam ochrany životního prostředí Fond chápe jako nedílnou součást odpovědného podnikání

a dodržuje předpisy určené k ochraně životního prostředí.