PRAGORENT s.r.o. - 3157005UOZ4KOJ2CFL06

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

1

Výroční zpráva fondu a jeho konsolidačního celku

PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem, a.s.

za účetní období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

2

Obsah

1.

Základní údaj

e o Fondu

..............................................................................................

8

a)

Základní kapitál Fondu

..................................................................................................

8

b)

Údaje o cenných papírech

.............................................................................................

8

2.

O

bjektivní zhodnocení vývoje podnikání Fondu v Účetním období

...................... 

10

a)

Přehled investiční činnosti

........................................................................................... 

10

b)

Finanční přehled

......................................................................................................... 

12

c)

Přehled portfolia

.......................................................................................................... 

13

d)

Významné majetkové účasti

........................................................................................ 

13

e)

Nemovitosti 

................................................................................................................. 

13

f)

Přehled výsledků Fondu

.............................................................................................. 

14

g)

Přehled základních finančních a provozních ukazatelů

............................................... 

14

h)

Zdroje kapitálu

............................................................................................................. 

16

i)

Vývoj hodnoty akcie v rozhodném období v grafické podobě (§

291 odst. 1 ZISIF ve 

spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. f) VoBÚP)

............................ 

17

j)

Informace, zda v 

Účetním období došlo k nabytí vlastních akcií (§ 307 ZOK a § 21 

odst. 2 písm. d) ZoÚ)

................................................................................................... 

17

k)

Popis 

všech významných událostí, které se týkají Fondu a k nimž došlo po skončení 

Účetního období, vč. informací o skutečnostech, které nastaly až po rozvahovém dni a 

jsou významné pro naplnění účelu Výroční zprávy (§ 34 odst. 2 písm. b) ZISIF a § 21 

odst. 2 písm. a) ZoÚ)

................................................................................................... 

17

l)

Údaje o předpokládaném budoucím vývoji podnikání Fondu (§ 34 odst. 2 písm. c) 

ZISIF a § 21 odst.

2 písm. b) ZoÚ)

.............................................................................. 

17

m)

Vliv pandemie COVID-19 

............................................................................................ 

18

3.

Textová část Výroční zprávy

.................................................................................... 

21

a)

Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje (§ 21 odst. 2 písm. c) ZoÚ)

............ 

21

b)

Informace 

o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních 

vztazích (§ 21 odst. 2 písm. e) ZoÚ)

............................................................................ 

21

c)

Informace o tom, zda Fond m

á pobočku nebo jinou část obchodního závodu 

v

zahraničí (§ 21 odst.

2 písm. f) ZoÚ)

......................................................................... 

21

d)

Údaje o činnosti obhospodařovatele Fondu ve vztahu k majetku Fondu v Účetním 

období (§ 

291 odst. 1 ZISIF 

ve spojení s § 234 odst. 1 písm. b) ZISIF)

....................... 

21

e)

Identifikační údaje každé osoby provádějící správu majetku (portfolio manažera), 

případně externího správce Fondu v rozhodném období a době, po kterou tuto činnost 

v

ykonával, včetně stručného popisu jeho zkušeností a znalostí (§ 291 odst. 1 ZISIF ve 

spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. a) VoBÚP)

........................... 

21

f)

Identifikační údaje každého depozitáře Fondu v rozhodném období a době, po kterou 

činnost depozitáře vykonával (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) 

ZISIF a Přílohou 2 písm.

b) VoBÚP)

............................................................................ 

21

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

3

g)

Ide

ntifikační údaje každé osoby pověřené úschovou nebo opatrováním majetku Fondu, 

pokud je u této osoby uloženo více než 1 % hodnoty majetku Fondu (§ 291 odst. 1 

ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. c) VoBÚP)

............. 

22

h)

Identifikační údaje každé osoby oprávněné poskytovat investiční služby, která 

vykonávala činnost hlavního podpůrce ve vztahu k majetku Fondu v rozhodném 

období, a údaj o době, po kterou tuto činnost vykonávala

(§ 291 odst. 1 ZISI

F ve 

spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm.

d) VoBÚP)

........................... 

22

i)

Identifikace majetku, pokud j

eho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fo

ndu ke 

dni, kdy bylo pr

ovedeno ocenění využité pro účely této zprávy, s uvedením celkové 

pořizovací ceny a reálné hodnoty na konci rozhodného období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve 

spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. e) VoBÚP)

........................... 

22

j)

Soudní nebo rozhodčí spory, které se týkají majetku nebo nároku vlastníků cenných 

papírů nebo zaknihovaných cenných papírů vydávaných Fondem, jestliže hodnot

a

předmětu sporu převyšuje 5 % hodnoty majetku

Fondu v rozhodném období, vč. údajů 

o všech státních, soudních nebo rozhodčích řízeních za Účetní období, která mohla mít 

nebo v nedávné minulosti měla významný vliv na finanční situaci nebo ziskovost Fondu 

ne

bo jeho skupiny nebo prohlášení o tom, že taková řízení neexistují (§ 

291 odst. 1 

ZISIF ve s

pojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. g) VoBÚP)

............ 

22

k)

Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 

odst. 1 

ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. h) VoBÚP)

............ 

22

l)

Údaje o skutečně zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování Fondu, s 

rozlišením na údaje o úplatě za výkon činnosti depozitáře, administrátora, hlavního 

podpůrce a auditora, a údaje o

dalších nákladech či daních (§ 291 odst. 1 ZISIF ve 

spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. i) VoBÚP)

............................ 

22

m)

Údaje o podstatných změnách údajů uvedených ve statutu investičního fondu, ke 

kterým došlo v

průběhu Účetního období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 

2 písm. a) ZISIF)

......................................................................................................... 

23

n)

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, které 

mohou být považovány za odměny, vyplácených obhospodařovatelem Fondu jeho 

pracovníkům nebo vedoucím osobám v Účetním období, členěných na pevnou a 

pohyblivou 

složku, údaje o

počtu pracovníků a vedoucích osob obhospodařovatele 

Fondu a údaje o případných odměnách za zhodnocení kapitálu, které Fond nebo jeho 

obhospodařovatel vyplatil (§ 291 odst. 1 ZISIF ve

spo

jení s § 234 odst. 2 písm. b) 

ZISIF) 

.......................................................................................................................... 

23

o)

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích osob, 

které mohou být považovány za odměny, vyplacených obhospodařovatelem Fo

ndu

těm z jeho pracovníků nebo vedoucích osob, jejichž činnost má podstatný vliv na 

r

izikový profil Fondu (§ 291

odst. 1 ZISIF ve 

spojení s § 234 odst. 2 písm. c) ZISIF)

... 23 

4.

Další informace 

o emitentovi

.................................................................................... 

25

a)

Členové správních, řídicích a dozorčích orgánů a vrcholové vedení

........................... 

25

b)

Informace o odměnách účtovaných za Účetní období auditory v členění za jednotlivé 

druhy služeb, a to zvlášť za Fond a zvlášť za kon

solidovan

ý celek (§ 118 odst. 4 písm. 

k) ZPKT)

...................................................................................................................... 

26

c)

Organizační struktura

.................................................................................................. 

27

d)

Hlavní akcionáři

........................................................................................................... 

27

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

4

e)

Popis práv a povinností spojených s příslušným druhem akcie nebo obdobného 

cenného papíru představujícího podíl na Fondu, a to alespoň odkazem na

zákon 

upravující právní poměry obchodních společností a družstev

a stanovy Fondu, pokud 

se

jedná o druh akcie, nebo na srovnatelný zahraniční právní předpis a stanovám 

obdobný dokument Fondu, pokud se jedná o

druh obdobného cenného papíru 

představujícího podíl na Fondu (§ 118 odst. 4 písm. d) ZPKT)

.................................... 

28

f)

Dividendová politika

.................................................................................................... 

29

g)

Regulační prostředí

..................................................................................................... 

29

h)

Zaměstnanci

................................................................................................................ 

30

i)

Významné smlouvy

..................................................................................................... 

30

j)

Regulované trhy

.......................................................................................................... 

30

k)

Rating

.......................................................................................................................... 

30

l)

Alternativní výkonnostní ukazatele

.............................................................................. 

30

5.

Samostatná část Výroční zprávy

.............................................................................. 

31

a)

Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidlech přístupu Fondu a jeho 

konsolidačního celku k rizikům, kterým Fond a jeho konsolidační celek je

nebo může

být vystaven ve vztahu k procesu účetního výkaznictví (§ 118 odst. 4 písm. b) ZPKT)

31

b)

Popis postupů rozhodování a složení statutárního orgánu, dozorčí rady či jiného 

výkonného neb

o kontro

lního orgánu Fondu a, jsou

-

li zřízeny, také jejich výborů (§ 118 

odst. 4 písm. c) ZPKT)

................................................................................................ 

32

c)

Zvláštní pravidla určujících volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu stanov 

nebo obdobn

ého dokumentu Fondu (§ 118 odst. 5 písm. g) ZPKT)

............................ 

32

d)

Zvláštní působnost statutárního orgánu nebo správní rady podle zákona upravujícího 

právní poměry obchodních společností a družstev (§ 118 odst. 5 písm. h) ZPKT)

...... 

33

e)

Popis postupů rozhodování a základního rozsahu působnosti valné hromady Fondu 

nebo obdobného shromáždění vlastníků cenných papírů představujících podíl na 

Fondu 

(§ 118 odst. 4 písm. e) ZPKT)

.......................................................................... 

33

f)

Informace o kodexech řízení a správy Fondu, které jsou pro něj závazné, nebo které 

dobrovolně dodržuje (§ 118 odst. 4 písm. j) ZPKT)

...................................................... 

33

g)

Popis, jak Fond naplňuje kodex řízení a správy společnosti, který je pro něj závazný 

nebo který dobrovolně dodržuje, a to zejména ve vztahu k tématům, která mají podle 

jeho odůvodněné úvahy pro společníky největší

význam (§ 118 odst. 6 ZPKT)

........... 

33

h)

Politika rozmanitosti (§ 118 odst. 4 písm. l) ZPKT)

...................................................... 

34

i)

Struktura vlastního kapitálu Fondu (§

118 odst

. 5 písm. a) ZPKT)

............................... 

34

j)

Omezení převoditelnosti cenných papírů (§ 118 odst. 5 písm. b) ZPKT)

..................... 

35

k)

Významné přímé a nepřímé podíly na hlasovacích právech Fondu (§ 118 odst. 5 písm. 

c) ZPKT)

...................................................................................................................... 

35

l)

Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy, včetně popisu těchto práv (§ 118 odst. 5 

písm. d) ZPKT)

............................................................................................................ 

35

m)

Omezení hlasovacích práv (§ 118 odst. 5 písm. 

e) ZPKT)

........................................... 

35

n)

Smlouvy mezi akcionáři nebo obdobnými vlastníky cenných papírů představující podíl 

na Fondu, které mohou mít za následek ztížení převoditelnosti akcií nebo obdobných 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

5

cenných papírů př

edst

avujících podíl na Fondu nebo hlasovacích práv, pokud jsou 

Fondu známy (§ 118 odst. 5 pí

sm. f) ZPKT) 

................................................................ 

36

o)

Významné smlouvy, ve kterých je Fond smluvní stranou a které nabudou účinnosti,

změní se nebo zaniknou v případě změny ovládání Fondu v důsledku nabídky převzetí, 

a účinky z nich vyplývajících, s výjimkou takových smluv, jejichž uveřejnění

by bylo pro 

Fond 

vážně poškozující (§ 118 odst. 5 písm. i) ZPKT)

................................................ 

36

p)

Smlouvy mezi Fondem a členy jeho statutárního orgánu nebo zaměstnanci, kterými je 

Fond zavázán k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo

zaměstnání v souvislosti 

s nabídkou převzetí (§ 118 odst. 5 písm. j) ZPKT)

....................................................... 

36

q)

Programy, na jejichž základě je zaměstnancům a členům statutárního orgánu Fondu 

umožněno nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná 

práva k nim za zvýhodněných podmínek, a o tom, jakým způsobem jsou práva z těchto 

cenných papírů vykonávána (§ 118 odst. 5 písm. k) ZPKT)

......................................... 

36

6.

Prohlášení oprávněných osob Fondu

...................................................................... 

37

7.

Přílohy

........................................................................................................................ 

38

Příloha č. 1 –

Zpráva auditora

................................................................................................

1

Příloha č. 2 –

Samotná účetní závěrka Fondu a Konsolidovaná účetní závěr

ka

ověřené

auditorem 

...............................................................................................................................

1

Příloha č. 3 –

Zpráva o vztazích za Účetní období

..................................................................

1

Příloha č. 4 –

Identifikace majetku, pokud jeho hodnota p

řesahuje 1 % hodnoty majetku 

Fondu ke dni, kdy bylo provedeno ocenění využité pro účely této zprávy, s uvedením celkové 

pořizovací ceny a reálné hodnoty na konci rozhodného období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve 

spojení s § 234 odst. 1 písm. j) 

ZISIF 

a Přílohou 2 písm. e) VoBÚ

P)

......................................

1

Příloha č. 5 –

Informace o společnostech, ve kterých byli členové správních, řídicích a 

dozorčích orgánů Fondu a rovněž členové jeho

vrcholového vedení

členy správních, řídicíc

h

a dozorčích orgánů nebo jejich společníky v

předešlých pěti letech a stejné informace o 

bývalých členech správních, řídicích a dozorčích orgánů Fondu či vrcholového vedení 

Fondu, kteří byli členy orgánů Fondu alespoň po určitou část Účetního období

.....................

1

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

6

Použité zkratky

AIFMR 

N

ařízení Komise v

přenesené prav

omoci 

(EU) č. 231/2013 ze dne 

19.

prosince 

2012, 

kterým 

se

doplňuje 

směrnice 

Evropského 

parlamentu a Rady 2011/61/EU, pokud jde o výjimky, obecné podmínky 

p

rovozování 

činnosti, 

depozitáře, 

pákový 

efekt, 

transparentnost 

a

dohled, ve znění pozdějších předpisů

AVANT IS 

AVANT investiční společnost, a.s., IČO: 275 90

2

41, se sídlem 

Rohanské nábřeží 671/15, Karlín, 1

86 00 Praha 8 

BCPP 

Burza cenných

papírů Praha, 

a.s. 

ČNB

Česká

národní banka

Fond 

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s., 

IČO: 

247 88 759

, se sídlem Jiřího ze Vtelna 1731/11, Horní Počernice, 

193 00 Praha 9 

IAS/IFRS 

Mezinárodní standardy účetního výkaznictví přijaté právem Evropské 

unie 

In

vestiční 

fondový kapitál

Majetek a dluhy Fondu z jeho 

investiční činnosti

ve smyslu ust. 

§

164

odst. 1 ZISIF 

ISIN 

Identifikační označení podle mezinárodního systému číslování

pro

identifikaci cenných papírů

LEI

Legal 

Entity 

Identifier 

(blíže 

viz

https://www.gleif.org/en 

a

https://www.cdcp.cz/index.php/cz/dalsi-sluzby/lei-legal-entity-

identifier

/prideleni-lei) 

N

ařízení 

o prospektu 

Nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/980, kterým se 

doplňuje nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2017/1129, 

pokud jde o fo

rmát, obsah, kontrolu a schválení prospektu, který má být 

uveřejněn při veřejné nabídce cenných papírů nebo jejich přijetí 

k

obchodování na regulovaném trhu, a zrušuje nařízení Komise (ES) 

č.

809/2004 

Nařízení 

o

zneužití trhu

Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 596/2014 o zneužívání 

trhu

, ve znění pozdějších předpisů

Ost

atní jmění

Majetek a dluhy Fondu, 

které nejsou součástí majetku a dluhů 

Fondu 

z jeho 

investiční činnosti

ve smyslu ust. 

§

164 odst. 1 ZISIF 

OZ

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

Transparenční 

směrnice

S

měrnice Evropského

parlamentu a Rady 2004/109/ES ze dne 

15.

prosince 2004 o harmonizaci požadavků na průhlednost týkajících 

se

informací 

o

emitentech, 

jejichž 

cenné 

papíry 

jsou 

přijaty 

k

obchodování na regulovaném trhu, a o změně směrnice 2001/34/ES, 

ve znění pozdějších předpisů

VoBÚP

Vyhláška č. 244/2013

Sb., o bližší úpravě některých pravidel zákona 

o

investičních 

společnostech 

a

investičních 

fondech, 

ve

znění 

pozdějších předpisů

Vyhláška

o och

raně trhu

Vyhláška 

č.

234/2009 

Sb., 

o

ochraně 

proti 

zneužívání 

trhu 

a trans

parenci, ve znění pozdějších předpisů

Výroční zpráva

Tato výroční zpráva

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

7

Účetní období

Období od 1. 1. 20

20 do 31. 12. 2020 

ZISIF 

Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních 

fondech, ve znění pozdějších předpisů

ZoA

Zákon č. 93/2

009 Sb., o auditorech

, ve znění pozdějších předpisů

ZOK

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech 

(zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZoÚ

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZPKT 

Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění 

pozdějších předpisů

Účetní závěrk

y byly sestaveny 

v souladu se standardem IAS 1. Sestavování a zveřejňování 

účetní závěrky a v

jeho návaznosti v

souladu s 

Mezinárodními standardy účetního

výkaznictví (Interna

tional Financial Reporting Standards, IAS/IFRS) a jejich interpretacemi 

(SIC, IFRIC) ve znění přijatém Evropskou unií.

Samotná

i konsolidovaná účetní závěrka Fo

ndu byla sestavena k 31. prosinci 2020 a za 

účetní období od 1. ledna 2020 do 31. prosince 2020.

Jako srovnatel

né údaje pro výkaz 

o

finanční pozici Fond uvádí údaje k 31. prosinci 2019. Ve výkazu o úplném výsledku, 

výkazu o změnách vlastního kapitálu, výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům 

vyplatitelných investičních akcií a výkazu o peněžních tocích pak Fond uvádí srovnatelné 

údaje za období od 1. ledna 2019 do 31. prosince 2019.

Vysvětlující poznámky obsahují dostačující informace tak, aby investor řádně porozuměl 

veškerým významným změnám v hodnotách a vývoji v Účetním období, jež odráží finanční 

výka

zy.

Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně 

a maj

etkově majetek a dluhy ze své investiční činnosti od svého ostatního jmění.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

8

1.

Základní údaje o 

Fondu 

Název 

Fondu 

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, 

a.s. 

Sídlo

Jiřího ze Vtelna 1731/11, Horní Počernice, 193 00 Praha 9

IČO

247 88 759 

LEI

3157005UOZ4KOJ2CFL06 

Místo registrace

zapsa

ný v

obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v

Praze, 

sp. zn. B 16814 

Vznik Fondu 

28. prosince 2010 

Doba 

trvání Fondu

doba neurčitá

Typ Fondu a jeho 

právní forma

Fond kvalifikovaných investorů dle 

u

st. §

95 odst. 1 písm. a) ZISIF 

v

právní formě akciové společnosti s

proměnným základním 

kapitálem

Právní režim

Fond se při své činnosti řídí právními předpisy všeobecně závaznými 

v

České republice

Země sídla Fondu

Česká republika

Telefonní číslo a 

web

ové stránky

+420 284 093 407, www.puif.cz 

Obhospoda

řovatel

Dne 2. 4. 2015 

získal Fond od ČNB povolení k

činnosti 

samosprávného investičního fondu Č

j.: 2015/037199/CNB/570, S-Sp-

2014/000936/CNB/570

, které nabylo právní moci dne 

4. 4. 2015 a na 

základě kterého se od tohoto dne obhospodařuje samostatně

.

Admi

nistrátor

AVANT IS 

Poznámka

Administrátor je oprávněn přesáhnout rozhodný limit.

Administrátor vykonává pro Fond služby administrace ve

smyslu 

ust. 

§

38 odst. 1 ZISIF. 

a)

Základní

kapitál 

Fondu 

Výše fondového kapitálu:

2 194 926 tis. 

Kč (k poslednímu dni Účetního období

)

z

toho neinvestiční fondový kapitál:

579 tis. 

Kč

(z toho 500 tis. 

Kč zapisovaný

základní kapi

t

ál)

z toho I

nvestiční fondový kapitál:

2 194 347 tis. 

Kč

b)

Údaje o cenných papírech

Zakladatelské akcie

Podoba 

listinný cenný papír

Forma 

na jmén

o

Jmenovitá hodnota

kusové

Obchodovatelnost 

nejsou veřejně obchodovatelné

Převoditelnost

přev

oditelnost je omezena 

ISIN 

nebylo přidě

leno 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

9

Počet akcií ke konci Účetního období

5 ks 

Změny v

Účetním období

Nově vydané

0 ks v 

objemu 0 tis. Kč

Odkoupené

0 ks v 

objemu 0 tis. Kč

Výkonnostní investiční akcie

Podoba 

listinný cenný papír

Forma 

na jmé

no

Jmenovitá h

odnota 

kusové

Obchodovatelnost 

nejsou veřejně obchodovatelné

Převoditelnost

volně převoditelné

ISIN 

nebylo přiděleno

Počet akcií ke konci Účetního období

1 060 779 876 ks 

Změny v

Účetním období

Nově vydané

0 ks v 

objemu 0 tis. Kč

Odk

oupené

3 492 026 ks v objemu 5 999 999 K

č

Prioritní investiční akcie

Podoba 

zaknihovaný 

cenný 

papír

v

evidenci 

společnosti Centrální depozitář cenných 

papírů, 

a.s.

Forma 

na

jméno

Jmenovitá hodnota

kusové

Obchodovatelnost 

od 4. 1. 2016 

jsou přijaty k

ob

chodování na 

regu

lovaném trhu Burzy cenných papírů 

Praha, a.s. jako instrument s označením 

PRAGORENT PIA 

Převoditelnost

volně převoditelné

ISIN 

CZ0008041837 

Počet akcií ke konci Účetního období

41 580 675 ks 

Změny v

Účetním období

Nově vydané

10 980 675 ks v objemu 17 000 000 

Kč

Odkoupené

900 000 ks v objemu 1 418 130 

Kč

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

10

2.

Objektivní zhodnocení vývoje podnikání Fondu v Účetním období

(ust. 

§

34 odst. 2 písm

. a) ZISIF) 

a)

Přehled investiční

činnost

i

Hospodaření s

Ostatním jměním spočívá pouze v držení zapisovaného základního kapitálu 

F

ondu, ke kterému Fond vydal zakladatelské akcie.

Hospodaření s

Ostatním jměním skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským 

v

ýsledkem ve výši 

0

tis. Kč před zdaněním. 

Předmětem podnikatelské činnosti Fondu je a nadále bude kolektivní investování peněžních 

prostředků vložených kvalifikovanými investory. V průběhu Účetního období 

Fond 

vykonával

běžné

činnost v souladu se svým sta

tutem. 

Investiční strategií 

Fondu je 

setrvalé 

zhodnocování prostředků vložených akcionáři fondu,

a to na základě investic do ak

tiv

s

předpokládaným nadstandardním výnosem a rizikem bez sektorového a geografického 

zaměření. Převážná část zisků plynoucích z portfolia fondu bude v souladu s investiční 

strategií dále re

-

investována.

Investiční činnost fondu je zaměřená

zejmé

na na nem

ovitosti, tj. zejména pozemky, stavby 

(v jakémkoli stádiu rozestavěnosti) a jejich součásti a příslušenství, včetně staveb spojený

ch

se zemí pevným základem, nespojených se zemí pevným základem a podzemních staveb, 

byty a neby

tové prostory (v jakémkoli stádiu rozestavěnosti) vymezené jako jednotky ve 

stavbách podle občanského zákoníku, včetně jejich příslušenství; za příslušenství se

považuje zejména mobiliář, zařízení technického zázemí (klimatizace, síťová vedení), vnitřní 

vy

bavení, práva k

cizím nemovitostem zřízená za účelem zajištění nebo zvýšení 

provozuschopnosti nemovitosti, kterou má Fond v majetku nebo kterou je Fond oprávněn

užívat.

Fond může též nabývat nemovitosti výstavbou. Výstavba samotná je v takovém případě 

real

izována na účet

Fondu třetí osobou k takové činnosti oprávněnou. Fond může rovněž za 

účelem 

dalšího 

zhodnocení 

nemovitostí 

v

majetku 

Fondu 

umožnit 

na

takových 

n

emovitostech výstavbu. 

Při výběru vhodných nemovitostí nabývaných do majetku Fondu zohlední Fond zejména 

poloh

u nabývaných nemovitostí v oblastech České republiky nebo na území jiného státu, kde 

lze důvodně předpokládat, že v krátkodobém nebo střednědobém

horizontu dojde 

k

pozitivnímu cenovému vývoji.

Výnosy plynoucí z aktiv fondu byly použity k financování běžných nákladových položek 

a k

investiční činnosti a v rámci celkové koncepce do zkvalitňování a zlepšování 

poskytovaných služeb v nemovitostních areá

lech. 

Hlavní investiční činností

emitenta je 

poskytování služeb v

podobě pronáj

mu a rozvoje 

komplexu nemovitost

í na adre

se Praha 9 - 

Horní Počernice, Jiřího ze Vtelna 1731 a dále 

Retail park Česká Lípa, PRAGORENT Hostivař, PRAGORENT Satalice, prodejní skla

dy v K. 

Varech, Plzni, Novosedlicích, Ústí nad Labem, Praha 9 

-

Čakovice. Jedná se o soubory 

nem

ovitostí, ve kterých se nachází sklady, obchody, výrobní prostory

nebo 

logistická centra. 

V souvislosti s pronájmem jsou poskytovány nájemcům související služby

, kter

é navyšují 

celkový příjem z pronájmu. 

V

roce 2020 nebyly zavedeny žádné nové kategorie služeb. 

86 % výnosů Fondu

za rok 2020 představovaly výnosy z

pronájmu nemovitostí 

a

souvisejících služeb k

pronájmům. Veškeré příjmy Fondu plynoucí 

z

pronájmu nemovitostí

byly realizovány

na

území

České republiky. Fond eviduje za rok 2020 příjmy je dle 

jedno

tlivých segmentů v poměru 80 % příjmů plynoucích z

pronájmu skladových 

a

logistických prostor (oblast Horní Počernice, Hostivař, Satalice), 15 % příjmů plynoucí

ch

z

pronájmu obchodních prostor (oblastí 

Česká Lípa, Novosedlice, Dalovice, Plzeň, Praha

-

Čakovice, Ústí n.L.

) a 5 % p

říjmů plynoucích z

pronájmu výrobních prostor (oblast Horní 

Počernice

).

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

11

Hlavními zdroji příjmů Fondu v

Účetním období tak byly příjmy z

p

ronájmu nemovitého 

majetku. 

Významní nájemci výše uvedených objektů jsou například BILLA, spol. 

s r.o., dm drogerie 

mark

t s.r.o., NYPRO hutní prodej, a.s., 

KMV BEV CZ s.r.o., TECHNIMAT s.r.o. 

Na vývoj podnikatelské činnosti a hospodářské výsledky F

ondu v t

omto účetním období měl

vliv 

průběh pandemie 

COVID-19

. Dopady pandemie jsou detailněji popsány v

písm. m) této 

části výroční zprávy. Vzhledem ke struktuře a zaměření nájemců se Fond domnívá, že 

problémy s placením nájemného nájemníky jsou pouze dočasné a nepovedou k významným 

ztrátám pro Fond.

Emitent 

i přes současnou ekonomickou situaci 

eviduje 

přev

is p

optávky o

p

ronájem prostor 

v

předmětných nemovitostech.

Další významnou investiční činnosti emitenta jsou investice do majetkových účastí v těchto 

společnos

tech: 



Obchodní firma TECHNIMAT s.r.o., IČO: 482 68 127, sídlo: Mrštíkova 2003, 415 01 

Teplice 

Sp

olečnost Tech

ni

mat působí na trhu s hutním materiálem, mezi který patří: profilová 

ocel, betonářská ocel, sítě do betonu KARI, plechy, ocelové nosníky, trubky, jäkly, 

druhovýrobky a svařovací materiály. Většina nabízeného zboží je skladována 

v

halách vybavených mostovými

jeřáby. Skladové prostory jsou pronajaty od 

vlastnicky spřízněné společnosti.

TECHNIMAT s.r.o. disponuje velkoobchodní sítí skladů v Teplicích, Ústí nad Labem, 

Plzni, Karlových Varech a Praze. 

Sklady jsou pronajaty 

od vlastnicky spřízněné 

s

polečnosti 

P

RAG

ORENT 

SICAV 

stejně 

jako 

administrativní 

prostory 

sídla 

společnosti v Teplicích. Přímými obchodními partnery 

dodavateli materiálů jsou např. 

Celsa Group, AFV Acciaierie Beltrame S.p.A., Ferriere Nord S.p.A, Valsabia, a.s., 

Elbe-Stahlwerke Feralpi GmbH, 

Železárny Annahütte Prostějov a další producenti 

z EU. 



Obchodní firma PRAGORENT s.r.o., IČO: 247 05 136, sídlo: Jiřího ze Vtelna 1731, 

193 00 Praha 9 

–

Horní Počernice

Společnost PRAGORENT s.r.o. poskytuje služby správy a pronájmu nemovitého 

majetku, ved

ení účetnictví a administrativy, a to zejména společnosti PRAGORENT 

investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. V roce 20

20

pro společnost 

pracovalo 12 

zaměstnanců (roční průměr).

V

případě příznivého ekonomického vývoje a dostatku zdrojů pro krytí splatných závazků

Fond 

může rozhodnout o

výplatě

podílu na zisku, i když to aktuálně neplánuje

.

V

současné době platí, že řídicí orgány Fondu pevně nezavázaly F

ond k 

dalším významným 

investicím, včetně očekávaných zdrojů financování. V

průběhu

Účetního období Fond 

nezavedl 

žádné nové významné produkty či služby. Fond neeviduje žádná omezení využití 

zdrojů jeho kapitálu, které podstatně ovlivnily neb

o mohly podsta

tně ovlivnit provoz Fondu 

jako emitenta, a to ani nepřímo.

Fond v 

podobě akciové společnosti s proměnným základním kapitálem, jehož investiční 

akcie jsou veřejně obchodovatelné, představuje vhodný nástroj pro shromažďování 

finančních prostředků od třetích osob, a to prostřednictvím jednorázového veřejného úpisu 

investičních akcií na regulovaném trhu nebo kontinuálním úpisem investičních akcií 

u

samotného 

f

ondu. Právo akcionářů na odkup investičních akcií v

určitých termínech 

a splatnostech ze 

zdrojů 

Fondu 

však představuje u investic nemovitostí, které jsou obvykle 

realizovány s

delším investičním horizontem, a tudíž nejsou rychle likvidní, potencionální 

riziko nedostatečné likvidity 

F

ondu, pokud právo na odkup využije větší akcionář nebo větší 

skupina akci

onářů v

jednom okamžiku. Stanovy a statut sice lze upravit tak, aby využití práva 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

12

na

odkup bylo časově a finančně motivováno k

dodržení delšího investičního horizontu 

(na

př. obdobím bez odkupu na 5 let, splatností odkupu do 2 let a výstupními srážkami), al

e

na druhou stranu, takto nastavená investiční akcie by nemusela být dostatečně atraktivní pro 

poten

ciální investory.

V případě, kdy by z jakéhokoliv důvodu v průběhu životní cyklu investice nemělo dojít 

k

dokončení jednotlivého nemovitostního projektu vč. rozprodeje na koncové zákazníky, 

nebo by se vzhledem k výrazné změně parametrů vnějšího ekonomického prostřední 

ukázalo další investování Fondu do dokončení projektů jako neekonomické, může Fond 

jednotlivý projekt, držený buď přímo nebo prostřednictvím projektového společnosti 

(nemovitostní SPV), prodat jako celek jinému strategickému inv

estorovi (Exito

vá strategie).

Přehled trhů, na kterých emitent soutěží

Činnost fondu za prezentovaná období roku 2019 a 2020

spočívala v působnosti investičníh

o

fondu 

kvalifikovaných investorů, jehož hlavní činností bylo investování peněžních prostředků 

do

nemovitostí na území ČR a do majetkových účastí

.

K 31. 12. 2020 

s ohledem na přehodnocení záměru držby majetkových účastí ve 

společnostech 

PRAGORENT s.r.o. a TE

CHNIMAT s.r.o. dochází z pohledu celé skupiny 

k

diverzifikaci činností. K 31.

12. 2020 tak Fond identifikuje 

dva vykazatelné provozní 

segmenty: 

I.

pro

nájem nemovitostí třetím stranám. Jedná o obchodní činnost Fondu, který vlastní 

a spravuje 

několik nemovitostí –

komerční areál, skladové haly, administrativní 

budovy a obchodní centrum,

a tyto nemovitos

ti pronajímá

.

II.

velkoobchod s hutním materiálem ve vlastních nemovitých objektech (haly a sklady). 

Jedná se o obchodní aktivitu společnosti TECHNIMAT s.r.o. se sídlem v Teplicích, 

která od roku 1993 působí na trhu s hutními materiály. V severních, západních

a

středních Čechách má vybudovánu moderní velkoobchodní síť tvořenou pěti 

prodejními sklady. Přímými obchodními partnery 

dodavateli materiálů jsou např. 

Celsa Group, AFV Acciaierie Beltrame S.p.A., Ferriere Nord S.p.A, Valsabia, a.s., 

Elbe-Stahlwerke Fer

alpi GmbH, Železárny Annahütte Prostějov a další prod

ucenti 

z EU.

b)

Finanční přehled

Ze zveřejněného výkazu Výkaz finanční situace (příloha č. 2

Výroční zprávy) lze d

efinovat 

finanční pozici Fondu následujícími údaji v

tis. Kč:

Ukazatel 

Investiční část

Neinv

estiční část

D

louhodobá aktiva

2 179 986 

0

Krátkodobá aktiva

266 923 

579

Aktiva celkem 

2 446 909 

579

Ukazatel 

Investiční část

Neinvestiční část

Vlastní kapitá

l

(čistá aktiva)

2 194 347 

579

Dlouhodobé závazky

151 167 

0

Krátkodobé závazky

101 395 

0

Pasiva celkem 

2 446 909 

579

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

13

c)

Přehled portfol

ia

V této části je uveden pouze základní komentovaný přehled o portfoliu Fondu a jeho 

výsledcích za Účetní období v

tis

. Kč. Více podrobností je uvedeno v auditované účetní 

závěrce v příloze č. 

2

Výroční zprávy.

Ukazatel 

Stav k 31. 12. 2019 

Stav k 31. 12. 2020 

%

podíl

(indivi

duální)

změn

a v % 

(indiv

iduál

ní)

Individuální

Konsolidovaná

Individuální

Konsolidovaná

Celková

investiční 

aktiva fondu 

2 133 110 

2 183 320 

2 446 909 

2 489 778 

100,0 

14,7 

Peněžní prostř

edky 

investiční

79 425 

150 510 

209 832 

287 385 

8,6

164,2 

Ostatní podíly

154 200 

-

156 700 

-

6,4

1,6

Investice do 

nemovitostí

1 836 136 

1 731 206 

2 021 975 

1 911 221 

82,6 

10,1 

Ostatní investiční 

majetek 

63 349 

301 604 

58 402 

291 172 

2,4

-7,8 

Komentář k

přehledu 

portfolia 

Významná hmotná dlouhodobá aktiva Fondu jsou uvedena v

příloze č. 4

Výroční zprávy.

Fond zaznamenal v tomto účetním období mírný nárůst v obje

mu aktiv. 

Fond neeviduje žádné peněžní ekvivalenty a všechny peněžní prostředky jsou drženy 

p

řevážně na bankovních účtech. Fond nevyužívá bankovní přečerpání. K 31. 12. 20

20

však 

eviduje sjednané úvěrové rámce až do výše 

375 000 

tis. Kč. 

Ostatní obchodní

podíly byly do fondu vloženy akcionáři v roce 2018, kdy byla uskutečněna 

fúze fondu se společ

nostmi HOLDO a.s

. a HIRNEOLA a.s. a v rámci

této transakce přešly na 

fond, jakožto nástupnickou společnost, majetkové podíly ve všech třech společnostech. 

V

průbě

hu roku 

2020 nebyly realizovány nové investice do majetkových účastí a zvýšení 

oproti roku 201

9 představuje zhodnocení.

V roce 2020 fond 

své stávající investice do nemovitostí rozšířil, resp. zhodnotil, což je 

zobrazeno v hodnotě přírůstků.

d)

Významné majetkové účasti

Uvedeno v části 2) a) a v

samotné účetní závěrce

e) Nemovitosti 

Uvedeno v 

Příloze č. 4

–

Identifikace 

majetku fondu, jehož hodnota přesahuje 1% hodnoty 

majetku fondu (Příloha č. 2 písm. e) VoBÚP)

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

14

f)

Přehled výsledků 

Fondu 

Ze zveřejněného výkazu Výkaz výsledku a ostatního úplného výsledku

(příloha č. 2

Výroční 

zprávy) lze definovat finanční výkonnost Fondu následujícími úd

aji v 

tis. Kč:

Ukazatel 

Stav k 31. 12. 2019 

Stav k 31. 12. 2020 

%

podíl

(indiv.) 

změna 

v %

(indiv.) 

Individuální

Konsolidovaná

In

dividuální

Konsolidovaná

Běžné výnosy 

z

inv. činnosti 

(inkasa 

dividend, úroků 

atd.) 

209 938 

209 938 

213 030 

718 309 

55,0 

1,5

Nerealizované 

výnosy (z 

přecenění 

majetku) 

52 038 

52 038 

172 052 

163 728 

44,3 

230,6 

Ostatní výnosy

6 954 

6 491 

2 827 

7 788 

0,7

-59,3 

Výnosy 

celkem 

268 930 

268 467 

387 909 

889 825 

100,0 

44,2 

Ostatní 

náklady

-62 045 

-63 475 

-79 453 

-594 088 

100,0 

28,0 

Náklady 

celkem 

-62 045 

-63 475 

-79 453 

-594 088 

100,0 

28,0 

Čistá změna 

hodnoty 

portfolia 

206 885 

204 991 

308 456 

295 737 

---

49,1 

Komentář k

přehledu výsledků 

Nejvýznamnějším zdrojem výnosů fondu jsou příjmy z

pronájmu nemovitých věcí. Celkové 

roční tržby z

nájmů a z

provozní činnosti společností v

majetku fondu činí 

213 mil. 

Kč. Tržby 

z

pronájmu jsou výnosem generovaným z

přímých investic do nemovitostí, které drží fond 

a

pronajímá je. V

souvislosti s 

pronájmem jsou poskytovány nájemcům služby, které navyšují 

celkový příjem z

pronájmu. Všechny tržby jsou realizovány na území České republiky.

g)

Přehled základních finančních a provozních ukazatelů 

Hlavní finanční ukazatelé

Následující údaje j

sou uvedeny v 

tis. Kč:

Ukazatel 

Stav 

k posled

nímu dni 

předcházejícího 

účetního období

Stav 

k

poslednímu dni 

Účetního období

Změna v %

Celkové NAV fondu 

z investiční činnosti

1 876 322 

2 194 347 

16,9 

Pákový efekt metodou 

hrubé hodnoty aktiv

110 % 

102 % 

-8 % 

Pákový efekt dle standardní 

závazkové me

tody 

114 % 

115 % 

-1 % 

Nové investice (úpisy)

0

17 000 

-

Ukončené investice 

(odkupy) 

-6 000 

-7 418 

23,6 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

15

Čistý zisk

206 885 

308 456 

49,1 

Hodnota 

investiční akcie 

VIA

1,7182 

2,0060 

16,8 

Hodnota investiční 

akcie 

PIA

1,5130 

1,5973 

5,6

Způs

ob v

ýpočtu/stanovení vybraných ukazatelů

Celkové NAV fondu z

investiční činnosti –

celková hodnota fondového kapitálu společnosti 

ve smyslu §164 odst. 1 ZISIF, tj. celková hodnota majetku společnosti z

investiční činnosti p

o

odečtení všech dluhů z

investiční činnosti. V

K

omentáři k

účetním výkazům

společnosti se 

jedná o položku 6.

11

„Čistá aktiva připadající na držitele investičních akcií s

právem na 

odkup“.

Pákový

efekt metodou hrubé hodnoty aktiv –

u

kazatel využití pákového efektu vypočtený 

metodou defino

vanou čl. 6 a 7 AIFMR. Obecně je

tento ukazatel stanoven 

jako poměr mezi 

celkovou expozicí fondu a celkovým NAV fondu z investiční činnosti. Výpočet celkové 

expoz

ice je stanoven jako celkový součet hrubých hodnot všech expozic upravený postupem 

dle čl. 7 A

IFMR. 

Pákový efekt dle standardní závazkové metody –

ukazatel využití pákového efektu 

vypočtený metodou definovanou čl. 6 a 8 AIFMR. Obecně je tento ukazatel stan

oven jako 

poměr mezi celkovou expozicí

fondu a celkovým NAV fondu z investiční činnosti. Výpoč

et

celkové expozice je stanoven jako celkový součet hrubých hodnot všech expozic upravený 

postupem dle čl. 8 odst. 2 až 9 AIFMR, zejména za použití pravidel pro netting expozic a při 

zohlednění využitého hedgingu expozic.

Komentář k

hlavním finančním ukazatelům

Celkové NA

V fondu se 

oproti minulému účetnímu období

zvýšilo. Tento růst byl způsoben 

zejména 

transakcemi s 

vlastníky investičních akcií a generovaným čistý

m ziskem v roce 

2020

. Míra využití pákového efektu je relativně nízká, maximální míra je dle s

tatutu fondu 

stanovena na 300 %. 

Ostatní finanční a nefinanční ukazatele

Celkové roční tržby z

nájmů a z

provozní činnosti společností v

majetku fondu činí 2

13 mil. 

Kč. Tržby z

pronájmu jsou výnosem generovaným z

přímých investic do nemovitostí, které 

drží

fond a pronajímá je. V

souvislosti s 

pronájmem jsou poskytovány nájemcům služby, 

které navyšují celkový příjem z

pronájmu. Všechny tržby jsou realizovány na území České 

republiky. 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

16

Zdroje kapitálu

Následující přehled údajů v

tis. Kč vyjadřuje stav dlouhodobých a krátkodobých zdrojů 

kapitálu k

poslednímu dni Účetního období. Informace o struktuře vlastního kapitálu Fondu 

jsou uvedeny v 

příloze č. 2

Výroční zprávy

.

Předchozí účetní období

Účetní období

%

podíl

(indiv.

)

Změn

a v % 

(indiv.

)

Individuál

ní

Konsolidova

ný

Indi

viduál

ní

Konsolidova

ný

Fondový kapitál 

z

investiční činnosti

1 876 322 

1 874 427 

2 194 347 

2 179 733 

89,7 

16,9 

Cizí zdroje financující 

investi

ční činnost 

celkem 

256 788 

308 314 

252 562 

309 466 

10,3 

-1,6 

-

dlouhodobé

156 491 

156 936 

151 167 

150 678 

6,1

-3,4 

-

krátkodobé

100 297 

151 378 

101 395 

158 788 

4,2

1,1

Komentář ke zdrojům financování

Investiční činnost Fondu je financována především dlouhodobými zdroji z vydávaných 

investičních akcií. Cizí zdroje Fondu jsou tvořeny zejména závazky

z ne

bankovních úvěrů

,

dále pak ostatními závazky a závazky z

obchodního styku. V rámci své činnosti není Fond 

nucen omezovat svou investiční činnost z důvodů nedostatku zdrojů kapitálu. Případné 

výpadky ve financování z důvodů odkupů investičních akcií je

schopen pokrýt z

vlastních, 

případně

externích zdrojů nebo operativním prodejem likvidních aktiv.

Vysvětlení a rozbor peněžních toků

Více podrobností je uvedeno 

v auditovan

ých

účetní

ch

závěrkách

v

příloze č. 2

Výroční 

zprávy.

Peníze a peněžní ekvivalenty (pohledávky za ba

nkami) 

–

zde

je zachycen stav finančních 

prostředků na bankovních účtech Fondu. Peněžní prostředky v

hotovosti Fond nemá.

Fondu není známo žádné omezení využití zdrojů kapitálu, které podstatně ovlivnilo nebo 

mohlo podstatně ovlivnit provo

z Fondu, a to i n

epřímo.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

17

h)

Vývoj hodnoty akcie v rozhodném období v grafické podobě (§

291 odst. 1 ZISIF ve 

spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. f) VoBÚP)

Fond v 

rozhodném období nesledoval ani nekopíroval žádný index nebo jiný benchm

ark. 

i)

Informace, zda v 

Účetním období došlo k nabytí vlastních akcií (§ 307 ZOK a § 21 

odst. 2 písm. d) ZoÚ)

Ke konci Účetního období nedržel Fond, jeho dceřiná společnost ani nikdo jiný jménem 

Fo

ndu akcie, které by představovaly podíl na základním kapitálu

Fondu. 

j)

Popis všech významných událostí, které se týkají Fondu a k nimž došlo po 

skončení Účetního období, vč. informací o skutečnostech, které nastaly až po 

rozv

ahovém dni a jsou významné pro naplnění účelu Výroční zprávy (§ 3

4 odst. 

2

písm. b) ZISIF a § 21 odst. 2 písm. a) ZoÚ)

Po rozvahovém dni nedošlo u 

F

ondu k žádné změně ani skutečnosti, která by byla 

významná pro naplnění účelu 

V

ýroční zprávy.

k)

Údaje o předpokládaném budoucím vývoji podnikání Fondu (§ 3

4

odst. 2 písm. c) 

ZISIF a § 21 odst.

2

písm. b) ZoÚ)

V průběhu ro

ku 2021 bude 

fond realizovat investiční strategii vymezenou ve statutu fondu. 

Záměrem fondu je nadále udržovat a technicky zhodnocovat nemovitostní portfolio. Fond 

bude dále pokračovat ve vyhledávání dalších investičních příležitostí pro rozšíření 

nemovito

stního portfolia společnosti na trhu s maximálním možným ziskem pro akcionáře.

Dceřiná společnost PRAGORENT s.r.o

.

bude nadále zabezpečovat správu nemovitostí 

a

komplexní administrativní a ekonomické služby související s pronájmem nemovitostí.

Dceřiná společnost TECHNIMAT s.r.o. bude nadále působit na trhu s hutními materiály 

a

provozovat velkoobchodní prodejní sklady.

Součástí vnitřního řídícího a

kontrolního systému obhospod

a

řovatele Fondu je strategie 

řízení rizik, vypracovaná dle § 21 odst. 4 písm. a, b

ZoÚ, vykonávaná prostřednictvím 

oddělení 

řízení 

rizik 

nezávisle 

na

řízení 

portfolia. 

Prostřednictvím 

této 

strategie 

obhospodařovatel vyhodnocuje, měří, omezuje a reportuje jednotlivá rizika. Základním 

nástrojem omezování rizik je přijatý limitní systém definující soustavu limitů pro jednotlivé 

rizikov

é expozice. Rizika, jimž je Fond vystaven z důvodu svých aktivit a řízení pozic 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

18

vzniklých z těchto

aktivit, jsou popsána ve Statutu Fondu. V průběhu účetního období 

nedošlo k žádným zásadním změnám v existenci

finančních rizik

a v jejich řízení. Pro 

posouz

ení současné a budoucí finanční situace fondu mají největší význam rizika:



úvěrové riziko, které je podrobně popsáno v ko

nsolido

vané účetní závěrce (bod 8.1),



riziko likvidity, které je podrobně popsáno v konsolidované účetní závěrce (bod 8.2). 



tržní rizika, zahrnující měnové (konsolidovaná účetní závěrka bod 8.3), úrokové 

(konsolidovaná účetní závěrka bod 8.4) a cenové riziko.

Dn

e 12. 3. 2020 byla Vládou ČR vyhlášena mimořádná opatření v

souv

islosti se šíření

m

koronaviru, kte

rá s

různou intencí dopadla na

podnikatelské subjekty včetně Fondu a jeho 

dceřiných společností a byla spojena s

nejistotou ohle

dně délky trvání. Fond je dlouhodobě 

ve vynikající finanční situaci, nečerpá bankovní úvěry a 

k

financování své

činnosti využívá 

zejména vlastní zdroje, resp.

zápůjčky od akcionářů. Obchodní činnost Fondu spočívá 

v

pronájmu nemovitostí, a to zejména komerčních areálů, které po celé mezitímní období 

nebyly uzavírány. Naopak v

roce 2020 došlo v

důsle

dku rozvoje e-commerce k 

výrazné 

poptávce po skladových prostorech, kterou fond využil. V

období celého roku 2020 

docházelo k

průběžné modernizaci skladových objektů a současně doplňování volných 

prostor vhodnými nájemníky. 

S

ohledem na vládní opatření v

oblasti zamezení

šíření COVID

-

19 tak byl nejvíce zasažen 

pronájem nemovitosti obchodního centra Paráda Shopping v

České Lípě, kde byla 

pozastavena obchodní aktivita některých nájemců a výpadek jejich příjmů byl přenášen i na 

příjmy Fondu z

pronájmu. Pokles příjmů z

pronájmu této nemovitos

ti  byl v roce 2020 

maximálně do výše 10 %, přičemž na celkových příjmech Fondu se nemovitost obchodního 

centra podílí cca 10 %.

Jeho 

hlavní příčinou byla účast fondu na vládním programu COVID 

nájemné, kdy jsme u některých nejvíce zasažených nájemníků př

istoupili na slevu z 

nájmu. 

K 1. 1. 

2021 došlo k

výměně nájemníka SPORTISIMO za nového nájemníka SUPER ZOO, 

který přispěje ke stabilnější struktuře, protože tento sektor obchodu nebyl restriktivními 

opatřeními státu nijak zasažen. V

současné době je obchodní centrum stále 

ze 100 % 

obsazeno 

nájemníky.

Do data vydání výroční zprávy nedošlo k žádným zásadním negativním skutečnostem, které 

by měly vliv na hospodaření fondu ve významném rozsahu. Fond je ve vynikající 

ekonomické kondici, nečerpá žádné úvěry od bankovního sektoru a k financování

své 

činnosti využívá zejména vlastní zdroje a zdroje akcionářů. Výsledky za uplynulé období rok

u

2020 jsou srovnatelné s výsledky roku 2019. I přes tuto skutečnost jsou přijímána opatření 

s

ouvisející s ochranou před COVID

-19. 

l)

Vliv pandemie COVID-19 

V souvislosti s celosvětovou pandemií nemoci COVID

-

19 a navazujícími dopady 

epidemiologických opatření na ekonomiky postižených zemí Fond provedl identifikaci 

hlavních rizik, kterým může v této souvislosti čelit,

a současně ve vazbě na identifikovaná 

rizika vyh

odnotil, zda u Fondu není ohrožen předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky. 

Hlavní zdroje rizik spojené s pandemií n

emoci COVID-19 jsou: 

-

bezprostřední dopady epidemiologických opatření na vybrané s

egmenty ekonomiky a 

-

navazující celkový pokles ekonomické aktivity, jehož důsledkem bude silná recese.

Charakter Fondu 

Fond patří do kategorie subjektů kolektivního investování. Investoři do investičních akcií 

vydávaných Fondem mají právo

na odkup těchto investičních akcií na účet Fondu. Lhůta pro 

výplatu protiplnění za odkupované investiční akcie je uvedena ve statutu Fondu a její délka 

činí max.

1 rok od obdržení žádost

i o odkup 

administrátorem

Fondu. 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

19

Investiční strategie / reálná hodnot

a investic Fondu 

Investiční strategií Fondu jsou zejména investice do

nemovitostí

.

Objem portfolia umístěný v sektorech, na které budou mít bezprostřední významný dopad 

epidemiologická opatření, nepřesahuje 10 % aktiv Fondu. Fond proto neočekává významný 

negativní dopad na hodnotu portfolia z důvodů přímého dopadu karanténních opatření. 

Aktuální portfolio Fondu lze z hlediska korelace s vývojem ekonomiky považova

t za 

neutrální. Nicméně lze očekávat, že v souvislosti s negativním výhledem ekonomiky dojde k

e

zvýšení požadovaných úrokových sazeb u dluhových nástrojů, což může

vést k dočasnému 

snížení reálné hodnoty dluhových nástrojů v portfoliu Fondu

, pokud je bude vlastnit. 

Lze předpokládat, že významná ekonomická recese napříč celou ekonomikou může 

negati

vně ovlivnit reál

nou hodnotu inves

tic v portfoliu. Takový pokles by však měl být pouze 

dočasný. 

Investice Fondu jsou dostatečně diverzifikovány. Diverzifikací je

zajištěna vyšší ochrana 

hodnoty majetku Fondu v případě selhání jednotlivých investic. Lze očekávat nižší absolutní 

ztrátu celkové hodnoty investic v portfoliu.

Fond drží část portfolia v hotovosti nebo v nástrojích, které lze ve velmi krátké době přeměni

t

na peněžní prostředky, aniž by Fond realizoval ztrátu.

Fond je připraven na vyšší nároky na likvidní zdroje v

následujícím období

.

Aktuálně není zvažována změna investiční strategie Fondu.

Likvidita Fondu 

Běžné příjmy Fondu mohou z regulatorních důvodů zaznamenat krátkodobý částečný 

výpadek. Výpadek těchto příjmů však není pro Fond kritický, a to

ani ve vyšším ob

jemu. 

Majetek Fondu je dostatečně likvidní. 

Fond disponuje dostatečnými zdroji likvidního majetku, které mu umožňují dlouhodobě 

zajistit běžné náklady na činnost správy

vlastního majetku. Těmito běžnými náklady jsou 

zejména odměna 

statut

árního orgánu

, ad

ministrátora a depozitáře. Díky dostatečným 

zdrojům likvidního majetku nejsou očekávány potíže při krytí běžných nákladů Fondu.

Investiční strate

gie Fondu je spojena s ni

žší úrovní rizika a Fond tak neočekává dlouhodobý 

pokles hodnoty inve

stičních akcií. Dočasný pokles reálné hodnoty investic v portfoliu Fo

ndu

a celkový pokles výkonnosti ekonomiky však může investory motivovat k okamžitému 

ukončení

investice. Fond však disponuje dostatečnými nástroji (viz níže) pro uspokojení 

požadavků investorů.

V případě,

že nebudou získány nové prostředky úpisem investičních akcií, nové investice 

budou realizovány pouze ve formě reinvestování zdrojů z běžných příjmů a z příjmů 

ukončených

investičních příležitostí. Fond nemá závazky k pokračujícímu financování 

investic, a 

proto významné potíže s likviditou při realizaci investiční strategie.

Hlavní potřebu likvidity lze očekávat z titulu odkupů investičních akcií. V případě potřeby 

může Fond učinit následující opatření:

-

zastavení další investiční činnosti

a využití prostředků z ukončených

investic; 

-

prodej likvidního majetku;

-

zajištění dluhového financování;

-

zpeněžení ostatního majetku;

-

dočasné pozastavení odkupování investičníc

h a

kcií na dobu až 3 měsíců.

Fond disponuje dostatečnými nástroji, jak překlenout krátkodobý i střednědobý

nedostatek 

likvidních prostředků.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

20

Provozní rizika

Statutární orgán a administrátor pro Fond řádně zajistili veškeré potřebné či

nnosti, a to bez 

větších omezení i při karanténních opatřeních s přizpůsobením podmínek organizace práce.

V rámci zvýšené volatility na finančních trzích lze očekávat, že pravidelné oceňování majetku 

a dluhů na základě tržních dat může být obtížnější a spolehlivost dat může být limitována. 

Aktuální metoda oceňování majetku a dluhů Fondu však poskytuje dostatečné možnosti, jak 

zohle

dnit mimořádné okolnosti spojené s pandemií COVID

-19. 

Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky

S ohledem na výše uvedené nebyly identifikovány významné pochybnosti o nepřetržitém 

trvání účetní jednotky. Bezprostřední dopady epidemiologických opatření byly vyhodnoceny 

jako nevýznamné.

Fond očekává možný dočasný pokles v reálné hodnotě investic. Pro další 

fungování Fondu však tento pokles nepředstavuje překážku. Aktuální likvidita Fondu je 

zajištěna, neboť velká část m

ajetku Fondu je u

místěna v likvidních nástrojích.

Pro řešení 

případných budoucích problémů s likviditou v případě nadměrných požadavků na odkup byly 

definovány vhodné nástroje. V provozní

oblasti jsou pro Fond veškeré potřebné služby 

zajištěny.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

21

3.

Textová čás

t V

ýroční zprávy

a)

Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje (§ 21 odst. 2 písm. c) ZoÚ)

Fond není aktivní v

oblasti výzkumu a vývoje.

b) Informace 

o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních 

vztazích (§ 21 odst. 2 písm. e) ZoÚ

)

Fond nevyvíjí č

innost v oblast

i ochrany životního prostředí.

Fond 

nemá žádné zaměstnance, 

proto ani 

není aktivní v

oblasti pracovněprávních vztahů.

c) Informace o 

tom, zda Fond má pobočku nebo jinou část obchodního závodu 

v

zahraničí (§ 21 odst.

2

písm. f) ZoÚ)

Fond nemá 

po

bočku ani jinou část obchodního závodu 

v

zahraničí.

d)

Údaje o činnosti obhospodařovatele Fondu ve vztahu k majetku Fondu v Účetním 

období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s

§ 234 odst. 1 písm. b) ZISIF)

Fond je samosprávným investičním fondem

ve smyslu § 8 od

st. 1 ZISIF. 

Obhospodařování 

majetku Fondu je prováděno pouze Fondem jakožto samosprávným investičním fondem 

a

není svěřeno jiné osobě, a to ani 

z

části. 

e)

Identifikační údaje každé osoby provádějící správu majetku (portfolio manažera),

pří

padn

ě externího správce Fondu v rozhodném období a době, po kterou tuto 

činnost vykonával, včetně stručného popisu jeho zkušeností a znalostí (§ 291 odst. 

1 ZISIF 

ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a

Přílohou 2 písm. a) VoBÚP)

Jméno a příjmení

Jaros

lav Přibyl

Další

identifikační údaje

datum narození: 

12. 05. 1950 

bytem: 

Žižkova 305/22a, Bystřice, 417 02 

Dubí

Výkon činnosti portfolio manažera pro 

Fond: 

po c

elé Účetní období

Znalosti a zkušenosti portfolio manažera

Absolvent Střední průmyslové školy

v Děčíně, studijní obor: pozemní stavby, ukončené 

maturitní zkouškou v roce 1983. Více než 20 let zkušeností s obhospodařováním 

nemovitostí, majetkových účastí a

s poskytováním korporátních úvěrů pro podnikatelské 

subjekty.

f)

Identifikační údaje každého depozitáře Fondu v rozhodném období a době, po 

kterou činnost depozitáře vykonával (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 

1

písm. j) ZISIF a Přílohou 2

písm.

b) VoBÚP)

Název

Česká spořitelna, a.s.

IČO

452 44 782

Sídlo

Praha 4, Olbrachtova 1929/62, P

SČ 140

00

Výkon činnosti depozitáře pro 

Fond 

celé Účetní období

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

22

g) Identifik

ační údaje každé osoby pověřené úschovou nebo opatrováním majetku 

Fondu, pokud je u této osoby uloženo více než 1 % hodnoty majetku Fondu (§ 291 

odst. 1 ZISIF ve spojení s § 

234 ods

t. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. c) VoBÚP)

V

Účetním období nebyla taková osoba depozitářem pověřena.

h)

Identifikační údaje každé osoby oprávněné poskytovat investiční služby, která 

vykonávala činnost hlavního podpůrce ve vztahu k majetku Fondu v rozhodném 

období, a údaj o době, po kterou tuto činnost vykonávala (§ 291 odst. 

1 ZISIF ve 

spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm.

d) VoBÚP)

V

Účetním období

nevyužíval Fond služeb hlavního podpůrce.

i)

Identifikace majetku, pokud jeho hodnota př

esahuje 1 % hodnoty majetku Fondu 

ke dni, k

dy bylo provedeno ocenění využité pro účely této zprávy, s uvedením 

celkové pořizovací ceny a reálné hodnoty na konci rozhodného období (§ 291 odst. 

1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a

Přílohou 2 písm. e) VoBÚ

P)

Ta

to informace je obsahem přílohy č. 4

Výroční zprávy.

j)

Soud

ní nebo rozhodčí spory, které se týkají majetku nebo nároku vlastníků 

cenných papírů nebo zaknihovaných cenných papírů vydávaných Fondem, jestliže 

hodnota předmětu sporu převyš

uje 5 % hodnoty majetku 

Fondu v rozhodném 

období, vč. údajů o všech státních, soudních nebo rozhodčích řízeních za Účetní 

období, která mohla mít nebo v nedávné minulosti měla významný vliv na finanční 

situaci nebo ziskovost Fondu nebo jeho skupiny nebo pr

ohlášení o tom, že taková 

řízení neexistují (§

291 odst. 1 ZISIF ve spojení s §

234 odst. 1 písm. j) ZISIF 

a

Přílohou 2 písm. g) VoBÚP)

V

Účetním období 

nebyl 

Fond účastníkem žádných soudních nebo rozhodčích sporů, které 

by se týkaly majetku nebo nároků vlastníků cenných papírů nebo zaknihovaných cenných 

papírů vydávaných Fondem, kdy by hodnota předmětu sporu převyšovala 5 % hodnoty 

majetku Fondu v 

Účetním období.

V Účetním období nebyl Fond účastníkem správního, soudního 

ani

rozhodčího řízení, které 

mohlo mít ne

bo v 

nedávné minulosti mělo významný vliv na finanční situaci nebo zisko

vost 

Fondu. 

k)

Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 ods

t.

1

ZISIF ve spojení s

§ 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. h) VoBÚP)

V

Účetním období nebyla 

k inv

estičním akciím vyplacena žádná dividenda.

l)

Údaje o skutečně zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování Fondu, 

s rozlišením na údaje o úplatě za výkon činnosti depozitáře, administrátora, 

hlavního podpůrce a auditora, a údaje 

o d

alších nákladech či daních (§ 291 odst. 

1

ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. i) VoBÚP)

Úplata

admini

strátora

1 160 

tis. Kč

Úplata

depozitáři

za služby depozitáře

420

tis. Kč

Úplata depozitáře za správu cenných 

papírů

53 tis. 

Kč

Úplata hlavního podpůrce

0 tis. 

Kč

Úplata audit

ora

351

tis. Kč

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

23

Údaje o dalších nákladech či daních

Právní a notářské služby

129

tis. Kč

Daňové poradenství

110

tis. Kč

Ostatní daně a poplat

ky

5 233 

tis. Kč

Účtovaná odměna auditora ve smyslu § 118 odst. 4 písm. k) ZPKT: 

Statutární audit individuální účetní závěrky

210

tis. Kč

Statutární audit konsolidované účetní závěrky

8

0 tis. Kč

Úplaty

jsou hrazeny na vrub Investičního fondového kapitálu. Náklady Fondu, které 

nevznikají nebo nemohou vznikat v souvislosti s investiční činností Fondu, lze hradit pouze 

na vrub Ostatního jmění. 

m)

Údaje o podstatných změnách údajů uvedených ve statutu investičního fondu, ke 

kterým došlo v

průběhu Účetního období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 

odst. 

2 písm. a) ZISIF)

V průběhu Účetního období došlo ke změně statutu Fondu zejména v oblasti 

inf

ormací 

o

poplatcích, nákladech a celkové nákladovosti Fondu

.

n)

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, 

které mohou být považovány

za odměny, vyplácených obhospodařovatelem Fondu 

jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám v Účetním období, členěných na 

pev

nou a pohyblivou složku, údaje o

počtu pracovníků a

vedoucích osob 

obhospodařovatele Fondu a údaje o případných odměnách za zhodnocení 

kapitálu, které Fond nebo jeho obhospodařovatel vyplatil (§ 291 odst. 1 ZISIF 

ve sp

ojení s § 234 odst. 2 písm. 

b) ZISIF) 

Pracovníci

Fondu 

(včetně portfolio manažera Fondu) jsou odměňováni 

Fondem v souladu 

s

jeho vnitřními zásadami pro odměňování, které byly vytvořeny v

souladu s 

požadavky 

AIFMR. 

Fond vytvořil systém pro odměňování svých pracovníků

,

včetně vedoucích

osob, kterým se 

stanoví, že odměna je tvořena nárokovou složkou (mzda) a nenárokovou složkou 

(v

ýkonnostní odměna). Nenároková složka odměny je vyplácena při splnění předem 

definovaných podmínek, které se zpravidla odvíjí od výsledku hospodaření 

Fondu 

a ho

dnocení výkonu příslušného pracovníka

.

P

evná složka odměn

0 tis. Kč 

Pohyblivá složka odměn

0

tis. Kč 

Počet příjemců

0

Odměny za zhodnocení kapitálu

0 tis. Kč 

o)

Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích

osob, které mohou být považovány za odměny, vyplacených obhospodařovatelem 

Fondu těm z jeho pracovníků nebo vedoucích osob, jejichž činnost má podstatný 

vliv na rizikový profil Fondu (§ 291 odst. 1 ZISIF ve

spojení s § 234 odst. 2 písm. c) 

ZISIF) 

Fond upl

atňuje specifické

zásady a postupy pro odměňování ve vzta

hu k 

pracovníkům, kteří 

mají významný vliv na rizika, kterým může být vystaven 

F

ond. Tyto zásady a postupy v rámci 

systému odměňování podporují řádné a účinné řízení rizik a nepodněcují k podstupování 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

24

rizik nad rámec

rizikového profilu 

Fondu, jsou v soulad

u s jejich strategií a zahrnují postupy 

k

zamezování střetu zájmů.

Pracovníci

a vedoucí osoby, kteří při výkonu činností v rámci své

funkce nebo 

pracovní 

pozice 

mají podstatný vliv na rizikový profil

Fondu: 



Předseda představenstva, zastává zároveň funkci Portfolio manažer;



Místopředseda představenstva, zastává zároveň funkci Ředitel řízení rizik;



Předseda a členové dozorčí rady

Na tuto skupinu osob se rovněž uplatňují výše uvedená pravidla o stanovení

pevné nárokové 

a

pohyblivé nenárokové složce odměny s tím, že mzda a výkonnostní odměna musí být 

vhodně vyvážené. Vhodný poměr mezi mzdou a výkonnostní odměnou se stanovuje 

individuálně. 

Odměny vedoucích osob

0 tis. Kč 

Počet příjemců

0 tis. Kč 

Odm

ěny ostatních pracovníků

0

Počet příjemců

0 tis. Kč 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

25

4.

Další informace o emitentovi

a)

Členové správních, řídicích

a dozorčích orgánů a vrcholové vedení

Statutární orgán

Statutární

m

orgán

em Fondu 

je představenstvo, jehož členové disponují 

oprávněním 

k

výkonu své činnosti v podobě rozhodnutí ČNB o

povolení k výkonu činnosti vedoucí osoby 

samosprávného fondu.

Členové

s

tatutárního orgánu Fondu v

průběhu Účetního období

Jméno a příjmení

Jaroslav Přibyl, předseda představenstva

Další identifikační údaje

datum na

rození: 

12. 5. 1950 

bytem: 

Žižkova 305/22a, 417 02 Dubí, 

Bystřice

Období výkonu funkce

celé Účetní období

Znal

osti a zkušenosti

Absolvent Střední průmyslové školy v Děčíně, studijní obor: pozemní stavby, ukončené 

maturitní zkouškou v roce 1983. Více než 20 let zkušeností

s obhospodařováním 

nemovitostí, majetkových účastí a s poskytováním korporátních úvěrů pro podnikatelské 

subjekty.

Jméno a příjmení

Ing. Vladimír Mikeš, místopředseda 

představenstva

Další identifikační údaje

datum narození: 

29. 7. 1966 

bytem: 

Potěminov

a 1082/1, 415 01 Teplice 

Období výko

nu funkce 

celé Účetní období

Znalosti a zkušenosti

Inženýrský titul na Vysoké škole dopravy a spojů v Žilině –

obor Provoz a ekonomika 

spojů. Více než 20 let zkušeností v oblasti investiční výstavby a správy nemovitostí, 

zkušenosti s majetkovými účastmi a

s

poskytováním korporátních úvěrů pro podnikatelské 

subjekty. 

Zbývající informace jsou obsaženy v

příloze č. 5

Výroční zprávy.

Funkční období statutárního orgánu je 

10 let. 

V

ýkon funkce člena statutárního orgánu bezúplatný, členové statutárního orgánu s

Fondem 

uzavře

ly

smlouvu o výkonu funkce.

Členové kontrolního orgánu

Fondu v 

průběhu Účetního období

Jméno a příjmení

Zdeněk Přibyl, předseda dozorčí rady

Další identifikační údaje

datum narození: 

21. 9. 1964 

bytem: Bor

ská 215/7, 362 63 Dalovice

Období vý

konu funkce 

celé Účetní období

Znalosti a zkušenosti

Abso

lvent středního odborného učiliště strojírenského, koncernový podnik Škoda Plzeň, 

závod Ostrov –

obor obráběč kovů. Patnáct let zkušeností s obhospodařováním 

nem

ovitostí, majetkových účastí 

a s pos

kytováním korporátních úvěrů pro podnikatelské subjekty.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

26

Jméno a příjmení

Jaroslav Přibyl, ml., člen dozorčí rady

Další identifikační údaje

datum narození: 17. 11. 1968

bytem: Žižkova 334/22b, 417

03 Dubí

Období výkonu funkce

celé Účetní období

Zna

losti a zkušenosti

Absolvent středního odborného učiliště strojírenského v Roudnici nad Labem –

obor 

mechanik seřizovač pro obráběcí stroje a linky. Od roku 2005 sbíral zkušenosti s obecnou 

problematiko

u rizik při řízení společnosti včetně metod a způsobů jejich mapování, 

moderace a ideálně eliminace. Od 14. 2. 2011 vykonával funkci člena dozorčí rady 

společnosti PRAGORENT uzavřený investiční fond, a.s.

Jméno a příjmení

Zdeněk Přibyl, ml., člen dozorčí

rady

Další identifikační údaje

datum narození: 31. 1

. 1988 

bytem: Kfely 72, 363 01 Ostrov 

Období výkonu funkc

e

celé Účetní období

Znalosti a zkušenosti

Absolvent Obchodní akademie Karlovy Vary –

obor ekonomika a management. Od roku 

2009 pracuje u spole

čnosti TECHNIMAT 

s.r.o. na pozici managera IMS. Od 1. 1. 2017 

vykonává 

funkci 

člena 

dozorčí 

rady 

společnosti 

PRAGORENT 

investiční 

fond 

s

proměnným základním kapitálem, a.s.

Zbývající informace jsou obsaženy v

příloze č. 5

Výroční zprávy.

Funkční období člena kontrolního orgánu je 

10 let. 

V

ýkon funkce člena kontrolního orgánu bezúplatný, členové kontrolního orgánu s

Fondem 

uzavře

ly

smlouvu o výkonu funkce.

Členové výboru pro audit v

průběhu Účetního období

Jméno a příjmení

Ing. Václav Urban

Jméno a příjmení

Ing. 

Blanka 

Švejdová 

(v

únoru 

2020

nahradil ve 

funkci paní Ing. Švejdovou pan 

Mgr. Ing. Jiří Viktorin, MBA)

J

méno a příjmení

Bc. Vladimír John

Prohlášení

Nikdo z 

členů správních, řídicích a dozorčích orgánů ani vrcholového vedení nebyl za 

předešlých pět let odsouzen za podvodný trestný čin a není a

ni nebyl v 

předešlých pěti 

letech spojen s 

žádným konkurzním řízením, správou či likvidací. Vůči žádnému z

členů 

správních, řídicích a dozorčích orgánů ani vrcholového vedení nebylo v

posledních pěti 

letech v

zneseno úřední veřejné obvinění nebo udělena sankce ze strany statutárních nebo 

regulatorních orgánů. Mezi členy

správních, řídicích a dozorčích orgánů ani vrcholového 

vedení a Fondem v

Účetním období nenastaly žádné střety zájmů.

b)

Informace o odměnách účtovaných za Účetní období auditory v členění za 

je

dnotlivé druhy služeb, a

to zvlášť za Fond a zvlášť za konsolidovaný celek (§ 118 

odst. 4 písm. k) ZPKT)

Za Účetní období byly auditorem za povinný audit roční účetní závěrky účtovány následující 

odměny:

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

27

Účtovaná odměna aud

itora

290

tis. Kč

Odměna za povinný audit roční účetní závěrky

210

tis. Kč

Odměna za jiné ověřovací služby

80 tis. 

Kč

Odměna za daňové poradenství

0

tis. Kč

Odměna za jiné

neauditorské služby

0 tis. 

Kč

Výkon vnitřního

auditu Fondu vykonává AVANT IS 

v

rámci činnosti administrace, přičemž 

odměna za výkon vnitřního

auditu je zahrnuta do fixní měsíční odměny, kterou Fond vyplácí 

společnosti AVANT IS na základě 

smlouvy o administraci. 

c) Organ

izační struktura

Dceřiné společnosti

Jméno/Název

PRAGORENT s.r.o. 

Další identifikační údaje

IČO: 

24705136

se sídlem: 

Praha 9 - 

Horní Počernice, Jiřího 

ze Vtelna 1731, PSČ 193

00

Účast na kapitálu /hlasovacích

právech

100 % 

Jméno/Název

TECHNIMAT s.r.o. 

Další identifikační údaje

IČO: 48268127

se sídlem: Teplice, Mrštíkova 2003, PSČ 

415 01 

Účast na kapitálu /hlasovacích právech

100 % 

Další informace jsou uvedeny v

příloze č. 3

Výroční zprávy.

d)

Hlavní akcionáři

Jméno/Název

Ja

roslav Přibyl

Další identifikační údaje

datum narození/IČO: 

12. 5. 1950 

bytem/se sídlem: Žižko

va 305/22a, 41702 

Dubí

Výše podílu

k

posledním dni Účetního 

období

40 % 

Účast na kapitálu /hlasovacích právech 

Fondu 

podíl účasti na kapitálu připadajícího na 

příslušný druh akcií odpovídá

výši podílu 

akcionáře/ANO

Typ účasti

přímá

Jméno/Název

Ing. Vl

adimír Mikeš

Další identifikační údaje

datum narození/IČO: 

29. 7. 1966 

bytem/se 

sídlem: 

Potěminova 

1082/1, 

41501 Teplice 

Výše podílu k

posledn

ím dni Účetního 

o

bdobí

40 % 

Účast na kapitálu

/hlasovacích právech 

podíl účasti na kapitálu připadajícího

na

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

28

Fondu 

příslušný druh akcií odpovídá výši podílu 

akcionáře/ANO

Typ účasti

přímá

Jméno/Název

Zdeněk Přibyl

Další identifikační údaje

datum naroz

ení/IČO: 

21. 9. 1964 

bytem/se sídlem: Borská 2

15/7, 36263 

Dalovice 

Výše podílu k

posledním dni Účetního 

období

20 % 

Účast na kapitálu /hlasovacích právech 

Fondu 

podíl účasti na kapitálu připadajícího na 

příslušný druh akcií odpovídá výši podílu 

akcionáře

/ANO 

Typ účasti

přímá

Hlavní akcionáři nemají odlišná hlasovací práva.

Další informace jsou uvedeny v

příloze

č. 3

Výroční zprávy.

e)

Popis práv a povinností spojených s příslušným druhem akcie nebo obdobného 

cenného papíru představujícího podíl na Fondu, a to alespoň odka

zem na 

zákon 

upravující právní poměry obchodních společností a družstev

a stanovy Fondu, 

pokud 

se jedná o druh akcie, nebo na srovnatelný zahraniční právní předpis 

a

stanovám obdobný dokument Fondu, pokud se jedná o

druh obdobného 

cenného papíru představujícího podíl na Fondu (§ 118 odst. 4 písm. d) ZPKT)

Fond vydává druhy cenných papírů uvedené v

části 1 písm. b) Výroční zprávy.

Z

akladatelské akcie

T

yto cenné papíry jsou vydávány k zapisovanému základnímu kapitálu, jehož výše je též 

uváděna 

v

obchodním 

rejstříku. 

Podíl 

na

zapisovaném

základním 

kapitálu 

se

u

zakladatelských akcií určí podle počtu akcií. Zakladatelské akcie se řídí právní úpravou dle 

ZOK, ZISIF a dalšími právními předpisy a stanovami Fondu. 

Práva spojená se zakladatelskými a

kciemi 

Se zaklada

telskou akcií je spojeno právo akcionáře jako společníka podílet se podle ZOK, 

ZISIF a stanov F

ondu na řízení Fondu, jeho zisku a na likvidačním zůstatku při jeho zrušení 

s likvidací. 

Akcionáři držící zakladatelské akcie se na fondovém kapitálu Fondu ve vztahu k těmto 

akciím podílejí zcela a výlučně v rozsahu Ostatního jmění. 

Podíl na zisku a podíl na likvidačním zůstatku včetně záloh lze akcionářům držícím 

zakladatelské akcie vyplácet na tyto akcie výlučně na vrub Ostatního jmění.

Se zak

ladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví

-

li zákon jinak. Se 

zakladatelskými akciemi není spojeno právo na jejich odkoupení na účet společnosti, ani 

žádné jiné zvláštní právo.

I

nvestiční akcie

J

edná se o akcie vydávané Fondem, které n

ejsou zakladatels

kými akciemi. Investiční ak

cie

se řídí právní úpravou dle ZOK, ZISIF a dalšími právními předpis

y a stanovami Fondu. 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

29

Práva spojená s investičními akciemi

Investoři do investičních akcií se na fondovém kapitálu Fondu podílejí zcela a výlučně

v rozsahu Invest

ičního fondového kapitálu.

Investoři do všech investičních akcií jedné třídy se na Investičním

fondovém kapitálu podílejí 

zcela a výlučně v rozsahu části Investičního fondového kapitálu připadající na tuto třídu na 

základě distribučního poměru uvedeného ve stanovách a statutu Fondu. Investoři do 

investičních akcií jedné třídy se pak na části Investičního fondového kapitálu připadajícího na 

tuto třídu podílejí poměrně podle počtu investičních akcií ve svém majetku. Třída investičních 

akcií znamená druh investičních akcií ve smyslu §

276 ZOK, resp. § 163 odst. 3 ZISIF, tj. 

investiční akcie, se kterými

jsou spojena stejná práva. Podíl na zisku a podíl na likvidačním 

zůstatku včetně záloh na tyto výplaty lze vlastníkům investičních akcií určité

třídy vyplácet 

v

ýlučně na vrub části Investičního fondového kapitálu připadajícího na tuto třídu.

S investiční akcií je spojeno zejména:

a)

právo na její odkoupení na účet Fondu; 

b)

právo na podíl na zisku; a

c)

právo na podíl na likvidačním zůstatku.

S

investičními akciemi není spojeno zejména:

a)

hlasovací právo, nestanoví

-

li právní předpis, stanovy Fondu nebo jeho statut něco 

jiného; a

b)

právo akcionáře jako společníka podílet se podle ZOK a stanov na řízení Fondu.

f)

Dividendová politika

Valná hromada Fondu může rozhodnout o tom, že akcionářům bude vyplacen podíl na zisku. 

Podílem na zisku akcionářů Fondu je dividenda určená poměrem akcionářova podílu 

k

základnímu kapitálu Fondu k

datu výplaty dividendy určenému k

takovému účelu valnou 

hromadou Fondu. So

uhrn vyplacených dividend za příslušné účetní období nesmí být vyšší, 

než je hospodářský výsledek za příslušné účetní období po odečtení prostředků povinně 

převáděných do kapitálových fondů Fondu, jsou

-

li zřízeny, a neuhrazených ztrát minulých let 

a po přičtení nerozděleného zisku minulých let a fondů vytvořených ze zisku, které Fond 

může použít dle svého volného uvážení. Fond nesmí vyplatit zisk nebo prostředky z

jiných 

vlastních zdrojů, ani na ně vyplácet zálohy, pokud by si tím přivodil úpadek.

Fond nemá

stanoveny pevné zásady dividendové politik

y.

g)

Regulační prostředí

Regulace kapitálového trhu stanoví rámec pro podnikání Fondu na kapitálovém trhu, přičemž 

tato činnost je upravena zejména ZPKT a ZISIF. ČNB na základě těchto zákonů upravuje 

pravidla pro vs

tup na kapitálový

trh, pravidla jednání s investory a klienty a pravidla tržní 

transparence. ČNB se tak významně

podílí na přípravě řady právních předpisů týkajících se 

tuzemského finančního trhu. Regulace zahrnuje zpravidla činnosti tuzemských investičníc

h

fondů a jejich obhospodařovatelů, administrátorů a depozitářů. 

Fond 

podléhá regulaci ČNB, která plní úlohu integrovaného orgánu dohledu nad finančním 

trhem v 

České republice. ČNB vykonává dohled nad subjekty a nad infrastrukturou 

kapitálového trhu. Při výkonu dohledu nad finančním trhem posiluje

ČNB důvěru investorů 

a

emitentů především tím, že přispívá k

ochraně

investorů a podporuje transparentnost 

finančního trhu a tržní disciplínu. V

rámci výkonu dohledu nad investičními společnostmi 

a

fondy se ČNB zaměřuje zejména na fondy s potenciálně významným systémovým 

dopadem, což jsou především fondy kolektivního investování spravující finanční prostředky 

veřejnosti. Dohled ČNB nad kapitálovým trhem zahrnuje mimo jiné také licenční, schvalovací 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

30

a povolovací či

nnosti, kontrolu 

dodržování zákonů a přímo použitelných předpisů Evropské 

unie (v 

případě, že je k

této kontrole

ČNB zmocněna), vyhlášek a opatření vydaných ČNB, 

ukládání nápravných opatření, řízení o přestupcích a zajišťování činnosti regulace a aktivity 

v

oblasti mezinárodní spolupráce. 

Dohled 

nad kapitálovým trhem ČNB provádí následnou kontrolní činností, která je zaměřena 

na dodržování stanovené regulace, dodržování pravidel odborné péče při správě fondů 

a

nastavení řídicích a kontrolních systémů.

Fond 

uvádí, že neeviduje vládní, hospodářskou, fiskální, měnovou ani obecnou politiku, která 

by významně ovlivnila nebo by mohla ovlivnit provoz Fondu, a to ať už přímo, nebo nepřímo.

h)

Zaměstnanci

Ke konci Účetního období neměl Fond žádné zaměstnance

v

pracovněprávním poměru. 

Činnosti obhospodařování

byly zajištovány členy statutárního orgánu Fondu

na základě 

smlouvy o v

ýkonu funkce

.

i)

Významné smlouvy

Významné smlouvy uzavřené Fondem v

průběhu Účetního období, mimo smluv uzavřených 

v

rámci běžného podnikání Fondu

, jsou uvedeny v 

příloze č. 3

Výroční zprávy

.

j)

Regulované trhy

Cenné papíry vydané Fondem uvedené v

části 

1

písm.

b

) Výroční zprávy jsou přijaty 

k

obchodování pouze na evropském regulovaném trhu BCPP.

k) Rating 

Fond nepožádal o přidělení ratingu, žádný rating Fondu nebyl přidě

len. 

l)

Alternativní výkonnostní ukazatele

Celkové NAV Fondu z investiční činnosti –

celková hodnota fondového kapitálu Fondu ve 

smyslu § 164 odst. 1 ZISIF, tj. celková hodnota majetku Fondu z investiční činnosti po 

odečtení všech dluhů z investiční činnosti. V příloze účetní závěrky Fondu se jedná 

o

položku Čistá aktiva přiřaditelná držitelům investičních akcií na str. 7 Samostatné účetní 

závěrky sestavené k

a za rok končící 31.prosince 202

0.

Pákový efekt metodou hrubé hodnoty aktiv –

ukazat

el využití pákového efektu vypočtený 

m

etodou definovanou čl. 6 a 7 AIFMR. Obecně je tento ukazatel stanoven jako

poměr mezi 

celkovou expozicí Fondu a celkovým NAV Fondu. Výpočet celkové expozice je stanoven 

jako celkový součet hrubých hodnot všech expozic upravený postupem

dle čl. 7 AIFMR.

Pákový efekt dle standardní závazkové metody –

ukazatel využití pákového efek

tu

vypočtený metodou definovanou čl. 6 a 8 AIFMR. Obecně je tento ukazatel stanoven jako 

poměr mezi celkovou expozicí 

Fondu a 

celkovým 

NAV Fondu

. Výpočet celkové

expozice je 

stanoven 

jako celkový součet hrubých hodnot všech expozic upravený postupem dle čl

.

8

odst. 2 až 9 AIFMR, zejména za použití pravidel pro netting expozic a při zohlednění 

využitého hedgingu expozic.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

31

5.

Samostatná část Výroční zprávy

a) Informace o 

zásadách a postupech

vnitřní kontroly a pravidlech přístupu Fondu 

a

jeho konsolidačního celku k

rizikům, kterým Fond a jeho konsolidační celek je 

nebo může být vystaven ve vztahu k procesu účetního výkaznictví (§ 118 odst. 

4

písm. b) ZPKT)

Účetnictví 

Fondu je vedeno v soula

du se ZoÚ

/IFRS

. Jednotné účetní politiky a postupy 

uplatňované ve 

Fondu jsou 

stanoveny při plném respektování všeobecně závazných

účetních předpisů a platných účetních standardů v

rámci interních směrnic investiční 

společnosti, která je administrátorem 

Fon

du. Tyto standardy jsou dále doplněny soustavou 

nižších metodických materiálů, zaměřujících se podrobněji na konkrétní části a oblasti účetní 

problematiky. 

Fond účtuje o veškerých účetních případech pouze na základě schválených podkladů. 

Rozsah podpisových

oprávnění jednotlivých schvalovatelů je stanoven v

organizačním řádu 

adminis

trátora 

F

ondu a vychází též z

jeho aktuálního

složení statutárního orgánu.

Účetnictví je zajišťováno administrátorem Fondu, přičemž samotný výkon této činnosti j

e

delegován na společnost Pragorent s.r.o.

Zpracování účetnictví j

e tak 

odděleno od správy maje

tku F

ondu a dceřiných společností 

Fondu, 

včetně správy bankovního spojení

,

a od provádění úhrad plateb z

běžných 

a z

dalších účtů 

F

ondu. Tímto je eliminováno riziko nakládání s

majetkem Fondu jedinou 

osobou bez vlivu výkonných osob a schvalovatelů transakcí

a současně je významně 

omezeno riziko úmyslného zkreslení účetních výkazů. Osoby oprávněné uzavřít obchod na 

účet 

F

ondu jsou odděleny od osob oprávněných potvr

dit realizaci ob

chodu na účet 

Fondu, 

včetně realizace takového obchodu. Do účetního systému mají přístup pouze uživatelé 

s

příslušnými oprávněními a dle jejich funkce je jim přiřazen příslušný stupeň uživatelských 

práv. Oprávnění k

přístupu do účetního systému je realizováno po schválení nadřízeným 

vedoucím a vlastníkem procesu účetnictví. Oprávnění

pro aktivní vstup (účtování) do 

účetního 

systému 

mají 

pouze 

pracovníci

oddělení 

účetnictví

administrátora, 

resp. 

zaměstnanci osoby, na které byla tato činnost delegována. Všechna přihlášení do účetního 

systému jsou evidována a lze je zpětně rekonstruovat.

Výkon vnitřní kontroly je zajišťován vnitřním

auditorem administrátora 

Fondu a 

pracovníkem

administrátora 

F

ondu 

pověřeným 

výkonem 

compliance

, j

ejichž 

činnosti, 

povinnosti 

a pr

avomoci jsou popsány v

organizačním řádu administrátora 

Fondu a v 

jeho platných 

a

aktualizovaných interních směrnicích.

V

rámci vnitřní kontroly je pravidelně kontrolováno 

a

vyhodnocováno dodržování všeobecně závazných právních předpisů a vnitřních řádů,

příkazů, pokynů, směrnic a limitů, kontrolováno schvalování a autorizaci transakcí nad 

stanovené limity, kontrolován průběh činností a transakcí, ověřovány výstupy používaných 

systémů, jejich rizikovost a metody řízení rizik.

V

případě nalezených nesrovnalostí jsou 

neprodleně navržena a v

co nejkratší době realizována nápravná opatření

.

Nedílnou součástí kontrolního systému v

procesu účetnictví je inventarizace majetku 

a

závazků 

Fondu, v 

jejímž průběhu se ověřuje, zda jsou do účetnictví promítnuta veškerá

předvídatelná rizika a možné ztráty související s

inventarizovaným majetkem, zda j

e

zajištěna jeho řádná ochrana a údržba a zda účetní zápisy o majetku a závazcích odráží 

jejich reálnou hodnotu. Účetnictví 

F

ondu je pravidelně podrobováno kontrole též v

rá

mci

činností vnitřního

auditu, který zjišťuje soulad užívaných postupů s

platnou legislativou 

a

příslušnými řídícími dokumenty administrátora 

F

ondu. Správnost účetnictví a účetních 

výkazů je kontrolována průběžně v

rámci účetního oddělení a dál

e pravideln

ě externím 

auditorem schvalovaným valnou hromadou 

F

ondu, který provádí ověření účetní závěrky 

zpracované k

rozvahovému dni, tj. k

31. 12. nebo k 

jinému dni v

souladu se ZoÚ. V

případě 

nalezených nesrovnalostí jsou neprodleně navržena a v

co nejk

ratší době realizována 

nápravná opatření, která zajistí uvedení skutečného stavu a účetního stavu do vzájemného 

souladu. 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

32

b)

Popis postupů rozhodování a složení statutárního orgánu, dozorčí rady či jiného 

výkonného nebo kontrolního orgánu Fond

u a, jsou-

li zřízeny, také jejich výborů 

(§

118 odst. 4 písm. c) ZPKT)

Statutárním orgánem Fondu je představenstvo, které se skládá ze dvou členů disponujících 

oprávněním k výkonu své činnosti v podobě rozhodnutí ČNB o

povolení k výkonu činnosti 

vedoucí osoby samosprávného

fondu. P

ř

edstavenstvo 

je oprávněn

o

obhospodařovat 

Fond 

jako investiční fond v

souladu se ZISIF. Fond navenek zastupuje 

předseda představenstva

nebo místopředseda představenstva samostatně.

Členy představenstva

volí a odvolává valná hromad

a Fondu. 

V kompetenci stat

utárního orgánu je v

souladu s § 154 odst. 3 ZISIF stanovení základního 

zaměření obchodního vedení Fondu. Tato kompetence nemůže být delegována na jiné 

orgány Fondu. Samotná investiční rozhodnutí obhospodařovatele v

rámci uplatňování 

investiční s

trategie F

ondu jsou realizována portfolio manažerem, který řídí investiční činnost 

Fondu. 

Kontr

olním

orgánem 

Fondu je 

dozorčí

rada, která se skládá ze tří členů

volen

ých

a

odvolávaných

valnou hromadou. 

Dozorčí

rada je usnášeníschopná, je

-l

i přítomna většin

a

jejích členů. Pro přijetí usnesení dozorčí

rady je třeba prostá většina hlasů všech členů 

doz

orčí

rady. 

Dozorčí

rada zejména kontroluje činnost jednotlivých pracovníků Fondu 

a

administrátora Fondu při 

administraci majetku Fondu. 

Fond nez

řizuje investiční

výbor.

Fond zřídi

l

výbor pro audit, který se skládá ze tří členů

volených

valnou hromadou

, přičemž 

dva z 

těchto členů jsou z

řad osob nezávislých na 

F

ondu, a to minimálně s

tříletou praxí 

z

oblasti účetnictví nebo povinného auditu

. Pravomoci v

ýboru pro audit se řídí ust. §

44a

ZoA. 

c)

Zvláštní pravidla určujících volbu a odvolání členů statutárního orgánu a změnu 

stanov nebo obdobného dokumentu Fondu (§ 118 odst. 5 písm. g) ZPKT)

Žádná zvláštní pravidla určující volbu nebo odvolání členů statutárního orgánu 

nejsou 

stanovena. 

O změně stanov Fondu rozhoduje valná hromada Fondu v

souladu se stanovami a ZOK. 

Stanovy nabývají platnosti a účinnosti dnem jejich schválení valnou hromadou s

výjimkou 

případů, kdy z

rozhodnutí valné hromady vyplývá, že 

stano

vy nabývají platnosti a účinnosti 

pozdějším dnem. Ty části stanov, kde zápis do obchodního rejstříku má konstitutivní 

charakter, nabývají účinnosti dnem zápisu do obchodního rejstříku. Statutární orgán 

rozhodne o změně stanov tehdy, přijme

-

li valná hr

omada 

rozhodnutí,

jehož důsledkem je 

změna obsahu stanov a z

rozhodnutí valné hromady neplyne, zda popř. jakým způsobem se 

stanovy mění.

O změnách statutu 

Fondu 

rozhoduje statutární orgán

jako obhospodařovatel Fondu

, pokud 

se takové změny netýkají investičních cílů. Změna statutu týkající se investičních cílů Fondu 

je podmíněna předchozím souhlasem alespoň 3/5 (slovy: tří pětin) hlasů všech vlastníků 

zakladatelských akcií učiněným na valné hromadě, rozhodnutím učiněným mimo valnou 

hromadu nebo samostatným písemným souhlasem

doručeným statutárnímu orgánu Fondu.

Změna statutu, která by ve svém důsledku znamenala změnu pravidel výpočtu hodnoty 

podílu třídy investičních akcií na Investičním fondovém kapitálu, je podmíněna předchozím 

souhlasem akcionářů vlastnící

ch in

vestiční akcie, kterých se taková změna dotýká, učiněným 

na valné hromadě, rozhodnutím učiněným mimo valnou

hromadu nebo samostatným 

písemným souhlasem doručeným obhospodařovateli. Pro souhlas akcionářů učiněný na 

valné hromadě se použije § 417 ZOK obdobně

. Souhlas ak

cionářů učiněný mimo valnou 

hromadu vyžaduje tříčtvrtinovou většinu hlasů všech akcionářů držících investiční akcie 

dotčené změnou parametrů.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

33

d) Z

vláštní působnost statutárního orgánu nebo správní rady 

podle zákona 

upravujícího právní poměry 

obcho

dních společností a družstev (§ 118 odst. 

5

písm. h) ZPKT)

Statutární ani kontrolní orgán nedisponují dle stanov žádnou zvláštní působností podle ZOK.

Obchodní vedení Fondu

,

včetně stanovení jeho základního zaměření

, je v 

souladu s § 154 

odst. 3 ZISIF 

svěřeno výlučně obhospodařovateli Fondu.

e)

Popis postupů rozhodování a základního rozsahu působnosti valné hromad

y

Fondu nebo obdobného shromáždění vlastníků cenných papírů představujících 

podíl na Fondu (§ 118 odst. 4 písm. e) ZPKT)

Nejvyšším orgánem 

Fondu je 

valná hromada, které přísluší rozhodovat o všech 

záležitostech, které do její působností svěřuje ZOK, ZISIF,

stanovy F

ondu nebo jiný právní 

předpis. Valná hromada je schopna se u

s

nášet, pokud jsou přítomni akcionáři vlastnící 

zakladatelské akcie, jejichž počet přesahuj

e

2/3 (dvě třetiny) zapisovaného základního 

kapitálu společnosti.

Valná hromada rozhoduje 

nadpo

loviční

většinou hlasů všech akcionářů 

vlastnících zakladatelské akcie, pokud ZOK nebo stanovy fondu nevyžadují většinu jinou. 

Souhlasu tříčtvrt

inov

é většiny hlasů všech akcionářů vlastnících zakladatelské akcie je 

zapotřebí pro rozhodnutí valné hromady o změně stanov fondu, zvýšení nebo snížení 

zapisovaného základního kapitálu fondu, schválení podílů na likvidačním zůstatku fondu, 

rozhodnutí o přeměně fondu, schválení převodu nebo zastavení závodu nebo takové jeho 

části, která by znamenala podstatnou změnu

dosavadní struktury závodu nebo podstatnou 

změnu v

předmětu podnikání nebo činnosti fondu, změně druhu nebo formy akcií, změně 

práv spojených s

určitým druhem akcií, volbě a odvolání členů dozorčí rady, změně statutu 

fondu ve věci investičních cílů fondu.

f)

Informace o kodexech řízení a správy Fondu, které jsou pro něj závazné, nebo 

které dobrovolně dodržuje (§ 118 odst. 4 písm. j) ZPKT)

P

ři obhospodařování svého m

ajetku je Fond povinen 

se řídit celou řadou všeobecně 

závazných právních předpisů

,

včetně právních předpisů Evropské unie

(ZISIF, ZOK, AIFMR 

atd.), z 

jejichž požadavků vychází i soubor vnitřních norem, které přijal statutární orgán 

Fondu. Vnit

řní normy jsou pravidelně aktualizovány a předkládány ČNB ke schválení.

Rovněž podléhají interní kontrole compliance a vnitřního auditu. 

O

bsahují řadu interních 

pravidel Fondu 

(např. organizační řád, který je základní normou řízení a správy Fondu,

o st

řetu

zájmů, o výkonu hlasovacích práv atd.), které mají za

cíl podporovat řádnou správu 

jmění Fondu a dosahování

vytyčených investičních cílů etickým způsobem. Fond

je navíc 

vůči svým investorům

zavázán dodržovat při správě majetku standard tzv. odborné péče. 

Tímto je zajištěna vysoká úroveň odbornosti poskytovaných služeb se současným

důrazem 

na etiku, transparentn

ost a spravedlivý přístup vůči všem zainteresovaným subjektům. 

Dohled nad uplatňováním výše uvedené politiky řízení a správy zajišťuje stálá fun

kce

vnitřního auditu, oddělení compliance, management a kontrolní orgán Fondu.

Mimo výše uvedené neexistují žádné kodexy řízení a správy Fondu, které by byly pro Fond 

závazné nebo které by dobrovolně dodržoval.

g)

Popis, jak Fond naplňuje kodex řízení a správ

y sp

olečnosti, který je pro něj 

závazný nebo který dobrovolně dodržuje, a to zejména ve vztahu k tématům, která 

mají podle jeho odůvodněné úvahy pro společníky největší význam (§ 118 odst. 

6 ZPKT) 

Fond nemá žádný kodex řízení a správy, který by pro něj byl

závazný nebo který by 

dobrovolně dodržoval.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

34

h) Politika 

rozmanitosti (§ 118 odst. 4 písm. l) ZPKT)

Jelikož je volba členů statutární

ho

orgán

u,

kontrolního orgánu i výboru pro audit v

působnosti 

valné hromady, neuplatňuje na ně Fond žá

dnou politiku rozmanitosti. 

Při obsazování orgánů 

Fond principiálně akcentuje výběr osob, jejichž odborné znalosti a zkušenosti svědčí o

jejich 

způsobilosti k řádnému výkonu funkce, při dodržení

zásad nediskriminace a

rovného 

zacházení.

i)

Struktura vlastního kapitálu Fondu (§ 118 o

dst

. 5 písm. a) Z

PKT) 

Struktura vlastního (fondového) kapitálu 

Fondu v 

tis. Kč

Položka vlastního 

(fondového) kapitálu

Stav k 

poslednímu dni 

předcházejícího účetního 

období

Stav k 

poslednímu dni 

Účetního období

Vlastní (fondový) kapitál 

celkem 

1 876 901 

2 194 926 

Základní

zapisovaný kapitál

500

500

Kapitálové fondy

-32 053 

-22 484 

Oceňovací rozdíly 

0

0

Nerozdělený zisk nebo 

neuhrazená ztráta za účetní 

období

1 701 569 

1 908 454 

Zisk nebo ztráta za účetní 

období

206 885 

308 456 

Části fondového kapitá

lu F

ondu připadající na jednotlivé druhy cenných papírů v

tis. 

Kč

Cenný papír

Stav k 

poslednímu dni 

předcházejícího 

účetního období

Stav k 

poslednímu dni 

Účetního období

Vlastní (fondový) kapitál 

celkem 

1 876 901 

2 194 926 

Zakladatelské akcie

579

579

Vý

kon

nostní investiční akcie

1 828 660 

2 127 927 

Prioritní investiční akcie

47 662 

66 420 

Ke konci 

Účetního období 

F

ond neevidoval žádné emitované ani upsané akcie 

F

ondu, které 

by nebyly splaceny. 

Akcie F

ondu může smluvně nabývat osoba nejméně ve výši ekvi

val

entu částky 12

5 tis. EUR 

nebo osoba uvedené v

ust. §

272 ZISIF. 

Fond vydává investiční akcie za aktuální hodnotu investiční akcie vyhlášenou vždy zpětně 

pro období, v

němž se nachází tzv. rozhodný den, tj. den připsání finančních prostředků 

poukázaných 

upi

sovatelem na účet 

F

ondu. Za peněžní částku došlou na účet 

Fondu je 

upisovateli upsán nejbližší nižší celý počet investičních akcií 

Fondu, 

vypočtený jako 

celočíselná část podílu došlé částky a hodnoty investiční akcie platné k

rozhodnému dni.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

35

j)

Omezení pře

voditelnosti cenn

ých papírů (§ 118 odst. 5 písm. b) ZPKT)

Investiční akcie jsou převoditelné bez omezení. Převod

zakladatelských akcií je omezen 

způsobem stanoveným ve stanovách 

Fondu, 

a to tak, že hodlá

-

li některý z

vlastníků 

zakladatelských akcií převést

sv

é zakladatelské akcie, mají ostatní vlastníci zakladatelských 

akcií k

těmto akciím po dobu šesti měsíců ode dne, kdy jim tuto skutečnost oznámil, 

předkupní právo, ledaže vlastník zakladatelských akcií zakladatelské akcie převádí jinému 

vlastníkovi zakla

dat

elských akcií.

k)

Významné přímé a nepřímé podíly na hlasovacích právech Fondu (§ 118 odst. 

5

písm. c) ZPKT)

Hla

sovací práva na valné hromadě 

Fondu jsou spojena 

pouze se zakladatelskými akciemi

,

nestanoví

-

li zákon jinak. Významnými přímými podíly na hlasov

ac

ích právech 

Fondu tak 

disponují pouze vlastníci zakladatelských akcií 

F

ondu, pokud zákon nestanoví něco jiného

.

Vlastník podílu

Výše podílu k

poslednímu dni Účetního 

období

Jaroslav Přibyl

40 % 

Ing. Vladimír Mikeš

40 % 

Zdeněk Přibyl

20 % 

l)

Vlastníci ce

nn

ých papírů se zvláštními právy, včetně popisu těchto práv (§ 118 

odst. 5 písm. d) ZPKT)

Práva spojená s cennými papíry jsou popsána v

části 4 písm. 

e

) Výroční zprávy

. Fond 

emitoval cenné papíry se zvláštními právy. Cenné papíry s totožnými právy tvoří je

den druh. 

Druhy c

enných papírů vydávaných Fondem jsou uvedeny v

části 1 Výroční zprávy.

Se všemi investičními akciemi, tzn. kótovanými akciemi, vydanými 

Fondem, jsou spojena 

stejná práva. Se

všemi investičními akciemi vydanými 

F

ondem je spojeno zvláštní prá

vo na 

její odkoupení na žádost jejího vlastníka na účet 

Fondu v souladu se statutem a stanovami 

F

ondu. Z výše uvedeného vyplývá, že žádný z

vlastníků investičních akcií vydaných 

Fondem 

nemá žádná zvláštní práva, kterými by nedisponovali ostatní vlastníci 

i

nvestičních akcií 

vydaných 

Fondem. 

m)

Omezení hlasovacích práv (§ 118 odst. 5 písm. e) ZPKT)

Se zakladatelskými akciemi je vždy spojeno hlasovací právo, nestanoví

-

li zákon jinak.

S investičními akciemi není spojeno hlasovací právo, nestanoví

-

li zákon jinak.

V

případě, kdy valná hromada hlasuje o: 



změně práv spojených s určitým druhem investičních akcií; 



změně druhu nebo formy investičních akcií; 



další záležitosti, pro kterou zákon vyžaduje hlasování podle druhu akcií; 

hlasují současně akcionáři, kteří vla

s

tní investiční akcie, a akcionáři, kteří vlastní 

zakladatelské akcie. V

takovém případě je s

investičními akciemi spojeno hlasovací právo.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

36

n)

Smlouvy mezi akcionáři nebo obdobnými vlastníky cenných papírů představující 

podíl na Fondu, které mohou mít za násl

e

dek ztížení převoditelnosti akcií nebo 

obdobných cenných papírů představujících podíl na Fondu nebo hlasovacích

práv, 

pokud jsou Fondu známy (§ 118 odst. 5 písm. f) ZPKT)

Fondu není známo, že by byly v

Účetním období uzavřeny smlouvy mezi akcionáři, které

mohou mít za následek ztížení převoditelnosti akcií nebo obdobných cenných papírů 

představujících podíl na 

Fond

u nebo hlasovacích práv.

o)

Významné smlouvy, ve kterých je Fond smluvní stranou a které 

nabydou 

účinnosti, 

změní se nebo zaniknou v případě změny ovládání Fondu v důsledku nabídky 

převzetí, a účinky z nich vyplývajících, s výjimkou takových smluv, jejichž 

uv

eřejnění by bylo pro Fond vážně poškozující (§ 118 odst. 5 písm. i) ZPKT)

V

průběhu Účetního období nebyly uzavřeny žádné významné smlouvy

, ve k

terých by byl 

Fon

d smluvní stranou, a které 

nabydou 

účinnosti, změní se nebo zaniknou v

případě změny 

ovládání 

Fondu v 

důsledku nabídky převzetí, a tedy nenastaly žádné účinky z

těchto smluv 

vyplývající.

p)

Smlouvy mezi Fondem a členy jeho statutárního orgánu

nebo zaměstnanci

,

kterými je Fond zavázán k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo 

zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí (§ 118 odst. 5 písm. j) ZPKT)

V

průběhu Účetního období nebyly uzavřeny žádné smlouvy mezi 

F

ondem a členy j

eho

statutárního orgánu nebo zaměstnanci, kterými je 

F

ond zavázán, k

plnění pro případ 

skončení jejich funkce nebo zaměstnání

v souvislosti s 

nabídkou převzetí.

q)

Programy, na jejichž základě je zaměstnancům a členům statutárního orgánu 

Fondu umožněno nabývat účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné 

papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných podmínek, a o tom, jakým způso

bem

jsou práva z těchto cenných papírů vykonávána (§ 118 odst. 5 písm. k) ZPKT)

Fondem nejsou nastaveny žádné programy, na jejichž základě je zaměstnancům a členům 

statutárního orgánu 

F

ondu umožněno nabývat účastnické cenné papíry či jiná práva k

nim za 

zv

ýhodněných podmínek.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

37

6.

Prohlášení oprávněných osob 

Fondu 

Podle našeho nejlepšího vědomí prohlašujeme, že 

V

ýroční zpráva podává věrný

a poctivý 

ob

raz o finanční si

tuaci,

podnikatelské činnosti a výsledcích hospodaření 

Fondu za 

Účetní 

období a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků 

hospodaření. 

Zpracoval: 

Jaroslav Přibyl

Funkce: 

předseda předs

tavenstva spo

lečnosti 

PRAGORE

NT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

Dne: 

23. 4. 2021 

Podpis: 

…………………………………………

Zpracoval: 

Ing. Vladimír Mikeš

Funkce: 

místopředseda představenstva společnosti 

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

Dne: 

23. 4. 2021 

Podpis: 

…………………………………………

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

38

7.

Přílohy

Příloha č. 1 –

Zpráva auditora

Příloha č. 2 –

Samotná účetní závěrka 

F

ondu ověřená auditorem a Konsolidovaná účetní 

závěrka Fondu ověřená auditorem 

(

ust. §

234 odst. 1 písm. a

) ZISIF) 

Příloha č. 3 –

Zpráva o vztazích za Účetní období (ust. §

82 ZOK) 

Příloha č. 4 –

Identifikace majetku F

ondu, jehož hodnota přesahuje 1

% hodnoty majetku 

F

ondu (Příloha

2 písm. e) VoBÚP)

Příloha č. 5 –

Názvy společností, v nichž byli jednotliví členové správních, řídicích 

a dozo

rčích orgánů a vrcholové vedení Fondu členem správních, řídicích nebo 

dozorčích

orgánů nebo společníkem kdykoli v předešlých 5 letech s uvedením 

toho, zda příslušná osoba stále je či není členem správních, řídicích nebo 

dozo

rčích orgánů nebo společníkem

.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

1

Příloha 

č. 1

–

Zpráva auditora

Nexia 

AP

Zpráva nezávislého auditora 

vv

,

o overen1

samostatné i konsol

idované 

účetní závěrky 

k 31. prosinci 202

0

PGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapit

álem, a.s. 

NEX

I

A

AP a.s

.

Člen N

e

xia

·

lnt

eaon

al

Sok

.

◊

.

.

.

lovs

.

ká

·

S

·

·.

/

49

1

186 OD

.

Pra

h

a

8

Prah

a, duben 2021 

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

;:

·

x

·

I

.

:

:

g; i:

.

:

.

J

.

.

.

.

i

·

!

+

4

.

20

2

.

2

1

5

,

3

0

i



1

E·mail: nex

ia

p

r

ague

@

n

ex

rap

rag

u

ht

tp

:

/

/

w

ww

.

nexiapr

agu





@

xia

Název účetní jednotky: 

Sídlo: 

Zápis proveden u: 

Zápis proveden po

d číslem: 

IČO: 

DIČ: 

Statutární orgán: 

Předmět činnosti: 

Ověřované období: 

Přĳemce zprávy: 

Název společnosti: 

Evidenční číslo au

ditorské 

společnosti: 

Sídlo: 

Zápis proveden u: 

Zápis proveden po

d číslem: 

IČO: 

DIČ: 

Telen: 

E-mail:

Odpovědný auditor:

Evidenční číslo auditora:

Údaje o auditované účetní jednotce 

PRAGORENT investiční nd s proměnným zákla

dním kapitálem, a.s

.

Jiřího z Vtelna 1731, Praha 9 - Horní Počernice, 193 00 

Městského soudu v Praze 

od

díl B, čís

lo vložky 16814 

247 88 759 

CZ24788759 

Jaroslav Přibyl, předseda pře

dstavensa 

Ing. Vladimír Mikeš, místopředseda představensa 

činnost fondu ali

fikovaných investor

a podle ust. § 95 odst

. 1 písm

. a) 

zákona č. 240/

2013 Sb., o investičních společnostech a investičních 

ndech 

1. leden 2020 až 31. prosinec 2020

akcionáři společnosti

Údaje o auditorské společnost

i

NEXIA AP a.s

.

č. 096 

Sokolovská 5/49, 186 00 Praha 8 Kar

lín 

Městského soudu v Praze 

oddíl B, čís

lo v

ložky 14203 

481 17 013 

CZ48117013 

+420 221 584 30

2

nexiapraque@nexiapra

que.cz

Ing. Jakub Kovář

č. 1959

Zpráva nezávislého auditora akcionářOm společnosti 

PGORENT investiční fond s proměnným základním kapi

tálem, a.s. 

Zpráva o auditu konsoli

dované účetní závěrky 

Výrok auditora 

Provedli jsme audit přiložené konsolidované účetní závěrky investičního nd

u PRAGORENT investiční fond 

s proměnný

m základní

m kapitálem, a.s

. (dále také „Spo

lečnost" 

nebo „I

nvestiční fond") a je

jích dceřiných 

společností (



Skupina") sestavené 

na základě mezi

národních standard účetn

ího výkaznictv

í ve znění přijatém 

Evropskou unií (dále „IFRS 

EU"). Tato konsolidovaná účetní závěr

ka se skládá z 

konsolidovaného výkazu finanční 

situace k 31. 

12. 2020, konsolidovaného výkazu výsledku hospodaření a ostatn

ího úplného výs

ledku, 

konsolidovaného výkazu peněžních tok, konsolidovaného výkazu změn č

istých aiv př

iřad

itelných držitelam 

vyplatite

lných investičních akci

í, konsolidovaného výkazu změn vlastn

ího kapitálu za ro

k

končící 31. 12. 2020 

a komentáře ke konsolidovaný

m účetní

m výkaz

am, erý obs

ahuje popis použitých podstatných účetních metod 

a další vysvět

lujíc

í informace. Údaje o Společnost

i a o Skup

ině jsou uvedeny v bodě 1 komentáře ke 

konsolidovaným účetním v

ýkaz

am.

Podle našeho názoru konso

lidovaná účetní závěrka podává věrný a poc

tivý obraz konsolidované finanční situace 

Skupiny 

k 31. 

12.

2020 a konsoi

idované finanční výkonnosti a 

konsolidovaných peněžních to

k za rok 

končíc

í

31. 12. 2020 v souladu s IFRS EU.

Základ pro výr

ok

Audit jsme provedli v souladu se zákone

m o auditorech, nařízen

ím Evropského parlamentu a Rady (

EU)

č. 537/2014 a standardy Komory audi

tor České republiky pro audit, 

ktemi jsou mezinárodní standardy pro 

audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisej

íc

ími aplikačními do

ložkami. Naše odpovědnost stanovená 

těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnos

taudi

tora za audit konsolidované účetní závěr

ky.

V souladu se zákonem o auditorech a Etickým kodexem přijat

ým Komorou auditor

a České republi

ky jsme na 

Skupině nezávislí a sp

lni

li jsme i další etické povinnosti vyplývaj

íc

í z uvedených předpis. Domn

íváme se, že 

dkazní informace, 

které jsme shromáždili, pos

kytují dostatečný a vhodný zá

klad pro vádření našeho výro

ku.

Hlavní záležitosti auditu 

Hlavní záležitosti auditu jsou zá

ležitosti, které by

ly pod

le našeho odborného úsudku při auditu konso

lidované 

účetní závěrky za běžné období nejvýznamnějš

í. Těmito záležitostmi jsme se zabývali v kontextu auditu 

konsolidované účetní závěr

ky ja

ko cel

ku a v souvislosti s utvářením názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok 

k těmto záležitostem nevadřuje

me.

@

x

ia

Hlavní zá

ležitos

ti aud

itu

Ocenění investic do nemovitostí 

Hodnota 

investic 

do

nemovitostí 

Společnosti 

představuje k datu účetní závěrky více jak 76 % 

celkové bi

lanční sumy. 

Podle požadavkﬂ platné legislat

ivy promítnutých do 

stanov Společnosti a statutu f

ondu schválenéh

o

Českou národní bankou, přeceňuje Společnost 

invest

ice do nemovitostí k rozvahovému dni na 

reálnou hodnotu. 

Riz

iko

v této 

oblast

i

vm

mame 

v nesprávně 

provedeném 

ocene

m

ne

movitostního 

portfolia 

a správnosti p

romítnutí přecenění do konsolidované 

účetní závěrky (nadhodnocení hodnoty aiv). 

Informace o přecenění invest

ic do nemovitostí na 

reálnou h

odnotu je uvedena v bodech 3.6, 6

.18 a 6

.1

komentáře ke konsolidovaným účetním výkazﬂm. 

Zpsob řešení 

Námi provedené auditorské postupy zah

rnovaly 

mimo j

iné spoluprác

i s naším znalcem, který se 

podílel na vyhodnocení předpok

ladﬁ a metodi 

použité znalcem Spo

lečnosti při ocenění 

invest

ic do 

nemovitostí. 

V rámci naš

ich testﬂ jsme ověř

il

i, že provedené 

ocenění je metodicky správné a výsledné ocenění 

zobrazuje reálnou hodnotu nemovitostního po

rtfolia. 

Dále jsme vyhodnotil

i, jak je výsledné ocenění 

vykázáno v účetní závěrce a popsáno v komentáři ke 

konsolidovaným účetním výkazﬂm. 

Osta

tní informace uvedené v konsol

idované výroční zprávě 

Ostatními 

informacem

i jsou v souladu s§ 2 písm. b) zákona o auditorech inf

ormace uvedené v k

onsolidované 

výroční zp

rávě mimo konsolidovanou účetní závěrku a naš

i zprávu aud

itora. Za ostatní info

rmace odpovídá 

představenstvo Společnosti. 

Náš výrok ke konsolidované účetní závě

rce se k ostatním info

rmacím nevztahuje. Přesto je však součástí na

šich 

povinností souvisej

íc

ích s ověřen

ím konsolidované účetní závěrky seznámení se s ostatním

i

informacemi 

a posouzení, zda ostatní informace nejsou ve významném (mate

riálním) nesouladu s konso

lidovanou účetní 

závěrkou či s naš

im

i znalostmi o Skup

ině získaným

i během ověřování konsol

idované účetní závěrky nebo zda se 

jinak tyto inf

ormace nejeví jak

o významně (materiálně) nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní inrmace 

byly ve všech významných (materiálních) ohledech vypracovány v sou

ladu s přís

lušnými právními předpisy. 

Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní inrmace splňují požadavky p

rávních předpisﬂ na 

rmální ná

ležitost

i

a postup vypracování ostatních inf

ormací v k

ontextu významnosti (materiality), . zda případné nedod

ržení 

uvedených požadavk by bylo zpﬂsobi

lé ovlivn

it úsudek činěný na základě ostatních inf

ormací. 

Na základě provedených postupﬂ, do mí, již dokážeme posoud

it, uvádíme, že: 

•

ostatní inrmace, kte

ré popisují skutečnosti, jež jsou též předmětem zobrazení v konsolidované účetní

závěrce, jsou ve všech významných (materiálních) ohledech v sou

ladu s konsolidovanou účetní závěrkou

a

•

ostatní inf

ormace byly vyp

racovány v souladu s p

rávními předp

isy.

Dále jsme povinn

i uvést, zda na základě poznatkﬂ a povědomí o Spo

lečnosti a Skup

ině, k n

imž jsme dospěl

i při 

provádění auditu, ostatní informace neobsahují významné (mater

iální) věcné nesprávnost

i. V rámc

i uv 

ených 

postupﬂ jsme v obdržených ostatních inf

ormacích žádné významné (materiální) věcné nespráv 

·

t



i

-

+

@

xia

Odpovědnost představ

ensa a dozorčí rady za ko

nsolidovanou účetní závěrku 

Představenstvo odpovídá za sestaven

í konsolidované účetní závěrky podávaj

íc

í věrný a poctivý obraz v souladu 

s IFRS EU, a za takový vnitřní kontroln

í systém, erý považuje za nezbytný p

ro sestavení konsolidované účetn

í

závěrky tak, aby neobsahovala významné (materiá

ln nesprávnosti zpﬂsobené podvodem nebo chybou. 

Při sestavování konsolidované účetní závěrky je představenstvo Společnosti povinno posoud

it, zda je Skupina 

schopna nepřetržitě tat, a pokud je to relevantní, popsat v pří

loze konsolidované účetní závěr zá

ležitosti 

týkajíc

í se je

jího nepřetržitého tání a pou

žití předpokladu nepřetrž

itého tání při sestavení konsolidované 

účetní závěrky, s vimkou př

ípad

a, kdy předst

avenso plánuje zrušení Skupiny nebo ukončení 

je

jí činnost

i,

resp. kdy nemá jinou reálnou možnost než tak učinit

.

Za dohled nad procesem účetního výkaznictv

í odpov

ídá dozorčí rada ve spolupráci s výborem pro aud

it.

Odpovědnost auditora za audit konsolidované účetní závěrky 

Naším cílem je získat přiměřenou 

jistotu, že konsolidovaná účetní závěrka 

jako celek neobsahu

je významnou 

(materiální) nesprávnost zp

asobenou podvodem nebo chybou 

a vydat zprávu auditora obsahujíc

í náš výrok. 

Přiměřená míra jistoty 

je velká míra 

jistoty, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu s výše 

uvedenými předp

isy ve všech případech v konsol

idované účetní závěrce odhalí případnou existuj

íc

í významnou 

(materiální) nesprávnost. Nesprávnosti mohou 

vznikat 

v dﬂsledku podvoda nebo chyb 

a považují se za 

významné (materiální), pokud lze reálně předpokládat, že by jednot

livě nebo v souhrnu mohly ov

livnit 

ekonomická rozhodnutí, která už

ivatelé konso

lidované účetní závěrky na jejím zák

ladě přijmou. 

Při provádění aud

itu v souladu s výše uvedeným

i předpisy je naší pov

inností uplatňovat během celého auditu 

odborný úsudek a zachovávat profesní skeptic

ismus. Dále je naší povinnost

í:

•

Identifikovat a vyhodnot

it rizika významné (mater

iální) nesprávnost

i konsol

idované účetní závěrky

zpasobené podvodem nebo chybou, n

avrhnout a provést auditorské postupy reagujíc

í na tato riz

ika

a získat dostatečné a vhodné d

ak

azní inform

ace, 

abychom na je

jich základě moh

li ádř

it výrok. R

iziko,

že neodhalíme významnou (materiáln

í) nesprávnost, k n

íž došlo v das

ledku podvodu, je větší než riziko

neodhalení významné (materiální) nesprávnost

i zpasobené chybou, protože součástí podvodu mohou být

tajné dohody (koluze), fa

lšování, úmys

lná opomenutí, nepravdivá proh

lášení nebo obcházen

í vnitřn

ích

kontrol.

•

Seznámit se s vn

itřním kontrolním systémem Skup

iny relevantním pro aud

it v takovém rozsahu, abychom

mohli navrhnout aud

itorské postupy vhodné s ohledem na dané okolnosti, niko

li abychom moh

li vádř

it

názor na účinnost je

jího vnitřn

ího kontroln

ího systému.

•

Posoudit vhodnost použ

itých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetn

ích odhad

a

a informace,

které v této souvislosti vedení účetn

í jednot uvedlo v př

íloze konso

lidované účetní závěrky.

•

Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetrž

itého tání př

i sestavení konsol

idované účetní závěrky

vedením účetní jednotky a to, zda s ohledem na shromážděné dkazní informace ex

istuje významná

(materiální) nejistota vyp

lývající z událostí nebo podmínek, které mohou významně zpochybnit schopnost

Skupiny nepřetrž

itě tat. Jestliže dojdeme k závěru, že taková významná (mater

iální) nejistota existu

je,

je naší povinnost

í upozornit v naš

í zprávě na informace uvedené v tét

o souvislost

i v příloze konsol

idované

účetní závěrky, a pokud tyto inrmace nejsou dostatečné, vádř

it mod

if

ikovaný výrok. Naše závě

týkajíc

í se schopnosti Skup

iny nepřetržitě tat vycházejí z dkazn

ích informac

í, eré jsme z

ískali do data

naší zprávy. Nicméně budoucí události nebo podm

ín mohou vést k tomu, že Skupina ztrat

í schopnost

nepřetržitě tat.

•

@

xia

•

Získat dostatečné a vhodné d

ak

azní informace 

o finančních údají

ch účetní

ch jednotek zahrnutých do

Skupiny a o její podnikatelské činnost

i, aby bylo možné vádř

it výrok ke konsolidované účetní závěrce.

Zodpovídáme za řízení auditu Skupiny, dohled nad n

ím a za jeho proveden

í. Výrok auditora ke

konsolidované účetní závěrce je naší výhradní odpovědností.

Naší povinnost

í je inform

ovat představenso a dozorčí radu mimo j

iné o plánovaném rozsahu a načasování 

auditu a o významných zj

ištěních, která jsme v jeho praběhu uč

in

ili, včetně zjištěných významných nedostatk

a

ve vnitřním kontrolním systému. 

Naší povinností je rovněž postnout výboru pro aud

it prohlášení o tom, že jsme sp

lnil

i příslušné etické 

požadavky týkajíc

í se nezávislost

i, a informovat ho o veškec

h vztazíc

h a dalších záležitostech, u nic

hž se lze 

reálně domnívat, že by mohly m

ít vliv na naš

i nezáv

islost, a případných souvisej

ící

ch opatřeních. 

Dále je naší povinnost

í vybrat na základě zá

ležitostí, o n

ichž jsme 

inform

ovali předsta

venst

vo a dozorčí radu, ty, 

které jsou z hlediska auditu konso

lidované účetní závěr za běžný rok nejvýznamnější, a které tud představují 

hlavní zá

ležitost

i auditu, a tyto zálež

itost

i popsat v naší zprávě. Tato pov

innost neplatí, když právní předpisy 

zakazují zveřejnění takové záležitosti nebo jestliže ve zcela vimečném případě usoudíme, že bychom o dané 

záležitosti nemě

li v naší zprávě 

informovat, protože lze reá

lně očekávat, že možné negati

vní dopady zveřejněn

í

převáží nad př

ínosem z hlediska veřejné

ho zájmu. 

Zpráva o auditu samostatné účetní závěr 

Výrok auditora 

Provedli jsme audit při

ložené účetní závěrky obchodní spo

lečnosti PRAGO

RENT investiční fond s pr

oměnným 

základním kapitále

m, a.s. (dále také „Účetní jednotka") sestavené na základě 

mezinárodních standard účetn

ího 

výkaznicí 

ve znění přijatém Evropskou unií, která se skládá z 

výkazu o finanční situaci k 31. 12. 2020, 

výkazu 

výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku, výkazu peněžních tok, výkazu změn čistých aktiv 

přiřaditelných držitelm vyplatite

lných investičních akci

í, výkazu změn vlastn

ího kapitálu za rok konč

íc

í

31. 12

. 2020 a komentáře k účetním výkazm, erý obsahuje popis použitých podstatných účetn

ích metod

a další vysvět

lujíc

í informace.

Podle našeho názoru účetní závěrka podává věrný a poctivý obraz finančn

í situace Účetn

í jednotky 

PRAGO

RENT investiční nd s proměnný

m základní

m kapitálem, a.s. k 31. 12. 2020 a finanční výkonnosti 

a peněžních tok za rok konč

íc

í 31. 12

. 2020 v souladu s mezinárodními standardy účetního výkaznic

í ve znění 

přijatém Evropskou unií. 

Základ pro výrok 

Audit jsme provedli v sou

ladu se zákonem o auditorech, nařízen

ím Evropského parlamentu a Rady (

EU)

č. 537/2014 a standardy Komory auditor České republiky pro audit, kte

mi jsou mezinárodní standardy pro 

audit (ISA), případně doplněné a upravené souvisej

íc

ími aplikačn

ími doložkami. Naše odpovědnost stanovená 

těmito předpisy je podrobněji popsána v oddílu Odpovědnost auditora za audit účetní závěrky. V sou

ladu se 

zákonem o auditorech a Etickým kodexem přijat

ým Komorou auditor České republiky jsme na Účetní jednotce 

nezávislí a sp

lnili jsme i da

lší etické povinnosti vyp

lývající z uvedených předpis. Domníváme se, že dkazn

í

inrmace, eré jsme sh

romáždili, postují dostatečný a vhodný zák

lad pro ádření našeho vý

roku. 

Hlavní záležitosti auditu 

Hlavní záležitosti auditu jsou zá

ležitosti, eré byly pod

le našeho odborného úsudku při auditu účetní závěrky za 

běžné období nejvýznamnější. Tě

mito záležitost

mi jsme se zabývali v konteu auditu účetní závěrky jako celku 

a v souvislosti s uářením názoru na tuto závěrku. Samostatný výrok k těmto záležitostem neadřuje

me.

Hlavní zá

ležitost

i aud

itu

Ocenění investic do nemovitostí 

Hodnota investic do nemovitostí Účetní jednotky 

představuje k datu účetní závěrky více jak 82 % 

celkové bi

lanční sumy. 

Podle požadavk

a pl

atné legislativy promítnutých do 

stanov Účetní jednotky a statutu ndu schváleného 

Českou národní bankou, přeceňuje Účetní jednotka 

investice do nemovitostí k rozvahovému dni na 

reálnou hodnotu. 

Riziko 

v této 

oblasti 

vnímáme 

v nesprávně 

provedeném 

ocene

m

ne

movitostního 

poolia 

a správnosti promítnutí přecenění do účetní závěrky 

(nadhodnocení hodnoty aktiv). 

Informace o přecenění investic do nemovitostí na 

reálnou hodnotu je uvedena v bodech 3.3, 3.13, 6.5 

a 6.13 komentáře k účetním výkaz

am.

Ocenění majetkoch účastí 

Účetní 

jednotka 

k rozvahovému 

dni

vykazuje 

majetkové účasti ve výši 156 700 tis. Kč

. Tyto 

majetkové účasti jsou oceňo

vány 

v reálné hodnotě. 

Riziko 

v této 

oblasti 

vm

mame 

v nesprávně 

provedeném 

ocene

rn

majetkových 

účastí 

a správnosti promítnutí přecenění do účetní závěrky. 

Informace o majetkových účastech a jejich přecenění 

je uvedena v bodě 6.4 komentáře k účetní

m

výkazHm. 

Ostatní inrmace uv

edené v

e výroční zprávě 

Zpsob řeš

ení 

Námi provedené auditorské postupy zahrnovaly 

mimo jiné spolupráci s naším znalcem, který se 

podílel na vyhodnocení předpoklad

a

a metodi 

použité znalcem Účetní jednot při ocenění investic 

do nemovitostí. 

V rámci naš

ich testa jsme ověř

ili, že provedené 

ocenění je metodicky správné a 

výsledné ocenění 

zobrazuje reálnou hodnotu nemovitostního poo

lia. 

Dále jsme vyhodnotili, jak je 

výsledné ocenění 

vykázáno v účetní závěrce a popsáno v komentáři 

k účetním výkaz

am.

Námi provedené auditorské postupy zahrnovaly 

mimo jiné spolupráci s naším zna

lcem, který se 

podílel na vyhodnocení předpok

lad

a

a metodiky 

použité 

znalcem 

Účetní jednot 

při 

ocenění 

majetkových účastí. 

Ostatními informacemi jsou v souladu s§ 2 písm. b) zákona o auditorech inf

ormace uvedené 

ve

výroční zprá

vě

mimo účetní závěrku a naši zprávu auditora. Za ostatní inf

ormace 

odpovídá předsta

venstvo. 

Náš výrok k účetní závěrce se k ostatním inrmacím ne

vztahuje. Přesto je 

však součástí našich pov

inností 

související

ch s ověřením účetní závěr seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, zda ostatní 

informace nejsou ve významném (materiálním) nesouladu s účetní závěrkou či s našimi znalostmi o účetní 

jednotce získanými během ověřo

vání účetní zá

věrky nebo zda se jinak t

yto inf

ormace nejeví jak

o význam

ně

(materiálně) nesprávné. Také posuzujeme, zda ostatní informace by

ly ve všech významných (materiálních) 

ohledech vypracovány v sou

ladu s příslušnými právními předpisy. Tímto posouzením se rozumí, zda ostatní 

informace splňují 

požadavky 

právních předpisH na rmální náležitost

i a postup vypracování ostatních 

informací 

v kontextu významnosti (materiality), . zda případné nedodržení uvedených požadavk

a by byl



,

ovlivnit úsudek činěný na zák

ladě ostatních inrmací. 

+

Na základě provedených postup, do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že: 

•

ostatní inrmace, eré popisují skutečnosti, jež jsou též předměte

m zobrazení v účetní závěrce, jsou ve 

všech významných (materiálních) ohledech v sou

ladu s účetní závěrkou a

•

ostatní inrmace byly vypracovány v sou

ladu s právními předpisy.

Dále jsme povinni uvést, zda na základě poznatk a povědo

mí o Účetní jednotce, k nimž jsme dospěli při 

provádění auditu, ostatní in

rmace neobsahují význa

mné (

materiální) věcné nesprávnosti. V rá

mci uvedených 

postup jsme v obdržených ostatní

ch inrma

cích žádné významné (materiáln

í) věcné nesprávnosti neistili. 

Odpovnost představensa, dozorčí rady a výboru pro a

udit za účetní závěrku 

Představenstvo odpovídá za sestavení účetní závěrky podávaj

íc

í věrný a poctivý obraz v souladu 

s mezinárodní

mi standardy účetního výkaznictví ve znění přijaté

m Evropskou unií, a za ta

kový vnitřní 

kontrolní 

systém, erý považuje za nezbytný pro sestavení účetní závěrky ta

k, aby neobsahovala významné (

materiální) 

nesprávnosti zpsobené podvodem nebo chybou. 

Při sestavování účetní závěrky je představenstvo povinno posoudit, zda je účetní jednotka schopna nepřetržitě 

tat, a pokud je to relevantní, popsat v pří

loze účetní závěrky záležitosti týkaj

íc

í se jejího nepřetržitého tání 

a použití předpokladu nepřetržitého tání při sestavení účetní závěr, s vimkou případ, kdy představenso 

plánuje zrušení účetní jednotky nebo ukončení její činnosti, resp. kdy nemá jinou reá

lnou možnost než tak učinit. 

Za dohled nad procesem účetního výkaznict

ví odpovídá dozorčí rada a výbor pro audit. 

Odpovědnost auditora za aud

it účetní závěrky 

Naším cílem je získat přiměřenou jistotu, že účetní závěrka jako cele

k neobsahuje významnou (

materiální) 

nesprávnost zpsobenou podvodem nebo chybou a vydat zprávu auditora obsahují

cí náš výrok. Přiměřená míra 

jistoty je velká míra jistot

y, nicméně není zárukou, že audit provedený v souladu s výše uvedený

mi předpisy ve 

všech případech v účetní závěrce odhalí případnou existuj

íc

í významnou (materiální) nesprávnost. Nesprávnosti 

mohou vznikat v dsled

ku podvod nebo chyb a považují se za významné (

materiáln, pokud lze reálně 

předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu moh

ly ov

livnit ekonomická rozhodnutí, erá uživate

lé účetní 

závěr na jejím základě přijmou. 

Při provádění auditu v souladu s výše uveden

ými předpisy je naší povinností uplatňovat během celého auditu 

odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší povinností: 

•

Identifikovat a vyhodnotit rizi

ka významné (

materiální) nesprávnosti účetní závěrky zpsobené podvode

m

nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy reagující na tato rizi

ka a zís

kat dostatečné a vhodné

dkazní inrmace, abychom na jejich zá

kladě moh

li vádřit výrok. Riziko, že neodhalíme významnou

(materiáln nesprávnost, k níž doš

lo v dsledku podvodu, je větší než rizi

ko neodhalení významné

(materiáln nesprávnosti zpsobené chybou, p

rotože součástí podvodu mohou být tajné dohody (koluze),

falšování, úmys

lná opomenutí, nepravdivá prohlášení nebo obcházení vnitřních kontrol vedením účetní

jednotky.

•

Seznámit se s vnitřní

m kontrolním systéme

m účetní jednot relevantní

m pro audit v takové

m rozsahu,

abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné s oh

ledem na dané okolnosti, ni

koli abychom mohl

i

vádřit názor na účinnost jejího vnitřního kontrolního systému.

•

Posoudit vhodnost použitých účetních pravidel, přiměřenost provedených účetních odhad a inf

ormace,

které v této souvislosti vedení účetní jednot uvedlo v pří

loze účetní závěrky.

•

Posoudit vhodnost použití předpokladu nepřetržitého tání při sestavení účetní závěrky vedením úče 

'

jednot a to, zda s ohledem na shromážděné dkazní inf

ormace existuje významná (materiál

m



Ap

vyplývajíc

í z událostí nebo podmínek, eré 

mohou význa

mně zpochybnit schopnost úče 

·

not

nepřetržitě tat. Jestliže dojdeme k závěru, že ta

ková významná (

materiální) nejistota ex· tuje, je

•

povinností upozornit v naší zprávě na inf

ormace uvedené v tét

o souvislosti v příloze ú etní záv 

.

.

-

• 

-

-

-

-

-

-

a pokud tyto inrmace nejsou dostatečné, vádřit 

modifikovaný výrok. Naše zá

vě týkajíc

í se schopnosti 

účetní jednotky nepřetržitě tat vycházejí z dkazních inf

ormací, eré jsme z

ískali do data naší zprávy. 

Nicméně budoucí události nebo pod

mínky mohou vést k tomu, že účetn

í jednotka ztratí schopnost 

nepřetržitě tat. 

•

Vyhodnotit celkovou prezentaci, členění a obsah účetn

í závěrky, včetně příloh

y, a dále to, zda účetní

závěrka zobrazuje podkladové transakce a udá

losti zpsobem, který vede k věrnému zobrazení.

Naší povinnost

í je informovat představenso, dozorč

í radu a výbor pro audit mimo jiné o plánovaném rozsahu 

a načasování auditu a o významných zjištěn

ích, erá jsme v jeho prběhu učinili, včetně zjištěných význa

mných 

nedostatkﬂ ve vnitřním kontrolním systému. 

Naší povinnost

í je rovněž postnout 

výboru pro audit prohlášení o tom, že jsme sp

lnili přís

lušné etické 

požadavky týkajíc

í se nezávislosti, a inf

orm

ovat ho o veškerých vztazích a dalš

ích záležitostech, u nichž se lze 

reálně domnívat, že by moh

ly mít vli

v na naši nezá

vislost, a případných sou

visejíc

ích opatřen

ích. 

Dále je naší povinnost

í vybrat na základě záležitostí, o nichž jsme inrmova

li představenstvo, dozorčí radu 

a výbor pro audit, ty, které jsou z hlediska auditu účetní závěr za běžný rok nejvýznamnějš

í, a eré tud

íž 

představují hlavn

í záležitosti auditu, a tyto záležitosti popsat v naší zprávě. Tato povinnost neplat

í, když právní 

předpisy zakazují zveřejnění tako

vé záležitosti nebo jest

liže ve zcela 

vimečném případě usoud

íme, že bycho

m

o dané záležitosti neměli v naší zprá

vě inform

ovat, protože lze reá

lně očekávat, že možné negativní dopady

zveřejnění převáží nad př

ínosem z hlediska veřejného zájmu.

Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními pdpisy 

V souladu s č

lánkem 10 odst. 2 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014 uvád

íme v naší zprávě 

nezávislého auditora nás

ledujíc

í inrmace vyžadované nad rámec mezinárodních standard pro audit: 

Určení auditora a délka p

rovádění auditu 

Auditorem samotné i konsolidované účetní závěr nás dne 10. 8. 2020 urči

la valná hromada Společnosti. 

Auditorem Společnosti jsme pní

m roke

m.

Soulad s dodatečnou zprávou pro výbor pro audit 

Potvrzujeme, že náš vý

rok ke konsolidované účetní závě

rce uvedený v této zprávě je v souladu s nas1 

dodatečnou zprávou pro 

výbor pro audit Společnosti, kterou jsme dne 26. dubna 2021 vyhotovili d

le č

lánku 11 

nařízen

í Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. 

Postování neauditorských služeb 

Prohlašujeme, že jsme Společnosti neposkytli žádné s

lužby uvedené v č

l. 5 odst

. 1 nařízení Evropského 

parlamentu a Rady (EU) č. 537/2014. 

Zároveň jsme Společnosti ani jí o

vládaným obchodním spo

lečnostem nepost

li žádné j

iné neaud

itorské služby, 

eré by nebyly uvedeny v konsolidované výroční zprávě Skupiny. 

Zpráva o souladu s nařízením o ESEF 

Provedli jsme zakázku poskytujíc

í přiměřenou jistotu, jej

ímž předmětem bylo ověřen

í souladu konso

lidované 

účetní závěr obsažené 

v konsolido

vané výroční zprávě s ustanoven

ími nařízen

í Komise v přenesené □



Q

(EU) 2019/815 ze dne 17. prosince 2018, e

rým se doplňuje smě

rnice Evropského 

parla 



4

y



o

2004/109/ES, pokud jde o regulační technické normy specifikace jednotného e

leronické 

o

r

podávání z

práv (



nařízen

í o ESEP'), která se vztahuj

í ke konsolidované účetn

í závěrce. 

Odpovědnost představenst

va

Za vypracování konsolidované účetní závěrky v souladu s nařízením o ESEF je zodpovědné představenso 

Společnosti. Představenso Spo

lečnosti nese odpovědnost m

imo jiné za: 

•

návrh, zavedení a udržování vnitřního kontrolního systému re

levantního pro up

latňování

požadavk

a n

ařízení o ESEF,

•

sestavení veškerých účetn

ích závěrek obsažených v konsolidované výročn

í zprávě v platném

formátu XHTM L a

•

výběr a použití značek XBRL podle požadavk

a n

ařízení o ESEF.

Odpovědnost auditora 

Naším úkolem je vádřit na zák

ladě získaných dkazních informací náz

or na to, zda konsolidovaná účetní 

závěrka obsažená v konsolidované výroční zprávě je ve všech významných (materiálních) ohledech v souladu 

s požadavky nařízení o ESEF. Tuto zakázku postuj

íc

í přiměřenou j

istotu jsme provedl

i podle mezinárodního 

standardu p ověřovací zakáz ISAE 3000 (revidované zněn - ,,Ověřovací zakáz

, eré nejsou auditem ani 

prověrkou histor

icch finančních inrmac

r' (dále jen „ISAE 3000"). 

Charaer, načasování a rozsah zvolených postup závisí na úsudku aud

itora. Přiměřená míra jistoty je velká 

míra jistoty, n

icméně není zárukou, že ověření provedené v souladu s výše uvedeným standardem ve všech 

případech odhalí případný existuj

íc

í významný (materiální) nesou

lad s požadavky nařízení o ESEF. 

V rámci zvolených postupa jsme provedli nás

ledujíc

í činnosti: 

•

seznámili jsme se s požadav nařízení o ESEF,

•

seznámili jsme se s vn

itřním

i kontrolami Společnost

i relevantním

i pro uplatňování požadavk nařízení

o ESEF,

•

ident

ifikovali 

a

vyhodnoti

li

jsme 

riz

ika

významného 

(mater

iální) 

nesouladu 

s požadavky nařízení o ESEF zpsobeného podvodem nebo chybou a 

•

na základě toho navrhli a proved

li postupy s cílem reagovat na vyhodnocená rizika a získat přiměřenou

jistotu pro účely vádření našeho závěru.

Cílem našich postup by

lo posoudit, zda 

•

účetní 

závěr, 

které 

jsou 

obsaženy 

v

konsolidované 

výroční 

zprávě, 

byly 

sestaveny

v platném rmátu XHTM L,

•

údaje obsažené v konsolidované účetní závěrce, u nichž to vyžaduje nařízení o ESEF, byly značkovány

a veškerá značkování splňují tyto požadavky:

o

byl použit značkovací jazyk XBRL,

o

byly použity prvky zák

ladní taxonomie uvedené v nařízení o ESEF s nejb

ližším účetním

významem, pokud nebyl vytvořen pek rozšiřujíc

í taxonomie v souladu s nařízením

o ESEF,

o

značkování je v souladu se společnými prav

idly pro značkování dle nařízení

o ESEF.

Domníváme se, že dkazní informace, které jsme získal

i, poskytují dostatečný a vhodný zá 

našeho závěru. 

Závěr 

Podle našeho názoru konsolidovaná účetní závěrka Společnost

i za rok končící 31. p

rosince 2020 obžená 

(obsažené) 

v konsolidované výroč

ní zprávě je 

sou) 

ve všech významných (mat

eriálních) oh

ledech v souladu 

s požadavky nařízení o ESEF. 

V Praze dne 26. dubna 2021 

Ing. Jakub Kovář 

Evidenční č

íslo auditora: 1959 

NEXIA 

AP a.s

.

evid

enční číslo auditorské spo

lečnosti: 096 

Str. 12/12 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

1

Příloha č. 

2

–

Samotná účetní závěrka Fondu ověřená auditorem a

Konsolidovaná 

účetní závěrka Fondu ověřená auditorem 

(

ust. § 234 odst. 1 písm. a) ZISIF)

PRAGORENT investiční fond 

s proměnným základním 

kapitálem a.s.

Samostatná účetní závěrka 

sestavená k a za rok končící 

31. prosince 2020

2

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Obsah účetní závěrky

Výkaz finanční situace

............................................................................................................................................. 

4

Výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku

.................................................................................... 

5

Výkaz peněžních toků

............................................................................................................................................. 

6

Výkaz změn čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií 

(Investiční část Fondu)

......... 

7

Výkaz změn vlastního kapitálu (Neinvestiční část Fondu)

....................................................................................... 

7

Komentáře k účetním výkazům

............................................................................................................................... 

8

1

Obecné informace

............................................................................................................................................ 

8

2

Prohlášení o shodě s

účetním pravidly a východiska sestavení účetní závěrky

............................................... 

8

3

Podstatná účetní pravidla

............................................................................................................................... 

10

3.1

Investiční jednotka a dopad změny podmínek jejího vymezení

........................................................... 

11

3.2

Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty

................................................................... 

11

3.3

Investice do nemovitostí

....................................................................................................................... 

11

3.4

Majetkové účasti v

jiných společnostech

.............................................................................................. 

11

3.5

Finanční aktiva (Pohledávky a peněžní prostředky)

............................................................................. 

11

3.6

Finan

ční závazky

................................................................................................................................. 

12

3.7

Derivátové nástroje

.............................................................................................................................. 

12

3.8

Zakladatelské a investiční akcie

........................................................................................................... 

12

3.9

Výpůjční náklady

.................................................................................................................................. 

13

3.10

Leasingy

............................................................................................................................................... 

13

3.11

Rezervy 

................................................................................................................................................ 

14

3.12

Uz

nání výnosů

..................................................................................................................................... 

14

3.13

Zisky / Ztráty z

investic do nemovitostí

................................................................................................. 

14

3.14

Zisky / Ztráty z

majetkových účastí v

reálné hodnotě s

přeceněním

do výsledku

................................ 

14

3.15

Zisky / Ztráty z

ostatních finanční aktiv a závazků

............................................................................... 

14

3.16

Náklady související s nemovitostmi

...................................................................................................... 

14

3.17

Správa fondu a ekonomické a právní služby

........................................................................................ 

14

3.18

Daně a poplatky

................................................................................................................................... 

15

3.19

Finanční náklady

.................................................................................................................................. 

15

3.20

Daně ze zisku

...................................................................................................................................... 

15

3.21

Peníze a peněžní ekvivalenty / Výkaz peněžních toků

......................................................................... 

15

4

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel, klíčové zdroje nejistoty při odhadech a dopad opravy chyb

.. 16

4.1

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel

...................................................................................... 

16

4.2

Klíčové zdroje nejistoty při odhadech

................................................................................................... 

18

5

Provozní segmenty

......................................................................................................................................... 

19

6

Dodatečné pozná

mky k 

účetním výkazům

..................................................................................................... 

19

6.1

Vlastní kapitál a aktiva přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií

..................................................... 

19

6.2

Peníze a nepeněžní transakce

............................................................................................................. 

19

6.3

Obchodní pohledávky

.......................................................................................................................... 

20

6.4

Majetkové účasti v

reálné hodnotě s

přeceněním do výsledku

............................................................ 

20

6.5

Investice do nemovitostí

....................................................................................................................... 

21

6.6

Práva k

užívání aktiv a závazky z leasingu

.......................................................................................... 

21

6.7

Obchodní a jiné závazky

...................................................................................................................... 

22

6.8

Přijaté zálohy a ostatní závazky

........................................................................................................... 

22

6.9

Rezervy 

................................................................................................................................................ 

22

6.10

Zápůjčky od akcionářů

......................................................................................................................... 

22

6.11

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií

...................................................... 

24

6.12

Tržby z

pronájmu a poskytovaných služeb

.......................................................................................... 

25

6.13

Zisk z 

investic do nemovitostí

.............................................................................................................. 

25

3

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

6.14

Zisky / Ztráty z

ostatních

finančních aktiv a závazků

............................................................................ 

25

6.15

Náklady související s

nemovitostmi

...................................................................................................... 

25

6.16

Správa Fondu a ekonomické a právní služby

...................................................................................... 

25

6.17

F

inanční náklady

.................................................................................................................................. 

26

6.18

Daně ze zisku

...................................................................................................................................... 

26

7

Transakce se spřízněnými stranami

............................................................................................................... 

26

7.1

Osoba ovládající

.................................................................................................................................. 

26

7.2

Vlastní transakce se spřízněnými stranami

.......................................................................................... 

27

7.3

Odměny klíčového vedení

.................................................................................................................... 

27

8

Řízení finančního rizika

.................................................................................................................................. 

27

8.1

Úvěrové (kreditní) riziko

....................................................................................................................... 

28

8.2

Riziko likvidity

....................................................................................................................................... 

28

8.3

Měnové riziko

....................................................................................................................................... 

28

8.4

Úrokové riziko

...................................................................................................................................... 

29

8.5

Oceňování reálnou hodnotou

............................................................................................................... 

29

9

Náklady na ověření účetní závěrky

................................................................................................................ 

32

10

Podmíněná aktiva a podmíněné závazky

....................................................................................................... 

32

11

Čistá hodnota aktiv

......................................................................................................................................... 

32

12

Události po rozvahovém dni

........................................................................................................................... 

33

13

Schválení účetní závěrky

................................................................................................................................ 

33

4

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

PRAGOR

ENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s.

Výkaz finanční situace

k 31. prosinci 2020 

(

v tisících Kč

)

31/12/2020 

31/12/2019 

Poznámka 

Investiční 

část Fondu 

Neinvestiční 

část Fondu

Investiční 

část Fondu 

Neinvestiční 

část Fondu 

AKTIVA 

Peněžní prostředky 

6.1

-

579

-

579

Aktiva celkem připadající držitelům 

zakladatelských akcií 

-

579

-

579

Peněžní prostředky 

6.2

209 832 

-

79 425 

-

Obchodní pohledávky 

6.3

49 305 

-

36 734 

-

Majetkové účasti 

v reálné hodnotě s přeceněním do 

výsledku 

6.4

156 700 

-

154 200 

-

Investice do nemovitostí 

6.5

2 021 975 

-

1 836 136 

-

Práva k užívání aktiv 

6.6

1 311 

-

1 475 

-

Poskytnuté zálohy 

a ostatní aktiva 

7 786 

-

25 140 

-

Aktiva celkem přiřaditelná držitelům 

vyplatitelných investičních akcií 

2 446 909 

-

2 133 110 

-

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY 

Vlastní kapitál 

Základní kapitál 

6.1

-

500

-

500

Nerozdělené výsledky 

-

79

-

79

Vlastní kapitál celkem 

-

579

-

579

Obchodní a jiné závazky 

6.7

16 858 

-

23 325 

-

Závazek z titulu splatné daně 

z příjmu 

1 490 

-

1 805 

-

Zápůjčky od akcionářů 

6.10 

111 111 

-

121 664 

-

Závazky z leasingu 

6.6

1 372 

-

1 509 

-

Rezervy 

6.9

2 617 

-

-

-

Přijaté zálohy a ostatní závazky 

6.8

65 580 

-

64 896 

-

Odložený daňový závazek 

6.18 

53 534 

-

43 589 

-

Závazky celkem bez čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům vyplatitelných 

investičních akcií 

252 562 

-

256 788 

-

Čistá aktiva připadající držitelům 

vyplatitelných investičních akcií 

(Celková hodnota investičních akcií) (6.11) 

2 194 347 

-

1 876 322 

-

Pozn.: Fond musí v

rámci aktiv zřetelně oddělit majetek, který se váže k

zakladatelským akciím a není součástí investičního 

majetku. Proto je ve výkazu vyčleněn relevantní zůstatek peněžních prostředků Fondu (všechna další aktiva jsou součástí 

investiční podstaty Fondu) a odpovídající výše pasiv

–

vlastní kapitál

(ostatní složky pasiv jsou součástí investiční podstaty 

Fondu). 

5

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s.

Výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku

za rok končící 31. prosince 20

20

(

v tisících Kč

)

Investiční část Fondu 

Poznámky 

Rok končící 

31/12/2020

Rok končící 

31/12/2019 

Tržby z pronájmu a poskytovaných služeb 

6.12 

213 030 

209 938 

Zisky z investic do nemovitostí 

6.5 a 6.13 

165 735 

44 238 

Zisky z majetkových účastí v reálné hodnotě 

6.4

6 317 

7 800 

Zisky (ztráty) z ostatních finančních aktiv a závazků 

6.14 

-1 795 

1 258 

Čistý kurzový zisk 

8.3

2 252 

1 005 

Úrokové výnosy 

575

625

Náklady související s pronájmem nemovitostí 

6.15 

-47 081 

-42 191 

Správa fondu, ekonomické a právní služby 

6.16 

-2 286 

-2 185 

Daně a poplatky 

-5 233 

-2 779 

Odpisy 

6.6

-164 

-164 

Ostatní výnosy (náklady) 

-2 904 

4 066 

Výsledek před finančními náklady 

328 446 

221 610 

Finanční náklady 

6.17 

-4 610 

-2 955 

Výsledek před zdaněním 

323 836 

218 655 

Daň ze zisku 

6.18 

-15 380 

-11 770 

Přírůstek čistých aktiv přiřaditelných držitelům 

vyplatitelných investičních akcií 

(Výsledek po zdanění za období) 

308 456 

206 885 

Ostatní úplný výsledek po zdanění za období 

-

-

Celkový přírůstek čistých aktiv přiřaditelných 

držitelům vyplatitelných investičních akcií 

(Celkový úplný výsledek za období) 

308 456 

206 885 

6

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s.

Výkaz peněžních toků

za rok končící 31. prosince 20

20

(

v tisících Kč

)

Poznámky 

Rok končící 

31/12/2020

Rok končící 

31/12/2019 

Peněžní toky z provozních činností 

Přírůstek čisté hodnoty připadající na držitele 

vyplatitelných investičních akcií za období 

(Výsledek za rok po zdanění) 

308 456 

206 885 

Úpravy výsledku o položky související s provozní činností: 

Daňový dopad do výsledku hospodaření 

6.18 

15 380 

11 770 

Úrokové výnosy 

-575 

-625 

Úrokové náklady 

6.10 a 6.17 

4 518 

2 849 

Zisk z investic do nemovitostí 

6.5

-161 645 

-44 238 

Zisk z majetkových účastí 

6.4

-6 317 

-7 800 

Odpisy práv k užívání aktiv 

6.6

164

164

Kurzové rozdíly 

8.3

2 252 

-

Změna stavu pohledávek a závazků: 

Snížení (zvýšení) obchodních a jiných pohledávek 

4 783 

-15 182 

Zvýšení (snížení) obchodních a jiných závazků 

-6 480 

-5 090 

Zvýšení (snížení) kaucí a ostatních závazků 

684

6 571 

161 219 

155 304 

Příjmy a výdaje spojené s investičními aktivy: 

Výdaje spojené s pořízením investic do nemovitostí 

6.6

-26 486 

-38 963 

Výdaje spojené s nákupem finančních investic 

6.4

-15 787 

-

Příjem z prodeje finančních investic 

6.4

23 820 

-

Přijaté úroky 

575

625

Placené daně ze zisku 

-7 124 

-8 531 

Čisté peníze z provozní činnosti Fondu 

136 217 

108 435 

Peněžní toky z financování 

Příjem z úvěrů a zápůjček 

6.10 

-

118 926 

Splátky úvěrů a zápůjček 

6.10 

-15 000 

-182 626 

Platby závazků z leasingu 

-137 

-130 

Placené úroky 

-71

-77

Odkup investičních akcií 

6.11 

-7 418 

-6 000 

Vklad akcionářů 

6.10 

-

31 073 

Příjem z emise investičních akcií 

6.11 

17 000 

-

Čisté peníze použité při financování 

-5 625 

-38 833 

Čisté zvýšení peněz 

130 591 

69 602 

Peněžní prostředky na počátku období (investiční činnost) 

79 425 

9 668 

Dopad změny měnového kurzu na peněžní prostředky 

-184 

155

Peněžní prostředky na konci období (investiční činnost) 

209 832 

79 425 

Pozn.: Fond nedrží žádné peněžní ekvivalenty, pouze peněžní prostředky na bankovních účtech

a část v pokladně. Všechny 

peněžní toky uskutečněné v

průběhu roku 

2020 a 2019 byly uskut

ečněny v

souvislosti s 

investiční aktivitou Fondu. 

7

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s.

Výkaz změn čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií 

(Investiční část Fondu)

za rok končící 31. prosince 20

20

(

v tisících Kč

)

2020

2019

Zůstatek k 1. lednu

1 876 322 

991 744 

Emise investičních akcií (pozn. 6.11) 

17 000 

-

Odkoupení vyplatitelných investičních akcií (pozn. 6.11) 

-7 418 

-6 000 

Dopad bezúročných zápůjček akcionářů (pozn. 6.10) 

-

31 073 

Restrukturalizace závazku za akcionáři (pozn. 6.10) 

-

652 620 

Podíl na čistých aktivech připadající na nevydané investiční akcie 

-13

-

Přírůstek čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií 

308 456 

206 885 

Zůstatek k 31. prosinci (pozn. 6.12) 

2 194 347 

1 876 322 

Počet investičních akcií – Prioritní investiční akcie (v ks) 

41 580 675 

31 500 000 

Počet investičních akcií – Výkonnostní investiční akcie (v ks) 

1 060 779 876 

1 064 271 902 

Čistá aktiva připadající na jednu prioritní investiční akcii (v Kč) 

1,5973 

1,5130 

Čistá aktiva připadající na jednu výkonností investiční akcii (v Kč) 

2,0060 

1,7182 

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s.

Výkaz změn vlastního kapitálu (Neinvestiční část Fondu)

za rok 

končící 31. prosince 20

20

(

v tisících Kč

)

2020

2019

Zůstatek k 1. lednu

579

579

Změny s dopadem na vlastní kapitál 

-

-

Zůstatek k 31. prosinci 

579

579

8

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Komentáře k účetním výkazům

1

Obecné informace 

Účetní závěrka je sestavena za společnost 

P

RAGORENT investiční fond s

proměnným základním kapitálem a.s. 

(dále jen „Fond“) se sídlem

Jiřího ze Vtelna 1731, 193 00 Praha 9 –

Horní Počernice,

Česká republika. Fond 

vznikl zápisem do obchodního rejstříku ke dni 

28. 12. 2010 

a od zahájení své činnosti Fond nabízí kolektivní 

investování výhradně pro kvalifikované investory ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech 

a investičních fondech (dále také „

ZISIF

“

).

Fond je oprávněn vyvíjet svou činnost na základě rozhodnutí České 

národní bank

y o

zápisu Fondu do seznamu investičních fondů s právní osobností.

Od svého vzniku Fond vyvíjí činnost investičního fondu kvalifikovaných investorů, spočívající ve shromažďování 

peněžních prostředků ve Fondu oproti cenným papírům

kvalifikovaných investorů,

za účelem společného 

investování shromážděných prostředků. V

tomto kontextu je Fond akciovou společností s proměnným základním 

kapitálem, která vydává akcie dvojího druhu (zakladatelské a investiční

–

prioritní a výkonnostní

).

Prioritní 

i

nvestiční akcie 

(do 2

9. 4. 2019 investiční akcie 

typu A) jsou od 4. 1. 2016 

obchodovány na Burze cenných papírů 

Praha a z 

tohoto důvodu je Fond povinen sestavovat svoji účetní závěrku v

souladu s 

Mezinárodními standardy 

účetního výkaznictví (IFRS) přijatými Evropskou unii.

S

investičními akciemi je spojeno právo investora na zpětný 

odkup Fondem, není s

nimi spojeno hlasovací právo kromě případů upravených výslovně zákonem. Akcie Fondu 

mohou být pořizovány pouze kvalifikovanými investory.

Investičním cílem Fondu je dosahovat

stabilního zhodnocování aktiv nad úrovní výnosu dlouhodobých úrokových 

sazeb prostřednictvím zejména investic do nemovitostí. Fond se řídí svým statutem.

Fond je 

samosprávným fondem, jehož obhospodařování zajišťuje předseda představenstva. Administrátorem

Fondu je 

společnost 

AVANT 

investiční společnost, a.s. se sídlem Rohanské nábřeží 671/15

, 186 00 Praha 8 

–

Karlín. Depozitářem Fondu je Česká spořitelna, a.s., se sídlem 

Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4. 

Fond byl do konce roku 2019 

v kontextu úpravy IFR

S tzv. 

investiční jednotkou, která prostřednictvím investičních 

akcií získává peněžní prostředky, které investuje v

souladu se svojí strategií

, a to 

zejména do nemovitostních 

investic 

a majetkových účastí 

v

ovládaných společnostech, které 

nebyly konsolidov

ány

.

Ke konci roku 2019 došlo 

k

přehodnocení

strategie 

držení

majetkových účastí 

v

dceřiných společnost

ech

–

PRAGORENT s.r.o. 

a TECHNIMAT s.r.o. 

Dceřiná společnost PRAGORENT s.r.o. zajišťuje správu nemovitostí

, a to 

včetně 

nemovitostí držených Fondem 

a je 

tak ve své aktivitě z

části servisní dceřinou společností. Dceřiná společnost 

TECHNIMAT s.r.o. zajištuje velkoobchod hutního materiálu

a je zájmem Fondu tuto společnost po blíže 

neurčenou dobu vlastnit a ovládat. Z

vyhodnocení těchto skutečností bylo rozhodnuto, že Fond k

31. 12. 2019 

přestal naplňovat podmínky pro osvobození z

konsolidace dceřiných společností, a proto 

Fond 

sestavuje též 

konsolidovanou účetní závěrku

v souladu s IFRS. Tato 

samostatná

účetní závěrka 

Fondu 

je sestavena za účelem 

naplnění požadavku §19a, odst. (1) zákona č. 563/1992 Sb., o účetnictví. 

2

Prohlášení o shodě s

účetním pravidly a východiska sestavení účetní 

závěrky

Účetní závěrka byla připravena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS), Mezinárodními 

účetními standardy (IAS) a jejich interpretacemi (SIC and IFRIC) (společně pouze IFRS) vydanými Radou pro 

Mezinárodní účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou unií (EU). Účetní závěrka vychází z předpokladu 

pokračujícího podniku, který nebyl do data schválení účetní závěrky narušen, a je sestavena s

ohledem na statut 

Fondu jako investiční jednotky zejména na bázi reálného ocenění (týká se investic do nemovitostí a finančních 

investic

), zatímco historické ocenění je použito pro závazky a krátkodobá finanční aktiva (pohledávky a peníze), 

u

nichž však historické ocenění lze považovat za vhodnou aproximaci reálného ocenění s

ohledem na 

krátkodobost. 

Sestavení účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení Fondu uskutečnilo odhady a

předpoklady, které 

ovlivňují hodnoty vykazované v

účetních výkazech a souvisejících komentářích. Odhady a úsudky učiněné při 

sestavování této účetní závěrky se týkají různých účetních oblastí a nejvýznamnější z nich jsou přiblíženy v části 

4.2. 

Nová a novelizovaná účetní pravidla

IFRS přijatá Fondem 

Fond uvážil při sestavování této konsolidované mezitímní účetní závěrky všechny novelizace IFRS s účinností 

od 1. 

1. 2020, přičemž žádná z

Fondem přijatých

novelizací neměla významný vliv na zůstatky a informace 

prezentované v

této účetní závěrce ve srovnání s

předcházející účetní závěrkou

sestavenou za rok 2019: 



Nový 

Koncepční rámec účetního výkaznictví 

založeného na IFRS. Účinnost pro účetní jednotky nastává 

k 1. 

1. 2020 a důvody novelizace spočívají v

doplnění úpravy dosud neupravených oblastí (úprava 

9

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

prezentace a 

zveřejňování informací, vymezení vykazující jednotky, oceňování a oduznání), v

aktualizace 

definic aktiv a 

závazků a ve vyjasnění současné úpravy (např. pojetí nejistoty při oceňování). Novelizace 

nemají dopad na účetní závěrku Fondu. 



Novelizace IFRS 3 

Podnikové kombinace

upravuje definici podniku. Novelizace se dotýká posouzení 

transakce pořízení jiného podniku a vyhodnocení, zdali taková transakce je podnikovou kombinací dle IFRS 

3 nebo jen pořízením skupiny aktiv. Důsledky takového vyhodnocení jsou zásadní pro způsob zachycení a 

související ocenění, např. přecenění nabývaných čistých aktiv, identifikace a ocenění goodwillu aj. 

Novelizace odstraňuje z

definice podniku podmínku, že důsledkem podnikové kombinace může být snížení 

nákladů, a nová definice je plně orientována výstupy kupovaného podniku (zboží, služby poskytované 

zákazníkům). Novelizace nově zavádí tzv. test koncentrace, který bude volitelný a účetní jednotka jej může 

využít a rozhodnout, že reálná hodnota nabývaného celku je tvořena (koncentrována) reálnou hodnotou 

nabývaného aktiva uvnitř celku, a

proto je transakce zachycena jako pořízení skupiny aktiv, nikoliv jako 

podniková kombinace. Novelizace nemá dopad na účetní závěrku Fondu. 



Novelizace IAS 1 

Sestavení

a prezentace účetní závěrky

a IAS 8 

Účetní pravidla, změny v

účetních 

odhadech a chyby

upravují definici významnosti. Dle nové definice významnosti (materiality) se účetní 

jednotka musí vyvarovat tzv. zastření informace (např. vágně formulovat informace o

významných položkách 

a událostech, nevhodně agregovat, resp. disagregovat, umísťovat informace na různé pozice v

účetní 

závěrce a poskytovat výrazně více informací a tím skrývat informace podstatné). Při posuzování významnosti 

musí být zřetel na primární uživatele, nikoliv celou škálu možných uživatelů. V

neposlední řadě informace 

musí být posuzovány tak, že lze očekávat, že mohou mít vliv na rozhodování uživatelů, nikoliv zdali jej 

ovlivní. Novelizace nemá dopad na účetní závěrku Fondu. 



Novelizace IFRS 9 

Finanční nástroje

, IAS 39 

Finanční nástroje: účtování a oceňování

a IFRS 7 

Finanční 

nástroje: zveřejňování

nazvaná 

Interest Rate Benchmark Reform

je první reakcí IASB na potenciální změny, 

které může přinést reforma IBOR sazeb na účetní výkaznictví. IBOR 

sazby, tj. EURIBOR, PRIBOR apod. 

jsou uvažovány jako referenční úrokové sazby (používají se např. jako základna při určování variabilního 

úročení) a vyjadřují náklady na získání úvěrového financování. Vzhledem k

tomu, že se objevila otázka 

ohledně jejich dlouhodobého používání, zveřejněná novelizace IFRS upravuje postup při nahrazení 

existujících úrokových sazeb jinými alternativními sazbami a vypořádává dopady na zajišťovací účetnictví. 

Novelizace se dotýká i

zveřejnění a přináší dodatečné požadavky na informace ohledně nejistoty vyplývající 

z

reformy úrokových sazeb. Novelizace nemá dopad na účetní závěrku Fondu. 



Novelizace IFRS 16 

Leasingy 

–

Úlevy z

nájmu v

důsledku Covid

-19

s

účinností od 1. června 2020 byla 

Fondem 

přijata dobrovolně již od 1. ledna 2020. Novelizace reaguje praktickým zjednodušením na nová 

ujednání, která se v

nájemních vztazích objevila v

důsledku šíření covid

-

19. Novelizace se dotýká pouze 

společností v

postavení nájemců a umožňuje úlevy vzniklé jako přímý důsledek pandemie covid

-19

ne

vykazovat jako modifikaci leasingu, a tedy přecenění finančního závazku, ale jako úlevu z

nájemného 

s

přímým dopadem do výsledku hospodaření. Novelizace nemá zásadní dopad na účetní závěrku roku 2020.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a nebyla 

Fondem použita

Do data schválení této konsolidované účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které 

však nebyly k

počátku běžného účetního období účinné a Fond je nepoužil při sestavování této

konsolidované 

účetní závěrky: 



V

květnu 2017 byl vydán nový standard s

označením IFRS 17 

Pojistné smlouvy 

(účinnost pro roční účetní 

závěrky začínající 1.

1. 2023 nebo později), který přináší komplexní úpravu (zachycení, ocenění, prezentaci, 

zveřejní) pojistných smluv v

účetních závěrkách sestavovaných dle IFRS, tj. týká se primárně odvětví 

pojišťovnictví. IFRS 17 nahradí současnou neúplnou úpravu obsaženou v

IFRS 4. Fond působí v

jiném 

odvětví, pojistné smlouvy nevykazuje a nový standard dle současného vyhodnocení nijak finanční situaci a 

výkonnost Fondu neovlivní. 



V

lednu 2020 byla vydána novelizace IAS 1 

Sestavení a prezentace účetní závěrky 

nazvaná 

Klasifikace 

závazků jako krátkodobé nebo dlouhodobé 

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledn

a 2022 a 

později

s

retrospektivní účinností

)

, která poskytuje všeobecnější přístup ke klasifikaci závazků s

ohledem na 

smluvní ujednání platná k

rozvahovému dni. Novelizace ovlivní pouze prezentaci závazků ve výkazu finanční 

situace, nikoliv jejích výši nebo okamžik jejích zachycení, stejně tak informace zveřejňované o závazcích 

v

účetní závěrce. Novelizace vyjasňuje, že závazek musí být prezentován jako krátkodobý nebo dlouhodobý 

s

ohledem na práva a povinnosti účinná k

rozvahovému dni a nesmí být ovlivněna očekáváním účetní 

jednotky ohledně vypořádání (realizace či uskutečnění) závazku. Fond posoudí novou úpravu a vyplývající 

změny, přičemž neočekává zásadní dopad do účetní závěrky. 



V

květnu 2020 byla vydána novelizace IAS 16 

Pozemky, budovy a zařízení –

Příjmy před zamýšleným užitím 

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2022 nebo později), která zakazuje účetní jednotce 

snižovat pořizovací náklady o výnosy z

prodeje výrobků vytvořených během zkušební fáze majetku, tj. před 

10

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

uvedením do stavu pro zamýšlené využití). Nově mají být tyto výnosy a též související náklady uznány ve 

výsledku hospodaření. Fond neočekává významný dopad této novelizace. 



V

květnu 2020 byla vydána novelizace IAS 37 

Rezervy, podmíněné závazky a podmíněná aktiva –

Náklady 

nutné k

naplnění smlouvy 

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2022 nebo později), která 

vyjasňuje náklady, které má účetní jednotka zahrnout do vyčíslení nákladů nutných k

naplnění smlouvy při 

posuzování, zdali je smlouvy ztrátová. Fond neočekává zásadní dopad do účetní závěrky. 



V

květnu 2020 byl vydán 

Výroční projekt zlepšení IFRS cyklu 2018

-2020 

(účinnost pro roční účetní závěrky 

začínající 1. 1. 2022 nebo později), který zahrnuje novelizace následujících standardů: novelizace IFRS 9 

Finan

ční nástroje

vyjasňuje poplatky, které má účetní jednotka uvážit, když posuzuje, zdali jsou podmínky 

nového nebo modifikovaného finančního závazku podstatně odlišné od podmínek původního závazku 

(vyjasnění 10% testu). Novelizace IFRS 1 

První přijetí IFRS

z

jednodušuje aplikaci IFRS 1 dceřinou 

společností, která se stává prvouživatelem později, jak její mateřská společnost. Zjednodušení se týká 

ocenění kurzového rozdílu z

převodu účetní závěrky. Novelizace IAS 41 

Zemědělství

odstraňuje požadavek 

na vyloučení daňových peněžních toků z

ocenění reálné hodnoty, aby došlo k

sesouhlasení s

požadavky 

jiných standardů. Fond neočekává žádný významný dopad z

nově vydaných novelizací.



V

květnu 2020 byla vydána novelizace IFRS 3 

Podnikové kombinace 

(účinnost pro roční účetní závěrky 

začínající 1. 1. 2022 nebo později), která pouze aktualizuje úpravu o relevantní odkazy na nový Koncepční 

rámec. Jde o formální novelizaci bez dopadu do účetní závěrky Fondu. 



V

červnu 2020 byla vydána novelizace IFRS 17 

Pojistné smlouvy

(účinnost pro roční účetní závěrky 

začínající 1. 1. 2023 nebo později), která s cílem pomoci společnostem s

implementací IFRS 17 v

období 

zasaženém pandemií Covid

-

19 a usnadnit objasnění dopadu IFRS 17 na finanční výkonnost dotčených 

společností odkládá účinnost

IFRS 17 na 1. 1. 2023 a později. 

Fond 

nespadá do rozsahu IFRS 17 a 

novelizace tak nebude mít žádný dopad na jeho účetní závěrku. 



V

červenci 2020 byla vydána novelizace IAS 1 

Sestavení a prezentace účetní závěrky 

nazvaná 

Klasifikace 

závazků jako krátkodobé nebo dlouhodobé 

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2023 nebo 

později)

,

která odkládá účinnost novelizace z

původního termínu 1. 1. 2022 na 1. 1. 2023 a později.



V

srpnu 2020 byla vydána novelizace IFRS 9 

Finanční nástroje

, IAS 39 

Finanční nástroje: účtování 

a

oceňování

, IFRS 7 

Finanční nástroje: zveřejňování

, IFRS 4 

Pojistné smlouvy

a IFRS 16 

Leasingy

nazvaná 

Interest Rate Benchmark Reform 

–

Phase 2

a je druhou reakcí IASB na očekávané změny, které by měla 

přinést reforma IBOR sazeb na účetní výkaznictví (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2021 

a později). Novelizace upravuje postupy, jak v

účetní závěrce reagovat na případné změny ve výši smluvních 

peněžních toků finančních nástrojů a v

zajišťovacím účetnictví v

důsledku změn IBOR sazeb. 

Fond 

neočekává zásadní dopad do účetní závěrky.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU

K datu schválení této mezitímní konsolidované účetní závěrky nebyly dosud následující standardy a novelizace, 

dříve vydané IASB, schváleny Evropskou komisí pro užití v EU: 



IFRS 14 

Časové rozlišení při cenové regulaci

(vydaný v

lednu 2014) 

–

rozhodnutí EU nikdy neschválit, 

protože se jedná o dočasný standard



IFRS 17 

Pojistné smlouvy

(vydaný v

květnu 2017)



Novelizace IAS 1 

Klasifikace závazků jako krátkodobých nebo dlouhodobých

(vydaná v

lednu 2020 včetně 

novelizace z 

července 2020, která odkládá počátek účinnosti na 1.

1. 2023) 



Novelizace IAS 16 

Pozemky, budovy a zařízení –

Příjmy před zamýšleným užitím

(vydaná v

k

větnu 2020 

s

účinností od 1. 1. 2022) 



Novelizace IAS 37 

Rezervy, podmíněné závazky a podmíněná aktiva –

Ztrátové smlouvy –

Náklady nutné 

k

naplnění smlouvy 

(vydaná v

květnu 2020 s

účinností od 1. 1. 2022)



Novelizace vyplývající z

Výročního projektu zlepšení IFRS cyklu 2018

-2020 (

vydané v

květnu 2020 

s

účinností od 1. 1. 2022)



Novelizace IFRS 3 

Podnikové kombinace 

(vydaná v

květnu 2020 s

účinností od 1. 1. 2022) 

3

Podstatná účetní pravidla 

Zásadní účetní pravidla použitá při sestavení účetní závěrky Fondu jsou přiblížena dále v této části přílohy, 

přičemž pro všechna období prezentovaná v účetní závěrce byla účetní pravidla použita konzistentně, není

-li

stanoveno jinak. 

11

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

3.1

Investiční jednotka a dopad změny podmínek jejího vymezení

Investiční jednotkou je taková účetní jednotka, která získává prostředky od jednoho nebo více investorů za 

účelem jejich investování a touto aktivitou zajistit jejich kapitálové zhodnocení, případně dosažení investičního 

výnosu

.

Investice jsou přitom oceňovány a posuzovány na bázi jejich reálné hodnoty. Předpokladem investiční 

jednotky je více investorů, s

nimiž není spřízněný vztah a více investic, u nichž s

ohledem na investiční strategii, 

má investiční jednotka stanovenu dobu držby a realizace investice (tzv. exit strategie). 

Je-li 

Fond označen za investiční jednotku a drží majetkové účasti v

ovládaných (dceřiných) společnostech jako 

své investice, nejsou takové společnosti konsolidovány, ale povinně oceňovány reálnou hodnotou s

přeceněním 

do výsledku hospodaření.

Pokud Fond přestane být investiční jednotkou, tj. nadále nenaplňuje podmínky investiční jednotky a nejedná se 

přitom o dočasný stav, pak k

datu změny zahrne držené dceřiné společnosti do konsolidované účetní závěrky 

metodou akvizice. Při ní je nahrazena reálná hodnota majetkové účasti reálnou hodnotou čistých aktiv nově 

konsolidované dceřiné společnosti, přičemž mohou být identifikována, oceněna a uznána nová aktiva a závazky. 

Existuje-

li rozdíl mezi reálnou hodnotou majetkové účasti a reálnou hodnotou nově uznaných čistých aktiv, uzná 

účetní jednotka goodwill v

aktivech, případně zisk z

výhodné koupě. 

3.2

Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty 

Funkční měnou Fondu, tj. měnou primárního ekonomického prostředí, je česká koruna (Kč), která je stejně tak 

měnou vykazování, v níž je sestavena a prezentována účetní závěrka. Transakce, které jsou realizované v jiných 

měnách (cizí měny) než je funkční měna (Kč), jsou přepočteny do měny funkční okamžitým měnovým kurzem, tj. 

měnovým kurzem platným k

datu realizace transakce. 

Ke

každému rozvahovému dni jsou peněžní aktiva a peněžní závazky vedené v

cizích měnách přepočteny 

závěrkovým měnovým kurzem. Nepeněžní položky, které se oceňují na bázi historických cen a byly původně 

pořízeny v

cizoměnové transakci, nejsou k rozvahovému

dni již přeceňovány. Kurzové rozdíly vyplývající 

z

vypořádání cizoměnových peněžních položek nebo z jejich přecenění k

rozvahovému dni jsou uznány ve 

výsledku hospodaření příslušného období a jsou prezentovány samostatně jako „Čistý kurzový zisk (ztráta)“

.

3.3

Investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí je nemovitost –

pozemek a stavba 

–

držená za účelem dosažení příjmu z nájemného 

a/nebo za účelem zhodnocení (včetně nemovitostí ve fázi pořízení k budoucímu použití jako investice do 

nemovitostí). 

Invest

ice do nemovitostí se oceňují ve výši pořizovacích nákladů k

okamžiku pořízení, tj. jako souhrn kupní ceny 

a vedlejších nákladů přímo přiřaditelných pořízení nemovitosti jako daň z

nabytí nemovitosti nebo právní služby 

nakoupené v

souvislosti s 

převodem nemovitosti. Následně po dobu držby jsou vedeny v

reálné hodnotě 

s

přeceněním do výsledku hospodaření. Dopad přecenění 

(

zisk/ztráta

)

je prezentován samostatně ve výkazu 

výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku.

Výdaje na opravy a údržbu, které u jednotlivých nemovitostí zajišťují jejich pronájem, jsou uznány ve výsledku 

hospodaření v období, ve kterém byly vynaloženy. Náklady vynaložené za účelem technického zhodnocení, 

vylepšení a obnovení jednotlivých nemovitostí jsou aktivovány do ocenění investic

e v aktivech. 

Investice do nemovitostí je odúčtována při prodeji, nebo pokud je investice do nemovitostí trvale stažena 

z

pronájmu a z jejího prodeje nejsou očekávány budoucí ekonomické užitky. Zisky a ztráty vzniklé při odúčtování 

nemovitosti (stanovené jako rozdíl mezi čistým výtěžkem z prodeje a účetní hodnotou aktiva) jsou zahrnuty do 

výsledku hospodaření v období, ve kterém je nemovitost vyřazena. 

3.4

Majetkové účasti v

jiných společnostech 

Ma

jetkové účasti ve společnostech, které představují investice F

ondu, 

jsou oceněny reálnou hodnotou 

s

přeceněním do výsledku. Majetkové účasti se přeceňují k rozvahovému dni za použití externího znaleckého 

posouzení a rozdíl z přecenění je zachycen jako zisk nebo ztráta do výsledku hospodaření daného období a je 

prezen

tován samostatně ve výkazu výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku. Ve výkazu finanční 

situace jsou majetkové účasti prezentovány 

jako 

majetkové účasti

v

reálné hodnotě s přeceněním do výsledku.

3.5

Finanční aktiva (Pohledávky a peněžní prostředky)

S

ohledem na klasifikaci finančních aktiv Fond prezentuje pohledávky, a to zejména obchodní pohledávky 

v souvislosti s 

pronájmem nemovitostí nebo prodejem aktiv, a dále peněžní prostředky –

vklady u bank a pokladní 

hotovost. 

12

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Obchodní a jiné pohledávky

Obch

odní pohledávky jsou oceňovány od prvotního ocenění v

reálné hodnotě, která vzhledem k

jejich krátkodobé

splatnosti a nízkým úrokovým sazbám v

ekonomice se shoduje se zůstatkovou hodnotou. Reálná hodnota 

představuje současnou hodnotu očekávaných peněžních toků. Pohledávky jsou průběžně posuzovány, zdali se 

u

nich nezvýšilo úvěrové riziko a zdali neexistuje důkaz, který zpochybňuje bezproblémový průběh očekávaných 

budoucích peněžních toků a tímto snižuje i reálnou hodnotu pohledávek. 

Případné zhoršení kvality pohledávky, ať již vlivem úvěrového rizika dlužníka nebo ekonomickým vývojem, je 

promítnuto do reálného ocenění pohledávky a ztrátové či ziskové přecenění je zachyceno ve výsledku 

hospodaření jako součást položky „Zisky (ztráta) plynoucí z

ostatních finančních aktiv a závazků“.

Fond odúčtuje pohledávku, pokud jsou vyčerpána smluvní práva k peněžním tokům plynoucím z pohledávky 

nebo pokud je pohledávka převedena, prodána na jiný subjekt a tím také většina všech rizik a prospěchů 

spojených s

vlastnictvím pohledávky. 

Peníze a peněžní ekvivalenty 

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné krátkodobé, vysoce 

likvidní investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Vymezení peněz pro účely výkazu finanční sit

uace 

a

výkazu peněžních toků je shodné. 

3.6

Finanční závazky 

Fond prezentuje pouze „finanční závazky oceňované zůstatkovou hodnotou“ zahrnující obchodní závazky, přijaté 

zápůjčky a závazky z leasingu. Tyto závazky jsou prvotně zachyceny v

reálné hodnotě upravené o transakční 

náklady, které jsou přímo přiřaditelné jejich vzniku, a následně jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití 

metody efektivní úrokové míry. 

Úrokový náklad je zachycen ve výsledku hospodaření v souladu s metodou efektivní úrokové míry s výjimkou 

krátkodobých závazků (zejména obchodních závazků), u nichž je případný úrokový náklad nevýznamný. Tyto 

závazky jsou poté oceňovány v nominální hodnotě. 

3.7

Derivátové nástroje 

Deriváty jsou prvotně zachyceny v

reálné hodnotě k

datu sjednání kontraktu a následně jsou oceňovány v

reálné 

hodnotě ke každému rozvahovému dni, přičemž zisk nebo ztráta vyplývající ze změny reálné hodnoty je uznána 

ve výsledku hospodaření s

výjimkou, kdy je derivát klasifikován jako zajišťovací nástroj. V

případě použití 

za

jišťovacího účetnictví je uznání dopadu do výsledku hospodaření závislé na charakteru zajištění. Fond všechny 

své smluvně sjednané derivátové nástroje vykazuje jako deriváty držené k

obchodování, tj. nezajišťovací. 

3.8

Zakladatelské a investiční akcie 

Fond e

mituje dva typy akcií –

zakladatelské a investiční. S

ohledem na práva a povinnosti spojená s

jednotlivými 

akciemi, Fond klasifikuje (i) zakladatelské akcie jako kapitálový nástroj a jejich nominální výše je prezentována 

jako základní kapitál Fondu, a (ii)

investiční akcie jako finanční závazek. 

Zakladatelské akcie

Zakladatelské akcie jsou klasifikovány jako kapitálový nástroj, neboť je s

nimi spojeno hlasovací právo na valné 

hromadě Fondu, právo na podíl na zisku Fondu a právo na likvidačním zůstatku Fondu. Zakladatelské akcie 

dokládají zbytkový podíl na aktivech Fondu po odečtení všech jeho závazků. Se zakladatelskými akciemi není 

spojeno právo vlastníka na jejich zpětné odkoupení Fondem. 

Zakladatelské akcie emitované Fondem se vykazují v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi. 

Případný odkup zakladatelských akcií je vykázán a odečten přímo ve vlastním kapitálu. Koupě, prodej, emise 

nebo zrušení vlastních zakladatelských akcií nemá žádný dopad do výsledku hospodaření, a pokud k

takové 

t

ransakci dojde je prezentována ve výkazu změn vlastního kapitálu. 

Investiční akcie

Investiční akcie jsou klasifikovány jako finanční závazky, neboť je s

nimi spojeno právo vlastníka na zpětné 

odkoupení Fondem za hodnotu vyjadřující ocenění investiční akci

e v

době realizace práva na odkup a není s

nimi 

spojeno hlasovací právo na valné hromadě Fondu. Fond emituje investiční akcie za účelem získání peněžních 

prostředků ke své investiční činnosti a předpokládá jejich vypořádání po zhodnocení a realizaci souvisejících 

investic. Vlastníci investičních akcií mají právo na podíl na zisku (dividendy), které, pokud jsou poskytnuty, jsou 

uznány ve výsledku hospodaření jako součást finančních nákladů. 

13

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Investiční akcie jsou prezentovány v

účetní závěr

ce jako vyplatitel

né investiční akcie, přičemž jejich hodnota je 

kalkulována ve výši čistých aktiv, tj. aktiv Fondu snížených o závazky Fondu a hodnotu základního kapitálu. 

Emise investičních akcií je zachycena v

hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi a j

e

zobrazena ve výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií. 

3.9

Výpůjční náklady 

Výpůjční náklady (zejména úrokové náklady za použití efektivní úrokové sazby, dividendy vyplácené 

k

investičním akciím) jsou uznány ve výsledku hospodaření v

období, ve kterém vznikly, jako součást finančních 

nákladů, ledaže jsou přímo přiřaditelné pořízení, výstavbě nebo výrobě způsobilého aktiva. Těmito aktivy jsou 

nemovitosti a jiná aktiva, která nezbytně vyžadují značné časové období k

tomu, aby se stala způsobilými pro 

jejich zamýšlené použití nebo prodej. Výpůjční náklady vzniklé v

období jejich pořízení se stávají součástí 

pořizovacích nákladů těchto aktiv. Vzhledem k

činnosti Fondu a způsobu pořízení jeho investic není případná 

akti

vace výpůjčních nákladů pravděpodobná. 

3.10 

Leasingy 

Fond jako pronajímatel 

Činnost Fondu spočívá v

pronájmu nemovitostí (prezentovaných ve výkazu finanční situace jako investice do 

nemovitostí) na základě leasingových smluv, které jsou vyhodnoceny a klasifikovány jako operativní leasing.

Výnosy z

pronájmu jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo nárokované protihodnoty a jsou uznány ve 

výsledku v

době poskytnutí pronájmu, tj. rovnoměrně po dobu trvání leasingu v

kontextu uzavřeného 

leasingového vztahu. Smluvní pobídky jako je rent

-

free nebo snížené nájemné po určité období jsou uznány jako 

snížení výnosů z

nájemného na lineární bázi po dobu smluveného nájemného. Dále jsou výnosy sníženy o daň 

z

přidané hodnoty a jiné s

tržbami související daně. Počáteční přímé náklady, které vznikly v souvislosti se 

sjednáváním a uzavřením smlouvy o operativním leasingu, jsou

-

li významné, se přičítají k účetní hodnotě 

pronajímaného aktiva (nemovitosti) a v

důsledku ovlivňují výši meziročního přecenění nemovitostí, které se

oceňují v

reálné hodnotě. 

Fond jako nájemce

Fond v 

postavení nájemce používá jednotný model k

účetnímu zachycení leasingů

a

ve výkazu finanční situace 

vykazuje 

práva k

užívání, která reprezentují práva k

užití aktiv, která jsou předmětem leasingových ujednání. 

Zároveň 

Fond 

prezentuje závazky představující povinnost hradit leasingové platby. Práva k

užívání a související 

závazky jsou zachyceny k

počátku trvání leasingu. 

Fond 

rozlišuje mezi leasingem a servisní smlouvou dle toho, zdali je ve smlouvě předmět leasingu identifikován 

a

je ovládán 

Fondem

. Ovládání aktiva existuje tehdy, pokud má nájemce právo získat podstatnou část benefitů 

spojených s

aktivem z 

jeho užívání po stanovenou dobu a má právo řídit využití daného aktiva.

Práva k

užívání aktiv jsou oceněna ve výši pořizovacích nákladů snížených o oprávky za dobu použitelnosti 

a o

případné znehodnocení. Ocenění aktiva se může upravit vlivem modifikace / přecenění souvisejícího závazku 

z

leasingu. Aktivum je odpisováno rovnoměrně po dobu kratší z

doby po

užitelnosti, resp. doby trvání leasingu. 

Závazek z

leasingu je prvotně oceněn ve výši současné hodnoty leasingových plateb, které nebyly k

počátku 

trvání leasingu uhrazeny. K

diskontování je využita implicitní úroková sazba, resp. přírůstková výpůjční úroková 

sazba Fondu, nelze-

li implicitní určit. 

Závazek z

leasingu je následně ve svém ocenění navyšován o naběhlé úroky a snižován o uhrazené platby. 

Pokud dojde ke změně budoucích leasingových plateb v

důsledku změny cenového indexu, změny tržní úrokové 

sa

zby, změny odhadu garantované zbytkové hodnoty nebo změny ve využití kupní opce nebo opce na 

prodloužení, dojde k

přecenění výše závazku z

leasingu. 

Fond 

stanoví dobu trvání některých leasingů na bázi kvalifikovaných odhadů. Přehodnocení doby trvání vede 

k

přehodnocení výše závazku z

leasingu a současně též ke změně ocenění práva k

užívání aktiva. 

Fond 

aplikuje výjimky a nevykazuje práva k

užívání aktiv a závazky z

leasingu v souvislosti s 

krátkodobými 

leasingy a leasingy aktiv nízkých hodnot. Krátkodobé 

leasingy jsou vymezeny jako leasingy s dobou leasingu do 

12 měsíců. Leasingy aktiv nízkých hodnot se týká primárně kancelářského a IT vybavení. 

Fond 

též využívá praktické zjednodušení a nerozlišuje leasingovou a neleasingovou složku v

rámci pravidelných 

p

lateb. Uvažuje celkovou platbu jako leasingovou platbu ovlivňující výši závazku z

leasingu. 

14

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

3.11 

Rezervy 

Rezerva je zachycena ve výkazu finanční situace, pokud 

Fondu 

důsledkem minulé události vznikne současný 

smluvní nebo mimosmluvní závazek, u něhož je pravděpodobné, že k jeho vypořádání bude nezbytný odtok 

prostředků představujících ekonomický prospěch, přičemž lze spolehlivě odhadnout výši závazku.

Částka zachycená jako rezerva je nejlepším odhadem výdajů, které budou nezbytné k vypořádání závazku 

vykázaného

k rozvahovému dni, přičemž jsou uvážena všechna rizika a nejistoty s ním spojené. Je

-

li ocenění 

rezervy založeno na odhadu budoucích peněžních toků nutných k vypořádání závazku, je účetní hodnota 

závazku stanovena jako současná hodnota těchto peněžních toků diskontovaná pomocí úrokové sazby před 

zdaněním, která odráží současné tržní ohodnocení časového hodnoty peněz a specifická rizika závazku. 

Pokud se očekává, že některé nebo veškeré výdaje nezbytné k vypořádání rezervy budou nahrazeny jinou 

stranou, vy

káže se náhrada nebo nárok na náhradu (pohledávka) až tehdy, když je prakticky jisté, že 

Fond 

náhradu obdrží, pokud vypořádá závazek, a částka nároku je spolehlivě ocenitelná. 

3.12 

Uznání výnosů 

Výnosy jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo nárokované protihodnoty a představují částky 

nárokované Fondem za služby poskytnuté v

běžné podnikatelské činnosti, kterou je zejména pronájem držených 

nemovitostí (viz 3.

10). 

Výnosy jsou sníženy 

o

odhadované slevy, daň z

přidané hodnoty a jiné s

tržbami 

související daně. Předchází

-

li peněžní příjem poskytnutí služby, uzná Fond přijatou částku jako smluvní závazek, 

který je ve výkazu finanční situace prezentován v

rámci položky „Kauce a ostatní závazky“.

Výnosy z

poskytnutých služeb jsou uznány ve výsledku hospodaření

v

okamžiku poskytnutí služby (mohou být 

jednorázové i během určitého (krátkodobého) období) a jedná se zejména o služby související s

pronájmem 

nemovitostí.

Je-

li Fond při zabezpečení určité aktivity pouze agentem, tj. prostředníkem mezi nájemcem 

a dodava

telem, je ve výsledku hospodaření uznán výnos pouze ve výši případné provize, a to v

době poskytnutí 

zabezpečené služby. 

3.13 

Zisky / Ztráty z

investic do nemovitostí

Zisky / ztráty plynoucí z investic do nemovitostí zahrnují (i) čistý výsledek realizovaný z

p

rodeje nemovitostí a (ii) 

dopad meziročního přecenění držených investic do nemovitostí, tj. rozdíl reálné hodnoty stanovené 

k

rozvahovému dni s

oceněním nemovitosti k

rozvahovému dni předcházejícího účetního období upraveném o 

výši nových investic nebo jejich vyřazení.

3.14 

Zisky / Ztráty z

majetkových účastí v

reálné hodnotě

s

přeceněním do 

výsledku

Zisky / ztráty plynoucí z majetkových účastí v

nekonsolidovaných dceřiných společnostech –

zahrnují (i) čistý 

výsledek z

prodeje majetkových účastí a (ii) dopad meziročního přecenění držených účastí, tj. rozdíl reálné 

hodnoty stanovené k

rozvahovému dni s

oceněním účasti k

rozvahovému dni předcházejícího účetního období. 

3.15 

Zisky / Ztráty z

ostatních finanční aktiv a závazků

Zisky / ztráty plynoucí z

ostatních finančních aktiv a závazků zahrnují výsledkový dopad z

operací s

pohledávkami 

a závazky, např. zisky a ztráty z

přecenění reálné hodnoty držených finančních aktiv, přecenění

obchodních 

pohledávek v

důsledku úvěrového rizika, ztráty z

odúčtování pohledávek, resp. z

isky z 

odúčtování závazků

apod. 

3.16 

Náklady související s nemovitost

mi

Činnost Fondu spočívá v

pronájmu nemovitostí a v

jeho souvislosti Fondu vznikají přímé náklady zahrnující

zejména opravy a údržbu nemovitostí, revizi jejich provozuschopného stavu, související materiálovou spotřebu. 

Náklady jsou ve výsledku hospodaření uznány v

okamžiku poskytnutí související služby / materiálu. Pokud je za 

služby a dodávky uhrazeno dříve, je zachycena ve výkazu finanční situace v

aktivech pohledávka –

poskytnuté 

zálohy.

3.17 

S

práva fondu a ekonomické a právní služby 

Odměna a poplatky hrazené v

souvislosti se správou a vedením Fondu investiční společnosti a depozitáři, dále 

s

Fondem a jeho činností související ekonomické a právní služby jsou zachyceny jako náklad snižující výsl

edek 

hospodaření v

době poskytnutí související služby. 

15

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

3.18 

Daně a poplatky 

Nákladem Fondu je daň z

nemovitých věcí, která je zachycena ve výsledku hospodaření k

počátku kalendářního 

roku, neboť stav –

nemovitosti ve vlastnictví –

platný k

tomuto datu je rozh

odující pro výši daňové povinnosti, 

která je hrazena následně v

průběhu kalendářního roku. Součástí položky jsou také správní poplatky zachycené 

v

okamžiku jejich uhrazení, resp. poskytnutí související služby. 

3.19 

Finanční náklady 

Vzhledem k 

činnosti Fondu není ve výsledku hospodaření Fondem prezentován provozní výsledek hospodaření, 

ale výsledek hospodaření před finančními náklady, které zahrnují úrokové náklady z

úvěrů a půjček na bázi 

efektivní úrokové sazby, bankovní poplatky a dividendy k

investičním akciím, jsou

-

li vypláceny. 

Efektivní úrokovou mírou je taková úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní příjmy / 

výdaje po očekávanou dobu trvání finančního aktiva / závazku k jeho čisté účetní hodnotě.

3.20 

Daně ze zisku 

Daňový náklad představuje principiálně součet splatné daně a odložené daně.

Splatná daň 

Splatná daň vychází ze zdanitelného zisku stanoveného pro příslušný rok, přičemž zdanitelný výsledek (zisk / 

ztráta) je odlišný od výsledku hospodaření prezentovaného ve výkazu výsledku hospodaření a ostatního výsledku 

z důvodu odlišného pohledu na daňově uznatelné náklady a výnosy, které jsou od účetního výsledku hospodaření 

odečteny nebo naopak k němu přičteny. 

Odložená daň 

Odložená daň plyne z

použití závazkové metody rozvahového přístupu, při níž jsou identifikovány účetní 

(prezentované ve výkazu finanční situace) a daňové (použitelné při výpočtu zdanitelného výsledku) hodnoty 

jednotlivých aktiv a závazků a z

jejich rozdílů je pomocí odpovídající daňové sazby kalkulovaná odložená daň. 

Odložené daňové závazky jsou všeobecně zachyceny u všech zdanitelných přechodných rozdílů a odložené 

daňové pohledávky jsou naopak zachyceny u všech odčitatelných přechodných rozdílů, ale pouze v

rozsahu, 

v

němž je pravděpodobné, že budou dosaženy zdanitelné zisky, proti kterým mohou být odčitatelné přechodné 

rozdíly zužitkovány. Proto je účetní hodnota odložené daňové pohledávky revidována ke každému rozvahovému 

dni a snížena v

rozsahu, u něhož uvedená podmínka uznatelnosti není naplněna. Odložená daň není zachycena 

z

přechodných rozdílů, pokud vznikají z

goodwillu nebo z 

prvotního zachycení aktiva nebo závazku v

transakci, 

která není podnikovou kombinaci, ani nemá k

okamžiku zachycení dopad, jak na zdanitelný výsledek, tak na 

účetní výsledek hospodaření. 

Odložené daňové pohledávky a závazky jsou stanoveny pomocí daňových sazeb (a daňových zákonů), které byly 

schváleny v

období před rozvahovým dnem a které se budou aplikovat k

okamžiku realizovatelnosti odložené 

daňové pohledávky, resp. vypořádání odloženého daňového závazku. Ocenění odložených daňových závazků 

a

pohledávek přitom odráží daňové důsledky, které vyplynou ze způsobu, jakým Fond k

rozvahovému dni 

očekává úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty svých aktiv a závazků. 

Splatná a odložená daň za účetní období 

Splatná a odložená daň je zachycena ve výsledku hospodaření jako náklad a výnos s

výjimkou daně, která se 

vztahuje k 

(i) položkám zachyceným v ostatním úplném výsledku, u nichž je daňový dopad také součástí 

ostatního úplného výsledku a (ii) položkám zachyceným přímo jako snížení nebo zvýšení vlastního kapitálu, kdy 

je daň také zachycena jako přímé zvýšení nebo snížení vlastního kapitálu.

3.21 

Peníze a peněžní ekvivalenty / Výkaz peněžních toků 

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné krátkodobé, vysoce 

likvidní investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Vymezení peněz pro účely výkazu finanční situace 

a

výkazu peněžních toků je shodné. Fond nedrží a nevykazuje žádné peněží ekvivalenty. 

Jeli

kož hlavní činnost Fondu spočívá v investiční činnosti –

nákup a prodej nemovitostí, s

nimi související 

pronájem, nákup a prodej majetkových účastí v

nemovitostních a jiných společnostech, do nichž může Fond 

investovat, jsou peněžní toky související s

těmito aktivitami prezentovány ve výkazu peněžních toků jako peněžní 

toky z 

provozních činností. Fond neprezentuje žádnou část celkového peněžního toku jako peněžní tok z 

investiční činnosti ve svém výkazu peněžních toků. 

16

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

V

rámci peněžních toků z

financování jsou zahrnuty peněžní příjmy a platby plynoucí z

operací s

investičními 

akciemi, bankovními úvěry a jinými zdroji financování činnosti Fondu. 

V části peněžního toku z provozních činností je výkaz sestaven za použití nepřímé metody, při níž je výsledek 

hos

podaření roku (tj. přírůstek nebo úbytek čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií) 

upravován o dopady nepeněžních transakcí, o časové rozlišení minulých nebo budoucích provozních peněžních 

příjmů a výdajů a o položky výnosů a nákladů souvisejících s peněžními toky z činností nebo financování. V

rámci 

provozní části jsou prezentovány peněžní toky realizované v

souvislosti s 

investicemi do nemovitostí 

a

majetkových účastí (s jejich pořízením nebo prodejem) přímou metodou. 

Výkaz peněžních toků v části financování byl sestaven za použití přímé metody, při níž jsou zveřejněny hlavní 

třídy hrubých peněžních příjmů a výdajů. 

4

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel, klíčové zdroje nejistoty při 

odhadech a dopad opravy chyb 

4.1

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel 

Při uplatňování účetních pravidel uvedených v

předcházející části se od vedení vyžaduje, aby provedlo úsudky, 

posoudilo obsah ekonomických transakcí a událostí a rozhodlo o použití účetních pravidel takovým způs

obem, 

aby účetní závěra poskytovala jejím uživatelům užitečné informace pro jejich rozhodování.

COVID-

19 a mimořádná opatření vyhlášena v

souvislosti s 

pandemií koronaviru

Dne 12. 3. 2020 byla Vládou ČR vyhlášena mimořádná opatření v

souvislosti se šířením

koronaviru, která 

s

různou intencí dopadla na podnikatelské subjekty včetně Fondu a byla spojena s

nejistotou ohledně délky 

trvání.

Fond 

je dlouhodobě ve vynikající finanční situaci, nečerpá bankovní úvěry a k

financování své činnosti 

využívá zejména vlastní zdroje, resp. zápůjčky od akcionářů. Obchodní činnost Fondu spočívá v

pronájmu 

nemovitostí, a to zejména komerčních areálů, které po celý rok 2020 nebyly uzavírány. Naopak v

roce 2020 došlo 

v

důsledku rozvoje e

-commerce k 

výrazné poptávce po skladových

prostorech, kterou F

ond využil. V

období 

celého roku 2020 docházelo k

průběžné modernizaci skladových objektů a současně doplňování volných prostor 

vhodnými nájemníky. 

S

ohledem na vládní opatření v

oblasti zamezení šíření COVID

-

19 tak byl nejvíce zasažen pronájem nemovitosti 

obchodního centra Paráda Shopping v

České Lípě, kde byla pozastavena obchodní aktivita některých nájemců 

a

výpadek jejich příjmů byl přenášen i na příjmy Fondu z

pronájmu. Pokles příjmů z

pronájmu této nemovitosti byl 

v roce 2020 ma

ximálně do výše 10 %, přičemž na celkových příjmech Fondu se nemovitost obchodního centra 

podílí cca 10 %. Jeho hlavní příčinou byla účast 

F

ondu na vládním programu COVID nájemné, kdy jsme 

u

některých nejvíce zasažených nájemníků přistoupili na slevu z

náj

mu. K 1. 1. 

2021 došlo k

výměně nájemníka 

SPORTISIMO za nového nájemníka SUPER ZOO, který přispěje ke stabilnější struktuře, protože tento sektor 

obchodu nebyl restriktivními opatřeními státu nijak zasažen. V

současné době je obchodní centrum stále

ze 100 

% obsazeno nájemníky.

Fond vs. Investiční jednotka 

Činnost Fondu od jeho vzniku spočívala ve shromažďování peněžních prostředků ve Fondu oproti cenným 

papírům (konkrétně investičním akciím)

kvalifikovaných investorů, za účelem jejich společného investování. Fond 

se přitom řídí svým statutem a uplatňuje několik investičních strategií, zejména pak přímé investice do 

nemovitostí a nákup majetkových účastí. Účetní pravidla uplatněná při zachycení majetkových účastí 

v

ovládaných dceřiných společnostech vycházejí z

posouzení, zdali je dceřiná společnost investičního charakteru. 

V

takovém případě je dceřiná společnost vyjmuta z

konsolidace a povinně oceněna reálnou hodnotou 

s

přeceněním do výsledku hospodaření. Tímto způsobem přistupoval Fond k

drženým majetkovým účastem do 

konce roku 2019, přičemž

vycházel ze splnění následujících povinností: 



Fond získává finanční prostředky od většího množství (a nespřízněných) investorů;



Fond finanční prostředky investuje do investičních projektů v

souladu se svými investičními strategiemi;



Fond výkonnost svých

investic vyhodnocuje na bázi vývoje reálných hodnot;



Fond má pro své investice stanovenu investiční strategii spočívající v

záměru investice, očekávané době 

držby a časovém horizontu jejího prodeje. 

Záměrem Fondu bylo rozšiřovat portfolio držených nemovitostí se zaměřením zejména na výrobní a skladové 

haly, které v

existujícím portfoliu převládají. Za tímto účelem bylo přijato rozhodnutí vedoucí k

emisi investičních 

akcií v

lednu 2016 a získání investičních prostředků. V

dubnu 2019 došlo ke změně charakteru investičních akcií, 

ke zvýšení jejich objemu v

počtu ks. V

průběhu roku 2019 však nebyly nalezeny další investiční příležitosti 

17

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

a

koncem roku 2019 došlo k

přehodnocení původního záměru investovat, zhodnotit a prodat na záměr držet 

a

dlouhodobě zhodnocovat bez bližší časové strategie prodeje držených investic. 

S

ohledem na výše uvedené byl Fond do konce roku 2019 považován za investiční jednotku, pro níž platí výjimka 

z

konsolidace tzv. investičních dceřiných společností. Fond tak majetkové účasti v

dceřiných společnostech za 

předcházející období nekonsolidoval, ale oceňoval reálnou hodnotou s

přeceněním do výsledku hospodaření. 

K 31. 

12. 2019 došlo k

přehodnocení záměru ohledně držby majetkových účastí ve společnostech PRAGORENT 

s.r.o. a TECHNIMAT s.r.o. 

Záměrem Fondu je tyto investice nadále držet po blíže nespecifikovanou dobu, 

přičemž společnost 

PRAGORENT s.r.o. 

zabezpečuje správu nemovitostí a komplexní 

administrativní 

a

ekonomické služby související s

pronájmem nemovitostí

a

společnosti TECHNIMAT s.r.o. působí na trhu 

s

hutními materiál

y a provozuje velkoo

bchodní prodejní sklady. Mezi společnostmi a Fondem je personální 

propojení a aktivita Fondu se bude do budoucna nově ubírat dvojím směrem: 

(i)

pronájem nemovitostí třetím stranám, a

(ii) velkoobchod s 

hutním materiálem ve vlastních nemovitých objektech (haly a sklady).

Za těchto okolností nejsou počínaje 31. 12. 2019 nadále naplněny podmínky investiční jednotky pro účely účetní 

závěrky sestavené dle IFRS a Fond sestavuje též konsolidovanou účetní závěrku. 

Ta

to účetní závěrka je 

sestavena 

jako tzv. samostatná (nekonsolidovaná), v

níž jsou majetkové účasti oceňovány reálnou hodnotu 

s

přeceněním do výsledku hospodaření

.

Struktura účetních výkazů 

Struktura a uspořádání účetních výkazů, v

nichž jsou informace o finanční situaci a výkonnosti Fondu 

prezentovány, vychází ze skutečnosti, že Fond je investičním fondem kvalifikovaných investorů, emitentem

investičních akcií, který podléhá regulaci České národní banky (ČNB) a současně podléhá určitým požadavkům 

zákona č. 240/2013 Sb., o investičních fondech a investičních společnostech. 

Výkaz finanční situace

Obdobně jako je tomu u finančních institucí a podobných účetních jednotek, není pro Fond, jehož činnost spočívá 

v

investování, držení investičních aktiv a jejich zhodnocení následným prodejem, vhodná struktura výkazu 

finanční situace, používající oddělenou kategorizaci dlouhodobých a krátkodobých aktiv a závazků. U vybraných 

aktiv a 

závazků lze vyjádřit očekávání ohledně jejich držby, ale původní záměr může být i obratem změněn. Proto 

jsou aktiva ve výkazu finanční situace řazena spíše dle likvidity od disponibilních peněžních prostředků přes 

obchodní pohledávky, finanční investice a investice do nemovitostí k

ostatním aktivům a případné odložené 

daňové pohledávce. Obdobný přístup je aplikován pro závazky, které jsou řazeny dle očekávané likvidity –

nejdříve obchodní a splatné daňové závazky, poté bankovní úvěry a nebankovní půjčky, nakonec případný 

odložený daňový závazek. V

komentářích k

jednotlivým položkám výkazu finanční situace je připojen detail a 

rozlišení krátkodobých a dlouhodobých zůstatků učiněných dle stavu a odhadu vedení Fondu platného 

k

rozvahovému dni. 

S

ohledem na klasifikaci investičních akcií jako finančních závazků, nikoliv jako kapitálových nástrojů, je výkaz 

finanční situace koncipován ve vertikální struktuře, kdy od aktiv Fondu jsou odečteny závazky Fondu 

a

zakladatelské akcie a ve výsledku je kalkulována hodnota čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných 

investičních akcií. 

Protože 

Fond je povinen z 

nařízení ZISIF rozlišovat aktiva a závazky přiřaditelná držitelům zakladatelských akcií 

(neinvestiční část Fondu) a aktiva a závazky přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií (investiční 

část), je v

tomto ohledu rozlišen i výkaz finanční situace, což v

důsledku umožňuje zřetelnou kalkulaci čistých 

aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií.

Výkaz výsledku a ostatního úplného výsledku

Podnikatelská činnost Fondu spočívá v

investování získaných prostředků

a v

jejich zhodnocení, proto nelze 

jednoznačně rozlišovat mezi provozní a neprovozní (finanční) částí výsledku hospodaření. Výsledek hospodaření 

je tvořen primárně výnosy z

pronájmu, které představují investiční výnos z

držených nemovitostí, a dále 

výslednou hodnotu ovlivňuje přecenění reálné hodnoty držených investic. Náklady Fondu souvisejí zejména 

s

jeho správou, s

financováním Fondu a se zajištěním provozuschopného stavu pronajímaných nemovitostí. 

Proto není výkaz v

části výsledku hospodaření oddělován na provozní a neprovozní část, jsou přeskupeny 

prezentované položky a je kalkulován výsledek hospodaření před finančními náklady, které zahrnují úrokové 

náklady a bankovní poplatky, a případně dividendy k

investičním akciím, jsou

-

li vypláceny. 

Výkaz peněžních toků

Vzhledem k 

tomu, že investice jsou hlavní výdělečnou činností Fondu, jsou peněžní toky spojené s

investicemi do 

nemovitostí součástí peněžních toků z

provozní činnosti a nikoliv investiční. Část investičního peněžního toku ve 

výkazu není prezentována samostatně, neboť ve Fondu není pro ni ze své podstaty naplnění, avšak peněžní toky 

18

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

realizované v

souvislosti s 

investicemi do nemovitostí a s

majetkovými účastmi (jejich pořízení a prodej) jsou 

prezentovány přímou metodou v

rámci provozní části výk

azu. 

Výkaz změn v

čistých aktivech přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

Vzhledem ke skutečnosti, že vlastní kapitál Fondu tvoří pouze zakladatelské akcie a pro investory –

držitele 

investičních akcií –

je zásadní informace o tom, jak

se vyvíjí hodnota, která jim náleží prostřednictvím investičních 

akcií, je sestaven a prezentován výkaz změn v

čistých aktivech přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních 

akcií. Tento výkaz zobrazí dopad nové emise investičních akcií, 

od

koupení investičních akcií Fondem

a zvýšení 

hodnoty čistých aktiv o vytvořený výsledek hospodaření. 

Výkaz změn ve vlastním kapitálu 

Vlastní kapitál tvoří základní kapitál, který je dán počtem a nominální hodnotou zakladatelských akcií. Z

minulosti 

je součástí také nakumulovaný zisk v

zanedbatelné výši. Veškeré současné výsledky Fondu jsou přiřazeny 

vlastníkům investičních akcií. Proto výkaz změn vlastního kapitálu sám o sobě postrádá informační hodnotu, 

pokud nedojde k 

transakci se zakladatelskými akciemi. 

Inves

tiční akcie Fondu 

Fond vydává investiční akcie, které jsou přijaty k

obchodování na regulovaném trhu –

kótovány na Burze cenných 

papírů Praha, a.s. a prostřednictvím jejich emise Fond získává peněžní prostředky k

investování. S

investičními 

akciemi Fondu 

je spojeno zejména právo na jejich odkoupení na žádost držitele (investora) na účet Fondu a Fond 

má povinnost ve vymezených termínech takové investiční akcie odkoupit zpět. S

investičními akciemi není 

spojeno právo hlasovat na valné hromadě Fondu. Zejména 

s ohledem na povinnost Fondu vykoupit tyto akcie 

zpět na žádost jejich vlastníka jsou investiční akcie klasifikovány jako finanční závazek a ve výkazu finanční 

situace je prezentována položka označená jako „Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních 

akcií“. 

Důsledkem je odchýlení ekonomického a účetního zobrazení investičních akcií od právního pojetí, neboť 

z

pohledu české legislativy se jedná o složku vlastního kapitálu, zatímco v

této účetní závěrce investiční akcie 

představují závazek. Na tuto klasifikaci je navázáno účetní zachycení případných dividend, které jsou finančním 

nákladem Fondu, jsou

-

li deklarovány a vypláceny. 

Ukazatel zisku na akcii 

S

ohledem na výše uvedené v

bodu „Investiční akcie Fondu“ Fond neprezentuje ve výkazu výsledku a ostatního 

úplného výsledku ukazatel zisku na akcii (základní a zředěný) a v

komentářích není obsaženo související 

zveřejnění. Se zakladatelskými (ve své podstatě v

kontextu IAS 33 kmenovými) akciemi není obchodováno. 

S

investičními akciemi je obchodováno, ale jsou klasifikovány jako finanční závazek a současně výsledek za 

období je vnímám jako přírůstek (úbytek) čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií. 

4.2

Klíčové zdroje nejistoty při odhadech 

Fond činí určité odhady

a předpoklady týkající se budoucnosti. Odhady jsou průběžně přehodnocovány na 

základě historického vývoje a zkušeností. V budoucnu dosažená skutečnost se může lišit od aktuálně učiněných 

a uznaných odhadů a uvážených předpokladů. Odhady a předpoklady, s nimiž je spojeno významnější riziko, že 

Fond bude nucen přistoupit v příštím účetním období k

zásadním změnám v účetních hodnotách prezentovaných 

aktiv a 

závazků, jsou zmíněny níže: 

Reálná hodnota 

Fond oceňuje investice do nemovitostí

a

majetkové účasti reálnou hodnotou s

přeceněním do výsledku 

hospodaření, přičemž reálná hodnota odhadnutá k

31. 12. 2020 

činila 

2 021 975 

tis. Kč (nemovitosti)

a 156 700 

tis. Kč (majetkové účasti) (20

19: 1 836 136 

tis. Kč (nemovitosti), resp. 

154 200 

tis. Kč (majetkové účast

i). Jde 

o

nejvýznamnější rozvahové položky aktiv, které formují hodnotu čistých aktiv přiřaditelnou držitelům 

vyplatitelných investičních akcií (k 31. 12. 20

20

představují přibližně 

89 % (2019: 93 

%) celkové hodnoty 

investičních aktiv).

Reálné hodnoty inve

stic jsou k 

rozvahovému dni stanovovány externím znalcem, přičemž 

vycházejí z

posouzení 

ekonomick

é

situace 

na trhu nemovitostí

k

rozvahovému dni, vývoje cen nemovitostí a 

z

očekávaného

výnos

u

plynoucí

ho z 

pronájmu nemovitostí, resp. očekávaného

voln

ého

cash flow generovan

ého

drženými společnostmi.

V

budoucnu může dojít k

novým skutečnostem a změnám, které mohou vést k

růstu i ke 

snížení aktuálně prezentovaných reálných hodnot. 

Bližší informace k

reálným hodnotám a jejich určení jsou poskytnuty v

část

i 8.5. 

O

bchodní

pohledáv

ky

Obchodní pohledávky jsou oceňovány v

reálné

hodnotě

(2020: 49 305 

tis. Kč; 

2019: 36 

734 tis. Kč), která 

vzhledem k 

jejich krátkodobé splatnosti a nízkým úrokovým sazbám v

ekonomice 

se shoduje se zůstatkovou 

hodnot

ou. Reálná hodnota př

edstavuje 

současn

ou hodnotu 

očekávaných peněžních toků. Obchodní pohledávky 

19

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

jsou průběžně posuzovány, zdali se u nich nezvýšilo úvěrové riziko a zdali neexistuje důkaz, který zpochybňuje 

bezproblémový průběh očekávaných budoucích peněžních toků a tímto snižuje i reálnou hodnotu pohledávek. 

Za

rok 2020 

došlo k

uznání ztrátového přecenění pohledávek ve výši 

994

tis. Kč (201

9: zisk 463 

tis. Kč). Skutečný

dopad úvěrového rizika v

budoucnu se tak může lišit od odhadu, který ovlivňuje výsledky prezentované v

této

účetní závěrce.

Daně ze zisku 

Fond, jakožto emitent cenných papírů

splňující podmínky zákona č. 586/1992 Sb.

,

o daních z

příjmů

(je tzv. 

základním investičním fondem), podléhá daňové legislativě, která umožňuje kalkulovat daňovou povinnost ze 

zdanitelného zisku pomocí daňové sazby 5 %. 

Odložená daň je oceňována za pomoci daňových sazeb plynoucích z

platné daňové legislativy (k 31. 12. 20

20

i 2019 

ve výši 5 %), která může být v

budoucnu pozměněna a může tak dojít ke změně výše odložené daně. 

Skutečný daňový dopad může být tedy v budoucnu odlišný od současných odhadů způsobený buď změnou 

v

daňové legislativě, nebo změnou v

obchodním chování Fondu. Příkladem může být zrušení daňového 

zvýhodnění investičních fondů a 

z

výšení daňové sazby ze současných 5 % na 1

9 %. Pokud by 

taková změna 

legislativy byla přijata, způsobilo by to přepočet odloženého daňového závazku v

účetní závěrce o 

149 895 

tis. Kč

(2019: 122 049 

tis. Kč

).

5

Provozní segmenty

Činnost Fondu za prezentované období roku 20

20 a 2019 

spočívá v

inves

tování finančních prostředků do 

nemovitostí na území ČR a v

držbě majetkových účastí. Z

pohledu segmentace je v 

samostatné účetní závěrce 

uvážen pouze jediný provozní segment a informace poskytnuté dále v

této účetní závěrce lze vnímat taktéž za 

informace 

zveřejněné v

souladu s 

požadavky na informace týkající se provozních segmentů. Bližší pohled na 

segmenty a jejich diverzifikaci je poskytnut v 

konsolidované účetní závěrce Fondu. 

6

Dodatečné poznámky k

účetním výkazům 

6.1

Vlastní kapitál a aktiva přiřaditelná

držitelům zakladatelských akcií

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Peněžní prostředky 

579

579

Vlastní kapitál –

Základní kapitál

500

500

Vlastní kapitál –

Nerozdělené výsledky

79

79

Vlastní kapitál společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s. je tvořen 

základním kapitálem, který je dán hodnotou 

5

ks zakladatelských akcií

a nerozdělenými zisky vytvořenými 

v minulosti

. Nominální hodnota zakladatelských akcií k

31. 12. 2020 i 2019 

činí 1

00 tis. 

Kč a celková výše 

základního

kapitálu je tak 

500

tis. Kč. 

Základní kapitál je plně splacen a s

každou akcií je spojen jeden hlas při rozhodování a současně i právo na 

výplatu dividend. Zakladatelské akcie nemají hodnotu závislou na činnosti fondu a jsou podloženy pouze výší 

zapisova

ného základního kapitálu. Ovládající osoby jsou přiblíženy v

části 7.1.

Fond má zřízen bankovní účet, na němž jsou deponovány peněžní prostředky vztahující se k zakladatelský

m

akcií

m (579 

tis. Kč). Tento účet byl vytvořen v

souladu s 

regulatorními požadavky zřetelně oddělit majetek Fondu, 

který patří akcionářům –

držitelům zakladatelských akcií. Tyto prostředky nejsou součástí čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům investičních akcií a nejsou zahrnuty výše do členění celkových peněžních prostředků. 

6.2

Peníze a nepeněžní transakce

Peněžní prostředky

Fond neeviduje žádné peněžní ekvivalenty a všechny peněžní prostředky jsou drženy převážně na bankovních 

účtech, přičemž celkový zůstatek peněz s

ohledem na volnost užití prostředků Fondem je následující:

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Peněžní prostředky volně disponibilní k

využití Fondem

209 832 

79 425 

20

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Fond nevyužívá bankovní přečerpání, která by byla zahrnuta mezi „Peněžní prostředky“ pro účely sestavení 

výkazu peněžních toků.

K 31. 12. 2020 

však eviduje sjednané úvěrové rámce až do výše 

375 000 

tis. Kč (2019: 

395

000 tis. Kč

).

Nepeněžní transakce 

V

průběhu roku 2020 nedošlo k

významným nepeněžním transakcím, které měly dopad na vývoj rozvahových 

položek, ale neprojevily se ve výkazu peněžních toků

.

V pr

ůběhu roku 2019 došlo k

následujícím nepeněžním transakcím, které měly dopad na vývoj rozvahových 

položek, ale neprojevily se ve výkazu peněžních toků:



v dubnu 2019 

došlo k

převodu závazku za akcionáři ve výši 652

620 tis. Kč do hodnoty čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům investičních akcií. Blíže k

transakci 6.9. 

6.3

Obchodní pohledávky 

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Obchodní pohledávky

49 305 

36 734 

Obchodní pohledávky jsou oceňovány v

reálné hodnotě, která vzhledem k

jejich krátkodobé splatnosti a nízkým 

úrokovým sazbám v

ekonomice se shoduje se zůstatkovou hodnotou. Reálná hodnota představuje současnou 

hodnotu očekávaných peněžních toků. Obchodní pohledávky jsou průběžně posuzovány, zdali se u nich 

nezvýšilo úvěrové riziko a zdali neexistuje důkaz, který zpochybňuje bezproblémový průběh očekávaných 

budoucích peněžních toků a tímto snižuje i reálnou hodnotu pohledávek. 

Za rok 2020 

došlo k

zúčtování ztrátového

přecenění pohledávek ve výši 

994

tis. Kč (201

9: zisk 463 

tis. Kč).

6.4

Majetkové účasti v

reálné hodnotě s

přeceněním do výsledku

Fond drží následující majetkové účasti oceňované reálnou hodnotou s

přeceněním do výsledku hospodaření: 

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

PRAGORENT s. r. o. 

(100 %) 

21 500 

19 700 

TECHNIMAT s. r. o. (100 %) 

135 200 

134 500 

Majetkové účasti

v

reálné hodnotě s

přeceněním do výsledku celkem

156 700 

154 200 

Ve všech společnost

ech

je míra vlastnictví rovna podílu na hlasovacích právech

a jedná se o dceřiné společnosti 

se sídlem a obchodní činností v

České republice

.

Bližší informace o činnostech jednotlivých společností a 

reálném ocenění majetkových účastí jsou uvedeny v

části 8.5. 

R

eálné ocenění 

bylo stanoveno s 

využitím 

služeb

externího znalce

.

Následující tabulka zobrazuje vývoj hodnoty finančních investic 

v

dceřiných společnostech za prezentovaná 

období 

v

rozlišení na jednotlivé držené majetkové účasti:

v

tis. Kč

PRAGORENT 

s. r. o. 

TECHNIMAT 

s. r. o. 

HITOS 

s. r. o. 

Celkem 

Reálná hodnota k

1. 1. 2019 

16 100 

130 300 

90

146 490 

vyřazení v

důsledku prodeje

-

-

-90

-90

zisk z přecenění 

3 600 

4 200 

-

7 800 

Reálná hodnota k

31. 12. 2019 

19 700 

134 500 

-

154 200 

zisk z přecenění 

1 800 

700

-

2 500 

Reálná hodnota k

31. 12. 2020 

21 500 

135 200 

-

156 700 

V

průběhu 

roku 

2019 došlo 

k

prodeji majetkové účasti ve společnosti HITOS s.r.o., která byla odprodána za 90 

tis. Kč do dceřiné společnosti PRAGORENT s.r.o.

, s

níž k

1. 1. 2020 

se sloučila a zanikla.

Finanční aktiva držená k obchodování

V

průběhu roku 2020 

Fond 

nakoupil minoritní podíl akcií ve společnosti Unibai

l-Rodamco-

Westfield SE, která je 

největší evropskou developerskou a investiční realitní společností obchodovanou na burze. Akcie byly 

klasifikovány jako finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou s

přeceněním do výsledku hospodaření (držené 

k

obchodování),

přičemž do konce roku 2020 byly též akcie prodány. 

Fond 

realizoval celkový zisk 3

817 tis. Kč.

21

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

6.5

Investice do nemovitostí

Fond vlastní nemovitosti, které v

minulosti pořídil a v

rámci své investiční činnosti vytváří nemovitostní portfolio za 

účelem pronájmu nemovitostí 

ve

střednědobém horizontu s

jejich 

případným prodejem 

v

rozsahu zvolené 

investiční 

strategie. V portfoliu 

nemovitostí jsou pozemky i budovy umístěné zejména 

v Praze a v 

Ústeckém kraji

a jejich vývoj za rok

2020 a 2019 v 

členění na pozemky a stavby zobrazuje následující tabulka: 

v

tis. Kč

Pozemky 

Stavby 

Investice do 

nemovitostí 

celkem 

Reálná hodnota k

1. 1. 2019 

1 220 150 

532 885 

1 753 035 

přírůstky nových nemovitostí

26 953 

12 010 

38 963 

vyřazení v

důsledku prodeje 

-

-99

-99

zisk / ztráta z přecenění do výsledku hospodaření

-34 083 

78 320 

44 237 

Reálná hodnota k

31. 12. 2019 

1 213 020 

623 116 

1 836 136 

přírůstky nových nemovitostí

-

26 486 

26 486 

vyřazení v

důsledku prodeje 

-1 851 

-441 

-2 292 

zisk / ztráta z přecenění do výsledku hospodaření

-24 766 

185 411 

161 645 

Reálná hodnota k

31. 12. 2020 

1 186 403 

835 572 

2 021 975 

K 31. 12. 2020 

došlo k ocenění držených investic reálnou hodnotou za využití

služeb

externího znalce. Více 

o

jednotlivých investicích a jejich ocenění reálnou ho

dnotou je uvedeno v 

části 8.5.

V souvislosti s 

investicemi do nemovitostí jsou ve výsledku hospodaření Fondu uznány následující položky: 

v

tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Celkové nájemné (příjmy) z

investic do nemovitostí

213 030 

204 795 

Celkové přímé provozní náklady investic do nemovitostí

-47 081 

-42 191 

6.6

Práva k

užívání aktiv a závazky z leasingu

Fond 

si najímá nemovitostní prostory, u nichž je uvážena doba trvání leasingu v

délce 10 let. Závazky 

Fondu 

vyplývající z

leasin

gových smluv jsou zajištěné

aktivy, které jsou předmětem leasingu. 

Práva k

užívání aktiv

v tis. Kč

Nemovitostní 

prostory 

Zůstatková hodnota

k 1/1/2019 

1 639 

odpisy 

-164 

Zůstatková hodnota

k 31/12/2019 

1 475 

Odpisy 

-164 

Zůstatková hodnota

k 31/12/2020 

1 311 

Částky uznané ve výsledku hospodaření

v tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Odpisy práv k užívání aktiv

164

164

Úrokové náklady k závazkům z leasing

71

77

Nájemné vyplývající z krátkodobých leasingů

239

236

Celkem 

474

477

Společnost uhradila v

souvislosti s leasingy v 

průběhu roku 2020 celkem 

446

tis. Kč (2019: 443 tis. Kč).

22

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Analýza splatnosti

Budoucí minimální leasingové platby související se závazky z

leasingu činí:

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Splatné do

jednoho roku 

207

207

Splatné v období mezi jedním a pěti roky

829

829

Splatné v období delším jak pět let 

622

829

Celkem 

budoucí minimální leasingové platby

1 658 

1 865 

Společnost není vystavena významnému riziku likvidity v

souvislosti se závazk

y z

leasingu. Společnost jejich výši 

a objem průběžně sleduje a vyhodnocuje v

rámci řízení finančních rizik.

Současná hodnota očekávaných budoucích minimálních leasingových plateb ve výši 1

372 tis. Kč představuje 

závazky z

leasingu prezentované ve výkazu finanční situace, přičemž krátkodobě splatný zůstatek činí 144 tis. 

Kč.

6.7

Obchodní a jiné závazky

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Obchodní závazky

6 675 

16 985 

Závazky vůči státu

7 401 

4 839 

Ostatní závazky

2 782 

1 500 

Obchodní a jiné závazky celkem

16 858 

23 325 

z toho finanční závazky

9 457 

18 485 

z toho nefinanční závazky 

7 401 

4 839 

Účetní hodnota závazků, které představují finanční závazky, se významně neliší od jejich reálné hodnoty 

s

ohledem na splatnost většiny závazků v

krátkém období.

Vedení Fondu posoudilo riziko likvidity spojené 

s

vypořádáním existujících závazků za nízké. 

6.8

Přijaté zálohy a ostatní závazky

V souvislosti s 

pronájmem nemovitostí Fond eviduje nájemné hrazené předem, zálohy přijaté na služby dodávané 

společně s

nájemným

a vybrané kauce zajišťují úhradu nájemného

:

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Kauce 

26 722 

45 998 

Přijaté zálohy

25 510 

7 784 

Výnosy příštích období

13 348 

11 113 

Přijaté zálohy a ostatní závazky

65 580 

64 896 

Závazky z

titulu přijatých kaucí jsou dlouhodobějšího charakteru, neboť se váží k

existujícím nájemním 

kontraktům. Vzhledem k

tomu, že nájemní smlouvy jsou většinou na dobu neurčitou s

výpovědní dobou kratší než 

12 měsíců, mohou být kauce předmětem vyrovnání / vrácení v

krátkém období

.

6.9

Rezervy 

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Rezervy na právní spory

2 617 

-

Fond vede právní spor započatý v

roce 2016 v 

důsledku žaloby za neoprávněné užívání pozemků v

letech 2015 

a 2016 a s 

tím související bezdůvodné obohacení. V

důsledku vývoje sporu by

la v 

roce 2020 uznána rezerva. 

6.10 

Z

ápůjčky

od akcionářů

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Zápůjčky od akcionářů –

dlouhodobě splatná část

96 405 

119 000 

Zápůjčky od akcionářů –

krátkodobě splatná část 

14 706 

11 605 

Nebankovní úvěry celkem

111 111 

130 605 

23

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

K

31. 12. 2020 Fond vykazuje tyto zápůjčky: 

Věřitel

Nominální 

výše zápůjčky

(v tis. Kč)

Efektivní 

úroková 

sazba p.a. 

Zůstatek zápůjčky

vč. naběhlého 

úroku

(v tis. Kč)

Splatnost 

(i) Ing. Vladimír Mikeš

60 000 

4 %

44 444 

31. 12. 2029 

(ii) Jarosl

av Přibyl

60 000 

4 %

44 444 

31. 12. 2029 

(iii) Zdeněk Přibyl

30 000 

4 %

22 223 

31. 12. 2029 

Zápůjčky 

od

akcionářů

celkem 

150 000 

x

111 111 

x

z tohoto: krátkodobě splatná část celkem

14 706 

dlouhodobě splatná část celkem

96 405 

K 31. 12. 2019 Fond vykazuje tyto 

zápůjčky

:

Věřitel

Nominální 

výše zápůjčky

(v tis. Kč)

Efektivní 

úroková 

sazba p.a. 

Zůstatek zápůjčky

vč. naběhlého 

úroku

(v tis. Kč)

Splatnost 

(i) Ing. Vladimír Mikeš

60 000 

4 %

48 666 

31. 12. 2029 

(ii) Jaroslav Přib

yl

60 000 

4 %

48 666 

31. 12. 2029 

(iii) Zdeněk Přibyl

30 000 

4 %

24 332 

31. 12. 2029 

Zápůjčky 

od

akcionářů

celkem 

150 000 

x

121 664 

x

z tohoto: 

krátkodobě splatná část celkem

10 134 

dlouhodobě splatná část celkem

111 530 

Zápůjčky b

y

ly čerpány od akcionářů Fondu v

červnu 2019 a jsou smluvně dojednány jako bezúročné. Závazky 

byly uznány

v

reálné hodnotě stanovené jako současná hodnota budoucího plnění s

uvážením úrokové sazby ve 

výši 

4 % p.a. 

Prvotní rozdíl 

(31 073 

tis. Kč) 

mezi nomin

ální hodnotou zápůjček (150

000 tis. Kč) a oceněním 

závazku

(118 926 

tis. Kč)

byl zachycen jako vklad akcionářů do Fondu s

přímým dopadem na hodnotu čistých 

aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií. 

Za rok 2020 Fond uznal v souvislos

ti se zápůjčkami 

ve výsledku hospodaření úrokové náklady v

celkové výši 4 447 tis. Kč (2019: 2 738 tis. Kč)

Rozlišení krátkodobě a dlouhodobě splatné části je odhadnuto dle stavu k

rozvahovému dni, ale s

ohledem na 

vývoj investic a jejich realizaci může 

d

ojít k

dřívějšímu nebo pozdějšímu splácení půjček.

Vývoj dluhů z

financování

Fond v 

rámci svých závazků vykazuje několik finančních závazků, jejichž peněžní úhrada by byla prezentována 

ve výkazu peněžních toků v

rámci peněžních toků z

financování. Následu

j

ící tabulka poskytuje sesouhlasení 

počátečního a konečného zůstatku takových závazků: 

v tis. Kč

Závazky vůči 

akcionářů

Zápůjčky 

od akcionářů

Závazky 

z leasingu 

Celkem 

Konečný zůstatek k

31. 12. 2018 

822 120 

13 126 

-

835 246 

nové leasingy uznané k

1. 1. 2019 

-

-

1 639 

1 639 

peněžní tok –

čerpání 

-

118 926 

-

118 926 

peněžní tok –

splátky 

-169 500 

-13 126 

-130 

-182 756 

peněžní tok –

placené úroky

-

-

-77

-77

restrukturalizace dluhu 

-652 620 

-

-

-652 620 

naběhlé úrokové náklady

-

2 738 

77

2 815 

Kon

ečný zůstatek k

31. 12. 2019 

-

121 664 

1 509 

123 173 

peněžní tok –

splátky 

-

-15 000 

-137 

-15 137 

peněžní tok –

placené úroky

-

-

-71

-71

naběhlé úrokové náklady

-

4 447 

71

4 518 

Konečný zůstatek k

31. 12. 2020 

-

111 111 

1 372 

112 482 

z toho dlouhodo

bě splatný zůstatek

-

96 405 

1 228 

97 632 

z toho krátkodobě splatný zůstatek

-

14 706 

144

14 850 

K

31. 12. 2018 Fond evidoval závazky vůči svým akcionářům –

panu Vladimíru Mikešovi, Jaroslavu Přibylovi 

a

Zdeňkovi Přibylovi –

v

celkové výši 822 120 tis.

Kč, které na Fond přešly k

1. 1. 2018 fúzí sloučením Fondu se 

24

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

společnostmi HOLDCO, a.s. a HIRNEOLA, a.s. (blíže v

části 7.2). Závazky byly v

prvním pololetí roku 2019 

vypořádány, resp. restrukturalizovány:

-

část zůstatku v

celkové výši 169

500 tis. Kč byla

akcionářům vyplacena, a

-

část zůstatku v

celkové výši 652

620 tis. Kč byla převedena v

dubnu 2019 do hodnoty čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům investičních akcií. 

6.11 

Čistá aktiva přiřaditelná držitelům vyplatitelných investičních akcií

Vydané investiční

akcie s 

ohledem na právo držitele požádat Fond o odkup na účet Fondu, čímž investiční akcie 

zanikají, jsou klasifikovány a vykazovány jako finanční závazek. S

investičními akciemi zároveň není spojeno 

právo hlasovat na valné hromadě Fondu. Hodnota investičních akcií je dána rozdílem

celkových investičních aktiv 

a

závazků Fondu, tj. bez vlivu hodnoty čistých aktiv připadající držitelům zakladatelských akcií, tj. hodnotu 

základního kapitálu Fondu (20

20 i 2019: 579 

tis. Kč).

Hodnota jedné zakladatelské akcie činí 11

5 865 

Kč.

Výše investičních čistých aktiv se průběžně mění dle vývoje výkonnosti Fondu –

dopad výsledku hospodaření 

Fondu 

–

a další vliv na prezentovanou hodnotu mají transakce s

vlastníky investičních akcií, tj. emise a odkup 

investičních akcií Fon

d

em. Vývoj čistých aktiv za prezentovaná období je zobrazen ve výkazu změn čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií, který Fond sestavuje a zveřejňuje namísto výkazu změn 

vlastního kapitálu (pokud nedošlo k

nějaké změně v

hod

notě vlastního kapitálu). 

Stav investičních akcií včetně kalkulace čistých aktiv na jednu investiční akcii přináší následující tabulka. 

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Čistá aktiva vyplývající z

výkazu finanční situace (v tis. Kč)

2 194 347 

1 876 322 

Poče

t

vydaných prioritních investičních akcií (v ks)

41 580 675 

31 500 000 

Počet vydaných výkonnostních investičních akcií (v ks)

1 060 779 876 

1 064 271 902 

Čistá hodnota aktiv na prioritní investiční akcii dle ZISIF (v Kč)

1,5973 

1,5130 

Čistá hodnota akt

i

v na výkonnostní investiční dle ZISIF (v Kč)

2,0060 

1,7182 

Vývoj počtu prioritních investičních akcií:

v tis. Kč

Rok končící 

31/12/2020 

Rok končící 

31/12/2019 

Počáteční zůstatek

31 500 000 

10 950 

Emise investičních akcií

10 980 675 

-

Rozdělení inves

t

ičních akcií

-

31 489 050 

Odkup investičních akcií 

-900 000 

-

Konečný zůstatek

41 580 675 

31 500 000 

Vývoj počtu výkonnostních investičních akcií:

v tis. Kč

Rok končící 

31/12/2020 

Rok končící 

31/12/2019 

Počáteční zůstatek

1 064 271 902 

45

Rozdělení

investičních akcií

-

1 064 271 857 

Odkup investičních akcií 

-3 492 026 

-

Konečný zůstatek

1 060 779 876 

1 064 271 902 

V

roce 2020 došlo v

rámci několika transakcí k postupnému rozšíření portfolia investičních akcionářů, držitelů 

prioritních investič

n

ích akcií. Fond uskutečnil emisi v

celkové hodnotě 17

000 tis. Kč. Současně došlo k

odkupu 

investičních akcií od dvou akcionářů v

celkové výši 7

418 tis. Kč

(v roce 2019 od jednoho akcionáře v

hodnotě 

6

000 tis. Kč

).

Na konci dubna 2019 došlo k

rozdělení

investičních akcií typu A na větší objem tzv. prioritních investičních akcií a 

k

rozdělení investičních akcií typu B na větší objem tzv. výkonnostních investičních akcií. Při tomto rozdělení 

nedošlo ke změně / rozšíření vlastníků investičních akcií.

25

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

6.12 

Tržb

y z

pronájmu a poskytovaných služeb

v

tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Tržby z

pronájmu 

208 192 

204 795 

Tržby z

poskytovaných služeb

4 838 

5 143 

Tržby celkem

213 030 

209 938 

Tržby z

pronájmu jsou výnosem generovaným z

přímých investic do nemovitostí, které drží Fond a pronajímá je. 

V souvislosti s 

pronájmem jsou poskytovány nájemcům služby, které navyšují celkový příjem z

pronájmu. 

Všechny tržby jsou realizovány na území České republiky. 

Pronájem nemovitostí je klasifikován

jako operativní leasing, přičemž u většiny leasingů je tzv. nevypověditelná 

doba v 

rozsahu období do 1 roku. Výše budoucích minimálních leasingové plateb vyjádřených k

rozvahovému dni 

po tzv. nevypověditelné období tak odpovídá přibližně polovině ročního nájemného v

roce 2020, resp. 2019. 

Předmětem pronájmu jsou nemovitostí s

dlouhou životností a nájemní smlouvy jsou uzavřeny na dobu 

krátkodobou v

poměru k

životnosti. Nemovitosti jsou aktiva, jejichž hodnota v

čase spíše roste a riziko ztráty 

hodnoty v 

důsledku pronájmu je minimální.

6.13 

Zisk z 

investic do nemovitostí

V souvislosti s 

investicemi do nemovitostí Fond vykazuje za rok 20

20

celkový

zisk z 

investic do nemovitostí za rok 

2020

ve výši 

165

735 tis. Kč 

(z toho zisk z 

přecenění 161

645

tis. Kč) 

(2019: zisk z 

přecenění 

44 237 

tis. Kč

).

Bližší informace

k

dopadu přecenění na investice nemovitostí 

jsou v 

části 

6.5 a 

přístup k

určení reálné hodnoty je 

v

části 8.5.

6.14 

Zisky / Ztráty z

ostatních

finančních aktiv a závazků

v tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok kon

čící 

31. 12. 2019 

Úprava hodnoty obchodní pohledávek v

důsledku úvěrového rizika (viz 6.3)

-994 

463

Zisk 

(ztráta)

z

přecenění derivátového nástroje

-801 

795

Zisky / (Ztráty) plynoucí z

ostatních finančních aktiv a závazků celkem

-1 795 

1 258 

6.15 

Náklady související s

nemovitostmi 

v tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Spotřeba materiálu

1 215 

1 091 

Opravy a udržování

42 084 

40 529 

Poplatky a provize 

787

334

Nájemné (viz 6.6)

239

236

Ostatní služby

2 756 

236

Náklady související 

s nemovitostmi celkem 

47 081 

42 191 

Všechny náklady vzniklé Fondu v

souvislosti s 

nemovitostmi se vztahují k

nemovitostem, které jsou pronajímány 

a jsou 

výdělečné. 

6.16 

Správa Fondu a ekonomické a právní služby

v tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Správa a vedení Fondu (viz 7.4)

1 160 

1 337 

Poplatky depozitáři

653

373

Ekonomické služby –

právní, daňové a účetní poradenství

473

475

Správa fondu a související ekonomické a právní služby celkem

2 286 

2 185 

26

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

6.17 

Finanční náklady

v tis. 

Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Úrokové náklady

4 518 

2 849 

Ostatní finanční náklady

92

106

Finanční náklady celkem

4 610 

2 955 

6.18 

Daně ze zisku 

Daň ze zisku uznaná ve výsledku hospodaření 

V tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok k

ončící 

31. 12. 2019 

Splatný daňový náklad za běžné období

6 809 

8 314 

Úprava splatné daně související s

předcházejícím obdobím

-1 374 

-

Splatný daňový náklad

5 435 

8 314 

Odložený daňový náklad (výnos) z

titulu přechodných rozdílů a daňové ztráty

9 945 

3 456 

Celkový daňový náklad 

15 380 

11 770 

Sesouhlasení výsledku hospodaření před zdaněním na celkový daňový náklad poskytuje následující zveřejnění: 

V tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

(Ztráta) Zisk před zdaněním za běžné

období

323 836 

218 655 

Zákonná daňová sazba

5 %

5 %

Daňový náklad kalkulovaný z výsledku hospodaření

16 192 

10 933 

Dopad daňově neuznatelných nákladů / výnosů

562

837

Úprava daně minulých let

-1 374 

-

Celkový daňový náklad

15 380 

11 770 

Efektivní d

a

ňová sazba

4,75 % 

5,38 % 

Odložená daň ve výkazu finanční situace

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

v tis. Kč

Pohledávka

Závazek

Pohledávka

Závazek

Přecenění investic do nemovitostí

-

53 589 

-

43 596 

Přecenění

pohledávek

55

-

7

-

Odložená daň celkem v

brutto 

ocenění

55

53 589 

7

43 596 

Vzájemné započtení

-55

-55

-7

-7

Odložená daň celkem v

netto ocenění

-

53 534 

-

43 589 

7

Transakce se spřízněnými stranami 

7.1

Osoba ovládající

Vlastníky Fond jsou následující akcionáři: 

Akcionáři Fondu a jejich podíl na zákla

d

ním kapitálu Fondu

31 12. 2020 

31. 12. 2019 

Ing. Vladimír Mikeš

40 % 

40 % 

Jaroslav Přibyl

40 % 

40 % 

Zdeněk Přibyl

20 % 

20 % 

100,00 % 

100,00 % 

27

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Podíl na základním kapitálu je shodný s

podílem na hlasovacích právech

a ovládajícími osobami jsou pánové 

Ing. Vladimír Mikeš a Jaroslav Přibyl. 

Pánové Vladimír Mikeš a Jaroslav Přibyl jsou též hlavními investory Fondu, kdy k

31. 12. 2020 drží 80,54

%

výkonnostních investičních akcií (2019: 80,28 %) a 51,95 % prioritních investičních akcií (2019: 68,57 %). 

7.2 V

lastní transakce se spřízněnými stranami

Všechny transakce se spřízněnými stranami jsou založeny na podmínkách shodných s

transakcemi 

s

nespřízněnými stranami. Zůstatky nesplacené k

rozvahovému dni nejsou nijak zajištěny a jejich vypořádání se 

očekává for

m

ou peněžní platby. 

Obchodní vztahy se spřízněnými stranami

Obchodní vztahy Fondu v

rozsahu transakcí se spřízněnými stranami jsou s

nekonsolidovanými dceřinými 

společnostmi v

rozsahu pronájmu nemovitostí a zabezpečování souvisejících služeb. Splatnost zů

s

tatků je 

krátkodobá v

řádu do třech měsíců po rozvahovém dni

. K

pohledávkám nebyla vytvářena žádná opravná položka, 

ani nedošlo v

minulosti k odpisu. 

Částky dlužné spřízněnými 

stranami (pohledávky)

Částky dlužné spřízněným 

stranám (závazky)

v tis. K

č

31/12/2020 

31/12/2019 

31/12/2020 

31/12/2019 

Dceřiné společnosti

22 827 

10 626 

1 125 

1 339 

Výnosy z

pronájmu 

a poskytovaných služeb

v tis. Kč

31/12/2020 

31/12/2019 

Dceřiné společnosti

19 723 

7 450 

Finanční vztahy se spřízněnými stranami

Částky dlužné spřízněným stranám (závazky)

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Zápůjčky od akcionářů (pozn. 6.12)

111 111 

121 664 

V souvislosti se 

zápůjčkami od akcionářů byly uznány za rok 2020 ve výsledku hospodaření úrokové náklady ve 

výši 4 4

4

7 tis. Kč (2019: 2 73

8

tis. Kč).

7.3

Odměny klíčového vedení

Fond je řízen a obhospodařován představenstvem, přičemž za rok 20

20 i 2019 

nebyla členům představenstva ani 

dozorčí rady vyplacena jakákoliv odměna. 

Administrátorem Fondu je společnost AVANT invest

i

ční společnost a.s. Za rok 20

20

byla Fondu vyúčtována 

odměna ve výši 

1 160 

tis. Kč (201

9: 1 178 

tis. Kč).

8

Řízení finančního rizika 

Finanční rizika, kterým je Fond vystaven zahrnují:



úvěrové riziko (viz 8.1),



riziko likvidity (viz 8.2) a 



tržní rizika za

h

rnující měnové (8.3), úrokové (8.4) a cenové riziko.

Finanční rizika, která ovlivňují finanční situaci a výkonnost Fondu vyplývají z

následujících finančních nástrojů:

V tis. Kč 

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Finanční aktiva

Majetkové účasti v

reálné hodn

o

tě s

přeceněním do výsledku

156 700 

154 200 

Finanční aktiva v

reálné hodnotě s

přeceněním do výsledku

49 305 

36 734 

28

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou

209 832 

79 425

Finanční aktiva celkem

415 837 

270 358 

Finanční závazky

Finanční závazky oceňované zůstatkovou hodnotou

129 341 

146 498 

z toho: 

Zápůjčky od akcionářů

111 111 

121 664 

Závazky z leasingu 

1 372 

1 509 

Obchodní a jiné závazky 

16 858 

23 325 

Finanční aktiva a finanční závazky oceňované v

zůstatkové hodnotě se ve své 

p

rezentované hodnotě významně 

neodchylují od hodnoty reálné a zůstatkovou hodnotu lze považovat za vhodnou aproximaci. 

8.1

Úvěrové (kreditní) riziko 

Úvěrové riziko vyplývá z

rizika, že protistrana (odběratel, dlužník) nesplní své smluvní závazky a Fondu tak 

v

znikne finanční ztráta. Úvěrové riziko Fondu plyne výhradně z

obchodních pohledávek a peněžních prostředků 

uložených u bank. Stav obchodních pohledávek je průběžně posuzován, úvěrové riziko snižováno prověřováním 

klientů a

současně zálohovými platby, resp

.

u nájmů složenými kaucemi (viz pozn. 6.8). Úvěrové riziko Fondu je 

tak zanedbatelné a Fond jej promítá do reálného ocenění obchodních pohledávek (blíže k

pohledávkám pozn. 

6.3). 

Peněžní prostředky na bankovních účtech jsou uloženy u České spořitelny

, a.s., kter

á

je depozitářem 

s

dlouhodobě

stabilním úvěrovým ratingem –

rating „A“

s

pozitivním výhledem

od S&P (

březen 2020)

. Riziko 

ztráty peněžních prostředků je tak zanedbatelné. 

8.2

Riziko likvidity 

Riziko likvidity je spojeno se schopností Fondu dostát svý

c

h finančních povinností a splatit závazky –

úrokové 

platby a jistiny dle smluvních podmínek a v

termínu jejich splatnosti. Fond je schopen dostát svým povinnostem 

vyplývajícím ze závazků vůči nespřízněným subjektům (obchodní závazky, splátky bankovního úvěru včetně 

příslušenství) a tyto povinnosti plnit dle smluvních podmínek. Pro tyto účely se Fond snaží udržovat dostatečný 

objem peněz a peněžních ekvivalentů, řídit splatnost závazků se splatností pohledávek. Riziko likvidity není 

významným způsobem ovliv

n

ěno úvěrovým rizikem, neboť společnost nemá dlouhodobé pohledávky. 

Zbývající splatnost nederivátových finančních závazků Fondu (v tis. Kč): 

K 31. 12. 2020 

Vážený průměr 

efektivní 

úrokové sazby

Do

1 roku 

Nad 1 

až 5 let 

Nad

5 let 

Celkem 

Neúročené f

i

nanční závazky

x

16 858 

-

-

16 858 

Zápůjčky od akcionářů

4,0 % 

15 000 

60 000 

60 000 

135 000 

Závazky z

leasingu 

5,0 % 

207

829

622

1 659 

Celkem 

x

32 065 

60 829 

60 622 

153 517 

K 31. 12. 2019 

Vážený průměr 

efektivní 

úrokové sazby

Do

1 roku 

Nad 1 

až 5

let

Nad

5 let 

Celkem 

Neúročené finanční závazky

x

23 325 

-

-

23 325 

Zápůjčky od akcionářů

4,0 % 

15 000 

60 000 

75 000 

150 000 

Závazky z

leasingu 

5,0 % 

207

829

829

1 865 

Celkem 

x

38 532 

60 829 

75 829 

175 191 

Tabulky likvidity jsou sestaveny na zákla

d

ě nediskontovaných peněžních toků evidovaných finančních závazků 

a

uvažují nejbližší datum splatnosti, ke kterému může být po Fondu požadováno splacení závazků. V

přehledu 

jsou zahrnuty jak splátky jistiny úvěrů, tak budoucí dosud nezachycené úrokové plat

b

y, které vyplývají 

z

uzavřených úvěrových vztahů.

8.3

Měnové riziko 

Měnové riziko je spojeno s

cizoměnovými transakcemi a z

nich plynoucími cizoměnovými zůstatky. Funkční 

měnou Fondu je CZK a je

-

li uskutečněna transakce denominována v

jiné měně, je přepočítá

n

a, stejně tak jsou 

29

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

přepočítávány zůstatky pohledávek a závazků, které z

transakce plynou. Důsledkem je vznik kurzových rozdílů 

s

vlivem na celkový výsledek hospodaření

(2020: zisk 2 252 

tis. Kč; 

2019: zisk 1 

005 tis. Kč)

.

Následující tabulka zobrazuje fi

n

anční aktiva k

31. 12. 2020 v 

rozdělení dle jejich měny, v

níž jsou primárně 

zůstatky evidovány:

v tis. Kč

Denominace v 

CZK

Denominace 

v EUR 

Celkem 

Obchodní pohledávky

48 297 

1 008 

49 305 

Peněžní prostředky

184 523 

25 309 

209 832 

Celkem 

232 820 

26 317 

259 137 

Následující tabulka zobrazuje finanční aktiva k

31. 12. 2019 v 

rozdělení dle jejich měny, v

níž jsou primárně 

zůstatky evidovány:

v tis. Kč

Denominace v 

CZK

Denominace 

v EUR 

Celkem 

Obchodní pohledávky

35 783 

951

36 734 

Peněžní prostředky

78 737 

688

79 425 

Celkem 

114 510 

1 640 

116 159 

V

rámci závazků Fond vykazuje cizoměnové zůstatky u přijatých kaucí a to k

31. 12. 2020 

ve výši

1

057 tis. Kč

(2019: 21 

980 tis. Kč

)

. Ostatní finanční závazky jsou denominovány v

Kč. 

Expozice Fondu na měnové r

iziko 

není významná.

Vedení Fondu analyzuje svou měnovou pozici a průběžně 

posuzuje vývoj měnového kurzu CZK/EUR. Tomu odpovídá i analýza citlivosti výsledku hospodaření na změny 

měnového kurzu CZK/EUR. Pokud jsou uváženy všechny peněžní položky evidované 

k 31. 12. 2020 v 

cizí měně 

a

současně by došlo ke změně měnového kurzu CZK/EUR o 1 CZK/EUR (zhodnocení / znehodnocení CZK vůči 

EUR), výsledek hospodaření by byl o 

962

tis. Kč (2019: 800 tis. Kč

nižší

)

vyšší

(při znehodnocení CZK vůči EUR 

by Fond 

uznal čistý

kurzov

ý

zisk) nebo 

nižší (při zhodnocení CZK/EUR by Fond uznal čist

ou kurzovou 

ztrátu

).

8.4

Úrokové riziko 

Úrokové riziko je riziko změny reálné hodnoty nebo budoucích peněžních toků finančních nástrojů v

důsledku 

změn tržní úrokové míry. Fond nevykazuje žá

d

né finanční nástroje úročené proměnlivou úrokovou sazbou a není 

tak vystaven úrokovému riziku výše budoucích peněžních toků. Úročené zápůjčky a závazky z

leasingu jsou 

smluvně dojednána na bázi fixních úrokových sazeb a změna může nastat pouze v

důsledku 

modifikace 

podmínek závazků. 

Úrokové riziko změny reálné hodnoty je spojeno s

finančními investicemi Fondu –

majetkovými účastmi

a nemovitostmi

. Jedná se o investice oceňované reálnou hodnotou v

úrovni 3, kdy znalci při odhadu reálné 

hodnoty uvažují při p

o

užití výnosové metody ocenění také diskontní faktor, který vychází z

tržní úrokové sazby. 

Změna tržní úrokové sazby tak může mít dopad na změnu reálné hodnoty držených investic. Více k

oceňování 

reálnou hodnotou v následující

části 8.5.

Pohledávky Fondu j

s

ou splatné v

krátkém období a jejich účetní hodnota aproximuje reálnou hodnotu. Dopad 

případné změny úrokové sazby na výši reálné hodnoty pohledávek je zanedbatelný. 

8.5

Oceňování reálnou hodnotou 

Reálná hodnota majetkových účastí

Fond oceňuje reálnou hodno

t

ou na pokračující bázi své majetkové účasti v

dceřiných společnostech. Jde 

o

majetkové účasti, které nejsou obchodovány na aktivních trzích, a jeji

ch

reálná hodnota je stanovena pomocí 

oceňovacích technik. K

31. 12. 2020 

jde o tyto majetkové účasti: 



100% 

účast ve společnosti 

PRAGORENT s.r.o.

, která zabezpečuje správu nemovitostí a komplexní 

administrativní a ekonomické služby související s

pronájmem nemovitostí. 

Reálná hodnota majetkové účasti byla stanovena výnosovou metodou, která byl

a

determinována jak

o

vyšší 

než hodnota vycházející z

reálného ocenění čistých aktiv držených dceřinými společnostmi. K

vyčíslení 

reálné hodnoty výnosovou metodou byla použita metoda DCF s

projekcí mírně rostoucího volného cash flow 

do konce roku 2023 

a následným vlivem perpe

t

uity (míra kapitalizace 8,

6

%). Budoucí odhadové peněžní 

toky byly diskontovány sazbou 

10,6 %. 

30

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020



100% účast ve společnosti 

TECHNIMAT s.r.o. 

se sídlem v

Teplicích, která 

od roku 1993 

působí 

na trhu 

s

hutními materiály

. V

severních, západních a středních Čec

h

ách

má vybudovánu moderní velkoobchodní síť 

tvořenou pěti prodejními sklady.

Přímými obchodními partnery společnosti jsou např.

Celsa Group, AFV 

Acciaierie Beltrame S.p.A., Ferriere Nord S.p.A, ArcelorMittal, Elbe-

Stahlwerke Feralpi GmbH, Železárny 

Annah

ütte Prostějov

a další

producenti z EU. 

Reálná hodnota majetkové

účast

i

byla stanovena výnosovou metodou, která byl determninována jako vyšší 

než hodnota vycházející z

reálného ocenění čistých aktiv držených dceřinými společnostmi. 

K

vyčíslení 

reálné hodno

t

y výnosov

ou

metodou byla použita metoda DCF s

projekcí

stabilního

volného cash flow 

do

konce roku 2023 

a následným 

vlivem perpetuity 

(míra kapitalizace 

8,2 %). 

Budoucí odhadové peněžní toky 

byly diskontovány sazbou 

12,2 %. 

Následující tabulka zobrazuje r

o

zčlenění finančních aktiv dle typu ocenění, přičemž finanční aktiva oceňovaná 

v

amortizované hodnotě zahrnují pohledávky krátkodobě

splatnosti a peněžní prostředky, jejichž ocenění lze 

považovat za vhodnou aproximaci jejich reálné hodnoty.

K 31. 12. 2020 

V tis. Kč 

Ocenění 

v amortizované 

hodnotě

Ocenění 

v

reálné hodnotě 

(úroveň 3)

Majetkové účasti v

reálné hodnotě s

přeceněním do výsledku

-

156 700 

Obchodní pohledávky

-

49 305 

Peněžní prostředky

209 832 

-

Finanční aktiva celkem

209 832 

206 005 

K 31. 12. 2019 

V tis. Kč 

Ocenění 

v amortizované 

hodnotě

Ocenění 

v

reálné hodnotě 

(úroveň 3)

Majetkové účasti v

reálné hodnotě s

přeceněním do výsledku

-

154 200 

Obchodní pohledávky

-

36 734 

Peněžní prostředky

79 425 

-

Finanční aktiva celkem

79 425 

190 934 

Reálná hodnota investic do nemovitostí 

Fond oceňuje reálnou hodnotou na pokračující bázi investice do nemovitostí –

stavby a pozemky držené pro 

kapitálové zhodnocení a pronajímané. Fond ke stanovení reálné hodnoty využívá služby externího znalc

e

, který 

je držitelem profesní kvalifikace a má dostatečné zkušenosti s

oceňováním nemovitostí v

dané lokalitě. U všech 

nemovitostí je ocenění založeno na úvaze nejlepšího a nejvyššího využití. Ocenění nezávislým znalcem je 

poskytováno na roční bázi. Fond 

d

isponuje osobou, která poskytuje podklady a součinnost nezávislému znalci 

a

reviduje zpracované ocenění pro účely finančního výkaznictví. 

Reálná hodnota jednotlivých nemovitostí byla stanovena kombinací 

metody 

porovnávací a metody výnosové

, tj. 

technikami v 

úrovni 3. Následující tabulka zobrazuje ocenění reálnou hodnotou v

úrovni 3, typy držených 

nemovitostí, oceňovací metodu a klíčové vstupy pro ocenění, které byly použity znalcem: 

K 31. 12. 2020 

V tis. Kč 

Typ aktiva 

Metoda 

ocenění

Významný 

nepozorov

atelný vstup

Ocenění 

v

reálné 

hodnotě 

(úroveň 3)

Lokalita nemovitosti 

Praha 

–

Čakovice 

Administrativní budova 

a skladová hala

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 2 

460

Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 1 

200

Kč/m

2

/rok 

(skladová ha

la)

Diskontní sazba 

9,91 % p.a. 

30 053 

Praha 

–

Horní Počernice 

Komerční areál

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 1 

200

Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 

840

Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 9

,63 % p.a. 

874 883 

31

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Dalovice 

Skladov

é

haly a 

administrativní 

přístavba

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 1 140 Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 900 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 9

,77 % p.a. 

17 300 

Litice 

Skladové haly

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájem

n

é 1 

536

Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 1 

260

Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 

9,28 % p.a. 

31 499 

Novosedlice 

Skladové haly a 

administrativní budova

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 960 Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Ná

j

emné 720 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 

9,92 % p.a. 

10 917 

Teplice 

Dům a garáž

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 

2 100 

Kč/m

2

/rok 

Diskontní sazba 7,

65 % p.a. 

8 671 

Ústí nad Labem

Administrativní budova 

a skladové haly

kombinace 

porovn

ávací 

a výnosová

Nájemné 1 200 Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 840 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 

9,09 % p.a. 

12 314 

Trmice 

Bytový dům

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 

39 654 

Kč/m

2

/rok 

(průměr za byty)

Diskontní sazba 8,

92 % p.a. 

35 264 

Praha 

–

Hostivař

Skladové haly a 

administrativní budova

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 2 

340

Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 1

440

Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 8

,13 % p.a. 

621 274 

Česká Lípa

Nákupní centr

um

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 3 

000

Kč/m

2

/rok 

(obchodní prostory)

Diskontní sazba 

6,98 % p.a. 

209 511 

Satalice 

Komerční areál

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 2 

424

Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 1 

320

Kč/m

2

/rok 

(sklad

ová hala)

Diskontní sazba 

8,84 % p.a. 

170 289 

Investice do nemovitostí celkem

x

x

x

2 021 975 

z toho pozemky 

1 186 403 

z toho stavby 

835 572 

K 31. 12. 2019 

V tis. Kč 

Typ aktiva 

Metoda 

ocenění

Významný 

nepozorovatelný vstup

Ocenění 

v re

álné 

hodnotě 

(úroveň 3)

Lokalita nemovitosti 

Praha 

–

Čakovice

Administrativní budova

a skladová hala

kombinace 

porovnávací 

a

výnosová

Nájemné 

2 512 

Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 1 154 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní

sazba 10 % p.a. 

30 070 

Praha 

–

Horní Počernice 

Komerční areál

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 1 560 Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 1 440 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 9 % p.a.

817 591 

Dalovice 

Skladové haly a 

administrativní 

přís

tavba 

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 1 140 Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 900 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 9 % p.a.

16 210 

32

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Litice 

Skladové haly

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 1 620 Kč/m

2

/rok 

(administrativ

ní budova)

Nájemné 1 440 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 10 % p.a.

31 260 

Novosedlice 

Skladové haly a 

administrativní budova

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 960 Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 720 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala

)

Diskontní sazba 10,5 % p.a.

9 960 

Teplice 

Dům a garáž

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 1 582 Kč/m

2

/rok 

Diskontní sazba 7,5 % p.a.

8 630 

Ústí nad Labem

Administrativní budova 

a skladové haly

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 1 200 Kč/

m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 840 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 10,5 % p.a.

8 800 

Trmice 

Bytový dům

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 43 773 Kč/m

2

/rok 

(průměr za byty)

Diskontní sazba 8,2 % p.a.

32 300 

Praha 

–

Hostivař

Sklado

vé

haly a 

administrativní budova

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 2 512 Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 1 153 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 8 % p.a.

508 932 

Česká Lípa

Nákupní centrum

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Náje

m

né 3 180 Kč/m

2

/rok 

(obchodní prostory)

Diskontní sazba 7,5 % p.a.

205 350 

Satalice 

Komerční areál

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 2 508 Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 1 153 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 9 % p.a.

167 033 

Investice do nemovitostí celkem

x

x

x

1 836 136 

z toho pozemky 

1 213 020 

z toho stavby 

623 116 

Při použití porovnávací metody (dle Mezinárodních standardů pro oceňování –

IVS

–

www.ifsc.org) je reálná 

hodnota nemovitosti odhadnuta na zákl

a

dě srovnání s

obdobnými nemovitostmi v

rámci porovnatelných 

transakcích. Přístup tržního porovnání vychází z

principu, že potenciální kupec nezaplatí za nemovitost více, než

jsou náklady na pořízení srovnatelné nemovitosti. Z

teoretického pohledu by nejsro

v

natelnější prodejní transakce 

indikovala prodejní cenu, za kterou by předmětná nemovitost mohla být prodána. Použitou jednotkou srovnání je 

cena za metr čtvereční (m

2

).

9

Náklady na ověření účetní závěrky

Odměna auditora za ověření

účetní závěrky za rok 2

020 (Nexia AP, a.s.) a 2019 (BDO Audit, a.s.) 

je zveřejněna 

v

konsolidované účetní závěrce a jiné služby nebyly auditorem poskytovány. 

10

Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 

Fond 

není v

žádných dalších sporech, z

nichž by mohlo plynout nějaké plnění, s

výj

imkou sporu, v 

jehož 

souvislosti je uznána rezerva (viz 6.12). Vedení Fondu si není vědomo ani jiných událostí uskutečněných během 

účetního období, které by vedly ke vzniku a evidenci tzv. podmíněných závazků či podmíněných aktiv a 

případných dalších podmí

n

ěných plnění ve prospěch Fondu. 

11

Čistá hodnota aktiv

Společnost PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s.

je investičním fondem, jehož 

působení podléhá regulaci ze strany České národní banky a který musí naplňovat požadavky na zveřejnění 

vyplývající ze zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech (dále jen „ZISIF“). 

33

Samostatná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Jedním z

požadavků je zveřejnění tzv. čisté hodnoty aktiv na akcii, přičemž pro účely stanovení její výše stanoví 

ZISIF následující:

(1) Majetek a 

dluhy investičního fondu z investiční činnosti se oceňují reálnou hodnotou podle mezinárodních 

účetních standardů upravených právem Evropské unie s tím, že:

a)

pro určení reálné hodnoty dluhopisu nebo obdobného cenného papíru nebo zaknihovaného cenného 

papí

r

u představujícího právo na splacení dlužné částky je možné použít průměrnou cenu mezi nejlepší 

závaznou nabídkou a poptávkou (středová cena) a

b)

pro určení reálné hodnoty akcie nebo obdobného cenného papíru nebo zaknihovaného cenného papíru 

představujícího 

p

odíl na obchodní společnosti nebo jiné právnické osobě je možné použít hodnotu, která 

je vyhlášena na evropském regulovaném trhu nebo na zahraničním trhu obdobném regulovanému trhu a 

která je vyhlášena k okamžiku ne pozdějšímu, než je okamžik ocenění a n

e

jvíce se blížícímu okamžiku 

ocenění.

(2)

Česká národní banka stanoví vyhláškou postupy pro určení reálné hodnoty majetku a dluhů investičního 

fondu v rozsahu stanoveném odstavcem 1. 

Čistá hodnota aktiv na akcii je ukazatelem, který nevyplývá z

požadavků IFRS

a IFRS tedy nestanoví postupy, jak 

jej kalkulovat. Jedná se o tzv. alternativní výkonnostní ukazatel, který Fond zveřejňuje s

ohledem na požadavky 

ZISIF a jeho výše se stanoví v

souladu s 

požadavky ZISIF. 

Z

požadavků ZISIF vyplývá povinnost ocenit aktiva

a závazky Fondu reálnou hodnotou. Fond svá investiční aktiva 

–

nemovitosti a majetkové účasti –

oceňuje reálnou hodnotou. U ostatních aktiv –

zejména obchodní pohledávky 

a

peněžní prostředky –

jejich ocenění v

účetní závěrce se významně neodchyluje od reá

l

né hodnoty a lze jej 

považovat za vhodnou aproximaci reálného ocenění. Závazky nejsou oceňovány reálnou hodnotou, ale jsou 

úročeny na bázi nespřízněných transakcí a jejich ocenění v

účetní závěrce lze považovat za vhodnou aproximaci 

reálného ocenění. 

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Čistá aktiva vyplývající z

výkazu finanční situace (v tis. Kč)

2 194 347 

1 876 322 

Počet vydaných prioritních investičních akcií (v ks)

41 580 675 

31 500 000 

Počet vydaných výkonnostních investičních akcií (v ks)

1 060 779 876 

1 064 271 902 

Čistá hodnota aktiv na prioritní investiční akcii dle ZISIF (v Kč)

1,5973 

1,5130 

Čistá hodnota aktiv na výkonnostní investiční dle ZISIF (v Kč)

2,0060 

1,7182 

12

Události po rozvahovém dni 

Žádné významné události s

dopadem na finanční situaci 

a

výkonnost Fondu nenastaly v

období po rozvahovém 

dni a do data schválení této účetní závěrky

.

13

Schválení účetní závěrky

Tato účetní závěrka byla schválena a vydána ke zveřejnění 

dne 15. dubna 2021. 

____________________________ 

____________________________ 

Ing. Vladimír Mikeš

Jaroslav Přibyl

m

ístopředseda představenstva

předseda představenstva

PRAGORENT investiční fond 

s proměnným základním 

kapitálem a.s.

Konsolidovaná účetní závěrka 

sestavená k a za rok končící 

31. prosince 2020

2

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Obsah účetní závěrky

Konsolidovaný výkaz 

f

inanční situace

..................................................................................................................... 

4

Konsolidovaný výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku

............................................................ 

5

Konsolidovaný výkaz peněžních toků

...................................................................................................................... 

6

Konsolidovaný výkaz změn čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

........................ 

7

Konsolidovaný výkaz změn vlastního 

kapit

álu

......................................................................................................... 

7

Komentáře ke konsolidovaným účetním výkazům

................................................................................................... 

8

1

Obecné informace

............................................................................................................................................ 

8

2

Prohlášení o shodě s

účetním pravidly a východiska sestavení účetní závěrky

............................................... 

9

3

Podstatná účetní pravidla

............................................................................................................................... 

11

3.1

Investiční jednotk

a

a dopad změny podmínek jejího vymezení

........................................................... 

11

3.2

Konsolidační postupy

........................................................................................................................... 

11

3.3

Podnikové kombinace pod společným ovládáním

............................................................................... 

11

3.4

Goodwill 

............................................................................................................................................... 

12

3.5

Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty

................................................................... 

12

3.6

Invest

ice do nemovitostí

....................................................................................................................... 

12

3.7

Pozemky, budovy a zařízení

................................................................................................................ 

12

3.8

Finanční investice v

jiných společnostech

............................................................................................ 

13

3.9

Zásoby

................................................................................................................................................. 

13

3.10

Finanční aktiva (Pohledávky a peněžní prostředky)

............................................................................. 

13

3.11

Finan

ční závazky

................................................................................................................................. 

14

3.12

Derivátové nástroje

.............................................................................................................................. 

14

3.13

Zakladatelské a investiční akcie

........................................................................................................... 

14

3.14

Výpůjční náklady

.................................................................................................................................. 

14

3.15

Leasingy

............................................................................................................................................... 

15

3.16

Rezervy 

................................................................................................................................................ 

15

3.17

Uznání výnosů

..................................................................................................................................... 

16

3.18

Zisky / Ztráty z

investic do nemovitostí

................................................................................................. 

16

3.19

Zisky / Ztráty z

finančních investic

....................................................................................................... 

16

3.20

Osobní náklady (zaměstnanecké požitky)

............................................................................................ 

16

3.21

Daně a poplatky

................................................................................................................................... 

17

3.22

Finanční

výnosy a náklady

................................................................................................................... 

17

3.23

Daně ze zisku

...................................................................................................................................... 

17

3.24

Peníze a peněžní ekvivalenty / Výkaz peněžních toků

......................................................................... 

17

4

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel, klíčové zdroje nejistoty při odhadech a dopad opravy chyb

.. 18

4.1

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel

...................................................................................... 

18

4.2

Klíčové zdroje nejistoty při odhadech

................................................................................................... 

19

5

Provozní segmenty

......................................................................................................................................... 

19

6

Dodatečné poznámky k

účetním výkazům

..................................................................................................... 

22

6.1

Investice do nemovitostí

....................................................................................................................... 

22

6.2

Pozemky, budovy a zařízení

................................................................................................................ 

23

6.3

Práva k

užívání aktiv a závazky z leasingu

.......................................................................................... 

23

6.4

Goodwill 

............................................................................................................................................... 

24

6.5

Zásoby

................................................................................................................................................. 

24

6.6

Obchodní pohledávky

.......................................................................................................................... 

24

6.7

Peníze a nepeněžní transakce

............................................................................................................. 

25

6.8

Vlastní kapitál

....................................................................................................................................... 

25

6.9

Obchodní a jiné závazky

...................................................................................................................... 

26

6.10

Přijaté zálohy a ostatní závazky

........................................................................................................... 

26

3

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

6.11

Rezervy 

................................................................................................................................................ 

26

6.12

Zápůjčky od akcionářů

......................................................................................................................... 

26

6.13

Závazky k držitelům vyplatitelných investičních akcií

........................................................................... 

27

6.14

Tržby

.................................................................................................................................................... 

28

6.15

Zisk z 

finančních investic

..................................................................................................................... 

29

6.16

Spotřeba materiálu a nakoupených dodávek

....................................................................................... 

29

6.17

Osobní náklady

.................................................................................................................................... 

29

6.18

Vedení podniku a poradenské služby

.................................................................................................. 

29

6.19

Finanční výnosy

................................................................................................................................... 

29

6.20

Finanční náklady

.................................................................................................................................. 

30

6.21

Daně ze zisku

...................................................................................................................................... 

30

7

Transakce se spřízněnými stranami

............................................................................................................... 

31

7.1

Osoba ovládající

.................................................................................................................................. 

31

7.2

Dceřiné společnosti a jejich akvizice

.................................................................................................... 

31

7.3

Vlastní transakce se spřízněnými stranami

.......................................................................................... 

32

7.4

Odměny klíčového vedení

.................................................................................................................... 

32

8

Řízení finančního rizika

.................................................................................................................................. 

32

8.1

Úvěrové (kreditní) riziko

....................................................................................................................... 

33

8.2

Riziko likvidity

....................................................................................................................................... 

33

8.3

Měnové riziko

....................................................................................................................................... 

33

8.4

Úrokové riziko

...................................................................................................................................... 

34

8.5

Oceňování reálnou hodnotou

............................................................................................................... 

34

9

Náklady na ověření účetní závěrky

................................................................................................................ 

36

10

Podmíněná aktiva a podmíněné závazky

....................................................................................................... 

36

11

Čistá hodnota aktiv

......................................................................................................................................... 

36

12

Události po rozvahovém dni

........................................................................................................................... 

36

13

Schválení účetní závěrky

................................................................................................................................ 

36

4

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným

základním kapitálem a.s..

2020

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s.

Konsolidovaný výkaz finanční situace

k 31. prosinci 2020

(

v tisících Kč

)

Poznámka

31/12/2020

31/12/2019

AKTIVA

Investice do nemovitostí

6.1

1 911 221

1 731 206

Pozemky, budovy a zařízení

6.2

108 961

117 009

Práva k užívání aktiv

6.3

1 311

1 475

Goodwill

6.4 / 7.2

1 709

4 182

Odložená daňová pohledávka

6.21

32

-

Dlouhodobá aktiva celkem

2 023 234

1 853 872

Zásoby

6.5

85 625

58 272

Obchodní pohledávky

6.6

82 907

94 156

Pohledávky z titulu daně z příjmu

531

492

Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva

10 096

26 018

Peněžní prostředky

6.7

287 385

150 510

Krátkodobá aktiva celkem

466 544

329 448

AKTIVA celkem

2 489 778

2 183 320

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Vlastní kapitál

Základní kapitál

6.8

500

500

Nerozdělené výsledky

79

79

Vlastní kapitál celkem

579

579

Zápůjčky od akcionářů

6.12

96 405

111 530

Závazky z leasingu

6.3 a 6.12

1 228

1 372

Odložený daňový závazek

6.21

53 045

44 034

Dlouhodobé závazky celkem

150 678

156 936

Obchodní a jiné závazky

6.9

73 765

74 002

Závazek z titulu splatné daně z příjmu

1 687

2 209

Zápůjčky od akcionářů

6.12

14 706

10 134

Závazky z leasingu

6.3 a 6.12

144

137

Přijaté zálohy a ostatní závazky

6.10

65 869

64 896

Rezervy

6.11

2 617

-

Závazky k držitelům vyplatitelných investičních akcií

6.13

2 179 733

1 874 427

Krátkodobé závazky celkem

2 338 521

2 025 805

Závazky celkem

2 489 199

2 182 741

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY celkem

2 489 778

2 183 320

5

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným

základním kapitálem a.s..

2020

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s.

Konsolidovaný výkaz výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku

za rok končící 31. prosince 20

20

(

v tisících Kč

)

Poznámky

Rok končící

31/12/2020

Rok končící

31/12/2019

Tržby z pronájmu a ze smluv se zákazníky

6.14

718 309

209 938

Zisk z přecenění investic do nemovitostí

6.1

159 911

44 238

Zisk z finančních investic

6.15

3 817

7 800

Ostatní výnosy

4 779

4 065

Prodané zboží

-444 130

-

Spotřeba materiálu a nakoupených dodávek

6.16

-48 485

-42 191

Osobní náklady

6.17

-42 613

-

Odpisy

6.2 / 6.3

-12 589

-164

Vedení podniku a poradenské služby

6.18

-3 568

-2 185

Daně a poplatky

-5 594

-2 779

Ztráty ze snížení hodnoty pohledávek

6.6

-3 641

-1 431

Ztráty ze snížení hodnoty goodwillu

6.4

-2 473

-

Ostatní náklady

-7 770

-

Finanční výnosy

6.19

3 009

2 425

Finanční náklady

6.20

-7 153

-2 955

Výsledek před zdaněním

311 809

216 761

Daň ze zisku

6.21

-16 072

-11 770

Výsledek po zdanění za období

(Zvýšení závazku vůči držitelům

vyplatitelných investičních akcií)

295 737

204 991

Ostatní úplný výsledek po zdanění za období

-

-

Celkový úplný výsledek za období

(Zvýšení závazku vůči držitelům

vyplatitelných investičních akcií)

295 737

204 991

6

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným

základním kapitálem a.s..

2020

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem

a.s.

Konsolidovaný výkaz peněžních toků

za rok končící 31. prosince 20

20

(

v tisících Kč

)

Poznámky

Rok končící

31/12/2020

Rok končící

31/12/2019

Peněžní toky z provozních činností

Výsledek za rok po zdanění

295 737

204 991

Úpravy výsledku o položky související s provozní činností:

Daňový dopad do výsledku hospodaření

6.21

16 072

11 770

Úrokové výnosy

6.19

-788

-625

Úrokové náklady

6.20

4 518

2 849

Zisk z investic do nemovitostí

6.1

-159 911

-44 238

Zisk z finančních investic

6.15

-3 817

-7 800

Odpisy

6.2 / 6.3

12 589

164

Snížení hodnoty goodwillu

6.4

2 473

-

Kurzové rozdíly

2 251

-

Snížení (zvýšení) zásob

-27 353

-

Snížení (zvýšení) obchodních a jiných pohledávek

27 171

-13 288

Zvýšení (snížení) obchodních a jiných závazků

2 367

-5 090

Zvýšení (snížení) přijatých záloh a ostatních závazků

973

6 571

172 282

155 304

Přijaté úroky

6.19

788

625

Placené daně ze zisku

-7 654

-8 531

Výdaje spojené s pořízením investic do nemovitostí

6.1

-

-38 963

Peníze nabyté převodem čistých aktiv dceřiných společností

7.2

-

70 507

Čisté peníze z provozní činnosti Fondu

165 416

178 942

Peněžní toky z investiční činnosti

Výdaje spojené s pořízením investic do nemovitostí

6.1 / 6.2

-30 863

-

Výdaje spojené s pořízením finančních investic

6.15

-15 787

-

Příjmy z prodeje finančních investic

6.15

23 820

-

Čisté peníze z investiční činnosti Fondu

-22 830   ⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀-

Peněžní toky z financování

Příjem z úvěrů a zápůjček

6.12

-

118 926

Splátky úvěrů a zápůjček

6.12

-15 000

-182 626

Platby závazků z leasingu

6.3 / 6.12

-137

-130

Placené úroky

6.3 / 6.12

-71

-76

Příjem spojený s emisí investičních akcií

6.13

17 000

-

Odkup investičních akcií

6.13

-7 418

-6 000

Vklad akcionářů

6.12

-

31 073

Čisté peníze použité při financování

-5 626

-38 833

Čisté zvýšení (snížení) peněz

136 960

140 109

Peněžní prostředky na počátku období

6.7

150 510

10 247

Dopad změny měnového kurzu na peněžní prostředky

-85

154

Peněžní prostředky na konci období

6.7

287 385

150 510

Pozn.

: Fond nedrží žádné peněžní ekvivalenty, pouze peněžní prostředky na bankovních účtech

a část v

pokladně

.

7

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným

základním kapitálem a.s..

2020

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s.

Konsolidovaný výkaz změn čistých aktiv

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

za rok končící 31. prosince 20

20

(

v tisících Kč

)

2020

2019

Zůstatek k 1. lednu

1 874 427

991 744

Emise investičních akcií (pozn. 6.13)

17 000

-

Odkoupení vyplatitelných investičních akcií (pozn. 6.13)

-7 418

-6 000

Dopad bezúročných zápůjček akcionářů (pozn. 6.12)

-

31 073

Restrukturalizace závazku za akcionáři (pozn. 6.12)

-

652 620

Podíl na čistých aktivech připadající na nevydané investiční akcie

-13

-

Přírůstek čistých aktiv

přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií

295 737

204 991

Zůstatek k 31. prosinci (pozn. 6.14)

2 179 733

1 874 427

Počet investičních akcií – Prioritní investiční akcie (v ks)

41 580 675

31 500 000

Počet investičních akcií – Výkonnostní investiční akcie (v ks)

1 060 779 876

1 064 271 902

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s.

Konso

lidovaný výkaz změn vlastního kapitálu

za rok končící 31. prosince 20

20

(

v tisících Kč

)

2020

2019

Zůstatek k 1. lednu

579

579

Změny s dopadem na vlastní kapitál

-

-

Zůstatek k 31. prosinci

579

579

8

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným

základním kapitálem a.s..

2020

Komentáře ke konsolidovaným

účetním výkazům

1

Obecné informace

Konsolidovaná účetní závěrka je sestavena za společnost PRAGORENT investiční fond s

proměnným základním

kapitálem a.s. (dále jen „Fond“) se sídlem

Jiřího ze Vtelna

1731, 193 00 Praha 9

–

Horní Počernice,

Česká

republika

a jeho plně ovládané dceřiných

společností

PRAGORENT s.r.o.

se sídlem Jiřího ze Vtelna 1731, 193

00 Praha 9

–

Horní Počernice, Česká republika

a TECHNIMAT s.r.o. se sídlem Mrštíkova 2003, 415 01 Tepl

ice,

Česká republika (dále též „Skupina“).

Fond

vznikl zápisem do obchodního rejstříku ke dni

28. 12. 2010

a od zahájení své činnosti Fond nabízí kolektivní

investování výhradně pro kvalifikované investory ve smyslu zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech

a investičních fondech (dále také „

ZISIF

“

).

Fond je oprávněn vyvíjet svou činnost na základě rozhodnutí České

národní banky o zápisu Fondu do seznamu investičních fondů s právní osobností.

Od svého vzniku Fond vyvíjí činnost investičního fondu

kvalifikovaných investorů, spočívající ve shromažďování

peněžních prostředků ve Fondu oproti cenným papírům

kvalifikovaných investorů, za účelem společného

investování shromážděných prostředků. V

tomto kontextu je Fond akciovou společností s proměnným základním

kapitálem, která vydává akcie dvojího druhu (zakladatelské a investiční

–

prioritní a výkonnostní

).

Prioritní

i

nvestiční akcie jsou obchodovány na Burze cenných papírů Praha a z

tohoto důvodu je

Fond povinen sestavovat

svoji účetní závěrku v

souladu s

Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS)

přijatými Evropskou

unii.

S

investičními akciemi je spojeno právo investora na zpětný odkup Fondem, není s

nimi spojeno hlasovací právo

kromě případů upravených výslovně zákonem. Akcie Fondu mohou být pořizovány pouze kvalifikovanými

investory.

Fond je

samosprávným fondem

, j

ehož obhospodařování zajišťuje předseda představenstva. Administrátorem

Fondu je

společnost

AVANT

investiční společnost, a.s. se sídlem Rohanské nábřeží 671/15

, 186 00 Praha 8

–

Karl

ín. Depozitářem Fondu je Česká spořitelna, a.s., se sídlem

Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4.

Fond byl do konce roku 2019

v kontextu úpravy IFRS

tzv.

investiční jednotkou, která prostřednictvím investičních

akcií získává peněžní prostředky, které investu

je v

souladu se svojí strategií

, a to

zejména do nemovitostních

investic a

majetkových účastí

v

ovládaných společnostech, které nebyly konsolidovány

.

Ke konci roku 2019 došlo

k

přehodnocení

strategie

držení

majetkových účastí

v

dceřiných společnost

ech

–

PRAGORENT s.r.o.

a TECHNIMAT s.r.o.

Dceřiná společnost PRAGORENT s.r.o. zajišťuje správu nemovitostí

, a to

včetně

nemovitostí držených Fondem a je tak ve své aktivitě z

části servisní dceřinou společností. Dceřiná společnost

TECHNIMAT s.r.o. zajištuje velkoobchod hutního materiálu

a je zájmem Fondu tuto společnost po blíže

neurčenou dobu vlastnit a ovládat. Z

vyhodnocení těchto skutečností bylo rozhodnuto, že Fond k

31. 12. 2019

přestal naplňovat podmínky pro osvobození z

konsolidace dceřiných společností, a

proto k 31. 12. 2019 sestavil

poprvé

konsolidovanou účetní závěrku

v souladu s IFRS.

Zároveň za účelem naplnění požadavku §19a, odst. (1)

zákona č. 563/1992 Sb., o

účetnictví

je sestavena samostatná

účetní závěrka

Fondu.

Název vykazující účetní jednotky:

PRAGORENT investiční fond s proměnným

základním kapitálem, a.s.

Vysvětlení změny názvu vykazující účetní jednotky

nebo jiných způsobů identifikace od konce

předchozího účetního období:

N/A

Země, ve které má účetní jednotka sídlo:

Česká republika

Právní forma účetní jednotky:

Akciová společnost s proměnným základním

kapitálem

Země založení:

Česká republika

Adresa

sídla účetní jednotky:

Jiřího ze Vtelna 1731/11, Horní Počernice, 193 00

Praha 9

Hlavní místo podnikání:

Praha

Popis povahy činností účetní jednotky

a

jejích základních činností:

kolektivní investování peněžních prostředků

vložených kvalifikovanými investory

Název mateřské účetní jednotky:

N/A

Název nejvyššího ovládajícího podniku ve skupině:

N/A

9

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

2

Prohlášení o shodě s

účetním pravidly a východiska sestavení účetní 

závěrky

Konsolidovaná účetní závěrka byla připravena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS), 

Mezinárodními účetními standardy (IAS) a jejich interpretacemi (SIC and IFRIC) (společně pouze IFRS) vydaným

i

Radou pro Mezinárodní účetní standardy (IASB) a přijatými Evropskou

unií (EU). Konsolidovaná účetní závěrka 

vychází z předpokladu pokračujícího podniku, který nebyl do data schválení účetní závěrky narušen, a je 

sestavena na bázi historického ocenění s

v

ýjimkou ocenění investic do nemovitostí a finančních nástrojů, jejichž

pravidla oceňování jsou přiblížena dá

le.

Sestavení konsolidované účetní závěrky v souladu s IFRS vyžaduje, aby vedení Fondu uskutečnilo odhady 

a

předpoklady, které ovlivňují hodnoty vykazované v

účetních výkazech a souvisejících komentářích. Odhady 

a

úsudky učiněné při sestavování této účetní závěrky se týkají různých účetních oblastí a nejvýznamnější z nich 

jsou 

přiblíženy v části 4.2.

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS přijatá 

Skupinou 

Skupina 

uvážil

a

při sestavování této konsolidované mezitímní

účetní závěrky všechny novelizace IFRS s 

účinností od

1.

1. 2020, přičemž žádná z

přijatých

novelizací neměla významný vliv na zůstatky a informace 

prezentované v

této účetní závěrce ve srovnání s

předcházející účetní závěrkou

sestavenou za rok 2019: 



Nový

Koncepční rámec účetního výkaznictví 

založeného na IFRS. Účinnost pro účetní jednotky nastává 

k 1. 1. 

2020 a důvody novelizace spočívají v

doplnění úpravy dosud neupravených oblastí (úpr

ava

prezentace a 

zveřejňování informací, vymezení vykazující jednotky, oceňování a oduznání), v

aktualizace 

definic aktiv a 

závazků a ve vyjasnění současné úpravy (např. pojetí nejistoty při oceňování). Novelizace 

nemají dopad na účetní závěrku 

Skupiny. 



Novelizace IFRS 3 

Podnikové kombinace

upravuje definici podniku. Novel

izace se dotýká posouzení 

transakce pořízení jiného podniku a vyhodnocení, zdali taková transakce je podnikovou kombinací dle IFRS 

3 nebo jen pořízením skupiny aktiv. Důsledky takového vyhodnocení jsou zásadní pro způsob zachycení a 

související ocenění, např. přecenění nabývaných čistých aktiv, identifikace a ocenění goodwillu aj. 

Novelizace odstraňuje z

definice podniku podmínku, že důsledkem podnikové kombinace může být snížení 

nákladů, a nová definice je plně orientována výstupy kupovaného podniku (zboží, služby poskytované 

zákazníkům). Novelizace nově zavádí tzv. test koncentrace, který bude volitelný a účetní jednotka jej může 

využít a rozhodnout, že reálná hodnota nabývaného celku je tvořena (koncentrována) reálnou hodnotou 

nabývaného aktiva uvnitř cel

ku, a 

proto je transakce zachycena jako pořízení skupiny aktiv, nikoliv jako 

podniková kombinace. Novelizace nemá dopad na účetní závěrku 

Skupiny. 



Novelizace IAS 1 

Sestavení a prezentace účetní závěrky

a IAS 8 

Účetní pravidla, změny v

účetních 

odhadech a chyby

upravují definici významnosti. Dle nové definice významnosti (materiality) se účetní 

jednotka musí vyvarovat tzv. zastření informace (např. vágně formulovat informace o významných položkách 

a událostech, nevhodně agregovat, resp. disagregovat, umísťovat informace na různé pozice v

účetní 

závěrce a poskytovat výrazně více informací a tím skrývat informace podstatné). Při posuzování významnosti 

musí být zřetel na primární uživatele, nikoliv celou škálu možných uživatelů. V

neposlední řadě informace 

mus

í být posuzovány tak, že lze očekávat, že mohou mít vliv na rozhodování uživatelů, nikoliv zdali jej 

ovlivní. Novelizace nemá dopad na účetní závěrku 

Skupiny. 



Novelizace IFRS 9 

Finanční nástroje

, IAS 39 

Finanční nástroje: účtování a oceňování

a IFRS 7 

Fin

anční 

nástroje: zveřejňování

nazvaná 

Interest Rate Benchmark Reform

je první reakcí IASB na potenciální změny, 

které může přinést reforma IBOR sazeb na účetní výkaznictví. IBOR sazby, tj.

EURIBOR, PRIBOR apod. 

jsou uvažovány jako referenční úrokové sazby (používají se např. jako základna při určování variabilního 

úročení) a vyjadřují náklady na získání úvěrového financování. Vzhledem k

tomu, že se objevila otázka 

ohledně jejich dlouhodobého používání, zveřejněná novelizace IFRS upravuje postup při nahrazení

existujících úrokových sazeb jinými alternativními sazbami a vypořádává dopady na zajišťovací účetnictví. 

Novelizace se dotýká i zveřejnění a přináší dodatečné požadavky na informace ohledně nejistoty vyplývající 

z

reformy úrokových sazeb. Novelizace nemá

dopad na účetní závěrku 

Skupiny. 



Novelizace IFRS 16 

Leasingy 

–

Úlevy z

nájmu v

důsledku Covid

-19

s

účinností od 1. června 2020 byla 

Fondem 

přijata dobrovolně již od 1. ledna 2020. Novelizace reaguje praktickým zjednodušením na nová 

ujednání, která se v

n

ájemních vztazích objevila v

důsledku šíření covid

-

19. Novelizace se dotýká pouze 

společností v

postavení nájemců a umožňuje úlevy vzniklé jako přímý důsledek pandemie covid

-19

nevykazova

t jako modifikaci leasingu, a tedy přecenění finančního závazku, ale jako úlevu z

nájemného 

s

přímým dopadem do výsledku hospodaření. Novelizace nemá zásadní dopad na 

konsolidovanou 

účetní 

závěrku roku 2020.

10

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a nebyla 

Skupinou 

použita

Do d

ata schválení této konsolidované účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které 

však nebyly k

počátku běžného účetního období účinné a 

Skupina 

je nepoužil

a

při sestavování

této 

konsolidované účetní závěrky: 



V

květnu 2017 byl vydán nový standard s

označením IFRS 17 

Pojistné smlouvy 

(účinnost pro roční účetní 

závěrky začínající 1.

1. 2023 nebo později), který přináší komplexní úpravu (zachycení, ocenění, prezentaci, 

zveřejní) pojistných smluv v

účetních závěrkách sestavovaných dle IFRS, tj. týká se primárně odvětví 

pojišťovnictví. IFRS 17 nahradí současnou neúplnou úpravu obsaženou v

IFRS 4. Skupina 

působí v

jiném 

odvětví, pojistné smlouvy nevykazuje a nový standard dle současného vyhodnocení nijak finanční situaci 

a

výkonnost 

Skupiny 

neovlivní. 



V

lednu 2020 byla vydána novelizace IAS 1 

Sestavení a prezentace účetní závěrky 

nazvaná 

Klasifikace 

závazků jako krátkodobé nebo dlouhodobé 

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 202

2 a

později

s

retrospektivní účinností

)

, která

poskytuje všeobecnější přístup ke klasifikaci závazků s

ohledem na 

smluvní ujednání platná k

rozvahovému dni. Novelizace ovlivní pouze prezentaci závazků ve výkazu finanční 

situace, niko

liv jejích výši nebo okamžik jejích zachycení, stejně tak informace zveřejňované o závazcích 

v

účetní závěrce. Novelizace vyjasňuje, že závazek musí být prezentován jako krátkodobý nebo dlouhodobý 

s

ohledem na práva a povinnosti účinná k

rozvahovému dni a nesmí být ovlivněna očekáváním účetní 

jednotky ohledně vypořádání (realizace či uskutečnění) závazku. 

Skupina 

posoudí novou úpravu a 

vyplývající změny, přičemž neočekává zásadní dopad do účetní závěrky. 



V

květnu 2020 byla vydána novelizace IAS 16 

Pozemky, 

budovy a zařízení –

Příjmy před zamýšleným užitím 

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2022 nebo později), která zakazuje účetní jednotce 

snižovat pořizovací náklady o výnosy z

prodeje výrobků vytvořených během zkušební fáze majetku, tj. př

ed

uvedením do stavu pro zamýšlené využití). Nově mají být tyto výnosy a též související náklady uznány ve 

výsledku hospodaření. 

Skupina 

neočekává významný dopad této novelizace. 



V

květnu 2020 byla vydána novelizace IAS 37 

Rezervy, podmíněné závazky a podmíněná aktiva –

Náklady 

nutné k

naplnění smlouvy 

(účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2022 nebo později), která 

vyjasňuje náklady, které má účetní jednotka zahrnout do vyčíslení nákladů nutných k

naplnění smlouvy při 

posuzování, zdali je smlouvy ztrátová. 

Skupina 

neočekává zásadní dopad do účetní závěrky. 



V

květnu 2020 byl vydán 

Výroční projekt zlepšení IFRS cyklu 2018

-2020 

(účinnost pro roční účetní závěrky 

začínající 1. 1. 2022 nebo později), který zahrnuje novelizace následujících standardů: novelizace IFRS 9 

Finanční nástroje

vyjasňuje poplatky, které má účetní jednotka uvážit, když posuzuje, zdali jsou podmínky 

nového nebo modifikovaného finančního závazku podstatně odlišné od podmínek původního závazku 

(vyjasnění 10% testu). Novelizace 

IFRS 1 

První přijetí IFRS

zjednodušuje aplikaci IFRS 1 dceřinou 

spole

čností, která se stává prvouživatelem později, jak její mateřská společnost. Zjednodušení se týká 

ocenění kurzového rozdílu z

převodu účetní závěrky. Novelizace IAS 41 

Zemědělství

odstraňuje poža

davek 

na vyloučení daňových peněžních toků z

ocenění reálné hodnoty, aby došlo k

sesouhlasení s

požadavky 

jiných standardů. 

Skupina 

neočekává žádný významný dopad z

nově vydaných novelizací.



V

květnu 2020 byla vydána novelizace IFRS 3 

Podnikové kom

binace 

(účinnost pro roční účetní závěrky 

začínající 1. 1. 2022 nebo později), která pouze aktualizuje úpravu o relevantní odkazy na nový Koncepční 

rámec. Jde o formální novelizaci bez dopadu do účetní závěrky 

Skupiny. 



V

červnu 2020 byla vydána novelizace

IFRS 17 

Pojistné smlouvy

(účinnost pro roční účetní závěrky 

začínající 1. 1. 2023 nebo později), která s cílem pomoci společnostem s

implementací IFRS 17 v

období 

zasaženém pandemií Covid

-

19 a usnadnit objasnění dopadu IFRS 17 na finanční výkonnost dotčených 

společností odkládá účinnost IFRS 17 na 1. 1. 2023 a později. 

Skupina 

nespadá do rozsahu IFRS 17 a 

novelizace tak nebude mít žádný dopad na jeho

konsolidovanou 

účetní závěrku. 



V

červenci 2020 byla vydána novelizace IAS 1 

Sestavení a prezentace účetní závěrky 

nazvaná 

Klasifikace 

závazků jako krátkodobé nebo dlouhodobé 

(

účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2023 nebo 

později)

,

která odkládá účinnost novelizace z

původního termínu 1. 1. 2022 na 1. 1. 2023 a později.



V

srpnu 2020 byla vydána n

ovelizace IFRS 9 

Finanční nástroje

, IAS 39 

Finanční nástroje: účtování 

a

oceňování

, IFRS 7 

Finanční nástroje: zveřejňování

, IFRS 4 

Pojistné smlouvy

a IFRS 16 

Leasingy

nazvaná 

Interest Rate Benchmark Reform 

–

Phase 2

a je druhou reakcí IASB na očekávané změny, které by měla 

přinést reforma IBOR sazeb na účetní výkaznictví (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. ledna 2021 

a později). Novelizace upravuje postupy, jak v

účetní závěrce reagovat na případné změny ve výši smluvních 

peněžních toků finančních nástrojů a v

zajišťovacím účetnictví v

důsledku změn IBOR sazeb. 

Skupina 

neočekává zásadní dopad do

konsolidované

účetní závěrky.

11

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU

K datu schválení této mezitímní konsolidované účetní závěrky nebyly dosud následující standardy a novelizace, 

dříve vydané IASB, schváleny Evropskou komisí pro užití v EU: 



IFRS 14 

Časové rozlišení při cenové regulaci

(vydaný v

lednu 2014) 

–

rozhodnutí EU nikdy neschválit, 

protože se jedná o dočasný standard



IFRS 17 

Pojistné smlouvy

(vydaný v

květnu 2017)



Novelizace IAS 1 

Klasifikace závazků jako krátkodobých nebo dlouhodobých

(vydaná v

lednu 2020 včetně 

novelizace z 

července 2020, která odkládá počátek účinnosti na 1.

1. 2023) 



Novelizace IAS 16 

Poz

emky, budovy a zařízení –

Příjmy před zamýšleným užitím

(vydaná v

kvě

tnu 2020 

s

účinností od 1. 1. 2022) 



Novelizace IAS 37 

Rezervy, podmíněné závazky a podmíněná aktiva –

Ztrátové smlouvy –

Náklady nutné 

k

naplnění smlouvy 

(vydaná v

květnu 2020 s

účinností od 1. 1. 2022)



Novelizace vyplývající z

Výročního projektu zlepšení

IFRS cyklu 2018-2020 (

vydané v

květnu 2020 

s

účinností od 1. 1. 2022)



Novelizace IFRS 3 

Podnikové kombinace 

(vydaná v

květnu 2020 s

účinností od 1. 1. 2022) 

3

Podstatná účetní pravidla 

Zásadní účetní pravidla použitá při sestavení konsolidované účetní závěrky jsou přiblížena dále v této části 

přílohy, přičemž pro všechna období prezentovaná v účetní závěrce byla účetní pravidla použita konzistentně, 

není

-li stanoveno jinak. 

3.1

Investiční je

dnotka a dopa

d změny podmínek jejího vymezení

Investiční jednotkou je

taková účetní jednotka, která získává prostředky od jednoho nebo více investorů za 

účelem jejich investování

a touto aktivitou zajistit 

jejich kapitálové zhodnocení, případně dosažení investičního 

výnosu

.

Investice jsou přitom oceňovány a posuzovány na bázi jejich reálné hodnoty. Předpokladem investiční 

jednotky je více investorů, s

nimiž není spřízněný vztah a více investic, u nichž s

ohledem na investiční strategii, 

má investiční jednotka stanovenu dobu držby a realizace investice (tzv. exit strategie). 

Je-li Fond 

označen za investiční jednotku a drží majetkové účasti v

ovládaných (dceřiných) společnostech

jako 

své investice, nejsou takové společnosti konsolidovány, ale povinně oceňovány reálnou hodnotou s

přeceněním 

do výsledku hospodaření.

Pokud Fond p

řestane být investiční jednotkou, tj. nadále nenaplňuje podmínky investiční jednotky a nejedná se 

přitom o dočasný stav

, pak k 

datu změny zahrne držené dceřiné společnosti do konsolidované účetní závěrky 

metodou akvizice. Při ní je nahrazena reálná hodnot

a

majetkové účasti reálnou hodnotou čistých aktiv nově 

konsolidované dceřiné společnosti, přičemž mohou být identifikována, oceněna a uznána nová aktiva a závazky. 

Existuje-

li rozdíl mezi reálnou hodnotou majetkové účasti a reálnou hodnotou nově uznaných čistých aktiv, uzná 

účetní jednotka goodwill v

aktivech, případně zisk z

výhodné koupě. 

3.2

Konsolidační postupy

Konsolidovaná účetní závěrka zahrnuje účetní závěrku Fondu a jeho dceřiných společností, které jsou jím 

ovládány. Ovládání je dosaženo, pokud Fond má moc nad druhou společností, je vystaven variabilní návratnosti 

ze své angažovanosti ve

druhé společnosti a je schopen využít svoji moc k

ovlivnění návratnosti. Fond průběžně 

přehodnocuje, zdali nedochází ke změnám, které by vedly k

naplnění či naopak vyvrácení uvedené definice 

ovládání. 

Všechny vnitroskupinové transakce, zůstatky, výnosy a náklady, včetně nerealizovaných zisků, jsou eliminovány 

v

plném rozsahu při konsolidaci. V

případě nutnosti je účetní závěrka dceřiné společnosti upravena, aby byla

zajištěna shoda s

účetními pravidly použitými v

konsolidované účetní závěrce. 

3.3

Podnikové kombinace pod společným ovládáním

Podniková kombinace pod společným ovládáním označuje transakci mezi podniky, při níž fakticky nedochází ke 

změně nejvyššího ovládání, ale jde pouze o určitou podobu restrukturalizace samostatných společností v

rámci 

skupiny. Mezi tyto transakce patří např. fúze mateřské a dceřiné společnosti, fúze dceřiných společností, akvizice 

společnosti z

jiné skupiny, ale stále pod stejným nejvyšším ovládáním, resp. akvizice společností vlastněných 

a

ovládaných ovládajícími osobami Fondu

apod. 

12

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Pořízení čistých aktiv v

podnikové kombinaci pod společným ovládáním není zachyceno použitím metody 

akvizice, ale jsou převzata čistá aktiva nabývané společ

nosti v 

účetních hodnotách a rozdíl mezi pořizovací 

cenou, případně účetní hodnotou držené investice a účetní hodnotou čistých aktiv je vyčíslen přímý dopad do 

vlastního kapitálu bez uznání goodwilu

, resp. zisku z 

výhodné koupě. 

3.4

Goodwill 

Goodwill vznik

á

při podnikové kombinaci, jiné než pod společným ovládáním, a je vykazován v pořizovací 

hodnotě

stanovené 

k datu akvizice podniku a 

snížené o případné kumulované ztráty ze snížení hodnoty

. K datu 

akvizice je g

oodwill oceněn jako rozdíl, o který převyšuje (i) reálná hodnota poskytované protihodnoty navýšená o 

hodnotu 

nekontrolních podílů v nabývaném podniku a reálná

hodnota 

již

nabyvatelem drženého majetkového 

podílu v

nabývaném podniku 

(ii

) reálnou hodnotu

identifikova

ných nabývaných aktiv a převzatých závazků 

oceněných k

datu akvizice. Je-

li rozdíl záporný, je po opětovném posouzení uznán ve výsledku hospodaření zisk 

z

výhodné koupě. 

Goodwill není odpisován, ale jeho účetní hodnota je pravidelně každoročně testována, zdali nedošlo k

jejímu 

sn

ížení. Pro účely testování je goodwill 

v

plné výši alokován na penězotvorné jednot

ky. Je-

li zpětně získatelná 

částka penězotvorné jednotky

(zpravidla stanovená jako hodnota z

užívání, tj. současná hodnota budoucích 

peněžních toků)

nižší než její účetní hodnota, je ztráta ze snížení hodnoty alokována tak, aby byla nejprve 

snížena účetní hodnota jakéhokoli goodwillu přiřazeného k jednotce a poté účetní hodnota ostatních aktiv 

jednotky poměrně na základě účetní hodnoty každého aktiva jednotky. Jakákoli ztráta ze snížení hod

noty 

goodwillu je vykázána přímo do výsledku

hospodaření. Ztráta ze snížení hodnoty goodwillu je trvalá a nelze ji 

zrušit, pominou

-

li důvody znehodnocení. 

Při prodeji příslušné penězotvorné jednotky se příslušná částk

a goodwillu zahrne do zisku, resp. ztr

áty z prodeje.

3.5

Funkční měna, měna vykazování a cizoměnové přepočty 

Funkční měnou Fondu i jeho dceřiných společností, tj. měnou primárního ekonomického prostředí, je česká 

koruna (Kč), která je stejně tak měnou vykazování, v níž je sestavena a prezentována

účetní závěrka. Transakce, 

které jsou realizované v jiných měnách (cizí měny) než je funkční měna (Kč), jsou přepočteny do měny funkční 

okamžitým měnovým kurzem, tj. měnovým kurzem platným k

datu realizace transakce. 

Ke

každému rozvahovému dni jsou peněžní aktiva a peněžní závazky vedené v

cizích měnách přepočteny 

závěrkovým měnovým kurzem. Nepeněžní položky, které se oceňují na bázi historických cen a byly původně 

pořízeny v

cizoměnové transakci, nejsou k rozvahovému dni již přeceňovány. Kurzové rozdíly vyplývající 

z

vypořádání cizoměnových peněžních položek nebo z jejich přecenění k

rozvahovému dni jsou uznány ve 

výsledku hospodaření příslušného období a jsou prezentovány 

v

rámci finančních výnosů nebo finančních 

nákladů

.

3.6

Investice do nemovitostí

Investi

ce do nemovitostí je nemovitost –

pozemek a stavba 

–

držená za účelem dosažení příjmu z nájemného 

a/nebo za účelem zhodnocení (včetně nemovitostí ve fázi pořízení k budoucímu použití jako

investice do 

nemovitostí). 

Investice do nemovitostí se oceňují ve výši pořizovacích nákladů k

okamžiku pořízení, tj. jako souhrn kupní ceny 

a

vedlejších nákladů přímo přiřaditelných pořízení nemovitosti jako daň z

nabytí nemovitosti nebo právní služby 

na

koupené v

souvislosti s 

převodem nemovitosti. Následně po dobu držby 

jsou vedeny v 

reálné hodnotě 

s

přeceněním do výsledku hospodaření. Dopad přecenění 

(

zisk/ztráta

)

je prezentován samostatně ve výkazu 

výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku.

Výdaje na opravy a údržbu, které u jednotlivých nemovitostí zajišťují jejich pronájem, jsou uznány ve výsledku 

hospodaření v období, ve kterém byly vynaloženy. Náklady vynaložené za účelem technického zhodnocení, 

vylepšení a obnovení jednotlivých nemovitostí jsou aktivovány do ocenění investice v

aktivech. 

Investice do nemovit

ostí je odúčtována při prodeji, nebo pokud je investice do nemovitostí trvale stažena 

z

pronájmu a z jejího prodeje nejsou očekávány budoucí ekonomické užitky. Zisky a ztráty vzniklé při odúčtování 

nemovitosti (stanovené jako rozdíl mezi čistým výtěžkem z prodeje a účetní hodnotou aktiva) jsou zahrnuty do 

výsledku hospodaření v období, ve kterém je nemovitost vyřazena. 

3.7

Pozemky, budovy a zařízení

Pozemky, budovy a zařízení zahrnují aktiva držená za účelem výkonu činnosti 

Skupiny

. Všechny položky 

zahrnuté do

této kategorie jsou oceňovány ve výši pořizovacích nákladů snížených o oprávky za dobu 

použitelnosti a

případné opravné položky zohledňující znehodnocení. Pořizovací náklady zahrnují kupní cenu a 

13

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

všechny náklady přímo přiřaditelné pořízení ve smyslu dostání aktiva do podmínek a na místo pro zamýšlené 

využití. Je

-

li to vhodné, zahrnuje ocenění aktiva taktéž v

současné hodnotě odhad nákladů na likvidaci a 

odstranění aktiva. 

Následné výdaje

jsou zahrnuty do ocenění aktiva, případně uznány jako samostatné akt

ivum, pokud je s nimi 

spojen budoucí pravděpodobný ekonomický užitek po dobu delší než jeden rok. V

případě výměny součástí 

aktiva je účetní hodnota měněné části zúčtována z

ocenění aktiva do výsledku hospodaření jako ztráta. Všechny 

výdaje na opravy a údržbu majetku jsou účtovány do výsledku hospodaření v

období jejich vynaložení. 

Aktiva, s 

výjimkou pozemků a aktiv ve fázi pořízení,

jsou odpisována rovnoměrně po dobu odhadované doby 

použ

itelnosti. 

Odhadovaná doba použitelnosti, zbytkové hodnoty, metody odpisování jsou každoročně 

k

rozvahovému dni revidovány a případná změna je zachycena jako změna v

účetním odhadu s

prospektivním 

dopadem. S 

ohledem na vznik této kategorie k

31. 12. 2019, 

budou doby použitelnosti nastaveny a z

nich 

vyplývající odpisy v

roce 2020. 

Zisky a ztráty z

vyřazení majetku jsou uznány ve výsledku hospodaření a představují rozdíl mezi čistou prodejní 

cenou a zůstatkovou hodnotou vyřazovaného aktiva. 

3.8

Finanční invest

ice v 

jiných společnostech 

Finanční investice

ve společnostech jsou oceněny reálnou hodnotou s přeceněním do výsledku. Finanční 

investice 

se přeceňují k rozvahovému dni za použití externího znaleckého posouzení a rozdíl z přecenění je 

zachycen jako zisk n

ebo ztráta do výsledku hospodaření daného období a je prezentován samostatně ve výkazu 

výsledku hospodaření a ostatního úplného výsledku. Ve výkazu finanční situace jsou finanční investice

prezentovány jako finanční aktiva v

reálné hodnotě s přeceněním do výsledku.

3.9

Zásoby 

Zásoby –

zboží jsou oceněny v

hodnotě nižší z pořizovacích nákladů a čisté realizovatelné hodnoty

, kterou je 

odhad prodejní ceny v

běžných obchodních podmínkách snížený o odhad nákladů na uskutečnění prodeje

.

Po

řizovací náklady zahrnují cenu pořízení a všechny vedlejší náklady vynaložené nutně v

souvislosti s 

pořízením 

zásob.

K

vyčíslení výše pořizovacích nákladů a pro následné vyřazení zásob 

je

využívá

na metoda FIFO. 

3.10 

Finanční aktiva (Pohledávky a peněžní prostředky)

S ohledem na klasifik

aci finančních aktiv 

Skupina 

prezentuje pohledávky, a to zejména obchodní pohledávky 

v souvislosti s 

pronájmem nemovitostí nebo 

prodejem aktiv

, a dále peněžní prostředky –

vklady u bank a pokladní 

hotovost. 

Obchodní pohledávky

Obchodní pohledávky představují „finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou“. Pohledávky jsou

prvotně 

zachyceny v reálné hodnotě upravené o transakční náklady, které jsou přímo přiřaditelné jejich vzniku, a 

následně jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě za použití metody efektivní úrokové míry, snížené o případné 

jakékoliv snížení hodnoty zohledňující úvěrové riziko dlužníka. 

Skupina 

posuzuje úvěrové riziko obchodní pohledávek s

uvážením modelu očekávaných ztrát (ECL), přičemž je 

uvážen pohled celkové očekávané ztráty. Výše očekávané úvěrové ztráty je tak stanovena jako účetní hodnota 

nesplacených pohledávek a míra pravděpodobnosti úvěrového selhání, přičemž je zohledněné stáří pohledávky. 

Čím starší pohledávka, tím vyšší pravděpodobnosti úvěrového selhání. 

Skupina 

zároveň důsledně

analyzu

je kredibilitu obchodních partnerů. Úvěrové riziko nájemců je

výrazně sníženo 

úhradou kaucí, přičemž je průběžně sledována platební morálka a 

Skupina 

vykazuje minimální pohledávky po 

splatnosti. Pokud by došlo u některé pohledávky k naplnění některého z

dalších indikátorů, které upozorňují na 

zvýšení úvěrového rizik

a, Skupina 

přistoupí k

relevantnímu individuálnímu snížení hodnoty vykazované 

pohledávky: 



významné finanční problémy dlužníka; 



porušení smluvních podmínek, jako je prodlení s úhradami úroků nebo jistiny nebo jejich nezaplacení;



pravděpodobnost konkurzu či jiné finanční restrukturalizace dlužníka apod.

Ztráta ze snížení hodnoty je v

takovém případě dána rozdílem mezi účetní hodnotou pohledávky a současnou 

hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků, které jsou diskontovány za použití původní efektivní úrokové 

míry. 

14

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Skupina 

odúčtuje pohledávku pouze, pokud jsou vyčerpána smluvní práva k peněžním tokům plynoucím 

z

pohledávky nebo pokud je pohledávka převedena, prodána na jiný subjekt a tím také většina všech rizik 

a

prospěchů spojených s vlastnictvím pohledávky.

Peníze a peněžní ekvivalenty 

Peníze a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné krátkodobé, vysoce 

likvidní investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Vymezení peněz pro účely výkazu finanční situac

e

a

výkazu peněžních toků je shodné. 

3.11 

Finanční závazky 

Skupina 

prezentuje pouze „finanční závazky oceňované zůstatkovou hodnotou“ zahrnující obchodní závazky, 

přijaté zápůjčky a závazky 

z leasingu

. Tyto závazky jsou prvotně zachyceny v

reálné hodnotě upravené o 

transakční náklady, které jsou přímo přiřaditelné jejich vzniku, a následně jsou oceňovány v zůstatkové hodnotě 

za použití metody efektivní úrokové míry. 

Úrokový náklad je zachycen ve výsledku hospodaření v souladu s metodou efektivní úrokové míry s výjimkou 

krátkodobých závazků (zejména obchodních závazků), u nichž je případný úrokový náklad nevýznamný. Tyto 

závazky jsou poté oceňovány v nominální hodnotě. 

3.12 

Derivátové nástroje 

De

riváty jsou prvotně zachyceny v

reálné hodnotě k

datu sjednání kontraktu a následně jsou oceňovány v

reálné 

hodnotě ke každému rozvahovému dni, přičemž zisk nebo ztráta vyplývající ze změny reálné hodnoty je uznána 

ve výsledku hospodaření s

výjimkou, kdy je derivát klasifikován jako zajišťovací nástroj. V

případě použití 

za

jišťovacího účetnictví je uznání dopadu do výsledku hospodaření závislé na charakteru zajištění. 

Skupina 

všechny své smluvně sjednané derivátové nástroje

vykazuje jako deriváty držené k

o

bchodování, tj. 

nezajišťovací. 

3.13 

Zakladatelské a investiční akcie 

Fon

d emituje dva typy akcií –

zakladatelské a investiční. S

ohledem na práva a povinnosti spojená s

jednotlivými 

akciemi, Fond klasifikuje (i) zakladatelské akcie jako kapitálový nástroj a jejich nominální výše je prezentována 

jako základní kapitál Fondu, a (ii) investiční akcie jako finanční závazek. 

Zakladatelské akcie

Zakladatelské akcie jsou klasifikovány jako kapitálový nástroj, neboť je s

nimi spojeno hlasovací právo na valné 

hromadě Fondu, právo na podíl na zisku Fondu a právo na likvidačním zůstatku Fondu. Zakladatelské akcie 

dokládají zbytkový podíl na aktivech Fondu po odečtení všech jeho závazků. Se zakladatelskými akciemi není 

spojeno právo vlastníka na jejich zpětné odkoupení Fon

dem. 

Zakladatelské akcie emitované Fondem se vykazují v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi. 

Případný odkup zakladatelských akcií je vykázán a odečten přímo ve vlastním kapitálu. Koupě, prodej, emise 

nebo zrušení vlastních zakladatelských akcií nemá žádný dopad do výsledku hospodaření, a pokud k

takov

é

transakci dojde je prezentována ve výkazu změn vlastního kapitálu. 

Investiční akcie

Investiční akcie jsou klasifikovány jako finanční závazky, neboť je s

nimi spojeno právo vlastníka na zpětné 

odkoupení Fondem za hodnotu vyjadřující ocenění investiční a

kcie v 

době realizace práva na odkup a není s

nimi 

spojeno hlasovací právo na valné hromadě Fondu. Fond emituje investiční akcie za účelem získání peněžních 

prostředků ke své investiční činnosti a předpokládá jejich vypořádání po zhodnocení a realizaci souvisejících 

investic. Vlastníci investičních akcií mají právo na podíl na zisku (dividendy), které, pokud jsou poskytnuty, jsou 

uznány ve výsledku hospodaření jako součást finančních nákladů. 

Investiční akcie jsou prezentovány v

účetní závěr

ce jako vyplati

telné investiční akcie, přičemž jejich hodnota je 

kalkulována ve výši čistých aktiv, tj. aktiv Fondu snížených o závazky Fondu a hodnotu základního kapitálu. 

Emise investičních akcií je z

achycena v 

hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi 

a je 

zobrazena ve výkazu změn čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií. 

3.14 

Výpůjční náklady 

Výpůjční náklady (zejména úrokové náklady za použití efektivní úrokové sazby, dividendy vyplácené 

k

investičním akciím) jsou uznány ve výsledku hospodaření v

období, ve kterém vznikly, jako součást finančních 

15

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

nákladů, ledaže jsou přímo přiřaditelné pořízení, výstavbě nebo výrobě způsobilého aktiva. Těmito aktivy jsou 

n

emovitosti a jiná aktiva, která nezbytně vyžadují značné časové období k

tomu, aby se stala způsobilými pro 

jejich zamýšlené použití nebo prodej. Výpůjční náklady vzniklé v

období jejich pořízení se stávají součástí 

pořizovacích nákladů těchto aktiv. Vzhle

dem k 

činnosti 

Skupiny 

a způsobu pořízení jeho investic není případná

aktivace výpůjčních nákladů pravděpodobná. 

3.15 

Leasingy 

Skupina 

jako pronajímatel 

V

rámci Skupiny Fond

zaměřuje svoji činnost na pronáj

e

m nemovitostí

prezentovaných ve výkazu finanční 

situ

ace jako investice do nemovitostí. Související 

leasingov

é

smlouvy jso

u vyhodnoceny a klasifikovány jako 

operativní leasing.

Výnosy z

pronájmu jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo nárokované protihodnoty a jsou uznány ve 

výsledku v

době poskytnutí pronájmu, tj. rovnoměrně po dobu trvání leasingu v

kontextu uzavřenéh

o

leasingového vztahu. Smluvní pobídky jako je rent

-

free nebo snížené nájemné po určité období jsou uznány jako 

snížení výnosů z

nájemného na lineární bázi po dobu smluveného nájemného. Dále jsou výnosy sníženy o daň 

z

přidané hodnoty a jiné s

tržbami související daně. Počáteční přímé náklady, které vznikly v souvislosti se 

sjednáváním a uzavřením smlouvy o operativním leasingu, jsou

-

li významné, se přičítají k účetní hodnotě 

pronajímaného

aktiva (nemovitosti) a v 

důsledku ovlivňují výši meziročního přecenění nemovitostí, které se 

oceňují v

reálné hodnotě. 

Skupina 

jako nájemce

Skupina v 

postavení nájemce používá jednotný model k

účetnímu zachycení leasingů

a

ve výkazu finanční 

situace vykazuje 

práva k

užívání, která reprezentují práva k

užití aktiv, která jsou předmětem leasingových 

ujednání. Zároveň 

Skupina 

prezentuje závazky představující povinnost hradit leasingové platby. Práva k

užívání a 

související závazky jsou zachyceny k

počátku trvání leasingu. 

Skupina 

rozlišuje mezi leasingem a servisní smlouvou dle toho, zdali je ve smlouvě předmět leasingu 

identifikován a je ovládán

Skupinou

. Ovládání aktiva existuje tehdy, pokud má nájemce právo získat podstatnou 

část benefitů spojených s

aktivem z 

jeho užívání po stanovenou dobu a má právo řídit využití daného

aktiva. 

Práva k

užívání aktiv jsou oceněna ve výši pořizovacích nákladů snížených o oprávky za dobu použitelnosti 

a o

případné znehodnocení. Ocenění aktiva se může upravit vlivem modifikace / přecenění souvisejícího závazku 

z leasingu. Aktivum je odpisov

áno rovnoměrně po dobu kratší z

doby použitelnosti, resp. doby trvání leasingu. 

Závazek z

leasingu je prvotně oceněn ve výši současné hodnoty leasingových plateb, které nebyly k

počátku 

t

rvání leasingu uhrazeny. K

diskontování je využita implicitní úroková

sazba, resp. přírůstková výpůjční úroková 

sazba Skupiny, nelze-

li implicitní určit. 

Závazek z

leasingu je následně ve svém ocenění navyšován o naběhlé úroky a snižován o uhrazené platby

.

Pokud dojde ke změně budoucích leasingových plateb v

důsledku změny

cenového indexu, změny tržní úrokové 

sazby, změny odhadu garantované zbytkové hodnoty nebo změny ve využití kupní opce nebo opce na 

prodloužení, dojde k

přecenění výše závazku z

leasingu. 

Skupina 

stanoví dobu trvání některých leasingů na bázi kvalifikovaných odhadů. Přehodnocení doby trvání vede 

k

přehodnocení výše závazku z

leasingu a současně též ke změně ocenění práva k

užívání aktiva. 

Skupina 

aplikuje výjimky a nevykazuje práva k

užívání aktiv a závazky z

leasingu v souvislosti s 

krátkodobými 

leasing

y a leasingy aktiv nízkých hodnot. Krátkodobé leasingy jsou vymezeny jako leasingy s

dobou leasingu do 

12 měsíců. Leasingy aktiv nízkých hodnot se týká primárně kancelářského a IT vybavení. 

Skupina 

též využívá praktické zjednodušení a nerozlišuje leasingovou a neleasingovou složku v

rámci 

pravidelných plateb. Uvažuje celkovou platbu jako leasingovou platbu ovlivňující výši závazku z

leasingu. 

3.16 

Rezervy 

Rezerva je zachycena ve výkazu finanční situace, pokud Skupině

důsledkem minulé události vznikne současný

smluvní nebo mimosmluvní závazek, u něhož je pravděpodobné, že k jeho vypořádání bude nezbytný odtok 

prostředků představujících ekonomický prospěch, přičemž lze spolehlivě odhadnout výši

závazku.

Částka zachycená jako rezerva je nejlepším odhadem výdajů, které budou nezbytné k vypořádání závazku 

vykázaného k rozvahovému dni, přičemž jsou uvážena všechna rizika a nejistoty s ním spojené. Je

-

li ocenění 

rezervy založeno na odhadu budoucích peněžních toků nutných k vypořádání závazku, je účetní hodnota 

závazku

stanovena jako současná hodnota těchto peněžních toků diskontovaná pomocí úrokové sazby před 

zdaněním, která odráží současné tržní ohodnocení časového hodnoty peněz a specifická rizika závazku. 

16

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Pokud se očekává, že některé nebo veškeré výdaje nezbytné k vypořádání rezervy budou nahrazeny jinou 

stranou, vykáže se náhrada nebo nárok na náhradu (pohledávka) až tehdy, když je prakticky jisté, že 

Skupina 

náhradu obdrží, pokud vypořádá závazek, a částka nároku je spolehlivě ocenitelná. 

3.17 

Uznání výnosů 

Výnosy jsou oceňovány v reálné hodnotě obdržené nebo nárokované protihodnoty a představují částky 

nárokované

Skupinou za 

prodej zboží a

služby poskytnuté v

běžné činnosti

.

Výnosy jsou sníženy 

o od

hadované 

slevy, daň z

přidané hodnoty a jiné s

tržbami související daně

.

Předchází

-

li peněžní příjem prodeji zboží či 

poskytnutí služby, uzná Skupina přijatou částku 

jako 

smluvní závazek, který je ve výkazu finanční situace 

prezentován v

rámci položky „

Kau

ce a ostatní

závazky“.

Výnosy z

prodeje zboží

Skupina prostřednictvím

dceřiné společnosti v

rámci své činnosti prodává zboží –

hutní materiál. Výnos z

prodeje 

zboží je uznán ve výsledku hospodaření k

časovému okamžiku jeho převodu na zákazníka. 

Výnosy z nájemného

Skupině prostřednictvím mateřské společnosti plynou výnosy 

z

pronájmu investic do nemovitostí, které jsou 

uznány do výsledku hospodaření rovnoměrně po dobu trvání nájmu (viz 3.15). 

Výnosy z poskytovaných služeb

V souvislosti s 

prodejem zboží i pronájmem nemovitostí Skupina

poskytuje 

související služby

.

Výnosy 

z p

oskytnutých služeb jsou uznány ve výsledku hospodaření v

okamžiku poskytnutí služby (mohou být 

jednorázové i během určitého (krátkodobého) období).

Je-

li Skupina při zabezpečení určité aktivity pouze agentem, tj. prostředníkem mezi zákazníkem

a dodavatelem, 

je ve výsledku hospodaření uznán výnos pouze ve výši případné provize, a to v

době poskytnutí zabezpečené 

služby. 

3.18 

Zisky / Ztráty z

investic do nemovitostí

Zisky / ztráty plynoucí z investic do nemovitostí zahrnují (i) čistý výsledek realizovaný z

prod

eje nemovitostí a (ii) 

dopad meziročního přecenění držených investic do nemovitostí, tj. rozdíl reálné hodnoty stanovené 

k

rozvahovému dni s

oceněním nemovitosti k

rozvahovému dni předcházejícího účetního období upraveném o 

výši nových investic nebo jejich

vyřazení. 

3.19 

Zisky / Ztráty z

finančních investic

Zisky / ztráty plynoucí z

finančních investic

zahrnují (i) čistý výsledek z

prodeje 

finančních investic

a (ii) dopad 

meziročního přecenění držených 

investic

, tj. rozdíl reálné hodnoty stanovené k

rozvahovém

u dni s 

oceněním 

účasti k

rozvahovému dni předcházejícího účetního období. 

3.20 

Osobní náklady

(zaměstnanecké požitky)

Krátkodobé zaměstnanecké požitky

Závazky z

titulu mezd a dovolené jsou z

achyceny v 

období, kdy zaměstnanci poskytují Skupině

své služby. 

Současně je zaúčtován zaměstnanecký požitek jako náklad snižující výsledek hospodaření. Závazky jsou 

oceněny v

nediskontované částce přislíbené platby. 

Náklady na důchodové požitky

Skupina p

řispívá do státního důchodového systému částky kalkulované v

procentu

ální výši z

hrubé mzdy 

zaměstnanců. Zároveň vybraným zaměstnancům 

Skupina 

přispívá fixními částkami do nestátních penzijních 

plánů. V

obou případech se jedná o platby poskytované v

rámci penzijních plánů definovaných příspěvků a 

Skupina platby vykazuje jak

o náklad snižující výsledek hospodaření v

období, kdy zaměstnanec poskytuje službu, 

na jejímž základě Společnost platbu poskytuje. 

17

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

3.21 

Daně a poplatky 

Skupina vzhledem k 

držbě nemovitostí 

je povinna hradit 

daň z

nemovitých věcí, která je zachycena ve výsledk

u

hospodaření k

počátku kalendářního roku, neboť stav –

nemovitosti ve vlastnictví –

platný k

tomuto datu je 

rozhodující pro výši daňové povinnosti, která je hrazena následně v

průběhu kalendářního roku. Součástí položky 

jsou také správní poplatky zachycené v

okamžiku jejich uhrazení, resp. poskytnutí související služby. 

3.22 

Finanční výnosy a náklady 

Finanční výnosy a náklady 

Skupiny 

zahrnují úrokové výnosy, úrokové náklady včetně dopadu zajišťovacích 

derivátů, kurzové zisky a ztráty a bankovní popl

atky. 

Úrokové výnosy / náklady jsou uznány v čase a jejich výše je stanovena z nesplacené jistiny pomocí efektivní 

úrokové míry, kterou je úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní příjmy / výdaje po 

očekávanou dobu trvání finančního aktiva /

závazku k jeho čisté účetní hodnotě

3.23 

Daně ze zisku 

Daňový náklad představuje principiálně součet splatné daně a odložené daně.

Splatná daň 

Splatná daň vychází ze zdanitelného zisku stanoveného pro příslušný rok, přičemž zdanitelný výsledek (zisk / 

ztráta) je odlišný od výsledku hospodaření prezentovaného ve výkazu výsledku hospodaření a ostatního výsledku 

z důvodu odlišného pohledu na daňově uznatelné náklady a výnosy, které jsou od účetního výsledku hospodaření 

odečteny nebo naopak k němu přičteny. 

Splat

ná daň je kalkulována individuálně u jednotlivých společností 

zahrnutých do Skupiny.

Odložená daň 

Odložená daň plyne z

použití závazkové metody rozvahového přístupu, při níž jsou identifikovány účetní 

(prezentované ve výkazu finanční situace) a daňové (použitelné při výpočtu zdanitelného výsledku) hodnoty 

jednotlivých aktiv a závazků a z

jejich rozdílů je pomocí odpovídající daňové sazby kalkulovaná odložená daň. 

Odložené daňové závazky jsou všeobecně zachyceny u všech zdanitelných přechodných rozdílů a odložené 

daňové pohledávky jsou naopak zachyceny u všech odčitatelných přechodných rozdílů, ale pouze v

rozsahu, 

v

němž je pravděpodobné, že budou dosaženy zdanitelné zisky, proti kterým mohou být odčitatelné přechodné 

rozdíly zužitkovány. Proto je účetní hodnota odložené daňové pohledávky revidována ke každému rozvahovému 

dni a snížena v

rozsahu, u něhož uvedená podmí

nka uznatelnost

i není naplněna. Odložená daň není zachycena 

z

přechodných rozdílů, pokud vznikají z

goodwillu nebo z 

prvotního zachycení aktiva nebo závazku v

transakci, 

která není podnikovou kombinaci, ani nemá k

okamžiku zachycení dopad, jak na zdanitelný výsledek, tak

na

účetní výsledek hospodaření. 

Odložené daňové pohledávky a závazky jsou stanoveny pomocí daňových sazeb (a daňových zákonů), které byly 

schváleny v

období před rozvahovým dnem a které se budou aplikovat k

okamžiku realizovatelnosti odložené 

daňové pohledávky, resp. vypořádání odloženého daňového závazku. Ocenění odložených daňových závazků 

a

pohledávek přitom odráží daňové důsledky, které vyplynou ze způsobu, jakým 

Skupina k 

rozvahovému dni 

očekává úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty svých aktiv a závazků. 

Splatná a odložená daň za účetní období 

Splatná a odložená daň je zachycena ve výsledku hospodaření jako náklad a výnos s

výjimkou daně, která se 

vztahuje k 

(i) položkám zachyceným v ostatním úplném výsledku, u nichž je daňový dopad také součástí 

os

tatního úplného výsledku a (ii) položkám zachyceným přímo jako snížení nebo zvýšení vlastního kapitálu, kdy 

je daň také zachycena jako přímé zvýšení nebo snížení vlastního kapitálu.

3.24 

Peníze a peněžní ekvivalenty / Výkaz peněžních toků 

Peníze

a peněžní ekvivalenty zahrnují peněžní hotovost, vklady u bank na požádání a jiné krátkodobé, vysoce 

likvidní investice s původní splatností tři měsíce nebo méně. Vymezení peněz pro účely výkazu finanční situace 

a

výkazu peněžních toků je shodné. 

Skupina 

nedrží a nevykazuje žádné peněží ekvivalenty. 

Skupina za 

prezentovaná období nevyužívala bankovní přečerpání, a proto pohled na peníze a peněžní ekvivalenty pro účely 

výkazu finanční situace a výkazu cash flow je stejný.

Výkaz peněžních toků, v části peněžního toku z provozních činností, byl sestaven za použití nepřímé metody, při 

níž je výsledek hospodaření upravován o dopady nepeněžních transakcí, o časové rozlišení minulých nebo 

18

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

budoucích provozních peněžních příjmů a výdajů a o položky výnosů a nákladů souvisejících s

peněžními toky 

z

investičních činností nebo financování. 

Výkaz peněžních toků v části peněžního toku z investičních činností a financování byl sestaven za použití přímé 

metody, při níž jsou zveřejněny hlavní třídy hrubých peněžních příjmů a výdajů. 

Plac

ené úroky 

Skupina vykazuje v 

rámci peněžních toků z financování, zatímco přijaté úroky v

rámci peněžních 

toků z provozních

činností. 

4

Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel, klíčové zdroje nejistoty při 

odhadech a dopad opravy chyb 

4.1

Z

ásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel 

Při uplatňování účetních pravidel uvedených v

předcházející části se od vedení vyžaduje, aby provedlo úsudky, 

posoudilo obsah ekonomických transakcí a událostí a rozhodlo o použití účetních pravidel takovým způ

sobem, 

aby účetní závěra poskytovala jejím uživatelům užitečné informace pro jejich rozhodování.

Srovnatelné údaje –

srovnatelnost s 

prezentací za běžné období

S

ohledem na odůvodnění popsané v

části 1 Fond přestal naplňovat k

31. 12. 2019 podmínky investiční jednotky 

a

započal konsolidovat své dceřiné společnosti s

datem akvizice k 

31. 12. 2019. Proto hodnoty výnosů a nákladů 

a peněžních toků prezentované ve výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku a výkazu peněžních toků za 

srovnatelné období

roku 2019, jsou na neko

nsolidované bázi, tj. pouze za Fond a srovnatelnost výsledků 

a

peněžních toků za běžné vs. srovnatelné období je touto skutečností omezena. Srovnatelné údaje 

prezentované ve výkazu finanční situace k

31. 12. 2019 jsou na konsolidovaném základě. 

COVID-19 a 

mimořádná opatření vyhlášena v

souvislosti s 

pandemií koronaviru

Dne 12. 3. 2020 byla Vládou ČR vyhlášena mimořádná opatření v

souvislosti se šířením koronaviru, která 

s

různou intencí dopadla na podnikatelské subjekty včetně Fondu a jeho dceřiných společností a byla spojena 

s

nejistotou ohledně délky trvání.

Skupina 

je dlouhodobě ve vynikající finanční situaci, nečerpá bankovní úvěry a 

k

financování své činnosti využívá zejména vlastní zdroje, resp. zápůjčky od akcionářů. Obchodní činnost F

ondu 

spočívá v

pronájmu nemovitostí, a to zejména komerčních areálů, které po celý rok 2020 nebyly uzavírány. 

Naopak v 

roce 2020 došlo v

důsledku rozvoje e

-commerce k 

výrazné poptávce po skladových prostorech, kterou 

F

ond využil. V

období celého roku 2020 docházelo k

průběžné modernizaci skladových objektů a současně 

doplňování volných prostor vhodnými nájemníky. 

S

ohledem na vládní opatření v

oblasti zamezení šíření COVID

-

19 tak byl nejvíce zasažen pronájem nemovitosti 

obchodního centra Paráda Shopping v

České Lípě, kde byla pozastavena obchodní aktivita některých nájemců 

a

výpadek jejich příjmů byl přenášen i na příjmy Fondu z

pronájmu. Pokles příjmů z

pronájmu této nemovitosti byl 

v

roce 2020 maximálně do výše 10 %, přičemž na celkových příjmech Fondu s

e nemovitost ob

chodního centra 

podílí cca 10 %. Jeho hlavní příčinou byla účast 

F

ondu na vládním programu COVID nájemné, kdy jsme u 

některých nejvíce zasažených nájemníků přistoupili na slevu z

nájmu. K

1. 1. 

2021 došlo k

výměně nájemníka 

SPORTISIMO za nov

ého nájemníka SUPER ZOO, který přispěje ke stabilnější struktuře, protože tento sektor 

obchodu nebyl restriktivními opatřeními státu nijak zasažen. V

současné době je obchodní centrum stále

ze 100 

% obsazeno nájemníky.

Dceřiná společnost Technimat s.r.o. se zabývá velko

obchodem 

s hutním materiálem a tento prodej nebyl během 

nouzového stavu pozastaven. Skupina přijala relevantní hygienická i bezpečnostní opatření, aby nedošlo 

k

proniknutí a šíření koronaviru mezi jejími zaměstnanci a aby byla zabezpečena pokračující obchodní 

činnost.

V

průběhu roku došlo k

výskytu nákazy COVID

-

19 mezi zaměstnanci společnosti pouze ojediněle a 

provoz nebyl nikdy přerušen. Obrat společnosti v

roce 2020 oproti předchozímu období mírně poklesl, což bylo 

způsobeno především propadem cen hutních

materiálů po většinu roku 2020. V

závěru loňského roku pak došlo 

naopak k 

nárůstu cen hutních materiálů, který trvá do současnosti a 

lze

předpoklád

at

, že bude mít pozitivní vliv 

na výsledek

hospodaření

v roce 2021. 

Investiční akcie Fondu 

F

ond vydává investiční akcie, které jsou přijaty k

obchodování na regulovaném trhu –

kótovány na Burze cenných 

papírů Praha, a.s. a prostřednictvím jejich emise Fond získává peněžní prostředky ke své činnosti

. S

investičními 

akciemi Fondu je spojeno zejména

právo na jejich odkoupení na žádost držitele (investora) na účet Fondu a Fond 

má povinnost ve vymezených termínech takové investiční akcie odkoupit zpět. S

investičními akciemi není 

spojeno právo hlasovat na valné hromadě Fondu. Zejména s

ohledem na povinnost Fondu vykoupit tyto akcie 

zpět na žádost jejich vlastníka jsou investiční akcie klasifikovány jako finanční závazek a ve výkazu finanční 

situace j

sou prezentovány v

rámci krátkodobých závazků 

jako 

„Závazky k

držitelům vyplatitelných investičních 

akcií“.

19

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Důsledkem je

odchýlení ekonomického a účetního zobrazení investičních akcií od právního pojetí, neboť 

z

pohledu české legislativy se jedná o složku vlastního kapitálu, zatímco v

této účetní závěrce investiční akcie 

představují závazek. Na tuto klasifikaci je navázáno účetní zachycení případných dividend, které jsou finančním 

nákladem Fondu, jsou

-

li deklarovány a vypláceny. 

Ukazatel zisku na akcii 

S

ohledem na výše uvedené v

bodu „Investiční akcie Fondu“ 

Skupina 

neprezentuje ve výkazu výsledku a 

ostatního úplného výsledku ukazatel zisku na akcii (základní a zředěný) a v

komentářích není obsaženo 

související zveřejnění. Se zakladatelskými (ve své podstatě v

kontextu IAS 33 kmenovými) akciemi není 

obchodováno. S

investičními akciemi je obchodováno, ale jsou

klasifikovány jako finanční závazek a současně 

výsledek za období je vnímám jako přírůstek (úbytek) čistých aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných 

investičních akcií. 

4.2

Klíčové zdroje nejistoty při odhadech 

Skupina 

činí určité odhady a předpoklady týkající se budoucnosti. Odhady jsou průběžně přehodnocovány na 

základě historického vývoje a zkušeností. V budoucnu dosažená skutečnost se může lišit od aktuálně učiněných 

a

uznaných odhadů a uvážených předpokladů. Odhady a předpoklady, s nimiž je spojeno

významnější riziko, že 

Skupina 

bude nucen přistoupit v příštím účetním období k

zásadním změnám v účetních hodnotách 

prezentovaných aktiv a závazků, jsou zmíněny níže: 

Reálná hodnota 

Fond oceňuje investice do nemovitostí

s

přeceněním do výsledku 

hospoda

ření, přičemž reálná hodnota 

odhadnutá 

k 31. 12. 2020 

činila 

1 911 221 

tis. Kč (201

9: 1 731 206 

tis. Kč

).

Jde o nejvýznamnější rozvahov

ou

položk

u aktiv, kter

á

ovlivňuje

hodnotu 

závazku k

držitelům vyplatitelných investičních akcií (k 31. 12. 20

20

představu

j

í investice 

do

nemovitostí

přibližně 

77 % (2019: 79 

%) celkové hodnoty aktiv). Reálné hodnoty investic 

jsou k 

rozvahovému

dni stanovovány externím znalcem, přičemž vycházejí z

posouzení 

ekonomick

é

situace na 

trhu nemovitostí

k

rozvahovému dni, vývoje cen nemovitostí a 

z

očekávaného výnos

u

plynoucí

ho z 

pronájmu 

nemovitostí

. V

budoucnu může dojít k

novým skutečnostem a změnám, které mohou vést k

růstu i ke snížení 

aktuálně prezentovaných reálných hodnot. Dopad změny reálné hodnoty na výsledek hospodaření za 

rok 2020 

činí z

isk 159 911 

tis. Kč (201

9: zisk 44 238 

tis. Kč)

Bližší informace k

reálným hodnotám a jejich určení jsou poskytnuty v

část

i 8.5. 

O

bchodní pohledáv

ky

Skupina 

oceňuje obchodní k

pohledávky

v

zůstatkové hodnotě 

(2020: 82 907 

tis. Kč; 2019: 9

4 156 

tis. Kč) 

s

nížené o očekávané úvěrové ztráty

(2020: 5 

766 tis. Kč; 2019: 

3 084 

tis. Kč

). Skupina 

považuje úvěrové riziko za 

velmi nízké, neboť klienti, zejména nájemci, jsou důsledně prověřován

i

, hradí kauce a zálohy. Skutečný dopad 

úvěrového rizika v

budoucnu se tak 

může lišit od odhadu, který ovlivňuje výsledky prezentované v

této 

konsolidované účetní závěrce. 

Daně ze zisku 

Fond, jakožto emitent cenných papírů

splňující podmínky zákona č. 586/1992 Sb.

,

o daních z

příjmů

(je tzv. 

základním investiční

m fondem), podl

éhá daňové legislativě, která umožňuje kalkulovat daňovou povinnost ze 

zdanitelného zisku pomocí daňové sazby 5 %. Dceřiné společnosti zahrnuté do konsolidace podléhají dani 

z

příjmu ve výši 19 %. 

Odložená daň je oceňována za pomoci daňovýc

h sazeb plynouc

ích z

platné daňové legislativy, která může být 

v

budoucnu pozměněna a může tak dojít ke změně výše odložené daně. Skutečný daňový dopad může být tedy 

v

budoucnu odlišný od současných odhadů způsobený buď změnou v

daňové legislativě, nebo změnou 

v

obchodním chování 

Skupiny. 

Příkladem může být zrušení daňového zvýhodnění investičních fondů a 

z

výšení 

daňové sazby ze současných 5 % na 19 %. Pokud by taková změna legislativy byla přijata, způsobilo by to 

přepočet odloženého daňového závazku 

v

účetní závěrce

o 147 991 

tis. Kč

(2019: 122 050 

tis. Kč)

.

5

Provozní segmenty

Vykazovatelné provozní segmenty

V

rámci Skupiny byly identifikovány dva vykazovatelné provozní segmenty:

(i)

pronájem nemovitostí třetím stranám. Jedná se o obchodní činnost Fondu, který vlastní a spravuje několik 

nemovitostí –

komerční areál, skladové haly, administrativní budovy a obchodní centrum, a tyto nemovitosti 

pronajímá. 

20

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

(ii) velkoobchod s 

hutním materiálem ve vlastních nemovitých objektech (haly a sklady). Jedná se o obchodní 

aktivitu 

společnosti TECHNIMAT s.r.o. se sídlem v

Teplicích, která od roku 1993 působí na trhu s

hutními 

materiály. V severních, západních a středních Čechách

má vybudovánu moderní velkoobchodní síť tvořenou 

pěti prodejními sklady.

Přímými obchodními partnery

společnosti jsou např.

Celsa Group, AFV Acciaierie 

Beltrame S.p.A., Ferriere Nord S.p.A, Valsabia a.s., Elbe-

Stahlwerke Feralpi GmbH, Železárny Annahütte 

Prostějov

a další

producenti z EU. 

Vykazovatelné segmenty byly identifikovány k

31. 12. 2019 jako důsledek počátku konsolidace, proto výnosy 

a

náklady dle segmentů jsou níže poskytnuty pouze za rok 2020 a nikoliv za srovnatelné období. Do konce roku 

2019 činnost 

Fondu 

spočívala

v

působnosti investičního fondu kvalifikovaných investorů, jehož hlavní činností 

bylo investo

vání peněžních prostředků do nemovitostí na území ČR a do majetkových účastí.

Výnosy a náklady dle segmentů 

Za rok 

2020 lze výnosy, náklady a výsledek hospodaření rozdělit dle segmentů takto:

V tis. Kč

Pronájem 

nemovitostí

Velkoobchod 

s hut

ním 

materiálem

Celkem za Fond 

a dceřiné 

společnosti

Tržby

Tržby ze smluv se zákazníky

16 587 

525 710 

542 296 

Tržby z

pronájmu

208 437 

-

208 437 

Vnitroskupinové tržby

-31 391 

-1 034 

-32 425 

Tržby celkem od externích zákazníků

193 633 

524 676 

718 309 

Přecenění investic do nemovitostí

159 911 

-

159 911 

Přecenění finančních investic

3 817 

-

3 817 

Odpisy 

-1 278 

-11 311 

-12 589 

Snížení hodnoty goodwillu

-101 

-2 372 

-2 473 

Ostatní provozní výnosy a náklady

-53 501 

-497 521 

-551 022 

Výsledek hospodaření před zdaněním a úroky

302 481 

13 472 

315 953 

Finanční výnosy

-

-

3 009 

Finanční náklady

-

-

-7 153 

Výsledek hospodaření před zdaněním

-

-

311 809 

21

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Aktiva a závazky dle segmentů 

K 31. 12

. 2020 Skupina vykazuje následující aktiva a závazky v

rozlišení na vykazované provozní segmenty: 

V tis. Kč

Pronájem 

nemovitostí

Velkoobchod 

s

hutním 

materiálem

Celkem za Fond 

a dceřiné 

společnosti

Aktiva dle segmentu 

Investice do nemovitostí

1 911 221 

-

1 911 221 

Pozemky, budovy a zařízení

2 799 

106 161 

108 961 

Pr

áva k

užívání aktiv

1 311 

-

1 311 

Goodwill 

1 339 

370

1 709 

Zásoby

-

85 625 

85 625 

Obchodní a jiné pohledávky

26 680 

56 227 

82 907 

Pohledávka z

titulu daně z

příjmu

-

531

531

Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva

7 858 

2 238 

10 096 

Peněžní

prostředky

227 584 

59 801 

287 385 

Aktiva dle segmentů celkem

2 178 793 

310 953 

2 489 746 

Nealokovan

á aktiva

Odložená daňová pohledávka

-

-

32

Aktiva celkem 

-

-

2 489 778 

V tis. Kč

Pronájem 

nemovitostí

Velkoobchod 

s

hutním 

materiálem

Celkem za Fond 

a dceřiné 

společnosti

Zápůjčky od akcionářů 

111 111 

-

111 111 

Závazky z

leasingu 

1 372 

-

1 372 

Obchodní a jiné závazky

16 345 

57 420 

73 765 

Rezervy 

2 617 

-

2 617 

Závazek ze splatné daně

1 687 

-

1 687 

Kauce a ostatní závazky

65 580 

289

65 869 

Závazk

y dle segmentu celkem 

198 712 

57 709 

256 421 

Nealokovan

é závazky

Odložený daňový závazek

-

-

53 045 

Závazky k

držitelům vyplatitelných investičních akcií

-

-

2 179 733 

Závazky celkem 

-

-

2 489 199 

K 31. 12. 2019 Skupina v

ykazuje následující aktiva a závazky v

rozlišení na vykazované provozní segmenty: 

V tis. Kč

Pronájem 

nemovitostí

Velkoobchod 

s

hutním 

materiálem

Celkem za Fond 

a dceřiné 

společnosti

Aktiva dle segmentu 

Investice do nemovitostí

1 731 206 

-

1 731 206 

Pozemky, budo

vy a zařízení

3 685 

113 324 

117 009 

Práva k

užívání aktiv

1 475 

-

1 475 

Goodwill 

1 440 

2 742 

4 182 

Zásoby

-

58 272 

58 272 

Obchodní a jiné pohledávky

27 245 

66 911 

94 156 

Pohledávka z

titulu daně z

příjmu

-

492

492

Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva

25 211 

807

26 018 

Peněžní prostředky

94 556 

55 954 

150 510 

Aktiva dle segmentů celkem

1 884 818 

298 502 

2 183 320 

22

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

V tis. Kč

Pronájem 

nemovitostí

Velkoobchod 

s

hutním 

materiálem

Celkem za Fond 

a dceřiné 

společnosti

Úvěry a zápůjčky 

121 664 

-

121 664 

Závazky z

leasingu 

1 509 

-

1 509 

Obchodní a jiné závazky

22 592 

51 410 

74 002 

Závazek ze splatné daně

2 209 

-

2 209 

Přijaté zálohy a výnosy příštích období

64 896 

-

64 896 

Závazky dle segmentu celkem

212 870 

51 410 

264 280 

Nealokovan

é závazky

Odložený daňový závazek

-

-

44 034 

Závazky k

držitelům vyplatitelných investičních akcií

-

-

1 874 427 

Závazky celkem 

-

-

2 182 741 

6

Dodatečné poznámky k

účetním výkazům 

6.1

Investice do nemovitostí

Skupina prostřednictvím mateřské společnosti –

Fondu 

vlastní nemovitosti, které v

minulosti pořídil a v

rámci své 

investiční činnosti vytváří nemovitostní portfolio za účelem pronájmu nemovitostí ve

střednědobém horizontu 

s

jejich případným prodejem v

rozsahu zvolené investiční 

strategie. V portfoliu ne

movitostí jsou pozemky i budovy 

umístěné zejména 

v Praze a v 

Ústeckém kraji a jejich vývoj za rok

2020 a 2019 v 

členění na pozemky a stavby 

zobrazuje následující tabulka: 

v

tis. Kč

Pozemky 

Stavby 

Investice do 

nemovitostí 

celkem 

Reálná hodn

ota k 31. 12. 2018 

1 220 150 

532 885 

1 753 035 

přírůstky nových nemovitostí

26 953 

12 010 

38 963 

vyřazení v

důsledku prodeje 

-

-99

-99

zisk / ztráta z přecenění do výsledku hospodaření

-34 083 

78 320 

44 237 

převod do kategorie „Pozemky, budovy a zařízení“

-48 930 

-56 000 

-104 930 

Reálná hodnota k

31. 12. 2019 

1 164 090 

567 116 

1 731 206 

přírůstky nových nemovitostí

-

26 486 

26 486 

vyřazení v

důsledku prodeje 

-1 851 

-441 

-2 292 

zisk / ztráta z přecenění do výsledku hospodaření

-26 816 

182 637 

155 821 

Reálná hodn

ota k 31. 12. 2020 

1 135 423 

775 798 

1 911 221 

K 31. 12. 2020 

došlo k ocenění držených investic reálnou hodnotou za využití

služeb

externího znalce. Více 

o

jednotlivých investicích a jejich ocenění reálnou hodnotou je uvedeno v

části 8.5.

V souvislosti s 

investicemi do nemovitostí jsou ve výsledku hospodaření uznány následující položky: 

v

tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Celkové nájemné (příjmy) z

investic do nemovitostí

188 714 

209 938 

Celkové přímé provozní náklady investic

do nemovitostí

-35 111 

-42 191 

Za rok 2020 činí celkový dopad do výsledku hospodaření z

titulu investic do nemovitostí 159

911 tis. Kč, přičemž 

155

821 tis. Kč plyne z

přecenění nemovitostí k

31. 12. 2020 a 4 

090 tis. Kč 

je dopad z prodej

e nemovitostí. 

Za

rok 2019 je pouze dopad přecenění nemovitostí k

31. 12. 2019. 

23

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

6.2

Pozemky, budovy a zařízení

V tis. Kč

Pozemky 

Stavby 

Stroje a 

zařízení

Celkem 

Pořizovací náklady

Zůstatek k

31. 12. 2018 

-

-

-

-

převod z kategorie „Investice do nemovitostí“

48 930 

56 000 

-

104 930 

pořízení v

rámci akvizice dceřiných společností

-

-

12 079 

12 079 

Zůstatek k

31. 12. 2019 

48 930 

56 000 

12 079 

117 009 

Pořízení

-

-

4 377 

4 377 

Zůstatek k

31. 12. 2020 

48 930 

56 000 

16 456 

121 386 

Oprávky 

Zůstate

k k 31. 12. 2019 

-

-

-

-

odpisy 

-

-7 779 

-4 646 

-12 425 

Zůstatek k

31. 12. 2020 

-

-7 779 

-4 646 

-12 425 

Zůstatková hodnota

K 31. 12. 2019 

48 930 

56 000 

12 079 

117 009 

K 31. 12. 2020 

48 930

48 221

11 810 

108 961 

K 31. 12. 201

9 přestal být Fond investiční jednotkou a v

důsledku toho došlo k

zahrnutí dlouhodobých aktiv 

dceřiných společností a současně k

převodu nemovitostí, které byly Fondem pronajímány dceřiným 

společnostem

, z

kategorie „investice do nemovitostí“

.

Třída „Stroje a zařízení“ z

ahrnuje jednak 

vozový park 

(

osobní a nákladní auta) a dále vysokozdvižné vozíky

,

jeřáby, pásové pily

a obdobná zařízená využívaná ve skladových halách. 

6.3

Práva k

užívání aktiv a závazky z leasingu

Skupina 

si najímá nemovitostní prostory

, u ni

chž je uvážena doba trvání leasingu v

délce 10 let. Závazky 

vyplývající z

leasingových smluv jsou zajištěné

aktivy, které jsou předmětem leasingu. 

Práva k

užívání aktiv

v tis. Kč

Nemovitostní 

prostory 

Zůstatková hodnota

k 1/1/2019 

1 639 

odpisy 

-164 

Zůstatková hodnota

k 31/12/2019 

1 475 

odpisy 

-164 

Zůstatková hodnota

k 31/12/2020 

1 311 

Částky uznané ve výsledku hospodaření

v tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Odpisy práv k užívání aktiv

164

164

Úrokové náklady k závazkům z l

easing 

71

77

N

ájemné vyplývající z krátkodobých leasingů

404

236

Celkem 

639

477

Společnost uhradila v

souvislosti s leasingy v 

průběhu roku 20

20 celkem 

612 tis. Kč (2019: 443

tis. Kč

).

24

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Analýza splatnosti

Budoucí minimální leasingové platby související se závazky z

leasingu činí:

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Splatné do jednoho roku

207

207

Splatné v období mezi jedním a pěti roky

829

829

Splatné v období delším jak pět let 

622

829

Celkem 

budoucí minimální leasingové platby

1 658 

1 865 

Společnost není

vystavena významnému riziku likvidity v

souvislosti se závazky z

leasingu. Společnost jejich výši 

a objem průběžně sleduje a vyhodnocuje v

rámci řízení finančních rizik.

6.4

Goodwill 

K 31. 12. 2019 byly metodou akvizice zahrnuty do konsolidovan

é účetní závěrky dceřiné společnosti 

TECHNIMAT s.r.o. a PRAGORENT s.r.o., přičemž vznikl rozdíl mezi reálným oceněním nabývaných čistých aktiv 

dceřiných společností a reálným oceněním majetkových účastí držených Fondem. Důsledkem byl odlišný přístup 

k

reálnému ocenění majetkových účastí ve Fondu před akvizicí, které bylo postaveno na výnosové metodě 

vyjadřuje budoucí očekávání, zatímco reálné ocenění čistých aktiv bylo dáno oceněním jednotlivých aktiv a 

závazků uvnitř dceřiných společností. 

Goodwill byl k datu akvizice o

ceněn ve výši 4

182 tis. K

č, neboť reálná hodnota majetkových účastí převyšovala 

reálnou hodnotu nabývaných identifikovaných čistých aktiv. Blíže k

určení hodnoty goodwillu 

pozn. 7.2. 

K

31. 12. 2020 došlo k

posouzení účetní hodnoty goodwillu

, resp. 

účetní hodnoty penězotvorných jednotek

,

k

nimž byl goodwill alokován, tj. dceřiná společnost Technimat s.r.o. a 

PRAGORENT s.r.o. 

Účetní hodnota čistých 

aktiv včetně alokovaného goodwillu byla porovnána s

výnosovým oceněním

jednotlivých společností

,

které bylo 

sta

noveno externím znalcem. Zpětně získatelná částka byla vyčíslena

jako hodnota z 

užití

na bázi metody 

diskontovaného 

cash flow (roky 2021 

–

2023) s 

uvážením disko

n

tní sazby 12,2 % 

p.a. pro Technimat s.r.o. a 

10,6 % p.a. pro PRAGORENT s.r.o. V

ýsledkem testu je uznání ztráty ze snížení hodnoty goodwillu ve výši 

2 473 

tis. Kč.

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Goodwill, 

pořizovací cena

4 182 

4 182 

Goodwill, kumulované snížení hodnoty

-2 473 

-

Goodwill, netto 

1 709 

4 182 

6.5

Zásoby

K 31. 12. 2020 Skupina vykazuje v 

rámci zásob zboží v

celkové hodnotě 

85

625 tis. Kč (2019: 

58

272 tis. Kč

). Za 

rok 2020 nedošlo k

žádnému snížení hodnoty zásob

a ocenění odpovídá výši pořizovací ceny. 

6.6

Obchodní pohledávky 

Obchodní pohledávky jsou oceňovány zůstatko

vou hodnotou s 

uvážením snížení hodnoty o očekávané úvěrové 

ztráty

:

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Obchodní pohledávky, brutto 

88 673 

97 240 

Odhad očekávaných úvěrových ztrát

-5 766 

-3 084 

Obchodní pohledávky, netto 

82 907 

94 156 

V

průběhu rok

u 2020 

došlo k

odpisu pohledávek ve výši 959 tis. Kč (2019: 59 tis. Kč

)

, což představuje 

zanedbatelnou hodnotu vůči objemu obchodních pohledávek. U obchodních pohledávek, u nichž nedošlo ke 

zvýšení úvěrového rizika, je odhadovaná očekávaná úvěrová ztráta s

uvážením 

pravd

ěpodobnost

i

úvěrového 

selhání

2 %. 

25

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Vývoj opravných položek k

obchodním pohledávkám:

v tis. Kč

Rok končící 

31/12/2020 

Rok končící 

31/12/2019 

Počáteční zůstatek

-3 084 

-1 713 

odpis pohledávek

959

59

zúčtování nevyužitých opravných polože

k

387

-

tvorba 

nových opravných položek uznaná ve výsledku hospodaření

-4 028 

-1 431 

Konečný zůstatek

-5 766 

-3 085 

Reálná hodnota obchodních pohledávek je blízká jejich účetnímu ocenění.

6.7

Peníze a nepeněžní transakce

Peněžní prostředky

Skupina neeviduj

e žádné peněžní

ekvivalenty a všechny peněžní prostředky jsou drženy převážně na bankovních 

účtech, přičemž celkový zůstatek peněz s

ohledem na volnost užití prostředků je následující:

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Peněžní prostředky volně disponibilní 

286 806 

149 931 

Peněžní prostředky omezené ve využití 

579

579

Peněžní prostředky celkem

287 385 

150 510 

Peněžní prostředky omezené ve využití se vztahu k

zakladatelské části Fondu (viz 6.9).

Skupina 

nevyužívá bankovní přečerpání, které

by bylo zahrnuto 

mezi „Peněžní prostředky“ pro účely sestavení 

výkazu peněžních toků. K

31. 12. 2020 

však eviduje sjednané úvěrové rámce až do výše 

375 000 

tis. Kč (2019: 

395

000 tis. Kč

).

Nepeněžní transakce 

V

průběhu roku 2020 nedošlo k

významným nepeněžním transakcím, které měly dopad na vývoj rozvahových 

položek, ale neprojevily se ve výkazu peněžních toků

.

V

průběhu roku 2019 došlo k

následujícím nepeněžním transakcím, které měly dopad na vývoj rozvahových 

položek, ale neprojevily se ve výkazu peněžních toků:



v dubnu 2019 d

ošlo k

převodu závazku za akcionáři ve výši 652

620 tis. Kč do hodnoty čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům investičních akcií. Blíže k

transakci 6.9. 



k

31. 12. 2019 došlo k

zahrnutí držených dceřiných společností do konsolidace v

důsledku

změny záměru 

j

ejich držby, kdy Fond přestal

naplň

ovat 

podmínky investiční jednotky. Dceřiné společnosti byly do 

konsolidace zahrnuty metodou akvizice a k

onkrétní dopad na aktiva a závazky 

Skupiny je uveden v 

části 7.2. 

6.8

Vlastní kapitál

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Základní kapitál

500

500

Nerozdělené výsledky

79

79

Vlastní kapitál

celkem 

579

579

Vlastní kapitál společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s. je tvořen 

základním kapitálem, který je dán hodnotou 5 ks zakladatelských akcií a nerozdělenými zisky vytvořenými 

v

minulosti. Nominální hodnota zakladatelských akcií k

31. 12. 2020 i 2019 

činí 100 tis. Kč a celková výše 

základního kapitálu je tak 500 tis. Kč. 

Základní kapitál je plně splacen a s

každou akcií je s

pojen jeden hla

s při rozhodování a současně i právo na 

výplatu dividend. Zakladatelské akcie nemají hodnotu závislou na činnosti 

F

ondu a jsou podloženy pouze výší 

zapisovaného základního kapitálu. Ovládající osoby jsou přiblíženy v

části 7.1.

Fond má zřízen bankovní účet, na němž jsou deponovány peněžní prostředky vztahující se k zakladatelským 

akciím (579 tis. Kč). Tento účet byl vytvořen v

souladu s 

regulatorními požadavky zřetelně oddělit majetek Fondu, 

26

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

který patří akcionářům –

držitelům zakladatelských akcií. Tyto prostředky nejsou součástí čistých aktiv 

přiřaditelných držitelům investičních akcií a nejsou zahrnuty výše do členění celkových peněžních prostředků. 

6.9

Obchodní a jiné závazky

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Obchodní závazky

60 037 

61 775 

Závazky vůči státu

8 971 

8 843 

Zaměstnanci

1 958 

1 791 

Ostatní závazky

2 799 

1 593 

Obchodní a jiné závazky celkem

73 765 

74 002 

z toho finanční závazky

62 836 

63 368 

z toho nefinanční závazky 

10 929 

10 634 

Účetní hodnota závazků, které představují finanční závazky, se významně neliší od jejich reálné hodnoty 

s

ohledem na splatnost většiny závazků v

krátkém období. Vedení 

Skupiny 

posoudilo riziko likvidity spojené 

s

vypořádáním existujících závazků za nízké. 

6.10 

Přijaté zálohy

a ostatní závazky

V souvislosti s pron

ájmem nemovitostí 

je evid

ováno

nájemné hrazené předem, zálohy přijaté na služby dodávané 

společně s

nájemným a vybrané kauce zajišťují úhradu nájemného

:

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Kauce 

26 722 

45 998 

Přijaté zálohy

25 800 

7 784 

Výnosy příštích

období

13 347 

11 113 

Přijaté zálohy a ostatní závazky

65 869 

64 896 

Závazky z

titulu přijatých kaucí jsou dlouhodobějšího charakteru, neboť se váží k

existujícím nájemním 

kontraktům. Vzhledem k

tomu, že nájemní smlouvy jsou většinou na dobu neurčitou s

výpovědní dobou kratší než 

12 měsíců, mohou být kauce předmětem vyrovnání / vrácení v

krátkém období

.

6.11 

Rezervy 

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Rezervy na 

právní spory

2 617 

-

Fond vede právní spor započatý v

roce 2016 v 

důsledku žaloby za neoprávněné užívání pozemků

v letech 2015 a 

2016 a s 

tím související bezdůvodné obohacení. V

důsledku vývoje sporu 

byla v roce 2020 uzn

ána

rezerva. 

6.12 

Z

ápůjčky

od akcionářů

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Zápůjčky od akcionářů –

dlouhodobě splatná část

96 405 

111 530 

Zápůjčky od akcionářů –

krátkodobě splatná část 

14 706 

10 134 

Zápůjčky od akcionářů

celkem 

111 111 

121 664 

K 31. 12. 2020 Skupina 

vykazuje tyto zápůjčky: 

Věřitel

Nominální 

výše zápůjčky

(v tis. Kč)

Efektivní 

úroková 

sazba p.a. 

Zůstatek zápůjčky

vč. naběhlého 

úroku

(v tis. Kč)

Splatnost 

(i) Ing. Vladimír Mikeš

60 000 

4 %

44 444 

31. 12. 2029 

(ii) Jaroslav Přibyl

60 000 

4 %

44 444 

31. 12. 2029 

(iii) Zdeněk Přibyl

30 000 

4 %

22 223 

31. 12. 2029 

Zápůjčky 

od

akcionářů

celkem 

150 000 

x

111 111 

x

z tohoto: krátkodobě splatná část celkem

14 706 

dlouhodobě splatná část celkem

96 405 

27

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

K 31. 12. 2019 Skupina 

vykazuje tyto zápůjčky: 

Věřitel

Nominální 

výše zápůjčky

(v tis. Kč)

Efektivní 

úroková 

sazba p.a. 

Zůst

atek 

zápůjčky

vč. naběhlého 

úroku

(v tis. Kč)

Splatnost 

(i) Ing. Vladimír Mikeš

60 000 

4 %

48 666 

31. 12. 2029 

(ii) Jaroslav Přibyl

60 000 

4 %

48 666 

31. 12. 2029 

(iii) Zdeněk Přibyl

30 000 

4 %

24 332 

31. 12. 2029 

Zápůjčky 

od

akcionářů

celkem 

150 000 

x

121 664 

x

z

tohoto: krátkodobě splatná část celkem

10 134 

dlouhodobě splatná část celkem

111 530 

Zápůjčky byly čerpány od akcionářů Fondu v

červnu 2019 a jsou smluvně dojednány jako bezúročné. 

Z

ávazky 

byly uznány 

v

reálné hodnotě stanovené jako současná hodnota budoucího plnění s

uvážením úrokové sazby ve 

výši 4

% p.a. Prvotní rozdíl (31 073 tis. Kč) mezi nominální hodnotou zápůjček (150

000 tis. Kč) a oceněním 

závazku (118 926 tis. Kč) byl zachycen jako vklad akcionářů do Fondu s

přímým dopadem na hodnotu čistých 

aktiv přiřaditelných držitelům vyplatitelných investičních akcií. Za rok 20

20 Fond uznal v 

souvislosti se zápůjčkami 

ve výsledku hospodaření úrokové náklady v

celkové výši 

4 447 

tis. Kč (2019: 

2 738 

tis. Kč

).

Rozlišení krátkodobě a dlouhodobě splatné části je odhadnuto dle stavu k

rozvahovému dni, ale s

ohledem na 

vývoj investic a jejich realizaci může dojít k

dřívějšímu nebo pozdějšímu splácení půjček.

Vývoj dluhů z

financování

Skupina v 

rámci svých závazků vykazuje několik finančních závazků, jejichž peněžní úhrada by byla 

prezentována ve výkazu peněžních toků v

rámci peněžních toků z

financování. Následující tabulka poskytuje 

sesouhlasení počátečního a konečného zůstatku takových závazků: 

v tis. Kč

Závazky vůči 

akcionářů

Zápůjčky 

od

akcionářů

Závazky 

z leasingu 

Celkem 

Konečný zůstatek k

31. 12. 2018 

822 120 

13 126 

-

835 246 

nové leasingy uznané k

1. 1. 2019 

-

-

1 639 

1 639 

peněžní tok –

čerpání 

-

118 926 

-

118 926 

peněžní tok –

splátky 

-169 500 

-13 126 

-130 

-182 756 

peněžní to

k

–

placené úroky

-

-

-77

-77

restrukturalizace dluhu 

-652 620 

-

-

-652 620 

naběhlé úrokové náklady

-

2 738 

77

2 815 

Konečný zůstatek k

31. 12. 2019 

-

121 664 

1 509 

123 173 

peněžní tok –

splátky 

-

-15 000 

-137 

-15 137 

peněžní tok –

pla

cené úroky

-

-

-71

-71

naběhlé úrokové náklady

-

4 447 

71

4 518 

Konečný zůstatek k

31. 12. 2020 

-

111 111 

1 372 

112 483 

z toho dlouhodobě splatný zůstatek

-

96 405 

1 228 

97 633 

z toho krátkodobě splatný zůstatek

-

14 706 

144

14 850 

K 31. 12. 2018 Fon

d evidoval závazky vůči svým akcionářům –

panu Vladimíru Mikešovi, Jaroslavu Přibylovi 

a

Zdeňkovi Přibylovi –

v

celkové výši 822 120 tis. Kč, které na Fond přešly k

1. 1. 2018 fúzí sloučením Fondu se 

společnostmi HOLDCO, a.s. a HIRNEOLA, a.s. (blíže v

části 7.2). Závazky

byly v 

prvním pololetí roku 2019 

vypořádány, resp. restrukturalizovány:

-

část zůstatku v

celkové výši 169

500 tis. Kč byla akcionářům vyplacena, a

-

část zůstatku v

celkové výši 652

620 tis. Kč byla převedena v

dubnu 2019 do hodnoty čistých ak

tiv

přiřaditelných držitelům investičních akcií. 

6.13 

Závazky k držitelům

vyplatitelných investičních akcií

Vydané investiční akcie s

ohledem na právo držitele požádat Fond o odkup na účet Fondu, čímž investiční akcie 

zanikají, jsou klasifikovány a vykazovány jako finanční závazek. S

investičními akciemi zároveň není spojeno 

právo hlasovat na valné hromadě Fondu. Hodnota investičních akcií je dána rozdílem mezi aktivity a závazky 

Fondu a 

průběžně se mění dle vývoje výkonnosti Fondu. 

28

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

v kusech 

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Počet vydaných prioritních investičních akcií

41 580 675 

31 500 000 

Počet vydaných výkonnostních investičních akcií

1 060 779 876 

1 064 271 902 

Vývoj počtu prioritních investičních akcií:

v tis. Kč

Rok končící 

31/12/2020 

Rok končící 

31/12/2019 

Počáteční zůs

tatek 

31 500 000 

10 950 

Emise investičních akcií

10 980 675 

-

Rozdělení

investičních akcií

-

31 489 050 

Odkup investičních akcií 

-900 000 

-

Konečný zůstatek

41 580 675 

31 500 000 

Vývoj počtu výkonnostních investičních akcií:

v tis. Kč

Rok končící 

31/12/2020 

Rok končící 

31/12/2019 

Počáteční zůstatek

1 064 271 902 

45

Rozdělení

investičních akcií

-

1 064 271 857 

Odkup investičních akcií 

-3 492 026 

-

Konečný zůstatek

1 060 779 876 

1 064 271 902 

V

roce 2020 došlo 

v

rámci několika transakcí k 

postu

pnému rozšíření portfolia investičních akcionářů, držitelů 

prioritních investičních akcií. Fond uskutečnil emisi v

celkové hodnotě 17

000 tis. Kč. Současně došlo k

odkupu 

investičních akcií od dvou akcionářů v

celkové výši 7

418 tis. Kč

(v roce 2019 od jed

noho akcionáře v

hodnotě 

6

000 tis. Kč)

.

Na konci dubna 2019 došlo k

rozdělení investičních akcií typu A na větší objem tzv. prioritních investičních akcií 

a k

rozdělení investičních akcií typu B na větší objem tzv. výkonnostních investičních akcií. Při tomto rozdělení 

nedošlo ke změně / rozšíření vlastníků investičních akcií. 

Vzhledem ke skutečnosti, že je společnost PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem a.s.

investičním fondem, jehož působení podléhá regulaci ze strany

České národní banky, musí naplňovat požadavky 

na zveřejnění vyplývající ze zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech (dále 

jen „ZISIF“). Jedním z

požadavků je zveřejnění tzv. čisté hodnoty aktiv na akcii, která však vychází 

z nekonsolid

ovaných zůstatků Fondu. Požadované zveřejnění je tak obsahem samostatné účetní závěrky Fondu

6.14 

Tržby 

v tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Tržby z

prodeje zboží 

518 278 

-

Tržby z

poskytovaných služeb

11 317 

5 143 

T

ržby 

ze smluv s

e zákazníky celkem

529 595 

5 143 

Tržby z pronájmu

188 714 

204 795 

Tržby celkem

718 309 

209 938 

Tržby z

pronájmu jsou výnosem generovaným z

přímých investic do nemovitostí, které drží Fond a pronajímá je. 

V souvislosti s 

pronájmem jsou poskytovány nájemcům služby, které navyšují celkový příjem z

pronájmu. 

Všechny tržby jsou realizovány na území České republiky. 

Pronájem nemovitostí je klasifikován jako operativní leasing, přičemž u většiny leasingů 

je tzv. 

nevypověditelná 

doba v rozsahu o

bdobí do 1 roku. Výše

budoucí

ch

minimální

ch

leasingové plat

eb

vyjádřených k

rozvahovému dni 

po tzv. 

nevypověditelné období tak odpovídá přibližně polovině ročního nájemného v

roce 2020, resp. 2019. 

Předmětem pronájmu jsou nemovitostí s

dlouhou životností a

nájemní smlouvy jsou uzavřeny na dobu 

krátkodobou v

poměru k

životnosti. Nemovitosti jsou aktiva, jejichž hodnota v

čase spíše roste a riziko ztráty 

hodnoty v 

důsledku pronájmu je minimální.

29

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

6.15 

Zisk z 

finančních investic

V

průběhu roku 2020 

Skupina nakoupila 

minoritní podíl akcií ve společnosti Unibail

-Rodamco-

Westfield SE, která 

je největší evropskou developerskou a investiční realitní společností obchodovanou na burze. 

Akcie byly 

klasifikovány jako finanční aktiva oceňovaná reálnou hodnotou s

přeceněním do výsledku hospodaření

(drž

e

né

k

obchodování), přičemž do konce roku

2020 byly též 

akcie 

prodány

. Skupina realizovala 

celkový zisk 

3 817 tis. 

Kč.

Ve výsledku hospodaření za rok 2019 je zahrnuto přecenění finančních investic 

v

dceřiných společnostech ve 

výši 

7

800 tis. Kč. 

6.16 

Spotřeba materiálu a nakoupených dodávek

v tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Spotřeba materiálu

6 091 

1 091 

Spotřeba energie, plynu a vody

788

-

Opravy a udržování

33 087 

40 529 

Poplatky a provize 

787

334

Nájemné (viz 6.3)

404

236

Ostatní služby

7 328 

-

Spotřeba materiálu a nakoupených dodávek celkem

48 485 

42 191 

6.17 

Osobní náklady

v tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Mzdy a odměny

31 659 

-

Sociální a zdravotní pojištění

10 094 

-

Ost

atní osobní nák

lady 

860

-

Osobní náklady celkem

42 613 

-

Osobní náklady spadají do kategorie krátkodobých zaměstnaneckých požitků, přičemž za rok 2020 eviduje 

Skupina 87 

zaměstnanců 

(2019: 

92 zaměstnanců

) v

rámci dceřiných společností.

6.18 

Vedení podniku a poradenské služ

by

v tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Správa a vedení (viz 7.4)

1 160 

1 337 

Ekonomické služby –

právní, daňové a účetní poradenství

1 935 

373

Poplatky depozitáři

473

475

Vedení podniku a poradenské služby celke

m

3 568 

2 185 

6.19 

Finanční výnosy

V

tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Úrokové výnosy

788

625

Čistý kurzový zisk

2 221 

1 005 

Zisky z 

derivátových nástrojů

-

795

Finanční výnosy celkem

3 009 

2 425 

30

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

6.20 

Finanční náklady 

v tis. Kč

Rok

končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Úrokové náklady

4 518 

2 849 

Ztráty z

derivátových nástrojů

801

-

Ostatní finanční náklady

1 835 

106

Finanční náklady celkem

7 153 

2 955 

Součástí ostatních finančních nákladů 

za rok 2020 

jsou náklady spojené s

pojištění obchodních pohledávek

v

celkové výši 1

298 tis. Kč

.

6.21 

Daně ze zisku 

Daň ze zisku uznaná ve výsledku hospodaření 

V tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Splatný daňový náklad za běžné období

8 467 

8 314 

Úprava splatné daně související s

předcházejícím obdobím

-1 374 

-

Splatný daňový náklad

7 093 

8 314 

Odložený daňový náklad (výnos) z

titulu přechodných rozdílů a daňové ztráty

8 979 

3 456 

Celkový daňový náklad 

16 072 

11 770 

Sesouhlasení výsledku hospodaření před zdaněním na

celkový daňový náklad poskytuje následující zveřejnění: 

V tis. Kč

Rok končící 

31. 12. 2020 

Rok končící 

31. 12. 2019 

Zisk před zdaněním za běžné období

311 809 

216 761 

Zákonná daňová sazba

5 %

5 %

Daňový náklad kalkulovaný z výsledku hospodaření

15 590 

10 838 

Dopad daňově neuznatelných nákladů / výnosů

945

932

Úprava daně minulých let

-1 374 

-

Dopad odlišné daňové sazby

911

-

Celkový daňový náklad

16 072 

11 770 

Efektivní daňová sazba

5,15 % 

5,43 % 

Odložená daň ve výkazu finanční s

ituace

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

v tis. Kč

Pohledávka

Závazek

Pohledávka

Závazek

Rozdíl v

účetní a daňové hodnotě dlouhodobého majetku

-

53 425 

-

44 108 

Opravné položky k

pohledávkám

412

-

74

-

Odložená daň celkem v

brutto ocenění

412

53 425 

74

44 108 

Vzájemné započtení

-380 

-380 

-74

-74

Odložená daň celkem v

netto ocenění

32

53 045 

-

44 034 

Sesouhlasení odložené daně 

v

tis. Kč

Odložený 

daňový závazek

Zůstatek k

31. 12. 2018 

40 133 

odložená daň zachycená ve výsledku hospodaření

3 456 

dopad zah

rnutí dceřiných

společností do konsolidace

445

Zůstatek k

31. 12. 2019

, netto zůstatek

44 034 

odložená daň zachycená ve výsledku hospodaření

8 979 

31

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Zůstatek k

31. 12. 2020

, netto zůstatek

53 013 

7

Transakce se spřízněnými stranami 

7.1

Osoba ovládající

Vlast

níky Fond jsou následující akcionáři: 

Akcionáři Fondu a jejich podíl na základním kapitálu Fondu

31 12. 2020 

31. 12. 2019 

Ing. Vladimír Mikeš

40 % 

40 % 

Jaroslav Přibyl

40 % 

40 % 

Zdeněk Přibyl

20 % 

20 % 

100,00 % 

100,00 % 

Podíl na základním kapitálu

je shodný s

po

dílem na hlasovacích právech

a ovládajícími osobami jsou pánové 

Ing. Vladimír Mikeš a Jaroslav Přibyl. 

Pánové Vladimír Mikeš a Jaroslav Přibyl jsou též hlavní

mi investory Fondu, kdy k 31. 12. 2020 

drží 8

0,54 % 

výkonnostních

investičních akcií

(2019: 80,28 %) a 51,95 % 

prioritních

investičních akcií

(2019: 68,57 %). 

7.2

Dceřiné společnosti a jejich akvizice

Následující dceřiné společnosti jsou k

31. 12. 2020 a k 31. 12. 2019 

zahrnuty do této konsolidované účetní 

závěrky, přičemž mají své sídlo i obchodní aktivity na území ČR: 

Název dceřiné společnosti

Předmět činnosti

TECHNIMAT s.r.o. 

velkoobchod s 

hutním materiálem

PRAGORENT s.r.o. 

správa nemovitostí, administrativní činnost

K

31. 12. 2019 byla součástí Skupiny ještě nepřímá dceřiná společ

nosti HITOS s.r

.o., která byla s

rozhodným 

dnem 1. 1. 2020 sloučena se společností PRAGORENT s.r.o. Obsahově nedošlo tedy k

pozbytí čistých aktiv 

společnosti HITOS s.r.o., pouze k

restrukturalizaci a jejich převodu na společnost PRAGORENT s.r.o.

Fond nabyl 

dceřiné společ

nosti k 31. 12. 2019, kdy 

přestal být 

tzv. 

investiční jednotkou pro účely sestavení účetní 

závěrky dle IFRS

. D

ceřiné společnosti byly zahrnuty do konsolidované účetní závěrky k

31. 12. 2019 metodou 

akvizice. Při akvizici došlo k

záměně majetkových účastí 

v

yjádřených v

reálné hodnotě za čistá aktiva dceřiných 

společností oceněná reálnou hodnotou 

a

vyplývající rozdíl byl

uzn

án jako

goodwill. 

v tis. Kč

TECHNIMAT 

s.r.o. 

PRAGORENT s.r.o. 

vč. HITOS s.r.o.

Celkem 

Pozemky, budovy a zařízení

8 394 

3 685 

12 079 

Zásoby

58 272 

-

58 272 

Obchodní a jiné pohledávky

68 948 

1 297 

70 245 

Pohledávky z

titulu daně z

příjmu

492

-

492

Poskytnuté zálohy a ostatní aktiva

807

71

878

Peněžní prostředky

55 954 

14 553 

70 507 

Aktiva celkem 

192 868 

19 605 

212 473 

Odložený daňový závazek

-279 

-166 

-445 

Obchodní a jiné závazky

-60 831 

-775 

-61 606 

Závazek ze splatné daně

-

-404 

-404 

Závazky celkem

-61 110 

-1 345 

-62 455 

Čistá aktiva oceněná reálnou hodnotou

131 758 

18 260 

150 018 

Majetkové účasti v

reálné hodnotě držené Fond

em

134 500 

19 700 

154 200 

Goodwill 

2 742 

1 440 

4 182 

32

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Goodwill 

vznikl jako důsledek odlišného přístupu k

reálnému ocenění majetkových účastí ve Fondu před akvizicí, 

které 

bylo postaveno 

na výnosové metodě vyjadřuje budoucí očekávání, zatím

co

reálné ocenění čistých aktiv

bylo 

dáno oceněním jednotlivých aktiv a závazků uvnitř dceřiných společností. 

Akvizice byla nepeněžní operací Fondu, která 

vedle k 

čistému dopadu na peněžní tok Fondu ve výši 70

507 tis. 

Kč. Jedná se o peněžní prostředky uvnitř dceřiných společností, které byly akvizicí zahrnuty do konsolidované 

účetní závěrky.

7.3

Vlastní transakce se spřízněnými stranami

Všechny transakce se spřízněnými stranami jsou založeny na podmínkách shodných s

transakcemi 

s

nespřízněnými stranami. Zůstatky nesplacené 

k

rozvahovému dni nejsou nijak zajištěny a jejich vypořádání se 

očekává formou peněžní platby. Zůstatky a dopad transakcí uskutečněných mezi Fondem a jeho dceřinými 

společnostmi PRAGORENT s.r.o. a TECHNIMAT s.r.o. byly při přípravě této konsolidované účetní závěrky 

eliminovány

s

výjimkou výnosů a nákladů za rok 2019, neboť dceřiné společnosti jsou konsolidovány od 31. 12. 

2019. 

Obchodní vztahy se spřízněnými stranami

Výnosy z

pronájmu 

a poskytovaných služeb

v tis. Kč

31/12/2020 

31/12/2019 

Dceřiné společnosti

-

7 450 

Finanční vztahy se spřízněnými stranami

Částky dlužné spřízněným stranám (závazky)

v tis. Kč

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Zápůjčky od akcionářů (pozn. 6.12)

111 111 

121 664 

V souvislosti s 

zápůjčkami od akcionářů

byly uzn

ány

za rok 2020 

ve výsledku hospodaření úrokové náklady ve 

výši 

4 447 

tis. Kč (2019: 

2 737 

tis. Kč

).

7.4

Odměny klíčového vedení

Fond je řízen a obhospodařován představenstvem, přičemž za rok 20

20 i 2019 

nebyla členům představenstva ani 

dozorčí rady

vyplacena jakákoliv odměna. 

Administrátorem Fondu je společnost AVANT investiční společnost a.s. Za rok 20

20

byla Fondu vyúčtována 

odměna ve výši 

1 160 

tis. Kč (201

9: 1 178 

tis. Kč).

8

Řízení finančního rizika 

Finanční rizika, kterým je 

Skupina vystavena 

zahrnují:



úvěrové riziko (viz 8.1),



riziko likvidity (viz 8.2) a 



tržní rizika zahrnující měnové (8.3), úrokové (8.4) a cenové riziko.

Finanční rizika, která ovlivňují finanční situaci a výkonnost 

Skupiny 

vyplývají z

následujících finančních nástrojů:

V t

is. Kč 

31. 12. 2020 

31. 12. 2019 

Finanční aktiva

Finanční aktiva oceňovaná zůstatkovou hodnotou

370 292 

244 666 

z toho: 

Obchodní pohledávky 

82 907 

94 156 

Peněžní prostředky

287 385 

150 510 

Finanční závazky

Finanční závazky oceňované zůs

tatkovou hodnotou 

186 248 

197 175 

z toho: 

Úvěry a zápůjčky

111 111 

121 664 

33

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Závazky z leasingu 

1 372 

1 509 

Obchodní a jiné závazky 

73 765 

74 002 

Finanční aktiva a finanční závazky oceňované v

zůstatkové hodnotě se ve své prezentované hodnotě významně 

neodchyluj

í od hodnoty reálné a zůstatkovou hodnotu lze považovat za vhodnou aproximaci. 

8.1

Úvěrové (kreditní) riziko 

Úvěrové riziko vyplývá z

rizika, že protistrana (odběratel, dlužník) nesplní své smluvní závazky a Skupině

tak

vznikne finanční ztráta. Úvěrové rizik

o Skupiny 

plyne výhradně z

obchodních pohledávek a peněžních prostředků 

uložených u bank. Stav obchodních pohledávek je průběžně posuzován, úvěrové riziko snižováno prověřováním 

klientů a současně zálohovými platby, resp. u nájmů složenými k

aucemi (viz pozn. 6.10

). Úvěrové riziko 

Skupiny 

je tak zanedbatelné a 

Skupina 

jej promítá do

mírného odhadu očekávané úvěrové ztráty u obchodních 

pohledávek (

viz pozn. 6.6). 

Peněžní prostředky na bankovních účtech jsou uloženy u České spořitelny, a.s., kt

er

á je depozitářem 

s

dlouhodobě stabilním úvěrovým ratingem –

rating „A“ s

pozitivním výhledem od S&P (

prosinec 2020). Riziko 

ztráty peněžních prostředků je tak zanedbatelné. 

8.2

Riziko likvidity 

Riziko likvidity je spojeno se schopností 

Skupiny 

dostát svých

finančních povinností a splatit závazky –

úrokové 

platby a jistiny dle smluvních podmínek a v

termínu jejich splatnosti. 

Skupina je schopna 

dostát svým 

povinnostem vyplývajícím ze závazků vůči nespřízněným subjektům (obchodní závazky, splátky bankovního 

úvěru včetně příslušenství) a tyto povinnosti plnit dle smluvních podmínek. Pro tyto účely se 

Skupina 

snaží 

udržovat dostatečný objem peněz a peněžních ekvivalentů, řídit splatnost závazků se splatností pohledávek. 

Riziko likvidity není významným způsobem ovlivněno úvěrovým rizikem, neboť společnost nemá dlouhodobé 

pohledávky. 

Zbývající splatnost nederivátových finančních závazků (v tis. Kč): 

K 31. 12. 2020 

Vážený průměr 

efektivní 

úrokové sazby

Do

1 roku 

Nad 1 

až 5 let 

Nad

5 let 

Celkem 

Neúročené finanční závazky

x

73 765 

-

-

73 765 

Zápůjčky od akcionářů

4,0 % 

15 000 

60 000 

60 000 

135 000 

Závazky z

leasingu 

5,0 % 

207

829

622

1 659 

Celkem 

x

88 972 

60 829 

60 622 

210 424 

K 31. 12. 2019 

Vážený průměr 

efektivní 

úrokové sazby

Do

1 roku 

Nad 1 

až 5 l

et

Nad

5 let 

Celkem 

Neúročené finanční závazky

x

74 002 

-

-

74 002 

Zápůjčky od akcionářů

4,0 % 

15 000 

60 000 

75 000 

150 000 

Závazky z

leasingu 

5,0 % 

207

829

829

1 865 

Celkem 

x

89 209 

60 829 

75 829 

225 868 

Tabulky likvidity jsou sestaveny na základě nediskontovaných peněžních toků evidovaných finančních závazků 

a

uvažují nejbližší datum splatnosti, ke kterému může být požadováno splacení závazků. V

přehledu jsou 

zahrnuty jak splátky jistiny úvěrů, tak budoucí dosud nezachycené úrokové platby, které vyplývají z

uza

vřených 

úvěrových vztahů.

8.3

Měnové riziko 

Měnové riziko je spojeno s

cizoměnovými transakcemi a z

nich plynoucími cizoměnovými zůstatky. Funkční 

měnou Fondu je CZK a je

-

li uskutečněna transakce denominována v

jiné měně, je přepočítána, stejně

tak jsou 

přepočítávány zůstatky pohledávek a závazků, které z

transakce plynou. Důsledkem je vznik kurzových rozdílů 

s

vlivem na celkový výsledek hospodaření

(2020: 2 221 

tis. Kč; 

2019: 1 

005 tis. Kč)

.

Následující tabulka zobrazuje finanční aktiva k

31. 12. 2020 v rozd

ělení dle jejich měny, v

níž jsou primárně 

zůstatky evidovány:

34

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

v tis. Kč

Denominace v 

CZK

Denominace 

v EUR 

Celkem 

Obchodní pohledávky

81 681 

1 226 

82 907 

Peněžní prostředky

250 486 

36 899 

287 385 

Celkem 

332 167 

38 125 

370 292 

Následující tabulka zobrazuje finanční aktiva k

31. 12. 2019 v 

rozdělení dle jejich měny, v

níž jsou primárně 

zůstatky evidovány:

v tis. Kč

Denominace v 

CZK

Denominace 

v EUR 

Celkem 

Obchodní pohledávky

93 205 

951

94 156 

Peněžní prostředky

137 945 

12 565 

150 510 

Celkem 

231 150 

13 516 

244 666 

V

rámci závazků 

Skupina 

vykazuje cizoměnové zůstatky u přijatých kaucí a to k

31. 12. 2020 

ve výši 

1 057 

tis. Kč

(2019: 21 

980 tis. Kč

)

a obchodní závazky ve výši 

4 500 

tis. Kč (2019: 

4

784 tis. Kč

)

. Ostatní finanční závazky 

jsou 

denominová

ny v 

Kč. 

Expozice Skupiny 

na měnové riziko není významná. Vedení analyzuje svou měnovou pozici a průběžně posuzuje 

vývoj měnového kurzu CZK/EUR. Tomu odpovídá i analýza citlivosti výsledku hospodaření na změny měnového 

kurzu CZK/EUR. Pokud 

jsou uváženy všechny peněžní položky evidované k

31. 12. 2020 v 

cizí měně a současně 

by došlo ke změně měnového kurzu CZK/EUR o 1 CZK/EUR (zhodnocení / znehodnocení CZK vůči EUR), 

výsledek hospodaření by byl o 

1 241 

tis. Kč (2019: 521 tis. Kč

)

vyšší

(při znehodnocení CZK

vůči EUR by 

Skupina uznala 

čistý

kurzov

ý

zisk) nebo 

nižší

(při zhodnocení CZK/EUR by 

Skupina uznala 

čist

ou kurzovou 

z

trátu

).

8.4

Úrokové riziko 

Úrokové riziko je riziko změny reálné hodnoty nebo budoucích peněžních toků finančních nástrojů v

d

ůsledku 

změn tržní úrokové míry. 

Skupina 

nevykazuje žádné finanční nástroje úročené proměnlivou úrokovou sazbou a 

není tak vystaven úrokovému riziku výše budoucích peněžních toků. Úročené zápůjčky a závazky z

leasingu jsou 

smluvně dojednána na bázi fixních

úrokových sazeb a změna může nastat pouze v

důsledku modifikace 

podmínek závazků. 

Úrokové riziko změny reálné hodnoty je spojeno s

finančními investicemi 

Skupiny 

–

majetkovými účastmi

a nemovitostmi

. Jedná se o investice oceňované reálnou hodnotou v

úrov

ni 3, kdy znalc

i při odhadu reálné 

hodnoty uvažují při použití výnosové metody ocenění také diskontní faktor, který vychází z

tržní úrokové sazby. 

Změna tržní úrokové sazby tak může mít dopad na změnu reálné hodnoty držených investic. Více k

oceňování 

reál

nou hodnotou v 

následující

části 8.5.

Pohledávky 

Skupiny 

jsou splatné v

krátkém období a jejich účetní hodnota aproximuje reálnou hodnotu. Dopad 

případné změny úrokové sazby na výši reálné hodnoty pohledávek je zanedbatelný. 

8.5

Oceňování reálnou hodnotou 

R

eálná hodnota investic do nemovitostí 

Skupina 

oceňuje reálnou hodnotou na pokračující bázi investice do nemovitostí –

stavby a pozemky držené pro 

kapitálové zhodnocení a pronajímané. 

K

e stanovení reálné hodnoty 

jsou 

využívá

ny

služby externího znalce, který 

je držitelem profesní kvalifikace a má dostatečné zkušenosti s

oceňováním nemovitostí v

dané lokalitě. U všech 

nemovitostí je ocenění založeno na úvaze nejlepšího a nejvyššího využití. Ocenění nezávislým znalcem je 

poskytováno na roční bázi. 

Skupina disponuje osobou, k

terá poskytuje podklady a součinnost nezávislému znalci 

a reviduje zpracované ocenění pro účely finančního výkaznictví. 

Reálná hodnota jednotlivých nemovitostí byla stanovena metodou porovnání nebo metodou výnosovou, tj. 

technikami v 

úrovni

3. Následující

tabulka zobrazuje ocenění reálnou hodnotou v

úrovni 3, typy držených 

nemovitostí, oceňovací metodu a klíčové vstupy pro ocenění, které byly použity znalcem: 

35

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

K 31. 12. 2020 

V tis. Kč 

Typ aktiva 

Metoda 

ocenění

Významný nepozorovatelný 

vstup 

Ocenění 

v

reálné 

hodnotě 

(úroveň 3)

Lokalita nemovitosti 

Praha 

–

Horní Počernice 

Komerční areál

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 1 

200

Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 

840

Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 9

,63 % p.a. 

874 883 

Trmice 

Bytový dům

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 

39 654 

Kč/m

2

/rok 

(průměr za byty)

Diskontní sazba 8,

92 % p.a. 

35 264 

Praha 

–

Hostivař

Skladové haly a 

administrativní budova

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 2 

340

Kč/m

2

/rok 

(a

dministrativní 

budova) 

Nájemné 1

440

Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 8

,13 % p.a. 

621 274 

Česká Lípa

Nákupní centrum

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 3 

000

Kč/m

2

/rok 

(obchodní prostory)

Diskontní sazba 

6,98 % p.a. 

209 511 

Satalice 

Komer

ční areál

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 2 

424

Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 1 

320

Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 

8,84 % p.a. 

170 289 

Investice do nemovitostí celkem

x

x

x

1 911 221 

z toho pozemky 

1 135 423 

z toho stavby 

775 798 

K 31. 12. 2019 

V tis. Kč 

Typ aktiva 

Metoda 

ocenění

Významný nepozorovatelný 

vstup 

Ocenění 

v

reálné 

hodnotě 

(úroveň 3)

Lokalita nemovitosti 

Praha 

–

Horní Počernice 

Komerční areál

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 1 560 Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 1 440 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 9 % p.a.

817 591 

Trmice 

Bytový dům

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 43 773 Kč/m

2

/rok 

(průměr za byty)

Diskontní sazba 8,2 % p.a.

32 300 

Praha 

–

Ho

stivař

Skladové

haly a 

administrativní budova

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 2 512 Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 1 153 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 8 % p.a.

508 932 

Česká Lípa

Nákupní centrum

kombinace 

porovnávací 

a v

ýnosová

Nájemné

3 180 

Kč/m

2

/rok 

(obchodní prostory)

Diskontní sazba 7,5 % p.a.

205 350 

Satalice 

Komerční areál

kombinace 

porovnávací 

a výnosová

Nájemné 2 508 Kč/m

2

/rok 

(administrativní budova)

Nájemné 1 153 Kč/m

2

/rok 

(skladová hala)

Diskontní sazba 9 %

p.a. 

167 033 

Investice do nemovitostí celkem

x

x

x

1 731 206 

z toho pozemky 

1 164 090 

z toho stavby 

567 116 

36

Konsolidovaná účetní závěrka společnosti PRAGORENT investiční fond s proměnným 

základním kapitálem a.s.. 

2020

Při použití porovnávací metody (dle Mezinárodních standardů pro oceňování –

IVS

–

www.ifsc.org) je reálná 

hodnota nemovitosti odhad

nuta na základě

srovnání s

obdobnými nemovitostmi v

rámci porovnatelných 

transakcích. Přístup tržního porovnání vychází z

principu, že potenciální kupec nezaplatí za nemovitost více, než

jsou náklady na pořízení srovnatelné nemovitosti. Z

teoretického pohle

du by nejsrovna

telnější prodejní transakce 

indikovala prodejní cenu, za kterou by předmětná nemovitost mohla být prodána. Použitou jednotkou srovnání je 

cena za metr čtvereční (m

2

).

9

Náklady na ověření účetní závěrky

Odměna auditora –

Nexia AP, a.s. 

–

za

ověření 

samost

atné

a konsolidované účetní závěrky za rok 2020 činí 

230 tis. 

Kč a odměna auditora –

ATLAS AUDIT s.r.o. 

–

za ověření účetní závěrky dceřiné společnosti 

TECHNIMAT 

s.r.o. činí 

65

tis. Kč. Jiné služby nebyly auditorem poskytovány.

Odměna audit

ora

–

BDO Audit, a.s. 

–

za ověření samostatné

a konsolidované účetní závěrky 

za rok 2019 

činí 

210

tis. Kč 

a

odměna auditora –

ATLAS AUDIT s.r.o. 

–

za ověření účetní závěrky dceřiné společnosti 

TECHNIMAT s.r.o. 

činila

76 tis. Kč.

J

iné služby nebyly auditorem poskytovány. 

10

Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 

Skupina 

není v

žádných

dalších

sporech, z 

nichž by mohlo plynout nějaké plnění

, s

výjimkou sporu, v

jehož 

souvislosti je uznána rezerva (viz 6.1

1)

. Vedení si není vědomo ani jiných událostí uskutečněných během 

účetního období, které by vedly ke vzniku a evidenci tzv. podmíněných závazků či podmíněných aktiv 

a

případných dalších podmíněných plnění ve prospěch 

Skupiny. 

11

Čistá hodnota aktiv

Společnost PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitá

lem a.s. je inv

estičním fondem, jehož 

působení podléhá regulaci ze strany České národní banky a který musí naplňovat požadavky na zveřejnění 

vyplývající ze zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech (dále jen „ZISIF“). 

Jedn

ím z

požadavků je zveřejnění tzv. čisté hodnoty aktiv na akcii, která vychází z

nekonsolidovaných zůstatků 

Fondu. Požadované zveřejnění je obsahem samostatné účetní závěrky Fondu.

12

Události po rozvahovém dni 

Žádné významné události s

dopadem na finanční situaci a výkonn

ost Skupiny nenastaly v 

období po rozvahovém 

dni a do data schválení této účetní závěrky.

13

Schválení účetní závěrky

Tato účetní závěrka byla schválena a vydána ke zveřejnění 

dne 15. dubna 2021. 

____________________________ 

____________________________ 

Ing. Vladimír Mikeš

Jaroslav Přibyl

Místopředseda představenstva

předseda představenstva

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

1

Příloha č. 

3

–

Zp

ráva o vztazích z

a

Účetní období

(

ust. § 

82 ZOK) 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

2

Zpráva o vztazích za Účetní období

a) Vztahy mezi osobami dle us

t. §

82 odst. 1 ZOK (

ust. §

82 odst. 2 písm. a) až c) ZOK)

Ovládaná osoba:

PRAGORENT inv

estiční fond s proměnným základním 

kapitálem, a.s.

IČO:

247 88 759 

Sídl

o:

Jiřího ze Vtelna 1731, Praha 9 –

Horní Počernice, PSČ 193 00

b)

Úloha ovládané osoby ve struktuře vztahů mezi osobami dle ust. §

82 odst. 1 ZOK 

Ovládaná osoba je autonomní ve vztahu

k ostatním osobám dle ust. §

82 odst. 1 ZOK. Jejím 

cílem je naplňování investiční strategie určené ve statutu ovládané osoby. 

Osoby 

ovládající

Ovládající

osoba: 

Ing. 

Vladimír Mikeš

Dat. nar. 

29. 7. 1966 

Bytem: 

Potěminova 1082/1, 41501 Teplice

Způsob ovládání:

40% podíl na základním kapitálu ovládané osoby

Ovládající

osoba: 

Jaroslav Přibyl

Dat. nar. 

12. 5. 1950 

Bytem: 

Žižkova 305/22a, Bystřice, 41702 Dubí

Způsob ovládání:

40% podíl na základním kapitálu ovládané osoby

Osoby ovládané ovládanou o

sobou 

Ovládaná osoba:

PRAGORENT s.r.o. 

IČO:

24705136

S

ídlo:

Jiřího ze 

Vtelna 1731, Praha 9 

–

Horní Počernice, PSČ 193 00

Způsob ovládání:

přímo prostřednictvím 100%

podílu na osobě

Ovládaná osoba:

TECHNIMAT s.r.o. 

IČO:

48268127

Sídlo:

Mrštíkova 2003, Teplice, PSČ 415 01

Způsob ovládání:

přímo prostřednictvím 100% podílu na osobě

Osoby ovládané stejnou ovládající osobou

Nejsou. 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

3

c)

Způsob a prostředky ovládání

Ov

ládající osoba užívá standardní způsoby a prostředky ovládání, tj. ovládání skrze 

majetk

ový podíl na ovládané osobě prostřednictvím valné hromad

y.

d)

Přehled jednání učiněných v

Účetním období, která byla učiněna na popud nebo 

v

zájmu osob dle ust. §

82 odst. 1 ZOK (

ust. §

82 odst. 2 písm. d) ZOK)

V

Účetním období nebyla učiněna žádná jednání učiněna na popud nebo v

zájmu osob dle 

ust. §

82 odst. 1 ZOK (

ust. §

82 ods

t. 2 písm. d) ZOK

).

e)

Přehled vzájemných smluv mezi ovládanou osobou a 

osobami dle 

ust. §

82 odst. 1 

ZOK (

ust. §

82 odst. 2 písm. e) ZOK)

V

Účetním období došlo k

uzavření smluv mezi ovládanou osobou a osobami dle ust. §

82

odst. 1 ZOK (ust

. §

82 od

st. 2 pís

m. d) ZOK). 

f) P

osouzení, zda vznikla ovládané osobě újma

(

ust. §

82 odst. 2 písm. f) ZOK)

Ovládané osobě nevznikla ze vztahu s osobou ovládající, resp. osobami dle ust. §

82 odst. 

1

ZOK žádná újma.

g)

Hodnocení vztahu mezi ovláda

nou osobou a o

sobou ovládající, 

resp. osobami dle 

ust. 

§

82 odst. 1 ZOK (

ust. §

82 odst. 4 ZOK) 

Ovládaná osoba je investičním 

fondem v 

režimu ust. §

9 odst. 1 ZISIF, kdy 

statutární orgán 

jako obhospodařovatel nemůže být přímo vázán pokyny akcionářů ve vzta

hu k jednotliv

ým

obchodním transakcím, ale primárně má povinnost odborné péče ve smyslu ustanovení 

ZISIF. Vzhledem k této

skutečnosti, 

kdy

možnost ovládající osoby zasahovat do řízení 

ovládané osoby je pouze nepřímá prostřednictvím výkonu akcionářských práv, nevznikají 

z

formální existence ovládacího

vztahu 

pro ovládanou osobu 

rizika. 

Rovněž nelze vymezit 

výhody nebo nevýhody plynoucí z ovládacího vztahu, neboť efektivně nedochází k

ovlivnění 

jednání ovládané osoby v

jednotlivých obchodních transakcích.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

4

P

rohlášení statutárního orgánu

St

atutární orgán Fondu

tímto prohlašuje, že:



informace uvedené v

této zprávě o vztazích jsou zpracovány dle informací, které 

pocházejí z

vl

astní činnosti statutárního orgánu

ovládané osoby anebo které si 

statutární orgán

ovládané osoby

pro

tento účel opatřil

z

veřejných zdrojů anebo od 

jiných osob

; a



statutárnímu orgánu

ovládané osoby nejsou známy žádné skutečnosti, které by měly 

být součástí zprávy o vztazích

ovládané osoby

a v

této zprávě uvedeny nejsou.

Zpracoval: 

Jaroslav 

Přibyl

Funkce: 

předseda představenstva společnosti 

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

Dne: 

31. 3. 2021 

Podpis: 

…………………………………………

Zpracoval: 

Ing. Vladimír Mikeš

Funkce: 

místopředseda představenstva společnosti 

PRAGORENT 

investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

Dne: 

31. 3. 2021 

Podpis: 

…………………………………………

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

1

Příloha č. 4 –

Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1

% hodnoty majetku 

Fondu ke dni, kdy bylo provedeno ocenění využité pro účely této zprá

vy, s 

uvedením

celkové pořizovací ceny a reálné hodnoty na konci rozhodného období (§

291 odst. 1 

ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. e) VoBÚP)

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

2

Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu 

ke

dni, kdy bylo 

provedeno ocenění

využité pro účely této zprávy, s uvedením celkové 

pořizovací ceny a reálné hodnoty na konci rozhodného období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve 

sp

ojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF a Přílohou 2 písm. e) VoBÚP)

Identifikace majetku 

Pořizovací ho

dnota 

(v tis. CZK) 

Reálná hodnota

k

poslednímu dni 

Účetního období

(v tis. CZK) 

LV č. 5906, pro k. ú Horní Počernice, 

obec Praha - 

podíl 1/1, LV č. 4749 

-

podíl 7/48

457 966

874 883

LV č. 613, pro k.ú. Dolní Měcholupy 

-

podíl 1/1, LV č. 6949, pro k.ú. 

Ho

stivař 

-

podíl 1/1

438 351

621 274

Peněžní prostředky na bankovních 

účtech

209 832

209 832

LV č. 11289, pro k.ú. Česká Lípa, 

obec Česká Lípa 

-

podíl 1/1

192 792

209 511

LV 1091, pro k.ú. Satalice, obec 

Praha - 

podíl 1/1,

LV 655 - 

podíl 1

/2

159 303

170 289

Majetková účas

t na TECHNIMAT 

s.r.o.

122 800

135 200

LV č. 1069, pro k.ú. Trmice, obec 

Trmice - 

podíl 1/1

10 125 

35 264 

LV č. 1725, pro k.ú. Litice u Plzně, 

obec Plzeň 

-

podíl 1/1

25 217 

31 499 

LV č. 880, pro k.ú. Čakovice, obec 

Praha - 

podíl 1/1, LV

č. 889 

-

podíl 

1/30

7 463

30 053

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

3

Identifikace a popis významných pozemků a nemovitostí, které jsou v

majetku 

emitenta 

Lokalita Praha 9 

–

Čakovice

Pozemek 

Oceňovaný pozemek, který se nachází v katastrálním území Čakovice, zahrnuje 4 

st

oprocentně vlastněné parcely (parc. č. 1252/21, 1252/22, 1252/100 a 1252/102) o celkové 

výměře 7 017 m

2

a 1 parcelu (parc. č. 1252/33) o celkové výměře 9 962 m2 s vlastnickým 

podílem 1/30.

Budovy 

Administrativní budova bez č. p. na parcele p. č. 1252/100

Administrativní

budova byla přistavena k výrobní hale. Budova má dvě nadzemní podlaží 

a

není podsklepená. V objektu se nacházejí kanceláře, sociální zařízení a kuchyňky. 

Skladová hala na parcele p. č. 1252/21 

Jedná se o samostatně stojící jednopodlažní jednolodní výrobní halu se dvěma jeřábovými 

dráhami. Jeřábová dráha má nosnost 2 x 3,2 t. Budova byla jako součást původního areálu 

cukrovaru postavena v roce 1909. Budov

a je v dobrém technickém stavu, který odpovídá 

stáří budovy při přiměřené údržbě.

Lokalita Praha 9 - 

Horní Počernice

Areál bývalých Vojenských staveb

Pozemek 

P

ozemek se nachází v katastrálním území Horní Počernice, zahrnuje 150 stoprocentně 

vlastněných parcel o celkové výměře 203 691 m

2

a 1 parcelu (parc. č. 4036/39) o celkové 

výměře 

1 382 m

2

s vlastni

ckým podílem 7/48.

Budovy 

Administrativní budova (VS 20) 

Jedná se o dvoupodlažní budovu, která byla postavena v roce 1960. Budova byla 

rekonstruována. Celkový stav objektu je dobrý. 

Skladová hala (VS 40) 

Jedná se o jednopodlažní dominující objekt situovaný v západní části areálu bývalých 

Vojenských staveb. Budova byla postavena v roce 1988. V jižní části objektu je 

administrativní část, která má dvě nadzemní podlaží. Celkový stav budovy je dobrý. 

Skladová hala (VS 74) 

Jedná se o jednopodlažní skladovou halu, která je funkčně i provozně propojena s halou VS 

40. Jedná se o nově vybudovanou halu postavenou v roce 2005. Celkový stav budovy je 

velmi dobrý. 

Centrosklad (VS 3996) 

Objekt se nachází v jižní části areálu a zahrnuje kanceláře, sklady, sociální zařízení a šatny

.

Budova byla postavena v roce 1958. Celkový stav budovy je dobrý. 

Skladová hala (VS 4003) 

Jedná se o nově vybudovanou halu postavenou v roce 2007. Celkový stav budovy je velmi 

dobrý.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

4

Skladová hala (VS 17) 

Jedná se o nově vybudovan

ou postavenou v ro

ce 2007. Celkový stav budovy je velmi dobrý. 

Skladová hala (VS 16) 

Objekt je umístěn ve střední části areálu. V objektu jsou umístěny skladové prostory 

a

administrativní část se sociálním zařízením. Celkový stav budovy je dobrý.

Sklad

ová hala (L 3) 

Ob

jekt je umístěn v jihovýchodní části areálu bývalých Vojenských staveb. Jedná se 

o

jednopodlažní skladovou halu, která v krajní části má dvoupodlažní vestavek pro 

administrativní část. Budova byla postavena v roce 1973. Celkový stav budovy je dobrý. 

Ubytovna (L 12) 

Objekt se nachází na cizím pozemku ve východní části areálu. Jedná se o montovanou 

konstrukci typu Tesko. Budova byla postavena v roce 1991. 

Celkový stav budovy je dobrý. 

Areál Energovodu

Pozemek 

Poze

mek se nachází v katastrálním území Horní Počernice, zahrnuje 36 stoprocentně 

vlastněných parcel o celkové výměře 68 103 m

2

a 1 parcelu 

(p. č. 4036/

13

) o celkové výměře 

13  m

2

s vlastnickým podílem 

41/48. 

Budovy 

V areálu Energovodu se nachází více než 20 budov, z nichž nejvýznamnější jsou popsány 

níže. 

Administrativní budova (E 14) 

Jedná se o dvoupodlažní objekt v jihozápadní části areálu Energovodu. Jedná se 

o montovanou ko

nstrukci typu Tesko. Budova byla postavena v roce 1976. Celkový stav 

budovy je d

obrý. 

Sklady a díln

y (E 2) 

Jedná se o jednopodlažní objekt tvaru L umístěný ve východní části areálu Energovodu. 

Budova byla postavena v roce 1962. Celkový technický stav objektu je dobrý, odpovídající 

stáří objektu při běžné údržbě.

Skladová hala (E 3

)

Jedná se o jednopodlažní skladovou halu postavenou v roce 1962 a její technický stav 

odpovídá stáří a běžné údržbě. 

Skladová hala (E 33) 

Jednopodlažní hala je umístěna v severovýchodní části areálu Energovodu. V objektu jsou 

umístěny kancelářské prostory, sociální zařízení a provozní zázemí. Hala byla postavena 

v

roce 2007 a je ve velmi dobrém technickém stavu.

Areál Armabeton

Pozemek 

Pozemek se nachází v katastrálním

území Horní Počernice, zahrnuje 8 stoprocentně 

vlastněných parcel o celkové výměře 28 777 m

2

.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

5

Budovy 

V areálu Armabetonu se nacházejí 2 budovy, z nichž jedna není zapsána v katastru 

nemovitostí. 

Administrativní budova (A 43) 

Jedná se o zděnou dvoupodlažní budovu v severozápadní části areálu Armabetonu. Celkový 

technický stav objektu je dobrý, odpovídající stáří objektu

při běžné údržbě. 

Dílny a servis (A 8) na parcele p. č. 3992/8 

Jedná se o zděnou jednopodlažní budovu umístěnou v severní části areál

u Armabetonu. 

Celkový technický stav objektu je dobrý, odpovídající stáří objektu při běžné údržbě.

Lokalita Dalovice 

Pozemek 

Pozemek se nachází v katastrálním území Dalovice, zahrnuje 6 stoprocentně vlastněných 

parcel (parcelních čísel 673/1, 673/5, 673/6, 675/21, 675/34 a 675/40) o celkové výměře 

9 125 m

2

.

Budovy 

Skladová hala na pozemku p. č. 673/6 

Jedná se o přízemní nepodsklepenou jednolodní halu vybavenou mostovým jeřábem 

o

nosnosti 2 x 3 200 kg. Hala byla postavena v roce 1999 a je v dobrém technickém stavu. 

Objekt kanceláří na pozemku p. č. 675/21 

Jedná 

se

o

přízemní 

objekt 

tvořený 

soustavou

sedmi 

vzájemně 

propojených 

prefabrikovaných buněk. Administrativní přístavba zahrnuje obchodní kancelář, kancelář 

vedoucího, zasedací místnost a šatny se sociálním zařízením a sprchami. Objekt kanceláří 

byl postaven v roce 1998 a j

e v dobrém technickém st

avu. 

Skladová oblouková hala na pozemku p. č. 673/5 

Jedná se o přízemní nepodsklepenou halu. Hala byla postavena v roce 1998 a je v dobrém 

technickém st

avu. 

Lokalita Litice u Plzně

Pozemek 

Pozemek se nachází v katastrálním území Litice u Plzně, zahrn

uje 11 stoprocentn

ě

vlastněných parcel (p. č. St. 2814, St 2815, 765/1, 765/44, 765/46, 790/106, 791/1, 791/2, 

792/2, 2633/10 a 2633/34) o celkové výměře 1

0 635 m

2

.

Budovy 

Skladová hala s přístavbou kanceláří na pozemku St. 2814 

Je

dná se o přízemní nepods

klepenou jednolodn

í halu vybavenou mostovým jeřábem 

o

nosnosti 6 400 kg. Na jednu štítovou stěnu haly přímo navazuje administrativní přístavba, 

kterou tvoří sedm vzájemně propojených prefabrikovaných buněk. Hala i kanceláře byly 

uvedeny do provozu v roce 2

008 a jsou ve výborném technickém stavu. 

Skladová oblouková hala na pozemku St. 2815 

Jedná se o přízemní nepodsklepenou halu. Hala byla postavena v roce

2008 a je v dobrém 

technickém stavu. 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

6

Lokalita Novosedlice 

Pozemek 

Pozem

ek se nachází v katastrálním území Novosedlice, zahrnuje 6 stoprocentně 

vlastněných parcel (p. č. 688, 691/1, 691/2, 691/3, 691/4 a 694/7) o celkové výměře 8 670 

m

2

.

Budovy 

Skladov

á hala na parcele p. č. 691/3 

Jedná se o přízemní jednolodní halu. V hale je instalován mostní jeřáb

s nosností 5 t. H

ala

není vytápěna. Objekt je v dobrém technickém stavu.

Textilní hala na parcele p. č. 691/4 

Jedná se o jednopodlažní jednolodní halu. Technický stav budovy je velmi dobrý.

Administrativní budova na parcele p. č. 688 

Budova se skládá ze šesti stavebních unimo buněk, ve kterých jsou kanceláře, sociální 

zařízení 

a šatny. Do objektu jsou přivedeny veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Bud

ova je 

v

dobrém technickém stavu.

Lokalita Praha 10 

–

Hostivař

Pozemek 

P

ozemek se nachází v katastrálním území Hostivař a Dolní Měcholupy, zahrnuje celkem 

37 stoprocentně vlastněných parcel o celkové výměře 111 609 m

2

.

Budovy 

Výrobní hala nacházející se na parcele p. č. 2525/1 a p. č. 676/4 

Jedná se o vícelodní halu o jednom

nadzemním podlaží. Do haly je přivedena železniční 

vlečka. Hala byla postavena v roce 1974 a v roce 2007 byla dokončena rekonstrukce. 

Technický stav objektu je velmi dobrý. 

Admin

istrativní budova č. p. 999 nacházející se na parcele p. č. 2525/1 

Jedná se o budovu s 3 nadzemními podlažími, která je propojena s výrobní halou třemi 

krčky. Budova byla postavena v roce 1975. Technický stav je dobrý odpovídající stáří 

a

prováděné údržbě

.

Bývalá jídelna č. p. 1282 nacházející se na parcele p. č. 2535/4 

Jedn

á se o budovu s 2 nadzemními podlažími. Budov

a byla postavena v roce 1991 a je 

využívána jako kanceláře, sklady a prodejní prostory. Technický stav je dobrý odpovídající 

stáří a prováděné údržbě. 

Výrobní hala č. p. 1410 nacházející se na parcele p. č. 25

31/1 

Jedná se o vícelodní 

halu, o jednom nad

zemním podlaží s vestavěným kancelářským 

podlažím

.

Hala byla postavena ve 40. letech 20. století a v roce 2001 byla dokončena 

rekonstrukc

e. Technický stav objektu je velmi dobrý. V současnosti je hala využívána 

pro

filmové ateliéry. 

Ene

rgoblok nacházející se na parcele p. č. 2534/4 

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

7

Jedná se o budovu s jedním nadzemním podlažím. Objekt slouží jako výměníková stanice 

s

kotli určenými pro ohřev TUV. Budova byla postavena v roce 1974. Budova je využívána 

jako výměníková stanice a sklady. Technický stav je dobrý odpovídající stáří a prováděné 

údržbě. 

Energoblok nacházející se na parcele p. č. 2531/2 

Jedná se o budovu s jedním nadzemním podlažím. Budova byla postavena v roce 1974. 

Technický stav je dobrý odpovídající stáří a prováděné údržbě.

Lokalita Česká

Lípa

Pozemek 

Pozemek se nachází v katastrálním území Česká Lípa, zahrnuje 

3

stoprocentně vlastněné 

parcely 

(p. č. 1307, 1309/1 a 1336/1) o celkové výměře 

17 776 m

2

.

Budovy 

Jedná se budovu obchodního centra

. V centru je celkem 13 obch

odních jednotek: p

rodejna 

elektro 

–

Okay 

elektrospotřebiče, sportovní zboží –

Sportisimo

, hračky Pompo, koberce 

Breno, vinotéka Bobule, Česká pošta, 

T&H VINAFOOD, boty CCC, drogerie DM, Kytky 

u A

nny, potraviny Billa, oděvy Pepco a oděvy Takko Fashion. 

Lokalita Praha 

–

Satalice 

Pozemek 

Pozemek se nachází v katastrálním území 

Satalice

, zahrnuje 22 stoprocentně vlastněných 

parcel o celkové výměře 73 

197 m

2

a

1 parcelu (p. č. 563/8) o celkové výměře

146 m

2

s

vlastnickým podílem 1/2.

Budovy 

Skladová hala na parcele p. č. 531 

J

edná se o samostatně stojící jednopodlažní skladovací halu. Budova byla jako součást 

původního areálu postavena cca před 80 lety. V průběhu užívání byly provedeny stavební 

úpravy především na západní části haly, která je současné době pronajata společnosti

Zásilkovna s.r.o. Východní část haly je v současné době v původním stavu a je bez nájemce.

Administrativní budova č. p. 696 na parcele p. č. 538 

Jedná se o administrativní budovu k výrobnímu areálu. Budova není podsklepena a má 

3 nadze

mní podlaží. Objekt je využíván pouze částečně a je ve špatném technickém stavu.

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

1

Příloha č. 5

–

Informace o společnostech, ve kterých byl

i

členové správních, říd

i

cích 

a

dozorčích orgánů 

Fondu 

a rovněž členové jeho vrcholového vedení členy správních, 

říd

i

cích a dozorčích orgánů nebo jejich společníky v

předešlých pěti letech a stejné 

informace o bývalých členech správních, říd

i

cích a dozorčích orgánů 

F

ondu či

vrcholového vedení 

F

ondu, kteří byli

členy orgánů 

F

ondu alespoň po určitou část 

Účetního období

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

2

Inf

ormace o společnostech, ve kterých byli členové správních, řídicích a dozorčích 

orgánů Fondu a rovněž členové jeho vrcholového vedení členy správních, řídicích 

a

dozorčích orgánů nebo jejich

společníky v

předešlých pěti letech a stejné informace 

o bývalých

členech správních, řídicích a dozorčích orgánů Fondu či vrcholového 

vedení Fondu, kteří byli členy orgánů Fondu alespoň po určitou část Účetního období

Jm

éno a 

příjmení

Společnost

Funkce 

Sp

olečník

JAROSLAV 

PŘIBYL

nar. 12. května 

1950

Žižkova 305/22a

Bys

třice

417 02 Dubí 

PRAGORENT investiční fond s 

proměnným základním kapitálem, 

a.s. 

IČ

O: 247 88 759 

Předseda 

představenstva

-

PRAGORENT s.r.o. 

IČ

O

:

247 05 136 

Jednatel 

-

TECHNIMAT s.r.o. 

IČ

O: 482 68 127 

Jednatel 

-

CAFE LIVELLO a.s. 

Předseda 

představ

enstva 

-

JPNT s.r.o. 

IČ

O: 646 50 804 

Jednatel 

Společník

TERMONT spol. s r.o. 

IČ

O

:

148 66 528 

Jednatel 

Společník

FRUCHTSHOP spol. s r.o. 

v likvidaci 

IČ

O: 432 22 366 

Likvidátor

Společník

Jméno a 

příjmení

Společnost

Funkce 

Společník

Ing. VLADIMÍR 

M

IKEŠ

nar. 29. 

červ

ence 1966 

Potěminova 

1082/1 

415 01 Teplice 

PRAGORENT investiční fond 

s

proměnným základním kapitálem, 

a.s. 

IČ

O: 247 88 759 

Místopředsed

a

představenstva

-

PRAGORENT s.r.o. 

IČ

O

:

247 05 136 

Jednatel 

-

TECHNIMAT s.r.o. 

IČ

O: 482 68 127 

Jednatel 

-

Jméno 

a

příjmení

Společnost

Funkce 

Společník

ZDENĚK 

PŘIBYL

nar. 21. září 

1964

Borská 215/7

362 63 Dalovice 

PRAGORENT investiční fond 

s prom

ěnným základním kapitálem, 

a.s. 

IČ

O: 247 88 759 

Předseda dozorčí rady

-

TECHNIMAT s.r.o. 

IČ

O: 482 68 127 

Jednatel 

-

VÝROČNÍ ZPRÁVA 2020 –

PRAGORENT investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s.

3

Jméno a 

příjmení

Společnost

Funkce 

Společník

JAROSLAV 

PŘIBYL

nar. 17. 

listopadu 1968 

Žižkova 334/22b

Bystřice

417 03 Dubí 

PRAGORENT 

investiční fond s 

proměnným základním kapitálem, 

a.s. 

IČ

O: 247 88 759 

Člen dozorčí rady

-

Profimat Teplice spol. s r.o. 

IČ

O: 272 62 359 

Jednatel 

Společník

CAFE LIVELLO a.s. 

Člen dozorčí rady

-

INDOOR KART CLUB s.r.o. 

Jednatel 

-

Jméno a 

příjmení

Sp

olečnost

Funkce 

Společník

ZDENĚ

K

PŘIBYL

nar. 31. ledna 

1988

Kfely 72, 363 01 

Ostrov 

PRAGORENT inve

stiční fond s 

prom

ěnným základním kapitálem, 

a.s. 

IČ

O: 247 88 759 

Člen dozorčí rady

-