POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowany raport roczny za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Image should be here
Grupa Kapitałowa Polski Holding Nieruchomości Spółka Akcyjna Skonsolidowany raport roczny za 2023 rok
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowany raport roczny za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowany raport roczny zawiera:
1. List Prezesa Zarządu
2. Wybrane dane finansowe
3. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku
4. Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Polski Holding Nieruchomości S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku
5. Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku
6. Informację Zarządu
7. Oświadczenie i Ocenę Rady Nadzorczej
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
List Prezesa Zarządu
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Szanowni Państwo!
Za nami kolejny rok „ciekawych czasów”, w którym kondycja rynku nieruchomości w dużej mierze była wynikiem przenikających się kryzysów i wyzwań, ale także pierwszych po pandemii powiewów optymizmu. Dla Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. miniony rok, z uwagi na dziesiątą rocznicę debiutu notowań akcji na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A., był czasem szczególnym. Na przestrzeni minionej dekady widać rozwój firmy, zarówno pod kątem wartości portfela nieruchomości, jak i zakresu prowadzonej działalności.
Miniony rok upłynął pod znakiem niesprzyjającej koniunktury gospodarczej. Wysoka inflacja i koszty finansowania spowodowały wzrost stóp kapitalizacji, co przełożyło się na obniżenie wartości godziwej nieruchomości. Dodatkowo, umocnienie się PLN w stosunku do EUR niekorzystnie wpłynęło na wycenę aktywów. Wśród pozytywów należy wskazać stopniową obniżkę stóp procentowych, która rozpoczęła się we wrześniu 2023 roku. W połączeniu z dostępnością programu bezpieczny kredyt 2% spowodowało to wzrost cen mieszkań i znaczące przyśpieszenie procesu ich sprzedaży.
Grupa PHN konsekwentnie przebudowuje swą działalność biznesową, aby utrzymać stabilną i bezpieczną pozycję rynkową i finansową. W 2023 roku, podobnie jak w latach poprzednich, Grupa PHN wzmacniała pozycję przede wszystkim na rynku biurowym, mieszkaniowym i logistycznym.
W 2023 roku Grupa PHN osiągnęła przychody ze sprzedaży na poziomie 570,9 mln PLN, co przy ograniczeniu kosztów działalności do poziomu 396,7 mln PLN pozwoliło na wypracowanie zysku brutto ze sprzedaży w wysokości 174,2 mln PLN. Oznacza to wzrost o około 7% w porównaniu z rokiem poprzednim. Przychody z podstawowej działalności Grupy PHN tj. przychody z najmu w 2023 roku osiągnęły rekordowy poziom 248,8 mln PLN, co pozwoliło na wypracowanie wyniku z najmu na poziomie 152,4 mln PLN, co oznacza wzrost o 29% w porównaniu z rokiem poprzednim. Osiągnięte przychody z działalności budowlanej na poziomie 235,2 mln PLN pozwoliły na wypracowanie zysku z działalności budowlanej na poziomie 9,9 mln PLN w porównaniu do 2,8 mln PLN w analogicznym okresie roku poprzedniego. Jednocześnie Grupa PHN, z uwagi przede wszystkim na ujemną zmianę wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych, odnotowała stratę netto na poziomie 167 mln PLN. Skorygowana EBITDA w minionym roku wyniosła 113,7 mln PLN i pozostawała na zbliżonym poziomie w porównaniu do roku poprzedniego. Osiągnięte wyniki finansowe, pomimo turbulencji rynkowych, pozwalają patrzeć z ostrożnym optymizmem w przyszłość.
W minionym roku w najważniejszym segmencie działalności Grupy PHN tj. segmencie biurowym zakończone zostały prace aranżacyjne w kompleksie SKYSAWA, podpisane zostały kolejne umowy najmu w budynku INTRACO Prime, a także rozpoczęta została realizacja kolejnej inwestycji - VENA, która dostarczy na warszawski rynek ok. 15 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.
Grupa PHN rozwijała także segment deweloperski – w 2023 roku w realizacji znajdowały się cztery inwestycje mieszkaniowe: dwie w Warszawie (KOLEJ NA 19 i Młoda Białołęka II) i po jednej we Wrocławiu (Osiedle ŁAN) i w Łodzi (Osiedle Olimpijczyk II). Dodatkowo, spółka z Grupy PHN - Chemobudowa Kraków S.A. rozpoczęła realizację inwestycji mieszkaniowej w Krakowie (Willa Pana Tadeusza). Projekty te dostarczą ponad 750 mieszkań w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi i Krakowie. W najbliższych miesiącach planujemy uruchomienie kolejnych inwestycji, także na nowych rynkach regionalnych. W przygotowaniu znajduje się kilkuetapowy projekt w Bydgoszczy przy ul. Nakielskiej, kameralne inwestycje w Śródmieściu Warszawy oraz pierwszy etap inwestycji w Łężycy, a także kontynuowany będzie prestiżowy projekt mieszkaniowy w Gdyni.
W segmencie logistycznym 2023 rok rozpoczęliśmy od przekazania firmie DPD ponad 4 tys. mkw. powierzchni magazynowej i uzupełniającej jej powierzchni biurowej w parku logistycznym PHN Pruszków. Dostrzegając stabilne zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową kontynuowaliśmy prace przygotowawcze projektu logistycznego w Zgorzelcu realizowanego w formule JV ze spółką z Grupy Hillwood oraz projektu PHN Pruszków II.
Pozostaję w przekonaniu, że 2024 rok pozwoli na dynamiczny rozwój Grupy PHN i wprowadzenie na rynek kolejnych inwestycji. Równocześnie składam serdeczne podziękowania Klientom, Akcjonariuszom i Pracownikom Grupy PHN za dotychczasową współpracę oraz okazane zaufanie.
Życzę interesującej lektury Raportu Rocznego i pozostaję z wyrazami szacunku,
Wiesław Malicki
Prezes Zarządu
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Wybrane dane finansowe
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Wybrane dane finansowe
w mln PLN
w mln EUR
Wybrane skonsolidowane dane finansowe
Rok zakończony 31 grudnia 2023
Rok zakończony 31 grudnia 2022
Rok zakończony 31 grudnia 2023
Rok zakończony 31 grudnia 2022
I. Przychody operacyjne
570,9
627,0
126,1
133,7
II. Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(73,7)
150,2
(16,3)
32,0
III. Zysk (strata) brutto
(104,9)
81,7
(23,2)
17,4
IV. Zysk (strata) netto
(167,0)
30,0
(36,9)
6,4
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
56,5
67,6
12,5
14,4
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(58,9)
(155,2)
(13,0)
(33,1)
VII. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
16,9
40,7
3,7
8,7
VIII. Przepływy pieniężne netto razem
14,5
(46,9)
3,2
(10,0)
Stan na 31 grudnia 2023
Stan na 31 grudnia 2022
Stan na 31 grudnia 2023
Stan na 31 grudnia 2022
IX. Aktywa
4 625,9
4 584,8
1 063,9
977,6
X. Zobowiązania długoterminowe
1 351,3
1 284,9
310,8
274,0
XI. Zobowiązania krótkoterminowe
1 038,4
875,2
238,8
186,6
XII. Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 213,6
2 407,3
509,1
513,3
XIII. Kapitał zakładowy
51,2
51,2
11,8
10,9
XIV. Liczba akcji (szt.)
51 217 313
51 217 313
51 217 313
51 217 313
XV. Zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)
(3,15)
0,60
(0,73)
0,13
XVI. Wartość księgowa kapitału własnego na jedną akcję przypadająca akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)
43,22
47,00
9,94
10,02
Powyższe dane finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku i rok zakończony 31 grudnia 2022 roku zostały przeliczone na EUR według następujących zasad:
- pozycje aktywów i pasywów - według średniego kursu ustalonego przez Narodowy Bank Polski na 31 grudnia 2023 roku: 4,3480 PLN/EUR oraz 31 grudnia 2022 roku: 4,6899 PLN/EUR;
- pozycje skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów oraz skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych - według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień każdego miesiąca okresu sprawozdawczego od 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku: 4,5284 PLN/EUR oraz okresu sprawozdawczego od 1 stycznia 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku: 4,6883 PLN/EUR.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Spis treści
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Spis treści
A. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe ...................................................................................................................................... 8
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej .............................................................................................................................. 8
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów ........................................................................................................................ 9
Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ............................................................................................................... 10
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych ................................................................................................................... 11
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające .................................................................................................. 12
1. Informacje ogólne ......................................................................................................................................................................... 12
1.1 O Spółce ....................................................................................................................................................................................... 12
1.2 Skład Zarządu ............................................................................................................................................................................... 12
1.3 Struktura Grupy Kapitałowej ......................................................................................................................................................... 13
1.4 Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej ........................................................................................................................................ 15
2. Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego ..................................................................................... 15
3. Nowe standardy i interpretacje ..................................................................................................................................................... 17
4. Istotne zasady (polityka) rachunkowości ...................................................................................................................................... 17
4.1 Nieruchomości inwestycyjne ......................................................................................................................................................... 17
4.2 Rzeczowe aktywa trwałe ............................................................................................................................................................... 18
4.3 Wartości niematerialne ................................................................................................................................................................. 19
4.4 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych ..................................................................................................... 19
4.5 Wycena pozycji wyrażonych w walutach obcych .......................................................................................................................... 19
4.5.1 Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji ...................................................................................................................................... 19
4.5.2 Transakcje i salda ......................................................................................................................................................................... 19
4.6 Utrata wartości aktywów niefinansowych ...................................................................................................................................... 20
4.7 Leasing ......................................................................................................................................................................................... 20
4.8 Instrumenty finansowe .................................................................................................................................................................. 20
4.9 Należności handlowe oraz pozostałe aktywa ............................................................................................................................... 21
4.10 Zapasy deweloperskie .................................................................................................................................................................. 22
4.11 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ................................................................................................................................................ 22
4.12 Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży .................................................................................................................................. 22
4.13 Kapitały ......................................................................................................................................................................................... 23
4.14 Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania ................................................................................................................ 23
4.15 Podatek dochodowy ...................................................................................................................................................................... 23
4.16 Świadczenia pracownicze ............................................................................................................................................................. 24
4.17 Rezerwy ........................................................................................................................................................................................ 24
4.18 Przychody z umów z klientami ...................................................................................................................................................... 24
4.19 Koszty ........................................................................................................................................................................................... 26
4.20 Dywidenda .................................................................................................................................................................................... 26
4.21 Koszty finansowe .......................................................................................................................................................................... 26
4.22 Metody konsolidacji ....................................................................................................................................................................... 26
5. Zarządzanie ryzykiem finansowym ............................................................................................................................................... 27
5.1 Czynniki ryzyka finansowego ........................................................................................................................................................ 27
5.1.1 Ryzyko rynkowe ............................................................................................................................................................................ 27
5.1.2 Ryzyko kredytowe ......................................................................................................................................................................... 28
5.1.3 Ryzyko płynności .......................................................................................................................................................................... 29
5.1.4 Rachunkowość zabezpieczeń ....................................................................................................................................................... 29
5.2 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym .............................................................................................................................................. 29
5.3 Osądy i szacunki ........................................................................................................................................................................... 30
6. Sezonowość działalności .............................................................................................................................................................. 32
7. Informacje dotyczące segmentów działalności ............................................................................................................................. 32
8. Nieruchomości inwestycyjne ......................................................................................................................................................... 34
9. Rzeczowe aktywa trwałe ............................................................................................................................................................... 38
10. Wartości niematerialne ................................................................................................................................................................. 40
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Spis treści
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
11. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych ..................................................................................................... 40
12. Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe ................................................................................................................. 40
13. Zapasy związane z działalnością deweloperską ........................................................................................................................... 40
14. Struktura należności oraz pozostałych aktywów ........................................................................................................................... 41
15. Objaśnienia do rachunku przepływów pieniężnych ...................................................................................................................... 41
16. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży ............................................................................................... 42
17. Struktura zobowiązań ................................................................................................................................................................... 42
17.1 Bilansowa struktura zobowiązań ................................................................................................................................................... 42
17.2 Analiza terminów wymagalności zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek ................................................................................. 43
17.3 Analiza terminów wymagalności zobowiązań z tytułu leasingu .................................................................................................... 43
18. Leasing ......................................................................................................................................................................................... 43
19. Zadłużenie .................................................................................................................................................................................... 44
20. Zaliczki związane z działalnością deweloperską .......................................................................................................................... 44
21. Aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego .......................................................................................... 45
22. Rezerwy ........................................................................................................................................................................................ 45
23. Kapitał podstawowy ...................................................................................................................................................................... 46
24. Kapitał zapasowy .......................................................................................................................................................................... 46
25. Niepodzielone zyski zatrzymane ................................................................................................................................................... 46
26. Podział zysku Jednostki Dominującej za 2022 rok ....................................................................................................................... 46
27. Rekomendacja Zarządu dotycząca przeznaczenia straty netto za 2023 rok ................................................................................ 46
28. Udziały niekontrolujące ................................................................................................................................................................. 47
29. Przychody ze sprzedaży ............................................................................................................................................................... 48
30. Pozostałe przychody ..................................................................................................................................................................... 48
31. Koszty działalności operacyjnej .................................................................................................................................................... 48
32. Koszty według rodzaju .................................................................................................................................................................. 49
33. Przychody i koszty finansowe ....................................................................................................................................................... 49
34. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej .................................................................................................................................. 50
35. Działalność zaniechana ................................................................................................................................................................ 50
36. Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom niekontrolującym ............................................................................................. 50
37. Zysk (strata) na jedną akcję .......................................................................................................................................................... 50
38. Pozycje warunkowe ...................................................................................................................................................................... 50
39. Transakcje z podmiotami powiązanymi ........................................................................................................................................ 51
40. Informacje o wynagrodzeniu firmy audytorskiej ............................................................................................................................ 52
41. Pozostałe ...................................................................................................................................................................................... 52
42. Zdarzenia po dniu bilansowym ..................................................................................................................................................... 55
Image should be here
S KONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE G RUPY K APITAŁOWEJ
P OLSKI H OLDING N IERUCHOMOŚCI S.A.
ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2023 ROKU
SPORZĄDZONE ZGODNIE Z M IĘDZYNARODOWYMI S TANDARDAMI S PRAWOZDAWCZOŚCI F INANSOWEJ ZATWIERDZONYMI PRZEZ U NIĘ E UROPEJSKĄ
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
8
A. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
na dzień 31 grudnia 2023 roku
31 grudnia 2022
Nota
31 grudnia 2023
Aktywa trwałe
Nieruchomości inwestycyjne
8
3 677,7
3 735,3
Rzeczowe aktywa trwałe
9
185,0
201,9
Wartości niematerialne
10
1,6
0,4
Długoterminowe zapasy deweloperskie
13
112,1
121,1
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych
11
0,0
0,0
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
21
23,6
58,8
Długoterminowe aktywa finansowe
12
57,4
84,7
Pozostałe aktywa trwałe
6,5
11,0
Aktywa trwałe razem
4 063,9
4 213,2
Aktywa obrotowe
Zapasy deweloperskie
13
205,9
122,7
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
14
194,9
125,5
Należności z tytułu podatku dochodowego
14
1,0
0,6
Krótkoterminowe aktywa finansowe
12
52,8
22,0
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
102,9
88,4
Aktywa obrotowe razem
557,5
359,2
Aktywa zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
16
4,5
12,4
Aktywa razem
4 625,9
4 584,8
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
17
( 159,5 )
( 207,0 )
Krótkoterminowe zadłużenie
17
( 684,1 )
( 567,2 )
Zobowiązania z tytułu leasingu
18
( 39,2 )
( 13,3 )
Zaliczki związane z działalnością deweloperską
20
( 67,3 )
( 3,9 )
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
17
( 48,9 )
( 45,9 )
Rezerwy krótkoterminowe
22
( 39,4 )
( 37,9 )
Zobowiązania krótkoterminowe razem
( 1 038,4 )
( 875,2 )
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zadłużenie
17
( 788,6 )
( 781,6 )
Zobowiązania z tytułu leasingu
18
( 359,5 )
( 307,8 )
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
21
( 143,0 )
( 143,3 )
Rezerwy długoterminowe
22
( 16,8 )
( 21,7 )
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
17
( 43,4 )
( 30,5 )
Zobowiązania długoterminowe razem
( 1 351,3 )
( 1 284,9 )
Zobowiązania razem
( 2 389,7 )
( 2 160,1 )
Aktywa netto
2 236,2
2 424,7
Kapitały
Kapitał podstawowy
23
51,2
51,2
Kapitał podstawowy niezarejestrowany
0,0
0,0
Kapitał zapasowy
24
2 126,7
2 122,6
Pozostałe kapitały rezerwowe
2,6
30,7
Niepodzielone zyski zatrzymane
25
33,1
202,8
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 213,6
2 407,3
Udziały niekontrolujące
22,6
17,4
Kapitał własny ogółem
2 236,2
2 424,7
Pasywa razem
4 625,9
4 584,8
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
9
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów
za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Rok zakończony
Nota
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Działalność operacyjna
Przychody z najmu
29
248,8
203,4
Koszty utrzymania nieruchomości
31
( 96,4 )
( 85,1 )
Wynik z najmu
152,4
118,3
Przychody z działalności deweloperskiej
29
41,2
145,9
Koszty działalności deweloperskiej
31
( 33,8 )
( 108,6 )
Wynik na działalności deweloperskiej
7,4
37,3
Przychody z działalności budowlanej
29
235,2
237,3
Koszty działalności budowlanej
31
( 225,3 )
( 234,5 )
Wynik na działalności budowlanej
9,9
2,8
Przychody z pozostałej działalności
29
45,7
40,4
Koszty pozostałej działalności
31
( 41,2 )
( 35,6 )
Wynik z pozostałej działalności
4,5
4,8
Koszty administracyjne i sprzedaży
32
( 70,0 )
( 60,8 )
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
8
( 187,7 )
49,0
Zysk (strata) ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych
8
0,6
1,5
Zyski (straty) z tytu ł u utraty warto ś ci nale ż no ś ci handlowych i innych aktywów finansowych
2,0
( 5,1 )
Pozostałe przychody
30
13,1
16,0
Pozostałe koszty
31
( 5,9 )
( 13,6 )
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
( 73,7 )
150,2
Przychody finansowe
33
61,2
3,4
Koszty finansowe
33
( 92,4 )
( 71,9 )
Udział w zyskach jednostek stowarzyszonych i współzależnych
11
0,0
0,0
Zysk (strata) przed opodatkowaniem z działalności kontynuowanej
( 104,9 )
81,7
Podatek dochodowy
34
( 62,1 )
( 51,7 )
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
( 167,0 )
30,0
Zysk (strata) netto
( 167,0 )
30,0
Pozostałe całkowite dochody:
Instrumenty zabezpieczające
( 23,4 )
26,6
Różnie kursowe z przeliczenia jednostek zależnych
( 4,7 )
( 5,6 )
Pozostałe całkowite dochody
( 28,1 )
21,0
Całkowite dochody ogółem
( 195,1 )
51,0
Zysk (strata) netto przypadający
akcjonariuszom jednostki dominującej
37
( 161,5 )
30,8
akcjonariuszom niekontrolującym
( 5,5 )
( 0,8 )
Całkowite dochody przypadające
akcjonariuszom jednostki dominującej
( 189,6 )
51,8
akcjonariuszom niekontrolującym
( 5,5 )
( 0,8 )
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
37
( 3,15 )
0,60
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
10
Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym
za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Nota
Kapitał podstawowy
Kapitał podstawowy niezarejestrowany
Kapitał zapasowy
Pozostałe kapitały rezerwowe
Niepodzielone zyski zatrzymane
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Udziały niekontrolujące
Kapitał razem
Stan na 1 stycznia 2023 roku
51,2
0,0
2 122,6
30,7
202,8
2 407,3
17,4
2 424,7
Zysk / (strata) netto
( 161,5 )
( 161,5 )
( 5,5 )
( 167,0 )
Pozostałe całkowite dochody
( 28,1 )
( 28,1 )
( 28,1 )
Całkowite dochody ogółem
( 28,1 )
( 161,5 )
( 189,6 )
( 5,5 )
( 195,1 )
Emisja akcji/udziałów
10,7
10,7
Wypłata dywidendy
26
( 4,1 )
( 4,1 )
( 4,1 )
Transfer pomiędzy kapitałami
26
4,1
( 4,1 )
0,0
Stan na 31 grudnia 2023 roku
51,2
0,0
2 126,7
2,6
33,1
2 213,6
22,6
2 236,2
Stan na 1 stycznia 2022 roku
51,1
0,1
2 067,0
9,7
246,1
2 374,0
18,2
2 392,2
Zysk / (strata) netto
30,8
30,8
( 0,8 )
30,0
Pozostałe całkowite dochody
21,0
21,0
21,0
Całkowite dochody ogółem
21,0
30,8
51,8
( 0,8 )
51,0
Emisja akcji/udziałów
0,0
Wypłata dywidendy
( 18,5 )
( 18,5 )
( 18,5 )
Transfer pomiędzy kapitałami
0,1
( 0,1 )
55,6
( 55,6 )
0,0
0,0
Stan na 31 grudnia 2022 roku
51,2
0,0
2 122,6
30,7
202,8
2 407,3
17,4
2 424,7
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
11
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych
za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
Rok zakończony
Nota
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk / Strata przed opodatkowaniem
( 104,9 )
81,7
Korekty przepływów z działalności operacyjnej
161,4
( 14,1 )
Amortyzacja i utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych
7,8
7,6
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
187,7
( 49,0 )
Wynik na zbyciu aktywów
( 0,8 )
( 1,5 )
Różnice kursowe netto
( 56,6 )
7,1
Przychody odsetkowe z działalności inwestycyjnej
( 1,2 )
0,0
Koszty finansowania
88,2
46,5
Zmiana kapitału obrotowego
15
( 20,5 )
( 22,8 )
Podatek dochodowy zapłacony
( 24,6 )
3,5
Zmiana stanu aktywów finansowych
( 13,9 )
3,1
Inne korekty
( 4,7 )
( 8,6 )
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
56,5
67,6
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych
5,4
6,5
Zbycie udziałów w jednostkach zależnych
0,2
0,0
Pożyczki
10,0
0,0
Nakłady i nabycie nieruchomości inwestycyjnych
( 70,9 )
( 158,4 )
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych
( 3,4 )
( 3,3 )
Pożyczki
( 0,2 )
0,0
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
( 58,9 )
( 155,2 )
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Kredyty
211,6
179,0
Obligacje
189,6
0,0
Kredyty
19
( 151,7 )
( 44,0 )
Zobowiązania z tytułu leasingu
( 1,2 )
( 2,3 )
Obligacje
( 129,6 )
0,0
Koszty finansowania
( 97,7 )
( 73,5 )
Dywidendy
26
( 4,1 )
( 18,5 )
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
16,9
40,7
Przepływy pieniężne netto
14,5
( 46,9 )
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych
14,5
( 46,9 )
Środki pieniężne na początek okresu
88,4
135,3
Środki pieniężne na koniec okresu
102,9
88,4
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
12
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające
1. Informacje ogólne
1.1 O Spółce
Polski Holding Nieruchomości S.A. („PHN S.A.”, „Jednostka Dominująca”, „Spółka”) z siedzibą w Warszawie przy al. Jana Pawła II 12, Polska jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej obejmującej PHN S.A. oraz jej jednostki zależne (łącznie „Grupa”). Podmiotem kontrolującym PHN S.A. na dzień bilansowy był Skarb Państwa .
PHN S.A. wraz ze spółkami tworzącymi Grupę Kapitałową jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela.
Portfel Grupy obejmuje ponad 150 wydzielonych biznesowo nieruchomości. Działalność PHN S.A. skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Trójmieście, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Katowicach i we Wrocławiu.
Grupa ma wieloletnie doświadczenie w sektorach: biurowym, handlowym i logistycznym, zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jaki w realizacji projektów inwestycyjnych. Grupa realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z partneramio wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez PHN S.A. odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość. Spełniają najbardziej wyśrubowane standardy, dzięki czemu trafiają w gusta najbardziej wymagających klientów.
Akcje PHN S.A. od 13 lutego 2013 roku są notowane na rynku podstawowym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie w systemie notowań ciągłych.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku PHN S.A. był pośrednio lub bezpośrednio jednostką dominującą dla ponad 50 podmiotów.
1.2 Skład Zarządu
Zgodnie z postanowieniami Statutu PHN S.A., Zarząd składa się z jednej do sześciu osób. W okresie sprawozdawczym i do dnia publikacji Zarząd pracował w następującym składzie:
Imię i nazwisko
Funkcja
Okres od
Okres do
Wiesław Malicki
Prezes Zarządu
24.04.2024
Jacek Krawczykowski
Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji
24.04.2024
Grzegorz Grotek
Członek Zarządu ds. Finansowych
24.04.2024
Artur Lebiedziński
Członek Rady Nadzorczej delegowany do czasowego
wykonywania czynności Prezesa Zarządu
22.03.2024
24.04.2024
Marcin Mazurek
Prezes Zarządu
01.05.2018
22.03.2024
Szczepan Barszczewski
Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji
06.09.2022
22.03.2024
Adam Lesiński
Członek Zarządu ds. Finansowych
01.08.2022
22.03.2024
Krzysztof Zalewski
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
01.09.2023
22.03.2024
Piotr Przednowek
Członek Zarządu ds. Rozwoju
02.03.2020
22.03.2024
Tomasz Sztonyk
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
07.03.2019
03.07.2023
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
13
1.3Struktura Grupy Kapitałowej
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
14
Udział w ogólnej liczbie głosów (%)
Siedziba
Przedmiot działalności
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Jednostka Dominująca:
Polski Holding Nieruchomości S.A.
Warszawa / Polska
działalność holdingowa
Jednostki zależne konsolidowane metodą pełną:
Warszawski Holding Nieruchomości S.A.
Warszawa / Polska
najem
99,38%
99,38%
Agro-Man Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
Apartamenty Molo Rybackie Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
Centrum Biurowe Plac Grunwaldzki Sp. z o.o.
Katowice / Polska
najem
85%
85%
DALMOR S.A.
Gdynia / Polska
najem
94,87%
94,87%
DALMOR Property Management Sp. z o.o.
Gdynia / Polska
najem
100%
100%
„DALEKOMORSKA KOMPANIA POŁOWOWA DALMOR” Sp. z o.o. w likwidacji
Gdynia / Polska
pozostała działalność
100%
100%
Marina Molo Rybackie Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
pozostała działalność
100%
100%
Ordona 1 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN 3 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność holdingowa
100%
100%
PHN 4 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność holdingowa
100%
100%
PHN 6 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 7 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność holdingowa
100%
100%
PHN K Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność holdingowa
100%
100%
PHN Hotel Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
pozostała działalność
100%
100%
PHN SPV 1 PHN SKYSAWA Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 2 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 3 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 7 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 8 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 9 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 10 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 11 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 12 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 14 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 15 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 16 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 17 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 18 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 19 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 20 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 22 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 23 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 24 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 25 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 26 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 27 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 28 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 31 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 32 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 33 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 34 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN Foksal Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN INSTA 21 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN Kolejowa Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN Młoda Białołęka Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN Osiedle Olimpijczyk Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN PROPERTY MANAGEMENT Sp. z o.o. (dawniej PHN Property Management PHN K Sp. z o. o. S.K.A.)
Warszawa / Polska
pozostała działalność
75%
75%
PHN Prymasa Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SKYSAWA Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność holdingowa
100%
100%
PHN Wilanów Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN Zielony Miłostów Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Parzniew Logistics Center Infrastructure Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego CHEMOBUDOWA - KRAKÓW S.A.
Kraków / Polska
działalność budowlana
98,11%
98,11%
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
15
Jednostki zależne niekonsolidowane :
✓ Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Krak-System” S.A. (dalej „TBS KS”) – jednostka nie jest objęta konsolidacją z uwagi na brak kontroli nad spółką w rozumieniu MSSF 10. Działalność TBS KS jest regulowana ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26 października 1995 roku. Towarzystwa budownictwa społecznego powstały w celu realizacji programu społecznego budownictwa czynszowego i zasadniczo są nastawione na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a nie generowanie zysków dla właścicieli. Zgodnie z ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego wszystkie wypracowywane środki przeznaczane są na realizację podstawowego celu, jakim jest budowa mieszkań czynszowych, a dochody wypracowywane przez towarzystwa budownictwa społecznego, w tym TBS KS nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Tym samym Grupa nie ma prawa do zmiennych wyników finansowych TBS KS, co oznacza brak istnienia kontroli wynikający z MSSF 10. Stąd z uwagi na istniejący ograniczony zakres uprawnień decyzyjnych w stosunku do TBS KS Zarząd stoi na stanowisku, iż Grupa pełni funkcję agenta i nie sprawuje kontroli nad TBS KS.
✓ Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. (dawniej PHN SPV 35 Sp. z o.o.) – podmiot niepodlegający konsolidacji metodą pełną zgodnie z informacjami zawartymi w nocie nr 1.4 niniejszego raportu.
1.4 Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej
W dniu 8 marca 2023 roku Jednostka Dominująca zbyła na rzecz EU Industrial Club IV SCSp 50% udziałów w spółce Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. (dawniej PHN SPV 35 Sp. z o.o.), która będzie realizowała projekt joint venture polegający na realizacji inwestycji logistyczno - magazynowej wraz z niezbędną infrastrukturą na nieruchomościach należących do Grupy położonych w Zgorzelcu. W wyniku tej transakcji Jednostka Dominująca posiadane udziały w spółce Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. na dzień bilansowy rozlicza metodą praw własności.
W roku zakończonym 31 grudnia 2022 nie wystąpiły transakcje związane z nabyciem bądź sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
2. Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”). MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku oraz zawiera dane porównawcze za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku.
Czas działalności Jednostki Dominującej oraz jednostek wchodzących w skład Grupy jest nieoznaczony.
Walutą prezentacji sprawozdania Grupy jest złoty polski („PLN”). Wszystkie dane w sprawozdaniu Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w milionach PLN.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych zaklasyfikowanych jako wyceniane w wartości godziwej.
Przygotowanie skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF wymaga użycia pewnych istotnych szacunków księgowych. Wymaga również od Zarządu dokonania własnych ocen w ramach stosowania przyjętych przez Grupę zasad rachunkowości. Zagadnienia, które wymagają dokonywania istotnych ocen lub cechują się szczególną złożonością bądź obszary, w przypadku których poczynione założenia i szacunki mają istotny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe, przedstawiono w nocie nr 5.3.
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, w okresie co najmniej 12 miesięcy od dnia bilansowego.
W toku analizy zasadności przyjęcia zasady kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę przepływów pieniężnych Grupy za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i okoliczności, jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo - gospodarczej.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku Grupa wykazuje ujemne kapitały obrotowe netto w wysokości 480,9 mln PLN, które m.in. wynikają z kilku istotnych pozycji:
✓ koszt odsetek od obligacji płatne w ciągu roku od dnia bilansowego oraz obligacje serii B zapadające 10 grudnia 2024 roku razem 346,6 mln PLN. Wartość emisji serii B wynosiła 325,0 mln PLN, jednak Grupa w 2023 roku podjęła decyzję o refinansowaniu obligacji serii B zapadającej w grudniu 2024 roku w dwóch transzach. Pierwsza transza została przeprowadzona w marcu 2024 roku i Grupa
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
16
wyemitowała 230 000 obligacji serii D o wartości 230,0 mln PLN, z których 72,2 mln PLN zostało opłaconych obligacjami serii B, przez co zmniejszyła się wartość obligacji serii B do 252,8 mln PLN. Kolejna transza planowana jest w drugiej połowie 2024 roku w zależności od warunków rynkowych;
✓ kredyt inwestycyjny w kwocie 122,6 mln PLN z terminem wymagalności na dzień 30 czerwca 2024 roku. Grupa prowadzi proces negocjacji z najemcami w zakresie przedłużenia umów najmu, co ma bezpośrednie przełożenie na proces negocjacji z bankami mający na celu refinansowanie kredytu. Grupa otrzymała ofertę banku i posiada uzgodnione warunki finansowe. Prace prowadzone są bez opóźnień zgodnie z założonym harmonogramem;
✓ kredyt inwestycyjny w kwocie 58,3 mln PLN z terminem wymagalności na dzień 28 czerwiec 2024 roku. Grupa prowadzi proces negocjacji z bankami mający na celu refinansowanie kredytu, otrzymała oferty wstępne. Prace nad refinansowaniem przebiegają zgodnie z harmonogramem;
✓ kredyt w rachunku bieżącym w kwocie 28,9 mln PLN z limitem w rachunku bieżącym do kwoty 50,0 mln PLN z terminem zapadalności na dzień 30 listopada 2024 roku. Na dzień 31 grudnia 2023 roku kwota dostępnego do wykorzystania limitu wynosiła 21,1 mln PLN, a na dzień publikacji niniejszego sprawozdania finansowego, kwota dostępnego do wykorzystania limitu wynosiła 50,0 mln PLN. Podobnie jak ubiegłych okresach, Grupa planuje przedłużyć okres dostępności tego finansowania o kolejny rok;
✓ kredyt inwestycyjny w kwocie 14,8 mln EUR dotyczący finansowania projektu biurowego, Grupa prowadziła negocjacje z bankiem finansującym mające na celu uzgodnienie w zakresie obliczania kowenantów kredytowych. Prace zostały zakończone po dacie bilansu 2023 roku, a w efekcie zawartego porozumienia, spółka celowa dokonała częściowej spłaty finansowania w kwocie 1,0 mln EUR. Umowa kredytu inwestycyjnego zapada w pierwszym kwartale 2025 roku, a Grupa zakłada jego refinansowanie.
Dodatkowo Grupa prowadzi zaawansowane rozmowy z bankami, gdzie posiada już wstępne oferty (z uzgodnionymi warunkami finansowymi) na refinansowanie ukończonych projektów nieruchomościowych, m.in. dotyczące:
✓ pozyskania kredytu inwestycyjnego dla projektu biurowego w kwocie około 20,0 mln EUR. Grupa posiada ofertę banku i uzgodnione warunki finansowe, prowadzone są prace końcowe mające na celu uruchomienie finansowania, z którego wpływ środków zakładany jest w pierwszym półroczu 2024 roku;
✓ pozyskania kredytu inwestycyjnego dla projektu biurowego w kwocie około 40,0 mln PLN. Grupa posiada wstępną ofertę banku i uzgodnione warunki finansowe i przewiduje wpływ środków w drugim półroczu 2024 roku.
W zakresie umowy kredytu inwestycyjnego w kwocie 31,5 mln EUR dotyczącej finansowania projektu biurowo-usługowego, Grupa prowadzi negocjacje z bankiem finansującym mające na celu wprowadzenie zmian w zakresie obliczania kowenantów kredytowych. W wyniku prowadzonych prac w dniu 22 kwietnia 2024 roku zawarty został aneks do umowy kredytu inwestycyjnego, w ramach którego zostanie dokonana dopłata do kapitału spółki celowej będącej kredytobiorcą w kwocie 5,0 mln PLN.
Zarząd uważa, że nierozliczone nakłady wynikające z udziału najemców w wykonanych pracach aranżacyjnych w kwocie około 96,0 mln PLN są odzyskiwalne oraz zostaną uregulowane umownie w ciągu 12 miesięcy od daty bilansowej.
Grupa posiada otwarty Program Emisji Obligacji do kwoty 1,0 mld PLN, którego wykorzystanie na koniec grudnia 2023 roku wyniosło 545,0 mln PLN. W ramach programu emisji obligacji, w dniu 5 marca 2024 roku, Spółka dokonała emisji 230 000 obligacji serii D w kwocie 230,0 mln PLN. Spółka na bieżąco monitoruje sytuację na rynkach instrumentów dłużnych i dostosowuje decyzje w zakresie kolejnych potencjalnych emisji. Biorąc pod uwagę również pomyślne emisje obligacji w okresie ostatnich 12 miesięcy, dokładniej serii C w maju 2023 roku oraz serii D w marcu 2024 roku, a także uwzględniając bieżące wykorzystanie Programu Emisji Obligacji, Zarząd zakłada w prognozie przepływów refinansowanie pozostałych blisko 250,0 mln PLN obligacji serii B zapadających w grudniu 2024 roku, emisją nowej serii, a w związku z tym przejściowego zwiększenia wykorzystania Programu Emisji Obligacji.
Przy prowadzeniu prac nad pozyskaniem finansowania, Grupa analizuje i rozważa także zielone aspekty związane z finansowaniem, w tym także możliwości w zakresie emisji tzw. zielonych obligacji.
Grupa posiada zdolność do terminowego regulowania zobowiązań oraz pozyskiwania środków na finansowanie działalności, a generowane przepływy finansowe z działalności operacyjnej umożliwiają pokrycie zapotrzebowania na wydatki związane z nakładami inwestycyjnymi projektów mieszkaniowych.
Zarząd jest przekonany, iż przyjęte założenia przy przygotowywaniu projekcji finansowych na rok 2024 są możliwe do zrealizowania. Do dnia zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupa realizuje przyjęte założenia w zakresie postępu prac budowlanych, pozyskiwania najemców oraz finansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do planu.
Mając na uwadze przedstawione powyżej kwestie, Zarząd stwierdza, że nie istnieje istotna niepewność kontynuacji działalności i przygotował niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe przy założeniu, że jednostki wchodzące w skład Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości będą kontynuować działalność.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
17
3.Nowe standardy i interpretacje
Następujące standardy, zmiany w obowiązujących standardach oraz interpretacje nie zostały przyjęte przez Unię Europejską lub nie są obowiązujące na dzień 1 stycznia 2023 roku:
Standard
Opis zmian
Data obowiązywania
MSSF 14 Regulacyjnie pozycje odroczone
Zasady rachunkowości i ujawnień dla regulacyjnych pozycji odroczonych
Standard w obecnej wersji nie będzie obowiązywał w UE
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28
Zawiera wytyczne dotyczące sprzedaży lub wniesienia aktywów przez inwestora do spółki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia
Prace nad zatwierdzeniem zostały odłożone bezterminowo
Zmiany do MSR 1
Zmiany dotyczą prezentacji sprawozdań finansowych - klasyfikacji zobowiązań jako krótko- i długoterminowe
1 stycznia 2024
Zmiany do MSSF 16
Zobowiązania leasingowe w ramach sprzedaży i leasingu zwrotnego
1 stycznia 2024
Zmiany do MSR 7 i MSSF 7
Zmiany dotyczą ujawniania wpływu ustaleń finansowania dostawców na ich zobowiązania, przepływy pieniężne i ekspozycję na ryzyko płynności
1 stycznia 2024
Zmiany do MSR 21
Brak możliwości wymiany walut
1 stycznia 2025
Grupa PHN S.A. zamierza przyjąć wymienione powyżej standardy oraz zmiany standardów i interpretacji MSSF opublikowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, lecz nieobowiązujące na dzień sprawozdawczy, zgodnie z datą ich wejścia w życie.
W ocenie Grupy powyższe regulacje nie będą miały istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za 2023 rok.
4. Istotne zasady (polityka) rachunkowości
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego za 2022 rok, z wyjątkiem zastosowania nowych lub zmienionych standardów oraz interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku i później. Poniższe zmiany do MSSF zostały zastosowane w niniejszym sprawozdaniu finansowym zgodnie z ich datą wejścia w życie. Poniższe zmiany nie miały istotnego wpływu na zaprezentowane i ujawnione informacje finansowe lub nie miały zastosowania do transakcji zawieranych przez Spółkę:
✓ MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” – definiuje nowe podejście do rozpoznawania przychodów oraz zysku/straty w okresie świadczenia usług ubezpieczeniowych;
✓ zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – zmiany dotyczą prezentacji sprawozdań finansowych - ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowości;
✓ zmiany do MSR 8 „Zasady rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i błędy” – zmiany dotyczą ujawnień na temat stosowanej polityki rachunkowej, w tym zmiany wartości szacunkowych i korygowania błędów;
✓ zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” - podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek pojedynczej transakcji;
✓ zmiany do MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” – pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – informacje porównawcze.
Grupa nie zdecydowała się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany, które zostały opublikowane, lecz nie weszły dotychczas w życie w świetle przepisów Unii Europejskiej.
4.1 Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość, która jest przeznaczona do czerpania korzyści z najmu lub czerpania korzyści z przyrostu jej wartości lub dla obu tych przyczyn i która nie jest zajmowana przez spółki Grupy na cele administracyjne, jest klasyfikowana jako nieruchomość inwestycyjna. Na nieruchomości inwestycyjne składają się grunty własne, budynki własne oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów. Prawo wieczystego użytkowania gruntów jest traktowane jak prawo własności gruntu i klasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne lub rzeczowe aktywa trwałe w zależności od ich charakteru.
Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początkowo według ceny nabycia / kosztu wytworzenia z uwzględnieniem kosztów transakcyjnych.
Po początkowym ujęciu na pierwszy dzień bilansowy nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej na podstawie wyceny dokonanej metodą porównawczą, dochodową lub rezydualną. Wartość godziwa ustalona metodą dochodową jest obliczana przy użyciu przewidywanych przepływów pieniężnych opartych o ceny obowiązujące na aktywnym rynku, skorygowane, jeżeli to konieczne o różnicę rodzaju, lokalizacji lub stanu konkretnego aktywa. Wyceny są corocznie przygotowywane przez niezależnych rzeczoznawców zgodnie z Practice Statements of the Royal Institution of Chartered Surveyors’ (RICS) Appraisal and Valuation Standards (the „Red Book”). Opłaty za wycenę nie są powiązane z wartością nieruchomości i wynikiem wyceny.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
18
Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej odzwierciedla między innymi przychód z aktualnych umów najmu i założenia co do przychodu z najmu z przyszłych umów w świetle aktualnych uwarunkowań rynku. Wartość księgowa aktywów jest zwiększana o późniejsze nakłady jedynie w przypadku, gdy jest prawdopodobne, że przyszłe korzyści ekonomiczne związane z tą pozycją wpłyną do Grupy, a jej wartość może być oszacowana w sposób wiarygodny. Wszystkie pozostałe koszty napraw i utrzymania są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie, w którym są ponoszone.
Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w tym okresie, w którym powstały. Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych wykazywany jest w osobnej pozycji skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów.
Jeśli nieruchomość inwestycyjna zostanie zajęta przez właściciela, zostaje przeklasyfikowana jako środek trwały i jej wartość godziwa w dniu reklasyfikacji zostaje przyjęta jako koszt dla celów wyceny środków trwałych.
Nieruchomo ś ci inwestycyjne w budowie ujmowane s ą pocz ą tkowo wed ł ug ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. W warto ś ci nieruchomo ś ci inwestycyjnych w budowie uwzgl ę dniane s ą koszty pozostaj ą ce w bezpo ś rednim zwi ą zku z niezako ń czon ą inwestycj ą . Nak ł ady na budow ę obejmuj ą przede wszystkim warto ść gruntu wycenionego wed ł ug warto ś ci godziwej (w momencie rozpocz ę cia budowy), koszty us ł ug podwykonawców i materia ł ów bezpo ś rednich, uzasadnion ą cz ęść kosztów po ś rednich (np. w postaci op ł at administracyjnych i podatków lokalnych) oraz koszty finansowania pozyskanego na potrzeby realizacji inwestycji.
Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne w budowie wykazywane są w wartości godziwej, chyba że nie można jej wiarygodnie ustalić. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie, w którym powstały. W ocenie Zarządu wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej w trakcie budowy można wiarygodnie ustalić w przypadku projektów, gdzie znaczna część ryzyka, związanego z realizacją procesu budowy została wyeliminowana lub może zostać wiarygodnie zmierzona i odzwierciedlona w wycenie nieruchomości poprzez rozkład planowanych przepływów pieniężnych w czasie lub przyjętą stopę dyskonta lub oba te elementy jednocześnie. Grupa określiła podstawowy warunek w postaci wynajęcia co najmniej, w zależności od klasy budynku, 30-40% powierzchni realizowanej inwestycji po spełnieniu którego rozpoczyna proces analizy możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny do wartości godziwej. Powyższe kryterium stanowi kryterium brzegowe. Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie analizowana jest indywidualnie biorąc pod uwagę również, między innymi, status uzyskania niezbędnych decyzjii pozwoleń administracyjnych oraz stopień pewności z jakim można przyjąć, że oszacowany budżet inwestycyjny nie będzie ulegał istotnym zwiększeniom.
W pozosta ł ych przypadkach warto ś ci nieruchomo ś ci w budowie wyceniane s ą wed ł ug cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy z tytu ł u utraty warto ś ci, poniewa ż przyjmuje si ę , ż e nie jest mo ż liwe wiarygodne ustalenie warto ś ci godziwej. Nieruchomo ś ci inwestycyjne w budowie uznaje si ę za zako ń czone w momencie uzyskania pozwolenia na u ż ytkowanie.
4.2 Rzeczowe aktywa trwałe
W skład posiadanych przez Grupę środków trwałych zalicza się:
✓ nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obrotu) użytkowane przez Grupę, przeznaczone na cele administracyjne lub prowadzenia działalności hotelowej,
✓ maszyny i urządzenia,
✓ środki transportu,
✓ inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok.
Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości.
Posiadane przez Grupę grunty nie są amortyzowane. Pozostałe środki trwałe amortyzuje się metodą liniową w okresie ich szacowanego okresu użytkowania, który jest weryfikowany raz na kwartał. Szacowany okres użytkowania składnika aktywów wynosi:
✓ dla budynków i budowli – od 22 do 40 lat,
✓ dla składników maszyn i urządzeń – od 2 do 5 lat,
✓ dla środków transportu – od 1,5 do 5 lat,
✓ dla pozostałego wyposażenia – do 5 lat.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
19
Późniejsze nakłady Grupa ujmuje jako odrębny środek trwały (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, żez tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są w koszty okresu, w którym je poniesiono.
Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej aktywów pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej.
Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji pozostałe przychody / pozostałe koszty.
Środki trwałe w budowie
Środki trwałe w budowie wyceniane w cenie nabycia powiększonej o koszty kolejnych nakładów, obejmujących nakłady bezpośrednio związane z kosztami doprowadzenia składnika aktywów do działania zgodnie z jego przeznaczeniem. Koszty administracyjne nie są uwzględniane, chyba że mogą być bezpośrednio przyporządkowane do konkretnych projektów. Koszty finansowania zewnętrznego są kapitalizowane aż do dnia zakończenia projektu.
4.3 Wartości niematerialne
Wartości niematerialne Grupy składają się z oprogramowania komputerowego. Nabyte licencje na oprogramowanie komputerowe są aktywowane na podstawie poniesionych kosztów nabycia i doprowadzenia oprogramowania do użytkowania. Koszty te są amortyzowane metodą liniową w okresie ich ekonomicznej użyteczności (do 5 lat).
Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości niematerialnych następuje według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niematerialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie i odpisy z tytułu utraty wartości.
Amortyzacja wartości niematerialnych naliczana jest liniowo w okresie szacowanego okresu użytkowania wartości niematerialnych, który jest weryfikowany raz na kwartał. Szacowany okres użytkowania składnika aktywów wynosi:
✓ dla koncesji, patentów, licencji itp. – do 5 lat,
✓ dla innych składników – do 5 lat.
Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.
4.4 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych
Grupa ujmuje inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych, nie zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży (bądź nie wchodzące w skład grupy do zbycia zaklasyfikowanej jako przeznaczona do sprzedaży) według metody praw własności.
4.5 Wycena pozycji wyrażonych w walutach obcych
4.5.1 Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji
Pozycje zawarte w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy wycenia się w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym Grupa prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”). Wszystkie jednostki Grupy mają tę samą walutę funkcjonalną i prezentacji, którą jest polski złoty (PLN). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest w polskich złotych (PLN).
4.5.2 Transakcje i salda
Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną zgodnie z kursem faktycznie zastosowanym w tym dniu, wynikającym z charakteru operacji (w przypadku sprzedaży lub kupna walut oraz zapłaty należności lub zobowiązań) lub średnim ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski z dnia poprzedzającego ten dzień w przypadku pozostałych operacji. Wyrażone w walutach obcych składniki aktywów i pasywów wycenia się po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
20
Zyski i straty na różnicach kursowych odnoszące się do pożyczek oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przedstawiane sąw sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „przychód lub koszt finansowy”. Wszystkie pozostałe zyski lub straty prezentowane sąw sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „pozostałe przychody / pozostałe koszty”. Różnice kursowe z przeliczenia niepieniężnych aktywów lub zobowiązań finansowych, takich jak instrumenty kapitałowe wyceniane według wartości godziwej, są ujmowanew skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako wynik z wyceny do wartości godziwej.
4.6 Utrata wartości aktywów niefinansowych
Aktywa podlegające amortyzacji analizuje się pod kątem utraty wartości, ilekroć jakieś zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują na możliwość niezrealizowania ich wartości bilansowej. Stratę z tytułu utraty wartości ujmuje się w wysokości kwoty, o jaką wartość bilansowa danego składnika aktywów przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Wartość odzyskiwalną stanowi wyższa z dwóch kwot: wartość godziwa aktywów, pomniejszona o koszty sprzedaży lub wartość użytkowa. Dla potrzeb analizy pod kątem utraty wartości aktywa grupuje się na najniższym poziomie, w odniesieniu do którego występują dające się zidentyfikować odrębne wpływy pieniężne (ośrodki wypracowujące środki pieniężne). Niefinansowe aktywa, w odniesieniu do których uprzednio stwierdzono utratę wartości, oceniane są na każdy dzień bilansowy pod kątem występowania przesłanek wskazujących na możliwość odwrócenia dokonanego odpisu.
4.7 Leasing
(a) Grupa jest leasingodawcą
Nieruchomości w leasingu operacyjnym są wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji nieruchomości inwestycyjne. Opłaty leasingowe z tytułu leasingu operacyjnego są ujmowane jako przychody w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania umowy leasingu.
W ramach umów wynajmu powierzchni nie następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka i korzyści wynikających z posiadania składnika aktywów, będącego przedmiotem leasingu. Tym samym umowy wynajmu powierzchni nieruchomości inwestycyjnych są klasyfikowane jako leasing operacyjny, w których Grupa działa jako leasingodawca.
Czynsze płacone przez najemców nieruchomości inwestycyjnych stanowią opłaty leasingowe. Grupa nie posiada nieruchomości inwestycyjnych w leasingu finansowym. Grupa nie jest stroną podnajmu leasingowanego składnika aktywów.
(b) Grupa jest leasingobiorcą
Leasingobiorca ujmuje prawo do użytkowania składnika aktywów oraz zobowiązanie z tytułu leasingu ustalone w wysokości zdyskontowanych przyszłych płatności w okresie trwania leasingu. Prawo do użytkowania składnika aktywów jest następnie amortyzowane liniowo lub wyceniane do wartości godziwej zgodnie z MSR 40, natomiast zobowiązanie z tytułu leasingu jest rozliczane efektywną stopą procentową.
W Grupie rozpoznano następujące główne kategorie umów leasingowych: umowy dotyczące korzystania z prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz umowy dotyczące najmu środków transportu. Składniki aktywów z tytułu prawa do użytkowania składnika aktywów dotyczące prawa wieczystego użytkowania gruntów, w zależności od celu utrzymywania i klasyfikacji aktywa, którego to prawo dotyczy wykazywane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy jako nieruchomości inwestycyjne (wyceniane do wartości godziwej), rzeczowe aktywa trwałe (wyceniane w cenie nabycia z uwzględnieniem odpisów amortyzacyjnych i odpisów z tytułu utraty wartości), zapasy (wyceniane w cenie nabycia, w kwocie nie wyższej niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto).
4.8 Instrumenty finansowe
Opis i klasyfikacja instrumentów finansowych grupy do odpowiednich kategorii zaprezentowana jest w notach 4.9, 4.11 i 4.14. Grupa klasyfikuje i wycenia aktywa finansowe według następujących kategorii instrumentów finansowych:
- wyceniane według zamortyzowanego kosztu;
- wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody;
- wyceniane w wartości godziwej przez wynik.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:
- składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy; oraz
- warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
21
- składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz
- warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Składniki aktywów finansowych, które nie są wyceniane według zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Grupa klasyfikuje aktywa finansowe jako wyceniane według zamortyzowanego kosztu, pod warunkiem spełnienia testu SPPI:
- udzielone pożyczki,
- instrumenty dłużne takie jak obligacje skarbowe i komercyjne, kuponowe, dyskontowe, bony skarbowe i komercyjne, utrzymywane do terminu zapadalności,
- lokaty terminowe,
- środki pieniężne w bankach,
- inne pozycje.
Test SPPI dla powyższych instrumentów jest spełniony, jeżeli przepływy pieniężne uzyskiwane z tytułu posiadania danego aktywa finansowego stanowią spłatę jedynie kapitału i odsetek (uwzględniając, zgodnie z zapisami MSSF 9, jedynie wynagrodzenie za wartość pieniądza w czasie, ryzyko kredytowe i inne ryzyka).
Grupa klasyfikuje do pozycji aktywów finansowych wycenianych do wartości godziwej przez pozostałe dochody całkowite:
- inwestycje w instrumenty kapitałowe (z wyjątkiem udziałów i akcji spółek zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych), dla których Grupa wybrała wycenę przez pozostałe dochody całkowite,
- inwestycje w instrumenty dłużne, w stosunku do których Grupa wybrała model biznesowy „utrzymywanie i sprzedaż”, pod warunkiem spełnienia testu SPPI.
Grupa kwalifikuje zobowiązania finansowe do jednej z poniższych kategorii:
- wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
- wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
4.9 Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
Należności finansowe, w tym należności z tytułu dostaw i usług, wycenia się na dzień ich powstania w wartości godziwej, a następnie według zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej z uwzględnieniem odpisów z tytułu oczekiwanej straty kredytowej. Grupa stosuje uproszczone metody wyceny należności wycenianych według zamortyzowanego kosztu jeżeli nie powoduje to zniekształcenia informacji zawartych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w szczególności w przypadku, gdy okres do momentu spłaty należności nie jest długi. Dla należności z tytułu dostaw i usług Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia instrumentu.
Wartość należności aktualizuje się, uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego.
Odpisy aktualizujące należności handlowe oraz pozostałe aktywa tworzy się, kiedy istnieją obiektywne dowody na to, że Grupa nie będzie w stanie otrzymać wszystkich należnych kwot wynikających z pierwotnych warunków należności. Przesłankami wskazującymi, że należności utraciły wartość są: poważne problemy finansowe dłużnika czy istotne opóźnienia w spłatach. Kwotę odpisu stanowi różnica pomiędzy wartością bilansową danej należności a wartością bieżącą szacowanych przyszłych przepływów pieniężnych z jej tytułu. Wysokość straty ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozostałych kosztach. Późniejsze spłaty uprzednio odpisanych należności ujmuje się w pozycji pozostałe przychody skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów.
Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”) związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości.
W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia przy użyciu macierzy rezerw. Grupa wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
22
W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatkowanych środków pieniężnych.
Długoterminowe należności handlowe wyceniane są co do zasady w skorygowanej cenie nabycia przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, jednakże kiedy różnica pomiędzy wartością w skorygowanej cenie nabycia i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie należności ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Istotny wpływ na wyniki finansowe to taki, który może wystąpić ze względu na charakter bądź wielkość nieskorygowanych zniekształceń oraz szczególne okoliczności ich wystąpienia, który mógłby zmienić ocenę wyników Grupy.
4.10 Zapasy deweloperskie
W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty w toku, produkty gotowe, towary oraz zaliczki na poczet dostaw. Ze względu na specyfikę działalności zakupione grunty lub poniesione opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów klasyfikuje się jako produkcję w toku, jeżeli grunt przeznaczony jest do zabudowy lub jako towary oraz jeżeli grunt przeznaczony jest na sprzedaż. Wyroby gotowe obejmują głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe.
Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wycenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności deweloperskiej powiększonych o aktywowane koszty finansowe.
Zapasy wyceniane są nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest z informacji z aktywnego rynku. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako przychód znajdują się w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w kosztach działalności deweloperskiej.
Grupa klasyfikuje swoje zasoby mieszkaniowe jako aktywa obrotowe lub aktywa trwałe według etapu ich zagospodarowania w ramach cyklu operacyjnego firmy. Normalny cykl operacyjny w większości przypadków mieści się w okresie od jednego do trzech lat. Grupa prezentuje jako „Długoterminowe zapasy deweloperskie” grunty, na których nie planuje budowy w ciągu najbliższych trzech lat. Na dzień 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022 roku wszystkie aktywne projekty mieszkaniowe ujęte zostały w pozycji „Zapasy deweloperskie” skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej.
Nieruchomości inwestycyjne, które są dostosowywane do przyszłej sprzedaży przekwalifikowane są do zapasów w ich zakładanym koszcie, tj. po ich wartości bilansowej na dzień przekwalifikowania. Są one następnie wykazywane w koszcie wytworzenia nie wyższym jednak od cen sprzedaży netto. Cena sprzedaży netto to oszacowana cena sprzedaży w normalnym toku działalności pomniejszona o oszacowane koszty zakończenia projektu oraz o koszty sprzedaży.
4.11 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe to krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności i o pierwotnym okresie zapadalności nieprzekraczającym trzech miesięcy utrzymywane do terminów wymagalności wyceniane są według zamortyzowanego kosztu. Zrealizowane odsetki od depozytów krótkoterminowych ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych w działalności inwestycyjnej.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Do sprawozdania z przepływów pieniężnych przyjmuje się tę samą definicję środków pieniężnych.
4.12 Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe i ich grupy do sprzedaży uznaje się za przeznaczone do sprzedaży, w sytuacji, gdy ich wartość bilansowa zostanie odzyskana raczej w wyniku transakcji sprzedaży niż w wyniku ich dalszego użytkowania. Ten warunek może być spełniony tylko, kiedy wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne, a składnik aktywów jest dostępny do natychmiastowej sprzedaży w swoim obecnym stanie. Klasyfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży zakłada zamiar kierownictwa Grupy do dokonania transakcji sprzedaży w ciągu roku od momentu dokonania klasyfikacji.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
23
Aktywa trwałe sklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wycenia się po niższej spośród dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane ze sprzedażą.
4.13 Kapitały
Kapitał podstawowy stanowi kapitał wniesiony przez akcjonariuszy i jest wykazywany w wartości nominalnej.
Kapitał zapasowy składa się z:
✓ różnicy między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji (agio),
✓ kapitału tworzonego i wykorzystywanego zgodnie z Ustawą Kodeks Spółek Handlowych.
Pozostałe kapitały rezerwowe składają się z:
✓ nadwyżki pomiędzy wartością księgową netto a wartością godziwą nieruchomości inwestycyjnych na dzień ich przekwalifikowania z rzeczowych aktywów trwałych do nieruchomości inwestycyjnych,
✓ kapitału z tytułu stosowania rachunkowości zabezpieczeń.
Niepodzielone zyski zatrzymane obejmują zyski lub straty bieżącego okresu oraz pozostałe kapitały tworzone i wykorzystywane zgodniez przepisami prawa.
4.14 Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania, z wyjątkiem zobowiązań z wyceny instrumentów pochodnych, wycenia się początkowo w ich wartości godziwej, zaś w okresie późniejszym wykazuje się je według skorygowanej ceny nabycia (zamortyzowanego kosztu), stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przypadkach, kiedy różnica pomiędzy wartością w skorygowanej cenie nabycia i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na zysk lub stratę Grupy, takie zobowiązania ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Zaliczki związane z dzialalnością deweloperską obejmują zarówno zaliczki zafakturowane, jak i niezafakturowane. Otrzymane zaliczki związane z działalnością deweloperską rozpoznawane są zgodnie z MSSF 15 i stanowią zobowiązanie do wykonania świadczenia w rozumieniu MSSF 15.
Zobowiązania finansowe obejmują kredyty. Kredyty w walutach obcych wycenia się po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski . Zobowiązania finansowe wycenia się metodą zamortyzowanego kosztu lub do wartości godziwej zgodnie z MSSF 9.
4.15 Podatek dochodowy
Podatek dochodowy za rok obrotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony. Podatek dochodowy dotyczący pozycji skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
Bieżąca część podatku dochodowego to kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi korektami podatku za lata poprzednie.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach przejściowych pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań, a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania przez Spółki objęte konsolidacją.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na dzień bilansowy lub takie, których obowiązywanie w przyszłości jest pewne na dzień bilansowy.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej straty w latach następnych jest uprawdopodobnione.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
24
podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.
Grupa kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.
4.16 Świadczenia pracownicze
Program określonych składek
Program określonych składek to program, w ramach którego spółki Grupy odprowadzą do odrębnego podmiotu gospodarczego określoną wysokość składki na świadczenia pracownicze. Spółki nie mają przy tym obowiązku wpłacania dodatkowych składek, jeśli wspomniany odrębny podmiot nie posiada wystarczających środków, aby wypłacić pracownikom przysługujące im świadczenia. Przekazane składki spółki ujmują jako koszty świadczeń pracowniczych w miesiącu naliczenia.
Spółki, zatrudniając pracowników, zobligowane są na mocy obowiązujących przepisów prawa do pobierania i odprowadzania składek na świadczenia emerytalne, rentowe i zdrowotne pracowników. Zobowiązanie spółek z tego tytułu określane jest na podstawie łącznej wymagalnej kwoty składek pozostających do opłacenia. Program prowadzony jest przez podmioty zewnętrzne.
Program określonych świadczeń
Program określonych świadczeń jest to program, który nie jest programem określonych składek. W programie określonych świadczeń szacuje się z góry parametry świadczenia (np. jego wysokość, datę wypłaty), jakie pracownik będzie otrzymywał w przyszłości (np. po przejściu na emeryturę).
Na Grupie ciąży obowiązek wypłaty odpraw emerytalnych w wysokości zgodnej z regulacjami Kodeksu Pracy. Grupa ujmuje w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej bieżącą wartość zobowiązań wynikających z tego tytułu jako krótko- i długoterminowe zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych. Wartość ta wyliczana jest na dzień bilansowy przy wykorzystaniu technik aktuarialnych metodą prognozowanych świadczeń jednostkowych. Wartość bieżącą zobowiązania ustala się poprzez dyskontowanie szacowanych przyszłych wydatków pieniężnych z tego tytułu. Zmiana wartości tego zobowiązania jest ujmowana w zysku lub stracie w pozycji wynagrodzeń i innych świadczeń na rzecz pracowników z wyjątkiem zysków i strat aktuarialnych, które jeżeli są istotne odnoszone są do pozostałych całkowitych dochodów. Dyskonto jest ujmowane jako koszty finansowe.
4.17 Rezerwy
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Grupy, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.
4.18 Przychody z umów z klientami
Na przychody ze sprzedaży składają się przychody z najmu, przychody z działalności deweloperskiej, przychody z działalności budowlanej oraz przychody z pozostałej działalności. Przychody ze sprzedaży wykazuje się w wartości godziwej otrzymanej lub należnej zapłaty z tytułu sprzedaży towarów i usług w zwykłym toku działalności Grupy. Przychody prezentowane są po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług, zwroty, rabaty i opusty.
Przychody z umów z klientami są ujmowane tylko gdy zostały spełnione wszystkie poniższe warunki:
✓ strony zawarły umowę i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków,
✓ jednostka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane,
✓ jednostka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane,
✓ umowa ma treść ekonomiczną, oraz
✓ jest prawdopodobne, że jednostka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi .
Zgodnie z MSSF 15, Grupa stosuje następujące 5- et apowe podejście rozpoznawania przychodów:
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
25
1. Identyfikacja umów z klientami,
2. Identyfikacja umownych zobowiązań do wykonania świadczenia,
3. Określenie ceny transakcji,
4. Alokacja ceny transakcji do poszczególnych zobowiązań do wykonania świadczenia,
5. Ujęcie przychodów w momencie realizacji zobowiązania wynikającego z umowy.
Grupa ujmuje przychody w taki sposób, aby odzwierciedlić przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta w kwocie, która odzwierciedla wynagrodzenie, do którego - zgodnie z oczekiwaniem jednostki - będzie ona uprawniona w zamian za te dobra lub usługi .
Przychody ujmowane są w momencie transferu kontroli nad towarami lub usług na rzecz klienta w wysokości ceny transakcyjnej.
Grupa przenosi kontrolę nad dobrem lub usługą w miarę upływu czasu i tym samym spełnia zobowiązanie do wykonania świadczenia oraz ujmuje przychody w miarę upływu czasu, jeśli spełniony jest jeden z następujących warunków:
✓ klient jednocześnie otrzymuje i czerpie korzyści płynące ze świadczenia w miarę jego wykonywania,
✓ w wyniku wykonania świadczenia powstaje lub zostaje ulepszony składnik aktywów, a kontrolę nad tym składnikiem aktywów – w miarę jego powstawania lub ulepszania – sprawuje klient,
✓ w wyniku wykonania świadczenia nie powstaje składnik o alternatywnym zastosowaniu dla spółki Grupy, a przysługuje jej egzekwowalne prawo do zapłaty za dotychczas wykonane świadczenie.
Jeżeli zobowiązanie do wykonania świadczenia nie jest spełniane w miarę upływu czasu, jednostka spełnia zobowiązanie do wykonania świadczenia w określonym momencie.
W celu określenia momentu, w którym klient uzyskuje kontrolę nad przyrzeczonym składnikiem aktywów, a jednostka spełnia zobowiązanie do wykonania świadczenia, Grupa uwzględnia wymogi dotyczące kontroli (MSSF 15. 31-34).
Przesłankami wskazującymi na to, że miało miejsce przeniesienie kontroli, są między innymi następujące okoliczności:
✓ jednostka ma bieżące prawo do zapłaty za składnik aktywów,
✓ klient posiada tytuł prawny do składnika aktywów,
✓ jednostka fizycznie przekazała składnik aktywów,
✓ klient ponosi istotne ryzyko i uzyskuje istotne korzyści wynikające z własności składnika aktywów,
✓ klient przyjął składnik aktywów.
W przypadku, gdy wysokość przychodu jest zmienna, kwoty zmienne są zaliczane do przychodów, o ile istnieje duże prawdopodobieństwo, że w przyszłości nie nastąpi odwrócenie ujęcia przychodu w wyniku przeszacowania wartości.
Koszty poniesione w celu pozyskania i zabezpieczenia kontraktu z klientem są aktywowane i rozliczane w czasie przez okres konsumowania korzyści z tego kontraktu.
Aktywa i zobowiązania z tytułu umów z klientami obejmują wycenę kontraktów budowlanych .
Przychody z najmu ujmowane są liniowo w okresie, w którym była świadczona usługa.
Przychody z działalności deweloperskiej ujmowane są w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa własności. Według oceny Grupy następuje to w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynków i odbioru lokalu przez klienta protokołem przekazania.
Przychody z pozostałych działalności ujmuje się w okresie, w którym świadczono usługi. Obejmują one przychody z działalności hotelowej oraz usług zarządczych świadczonych na rzecz jednostek współzależnych.
Przychody z działalności budowlanej są ujmowane w miarę upływu czasu, w jakim Grupa przenosi kontrolę nad dobrem lub usługą, tj. szacowane zgodnie z zaawansowaniem prac. Stopień zaawansowania zmian mierzony jest metodą kosztową, tj. jako stosunek kosztów rzeczywistych do kosztów planowanych.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
26
W przypadku gdy w dostarczanie dóbr lub usług klientowi zaangażowany jest inny podmiot, Grupa określa, czy charakter przyrzeczenia Grupy stanowi zobowiązanie do wykonania świadczenia polegającego na dostarczeniu określonych dóbr lub usług (w tym przypadku Grupa jest zleceniodawcą) czy też na zleceniu innemu podmiotowi dostarczenia tych dóbr lub usług (w tym przypadku Grupa jest pośrednikiem).
Grupa jest zleceniodawcą, jeśli sprawuje kontrolę nad przyrzeczonym dobrem lub usługą przed ich przekazaniem klientowi. Grupa nie musi jednak działać jako zleceniodawca, jeśli uzyskuje tytuł prawny do produktu tylko chwilowo, zanim zostanie on przeniesiony na klienta. Grupa występująca w umowie jako zleceniodawca może sama wypełnić zobowiązanie do wykonania świadczenia lub może powierzyć wypełnienie tego zobowiązania lub jego części innemu podmiotowi (np. podwykonawcy) w jej imieniu. W takiej sytuacji Grupa ujmuje przychody w kwocie wynagrodzenia brutto, do którego – zgodnie z jej oczekiwaniem – będzie uprawniona w zamian za przekazane dobra lub usługi.
Grupa działa jako pośrednik, jeśli jej zobowiązanie do wykonania świadczenia polega na zapewnieniu dostarczenia dóbr lub usług przez inny podmiot. W takim przypadku Grupa ujmuje przychody w kwocie jakiejkolwiek opłaty lub prowizji, do której – zgodnie z jej oczekiwaniem – będzie uprawniona w zamian za zapewnienie dostarczenia dóbr lub usług przez inny podmiot.
4.19 Koszty
Koszty utrzymania nieruchomości obejmują koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości, utrzymaniem nieruchomości i gruntów. Koszty utrzymania nieruchomości wycenia się w wysokości kosztów bezpośrednich oraz uzasadnionej części kosztów pośrednich. Do kosztów utrzymania nieruchomości zalicza się w szczególności:
✓ koszty bezpośrednio związane z utrzymaniem nieruchomości (m.in. koszty energii elektrycznej, ogrzewania, wody, sprzątania, ochrony),
✓ koszty bieżących przeglądów, konserwacji i napraw,
✓ podatki od nieruchomości, koszty ubezpieczenia nieruchomości.
Koszty związane z nieruchomościami, a ponoszone przez strony trzecie, w tym najemców bądź ubezpieczycieli, nie obciążają kosztów utrzymania nieruchomości.
Koszty działalności deweloperskiej wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia stosując metodę ścisłej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych składników aktywów lub procentowy udział np.: sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp. W szczególności koszt własny sprzedanych lokali i gruntów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym gruncie stanowiącym dany projekt.
4.20 Dywidenda
Płatności dywidend na rzecz akcjonariuszy ujmuje się jako zobowiązanie w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy w okresie, w którym nastąpiło ich zatwierdzenie przez akcjonariuszy Grupy.
4.21 Koszty finansowe
Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowane w zysku lub stracie, z wyjątkiem kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie z MSR 23. Koszty te kapitalizowane są jako część kosztu wytworzenia nieruchomości inwestycyjnych i zapasów deweloperskich. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki wyliczone przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, obciążenia finansowe z tytułu umów leasingu oraz różnice kursowe powstałe w związku z finansowaniem zewnętrznym do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek.
Ogólne i szczególne koszty pożyczonego kapitału związane z nabyciem lub wytworzeniem aktywów kwalifikowanych wymagających dłuższego czasu w celu doprowadzenia ich do planowanego użytkowania lub sprzedaży są dodawane do kosztu wytworzenia takich aktywów do czasu, gdy te będą gotowe do planowanego użytkowania lub sprzedaży. Dochód z tytułu inwestycji tymczasowych w zakresie szczególnych pożyczek oczekujących na wydatkowanie na aktywa kwalifikowane jest potrącony z kosztów pożyczonego kapitału odpowiadających warunkom kapitalizacji. Wszelkie pozostałe koszty pożyczonego kapitału są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie, w którym zostały poniesione.
4.22 Metody konsolidacji
Wszystkie jednostki zależne wchodzące w skład Grupy konsolidowane są metodą konsolidacji pełnej, natomiast udziały w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych wykazywane są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności.
Grupa wykazuje połączenia przedsięwzięć metodą nabycia. Zapłata przekazana za nabycie jednostki zależnej stanowi wartość godziwą przekazanych aktywów, zobowiązań powziętych w stosunku do poprzednich właścicieli przejmowanej spółki oraz udziałów kapitałowych wystawione przez Grupę. Przekazana zapłata obejmuje wartość godziwą składnika aktywów lub zobowiązania wynikające z umowy zapłaty warunkowej. Możliwe do zidentyfikowania nabyte aktywa i zobowiązania oraz zobowiązania warunkowe przejęte w ramach połączenia
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
27
przedsięwzięć wycenia się w ujęciu początkowym według ich wartości godziwej na dzień przejęcia. Grupa ujmuje wszelkie udziały niekontrolujące w jednostce przejmowanej w indywidualnych przypadkach albo według wartości godziwej, albo według proporcjonalnego udziału przypadającego na udział niekontrolujący w wykazanych wartościach możliwych do zidentyfikowania aktywów netto jednostki przejmowanej.
Sprawozdania finansowe jednostek zależnych po uwzględnieniu korekt doprowadzających do zgodności z MSSF sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej, przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości, w oparciu o jednolite zasady rachunkowości zastosowane dla transakcji i zdarzeń gospodarczych o podobnym charakterze. W celu eliminacji jakichkolwiek rozbieżności w stosowanych zasadach rachunkowości wprowadza się korekty.
Wszystkie znaczące salda i transakcje pomiędzy jednostkami Grupy, w tym niezrealizowane zyski wynikające z transakcji w ramach Grupy, zostały w całości wyeliminowane. Niezrealizowane straty są eliminowane chyba, że dowodzą wystąpienia utraty wartości.
Jednostki zależne podlegają konsolidacji w okresie od dnia objęcia nad nimi kontroli przez Grupę, a przestają być konsolidowane od dnia ustania kontroli. Sprawowanie kontroli przez jednostkę dominująca ma miejsce wtedy, gdy:
✓ posiada władzę nad danym podmiotem,
✓ podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwrotów z tytułu swojego zaangażowania w danej jednostce,
✓ ma możliwość wykorzystania władzy w celu kształtowania poziomu generowanych zwrotów.
Grupa weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad innymi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja wskazująca na zmianę jednego lub kilku z wyżej wymienionych warunków sprawowania kontroli.
W sytuacji, gdy Grupa posiada mniej niż większość praw głosów w danej jednostce, ale posiadane prawa głosu są wystarczające do jednostronnego kierowania istotnymi działaniami tej jednostki, oznacza to, że sprawuje nad nią władzę. W momencie oceny, czy prawa głosu w danej jednostce są wystarczające dla zapewnienia władzy, Grupa analizuje wszystkie istotne okoliczności, w tym:
✓ wielkość posiadanego pakietu praw głosu w porównaniu do rozmiaru udziałów i stopnia rozproszenia praw głosu posiadanych przez innych udziałowców;
✓ potencjalne prawa głosu posiadane przez Grupę, innych udziałowców lub inne strony;
✓ prawa wynikające z innych ustaleń umownych; a także
✓ dodatkowe okoliczności, które mogą dowodzić, że Grupa posiada lub nie posiada możliwości kierowania istotnymi działaniami w momencie podejmowania decyzji, w tym schematy głosowania zaobserwowane na poprzednich zgromadzeniach udziałowców.
Zmiany w udziale własnościowym jednostki dominującej, które nie skutkują utratą kontroli nad jednostką zależną są ujmowane jako transakcje kapitałowe. W takich przypadkach w celu odzwierciedlenia zmian we względnych udziałach w jednostce zależnej Grupa dokonuje korekty wartości bilansowej udziałów kontrolujących oraz udziałów niekontrolujących. Wszelkie różnice pomiędzy kwotą korekty udziałów niekontrolujących a wartością godziwą kwoty zapłaconej lub otrzymanej odnoszone są na kapitał własny i przypisywane do właścicieli jednostki dominującej.
5. Zarządzanie ryzykiem finansowym
5.1 Czynniki ryzyka finansowego
Działalność prowadzona przez Grupę naraża ją na wiele różnych rodzajów ryzyka finansowego: ryzyko rynkowe (w tym: ryzyko zmiany kursu walut, ryzyko zmiany wartości godziwej lub przepływów pieniężnych w wyniku zmian stóp procentowych oraz ryzyko cenowe), ryzyko kredytowe, ryzyko utraty płynności.
Ogólny program Grupy dotyczący zarządzania ryzykiem skupia się na nieprzewidywalności rynków finansowych, starając się minimalizować potencjalne niekorzystne wpływy na wyniki finansowe Grupy.
5.1.1 Ryzyko rynkowe
✓ Ryzyko walutowe - ryzyko zmiany kursu walut powstaje wówczas, gdy przyszłe transakcje handlowe, ujęte aktywa i zobowiązania, w tym kredyty wyrażone są w innej walucie niż waluta funkcjonalna Grupy. Spółki z Grupy na kolejne daty bilansowe posiadały umowy najmu zawarte w innych walutach obcych, głównie EUR oraz USD. Ponadto spółki z Grupy zawarły umowy kredytu wyrażone w EUR.
Grupa na bieżąco monitoruje i podejmuje ewentualne działania w kierunku niwelowania niekorzystnego wpływu zmieniających się kursów walut. Zawierają one w sobie m.in. prognozowanie przyszłych przepływów pieniężnych wyrażonych w walutach obcych w okresie najbliższych 12 miesięcy.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
28
Poniższa tabela przedstawia wpływ zmiany kursu EUR/PLN na zysk lub stratę przed opodatkowaniem:
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
+1%
-1%
+1%
-1%
Zadłużenie
(7,6)
7,6
(6,5)
6,5
Wartość nieruchomości
20,6
(20,6)
23,9
(23,9)
Razem
13,0
(13,0)
17,4
(17,4)
Wpływ zmiany kursów walutowych na pozostałe pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej jest nieistotny.
✓ Ryzyko cenowe – Grupa nie jest narażona na ryzyko dotyczące zmian wartości aktywów finansowych ze względu na niewielkie inwestycje w aktywa narażone na zmianę ceny. Grupa nie uczestniczy w obrocie papierami wartościowymi na żadnym aktywnym rynku.
✓ Ryzyko stopy procentowej - ryzyko stóp procentowych to ryzyko, na jakie narażona jest Grupa, wynikające ze zmiany w rynkowych stopach procentowych. Grupa posiada oprocentowane zobowiązania finansowe z tytułu kredytów bankowych, których oprocentowanie oparte jest o stawkę EURIBOR w odniesieniu do kwot w EUR lub WIBOR w odniesieniu do kwot w PLN.
Grupa w celu minimalizacji ryzyka zmiany stóp procentowych zawiera z bankami umowy swapów stopy procentowej (IRS) efektywnie zamieniających oprocentowanie zmienne na stałe. Ponadto Grupa na bieżąco obserwuje wahania stóp procentowych i działa odpowiednio do sytuacji.
Tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego przed opodatkowaniem na zmiany stóp procentowych o 1 punkt procentowy:
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
+1 p.p.
-1 p.p.
+1 p.p.
-1 p.p.
EURIBOR 1M
(2,9)
3,8
(1,3)
(1,3)
EURIBOR 3M
(0,7)
3,8
(0,3)
1,5
WIBOR 1M
(0,3)
0,3
(0,4)
0,4
WIBOR 3M
(0,3)
1,2
(1,3)
1,3
WIBOR 6M
(5,5)
5,5
(4,9)
4,9
Razem
(9,7)
14,6
(8,1)
6,8
✓ Ryzyko stóp kapitalizacji - ryzyko stóp kapitalizacji to ryzyko, na jakie narażona jest Grupa, wynikające ze zmiany w rynkowych stopach zwrotu na rynku nieruchomości podobnych.
Tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego przed opodatkowaniem na zmiany stóp kapitalizacji dla nieruchomosci inwestycyjnych wycenianych w wartości godziwej:
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
+0,5 p.p.
-0,5 p.p.
+0,5 p.p.
-0,5 p.p.
Wpływ zmiany stopy kapitalizacji na wartość rynkową nieruchomości
(181,6)
210,5
(213,2)
250,3
5.1.2 Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe powstaje w stosunku do środków pieniężnych, obligacji i jednostek uczestnictwa oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także w odniesieniu do klientów i najemców Grupy w postaci nierozliczonych należności (ryzyko niewypłacalności). Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, w przypadku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku do żadnego z klientów Grupy nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. W przypadku instytucji finansowych i banków, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek.
W przypadku Grupy PHN ryzyko kredytowe w tym obszarze związane jest przede wszystkim z niewywiązywaniem się kontrahentów ze zobowiązań umownych.
W ramach zarządzania ryzykiem kredytowym odbywa się przede wszystkim analiza wiarygodności kredytowej kontrahentów i instytucji finansowych, z których usług korzysta Grupa oraz poprzez rozwój optymalnych pod kątem ryzyka zapisów umownych. Wypracowywane są również modele potencjalnych zabezpieczeń finansowych oraz ustalane indywidualne warunki płatności wymagane w zależności od wiarygodności kredytowej kontrahentów. W Grupie funkcjonuje również kompleksowy system windykacji należności.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
29
5.1.3Ryzyko płynności
Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, iż Grupa nie będzie w stanie regulować swoich zobowiązań finansowych w terminie ich wymagalności. Grupa zarządza ryzykiem płynności utrzymując odpowiednią wielkość kapitału własnego, wykorzystując ofertę usług bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne. Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalności Grupa zachowuje elastyczność finansowania poprzez dostępność środków pieniężnych i różnorodność źródeł finansowania.
Grupa ma wystarczającą ilość środków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań.
Ostrożne zarządzanie ryzykiem utraty płynności zakłada między innymi utrzymywanie odpowiedniego poziomu środków pieniężnych oraz odpowiedniej struktury aktywów i zobowiązań krótkoterminowych. Na dzień 31 grudnia 2023 roku Grupa posiadała kredyty w kwocie 911,0 mln PLN. Ryzyko utraty płynności można określić jako nieistniejące.
Grupa na bieżąco monitoruje poziom swoich wskaźników płynności. Wskaźnik płynności ogólnej obliczany jest jako stosunek aktywów obrotowych do zobowiązań krótkoterminowych. Grupa stale prowadzi działania zmierzające do poprawy struktury zadłużenia. Bieżąca płynność Grupy oraz regulowanie zobowiązań krótkoterminowych zapewnione są przez stabilne przepływy uzyskiwane z działalności operacyjnej.
Grupa na bieżąco analizuje jej sytuację finansową i nie rozpoznaje ryzyka braku kontynuowania działalności. Poziom wskaźnika płynności na dzień bilansowy kształtował się następująco:
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wskaźnik płynności bieżącej
0,5
0,4
Wskaźnik wypłacalności gotówkowej, obliczany jako stosunek środków pieniężnych do zobowiązań bieżących, na dzień bilansowy kształtował się następująco:
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wskaźnik wypłacalności gotówkowej
0,1
0,1
5.1.4 Rachunkowość zabezpieczeń
Instrumenty pochodne, wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające, od których oczekuje się, że wynikające z nich przepływy pieniężne skompensują zmiany przepływów pieniężnych pozycji zabezpieczanej, dla których pozycję zabezpieczaną i instrument zabezpieczający charakteryzują identyczne warunki, ujmuje się zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń.
Grupa identyfikuje, że przyszłe przepływy z tytułu odsetek od zaciągniętych kredytów, oprocentowanych zmienną stopą procentową, narażone są na zmianę w związku z ryzykiem zmiany stóp procentowych. W celu minimalizacji tego ryzyka Grupa zawiera z bankami umowy swapów stopy procentowej (IRS) efektywnie zamieniających oprocentowanie zmienne na stałe. W celu lepszej prezentacji skutków bieżącej działalności Grupa w ramach rachunkowości zabezpieczeń, w przypadku gdy pozycję zabezpieczaną i instrument zabezpieczający charakteryzują identyczne warunki, ustanawia powiązanie zabezpieczające (zabezpieczenie przepływów) między kredytem (pozycja zabezpieczana) i IRS (pozycja zabezpieczająca). W konsekwencji oznacza to, że skutki zmiany wartości IRS w efekcie wyceny do wartości godziwej są rozpoznawane w pozostałych kapitałach rezerwowych.
5.2 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym
Celem Grupy w zarządzaniu ryzykiem kapitałowym jest ochrona zdolności Grupy do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy oraz korzyści dla innych zainteresowanych stron, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.
Grupa zarządzając tym ryzykiem podejmuje decyzje dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia. Grupa monitoruje kapitał m.in. za pomocą wskaźników zadłużenia. Współczynnik struktury finansowania oblicza się jako stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się, jako sumę zadłużenia długo- i krótkoterminowego pomniejszoną o środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Łączną wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej wraz z zadłużeniem netto.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
30
Współczynnik struktury finansowania na dzień 31 grudnia 2023 roku i na dzień 31 grudnia 2022 roku kształtował się następująco:
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Krótko- i długoterminowe zadłużenie
1 472,7
1 348,8
Środki pieniężne
102,9
88,4
Zadłużenie netto
1 369,8
1 260,4
Kapitał własny
2 213,6
2 424,7
Kapitał razem
3 583,4
3 685,1
Współczynnik struktury finansowania
38,2%
34,2%
5.3 Osądy i szacunki
Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego wymaga od Zarządu dokonania profesjonalnych osądów oraz szacunków i założeń. Grupa, dokonując oszacowań, przyjmuje założenia dotyczące przyszłości które mogą odbiegać od faktycznych. Oszacowania i założenia, które niosą ze sobą znaczące ryzyko konieczności wprowadzenia istotnej korekty wartości bilansowej aktywów i zobowiązań w trakcie kolejnego roku obrotowego omówiono poniżej.
Oszacowanie wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
Oszacowanie wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych dokonywane jest przez akredytowanych niezależnych rzeczoznawców majątkowych i odzwierciedla warunki rynkowe na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego. Szczegółowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej nieruchomości przedstawione zostały w nocie nr 8.
Ocena statusu prawnego nieruchomości
Część nieruchomości należących do Grupy ma nieuregulowany status prawny, który jest okresowo weryfikowany. W oparciu o analizy prawne dotyczące statusu prawnego nieruchomości Grupa dokonuje oceny ich prawdopodobieństwa utraty. Wystąpienie przesłanek świadczących o ustaniu niepewności co do uregulowania statusu prawnego nieruchomości (prawdopodobieństwo utraty) Grupa uznaje za przesłankę ujęcia ich w majątku.
Roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości i bezumowne korzystanie z nich
Grupa tworzy rezerwy na roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości, co do których jest posiadaczem w złej wierze, co oznacza sytuację, w której spółki z Grupy wiedziały, albo przy zachowaniu należytej staranności mogły się dowiedzieć, iż nie przysługuje im określone prawo czy też prawo to nie przysługuje osobie, od której to prawo nabyły.
Grupa uznaje, że dla wszystkich nieruchomości, co do których nie posiada tytułu prawnego posiadanie w złej wierze występuje od momentu odmowy nabycia nieruchomości z mocy prawa (w trybie art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub wydania ostatecznej decyzji uchylającej tytuł prawny do uprzednio nabytej nieruchomości. Dla tych nieruchomości Grupa tworzy rezerwę na roszczenia o pożytki w wysokości możliwych do uzyskania pożytków z danej nieruchomości lub w zależności od sytuacji faktycznej i prawnej danej nieruchomości rezerwę na roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.
Zgodnie z obowiązującym prawem roszczenie z tytułu utraconych pożytków i o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie może zostać złożone przez posiadającego prawomocny tytuł prawny do nieruchomości najwcześniej w dniu uzyskania tego tytułu, jednak nie później niż w ciągu 1 roku od tego dnia zwrotu nieruchomości właścicielowi.
Odpis aktualizujący wartość zapasów
Szacując kwotę odpisu aktualizującego wartość zapasów związanych z działalnością deweloperską, posiadanych przez Grupę na dzień bilansowy, analizowane są informacje pochodzące z aktywnego rynku dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynkowych oraz informacje wynikające z zawartych przez Grupę przedwstępnych umów sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu dotyczą głównie cen rynkowych nieruchomości obowiązujących w danym segmencie rynku. W przypadku zapasów, wartości dokonanych odpisów wynikają z doprowadzenia ich do wartości odzyskiwalnej.
Rozliczenia podatkowe
Gdy istnieje niepewność co do tego, czy i w jakim zakresie organ podatkowy będzie akceptował poszczególne rozliczenia podatkowe transakcji, Grupa ujmuje te rozliczenia uwzględniając ocenę niepewności.
Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
31
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym. W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Zarząd jest zobowiązany ocenić prawdopodobieństwo realizacji aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego. W ramach procesu sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego, Grupa szacuje wartość aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego między innymi na bazie wartości przyszłych poziomów obciążeń z tytułu podatku dochodowego. Proces obejmuje analizę obecnych poziomów obciążeń z tytułu bieżącego podatku dochodowego oraz wartości różnic przejściowych wynikających z odmiennego traktowania transakcji pod kątem podatkowym i księgowym, które powodują powstanie aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
W procesie powyższej oceny przyjmowany jest szereg założeń dotyczących określania wartości aktywa z tytułu podatku odroczonego. Powyższe szacunki uwzględniają prognozy podatkowe, bieżące dostępne strategie dotyczące planowania działalności operacyjnej Grupy oraz terminy realizacji poszczególnych różnic przejściowych. Ze względu na fakt, że powyższe szacunki mogą ulegać zmianom ze względu na czynniki zewnętrzne, Grupa może okresowo korygować wartość aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, co z kolei może wpływać na jej sytuację finansową.
Aktywo z tytułu strat podatkowych jest utrzymywane tylko w przypadku, gdy na bazie analizy zostanie stwierdzona możliwość rozliczenia go w przyszłości.
W 2022 roku zakończyło się postępowanie podatkowe w zakresie podatku CIT w jednej ze spółek Grupy. W rezultacie organ podatkowy zakwestionował prawidłowość rozliczenia podatkowego za 2016 rok. Wydana została decyzja określająca zobowiązanie podatkowe i ma ona charakter ostateczny. Decyzja organu podatkowego została zaskarżona do sądu administracyjnego, który wstrzymał jej wykonanie do momentu wydania prawomocnego wyroku. W dniu 26 lipca 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku skargę Spółki oddalił. Zarząd Spółki złożył skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zgodnie z najlepszą oceną Zarząd podjął decyzję o rozpoznaniu zobowiązania podatkowego odpowiadającego całkowitej szacowanej wartości ewentualnych przyszłych wypływów związanych z uregulowaniem tej sprawy. Na dzień 31 grudnia 2023 roku wartość zobowiązania to 48,1 mln PLN, w tym odsetki w wysokości 19,4 mln PLN. Na dzień 31 grudnia 2022 roku wartość zobowiązania wynosiła 43,5 mln PLN, w tym odsetki w wysokości 14,8 mln PLN.
Zmiany wartości szacunkowych - rezerwa na naprawy gwarancyjne
Rezerwy na koszty napraw gwarancyjnych ujmowane są w momencie sprzedaży produktów zgodnie z najlepszym szacunkiem Zarządu Spółek Grupy, co do przyszłych kosztów koniecznych do poniesienia w okresie gwarancji. W ciągu roku obrotowego Zarząd dokonał analizy założeń przyjętych do kalkulacji tych rezerw. W wyniku przeprowadzonej analizy Zarząd podjął decyzję o rozwiązaniu części rezerw. Liczbowe wyrażenie skutków zmiany wartości szacunkowych zaprezentowano w nocie nr 22.
Aktywa przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe i ich grupy uznaje się za przeznaczone do sprzedaży w sytuacji, gdy ich wartość bilansowa zostanie odzyskana raczej w wyniku transakcji sprzedaży niż w wyniku ich dalszego użytkowania. Ten warunek może być spełniony tylko, kiedy wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne, a składnik aktywów jest dostępny do natychmiastowej sprzedaży w swoim obecnym stanie. Klasyfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży zakłada zamiar kierownictwa Grupy do dokonania transakcji sprzedaży w ciągu roku od momentu dokonania klasyfikacji.
Grupa jako leasingobiorca
Grupa ustala okres leasingu jako nieodwołalny okres leasingu, łącznie z okresami objętymi opcją przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że opcja zostanie zrealizowana, oraz okresami objętymi opcją wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że opcja nie zostanie wykonana.
Spółka na początku ocenia, czy dana umowa zawiera leasing. Umowa jest leasingiem, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres w zamian za wynagrodzenie. Przeniesienie prawa do użytkowania ma miejsce wówczas, gdy mamy do czynienia ze zidentyfikowanym aktywem, w odniesieniu do którego leasingobiorca ma prawo do praktycznie wszystkich korzyści ekonomicznych i kontroluje wykorzystanie danego aktywa w danym okresie.
Grupa ujmuje jako umowę leasingową prawo wieczystego użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów, w tym tych dotyczących projektów deweloperskich na zapasie.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
32
Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako nieodwołalny okres obowiązywania umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że skorzysta z tej możliwości lub jako możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji.
Grupa jako leasingodawca
Grupa jako leasingodawca dokonuje klasyfikacji leasingu jako operacyjnego lub finansowego w oparciu o ocenę, w jakim zakresie ryzyko i pożytki z tytułu posiadania przedmiotu leasingu przypadają w udziale leasingodawcy, a w jakim leasingobiorcy. Ocena ta opiera się na treści ekonomicznej każdej transakcji.
W swoim portfelu nieruchomości inwestycyjnych, Grupa zawarła umowy leasingu nieruchomości komercyjnych. Grupa zachowuje wszystkie istotne ryzyka i korzyści wynikające z prawa własności tych nieruchomości, dotyczące między innymi tego, że okres umowy nie obejmuje znaczącej części okresu użyteczności nieruchomości, które zostały oddane w leasing operacyjny.
Przychody z działalności budowlanej
Przychody z działalności budowlanej są ujmowane w miarę upływu czasu, w jakim Grupa przenosi kontrolę nad dobrem lub usługą, tj. szacowane zgodnie z zaawansowaniem prac. Stopień zaawansowania zmian mierzony jest metodą kosztową, tj. jako stosunek kosztów rzeczywistych do kosztów planowanych.
Określenie stopnia zaawansowania jest bardzo istotnym szacunkiem mierzonym udziałem kosztów poniesionych od dnia zawarcia umowy do dnia ustalenia przychodu, w całkowitych kosztach, które zostaną poniesione do czasu zakończenia realizacji umów. Proces ten opiera się zasadniczo na informacjach otrzymanych od służb technicznych zaangażowanych w prace związane z realizacją kontraktów, ze względu na ich szczegółową wiedzę w tym zakresie, ich doświadczenie i umiejętności techniczne.
Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych
W odniesieniu do wartości firmy, składników wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych dokonywana jest coroczna ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości.
Zmiany wskaźników referencyjnych
Stopy procentowe, na których oparte są instrumenty finansowe są publikowane i są zgodne z Rozporządzeniem BMR. Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), którą powołał Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego typu RFR - WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), który zastąpi WIBOR i WIBID. Mapa Drogowa opublikowana przez NGR objaśnia, iż zmiana następuje zgodnie z Rozporządzeniem BMR jako część reformy IBOR. Finalizacja reformy planowana była do końca 2024 roku, jednak w roku 2023 Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników referencyjnych podjął decyzję o zmianie maksymalnych terminów realizacji Mapy Drogowej. KS NGR wskazał finalny moment konwersji na koniec 2027 roku.
Zarząd monitoruje wprowadzone zmiany i na dzień sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego nie jest w stanie jednoznacznie określić wpływu reformy.
6. Sezonowość działalności
Działalność Grupy nie ma charakteru sezonowego, przedstawiane wyniki Grupy nie odnotowują zatem istotnych wahań w trakcie roku.
7. Informacje dotyczące segmentów działalności
Dla celów zarządczych działalność Grupy jest podzielona na następujące segmenty operacyjne:
✓ wynajem powierzchni biurowej, handlowej, magazynowej i logistycznej, mieszkaniowej i innej,
✓ działalność deweloperska - budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
✓ działalność budowlana – świadczenie usług w zakresie generalnego wykonawstwa inwestycji, podwykonawstwa inwestycji, realizacji prac aranżacyjnych (fit out),
✓ pozostała działalność – działalność hotelowa, usługi zarządcze i doradcze, inwestorstwo zastępcze.
Działalność w ramach wymienionych powyżej segmentów operacyjnych jest realizowana w Polsce, oraz w segmencie działalności budowlanej także w Niemczech.
Zarząd ocenia wyniki Grupy oraz podejmuje decyzje odnośnie do alokacji zasobów w oparciu o analizę działalności operacyjnej w podziale na wskazane powyżej segmenty operacyjne. Zarząd analizuje wyniki segmentu do poziomu wyniku na działalności operacyjnej. Aktywa
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
33
i zobowiązania oraz przychody i koszty jednostki dominującej pełniącej rolę holdingu finansowego nie są alokowane do segmentów operacyjnych.
Analiza segmentowa za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku i na 31 grudnia 2023 roku
Najem
Działalność deweloperska
Działalność budowlana
Pozostała działalność
Niealokowane
Transakcje między segmentami
Razem
Przychody ze sprzedaży
248,8
41,2
293,4
45,7
0,0
(58,2)
570,9
Koszty działalności
(96,4)
(34,2)
(279,5)
(41,2)
0,0
54,6
(396,7)
Wynik brutto ze sprzedaży
152,4
7,0
13,9
4,5
0,0
(3,6)
174,2
Koszty administracyjne i sprzedaży
(42,7)
(3,5)
(9,4)
(0,5)
(13,9)
0,0
(70,0)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
(189,5)
0,0
0,0
0,0
0,0
1,8
(187,7)
Zysk (strata) ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych
0,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,6
Zyski (straty) z tytu ł u utraty warto ś ci nale ż no ś ci handlowych i innych aktywów finansowych
(0,5)
0,0
2,7
(0,2)
0,0
0,0
2,0
Pozostałe przychody
1,8
7,8
1,4
2,0
0,1
0,0
13,1
Pozostałe koszty
(3,4)
(0,2)
(1,0)
(0,9)
(0,4)
0,0
(5,9)
Wynik z działalności operacyjnej
(81,3)
11,1
7,6
4,9
(14,2)
(1,8)
(73,7)
Przychody finansowe
65,1
0,0
0,1
0,0
0,0
(4,0)
61,2
Koszty finansowe
(81,9)
(0,4)
(1,7)
(12,1)
(0,3)
4,0
(92,4)
Udział w zyskach jednostek stowarzyszonych i współzależnych
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Podatek dochodowy
(60,0)
(2,1)
(1,3)
1,3
0,0
0,0
(62,1)
Wynik segmentu
(158,1)
8,6
4,7
(5,9)
(14,5)
(1,8)
(167,0)
Aktywa segmentu
3 976,2
358,9
97,0
166,1
29,5
(1,8)
4 625,9
Zobowiązania segmentu
2 070,9
111,2
87,0
93,4
27,2
0,0
2 389,7
Nakłady inwestycyjne
67,2
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
67,2
Amortyzacja
0,1
0,0
1,4
4,9
1,4
0,0
7,8
W pozostałych przychodach ujęto głównie: w segmencie działalność deweloperska, działalność budowlana i działalność pozostała - rozwiązanie rezerw w kwocie odpowiednio 5,6 mln PLN, 0,6 mln PLN i 1,6 mln PLN, w segmencie działalność deweloperska – aktualizacja wartości aktywów niefinansowych 1,8 mln PLN, w segmencie działalność budowlana – odszkodowania w kwocie 0,4 mln PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
34
Analiza segmentowa za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku i na 31 grudnia 2022 roku
Najem
Działalność deweloperska
Działalność budowlana
Pozostała działalność
Niealokowane
Transakcje między segmentami
Razem
Przychody ze sprzedaży
203,4
145,9
286,2
40,4
0,0
(48,9)
627,0
Koszty działalności
(85,1)
(120,6)
(268,5)
(35,6)
0,0
46,0
(463,8)
Wynik brutto ze sprzedaży
118,3
25,3
17,7
4,8
0,0
(2,9)
163,2
Koszty administracyjne i sprzedaży
(38,0)
(2,9)
(7,7)
(0,9)
(11,3)
0,0
(60,8)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
46,4
0,0
0,0
0,0
0,0
2,6
49,0
Zysk (strata) ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych
1,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
1,5
Zyski (straty) z tytu ł u utraty warto ś ci nale ż no ś ci handlowych i innych aktywów finansowych
(2,0)
0,0
(3,0)
(0,1)
0,0
0,0
(5,1)
Pozostałe przychody
7,7
0,1
4,7
3,4
0,1
0,0
16,0
Pozostałe koszty
(8,5)
(2,7)
(0,9)
(0,5)
(1,0)
0,0
(13,6)
Wynik z działalności operacyjnej
125,4
19,8
10,8
6,7
(12,2)
(0,3)
150,2
Przychody finansowe
2,2
0,0
1,2
0,0
0,0
0,0
3,4
Koszty finansowe
(62,9)
(0,4)
(0,8)
(7,7)
(0,1)
0,0
(71,9)
Udział w zyskach jednostek stowarzyszonych i współzależnych
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Podatek dochodowy
(51,2)
(3,7)
0,7
0,2
2,3
0,0
(51,7)
Wynik segmentu
13,5
15,7
11,9
(0,8)
(10,0)
(0,3)
30,0
Aktywa segmentu
4 000,0
268,1
97,1
192,0
27,9
(0,3)
4 584,8
Zobowiązania segmentu
1 897,6
39,9
89,8
110,1
22,7
0,0
2 160,1
Nakłady inwestycyjne
212,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
212,5
Amortyzacja
0,1
0,0
1,5
4,8
1,3
0,0
7,7
W pozostałych przychodach ujęto głównie: w segmencie najem - rozwiązanie rezerw w kwocie 6,3 mln PLN, w segmencie działalność budowlana – uzyskane odszkodowania – 2,0 mln PLN, w segmencie działalność pozostała umorzenie pożyczki PFR - 3,0 mln PLN.
W pozostałych kosztach ujęto głównie zawiązanie rezerw w kwocie 7,3 mln PLN.
8.Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomości inwestycyjne zostały wykazane w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w wartości godziwej ustalonej na dzień 31 grudnia 2023 roku. Wyceną objęto cały portfel nieruchomości wchodzących w skład Grupy. Wycenę sporządził niezależny rzeczoznawca majątkowy, spółka CBRE Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, zgodnie z Practice Statements of the Royal Institution of Chartered Surveyors’ (RICS) Appraisal and Valuation Standards (the „Red Book”). Opłaty za wycenę nie są powiązane z wartością nieruchomości i wynikiem wyceny.
Oszacowanie wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
Najlepszym wyznacznikiem wartości godziwej są obowiązujące ceny na aktywnym rynku dla podobnych aktywów. W przypadku braku takich informacji, Grupa ustala kwotę z zakresu rozsądnych szacunków wartości godziwych. Przy dokonywaniu osądu brane są pod uwagę różnorodne informacje, włączając:
✓ aktualne ceny na aktywnym rynku dla nieruchomości o podobnym charakterze, stanie i lokalizacji (lub będącej przedmiotem innej umowy lub kontraktu), skorygowane tak, by odzwierciedlić różnice między nieruchomościami;
✓ ostatnie ceny podobnych nieruchomości na mniej aktywnych rynkach, skorygowane w celu odzwierciedlenia zmian warunków ekonomicznych, które zaszły od momentu zawarcia transakcji po danej cenie;
✓ warunki istniejących umów leasingu i innych kontraktów oraz bieżące czynsze rynkowe dla podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji i o tym samym stanie.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
35
Przy ustalaniu wartości godziwej nieruchomości decyzje co do stosowanego podejścia, metody i techniki wyceny podejmowane są w oparciu o charakterystykę i specyfikę wycenianych nieruchomości. Dla nieruchomości wycenianych na potrzeby sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej PHN zastosowano w zależności od typu nieruchomości:
✓ Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika warstwowa hardcore / top slice – dla nowoczesnych nieruchomości biurowych lub logistycznych klasy A lub B+, postrzeganych przez rynek inwestycyjny jako produkt inwestycyjny,
✓ Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej – dla pozostałych nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód,
✓ Podejście porównawcze, metoda porównywania parami lub metoda korygowania ceny średniej - dla nieruchomości innych niż wycenianych w podejściu dochodowym oraz w podejściu mieszanym, wybraną metodę stosowano w zależności od specyfiki nieruchomości oraz między innymi od dostępnych danych porównawczych,
✓ Podejście mieszane, metoda pozostałościowa – dla nieruchomości w budowie.
Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej odzwierciedla między innymi przychód z aktualnych umów najmu i założenia co do przychodu z najmu z przyszłych umów w świetle aktualnych uwarunkowań rynku. Wartość księgowa aktywów jest zwiększana o późniejsze nakłady jedynie w przypadku, gdy jest prawdopodobne, że przyszłe korzyści ekonomiczne wpłyną do Grupy, a ich wartość może być oszacowana w sposób wiarygodny. Wszystkie pozostałe koszty napraw i utrzymania są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie, w którym są ponoszone.
Przy ustalaniu wartości godziwej nieruchomości przyjęto następujące założenia:
Główne założenia przyjęte do wyceny nieruchomości według struktury portfela nieruchomości:
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Stopa kapitalizacji (%)
Biurowe
5,30-11,50
5,05-10,75
Handlowe
7,50-9,85
7,25-9,50
Logistyczne
6,50
5,58
Mieszkaniowe oraz pozostałe
5,00-10,50
4,25-10,00
Wskaźnik pustostanów (%)
Biurowe
1,00-20,00
1,00-20,00
Handlowe
1,00-10,00
1,00-10,00
Logistyczne
nd
nd
Mieszkaniowe oraz pozostałe
1,00-20,00
1,00-20,00
ERV - oczekiwany dochód z czynszów (PLN)
Biurowe
24-100
22–107
Handlowe
40-105
40-105
Logistyczne
17
17
Mieszkaniowe oraz pozostałe
17-70
22,5-70
Zgodnie z MSSF 13 Zarząd Grupy dokonał analizy oszacowania wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych, na podstawie której stwierdzono, że na dzień 31 grudnia 2023 roku i na dzień 31 grudnia 2022 roku została ona ustalona w oparciu o 3 poziom hierarchii wyceny do wartości godziwej dla wszystkich nieruchomości inwestycyjnych. Żadne pozycje nie były ujęte na datę bilansową w wartości godziwej w oparciu o poziom 1 lub 2, nie dokonano również zmian w ramach hierarchii w trakcie roku. Przy ustalaniu wartości godziwej nieruchomości, z uwagi na ich specyfikę, stwierdzono stosunkowo małą ilość bieżących transakcji, które byłyby podobne. W efekcie do zaobserwowanych bieżących transakcji rynkowych wprowadzono liczne specjalne założenia, których przyjęcie miało istotny wpływ na ustalenie wartości godziwej. Z uwagi na brak lub ograniczoną ilość zbliżonych transakcji zdaniem Zarządu nie można stwierdzić, że została ona ustalona w oparciu o 2 poziom hierarchii wyceny do wartości godziwej. Zmiana wartości godziwej nieruchomości określona w oparciu o 3 poziom hierarchii wyceny do wartości godziwej została odniesiona w zysk (stratę) netto.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
36
Przy dokonywaniu osądu wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych brane były pod uwagę również czynniki środowiskowe oraz dotyczące zrównoważonego rozwoju, takie jak:
✓ budynki spełniające w mniejszym stopniu wymagania ESG generują wyższe koszty eksploatacyjne (w konsekwencji przekłada się to na wyższe opłaty eksploatacyjne), co w efekcie powoduje niższe osiągalne czynsze ze względu na fakt, że najemcy analizują koszt najmu całościowo, jako czynsz oraz związane z nim opłaty;
✓ coraz więcej najemców zwraca uwagę na posiadanie przez wynajmującego odpowiednich certyfikatów, co oznacza zwiększenie liczby pustostanów wśród budynków bez certyfikatów;
✓ zwiększająca się grupa kupców celuje jedynie w obiekty spełniające kryteria ESG, co pozwala obniżyć stopy kapitalizacji w przypadku, gdy nieruchomości spełniają ww. kryteria;
✓ część banków rozważając udzielenie lub przedłużenie finansowania obiektów bierze pod uwagę spełnienie wymogów ESG”. Jego brak lub istnienie w niewystraczającym stopniu skutkuje wyższymi kosztami finansowania, co prowadzi do wyższych stóp kapitalizacji w wycenie.
Przedstawione powyżej punkty pokazują główne zależności pomiędzy czynnikami ESG a wyceną. Kwestie takie jak: efektywność energetyczna, rosnące koszty utrzymania nieruchomości, wpływ szybko zmieniającej się legislacji Unii Europejskiej w odniesieniu do budynków, czy też powszechność certyfikacji wielokryterialnej stają się typowymi aspektami, które będą brane pod uwagę w procesie wyceny nieruchomości.
Grupa jest świadoma istnienia potencjalnego oddziaływania zmieniających się regulacji na wartość nieruchomości inwestycyjnych i na bieżąco je monitoruje, jednak na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa nie jest w stanie jednoznacznie określić wpływu przyszłych regulacji na wartość nieruchomości inwestycyjnych.
Nieruchomości inwestycyjne
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Ukończone nieruchomości inwestycyjne
3 665,1
3 052,9
Nieruchomości inwestycyjne w budowie
12,6
682,4
Stan na koniec okresu
3 677,7
3 735,3
Rok zakończony
Zmiana stanu ukończonych nieruchomości inwestycyjnych
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Stan na dzień 1 stycznia
3 052,9
2 817,8
Nakłady na nieruchomości inwestycyjne
41,7
64,6
Skapitalizowane koszty finansowe
0,0
0,3
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
(157,6)
31,2
MSSF 16 - zmiany wysokości opłat PWUG
65,1
1,0
Przeniesienie do zapasów deweloperskich
(11,1)
(11,4)
Przeniesienie z rzeczowych aktywów trwałych
11,2
0,0
Przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych w budowie
691,8
154,6
Przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych w budowie
(12,6)
0,0
Przeniesienie do aktywów zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży
0,0
(10,4)
Przeniesienie z aktywów zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży
3,2
5,2
Utworzenie JV
(19,5)
0,0
Stan na koniec okresu
3 665,1
3 052,9
Rok zakończony
Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Stan na dzień 1 stycznia
682,4
635,3
Nakłady na nieruchomości inwestycyjne
25,5
147,9
Skapitalizowane koszty finansowe
14,1
35,8
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w budowie
(30,2)
18,0
Przeniesienie do ukończonych nieruchomości inwestycyjnych
(691,8)
(154,6)
Przeniesienie z ukończonych nieruchomości inwestycyjnych
12,6
0,0
Stan na koniec okresu
12,6
682,4
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
37
Nieruchomości inwestycyjne
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wycena według wartości godziwej
3 318,4
3 456,4
Zobowiązania z tytułu leasingu ujmowane rozłącznie
359,9
293,7
Wakacje czynszowe
(13,2)
(14,8)
Nieruchomości inwestycyjne w budowie wyceniane w cenie nabycia / koszcie wytworzenia
12,6
0,0
Nieruchomości inwestycyjne w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
3 677,7
3 735,3
Nakłady na nieruchomości
Nakłady na nieruchomości inwestycyjne dotyczą:
✓ nakładów związanych z budową deweloperskich projektów komercyjnych w 2023 roku w kwocie: 35,0 mln PLN, w 2022 roku w kwocie: 170,0 mln PLN,
✓ modernizacji i aranżacji nieruchomości: w 2023 roku w kwocie: 32,2 mln PLN, w 2022 roku w kwocie: 42,5 mln PLN.
Przeniesienie do aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży
W roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2023 roku Grupa nie dokonała przeniesienia nieruchomości do aktywów zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży zgodnie z MSSF 5.
Sprzedaż nieruchomości
W roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku Grupa sprzedała nieruchomość o wartości 4,8 mln PLN, którą na 31 grudnia 2022 roku zaprezentowano w pozycji „Aktywa zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży”.
Nieuregulowany status prawny nieruchomości
Część nieruchomości należących do Grupy ma nieuregulowany status prawny z negatywną perspektywą jego uregulowania. Nieuregulowany status nieruchomości wynika z roszczeń zgłaszanych wobec części nieruchomości. W ocenie Zarządu większość z tych roszczeń jest niezasadna. W sprawozdaniu nieruchomości te nie są wykazywane. Ich wartość godziwą, określoną przy założeniu uregulowanego statusu prawnego, na poszczególne daty bilansowe zaprezentowano poniżej:
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wartość nieruchomości
102,3
100,1
Zakontraktowane przychody
Grupa zawarła szereg umów leasingu operacyjnego z najemcami dotyczących posiadanych nieruchomości inwestycyjnych. Znaczna część umów najmu jest zawarta na czas nieokreślony z krótkim okresem ich wypowiedzenia. Grupa jest w trakcie zmiany strategii co do okresu, na jaki zawierane są umowy najmu. Ponadto w Grupie trwa proces dezinwestycji tych nieruchomości, które nie pasują do jej docelowego portfela. Część z nich jest obecnie wynajmowana, a przyszłe przychody z tytułu umów najmu zależą od okresu, w jakim Grupa będzie w stanie je zbyć. Ze względu na zmianę struktury Grupy oraz przyjęcie modelu zawierania przez Grupę umów najmu na czas oznaczony określenie zagregowanej wartości przyszłych przychodów z tytułu nieodwracalnych umów najmu wiąże się z koniecznością przyjęcia przez Grupę istotnych szacunków co do okresu zbycia nieruchomości, jak i zmiany umów zawartych na czas nieokreślony w umowy zawarte na czas określony. Z uwagi na powyższe wartość przyszłych przychodów z tytułu nieodwracalnych umów najmu na czas określony (czynszów) wynosi:
Przyszłe przychody z czynszów przypadające od dnia bilansowego
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
do 12 miesięcy
163,6
124,4
powyżej 1 roku do 5 lat
366,5
443,2
powyżej 5 do 10 lat
225,2
277,5
powyżej 10 lat
20,8
9,6
Przyszłe przychody razem
776,1
854,7
Wartość przyszłych przychodów z tytułu nieodwracalnych umów najmu na czas nieokreślony (czynszów) na najbliższe 12 miesięcy wynosi odpowiednio na 2024 rok 31,6 mln PLN oraz na 2023 rok 28,2 mln PLN. Gdyby umowy te trwały do 2049 roku wartość wyniosłaby 806,8 mln PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
38
9.Rzeczowe aktywa trwałe
Rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku
Grunty, prawo wieczystego użytkowania
Budynki i budowle
Urządzenia techniczne i maszyny
Środki transportu
Inne rzeczowe aktywa trwałe
Środki trwałe w budowie
Zaliczki na środki trwałe w budowie
Ogółem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2023 roku
60,4
158,8
11,7
13,0
7,6
0,9
0,0
252,4
Nabycia
0,0
0,0
0,0
1,5
0,2
1,7
0,0
3,4
Przemieszczenie wewnętrzne
0,0
0,0
0,5
0,1
0,0
(0,6)
0,0
0,0
Przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych
(6,3)
(6,1)
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
(12,4)
Przeniesienie do wartości niematerialnych i prawnych
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
(1,4)
0,0
(1,4)
Sprzedaż
0,0
0,0
0,0
(0,2)
0,0
0,0
0,0
(0,2)
Likwidacja
0,0
0,0
(0,3)
0,0
0,0
0,0
0,0
(0,3)
Różnice kursowe
0,0
(0,1)
0,0
(0,2)
0,0
0,0
0,0
(0,3)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2023 roku
54,1
152,6
11,9
14,2
7,8
0,6
0,0
241,2
Umorzenie i odpisy aktualizujące na dzień 1 stycznia 2023 roku
Grunty, prawo wieczystego użytkowania
Budynki i budowle
Urządzenia techniczne i maszyny
Środki transportu
Inne rzeczowe aktywa trwałe
Środki trwałe w budowie
Zaliczki na środki trwałe w budowie
Ogółem
Skumulowany odpis amortyzacyjny na początek okresu
1,6
28,7
8,9
6,5
4,8
0,0
0,0
50,5
Odpis amortyzacyjny za okres
0,2
3,4
1,8
1,7
0,4
0,0
0,0
7,5
Przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych
0,0
(1,2)
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
(1,2)
Odpis aktualizacyjny
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Sprzedaż
0,0
0,0
0,0
(0,2)
0,0
0,0
0,0
(0,2)
Likwidacja
0,0
0,0
(0,3)
0,0
0,0
0,0
0,0
(0,3)
Różnice kursowe
0,0
0,0
0,0
(0,1)
0,0
0,0
0,0
(0,1)
Umorzenie i odpisy aktualizujące na dzień 31 grudnia 2023 roku
1,8
30,9
10,4
7,9
5,2
0,0
0,0
56,2
Wartość netto na dzień 1 stycznia 2023 roku
58,8
130,1
2,8
6,5
2,8
0,9
0,0
201,9
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2023 roku
52,3
121,7
1,5
6,3
2,6
0,6
0,0
185,0
Saldo odpisu aktualizującego wartość rzeczowych aktywów trwałych na dzień 31.12.2023 roku wynosi 10,0 mln PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
39
Rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
Grunty, prawo wieczystego użytkowania
Budynki i budowle
Urządzenia techniczne i maszyny
Środki transportu
Inne rzeczowe aktywa trwałe
Środki trwałe w budowie
Zaliczki na środki trwałe w budowie
Ogółem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2022 roku
60,4
158,8
10,7
12,3
7,6
0,3
0,1
250,2
Nabycia
0,0
0,0
0,6
0,9
0,4
1,1
0,0
3,0
Przemieszczenie wewnętrzne
0,0
0,0
0,5
0,1
0,0
(0,5)
(0,1)
0,0
Przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Sprzedaż
0,0
0,0
0,0
(0,1)
(0,1)
0,0
0,0
(0,2)
Likwidacja
0,0
0,0
(0,1)
(0,2)
(0,3)
0,0
0,0
(0,6)
Różnice kursowe
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2022 roku
60,4
158,8
11,7
13,0
7,6
0,9
0,0
252,4
Umorzenie i odpisy aktualizujące na dzień 1 stycznia 2022 roku
Grunty, prawo wieczystego użytkowania
Budynki i budowle
Urządzenia techniczne i maszyny
Środki transportu
Inne rzeczowe aktywa trwałe
Środki trwałe w budowie
Zaliczki na środki trwałe w budowie
Ogółem
Skumulowany odpis amortyzacyjny na początek okresu
1,4
24,3
8,3
5,4
4,6
0,0
0,0
44,0
Odpis amortyzacyjny za okres
0,2
4,5
0,7
1,4
0,6
0,0
0,0
7,4
Przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Odpis aktualizacyjny
0,0
(0,1)
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
(0,1)
Sprzedaż
0,0
0,0
0,0
(0,1)
(0,1)
0,0
0,0
(0,2)
Likwidacja
0,0
0,0
(0,1)
(0,2)
(0,3)
0,0
0,0
(0,6)
Różnice kursowe
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Umorzenie i odpisy aktualizujące na dzień 31 grudnia 2022 roku
1,6
28,7
8,9
6,5
4,8
0,0
0,0
50,5
Wartość netto na dzień 1 stycznia 2022 roku
59,0
134,5
2,4
6,9
3,0
0,3
0,1
206,2
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2022 roku
58,8
130,1
2,8
6,5
2,8
0,9
0,0
201,9
Saldo odpisu aktualizującego wartość rzeczowych aktywów trwałych na dzień 31.12.2022 roku wynosi 10,2 mln PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
40
10.Wartości niematerialne
Na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku wartość firmy rozpoznana w sprawozdaniu finansowym wyniosła 0, w związku z tym Grupa nie przeprowadziła testu na utratę wartości firmy.
Pozostałe wartości niematerialne obejmują licencje do programów komputerowych.
11. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych
W dniu 8 marca 2023 roku Jednostka Dominująca zbyła na rzecz EU Industrial Club IV SCSp 50% udziałów w spółce Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. (dawniej PHN SPV 35 Sp. z o.o.). Na mocy tej umowy spółka Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. stała się jednostką współzależną, a Jednostka Dominująca posiadane udziały w spółce Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. na dzień bilansowy rozlicza metodą praw własności.
Przychody ze sprzedaży udziałów wyniosły 0,2 mln PLN. W ramach tymczasowego rozliczenia szacowany wpływ transakcji zbycia na wynik Grupy to 0,2 mln PLN. W roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2023 roku spółka Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. odnotowała stratę w wysokości 0,5 mln PLN.
W roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2022 roku Grupa nie posiadała inwestycji w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych.
12. Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe
Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe obejmują głównie rachunki zabezpieczające oraz depozyty, kaucje od kontrahentów, które nie mogą być wykorzystywane w celu bieżącego zarządzania kapitałem obrotowym. Depozyty zablokowane krótko- i długoterminowe są depozytami o ograniczonej możliwości dysponowania i mogą być wykorzystywane jedynie do pewnych działań operacyjnych, zgodnie z postanowieniami zawartymi w ich umowach.
Długoterminowe aktywa finansowe obejmują również pożyczkę udzieloną spółce współzależnej Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. (dawniej PHN SPV 35 Sp. z o.o.) w kwocie 10,9 mln PLN.
Struktura aktywów finansowych
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Krótkoterminowe aktywa finansowe
52,8
22,0
Kaucje
4,9
7,4
Depozyty zablokowane
32,0
8,8
Wycena instrumentów pochodnych
0,8
5,7
Rachunki powiernicze
15,1
0,1
Długoterminowe aktywa finansowe
57,4
84,7
Kaucje
7,2
10,1
Depozyty zablokowane
30,4
49,3
Wycena instrumentów pochodnych
8,9
25,3
Pożyczki udzielone
10,9
0,0
Stan na koniec okresu
110,2
106,7
13. Zapasy związane z działalnością deweloperską
Struktura zapasów deweloperskich
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Krótkoterminowe zapasy deweloperskie
205,9
122,7
Grunty przeznaczone pod zabudowę, na których planuje się rozpoczęcie budowy
w ciągu najbliższych trzech lat
76,5
55,0
Produkcja w toku
106,3
27,5
Wyroby gotowe
1,6
30,3
Prawo wieczystego użytkowania gruntów
21,5
9,9
Długoterminowe zapasy deweloperskie
112,1
121,1
Grunty przeznaczone pod zabudowę, na których nie planuje się budowy w ciągu
najbliższych trzech lat
109,6
118,7
Produkcja w toku
1,0
1,7
Prawo wieczystego użytkowania gruntów
1,5
0,7
Zapasy deweloperskie
318,0
243,8
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
41
Rok zakończony
Zmiany stanu zapasów w ciągu roku obrotowego
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Stan na dzień 1 stycznia
243,8
278,7
Nakłady na budowę
80,9
52,8
Zbycie lokali
(35,7)
(97,3)
Przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych
11,1
11,4
Aktualizacja wartości
1,8
(1,8)
Zmiana stawki użytkowania wieczystego MSSF 16
16,1
0,0
Stan na koniec okresu
318,0
243,8
14. Struktura należności oraz pozostałych aktywów
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Struktura należności
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
194,9
163,3
31,6
125,5
66,5
59,0
Należności handlowe
56,8
56,8
0,0
54,6
54,6
0,0
Należności publicznoprawne
19,8
0,0
19,8
44,4
0,0
44,4
Wakacje czynszowe
9,3
9,3
0,0
8,0
8,0
0,0
Przedpłaty
10,6
0,0
10,6
11,4
0,0
11,4
Aktywo z tytułu umów
1,2
0,0
1,2
3,2
0,0
3,2
Pozostałe należności
0,4
0,4
0,0
0,7
0,7
0,0
Pozostałe aktywa
96,8
96,8
0,0
3,2
3,2
0,0
Należności z tytułu podatku dochodowego
1,0
0,0
1,0
0,6
0,0
0,6
Należności razem
195,9
163,3
32,6
126,1
66,5
59,6
Pozycja „Pozostałe aktywa” obejmuje nierozliczone nakłady wynikające z udziału najemców w wykonanych pracach aranżacyjnych.
Rok zakończony
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Stan należności handlowych brutto
100,0
101,6
Odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych
(43,2)
(47,0)
Stan należności handlowych netto
56,8
54,6
Rok zakończony
Odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Stan na dzień 1 stycznia
47,0
42,3
Utworzenie odpisu
9,9
10,2
Rozwiązanie odpisu
(11,9)
(5,4)
Wykorzystanie odpisu
(1,8)
(0,1)
Stan na koniec okresu
43,2
47,0
15. Objaśnienia do rachunku przepływów pieniężnych
Wyjaśnienie niektórych korekt przepływów z działalności operacyjnej w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych:
Rok zakończony
Zmiana kapitału obrotowego wykazanego w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Zmiana stanu zapasów
(46,5)
43,2
Zmiana stanu należności
21,3
(31,9)
Zmiana stanu pozostałych aktywów
(19,9)
(83,7)
Zmiana stanu zobowiązań
28,0
50,3
Zmiana stanu rezerw
(3,4)
(0,7)
Razem
(20,5)
(22,8)
W ramach programu emisji obligacji, w dniu 23 maja 2023 roku, Spółka dokonała emisji obligacji serii C w kwocie 220,0 mln PLN. Jednocześnie dokonała wykupu obligacji serii A w kwocie 129,6 mln PLN oraz nabyła w celu umorzenia obligacje serii A na kwotę 30,4 mln PLN. Obligatariusze obligacji serii A, którzy złożyli zapisy na obligacje serii C, dokonali rozliczenia zakupu poprzez płatność obligacjami serii A.
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wartość środków pieniężnych utrzymywanych na rachunkach split payment
4,6
5,4
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
42
16.Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
Rok zakończony
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Stan na dzień 1 stycznia
12,4
12,4
Przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych
(3,2)
(5,2)
Przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych
0,0
10,4
Zbycie
(4,8)
(5,0)
Zmiana wartości godziwej
0,1
(0,2)
Stan na koniec okresu
4,5
12,4
17. Struktura zobowiązań
17.1 Bilansowa struktura zobowiązań
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Struktura zobowiązań
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Zobowiązania krótkoterminowe
Krótkoterminowe zadłużenie
684,1
684,1
0,0
567,2
567,2
0,0
Kredyty
337,2
337,2
0,0
374,7
374,7
0,0
Obligacje
346,6
346,6
0,0
192,5
192,5
0,0
Pożyczki
0,3
0,3
0,0
0,0
0,0
0,0
Leasing
39,2
39,2
0,0
13,3
13,3
0,0
Leasing floty samochodowej i innych aktywów
1,0
1,0
0,0
0,5
0,5
0,0
Prawo do użytkowania wieczystego
38,2
38,2
0,0
12,8
12,8
0,0
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
159,5
146,4
13,1
207,0
195,3
11,7
Zobowiązania handlowe i inwestycyjne
93,3
93,3
0,0
149,7
149,7
0,0
Kaucje otrzymane
32,1
32,1
0,0
25,9
25,9
0,0
Zobowiązania publicznoprawne
13,1
0,0
13,1
11,7
0,0
11,7
Zobowiązanie z tytułu umów
8,7
8,7
0,0
7,0
7,0
0,0
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
12,3
12,3
0,0
12,7
12,7
0,0
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
48,9
0,0
48,9
45,9
0,0
45,9
Zaliczki związane z działalnością deweloperską
67,3
0,0
67,3
3,9
0,0
3,9
Zobowiązania krótkoterminowe razem
999,0
869,7
129,3
837,3
775,8
61,5
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zadłużenie
788,6
788,6
0,0
781,6
781,6
0,0
Kredyty
573,8
573,8
0,0
461,2
461,2
0,0
Obligacje
199,6
199,6
0,0
295,6
295,6
0,0
Pożyczki
15,2
15,2
0,0
24,8
24,8
0,0
Leasing
359,5
359,5
0,0
307,8
307,8
0,0
Leasing floty samochodowej i pozostały leasing
0,7
0,7
0,0
0,6
0,6
0,0
Prawo do użytkowania wieczystego
358,8
358,8
0,0
307,2
307,2
0,0
Pozostałe
43,4
43,4
0,0
30,5
30,5
0,0
Kaucje otrzymane
30,4
30,4
0,0
25,9
25,9
0,0
Wycena pochodnych instrumentów finansowych
9,4
9,4
0,0
0,0
0,0
0,0
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
3,6
3,6
0,0
4,6
4,6
0,0
Zobowiązania długoterminowe razem
1 191,5
1 191,5
0,0
1 119,9
1 119,9
0,0
Zobowiązania razem
2 190,5
2 061,2
129,3
1 957,2
1 895,7
61,5
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
43
17.2Analiza terminów wymagalności zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wartość bilansowa
Niezdyskontowane umowne przepływy pieniężne
Wartość bilansowa
Niezdyskontowane umowne przepływy pieniężne
- poniżej 1 roku
341,4
390,8
374,7
402,1
- od 1 do 3 lat
253,7
347,6
324,5
365,7
- od 3 do 5 lat
331,4
351,4
157,9
167,4
- powyżej 5 lat
0,0
0,0
3,6
3,6
Stan na koniec okresu
926,5
1 089,8
860,7
938,8
17.3 Analiza terminów wymagalności zobowiązań z tytułu leasingu
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wartość bilansowa opłat leasingowych
Niezdyskontowane umowne przepływy pieniężne
Wartość bilansowa opłat leasingowych
Niezdyskontowane umowne przepływy pieniężne
- poniżej 1 roku
39,2
16,8
13,3
13,3
- od 1 do 3 lat
27,9
32,4
24,0
26,3
- od 3 do 5 lat
25,2
31,7
21,8
25,7
- powyżej 5 lat
306,4
1 010,8
262,0
830,2
Stan na koniec okresu
398,7
1 091,7
321,1
895,5
18. Leasing
Prawo wieczystego użytkowania
Pozostałe
Leasing - aktywo z tytułu prawa do użytkowania
Nieruchomości inwestycyjne
Rzeczowe aktywa trwałe
Zapasy
Rzeczowe aktywa trwałe
Razem
Stan na dzień 1 stycznia 2023
293,7
16,3
10,7
0,2
320,9
Zmiany wysokości opłat PWUG
66,2
0,0
15,9
0,0
82,1
Nabycie
0,0
0,0
0,0
1,7
1,7
Zbycie
(0,4)
0,0
(3,6)
0,0
(4,0)
Wycena
(0,9)
0,0
0,0
0,0
(0,9)
Amortyzacja
0,0
(0,2)
0,0
(0,5)
(0,7)
Reklasyfikacje
1,1
(1,1)
0,0
0,0
0,0
Stan na koniec okresu
359,7
15,0
23,0
1,4
399,1
Prawo wieczystego użytkowania
Pozostałe
Leasing - zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania
Nieruchomości inwestycyjne
Rzeczowe aktywa trwałe
Zapasy
Rzeczowe aktywa trwałe
Razem
Stan na dzień 1 stycznia 2023
292,7
16,6
10,7
1,1
321,1
Odsetki naliczone
11,3
0,6
0,3
0,2
12,4
Odsetki zapłacone
(11,9)
(0,7)
(0,3)
(0,2)
(13,1)
Kapitał zapłacony
(0,3)
0,0
0,0
(0,9)
(1,2)
Zmiany
66,4
(1,1)
12,6
1,6
79,5
Stan na koniec okresu
358,2
15,4
23,3
1,8
398,7
Prawo wieczystego użytkowania
Pozostałe
Leasing - aktywo z tytułu prawa do użytkowania
Nieruchomości inwestycyjne
Rzeczowe aktywa trwałe
Zapasy
Rzeczowe aktywa trwałe
Razem
Stan na dzień 1 stycznia 2022
297,2
16,5
3,5
0,6
317,8
Zmiany wysokości opłat PWUG
2,7
0,0
0,1
0,0
2,8
Nabycie
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Wycena
0,9
0,0
0,0
0,0
0,9
Amortyzacja
0,0
(0,2)
0,0
(0,4)
(0,6)
Reklasyfikacje
(7,1)
0,0
7,1
0,0
0,0
Stan na koniec okresu
293,7
16,3
10,7
0,2
320,9
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
44
Prawo wieczystego użytkowania
Pozostałe
Leasing - zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania
Nieruchomości inwestycyjne
Rzeczowe aktywa trwałe
Zapasy
Rzeczowe aktywa trwałe
Razem
Stan na dzień 1 stycznia 2022
299,9
16,6
3,6
1,4
321,5
Odsetki naliczone
10,9
0,6
0,4
0,0
11,9
Odsetki zapłacone
(10,5)
(0,6)
(0,3)
0,0
(11,4)
Kapitał zapłacony
(1,3)
0,0
(0,1)
(0,9)
(2,3)
Zmiany
(6,3)
0,0
7,1
0,6
1,4
Stan na koniec okresu
292,7
16,6
10,7
1,1
321,1
19. Zadłużenie
Na dzień 31 grudnia 2023 roku zadłużenie Grupy stanowią kredyty (911,0 mln PLN), obligacje korporacyjne (546,2 mln PLN) oraz pożyczki (15,5 mln PLN). Kredyty związane są z inwestycyjnym finansowaniem nieruchomości. Kredyty w walutach obcych Grupa zaciąga na finansowanie nieruchomości generujących przychody w tych samych walutach.
Kredyty oprocentowane są w oparciu o zmienne stopy procentowe. W zależności od waluty finansowania są to stopy WIBOR, EURIBOR powiększone o marżę. W celu minimalizacji ryzyka zmiany stóp procentowych Grupa zawiera z bankami umowy swapów stopy procentowej (IRS) efektywnie zamieniających oprocentowanie zmienne na stałe oraz transakcje CAP, zabezpieczające przed wzrostem oprocentowania powyżej poziomu określonego w umowie.
W dniu 16 maja 2023 roku Spółka podjęła uchwałę w sprawie emisji nie więcej niż 220 000 niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii C, o wartości nominalnej 1.000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej nie większej niż 220 000 000 PLN. Oprocentowanie obligacji ustalono jako zmienne w oparciu o stopę bazową WIBOR 6M, powiększoną o marżę w wysokości 3,95%. W dniu 23 maja 2023 roku Spółka wyemitowała 220 000 obligacji o łącznej wartości nominalnej 220 000 000 PLN.
W dniu 27 czerwca 2023 roku spółka Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o. zawarła z Santander Bank Polska S.A. umowę kredytu inwestycyjnego na refinansowanie centrum logistycznego Parzniew na kwotę 28,3 mln EUR, obowiązującego do 30 czerwca 2028 roku.
W dniu 30 czerwca 2023 roku spółka Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o. spłaciła zobowiązania kredytowe w kwocie 17,1 mln EUR z tytułu umowy kredytów budowlanego i inwestycyjnego.
W dniu 29 września 2023 roku spółka PHN SPV 15 Sp. z o.o. przedłużyła umowę kredytu inwestycyjnego, zmienioną późniejszymi aneksami, zawartą z Santander Bank Polska S.A. z dnia 28 października 2015 roku - zgodnie z zapisami umowy kredyt został przedłużony do 31 marca 2025 roku na dotychczasowych warunkach.
W dniu 20 grudnia 2023 roku spółka PHN SPV 1 PHN SKYSAWA Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. podpisała aneks nr 2 do umowy kredytu budowlanego i inwestycyjnego z dnia 26 listopada 2022 roku dotyczącego konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny. Kwota kredytu to 59,7 mln EUR.
W dniu 6 października 2023 roku spółka PHN SPV 2 Sp. z o.o. zawarła z Bankiem Polska Kasa Opieki S.A. i Pekao Bankiem Hipotecznym S.A. aneks nr 4 do Umowy Kredytu z dnia 1 września 2014 roku wydłużający termin spłaty kredytu do dnia 31 marca 2024 roku.
Rok zakończony
Zmiana stanu kredytów i wyemitowanych obligacji, pożyczek
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Stan na dzień 1 stycznia
1 348,8
1 201,2
Zaciągnięcie kredytu, emisja obligacji
497,7
179,0
Odsetki naliczone
91,0
70,6
Spłata kapitału
(311,7)
(44,0)
Spłata odsetek
(85,7)
(62,1)
Niezrealizowane różnice kursowe
(36,6)
7,1
Umorzenie pożyczki
0,0
(3,0)
Konwersja kapitału na kapitał mniejszości
(10,7)
0,0
Konwersja na kredyt inwestycyjny
(20,1)
0,0
Stan na koniec okresu
1 472,7
1 348,8
20. Zaliczki związane z działalnością deweloperską
Zaliczki związane z działalnością deweloperską obejmują przedpłaty na poczet sprzedaży lokali. W roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku Grupa otrzymała zaliczki związane z działalnością deweloperską w wysokości 104,6 mln PLN. W roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku Grupa rozliczyła i rozpoznała w przychodach zaliczki związane z działalnością deweloperską w wysokości 41,2 mln PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
45
W roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku Grupa otrzymała zaliczki związane z działalnością deweloperską w wysokości 94,9 mln PLN. W roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku Grupa rozliczyła i rozpoznała w przychodach zaliczki związane z działalnością deweloperskąw wysokości 145,9 mln PLN.
21. Aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
Nieruchomośc i inwestycyjne
Środki trwałe
Zapasy
Pozostałe aktywa
Rezerwy
Straty podatkowe
Zobowiązania
Inne
Ogółem
1 stycznia 2022
14,0
1,5
1,3
8,9
5,7
15,2
54,5
4,3
105,4
zwiększenia/
(zmniejszenia)
3,0
(1,1)
12,1
0,3
4,2
(8,0)
29,9
(3,1)
37,3
31 grudnia 2022
17,0
0,4
13,4
9,2
9,9
7,2
84,4
1,2
142,7
zwiększenia/
(zmniejszenia)
(14,0)
(0,2)
(13,1)
(1,6)
(0,1)
(0,2)
(30,2)
(0,1)
(59,5)
31 grudnia 2023
3,0
0,2
0,3
7,6
9,8
7,0
54,2
1,1
83,2
Zobowiązanie z tytułu podatku odroczonego
Nieruchomości inwestycyjne
Środki trwałe
Zapasy
Pozostałe aktywa
Pozostałe zobowiązania
Ogółem
1 stycznia 2022
149,1
4,1
0,0
2,5
3,3
159,0
zwiększenia/(zmniejszenia)
48,0
(1,5)
0,0
5,4
16,3
68,2
31 grudnia 2022
197,1
2,6
0,0
7,9
19,6
227,2
zwiększenia/(zmniejszenia)
(37,3)
1,4
0,1
29,0
(17,8)
(24,6)
31 grudnia 2023
159,8
4,0
0,1
36,9
1,8
202,6
W roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku dokonano kompensaty aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwamiz tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 59,6 mln PLN (w roku 2022: 83,9 mln PLN). Na dzień 31 grudnia 2023 roku nierozliczone straty podatkowe, w związku z którymi nie ujęto składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynoszą 114,8 mln PLN (wartość aktywów z tytułu podatku odroczonego 21,8 mln PLN).
22. Rezerwy
Roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości i bezumowne korzystanie z nich
Naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej
Świadczenia pracownicze
Pozostałe
Razem
Stan na 1 stycznia 2022
24,0
10,9
5,0
20,4
60,3
Utworzenie
9,0
1,1
3,3
5,5
18,9
Wykorzystanie
(0,2)
(1,9)
(3,0)
(2,7)
(7,8)
Rozwiązanie
(5,0)
0,0
(0,3)
(6,5)
(11,8)
Stan na 31 grudnia 2022
27,8
10,1
5,0
16,7
59,6
Utworzenie
0,0
2,1
4,8
6,5
13,4
Wykorzystanie
(0,1)
(0,8)
(3,4)
(2,4)
(6,7)
Rozwiązanie
(0,6)
(5,7)
0,0
(3,8)
(10,1)
Stan na 31 grudnia 2023
27,1
5,7
6,4
17,0
56,2
w tym:
długoterminowe:
9,8
3,2
2,8
1,0
16,8
krótkoterminowe:
17,3
2,5
3,6
16,0
39,4
Roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości i bezumowne korzystanie z nich
Grupa tworzy rezerwy na roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości, co do których jest posiadaczem w złej wierze, co oznacza sytuację, w której spółki z Grupy wiedziały, albo przy zachowaniu należytej staranności mogły się dowiedzieć, iż nie przysługuje im określone prawo czy też prawo to nie przysługuje osobie, od której to prawo nabyły.
Grupa uznaje, że dla wszystkich nieruchomości, co do których nie posiada tytułu prawnego posiadanie w złej wierze występuje od momentu odmowy nabycia nieruchomości z mocy prawa (w trybie art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub wydania ostatecznej decyzji uchylającej tytuł prawny do uprzednio nabytej nieruchomości. Dla tych nieruchomości Grupa tworzy rezerwę na roszczenia o pożytki w wysokości możliwych do uzyskania pożytków z danej nieruchomości lub w zależności od sytuacji faktycznej i prawnej danej nieruchomości rezerwę na roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
46
Zgodnie z obowiązującym prawem roszczenie z tytułu utraconych pożytków i o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie może zostać złożone przez posiadającego prawomocny tytuł prawny do nieruchomości najwcześniej w dniu uzyskania tego tytułu, jednak nie później niż w ciągu 1 roku od tego dnia zwrotu nieruchomości właścicielowi.
Naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej
Rezerwa na naprawy gwarancyjne obejmuje wartość napraw bądź odszkodowania dotyczącego sprzedanych lokali.
Świadczenia pracownicze
Rezerwa na świadczenia pracownicze obejmuje wartość bieżącą przyszłych świadczeń z nagród jubileuszowych oraz odpraw emerytalnych i rentowych wypłacanych zgodnie z obowiązującymi w Grupie systemami wynagradzania.
Pozostałe rezerwy
Pozostałe rezerwy zostały utworzone na między innymi prawdopodobne wydatki związane z podwyższonymi opłatami z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz spornymi zobowiązaniami z tytułu podatku od nieruchomości.
23. Kapitał podstawowy
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Liczba akcji na 1 stycznia
51 217 313
51 217 313
Emisja akcji
0
0
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)
51 217 313
51 217 313
Wszystkie wyemitowane akcje są akcjami zwykłymi. Wartość nominalna każdej akcji wynosi 1 PLN. Akcje uprawniają w jednakowym stopniu do majątku Jednostki Dominującej.
24. Kapitał zapasowy
Kapitał zapasowy składa się z:
✓ emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej (agio) w kwocie 1 930,8 mln PLN,
✓ podziału zysku w kwocie 195,9 mln PLN.
25. Niepodzielone zyski zatrzymane
Niepodzielone zyski zatrzymane wykazane na dzień 31 grudnia 2023 roku w kwocie 33,1 mln PLN zmieniły się z poziomu 202,8 mln PLN na 31 grudnia 2022 roku o 169,7 mln PLN w związku z:
✓ poniesieniem przez Grupę w 2023 roku straty netto przypadającej akcjonariuszom jednostki dominującej w kwocie 161,5 mln PLN,
✓ przeniesieniem wyniku za rok 2022 w kwocie 4,1 mln PLN na kapitał zapasowy,
✓ wypłatą dywidendy za rok 2022 w kwocie 4,1 mln PLN.
26. Podział zysku Jednostki Dominującej za 2022 rok
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. 29 czerwca 2023 roku dokonało podziału zysku za 2022 rok w kwocie 4,6 mln PLN w następujący sposób:
✓ kwotę 4,1 mln PLN przeznaczyło na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy, tj. 0,08 PLN na jedną akcję,
✓ kwotę 0,5 mln PLN przekazało na kapitał zapasowy.
27. Rekomendacja Zarządu dotycząca pokrycia straty netto za 2023 rok
Zarząd rekomenduje pokrycie straty netto z kapitału zapasowego powstałego z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej (agio).
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
47
28.Udziały niekontrolujące
Skrócone informacje finansowe na temat jednostek zależnych, których udziały niekontrolujące są istotne zaprezentowane są poniżej. Przedstawione dane pochodzą z niebadanych sprawozdań jednostkowych spółek.
Rok zakończony
Warszawski Holding Nieruchomości S.A.
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wybrane dane finansowe
Aktywa trwałe
2 068,7
2 116,6
Aktywa obrotowe
33,6
14,1
Zobowiązania długoterminowe
534,5
545,8
Zobowiązania krótkoterminowe
1,7
24,5
Kapitał własny
1 517,7
1 560,4
Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów
21,4
33,3
Wynik finansowy
(42,7)
(18,4)
Rok zakończony
Dalmor S.A.
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wybrane dane finansowe
Aktywa trwałe
283,4
285,2
Aktywa obrotowe
2,3
7,0
Zobowiązania długoterminowe
154,0
172,2
Zobowiązania krótkoterminowe
46,5
13,0
Kapitał własny
84,9
107,0
Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów
19,9
13,0
Wynik finansowy
(22,0)
(13,4)
Rok zakończony
Centrum Biurowe Plac Grunwaldzki Sp. z o.o.
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wybrane dane finansowe
Aktywa trwałe
7,7
7,7
Aktywa obrotowe
1,8
1,2
Zobowiązania długoterminowe
1,6
1,9
Zobowiązania krótkoterminowe
1,4
1,1
Kapitał własny
6,5
5,9
Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów
5,5
4,6
Wynik finansowy
0,6
0,5
Rok zakończony
Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego Chemobudowa - Kraków S.A.
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wybrane dane finansowe
Aktywa trwałe
70,4
72,9
Aktywa obrotowe
115,9
115,8
Zobowiązania długoterminowe
13,4
12,2
Zobowiązania krótkoterminowe
64,2
70,7
Kapitał własny
108,8
105,8
Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów
309,4
302,0
Wynik finansowy
4,3
3,3
Rok zakończony
PHN Property Management Sp. z o.o. (dawniej PHN Property Management PHN K Sp. z o. o. S.K.A.)
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wybrane dane finansowe
Aktywa trwałe
119,3
128,6
Aktywa obrotowe
11,6
15,4
Zobowiązania długoterminowe
113,4
151,7
Zobowiązania krótkoterminowe
13,1
14,1
Kapitał własny
4,4
(21,8)
Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów
33,0
31,1
Wynik finansowy
(15,5)
(2,2)
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
48
29.Przychody ze sprzedaży
Rok zakończony
Przychody netto z działalności operacyjnej
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Przychody z umów z klientami
379,5
467,2
Przychody z najmu
191,4
159,8
Razem przychody
570,9
627,0
Rok zakończony
Przychody netto z działalności operacyjnej w podziale na rodzaj dobra lub usługi
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Przychody z najmu oraz związane z funkcjonowaniem nieruchomości
248,8
203,4
Przychody z działalności deweloperskiej
41,2
145,9
Przychody z działalności budowlanej
235,2
237,3
Przychody z pozostałej działalności
45,7
40,4
Działalność hotelowa
35,8
34,7
Pozostałe
9,9
5,7
Razem przychody
570,9
627,0
Rok zakończony
Przychody netto z działalności operacyjnej w podziale według rejonu geograficznego
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Polska
500,7
562,6
Najem
248,8
203,4
Działalność deweloperska
41,2
145,9
Działalność budowlana
165,0
172,9
Pozostała działalność
45,7
40,4
Niemcy
70,2
64,4
Działalność budowlana
70,2
64,4
Razem przychody
570,9
627,0
W roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku Grupa ujęła przychody w wysokości 7,0 mln PLN, które uwzględnione były na saldzie zobowiązań z tytułu umów na początku okresu.
30. Pozostałe przychody
Rok zakończony
Pozostałe przychody
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Odszkodowania
1,5
3,2
Rozwiązane rezerw
8,5
8,7
Umorzenie pożyczki PFR
0,0
3,0
Pozostałe
1,2
1,1
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych
1,8
0,0
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych
0,1
0,0
Pozostałe przychody razem
13,1
16,0
31. Koszty działalności operacyjnej
Rok zakończony
Koszty działalności operacyjnej
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Koszty utrzymania nieruchomości
96,4
85,1
Koszty działalności deweloperskiej
33,8
108,6
Koszty działalności budowlanej
225,3
234,5
Koszty pozostałej działalności
41,2
35,6
Działalność hotelowa
32,4
29,9
Pozostałe
8,8
5,7
Koszty działalności operacyjnej razem
396,7
463,8
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
49
Rok zakończony
Pozostałe koszty
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych
0,0
1,8
Darowizny
0,1
0,0
Odszkodowania i kary
0,9
1,3
Zawiązanie rezerw
0,8
7,5
Pozostałe
4,1
3,0
Pozostałe koszty razem
5,9
13,6
32. Koszty według rodzaju
Rok zakończony
Koszty według rodzaju
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Amortyzacja
7,8
7,7
Zużycie materiałów i energii
120,2
130,5
Usługi obce
265,6
260,6
Podatki i opłaty
25,1
20,5
Wynagrodzenia i inne świadczenia na rzecz pracowników
103,3
102,9
Pozostałe koszty rodzajowe
18,1
12,3
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
0,3
0,1
Zmiana stanu produktów
(73,7)
(10,0)
Koszty działalności operacyjnej razem
466,7
524,6
Koszty administracyjne
(67,5)
(57,5)
Koszty sprzedaży
(2,5)
(3,3)
Koszt własny sprzedaży
396,7
463,8
33. Przychody i koszty finansowe
Rok zakończony
Przychody finansowe
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Przychody odsetkowe
4,8
1,6
Krótkoterminowe depozyty bankowe
1,3
0,2
Inne odsetki
3,5
1,4
Zysk ze sprzedaży inwestycji finansowych
0,2
0,0
Różnice kursowe
56,2
0,9
Pozostałe
0,0
0,9
Przychody finansowe razem
61,2
3,4
Rok zakończony
Koszty finansowe
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Koszty finansowania
83,8
44,3
Kredyty i pożyczki
34,5
32,2
Leasing finansowy
12,3
12,0
Od wyemitowanych papierów wartościowych
37,0
0,1
Odsetki od przeterminowanych zobowiązań
0,1
0,1
Różnice kursowe
0,9
10,7
Pozostałe koszty finansowe
7,6
16,8
Koszty finansowe razem
92,4
71,9
W 2023 roku zmniejszyła się wartość kapitalizowanych odsetek od wyemitowanych papierów wartościowych, których część zaczęto rozpoznawać w kosztach finansowych w związku z pozyskaniem kredytu inwestycyjnego.
W pozostałych kosztach finansowych ujęto głównie odsetki od zobowiązania podatkowego opisanego w nocie nr 34 w kwocie 4,6 mln PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
50
34.Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
Rok zakończony
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Podatek bieżący
(27,2)
(26,5)
Podatek odroczony
(34,9)
(25,2)
Podatek dochodowy
(62,1)
(51,7)
Rok zakończony
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Zysk / (strata) brutto
(104,9)
81,7
Podatek wyliczony według stawki krajowej 19%
19,9
(15,5)
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (różnice trwałe)
(6,9)
(14,3)
Aktualizacja wartości oraz nieutworzenie aktywa z tytułu podatku odroczonego
(74,1)
(20,3)
Inne
(1,0)
(1,6)
Podatek dochodowy
(62,1)
(51,7)
W świetle obowiązujących od 15 lipca 2016 roku postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom („GAAR”), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce, Zarząd Jednostki Dominującej na bieżąco dokonuje analizy sytuacji podatkowej jednostek Grupy w zakresie identyfikacji i oceny transakcji i operacji, które mogłyby być potencjalnie objęte przepisami GAAR oraz rozważa ich wpływ na podatek odroczony, wartość podatkową aktywów oraz rezerwy na ryzyko podatkowe. W ocenie Zarządu przeprowadzona analiza nie wykazuje konieczności dokonania korekty wykazanych pozycji bieżącego i odroczonego podatku dochodowego z tego tytułu. Niemniej jednak w ocenie Zarządu w przypadku przepisów GAAR występuje nieodłączna niepewność co do przyjętej przez Jednostkę interpretacji przepisów prawa podatkowego, która może wpłynąć na możliwość realizacji aktywów z tytułu podatku odroczonego w przyszłych okresach oraz zapłatę dodatkowego podatku za okresy przeszłe.
W 2022 roku zakończyło się postępowanie podatkowe w zakresie podatku CIT w jednej ze spółek Grupy. W rezultacie organ podatkowy zakwestionował prawidłowość rozliczenia podatkowego za 2016 rok. Wydana została decyzja określająca zobowiązanie podatkowe i ma ona charakter ostateczny. Decyzja organu podatkowego została zaskarżona do sądu administracyjnego, który wstrzymał jej wykonanie do momentu wydania prawomocnego wyroku. W dniu 26 lipca 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku skargę Spółki oddalił. Zarząd Spółki złożył skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zgodnie z najlepszą oceną Zarząd podjął decyzjęo rozpoznaniu zobowiązania podatkowego odpowiadającego całkowitej szacowanej wartości ewentualnych przyszłych wypływów związanych z uregulowaniem tej sprawy. Na dzień 31 grudnia 2023 roku wartość zobowiązania to 48,1 mln PLN, w tym odsetki w wysokości 19,4 mln PLN. Na dzień 31 grudnia 2022 roku wartość zobowiązania wynosiła 43,5 mln PLN, w tym odsetki w wysokości 14,8 mln PLN.
35. Działalność zaniechana
W roku zakończonym 31 grudnia 2023 i 31 grudnia 2022 Grupa nie poniosła kosztów związanych z działalnością zaniechaną.
36. Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom niekontrolującym
W roku 2023 i 2022 nie doszło do wykupu akcji i udziałów od akcjonariuszy i udziałowców niekontrolujących spółek z Grupy.
37. Zysk (strata) na jedną akcję
Zysk (strata) przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu roku.
Rok zakończony
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Zysk (strata) przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej (w mln PLN)
(161,5)
30,8
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w mln sztuk)
51,2
51,2
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) na akcję (w PLN)
(3,15)
0,60
Rozwodniony zysk (strata) na akcję za rok zakończony 31 grudnia 2023 i 31 grudnia 2022 był równy podstawowemu zyskowi na akcję, ponieważ nie wystąpiły instrumenty powodujące rozwodnienie.
38. Pozycje warunkowe
W nocie nr 8 została ujawniona informacja o należących do Grupy nieruchomościach o nieuregulowanym statusie prawnym. W przypadku pozytywnego dla Grupy rozstrzygnięcia sporów prawnych dotyczących tych nieruchomości zostaną one ujęte jako składniki aktywów.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
51
Część budynków Grupy wynajmowanych na cele biurowe jest zaewidencjonowana w rejestrach publicznych jako budynki przeznaczone na cele mieszkalne. Nie zostały zgłoszone zmiany sposobu użytkowania takich budynków, ani nie zostały uzyskane wszystkie decyzje administracyjne w tym zakresie, co może wiązać się z nałożeniem sankcji na spółki z Grupy. Na dzień bilansowy ryzyko nałożenia tych kar na Grupę jest niskie, a ich potencjalna wysokość nie jest możliwa do wiarygodnego oszacowania, w związku z czym Grupa nie utworzyła na nie rezerwy.
Zobowiązania inwestycyjne
Nie występują istotne warunkowe zobowiązania inwestycyjne.
39. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Grupa posiada zobowiązania z tytułu pożyczek od Polskiego Holdingu Hotelowego Sp. z o.o. o saldzie na dzień bilansowy 15,2 mln PLN.
Transakcje ze Skarbem Państwa i spółkami Skarbu Państwa
Skarb Państwa jest podmiotem sprawującym kontrolę nad Grupą. W związku z tym transakcje pomiędzy podmiotami Grupy a Skarbem Państwa oraz jednostkami powiązanymi Skarbu Państwa podlegają ujawnieniu zgodnie z zasadami określonymi w MSR 24 „Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych”.
Grupa nie zawierała istotnych indywidualnie transakcji z podmiotami powiązanymi ze Skarbem Państwa. W normalnym trybie działalności Grupa uzyskiwała przychody z tytułu najmu od podmiotów kontrolowanych przez Skarb Państwa.
Spółki wchodzące w skład Grupy, na mocy polskich przepisów, podlegają obowiązkowi podatkowemu. W związku z tym płacą podatek Skarbowi Państwa, który jest jednostką powiązaną. Zasady i przepisy obowiązujące spółki Grupy w tym zakresie są identyczne z tymi, które obowiązują pozostałe jednostki niebędące jednostkami powiązanymi.
Rok zakończony
Przychody ze sprzedaży towarów i usług
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Przychody od Skarbu Państwa
84,0
61,4
Rok zakończony
Rozliczone koszty finansowe
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Koszty do Skarbu Państwa
27,6
11,8
Zwiększenie kosztów finansowych w stosunku do okresu porównywalnego spowodowane jest wzrostem stóp procentowych oraz salda
zadłużenia.
Rok zakończony
Zobowiązania
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Zobowiązania do Skarbu Państwa
588,4
488,6
Wynagrodzenie Członków Zarządu i Rady Nadzorczej
Rok zakończony
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Wynagrodzenie osób zarządzających jednostki dominującej
7,7
2,7
Wynagrodzenie osób zarządzających jednostek zależnych
1,9
1,3
Wynagrodzenie osób nadzorujących jednostki dominującej
0,5
0,5
Wynagrodzenie osób nadzorujących jednostek zależnych
0,6
0,5
Razem
10,7
5,0
Transakcje z jednostkami stowarzyszonymi i współzależnymi (wspólne przedsięwzięcia)
Grupa posiada długoterminowe aktywa finansowe z tytułu pożyczki udzielonej spółce współzależnej Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. (dawniej PHN SPV 35 Sp. z o.o.) o saldzie na dzień bilansowy 10,9 mln PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
52
40.Informacje o wynagrodzeniu firmy audytorskiej
Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie firmy audytorskiej wypłacone lub należne za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku i rok zakończony 31 grudnia 2022 roku w podziale na rodzaje usług.
Rok zakończony
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych
1,4
1,2
Inne usługi
0,0
0,0
Razem
1,4
1,2
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych Grupy, w tym jednostek zależnych za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku przeprowadziła firma audytorska pod nazwą Ernst & Young Audyt Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. Umowa na badanie sprawozdania finansowego za lata 2021-2022 po potwierdzeniu przez Radę Nadzorczą Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. wyboru została zawarta 18 sierpnia 2021 roku. Aneks do umowy na badanie sprawozdania finansowego za lata 2023-2024 po potwierdzeniu przez Radę Nadzorczą Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. wyboru został zawarty 12 lipca 2023 roku.
Zakres świadczenia pozostałych usług obejmuje ocenę sprawozdania z wynagrodzeń.
41. Pozostałe
W dniu 25 marca 2016 roku spółka PHN SPV 33 Sp. z o.o. oraz ING Bank Śląski S.A. zawarły umowę kredytową na zakup nieruchomości, której przedmiotem jest kredyt inwestycyjny oraz kredyt w PLN na sfinansowanie VAT.
W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu zawartej na zakup nieruchomości oraz w celu należytego wykonania tej umowy, ustanowiono na rzecz banku m.in. następujące zabezpieczenia:
✓ hipoteki ustanowione na prawie użytkowania wieczystego nabywanej nieruchomości,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na wszystkich udziałach kredytobiorcy ustanowiony przez udziałowca – spółkę,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na wierzytelnościach - rachunkach bankowych kredytobiorcy,
✓ przelew wierzytelności z tytułu umów zawartych przez kredytobiorcę oraz umów ubezpieczenia,
✓ umowa podporządkowania wierzytelności,
✓ oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Dnia 30 marca 2022 spółka zawarła z ING Bank Śląski S.A. aneks nr 3 do umowy kredytu wydłużający termin jego spłaty do dnia 31 marca 2027 roku.
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu inwestycyjnego na dzień 31 grudnia 2023 roku wyniosło 31,5 mln EUR.
W dniu 1 września 2014 roku
PHN SPV 2 Sp. z o.o. oraz Bank Pekao S.A i Pekao Bank Hipoteczny S.A. zawarły umowę kredytu inwestycyjnego, zapadalny na 31 marca 2024 roku. W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu jej należytego wykonania, spółka ustanowiła na rzecz banku następujące zabezpieczenia:
✓ hipotekę umowną na kredytowanej nieruchomości,
✓ zastawy finansowe i rejestrowe na prawach z rachunków bankowych i udziałach,
✓ pełnomocnictwo do korzystania z wszystkich rachunków bankowych kredytobiorcy,
✓ przelew wierzytelności z tytułu umów zawartych przez spółkę,
✓ poręczenie wydane przez PHN S.A. do kwoty 3 mln EUR,
✓ wsparcie finansowe udzielone kredytobiorcy przez PHN S.A. do kwoty 5% całkowitych kosztów projektu,
✓ umów podporządkowania wierzytelności,
✓ oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 kpc.
Sald o zadłużenia z tytułu kredytu na dzień 31 grudnia 2023 roku wyniosło 28,2 mln EUR.
W dniu 29 maja 2015 roku PHN SPV 12 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. oraz Bank Ochrony Środowiska S.A. zawarły umowę kredytu inwestycyjnego w kwocie 77,8 mln PLN, obowiązującego do 30 czerwca 2025 roku. W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu należytego wykonania tej umowy, spółka ustanowiła na rzecz banku w szczególności następujące zabezpieczenia:
✓ pełnomocnictwo do dysponowania rachunkami bieżącymi,
✓ weksel in blanco kredytobiorcy,
✓ hipoteka łączna na nieruchomości wraz z cesją praw z polisy ubezpieczeniowej,
✓ zastaw rejestrowy na aktualnych i przyszłych udziałach kredytobiorcy,
✓ kaucje ustanowione na zabezpieczenie kredytu,
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
53
✓ blokada środków na rachunku pomocniczym kredytobiorcy w BOŚ S.A. na którym zostaną zdeponowane kaucje zabezpieczające roszczenia z tytułu umów najmu,
✓ przelew wierzytelności z tytułu umów zawartych przez spółkę.
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu na 31 grudnia 2023 roku wyniosło 59,8 mln PLN.
W dniu 28 października 2015 roku PHN SPV 15 Sp. z o.o. oraz Bank Zachodni WBK S.A. zawarły umowę kredytu inwestycyjnego z późniejszymi zmianami w kwocie 28,3 mln EUR. W dniu 31 marca 2020 roku spółka zawarła z Bankiem Santander Bank Polska S.A. aneks zmieniający termin spłaty zobowiązania z tytułu kredytu na 30 września 2023 roku. Kredyt zgodnie z zapisami umowy kredytu został automatycznie wydłużony o okres równy ostatniemu WALT zbadanemu - do 31 marca 2025 roku. W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu należytego wykonania tej umowy, spółka ustanowiła na rzecz banku w szczególności następujące zabezpieczenia:
✓ hipoteki ustanowione na prawie użytkowania wieczystego nabywanej nieruchomości,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na wszystkich udziałach kredytobiorcy ustanowiony przez udziałowca – spółkę,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na wierzytelnościach - rachunkach bankowych kredytobiorcy,
✓ przelew wierzytelności z tytułu umów zawartych przez kredytobiorcę oraz umów ubezpieczenia,
✓ oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu na 31 grudnia 2023 roku wyniosło 14,8 mln EUR.
W dniu 28 czerwca 2019 roku PHN Wilanów Sp. z o.o. oraz Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. zawarły umowę kredytu inwestycyjnego w kwocie 18,0 mln EUR, obowiązującego do 28 czerwca 2024 roku.
W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu należytego wykonania tej umowy, spółka ustanowiła na rzecz banku w szczególności następujące zabezpieczenia:
✓ hipoteki na kredytowanych nieruchomościach,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na wszystkich udziałach kredytobiorcy,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na aktywach i rachunkach bankowych kredytobiorcy,
✓ pełnomocnictwo do rachunków kredytobiorcy,
✓ oświadczenie o poddaniu się egzekucji,
✓ umowa cesji praw,
✓ umowa poręczenia,
✓ umowa podporządkowania,
✓ umowa wsparcia.
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu na 31 grudnia 2023 roku wyniosło 13,4 mln EUR.
W dniu 30 czerwca 2023 roku spółka Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o. spłaciła zobowiązania kredytowe w kwocie 17,1 mln EUR z tytułu umowy kredytów budowlanego i inwestycyjnego.
W dniu 27 czerwca 2023 roku spółka Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o. zawarła z Santander Bank Polska S.A. umowę kredytu inwestycyjnego na refinansowanie centrum logistycznego Parzniew na kwotę 28,3 mln EUR, obowiązującego do 30 czerwca 2028 roku.
W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu jej należytego wykonania, spółka ustanowiła na rzecz banku następujące zabezpieczenia:
✓ zastaw finansowy i zastaw rejestrowy na udziałach o najwyższym pierwszeństwie zaspokojenia,
✓ zastaw finansowy i zastaw rejestrowy na rachunkach bankowych spółki,
✓ pełnomocnictwo do rachunków bankowych spółki,
✓ hipoteki na nieruchomości,
✓ przelew na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych,
✓ poddanie się egzekucji przez kredytobiorcę oraz każdego wspólnika,
✓ umowę podporządkowania wierzytelności,
✓ cesja z polisy ubezpieczenia.
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu wyniosło na dzień 31 grudnia 2023 roku 27,9 mln EUR.
W dniu 26 listopada 2021 roku spółka PHN PROPERTY MANAGEMENT Sp. z o.o. (dawniej PHN Property Management PHN K Sp. z o. o. S.K.A.) zawarła z Bankiem Pekao S.A. umowę kredytu inwestycyjnego na refinansowanie części zakupu Regent Warsaw Hotel położonego przy ul. Belwederskiej 23 w Warszawie na kwotę 85,4 mln PLN, obowiązującego do 24 listopada 2028 roku. W celu zabezpieczenia spłaty
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
54
wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu należytego wykonania tej umowy, spółka ustanowiła na rzecz banku w szczególności następujące zabezpieczenia:
✓ oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5,
✓ hipoteka na nieruchomości spółki,
✓ przelew wierzytelności na zabezpieczenie,
✓ pełnomocnictwo do rachunków bankowych spółki,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na rachunkach bankowych spółki,
✓ zastaw rejestrowy na przedsiębiorstwie spółki,
✓ podporządkowanie wierzytelności,
✓ gwarancja korporacyjna akcjonariuszy.
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu na 31 grudnia 2023 roku wyniosło 57,9 mln PLN.
W dniu 26 października 2022 roku spółka PHN SPV 1 PHN SKYSAWA Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. zawarła z Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. umowę kredytu budowlanego oraz kredytu inwestycyjnego na finansowanie i refinansowanie kosztów projektu SKYSAWA w Warszawie w walucie EUR, obowiązującego w odniesieniu do kredytu budowlanego do 31 grudnia 2023 roku, a w odniesieniu do kredytu inwestycyjnego do 31 grudnia 2028 roku.
W dniu 20 grudnia 2023 roku spółka PHN SPV1 PHN SKYSAWA podpisała aneks nr 2 do umowy kredytu budowlanego i inwestycyjnego z dnia 26 listopada 2022 roku dotyczącego konwersji kredytu budowlanego na inwestycyjny.
W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu należytego wykonania tej umowy, spółka ustanowiła na rzecz banku w szczególności następujące zabezpieczenia:
✓ oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5,
✓ hipoteka na nieruchomości spółki,
✓ przelew wierzytelności na zabezpieczenie,
✓ pełnomocnictwo do rachunków bankowych spółki,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na rachunkach bankowych spółki,
✓ podporządkowanie wierzytelności,
✓ gwarancja pokrycia przekroczenia kosztów przez PHN S.A.
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu na 31 grudnia 2023 roku wyniosło 59,7 mln EUR.
W dniu 21 sierpnia 2019 roku Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego Chemobudowa - Kraków S.A. oraz PKO BP S.A. zawarły umowę kredytu wielocelowego na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej działalności oraz udzielenie gwarancji bankowych. Na podstawie niniejszej umowy wraz z późniejszymi zmianami, udzielony został limit w kwocie 24,0 mln PLN z ustanowieniem sublimitów na kredyty: w rachunku bieżącym do kwoty 6,0 mln PLN, kredyt obrotowy odnawialny do kwoty 5,0 mln PLN. Na dzień 31 grudnia 2023 roku rachunki kredytowe nie wykazywały zadłużenia. Saldo zadłużenia z tytułu kredytu w rachunku bieżącym oraz z tytułu kredytu obrotowego odnawialnego wynosiło 0,00 PLN. Wartość udzielonych przez PKO BP S.A. gwarancji na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosiła 4 807 967,39 PLN oraz 1 470 488,84 EUR. Zabezpieczenie wszelkich zobowiązań wynikających z tytułu udzielonych kredytów lub gwarancji oraz innych zobowiązań wynikających z ww. umowy stanowią:
✓ weksel in blanco,
✓ hipoteki ustanowione na przysługującym kredytobiorcy prawie własności nieruchomości,
✓ cesja wierzytelności z polisy ubezpieczenia majątkowego nieruchomości,
✓ oświadczenie o poddaniu się egzekucji na podst. art. 777 KPC.
W dniu 12 czerwca 2014 roku Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego Chemobudowa - Kraków S.A. oraz Bank Gospodarstwa Krajowego zawarły umowę o kredyt otwarty w rachunku bieżącym na finansowanie działalności bieżącej. Na podstawie niniejszej umowy wraz z późniejszymi zmianami udzielony został limit kredytowy na kwotę 8,0 mln PLN. Saldo zadłużenia na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosiło 0,00 PLN.
Zabezpieczenie wszelkich zobowiązań wynikających z tytułu udzielonych kredytów oraz innych zobowiązań wynikających z ww. umowy stanowią:
✓ weksel własny in blanco,
✓ hipoteka ustanowiona na przysługującym kredytobiorcy prawie własności nieruchomości,
✓ cesja wierzytelności z polisy ubezpieczenia majątkowego nieruchomości,
✓ upoważnienie do rachunku bieżącego w BGK.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
55
W dniu 12 marca 2019 roku Centrum Biurowe Plac Grunwaldzki Sp. z o.o. zawarła z Bankiem Pocztowym S.A. umowę o kredyt inwestycyjny na kwotę 3,1 mln PLN z przeznaczeniem na refinansowanie pożyczki z dnia 27 grudnia 2017 roku udzielonej przez Towarzystwo Finansowe „Silesia” S.A. oraz finansowanie lub refinansowanie nakładów na realizację inwestycji polegającej na modernizacji budynku biurowego. Jednocześnie z tym samym bankiem zawarto umowę o finansowanie bieżącej działalności gospodarczej spółki w ramach kredytu w rachunku bieżącym. Kredyt w rachunku bieżącym nie został uruchomiony. Do dnia 30 kwietnia 2020 roku spółka uruchomiła w kolejnych transzach 2,8 mln PLN (91,77% środków udostępnionych przez Bank), co stanowi ostateczną wartość kredytu przyznanego spółce. Zabezpieczenie spłaty kredytu inwestycyjnego o wartości 2,8 mln PLN stanowi:
✓ hipoteka umowna do kwoty 5,0 mln PLN,
✓ weksel własny in blanco – suma wekslowa 5,0 mln PLN,
✓ oświadczenie o poddaniu spółki egzekucji,
✓ pełnomocnictwo do rachunku bieżącego spółki,
✓ cesja wierzytelności z umów najmu,
✓ cesja polisy z ubezpieczenia.
Saldo środków wykorzystanych w ramach kredytu inwestycyjnego na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosi 1,9 mln PLN.
22 lutego 2024 roku Grupa otrzymała od banku finansującego zgodę na odstąpienie od spełnienia przez spółkę z Grupy Wskaźnika Pokrycia Obsługi Zadłużenia na dzień 31 grudnia 2023 roku pod warunkiem przedpłaty finansowania w kwocie 1,0 mln EUR. Warunek ten został przez Grupę spełniony po dacie bilansu. Na dzień 31 grudnia 2023 roku kowenanty z pozostałych umów kredytowych nie były naruszone.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa nie odnotowała naruszeń kowenantów z umów kredytowych.
42. Zdarzenia po dniu bilansowym
Dnia 18 marca 2024 roku PHN SPV 2 Sp. z o.o. zawarła z Bankiem Polska Kasa Opieki S.A. i Pekao Bankiem Hipotecznym S.A. Aneks nr 5 do Umowy Kredytu z dnia 1 września 2014 roku wydłużający termin spłaty kredytu do dnia 30 czerwca 2024 roku. W dniu 5 marca 2024 roku Spółka Polski Holding Nieruchomości S.A. wyemitowała 230 000 obligacji, o łącznej wartości nominalnej 230 000 000 PLN – obligacje wyemitowane w ramach programu emisji obligacji Spółki o łącznej wartości nominalnej wyemitowanych i niewykupionych obligacji nieprzekraczającej 1 000 000 000 PLN w każdym momencie trwania programu, w trybie oferty publicznej, w oparciu o wyłączenie z obowiązku publikacji prospektu przewidziane art. 1 ust. 4 lit. a Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017 roku. Oprocentowanie obligacji ustalano w oparciu o stopę bazową WIBOR 6M, powiększoną o marżę w wysokości 3,90%. Ponadto Spółka w dniu 5 marca 2024 roku nabyła w celu umorzenia 72 176 obligacji własnych serii B, wyemitowanych przez Spółkę w dniu 10 grudnia 2020 roku, wprowadzonych do obrotu w Alternatywnym Systemie Obrotu Catalyst prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Łączna wartość nominalna transakcji wyniosła 72 176 000 PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2023 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
56
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd Jednostki Dominującej 29 kwietnia 2024 roku.
Wiesław Malicki Prezes Zarządu
Jacek Krawczykowski Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji
Grzegorz Grotek Członek Zarządu ds. Finansowych
Michał Duda Osoba odpowiedzialna za sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego
259400Y6LEPCYTOP9P912022-12-31259400Y6LEPCYTOP9P912023-12-31259400Y6LEPCYTOP9P912022-01-012022-12-31259400Y6LEPCYTOP9P912023-01-012023-12-31259400Y6LEPCYTOP9P912021-12-31259400Y6LEPCYTOP9P912022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-12-31PHN:UnregisteredCapitalMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-12-31PHN:SharePremiumAndCapitalReserveMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400Y6LEPCYTOP9P912023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400Y6LEPCYTOP9P912023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400Y6LEPCYTOP9P912023-01-012023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400Y6LEPCYTOP9P912023-01-012023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400Y6LEPCYTOP9P912023-01-012023-12-31PHN:SharePremiumAndCapitalReserveMember259400Y6LEPCYTOP9P912023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400Y6LEPCYTOP9P912023-12-31PHN:UnregisteredCapitalMember259400Y6LEPCYTOP9P912023-12-31PHN:SharePremiumAndCapitalReserveMember259400Y6LEPCYTOP9P912023-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400Y6LEPCYTOP9P912023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400Y6LEPCYTOP9P912023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400Y6LEPCYTOP9P912023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400Y6LEPCYTOP9P912021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400Y6LEPCYTOP9P912021-12-31PHN:UnregisteredCapitalMember259400Y6LEPCYTOP9P912021-12-31PHN:SharePremiumAndCapitalReserveMember259400Y6LEPCYTOP9P912021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400Y6LEPCYTOP9P912021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400Y6LEPCYTOP9P912021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400Y6LEPCYTOP9P912021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-01-012022-12-31ifrs-full:OtherReservesMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-01-012022-12-31PHN:UnregisteredCapitalMember259400Y6LEPCYTOP9P912022-01-012022-12-31PHN:SharePremiumAndCapitalReserveMemberiso4217:PLNiso4217:PLNxbrli:shares