1
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
GRUPY OCTAVA S.A.
ZA ROK OBROTOWY
KOŃCZĄCY SIĘ 31 GRUDNIA 2022 R.
Spis treści
Skonsolidowane wybrane dane finansowe……………………………………………………..2
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej………………………………………….3
Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku………………………………………………………4
Skonsolidowane sprawozdanie z pozostałych całkowitych dochodów………………………...5
Skonsolidowane zestawienie zmian w kapitale własnym………………………………………5
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów środków pieniężnych…………………………..6
Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego………………………….7
2
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
w tys. zł | w tys. EUR | |||
Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2022 r. | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2022 r. | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. | |
Przychody i straty z inwestycji | (1 979) | (4 637) | (422) | (1 008) |
Pozostałe przychody operacyjne | 1 173 | 939 | 250 | 204 |
Koszty operacyjne | (2 984) | (2 252) | (637) | (490) |
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | (2 678) | (5 439) | (571) | (1 183) |
Zysk (strata) netto | (4 623) | (5 427) | (986) | (1 180) |
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom Spółki | (4 787) | (3 698) | (1 021) | (804) |
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w szt.) | 42 786 848 | 42 786 848 | 42 786 848 | 42 786 848 |
Zysk (strata) netto na akcję zwykłą (w zł/EUR): | ||||
- podstawowy oraz rozwodniony | (0,11) | (0,09) | (0,02) | (0,02) |
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej | (380) | 520 | (81) | 113 |
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej | 1 382 | (2 205) | 295 | (479) |
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej | (1 535) | (63) | (328) | (14) |
Przepływy pieniężne netto | (533) | (1 748) | (114) | (380) |
w tys. zł | w tys. EUR | |||
31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2022 | 31.12.2021 | |
Aktywa, razem | 77 263 | 79 980 | 16 474 | 17 389 |
Zobowiązania, razem | 24 772 | 23 014 | 5 282 | 5 004 |
Kapitał własny, razem | 52 491 | 56 966 | 11 192 | 12 386 |
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom Spółki | 51 559 | 56 198 | 10 994 | 12 219 |
Liczba akcji (w szt.) | 42 786 848 | 42 786 848 | 42 786 848 | 42 786 848 |
Wartość aktywów netto na jedną akcję (w zł/EUR) | 1,23 | 1,33 | 0,26 | 0,29 |
Wartość aktywów netto przypisanych akcjonariuszom Spółki na jedną akcję (w zł/EUR) | 1,21 | 1,31 | 0,26 | 0,29 |
3
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
w tys. zł | 31.12.2022 | Dane przekształcone | |
AKTYWA | Nota | ||
Aktywa trwałe | 1 | ||
Rzeczowe aktywa trwałe | 3 | ||
Wartości niematerialne | |||
Nieruchomości inwestycyjne | 2 | ||
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 4 | ||
Pożyczki udzielone | 6 | ||
Długoterminowe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy | 6 | ||
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe | |||
Aktywa obrotowe | |||
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności krótkoterminowe | 5 | ||
Krótkoterminowe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | 6 | ||
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych | 11 | ||
Aktywa obrotowe bez aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży | |||
Aktywa, razem | |||
KAPITAŁ WŁASNY | |||
Kapitał zakładowy | |||
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | |||
Pozostałe kapitały rezerwowe | |||
Niepodzielony zysk (niepokryta strata) | |||
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom Spółki | |||
Udziały niekontrolujące | |||
Kapitał własny, razem | |||
ZOBOWIĄZANIA | |||
Zobowiązania długoterminowe | |||
Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu | 14 | ||
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 4 | ||
Pożyczki i kredyty długoterminowe | 8 | ||
Inne długoterminowe zobowiązania finansowe | 9 | ||
Inne zobowiązania długoterminowe | 13 | ||
Zobowiązania krótkoterminowe | |||
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług | 13 | ||
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego | |||
Pożyczki i kredyty krótkoterminowe | 8 | ||
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu leasingu | 14 | ||
Wyemitowane krótkoterminowe instrumenty dłużne | 7 | ||
Zobowiązania krótkoterminowe inne niż zobowiązania wchodzące w skład grup przeznaczonych do sprzedaży, zaklasyfikowanych jako utrzymywane z przeznaczeniem do sprzedaży | |||
Kapitał i zobowiązania razem |
4
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2022 r. | Dane przekształcone Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. | ||
Nota | |||
Przychody i straty z inwestycji | 15 | ||
Przychody z tytułu odsetek | |||
Zyski (straty) ujęte w przypadku utraty kontroli nad jednostką zależną | |||
Zyski (straty) ze zbycia inwestycji | |||
Zyski (straty) z tytułu wyceny inwestycji | ( | ( | |
Przychody operacyjne | 16 | ||
Przychody z wynajmu nieruchomości | |||
Pozostałe przychody operacyjne | |||
Koszty operacyjne | 17 | ||
Koszty świadczeń pracowniczych | ( | ( | |
Amortyzacja | ( | ( | |
Pozostałe koszty administracyjne | ( | ( | |
Pozostałe koszty operacyjne | 18 | ( | ( |
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | ( | ( | |
Koszty/przychody finansowe (netto) | 19 | ( | ( |
Zysk (strata) brutto | ( | ( | |
Podatek dochodowy | 20 | ( | |
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej | ( | ( | |
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej | |||
Zysk (strata) netto | ( | ( | |
Przypisany: | |||
Akcjonariuszom Spółki | ( | ( | |
Udziałowcom niekontrolującym | 28 | ( | |
5
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
w tys. zł | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2022 r. | Dane przekształcone Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. |
Skonsolidowany zysk (strata) netto | ( | ( |
Inne całkowite dochody netto | ||
Całkowite dochody ogółem | ( | ( |
Całkowite dochody ogółem przypisane: | ||
Akcjonariuszom Spółki | ( | ( |
Udział niekontrolowany | ( |
w tys. zł | Kapitał zakładowy | Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | Pozostałe kapitały rezerwowe | Niepodzielony zysk (niepokryta strata) | Kapitał własny przypisywany właścicielom jednostki dominującej | Udziały nie- kontrolu-jące | Razem Kapitał własny |
Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2022 r. | |||||||
Saldo na początek okresu | |||||||
Zysk netto | ( | ( | ( | ||||
Inne dochody całkowite | |||||||
Całkowite dochody ogółem za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2022 r. | ( | ( | ( | ||||
Inne zmiany | ( | ||||||
Zwiększenie (zmniejszenie) wartości kapitału własnego | ( | ( | ( | ( | |||
Saldo na koniec okresu | |||||||
Dane przekształcone: | |||||||
Saldo na początek okresu | |||||||
Zysk netto | ( | ( | ( | ( | |||
Inne dochody całkowite | |||||||
Całkowite dochody ogółem za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. | ( | ( | ( | ( | |||
Inne zmiany | |||||||
Zwiększenie (zmniejszenie) wartości kapitału własnego | ( | ( | ( | ( | |||
Saldo na koniec okresu |
6
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
w tys. zł | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2022 r. | Za okres 12 miesięcy zakończony 31.12.2021 r. | |
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej | ( | ||
Zbycie papierów wartościowych | |||
Zbycie udziałów w jednostkach zależnych | |||
Inne wpływy gotówkowe z działalności operacyjnej | |||
Pozostałe przepływy - pozostałe wydatki na działalność operacyjną | ( | ( | |
Przepływy pieniężne z działalności (wykorzystane w działalności) | ( | ||
Podatek dochodowy | ( | ||
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej | ( | ||
Nabycie wierzytelności | ( | ||
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych | ( | ( | |
Przepływy netto z wynajmu nieruchomości | |||
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej | ( | ( | |
Odsetki | ( | ( | |
Wpływy z tytułu pożyczek / kredytów | |||
Wypływy z tytułu spłat pożyczek / kredytów | ( | ( | |
Emisja dłużnych papierów wartościowych | |||
Wykup dłużnych papierów wartościowych | ( | ||
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu | ( | ( | |
Pozostałe przepływy | ( | ||
Przepływy pieniężne netto | ( | ( | |
Skutki zmian kursów wymiany, które dotyczą środków pieniężnych i ekwiwalentów środków pieniężnych | |||
Zwiększenie (zmniejszenie) stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów | ( | ( | |
Środki pieniężne na początek okresu | |||
Środki pieniężne na koniec okresu |
7
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Octava S.A. (dalej „Grupa Kapitałowa”) jest „Octava” S.A. („Spółka”) z siedzibą w Warszawie przy ulicy Twardej 18, zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000038064.
Nazwa Jednostki sprawozdawczej lub inne dane identyfikacyjne:
Wyjaśnienie zmian w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych, które to zmiany nastąpiły od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego:
Siedziba jednostki:
Adres zarejestrowanego biura jednostki:
Podstawowe miejsce prowadzenia działalności:
Opis charakteru oraz podstawowego zakresu działalności jednostki:
Nazwa jednostki dominującej:
Nazwa jednostki dominującej najwyższego szczebla grupy:
Przedmiotem działalności Spółki jest:
wykonywanie praw z akcji, udziałów i innych papierów wartościowych
nabywanie papierów wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa
nabywanie bądź obejmowanie udziałów lub akcji spółek
nabywanie innych papierów wartościowych emitowanych przez podmioty, o których mowa w punktach powyżej
rozporządzanie nabytymi akcjami, udziałami i innymi papierami wartościowymi
udzielanie pożyczek spółkom i innym podmiotom
zaciąganie pożyczek i kredytów dla celów Spółki
pozostałe formy udzielania kredytów
pośrednictwo finansowe pozostałe, gdzie indziej niesklasyfikowane
obsługa nieruchomości na własny rachunek
działalność holdingów
Podstawowym rodzajem działalności według Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD 2007) jest pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych (6499Z).
Akcje Spółki znajdują się w obrocie na rynku podstawowym Giełdy Papierów Wartościowych
w Warszawie.
8
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Niniejsze sprawozdanie finansowe jest sprawozdaniem skonsolidowanym.
W skład Grupy Kapitałowej wchodziły na dzień 31 grudnia 2022 roku następujące podmioty (udział bezpośredni):
Nazwa spółki | Siedziba | Przedmiot działalności | Udział Octavy w kapitale zakładowym spółki | Udział Octavy w ogólnej liczbie głosów na WZ |
Konstancin Nieruchomości Sp. z o.o. | Warszawa | obsługa nieruchomości | 100% | 100% |
Galeria7 Sp. z o.o. | Warszawa | budowa i wynajem powierzchni handlowo -usługowych | 100% | 100% |
Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. | Warszawa | obsługa nieruchomości | 58,38% | 58,38% |
Międzyrzecze Sp. z o.o. | Warszawa | obsługa nieruchomości | 36,24% | 36,24% |
Octava Development Sp. z o.o. | Warszawa | realizacja projektów budowlanych | 100% | 100% |
Skład Grupy Kapitałowej na dzień 31 grudnia 2021 r. przedstawiał się następująco:
Nazwa spółki | Siedziba | Przedmiot działalności | Udział Octavy w kapitale zakładowym spółki | Udział Octavy w ogólnej liczbie głosów na WZ |
Konstancin Nieruchomości Sp. z o.o. | Warszawa | obsługa nieruchomości | 100% | 100% |
Galeria7 Sp. z o.o. | Warszawa | budowa i wynajem powierzchni handlowo -usługowych | 100% | 100% |
Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. | Warszawa | obsługa nieruchomości | 58,38% | 58,38% |
Międzyrzecze Sp. z o.o. | Warszawa | obsługa nieruchomości | 36,24% | 36,24% |
Octava Development Sp. z o.o. | Warszawa | realizacja projektów budowlanych | 100% | 100% |
Aussie Development Cyprysowa Sp. z o.o. | Lublin | realizacja projektów budowlanych | 100% | 100% |
Konsolidacja podmiotów wchodzących w skład Grupy została dokonana metodą pełną.
Octava S.A. dokonała analizy przesłanek MSSF 10 dotyczących kontroli i ewentualnego objęcia konsolidacją spółki CUF. Zarząd Octava SA podjął decyzję, aby nie konsolidować CUF, że względu na fakt, iż wykonywanie praw głosu CUF nie oznacza przejęcia kontroli w kontekście prowadzenia spraw spółki oraz zarządzania majątkiem, a jedynie wykorzystania praw ochronnych obligatariuszy. Wykonywanie praw głosu służy zabezpieczeniu należności Grupy Octava od CUF. W spółce CUF działa likwidator powołany przez sąd i wszelkie działania podejmowane przez Grupę Kapitałową Octava S.A. służą wyłącznie zabezpieczeniu praw majątkowych powiązanych z posiadanymi obligacjami. Zaangażowanie Grupy Octava nie podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe.
Zgodnie z MSSF 10 Octava S.A. nie działa w roli agenta. Jest mocodawcą dla konsolidowanych podmiotów.
26,62 %63,76 %
9
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Octava S.A. | |||||||||||||
| |||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
| |||||||||
100,00% | 58,38% | 36,24% | 100,00% | 100,00% | |||||||||
|
|
|
|
| |||||||||
Konstancin Nieruchomości Sp. z o.o. | Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. | Międzyrzecze Sp. z o.o. | Galeria 7 Sp. z o.o. | Octava Development Sp. z o.o. | |||||||||
|
|
| |||||||||||
| 26,62% | 63,76% | |||||||||||
|
|
|
|
|
| ||||||||
3Zatwierdzenie sprawozdania finansowego
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 19 kwietnia 2023 roku.
4Skład osobowy Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki
Zarząd Octava S.A.
Skład Zarządu Spółki w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego do publikacji, tj. 19 kwietnia 2023 roku przedstawiał się następująco:
Piotr Rymaszewski – Prezes Zarządu
Rada Nadzorcza Octava S.A.
W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem skład Rady Nadzorczej Spółki był następujący:
Charles D. DeBenedetti | 1 stycznia 2022 – 31 grudnia 2022 |
Bogdan Kryca | 1 stycznia 2022 – 31 grudnia 2022 |
Andrzej Wieczorkiewicz | 1 stycznia 2022 – 31 grudnia 2022 |
Arkadiusz Chojnacki | 1 stycznia 2022 – 31 grudnia 2022 |
Paweł Serej | 1 stycznia 2022 – 31 grudnia 2022 |
Piotr Szczepiórkowski | 1 stycznia 2022 – 31 grudnia 2022 |
Andrzej Sokolewicz | 1 stycznia 2022 – 31 grudnia 2022 |
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone na dzień i za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. (dalej: „Sprawozdanie finansowe”) zostało przygotowane
i zaprezentowane również zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018
10
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz. U. 2018, poz. 757).
Wybrane dane finansowe zostały przeliczone na EUR według następujących zasad:
- poszczególne pozycje rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych – według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez NBP na ostatni dzień każdego miesiąca okresu obrotowego: rok 2022 – 4,6869 zł/EUR, rok 2021 – 4,5775 zł/EUR,
- poszczególne pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej– według średniego kursu NBP na dany dzień bilansowy – 4,6899 zł/EUR na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 4,5994 zł/EUR na dzień 31 grudnia 2021 roku.
Ewentualne różnice pomiędzy wartościami wykazanymi w poszczególnych pozycjach tabel mogą różnić się od ich podsumowań z uwagi na algorytm zaokrągleń wartości do pełnych tysięcy złotych.
6Ujawnienie informacji na temat zmian zasad (polityki) rachunkowości, wartości szacunkowych i korygowania błędów
Efekt zastosowania nowych standardów rachunkowości i zmian polityki rachunkowości
Zasady (polityka) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok kończący się 31 grudnia 2022 roku są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzeniu rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za poprzedni rok obrotowy, z wyjątkiem zmian opisanych poniżej.
Zastosowano takie same zasady dla okresu bieżącego i porównywalnego.
Standardy i interpretacje oraz zmiany do standardów i interpretacji, które zostały zastosowane w roku obrotowym 2022
Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w Unii Europejskiej (UE) zostały po raz pierwszy zastosowane w sprawozdaniu finansowym [Grupy / Spółki] za 2022 rok:
Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w Unii Europejskiej (UE) zostały po raz pierwszy zastosowane w sprawozdaniu finansowym Grupy za 2022 rok:
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - ulgi w spłatach czynszu w związku z Covid-19 po 30 czerwca 2021 roku (obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 kwietnia 2021 roku lub później),
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz ze zmianami do MSSF 3 (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później),
Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika aktywów trwałych do użytkowania (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później),
11
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – umowy rodzące obciążenia – koszt wypełnienia umowy (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później),
Zmiany do różnych standardów „Poprawki do MSSF (cykl 2018 - 2020)” – dokonane zmiany w ramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności i uściślenie słownictwa (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz MSR 41 obowiązują w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później. Zmiany do MSSF 16 dotyczą jedynie przykładu ilustrującego, a zatem nie podano daty wejścia w życie.).
Wyżej wymienione zmiany do standardów nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe Grupy za 2022 rok.
Standardy i interpretacje oraz zmiany do standardów i interpretacji, które zostały wydane przez RMSR i zatwierdzone przez UE, ale nie weszły w życie i nie zostały przyjęte przez Grupę do wcześniejszego zastosowania
Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów, jakie zostały już wydane przez RMSR i zatwierdzone przez UE, ale jeszcze nie weszły w życie a Grupa nie zdecydowała się na ich wcześniejsze zastosowanie:
MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” z późniejszymi zmianami do MSSF 17 opublikowanymi przez RMSR 25 czerwca 2020 roku - zatwierdzone w UE w dniu 19 listopada 2021 roku (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później),
Zmiany do MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” – zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 po raz pierwszy – dane porównawcze, zatwierdzone w UE w dniu 8 września 2022 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później),
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Ujawnienia na temat istotnych zasad rachunkowości. zatwierdzone w UE w dniu 2 marca 2022 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później),
Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” – Definicja wartości szacunkowych zatwierdzone w UE w dniu 2 marca 2022 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później),
Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” - Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań z pojedynczej transakcji zatwierdzone w UE w dniu 11 sierpnia 2022 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później).
Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę.
Standardy i interpretacje oraz zmiany do standardów i interpretacji, które zostały wydane przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do stosowania w UE
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz zmian do standardów, które nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE:
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później),
12
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Zobowiązania długoterminowe z kowenantami (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później),
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – Zobowiązanie z tytułu leasingu w ramach sprzedaży i leasingu zwrotnego (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później),
Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności).
Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę.
Ujawnienie skutków zmian polityki: Zmiany wprowadzone samodzielnie przez Grupę
Grupa dokonała korekty prezentacyjnej danych porównywalnych na dzień 31 grudnia 2021 roku wynikających z obowiązku zastosowania jednolitego europejskiego formatu raportowania ESEF.
Korekty przedstawiają się następująco:
• w sprawozdaniu z sytuacji finansowej :
- zrezygnowano z prezentacji „Aktywa z tytułu prawa do użytkowania” w oddzielnej pozycji,
- przesunięto kwotę z pozycji: „Aktywa finansowe - certyfikaty inwestycyjne” i wykazano w nowoutworzonej pozycji: „Długoterminowe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie”,
- „Dłużne instrumenty finansowe” przesunięto do pozycji „Krótkoterminowe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie”,
- utworzono pozycję: „Aktywa obrotowe bez aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży”,
- zmieniono prezentację kapitałów, w ramach której:
- przesunięto zatrzymane zyski z kapitału zapasowego do pozycji „Niepodzielony zysk (niepokryta
strata)”,
- przesunięto kwoty składające się na kapitał ze sprzedaży akcji powyżej wartościnominalnej z kapitału zapasowego do pozycji „Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej”,
- przesunięto kapitał powstały w wyniku umorzenia kapitału podstawowego spółki zależnej, z kapitału zapasowego do pozycji „Pozostałe kapitały rezerwowe”,
- przesunięto kwoty pozostałych zobowiązań, które do utworzonej pozycji: „Inne zobowiązania długoterminowe”,
- „Dłużne instrumenty finansowe” przesunięto do pozycji „Wyemitowane krótkoterminowe instrumenty dłużne”
• w sprawozdaniu z wyniku:
- „Przychody z dłużnych papierów wartościowych” przeniesiono do pozycji „Przychody z tytułu odsetek”,
- w ramach pozycji „Zyski (straty) z tytułu inwestycji” wyszczególniono „Zyski (straty) ze zbyciainwestycji” i „Zyski (straty) z tytułu wyceny inwestycji”,
- w ramach przychodów operacyjnych wyszczególniono „Przychody z wynajmu nieruchomości”,
- koszty wynagrodzeń i ubezpieczeń społecznych przeniesiono do nowoutworzonej pozycji „Kosztyświadczeń pracowniczych”,
- zrezygnowano z odrębnej prezentacji kosztów odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu,
• w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych:
- zmieniono prezentację wydatków na nabycie nieruchomości inwestycyjnej, które przeniesiono zprzepływów środków pieniężnych z działalności operacyjnej do przepływów środków pieniężnych zdziałalności inwestycyjnej,
13
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
- odsetki z tytułu depozytów przeniesiono z pozycji „Odsetki otrzymane” do pozycji „Pozostałe przepływy
- pozostałe wydatki na działalność operacyjną”,
- zrezygnowano z odrębnej prezentacji wypływów na spłatę odsetek z tytułu leasingu, które przeniesionodo pozycji „Spłata zobowiązań z tytułu leasingu”.
Szczegółowy opis zmian wraz z uzgodnieniem danych za okres porównawczy zamieszczono w notach objaśniających do skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
Zmiany nie wpłynęły na wartość wyniku finansowego oraz kapitału własnego.
Wpływ zmian na sprawozdanie finansowe
Wdrożenie standardów nie miało wpływu na wyniki działalności i sytuację finansową Grupy.
6.1. Dane przekształcone
Szczegółowe zmiany wraz z uzgodnieniem danych za okres porównawczy zamieszczono poniżej.
Pożyczki udzielone wyceniane są w zamortyzowanym koszcie. W sprawozdaniu finansowym za okres zakończony 31 grudnia 2021 roku pożyczki udzielone zostały wykazane w linii „Krótkoterminowe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy”. Celem poprawy prezentacji i odzwierciedlenia przyjętej klasyfikacji dla tego rodzaju aktywów finansowych, Spółka zdecydowała się na wydzielenie osobnej linii „Pożyczki udzielone” w sprawozdaniu finansowym i dla zapewnienia porównywalności danych dokonała też przekształcenia danych na 31 grudnia 2021 roku. Wpływ korekty zaprezentowano w kolumnie „Zmiana prezentacji pożyczek udzielonych”.
Zgodnie z przyjętą przez Spółkę polityką rachunkowości, certyfikaty inwestycyjne powinny być w sprawozdaniu finansowym wyceniane do wartości godziwej przez wynik finansowy. W sprawozdaniu finansowym za okres zakończony 31 grudnia 2021 roku certyfikaty inwestycyjne były ujęte były ujęte po wycenie do wartości godziwej z poziomu z 31 grudnia 2020 roku tj. kwocie 12,99 mln zł,, dlatego Spółka zdecydowała się dokonać korekty danych za okres zakończony 31 grudnia 2021 roku i skorygowała wartość posiadanych certyfikatów inwestycyjnych do wartości godziwej, zgodnie z wyceną tych certyfikatów inwestycyjnych publikowaną przez TFI. W wyniku korekty zaprezentowanej w kolumnie „Korekta z tytułu wyceny certyfikatów inwestycyjnych do wartości godziwej” wynik finansowy netto zwiększył się o 4,1 mln. zł.
Dodatkowo ujawniona zmiana w spółce Łąki Konstancińskie wynika z korekty błędu i zmiany podejścia w rozpoznawaniu nieruchomości inwestycyjnej jako środek trwały. W wyniku reklasyfikacji zmieniony został wynik z lat ubiegłych Grupy kapitałowej i zmniejszył się łącznie o 7,2 mln.zł. z czego na akcjonariuszy przypada spadek wyniku o 5,9 mln.zł. Suma bilansowa zmniejszyła się o 8,8mln zł. – korekta ”Reklas nieruchomości inwestycyjnej należącej do spółki Łąki Konstancińskie w środek trwały”
Zgodnie z decyzją spółki zmianie uległa prezentacja aktywa i rezerwy na podatek odroczony. Podjęta została decyzja o kompensowaniu pozycji do aktywa lub rezerwy. Wpływ korekty na dane porównawcze został zaprezentowany w kolumnie „Kompensata aktywa i rezerwy na podatek odroczony”.
14
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Stan na 31.12.2021 r. (dane opublikowane) | Korekta z tytułu wyceny certyfikatow inwest. do wartości godziwej | Zmiana prezentacji pożyczek udzielonych | Reklas nieruchomości inwestycyjnej należącej do spółki Łąki Konstancińskie w środek trwały | Kompenso-wanie | Stan na 31.12.2021 r. (po przekszt. danych) | |
Aktywa trwałe | 55 284 | 5 062 | (8 823) | (599) | 50 924 | |
Rzeczowe aktywa trwałe | 4 | - | - | 15 113 | - | 15 117 |
Wartości niematerialne | 12 | - | - | - | - | 12 |
Nieruchomości inwestycyjne | 39 825 | - | - | (24 064) | - | 15 761 |
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 599 | - | - | (599) | - | |
Pożyczki udzielone | - | - | 1 850 | - | - | 1 850 |
Długoterminowe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy | 14 844 | 5 062 | (1 850) | - | - | 18 056 |
Inne długoterminowe aktywa finansowe | - | - | - | 128 | - | 128 |
Aktywa obrotowe | 29 046 | - | - | 10 | - | 29 056 |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności krótkoterminowe | 1 685 | - | - | 10 | - | 1 695 |
Aktywa dotyczące podatku bieżącego, krótkoterminowe | - | - | - | - | - | - |
Krótkoterminowe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | 21 156 | - | - | - | - | 21 156 |
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych | 6 205 | - | - | - | - | 6 205 |
Aktywa obrotowe bez aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży | 29 046 | - | - | 10 | 29 056 | |
Aktywa, razem | 84 330 | 5 062 | - | (8 813) | (599) | 79 980 |
KAPITAŁ WŁASNY | ||||||
Kapitał zakładowy | 4 279 | - | - | - | - | 4 279 |
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | 24 228 | - | - | - | - | 24 228 |
Pozostałe kapitały rezerwowe | 65 | - | - | - | - | 65 |
Niepodzielony zysk (niepokryta strata) | 29 407 | 4 101 | - | (5 882) | - | 27 626 |
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom Spółki | 57 979 | 4 101 | - | (5 882) | - | 56 198 |
Udziały niekontrolujące | 2 103 | - | - | (1 335) | - | 768 |
Kapitał własny, razem | 60 082 | 4 101 | - | (7 217) | - | 56 966 |
ZOBOWIĄZANIA | 24 248 | 961 | - | (1 59)6 | (599) | 23 014 |
Zobowiązania długoterminowe | 13 888 | 961 | - | (1 683) | (599) | 12 567 |
Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu | 2 489 | - | - | - | - | 2 489 |
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 2 531 | 961 | - | (1 683) | (599) | 1 210 |
15
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Pożyczki i kredyty długoterminowe | 8 180 | - | - | - | 8 180 | |
Inne długoterminowe zobowiązania finansowe | 381 | - | - | - | - | 381 |
Inne zobowiązania długoterminowe | 307 | - | - | - | - | 307 |
Zobowiązania krótkoterminowe | 10 360 | - | - | 87 | - | 10 447 |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkoterminowe | 309 | - | - | 87 | - | 396 |
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego | - | - | - | - | - | |
Pożyczki i kredyty krótkoterminowe | - | - | - | - | - | - |
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu leasingu | 5 | - | - | - | - | 5 |
Wyemitowane krótkoterminowe instrumenty dłużne | 8 811 | - | - | - | - | 8 811 |
Zobowiązania krótkoterminowe inne niż zobowiązania wchodzące w skład grup przeznaczonych do sprzedaży, zaklasyfikowanych jako utrzymywane z przeznaczeniem do sprzedaży | 10 360 | - | - | 87 | - | 10 447 |
Kapitał i zobowiązania razem | 84 330 | 5 062 | - | (8 813) | (599) | 79 980 |
Stan na 31.12.2021 r. (dane opublikowane) | Korekta z tytułu wyceny certyfikatów inwest. do wartości godziwej | Zmiana prezentacji pożyczek udzielonych | Reklas nieruchomości inwestycyjnej należącej do spółki Łąki Konstancińskie w środek trwały | Kompenso-wanie aktywa i rezerwy na podatek odroczony | Stan na 31.12.2021 r. (po przekszt. danych) | |
Przychody i straty z inwestycji | ||||||
Zyski (straty) ze zbycia inwestycji | 511 | - | - | - | - | 511 |
Zyski (straty) z tytułu wyceny inwestycji | (983) | 5 062 | - | (8 716) | - | (4 637) |
Przychody operacyjne | - | - | - | - | ||
Przychody z wynajmu nieruchomości | 890 | - | - | - | - | 890 |
Pozostałe przychody operacyjne | 49 | - | - | - | - | 49 |
Koszty operacyjne | - | - | - | - | ||
Koszty świadczeń pracowniczych | (708) | - | - | - | - | (708) |
Amortyzacja | (8) | - | - | (184) | - | (192) |
Pozostałe koszty administracyjne | (1 341) | - | - | - | - | (1 341) |
Pozostałe koszty operacyjne | (11) | - | - | - | - | (11) |
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | (1 601) | 5 062 | - | (8 900) | - | (5 439) |
16
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Koszty/przychody finansowe (netto) | (1 041) | - | - | - | - | (1 041) |
Zysk (strata) brutto | (2 642) | 5 062 | - | (8 900) | - | (6 480) |
Podatek dochodowy | 331 | (961) | - | 1 683 | - | 1053 |
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej | (2 311) | 4 101 | - | (7 217) | - | (5 427) |
- | ||||||
Zysk (strata) netto | (2 311) | 4 101 | - | (7 217) | - | (5 427) |
Przypisany: | ||||||
Akcjonariuszom Spółki | (1 917) | 4 101 | - | (5 882) | - | (3 698) |
Udziałowcom niekontrolującym | (394) | - | - | (1 335) | - | (1 729) |
Stan na 31.12.2021 r. (dane opublikowane) | Korekta z tytułu wyceny certyfikatów inwest. do wartości godziwej | Zmiana prezentacji pożyczek udzielonych | Reklas nieruchomości inwestycyjnej należącej do spółki Łąki Konstancińskie w środek trwały | Kompenso-wanie aktywa i rezerwy na podatek odroczony | Stan na 31.12.2021 r. (po przekszt. danych) | |
Kapitał zakładowy | 4 279 | - | - | - | - | 4 279 |
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | 24 228 | - | - | - | - | 24 228 |
Pozostałe kapitały rezerwowe | 65 | - | - | - | - | 65 |
Niepodzielony zysk (niepokryta strata) | 29 407 | 4 101 | - | (5 882) | - | 27 626 |
Kapitał własny przypisywany właścicielom jednostki dominującej | 57 979 | 4 101 | - | (5 882) | - | 56 198 |
Udziały niekontrolujące | 2 103 | - | - | (1 335) | - | 768 |
Razem Kapitał własny | 60 082 | 4 101 | - | (7 217) | - | 56 966 |
7Zasady polityki rachunkowości (kontynuacja działania)
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę oraz wszystkie spółki z Grupy Kapitałowej w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez jakąkolwiek spółkę wchodzącą w skład Grupy Kapitałowej.
17
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
8
Grupa, niezależnie od charakteru jego zaangażowania w danej jednostce (jednostce, w której dokonano inwestycji), określa swój status jednostki dominującej, oceniając, czy sprawuje kontrolę nad jednostką,
w której dokonano inwestycji.
Grupa sprawuje kontrolę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, w przypadku, gdy z tytułu swojego zaangażowania w tę jednostkę, podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe lub gdy ma prawa do zmiennych wyników finansowych i możliwość wywierania wpływu na wysokość tych wyników finansowych poprzez sprawowanie władzy nad tą jednostką.
Tak więc Grupa sprawuje kontrolę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, wtedy i tylko wtedy, gdy jednocześnie:
sprawuje władzę nad jednostką, w której dokonano inwestycji;
z tytułu swojego zaangażowania w jednostce, w której dokonano inwestycji, podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe lub posiada prawa do zmiennych wyników finansowych, oraz
posiada możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywierania wpływu na wysokość swoich wyników finansowych.
Oceniając, czy sprawuje kontrolę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, Grupa bierze pod uwagę wszystkie fakty i okoliczności. Grupa dokonuje ponownej oceny, czy sprawuje kontrolę nad tą jednostką, jeżeli fakty i okoliczności wskazują, iż nastąpiła zmiana jednego lub więcej elementów z trzech elementów kontroli wymienionych powyżej..
Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość traktowana jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymywana w posiadaniu ze względu na przyrost jej wartości, lub ze względu na obie te korzyści, oraz która nie jest zajmowana przez jednostki Grupy.
Nieruchomości inwestycyjne obejmują grunty własne, własne budynki lub części budynku oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu.
Nieruchomość inwestycyjna jest początkowo wyceniona według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Przy początkowej wycenie uwzględnia się koszty przeprowadzenia transakcji.
Po początkowym ujęciu nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w wartości godziwej. Podstawą ustalenia wartości godziwej są pochodzące z aktywnego rynku aktualne ceny rynkowe podobnych nieruchomości inwestycyjnych, skorygowane o różnice dot. celu użytkowania, lokalizacji, stanu nieruchomości. Przy braku informacji
z aktywnego rynku, Grupa stosuje alternatywne metody wyceny takie jak niedawne ceny z mniej aktywnego rynku lub projekcje zdyskontowanego przepływu środków pieniężnych. Nieruchomość inwestycyjna dostosowana do dalszego użytkowania jako nieruchomość inwestycyjna, lub taka dla której rynek jest mniej aktywny, jest w dalszym ciągu wyceniana w wartości godziwej.
Wycena w wartości godziwej dokonywana jest okresowo przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych. Częstotliwość wyceny jest określona przez Zarząd na podstawie przesłanek wskazujących na zmianę wartości godziwej w stosunku do ostatnio sporządzanej wyceny.
Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej odzwierciedla miedzy innymi wysokość przychodów
z czynszów z aktualnych umów leasingu, jak również racjonalne i uzasadnione założenia odzwierciedlające rynkową ocenę przychodów z czynszów z przyszłych umów leasingowych w świetle aktualnych warunków rynkowych.
18
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Odzwierciedla również na podobnych zasadach wszelkie wypływy pieniężne (w tym płatności czynszów i inne wydatki), jakich można oczekiwać w odniesieniu do nieruchomości. Niektóre z tych wypływów są odzwierciedlone w zobowiązaniach (w tym zobowiązania z tyt. leasingu finansowego gruntów wykazywanych jako nieruchomości inwestycyjne), podczas gdy inne odnoszą się do wypływów nie ujmowanych w sprawozdaniach finansowych aż do późniejszej daty (np. okresowych płatności, takich jak czynsze warunkowe).
Zysk lub strata wynikająca ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej wpływa na zysk lub stratę netto w okresie, w którym nastąpiła zmiana.
Nieruchomości w trakcie budowy lub dostosowywania są traktowane jako nieruchomości inwestycyjne
i wyceniane w wartości godziwej. Do czasu ukończenia budowy, nakłady inwestycyjne prezentowane są w cenie nabycia, gdyż Grupa uznaje, iż jest to ich wartość godziwa. W momencie zakończenia budowy, Grupa dokona ponownego przeszacowania wyceny w wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych.
Późniejsze nakłady są aktywowane tylko wtedy, gdy Grupa oczekuje prawdopodobnych przyszłych korzyści ekonomicznych a także gdy można wiarygodnie wycenić dodatkowe nakłady.
W nieruchomościach inwestycyjnych Grupa ujmuje także prawa do używania w rozumieniu MSSF 16.
W wyniku analizy wyodrębniono Prawo wieczystego użytkowania gruntów, które wymagało innego, niż dotychczas ujęcia w księgach rachunkowych. Grupa Octava S.A wykazuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania w pozycji Nieruchomości inwestycyjne. Aktywa te wyceniane są do wartości godziwej zobowiązania z tytułu leasingu, a odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu obciążają koszty finansowe. Drugostronnie spółka ujmuje odpowiednio długo- i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu.
W celu obliczenia stóp dyskonta na potrzeby MSSF 16 Grupa przyjęła, że stopa dyskonta powinna odzwierciedlać oprocentowanie kredytu na realizację planowanych inwestycji. Wysokość stopy kształtuje się na poziomie 4,84%.
Prawo leasingobiorcy do użytkowania gruntu na mocy umowy leasingu operacyjnego można klasyfikować i wykazywać jako nieruchomość inwestycyjną wtedy i tylko wtedy, gdy nieruchomość ta
w innym wypadku spełniałaby definicję nieruchomości inwestycyjnej. W tym przypadku leasing operacyjny jest wykazywany jako leasing finansowy.
Grupa skorzystała z przewidzianych w standardzie uproszczeń dla leasingów krótkoterminowych
i leasingów aktywów nisko cennych. Przyjmuje się, że aktywa nisko cenne to takie, których wartość jednostkowa nie przekracza ok. 15 tys. zł
Wartość firmy stanowi nadwyżkę kosztu przejęcia nad wartością godziwą udziału Grupy w możliwych do zidentyfikowania aktywach netto przejętej jednostki zależnej – na dzień przejęcia.
Wartość firmy z przejęcia jednostek zależnych ujmuje się w ramach wartości niematerialnych.
Wartość firmy jest testowana co roku pod kątem utraty wartości i wykazywana po koszcie pomniejszonym
o skumulowane odpisy z tytułu utraty wartości. Odpisy z tytułu utraty wartości w odniesieniu do wartości firmy nie są odwracane. Zyski i straty ze zbycia jednostki uwzględniają wartość bilansową wartości firmy, dotyczącą sprzedanej jednostki.
W celu przeprowadzenia testu pod kątem możliwej utraty wartości wartość firmy jest alokowana do ośrodków wypracowujących środki pieniężne. Alokację robi się dla takich ośrodków bądź grup ośrodków
19
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
wypracowujących środki pieniężne, które według oczekiwań będą czerpać korzyści z połączenia, dzięki któremu ta wartość firmy powstała, określonych zgodnie z segmentami operacyjnymi.
Koszty nabytych licencji komputerowych są kapitalizowane w wartości kosztów nabycia i kosztów związanych z oddaniem do użytkowania poszczególnych licencji. Aktywowane w ten sposób koszty są amortyzowane przez szacowany okres użytkowania według metody liniowej. Okresy użytkowania licencji komputerowych wynoszą 2 lata.
Koszty związane z utrzymaniem programów komputerowych spisywane są w koszty z chwilą poniesienia.
Koszty prac rozwojowych bezpośrednio związane z zaprojektowaniem i testowaniem dających się zidentyfikować i unikatowych programów komputerowych kontrolowanych przez Grupę, które będą wytwarzać prawdopodobne przyszłe korzyści ekonomiczne przekraczające okres jednego roku, ujmuje się jako wartości niematerialne.
Aktywowane koszty związane z tworzeniem oprogramowania amortyzowane są według metody liniowej.
Rzeczowe aktywa trwałe wykazuje się według kosztu historycznego pomniejszonego o umorzenie. Koszt historyczny uwzględnia wydatki bezpośrednio związane z nabyciem danych aktywów.
Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danego środka trwałego lub ujmuje jako odrębny środek trwały (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wartość bilansową wymienionych części usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej.
w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.
Amortyzację środków trwałych nalicza się metodą liniową w celu rozłożenia ich wartości początkowej lub wartości przeszacowanej, pomniejszonych o wartość końcową, przez okresy ich użytkowania, które dla poszczególnych grup środków trwałych wynoszą:
urządzenia 2 – 3 lata
urządzenia techniczne i maszyny2 – 5 lat
wyposażenie5 lat
Na dzień bilansowy środki trwałe wycenia są według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Planowane odpisy amortyzacyjne budynków ujmowane są jako koszt amortyzacji i dokonywane są według następujących zasad:
amortyzacja naliczana jest metodą liniową w okresach miesięcznych,
odpisy dokonywane są począwszy od pierwszego dnia następującego po miesiącu, w którym środek trwały wprowadzony został do użytkowania, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów umorzeniowych z ich wartością początkową lub w którym postawiono go w stan likwidacji, sprzedano lub stwierdzono niedobór;
odpisy amortyzacyjne są ustalane na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej użyteczności.
W jednostce stosowane do amortyzacji budynku zastosowano poniższa stawkę amortyzacyjną, uwzględniającą okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego:
20
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
budynki biurowe - 2,5%.
Weryfikacji wartości końcowej i okresów użytkowania środków trwałych i ewentualnej ich zmiany dokonuje się na każdy dzień bilansowy.
Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych ustala się drogą porównania wpływów ze sprzedaży z ich wartością bilansową i ujmuje w rachunku zysków i strat.
(f)Aktywowane koszty finansowania zewnętrznego
Koszty finansowania zewnętrznego, związane bezpośrednio z nabyciem, budową lub wytworzeniem kwalifikującego się składnika aktywów są kapitalizowane jako część kosztów nabycia tego składnika aktywów. Pozostałe koszty finansowania zewnętrznego są traktowane jako koszty okresu sprawozdawczego.
Klasyfikacja aktywów finansowych w momencie początkowego ujęcia jest ustalana w oparciu
o przepływy pieniężne wynikające z umowy oraz model biznesowy Grupy w zakresie zarządzania nimi. Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, Grupa w momencie początkowego ujęcia wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty transakcyjne.
W celu odpowiedniej klasyfikacji i wyceny według zamortyzowanego kosztu lub wartości godziwej poprzez inne całkowite dochody, Grupa dokonuje sprawdzenia czy instrument finansowy daje prawo do zasadniczo jedynie kwoty głównej i odsetek. Taka ocena jest określana jako test klasyfikacyjny SPPI (tzw. „kryterium SPPI” – ang. solely payments of principal and interest) i przeprowadzana jest na poziomie instrumentu.
W momencie początkowego ujęcia aktywa finansowe są klasyfikowane do jednej z trzech kategorii:
- aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
- aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
- aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Składnik aktywów finansowych jest klasyfikowany do kategorii wycenianych po początkowym ujęciu według zamortyzowanego kosztu, jeżeli spełnione są następujące dwa warunki:
• aktywa utrzymywane są w ramach modelu biznesowego, którego celem jest utrzymywanie aktywów
w celu uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z kontraktu; oraz
• jego warunki umowne powodują powstanie w określonych momentach przepływów pieniężnych
stanowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od tej kwoty.
Składnik aktywów finansowych jest klasyfikowany do kategorii wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, gdy:
• celem Grupy jest zarówno utrzymanie tych aktywów dla uzyskania umownych przepływów pieniężnych, jak i sprzedaż składnika aktywów,
• warunki umowne dotyczące składnika aktywów finansowych powodują w określonych terminach przepływy pieniężne, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Pozostałe składniki aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy bieżącego okresu.
21
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Klasy instrumentów finansowych | Klasyfikacja wg MSSF 9 | Komentarz |
Certyfikaty inwestycyjne | Wyceniane do wartości godziwej przez WF | Zgodnie z modelem biznesowym |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | Wyceniane w zamortyzowanym koszcie | |
Pożyczki udzielone | Wyceniane w zamortyzowanym koszcie | Test SPPI spełniony |
Dłużne instrumenty finansowe – obligacje | Wyceniane w zamortyzowanym koszcie | Test SPPI spełniony |
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | Wyceniane w zamortyzowanym koszcie |
Grupa dokonuje odpisów utraty wartości w związku z oceną oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”) związanych z wszystkimi instrumentami dłużnymi niewycenionymi
w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat. Oczekiwane straty kredytowe obliczane są jako różnica pomiędzy przepływami pieniężnymi jakie Grupa powinna otrzymać zgodnie z umową,
a przepływami jakie spodziewa się otrzymać po zdyskontowaniu z zastosowaniem pierwotnej (tj. ustalonej przy początkowym ujęciu) efektywnej stopy procentowej.
Ocena oczekiwanych strat kredytowych jest rozpoznawana dwustopniowo. W przypadku ekspozycji kredytowych, dla których od początkowego ujęcia nie nastąpił znaczący wzrost ryzyka, ocena oczekiwanych strat kredytowych przeprowadzana jest dla strat kredytowych możliwych do poniesienia w okresie kolejnych 12 miesięcy (12-miesięczne oczekiwane straty kredytowe). W przypadku ekspozycji kredytowych, dla których od początkowego ujęcia wystąpił znaczący wzrost ryzyka, wymagana jest kalkulacja strat w horyzoncie dożywotnim niezależnie od momentu zapadalności (oczekiwane straty kredytowe kalkulowane dożywotnio). Dla należności z tytułu dostaw i usług oraz aktywów wynikających z umów, Grupa stosuje uproszczoną kalkulację oczekiwanych strat kredytowych. W konsekwencji Grupa nie dokumentuje na bieżąco zmian w poziomie ryzyka kredytowego, natomiast kalkuluje stratę (przy wykorzystaniu oceny oczekiwanych strat kredytowych) w horyzoncie dożywotnim w każdym okresie sprawozdawczym.
(h)Pochodne instrumenty finansowe
Instrumenty pochodne, z których Grupa korzysta w celu zabezpieczenia się przed ryzykiem związanym ze zmianami stóp procentowych to kontrakty na zamianę stóp procentowych (swap procentowy). Instrument ten nie rzutuje na stan środków pieniężnych do czasu jego zamknięcia.
Nie występuje cena nabycia gdyż nie ma początkowego wypływu związanego z nabyciem tego instrumentu.
Dodatkowy zysk / strata zostaje wykazany w rachunku zysków i strat netto w terminie wymagalności.
W przypadku kontraktu, którego obecnie stroną jest Grupa efekt transakcji rozliczany jest co miesiąc przez korektę kwoty odsetek. Zobowiązania finansowe, wykazywane są w wartości godziwej, zaś zyski i straty wynikające z ich wyceny ujmowane są bezpośrednio w rachunku zysków i strat.
Należności handlowe ujmuje się początkowo w wartości godziwej, a następnie wycenia się je według zamortyzowanego kosztu.
Odpis z tytułu utraty wartości należności handlowych tworzy się, gdy istnieją obiektywne dowody na to, że Grupa nie będzie w stanie otrzymać wszystkich należnych kwot wynikających z pierwotnych warunków należności. Przesłankami wskazującymi, że należności handlowe utraciły wartość są: poważne problemy finansowe dłużnika, prawdopodobieństwo, że dłużnik ogłosi bankructwo lub będzie podmiotem finansowej reorganizacji, opóźnienia w spłatach (powyżej 30 dni). Kwotę odpisu stanowi różnica pomiędzy wartością bilansową danego składnika aktywów a wartością bieżącą szacowanych przyszłych przepływów
22
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
pieniężnych, zdyskontowanych według efektywnej stopy procentowej. Wartość bilansową składnika aktywów ustala się za pomocą konta odpisów, a wysokość straty ujmuje się w rachunku zysków i strat w kosztach sprzedaży i marketingu. W przypadku nieściągalności należności handlowej dokonuje się jej odpisu na koncie rezerw na należności handlowe. Późniejsze spłaty uprzednio odpisanych należności uznaje się w rachunku zysków i strat.
(j)Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują środki pieniężne w kasie, depozyty bankowe płatne na żądanie, inne krótkoterminowe inwestycje o wysokim stopniu płynności i o pierwotnym terminie wymagalności do trzech miesięcy, a także kredyty w rachunku bieżącym.
Kredyty i pożyczki ujmuje się początkowo w wartości godziwej, pomniejszonej o poniesione koszty transakcyjne. Kredyty i pożyczki są następnie wykazywane według zamortyzowanego kosztu. Wszelkie różnice pomiędzy otrzymaną kwotą (pomniejszoną o koszty transakcyjne) a wartością wykupu ujmuje się metodą efektywnej stopy procentowej w rachunku zysków i strat przez okres obowiązywania odnośnych umów.
Opłaty zapłacone z tytułu udostępnienia kredytu ujmuje się jako koszty transakcyjne kredytu w takim zakresie, w jakim jest prawdopodobne, że kredyt zostanie wykorzystany w całości lub w części. W tym przypadku opłaty odracza się do czasu wykorzystania kredytu. W takim zakresie, w jakim brak jest dowodów na prawdopodobieństwo wykorzystania całości lub części kredytu, opłata jest kapitalizowana jako zaliczka na poczet usług w zakresie płynności i amortyzowana w okresie kredytowania, do którego się odnosi.
Kredyty i pożyczki zalicza się do zobowiązań krótkoterminowych, chyba że Grupa posiada bezwarunkowe prawo do odroczenia spłaty zobowiązania o co najmniej 12 miesięcy od dnia bilansowego.
(l)Podatek dochodowy bieżący i odroczony
Podatek dochodowy za okres sprawozdawczy obejmuje podatek bieżący i odroczony. Podatek ujmuje się w rachunku zysków i strat, z wyłączeniem zakresu, w którym odnosi się on bezpośrednio do pozycji ujętych w kapitale własnym. W tym przypadku podatek również ujmowany jest w kapitale własnym.
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego jest obliczane na podstawie obowiązujących przepisów podatkowych lub faktycznie wprowadzonych w dacie bilansu w krajach, gdzie jednostki zależne i stowarzyszone spółki działają i generują przychody podlegające opodatkowaniu. Zarząd dokonuje okresowego przeglądu kalkulacji zobowiązań podatkowych w odniesieniu do sytuacji,
w których odnośne przepisy podatkowe podlegają interpretacji, tworząc ewentualne rezerwy kwot, należnych organom podatkowym.
Zobowiązanie z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikającego z różnic przejściowych pomiędzy wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym – ujmowane jest metodą bilansową. Jeżeli jednak odroczony podatek dochodowy powstał z tytułu początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązania w ramach transakcji innej niż połączenie jednostek gospodarczych, które nie wpływa ani na wynik finansowy, ani na dochód podatkowy (stratę podatkową), nie wykazuje się go. Odroczony podatek dochodowy ustala się przy zastosowaniu obowiązujących prawnie lub faktycznie na dzień bilansowy stawek (i przepisów) podatkowych, które zgodnie z oczekiwaniami będą obowiązywać w momencie realizacji odnośnych aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego lub uregulowania zobowiązania z tego tytułu.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmuje się tylko wtedy, gdy jest prawdopodobne,
że w przyszłości osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który umożliwi wykorzystanie różnic przejściowych.
23
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Zobowiązanie z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikającego z różnic przejściowych, powstających z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych i stowarzyszonych, jest ujmowane, chyba że rozłożenie w czasie odwracania się różnic przejściowych jest kontrolowane przez Grupę
i prawdopodobne jest, że w możliwej do przewidzenia przyszłości różnice te nie ulegną odwróceniu.
(m)Kapitał własny
Kapitał zapasowy stanowi kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej, kwoty zgodnie z obowiązującym prawem lub aktem notarialnym oraz kwoty wyniku finansowego przekazane na kapitał zapasowy zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia Spółki.
Akcje zwykłe zalicza się do kapitału własnego. Akcje uprzywilejowane, podlegające obowiązkowo wykupowi, zalicza się do zobowiązań.
Koszty krańcowe bezpośrednio związane z emisją nowych akcji lub opcji wykazuje się w kapitale własnym jako pomniejszenie, po opodatkowaniu, wpływów z emisji.
Jeśli którakolwiek jednostka Grupy nabywa akcje Spółki wchodzące w skład kapitału podstawowego (jego akcje własne), wówczas kwota zapłaty, obejmująca bezpośrednio związane z nabyciem koszty krańcowe (pomniejszone o podatek dochodowy), pomniejsza kapitał własny przypadający na właścicieli Spółki do czasu umorzenia akcji lub ich ponownej emisji. Jeśli takie akcje zostaną później ponownie wyemitowane, wszelką otrzymaną za nie zapłatę (po pomniejszeniu o wszelkie bezpośrednio z nią związane krańcowe koszty transakcyjne oraz odnośne skutki podatkowe) uwzględnia się w kapitale własnym przypadającym na właścicieli Spółki.
(n)Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
Kwoty te stanowią niezapłacone zobowiązania z tytułu towarów i usług dostarczonych Grupie przed końcem roku obrotowego. Kwoty są niezabezpieczone. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania są prezentowane jako zobowiązania krótkoterminowe, chyba że płatność nie jest wymagalna w ciągu 12 od zakończenia roku obrotowego. Zobowiązania handlowe i pozostałe są ujmowane w wysokości wymaganej zapłaty.
Rezerwy na roszczenia prawne ujmuje się wówczas, gdy Grupa ma prawny lub zwyczajowo oczekiwany obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych i jest prawdopodobne, że wymagany będzie wypływ zasobów w celu wywiązania się z tego obowiązku, zaś jego wielkość wiarygodnie oszacowano.
Przychody ze sprzedaży wykazuje się w wartości godziwej otrzymanej lub należnej zapłaty z tytułu sprzedaży towarów i usług w zwykłym toku działalności Grupy. Przychody prezentowane są po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług, zwroty, rabaty i opusty, a także po eliminacji sprzedaży wewnątrz Grupy.
Grupa ujmuje przychody, kiedy kwotę przychodów można wiarygodnie zmierzyć i gdy prawdopodobne jest, że jednostka uzyska w przyszłości korzyści ekonomiczne, oraz gdy spełnione zostały konkretne kryteria dla każdego rodzaju działalności Grupy. Uznaje się, że wartości przychodów nie można
24
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
wiarygodnie zmierzyć, dopóki nie zostaną wyjaśnione wszystkie zdarzenia warunkowe związane ze sprzedażą.
(a) Sprzedaż produktów
Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towarów
i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Koszty poniesione w trakcie budowy są aktywowane i wykazywane jako zapasy. Gdy przychód ze sprzedaży zostanie rozpoznany odpowiadające mu koszty są prezentowane w rachunku wyników.
(b) Przychody z tytułu najmu
Przychody z najmu obejmują czynsz, opłaty serwisowe oraz opłaty za zarządzanie nieruchomościami
a także przychody z handlu nieruchomościami.
Przychody z tyt. opłat serwisowych i za zarządzanie są ujmowane w okresie w którym usługi są wykonane. Jeżeli Grupa działa jako pośrednik, ujmowane są przychody netto z tyt. prowizji a nie przychody brutto.
Przychody z tytułu najmu lokali usługowych ujmowane przez Grupę zgodnie z MSSF 15 Przychody z umów z klientami, tj. w kwocie, która odzwierciedla wynagrodzenie, do którego jednostka spodziewa się być uprawniona w zamian za przekazanie towarów lub usług klientowi, gdy (lub kiedy) jednostka wypełni zobowiązanie do świadczenia usługi poprzez przeniesienie przyrzeczonego towaru lub usługi (tj. składnika aktywów) na klienta.
(c) Przychody z tytułu odsetek
Przychody z tytułu odsetek ujmuje się proporcjonalnie do upływu czasu metodą efektywnej stopy procentowej. Gdy należność traci na wartości, Grupa obniża jej wartość bilansową do poziomu wartości odzyskiwalnej, równej oszacowanym przyszłym przepływom pieniężnym zdyskontowanym według pierwotnej efektywnej stopy procentowej instrumentu, a następnie stopniowo rozlicza się kwotę dyskonta w korespondencji z przychodami z tytułu odsetek. Przychody z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek, które utraciły wartość, ujmuje się według pierwotnej efektywnej stopy procentowej.
(d) Przychody z tytułu dywidend
Przychody z tytułu dywidend ujmuje się w momencie nabycia prawa do otrzymania płatności.
Płatność dywidend na rzecz akcjonariuszy ujmuje się jako zobowiązanie w sprawozdaniu finansowym Grupy w okresie, w którym nastąpiło ich zatwierdzenie przez akcjonariuszy Spółki.
(s)Ustalanie wartości godziwej
Zgodnie z MSSF 13 wartość godziwa to cena, jaką można osiągnąć przy sprzedaży danego składnika aktywów (lub przekazaniu zobowiązania) uczestnikowi rynku podstawowego. MSSF 13 wprowadza hierarchię ustalania wartości godziwej, opartą na trzech poziomach pozyskania informacji wejściowych.
Poziom pierwszy zawiera dane wejściowe pochodzące z aktywnego rynku i jest traktowany jako źródło najbardziej wiarygodnych danych. Dane z tego poziomu powinny być stosowane zawsze, gdy tylko jest to możliwe.
Poziom drugi zawiera dane wejściowe inne niż pochodzące z aktywnego rynku, które jednak są obserwowalne (obiektywne, mierzalne). Ten poziom obejmuje następujące możliwe źródła informacji
i dane: notowania dla podobnych aktywów i zobowiązań pochodzące z aktywnego rynku; notowania dla takich samych albo podobnych aktywów i pasywów z rynków, które nie są aktywne; rynki inne niż rynki
25
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
notowane, będące jednak rynkami obserwowalnymi (stopy procentowe, spready kredytowe itp.); inne rynkowo potwierdzone informacje.
Poziom trzeci zawiera dane o charakterze nieobserwowalnym, stosowane wówczas, gdy nie można uzyskać informacji z pierwszych dwóch poziomów wyceny. Zalicza się do niego wszelkie wyceny nacechowane subiektywnymi danymi wejściowymi.
Grupa ustala wartość godziwą aktywów w oparciu o trzeci poziom hierarchii.
Wszystkie nieruchomości inwestycyjne są sklasyfikowane na poziomie 2 lub poziomie 3 hierarchii wartości godziwej. Grupa klasyfikuje wartość inwestycji w procesie deweloperskim/w budowie na poziomie 3. Ukończone nieruchomości inwestycyjne na poziomie 2 lub 3, w zależności od metod przyjętych przez rzeczoznawców majątkowych lub płynności rynku.
Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobowiązań wycenianych w wartości godziwej Grupa ocenia, czy miały miejsce transfery między poziomami hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyfikacji do poszczególnych poziomów.
(t)Zysk/strata przypadająca na jedną akcję
Zysk/stratę przypadającą na jedną akcję (EPS) przedstawiony jest w sprawozdaniu jako iloraz zysku lub straty, która przypada na zwykłych akcjonariuszy do średniej ważonej liczby akcji zwykłych występujących w ciągu danego okresu, zgodnie z MSR 33.
(u)Opis zasad rachunkowości w odniesieniu do przepływów pieniężnych
Rachunek przepływów pieniężnych przedstawia informacje na temat przepływów pieniężnych zaistniałych w ciągu okresu, w podziale na działalność operacyjną, inwestycyjną i finansową. Jednostka prezentuje przepływy pieniężne z działalności operacyjnej, inwestycyjnej i finansowej w sposób najbardziej odpowiedni dla rodzaju prowadzonej przez nią działalności.
Klasyfikacja oparta na rodzajach działalności dostarcza informacje, które pozwalają na dokonanie oceny wpływu tychże działalności na sytuację finansową jednostki oraz na kwotę środków pieniężnych i ekwiwalentów środków pieniężnych. Informacje te mogą zostać także wykorzystane przy ocenie związków zachodzących między poszczególnymi rodzajami działalności.
Świadczenia pracownicze rozpoznawane w grupie obejmuje rozpoznaje jako krótkoterminowe świadczenia pracownicze, jeśli podlegają w całości rozliczeniu przed upływem dwunastu miesięcy od końca rocznego okresu sprawozdawczego, w którym pracownicy wykonywali związaną z nimi pracę, takie jak: wynagrodzenia oraz składki na ubezpieczenie społeczne oraz płatne urlopy wypoczynkowe i płatne zwolnienia chorobowe.
(w)Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi
Wszystkie transakcje pomiędzy podmiotami Grupy zostały zawarte na warunkach rynkowych.
Jedynym segmentem sprawozdawczym w Grupie Kapitałowej jest działalność inwestycji w nieruchomości.
26
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
9Najważniejsze szacunki i oceny przyjęte na potrzeby sporządzenia sprawozdania finansowego
Szacunki i oceny przyjęte na potrzeby sporządzenia Sprawozdania finansowego oparte są na doświadczeniu wynikającym z danych historycznych oraz analizy przyszłych zdarzeń, których prawdopodobieństwo zajścia, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu, jest istotne.
Jednym z najważniejszych szacunków i ocen przyjętych na potrzeby sporządzania sprawozdania finansowego jest określenie wartości nieruchomości inwestycyjnych. Wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnych ustala się w oparciu o wyceny tychże nieruchomości sporządzone przez renomowanych rzeczoznawców majątkowych. Wycena rzeczoznawcy majątkowego może zostać skorygowana w celu uwzględnienia dodatkowych okoliczności wpływających na wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu wyżej wymienionych szacunków.
10Informacje dotyczące segmentów działalności
(a)Sprawozdawczość według segmentów operacyjnych
Segmenty operacyjne to składniki działalności gospodarczej Grupy, dla których dostępna jest odrębna informacja finansowa, regularnie oceniana przez głównego decydenta operacyjnego (Zarząd Spółki). Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za alokację zasobów i ocenę wyników segmentów operacyjnych. Zasady rachunkowości segmentu są identyczne z zasadami rachunkowości zastosowanymi przez Grupę.
Na dzień przyjścia niniejszych zasad rachunkowości, jedynym segmentem sprawozdawczym jest działalność inwestycji w nieruchomości.
(b)Sprawozdawczość według segmentów geograficznych
Grupa Kapitałowa działa wyłącznie na terenie Polski i wszystkie jej aktywa znajdują się na terenie Polski.
27
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Grunty (Dane przekształcone) | Budynki (Dane przekształcone) | Urządzenia i maszyny | Pozostałe | Razem | |
Stan na 1.1.2021 | |||||
Wartość brutto | - | 125 | 220 | - | 345 |
Skumulowana amortyzacja | - | (125) | (214) | - | (339) |
Wartość netto | - | - | 6 | - | 9 |
Okres od 1.1.2021 do 31.12.2021 | |||||
Stan na 1.1.2021 | - | - | 6 | - | 6 |
Przeklasyfikowanie | 567 | 14 730 | - | 15 297 | |
Amortyzacja za okres | - | (184) | (2) | - | (186) |
Stan na 31.12.2021 | 567 | 14 546 | 4 | - | 15 117 |
Stan na 31.12.2021 | |||||
Wartość brutto | 567 | 14 855 | 220 | - | 15 642 |
Skumulowana amortyzacja | - | (309) | (216) | - | (525) |
Wartość netto | 567 | 14 546 | 4 | - | 15 117 |
Okres od 1.1.2022 do 31.12.2022 | |||||
Stan na 1.1.2022 | 567 | 14 546 | 4 | - | 15 117 |
Amortyzacja za okres | - | (299) | (4) | - | (303) |
Stan na 31.12.2022 | 567 | 14 247 | - | - | 14 814 |
Stan na 31.12.2022 | |||||
Wartość brutto | 567 | 14 855 | 220 | - | 15 642 |
Skumulowana amortyzacja | - | (608) | (220) | - | (828) |
Wartość netto | 567 | 14 247 | - | - | 14 814 |
Nieruchomość Inwestycyjna w postaci budynku, którego właścicielem jest spółka Łąki Konstancińskie na dzień 31 grudnia 2021 roku zmieniła prezentację z pozycji nieruchomości inwestycyjnej na środek trwały. Stawka amortyzacji budynku wynosi 2,5%.
2.1. Nieruchomości inwestycyjne
31.12.2022 | 31.12.2021 (Dane przekształcone) | ||
Stan na początek okresu | 15 761 | 39 385 | |
Wydatki na nowe inwestycje | - | - | |
Sprzedaż nieruchomości | - | - | |
Pozostałe zmiany | 102 | (23 624) | |
Zysk/strata netto z wyceny nieruchomości inwestycyjnej | - | - | |
Odpisy amortyzacyjne | - | - | |
Zmiana wartości godziwej aktywa z tytułu prawa do użytkowania | - | ||
Stan na koniec okresu | 15 863 | 15 761 | |
28
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej.
Z dniem 31 grudnia 2021 roku podjęta została decyzja o reklasyfikacji Nieruchomości Inwestycyjnej w spółce Łąki Konstancińskie na podstawie MSR 40 paragraf 16 w całości (zarówno w części wynajmowanej przez Octava S.A. jak i pozostałych najemców) jako środek trwały.
Lokalizacja | Konstancin - Jeziorna, ul.Warszawska | Wałbrzych, ul. Lubelska |
Typ nieruchomości | Grunt inwestycyjny | Grunty inwestycyjne + lokale mieszkalne i niemieszkalne |
Rok wyceny | 2022 | 2021 |
Rzeczoznawca | Newmark Polska sp. z o. | Andrzej Jedrasik Usługi Projektowe i Nadzór Inwestorski |
Metoda wyceny | Metoda porównawcza | Metoda porównawcza |
Poziom hierarchii | poziom II | poziom II |
Wartość z wyceny | 2 770 | 10 497 |
Przeszacowanie nieruchomości do wartości godziwej | 157 | |
Sprzedaż nieruchomości | - | (50) |
Wartość na 31.12.2022 | 2 770 | 10 604 |
Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa dokonała wyceny wartości nieruchomości inwestycyjnych w Konstancinie wycenianych według wartości godziwej. Wycena nieruchomości z portfela Grupy Octava S.A. została przedstawiona na podstawie wartości wykazanej w operatach szacunkowych przygotowanych przez profesjonalnych i licencjonowanych rzeczoznawców.
Nieruchomość spółki Galeria 7 Sp. z o.o. znajdującą się w Wałbrzychu wycenił w bieżącym roku niezależny rzeczoznawca majątkowy metodą porównawczą.
Na podstawie analizy podobnych nieruchomości gruntowych w rejonie Wałbrzycha, rzeczoznawca przyjąłśrednią skorygowaną cenę 330 zł/m2.
Analiza rzeczoznawcy nie uwzględnia potencjału inwestycyjnego nieruchomości i możliwości wybudowania centrum handlowego oraz otrzymywania czynszów z najmu.
Nieruchomość spółki Międzyrzecze Sp. z o.o. znajdującą się w Konstancinie-Jeziornie przy ul. Warszawskiej wycenił w 2017 roku niezależny rzeczoznawca majątkowy metodą porównawczą.
Na podstawie analiz transakcji przeprowadzonych w okolicy ww. nieruchomości ustalonąśrednią skorygowaną cenę gruntu na 503,00 zł/m2 oraz dla terenów zielonych przyjęto cenę 11,00 zł/m2.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa nie stwierdziła przesłanek wskazujących na zmianę wartości godziwej nieruchomości w Konstancinie przy ul. Warszawskiej w stosunku do ostatnio sporządzonej wyceny. .
2.2 Aktywa z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązania z tytułu leasingu
W związku z zastosowaniem od dnia 1 stycznia 2019 roku MSSF 16 dokonano wyselekcjonowania i analizy umów, na podstawie których użytkowane są składniki aktywów będące własnością innych podmiotów pod kątem spełnienia kryteriów uznania za leasing zgodnie z MSSF 16. Zgodnie z dopuszczoną przez standard możliwością nowe zasady zostały przyjęte retrospektywnie z odniesieniem skumulowanego efektu początkowego do zysków zatrzymanych z
29
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
lat ubiegłych. Grupa Octava uwzględnia aktywa z tytułu prawa do użytkowania w ramach tej samej pozycji sprawozdawczej, w ramach której przedstawione zostałyby aktywa, gdyby były własnością leasingobiorcy. W związku z takim podejściem prawo wieczystego użytkowania gruntów prezentowane jest w pozycji „Nieruchomości inwestycyjne”.
Wpływ w implementacji MSSF 16 na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Octava S.A, na 1 stycznia 2019 roku przedstawia się następująco (kwoty odnoszą się do nowo rozpoznanych aktywów):
01.01.2019 | |
Rozpoznane prawa do użytkowania składników aktywa | 2 508 |
Rozpoznane zobowiązania z tytułu leasingu | 2 508 |
Zmiany w prawach użytkowania gruntów za okresy sprawozdawcze zakończone 31.12.2022 roku oraz 31.12.2021 roku przedstawiały się następująco:
31.12.2022 | 31.12.2021 | ||
Saldo na BO | 2 494 | 2 499 | |
Wycena do wartości godziwej prawa do użytkowania | (6) | (5) | |
Saldo na BZ | 2 488 | 2 494 |
Zmiany w zobowiązaniach z tytułu leasingu za okresy sprawozdawcze zakończone 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco:
31.12.2022 | 31.12.2021 | |||
Saldo na BO | 2 494 | 2 499 | ||
Płatności użytkowania wieczystego | (127) | (126) | ||
Zmiana naliczonych odsetek | 121 | 121 | ||
Saldo na BZ | 2 488 | 2 494 |
Grupa dokonała opłat za użytkowanie wieczyste z góry za cały okres w łącznej kwocie 127 tys. zł.
Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują opłaty leasingowe za grunty w wieczystym użytkowaniu gruntów pod nieruchomości inwestycyjne. W celu obliczenia stóp dyskonta na potrzeby MSSF 16 Grupa przyjęła, że stopa dyskonta powinna odzwierciedlać koszty finansowania, jakie byłoby zaciągnięte na zakup przedmiotu podlegającego leasingowi. W celu oszacowania wysokości stopy dyskonta Grupa wzięła pod uwagę rodzaj, czas trwania, oraz potencjalną marżę, jaką zapłaciłaby na rzecz instytucji finansowych celem uzyskania finansowania. Zastosowana przez Grupę stopa dyskonta wynosi 4,84%. Grupa skorzystała z uproszczenia przewidzianego
w MSSF 16, przez zastosowanie jednej stopy dyskontowej do portfela umów leasingowych o podobnych cechach.
Okres leasingu gruntów pod nieruchomości inwestycyjne będzie trwał do 2089 roku.
Grupa jako leasingobiorca użytkuje także powierzchnie biurowe na podstawie umów leasingu operacyjnego. Spółka skorzystała z przewidzianych w standardzie uproszczeń dla leasingów aktywów nisko cennych. Przyjmuje się, że poniższe kwoty są uznane za nisko cenne. Opłaty leasingowe w takiej sytuacji ujmuje się jako koszty metodą liniową w trakcie okresu leasingu.
30
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Umowa najmu powierzchni biurowej
Opłata za rok 2022 | |
Galeria 7 Sp. z o.o. | 1 |
Konstancin Nieruchomości Sp. z o.o. | 1 |
Międzyrzecze Sp. z o.o. | 1 |
Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. | 1 |
Octava Development Sp. z o.o. | 1 |
Octava S.A. | 14 |
Oprogramowanie | Pozostałe | Razem | |
Stan na 1.1.2021 | |||
Wartość brutto | 15 | 11 | 26 |
Skumulowana amortyzacja | (15) | (2) | (17) |
Korekta umorzenia w związku z likwidacją | - | (9) | (9) |
Wartość netto | - | - | - |
Okres od 1.1.2021 do 31.12.2021 | |||
Stan na 1.1.2021 | - | - | - |
Zakupy | 12 | - | 12 |
Amortyzacja | - | - | - |
Stan na 31.12.2021 | 12 | - | 12 |
Stan na 31.12.2021 | |||
Wartość brutto | 27 | 2 | 29 |
Skumulowana amortyzacja | (15) | (2) | (17) |
Wartość netto | 12 | - | 12 |
Okres od 1.1.2022 do 31.12.2022 | |||
Stan na 1.1.2022 | 12 | - | 12 |
Zakupy | 22 | - | 22 |
Amortyzacja | (15) | - | (15) |
Stan na 31.12.2022 | 19 | - | 19 |
Stan na 31.12.2022 | |||
Wartość brutto | 49 | 2 | 51 |
Skumulowana amortyzacja | (30) | (2) | (32) |
Wartość netto | 19 | - | 19 |
31
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
4.Aktywa i rezerwa z tyt. odroczonego podatku dochodowego
31.12.2022 | 31.12.2021 | |||||
Aktywa z tyt. odroczonego podatku dochodowego: | ||||||
- przypadające do realizacji w ciągu 12 miesięcy | 28 | 449 | ||||
- przypadające do realizacji po upływie 12 miesięcy | 153 | 150 | ||||
181 | 599 | |||||
Rezerwa z tyt. odroczonego podatku dochodowego: | ||||||
- przypadające do uregulowania w ciągu 12 miesięcy | 545 | 329 | ||||
- przypadające do uregulowania po upływie 12 miesięcy | 1895 | 1 480 | ||||
2 500 | 1 809 | |||||
Aktywa z tyt. odroczonego podatku dochodowego
Różnice kursowe | Rezerwy kosztowe | Koszty finansowe - odsetki naliczone | Pozostałe-straty podatkowe | Razem | |
Okres od 1.1.2021 do 31.12.2021 | |||||
Stan na 1.1.2021 | - | 20 | - | 368 | 388 |
Obciążenie/(uznanie) wyniku finansowego | 1 | 74 | 8 | 128 | 211 |
Odniesione na kapitał własny | - | - | - | - | - |
Stan na 31.12.2021 | 1 | 94 | 8 | 496 | 599 |
Okres od 1.1.2022 do 31.12.2022 | |||||
Stan na 1.1.2022 | 1 | 94 | 8 | 496 | 599 |
Obciążenie/(uznanie) wyniku finansowego | -1 | -66 | 74 | -425 | -418 |
Odniesione na kapitał własny | |||||
Stan na 31.12.2022 | - | 27 | 82 | 71 | 181 |
Rezerwa z tyt. odroczonego podatku dochodowego
| Wycena inwestycji | Odpis aktualizujący | Należne odsetki | Pozostałe | Razem |
|
|
|
|
|
|
Okres od 1.1.2021 do 31.12.2021 |
|
|
|
|
|
Stan na 1.1.2021 | 343 | 2 293 | 16 | - | 2 652 |
Obciążenie/(uznanie) wyniku finansowego | (14) | (813) | (16) |
| (121) |
Odniesione na kapitał własny | - | - | - | - | - |
Stan na 31.12.2021 | 329 | 1 480 | - | - | 1 809 |
Okres od 1.1.2022 do 31.12.2022 |
|
|
|
|
|
Stan na 1.1.2022 | 329 | 1 480 | - | - | 1 809 |
Obciążenie/(uznanie) wyniku finansowego | 275 | 416 | (31) | ||
Odniesione na kapitał własny | |||||
Stan na 31.12.2022 | 604 | 1 896 | - | - | 2 500 |
32
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Ogółem | w tym: | ||
z zysków kapitałowych | z innych źródeł | ||
Rezerwa z tyt. odroczonego podatku doch. - stan na 31.12.2021 | 1 809 | 329 | 1 480 |
Rezerwa z tyt. odroczonego podatku doch. - stan na 31.12.2022 | 2 500 | 604 | 1 896 |
5.Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności krótkoterminowe
31.12.2022 | 31.12.2021 (Dane przekształcone) | |
Należności handlowe | 1 548 | 1 608 |
Należności z tytułu podatków | 102 | 68 |
Należności netto | 1 650 | 1 676 |
Rozliczenia międzyokresowe | 20 | 19 |
1 670 | 1 695 | |
| ||
Część krótkoterminowa | 1670 | 1 695 |
Część długoterminowa: |
|
|
od 1 roku do 2 lat | - | - |
od 2 do 5 lat | - | - |
powyżej 5 lat | - | - |
6. Aktywa finansowe
6.1 Dłużne Instrumenty finansowe - aktywa:
Oprocentowanie | Wartość nominalna obligacji | Cena emisyjna | Wycena na 31.12.2022 | Wycena na 31.12.2021 | |
Obligacje serii A - Centrum Usług Finansowych "DRUKARNIA" | 6,75% | 21 610 | 24 252 | 21 156 | 21 156 |
24 252 | 21 156 | 21 156 |
Octava Development Sp. z o.o. (OD) oraz obligacje wyemitowane przez CUF Drukarnia.
OD to spółka, która została powołana aby prowadzić działalność deweloperską w obszarze budowy mieszkań. Spółka ta jest także wykorzystywana do innych projektów inwestycyjnych. Obecnie, gros aktywów spółki stanowią obligacje wyemitowane przez CENTRUM USŁUG FINANSOWYCH „DRUKARNIA” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, z siedzibą w Warszawie, ul. Sienna 39, wpisaną do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000565423, NIP 953-265-14-12, REGON 36192760000000, kapitał zakładowy: 5.000 złotych (dalej: CUF).
OD wyemitowała obligacje skierowane do Octava SA (58,35 % emisji dotyczącej finansowania CUF) oraz dwóch podmiotów zewnętrznych. Wpływy z tej emisji zostały w całości przeznaczone na objęcie obligacji wyemitowanych przez CUF.
Sąd Rejonowy w Warszawie wydał postanowienie o rozwiązaniu spółki CUF i ustanowił likwidatora.
W dniu 18 marca 2021 roku nastąpiła trwała utrata wartości na podstawie zawartej umowy sprzedaży wierzytelności, na mocy której Opus 2 Investment Sp z o.o. (Cedent) sprzedaje i przenosi na rzecz Octavy Development Sp. z o.o. (Cesjonariusza) a Cesjonariusz kupuje i nabywa od Cedenta wierzytelność w kwocie 1 mln zł. W konsekwencji nieruchomości CUF zostają obciążone hipoteką wpisaną na drugim miejscu do kwoty 7 mln złotych oraz hipoteką wpisaną na trzecim miejscu do kwoty 10 mln złotych na rzecz podmiotu, od którego CUF nabyła nieruchomość.
33
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Pomiędzy listopadem 2018 i datą niniejszego Raportu CUF otrzymała od 18 osób informacje o potencjalnych roszczeniach oraz żądanie realizacji „oferty poręczenia” emisji obligacji spółki Mega Sonic S.A., na którą to ofertę powołały się osoby występujące do CUF. CUF wystąpiła do wszystkich osób zgłaszających się do spółki z opisanym powyżej roszczeniem udokumentowanie swoich roszczeń. Na dzień niniejszego Raportu, spółka nie otrzymała dokumentów, które w jej ocenie stanowią dowód istnienia wiążących spółkę CUF zobowiązań. Jednocześnie należy wspomnieć, że jeden ze wspólników spółki CUF jest równocześnie akcjonariuszem spółki Mega Sonic S.A.
i do dnia 23 stycznia 2018 roku był także członkiem zarządu CUF. W związku z trudną i skomplikowaną sytuacją Spółki CUF, Zarząd Octava S.A. zdecydował o dokonaniu odpisu na inwestycji w obligacje.
Zarząd OCTAVA SA przyjął, że szacunkowa wartość oczekiwanych przepływów z tytułu spłaty obligacji CUF objętych przez OD wraz z istniejącymi zabezpieczeniami, wynosi ok. 25 mln zł (z tego 58,35% przypada na Octava S.A). Jej ekonomiczne znaczenie przekłada się na założenie, że w przypadku zbycia nieruchomości przez CUF
w założonym do wyceny terminie, Grupa Octava jako wierzyciel posiadający pierwszeństwo z hipoteki do kwoty 32 mln zł, otrzyma kwotę 25 mln zł. Założenie to wycenia wartość zabezpieczenia w formie praw do nieruchomości na 2 500 pln na metr kwadratowy powierzchni najmu (obecna powierzchnia GLA nieruchomości wynosi 10.5 tys. mkw). W opinii Zarządu wycena odzwierciedla wartość godziwą nieruchomości, uwzględniając fakt, że nieruchomość jest zlokalizowana w centrum Bydgoszczy, jest wykończona w wysokim standardzie, oraz obejmuje parking płatny ze 166 miejscami parkingowymi.
Grupa wycenia obligacje jako aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie według klasyfikacji
MSSF 9.
Certyfikaty inwestycyjne: | Liczba certyfikatów inwestycyjnych | Łączna wartość objętych certyfikatów inwestycyjnych | Wzrost wartości wg wyceny na 31.12.2022 | Wycena na 31.12.2022 |
seria D - Octava FIZAN | 3 896 053 | 4 129 | 2 572 | 6 701 |
seria E - Octava FIZAN | 185 185 | 200 | 116 | 319 |
seria G - Octava FIZAN | 4 518 339 | 5 648 | 2 123 | 7 771 |
Razem |
| 9 977 | 4 814 | 14 791 |
Przekształcenie danych porównawczych w związku z doprowadzeniem danych do wyceny TFI na dzień 31 grudnia 2021 roku:
Certyfikaty inwestycyjne: | Liczba certyfikatów inwestycyjnych | Wycena przedstawiona w sprawozdaniu rocznym | Zmiana do wyceny aktualnej na 31.12.2021 (TFI) | Dane po przekształceniu |
seria D - Octava FIZAN | 5 109 611 | 6 766 | 2 636 | 9 402 |
seria E - Octava FIZAN | 185 185 | 245 | 96 | 341 |
seria G - Octava FIZAN | 4 518 339 | 5 983 | 2 330 | 8 313 |
Razem |
| 12 994 | 5 062 | 18 056 |
Dane opublikowane:
Certyfikaty inwestycyjne: | Liczba certyfikatów inwestycyjnych | Łączna wartość objętych certyfikatów inwestycyjnych | Wzrost wartości wg wyceny na 31.12.2021 | Wartość wg wyceny na dzień 31.12.2021 |
seria D - Octava FIZAN | 5 109 611 | 5 416 | 1 350 | 6 766 |
seria E - Octava FIZAN | 185 185 | 200 | 45 | 245 |
seria G- Octava FIZAN | 4 518 339 | 5 648 | 335 | 5 983 |
Razem | 11 264 | 1 730 | 12 994 |
34
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
W dniu 11 listopada 2022 roku Octava S.A. ("Spółka") złożyła żądanie wykupu 1.213.558,00 certyfikatów inwestycyjnych serii D Octava Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Aktywów Niepublicznych zarządzanego przez Ipopema Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A. Cena emisyjna 1 certyfikatu wynosiła 1,06 zł. Łączna kwota wpłaty na certyfikaty wyniosła 472 tys. euro tj. 2 225 tys. zł. Tym samym, Octava posiada łącznie 8.599.577 Certyfikaty Inwestycyjne serii D, E i G Funduszu.
Punktem wyjścia do wyceny certyfikatów inwestycyjnych na dzień 31 grudnia 2022 roku jest oficjalna wycena dokonana w grudniu 2022 roku przez towarzystwo funduszy inwestycyjnych zarządzających funduszem OCTAVA FIZAN, tj. Ipopema TFI.
Wycena certyfikatu inwestycyjnego dokonywana jest w oparciu o procedury i modele wycen Towarzystwa zarządzającego funduszem i na podstawie danych dostępnych na dzień wyceny.
Fundusz OCTAVA FIZAN jest funduszem, którego polityką inwestycyjną jest nabywanie instrumentów finansowych emitowanych przez spółki sektora nieruchomości komercyjnych.
Wycena certyfikatów sporządzana jest przez profesjonalny podmiot na zlecenie TFI. Wycena ta oparta jest o wartość księgową aktywów netto, ustaloną przede wszystkim w oparciu o wartość nieruchomości z operatów oraz zobowiązania spółek zależnych. Ponadto podmiot sporządzający wycenę przyjmuje szereg własnych założeń,
w tym założenia odnośnie realizowalności aktywów i zobowiązań wynikających z podatku odroczonego.
Tak sporządzoną wycenę należy uznać za trzeci poziom ustalenia wartości godziwej w rozumieniu MSSF 13.
W związku z brakiem możliwości ustalenia wartości w oparciu o aktywny rynek, wycena nacechowana jest subiektywnymi danymi wejściowymi, które mogą okazać się błędne.
31.12.2022 | 31.12.2021 | |
Brilla Sp. z o.o. | 3 157 | 1 850 |
3 157 | 1 850 | |
|
| |
Część krótkoterminowa | - | 1 850 |
Część długoterminowa: | 3 157 | - |
od 1 roku do 2 lat | 3 157 | - |
od 2 do 5 lat | - | - |
3 157 | 1 850 |
W 2022 roku spółka Octava Development udzieliła spółce Brilla dwóch pożyczek długoterminowych, oprocentowanych na 7% w skali roku. Pierwsza z nich została wypłacona w marcu na kwotę 700 tys. zł., a druga w sierpniu na kwotę 300 tys. zł. Termin spłaty przypada na 31 grudnia 2024. W związku z podjętą uchwałą, termin spłaty wszystkich pożyczek (pomiędzy wskazanymi podmiotami) zostały wydłużone do 31 grudnia 2024 roku.
W związku z udzieleniem pożyczki w dniu 7 sierpnia 2019 roku w kwocie 800 tys. zł przez Spółkę Octava Development Sp. z o.o. do podmiotu powiązanego – Brilla Sp. z o.o., została zawarta warunkowa umowa cesji, na mocy której:
1. Brilla Sp. z o.o. (Cedent) oświadcza, że:
a. Jest dzierżawcą pomieszczeń w budynku w postaci Centrum Finansowego, funkcjonującego pod nazwą „Drukania” dalej "Budynek", posadowionym nieruchomości położonej w Bydgoszczy:
- przy ul. Jagiellońskiej 1 w Bydgoszczy, o powierzchni 0,2384 ha, wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr BY1B/00033297/5,
- przy ul. Gdańskiej 1 w Bydgoszczy, o powierzchni 0,1417 ha, wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr BY1B/00171267/5,
35
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
- przy ul. Parkowej 1 w Bydgoszczy, działka nr 2, o powierzchni 0,1679 ha, wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr BY1B/0069030/7,
- przy ul. Parkowej 1 w Bydgoszczy, działka nr 19, o powierzchni 0,1023 ha, wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Bydgoszczy X Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr BY1B/00069029/7
b. przysługuje mu prawo do czynszu dzierżawnego w stosunku do Dzierżawcy w związku z obowiązującą Umowy Dzierżawy,
c. Umowa Dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony,
d. posiada zobowiązanie do zwrotu sumy pieniężnej na rzecz Cesjonariusza w wysokości 800.000 zł. wraz z należnym [wynagrodzeniem i odsetkami} z tytułu Umowy Pożyczki.
2. Octava Development Sp. z o.o. (Cesjonariusz) oświadcza, że przysługuje mu wierzytelność pieniężna w stosunku do Cedenta w wysokości 800.000 zł wraz z należnym [wynagrodzeniem i odsetkami] z tytułu Umowy Pożyczki
Spółka wycenia pożyczki jako aktywa finansowe w zamortyzowanym koszcie według klasyfikacji MSSF 9
7.Dłużne Instrumenty finansowe - zobowiązania:
Oprocentowanie | Wartość nominalna obligacji | Cena emisyjna | 31.12.2022 | 31.12.2021 | |
Obligacje serii C - obligacje Octava Development | 6,5% | 8 270 | 8 270 | 7 047 | 7 047 |
Obligacje serii C - obligacje Octava Development | 6,5% | 2 058 | 2 070 | 1 764 | 1 764 |
10 340 | 8 811 | 8 811 |
Obligacje wyceniane są do wartości godziwej przez wynik finansowy.
W listopadzie 2022 roku zostało zawarte porozumienie na mocy którego Strony zmieniają termin Dnia wykupu Obligacji na dzień 31 grudnia 2023. 2
8.Otrzymane pożyczki i kredyty
| 31.12.2022 | 31.12.2021 |
Bank Pekao S.A. | 8 183 | 8 508 |
Dominum Capital Sp. z o.o. | 209 | 767 |
GS NOVA Sp. z o.o. | 1 160 | 140 |
| 9 552 | 9 415 |
|
|
|
Część krótkoterminowa | 1 708 | 1 235 |
Część długoterminowa: | - | - |
od 1 roku do 2 lat | 336 | 336 |
od 2 do 5 lat | 7 507 | 7 844 |
Na podstawie umowy pożyczki zawartej w dniu 23 marca 2022 roku spółka Octava S.A. wraz ze spółkami GS NOVA Sp. z o.o. z siedzibą w Lublinie oraz Dominium Capital Polska Sp. z o.o. udzieliły spółce Octava Development Sp. z o.o. długoterminowej pożyczki na łączną kwotę 700 000,00 zł. Oprocentowanie pożyczki wynosi 7%, a termin spłaty ustalony został na 31 grudnia 2023 roku. Wypłata pożyczki nastąpiła 23 marca 2022 roku.
Spółka Łąki Konstancińskie w dniu 17 maja 2019 roku zawarła umowę kredytową nr 7/2019 na kredyt nieodnawialny inwestycyjny w wysokości 8 800 tys. zł z bankiem Pekao S.A.
Umowa kredytu nieodnawialnego inwestycyjnego przewiduje wypłatę kredytu w II transzach. Oprocentowanie kredytu inwestycyjnego będzie naliczane według stopy procentowej WIBOR 1M powiększonej o marżę banku.
36
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Spłata I transzy powinna zostać dokonana 20 miesięcy od dnia wypłaty I transzy, ale nie później niż 30 czerwca 2021 roku, z kolei spłata II transzy powinna nastąpić minimum 5 lat po otrzymaniu tej transzy, ale nie później niż termin zapadalności, który przypada na 30 czerwca 2026 roku. Umowa kredytu odnawialnego obrotowego przewiduje oprocentowanie zmienne kredytu według stopy procentowej WIBOR 1M powiększonej o marżę banku. Na koniec czerwca 2021 roku nastąpiła zmiana charakteru kredytu z budowlanego w inwestycyjny zgodnie z postanowieniami umowy kredytowej.
9.Inne długoterminowe zobowiązania finansowe
31.12.2022 | 31.12.2021 | ||||
Wycena SWAP | 718 | 381 | |||
718 | 381 |
W dniu 30 czerwca 2021 roku została zawarta transakcja IRS pomiędzy Bankiem Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna, a spółkąŁąki Konstancińskie Sp. z o.o na kwotę 6,6 mln zł. Stała stopa procentowa wynosi 1.99 %. Data rozliczenia transakcji przypada na 30 czerwca 2026 roku.
Spółka wycenia pochodne instrumenty finansowe w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Ryzyko kredytowe związane z pożyczkami nie wzrosło znacząco od momentu początkowego ujęcia.
Analiza wrażliwości na czynniki rynkowe nie ma zastosowania do aktywów Spółki z uwagi na brak ekspozycji na rynkowe stopy procentowe.
Kapitał zakładowy na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi 4.278.684,80 zł i dzieli się na 42.786.848 akcji zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej -0,11 zł każda.
Stan akcjonariatu posiadającego co najmniej 5% ogólnej liczby głosów przedstawia się następująco - na dzień przekazania raportu za rok 2022::
akcjonariusz | liczba posiadanych akcji/głosów | % udział w kapitale zakładowym | % udział w ogólnej liczbie głosów na WZA |
|
|
|
|
Grupa Kapitałowa: Elliott International, L.P. | 24 312 211 | 56,82% | 56,82% |
poprzez spółki wchodzące w jej skład: |
|
|
|
-Beresford Energy Corp. |
|
|
|
|
|
|
|
Finchley Investments LLC | 8 500 000 | 19,87% | 19,87% |
|
|
|
|
Nationale-Nederlanden OFE | 4 616 923 | 10,79% | 10,79% |
37
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
13.Zobowiązania z tyt. dostaw i usług i pozostałe
Zobowiązania długoterminowe | 31.12.2022 | 31.12.2021 (Dane przekształcone) |
Zobowiązania z tytułu depozytów | 280 | 307 |
Pozostałe zobowiązania | - | - |
280 | 307 |
Zobowiązania | ||
Część krótkoterminowa | 604 | 396 |
Część długoterminowa: |
|
|
od 1 roku do 2 lat | - | - |
od 2 do 5 lat | - | - |
powyżej 5 lat | 280 | 307 |
14.Zobowiązanie z tytułu leasingu
Zobowiązania długoterminowe | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
Zobowiązanie z tytułu leasingu finansowego | 2 483 | 2 489 |
2 483 | 2 489 |
Zobowiązania krótkoterminowe | ||
Zobowiązanie z tytułu leasingu finansowego | 5 | 5 |
Razem | 5 | 5 |
15.Przychody i straty z inwestycji
31.12.2022 | 31.12.2021 (Dane przekształcone) | |
Przychody z tytułu odsetek | 40 | - |
Zyski/straty ze sprzedaży udziałów w jednostkach zależnych | - | - |
Zyski (straty) ze zbycia inwestycji, w tym: | 1 072 | 511 |
zyski (straty) z tytułu sprzedaży certyfikatów inwestycyjnych | 939 | 216 |
38
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
zyski (straty) z tytułu sprzedaży nieruchomości OD | - | 295 |
zyski (straty) z tytułu sprzedaży nieruchomości Galeria 7 | 133 | - |
Zyski (straty) z tytułu wyceny inwestycji, w tym: | (1 979) | (4 637) |
zyski (straty) z tytułu wyceny certyfikatów inwestycyjnych | (1 952) | (3 170) |
zyski (straty) z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnej w spółkach zależnych | - | (1 467) |
zyski (straty) z tytułu marży na zapasach | (27) | |
(867) | (4 126) |
Strata z tytułu wyceny certyfikatów inwestycyjnych w roku 2022 wyniosła 1 952 tys. zł. - opis w nocie 6.2.
W 2022 roku spółka osiągnęła zysk z tytułu wykupu certyfikatów inwestycyjnych, który wyniósł 939 tys. zł.
Na jego wypracowanie wpłynęła sprzedaż certyfikatów inwestycyjnych. Szczegółowo transakcja została opisana
w nocie 6.2.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa dokonała wyceny wartości nieruchomości inwestycyjnych w Wałbrzychu wycenianych według wartości godziwej. Wycena nieruchomości z portfela Grupy Octava SA została przedstawiona na podstawie wartości wykazanej w operatach szacunkowych przygotowanych przez profesjonalnych i licencjonowanych rzeczoznawców. Wpływ na zmniejszenie miała wycena certyfikatów inwestycyjnych. Wycena spowodowała zmniejszenie o 1 952 tys. zł.
16.Pozostałe przychody operacyjne
31.12.2022 | 31.12.2021 | |
Przychody z wynajmu nieruchomości | 1 124 | 733 |
Przychody ze sprzedaży usług | 157 | |
Inne | 49 | 49 |
1 173 | 939 |
Przychody ze sprzedaży uzyskane przez Grupę obejmują między innymi: | 31.12.2022 | 31.12.2021 |
- przychody z tyt. dzierżawy gruntu osiągane przez Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. | 62 | 113 |
- przychody z tytułu najmu osiągane przez Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. | 935 | 703 |
- przychody z tyt. dzierżawy gruntu osiągane przez Międzyrzecze Sp. z o.o. | 42 | 42 |
- przychody z tyt. najmu pomieszczeń osiągane przez Galerię 7 Sp. z o.o. | 0 | 2 |
- przychody z tyt. najmu pomieszczeń osiągane przez Octava S.A. | 85 | 28 |
- przychody z tyt. refakturowania kosztów przez Octava S.A. | - | 2 |
1 124 | 890 |
Przychody z tytułu najmu lokali usługowych ujmowane przez Grupę zgodnie z MSSF 15 Przychody z umów z klientami, tj. w kwocie, która odzwierciedla wynagrodzenie, do którego jednostka spodziewa się być uprawniona w zamian za przekazanie towarów lub usług klientowi, gdy (lub kiedy) jednostka wypełni zobowiązanie do świadczenia usługi poprzez przeniesienie przyrzeczonego towaru lub usługi (tj. składnika aktywów) na klienta.
Przychody z tytułu najmu rozliczane są liniowo (czynsz efektywny).
Średnioważony okres trwania umów najmu wynoszącym 8,45 lat.
Koszty utrzymywania nieruchomości spółka utrzymuje na takim poziomie, aby zapewnić właściwe funkcjonowanie wszystkich systemów i zapewnić najemcy jak najwyższy komfort korzystania z budynku. W takcie roku pobierane są zaliczki na pokrycie ww. kosztów. Rozliczenie zaliczek w stosunku do rzeczywistych poniesionych kosztów następuje w trakcie trzech miesięcy po zakończeniu danego roku.
39
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
19. Przychody/Koszty finansowe netto
31.12.2022 | 31.12.2021 (Dane przekształcone) | |
Podatek dochodowy bieżący | - | - |
Podatek dochodowy odroczony | (1 055) | 1 053 |
- w tym z tytułu strat podatkowych | - | 35 |
(1 055) | 1 053 |
31.12.2022 | ||
z zysków kapitałowych | z innych źródeł | |
Zysk (strata) brutto | (8 176) | 4 608 |
Różnice pomiędzy zyskiem (stratą) brutto a podst. opodatkowania: | ||
Przychody, które nie są zaliczone do dochodu do opodatkowania | - | (1 041) |
Przychody podatkowe, nie stanowiące przychodów księgowych | - | 21 |
Koszty i straty nie uznawane za koszty uzyskania przychodu | - | 450 |
Koszty podatkowe, nie stanowiące kosztów księgowych | (4) | (185) |
Rozliczenie różnic przejściowych z lat ubiegłych | - | (3) |
Przejściowe różnice | 7 577 | (4 327) |
Straty z lat ubiegłych/Darowizny | - | (55) |
Bieżąca strata podatkowa | (603) | (532) |
Podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym | - | - |
40
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
31.12.2021 (Dane przekształcone) | ||
z zysków kapitałowych | z innych źródeł | |
Zysk (strata) brutto | 2 893 | (9 370) |
Różnice pomiędzy zyskiem (stratą) brutto a podst. opodatkowania: | ||
Przychody, które nie są zaliczone do dochodu do opodatkowania | (4 989) | (103) |
Przychody podatkowe, nie stanowiące przychodów księgowych | - | 21 |
Koszty i straty nie uznawane za koszty uzyskania przychodu | 22 | 2 |
Koszty podatkowe, nie stanowiące kosztów księgowych | - | (183) |
Rozliczenie różnic przejściowych z lat ubiegłych | (93) | (57) |
Przejściowe różnice | 1 225 | 6 199 |
Straty z lat ubiegłych/Darowizny | - | (165) |
Bieżąca strata podatkowa | 942 | (3 655) |
Podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym | 942 | - |
21.Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w zł)
31.12.2022 | 31.12.2021 (Dane przekształcone) | |
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w zł) | (0,11) | (0,09) |
| ||
Zysk (strata) netto za okres przypadający akcjonariuszom Spółki | (4 787) | (3 698) |
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w ciągu okresu | 42 786 848 | 42 786 848 |
W okresie między dniem bilansowym, a dniem sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie wystąpiły transakcje dotyczące akcji zwykłych lub potencjalnych akcji zwykłych.
22.Wynagrodzenie dla Zarządu i Rady Nadzorczej
23.Zabezpieczenia wykorzystywane przez grupę
W dniu 20 czerwca 2018 roku została zawarta Umowa Opcji pomiędzy Octava S.A., Konstancin-Nieruchomości
Sp. z o.o., Międzyrzecze Sp. z o.o., a potencjalnymi inwestorami w Spółce, mające na celu ich zaangażowanie w zwiększenie potencjału inwestycyjnego na terenach Spółki.
Spółka z Grupy Łąki Konstancińskie Sp. z o.o. na podstawie umowy kredytowej nr 7/2019 z bankiem Pekao S.A., która dotyczy kredytu nieodnawialnego jako zabezpieczenie kredytu ustalona została:
1)hipoteka umowną 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 13 200 tys. zł na działkach 5/1 oraz 5/3; księga wieczysta nr WA5M/00269147/7.
2)sporządzone oświadczenie o poddaniu się egzekucji Kredytobiorcy w formie aktu notarialnego w trybie artykułu 777 paragraf 1 pkt 4 i 5 KPC.
3)potwierdzona cesja praw/wierzytelności polisy ubezpieczeniowej CAR finansowanej nieruchomości.
41
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
4)potwierdzona cesja praw/wierzytelności z kontraktu budowlanego z Generalnym Wykonawcą i związanych z nimi gwarancji wykonawczych i podwykonawczych
5)potwierdzona cesja praw/wierzytelności z umów najmu
6)potwierdzona cesja praw/wierzytelności polisy ubezpieczeniowej finansowanej nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych, na sumę nie niższą od tej określonej w operacie szacunkowym
7)pierwszorzędny zastaw rejestrowy na przedsiębiorstwie Kredytobiorcy do 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 13 200 tys. zł.
8)pierwszorzędny zastaw rejestrowy na udziałach w spółce Kredytobiorcy do 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 13 200 tys. zł.
9)pierwszorzędny zastaw rejestrowy na rachunkach bankowych Kredytobiorcy do 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 13 200 tys. zł, wraz z pełnomocnictwem i blokadą warunkową i bezwarunkową na tych rachunkach.
10)umowa wsparcia przekroczenia kosztów w wysokości minimum 10% wartości Budżetu Projektu zawartą przez Kredytobiorcę, Bank i Octava S.A. jako gwarant lub sponsor obowiązująca do czasu uzyskania PnU i rozliczenia wszystkich kosztów związanych z budową obiektu potwierdzonego przez BIN.
11)umowa podporządkowania płatności z tytułu zobowiązań o charakterze finansowym wobec wszystkich podmiotów wraz z cesją praw z pożyczek podporządkowanych przy czym terminy zapadalności tych pożyczek muszą być dłuższe niż zapadalność II transzy.
12)oświadczenie o poddaniu się egzekucji: Zastawcy w formie aktu notarialnego do 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 13 200 tys. zł. I Gwaranta w formie aktu notarialnego do 100% udzielonego wsparcia tj. 1 408,7 tys. zł.
Przy umowie nr 8/2019 dotyczącej kredytu odnawialnego zabezpieczenie stanowi hipoteka umowna na trzecim miejscu do wysokości 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 1 275 tys. zł na nieruchomości na której powstanie finansowany projekt; oświadczenie o poddaniu się egzekucji Kredytobiorcy w formie aktu notarialnego w trybie artykułu 777 paragraf 1 pkt 4 i 5 KPC do wysokości 150% kwoty przyznanego kredytu tj. 1 275 tys. zł oraz potwierdzona cesja praw/wierzytelności polisy ubezpieczeniowej CAR finansowanej nieruchomości na okres budowy nie niższą niż wartość kontraktu z Generalnym Wykonawcą.
Obligacje CUF i będące w posiadaniu OD są zabezpieczone w następujący sposób:
(a) zastaw cywilny i rejestrowy na udziałach CUF;
(b) hipotekę na nieruchomości wpisaną na pierwszym miejscu, do maksymalnej kwoty 32 mln złotych;
(c) zastaw rejestrowy na wierzytelności z rachunków bankowych (PLN i EUR);
(d) umowa przelewu wszelkich praw wynikających z umów ubezpieczenia nieruchomości;
(e) umowa podporządkowania wszelkich obecnych i przyszłych zobowiązań pieniężnych CUF wynikających z umów pożyczek zawartych przez CUF ze wspólnikami.
DŁUGOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE W PODZIALE NA KATEGORIE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH WG MSSF 9 | Aktywa finansowe wg wart. godziwej przez wynik finansowy | Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody | Poza MSSF 9 | |
Stan na dzień 31.12.2022 r. | |||||
Pożyczki udzielone | 3 157 | - | - | - | |
Certyfikaty inwestycyjne | 14 791 | - | - | - | |
Należności pozostałe | - | - | - | - | |
Długoterm.rozliczenia międzyokresowe | 118 | - | - | - | |
Długoterm. instrumenty finansowe razem | 18 066 | - | - | - | |
42
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE W PODZIALE NA KATEGORIE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH WG MSSF 9 | Aktywa finansowe wg wart. godziwej przez wynik finansowy | Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody | Poza MSSF 9 | |
Stan na dzień 31.12.2022 r. | |||||
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych | - | 5 675 | - | - | |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe | - | 1 670 | - | - | |
Dłużne instrumenty finansowe - obligacje | - | 21 156 | - | - | |
Krótk. instrumenty finansowe razem | - | 28 501 | - | - | |
DŁUGOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE W PODZIALE NA KATEGORIE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH WG MSSF 9 | Aktywa finansowe wg wart. godziwej przez wynik finansowy | Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody | Poza MSSF 9 | |
Dane przekształcone: | |||||
Stan na dzień 31.12.2021 r. | |||||
Pożyczki udzielone | 1 850 | - | - | - | |
Certyfikaty inwestycyjne | 18 056 | - | - | - | |
Należności pozostałe | - | - | - | - | |
Długoterm.rozliczenia międzyokresowe | 128 | - | - | - | |
Dł. instrumenty finansowe razem | 20 034 | - | - | - | |
Aktywa finansowe wg wart. godziwej przez wynik finansowy | Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody | Poza MSSF 9 | ||
KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE W PODZIALE NA KATEGORIE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH WG MSSF 9 | |||||
Dane przekształcone: | |||||
Stan na dzień 31.12.2021 r. | |||||
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych | - | 6 205 | - | - | |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe | - | 1 627 | - | 68 | |
Dłużne instrumenty finansowe - obligacje | - | 21 156 | - | - | |
Instrumenty finansowe razem | 28 988 | 68 | |||
43
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE W PODZIALE NA KATEGORIE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH WG MSSF 9 | Zobowiązania finansowe wyceniane wg wartości godziwej przez wynik finansowy | Zobowiązania finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu | Poza MSSF 9 |
Stan na dzień 31.12.2022 r. | |||
Zobowiązania długoterminowe: | |||
Kredyty, pożyczki | - | 7 844 | - |
Zobowiązania z tytułu leasingu | - | 2 483 | - |
Zobowiązania z instrumentów finansowych IRS | 718 | - | - |
Pozostałe zobowiązania | - | 280 | - |
Zobowiązania krótkoterminowe: | |||
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe | - | 604 | - |
Zobowiązania z tytułu leasingu | - | 5 | - |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | - | 1 708 | - |
Zobowiązania z tytułu dłużnych papierów wartościowych | 8 811 | - | - |
Instrumenty finansowe razem | 9 529 | 12 924 | - |
Dane przekształcone: | |||
Stan na dzień 31.12.2021 r. | |||
Zobowiązania długoterminowe: | |||
Kredyty, pożyczki | - | 8 180 | - |
Zobowiązania z tytułu leasingu | - | 2 489 | - |
Zobowiązania z instrumentów finansowych IRS | 381 | - | - |
Pozostałe zobowiązania | - | 307 | - |
Zobowiązania krótkoterminowe: | |||
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe | - | 290 | 106 |
Zobowiązania z tytułu leasingu | - | 5 | - |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | - | 1 235 | - |
Zobowiązania z tytułu dłużnych papierów wartościowych | 8 811 | - | - |
Instrumenty finansowe razem | 9 192 | 12 506 | 106 |
Działalność prowadzona przez Grupę naraża ją na wiele różnych zagrożeń finansowych,
a w szczególności: ryzyko kredytowe, ryzyko płynności.
Ryzyko związane z kredytem bankowym, który został udzielony spółce Łąki Konstancińskie dotyczy przede wszystkim stanu wynajmu budynku. Dodatkowo istnieje ryzyko dotyczące wzrostu oprocentowania. Jednak stopa procentowa kredytu jest zabezpieczona instrumentem IRS. Zmiana o 100 p.p. stopy WIBOR1M doprowadziłaby do zmiany straty przed opodatkowaniem o około 90 tys. zł.
Ryzyko walutowe – występuje w odniesieniu do środków pieniężnych na rachunku w EUR. W przypadku zmiany kursu EUR o 10%, doprowadziłoby to do zmiany straty przed opodatkowaniem o około 50 tys. zł.
Ryzyko rynkowe – związane jest z wahaniem rynkowych stóp procentowych. Ekspozycja na to ryzyko Grupy jest nieznaczna, gdyż nabyte i wyemitowane dłużne instrumenty finansowe mają stałe oprocentowanie.
44
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Ryzyko rynkowe związane z certyfikatami jest mierzone i zarządzane na poziomie Funduszu przez Towarzystwo zarządzające funduszem. Istnieje szereg czynników mogących negatywnie wpłynąć na cenę sprzedaży oraz faktyczne saldo środków pieniężnych jakie fundusz będzie mógł przeznaczyć na umorzenie certyfikatów po sprzedaży majątku. Do czynników tych zaliczyć należy:
- ryzyko obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości względem wartości z operatów w przypadku wyprzedaży portfela;
- ryzyko braku możliwości ustrukturyzowania transakcji sprzedaży w sposób umożliwiający uzyskanie korzyści na skutek realizacji aktywów z tytułu podatku odroczonego ustalonych w oparciu o bieżące operaty;
- ryzyko poniesienia istotnych kosztów transakcji oraz likwidacji funduszu, które obniżą saldo środków pieniężnych dostępnych na cele umorzenia certyfikatów.
Zdaniem Zarządu, inne czynniki ryzyka, jakie będą miały wpływ na wyniki Spółki w okresie następnego roku obejmują:
Ryzyka związane z możliwościami egzekucji zabezpieczeń obligacji w CUF, w szczególności ryzyka związane ze zdolnością Grupy do doprowadzenia do sprzedaży nieruchomości i odzyskania maksymalnych kwot z tej sprzedaży,
Ryzyka związane z zagrożeniem dla płynności spółki CUF w związku z ujawnionymi i nieujawnionymi roszczeniami osób trzecich,
Ryzyko braku nabywców nieruchomości CUF,
Ryzyko braku najemców na wolne powierzchnie w nieruchomości CUF,
Ryzyko wzrastających kosztów budowlanych i ograniczonej dostępności wykonawców w projektach deweloperskich, w szczególności „Wałbrzych Centrum” w Galerii 7. Ryzyko to może doprowadzić do zatrzymania lub opóźnienia przygotowywanych projektów deweloperskich lub do spadku ich rentowności,
Ryzyko braku lub ograniczonego dostępu do finansowania kapitałowego lub bankowego w odniesieniu do projektów deweloperskich przygotowywanych przez Grupę, w szczególności „Wałbrzych Centrum” w Galerii 7,
Ryzyko związane z możliwościami wynajmu i cenami najmu powierzchni w projektach CUF, „Faktoria” (Łąki Konstancińskie Sp. z o.o.) i „Wałbrzych Centrum” (Galeria 7 Sp. z o.o.).
26.Transakcje z jednostkami powiązanymi
Jednostkami powiązanymi z Grupą są:
Na dzień 31.12.2022 | |||||
Nazwa | Powiązanie | ||||
Beresford Energy Corp. | Spółka wchodząca w skład Grupy Kapitałowej Elliott International, L.P. posiadająca 56,82% akcji Octava S.A. | ||||
| |||||
Na dzień 31.12.2021 | |||||
Nazwa | Powiązanie | ||||
Beresford Energy Corp. | Spółka wchodząca w skład Grupy Kapitałowej Elliott International, L.P. posiadająca 56,82% akcji Octava S.A. | ||||
| |||||
| |||||
Na dzień 31 grudnia 2022 r. nie miały miejsca zmiany akcjonariuszy posiadających więcej niż 5% akcji Spółki.
45
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Transakcje z pozostałymi jednostkami powiązanymi:
Pozostałe koszty
31.12.2022 | 31.12.2021 | |
Property Oversight Services Sp. z o.o. | 20 | 20 |
20 | 20 |
Transakcje z podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych.
27.Rozbicie pozycji kapitału własnego
Na postawie podwyższenia kapitału zakładowego dokonanego na podstawie uchwały nr 3 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki z dnia 27 września 2019 roku, Feder Sp. z o.o. z siedzibą w Konstancinie-Jeziornie objęła 2.145 udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy, o łącznej wartości nominalnej 1.075.500 tys. zł i zobowiązała się je pokryć wkładem pieniężnym w wysokości 1.978 tys. zł, z tym że nadwyżka ponad wartość nominalną udziałów została przekazana na kapitał zapasowy. W 2019 roku Feder Sp. z o.o. uregulowała część zobowiązania z tytułu objęcia udziałów w trzech transzach w łącznej kwocie 1.073 tys. zł. Nieuregulowana na dzień bilansowy kwota 905 tys. zł została zaprezentowana w należnych wpłatach na kapitał zakładowy. W dniu 13 marca 2020 roku Feder Sp. z o.o. dokonała płatności z tytułu pozostałej części zobowiązania. Nabycie udziałów przez spółkę Feder w efekcie spowodowało wzrost wartości udziałów niekontrolowanych.
31.12.2022 | 31.12.2021 (Dane przekształcone) | |
Udział niekontrolowany | 164 | -1 729 |
Udziałowcem mniejszościowym w spółce zależnej Łąki Konstancińskie jest spółka Feder Sp. z o.o., która poprzez 2.145 udziałów posiada 15% głosów i udziałów w spółce.
Jest to podmiot, który dodatkowo dzierżawi część nieruchomości gruntowej oraz podnajmuje część biura w budynku Faktoria. Z uwagi na reklasyfikację Nieruchomości Inwestycyjnej w Środki Trwałe spółka na dzień 31 grudnia 2022 roku przeprowadziła zmianę, która wpłynęła na wynik spółki powiązanej Łąki Konstancińskie oraz Grupy. Strata zwiększyła się o 8,8 mln. zł.
29.Polityka zarządzania kapitałem
Grupa zarządza kapitałem poprzez stosowanie zrównoważonej polityki finansowej, której celem jest dostarczanie odpowiednich środków finansowych na rozwój biznesowy przy jednoczesnym zabezpieczeniu właściwej struktury finansowania i płynności finansowej. Przyjęta przez Grupę praktyka zarządzania kapitałem narzuca utrzymywanie dyscypliny finansowej, zapewniając jednocześnie odpowiednią elastyczność niezbędną do zachowania rentownego rozwoju oraz do realizacji dystrybucji zysku wypracowanego przez Spółkę. Nie istnieją zewnętrzne ograniczenia w dystrybucji kapitału poza tym, ze zgodnie z Kodeksem spółek handlowych spółka jest zobowiązania do przekazywania 8% zysków na kapitał zapasowy do czasu osiągnięcia wartości kapitału zapasowego w wysokości 1/3 kapitału akcyjnego. Grupa zrealizowała ten poziom w poprzednich latach.
Wysokość kapitałów Spółki możliwych do dystrybuowania na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi 47 280 tys. zł.
46
Octava S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
30.Wynagrodzenie firmy audytorskiej
Ogółem | w tym: | ||||||
kwoty netto | Wypłacone | Należne | |||||
Badanie rocznego sprawozdania finansowego za rok 2022 | 84 | - | 84 | ||||
Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2022 | 36 | - | 36 | ||||
Pozostałe usługi atestacyjne (ocena sprawozdania o wynagrodzeniach Członków Zarządu i Rady Nadzorczej) | 10 | - | 10 | ||||
Pozostałe usługi (przegląd półroczny 2022) | 60 | 60 | - | ||||
190 | 60 | 130 | |||||
31.Objaśnienia do rachunku przepływów pieniężnych
32. Wpływ czynników makroekonomicznych na działalność
Według wiedzy Zarządu obecnie wojna w Ukrainie nie ma bezpośredniego wpływu na kontynuację działalności Spółki i Grupy.
Spółka na bieżąco monitoruje wpływ sytuacji związanej z wojną w Ukrainie oraz jej wpływu bezpośrednio i pośrednio na działalność Spółki i w przypadku jakiejkolwiek istotnej zmiany w tym zakresie oraz w stosunku do zmian informacji przedstawionych powyżej, Spółka przedstawi swoją ocenę w kolejnym raporcie.
Konflikt zbrojny ma swoje przełożenie, również na koniunkturę gospodarczą kraju. W 2023 roku mamy do czynienia z wysoką inflacją przekraczającą 18% co znacznie wpływa na wzrost stóp procentowych, spadek siły nabywczej pieniądza, wzrost cen. Spółka ponosi zwiększone koszty funkcjonowania, jednak ogólna sytuacja grupy kapitałowej zdaniem zarządu jest stabilna.
33.Wpływ czynników makroekonomicznych na działalność Grupy i pozostałe wydarzenia po dacie sporządzenia sprawozdania skonsolidowanego