SKONSOLIDOWANY RAPORT

ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ

ECHO INVESTMENT

221

SPIS TREŚCI

Informacje ogólne 4

Informacje osprawozdaniu ﬁnansowym 5

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ

ECHOINVESTMENT ZA 2021 R. 6

CZĘŚĆ 1 7

Skonsolidowane sprawozdanie zsytuacji ﬁnansowej 8

Skonsolidowany rachunek zysków istrat 10

Skonsolidowane sprawozdanie zcałkowitych dochodów 11

Zestawienie zmian wskonsolidowanym kapitale własnym 12

Skonsolidowane sprawozdanie zprzepływów pieniężnych 13

CZĘŚĆ 2 15

NOTY OBJAŚNIAJĄCE 15

Noty objaśniające doskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego 16

CZĘŚĆ 3 69

INFORMACJE OSPRAWOZDANIU FINANSOWYM 69

Grupa Kapitałowa Echo Investment 70

Zastosowane nowe izmienione standardy iinterpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF 81

Opublikowane standardy iinterpretacje, które jeszcze nie obowiązują inie zostały

wcześniej zastosowane przez Grupę 82

Podstawowe zasady rachunkowości 84

Metody ustalania wyniku ﬁnansowego 93

Znaczące szacunki iosądy Zarządu Grupy 98

Zarządzanie ryzykiem ﬁnansowym 105

Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 112

Transakcje zpodmiotami powiązanymi 113

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 114

01.

02.

03.

04.

05.

06.

07.

08.

09.

10.

Wynagrodzenie Zarządu iRady Nadzorczej 116

Umowy zﬁrmą audytorską 117

CZĘŚĆ 4 118

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU 118

Kontakt 120

11.

12.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy

Echo Investment jest budowa, wynajem isprzedaż

nieruchomości handlowych i biurowych, budowa

isprzedaż inwestycji mieszkaniowych, atakże ob-

rót nieruchomościami. Główną siedzibą Spółki-mat-

ki – Echo Investment Spółka Akcyjna (zwanej da-

lej „Spółką”) są Kielce, al. Solidarności 36, Polska.

Miejscem rejestracji Spółki są 25-323 Kielce, al. So-

lidarności 36, Polska – została ona zarejestrowana

wKielcach 23 lipca 1992 r. jako spółka akcyjna wpi-

sana do Krajowego Rejestru Sądowego pod nume-

rem 0000007025 przez Sąd Rejonowy wKielcach

X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądo-

wego. Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane

na Giełdzie Papierów Wartościowych wWarszawie.

Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG,

subindeksu sWIG80, oraz indeksu branżowego –

WIG-Nieruchomości.

Informacje ogólne

1996 rok

Debiut Echo Investment

na GPW

Kielce

Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Pol-

ska. Jednostką dominującą jest Lisala Sp. zo.o.,

ajednostką dominującą najwyższego szczebla gru-

py jest Dayton-Invest Kft. Czas trwania Spółki jest

nieograniczony.

Od zakończenia poprzedniego okresu sprawoz-

dawczego nie nastąpiły zmiany wnazwie jednostki

sprawozdawczej lub innych danych identyﬁkacyj-

nych. Informacje na temat Zarządu iRady Nadzor-

czej zostały przedstawione wSprawozdaniu Zarządu

zdziałalności spółki Echo Investment S.A. ijej Grupy

Kapitałowej za 2021 r. wczęści 01 „Podstawowe in-

formacje o Spółce i Grupie”.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

W skonsolidowanym sprawozdaniu Grupy Echo

Investment prezentowane są dane ﬁnansowe za

okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r.

idane porównawcze za okres 12 miesięcy zakoń

czony 31 grudnia 2020 r. Wszystkie dane ﬁnansowe

wskonsolidowanym sprawozdaniu ﬁnansowym Gru-

py, oile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są

wtysiącach złotych (PLN), która jest również walutą

funkcjonalną spółki dominującej.

OŚWIADCZENIE OZGODNOŚCI

Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie zMię-

dzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości

Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi przez Komisję

Europejską.

ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI

Sprawozdanie sporządzono przy założeniu konty-

nuowania działalności gospodarczej wdającej się

przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że

nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie

kontynuowania działalności.

ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA

FINANSOWEGO

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe

za rok zakończony 31 grudnia 2021 r. zostało zatwier-

dzone do publikacji 30 marca 2022 r. Wskład Grupy

Kapitałowej na 31 grudnia 2021 r. wchodziło 180 spół-

ek zależnych, konsolidowanych metodą pełną i33

jednostki ujmowane metodą praw własności. Pełny

skład Grupy Kapitałowej został przedstawiony wczę-

ści 3 punkt 01 „Grupa Kapitałowa Echo Investment”.

Informacje osprawozdaniu ﬁnansowym

SKONSOLIDOWANE

SPRAWOZDANIE

FINANSOWE GRUPY

KAPITAŁOWEJ

ECHOINVESTMENT

ZA 2021 R.

CZĘŚĆ 1

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN

NOTA

Stan na

31.12.2021

Stan na

31.12.2020

AKTYWA

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne 2 70 529 3 459

Rzeczowe aktywa trwałe 3 64 261 27 872

Nieruchomości inwestycyjne 4 811 091 1 388 972

Nieruchomości inwestycyjne wbudowie 5 745 370 780 621

Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych iwspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą

praw własności

27 336 737 306 449

Długoterminowe aktywa ﬁnansowe 8 366 360 201 194

Pozostałe aktywa 1 854 -

Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 29 74 015 56 476

2 470 217 2 765 043

Aktywa obrotowe

Zapasy 9 1 650 310 925 173

Należności ztytułu podatku dochodowego 13 104 5 708

Należności ztytułu pozostałych podatków 10 64 908 93 050

Należności handlowe ipozostałe 10 120 163 112 111

Krótkoterminowe aktywa ﬁnansowe 8 41 920 50 761

Pochodne instrumenty ﬁnansowe 13 18 922 -

Inne aktywa ﬁnansowe * 14 85 205 82 524

Środki pieniężne iich ekwiwalenty 14 588 680 327 097

2 583 212 1 596 424

Aktywa przeznaczone do sprzedaży 6 1 381 451 1 269 329

AKTYWA RAZEM 6 434 880 5 630 796

* środki pieniężne, głównie wpłaty klientów mieszkaniowych na rachunkach powierniczych

Skonsolidowane sprawozdanie

zsytuacji ﬁnansowej

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ CD.

TYS. PLN

NOTA

Stan na

31.12.2021

Stan na

31.12.2020

KAPITAŁ WŁASNY IZOBOWIĄZANIA

Kapitał własny

Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 1 679 610 1 684 685

Kapitał zakładowy 15 20 635 20 635

Kapitał zapasowy 15 1 158 524 1 280 664

Zyski zatrzymane 499 517 382 420

Różnice kursowe zprzeliczenia jednostek zagranicznych 934 966

Kapitały udziałowców niekontrolujących 183 927 (126)

1 863 537 1 684 559

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty, pożyczki iobligacje 17 1 589 047 1 465 767

Zobowiązania ztytułu nabycia akcji 50 895 -

Rezerwy długoterminowe 16 51 719 50 029

Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 29 172 917 203 518

Zobowiązania ztytułu leasingu 28,18 117 127 88 132

Zobowiązania pozostałe 18 97 139 117 722

Zobowiązania ztytułu umów zklientami 19 20 447 14 208

2 099 291 1 939 376

Zobowiązania krótkoterminowe

Kredyty, pożyczki iobligacje 17 652 376 846 501

Kredyty, pożyczki iobligacje ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 17 610 230 496 036

Zobowiązania ztytułu podatku dochodowego 6 319 1 618

Zobowiązania ztytułu pozostałych podatków 18 15 260 13 626

Zobowiązania handlowe 18 186 793 130 249

Zobowiązania ztytułu leasingu 28,18 105 355 46 752

Rezerwy krótkoterminowe 16 77 511 32 059

Zobowiązania pozostałe 18 198 277 178 726

Zobowiązania ztytułu umów zklientami 19 551 868 217 405

2 403 989 1 962 972

Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 6 68 063 43 889

KAPITAŁ WŁASNY IZOBOWIĄZANIA RAZEM 6 434 880 5 630 796

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW ISTRAT TYS. PLN

NOTA

1.01.2021 –

31.12.2021

1.01.2020 –

31.12.2020

Przychody ze sprzedaży 19 1 532 665 1 212 854

Koszt własny sprzedaży 20 (1 132 587) (969 023)

Zysk brutto ze sprzedaży 400 078 243 831

Zysk (strata) znieruchomości inwestycyjnych 21 80 448 228 985

Koszty administracyjne związane zrealizacją projektów (53 531) (33 162)

Koszty sprzedaży (45 735) (29 855)

Koszty ogólnego zarządu (107 405) (69 291)

Pozostałe przychody operacyjne, wtym: 22 61 583 10 383

Zysk na okazjonalnym nabyciu 48 581 -

Pozostałe koszty operacyjne 23 (21 892) (12 724)

Zysk operacyjny 313 546 338 167

Przychody ﬁnansowe 24 22 181 15 028

Koszty ﬁnansowe 25 (123 932) (61 936)

Zysk (strata) ztytułu pochodnych instrumentów walutowych 13 18 065 (21 176)

Zysk (strata) ztytułu różnic kursowych 26 8 670 (83 904)

Udział wzyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw własności 27 23 362 (9 567)

Zysk brutto 261 892 176 612

Podatek dochodowy 30 (56 461) (54 523)

- część bieżąca (117 794) (5 749)

- część odroczona 29 61 333 (48 774)

Zysk netto, wtym: 205 431 122 089

Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 188 922 122 093

Zysk (strata) udziałowców niekontrolujących 16 509 (4)

Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 188 922 122 093

Średnia ważona liczba akcji zwykłych (wtys. sztuk) bez posiadanych akcji własnych 412 691 412 691

Zysk na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,46 0,30

Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,46 0,30

Skonsolidowany rachunek zysków istrat

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Skonsolidowane sprawozdanie

zcałkowitych dochodów

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZCAŁKOWITYCH DOCHODÓW TYS. PLN

1.01.2021 –

31.12.2021

1.01.2020 –

31.12.2020

Zysk za rok obrotowy 205 431 122 089

Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być

przeklasyﬁkowane do wyniku wpóźniejszych okresach:

- różnice kursowe zprzeliczenia jednostek zagranicznych (32) 227

Inne całkowite dochody netto (32) 227

Całkowity dochód za okres, wtym: 205 399 122 316

Całkowity dochód przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 188 890 122 320

Całkowity dochód przypadający na udziały niekontrolujące 16 509 (4)

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Zestawienie zmian wskonsolidowanym

kapitale własnym

ZESTAWIENIE ZMIAN WSKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM TYS. PLN

Kapitał

zakładowy

Kapitał

zapasowy

Zakumulo-

wane zyski

zatrzymane

Różnice

kursowe

zprzeliczenia

Kapitał własny

przypisany

akcjonariu-

szom jednostki

dominującej

Kapitały

udziałowców

niekontrolu-

jących

Kapitał

własny razem

za okres 1.01.2021 – 31.12.2021

Stan na początek okresu 20 635 1 280 664 382 420 966 1 684 685 (126) 1 684 559

Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi - - - - - 183 496 183 496

Dywidenda wypłacona - (122 140) (71 825) - (193 965) (15 952) (209 917)

Inne całkowite dochody - - - (32) (32) - (32)

Zysk (strata) netto danego okresu - - 188 922 - 188 922 16 509 205 431

Stan na koniec okresu 20 635 1 158 524 499 517 934 1 679 610 183 927 1 863 537

za okres 1.01.2020 – 31.12.2020

Stan na początek okresu 20 635 1 259 252 281 739 739 1 562 365 (122) 1 562 243

Podział wyniku zlat ubiegłych - 21 412 (21 412) - - - -

Inne całkowite dochody - - - 22 7 227 - 227

Zysk (strata) netto danego okresu - - 122 093 - 122 093 (4) 122 089

Stan na koniec okresu 20 635 1 280 664 382 420 966 1 684 685 (126) 1 684 559

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Skonsolidowane sprawozdanie

zprzepływów pieniężnych

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZPRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH TYS. PLN

NOTA

1.01.2021 –

31.12.2021

1.01.2020 –

31.12.2020

A. Przepływy środków pieniężnych zdziałalności operacyjnej – metoda pośrednia

I. Zysk (strata) brutto 261 892 176 612

II. Korekty razem

Udział w(zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą praw własności (23 362) 9 567

Amortyzacja środków trwałych 12 528 11 738

(Zyski) straty ztytułu różnic kursowych (30 933) 99 798

Odsetki iudziały wzyskach (dywidendy) 91 888 64 503

(Zysk) strata ztytułu aktualizacji nieruchomości inwestycyjnych (105 411) (282 693)

(Zysk) strata zdziałalności inwestycyjnej 205 (6 916)

(Zysk) na okazjonalnym nabyciu (48 581) -

Zmiana stanu rezerw 5 157 (43 271)

(Zysk) strata ztytułu realizacji instrumentów ﬁnansowych 11 187 5 954

(87 322) (141 320)

III. Zmiany kapitału obrotowego:

Zmiana stanu zapasów 106 064 69 967

Zmiana stanu należności 31 791 (8 981)

Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, zwyjątkiem pożyczek ikredytów 33 (116 931) (128 256)

Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych 44 989 (25 367)

65 913 (92 637)

IV. Środki pieniężne netto wygenerowane zdziałalności operacyjnej (I+II+III) 240 483 (57 345)

Podatek dochodowy zapłacony (121 316) (13 391)

V. Przepływy pieniężne netto zdziałalności operacyjnej 119 167 (70 736)

B. Przepływy środków pieniężnych zdziałalności inwestycyjnej

I. Wpływy

Zbycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych 799 23

Zbycie inwestycji wnieruchomości 1 138 347 29 577

Zpożyczek 2 922 17 763

Zbycie inwestycji * 22 364 15 631

1 164 432 62 994

II. Wydatki

Nabycie rzeczowych aktywów trwałych oraz wartości niematerialnych (6 578) (9 695)

Inwestycje wnieruchomości (405 201) (656 200)

Na pożyczki (79 024) (77 331)

Ztytułu nabycia jednostek zależnych po potrąceniu ośrodki pieniężne iich ekwiwalenty wnabytych

jednostkach

(35 104) -

Nabycie inwestycji * (34 513) (72 663)

(560 420) (815 889)

III. Przepływy pieniężne netto zdziałalności inwestycyjnej (I+II) 604 012 (752 895)

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZPRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH CD. TYS. PLN

NOTA

1.01.2021 –

31.12.2021

1.01.2020 –

31.12.2020

C. Przepływy środków pieniężnych zdziałalności ﬁnansowej

I. Wpływy

Kredyty ipożyczki 17 179 763 663 302

Emisja dłużnych papierów wartościowych 367 000 492 183

546 763 1 155 485

II. Wydatki

Dywidendy iinne wypłaty na rzecz właścicieli (215 079) -

Spłaty kredytów ipożyczek 17 (164 943) (134 881)

Wykup dłużnych papierów wartościowych (506 867) (250 272)

Ztytułu pochodnych instrumentów walutowych (11 187) (5 954)

Płatności zobowiązań ztytułu umów leasingu (33 673) (17 209)

Odsetki zapłacone (76 610) (88 736)

(1 008 359) (497 052)

III. Przepływy pieniężne netto zdziałalności ﬁnansowej (I+II) (461 596) 658 433

D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.V+B.III+C.III) 261 583 (165 198)

E. Zmiana stanu środków pieniężnych wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji ﬁnansowej,

wtym:

261 583 (165 198)

Zmiana stanu środków pieniężnych ztytułu różnic kursowych - -

F. Środki pieniężne iich ekwiwalenty na początek okresu 327 097 492 295

G. Środki pieniężne iich ekwiwalenty na koniec okresu (D+F) 588 680 327 097

* Wdziałalności inwestycyjnej wpozycji zbycie inabycie inwestycji w2021 r. została ujęta sprzedaż udziałów współce M2 Biura Sp. zo.o. oraz podwyższenie kapita-

łów współce R4R Poland Sp. zo.o.

CZĘŚĆ 2

NOTY OBJAŚNIAJĄCE

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Noty objaśniające doskonsolidowanego

sprawozdania ﬁnansowego

NOTA 1

Zobowiązania warunkowe przedstawione są wg war-

tości nominalnej.

Wocenie Grupy, wartość godziwa gwarancji iporę-

czeń jest bliska zero, ze względu na ich niskie ryzyko

zrealizowania. Szczegółowy opis pozycji pozabilan-

sowych jest zaprezentowany wtabelach stanowią-

cych dalszą część noty. Natomiast informacje na

temat oczekiwanych strat kredytowych znajdują się

wczęści 07 - Zarządzanie ryzykiem ﬁnansowym.

POZYCJE POZABILANSOWE TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Zobowiązania warunkowe na rzecz pozostałych jednostek:

- ztytułu udzielonych gwarancji iporęczeń 1 986 198 1 369 944

- ztytułu spraw sądowych 3 884 17 523

Zobowiązania warunkowe razem 1 990 082 1 387 467

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 1A

PORĘCZENIA FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021R. TYS. PLN

Poręczyciel

Podmiot otrzymujący

poręczenie Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Echo - Browary

Warszawskie Sp.

zo.o. Sp.k. oraz Dellia

Investments - Projekt

Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

HPO AEP Sp. zo.o.

Sp.j.

11 499 Do dnia uzyskania

pozwolenia na użyt-

kowanie sąsiedniego

projektu, nie później

niż do 7.12.2031 r.

Poręczenie za zobowiązania spółki jako

zabezpieczenie zobowiązań wynika-

jących zumowy dobrosąsiedzkiej za-

wartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne

wystawione wEUR.

Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp.

zo.o.

Miasto Stołeczne

Warszawa

1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie

zobowiązań wynikających zumowy

drogowej.

Archicom S.A. Archicom Nierucho-

mości 14 Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 6 931 30.03.2035

(zzastrzeżeniem

wcześniejszego

wygaśnięcia po

spełnieniu DSCR na

poziomie 1,2)

Gwarancja korporacyjna jako zabezpie-

czenie kredytu na realizację inwestycji

City Forum A.

Archicom S.A. Archicom Nierucho-

mości 14 Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 12 994 30.03.2035

(zzastrzeżeniem

wcześniejszego

wygaśnięcia po

spełnieniu DSCR na

poziomie 1,2)

Poręczenie jako zabezpieczenie kredytu

na realizację inwestycji City Forum A.

Archicom S.A. Archicom Nierucho-

mości 14 Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 0 30.03.2035

(zzastrzeżeniem

wcześniejszego

wygaśnięcia po

spełnieniu DSCR na

poziomie 1,2)

Gwarancja korporacyjna zabezpieczenia

przychodów zczynszów (masterlease)

jako zabezpieczenie kredytu na realiza-

cję inwestycji City Forum A.

Archicom S.A. Strzegomska Nowa

Sp. zo.o.

PKO BP S.A. 1 729 28.04.2023 Poręczenie jako zabezpieczenie gwa-

rancji bankowej wzwiązku ze sprzedażą

budynku biurowego West Forum IA.

Archicom S.A. Archicom Nierucho-

mości 5 Sp. zo.o.

PKO BP S.A. 5 905 9.09.2022 Poręczenie jako zabezpieczenie gwa-

rancji bankowej wzwiązku ze sprzedażą

budynku biurowego City Forum B.

Archicom S.A. Archicom Sp. zo.o.

RI Sp.k.

PKO BP S.A. 6 568 9.07.2022 Poręczenie jako zabezpieczenie gwa-

rancji bankowej wzwiązku ze sprzedażą

budynku biurowego City Forum B.

Archicom S.A. Archicom Nierucho-

mości 14 Sp. zo.o.

Bank Millenium S.A. 4 413 90 dni po upływie

7 miesięcy okresu

najmu (rozpoczę-

cie okresu najmu

4.01.2022 r. - wygasa

3.11.2022 r.)

Poręczenie udzielone jako zabezpie-

czenie wywiązania się ze zobowiązania

wynikającego zumowy najmu, ztytułu

wypłaty opłat motywacyjnych oraz

wcelu zabezpieczenia zapłaty kary

umownej na wypadek opóźnienia prze-

kazania przedmiotu najmu. Wystawione

wEUR.

Razem 51 269

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

GWARANCJE FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. zo.o. IB 14 FIZAN 82 220 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy sprzedaży biurowca West Link we

Wrocławiu. Gwarancja wystawiona

wEUR. Po 24.05.2021 r. kwota mak-

symalnej odpowiedzialności uległa

zmniejszeniu o80%.

Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall

Investments Sp. zo.o.

S.K.A. (poprzednio: Pro-

jekt 22 - Grupa Echo Sp.

zo.o. S.K.A.)

A19 Sp. zo.o. 27 596 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania wynikają-

ce zporozumienia dobrosąsiedzkiego

zawartego 4.07.2018 r. dla projektu

Midpoint 71. Gwarancja wystawiona

wEUR.

Echo Investment S.A. Rosehill Investments Sp.

zo.o.

IB 6 FIZAN / GPF 3

FIZAN

105 430 31.03.2023 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy programowej zawartej 31.08.2017

r. Gwarancja wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

LUX Europa III S.a.r.l. 50 593 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży biurowca Biura

przy Bramie wchodzącego wskład

kompleksu Browary Warszawskie.

Gwarancja wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Projekt 20 - Grupa Echo

Sp. zo.o. S.K.A.

Bank Pekao S.A. 70 000 29.12.2023 Gwarancja zabezpieczająca przekro-

czenie kosztów realizacji, pokrycie

odsetek na minimalnym poziomie

oraz zapewnienie wkładu własnego

projektu biurowego Face2Face wKa-

towicach.

Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa Echo

Sp. zo.o. S.K.A.

Tesco (Polska) Sp. zo.o. 0 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabez-

pieczająca wykonanie zobowiązań

dotyczących zapewnienia pierwszeń-

stwa najmu powierzchni wnowym

centrum handlowym iwynikających

zprzedwstępnej umowy sprzedaży

nieruchomości zawartej 30.07.2019 r.

Ze względu na ustalenia biznesowe

iprawne, gwarancja nie ma górnej

granicy potencjalnej odpowiedzial-

ności.

Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall

Investments Sp. zo.o.

S.K.A.

PKO BP S.A. 19 984 31.12.2029 Gwarancja zabezpieczająca utrzy-

manie wskaźnika obsługi długu oraz

ﬁnansowania okresów bezczynszo-

wych umów najmu powierzchni

projektu biurowego Midpoint 71 we

Wrocławiu. Gwarancja wystawiona

wEUR.

Santander Bank Polska

S.A. (wramach limitu

kredytowego Echo

Investment S.A.)

Galeria Libero - Projekt

Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k.

Miasto Katowice 758 20.01.2022 Zabezpieczenie ztytułu rękojmi

igwarancji jakości za zobowiązania

wynikające zzawartej 16.06.2016 r.

umowy dotyczącej realizacji inwesty-

cji drogowej.

Echo Investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

APAK Grundstücksgesel-

lschaft mbH & Co. KG

48 968 Później-

sza zdat:

11.09.2022r. lub

data zwrotu

VAT zurzędu

do kupująceg.

Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży biurowca Biura

przy Willi (budynek K), wchodzącego

wskład kompleksu Browary War-

szawskie, atakże zumowy dodatko-

wej. Gwarancja wystawiona wEUR

iPLN.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

GWARANCJE FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Park Rozwoju - Projekt

Echo 112 Sp. z.o.o. Sp.k.

Kauﬂand Polska Markety

Sp. z.o.o. Sp.j.

2 500 29.03.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary

umownej wynikającej zumowy najmu

lokalu wcentrum handlowym Pasaż

Opieńskiego wPoznaniu.

Santander Bank Polska

S.A.

Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne War-

szawa

25 000 30.10.2022 Gwarancja zabezpieczająca realizację

inwestycji towarzyszącej wramach

tzw. specustawy mieszkaniowej - bu-

dowę szkoły podstawowej ijej prze-

kazanie na rzecz Miasta Stołecznego

Warszawy.

Santander Bank Polska

S.A. (wramach limitu

kredytowego Echo

Investment S.A.)

Echo Investment S.A. Miasto Poznań repre-

zentowane przez Zarząd

Dróg Miejskich wPo-

znaniu

3 384 31.07.2022 Gwarancja należytego wykonania

umowy.

Echo investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

Westinvest Gesellschaft

für Investmentfonds

mbH

178 848 5.08.2026 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży biurowca Biura

przy Warzelni (budynek GH), wcho-

dzącego wskład kompleksu Browary

Warszawskie. Gwarancja wystawiona

wEUR.

Echo investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

Westinvest Gesellschaft

für Investmentfonds

mbH

3 543 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających z:

(i) umowy oprace wykończeniowe

związane ze sprzedażą biurowca

Biura przy Warzelni (budynek GH)

wchodzącego wskład kompleksu

Browary Warszawskie, oraz (ii) gwa-

rancji czynszowej na powierzchnie

handlowe, związane ze sprzedażą

biurowca Biura przy Willi (budynek

GH) wchodzącego wskład komplek-

su Browary Warszawskie. Gwarancja

wystawiona wEUR.

PKO BP S.A(na zlecenie

Echo Investment S.A.)

Dellia Investments - Pro-

jekt Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

APAK Grundstücksgesel-

lschaft mbH & Co. KG

616 9.07.2022 Należyte wykonanie warunków

umowy najmu, które wszczególności

obejmują zapłatę czynszu, opłat eks-

ploatacyjnych, roszczeń ozapłatę kar

umownych, wpłatę kaucji gwarancyj-

nej, ewentualnych odsetek.

Towarzystwo Ubezpie-

czeń Euler Hermes S.A.

(na zlecenie izlimitu

Echo Investment S.A.)

Galeria Nova – Grupa

Echo Sp. zo.o. S.K.A.

Apator Powogaz S.A. 21 500 31.12.202 Gwarancja zapłaty całości należności

ztytułu sprzedaży nieruchomości

gruntowej wPoznaniu.

Echo investment S.A. Projekt Beethovena -

Projekt Echo 122 Sp.

zo.o. S.K.A.

Portfel2 PH5 Sp. zo.o. 51 388 21.11.2023 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży biurowca Moje

Miejsce (etap I). Gwarancja wystawio-

na wEUR.

Echo investment S.A. Projekt Beethovena -

Projekt Echo 122 Sp.

zo.o. S.K.A.

Portfel2 PH5 Sp. zo.o. 3 789 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy oprace wykończeniowe

związanej ze sprzedażą biurowca

Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wy-

stawiona wEUR. Maksymalna kwota

odpowiedzialności będzie ulegać

sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze

zmniejszaniem się kwoty zobowiąza-

nia, które gwarancja zabezpiecza.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

GWARANCJE FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Cinema Asset Manager

- Grupa Echo Sp. zo.o.

S.K.A.

Kauﬂand Polska Markety

Sp. zo.o. Sp.j.

2 500 2.11.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary

umownej wynikającej zumowy najmu

lokalu wcentrum handlowym Kape-

lanka wKrakowie.

Santander Bank Polska

S.A. (wramach limitu

kredytowego Echo

Investment S.A.)

Elektrownia RE Sp. zo.o. Miasto Łódź 796 18.10.2022 Gwarancja zapłaty związana zpo-

rozumieniem dotyczącym zasad

realizacji inwestycji drogowej.

Santander Bank Polska

S.A. (wramach limitu

kredytowego Echo

Investment S.A.)

Elektrownia RE Sp. zo.o. Miasto Łódź 695 18.10.2022 Gwarancja zapłaty związana zpo-

rozumieniem dotyczącym zasad

realizacji inwestycji drogowej.

Echo Investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

Westinvest Gesellschaft

für Investmentfonds

mbH

8 279 30.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy sprzedaży budynku Willa Schiele-

go, wchodzącego wskład kompleksu

Browary Warszawskie. Gwarancja

wystawiona wEUR. Maksymalna kwo-

ta odpowiedzialności będzie ulegać

sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze

zmniejszaniem się kwoty zobowiąza-

nia, które gwarancja zabezpiecza.

PKO BP S.A. Strzegomska Nowa Sp.

zo.o.

GNT Ventures Wrocław

Sp. zo.o.

1 729 28.02.2023 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy gwarancji należności

czynszowych związanej ze sprzedażą

budynku biurowego West Forum IA.

PKO BP S.A. Archicom Nieruchomości

5 Sp. zo.o.

City One Park Sp. zo.o. 5 905 9.07.2022 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy sprzedaży budynku biurowego

City Forum B.

PKO BP S.A. Archicom Sp. zo.o. -RI

– Sp.k.

City One Park Sp. zo.o. 3 284 9.07.2022 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zkontraktu budowlanego, związa-

nych zumową sprzedaży budynku

biurowego City Forum B.

PKO BP S.A. Archicom S.A. City One Park Sp. zo.o. 1 161 9.07.2022 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy najmu, związanych zumową

sprzedaży budynku biurowego City

Forum B.

PKO BP S.A. Archicom S.A. Bank Millenium S.A. 4 413 30.06.2022 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy najmu.

Archicom S.A. Space Investment

Strzegomska 1 Sp. zo.o.

Sp.k., Space Investment

Strzegomska 3 Sp. zo.o.

Sp.k.

GNT Ventures Wrocław

Sp. zo.o.

12 041 25.02.2024 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy sprzedaży budynku biurowego

West Forum IB.

Archicom S.A. Archicom Nieruchomości

5 Sp. zo.o.

City One Park Sp. zo.o. 17 193 27.11.2027 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy gwarancji najmu budynku

biurowego City Forum B.

Archicom S.A. Archicom Nieruchomości

5 Sp. zo.o.

City One Park Sp. zo.o. 15 562 27.05.2023 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy sprzedaży budynku biurowego

City Forum B.

Razem 769 675

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-

siness Park Sp. zo.o.

Sp.k.

Wystawiona na rzecz

Ventry Investments Sp.

zo.o. Sp.k. (obecnie

podmiot uprawniony

EPP Oce O3 Business

Campus Sp. zo.o.)

41 968 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca O3 Business Campus

IwKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji

budowlanej jest gwarancja korporacyjna

wystawiona przez Echo Investment S.A.

Gwarancja wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. ZAM - Projekt Echo 127

Sp. zo.o. Sp.k.

Wystawiona na rzecz

Emfold Investments Sp.

zo.o. (obecnie podmiot

uprawniony Tryton Bu-

siness Park Sp. zo.o.)

43 778 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca Tryton wGdańsku.

Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej

jest gwarancja korporacyjna wystawiona

przez Echo Investment S.A. Gwarancja

wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo

131 Sp. zo.o. Sp.k.

Wystawiona na rzecz

Flaxton Investments

Sp. zo.o. (obecnie pod-

miot uprawniony EPP

Oce - Symetris Busi-

ness Park Sp. zo.o.)

18 727 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca Symetris IwŁodzi.

Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej

jest gwarancja korporacyjna wystawiona

przez Echo Investment S.A. Gwarancja

wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp.

zo.o. Sp.k.

A4 Business Park Sp.

z o.o.

25 297 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprze-

dażą biurowca A4 Business Park III wKa-

towicach. Zabezpieczeniem gwarancji jest

gwarancja korporacyjna wystawiona przez

Echo Investment S.A. Gwarancja wysta-

wiona wEUR.

Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-

siness Park Sp. zo.o.

Sp.k.

EPP Oce O3 Busi-

ness Campus Sp. zo.o.

40 014 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprze-

dażą biurowca O3 Business Campus II

wKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji

jest gwarancja korporacyjna wystawiona

przez Echo Investment S.A. Gwarancja

wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Gwarancja bezpośred-

nia Echo Investment

S.A.

Nobilis - Projekt Echo -

117 Sp. zo.o. Sp.k.

40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane

związane zobiektem biurowym Nobilis we

Wrocławiu.

Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo

131 Sp. zo.o. Sp.k.

Wystawiona na rzecz

Flaxton Investments

Sp. zo.o. (obecnie pod-

miot uprawniony EPP

Oce - Symetris Busi-

ness Park Sp. zo.o.)

17 560 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca Symetris II wŁodzi.

Gwarancja wystawiona wEUR. Maksy-

malna kwota odpowiedzialności może

ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz

ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,

które gwarancja zabezpiecza.

Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -

Projekt Echo 122 Sp.

zo.o. S.K.A.

PKO BP S.A. 36 000 30.06.2023 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów

realizacji projektu biurowego Moje Miejsce

wWarszawie.

PKO BP S.A. Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 6 450 20.05.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających

zumowy gwarancji jakości.

Echo Investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

LUX Europa III S.a.r.l. 100 911 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających zumowy

sprzedaży biurowca Biura przy Bramie,

wchodzącego wskład kompleksu Browary

Warszawskie. Gwarancja wystawiona

wEUR.

Echo Investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających zumowy

sprzedaży projektu Biura przy Bramie

wchodzącego wskład kompleksu Browary

Warszawskie.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo

Sp. zo.o. S.K.A.

Bank Millennium S.A. 8 045 Do daty po-

twierdzenia

przez project

managera

zakończenia

realizacji wy-

kończeń.

Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-

nie kosztów realizacji projektu biurowego

West 4 Business Hub we Wrocławiu.

Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-

siness Park Sp. zo.o.

Sp.k.

EPP Development 6

Sp. zo.o.

37 102 9.08.2028 Gwarancja budowlana związana ze sprze-

dażą biurowca O3 Business Campus III

wKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji

jest gwarancja korporacyjna wystawiona

przez Echo Investment S.A. Gwarancja

wystawiona wEUR.

PKO BP S.A. (na zle-

cenie Echo Investment

S.A.)

Echo Investment S.A. Gmina Miejska Kraków

- ZDM Kraków

282 10.05.2022 Gwarancja należytego wykonania umowy.

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. R4R Poznań Szczepa-

nowskiego Sp. zo.o.

/ R4R Warszawa Ta-

śmowa Sp. zo.o. / R4R

Warszawa Woronicza

Sp. zo.o. / R4R Gdańsk

Kołobrzeska Sp. zo.o.

Santander Bank Polska

S.A.

24 500 Do daty kon-

wersji kredytu

budowlanego

na inwestycyjny.

Zabezpieczenie zobowiązań dłużników

ztytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-

stycji, które przekroczą budżet określony

wumowie kredytu.

Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall

Investments Sp. zo.o.

S.K.A.

PKO BP S.A. 39 000 31.12.2026 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie

kosztów realizacji oraz utrzymania niewy-

najętej powierzchni projektu biurowego

MidPoint 71 we Wrocławiu.

Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.

zo.o.

Bank Pekao S.A. 28 609 31.01.2024 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-

nie kosztów realizacji projektu biurowego

wramach kompleksu Fuzja CDJ.

Echo Investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

APAK Grundstücks-

gesellschaft mbH &

Co. KG

96 611 11.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających zgwarancji

jakości budynku, związanej ze sprzedażą

biurowca Biura przy Willi (budynek K),

wchodzącego wskład kompleksu Browary

Warszawskie. Maksymalna kwota odpo-

wiedzialności będzie ulegać sukcesywne-

mu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem

się kwoty zobowiązania, które gwarancja

zabezpiecza.

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. R4R Warszawa Wi-

lanowska Sp. zo.o. /

R4R Kraków 3 Maja Sp.

zo.o. / M2 Hotel Sp.

zo.o., Pimech Invest

Sp. zo.o. / R4R RE

Wave 3 Sp. zo.o.

Bank Polska Kasa Opie-

ki S.A.

18 465 31.12.2027 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników

ztytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-

stycji, które przekroczą budżet określony

wumowie kredytu oraz pokrycia odsetek

od transzy budowlanej.

Echo investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

Westinvest Gesellschaft

für Investmentfonds

mbH

200 486 5.08.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających zgwarancji

jakości budynku, związanej ze sprzedażą

biurowca Biura przy Warzelni (budynek

GH), wchodzącego wskład kompleksu

Browary Warszawskie. Maksymalna kwota

odpowiedzialności będzie ulegać sukce-

sywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniej-

szaniem się kwoty zobowiązania, które

gwarancja zabezpiecza.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo investment S.A. Projekt Beethovena -

Projekt Echo 122 Sp.

zo.o. S.K.A.

Portfel2 PH5 Sp. zo.o. 124 643 28.05.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających zgwarancji

jakości budynku związanej ze sprzedażą

biurowca Moje Miejsce I. Maksymalna

kwota odpowiedzialności będzie ulegać

sukcesywnemu zmniejszeniu.

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. M2 Biuro Sp. zo.o. /

R4R Wrocław Park Za-

chodni Sp. zo.o. / R4R

RE Wave 4 Sp. zo.o. /

R4R Gdańsk Stocznia

Sp. zo.o. / R4R Kraków

JPII Sp. zo.o. / R4R

Łódź Kilińskiego Sp.

zo.o.

Santander Bank Polska

S.A., Landesbank

Hessen-Thuringen

Girocentrale

44 097 Do daty kon-

wersji kredytu

budowlanego

na inwestycyjny.

Zabezpieczenie zobowiązań dłużników

ztytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-

stycji, które przekroczą budżet określony

wumowie kredytu.

Echo Investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

Westinvest Gesellschaft

für Investmentfonds

mbH

9 159 30.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-

bowiązań wynikających zgwarancji jakości

budynku, związanej ze sprzedażą budynku

Willa Schielego, wchodzącego wskład

kompleksu Browary Warszawskie.

Razem 1 165 254

Razem gwarancje 1 934 929

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 2

ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH

WG GRUP RODZAJOWYCH

TYS. PLN

Za okres 1.01.2020 – 31.12.2020 Znak towarowy

Nabyte koncesje,

patenty, licencje

ipodobne

wartości

Inne iwartości

niematerialne

wbudowie

Wartości

niematerialne

razem

Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu - 9 733 708 10 441

– zakupu - 1 811 132 1 943

– sprzedaży - - - -

Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu - 11 544 840 12 384

Skumulowana amortyzacja na początek okresu - (6 669) (31) (6 700)

– amortyzacja - (2 210) (15) (2 225)

– sprzedaży - - - -

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (8 879) (46) (8 925)

Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu - 2 665 794 3 459

ZMIANY WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH

WG GRUP RODZAJOWYCH

TYS. PLN

Za okres 1.01.2021 – 31.12.2021 Znak towarowy

Nabyte koncesje,

patenty, licencje

ipodobne

wartości

Inne iwartości

niematerialne

wbudowie

Wartości

niematerialne

razem

Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu - 11 544 840 12 384

– objęcia kontroli nad spółkami zależnymi 66 704 2 419 1 975 71 098

– zakupu - 1 040 329 1 369

– likwidacji - - (73) (73)

Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 15 003 3 071 84 778

Skumulowana amortyzacja na początek okresu - (8 879) (46) (8 925)

– objęcia kontroli nad spółkami zależnymi - (1 715) (1 146) (2 861)

– amortyzacja - (2 184) (279) (2 463)

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (12 778) (1 471) (14 249)

Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 66 704 2 225 1 600 70 529

Wwyniku nabycia akcji DKR Invest S.A. oraz udzia-

łów DKR Investment Sp. zo.o. (pośrednio Archicom

S.A.) Grupa, wramach wartości niematerialnych, uję-

ła rozpoznany znak towarowy „Archicom”. Wartość

znaku wyniosła na dzień przejęcia 66 704 tys. zł. Od

rozpoznanego znaku Grupa ujęła rezerwę na poda-

tek odroczony wwysokości 12 674 tys. zł. Zarząd

Grupy Kapitałowej uznał, że nie istnieją żadne dające

się przewidzieć ograniczenia okresu, wktórym moż-

na spodziewać się, że usługi itowary sprzedawane

pod zarządzanym przez Grupę znakiem towarowym

będą generowały korzyści ﬁnansowe iwzwiązku

ztym znak towarowy jest traktowany jako wartość

niematerialna onieokreślonym okresie użytkowania,

Znak towarowy

od których nie dokonuje się odpisów amortyzacyj-

nych. Wkażdym okresie sprawozdawczym następu-

je weryﬁkacja okresu użytkowania, wcelu ustalenia,

czy zdarzenia iokoliczności nadal potwierdzają oce-

nę, że okres użytkowania tego składnika nadal jest

nieokreślony. Grupa corocznie przeprowadza test na

utratę wartości znaku towarowego.

Na dzień 31 grudnia 2021 r. Grupa przeprowadziła

test na utratę wartości znaku towarowego „Archi-

com”, szacując wartość użytkową przy zastosowaniu

metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych

(DCF) na podstawie pięcioletniego planu ﬁnanso-

wego obejmującego lata 2022 – 2026 dla Grupy Ar-

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

chicom S.A. Wanalizie uwzględniono podstawowe

przepływy pieniężne wynikające m.in. zprzychodów

ze sprzedaży produktów iusług oraz kosztów nakła-

dów marketingowych.

Do przeprowadzenia testu na utratę wartości przy-

jęto poniższe założenia:

−

Wartość użytkową ustalono na podstawie metody

zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF)

– metoda opłat licencyjnych

−

Podstawą ustalenia wartości odzyskiwalnej jest

ośrodek wypracowujący przepływy pieniężne

− Ośrodkiem wypracowującym przepływy pienięż-

ne jest Grupa Archicom S.A.

− Stopa opłat licencyjnych została ustalona na po-

ziomie 3,91%

−

Średni ważony koszt kapitału (WACC) został

przyjęty na poziomie 11,86%, zaś dla zasobów nie-

materialnych oczekiwana stopa zwrotu wyniosła

17,47%.

− Okres projekcji przepływów pieniężnych przyjęto

dla 5 lat (od 2022 r. do 2026 r.)

− Wzrost przychodów ze sprzedaży wokresie pro-

jekcji został ustalony na poziomie 5%

−

Dla wartości końcowej przyjęto zerową stopę

wzrostu długoterminowego.

Na podstawie przeprowadzonej analizy określono

wartość znaku towarowego na poziomie 78 216 tys.

zł. Wzwiązku zczym Zarząd Grupy nie stwierdził

okoliczności wskazujących na utratę wartości znaku

Archicom. Wobec powyższego wartość znaku na

dzień 31 grudnia 2021 r. wynosi nadal 66 704 tys. zł.

Grupa przeprowadziła analizę wrażliwości na zmianę

podstawowych założeń przyjętych do testu na utratę

wartości znaku Archicom. Poniżej zaprezentowano

wpływ, jaki miałoby zwiększenie izmniejszenie stopy

opłaty licencyjnej istopy dyskonta, posługując się

następującymi założeniami:

− stopa opłaty licencyjnej – dodatkowego oszaco-

wania przedziału wartości dokonano poprzez we-

ryﬁkację wartości znaku towarowego dla obliczo-

nej opłaty licencyjnej, skorygowanej odpowiednio

owskaźnik: -15%, -10%, +10% i+15%,

− stopa dyskonta – wcelu analizy wrażliwości zwe-

ryﬁkowano wartość znaku przy obniżeniu ipod-

wyższeniu stopy dyskonta odpowiednio o: -1,5%,

-1,0%, +1,0% i+1,5%.

Analizę przeprowadzono przy założeniu, że wszyst-

kie inne założenia nie ulegają zmianie.

ANALIZA WRAŻLIWOŚCI WARTOŚCI ZNAKU TOWAROWEGO

Wysokość stopy opłaty licencyjnej

Stopa dyskontowa

2,74% 3,13% 3,52% 3,91% 4,30% 4,69% 5,08%

16,0%

47 938 60 589 73 239 85 889 98 539 111 189 123 840

16,5%

46 420 58 671 70 923 83 175 95 427 107 679 119 931

17,0%

44 991 56 868 68 745 80 622 92 499 104 376 116 253

17,5%

43 645 55 168 66 692 78 216 89 740 101 263 112 787

18,0%

42 374 53 564 64 754 75 944 87 135 98 325 109 515

18,5%

41 172 52 047 62 922 73 797 84 671 95 546 106 421

19,0%

40 034 50 610 61 187 71 763 82 339 92 915 103 491

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 3

ZMIANY RZECZOWYCH AKTYWÓW TRWAŁYCH

WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN

Za okres 1.01.2021 - 31.12.2021

Grunty

własne

Budynki

ibudowle

Urządzenia

techniczne

imaszyny

Środki

transportu

Pozostałe

iśrodki

trwałe

wbudowie

Razem

środki

trwałe

Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 293 26 772 5 659 11 254 10 180 54 158

– objęcia kontroli nad spółkami zależnymi 15 837 3 339 446 2 127 21 749

– nabycia - 610 209 - 5 219 6 038

– ztytułu leasingu MSSF 16 - 20 063 - 2 339 - 22 402

– sprzedaży (93) (352) (193) (642) (829) (2 109)

– likwidacji - (216) (111) - (312) (639)

– inne - (754) - - (99) (853)

Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 200 61 960 8 903 13 398 16 286 100 746

Skumulowana amortyzacja na początek okresu (14) (9 008) (5 143) (6 367) (5 754) (26 286)

– objęcia kontroli nad spółkami zależnymi - (5 797) (1 527) (41) (822) (8 187)

– amortyzacja (2) 309 (515) (92) (1 981) (2 281)

– likwidacji - 18 111 - 243 372

– ztytułu leasingu MSSF 16 amortyzacja - (4 829) - (2 955) - (7 784)

– ztytułu leasingu - wyksiegowanie po zakończeniu umowy najmu - 3 839 - 2 245 - 6 084

– korekta ztytułu sprzedaży 6 32 156 774 629 1 597

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (10) (15 436) (6 918) (6 436) (7 685) (36 485)

Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 190 46 524 1 985 6 962 8 601 64 261

ZMIANY RZECZOWYCH AKTYWÓW TRWAŁYCH

WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN

Za okres 1.01.2020 - 31.12.2020

Grunty

własne

Budynki

ibudowle

Urządzenia

techniczne

imaszyny

Środki

transportu

Pozostałe

iśrodki

trwałe

wbudowie

Razem

środki

trwałe

Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 293 21 278 5 575 9 767 8 387 45 300

– nabycia - 97 134 - 1 986 2 217

– ztytułu leasingu MSSF 16 - 5 397 - 1 487 - 6 884

– sprzedaży - - (50) - (129) (179)

– likwidacji - - - - (64) (64)

Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 293 26 772 5 659 11 254 10 180 54 158

Skumulowana amortyzacja na początek okresu (11) (4 616) (5 025) (4 717) (5 169) (19 538)

– amortyzacja (3) (352) (168) (339) (623) (1 485)

– likwidacji - - - - 64 64

– ztytułu leasingu MSSF 16 - (4 040) - (1 311) (153) (5 504)

– korekta ztytułu sprzedaży - - 50 - 127 177

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (14) (9 008) (5 143) (6 367) (5 754) (26 286)

Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 279 17 764 516 4 887 4 426 27 872

Stan na koniec okresu zwiększył się wzwiązku zuję-

ciem prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użyt-

kowanie) wkwocie 48 015 tys. zł. (2020 r. 18 330 tys.

zł). Szczegółowe informacje na temat wpływu MSSF

16 zostały ujęte wnocie nr 28.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 4

ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH

TYS. PLN

Biura Centra Grunty

Prawo

użytkowania

gruntów Razem

Stan na 1.01.2020 186 159 708 858 2 212 44 754 941 983

- zakup - - - 8 389 8 389

- przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych

wbudowie

862 265 - - 11 702 873 967

- poniesienie nakładów na realizację inwestycji 55 881 3 111 - - 58 992

- zmiany wyceny nieruchomości 19 940 34 157 - (5 592) 48 505

- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do

sprzedaży

(532 784) - - (10 080) (542 864)

Stan na 31.12.2020 591 461 746 126 2 212 49 173 1 388 972

- zakup - - - 11 276 11 276

- objęcie kontroli nad spółkami zależnymi 101 558 - 7 806 - 109 364

- poniesienie nakładów na realizację inwestycji 30 165 3 544 25 - 33 734

- zmiany wyceny nieruchomości 5 575 8 939 3 938 (11 284) 7 168

- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych

wbudowie

- (80 868) - - (80 868)

- przeniesienie do zapasów - (41 039) - - (41 039)

- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do

sprzedaży

(614 175) - (1 767) (1 574) (617 516)

Stan na 31.12.2021 114 584 636 702 12 214 47 591 811 091

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne we-

dług wartości godziwej na koniec każdego okresu

sprawozdawczego. Metodologia wyceny opisana

jest wczęści 04 „Podstawowe zasady rachunkowo-

ści”. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych zostały

wykonane przez wewnętrzny dział analiz oraz ze-

wnętrznego rzeczoznawcę.

Wzwiązku zobjęciem kontroli nad spółkami DKR

Echo Invest S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. zo.o.

(pośrednio kontroli nad Grupą Archicom S.A.), stan

nieruchomości inwestycyjnych zwiększył się owar-

tość projektu biurowego City2 we Wrocławiu oraz

nieruchomości gruntowych wGajkowie iWrocławiu.

Grupa zmniejszyła stan nieruchomości inwestycyj-

nych przenosząc do pozycji aktywów przeznaczo-

nych do sprzedaży, ze względu na zamiar sprzedaży

wterminie do 12 miesięcy następujące nieruchomości:

−

biurowce Face2Face Ioraz II wKatowicach owar-

tości 484 255 tys. zł,

−

biurowiec West4 Business Hub Iwe Wrocławiu

owartości 129 920 tys. zł (wraz zprawem użytko-

wania wieczystego gruntu wkwocie 1 574 tys. zł),

−

nieruchomość gruntową wRadomiu owartości

1 767 tys. zł.

Główne nieruchomości składające się na wartość

stanu nieruchomości na 31 grudnia 2021 r.:

− centrum handlowe Libero wKatowicach,

− biurowiec City2 we Wrocławiu.

Jednocześnie wwartości nieruchomości inwestycyj-

nych ujęto wartość prawa użytkowania wieczystego

gruntu, która na 31 grudnia 2021 r. wynosi 47 591

tys. zł.

Whierarchii wartości godziwej dla nieruchomości

inwestycyjnych Grupa przyporządkowała poziom 3.

Szczegółowe informacje znajdują się wczęści 06

„Znaczące szacunki iosądy Zarządu Grupy”.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 5

ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH WBUDOWIE

TYS. PLN

Biura Centra Grunty

Prawo

użytkowania

gruntów Razem

Stan na 1.01.2020 1 401 476 10 703 66 809 38 878 1 517 866

- poniesienie nakładów na realizację inwestycji 544 510 12 736 213 - 557 459

- zmiany wyceny nieruchomości 216 767 - - 1 157 217 924

- przeniesienie zzapasów 31 791 - - - 31 791

- przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych (862 265) - - (11 702) (873 967)

- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do

sprzedaży

(658 437) - - (12 015) (670 452)

Stan na 31.12.2020 673 842 23 439 67 022 16 318 780 621

- zakup - - - 1 684 1 684

- poniesienie nakładów na realizację inwestycji 147 724 11 039 299 - 159 062

- zmiany wyceny nieruchomości 47 186 - 267 191 47 644

- przeniesienie zzapasów 132 830 - - - 132 830

- przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych - 80 868 - - 80 868

- przeniesienie do zapasów (6 325) (5 393) - (1 383) (13 101)

- przeniesienie do aktywów przeznaczonych do

sprzedaży

(378 066) - (63 879) (2 293) (444 238)

Stan na 31.12.2021 617 191 109 953 3 709 14 517 745 370

Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne wbu-

dowie według wartości godziwej na koniec każdego

okresu sprawozdawczego. Metodologia wyceny opi-

sana jest wczęści 04 „Podstawowe zasady rachun-

kowości”. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych

w budowie zostały wykonane przez wewnętrzny

dział analiz oraz zewnętrznego rzeczoznawcę. Po-

niesione nakłady na realizację inwestycji dotyczyły

projektów inwestycyjnych zlokalizowanych wKra-

kowie, Katowicach, Łodzi, Gdańsku, Wrocławiu oraz

Warszawie.

Wzwiązku ze spełnieniem warunków umożliwiają-

cych dokonanie wyceny do wartości godziwej nieru-

chomości inwestycyjnych wbudowie, Grupa rozpo-

znała wynik zpierwszej aktualizacji wartości:

− biurowca Brain Park IwKrakowie (32 475 tys. zł),

−

biurowca Willa Schielego wWarszawie (10 411

tys. zł).

Ponadto Grupa dokonała aktualizacji wartości go-

dziwej m. in. biurowca React IwŁodzi (-1 141 tys.

zł). Łączna wysokość rozpoznanego przychodu

zwyceny nieruchomości inwestycyjnych wbudo-

wie wyniosła 47 644 tys. zł netto, po uwzględnieniu

rezerwy ztytułu zobowiązania do zabezpieczenia

przychodów za okresy bezczynszowe (master lease)

ipodziału zysku (proﬁt share).

Grupa zmniejszyła stan nieruchomości inwestycyj-

nych wbudowie przenosząc do pozycji aktywów

przeznaczonych do sprzedaży, ze względu na zamiar

sprzedaży wterminie do 12 miesięcy następujące

nieruchomości:

−

teren inwestycyjny przy ul. Kilińskiego wŁodzi

owartości 5 533 tys. zł,

−

teren inwestycyjny przy ul. Nowowiejskiej wGdań-

sku wartości 31 905 tys. zł (wraz zprawem użytko-

wania wieczystego gruntu wkwocie 330 tys. zł),

−

teren inwestycyjny przy ul. Hetmańskiej wPozna-

niu owartości 63 880 tys. zł,

− biurowce Fuzja CD iJ wŁodzi wwartości 79 508

tys. zł (wraz zprawem użytkowania wieczystego

gruntu wkwocie 680 tys. zł),

− biurowiec MidPoint 71 we Wrocławiu wwartości

234 502 tys. zł,

− biurowiec Willa Schielego wWarszawie owarto-

ści 26 618 tys. zł (wraz zprawem użytkowania

wieczystego gruntu wkwocie 1 283 tys. zł).

Wsprawozdaniu na 31 grudzień 2021 r. Grupa zapre-

zentowała nieruchomości inwestycyjne wbudowie

ołącznej wartości 745 370 tys. zł. Główne nierucho-

mości inwestycyjne składające się na bilans zamknię-

cia okresu sprawozdawczego:

- biurowiec Brain Park IwKrakowie,

- biurowiec React IwŁodzi.

Wwartości nieruchomości inwestycyjnych wbudo-

wie ujęto prawo użytkowania wieczystego gruntu

wkwocie 14 517 tys. zł. Wartość zobowiązań ztytułu

zakupu nieruchomości inwestycyjnych wbudowie na

dzień 31 grudnia 2021 r. wynosiła 76 136 tys. zł (na 31

grudnia 2020 r. – 57 696 tys. zł).

Whierarchii wartości godziwej dla nieruchomości

inwestycyjnych wbudowie Grupa przyporządkowała

poziom 3. Szczegóły zostały przedstawione wczęści

06 „Znaczące szacunki iosądy Zarządu Grupy”.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 6

ZMIANA STANU AKTYWÓW PRZEZNACZONYCH DO SPRZEDAŻY TYS. PLN

Biura Centra Grunty

Prawo

użytkowania

gruntów Razem

Stan na 1.01.2020 - - 17 405 5 518 22 923

- przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych

wbudowie

658 437 - - 12 015 670 452

- przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych 532 784 - - 10 080 542 864

- zmiany wyceny nieruchomości 16 262 - - - 16 262

- poniesienie nakładów na realizację inwestycji 39 751 - - - 39 751

- sprzedaż - - (17 405) (5 518) (22 923)

Stan na 31.12.2020 1 247 234 - - 22 095 1 269 329

- przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych

wbudowie

378 066 - 63 879 2 293 444 238

- przeniesienie znieruchomości inwestycyjnych 614 175 - 1 767 1 574 617 516

- zmiany wyceny nieruchomości 43 094 - - (70) 43 024

- poniesienie nakładów na realizację inwestycji 209 477 - - - 209 477

- sprzedaż (1 176 988) - (1 767) (23 378) (1 202 133)

Stan na 31.12.2021 1 315 058 - 63 879 2 514 1 381 451

Grupa wycenia aktywa przeznaczone do sprzedaży

według wartości godziwej na koniec każdego okresu

sprawozdawczego. Metodologia wyceny opisana jest

wczęści 04 „Podstawowe zasady rachunkowości”.

Wyceny aktywów przeznaczonych do sprzedaży zo-

stały wykonane przez wewnętrzny dział analiz.

Grupa zwiększyła stan aktywów przeznaczonych

do sprzedaży przenosząc zpozycji „nieruchomo

ści inwestycyjne wbudowie”, ze względu na zamiar

sprzedaży wterminie do 12 miesięcy następujące

nieruchomości:

−

teren inwestycyjny przy ul. Kilińskiego wŁodzi

owartości 5 533 tys. zł,

−

teren inwestycyjny przy ul. Nowowiejskiej wGdań-

sku wartości 31 905 tys. zł (wraz zprawem użytko-

wania wieczystego gruntu wkwocie 330 tys. zł),

−

teren inwestycyjny przy ul. Hetmańskiej wPozna-

niu owartości 63 880 tys. zł,

− biurowce Fuzja CD iJ wŁodzi wwartości 79 508

tys. zł (wraz zprawem użytkowania wieczystego

gruntu wkwocie 680 tys. zł),

− biurowiec MidPoint 71 we Wrocławiu wwartości

234 502 tys. zł,

− biurowiec Willa Schielego wWarszawie owarto-

ści 26 618 tys. zł (wraz zprawem użytkowania

wieczystego gruntu wkwocie 1 283 tys. zł).

Grupa zwiększyła stan aktywów przeznaczonych do

sprzedaży przenosząc zpozycji „nieruchomości in-

westycyjne”, ze względu na zamiar sprzedaży wter-

minie do 12 miesięcy następujące nieruchomości:

−

biurowce Face2Face Ioraz II wKatowicach owar-

tości 484 255 tys. zł,

−

biurowiec West4 Business Hub Iwe Wrocławiu

owartości 129 920 tys. zł (wraz zprawem użytko-

wania wieczystego gruntu wkwocie 1 574 tys. zł),

−

nieruchomość gruntową wRadomiu owartości

1 767 tys. zł.

Grupa zmniejszyła stanu aktywów przeznaczonych

do sprzedaży zpowodu sprzedaży następujących

nieruchomości:

−

biurowce Biura przy Willi, Biura przy Warzelni

iWilla Schielego wWarszawie ołącznej wartości

954 660 tys. zł (wraz zprawem użytkowania wie-

czystego gruntu wkwocie 23 378 tys. zł),

− biurowiec Moje Miejsce IwWarszawie owartości

206 771 tys. zł,

− nieruchomość inwestycyjną przy ul. Na Ostatnim

Groszu we Wrocławiu owartości 9 795 tys. zł,

−

nieruchomość inwestycyjną przy ul. Kilińskiego

wŁodzi owartości 5 762 tys. zł,

−

nieruchomość gruntową przy ul. Beliny-Prażmow-

skiego wRadomiu owartości 1 767 tys. zł.

Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży nierucho-

mości w2021 r. zostały opisane wnocie 32.

Wsprawozdaniu na 31 grudzień 2021 r. Grupa za-

prezentowała aktywa przeznaczone do sprzedaży

ołącznej wartości 1 381 451 tys. zł (wtym prawo

użytkowania wieczystego gruntu wkwocie 2 514 tys.

zł). Główne nieruchomości składające się na pozy-

cję „aktywa przeznaczone do sprzedaży” na bilans

zamknięcia okresu sprawozdawczego:

− biurowiec Moje Miejsce II wWarszawie,

− biurowiec West 4 Business Hub Iwe Wrocławiu,

− biurowiec MidPoint 71 we Wrocławiu,

− biurowce Face2Face Ioraz II wKatowicach,

− biurowce Fuzja CD iJ wŁodzi.

Whierarchii wartości godziwej dla nieruchomości in-

westycyjnych zaklasyﬁkowanych jako przeznaczone

do sprzedaży Grupa przyporządkowała poziom 3.

Szczegóły zostały przedstawione wczęści 06 „Zna-

czące szacunki iosądy Zarządu Grupy”.

Aktywa izobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji ﬁnan-

sowej wpozycji „zobowiązania dotyczące aktywów

przeznaczonych do sprzedaży” prezentowane są

zobowiązania dotyczące następujących nierucho-

mości:

− biurowiec Moje Miejsce II wWarszawie,

− biurowiec Face2Face Ioraz II wKatowicach,

− biurowce Fuzja CD iJ wŁodzi,

− biurowiec MidPoint 71 we Wrocławiu,

− biurowiec West4 Business Hub Iwe Wrocławiu,

−

nieruchomość gruntowa przy ul. Nowowiejskiej

wGdańsku.

ZOBOWIĄZANIA DOTYCZĄCE AKTYWÓW PRZEZNACZONYCH

DO SPRZEDAŻY TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Zobowiązania ztytułu leasingu 2 512 23 467

Otrzymane kaucje izaliczki 64 039 20 421

Inne 1 512 -

Razem 68 063 43 889

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 7

NOTA 8

KWOTY DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI UJĘTE

WRACHUNKU ZYSKÓW ISTRAT TYS. PLN

1.01.2021

- 31.12.2021

1.01.2020

- 31.12.2020

Przychody zczynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej 150 531 111 756

Bezpośrednie koszty operacyjne (łącznie zkosztami napraw iutrzymania) dotyczące

nieruchomości inwestycyjnej, która wdanym okresie przyniosła przychody zczynszów

(81 459) (51 525)

AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Udzielone pożyczki długoterminowe wraz zodsetkami 297 163 198 901

Udzielone pożyczki krótkoterminowe wraz zodsetkami 41 920 50 762

Należności długoterminowe z tytułu zbycia jednostek zależnych 55 291 -

Kaucje długoterminowe 7 534 2 292

Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 6 372 -

Stan na koniec okresu, wtym: 408 280 251 955

– długoterminowe 366 360 201 194

– krótkoterminowe 41 920 50 761

Pożyczki zostały udzielone podmiotom prawnym

wPLN, zoprocentowaniem WIBOR + marża lub

ostałym oprocentowaniu, atakże wEUR – osta-

łym oprocentowaniu. Na dzień bilansowy, pożyczki

ołącznej wartości 290 802 tys. zł (po przeliczeniu

na PLN) zostały udzielone jednostkom ujmowanym

metodą praw własności: Galeria Młociny, Towarowa

22 iResi4Rent. Wartość bilansowa pożyczek udzie-

lonych na rzecz pozostałych podmiotów wynosi 48

281 tys. zł.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związa-

nego zpożyczkami równa się ich wartości bilan-

sowej. Zarząd Grupy aktywnie monitoruje dłużni-

ków iocenia możliwość zrealizowania przez nich

zobowiązań pożyczkowych. W szczególności

jest to możliwe w przypadku pożyczek udzie

lonych jednostkom powiązanym, przez co Gru-

Szczegółowe informacje na temat kwot dotyczących

nieruchomości ujętych wrachunku zysków istrat

znajdują się dodatkowo wnocie 21.

pa ma możliwość oceny iidentyﬁkacji pożyczek,

wprzypadku których ryzyko kredytowe znacząco

wzrosło. Zarząd Grupy nie stwierdził takich po-

życzek. Zarząd ocenił także pożyczki pod kątem

utworzenia odpisu z tytułu oczekiwanych strat

kredytowych i ocenił taki odpis jako nieistotny.

Szacunkowa wartość godziwa udzielonych poży-

czek jest wprzybliżeniu równa ich wartości bilan-

sowej.

Należności długoterminowe ztytułu zbycia jedno-

stek zależnych są należnościami od osób ﬁzycznych

wPLN - ostałym oprocentowaniu. Jest to druga

rata płatności ztytułu sprzedaży wszystkich akcji

przysługujących GK Archicom wkapitale zakłado-

wym Archicom Polska S.A., płatna wterminie do

dnia 15 czerwca 2023 r.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Zmiana stanu odpisu aktualizującego wartość zapasów

do 31 grudnia 2021 r. wyniosła (-)1 017 tys. zł (na 31

grudnia 2020 r. - 14 997 tys. zł).

Odwrócenie odpisów aktualizujących w2021 r. doty-

czyło głównie projektów mieszkaniowych zlokalizowa-

nych wPoznaniu (Naramowice), Łodzi (Wodna iNowa

Dzielnica), we Wrocławiu (Browary BP3, BP4) iWar-

szawie (Reset Ioraz II), wzwiązku ze zrealizowaną

sprzedażą.

NOTA 9

Pozycja „produkty gotowe” obejmuje głównie sprze-

dawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne

iużytkowe.

Pozycja „półprodukty iprodukty wtoku” zawiera

głównie posiadane przez Grupę nieruchomości oraz

nakłady na projekty mieszkaniowe wprzygotowaniu

irealizacji (np. usługi projektowania, roboty budow-

lane itp. świadczone przez ﬁrmy zewnętrzne). Dodat-

kowo wpozycji tej wykazywane jest prawo do użyt-

kowania gruntu (wieczyste użytkowanie). Pozostała

wartość pozycji dotyczy poniesionych nakładów na

świadczone usługi wykończenia lokali (ﬁt-out). Ze

względu na specyﬁkę działalności zakupione grunty,

przygotowane do zabudowy prezentowane są jako

produkcja wtoku, agrunty świeżo zakupione jako

grunty.

Pozycja „towary” zawiera grunty przeznaczone do

sprzedaży.

Zapasy wyceniane są według kosztu wytworzenia lub

zakupu, jednak nie wyżej niż możliwa do uzyskania

wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest

wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych zryn-

ku deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości za-

pasów następuje albo wzwiązku ze sprzedażą zapa-

su lub wzwiązku ze wzrostem ceny sprzedaży netto.

Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych wokresie

jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości

zmniejszających wartość zapasów ujętych wokresie

ZAPASY TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Półprodukty iprodukty wtoku 1 457 726 540 294

– aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 78 484 26 979

Produkty gotowe 175 380 181 682

Towary - 17 834

Grunty przeznaczone pod inwestycję 17 204 185 363

Zapasy razem 1 650 310 925 173

jako przychód znajdują się wrachunku zysków istrat

wpozycji „koszt własny sprzedaży”.

Zgodnie zMSR 23, Grupa aktywuje tę część kosztów

ﬁnansowych, które są bezpośrednio powiązane zna-

byciem iwytworzeniem składników majątkowych uję-

tych jako zapasy. Wprzypadku ﬁnansowania celowe-

go, zaciągniętego na realizację projektu aktywowaniu

podlega kwota kosztów ﬁnansowych, pomniejszona

oprzychody uzyskane ztymczasowego lokowania

środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat

bankowych zwyjątkiem lokat wynikających zblo-

kad rachunków, umów akredytywy). Wprzypadku

leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od zo-

bowiązania leasingowego dotyczącego konkretnego

projektu wkoszt tego projektu (ﬁnansowanie celo-

we). Wprzypadku ﬁnansowania ogólnego, koszty ﬁ-

nansowania podlegające kapitalizacji ustala się przy

zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów

ﬁnansowania zewnętrznego wodniesieniu do ponie-

sionych nakładów na dany składnik aktywów.

Aktywowana kwota kosztów ﬁnansowania zewnętrz-

nego na zapasy wynosiła w2021 r. 4 613 tys. zł (stopa

kapitalizacji 1,17%), w2020 r. - 7 267 tys. zł (stopa

kapitalizacji 1,04%).

Wartość zapasów na 31 grudnia 2021 r. wynosi

1650310 tys. zł, wtym do sprzedaży wciągu 12

miesięcy 639 872 tys. zł.

ZAPASY  WPŁYW NA WYNIK TYS. PLN

1.01.2021-

31.12.2021

1.01.2020-

31.12.2020

Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt wdanym okresie (1 106 701) (952 114)

Wartość odpisów aktualizujących zapasy ujęta wokresie jako koszt (22 580) 588

Wartość odwróconych odpisów aktualizujących zapasy ujęta wokresie jako

zmniejszenie kosztu

21 563 14 409

Odpisy wartości zapasów iich odwrócenia dotyczą

projektów mieszkaniowych imają na celu odpisanie

wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania.

Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt

wdanym okresie znajduje się wrachunku wyników

wpozycji „koszt własny sprzedaży”.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 10

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Należności handlowe, ookresie spłaty:

- do 12 miesięcy 50 970 46 840

Należności handlowe razem 50 970 46 840

Należności ztytułu sprzedaży budynku Biura przy Warzelni (Browary GH) 20 884 -

Aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) - 3 704

Wadium na zakup nieruchomości 10 000 -

Kaucje wpłacone 3 783 4 225

Zaliczki ztytułu pozostałych dostaw 6 886 6 967

Zaliczki ztytułu zakupu gruntów 5 283 20 402

Rozliczenia międzyokresowe - polisy 2 581 -

Rozliczenia międzyokresowe - zaliczki na dostawy zafakturowane 3 692 18 046

Rozliczenia międzyokresowe - koszt przekazanej infrastruktury 1 335 2 963

Rozliczenia międzyokresowe - pozostałe 4 996 5 419

Pozostałe należności 9 753 3 545

Aktywa nieﬁnansowe razem 69 193 65 271

Należności ztytułu podatku VAT 63 695 93 043

Należności ztytułu pozostałych podatków 1 213 7

Należności ztytułu pozostałych podatków razem 64 908 93 050

Należności krótkoterminowe netto razem 185 071 205 161

- odpisy na oczekiwane straty kredytowe - należności handlowe 31 704 10 882

Należności krótkoterminowe brutto razem 216 775 216 043

Należności ztytułu dostaw iusług wynikają ze świad-

czonych usług deweloperskich, usług ﬁt-out, wynaj-

mu powierzchni komercyjnych imieszkaniowych oraz

pozostałych usług. Szczegółowy opis usług świad-

czonych przez spółki zGrupy znajduje się wNocie 19.

Grupa na bieżąco kontroluje kondycję i zdolność

płatniczą kontrahentów. W stosunku do żadnego

z klientów Grupy Echo Investment nie występuje

znacząca koncentracja ryzyka. Na 31 grudnia 2021r.

Grupa oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty

wartości należności ztytułu dostaw iusług na bazie

macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych

historycznych dotyczących spłat należności przez

kontrahentów.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane-

go znależnościami handlowymi nie odbiega istotnie

od wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa

należności handlowych jest bieżącą wartością przy-

szłych oczekiwanych zdyskontowanych przepływów

pieniężnych inie odbiega istotnie od bilansowej war-

tości tych należności.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 11

ZMIANA STANU ODPISÓW NA OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE 

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWYCH TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Stan na początek okresu 10 882 10 899

Zwiększenia ztytułu:

- objęcie kontroli nad spółkami zależnymi 23 682 -

- utworzenie odpisu 5 993 5 030

29 675 5 030

Zmniejszenia ztytułu:

- rozwiązanie rezerwy (6 110) (5 047)

- wykorzystanie rezerwy (2 174) -

- spłata (569) -

(8 853) (5 047)

Stan odpisów na oczekiwane straty kredytowe

– należności krótkoterminowych na koniec okresu

31 704 10 882

Grupa oszacowała wartość odpisu ztytułu utraty warto-

ści należności ztytułu dostaw iusług na bazie macierzy

rezerw opracowanej na podstawie danych historycz-

nych dotyczących spłat należności przez kontrahentów.

Macierz została zaprezentowana w rozdziale doty-

czącym zarządzania ryzykiem ﬁnansowym, wczęści

dotyczącej ryzyka kredytowego.

NOTA 12

NALEŻNOŚCI HANDLOWE PRZETERMINOWANE BRUTTO

 ZPODZIAŁEM NA NALEŻNOŚCI NIESPŁACONE WOKRESIE

TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

do 1 miesiąca 6 622 9 279

powyżej 1 miesiąca do 3 miesięcy 5 025 3 324

powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy 14 427 613

powyżej 6 miesięcy do 1 roku 3 809 2 807

powyżej 1 roku 27 334 7 499

Należności handlowe, przeterminowane, razem (brutto) 57 217 23 522

Odpisy na oczekiwane straty kredytowe - wartość przeterminowanych

należności ztytułu dostaw iusług

(29 792) (10 882)

Należności handlowe, przeterminowane, razem (netto) 27 425 12 640

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 13

NOTA 14

POCHODNE INSTRUMENTY FINANSOWE AKTYWA

TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

- Interest Rate Swap 18 922 -

Pochodne inwestycje ﬁnansowe, razem 18 922 -

zczego oterminie zapadalności:

- od 1 do 3 lat 18 922 -

POCHODNE INSTRUMENTY FINANSOWE ZOBOWIĄZANIA

TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

- Forward 1 188 10 929

Pochodne inwestycje ﬁnansowe, razem 1 188 10 929

zczego oterminie zapadalności:

- do 1 roku 1 188 10 929

ZYSK STRATA ZTYTUŁU POCHODNYCH INSTRUMENTÓW WALUTOWYCH

TYS. PLN

1.01.2021 -

31.12.2021

1.01.2020 -

31.12.2020

– zysk/ (strata) ztytułu rozliczenia instrumentów forward/IRS (11 187) (5 954)

– przychody/ (koszty) ztytułu aktualizacji instrumentów forward/IRS 29 251 (15 222)

Zysk/(strata) ztytułu pochodnych instrumentów walutowych, razem 18 065 (21 176)

ŚRODKI PIENIĘŻNE IICH EKWIWALENTY TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Środki pieniężne wkasie ina rachunkach 588 680 327 097

Środki pieniężne razem 588 680 327 097

INNE AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Inne aktywa ﬁnansowe:

– wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powiernicznych,

zwalniane przez bank wraz zpostępem realizacji inwestycji

44 762 60 095

– stanowiące zabezpieczenie zwrotu kaucji 10 010 12 708

– stanowiące zabezpieczenie pokrycia kosztów spłaty odsetek irat kapitałowych 30 433 9 721

Inne aktywa ﬁnansowe razem 85 205 82 524

Grupa lokuje nadwyżki pieniężne wbankach: PKO

BP S.A., Pekao S.A., Santander Bank Polska S.A. oraz

mBank S.A.

Maksymalne ryzyko kredytowe środków pieniężnych

jest równe ich wartości bilansowej.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 15A

Opis akcji

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A.

dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych

na okaziciela serii A, B, C, D, E iF. Żadna

zakcji nie posiada ograniczonych praw.

Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość

nominalna wszystkich akcji, wynosi 20

635 tys. zł izostał opłacony gotówką.

Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł.

Liczba akcji jest równa liczbie głosów na

Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy.

Akcjonariat

Głównym akcjonariuszem Echo Invest-

ment S.A. jest spółka Lisala Sp. zo.o.,

której właścicielami są węgierski Wing

IHC Zrt oraz Grin Capital Partners.

Dane o strukturze akcjonariatu na

31grudnia 2021r. oraz na dzień przeka-

zania raportu wynikają zpowiadomień

od akcjonariuszy iinformacji oskładzie

portfeli OFE na 31 grudnia 2021 r.

Papiery wartościowe wyemitowane przez

Echo Investment S.A. nie dają specjalnych

uprawnień kontrolnych ich posiadaczom.

Spółka Echo Investment S.A. nie posiada

informacji oograniczeniach wwykony-

waniu prawa głosu, ani wprzenoszeniu

praw własności przez posiadaczy jej pa-

pierów wartościowych.

AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A.

NA 31 GRUDNIA 2021 R.

Akcjonariusze Liczba głosów / akcji % kapitału akcyjnego % głosów na WZA

Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz Grin

Capital Partners)

272 375 784 66,0 66,0

Nationale-Nederlanden OFE 55 834 000 13,53 13,53

Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva

Santander

27 351 000 6,63 6,63

Nicklas Lindberg 538 676 0,13 0,13

Maciej Drozd 221 765 0,05 0,05

Péter Kocsis 52 280 0,01 0,01

Pozostali akcjonariusze 56 317 077 13,65 13,65

Razem 412 690 582 100,00 100,00

– Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz Grin Capital Partners)

– Nationale-Nederlanden OFE

– Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander

– Pozostali akcjonariusze

– Nicklas Lindberg – prezes zarządu

– Maciej Drozd – wiceprezes zarządu

– Péter Kocsis – członek rady nadzorczej

Liczba akcji:

272 375 784 –

55 834 000 –

27 351 000 –

56 317 077 –

538 676 –

221 765 –

52 280 –

66%

6,63%

13,53%

13,65%

0,13%

0,05%

0,01%

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

KAPITAŁ ZAPASOWY TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748

Utworzony zosiągniętych zysków 643 864 993 865

Fundusz rezerwowy na poczet wypłaty dywidendy 413 912 186 051

Razem 1 158 524 1 280 664

Dywidenda zzysku za 2020 r.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

(ZWZA) Echo Investment z 28 czerwca 2021 r.

przyjęło uchwałę oprzeznaczeniu wypracowanego

zysku. Zysk netto osiągnięty przez Spółkę wroku

obrotowym 2020 wwysokości 57 824 852,68 zł, po-

większony okwotę 45 347 792,82 zł pochodzącą

zFunduszu Dywidendowego – co stanowi łącznie

103 172 645,50 zł – został przeznaczony do podzia-

łu między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota

dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła

0,25 zł. Data ustalenia prawa do dywidendy została

określona na 26 lipca 2021 r., atermin wypłaty – na 5

sierpnia 2021 r. Uchwała została wpełni wykonana.

Zaliczka dywidendowa zzysku za 2021 r.

Zarząd Echo Investment S.A. 18 listopada 2021 r.

podjął uchwałę owypłacie akcjonariuszom Spółki

zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obro-

towy 2021. Łączna kwota przeznaczona na zaliczkę

wyniesie 90 791 928,04 zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Na

zaliczkę składa się kwota 14 000 000 zł, która nie

przekraczała połowy zysku netto Spółki osiągnięte-

go wpierwszej połowie 2021 r., wykazanego wspra-

wozdaniu ﬁnansowym zbadanym przez biegłego re-

widenta Deloitte Audyt Sp. zo.o. Sp.k., oraz kwota

76,791,928,04 zł pochodząca zFunduszu Dywiden-

dowego. Zaliczka dywidendowa została wypłacona

28 grudnia 2021 r. Byli do niej uprawnieni wszyscy

akcjonariusze posiadający akcje Spółki 21 grudnia

2021 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty.

Dywidenda zzysku za 2020 r. Archicomu

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

(ZWZA) Archicom S.A. odbyło się 24 czerwca 2021 r.

Zysk netto osiągnięty przez spółkę wzakończonym

roku obrotowym 2020 wwysokości 47 197 425,95 zł

został podzielony wnastępujący sposób:

47 029 022,61 zł zostało przeznaczone na wypłatę

dywidendy,

168 403,34 zł zostało przeznaczone na kapitał re-

zerwowy Spółki przeznaczony na wypłatę wprzy-

szłości dywidend lub zaliczek na przewidywane

dywidendy.

Zysk przeznaczony do podziału powiększony okwo-

tę 48 207 949,92 zł zgromadzoną na kapitale rezer-

wowym (co stanowi łącznie kwotę 95 236 972,53 zł)

został przeznaczony do podziału pomiędzy akcjona-

riuszy Spółki. Dało to kwotę 3,71 zł za jedną akcję. Na

poczet dywidendy zaliczona została kwota 64 945

967,79 zł (2,53 zł za 1 akcję), wypłacona przez Spółkę

27 listopada 2020 r. tytułem zaliczki na poczet dy-

widendy za rok obrotowy 2020, na mocy uchwały

Zarządu Spółki z8 października 2020 r. Wysokość

pozostałej kwoty dywidendy do wypłaty wyniosła

30 291 004,74 zł (tj. 1,18 zł na jedną akcję).

Zaliczka dywidendowa zzysku Archicomu

za 2021 r.

Zgodnie zuchwałą podjętą 7 października 2021 r.,

Zarząd Archicomu postanowił warunkowo wypłacić

akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidy-

wanej dywidendy za rok obrotowy 2021, włącznej

kwocie 31 831 225,32 zł, na którą składało się:

a. 31 663 225,32 zł stanowiące 49,82% zysku osią-

gniętego wIpółroczu 2021 r.;

168 000 zł zgromadzone na kapitale rezerwo-

wym, zgodnie zuchwałą ZWZA Archicom S.A.

25 czerwca 2020 r.

Wysokość zaliczki dywidendowej na jedną akcję wy-

niosła 1,24 zł.

NOTA 15B

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

WARTOŚĆ KSIĘGOWA NA JEDNĄ AKCJĘ

31.12.2021 31.12.2020

Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej (wtys. PLN) 1 679 610 1 684 685

Liczba akcji (wtys. sztuk) 412 691 412 691

Wartość księgowa na jedną akcję (wPLN) 4,07 4,08

Rozwodniona liczba akcji 412 691 412 691

Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcję 4,07 4,08

ZYSK NA JEDNĄ AKCJĘ

1.01.2021-

31.12.2021

1.01.2020-

31.12.2020

Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (wtys. PLN) 188 922 122 093

Średnia ważona liczba akcji zwykłych (wtys. sztuk) 412 691 412 691

Zysk (strata) podstawowy na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,46 0,30

Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (wtys. PLN) 188 922 122 093

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (wtys. sztuk) 412 691 412 691

Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,46 0,30

W2021 r. oraz 2020 r. spółka nie stosowała instru-

mentów rozwadniających.

NOTA 15C

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 16

ZMIANA STANU REZERW  WG TYTUŁÓW TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Stan na początek okresu

– rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.) 700 531

– rezerwa na przewidywane kary istraty 13 014 12 631

– rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 1 274 -

– rezerwa na sprawy sądowe 3 434 5 773

– rezerwa na zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi 2 101 2 585

– rezerwa na zobowiązania ztytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub

zobniżonym czynszem (master lease)

12 370 19 679

– rezerwa na zobowiązania ztytułu podziału zysku (proﬁt share) 46 283 78 306

– rezerwa na prace wykończeniowe (ﬁt-out) 2 912 5 855

82 088 125 359

Zwiększenia ztytułu:*

– rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.) 12 522 605

– rezerwa na przewidywane kary istraty 4 642 1 243

– rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 14 415 1 540

– rezerwa na sprawy sądowe 8 064 1 342

– rezerwa na zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi 31 818 6 757

– rezerwa na zobowiązania ztytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub

zobniżonym czynszem (master lease)

12 373 4 728

– rezerwa na zobowiązania ztytułu podziału zysku (proﬁt share) 1 546 12 006

– rezerwa na na prace wykończeniowe (ﬁt-out) 9 845 1 976

95 225 30 197

Wykorzystanie Irozwiązanie ztytułu:

– poniesionych kosztów ogólnego zarządu (5 649) (435)

– poniesionych kar istrat (2 474) (860)

– poniesionych kosztów napraw gwarancyjnych, remontów itp. (7 552) (266)

– poniesionych kosztów wynikających ze spraw sądowych (2 406) (3 681)

– rezerwa na zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi (12 897) (7 241)

– rezerwa na zobowiązania ztytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub

zobniżonym czynszem (master lease)

(8 399) (12 037)

– rezerwa na zobowiązania ztytułu podziału zysku (proﬁt share) (5 404) (44 029)

– rezerwa na na prace wykończeniowe (ﬁt-out) (3 302) (4 919)

(48 083) (73 468)

Stan na koniec okresu

– rezerwa na przewidywane koszty ogólnego zarządu (audyt, urlopy, premie itp.) 7 573 700

– rezerwa na przewidywane kary istraty 15 182 13 014

– rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych itp. 8 137 1 274

– rezerwa na sprawy sądowe 9 092 3 434

– rezerwa na zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi 21 022 2 101

– rezerwa na zobowiązania ztytułu zabezpieczenia przychodów za okresy bezczynszowe lub

zobniżonym czynszem (master lease) **

16 344 12 370

– rezerwa na zobowiązania ztytułu podziału zysku (proﬁt share) *** 42 425 46 283

– rezerwa na na prace wykończeniowe (ﬁt-out) 9 455 2 912

129 230 82 088

wtym:

Rezerwy długoterminowe 51 719 50 029

Rezerwy krótkoterminowe 77 511 32 059

* Wpozycji zwiększeń zostały ujęte rezerwy ztytułu objęcia kontroli nad spółkami zależnymi wkwocie 31 939 tys. zł.

** Szczegółowe informacje na temat rezerw ztytułu gwarancji czynszowych zostały ujęte wpunkcie 06 „Znaczące szacunki iosądy

Zarządu Grupy”.

*** Szczegółowe informacje na temat rezerw na zobowiązania ztytułu podziału zysku zostały ujęte wpunkcie 06 „Znaczące szacunki

iosądy Zarządu Grupy”.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Wokresie sprawozdawczym wykorzystano następu-

jące rezerwy na gwarancje czynszowe:

−

związane ze sprzedanymi w2016 r. biurowcami

Symetris Business Park IwŁodzi, O3 Business

Campus IwKrakowie, Q22 wWarszawie wkwocie

409 tys. zł,

− związane ze sprzedanymi w2017 r. biurowcami

O3 Business Campus II wKrakowie iNobilis Busi-

ness House we Wrocławiu, wkwocie 1 729 tys. zł

− związane ze sprzedanym w2018 r. biurowcem Sy-

metris Business Park II w Łodzi wkwocie 112 tys. zł,

−

związane ze sprzedanymi w2019 r. biurowcami

O3 Business Campus III wKrakowie, Biura przy

Bramie wWarszawie, wkwocie 3 298 tys. zł.

Rezerwy na gwarancje czynszowe izobowiązanie

do podziału zysku zostały podzielone zgodnie zter-

minem wymagalności od dnia bilansowego. Rezer-

wy na gwarancje czynszowe zostały podzielone na

długoterminowe, w kwocie: 7 283 tys. zł oraz krót-

koterminowe, w kwocie: 9 061 tys. zł. Natomiast

zobowiązania do podziału zysku na: długotermino-

we, wkwocie: 37 937 tys. zł oraz krótkoterminowe,

wkwocie: 4 488 tys. zł.

Daty realizacji rezerw na kary istraty, koszty gwa-

rancyjne isprawy sądowe są trudne do oszacowania,

przy czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich re-

alizacji wterminie do 12 miesięcy od daty bilansowej.

Rezerwa na kary obejmuje wartość kar, którymi może

zostać obciążona Grupa z tytułu zawartych umów,

oprawdopodobieństwie obciążenia większym niż 50%.

Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyj-

nych obejmuje wartość napraw bądź odszkodowania

dotyczącego sprzedanych lokali iprojektów, opraw-

dopodobieństwie obciążenia większym niż 50%.

Rezerwa na zobowiązania związane zprojektami

dotyczy rezerwy na pośrednictwo wnajmie iinnych

rezerw związanych zprojektami.

Kwoty rezerw zostały oszacowane na podstawie naj

lepszej wiedzy Zarządu Grupy oraz na podstawie

doświadczeń.

NOTA 17

Wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji ﬁnan-

sowej, wpozycji „kredyty, pożyczki iobligacje ﬁnan-

sujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży”

prezentowane są zobowiązania (kredyty bankowe,

obligacje, pożyczki) dotyczące projektów przezna-

czonych do sprzedaży iprezentowanych wlinii „ak-

tywa przeznaczone do sprzedaży”.

Na dzień bilansowy wpozycji tej znajdują się zobo-

wiązania ﬁnansujące projekty:

− Moje Miejsce II wWarszawie

− Face2Face Business Campus Ioraz II wKatowi-

cach

− West4 Business Hub IiMidpoint 71 we Wrocławiu

− Fuzja C,D iJ wŁodzi

Wpozycji „kredyty ipożyczki” Grupa prezentuje

posiadane kredyty celowe iwykorzystane linie kre-

dytowe wrachunkach bieżących. Zabezpieczeniem

umów kredytowych na ﬁnansowanie projektów są

przede wszystkim hipoteki na nieruchomościach, ce-

sje wierzytelności zzawartych umów najmu, umów

realizacyjnych, polis oraz zastawy rejestrowe iﬁnan-

sowe na udziałach, rachunkach oraz zbiorze rzeczy

ipraw spółek zależnych. Oprocentowanie kredytów

denominowanych wEUR oparte jest ostawkę EURI-

BOR powiększoną omarżę.

Zabezpieczeniem linii kredytowych bieżących iob-

rotowych wPLN są oświadczenia opoddaniu się eg-

zekucji ipełnomocnictwa do rachunków bankowych.

Oprocentowanie kredytów oparte jest ostawkę WI-

BOR powiększoną omarżę banku. Według najlep-

szych informacji idanych Zarządów spółek zGru-

py, wtrakcie roku obrotowego ido dnia podpisania

sprawozdania ﬁnansowego nie nastąpiło naruszenie

warunków umów kredytowych iustalonych pozio-

mów zabezpieczeń.

KREDYTY, POŻYCZKI IOBLIGACJE TYS. PLN

31.12.2021

31.12.2020

Kredyty ipożyczki 630 489 916 937

Kredyty ipożyczki ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 580 511 467 055

Dłużne papiery wartościowe 1 610 934 1 395 331

Dłużne papiery wartościowe ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 29 719 28 981

Kredyty, pożyczki i obligacje, razem 2 851 653 2 808 304

- zczego część długoterminowa 1 589 047 1 465 767

- zczego część krótkoterminowa 1 262 606 1 342 537

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Wpozycji „dłużne papiery wartościowe” Grupa pre-

zentuje wyemitowane obligacje. Oprocentowanie

obligacji oparte jest ostawkę WIBOR powiększoną

omarżę. Grupa wyemitowała też obligacje wPLN

oparte na stopie stałej, jak również obligacje wEUR

posiadające stałe oprocentowanie. Wartość godziwa

zobowiązań ztytułu kredytów ipożyczek oraz ob-

ligacji nie odbiega istotnie od wartości bilansowej.

Wartość godziwa została ustalona metodą dochodo-

wą na podstawie przepływów pieniężnych zdyskon-

Emisja obligacji dla sprzedających akcje

Archicom S.A.

Zarząd Echo Investment S.A. 21 kwietnia 2021 r. pod-

jął uchwałę oemisji obligacji niezabezpieczonych na

okaziciela ołącznej wartości nominalnej 188 mln zł,

oprocentowanych według rocznej stopy oprocento-

wania wwysokości 5%. Obligacje zostały zapropono-

wane do nabycia założycielom ﬁrmy Archicom S.A.

– Dorocie Jarodzkiej-Śródce, Kazimierzowi Śródce

oraz Rafałowi Jarodzkiemu jako część zapłaty za

pośredni zakup pakietu akcji Archicom S.A., stano-

wiących łącznie około 66,01% kapitału zakładowego

iuprawniających łącznie do około 65,99% ogółu gło-

sów. Zakup akcji spółki Archicom został przeprowa-

dzony poprzez zakup 100% udziałów współce DKR

Investment Sp. zo.o. oraz 100% akcji współce DKR

Invest S.A. Obligacje zostały wyemitowane iobjęte

biznesu oraz spłatę obligacji zapadających na koniec

pierwszego kwartału tego roku. Wyemitowane obli-

gacje nie są zabezpieczone izostaną wprowadzone

do obrotu walternatywnym systemie obrotu war-

szawskiej Giełdy Papierów Wartościowych. Wzwiąz-

ku zemisją obligacji Spółka nabyła wcelu umorzenia

1 475 sztuk obligacji własnych owartości nominalnej

10.000 zł każda (kod ISIN PLECHPS00225).

serii obligacji. Spółka planuje wprowadzić obligacje

emitowane na podstawie prospektu do obrotu na

rynku regulowanym Catalyst prowadzonym przez

Giełdę Papierów Wartościowych wWarszawie. Funk-

cję Agenta oferującego iglobalnego koordynatora

pełnić będzie Powszechna Kasa Oszczędności Bank

Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie wWarszawie.

Emisja obligacji ołącznej wartości

195 mln zł

Inwestorzy instytucjonalni objęli 17 marca 2021 r.

obligacje Echo Investment S.A. ołącznej wartości

195 mln zł. Obligacje mają 4 lata zapadalności. Ich

oprocentowanie ustalone zostało woparciu ozmien

ną stawkę WIBOR 6M powiększoną omarżę dla in-

westorów. Agentem nowej emisji jest mBank S.A.

Pieniądze pozyskane zemisji obligacji Echo Invest-

ment planuje wykorzystać na ﬁnansowanie rozwoju

Ustanowienie publicznego programu

emisji obligacji

Zarząd Echo Investment S.A. 26 sierpnia 2021 r. pod-

jął uchwałę w sprawie ustanowienia publicznego

programu emisji obligacji do 300 mln zł lub rów-

nowartości tej kwoty wEUR. Obligacje będą ofero-

wane wtrybie oferty publicznej, przeprowadzanej

po zatwierdzeniu prospektu podstawowego przez

Komisję Nadzoru Finansowego. Szczegółowe warun-

ki emisji obligacji będą ustalane przed emisją danej

przez inwestorów 22 kwietnia 2021 r. Cena obliga-

cji była równa ich wartości nominalnej. Emisja nie

podlegała wymogowi sporządzenia prospektu ani

memorandum informacyjnego. Dzień wykupu Obli-

gacji został wyznaczony na 22 października 2024 r.

Obligacje zostały zarejestrowane wdepozycie pro-

wadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów War-

tościowych S.A. iwprowadzone do obrotu walter-

natywnym systemie obrotu zorganizowanym przez

ASO Catalyst iprowadzonym przez Giełdę Papierów

Wartościowych wWarszawie S.A., zgodnie zwarun-

kami emisji odpowiadającymi dotychczasowym emi-

sjom obligacji emitowanym przez Spółkę.

towanych aktualną rynkową stopą procentową. Wy-

cena do wartości godziwej została zaklasyﬁkowana

do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.

Jeszcze bardziej szczegółowe informacje na temat

kredytów iobligacji znajdują się w Sprawozdaniu

Zarządu zdziałalności spółki Echo Investment S.A.

ijej Grupy Kapitałowej za 2021 r. wczęści 18 „Zobo-

wiązania ﬁnansowe Spółki ijej Grupy Kapitałowej”

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 18

Wartość godziwa zobowiązań handlowych ipozo-

stałych nie różni się istotnie od ich wartości bilan-

sowej.

ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE IPOZOSTAŁE TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Zobowiązania ztytułu dostaw iusług, ookresie wymagalności:

– do 12 miesięcy 186 793 130 249

186 793 130 249

Zobowiązania ztytułu leasingu 224 994 134 884

Zobowiązania ztytułu zakupu gruntów 117 512 125 234

Kaucje od wykonawców iotrzymane zaliczki 115 334 55 493

Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powiernicznych 44 764 60 095

Instrumenty ﬁnansowe 1 188 10 929

Rozliczenia międzyokresowe bierne – premie dla zarządu i pracowników 23 796 6 893

Rozliczenia międzyokresowe bierne – przyszłe nakłady do poniesienia 11 354 22 553

Rozliczenia międzyokresowe bierne – pozostałe 719 2 339

Pozostałe zobowiązania 7 022 12 912

546 683 431 332

Zobowiązania ztytułu podatku VAT 5 358 892

Zobowiązania ztytułu pozostałych podatków 9 902 12 734

15 260 13 626

Zobowiązania handlowe ipozostałe razem 748 736 575 207

NOTA 19

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY TYS. PLN

1.01.2021-

31.12.2021

1.01.2020-

31.12.2020

Przychody ztytułu umów zklientami:

Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej (segment: mieszkania) 1 254 679 728 560

Sprzedaż Resi4Rent (segment: Resi4Rent) 22 260 286 998

Usługi realizacji wobiektach biurowych (segment: nieruchomości komercyjne) 31 407 54 103

Usługi realizacji wcentrach handlowo - rozrywkowych (segment: nieruchomości komercyjne) 708 1 383

Pozostała sprzedaż (segment: nieruchomości komercyjne) 71 415 24 519

Przychody ztytułu umów zklientami 1 380 469 1 095 563

Przychody ztytułu najmu / leasingu (MSSF 16):

Najem powierzchni mieszkaniowej (segment: mieszkania) 758 134

Najem powierzchni wobiektach biurowych (segment: nieruchomości komercyjne) 95 164 62 470

Najem powierzchni wcentrach handlowo-rozrywkowych

(segment: nieruchomości komercyjne)

55 150 54 270

Najem pozostałych powierzchni (segment: nieruchomości komercyjne) 1 124 417

Przychody ztytułu najmu /leasingu (MSSF 16): 152 196 117 291

Przychody razem 1 532 665 1 212 854

Poniżej przedstawiono ujawnienia, wodniesieniu do

głównych grup przychodów, które umożliwią użyt-

kownikom sprawozdań ﬁnansowych zapoznanie się

zcharakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz

niepewnościami związanymi zprzychodami iprze-

pływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych

umów.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

PRZYCHODY TYS. PLN

1.01.2021-

31.12.2021

1.01.2020-

31.12.2020

Sprzedaż (A) 1 254 679 728 560

Wynajem (C) 758 134

Mieszkania 1 255 437 728 694

Wynajem (C) 95 164 62 470

Usługi ﬁt-out (D) 31 407 54 103

Biura 126 571 116 573

Wynajem (C) 55 150 54 270

Usługi development (E) 708 1 383

Centra 55 858 55 653

Sprzedaż (G) 22 260 286 998

Resi4Rent 22 260 286 998

Sprzedaż (F) 67 083 22 614

Wynajem (C) 1 124 417

Usługi (F) 4 332 1 905

Pozostałe 72 539 24 936

PRZYSZŁE MINIMALNE PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

WYNIKAJĄCE ZUMÓW LEASINGU, WKÓRYCH

GRUPA JEST LEASINGODAWCĄ

TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

do 1 roku 76 149 100 357

powyżej 1 roku do 2 lat 109 960 130 120

powyżej 2 lat do 3 lat 119 388 140 805

powyżej 3 lat do 4 lat 99 739 126 040

powyej 4 lat do 5 lat 98 533 114 397

powyżej 5 lat 297 389 375 617

Razem 801 158 987 335

Wynajmowane nieruchomości inwestycyjne są

w większości także przedmiotem leasingu, gdzie

Grupa Echo jest leasingobiorcą. Umowy najmu

podpisywane przez Grupę Echo jako leasingodaw-

ca zakładają płatności miesięczne. Cena najmu jest

zależna jedynie od rynkowych indeksów zmiany cen.

Grupa Echo, tam gdzie jest to konieczne wcelu obni-

żenia ryzyka kredytowego, otrzymuje od najemców

kaucje lub gwarancje bankowe. Grupa Echo jest na-

rażona na spadek rynkowych stawek czynszów jed-

nak wzwiązku ztym, że umowy najmu są podpisane

na kilkuletnie okresy, wpływ takich zmian rynkowych

jest rozłożony wczasie.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

(A) Przychody związane zdziałalnością

deweloperską – sprzedaż powierzchni

mieszkaniowej ikomercyjnej wprojektach

mieszkaniowych

Grupa ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowiąza-

nia do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do wykonania

świadczenia uznaje się za spełnione, wchwili wydania kupują-

cemu nieruchomości, które następuje na podstawie podpisane-

go przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu

procesu budowlanego nieruchomości iotrzymaniu pozwolenia

na użytkowanie, atakże pod warunkiem dokonania przez ku-

pującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Umowy zawarte wramach tej grupy przychodów nie zawierają

elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, wocenie Grupy,

zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu ﬁnansowania.

Wzwiązku ztym Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności

bądź innych sald aktywów ztytułu umów związanych ztą gru-

pą przychodów. Zobowiązania ztytułu umów odzwierciedlają

wpłacone zaliczki dokonane przez klientów. Poniższa tabela

prezentuje zmiany wsaldzie zobowiązań ztytułu umów wod-

niesieniu do tej grupy przychodów.

Łączna wartość przychodów do ujęcia wprzyszłości, wynika-

jących zumów sprzedaży powierzchni mieszkaniowych podpi-

sanych na dzień bilansowy 31 grudnia 2021 r. wynosi 1 834 555

tys. zł, zczego do dnia bilansowego Grupa otrzymała zaliczki

wkwocie 566 486 tys. zł. Przychody te zostaną rozpoznane

wmomencie wydania kupującym nieruchomości, po zakończe-

niu budowy iuzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych,

co następuje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakoń-

czeniu budowy.

PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW TYS. PLN

1.01.2021 -

31.12.2021

1.01.2020 -

31.12.2020

Przychody przyszłych okresów – stan na początek okresu 231 613 452 906

Zwiększenia – wpłaty 1 589 552 507 267

Ujęte jako przychody wokresie (1 254 679) (728 560)

– wtym przychody ujęte wokresie, uwzględnione wsaldzie otrzymanych

zaliczek na początek okresu

(93 578) (420 394)

Przychody przyszłych okresów – stan na koniec okresu 566 486 231 613

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

PRZYCHODY DO UJĘCIA WPRZYSZŁOŚCI, WYNIKAJĄCE ZUMÓW SPRZEDAŻY

POWIERZCHNI MIESZKANIOWYCH TYS. PLN

Projekt

Oczekiwany termin

zakończenia budowy

Całkowita

oczekiwana

wartość

projektu

Łączna wartość

przychodów do

ujęcia wprzyszło-

ści związanych

zzawartymi

zobowiązaniami do

wykonania umowy

Otrzymane

zaliczki/

Zobowiązania

ztytułu umów

zklientami

(długotermino-

we)*

Otrzymane

zaliczki/

Zobowiązania

ztytułu umów

zklientami

(krótkotermi-

nowe)*

Kaucje na

mieszkania (dłu-

goterminowe

ikrótkotermi-

nowe)/Pozostałe

zobowiązania

(Nota 18)**

Projekty mieszkaniowe

Osiedle Krk I, Kraków projekt zakończony 97 899 3 396 0 4 622 127

Osiedle Krk II, Kraków III kw. 2022 99 118 99 118 0 19 199 867

Osiedle Bonarka Living I, Kraków projekt zakończony 69 520 9 275 0 5 567 0

Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź projekt zakończony 37 015 0 0 0 0

Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź projekt zakończony 40 807 6 682 0 5 632 1 625

Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 254 941 0 0 0

Fuzja I, Łódź projekt zakończony 107 588 5 896 0 1 021 80

Fuzja II, Łódź III kw. 2022 97 456 97 456 0 37 536 4 124

Fuzja III, Łódź IV kw. 2022 74 206 74 206 0 6 360 3 422

Wodna 17-19, Łódź III kw. 2023 93 648 93 648 2 431 0 397

Zenit I, Łódź IV kw. 2022 58 657 58 657 0 9 376 1 373

Osiedle Perspektywa I, Poznań projekt zakończony 43 740 0 0 127 0

Osiedle Perspektywa III, Poznań projekt zakończony 30 360 0 0 0 34

Osiedle Enter III, Poznań IV kw. 2022 66 077 66 077 0 17 235 5 005

Osiedle Enter II, Poznań IV kw. 2022 61 698 61 698 0 17 408 15

Osiedle Enter IA, Poznań projekt zakończony 42 320 2 583 0 845 89

Osiedle Enter IB, Poznań projekt zakończony 39 411 8 426 0 6 601 4 773

Osiedle ZAM I, Kraków II kw. 2022 64 020 64 020 0 34 919 4 364

Nasze Jeżyce I, Poznań projekt zakończony 57 997 66 0 0 19

Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 355 0 222 195

Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 862 2 782 0 0 17

Wieża Jeżyce I, Poznań IV kw. 2023 97 603 97 603 353 0 63

Widoki Mokotów, Warszawa projekt zakończony 69 352 2 181 0 0 0

Browary Warszawskie Etap A, Warszawa projekt zakończony 55 343 160 0 0 0

Browary Warszawskie Etap B, Warszawa projekt zakończony 125 311 98 0 56 0

Browary Warszawskie Etap E, Warszawa projekt zakończony 113 755 16 541 0 0 0

Osiedle Reset I, Warszawa projekt zakończony 66 927 290 0 0 0

Osiedle Reset II, Warszawa projekt zakończony 119 908 2 450 0 0 0

Moje Miejsce, Warszawa projekt zakończony 132 269 1 648 0 435 0

Stacja Wola I, Warszawa projekt zakończony 205 187 15 749 0 14 631 119

Stacja Wola II, Warszawa II kw. 2022 145 533 145 533 0 96 464 1 217

Grota - Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 232 44 0 0 0

Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 869 5 087 0 2 054 0

Stacja 3.0, Wrocław projekt zakończony 89 769 2 585 0 699 555

Zebra, Wrocław projekt zakończony 75 752 52 0 26 54

Akacjowy Zakątek projekt zakończony 26 615 1 234 0 465 0

Awipolis L1, L2 projekt zakończony 66 710 85 0 7 0

Browary Wrocławskie BA1, BL3 projekt zakończony 105 580 3 963 0 98 94

Browary Wrocławskie BP1, BP2 projekt zakończony 63 591 110 0 1 0

Browary Wrocławskie BL1, BL2, BP3, BP4 projekt zakończony 164 718 91 267 0 58 464 9 527

Forma A3, A4, A5 projekt zakończony 90 774 162 0 2 0

Cztery Pory Roku J15, J16, J17, J18 projekt zakończony 119 384 11 385 0 926 0

Księżno P5-P7 projekt zakończony 74 213 52 0 33 0

Olimpia Port M1-M4 projekt zakończony 71 923 30 0 33 0

Olimpia Port M12, M14 projekt zakończony 79 672 0 0 450 0

Olimpia Port M16 - M20 projekt zakończony 127 617 804 0 186 37

Olimpia Port M21, M22, M23 projekt zakończony 72 638 74 364 0 63 496 0

Olimpia Port M28, M29, M30, M30, M31,

M32, M33

projekt zakończony 142 270 22 658 0 3 078 605

Olimpia Port M5a, MC projekt zakończony 19 572 54 0 9 0

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Wpozycji „Zobowiązania ztytułu umów zklientami” Grupa pre-

zentuje otrzymane iodblokowane zrachunków powierniczych

wpłaty od klientów na mieszkania wprojektach mieszkaniowych

wtrakcie realizacji. Na 31 grudnia 2021 r. kwota odblokowa-

nych wpłat wyniosła 566 486 tys. zł, zczego długoterminowe:

20447 tys. zł. Na 31 grudnia 2020 r. kwota odblokowanych

wpłat wyniosła 231 613 tys. zł, zczego długoterminowe: 14208

tys. zł.

PRZYCHODY DO UJĘCIA WPRZYSZŁOŚCI, WYNIKAJĄCE ZUMÓW SPRZEDAŻY

POWIERZCHNI MIESZKANIOWYCH TYS. PLN

Projekt

Oczekiwany termin

zakończenia budowy

Całkowita

oczekiwana

wartość

projektu

Łączna wartość

przychodów do

ujęcia wprzyszło-

ści związanych

zzawartymi

zobowiązaniami do

wykonania umowy

Otrzymane

zaliczki/

Zobowiązania

ztytułu umów

zklientami

(długotermino-

we)*

Otrzymane

zaliczki/

Zobowiązania

ztytułu umów

zklientami

(krótkotermi-

nowe)*

Kaucje na

mieszkania (dłu-

goterminowe

ikrótkotermi-

nowe)/Pozostałe

zobowiązania

(Nota 18)**

Olimpia Port M7-M11 projekt zakończony 87 526 126 0 41 0

Olimpia Port S16a, S16b, S17 projekt zakończony 54 184 20 0 28 0

Olimpia Port S8-S15 projekt zakończony 102 237 56 0 34 0

Planty Racławickie R1, R2, R3, R4 projekt zakończony 120 141 4 538 0 2 229 0

Stabłowice Z1, Z5 projekt zakończony 19 689 448 0 5 0

Stabłowice Z3, Z4, Z7, Z8 projekt zakończony 48 710 524 0 256 0

Stabłowice Z21, Z22, Z23 projekt zakończony 40 496 875 0 19 0

Stabłowice ZD1, ZD2 projekt zakończony 33 830 33 830 0 27 239 90

Olimpia Port M34, M35 II kw. 2022 27 155 27 155 0 10 098 400

Planty Racławickie R5, R6, R7 II kw. 2022 94 999 94 999 0 38 789 261

Sady nad Zieloną III kw. 2022 34 930 34 930 0 12 637 482

Awipolis L3, L4 III kw. 2022 78 748 78 748 0 36 577 261

Olimpia Port M36, M38 III kw. 2022 48 477 48 477 0 9 804 579

Browary Wrocławskie BA2, BA3 II kw. 2023 181 395 181 395 16 039 0 3 407

Olimpia Port M24, M25, M26 II kw. 2023 120 369 120 369 1 329 0 17

Awipolis L5 (etap 3) III kw. 2023 56 594 56 594 295 0 232

Razem Projekty Mieszkaniowe 5 125 774 1 834 555 20 447 546 039 44 526

Projekty Pozostałe

SH Nowomiejska, Gdańsk II kw. 2022 19 256 0 0 19 256 0

R4R Stocznia, Gdańsk II kw. 2022 19 556 0 0 19 556 0

Pozostałe 6 533 6 533 0 6 295 238

Razem Projekty Pozostałe 45 345 6 533 0 45 107 238

RAZEM PROJEKTY MIESZKANIOWE

IPOZOSTAŁE

5 171 120 1 841 088 20 447 591 146 44 764

* Zaliczki zwolnione zrachunków powierniczych (dot. projektów mieszkaniowych)

** Zaliczki pozostałe (kwota brutto) do zwolnienia zrachunków powiernicznych (dot. projektów mieszkaniowych)

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

(B) Przychody związane zdziałalnością

deweloperską – sprzedaż nieruchomości

komercyjnych – biurowce icentra handlowe

Grupa rozpoznaje rodzaje iliczby świadczeń, do których zobo-

wiązała się na rzecz kupującego wramach umowy sprzedaży

nieruchomości, wtym ztytułu gwarancji czynszowych. Wra-

mach sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych Grupa ujmuje

przychód wmomencie spełnienia zobowiązania do wykonania

świadczenia, tj. wmomencie podpisania aktu notarialnego, któ-

ry jest momentem przeniesienia kontroli nad nieruchomością

na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu wwysokości ceny

wynikającej ztransakcji określonej wdrodze umowy kupna-

-sprzedaży między jednostką akupującym. Jej poziom ustala

się według wartości godziwej zapłaty, przy uwzględnieniu kwo-

ty przyszłych zobowiązań wynikających ztreści ekonomicznej

zawartej umowy. Występującym wtego rodzaju kontraktach

elementem zmiennym (zuwagi na jej zależność od przyszłych

wydarzeń) jest kwota dotycząca gwarancji czynszowych (rental

guarantee). Pomimo niepewności, Grupa jest wstanie wiarygod-

nie oszacować koszt, jaki będzie musiała ponieść ztytułu niewy-

najętej powierzchni budynku wokresie wskazanym wumowie,

na moment zawarcia umowy. Grupa zawiązuje rezerwy ztego

tytułu zgodnie zMSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe

iaktywa warunkowe”. Rezerwa ta pomniejsza wynagrodzenie

zumowy, atym samym rozpoznawany przychód ztytułu jej

wykonania. Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych,

które klasyﬁkowane są jako nieruchomości inwestycyjne, zgod-

nie zMSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, prezentowany jest

wsprawozdaniu zcałkowitych dochodów jako Zysk (strata)

znieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły dotyczące rezerw

rozpoznanych przez Grupę na 31 grudnia 2021 r. przedstawiono

wnocie 16. Dodatkowe koszty doprowadzenia do zawarcia umo-

wy sprzedaży Grupa ujmuje jako element skonsolidowanego

rachunku zysków istrat, wmomencie rozpoznania przychodu ze

sprzedaży składnika majątku. Ponadto, wocenie Grupy, zawarte

umowy nie zawierają istotnego elementu ﬁnansowania. Cena

sprzedaży nieruchomości uzyskiwana od nabywcy jest zregu-

ły wtego typu umowach uiszczana wmomencie sprzedaży.

Wzwiązku ztaką charakterystyką zawieranych umów Grupa,

co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald akty-

wów ztytułu umów związanych ztą grupą przychodów.

Szczegóły dotyczące transakcji sprzedaży, które miały miejsce

wroku 2021 r. zostały zaprezentowane wnocie 32.

Budynki komercyjne – centra handlowe ibiura, oddane do użyt-

kowania, oraz pojedyncze lokale wprojektach mieszkaniowych

przeznaczone na najem stanowią dla Grupy źródło przychodów

znajmu. Zgodnie zMSSF 16 Leasing przychody ztytułu najmu

powierzchni mieszkalnych ikomercyjnych są ujmowane liniowo

wokresie obowiązywania zawartych umów.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

(D) Przychody zrealizacji prac wykończeniowych

(ﬁt-out)

Wramach usług realizacji inwestycji biurowych standardem

rynkowym jest realizacja prac wykończeniowych na powierzch-

niach, przed ich przekazaniem najemcom. Grupa świadczy

usługi prac wykończeniowych, co obejmuje przygotowanie

iuzgodnienie zakresu prac, organizację iobsługę przetargów

na roboty budowlane oraz nadzór ikoordynacje robót budowla-

nych. Grupa ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowią-

zania do wykonania świadczenia, tj. wmomencie zakończenia

prac. Wynagrodzenie wynikające zzawartych umów jest stałe

inależne Grupie po przekazaniu powierzchni biurowej najem-

cy. Czas trwania kontraktów jest relatywnie krótki iwynosi od

1 do 2 miesięcy. Ponadto, wocenie Grupy, zawarte umowy nie

zawierają istotnego elementu ﬁnansowania. Wzwiązku ztaką

charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda

aktywów bądź zobowiązań ztytułu umów, poza należnościami

handlowymi (patrz nota 10).

Łączna wartość przychodów do ujęcia wprzyszłości związanych

ze zobowiązaniami do wykonania umowy realizacji prac wykoń

czeniowych (ﬁt-out) podpisanych na dzień bilansowy 31 grudnia

2021 r. wynosi 36 193tys. zł. Przychody te zostaną rozpoznane

wmomencie zrealizowania prac, co wzależności od obiektu

biurowego przewidywane jest wnastępujących okresach:

PRZYCHODY DO UJĘCIA WPRZYSZŁOŚCI, WYNIKAJĄCE ZUMÓW

REALIZACJI PRAC WYKOŃCZENIOWYCH TYS. PLN

Budynek Najemca

Termin

realizacji Wartość

Sagittarius Codelab Sp. zo.o. 2022/04 1 123

Browary GH Playtika Poland Sp. zo.o. 2022/01 12 111

Browary GH Point 72 Poland Sp. zo.o. 2022/01 9 069

Browary GH Playtika Poland Sp. zo.o. 2022/06 4 507

Browary GH Playtika Poland Sp. zo.o. 2022/06 4 529

Browary GH Playtika Poland Sp. zo.o. 2022/06 1 800

Browary GH Restkolekcja Sp. zo.o. 2022/03 1 241

Browary GH Nine's Sp. zo.o. Sp.k. 2022/03 659

Browary GH Francuska 24 Sp. zo.o. 2022/03 358

Browary GH Łap Orient Sp. zo.o. 2022/03 110

Browary GH Food Hall Browary Sp. zo.o. 2022/03 72

Browary GH Lood is Good Sp. zo.o. 2022/03 57

Browary GH Restkolekcja Sp. zo.o. 2022/03 6

Browary GH Food Hall Browary Sp. zo.o. 2022/03 6

City One Vacant 2022/12 545

Razem 36 193

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

(E) Przychody zusług realizacji inwestycji

Wramach usług realizacji inwestycji Grupa świadczy usługi

przygotowania iorganizacji procesu inwestycyjnego wodnie-

sieniu do projektów deweloperskich, których właścicielem są

inne podmioty, jednostki stowarzyszone zGrupą Echo Invest-

ment oraz podmioty niepowiązane. Wramach swych obowiąz-

ków Grupa podejmuje się wykonania czynności doradczych,

zarządczych, prawnych oraz innych czynności niezbędnych do

zarządzania realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przy-

gotowanie inwestycji, organizację i obsługę przetargów na

roboty budowlane, nadzór ikoordynacje robót budowlanych

oraz obsługę klientów. Grupa ujmuje przychody wmomencie

spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. wokre-

sie świadczenia usług. Wynagrodzenie wynikające zzawartych

umów jest stałe inależne Spółce miesięcznie. Ponadto, wocenie

Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu ﬁnan-

sowania. Wzwiązku ztaką charakterystyką podpisanych umów

nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań ztytułu

umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10).

(F) Pozostałe przychody osiągane przez Grupę

Zarząd dokonał analizy pozostałych umów oświadczenie usług,

wtym usług świadczenia pośrednictwa wzakresie nieruchomo-

ści, świadczenia usług księgowych, prawnych, konsultingowych,

informatycznych, ﬁnansowych, marketingowych ipozostałych.

Grupa ujmuje przychody wmomencie spełnienia zobowiązania

do wykonania świadczenia, tj. dla pewnych umów – wmomen-

cie zakończenia danego rodzaju usługi (np. podpisanie umowy

sprzedaży nieruchomości wwyniku świadczenia usługi pośred-

nictwa wzakresie nieruchomości) albo wokresie świadczenia

danego rodzaju usług (np. wokresie świadczenia usług prowa-

dzania ksiąg rachunkowych, usług marketingowych, doradztwa,

prawnych czy zarządzania nieruchomościami). Wwiększości

przypadków usługi realizowane są wokresach miesięcznych

iwtakim samym okresie są rozliczane, awynagrodzenie dla

Grupy staje się należne. Dla części umów (np. pośrednictwa

wzakresie sprzedaży nieruchomości), wynagrodzenie wyni-

kające zzawartych umów zawiera element zmienny, jednakże

zcharakteru tych umów wynika, że Grupa ma prawo do wy-

nagrodzenia dopiero wmomencie wykonania zobowiązania

umownego. To oznacza, że wynagrodzenie zmienne jest znane

wmomencie ujęcia przychodu, ajego wartość nie ulega póź-

niej zmianom. Ponadto, wocenie Grupy, zawarte umowy nie

zawierają istotnego elementu ﬁnansowania. Wzwiązku ztaką

charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne salda

aktywów bądź zobowiązań ztytułu umów, poza należnościami

handlowymi (patrz nota 10).

(G)Przychody ze sprzedaży mieszkań pod wynajem

Wramach sprzedaży nieruchomości zaliczanych do katego-

rii R4R, dot. platformy mieszkań pod wynajem, Grupa ujmu-

je przychód wmomencie spełnienia zobowiązania do wyko-

nania świadczenia, tj. wmomencie przeniesienia kontroli nad

nieruchomością na nabywcę. Grupa ujmuje kwotę przychodu

wwysokości ceny wynikającej ztransakcji określonej wdro-

dze umowy kupna-sprzedaży między jednostką akupującym.

Jej poziom ustala się według wartości godziwej zapłaty, przy

uwzględnieniu kwoty przyszłych zobowiązań wynikających

ztreści ekonomicznej zawartej umowy.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 20

KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY TYS. PLN

1.01.2021 -

31.12.2021

1.01.2020 -

31.12.2020

Sprzedaż iwynajem powierzchni mieszkaniowej (Segment: Mieszkania) (972 457) (564 165)

Usługi realizacji iwynajmu powierzchni wobiektach biurowych(Segment: Nierucho-

mości komercyjne)

(85 762) (82 565)

Usługi realizacji iwynajmu powierzchni wcentrach handlowo – rozrywkowych (Seg-

ment: Nieruchomości komercyjne)

(27 745) (21 923)

Sprzedaż Resi4Rent (Segment: Resi4Rent) (17 656) (273 049)

Pozostałe (Segment: Nieruchomości komercyjne) (28 967) (27 321)

Koszt własny sprzedaży, razem (1 132 587) (969 023)

KOSZTY WEDŁUG RODZAJU TYS. PLN

1.01.2021 -

31.12.2021

1.01.2020 -

31.12.2020

Amortyzacja (12 528) (11 738)

Zużycie materiałów ienergii (351 401) (105 985)

Usługi obce (660 990) (701 686)

Podatki iopłaty (28 786) (18 573)

Wynagrodzenia (75 308) (47 409)

Ubezpieczenia społeczne iinne świadczenia (13 554) (8 725)

Pozostałe koszty rodzajowe (26 291) (35 758)

Koszty według rodzaju, razem (1 168 857) (929 875)

Zmiana stanu zapasów produktów gotowych iprodukcji wtoku 170 400 171 456

Koszty administracyjne związane zrealizacją projektów (53 531) (33 163)

Koszty sprzedaży (45 735) (29 855)

Koszty ogólnego zarządu (107 405) (69 291)

Koszt wytworzenia sprzedanych produktów (1 132 587) (969 023)

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

ZYSK STRATA NETTO ZNIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH TYS. PLN

1.01.2021 -

31.12.2021

1.01.2020 -

31.12.2020

Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (8 435) (11 977)

Aktualizacja wartości nieruchomości 85 027 251 008

– aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu (wieczyste użytkowanie) 134 2 695

Koszty podziału zysku (proﬁt share) 3 857 (10 045)

Zysk (strata) netto znieruchomości inwestycyjnych 80 448 228 985

NOTA 21

NOTA 22

POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE TYS. PLN

1.01.2021 –

31.12.2021

1.01.2020 –

31.12.2020

Zysk na okazjonalnym nabyciu 48 581 -

Rozwiązanie rezerw 2 448 4 713

Odsetki zdziałalności operacyjnej (lokaty itp.) 12 387

Aktualizacja wartości należności 3 649 1 108

Kary umowne 606 855

Odszkodowania 2 727 520

Przychód ze sprzedaży nieﬁnansowych aktywów trwałych 794 22

Pozostałe 2 765 2 778

Pozostałe przychody operacyjne razem 61 583 10 383

NOTA 23

POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE TYS. PLN

1.01.2021 –

31.12.2021

1.01.2020 –

31.12.2020

Utworzone rezerwy * (9 615) (4 670)

Aktualizacja wartości należności izapasów (5 021) (2 111)

Kary umowne (658) (1 048)

Darowizny (408) (555)

Koszt sprzedaży nieﬁnansowych aktywów trwałych (608) (152)

Pozostałe (5 582) (4 188)

Pozostałe koszty operacyjne razem (21 892) (12 724)

* Wpozycji „Utworzone rezerwy” prezentowane są głównie rezerwy na naprawy gwarancyjne, sprawy sądowe, pośrednictwo wnajmie.

Wpozycji "zysk na okazjonalnym nabyciu" Grupa

wykazała wynik na rozliczeniu transakcji nabycia

udziałów iakcji DKR (pośrednio Archicom).

W2021 r. Grupa sprzedała biurowce Biura przy Willi,

Biura przy Warzelni, Willa Schielego, Moje Miejsce

IwWarszawie, biurowiec West4 Business Hub Iwe

Wrocławiu, nieruchomość inwestycyjną przy ul. Ki-

lińskiego wŁodzi oraz nieruchomość gruntową przy

ul. Beliny-Prażmowskiego wRadomiu. Transakcje zo-

stały opisane wnocie 32.

Wpozycji „zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomo-

ści inwestycyjnych” prezentowane są m.in. koszty

zabezpieczenia przychodów czynszowych (master

lease), które dotyczą głównie projektów Sagittarius

Business House we Wrocławiu, O3 Business Campus

wKrakowie oraz Biura przy Willi iWarzelni (Browary

Warszawskie GH iK) wWarszawie

Wpozycji „aktualizacja wartości nieruchomości” pre-

zentowane są głównie wyceny projektów biurowych

Face2Face Business Campus (Ioraz II) wKatowi-

cach, Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie GH)

oraz Moje Miejsce (etap II) wWarszawie, MidPoint

71, West 4 Business Hub Ioraz City2 we Wrocławiu,

Fuzja CD iJ wŁodzi oraz Brain Park wKrakowie.

Natomiast wpozycji „koszty podziału zysku” (proﬁt

share) prezentowane są zobowiązania do podzia-

łu zysku, które dotyczą biurowców Moje Miejsce

(IorazII) wWarszawie oraz centrum handlowego

Libero wKatowicach.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 24

NOTA 25

PRZYCHODY FINANSOWE TYS. PLN

1.01.2021 –

31.12.2021

1.01.2020 –

31.12.2020

Zysk ze zbycia inwestycji 5 200 7 926

Przychody ztytułu odsetek od pożyczek wraz zaktualizacją wartości 12 598 6 817

Przychody ztytułu pozostałych odsetek 2 444 285

Pozostałe przychody ﬁnansowe 1 939 -

Przychody ﬁnansowe razem 22 181 15 028

Wpozycji „zysk ze zbycia inwestycji” w2021 r. Gru-

pa wykazała wynik na sprzedaży udziałów spółki M2

Biura Sp. zo.o. do spółki R4R Poland Sp. zo.o. wkwo-

cie 5 200 tys. zł. Przychód ze sprzedaży udziałów

wyniósł 19 155 tys. zł, natomiast koszt sprzedanych

udziałów wyniósł 13 955 tys. zł.

NOTA 25

KOSZTY FINANSOWE TYS. PLN

1.01.2021 –

31.12.2021

1.01.2020 –

31.12.2020

Koszty ztytułu odsetek od kredytów iobligacji wraz zaktualizacją wartości (46 141) (18 541)

Koszty ztytułu odsetek od obligacji wraz zaktualizacją wartości (71 208) (35 227)

Koszty ztytułu utraty wartości aktywów ﬁnansowych (380) (445)

Koszty ztytułu odsetek od leasingu (5 802) (3 354)

Strata ze zbycia inwestycji (313) (4 369)

Pozostałe koszty ﬁnansowe (88) -

Koszty ﬁnansowe, razem (123 932) (61 936)

Zgodnie zMSR 23, Grupa aktywuje tę część kosz-

tów ﬁnansowych, które są bezpośrednio powiązane

z nabyciem iwytworzeniem składników majątku.

Wprzypadku ﬁnansowania ogólnego, koszty ﬁnan-

sowania podlegające kapitalizacji ustala się przy

zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów

ﬁnansowania zewnętrznego wodniesieniu do ponie-

sionych nakładów na dany składnik aktywów.

Aktywowana kwota kosztów ﬁnansowania zewnętrz-

nego wyniosła w2021 r. 5 591 tys. zł wg stopy ka-

pitalizacji 1,17% (wtym: na zapasy: 4 613 tys. zł, na

nieruchomości inwestycyjne wbudowie: 978 tys. zł).

W2020 r. było to 8 599 tys. zł wg stopy kapitalizacji

1,04% (wtym: na zapasy: 7 267 tys. zł, na nierucho-

mości inwestycyjne wbudowie: 1 332 tys. zł).

NOTA 26

ZYSK STRATA ZTYTUŁU RÓŻNIC KURSOWYCH TYS. PLN

1.01.2021 –

31.12.2021

1.01.2020 –

31.12.2020

Nadwyżka zrealizowanych dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi (22 821) 1 679

Nadwyżka niezrealizowanych dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi 31 491 (85 583)

Zysk / Strata ztytułu różnic kursowych, razem 8 670 (83 904)

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 27

Rosehill Investments Sp. zo.o., Berea Sp. zo.o.

(Galeria Młociny)

31 maja 2017 r. Grupa Echo Investment wraz zGru-

pą EPP N.V. zawarły umowę kupna nieruchomości

wWarszawie, przy ul. Zgrupowania AK „Kampinos”.

Zawartą transakcją jednostki nabyły udziały współ-

ce Rosehill Investments Sp. zo.o., która poprzez po-

siadane 100% udziałów współce Berea Sp. zo.o. jest

właścicielem nieruchomości Galeria Młociny. War-

tość nieruchomości została ustalona na kwotę 104,5

mln EUR. Na dzień nabycia oraz na dzień bilansowy

tj. 31 grudnia 2021 r. grupa Echo Investment posiada

ła 30% udziału współce projektowej będącej właści-

cielem nieruchomości, pozostałe 70% było wposia-

daniu Grupy EPP. Udział Grupy współkach Rosehill

Investments Sp. zo.o. oraz Berea Sp. zo.o. ujawniony

wskonsolidowanym sprawozdaniu ﬁnansowym, jest

wyceniany przy użyciu metody praw własności. Na

podstawie umowy spółki, wszystkie strategiczne

decyzje ﬁnansowe ioperacyjne (wtym wszczegól-

ności dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia

umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody

obu udziałowców. Poniżej przedstawiono podsumo-

wanie informacji ﬁnansowych we wspólnym przed-

sięwzięciu. Wartość bilansowa inwestycji na 31 grud-

nia 2021 r. wyniosła 86 656 tys. zł.

W2019 r. spółka dokonała analizy utraty wartości

inwestycji netto wycenianej metodą praw własności

współce współkontrolowanej Rosehill Investments

Sp. zo.o (Galeria Młociny). WIpółroczu 2019 r.,

wzwiązku zotwarciem Galerii Młociny, została zak-

tualizowana wartość godziwa projektu waktywach

netto jednostki współkontrolowanej. Spółka oceniła,

że wartość odzyskiwalna inwestycji netto na dzień

bilansowy jest niższa niż wartość udziałów wakty-

wach netto na ten dzień iwrezultacie spółka zdecy-

dowała się rozpoznać odpis aktualizujący. Wysokość

odpisu na 31 grudnia 2021 r. wynosi 13 091 tys. zł.

Wartość inwestycji wjednostkach stowarzyszonych

iwspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą

praw własności przedstawia tabela poniżej:

31.12.2021 31.12.2020

Rosehill Investments Sp. zo.o., Berea Sp. zo.o. (Galeria Młociny) 86 656 104 919

Projekt Echo – 138 Sp. zo.o. Sp.k. (Towarowa 22) 147 099 147 741

R4R Poland Sp. zo.o. (Resi4Rent) 102 981 53 789

Razem 336 737 306 449

Wspólne przedsięwzięcia

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

WYBRANE DANE ZSYTUACJI FINANSOWEJ

TYS. PLN

31.12.2021

Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna 1 766 170

Aktywa trwałe - inne aktywa ﬁnansowe 8 299

Aktywa obrotowe – pozostałe 4 839

Aktywa obrotowe – środki pieniężne 38 952

AKTYWA RAZEM 1 818 260

Zobowiązania długoterminowe 1 209 747

Zobowiązania krótkoterminowe 392 811

ZOBOWIĄZANIA RAZEM 1 602 558

Kapitał własny 215 702

Udział % Grupy Echo Investment 30,00%

Udział Grupy Echo Investment waktywach netto * 64 711

Dane ﬁnansowe wspólnego

przedsięwzięcia – Galeria Młociny

WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA

ZCAŁKOWITYCH DOCHODÓW

TYS. PLN

1.01.2021 -

31.12.2021

Przychody operacyjne 83 751

Koszty operacyjne (32 645)

Przychody/koszty ztytułu aktualizacji wartości nieruchomosci (38 451)

Koszty ogólnego zarządu (2 044)

Koszty sprzedaży (502)

Pozostałe przychody/koszty operacyjne (1 672)

Przychody ﬁnansowe 1 463

Koszty ﬁnansowe (71 068)

Zysk (strata) brutto (61 167)

Podatek dochodowy 583

Zysk (strata) netto (60 585)

Dochody całkowite razem (60 585)

Udział % Grupy Echo Investment 30,00%

Udział Grupy Echo Investment wcałkowitych dochodach ztytułu wspólnego

przedsięwzięcia

(18 175)

* Różnica pomiędzy wartością inwestycji netto (86 656 tys. zł) awartością udziału Grupy Echo Investment wak-

tywach netto spółki Rosehill Investments Sp. zo.o. (Galeria Młociny) wkwocie 64 711 tys. zł stanowi wartość

ﬁrmy.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Projekt Echo 138 Sp. zo.o. Sp.k.

(Towarowa 22)

15 września 2016 r. Grupa Echo Investment wraz

zGrupą EPP N.V. zawarły warunkową umowę kupna

nieruchomości położonej wWarszawie przy ul. To-

warowej 22, na której zostanie zrealizowane wspólne

przedsięwzięcie inwestycyjne. Ostateczna umowa

zakupu została zawarta 23 grudnia 2016 r. Cena

sprzedaży nieruchomości została ustalona na kwotę

77,4 mln EUR, jednakże zostanie ona podwyższona

do kwoty 119,4 mln EUR po spełnieniu warunków

określonych wumowie. Echo Investment zapłaciło

35,82 mln EUR, natomiast wkład EPP wyniósł 41,58

mln EUR. Na dzień bilansowy tj. 31 grudnia 2021 r.

Grupa Echo Investment posiadała 46,20% udziału

współce projektowej będącej właścicielem nieru-

chomości przy ul. Towarowej 22. Pozostałe 53,80%

było wposiadaniu EPP. Po spełnieniu się wszyst-

kich warunków podwyższających cenę, udział Echo

Investment wtransakcji iplanowanym przedsięwzię-

ciu wyniesie docelowo 30%, pozostałe 70% przypad-

nie grupie EPP. Na dzień bilansowy 31 grudnia 2021r.

warunki te nie zostały jeszcze spełnione.

Na podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne

decyzje ﬁnansowe ioperacyjne (wtym wszczegól-

ności dokonanie zakupu istotnego aktywa, zawarcia

umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody

obu udziałowców. Echo Investment S.A. iEPP N.V.

ponoszą odpowiedzialność jedynie za ich propor-

cjonalną część ceny zakupu. Udział tego wspólnego

przedsięwzięcia wskonsolidowanym sprawozdaniu

ﬁnansowym Grupy Echo Investment jest ujmowany

metodą praw własności. Wartość bilansowa inwe

stycji na 31 grudnia 2021 r. wyniosła 147 099 tys. zł.

Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji

ﬁnansowych we wspólnym przedsięwzięciu.

WYBRANE DANE ZSYTUACJI FINANSOWEJ

TYS. PLN

31.12.2021

Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna 433 066

Aktywa trwałe – pozostałe 551

Aktywa obrotowe – środki pieniężne 2 544

Aktywa obrotowe – pozostałe 798

AKTYWA RAZEM 436 959

Zobowiązania długoterminowe 88 732

Zobowiązania krótkoterminowe 24 578

ZOBOWIĄZANIA RAZEM 113 310

Kapitał własny 323 649

Udział % Grupy Echo Investment 46,20%

Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką aGrupą (2 416)

Udział Grupy Echo Investment waktywach netto 147 099

Dane ﬁnansowe wspólnego przedsięwzięcia

– Towarowa 22

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA

ZCAŁKOWITYCH DOCHODÓW

TYS. PLN

1.01.2021 -

31.12.2021

Przychody operacyjne 10 876

Koszty operacyjne (4 208)

Koszty ogólnego zarządu (356)

Pozostałe przychody ikoszty operacyjne (399)

Przychody ikoszty ﬁnansowe (7 440)

Zysk (strata) brutto (1 528)

Podatek dochodowy 130

Zysk (strata) netto (1 398)

Dochody całkowite razem (1 398)

Udział % Grupy Echo Investment 46,20%

Udział Grupy Echo Investment wcałkowitych dochodach ztytułu wspólnego

przedsięwzięcia

(646)

R4R Poland Sp. zo.o. (Resi4Rent)

20 lipca 2018 r. Echo Investment S.A. nabyło 30%

udziałów igłosów we wspólnym przedsięwzięciu in-

westycyjnym R4R Poland Sp. zo.o. Pozostałe 70%

udziałów igłosów nabyła jednostka R4R S.a.r.l. Na

podstawie umowy spółki wszystkie strategiczne de-

cyzje ﬁnansowe ioperacyjne (wtym wszczególności

dokonanie zakupu istotnego aktywa) wymagają jed-

nomyślnej zgody obu udziałowców. Zgodnie zumo-

wą, przedsięwzięcie działa jako platforma mieszkań

na wynajem wPolsce. Wramach przedsięwzięcia

powstały budynki zmieszkaniami na wynajem – po-

czątkowo w czterech lokalizacjach wWarszawie,

Łodzi iWrocławiu. Na postawie umowy Echo Invest-

ment S.A. zapewnia planowanie, projektowanie oraz

usługi realizacji inwestycji, podczas gdy R4R Poland

Sp. zo.o. jest samodzielnie odpowiedzialne za za-

rządzanie operacyjne platformą. 14 września 2018 r.

jednostki zależne od R4R Poland Sp. zo.o. zawarły

przedwstępne umowy zakupu czterech projektów

deweloperskich realizowanych przez podmioty za-

leżne od Echo Investment S.A. za łączną cenę 338

670 tys. zł. Wprojektach powstało ok. 1 200 miesz-

kań, które zgodnie zzałożeniami przedsięwzięcia

zostały przeznaczone na wynajem. Były to projekty:

− R4R Warszawa Browary zrealizowany wWarsza-

wie przy ul. Grzybowskiej,

− R4R Wrocław Rychtalska zrealizowany we Wro-

cławiu przy ul. Rychtalskiej,

−

R4R Wrocław Kępa Mieszczańska zrealizowany

we Wrocławiu na wyspie Kępa Mieszczańska,

− R4R Łódź Wodna zrealizowany wŁodzi przy ul.

Wodnej.

Zgodnie zpostanowieniami umowy przedwstępnej,

wszystkie powyższe nieruchomości zostały sprze-

dane umową ostateczną do jednostek zależnych od

R4R Poland Sp. zo.o.: projekt R4R Wrocław Rych-

talska w2019 r., natomiast pozostałe trzy - w2020 r.

Echo Investment S.A., wypełniając swoje zobowią-

zanie do współﬁnansowania przedsięwzięcia, zasiliła

kapitałowo spółkę R4R Poland Sp. zo.o. obejmując

nowe udziały wpodwyższonym kapitale zakładowym:

− owartości 41 354 269 zł w2018 r.,

− owartości 9 434 700 zł w2019 r.,

− owartości 3 474 000 zł w2020 r.,

− owartości 13 149 000 zł w2021 r.

Jednocześnie Echo Investment udzieliło R4R Poland

Sp. zo.o. pożyczek:

− na kwotę 77 250 728 zł w2019 r.,

− na kwotę 35 546 700 zł w2020 r..

− na kwotę 74 511 000 zł w2021 r.

W2019 r., 2020 r. iw2021 r. zostały utworzone nowe

spółki zależne R4R Poland Sp. zo.o. do realizacji

kolejnych projektów zlokalizowanych wWarszawie

(ul. Taśmowa, Woronicza, Wilanowska), Gdańsku (ul.

Kołobrzeska, Zielony Trójkąt), Krakowie (ul. 3 Maja,

ul. Jana Pawła II, ul. Puszkarska, ul. Romanowicza,

Zabłocie), Poznaniu (ul. Szczepanowskiego, Nowe

Miasto), Łodzi (ul. Kilińskiego) oraz Wrocławiu (ul.

Grabiszyńska, ul. Jaworska, ul. Rychtalska, Kępa,

Park Zachodni). Udział Grupy Echo Investment

wskonsolidowanym sprawozdaniu ﬁnansowym jest

ujmowany metodą praw własności. Poniżej przed-

stawiono podsumowanie informacji ﬁnansowych we

wspólnym przedsięwzięciu. Wartość bilansowa in-

westycji na 31 grudnia 2021 r. wyniosła 102 981 tys. zł.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

WYBRANE DANE ZSYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN

31.12.2021

Aktywa trwałe – nieruchomość inwestycyjna 1 059 929

Aktywa trwałe – nieruchomości inwestycyjne wbudowie 469 190

Aktywa trwałe – pozostałe 3 530

Aktywa obrotowe – środki pieniężne 148 585

Aktywa obrotowe – pozostałe 76 241

AKTYWA RAZEM 1 757 475

Zobowiązania długoterminowe 1 341 293

Zobowiązania krótkoterminowe 52 218

ZOBOWIĄZANIA RAZEM 1 393 511

Kapitał własny 363 964

Udział % Grupy Echo Investment 30,00%

Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką aGrupą (6 207)

Udział Grupy Echo Investment waktywach netto 102 981

Dane ﬁnansowe wspólnego

przedsięwzięcia – Resi4Rent

WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA

ZCAŁKOWITYCH DOCHODÓW

TYS. PLN

1.01.2021 -

31.12.2021

Przychody operacyjne 48 333

Przychody ztytułu aktualizacji wartości nieruchomosci 154 413

Koszty administracyjne związane zprojektami (10 425)

Koszty ogólnego zarządu (18 424)

Pozostałe przychody / koszty operacyjne 819

Przychody / Koszty ﬁnansowe (2 440)

Zysk (strata) brutto 172 276

Podatek dochodowy (34 445)

Zysk (strata) netto 137 831

Dochody całkowite razem 137 831

Udział % Grupy Echo Investment 30,00%

Udział Grupy Echo Investment wcałkowitych dochodach ztytułu wspólnego

przedsięwzięcia

41 349

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy

Zapasy Nieruchomości

inwestycyjne

Nieruchomości

inwestycyjne

wbudowie

Aktywa prze-

znaczone do

sprzedaży

Środki

trwałe

Nieruchomości

inwestycyjne

Aktywo ztytułu prawa do użytkowania

Stan na 1 stycznia 2021 r. 26 979 4 965 16 319 22 095 18 330 44 207

Amortyzacja - - - - (7 784) -

Wycena do wartości godziwej - (40) 174 - - (10 573)

Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi 7 436 - - - 8 806 -

Zwiększenia 59 516 - 5 769 2 512 34 729 10 944

Zmniejszenia (12 609) (1 824) (7 744) (22 095) (6 066) (88)

Stan na 31 grudnia 2021 r. 81 322 3 101 14 518 2 512 48 015 44 490

Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy

Zapasy Nieruchomości

inwestycyjne

Nieruchomości

inwestycyjne

wbudowie

Zobowiązania

dotyczące

aktywów prze-

znaczonych

do sprzedaży

Środki

trwałe

Nieruchomości

inwestycyjne

Zobowiązania ztytułu leasingu

Stan na 1 stycznia 2021 r. 30 880 4 568 16 010 22 465 16 453 67 975

Koszt odsetkowy 4 273 298 847 476 2 033 1 422

Spłaty zobowiązania (7 637) (441) (1 738) (2 056) (9 979) (12 681)

Objęcie kontroli nad spółkami zależnymi 6 707 - - - 19 564 -

Zwiększenia 48 395 - 6 049 2 512 36 226 10 944

Zmniejszenia (8 472) (1 524) (8 112) (20 885) (2 483) (791)

Reklasyﬁkacja 2 945 200 1 340 - (789) -

Stan na 31 grudnia 2021 r. 77 091 3 101 14 396 2 512 61 025 66 869

Prawo wieczystego użytkowania Pozostałe umowy

Zapasy Nieruchomości

inwestycyjne

Nieruchomości

inwestycyjne

wbudowie

Zobowiązania

dotyczące

aktywów prze-

znaczonych

do sprzedaży

Środki

trwałe

Nieruchomości

inwestycyjne

Zobowiązania ztytułu leasingu

krótkoterminowe 77 091 200 981 2 512 2 930 24 152

długoterminowe - 2 901 13 415 - 58 095 42 717

NOTA 28 Leasing

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Całkowity wypływ środków pieniężnych ztytułu spłaty zobo-

wiązań leasingowych wyniósł w2021 r. 34 532 tys. zł (w2020r.

– 17 209 tys. zł).

1.01.2021 –

31.12.2021

1.01.2020 –

31.12.2020

Koszty związane zleasingiem aktywów oniskiej wartości

815 281

Koszty związane zleasingiem krótkoteminowym

22 476 18 616

Przychody zpodnajmu (subleasingu) aktywów ztytułu prawa do użytkowania

20 688 20 434

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 29

ZMIANA STANU AKTYWÓW + IREZERW 

ZTYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO TYS. PLN

1.01.2021 -

31.12.2021

1.01.2020 -

31.12.2020

1. Stan odroczonego podatku dochodowego na początek okresu:

- wycena instrumentów ﬁnansowych 279 (507)

- wycena nieruchomości inwestycyjnych (183 762) (153 629)

- udziały wjednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych * (9 712) (11 565)

- strata podatkowa 39 756 27 847

- zobowiązania ztytułu kredytów iobligacji (wycena ,różnice kursowe itp.) 8 964 (1 691)

- zobowiązania ztytułu pożyczek (wycena ,różnice kursowe itp.) (395) (3 004)

- należności ztytułu pożyczek (odsetki, wycena, różnice kursowe itp.) (14 071) (7 748)

- zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi (master lease) 944 29 663

- aktywowane koszty na projekty wokresie realizacji 15 112 20 877

- koszty ztytułu utworzonych rezerw 2 929 2 918

- pozostałe (11 986) (6 294)

- MSSF 16 leasing 4 903 4 304

(147 039) (98 829)

2. Zmiana wokresie

- wycena instrumentów ﬁnansowych (1 181) 786

- wycena nieruchomości inwestycyjnych 70 533 (30 132)

- udziały wjednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych * (3 378) 1 853

- strata podatkowa 10 283 11 909

- zobowiązania ztytułu kredytów iobligacji (wycena, różnice kursowe itp.) (4 828) 10 653

- zobowiązania ztytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) (1 719) 2 609

- należności ztytułu pożyczek (odsetki, wycena, różnice kursowe itp.) (384) (6 323)

- zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi (master lease) 417 (28 720)

- aktywowane koszty na projekty wokresie realizacji (5 192) (5 764)

- koszty ztytułu utworzonych rezerw 9 694 11

- MSSF 16 leasing 1 461 598

- Różnica pomiędzy wartością bilansową ipodatkową zapasów oraz przedpłat na lokale (26 138) -

- Różnica pomiędzy wartością bilansową ipodatkową pozostałych aktywów (12 850) -

- Zobowiązania irezerwy na świadczenia pracownicze 375 -

- pozostałe 11 044 (5 691)

48 138 (48 211)

3. Stan odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu razem:

- wycena instrumentów ﬁnansowych (902) 279

- wycena nieruchomości inwestycyjnych (113 230) (183 762)

- udziały wjednostkach zależnych, współzależnych istowarzyszonych * (13 091) (9 712)

- strata podatkowa 50 039 39 756

- zobowiązania ztytułu kredytów iobligacji (wycena, różnice kursowe itp.) 4 136 8 964

- zobowiązania ztytułu pożyczek (wycena, różnice kursowe itp.) (2 114) (395)

- należności ztytułu pożyczek (odsetki, wycena, różnice kursowe itp.) (14 455) (14 071)

- zobowiązania związane zprojektami inwestycyjnymi (master lease) 1 361 944

- aktywowane koszty na projekty wokresie realizacji 9 921 15 112

- koszty ztytułu utworzonych rezerw 12 623 2 929

- MSSF 16 leasing 6 364 4 903

- Różnica pomiędzy wartością bilansową ipodatkową zapasów oraz przedpłat na lokale (26 138) -

- Różnica pomiędzy wartością bilansową ipodatkową pozostałych aktywów (12 850) -

- Zobowiązania irezerwy na świadczenia pracownicze 375 -

- pozostałe (941) (11 986)

(98 901) (147 039)

- ztego

Aktywo ztytułu odroczonego podatku dochodowego 74 015 56 476

- zmiana wciągu roku 17 539 2 573

- objęcie kontroli nad spółkami zależnymi 31 885 -

Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 172 917 203 518

- zmiana wciągu roku (30 601) 50 785

- objęcie kontroli nad spółkami zależnymi 45 077 -

* Szacowana wartość obciążenia podatkowego dotycząca przewidywanych zmian wstrukturze Grupy wynikająca zróżnicy pomiędzy

podatkową ibilansową wartością udziałów jednostek zależnych.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Na 31 grudnia 2021 r. Grupa nie ujęła

aktywów ztytułu odroczonego podat

ku dochodowego na kwotę 27 753 tys.

zł ztytułu strat podatkowych. Terminy

wygaśnięcia prawa do obniżenia podat-

ku dochodowego przypadają na 2022 r.

(5559 tys. zł), 2023 r. (14 510 tys. zł),

2024 r. (75 454 tys. zł), 2025 r. (83 048

tys. zł) i2026 r. (77 842 tys. zł).

Nota 30

PODATEK DOCHODOWY  EFEKTYWNA STAWKA PODATKOWA

TYS. PLN

1.01.2021-

31.12.2021

1.01.2020-

31.12.2020

1. Zysk brutto 261 892 176 612

2. Podatek wyliczony według stawek krajowych 49 759 33 556

3. Różnice:

Efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu (15 935) (20 946)

Efekt podatkowy kosztów trwale niestanowiących kosztów uzyskania przy-

chodów

22 737 45 106

Wykorzystanie uprzednio nierozpoznanych strat podatkowych (430) (2 073)

Straty podatkowe, ztytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku

dochodowego

3 698 8 082

Podatek dochodowy zlat poprzednich 143 (3 791)

Straty podatkowe zlat ubiegłych dla których rozpoznano odroczony podatek

dochodowy

(2 604) (4 994)

Wynik okresu spółek osobowych (64) (191)

Efekt zmiany stawki podatkowej (843) (226)

Różnice razem 6 702 20 967

Obciążenie wyniku ﬁnansowego ztytułu podatku dochodowego, wtym: 56 461 54 523

- część bieżąca (117 794) (5 749)

- część odroczona 61 333 (48 774)

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 31 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

 PRZYPISANIE DO SEGMENTÓW TYS. PLN

Razem Mieszkania Resi4Rent

Nieruchomości

komercyjne

2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020

AKTYWA

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne 70 529 3 459 68 150 2 - - 2 379 3 457

Rzeczowe aktywa trwałe 64 261 27 872 12 102 1 180 - - 52 158 26 693

Nieruchomości inwestycyjne 811 091 1 388 972 - 40 743 - - 811 091 1 348 229

Nieruchomości inwestycyjne w budowie 745 370 780 621 1 893 4 386 - - 743 477 776 236

Inwestycje w jednostkach stowarzyszo-

nych i wspólnych przedsięwzięciach

wycenianych metodą praw własności

oraz w jednostkach powiązanych

336 737 306 449 - - 102 981 201 530 233 756 104 919

Długoterminowe aktywa ﬁnansowe 366 360 201 194 35 180 - 202 761 121 125 128 419 80 069

Pozostałe aktywa 1 854 - 1 854 - - - - -

Aktywa z tytułu odroczonego podatku

dochodowego

74 015 56 476 43 807 19 217 14 41 30 194 37 218

2 470 217 2 765 043 162 987 65 528 305 757 322 695 2 001 474 2 376 820

Aktywa obrotowe

Zapasy 1 650 310 925 173 1 623 831 859 060 419 7 582 26 060 58 532

Należności z tytułu podatku dochodo-

wego

13 104 5 709 3 685 3 - - 9 419 5 706

Należności z tytułu pozostałych podat-

ków

64 908 93 050 27 060 52 045 407 8 37 440 40 997

Należności handlowe i pozostałe 120 163 112 110 26 208 16 320 5 599 1 495 88 356 94 295

Krótkoterminowe aktywa ﬁnansowe 41 920 50 761 - - - - 41 920 50 761

Pochodne instrumenty ﬁnansowe 18 922 - 4 135 - 741 - 14 046 -

Inne aktywa ﬁnansowe * 85 205 82 524 44 776 61 838 - - 40 429 20 686

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 588 680 327 097 238 866 99 639 394 96 349 421 227 362

2 583 212 1 596 424 1 968 561 1 088 904 7 559 9 181 607 091 498 338

Aktywa przeznaczone do sprzedaży 1 381 451 1 269 329 - - 16 977 - 1 364 475 1 269 329

AKTYWA RAZEM 6 434 880 5 630 796 2 131 548 1 154 433 330 293 331 877 3 973 039 4 144 487

W2021 r. Zarząd Grupy podjął decyzję

o zmianie sposobu prezentacji przy-

chodów ikosztów wg segmentów. Do-

tychczasowe segmenty „biura”, „centra

handlowe” i„pozostałe” są prezentowa-

ne jako jeden segment „nieruchomości

komercyjne”. Zmiana wprezentacji wy-

nika ze zmian organizacyjnych wGrupie:

nadzór łączny nad segmentami „biura”

i„centra handlowe” objął jeden członek

Zarządu. Nowy sposób prezentacji jest

więc zgodny z modelem zarządzania.

Jednocześnie dane za okres porównaw-

czy od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia

2020 r. zostały dostosowane do obecne-

go sposobu prezentacji.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

 PRZYPISANIE DO SEGMENTÓW TYS. PLN

Razem Mieszkania Resi4Rent

Nieruchomości

komercyjne

2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020

KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA

Kapitał własny 1 863 537 1 684 560 662 001 346 643 169 435 131 190 1 032 101 1 206 727

1 863 537 1 684 560 662 001 346 643 169 435 131 190 1 032 101 1 206 727

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty, pożyczki i obligacje 1 589 047 1 465 767 340 918 151 668 109 232 59 889 1 138 897 1 254 210

Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji 50 895 - 50 895 - - - - -

Rezerwy długoterminnowe 51 719 50 029 5 694 - - - 46 025 50 029

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku

dochodowego

172 917 203 517 53 335 12 492 - (64) 119 583 191 088

Zobowiązania z tytułu leasingu 117 127 88 133 14 739 7 664 - - 102 388 80 469

Zobowiązania pozostałe 97 139 117 722 49 426 100 297 - - 47 713 17 425

Zobowiązania z tytułu umów z klientami 20 447 14 208 20 447 14 208 - - - -

2 099 291 1 939 376 535 453 286 330 109 232 59 825 1 454 606 1 593 222

Zobowiązania krótkoterminowe

Kredyty, pożyczki i obligacje 652 376 846 501 122 813 121 304 30 763 132 124 498 800 593 073

Kredyty, pożyczki i obligacje

ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone

do sprzedaży

610 230 496 036 - - - - 610 230 496 036

Zobowiązania z tytułu podatku

dochodowego

6 319 1 618 5 048 505 - - 1 271 1 113

Zobowiązania z tytułu pozostałych

podatków

15 260 13 626 6 104 1 746 - - 9 156 11 880

Zobowiązania handlowe 186 793 130 249 83 837 52 941 706 2 442 102 249 74 866

Zobowiązania z tytułu dywidendy - - - - - - - -

Zobowiązania z tytułu leasingu 105 355 46 752 79 246 21 270 - - 26 107 25 482

Rezerwy krótkoterminowe 77 511 32 059 25 554 4 914 216 327 51 741 26 818

Zobowiązania pozostałe 198 277 178 725 65 809 112 437 385 132 083 66 288

Zobowiązania z tytułu umów z klientami 551 869 217 405 545 682 206 343 - 5 969 6 186 5 093

2 403 989 1 962 971 934 094 521 460 32 069 140 862 1 437 823 1 300 650

Zobowiązania dotyczące aktywów prze-

znaczonych do sprzedaży

68 063 43 889 - - 19 556 - 48 507 43 889

RAZEM 6 434 880 5 630 796 2 131 548 1 154 433 330 293 331 877 3 973 037 4 144 487

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

 PRZYPISANIE DO SEGMENTÓW TYS. PLN

Razem Mieszkania Resi4Rent

Nieruchomości

komercyjne

2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020

Przychody ze sprzedaży 1 532 665 1 212 854 1 255 437 728 694 22 260 286 998 254 968 197 162

Koszt własny sprzedaży (1 132 587) (969 024) (972 456) (564 165) (17 656) (273 050) (142 474) (131 810)

Zysk brutto ze sprzedaży 400 078 243 829 282 981 164 529 4 604 13 949 112 494 65 352

Zysk (strata) z nieruchomości

inwestycyjnych

80 448 228 985 - - - - 80 448 228 985

Koszty administracyjne związane

z realizacją projektów

(53 531) (33 162) (35 985) (15 081) (324) (899) (17 222) (17 181)

Koszty sprzedaży (45 735) (29 855) (38 819) (19 821) (520) (988) (6 396) (9 046)

Koszty ogólnego zarządu (107 405) (69 291) (47 964) (21 484) (7 808) (6 046) (51 633) (41 761)

Pozostałe przychody operacyjne, w tym: 61 583 10 383 55 757 1 764 - 11 5 826 8 607

Pozostałe koszty operacyjne (21 892) (12 724) (9 962) (3 804) - - (11 930) (8 921)

Zysk operacyjny 313 546 338 165 206 008 106 103 (4 048) 6 027 111 587 226 036

Przychody ﬁnansowe 22 181 15 028 4 955 4 538 12 326 5 766 4 900 4 724

Koszty ﬁnansowe (123 932) (61 935) (18 799) (10 173) (2 232) (3 618) (102 899) (48 144)

Zysk (strata) z tytułu pochodnych instru-

mentów walutowych

18 065 (21 176) 2 975 - 531 - 14 559 (21 176)

Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych 8 670 (83 904) 401 (5 348) - (603) 8 269 (77 953)

Udział w zyskach (stratach) jednostek

ujmowanych metodą praw własności

23 362 (9 567) - - 42 180 32 934 (18 818) (42 501)

Zysk brutto 261 892 176 612 195 540 95 119 48 757 40 505 17 597 40 988

Podatek dochodowy (56 461) (54 523) (42 156) (29 365) (10 511) (12 505) (3 794) (12 654)

Zysk netto, w tym: 205 431 122 089 153 384 65 754 38 246 28 000 13 804 28 334

Zysk przypadający akcjonariuszom jed-

nostki dominującej

188 922 122 093 136 874 65 754 38 246 28 000 13 804 28 338

Strata udziałowców niekontrolujących 16 509 (4) 16 509 - - - - (4)

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 32 Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych

Biura przy Willi, Biura przy Warzelni oraz Willa

Schielego wWarszawie (Browary Warszawskie

etap K iGH)

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Dellia Invest-

ments Projekt Echo 115 Sp. zo.o. - zawarła 11 marca

2021 r. ze spółką APAK Grundstücksgesellschaft mbH

& Co KG umowę sprzedaży budynku Biura przy Willi,

który należy do kompleksu Browary Warszawskie.

Budynek został sprzedany za 86 673 tys. EUR. War-

tość transakcji została pomniejszona m.in. okwotę

wartości okresów bezczynszowych, częściową war-

tość skapitalizowanych czynszów od powierzchni

nieprzekazanych najemcom, wartość prac aranżacyj-

nych, atakże oinne koszty. Wrezultacie, cena płatna

na zamknięciu wyniosła 69,3 mln EUR powiększone

oVAT. Po przekazaniu powierzchni wszystkim na-

jemcom cena zostanie podwyższona do kwoty 76,6

mln EUR powiększone oVAT. Dodatkowo sprze-

dający otrzymał osobne wynagrodzenie związane

zrealizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach

najemców oraz zusuwaniem usterek włącznej wy-

sokości 4,6 mln EUR powiększone oVAT.

Wramach transakcji strony zawarły również umowę

gwarancji jakości budynku oraz umowę gwarancji

czynszowych. Ta druga przewiduje gwarancję na

rzecz kupującego pokrycia przez sprzedającego

płatności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych

dla poszczególnych części budynku, które jeszcze

nie zostały wynajęte oraz które zostały wynajęte,

ale wstosunku do nich zostały zastosowane obniżki

czynszu lub okresy bezczynszowe.

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Dellia Invest-

ments Projekt Echo 115 Sp. zo.o. - zawarła 5 sierpnia

2021 r. ze spółką Westinvest Gesellschaft für Invest-

mentfonds mbH zgrupy Deka Immobilien umowę

sprzedaży budynku Biura przy Warzelni, który należy

do kompleksu Browary Warszawskie. Budynek został

sprzedany za 152 321 tys. EUR. Wartość transakcji zo-

stała pomniejszona m.in. okwotę wartości okresów

bezczynszowych, obniżek czynszu, wartość prac

aranżacyjnych, atakże oinne koszty. Wrezultacie,

cena płatna na zamknięciu wyniosła 128 941 tys. EUR

powiększone oVAT. Dodatkowo wokresie po za-

warciu umowy sprzedaży, wramach kwoty wartości

transakcji, Sprzedający otrzyma osobne wynagro-

dzenie związane zrealizacją prac aranżacyjnych na

powierzchniach najemców oraz zusuwaniem usterek

włącznej wysokości 15 035 tys. EUR powiększone

oVAT.

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Dellia Invest-

ments Projekt Echo 115 Sp. zo.o. - zawarła 30 listo-

pada 2021 r. ze spółką Westinvest Gesellschaft fur

Investmentfonds mbH Sp. zo.o. oddział wPolsce

umowę sprzedaży budynku pod nazwą Willa Schie-

lego, który należy do kompleksu Browary Warszaw-

skie. Budynek został sprzedany za 6 000 tys. EUR

powiększone oVAT wkwocie 6 484 tys. zł.

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych

zpowyższymi transakcjami, Grupa rozpoznała wynik

ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (budyn-

ki biurowe Browarów Warszawskich) wkwocie (-)

5103 tys. zł.

Moje Miejsce (etap I) wWarszawie

Spółka zależna Echo Investment S.A. - Projekt Be-

ethovena Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. - zawarła

7 października 2021 r. zinwestorem instytucjonal

nym działającym na rynku nieruchomości umo-

wę sprzedaży nieruchomości wchodzącej wskład

kompleksu biurowego pod nazwą Moje Miejsce

etap I, położonego wWarszawie, przy ul. J. P. Dzie-

końskiego 1. Budynek został sprzedany za 47 284

tys. EUR. Wartość transakcji została pomniejszona

m.in. okwotę wartości okresów bezczynszowych,

wartość przyszłych podwyżek ceny oraz okosz-

ty prac wykończeniowych budynku. Wrezultacie,

cena płatna na zamknięciu wyniosła 45 043 tys.

EUR. Zapłata podwyżki ceny wmaksymalnej wy

sokości 1 023 tys. EUR jest spodziewana do końca

2022 r., po wynajęciu wolnych powierzchni pozo-

stających wbudynku na dzień sprzedaży (wówczas

ok. 5% powierzchni najmu GLA). Dodatkowo, na

podstawie umowy oprace wykończeniowe iusłu-

gi dodatkowe (ﬁt-out works) zawartej pomiędzy

stronami, Sprzedający zobowiązał się do wykona-

nia prac wykończeniowych wlokalach najemców za

wynagrodzeniem owartości ok. 749 tys. EUR netto.

Po uwzględnieniu wszelkich kosztów związanych

ztransakcją, Grupa rozpoznała wynik ze sprzeda-

ży nieruchomości inwestycyjnej wkwocie (-) 4 348

tys. zł.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 33

ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYNIKAJĄCYCH

ZDZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ TYS. PLN

zobowiązania

ztytułu kredytów,

pożyczek iobligacji

stan na początek okresu 1.01.2021 2 808 304

Przepływy ﬁnansowe

- objęcia kontroli nad spółkami zależnymi 256 149

- wpływy 509 365

- wydatki (748 375)

Zmiany niepieniężne 26 210

- naliczone odsetki 102 069

- wycena różnic kursowych (8 549)

- wycena według efektywnej stopy procentowej (631)

- spłata kredytu należnościami inwestycyjnymi (480 833)

- spłata kredytem zobowiązań 414 154

stan na koniec okresu 31.12.2021 2 851 653

ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYNIKAJĄCYCH

ZDZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ TYS. PLN

zobowiązania

ztytułu kredytów,

pożyczek iobligacji

stan na początek okresu 1.01.2020 1 969 671

Przepływy ﬁnansowe

- wpływy 1 155 485

- wydatki (473 889)

Zmiany niepieniężne 157 037

- naliczone odsetki 71 830

- wycena różnic kursowych 84 348

- wycena według efektywnej stopy procentowej 859

stan na koniec okresu 31.12.2020 2 808 304

ZMIANA STANU ZOBOWIĄZAŃ KRÓTKOTERMINOWYCH,

ZWYJĄTKIEM POŻYCZEK IKREDYTÓW TYS. PLN

1.01.2021 –

31.12.2021

1.01.2020 –

31.12.2020

Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych zwyjątkiem pożyczek ikredytów, wtym: (116 931) (128 256)

- ztytułu umów zklientami (82 666) (150 069)

- ztytułu zobowiązań handlowych ipozostałych 10 753 (43 685)

- ztytułu zobowiązań ztytułu pozostałych podatków (1 144) (2 501)

- ztytułu rozliczeń międzyokresowych biernych (6 623) 21 871

- ztytułu zobowiązań ztyt. kaucji mieszkaniowych zablokowanych na rachunkach po-

wierniczych

(46 955) 27 478

- ztytułu zobowiązań ztyt. kaucji od wykonawców iotrzymanych zaliczek 9 704 18 649

Dodatkowe objaśnienia do

skonsolidowanego sprawozdania

zprzepływów pieniężnych

Wskonsolidowanym sprawozdaniu zprzepływów

pieniężnych wramach działalności ﬁnansowej le-

asingobiorca klasyﬁkuje płatności pieniężne głów-

nej części wraz zodsetkami. Wramach działalności

operacyjnej klasyﬁkuje natomiast:

− opłaty ztytułu leasingu krótkoterminowego,

−

opłaty za leasing obejmujące aktywa oniskiej

wartości oraz

−

zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione

wwycenie zobowiązania ztytułu leasingu

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 34 INFORMACJE OINSTRUMENTACH FINANSOWYCH [TYS. PLN]

Grupa zalicza swoje aktywa ﬁnansowe do następu-

jących kategorii:

−

aktywa ﬁnansowe wyceniane według zamortyzo-

wanego kosztu,

−

aktywa ﬁnansowe wyceniane wwartości godziwej

przez pozostałe całkowite dochody,

−

aktywa ﬁnansowe wyceniane wwartości godziwej

przez wynik ﬁnansowy.

Klasyﬁkacja składników jest dokonywana na moment

początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego

przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami

ﬁnansowymi oraz analizy charakte rystyki umownych

przepływów pieniężnych ztych instrumentów.

Zastosowanie MSSF 9 nie doprowadziło do istotnej

zmiany wklasyﬁkacji aktywów ﬁnansowych Gru-

py. MSSF 9 co do zasady nie wprowadza istotnych

zmian wzakresie klasyﬁkacji iwyceny zobowiązań

ﬁnansowych, zwyjątkiem modyﬁkacji, które obecnie

nie powodują zaprzestania ujmowania istniejącego

zobowiązania ﬁnansowego. Wwyniku zastosowania

MSSF 9 nie nastąpiła zmiana klasyﬁkacji zobowiązań

ﬁnansowych Grupy.

Rodzaj instrumentu Nota

Klasykacja

wg MSSF 9

Wartość

bilansowa na

31.12.2021

Wartość

bilansowa na

31.12.2020

AKTYWA FINANSOWE

Udzielone pożyczki długoterminowe 8 Zamortyzowany koszt 297 163 198 901

Udzielone pożyczki krótkoterminowe 8 Zamortyzowany koszt 41 920 50 762

Należności handlowe 10 Zamortyzowany koszt 107 559 85 683

Środki pieniężne iinne aktywa pieniężne 14 Zamortyzowany koszt 673 885 409 621

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

Zobowiązania ztyt. emisji dłużnych papierów

wartościowych

17 Zamortyzowany koszt 1 640 653 1 395 332

Zobowiązania handlowe 18 Zamortyzowany koszt 471 425 404 405

Kredyty ipożyczki 17 Zamortyzowany koszt 1 211 000 1 412 972

Pożyczki udzielone, należności handlowe ipozostałe

należności Grupa wycenia według zamortyzowane-

go kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki:

aktywa utrzymywane są wramach modelu biz

nesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie

aktywów wcelu uzyskiwania przepływów wyni-

kających zkontraktu

warunki umowne tych składników aktywów ﬁ-

nansowych powodują powstanie wokreślonych

momentach przepływów pieniężnych stanowią-

cych wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od

niespłaconej części kapitału.

Zgodnie zMSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy

Grupa szacuje kwotę odpisu ztytułu utraty wartości

wwysokości równej oczekiwanym stratom kredy-

towym:

− wnajbliższych 12 miesiącach, jeżeli ryzyko kredy-

towe związane zdanym instrumentem nie wzro-

sło znacząco od momentu początkowego ujęcia-

danego instrumentu; lub

−

do końca oczekiwanego okresu wymagalno-

ści(tzw. okresu życia) danego składnika aktywów

ﬁnansowych, jeżeli ryzyko kredytowe związane

z danym instrumentem znacząco wzrosło od

momentu początkowego ujęcia tego instrument

oraz jeżeli wystąpiło zdarzenie niewypłacalności

(default), które jest identyﬁkowane po upływie 90

dni od daty wymagalności.

Określając przyszłą oczekiwaną stratę kredytową,

Grupa uwzględnia wszelkie uzasadnione ipotwier-

dzone informacje, wtym takie, które odnoszą się do

przyszłości. Grupa zastosuje dozwolone uproszczenie

pomiaru utraty wartości na podstawie oczekiwanych

strat wcałym okresie życia dla wszystkich należności.

Wprzypadku należności handlowych, Grupa stosuje

uproszczone podejście iwzwiązku ztym nie monito-

ruje zmian ryzyka kredytowego wtrakcie życia, aod-

pis ztytułu utraty wartości wycenia wkwocie równej

oczekiwanym stratom kredytowym whoryzoncie ży-

cia należności. Grupa do kalkulacji wartości odpisu

ztytułu utraty wartości należności handlowych sto-

suje macierz rezerw wykonaną na podstawie danych

historycznych dotyczących spłat należności przez

kontrahentów. Dodatkowo Grupa poddaje indywidu-

alnej analizie należności handlowe ipozostałe należ-

ności ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa

nieściągalności, wprzypadkach uzasadnionych ro-

dzajem prowadzonej działalności lub strukturą od-

biorców – irozpoznaje odpis wwiarygodnie oszaco-

wanej wartości. Zaklasyﬁkowanie składnika aktywów

do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji

oaktualnej sytuacji ﬁnansowej kontrahenta oraz na

podstawie informacji oinnych zdarzeniach, które

mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność ak-

tywa. Odpis ztytułu utraty wartości jest aktualizo-

wany na każdy dzień sprawozdawczy.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NOTA 35

Działalność grupy kapitałowej Echo Investment S.A.

od marca 2020 r. jest obarczona wieloma ryzykami

makroekonomicznymi oraz środowiskowymi, zwią-

zanymi zrozprzestrzenianiem się koronawirusa SAR

S-CoV-2 oraz zachorowaniami na COVID-19. Wpro-

wadzane przez rząd ograniczenia bezpośrednio

wpływały na przebieg procesów biznesowych oraz

organizację pracy Grupy. Echo Investment opubli-

kowało 17 marca 2020 r. komunikat bieżący doty-

czący potencjalnego wpływu pandemii na działal-

ność Spółki, wktórym wymienił potencjalne obszary

wpływu oraz wiążące się ztym ryzyka.

Sektor mieszkaniowy

Pandemia miała ograniczony wpływ na realizację pla-

nu przekazań mieszkań w2021 r. Budowy trwały bez

przeszkód, wzwiązku ztym nie było opóźnień za-

kończenia projektów powodowanych pandemią. Naj-

ważniejszym obszarem wpływu były spowolnienie

procedowania decyzji administracyjnych, wwyniku

czego część projektów rozpoczęła się zprzesunię-

ciem. Wefekcie tego, wprzyszłości również zakoń-

czenie tych projektów zostanie przesunięte, aco za

tym idzie – wydanie mieszkań klientom. Oznacza to

przesunięcie wczasie zaksięgowania przychodów

izysków, nie ich utratę bądź zmniejszenie.

Bieżąca sprzedaż mieszkań była napędzana bardzo

niskimi wporównaniu zinﬂacją stopami procento-

wymi oraz wysoką akcją kredytową banków. Ceny

sprzedaży mieszkań oferowanych przez Echo Invest-

ment przez cały 2021 r. rosły. Negatywny wpływ pan-

demii na biznes mieszkaniowy przejawiał się iprze-

jawia wwydłużeniu postępowań administracyjnych.

To powoduje przesunięcie wczasie rozpoczęcia re-

alizacji projektów, co może mieć odzwierciedlenie

wpóźniejszej realizacji planu sprzedaży. Rynkowym

efektem opóźnień jest rekordowo niska oferta miesz-

kań, przy dalszym wzroście cen.

Sektor biurowy

Rok 2021 na rynku biurowym przyniósł ożywienie

wśród najemców oraz inwestorów. Zespołowi le-

asingowemu Echo Investment udało się utrzymać

rozmowy dotyczące wynajmu powierzchni wprojek-

tach budowanych przez spółkę oraz przekształcać

je wpodpisane umowy. Wrezultacie możliwe było

zawarcie umów sprzedaży budynków Biura przy

Willi iBiura przy Warzelni wkompleksie Browarów

Warszawskich oraz Moje Miejsce IwWarszawie, co

ustabilizowało długoterminowe przepływy pienięż-

ne. Obecnie Zarząd nie widzi znaczących ryzyk dla

rozwoju sektora biurowego wprzyszłości.

Sektor handlowy

WIpółroczu 2021 r. sektor handlowy przeszedł dwa

okresy tzw. „twardego lock-downu” – (styczeń 2021 r.

imarzec-kwiecień 2021), kiedy to ograniczona została

działalność sklepów irestauracji wcentrach handlo-

wych (z wyjątkiem sklepów spożywczych, drogerii,

aptek, sklepów z żywnością dla zwierząt i usług).

Wprzypadku Grupy Echo Investment dotyczyło to

centrum handlowego Libero wKatowicach oraz Ga-

lerii Młociny wWarszawie (wktórej Grupa posiada

30% udziałów). W okresach lock-downu prowadzenie

działalności większości najemców obu obiektów było

bardzo ograniczone, iwzwiązku ztym utrzymanie

pracy pozostałych najemców wymagało podjęcia do-

datkowych środków ostrożności, zabezpieczenia ma-

teriałów zabezpieczających oraz utrzymania obsługi

obiektu (ochrony, sprzątania, bieżącej eksploatacji).

„Odmrażanie” działalności najemców od początku

maja wiązało się zkoniecznością renegocjacji umów

najmu oraz osiągnięcia porozumienia z najemcami

wsprawie poniesienia strat poniesionych wczasie

zamknięcia. Zgodnie ze strategią, Echo Investment za-

wierało porozumienia znajemcami, by jak najszybciej

przywrócić Libero iGalerię Młociny do normalnej dzia-

łalności. Wwyniku pandemii skład najemców wobu

centrach handlowych zmienił się nieznacznie opo-

jedyncze punkty usługowe. Obiekty są nadal niemal

wpełni wynajęte iprzyciągają nowe marki handlowe.

Wdrugiej połowie 2021 r. sektor centrów handlowych

funkcjonował wreżimie sanitarnym, ale bez większych

zakłóceń. Wtym czasie obydwa centra handlowe

cieszyły się stabilnie rosnącą liczbą odwiedzających,

aich najemcy – wyższymi niż spodziewane obrotami.

Wpływ pandemii koronawirusa na

działalność iwyniki Grupy Echo

Investment wprzyszłości

Zgodnie zzapowiedziami władz, druga połowa 2021r.

upłynęła bez większych ograniczeń wfunkcjonowaniu

gospodarki. Zarząd Echo Investment nie spodziewa

się, by wprzyszłości pandemia wpływała znacząco na

działalność isytuację ﬁnansową Grupy, atakże na jej

podwykonawców, pracowników, dostawców czy klien-

tów. Dowodem na to jest to, że mimo kolejnych fal pan-

demii wdrugiej połowie 2021r., Grupa osiągnęła bar-

dzo dobrą sprzedaż mieszkań, wynajem oraz sprzedaż

budynków komercyjnych, praca na jej budowach była

kontynuowana bez zakłóceń, ainstytucje ﬁnansowe,

jak również inwestorzy indywidualni, byli isą skłonni

do udzielania Grupie ﬁnansowania. Wocenie Zarządu,

wprzyszłości pandemia nie będzie miała znaczące-

go wpływu – bezpośredniego, ani pośredniego – na

działalność, stabilność ﬁnansową iwyniki Grupy Echo

Investment. Gdyby jednak władze wprowadziły ogra-

niczenia, nawet tak drastyczne, jak w2020 r., Grupa

ma zabezpieczoną stabilność ﬁnansową iodpowiedni

bank ziemi, pozwalające na kontynuację działalności.

Wpływ pandemii COVID-19 na działalność grupy Echo Investment

INFORMACJE

OSPRAWOZDANIU

FINANSOWYM

CZĘŚĆ 3

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.



Grupa Kapitałowa

Echo Investment

Najważniejszą rolę wstrukturze Grupy pełni Echo

Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje iza-

pewnia środki ﬁnansowe na realizację prowadzo-

nych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące

wskład Grupy zostały powołane lub nabyte wcelu

realizacji określonych zadań inwestycyjnych, wtym

wynikających zprocesu realizacji konkretnego pro-

jektu.

.. Skład Grupy Kapitałowej

Wskład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2021 r.

wchodziło 180 spółek zależnych, konsolidowanych

metodą pełną oraz 33 spółki współzależne, konsoli-

dowane metodą praw własności.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

1 53 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

2 Avatar - Projekt Echo - 119 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

3 Babka Tower - Projekt Echo 93 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

4 Bełchatów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

5 City Space - GP Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

6 Rondo 1 City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

7 Plac Unii City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

8 City Space Management Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

9 Cornwall Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

10 Dagnall Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

11 Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp zo.o.

12 Doxent Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

13 Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

14 Echo - Advisory Services Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

15 Echo - Arena Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

16 Echo - Aurus Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

17 Echo - Babka Tower Sp. zo.o. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

18 Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

19 Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

20 Echo - Galaxy Sp. zo.o. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

21 Echo - Galaxy Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

22 Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

23 Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

24 Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

25 Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o.

26 Echo - Property Poznań 1 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

27 Echo - SPV 7 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

28 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

29 Echo Investment Project 1 S.R.L. Brasov 100% Echo - Aurus Sp. zo.o.

30 Echo Investment Project Management S.R.L. Brasov 100% Echo Investment S.A.

31 Elektrownia RE Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

32 Fianar Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

33 Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Fianar Investments Sp. zo.o.

34 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

35 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

36 Gleann Sp. zo.o. wlikwidacji Warszawa 100% Echo Investment S.A.

37 Gosford Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

38 GRO Nieruchomości Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.

39 Grupa Echo Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

40 Kielce - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

41 Malta Oce Park - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

42 Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

43 Oxygen - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

44 Park Postępu - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

45 Park Rozwoju III - Projekt Echo 112 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.

46 Perth Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

47 PHS - Projekt CS Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

48 Potton Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

49 PPR - Grupa EchoSp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

50 Princess Investment Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

51 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

52 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

53 Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

54 Projekt 132 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

55 Projekt 133 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

56 Nobilis - City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

57 Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

58 React - Dagnall Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Potton Sp zo.o.

59 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

60 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

61 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

62 Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

63 Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

64 Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

65 Projekt 5 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Szczecin 100% Echo - Aurus Sp. zo.o.

66 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

67 Projekt CS Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

68 Projekt Echo 104 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

69 Projekt Echo 108 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

70 Projekt Echo 111 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

71 Projekt Echo 112 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

72 Projekt Echo 113 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

73 Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

74 Projekt Echo 116 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

75 Projekt Echo 119 Sp. zo.o. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

76 Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

77 Projekt Echo 121 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

78 Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

79 Projekt Echo 123 Sp. zo.o. Kielce 100% Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.

80 Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

81 Projekt Echo 128 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

82 Projekt Echo 129 Sp. zo.o. Kielce 100% Selmer Investments Sp. zo.o. Sp.k.

83 Projekt Echo 130 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

84 Projekt Echo 131 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

85 Projekt Echo 135 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

86 Projekt Echo 135 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.

87 Projekt Echo 136 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

88 Projekt Echo 136 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

89 Projekt Echo 137 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

90 Projekt 139 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.

91 Projekt 140 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

92 Aquarius - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

93 142 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

94 Projekt 144 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo - Arena Sp. zo.o.

95 Projekt 147 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

96 Projekt Echo 93 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

97 Projekt Echo 99 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

98 Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

99 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

100 Projekt Saska Sp. zo.o. Kielce 95% Echo Investment S.A.

101 Pudsey Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

102 Pure Systems Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.

103 Q22 - Projekt Echo 128 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Potton Sp zo.o.

104 Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Doxent Investments Sp. zo.o.

105 Seaford Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

106 Selmer Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

107 Selmer Investments Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

108 Senja 2 Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.k.

109 Shanklin Sp. zo.o. wlikwidacji Warszawa 100% Echo Investment S.A.

110 Stranraer Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

111 Strood Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

112 Swanage Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

113 Symetris - Projekt Echo 131 Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% Gosford Investments Sp. zo.o.

114 Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

115 ZAM - Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o.

116 Villea Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

117 Bowen Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.k.

118 RPGZ IX Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.

119 Projekt Echo 139 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

120 Projekt Echo 140 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

121 Projekt Echo 141 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

122 Projekt Echo 142 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

123 Projekt Echo 143 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

124 Projekt Echo 144 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

125 Projekt Echo 145 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

126 DKR Echo Invest S.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

127 DKR Echo Investment Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

128 Archicom S.A. Wrocław 74,32% DKR Echo Investment Sp. zo.o./

DKR Echo Invest S.A.

129 Archicom Residential Sp. zo. o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

130 Archicom Residential 2 Sp. zo. o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

131 Archicom Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

132 Archicom Consulting Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

133 Archicom Stabłowice Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

134 Archicom Jagodno 5 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

135 Bartoszowice 1 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

136 Archicom Nieruchomości Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Holding Sp. zo.o.

137 Archicom Nieruchomości 2 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

138 Archicom Nieruchomości 3 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Nieruchomości Sp. zo.o.

139 Archicom Nieruchomości 4 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

140 Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

141 Archicom Nieruchomości 6 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

142 Archicom Nieruchomości 7 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

143 Archicom Nieruchomości 8 Sp. zo. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

144 Archicom Nieruchomości 9 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

145 Archicom Nieruchomości 10 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

146 Archicom Nieruchomości 11 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

147 Archicom Nieruchomości 12 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

148 Archicom Nieruchomości 14 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

149 Archicom Nieruchomości 16 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

150 Archicom Nieruchomości 17 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Space Investment Sp. zo.o.

151 Archicom Nieruchomości 18 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

152 Archicom Nieruchomości 19 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

153 Archicom Nieruchomości JN1 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Altona Investments Sp. zo.o.

154 Archicom Nieruchomości JN2 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

155 Archicom Nieruchomości JN3 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

156 Archicom Nieruchomości Club House Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

157 Archicom Nieruchomości Residential Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Residential 2 Sp. zo.o.

158 Archicom Holding Sp. zo. o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

159 Archicom Cadenza Hallera Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

160 Archicom Lofty Platinum 1 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

161 Archicom Jagodno Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

162 Archicom Jagodno Sp. zo.o. Sp.k. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

163 Archicom Marina 3 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

164 Archicom Marina 4 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

165 Archicom Marina 5 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

166 TN Stabłowice 1 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

167 Archicom Dobrzykowice Park Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

168 Archicom Byczyńska 1 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

169 Archicom Nieruchomości 20 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

170 Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

171 Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

172 Archicom Investment Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

173 Strzegomska Nowa Sp. zo.o. Wrocław 74,32% AD Management Sp. zo.o.

174 AD Management Sp. zo. o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

175 Archicom Sp. zo.o. Realizacja Inwestycji Sp.k. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

176 Archicom Asset Management Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

177 Archicom Fin Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

178 P16 Inowrocławska Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

179 Altona Investments Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Nieruchomości Residential Sp. zo.o.

180 Archicom RW Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

JEDNOSTKI WSPÓŁZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

GALERIA MŁOCINY

1 Rosehill Investments Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.

2 Berea Sp. zo.o. Warszawa 30% Rosehill Investments Sp. zo.o.

TOWAROWA 22

3 Projekt Echo 138 Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 46,20% Strood Sp. zo.o.

4 Projekt Echo 138 Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.

RESI4RENT

5 R4R Poland Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.

6 R4R Łódź Wodna Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

7 R4R Wrocław Kępa Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

8 R4R Wrocław Rychtalska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

9 R4R Warszawa Browary Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

10 R4R Leasing Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

11 R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

12 R4R Warszawa Taśmowa Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

13 R4R Warszawa Woronicza Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

14 R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

15 R4R RE Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

16 R4R Kraków 3 Maja Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

17 R4R Warszawa Wilanowska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

18 R4R RE Wave 3 Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

19 R4R Wrocław Jaworska II Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

20 Pimech Invest Sp.zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

21 M2 Hotel Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

22 R4R RE Wave 4 Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

23 R4R Kraków JPII Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

24 R4R Gdańsk Stocznia Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

25 R4R Wrocław Park Zachodni Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

26 M2 Biuro Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

27 R4R Łódź Kilińskiego Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

28 R4R Gdańsk Zielony Trójkąt Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

29 R4R SPV 10 Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

30 R4R Wrocław Grabiszyńska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

31 Hotel Kraków Romanowicza Sp. z. o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

32 R4R Poznań Nowe Miasto Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

33 Hotel Kraków Zabłocie Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

. Zmiany wskładzie Grupy Kapitałowej w2021 r.

ZWIĘKSZENIE

Spółka Działanie Data

Kapitał

zakładowy

[PLN]

DKR Echo Invest S.A. Nabycie akcji współce 22.04.2021 11725 130

DKR Echo Investment Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 212598750

Archicom S.A. Nabycie akcji współce 22.04.2021 256 703430

Archicom Residential Sp. zo. o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 35000

Archicom Residential 2 Sp. zo. o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 8000

Archicom Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 50000

Archicom Consulting Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 2 895053

Archicom Stabłowice Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 51000

Archicom Jagodno 5 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 502700

Bartoszowice 1 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 532400

Archicom Nieruchomości Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 5000

Archicom Nieruchomości 2 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 3 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 4 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 6 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 7 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 2 003725

Archicom Nieruchomości 8 Sp. zo. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 9 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 10 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 51000

Archicom Nieruchomości 11 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 12 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 14 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 16 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 17 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 50000

Archicom Nieruchomości 18 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 51000

Archicom Nieruchomości 19 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 5000

Archicom Nieruchomości JN1 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości JN2 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości JN3 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości Club House Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 551000

Archicom Nieruchomości Residential Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 51400

Archicom Holding Sp. zo. o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 110000

Archicom Cadenza Hallera Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 50000

Archicom Lofty Platinum 1 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 147700

Archicom Jagodno Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 50000

Archicom Jagodno Sp. zo.o. Sp.k. Nabycie praw iobowiązków współce 22.04.2021 920000

Archicom Marina 3 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 500000

Archicom Marina 4 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 295 150

Archicom Marina 5 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 1 253370

TN Stabłowice 1 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 2 134050

Archicom Dobrzykowice Park Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 50000

Archicom Byczyńska 1 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 883 850

Space Investment Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 56000

Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 408000

Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 362550

Archicom Investment Sp. zo. o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 77000

Strzegomska Nowa Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 50 050500

AD Management Sp. zo. o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 111000

Archicom Sp. zo.o. Realizacja Inwestycji Sp.k. Nabycie praw iobowiązków współce 22.04.2021 10 487000

Archicom Asset Management Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 67000

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

ZWIĘKSZENIE

Spółka Działanie Data

Kapitał

zakładowy

[PLN]

Archicom Fin Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 1 054200

P16 Inowrocławska Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 342500

Altona Investments Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 350000

Archicom RW Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

ZMNIEJSZENIE

Spółka Działanie Data

Kapitał

zakładowy

[PLN]

Projekt 154 - Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 16.03.2021 5 050

Projekt 150 – Shanklin Sp. zo.o. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 16.03.2021 5 050

Projekt 151 - Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 17.03.2021 5 050

Projekt 148 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 23.03.2021 5 050

Projekt 153 - Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 29.03.2021 5 050

Pod Klonami - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 7.04.2021 10 000

Projekt 152 - Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 6.05.2021 5 050

Kasztanowa Aleja - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 6.05.2021 655 000

Klimt House - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 20.05.2021 500 000

Echo - Babka Tower Sp. zo.o. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 20.04.2021 2 000 000

53 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 990 372

Bełchatów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 85 230

Echo - Babka Tower Sp. zo.o. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 50 000

Echo - Galaxy Sp. zo.o. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 50 000

Gleann Sp. zo.o. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 5 000

Oxygen - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 96 200

Park Postępu - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 532 828

Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 50 000

Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 50 000

Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 50 000

Projekt Echo 119 Sp. zo.o. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 25 000

Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwala olikwidacji 1.06.2021 50 000

Shanklin Sp. zo.o. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 5 000

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

. Rozliczenie transakcji nabycia akcji DKR Invest S.A. oraz

udziałów DKR Investment Sp. zo.o. (pośrednio Archicom

S.A.), zgodnie zMSSF 3 „Połączenia jednostek”

W wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży

udziałów iakcji z17 lutego 2021 r., Echo Investment

S.A. 22 kwietnia 2021 r. zawarło zDorotą Jarodz-

ką-Śródką, Kazimierzem Śródką oraz Rafałem Ja-

rodzkim, założycielami grupy Archicom, ostateczną

umowę sprzedaży wszystkich udziałów spółki DKR

Investment Sp. zo.o. (obecnie DKR Echo Invest-

ment Sp. zo.o.) oraz wszystkich akcji spółki DKR

Invest S.A(obecnie DKR Echo Invest S.A.). Wkon-

sekwencji nabył pośrednio pakiet 16.945.487 akcji

Archicom S.A., które stanowią łącznie około 66,01%

kapitału zakładowego iuprawniają do 21 039 375

głosów na walnym zgromadzeniu, co stanowi oko-

ło 65,99% ogółu głosów. Archicom S.A. to spółka

publiczna, której akcje są notowane na Giełdzie Pa-

pierów Wartościowych wWarszawie S.A. Zzakresu

transakcji wyłączone zostały spółki zależne Archi-

com S.A. - Archicom Polska S.A. prowadząca działal-

ność deweloperską poza obszarem miasta Wrocław

iprzyległych gmin oraz Archicom Studio Projekt Sp.

zo.o. Sp.k.prowadząca działalność wzakresie usług

architektonicznych iprojektowych.

Cena za udziały iakcje wyniosła łącznie 428,6 mln

zł. Część ceny wkwocie 188 mln zł została zapłaco-

na sprzedającym poprzez zaoferowanie im obligacji

niezabezpieczonych na okaziciela Echo Investment

S.A., wyemitowanych 22 kwietnia 2021 r., oprocen-

towanych według rocznej stopy oprocentowania

wwysokości 5%. Dzień wykupu obligacji został wy-

znaczony na 22 października 2024 r.

Zamknięcie transakcji pośredniego nabycia akcji

Archicom S.A. poprzedziła restrukturyzacja Grupy

kapitałowej Archicom, obejmująca wszczególności:

1. sprzedaż na rzecz Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz

Rafała Jarodzkiego wszystkich akcji przysługują-

cych Archicom wkapitale zakładowym Archicom

Polska S.A. – spółce prowadzącej działalność de-

weloperską wKrakowie, Łodzi, Poznaniu iTrój

POZOSTAŁE ZMIANY

Spółka Działanie Data

Echo – Arena Sp. zo.o. Sprzedaż udziału współce przez Projekt Echo 123 Sp. zo.o. na rzecz Echo

Investment S.A.

25.01.2021

M2 Biuro Sp. zo.o. Sprzedaż udziałów współce przez Echo Investment S.A. na rzecz R4R Poland

Sp. zo.o.

23.04.2021

Projekt 5 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Sprzedaż akcji współce przez Echo Investment S.A. na rzecz Echo Aurus Sp.

zo.o.

20.05.2021

Echo – Galaxy Sp. zo.o. S.K.A. Zmiana komplementariusza – zbycie praw iobowiązków współce zEcho -

Galaxy Sp. zo.o. na Grupa Echo Sp. zo.o.

20.05.2021

Avatar – Projekt Echo 119 Sp. zo.o. S.K.A. Zmiana komplementariusza – zbycie praw iobowiązków współce zProjekt

Echo 119 Sp. zo.o. na Grupa Echo Sp. zo.o.

20.05.2021

Projekt Echo 104 Sp. zo.o. Sprzedaż udziałów współce przez Echo Investment S.A. na rzecz Echo – Gala-

xy Sp. zo.o. S.K.A.

21.05.2021

Space Investment Sp. zo.o. Zmiana ﬁrmy spółki na Archicom Nieruchomości 20 Sp. zo.o. 29.07.2021

Supersam City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. zo.o. 24.08.2021

Tryton City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. zo.o. 24.08.2021

Projekt 145 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. zo.o. 18.11.2021

Projekt 146 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. zo.o. 18.11.2021

React - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. zo.o. 18.11.2021

Beethovena - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. zo.o. 18.11.2021

Babka Tower - Projekt Echo 93 Sp. zo.o. Sp.k. Zmiana komandytariusza – zbycie praw iobowiązków współce zPerth Sp.

zo.o. na Echo Investment S.A.

20.12.2021

Babka Tower - Projekt Echo 93 Sp. zo.o. Sp.k. Zmiana komplementariusza – zbycie praw iobowiązków współce zProjekt

Echo 93 Sp. zo.o. na Grupa Echo Sp. zo.o.

20.12.2021

PHS - Projekt CS Sp. zo.o. Sp.k. Zmiana komandytariusza – zbycie praw iobowiązków współce zPerth Sp.

zo.o. na Echo Investment S.A.

20.12.2021

PHS - Projekt CS Sp. zo.o. Sp.k. Zmiana komplementariusza – zbycie praw iobowiązków współce zProjekt CS

Sp. zo.o. na Grupa Echo Sp. zo.o.

20.12.2021

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

mieście za łączną cenę 131 mln zł, płatną wdwóch

ratach. Pierwsza rata (77,5 mln zł) została zapła-

cona wdniu zamknięcia transakcji poprzez prze-

niesienie na Archicom obligacji (wyemitowanych

22 kwietnia 2021 r. przez Echo Investment iobję-

tych przez sprzedających akcje Archicom. S.A.)

ołącznej wartości nominalnej 37 mln zł oraz przez

przekazanie do Archicom S.A. świadczenia Echo

Investment S.A. względem Doroty Jarodzkiej-

-Śródki oraz Rafała Jarodzkiego, które wynikało

zzapłaty ceny za pośrednie nabycie akcji Archi-

com. S.A. Druga rata wkwocie 53,5 mln zł, po-

większona oodsetki narosłe od 22 kwietnia 2021 r.

do dnia zapłaty drugiej raty, według rocznej stopy

oprocentowania równej 5%, płatna będzie wter-

minie do 15 czerwca 2023 r.

2. sprzedaż na rzecz Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz

Kazimierza Śródki wszystkich udziałów przy-

sługujących (pośrednio) Archicom w kapitale

zakładowym Archicom Studio Projekt Sp. zo.o.

oraz wystąpienie przez Archicom (jako koman-

dytariusza) zArchicom Studio Projekt Sp. zo.o.

Sp.k., spółki świadczącej usługi architektoniczne

iprojektowe. Ztytułu tych transakcji Archicom

otrzymał wynagrodzenie wkwocie 2,4 mln zł.

sprzedaż 2 132 964 akcji Archicom S.A., stanowią-

cych łącznie 8,31% kapitału zakładowego spółki,

uprawniających do 4 246 578 głosów, stanowią-

cych około 13,32% ogółu głosów na walnym zgro-

madzeniu Archicom S.A. Akcje zostały sprzedane

przez DKR Investment Sp. zo.o. (obecnie DKR

Echo Investment Sp. zo.o.) pośrednio na rzecz

Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Rafała Jarodzkiego

poprzez DKRA Sp. zo.o. której są wspólnikami.

Sprzedaż nastąpiła poza rynkiem regulowanym

na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży

akcji zawartej 16 kwietnia 2021 r. Transakcja zo-

stała rozliczona wtej samej dacie.

Ponadto, wzwiązku ztransakcją sprzedaży pakietu

kontrolnego akcji Archicom S.A., Echo Investment

iWspólnicy DKRA Sp. zo.o. (Dorota Jarodzka-Śród-

ka oraz Rafał Jarodzki) zawarli umowę opcji, na pod-

stawie której Echo Investment uprawnione będzie

nabyć do 15 marca 2023 r., lub wskazać podmiot

który nabędzie wszystkie udziały wkapitale zakła-

dowym spółki DKRA Sp. zo.o., która posiada 8,31%

akcji Archicom S.A., zasadniczo na takich samych

warunkach jak pośrednie nabycie 66% akcji Archi-

com S.A. wramach transakcji z22 kwietnia 2021 r.

Wynagrodzenie ztytułu takiego nabycia będzie po-

większone okwotę odsetek narosłych od 15 marca

2021 r. do dnia wykonania umowy opcji, liczonych

według rocznej stopy oprocentowania równej 6%.

Wprzypadku, gdy Echo Investment S.A. nie sko-

rzysta zuprawnienia wskazanego wopcji kupna,

wspólnikom DKRA Sp. zo.o. przysługiwała będzie

opcja sprzedaży udziałów wkapitale zakładowym

tej spółki na rzecz Echo Investment.

Wwyniku zawartej umowy opcji, Spółka dokona-

ła analizy zapisów MSSF 10, wcelu określenia czy

spełnia wszystkie kryteria dające jej bieżący dostęp

do wyników ﬁnansowych przejmowanego przedsię-

wzięcia wynikający zudziałów niekontrolujących.

Wrezultacie analizy podpisanych umów Spółka do-

szła do wniosku, że uprawnienia wynikające zumów

stawiają ją wtakiej sytuacji ekonomicznej, jak gdy-

by efektywnie posiadała udziały niekontrolujące.

Na tej podstawie Spółka ujęła wskonsolidowanym

sprawozdaniu ﬁnansowym udziały niekontrolujące

wramach alokacji ceny nabycia idokonała ich wy-

ceny. Wartość na dzień przejęcia wyniosła 53,8 mln

zł izostała ujęta wramach ceny nabycia wwartości

nominalnej. Na 31 grudnia 2021 r. wartość wynikająca

zumowy została wyceniona izaprezentowana wzo-

bowiązaniach długoterminowych skonsolidowanego

sprawozdania ﬁnansowego wpozycji „Zobowiązanie

ztytułu nabycia akcji”, aefekt wyceny ujęty wskon-

solidowanym rachunku zysków istrat.

Nabycie udziałów i akcji DKR (pośrednio Archicom)

jest zgodne ze strategicznym celem Echo Invest-

ment, jakim jest osiągnięcie pozycji ogólnopolskiego

lidera w sektorze mieszkaniowym. Po sﬁnalizowaniu

transakcji grupa Echo-Archicom jest największym

deweloperem mieszkaniowym w Polsce – licząc

mieszkania na sprzedaż i wynajem. Archicom działa

głównie we Wrocławiu. Firma wyrosła z rodzinne-

go biura projektowego i jest silną, rozpoznawalną

marką z około 15% udziałem we wrocławskim rynku

mieszkaniowym.

Grupa przeprowadziła analizę, w wyniku której

stwierdziła, że przeprowadzona transakcja jest na-

byciem przedsięwzięcia wrozumieniu MSSF 3 „Po-

łączenia jednostek”. Nabyte nieruchomości inwe-

stycyjne są wpełni operacyjne, transakcja objęła co

do zasady nabycie całości działalności iprocesów

funkcjonujących. Biorąc pod uwagę powyższe, speł-

nione są warunki uznania przedmiotu transakcji za

przedsięwzięcie wrozumieniu MSSF 3 „Połączenia

jednostek”. Zgodnie zMSSF 3 „Połączenia jedno-

stek” transakcja podlega rozliczeniu metodą przeję-

cia. Dniem objęcia kontroli nad przejętym przedsię-

wzięciem był 22 kwietnia 2021 r. Na 31 grudnia 2021r.

Grupa pozyskała wszystkie informacje niezbędne do

zakończenia identyﬁkacji iwyceny do wartości go-

dziwej przejmowanych aktywów oraz zobowiązań,

idokonała ostatecznego rozliczenia transakcji. Gru-

pa zakończyła proces wyceny do wartości godziwej

aktywów trwałych (wartości niematerialne, nieru-

chomości inwestycyjne) oraz aktywów obrotowych

(zapasów), stanowiących najistotniejsze elementy

aktywów netto nabytego przedsięwzięcia, jak rów-

nież zidentyﬁkowała iwyceniła do wartości godziwej

pozostałe nabyte aktywa netto. Wzwiązku zpowyż-

szym, wniniejszym skonsolidowanym sprawozda-

niu ﬁnansowym Grupa prezentuje wartości godziwe

nabytych aktywów izobowiązań idokonuje osta-

tecznego rozliczenia transakcji metodą przejęcia.

Wwyniku wyceny do wartości godziwej aktywów

obrotowych - zapasów, Grupa rozpoznała wzrost

wartości tych aktywów okwotę 88 026 tys. zł wraz

zrezerwą na podatek odroczony wwysokości 16 725

tys. zł. Wramach wartości niematerialnych Grupa

ujęła rozpoznany znak towarowy „Archicom” onie-

określonym okresie użytkowania. Wartość znaku

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

ustalona przez niezależnego rzeczoznawcę wyniosła

na dzień przejęcia 66 704 tys. zł. Od rozpoznanego

znaku Grupa ujęła rezerwę na podatek odroczony

wwysokości 12 674 tys. zł.

Wartości godziwe nabytych na dzień objęcia kontroli

aktywów izobowiązań przedstawia poniższa tabela:

Nabyte Aktywa

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne 68 237

Rzeczowe aktywa trwałe 13 561

Nieruchomości inwestycyjne 109 364

Długoterminowe aktywa ﬁnansowe 91 545

Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 31 893

314 600

Aktywa obrotowe

Zapasy 862 510

Należności ztytułu podatku dochodowego 6 885

Należności ztytułu pozostałych podatków 14 006

Należności handlowe ipozostałe 6 635

Inne aktywa ﬁnansowe * 47 670

Środki pieniężne iich ekwiwalenty 205 507

1 143 213

Aktywa razem A 1 457 813

Nabyte Zobowiązania

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty, pożyczki iobligacje 166 088

Rezerwy długoterminnowe 6 805

Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 45 077

Zobowiązania ztytułu leasingu 24 166

Zobowiązania ztytułu umów zklientami 3 990

Zobowiązania pozostałe 22 712

268 838

Zobowiązania krótkoterminowe

Kredyty, pożyczki iobligacje 90 061

Zobowiązania ztytułu podatku dochodowego 9 423

Zobowiązania ztytułu pozostałych podatków 2 679

Zobowiązania handlowe 53 948

Zobowiązania ztytułu leasingu 2 105

Rezerwy krótkoterminowe 30 763

Zobowiązania pozostałe 40 463

Zobowiązania ztytułu umów zklientami 245 011

474 453

Zobowiązania razem B 743 291

Wartość aktywów netto C = A-B 714 522

Wartość udziałów niekontrolujących wycenionych proporcjonalnie do

udziału waktywach netto (25,68%)

D 183 496

Cena nabycia przedsięwzięcia E 482 445

Zysk ztytułu okazyjnego nabycia F=E-C+D 48 581

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Cena nabycia przedsięwzięcia, wtym:

Zapłacona kwota - gotówka 240 611

Zapłacona kwota - emisja obligacji 188 000

Ujęcie opcji kupna/sprzedaży (wartość nominalna) 53 834

Łączna cena nabycia przedsięwzięcia 482 445

Umowa nabycia przewiduje, że wrazie spełnienia

któregokolwiek ztzw. warunków RGA wokresie po-

między 22 kwietnia 2021 r. adniem 31 grudnia 2021r.

włącznie, wynagrodzenie końcowe za sprzedaż

udziałów wSpółkach DKR ulegnie pomniejszeniu

oodpowiednie kwoty liczone wg formuły wynikają-

cej zumowy, asprzedający tj. Dorota Jarodzka-Śród-

ka iRafał Jarodzki, będą zobowiązani do zwrotu sto-

sownej kwoty na rzecz kupującego. Zwrot ten będzie

liczony jako zwrot tytułem nadpłaty ceny. Kwota

może wynieść od 500 tys. zł do 900 tys. zł ibędzie

zależała od faktycznej daty spełnienia warunku. Za-

rząd ocenił, że na dzień przejęcia prawdopodobień-

stwo zapłaty warunkowej jest równe zeru, wzwiązku

ztym nie zostało ono ujęte wrozliczeniu nabycia. Na

31 grudnia 2021 r. zdarzenie to nie wystąpiło.

Wartość wykazanych wpowyższej tabeli udziałów

niekontrolujących wyceniono wg metody propor-

cjonalnego udziału waktywach netto wkwocie 183

496 tys. zł przypisanych akcjonariuszom mniejszo-

ściowym posiadających 25,68 % udziałów wkapitale

zakładowym Archicom S.A.

Wartość godziwa nabytych należności ztytułu do-

staw iusług oraz pozostałych należności na dzień

przejęcia wyniosła 60 135 tys. zł, przy czym war-

tość brutto tych należności wynikająca zzawartych

umów wyniosła na ten dzień 83 816 tys. zł. Zgodnie

znajlepszym szacunkiem, Grupa uznaje spłatę wy-

kazanych należności ztytułu dostaw iusług oraz

pozostałych należności wwysokości 60 135 tys. zł

za prawdopodobną.

Na dzień przejęcia, kwota ustalonej wartości możli-

wych do zidentyﬁkowania nabytych aktywów iprze-

jętych zobowiązań przewyższa wartość przekazanej

przez Grupę zapłaty, wzwiązku zczym Grupa oce-

nia, że dokonana transakcja jest okazyjnym naby-

ciem.

Mając na uwadze szczególne wymagania MSSF 3

„Połączenia jednostek” wzakresie możliwości roz-

poznania ewentualnego zysku na okazyjnym naby-

ciu, Grupa ponownie oceniła kompletność identy-

ﬁkacji przejmowanych aktywów izobowiązań oraz

procedur stosowanych do określenia ich wartości.

Wkonsekwencji przeprowadzonych procedur Grupa

uznała, że uzasadnione jest ujęcie zysku na okazyj-

nym nabyciu wpowyższej kwocie, wramach pozo-

stałej działalności operacyjnej wskonsolidowanym

sprawozdaniu z całkowitych dochodów (pozycja

„pozostałe przychody operacyjne).

Grupa ocenia, że na wystąpienie zysku zokazyjnego

nabycia na transakcji złożył się szereg okoliczności,

zktórych najważniejsze związane są zkorzystnymi

zpunktu widzenia Spółki zmianami sytuacji rynko-

wej wzakresie sprzedaży mieszkań. Wycena akty-

wów Grupy Archicom wykazała największy przyrost

względem wartości bilansowej wgrupie nierucho-

mości mieszkaniowych, gdzie budowa już została

zakończona, alokale jeszcze nie wcałości przeka-

zane klientom. Wwiększości przekazanie tych lokali

klientom nastąpiło jeszcze w2021 r. Znaczenie dla

wystąpienia na transakcji zysku na okazyjnym naby-

ciu miała również wycena znaku towarowego Grupy

Archicom, której wartość 66 704 tys. zł została po-

twierdzona przez niezależnego rzeczoznawcę.

Przychody ze sprzedaży Archicom S.A. od dnia prze-

jęcia do 31 grudnia 2021 r. wyniosły 501 829 tys. zł,

natomiast zysk operacyjny wyniósł 143 454 tys. zł.

Gdyby przejęcie nastąpiło 1 stycznia 2021 r., przy-

chody ze sprzedaży Grupy Echo Investment S.A. od

1stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r. wyniosłyby

1672 234 tys. zł, natomiast zysk operacyjny 335 070

tys. zł.

Wzwiązku ztransakcją, Grupa poniosła wbieżą-

cym okresie koszty związane zprzejęciem udziałów

iakcji DKR wwysokości 8 663 tys. zł, które zostały

ujęte jako koszty okresu wpozycji „koszty ogólne-

go zarządu” wskonsolidowanym sprawozdaniu zzy-

sków lub strat iinnych całkowitych dochodów, oraz

jako element przepływów zdziałalności operacyjnej

wskonsolidowanym sprawozdaniu zprzepływów

pieniężnych.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.



Zastosowane nowe izmienione

standardy iinterpretacje wydane

przez Komitet ds. IMSF

Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Mię-

dzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone

do stosowania wUE wchodzą wżycie po raz pierwszy wsprawozdaniu

ﬁnansowym Grupy za 2021 r.:

Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty nansowe”, MSR 39 „Instrumenty

nansowe: ujmowanie iwycena”, MSSF 7 „Instrumenty nansowe:

ujawnianie informacji”, MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” oraz MSSF

16 „Leasing” – Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej – Etap 2

(zatwierdzone wUE 13 stycznia 2021 r.)

Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się

1stycznia 2021 r. lub później.

Zmiany do MSSF 16: Ustępstwa czynszowe związane zCovid-19 po 30

czerwca 2021 r.

(opublikowano 31 marca 2021 r.)

Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1

kwietnia 2021 r. lub później.

Zmienione standardy iinterpretacje, mające zastosowanie po raz pierwszy

w2021 r., nie mają istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie

ﬁnansowe Grupy Kapitałowej.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.



Opublikowane standardy

iinterpretacje, które jeszcze nie

obowiązują inie zostały wcześniej

zastosowane przez Grupę

Nowe standardy oraz zmiany do

istniejących standardów, jakie zostały już

wydane przez RMSR izatwierdzone przez

UE, ale jeszcze nie weszły wżycie

Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie ﬁnansowe

następujące zmiany do istniejących standardów zo-

stały wydane przez RMSR izatwierdzone do stoso-

wania wUE, aktóre wchodzą wżycie wpóźniejszym

terminie:

Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe”

pt. „Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze

stosowania MSSF 9”

(zatwierdzone wUE 16 grudnia 2020 r.)

Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia zMSSF

9 została przedłużona z1 stycznia 2021 r. na okresy

roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. ipóźniej.

Nowe standardy oraz zmiany do

istniejących standardów wydane przez

RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do

stosowania wUE

MSSF wkształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią

się obecnie wznaczący sposób od regulacji wyda-

nych przez Radę Międzynarodowych Standardów

Rachunkowości (RMSR), zwyjątkiem poniższych no-

wych standardów oraz zmian do standardów, które

według stanu na 31 grudnia 2021 r. nie zostały jeszcze

zatwierdzone do stosowania wUE (poniższe daty

wejścia wżycie odnoszą się do standardów wwersji

pełnej):

MSSF 14 „Odroczone salda zregulowanej

działalności”

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później.

Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać

procesu zatwierdzania tego tymczasowego standar-

du do stosowania na terenie UE do czasu wydania

ostatecznej wersji MSSF 14.

MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe”

zpóźniejszymi zmianami do MSSF 17

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań

nansowych” – Klasykacja zobowiązań jako

krótkoterminowe lub długoterminowe

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań

nansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej

polityki rachunkowej

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka)

rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych

ikorygowanie błędów” – Ujawnienia na temat

stosowanej polityki rachunkowej

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”

– Przychody uzyskiwane przed przyjęciem

składnika aktywów trwałych do użytkowania

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.

Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania

warunkowe iaktywa warunkowe” – Umowy

rodzące obciążenia – koszt wypełnienia umowy

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.

Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” –

Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz

ze zmianami do MSSF 3

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane

sprawozdania nansowe” oraz MSR 28

„Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych

iwspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż

lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem

ajego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym

przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany

Data wejścia wżycie zmian została odroczona do

momentu zakończenia prac badawczych nad meto-

dą praw własności.

Zmiany do różnych standardów „Poprawki do

MSSF (cykl 2018 – 2020)” – dokonane zmiany

wramach procedury wprowadzania dorocznych

poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF

16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie

na rozwiązywanie niezgodności iuściślenie

słownictwa (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz

MSR 41

Obowiązują wodniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub póź

niej. Zmiany do MSSF 16 dotyczą jedynie przykładu

ilustrującego, azatem nie podano daty jej wejścia

wżycie.

Zmiany do MSR 12 Podatek dochodowy

(opublikowano 7 maja 2021 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania ﬁ-

nansowego niezatwierdzone przez UE – mające za-

stosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających

się dnia 1 stycznia 2023 r.

Według szacunków Grupy wyżej wymienione nowe

standardy oraz zmiany do istniejących standardów

nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie ﬁ-

nansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę

na dzień bilansowy.

Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE

pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela ak-

tywów izobowiązań ﬁnansowych, których zasady

nie zostały zatwierdzone do stosowania wUE.

Według szacunków Grupy, zastosowanie rachunko-

wości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowią-

zań ﬁnansowych według MSR 39 „Instrumenty ﬁnan-

sowe: ujmowanie iwycena” nie miałoby istotnego

wpływu na sprawozdanie ﬁnansowe, jeżeli zostałyby

przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.

Grupa jest wtrakcie analizy, wjaki sposób wpro-

wadzenie powyższych standardów i interpretacji

będzie wpływać na skonsolidowane sprawozdanie

ﬁnansowe oraz na stosowane przez Grupę Kapita-

łową polityki rachunkowości.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.



Podstawowe zasady

rachunkowości

Najważniejsze zasady rachunkowości zastosowane

przy sporządzeniu niniejszego skonsolidowanego

sprawozdania ﬁnansowego przedstawione zostały

poniżej. Zasady te stosowane były we wszystkich

prezentowanych okresach wsposób ciągły, oile nie

podano inaczej.

WALUTA FUNKCJONALNA

IWALUTA PREZENTACJI

Pozycje zawarte wsprawozdaniach ﬁnansowych po-

szczególnych jednostek Grupy wycenia się wpod-

stawowej walucie środowiska gospodarczego, wktó-

rym dana jednostka prowadzi działalność („waluta

funkcjonalna”). Skonsolidowane sprawozdanie ﬁnan-

sowe Grupy prezentowane jest wzłotych polskich

(PLN), która jest walutą funkcjonalną iwalutą pre-

zentacji jednostki dominującej.

Transakcje wyrażone wwalutach obcych przelicza

się na walutę funkcjonalną według kursu obowiązu-

jącego wdniu transakcji lub wyceny, kiedy pozycje

podlegają przeszacowaniu. Zyski istraty kursowe

ztytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bi-

lansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wy-

rażonych wwalutach obcych ujmuje się wwyniku

ﬁnansowym.

Wskład Grupy wchodzą jednostki, które mają inną

walutę funkcjonalną niż PLN. Dane sprawozdawcze

tych spółek, wchodzące wskład niniejszego spra-

wozdania zostały przeliczone na PLN zgodnie zza-

sadami MSR 21. Pozycje bilansowe zostały przeliczo-

ne wg kursu zdnia bilansowego, poza odpowiednimi

pozycjami kapitałów, które zostały przeliczone po

kursach historycznych. Pozycje bilansowe zostały

przeliczone wg kursu zdnia bilansowego, natomiast

pozycje rachunku wyników zostały przeliczone wg

kursu średniego za okres (chyba że kurs średni nie

stanowi zadowalającego przybliżenia skumulowane-

go wpływu kursów zdni transakcji – wtakim przy-

padku dochody ikoszty przelicza się według kursów

zdni transakcji). Powstałe wwyniku przeliczenia

różnice kursowe zostały wykazane wpozostałych

całkowitych dochodach, akwoty skumulowane ujęte

wosobnej pozycji kapitału własnego. Wmomencie

zbycia podmiotu zagranicznego, zakumulowane róż-

nice kursowe ujęte wkapitale własnym, dotyczące

danego podmiotu zagranicznego ujmowane są wra-

chunku zysków istrat jako wynik na zbyciu.

LEASING

Grupa jako leasingobiorca

Aby umowa została zakwaliﬁkowana jako umowa

leasingu muszą być spełnione następujące warunki:

− umowa musi dotyczyć zidentyﬁkowanego skład-

nika aktywów, dla którego dostawca nie ma istot-

nego prawa do zamiany,

−

umowa powinna dawać Grupie prawo kontroli

użytkowania zidentyﬁkowanego składnika akty-

wów przez określony czas. Oznacza to, że Grupa

ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych

płynących zwykorzystywania danego składnika

oraz prawo decydowania ojego wykorzystaniu,

− umowa musi być odpłatna.

Grupa korzysta znastępujących uproszczeń pole-

gających na nieujmowaniu zobowiązań ztytułu le-

asingu:

−

leasingi krótkoterminowe – krótkoterminowa

umowa leasingu to umowa bez możliwości zaku-

pu składnika aktywów, zawarta na okres krótszy

niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy,

−

leasingi niskowartościowe – podstawą oceny

„niskiej” wartości jest wartość nowego składni

ka aktywów. Zarząd podjął decyzję, że odnosi

się to do umów leasingu dotyczących aktywów,

których wartość nie przekraczała 15 tys. zł (kiedy

były nowe), co może być traktowane jako górna

granica uznania za przedmiot oniskiej wartości.

Grupa ujmuje jako umowę leasingową prawo wie-

czystego użytkowania gruntów udzielone decyzją

administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów,

wtym tych dotyczących projektów deweloperskich

prezentowanych na zapasie.

Wprzypadku identyﬁkacji wumowie elementu le-

asingowego oraz elementu nieleasingowego Grupa

wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie zktórym

ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek

towarzyszące elementy nieleasingowe jako pojedyn-

czy element leasingowy.

Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów

opodobnych cechach Grupa stosuje standard do ca-

łego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ

jaki zastosowanie niniejszego standardu wstosunku

do portfela będzie miało na sprawozdanie ﬁnansowe,

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

nie będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowa-

nia go do pojedynczych leasingów wramach tego

portfela.

Okres trwania umowy leasingu jest deﬁniowany

jako nieodwoływalny okres obowiązywania umowy

leasingu obejmujący także możliwe okresy przedłu-

żenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wy-

starczającą pewność, że skorzysta ztej możliwości

oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasin-

gu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność,

że nie skorzysta ztej opcji.

Na moment pierwszego ujęcia Grupa ujmuje zobo-

wiązanie ztytułu leasingu wycenione w wartości

bieżącej płatności leasingowych należnych leasin-

godawcy wokresie leasingu zdyskontowanych stopą

leasingu, ajeśli nie jest ona dostępna to krańcową

stopą pożyczkową charakterystyczną dla danego

składnika aktywów. Wskład płatności leasingowych

wchodzą:

− stałe opłaty pomniejszone owszelkie należne za-

chęty leasingowe,

−

zmienne opłaty leasingowe, które zależą od in-

deksu lub stawki, wycenione początkowo zza-

stosowaniem indeksu lub stawki obowiązujących

na datę rozpoczęcia trwania umowy,

−

kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę ocze-

kuje się wramach gwarantowanej wartości koń-

cowej,

− cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można zwy-

starczającą pewnością założyć, że leasingobiorca

skorzysta ztej opcji,

− kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli

okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez

leasingobiorcę zopcji wypowiedzenia leasingu.

Jednocześnie Grupa ujmuje aktywo ztytułu prawa do

użytkowania wtej samej wysokości co zobowiązanie,

skorygowanej owszelkie opłaty leasingowe zapłaco

ne wdacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniej-

szone owszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz

powiększone owszelkie początkowe koszty bezpo-

średnie poniesione przez leasingobiorcę.

Po początkowym ujęciu Grupa ujmuje zobowiązanie

ztytułu leasingu poprzez:

− zwiększenie wartości bilansowej wcelu odzwier-

ciedlenia odsetek od zobowiązania ztytułu le-

asingu,

−

zmniejszenie wartości bilansowej wcelu uwzględ-

nienia zapłaconych opłat leasingowych,

−

zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej

wcelu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny

lub zmiany leasingu, wymienionych poniżej (zmia-

ny wumowie leasingu), lub wcelu uwzględnienia

zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasin-

gowych.

Zmiany w umowie leasingu, które powodują ko-

nieczność zaktualizowania wartości zobowiązania

obejmują:

− zmiana okresu leasing,

− zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego

składnika aktywów.

Dla powyższych zmian Grupa stosuje zaktualizowaną

stopę dyskontową.

Dla poniższych zmian:

−

zmiana wkwocie, której zapłaty oczekuje się wra-

mach gwarantowanej wartości końcowej,

−

zmiana w przyszłych opłatach leasingowych

wyni kająca ze zmiany windeksie lub stawce sto-

sowanej do ustalania tych opłat, wliczając wto

na przykład zmianę wcelu uwzględnienia zmian

wstawkach czynszów na wolnym rynku wnastęp-

stwie prze glądu tych czynszów.

Grupa stosuje niezmienioną stopę dyskontową,

chyba że zmiana wopłatach leasingowych wynika

ze zmiany zmiennych stóp procentowych. Wtym

przypadku Grupa stosuje zaktualizowaną stopę

dyskontową, która odzwierciedla zmiany wstopie

procentowej.

Grupa uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiąza-

nia ztytułu leasingu jako korektę składnika aktywów

ztytułu prawa do użytkowania. Jeżeli jednak war-

tość bilansowa składnika aktywów ztytułu prawa

do użytkowania została zmniejszona do zera ima

miejsce dalsze zmniejszenie wyceny zobowiązania

ztytułu leasingu, Grupa ujmuje pozostałą kwotę ak-

tualizacji wyceny wwyniku.

Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów

ztytułu prawa do użytkowania wycenia się według

kosztu pomniejszonego ołączne odpisy amorty-

zacyjne (umorzenie) iłączne straty ztytułu utraty

wartości oraz skorygowanego ztytułu jakiejkolwiek

aktualizacji wyceny zobowiązania ztytułu leasingu.

Amortyzacja jest kalkulowana przy użyciu metody

liniowej przez szacowany okres ekonomicznego

użytkowania. Wprzypadku, gdy umowa leasingowa

przenosi na Grupę tytuł własności danego składnika

przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa

ztytułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt,

że Grupa zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej

przedmiotu leasingu, Grupa amortyzuje aktywo zty-

tułu prawa do użytkowania od momentu rozpoczę-

cia umowy leasingu do końca okresu szacowanego

ekonomicznego użytkowania danego aktywa. Win-

nych przypadkach Grupa amortyzuje aktywa ztytułu

prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy

do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia

okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty

końca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których

przedmiotem jest składnik majątku, który zgodnie

zpolitykami rachunkowości Grupy wyceniany jest

wwartości godziwej, Grupa nie amortyzuje takiego

aktywa ztytułu prawa do użytkowania awycenia je

wwartości godziwej.

Grupa zdecydowała oujęciu aktywów ztytułu pra-

wa do użytkowania wtej samej linii sprawozdania

zsytuacji ﬁnansowej, wktórej prezentowane są od-

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

powiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią

własność Grupy. Zobowiązania są prezentowane

odpowiednio wdługoterminowych – gdy aktywo

ztytułu prawa do użytkowania jest klasyﬁkowane

jako środek trwały, nieruchomość inwestycyjna lub

nieruchomość inwestycyjna wbudowie, bądź krótko-

terminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy

aktywów klasyﬁkowanych jako zapasy.

Grupa klasyﬁkuje aktywa ztytułu prawa do użytkowa-

nia wynikające zpodpisanych umów/wydanych decy-

zji do następujących pozycji bilansowych istosuje od-

powiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości:

Zobowiązania ztytułu leasingu objęte są zakresem

MSSF 9 wodniesieniu do ustalania, kiedy zobowią-

zania te spełniają kryteria usunięcia ich zbilansu.

Zobowiązanie zgodnie zMSSF 9 par. B.3.31–B.3.34

usuwa się zbilansu, gdy zostało uregulowane, wy-

gasło lub dłużnik został prawnie zwolniony zdłu-

gu np. poprzez przeniesienie długu na inną stronę.

Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego

Typ umowy oraz sposób prezentacji wbilansie Sposób wyceny na dzień bilansowy

Wpływ

na rachunek

wyników

Umowy najmu powierzchni biurowych:

- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Ta k

- środki trwałe Amortyzacja Ta k

Umowy najmu środków transportu:

- środki trwałe Amortyzacja Ta k

Użytkowanie wieczyste gruntów:

- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Ta k

- nieruchomości inwestycyjne wbudowie, niewyceniania

do wartości godziwej, lub

Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amor-

tyzacji wwartości nieruchomości inwestycyjnej wbudowie

Nie

- środki trwałe Amortyzacja Ta k

- zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amor-

tyzacji wwartości zapasów

Nie

użytkowania gruntów, wstosunku, do którego Gru-

pa zostaje prawnie zwolniona zdługu wynikającego

zobowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie

lub opłat przekształceniowych dopiero wmomencie

prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę

udziału wgruncie przynależnym do sprzedanego

lokalu. Wzwiązku ztym, do momentu przeniesie-

nia ww. własności, zobowiązania ztytułu leasingu

gruntu jak iodpowiadające im aktywa ztytułu prawa

do korzystania zgruntów wużytkowaniu wieczy-

stym pozostają ujęte wbilansie, pomimo iż zgodnie

zpolitykami opisanymi wsekcji: Metody ustalania

wyniku ﬁnansowego przychody ztytułu sprzedaży

lokali mieszkalnych iusługowych ujmowane są wda-

cie wydania kupującemu nieruchomości.

Ztego względu, wmomencie przekazania nabyw-

cy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia

przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przenie-

sienie związanej ztym lokalem części aktywa zty-

tułu leasingu zzapasów na należności od nabywcy,

wkwocie korespondującej zujętym zobowiązaniem

ztytułu leasingu danego gruntu. Do momentu prze-

niesienia (notarialnego) na nabywcę własności, za-

równo należność jak izobowiązanie wykazywane są

jako krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi

poprzez przeniesienie na nabywcę wokresie „cyklu

operacyjnego”. Wdacie przeniesienia na nabywcę

własności następuje wyksięgowanie zobowiązania

ztytułu leasingu gruntu oraz należności ztego tytułu

od nabywców lokali poprzez koszt własny sprzedaży.

Grupa jako leasingodawca

Wprzypadku umów, w których Grupa występuje

jako leasingodawca, każda umowa leasingu podle-

ga klasyﬁkacji jako leasing operacyjny lub ﬁnansowy.

Umowy leasingowe, wramach których leasingodaw-

ca zachowuje istotną część ryzyka ipożytków wy-

nikających ztytułu posiadania przedmiotu leasingu

klasyﬁkowane są jako leasing operacyjny. Umowa le-

asingowa jest klasyﬁkowana jako leasing ﬁnansowy,

jeżeli wwyniku tej umowy następuje przeniesienie

zasadniczo całego ryzyka ipożytków wynikających

ztytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasin-

gobiorcę.

Wprzypadku umów leasingu operacyjnego, Gru-

pa ujmuje na bieżąco przychody ztytułu leasingu

wsprawozdaniu zcałkowitych dochodów. Wprzy-

padku umów leasingu ﬁnansowego Grupa wyksięgo-

wuje składnik majątku będący przedmiotem umowy

ujmując jednocześnie należność ztytułu leasingu.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Subleasing – transakcja, wktórej bazowy składnik

aktywów jest dalej oddawany wleasing przez le-

asingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) oso-

bie trzeciej, aleasing („główny leasing”) między

głównym leasingodawcą aleasingobiorcą pozostaje

wmocy.

Subleasing Grupa klasyﬁkuje następująco:

−

jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia

ztytułu leasingu krótkoterminowego dla leasin-

gu głównego, subleasing jest klasyﬁkowany jako

leasing operacyjny,

−

wprzeciwnym wypadku subleasing jest klasyﬁko-

wany wodniesieniu do składnika aktywów zty-

tułu prawa do użytkowania zleasingu głównego,

anie bazowego składnika aktywów,

Jeżeli umowa subleasingu jest klasyﬁkowana jako

leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Grupa),

kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowego oraz

składnika aktywów ztytułu prawa do użytkowania

zleasingu głównego. Jednocześnie na bieżąco roz-

poznaje przychody zsubleasingu. Jeżeli umowa su-

bleasingu jest klasyﬁkowana jako leasing ﬁnansowy

pośredni leasingodawca (Grupa):

−

zaprzestaje ujmowania składnika aktywów

z tytułu prawa do użytkowania z leasingu

głównego wdacie początkowej umowy su-

bleasingu,

−

w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto

zsubleasingu iocenia ją pod kątem utraty

wartości (należność leasingowa),

−

kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowią-

zania leasingowego.

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stano-

wiące własność Grupy środki trwałe.

Wskład posiadanych przez Grupę środków trwałych

zalicza się:

−

nieruchomości (niewynajęte inieprzeznaczone do

obrotu) użytkowane przez Grupę,

− maszyny iurządzenia,

− środki transportu,

−

inne kompletne izdatne do użytku przedmioty

oprzewidywanym okresie użytkowania dłuższym

niż rok.

Środki trwałe wycenia się iprezentuje wsprawozda-

niu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia,

pomniejszonych oumorzenie oraz odpisy ztytułu

utraty wartości.

Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych

według grup Klasyﬁkacji Środków Trwałych oraz

prowadzi szczegółową ewidencję środków trwałych.

Środki trwałe amortyzuje się liniowo za pomocą sta-

wek podatkowych. Późniejsze nakłady uwzględnia

się wwartości bilansowej danego środka trwałego

lub ujmuje, jako odrębny środek trwały (tam gdzie

jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopo-

dobne, że ztytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści

ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji

można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe

wydatki na naprawę ikonserwację odnoszone są do

rachunku zysków istrat wokresie obrotowym, wktó-

rym je poniesiono.

Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryﬁkacji pod

kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia

lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilan-

sowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis

aktualizujący wykazywany jest wwysokości, októrą

wartość bilansowa składnika aktywów lub ośrodka

generującego środki pieniężne przewyższa wartość

odzyskiwalną irozpoznawana jest wrachunku zy-

sków istrat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą

z dwóch kwot: wartości godziwej pomniejszonej

okoszty sprzedaży lub wartości użytkowej.

Zyski istraty ztytułu zbycia środków trwałych stano-

wiące różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży

iwartością bilansową zbywanego środka trwałego

ujmowane są wrachunku zysków istrat wpozycji

pozostałe przychody / koszty operacyjne.

WARTOŚĆI NIEMATERIALNE

Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest

prawdopodobne, że wprzyszłości spowodują one

wpływ korzyści ekonomicznych, które mogą być

bezpośrednio powiązane ztymi aktywami. Począt-

kowe ujęcie wartości niematerialnych następuje we-

dług cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu

początkowym wartości niematerialne są wyceniane

według cen nabycia lub kosztu wytworzenia po-

mniejszonych oumorzenie iodpisy ztytułu utraty

wartości.

Wartości niematerialne podlegają weryﬁkacji pod

kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia

lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilan-

sowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis

aktualizujący wykazuje się w wysokości, o którą

wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa

wartość możliwą do uzyskania.

Wprzypadku identyﬁkacji wśród przejętych akty-

wów znaku towarowego jest on traktowany jako

wartość niematerialna o nieokreślonym okresie

użytkowania, w konsekwencji czego nie podlega

amortyzacji. Grupa przeprowadza analizę pod ką-

tem ewentualnej utraty wartości poprzez porówna-

nie wartości bilansowej znaku towarowego zjego

wartością odzyskiwalną, nie rzadziej niż raz wroku,

aewentualne odpisy aktualizujące wartość znaku to-

warowego obciążają bieżący wynik ﬁnansowy Grupy.

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE,

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

WBUDOWIE

Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są sta-

nowiące własność Grupy wynajęte nieruchomości

wraz zgruntami bezpośrednio związanymi ztymi

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

nieruchomościami oraz zakupione iutrzymywane

wcelu zwiększenia wartości grunty. Nieruchomości

inwestycyjne wbudowie to prowadzone przez Grupę

inwestycje zprzeznaczeniem na wynajem, będące

wtrakcie realizacji. Grupa zalicza nieruchomości in-

westycyjne wbudowie do nieruchomości inwestycyj-

nych wmomencie gdy są dostępne do użytkowania.

Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początko-

wo według ceny nabycia / kosztu wytworzenia. Póź-

niejsze nakłady uwzględnia się wwartości bilansowej

danej nieruchomości inwestycyjnej lub ujmuje, jako

odrębną nieruchomość inwestycyjną (tam gdzie jest

to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodob-

ne, że ztytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści eko-

nomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji można

wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki

na naprawę ikonserwację odnoszone są do sprawoz-

dania zcałkowitych dochodów wokresie obrotowym,

wktórym je poniesiono. Wwartości nieruchomości

inwestycyjnych wbudowie uwzględniane są koszty

pozostające wbezpośrednim związku zniezakoń-

czoną inwestycją. Składają się na nie wydatki ponie-

sione na nabycie nieruchomości gruntowych, nakłady

na projektowanie irealizację obiektów budowlanych

(głównie usługi obce), aktywowane koszty ﬁnanso-

we oraz inne koszty ponoszone wtrakcie realizacji

bezpośrednio związane zinwestycją.

Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy,

nieruchomości inwestycyjne wbudowie, które speł-

niają przesłanki do ich wyceny, oraz nieruchomości

inwestycyjne są wykazywane według wartości godzi-

wej. Wycena wartości godziwej jest aktualizowana co

najmniej raz na kwartał. Zyski lub straty wynikające ze

zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyj-

nych są ujmowane wrachunku zysków istrat wtym

okresie, wjakim powstały. Wynik zwyceny nierucho-

mości inwestycyjnych prezentowany jest wpozycji

zysk/strata znieruchomości inwestycyjnych.

Dla nieruchomości wbudowie, przesłanki do wyce-

ny uznaje się za spełnione wprzypadku projektów,

gdzie znaczna część ryzyk, związanych zrealizacją

procesu budowy została wyeliminowana iistnieje

możliwość wiarygodnej wyceny wwartości godzi-

wej. Wpozostałych przypadkach, gdy nie jest moż-

liwe wiarygodne ustalenie wartości godziwej, warto-

ści nieruchomości wbudowie wyceniane są według

cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych

oodpisy ztytułu utraty wartości.

Grupa określiła warunki, po których spełnieniu roz-

poczyna proces analizy, czy wyeliminowane zostały

istotne ryzyka dotyczące nieruchomości inwestycyj-

nych wbudowie. Do tych warunków należą:

− uzyskanie pozwolenia na budowę,

− zakontraktowanie robót budowlanych owartości

co najmniej 30% budżetu inwestycji,

− wynajęcie co najmniej 20% powierzchni wreali-

zowanym projekcie.

Przedstawione warunki stanowią brzegowe kryteria

analizy. Każda nieruchomość inwestycyjna wbudo-

wie jest analizowana indywidualnie pod kątem moż-

liwości uzyskania wiarygodnej wyceny do wartości

godziwej, biorąc, oprócz warunków opisanych powy-

żej pod uwagę także ogólną sytuację gospodarczą

isytuację rynkową, dostępność danych dla analo

gicznych nieruchomości i oczekiwania względem

zmienności czynników będących podstawą wycen

oraz sposób ﬁnansowania projektu inwestycyjnego.

Wartości godziwe gruntów ibudynków wycenianych

według wartości godziwej są uaktualniane wtaki spo-

sób, by odzwierciedlały warunki rynkowe występu-

jące na koniec okresu sprawozdawczego. Wartością

godziwą jest cena, którą otrzymanoby za sprzedaż

składnika aktywów lub zapłaconoby za przeniesie-

nie zobowiązania wtransakcji przeprowadzonej na

zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na

dzień wyceny. Wartości godziwe nieruchomości są

ustalane przez wewnętrzny Dział Analiz wporozu-

mieniu zZarządem, na podstawie danych zaktywne-

go rynku, ofert, umów przedwstępnych oraz wiedzy

idoświadczenia lub woparciu ozewnętrzne wyceny

przygotowywane przez rzeczoznawców. Co do za-

sady wyceny nieruchomości biurowych, wktórych

Grupa prowadzi aktywny proces przygotowywania

nieruchomości na sprzedaż przygotowywane są we-

wnętrznie przez Grupę, woparciu odostępne dane

rynkowe, wszczególności poziom stopy dyskonta

(yield) dyskutowany zpotencjalnymi nabywcami oraz

woparciu opoziomy czynszów iinnych warunków

najmu wynikające zpodpisywanych bądź negocjo-

wanych umów najmu. Do ustalenia wartości godziwej

wykorzystywana jest metoda zdyskontowanych prze-

pływów netto (DCF). Wprzypadku nieruchomości

inwestycyjnych wbudowie wycena jest pomniejszana

ozdyskontowane nakłady konieczne do zakończe-

nia inwestycji, zuwzględnieniem marży dewelopera

(tzw. development proﬁt). Wmomencie wyceny nie-

ruchomości do wartości godziwej Grupa rozpoznaje

jednocześnie powiązane znieruchomością rezerwy

ztytułu zabezpieczenia okresów bezczynszowych,

których Grupa udzieliła i/lub ztytułu proﬁt share,

wprzypadku gdy porozumienia umowne zakładają

udział wzysku na sprzedaży nieruchomości innych

stron. Rezerwy ztytułu zabezpieczenia okresów bez-

czynszowych obejmują wszystkie spodziewane przy-

szłe płatności związane zpozyskaniem najemców,

które Grupa spodziewa się ekonomicznie ponieść tj.

przede wszystkim koszty okresów bezczynszowych

(okresów oobniżonym poziomie czynszu), koszty

prac aranżacyjnych do zrealizowania (ﬁt-out), koszty

innych zachęt leasingowych dla najemców oraz kosz-

ty pośredników. Rozpoznane rezerwy dla projektów

niesprzedanych korygują wynik rozpoznany na wy-

cenie nieruchomości inwestycyjnych prezentowany

wpozycji aktualizacja wartości nieruchomości, adla

projektów sprzedanych wpozycji zysk (strata) ze

sprzedaży nieruchomości. Wartości wyrażone wEUR

iUSD są przeliczane co kwartał wg obowiązujących

kursów publikowanych przez NBP.

Wprzypadku zmiany użytkowania nieruchomości,

następuje odpowiednia jej reklasyﬁkacja wsprawoz-

daniu ﬁnansowym. Przeniesienie nieruchomości iwy-

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

kazanie jej wpozycji rzeczowych aktywów trwałych

czy zapasów następuje wwykazanej poprzednio

wartości bilansowej.

Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych

wykazywany jest wpozycji zysk/strata znierucho-

mości inwestycyjnych.

Grupa przenosi nieruchomości inwestycyjne do kate-

gorii aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie

wsytuacji, kiedy nieruchomość podlega sprzedaży

poza zwykłym cyklem działalności operacyjnej. Wy-

nika to zprzyjętej strategii Grupy Echo Investment,

zgodnie z którą nieruchomości są utrzymywane

przez Grupę isprzedawane wnajlep szym, zdaniem

Zarządu, momencie, który uwzględnia oczekiwania

co do zwrotu na zainwestowanym kapi tale, dostęp-

ność kapitału na inne inwestycje atakże opierając

decyzję osytuację rynkową ioczekiwania co do jej

dalszego rozwoju. Celem Grupy jest bu dowa nie-

ruchomości iwzrost ich wartości poprzez aktywne

zarządzanie projektami inwestycyjnymi. Wzwiązku

zpowyższym Grupa klasyﬁkuje projekty inwesty-

cyjne jako nieruchomości inwestycyjne (lub nieru-

chomości inwestycyjne wbudowie) ireklasyﬁkuje je

do aktywów przeznaczonych do sprzedaży jedynie

wrzadkich sytuacjach.

AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

Aktywa (lub grupa do zbycia) są klasyﬁkowane jako

przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilan-

sowa zostanie odzyskana przede wszystkim wdro-

dze transakcji sprzedaży anie poprzez jego dalsze

wykorzystanie. Warunek ten uznaje się za spełniony

wyłącznie wówczas, gdy wystąpienie transakcji zby-

cia jest bardzo prawdopodobne, askładnik aktywów

(lub grupa do zbycia) jest dostępny do natychmia-

stowego zbycia wswoim obecnym stanie (zgodnie

zogólnie przyjętymi warunkami handlowymi). Kla-

syﬁkacja składnika aktywów jako przeznaczonego

do zbycia zakłada zamiar kierownictwa spółki do

dokonania transakcji zbycia wciągu roku od momen-

tu zmiany klasyﬁkacji. Wyceniane są one wniższej

znastępujących dwóch kwot: ich wartości bilansowej

iwartości godziwej pomniejszonej okoszty zbycia.

ZAPASY

Wpozycji zapasów ujmuje się: półprodukty ipro-

dukty wtoku, produkty gotowe, towary. Ze względu

na specyﬁkę działal ności zakupione grunty przygo-

towane do zabudowy prezentowane są jako produk-

cja wtoku, agrunty świeżo zakupione jako grunty.

Produkcja wtoku obejmuje również poniesione na-

kłady związane zprocesem realizacji projektów na

sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane

itp. świadczone przez ﬁrmy zewnętrzne). Wyroby

gotowe obejmują głównie sprzedawane umowami

ostatecznymi lokale mieszkalne iużytkowe. Towary

zawierają grunty przeznaczone do sprzedaży.

Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego

wycenia się według wartości odpowiadających ce-

nie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów

wytworzenia produktów działalności deweloper-

skiej powiększonych oaktywowane koszty ﬁnanso-

we, przy czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania

wartość netto. Wartość ta uzyskana na podstawie

rynkowych cen transakcji na rynku nieruchomości

mieszkaniowych. Odwrócenie odpisu wartości zapa-

sów następuje albo wzwiązku ze sprzedażą zapasu

lub wzwiązku ze wzrostem ceny sprzedaży netto.

Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych wokresie

jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości

zmniejszających wartość zapasów, ujętych wokresie

jako zmniejszenie kosztu wykazywane są wrachunku

zysków istrat wpozycji koszt własny sprzedaży.

AKTYWA FINANSOWE

Zgodnie zMSSF 9 Grupa zalicza swoje aktywa ﬁnan-

sowe do następujących kategorii:

−

aktywa ﬁnansowe wyceniane według zamortyzo-

wanego kosztu,

−

aktywa ﬁnansowe wycenia wwartości godziwej

przez pozostałe całkowite dochody,

−

aktywa ﬁnansowe wyceniane wwartości godziwej

przez wynik ﬁnansowy.

Klasyﬁkacja składników jest dokonywana na moment

początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego

przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami

ﬁnansowymi oraz analizy charakte rystyki umownych

przepływów pieniężnych ztych instrumentów.

Pożyczki udzielone, należności handlowe ipozosta-

łe należności oraz środki pieniężne oograniczonej

możliwości dysponowania niespełniające deﬁnicji

ekwiwalentów środków pieniężnych zgodnie zMSR

7 (Rachunek przepływów pieniężnych) (tj. zabez-

pieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgro-

madzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach

powierniczych) Grupa wycenia według zamortyzo-

wanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa

warunki: aktywa utrzymywane są wramach modelu

biznesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie

akty wów wcelu uzyskiwania przepływów wynikają-

cych zkontraktu oraz warunki umowne tych skład-

ników aktywów ﬁnansowych powodują powstanie

wokre ślonych momentach przepływów pieniężnych

sta nowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odse-

tek od niespłaconej części kapitału.

Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawar-

cia transakcji, zaś wyłącza zbilansu, gdy wygasa-

ją umowne prawa do przepływów pieniężnych ze

skład nika aktywów ﬁnansowych lub, gdy składnik

aktywów ﬁnansowych jest przenoszony łącznie zca-

łym ryzy kiem ikorzyściami wynikającymi zposiada-

nia owego składnika aktywów lub gdy aktywo jest

znacząco zmodyﬁkowane. Grupa stosuje średnią wa-

żoną nabycia jako obowiązującą metodę rozchodu

wzakresie instrumentów ﬁnansowych.

Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyﬁkacja

umownych przepływów pieniężnych generowanych

przez składnik aktywów ﬁnansowych skutkuje jego

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

wyksięgowaniem zgodnie zMSSF 9, zmodyﬁkowany

instrument traktuje się jako nowy. Wprzypadku rene-

gocjacji lub innej modyﬁkacji umownych przepływów

pieniężnych generowanych przez dany składnik akty-

wów, która nie powoduje wyksięgowania, Grupa prze-

szacowuje wartość bilansową brutto tego składnika

aktywów ﬁnansowych (tj. kwotę jego zamortyzowa-

nego kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty

kredytowe). Przeszacowanie polega na zdyskonto-

waniu nowych oczekiwanych umownych przepływów

pieniężnych (po modyﬁkacji) przy użyciu pierwotnej

efektywnej stopy procentowej. Wynikającą zprzeli-

czenia różnicę ujmuje się jako zysk/stratę wwyniku

ﬁnansowym. Od tego momentu Grupa ocenia, czy

ryzyko kredytowe danego instrumentu ﬁnansowego

znacząco wzrosło po jego początkowym ujęciu, po-

równując ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia

sprawozdania ﬁnansowego (na zmodyﬁkowanych

warunkach) zryzykiem na moment początkowego

ujęcia (na warunkach sprzed modyﬁkacji).

Należności

Należności handlowe ipozostałe należności ujmu-

je się wbilansie wcenie transakcyjnej anastępnie

według zamortyzowanego kosztu, metodą efektyw-

nej stopy procentowej, pomniejszając je przy tym

oodpisy ztytułu utraty wartości. Kiedy różnica po-

między wartością według zamortyzowanego kosztu

iwartością wkwocie wymaganej zapłaty nie wywiera

istotnego wpływu na wyniki ﬁnansowe Grupy, takie

należności ujmuje się wbilansie wkwocie wymaga-

nej zapłaty.

Wartość należności aktualizuje się uwzględniając sto-

pień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez doko-

nanie odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpi

sów na oczekiwane straty kredytowe opisano poniżej

wsekcji Utrata wartości aktywów ﬁnansowych.

Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wy-

datkowanych środków pieniężnych oraz zgodnie

z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi

udzielenie zaliczki.

Pożyczki udzielone

Pożyczki udzielone to Instrumenty dłużne utrzymy-

wane wcelu pozyskania umownych przepływów,

które obejmują wyłącznie spłaty kapitału iodsetek

(„SPPI”).

Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawar-

cia transakcji, zaś wyłącza zbilansu gdy wygasa-

ją umowne prawa do przepływów pieniężnych ze

składnika aktywów ﬁnansowych lub gdy składnik

aktywów ﬁnansowych jest przenoszony łącznie zca-

łym ryzykiem ikorzyściami wynikającymi zposiada-

nia owego składnika aktywów.

Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowa-

dzenia do ksiąg wwartości godziwej powiększonej

okoszty transakcji, później na dzień bilansowy wg

zamortyzowanego kosztu ustalonego metodą efek-

tywnej stopy procentowej.

Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano

poniżej wsekcji Utrata wartości aktywów ﬁnansowych.

UTRATA WARTOŚCI AKTYWÓW

FINANSOWYCH (

‘ECL’)

Zgodnie zMSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy

Grupa szacuje kwotę odpisu ztytułu utraty wartości

wwysokości równej oczekiwanym stratom kredyto-

wym (‘ECL’).

Grupa kalkuluje odpis wnastępujący sposób dla po-

szczególnych kategorii aktywów:

Należności handlowe

Grupa stosuje uproszczone podejście iwzwiązku

z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego

wtrakcie życia, aodpis ztytułu utraty wartości wy-

cenia wkwocie równej oczekiwanym stratom kredy-

towym (‘ECL’) whoryzoncie życia należności. Grupa

do kalkulacji wartości odpisu ztytułu utraty warto-

ści należności handlowych stosuje macierz rezerw

wykonaną raz do roku na 31 grudnia na podstawie

danych historycznych dotyczących spłat należności

przez kontrahentów. Odpis ztytułu utraty wartości

jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy.

Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności

należności wposzczególnych grupach przetermi-

nowania iokreśleniu prawdopodobieństwa niespła-

cenia należności zdanego przedziału wiekowania

na bazie danych historycznych. Na potrzeby analizy

należności handlowe podzielone są na dwie grupy:

należności ztytułu sprzedaży mieszkań inajmu oraz

pozostałe należności.

Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się

należności wkażdej zgrup przeterminowania dla po-

szczególnych kategorii należności jest przykładane

do bieżącego salda należności wkażdej zgrup prze

terminowania ikalkulowany jest odpis na oczekiwane

straty kredytowe należności.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej anali-

zie należności handlowe ipozostałe należności ze

znacznym stopniem praw dopodobieństwa nieścią-

galności, wprzypadkach uzasadnionych rodzajem

prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców

– irozpoznaje odpis wwia rygodnie oszacowanej

wartości. Zaklasyﬁkowanie składnika aktywów do tej

kategorii jest dokonywane na bazie informacji oak-

tualnej sytuacji ﬁnansowej kontrahenta oraz na pod-

stawie informacji oinnych zdarzeniach, które mogą

mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa.

Takie należności są wyłączane zanalizy macierzo-

wej, aewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie

analizy indywidualnej.

Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje

Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’)

dotyczące pożyczek oraz obligacji jako różnica mię-

dzy przepływami pieniężnymi wynikającymi zpod-

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

pisanych umów aprzepływami pieniężnymi, które

jednostka spodziewa się otrzymać.

Grupa kalkuluje przepływy pieniężne, które spodzie-

wa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu

ustalonego na podstawie marży na obligacjach

wyemitowanych przez Grupę i skorygowanego

owskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku

poziomu ryzyka kredytowego.

Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie

pożyczki udzielone iobligacje objęte ze znacznym

stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności,

wprzypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzo-

nej działalności lub strukturą odbiorców – irozpo-

znaje odpis wwiarygodnie oszacowanej wartości.

Takie pożyczki iobligacje są wyłączane zanalizy ma-

cierzowej, aewentualny odpis jest rozpoznawany na

bazie analizy indywidualnej.

INSTRUMENTY POCHODNE

Instrumenty pochodne ujmowane są w księgach

wmomencie, gdy Spółki stają się stroną wiążącej

umowy. Grupa korzysta zinstrumentów pochodnych

wcelu ograniczenia ryzyka związanego ze zmiana-

mi kursów walut czy stóp procentowych. Grupa nie

stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

Na dzień bilansowy instrumenty pochodne wycenia-

ne są wwartości godziwej przez wynik ﬁnansowy.

Instrumenty pochodne owartości godziwej większej

od zera są aktywami ﬁnansowymi, zaś instrumenty

oujemnej wartości godziwej stanowią zobowiązania

ﬁnansowe.

Zysk lub strata zinstrumentów pochodnych ujmo-

wana jest odpowiednio wprzychodach lub kosztach

ﬁnansowych, zaś wskonsolidowanym sprawozdaniu

zprzepływów pieniężnych jako przepływy zdziałal-

ności inwestycyjnej, jeżeli nabycie skutkuje rozpo-

znaniem aktywa wskonsolidowanym sprawozdaniu

zsytuacji ﬁnansowej.

ŚRODKI PIENIĘŻNE

Środki pieniężne wbanku iwkasie oraz lokaty krót-

koterminowe, atakże inne aktywa ﬁnansowe speł-

niające deﬁnicję ekwiwalentu środków pieniężnych

wyceniane są według wartości nominalnej. Grupa

ocenia na dzień bilansowy przesłanki do utraty war-

tości środków pieniężnych, wtym konieczność utwo-

rzenia rezerwy na oczekiwane straty kredytowe.

Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się

na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów

pieniężnych przyjmuje się tą samą deﬁnicję środków

pieniężnych.

ZOBOWIĄZANIA

Zobowiązania ﬁnansowe obejmują kredyty, pożyczki,

dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgod-

nie zzasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od

kredytów bankowych, jak również dyskonto od dłuż-

nych papierów wartościowych do rozliczenia wna-

stępnych okresach obrachunkowych. Kredyty wwa-

lutach obcych wycenia się wg kursu średniego NBP.

Zobowiązania ﬁnansowe ujmuje się początkowo

wwartości godziwej pomniejszonej okoszty transak-

cyjne, anastępnie wycenia się metodą „zamortyzo-

wanego kosztu”. Wwycenie zobowiązań ujmuje się

wszystkie koszty pozyskania ﬁnansowania, obejmu-

jące bezpośrednio związane zﬁnansowaniem koszty

prowizji bankowych, koszty pośredników iagentów,

koszty prawne, rzeczoznawców, bankowego monito-

ra, oraz koszty związane zmarketingiem przy pozy-

skaniu kapitału, występujące przy emisjach obligacji.

Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo

wwartości godziwej, wokresie późniejszym, dłu-

goterminowe zobowiązania wycenia się według za-

mortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej

stopy procentowej. Wprzypadkach, kiedy różnica

pomiędzy wartością według zamortyzowanego

kosztu iwartością wkwocie wymaganej zapłaty nie

wywiera istotnego wpływu na wyniki ﬁnansowe Gru-

py, takie zobowiązania ujmuje się wbilansie wkwo-

cie wymaganej zapłaty.

UMOWY WYSTAWIONYCH

GWARANCJI FINANSOWYCH

Umowy gwarancji ﬁnansowych wykazywane są wzo-

bowiązaniach inależnościach pozabilansowych. Na

każdy dzień bilansowy Grupa ocenia, czy istnieje

prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności do-

konania wypłaty iutworzenia rezerwy. Kwota rezerwy

określana jest woparciu oszacunki wysokości praw-

dopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowa-

nia zobowiązania wynikającego zumowy gwarancji.

Jednocześnie zgodnie zwymogami MSSF 9, Grupa

tworzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe

(‘ECL’) ztytułu udzielonych gwarancji ﬁnansowych.

Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’)

dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane

płatności mające na celu zrekompensowanie posia-

daczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej.

Grupa wpierwszej kolejności określa wartość ekspo-

zycji Grupy ztytułu udzielonych gwarancji (faktycz-

na całkowita wartość zobowiązania warunkowego

na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto

ztytułu gwarancji jest mnożona przez wskaźnik de-

faultu (ustalonego na podstawie marży na obliga-

cjach wyemitowanych przez Grupę iskorygowanego

owskaźnik odzysku).

PODATEK DOCHODOWY

Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok ob-

rotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący iod-

roczony. Podatek dochodowy ujmuje się wrachun-

ku zysków istrat, zwyjątkiem kwot dotyczących

pozycji ujętych bezpośrednio wkapitale własnym

lub wpozostałych całkowitych dochodach, wktó-

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

rym to przypadku podatek dochodowy wykazuje

się odpowiednio wkapitale własnym ipozostałych

całkowitych dochodach.

Bieżąca część podatku dochodowego to przewi-

dywana kwota podatku od dochodu do opodatko-

wania za dany rok, obliczona na podstawie stawek

podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz

zwszelkimi korektami podatku za lata poprzednie.

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową

jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi

wprzyszłości na różnicach pomiędzy wartościami

bilansowymi aktywów izobowiązań aodpowiada-

jącymi im wartościami podatkowymi wykorzysty-

wanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania,

za wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają

na moment początkowego ujęcia składników akty-

wów lub zobowiązań inie wpływają ani na wynik

księgowy ani na wynik podatkowy. W momencie

rozpoczęcia leasingu (poza transakcją leasingu

zwrotnego) aktywo ztytułu prawa do użytkowania

oraz zobowiązanie ztytułu leasingu są sobie równe,

nie występuje zatem różnica przejściowa inie jest

tworzony podatek odroczony. Wprzypadku leasin-

gu zwrotnego różnica między wartością aktywa

ztytułu prawa do użytkowania azobowiązaniem

ztytułu leasingu może powstać (dotycząca wyni-

ku na transakcji sprzedaży leasingowanego później

aktywa) iod tej wartości Spółka kalkuluje podatek

odroczony. Wtrakcie okresu leasingu powstaje róż-

nica pomiędzy wartością aktywa azobowiązaniem

leasingowym. Grupa nalicza odroczony podatek

dochodowy na różnicy między tymi wartościami.

Podejście to ma na celu odzwierciedlenie związku

między aktywem z tytułu prawa do użytkowania

azobowiązaniem ztytułu leasingu oraz ujęcie po-

datku odroczonego na podstawie łącznych różnic

przejściowych. Ta metoda zapewnia efektywną staw-

kę podatkową, która lepiej odzwierciedla ekonomikę

całej transakcji leasingu. Do obliczania odroczonego

podatku dochodowego stosuje się stawkę podatko-

wą jaka będzie obowiązywała wokresach sprawoz-

dawczych, wktórych aktywa zostaną zrealizowane,

bądź zobowiązania rozwiązane.

Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przej-

ściowych powstających na inwestycjach wjednostki

zależne, współzależne istowarzyszone, jeżeli Grupa

kontroluje odwracanie tych różnic inie odwrócą się

one wdającej się przewidzieć przyszłości.

Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodo-

wego ztytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli

rozliczenie tej straty wlatach następnych jest upraw-

dopodobnione.

Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodo-

wego tworzy się wwysokości kwoty przewidzianej

wprzyszłości do odliczenia od podatku dochodowe-

go wzwiązku zujemnymi różnicami przejściowymi,

które spowodują wprzyszłości zmniejszenie pod-

stawy obliczenia podatku dochodowego oraz straty

podatkowej możliwej do odliczenia.

KAPITAŁ WŁASNY

Kapitał akcyjny wycenia się wwartości nominalnej

wykazywanej wKRS. Różnice między wartością go-

dziwą uzyskanej zapłaty iwartością nominalną akcji

są ujmowane wkapitale zapasowym ze sprzedaży

akcji powyżej ich wartości nominalnej.

Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy

Grupy.

REZERWY

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży

istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń prze-

szłych oraz prawdopodobne jest, że wypełnienie

tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu

środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz

można dokonać wiarygodnego oszacowania kwo-

ty tego zobowiązania. Rezerwy wycenia się według

wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie

znajlepszą wiedzą przez kierownictwo Grupy, któ-

rych poniesienie jest niezbędne wcelu rozliczenia

bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.

Grupa tworzy rezerwy na niewykorzystane urlopy

pracowników. Rezerwa jest kalkulowana raz na kwar-

tał. Rezerwa jest szacowana dla każdego pracownika

indywidualnie, jako iloczyn wynagrodzenia brutto

powiększonego oskładki ZUS, będące kosztem pra-

codawcy oraz dni przysługującego, aniewykorzy-

stanego urlopu na dzień bilansowy, na który liczona

jest rezerwa. Rezerwy na niewykorzystywane urlopy

prezentowane są wpozycji rezerwy krótkotermino-

we wsprawozdaniu zsytuacji ﬁnansowej, azmiana

wartości rezerwy wokresie odnoszona jest wkoszty

wynagrodzeń.

Grupa tworzy rezerwy na odprawy emerytalne.

Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo

wmomencie przejścia pracownika na emeryturę.

Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu

pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika.

Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania

ztytułu odpraw emerytalnych wcelu przyporząd

kowania kosztów do okresów nabywania uprawnień

przez pracowników. Naliczone rezerwy są równe

zdyskontowanym płatnościom, które wprzyszłości

zostaną dokonane idotyczą okresu do dnia bilanso-

wego. Informacje demograﬁczne oraz orotacji za-

trudnienia oparte są na danych historycznych. Skutki

wyceny rezerwy na przyszłe zobowiązania ztytułu

odpraw emerytalnych są ujmowane wwyniku.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.



Metody ustalania wyniku

ﬁnansowego

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodze-

nia ustalonego wumowach zklientami zwyłącze-

niem kwot pobranych wimieniu osób trzecich. Zgod-

nie zMSSF 15, Grupa ujmuje przychody wmomencie

spełnienia (lub wtrakcie spełniania) zobowiązania

do wykonania świadczenia poprzez przekazanie

przy rzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika ak-

tywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów

następuje wmomencie, gdy klient uzyskuje kontrolę

nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub

wtrakcie spełniania) zobowiązania do wykonania

świadczenia jednostka ujmuje jako przychód kwotę

równą cenie transakcyjnej, która została przypisa-

na do tego zobo wiązania do wykonania świadcze-

nia. Wcelu ustalenia ceny transakcyjnej jednostka

uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez

nią zwyczajowe prak tyki handlowe. Cena transak-

cyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie

zoczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać

wzamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub

usług na rzecz klienta, zwy łączeniem kwot pobra-

nych wimieniu osób trzecich (na przykład niektó-

rych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie okre-

ślone wumowie zklientem może obejmować kwoty

stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.

Przychody ztytułu sprzedaży lokali mieszkalnych

iusługowych ujmowane są wdacie wydania kupu-

jącemu nieruchomości. Następuje to na podstawie

podpisanego przez strony protokołu odbioru wy-

łącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieru-

chomości iotrzymaniu pozwolenia na użytkowanie,

atakże pod warunkiem dokonania przez kupującego

100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki

drobnych niedopłat (do 500 zł), większych niedo-

płat, których spółka decyduje nie windykować od

klientów, bądź wprzypadku występowania należno-

ści ztytułu zmian lokatorskich oraz końcowych ob-

miarów powierzchni, które zgodnie zuzgodnieniami

są do opłacenia wterminie późniejszym niż moment

wydania lokalu.

Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkal-

nych ikomercyjnych są ujmowane liniowo wokresie

obowiązywania zawartych umów. Przychody zpo-

zostałych umów oświadczenie usług (prawnych,

konsultingowych, informatycznych, ﬁnansowych,

marketingowych, zabezpieczających ipozostałych

usług) Grupa ujmuje wmomencie spełnienia zobo-

wiązania do wykonania świadczenia.

KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY

Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, pro-

duktów iusług składają się poniesione koszty doty-

czące przychodów danego roku obrotowego oraz

koszty zarachowane, które nie zostały jeszcze po-

niesione.

Koszt sprzedanych towarów iproduktów wycenia się

na poziomie kosztów wytworzenia stosując metodę

ścisłej identyﬁkacji rzeczywistych kosztów sprzeda-

wanych składników aktywów lub procentowy udział

np.: sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych

udziałów itp. Wszczególności koszt własny sprzeda-

nych lokali igruntów ustalany jest proporcjonalnie do

ich udziału wcałym koszcie budowy danego obiektu

oraz wcałym gruncie stanowiącym dany projekt.

KOSZTY ADMINISTRACYJNE

ZWIĄZANE ZREALIZACJĄ PROJEKTÓW

Koszty administracyjne związane zprojektami obej-

mują koszty ocharakterze administracyjnym pośred-

nio związane zrealizacją projektów deweloperskich,

do których należą: podatek od nieruchomości, opła-

ty eksploatacyjne, ochrona mienia, koszty wynagro-

dzeń oraz koszty utrzymania pracowników odpowie-

dzialnych za realizację projektów, wczęści wktórej

nie można ich przypisać do konkretnego projektu

bądź dotyczą one projektów, których realizacja zo-

stała zakończona oraz pozostałe koszty związane

zutrzymaniem projektów deweloperskich. Koszty

wynagrodzeń pracowników odpowiedzialnych za

realizację projektów, w części w której można je

przypisać do konkretnego projektu wtrakcie reali-

zacji są kapitalizowane wwartość projektu. Alokacja

kosztów odbywa się na podstawie godzin pracy za-

raportowanych przez pracowników.

Koszty te, pomimo pośredniego związku zrealiza-

cją projektów deweloperskich, nie są kapitalizowane

wwartości zapasów / nieruchomości inwestycyj-

nych, ponieważ:

− wświetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu

zceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów

zuwagi na to, że nie są ponoszone wcelu do-

prowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu

imiejsca,

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

− wświetle MSR 40, który odwołuje wniniejszym

zakresie do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możli-

wości kapitalizowania kosztów administracyjnych

iogólnozakładowych wwartości nieruchomości

inwestycyjnych.

KOSZTY FINANSOWANIA

Koszty ﬁnansowe dotyczące okresu bieżącego są

ujmowane wrachunku zysków istrat wg metody za-

mortyzowanego kosztu, zwyjątkiem kosztów pod-

legających aktywowaniu zgodnie z rozwiązaniem

ujętym wMSR 23.

Grupa aktywuje tę część kosztów ﬁnansowych, które

są bezpośrednio powiązane znabyciem iwytworze-

niem składników majątkowych ujętych jako zapasy

iinwestycje rozpoczęte. Wprzypadku ﬁnansowania

celowego, zaciągniętego na realizację projektu, ak-

tywowaniu podlega kwota kosztów ﬁnansowych, po-

mniejszona oprzychody uzyskane ztymczasowego

lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek

od lokat bankowych zwyjątkiem lokat wynikających

zblokad rachunków, umów akredytywy). Wprzy-

padku ﬁnansowania ogólnego, koszty ﬁnansowania

podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowa-

niu średniej ważonej wszystkich kosztów ﬁnansowa-

nia zewnętrznego wodniesieniu do poniesionych

nakła dów na dany składnik aktywów. Wprzypad-

ku leasingu aktywowane są koszty odsetkowe od

zobowiązania leasingowego dotyczącego konkret-

nego projektu wkoszt tego projektu (ﬁnansowanie

celowe).

Zgodnie zwymogami MSR 23 Grupa rozpoczyna ak-

tywowanie kosztów ﬁnansowych wmomencie gdy

podejmuje działania niezbędne do przygotowania

składnika aktywów do jego zamierzonego użytko-

wania lub do sprzedaży. Działania te, obejmują wię-

cej czynności aniżeli tylko związane zjego ﬁzyczną

budową. Składają się na nie także prace technicz-

ne iadministracyjne poprzedzające przystąpienie

do ﬁzycznej budowy, takie jak działania związane

zotrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace projek-

towe iprzygotowawcze. Do działań takich nie zalicza

się jednak utrzymywania składnika aktywów, jeżeli

nie towarzyszą temu żadne procesy wpływające na

zmianę stanu składnika aktywów.

KONSOLIDACJA JEDNOSTEK ZALEŻNYCH

Jednostki zależne to wszystkie jednostki, nad który-

mi Grupa sprawuje kontrolę, co ma miejsce wtedy,

kiedy Spółka sprawuje władzę nad jednostką, pod-

lega ekspozycji na zmienne wyniki ﬁnansowe lub po-

siada prawa do zmiennych wyników ﬁnansowych,

posida możliwość wykorzystania sprawowanej wła-

dzy nad jednostką, wktórej dokonano inwestycji, do

wywierania wpływu na wysokość swoich wyników

ﬁnansowych.

Jednostki zależne są konsolidowane metodą pełną

od momentu objęcia kontroli do czasu utraty nad

nimi kontroli.

Sprawozdania ﬁnansowe jednostek zależnych spo-

rządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co

sprawozdanie jednostki dominującej przy wykorzy-

staniu spójnych zasad rachunkowości. Wprocesie

konsolidacji eliminowane są wszystkie transakcje

wewnątrzgrupowe oraz salda rozrachunków. Elimi-

nacji podlega także wartość udziałów posiadanych

przez Spółkę iinne jednostki objęte konsolidacją

wjednostkach zależnych, która odpowiada udziało-

wi Spółki iinnych jednostek Grupy Kapitałowej ob-

jętych konsolidacją wkapitale własnym jednostek

zależnych.

Najważniejszą rolę wstrukturze Grupy Kapitałowej

pełni spółka Echo Investment S.A., która jako właści-

ciel jednostek wchodzących wskład Grupy, nadzo-

ruje, współrealizuje izapewnia środki ﬁnansowe na

realizację prowadzonych projektów deweloperskich.

Spółki wchodzące wjej skład zostały powołane lub

nabyte wcelu realizacji określonych zadań inwesty-

cyjnych iwwiększości nie prowadzą działalności

gospodarczej innej niż ta, która wynika zprocesu

realizacyjnego konkretnego projektu, a następnie

świadczenia usług najmu składników majątku już

zrealizowanych lub innych usług.

POŁĄCZENIA JEDNOSTEK

GOSPODARCZYCH

Grupa posiada spółki zależne posiadające nieru-

chomości. Wmomencie przejęcia Grupa rozważa,

czy nabycie stanowi nabycie przedsięwzięcia czy

też nabycie składnika aktywów. Grupa analizuje czy

nabycie spełnia deﬁnicję przedsięwzięcia zgodnie

zMSSF 3. Wszczególności Grupa wykonuje test

koncentracji umożliwiający uproszczoną ocenę tego,

czy nabyty zespół działań iaktywów nie stanowi

przedsięwzięcia. Pozytywny wynik testu koncentra-

cji oznacza, że nabycie nie stanowi przedsięwzięcia

inie jest wymagana żadna dodatkowa ocena. Wynik

testu koncentracji jest pozytywny, jeżeli zasadniczo

cała wartość godziwa nabytych aktywów brutto jest

skoncentrowana wpojedynczym, możliwym do zi-

dentyﬁkowania składniku aktywów lub wgrupie po-

dobnych, możliwych do zidentyﬁkowania aktywów.

Negatywny wynik powoduje konieczność przepro-

wadzenia szczegółowej analizy czy nabycie spełnia

deﬁnicję przedsięwzięcia.

Przejęcie jednostek zależnych przez Grupę, zwyjąt-

kiem nabycia jednostek znajdujących się pod wspólną

kontrolą, rozlicza się według metody przejęcia. Za-

płatę przekazaną wtransakcji połączenia jednostek

gospodarczych wycenia się w wartości godziwej,

obliczonej jako zbiorcza kwota wartości godziwych

na dzień przejęcia przekazanych przez Grupę akty-

wów, zobowiązań zaciągniętych przez Grupę wobec

poprzednich właścicieli jednostki przejmowanej oraz

instrumentów kapitałowych wyemitowanych przez

Grupę wzamian za przejęcie kontroli nad jednostką

przejmowaną. Koszty związane zprzejęciem ujmuje

się wwynik wmomencie ich poniesienia.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Wartość ﬁrmy wycenia się jako nadwyżkę sumy

przekazanej zapłaty, kwoty udziałów niedających

kontroli w jednostce przejmowanej oraz wartości

godziwej poprzednio posiadanych przez jednostkę

przejmującą udziałów w jednostce przejmowanej

nad kwotą wartości godziwej możliwych do ziden-

tyﬁkowania przejętych aktywów netto izobowiązań

wycenionych na dzień przejęcia. Jeżeli po ponow-

nej weryﬁkacji wartość netto wycenionych na dzień

przejęcia możliwych do zidentyﬁkowania aktywów

izobowiązań przekracza sumę przekazanej zapłaty,

wartości udziałów niedających kontroli wjednostce

przejmowanej oraz wartości godziwej udziałów wtej

jednostce uprzednio posiadanych przez jednostkę

przejmującą, nadwyżkę tę ujmuje się bezpośrednio

wwyniku jako zysk na okazyjnym nabyciu.

Udziały niedające kontroli stanowiące część udzia-

łów właścicielskich iuprawniające posiadaczy do pro-

porcjonalnego udziału waktywach netto jednostki

wprzypadku jej likwidacji można początkowo wy-

cenić wwartości godziwej lub odpowiednio do pro-

porcji udziałów niedających kontroli wujętej wartości

możliwych do zidentyﬁkowania aktywów netto jed-

nostki przejmowanej. Wyboru metody wyceny doko-

nuje się indywidualnie dla każdej transakcji przejęcia.

Wprzypadku, gdy przejęcie jednostek zależnych

nie stanowi przejęcia działalności, ujmuje się je jako

przejęcie grupy aktywów ipasywów. Koszt przejęcia

jest alokowany do aktywów izobowiązań nabytych

woparciu oich względne wartości godziwe inie

rozpoznaje się ztego tytułu wartości ﬁrmy ani od-

roczonego podatku dochodowego.

INWESTYCJE WJEDNOSTKACH

STOWARZYSZONYCH ORAZ WSPÓLNYCH

PRZEDSIĘWZIĘCIACH

Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które

jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez

spółki zależne wywiera znaczący wpływ iktóre nie

są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi

przedsięwzięciami.

Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne,

na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje

działalność gospodarczą podlegającą współkontroli.

Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem

umownym, wktórym strony sprawujące współkon-

trolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto

wynikających zustalenia umownego.

Rok obrotowy jednostek stowarzyszonych, wspól-

nych przedsięwzięć ijednostki dominującej jest jed-

nakowy.

Inwestycje Grupy wjednostkach stowarzyszonych

iwspólnych przedsięwzięciach są ujmowane wskon-

solidowanym sprawozdaniu ﬁnansowym metodą

praw własności. Zgodnie zmetodą praw własności

inwestycję wjednostce stowarzyszonej lub wspól

nym przedsięwzięciu ujmuje się początkowo według

ceny nabycia, anastępnie uwzględnia się udział Gru-

py wwyniku ﬁnansowym iinnych całkowitych do-

chodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego

przedsięwzięcia. Jeżeli udział Grupy wstratach jed-

nostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzię-

cia przekracza wartość jej udziałów wtym podmio-

cie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału

wdalszych stratach. Dodatkowe straty ujmuje się

wyłącznie wzakresie odpowiadającym prawnym lub

zwyczajowym zobowiązaniom przyjętym przez Gru-

pę lub płatnościom wykonanym wimieniu jednostki

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

Inwestycję wjednostce stowarzyszonej lub wspól-

nym przedsięwzięciu ujmuje się metodą praw wła-

sności od dnia, w którym dany podmiot uzyskał

status wspólnego przedsięwzięcia lub jednostki

stowarzyszonej. Wdniu dokonania inwestycji wjed-

nostkę stowarzyszoną lub we wspólne przedsięwzię-

cie kwotę, o jaką koszty inwestycji przekraczają

wartość udziału Grupy wwartości godziwej netto

możliwych do zidentyﬁkowania aktywów izobowią-

zań tego podmiotu, ujmuje się jako wartość ﬁrmy

iwłącza wwartość bilansową tej inwestycji. Kwo-

tę, ojaką udział Grupy wwartości godziwej netto

wmożliwych do zidentyﬁkowania aktywach i zo-

bowiązaniach przekracza koszty inwestycji, ujmuje

się bezpośrednio wwyniku ﬁnansowym wokresie,

wktórym dokonano tej inwestycji.

Przy ocenie konieczności ujęcia utraty wartości

inwestycji Grupy w jednostce stowarzyszonej lub

wspólnym przedsięwzięciu stosuje się wymogi MSR

28. Wrazie potrzeby całość kwoty bilansowej inwe-

stycji testuje się na utratę wartości zgodnie zMSR 36

„Utrata wartości aktywów” jako pojedynczy skład-

nik aktywów, porównując jego wartość odzyskiwalną

zwartością bilansową. Ujęta utrata wartości stanowi

część wartości bilansowej inwestycji. Odwrócenie tej

utraty wartości ujmuje się zgodnie zMSR 36 wstop-

niu odpowiadającym późniejszemu zwiększeniu war-

tości odzyskiwalnej inwestycji.

Grupa przestaje stosować metodę praw własności

wdniu, kiedy dana inwestycja przestaje być jej jed-

nostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzię-

ciem oraz wsytuacji, gdy zostaje sklasyﬁkowana jako

przeznaczona do sprzedaży. Różnicę między warto-

ścią bilansową jednostki stowarzyszonej lub wspól-

nego przedsięwzięcia na dzień zaprzestania stoso-

wania metody praw własności awartością godziwą

zatrzymanych udziałów iwpływów ze zbycia części

udziałów wtym podmiocie uwzględnia się przy ob-

liczaniu zysku lub straty ze zbycia danej jednostki

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

Jeżeli Grupa zmniejsza udział wjednostce stowa-

rzyszonej lub we wspólnym przedsięwzięciu, ale na-

dal rozlicza go metodą praw własności, przenosi na

wynik ﬁnansowy część zysku lub straty uprzednio

ujmowaną wpozostałych całkowitych dochodach,

odpowiadającą zmniejszeniu udziału, jeżeli ten zysk

lub strata podlega reklasyﬁkacji na wynik ﬁnansowy

wchwili zbycia związanych znim aktywów lub zo-

bowiązań.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Niezrealizowane zyski istraty wynikające ztransak-

cji pomiędzy Grupą ajednostką ujmowaną metodą

praw własności podlegają wyłączeniom konsolida-

cyjnym zgodnie zudziałem Grupy wkapitale jed-

nostki ujmowanej metodą praw własności.

WYCENA DO WARTOŚCI GODZIWEJ

Grupa wycenia instrumenty ﬁnansowe takie jak in-

strumenty wyceniane w wartości godziwej przez

inne całkowite dochody oraz instrumenty pochodne

oraz aktywa nieﬁnansowe takie jak nieruchomości

inwestycyjne wwartości godziwej na każdy dzień

bilansowy. Wartość godziwa jest rozumiana jako

cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży skład-

nika aktywów, bądź zapłacona wcelu przeniesienia

zobowiązania wtransakcji przeprowadzonej na zwy-

kłych warunkach zbycia składnika aktywów między

uczestnikami rynku na dzień wyceny waktualnych

warunkach rynkowych. Wycena wartości godziwej

opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży

składnika aktywów lub przeniesienia zobowiązania

odbywa się na dostępnym dla Grupy głównym rynku

dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania

albo wprzypadku braku głównego rynku, na najko-

rzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów

lub zobowiązania.

Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowią-

zania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy

rynku przy ustalaniu ceny składnika aktywów lub

zobowiązania działają wswoim najlepszym intere-

sie gospodarczym.

Wycena wartości godziwej składnika aktywów nie-

ﬁnansowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku

do wytworzenia korzyści ekonomicznych poprzez

jak największe inajlepsze wykorzystanie składnika

aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi ryn-

ku, który zapewniłby jak największe ijak najlepsze

wykorzystanie tego składnika aktywów.

Grupa stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie

do okoliczności iwprzypadku których są dostęp-

ne dostateczne dane do wyceny wartości godziwej,

przy maksymalnym wykorzystaniu odpowiednich

obserwowalnych danych wejściowych iminimalnym

wykorzystaniu nieobserwowalnych danych wejścio-

wych. Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które

są wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość

godziwa jest ujawniana wsprawozdaniu ﬁnansowym

są klasyﬁkowane w hierarchii wartości godziwej

wsposób opisany poniżej na podstawie najniższe-

go poziomu danych wejściowych, który jest istotny

dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako

całość:

−

Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny ryn-

kowe na aktywnym rynku dla identycznych akty-

wów lub zobowiązań,

− Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniż-

szy poziom danych wejściowych, który jest istotny

dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest

bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny,

− Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniż-

szy poziom danych wejściowych, który jest istotny

dla wyceny do wartości godziwej jako całości jest

nieobserwowalny.

Na każdą datę bilansową, wprzypadku aktywów

izobowiązań występujących na poszczególne daty

bilansowe wsprawozdaniu ﬁnansowym Grupa oce-

nia, czy miały miejsce transfery między poziomami

hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyﬁkacji do

poszczególnych poziomów, kierując się istotnością

danych wejściowych znajniższego poziomu, który

jest istotny dla wyceny do wartości godziwej trak-

towanej jako całość.

SPRAWOZDAWCZOŚĆ WG SEGMENTÓW

W2021 r. Zarząd Grupy podjął decyzję ozmianie

sposobu prezentacji przychodów ikosztów wg seg-

mentów. Dotychczasowe segmenty „biura”, „centra

handlowe” i„pozostałe” są prezentowane jako je-

den segment „nieruchomości komercyjne”. Zmiana

wprezentacji nastąpiła wwyniku zmian organiza-

cyjnych wGrupie: nadzór łączny nad segmentami

„biura” i„centra handlowe” objął jeden członek Za-

rządu. Nowy sposób prezentacji jest więc zgodny

zmodelem zarządzania.

Segmenty działalności Grupy są prezentowane

zgodnie z danymi pochodzącymi z wewnętrznej

sprawozdawczości zarządczej ianalizowanymi przez

kluczowego decydenta operacyjnego. Kluczowym

decydentem operacyjnym, który jest odpowiedzialny

za alokację zasobów oraz ocenę wyników segmen-

tów operacyjnych, jest Zarząd Echo Investment S.A.

WGrupie Kapitałowej wyodrębniono następujące

segmenty sprawozdawcze, tożsame zsegmentami

operacyjnymi, deﬁniowane woparciu orodzaj reali-

zowanych projektów:

−

sprzedaż mieszkań (sprzedaż powierzchni miesz-

kalnych iusługowych),

−

sprzedaż nieruchomości - Resi4Rent (sprzedaż

nieruchomości zaliczanych do kategorii R4R, dot.

platformy mieszkań pod wynajem),

−

nieruchomości komercyjne (centra handlowe

ibiurowce – najem isprzedaż usług oraz pozosta-

łe usługi – usługi dla zewnętrznych kontrahentów

– księgowe, leasingowe, deweloperskie).

Zasady ustalania przychodów, kosztów, pomiaru

wyniku segmentu, wyceny aktywów izobowiązań

segmentu są zasadami rachunkowości przyjętymi

do sporządzania i prezentacji skonsolidowanego

sprawozdania ﬁnansowego Grupy, jak również za-

sadami rachunkowości, które odnoszą się konkretnie

do sprawozdawczości dotyczącej segmentów. Mier-

nikiem wyniku segmentu operacyjnego jest „zysk/

strata brutto ze sprzedaży”.

Dane ﬁnansowe dotyczące segmentów są ujęte

wnocie 31 do sprawozdania ﬁnansowego.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

ZYSK NETTO NA AKCJĘ

Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczo-

ny poprzez podzielenie zysku netto za dany okres

przypadającego na zwykłych akcjonariuszy jednost-

ki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemi-

towanych akcji występujących wciągu okresu.

RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się

metodą pośrednią. Zobowiązania ztytułu kredytów

wrachunku bieżącym prezentowane są jako zadłu-

żenie ztytułu kredytów, anie ekwiwalent środków

pieniężnych.

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.



Znaczące szacunki iosądy

Zarządu Grupy

Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania ﬁ-

nansowego Grupy wymaga od Zarządu jednostki do-

minującej przyjęcia pewnych założeń oraz dokonania

szacunków iosądów, które wpływają na wielkości

wykazane wskonsolidowanym sprawozdaniu ﬁnan-

sowym. Założenia iszacunki są oparte na najlepszej

wiedzy kierownictwa na temat bieżących i przy-

szłych zdarzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wy-

niki mogą się różnić od przewidywanych. Szacunki

izwiązane znimi założenia podlegają bieżącej we-

ryﬁkacji. Zmiana szacunków księgowych jest rozpo-

znawana wokresie, wktórym zostały one zmienione,

jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu, lub wokresie

bieżącym iprzyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno

okresu bieżącego jak iprzyszłego.

Podstawowe obszary, wktórych szacunki Zarządu

mają istotny wpływ na sprawozdanie ﬁnansowe oraz

kluczowe źródła niepewności występujące na dzień

bilansowy to:

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE /

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

WBUDOWIE / AKTYWA PRZEZNACZONE

DO SPRZEDAŻY

Nieruchomości inwestycyjne to obiekty wynajmowa-

ne klientom przez spółki wchodzące wskład Grupy.

Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych za-

klasyﬁkowana jest na poziomie 3 hierarchii wartości

godziwej. Nie było transferów pomiędzy poziomami.

Po zmianie strategii Grupy kapitałowej polegającej na

sprzedaży projektów wkrótkim czasie po uzyskaniu

pozwoleń na użytkownie Grupa najczęściej wwartości

godziwej wycenia nieruchomości wtrakcie budowy

i/ lub trakcie komercjalizacji. Wycena nieruchomo-

ści oparta jest na metodzie dochodowej techniką

zdyskontowanych przepływów pieniężnych, wktó

rej uwzględnia się przyszłe wpływy znajmu (wtym

gwarancje płatności czynszu), sprzedaży nierucho-

mości oraz nakłady pozostałe do poniesienia. Stopy

kapitalizacji (yield) do ustalenia wartości rezydual-

nych ujętych wprzepływach pieniężnych wynikają

zszacunków Zarządu opartych na przedwstępnych

umowach sprzedaży nieruchomości, listach intencyj-

nych, wycenach zewnętrznych rzeczoznawców lub na

znajomości rynku. Użyte stopy uwzględniają również

ryzyko, apoziom ryzyka jest indywidualnie oceniany

dla każdej nieruchomości wzależności od jej statusu.

Wartość godziwa nieruchomości skomercjalizowa-

nych niemal w100% iprzynoszących stały dochód

może być ustalana przez jednostkę metodą docho-

dową, stosując technikę kapitalizacji prostej jako ilo-

raz dochodu operacyjnego netto projektu (NOI) oraz

stopy kapitalizacji (yield), lub stosując wartość wyni-

kającą zzewnętrznej wyceny, przedwstępnej umowy

sprzedaży nieruchomości, listu intencyjnego lub oferty

kupna – jeżeli takie istnieją.

Wycena do wartości godziwej wymaga szacunków

wzakresie danych wejściowych do wyceny. Szacunko-

wa wartość godziwa ustalona przez Grupę wzrosłaby

/ (zmniejszyłaby się), gdyby przyjęta stopa dyskon-

towa i/lub stopa kapitalizacji była niższa / (wyższa).

Każda istotna zmiana tych danych wejściowych na

inną wartość może prowadzić do ustalenia wartości

godziwej na wyraźnie wyższym lub niższym poziomie.

Według wycen sporządzonych przez Grupę wartość

nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2021 r.

wyniosła 811 091 tys. zł iskładała się znieruchomości

wycenianych wwartości godziwej (810 646 tys. zł)

oraz pozostałych nieruchomości (445 tys. zł).

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in-

westycyjnych wykazywanych według wartości godzi-

wej wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji ﬁnan-

sowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:

| Sprawozdania nansowe

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

 POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ

Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***

Wartość godziwa

– razem

2021

Centra handlowe - - 639 803 639 803

Biura - - 126 353 126 353

Biura – City Space - - 44 490 44 490

Razem - - 810 646 810 646

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

bezpośrednio lub pośredno obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

nieobserwowalne

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

 POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ

Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***

Wartość godziwa

– razem

2020

Centra handlowe - - 629 304 629 304

Biura - - 593 084 593 084

Biura – City Space - - 44 207 44 207

Razem - - 1 266 595 1 266 595

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

bezpośrednio lub pośredno obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

nieobserwowalne

Wartość nieruchomości inwestycyjnych na 31 grud-

nia 2020 r. wyniosła 1388 972 tys. zł iskładała się

znieruchomości wycenianych wwartości godziwej

(1266595 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości

(122 377 tys. zł).

Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla

nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą

dochodową są następujące:

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE  TECHNIKI WYCENY

Wycena Technika wyceny

Stopa

dyskontowa %

Stopa

kapitalizacji %

2021

Centra handlowe 639 803 metoda

dochodowa

7,00% 6,50%

Biura 116 394 metoda

dochodowa

6,50%-9,00% 6,50%-9,00%

Biura – City Space 44 490 metoda

dochodowa

3,79% -

Biura 9 959 metoda inna - -

Razem 810 646

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości in-

westycyjnych wykazywanych według wartości godzi-

wej wskonsolidowanym sprawozdaniu zsytuacji ﬁnan-

sowej według poziomów hierarchii wartości godziwej:

Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla

nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą

dochodową są następujące:

| Sprawozdania nansowe

100

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Według wycen sporządzonych przez Grupę war-

tość nieruchomości inwestycyjnych wbudowie na

31 grudnia 2021 r. wyniosła 745 370 tys. zł iskładała

się znieruchomości wycenianych wwartości godzi-

wej (232 152 tys. zł) oraz pozostałych nieruchomości

(513 218 tys. zł).

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości

inwestycyjnych wbudowie wykazywanych według

wartości godziwej wskonsolidowanym sprawozda-

niu zsytuacji ﬁnansowej według poziomów hierarchii

wartości godziwej:

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE

 TECHNIKI WYCENY

Wycena Technika wyceny

Stopa

dyskontowa %

Stopa

kapitalizacji %

2021

Biura 232 152 metoda

dochodowa

7,20% - 8,00% 6,70% - 7,50%

Razem 232 152

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE

 POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ

Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***

Wartość godziwa

– razem

2021

Biura - - 232 152 232 152

Razem - - 232 152 232 152

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

bezpośrednio lub pośredno obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

nieobserwowalne

Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla

nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wycenia-

nych metodą dochodową są następujące:

Spółki zGrupy kalkulując wycenę wartości godzi-

wych nieruchomości inwestycyjnych wbudowie

uwzględniają wycenę długu związaną zzadłuże

niem zaciągniętym wcelu realizacji określonego

przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Wartość nieruchomości inwestycyjnych wbudowie

na 31 grudnia 2020 r. wyniosła 780 621 tys. zł iskła-

dała się znieruchomości wycenianych wwartości

godziwej (384 008 tys. zł) oraz nieruchomości wy-

cenianych wg wartości poniesionych nakładów (396

613 tys. zł).

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE  TECHNIKI WYCENY

Wycena Technika wyceny

Stopa

dyskontowa %

Stopa

kapitalizacji %

2020

Centra handlowe 629 304 metoda

dochodowa

7,00% 6,50%

Biura 593 084 metoda

dochodowa

7,62%-7,85% 7,12%-7,35%

Biura – City Space 44 207 metoda

dochodowa

5,05% -

Razem 1 266 595

| Sprawozdania nansowe

101

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla

nieruchomości inwestycyjnych wbudowie wycenia-

nych metodą dochodową są następujące:

W pozycji „aktywa przeznaczone do sprzedaży”

Grupa prezentuje nieruchomości, co do który pod-

jęto decyzję osprzedaży wciągu 12 miesięcy. Po-

zycja ta obejmuje zarówno zrealizowane projekty,

jak również projekty wtrakcie realizacji oraz grunty

inwestycyjne. Na 31 grudnia 2021r., wartość aktywów

przeznaczonych do sprzedaży wyniosła 1 381 451 tys.

zł iskładała się zbudynków biurowych, wycenianych

wwartości godziwej (1 347 498 tys. zł) oraz nie-

ruchomości wycenianej wg wartości poniesionych

nakładów (33 953 tys. zł).

Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów prze-

znaczonych do sprzedaży wykazywanych według

wartości godziwej wskonsolidowanym sprawozda-

niu zsytuacji ﬁnansowej według poziomów hierarchii

wartości godziwej:

Poniższa tabela przedstawia analizę nieruchomości

inwestycyjnych wbudowie wykazywanych według

wartości godziwej wskonsolidowanym sprawozda-

niu zsytuacji ﬁnansowej według poziomów hierarchii

wartości godziwej:

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE

 POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ

Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***

Wartość godziwa

– razem

2020

Centra handlowe - - 67 022 67 022

Biura - - 316 986 316 986

Razem - - 384 008 384 008

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

bezpośrednio lub pośredno obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

nieobserwowalne

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE WBUDOWIE

 TECHNIKI WYCENY

Wycena Technika wyceny

Stopa

dyskontowa %

Stopa

kapitalizacji %

2020

Centra handlowe 67 022 metoda inna - -

Biura 316 986 metoda

dochodowa

7,00% – 8,00% 6,50% – 7,50%

Razem 384 008

AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

 POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ

Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***

Wartość godziwa

– razem

2021

Biura - - 1 283 618 1 283 618

Centra handlowe - - 63 880 63 880

Razem - - 1 347 498 1 347 498

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

bezpośrednio lub pośredno obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

nieobserwowalne

| Sprawozdania nansowe

102

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

 POZIOMY HIERARCHII WARTOŚCI GODZIWEJ

Poziom 1* Poziom 2** Poziom 3***

Wartość godziwa

– razem

2020

Biura - - 1 259 610 1 259 610

Razem - - 1 259 610 1 259 610

* Poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów lub pasywów

** Poziom 2 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe najniższego poziomu, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

bezpośrednio lub pośredno obserwowalne

*** Poziom 3 – techniki wyceny, wprzypadku których dane wejściowe na najniższym poziome, istotne dla ustalenia wartości godziwej, są

nieobserwowalne

Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla

aktywów przeznaczonych do sprzedaży wycenia-

nych metodą dochodową są następujące:

Kluczowe dane wejściowe izałożenia przyjęte dla

aktywów przeznaczonych do sprzedaży wycenia-

nych metodą dochodową są następujące:

AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY  TECHNIKI WYCENY

Wycena Technika wyceny

Stopa

dyskontowa %

Stopa

kapitalizacji %

2021

Biura 1 283 618 metoda docho-

dowa

6,85% - 7,90% 6,35% - 7,40%

Centra handlowe 63 880 metoda inna - -

Razem 1 347 498

AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY  TECHNIKI WYCENY

Wycena Technika wyceny

Stopa

dyskontowa %

Stopa

kapitalizacji %

2020

Biura 1 259 610 metoda

dochodowa

5,20% – 7,65% 4,70% – 7,15%

Razem 1 259 610

Na 31 grudnia 2020r., wartość aktywów przezna-

czonych do sprzedaży wyniosła 1 269 329 tys. zł

iskładała się zbudynków biurowych, wycenianych

wwartości godziwej (1 259 610 tys. zł) oraz nieru-

chomości wycenianej wg wartości poniesionych na-

kładów (9 719 tys. zł).

Poniższa tabela przedstawia analizę aktywów prze-

znaczonych do sprzedaży wykazywanych według

wartości godziwej wskonsolidowanym sprawozda-

niu zsytuacji ﬁnansowej według poziomów hierarchii

wartości godziwej:

| Sprawozdania nansowe

103

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

ZABEZPIECZENIE PRZYCHODÓW DLA

OKRESÓW BEZCZYNSZOWYCH

(MASTER LEASE)

Przy sprzedaży projektów inwestycyjnych zdarza

się, że budynki nie są skomercjalizowane wcałości

wmomencie sprzedaży. Cenę kalkuluje się woparciu

oprzewidywane przychody NOI projektu, przy czym

Grupa podpisuje umowę ozabezpieczenie okresów

bezczynszowych (master lease). Zabezpieczenie

wpływów czynszowych (master lease) szacowane

jest na podstawie informacji uzyskanych od zespołu

wynajmu projektów biurowych, zaakceptowanych

przez Członka Zarządu odpowiedzialnego za ten

segment działalności, dotyczących:

− warunków podpisanych umów najmu,

−

założeń dla powierzchni nie wynajętych, takich

jak, przewidywane daty przekazania powierzchni,

szacunki dotyczące stawek najmu oraz wakacji

czynszowych.

Na tej podstawie obliczany jest:

−

dla wakatów: czynsz jaki byłby płacony przez po-

tencjalnego przyszłego najemcę,

− dla podpisanych umów: wakacje czynszowe (je-

żeli istnieją). Szacunek jest robiony od dnia bilan-

sowego na okres jaki przewiduje zabezpieczenie

wpływów czynszowych. Wkażdym kalkulowanym

miesiącu:

−

jeśli na powierzchni wdanym miesiącu przewiduje

się wakat, to koszt zabezpieczenia przychodów

czynszowych jest pełnym czynszem, jaki przewi-

dziany jest na tej powierzchni;

−

jeśli na danej powierzchni przewiduje się, że zosta-

nie ona oddana, anajemca ma wakacje czynszo-

we, koszt zabezpieczenia wpływów czynszowych

dotyczący tej powierzchni w danym miesiącu

równy jest wartości wakacji czynszowych;

−

jeśli wdanym miesiącu przewiduje się, że wakacje

czynszowe najemcy się skończyły, to koszt zabez-

pieczenia wpływów czynszowych jest równy zeru.

Wten sposób kalkuluje się zarówno czynsz podsta-

wowy, jak iopłaty eksploatacyjne, ztym wyjątkiem,

że na opłatach eksploatacyjnych nie ma wakacji

czynszowych. Zdyskontowana na dzień bilansowy

suma tych wartości stanowi wartość rezerwy na

zabezpieczenie okresów bezczynszowych (master

lease). Rezerwa na zabezpieczenie okresów bez-

czynszowych (master lease) kalkulowana jest dla

projektów sprzedanych.

Na 31 grudnia 2021 r. wartość utworzonych rezerw na

zabezpieczenie okresów bezczynszowych wyniosła

16 344 tys. zł.

Na 31 grudnia 2020 r. wartość utworzonych rezerw

na zabezpieczenie okresów bezczynszowych wynio-

sła 12 370 tys. zł.

UDZIAŁ WZYSKU ZE SPRZEDAŻY

NIERUCHOMOŚCI (PROFIT SHARE)

Proﬁt share jest udziałem wzysku inwestora mniej-

szościowego. Wynika on zzawartych umów zgod-

nie zktórymi inwestor zobowiązany jest do wpłaty

kapitału stanowiącego udział winwestycji. Kapitał

wnoszony jest do jednostek realizujących projekt

wformie udzielonej pożyczki lub emisji obligacji

partycypacyjnych. Wmomencie sprzedaży projektu

inwestorowi zwracany jest kapitał wraz znależnym

mu udziałem wzysku (kalkulowany jako cena sprze-

daży – koszty). Rezerwa na proﬁt share szacowana

jest dla projektów wycenianych metodą dochodową

wproporcji do uwalnianego wyniku na nieruchomo-

ści. Stąd też pierwsza rezerwa na proﬁt share two-

rzona jest wraz zpierwszą wyceną projektu wwar-

tości godziwej.

Na 31 grudnia 2021 r. wartość utworzonych rezerw

na koszty ztytułu udziału wzysku ze sprzedaży

nieruchomości wyniosła 42 425 tys. zł.

Na 31 grudnia 2020r. wartość utworzonych rezerw

na koszty ztytułu udziału wzysku ze sprzedaży

nieruchomości wyniosła 46 283 tys. zł.

ZAPASY

Przy szacowaniu kwoty odpisu aktualizującego war-

tość zapasów posiadanych przez Grupę na dzień

bilansowy, analizowane są informacje wedle aktual-

nych cen rynkowych pozyskanych zrunku dewelo-

perskiego, dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży

iaktualnych trendów rynkowych oraz informacje wy-

nikające zzawartych przez Grupę przedwstępnych

umów sprzedaży.

Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu opiera-

ją się głównie na cenach rynkowych nieruchomości

obowiązujących wdanym segmencie rynku. Wprzy-

padku gruntów ujętych wpozycji zapasów, wartości

dokonanych odpisów wynikają zoszacowanej przez

Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb

obecnej iprzyszłej działalności Grupy. Dane doty-

czące odpisów aktualizujących wartość zapasów do

wartości netto możliwej do uzyskania iodwrócenia

odpisów ztego tytułu zaprezentowane są wnocie 9.

INSTRUMENTY FINANSOWE WYCENIANE

WG WARTOŚCI GODZIWEJ

Grupa kieruje się osądem przy wyborze metod wy-

ceny iprzyjmuje założenia oparte na warunkach ryn-

kowych występujących na każdy dzień bilansowy.

Wszczególności zawarte umowy forward izawarte

umowy opcji wyceniane są na podstawie wycen do-

starczanych przez banki, które przy ich wyliczeniu

korzystają ztakich danych, jak bieżące kształtowa-

nie się kursów walut, ich zmienności historycznej

istawek oprocentowania depozytów (WIBOR, EU-

| Sprawozdania nansowe

104

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

RIBOR). Na 31 grudnia 2021r. Grupa Kapitałowa nie

zmieniała zasad wyceny instrumentów ﬁnansowych,

nie nastąpiły zmiany wklasyﬁkacji ani przesunięcia

wpoziomach hierarchii wartości godziwych instru-

mentów. Nie występuje różnica pomiędzy wartością

bilansową agodziwą instrumentów ﬁnansowych.

AKTYWO ZTYTUŁU ODROCZONEGO

PODATKU DOCHODOWEGO

Grupa rozpoznaje aktywo ztytułu podatku odroczo-

nego bazując na założeniu, że wprzyszłości zostanie

osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wy-

korzystanie. Założenie to stałoby się nieuzasadnione

wsytuacji pogorszenia uzyskiwanych wyników po-

datkowych wprzyszłości.

Zarząd weryﬁkuje przyjęte szacunki dotyczące

prawdopodobieństwa odzyskania aktywów ztytu-

łu odroczonego podatku dochodowego woparciu

ozmiany czynników branych pod uwagę przy ich

dokonywaniu, nowe informacje oraz doświadczenia

zprzeszłości.

LEASING

Wdrożenie istosowanie MSSF 16 wymagało wGru-

pie dokonania różnego rodzaju szacunków oraz

zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny

obszar, wktórym miało to miejsce dotyczył oceny

okresów leasingu, wumowach na czas nieokreślony

oraz wumowach, wprzypadku których Grupie przy-

sługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu

okresu leasingu Grupa musiała rozważyć wszystkie

fakty iokoliczności, wtym istnienie zachęt ekono-

micznych do skorzystania lub nie zopcji przedłuże-

nia umowy oraz zewentualnej opcji wypowiedze-

nia umowy. Grupa dokonała także szacunku stopy

dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania

ztytułu leasingu – jako stopy wolnej od ryzyka po-

większonej omarżę charakterystyczną dla danego

składnika aktywów, którego dotyczy leasing. Śre-

dnioważona stopa IBR użyta do dyskontowania

wartości zobowiązania leasingowego na 1 stycznia

2019r. wyniosła 5,73%.

| Sprawozdania nansowe

105

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.



Zarządzanie ryzykiem ﬁnansowym

Ryzyko stóp procentowych

Ryzyko zmiany przepływów pieniężnych

oraz wartości godziwej związane ze stopą

procentową

Narażenie Grupy na ryzyko zmiany stóp procento-

wych związane jest zaktywami izobowiązaniami ﬁ-

nansowymi, wszczególności zudzielonymi pożycz-

kami, lokatami bankowymi, otrzymanymi kredytami

bankowymi iemitowanymi obligacjami. Pożyczki,

kredyty iobligacje oprocentowane według zmien-

nej stopy narażają Grupę na ryzyko zmian stóp pro-

centowych, zkolei pożyczki oprocentowane według

stałej stopy procentowej – na wahania wartości go-

dziwej instrumentów ﬁnansowych. Ponadto, Grupa

jest narażona na ryzyko wahań stóp procentowych

wwypadku zaciągania nowego kredytu lub reﬁnan-

sowania obecnego zadłużenia na ﬁnansowanie dłu-

goterminowe.

Na 31 grudnia 2021 r. 21,79 % zobowiązań ztytułu

kredytów idłużnych papierów wartościowych było

oprocentowane stopami stałymi, pozostała część

– stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2020 r. 100%

zobowiązań ztytułu kredytów idłużnych papierów

wartościowych było oprocentowane stopami zmien-

nymi.

Na 31 grudnia 2021 r. 74,04 % udzielonych pożyczek

oprocentowanych było stopami stałymi, pozostała

część – stopami zmiennymi. Na 31 grudnia 2020 r.

66,93% udzielonych pożyczek oprocentowanych

było stopami stałymi, pozostała część – stopami

zmiennymi.

Na 31 grudnia 2021 r. Grupa stosowała zabezpiecze-

nia stopy procentowej dla emisji obligacji wpostaci

instrumentów IRS.

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU

EMISJI DŁUŻNYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH TYS. PLN

31.12.2021

Wartość

obliczona dla

celów analizy:

31.12.2020

Stan zobowiązań ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 306 047 1 395 332

Koszty ﬁnansowe ztytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych 51 031 75 371

Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.

Koszty ﬁnansowe ztytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych

zuwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych

13 060 13 953

Razem wpływ na wynik brutto okresu 13 060 13 953

Podatek dochodowy 2 481 2 651

Razem wpływ na wynik netto okresu 10 579 11 302

| Sprawozdania nansowe

106

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU

KREDYTÓW IPOŻYCZEK TYS. PLN

31.12.2021

Wartość

obliczona dla

celów analizy:

31.12.2020

Stan zobowiązań ztytułu kredytów ipożyczek 922 513 1 412 318

Koszty ﬁnansowe ztytułu odsetek 21 176 26 673

Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.

Zmiana odsetek ze względu na zmianę stopy procentowej (wskali roku) 9 225 14 123

Razem wpływ na wynik brutto okresu 9 225 14 123

Podatek dochodowy 1 753 2 683

Razem wpływ na wynik netto okresu 7 472 11 440

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ŚRODKI PIENIĘŻNE TYS. PLN

31.12.2021

Wartość

obliczona dla

celów analizy:

31.12.2020

Stan środków pieniężnych 588 680 327 097

Pozostałe przychody operacyjne ztytułu odsetek 12 387

Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.

Pozostałe przychody operacyjne ztytułu odsetek zuwzględnieniem zmian poziomu

stóp procentowych

5 887 3 271

Razem wpływ na wynik brutto okresu 5 887 3 271

Podatek dochodowy 1 118 621

Razem wpływ na wynik netto okresu 4 768 2 649

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  UDZIELONE POŻYCZKI TYS. PLN

31.12.2021

Wartość

obliczona dla

celów analizy:

31.12.2020

Stan udzielonych pożyczek 79 691 76 421

Przychody ﬁnansowe ztytułu odsetek od udzielonych pożyczek 3 736 2 089

Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.

Przychody ﬁnansowe ztytułu odsetek od udzielonych pożyczek zuwzględnieniem

zmian poziomu stóp procentowych

797 764

Razem wpływ na wynik brutto okresu 797 764

Podatek dochodowy 151 145

Razem wpływ na wynik netto okresu 645 619

| Sprawozdania nansowe

107

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

W2021 r. w celu zabezpieczenia przed ryzykiem

kursowym Grupa dokonała zabezpieczenia na ter-

minowym rynku walutowym, otwierając pozycje

w instrumentach pochodnych zabezpieczających

poziom kursu EUR/PLN. Wskutek otwartych pozycji

na 31grudnia 2021 r. Grupa pozostała zabezpieczo-

na dla przepływów pieniężnych wwysokości 29,3

mln EUR. Transakcje dokonane na podstawie umów

zawartych zbankami nie miały charakteru speku-

lacyjnego izawierane były wramach prowadzonej

polityki zabezpieczeń (ale nie traktowane były przez

Grupę jako rachunkowość zabezpieczeń wrozumie-

niu MSR 39) - wcelu zapewnienia przyszłego po

ziomu przepływów pieniężnych ztytułu przewalu-

towania transz kredytów wEUR oraz środków ze

sprzedaży projektów komercyjnych.

Grupa prowadzi jednolitą politykę zarządzania ry-

zykiem zmian kursowych oraz prowadzi stały mo-

nitoring obszarów ryzyka, wykorzystując dostępne

strategie imechanizmy w celu zminimalizowania

ujemnych efektów zmienności rynku izabezpiecze-

nia przepływów pieniężnych. Grupa stara się utrzy-

mywać nadwyżki ﬁnansowe głównie wPLN. Kwoty

znajdujące się na rachunkach bankowych winnych

walutach służą w głównej mierze do bieżących

transakcji.

Na podstawie przeprowadzonych symulacji stwier-

dzono, że wpływ 10% zmiany kursu EUR/PLN na

zysk netto stanowiłby maksymalny wzrost lub od-

powiednio spadek, wobrębie poszczególnych kate-

gorii należności izobowiązań:

Ryzyko walutowe

Ryzyko zmian kursowych jest związane zzaciąga-

nymi kredytami budowlanymi ipożyczkami wyra-

żonymi wwalutach obcych wramach Grupy (na 31

grudnia 2021 r. wynosiły 271 755 tys. EUR, natomiast

na 31 grudnia 2020 r. wynosiły 276 029 tys. EUR),

umowami najmu, wktórych czynsze uzależnione są

od kursu PLN/EUR oraz pozostałymi należnościami

wyrażonymi wwalutach obcych.

Ryzyko to powstaje przy następujących rodzajach

zdarzeń ﬁnansowych:

− przewalutowaniu otrzymanych kredytów (transz

kredytów), pożyczek oraz środków ze sprzedaży

projektów komercyjnych zEUR na PLN;

− spłacie rat kredytowych;

− otrzymaniu należności ztytułu czynszów najmu

nieruchomości;

−

przewalutowaniu pozostałych należności wwa-

lucie obcej.

Grupa stosuje hedging naturalny: umowy znajem-

cami wyrażone są wwalucie kredytu, który został

zaciągnięty wcelu ﬁnansowania danej inwestycji.

Uzyskane w ten sposób płatności od najemców

przeznaczane są na spłatę wspomnianych kredytów.

Takie powiązanie ﬁnansowania ze źródłami przycho

dów ogranicza ryzyko kursowe do minimum lub je

całkowicie eliminuje.

RYZYKO WALUTOWE  NALEŻNOŚCI ZTYTUŁU SPRZEDAŻY

PROJEKTÓW IPOZOSTAŁYCH TYS. PLN

31.12.2021

Wartość

obliczona dla

celów analizy:

31.12.2020

Stan należności ztytułu sprzedanych projektów ipozostałych wEUR 13 806 2 235

Szacowana zmiana kursu EUR +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 1 381 224

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 262 42

Wpływ netto na wynik 1 119 182

STRUKTURA WALUTOWA ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH

POSIADANYCH PRZEZ GRUPĘ

31.12.2021 31.12.2020

PLN 85,1% 92,7%

EUR 14,9% 7,3%

| Sprawozdania nansowe

108

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

RYZYKO WALUTOWE  ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU POŻYCZEK TYS. PLN

31.12.2021

Wartość

obliczona dla

celów analizy:

31.12.2020

Stan zobowiązania ztytułu pożyczek wEUR 190 414 11 185

Szacowana zmiana kursu EUR +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 19 041 1 118

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 3 618 213

Wpływ netto na wynik 15 423 905

RYZYKO WALUTOWE  ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU KREDYTÓW WTYS. PLN

31.12.2021

Wartość

obliczona dla

celów analizy:

31.12.2020

Stan zobowiązań ztytułu kredytów wEUR 1 059 507 1 262 635

Szacowana zmiana kursu EUR +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 105 951 126 264

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 20 131 23 990

Wpływ netto na wynik 85 820 102 274

RYZYKO WALUTOWE  ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU WYEMITOWANYCH

OBLIGACJI TYS. PLN

31.12.2021

Wartość

obliczona dla

celów analizy:

31.12.2020

Stan obligacji wEUR 219 988 273 329

Szacowana zmiana kursu EUR +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 21 999 27 333

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 4 180 5 193

Wpływ netto na wynik 17 819 22 140

RYZYKO WALUTOWE  NALEŻNOŚCI ZTYTUŁU POŻYCZEK TYS. PLN

31.12.2021

Wartość

obliczona dla

celów analizy:

31.12.2020

Stan należności ztytułu pożyczek wEUR 39 174 34 555

Szacowana zmiana kursu EUR +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 3 917 3 456

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 744 657

Wpływ netto na wynik 3 173 2 799

| Sprawozdania nansowe

109

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

RYZYKO WALUTOWE  ŚRODKI PIENIĘŻNE, ICH EKWIWALENTY

IINNE AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN

31.12.2021

Wartość

obliczona dla

celów analizy:

31.12.2020

Stan środków pieniężnych, ich ekwiwalentów iinnych aktywów ﬁnansowych wEUR 99 248 29 740

Szacowana zmiana kursu EUR +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Różnice kursowe ze względu na zmianę kursu 9 925 2 974

Szacowany (odroczony) podatek dochodowy 1 886 565

Wpływ netto na wynik 8 039 2 409

Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych,

udzielonych pożyczek, pochodnych instrumentów

ﬁnansowych oraz depozytów w bankach i insty-

tucjach ﬁnansowych, atakże klientów inajemców

Grupy – jako nierozliczone należności. Specyﬁka

działalności Grupy wobszarze sprzedaży mieszkań,

wynajmu oraz świadczenia usług sprawia, że Grupa

nie jest narażona na istotne ryzyko kredytowe. Na

31 grudnia 2021 r. Grupa oszacowała wartość odpisu

ztytułu utraty wartości należności ztytułu dostaw

31 grudnia 2021

Średnia

ważona wskaźnika

niewypłacalności

Wartość

brutto należności

handlowych

[tys. PLN]

Odpis

na oczekiwane

straty kredytowe

[tys. PLN]

bieżące 7,51% 25 456 1 912

1-30 dni 18,50% 6 622 1 225

31-90 dni 44,10% 5 025 2 216

91-360 dni 14,60% 18 237 2 663

powyżej 361 dni 86,66% 27 334 23 687

Razem 82 674 31 704

Dodatkowo Grupa posiada procedury pozwalające

ocenić wiarygodność kredytową klientów inajem-

ców, awprzypadku najemców stosowane są także

zabezpieczenia wpostaci kaucji igwarancji. Wsto-

sunku do żadnego zklientów Grupy Echo Invest-

ment nie występuje znacząca koncentracja ryzyka.

W przypadku środków pieniężnych i depozytów

winstytucjach ﬁnansowych ibankach, Grupa korzy-

sta zusług renomowanych jednostek. Wodniesie-

niu do wszystkich klas aktywów ﬁnansowych Grupa

uznaje ryzyko kredytowe związane zinstrumenta-

mi ﬁnansowymi za niskie. Zdaniem Zarządu, wobec

przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko

niewykonania zawartych zobowiązań umownych

jest niewielkie. Dłużnicy Grupy mają wysoką krótko-

terminową zdolność spełniania swych obowiązków

wzakresie wynikających zzawartych zGrupą umów,

aewentualne niekorzystne zmiany warunków go-

spodarczych ibiznesowych wdłuższej perspektywie

mogą – lecz niekoniecznie muszą, izdaniem Zarządu

nie powinny – ograniczyć ich zdolności do wypełnia-

nia obowiązków wynikających zzawartych umów.

iusług na bazie macierzy rezerw opracowanej na

podstawie danych historycznych dotyczących spłat

należności przez kontrahentów wpodziale na typy

przychodów ze sprzedaży. Wskaźniki strat kredyto-

wych zostały skalkulowane woparciu omodel ba-

zujący na historycznych spłatach należności wpo-

szczególnych grupach przeterminowania. Poniższa

tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz

wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe.

| Sprawozdania nansowe

110

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Ryzyko utraty płynności

Ryzyko utraty płynności to ryzyko, że

Grupa nie będzie w stanie regulować

swoich zobowiązań ﬁnansowych wtermi-

nie ich wymagalności. Grupa zarządza ry-

zykiem płynności utrzymując odpowied-

nią wielkość dostępnej rezerwy środków

pieniężnych, wykorzystując ofertę usług

bankowych irezerwowe linie kredytowe

oraz monitorując stale prognozowane

irzeczywiste przepływy pieniężne.

ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ

FINANSOWYCH NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing

Gwarancje

iporęczenia

Pochodne

instrumenty

nansowe

Zobowiązania

handlowe

ipozostałe

Do 1 roku 621 703 3 401 510 677 84 564 140 097 1 188 255 601

Powyżej 1 roku do 3 lat 431 003 - 787 094 70 645 601 052 - 48 704

Powyżej 3 roku do 5 lat 125 769 8 192 342 882 31 694 394 314 - -

Powyżej 5 lat do 10 lat 20 932 - - 23 308 721 528 - -

Powyżej 10 lat - - - 14 783 129 207 - -

Razem 1 199 407 11 593 1 640 653 224 994 1 986 198 1 188 304 305

ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ

FINANSOWYCH NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN

Okres Kredyty Pożyczki Obligacje Leasing

Gwarancje

iporęczenia

Pochodne

instrumenty

nansowe

Zobowiązania

handlowe

ipozostałe

Do 1 roku 817 033 3 114 522 390 70 219 49 188 10 026 158 444

Powyżej 1 roku do 3 lat 289 278 - 459 501 40 461 373 161 - 89 183

Powyżej 3 roku do 5 lat 295 476 - 413 441 28 709 235 428 903 7 556

Powyżej 5 lat do 10 lat - 8 071 - 12 001 672 942 - -

Powyżej 10 lat - - - 6 961 39 226 - 300

Razem 1 401 787 11 185 1 395 332 158 351 1 369 945 10 929 255 484

Wanalizie zostały uwzględnione szacowane przyszłe płatności odsetkowe.

DOSTĘPNE KREDYTY BIEŻĄCE IOBROTOWE MLN PLN

31.12.2021 31.12.2020

kredyty bieżące iobrotowe 305 210

wtym wolny limit 100,8 37,4

środki pieniężne bez ograniczeń co do możliwości ich dysponowania na

rachunkach bankowych

589 327

Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej

działalności Grupa zachowuje elastyczność ﬁnan-

sowania poprzez dostępność środków pieniężnych

iróżnorodność źródeł ﬁnansowania.

Grupa ma wystarczającą ilość środków pieniężnych

do terminowego regulowania wszelkich zobowią-

zań. Minimalizacja ryzyka płynności wdłuższej per-

spektywie czasu realizowana jest poprzez dostęp-

ność kredytów bankowych. Grupa może wkażdej

chwili skorzystać z ﬁnansowania, uruchamiając

środki zprzyznanych linii kredytowych wbankach.

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań ﬁnan-

sowych Grupy, które zostaną rozliczone wodpo-

wiednich przedziałach czasowych, na podstawie

pozostałego okresu do upływu umownego terminu

zapadalności na dzień bilansowy 31 grudnia 2021 r.:

| Sprawozdania nansowe

111

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI

Wskaźnik bieżący current ratio

(aktywa obrotowe / zobowiązania krót-

koterminowe)

Wskaźnik szybki quick ratio

(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiąza-

nia krótkoterminowe)

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio

(środki pieniężne / zobowiązania krótko-

terminowe)

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW PŁYNNOŚCI

31.12.2021 31.12.2020

Wskaźnik bieżący current ratio 1,11 0,81

Wskaźnik szybki quick ratio 0,40 0,34

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio 0,29 0,21

| Sprawozdania nansowe

112

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Celem Grupy wzarządzaniu kapitałem jest ochrona

zdolności do kontynuowania działalności, tak aby

było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy,

atakże utrzymanie optymalnej struktury kapitału

wcelu obniżenia jego kosztu.

Grupa zarządzając kapitałem podejmuje decyzje

dotyczące poziomu dźwigni ﬁnansowej, polityki

dywidend, emisji nowych akcji czy skupie ipóźniej-

szym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemi-

towanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów

wcelu obniżenia zadłużenia.



Zarządzanie ryzykiem

kapitałowym

Grupa monitoruje kapitał m.in. za pomocą wskaźni-

ków zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się, jako sto-

sunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału.

Zadłużenie netto oblicza się, jako sumę kredytów

ipożyczek (obejmujących bieżące idługotermino-

we kredyty ipożyczki wykazane wbilansie), powięk-

szoną oniewypłaconą dywidendę ipomniejszoną

ośrodki pieniężne, ich ekwiwalenty iinne aktywa ﬁ-

nansowe oograniczonej możliwości dysponowania.

Łączną wartość kapitału oblicza się, jako kapitał wła-

sny wykazany wbilansie wraz zzadłużeniem netto.

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Kredyty, pożyczki iobligacje ogółem 2 851 653 2 808 304

Środki pieniężne iich ekwiwalenty (588 680) (327 097)

Inne aktywa ﬁnansowe oograniczonej możliwości dysponowania (85 205) (82 524)

Zadłużenie netto 2 177 768 2 398 683

Kapitał własny razem 1 679 610 1 684 685

Kapitał ogółem 3 857 378 4 083 368

Wskaźnik zadłużenia 56,46% 58,74%

Wartości prezentowanych wskaźników mieściły się wzałożeniach ﬁnansowych Grupy.

| Sprawozdania nansowe

113

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.



Transakcje zpodmiotami

powiązanymi

TRANSAKCJE ZPODMIOTAMI POWIĄZANYMI TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Rezultaty transakcji zwłaścicielami

Należności ztytułu udzielonych pożyczek 41 920 37 446

Zobowiązania handlowe 1 900 1 517

Poniesione koszty 17 595 14 800

Rezultaty transakcji zpodmiotami powiązanymi

Należności handlowe 3 283 1 091

Zobowiązania handlowe - 4

Poniesione koszty - 4

Rozpoznane przychody 5 641 5 030

Rezultaty transakcji zczłonkami Zarządu

Rozpoznane przychody 1 2 857

Otrzymane zaliczki 794 766

Poniesione koszty 46

Rezultaty transakcji zpodmiotami współkontrolowanymi

Należności ztytułu udzielonych pożyczek 291 284 205 160

Należności handlowe 8 611 8 054

Zobowiązania 5 -

Poniesione koszty 3 397 15

Rozpoznane przychody 65 160 298 564

Otrzymane zaliczki - 5 969

ZMIANA STANU ODPISÓW NA OCZEKIWANE STRATY

KREDYTOWE  NALEŻNOŚCI TYS. PLN

31.12.2021 31.12.2020

Stan na początek okresu 391 217

Zwiększenia ztytułu:

- utworzenie odpisu 91 174

Stan odpisów na koniec okresu 482 391

| Sprawozdania nansowe

114

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.



Znaczące zdarzenia po

dacie bilansowej

. Sprzedaż budynku biurowego

West 4 Business Hub we

Wrocławiu

West 4 Business Hub I, nowoczesny biurowiec klasy

Aopowierzchni najmu 15,6 tys. mkw. 20 stycznia

2022 r. został kupiony przez ﬁrmę Solida Capital.

Projekt Echo Investment, który uzyskał pozwolenie

na użytkowanie w2020 r., został sprzedany za blisko

40 mln EUR.

Solida Capital jest ﬁrmą inwestycyjno-deweloper-

ską, działającą na głównych europejskich rynkach

nieruchomości izarządzającą aktywami owartości

ponad 250 mln EUR.

Kompleks biurowy West 4 Business Hub to konty-

nuacja biurowców West Gate iWest Link, które po-

wstały przy ul. Na Ostatnim Groszu we Wrocławiu.

Wśród pierwszych najemców West 4 Business Hub

znajdują się Vorwerk, PM Group, CitySpace oraz Sii

Polska – jeden znajwiększych pracodawców wbran-

ży IT wPolsce.

Powierzchnia całego West 4 Business Hub będzie

wynosiła ponad 72 tys. mkw. West 4 Business Hub

Ibył jednym zpierwszych budynków, wktórym Echo

Investment zainstalowało specjalne systemy anty-

covidowe, które poprawiają jakość powietrza wbu-

dynku, oczyszczając powietrze, czerpiąc zrozwiązań

naturalnie występujących wprzyrodzie.

Za projekt obiektu jest odpowiedzialna Maćków Pra-

cownia Projektowa. West 4 Business Hub Iuzyskał

certyﬁkat środowiskowy BREEAM zoceną Excellent.

. Przedwstępna umowa sprzedaży

udziałów projektu Towarowa 22

pomiędzy EPP iAFI Europe –

nowy współinwestor projektu

Międzynarodowa grupa inwestycyjna AFI Europe 24

lutego 2022 r. podpisała przedwstępną umowę zaku-

pu udziałów wprojekcie Towarowa 22 od grupy EPP.

Zgodnie zumową, AFI Europe zostanie partnerem

Echo Investment wczęści komercyjnej projektu To-

warowa 22, obejmując wniej 70% udziałów. Część

terenu przeznaczona pod mieszkania stanie się wy-

łączną własnością Echo Investment, które zapłaci za

nie 47 mln EUR, atakże będzie deweloperem całej

inwestycji. Transakcja zostanie zawarta po spełnie-

niu kilku warunków biznesowych oraz zgody urzędu

antymonopolowego.

Towarowa 22 to teren inwestycyjny opowierzchni 6,5

ha, który mieści się wsamym sercu Woli, dynamicz-

nie rozwijającej się dzielnicy Warszawy. Znajdowały

się tu dawne zakłady poligraﬁczne oraz centrum

handlowe. Działka jest przeznaczona pod zabudo-

wę wielofunkcyjną.

| Sprawozdania nansowe

115

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

. Emisja obligacji ołącznej wartości

100 mln zł dla inwestorów

indywidualnych

Spółka Echo Investment w styczniu i w marcu

2022 r. uplasowała dwie serie obligacji dla inwesto-

rów indywidualnych, każda po 50 mln zł.

Zapisy na obligacje serii K trwały wdniach 10 - 21

stycznia 2022 r. Stopa redukcji wyniosła 79%. Obli-

gacje serii K mają 3-letni termin zapadalności. Ich

oprocentowanie oparte jest ostawkę WIBOR 6M

powiększoną omarżę 4 proc.

Zapisy na drugą uplasowaną serię L trwały od 22 lu-

tego do 8 marca. Tym razem termin zapadalności zo-

stał ustalony na 4 lata, ale oprocentowanie wyniosło

tyle samo - WIBOR 6M powiększony omarżę 4 proc.

Stopa redukcji dla inwestorów serii L wyniosła 27%.

. Emisja obligacji o wartości

110mln zł przez Archicom S.A.

dlainwestorów instytucjonalnych

Spółka zależna Echo Investment – Archicom S.A. –

wyemitowała 16 marca 2022 r. obligacje kuponowe

serii M6/2022 na łączną kwotę 110 mln zł, w ramach

Programu Emisji Obligacji z mBankiem S.A. do mak-

symalnej kwoty 350 mln zł z 2016 r. Obligacje zostały

wyemitowane na okres kończący się 15 marca 2024r.

Wykup nastąpi po wartości nominalnej. Oprocen-

Obligacje nie są zabezpieczone. Są notowane na

Giełdzie Papierów Wartościowych. Pozyskane

zemisji pieniądze zostaną przeznaczone na rozwój

biznesu, przede wszystkim wsektorze mieszkanio-

wym. Agentem oferującym obligacje obu serii była

Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A.

Oddział – Biuro Maklerskie wWarszawie.

Oferty publiczne obligacji serii K iL przeprowadzo-

ne zostały na podstawie prospektu zatwierdzonego

przez Komisję Nadzoru Finansowego 26 listopada

2021 r., zmienionego suplementem nr 1. Na podsta-

wie tego prospektu Echo Investment może wyemi-

tować jeszcze do 200 mln zł obligacji.

towanie obligacji ustalone zostało według zmien-

nej stopy procentowej WIBOR 3M, powiększonej

o marżę. Okres odsetkowy wynosi trzy miesiące.

Obligacje nie są zabezpieczone i będą podlegały

wprowadzeniu do obrotu w alternatywnym systemie

obrotu Catalyst organizowanym przez Giełdę Papie-

rów Wartościowych w Warszawie S.A.

Grupa Echo Investment nie zidentyﬁkowała dotych-

czas okoliczności mogących stanowić specyﬁczne

czynniki ryzyka związane ze zbrojną inwazją Fede-

racji Rosyjskiej na Ukrainę lub nałożonymi na Rosję

iBiałoruś sankcjami gospodarczymi. Echo Invest-

ment S.A. oraz podmioty zjego grupy kapitałowej

nie prowadzą działalności operacyjnej na terytorium

Ukrainy, Rosji ani na Białorusi.

Wocenie zarządu Grupy, ewentualny wpływ tych

wydarzeń na działalność oraz sytuację ﬁnansową

ioperacyjną Grupy będzie zależał przede wszyst-

kim od skutków wojny na funkcjonowanie gospo-

darki, wszczególności popyt ipodaż na wynajem

oraz kupno mieszkań, ogólną zamożność społeczeń-

stwa, poziom stóp procentowych czy kursów walut.

Te okoliczności dotyczące całej gospodarki mogą

mieć niekorzystny wpływ na działalność Grupy.

Grupa monitoruje potencjalny wpływ wojny na dzia-

łalność operacyjną, wyniki ﬁnansowe iperspektywy

. Wpływ wojny wUkrainie na działalność iwyniki

Grupy Echo Investment wprzyszłości

rozwoju. Wszczególności obejmuje to monitoring

dostępności siły roboczej upodwykonawców ikon-

trahentów, którzy realizują kontrakty budowalne na

zlecenie Grupy. Wostatnich tygodniach zauważalny

jest pewien spadek dostępności pracowników po-

chodzących zUkrainy, wakaty są jednak na bieżąco

uzupełniane pracownikami zPolski oraz pracownika-

mi innych narodowości. Grupa obecnie nie ma żad-

nych informacji oproblemach na budowach wyni-

kających zproblemów zzatrudnieniem oraz ryzyku

opóźnienia prowadzonych budów.

Ze względu na dynamikę sytuacji na Ukrainie, Grupa

nie jest wstanie wykluczyć pojawienia się wprzy-

szłości nowych czynników ryzyka mających wpływ

na działalność oraz sytuację ﬁnansową ioperacyjną.

Wprzypadku ujawnienia się tego typu ryzyk, Echo

Investment S.A. przekaże informacje onowych uwa-

runkowaniach mających istotny wpływ na działalność,

wyniki ﬁnansowe lub perspektywy, wsposób przewi-

dziany przepisami prawa iwwymaganym zakresie.

| Sprawozdania nansowe

116

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.



Wynagrodzenie Zarządu

iRady Nadzorczej

WYNAGRODZENIE ZARZĄDU PLN

2021 2020

ZEcho Investment S.A.

Zjednostek

zależnych,

współzależnych

istowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

ZEcho Investment S.A.

Zjednostek

zależnych,

współzależnych

istowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

Wynagrodzenie

podstawowe

Premie

Wynagrodzenie

podstawowe

Premie

Nicklas Lindberg 1 376 985 1 482 723 2 873 597 667 853 6 401 158 1 003 933 - 2 145 339 596 006 3 745 278

Maciej Drozd 527 288 770 520 1 403 649 38 136 2 739 593 421 672 336 000 1 224 713 35 218 2 017 603

Artur Langner 230 505 192 000 828 000 5 124 1 255 628 204 000 228 000 972 000 4 504 1 408 504

Marcin Materny

(zrezygnował

22.04.2021 r.)

360 000 189 000 942 516 4 886 1 496 402 207 000 180 000 814 032 9 552 1 210 584

Rafał Mazurczak 284 000 189 000 898 032 10 235 1 381 267 207 000 177 120 808 992 10 052 1 203 164

Waldemar Olbryk

(zrezygnował

22.04.2021 r.)

204 286 661 000 - 29 497 894 783 627 000 537 350 - 66 466 1 230 816

Małgorzata Turek 284 000 192 000 958 000 4 724 1 438 724 204 000 114 538 739 076 4 404 1 062 018

Razem 3 267 064 3 676 242 7 903 793 760 455 2 874 605 1 573 008 6 704 152 726 202

Razem wroku 15 607 555 11 877 967

WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ PLN

2021 2020

ZEcho

Investment S.A.

Zjednostek

zależnych,

współzależnych

istowarzyszo-

nych

Inne

świadczenia

ZEcho

Investment

S.A.

Zjednostek

zależnych,

współzależnych

istowarzyszo-

nych

Inne

świadczenia

Noah M. Steinberg (powołany 9.01.2020 r.) 240 000 - - 137 086 - -

Tibor Veres (powołany 9.01.2020 r.) 84 000 - - 75 194 - -

Mark E. Abramson (zrezygnował 13.08.2020 r.) - - - 126 290 - -

Margaret Dezse (powołana 13.08.2020 r.) 180 000 - - 54 194 - -

Maciej Dyjas 60 000 - - 60 000 - -

Sławomir Jędrzejczyk (powołany 13.08.2020 r.) 180 000 - - 54 194 - -

Stefan Kawalec (odwołany 13.08.2020 r.) - - - 126 290 - 1 800

Péter Kocsis (powołany 9.01.2020 r.) 60 000 - - 53 710 - -

Bence Sass (powołany 9.01.2020 r.) 60 000 - - 53 710 - -

Nebil Senman 60 000 - 375 60 000 - 825

Razem 924 000 - 375 800 668 - 2 625

Razem wroku 924 375 803 293

| Sprawozdania nansowe

117

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.



Umowy zﬁrmą audytorską

Kielce, 30 marca 2022 r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym

Anna Gabryszewska-Wybraniec

Główny Ksiegowy

Do badania jednostkowych sprawozdań

ﬁnansowych Echo Investment oraz skon-

solidowanych sprawozdań ﬁnansowych

Grupy Kapitałowej Echo Investment wla-

tach 2020 – 2021 Rada Nadzorcza Spółki,

po rekomendacji Komitetu Audytu, wy-

brała Deloitte Audyt Sp. zo.o. Sp.k. zsie-

dzibą wWarszawie przy al. Jana Pawła

II 22, wpisaną na listę ﬁrm audytorskich

pod nr 73. Umowa zaudytorem została

zawarta przez Zarząd, na podstawie upo-

ważnienia od Rady Nadzorczej.

Zarząd Echo Investment S.A. informuje,

że wybór ﬁrmy audytorskiej przeprowa-

dzającej badanie rocznego sprawozdania

ﬁnansowego został dokonany zgodnie

zprzepisami, wtym dotyczącymi wyboru

iprocedury wyboru ﬁrmy audytorskiej, na

podstawie uchwały Rady Nadzorczej z14

listopada 2019 r.

Firma audytorska oraz członkowie ze-

społu wykonującego badanie spełniali

warunki do sporządzenia bezstronnego

iniezależnego sprawozdania zbadania

rocznego sprawozdania ﬁnansowego

zgodnie zobowiązującymi przepisami,

standardami wykonywania zawodu iza-

sadami etyki zawodowej.

Echo Investment S.A. przestrzega obo-

wiązujących przepisów związanych zro-

tacją ﬁrmy audytorskiej i kluczowego

biegłego rewidenta oraz obowiązkowy-

mi okresami karencji. Echo Investment

S.A. posiada politykę wzakresie wyboru

ﬁrmy audytorskiej oraz politykę wzakre-

sie świadczenia na rzecz emitenta przez

ﬁrmę audytorską, podmiot powiązany

zﬁrmą audytorską lub członka jego sieci,

dodatkowych usług niebędących bada-

niem, wtym usług warunkowo zwolnio-

nych zzakazu świadczenia przez ﬁrmę

audytorską. Polityka wyboru ﬁrmy audy-

torskiej oraz Polityka zakupu usług nieau-

dytowych zostały zatwierdzone uchwa-

łami Komitetu Audytu z23 marca 2018r.

i są dostępne na stronie internetowej

spółki wzakładce Relacje inwestorskie /

Strategia iład korporacyjny.

WYNAGRODZENIE NETTO NALEŻNE AUDYTOROWI UPRAWNIONEMU

DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH SPÓŁKI IGRUPY PLN

Tytuł Kwota [PLN]

Przegląd jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za Ipółrocze 2021 r. 155 000

Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego za Ipółrocze 2021 r. 85 000

Badanie prospektu obligacji 560 256

Badanie jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za 2021 r. 418 000

Audyt roczny spółek zależnych 74 250

Razem 1 292 506

OŚWIADCZENIE

ZARZĄDU

CZĘŚĆ 4

| Oświadczenie

119

Skonsolidowany raport roczny Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2021 r.

Kielce, 30 marca 2022 r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, roczne

skonsolidowane sprawozdanie ﬁnansowe za 2021 r. idane porównywalne zostały

sporządzone zgodnie zobowiązującymi zasadami rachunkowości iodzwierciedlają

wsposób prawdziwy, rzetelny ijasny sytuację majątkową iﬁnansową Grupy Kapi-

tałowej Echo Investment S.A. oraz jej wynik ﬁnansowy. Sprawozdanie zdziałalności

Grupy Kapitałowej Echo Investment S.A. zawiera prawdziwy obraz rozwoju iosiągnięć

oraz sytuacji Grupy Kapitałowej Echo Investment S.A., wtym opis podstawowych

zagrożeń iryzyka.

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania spra-

wozdań ﬁnansowych, dokonujący badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania

ﬁnansowego za 2021 r. został wybrany zgodnie zprzepisami prawa. Podmiot ten oraz

biegli rewidenci dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyraże-

nia bezstronnej iniezależnej opinii obadanym rocznym skonsolidowanym sprawoz-

daniu ﬁnansowym, zgodnie zobowiązującymi przepisami inormami zawodowymi.

KONTAKT

Echo Investment S.A.

biuro wWarszawie

Biura przy Willi

ul. Grzybowska 60

00-844 Warszawa

Projekt graczny iskład: Damian Chomątowski | be.net/chomatowski