Skonsolidowane

sprawozdanie

finansowe

Na dzień 31 grudnia i za okres

dwunastu miesięcy 2022 roku

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

WPROWADZENIE DO SKONSOLIDOWANEGO

SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Podstawowe informacje o Marvipol Development Spółka Akcyjna

Nazwa Marvipol Development Spółka Akcyjna

Forma prawna Spółka akcyjna

Adres korespondencyjny ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa

Kraj Polska

Przedmiot działalności

Spółka prowadzi działalność holdingową -

jest podmiotem

dominującym Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.,

prowadzącej działalność deweloperską

Nazwa jednostki

dominującej

Marvipol Development Spółka Akcyjna

Nazwa jednostki

dominującej najwyższego

szczebla grupy

MK Holding S.a.r.l. z siedzibą w Luksemburgu

Zmiany w nazwie jednostki

sprawozdawczej lub innych

danych identyfikacyjnych

W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia

sprawozdania nie wystąpiły zmiany w nazwie ani w innych danych

identyfikacyjnych jednostki dominującej

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

	Nota	01.01.2022	01.01.2021
		- 31.12.2022	- 31.12.2021
Przychody ze sprzedaży	5	588 585	393 735
Koszt własny sprzedaży	6	(445 729)	(281 929)
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży		142 856	111 806
Koszty sprzedaży	7	(7 448)	(6 269)
Koszty ogólnego zarządu	7	(36 348)	(34 866)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	8	22 470	38 879
Pozostałe przychody operacyjne	9	18 393	14 808
Pozostałe koszty operacyjne	10	(18 299)	(7 881)
Zysk (strata) na działalności operacyjnej		121 624	116 477
Przychody finansowe	11	9 888	4 113
Koszty finansowe	12	(20 521)	(6 818)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem		110 991	113 772
Podatek dochodowy	13	(21 088)	(18 099)
Zysk (strata) netto		89 903	95 673

Zysk na 1 akcję
Podstawowy (zł)	2,16	2,30
Rozwodniony (zł)	2,16	2,30

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)

	Nota	01.01.2022	01.01.2021
		- 31.12.2022	- 31.12.2021
Zysk (strata) netto		89 903	95 673
Inne całkowite dochody		-	-
Całkowite dochody netto		89 903	95 673
Całkowite dochody netto przypadające na:
Akcjonariuszy jednostki dominującej		89 903	95 673
Udziały niekontrolujące		-	-

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

Okres zakończony

	Nota	31.12.2022	31.12.2021
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	14	248	89
Rzeczowe aktywa trwałe	15	63 181	50 690
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu	28	66 350	17 181
leasingu
Nieruchomości inwestycyjne	16	-	72 755
Długoterminowe aktywa finansowe	17	214 557	81 087
Udziały w jednostkach ujmowanych metodą praw własności	18	32 620	21 497
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	19	22 799	21 121
Aktywa trwałe razem		399 755	264 420
Aktywa obrotowe
Zapasy	20	768 204	1 008 332
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	21	37 415	48 357
Należności z tytułu podatku dochodowego	21	3 691	1 024
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym:	22	168 291	218 181
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	22	35 677	35 207
Aktywa obrotowe razem		977 601	1 275 894
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	23	-	9 477
Aktywa razem		1 377 356	1 549 791

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)

Okres zakończony

	Nota	31.12.2022	31.12.2021
KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny	24
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej
Kapitał zakładowy		41 653	41 653
Kapitał wydzielony		317 922	317 922
Kapitał zapasowy		205 633	157 111
Fundusz dywidendowy		-	333
Zyski zatrzymane		89 903	95 673
Kapitały razem		655 111	612 692
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy
Rezerwy	25	10 136	-
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	19	12 529	17 936
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	26	70 605	34 788
Zobowiązania z tytułu obligacji	27	236 329	220 066
Zobowiązania z tytułu leasingu	28	76 327	16 712
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste	28	566	566
Pozostałe zobowiązania	30	5 090	6 002
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem		411 582	296 070
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy	25	2 500	3 448
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek	26	12	20 954
Zobowiązania z tytułu obligacji	27	19 035	52 330
Zobowiązania z tytułu leasingu	28	5 034	1 892
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste	28	7 402	19 930
Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych	29	-	135
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	30	110	6 709
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe	30	45 982	58 336
Przychody przyszłych okresów	31	230 588	477 295
Zobowiązania krótkoterminowe razem		310 663	641 029
Zobowiązania razem		722 245	937 099
Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem		1 377 356	1 549 791

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM (TYS. PLN)

	Kapitał	Kapitał zapasowy	Kapitał	Fundusz	Zyski	Kapitał własny
	zakładowy	z wydzielenia	zapasowy	dywidendowy	zatrzymane	razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r.
Stan na początek okresu	41 653	317 922	157 111	333	95 673	612 692
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	59 021	-	(59 021)	-
Wypłata dywidendy	-	-	(10 499)	(333)	(36 652)	(47 484)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	-	89 903	89 903
Stan na koniec okresu	41 653	317 922	205 633	-	89 903	655 111
	Kapitał	Kapitał zapasowy	Kapitał	Fundusz	Zyski	Kapitał własny
	zakładowy	z wydzielenia	zapasowy	dywidendowy	zatrzymane	razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 r.
Stan na początek okresu	41 653	317 922	109 650	6 919	80 445	556 589
Podział wyniku z lat ubiegłych	-	-	47 461	-	(47 461)	-
Wypłata dywidendy	-	-	-	(6 586)	(32 984)	(39 570)
Zysk (strata) netto danego okresu	-	-	-	-	95 673	95 673
Stan na koniec okresu	41 653	317 922	157 111	333	95 673	612 692

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

Nota

		01.01.2022	01.01.2021
		- 31.12.2022	- 31.12.2021
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
OPERACYJNEJ
Zysk (strata) brutto		110 991	113 772
Amortyzacja		7 534	3 013
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych		(2 226)	196
Przychody odsetkowe	11	(1 859)	(129)
Koszty odsetkowe	12	7 235	467
Koszty emisji obligacji	27	10 186	2 037
Dyskonto przy wcześniejszym wykupie obligacji	27	(610)	-
Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów		1 216	1 536
Koszty z tytułu leasingu	28	7 263	1 054
(Zysk) ze sprzedaży środków trwałych		(100)	245
(Zysk) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych		-	(431)
Udział w (zyskach) stratach jednostek ujmowanych metodą praw	8	(22 470)	(38 879)
własności
Odsetki od jednostek ujmowanych metodą praw własności	11	(5 421)	(3 608)
Zmiana prezentacji w związku ze zmianą metody konsolidacji po		(11 847)	(3 636)
sprzedaży udziałów
Efekt wyceny instrumentów pochodnych		(135)	135
Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych		876	-
Pozostałe		311	182
Korekty razem		(10 047)	(37 818)
Zmiana stanu zapasów	39	211 467	(156 940)
Zmiana stanu należności	39	7 322	(8 659)
Zmiana stanu rezerw		10 136	850
Zmiana stanu kaucji		(877)	(859)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów	39	(24 650)	(4 011)
i pożyczek
Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów		(182 256)	181 663
Zmiana kapitału obrotowego		21 142	12 044
Podatek dochodowy zwrócony		1 447	150
Podatek dochodowy zapłacony		(38 939)	(21 091)
Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych		(37 492)	(20 941)
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej		84 594	67 057

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE

Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)

	Nota	01.01.2022	01.01.2021
		- 31.12.2022	- 31.12.2021
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
INWESTYCYJNEJ
Odsetki otrzymane		2 642	4 705
Dywidendy otrzymane		-	959
Wpływy z tytułu sprzedaży ŚT i WN		100	160
Wpływy ze sprzedaży aktywów finansowych		22 501	10 410
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych		-	1 516
Spłata udzielonych pożyczek		21 129	74 538
Wpływy		46 372	92 288
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych		(15 886)	(657)
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych		(37 414)	(74 229)
Udzielenie pożyczek jednostkom ujmowanym metodą praw własności	35	(38 343)	(4 817)
Nabycie krótkoterminowych aktywów finansowych		(4 925)	-
Wydatki		(96 568)	(79 703)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej		(50 196)	12 585
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
FINANSOWEJ
Zaciągnięcie kredytów i pożyczek		170 493	269 860
Wpływy netto z emisji obligacji		67 148	110 223
Wpływy		237 641	380 083
Dywidendy wypłacone akcjonariuszom Jednostki Dominującej		(47 484)	(39 570)
Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek		(138 380)	(305 851)
Wykup obligacji	27	(98 188)	(66 380)
Odsetki zapłacone		(25 829)	(12 624)
Prowizje od kredytów		(2 441)	(4 716)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu	28	(9 607)	(3 148)
Wydatki		(321 929)	(432 289)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej		(84 288)	(52 206)
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO		(49 890)	27 436
BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH		(49 890)	27 436
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU		218 181	190 745
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU		168 291	218 181

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW DZIAŁALNOŚCI (TYS. PLN)

Sprawozdawczość segmentów działalności prezentowana jest w odniesieniu do segmentów branżowych: deweloperskiego, magazynowego i pozostałych

aktywów nieruchomościowych. Podział na segmenty branżowe wynika ze struktury zarządzania oraz raportowania wewnętrznego Grupy. Ceny stosowane

w rozliczeniach pomiędzy poszczególnymi segmentami oparte są o ceny rynkowe.

Wynik segmentu, jego aktywa oraz zobowiązania zawierają pozycje, które go dotyczą w sposób bezpośredni, jak również odpowiednie pozycje użytkowane

wspólnie, które w oparciu o racjonalne przesłanki można przypisać do poszczególnych segmentów.

Grupa wyróżnia następujące operacyjne segmenty działalności:

działalność deweloperska,

działalność magazynowa,

segment pozostałe aktywa nieruchomościowe.

	Segment		Segment		Segment pozostałe aktywa
	deweloperski		magazynowy		nieruchomościowe
	01.01.2022	01.01.2021	01.01.2022	01.01.2021	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021	- 31.12.2022	- 31.12.2021	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Przychody ze sprzedaży	481 835	360 896	-	-	106 750	32 839
Koszt własny sprzedaży	(349 972)	(255 241)	-	-	(95 757)	(26 688)
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży	131 863	105 655	-	-	10 993	6 151
Koszty sprzedaży	(5 898)	(6 269)	(3)	-	(1 547)	-
Koszty ogólnego zarządu	(28 856)	(28 197)	(4 153)	(4 322)	(3 339)	(2 347)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć	-	-	22 470	38 879	-	-
Pozostałe przychody operacyjne	10 782	12 011	56	107	7 555	2 690
Pozostałe koszty operacyjne	(11 903)	(7 840)	(487)	(32)	(5 909)	(9)
Zysk (strata) na działalności operacyjnej	95 988	75 360	17 883	34 632	7 753	6 485
Przychody finansowe	2 142	505	7 746	3 608	-	-
Koszty finansowe	(19 537)	(5 332)	(984)	(1 486)	-	-
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	78 593	70 533	24 645	36 754	7 753	6 485

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

	Segment		Segment		Segment pozostałe aktywa
	deweloperski		magazynowy		nieruchomościowe
	01.01.2022	01.01.2021	01.01.2022	01.01.2021	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021	- 31.12.2022	- 31.12.2021	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Podatek dochodowy	(16 485)	(13 384)	(2 627)	(3 458)	(1 976)	(1 257)
Zysk (strata) netto	62 108	57 149	22 018	33 296	5 777	5 228

	Segment		Segment		Segment pozostałe aktywa
	deweloperski		magazynowy		nieruchomościowe
	Okres zakończony		Okres zakończony		Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2022	31.12.2021
Aktywa trwałe	64 614	67 280	245 406	173 636	89 735	23 504
w tym rzeczowe aktywa trwałe	29 278	29 866	-	-	33 903	20 824
w tym prawa do użytkowania rzeczowych	15 721	17 181	-	-	50 629	-
aktywów trwałych z tytułu leasingu
w tym nieruchomości inwestycyjne	-	-	-	72 755	-	-
w tym udziały we wspólnych przedsięwzięciach	-	-	32 620	21 497	-	-
w tym pożyczki udzielone	1 835	2 159	212 518	78 689	-	-
Aktywa obrotowe	912 110	1 041 184	3 958	33 648	61 533	201 062
w tym zapasy	718 911	827 936	-	-	49 293	180 396
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty	159 310	170 065	2 449	31 426	6 532	16 690
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	-	-	-	9 477	-	-
Aktywa razem	976 724	1 108 464	249 364	216 761	151 268	224 566
Zobowiązania długoterminowe	319 767	284 180	23 252	7 945	68 563	3 945
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe	301 410	266 033	21 473	5 533	60 378	-
Zobowiązania krótkoterminowe	298 211	524 971	257	22 523	12 195	93 535
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe	28 188	74 152	-	21 089	3 295	-
Zobowiązania razem	617 978	809 151	23 509	30 468	80 758	97 480

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Grupa nie wyodrębnia segmentów geograficznych. Miejscem działalności Grupy jest terytorium Polski.

Informacja na temat innych, potencjalnych i/lub przyszłych obszarów działalności zawarta jest w

sprawozdaniu Zarządu z działalności.

INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY

OBJAŚNIAJĄCE

1. Podstawowe informacje o Jednostce Dominującej

Dane Jednostki Dominującej

Marvipol Development S.A. (Spółka, Emitent) jest spółką akcyjną zarejestrowaną w Polsce. Siedziba

Spółki mieści się w Warszawie 00-838, przy ul. Prostej 32.

Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z 25 listopada 2014 r. na czas nieoznaczony.

Rejestracja spółki została dokonana 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII

Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000534585.

Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A.

– z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r.

Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa Kapitałowa,

Grupa). Grupa Kapitałowa – poprzez spółki zależne i współkontrolowane – działa w segmencie

deweloperskim, magazynowym oraz segmencie pozostałych aktywów nieruchomościowych.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy kończący się

31 grudnia 2022 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021

roku.

2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi

Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską,

zwanymi dalej "MSSF UE" przy zastosowaniu tych samych zasad dla okresu bieżącego i

porównawczego, za wyjątkiem zmian opisanych w Nocie 4.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w pełnej formie, zgodnie z MSR 1.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zaprezentowane przy założeniu kontynuowania

działalności gospodarczej Grupy w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania.

W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano

istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności.

Z dniem podpisania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Grupy Marvipol

Development S.A. zatwierdza niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

3. Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

Podstawa wyceny

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu

historycznego, za wyjątkiem wartości firmy, nieruchomości inwestycyjnych oraz instrumentów

pochodnych, które są wyceniane według wartości godziwej.

Waluta funkcjonalna i prezentacyjna

Dane w sprawozdaniu finansowym zostały zaprezentowane w złotych polskich, po zaokrągleniu do

pełnych tysięcy. Złoty polski jest walutą funkcjonalną Jednostki Dominującej.

Dokonane osądy i oszacowania

Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE wymaga od Zarządu osądów,

szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane wartości aktywów,

pasywów, przychodów oraz kosztów. Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na

doświadczeniu historycznym oraz innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych

okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę osądu, co do wartości bilansowej aktywów

i zobowiązań, która nie wynika bezpośrednio z innych źródeł. Faktyczna wartość może różnić się od

wartości szacowanej.

Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych

jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych, jeżeli

dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych.

W szczególności istotne obszary niepewności odnośnie dokonanych szacunków oraz osądy

dokonywane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, które wywarły najbardziej istotny wpływ na

wartości ujęte w sprawozdaniu finansowym, dotyczą poniższych obszarów:

Rzeczowe aktywa trwałe:

Co najmniej raz w roku Grupa dokonuje weryfikacji ekonomicznych okresów użyteczności

aktywów trwałych podlegających amortyzacji. W ocenie Zarządu, przyjęte na dzień bilansowy

okresy użyteczności odpowiadają oczekiwanym okresom generowania korzyści

ekonomicznych z wykorzystywania tychże aktywów. Istnieje jednak ryzyko, że faktyczne

okresy generowania korzyści ekonomicznych mogą różnić się od przyjętych.

Nieruchomości inwestycyjne:

Grupa dokonuje wyceny nieruchomości inwestycyjnych w wartości godziwej, zgodnie z

metodologią opisaną w sekcji „Ustalenie wartości godziwej”. Do głównych pozycji

szacunkowych wpływających na wycenę godziwą zaliczają się:

o przyszłe wpływy z najmu – dla powierzchni skomercjalizowanej wpływy z tytułu najmu

przyjmowane są według stawek z zawartych umów najmu, natomiast dla powierzchni

nieskomercjalizowanej przyjmowane są na podstawie szacunków Zarządu, bazujących

na raportach rynkowych oraz własnej znajomości rynku. W przypadku nieruchomości,

których powierzchnia nie została w pełni wynajęta, Grupa dokonuje także szacunku

płatności z tytułu tzw. gwarancji czynszowych dla nabywcy nieruchomości, jako

zabezpieczenie wpływów czynszowych. Okres trwania gwarancji czynszowych oparty

jest o historyczne warunki sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem aktualnie

panujących warunków na rynku,

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

o stopa kapitalizacji (yield) szacowana na podstawie przedwstępnych umów sprzedaży

nieruchomości, listów intencyjnych, wycen rzeczoznawców, raportów rynkowych oraz

wiedzy i doświadczenia Zarządu,

o koszty realizacji projektu szacowane do poniesienia w przyszłości.

Wartości godziwe nieruchomości inwestycyjnych w trakcie budowy i komercjalizacji, ustalone

metodą dochodową, podlegają korekcie przez Grupę o wpływ ryzyka związanego z

zakończeniem budowy, zmianami kosztów realizacji czy warunkami umów najmu dla

powierzchni niewynajętych, zgodnie z metodogią wyceny opisaną w dalszej części raportu.

Pożyczki udzielone oraz należności z tytułu dostaw i usług:

Szacowanie utraty wartości w Grupie bazują na koncepcie „oczekiwanej straty kredytowej”

(ang. Expected Credit Loss – ECL). Grupa wyznacza odpisy z tytułu utraty wartości, w oparciu

o oczekiwane straty kredytowe, uwzględniając prognozy przyszłych warunków

ekonomicznych podczas dokonywania oceny ryzyka kredytowego danej ekspozycji. Odpis z

tytułu utraty wartości kalkulowany jest na każdy dzień bilansowy zgodnie z metodologią

opisaną w sekcji „Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów”.

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach:

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach wyceniane są metodą praw własności. Do inwestycji

realizowanych w ramach wspólnych przedsięwzięć zaliczają się przede wszystkim projekty z

segmentu magazynowego. Głównym składnikiem aktywów w spółkach realizujących projekty,

mającym największy wpływ na wycenę aktywów netto, jest nieruchomość inwestycyjna, dla

której metodologia wyceny oraz założenia dotyczące szacunków i osądu zostały opisane w

niniejszym raporcie.

W przypadku spółek, dla których została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży udziałów,

wartość udziałów oszacowywana jest w oparciu o warunki tej umowy.

Odroczony podatek dochodowy:

Grupa tworząc aktywa z tytułu podatku dochodowego bierze pod uwagę możliwość jego

wykorzystania w przyszłości, uwzględniając zasadę ostrożności. Grupa dokonuje szacunków

przyszłych dochodów podatkowych spółek w oparciu o budżety projektów deweloperskich,

zakładane terminy zakończenia ich realizacji oraz rozpoznania wyniku podatkowego.

W przypadku spółek czerpiących przychody z tytułów innych niż realizacja projektów

deweloperskich, Grupa dokonuje oceny możliwości wykorzystania aktywa na podstawie

wyników lat ubiegłych oraz prognoz dotyczących wyników podatkowych w horyzoncie 5 lat

od daty bilansowej.

Utrata wartości innych aktywów trwałych:

Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia istnienie przesłanek, które wskazują, czy nastąpiła

utrata wartości składników aktywów trwałych. W przypadku zidentyfikowania takiej

przesłanki, Grupa dokonuje oszacowania wartości odzyskiwalnej. Oszacowanie wartości

użytkowej składnika aktywów trwałych (lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne)

wiąże się, między innymi, z przyjęciem założeń w zakresie szacunków co do kwot, terminów

przyszłych przepływów pieniężnych, które Grupa może uzyskać z tytułu danego składnika

aktywów trwałych (lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne). Szacując wartość

godziwą pomniejszoną o koszty sprzedaży Grupa opiera się na dostępnych danych rynkowych

na ten temat lub wycenach sporządzonych przez niezależnych rzeczoznawców.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Zapasy:

Grupa dokonuje odpisów z tytułu utraty wartości w oparciu o ceny sprzedaży możliwe do

uzyskania na rynku, bazując na wiedzy w zakresie trendów rynkowych oraz cen transakcyjnych

z zawieranych przez Grupę umów rezerwacyjnych oraz umów przedwstępnych sprzedaży

produktów o podobnym charakterze (lokalizacja, metraż, standard inwestycji).

Rezerwy:

Grupa tworzy rezerwy w sytuacji, gdy zmniejszenie korzyści ekonomicznych wynikających ze

zdarzeń przeszłych (nie ujętych w księgach) szacowane jest jako prawdopodobne. Rezerwy

tworzone są najczęściej w związku z: rozliczeniem transakcji sprzedaży udziałów w spółkach

realizujących projekty magazynowe, sprawami spornymi i sądowymi oraz naprawami

gwarancyjnymi. Za podstawę dla szacowanych wartości służą: obserwacje historyczne, oceny

wyspecjalizowanych podmiotów (kancelarie prawne, opinie biegłych) oraz wiedza i

doświadczenie Zarządu.

Prawo do użytkowania aktywów z tytułu leasingu oraz zobowiązanie leasingowe:

Do głównych pozycji szacunkowych w obszarze leasingu Grupa zalicza określenie okresu

leasingu, w szczególności dla umów na czas nieokreślony oraz umów z opcją przedłużenia lub

wypowiedzenia. Dokonując oceny skorzystania z opcji, Grupa bierze pod uwagę wszystkie

istotne fakty i okoliczności, które stanowią zachętę ekonomiczną do skorzystania lub

nieskorzystania z opcji. Stopa dyskontowa dla leasingu szacowana jest na bazie średniego

ważonego kosztu kapitału obcego Grupy, powiększonego o premię za ryzyko dla danej klasy

aktywów leasingu. Stopa dyskontowa szacowana jest dla każdej nowej umowy leasingu lub

grupy umów o zbliżonym charakterze.

Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości

Zasady polityki rachunkowości przedstawione poniżej stosowane były w odniesieniu do wszystkich

okresów zaprezentowanych w sprawozdaniu Grupy.

a) Zasady konsolidacji

Grupa przy sporządzaniu sprawozdania skonsolidowanego stosuje metodę konsolidacji pełnej dla

jednostek zależnych. Jednostki współzależne są ujmowane metodą praw własności.

i) Jednostki zależne

Jednostkami zależnymi są jednostki kontrolowane przez Jednostkę Dominującą. Kontrola ma miejsce

wtedy, gdy Jednostka Dominująca posiada zdolność kierowania bezpośrednio lub pośrednio polityką

finansową i operacyjną danej jednostki, w celu uzyskiwania korzyści płynących z jej działalności. Przy

ocenie stopnia kontroli bierze się pod uwagę wpływ istniejących i potencjalnych praw głosu, które na

dzień bilansowy mogą zostać zrealizowane lub mogą podlegać konwersji.

Sprawozdania finansowe spółek zależnych uwzględniane są w skonsolidowanym sprawozdaniu

finansowym począwszy od dnia uzyskania nad nimi kontroli aż do momentu jej wygaśnięcia.

ii) Jednostki stowarzyszone oraz wspólne przedsięwzięcia

Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez

spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi

przedsięwzięciami.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje

działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym

ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do

aktywów netto wynikających z ustalenia umownego.

Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane

w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności. Zgodnie z metodą praw

własności inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się

początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy w wyniku finansowym

i innych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli

udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość

jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału w dalszych stratach.

Dodatkowe straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym

zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jednostki

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

iii) Korekty konsolidacyjne

Salda rozrachunków wewnętrznych pomiędzy jednostkami Grupy, transakcje zawierane w obrębie

Grupy oraz wszelkie wynikające stąd niezrealizowane zyski lub straty, a także przychody oraz koszty

Grupy są eliminowane w trakcie sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

b) Połączenia jednostek gospodarczych

Pierwszym etapem rozliczenia transakcji przejęcia kontroli przez Grupę nad inną jednostką

gospodarczą jest ustalenie, czy dana transakcja lub zdarzenie spełnia definicję połączenia jednostek

zgodnie z MSSF 3, w szczególności czy nabyty zespół działań i aktywów stanowi przedsięwzięcie. W

tym celu Grupa stosuje test koncentracji, który pozwala na uproszczoną ocenę transakcji nabycia.

Pozytywny wynik testu oznacza brak spełnienia definicji przedsięwzięcia i żadna dodatkowa ocena nie

jest dalej wymagana. Wynik testu jest pozytywny, jeśli zasadniczo cała wartość godziwa nabytych

aktywów brutto jest skoncentrowana w pojedynczym, możliwym do zidentyfikowania składniku

aktywów lub w grupie podobnych, możliwych do zidentyfikowania aktywów. W przypadku

negatywnego wyniku przeprowadzana jest dalsza szczegółowa analiza.

Transakcje połączenia jednostek gospodarczych rozliczane są metodą przejęcia. Na dzień objęcia

kontroli aktywa i pasywa przejmowanej jednostki są wyceniane według wartości godziwej. Przekazana

zapłata w zamian za przejęcie kontroli nad jednostką wyceniana jest w wartości godziwej i stanowi

sumę wartości na dzień przejęcia:

i) Aktywów przeniesionych przez Grupę,

ii) Zobowiązań zaciągniętych przez Grupę wobec poprzednich właścicieli jednostki

przejmowanej oraz

iii) Udziałów kapitałowych wyemitowanych przez Grupę w zamian za przejęcie kontroli.

W wycenie przekazanej zapłaty uwzględnia się także wartość godziwą zapłaty warunkowej. Koszty

związane z przejęciem ujmuje się w rachunku wyników w momencie ich poniesienia.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Wartość firmy obliczana jest jako różnica pomiędzy:

i) Sumą zapłaty przekazanej za kontrolę, udziałów niedających kontroli oraz wartości

godziwej pakietów udziałów (akcji) posiadanych w jednostce przejmowanej przed datą

przejęcia, oraz

ii) Wartością godziwą możliwych do zidentyfikowania aktywów netto jednostki

przejmowanej.

Wartość firmy odpowiada płatności dokonanej przez Grupę w zamian za oczekiwane przyszłe korzyści

ekonomiczne z tytułu aktywów, których nie można pojedynczo zidentyfikować ani ująć. Po

początkowym ujęciu wartość firmy jest wyceniana według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy z

tytułu utraty wartości. W przypadku gdy suma zapłaty jest niższa od wartości godziwej

zidentyfikowanych przejętych aktywów netto, Grupa ujmuje zysk na okazyjnym nabyciu w pozycji

pozostałych przychodów operacyjnych.

c) Waluty obce

i) Transakcje w walucie obcej

Transakcje wyrażone w walutach obcych w dniu dokonania transakcji ujmowane są w złotych polskich

przy zastosowaniu średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień zawarcia poniższych typów

transakcji:

powstanie zobowiązania z tytułu zakupu i faktur wystawionych w walucie obcej,

powstanie należności z tytułu sprzedaży i faktur wystawionych w walucie obcej,

wpływ należności bądź płatność zobowiązania w walucie obcej z własnego rachunku

walutowego.

Pozostałe transakcje przeliczane są według kursu kupna lub kursu sprzedaży walut z dnia zawarcia

transakcji stosowanym przez bank, z którego usług jednostka korzysta. Pozycje pieniężne aktywów i

pasywów wyrażone w walucie obcej są przeliczane na dzień bilansowy według średniego kursu NBP

dla danej waluty obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe wynikające z rozliczenia transakcji

w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i pasywów pieniężnych wyrażonych

w walutach obcych ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

Niepieniężne pozycje aktywów i zobowiązań wyceniane według kosztu historycznego w walucie obcej

są przeliczane według średniego kursu NBP obowiązującego w dniu dokonania transakcji.

d) Raportowanie segmentów działalności

Segment działalności jest wyodrębnioną częścią działalności Grupy, która zajmuje się dostarczaniem

określonych produktów lub usług (segment branżowy) lub dostarczaniem produktów lub usług w

określonym środowisku ekonomicznym (segment geograficzny), który podlega ryzykom i czerpie

korzyści odmienne niż inne segmenty. Podstawowy format raportowania Grupy bazuje na segmentach

branżowych.

Segmenty raportowane są w oparciu o dane z wewnętrznej sprawozdawczości zarządczej oraz

stanowią obiekt analiz dla kluczowego personelu kierowniczego. Grupa wyodrębnia 3 segmenty

branżowe:

segment deweloperski,

segment magazynowy,

segment pozostałych aktywów nieruchomościowych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

e) Instrumenty finansowe

Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów

finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego

u drugiej strony. Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w

sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy Grupa staje się stroną umowy tego instrumentu.

i) Aktywa finansowe

Klasyfikacja aktywów finansowych

Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:

wyceniane według zamortyzowanego kosztu,

wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,

wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.

Grupa klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Grupy w zakresie

zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów

pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI”).

Przeklasyfikowanie składników aktywów finansowych

Grupa dokonuje przeklasyfikowania aktywów finansowych, wtedy i tylko wtedy, gdy zmianie ulega

model zarządzania tymi aktywami. Przeklasyfikowaniu podlegają wszystkie aktywa finansowe, na

które zmiana ta miała wpływ. Grupa nie dokonuje przeklasyfikowania żadnych zobowiązań

finansowych.

Przeklasyfikowanie aktywów finansowych dokonywane jest prospektywnie, począwszy od dnia

przeklasyfikowania. Grupa nie przekształca żadnych uprzednio ujętych zysków, strat ani odsetek.

W sytuacji przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w

zamortyzowanych koszcie do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej,

wartość godziwą wycenia się na dzień przeklasyfikowania. Wszelkie zyski lub straty wynikające różnicy

między wcześniejszym zamortyzowanym kosztem aktywów finansowych a wartością godziwą ujmuje

się w rachunku wyników lub w innych całkowitych dochodach, w zależności od klasyfikacji aktywów.

W sytuacji przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w wartości

godziwej przez wynik finansowy do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym

koszcie, wartość godziwa tego aktywa na dzień przeklasyfikowania staje się jego nową wartością

bilansową brutto.

W przypadku przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w wartości

godziwej przez inne całkowite dochody do kategorii aktywów finansowych wycenianych w

zamortyzowanym koszcie, aktywo zostaje przeklasyfikowane w wartości godziwej na dzień

przeklasyfikowania. Skumulowane zyski lub straty ujęte poprzednio w innych całkowitych dochodach

zostają jednak usunięte z pozycji kapitału własnego i skorygowane w oparciu o wartość godziwą

aktywów finansowych na dzień przeklasyfikowania. W związku z tym aktywa finansowe wycenia się

na dzień przeklasyfikowania tak, jak gdyby zawsze były wyceniane w zamortyzowanym koszcie.

Jeśli Grupa dokonuje przeklasyfikowania składnika aktywów finansowych z kategorii składników

wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy do kategorii składników wycenianych w

wartości godziwej przez inne całkowite dochody, składnik ten nadal wycenia się w wartości godziwej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Jeśli Grupa dokonuje przeklasyfikowania składnika aktywów finansowych z kategorii składników

wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody do kategorii składników wycenianych

w wartości godziwej przez wynik finansowy, składnik ten nadal wycenia się w wartości godziwej.

Skumulowane zyski lub straty ujęte poprzednio w innych całkowitych dochodach zostają

przeklasyfikowane z pozycji kapitału własnego do wyniku finansowego w formie korekty wynikającej

z przeklasyfikowania na dzień przeklasyfikowania.

Wycena na moment początkowego ujęcia

Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Grupa

wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów

finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty

transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych aktywów finansowych.

Zaprzestanie ujmowania

Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:

Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub

Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione a

Grupa dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich

własności.

Wycena po początkowym ujęciu

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z trzech

kategorii:

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba

poniższe warunki:

a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego

celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych

wynikających z umowy, oraz

b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w

określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i

odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:

należności handlowe oraz pozostałe należności (w tym należności długoterminowe),

pożyczki udzielone spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym

wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,

dłużne papiery wartościowe utrzymywane do terminu zapadalności,

środki pieniężne i ekwiwalenty.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej

i wykazuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „Przychody finansowe”.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody

Składnik aktywów finansowych jest wyceniany w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,

jeżeli spełnione są oba poniższe warunki:

a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego

celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i

sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz

b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w

określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i

odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

W okresie sprawozdawczym oraz w okresie porównawczym Grupa nie posiadała aktywów

zaklasyfikowanych jako aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite

dochody.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie

instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie

lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku

których Grupa podjęła decyzję o takiej klasyfikacji, w celu wyeliminowania niedopasowania

księgowego.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa

klasyfikuje:

a) Instrumenty pochodne będące aktywami,

b) Pożyczki udzielone nie spełniające testu SPPI.

Instrumenty pochodne o wartości dodatniej wykazywane są jako aktywa finansowe, natomiast o

wartości ujemnej jako zobowiązania finansowe. Wycena instrumentów pochodnych wykonywana jest

na koniec każdego okresu sprawozdawczego.

Instrumenty pochodne wykorzystywane są przez Grupę w celu ograniczenia ryzyka związanego ze

zmiennością kursów walutowych, przy czym Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

Zysk lub strata z aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy

ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach ﬁnansowych, w okresie w którym powstała.

Kompensata aktywów i zobowiązań finansowych

W sytuacji, gdy Grupa:

posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz

zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów i

wykonać zobowiązanie składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe kompensuje

się i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie netto.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

ii) Zobowiązania finansowe

Grupa klasyfikuje zobowiązania finansowe jako zobowiązania finansowe wyceniane w

zamortyzowanym koszcie lub jako zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez

wynik finansowy.

Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Jako zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje

oprocentowane kredyty bankowe i pożyczki, papiery dłużne, zobowiązania z tytułu dostaw i usług

oraz pozostałe zobowiązania.

Zobowiązania finansowe Grupa wycenia początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty

transakcji. Następnie wycenia je po zamortyzowanym koszcie metodą efektywnej stopy procentowej,

a koszty odsetkowe ujmuje się metodą efektywnego dochodu. Metoda efektywnej stopy procentowej

służy do obliczania zamortyzowanego kosztu zobowiązania i do alokowania kosztów odsetkowych w

odpowiednim okresie. Efektywna stopa procentowa to stopa faktycznie dyskontująca przyszłe

płatności pieniężne w przewidywanym okresie użytkowania danego zobowiązania lub, w razie

potrzeby, w okresie krótszym. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe

zobowiązania wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty

dyskonta.

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa

klasyfikuje instrumenty pochodne o wartości godziwej mniejszej od zera. Wycena instrumentów

pochodnych wykonywana jest na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Zysk lub strata z

instrumentów pochodnych ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach ﬁnansowych.

Instrumenty pochodne wykorzystywane są przez Grupę w celu ograniczenia ryzyka związanego ze

zmiennością kursów walutowych, przy czym Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej

Umowy gwarancji finansowych to umowy zobowiązujące jej wystawcę do dokonania określonych

płatności rekompensujących posiadaczowi stratę, jaką poniesie z powodu niedokonania przez

określonego dłużnika płatności w przypadającym terminie, zgodnie z pierwotnymi lub zmienionymi

warunkami instrumentu dłużnego.

Umowy gwarancji ﬁnansowych wykazywane są w zobowiązaniach i należnościach pozabilansowych.

Na każdy dzień bilansowy Grupa ocenia, czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności

dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki

wysokości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego z

umowy gwarancji.

Wyksięgowanie zobowiązań finansowych

Grupa wyksięgowuje zobowiązania finansowe wyłącznie wówczas, gdy odpowiednie zobowiązania

Grupy zostaną wykonane, unieważnione lub gdy wygasną.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

f) Kapitały własne

Kapitał zakładowy

Kapitał zakładowy wykazywany jest w wartości nominalnej zarejestrowanych akcji, wynikającej ze

statutu Spółki i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.

Kapitał zapasowy z wydzielenia

Kapitał zapasowy z wydzielenia wykazywany jest w wartości nominalnej aktywów netto wydzielonych

w ramach wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Marvipol S.A. Oddział w Warszawie

ustalonej na dzień 1 października 2015 r., skorygowanej o przesunięcia środków pieniężnych z Marvipol

S.A. (Centrala) do Marvipol S.A. Oddział w Warszawie.

Kapitał zapasowy

Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, Jednostka jest zobowiązana do utworzenia

kapitału zapasowego na pokrycie straty, do którego przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok

obrotowy, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej trzeciej kapitału zakładowego.

Do kapitału zapasowego należy również przelewać nadwyżki osiągnięte przy emisji akcji powyżej ich

wartości nominalnej pozostałe po pokryciu kosztów emisji.

O użyciu kapitału zapasowego decyduje Walne Zgromadzenie, jednakże część kapitału zapasowego

w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej

w sprawozdaniu finansowym.

Kapitał zapasowy w Jednostce tworzony jest:

z odpisów z zysku,

z premii emisyjnej uzyskanej z emisji akcji, pomniejszonej o poniesione koszty bezpośrednio z

nią związane,

z nadwyżki ceny sprzedaży akcji własnych nad kosztem ich nabycia.

Kapitał rezerwowy

Pozostałe kapitały rezerwowe są tworzone zgodnie ze statutem. O użyciu kapitału rezerwowego

rozstrzyga Walne Zgromadzenie. Spółka do kapitałów rezerwowych zalicza między innymi kapitał

utworzony decyzją Walnego Zgromadzenia na nabycie akcji własnych.

W kapitale rezerwowym Jednostka ujmuje także kapitał uzyskany z emisji akcji, po pomniejszeniu

o koszty emisji do momentu dokonania rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego przez Sąd

Rejestrowy. Po dokonaniu rejestracji wartość nominalna zarejestrowanych akcji odnoszona jest na

kapitał zakładowy, natomiast nadwyżka osiągnięta przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej,

pozostała po pokryciu kosztów emisji, odnoszona jest na kapitał zapasowy.

Nabyte akcje własne

Nabyte akcje własne wyceniane są według ceny nabycia i ujmowane w kapitale własnym jako wielkość

ujemna.

Całkowite dochody

Całkowite dochody ogółem to zmiana w kapitale własnym, która nastąpiła w ciągu okresu

sprawozdawczego na skutek transakcji innych niż transakcje zawierane z właścicielami występującymi

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

w charakterze udziałowców. Obejmują wszystkie składniki zysków i strat oraz innych całkowitych

dochodów.

Inne całkowite dochody obejmują pozycje przychodów i kosztów (w tym korekty wynikające

z przeklasyfikowania), które nie zostały ujęte jako zyski lub straty zgodnie z tym, jak tego wymagają

lub na co zezwalają inne MSSF.

g) Rzeczowe aktywa trwałe

i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych

Składniki rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w księgach według ceny nabycia lub kosztu

wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości.

Cena nabycia obejmuje cenę zakupu składnika majątku oraz koszty bezpośrednio związane

z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, łącznie z kosztami

transportu, jak też załadunku, wyładunku i składowania. Rabaty, opusty oraz inne podobne

zmniejszenia i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów.

Koszt wytworzenia składnika środków trwałych oraz środków trwałych w budowie obejmuje ogół

kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego budowy, montażu, przystosowania

i ulepszenia poniesionych do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia

bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania). Koszt wytworzenia obejmuje

również, w przypadkach gdy jest to wymagane, wstępny szacunek kosztów demontażu

i usunięcia składników rzeczowych aktywów trwałych oraz przywrócenia do stanu pierwotnego.

Zakupione oprogramowanie, które jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania związanego

z nim urządzenia jest aktywowane jako część tego urządzenia.

W przypadku, gdy określony składnik rzeczowych aktywów trwałych składa się z odrębnych

i istotnych części składowych o różnym okresie użytkowania, części te są traktowane jako odrębne

składniki aktywów.

ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych

Składniki rzeczowych aktywów trwałych wytwarzane w celu przyszłego wykorzystania jako

nieruchomości inwestycyjne zaliczane są do rzeczowych aktywów trwałych i wykazywane w oparciu

o ich koszt wytworzenia do momentu kiedy możliwa będzie ich rzetelna wycena. Wtedy to zostają

przeklasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wycenione według wartości godziwej. Wszelkie

zyski i straty powstałe z wyceny do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu

z całkowitych dochodów.

iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym

Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika

rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Grupa

osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rzeczowych aktywów trwałych.

Pozostałe nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako koszty, w okresie, w

którym zostały poniesione.

iv) Amortyzacja

Składniki rzeczowych aktywów trwałych, względnie ich istotne i odrębne części składowe

amortyzowane są metodą liniową przez okres użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanej przy

likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego (wartości rezydualnej). Grunty nie są

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

amortyzowane. Grupa zakłada poniższe okresy użytkowania dla poszczególnych kategorii środków

trwałych:

Budynki 10 - 40 lat,

Maszyny i urządzenia 3 - 10 lat,

Środki transportu 5 lat,

Meble i wyposażenie 5 - 7 lat.

Poprawność stosowanych okresów użytkowania, metod amortyzacji oraz wartości rezydualnych

środków trwałych (o ile nie jest nieznaczna) jest przez Grupę corocznie weryfikowana.

h) Wartości niematerialne i wartość firmy

Wartość firmy

Wartość firmy powstająca w konsolidacji to nadwyżka kosztu nabycia jednostki nad wartością

godziwą możliwych do zidentyfikowania składników aktywów i pasywów jednostki zależnej,

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień nabycia.

Wartość firmy jest wykazywana jako składnik aktywów i przynajmniej raz w roku poddawana jest

testowi na utratę wartości. Skutki utraty wartości odnoszone są w ciężar rachunku zysków i strat

i nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach.

i) Wartości niematerialne

Wartości niematerialne nabyte przez Grupę wykazywane są w oparciu o ich cenę nabycia,

pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizacyjne z tytułu utraty wartości.

ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym

Późniejsze wydatki na składniki istniejących wartości niematerialnych podlegają aktywowaniu tylko

wtedy, gdy zwiększają przyszłe korzyści ekonomiczne związane z danym składnikiem. Pozostałe

nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia.

iii) Amortyzacja

Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową biorąc pod uwagę okres ich użytkowania

chyba, że nie jest on określony. Wartość firmy i wartości niematerialne z nieokreślonym okresem

użytkowania nie są amortyzowanie, podlegają testom ze względu na utratę wartości na każdy dzień

bilansowy. Inne wartości niematerialne są amortyzowane od dnia, kiedy są dostępne do użytkowania.

Szacunkowy okres użytkowania jest następujący:

oprogramowanie 2 lata.

i) Składniki aktywów użytkowane na podstawie umów leasingu

Przy podpisaniu umowy Grupa ocenia, czy umowa jest leasingiem lub czy zawiera leasing. Umowa jest

leasingiem lub zawiera leasing, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania

zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres, w zamian za wynagrodzenie.

W dacie rozpoczęcia leasingu Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz

zobowiązanie z tytułu leasingu. W dacie rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w

wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do spłaty w tej dacie,

zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu lub krańcowej stopy procentowej,

jeśli stopa procentowa leasingu nie jest dostępna. Koszt składnika aktywów z tytułu prawa do

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

użytkowania obejmuje kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkie opłaty

leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia leasingu lub przed tą datą pomniejszone o wszelkie

otrzymane zachęty leasingowe, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę

oraz szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę z związku z demontażem

i usunięciem bazowego składnika aktywów.

Grupa wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania stosując model kosztu, tj. w

pomniejszeniu o odpisy amortyzacyjne oraz ewentualne straty z tytułu utraty wartości, ale także po

odpowiednim skorygowaniu o dokonywane przeliczenia zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja

prawa do użytkowania w Grupie dokonywana jest metodą liniową przez okres umowy leasingu.

Opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe płatności

leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, ceny wykonania opcji kupna (jeżeli

można z wystarczającą pewnością stwierdzić, że Grupa z tej opcji skorzysta) oraz kary pieniężne za

wypowiedzenie umowy (jeżeli jest wystarczająca pewność, że Grupa skorzysta z tej opcji).

W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu pomniejszane jest o dokonane spłaty i

korygowane o naliczone odsetki. W przypadku umów, dla których płatności leasingowe wykonywane

są w walutach obcych, Grupa ujmuje zobowiązanie leasingowe na pierwszy moment ujęcia według

oficjalnego kursu NBP z dnia poprzedzającego datę powstania zobowiązania oraz aktywo w tej samej

wartości. Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Grupa dokonuje wyceny zobowiązania

leasingowego według oficjalnego kursu NBP z dnia bilansowego.

Grupa stosuje zwolnienie, które przywołuje pkt. MSSF16.5, dotyczące ujmowania leasingów o niskiej

wartości oraz leasingów krótkoterminowych (nie przekraczających 12 miesięcy). Płatności leasingowe

w przypadku obu wymienionych wyjątków rozpoznawane są w kosztach okresu, którego dotyczą.

Grupa zidentyfikowała następujące typy istotnych umów leasingu:

prawo użytkowania wieczystego gruntu,

leasing powierzchni biurowej,

leasing powierzchni na potrzeby działalności najmu krótko-, średnio- i długoterminowego,

leasing floty samochodowej.

Prawa do użytkowania powierzchni biurowej i pozostałej oraz floty samochodowej zostały ujęte jako

prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu. Prawa do użytkowania

wieczystego gruntów przeznaczonych pod realizację projektów deweloperskich zostały ujęte jako

zapasy, natomiast prawa użytkowania wieczystego gruntów wykorzystywanych przez Grupę jako

nieruchomość zajmowana przez właściciela zostały ujęte jako prawa do użytkowania aktywów z tytułu

leasingu.

Zobowiązania z tytułu umów najmu powierzchni biurowej oraz leasingu samochodów zostały ujęte

jako zobowiązania z tytułu leasingu. Zobowiązania wynikające z prawa użytkowania wieczystego

gruntów zostały ujęte jako zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.

Aktywo oraz zobowiązanie z tytułu użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych do

realizacji projektów deweloperskich

Prawo użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych pod realizację projektów deweloperskich

klasyfikowane jest jako zapasy, natomiast zobowiązanie leasingowe klasyfikowane jest w pełni jako

zobowiązanie krótkoterminowe. Klasyfikacja prawa do użytkowania (aktywo obrotowe) jak i

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

zobowiązania z tytułu leasingu (zobowiązanie krótkoterminowe) wynika z faktu, iż ich rozliczenie

nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”.

Zgodnie z MSSF 9, zobowiązanie z tytułu leasingu usuwa się z bilansu, gdy zostało uregulowane,

wygasło lub dłużnik został prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inny

podmiot. Aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z nim związane utrzymywane jest

w bilansie do momentu prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie

przynależnym do sprzedanego lokalu. W dacie notarialnego przeniesienia własności następuje też

wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu oraz prawa do użytkowania wieczystego gruntu.

Kalkulując zobowiązanie leasingowe, Grupa dyskontuje wszystkie umowne przepływy pieniężne

wynikające z okresu, na jaki prawo użytkowania wieczystego zostało przyznane (maksymalnie 99 lat).

Okres leasingu nie jest uzależniony od przewidywanego okresu, w którym to Grupa będzie

właścicielem prawa do użytkowania, tj. okresu realizacji projektu deweloperskiego. Koszty amortyzacji

kalkulowane są w odniesieniu do pełnego umownego okresu użytkowania. Opłaty przekształceniowe

traktowane są przez Grupę analogicznie jak opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Koszty związane z leasingiem prawa wieczystego użytkowania gruntów (amortyzacja oraz koszty

odsetkowe) kapitalizowane są na zapasach przez okres realizacji projektu deweloperskiego. Wraz z

uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie nieruchomości powstałych na gruncie, koszty związane z

leasingiem odnoszone są do rachunku wyników.

j) Nieruchomości inwestycyjne

Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem

kosztów transakcji. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części

składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria

ujmowania, i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości.

Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski

lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku

lub stracie w tym okresie, w którym powstały.

Nieruchomości inwestycyjne są usuwane z bilansu w przypadku ich zbycia lub w przypadku stałego

wycofania danej nieruchomości inwestycyjnej z użytkowania, gdy nie są spodziewane żadne przyszłe

korzyści z jej sprzedaży. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia nieruchomości inwestycyjnej

z bilansu są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym dokonano takiego usunięcia.

Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje

zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów

przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Jeżeli składnik aktywów

wykorzystywany przez właściciela - Jednostkę staje się nieruchomością inwestycyjną, Jednostka

stosuje zasady opisane w części Rzeczowe aktywa trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej

nieruchomości.

W przypadku przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę

między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością

bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej wykazywanej w wartości godziwej do

nieruchomości zajmowanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt tej nieruchomości,

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

który zostanie przyjęty dla celów jej ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 jest równy wartości godziwej

tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania.

Gdy Jednostka zakończy budowę, przeprowadzane we własnym zakresie dostosowywanie

nieruchomości inwestycyjnej lub nieruchomość inwestycyjną przeznacza do sprzedaży, różnicę

między ustaloną na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością

bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

k) Zapasy

Składniki zapasów wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższej od możliwej do

uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu powiększoną o koszty

bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do

używania lub wprowadzenia do obrotu. W przypadku wyrobów gotowych i produkcji w toku, koszty

zawierają wydatki związane z realizowanymi projektami deweloperskimi.

Koszty projektu obejmują głównie:

prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac

wykonywanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych,

skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania i projektu, narzuty

kosztów ogólno-administracyjnych oraz pozostałe koszty bezpośrednie dotyczące projektów.

Możliwa do uzyskania cena sprzedaży netto jest różnicą pomiędzy szacowaną ceną sprzedaży

dokonywaną w toku działalności gospodarczej, a szacowanymi kosztami ukończenia i kosztami

niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku.

l) Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane w cenie transakcyjnej, z

uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat

kredytowych. W przypadku, gdy występuje istotny element finansowania powyżej 12 miesięcy,

wartość należności jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów

pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej

aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca

na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody

finansowe.

Do pozostałych należności Grupa klasyfikuje także depozyty notarialne, wadia, zaliczki wpłacone na

poczet zakupu gruntów oraz nieruchomości, względem których Grupa nie posiada kontroli lub tytułu

prawnego poświadczającego własność.

m) Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym środki pieniężne o ograniczonej możliwości

dysponowania

Aktywa finansowe spełniające definicję środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane są w

bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty

krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy.

W pozycji Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania prezentowane są otrzymane od

klientów Grupy środki pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktów, które do momentu

spełnienia odpowiednich wymogów określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”

zdeponowane są na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.

Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia)

prezentowane są w pozycji „Krótkoterminowe aktywa finansowe”.

Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy na podstawie kursu NBP.

Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tę samą deﬁnicję środków pieniężnych.

Rachunek przepływów pieniężnych sporządzany jest przez Grupę metodą pośrednią.

n) Aktywa przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zaniechana

Aktywa są klasyﬁkowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa zostanie

odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie.

Decyzja o przeklasyfikowaniu aktywów do aktywów dostępnych do sprzedaży podejmowana jest, gdy

aktywa te są w stanie gotowym do sprzedaży i rozpoczęto aktywne poszukiwanie nabywcy, a

sprzedaż w horyzoncie 1 roku została oceniona jako wysoce prawdopodobna. Wyceniane są one w

niższej z następujących dwóch kwot: ich wartości bilansowej i wartości godziwej pomniejszonej o

koszty zbycia. Aktywa przeznaczone do sprzedaży są wyceniane do wartości godziwej na koniec

każdego okresu sprawozdawczego.

Dla aktywów zaklasyfikowanych do tej kategorii nie nalicza się amortyzacji. W przypadku, gdy kryteria

klasyfikacji do grupy aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży nie są dłużej spełniane, Grupa

zaprzestaje klasyfikacji tego składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży oraz dokonuje

reklasyfikacji do odpowiedniej kategorii aktywów. W takim przypadku Grupa wycenia składnik

aktywów, który nie jest dłużej klasyfikowany jako przeznaczony do sprzedaży w kwocie niższej z:

jego wartości bilansowej z dnia poprzedzającego klasyfikację składnika aktywów (lub grupy

do zbycia) jako przeznaczony do sprzedaży, skorygowanej o amortyzację lub aktualizację

wyceny, która zostałaby ujęta, gdyby składnik aktywów (lub grupa do zbycia) nie został

zaklasyfikowany jako przeznaczony do sprzedaży,

jego wartości odzyskiwalnej z dnia podjęcia decyzji o braku jego sprzedaży .

Działalność zaniechana to element przedsięwzięcia Grupy, który został zbyty lub jest zakwalifikowany

jako przeznaczony do sprzedaży, jak również stanowi odrębną, ważną dziedzinę działalności.

Klasyfikacja do działalności zaniechanej następuje w momencie zbycia lub w momencie, gdy

działalność spełnia kryteria działalności przeznaczonej do sprzedaży, jeśli ten moment nastąpił

wcześniej .

o) Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów

i) Aktywa finansowe

Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”)

związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości

godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty

wartości.

Należności handlowe

W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis

na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat

kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości.

Macierz rezerw bazuje na analizie spłacalności należności z poszczególnych koszyków

przeterminowania oraz określeniu wskaźnika odzysku dla należności, w przypadku których

zidentyfikowana została strata kredytowa. Wskaźnik odpisu dla danego koszyka przeterminowania

kalkulowany jest jako iloczyn prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego koszyka (PD)

oraz wskaźnika straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD).

Odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany jest poprzez przyłożenie wskaźników odpisu dla

poszczególnych koszyków przeterminowania do bieżącego salda należności w każdej z grup

przeterminowania. Kwotę odpisu aktualizującego wartość należności ujmuje się w zysku lub stracie

bieżącego okresu w przychodach/kosztach z tytułu pozostałej działalności operacyjnej.

Pożyczki udzielone

Na portfel pożyczek udzielonych przez Grupę składają się głównie pożyczki do spółek celowych

realizujących projekty magazynowe w ramach wspólnego przedsięwzięcia.

Kalkulując odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu udzielonych pożyczek, Grupa określa

wskaźnik prawdopodobieństwa wystąpienia straty kredytowej, wykorzystując modele ryzyka

kredytowego w odniesieniu do całego segmentu magazynowego. W przypadku projektów

magazynowych dla których została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży udziałów lub

nieruchomości, wskaźnik prawdopodobieństwa straty jest odpowiednio korygowany.

Wskaźnik straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD) kalkulowany jest dla każdej spółki

magazynowej jako kwota niemożliwa do odzyskania względem bieżącego salda pożyczki udzielonej

przez Grupę na dzień bilansowy, po upłynnieniu aktywów tej spółki i spłacie wszystkich pozostałych

zobowiązań.

Odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany jest dla każdej pożyczki odrębnie, poprzez

przyłożenie do bieżącego salda pożyczki na dzień bilansowym wskaźnika prawdopodobieństwa

wystąpienia straty kredytowej (PD) oraz wskaźnika straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD).

W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty

kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko

kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu

początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu

finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.

Grupa ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło

od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 180 dni.

Jednocześnie, Grupa ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje w

przypadku gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 360 dni lub gdy Grupa otrzyma informację o

istotnych problemach finansowych kontrahenta, np. dłużnik ogłosi bankructwo lub wystąpi o

postępowanie układowe.

ii) Aktywa niefinansowe

Wartość bilansowa aktywów niefinansowych, innych niż aktywa biologiczne, nieruchomości

inwestycyjne, zapasy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego poddawana jest ocenie

na każdy dzień bilansowy w celu stwierdzenia, czy występują przesłanki wskazujące na utratę ich

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

wartości. W przypadku wystąpienia takich przesłanek Grupa dokonuje szacunku wartości

odzyskiwalnej poszczególnych aktywów. Wartość odzyskiwalna wartości firmy oraz wartości

niematerialnych, które nie są jeszcze zdatne do użytkowania jest szacowana na każdy dzień bilansowy.

Odpis z tytułu utraty wartości ujmowany jest w momencie, kiedy wartość bilansowa składnika

aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Ośrodek

generujący środki pieniężne jest definiowany jako najmniejsza identyfikowalna grupa aktywów, która

wypracowuje środki pieniężne niezależnie od innych aktywów i ich grup. Odpisy

z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym. Utrata wartości ośrodka generującego

środki pieniężne jest w pierwszej kolejności ujmowana jako zmniejszenie wartości firmy przypisanej

do tego ośrodka (grupy ośrodków), a następnie jako zmniejszenie wartości bilansowej pozostałych

aktywów tego ośrodka (grupy ośrodków) na zasadzie proporcjonalnej.

Wartość odzyskiwalna aktywów lub ośrodków generujących środki pieniężne definiowana jest jako

większa z ich wartości netto możliwej do uzyskania ze sprzedaży oraz ich wartości użytkowej. Przy

szacowaniu wartości użytkowej przyszłe przepływy pieniężne dyskontowane są przy użyciu stopy

procentowej przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualną rynkową ocenę wartości pieniądza

w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego składnika aktywów. W przypadku

aktywów, które nie generują niezależnych przepływów pieniężnych wartość użytkowa szacowana jest

dla najmniejszego identyfikowalnego ośrodka generującego środki pieniężne, do którego dany

składnik aktywów przynależy. W odniesieniu do aktywów innych niż wartość firmy, odpisy z tytułu

utraty wartości rozpoznane w poprzednich okresach, są poddawane na każdy dzień bilansowy ocenie,

czy zaszły przesłanki wskazujące na zmniejszenie utraty wartości lub jej całkowite odwrócenie.

Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości jest odwracany, jeżeli zmieniły się szacunki zastosowane

do szacowania wartości odzyskiwalnej. Odpis z tytułu utraty wartości odwracany jest tylko do

wysokości wartości bilansowej składnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne, jaka byłaby

wykazana w sytuacji, gdyby odpis z tytułu utraty wartości nie został ujęty.

p) Świadczenia pracownicze

i) Program określonych składek

Grupa zobowiązana jest na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek

na świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19, stanowią program

państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. W związku z powyższym,

zobowiązanie Grupy za każdy okres jest szacowane na podstawie kwot składek do wniesienia za dany

rok.

ii) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze

Zobowiązania z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych są wycenianie bez

uwzględniania dyskonta i są odnoszone w koszty w momencie wykonania świadczenia.

q) Rezerwy

Rezerwa zostaje ujęta w przypadku, gdy na Grupie ciąży obowiązek wynikający z przeszłych zdarzeń

i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku wiązać się będzie z wypływem korzyści

ekonomicznych. W przypadku, kiedy efekt wartości pieniądza w czasie ma istotne znaczenie, rezerwy

są szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych przyszłych przepływów środków pieniężnych w

oparciu o stopę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla bieżące szacunki rynkowe zmian

wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z danym składnikiem pasywów.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

i) Umowy rodzące obciążenia

Rezerwa na umowy rodzące obciążenia ujmowana jest w przypadku, gdy spodziewane przez Grupę

korzyści ekonomiczne z umowy są niższe niż nieuniknione koszty wypełnienia obowiązków

umownych. Wysokość rezerwy jest ustalana na podstawie niższej z wartości kosztów związanych

z odstąpieniem od umowy lub kosztów jej realizacji. Przed ujęciem w księgach rezerwy, Grupa

rozpoznaje ewentualną utratę wartości aktywów związanych z daną umową.

r) Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania

wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie

jest istotny (w szczególności dotyczy to zatrzymanych kaucji gwarancyjnych), wartość zobowiązań

jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do

wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie

zobowiązania w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.

s) Przychody przyszłych okresów

W pozycji przychody przyszłych okresów Grupa wykazuje zaliczki otrzymane od klientów w związku

z zawarciem umów sprzedaży lokali w realizowanych projektach deweloperskich, gdzie lokale nie

zostały jeszcze przekazane nabywcom. Przychody te zostaną rozpoznane w momencie wydania lokali

kupującym, po zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych.

Grupa wykazuje przychody przyszłych okresów w wartości odzwierciedlającej otrzymane wpłaty od

nabywców lokali.

t) Przychody

i) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych

Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych są rozpoznawane zgodnie z MSSF 15 tj., w momencie

spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Za moment ten Spółka uznaje przeniesienie na

klienta kontroli nad sprzedawanym lokalem, miejscem postojowym, schowkiem garażowym, komórką

lokatorską lub innym elementem budynku lub jego części wspólnej, czyli na moment wydania.

Stosownie do treści art. 548 § 1 k.c., niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy

przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy, niezależnie od tego kiedy kupujący stanie się

właścicielem rzeczy. Przez wydanie rzeczy rozumieć należy przede wszystkim wydanie w rozumieniu

art. 348 k.c. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które

umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad

rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy.

Sprzedaż i leasing zwrotny

W ramach konceptu Unique Apartments z klientami zawierane są umowy, które obejmują sprzedaż

lokali mieszkalnych i miejsc postojowych wraz z usługą wykończenia i wyposażenia lokali.

Jednocześnie, wraz z umowami sprzedaży lokali, z nabywcami są podpisywane długoterminowe

umowy najmu lub dzierżawy sprzedanych produktów. Okres najmu lub dzierżawy rozpoczyna się w

momencie wydania klientowi w pełni wyposażonego lokalu i najczęściej trwa 10 lat. Wydania lokali

nabywcom w ramach projektu mogą być realizowane w trybie dwuetapowym. Przedmiotem

pierwszego odbioru jest lokal w stanie deweloperskim i miejsce postojowe. Drugi odbiór następuje po

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

wykonaniu prac wykończeniowych i wyposażeniu lokalu. W momencie przekazania w pełni

wykończonego i wyposażonego lokalu rozpoczyna się okres najmu lub dzierżawy.

Konsekwencją powyższego modelu biznesowego jest konieczność rozpoznawania transakcji jako

leasing zwrotny, zgodnie z MSSF 16. Część wyniku na sprzedaży produktów jest rozpoznawana w

momencie wydania klientom. Pozostała część, na dzień rozpoczęcia okresu najmu lub dzierżawy, jest

ujmowana w bilansie poprzez wprowadzenie w odpowiedniej wartości prawa do użytkowania

aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu. Następnie wpływa na wynik przyszłych

okresów – przez cały okres trwania najmu lub dzierżawy. Kluczowymi parametrami przy kalkulacji

wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu oraz

rozpoznania wyniku w czasie są: cena sprzedaży, koszt wytworzenia, warunki umów najmu lub

dzierżawy (wartość czynszu, okres leasingu) oraz stopa dyskontowa zastosowana w celu wyceny

zobowiązań leasingowych.

Część wyniku ze sprzedaży, która w rezultacie opisanej powyżej kalkulacji kwalifikuje się do

jednorazowego rozpoznania, ujmowana jest następująco: przychody ze sprzedaży i koszt własny

sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim oraz miejsca postojowego rozpoznawane są w

momencie ich wydania (pierwszy odbiór). Przychody ze sprzedaży i koszt własny sprzedaży usług

wykończenia oraz wyposażenia rozpoznawane są w momencie wydania w pełni wykończonego i

wyposażonego mieszkania (drugi odbiór).

Cena transakcyjna sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim, miejsca postojowego oraz usługi

wykończenia i wyposażenia dla poszczególnych umów z klientami ustalana jest zgodnie z wymogami

MSSF 15.

ii) Świadczenie usług

Przychody ze świadczenia usług są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów po

wykonaniu usługi.

iii) Przychody z tytułu najmu

Przychody z tytułu najmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są w sprawozdaniu

z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania umowy.

Koszt własny sprzedaży

Koszty wytworzenia sprzedanych wyrobów gotowych, towarów i usług prezentowane są w pozycji

Koszt własny sprzedaży. Do kosztów wytworzenia zaliczane są wszystkie nakłady ściśle związane z

przychodami z danego produktu / usługi. W przypadku inwestycji deweloperskich koszt wytworzenia

inwestycji alokowany jest na poszczególne produkty proporcjonalnie do ich powierzchni. Do kosztu

własnego sprzedaży wyrobów gotowych zaliczane są głównie koszty nabycia gruntu, wykonawstwa

inwestycji, prac projektowych oraz koszty finansowe.

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu wykazywane są w okresie, za który są należne. Do kosztów

sprzedaży i ogólnego zarządu zaliczają się nakłady, których nie można przypisać do konkretnego

projektu i skapitalizować w wartości zapasów, w szczególności koszty marketingu, utrzymania biura,

administracyjne czy koszty zakończonych inwestycji.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

u) Koszty operacyjne

Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów.

Grupa prezentuje w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.

v) Przychody i koszty finansowe

Zyski z inwestycji obejmują odsetki należne z tytułu zainwestowanych przez Grupę środków

pieniężnych oraz należne dywidendy. Przychody z tytułu odsetek wykazuje się w sprawozdaniu

z całkowitych dochodów według zasady memoriałowej, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy

procentowej.

Dochód z tytułu dywidend ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie, kiedy

Grupa nabywa prawa do jej otrzymania.

Koszty finansowe obejmują odsetki płatne z tytułu zadłużenia. Koszty z tytułu odsetek są ustalane w

oparciu o efektywną stopę procentową.

Koszty finansowania zewnętrznego

Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w

którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można

przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku

Grupy: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia. Koszty finansowe aktywowane są do

produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za

aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe albo budowlane lub trwa

proces uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu.

Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których

przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały

zakończone. Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań

związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem,

procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych

dotyczących projektu.

w) Podatek dochodowy

Podatek dochodowy wykazany w sprawozdaniu z całkowitych dochodów obejmuje część bieżącą

i część odroczoną. Podatek dochodowy ujmowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, za

wyjątkiem kwot związanych z pozycjami rozliczanymi bezpośrednio z kapitałem własnym. Wówczas

ujmuje się go w kapitale własnym.

Podatek bieżący

Podatek bieżący stanowi zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodu do opodatkowania za dany rok,

ustalone przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących na dzień bilansowy oraz korekty

podatku dotyczącego lat ubiegłych.

Podatek odroczony

Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody zobowiązania bilansowego, w oparciu

o różnice przejściowe pomiędzy wartością aktywów i zobowiązań ustalaną dla celów księgowych, a

ich wartością ustalaną dla celów podatkowych.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Rezerwy nie tworzy się na następujące różnice przejściowe: początkowe ujęcie aktywów lub pasywów,

za wyjątkiem jeśli dotyczą połączenia jednostek, które nie wpływają ani na zysk księgowy ani na

dochód do opodatkowania, różnice związane z inwestycjami w jednostkach zależnych

w zakresie, w którym nie jest prawdopodobne, że zostaną one zrealizowane w dającej się przewidzieć

przyszłości. Wartość firmy nie jest tytułem do różnicy przejściowej niezależnie od skutków

podatkowych. Ujęta kwota podatku odroczonego opiera się na oczekiwaniach, co do sposobu

realizacji wartości bilansowej aktywów i pasywów, przy zastosowaniu stawek podatkowych

obowiązujących lub uchwalonych na dzień bilansowy.

Aktywa z tytułu podatku odroczonego są ujmowane do wysokości, do której jest prawdopodobne, iż

osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację różnic przejściowych.

Aktywa z tytułu podatku odroczonego obniża się w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne

osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego

zrealizowania różnic przejściowych. Takie obniżki koryguje się w górę, w zakresie, w jakim uzyskanie

wystarczającego dochodu do opodatkowania staje się prawdopodobne.

x) Zysk na akcję

Grupa prezentuje podstawowy i rozwodniony zysk na akcję dla akcji zwykłych. Podstawowy zysk na

akcję jest wyliczany przez podzielenie zysku lub straty przypadającej posiadaczom akcji zwykłych

przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w okresie. Rozwodniony zysk na akcję w odróżnieniu od

wskaźnika opisanego powyżej uwzględnia w kalkulacji oprócz zysku przypadającego dla posiadaczy

akcji zwykłych oraz średniej liczby akcji zwykłych również opcje na akcje udzielone pracownikom oraz

obligacje zamienne na akcje.

y) Wspólne przedsięwzięcia

Wspólnik wspólnego przedsięwzięcia ujmuje swój udział we wspólnym przedsięwzięciu jako

inwestycję i rozlicza tę inwestycję przy użyciu metody praw własności zgodnie z MSR 28 Inwestycje

w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólne przedsięwzięcia, chyba że jednostka jest zwolniona ze

stosowania metody praw własności zgodnie z tym standardem. Strona, która uczestniczy we

wspólnym przedsięwzięciu, lecz nie sprawuje nad nim współkontroli, rozlicza swój udział w ustaleniu

z MSSF 9 Instrumenty finansowe, chyba, że wywiera znaczący wpływ na wspólne przedsięwzięcie

i wówczas rozlicza się zgodnie z MSR 28.

z) Ustalenie wartości godziwej

Określenie wartości godziwej zarówno finansowych, jak i niefinansowych aktywów i zobowiązań jest

wymagane dla potrzeb zasad rachunkowości Grupy i ujawnień w sprawozdaniu finansowym. Poniżej

zostały opisane metody ustalania wartości godziwej. W uzasadnionych przypadkach, dalsze

informacje na temat założeń przyjętych do określenia wartości godziwej przedstawiono w notach

objaśniających do poszczególnych składników aktywów i zobowiązań.

i) Nieruchomości inwestycyjne

Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości wraz z gruntami

zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości. Nieruchomości inwestycyjne są ujmowane

początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Nieruchomości inwestycyjne są wyceniane

przez Grupę Kapitałową według jednolitych zasad, niezależnie od segmentu działalności Grupy

Kapitałowej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych w budowie, nieruchomości zakupione

i utrzymywane w celu zwiększenia wartości, które są w okresie przygotowania oraz realizacji procesu

budowlanego. Nieruchomości inwestycyjne w budowie zostają zaliczone do nieruchomości

inwestycyjnych w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nieruchomości inwestycyjne

w budowie są ujmowane początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.

Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy nieruchomości inwestycyjne oraz nieruchomości

inwestycyjne w budowie są wyceniane według wartości godziwej skorygowanej przez Grupę

Kapitałową o wpływ ryzyka związanego z zakończeniem budowy, zmianami kosztów realizacji

inwestycji, zmianami oceny Grupy Kapitałowej odnośnie możliwego do osiągnięcia czynszu

w powierzchniach niewynajętych oraz zmianami rynkowej stopy kapitalizacji (yield). Wycena wartości

godziwej jest weryfikowana i aktualizowana na zakończenie każdego kwartalnego okresu

sprawozdawczego. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych są

ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w którym powstały. Wartości wyrażone

w walutach obcych są przeliczane w każdym okresie sprawozdawczym według obowiązujących

kursów publikowanych przez Narodowy Bank Polski.

Różnice z wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz wynik na sprzedaży nieruchomości

inwestycyjnych ujmuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe przychody operacyjne”

w przypadku nieruchomości realizowanych przez spółki konsolidowane metodą pełną oraz w pozycji

„udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć” jako element rozpoznania wyników w spółkach

konsolidowanych metodą praw własności. Wszystkie koszty z tytułu napraw i utrzymania

nieruchomości inwestycyjnych wykazywane są jako koszt w rachunku zysków i strat w okresie, którego

dotyczą.

W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie, gdzie znaczna część ryzyka związanego

z realizacją procesu budowlanego została wyeliminowana oraz w odniesieniu do których istnieje

możliwość wiarygodnej wyceny, nieruchomości wyceniane są według wartości godziwej opisanej

powyżej.

Grupa Kapitałowa określiła warunki, których spełnienie rozpoczyna proces weryfikacji, czy zostały

wyeliminowane istotne ryzyka dotyczące procesu budowlanego oraz wiarygodności wyceny

nieruchomości inwestycyjnych w budowie według powyżej opisanej metody. Do tych warunków

należą:

uzyskanie pozwolenia na budowę;

zaawansowanie wykonania robót budowlanych;

zaawansowanie wynajmu powierzchni w realizowanym projekcie.

Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości

uzyskania wiarygodnej wyceny, biorąc pod uwagę aktualną sytuację gospodarczą, dostępne dane dla

konkurencyjnych nieruchomości oraz oczekiwania względem zmienności danych stanowiących

podstawę wyceny. Po spełnieniu wyżej wymienionych warunków oraz w przypadku, gdy według

szacunków Grupy Kapitałowej istotne ryzyka dotyczące procesu realizacji procesu budowy oraz

komercjalizacji zostały wyeliminowane, dana nieruchomość wyceniana jest według wartości godziwej

skorygowanej o powyżej opisane czynniki. W pozostałych przypadkach, ze względu na brak

możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny, nieruchomości inwestycyjne w budowie wyceniane są

według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o ewentualne odpisy z tytułu trwałej

utraty wartości.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Dla nieruchomości, które nie uzyskały jeszcze prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, Grupa

stosuje zasadę, gdzie dla poziomu wynajmu poniżej 75% powierzchni wynajmu, wartość godziwa jest

równa kosztowi wytworzenia. Ze względu na istotne ryzyka związane z niezakończonym procesem

budowy, dla nieruchomości gdzie budowa nie została jeszcze zakończona, wynajętych w przedziale

75% - 90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 25% wartości

nieruchomości wybudowanej. Dla nieruchomości niezakończonych, wynajętych w przedziale 90%-

100% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 50% wartości

nieruchomości gotowej. Dla nieruchomości, których budowa nie została zakończona, gdzie Grupa

podpisała list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na

poziomie 75% wartości nieruchomości gotowej.

Dla nieruchomości, które uzyskały prawomocne pozwolenie na użytkowanie, Grupa stosuje zasadę,

gdzie wartość godziwa nieruchomości odzwierciedla poziom obłożenia powierzchni wynajmu oraz

powyżej opisane czynniki ryzyka transakcyjnego oraz gospodarczego. Ze względu na istotne ryzyka

związane z procesem komercjalizacji oraz sprzedaży, dla nieruchomości wynajętych w przedziale 0%-

25% powierzchni wynajmu, Grupa określa wartość godziwą jako 25% wartości nieruchomości. Dla

nieruchomości wynajętych w przedziale 50%-90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość

godziwą na poziomie 90% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości, gdzie Grupa podpisała list

intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 90%

wartości nieruchomości. Pozostała część wyceny, do 100% wartości nieruchomości jest rozpoznawana

przez Grupę po ostatecznym rozliczeniu ceny transakcyjnej, po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży

obiektu.

Podczas wyceny według kosztu wytworzenia uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim

związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości

gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych, koszty finansowe oraz inne

koszty ponoszone w trakcie realizacji, bezpośrednio związane z inwestycją.

ii) Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami pochodnymi

Wartość godziwa, szacowana dla celów ujawniania, jest obliczana na podstawie wartości bieżącej

przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu zwrotu kapitału i odsetek, zdyskontowanych za pomocą

rynkowej stopy procentowej na dzień bilansowy. W przypadku leasingu finansowego rynkową stopę

procentową szacuje się w oparciu o stopę procentową dla podobnego rodzaju umów leasingowych.

iii) Instrumenty pochodne

Wartość godziwa pochodnych instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez

wynik finansowy ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na

koniec każdego roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez wyspecjalizowany podmiot

lub w oparciu o model finansowy.

aa) Dywidendy

Płatności dywidend na rzecz akcjonariuszy jednostki dominującej ujmuje się jako zobowiązanie w

sprawozdaniu finansowym Grupy w okresie, w którym nastąpiło ich zatwierdzenie przez odpowiedni

organ jednostki dominującej.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

4. Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE

i oczekujące na zatwierdzenie

4.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2022 roku

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania

finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania

finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2021 r., za wyjątkiem zastosowania następujących

nowych lub zmienionych standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych

rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2022 r.:

Roczny program poprawek 2018-2020 - poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują

wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny: MSSF 1 „Zastosowanie

Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 9

„Instrumenty finansowe”, MSR 41 „Rolnictwo” oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16

„Leasing” (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022

roku lub później),

Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” - aktualizacja referencji do Założeń

Koncepcyjnych (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia

2022 roku lub później),

Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – ujęcie księgowe przychodów i kosztów

zrealizowanych w trakcie procesu inwestycyjnego (obowiązujące dla okresów rocznych

rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),

Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – wyjaśnienia

dotyczące analizy kosztów oraz czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia

(obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub

później),

Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze

sprawozdanie.

4.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na wejście w życie lub

oczekujące na zatwierdzenie do stosowania w Unii Europejskiej

Następujące standardy, interpretacje i zmiany zostały wydane przez Radę Międzynarodowych

Standardów Rachunkowości (RMSR) lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej

Sprawozdawczości Finansowej i oczekują na wejście w życie:

MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do

okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie) – Komisja

Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego

standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji właściwego

pełnego standardu MSSF 14,

Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” i MSR 28 „Inwestycje w

jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” - sprzedaż lub wniesienie

aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym

przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do

momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności),

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe" (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),

Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” - prezentacja zobowiązań jako

krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące dla okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później, wcześniejsze zastosowanie jest

dozwolone);

Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i

korygowanie błędów” - definicja wartości szacunkowych (zmiany mają zastosowanie dla

okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później);

Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” - zmiany wprowadzają obowiązek ujmowania

podatku odroczonego od transakcji, które w momencie początkowego ujęcia powodują

powstanie jednakowych różnic przejściowych (obowiązujące dla okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),

Zmiany do MSR 1 i stanowisko praktyczne do MSSF Ujawnienia w zakresie Polityki

rachunkowości - zmiany dotyczące zakresu ujawnień znaczących zasad rachunkowości w

sprawozdaniu finansowym (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1

stycznia 2023 r. lub później).

Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – Zobowiązanie z tytułu leasingu w ramach sprzedaży i leasingu

zwrotnego (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia

2024 roku lub później),

Według szacunków Grupy, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów

oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe, jeżeli

zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy.

5. Przychody ze sprzedaży

	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Wyroby gotowe	560 209	386 717
Usługi	28 376	7 018
Przychody ze sprzedaży	588 585	393 735

Sprzedaż usług dotyczy głównie usług najmu krótkoterminowego w ramach obiektu pod marką Royal

Tulip Warsaw Apartments, pakietów wykończeniowych, zmian aranżacyjnych, usług zarządzania

wspólnotami oraz pośrednictwa kredytowego.

6. Koszt własny sprzedaży

	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Wyroby gotowe	(417 183)	(276 496)
Usługi	(28 546)	(5 433)
Koszt własny sprzedaży	(445 729)	(281 929)

Koszt własny sprzedaży usług zawiera koszty amortyzacji prawa do użytkowania aktywów z tytułu

leasingu lokali użytkowanych w ramach obiektu pod marką Royal Tulip Warsaw Apartments w kwocie

3.917 tys. zł oraz innych aktywów trwałych w kwocie 789 tys. zł, a także koszty wynagrodzeń i innych

świadczeń pracowniczych w kwocie 4.579 tys. zł.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu

Koszty sprzedaży

	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa	(3 744)	(2 800)
Koszty marketingu	(3 704)	(3 469)
Koszty sprzedaży	(7 448)	(6 269)

Koszty ogólnego zarządu	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Koszty planowanych inwestycji	(1 260)	(451)
Koszt zakończonych inwestycji	(3 737)	(3 705)
Koszty utrzymania biura i nieruchomości	(6 975)	(6 218)
Wynagrodzenia	(12 279)	(11 372)
Usługi doradcze	(9 180)	(11 172)
Inne	(2 917)	(1 948)
Koszty ogólnego zarządu	(36 348)	(34 866)

Koszty według rodzaju	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Amortyzacja	(2 823)	(3 013)
Zużycie materiałów i energii	(1 818)	(1 444)
Usługi obce	(22 827)	(20 507)
Podatki i opłaty	(2 240)	(3 187)
Wynagrodzenia	(11 540)	(11 171)
Ub. społ. i inne świadczenia	(1 111)	(1 068)
Pozostałe koszty rodzajowe	(1 437)	(745)
Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu	(43 796)	(41 135)

8. Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach	Nota	01.01.2022	01.01.2021
		- 31.12.2022	- 31.12.2021
Wartość na początek okresu		21 497	17 409
Zmiana wyceny aktywów netto wspólnych przedsięwzięć	18	11 817	37 942
Reklasyfikacja do aktywów dostępnych do sprzedaży		-	(19 812)
Otrzymane dywidendy		-	(14 042)
Sprzedaż oraz zakończenie wspólnych przedsięwzięć		(694)	-
Wartość na koniec okresu		32 620	21 497
Zmiana stanu wspólnych przedsięwzięć mająca wpływ na
skonsolidowany wynik Grupy:
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć		11 817	37 942
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć zaklasyfikowanych jako		4 077	-
dostępne do sprzedaży
rezerwy na rozliczenie ceny		947	(947)
sprzedaż udziałów		5 629	1 884
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development		22 470	38 879

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

9. Pozostałe przychody operacyjne

	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Przychody z najmu	753	660
Przychody z refaktur	5 975	5 567
Sprzedaż usług	655	675
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości	100	6
niematerialnych
Rozwiązanie rezerw i odpisów	-	1
Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań	1 468	1 075
Przychody z opłat eksploatacyjnych	315	708
Zysk na sprzedaży gruntów	7 495	2 657
Sprzedaż infrastruktury w gruntach	778	2 949
Pozostałe przychody	854	510
Pozostałe przychody operacyjne	18 393	14 808

10. Pozostałe koszty operacyjne

	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Koszty najmu	(172)	-
Koszty refaktur	(5 985)	(5 473)
Strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości	-	(250)
niematerialnych
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości zapasów	-	(11)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności	(1 149)	(368)
Utworzone rezerwy	(10 136)	(850)
Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań	(292)	(666)
Koszty darowizn	(135)	-
Pozostałe koszty	(430)	(263)
Pozostałe koszty operacyjne	(18 299)	(7 881)

11. Przychody finansowe

	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych	1 762	26
Odsetki od pożyczek	97	103
Odsetki od pożyczek udzielnych jednostkom ujmowanym metodą praw	5 421	3 608
własności
Różnice kursowe	1 925	135
Zysk z tytułu walutowych instrumentów pochodnych	250	-
Pozostałe	433	241
Przychody finansowe	9 888	4 113

12. Koszty finansowe

	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Odsetki od kredytów i obligacji	(7 127)	(424)
Odsetki od pożyczek	(108)	(43)
Różnice kursowe	-	(751)
Strata z tytułu walutowych instrumentów pochodnych	-	(692)
Koszty z tytułu leasingu	(1 491)	(1 054)
Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych	(876)	-

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Pozostałe	(10 919)	(3 854)
Koszty finansowe	(20 521)	(6 818)

*Kwota pozostałych kosztów finansowych zawiera efekt wyceny obligacji w skorygowanej cenie

nabycia.

13. Podatek dochodowy

Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Nieruchomości inwestycyjne	-	(18)
Rzeczowe aktywa trwałe	87	-
Różnice kursowe z wyceny bilansowej	(291)	406
Świadczenie pracownicze	(119)	72
Rezerwy na koszty okresu	2 120	346
Odsetki od obligacji i kredytów	2 075	723
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach	(5 254)	950
Odpisy na należności	66	25
Odpisy na pożyczki	166	-
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu	2 610	(60)
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych	(7)	(236)
Różnice wynikające z rezerw na zapasach	(227)	(409)
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach	452	841
Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego	1 678	2 640
Rzeczowe aktywa trwałe	57	74
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów	1 476	(369)
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów	(762)	480
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów	(5 544)	(3 102)
ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych
Odsetki od pożyczki	1 167	(161)
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach	(1 801)	1 801
Pozostałe	-	(126)
Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego	(5 407)	(1 403)
Zmiana podatku odroczonego	(7 085)	(4 043)
Podatek bieżący	28 173	22 142
Podatek dochodowy razem	21 088	18 099

Efektywna stopa podatkowa	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Zysk brutto	110 991	113 772
Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową	21 088	21 617
Różnice:
efekt podatkowy różnic trwałych	542	380
efekt podatkowy rozwiązania aktywa na niewykorzystane straty	2 457	551
podatkowe
efekt podatkowy kosztów powyżej limitu wynikającego z zasad	(1 142)	(939)
dotyczących cienkiej kapitalizacji i usług niematerialnych
efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu	(1 857)	(3 510)
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego	21 088	18 099

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Zasady tworzenia aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikającego ze strat

podatkowych zostały opisane w nocie 19 sprawozdania.

Poniższa tabela prezentuje zmiany strat podatkowych w trakcie okresu sprawozdawczego.

	Zmiana stanu strat podatkowych w 2022 roku
	Wartość strat	Aktywo	Brak aktywa
	podatkowych	z tyt. OPD	z tyt. OPD
Stan na początek okresu	79 730	13 080	2 069
Straty za okres	16 815	2 631	564
Wykorzystanie strat w okresie	(31 535)	(5 888)	(104)
Zmiana szacunków	-	(1 472)	1 472
Przeterminowanie strat	(3 041)	(525)	(53)
Stan na koniec okresu	61 969	7 826	3 948

Na dzień 31.12.2022 r. nie utworzono aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty

podatkowe z lat 2018-2022 w kwocie 3 948 tys. zł. Przeterminowaniu uległy straty podatkowe

odpowiadające wartości aktywa w kwocie 578 tys. zł.

Grupa nie rozpoznała aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 1 447 tys. zł,

związanego z różnicami przejściowymi powstałymi wskutek braku możliwości zaliczenia do kosztów

uzyskania przychodu nadwyżki ponad określony w ustawie limit kosztów finansowania dłużnego.

Koszty te są możliwe do wykorzystania do 2023 roku.

14. Wartości niematerialne i prawne

	Oprogramowanie	Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2022 r.	802	802
Nabycie	245	245
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2022 r.	1 047	1 047
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości	(713)	(713)
na dzień 1 stycznia 2022 r.
Amortyzacja za okres	(86)	(86)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości	(799)	(799)
na dzień 31 grudnia 2022 r.
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2022 r.	248	248
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2021 r.	1 090	1 090
Nabycie	66	66
Likwidacja	(354)	(354)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2021 r.	802	802
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości	(953)	(953)
na dzień 1 stycznia 2021 r.
Amortyzacja za okres	(102)	(102)
Likwidacja	342	342
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości	(713)	(713)
na dzień 31 grudnia 2021 r.
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2021 r.	89	89

Amortyzacja wartości niematerialnych

Odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych są ujmowane w kosztach amortyzacji.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Utrata wartości

Na dzień 31 grudnia 2022 r. wartości niematerialne i prawne zostały przeanalizowane pod kątem

ewentualnej utraty wartości. Według analiz nie wystąpiły przesłanki trwałej utraty wartości.

Oceniając możliwość zaistnienia utraty wartości Grupa analizuje wszelkie przesłanki o charakterze

zewnętrznym oraz wewnętrznym. Do najważniejszych symptomów pochodzących spoza Grupy

Kapitałowej zalicza się:

wystąpienie większej utraty wartości rynkowej składnika aktywów, aniżeli można by się tego

spodziewać w wyniku upływu czasu i zwykłego użytkowania tego składnika,

wystąpienie w ciągu danego okresu bądź możliwość wystąpienia w niedalekiej przyszłości

znaczących i niekorzystnych dla podmiotu zmian o charakterze technologicznym, rynkowym,

gospodarczym lub prawnym w otoczeniu, w którym jednostka prowadzi działalność lub na

rynkach, na które dany składnik aktywów jest przeznaczony,

wystąpienie wzrostu rynkowych stóp procentowych lub innych rynkowych stóp zwrotu z

inwestycji i prawdopodobieństwo, że wzrost ten wpłynie na stopę dyskontową stosowaną do

wyliczenia wartości użytkowej danego składnika aktywów i istotnie obniży jego wartość

odzyskiwalną.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

15. Rzeczowe aktywa trwałe

	Grunty	Budynki i	Maszyny i	Środki	Pozostałe	Środki trwałe	Razem
		budowle	urządzenia	transportu	środki trwałe	w budowie
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2022 r.	3 780	23 935	317	1 603	3 827	21 368	54 830
Nabycie	-	-	-	52	40	15 549	15 641
Wykup z leasingu	-	-	-	614	-	-	614
Zbycie	-	-	(16)	(236)	-	-	(252)
Likwidacja	-	-	-	-	(414)	-	(414)
Przeniesienie na zapasy	-	-	-	-	-	(1 665)	(1 665)
Przeniesienie	-	31 464	1 246	-	1 848	(34 558)	-
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2022 r.	3 780	55 399	1 547	2 033	5 301	694	68 754
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na	-	(897)	(147)	(1 373)	(1 723)	-	(4 140)
dzień 1 stycznia 2022 r.
Amortyzacja za okres	-	(818)	(180)	(110)	(330)	-	(1 438)
Wykup z leasingu	-	-	-	(351)	-	-	(351)
Zbycie	-	-	16	236	-	-	252
Likwidacja	-	-	-	-	104	-	104
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na	-	(1 715)	(311)	(1 598)	(1 949)	-	(5 573)
dzień 31 grudnia 2022 r.
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2022 r.	3 780	53 684	1 236	435	3 352	694	63 181

	Grunty	Budynki i	Maszyny i	Środki	Pozostałe	Środki trwałe	Razem
		budowle	urządzenia	transportu	środki trwałe	w budowie
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2021 r.	3 780	23 935	462	977	6 917	431	36 502
Nabycie	-	-	173	-	-	418	591
Wykup z leasingu	-	-	-	816	-	-	816
Zbycie	-	-	(4)	-	(758)	-	(762)
Likwidacja	-	-	(314)	(190)	(2 367)	-	(2 871)
Przeniesienie	-	-	-	-	35	(35)	-
Reklasyfikacja z zapasów	-	-	-	-	-	20 554	20 554
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2021 r.	3 780	23 935	317	1 603	3 827	21 368	54 830

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

	Grunty	Budynki i	Maszyny i	Środki	Pozostałe	Środki trwałe	Razem
		budowle	urządzenia	transportu	środki trwałe	w budowie
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na	-	(538)	(401)	(860)	(4 079)	-	(5 878)
dzień 1 stycznia 2021 r.
Amortyzacja za okres	-	(359)	(64)	(92)	(254)	-	(769)
Wykup z leasingu	-	-	-	(611)	-	-	(611)
Zbycie	-	-	4	-	354	-	358
Likwidacja	-	-	314	190	2 256	-	2 760
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na	-	(897)	(147)	(1 373)	(1 723)	-	(4 140)
dzień 31 grudnia 2021 r.
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2021 r.	3 780	23 038	170	230	2 104	21 368	50 690

Środki trwałe w leasingu

Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została zaprezentowana w linii prawa do użytkowania

rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy. Informacja na temat praw do użytkowania aktywów

z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań leasingowych w dalszej części sprawozdania

finansowego.

Zabezpieczenia

Nieruchomość w Sopocie – kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. w mBank S.A.; hipoteka łączna do kwoty 82.500 tys. zł,

Lokal usługowy nr C.U1 w budynku Unique Tower – gwarancja bankowa Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w BOŚ S.A.; hipoteka

do kwoty 6.868 tys. zł.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. żadne inne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych lub obligacji.

Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych

Na dzień 31 grudnia 2022 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych w odniesieniu do ośrodków

generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki trwałej utraty wartości.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

16. Nieruchomości inwestycyjne

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Wartość netto na początek okresu	72 755	14 296
Poniesione nakłady	37 457	74 309
Zmiana prezentacji w związku ze sprzedażą udziałów we wspólnym	(110 212)	(14 765)
przedsięwzięciu
Sprzedaż	-	(1 085)
Wartość netto na koniec okresu	-	72 755

Na koniec okresu sprawozdawczego Grupa nie posiada nieruchomości inwestycyjnych, które

stanowiłyby zabezpieczenie kredytów bankowych.

17. Długoterminowe aktywa finansowe

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Należności długoterminowe - kaucje zapłacone	204	239
Pożyczki udzielone	214 353	80 848
Długoterminowe aktywa finansowe razem	214 557	81 087
Pożyczki do jednostek współkontrolowanych*	212 518	78 689
Pożyczki do pozostałych podmiotów	1 835	2 159
Pożyczki udzielone (część kapitałowa i odsetkowa łącznie)	214 353	80 848

*Szczegółowy wykaz pożyczek udzielonych do jednostek współkontrolowanych znajduje się w nocie

36 niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Na dzień 31 grudnia 2022 roku została przeanalizowana utrata wartości długoterminowych aktywów

finansowych. W 2022 roku Grupa utworzyła odpis na oczekiwane straty kredytowe z tyt. pożyczek

udzielonych do jednostek współkontrolowanych w kwocie 876 tys. zł.

18. Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

Grupa prowadzi działalność na rynku nieruchomości w ramach segmentu magazynowego. Grupa

realizuje projekty poprzez inwestycje w spółki celowe, stanowiących wspólne przedsięwzięcie („Joint

Venture”) wraz z partnerem strategicznym. Struktura udziałów posiadanych przez każdego ze

współwłaścicieli jest różna w poszczególnych realizowanych projektach. Na zasadach określonych w

zawartej pomiędzy stronami umowie, prawa głosów partnerów są dzielone równo pomiędzy strony

realizujące dane przedsięwzięcie.

Grupa zakończyła poprzez sprzedaż nieruchomości lub udziałów wspólne przedsięwzięcia:

Industrial Center 37: Projekt Konotopa – sprzedaż nieruchomości 31.08.2017 r.

PDC Industrial Center 60: Projekt w okolicy Warszawy – sprzedaż udziałów 07.06.2018 r.

PDC Industrial Center 72: Projekt w okolicy Krakowa – sprzedaż udziałów 28.02.2019 r.

PDC Industrial Center 80: Projekt OBI w Łodzi – sprzedaż udziałów 08.03.2019 r.

PDC Industrial Center 81: Projekt Warszawa-Konotopa II – sprzedaż udziałów 25.04.2019 r.

PDC Industrial Center 92: Projekt Pruszków – sprzedaż udziałów 25.10.2019 r.

PDC Industrial Center 63: Projekt na Górnym Śląsku – sprzedaż udziałów 16.01.2020 r.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

PDC Industrial Center 84: Projekt w okolicy Szczecina – sprzedaż udziałów 16.01.2020 r.

PDC Industrial Center 94: Projekt Warsaw South – sprzedaż udziałów 16.01.2020 r.

PDC Industrial Center 82: Projekt Warszawa I – sprzedaż nieruchomości 28.07.2020 r.

PDC Industrial Center 59: Projekt Warszawa II – sprzedaż nieruchomości 28.07.2020 r.

PDC Industrial Center 108: Projekt Warszawa-Konotopa III – sprzedaż udziałów 06.08.2021 r.

PDC Industrial Center 141: Projekt Wrocław – sprzedaż nieruchomości 30.09.2021 r.

PDC Industrial Center 130: Projekt Warszawa-Konotopa IV – sprzedaż nieruchomości

23.12.2021 r.

PDC Industrial Center 112: Projekt Warszawa IV – sprzedaż udziałów 28.04.2022 r.

28 kwietnia 2022 roku Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 112 Sp. z

o.o., która zrealizowała projekt Warszawa IV. Inwestycja o łącznej powierzchni wynajmu ok. 9 tys. m2

została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni ok. 1,9 ha. Partnerami realizującymi

przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch

Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).

Grupa kontynuuje komercjalizację oraz jest w trakcie realizacji następujących przedsięwzięć:

PDC Industrial Center 135: Projekt Warszawa III

PDC Industrial Center 149: Projekt Wrocław II

Zynwalin Investments: Projekt Katowice

PDC Industrial Center 195: Projekt w okolicach Poznania

PDC Industrial Center 187: Projekt Łódź II

PDC Industrial Center 229: Projekt Łódź III

Projekt Warszawa III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 135 sp. z o.o. na gruntach

o łącznej powierzchni ok. 8,2 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach nieruchomości

o łącznej powierzchni wynajmu ok. 41 tys. m

. Według stanu na dzień sporządzenia raportu partnerami

realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 50% udziałów spółki celowej),

PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej) oraz Hermes Platinum sp. z o.o.

(posiadający 18% udziałów spółki celowej).

Projekt Wrocław II jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 149 sp. z o.o. na gruntach o

łącznej powierzchni ok. 5,4 ha. Projekt jest realizowany we Wrocławiu w ramach nieruchomości o

łącznej powierzchni wynajmu ok. 19 tys. m

. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol

Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający

32% udziałów spółki celowej).

Projekt Katowice jest realizowany przez spółkę Zynwalin Investments sp. z o.o., docelowo na gruntach

o łącznej powierzchni ok. 9,4 ha. Projekt jest realizowany w Katowicach w ramach nieruchomości o

łącznej powierzchni wynajmu ok. 39 tys. m

. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol

Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający

32% udziałów spółki celowej).

Projekt Okolice Poznania jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 195 sp. z o.o. na gruntach

o łącznej powierzchni ok. 13,8 ha. Projekt jest realizowany w okolicach Poznania w ramach

nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 61 tys. m

. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie

są: Marvipol Logistics S.A. (posiadający 45% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

(posiadający 29% udziałów spółki celowej) oraz podmiot trzeci (posiadający 26% udziałów spółki

celowej).

Projekt Łódź II jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 187 sp. z o.o. na gruntach o łącznej

powierzchni ok. 4,9 ha. Projekt będzie realizowany w Łodzi w ramach nieruchomości o łącznej

powierzchni wynajmu ok. 20 tys. m

. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics

S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32%

udziałów spółki celowej).

Projekt Łódź III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 229 sp. z o.o. na gruntach o łącznej

powierzchni ok. 16,9 ha. Projekt jest realizowany w Łodzi w ramach nieruchomości o łącznej

powierzchni wynajmu ok. 82 tys. m2. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics

S.A. (posiadający 52% udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 31% udziałów

spółki celowej) oraz podmiot trzeci (posiadający 17% udziałów spółki celowej) .

Poniżej prezentujemy wybrane zakumulowane dane finansowe Jednostek Współkontrolowanych na

31.12.2022 r.

	Okres zakończony
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach	31.12.2022	31.12.2021
Aktywa trwałe	519 777	191 385
w tym nieruchomości inwestycyjne	516 801	176 709
Aktywa obrotowe	99 093	157 921
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty	33 937	121 620
Aktywa razem	618 870	349 306
Zobowiązania długoterminowe	426 291	205 411
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe	411 274	184 507
Zobowiązania krótkoterminowe	130 833	85 035
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe	96 720	-
Zobowiązania razem	557 124	290 446
Aktywa netto przypadające grupie Marvipol Development	32 620	30 974
w tym przeznaczone do sprzedaży	-	9 477

	01.01.2022	01.01.2021
	31.12.2022	31.12.2021
Przychody ze sprzedaży	10 105	17 353
Koszty operacyjne	(11 212)	(17 415)
Wycena nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej	38 950	97 430
Przychody finansowe	1 586	1 779
Koszty finansowe	(10 298)	(14 248)
Zysk (strata) brutto	29 131	84 899
Podatek dochodowy	(5 521)	(15 445)
Zysk (strata) netto	23 610	69 454
kontrolowane przez Grupę Marvipol Development, w tym:
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć -wycena MPW:	11 817	37 942
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć zaklasyfikowanych jako	4 077	-
dostępne do sprzedaży
rezerwy na rozliczenie ceny	947	(947)
sprzedaż udziałów	5 629	1 884
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development	22 470	38 879

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

19. Odroczony podatek dochodowy

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Rzeczowe aktywa trwałe	87	-
Różnice kursowe z wyceny bilansowej	115	406
Świadczenie pracownicze	425	544
Rezerwy na koszty okresu	2 804	684
Odsetki od obligacji i kredytów	2 973	898
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach	7 826	13 080
Odpisy na zapasy	1 193	1 193
Odpisy na należności	91	25
Odpis na pożyczki	166	-
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu	3 086	476
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych	79	86
Różnice wynikające z rezerw na zapasach	740	967
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach	3 214	2 762
Aktywo z tytułu podatku odroczonego	22 799	21 121
Rzeczowe aktywa trwałe	166	109
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów	7 600	6 124
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów	437	1 199
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów	2 546	8 090
ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych
Odsetki od pożyczek	1 780	613
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach	-	1 801
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	12 529	17 936

Aktywa z tytułu podatku odroczonego odnoszące się do nierozliczonych strat podatkowych są

rozpoznawane, gdy realizacja wynikających z nich korzyści podatkowych poprzez odliczenie od

dochodu podatkowego w przyszłych okresach, jest prawdopodobna. Oceniając prawdopodobieństwo

wykorzystania strat podatkowych Grupa bazuje na prognozach wyniku podatkowego poszczególnych

spółek w horyzoncie 5 lat od daty bilansowej. Zgodnie z przepisami podatkowymi 5 lat to maksymalny

okres, w którym możliwe jest rozliczenie strat podatkowych.

Prognozy w odniesieniu do Jednostki Dominującej uwzględniają głównie: wynik operacyjny Spółki,

harmonogram płatności odsetek od finansowania zewnętrznego i pożyczek wewnątrzgrupowych oraz

wynik, jaki Spółka może wygenerować wykorzystując posiadane grunty, poprzez realizację projektów

deweloperskich lub sprzedaż przedsięwzięć deweloperskich do spółek celowych po sfinalizowaniu

fazy przygotowawczej inwestycji.

Prognozy w odniesieniu do spółek celowych przygotowywane są w oparciu o budżety projektów

inwestycyjnych. W spółkach realizujących projekty deweloperskie, od czasu nabycia gruntu, poprzez

proces przygotowania i realizacji inwestycji, aż do oddania gotowego obiektu mija najczęściej kilka lat,

w trakcie których spółki ponoszą koszty, skutkujące powstaniem strat podatkowych. Dochód

podatkowy, umożliwiający rozliczenie strat, pojawia się po podpisaniu aktów notarialnych

przekazujących własność gotowych lokali na rzecz klientów.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. wartość strat podatkowych Grupy wynosiła 61.969 tys. zł. Aktywo z tytułu

podatku odroczonego utworzono na kwotę 7.826 tys. zł. Po przeprowadzonych analizach Zarząd stoi

na stanowisku, że spółki z Grupy wygenerują wystarczające dochody podatkowe, aby zapewnić

odzyskiwalność rozpoznanego aktywa. Jednocześnie nie utworzono aktywa z tytułu odroczonego

podatku dochodowego w kwocie 3.948 tys. zł - na straty podatkowe, których wykorzystanie jest mało

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

prawdopodobne. Głównymi źródłami ryzyka braku wykorzystania strat podatkowych są opóźnienia

harmonogramu realizacji inwestycji oraz zmiany koncepcji i planów inwestycyjnych.

Poniższe tabele pokazują w jakim okresie Grupa może wykorzystać aktywo z tytułu odroczonego

podatku dochodowego na straty podatkowe.

	Straty podatkowe na dzień 31.12.2022
	Wartość strat	Aktywo		Brak aktywa
	podatkowych	z tyt. OPD		z tyt. OPD
Do 2023 roku	8 525		938	682
Do 2024 roku	13 675		1 498	1 100
Do 2025 roku	13 386		1 445	1 098
Do 2026 roku	9 568		1 314	504
Do 2027 roku	16 815		2 631	564
	61 969		7 826	3 948

	Straty podatkowe na dzień 31.12.2021
	Wartość strat	Aktywo	Brak aktywa
	podatkowych	z tyt. OPD	z tyt. OPD
Do 2022 roku	7 677	1 032	427
Do 2023 roku	10 063	1 219	693
Do 2024 roku	19 386	3 065	619
Do 2025 roku	22 642	4 094	208
Do 2026 roku	19 962	3 670	122
	79 730	13 080	2 069

20. Zapasy

	Okres zakończony
Zapasy	31.12.2022	31.12.2021
Produkcja niezakończona	701 451	731 997
Wyroby gotowe	66 626	276 335
Towary	127	-
Zapasy, razem	768 204	1 008 332
w tym: koszty finansowania zewnętrznego	48 390	46 37

W wartości produkcji niezakończonej w 2022 roku skapitalizowane zostały koszty finansowania

zewnętrznego w kwocie 24 595 tys. zł, a w 2021 roku w kwocie 19 236 tys. zł.

Podział zapasów na dzień 31 grudnia 2022 r. i 31 grudnia 2021 r.

	31.12.2022		31.12.2021
	Produkcja	Wyroby	Produkcja	Wyroby
	niezakończona	gotowe	niezakończona	gotowe
Inwestycja Hill Park	19 721	-	18 946	-
Inwestycja Studio Okęcie	28 707	-	13 552	-
Inwestycja Zielona Italia	-	947	-	947
Inwestycja Central Park Ursynów	-	3 196	-	3 238
Inwestycja Riviera Park	-	368	-	1 523
Inwestycja Cascade Residence	-	-	-	79
Inwestycja Topiel No 18	-	-	-	3 673
Inwestycja Unique Tower	-	51 355	8 113	252 644
Inwestycja Dom Przy Okrzei	-	1 734	-	2 789
Inwestycja Gdańsk Dwie Motławy	-	879	-	2 390
Inwestycja Gdańsk Chmielna	20 691	-	19 685	-
Inwestycja W Apartments	-	53	-	9 052
Inwestycja Rotunda Dynasy	69 199	-	39 656	-
Inwestycja Kołobrzeg	30 960	-	29 534	-

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

	31.12.2022		31.12.2021
	Produkcja	Wyroby	Produkcja	Wyroby
	niezakończona	gotowe	niezakończona	gotowe
Inwestycja Kłopotowskiego	-	8 084	40 269	-
Inwestycja Moko Botanika	-	10	148 904	-
Inwestycja Sopot	5 142	-	5 141	-
Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin	22 012	-	8 434	-
Inwestycja Bielany II	9 011	-	8 047	-
Inwestycja Bielany III	10 535	-	10 202	-
Inwestycja InPlace	134 729	-	92 922	-
Inwestycja Gdańsk Grunwaldzka	-	-	16 843	-
Inwestycja Lazurova Concept	91 534	-	47 002	-
Inwestycja Wrocław Trio Park I	10 376	-	10 218	-
Inwestycja Białołęka I	15 104	-	14 091	-
Inwestycja Gardenia Lagom	35 505	-	21 828	-
Inwestycja Motława Garden	24 003	-	16 001	-
Inwestycja Ursynów II	14 822	-	13 799	-
Inwestycja Ochota	100 309	-	94 450	-
Inwestycja Wrocław II	33 860	-	32 126	-
Inwestycja Białołęka III	12 110	-	11 235	-
Inwestycja Praga Północ	11 392	-	10 999	-
Inwestycja Wrocław Trio Park II	1 729	-	-	-
Zapasy, razem	701 451	66 626	731 997	276 335

Odpisy aktualizujące zapasy

Wartość na dzień 1 stycznia 2022 r.	6 278
Zawiązanie / Rozwiązanie	-
Wartość na dzień 31 grudnia 2022 r.	6 278
Wartość na dzień 1 stycznia 2021 r.	6 278
Zawiązanie / Rozwiązanie	-
Wartość na dzień 31 grudnia 2021 r.	6 278

	31.12.2022			31.12.2021
Stan odpisów aktualizujących	Produkcja	Wyroby		Produkcja	Wyroby
	niezakończona	gotowe		niezakończona	gotowe
Odpis aktualizujący Inwestycję Hill Park	6 278		-	6 278		-
	6 278		-	6 278		-

W przypadku pozostałych inwestycji stanowiących produkcję niezakończoną oraz wyroby gotowe,

weryfikacja nie ujawniła przesłanek wskazujących na utratę wartości.

Zabezpieczenia na zapasach na dzień bilansowy:

Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku

Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł;

Inwestycje Kłopotowskiego, Rotunda Dynasy, Białołęka I i Kołobrzeg - kredyt odnawialny

Marvipol Development S.A. z limitem 45.000 tys. zł w mBank S.A.; hipoteka do kwoty 82.500

tys. zł;

Inwestycja In Place – kredyty Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. w Alior Bank S.A. - kredyt

nieodnawialny (gruntowy) w kwocie 30.000 tys. zł, kredyt nieodnawialny (inwestycyjny) w

kwocie 133.489 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 4.000 tys. zł; hipoteka do

kwoty 251.234 tys. zł;

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Inwestycja Ursynów II – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku

Millennium S.A. z limitem 35.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 19.200 tys. zł;

Inwestycja Lazurova Concept – kredyty Marvipol Narwik Sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w

kwocie 74.000 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 3.000 tys. zł; hipoteka do kwoty

115.500 tys. zł; 17 stycznia 2023 r. kredyt został spłacony i zabezpieczenie wygasło;

Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin – kredyty Marvipol Raabego Sp. z o.o. – kredyt

nieodnawialny w kwocie 23.200 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 1.000 tys. zł;

hipoteka do kwoty 36.300 tys. zł;

Inwestycja Gardenia Lagom – kredyty Marvipol Głębocka Sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w

kwocie 56.000 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 3.000 tys. zł; hipoteka do kwoty

88.500 tys. zł.

21. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Okres zakończony

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	31.12.2022	31.12.2021
Należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty:
do 12 miesięcy	4 267	1 713
powyżej 12 miesięcy	-	-
Należności z tytułu dostaw i usług razem	4 267	1 713
Pozostałe należności	1 101	2 088
Zaliczki z tytułu zakupu nieruchomości	15 000	15 000
Rozliczenia międzyokresowe	3 915	8 347
Pozostałe należności razem	20 016	25 435
Należności z tytułu podatku VAT	13 132	21 209
Należności z tytułu podatku dochodowego	3 691	1 024
Należności podatkowe	16 823	22 233
Należności krótkoterminowe netto	41 106	49 381
odpisy aktualizujące wartość należności	480	174
Należności krótkoterminowe brutto	41 586	49 555

22. Środki pieniężne

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Środki pieniężne w kasie	7	14
Środki pieniężne na rachunkach bankowych	168 284	218 167
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem	168 291	218 181
W tym:
Środki pieniężne stanowiące wpływy od klientów mieszkaniowych na	35 677	35 207
rachunki powiernicze
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania	35 677	35 207

Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania obejmują głównie wpłaty od nabywców

mieszkań na rachunki powiernicze, które są zwalniane przez bank wraz z postępem inwestycji.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

23. Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Udziały PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o.	-	9 477
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	-	9 477

Metoda wyceny

Aktywa klasyfikowane jako dostępne do sprzedaży prezentowane są w wartości bilansowej, zgodnie

z MSSF 5 pkt. 15.

24. Kapitał własny

Kapitał zakładowy

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone)	41 652 852	41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)	41 652 852	41 652 852
Wartość nominalna 1 akcji (w złotych)	1,00	1,00

Struktura kapitału zakładowego

	Rodzaj	Liczba akcji	Wartość	Wartość
Seria	uprzywilejowania	(szt.)	nominalna	nominalna serii	Sposób opłacenia
	akcji		1 akcji (zł)	(zł)
A	brak	100 000	1,00	100 000	wkład pieniężny
B	brak	1 000	1,00	1 000	wkład pieniężny
					wniesienie Zorganizowanej
C brak		41 551 852	1,00	41 551 852	Części Przedsiębiorstwa
					(Oddział Marvipol)
		41 652 852		41 652 852

Akcjonariat na 31 grudnia 2022 r.

	Liczba	Liczba	Wartość	Udział akcji	Udział
	posiadanych	głosów	nominalna	w kapitale	głosów
	akcji	na WZ	akcji	zakładowym	na WZ
Książek Holding Sp. z o.o.*	27 513 831	27 513 831	27 513 831	66,05%	66,05%
Mariusz Książek	2 077 692	2 077 692	2 077 692	4,99%	4,99%
Inne podmioty	12 061 329	12 061 329	12 061 329	28,96%	28,96%
	41 652 852	41 652 852	41 652 852	100,00%	100,00%

* podmiot zależny od Mariusza Książek

Podstawowy zysk na jedną akcję

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Liczba akcji na początek okresu	41 652 852	41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu	41 652 852	41 652 852
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie*	41 652 852	41 652 852
Podstawowy zysk	89 903	95 673
Podstawowy zysk na jedną akcję	2,16	2,30

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję

Na dzień 31 grudnia 2022 r. i na 31 grudnia 2021 r. nie występowały czynniki rozwadniające akcje.

Wartość księgowa na jedną akcję

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej	655 111	612 692
Liczba akcji	41 652 852	41 652 852
Wartość księgowa na jedną akcję	15,73	14,71

Na dzień 31 grudnia 2022 i 2021 roku Jednostka Dominująca oraz podmioty zależne nie posiadały akcji

własnych Emitenta.

25. Rezerwy

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Rezerwy na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych	8 500	-
Rezerwy na koszty z tytułu kar umownych i porozumień	4 136	2 500
Rezerwy na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi	-	948
Rezerwy razem	12 636	3 448
w tym:
część długoterminowa	10 136	-
część krótkoterminowa	2 500	3 448

Rezerwa na przewidywane koszty napraw gwarancyjnych w kwocie 8.500 tys. zł dotyczy inwestycji

Unique Tower, realizowanej przez Grupę w formule pakietowania (bez generalnego wykonawcy).

Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień w kwocie 2.500 tys. PLN obejmuje kwotę, jaką Grupa

może przekazać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Bielany Residence i Strabag Sp. z o.o. w związku

z zawartymi porozumieniami.

W dniu 17 grudnia 2021 r. Marvipol Development S.A. zawarła ze Wspólnotą Mieszkaniową Bielany

Residence oraz Strabag Sp. z o. o. porozumienie trójstronne, na mocy którego STRABAG zapewnia,

że wykona prace naprawcze w garażu budynku Wspólnoty Mieszkaniowej Bielany Residence,

określone w porozumieniu (w zakresie wentylacji garażu, w zakresie obniżenia ciśnienia wody

gruntowej pod płytą fundamentową poprzez wykonanie studni odciążających, w obszarze stropu

pośredniego pomiędzy poziomami garażu -1 i -2 oraz w obszarze poziomu -2 garażu), których celem

jest doprowadzenie budynku do parametrów użytkowych w zakresie określonym w porozumieniu.

Marvipol Development S.A. zobowiązał się zapłacić Wspólnocie Mieszkaniowej „Bielany Residence”

odszkodowanie w wysokości 1.240 tys. zł tytułem odszkodowania za wszelkie ujawnione do dnia

zawarcia porozumienia wady i usterki balkonów oraz tzw. straty energetyczne w garażu. W zamian za

powyższe naprawy i odszkodowanie Wspólnota Mieszkaniowa Bielany Residence zrzeka się wszelkich

roszczeń i nie będzie zgłaszać w przyszłości żadnych roszczeń dotyczących wad i usterek wskazanych

w porozumieniu względem Marvipol Development S.A. i STRABAG Sp. z o.o. W dniu 18 stycznia 2023

r. do porozumienia trójstronnego został podpisany aneks nr 1, na mocy którego Strony potwierdziły,

że porozumienie weszło w całości w życie i który wprowadził zmiany polegające m.in. na tym, że

odszkodowanie zostało zwiększone do łącznej kwoty 1.540 tys. zł.

W dniu 17 grudnia 2021 r. Marvipol Development S.A. i Strabag Sp. z o.o. zawarły porozumienie

dwustronne. Na jego mocy Strabag Sp. z o.o. zobowiązał się do wykonania określonych w

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

porozumieniu trójstronnym prac naprawczych i udzielić w tym zakresie rękojmi na rzecz Wspólnoty

Mieszkaniowej Bielany Residence, w zamian za co tytułem partycypacji w kosztach wykonania prac

naprawczych przez STRABAG sp. z o.o., Marvipol Development S.A. zobowiązał się zapłacić na rzecz

STRABAG Sp. z o.o. kwotę 1.006 tys. zł oraz Marvipol Development S.A. zobowiązuje się do zapłaty

na rzecz STRABAG Sp. z o.o. kwoty 4.301 tys. zł tytułem zwrotu kwoty uzyskanej z gwarancji

koncernowej nr 131112104 z dnia 4 listopada 2013 r. wystawionej przez STRABAG SE jako

zabezpieczenie zobowiązań gwarancyjnych. W dniu 18 stycznia 2023 r. Strony zawarły aneks nr 1 do

porozumienia dwustronnego, na mocy którego Marvipol Development S.A. zobowiązał się zapłacić

na rzecz STRABAG Sp. z o.o. kwotę 1.146 tys. zł, zamiast 1.006 tys. zł oraz kwotę 4.301 tys. zł tytułem

zwrotu kwoty uzyskanej z gwarancji koncernowej nr 131112104. Cała ww. należność na rzecz STRABAG

Sp. z o.o. została przez Marvipol zapłacona po dniu bilansowym.

Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień w kwocie 1.636 tys. PLN obejmuje kwotę, jaką Grupa

może przekazać na rzecz IHG Hotels Limited w związku z zawartym porozumieniem.

27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited („IHG”), spółką prawa

brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz

Staybridge Suites w odniesieniu do planowanego projektu condohotelowego w Gdańsku przy al.

Grunwaldzkiej. W dniu 16 grudnia 2022 roku zostało podpisane porozumienie pomiędzy Stronami

regulujące kwestie rozwiązania umów franczyzy. Zgodnie z porozumieniem kara z tytułu rozwiązania

umów franczyzy dotyczących obiektu przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku wynosi łącznie 348 tys. euro,

przy czym jej naliczenie i płatność zastrzeżone zostały pod następującymi warunkami: (i) nie

wskazania w terminie kolejnych 3 lat przez Marvipol Development S.A. nowej nieruchomości, na której

wybudowany będzie hotel pod franczyzą IHG lub zarządzany przez IHG z co najmniej 150 pokojami, a

następnie (ii) nie otwarcia tego obiektu przez Marvipol Development S.A. w ciągu kolejnych 2 lat.

Porozumienie nie przewiduje żadnych innych kar lub odszkodowań względem Marvipol Development

S.A.

26. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek

Kredyty i pożyczki według rodzaju

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Kredyty	49 144	29 255
Pożyczki	21 473	26 487
w tym:
część krótkoterminowa	12	20 954
część długoterminowa	70 605	34 788

Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
do 12 miesięcy	12	20 954
powyżej 1 roku do 3 lat	70 605	29 255
powyżej 3 do 5 lat	-	5 533
powyżej 5 lat	-	-
Kredyty i pożyczki razem	70 617	55 742

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Kredyty i pożyczki (struktura walutowa)

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
w walucie polskiej	49 144	29 255
w walutach obcych	21 473	26 487
Kredyty i pożyczki razem	70 617	55 742

Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty:

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
dla kredytów w PLN	4,03% - 10,51%	1,98% - 5,44%
dla kredytów i pożyczek denominowanych w EUR	0,50% - 3,00%	0,50% - 4,65%

Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych

Kredytodawca

Data

zawarcia

Przyznana

kwota

kredytu

Kwota

zadłużenia

kredytu

Termin

spłaty

Zabezpieczenia

mBank S.A.

03.01.2022

7 500

15.02.2024

hipoteka na nieruchomości 11 250 tys. zł

Bank

Millennium S.A.

08.11.2010

10 000

30.06.2023

hipoteka na nieruchomości 16 000 tys. zł

mBank S.A.

05.11.2018

45 000

31.12.2024

hipoteka umowna na nieruchomościach 82 500

tys. zł, weksel in blanco, pełnomocnictwa do

rachunków, poręczenie spółki z Grupy

Kapitałowej, cesja z pożyczek do spółek z Grupy

Kapitałowej, polisy ubezpieczeniowe dot.

inwestycji na nieruchomościach będących

zabezpieczeniem kredytu

Alior Bank S.A.

31.05.2021

133 489

16 486

31.05.2024

hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty

251.234 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków,

przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia

nieruchomości, zastaw rejestrowy z zastawem

finansowym na

udziałach, przelew wierzytelności

z umowy zawartej z GW wraz z jej

zabezpieczeniami, zastaw finansowy i rejestrowy

z blokadą i pełnomocnictwem do wszystkich

rachunków kredytobiorcy, poręczenie Marvipol

Development S.A., weksel własny in blanco,

oświadczeni

e kredytobiorcy o dobrowolnym

poddaniu się egzekucji, oświadczenie

poręczyciela o dobrowolnym poddaniu się

egzekucji

Alior Bank S.A.

31.05.2021

30 000

26 759

31.05.2024

Alior Bank S.A.

31.05.2021

4 000

437

31.05.2024

Bank

Millennium S.A.

07.07.2021

32 000

06.07.2023

hipoteka na nieruchomości 19 200 tys. zł,

gwarancja BGK, oświadczenie o poddaniu się

egzekucji

PKO BP S.A. 19.07.2021

74 000

3 603

31.03.2024

hipoteka na nieruchomości do kwoty 115 500 tys.

zł, przelew

wierzytelności z umowy

ubezpieczenia nieruchomości, zastaw finansowy

na środkach pieniężnych zgromadzonych na

rachunkach w banku, zastaw rejestrowy na

wierzytelnościach z umów rachunków, zastaw

rejestrowy z zastawem finansowym na udziałach,

przelew wierzyt

elności z umowy zawartej z GW

wraz z jej zabezpieczeniami, przelew

wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo

zawieranych umów przedwstępnych/sprzedaży

(z wyłączeniem umów deweloperskich), zawarcie

umowy podporządkowania spłacie kredytu

pożyczki, gwaran

cja pokrycia przekroczonych

kosztów inwestycji wraz z warunkowym

poręczeniem udzielonym przez Marvipol

Development S.A., oświadczenie o poddaniu się

egzekucji.

W dniu 17.01.2023 kredyty zostały

spłacone.

PKO BP S.A. 19.07.2021

3 000

320

31.03.2024

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Kredytodawca

Data

zawarcia

Przyznana

kwota

kredytu

Kwota

zadłużenia

kredytu

Termin

spłaty

Zabezpieczenia

PKO BP S.A. 23.11.2021

23 200

1 396

30.06.2024

hipoteka na nieruchomości do kwoty 36 300 tys.

zł, przelew wierzytelności z umowy

ubezpieczenia nieruchomości, zastaw rejestrowy

z zastawem finansowym na udziałach, zastaw

finansowy na

środkach pieniężnych

zgromadzonych na rachunkach w banku, zastaw

rejestrowy na wierzytelnościach z umów

rachunków, przelew wierzytelności pieniężnych z

zawartych i nowo zawieranych umów

przedwstępnych/sprzedaży (z wyłączeniem

umów deweloperskich), przelew

wierzytelności z

umowy zawartej z GW wraz z jej

zabezpieczeniami, zawarcie umowy

podporządkowania spłacie kredytu pożyczki,

gwarancja pokrycia przekroczonych kosztów

inwestycji wraz z warunkowym poręczeniem

udzielonym przez Marvipol Development S.A.,

oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

PKO BP S.A. 23.11.2021

1 000

131

30.06.2024

PKO BP S.A.

26.10.2022

56 000

30.06.2025

hipoteka na nieruchomości do kwoty 88 500 tys.

zł, przelew wierzytelności z umowy

ubezpieczenia nieruchomości, zastaw

finansowy

na środkach pieniężnych zgromadzonych na

rachunkach w banku, zastaw rejestrowy na

wierzytelnościach z umów rachunków, zastaw

rejestrowy z zastawem finansowym na udziałach,

przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW

wraz z jej zabezpieczeniami,

przelew

wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo

zawieranych umów przedwstępnych/sprzedaży

(z wyłączeniem umów deweloperskich), przelew

wierzytelności pieniężnych pożyczkodawców z

umów pożyczek udzielonych spółce oraz

zawarcie umowy podporządkowania

spłacie

kredytu pożyczek, gwarancja pokrycia

przekroczonych kosztów inwestycji wraz z

warunkowym poręczeniem udzielonym przez

Marvipol Development S.A., oświadczenie o

poddaniu się egzekucji

PKO BP S.A.

26.10.2022

3 000

30.06.2025

49 144

27. Zobowiązania z tytułu obligacji

Zmiana stanu obligacji

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Zobowiązania z tytułu obligacji na początek okresu	272 396	221 882
Wpływy z emisji obligacji zwykłych	70 000	116 000
Koszty emisji	(2 852)	(5 777)
Wpływy z emisji obligacji netto	67 148	110 223
Koszt emisji obligacji rozliczany w czasie	10 186	5 660
Naliczone odsetki ujęte w kosztach finansowych i na zapasach	4 432	1 011
Dyskonto przy wcześniejszym wykupie obligacji	(610)	-
Wykup obligacji	(98 188)	(66 380)
Zobowiązania z tytułu obligacji na koniec okresu	255 364	272 396
w tym:
część krótkoterminowa	19 035	52 330
część długoterminowa	236 329	220 066

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Zobowiązania z tytułu obligacji o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
do 12 miesięcy	19 035	52 330
powyżej 1 roku do 3 lat	236 329	220 066
powyżej 3 do 5 lat	-	-
powyżej 5 lat	-	-
Obligacje razem	255 364	272 396

Zestawienie informacji o obligacjach

Seria	Wartość	Warunki	Gwarancje/	Data
	nominalna	oprocentowania	zabezpieczenia	zapadalności
Obligacje zwykłe serii AC*	8 910	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	10.05.2023
Obligacje zwykłe serii AC*	7 603	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	10.11.2023
Obligacje zwykłe serii AC*	42 887	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	10.05.2024
Obligacje zwykłe serii AD	116 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	21.10.2024
Obligacje zwykłe serii P2021A	50 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	03.08.2025
Obligacje zwykłe serii P2021B	20 000	WIBOR 6M + marża	niezabezpieczone	03.08.2025

* Łączna wartość nominalna obligacji serii AC to 78.000 tys. zł. Obligacje o wartości 18.600 tys. zł zostały

wykupione przez Spółkę przed terminem wymagalności. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają

WEO.

28. Prawa do użytkowania wynikające z leasingu, zobowiązania

z tytułu leasingu oraz opłaty z tytułu wieczystego

użytkowania gruntu

Aktywa i zobowiązania leasingowe segmentu deweloperskiego dotyczą głównie umów najmu biura

wykorzystywanego jako siedziba Spółek z Grupy Kapitałowej oraz umów leasingu samochodów.

Aktywa i zobowiązania segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych dotyczą umów najmu

lub dzierżawy lokali z kompleksu Unique Apartments. Aktywa prezentowane jako zapasy dotyczą

użytkowania wieczystego gruntów, na których Grupa realizuje inwestycje deweloperskie.

Zmiana stanu prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu

	Prawa do użytkowania	Prawa do użytkowania
	rzeczowych aktywów	rzeczowych aktywów trwałych
	trwałych z tytułu	z tytułu leasingu - segment	Zapasy
	leasingu	pozostałe aktywa
		nieruchomościowe
Wartość prawa do użytkowania	17 181	-	19 153
na dzień 1 stycznia 2022 r.
Nabycie	223	54 546	-
Amortyzacja	(1 999)	(3 917)	(203)
Modyfikacja umów leasingu	579	-	945
Wykup z leasingu	(263)	-	-
Zbycie	-	-	(12 897)
Wartość prawa do użytkowania	15 721	50 629	6 998
na dzień 31 grudnia 2022 r.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

	Prawa do użytkowania	Prawa do użytkowania
	rzeczowych aktywów	rzeczowych aktywów trwałych
	trwałych z tytułu	z tytułu leasingu - segment	Zapasy
	leasingu	pozostałe aktywa
		nieruchomościowe
Wartość prawa do użytkowania	15 420	-	27 795
na dzień 1 stycznia 2021 r.
Nabycie	1 098	-	467
Amortyzacja	(2 103)	-	(352)
Modyfikacja umów leasingu	2 971	-	(283)
Wykup z leasingu	(205)	-	-
Zbycie	-	-	(8 474)
Wartość prawa do użytkowania	17 181	-	19 153
na dzień 31 grudnia 2021 r.

Zmiana stanu zobowiązania z tytułu leasingu oraz z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste

	Zobowiązania z tytułu	Zobowiązania z tytułu	Zobowiązania
	leasingu - segment	leasingu - segment	leasingowe z tytułu
	deweloperski	pozostałe aktywa	opłat za użytkowanie
		nieruchomościowe	wieczyste
Stan na 1 stycznia 2022 r.	18 604	-	20 496
Nabycie	223	64 451	-
Koszty finansowe	1 017	5 772	1 049
Płatności	(3 058)	(6 549)	(1 011)
Modyfikacje umów leasingu	579	-	945
Różnice kursowe	322	-	(13 511)
Zbycie	-	-	-
Stan na 31 grudnia 2022 r.	17 687	63 674	7 968

	Zobowiązania z tytułu	Zobowiązania z tytułu	Zobowiązania
	leasingu - segment	leasingu - segment	leasingowe z tytułu
	deweloperski	pozostałe aktywa	opłat za użytkowanie
		nieruchomościowe	wieczyste
Stan na 1 stycznia 2021 r.	17 497	-	28 403
Nabycie	559	-	1 006
Koszty finansowe	834	-	1 831
Płatności	(3 148)	-	(1 815)
Modyfikacje umów leasingu	2 971	-	(283)
Różnice kursowe	(109)	-	-
Zbycie	-	-	(8 646)
Stan na 31 grudnia 2021 r.	18 604	-	20 496

Zobowiązania z tytułu leasingu o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty

	Okres zakończony	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
do 12 miesięcy	5 034	1 892
powyżej 1 roku do 3 lat	11 937	3 034
powyżej 3 do 5 lat	14 568	3 034
powyżej 5 lat	49 822	10 644
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	81 361	18 604

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste o pozostałym od dnia

bilansowego okresie spłaty

	Okres zakończony	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
do 12 miesięcy	5	12
powyżej 1 roku do 3 lat	12	26
powyżej 3 do 5 lat	14	30
powyżej 5 lat	7 937	20 428
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego	7 968	20 496

Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Amortyzacja praw z tytułu użytkowania rzeczowych aktywów trwałych	(6 005)	(2 142)
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu	(7 263)	(1 054)
Koszty finansowe oraz amortyzacja rozpoznane w koszcie wytworzenia	(2 966)	(1 737)
Różnice kursowe	(322)	109
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów	(16 556)	(4 824)

Na 31 grudnia 2022 r. Grupa jest stroną umów najmu oraz dzierżawy mieszkań zawieranych przez

jedną ze spółek zależnych (na dzień 31 grudnia 2022 r. podpisano 283 umowy najmu oraz dzierżawy).

Umowy dotyczą wynajmu oraz dzierżawy sprzedanych mieszkań, w większości przypadków na okres

10 lat, w trakcie których wynajmujący ma prawo do otrzymywania stałego czynszu. W IV kw. 2021 r.

zakończyła się realizacja inwestycji w stanie deweloperskim. Część mieszkań w stanie deweloperskim

została odebrana przez klientów. W 2022 r. miały miejsce dalsze przekazania mieszkań w stanie

deweloperskim oraz mieszkań wykończonych i wyposażonych. W momencie przekazania nabywcom

wykończonych i wyposażonych lokali, rozpoczyna się okres najmu lub dzierżawy mieszkań przez

Grupę. Transakcja ujmowana jest jako sprzedaż i leasing zwrotny. Zgodnie z polityką rachunkowości

Grupy, z uwzględnieniem standardów MSSF 15 i MSSF 16, część wyniku jest rozpoznawana po

przekazaniu lokalu w stanie deweloperskim, część po przekazaniu wykończonego i wyposażonego

lokalu, a część ujmowana jest w bilansie i będzie wpływać na wynik Grupy przez cały okres najmu lub

dzierżawy. W odniesieniu do zatrzymanego prawa do użytkowania mieszkań występuje obowiązek

ujęcia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy aktywów oraz zobowiązań z tytułu

leasingu. Na dzień 31 grudnia 2022 r. przedmiotem leasingu były 282 przekazane lokale, z których na

moment pierwszego ujęcia Grupa rozpoznała prawo do użytkowania aktywów z tytułu leasingu w

kwocie 54 546 tys. zł oraz zobowiązanie z tytułu leasingu w kwocie 64 451 tys. zł.

29. Pochodne instrumenty finansowe

Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Walutowe transakcje terminowe "forward"	-	135
Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych	-	135
w tym:
do 12 miesięcy	-	135
powyżej 1 roku do 3 lat	-	-
powyżej 3 do 5 lat	-	-
powyżej 5 lat	-	-

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Przychody (koszty) z tytułu aktualizacji wyceny instrumentów forward	135	(135)
Przychody (koszty) z tytułu rozliczenia instrumentów forward	115	(557)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów finansowych	250	(692)

30. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, podatku

dochodowego oraz pozostałe zobowiązania

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	36 332	46 987
Kaucje zatrzymane - część długoterminowa	5 090	6 002
Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa	6 711	8 780
Zobowiązania z tytułu VAT i pozostałych podatków	1 947	2 243
Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów	992	326
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe	51 072	64 338
Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe	5 090	6 002
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe	45 982	58 336
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego	110	6 709

Pozostałe zobowiązania obejmują między innymi zobowiązania Grupy z tytułu kaucji zatrzymanych,

w przeważającej mierze od generalnych wykonawców poszczególnych projektów deweloperskich.

Kaucje tego rodzaju zatrzymywane są przez Grupę, poprzez dokonanie odpowiednio mniejszej

płatności dla generalnego wykonawcy, na okres od trzech do sześciu lat od momentu oddania

inwestycji na poczet ewentualnych kosztów związanych z naprawą oddanych budynków.

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do

30 dni.

31. Przychody przyszłych okresów

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Inwestycja Unique Tower	1 508	168 752
Inwestycja Dom Przy Okrzei	-	1 802
Inwestycja W Apartments	-	1 489
Inwestycja Dwie Motławy	-	1 539
Inwestycja Moko Botanika	-	209 724
Inwestycja Kłopotowskiego	-	39 941
Inwestycja Studio Okęcie	30 685	13 458
Inwestycja Lazurova Concept	116 160	24 993
Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin	21 345	3 397
Inwestycja Rotunda Dynasy	41 876	11 821
Inwestycja In Place	16 784	-
Inwestycja Motława Garden	1 417	-
Inwestycja Gardenia Lagom etap 1	408

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Pozostałe	405	379
Przychody przyszłych okresów razem	230 588	477 295

Przychody przyszłych okresów składają się z zaliczek od klientów z tytułu zakupu mieszkań

i lokali usługowych.

32. Zarządzanie ryzykiem finansowym

Opis metod zarządzania ryzykiem zawarty jest w Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol

Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.

Grupa zarządza wszystkimi elementami ryzyka finansowego, które mogą mieć znaczący wpływ na jej

funkcjonowanie w przyszłości, kładąc w tym procesie największy nacisk na zarządzanie ryzykiem

rynkowym, w tym ryzykiem stopy procentowej, ryzykiem kredytowym i ryzykiem utraty płynności.

Zaciągnięte przez Grupę długoterminowe kredyty bankowe oraz wyemitowane obligacje o zmiennej

stopie procentowej narażone są na ryzyko zmiany przepływów pieniężnych w wyniku zmian stóp

procentowych. Grupa w większości przypadków nie zabezpiecza się przed ryzykiem stopy

procentowej.

Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Grupy przed jej niewypłacalnością. Cel

ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia w horyzoncie do

4 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania.

Ryzyko rynkowe

a) Ryzyko cenowe

Grupa nie posiada inwestycji w kapitałowe papiery wartościowe, w związku z czym nie jest narażona

na ryzyko cenowe dotyczące tego typu inwestycji.

b) Ryzyko stopy procentowej

Grupa jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z pozyskanym finansowaniem w postaci

oprocentowanych kredytów bankowych i pożyczek oraz wyemitowanych obligacji. Zarówno w 2022

jak i 2021 roku Grupa nie zawarła kontraktów zabezpieczających przepływy pieniężne z tytułu odsetek.

Analiza wrażliwości Spółki na zmiany stóp procentowych

Zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy spowodowałaby zmianę zysku przed

opodatkowaniem o kwoty przedstawione poniżej. Poniższa analiza opiera się na założeniu, że inne

zmienne, w szczególności kursy walut obcych pozostaną niezmienione.

Okres zako

czony 31.12.2022

Okres zako

czony 31.12.2021

Wzrost

Spadek

Wzrost

Spadek

Instrumenty o zmiennej stopie procentowej (2 960) 2 960 (3 047) 3 047

c) Ryzyko kursowe

Większość transakcji przez Grupę zawierana jest w złotych polskich. Grupa posiada należności i

zobowiązania z tytułu pożyczek denominowanych w walutach obcych oraz zobowiązania z tytułu

umów leasingu denominowane w walutach obcych. Grupa w celu ograniczenia ryzyka kursowego

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

zawiera transakcje forward, aby zabezpieczyć prognozowane wpływy z tytułu spłaty pożyczek lub

sprzedaży udziałów w spółkach celowych z segmentu magazynowego, po z góry określonym kursie.

Grupa posiada środki pieniężne w walutach obcych, natomiast nie posiada należności handlowych w

walutach obcych.

W przypadku przeliczenia aktywów pieniężnych i zobowiązań denominowanych w walucie obcej na

dzień 31 grudnia 2022 i 2021 roku, zmiana wartości waluty obcej w odniesieniu do złotego o 5%

spowodowałyby następującą zmianę zysku przez opodatkowaniem:

Okres zakończony 31.12.2022

Okres zakończony 31.12.2021

Wzrost

Spadek

Wzrost

Spadek

Należności i zobowiązanie denominowane

w EUR

8 740 (8 740) 2 043 (2 043)

Ryzyko kredytowe

Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych, środków pieniężnych i ekwiwalentów oraz

należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych odzwierciedla maksymalne ryzyko kredytowe.

Ryzyko kredytowe Grupy w obszarze należności handlowych jest dokładnie monitorowane. Kwoty

wykazane w bilansie są kwotami netto, czyli z uwzględnieniem odpisów aktualizujących wartość

należności o niskim prawdopodobieństwie spłaty.

Ryzyko kredytowe związane z pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone, ponieważ

stronami transakcji są banki o silnej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyznany przez

międzynarodowe agencje ratingowe.

Grupa nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na liczną grupę

partnerów i klientów. Dodatkowo, należności dotyczące głównej działalności Grupy, tj. sprzedaży

mieszkań, lokali usługowych i garaży, są w znaczącej większości przypadków w pełni zabezpieczone,

gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży najczęściej następuje po zapłaceniu przez nabywców całkowitej

ceny wynikającej z umowy.

Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku analiza przeterminowanych należności

z tytułu dostaw i usług przedstawiała się następująco:

		31.12.2022
	Wartość	Odpis	Wartość
	brutto	aktualizujący	netto
Nieprzeterminowane	1 251	12	1 239
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni	3 031	168	2 863
180-360 dni	288	129	159
powyżej 360 dni	177	171	6
	4 747	480	4 267

		31.12.2021
	Wartość	Odpis	Wartość
	brutto	aktualizujący	netto
Nieprzeterminowane	957	17	940
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni	768	43	725
180-360 dni	79	34	45

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

		31.12.2021
	Wartość	Odpis	Wartość
	brutto	aktualizujący	netto
powyżej 360 dni	83	80	3
	1 887	174	1 713

Zmiany w odpisach aktualizujących należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe w ciągu roku

2022 i 2021 przedstawiono poniżej:

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Stan na początek okresu	174	354
Zmiana odpisu aktualizującego	306	(180)
Stan na koniec okresu	480	174

Ryzyko płynności

Ryzyko płynności jest to ryzyko wystąpienia trudności w spełnieniu przez Grupę obowiązków

związanych ze zobowiązaniami finansowymi, które rozliczane są w drodze wydania środków

pieniężnych lub innych aktywów finansowych. Zarządzanie płynnością przez Grupę polega na

zapewnianiu, w możliwie najwyższym stopniu, aby Grupa zawsze posiadała płynność wystarczającą

do regulowania wymaganych zobowiązań, zarówno w normalnej jak i kryzysowej sytuacji, bez

narażania na niedopuszczalne straty lub podważenie reputacji Grupy.

Płynność finansowa jest monitorowana w Grupie na bieżąco. Dotyczy to zarówno płynności w okresie

kilku następnych dni, jak i okresu kilku najbliższych lat.

Zarząd Marvipol Development S.A. dokonał oceny przewidywanej sytuacji płynnościowej Grupy

Kapitałowej Marvipol Development S.A. Zdaniem Zarządu nie ma istotnego zagrożenia działalności

Grupy w okresie najbliższych 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania

finansowego. Zarząd jest przekonany, że będzie w stanie zapewnić odpowiednie środki finansowe do

obsługi zobowiązań finansowych i handlowych oraz niezakłóconego prowadzenia działalności, w tym

realizacji projektów deweloperskich. Grupa nie oczekuje, że spodziewane przepływy pieniężne,

zawarte w analizie terminów wymagalności, mogą wystąpić znacząco wcześniej lub w znacząco

innych kwotach.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

				31.12.2022
	Wartość	Przepływy pieniężne	Do 1	1 - 3	3 - 6	6 - 12	1 - 3 lata	3 - 5 lat	Powyżej
	bilansowa	wynikające z umowy*	miesiąca	miesiące	miesięcy	miesięcy			5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki	70 617	70 617	-	-	-	12	70 605	-	-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	36 332	36 332	36 329	3	-	-	-	-	-
Zobowiązania z tytułu obligacji	255 364	252 521	-	3 394	12 637	7 603	228 887	-	-
Kaucje	11 801	11 801	-	4 301	-	2 410	2 366	189	2 535
Zobowiązania z tytułu leasingu	81 361	127 641	769	2 693	3 444	6 771	26 875	26 780	60 309
Stan na koniec okresu	455 475	498 912	37 098	10 391	16 081	18 865	327 529	26 969	62 844

				31.12.2021
	Wartość	Przepływy pieniężne	Do 1	1 - 3	3 - 6	6 - 12	1 - 3 lata	3 - 5 lat	Powyżej
	bilansowa	wynikające z umowy*	miesiąca	miesiące	miesięcy	miesięcy			5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki	55 742	57 025	-	-	-	20 954	30 538	-	5 533
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	46 987	46 987	41 452	5 535	-	-	-	-	-
Zobowiązania z tytułu obligacji	272 396	276 887	-	11 771	33 210	12 000	219 906	-	-
Kaucje	14 782	14 782	-	-	4 301	4 479	1 162	1 829	3 011
Zobowiązania z tytułu leasingu	18 604	24 131	203	476	719	1 410	4 665	4 362	12 296
Stan na koniec okresu	408 511	419 812	41 655	17 782	38 230	38 843	256 271	6 191	20 840

* analiza przepływów pieniężnych dotyczy wartości nominalnych zobowiązań powiększonych o ewentualne naliczone niezapłacone odsetki, które mogą różnić się od wartości

bilansowych

Opis metod i istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych wycenianych w takiej wartości

Wartości godziwe aktywów i zobowiązań finansowych są zbliżone do ich wartości bilansowych na dzień 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku.

Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji

rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.

Zarządzanie kapitałem

Grupa definiuje kapitał jako wartość bilansową kapitałów własnych. Najważniejszym wskaźnikiem używanym przez Grupę do monitorowania kapitałów

własnych jest wskaźnik Kapitał własny/Aktywa razem.

Wskaźnik ten wynosi na dzień 31 grudnia 2022 roku 47,6% (31 grudnia 2021 r.: 39,5%). Grupa zarządza kapitałem by zagwarantować, że należące do niej

jednostki będą zdolne kontynuować działalność przy jednoczesnej maksymalizacji rentowności dla akcjonariuszy dzięki optymalizacji relacji zadłużenia do

kapitału własnego.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Ponadto Grupa zarządza kapitałem własnym w taki sposób, aby utrzymywać bezpieczny poziom

relacji kapitału własnego do długu. Według stanu na 31 grudnia 2022 i 2021 roku wskaźnik długu netto

wyniósł odpowiednio: 36,5% oraz 21,0%.

Jednostka Dominująca w 2022 roku wypłaciła dywidendę dla akcjonariuszy z zysku netto za rok 2021

oraz z funduszu dywidendowego w wysokości 47 484 tys. zł, tj. 1,14 zł na jedną akcję.

33. Instrumenty finansowe

a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Pożyczki	212 518	78 689
Należności z tytułu dostaw i usług	41	106
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty powiązane	212 559	78 795
Pożyczki	1 835	2 159
Należności z tytułu dostaw i usług	4 226	1 607
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu - podmioty pozostałe	6 061	3 766
Środki pieniężne	168 291	218 181
Razem	386 911	300 742

b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Kredyty bankowe i pożyczki	70 617	55 742
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług	36 332	46 987
Zobowiązania z tytułu obligacji	255 364	272 396
Kaucje	11 801	14 782
Zobowiązania z tytułu leasingu	81 361	18 604
Zobowiązania wyceniane wg. zamortyzowanego kosztu	455 475	408 511
Pochodne instrumenty finansowe	-	135
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej	-	135

Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 31

grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku.

34. Zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe

Zobowiązania dotyczą przede wszystkim zobowiązań wobec generalnych wykonawców z tytułu

podpisanych kontraktów.

Całkowita kwota przyszłych zobowiązań, które nie są jeszcze zafakturowane z tytułu umów

o generalne wykonawstwo na dzień 31 grudnia 2022 r. wynosi: 204.383 tys. zł, a na dzień 31 grudnia

2021 r. wynosiła: 145.630 tys. zł.

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

35. Zobowiązania warunkowe

Na dzień bilansowy oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu Spółki z Grupy Kapitałowej Marvipol

Development S.A. udzieliły następujących poręczeń:

spółki Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o., Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o.,

Marvipol Sopot I Sp. z o.o. i Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. udzieliły poręczeń na rzecz mBank

S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development S.A. w związku z

zawartą 5 listopada 2018 umową kredytu odnawialnego, którego aktualny limit wynosi 45.000

tys. zł. Poręczenia udzielone do kwoty 82.500 tys. zł;

spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Moko Botanika Property Sp.

z o.o. (dawniej: Natenby Investments Sp. z o.o.) z siedzibą w Warszawie za zobowiązania

spółki Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną

umową sprzedaży lokali w projekcie MOKO Botanika. Poręczenie udzielone do kwoty 283.761

tys. zł. W dniu 28 lipca 2022 i 13 października 2022 r. zostały zawarte ostateczne umowy

przeniesienia własności lokali, w związku z czym zabezpieczenie wygasło;

spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Studio Okęcie Property Sp. z

o.o. (dawniej: Cambleani Investments Sp. z o.o.) z siedzibą w Warszawie za zobowiązania

spółki Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną

umową sprzedaży lokali w projekcie Studio Okęcie. Poręczenie udzielone do kwoty 42.990

tys. zł;

spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Evontamill Investments Sp. z

o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Unique Tower sp. z o.o. w

związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie Unique

Tower. Poręczenie udzielone do kwoty 46.452 tys. zł. W dniu 15 września 2022 została zawarta

ostateczna umowa przeniesienia własności lokali, w związku z czym zabezpieczenie wygasło;

spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. w związku z zawartą 31

maja 2021 umową kredytu nieodnawialnego w kwocie 30.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do

kwoty 60.000 tys. zł;

spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. w związku z zawartą 31

maja 2021 umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 133.489 tys. zł. Poręczenie udzielone do

kwoty 266.979 tys. zł;

spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. w związku z zawartą 31

maja 2021 umową kredytu odnawialnego do kwoty 4.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do

kwoty 8.000 tys. zł;

spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Logistics S.A. w związku z zawartą 23 lipca 2021

umową ramową dla transakcji rynku finansowego. Poręczenie udzielone do kwoty 18.750 tys.

zł;

spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Narwik Sp. z o.o. w związku z zawartą 19 lipca

2021 umową kredytu inwestycyjnego do kwoty 74.000 tys. zł. oraz kredytu odnawialnego do

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

kwoty 3.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 7.893 tys. zł; W dniu 17 stycznia 2023

kredyty zostały spłacone, w związku z czym zabezpieczenie wygasło;

spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Raabego Sp. z o.o. w związku z zawartą 23

listopada 2021 kredytu inwestycyjnego do kwoty 23.200 tys. zł. oraz kredytu odnawialnego

do kwoty 1.000 tys. zł. Poręczenie do kwoty 2.630 tys. zł.

spółka Marvipol Development S.A. zawarła umowę przystąpienia do długu spółki zależnej

Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. wraz z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji w trybie

artykułu 777 par. 1 pkt 5 k.p.c. w związku z zawartą 28 kwietnia 2022 roku umową kredytu

nieodnawialnego w wysokości 18.000 tys. zł w Banku Ochrony Środowiska S.A. Jednym z

wymaganych zabezpieczeń kredytu był weksel in blanco wystawiony przez Marvipol

Development S.A. W dniu 23 września 2022 kredyt został spłacony, a zabezpieczenia wygasły.

spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w

Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Głębocka Sp. z o.o. w związku z zawartą 26

października 2022 umową kredytu inwestycyjnego do kwoty 56.000 tys. zł. oraz kredytu

odnawialnego do kwoty 3.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 11.800 tys. zł.

Spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Ochrony Środowiska

SA z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development Unique Tower Sp.

z o.o. w związku z zawartą 15 grudnia 2022 roku umową gwarancji do kwoty 4.578 tys. zł.

Poręczenie do kwoty 6.887 tys. zł.

36. Transakcje z podmiotami powiązanymi

Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających

wyższego szczebla.

Grupa na rzecz członków Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla

wypłaca wynagrodzenie na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie) oraz na

podstawie umowy o świadczenie usług.

Wynagrodzenie Zarządu Jednostki Dominującej (w tys. zł)

	01.01.2022	01.01.2021
	31.12.2022	31.12.2021
Mariusz Książek - Prezes Zarządu	2 948	2 510
Andrzej Nizio - Wiceprezes Zarządu od 05.10.2022	569	-
Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu do 04.10.2022	496	1 801
	4 013	4 311

Wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej w jednostkach podporządkowanych Marvipol

Development S.A. (w tys. zł)

	01.01.2022	01.01.2021
	31.12.2022	31.12.2021
Mariusz Książek - Prezes Zarządu	931	806
Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu do 04.10.2022	137	180
	1 068	986

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł)

	01.01.2022	01.01.2021
	31.12.2022	31.12.2021
Aleksander Chłopecki	140	124
Krzysztof Brejdak	132	117
Wiesław Łatała	116	103
Dariusz Daniluk	109	73
Andrzej Jacaszek	77	69
Wiesław Różacki	-	16
	574	502

Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi w Grupie Kapitałowej Marvipol Development S.A.

Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo Jednostki Dominującej

oraz członków Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A.

Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)

	Wartość transakcji		Nierozliczone saldo
	w okresie		na dzień
			Okres zakończony
	01.01.2022	01.01.2021	31.12.2022	31.12.2021
	31.12.2022	31.12.2021
Jednostki powiązane	47	40	2	2
z Marvipol Development S.A.
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol	517	4 440	39	104
Development S.A.
Sprzedaż produktów i usług	564	4 480	41	106

Zakup produktów i usług (w tys. zł)

	Wartość transakcji		Nierozliczone saldo
	w okresie		na dzień
			Okres zakończony
	01.01.2022	01.01.2021	31.12.2022	31.12.2021
	31.12.2022	31.12.2021
Jednostki powiązane	-	-	-	-
z Marvipol Development S.A.
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol	1 287	15 965	3	37
Development S.A.
Zakup produktów i usług	1 287	15 965	3	37

Transakcje sprzedaży i zakupu od jednostek powiązanych zawarto na warunkach rynkowych.

	Wartość transakcji		Nierozliczone saldo
	w okresie		na dzień
	01.01.2022	01.01.2021	Okres zakończony
Wypłacone dywidendy (w tys. zł)			31.12.2022	31.12.2021
	31.12.2022	31.12.2021
Książek Holding Sp. z o.o.*	31 366	26 136	-	-
Mariusz Książek	2 369	1 975	-	-
	33 735	28 111	-	-

*Podmiot zależny od Mariusza Książek

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł

		Sprzedaż /					Wycena
	Nierozliczone	nabycie		Spłaty	Naliczenia	Spłaty	pożyczek w	Odpis na	Nierozliczone
	saldo na dzień	udziałów	Udzielenie	kapitału	odsetek	odsetek	EUR/różnice	oczekiwane	saldo na dzień
	01.01.2022	(zmiana metody					kursowe	straty kredytowe	31.12.2022
		konsolidacji)
PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o.	16 730	-	-	16 436	159	848	395	-	-
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o.	9	-	-	-	-	9	-	-	-
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.	27 647	-	20 966	-	1 180	-	117	248	49 662
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.	19 425	-	-	-	574	-	383	125	20 257
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o.	14 877	-	-	-	451	-	293	32	15 589
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o.	-	30 635	17 377	-	1 192	-	577	292	49 489
Zynwalin Investments Sp. z o.o.	-	48 701	-	4 371	1 403	-	1 055	113	46 675
PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o.	-	30 393	-	-	462	-	57	66	30 846
	78 688	109 729	38 343	20 807	5 421	857	2 877	876	212 518

Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł

	Nierozliczone	Sprzedaż /						Nierozliczone
	saldo na dzień	nabycie udziałów	Udzielenie	Spłaty	Naliczenia	Spłaty odsetek	Różnice	saldo na dzień
	01.01.2022	(zmiana metody		kapitału	odsetek		kursowe	31.12.2022
		konsolidacji)
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o.	13 575	-	-	-	70	-	267	13 912
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o.	7 379	-	-	-	38	-	144	7 561
	20 954	-	-	-	108	-	411	21 473

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Wartość udzielonych pożyczek według terminów spłaty:

	01.01.2022	01.01.2021
	31.12.2022	31.12.2021
Do 1 roku	-	-
Od 1 roku do 3 lat	69 919	63 802
Od 3 do 5 lat	142 599	14 886
Powyżej 5 lat	-	-
	212 518	78 688

Wartość otrzymanych pożyczek według terminów spłaty:

	01.01.2022	01.01.2021
	31.12.2022	31.12.2021
Do 1 roku	-	20 954
Od 1 roku do 3 lat	21 473	-
Od 3 do 5 lat	-	-
Powyżej 5 lat	-	-
	21 473	20 954

37. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol

Development S.A.

Jednostki zależne

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o.	100%	100%
Prosta Tower Sp. z o.o.	-	100%
Prosta 32 Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol TM Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. Sp.k.	100%	100%
Marvipol Estate Sp. z o.o. w likwidacji	-	100%
Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Raabego Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol W Apartments Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Construction Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Głębocka Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Dom przy Okrzei Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Logistics S.A.	100%	100%
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Conrada Sp. z o.o.	100%	100%
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Narwik Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o.	100%	100%

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

	Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
Property-ad Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o.	100%	100%
Ertan Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Sopot II Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o.	100%	100%
Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Sopot I Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o.	100%	100%
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o.	100%	100%

Prosta Tower Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Prosta 32 Sp. z o.o. -

jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.); w dniu 01.12.2022 spółka uległa połączeniu

ze spółką Prosta 32 Sp. z o.o.

Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. - jednostka zależna

pośrednio w 100% (Marvipol TM Sp. z o.o. posiada w jednostce 99% udziału w zysku, 1% udziału

w zysku przypada Marvipol Development 1 Sp. z o.o.)

Udziały we wspólnych przedsięwzięciach

	Procentowa wielkość udziałów
		posiadanych przez Grupę
		Okres zakończony
	31.12.2022	31.12.2021
PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji 1)		-	68%
PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji 2)		-	68%
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o.		41%	41%
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.		50%	50%
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o.		68%	68%
PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o.		-	68%
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.		68%	68%
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o.		68%	68%
Zynwalin Investments Sp. z o.o.		68%	100%
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o.		45%	100%
PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o.		52%	-

10)

1) PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiadała Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka

stanowiła wspólne przedsięwzięcie

2) PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiadała Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka

stanowiła wspólne przedsięwzięcie

3) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. - 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka

stanowi wspólne przedsięwzięcie

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

4) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. - 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka

stanowi wspólne przedsięwzięcie

5) PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka

stanowi wspólne przedsięwzięcie

6) PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka

stanowi wspólne przedsięwzięcie

7) PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka

stanowi wspólne przedsięwzięcie

8) Zynwalin Investments Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu

wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi

wspólne przedsięwzięcie

9) PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. - 45% udziałów uprawniających do 45% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka

stanowi wspólne przedsięwzięcie

10) PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. - 52% udziałów uprawniających do 52% głosów na

zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka

stanowi wspólne przedsięwzięcie

Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu

Lista jednostek zależnych znajduje się w

pkt 5

Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol

Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.

38. Średnioroczne zatrudnienie w Grupie Marvipol Development

S.A.

Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. w Grupie wynosiło 79 osób.

39. Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych

Zmiana stanu zapasów

	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Bilansowa zmiana stanu zapasów	240 128	(154 557)
Koszty finansowania zewnętrznego wykazane w przepływach z działalności	25 754	15 823
finansowej
Ujęcie i rozliczenie aktywów zgodnie z MSSF 16	(54 640)	428
Nakłady niepieniężne dot. skapitalizowanych kosztów finansowania	(1 440)	1 920
zewnętrznego
Reklasyfikacja z/na inne pozycje bilansowe	1 665	(20 554)
Zmiana stanu zapasów	211 467	(156 940)

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Zmiana stanu należności

	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Bilansowa zmiana stanu należności	10 942	4 742
Zmiany metody konsolidacji po sprzedaży udziałów	(2 209)	(16 153)
Należności dot. rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych	(1 351)	1 351
Ujęcie i rozliczenie kosztów prowizji kredytowych	729	1 290
Reklasyfikacja z/na inne pozycje bilansowe	(842)	100
Pozostałe	53	11
Zmiana stanu należności	7 322	(8 659)

Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych

	01.01.2022	01.01.2021
	- 31.12.2022	- 31.12.2021
Bilansowa zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem	(24 882)	(2 905)
kredytów i pożyczek
Zmiany metody konsolidacji po sprzedaży udziałów	706	120
Ujęcie zobowiązań z tyt. użytkowania wieczystego zgodnie z MSSF 16	-	(1 006)
Pozycje wykazane w innych liniach sprawozdania z przepływów pieniężnych	(474)	(220)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych	(24 650)	(4 011)

40. Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2022 r. do

31 grudnia 2022 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu

31 grudnia 2022 r.

Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w

pkt 7

Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.

41. Informacja o wynagrodzeniu podmiotu uprawnionego do

badania sprawozdań finansowych

W dniu 29 maja 2020 roku Rada Nadzorcza Marvipol Development S.A., działając na podstawie § 34

Statutu Spółki, dokonała wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych. Badanie

sprawozdań finansowych za lata 2021 - 2022 zostało przeprowadzone przez spółkę CSWP Audyt

Prosta Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie (00-336), przy ul. Kopernika 34, wpisaną na listę firm

audytorskich pod nr 3767.

Umowa ze spółką CSWP Audyt Prosta Spółka Akcyjna o dokonanie badania została zawarta w dniu 9

lipca 2020 roku. Wynagrodzenie z tytułu badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania

finansowego Marvipol Development S.A. oraz innych usług za lata 2022 i 2021 prezentuje poniższa

tabela:

	01.01.2022	01.01.2021
	31.12.2022	31.12.2021
Badanie rocznego jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania	100	100
finansowego
Inne usługi atestacyjne, w tym:	306	311
przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego	50	50
badania rocznych sprawozdań finansowych jednostek	249	254
podporządkowanych
pozostałe usługi atestacyjne	7	7
Razem	406	411

MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.

Warszawa, 22 marca 2023 r.

Mariusz Książek

Prezes Zarządu

Andrzej Nizio

Wiceprezes Zarządu

Beata Cukrowska

osoba, której powierzono

prowadzenie ksiąg rachunkowych