Skonsolidowane
sprawozdanie
finansowe
Na dzień 31 grudnia i za okres
dwunastu miesięcy 2021 roku
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
2
WPROWADZENIE DO SKONSOLIDOWANEGO
SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Podstawowe informacje o Marvipol Development Spółka Akcyjna
Nazwa Marvipol Development Spółka Akcyjna
Forma prawna Spółka akcyjna
Siedziba ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa
Adres korespondencyjny ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa
Kraj Polska
Przedmiot działalności
Nazwa jednostki
dominującej
Nazwa jednostki
dominującej najwyższego
szczebla grupy
Zmiany w nazwie jednostki
sprawozdawczej lub innych
danych identyfikacyjnych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
3
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)
Nota
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Przychody ze sprzedaży 5 393 735
Koszt własny sprzedaży 6 (281 929 )
(325 635 )
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
Koszty sprzedaży 7 (6 269 )
(6 295 )
Koszty ogólnego zarządu 7
(34 866 )
(40 822 )
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć 8
Pozostałe przychody operacyjne 9 14 808
Pozostałe koszty operacyjne 10 (7 881 )
(7 991 )
Zysk (strata) na działalności operacyjnej
Przychody finansowe 11 4 113
Koszty finansowe 12 (6 818 )
(5 197 )
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
Podatek dochodowy 13 (18 099 )
(19 318 )
Zysk (strata) netto
Zysk na 1 akcję
Podstawowy (zł) 2,30 1,93
Rozwodniony (zł) 2,30 1,93
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
4
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)
Nota
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Zysk (strata) netto
Inne całkowite dochody
Całkowite dochody netto
Całkowite dochody netto przypadające na:
Akcjonariuszy jednostki dominującej
Udziały niekontrolujące
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
5
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)
Okres zakończony
Nota
31.12.2021
31.12.2020
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne 14
Rzeczowe aktywa trwałe 15 50 690
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu
leasingu
28 17 181
Nieruchomości inwestycyjne 16 72 755
Długoterminowe aktywa finansowe 17 81 087
Udziały w jednostkach ujmowanych metodą praw własności 18 21 497
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 19 21 121
Aktywa trwałe razem
Aktywa obrotowe
Zapasy
20
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 21
Należności z tytułu podatku dochodowego 21
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym: 22
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania 22
Aktywa obrotowe razem
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 23 9 477
Aktywa razem
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
6
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)
Okres zakończony
Nota
31.12.2021
31.12.2020
KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
24
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej
Kapitał zakładowy
Kapitał wydzielony
Kapitał zapasowy
Fundusz dywidendowy
Zyski zatrzymane
Kapitały razem
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy
Rezerwy
25
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego 19
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 26
Zobowiązania z tytułu obligacji 27
Zobowiązania z tytułu leasingu 28 16 712
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste 28 566
Pozostałe zobowiązania 30 6 002
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy
25
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 26
Zobowiązania z tytułu obligacji 27
Zobowiązania z tytułu leasingu 28
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste 28
Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych 29
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 30 6 709
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe 30
Przychody przyszłych okresów 31
Zobowiązania krótkoterminowe razem
Zobowiązania razem
Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
7
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM (TYS. PLN)
Kapitał
zakładowy
Kapitał zapasowy
z wydzielenia
Kapitał
zapasowy
Fundusz
dywidendowy
Zyski
zatrzymane
Kapitał własny
razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 r.
Stan na początek okresu
Podział wyniku z lat ubiegłych
(47 461 )
Wypłata dywidendy - - - (6 586 ) (32 984 ) (39 570 )
Zysk (strata) netto danego okresu
Stan na koniec okresu
Kapitał
zakładowy
Kapitał zapasowy
z wydzielenia
Kapitał
zapasowy
Fundusz
dywidendowy
Zyski
zatrzymane
Kapitał własny
razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 r.
Stan na początek okresu
Podział wyniku z lat ubiegłych
(62 806 )
Wypłata dywidendy -
(7 081 ) (7 081 )
Zysk (strata) netto danego okresu
Stan na koniec okresu
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
8
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)
Nota
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
OPERACYJNEJ
Zysk (strata) brutto
Amortyzacja 7 3 013
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych 196
(5 507 )
Przychody odsetkowe 11 (129 ) (489 )
Koszty odsetkowe 12
Koszty emisji obligacji 2 037
Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów 1 536
Koszty z tytułu leasingu 28 1 054
Efekt modyfikacji umów leasingu 28 -
(20 )
(Zysk) ze sprzedaży środków trwałych
(Zysk) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (431 )
(273 )
Udział w (zyskach) stratach jednostek ujmowanych metodą praw
własności
8 (38 879 ) (29 821 )
Odsetki od jednostek ujmowanych metodą praw własności 11
(3 608 ) (3 278 )
Odpis aktualizujący wartość firmy
Zmiana prezentacji w związku ze zmianą metody konsolidacji po
sprzedaży udziałów
(3 636 ) (2 635 )
Efekt wyceny instrumentów pochodnych
Pozostałe
Korekty razem
(37 818 )
(33 677 )
Zmiana stanu zapasów
(156 940 )
(113 676 )
Zmiana stanu należności (8 659 ) (20 682 )
Zmiana stanu rezerw
Zmiana stanu kaucji (859 )
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem
kredytów i pożyczek
(4 011 ) (2 962 )
Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów
Zmiana kapitału obrotowego
(91 780 )
Podatek dochodowy zwrócony
Podatek dochodowy zapłacony (21 091 ) (24 500 )
Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych
(20 941 )
(23 059 )
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
(48 753 )
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
9
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)
Nota
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
INWESTYCYJNEJ
Odsetki otrzymane
Dywidendy otrzymane
Wpływy z tytułu sprzedaży ST i WN
Wpływy ze sprzedaży aktywów finansowych 10 410
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych 1 516
Spłata udzielonych pożyczek 36 74 538
Wpływy
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych (657 ) (687 )
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych (74 229 ) (24 197 )
Udzielenie pożyczek jednostkom ujmowanym metodą praw własności 36 (4 817 ) (29 092 )
Wydatki
(79 703 )
(53 976 )
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
FINANSOWEJ
Zaciągnięcie kredytów i pożyczek 269 860
Wpływy netto z emisji obligacji 110 223
Wpływy
Dywidendy wypłacone akcjonariuszom Jednostki Dominującej (39 570 ) (7 081 )
Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek (305 851 ) (215 478 )
Wykup obligacji 27 (66 380 ) (102 480 )
Odsetki zapłacone (12 624 ) (16 726 )
Prowizje od kredytów (4 716 ) (857 )
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu 28 (3 148 ) (2 406 )
Wydatki
(432 289 )
(345 028 )
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
(52 206 )
(60 120 )
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO
BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
10
SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW DZIAŁALNOŚCI (TYS. PLN)
Sprawozdawczość segmentów działalności prezentowana jest w odniesieniu do segmentów branżowych: deweloperskiego, magazynowego i pozostałych
aktywów nieruchomościowych. Podział na segmenty branżowe wynika ze struktury zarządzania oraz raportowania wewnętrznego Grupy. Ceny stosowane
w rozliczeniach pomiędzy poszczególnymi segmentami oparte są o ceny rynkowe.
Wynik segmentu, jego aktywa oraz zobowiązania zawierają pozycje, które go dotyczą w sposób bezpośredni, jak również odpowiednie pozycje użytkowane
wspólnie, które w oparciu o racjonalne przesłanki można przypisać do poszczególnych segmentów.
Grupa wyróżnia następujące operacyjne segmenty działalności:
działalność deweloperska,
działalność magazynowa,
segment pozostałe aktywa nieruchomościowe.
Segment
deweloperski
Segment
magazynowy
Segment pozostałe aktywa
nieruchomościowe
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Przychody ze sprzedaży 360 896
431 385
-
-
32 839
-
Koszt własny sprzedaży (255 241) (325 635) -
-
(26 688) -
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
105 655
105 750
-
-
6 151
-
Koszty sprzedaży (6 269) (6 258) -
(37) -
-
Koszty ogólnego zarządu (28 197) (30 068) (4 322) (10 083) (2 347) (671)
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć
-
-
38 879
29 821
-
-
Pozostałe przychody operacyjne 12 011
9 049
107
48
2 690
12
Pozostałe koszty operacyjne (7 840) (7 991) (32) -
(9) -
Zysk (strata) na działalności operacyjnej
75 360
70 482
34 632
19 749
6 485
(659)
Przychody finansowe 505
608
3 608
14 780
-
-
Koszty finansowe (5 332) (5 177) (1 486) (20) -
-
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
70 533
65 913
36 754
34 509
6 485
(659)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
11
Segment
deweloperski
Segment
magazynowy
Segment pozostałe aktywa
nieruchomościowe
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Podatek dochodowy (13 384) (13 895) (3 458) (5 561) (1 257) 138
Zysk (strata) netto
57 149
52 018
33 296
28 948
5 228
(521)
Segment
deweloperski
Segment
magazynowy
Segment pozostałe aktywa
nieruchomościowe
Okres zakończony
Okres zakończony
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Aktywa trwałe 67 280
65 362
173 636
148 154
23 504
2 387
w tym rzeczowe aktywa trwałe 29 866
30 624
-
-
20 824
-
w tym prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu
17 181
15 420
-
-
-
-
w tym nieruchomości inwestycyjne
-
1 085
72 755
13 211
-
-
w tym udziały we wspólnych przedsięwzięciach
-
-
21 497
17 409
-
-
w tym pożyczki udzielone 2 159
2 159
78 689
117 212
-
-
Aktywa obrotowe 1 041 184
879 562
33 648
26 560
201 062
191 866
w tym zapasy 827 936
679 393
-
-
180 396
174 382
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty 170 065
156 489
31 426
21 006
16 690
13 250
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do
sprzedaży
-
-
9 477
-
-
-
Aktywa razem
1 108 464
944 924
216 761
174 714
224 566
194 253
Zobowiązania długoterminowe 284 180
254 695
7 945
1 933
3 945
2 668
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe 266 033
232 009
5 533
1 161
-
-
Zobowiązania krótkoterminowe 524 971
350 961
22 523
14 097
93 535
132 948
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe
74 152
105 397
21 089
13 108
-
24 092
Zobowiązania razem
809 151
605 656
30 468
16 030
97 480
135 616
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
12
Grupa nie wyodrębnia segmentów geograficznych. Miejscem działalności Grupy jest terytorium Polski.
Informacja na temat innych, potencjalnych i/lub przyszłych obszarów działalności zawarta jest w
sprawozdaniu Zarządu z działalności.
INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY
OBJAŚNIAJĄCE
1. Podstawowe informacje o Jednostce Dominującej
Dane Jednostki Dominującej
Spółki mieści się w Warszawie 00-838, przy ul. Prostej 32.
Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z 25 listopada 2014 r. na czas nieoznaczony.
Rejestracja spółki została dokonana 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII
Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000534585.
Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A.
– z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r.
Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa Kapitałowa,
Grupa). Grupa Kapitałowa – poprzez spółki zależne i współkontrolowane – działa w segmencie
deweloperskim, magazynowym oraz segmencie pozostałych aktywów nieruchomościowych.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy kończący się
31 grudnia 2021 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020
roku.
2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską,
zwanymi dalej "MSSF UE" przy zastosowaniu tych samych zasad dla okresu bieżącego i
porównawczego, za wyjątkiem zmian opisanych w Nocie 4.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w pełnej formie, zgodnie z MSR 1.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zaprezentowane przy założeniu kontynuowania
działalności gospodarczej Grupy w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania.
W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano
istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności.
3. Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości
Podstawa wyceny
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu
historycznego, za wyjątkiem wartości firmy, nieruchomości inwestycyjnych oraz instrumentów
pochodnych, które są wyceniane według wartości godziwej.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
13
Waluta funkcjonalna i prezentacyjna
Dane w sprawozdaniu finansowym zostały zaprezentowane w złotych polskich, po zaokrągleniu do
pełnych tysięcy. Złoty polski jest walutą funkcjonalną Jednostki Dominującej.
Dokonane osądy i oszacowania
Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE wymaga od Zarządu osądów,
szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane wartości aktywów,
pasywów, przychodów oraz kosztów. Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na
doświadczeniu historycznym oraz innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych
okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę osądu, co do wartości bilansowej aktywów
i zobowiązań, która nie wynika bezpośrednio z innych źródeł. Faktyczna wartość może różnić się od
wartości szacowanej.
Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych
jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych, jeżeli
dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych.
W szczególności istotne obszary niepewności odnośnie dokonanych szacunków oraz osądy
dokonywane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, które wywarły najbardziej istotny wpływ na
wartości ujęte w sprawozdaniu finansowym, zostały przedstawione w następujących notach:
Nota 15 - rzeczowe aktywa trwałe,
Nota 16 - nieruchomości inwestycyjne,
Nota 18 - udziały we wspólnych przedsięwzięciach,
Nota 19 - odroczony podatek dochodowy,
Nota 20 - zapasy,
Nota 21 i 22 - należności krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe oraz środki
pieniężne,
Nota 25 - rezerwy,
Nota 34 - zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe.
Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości
Zasady polityki rachunkowości przedstawione poniżej stosowane były w odniesieniu do wszystkich
okresów zaprezentowanych w sprawozdaniu Grupy.
a) Zasady konsolidacji
Grupa przy sporządzaniu sprawozdania skonsolidowanego stosuje metodę konsolidacji pełnej dla
jednostek zależnych. Jednostki współzależne są ujmowane metodą praw własności.
i) Jednostki zależne
Jednostkami zależnymi są jednostki kontrolowane przez Jednostkę Dominującą. Kontrola ma miejsce
wtedy, gdy Jednostka Dominująca posiada zdolność kierowania bezpośrednio lub pośrednio polityką
finansową i operacyjną danej jednostki, w celu uzyskiwania korzyści płynących z jej działalności. Przy
ocenie stopnia kontroli bierze się pod uwagę wpływ istniejących i potencjalnych praw głosu, które na
dzień bilansowy mogą zostać zrealizowane lub mogą podlegać konwersji.
Sprawozdania finansowe spółek zależnych uwzględniane są w skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym począwszy od dnia uzyskania nad nimi kontroli aż do momentu jej wygaśnięcia.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
14
Jednostki stowarzyszone oraz wspólne przedsięwzięcia
Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez
spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi
przedsięwzięciami.
Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje
działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym
ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do
aktywów netto wynikających z ustalenia umownego.
Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane
w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności. Zgodnie z metodą praw
własności inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się
początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy w wyniku finansowym
i innych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli
udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość
jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału w dalszych stratach.
Dodatkowe straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym
zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jednostki
stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.
ii) Korekty konsolidacyjne
Salda rozrachunków wewnętrznych pomiędzy jednostkami Grupy, transakcje zawierane w obrębie
Grupy oraz wszelkie wynikające stąd niezrealizowane zyski lub straty, a także przychody oraz koszty
Grupy są eliminowane w trakcie sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
b) Waluty obce
i) Transakcje w walucie obcej
Transakcje wyrażone w walutach obcych w dniu dokonania transakcji ujmowane są w złotych polskich
przy zastosowaniu kursu kupna lub kursu sprzedaży walut z dnia zawarcia transakcji stosowanym
przez bank, z którego usług jednostka korzysta. Pozycje pieniężne aktywów i pasywów wyrażone w
walucie obcej są przeliczane na dzień bilansowy według średniego kursu NBP dla danej waluty
obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe wynikające z rozliczenia transakcji
w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i pasywów pieniężnych wyrażonych
w walutach obcych ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
Niepieniężne pozycje aktywów i zobowiązań wyceniane według kosztu historycznego w walucie obcej
są przeliczane według średniego kursu NBP obowiązującego w dniu dokonania transakcji.
c) Instrumenty finansowe
i) Aktywa finansowe
Klasyfikacja aktywów finansowych
Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:
wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
15
Grupa klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Grupy w zakresie
zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów
pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI”). Grupa dokonuje reklasyfikacji
inwestycji w instrumenty dłużne wtedy i tylko wtedy, gdy zmianie ulega model zarządzania tymi
aktywami.
Wycena na moment początkowego ujęcia
Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Grupa
wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów
finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty
transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych aktywów finansowych.
Zaprzestanie ujmowania
Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:
Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub
Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione a
Grupa dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich
własności.
Wycena po początkowym ujęciu
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech
kategorii:
Instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
Instrumenty dłużne wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
Instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba
poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych
wynikających z umowy, oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w
określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i
odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:
należności handlowe,
pożyczki spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym
wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,
środki pieniężne i ekwiwalenty.
Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej
i wykazuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „Przychody finansowe”.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
16
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody
Składnik aktywów finansowych jest wyceniany w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
jeżeli spełnione są oba poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i
sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w
określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i
odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
Do aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie
instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie
lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku
których Grupa podjęła decyzję o takiej klasyfikacji, w celu wyeliminowania niedopasowania
księgowego.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa
klasyfikuje:
a) Instrumenty pochodne będące aktywami,
b) Pożyczki udzielone nie spełniające testu SPPI.
Instrumenty pochodne wykorzystywane są przez Grupę w celu ograniczenia ryzyka związanego ze
zmiennością kursów walutowych, przy czym Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.
Zysk lub strata z aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy
ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych, w okresie w którym powstała.
W sytuacji, gdy Grupa:
posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz
zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów i
wykonać zobowiązanie składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe kompensuje
się i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie netto.
ii) Zobowiązania finansowe oraz instrumenty kapitałowe wyemitowane przez Grupę
ii) Zobowiązania finansowe oraz instrumenty kapitałowe wyemitowane przez
Grupę
Instrumenty dłużne i kapitałowe klasyfikuje się jako zobowiązania finansowe lub jako kapitał własny,
w zależności od treści ustaleń umownych.
Instrumenty kapitałowe
Instrumentem kapitałowym jest każdy kontrakt, który poświadcza udział w aktywach podmiotu po
odjęciu wszystkich jego zobowiązań. Instrumenty kapitałowe wyemitowane przez Grupę ujmuje się w
kwocie otrzymanych wpływów po odjęciu bezpośrednich kosztów emisji. Instrumenty finansowe
z opcją sprzedaży mogą być prezentowane jako kapitał własny wtedy i tylko wtedy, gdy spełniają
wszystkie poniższe warunki:
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
17
a) ich posiadacz ma prawo do proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki
w przypadku jej likwidacji;
b) dany instrument należy do klasy instrumentów najbardziej podporządkowanych i wszystkie
instrumenty w tej klasie mają identyczne cechy;
c) instrument nie posiada innych cech, które odpowiadałyby definicji zobowiązania finansowego;
oraz
d) suma przewidywanych przepływów pieniężnych przypadających na ten instrument w okresie
jego spłaty opiera się przede wszystkim o wynik finansowy, zmianę w ujętych aktywach netto
lub zmianę wartości godziwej ujętych i nieujętych aktywów netto jednostki
(z wyłączeniem oddziaływania samego instrumentu). Wynik finansowy lub zmianę ujętych
aktywów netto wycenia się w tym celu zgodnie z odpowiednimi MSSF. Podmiot nie może
posiadać innych instrumentów, które znacząco zawężałoby lub wyznaczały stałą kwotę
zwrotu dla posiadacza instrumentu finansowego z opcją sprzedaży.
Kryteria klasyfikacji jako kapitału własnego instrumentów zobowiązujących do przekazania ich
posiadaczowi proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku likwidacji oparte są
na tych samych zasadach co przedstawione powyżej, z wyjątkiem punktów (c) i (d), które nie mają
zastosowania. Jeżeli spółka zależna wyemituje tego rodzaju instrumenty, które znajdują się
w posiadaniu jednostek nie sprawujących nad nią kontroli i zostały przedstawione jako kapitał własny
w sprawozdaniu finansowym tej spółki, w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym ujmowane są
jako zobowiązanie, ponieważ nie będą one najbardziej podporządkowanym instrumentem w Grupie.
Złożone instrumenty finansowe
Składniki złożonych instrumentów wyemitowanych przez Grupę klasyfikuje się oddzielnie jako
zobowiązania finansowe i kapitał własny, zgodnie z treścią zawartej umowy. Wartość godziwą
składników stanowiących zobowiązania na dzień emisji szacuje się przy użyciu dominującej rynkowej
stopy procentowej stosowanej do podobnych, niezamiennych instrumentów. Kwotę tę ujmuje się jako
zobowiązanie po zamortyzowanym koszcie przy użyciu efektywnej stopy procentowej do momentu
wygaśnięcia tej kwoty związanego z zamianą lub do dnia wymagalności instrumentu. Komponent
kapitałowy określa się odejmując wartość zobowiązania od ogólnej wartości godziwej złożonego
instrumentu kapitałowego. Wartość tę ujmuje się w kapitale własnym.
Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej
Zobowiązania z tytułu gwarancji finansowej wycenia się początkowo w wartości godziwej, a następnie
według wyższej z dwóch następujących wartości kwoty zobowiązania umownego określonej zgodnie
z MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” oraz początkowo ujętej wartości
pomniejszonej w odpowiednich przypadkach o umorzenie ujęte zgodnie z zasadami ujmowania
przychodów.
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania finansowe klasyfikuje się jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
albo jako pozostałe zobowiązania finansowe.
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
Do tej kategorii zalicza się zobowiązania finansowe przeznaczone do obrotu lub zdefiniowane jako
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
18
Do zobowiązań finansowych przeznaczonych do obrotu zalicza się:
a) Instrumenty pochodne będące zobowiązaniami, które nie są ujmowane jako instrumenty
zabezpieczające,
b) Obowiązek dostarczenia aktywów finansowych pożyczonych w przypadku sprzedaży z
zajęciem tzw. „krótkiej pozycji”,
c) Zobowiązania finansowe, które zostały zaciągnięte z zamiarem ich odkupienia w najbliższej
przyszłości,
d) Zobowiązania finansowe wchodzące w skład portfela określonych instrumentów finansowych,
zarządzanych łącznie, dla których istnieją dowody osiągania krótkoterminowych zysków w
ostatnim czasie.
Zobowiązanie finansowe inne niż przeznaczone do obrotu może zostać sklasyfikowane jako
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy w chwili początkowego ujęcia, jeżeli:
taka klasyfikacja eliminuje lub znacząco redukuje niespójność wyceny lub ujęcia, jaka
wystąpiłaby w innych warunkach; lub
składnik aktywów finansowych należy do grupy aktywów lub zobowiązań finansowych, lub do
obu tych grup objętych zarządzaniem, a jego wyniki wyceniane są w wartości godziwej
zgodnie z udokumentowaną strategią zarządzania ryzykiem lub inwestycjami Grupy, w
ramach której informacje o grupowaniu aktywów są przekazywane wewnętrznie; lub
stanowi część kontraktu zawierającego jeden lub więcej wbudowanych instrumentów
pochodnych, a MSR 39 dopuszcza klasyfikację całego kontraktu (składnika aktywów lub
zobowiązań) do pozycji wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy wykazuje się w
wartości godziwej, a wynikające z nich zyski lub straty finansowe ujmuje się w sprawozdaniu z
całkowitych dochodów z uwzględnieniem odsetek zapłaconych od danego zobowiązania
finansowego.
Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa
klasyfikuje instrumenty pochodne o wartości godziwej mniejszej od zera. Instrumenty pochodne
wykorzystywane są przez Grupę w celu ograniczenia ryzyka związanego ze zmiennością kursów
walutowych, przy czym Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.
Pozostałe zobowiązania finansowe
Pozostałe zobowiązania finansowe, w tym kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne, wycenia się
początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty transakcji. Następnie wycenia się je po
zamortyzowanym koszcie historycznym metodą efektywnej stopy procentowej, a koszty odsetkowe
ujmuje się metodą efektywnego dochodu. Metoda efektywnej stopy procentowej służy do obliczania
zamortyzowanego kosztu zobowiązania i do alokowania kosztów odsetkowych w odpowiednim
okresie. Efektywna stopa procentowa to stopa faktycznie dyskontująca przyszłe płatności pieniężne
w przewidywanym okresie użytkowania danego zobowiązania lub, w razie potrzeby, w okresie
krótszym.
Wyksięgowanie zobowiązań finansowych
Grupa wyksięgowuje zobowiązania finansowe wyłącznie wówczas, gdy odpowiednie zobowiązania
Grupy zostaną wykonane, unieważnione lub gdy wygasną.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
19
iii) Kapitały własne
Kapitał zakładowy
Kapitał zakładowy wykazywany jest w wartości nominalnej zarejestrowanych akcji, wynikającej ze
statutu Spółki i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.
Kapitał zapasowy z wydzielenia
Kapitał zapasowy z wydzielenia wykazywany jest w wartości nominalnej aktywów netto wydzielonych
w ramach wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Marvipol S.A. Oddział w Warszawie
ustalonej na dzień 1 października 2015 r., skorygowanej o przesunięcia środków pieniężnych z Marvipol
S.A. (Centrala) do Marvipol S.A. Oddział w Warszawie.
Kapitał zapasowy
Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, Jednostka jest zobowiązana do utworzenia
kapitału zapasowego na pokrycie straty, do którego przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok
obrotowy, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej trzeciej kapitału zakładowego.
Do kapitału zapasowego należy również przelewać nadwyżki osiągnięte przy emisji akcji powyżej ich
wartości nominalnej pozostałe po pokryciu kosztów emisji.
O użyciu kapitału zapasowego decyduje Walne Zgromadzenie, jednakże część kapitału zapasowego
w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej
w sprawozdaniu finansowym.
Kapitał zapasowy w Jednostce tworzony jest:
z odpisów z zysku,
z premii emisyjnej uzyskanej z emisji akcji, pomniejszonej o poniesione koszty bezpośrednio z
nią związane,
z nadwyżki ceny sprzedaży akcji własnych nad kosztem ich nabycia.
Kapitał rezerwowy
Pozostałe kapitały rezerwowe są tworzone zgodnie ze statutem. O użyciu kapitału rezerwowego
rozstrzyga Walne Zgromadzenie. Spółka do kapitałów rezerwowych zalicza między innymi kapitał
utworzony decyzją Walnego Zgromadzenia na nabycie akcji własnych.
W kapitale rezerwowym Jednostka ujmuje także kapitał uzyskany z emisji akcji, po pomniejszeniu
o koszty emisji do momentu dokonania rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego przez Sąd
Rejestrowy. Po dokonaniu rejestracji wartość nominalna zarejestrowanych akcji odnoszona jest na
kapitał zakładowy, natomiast nadwyżka osiągnięta przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej,
pozostała po pokryciu kosztów emisji, odnoszona jest na kapitał zapasowy.
Nabyte akcje własne
Nabyte akcje własne wyceniane są według ceny nabycia i ujmowane w kapitale własnym jako wielkość
ujemna.
Całkowite dochody
Całkowite dochody ogółem to zmiana w kapitale własnym, która nastąpiła w ciągu okresu
sprawozdawczego na skutek transakcji innych niż transakcje zawierane z właścicielami występującymi
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
20
w charakterze udziałowców. Obejmują wszystkie składniki zysków i strat oraz innych całkowitych
dochodów.
Inne całkowite dochody obejmują pozycje przychodów i kosztów (w tym korekty wynikające
z przeklasyfikowania), które nie zostały ujęte jako zyski lub straty zgodnie z tym, jak tego wymagają
lub na co zezwalają inne MSSF.
d) Rzeczowe aktywa trwałe
i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych
Składniki rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w księgach według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości.
Cena nabycia obejmuje cenę zakupu składnika majątku oraz koszty bezpośrednio związane
z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, łącznie z kosztami
transportu, jak też załadunku, wyładunku i składowania. Rabaty, opusty oraz inne podobne
zmniejszenia i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów.
Koszt wytworzenia składnika środków trwałych oraz środków trwałych w budowie obejmuje ogół
kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego budowy, montażu, przystosowania
i ulepszenia poniesionych do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia
bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania). Koszt wytworzenia obejmuje
również, w przypadkach gdy jest to wymagane, wstępny szacunek kosztów demontażu
i usunięcia składników rzeczowych aktywów trwałych oraz przywrócenia do stanu pierwotnego.
Zakupione oprogramowanie, które jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania związanego
z nim urządzenia jest aktywowane jako część tego urządzenia.
W przypadku, gdy określony składnik rzeczowych aktywów trwałych składa się z odrębnych
i istotnych części składowych o różnym okresie użytkowania, części te są traktowane jako odrębne
składniki aktywów.
ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych
Składniki rzeczowych aktywów trwałych wytwarzane w celu przyszłego wykorzystania jako
nieruchomości inwestycyjne zaliczane są do rzeczowych aktywów trwałych i wykazywane w oparciu
o ich koszt wytworzenia do momentu kiedy możliwa będzie ich rzetelna wycena. Wtedy to zostają
przeklasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wycenione według wartości godziwej. Wszelkie
zyski i straty powstałe z wyceny do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów.
iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym
Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika
rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Grupa
osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rzeczowych aktywów trwałych.
Pozostałe nakłady są ujmowane na bieżąco w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako koszty.
iv) Amortyzacja
Składniki rzeczowych aktywów trwałych, względnie ich istotne i odrębne części składowe
amortyzowane są metodą liniową przez okres użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanej przy
likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego (wartości rezydualnej). Grunty nie są
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
21
amortyzowane. Grupa zakłada poniższe okresy użytkowania dla poszczególnych kategorii środków
trwałych:
Budynki 10 - 40 lat,
Maszyny i urządzenia 3 - 10 lat,
Środki transportu 5 lat,
Meble i wyposażenie 5 - 7 lat.
Poprawność stosowanych okresów użytkowania, metod amortyzacji oraz wartości rezydualnych
środków trwałych (o ile nie jest nieznaczna) jest przez Grupę corocznie weryfikowana.
e) Wartości niematerialne i wartość firmy
Wartość firmy
Wartość firmy powstająca w konsolidacji to nadwyżka kosztu nabycia jednostki nad wartością
godziwą możliwych do zidentyfikowania składników aktywów i pasywów jednostki zależnej,
stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień nabycia.
Wartość firmy jest wykazywana jako składnik aktywów i przynajmniej raz w roku poddawana jest
testowi na utratę wartości. Skutki utraty wartości odnoszone są w ciężar rachunku zysków i strat
i nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach.
i) Wartości niematerialne
Wartości niematerialne nabyte przez Grupę wykazywane są w oparciu o ich cenę nabycia,
pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizacyjne z tytułu utraty wartości.
ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym
Późniejsze wydatki na składniki istniejących wartości niematerialnych podlegają aktywowaniu tylko
wtedy, gdy zwiększają przyszłe korzyści ekonomiczne związane z danym składnikiem. Pozostałe
nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia.
iii) Amortyzacja
Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową biorąc pod uwagę okres ich użytkowania
chyba, że nie jest on określony. Wartość firmy i wartości niematerialne z nieokreślonym okresem
użytkowania nie są amortyzowanie, podlegają testom ze względu na utratę wartości na każdy dzień
bilansowy. Inne wartości niematerialne są amortyzowane od dnia, kiedy są dostępne do użytkowania.
Szacunkowy okres użytkowania jest następujący:
oprogramowanie 2 lata.
f) Nieruchomości inwestycyjne
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem
kosztów transakcji. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części
składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria
ujmowania, i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości.
Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski
lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku
lub stracie w tym okresie, w którym powstały.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
22
Nieruchomości inwestycyjne są usuwane z bilansu w przypadku ich zbycia lub w przypadku stałego
wycofania danej nieruchomości inwestycyjnej z użytkowania, gdy nie są spodziewane żadne przyszłe
korzyści z jej sprzedaży. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia nieruchomości inwestycyjnej
z bilansu są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym dokonano takiego usunięcia.
Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje
zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów
przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Jeżeli składnik aktywów
wykorzystywany przez właściciela - Jednostkę staje się nieruchomością inwestycyjną, Jednostka
stosuje zasady opisane w części Rzeczowe aktywa trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej
nieruchomości.
W przypadku przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę
między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością
bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej wykazywanej w wartości godziwej do
nieruchomości zajmowanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt tej nieruchomości,
który zostanie przyjęty dla celów jej ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 jest równy wartości godziwej
tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania.
Ujęcie przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych traktuje się analogicznie do
sprzedaży zapasów.
Gdy Jednostka zakończy budowę, przeprowadzane we własnym zakresie dostosowywanie
nieruchomości inwestycyjnej lub nieruchomość inwestycyjną przeznacza do sprzedaży, różnicę
między ustaloną na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością
bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
g) Składniki aktywów użytkowane na podstawie umów leasingu
Przy podpisaniu umowy Grupa ocenia, czy umowa jest leasingiem lub czy zawiera leasing. Umowa jest
leasingiem lub zawiera leasing, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania
zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres, w zamian za wynagrodzenie.
W dacie rozpoczęcia leasingu Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz
zobowiązanie z tytułu leasingu. W dacie rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w
wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do spłaty w tej dacie,
zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu lub krańcowej stopy procentowej,
jeśli stopa procentowa leasingu nie jest dostępna. Koszt składnika aktywów z tytułu prawa do
użytkowania obejmuje kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkie opłaty
leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia leasingu lub przed tą datą pomniejszone o wszelkie
otrzymane zachęty leasingowe, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę
oraz szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę z związku z demontażem
i usunięciem bazowego składnika aktywów.
Grupa wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania stosując model kosztu, tj. w
pomniejszeniu o odpisy amortyzacyjne oraz ewentualne straty z tytułu utraty wartości, ale także po
odpowiednim skorygowaniu o dokonywane przeliczenia zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja
prawa do użytkowania w Grupie dokonywana jest metodą liniową przez okres umowy leasingu.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
23
Opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe płatności
leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, ceny wykonania opcji kupna (jeżeli
można z wystarczającą pewnością stwierdzić, że Grupa z tej opcji skorzysta) oraz kary pieniężne za
wypowiedzenie umowy (jeżeli jest wystarczająca pewność, że Grupa skorzysta z tej opcji).
W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu pomniejszane jest o dokonane spłaty i
korygowane o naliczone odsetki.
Grupa stosuje zwolnienie, które przywołuje pkt. MSSF16.5, dotyczące ujmowania leasingów o niskiej
wartości oraz leasingów krótkoterminowych (nie przekraczających 12 miesięcy). Płatności leasingowe
w przypadku obu wymienionych wyjątków rozpoznawane są w kosztach okresu, którego dotyczą.
Grupa zidentyfikowała następujące typy istotnych umów leasingu:
prawo użytkowania wieczystego gruntu,
leasing powierzchni biurowej,
leasing floty samochodowej.
Prawa do użytkowania przedmiotów leasingu zostały ujęte jako prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu. Prawa do użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych
pod realizację projektów deweloperskich zostały ujęte jako zapasy, natomiast prawa użytkowania
wieczystego gruntów wykorzystywanych przez Grupę jako nieruchomość zajmowana przez
właściciela zostały ujęte jako prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu. Zobowiązania z tytułu
umów najmu powierzchni biurowej oraz leasingu samochodów zostały ujęte jako zobowiązania z
tytułu leasingu finansowego. Zobowiązania wynikające z prawa użytkowania wieczystego gruntów
zostały ujęte jako zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.
h) Zapasy
Składniki zapasów wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższej od możliwej do
uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu powiększoną o koszty
bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do
używania lub wprowadzenia do obrotu. W przypadku wyrobów gotowych i produkcji w toku, koszty
zawierają wydatki związane z realizowanymi projektami deweloperskimi.
Koszty projektu obejmują głównie:
prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac
wykonywanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych,
skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania i projektu, narzuty
kosztów ogólno-administracyjnych oraz pozostałe koszty bezpośrednie dotyczące projektów.
Możliwa do uzyskania cena sprzedaży netto jest różnicą pomiędzy szacowaną ceną sprzedaży
dokonywaną w toku działalności gospodarczej, a szacowanymi kosztami ukończenia i kosztami
niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku.
i) Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów
i) Aktywa finansowe
Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”)
związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
24
godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty
wartości.
W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis
na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie
życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat
kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości.
W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty
kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko
kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu
początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu
finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
Grupa ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło
od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 180 dni.
Jednocześnie, Grupa ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje w
przypadku gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 270 dni.
ii) Aktywa niefinansowe
Wartość bilansowa aktywów niefinansowych, innych niż aktywa biologiczne, nieruchomości
inwestycyjne, zapasy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego poddawana jest ocenie
na każdy dzień bilansowy w celu stwierdzenia, czy występują przesłanki wskazujące na utratę ich
wartości. W przypadku wystąpienia takich przesłanek Grupa dokonuje szacunku wartości
odzyskiwalnej poszczególnych aktywów. Wartość odzyskiwalna wartości firmy oraz wartości
niematerialnych, które nie są jeszcze zdatne do użytkowania jest szacowana na każdy dzień bilansowy.
Odpis z tytułu utraty wartości ujmowany jest w momencie, kiedy wartość bilansowa składnika
aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Ośrodek
generujący środki pieniężne jest definiowany jako najmniejsza identyfikowalna grupa aktywów, która
wypracowuje środki pieniężne niezależnie od innych aktywów i ich grup. Odpisy
z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym. Utrata wartości ośrodka generującego
środki pieniężne jest w pierwszej kolejności ujmowana jako zmniejszenie wartości firmy przypisanej
do tego ośrodka (grupy ośrodków), a następnie jako zmniejszenie wartości bilansowej pozostałych
aktywów tego ośrodka (grupy ośrodków) na zasadzie proporcjonalnej.
Wartość odzyskiwalna aktywów lub ośrodków generujących środki pieniężne definiowana jest jako
większa z ich wartości netto możliwej do uzyskania ze sprzedaży oraz ich wartości użytkowej. Przy
szacowaniu wartości użytkowej przyszłe przepływy pieniężne dyskontowane są przy użyciu stopy
procentowej przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualną rynkową ocenę wartości pieniądza
w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego składnika aktywów. W przypadku
aktywów, które nie generują niezależnych przepływów pieniężnych wartość użytkowa szacowana jest
dla najmniejszego identyfikowalnego ośrodka generującego środki pieniężne, do którego dany
składnik aktywów przynależy. W odniesieniu do aktywów innych niż wartość firmy, odpisy z tytułu
utraty wartości rozpoznane w poprzednich okresach, są poddawane na każdy dzień bilansowy ocenie,
czy zaszły przesłanki wskazujące na zmniejszenie utraty wartości lub jej całkowite odwrócenie.
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości jest odwracany, jeżeli zmieniły się szacunki zastosowane
do szacowania wartości odzyskiwalnej. Odpis z tytułu utraty wartości odwracany jest tylko do
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
25
wysokości wartości bilansowej składnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne, jaka byłaby
wykazana w sytuacji, gdyby odpis z tytułu utraty wartości nie został ujęty.
j) Świadczenia pracownicze
i) Program określonych składek
Grupa zobowiązana jest na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek
na świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19, stanowią program
państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. W związku z powyższym,
zobowiązanie Grupy za każdy okres jest szacowane na podstawie kwot składek do wniesienia za dany
rok.
ii) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Zobowiązania z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych są wycenianie bez
uwzględniania dyskonta i są odnoszone w koszty w momencie wykonania świadczenia.
k) Rezerwy
Rezerwa zostaje ujęta w przypadku, gdy na Grupie ciąży obowiązek wynikający z przeszłych zdarzeń
i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku wiązać się będzie z wypływem korzyści
ekonomicznych. W przypadku, kiedy efekt wartości pieniądza w czasie ma istotne znaczenie, rezerwy
są szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych przyszłych przepływów środków pieniężnych w
oparciu o stopę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla bieżące szacunki rynkowe zmian
wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z danym składnikiem pasywów.
i) Umowy rodzące obciążenia
Rezerwa na umowy rodzące obciążenia ujmowana jest w przypadku, gdy spodziewane przez Grupę
korzyści ekonomiczne z umowy są niższe niż nieuniknione koszty wypełnienia obowiązków
umownych. Wysokość rezerwy jest ustalana na podstawie niższej z wartości kosztów związanych
z odstąpieniem od umowy lub kosztów jej realizacji. Przed ujęciem w księgach rezerwy, Grupa
rozpoznaje ewentualną utratę wartości aktywów związanych z daną umową.
l) Przychody
i) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych i rozpoznanie kosztów
Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych są rozpoznawane zgodnie z MSSF 15 tj., w momencie
spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Za moment ten Spółka uznaje przeniesienie na
klienta kontroli nad sprzedawanym lokalem, miejscem postojowym, schowkiem garażowym, komórką
lokatorską lub innym elementem budynku lub jego części wspólnej, czyli na moment wydania.
Stosownie do treści art. 548 § 1 k.c., niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy
przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy, niezależnie od tego kiedy kupujący stanie się
właścicielem rzeczy. Przez wydanie rzeczy rozumieć należy przede wszystkim wydanie w rozumieniu
art. 348 k.c. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które
umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad
rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy.
Koszty wytworzenia niesprzedanych lokali mieszkalnych są wykazywane w pozycji zapasy, jako
produkty w toku lub jako wyroby gotowe w zależności od stopnia zaawansowania budowy.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
26
Koszty wytworzenia sprzedanych lokali mieszkalnych są ujmowane w rachunku wyników w pozycji
"Koszt własny sprzedaży".
Sprzedaż i leasing zwrotny
W ramach konceptu Unique Apartments z klientami zawierane są umowy, które obejmują sprzedaż
lokali mieszkalnych i miejsc postojowych wraz z usługą wykończenia i wyposażenia lokali.
Jednocześnie, wraz z umowami sprzedaży lokali, z nabywcami są podpisywane długoterminowe
umowy najmu lub dzierżawy sprzedanych produktów. Okres najmu lub dzierżawy rozpoczyna się w
momencie wydania klientowi w pełni wyposażonego lokalu i najczęściej trwa 10 lat. Wydania lokali
nabywcom w ramach projektu mogą być realizowane w trybie dwuetapowym. Przedmiotem
pierwszego odbioru jest lokal w stanie deweloperskim i miejsce postojowe. Drugi odbiór następuje po
wykonaniu prac wykończeniowych i wyposażeniu lokalu. W momencie przekazania w pełni
wykończonego i wyposażonego lokalu rozpoczyna się okres najmu lub dzierżawy.
Konsekwencją powyższego modelu biznesowego jest konieczność rozpoznawania transakcji jako
leasing zwrotny, zgodnie z MSSF 16. Część wyniku na sprzedaży produktów jest rozpoznawana w
momencie wydania klientom. Pozostała część, na dzień rozpoczęcia okresu najmu lub dzierżawy, jest
ujmowana w bilansie poprzez wprowadzenie w odpowiedniej wartości prawa do użytkowania
aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu. Następnie wpływa na wynik przyszłych
okresów – przez cały okres trwania najmu lub dzierżawy. Kluczowymi parametrami przy kalkulacji
wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu leasingu oraz
rozpoznania wyniku w czasie są: cena sprzedaży, koszt wytworzenia, warunki umów najmu lub
dzierżawy (wartość czynszu, okres leasingu) oraz stopa dyskontowa zastosowana w celu wyceny
zobowiązań leasingowych.
Część wyniku ze sprzedaży, która w rezultacie opisanej powyżej kalkulacji kwalifikuje się do
jednorazowego rozpoznania, ujmowana jest następująco: przychody ze sprzedaży i koszt własny
sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim oraz miejsca postojowego rozpoznawane są w
momencie ich wydania (pierwszy odbiór). Przychody ze sprzedaży i koszt własny sprzedaży usług
wykończenia oraz wyposażenia rozpoznawane są w momencie wydania w pełni wykończonego i
wyposażonego mieszkania (drugi odbiór).
Cena transakcyjna sprzedaży mieszkania w stanie deweloperskim, miejsca postojowego oraz usługi
wykończenia i wyposażenia dla poszczególnych umów z klientami ustalana jest zgodnie z wymogami
MSSF 15.
ii) Sprzedaż towarów
Przychody ze sprzedaży towarów wykazywane są w wysokości odpowiadającej wartości godziwej
otrzymanej zapłaty, pomniejszonej o wartość zwrotów, opustów i rabatów.
Przychody ze sprzedaży towarów są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, gdy
znaczące ryzyko i korzyści wynikające z ich własności zostały przeniesione na kupującego. Przychody
nie są ujmowane, gdy istnieje znaczna niepewność co do możliwości uzyskania przyszłych korzyści
ekonomicznych, ustalenia wysokości poniesionych kosztów lub możliwości zwrotu towarów lub Grupa
pozostaje trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi towarami.
iii) Świadczenie usług
Przychody ze świadczenia usług są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów po
wykonaniu usługi.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
27
iv) Przychody z tytułu najmu
Przychody z tytułu najmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania umowy.
m) Przychody i koszty finansowe
Zyski z inwestycji obejmują odsetki należne z tytułu zainwestowanych przez Grupę środków
pieniężnych oraz należne dywidendy. Przychody z tytułu odsetek wykazuje się w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów według zasady memoriałowej, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy
procentowej. Dochód z tytułu dywidend ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w
momencie, kiedy Grupa nabywa prawa do jej otrzymania.
Koszty finansowe obejmują odsetki płatne z tytułu zadłużenia. Wszystkie koszty z tytułu odsetek są
ustalane w oparciu o efektywną stopę procentową.
Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w
którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można
przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku
Grupy: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia. Koszty finansowe aktywowane są do
produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za
aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe albo budowlane lub trwa
proces uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu.
Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których
przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały
zakończone. Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań
związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem,
procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych
dotyczących projektu.
n) Podatek dochodowy
Podatek dochodowy wykazany w sprawozdaniu z całkowitych dochodów obejmuje część bieżącą
i część odroczoną. Podatek dochodowy ujmowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, za
wyjątkiem kwot związanych z pozycjami rozliczanymi bezpośrednio z kapitałem własnym. Wówczas
ujmuje się go w kapitale własnym.
Podatek bieżący stanowi zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodu do opodatkowania za dany rok,
ustalone przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących na dzień bilansowy oraz korekty
podatku dotyczącego lat ubiegłych. Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody
zobowiązania bilansowego, w oparciu o różnice przejściowe pomiędzy wartością aktywów
i zobowiązań ustalaną dla celów księgowych, a ich wartością ustalaną dla celów podatkowych.
Rezerwy nie tworzy się na następujące różnice przejściowe: początkowe ujęcie aktywów lub pasywów,
za wyjątkiem jeśli dotyczą połączenia jednostek, które nie wpływają ani na zysk księgowy ani na
dochód do opodatkowania, różnice związane z inwestycjami w jednostkach zależnych
w zakresie, w którym nie jest prawdopodobne, że zostaną one zrealizowane w dającej się przewidzieć
przyszłości. Wartość firmy nie jest tytułem do różnicy przejściowej niezależnie od skutków
podatkowych. Ujęta kwota podatku odroczonego opiera się na oczekiwaniach, co do sposobu
realizacji wartości bilansowej aktywów i pasywów, przy zastosowaniu stawek podatkowych
obowiązujących lub uchwalonych na dzień bilansowy.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
28
Aktywa z tytułu podatku odroczonego są ujmowane do wysokości, do której jest prawdopodobne, iż
osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację różnic przejściowych.
Aktywa z tytułu podatku odroczonego obniża się w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne
osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego
zrealizowania różnic przejściowych. Takie obniżki koryguje się w górę, w zakresie, w jakim uzyskanie
wystarczającego dochodu do opodatkowania staje się prawdopodobne.
Począwszy od 1 stycznia 2018 r. Grupa ustala różnice kursowe na potrzeby kalkulacji podatku
dochodowego od osób prawnych na podstawie przepisów o rachunkowości.
o) Zysk na akcję
Grupa prezentuje podstawowy i rozwodniony zysk na akcję dla akcji zwykłych. Podstawowy zysk na
akcję jest wyliczany przez podzielenie zysku lub straty przypadającej posiadaczom akcji zwykłych
przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w okresie. Rozwodniony zysk na akcję w odróżnieniu od
wskaźnika opisanego powyżej uwzględnia w kalkulacji oprócz zysku przypadającego dla posiadaczy
akcji zwykłych oraz średniej liczby akcji zwykłych również opcje na akcje udzielone pracownikom oraz
obligacje zamienne na akcje.
p) Raportowanie segmentów działalności
Segment działalności jest wyodrębnioną częścią działalności Grupy, która zajmuje się dostarczaniem
określonych produktów lub usług (segment branżowy) lub dostarczaniem produktów lub usług w
określonym środowisku ekonomicznym (segment geograficzny), który podlega ryzykom i czerpie
korzyści odmienne niż inne segmenty. Podstawowy format raportowania Grupy bazuje na segmentach
branżowych.
q) Wspólne przedsięwzięcia
Wspólnik wspólnego przedsięwzięcia ujmuje swój udział we wspólnym przedsięwzięciu jako
inwestycję i rozlicza tę inwestycję przy użyciu metody praw własności zgodnie z MSR 28 Inwestycje
w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólne przedsięwzięcia, chyba że jednostka jest zwolniona ze
stosowania metody praw własności zgodnie z tym standardem. Strona, która uczestniczy we
wspólnym przedsięwzięciu, lecz nie sprawuje nad nim współkontroli, rozlicza swój udział w ustaleniu
z MSSF 9 Instrumenty finansowe, chyba, że wywiera znaczący wpływ na wspólne przedsięwzięcie
i wówczas rozlicza się zgodnie z MSR 28.
r) Ustalenie wartości godziwej
Określenie wartości godziwej zarówno finansowych, jak i niefinansowych aktywów i zobowiązań jest
wymagane dla potrzeb zasad rachunkowości Grupy i ujawnień w sprawozdaniu finansowym. Poniżej
zostały opisane metody ustalania wartości godziwej. W uzasadnionych przypadkach, dalsze
informacje na temat założeń przyjętych do określenia wartości godziwej przedstawiono w notach
objaśniających do poszczególnych składników aktywów i zobowiązań.
i) Nieruchomości inwestycyjne
Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości wraz z gruntami
zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości. Nieruchomości inwestycyjne są ujmowane
początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Nieruchomości inwestycyjne są wyceniane
przez Grupę Kapitałową według jednolitych zasad, niezależnie od segmentu działalności Grupy
Kapitałowej.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
29
Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych w budowie, nieruchomości zakupione
i utrzymywane w celu zwiększenia wartości, które są w okresie przygotowania oraz realizacji procesu
budowlanego. Nieruchomości inwestycyjne w budowie zostają zaliczone do nieruchomości
inwestycyjnych w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nieruchomości inwestycyjne
w budowie są ujmowane początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.
Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy nieruchomości inwestycyjne oraz nieruchomości
inwestycyjne w budowie są wyceniane według wartości godziwej skorygowanej przez Grupę
Kapitałową o wpływ ryzyka związanego z zakończeniem budowy, zmianami kosztów realizacji
inwestycji, zmianami oceny Grupy Kapitałowej odnośnie możliwego do osiągnięcia czynszu
w powierzchniach niewynajętych oraz zmianami rynkowej stopy kapitalizacji (yield). Wycena wartości
godziwej jest weryfikowana i aktualizowana na zakończenie każdego kwartalnego okresu
sprawozdawczego. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych są
ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w którym powstały. Wartości wyrażone
w walutach obcych są przeliczane w każdym okresie sprawozdawczym według obowiązujących
kursów publikowanych przez Narodowy Bank Polski.
Różnice z wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz wynik na sprzedaży nieruchomości
inwestycyjnych ujmuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe przychody operacyjne”
w przypadku nieruchomości realizowanych przez spółki konsolidowane metodą pełną oraz w pozycji
„udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć” jako element rozpoznania wyników w spółkach
konsolidowanych metodą praw własności. Wszystkie koszty z tytułu napraw i utrzymania
nieruchomości inwestycyjnych wykazywane są jako koszt w rachunku zysków i strat w okresie, którego
dotyczą.
W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie, gdzie znaczna część ryzyka związanego
z realizacją procesu budowlanego została wyeliminowana oraz w odniesieniu do których istnieje
możliwość wiarygodnej wyceny, nieruchomości wyceniane są według wartości godziwej opisanej
powyżej.
Grupa Kapitałowa określiła warunki, których spełnienie rozpoczyna proces weryfikacji, czy zostały
wyeliminowane istotne ryzyka dotyczące procesu budowlanego oraz wiarygodności wyceny
nieruchomości inwestycyjnych w budowie według powyżej opisanej metody. Do tych warunków
należą:
uzyskanie pozwolenia na budowę;
zaawansowanie wykonania robót budowlanych;
zaawansowanie wynajmu powierzchni w realizowanym projekcie.
Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości
uzyskania wiarygodnej wyceny, biorąc pod uwagę aktualną sytuację gospodarczą, dostępne dane dla
konkurencyjnych nieruchomości oraz oczekiwania względem zmienności danych stanowiących
podstawę wyceny. Po spełnieniu wyżej wymienionych warunków oraz w przypadku, gdy według
szacunków Grupy Kapitałowej istotne ryzyka dotyczące procesu realizacji procesu budowy oraz
komercjalizacji zostały wyeliminowane, dana nieruchomość wyceniana jest według wartości godziwej
skorygowanej o powyżej opisane czynniki. W pozostałych przypadkach, ze względu na brak
możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny, nieruchomości inwestycyjne w budowie wyceniane są
według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o ewentualne odpisy z tytułu trwałej
utraty wartości.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
30
Dla nieruchomości, które nie uzyskały jeszcze prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, Grupa
stosuje zasadę, gdzie dla poziomu wynajmu poniżej 75% powierzchni wynajmu, wartość godziwa jest
równa kosztowi wytworzenia. Ze względu na istotne ryzyka związane z niezakończonym procesem
budowy, dla nieruchomości gdzie budowa nie została jeszcze zakończona, wynajętych w przedziale
75% - 90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 25% wartości
nieruchomości wybudowanej. Dla nieruchomości niezakończonych, wynajętych w przedziale 90%-
100% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 50% wartości
nieruchomości gotowej. Dla nieruchomości, których budowa nie została zakończona, gdzie Grupa
podpisała list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na
poziomie 75% wartości nieruchomości gotowej.
Dla nieruchomości, które uzyskały prawomocne pozwolenie na użytkowanie, Grupa stosuje zasadę,
gdzie wartość godziwa nieruchomości odzwierciedla poziom obłożenia powierzchni wynajmu oraz
powyżej opisane czynniki ryzyka transakcyjnego oraz gospodarczego. Ze względu na istotne ryzyka
związane z procesem komercjalizacji oraz sprzedaży, dla nieruchomości wynajętych w przedziale 0%-
25% powierzchni wynajmu, Grupa określa wartość godziwą jako 25% wartości nieruchomości. Dla
nieruchomości wynajętych w przedziale 50%-90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość
godziwą na poziomie 90% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości, gdzie Grupa podpisała list
intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 90%
wartości nieruchomości. Pozostała część wyceny, do 100% wartości nieruchomości jest rozpoznawana
przez Grupę po ostatecznym rozliczeniu ceny transakcyjnej, po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży
obiektu.
Podczas wyceny według kosztu wytworzenia uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim
związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości
gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych, koszty finansowe oraz inne
koszty ponoszone w trakcie realizacji, bezpośrednio związane z inwestycją.
ii) Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami pochodnymi
Wartość godziwa, szacowana dla celów ujawniania, jest obliczana na podstawie wartości bieżącej
przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu zwrotu kapitału i odsetek, zdyskontowanych za pomocą
rynkowej stopy procentowej na dzień bilansowy. W przypadku leasingu finansowego rynkową stopę
procentową szacuje się w oparciu o stopę procentową dla podobnego rodzaju umów leasingowych.
iii) Instrumenty pochodne
Wartość godziwa pochodnych instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez
wynik finansowy ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na
koniec każdego roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez wyspecjalizowany podmiot
lub w oparciu o model finansowy.
4. Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE
i oczekujące na zatwierdzenie
4.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2021 roku
Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania
finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania
finansowego Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2020 r., za wyjątkiem zastosowania następujących
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
31
nowych lub zmienionych standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych
rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2021 r.:
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - ustępstwa czynszowe związane z COVID-19 (obowiązujące dla
okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 czerwca 2020 roku lub później; dozwolone jest
wcześniejsze zastosowanie),
Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty Finansowe”, MSR 39 „Instrumenty Finansowe: ujmowanie i
wycena”, MSSF 7 „Instrumenty Finansowe: ujawnienie informacji”, MSSF 4 „Umowy
ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” - reforma wskaźnika referencyjnego stopy
procentowej etap II (mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1
stycznia 2021 roku lub później),
Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” - odroczenie zastosowania MSSF 9
„Instrumenty finansowe” (mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się
dnia 1 stycznia 2021 roku lub później).
Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze
sprawozdanie.
4.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na zatwierdzenie do
stosowania w Unii Europejskiej
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji
wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem
poniższych nowych standardów, zmian do standardów oraz nowej interpretacji, które według stanu
na dzień publikacji niniejszego sprawozdania finansowego nie zostały jeszcze zatwierdzone do
stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej):
MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie) – Komisja
Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego
standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji właściwego
pełnego standardu MSSF 14,
Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” i MSR 28 „Inwestycje w
jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” - sprzedaż lub wniesienie
aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym
przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do
momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności),
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” - aktualizacja referencji do Założeń
Koncepcyjnych (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia
2022 roku lub później),
Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – ujęcie księgowe przychodów i kosztów
zrealizowanych w trakcie procesu inwestycyjnego (obowiązujące dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),
Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – wyjaśnienia
dotyczące analizy kosztów oraz czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia
(obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub
później),
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
32
Roczny program poprawek 2018-2020 - poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują
wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny: MSSF 1 „Zastosowanie
Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 9
„Instrumenty finansowe”, MSR 41 „Rolnictwo” oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16
„Leasing” (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022
roku lub później),
MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe" (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” - prezentacja zobowiązań jako
krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące dla okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później, wcześniejsze zastosowanie jest
dozwolone),
Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i
korygowanie błędów” - definicja wartości szacunkowych (zmiany mają zastosowanie dla
okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później),
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” ustępstwa czynszowe związane z COVID-19 (obowiązujące dla
okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 kwietnia 2021 roku lub później),
Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” - zmiany wprowadzają obowiązek ujmowania
podatku odroczonego od transakcji, które w momencie początkowego ujęcia powodują
powstanie jednakowych różnic przejściowych (obowiązujące dla okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),
Zmiany do MSR 1 i stanowisko praktyczne do MSSF Ujawnienia w zakresie Polityki
rachunkowości - zmiany dotyczące zakresu ujawnień znaczących zasad rachunkowości w
sprawozdaniu finansowym (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1
stycznia 2023 r. lub później).
Według szacunków Grupy, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów
oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby
zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy. W przypadku zmian do MSR 12 „Podatek dochodowy”
Grupa jest w trakcie oceny wpływu zmiany standardu na sprawozdanie finansowe w okresie jej
pierwszego zastosowania.
5. Przychody ze sprzedaży
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Wyroby gotowe 386 717 423 876
Usługi 7 018 7 509
Przychody ze sprzedaży
393 735
431 385
Sprzedaż usług dotyczy głównie pakietów wykończeniowych, zmian aranżacyjnych, usług zarządzania
wspólnotami oraz pośrednictwa kredytowego.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
33
6. Koszt własny sprzedaży
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Wyroby gotowe (276 496) (320 652)
Usługi (5 433) (4 983)
Koszt własny sprzedaży
(281 929)
(325 635)
7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu
Koszty sprzedaży
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa (2 800) (2 678)
Koszty marketingu (3 469) (3 617)
Koszty sprzedaży
(6 269)
(6 295)
Koszty ogólnego zarządu
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Koszty planowanych inwestycji (451) (366)
Koszt zakończonych inwestycji (3 705) (7 481)
Koszty utrzymania biura i nieruchomości (6 218) (6 076)
Wynagrodzenia (11 372) (13 699)
Usługi doradcze
(11 172)
(11 033)
Inne
(1 948)
(2 167)
Koszty ogólnego zarządu
(34 866)
(40 822)
Koszty według rodzaju
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Amortyzacja (3 013) (3 221)
Zużycie materiałów i energii (1 444) (1 647)
Usługi obce (20 507) (25 008)
Podatki i opłaty (3 187) (1 973)
Wynagrodzenia (11 171) (13 232)
Ub. społ. i inne świadczenia (1 068) (1 073)
Pozostałe koszty rodzajowe (745) (963)
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży i ogólnego zarządu
(41 135)
(47 117)
8. Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
Nota
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Wartość na początek okresu
17 409
-
Zmiana wyceny aktywów netto wspólnych przedsięwzięć 18
37 942 3 042
Reklasyfikacja do aktywów dostępnych do sprzedaży
(19 812) -
Reklasyfikacja z aktywów dostępnych do sprzedaży
-
14 367
Otrzymane dywidendy
(14 042)
-
Wartość na koniec okresu
21 497
17 409
Zmiana stanu wspólnych przedsięwzięć mająca wpływ na
skonsolidowany wynik Grupy:
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć
37 942
3 042
rezerwy na rozliczenie ceny
(947) 8 700
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
34
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
Nota
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
wykorzystanie rezerw na koszty ogólnego zarządu związane z
transakcjami sprzedaży
- 3 778
sprzedaż udziałów
1 884 14 301
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development
38 879
29 821
9. Pozostałe przychody operacyjne
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Przychody z najmu 660
530
Przychody z refaktur 5 567
4 440
Sprzedaż usług 675
750
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości
niematerialnych
6
-
Rozwiązanie rezerw i odpisów
1
116
Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań
1 075
1 252
Przychody z opłat eksploatacyjnych 708
1 214
Zysk na sprzedaży gruntów
2 657
-
Sprzedaż infrastruktury w gruntach
2 949
-
Pozostałe przychody 510
807
Pozostałe przychody operacyjne
14 808
9 109
10. Pozostałe koszty operacyjne
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Koszty refaktur (5 473) (4 629)
Strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości
niematerialnych
(250) (273)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości zapasów (11)
-
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności (368) -
Utworzone rezerwy (850) (1 650)
Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań (666) (705)
Koszty darowizn
-
(40)
Pozostałe koszty (263) (694)
Pozostałe koszty operacyjne
(7 881)
(7 991)
11. Przychody finansowe
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych 26 386
Odsetki od pożyczek 103 103
Odsetki od pożyczek udzielnych jednostkom ujmowanym metodą praw
własności
3 608 3 278
Różnice kursowe 135 11 207
Pozostałe 241 414
Przychody finansowe
4 113
15 388
12. Koszty finansowe
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Odsetki od kredytów i obligacji (424) (857)
Odsetki od pożyczek (43) (20)
Różnice kursowe (751) (1 204)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
35
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Strata z tytułu walutowych instrumentów pochodnych (692) -
Koszty z tytułu leasingu (1 054) (821)
Pozostałe (3 854) (2 295)
Koszty finansowe
(6 818)
(5 197)
13. Zmiana odroczonego podatku dochodowego
Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Nieruchomości inwestycyjne (18) -
Różnice kursowe z wyceny bilansowej 406
-
Świadczenie pracownicze 72
(355)
Rezerwy na koszty okresu
346
(1 618)
Odsetki od obligacji i kredytów
723
(142)
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach
950
2 419
Odpisy na zapasy
-
(371)
Odpisy na należności
25
(209)
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu (60) 340
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych (236) 322
Różnice wynikające z rezerw na zapasach (409) 1 376
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach 841
1 921
Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego
2 640
3 683
Rzeczowe aktywa trwałe 74
6
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów (369) (302)
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów
480
11
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów
ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych
(3 102) 1 930
Odsetki od pożyczki (161) (291)
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
1 801
(7 579)
Pozostałe
(126)
126
Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego
(1 403)
(6 099)
Zmiana podatku odroczonego
(4 043)
(9 782)
Podatek bieżący
22 142
29 100
Zmiana stanu podatku dochodowego
18 099
19 318
Efektywna stopa podatkowa
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Zysk brutto
113 772
99 763
Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową 21 617
18 955
Różnice:
efekt podatkowy różnic trwałych
380
569
efekt podatkowy strat podatkowych okresu sprawozdawczego, na które
nie utworzono aktywa z tytułu OPD
123 268
efekt podatkowy wykorzystania strat podatkowych, na które nie było
utworzone aktywo z tytułu OPD
(8) -
efekt podatkowy rozwiązania aktywa z tytułu OPD ze względu na niskie
prawdopodobieństwo ich wykorzystania
430 1 415
efekt podatkowy przeterminowania strat podatkowych, na które było
utworzone aktywo z tytułu OPD
6 44
efekt podatkowy kosztów powyżej limitu wynikającego z zasad
dotyczących cienkiej kapitalizacji i usług niematerialnych
(939) (410)
efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu (3 510) (1 523)
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego
18 099
19 318
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
36
Zasady tworzenia aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikającego ze strat
podatkowych zostały opisane w nocie 19 sprawozdania.
Poniższa tabela prezentuje zmiany strat podatkowych w trakcie okresu sprawozdawczego.
Zmiana stanu strat podatkowych w 2021 roku
Wartość strat
podatkowych
Aktywo
z tyt. OPD
Brak aktywa
z tyt. OPD
Stan na początek okresu
72 699 12 130 1 683
Straty za okres
19 975
3 672
123
Wykorzystanie strat w okresie
(12 077)
(2 286)
(8)
Zmiana szacunków
-
(430)
430
Przeterminowanie strat
(867) (6) (159)
Stan na koniec okresu
79 730
13 080
2 069
Na dzień 31.12.2021 r. nie utworzono aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty
podatkowe z lat 2017-2021, których wykorzystanie jest mało prawdopodobne w kwocie 2 069 tys. zł.
Przeterminowaniu uległy straty podatkowe z 2016 roku odpowiadające wartości aktywa w kwocie 165
tys. zł.
Grupa nie rozpoznała aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 2 488 tys. zł,
związanego z różnicami przejściowymi powstałymi wskutek braku możliwości zaliczenia do kosztów
uzyskania przychodu nadwyżki ponad określony w ustawie limit kosztów finansowania dłużnego i
kosztów usług niematerialnych
14. Wartości niematerialne i prawne
Wartość firmy
Oprogramowanie
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2021 r.
-
1 090
1 090
Nabycie - 66 66
Likwidacja - (354) (354)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2021 r.
-
802
802
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości
na dzień 1 stycznia 2021 r.
-
(953)
(953)
Amortyzacja za okres - (102) (102)
Likwidacja - 342 342
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości
na dzień 31 grudnia 2021 r.
-
(713)
(713)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2021 r.
-
89
89
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 r.
738
940
1 678
Nabycie
-
150
150
Odpis aktualizacyjny (738)
-
(738)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 r.
-
1 090
1 090
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości
na dzień 1 stycznia 2020 r.
(62)
(795)
(857)
Amortyzacja za okres - (158) (158)
Odpis aktualizacyjny 62 - 62
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości
na dzień 31 grudnia 2020 r.
-
(953)
(953)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 r.
-
137
137
Amortyzacja wartości niematerialnych
Odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych są ujmowane w kosztach amortyzacji.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
37
Utrata wartości
Na dzień 31 grudnia 2021 r. wartości niematerialne i prawne zostały przeanalizowane pod kątem
ewentualnej utraty wartości. Według analiz nie wystąpiły przesłanki trwałej utraty wartości.
Oceniając możliwość zaistnienia utraty wartości Grupa analizuje wszelkie przesłanki o charakterze
zewnętrznym oraz wewnętrznym. Do najważniejszych symptomów pochodzących spoza Grupy
Kapitałowej zalicza się:
wystąpienie większej utraty wartości rynkowej składnika aktywów, aniżeli można by się tego
spodziewać w wyniku upływu czasu i zwykłego użytkowania tego składnika,
wystąpienie w ciągu danego okresu bądź możliwość wystąpienia w niedalekiej przyszłości
znaczących i niekorzystnych dla podmiotu zmian o charakterze technologicznym, rynkowym,
gospodarczym lub prawnym w otoczeniu, w którym jednostka prowadzi działalność lub na
rynkach, na które dany składnik aktywów jest przeznaczony,
wystąpienie wzrostu rynkowych stóp procentowych lub innych rynkowych stóp zwrotu z
inwestycji i prawdopodobieństwo, że wzrost ten wpłynie na stopę dyskontową stosowaną do
wyliczenia wartości użytkowej danego składnika aktywów i istotnie obniży jego wartość
odzyskiwalną.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
38
15. Rzeczowe aktywa trwałe
Grunty
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
środki trwałe
Środki trwałe
w budowie
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2021 r.
3 780
23 935
462
977
6 917
431
36 502
Nabycie - - 173 - - 418 591
Wykup z leasingu - - - 816 - - 816
Zbycie - - (4) - (758) - (762)
Likwidacja - - (314) (190) (2 367) - (2 871)
Przeniesienie - - - - 35 (35) -
Reklasyfikacja z zapasów* - - - - - 20 554 20 554
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2021 r.
3 780
23 935
317
1 603
3 827
21 368
54 830
*Grupa dokonała reklasyfikacji z zapasów na środki trwałe w budowie nakładów inwestycyjnych poniesionych w celu wytworzenia lokali usługowych z inwestycji Unique
Tower, które mają być wykorzystywane przez Grupę w ramach planowanej działalności najmu krótko-, średnio- i długoterminowego.
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na
dzień 1 stycznia 2021 r.
-
(538)
(401)
(860)
(4 079)
-
(5 878)
Amortyzacja za okres - (359) (64) (92) (254) - (769)
Wykup z leasingu - - - (611) - - (611)
Zbycie - - 4 - 354 - 358
Likwidacja - - 314 190 2 256 - 2 760
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na
dzień 31 grudnia 2021 r.
-
(897)
(147)
(1 373)
(1 723)
-
(4 140)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2021 r.
3 780
23 038
170
230
2 104
21 368
50 690
Grunty
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
środki trwałe
Środki trwałe
w budowie
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 r.
3 780
23 935
447
1 022
8 331
449
37 964
Nabycie - - 19 81 71 366 537
Wykup z leasingu - - - 179 - - 179
Zbycie - - - (305) (1 869) - (2 174)
Likwidacja - - (4) - - - (4)
Przeniesienia
-
-
-
-
384
(384)
-
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 r.
3 780
23 935
462
977
6 917
431
36 502
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
39
Grunty
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
środki trwałe
Środki trwałe
w budowie
Razem
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na
dzień 1 stycznia 2020 r.
-
(180)
(372)
(929)
(4 550) - (6 031)
Amortyzacja za okres - (358) (32) (113) (614) - (1 117)
Wykup z leasingu - - - (98) - - (98)
Zbycie - - - 280 1 085 - 1 365
Likwidacja - - 3 - - - 3
Przeniesienia
-
-
-
-
-
-
-
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na
dzień 31 grudnia 2020 r.
-
(538)
(401)
(860)
(4 079)
-
(5 878)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 r.
3 780
23 397
61
117
2 838
431
30 624
Środki trwałe w leasingu
Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została zaprezentowana w linii prawa do użytkowania
rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy. Informacja na temat praw do użytkowania aktywów
z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań leasingowych w dalszej części sprawozdania
finansowego.
Zabezpieczenia
Na dzień 31 grudnia 2021 r. żadne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych lub obligacji. Po dniu bilansowym na nieruchomości
w Sopocie została ustanowiona hipoteka do kwoty 82.500 tys. zł związku z umową kredytu odnawialnego w mBank S.A. zawartą przez Marvipol
Development S.A.
Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych
Na dzień 31 grudnia 2021 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych w odniesieniu do ośrodków
generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki trwałej utraty wartości.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
40
16. Nieruchomości inwestycyjne
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Wartość netto na początek okresu
14 296
51 060
Poniesione nakłady 74 309 24 256
Zmiana prezentacji w związku ze sprzedażą udziałów we wspólnym
przedsięwzięciu
(14 765) (59 520)
Sprzedaż (1 085) (1 500)
Wartość netto na koniec okresu
72 755
14 296
Nieruchomości inwestycyjne na 31 grudnia 2021 r. obejmowały:
nieruchomość inwestycyjną – grunt w Katowicach; nieruchomość będzie przeznaczona na
wspólne przedsięwzięcie w ramach segmentu magazynowego Grupy,
nieruchomość inwestycyjną – grunt w okolicy Poznania; nieruchomość będzie przeznaczona
na wspólne przedsięwzięcie w ramach segmentu magazynowego Grupy.
Nieruchomości inwestycyjne obejmują grunty nabyte niedługo przed dniem bilansowym – nie
wpłynęły na przychody ani koszty okresu sprawozdawczego.
Na koniec okresu sprawozdawczego Grupa nie posiada nieruchomości inwestycyjnych, które
stanowiłyby zabezpieczenie kredytów bankowych.
17. Długoterminowe aktywa finansowe
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Należności długoterminowe - kaucje zapłacone 239 165
Pożyczki udzielone 80 848 119 371
Długoterminowe aktywa finansowe razem
81 087
119 536
Pożyczki do jednostek współkontrolowanych* 78 689
117 212
Pożyczki do pozostałych podmiotów 2 159
2 159
Pożyczki udzielone (część kapitałowa i odsetkowa łącznie)
80 848
119 371
*Szczegółowy wykaz pożyczek udzielonych do jednostek współkontrolowanych znajduje się w nocie
36 niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
18. Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
Grupa prowadzi działalność na rynku nieruchomości w ramach segmentu magazynowego. Grupa
realizuje projekty poprzez inwestycje w spółki celowe, stanowiących wspólne przedsięwzięcie („Joint
Venture”) wraz z partnerem strategicznym. Struktura udziałów posiadanych przez każdego ze
współwłaścicieli jest różna w poszczególnych realizowanych projektach. Na zasadach określonych w
zawartej pomiędzy stronami umowie, prawa głosów partnerów są dzielone równo pomiędzy strony
realizujące dane przedsięwzięcie.
Grupa zakończyła poprzez sprzedaż nieruchomości lub udziałów wspólne przedsięwzięcia:
Industrial Center 37: Projekt Konotopa – sprzedaż nieruchomości 31.08.2017 r.
PDC Industrial Center 60: Projekt w okolicy Warszawy – sprzedaż udziałów 07.06.2018 r.
PDC Industrial Center 72: Projekt w okolicy Krakowa – sprzedaż udziałów 28.02.2019 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
41
PDC Industrial Center 80: Projekt OBI w Łodzi – sprzedaż udziałów 08.03.2019 r.
PDC Industrial Center 81: Projekt Warszawa-Konotopa II – sprzedaż udziałów 25.04.2019 r.
PDC Industrial Center 92: Projekt Pruszków – sprzedaż udziałów 25.10.2019 r.
PDC Industrial Center 63: Projekt na Górnym Śląsku – sprzedaż udziałów 16.01.2020 r.
PDC Industrial Center 84: Projekt w okolicy Szczecina – sprzedaż udziałów 16.01.2020 r.
PDC Industrial Center 94: Projekt Warsaw South – sprzedaż udziałów 16.01.2020 r.
PDC Industrial Center 82: Projekt Warszawa I – sprzedaż nieruchomości 28.07.2020 r.
PDC Industrial Center 59: Projekt Warszawa II – sprzedaż nieruchomości 28.07.2020 r.
PDC Industrial Center 108: Projekt Warszawa-Konotopa III – sprzedaż udziałów 06.08.2021 r.
PDC Industrial Center 141: Projekt Wrocław – sprzedaż nieruchomości 30.09.2021 r.
PDC Industrial Center 130: Projekt Warszawa-Konotopa IV – sprzedaż nieruchomości
23.12.2021 r.
6 sierpnia 2021 roku Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 108 Sp. z
o.o., która zrealizowała projekt Warszawa-Konotopa III. Inwestycja stanowiła kompleks o łącznej
powierzchni wynajmu ok. 22 tys. m
2
i została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni ok. 5,0
ha. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów
spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).
30 września 2021 roku spółka PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. będąca wspólnym przedsięwzięciem
Marvipol Logistics S.A. (68% udziałów) oraz PG Dutch Holding I B.V. (32% udziałów) dokonała
transakcji sprzedaży nieruchomości we Wrocławiu o powierzchni wynajmu ok. 23 tys. m2 za kwotę
18,3 mln EUR.
23 grudnia 2021 roku spółka PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. będąca wspólnym przedsięwzięciem
Marvipol Logistics S.A. (40,8% udziałów), PG Dutch Holding I B.V. (32% udziałów) oraz Investar
Financial Corporation (27,2% udziałów) dokonała transakcji sprzedaży nieruchomości w okolicach
Warszawy o powierzchni wynajmu ok. 58 tys. m2 za kwotę 50,4 mln EUR.
Grupa kontynuuje komercjalizację oraz jest w trakcie realizacji następujących przedsięwzięć:
PDC Industrial Center 135: Projekt Warszawa III
PDC Industrial Center 112: Projekt Warszawa IV
PDC Industrial Center 149: Projekt Wrocław II
Zynwalin Investments: Projekt Katowice
PDC Industrial Center 195: Projekt w okolicach Poznania
PDC Industrial Center 187: Projekt Łódź II
Projekt Warszawa III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 135 sp. z o.o. na gruntach
o łącznej powierzchni ok. 8,2 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach nieruchomości
o łącznej powierzchni wynajmu ok. 41 tys. m
2
. Według stanu na dzień sporządzenia raportu partnerami
realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 50% udziałów spółki celowej),
PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej) oraz Hermes Platinum sp. z o.o.
(posiadający 18% udziałów spółki celowej).
Projekt Warszawa IV jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 112 sp. z o.o. na gruntach o
łącznej powierzchni ok. 1,9 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach nieruchomości o łącznej
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
42
powierzchni wynajmu ok. 9 tys. m
2
. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A.
(posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów
spółki celowej). W dniu 6 sierpnia 2021 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży udziałów
w spółce (szczegóły w raporcie bieżącym nr 40/2021).
Projekt Wrocław II jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 149 sp. z o.o. na gruntach o
łącznej powierzchni ok. 5,4 ha. Projekt jest realizowany we Wrocławiu w ramach nieruchomości o
łącznej powierzchni wynajmu ok. 19 tys. m
2
. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol
Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający
32% udziałów spółki celowej).
Projekt Katowice jest realizowany przez spółkę Zynwalin Investments sp. z o.o., docelowo na gruntach
o łącznej powierzchni ok. 9,4 ha. Projekt jest realizowany w Katowicach w ramach nieruchomości o
łącznej powierzchni wynajmu ok. 39 tys. m
2
. Według stanu na dzień sporządzenia raportu 100%
udziałów spółki celowej należy do Marvipol Logistics S.A. Według stanu na dzień sporządzenia raportu
partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki
celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).
Projekt Okolice Poznania jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 195 sp. z o.o. na gruntach
o łącznej powierzchni ok. 13,8 ha. Projekt jest realizowany w okolicach Poznania w ramach
nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 61 tys. m
2
. Według stanu na dzień sporządzenia
raportu partnerami realizującymi przedsięwzięcie są: Marvipol Logistics S.A. (posiadający 45%
udziałów spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 29% udziałów spółki celowej) oraz
podmiot trzeci (posiadający 26% udziałów spółki celowej).
Projekt Łódź II jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 187 sp. z o.o. na gruntach o łącznej
powierzchni ok. 4,9 ha. Projekt będzie realizowany w Łodzi w ramach nieruchomości o łącznej
powierzchni wynajmu ok. 20 tys. m
2
. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics
S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32%
udziałów spółki celowej).
Poniżej prezentujemy wybrane zakumulowane dane finansowe Jednostek Współkontrolowanych na
31.12.2021 r.
Okres zakończony
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
31.12.2021
31.12.2020
Aktywa trwałe 191 385 354 795
w tym nieruchomości inwestycyjne 176 709 331 161
Aktywa obrotowe 157 921 29 501
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty 121 620 15 337
Aktywa razem
349 306
384 296
Zobowiązania długoterminowe
205 411 219 836
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe 184 507 215 178
Zobowiązania krótkoterminowe 85 035 138 860
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe - -
Zobowiązania razem
290 446
358 696
Aktywa netto przypadające grupie Marvipol Development
30 974
17 409
w tym przeznaczone do sprzedaży 9 477 -
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
43
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
Przychody ze sprzedaży 17 353 12 401
Koszty operacyjne (17 415) (12 711)
Wycena nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej 97 430 30 228
Przychody finansowe 1 779 1 044
Koszty finansowe (14 248) (26 256)
Zysk (strata) brutto
84 899
4 706
Podatek dochodowy
(15 445)
(1 067)
Zysk (strata) netto
69 454
3 639
kontrolowane przez Grupę Marvipol Development, w tym:
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć
37 942
3 042
rezerwy na rozliczenie ceny (947) 8 700
wykorzystanie rezerw na koszty ogólnego zarządu związane z transakcjami
sprzedaży
- 3 778
sprzedaż udziałów 1 884 14 301
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development
38 879
29 821
19. Odroczony podatek dochodowy
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Nieruchomości inwestycyjne
-
18
Różnice kursowe z wyceny bilansowej
406
-
Świadczenie pracownicze
544
472
Rezerwy na koszty okresu 684 338
Odsetki od obligacji i kredytów 898 175
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach 13 080 12 130
Odpisy na zapasy 1 193 1 193
Odpisy na należności
25
-
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu
476
536
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych 86 322
Różnice wynikające z rezerw na zapasach 967 1 376
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach 2 762 1 921
Aktywo z tytułu podatku odroczonego
21 121
18 481
Rzeczowe aktywa trwałe 109 35
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów 6 124 6 493
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów 1 199 719
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów
ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych
8 090 11 192
Odsetki od pożyczek 613 774
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach 1 801 -
Pozostałe - 126
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
17 936
19 339
Aktywa z tytułu podatku odroczonego odnoszące się do nierozliczonych strat podatkowych są
rozpoznawane, gdy realizacja wynikających z nich korzyści podatkowych poprzez odliczenie od
dochodu podatkowego w przyszłych okresach, jest prawdopodobna. Oceniając prawdopodobieństwo
wykorzystania strat podatkowych Grupa bazuje na prognozach wyniku podatkowego poszczególnych
spółek w horyzoncie 5 lat od daty bilansowej. Zgodnie z przepisami podatkowymi 5 lat to maksymalny
okres, w którym możliwe jest rozliczenie strat podatkowych.
Prognozy w odniesieniu do Jednostki Dominującej uwzględniają głównie: wynik operacyjny Spółki,
harmonogram płatności odsetek od finansowania zewnętrznego i pożyczek wewnątrzgrupowych oraz
wynik, jaki Spółka może wygenerować wykorzystując posiadane grunty, poprzez realizację projektów
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
44
deweloperskich lub sprzedaż przedsięwzięć deweloperskich do spółek celowych po sfinalizowaniu
fazy przygotowawczej inwestycji.
Prognozy w odniesieniu do spółek celowych przygotowywane są w oparciu o budżety projektów
inwestycyjnych. W spółkach realizujących projekty deweloperskie, od czasu nabycia gruntu, poprzez
proces przygotowania i realizacji inwestycji, aż do oddania gotowego obiektu mija najczęściej kilka lat,
w trakcie których spółki ponoszą koszty, skutkujące powstaniem strat podatkowych. Dochód
podatkowy, umożliwiający rozliczenie strat, pojawia się po podpisaniu aktów notarialnych
przekazujących własność gotowych lokali na rzecz klientów.
Na dzień 31 grudnia 2021 r. wartość strat podatkowych Grupy wynosiła 79.730 tys. zł. Aktywo z tytułu
podatku odroczonego utworzono na kwotę 13.080 tys. zł. Po przeprowadzonych analizach Zarząd stoi
na stanowisku, że spółki z Grupy wygenerują wystarczające dochody podatkowe, aby zapewnić
odzyskiwalność rozpoznanego aktywa. Jednocześnie nie utworzono aktywa z tytułu odroczonego
podatku dochodowego w kwocie 2.069 tys. zł - na straty podatkowe, których wykorzystanie jest mało
prawdopodobne. Głównymi źródłami ryzyka braku wykorzystania strat podatkowych są opóźnienia
harmonogramu realizacji inwestycji oraz zmiany koncepcji i planów inwestycyjnych.
Poniższe tabele pokazują w jakim okresie Grupa może wykorzystać aktywo z tytułu odroczonego
podatku dochodowego na straty podatkowe.
Straty podatkowe na dzień 31.12.2021
Wartość strat
podatkowych
Aktywo
z tyt. OPD
Brak aktywa
z tyt. OPD
Do 2022 roku
7 677
1 032
427
Do 2023 roku
10 063
1 219
693
Do 2024 roku
19 386
3 065
619
Do 2025 roku
22 642
4 094
208
Do 2026 roku 19 962 3 670 122
79 730
13 080
2 069
Straty podatkowe na dzień 31.12.2020
Wartość strat
podatkowych
Aktywo
z tyt. OPD
Brak aktywa
z tyt. OPD
Do 2021 roku
2 046
222
167
Do 2022 roku 9 858 1 437 436
Do 2023 roku
9 711
1 401
444
Do 2024 roku
25 084
4 398
368
Do 2025 roku 26 000 4 672 268
72 699
12 130
1 683
20. Zapasy
Okres zakończony
Zapasy
31.12.2021
31.12.2020
Produkcja niezakończona 731 997 773 519
Wyroby gotowe 276 335 80 245
Towary - 11
Zapasy, razem
1 008 332
853 775
w tym: koszty finansowania zewnętrznego
46 371 37 380
W wartości produkcji niezakończonej w 2021 roku skapitalizowane zostały koszty finansowania
zewnętrznego w kwocie 19 236 tys. zł, a w 2020 roku w kwocie 17 527 tys. zł.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
45
Podział zapasów na dzień 31 grudnia 2021 r. i 31 grudnia 2020 r.
31.12.2021
31.12.2020
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Inwestycja Hill Park 18 946 - 18 842 -
Inwestycja Mikołajki - - 10 093 -
Inwestycja Studio Okęcie 13 552 - 4 416 -
Inwestycja Zielona Italia - 947 - 1 111
Inwestycja Central Park Ursynów - 3 238 - 32 525
Inwestycja Riviera Park
-
1 523
-
12 773
Inwestycja Bemowo Residence - - - 20
Inwestycja Cascade Residence - 79 - 5 421
Inwestycja Topiel No 18 - 3 673 - 23 399
Inwestycja Unique Tower* 8 113 252 644 240 917 -
Inwestycja Dom Przy Okrzei - 2 789 - 4 996
Inwestycja Gdańsk Dwie Motławy - 2 390 34 873 -
Inwestycja Gdańsk Chmielna 19 685 - 18 068 -
Inwestycja W Apartments - 9 052 120 215 -
Inwestycja Rotunda Dynasy
39 656
-
25 008
-
Inwestycja Kołobrzeg
29 534
-
28 960
-
Inwestycja Kłopotowskiego 40 269 - 22 493 -
Inwestycja Moko Botanika 148 904 - 81 232 -
Inwestycja Sopot 5 141 - 5 140 -
Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin 8 434 - 5 075 -
Inwestycja Bielany II 8 047 - 7 072 -
Inwestycja Bielany III 10 202 - -
Inwestycja Włochy 92 922 - 85 811 -
Inwestycja Gdańsk Grunwaldzka 16 843 - 16 808 -
Inwestycja Lazurova Concept
47 002
-
26 273
-
Inwestycja Wrocław I
10 218
-
9 318
-
Inwestycja Białołęka I 14 091 - 12 905 -
Inwestycja Białołęka II 21 828 - - -
Inwestycja Gdańsk Olszynka 16 001 - - -
Inwestycja Ursynów II 13 799 - - -
Inwestycja Ochota 94 450 - - -
Inwestycja Wrocław II 32 126 - - -
Inwestycja Białołęka III 11 235 - - -
Inwestycja Praga Północ 10 999 - - -
Zapasy, razem
731 997
276 335
773 519
80 245
*W inwestycji Unique Tower w pozycji wyroby gotowe zostały zaprezentowane koszty wytworzenia
mieszkań, lokali usługowych i miejsc postojowych w stanie deweloperskim. W pozycji produkcja
niezakończona zostały ujęte koszty prac wykończeniowych i wyposażenia lokali części inwestycyjnej.
Odpisy aktualizujące zapasy
Wartość na dzień 1 stycznia 2021 r.
6 278
Zawiązanie / Rozwiązanie:
-
Wartość na dzień 31 grudnia 2021 r.
6 278
Wartość na dzień 1 stycznia 2020 r.
8 233
Zawiązanie / Rozwiązanie: (1 955)
Wykorzystanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park (1 955)
Wartość na dzień 31 grudnia 2020 r.
6 278
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
46
31.12.2021
31.12.2020
Stan odpisów aktualizujących
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Odpis aktualizujący Inwestycję Hill Park 6 278 - 6 278 -
6 278
-
6 278
-
W przypadku pozostałych inwestycji stanowiących produkcję niezakończoną oraz wyroby gotowe,
weryfikacja nie ujawniła przesłanek wskazujących na utratę wartości.
Zabezpieczenia na zapasach na dzień bilansowy:
Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku
Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł;
Inwestycja Unique Tower (Grzybowska) - kredyt odnawialny Marvipol Development Unique
Tower Sp. z o.o. w BOŚ S.A. z limitem 50.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 75.000 tys. zł 31
stycznia 2022 r. kredyt został spłacony i zabezpieczenie wygasło;
Inwestycje Cascade Residence, Dwie Motławy, W Apartments, Kłopotowskiego, Rotunda
Dynasy i Białołęka I - kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. z limitem 55.000 tys. zł
w mBank S.A.; hipoteka do kwoty 97.500 tys. zł;
Inwestycja In Place – kredyty Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. w Alior Bank S.A. - kredyt
nieodnawialny (gruntowy) w kwocie 30.000 tys. zł, kredyt nieodnawialny (inwestycyjny) w
kwocie 133.489 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 4.000 tys. zł; hipoteka do
kwoty 251.234 tys. zł;
Inwestycja Ursynów II – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku
Millennium S.A. z limitem 35.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 19.200 tys. zł;
Inwestycja Lazurova Concept – kredyty Marvipol Narwik Sp. z o.o. – kredyt nieodnawialny w
kwocie 74.000 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 3.000 tys. zł; hipoteka do kwoty
115.500 tys. zł;
Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin – kredyty Marvipol Raabego Sp. z o.o. – kredyt
nieodnawialny w kwocie 23.200 tys. zł oraz kredyt odnawialny (VAT) do kwoty 1.000 tys. zł;
hipoteka do kwoty 36.300 tys. zł.
21. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Okres zakończony
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
31.12.2021
31.12.2020
Należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty:
do 12 miesięcy 1 713 3 076
powyżej 12 miesięcy - -
Należności z tytułu dostaw i usług razem
1 713
3 076
Pozostałe należności
2 088 1 524
Zaliczki z tytułu zakupu nieruchomości 15 000 -
Rozliczenia międzyokresowe 8 347 4 159
Pozostałe należności razem
25 435
5 683
Należności z tytułu podatku VAT 21 209 44 340
Należności z tytułu podatku dochodowego 1 024 369
Należności podatkowe
22 233
44 709
Należności krótkoterminowe netto 49 381 53 468
odpisy aktualizujące wartość należności 174 354
Należności krótkoterminowe brutto
49 555
53 822
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
47
22. Środki pieniężne
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Środki pieniężne w kasie 14 7
Środki pieniężne na rachunkach bankowych 218 167 190 738
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
218 181
190 745
W tym:
Środki pieniężne stanowiące wpływy od klientów mieszkaniowych na
rachunki powiernicze
35 207
48 236
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania
35 207
48 236
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania obejmują głównie wpłaty od nabywców
mieszkań na rachunki powiernicze, które są zwalniane przez bank wraz z postępem inwestycji.
23. Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Udziały PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. 9 477 -
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
9 477
-
Metoda wyceny
Aktywa klasyfikowane jako dostępne do sprzedaży prezentowane są w wartości bilansowej, zgodnie
z MSSF 5 pkt. 15.
24. Kapitał własny
Kapitał zakładowy
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone)
41 652 852
41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)
41 652 852 41 652 852
Wartość nominalna 1 akcji (w złotych) 1,00
1,00
Struktura kapitału zakładowego
Seria
Rodzaj
uprzywilejowania
akcji
Liczba akcji
(szt.)
Wartość
nominalna
1 akcji (zł)
Wartość
nominalna serii
(zł)
Sposób opłacenia
A brak 100 000
1,00
100 000
wkład pieniężny
B brak 1 000
1,00
1 000
wkład pieniężny
C brak 41 551 852 1,00 41 551 852
wniesienie Zorganizowanej
Części Przedsiębiorstwa
(Oddział Marvipol)
41 652 852
41 652 852
Akcjonariat na 31 grudnia 2021 r.
Liczba
posiadanych
akcji
Liczba
głosów
na WZ
Wartość
nominalna
akcji
Udział akcji
w kapitale
zakładowym
Udział
głosów
na WZ
Książek Holding Sp. z o.o.* 27 513 831 27 513 831 27 513 831 66,05% 66,05%
Nationale-Nederlanden OFE 3 006 166 3 006 166 3 006 166 7,22% 7,22%
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
48
Liczba
posiadanych
akcji
Liczba
głosów
na WZ
Wartość
nominalna
akcji
Udział akcji
w kapitale
zakładowym
Udział
głosów
na WZ
Mariusz Książek 2 077 692 2 077 692 2 077 692 4,99% 4,99%
Inne podmioty 9 055 163 9 055 163 9 055 163 21,74% 21,74%
41 652 852
41 652 852
41 652 852
100,00%
100,00%
* podmiot zależny od Mariusza Książek
Podstawowy zysk na jedną akcję
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Liczba akcji na początek okresu
41 652 852
41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu 41 652 852 41 652 852
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie*
41 652 852
41 652 852
Podstawowy zysk
95 673
80 445
Podstawowy zysk na jedną akcję
2,30
1,93
Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję
Na dzień 31 grudnia 2021 r. i na 31 grudnia 2020 r. nie występowały czynniki rozwadniające akcje.
Wartość księgowa na jedną akcję
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 612 692
556 589
Liczba akcji 41 652 852 41 652 852
Wartość księgowa na jedną akcję
14,71
13,36
25. Rezerwy
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Rezerwy na koszty z tytułu kar umownych i porozumień 2 500 1 650
Rezerwy na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi 948 -
Rezerwy razem
3 448
1 650
w tym:
część długoterminowa
-
-
część krótkoterminowa
3 448
1 650
Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień na koniec bieżącego roku obrotowego obejmuje
szacowaną kwotę jaką Emitent może przekazać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany
Residence”.
Kwota rezerw na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi obejmuje rezerwy na rozliczenie
transakcji sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o., realizującej projekt
magazynowy Warszawa IV.
W dniu 17 grudnia 2021 r. Marvipol Development S.A. zawarła ze Wspólnotą Mieszkaniową Bielany
Residence oraz Strabag Sp. z o. o. porozumienie trójstronne, na mocy którego STRABAG zapewnia,
że wykona prace naprawcze w garażu budynku Wspólnoty Mieszkaniowej Bielany Residence,
określone w porozumieniu (w zakresie wentylacji garażu, w zakresie obniżenia ciśnienia wody
gruntowej pod płytą fundamentową poprzez wykonanie studni odciążających, w obszarze stropu
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
49
pośredniego pomiędzy poziomami garażu -1 i -2 oraz w obszarze poziomu -2 garażu), których celem
jest doprowadzenie budynku do parametrów użytkowych w zakresie określonym w porozumieniu.
Marvipol Development S.A. zobowiązał się zapłacić Wspólnocie Mieszkaniowej „Bielany Residence”
odszkodowanie w wysokości 1.240 tys. zł tytułem odszkodowania za wszelkie ujawnione do dnia
zawarcia porozumienia wady i usterki budynków. W zamian za powyższe naprawy i odszkodowanie
Wspólnota Mieszkaniowa Bielany Residence zrzeka się wszelkich roszczeń i nie będzie zgłaszać w
przyszłości żadnych roszczeń dotyczących wad i usterek wskazanych w porozumieniu względem
Marvipol Development S.A. i STRABAG Sp. z o.o. Nie później niż w terminie 14 dni od dnia otrzymania
przez Wspólnotę Mieszkaniową Bielany Residence postanowienia Sądu w przedmiocie zatwierdzenia
porozumienia, Wspólnota Mieszkaniowa Bielany Residence zobowiązana jest podjąć wszelkie
właściwe czynności, prowadzące do umorzenia wszystkich postępowań sądowych, prowadzonych z
powództwa lub na wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej Bielany Residence (w tym pozwu o zapłatę
odszkodowania za straty energetyczne w wysokości 591 tys. zł, wniosku o zabezpieczenie dowodu z
opinii biegłego w zakresie odpadających okładzin kamiennych i wadliwych obróbek blacharskich
budynku zrealizowanego w ramach inwestycji „Bielany Residence”, wniosku o zabezpieczenie dowodu
z opinii biegłego w zakresie przecieków w hali garażowej budynku mieszkalnego przy ul. Sokratesa 9
w Warszawie i występowania zarysowań elementów konstrukcyjnych, a także w zakresie
nieprawidłowego wykonania izolacji wokół budynku przy ulicy Sokratesa 9). W zakresie prac
dotyczących obniżenia ciśnienia porozumienie weszło w życie w dniu podpisania, w pozostałym
zakresie wejdzie w życie po podpisaniu protokołu odbioru końcowego potwierdzającego wykonanie
prac z zakresu obniżenia ciśnienia bez wad istotnych i podjęciu przez Wspólnotę mieszkaniową
Bielany Residence uchwały zezwalającej na zawarcie porozumienia.
W dniu 17 grudnia 2021 r. Marvipol Development S.A. i Strabag Sp. z o.o. zawarły porozumienie
dwustronne. Na jego mocy Strabag Sp. z o.o. zobowiązał się do wykonania określonych w
porozumieniu trójstronnym prac naprawczych i udzielić w tym zakresie rękojmi na rzecz Wspólnoty
Mieszkaniowej Bielany Residence, w zamian za co tytułem partycypacji w kosztach wykonania prac
naprawczych przez STRABAG sp. z o.o., Marvipol Development S.A. zobowiązał się zapłacić na rzecz
STRABAG Sp. z o.o. kwotę 1.006 tys. zł oraz Marvipol Development S.A. zobowiązuje się do zapłaty
na rzecz STRABAG Sp. z o.o. kwoty 4.301 tys. zł tytułem zwrotu kwoty uzyskanej z gwarancji
koncernowej nr 131112104 z dnia 4 listopada 2013 r. wystawionej przez STRABAG SE jako
zabezpieczenie zobowiązań gwarancyjnych w terminie 14 dni od daty uzyskania prawomocnego
postanowienia Sądu o zatwierdzenia niniejszego Porozumienia i umorzeniu postępowania sądowego
z powództwa Strabag Sp. z o.o. przeciwko Marvipol Development S.A. o zapłatę kwoty gwarancji
koncernowej nr 131112104 z dnia 4 listopada 2013r. (kwoty 4.301 tys. zł), jednak nie wcześniej, niż po
prawomocnym zatwierdzeniu przez właściwy sąd porozumienia trójstronnego, opisanego w akapicie
powyżej.
26. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek
Kredyty i pożyczki według rodzaju
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Kredyty 29 255 93 716
Pożyczki
26 487
14 269
w tym:
część krótkoterminowa 20 954 63 260
część długoterminowa 34 788 44 725
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
50
Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
do 12 miesięcy
20 954
63 260
powyżej 1 roku do 3 lat 29 255 33 700
powyżej 3 do 5 lat 5 533 11 025
powyżej 5 lat - -
Kredyty i pożyczki razem
55 742
107 985
Kredyty i pożyczki (struktura walutowa)
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
w walucie polskiej 29 255 93 716
w walutach obcych
26 487
14 269
Kredyty i pożyczki razem
55 742
107 985
Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty:
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
dla kredytów w PLN 1,98% - 5,44% 2,70% - 5,46%
dla kredytów i pożyczek denominowanych w EUR 0,50% - 4,65% 0,50% - 3,00%
Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych
Kredytodawca
Data
zawarcia
Przyznana
kwota
kredytu
Kwota
zadłużenia
kredytu
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
Bank
Millennium S.A.
08.11.2010
10 000
-
29.06.2022
hipoteka na nieruchomości 16 000 tys. zł
mBank S.A. 05.11.2018
55 000
-
31.12.2024
hipoteka umowna na nieruchomościach 97 500
tys. zł, weksel in blanco, pełnomocnictwa do
rachunków, poręczenie spółki z Grupy
Kapitałowej, cesja z pożyczek do spółek z Grupy
Kapitałowej, polisy
ubezpieczeniowe dot.
inwestycji na nieruchomościach będących
zabezpieczeniem kredytu
Bank Ochrony
Środowiska
S.A.
26.03.2021
50 000
-
31.07.2022
oświadczenie o poddaniu się egzekucji,
pełnomocnictwo do rachunków, zastaw
finansowy, cesja praw z umowy z
GW, cesja
wierzytelności z gwarancji dobrego wykonania
umowy o GW, cesja z polisy, hipoteka na
nieruchomości 75 000 tys. zł, cesja praw z
umowy o sporządzenie projektu wykonawczego,
poręczenie cywilne, zawarcie umowy
podporządkowania spłacie kredytu pożycz
ki,
weksel in blanco, gwarancja BGK
Alior Bank S.A.
31.05.2021
133 489
-
31.05.2024
hipoteka umowna na nieruchomości do kwoty
251.234 tys. zł, pełnomocnictwa do rachunków,
przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia
nieruchomości, zastaw
rejestrowy z zastawem
finansowym na udziałach, przelew wierzytelności
z umowy zawartej z GW wraz z jej
zabezpieczeniami, zastaw finansowy i rejestrowy
z blokadą i pełnomocnictwem do wszystkich
rachunków kredytobiorcy, poręczenie Marvipol
Development S.A.,
weksel własny in blanco,
oświadczenie kredytobiorcy o dobrowolnym
poddaniu się egzekucji, oświadczenie
poręczyciela o dobrowolnym poddaniu się
egzekucji
Alior Bank S.A.
31.05.2021
30 000
28 717
31.05.2024
Alior Bank S.A.
31.05.2021
4 000
-
31.05.2024
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
51
Kredytodawca
Data
zawarcia
Przyznana
kwota
kredytu
Kwota
zadłużenia
kredytu
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
Bank
Millennium S.A.
07.07.2021
35 000
461
06.07.2023
hipoteka na nieruchomości 19 200 tys. zł,
gwarancja BGK, oświadczenie o poddaniu się
egzekucji
PKO BP S.A. 19.07.2021
74 000
48
31.03.2024
hipoteka na nieruchomości do kwoty 115 500 tys.
zł, przelew wierzytelności z umowy
ubezpieczenia nieruchomości, zastaw finansowy
na środkach pieniężnych zgromadzonych na
rachunkach w banku, zastaw rejestrowy na
wierzytelnościach z umów rachunków, zastaw
re
jestrowy z zastawem finansowym na udziałach,
przelew wierzytelności z umowy zawartej z GW
wraz z jej zabezpieczeniami, przelew
wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo
zawieranych umów przedwstępnych/sprzedaży
(z wyłączeniem umów deweloperskich), zawa
rcie
umowy podporządkowania spłacie kredytu
pożyczki, gwarancja pokrycia przekroczonych
kosztów inwestycji wraz z warunkowym
poręczeniem udzielonym przez Marvipol
Development S.A., oświadczenie
o poddaniu się egzekucji
PKO BP S.A. 19.07.2021
3 000
29
31.03.2024
PKO BP S.A. 23.11.2021
23 200
-
30.06.2024
hipoteka na nieruchomości do kwoty 36 300 tys.
zł, przelew wierzytelności z umowy
ubezpieczenia nieruchomości, zastaw rejestrowy
z zastawem finansowym na udziałach, zastaw
finansowy na
środkach pieniężnych
zgromadzonych na rachunkach w banku, zastaw
rejestrowy na wierzytelnościach z umów
rachunków, przelew wierzytelności pieniężnych z
zawartych i nowo zawieranych umów
przedwstępnych/sprzedaży (z wyłączeniem
umów deweloperskich), przelew
wierzytelności z
umowy zawartej z GW wraz z jej
zabezpieczeniami, zawarcie umowy
podporządkowania spłacie kredytu pożyczki,
gwarancja pokrycia przekroczonych kosztów
inwestycji wraz z warunkowym poręczeniem
udzielonym przez Marvipol Development S.A.,
oświadczenie o poddaniu się egzekucji
PKO BP S.A. 23.11.2021
1 000
-
30.06.2024
29 225
27. Zobowiązania z tytułu obligacji
Zmiana stanu obligacji
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Zobowiązania z tytułu obligacji na początek okresu
221 882
211 615
Wpływy z emisji obligacji zwykłych 116 000 115 008
Koszty emisji (5 777) (3 190)
Wpływy z emisji obligacji netto
110 223
111 818
Koszt emisji akcji i obligacji rozliczany w czasie 5 660 920
Naliczone odsetki ujęte w kosztach finansowych i na zapasach 1 011 9
Wykup obligacji (66 380) (102 480)
Zobowiązania z tytułu obligacji na koniec okresu
272 396
221 882
w tym:
część krótkoterminowa
52 330
49 385
część długoterminowa 220 066 172 497
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
52
Zobowiązania z tytułu obligacji o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
do 12 miesięcy 52 330
49 385
powyżej 1 roku do 3 lat 220 066
115 684
powyżej 3 do 5 lat -
56 813
powyżej 5 lat -
-
Obligacje razem
272 396
221 882
Zestawienie informacji o obligacjach
Seria
Wartość
nominalna
Warunki
oprocentowania
Gwarancje/
zabezpieczenia
Data
zapadalności
Obligacje zwykłe serii W* 13 190 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 27.06.2022
Obligacje zwykłe serii Y** 18 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 12.06.2022
Obligacje zwykłe serii Y** 12 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 12.12.2022
Obligacje zwykłe serii Z*** 11 102 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 11.02.2022
Obligacje zwykłe serii Z*** 25 906 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 11.02.2023
Obligacje zwykłe serii AC**** 11 700 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 10.05.2023
Obligacje zwykłe serii AC****
9 984
WIBOR 6M + marża
niezabezpieczone
10.11.2023
Obligacje zwykłe serii AC****
56 316
WIBOR 6M + marża
niezabezpieczone
10.05.2024
Obligacje zwykłe serii AD 116 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 21.10.2024
* Łączna wartość nominalna obligacji serii W to 40 000 tys. zł. Obligacje o wartości 26 810 tys. zł zostały wykupione
przez Spółkę. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają WEO.
** Łączna wartość nominalna obligacji serii Y to 60 000 tys. zł. Obligacje o wartości 30 000 tys. zł zostały
wykupione przez Spółkę. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają WEO.
*** Łączna wartość nominalna obligacji serii Z, po asymilacji z obligacjami serii AA i AB, na dzień bilansowy to 37
008 tys. zł. Obligacje o wartości 11 102 tys. zł zostały wykupione przez Spółkę po dniu bilansowym Szczegółowe
warunki częściowych wykupów określają WEO.
**** Łączna wartość nominalna obligacji serii AC to 78.000 tys. zł. Szczegółowe warunki częściowych wykupów
określają WEO.
28. Prawa do użytkowania wynikające z leasingu, zobowiązania
z tytułu leasingu oraz opłaty z tytułu wieczystego
użytkowania gruntu
Zmiana stanu prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu
Prawa do użytkowania
rzeczowych aktywów trwałych
z tytułu leasingu
Zapasy
Wartość prawa do użytkowania na dzień
1 stycznia 2021 r.
15 420
27 795
Nabycie 1 098 467
Amortyzacja (2 103) (352)
Modyfikacja umów leasingu 2 971 (283)
Wykup z leasingu (205) -
Zbycie - (8 474)
Wartość prawa do użytkowania na dzień
31 grudnia 2021 r.
17 181
19 153
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
53
Prawa do użytkowania
rzeczowych aktywów trwałych
z tytułu leasingu
Zapasy
Wartość prawa do użytkowania na dzień
1 stycznia 2020 r.
18 213
33 113
Nabycie 1 256 3 643
Amortyzacja (1 930) (387)
Modyfikacja umów leasingu (2 038) -
Wykup z leasingu (81) -
Zbycie - (8 574)
Wartość prawa do użytkowania na dzień
31 grudnia 2020 r.
15 420
27 795
Zmiana stanu zobowiązania z tytułu leasingu oraz z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
Zobowiązania z
tytułu leasingu
Zobowiązania leasingowe
z tytułu opłat za
użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2021 r.
17 497
28 403
Nabycie 559 1 006
Koszty finansowe 834 1 831
Płatności (3 148) (1 815)
Modyfikacje umów leasingu 2 971 (283)
Różnice kursowe (109) -
Zbycie - (8 646)
Stan na 31 grudnia 2021 r.
18 604
20 496
Zobowiązania z
tytułu leasingu
Zobowiązania leasingowe
z tytułu opłat za
użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2020 r.
18 774
33 521
Nabycie 1 256 3 643
Koszty finansowe 727 1 969
Płatności (2 406) (2 141)
Modyfikacje umów leasingu (2 058) -
Różnice kursowe 1 204 -
Zbycie - (8 589)
Stan na 31 grudnia 2020 r.
17 497
28 403
Zobowiązania z tytułu leasingu o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2021
Okres zakończony
31.12.2020
do 12 miesięcy 1 892 1 549
powyżej 1 roku do 3 lat 3 034 3 282
powyżej 3 do 5 lat 3 034 2 322
powyżej 5 lat 10 644 10 344
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego
18 604
17 497
Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste o pozostałym od dnia
bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2021
Okres zakończony
31.12.2020
do 12 miesięcy 12 15
powyżej 1 roku do 3 lat 26 34
powyżej 3 do 5 lat 30 39
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
54
Okres zakończony
31.12.2021
Okres zakończony
31.12.2020
powyżej 5 lat 20 428 28 315
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego
20 496
28 403
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
01.01.2021
- 31.12.2021
01.01.2020
- 31.12.2020
Amortyzacja praw z tytułu użytkowania rzeczowych aktywów trwałych (2 142) (1 945)
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu (1 054) (821)
Koszty finansowe oraz amortyzacja rozpoznane w koszcie wytworzenia (1 737) (909)
Efekt modyfikacji umów leasingu - 20
Różnice kursowe 109 (1 204)
Wydatki z tytułu leasingu krótkoterminowego oraz o niskiej wartości - -
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
(4 824)
(4 859)
Na 31 grudnia 2021 r. Grupa jest stroną umów najmu oraz dzierżawy mieszkań zawieranych przez jedną
ze spółek zależnych (na dzień 31 grudnia 2021 r. podpisano 282 umowy najmu oraz dzierżawy). Umowy
najmu powiązane są z umowami sprzedaży i dotyczą wynajmu oraz dzierżawy sprzedanych mieszkań,
w większości przypadków na okres 10 lat, w trakcie których wynajmujący ma prawo do otrzymywania
stałego czynszu. W IV kw. 2021 r. zakończyła się realizacja inwestycji w stanie deweloperskim. Część
mieszkań w stanie deweloperskim została odebrana przez klientów. Jednocześnie trwają prace
wykończeniowe. W momencie przekazania nabywcom wykończonych i wyposażonych lokali, które
jest planowane na I półrocze 2022 r., rozpocznie się okres najmu lub dzierżawy mieszkań przez Grupę.
Transakcja zostanie ujęta jako sprzedaż i leasing zwrotny. Zgodnie z polityką rachunkowości Grupy, z
uwzględnieniem standardów MSSF 15 i MSSF 16, część wyniku jest rozpoznawana po przekazaniu
lokalu w stanie deweloperskim, część po przekazaniu wykończonego i wyposażonego lokalu, a część
zostanie ujęta w bilansie i będzie wpływać na wynik Grupy przez cały okres najmu lub dzierżawy. W
odniesieniu do zatrzymanego prawa do użytkowania mieszkań wystąpi obowiązek ujęcia w
skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy aktywów oraz zobowiązań z tytułu leasingu.
Transakcje te nie mają wpływu na wartości zaprezentowane na dzień 31 grudnia 2021 r., gdyż wydanie
aktywa do użytkowania (rozpoczęcie okresu leasingu) nastąpi najwcześniej w I półroczu 2022 roku.
Grupa oszacowała wartość zobowiązań do rozpoznania w skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym, na moment pierwszego ujęcia, na podstawie umów zawartych do 31 grudnia 2021 roku,
w wysokości 68.180 tys. zł, przy założeniu aktualnie przyjętej stopy dyskontowej.
29. Pochodne instrumenty finansowe
Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Walutowe transakcje terminowe "forward" 135
Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych
135
-
w tym:
do 12 miesięcy
135
-
powyżej 1 roku do 3 lat
-
-
powyżej 3 do 5 lat
-
-
powyżej 5 lat
-
-
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
55
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Przychody (koszty) z tytułu aktualizacji wyceny instrumentów forward (135) -
Przychody (koszty) z tytułu rozliczenia instrumentów forward (557)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów finansowych
(692)
-
30. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, podatku
dochodowego oraz pozostałe zobowiązania
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 46 987 42 570
Kaucje zatrzymane - część długoterminowa
6 002
6 787
Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa 8 780 5 107
Zobowiązania z tytułu VAT i pozostałych podatków 2 243 5 512
Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów 326 145
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
64 338
60 121
Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe
6 002 6 787
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe
58 336
53 334
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
6 709
4 793
Pozostałe zobowiązania obejmują między innymi zobowiązania Grupy z tytułu kaucji zatrzymanych,
w przeważającej mierze od generalnych wykonawców poszczególnych projektów deweloperskich.
Kaucje tego rodzaju zatrzymywane są przez Grupę, poprzez dokonanie odpowiednio mniejszej
płatności dla generalnego wykonawcy, na okres od trzech do pięciu lat od momentu oddania
inwestycji na poczet ewentualnych kosztów związanych z naprawą oddanych budynków.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do
30 dni.
31. Przychody przyszłych okresów
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Inwestycja Central Park Ursynów 39 20 782
Inwestycja Unique Tower 168 752 119 143
Inwestycja Dom Przy Okrzei 1 802 2 100
Inwestycja W Apartments 1 489 94 401
Inwestycja Dwie Motławy 1 539 33 616
Inwestycja Moko Botanika 209 724 10 804
Inwestycja Kłopotowskiego 39 941 5 415
Inwestycja Studio Okęcie 13 458 -
Inwestycja Lazurova Concept 24 993 -
Inwestycja Apartamenty Zielony Natolin 3 397 -
Pozostałe 12 161 9 371
Przychody przyszłych okresów razem
477 295
295 632
Przychody przyszłych okresów składają się z zaliczek od klientów z tytułu zakupu mieszkań
i lokali usługowych.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
56
32. Analiza wrażliwości
Grupa zarządza wszystkimi elementami ryzyka finansowego, które może mieć znaczący wpływ na jej
funkcjonowanie w przyszłości, kładąc w tym procesie największy nacisk na zarządzanie ryzykiem
rynkowym, w tym ryzykiem stopy procentowej oraz ryzykiem kredytowym i ryzykiem utraty płynności.
Zaciągnięte przez Grupę długoterminowe kredyty bankowe oraz wyemitowane obligacje o zmiennej
stopie procentowej narażone są na ryzyko zmiany przepływów pieniężnych w wyniku zmian stóp
procentowych. Grupa w większości przypadków nie zabezpiecza się przed ryzykiem stopy
procentowej.
Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Grupy przed jej niewypłacalnością. Cel
ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia w horyzoncie do
4 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania.
Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych oraz należności z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałych odzwierciedla maksymalne ryzyko kredytowe.
Analiza wrażliwości Spółki na zmiany stóp procentowych
Zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy spowodowałaby zmianę zysku przed
opodatkowaniem o kwoty przedstawione poniżej. Poniższa analiza opiera się na założeniu, że inne
zmienne, w szczególności kursy walut obcych pozostaną niezmienione.
Okres zakończony 31.12.2021
Okres zakończony 31.12.2020
Wzrost
1%
Spadek
1%
Wzrost
1%
Spadek
1%
Instrumenty o zmiennej stopie
procentowej
(3 047) 3 047 (3 182) 3 182
Ryzyko kredytowe
Na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz 31 grudnia 2020 roku analiza przeterminowanych należności
z tytułu dostaw i usług przedstawiała się następująco:
31.12.2021
Wartość
brutto
Odpis
aktualizujący
Wartość
netto
Nieprzeterminowane 957 17 940
Przeterminowane o następujące okresy: -
0-180 dni 768 43 725
180-360 dni 79 34 45
powyżej 360 dni 83 80 3
1 887
174
1 713
31.12.2020
Wartość
brutto
Odpis
aktualizujący
Wartość
netto
Nieprzeterminowane 1 711 - 1 711
Przeterminowane o następujące okresy: -
0-180 dni 889 - 889
180-360 dni 182 - 182
powyżej 360 dni 648 354 294
3 430
354
3 076
Zmiany w odpisach aktualizujących należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe w ciągu roku
2021 i 2020 przedstawiono poniżej:
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
57
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Stan na początek okresu 354 691
Zmiana odpisu aktualizującego (180) (337)
Stan na koniec okresu
174
354
Ryzyko kursowe
Większość transakcji zawierana jest w złotych polskich. Grupa posiada należności i zobowiązania z
tytułu pożyczek denominowanych w walutach obcych oraz zobowiązania z tytułu umów leasingu
denominowane w walutach obcych. Grupa w celu ograniczenia ryzyka kursowego zawiera transakcje
forward, aby zabezpieczyć prognozowane wpływy z tytułu spłaty pożyczek lub sprzedaży udziałów
w spółkach celowych z segmentu magazynowego, po z góry określonym kursie.
Grupa posiada środki pieniężne w walutach obcych.
Grupa nie posiada należności handlowych w walutach obcych. W przypadku przeliczenia należności i
zobowiązań denominowanych w walucie obcej na dzień 31 grudnia 2021 i 2020 roku, zmiana wartości
waluty obcej w odniesieniu do złotego o 5% spowodowałyby następującą zmianę zysku przez
opodatkowaniem:
Okres zakończony 31.12.2021
Okres zakończony 31.12.2020
Wzrost
5%
Spadek
5%
Wzrost
5%
Spadek
5%
Należności i zobowiązanie denominowane
w EUR
2 043 (2 043) 5 130 (5 130)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
58
Ryzyko płynności
Ryzyko płynności jest to ryzyko wystąpienia trudności w spełnieniu przez Grupę obowiązków związanych ze zobowiązaniami finansowymi, które rozliczane
są w drodze wydania środków pieniężnych lub innych aktywów finansowych. Zarządzanie płynnością przez Grupę polega na zapewnianiu, w możliwie
najwyższym stopniu, aby Grupa zawsze posiadała płynność wystarczającą do regulowania wymaganych zobowiązań, zarówno w normalnej jak i kryzysowej
sytuacji, bez narażania na niedopuszczalne straty lub podważenie reputacji Grupy.
Płynność finansowa jest monitorowana w Grupie na bieżąco. Dotyczy to zarówno płynności w okresie kilku następnych dni, jak i okresu kilku najbliższych
lat.
Zarząd Marvipol Development S.A. dokonał oceny przewidywanej sytuacji płynnościowej Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. Zdaniem Zarządu
nie ma istotnego zagrożenia działalności Grupy w okresie najbliższych 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego. Zarząd jest
przekonany, że będzie w stanie zapewnić odpowiednie środki finansowe do obsługi zobowiązań finansowych i handlowych oraz niezakłóconego
prowadzenia działalności, w tym realizacji projektów deweloperskich. Grupa nie oczekuje, że spodziewane przepływy pieniężne, zawarte w analizie terminów
wymagalności, mogą wystąpić znacząco wcześniej lub w znacząco innych kwotach.
31.12.2021
Wartość
bilansowa
Przepływy pieniężne
wynikające z umowy*
Do 1
miesiąca
1 - 3
miesiące
3 - 6
miesięcy
6 - 12
miesięcy
1 - 3 lata
3 - 5 lat
Powyżej
5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki 55 742 57 025 - - - 20 954 30 538 - 5 533
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
46 987
46 987
41 452
5 535
-
-
-
-
-
Zobowiązania z tytułu obligacji
272 396
276 887
-
11 771
33 210
12 000
219 906
-
-
Kaucje 14 782 14 782 - - 4 301 4 479 1 162 1 829 3 011
Zobowiązania z tytułu leasingu 18 604 24 131 203 476 719 1 410 4 665 4 362 12 296
Stan na koniec okresu
408 511
419 812
41 655
17 782
38 230
38 843
256 271
6 191
20 840
31.12.2020
Wartość
bilansowa
Przepływy pieniężne
wynikające z umowy*
Do 1
miesiąca
1 - 3
miesiące
3 - 6
miesięcy
6 - 12
miesięcy
1 - 3 lata
3 - 5 lat
Powyżej
5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki 107 985 108 387 102 16 748 306 46 144 34 011 11 076 -
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 42 570 42 570 30 196 11 894 - 480 - - -
Zobowiązania z tytułu obligacji 221 882 226 256 - 13 017 30 671 9 560 116 692 56 316 -
Kaucje 11 894 11 894 - - - 5 107 3 259 28 3 500
Zobowiązania z tytułu leasingu 17 497 22 957 283 565 853 1 695 3 729 3 566 12 266
Stan na koniec okresu
401 828
412 064
30 581
42 224
31 830
62 986
157 691
70 986
15 766
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
59
* analiza przepływów pieniężnych dotyczy wartości nominalnych zobowiązań powiększonych o ewentualne naliczone niezapłacone odsetki, które mogą różnić się od wartości
bilansowych
Opis metod i istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych wycenianych w takiej wartości
Wartości godziwe aktywów i zobowiązań finansowych są zbliżone do ich wartości bilansowych na dzień 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku.
Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji
rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.
Zarządzanie kapitałem
Grupa definiuje kapitał jako wartość bilansową kapitałów własnych. Najważniejszym wskaźnikiem używanym przez Grupę do monitorowania kapitałów
własnych jest wskaźnik Kapitał własny/Aktywa razem.
Wskaźnik ten wynosi na dzień 31 grudnia 2021 roku 39,50% (31 grudnia 2020 r.: 42,40%). Grupa zarządza kapitałem by zagwarantować, że należące do niej
jednostki będą zdolne kontynuować działalność przy jednoczesnej maksymalizacji rentowności dla akcjonariuszy dzięki optymalizacji relacji zadłużenia do
kapitału własnego.
Ponadto Grupa zarządza kapitałem własnym w taki sposób, aby utrzymywać bezpieczny poziom relacji kapitału własnego do długu. Jednostka Dominująca
w 2021 roku wypłaciła dywidendę dla akcjonariuszy z zysku netto za rok 2020 oraz z funduszu dywidendowego w wysokości 39 570 tys. zł.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
60
33. Instrumenty finansowe
a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Pożyczki 78 689
117 212
Należności z tytułu dostaw i usług 106 127
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu -
podmioty powiązane
78 795
117 339
Pożyczki 2 159
2 159
Należności z tytułu dostaw i usług 1 607 2 949
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu -
podmioty pozostałe
3 766
5 108
Środki pieniężne
218 181
190 745
Razem
300 742
313 192
b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Kredyty bankowe i pożyczki 55 742 107 985
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 46 987 42 570
Zobowiązania z tytułu obligacji 272 396 221 882
Kaucje 14 782 11 894
Zobowiązania z tytułu leasingu 18 604 17 497
Zobowiązania wyceniane wg. zamortyzowanego kosztu
408 511
401 828
Pochodne instrumenty finansowe
135
-
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej
135
-
Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 31
grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku.
34. Zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe
Zobowiązania dotyczą przede wszystkim zobowiązań wobec generalnych wykonawców z tytułu
podpisanych kontraktów.
Całkowita kwota przyszłych zobowiązań, które nie są jeszcze zafakturowane z tytułu umów
o generalne wykonawstwo na dzień 31 grudnia 2021 r. wynosi: 145.630 tys. zł, a na dzień 31 grudnia
2020 r. wynosiła: 188.651 tys. zł.
35. Zobowiązania warunkowe
27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited, spółką prawa
brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz
Staybridge Suites w odniesieniu do planowego projektu condohotelowego w Gdańsku przy ulicy
Grunwaldzkiej. Zgodnie z postanowieniami umowy Spółka zobowiązała się do zrealizowana budowy i
otwarcia działalności hotelowej pod w/w markami do 1 maja 2021 roku. Umowy przewidują możliwość
rozwiązania umowy przez IHG Hotels Limited wraz z naliczeniem opłaty za wcześniejsze rozwiązanie
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
61
umowy. Wysokość opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umów wynosi 432 tys. euro. Do dnia
sporządzenia niniejszego sprawozdania budowa obiektu nie została rozpoczęta. W ocenie Zarządu
pandemia Covid-19 i jej wpływ na zamrożenie akcji kredytowych tego typu inwestycji, ograniczenia w
funkcjonowaniu obiektów hotelowych są racjonalnymi przesłankami stojącymi za nierozpoczęciem
realizacji projektu. Zarząd prowadzi rozmowy z IHG Hotels Limited w przedmiocie opóźnienia budowy
obiektu oraz wpływu stanu epidemii na realizację umów.
Na dzień bilansowy spółki oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu Spółki z Grupy Kapitałowej
Marvipol Development S.A. udzieliły następujących poręczeń:
spółki Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o., Marvipol Development Topiel No
18 Sp. z o.o., Marvipol Dom przy Okrzei Sp. z o.o., Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o., Marvipol
W Apartments Sp. z o.o., Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o., Marvipol Rotunda
Dynasy Sp. z o.o. udzieliły poręczeń na rzecz mBank S.A. z siedzibą w Warszawie za
zobowiązania spółki Marvipol Development S.A. w związku z zawartą 5 listopada 2018 umową
kredytu odnawialnego do kwoty 75.000 tys. zł, a następnie aneksowaną do kwoty 65.000 tys.
zł. Poręczenia udzielone do kwoty 97.500 tys. zł wygasły 24.01.2022 r., Tego samego dnia w
związku z aneksowaniem kredytu do kwoty 55.000 tys. zł za zobowiązania Marvipol
Development S.A. poręczyły spółki Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o., Marvipol
Rotunda Dynasy Sp. z o.o., Marvipol Sopot I Sp. z o.o. i Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o.
Poręczenia udzielone do kwoty 82.500 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Moko Botanika Property Sp.
z o.o. (dawniej: Natenby Investments Sp. z o.o.) z siedzibą w Warszawie za zobowiązania
spółki Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną
umową sprzedaży lokali w projekcie MOKO Botanika. Poręczenie udzielone do kwoty 283.761
tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Studio Okęcie Property Sp. z
o.o. (dawniej: Cambleani Investments Sp. z o.o.) z siedzibą w Warszawie za zobowiązania
spółki Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną
umową sprzedaży lokali w projekcie Studio Okęcie. Poręczenie udzielone do kwoty 42.990
tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Evontamill Investments Sp. z
o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Unique Tower sp. z o.o. w
związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową sprzedaży lokali w projekcie Unique
Tower. Poręczenie udzielone do kwoty 46.452 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Ochrony Środowiska
S.A. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Unique Tower sp. z o.o. w
związku z zawartą 26 marca 2021 umową kredytu odnawialnego do kwoty 50.000 tys. zł.
Poręczenie udzielone do kwoty 75.000 tys. zł. W związku z całkowitą spłatą kredytu w dniu
14 lutego 2022 roku zabezpieczenie wygasło;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) w
związku z zawartą 31 maja 2021 umową kredytu nieodnawialnego w kwocie 30.000 tys. zł.
Poręczenie udzielone do kwoty 60.000 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) w
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
62
związku z zawartą 31 maja 2021 umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 133.489 tys. zł.
Poręczenie udzielone do kwoty 266.979 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) w
związku z zawartą 31 maja 2021 umową kredytu odnawialnego do kwoty 4.000 tys. zł.
Poręczenie udzielone do kwoty 8.000 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Logistics S.A. w związku z zawartą 23 lipca 2021
umową ramową dla transakcji rynku finansowego. Poręczenie udzielone do kwoty 18.750 tys.
zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Narwik Sp. z o.o. w związku z zawartą 19 lipca
2021 umową kredytu inwestycyjnego do kwoty 74.000 tys. zł. oraz kredytu odnawialnego do
kwoty 3.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do kwoty 7.893 tys. zł.
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Raabego Sp. z o.o. w związku z zawartą 23
listopada 2021 kredytu inwestycyjnego do kwoty 23.200 tys. zł. oraz kredytu odnawialnego
do kwoty 1.000 tys. zł. Poręczenie do kwoty 2.630 tys. zł.
36. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających
wyższego szczebla.
Grupa na rzecz członków Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla
wypłaca wynagrodzenie na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie) oraz na
podstawie umowy o świadczenie usług lub umowy o pracę.
Wynagrodzenie Zarządu Jednostki Dominującej (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
Mariusz Książek - Prezes Zarządu 2 510 4 259
Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu 1 801 1 558
Mariusz Poławski - Wiceprezes Zarządu - 1 626
Robert Pydzik - Członek Zarządu - 69
4 311
7 512
Wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej w jednostkach podporządkowanych Marvipol
Development S.A. (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
Mariusz Książek - Prezes Zarządu 806 202
Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu 180 49
986
251
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
63
Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
Aleksander Chłopecki 124 65
Krzysztof Brejdak 117 55
Wiesław Łatała 103 59
Dariusz Daniluk 73 -
Andrzej Jacaszek 69 40
Wiesław Różacki 16 49
502
268
Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi w Grupie Kapitałowej Marvipol Development S.A.
Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo Jednostki Dominującej
oraz członków Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A.
Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Jednostki powiązane
z Marvipol Development S.A.
40 20 2 4
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol
Development S.A.
4 440 512 104 123
Sprzedaż produktów i usług
4 480
532
106
127
W ramach transakcji sprzedaży do jednostek powiązanych Grupa dokonała sprzedaży na rzecz osoby
powiązanej z członkiem Zarządu lokalu mieszkalnego za cenę 2.412 tys. zł oraz sprzedaży na rzecz
członka Zarządu lokalu mieszkalnego za cenę 1.486 tys. zł.
Zakup produktów i usług (w tys. zł)
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Jednostki powiązane
z Marvipol Development S.A.
- - - -
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol
Development S.A.
15 965 5 133 37 121
Zakup produktów i usług
15 965
5 133
37
121
W ramach transakcji zakupu od jednostek powiązanych z członkami Zarządu oraz Radą Nadzorczą,
Grupa dokonała m.in. zakupu od Spółki British Automotive Centrum Sp. z o.o. prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości zlokalizowanej w dzielnicy Praga-Południe w Warszawie, wraz z prawem
własności posadowionych budynków za kwotę 15.000 tys. zł netto oraz zakupu usług od spółki
powiązanej z członkiem Rady Nadzorczej na kwotę 357 tys. zł. Transakcje sprzedaży i zakupu od
jednostek powiązanych zawarto na warunkach rynkowych.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
64
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Wypłacone dywidendy (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
Książek Holding Sp. z o.o.* 26 136
4 678
-
-
Mariusz Książek 1 975
353
-
-
28 111
5 031
-
-
*Podmiot zależny od Mariusza Książek
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Otrzymane dywidendy (w tys. zł)
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2020
PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji 7 528
-
-
-
PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji 6 514
-
-
-
14 042
-
-
-
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
65
Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2021
Sprzedaż /
nabycie
udziałów
(zmiana metody
konsolidacji)
Udzielenie
Spłaty
kapitału
Naliczenia
odsetek
Spłaty
odsetek
Wycena
pożyczek w
EUR/różnic
e kursowe
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2021
PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o. 19 124 - - 17 823 319 1 375 (245) -
PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. 14 727 - 1 547 - 477 - (21) 16 730
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. 25 646 - 1 958 26 436 773 2 033 101 9
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. 29 809 - - 2 816 788 - (134) 27 647
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. 27 906 - - 27 463 607 1 168 118 -
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. - 17 640 1 312 - 532 - (59) 19 425
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. - 14 873 - - 112 - (108) 14 877
117 212
32 513
4 817
74 538
3 608
4 576
(348)
78 688
Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2021
Sprzedaż /
nabycie
udziałów
(zmiana metody
konsolidacji)
Udzielenie
Spłaty
kapitału
Naliczenia
odsetek
Spłaty
odsetek
Różnice
kursowe
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2021
PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o.
w likwidacji
6 888 - - 6 845 19 29 (33) -
PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o.
w likwidacji
6 220 - - 6 182 17 27 (28) -
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. - - 13 552 - - - 23 13 575
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. - - 7 376 - 7 - (4) 7 379
13 108
-
20 928
13 027
43
56
(42)
20 954
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
66
Wartość udzielonych pożyczek według terminów spłaty:
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
Do 1 roku - -
Od 1 roku do 3 lat 63 802 -
Od 3 do 5 lat 14 886 117 212
Powyżej 5 lat - -
78 688
117 212
Wartość otrzymanych pożyczek według terminów spłaty:
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
Do 1 roku 20 954 13 108
Od 1 roku do 3 lat - -
Od 3 do 5 lat - -
Powyżej 5 lat - -
20 954
13 108
37. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol
Development S.A.
Jednostki zależne
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 100% 100%
Prosta Tower Sp. z o.o.
1)
100% 100%
Prosta 32 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol TM Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. Sp.k.
2)
100% 100%
Marvipol Estate Sp. z o.o. w likwidacji 100% 100%
Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Construction Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Dom przy Okrzei Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Logistics S.A. 100% 100%
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 100% 100%
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
67
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Property-ad Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 100% 100%
Ertan Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. (daw. Solex Sp. z o.o.) 100% 100%
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 100% 100%
Zynwalin Investments Sp. z o.o.
3)
100% -
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o.
4)
100% -
1)
Prosta Tower Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Prosta 32 Sp. z o.o. -
jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)
2)
Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. - jednostka zależna
pośrednio w 100% (Marvipol TM Sp. z o.o. posiada w jednostce 99% udziału w zysku, 1% udziału
w zysku przypada Marvipol Development 1 Sp. z o.o.)
3)
Zynwalin Investments Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Marvipol
Logistics S.A. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)
4)
PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Marvipol
Logistics S.A. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
Procentowa wielkość udziałów
posiadanych przez Grupę
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2020
Industrial Center 37 Sp. z o.o. w likwidacji - 68%
PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji
1)
68% 68%
PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji
2)
68% 68%
PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o. - 68%
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o.
3)
41% 41%
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.
4)
50% 50%
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o.
5)
68% 68%
PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o.
6)
68% 68%
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.
7)
68% 100%
PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o.
8)
68% -
1) PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka
stanowi wspólne przedsięwzięcie
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
68
2) PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka
stanowi wspólne przedsięwzięcie
3) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. - 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka
stanowi wspólne przedsięwzięcie
4) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. - 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka
stanowi wspólne przedsięwzięcie
5) PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu
wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne
przedsięwzięcie
6) PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu
wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne
przedsięwzięcie
7) PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka
stanowi wspólne przedsięwzięcie
8) PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka
stanowi wspólne przedsięwzięcie
Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu
Lista jednostek zależnych znajduje się w
pkt 5
Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol
Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.
38. Średnioroczne zatrudnienie w Grupie Marvipol Development
S.A.
Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r. w Grupie wynosiło 57 osób.
39. Zarządzanie ryzykiem
Opis metod zarządzania ryzykiem płynności zawarty jest w Sprawozdania Zarządu z działalności
Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
40. Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2021 r. do
31 grudnia 2021 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu
31 grudnia 2021 r.
Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w
pkt 7
Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2021 R.
Warszawa, 17 marca 2022 r.
69
41. Informacja o wynagrodzeniu podmiotu uprawnionego do
badania sprawozdań finansowych
W dniu 29 maja 2020 roku Rada Nadzorcza Marvipol Development S.A., działając na podstawie § 34
Statutu Spółki, dokonała wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych. Badanie
sprawozdań finansowych za lata 2020 - 2021 zostało przeprowadzone przez spółkę CSWP Audyt
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie (00-336),
przy ul. Kopernika 34, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 3767.
Umowa ze spółką CSWP Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa o
dokonanie badania została zawarta w dniu 9 lipca 2020 roku. Wynagrodzenie z tytułu badania
jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Marvipol Development S.A. oraz
innych usług za lata 2021 i 2020 prezentuje poniższa tabela:
01.01.2021
31.12.2021
01.01.2020
31.12.2020
Badanie rocznego jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania
finansowego
100 90
Inne usługi atestacyjne, w tym: 311 252
przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego 50 50
badania rocznych sprawozdań finansowych jednostek
podporządkowanych
254 122
pozostałe usługi atestacyjne 7 80
Pozostałe usługi - 9
Razem
411
351
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych