Skonsolidowane
sprawozdanie
finansowe
Na dzień 31 grudnia i za okres
dwunastu miesięcy 2020 roku
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
2
WPROWADZENIE DO SKONSOLIDOWANEGO
SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Podstawowe informacje o Marvipol Development Spółka Akcyjna
Nazwa Marvipol Development Spółka Akcyjna
Forma prawna Spółka akcyjna
Siedziba ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa
Adres korespondencyjny ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa
Kraj Polska
Przedmiot działalności
Nazwa jednostki
dominującej
Nazwa jednostki
dominującej najwyższego
szczebla grupy
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
3
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)
Nota
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Przychody ze sprzedaży 5 431 385
Koszt własny sprzedaży 6 (325 635 )
(223 801 )
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
Koszty sprzedaży 7 (6 295 )
(8 382 )
Koszty ogólnego zarządu 7
(40 822 )
(34 630 )
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć 8
Pozostałe przychody operacyjne 9 9 109
Pozostałe koszty operacyjne 10 (7 991 )
(7 823 )
Zysk (strata) na działalności operacyjnej
89 572
Przychody finansowe 11 15 388
Koszty finansowe 12 (5 197 )
(6 506 )
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
Podatek dochodowy 13 (19 318 )
(19 765 )
Zysk (strata) netto
Zysk na 1 akcję
Podstawowy (zł) 1,93 1,68
Rozwodniony (zł) 1,93 1,68
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
4
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)
Nota
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Zysk (strata) netto
Inne całkowite dochody
Całkowite dochody netto
Całkowite dochody netto przypadające na:
Akcjonariuszy jednostki dominującej
Udziały niekontrolujące
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
5
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)
Okres zakończony
Nota
31.12.2020
31.12.2019
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne
14
Rzeczowe aktywa trwałe 15
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu
leasingu
28 15 420
Nieruchomości inwestycyjne 16
Długoterminowe aktywa finansowe 17
Udziały w jednostkach ujmowanych metodą praw własności 18
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 19
Aktywa trwałe razem
Aktywa obrotowe
Zapasy
20
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 21
Należności z tytułu podatku dochodowego 21
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym: 22
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania 22
Aktywa obrotowe razem
1 097 988
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży 23 -
Aktywa razem
1 313 891
1 274 909
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
6
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)
Okres zakończony
Nota
31.12.2020
31.12.2019
KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
24
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej
Kapitał zakładowy
Kapitał wydzielony
317 922
Kapitał zapasowy
109 650
Fundusz dywidendowy
Zyski zatrzymane
Kapitały razem
556 589
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy
Rezerwy
25
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego 19
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 26
Zobowiązania z tytułu obligacji 27
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 28
Pozostałe zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy
25
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 26
Zobowiązania z tytułu obligacji 27
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 28
Zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste 28
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 29 4 793
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe 29
Przychody przyszłych okresów 30
Zobowiązania krótkoterminowe razem
498 006
Zobowiązania razem
791 684
Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem
1 313 891
1 274 909
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
7
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM (TYS. PLN)
Kapitał
zakładowy
Kapitał zapasowy
z wydzielenia
Kapitał
zapasowy
Fundusz
dywidendowy
Zyski
zatrzymane
Kapitał własny
razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 r.
Stan na początek okresu
Podział wyniku z lat ubiegłych
(62 806 )
Wypłata dywidendy - - - - (7 081 ) (7 081 )
Zysk (strata) netto danego okresu
Stan na koniec okresu
556 589
Kapitał
zakładowy
Kapitał zapasowy
z wydzielenia
Kapitał
zapasowy
Fundusz
dywidendowy
Zyski
zatrzymane
Kapitał własny
razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2019 r.
Stan na początek okresu
Podział wyniku z lat ubiegłych
(47 309 )
Zysk (strata) netto danego okresu -
Stan na koniec okresu
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
8
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)
Nota
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
OPERACYJNEJ
Zysk (strata) brutto
Amortyzacja 7 3 221
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych (5 507 ) 2 169
Przychody odsetkowe 11 (489 ) (1 010 )
Koszty odsetkowe 12
Koszty emisji obligacji 27 920
Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów 1 528
Koszty z tytułu leasingu finansowego 28 821
Efekt modyfikacji umów leasingu 28 (20 )
(Zysk) ze sprzedaży środków trwałych
(Zysk) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (273 ) -
Udział w (zyskach) stratach jednostek ujmowanych metodą praw
własności
8
(29 821 ) (64 058 )
Odsetki od jednostek ujmowanych metodą praw własności
11
(3 278 ) (4 530 )
Odpis aktualizujący wartość firmy
Zmiana prezentacji w związku ze zmianą metody konsolidacji po
sprzedaży udziałów
(2 635 ) (1 672 )
Pozostałe
Korekty razem
(33 677 )
(62 168 )
Zmiana stanu zapasów
(113 676 )
(161 367 )
Zmiana stanu należności (20 682 ) (19 912 )
Zmiana stanu rezerw
(1 059 )
Zmiana stanu kaucji
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem
kredytów i pożyczek
(2 962 ) 39 848
Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów 44 006
Zmiana kapitału obrotowego
(91 780 )
(40 075 )
Podatek dochodowy zwrócony
Podatek dochodowy zapłacony (24 500 ) (14 917 )
Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych
(23 059 )
(14 331 )
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
(48 753 )
(26 922)
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
9
SKONSOLIDOWANE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)
Nota
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
INWESTYCYJNEJ
Odsetki otrzymane
Dywidendy otrzymane
Wpływy z tytułu sprzedaży ST i WN
Wpływy ze sprzedaży aktywów finansowych 61 510
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych 1 772
Spłata udzielonych pożyczek 35 108 168
Wpływy
159 164
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych (687 ) (769 )
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych (24 197 ) (90 051 )
Udzielenie pożyczek jednostkom ujmowanym metodą praw własności 35 (29 092 ) (23 367 )
Wydatki
(53 976 )
(114 187 )
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
123 662
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
FINANSOWEJ
Zaciągnięcie kredytów i pożyczek 173 090
Wpływy netto z emisji obligacji 111 818
Wpływy
Dywidendy wypłacone akcjonariuszom Jednostki Dominującej (7 081 ) -
Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek (215 478 ) (150 134 )
Wykup obligacji 27 (102 480 ) (130 030 )
Odsetki zapłacone (16 726 ) (20 628 )
Prowizje od kredytów (857 ) (1 114 )
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego 28 (2 406 ) (2 348 )
Wydatki
(345 028)
(304 254 )
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
(60 120 )
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO
BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
10
SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTÓW DZIAŁALNOŚCI (TYS. PLN)
Sprawozdawczość segmentów działalności prezentowana jest w odniesieniu do segmentów branżowych: deweloperskiego, magazynowego i pozostałych
aktywów nieruchomościowych. Podział na segmenty branżowe wynika ze struktury zarządzania oraz raportowania wewnętrznego Grupy. Ceny stosowane
w rozliczeniach pomiędzy poszczególnymi segmentami oparte są o ceny rynkowe.
Wynik segmentu, jego aktywa oraz zobowiązania zawierają pozycje, które go dotyczą w sposób bezpośredni, jak również odpowiednie pozycje użytkowane
wspólnie, które w oparciu o racjonalne przesłanki można przypisać do poszczególnych segmentów.
Grupa wyróżnia następujące operacyjne segmenty działalności:
działalność deweloperska,
działalność magazynowa,
segment pozostałe aktywa nieruchomościowe.
Segment
deweloperski
Segment
magazynowy
Segment pozostałe aktywa
nieruchomościowe
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Przychody ze sprzedaży 431 385
290 784
-
-
-
-
Koszt własny sprzedaży (325 635) (223 801) -
-
-
-
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
105 750
66 983
-
-
-
-
Koszty sprzedaży (6 258) (8 350) (37) (32) -
-
Koszty ogólnego zarządu (30 068) (24 294) (10 083) (10 336) (671) -
Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć -
-
29 821
64 058
-
-
Pozostałe przychody operacyjne 9 049
10 215
48
103
12
-
Pozostałe koszty operacyjne (7 991) (7 804) -
(19) -
-
Zysk (strata) na działalności operacyjnej
70 482
36 750
19 749
53 774
(659)
-
Przychody finansowe 608
1 231
14 780
4 403
-
-
Koszty finansowe (5 177) (3 746) (20) (2 760) -
-
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
11
Segment
deweloperski
Segment
magazynowy
Segment pozostałe aktywa
nieruchomościowe
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
65 913
34 235
34 509
55 417
(659)
-
Podatek dochodowy (13 895) (10 016) (5 561) (9 749) 138
-
Zysk (strata) netto
52 018
24 219
28 948
45 668
(521)
-
Segment
deweloperski
Segment
magazynowy
Segment pozostałe aktywa
nieruchomościowe
Okres zakończony
Okres zakończony
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2019
Aktywa trwałe 65 362
69 324
148 154
193 119
2 387
-
w tym rzeczowe aktywa trwałe 30 624
31 933
-
- -
-
w tym prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu
15 420
18 213
-
-
-
-
w tym nieruchomości inwestycyjne
1 085
2 585
13 211
48 475
-
-
w tym udziały we wspólnych przedsięwzięciach
-
-
17 409
-
-
-
w tym pożyczki udzielone 2 159
2 158
117 212
142 744
-
-
Aktywa obrotowe 879 562
905 118
26 560
43 974
191 866
-
w tym zapasy 679 393
724 242
-
-
174 382
-
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty 156 489
146 429
21 006
29 527
13 250
-
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do
sprzedaży
- - - 63 374 - -
Aktywa razem
944 924
974 442
174 714
300 467
194 253
-
Zobowiązania długoterminowe 254 695 290 768
1 933
35 557
2 668
-
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe 232 009
267 268
1 161
26 915
-
-
Zobowiązania krótkoterminowe 350 961
450 646
14 097
14 713
132 948
-
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe
105 397
146 559
13 108
-
24 092
-
Zobowiązania razem
605 656
741 414
16 030
50 270
135 616
-
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
12
Grupa nie wyodrębnia segmentów geograficznych. Miejscem działalności Grupy jest terytorium Polski.
Informacja na temat innych, potencjalnych i/lub przyszłych obszarów działalności zawarta jest w
sprawozdaniu Zarządu z działalności.
INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY
OBJAŚNIAJĄCE
1. Podstawowe informacje o Jednostce Dominującej
Dane Jednostki Dominującej
Spółki mieści się w Warszawie 00-838, przy ul. Prostej 32.
Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z 25 listopada 2014 r. na czas nieoznaczony.
Rejestracja spółki została dokonana 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII
Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000534585.
Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A.
– z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r.
Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa Kapitałowa,
Grupa). Grupa Kapitałowa – poprzez spółki zależne i współkontrolowane – działa w segmencie
deweloperskim, magazynowym oraz segmencie pozostałych aktywów nieruchomościowych.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy kończący się
31 grudnia 2020 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2019 roku do 31 grudnia 2019
roku.
2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską,
zwanymi dalej "MSSF UE" przy zastosowaniu tych samych zasad dla okresu bieżącego i
porównawczego, za wyjątkiem zmian opisanych w Nocie 4.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w pełnej formie, zgodnie z MSR 1.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zaprezentowane przy założeniu kontynuowania
działalności gospodarczej Grupy w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania.
W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano
istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności.
3. Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości
Podstawa wyceny
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu
historycznego, za wyjątkiem wartości firmy, nieruchomości inwestycyjnych, które są wyceniane
według wartości godziwej.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
13
Waluta funkcjonalna i prezentacyjna
Dane w sprawozdaniu finansowym zostały zaprezentowane w złotych polskich, po zaokrągleniu do
pełnych tysięcy. Złoty polski jest walutą funkcjonalną Jednostki Dominującej.
Dokonane osądy i oszacowania
Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE wymaga od Zarządu osądów,
szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane wartości aktywów,
pasywów, przychodów oraz kosztów. Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na
doświadczeniu historycznym oraz innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych
okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę osądu, co do wartości bilansowej aktywów
i zobowiązań, która nie wynika bezpośrednio z innych źródeł. Faktyczna wartość może różnić się od
wartości szacowanej.
Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych
jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych, jeżeli
dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych.
W szczególności istotne obszary niepewności odnośnie dokonanych szacunków oraz osądy
dokonywane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, które wywarły najbardziej istotny wpływ na
wartości ujęte w sprawozdaniu finansowym, zostały przedstawione w następujących notach:
Nota 15 - rzeczowe aktywa trwałe,
Nota 16 - nieruchomości inwestycyjne,
Nota 18 - udziały we wspólnych przedsięwzięciach,
Nota 19 - odroczony podatek dochodowy,
Nota 20 - zapasy,
Nota 21 i 22 - należności krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe oraz środki
pieniężne,
Nota 25 - rezerwy,
Nota 33 - zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe.
Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości
Zasady polityki rachunkowości przedstawione poniżej stosowane były w odniesieniu do wszystkich
okresów zaprezentowanych w sprawozdaniu Grupy.
a) Zasady konsolidacji
Grupa przy sporządzaniu sprawozdania skonsolidowanego stosuje metodę konsolidacji pełnej dla
jednostek zależnych. Jednostki współzależne są ujmowane metodą praw własności.
i) Jednostki zależne
Jednostkami zależnymi są jednostki kontrolowane przez Jednostkę Dominującą. Kontrola ma miejsce
wtedy, gdy Jednostka Dominująca posiada zdolność kierowania bezpośrednio lub pośrednio polityką
finansową i operacyjną danej jednostki, w celu uzyskiwania korzyści płynących z jej działalności. Przy
ocenie stopnia kontroli bierze się pod uwagę wpływ istniejących i potencjalnych praw głosu, które na
dzień bilansowy mogą zostać zrealizowane lub mogą podlegać konwersji.
Sprawozdania finansowe spółek zależnych uwzględniane są w skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym począwszy od dnia uzyskania nad nimi kontroli aż do momentu jej wygaśnięcia.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
14
Jednostki stowarzyszone oraz wspólne przedsięwzięcia
Jednostki stowarzyszone są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez
spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi, ani wspólnymi
przedsięwzięciami.
Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje
działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym
ustaleniem umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do
aktywów netto wynikających z ustalenia umownego.
Inwestycje Grupy w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane
w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności. Zgodnie z metodą praw
własności inwestycję w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ujmuje się
początkowo według ceny nabycia, a następnie uwzględnia się udział Grupy w wyniku finansowym
i innych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia. Jeżeli
udział Grupy w stratach jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia przekracza wartość
jej udziałów w tym podmiocie, Grupa zaprzestaje ujmowania swojego udziału w dalszych stratach.
Dodatkowe straty ujmuje się wyłącznie w zakresie odpowiadającym prawnym lub zwyczajowym
zobowiązaniom przyjętym przez Grupę lub płatnościom wykonanym w imieniu jednostki
stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.
ii) Korekty konsolidacyjne
Salda rozrachunków wewnętrznych pomiędzy jednostkami Grupy, transakcje zawierane w obrębie
Grupy oraz wszelkie wynikające stąd niezrealizowane zyski lub straty, a także przychody oraz koszty
Grupy są eliminowane w trakcie sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
b) Waluty obce
i) Transakcje w walucie obcej
Transakcje wyrażone w walutach obcych w dniu dokonania transakcji ujmowane są w złotych polskich
przy zastosowaniu kursu kupna lub kursu sprzedaży walut z dnia zawarcia transakcji stosowanym
przez bank, z którego usług jednostka korzysta. Pozycje pieniężne aktywów i pasywów wyrażone w
walucie obcej są przeliczane na dzień bilansowy według średniego kursu NBP dla danej waluty
obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe wynikające z rozliczenia transakcji
w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i pasywów pieniężnych wyrażonych
w walutach obcych ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
Niepieniężne pozycje aktywów i zobowiązań wyceniane według kosztu historycznego w walucie obcej
są przeliczane według średniego kursu NBP obowiązującego w dniu dokonania transakcji.
c) Instrumenty finansowe
i) Aktywa finansowe
Klasyfikacja aktywów finansowych
Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:
wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
15
Grupa klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Grupy
w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy
przepływów pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI”). Grupa dokonuje
reklasyfikacji inwestycji w instrumenty dłużne wtedy i tylko wtedy, gdy zmianie ulega model
zarządzania tymi aktywami.
Wycena na moment początkowego ujęcia
Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Grupa
wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów
finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty
transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych aktywów finansowych."
Zaprzestanie ujmowania
Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:
Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub
Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione
a Spółka dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich
własności.
Wycena po początkowym ujęciu
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech
kategorii:
Instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
Instrumenty dłużne wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
Instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Instrumenty dłużne – aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba
poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych
wynikających z umowy, oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie
w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej
i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:
należności handlowe,
pożyczki spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym
wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,
środki pieniężne i ekwiwalenty.
Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej
i wykazuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „Przychody finansowe”."
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
16
W sytuacji, gdy Grupa:
posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz
zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów
i wykonać zobowiązanie
składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe kompensuje się i wykazuje w sprawozdaniu
z sytuacji finansowej w kwocie netto.
ii) Zobowiązania finansowe oraz instrumenty kapitałowe wyemitowane przez
Grupę
Instrumenty dłużne i kapitałowe klasyfikuje się jako zobowiązania finansowe lub jako kapitał własny,
w zależności od treści ustaleń umownych.
Instrumenty kapitałowe
Instrumentem kapitałowym jest każdy kontrakt, który poświadcza udział w aktywach podmiotu po
odjęciu wszystkich jego zobowiązań. Instrumenty kapitałowe wyemitowane przez Grupę ujmuje się w
kwocie otrzymanych wpływów po odjęciu bezpośrednich kosztów emisji. Instrumenty finansowe
z opcją sprzedaży mogą być prezentowane jako kapitał własny wtedy i tylko wtedy, gdy spełniają
wszystkie poniższe warunki:
a) ich posiadacz ma prawo do proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki
w przypadku jej likwidacji;
b) dany instrument należy do klasy instrumentów najbardziej podporządkowanych i wszystkie
instrumenty w tej klasie mają identyczne cechy;
c) instrument nie posiada innych cech, które odpowiadałyby definicji zobowiązania finansowego;
oraz
d) suma przewidywanych przepływów pieniężnych przypadających na ten instrument w okresie
jego spłaty opiera się przede wszystkim o wynik finansowy, zmianę w ujętych aktywach netto
lub zmianę wartości godziwej ujętych i nieujętych aktywów netto jednostki
(z wyłączeniem oddziaływania samego instrumentu). Wynik finansowy lub zmianę ujętych
aktywów netto wycenia się w tym celu zgodnie z odpowiednimi MSSF. Podmiot nie może
posiadać innych instrumentów, które znacząco zawężałoby lub wyznaczały stałą kwotę
zwrotu dla posiadacza instrumentu finansowego z opcją sprzedaży.
Kryteria klasyfikacji jako kapitału własnego instrumentów zobowiązujących do przekazania ich
posiadaczowi proporcjonalnego udziału w aktywach netto jednostki w przypadku likwidacji oparte są
na tych samych zasadach co przedstawione powyżej, z wyjątkiem punktów (c) i (d), które nie mają
zastosowania. Jeżeli spółka zależna wyemituje tego rodzaju instrumenty, które znajdują się
w posiadaniu jednostek nie sprawujących nad nią kontroli i zostały przedstawione jako kapitał własny
w sprawozdaniu finansowym tej spółki, w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym ujmowane są
jako zobowiązanie, ponieważ nie będą one najbardziej podporządkowanym instrumentem w Grupie.
Złożone instrumenty finansowe
Składniki złożonych instrumentów wyemitowanych przez Grupę klasyfikuje się oddzielnie jako
zobowiązania finansowe i kapitał własny, zgodnie z treścią zawartej umowy. Wartość godziwą
składników stanowiących zobowiązania na dzień emisji szacuje się przy użyciu dominującej rynkowej
stopy procentowej stosowanej do podobnych, niezamiennych instrumentów. Kwotę tę ujmuje się jako
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
17
zobowiązanie po zamortyzowanym koszcie przy użyciu efektywnej stopy procentowej do momentu
wygaśnięcia tej kwoty związanego z zamianą lub do dnia wymagalności instrumentu. Komponent
kapitałowy określa się odejmując wartość zobowiązania od ogólnej wartości godziwej złożonego
instrumentu kapitałowego. Wartość tę ujmuje się w kapitale własnym.
Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej
Zobowiązania z tytułu gwarancji finansowej wycenia się początkowo w wartości godziwej,
a następnie według wyższej z dwóch następujących wartości kwoty zobowiązania umownego
określonej zgodnie z MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” oraz
początkowo ujętej wartości pomniejszonej w odpowiednich przypadkach o umorzenie ujęte zgodnie
z zasadami ujmowania przychodów.
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania finansowe klasyfikuje się jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
albo jako pozostałe zobowiązania finansowe.
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
Do tej kategorii zalicza się zobowiązania finansowe przeznaczone do zbycia lub zdefiniowane jako
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Zobowiązanie finansowe klasyfikuje się jako
przeznaczone do zbycia, jeżeli:
zostało podjęte przede wszystkim w celu odkupu w krótkim terminie;
stanowi część określonego portfela instrumentów finansowych, którymi Grupa zarządza
łącznie zgodnie z bieżącym i faktycznym wzorcem generowania krótkoterminowych zysków;
lub
jest instrumentem pochodnym niesklasyfikowanym i niedziałającym jako zabezpieczenie.
Zobowiązanie finansowe inne niż przeznaczone do zbycia może zostać sklasyfikowane jako wyceniane
w wartości godziwej przez wynik finansowy w chwili początkowego ujęcia, jeżeli:
taka klasyfikacja eliminuje lub znacząco redukuje niespójność wyceny lub ujęcia, jaka
wystąpiłaby w innych warunkach; lub
składnik aktywów finansowych należy do grupy aktywów lub zobowiązań finansowych, lub do
obu tych grup objętych zarządzaniem, a jego wyniki wyceniane są w wartości godziwej
zgodnie z udokumentowaną strategią zarządzania ryzykiem lub inwestycjami Grupy,
w ramach której informacje o grupowaniu aktywów są przekazywane wewnętrznie; lub
stanowi część kontraktu zawierającego jeden lub więcej wbudowanych instrumentów
pochodnych, a MSR 39 dopuszcza klasyfikację całego kontraktu (składnika aktywów lub
zobowiązań) do pozycji wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy wykazuje się
w wartości godziwej, a wynikające z nich zyski lub straty finansowe ujmuje się w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów z uwzględnieniem odsetek zapłaconych od danego zobowiązania
finansowego.
Pozostałe zobowiązania finansowe
Pozostałe zobowiązania finansowe, w tym kredyty bankowe i pożyczki, wycenia się początkowo
w wartości godziwej pomniejszonej o koszty transakcji. Następnie wycenia się je po zamortyzowanym
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
18
koszcie historycznym metodą efektywnej stopy procentowej, a koszty odsetkowe ujmuje się metodą
efektywnego dochodu. Metoda efektywnej stopy procentowej służy do obliczania zamortyzowanego
kosztu zobowiązania i do alokowania kosztów odsetkowych w odpowiednim okresie. Efektywna stopa
procentowa to stopa faktycznie dyskontująca przyszłe płatności pieniężne w przewidywanym okresie
użytkowania danego zobowiązania lub, w razie potrzeby, w okresie krótszym.
Wyksięgowanie zobowiązań finansowych
Grupa wyksięgowuje zobowiązania finansowe wyłącznie wówczas, gdy odpowiednie zobowiązania
Grupy zostaną wykonane, unieważnione lub gdy wygasną.
iii) Kapitały własne
Kapitał zakładowy
Kapitał zakładowy wykazywany jest w wartości nominalnej zarejestrowanych akcji, wynikającej ze
statutu Spółki i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.
Kapitał zapasowy z wydzielenia
Kapitał zapasowy z wydzielenia wykazywany jest w wartości nominalnej aktywów netto wydzielonych
w ramach wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Marvipol S.A. Oddział w Warszawie
ustalonej na dzień 1 października 2015 r., skorygowanej o przesunięcia środków pieniężnych z Marvipol
S.A. (Centrala) do Marvipol S.A. Oddział w Warszawie.
Kapitał zapasowy
Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, Jednostka jest zobowiązana do utworzenia
kapitału zapasowego na pokrycie straty, do którego przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok
obrotowy, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej trzeciej kapitału zakładowego.
Do kapitału zapasowego należy również przelewać nadwyżki osiągnięte przy emisji akcji powyżej ich
wartości nominalnej pozostałe po pokryciu kosztów emisji.
O użyciu kapitału zapasowego decyduje Walne Zgromadzenie, jednakże część kapitału zapasowego
w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej
w sprawozdaniu finansowym.
Kapitał zapasowy w Jednostce tworzony jest:
z odpisów z zysku,
z premii emisyjnej uzyskanej z emisji akcji, pomniejszonej o poniesione koszty bezpośrednio z
nią związane,
z nadwyżki ceny sprzedaży akcji własnych nad kosztem ich nabycia.
Kapitał rezerwowy
Pozostałe kapitały rezerwowe są tworzone zgodnie ze statutem. O użyciu kapitału rezerwowego
rozstrzyga Walne Zgromadzenie. Spółka do kapitałów rezerwowych zalicza między innymi kapitał
utworzony decyzją Walnego Zgromadzenia na nabycie akcji własnych.
W kapitale rezerwowym Jednostka ujmuje także kapitał uzyskany z emisji akcji, po pomniejszeniu
o koszty emisji do momentu dokonania rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego przez Sąd
Rejestrowy. Po dokonaniu rejestracji wartość nominalna zarejestrowanych akcji odnoszona jest na
kapitał zakładowy, natomiast nadwyżka osiągnięta przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej,
pozostała po pokryciu kosztów emisji, odnoszona jest na kapitał zapasowy.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
19
Nabyte akcje własne
Nabyte akcje własne wyceniane są według ceny nabycia i ujmowane w kapitale własnym jako wielkość
ujemna.
Całkowite dochody
Całkowite dochody ogółem to zmiana w kapitale własnym, która nastąpiła w ciągu okresu
sprawozdawczego na skutek transakcji innych niż transakcje zawierane z właścicielami występującymi
w charakterze udziałowców. Obejmują wszystkie składniki zysków i strat oraz innych całkowitych
dochodów.
Inne całkowite dochody obejmują pozycje przychodów i kosztów (w tym korekty wynikające
z przeklasyfikowania), które nie zostały ujęte jako zyski lub straty zgodnie z tym, jak tego wymagają
lub na co zezwalają inne MSSF.
d) Rzeczowe aktywa trwałe
i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych
Składniki rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w księgach według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości.
Cena nabycia obejmuje cenę zakupu składnika majątku oraz koszty bezpośrednio związane
z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, łącznie z kosztami
transportu, jak też załadunku, wyładunku i składowania. Rabaty, opusty oraz inne podobne
zmniejszenia i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów.
Koszt wytworzenia składnika środków trwałych oraz środków trwałych w budowie obejmuje ogół
kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego budowy, montażu, przystosowania
i ulepszenia poniesionych do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia
bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania). Koszt wytworzenia obejmuje
również, w przypadkach gdy jest to wymagane, wstępny szacunek kosztów demontażu
i usunięcia składników rzeczowych aktywów trwałych oraz przywrócenia do stanu pierwotnego.
Zakupione oprogramowanie, które jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania związanego
z nim urządzenia jest aktywowane jako część tego urządzenia.
W przypadku, gdy określony składnik rzeczowych aktywów trwałych składa się z odrębnych
i istotnych części składowych o różnym okresie użytkowania, części te są traktowane jako odrębne
składniki aktywów.
ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych
Składniki rzeczowych aktywów trwałych wytwarzane w celu przyszłego wykorzystania jako
nieruchomości inwestycyjne zaliczane są do rzeczowych aktywów trwałych i wykazywane w oparciu
o ich koszt wytworzenia do momentu kiedy możliwa będzie ich rzetelna wycena. Wtedy to zostają
przeklasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wycenione według wartości godziwej. Wszelkie
zyski i straty powstałe z wyceny do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów.
iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym
Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika
rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Grupa
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
20
osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rzeczowych aktywów trwałych.
Pozostałe nakłady są ujmowane na bieżąco w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako koszty.
iv) Amortyzacja
Składniki rzeczowych aktywów trwałych, względnie ich istotne i odrębne części składowe
amortyzowane są metodą liniową przez okres użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanej przy
likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego (wartości rezydualnej). Grunty nie są
amortyzowane. Grupa zakłada poniższe okresy użytkowania dla poszczególnych kategorii środków
trwałych:
Budynki 10 - 40 lat,
Maszyny i urządzenia 3 - 10 lat,
Środki transportu 5 lat,
Meble i wyposażenie 5 - 7 lat.
Poprawność stosowanych okresów użytkowania, metod amortyzacji oraz wartości rezydualnych
środków trwałych (o ile nie jest nieznaczna) jest przez Grupę corocznie weryfikowana.
e) Wartości niematerialne i wartość firmy
Wartość firmy
Wartość firmy powstająca w konsolidacji to nadwyżka kosztu nabycia jednostki nad wartością
godziwą możliwych do zidentyfikowania składników aktywów i pasywów jednostki zależnej,
stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia na dzień nabycia.
Wartość firmy jest wykazywana jako składnik aktywów i przynajmniej raz w roku poddawana jest
testowi na utratę wartości. Skutki utraty wartości odnoszone są w ciężar rachunku zysków i strat
i nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach.
i) Wartości niematerialne
Wartości niematerialne nabyte przez Grupę wykazywane są w oparciu o ich cenę nabycia,
pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizacyjne z tytułu utraty wartości.
ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym
Późniejsze wydatki na składniki istniejących wartości niematerialnych podlegają aktywowaniu tylko
wtedy, gdy zwiększają przyszłe korzyści ekonomiczne związane z danym składnikiem. Pozostałe
nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia.
iii) Amortyzacja
Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową biorąc pod uwagę okres ich użytkowania
chyba, że nie jest on określony. Wartość firmy i wartości niematerialne z nieokreślonym okresem
użytkowania nie są amortyzowanie, podlegają testom ze względu na utratę wartości na każdy dzień
bilansowy. Inne wartości niematerialne są amortyzowane od dnia, kiedy są dostępne do użytkowania.
Szacunkowy okres użytkowania jest następujący:
oprogramowanie 2 lata.
f) Nieruchomości inwestycyjne
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem
kosztów transakcji. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
21
składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria
ujmowania, i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości.
Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski
lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku
lub stracie w tym okresie, w którym powstały.
Nieruchomości inwestycyjne są usuwane z bilansu w przypadku ich zbycia lub w przypadku stałego
wycofania danej nieruchomości inwestycyjnej z użytkowania, gdy nie są spodziewane żadne przyszłe
korzyści z jej sprzedaży. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia nieruchomości inwestycyjnej
z bilansu są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym dokonano takiego usunięcia.
Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje
zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów
przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Jeżeli składnik aktywów
wykorzystywany przez właściciela - Jednostkę staje się nieruchomością inwestycyjną, Jednostka
stosuje zasady opisane w części Rzeczowe aktywa trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej
nieruchomości.
W przypadku przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę
między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością
bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej wykazywanej w wartości godziwej do
nieruchomości zajmowanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt tej nieruchomości,
który zostanie przyjęty dla celów jej ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 jest równy wartości godziwej
tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania.
Ujęcie przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych traktuje się analogicznie do
sprzedaży zapasów.
Gdy Jednostka zakończy budowę, przeprowadzane we własnym zakresie dostosowywanie
nieruchomości inwestycyjnej lub nieruchomość inwestycyjną przeznacza do sprzedaży, różnicę
między ustaloną na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością
bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
g) Składniki aktywów użytkowane na podstawie umów leasingu
Przy podpisaniu umowy Grupa ocenia, czy umowa jest leasingiem lub czy zawiera leasing. Umowa jest
leasingiem lub zawiera leasing, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania
zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres, w zamian za wynagrodzenie.
W dacie rozpoczęcia leasingu Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz
zobowiązanie z tytułu leasingu. W dacie rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w
wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do spłaty w tej dacie,
zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu lub krańcowej stopy procentowej,
jeśli stopa procentowa leasingu nie jest dostępna. Koszt składnika aktywów z tytułu prawa do
użytkowania obejmuje kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkie opłaty
leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia leasingu lub przed tą datą pomniejszone o wszelkie
otrzymane zachęty leasingowe, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę
oraz szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę z związku z demontażem
i usunięciem bazowego składnika aktywów.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
22
Grupa wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania stosując model kosztu, tj. w
pomniejszeniu o odpisy amortyzacyjne oraz ewentualne straty z tytułu utraty wartości, ale także po
odpowiednim skorygowaniu o dokonywane przeliczenia zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja
prawa do użytkowania w Grupie dokonywana jest metodą liniową przez okres umowy leasingu.
Opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe płatności
leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, ceny wykonania opcji kupna (jeżeli
można z wystarczającą pewnością stwierdzić, że Grupa z tej opcji skorzysta) oraz kary pieniężne za
wypowiedzenie umowy (jeżeli jest wystarczająca pewność, że Grupa skorzysta z tej opcji).
W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu pomniejszane jest o dokonane spłaty i
korygowane o naliczone odsetki.
Grupa stosuje zwolnienie, które przywołuje pkt. MSSF16.5, dotyczące ujmowania leasingów o niskiej
wartości oraz leasingów krótkoterminowych (nie przekraczających 12 miesięcy). Płatności leasingowe
w przypadku obu wymienionych wyjątków rozpoznawane są w kosztach okresu, którego dotyczą.
Grupa zidentyfikowała następujące typy istotnych umów leasingu:
prawo użytkowania wieczystego gruntu,
leasing powierzchni biurowej,
leasing floty samochodowej.
Prawa do użytkowania przedmiotów leasingu zostały ujęte jako prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu. Prawa do użytkowania wynikające z prawa użytkowania
wieczystego gruntów zostały ujęte jako zapasy. Zobowiązania z tytułu umów najmu powierzchni
biurowej oraz leasingu samochodów zostały ujęte jako zobowiązania z tytułu leasingu finansowego.
Zobowiązania wynikające z prawa użytkowania wieczystego gruntów zostały ujęte jako zobowiązania
leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.
h) Zapasy
Składniki zapasów wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższej od możliwej do
uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu powiększoną o koszty
bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do
używania lub wprowadzenia do obrotu. W przypadku wyrobów gotowych i produkcji w toku, koszty
zawierają wydatki związane z realizowanymi projektami deweloperskimi.
Koszty projektu obejmują głównie:
prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac
wykonywanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych,
skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania i projektu, narzuty
kosztów ogólno-administracyjnych oraz pozostałe koszty bezpośrednie dotyczące projektów.
Możliwa do uzyskania cena sprzedaży netto jest różnicą pomiędzy szacowaną ceną sprzedaży
dokonywaną w toku działalności gospodarczej, a szacowanymi kosztami ukończenia i kosztami
niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
23
i) Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów
i) Aktywa finansowe
Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”)
związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości
godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty
wartości.
W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis
na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie
życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat
kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości.
W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty
kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko
kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu
początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu
finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
Grupa ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło
od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 180 dni.
Jednocześnie, Grupa ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje w
przypadku gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 270 dni.
ii) Aktywa niefinansowe
Wartość bilansowa aktywów niefinansowych, innych niż aktywa biologiczne, nieruchomości
inwestycyjne, zapasy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego poddawana jest ocenie
na każdy dzień bilansowy w celu stwierdzenia, czy występują przesłanki wskazujące na utratę ich
wartości. W przypadku wystąpienia takich przesłanek Grupa dokonuje szacunku wartości
odzyskiwalnej poszczególnych aktywów. Wartość odzyskiwalna wartości firmy oraz wartości
niematerialnych, które nie są jeszcze zdatne do użytkowania jest szacowana na każdy dzień bilansowy.
Odpis z tytułu utraty wartości ujmowany jest w momencie, kiedy wartość bilansowa składnika
aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Ośrodek
generujący środki pieniężne jest definiowany jako najmniejsza identyfikowalna grupa aktywów, która
wypracowuje środki pieniężne niezależnie od innych aktywów i ich grup. Odpisy
z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym. Utrata wartości ośrodka generującego
środki pieniężne jest w pierwszej kolejności ujmowana jako zmniejszenie wartości firmy przypisanej
do tego ośrodka (grupy ośrodków), a następnie jako zmniejszenie wartości bilansowej pozostałych
aktywów tego ośrodka (grupy ośrodków) na zasadzie proporcjonalnej.
Wartość odzyskiwalna aktywów lub ośrodków generujących środki pieniężne definiowana jest jako
większa z ich wartości netto możliwej do uzyskania ze sprzedaży oraz ich wartości użytkowej. Przy
szacowaniu wartości użytkowej przyszłe przepływy pieniężne dyskontowane są przy użyciu stopy
procentowej przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualną rynkową ocenę wartości pieniądza
w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego składnika aktywów. W przypadku
aktywów, które nie generują niezależnych przepływów pieniężnych wartość użytkowa szacowana jest
dla najmniejszego identyfikowalnego ośrodka generującego środki pieniężne, do którego dany
składnik aktywów przynależy. W odniesieniu do aktywów innych niż wartość firmy, odpisy z tytułu
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
24
utraty wartości rozpoznane w poprzednich okresach, są poddawane na każdy dzień bilansowy ocenie,
czy zaszły przesłanki wskazujące na zmniejszenie utraty wartości lub jej całkowite odwrócenie.
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości jest odwracany, jeżeli zmieniły się szacunki zastosowane
do szacowania wartości odzyskiwalnej. Odpis z tytułu utraty wartości odwracany jest tylko do
wysokości wartości bilansowej składnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne, jaka byłaby
wykazana w sytuacji, gdyby odpis z tytułu utraty wartości nie został ujęty.
j) Świadczenia pracownicze
i) Program określonych składek
Grupa zobowiązana jest na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek
na świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19, stanowią program
państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. W związku z powyższym,
zobowiązanie Grupy za każdy okres jest szacowane na podstawie kwot składek do wniesienia za dany
rok.
ii) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Zobowiązania z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych są wycenianie bez
uwzględniania dyskonta i są odnoszone w koszty w momencie wykonania świadczenia.
k) Rezerwy
Rezerwa zostaje ujęta w przypadku, gdy na Grupie ciąży obowiązek wynikający z przeszłych zdarzeń
i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku wiązać się będzie z wypływem korzyści
ekonomicznych. W przypadku, kiedy efekt wartości pieniądza w czasie ma istotne znaczenie, rezerwy
są szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych przyszłych przepływów środków pieniężnych w
oparciu o stopę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla bieżące szacunki rynkowe zmian
wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z danym składnikiem pasywów.
i) Umowy rodzące obciążenia
Rezerwa na umowy rodzące obciążenia ujmowana jest w przypadku, gdy spodziewane przez Grupę
korzyści ekonomiczne z umowy są niższe niż nieuniknione koszty wypełnienia obowiązków
umownych. Wysokość rezerwy jest ustalana na podstawie niższej z wartości kosztów związanych
z odstąpieniem od umowy lub kosztów jej realizacji. Przed ujęciem w księgach rezerwy, Grupa
rozpoznaje ewentualną utratę wartości aktywów związanych z daną umową.
l) Przychody
i) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych i rozpoznanie kosztów
Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych są rozpoznawane zgodnie z MSSF 15 tj., w momencie
spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Za moment ten Spółka uznaje przeniesienie na
klienta kontroli nad sprzedawanym lokalem, miejscem postojowym, schowkiem garażowym, komórką
lokatorską lub innym elementem budynku lub jego części wspólnej, czyli na moment wydania.
Stosownie do treści art. 548 § 1 k.c., niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy
przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy, niezależnie od tego kiedy kupujący stanie się
właścicielem rzeczy. Przez wydanie rzeczy rozumieć należy przede wszystkim wydanie w rozumieniu
art. 348 k.c. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
25
umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad
rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy.
Koszty wytworzenia niesprzedanych lokali mieszkalnych są wykazywane w pozycji zapasy, jako
produkty w toku lub jako wyroby gotowe w zależności od stopnia zaawansowania budowy.
Koszty wytworzenia sprzedanych lokali mieszkalnych są ujmowane w rachunku wyników w pozycji
"Koszt własny sprzedaży".
ii) Sprzedaż towarów
Przychody ze sprzedaży towarów wykazywane są w wysokości odpowiadającej wartości godziwej
otrzymanej zapłaty, pomniejszonej o wartość zwrotów, opustów i rabatów.
Przychody ze sprzedaży towarów są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, gdy
znaczące ryzyko i korzyści wynikające z ich własności zostały przeniesione na kupującego. Przychody
nie są ujmowane, gdy istnieje znaczna niepewność co do możliwości uzyskania przyszłych korzyści
ekonomicznych, ustalenia wysokości poniesionych kosztów lub możliwości zwrotu towarów lub Grupa
pozostaje trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi towarami.
iii) Świadczenie usług
Przychody ze świadczenia usług są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów po
wykonaniu usługi.
iv) Przychody z tytułu najmu
Przychody z tytułu najmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania umowy.
m) Przychody i koszty finansowe
Zyski z inwestycji obejmują odsetki należne z tytułu zainwestowanych przez Grupę środków
pieniężnych oraz należne dywidendy. Przychody z tytułu odsetek wykazuje się w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów według zasady memoriałowej, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy
procentowej. Dochód z tytułu dywidend ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w
momencie, kiedy Grupa nabywa prawa do jej otrzymania.
Koszty finansowe obejmują odsetki płatne z tytułu zadłużenia. Wszystkie koszty z tytułu odsetek są
ustalane w oparciu o efektywną stopę procentową.
Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w
którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można
przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku
Grupy: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia. Koszty finansowe aktywowane są do
produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za
aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe albo budowlane lub trwa
proces uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu.
Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których
przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały
zakończone. Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań
związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem,
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
26
procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych
dotyczących projektu.
n) Podatek dochodowy
Podatek dochodowy wykazany w sprawozdaniu z całkowitych dochodów obejmuje część bieżącą
i część odroczoną. Podatek dochodowy ujmowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, za
wyjątkiem kwot związanych z pozycjami rozliczanymi bezpośrednio z kapitałem własnym. Wówczas
ujmuje się go w kapitale własnym.
Podatek bieżący stanowi zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodu do opodatkowania za dany rok,
ustalone przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących na dzień bilansowy oraz korekty
podatku dotyczącego lat ubiegłych. Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody
zobowiązania bilansowego, w oparciu o różnice przejściowe pomiędzy wartością aktywów
i zobowiązań ustalaną dla celów księgowych, a ich wartością ustalaną dla celów podatkowych.
Rezerwy nie tworzy się na następujące różnice przejściowe: początkowe ujęcie aktywów lub pasywów,
za wyjątkiem jeśli dotyczą połączenia jednostek, które nie wpływają ani na zysk księgowy ani na
dochód do opodatkowania, różnice związane z inwestycjami w jednostkach zależnych
w zakresie, w którym nie jest prawdopodobne, że zostaną one zrealizowane w dającej się przewidzieć
przyszłości. Wartość firmy nie jest tytułem do różnicy przejściowej niezależnie od skutków
podatkowych. Ujęta kwota podatku odroczonego opiera się na oczekiwaniach, co do sposobu
realizacji wartości bilansowej aktywów i pasywów, przy zastosowaniu stawek podatkowych
obowiązujących lub uchwalonych na dzień bilansowy.
Aktywa z tytułu podatku odroczonego są ujmowane do wysokości, do której jest prawdopodobne, iż
osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację różnic przejściowych.
Aktywa z tytułu podatku odroczonego obniża się w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne
osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego
zrealizowania różnic przejściowych. Takie obniżki koryguje się w górę, w zakresie, w jakim uzyskanie
wystarczającego dochodu do opodatkowania staje się prawdopodobne.
Począwszy od 1 stycznia 2018 r. Grupa ustala różnice kursowe na potrzeby kalkulacji podatku
dochodowego od osób prawnych na podstawie przepisów o rachunkowości.
o) Zysk na akcję
Grupa prezentuje podstawowy i rozwodniony zysk na akcję dla akcji zwykłych. Podstawowy zysk na
akcję jest wyliczany przez podzielenie zysku lub straty przypadającej posiadaczom akcji zwykłych
przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w okresie. Rozwodniony zysk na akcję w odróżnieniu od
wskaźnika opisanego powyżej uwzględnia w kalkulacji oprócz zysku przypadającego dla posiadaczy
akcji zwykłych oraz średniej liczby akcji zwykłych również opcje na akcje udzielone pracownikom oraz
obligacje zamienne na akcje.
p) Raportowanie segmentów działalności
Segment działalności jest wyodrębnioną częścią działalności Grupy, która zajmuje się dostarczaniem
określonych produktów lub usług (segment branżowy) lub dostarczaniem produktów lub usług w
określonym środowisku ekonomicznym (segment geograficzny), który podlega ryzykom i czerpie
korzyści odmienne niż inne segmenty. Podstawowy format raportowania Grupy bazuje na segmentach
branżowych.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
27
q) Wspólne przedsięwzięcia
Wspólnik wspólnego przedsięwzięcia ujmuje swój udział we wspólnym przedsięwzięciu jako
inwestycję i rozlicza tę inwestycję przy użyciu metody praw własności zgodnie z MSR 28 Inwestycje
w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólne przedsięwzięcia, chyba że jednostka jest zwolniona ze
stosowania metody praw własności zgodnie z tym standardem. Strona, która uczestniczy we
wspólnym przedsięwzięciu, lecz nie sprawuje nad nim współkontroli, rozlicza swój udział w ustaleniu
z MSSF 9 Instrumenty finansowe, chyba, że wywiera znaczący wpływ na wspólne przedsięwzięcie
i wówczas rozlicza się zgodnie z MSR 28.
r) Ustalenie wartości godziwej
Określenie wartości godziwej zarówno finansowych, jak i niefinansowych aktywów i zobowiązań jest
wymagane dla potrzeb zasad rachunkowości Grupy i ujawnień w sprawozdaniu finansowym. Poniżej
zostały opisane metody ustalania wartości godziwej. W uzasadnionych przypadkach, dalsze
informacje na temat założeń przyjętych do określenia wartości godziwej przedstawiono w notach
objaśniających do poszczególnych składników aktywów i zobowiązań.
i) Nieruchomości inwestycyjne
Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych, nieruchomości wraz z gruntami
zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości. Nieruchomości inwestycyjne są ujmowane
początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Nieruchomości inwestycyjne są wyceniane
przez Grupę Kapitałową według jednolitych zasad, niezależnie od segmentu działalności Grupy
Kapitałowej.
Grupa Kapitałowa zalicza do nieruchomości inwestycyjnych w budowie, nieruchomości zakupione
i utrzymywane w celu zwiększenia wartości, które są w okresie przygotowania oraz realizacji procesu
budowlanego. Nieruchomości inwestycyjne w budowie zostają zaliczone do nieruchomości
inwestycyjnych w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Nieruchomości inwestycyjne
w budowie są ujmowane początkowo według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.
Po początkowym ujęciu, na każdy dzień bilansowy nieruchomości inwestycyjne oraz nieruchomości
inwestycyjne w budowie są wyceniane według wartości godziwej skorygowanej przez Grupę
Kapitałową o wpływ ryzyka związanego z zakończeniem budowy, zmianami kosztów realizacji
inwestycji, zmianami oceny Grupy Kapitałowej odnośnie możliwego do osiągnięcia czynszu
w powierzchniach niewynajętych oraz zmianami rynkowej stopy kapitalizacji (yield). Wycena wartości
godziwej jest weryfikowana i aktualizowana na zakończenie każdego kwartalnego okresu
sprawozdawczego. Zyski lub straty wynikające ze zmiany wyceny nieruchomości inwestycyjnych są
ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w którym powstały. Wartości wyrażone
w walutach obcych są przeliczane w każdym okresie sprawozdawczym według obowiązujących
kursów publikowanych przez Narodowy Bank Polski.
Różnice z wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz wynik na sprzedaży nieruchomości
inwestycyjnych ujmuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe przychody operacyjne”
w przypadku nieruchomości realizowanych przez spółki konsolidowane metodą pełną oraz w pozycji
„udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć” jako element rozpoznania wyników w spółkach
konsolidowanych metodą praw własności. Wszystkie koszty z tytułu napraw i utrzymania
nieruchomości inwestycyjnych wykazywane są jako koszt w rachunku zysków i strat w okresie, którego
dotyczą.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
28
W przypadku nieruchomości inwestycyjnych w budowie, gdzie znaczna część ryzyka związanego
z realizacją procesu budowlanego została wyeliminowana oraz w odniesieniu do których istnieje
możliwość wiarygodnej wyceny, nieruchomości wyceniane są według wartości godziwej opisanej
powyżej.
Grupa Kapitałowa określiła warunki, których spełnienie rozpoczyna proces weryfikacji, czy zostały
wyeliminowane istotne ryzyka dotyczące procesu budowlanego oraz wiarygodności wyceny
nieruchomości inwestycyjnych w budowie według powyżej opisanej metody. Do tych warunków
należą:
uzyskanie pozwolenia na budowę;
zaawansowanie wykonania robót budowlanych;
zaawansowanie wynajmu powierzchni w realizowanym projekcie.
Każda nieruchomość inwestycyjna w budowie jest analizowana indywidualnie pod kątem możliwości
uzyskania wiarygodnej wyceny, biorąc pod uwagę aktualną sytuację gospodarczą, dostępne dane dla
konkurencyjnych nieruchomości oraz oczekiwania względem zmienności danych stanowiących
podstawę wyceny. Po spełnieniu wyżej wymienionych warunków oraz w przypadku, gdy według
szacunków Grupy Kapitałowej istotne ryzyka dotyczące procesu realizacji procesu budowy oraz
komercjalizacji zostały wyeliminowane, dana nieruchomość wyceniana jest według wartości godziwej
skorygowanej o powyżej opisane czynniki. W pozostałych przypadkach, ze względu na brak
możliwości uzyskania wiarygodnej wyceny, nieruchomości inwestycyjne w budowie wyceniane są
według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o ewentualne odpisy z tytułu trwałej
utraty wartości.
Dla nieruchomości, które nie uzyskały jeszcze prawomocnego pozwolenia na użytkowanie, Grupa
stosuje zasadę, gdzie dla poziomu wynajmu poniżej 75% powierzchni wynajmu, wartość godziwa jest
równa kosztowi wytworzenia. Ze względu na istotne ryzyka związane z niezakończonym procesem
budowy, dla nieruchomości gdzie budowa nie została jeszcze zakończona, wynajętych w przedziale
75% - 90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 25% wartości
nieruchomości wybudowanej. Dla nieruchomości niezakończonych, wynajętych w przedziale 90%-
100% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 50% wartości
nieruchomości gotowej. Dla nieruchomości, których budowa nie została zakończona, gdzie Grupa
podpisała list intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na
poziomie 75% wartości nieruchomości gotowej.
Dla nieruchomości, które uzyskały prawomocne pozwolenie na użytkowanie, Grupa stosuje zasadę,
gdzie wartość godziwa nieruchomości odzwierciedla poziom obłożenia powierzchni wynajmu oraz
powyżej opisane czynniki ryzyka transakcyjnego oraz gospodarczego. Ze względu na istotne ryzyka
związane z procesem komercjalizacji oraz sprzedaży, dla nieruchomości wynajętych w przedziale 0%-
25% powierzchni wynajmu, Grupa określa wartość godziwą jako 25% wartości nieruchomości. Dla
nieruchomości wynajętych w przedziale 50%-90% powierzchni wynajmu, Grupa przyjmuje wartość
godziwą na poziomie 90% wartości nieruchomości. Dla nieruchomości, gdzie Grupa podpisała list
intencyjny lub umowę przedwstępną sprzedaży, Grupa przyjmuje wartość godziwą na poziomie 90%
wartości nieruchomości. Pozostała część wyceny, do 100% wartości nieruchomości jest rozpoznawana
przez Grupę po ostatecznym rozliczeniu ceny transakcyjnej, po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży
obiektu.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
29
Podczas wyceny według kosztu wytworzenia uwzględniane są koszty pozostające w bezpośrednim
związku z niezakończoną inwestycją. Składają się na nie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości
gruntowych, nakłady na projektowanie i realizację obiektów budowlanych, koszty finansowe oraz inne
koszty ponoszone w trakcie realizacji, bezpośrednio związane z inwestycją.
ii) Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami pochodnymi
Wartość godziwa, szacowana dla celów ujawniania, jest obliczana na podstawie wartości bieżącej
przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu zwrotu kapitału i odsetek, zdyskontowanych za pomocą
rynkowej stopy procentowej na dzień bilansowy. W przypadku leasingu finansowego rynkową stopę
procentową szacuje się w oparciu o stopę procentową dla podobnego rodzaju umów leasingowych.
4. Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE
i oczekujące na zatwierdzenie
4.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2020 roku
Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania
finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania
finansowego Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2019 r., za wyjątkiem zastosowania następujących
nowych lub zmienionych standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych
rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2020 r.:
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” oraz MSR 8 „Zasady (polityka)
rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” - definicja istotności
(obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r.
lub po tej dacie),
Zmiany w zakresie referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF (obowiązujący w odniesieniu
do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2020 r. lub po tej dacie),
Zmiany do MSSF 3 "Połączenia przedsięwzięć" - definicja przedsięwzięcia (obowiązujące
w odniesieniu do połączeń, w przypadku których data przejęcia przypada na początek
pierwszego okresu rocznego rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 r. lub później oraz
w odniesieniu do nabycia aktywów, które nastąpiło w dniu rozpoczęcia w/w okresu rocznego
lub później),
Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty Finansowe”, MSR 39 „Instrumenty Finansowe: ujmowanie i
wycena” oraz MSSF 7 „Instrumenty Finansowe: ujawnienie informacji” - reforma wskaźnika
referencyjnego stopy procentowej (mający zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2020 roku lub później),
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - ustępstwa czynszowe związane z COVID-19 (obowiązujące dla
okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 czerwca 2020 roku lub później; dozwolone jest
wcześniejsze zastosowanie).
Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze
sprawozdanie.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
30
4.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na zatwierdzenie do
stosowania w Unii Europejskiej
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji
wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem
poniższych nowych standardów, zmian do standardów oraz nowej interpretacji, które według stanu
na dzień publikacji niniejszego sprawozdania finansowego nie zostały jeszcze zatwierdzone do
stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej):
MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie) – Komisja
Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego
standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji właściwego
pełnego standardu MSSF 14,
Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” i MSR 28 „Inwestycje w
jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” - sprzedaż lub wniesienie
aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym
przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do
momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności),
Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” – odroczenie zastosowania MSSF 9
„Instrumenty finansowe” (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2021 r. lub później),
Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSR 39 „Instrumenty Finansowe: ujmowanie i
wycena”, MSSF 7 „Instrumenty Finansowe: ujawnienie informacji”, MSSF 4 „umowy
ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” – reforma wskaźnika referencyjnego stopy
procentowej etap II (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia
2021 roku lub później),
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” - aktualizacja referencji do Założeń
Koncepcyjnych (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia
2021 roku lub później),
Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – ujęcie księgowe przychodów i kosztów
zrealizowanych w trakcie procesu inwestycyjnego (obowiązujące dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później),
Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – wyjaśnienia
dotyczące analizy kosztów oraz czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia
(obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub
później),
Roczny program poprawek 2018-2020 - poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują
wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny: MSSF 1 „Zastosowanie
Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 9
„Instrumenty finansowe”, MSR 41 „Rolnictwo” oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16
„Leasing”. Zmiany mają zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1
stycznia 2022 roku lub później,
MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe" (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
31
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” - prezentacja zobowiązań jako
krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące dla okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później, wcześniejsze zastosowanie jest
dozwolone).
Według szacunków Grupy, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów
oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby
zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy.
5. Przychody ze sprzedaży
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Wyroby gotowe 423 876 286 677
Usługi 7 509 4 107
Przychody ze sprzedaży
431 385
290 784
Sprzedaż usług dotyczy głównie pakietów wykończeniowych, zmian aranżacyjnych oraz
pośrednictwa kredytowego.
6. Koszt własny sprzedaży
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Wyroby gotowe (320 652) (221 020)
Usługi (4 983) (2 781)
Koszt własny sprzedaży
(325 635)
(223 801)
7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu
Koszty sprzedaży
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa (2 678) (3 364)
Koszty marketingu (3 617) (5 018)
Koszty sprzedaży
(6 295)
(8 382)
Koszty ogólnego zarządu
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Koszty planowanych inwestycji (366) (323)
Koszt zakończonych inwestycji (7 481) (1 574)
Koszty utrzymania biura i nieruchomości (6 076) (5 995)
Wynagrodzenia
(13 699)
(15 158)
Usługi doradcze
(11 033)
(8 519)
Inne (2 167) (3 061)
Koszty ogólnego zarządu
(40 822)
(34 630)
Koszty według rodzaju
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Amortyzacja
(3 221)
(3 146)
Zużycie materiałów i energii (1 647) (1 251)
Usługi obce
(25 008)
(19 395)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
32
Koszty według rodzaju
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Podatki i opłaty (1 973) (2 719)
Wynagrodzenia (13 232) (14 977)
Ub. społ. i inne świadczenia (1 073) (834)
Pozostałe koszty rodzajowe (963) (690)
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży i ogólnego zarządu
(47 117)
(43 012)
8. Udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
Nota
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Wartość na początek okresu
-
5 546
Nabycie oraz rozpoczęcie nowych wspólnych przedsięwzięć
- -
Zmiana wyceny aktywów netto wspólnych przedsięwzięć
18
3 042 66 998
Zakończenie wspólnych przedsięwzięć
- -
Reklasyfikacja do aktywów dostępnych do sprzedaży
- (63 374)
Reklasyfikacja z aktywów dostępnych do sprzedaży
14 367
-
Sprzedaż oraz zakończenie wspólnych przedsięwzięć
-
(9 170)
Wartość na koniec okresu
17 409
-
Zmiana stanu wspólnych przedsięwzięć mająca wpływ na
skonsolidowany wynik Grupy:
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć
3 042 66 998
rezerwy na rozliczenie ceny
8 700 (13 803)
wykorzystanie rezerw na koszty ogólnego zarządu związane z
transakcjami sprzedaży
3 778 -
sprzedaż udziałów
14 301 10 863
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development
29 821
64 058
9. Pozostałe przychody operacyjne
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Przychody z najmu 530
1 184
Przychody z refaktur 4 440
3 461
Sprzedaż usług 750
1 035
Rozwiązanie rezerw i odpisów 116
1 814
Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań 1 252
886
Przychody z opłat eksploatacyjnych 1 214
963
Pozostałe przychody 807
975
Pozostałe przychody operacyjne
9 109
10 318
10. Pozostałe koszty operacyjne
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Koszty refaktur (4 629) (3 689)
Strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości
niematerialnych
(273) -
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości zapasów -
(1 679)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności
-
(28)
Utworzone rezerwy (1 650) (866)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
33
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań (705) (1 181)
Koszty darowizn (40) (40)
Pozostałe koszty (694) (340)
Pozostałe koszty operacyjne
(7 991)
(7 823)
11. Przychody finansowe
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych 386 907
Odsetki od pożyczek 103 103
Odsetki od pożyczek udzielnych jednostkom ujmowanym metodą praw
własności
3 278 4 530
Różnice kursowe 11 207
-
Pozostałe 414 94
Przychody finansowe
15 388
5 634
12. Koszty finansowe
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Odsetki od kredytów i obligacji (857) (566)
Odsetki od pożyczek (20)
-
Różnice kursowe (1 204) (2 755)
Koszty z tytułu leasingu (821) (902)
Pozostałe (2 295) (2 283)
Koszty finansowe
(5 197)
(6 506)
13. Zmiana odroczonego podatku dochodowego
Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Świadczenie pracownicze (355) 644
Rezerwy na koszty okresu (1 618) 1 612
Odsetki od obligacji i kredytów (142) (484)
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach
2 419
4 436
Odpisy na zapasy (371) 303
Odpisy na należności
(209)
209
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu
340
196
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych 322
-
Różnice wynikające z rezerw na zapasach 1 376
-
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach 1 921
-
Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego
3 683
6 916
Rzeczowe aktywa trwałe 6
(14)
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów (302)
761
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów 11
464
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów
ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych
1 930
3 972
Odsetki od pożyczki (291) (95)
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach (7 579)
7 579
Pozostałe 126
-
Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego
(6 099)
12 667
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
34
Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Zmiana podatku odroczonego
(9 782)
5 751
Podatek bieżący
29 100
14 014
Zmiana stanu podatku dochodowego
19 318
19 765
Efektywna stopa podatkowa
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Zysk brutto
99 763
89 652
Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową 18 955
17 034
Różnice:
efekt podatkowy różnic trwałych
569
1 866
efekt podatkowy rozwiązania aktywa na niewykorzystane straty
podatkowe*
1 727
-
efekt podatkowy rozwiązania uprzednio niezawiązanych rezerw -
3 205
efekt podatkowy niewykorzystania rezerw na koszty Generalnych
Wykonawców
-
619
efekt podatkowy kosztów powyżej limitu wynikającego z zasad
dotyczących cienkiej kapitalizacji i usług niematerialnych
(410) (670)
efekt podatkowy dochodów niepodlegających opodatkowaniu (1 523) (2 289)
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego
19 318
19 765
*Po przeprowadzeniu analizy Zarząd podjął decyzję o odpisaniu aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego na straty podatkowe z lat 2016-2020, których wykorzystanie jest wątpliwe w kwocie
1 683 tys. zł. Ponadto przeterminowaniu uległy straty podatkowe z 2015 roku, na które było utworzone
aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 44 tys. zł.
14. Wartości niematerialne i prawne
Wartość firmy
Oprogramowanie
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 r.
738
940
1 678
Nabycie - 150 150
Odpis aktualizacyjny (738) - (738)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 r.
-
1 090
1 090
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości
na dzień 1 stycznia 2020 r.
(62)
(795)
(857)
Amortyzacja za okres - (158) (158)
Odpis aktualizacyjny 62 - 62
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości
na dzień 31 grudnia 2020 r.
-
(953)
(953)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 r.
-
137
137
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2019 r.
738
733
1 471
Nabycie
-
207
207
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2019 r.
738
940
1 678
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości
na dzień 1 stycznia 2019 r.
(62)
(649)
(711)
Amortyzacja za okres - (146) (146)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości
na dzień 31 grudnia 2019 r.
(62)
(795)
(857)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2019 r.
676
145
821
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
35
Amortyzacja wartości niematerialnych
Odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych są ujmowane w kosztach amortyzacji. Wartość firmy
jednostek zależnych wykazywana w bilansie otwarcia w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy
dotyczyła wartości firmy pochodzącej z nabycia w 2017 r. 100% udziałów w spółce Marvipol Rotunda
Dynasy Sp. z o.o. Zarząd, po przeprowadzeniu testu na utratę wartości stwierdził, że istnieją przesłanki
utraty wartości aktywa, w związku z czym podjął decyzję o utworzeniu odpisu na 100% wartości firmy.
Oceniając możliwość zaistnienia utraty wartości Grupa analizuje wszelkie przesłanki o charakterze
zewnętrznym oraz wewnętrznym. Do najważniejszych symptomów pochodzących spoza Grupy
Kapitałowej zalicza się:
wystąpienie większej utraty wartości rynkowej składnika aktywów, aniżeli można by się tego
spodziewać w wyniku upływu czasu i zwykłego użytkowania tego składnika,
wystąpienie w ciągu danego okresu bądź możliwość wystąpienia w niedalekiej przyszłości
znaczących i niekorzystnych dla podmiotu zmian o charakterze technologicznym, rynkowym,
gospodarczym lub prawnym w otoczeniu, w którym jednostka prowadzi działalność lub na
rynkach, na które dany składnik aktywów jest przeznaczony,
wystąpienie wzrostu rynkowych stóp procentowych lub innych rynkowych stóp zwrotu z
inwestycji i prawdopodobieństwo, że wzrost ten wpłynie na stopę dyskontową stosowaną do
wyliczenia wartości użytkowej danego składnika aktywów i istotnie obniży jego wartość
odzyskiwalną.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
36
15. Rzeczowe aktywa trwałe
Grunty
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
środki trwałe
Środki trwałe
w budowie
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 r.
3 780
23 935
447
1 022
8 331
449
37 964
Nabycie - - 19 81 71 366 537
Wykup z leasingu - - - 179 - - 179
Zbycie - - - (305) (1 869) - (2 174)
Likwidacja - - (4) - - - (4)
Przeniesienia - - - - 384 (384) -
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 r.
3 780
23 935
462
977
6 917
431
36 502
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na
dzień 1 stycznia 2020 r.
-
(180)
(372)
(929)
(4 550)
-
(6 031)
Amortyzacja za okres - (358) (32) (113) (614) - (1 117)
Wykup z leasingu - - - (98) - - (98)
Zbycie - - - 280 1 085 - 1 365
Likwidacja - - 3 - - - 3
Przeniesienia - - - - - - -
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na
dzień 31 grudnia 2020 r.
-
(538)
(401)
(860)
(4 079)
-
(5 878)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 r.
3 780
23 397
61
117
2 838
431
30 624
Grunty
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
środki trwałe
Środki trwałe
w budowie
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2019 r.
-
-
447
2 057
8 125
15
10 644
Nabycie 3 780 23 935 - - 175 465 28 355
Likwidacja - - - (40) - - (40)
Przeniesienia
-
-
-
-
31
(31)
-
Zmiana prezentacji w związku z wprowadzeniem
MSSF 16
- - - (995) - - (995)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2019 r.
3 780
23 935
447
1 022
8 331
449
37 964
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
37
Grunty
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
środki trwałe
Środki trwałe
w budowie
Razem
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na
dzień 1 stycznia 2019 r.
-
-
(343)
(1 068)
(3 923) - (5 334)
Amortyzacja za okres - (180) (29) (131) (627) - (967)
Likwidacja - - - 40 - - 40
Zmiana prezentacji w związku z wprowadzeniem
MSSF 16
- - - 230 - - 230
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na
dzień 31 grudnia 2019 r.
-
(180)
(372)
(929)
(4 550)
-
(6 031)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2019 r.
3 780
23 755
75
93
3 781 449 31 933
Środki trwałe w leasingu
Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została zaprezentowana w linii prawa do użytkowania
rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy. Informacja na temat praw do użytkowania aktywów
z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań leasingowych w dalszej części sprawozdania
finansowego.
Zabezpieczenia
Nieruchomość w Sopocie – kredyt inwestycyjny Marvipol Sopot I Sp. z o.o. (dawniej: Elvix Sp. z o.o.) w Banku Millennium S.A.; hipoteka do
kwoty 29.280 tys. zł.
Na dzień 31 grudnia 2020 r. żadne inne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych lub obligacji.
Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych
Na dzień 31 grudnia 2020 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych w odniesieniu do ośrodków
generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki trwałej utraty wartości.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
38
16. Nieruchomości inwestycyjne
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Wartość netto na początek okresu
51 060
13 935
Poniesione nakłady 24 256 90 051
Przeniesienie z wyrobów gotowych - 2 024
Zmiana prezentacji w związku ze sprzedażą udziałów we wspólnym
przedsięwzięciu
(59 520) (54 950)
Sprzedaż (1 500) -
Wartość netto na koniec okresu
14 296
51 060
Nieruchomości inwestycyjne na 31 grudnia 2020 r. obejmowały:
lokal usługowy mieszczący się w Warszawie, przy ul. Bernardyńskiej, który zgodnie z umową
najmu z dnia 17.05.2017 r. został oddany w najem długoterminowy do 30.09.2025 r.
lokal usługowy mieszczący się w Warszawie, przy ul. Kłobuckiej, który zgodnie z umową najmu
z dnia 30.01.2019 r. został oddany w najem długoterminowy do 30.01.2029 r.
nieruchomość inwestycyjną we Wrocławiu; nieruchomość będzie przeznaczona na wspólne
przedsięwzięcie w ramach segmentu magazynowego Grupy.
Klasyfikacji aktywów przy ul. Bernardyńskiej i przy ul. Kłobuckiej jako nieruchomość inwestycyjna
wynika z faktu oddania lokali w leasing długoterminowy. Nieruchomość inwestycyjna w budowie, tj.
grunt we Wrocławiu został wyceniony według ceny nabycia, co odzwierciedla jej wartość godziwą.
Wycena nieruchomości inwestycyjnych przy ul. Bernardyńskiej i przy ul. Kłobuckiej została dokonana
przy zastosowaniu metody porównawczej.
Na koniec okresu sprawozdawczego Grupa nie posiada nieruchomości inwestycyjnych, które
stanowiłyby zabezpieczenie kredytów bankowych.
17. Długoterminowe aktywa finansowe
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Należności długoterminowe - kaucje zapłacone
165
716
Pożyczki udzielone
119 371
144 902
Długoterminowe aktywa finansowe razem
119 536
145 618
Pożyczki do jednostek współkontrolowanych*
117 212
142 744
Pożyczki do pozostałych podmiotów
2 159
2 159
Pożyczki udzielone (część kapitałowa i odsetkowa łącznie)
119 371
144 903
*Szczegółowy wykaz pożyczek udzielonych do jednostek współkontrolowanych znajduje się w nocie
35 niniejszego raportu.
18. Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
Grupa prowadzi działalność na rynku nieruchomości w ramach segmentu magazynowego. Grupa
realizuje projekty poprzez inwestycje w spółki celowe, stanowiących wspólne przedsięwzięcie („Joint
Venture”) wraz z partnerem strategicznym. Struktura udziałów posiadanych przez każdego ze
współwłaścicieli jest różna w poszczególnych realizowanych projektach. Na zasadach określonych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
39
w zawartej pomiędzy stronami umowie, prawa głosów partnerów są dzielone równo pomiędzy obie
strony realizujące dane przedsięwzięcie.
Grupa zakończyła poprzez sprzedaż aktywa lub udziałów wspólne przedsięwzięcia:
Industrial Center 37: Projekt Konotopa
PDC Industrial Center 60: Projekt w okolicy Warszawy
PDC Industrial Center 72: Projekt w okolicy Krakowa
PDC Industrial Center 80: Projekt OBI w Łodzi
PDC Industrial Center 81: Projekt Warszawa-Konotopa II
PDC Industrial Center 92: Projekt Pruszków
PDC Industrial Center 63: Projekt na Górnym Śląsku
PDC Industrial Center 84: Projekt w okolicy Szczecina
PDC Industrial Center 94: Projekt Warsaw South
PDC Industrial Center 82: Projekt Warszawa I
PDC Industrial Center 59: Projekt Warszawa II
Projekt Konotopa był realizowany przez spółkę Industrial Center 37 sp. z o.o. Dnia 31 sierpnia 2017
roku, Grupa dokonała transakcji sprzedaży zbudowanej i skomercjalizowanej nieruchomości należącej
do ww. spółki. Dnia 1 lipca 2018 roku, Grupa rozpoczęła proces likwidacji spółki Industrial Center 37
sp. z o.o. pozostałej po sfinalizowaniu inwestycji. W I półroczu 2018 r. została wypłacona Grupie
dywidenda w wysokości 15.430 tys. zł.
Dnia 7 czerwca 2018 roku, Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 60 sp.
z o.o., która zrealizowała projekt w okolicy Warszawy. Realizowana inwestycja stanowiła kompleks
trzech hal o łącznej powierzchni ok. 69 tys. m
2
i została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni
ponad 16,2 ha. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 58%
udziałów spółki celowej) oraz PG Europe S.à r.l. (posiadający 42% udziałów spółki celowej).
Dnia 28 lutego 2019 roku, Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 72 sp.
z o.o., która zrealizowała projekt w okolicy Krakowa. Realizowana inwestycja stanowiła kompleks
o łącznej powierzchni wynajmu ok. 35 tys. m
2
i została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni
ponad 7,6 ha. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68%
udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).
Dnia 8 marca 2019 roku, Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 80 sp.
z o.o., która zrealizowała projekt OBI w Łodzi. Realizowana inwestycja stanowiła kompleks o łącznej
powierzchni wynajmu ok. 50 tys. m
2
i została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni ponad
13,7 ha. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 58%
udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 42% udziałów spółki celowej).
Dnia 25 kwietnia 2019 roku, Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center 81 sp.
z o.o., która zrealizowała projekt Warszawa-Konotopa II. Realizowana inwestycja stanowiła kompleks
o łącznej powierzchni wynajmu ok. 42 tys. m
2
i została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni
ponad 9,3 ha. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68%
udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).
Dnia 25 października 2019 roku, Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółce PDC Industrial Center
92 sp. z o.o., która zrealizowała projekt Pruszków. Inwestycja stanowiła kompleks o łącznej
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
40
powierzchni wynajmu 25 tys. m
2
i została zbudowana na gruntach o łącznej powierzchni ok. 9,3 ha.
Partnerami realizującymi przedsięwzięcie byli Marvipol Logistics S.A. (posiadający 46% udziałów
spółki celowej), PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej) oraz Hermes
Platinum Sp. z o.o. (posiadający 22% udziałów spółki celowej).
Dnia 16 stycznia 2020 roku, Grupa dokonała sprzedaży udziałów w spółkach PDC Industrial Center 63
sp. z o.o., PDC Industrial Center 84 sp. z o.o. oraz PDC Industrial Center 94 sp. z o.o. które realizowały
odpowiednio projekt na Górnym Śląsku, projekt w okolicy Szczecina oraz projekt Warsaw South.
Projekty stanowiły hale magazynowe o powierzchniach wynajmu: ok. 35 tys. m2, ok. 72 tys. m
2
oraz
ok. 38 tys. m
2
. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie dla PDC Industrial Center 63 sp. z o.o. byli
Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V.
(posiadający 32% udziałów spółki celowej), dla PDC Industrial Center 84 sp. z o.o. Marvipol Logistics
S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32%
udziałów spółki celowej) oraz dla PDC Industrial Center 94 sp. z o.o. Marvipol Logistics S.A.
(posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów
spółki celowej). Dalsze informacje na temat transakcji zostały zaprezentowane w raportach bieżących
Emitenta nr 03/2020, 04/2020 oraz 05/2020.
Dnia 28 lipca 2020 roku, spółki PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. i PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o.
będące wspólnym przedsięwzięciem Marvipol Logistics S.A. (68% udziałów) oraz PG Dutch Holding I
B.V. (32% udziałów) dokonały transakcji sprzedaży nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok.
25 tys. m2 za łączną kwotę 28,7 mln EUR. Dalsze informacje zostały zaprezentowane w raportach
bieżących nr 06/2018, 29/2018, 32/2018, 41/2018, 08/2020, 09/2020, 25/2020, 26/2020, 35/2020 i
36/2020.
Grupa kontynuuje komercjalizację oraz jest w trakcie realizacji następujących przedsięwzięć:
PDC Industrial Center 108: Projekt Warszawa-Konotopa III
PDC Industrial Center 130: Projekt Warszawa-Konotopa IV
PDC Industrial Center 135: Projekt Warszawa III
PDC Industrial Center 141: Projekt Wrocław I
PDC Industrial Center 112: Projekt Warszawa IV
PDC Industrial Center 149: Projekt Wrocław II
Projekt Warszawa-Konotopa III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 108 sp. z o.o. na
gruntach o łącznej powierzchni ok. 5,0 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach
nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 22 tys. m
2
. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie
są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V.
(posiadający 32% udziałów spółki celowej).
Projekt Warszawa-Konotopa IV jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 130 sp. z o.o. na
gruntach o łącznej powierzchni ok. 14,1 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach
nieruchomości o łącznej powierzchni wynajmu ok. 60 tys. m
2
. Partnerami realizującymi
przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 40,8% udziałów spółki celowej), PG Dutch
Holding I B.V. (posiadający 32,0% udziałów spółki celowej) oraz Investar Financial Corporation
(posiadający 27,2% udziałów spółki celowej).
Projekt Warszawa III jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 135 sp. z o.o. na gruntach
o łącznej powierzchni ok. 8,2 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach nieruchomości
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
41
o łącznej powierzchni wynajmu ok. 38 tys. m
2
. Według stanu na dzień sporządzenia raportu partnerami
realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 50% udziałów spółki celowej),
PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej) oraz Hermes Platinum sp. z o.o.
(posiadający 18% udziałów spółki celowej).
Projekt Wrocław I jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 141 sp. z o.o. na gruntach o
łącznej powierzchni ok. 6,5 ha. Projekt jest realizowany we Wrocławiu w ramach nieruchomości o
łącznej powierzchni wynajmu ok. 23 tys. m2. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol
Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający
32% udziałów spółki celowej).
Projekt Warszawa IV jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 112 sp. z o.o. na gruntach o
łącznej powierzchni ok. 1,9 ha. Projekt jest realizowany w Warszawie w ramach nieruchomości o łącznej
powierzchni wynajmu ok. 9 tys. m2. Partnerami realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics
S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej) oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32%
udziałów spółki celowej).
Projekt Wrocław II jest realizowany przez spółkę PDC Industrial Center 149 sp. z o.o. na gruntach o
łącznej powierzchni ok. 5,4 ha. Projekt jest realizowany we Wrocławiu w ramach nieruchomości o
łącznej powierzchni wynajmu ok. 19 tys. m2. Według stanu na dzień bilansowy 100% udziałów spółki
celowej należało do Marvipol Logistics S.A. Według stanu na dzień sporządzenia raportu partnerami
realizującymi przedsięwzięcie są Marvipol Logistics S.A. (posiadający 68% udziałów spółki celowej)
oraz PG Dutch Holding I B.V. (posiadający 32% udziałów spółki celowej).
Poniżej prezentujemy wybrane zakumulowane dane finansowe Jednostek Współkontrolowanych na
31.12.2020 r.
Okres zakończony
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
31.12.2020
31.12.2019
Aktywa trwałe 354 795 607 787
w tym nieruchomości inwestycyjne 331 161 602 477
Aktywa obrotowe 29 501 25 490
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty 15 337 9 108
Aktywa razem
384 296
633 277
Zobowiązania długoterminowe
219 836 503 154
w tym długoterminowe zobowiązania finansowe 215 178 499 614
Zobowiązania krótkoterminowe 138 860 36 767
w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe - 2 379
Zobowiązania razem
358 696
539 921
Aktywa netto przypadające grupie Marvipol Development
17 409
63 374
w tym przeznaczone do sprzedaży - 63 374
01.01.2020
31.12.2020
01.01.2019
31.12.2019
Przychody ze sprzedaży 12 401 35 845
Koszty operacyjne (12 711) (29 399)
Wycena nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej 30 228 133 365
Przychody finansowe 1 044 2 254
Koszty finansowe (26 256) (14 755)
Zysk (strata) brutto
4 706
127 310
Podatek dochodowy
(1 067)
1 218
Zysk (strata) netto
3 639
128 528
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
42
01.01.2020
31.12.2020
01.01.2019
31.12.2019
kontrolowane przez Grupę Marvipol Development, w tym:
udział w zyskach wspólnych przedsięwzięć
3 042
66 998
rezerwy na rozliczenie ceny 8 700
(13 803)
wykorzystanie rezerw na koszty ogólnego zarządu związane z
transakcjami sprzedaży
3 778
-
sprzedaż udziałów
14 301
10 863
Wynik przypadający Grupie Marvipol Development
29 821
64 058
19. Odroczony podatek dochodowy
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Nieruchomości inwestycyjne
18
18
Świadczenie pracownicze
472
827
Rezerwy na koszty okresu 338 1 956
Odsetki od obligacji i kredytów 175 317
Straty podatkowe podlegające odliczeniu w przyszłych okresach* 12 130 9 711
Odpisy na zapasy 1 193 1 564
Odpisy na należności - 209
Wycena aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu 536 196
Różnice wynikające z rozliczenia sprzedaży projektów magazynowych 322 -
Różnice wynikające z rezerw na zapasach
1 376
-
Pozostałe różnice przejściowe na zapasach
1 921
-
Aktywo z tytułu podatku odroczonego
18 481
14 798
Rzeczowe aktywa trwałe
35
29
Odsetki skapitalizowane w wartości zapasów 6 493 6 795
Koszty sprzedaży skapitalizowane w wartości zapasów 719 708
Różnice wynikające z odmiennego momentu ujęcia przychodów i kosztów
ze sprzedaży mieszkań dla celów księgowych i podatkowych
11 192 9 262
Odsetki od pożyczek 774 1 065
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach - 7 579
Pozostałe 126 -
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
19 339
25 438
*Poniższa tabela pokazuje, w jakim okresie Grupa może wykorzystać aktywo z tytułu odroczonego podatku
dochodowego na straty podatkowe.
31.12.2020
31.12.2019
Do 2020 roku -
582
Do 2021 roku 222
543
Do 2022 roku
1 437
2 105
Do 2023 roku
1 401
1 613
Do 2024 roku 4 398
4 868
Do 2025 roku 4 672
-
12 130
9 711
20. Zapasy
Okres zakończony
Zapasy
31.12.2020
31.12.2019
Produkcja niezakończona 773 519 652 933
Wyroby gotowe 80 245 71 298
Towary 11 11
Zapasy, razem
853 775
724 242
w tym: koszty finansowania zewnętrznego
37 380 34 614
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
43
W wartości produkcji niezakończonej w 2020 roku skapitalizowane zostały koszty finansowania
zewnętrznego w kwocie 17 527 tys. zł, a w 2019 roku w kwocie 17 622 tys. zł.
Podział zapasów na dzień 31 grudnia 2020 r. i 31 grudnia 2019 r.
31.12.2020
31.12.2019
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Inwestycja Hill Park 18 842 - 18 842 -
Inwestycja Mikołajki 10 093 - 10 093 -
Inwestycja Studio Okęcie 4 416 - 3 589 -
Inwestycja Zielona Italia - 1 111 - 1 591
Inwestycja Central Park Ursynów - 32 525 89 405 24 653
Inwestycja Riviera Park
-
12 773
62 443
21 194
Inwestycja Bemowo Residence - 20 - 175
Inwestycja Cascade Residence - 5 421 - 23 685
Inwestycja Topiel No 18 - 23 399 42 691 -
Inwestycja Unique Tower 240 917 - 150 281 -
Inwestycja Dom Przy Okrzei - 4 996 17 194 -
Inwestycja Gdańsk Dwie Motławy 34 873 - 18 072 -
Inwestycja Gdańsk Chmielna 18 068 16 808 -
Inwestycja W Apartments 120 215 - 68 311 -
Inwestycja Rotunda Dynasy
25 008
-
23 930
-
Inwestycja Kołobrzeg
28 960
-
27 604
-
Inwestycja Kłopotowskiego 22 493 - 14 674 -
Inwestycja Moko Botanika 81 232 - 64 230 -
Inwestycja Sopot 5 140 - 5 139 -
Inwestycja Ursynów 5 075 - - -
Inwestycja Bielany II 7 072 - - -
Inwestycja Włochy 85 811 - - -
Inwestycja Gdańsk Grunwaldzka 16 808 - - -
Inwestycja Bemowo 26 273 - - -
Inwestycja Wrocław
9 318
-
-
-
Inwestycja Białołęka
12 905
-
-
-
Zaliczki na zakup nowych nieruchomości - - 19 627 -
Zapasy, razem
773 519
80 245
652 933
71 298
Odpisy aktualizujące zapasy
Wartość na dzień 1 stycznia 2020 r.
8 233
Zmniejszenie / Rozwiązanie: (1 955)
Wykorzystanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park
(1 955)
Zawiązanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park
-
Wartość na dzień 31 grudnia 2020 r.
6 278
Wartość na dzień 1 stycznia 2019 r.
6 638
Zmniejszenie / Rozwiązanie: 1 595
Rozwiązanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park (85)
Zawiązanie odpisu aktualizującego Apartamenty Mokotów Park
1 680
Wartość na dzień 31 grudnia 2019 r.
8 233
31.12.2020
31.12.2019
Stan odpisów aktualizujących
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Odpis aktualizujący Inwestycję Hill Park 6 278 - 6 278 -
Odpis aktualizujący inwestycję Apartamenty
Mokotów Park
- - - 1 955
6 278
-
6 278
1 955
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
44
W przypadku pozostałych inwestycji stanowiących produkcję niezakończoną oraz wyroby gotowe,
weryfikacja nie ujawniła przesłanek wskazujących na utratę wartości.
Zabezpieczenia na zapasach:
Inwestycja Mikołajki – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w mBank S.A.
z limitem 7.500 tys. zł; hipoteka umowna do kwoty 11.250 tys. zł;
Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku
Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł;
Inwestycja Central Park Ursynów - kredyt odnawialny Marvipol Development 1 Spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w BOŚ S.A. z limitem 10.000 tys. zł;
hipoteka do kwoty 30.000 tys. zł – kredyt spłacony 29 marca 2019 r. oraz kredyt inwestycyjny
Marvipol Development S.A. w BOŚ S.A. w kwocie 58.305 tys. zł; hipoteka do kwoty 87.457,5
tys. zł – kredyt spłacony 28 stycznia 2020r.; 21 lutego 2020r. zabezpieczenia hipoteczne z
tytułu obydwu kredytów zostały zwolnione;
Inwestycja Unique Tower (Grzybowska) - kredyt odnawialny Marvipol Development Unique
Tower Sp. z o.o. w BOŚ S.A. z limitem 50.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 75.000 tys. zł oraz
kredyt nieodnawialny Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. w BOŚ S.A. w kwocie
46.817 tys. zł; hipoteka do kwoty 70.225 tys. zł;
Inwestycje Cascade Residence, Dom Przy Okrzei, Dwie Motławy, W Apartments,
Kłopotowskiego i Rotunda Dynasy - kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. z limitem
65.000 tys. zł w mBank S.A.; hipoteka do kwoty 112.500 tys. zł;
Inwestycja Moko Botanika (Bokserska) - kredyt gruntowy Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. w
kwocie 35.570 tys. zł oraz kredyt budowlany nieodnawialny w kwocie 36.675 tys. zł w BOŚ
S.A.; hipoteka do kwoty 53.655 tys. zł. (oba kredyty zostały spłacone 27 stycznia 2021 r.).
21. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Okres zakończony
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
31.12.2020
31.12.2019
Należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty:
do 12 miesięcy 3 076 3 065
powyżej 12 miesięcy - -
Należności z tytułu dostaw i usług razem
3 076
3 065
Pozostałe należności
1 524 1 363
Rozliczenia międzyokresowe 4 159 3 820
Pozostałe należności razem
5 683
5 183
Należności z tytułu podatku VAT 44 340 37 870
Należności z tytułu podatku dochodowego 369 2 776
Należności podatkowe
44 709
40 646
Należności krótkoterminowe netto 53 468 48 894
odpisy aktualizujące wartość należności 354 691
Należności krótkoterminowe brutto
53 822
49 585
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
45
22. Środki pieniężne
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Środki pieniężne w kasie 7 12
Środki pieniężne na rachunkach bankowych 190 738 175 944
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
190 745
175 956
W tym:
Środki pieniężne stanowiące wpływy od klientów mieszkaniowych na
rachunki powiernicze
48 236
48 737
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania
48 236
48 737
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania dotyczą wpłat od nabywców mieszkań
i lokali usługowych na rachunki powiernicze, zwalniane przez bank wraz z postępem inwestycji.
23. Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Udziały PDC Industrial Center 63 Sp. z o.o. - 27 465
Udziały PDC Industrial Center 84 Sp. z o.o. - 19 040
Udziały PDC Industrial Center 94 Sp. z o.o. - 2 502
Udziały PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. - 8 066
Udziały PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. - 6 301
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
-
63 374
Metoda wyceny
Aktywa klasyfikowane jako dostępne do sprzedaży prezentowane są w wartości bilansowej, zgodnie
z MSSF 5 pkt. 15.
24. Kapitał własny
Kapitał zakładowy
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone) 41 652 852 41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)
41 652 852
41 652 852
Wartość nominalna 1 akcji (w złotych)
1,00
1,00
Struktura kapitału zakładowego
Seria
Rodzaj
uprzywilejowania
akcji
Liczba akcji
(szt.)
Wartość
nominalna
1 akcji (zł)
Wartość
nominalna serii
(zł)
Sposób opłacenia
A brak 100 000
1,00
100 000
wkład pieniężny
B brak 1 000
1,00
1 000
wkład pieniężny
C brak 41 551 852 1,00
41 551 852
wniesienie Zorganizowanej
Części Przedsiębiorstwa
(Oddział Marvipol)
41 652 852
41 652 852
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
46
Akcjonariat na 31 grudnia 2020 r.
Liczba
posiadanych
akcji
Liczba
głosów
na WZ
Wartość
nominalna
akcji
Udział akcji
w kapitale
zakładowym
Udział
głosów
na WZ
Książek Holding Sp. z o.o.* 27 513 831 27 513 831 27 513 831 66,05% 66,05%
Nationale-Nederlanden OFE 3 006 166 3 006 166 3 006 166 7,22% 7,22%
Mariusz Książek 2 077 692 2 077 692 2 077 692 4,99% 4,99%
Inne podmioty 9 055 163 9 055 163 9 055 163 21,74% 21,74%
41 652 852
41 652 852
41 652 852
100,00%
100,00%
* podmiot zależny od Mariusza Książek
Podstawowy zysk na jedną akcję
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Liczba akcji na początek okresu 41 652 852 41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu
41 652 852
41 652 852
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie*
41 652 852
41 652 852
Podstawowy zysk
80 445
69 887
Podstawowy zysk na jedną akcję
1,93
1,68
Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję
Na dzień 31 grudnia 2020 r. i na 31 grudnia 2019 r. nie występowały czynniki rozwadniające akcje.
Wartość księgowa na jedną akcję
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 556 589
483 225
Liczba akcji 41 652 852 41 652 852
Wartość księgowa na jedną akcję
13,36
11,60
25. Rezerwy
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Rezerwy na koszty z tytułu kar umownych i porozumień 1 650 750
Rezerwy na zobowiązania związane z projektami inwestycyjnymi - 13 803
Rezerwy razem
1 650
14 553
w tym:
część długoterminowa
-
-
część krótkoterminowa
1 650
14 553
Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień na koniec bieżącego roku obrotowego obejmuje
szacowaną kwotę jaką Emitent może przekazać na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany
Residence”. Dalsze szczegóły zostały opisane w nocie 34 dotyczącej zobowiązań warunkowych.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
47
26. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek
Kredyty i pożyczki według rodzaju
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Kredyty 93 716 149 920
Pożyczki 14 269 26 912
w tym:
część krótkoterminowa
63 260
27 975
część długoterminowa
44 725
148 857
Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
do 12 miesięcy 63 260 27 975
powyżej 1 roku do 3 lat 33 700 107 715
powyżej 3 do 5 lat 11 025 14 230
powyżej 5 lat - 26 912
Kredyty i pożyczki razem
107 985
176 832
Kredyty i pożyczki (struktura walutowa)
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
w walucie polskiej 93 716 149 920
w walutach obcych 14 269 26 912
Kredyty i pożyczki razem
107 985
176 832
Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty:
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
dla kredytów w PLN 2,70% - 5,46% 3,43% - 5,46%
dla kredytów i pożyczek denominowanych w EUR 0,50% - 3,00% 3,00%
Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych
Kredytodawca
Data
zawarcia
Przyznana
kwota
kredytu
Kwota
zadłużenia
kredytu
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
mBank S.A. 17.07.2006
7 500
-
30.12.2021
hipoteka na nieruchomości 11 250 tys. zł
Bank Millennium
S.A.
8.11.2010
10 000
-
29.06.2021
hipoteka na nieruchomości 16 000 tys. zł
Bank Ochrony
Środowiska S.A.
22.03.2017
46 817
22 384
31.07.2021
hipoteka na nieruchomości 70 225 tys. zł,
weksel in blanco, poręczenie cywilne
Marvipol Development S.A., cesja z
polisy,
pełnomocnictwo do rachunków, zastaw
finansowy na prawach do środków
pieniężnych na rachunkach, blokada
środków na rachunku obsługi długu,
przelew wierzytelności z um. pożyczki
Bank Ochrony
Środowiska S.A.
14.02.2018
50 000
26 544
31.07.2021
hipoteka na nieruchomości 75 000 tys. zł,
weksel in blanco, poręczenie cywilne
Marvipol Development S.A., w przypadku
naruszenia cesja wierzyt. pienięż. z umowy
GW i gwarancji GW, cesja z polisy,
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
48
Kredytodawca
Data
zawarcia
Przyznana
kwota
kredytu
Kwota
zadłużenia
kredytu
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
pełnomocnictwo do rachunków, zastaw
finansowy na prawach do
środków
pieniężnych na rach. bieżącym i
zastrzeżonym
mBank S.A. 5.11.2018
65 000
-
30.12.2022
hipoteka umowna na nieruchomościach 112
500 tys. zł, weksel in blanco,
pełnomocnictwa do rachunków,
poręczenia spółek z Grupy Kapitałowej,
cesja z
pożyczek do spółek z Grupy
Kapitałowej, polisy ubezpieczeniowe dot.
inwestycji na nieruchomościach będących
zabezpieczeniem kredytu
Bank Ochrony
Środowiska S.A.
6.02.2019
35 570
30 782
16.08.2022
hipoteka na nieruchomości 53 655 tys. zł,
weksel in
blanco, przystąpienie do długu
przez Marvipol Development S.A.,
pełnomocnictwo do rachunków, zastaw
finansowy na prawach do środków
pieniężnych na rachunkach w BOŚ S.A.
,
blokada
środków na rachunku obsługi
długu, przelew wierzytelności z um.
pożyczki.
Bank Millenium
S.A.
17.05.2019
18 300
13 536
16.05.2024
hipoteka na nieruchomości 29 280 tys. zł,
przelew wierzytelności z polisy i z umów
najemcami, poręczenie Marvipol
Development S.A., zastaw rejestrowy z
zastawem zwykłym na udziałach, blokada
środków na rachunku obsługi długu
Bank Ochrony
Środowiska S.A.
30.06.2020
36 675
470
30.06.2022
hipoteka na nieruchomości o wartości 53
655 tys. zł, pełnomocnictwo do
rachunków, zastaw finansowy na prawach
do środków pieniężnych na rachunkach w
BOŚ
S.A., przelew wierzytelności
pieniężnych z polis ubezpieczeniowych,
przelew wierzytelności pieniężnych
wynikających z umów o generalne
wykonawstwo, przelew praw majątkowych
z umowy o prace projektowe, gwarancja
PLG FGP BGK, weksel in blanco,
przystąpienie
do długu przez Marvipol
Development S.A.
93 716
27. Zobowiązania z tytułu obligacji
Zmiana stanu obligacji
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Zobowiązania z tytułu obligacji na początek okresu
211 615
284 213
Wpływy z emisji obligacji zwykłych
115 008
60 000
Koszty emisji (3 190) (1 435)
Wpływy z emisji obligacji netto
111 818
58 565
Koszt emisji akcji i obligacji rozliczany w czasie 920 1 258
Naliczone odsetki ujęte w kosztach finansowych i na zapasach 9 (2 391)
Wykup obligacji (102 480) (130 030)
Zobowiązania z tytułu obligacji na koniec okresu
221 882
211 615
w tym:
część krótkoterminowa 49 385 83 695
część długoterminowa
172 497
127 920
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
49
Zobowiązania z tytułu obligacji o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
do 12 miesięcy 49 385
83 695
powyżej 1 roku do 3 lat 115 684
127 920
powyżej 3 do 5 lat 56 813
-
powyżej 5 lat -
-
Obligacje razem
221 882
211 615
Zestawienie informacji o obligacjach
Seria
Wartość
nominalna
Warunki
oprocentowania
Gwarancje/
zabezpieczenia
Data
zapadalności
Obligacje zwykłe serii T* 12 010 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 4.02.2021
Obligacje zwykłe serii T* 9 560 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 4.08.2021
Obligacje zwykłe serii W** 12 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 27.06.2021
Obligacje zwykłe serii W** 16 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 27.06.2022
Obligacje zwykłe serii Y*** 18 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 12.06.2021
Obligacje zwykłe serii Y*** 18 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 12.06.2022
Obligacje zwykłe serii Y***
24 000
WIBOR 6M + marża
niezabezpieczone
12.12.2022
Obligacje zwykłe serii Z****
11 102
WIBOR 6M + marża
niezabezpieczone
11.02.2022
Obligacje zwykłe serii Z**** 25 906 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 11.02.2023
Obligacje zwykłe serii AC***** 11 700 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 10.05.2023
Obligacje zwykłe serii AC***** 9 984 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 10.11.2023
Obligacje zwykłe serii AC***** 56 316 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 10.05.2024
* Łączna wartość nominalna wyemitowanych obligacji serii T to 80 080 tys. zł. Obligacje o wartości 58 510 tys. zł
zostały wykupione przez Spółkę przed dniem bilansowym. Obligacje o wartości 12.010 tys. zł zostały wykupione
po dniu bilansowym, przed dniem sporządzenia raportu. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają
WEO.
** Łączna wartość nominalna obligacji serii W to 40 000 tys. zł. Obligacje o wartości 12 000 tys. zł zostały
wykupione przez Spółkę. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają WEO.
*** Łączna wartość nominalna obligacji serii Y to 60 000 tys. zł. Szczegółowe warunki częściowych wykupów
określają WEO.
**** Łączna wartość nominalna obligacji serii Z, po asymilacji z obligacjami serii AA i AB, na dzień bilansowy to 37
008 tys. zł. Szczegółowe warunki częściowych wykupów określają WEO.
***** Łączna wartość nominalna obligacji serii AC to 78.000 tys. zł. Szczegółowe warunki częściowych wykupów
określają WEO.
28. Prawa do użytkowania wynikające z leasingu, zobowiązania
z tytułu leasingu finansowego oraz opłaty z tytułu
wieczystego użytkowania gruntu
Zmiana stanu prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu
Prawa do użytkowania
rzeczowych aktywów
trwałych z tytułu leasingu
Zapasy
Wartość prawa do użytkowania na dzień
1 stycznia 2020 r.
18 213
33 113
Nabycie 1 256 3 643
Amortyzacja (1 930) (387)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
50
Prawa do użytkowania
rzeczowych aktywów
trwałych z tytułu leasingu
Zapasy
Modyfikacja umów leasingu (2 038) -
Wykup z leasingu (81) -
Zbycie - (8 574)
Wartość prawa do użytkowania na dzień
31 grudnia 2020 r.
15 420
27 795
Prawa do użytkowania
rzeczowych aktywów
trwałych z tytułu leasingu
Zapasy
Wartość prawa do użytkowania na dzień
1 stycznia 2019 r.
20 005
29 354
Nabycie 397 4 172
Amortyzacja (2 034) (413)
Zbycie - -
Różnice kursowe (155) -
Wartość prawa do użytkowania na dzień
31 grudnia 2019 r.
18 213
33 113
Zmiana stanu zobowiązania z tytułu leasingu oraz z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
Zobowiązania z
tytułu leasingu
Zobowiązania leasingowe
z tytułu opłat za
użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2020 r.
18 774
33 521
Nabycie 1 256 3 643
Koszty finansowe 727 1 969
Płatności (2 406) (2 141)
Modyfikacje umów leasingu (2 058) -
Różnice kursowe 1 204 -
Zbycie - (8 589)
Stan na 31 grudnia 2020 r.
17 497
28 403
Zobowiązania z
tytułu leasingu
Zobowiązania leasingowe
z tytułu opłat za
użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2019 r. 19 982
29 354
Nabycie 397 4 172
Koszty finansowe 902 2 141
Płatności (2 348) (2 146)
Różnice kursowe (159) -
Stan na 31 grudnia 2019 r.
18 774
33 521
Zobowiązania z tytułu leasingu o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2020
Okres zakończony
31.12.2019
do 12 miesięcy 1 549 1 368
powyżej 1 roku do 3 lat 3 282 2 962
powyżej 3 do 5 lat 2 322 2 251
powyżej 5 lat 10 344 12 193
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego
17 497
18 774
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
51
Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste o pozostałym od dnia
bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2020
Okres zakończony
31.12.2019
do 12 miesięcy 15 14
powyżej 1 roku do 3 lat 34 31
powyżej 3 do 5 lat 39 36
powyżej 5 lat 28 315 33 440
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego
28 403
33 521
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
01.01.2020
- 31.12.2020
01.01.2019
- 31.12.2019
Amortyzacja praw z tytułu użytkowania rzeczowych aktywów trwałych (1 945) (2 034)
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu (821) (902)
Koszty finansowe oraz amortyzacja rozpoznane w koszcie wytworzenia (909) (360)
Efekt modyfikacji umów leasingu 20 -
Różnice kursowe (1 204) 4
Wydatki z tytułu leasingu krótkoterminowego oraz o niskiej wartości - -
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
(4 859)
(3 292)
Na 31 grudnia 2020 r. Grupa jest stroną umów najmu oraz dzierżawy mieszkań zawieranych przez
jedną ze spółek zależnych (na dzień 31 grudnia 2020 r. podpisano 244 umowy najmu oraz dzierżawy).
Umowy najmu powiązane są z umowami sprzedaży i dotyczą wynajmu oraz dzierżawy sprzedanych
mieszkań na okres 10 lat, w trakcie których wynajmujący ma prawo do otrzymywania stałego czynszu.
Obecnie mieszkania są na etapie realizacji inwestycji deweloperskiej przez Grupę (mieszkania są w
fazie budowy i nie zostały jeszcze ukończone). Planowany termin zakończenia budowy to IV kw. 2021
roku. Lokale będą przekazywane nabywcom w 2021 i 2022 roku. W momencie przekazania lokali
nabywcom (a zatem rozpoczęcia okresu najmu oraz dzierżawy mieszkań przez Grupę) transakcja
zostanie ujęta jako sprzedaż i leasing zwrotny. W odniesieniu do zatrzymanego prawa do użytkowania
mieszkań wystąpi obowiązek ujęcia w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy aktywów
oraz zobowiązań z tytułu leasingu. Transakcje te nie mają wpływu na wartości zaprezentowane na
dzień 31 grudnia 2020 r., gdyż wydanie aktywa do użytkowania (rozpoczęcie okresu leasingu) nastąpi
najwcześniej IV kw. 2021 roku. Grupa oszacowała wartość zobowiązań do rozpoznania w
skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, na moment pierwszego ujęcia, na podstawie umów
zawartych do 31 grudnia 2020 roku, w wysokości 76.865 tys. zł. Wartość zobowiązań do rozpoznania
w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, na moment pierwszego ujęcia, na podstawie umów
zawartych do dnia sporządzenia niniejszego raportu według szacunku wyniosła 78.605 tys. zł.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
52
29. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, podatku
dochodowego oraz pozostałe zobowiązania
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 42 570 47 277
Kaucje zatrzymane - część długoterminowa 6 787 6 704
Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa 5 107 396
Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów 5 657 3 812
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
60 121
58 189
Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe
6 787 6 704
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe
53 334
51 485
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
4 793
1 136
Pozostałe zobowiązania obejmują między innymi zobowiązania Grupy z tytułu kaucji zatrzymanych,
w przeważającej mierze od generalnych wykonawców poszczególnych projektów deweloperskich.
Kaucje tego rodzaju zatrzymywane są przez Grupę, poprzez dokonanie odpowiednio mniejszej
płatności dla generalnego wykonawcy, na okres od trzech do pięciu lat od momentu oddania
inwestycji na poczet ewentualnych kosztów związanych z naprawą oddanych budynków.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do
30 dni.
30. Przychody przyszłych okresów
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Inwestycja Apartamenty Mokotów Park 672 -
Inwestycja Central Park Ursynów 20 782 109 194
Inwestycja Riviera Park 2 338 27 608
Inwestycja Unique Tower 119 143 49 765
Inwestycja Topiel No 18 6 070 14 731
Inwestycja Cascade Residence 157 8 094
Inwestycja Dom Przy Okrzei 2 100 12 232
Inwestycja W Apartments 94 401 25 814
Inwestycja Dwie Motławy 33 616 4 006
Inwestycja Moko Botanika 10 804 170
Inwestycja Kłopotowskiego 5 415 -
Pozostałe 134 12
Przychody przyszłych okresów razem
295 632
251 626
Przychody przyszłych okresów składają się z zaliczek od kontrahentów z tytułu zakupu mieszkań
i lokali usługowych.
31. Analiza wrażliwości
Grupa zarządza wszystkimi elementami ryzyka finansowego, które może mieć znaczący wpływ na jej
funkcjonowanie w przyszłości, kładąc w tym procesie największy nacisk na zarządzanie ryzykiem
rynkowym, w tym ryzykiem stopy procentowej oraz ryzykiem kredytowym i ryzykiem utraty płynności.
Zaciągnięte przez Grupę długoterminowe kredyty bankowe oraz wyemitowane obligacje o zmiennej
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
53
stopie procentowej narażone są na ryzyko zmiany przepływów pieniężnych w wyniku zmian stóp
procentowych. Grupa w większości przypadków nie zabezpiecza się przed ryzykiem stopy
procentowej.
Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Grupy przed jej niewypłacalnością. Cel
ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia w horyzoncie do
3 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania.
Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych oraz należności z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałych odzwierciedla maksymalne ryzyko kredytowe.
Analiza wrażliwości Spółki na zmiany stóp procentowych
Zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy spowodowałaby zmianę zysku przed
opodatkowaniem o kwoty przedstawione poniżej. Poniższa analiza opiera się na założeniu, że inne
zmienne, w szczególności kursy walut obcych pozostaną niezmienione.
Okres zakończony 31.12.2020
Okres zakończony 31.12.2019
Wzrost
1%
Spadek
1%
Wzrost
1%
Spadek
1%
Instrumenty o zmiennej stopie
procentowej
(3 182) 3 182 (3 630) 3 630
Ryzyko kredytowe
Na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia 2019 roku analiza przeterminowanych należności
z tytułu dostaw i usług przedstawiała się następująco:
31.12.2020
Wartość
brutto
Odpis
aktualizujący
Wartość
netto
Nieprzeterminowane 1 711 - 1 711
Przeterminowane o następujące okresy: -
0-180 dni 889 - 889
180-360 dni 182 - 182
powyżej 360 dni 648 354 294
3 430
354
3 076
31.12.2019
Wartość
brutto
Odpis
aktualizujący
Wartość
netto
Nieprzeterminowane 2 305 - 2 305
Przeterminowane o następujące okresy: -
0-180 dni 634 - 634
180-360 dni 298 172 126
powyżej 360 dni 519 519 -
3 756
691
3 065
Zmiany w odpisach aktualizujących należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe w ciągu roku
2020 i 2019 przedstawiono poniżej:
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Stan na początek okresu 691 708
Zmiana odpisu aktualizującego (337) (17)
Stan na koniec okresu
354
691
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
54
Ryzyko kursowe
Większość transakcji zawierana jest w złotych polskich. Grupa posiada należności i zobowiązania z
tytułu pożyczek denominowanych w walutach obcych oraz zobowiązania z tytułu umów leasingu
denominowane w walutach obcych.
Grupa posiada środki pieniężne w walutach obcych.
Grupa nie posiada należności handlowych w walutach obcych. W przypadku przeliczenia należności i
zobowiązań denominowanych w walucie obcej na dzień 31 grudnia 2020 i 2019 roku, zmiana wartości
waluty obcej w odniesieniu do złotego o 5% spowodowałyby następującą zmianę zysku przez
opodatkowaniem:
Okres zakończony 31.12.2020
Okres zakończony 31.12.2019
Wzrost
5%
Spadek
5%
Wzrost
5%
Spadek
5%
Należności i zobowiązanie denominowane
w EUR
5 130 (5 130) 7 135 (7 135)
Ryzyko płynności
Ryzyko płynności jest to ryzyko wystąpienia trudności w spełnieniu przez Grupę obowiązków
związanych ze zobowiązaniami finansowymi, które rozliczane są w drodze wydania środków
pieniężnych lub innych aktywów finansowych. Zarządzanie płynnością przez Grupę polega na
zapewnianiu, w możliwie najwyższym stopniu, aby Grupa zawsze posiadała płynność wystarczającą
do regulowania wymaganych zobowiązań, zarówno w normalnej jak i kryzysowej sytuacji, bez
narażania na niedopuszczalne straty lub podważenie reputacji Grupy.
Płynność finansowa jest monitorowana w Grupie na bieżąco. Dotyczy to zarówno płynności w okresie
kilku następnych dni, jak i okresu kilku najbliższych lat.
Zarząd Marvipol Development S.A. dokonał oceny przewidywanej sytuacji płynnościowej Grupy
Kapitałowej Marvipol Development S.A. Zdaniem Zarządu nie ma istotnego zagrożenia działalności
Grupy w okresie najbliższych 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania
finansowego. Zarząd jest przekonany, że będzie w stanie zapewnić odpowiednie środki finansowe do
obsługi zobowiązań finansowych i handlowych oraz niezakłóconego prowadzenia działalności, w tym
realizacji projektów deweloperskich. Grupa nie oczekuje, że spodziewane przepływy pieniężne,
zawarte w analizie terminów wymagalności, mogą wystąpić znacząco wcześniej lub w znacząco
innych kwotach.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
55
31.12.2020
Wartość
bilansowa
Przepływy pieniężne
wynikające z umowy*
Do 1
miesiąca
1 - 3
miesiące
3 - 6
miesięcy
6 - 12
miesięcy
1 - 3 lata
3 - 5 lat
Powyżej
5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki
107 985
108 387
102
16 748
306
46 144
34 011
11 076
-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 42 570 42 570 30 196 11 894 - 480 - - -
Zobowiązania z tytułu obligacji 221 882 226 256 - 13 017 30 671 9 560 116 692 56 316 -
Kaucje 11 894 11 894 - - - 5 107 3 259 28 3 500
Zobowiązania z tytułu leasingu 17 497 22 957 283 565 853 1 695 3 729 3 566 12 266
Stan na koniec okresu
401 828
412 064
30 581
42 224
31 830
62 986
157 691
70 986
15 766
31.12.2019
Wartość
bilansowa
Przepływy pieniężne
wynikające z umowy*
Do 1
miesiąca
1 - 3
miesiące
3 - 6
miesięcy
6 - 12
miesięcy
1 - 3 lata
3 - 5 lat
Powyżej
5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki 176 832 177 875 - 12 489 1 451 14 128 108 595 14 300 26 912
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 47 277 47 277 31 280 12 791 2 247 959 - - -
Zobowiązania z tytułu obligacji 211 615 213 719 - 1 019 12 650 72 220 127 830 - -
Kaucje 7 100 7 100 - - - 396 5 664 10 1 030
Zobowiązania z tytułu leasingu 18 774 25 465 233 465 703 1 413 4 115 3 690 14 846
Stan na koniec okresu
461 598
471 436
31 513
26 764
17 051
89 116
246 204
18 000
42 788
* analiza przepływów pieniężnych dotyczy wartości nominalnych zobowiązań powiększonych o ewentualne naliczone niezapłacone odsetki, które mogą różnić się od wartości
bilansowych
Opis metod i istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych wycenianych w takiej wartości
Wartości godziwe aktywów i zobowiązań finansowych są zbliżone do ich wartości bilansowych na dzień 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku.
Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji
rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.
Zarządzanie kapitałem
Grupa definiuje kapitał jako wartość bilansową kapitałów własnych. Najważniejszym wskaźnikiem używanym przez Grupę do monitorowania kapitałów
własnych jest wskaźnik Kapitał własny/Aktywa razem.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
56
Wskaźnik ten wynosi na dzień 31 grudnia 2020 roku 42,40% (31 grudnia 2019 r.: 37,90%). Grupa zarządza kapitałem by zagwarantować, że należące do niej
jednostki będą zdolne kontynuować działalność przy jednoczesnej maksymalizacji rentowności dla akcjonariuszy dzięki optymalizacji relacji zadłużenia do
kapitału własnego.
Ponadto Grupa zarządza kapitałem własnym w taki sposób, aby utrzymywać bezpieczny poziom relacji kapitału własnego do długu. Jednostka Dominująca
w 2020 roku wypłaciła dywidendę dla akcjonariuszy z zysku netto za rok 2019 w wysokości 7 081 tys. zł.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
57
32. Instrumenty finansowe
a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Pożyczki 117 212
142 744
Należności z tytułu dostaw i usług - -
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu -
podmioty powiązane
117 212
142 744
Pożyczki
2 159
2 159
Należności z tytułu dostaw i usług
3 076
3 065
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu -
podmioty pozostałe
5 235
5 224
Środki pieniężne
190 745
175 956
Razem
313 192
323 924
b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Kredyty bankowe i pożyczki 107 985 176 832
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 42 570 47 277
Zobowiązania z tytułu obligacji 221 882 211 615
Kaucje 11 894 7 100
Zobowiązania z tytułu leasingu 17 497 18 774
Zobowiązania wyceniane wg. zamortyzowanego kosztu
401 828
461 598
Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 31
grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku.
33. Zobowiązania inwestycyjne i kontraktowe
Zobowiązania dotyczą przede wszystkim zobowiązań wobec generalnych wykonawców z tytułu
podpisanych kontraktów.
Całkowita kwota przyszłych zobowiązań, które nie są jeszcze zafakturowane z tytułu umów
o generalne wykonawstwo na dzień 31 grudnia 2020 r. wynosi: 188.651 tys. zł, a na dzień 31 grudnia
2019 r. wynosiła: 183.861 tys. zł.
34. Zobowiązania warunkowe
Wspólnota Mieszkaniowa „Bielany Residence” złożyła wniosek o zabezpieczenie dowodu z opinii
biegłego w zakresie odpadających okładzin kamiennych i wadliwych obróbek blacharskich budynku
zrealizowanego w ramach inwestycji „Bielany Residence”. Wspólnota określiła wartość przedmiotu
sporu na kwotę 4 000 tys. złotych. Toczy się postępowanie o zabezpieczenie dowodu z opinii
biegłego. Biegły sporządził opinię, do której Marvipol Development S.A. wniosła zarzuty oraz wniosek
o pominięcie opinii biegłego, ewentualnie wniosek o sporządzenie opinii przez innego biegłego. Po
zabezpieczeniu dowodu, Wspólnota Mieszkaniowa „Bielany Residence” może, w zależności od jego
wyniku, wystąpić przeciwko Jednostce Dominującej z pozwem o zapłatę. W ocenie Zarządu Marvipol
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
58
Development S.A., z uwagi na istniejące wady balkonów, które zostały potwierdzone w trakcie
oględzin, wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany Residence” i ewentualny przyszły pozew sądowy
mogą okazać się częściowo zasadne.
Wspólnota Mieszkaniowa „Bielany Residence” złożyła wniosek o zabezpieczenie dowodu z opinii
biegłego w zakresie przecieków w hali garażowej budynku mieszkalnego przy ul. Sokratesa 9 w
Warszawie i występowania zarysowań elementów konstrukcyjnych, a także w zakresie
nieprawidłowego wykonania izolacji wokół budynku przy ulicy Sokratesa 9, w następstwie czego nie
spełnia ona parametrów technicznych zabezpieczających budynek przy ul. Sokratesa 9 przed
przesiąkami i przeciekami do wnętrza garażu. Wspólnota nie określiła wartość przedmiotu sporu. Nie
wyznaczono biegłego, Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli uznał się niewłaściwym i postanowił
przekazać sprawę do Sądu Rejonowego dla Żoliborza. Po zabezpieczeniu dowodu, Wspólnota
Mieszkaniowa „Bielany Residence” może, w zależności od jego wyniku, wystąpić przeciwko Jednostce
Dominującej z pozwem o zapłatę. W ocenie Zarządu Marvipol Development S.A., z uwagi na istniejące
wady hali garażowej i elementów konstrukcyjnych, wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany
Residence” i ewentualny przyszły pozew sądowy mogą okazać się częściowo zasadne.
Spółka Strabag Sp. z o.o. złożyła pozew przeciwko Marvipol Development S.A. o zapłatę kwoty 4 300
tys. zł stanowiącej równowartość kwoty, którą Marvipol Development S.A. uzyskał od STRABAG SE z
tytułu gwarancji koncernowej wystawionej jako zabezpieczenie zobowiązań gwarancyjnych i którą to
kwotą Strabag Sp. z o.o. został obciążony przez Strabag SE. Marvipol Development S.A. w dniu 14
października 2019 r. złożyła sprzeciw od nakazu zapłaty wydanego w dniu 23 sierpnia 2019 r. przez
Sąd Okręgowy w Warszawie. Na skutek prawidłowo złożonego sprzeciwu nakaz zapłaty w całości
utracił moc i sprawa została skierowana do postępowania rozpoznawczego. Kolejno na wniosek stron
postępowania sprawa została skierowana do mediacji. Dotąd odbyło się około dziesięciu plenarnych
sesji mediacyjnych oraz szereg indywidualnych sesji mediacyjnych przeprowadzonych przez
mediatora z poszczególnymi przedstawicielami stron. Marvipol Development S.A. stoi na stanowisku,
że realizacja uprawnień z gwarancji była uzasadniona i powództwo powinno zostać oddalone.
W celu zakończenia wszystkich sporów (sądowych i innych) dotyczących inwestycji „Bielany
Residence”, Marvipol Development S.A. rozpoczęła mediację trójstronną (z udziałem Strabag Sp. z o.
o. oraz Wspólnoty Mieszkaniowej „Bielany Residence”). Sesje plenarne i indywidualne spotkania
mediacyjne toczą się obecnie na płaszczyźnie dwóch mediacji przed tym samym mediatorem.
Zamysłem jest zawarcie przez Marvipol Development S.A. dwóch ugód: ugody trójstronnej ze
Wspólnotą Mieszkaniową i Strabag Sp. z o. o. regulującej wszystkie kwestie dotyczące inwestycji
„Bielany Residence” oraz drugiej wyłącznie ze Strabag Sp. z o. o. regulującej stosunki wynikające z
umowy o GW dot. „Bielany Residence”. Aktualnie uzgadniany jest sposób usunięcia wad w
nieruchomości oraz prowadzone są negocjacje warunków obu ugód. Wszystkie strony sporów
dotyczących inwestycji „Bielany Residence” złożyły w sądach wnioski o niepodejmowanie czynności
z uwagi na toczące się mediacje.
27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited, spółką prawa
brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz
Staybridge Suites w odniesieniu do planowego projektu condohotelowego w Gdańsku przy ulicy
Grunwaldzkiej. Zgodnie z postanowieniami umowy Spółka zobowiązała się do zrealizowana budowy i
otwarcia działalności hotelowej pod w/w markami do 1 maja 2021 roku. Umowy przewidują możliwość
rozwiązania umowy przez IHG Hotels Limited wraz z naliczeniem opłaty za wcześniejsze rozwiązanie
umowy. Wysokość opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umów wynosi 432 tys. euro. Do dnia
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
59
sporządzenia niniejszego sprawozdania budowa obiektu nie została rozpoczęta. W ocenie Zarządu
pandemia Covid-19 i jej wpływ na zamrożenie akcji kredytowych tego typu inwestycji, ograniczenia w
funkcjonowaniu obiektów hotelowych są racjonalnymi przesłankami stojącymi za nierozpoczęciem
realizacji projektu. Zarząd będzie prowadził rozmowy z IHG Hotels Limited w przedmiocie opóźnienia
budowy obiektu oraz wpływu stanu epidemii na realizację umów.
Po dniu bilansowym, a przed sporządzeniem niniejszego sprawozdania Marvipol Development S.A.
udzieliła następujących poręczeń:
na rzecz Natenby Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową
sprzedaży lokali w projekcie MOKO Botanika. Poręczenie udzielone do kwoty 283 761 114,71
PLN
na rzecz Cambleani Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki
Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową
sprzedaży lokali w projekcie Studio Okęcie. Poręczenie udzielone do kwoty 42 990 006,23
PLN
na rzecz Evontamill Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki
Marvipol Unique Tower sp. z o.o. w związku z zawartą 27 stycznia 2021 przedwstępną umową
sprzedaży lokali w projekcie Unique Tower. Poręczenie udzielone do kwoty 46 452 044,72
PLN
35. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających
wyższego szczebla.
Grupa na rzecz członków Zarządu Jednostki Dominującej i osób zarządzających wyższego szczebla
wypłaca wynagrodzenie na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie) oraz na
podstawie umowy o świadczenie usług lub umowy o pracę.
Wynagrodzenie Zarządu Jednostki Dominującej (w tys. zł)
01.01.2020
31.12.2020
01.01.2019
31.12.2019
Mariusz Książek - Prezes Zarządu 4 259 7 697
Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu 1 558 -
Mariusz Poławski - Wiceprezes Zarządu 1 626 2 131
Robert Pydzik - Członek Zarządu 69 120
7 512
9 948
Wynagrodzenia Zarządu Jednostki Dominującej w jednostkach podporządkowanych Marvipol
Development S.A. (w tys. zł)
01.01.2020
31.12.2020
01.01.2019
31.12.2019
Mariusz Książek - Prezes Zarządu 202 -
Grzegorz Kawecki - Wiceprezes Zarządu 49 -
251
-
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
60
Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł)
01.01.2020
31.12.2020
01.01.2019
31.12.2019
Aleksander Chłopecki 65 40
Wiesław Łatała 59 40
Krzysztof Brejdak 55 28
Wiesław Różacki 49 28
Andrzej Jacaszek 40 24
268
160
Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi w Grupie Kapitałowej Marvipol Development S.A.
Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo Jednostki Dominującej
oraz członków Rady Nadzorczej Marvipol Development S.A.
Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
01.01.2020
31.12.2020
01.01.2019
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2019
Jednostki powiązane
z Marvipol Development S.A.
20 77 4 8
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol
Development S.A.
512 2 989 123 138
Sprzedaż produktów i usług
532
3 066
127
146
Kwota transakcji sprzedaży do jednostek powiązanych z członkami Zarządu obejmuje przede
wszystkim podnajem powierzchni biurowej oraz handlowej podmiotom z Grupy Kapitałowej British
Automotive Holding S.A. oraz kwoty związane ze wsparciem w zarządzaniu realizacją budów salonów
sprzedaży Grupy Kapitałowej British Automotive Holding S.A.
Zakup produktów i usług (w tys. zł)
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
01.01.2020
31.12.2020
01.01.2019
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2019
Jednostki powiązane
z Marvipol Development S.A.
- 545 - -
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
Jednostki Dominującej i Radą Nadzorczą Marvipol
Development S.A.
5 133 5 774 121 74
Zakup produktów i usług
5 133
6 319
121
74
Wypłacone dywidendy (w tys. zł)
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
01.01.2020
31.12.2020
01.01.2019
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2019
Książek Holding Sp. z o.o.*
4 678
-
-
-
Mariusz Książek
353
-
-
-
5 031
-
-
-
*Podmiot zależny od Mariusza Książek
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
61
W ramach transakcji zakupu od jednostek powiązanych z członkami Zarządu, Grupa dokonała finalnego rozliczenia nabycia od Grupy British
Automotive Holding S.A. nieruchomości przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku w kwocie 3.560 tys. zł. Grupa dokonała również zakupów usług na kwotę
356 tys. zł od podmiotu powiązanego z Robertem Pydzik, Członkiem Zarządu do dnia 28 maja 2020 roku oraz od spółki BDO Legal Łatała i Wspólnicy
sp. k. na kwotę 754 tys. zł.
Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2020
Sprzedaż /
nabycie
udziałów
(zmiana metody
konsolidacji)
Zaciągnięcie
Spłaty
kapitału
Naliczenia
odsetek
Spłaty
odsetek
Różnice
kursowe
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2020
PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. - - 6 636 - 11 - 241 6 888
PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o.
-
5 992
10
218
6 220
-
-
12 628
-
21
-
459
13 108
Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2020
Sprzedaż /
nabycie
udziałów
(zmiana metody
konsolidacji)
Udzielenie
Spłaty
kapitału
Naliczenia
odsetek
Spłaty
odsetek
Różnice
kursowe
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2020
PDC Industrial Center 63 Sp. z o.o. 7 792 - - 7 697 10 49 (56) -
PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. 12 135 - - 11 931 213 835 418 -
PDC Industrial Center 84 Sp. z o.o. 39 603 - - 37 364 49 2 003 (285) -
PDC Industrial Center 94 Sp. z o.o. 32 306 - - 30 661 40 1 452 (233) -
PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. 12 580 - - 12 413 221 823 435 -
PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o. 16 745 - 410 - 522 - 1 447 19 124
PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. - 14 338 - - 108 - 281 14 727
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. 21 583 - 1 818 331 667 1 909 25 646
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. - 33 920 - 7 771 912 - 2 748 29 809
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. - - 26 864 - 536 - 506 27 906
142 744
48 258
29 092
108 168
3 278
5 162
7 170
117 212
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
62
Wartość otrzymanych pożyczek według terminów spłaty:
01.01.2020
31.12.2020
01.01.2019
31.12.2019
Do 1 roku 13 108 -
Od 1 roku do 3 lat - -
Od 3 do 5 lat - -
Powyżej 5 lat - -
13 108
-
Wartość udzielonych pożyczek według terminów spłaty:
01.01.2020
31.12.2020
01.01.2019
31.12.2019
Do 1 roku - -
Od 1 roku do 3 lat - 7 792
Od 3 do 5 lat 117 212 134 952
Powyżej 5 lat - -
117 212
142 744
36. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol
Development S.A.
Jednostki zależne
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 100% 100%
Prosta Tower Sp. z o.o.
1)
100% 100%
Prosta 32 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol TM Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. Sp. k.
2)
100% 100%
Marvipol Estate Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Bemowo Residence Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Construction Sp. z o.o. 100% 100%
Central Park Ursynów 2 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Kołobrzeg Resort Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Logistics S.A. 100% 100%
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 100% 100%
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
63
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Ertan Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 100% 100%
Property-ad Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Apartments Grunwaldzka Sp. z o.o. 100% 100%
Solex Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. (daw. Unique Apartments Chmielna Sp.
z o.o.)
100% 100%
PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.
3)
100% -
1)
Prosta Tower Sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Prosta 32 Sp. z o.o. -
jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)
2)
Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. - jednostka zależna
pośrednio w 100% (Marvipol TM Sp. z o.o. posiada w jednostce 99% udziału w zysku, 1% udziału
w zysku przypada Marvipol Development 1 Sp. z o.o.)
3)
PDC Industrial Center 149 sp. z o.o. - jednostka zależna pośrednio w 100% (100% posiada Marvipol
Logistics S.A. - jednostka zależna w 100% od Marvipol Development S.A.)
Udziały we wspólnych przedsięwzięciach
Okres zakończony
31.12.2020
31.12.2019
Industrial Center 37 Sp. z o.o. 68% 68%
PDC Industrial Center 63 Sp. z o.o. 68% 68%
PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. 68% 68%
PDC Industrial Center 84 Sp. z o.o. 68% 68%
PDC Industrial Center 94 Sp. z o.o. 68% 68%
PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. 68% 68%
PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o. 68% 68%
PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. 41% 68%
PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. 50% 100%
PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. 68% -
PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. 68% -
1) Industrial Center 37 Sp. z o.o. w likwidacji - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Estate sp. z o.o. Zgodnie z umową wspólników spółka
stanowi wspólne przedsięwzięcie
2) PDC Industrial Center 63 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu
wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne
przedsięwzięcie
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
64
3) PDC Industrial Center 82 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu
wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne
przedsięwzięcie
4) PDC Industrial Center 84 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu
wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne
przedsięwzięcie
5) PDC Industrial Center 94 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu
wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne
przedsięwzięcie
6) PDC Industrial Center 59 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu
wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne
przedsięwzięcie
7) PDC Industrial Center 108 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka
stanowi wspólne przedsięwzięcie
8) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. - 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka
stanowi wspólne przedsięwzięcie
9) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. - 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka
stanowi wspólne przedsięwzięcie
10) PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka
stanowi wspólne przedsięwzięcie
11) PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na zgromadzeniu
wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników spółka stanowi wspólne
przedsięwzięcie
Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu
Lista jednostek zależnych znajduje się w
pkt 5
Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol
Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.
37. Średnioroczne zatrudnienie w Marvipol Development S.A.
Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2020 r. w Spółce wynosiło 58 osób.
38. Zarządzanie ryzykiem
Opis metod zarządzania ryzykiem płynności zawarty jest w Sprawozdania Zarządu z działalności
Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2020 R.
Warszawa, 18 marca 2021 r.
65
39. Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2020 r. do
31 grudnia 2020 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu
31 grudnia 2020 r.
Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w
pkt 7
Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
40. Informacja o wynagrodzeniu podmiotu uprawnionego do
badania sprawozdań finansowych
W dniu 29 maja 2020 roku Rada Nadzorcza Marvipol Development S.A., działając na podstawie § 34
Statutu Spółki, dokonała wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych. Badanie
sprawozdań finansowych w latach 2019 - 2020 zostało przeprowadzone przez spółkę CSWP Audyt
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie (00-336),
przy ul. Kopernika 34, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 3767.
Umowa ze spółką CSWP Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa o
dokonanie badania została zawarta w dniu 9 lipca 2020 roku. Wynagrodzenie z tytułu badania
jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Marvipol Development S.A. oraz
innych usług za 2020 i 2019 rok prezentuje poniższa tabela:
01.01.2020
31.12.2020
01.01.2019
31.12.2019
Badanie rocznego jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania
finansowego
90 72
Inne usługi atestacyjne, w tym: 259 147
przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego 50 36
badania rocznych sprawozdań finansowych jednostek
podporządkowanych
122 111
pozostałe usługi atestacyjne 87 -
Pozostałe usługi 9 -
Razem
358
219
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Grzegorz Kawecki
Wiceprezes Zarządu
Beata Cukrowska
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych