Spis treści

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej3

Skonsolidowane sprawozdanie z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów5

Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą6

Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym7

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych8

Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego10

1.Informacje ogólne10

2.Podstawa sporządzenia oraz zasady rachunkowości15

3.Znaczące zdarzenia i transakcje32

4.Sytuacja związana z epidemią wirusa SARS-CoV-2 w 2021 roku33

5.Sezonowość działalności33

6.Segmenty operacyjne33

7.Rzeczowe aktywa trwałe34

8.Nieruchomości inwestycyjne35

9.Zapasy36

10.Środki pieniężne zgromadzone na rachunkach powierniczych37

11.Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności37

12.Odpisy aktualizujące wartość aktywów38

13.Środki pieniężne i ich ekwiwalenty38

14.Kapitał własny38

15.Dłużne papiery wartościowe39

16.Leasing43

17.Kredyty bankowe45

18.Rezerwy49

19.Pozostałe zobowiązania długoterminowe50

20.Zobowiązania z tytułu umów z klientami50

21.Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania50

22.Instrumenty finansowe51

23.Przychody i koszty52

24.Koszty operacyjne52

25.Pozostałe przychody operacyjne53

26.Pozostałe koszty operacyjne53

27.Przychody finansowe54

28.Koszty finansowe54

29.(Strata)/odwrócenie straty z tytułu utraty wartości aktywów54

30.Podatek dochodowy55

31.Odroczony podatek dochodowy56

32.Zysk na akcję58

33.Dywidendy59

34.Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zaniechana59

35.Przepływy pieniężne60

36.Uzgodnienie stanu zadłużenia61

37.Aktywa oraz zobowiązania warunkowe61

38.Zarządzanie ryzykiem finansowym63

39.Zarządzanie kapitałem66

40.Transakcje z podmiotami powiązanymi67

41.Wynagrodzenie kadry kierowniczej69

42.Informacje o zatrudnieniu70

43.Informacje o wynagrodzeniu firmy audytorskiej uprawnionej do badania sprawozdania finansowego70

44.Inne istotne wydarzenia71

45.Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego72

46.Wybrane dane finansowe przeliczone na euro73

Zatwierdzenie do publikacji74

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej (cd.)

Skonsolidowane sprawozdanie z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów

Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą 

Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

* odstępstwo od zasad rachunkowości szczegółowo opisane w nocie 2.3 Odstępstwo od zasad rachunkowości

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych (cd.)

Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

1.Informacje ogólne

1.1Informacje o jednostce dominującej

Jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper jest Lokum Deweloper Spółka Akcyjna (dalej zwana „Spółką dominującą). Lokum Deweloper Spółka Akcyjna została utworzona Aktem Notarialnym A 4895/2011 z dnia 14 lipca 2011 roku. Państwem rejestracji Spółki jest Polska. Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia Fabrycznej we Wrocławiu – VI Wydział Gospodarczy pod numerem KRS 0000392828. Spółce nadano numer statystyczny REGON 021677137. Akcje Spółki notowane są na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie od 15 grudnia 2015 roku.

Czas trwania Spółki Lokum Deweloper S.A. jest nieograniczony.

Siedziba Spółki mieści się pod adresem: ul. Krawiecka 1 lok. 101, 50-148 Wrocław, Polska.

Podstawowym miejscem prowadzenia działalności gospodarczej jest: ul. Krawiecka 1 lok 101, 50-148 Wrocław, Polska.

Jednostką dominującą najwyższego szczebla w stosunku do Lokum Deweloper S.A. jest spółka Nasze Pasaże Spółka Akcyjna. Dariusz Olczyk posiada (bezpośrednio i pośrednio) liczbę akcji, która pozwala mu na faktyczną kontrolę nad Spółką.

Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego nie wystąpiły zmiany w nazwie ani zmiany innych danych identyfikacyjnych jednostki sprawozdawczej.

Zawarte w treści niniejszego sprawozdania określenia: „Spółka”, „Emitent”, „Lokum Deweloper S.A.”, „jednostka dominująca” lub inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany, odnoszą się do Lokum Deweloper Spółki Akcyjnej, natomiast „Grupa”, „Grupa Kapitałowa”, „Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper” lub inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany odnoszą się do Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper, w skład której wchodzi Lokum Deweloper Spółka Akcyjna oraz podmioty podlegające konsolidacji, dla których stosuje się określenia: „jednostka zależna”, „spółka operacyjna” lub inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany.

1.2Skład zarządu, rady nadzorczej i komitetu audytu Spółki dominującej

W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku oraz do dnia zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania skład zarządu nie uległ zmianie i funkcjonował w składzie:

Bartosz Kuźniar – prezes zarządu,

Tomasz Dotkuś – wiceprezes zarządu ds. finansowych.

W dniu 10 marca 2021 roku rada nadzorcza spółki Lokum Deweloper S.A. podjęła uchwały w sprawie powołania członków zarządu na nową kadencję i powierzenia funkcji prezesa zarządu i wiceprezesa zarządu ds. finansowych. W związku z upływem kadencji zarządu z dniem

1 kwietnia 2021 roku, postanowiła powołać z dniem 2 kwietnia 2021 roku w skład zarządu Spółki na nową, wspólną, 3-letnią kadencję dotychczasowego prezesa zarządu, pana Bartosza Kuźniara i powierzyć mu pełnienie funkcji prezesa zarządu oraz dotychczasowego wiceprezesa zarządu ds. finansowych, pana Tomasza Dotkusia i powierzyć mu pełnienie funkcji wiceprezesa zarządu ds. finansowych.

W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku oraz do dnia zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania skład rady nadzorczej nie uległ zmianie i funkcjonował w składzie:

Dariusz Olczyk – przewodniczący rady nadzorczej,

Jan Olczyk – wiceprzewodniczący rady nadzorczej,

Arkadiusz Król – sekretarz rady nadzorczej,

Emilia Sawicka – członek rady nadzorczej,

Bartosz Krzesiak – członek rady nadzorczej.

W dniu 29 czerwca 2021 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Lokum Deweloper S.A. podjęło uchwały w sprawie powołania do składu rady nadzorczej Emitenta, na nową wspólną 5-letnią kadencję, rozpoczynającą się z dniem 29 czerwca 2021 roku, dotychczasowych członków rady nadzorczej.

W dniu 6 września 2021 roku rada nadzorcza spółki Lokum Deweloper S.A. podjęła uchwały w sprawie powierzenia pełnienia funkcji: przewodniczącego rady nadzorczej panu Dariuszowi Olczykowi; wiceprzewodniczącego rady nadzorczej panu Janowi Olczykowi; sekretarza rady nadzorczej panu Arkadiuszowi Królowi.

W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku oraz do dnia zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania skład komitetu audytu nie uległ zmianie i funkcjonował w składzie:

Emilia Sawicka – przewodniczący komitetu audytu,

Bartosz Krzesiak – wiceprzewodniczący komitetu audytu,

Jan Olczyk – sekretarz komitetu audytu.

W dniu 6 września 2021 roku rada nadzorcza spółki Lokum Deweloper S.A. podjęła uchwałę w sprawie powołania członków komitetu audytu na nową kadencję w jego dotychczasowym składzie i postanowiła powierzyć: pani Emilii Sawickiej funkcję przewodniczącego komitetu audytu; panu Bartoszowi Krzesiakowi funkcję wiceprzewodniczącego komitetu audytu; panu Janowi Olczykowi funkcję sekretarza komitetu audytu.

1.3Charakter działalności Grupy

Przedmiotem działalności Grupy jest realizacja projektów deweloperskich.

1.4Informacje o Grupie Kapitałowej

Skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym została objęta Spółka dominująca oraz następujące jednostki zależne:

Na dzień 31 grudnia 2021 roku wyżej wymienione jednostki zależne podlegały konsolidacji.

Czas trwania Spółki dominującej oraz wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jednostek objętych konsolidacją jest nieoznaczony.

Spółki z Grupy Kapitałowej w 2021 roku nie zaprzestały żadnego rodzaju prowadzonej działalności.

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Grupa składała się z:

a)Lokum Deweloper S.A. (jednostka dominująca Grupy);

b)spółek zależnych nieprowadzących działalności deweloperskiej:

Lokum Holding 1 (spółka zależna, udziałowiec spółki LD, wspólnik i akcjonariusz spółek operacyjnych),

Lokum Holding 4 (spółka zależna, udziałowiec spółki Lokum Investment),

Lokum Holding 2 (spółka zależna),

Lokum Holding 3 (spółka zależna),

Lokum Investment (spółka prawa luksemburskiego, spółka zależna spółki Lokum Holding 4, posiadacz certyfikatów inwestycyjnych LOKUM DEWELOPER FIZ),

LD (spółka zależna spółki Lokum Holding 1),

Olczyk (spółka zależna, wspólnik i komplementariusz spółek operacyjnych);

c)spółek operacyjnych prowadzących działalność stricte deweloperską (zakup gruntów, prowadzenie inwestycji, sprzedaż mieszkań) w formie spółek osobowych, spółek zależnych: Lokum 1, Lokum 2, Lokum 3, Lokum 4, Lokum 5, Lokum 6, Lokum 7, Lokum 8,

Lokum 9, Lokum 10, Lokum 11, Lokum 12, Lokum 13, Lokum 14, Lokum 15, Lokum 16;

d)LOKUM DEWELOPER FIZ (fundusz inwestycyjny zamknięty, którego większość certyfikatów inwestycyjnych jest w posiadaniu spółki Lokum Investment).

W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym przeprowadzono następujące transakcje, które miały wpływ na reorganizację Grupy Kapitałowej:

W dniu 5 stycznia 2021 roku Zgromadzenia Wspólników spółek komandytowych (Lokum 1, Lokum 2, Lokum 3, Lokum 4, Lokum 5, Lokum 6, Lokum 10, Lokum 13, Lokum 14, Lokum 15) podjęły uchwały w sprawie przekształcenia formy prawnej w spółki jawne. Sąd rejestrowy dokonał wpisu przekształcenia tych spółek w spółki jawne w dniu 15 stycznia 2021 roku.

W dniu 12 stycznia 2021 roku Sąd rejestrowy dokonał wpisu przekształcenia spółek Lokum 7 i Lokum 12 w spółki jawne.

W dniu 15 stycznia 2021 roku Sąd rejestrowy dokonał wpisu przekształcenia spółki Lokum 8 w spółkę jawną.

W dniu 22 stycznia 2021 roku Sąd rejestrowy dokonał wpisu przekształcenia spółki Lokum 9 w spółkę jawną.

W dniu 2 marca 2021 roku Zgromadzenie Wspólników spółki Lokum 10 podjęło uchwałę w sprawie obniżenia udziału kapitałowego wspólnika Lokum Holding 1 o kwotę 16 142 983,80 PLN. Wszyscy wspólnicy wyrazili zgodę na ww. zmniejszenie udziału kapitałowego. Wypłata udziału kapitałowego zostanie rozliczona z kapitału zapasowego spółki Lokum 10.

W dniu 30 marca 2021 roku odbyło się Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie spółki Lokum 11, podczas którego zdecydowano o podwyższeniu kapitału zakładowego spółki poprzez emisję jednej akcji z kwoty 50 005,00 PLN do kwoty 50 006,00 PLN oraz o zmianie statutu spółki w tym zakresie. Cena emisyjna akcji serii C wyniosła 12 mln PLN.

W dniu 18 maja 2021 roku Lokum Deweloper S.A. zawiązało spółki: Lokum Holding 2 i Lokum Holding 3, których zostało jedynym wspólnikiem. W dniu 20 maja 2021 roku spółka Lokum Holding 2, a w dniu 21 maja 2021 roku spółka Lokum Holding 3 zostały wpisane do Rejestru Przedsiębiorców przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu VI Wydział Gospodarczy KRS.

W dniu 9 września 2021 roku Zgromadzenie Wspólników spółki Lokum 12 podjęło uchwałę w sprawie obniżenia udziału kapitałowego wspólnika Lokum Holding 1 o kwotę 4 999 999,00 PLN. Wszyscy wspólnicy wyrazili zgodę na ww. zmniejszenie udziału kapitałowego. Wypłata udziału kapitałowego została rozliczona z kapitału zapasowego spółki Lokum 12.

W dniu 9 listopada 2021 roku została zawarta między podmiotami Halit S.à r.l. (akcjonariusz Spółki) oraz Nasze Pasaże S.A. umowa przeniesienia własności akcji Spółki. Własność 12 760 000 akcji Spółki stanowiących przedmiot aportu oraz wszelkich praw wynikających

z tych akcji przeszła na rzecz spółki powiązanej Nasze Pasaże S.A. z dniem dokonania zapisu ww. akcji Spółki na rachunku papierów wartościowych spółki Nasze Pasaże S.A. Spółka powiązana Nasze Pasaże S.A. stała się akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5 % liczby głosów na Zwyczajnym Walnym Zgromadzeniu Spółki.

W dniach 16 i 20 grudnia 2021 roku zostały zawarte pomiędzy Lokum Investment a Bartoszem Kuźniarem, Markiem Kokotem i Arkadiuszem Królem ("Managerowie") umowy sprzedaży certyfikatów inwestycyjnych LOKUM DEWELOPER FIZ. Lokum Investment zbył na rzecz Bartosza Kuźniara dwa certyfikaty inwestycyjne serii B1A, na rzecz Marka Kokota dwa certyfikaty inwestycyjne serii B1B oraz na rzecz Arkadiusza Króla dwa certyfikaty inwestycyjne serii B1C i tym samym Lokum Investment zaprzestał być jedynym uczestnikiem LOKUM DEWELOPER FIZ.

W wyniku przeprowadzonej transakcji Managerowie uzyskali prawo do otrzymywania wypłat przychodów ze zbycia lokat wchodzących

w skład portfela inwestycyjnego LOKUM DEWELOPER FIZ.

W dniu 29 grudnia 2021 roku Zgromadzenie Wspólników spółki Lokum 2 podjęło uchwałę w sprawie obniżenia udziału kapitałowego wspólnika Lokum Holding 1 o kwotę 10 340 000,00 PLN. Wszyscy wspólnicy wyrazili zgodę na ww. zmniejszenie udziału kapitałowego. Wypłata udziału kapitałowego zostanie rozliczona z kapitału zapasowego spółki Lokum 2.

W dniu 29 grudnia 2021 roku Zgromadzenie Wspólników spółki Lokum 3 podjęło uchwałę w sprawie obniżenia udziału kapitałowego wspólnika Lokum Holding 1 o kwotę 13 790 000,00 PLN. Wszyscy wspólnicy wyrazili zgodę na ww. zmniejszenie udziału kapitałowego. Wypłata udziału kapitałowego zostanie rozliczona z kapitału zapasowego spółki Lokum 3.

W dniu 29 grudnia 2021 roku Zgromadzenie Wspólników spółki Lokum 9 podjęło uchwałę w sprawie obniżenia udziału kapitałowego wspólnika Lokum Holding 1 o kwotę 14 340 000,00 PLN. Wszyscy wspólnicy wyrazili zgodę na ww. zmniejszenie udziału kapitałowego. Wypłata udziału kapitałowego zostanie rozliczona z kapitału zapasowego spółki Lokum 9.

W dniu 29 grudnia 2021 roku Zgromadzenie Wspólników spółki Lokum 13 podjęło uchwałę w sprawie obniżenia udziału kapitałowego wspólnika Lokum Holding 1 o kwotę 12 500 000,00 PLN. Wszyscy wspólnicy wyrazili zgodę na ww. zmniejszenie udziału kapitałowego. Wypłata udziału kapitałowego zostanie rozliczona z kapitału zapasowego spółki Lokum 13.

W dniu 29 grudnia 2021 roku odbyło się Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki Lokum Holding 1, podczas którego zdecydowano

o podwyższeniu kapitału zakładowego spółki poprzez emisję dwóch nowych udziałów z kwoty 7 000,00 PLN do kwoty 7 100,00 PLN oraz

o zmianie umowy spółki w tym zakresie. Nowo utworzone udziały zostały objęte przez Spółkę za łączną cenę emisyjną wynoszącą

125 320 000,00 PLN.

W 2021 roku nie wystąpiły inne zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej.

Wydarzenia po dniu bilansowym

W dniu 20 stycznia 2022 roku odbyło się Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki Lokum Holding 1, podczas którego zdecydowano

o podwyższeniu kapitału zakładowego spółki poprzez emisję jednego nowego udziału z kwoty 7 100,00 PLN do kwoty 7 150,00 PLN oraz

o zmianie umowy spółki w tym zakresie. Nowo utworzony udział został objęty przez spółkę za cenę emisyjną wynoszącą 17 032 895,00 PLN.

Poniżej zaprezentowano schemat organizacyjny Grupy na dzień 31 grudnia 2021 roku.

2.Podstawa sporządzenia oraz zasady rachunkowości

2.1.Podstawa sporządzenia

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości, Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej oraz z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku

w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (DZ. U. 2018 r. poz. 757) za wyjątkiem zastosowania par. 58 MSR 12 Podatek dochodowy, co zostało szczegółowo opisane w nocie 2.3 Odstępstwo od zasad rachunkowości.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku oraz dane na ten dzień. Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów, skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych oraz skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym obejmują dane za okres 12 miesięcy zakończonych dnia 31 grudnia 2021 roku oraz dane porównawcze za okres 12 miesięcy zakończonych dnia 31 grudnia 2020 roku.

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone według zasady kosztu historycznego z wyjątkiem aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik.

Walutą funkcjonalną Spółki dominującej oraz walutą sprawozdawczą niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej).

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności przez spółki wchodzące w skład Grupy oraz przez Grupę Kapitałową.

2.2.Zmiany standardów lub interpretacji

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadami rachunkowości, które zostały zaprezentowane w ostatnim skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku, za wyjątkiem przyjętych zmian standardów oraz odstępstwa od zasad rachunkowości opisanego w nocie 2.3 niniejszego sprawozdania finansowego. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe uwzględnia wymogi wszystkich zatwierdzonych przez Unię Europejską Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej oraz związanych z nimi interpretacji.

Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Grupę od 2021 roku

Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w UE weszły w życie po raz pierwszy w sprawozdaniu finansowym Grupy za 2021 rok:

a)Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena”, MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” - Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej - Etap 2 zatwierdzone w UE w dniu 13 stycznia 2021 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku lub później). Reforma wskaźników stóp procentowych – Faza 2 dotyczą sposobu ujęcia modyfikacji aktywów finansowych, zobowiązań finansowych i zobowiązań z tytułu leasingu, wymogów dotyczących rachunkowości zabezpieczeń oraz dodatkowych ujawnień informacji zgodnie z MSSF 7, wynikających z wdrożenia ogólnorynkowej reformy wskaźników referencyjnych stóp procentowych. Wprowadzone zmiany wymagają, aby w przypadku modyfikacji podstawy naliczania przepływów pieniężnych, która jest ekwiwalentna poprzedniej podstawie i jest efektem wdrożenia reformy, modyfikacja została ujęta tak jakby wynikała ze zmiany zmiennej stopy procentowej. W przypadku rachunkowości zabezpieczeń zmiany pozwalają na kontynowanie istniejących relacji, które zostały zmodyfikowane w wyniku reformy IBOR, po odpowiednim zmodyfikowaniu dokumentacji relacji zabezpieczającej. Jednostki są także zobowiązane do ujawnienia użytkownikom informacji pozwalających na zrozumienie charakteru i zakresu ryzyk wynikających z reformy IBOR, na które jednostka jest narażona, oraz sposobu w jaki jednostka zarządza tym ryzykiem, a także postępów jednostki we wdrażaniu

reformy IBOR. MSSF 4 został również zmieniony w celu nałożenia na ubezpieczycieli, którzy stosują tymczasowe zwolnienie z MSSF 9, wymogu stosowania zmian w rachunkowości w zakresie modyfikacji wymaganych bezpośrednio przez reformę IBOR.

b)Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - ulgi w spłatach czynszu w związku z Covid-19 po 30 czerwca 2021 roku zatwierdzone w UE w dniu 30 sierpnia 2021 roku (obowiązuje od dnia 1 kwietnia 2021 roku w odniesieniu do lat obrotowych rozpoczynających się dnia

1 stycznia 2021 roku i później). W zmianie do MSSF 16 Udogodnienia czynszowe związane z COVID-19 po 30 czerwca 2021 roku (zmiana z 2021 roku) Rada rozszerzyła o jeden rok możliwość skorzystania z tzw. „praktycznego rozwiązania”. Polega ono na tym, że w sytuacji, kiedy leasingobiorca uzyska zwolnienie z opłat leasingowych w związku z COVID-19, nie będzie musiał oceniać czy to zwolnienie stanowi modyfikację leasingu, a zamiast tego ujmie tę zmianę w księgach rachunkowych tak jakby ta zmiana nie stanowiła modyfikacji.

c)Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” pt. „Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9” zatwierdzone w UE

w dniu 16 grudnia 2020 roku. Zmiany do MSSF 4 przedłużają tymczasowe zwolnienie, które pozwala ubezpieczycielowi na odroczenie stosowania MSSF 9 aż do okresów rocznych rozpoczynających się od 1 stycznia 2023 roku lub po tej dacie. Wydłużenie terminu zapewnia zgodność między datą wygaśnięcia tymczasowego wyłączenia a datą wejścia w życie MSSF 17, który zastępuje MSSF 4.

Wyżej wymienione zmiany do istniejących standardów nie miały istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

Standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Grupę

Zatwierdzone przez RMSR do stosowania po 1 stycznia 2022 roku:

Zatwierdzając do publikacji niniejsze sprawozdanie finansowe Grupa nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu następujących zmian do istniejących standardów, które zostały wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE:

a)Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika aktywów trwałych do użytkowania zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później). Zmiany do MSR 16 zabraniają jednostce odliczania od kosztu wytworzenia rzeczowych aktywów trwałych kwot otrzymanych ze sprzedaży składników wytworzonych w trakcie przygotowywania aktywa do zamierzonego użytkowania. Zamiast tego jednostka rozpoznaje takie przychody ze sprzedaży i powiązane koszty w rachunku zysków i strat.

b)Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – umowy rodzące obciążenia – koszt wypełnienia umowy zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później). Zmiany do MSR 37 precyzują koszty, jakie należy uwzględnić przy szacowaniu kosztu wykonania umowy na potrzeby oszacowania czy umowa jest umową rodzącą obciążenia.

c)Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz ze zmianami do MSSF 3 zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 roku (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później). Zmiany do MSSF 3 zastąpiły odniesienia do zasad ramowych poprzez odniesienia do ram koncepcyjnych z 2018 roku. Dodano również wymóg, że w odniesieniu do transakcji i innych zdarzeń objętych zakresem MSR 37 lub KIMSF 21, jednostka przejmująca stosuje MSR 37 lub KIMSF 21 (zamiast ram koncepcyjnych) w celu zidentyfikowania zobowiązań, które zaciągnęła w ramach połączenia jednostek. Zgodnie z wprowadzonymi zmianami jednostka przejmująca nie rozpoznaje aktywów warunkowych nabytych w ramach połączenia jednostek.

d)MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” z późniejszymi zmianami do MSSF 17 zatwierdzone w UE w dniu 19 listopada 2021 roku (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później). MSSF 17 definiuje nowe podejście do rozpoznawania, wyceny, prezentacji i ujawniania umów ubezpieczeniowych. Głównym celem MSSF 17 jest zagwarantowanie przejrzystości oraz porównywalności sprawozdań finansowych ubezpieczycieli. MSSF 17 wprowadza szereg istotnych zmian w stosunku do dotychczasowych wymogów MSSF 4, w szczególności w zakresie wyceny zobowiązań ubezpieczeniowych oraz rozpoznawania przychodów i wyniku z kontraktów ubezpieczeniowych. Zmiany do MSSF 17 obejmują dwuletnie odroczenie daty wejścia w życie i ustaloną datę wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9 przyznanego ubezpieczycielom spełniającym określone kryteria. Jednostki sporządzające sprawozdania finansowe nie muszą już stosować MSSF 17 do niektórych umów kart kredytowych i podobnych umów oraz pożyczek zapewniających ochronę ubezpieczeniową.

e)Zmiany do różnych standardów „Poprawki do MSSF (cykl 2018 - 2020)” – dokonane zmiany w ramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności

i uściślenie słownictwa - zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 roku. Zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz MSR 41 obowiązują

w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później. Zmiany do MSSF 16 dotyczą jedynie przykładu ilustrującego, a zatem nie podano daty jej wejścia w życie. Roczne zmiany do Standardów obejmują zmiany do:

- MSSF 1 Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Finansowych po raz pierwszy w zakresie jednostki zależnej stosującej po raz pierwszy standardy rachunkowości,

- MSSF 9 Instrumenty Finansowe wyjaśniają jakie opłaty jednostka uwzględnia, gdy stosuje „test 10%” na potrzeby oceny usunięcia

z bilansu zobowiązania finansowego,

- Przykładu Ilustrującego do MSSF 16 Leasing usuwa ilustrację płatności od leasingodawcy dotyczącą ulepszeń w zakresie leasingu,

- MSR 41 Rolnictwo dotyczą opodatkowania w wycenie do wartości godziwej

Standardy i interpretacje nieobowiązujące i do dnia zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania finansowego nie zostały przyjęte do stosowania przez UE:

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów i zmian do standardów, oraz nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji pełnej):

a)Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później). Zmiany do MSR 1 mają wpływ na wymogi dotyczące prezentacji zobowiązań w sprawozdaniu finansowym. W szczególności wyjaśniają one jedno z kryteriów klasyfikacji zobowiązania jako długoterminowe.

b)Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowej (obowiązujące

w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później). Zmiany do MSR 1 i Zasad Praktyki MSSF 2 mają na celu pomoc w podjęciu decyzji, które zasady rachunkowości ujawnić w sprawozdaniach finansowych jednostki. Zamiast znaczących zasad rachunkowości zmiany wprowadzają wymóg ujawniania istotnych informacji o polityce rachunkowości, wraz

z wyjaśnieniami i przykładami w jaki sposób jednostka może zidentyfikować istotne informacje dotyczące zasad rachunkowości.

c)Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów” – Definicja wartości szacunkowych (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później). Zmiana do MSR 8 wprowadza nową definicję szacunków księgowych. Zgodnie z nową definicją szacunki księgowe to kwoty pieniężne w sprawozdaniach finansowych, które są objęte niepewnością wyceny. Wprowadzenie definicji szacunków księgowych oraz innych poprawek do MSR 8 ma na celu pomoc jednostkom odróżnić zmiany zasad rachunkowości od zmian w szacunkach księgowych.

d)Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” - Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań z pojedynczej transakcji (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później). Zmiany do MSR 12 wprowadzają wymóg ujęcia w sprawozdaniu finansowym aktywów i zobowiązań z tytułu różnic przejściowych, także w przypadku transakcji innych niż połączenia jednostek gospodarczych, które w momencie początkowego ujęcia generują dodatnie i ujemne różnice przejściowe

o identycznej wartości.

e)Zmiany do MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” – zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 po raz pierwszy – dane porównawcze (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później). Zmiana wprowadza opcjonalne udogodnienia umożliwiające zminimalizowanie niedopasowania księgowego pomiędzy aktywami i zobowiązaniami finansowym prezentowanymi w danych porównawczych sprawdzania finansowego podmiotów stosujących MSSF 17 i MSSF 9 po raz pierwszy.

Zarząd Spółki jest w trakcie weryfikowania wpływu powyższych standardów na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym i nie spodziewa się istotnych zmian. Według wstępnych szacunków, wymienione wyżej standardy, interpretacje i zmiany do standardów, nie miałyby istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na koniec okresu sprawozdawczego.

Nadal poza regulacjami przyjętymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE. Według szacunków Grupy, zastosowanie rachunkowości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań finansowych według MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena” nie miałoby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.

2.3.Odstępstwo od zasad rachunkowości

Zarząd Emitenta, na podstawie par. 19 MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych, odstąpił od zastosowania par. 58 MSR 12 Podatek dochodowy, ponieważ uznał, że spełnienie tego wymogu może być na tyle mylące, iż spowoduje, że sprawozdanie finansowe nie spełni swojego celu określonego w Założeniach koncepcyjnych. Odstępstwo od wymogów par. 58 MSR 12 Podatek dochodowy miało na celu

osiągnięcie rzetelności prezentacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Zdaniem Zarządu Emitenta niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe rzetelnie przedstawia sytuację finansową Grupy Kapitałowej, efektywność finansową i przepływy pieniężne.

Zgodnie z par. 58 MSR 12 Podatek dochodowy bieżący i odroczony podatek ujmuje się jako przychód lub koszt w zyskach lub stratach danego okresu, z wyjątkiem:

a)transakcji lub zdarzeń, które są ujmowane, w tym samym lub w innym okresie, w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym, a nie jako zyski lub straty;

b)połączenia jednostek (innego niż nabycie przez jednostkę inwestycyjną, określoną w MSSF 10 Skonsolidowane sprawozdania finansowe, jednostki zależnej, której wycena musi być dokonana według wartości godziwej przez wynik finansowy).

Do końca 2020 roku Grupa nie tworzyła rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego od dodatnich różnic przejściowych związanych z wyceną inwestycji w jednostce zależnej LOKUM DEWELOPER FIZ. Takie podejście wynikało z postanowień par. 39 i 40 MSR 12 Podatek dochodowy, zgodnie z którymi jednostka dominująca:

1)kontrolowała politykę jednostki zależnej dotyczącą dywidend,

2)była w stanie również kontrolować terminy odwracania się różnic przejściowych związanych z tą inwestycją (włącznie z różnicami przejściowymi wynikającymi nie tylko z niepodzielonych zysków, ale również z wszelkich różnic kursowych),

3)ustaliła, że zyski z tej inwestycji nie będą podzielone w dającej się przewidzieć przyszłości.

W 2021 roku w wyniku podjętych działań operacyjnych związanych z nabywaniem przez LOKUM DEWELOPER FIZ nieruchomości gruntowych oraz planowaną przez LOKUM DEWELOPER FIZ działalnością deweloperską, Grupa zmieniła założenie dotyczące przewidywań w zakresie wypłaty zysków z tej inwestycji, a tym samym przestała spełniać wyżej wymienione warunki pozwalające na nietworzenie rezerw od różnic przejściowych dotyczących LOKUM DEWELOPER FIZ.

Dodatnie różnice przejściowe z wyceny inwestycji w jednostce zależnej LOKUM DEWELOPER FIZ, które powstały w latach 2017-2019 wyniosły 21 351 tys. PLN, a w roku 2020 (89) tys. PLN. Zarząd Jednostki Dominującej uznał, że odstąpienie od zasady ujmowania w zyskach lub stratach danego okresu skutków transakcji, które wystąpiły w Grupie w latach poprzednich, zapewnienia możliwość porównania sprawozdań Grupy na przestrzeni czasu i ustalenia tendencji zmian sytuacji finansowej Grupy, wyników jej działalności oraz przepływów pieniężnych. Odstępstwo to również nie wpływa na dotrzymanie kowenantów finansowania zewnętrznego za rok bieżący i poprzedni.

W związku z powyższym Grupa w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym dane za okres porównawczy przekształciła

w stosunku do pierwotnie zatwierdzonych i opublikowanych, tak jakby powyższa zasada rozpoznawania różnic przejściowych związanych

z wyceną inwestycji w jednostce zależnej obowiązała retrospektywnie.

Gdyby Grupa zastosowała postanowienia par. 58 MSR 12 Podatek dochodowy to rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, podatek dochodowy, zysk netto oraz kapitały własne prezentowałyby się następująco:

W skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów, skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych i skonsolidowanym sprawozdaniu ze zmian w kapitale własnym za 2020 rok Grupa Kapitałowa przekształciła dane porównawcze. Odpowiednio przekształcone zostały również informacje prezentowane

w nocie nr 30, 31, 32, 39, 46 niniejszego sprawozdania finansowego.

Przekształcenie danych porównawczych zostało przedstawione w poniższych tabelach.

2.4.Istotne zasady rachunkowości

Konsolidacja

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki dominującej oraz sprawozdania finansowe spółek, nad którymi Grupa sprawuje kontrolę, tj. spółek zależnych, sporządzone na dzień 31 grudnia 2021 roku. Przez kontrolę rozumie się zdolność wpływania na politykę finansową i operacyjną spółki zależnej w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych z jej działalności.

Sprawozdania finansowe Spółki dominującej oraz spółek zależnych objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, sporządza się na ten sam dzień bilansowy, tj. na dzień 31 grudnia. W przypadkach, gdy jest to konieczne, w sprawozdaniach finansowych spółek zależnych dokonuje się korekt mających na celu ujednolicenie zasad rachunkowości stosowanych przez spółkę z zasadami stosowanymi przez Grupę Kapitałową.

Wyłączeniu z obowiązku konsolidacji mogą podlegać spółki, których sprawozdania finansowe są nieistotne z punktu widzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej. Spółka zależna jest również wyłączona z konsolidacji, jeżeli została nabyta i jest posiadana wyłącznie z zamiarem jej odsprzedaży w bliskiej przyszłości. Inwestycje w spółkach zależnych zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży ujmuje się zgodnie z MSSF 5.

Spółki zależne obejmowane są metodą pełną konsolidacji. Metoda konsolidacji pełnej polega na łączeniu sprawozdań finansowych Spółki dominującej oraz spółek zależnych poprzez zsumowanie w pełnej wartości, poszczególnych pozycji aktywów, zobowiązań, kapitału własnego, przychodów oraz kosztów. W celu zaprezentowania Grupy Kapitałowej w taki sposób, jak gdyby stanowiła ona pojedynczą jednostkę gospodarczą dokonuje się następujących wyłączeń:

na moment nabycia kontroli ujmowana jest wartość firmy lub zysk zgodnie z MSSF 3,

określane są i prezentowane oddzielnie udziały niedające kontroli,

salda rozliczeń między spółkami Grupy Kapitałowej i transakcje (przychody, koszty, dywidendy) wyłącza się w całości,

wyłączeniu podlegają zyski i straty z tytułu transakcji zawieranych wewnątrz Grupy Kapitałowej, które są ujęte w wartości bilansowej aktywów takich jak zapasy i środki trwałe. Straty z tytułu transakcji wewnątrz Grupy analizowane są pod kątem utraty wartości aktywów z perspektywy Grupy,

ujmuje się podatek odroczony z tytułu różnic przejściowych wynikających z wyłączenia zysków i strat osiągniętych na transakcjach zawartych wewnątrz Grupy Kapitałowej (zgodnie z MSR 12).

Udziały niedające kontroli wykazywane są w odrębnej pozycji kapitałów własnych i reprezentują tę część dochodów całkowitych oraz aktywów netto spółek zależnych, które przypadają na podmioty inne niż spółki Grupy Kapitałowej. Grupa alokuje dochody całkowite spółek zależnych pomiędzy akcjonariuszy Spółki dominującej oraz podmioty niekontrolujące na podstawie ich udziału w zysku.

Transakcje z podmiotami niekontrolującymi, które nie skutkują utratą kontroli przez Spółkę dominującą, Grupa traktuje jak transakcje kapitałowe:

 sprzedaż częściowa udziałów na rzecz podmiotów niekontrolujących – różnica pomiędzy ceną sprzedaży a wartością bilansową aktywów netto spółki zależnej, przypadających na udziały sprzedane podmiotom niekontrolującym, ujmowana jest bezpośrednio w kapitale w pozycji zyski zatrzymane,

nabycie udziałów od podmiotów niekontrolujących – różnica pomiędzy ceną nabycia a wartością bilansową aktywów netto nabytych od podmiotów niekontrolujących ujmowana jest bezpośrednio w kapitale w pozycji „zyski zatrzymane”.

Transakcje w walutach obcych

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą funkcjonalną Spółki dominującej i wszystkich spółek zależnych.

Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu obowiązującego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot). Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Niepieniężne pozycje ujmowane według kosztu historycznego, wyrażonego w walucie obcej, są wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji. Niepieniężne pozycje ewidencjonowane według wartości godziwej, wyrażonej w walucie obcej, wyceniane są według kursu wymiany z dnia ustalenia wartości godziwej tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.

Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż instrumenty pochodne, ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w kwocie netto, za wyjątkiem różnic kursowych kapitalizowanych w wartości aktywów w przypadkach określonych zasadami rachunkowości (przedstawione w punkcie dotyczącym kosztów finansowania zewnętrznego). Różnice kursowe z wyceny instrumentów pochodnych wyrażonych w walucie obcej ujmowane są w wyniku, o ile nie stanowią zabezpieczenia przepływów pieniężnych. Instrumenty pochodne zabezpieczające przepływy pieniężne ujmowane są zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń.

Koszty finansowania zewnętrznego

Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki od kredytów celowych oraz zyski lub straty z tytułu różnic kursowych do wysokości, która koryguje koszty odsetek.

Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie, kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas procesu uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu. Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone.

Z uwagi na rozbudowaną strukturę lokowania wolnych środków pieniężnych pomiędzy poszczególnymi spółkami operacyjnymi Grupy, koszty odsetek od wyemitowanych obligacji nie są aktywowane do produkcji w toku, gdyż nie można ich bezpośrednio przyporządkować konkretnym projektom deweloperskim.

Wartości niematerialne

Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości niematerialnych następuje według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niematerialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie i odpisy z tytułu utraty wartości.

Amortyzacja wartości niematerialnych naliczana jest liniowo w okresie szacowanego okresu użytkowania wartości niematerialnych i prawnych, który jest weryfikowany raz na rok. Szacowany okres użytkowania składnika aktywów wynosi:

dla koncesji, patentów, licencji itp. – 2–5 lat,

dla innych składników – 2–5 lat.

Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.

Rzeczowe aktywa trwałe

W skład posiadanych przez Grupę środków trwałych zalicza się:

nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obrotu) użytkowane przez Grupę,

maszyny i urządzenia,

środki transportu,

inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok.

Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości.

Środki trwałe amortyzuje się metodą liniową w okresie ich szacowanego okresu użytkowania, który jest weryfikowany raz na rok. Szacowany okres użytkowania składnika aktywów wynosi:

 dla budynków i budowli – od 10 do 40 lat,

 dla składników maszyn i urządzeń– od 3 do 10 lat,

 dla środków transportu – od 1,5 do 5 lat,

 dla pozostałego wyposażenia – od 3 do 10 lat.

Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek trwały (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do rachunku zysków i strat w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.

Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów (lub środka wypracowującego środki pieniężne, do którego dane aktywo należy) przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w rachunku zysków i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej aktywów pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej.

Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnice pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody/koszty operacyjne.

Nieruchomości inwestycyjne

Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczane są stanowiące własność Grupy wynajęte nieruchomości wraz z gruntami bezpośrednio związanymi z tymi nieruchomościami oraz zakupione i utrzymywane w celu zwiększenia wartości grunty. Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początkowo według ceny nabycia/kosztu wytworzenia.

Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej danej nieruchomości inwestycyjnej lub ujmuje, jako odrębną nieruchomość inwestycyjną (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do rachunku zysków i strat w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.

Wszystkie koszty z tytułu napraw i utrzymania nieruchomości inwestycyjnych wykazywane są jako koszt w rachunku wyników w okresie, którego dotyczą.

W przypadku zmiany użytkowania nieruchomości, następuje odpowiednia jej reklasyfikacja w sprawozdaniu finansowym.

Leasing

Umowa lub jej część jest leasingiem, jeżeli przekazuje prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów przez dany okres w zamian za wynagrodzenie. Prawo do kontroli nad użytkowaniem składnika aktywów uznaje się za przekazane, jeżeli są spełnione trzy warunki:

prawo do użytkowania dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów (zazwyczaj wyraźnie określonego w umowie);

umowa przekazuje zasadniczo wszystkie korzyści ekonomiczne z użytkowania danego aktywa;

umowa daje prawo do kierowania tym, w jaki sposób i w jakim celu użytkuje się dany składnik aktywów.

Leasing u leasingobiorcy

Jeżeli umowa spełnia definicję leasingu, wówczas, w dacie rozpoczęcia leasingu, leasingobiorca ujmuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu.

Aktywo z tytułu prawa do użytkowania ujmuje się początkowo w wartości zobowiązania z tytułu leasingu, powiększonej o nierozliczone opłaty leasingowe uiszczone przed datą rozpoczęcia umowy, początkowe koszty bezpośrednie leasingobiorcy związane z daną umową oraz szacunek kosztów do poniesienia przez leasingobiorcę na koniec umowy, a pomniejszonej o otrzymane zachęty. Prawo do użytkowania składnika aktywów amortyzuje się liniowo i poddaje testom na utratę wartości, podobnie jak nabyte aktywa trwałe. Prawo do użytkowania aktywów jest również aktualizowane na kolejne dni bilansowe o określone w standardzie zmiany zobowiązania z tytułu leasingu.

Zobowiązanie z tytułu leasingu wycenia się początkowo w wartości bieżącej przyszłych płatności leasingowych w okresie trwania leasingu zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu (w przypadku braku możliwości określenia tej stopy należy określić krańcową stopę procentową leasingobiorcy). W wycenie zobowiązania z tytułu leasingu w dacie początkowego ujęcia leasingu zalicza się: stałe opłaty, opłaty w istocie stałe oraz opłaty zmienne zależne jedynie od indeksu lub stawki, gwarantowaną wartość końcową, cenę opcji kupna oraz kary za wypowiedzenie leasingu (jeżeli umowa leasingu przewiduje opcję kupna lub kary za wypowiedzenie oraz gdy wykonanie opcji kupna lub wypowiedzenie umowy jest racjonalnie pewne). Wycena zobowiązania z tytułu leasingu nie uwzględnia zmiennych opłat leasingowych

(z wyjątkiem opłat zależnych od indeksu lub stawki).

W kolejnych okresach sprawozdawczych zobowiązanie wycenia się podobnie do zobowiązań finansowych, z wykorzystaniem efektywnej stopy procentowej. Wartość zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w celu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany umowy leasingu lub celu uwzględnienia zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasingowych, przy czym aktualizacja dyskonta następuje jedynie w szczególnych przypadkach określonych w MSSF 16.

Grupa podjęła decyzję o skorzystaniu z uproszczenia jakie daje paragraf 5 MSSF 16, tj. o nieujmowaniu zobowiązań z tytułu leasingu oraz aktywów z tytułu prawa do użytkowania w odniesieniu do leasingów krótkoterminowych oraz leasingu przedmiotów niskowartościowych. Opłaty z tego tytułu ujmowane są w kosztach usług obcych.

Dla celów wyceny zobowiązania z tytułu leasingu stosuje się dyskonto przy użyciu krańcowej stopy procentowej leasingobiorcy aktualnej na dzień rozpoczęcia leasingu, która to odzwierciedla przewidywany koszt finansowania zakupu przedmiotu leasingu. Stopę dyskonta ustala się dla każdej umowy indywidualnie (z wyjątkiem praw wieczystego użytkowania gruntów oraz leasingu samochodów) biorąc pod uwagę specyficzne parametry każdej umowy leasingowej. Stopa dyskonta uwzględnia stopę wolną od ryzyka ustaloną indywidualnie dla każdej umowy w zależności od wskazanych wyżej parametrów, jak również aktualną marżę, jaka zostałaby zapłacona przez Spółkę w przypadku zaciągnięcia przez nią długu w celu sfinansowania zakupu przedmiotu leasingu w instytucji finansowej.

W przypadku praw wieczystego użytkowania gruntów oraz samochodów przyjęto rozwiązanie praktyczne dopuszczone przez standard, polegające na zastosowaniu pojedynczej stopy dyskonta do portfela leasingów o w miarę podobnych cechach. Przyjęte stopy odzwierciedlają stopę wolną od ryzyka powiększoną o aktualną marżę Grupy w przypadku zaciągnięcia przez nią długu.

Okres leasingu obejmuje nieodwołalny okres leasingu wraz z okresami, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu (jeżeli można

z wystarczającą pewnością założyć, że Grupa skorzysta z tej opcji) oraz okresami, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu (jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że Grupa nie skorzysta z tej opcji). Skorzystanie przez Grupę z opcji przedłużenia/wypowiedzenia leasingu powinno uwzględniać wszystkie istotne fakty i okoliczności znane i kontrolowane przez Grupę. W przypadku umów zawartych na czas nieokreślony, Grupa przyjmuje okres wypowiedzenia jako nieodwołalny okres leasingu.

Leasing u leasingodawcy

Grupa klasyfikuje każdy ze swoich leasingów jako leasing finansowy lub leasing operacyjny. Leasing jest klasyfikowany jako leasing finansowy, gdy warunki umowy przenoszą zasadniczo całe potencjalne korzyści oraz ryzyko wynikające z posiadania składnika aktywów na leasingobiorcę. Leasing, przy którym znacząca część ryzyka i pożytków pozostaje udziałem leasingodawcy (finansującego), stanowi leasing operacyjny.

Jeżeli leasing został zaklasyfikowany jako leasing finansowy, w dacie rozpoczęcia leasingodawca ujmuje aktywa oddane w leasing

w sprawozdaniu z sytuacji finansowej i prezentuje je jako należność w kwocie równej inwestycji leasingowej netto.

Inwestycję leasingową netto wycenia się początkowo w wysokości zdyskontowanych przyszłych opłat za prawo do użytkowania składnika aktywów w okresie trwania leasingu. Do opłat tych należą: opłaty stałe (w tym zasadniczo stałe) pomniejszone o zachęty leasingowe, zmienne

opłaty zależne od indeksu lub stawki, gwarantowane wartości końcowe, cena opcji kupna oraz kary za wypowiedzenie leasingu (jeżeli umowa leasingu przewiduje opcję kupna lub kary za wypowiedzenie oraz gdy wykonanie opcji kupna lub wypowiedzenie umowy jest racjonalnie pewne). Leasingodawca stosuje stopę procentową leasingu w celu wyceny inwestycji leasingowej netto, a w przypadku subleasingu leasingodawca pośredni stosuje stopę dyskontową zastosowaną w leasingu głównym (jeżeli stopy procentowej subleasingu nie można

z łatwością ustalić). W dacie rozpoczęcia leasingu, leasingodawca ujmuje następujące kwoty: przychody w wysokości zdyskontowanej wartości bieżącej przyszłych opłat leasingowych, koszt sprzedaży w wysokości wartości bilansowej leasingowanego składnika aktywów oraz zysk/strata ze sprzedaży (stanowiące różnicę między przychodami i kosztami sprzedaży). Na kolejne okresy sprawozdawcze inwestycję leasingową netto wycenia się z wykorzystaniem efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem zmiany kursów walut obcych na te dni. Wartość inwestycji leasingowej netto jest ponadto aktualizowana o zmiany umowy leasingu.

Jeżeli leasing został zaklasyfikowany jako leasing operacyjny, opłaty leasingowe ujmowane są jako przychód w rachunku zysków i strat metodą liniową przez okres trwania umowy leasingu. W kosztach natomiast ujmuje się koszty, łącznie z amortyzacją poniesione w celu uzyskania dochodów z tytułu leasingu operacyjnego. Do składników aktywów objętych leasingiem operacyjnym stosuje się MSR 36.

Instrumenty finansowe

Od 1 stycznia 2018 roku Grupa klasyfikuje i dzieli Instrumenty finansowe na następujące kategorie:

wyceniane według zamortyzowanego kosztu,

wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,

wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Grupa kwalifikuje aktywa finansowe do odpowiedniej kategorii w zależności od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz od charakterystyki umownych przepływów pieniężnych dla danego składnika aktywów finansowych.

Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu są to instrumenty dłużne utrzymywane w celu ściągnięcia umownych przepływów, które obejmują wyłącznie spłaty kapitału i odsetek. Grupa do aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie klasyfikuje należności z tytułu dostaw i usług, pożyczki udzielone, należności z tytułu wadiów i kaucji, pozostałe należności finansowe oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty za wyjątkiem jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych. Aktywa finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej. Należności z tytułu dostaw i usług po początkowym ujęciu wycenia się w wysokości zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości, przy czym należności z tytułu dostaw i usług z datą zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania

(tj. niezawierające elementu finansowania) i nieprzekazywane do faktoringu, nie podlegają dyskontowaniu i są wyceniane w wartości nominalnej.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody to:

instrumenty dłużne z których przepływy stanowią wyłącznie płatności kapitału i odsetek, a które są utrzymywane w celu ściągnięcia umownych przepływów i w celu sprzedaży,

inwestycje w instrumenty kapitałowe.

Zmiany wartości bilansowej są ujmowane przez pozostałe całkowite dochody, za wyjątkiem zysków i strat z tytułu utraty wartości, przychodów z tytułu odsetek oraz różnic kursowych oraz dywidend, które ujmuje się w wyniku finansowym. Grupa do aktywów wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody klasyfikuje w momencie początkowego ujęcia akcje i udziały w jednostkach pozostałych.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy są to instrumenty finansowe, które nie spełniają kryteriów wyceny według zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody. Grupa do aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje instrumenty pochodne, należności handlowe podlegające faktoringowi, gdy warunki umowy faktoringowej skutkują zaprzestaniem ujmowania należności oraz pożyczki, które nie spełniają testu SPPI i dywidendy oraz jednostki uczestnictwa funduszy inwestycyjnych. W przypadku jednostek uczestnictwa wartość godziwa jest ustalona w oparciu o cenę jednostki uczestnictwa, ogłoszoną przez towarzystwo funduszy inwestycyjnych.

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy są wyceniane z uwzględnieniem ich wartości rynkowej na dzień bilansowy bez uwzględnienia kosztów transakcji sprzedaży. Zmiany w wartości godziwej tych instrumentów są ujmowane w rachunku zysków i strat jako koszty lub przychody finansowe. Grupa do zobowiązań wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych niewyznaczonych dla celów rachunkowości zabezpieczeń.

Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu są to zobowiązania niebędące instrumentami finansowymi wycenianymi w wartości godziwej przez wynik finansowy. Są wyceniane według zamortyzowanego kosztu przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej. Grupa do zobowiązań wycenianych w zamortyzowanym koszcie klasyfikuje zobowiązania z tytułu dostaw i usług, kredyty, pożyczki, zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji oraz z tytułu leasingu.

Utrata wartości instrumentów finansowych

Grupa stosuje MSSF 9, który definiuje model utraty wartości aktywów finansowych w oparciu o oczekiwane straty kredytowe. Na każdy dzień bilansowy Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości.

Dla aktywów ujmowanych według zamortyzowanego kosztu stosuje się następujące modele wyznaczania odpisów z tytułu utraty wartości dla poszczególnych pozycji:

Udzielone pożyczki oraz należności od jednostek powiązanych i niepowiązanych – Grupa dokonuje indywidualnej analizy każdej ekspozycji przyporządkowując ją do jednego z 3 stopni:

i.Stopień 1 – salda, dla których nie nastąpiło znaczące zwiększenie ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia i dla których ustala się oczekiwaną stratę w oparciu o prawdopobieństwo niewypłacalności w ciągu 12 miesięcy,

ii.Stopień 2 – salda, dla których nastąpiło znaczące zwiększenie ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia i dla których ustala się oczekiwaną stratę w oparciu o prawdopobieństwo niewypłacalności w ciągu całego okresu kredytowania,

iii.Stopień 3 – salda ze stwierdzoną utratą wartości oraz salda, dla których nie występuje istotne ryzyko kredytowe (ze względu na występującą nadwyżkę zobowiązań nad ekspozycją pożyczek i należności).

Dla ekspozycji zaklasyfikowanych do stopnia 1 lub 2 wielkość odpisu aktualizującego ustalany jest w oparciu o indywidualnie ustalony rating, profil spłaty oraz ocenę odzysku z tytułu zabezpieczeń. Dla ekspozycji zaklasyfikowanych do stopnia 3, kwota odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości równa się różnicy pomiędzy wartością bilansową składnika aktywów a wartością bieżącą oszacowanych przyszłych przepływów pieniężnych (z wyłączeniem przyszłych strat z tytułu nieściągnięcia należności, które nie zostały jeszcze poniesione), zdyskontowanych efektywną stopą procentową. Odwrócenie utworzonych odpisów następuję w przypadku, gdy wartość bieżąca oszacowanych przyszłych przepływów pieniężnych jest wyższa od zaangażowanych aktywów netto oraz planowane jest uzyskanie dodatniego bilansu płatności w okresie najbliższych 12 miesięcy od danego podmiotu.

Środki pieniężne – Grupa przeprowadza szacunek odpisów w oparciu o prawdopodobieństwo niewypłacalności ustalone na podstawie zewnętrznych ratingów banków.

Kwotę straty/odwrócenia straty powstałej w wyniku rozpoznania utraty wartości ujmuje się w rachunku wyników w pozycji „(Strata)/odwrócenie straty z tytułu utraty wartości aktywów finansowych”.

Zapasy

W pozycji zapasy wykazywane są nakłady poniesione, dotyczące niesprzedanych lokali mieszkalnych i usługowych oraz miejsc postojowych przeznaczonych do sprzedaży. Koszty takie obejmują prawo wieczystego użytkowania gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali, skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowania zewnętrznego, koszty planowania i projektu, narzuty kosztów administracyjnych bezpośrednio związanych z budową oraz pozostałe koszty dotyczące budowy. Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz wartości netto możliwej do uzyskania.

Towary

Towary to grunty lub prawa wieczystego użytkowania zakupione dla realizacji ściśle określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, którego rozpoczęcie zostało opóźnione (np. ze względów finansowych lub prawnych). Wykazuje się je w cenie nabycia, przy czym do czasu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego cena ta jest powiększana o koszty związane z przystosowaniem gruntu do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, takie jak np. koszty odrolnienia, rekultywacji terenu, karczowania, rozbiórki zbędnych zabudowań, uzbrojenia terenu itd. Cena nabycia może w uzasadnionych przypadkach być powiększana o koszty finansowania zewnętrznego związanego z zakupem i przystosowaniem do stanu zdatnego do sprzedaży gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz pomniejszana o przychody z tego tytułu z zastrzeżeniem, że tak ustalona wartość gruntu lub prawa nie jest wyższa od jego ceny sprzedaży netto na dzień bilansowy.

Produkcja w toku

Produkcja w toku jest wyceniana wg niższej z dwóch wartości: cena nabycia/koszt wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. W przypadku rozbieżności dokonywany jest odpis aktualizacyjny.

Wyroby gotowe

Wyroby gotowe to przede wszystkim jednostki mieszkalne i miejsca parkingowe. Wyroby gotowe wyceniane są według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena sprzedaży netto jest to szacowana cena sprzedaży oceniana przez zarząd Spółki na podstawie cen rynkowych.

Środki pieniężne zgromadzone na rachunkach powierniczych

Środki pieniężne zgromadzone na rachunkach powierniczych stanowią zaliczki wpłacone przez klientów na indywidualne rachunki powiernicze z tytułu sprzedanych im produktów, zgodnie z postanowieniami umowy. Ustawa deweloperska z dnia 16 września 2011 roku nakłada na dewelopera obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. Środki z rachunku

powierniczego przeznaczone są na budowę i wykończenie lokali mieszkalnych, a Grupa otrzymuje je od banku w miarę postępów prac budowlanych, zgodnie z art. 10 i art. 11 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Istotą rachunku powierniczego zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo bankowe (Dz. U. z 2015 roku poz. 128 ze zm.) jest to, że środki przeznaczone na poczet świadczonych w przyszłości usług, wpłacane na ten rachunek jego posiadaczowi przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi może on swobodnie dysponować. Kwoty wpłat wnoszonych przez klientów na poszczególne indywidualne rachunki powiernicze wynikają z umów deweloperskich zawartych pomiędzy klientem a Grupą. W ramach przedmiotowych umów nabywcy zobowiązani są dokonywać określonych harmonogramem okresowych wpłat na rachunki powiernicze, na poczet ceny sprzedaży lokali, jeszcze przed datą zawarcia notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Otrzymane środki nie są własnością Grupy z uwagi na ograniczenie, co do rozporządzania nimi i nie spełniają one definicji środków pieniężnych zgodnie z MSR 7. Uznaje się, że do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku powierniczym płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi.

Zgodnie z paragrafem 108 MSSF wpłacone zaliczki na rachunki powiernicze nie stanowią należności, bowiem ich przekazanie na rachunek bankowy należący do spółek z Grupy jest uwarunkowany postępem prac budowlanych. Grupa nie uzyskuje żadnej możliwości dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na ten rachunek, a wpłata na rachunek powierniczy nie ma charakteru ostatecznego i może podlegać zwrotowi.

Wypłata środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku powierniczym następuje pod warunkiem zakończenia etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie, stanowiącego załącznik do umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Uznaje się, że do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku powierniczym płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. Środki na rachunkach powierniczych mają charakter krótkoterminowy z uwagi na fakt, iż wpłacone przez klientów środki na indywidualne rachunki powiernicze są rozliczane w krótkim okresie na rachunek bankowy należący do spółek z Grupy, a dodatkowo Grupa dostarcza dobra lub świadczy usługi w ramach wyraźnie określonego cyklu operacyjnego (zgodnie par. 62 MSR 1).

W Grupie występują umowy z klientami, w odniesieniu do których Emitent jednocześnie ujmuje składnik aktywów i zobowiązanie z tytułu umowy. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku wpłat przez klienta kwot na rachunek powierniczy przed przekazaniem ich na rachunek bankowy Spółki, które to są prezentowane jako środki pieniężne zgromadzone na rachunkach powierniczych oraz w zobowiązaniach z tytułu umów z klientami, w tym z tytułu wpłat klientów na zakup lokali mieszkalnych. Wykazana kwota środków pieniężne zgromadzonych na rachunkach powierniczych odpowiada wykonanym zobowiązaniom do wykonania świadczenia, zgodnie z par. 106 MSSF 15. Zgodnie z par. B44 MSSF 15 po otrzymaniu zaliczki od klienta jednostka ujmuje zobowiązanie z tytułu umowy w kwocie zaliczki z tytułu zobowiązania jednostki do wykonania świadczenia w postaci przekazania lub gotowości do przekazania dóbr lub usług w przyszłości.

Należności z tytułu dostaw i usług

Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisu na należności. Odpis na należności oszacowywany jest zgodnie z modelem utraty wartości aktywów finansowych w oparciu o oczekiwane straty kredytowe.

W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na żądanie oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany wartości jest nieznaczne.

Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe przechowywane do terminów wymagalności, Grupa klasyfikuje jako aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości w oparciu o prawdopodobieństwo niewypłacalności ustalone na podstawie zewnętrznych ratingów banków. W przypadku jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych, klasyfikowanych jako aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy, wartość godziwa jest ustalona w oparciu o cenę jednostki uczestnictwa, ogłoszoną przez towarzystwo funduszy inwestycyjnych.

Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tą samą definicję środków pieniężnych.

Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Grupę jako przeznaczone do sprzedaży, jeżeli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji sprzedaży a nie poprzez dalsze użytkowanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy składnik aktywów (grupa aktywów) jest dostępny w swoim obecnym stanie do natychmiastowej sprzedaży, z zachowaniem normalnych i zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, a wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia. Niektóre aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, takie jak aktywa finansowe oraz aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, wyceniane są według tych samych zasad rachunkowości, jakie były stosowane przez Grupę przed zaklasyfikowaniem do aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży nie podlegają amortyzacji.

Kapitał własny

Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki dominującej oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki dominującej nabyte i zatrzymane przez Spółkę dominującą lub konsolidowane spółki zależne pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane są w cenie nabycia.

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji.

W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych (również te przekazane na kapitał uchwałami akcjonariuszy) oraz wynik finansowy bieżącego roku.

Wszystkie transakcje z właścicielami Spółki dominującej prezentowane są osobno w „Skonsolidowanym sprawozdaniu ze zmian w kapitale własnym”.

Płatności w formie akcji

W Grupie nie są realizowane programy motywacyjne, w ramach których kluczowym członkom kadry menedżerskiej przyznawane są opcje zamienne na akcje Spółki dominującej.

Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Jeżeli Grupa spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczą praktycznie pewną, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w rachunku zysków i strat po pomniejszeniu o wszelkie zwroty.

W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.

Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Spółki dominującej, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.

Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów, których dotyczą, z zachowaniem zasady istotności. Zgodnie z MSR 19 do ustalenia wielkości rezerw zastosowano metodę prognozowanych uprawnień jednostkowych.

Grupa tworzy rezerwę na koszty przewidywanych napraw gwarancyjnych w oparciu o poziom napraw gwarancyjnych w latach ubiegłych, które według szacunków nie zostaną pokryte z kaucji zatrzymanych od wykonawców. Szacunki dokonywane są na podstawie przeszłych doświadczeń jako udział kosztów napraw gwarancyjnych do kosztu własnego sprzedaży.

Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne

W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według ceny nabycia odpowiadającej wartości godziwej otrzymanych środków pieniężnych, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu, pożyczki i inne koszty transakcyjne. Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu,

przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane

z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane w związku z zobowiązaniem.

Koszty związane z renegocjacją umów, które nie skutkują wyłączeniem poprzedniego zobowiązania z ksiąg rachunkowych i ujęciem nowego zobowiązania, ujmowane są jednorazowo w wyniku finansowym.

Przychody i koszty są ujmowane w rachunku zysków i strat z chwilą usunięcia zobowiązania z bilansu, a także w wyniku rozliczenia metodą efektywnej stopy procentowej.

Zobowiązania z tytułu umów z klientami

Grupa rozpoznaje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde, zawarte w umowie przyrzeczenie przekazania klientowi towaru lub usługi, które można wyodrębnić, lub grupy wyodrębnionych towarów, lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób przekazywane klientowi.

Jako zobowiązania z tytułu umów z klientami Grupa uznaje w szczególności:

a.zobowiązania z tytułu wpłat na zakup lokali – tj. niezafakturowane wpłaty klientów na poczet zakupu lokali w wysokości wpłaconej kwoty brutto, które stanowią m.in:

wpłacone przez klientów zaliczki na sprzedaż produktów zgodnie z postanowieniami umowy na indywidualne rachunki powiernicze,

wpłacone zaliczki na usługi dodatkowe (wykończanie lokali pod klucz) przez klientów na rachunki bankowe Grupy,

wpłacone zaliczki na zmiany lokatorskie przez klientów na rachunki bankowe Grupy,

wpłacone kaucje rezerwacyjne przez klientów na rachunki bankowe Grupy,

b.przychody przyszłych okresów / przedpłaty na lokale – tj. zafakturowane wpłaty klientów na poczet zakupu lokali w wysokości przychodów przewidzianych do rozpoznania w przyszłych okresach sprawozdawczych i stanowią m.in:

wpłacone zaliczki netto na sprzedaż produktów przez klientów, które zostały przeniesione z otwartego rachunku powierniczego na rachunek bankowy Grupy,

płacone zaliczki netto na usługi dodatkowe (wykończanie lokali pod klucz) przez klientów na rachunki bankowe Grupy,

wpłacone zaliczki netto na zmiany lokatorskie przez klientów na rachunki bankowe Grupy,

Podstawą do ujęcia tych zobowiązań jest par. 106 MSSF 15. Zgodnie z par. 106 MSSF wykazana kwota odpowiada otrzymanym przez Emitenta płatnościom (lub bezwarunkowym prawom do kwoty wynagrodzenia), które wystąpiły zanim Emitent przekaże dobra lub usługi klientowi.

Zgodnie z zapisami MSSF 15 Grupa nie koryguje przyrzeczonej kwoty wynagrodzenia o wpływ istotnego elementu finansowania, jeżeli

w momencie zawarcia umowy oczekuje, że okres od momentu przekazania przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi do momentu zapłaty za dobro lub usługę przez klienta wyniesie nie więcej niż jeden rok.

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo w wartości godziwej, w okresie późniejszym, długoterminowe zobowiązania wycenia się według zamortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przypadkach, kiedy różnica pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty. Pozostałe zobowiązania niefinansowe obejmują w szczególności zobowiązania wobec urzędu skarbowego z tytułu podatku od towarów i usług oraz zobowiązania z tytułu otrzymanych zaliczek, które będą rozliczone poprzez dostawę towarów, usług lub środków trwałych. Pozostałe zobowiązania niefinansowe ujmowane są w kwocie wymagającej zapłaty.

Podatek dochodowy

Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obrotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony. Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym lub w pozostałych całkowitych dochodach, w którym to przypadku podatek dochodowy wykazuje się odpowiednio w kapitale własnym i pozostałych całkowitych dochodach.

Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywana kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi korektami podatku za lata poprzednie.

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania, za wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na moment początkowego ujęcia składników aktywów lub zobowiązań i nie wpływają ani na wynik księgowy ani na wynik podatkowy. Do obliczania odroczonego podatku dochodowego stosuje się stawkę podatkową jaka będzie obowiązywała w okresach sprawozdawczych, w których aktywa zostaną zrealizowane, bądź zobowiązania rozwiązane.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z tytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej straty w latach następnych jest uprawdopodobnione.

Odroczony podatek dochodowy szacuje się na każdy dzień bilansowy, różnice odnosząc na rachunek zysków i strat, pozostałe całkowite dochody lub kapitał własny w zależności od tego, gdzie została odniesiona różnica przejściowa, od której podatek odroczony jest ujmowany.

Przychody operacyjne

Grupa stosuje MSSF 15 do określenia sposobu rozliczania przychodów ze sprzedaży dóbr i usług. Grupa stosuje zasady MSSF nr 15

z uwzględnieniem 5-etapowego modelu ujmowania przychodów. Grupa zawiera umowy, w ramach których zobowiązania te spełniane są

w określonym momencie (par. 38, 125 MSSF 15). Grupa ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi, czyli z chwilą uzyskania kontroli przez klienta nad tym składnikiem aktywów. Przychody z działalności operacyjnej dotyczą procesu zbycia takich aktywów jak lokale mieszkalne, lokale usługowe, miejsca postojowe, miejsca parkingowe, komórki lokatorskie.

W zależności od tego która z niżej wymienionych czynności nastąpi wcześniej, za moment ujęcia przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotu przedsięwzięcia deweloperskiego Grupa uznaje:

dzień zawarcia notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości, w szczególności umowy ustanowienia odrębnej własności nieruchomości lokalowej i jej przeniesienia na nabywcę (par. 38b MSSF 15),

lub

dzień wydania nieruchomości nabywcy stwierdzony protokołem odbioru i poprzedzony otrzymaniem przez sprzedającego co najmniej 80% ceny nieruchomości (par. 38c MSSF 15), przy czym określone tu zdarzenie będzie uważane za spełnione, gdy nastąpi realizacja wszystkich poniższych warunków:

została zawarta z nabywcą umowa przedwstępna, warunkowa, deweloperska albo inna umowa zobowiązująca, w której określono cenę nieruchomości oraz warunki jej wpłaty,

nastąpiło zakończenie robót budowlanych budynku, w którym znajduje się nieruchomość (dot. nieruchomości lokalowych),

nastąpił odbiór nieruchomości przez nabywcę stwierdzony protokołem odbioru i przekazanie mu kluczy do nieruchomości, co jest równoznaczne z faktem, iż sprzedający nie jest zobowiązany do usunięcia istotnych wad nieruchomości uniemożliwiających korzystanie z nieruchomości w tym również realizację przez nabywcę prac wykończeniowych,

wraz z odbiorem nieruchomości przez nabywcę przeszły na niego ciężary i ryzyka związane z nieruchomością takie jak

w szczególności obowiązek pieczy nad nią,

wraz z odbiorem nieruchomości przez nabywcę może on swobodnie, w granicach wyznaczonych przez przepisy prawa, dokonywać adaptacji nieruchomości oraz zmian aranżacyjnych,

wraz z odbiorem nieruchomości nabywca może swobodnie użytkować nieruchomość w tym również wynajmować ją,

nabywca uiścił sprzedającemu co najmniej 80% płatności należnej za nieruchomość,

po podpisaniu protokołu odbioru nie zachodzi istotne ryzyko odstąpienia nabywcy od zawartej uprzednio umowy (przedwstępnej bądź deweloperskiej, a także innej umowy zobowiązującej do wybudowania nieruchomości) i konieczność zwrócenia wpłaconych przez niego środków,

sprzedający nie jest zobowiązany zgodnie z umową, do wykonania innych ważnych czynności poza przystąpieniem do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przez nieruchomość należy rozumieć również prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości funkcjonalnie związanej

z samą nieruchomością, pomieszczenia przynależnego do nieruchomości, udział w nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonej jej części.

Przychody ujmowane są jako kwoty równe cenie transakcyjnej, która została przypisana do tego zobowiązania do wykonania świadczenia.

W celu ustalenia ceny transakcyjnej uwzględnia się warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem Grupy – będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich (na przykład niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba rodzaje kwot.

Grupa nie identyfikuje umów, w których ujmowane są kwoty wynagrodzenia zmiennego.

Grupa sprawuje kontrolę nad konkretnym dobrem lub usługą przed ich przekazaniem klientowi i nie zawiera umów, w ramach których występuje w charakterze pośrednika.

Koszty operacyjne

Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, produktów i usług składają się poniesione koszty dotyczące przychodów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane, które nie zostały jeszcze poniesione.

Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia, stosując metodę ścisłej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych składników aktywów lub procentowy udział np.: sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp.

W szczególności koszt własny sprzedanych lokali i gruntów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym koszcie budowy danego obiektu oraz w całym gruncie stanowiącym dany projekt.

Przychody finansowe

Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich naliczania (z uwzględnieniem metody efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą przyszłe wpływy pieniężne przez szacowany okres życia instrumentów finansowych) w stosunku do wartości bilansowej netto danego składnika aktywów finansowych.

Koszty finansowe

Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowane w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie z rozwiązaniem ujętym w MSR 23. Grupa aktywuje tę część kosztów finansowych, które są bezpośrednio powiązane z nabyciem

i wytworzeniem składników majątkowych ujętych jako zapasy i inwestycje rozpoczęte. Aktywowaniu podlega kwota kosztów składająca się z odsetek, dyskonta i prowizji pomniejszona o przychody uzyskane z tymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy).

(Strata)/odwrócenie straty z tytułu utraty wartości aktywów finansowych

Odpisy aktualizujące wartość aktywów finansowych tworzy się w ciężar kosztów, natomiast zmniejszenie odpisów aktualizujących wartość należności ujmuje się jako przychód. Wynik prezentuje się per saldo w pozycji „(Strata)/odwrócenie straty z tytułu utraty wartości aktywów finansowych”

Zysk na jedną akcję

Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Spółki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu.

Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy (po potrąceniu odsetek od umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe) przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu (skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe).

2.5.Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach

W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa. Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego wymagało od zarządu Spółki dominującej dokonania pewnych szacunków i założeń, opartych na profesjonalnym osądzie, które znajdują odzwierciedlenie

w stosowanych zasadach rachunkowości oraz na prezentowanie kwoty aktywów i zobowiązań oraz przychodów i kosztów. Grupa dokonuje oszacowań i przyjmuje założenia dotyczące przyszłości. Szacunki i związane z nimi założenia opierają się o doświadczenia historyczne i inne czynniki uznawane za istotne. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków.

Rzeczowe składniki aktywów trwałych

Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie aktualnej wiedzy dotyczącej przewidywanego okresu użytkowania składników rzeczowych aktywów trwałych. Przewidywany okres użytkowania podlega okresowej weryfikacji. Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia czy istnieją jakiekolwiek przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości któregoś ze składników aktywów.

Leasing

Identyfikacja umowy leasingu skutkuje koniecznością dokonania szacunków oraz zastosowania osądów przez zarząd Spółki dominującej, które wpływają istotnie na wartość zobowiązań z tytułu leasingu oraz aktywów z tytułu prawa do użytkowania na ten dzień. Ustalenie okresu leasingu przeprowadzane jest na dzień rozpoczęcia leasingu oraz na dzień wystąpienia znaczącego zdarzenia wpływającego na tą ocenę, które leasingobiorca kontroluje. Przy ustaleniu okresy leasingu bierze się pod uwagę wszystkie fakty powodujące istnienie zachęt ekonomicznych do skorzystania z opcji przedłużenia lub nieskorzystania z opcji wypowiedzenia. Okres trwania leasingów uwzględnia bowiem możliwość przedłużenia umowy leasingu, jak i wcześniejszego jej zakończenia (wypowiedzenia).

Do szacunków, które mają wpływ na wartość rozpoznanych aktywów z tytułu prawa do użytkowania w kolejnych okresach, należą także stawki amortyzacji oraz wartości rezydualne przyjęte dla poszczególnych aktywów. Przy określeniu szacowanych okresów użytkowania składników aktywów z tytułu praw do użytkowania stosuje się te same zasady, jak w przypadku rzeczowych aktywów trwałych.

Grupa dokonuje też szacunków wpływających na wartość zobowiązań z tytułu leasingu oraz korespondujących z nimi aktywów z tytułu prawa do użytkowania, obejmujących ustalenie stopy dyskonta przyjęte do wyceny zobowiązań z tytułu leasingu. Opłaty leasingowe dyskontowane są z zastosowaniem krańcowej stopy procentowej Grupy, co jest dopuszczone przez MSSF 16 wówczas, gdy ustalenie stopy procentowej leasingu nie jest możliwe w łatwy sposób. Stopę dyskonta ustala się dla każdej umowy indywidualnie (z wyjątkiem portfela leasingów

o w miarę podobnych cechach), biorąc pod uwagę specyficzne parametry każdej umowy leasingowej, tj. długość jej trwania, walutę umowy, itp. Stopa dyskonta odzwierciedla przewidywany koszt finansowania zakupu przedmiotu leasingu i uwzględnia stopę wolną od ryzyka opartą na rentowności obligacji skarbowych, jak również aktualną marżę, jaka zostałaby zapłacona przez Grupę w przypadku zaciągnięcia przez nią długu w celu sfinansowania zakupu przedmiotu leasingu w instytucji finansowej.

Utrata wartości należności

Grupa stosuje MSSF 9, który definiuje model utraty wartości należności w oparciu o oczekiwane straty kredytowe. Na każdy dzień bilansowy Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości.

Dla należności od jednostek powiązanych i niepowiązanych – Grupa dokonuje indywidualnej analizy każdej ekspozycji przyporządkowując ją do jednego z 3 stopni:

i.Stopień 1 – salda, dla których nie nastąpiło znaczące zwiększenie ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia i dla których ustala się oczekiwaną stratę w oparciu o prawdopobieństwo niewypłacalności w ciągu 12 miesięcy,

ii.Stopień 2 – salda, dla których nastąpiło znaczące zwiększenie ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia i dla których ustala się oczekiwaną stratę w oparciu o prawdopobieństwo niewypłacalności w ciągu całego okresu kredytowania,

iii.Stopień 3 – salda ze stwierdzoną utratą wartości oraz salda, dla których nie występuje istotne ryzyko kredytowe (ze względu na występującą nadwyżkę zobowiązań nad ekspozycją pożyczek i należności).

Dla ekspozycji zaklasyfikowanych do stopnia 1 lub 2 wielkość odpisu aktualizującego ustalany jest w oparciu o indywidualnie ustalony rating, profil spłaty oraz ocenę odzysku z tytułu zabezpieczeń. Dla ekspozycji zaklasyfikowanych do stopnia 3, kwota odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości równa się różnicy pomiędzy wartością bilansową składnika aktywów a wartością bieżącą oszacowanych przyszłych przepływów pieniężnych (z wyłączeniem przyszłych strat z tytułu nieściągnięcia należności, które nie zostały jeszcze poniesione), zdyskontowanych efektywną stopą procentową.

Rezerwy

Rezerwy na nagrody jubileuszowe oraz odprawy emerytalne i rentowe szacuje się przy zastosowaniu metod aktuarialnych. Zmiana stopy dyskontowej oraz zmiana tempa długookresowego wzrostu wynagrodzeń mają wpływ na zmianę szacunku. Przy kalkulacji rezerw aktuariusz przeprowadza analizę wrażliwości w zakresie wpływu stopy dyskonta oraz planowanych wzrostów podstaw wymiaru świadczeń.

Rezerwy na naprawy gwarancyjne są tworzone na koszty, które według szacunków Grupy nie zostaną pokryte z kaucji zatrzymanych od podwykonawców. Szacunki dokonywane są na podstawie przeszłych doświadczeń jako udział kosztów napraw gwarancyjnych do kosztu własnego sprzedaży.

Odroczony podatek dochodowy

W ramach procesu sporządzania sprawozdania finansowego, Grupa szacuje wartość rezerwy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego między innymi na bazie wartości przyszłych poziomów obciążeń z tytułu podatku dochodowego. Proces obejmuje analizę obecnych poziomów obciążeń z tytułu bieżącego podatku dochodowego oraz wartości różnic przejściowych wynikających z odmiennego traktowania transakcji pod kątem podatkowym i księgowym, które powodują powstanie aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego.

W procesie powyższej oceny przyjmowany jest szereg założeń dotyczących określania wartości aktywa i rezerwy z tytułu podatku odroczonego. Powyższe szacunki uwzględniają prognozy podatkowe, historyczne wartości obciążeń podatkowych, bieżące dostępne strategie dotyczące planowania działalności operacyjnej Spółki z Grupy oraz terminy realizacji poszczególnych różnic przejściowych. Ze względu na fakt, że powyższe szacunki mogą ulegać zmianom ze względu na czynniki zewnętrzne, Grupa może okresowo korygować wartość aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego, co z kolei może wpływać na sytuację finansową Grupy oraz jej wyniki.

3.Znaczące zdarzenia i transakcje

(w tym wskazanie czynników i zdarzeń o nietypowym charakterze, mających istotny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe)

W dniu 3 lutego 2021 roku zarząd Lokum Deweloper S.A. podjął uchwałę w sprawie ustanowienia programu emisji obligacji. W ślad za wyżej

wymienioną uchwałą, rada nadzorcza Emitenta w dniu 3 lutego 2021 roku podjęła uchwałę w przedmiocie wyrażenia zgody na zaciągnięcie przez Emitenta zobowiązań finansowych wynikających z ustanowionego programu. W ramach programu Emitent mógł wyemitować,

w ramach jednej lub kilku serii, obligacje odsetkowe na okaziciela o łącznej wartości nominalnej nie większej niż 100 mln PLN.

W dniu 3 marca 2021 roku zarząd Spółki dokonał przydziału 100 000 obligacji zwykłych na okaziciela serii H, o wartości nominalnej 1 000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100 mln PLN, pod warunkiem ich opłacenia najpóźniej w dniu 5 marca 2021 roku. Cena emisyjna obligacji była równa wartości nominalnej. W dniu 5 marca 2021 roku doszło do opłacenia przez inwestorów 100 000 obligacji zwykłych na okaziciela serii H o wartości nominalnej 1 tys. PLN każda. Emisja obligacji doszła do skutku w pełnej wysokości. W dniu 24 marca 2021 roku Zarząd Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. ("GPW") podjął uchwałę nr 322/2021 w sprawie wprowadzenia do alternatywnego systemu obrotu na Catalyst 100 000 obligacji na okaziciela serii H Spółki. W dniu 31 marca 2021 roku, Zarząd GPW podjął uchwałę nr 346/2021 w sprawie wyznaczenia na dzień 6 kwietnia 2021 roku pierwszego dnia notowań w alternatywnym systemie obrotu na Catalyst obligacji, oznaczonych przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. kodem "PLO212700036".

W dniu 3 marca 2021 roku Spółka zawarła transakcje nabycia w celu umorzenia 12 000 sztuk obligacji serii E, o wartości nominalnej 1 tys. PLN każda oraz o łącznej wartości nominalnej 12 mln PLN.

W dniu 5 marca 2021 roku zarząd Lokum Deweloper S.A. podjął decyzję o zamiarze przeprowadzenia w dniu 29 marca 2021 roku przedterminowego wykupu na żądanie Emitenta 88 000 sztuk obligacji serii E o łącznej wartości nominalnej 88 mln PLN, tj. wszystkich nieumorzonych obligacji serii E Emitenta. Emitent był uprawniony do przeprowadzenia przedterminowego wykupu obligacji na żądanie własne zgodnie z pkt 13 Warunków Emisji Obligacji serii E. Kwota na jedną obligację, w jakiej obligacje podlegały spłacie w wyniku realizacji ww. opcji stanowiła sumę wartości nominalnej jednej obligacji (1 000 PLN). W związku z realizacją opcji w siódmym okresie odsetkowym obligatariuszom nie przysługiwała dodatkowa premia opisana w pkt 13.5 Warunków Emisji Obligacji serii E. Dodatkowo obligatariuszom wypłacona została należna kwota odsetek ("Kupon") w dniu 29 marca 2021 roku. Kupon za siódmy okres odsetkowy wynosił 9,27 PLN na jedną obligację. Dniem Ustalenia Praw dla przedterminowego wykupu obligacji był dzień 19 marca 2021 roku. Przedterminowy wykup obligacji realizowany był za pośrednictwem KDPW, zgodnie z regulacjami obowiązującymi w ramach KDPW.

W dniu 6 września 2021 roku zarząd Lokum Deweloper S.A. podjął uchwałę w sprawie ustanowienia programu emisji obligacji. W ślad za wyżej wymienioną uchwałą, rada nadzorcza Emitenta w dniu 6 września 2021 roku podjęła uchwałę w przedmiocie wyrażenia zgody na zaciągnięcie przez Emitenta zobowiązań finansowych wynikających z ustanowionego programu. W ramach programu Emitent będzie mógł wyemitować, w ramach jednej lub kilku serii, obligacje odsetkowe na okaziciela o łącznej wartości nominalnej nie większej niż 100 mln PLN.

W dniu 15 października 2021 roku zarząd Spółki dokonał przydziału 50 000 obligacji zwykłych na okaziciela serii I, o wartości nominalnej

1 000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50 mln PLN, pod warunkiem ich opłacenia najpóźniej w dniu 19 października 2021 roku. Cena emisyjna obligacji była równa wartości nominalnej. W dniu 19 października 2021 roku doszło do opłacenia przez inwestorów 50 000 obligacji zwykłych na okaziciela serii I o wartości nominalnej 1 tys. PLN każda. Emisja obligacji doszła do skutku w pełnej wysokości. W dniu 15 listopada 2021 roku Zarząd GPW podjął Uchwałę Nr 1134/2021 w sprawie wprowadzenia do alternatywnego systemu obrotu na Catalyst obligacji na okaziciela serii I Spółki. W dniu 15 listopada 2021 roku Zarząd GPW podjął uchwałę Nr 1146/2021 w sprawie wyznaczenia na dzień 17 listopada 2021 roku pierwszego dnia notowań w alternatywnym systemie obrotu na Catalyst 50 000 obligacji na okaziciela serii I Spółki o łącznej wartości nominalnej 50 000 000,00 PLN i jednostkowej wartości nominalnej 1 000 PLN, oznaczonych przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. kodem PLO212700044.

W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym nie wystąpiły inne nietypowe zdarzenia i transakcje, które są znaczące pod kątem zrozumienia zmian sytuacji finansowej i wyników osiąganych przez Grupę.

4.Sytuacja związana z epidemią wirusa SARS-CoV-2 w 2021 roku

W związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, który wywołuje chorobę COVID-19 na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii. Podmioty reprezentujące władzę państwową, lokalną oraz organy państwowe wydały szereg aktów prawnych ograniczających codzienne funkcjonowanie życia społecznego i gospodarczego, które największy wpływ na gospodarkę miały w 2020 i 2021 roku.

Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper dostrzega wpływ pandemii na liczbę podpisywanych umów sprzedaży, niemniej jednak w 2021 roku spółki z Grupy zawarły 744 umowy deweloperskie i przedwstępne, odnotowując wyraźny wzrost sprzedaży w stosunku do poprzedniego roku (+61% r/r), na co miał wpływ również proces uzupełnienia oferty. W nadchodzących kwartałach sprzedaż mieszkań powinna dalej rosnąć, jednak pandemia może mieć wpływ na wyniki przyszłych okresów. Obecnie Grupa nie może jednoznacznie ocenić, w jakim stopniu epidemia COVID-19 wpłynie na jej działalność, w tym, w jakim stopniu wpłynie na przychody i wyniki z działalności w kolejnych latach. Kondycja finansowa Grupy zależeć będzie między innymi od tempa powrotu gospodarki do stanu sprzed pandemii, ewentualnego wprowadzenia kolejnych restrykcji przez rząd wraz z nadejściem nowych „fal” epidemii, kosztów wytworzenia mieszkań, popytu na mieszkania oraz sytuacji finansowej potencjalnych klientów.

Wraz z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego, które istotnie wpływają na poziom kosztów kredytów, rynek mieszkaniowy może przestać być postrzegany jako atrakcyjna inwestycja i lokata kapitału. Efekty ostatnich podwyżek stóp procentowych są widoczne w spadku liczby chętnych na kredyt hipoteczny oraz znacznym spadku zdolności kredytowych uzyskiwanych przez nabywców mieszkań.

Wskazać należy, że sytuacja związana z wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii nie miała znaczącego wpływu na przychody i wyniki osiągnięte w 2021 roku.

Spółka dominująca oraz spółki operacyjne na bieżąco monitorują wpływ epidemii na rozpoczęte budowy, a także prowadzą przygotowania do uruchomienia nowych inwestycji. Ostateczne terminy przystąpienia do budowy i sprzedaży nowych etapów są jednak dostosowywane do bieżących warunków rynkowych.

Jak już było to wskazywane, zarząd Spółki dominującej dostrzega potencjalne skutki pandemii, do których w szczególności należy zaliczyć:

mogące wystąpić opóźnienia po stronie podwykonawców oraz dostawców materiałów, co może się przełożyć na przesunięcie terminów zakończenia prowadzonych inwestycji (dotychczas Grupa nie odnotowała występowania tego zjawiska),

brak terminowości wydawania decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy, pozwoleń na budowę czy pozwoleń na użytkowanie, wydawania zaświadczeń o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu,

opóźnienia w procesie wyodrębniania i przenoszenia własności lokali,

ograniczenia w funkcjonowaniu organów administracji publicznej, organów państwowych, kancelarii notarialnych oraz innych podmiotów i instytucji mających wpływ na działalność i wyniki Grupy.

Emitent na bieżąco monitoruje rozwój sytuacji związanej z wpływem wirusa SARS-CoV-2 oraz choroby COVID-19 na działalność Grupy oraz podejmuje działania w celu minimalizacji negatywnych skutków pandemii. Obecnie zarząd jednostki dominującej nie jest w stanie rzetelnie oszacować skali wpływu pandemii na wyniki przyszłych okresów.

5.Sezonowość działalności

Podstawowa działalność operacyjna Grupy nie podlega istotnym zjawiskom sezonowości.

6.Segmenty operacyjne

W okresie objętym sprawozdaniem Grupa nie wprowadziła podziału na segmenty działalności ze względu na jednolity charakter działalności spółek z Grupy.

7.Rzeczowe aktywa trwałe

Poniższa tabela przedstawia zmiany w rzeczowych aktywach trwałych:

*Pozycja transfer obejmuje wartości rzeczowych aktywów trwałych, które zostały wykupione z leasingu na własność.

* Pozycja transfer obejmuje wartości rzeczowych aktywów trwałych, które zostały wykupione z leasingu na własność.

W 2021 i w 2020 roku Grupa nie dokonała odpisów aktualizujących z tytułu utraty wartości rzeczowych aktywów trwałych.

Grupa nie posiadała na dzień 31 grudnia 2021 roku zobowiązań umownych, obligujących ją do nabycia w przyszłości rzeczowych aktywów trwałych.

Na środkach trwałych zostało ustanowione poniższe zabezpieczenie.

W dniu 30 stycznia 2020 roku Lokum Deweloper S.A. złożyła oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na lokalach przy ulicy Krawieckiej 1 oraz Krawieckiej 3. Hipoteka stanowi jedno z zabezpieczeń dwóch gwarancji bankowych, z których jedna jest ważna do dnia 30 czerwca 2022, a druga do dnia 31 grudnia 2022 roku, wystawionych przez PKO BP S.A. na zabezpieczenie zobowiązań spółki Lokum 13. Wartość hipoteki obciążającej lokale wynosi 7 101 tys. PLN, wartość środków trwałych objętych wyżej wymienioną hipoteką wynosiła na dzień bilansowy 7 433 tys. PLN. Wniosek o wpis hipoteki został złożony w sądzie w dniu 30 stycznia 2020 roku, hipoteka została ustanowiona w dniu 13 sierpnia 2020 roku. Na dzień 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku na środkach trwałych nie zostały ustanowione żadne inne zabezpieczenia poza wyżej wymienionym.

Zmianę stanu aktywów z tytułu praw do użytkowania oraz przyporządkowanie aktywów do odpowiedniej klasyfikacji środków trwałych przedstawiano w nocie 16.

Wydarzenia po dniu bilansowym

W dniu 28 lutego 2022 roku Lokum Deweloper S.A. (Sprzedający) zawarła z LOKUM DEWELOPER FIZ (Kupujący) przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której to umowy LOKUM DEWELOPER FIZ nabędzie prawo własności lokali mieszkalnych, niemieszkalnych i miejsc postojowych położonych w budynkach we Wrocławiu przy ul. Krawieckiej 1 i 3 (Nieruchomość). Cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona na kwotę 17 000 000,00 PLN netto plus należny podatek VAT tj. 20 910 000,00 PLN brutto. Strony ustaliły, że zawarcie umowy sprzedaży nastąpi nie później niż do dnia 31 grudnia 2023 roku.

8.Nieruchomości inwestycyjne

W skład nieruchomości inwestycyjnych wchodzą następujące grunty:

nieruchomość gruntowa w Nowej Wsi Wrocławskiej,

nieruchomość gruntowa w Ślęzie.

W 2021 i 2020 roku nie było zmian w nieruchomościach inwestycyjnych.

Nie dokonuje się amortyzacji nieruchomości gruntowych.

Zgodnie z polityką rachunkowości Grupy, nieruchomości inwestycyjne wykazywane są według historycznej ceny nabycia.

9.Zapasy

W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy ujęte są następujące pozycje zapasów:

Zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości Grupy, pozycja „Półprodukty i produkty w toku” zawiera głównie posiadane przez Grupę nieruchomości oraz nakłady na projekty deweloperskie w przygotowaniu i w trakcie realizacji. Pozycja „Produkty gotowe” zawiera nieruchomości, na których zakończono projekt deweloperski i rozpoczęto sprzedaż. Nieruchomość gruntowa, na której planowany jest projekt deweloperski przed jej rozpoczęciem stanowi „Towar”.

W 2021 roku Grupa nie dokonywała odpisów aktualizujących wartość zapasów.

W okresie 12 miesięcy zakończonych dnia 31 grudnia 2021 roku wykorzystano odpisy utworzone w poprzednim roku w kwocie 1 137 tys. PLN i pozostały odpis aktualizujący wartość zapasów na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosi 5 276 tys. PLN (na dzień 31 grudnia 2020 roku: 6 413 tys. PLN).

Wartość zapasów będących przedmiotem zabezpieczenia na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosiła 277 639 tys. PLN (na dzień 31 grudnia 2020 roku: 278 086tys. PLN).

W grudniu 2019 roku dwie spółki zależne Emitenta (Lokum 8 i Lokum 13) zawarły umowy kredytowe. Zawarcie umów wiązało się ze złożeniem oświadczeń o ustanowieniu hipotek na nieruchomościach gruntowych, na których realizowane są przedsięwzięcia inwestycyjne. Spółka Lokum 13 złożyła w sądzie wniosek o ustanowienie hipoteki. Hipoteka w wysokości 113 267 tys. PLN została ustanowiona w dniu 21 lutego 2020 roku. Wniosek o ustanowienie hipoteki w związku z zawarciem umowy kredytowej przez spółkę Lokum 8 został złożony w sądzie. Hipoteka w wysokości 72 391 tys. PLN została wpisana do ksiąg wieczystych nieruchomości będących zabezpieczeniem umowy kredytowej w dniu 25 listopada 2020 roku. W dniu 7 kwietnia 2021 roku Lokum 8 dokonała całkowitej spłaty kredytu, co skutkowało rozwiązaniem umowy kredytowej oraz rozpoczęciem procedury zwalniania zabezpieczeń umowy kredytowej.

W dniu 18 lutego 2020 roku spółka Lokum 9 zawarła umowę kredytową na realizację inwestycji Lokum Siesta etap II. Jednym z zabezpieczeń jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości gruntowej stanowiącej majątek spółki. Hipoteka w kwocie 42 284 tys. PLN została wpisana do ksiąg wieczystych w dniu 25 maja 2020 roku. W dniu 31 marca 2021 roku Lokum 9 dokonała całkowitej spłaty kredytu, co skutkowało rozwiązaniem umowy kredytowej oraz rozpoczęciem procedury zwalniania zabezpieczeń umowy kredytowej.

W dniu 28 maja 2020 roku spółka Lokum 14 zawarła dwie umowy kredytowe na realizację projektu deweloperskiego Lokum Monte. Jednym z zabezpieczeń jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości gruntowej stanowiącej majątek spółki. Spółka Lokum 14 złożyła w sądzie wniosek o ustanowienie hipoteki. Hipoteka w wysokości 58 070 tys. PLN została wpisana do ksiąg wieczystych nieruchomości będących zabezpieczeniem umowy kredytowej w dniu 26 listopada 2020 roku.

W dniu 31 lipca 2020 roku Lokum 4 zawarła umowę kredytową na realizację inwestycji Lokum Porto etapy I-III (budynki ABCD). Jednym

z zabezpieczeń jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości gruntowej stanowiącej majątek spółki. Hipoteka w wysokości 128 452 tys. PLN została wpisana do ksiąg wieczystych nieruchomości będących zabezpieczeniem umowy kredytowej w dniu 11 grudnia 2020 roku.

W dniu 15 grudnia 2020 roku Lokum 15 zawarła umowę kredytową na realizację inwestycji Lokum Verde etap I. Jednym z zabezpieczeń jest hipoteka ustanowiona na gruncie stanowiącym majątek spółki. Wniosek o ustanowienie hipoteki w związku z zawarciem umowy kredytowej przez Lokum 15 został złożony w sądzie. Hipoteka w wysokości 33 687 tys. PLN została wpisana do ksiąg wieczystych nieruchomości będących zabezpieczeniem umowy kredytowej w dniu 7 maja 2021 roku. W związku z zawarciem przez Lokum 15 w dniu 13 maja 2021 roku umowy kredytowej na realizację inwestycji Lokum Verde etap II, w sądzie został złożony wniosek o zmianę hipoteki w zakresie kwoty hipoteki – zwiększenie do wartości 78 209 tys. Hipoteka została wpisana do ksiąg wieczystych w dniu 27 sierpnia 2021 roku.

W dniu 25 marca 2021 roku spółka Lokum 8 zawarła umowę kredytu na realizację inwestycji Lokum Vista etap IIIa. Jednym z zabezpieczeń jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości gruntowej stanowiącej majątek spółki. Wniosek o ustanowienie hipoteki w związku z zawarciem