I.List Prezesa Zarządu do Akcjonariuszy6

II.Oświadczenie Zarządu16

III.Wybrane dane finansowe Grupy Kapitałowej MLP Group S.A.17

IV.Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku21

Zatwierdzenie Skonsolidowanego sprawozdania finansowego21

Skonsolidowany rachunek zysków lub strat oraz inne całkowite dochody22

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej24

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych26

Sprawozdanie ze zmian w skonsolidowanym kapitale własnym27

Dodatkowe informacje i objaśnienia do Skonsolidowanego sprawozdania finansowego29

1.Informacje ogólne29

1.1.Informacje o Jednostce Dominującej29

1.2.Dane Grupy Kapitałowej29

1.3.Zmiany w Grupie31

1.4.Struktura akcjonariatu Jednostki Dominującej32

1.4.1Struktura Akcjonariuszy posiadających bezpośrednio, bądź przez podmioty zależne, co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy.32

1.4.2Stan posiadania akcji Jednostki Dominującej lub uprawnień do nich przez osoby zarządzające i nadzorujące33

2.Podstawa sporządzenia Skonsolidowanego sprawozdania finansowego33

2.1.Oświadczenie zgodności33

2.2.Status zatwierdzania Standardów w Unii Europejskiej33

2.2.1Standardy i Interpretacje zatwierdzone przez Unię Europejską, które nie weszły jeszcze w życie na koniec okresu sprawozdawczego33

2.2.2Standardy i Interpretacje zatwierdzone przez Unię Europejską, które weszły w życie 1 stycznia 2022 r.34

2.3.Podstawa sporządzenia Skonsolidowanego sprawozdania finansowego34

2.4.Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji sprawozdań finansowych oraz zasady przyjęte do przeliczenia danych finansowych35

2.4.1Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji35

2.4.2Zasady przyjęte do przeliczenia danych finansowych35

2.5.Dokonane osądy i szacunki35

3.Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości35

3.1.Zasady konsolidacji36

3.2.Waluty obce36

3.3.Instrumenty finansowe37

3.3.1Pochodne instrumenty finansowe, w tym rachunkowość zabezpieczeń37

3.3.2Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez inne całkowite dochody37

3.3.3Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu38

3.3.4Aktywa finansowe wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy38

3.4.Kapitał własny39

3.4.1Kapitał zakładowy39

3.4.2Kapitał zapasowy39

3.4.3Nadwyżka z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej39

3.4.4Kapitał rezerwowy z wyceny instrumentów zabezpieczających39

3.4.5Kapitał rezerwowy39

3.4.6Zysk (strata) z lat ubiegłych39

3.5.Rzeczowe aktywa trwałe39

3.5.1Wycena rzeczowych aktywów trwałych40

3.5.2Nakłady ponoszone w terminie późniejszym40

3.5.3Amortyzacja40

3.6.Wartości niematerialne40

3.7.Nieruchomości inwestycyjne41

3.8.Nieruchomości inwestycyjne w budowie41

3.9.Składniki rzeczowych aktywów trwałych użytkowane na podstawie umów leasingu – Grupa jako leasingobiorca42

3.10.Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów42

3.10.1Aktywa finansowe42

3.10.2Aktywa niefinansowe43

3.11.Świadczenia pracownicze43

3.12.Aktywa z tytułu niezakończonych umów budowlanych44

3.13.Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe44

3.14.Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych44

3.15.Rezerwy44

3.16.Kredyty bankowe i pożyczki45

3.17.Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe45

3.18.Przychody45

3.18.1Świadczenie usług budowlanych45

3.18.2Przychody z tytułu najmu45

3.19.Płatności z tytułu leasingu46

3.20.Koszty i przychody finansowe46

3.21.Podatek dochodowy46

3.22.Zysk na akcję47

3.23.Sprawozdawczość segmentów działalności47

4.Zarządzanie ryzykiem finansowym47

4.1.Ryzyko kredytowe47

4.1.1Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności48

4.1.2Pożyczki udzielone48

4.2.Ryzyko płynności48

4.3.Ryzyko rynkowe48

4.3.1Ryzyko walutowe48

4.3.2Ryzyko stopy procentowej48

4.4.Zarządzanie kapitałem49

5.Sprawozdawczość segmentów działalności49

6.Przychody51

7.Pozostałe przychody operacyjne52

8.Pozostałe koszty operacyjne52

9.Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu53

10.Przychody i koszty finansowe53

11.Podatek dochodowy54

12.Nieruchomości inwestycyjne55

12.1.Wycena nieruchomości inwestycyjnych Grupy do wartości godziwej56

12.2.Założenia przyjęte przez niezależnych rzeczoznawców dla budynków i budynków w budowie57

13.Podatek odroczony59

14.Inwestycje oraz pozostałe inwestycje61

14.1.Zmiana aktywów finansowych wynikająca z działalności finansowej i pozostałej61

15.Pozostałe długoterminowe aktywa62

16.Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe62

17.Środki pieniężne i ich ekwiwalenty622

18.Noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych63

18.1.Przepływy z tytułu kredytów i pożyczek63

18.2.Zmiana stanu należności64

18.3.Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych i pozostałych65

19.Kapitał własny65

19.1.Kapitał zakładowy65

20.Wynik netto oraz dywidenda przypadające na jedną akcję66

21.Zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych i pozostałe zobowiązania66

21.1.Zobowiązania długoterminowe66

21.2.Zobowiązania krótkoterminowe67

21.3.Zmiana zobowiązań finansowych wynikająca z działalności finansowej i pozostałej67

21.4.Zobowiązania z tytułu obligacji69

21.5.Kredyty, pożyczki zabezpieczone i niezabezpieczone na majątku Grupy70

22.Zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych72

23.Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe72

24.Instrumenty finansowe73

24.1.Wycena instrumentów finansowych73

24.1.1Aktywa finansowe73

24.1.2Zobowiązania finansowe75

24.2.Pozostałe ujawnienia dotyczące instrumentów finansowych75

24.3.Charakter i zakres ryzyk związanych z instrumentami finansowymi78

24.3.1Ryzyko płynności78

24.3.2Ryzyko walutowe79

24.3.3Ryzyko stopy procentowej81

24.3.4Ryzyko kredytowe82

25.Leasing operacyjny82

26.Umowne zobowiązania inwestycyjne82

27.Zobowiązania warunkowe i zabezpieczenia83

27.1.Hipoteki83

27.2.Zastawy rejestrowe i finansowe na udziałach89

27.3.Zastawy na wierzytelnościach pieniężnych i na zbiorze praw i rzeczy98

27.4.Gwarancje100

27.5.Poręczenia100

27.6.Pozostałe zabezpieczenia101

27.7.Pozostałe zobowiązania warunkowe103

28.Transakcje z podmiotami powiązanymi103

28.1.Należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe103

28.2.Pożyczki udzielone i otrzymane105

28.3.Przychody i koszty105

29.Istotne sprawy sądowe i sporne106

29.1.CreditForce Holding B.V.106

29.2.DEPENBROCK Polska Sp. z o.o. sp. k.107

29.3.Starosta Pruszkowski107

30.Istotne wydarzenia w okresie sprawozdawczym oraz następujące po jego zakończeniu107

30.1.Wpływ sytuacji polityczno-gospodarczej w Ukrainie na działalność Grupy Kapitałowej MLP Group S.A.109

31.Wynagrodzenia zmienne oraz wypłacone osobom wchodzącym w skład organów zarządzających i nadzorujących spółek109

32.Struktura zatrudnienia111

List Prezesa Zarządu i Dyrektora Generalnego do Akcjonariuszy

Szanowni Akcjonariusze,

Na każdym kroku mierzymy się z wyzwaniami – w 2022 roku roczna stopa inflacji w Unii Europejskiej osiągnęła najwyższy w historii poziom 9,2%, wobec odnotowanego rok wcześniej odczytu 2,9%. Szok podażowy wynikał głównie z gwałtownego wzrostu cen ropy naftowej, gazu ziemnego i innych surowców. Skutki zbrojnej inwazji Rosji na Ukrainę były odczuwalne zarówno po stronie podaży, jak i popytu. Wzrost cen ropy naftowej, gazu ziemnego i żywności wywołał negatywny szok podażowy skutkujący wzrostem inflacji. Oczekiwane ograniczenie wydatków konsumpcyjnych i inwestycyjnych stanowi z kolei negatywny szok popytowy, który ma efekt deflacyjny. Nie wiemy jeszcze, które z tych zjawisk będzie miało szersze reperkusje i w jakiej perspektywie czasowej. W 2022 roku obserwowaliśmy gwałtowny wzrost inflacji przy niewielkim ograniczeniu ogólnej aktywności. Szok związany z wybuchem wojny nastąpił w czasie, gdy świat wciąż jeszcze borykał się ze skutkami wywołanymi pandemią. Rozdzielenie konsekwencji każdego z tych zdarzeń jest prawie niemożliwe, dlatego interpretacja związanych z nimi danych jest obarczona istotnym ryzykiem.

Chociaż zaczynam niniejszy list do akcjonariuszy od podsumowania wyzwań związanych z trudnym otoczeniem gospodarczym jestem dumny z naszych osiągnięć w 2022 roku. Zeszły rok był dla nas bardzo udany. Osiągnęliśmy doskonałe wyniki zarówno pod względem operacyjnym, jak i finansowym, dzięki bardzo dobrym wynikom wynajmu powierzchni magazynowej na rynkach na których jesteśmy obecni.. Nasze nowoczesne, świetnie zlokalizowane i zrównoważone ekologicznie magazyny cieszą się dużym popytem ze strony różnych grup najemców, wspieranym długoterminowymi czynnikami strukturalnymi. MLP Group posiada jeden z najlepszych i najnowocześniejszych portfeli magazynów przemysłowych o zasięgu europejskim, dzięki któremu jesteśmy w stanie obsługiwać regionalne i lokalne potrzeby klientów.

Zróżnicowana baza najemców w połączeniu z pierwszorzędnym portfelem aktywów oraz doskonałym i dobrze zlokalizowanym bankiem ziemi daje nam znaczny potencjał do przyszłego rozwoju, który wzmacnia dodatkowo nasza znajomość branży, skupienie na potrzebach klienta, silną pozycję kapitałową. Podaż i dostępność nowoczesnej, zrównoważonej ekologicznie powierzchni magazynowej w lokalizacjach najbardziej poszukiwanych przez najemców w Europie jest nadal bardzo ograniczona. Wskaźniki pustostanów są na historycznie niskich poziomach, a podaż prawdopodobnie pozostanie ograniczona ze względu na obserwowany w ostatnim czasie wzrost kosztów finansowania.

Jesteśmy dobrze przygotowani na nadchodzący cykl koniunkturalny, ponieważ popyt ze strony najemców i wyniki z tytułu wynajmu nieruchomości w sektorach przemysłowym i logistycznym pozostają na bardzo wysokim poziomie i są wspierane przez pozytywne długoterminowe czynniki strukturalne i niewielką podaż. W 2022 roku odnotowaliśmy bezprecedensowy, dwucyfrowy wzrost czynszów, który przełoży się na dobre wyniki w 2023roku.

Najważniejsze dane za rok 2022:

Wzrost wartości nieruchomości inwestycyjnych do 4,4 mld PLN (945 mln EUR), + 31% rdr

Wzrost wartości aktywów netto (NAV) do 2 498,0 mln PLN (532,6 mln EUR), + 37% rdr

NAV na akcję 104,1 PLN (22,2 EUR), + 22% rdr

EBITDA bez uwzględnienia aktualizacji wyceny na poziomie 135,1 mln PLN (28,8 mln EUR),

+ 47% rdr

Wartość środków z działalności operacyjnej (FFO) na poziomie 86,8 mln PLN (18,5 mln EUR), + 59% rdr

Zysk netto w kwocie 422,4 mln PLN (90,1 mln EUR), -12% rdr

Umowy najmu w 2022 roku na ok. 235 tys. m²

Kluczowe wskaźniki wyników w 2022 roku na tle rynku

Jakość i lokalizacja naszego portfela nieruchomości jest czynnikiem decydującym przy wyborze powierzchni magazynowo produkcyjnej , lecz w naszym DNA zakorzenione jest przekonanie, że wysoka jakość usług jest kluczem do utrzymania klientów, niskiego poziomu pustostanów i, co najważniejsze,

wysokiego poziomu satysfakcji naszych najemców.. W ciągu roku na bieżąco przeprowadzamy wśród najemców badania, których celem jest sprawna identyfikacja i wyeliminowanie ewentualnych problemów. W 2022 roku przeprowadziliśmy rozmowy ze 160 najemcami – 93% z nich uznało MLPG za najbardziej profesjonalnego partnera biznesowego. Stale współpracujemy dzieląc się doświadczeniem i dobrymi praktykami, tak aby wszyscy najemcy mogli korzystać z jak najlepszego wsparcia z naszej strony. Zarządzanie relacjami z klientem pomaga nam rozwijać długoterminową współpracę, która w niektórych wypadkach sięga ponad 20 lat. Wciąż uczymy się od naszych klientów i chcemy wiedzieć o nich więcej po to, by rozumieć ich potrzeby biznesowe, optymalizować świadczone usługi i wyróżniać się na tle konkurencji.

MLP GROUP – najważniejsze wydarzenia w 2022 roku

Wartość nieruchomości inwestycyjnych

Rok 2022 był dla nas niezwykle udany – kontynuowaliśmy naszą strategię wdrożoną w 2021 roku, jednak tym razem z dużo silniejszej pozycji kapitałowej niż w latach ubiegłych.

Pozostajemy na dobrej drodze do osiągnięcia celu strategicznego przyjętego w 2021 roku.

Wzrost wartości aktywów netto (NAV) do 2 498,0 mln PLN (532,6 mln EUR), + 37% rdr

Wartość aktywów netto (w mln PLN)

Wartość aktywów netto (w mln EUR)

Wzrost stóp kapitalizacji istotnie ograniczony wyższymi rynkowymi stawkami najmu (ERV)

n/d- 5,5%. Wycena nieruchomości inwestycyjnych MLP Group wzrosła do 4,4 mld PLN (945 mln EUR),

+ 31% rdr. Niewielki wzrost stóp kapitalizacji odnotowany w Polsce i Niemczech w drugiej połowie 2022 roku został zniwelowany znacznym wzrostem rynkowych stawek najmu.

Wyniki z tytułu najmu

W 2022 roku wynajęliśmy 235 tys. m² powierzchni. Łącznie powierzchnia naszego portfela nieruchomości ukształtowała się na poziomie 1 064 mln m², przy 98-procentowym poziomie wynajęcia wszystkich naszych aktywów. Powierzchnia w budowie wynosiła 119 tys. m². W 2022 roku z powodzeniem kontynuowaliśmy działania zmierzające do dywersyfikacji bazy naszych aktywów (nieruchomości typu „big-box” i „urban logistics”), najemców i regionów geograficznych.

Baza klientów pozostaje zróżnicowana, co świadczy o różnorodności zastosowań oferowanych przez nas powierzchni magazynowych. Dziesięciu największych najemców odpowiada za 42% rocznych przychodów z najmu.Największymi odbiorcami naszej powierzchni w 2022roku byli klienci z sektorów lekkiej produkcji i logistyki. Jesteśmy przekonani, że zjawisko nearshoringu, czyli przenoszenia produkcji bliżej kraju macierzystego,utrzyma się w 2023 roku. W minionym roku 65% nowych umów najmu zostało zawartych z dotychczasowymi najemcami MLPG.

Struktura najemców MLPG według branży

+ 4,7%W 2022 roku odnotowaliśmy silny, 10-procentowy wzrost czynszów w ujęciu like-for-like i zawarliśmy umowy na 235 tys. m² powierzchni, przy czym stawki czynszów w ramach nowych umów kształtowały się średnio 16% powyżej stawek rynkowych ERV. Ze względu na ograniczoną podaż nadal obserwujemy silny popyt ze strony najemców i jedne z najniższych w historii poziomy pustostanów.

Ponadto w 2022 roku MLP Group oddała do użytku ok. 226 tys. m² GLA, zwiększając czynsze generowane przez projekty ukończone w poprzednim roku o nowo zakontraktowane czynsze w kwocie 36,1 mln zł. Dzięki naszym nowym projektom generującym wysoką stopę zwrotu, przekraczającą 10% yield on cost, jesteśmy w stanie osiągać wysokie wyniki z wyceny dodatkowo wykorzystując nasz bank ziemi, który zostały nabyte po atrakcyjnych cenach.

Obecny portfel nieruchomości niezmiennie osiąga bardzo dobre wyniki, również na poziomie wskaźników operacyjnych.

Silny portfel najemców – żaden z najemców MLPG nie ma problemów z wypłacalnością ani płynnością – bardzo restrykcyjna i ostrożna polityka doboru najemców zapewnia wystarczający poziom komfortu na wypadek spowolnienia gospodarczego. Ponadto, na podstawie przeprowadzonego testu warunków skrajnych, nie spodziewamy się, by którykolwiek z naszych najemców miał problemy z terminowym regulowaniem czynszu – co tylko dodatkowo potwierdza, że bardzo ostrożna polityka doboru klientów przynosi oczekiwane rezultaty.

Struktura przychodów z najmu w 2022 roku (w mln PLN)

Na 31 grudnia 2022 roku nasz portfel generował czynsze bieżące w wysokości 152,9 mln PLN. W ciągu roku zakontraktowaliśmy czynsze bazowe w wysokości 36,1 mln PLN. Osiągnęliśmy istotny wzrost czynszów z istniejących powierzchni, wykorzystując potencjał zwiększenia wynikowej stopy kapitalizacji oraz efekty indeksacji. Silny popyt wśród najemców skutkował zawarciem dużej liczby umów na powierzchnię, która ma zostać oddana do użytkowania w ciągu najbliższych dwóch lat.

Przyszłe zannualizowane przychody z najmu na podstawie wszystkich podpisanych umów (w mln PLN)

150,5 mln PLN czynszów generowanych przez istniejące aktywa na podstawie umów podpisanych do 2021 roku.

Wzrost czynszów wynikający z przeglądu i przedłużenia umów najmu wyniósł 59 mln PLN. Obserwowaliśmy utrzymujące się silne zainteresowanie klientów umowami przednajmu. Suma czynszów bazowych zakontraktowanych na podstawie umów przednajmu oraz najmu powierzchni budowanej spekulacyjnie przed jej ukończeniem wyniosła 59 mln PLN (2021: 46 mln PLN). Znaczny wzrost rok do roku był wynikiem rosnących stawek czynszu na rynku.

Utrzymanie klientów na poziomie 100%

Sytuacja finansowa MLP Group

Zgodnie z naszym konserwatywnym podejściem do finansów, MLP Group wykorzystuje dobrą sytuację płynnościową do finansowania celów rozwojowych, przy zachowaniu stałego kosztu długu i konserwatywnego profilu spłat. Uwzględniając aktualną sytuację geopolityczną i dużą zmienność w gospodarce, jesteśmy bardzo dobrze przygotowani na obecne wyzwania.

Emisja akcji w kwocie 183,5 mln PLN (2 621 343 akcji po cenie nominalnej 70 PLN).

100% umów najmu indeksowanych wskaźnikiem CPI dla EUR bez limitu (indeksowane raz w roku w lutym).

Wszystkie czynsze są denominowane w EUR lub bezpośrednio wyrażone w EUR, co znacznie zmniejsza naszą ekspozycję na ryzyko walutowe.

Niemal 80% kredytów jest zabezpieczonych IRS na kolejne 5 lat, co skutkuje ograniczoną ekspozycją na ryzyko zmienności stóp procentowych.

Dywersyfikacja źródeł energii i wdrażanie rozwiązań wpływających pozytywnie na ochronę środowiska naturalnego.

Największą wartością jest potencjał gruntów zabezpieczonych pod przyszłe inwestycje, który umożliwi nam w najbliższych latach szybki rozwój na rynkach europejskich, a tym samym osiągnięcie założonych celów strategicznych.

98% czynszów regulowanych terminowo w ramach całego portfela.

Silna pozycja cash-flow.

oLTV na poziomie 33,1%, najwyższy wskaźnik pokrycia odsetek na poziomie 3,3 x ICR

oDługi średni okres wymagalności długu na poziomie 5,1 lat

oFFO na poziomie 86,8 mln PLN (18,5 mln EUR), + 59% rdr

MLP Group cieszy się bardzo dobrą kondycją finansową i bezpieczną strukturą kapitałową umożliwiającą realizację długoterminowych celów strategicznych. Niewielka dźwignia finansowa, długi średni okres wymagalności długu wynoszący 5,1 roku, brak konieczności refinansowania zadłużenia w krótkim okresie oraz limitowane lub stałe oprocentowanie praktycznie całego długu istotnie zwiększają naszą elastyczność finansową, umożliwiając dalsze inwestycje w rozwój i przejęcia, które oferują atrakcyjne skorygowane o ryzyko zwroty z kapitału.

Plany MLP Group na 2023 rok

Pozwolę sobie zacząć od cytatu: cała nasza wiedza dotyczy przeszłości, a wszystkie nasze decyzje dotyczą przyszłości – przyszłości, która z założenia pozostaje nieznana.

Na wszystkich rynkach, na których działamy, zapotrzebowanie najemców na powierzchnie magazynowe nie traci dynamiki, a kombinacja takich czynników, jak zjawisko nearshoringu, utrzymujący się popyt w segmencie handlu elektronicznego oraz przebudowa łańcuchów dostaw, będzie jeszcze bardziej napędzać zainteresowanie tego typu obiektami. Nasze powierzchnie charakteryzują się elastycznością, która umożliwia dostosowanie ich do potrzeb firm z wielu różnych branż, co w połączeniu z naszym konsekwentnym ukierunkowaniem na jakość obsługi klienta poprzez wyróżniającą się na rynku platformę operacyjną, przekłada się na wysoki wskaźnik zadowolenia i utrzymania najemców, a także na wyniki naszej działalności w zakresie zarządzania aktywami i wynajmu nieruchomości.

Przewidujemy, że różnica pomiędzy dynamiką popytu na powierzchnie magazynowe, a ograniczoną podażą będzie powodować dalszy wzrost czynszów.

Główne czynniki generujące popyt na nieruchomości logistyczne to:

Niewielka dostępność wolnych powierzchni, która pozostanie czynnikiem o kluczowym znaczeniu, wysoki wskaźnik przednajmu nowych obiektów.

Brak oznak zrównoważenia podaży i popytu w bliskiej perspektywie czasowej.

Stawki najmu będą prawdopodobnie nadal rosnąć przy utrzymującym się silnym popycie: w kolejnych kwartałach należy się spodziewać tendencji wzrostowej w stawkach czynszu za najlepsze powierzchnie.

Zwiększona aktywność ze strony dostawców 3PL.

W całej Europie obserwowany jest wyraźny zwrot w stronę nearshoringu (czyli przenoszenia części produkcji z rynków azjatyckich do Europy) oraz silny popyt na wynajem powierzchni ze strony firm z branży produkcyjnej.

Koszty energii, zagadnienia ESG oraz kwestie związane z neutralnością klimatyczną będą zyskiwać na znaczeniu.

Głównym czynnikiem generującym popyt na powierzchnie przemysłowe w 2023 roku i w kolejnych latach będzie zjawisko nearshoringu. MLP Group jest doskonale przygotowana do tego, aby wychodzić naprzeciw zapotrzebowaniu ze strony rynku, dysponując świetnie wykwalifikowanym zespołem w Europie oraz portfelem gruntów w pobliżu głównych aglomeracji miejskich, z szerokim dostępem do zasobów ludzkich.

Rozważane kierunki nearshoringu

Popyt w 2023 roku determinowany będzie szeregiem czynników – drugim istotnym trendem obok nearshoringu będzie dążenie do zabezpieczenia i zwiększenia odporności łańcuchów dostaw.

Strategie najemców w zakresie zarządzania łańcuchami dostaw w ciągu najbliższych 3 lat

Wycena: czego należy się spodziewać w 2023 roku - prognozowanie stóp kapitalizacji w jakimkolwiek okresie jest niewątpliwie zadaniem trudnym ze względu na wielość czynników o charakterze ekonomicznym i finansowym (związanych przede wszystkim z poziomem stóp procentowych i spreadów kredytowych), na które w większości przypadków nie mamy bezpośredniego wpływu. Niemniej jednak perspektywy operacyjne dla naszego portfela są wyśmienite, a sprzyjają im strukturalne czynniki generujące popyt ze strony najemców i ograniczona podaż (najniższy w historii wskaźnik pustostanów), a także znaczny wzrost poziomów czynszów i rynkowych stawek najmu (ERV). Dlatego z optymizmem myślimy o potencjale dalszego wzrostu naszych dochodów z najmu, szczególnie w ramach portfela magazynów miejskich.

Plan rozwoju MLP w 2023 roku

Naszym strategicznym celem jest stałe poszerzanie portfela nieruchomości magazynowych. W 2023 roku zamierzamy ponieść nakłady inwestycyjne (CAPEX) rzędu ok. 150-200 mln EUR, z czego blisko 30% przeznaczymy na zakup działek. W tym okresie planujemy wynająć 250 tys. m² nowej powierzchni magazynowej.

Conajważniejsze, zamierzamy kontynuować rozwój działalności na rynku niemieckim, gdzie systematycznie powiększamy nasze portfolio projektów. Zamierzamy pozyskać najemców na powierzchnie dostępne w ramach parków logistycznych MLP Idstein (w okolicach Frankfurtu nad Menem), MLP Business Park Schalke i MLP Business Park Niederrhein. Planujemy wzmocnienie i rozbudowę naszej działalności w regionach, w których jesteśmy już obecni, tj. w Zagłębiu Ruhry, Hesji i Brandenburgii. Dalszy rozwój na rynku niemieckim jest kluczowym punktem naszej strategii.

Również Austria jest dla nas jednym z najważniejszych rynków, na którym ruszy w tym roku budowa naszego pierwszego parku logistycznego – MLP Business Park Wien. Powodzenie tej inwestycji jest już teraz spektakularne – jeszcze przed rozpoczęciem budowy obserwujemy ogromne zainteresowanie ze strony potencjalnych najemców (deklarowany popyt przekracza 150% powierzchni dostępnej do wynajmu w ramach tego projektu). Mając na względzie potencjał rynku wiedeńskiego, planujemy zakup w stolicy Austrii kolejnych dwóch działek, które są obecnie przedmiotem analizy i badania due diligence.

Wreszcie rynek polski, który pozostaje dla MLP Group głównym obszarem zainteresowania i na którym zamierzamy stale rozbudowywać ofertę w regionach o największym potencjale logistycznym. W 2023 roku przystąpimy do realizacji inwestycji MLP Business Park Łódź, MLP Business Park Poznań oraz, potencjalnie, MLP Business Park Wrocław. Równolegle ruszą inwestycje obejmujące budowę obiektów typu big-box, a wśród nich rozbudowa kompleksów MLP Poznań West i MLP Pruszków (największy park logistyczny w okolicach Warszawy), oraz projekty MLP Łodź, MLP Gorzów i MLP Zgorzelec (inwestycja zlokalizowana w pobliżu zachodniej granicy Polski), a także nowa inwestycja na wschodzie Polski, blisko granicy z Ukrainą. Wszystkie one powiększą nasz portfel o 250 tys. m² nowo wybudowanej powierzchni logistycznej.

W 2023 roku koncentrować się będziemy na projektach z zakresu logistyki miejskiej (MLP Business Park) jako produkcie o wysokim potencjale wzrostu, rentowności i odporności na cykle dekoniunktury gospodarczej – odpowiadając na potrzeby wynikające z ewolucji handlu detalicznego (e-commerce) poprzez oferowanie: mniejszych magazynów, o powierzchni poniżej 2 500 m², zlokalizowanych w

obrębie lub w pobliżu miast, z łatwym dostępem do wykfalifikowanych pracowników i transportu publicznego. Obiekty logistyki miejskiej są traktowane przez władze lokalne z większą przychylnością niż obiekty typu big-box, ponieważ są obsługiwane przez mniejsze samochody ciężarowe i zapewniają szersze możliwości zatrudnienia dla pracowników umysłowych i fizycznych. Dodatkowo planujemy dalszą realizację projektów typu big-box, przede wszystkim w odpowiedzi na rozwój handlu elektronicznego oraz na potrzeby klientów z sektora przemysłu lekkiego w związku z rosnącym popytem, spowodowanym np. przenoszeniem produkcji z Azji do Europy.

MLP Group na bieżąco uzupełnia swój bank ziemi. Koncentrujemy się na pozyskiwaniu terenów inwestycyjnych w bezpośrednim sąsiedztwie już funkcjonujących parków lub w innych atrakcyjnych lokalizacjach, w pobliżu prężnych węzłów logistycznych i korytarzy transportowych oraz dużych, gęsto zaludnionych ośrodków miejskich. W 2022 roku MLP Group nabyła ok. 377 000 tys. m² gruntów (nie licząc umów na opcje zakupu), przede wszystkim na swoich głównych rynkach na terenie Europy.

Działania MLP Group są szczególnie ukierunkowane na ochronę środowiska i osiągnięcie zerowej emisji dwutlenku węgla do 2024 roku. W ramach istniejących i nowo budowanych obiektów realizowany jest projekt budowy farm fotowoltaicznych na dachach parków logistycznych, który w 2024 roku powinien nam dostarczyć między 9 a 10,5 GWh zielonej energii.

W 2023 roku 85% naszych projektów na rynku krajowym będzie posiadało certyfikat BREEAM na poziomie Excellent lub Very Good, oraz certyfikat DGNB Gold lub Platinum przyznawany na rynku niemieckim i austriackim. Standard pozostałych 20% polskich projektów z niższymi notami zamierzamy podnieść co najmniej do poziomu VERY good w 2024roku.

Na zakończenie

Korzystając z okazji, pragnę wyrazić głęboką wdzięczność i uznanie dla wszystkich pracowników naszej firmy. Liczę na to, że lektura mojego listu pozwoliła akcjonariuszom i innym czytelnikom docenić niezwykły charakter i kompetencje naszego zespołu, z których – mam nadzieję – są Państwo równie dumni jak ja.

Na koniec chciałbym wyrazić szczerą nadzieję, że obywatele Unii Europejskiej doczekają niebawem końca straszliwej pandemii COVID-19 i wojny toczącej się obecnie na terytorium Ukrainy, a nasz świat powróci znowu na ścieżkę pokoju i demokracji.

Być może rok 2022 okazał się daleki od oczekiwań, lecz nasz model biznesowy dowiódł w tych trudnych warunkach swojej jakości i odporności, nieprzerwanie tworząc dla nas wartość. Jestem dumny z tego, jak wszyscy członkowie zespołu MLP Group zjednoczyli siły we wspólnej, ciężkiej pracy, aby ten sukces stał się faktem.

Radosław T. Krochta

Prezes Zarządu, Dyrektor Generalny, MLP Group

I.Oświadczenie Zarządu

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres od dnia 1 stycznia 2022 roku do dnia 31 grudnia 2022 roku oraz dane porównawcze za okres od dnia 1 stycznia 2021 roku do dnia 31 grudnia 2021 roku, sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości, które zostały zaprezentowane w nocie 3, oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Grupy. Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Emitenta zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Grupy Kapitałowej MLP Group S.A., w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Oświadczamy również, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 roku - PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k. został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegły rewident dokonujący badania spełnili warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii z badania, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi.

Podpisano przez Zarząd oraz osobę, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych kwalifikowanymi podpisami elektronicznymi.

Pruszków, dnia 17 marca 2023 r.

II.Wybrane dane finansowe Grupy Kapitałowej MLP Group S.A.

Średnie kursy wymiany złotego w stosunku do euro w okresie objętym Skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym:

* Średnia arytmetyczna średnich kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie sprawozdawczym.

Podstawowe pozycje Skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej w przeliczeniu na euro:

Do przeliczenia danych Skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej przyjęto średni kurs ustalony przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień danego okresu sprawozdawczego.

Podstawowe pozycje Skonsolidowanego rachunku zysków lub strat oraz innych całkowitych dochodów w przeliczeniu na euro:

Do przeliczenia danych Skonsolidowanego rachunku zysków lub strat oraz innych całkowitych dochodów przyjęto średni kurs euro obliczony jako średnia arytmetyczna średnich kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie sprawozdawczym, ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ten dzień.

Podstawowe pozycje Skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych w przeliczeniu na euro:

Do przeliczenia danych Skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych przyjęto średni kurs euro obliczony jako średnia arytmetyczna średnich kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie sprawozdawczym, ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ten dzień.

Do przeliczenia powyższych danych Skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych przyjęto:

·Średni kurs ustalony przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień danego okresu sprawozdawczego - dla pozycji "Środki pieniężne na koniec okresu"

·Średni kurs ustalony przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień okresu sprawozdawczego poprzedzającego dany okres sprawozdawczy - dla pozycji "Środki pieniężne na początek okresu"

Kurs euro na ostatni dzień okresu sprawozdawczego zakończonego 31 grudnia 2020 roku wyniósł 4,6148 EUR/PLN.

Skonsolidowany rachunek zysków lub strat oraz inne całkowite dochody

Zysk najedną akcję zwykłą: 

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych

Sprawozdanie ze zmian w skonsolidowanym kapitale własnym

¹⁾ W dniu 8 grudnia 2022 roku w drodze emisji nowych akcji serii F, Emitent podwyższył swój kapitał zakładowy o 655 335,80 zł. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy dokonał rejestracji podwyższenia kapitału w dniu 22 grudnia 2022 r.

Dodatkowe informacje i objaśnienia do Skonsolidowanego sprawozdania finansowego