Skonsolidowane sprawozdanie finansowe

Grupy Kapitałowej

HM INWEST S.A.

za okres sprawozdawczy:

01.01.2021 – 31.12.2021

Spis treści

1.Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej4

2.Skonsolidowany rachunek zysków i strat6

3.Skonsolidowane sprawozdanie z pozostałych całkowitych dochodów7

4.Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym8

5.Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych9

6.Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego10

6.1.Podstawowe dane o jednostce dominującej i Grupie Kapitałowej10

6.2.Podstawa i zasady sporządzenia sprawozdania finansowego13

6.2.1.Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego13

6.2.2.Ogólne zasady rachunkowości14

6.2.3.Korekty danych finansowych z tytułu błędu poprzednich okresów14

6.2.4.Zmiana prezentacji w zakresie sprawozdania finansowego16

6.2.5.Zasady (polityka) rachunkowości dotycząca ujmowania i wyceny pozycji wynikowych i bilansowych18

6.2.6.Wpływ na sprawozdanie finansowe nowo przyjętych standardów międzynarodowych25

6.2.7.Zmiany wartości szacunków29

6.3.Informacje na temat segmentów działalności30

6.4.Wartości niematerialne i prawne30

6.5.Rzeczowe aktywa trwałe31

6.6.Aktywa z tytułu praw do użytkowania - grunty w użytkowaniu wieczystym34

6.7.Poniesione w ostatnim roku i planowane na następny rok nakłady na niefinansowe aktywa trwałe oraz nakłady na ochronę środowiska35

6.8.Inne aktywa i zobowiązania35

6.9.Inwestycje w jednostkach powiązanych35

6.10.Zakres zmian inwestycji długoterminowych37

6.11.Aktywa z tytułu podatku odroczonego38

6.12.Zapasy40

6.13.Odpisy aktualizujące wartość aktywów41

6.14.Dane o strukturze własności kapitału podstawowego oraz liczbie i wartości nominalnej subskrybowanych akcji (udziałów), w tym uprzywilejowanych43

6.15.Zyski zatrzymane44

6.16.Propozycja co do sposobu podziału zysku za rok obrotowy44

6.17.Dane o stanie rezerw45

6.18.Zobowiązania krótkoterminowe46

6.19.Zobowiązania długoterminowe48

6.20.Zobowiązania finansowe49

6.21.Instrumenty finansowe50

6.21.1.Klasyfikacja aktywów i zobowiązań finansowych50

6.21.2.Analiza umownych terminów wymagalności zobowiązań na dzień sprawozdawczy 31.12.2021 r.51

6.22.Informacje na temat wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych podlegających MSSF 953

6.23.Informacje na temat ryzyka finansowego54

6.24.Wykaz grup zobowiązań zabezpieczonych na majątku Grupy na dzień 31 grudnia 2021 roku.56

6.25.Zobowiązania warunkowe57

6.26.Istotne gwarancje i poręczenia57

6.27.Struktura rzeczowa i terytorialna przychodów netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów58

6.28.Informacje o kosztach operacyjnych58

6.29.Podatek dochodowy59

6.30.Znaczące zdarzenia po dacie bilansu59

6.31.Informacje o wspólnych przedsięwzięciach61

6.32.Przeciętne w roku obrotowym zatrudnienie w grupach zawodowych62

6.33.Pożyczki i świadczenia o podobnym charakterze udzielone osobom wchodzącym w skład organów zarządzających, nadzorujących albo administrujących spółek handlowych (dla każdej grupy osobno), ze wskazaniem warunków oprocentowania i terminów spłaty62

6.34.Wynagrodzenia, łącznie z wynagrodzeniem z zysku, wypłacone i należne członkom zarządu i organów nadzorczych62

6.35.Struktura środków pieniężnych przyjętych do rachunku przepływów pieniężnych63

6.37 Istotne transakcje z podmiotami powiązanymi63

6.38 Pozostałe aktywa finansowe64

6.39 Informacja o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych wypłaconych lub należnym za rok obrotowy65

6.40Wybrane dane finansowe przeliczone na EURO65

1.Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

2.Skonsolidowany rachunek zysków i strat

Zysk na jedną akcję w złotych

3.Skonsolidowane sprawozdanie z pozostałych całkowitych dochodów

4.Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

,

5.Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych

6.Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego

6.1.Podstawowe dane o jednostce dominującej i Grupie Kapitałowej

JEDNOSTKA DOMINUJĄCA

Nazwa HM Inwest S.A.

Siedziba Warszawa

Adresul. Fabryczna 5, 00-446 Warszawa

Polska

Ul. Fabryczna 5, Warszawa

Sąd rejestrowySąd Rejonowy dla m. st. Warszawy,

XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego

Forma prawna Spółka Akcyjna

Numer KRS 0000413734

NIP 113-24-82-686

REGON 015717427

Kapitał zakładowy2 336 312,00 zł

Zarząd Piotr Hofman – Prezes Zarządu

Podstawowym przedmiotem działalności Jednostki dominującej jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Ne wystąpiły zmiany w nazwie.

GRUPA KAPITAŁOWA HM INWEST S.A.

Strukturę Grupy oraz udział jednostki dominującej w kapitale podstawowym podmiotów należących do grupy na dzień 31 grudnia 2021r. prezentuje poniższa tabela:

Jednostka dominująca - HM Inwest S.A.

ZMIANY W GRUPIE KAPITAŁOWEJ W 2021 R.

W 2021 r. jednostka dominująca przejęła kontrolę nad podmiotami:

Osiedle Wiklinowa Sp. z o.o.

Osiedle Wieniawa Sp. z o.o.

Osiedle Botaniczne Sp. z o.o.

Nowa Łacina 6 Sp. z o.o.

W związku z przejęciem kontroli nad Osiedle Botaniczne Sp. z o.o. zidentyfikowano wartość firmy na kwotę 2 214 549. Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości

6.2.Podstawa i zasady sporządzenia sprawozdania finansowego

6.2.1.Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera dane finansowe za okres od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku oraz przekształcone dane za okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku.

Jednostka dominująca HM Inwest S.A. w Warszawie prowadzi rachunkowość według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonych przez Unię Europejską (MSSF) i obowiązujących na dzień sprawozdawczy. W zakresie kwestii nieuregulowanych w MSSF (m.in. prowadzenie ksiąg rachunkowych) jednostka stosuje regulacje ustawy z dnia 29 września 1994r. o rachunkowości (Dz. U. z 2019 r. poz. 351 z późniejszymi zmianami).

Skonsolidowany rachunek zysków i strat grupy kapitałowej sporządzono w wariancie kalkulacyjnym. Rachunek przepływów pieniężnych sporządzono metodą pośrednią.

Jednostka dominująca i wszystkie podmioty w grupie kapitałowej ujmują transakcje i operacje gospodarcze zgodnie z istotą ekonomiczną. Sprawozdanie finansowe przygotowane zostało zgodnie z zasadą memoriału, z wyjątkiem rachunku przepływów pieniężnych.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, za wyjątkiem instrumentów finansowych oraz transakcji i zagadnień, w odniesieniu do których poszczególne MSSF wymagają zastosowania wartości godziwej.

Walutą funkcjonalną i walutą prezentacji niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego jest złoty polski („PLN”).

Sprawozdania finansowe jednostek objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym oraz jednostkowe sprawozdanie finansowe jednostki dominującej zostały sporządzone przy założeniu kontynuacji działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd jednostki dominującej uważa, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuacji działalności jednostek. Zarząd nie widzi również zagrożenia kontynuacji działalności spowodowanej pojawieniem się epidemii COVID-19. Ocenę Zarządu wpływu epidemii zawarto w nocie o zdarzeniach po dniu bilansowym.

Zarząd wykorzystał swoją najlepszą wiedzę co do zastosowania standardów i interpretacji, jak również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE. Przedstawione zestawienia i objaśnienia zostały ustalone przy dołożeniu należytej staranności.

6.2.2.Ogólne zasady rachunkowości

Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 r., za wyjątkiem zastosowania nowych standardów wskazanych w nocie 6.2.6. oraz i zastosowania standardu ESEF -nota 6.2.4.

Zmiana sposobu prezentacji danych w sprawozdaniu finansowym

Na dzień bilansowy 31.12.2021 r. HM Inwest SA dokonało zmian w zakresie prezentacji oraz przekształceń danych finansowych w związku z identyfikacją błędu poprzednich okresów.

6.2.3.Korekty danych finansowych z tytułu błędu poprzednich okresów

W jednostce zależnej (HM Factory sp. z o.o.) zidentyfikowano błąd poprzednich okresów. Błąd związany jest z niewłaściwym ujmowaniem zaliczek otrzymanych i odchyleń powstałych na kosztach produkcji w okresach sprawozdawczych kończących się odpowiednio 31.12.2018, 31.12.2019 i 31.12.2020 r. Niektóre zaliczki otrzymane wykazywano jako przychody, podczas gdy kwalifikowały się one do ujęcia jako zobowiązania z tytułu umów z klientami. Z kolei niektóre odchylenia powstałe na kosztach produkcji wykazywane były w bilansie jako element aktywów (zapasów), podczas gdy kwalifikowały się one do ujęcia w kosztach okresu.

W związku z identyfikacją błędu poprawiono dane sprawozdawcze prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Poniżej przedstawiono zestawienie przekształceń.

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

Skonsolidowany rachunek zysków i strat

Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów

Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych

Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym

1.2 Zmiana prezentacji w zakresie sprawozdania finansowego

6.2.4.Zmiana prezentacji w zakresie sprawozdania finansowego

Od dnia bilansowego 31.12.2021 r. HM Inwest SA przygotowuje skonsolidowane sprawozdanie finansowe według standardu ESEF (ang. European Single Electronic Format) na mocy Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) 2018/815 z dnia 17 grudnia 2018 r. (Dz. U. UE z 2019 nr143/1). Przygotowując się do wdrożenia ESEF zidentyfikowano obszary sprawozdawcze, w których zmieniono sposób prezentacji danych w sprawozdaniu finansowym skonsolidowanym. Zmiany te uznano za zwiększające czytelność sprawozdań finansowych dla użytkowników informacji finansowej.

Zmiany te obejmują następujące elementy:

Dodano w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej pozycji „Zobowiązania i rezerwy razem”, obejmującej Zobowiązania i rezerwy krótkoterminowe i Zobowiązania i rezerwy długoterminowe. Dodatkowa pozycja jest pozycją sumującą. W związku z jej dodaniem nie uległy przekształceniu dane prezentowane skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

Prezentowaną dotychczas w aktywach trwałych pozycję „Pozostałe aktywa trwałe” rozdzielono na: Pozostałe aktywa finansowe oraz Rozliczenia międzyokresowe. Poniższa tabele prezentują dane przed i po zmianie:

Dane prezentowane pierwotnie:

Dane przekształcone

Prezentowaną dotychczas w aktywach obrotowych pozycję „Inwestycje krótkoterminowe” przemianowano na „Inwestycje finansowe”. Poniższa tabele prezentują dane przed i po zmianie:

Dane prezentowane pierwotnie:

Dane przekształcone

Prezentowaną dotychczas w aktywach obrotowych pozycję „Inne aktywa finansowe” przemianowano na „Środki pieniężne na rachunkach powierniczych”. Poniższa tabele prezentują dane przed i po zmianie:

Dane prezentowane pierwotnie:

Dane przekształcone

Prezentowane dotychczas w aktywach obrotowych pozycję „Pozostałe aktywa obrotowe” włączono do grupy bilansowej „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności”. Poniższa tabele prezentują dane przed i po zmianie:

Dane prezentowane pierwotnie:

Dane przekształcone

Dodano w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej pozycji „Aktywa obrotowe inne niż aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży” oraz Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży. Aktywa obrotowe inne niż aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży jest pozycją sumującą. W związku z jej dodaniem nie uległy przekształceniu dane prezentowane skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży na dzień bilansowy nie wystąpiły.

Dodano w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej pozycji „Zobowiązania krótkoterminowe inne niż zobowiązania związane z aktywami trwałymi przeznaczonymi do sprzedaży” oraz Zobowiązania związane z aktywami trwałymi przeznaczonymi do sprzedaży. Zobowiązania krótkoterminowe inne niż zobowiązania związane z aktywami trwałymi przeznaczonymi do sprzedaży jest pozycją sumującą. W związku z jej dodaniem nie uległy przekształceniu dane prezentowane skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

Zobowiązania związane z aktywami trwałymi przeznaczonymi do sprzedaży na dzień bilansowy nie wystąpiły.

Prezentowane dotychczas w aktywach obrotowych pozycję „Inne zobowiązania krótkoterminowe” włączono do grupy bilansowej „Zobowiązania z tytułu umów z klientami (zaliczki)”. Poniższa tabele prezentują dane przed i po zmianie:

Dane prezentowane pierwotnie:

Dane przekształcone

* Prezentowane dane uwzględniają również skutek poprawy błędu z lat ubiegłych.

Dodano w skonsolidowanym rachunku zysków i strat pozycji:

- Zysk (strata) brutto na sprzedaży,

- Zysk (strata) z działalności operacyjnej, oraz

- Zysk (strata) z działalności kontynuowanej.

Dodatkowe pozycje są pozycjami sumującymi. W związku z ich dodaniem nie uległy przekształceniu dane prezentowane skonsolidowanym rachunku zysków i strat.

Uporządkowano dane prezentowane w skonsolidowanym rachunku przepływów pieniężnych:

w „Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej” dodano pozycję „Środki pieniężne wygenerowane z działalności operacyjnej, przed uwzględnieniem podatku dochodowego”, która sumuje Zysk przed opodatkowaniem z Korektami razem, oraz zaprezentowano pozycję „Podatek dochodowy zwrócony (zapłacony)” bezpośrednio po „Środki pieniężne wygenerowane z działalności operacyjnej, przed uwzględnieniem podatku dochodowego”. Zmiany te nie spowodowały przekształceń w zakresie prezentowanych kwot.

- w „Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej” zrezygnowano z wydzielania odrębnych nagłówków Wpływów i Wydatków, na rzecz uporządkowania ich według rodzaju wpływu i wydatku. Według dotychczasowej struktury wszystkie wpływy (kwoty dodatnie) byłyby prezentowane pod ogólnym nagłówkiem „Wpływy”, zaś wszystkie wydatki (kwoty ujemne) byłyby prezentowane pod ogólnym nagłówkiem „Wydatki”. Zmiany prezentacji nie spowodowały przekształceń w zakresie prezentowanych kwot.

- w „Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej” zrezygnowano z wydzielania odrębnych nagłówków Wpływów i Wydatków, na rzecz uporządkowania ich według rodzaju wpływu i wydatku. Według dotychczasowej struktury wszystkie wpływy (kwoty dodatnie) byłyby prezentowane pod ogólnym nagłówkiem „Wpływy”, zaś wszystkie wydatki (kwoty ujemne) byłyby prezentowane pod ogólnym nagłówkiem „Wydatki”. Zmiany prezentacji nie spowodowały przekształceń w zakresie prezentowanych kwot.

- zrezygnowano z prezentacji "BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH, w tym:" ze względu na jej zgodność z „Przepływami pieniężnymi netto razem”.

Dodano w skonsolidowanym sprawozdaniu ze zmian w kapitale własnym pozycję Zmiany kapitału własnego w okresie. W związku z jej dodaniem nie uległy przekształceniu dane prezentowane skonsolidowanym sprawozdaniu ze zmian w kapitale własnym.

6.2.5.Zasady (polityka) rachunkowości dotycząca ujmowania i wyceny pozycji wynikowych i bilansowych

Jednostki zależne, jednostki stowarzyszone i wspólne przedsięwzięcia

W sprawozdaniu skonsolidowanym spółki zależne konsolidowane są metodą pełną poprzez uwzględnienie odpowiednich aktywów, zobowiązań, przychodów i kosztów oraz wprowadzenie odpowiednich korekt konsolidacyjnych z tytułu m.in. wewnątrzgrupowych transakcji. W sprawozdaniu skonsolidowanym jednostki stowarzyszone i wspólne przedsięwzięcia wykazywane są metodą praw własności.

Rzeczowe aktywa trwałe

Na moment początkowego ujęcia Grupa ujmuje rzeczowe aktywa trwałe w koszcie, czyli cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, z wyjątkiem pozycji otrzymanych w aporcie lub nabytych w ramach zidentyfikowanego połączenia jednostek gospodarczych.

Na dzień bilansowy Grupa wykazuje rzeczowe aktywa trwałe wg modelu kosztu, tj. w wartości początkowej (zazwyczaj cenie nabycia lub koszcie wytworzenia) pomniejszonej o skumulowane odpisy amortyzacyjne i

ewentualne odpisy z tytułu utraty wartości. Grunty zaliczone do rzeczowych aktywów trwałych nie podlegają amortyzacji. Amortyzacja ustalana jest na podstawie oczekiwanego okresu użytkowania danego składnika aktywów.

W poszczególnych grupach stosowane są następujące stawki i metody amortyzacji:

Środki trwałe w budowie

Do rzeczowych aktywów trwałych Grupa zalicza środki trwałe w budowie. Grupa ta obejmuje zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia już istniejącego środka trwałego.

Cena nabycia i koszt wytworzenia środków trwałych w budowie obejmuje ogół kosztów poniesionych przez grupę za okres budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia, do dnia bilansowego lub przyjęcia do używania. Wartość środków trwałych w budowie powiększają różnice kursowe oraz odsetki od zobowiązań, służących finansowaniu zakupu lub budowy środka trwałego, za okres realizacji inwestycji. Różnice kursowe oraz odsetki od zobowiązań po oddaniu środków trwałych w budowie do użytkowania obciążają koszty operacji finansowych.

Wartość środków trwałych w budowie pomniejsza się o odpisy aktualizujące w wypadku wystąpienia okoliczności wskazujących na trwałą utratę ich wartości.

Wartość firmy

Ujęta wartość firmy wykazywana jest w sprawozdaniu finansowym w wartości początkowej pomniejszonej o odpis z tytułu utraty wartości. Wartość firmy nie podlega amortyzacji. Jednostka testuje wartość firmy ze względu na utratę wartości wykorzystującą wymagania MSR 36 „Utrata wartości aktywów” – szacuje wartość odzyskiwalną ośrodka generującego przepływy pieniężne, do którego przypisana jest wartość firmy i porównuje ją z wartością bilansową aktywów (w tym wartości firmy) przypisanej do tego ośrodka.

Leasing

Grupa identyfikuje umowy leasingowe kierując się treścią ekonomiczną umowy i wytycznymi MSSF 16 „Leasing”.

Jako leasingodawca Grupa ocenia umowy pod względem ich skutków ekonomicznych (przeniesienia ryzyka i korzyści) i wykazuje leasing operacyjny lub leasing finansowy. W przypadku leasingu finansowego Grupa usuwa z bilansu udostępniony kontrahentowi składnik aktywów i wprowadza należność leasingową, na której identyfikuje przychody odsetkowe wraz z realizacją określonych rat. W przypadku leasingu operacyjnego Grupa pozostawia w bilansie udostępniony kontrahentowi składnik aktywów, który podlega ujęciu na ogólnych zasadach. Należne opłaty leasingowe ujmowane są systematycznie jako przychody.

Jako leasingobiorca Grupa ujmuje aktywa z tyt. praw do użytkowania i zobowiązania leasingowe w odniesieniu do przyszłych płatności w zidentyfikowanym okresie leasingu. Aktywa z tyt. praw do użytkowania prezentowane są bilansie w ramach klasy bazowego składnika aktywów i podlegają amortyzacji.

Zobowiązania leasingowe odzwierciedlają sumę zdyskontowanych opłat leasingowych w okresie leasingu (zdyskontowanych stopą leasingu lub krańcową stopą procentową jednostki w zależności od kryteriów określonych w MSSF). Okres leasingu dla prawa wieczystego użytkowania, które dotyczy inwestycji w toku Grupa określiła jako okres realizacji inwestycji deweloperskich. Na zobowiązaniu leasingowym Grupa nalicza koszty odsetkowe, które ujmowane są w wyniku finansowym jako koszt finansowy lub podlegają (w określonych warunkach) aktywowaniu.

Grupa stosuje uproszczenia w zakresie niewykazywania aktywów z tyt. praw do użytkowania i zobowiązań leasingowych:

- umów leasingu krótkoterminowego,

- umów leasingu pozycji niskocennych.

Dla pozycji takich Grupa ujmuje koszt na bieżąco zgodnie z zasadą memoriałową.

Dodatkowo kierując się zasadą istotności Zarząd Grupy może zidentyfikować umowy leasingu bez wpływu na sprawozdanie finansowe i zdecydować o uproszczonym sposobie ich ujmowania (np. według rozwiązań podatkowych lub na bieżąco w koszty, bez identyfikacji aktywów z tyt. praw do użytkowania i zobowiązań leasingowych)

Nieruchomości inwestycyjne

Na dzień bilansowy Grupa wykazuje nieruchomości inwestycyjne wg modelu kosztu, tj. w wartości początkowej (zazwyczaj cenie nabycia lub koszcie wytworzenia) pomniejszonej o skumulowane odpisy amortyzacyjne i ewentualne odpisy z tytułu utraty wartości. Grunty zaliczone do nieruchomości inwestycyjnych nie podlegają amortyzacji. Amortyzacja ustalana jest na podstawie oczekiwanego okresu użytkowania danego składnika aktywów.

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się grunty, prawo wieczystego użytkowania gruntu, budynki i budowle, których Spółka nie używa na własne potrzeby, ale które zostały nabyte lub wytworzone w celu przynoszenia korzyści w postaci przyrostu wartości lub czerpania korzyści z czynszów lub opłat dzierżawnych.

Zapasy

Zapasy obejmują materiały, produkcja w toku, wyroby gotowe i towary, które:

•Stanowią materiały lub surowce przeznaczone do zużycia w procesie produkcji lub świadczenia usług,

•Są w trakcie produkcji przeznaczonej do sprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej,

•Są przeznaczone do sprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej.

Na dzień bilansowy w ramach zapasów Grupa wykazuje również zaliczki na dostawy.

Na dzień bilansowy zapasy składników nabytych ujmowane są w cenie nabycia, a zapasów wytworzonych w koszcie wytworzenia, nie wyższych niż wartość możliwa do realizacji netto.

Zapasy obejmują w szczególności:

Koszt wytworzenia produktu i produkcji w toku obejmuje:

1.koszty pozostające w bezpośrednim związku z danym produktem. Koszty bezpośrednie obejmują wartość zużytych materiałów bezpośrednich, robocizny bezpośredniej oraz kosztów wydziałowych przypadających na konkretny produkt.

2.uzasadnioną część kosztów pośrednio związanych z wytworzeniem tego produktu do których zalicza się zmienne pośrednie koszty produkcji oraz tę część stałych, pośrednich kosztów produkcji, które odpowiadają normalnemu wykorzystaniu zdolności produkcyjnych.

3.koszty obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu finansowania produktów w okresie ich wytworzenia, jeżeli składnik zapasów wymaga długotrwałego procesu wytwarzania.

Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas procesu uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu.

Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone.

W przypadku projektów deweloperskich Spółki, ocena konieczności dokonania odpisu aktualizacyjnego dokonywana jest na podstawie analizy kosztu wytworzenia i wartości możliwej do zrealizowania netto. Jeśli przewiduje się, że projekt budowlany będzie generował stratę, skutkuje to odpisem wartości produkcji w toku (w tym wartości ziemi), który ujmowany jest niezwłocznie w rachunku zysków i strat.

Wyroby gotowe

Wyroby gotowe to przede wszystkim jednostki mieszkalne wraz z przynależnościami. Wyroby gotowe wyceniane są według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i wartości możliwej do zrealizowania netto.

Wartość możliwa do realizacji netto jest to określana na podstawie zawartych transakcji lub rynkowych cen sprzedaży.

Ze względu na specyfikę prowadzonej działalności rozchód większości wyrobów gotowych ustalany jest na podstawie indywidualnych wartości poszczególnych pozycji.

Towary

Do pozycji tej zalicza się grunt lub prawo wieczystego użytkowania dla realizacji ściśle określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, którego rozpoczęcie zostało opóźnione. Towary wycenione są według cen nabycia, przy czym cena ta do czasu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego może być powiększana o koszty finansowania zewnętrznego związanego z zakupem gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu, z zastrzeżeniem, że tak ustalona wartość gruntu lub prawa nie będzie wyższa od jego wartości możliwej do realizacji netto na dzień bilansowy.

W momencie rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego, dokonuje się przekwalifikowania gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntów do produkcji w toku.

Należności

Należności zaliczone do aktywów finansowych klasyfikowane są do kategorii określonych przez MSSF 9. Na dzień bilansowy wyceniane są one w zamortyzowanym koszcie lub wartości godziwej.

Należności niezaliczone do aktywów finansowych podlegających MSSF 9 wyceniane są w wartości nominalnej lub początkowej, pomniejszonej o ewentualne odpisy aktualizujące i powiększonej o ewentualne odsetki.

Zobowiązania

Zobowiązania zaliczone do zobowiązań finansowych klasyfikowane są do kategorii określonych przez MSSF 9. Na dzień bilansowy wyceniane są one w zamortyzowanym koszcie lub wartości godziwej.

Zobowiązania z tytułu pożyczek, kredytów i emisji dłużnych papierów wartościowych wyceniane są w zamortyzowanym koszcie.

Zobowiązania finansowe niezaliczone do zobowiązań finansowych podlegających MSSF 9 wyceniane są w wartości nominalnej lub początkowej powiększonej o ewentualne odsetki.

Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych

Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych obejmują środki pieniężne w banku oraz w kasie Spółek z grupy, a także krótkoterminowe lokaty i depozyty bankowe.

Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe przechowywane do terminu ich zapadalności, wyceniane są według wartości nominalnej powiększonej o ewentualne należne odsetki, będącej odpowiednikiem ich zamortyzowanego kosztu.

Kapitał własny

Wniesione kapitały własne odzwierciedlające kapitał zakładowy wykazywane są w wartości nominalnej. Pozostałe kapitały własne ujmowane są na podstawie wartości przypisanej do transakcji, w wyniku której następuje ich ujęcie.

Rezerwy

Rezerwy są to zobowiązania, których termin wymagalności lub kwota nie są pewne. Grupa tworzy rezerw w wysokości stanowiącej najbardziej właściwy, wiarygodny szacunek.

Zobowiązania warunkowe - pozabilansowe

Za zobowiązania warunkowe Grupa uznaje potencjalny przyszły obowiązek wykonania świadczeń, których powstanie jest uzależnione od zaistnienia określonych zdarzeń i którego wystąpienie na dzień bilansowy jest mało prawdopodobne.

Podatek odroczony

Grupa tworzy aktywa i rezerwy z tytułu podatku odroczonego dochodowego ustalone na podstawie oczekiwanej stawki opodatkowania podatkiem dochodowym.

Rezerwa na odroczony podatek dochodowy jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe oraz straty podatkowe, jakie w Grupie może wykorzystać.

Instrumenty finansowe

Grupa ujmuje, klasyfikuje i wycenia instrumenty finansowe i wynikające z nich aktywa i zobowiązania finansowe zgodnie z MSSF 9 „Instrumenty finansowe”.

Grupa ujmuje składnik aktywów finansowych lub zobowiązań finansowych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wtedy i tylko wtedy, gdy staje się związana postanowieniami umowy instrumentu.

Na moment początkowego ujęcia Grupa klasyfikuje aktywa finansowe do następujących grup (kategorii):

- aktywa finansowe w wartości godziwej przez wynik finansowy,

- aktywa finansowe w zamortyzowanym koszcie.

- dłużne aktywa finansowe w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,

- inwestycje w instrumenty kapitałowe przez inne całkowite dochody.

Zobowiązania finansowe klasyfikowane są jako:

- zobowiązania finansowe w wartości godziwej przez wynik finansowy,

- pozostałe zobowiązania (zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie).

Klasyfikacja instrumentów finansowych jest uzależniona od modelu biznesowego zarządzania grupami aktywów finansowych oraz charakterystyki umownych przepływów pieniężnych dla danego składnika aktywów i zobowiązań finansowych. Klasyfikacja jest dokonywana na moment początkowego ujęcia, z wyjątkiem pozycji wykazywanych na moment pierwszego zastosowania MSSF 9.

Aktywa finansowe w zamortyzowanym koszcie

Grupa klasyfikuje składnik aktywów jako wyceniany w zamortyzowanym koszcie, gdy jest on utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, umowne warunki dotyczące danego składnika powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty główniej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty, oraz składnik nie jest przeznaczony do obrotu.

Do aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie klasyfikowane są należności z tytułu dostaw i usług, udzielone pożyczki, należności pozostałe oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Pozycje te są wyceniane na dzień bilansowy w wysokości zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej oraz z uwzględnieniem oczekiwanych strat kredytowych.

Dłużne aktywa finansowe wycenianie w wartości godziwej przez inne całkowite dochody

Grupa klasyfikuje składnik jako dłużne aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody jeżeli spełnione są poniższe warunki:

1.składnik jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno realizacja przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników aktywów finansowych dla potrzeb utrzymania płynności, oraz

2.warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek do kwoty głównej pozostałej do spłaty,

3.składnik nie jest przeznaczony do obrotu.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Grupa klasyfikuje składnik aktywów finansowych jako wyceniany w wartości godziwej przez wynik finansowy jeżeli jest to instrument pochodny niewykorzystywany w rachunkowości zabezpieczeń, składnik przeznaczonych do obrotu, a także wszelkie aktywa finansowe niezaliczone do:

- aktywów finansowych w zamortyzowanym koszcie lub

- dłużnych aktywów finansowych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,

- inwestycji w instrumenty kapitałowe przez inne całkowite dochody.

Inwestycje w instrumenty kapitałowe przez inne całkowite dochody

Grupa klasyfikuje akcje i udziały do inwestycji w instrumenty kapitałowe przez inne całkowite dochody w następujących okolicznościach:

- nie są to inwestycje w jednostki stowarzyszone, zależne i wspólne przedsięwzięcia,

- nie są to aktywa finansowe przeznaczone do obrotu,

- Zarząd Grupy podjął decyzję o takiej klasyfikacji według własnego uznania na moment początkowego ujęcia takich składników.

Utrata wartości aktywów finansowych

Na dzień sprawozdawczy jednostka przeprowadza ocenę utraty wartości aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie jak i dłużnych aktywów finansowych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody pod względem oczekiwanych strat kredytowych (MSSF 9). Oczekiwane straty kredytowe ustalane są z perspektywy kolejnych dwunastu miesięcy, jeżeli nie zidentyfikowano znaczącego pogorszenia ryzyka kredytowego związanego z istniejącą ekspozycją. W przypadku, gdy znacząco wzrosło ryzyko kredytowe, oczekiwane straty kredytowe liczone są z perspektywy pozostałego okresu życia wierzytelności.

Aktywa finansowe w wartości godziwej przez wynik finansowy oraz inwestycje w instrumenty kapitałowe przez inne całkowite dochody ze względu na ich wycenę w wartości godziwej nie podlegają testom na utratę wartości.

Zobowiązania finansowe wycenianie w zamortyzowanym koszcie

Zobowiązania finansowe w zamortyzowanym koszcie obejmują pożyczki otrzymane (zaciągnięte), kredyty zaciągnięte, zobowiązania z tytułu dłużnych papierów wartościowych, zobowiązania handlowe (z tytułu dostaw i usług) oraz pozostałe zobowiązania podlegające MSSF 9. Koszty z tytułu odsetek ujmowane są przez spółkę w wyniku finansowym z wyjątkiem sytuacji, gdy kwalifikują się do ujęcia w wartości początkowej aktywów.

Zamortyzowany koszt zobowiązań finansowych ustalany jest z zastosowaniem efektywnej stopy procentowej.

Przychody i koszty operacyjne

Grupa rozpoznaje przychody i koszty z kontraktów deweloperskich odnośnie sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych zgodnie z MSSF 15 „Przychody z umów z klientami”. Przychody i koszt własny sprzedaży ujmuje w momencie przekazania kupującemu składnika aktywów, czyli w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem. Zaliczki otrzymywane od klientów wykazywane są jako zobowiązania z tytułu umów do dnia ujęcia przychodów.

W związku ze specyfiką prowadzonej działalności, przedmiotem transakcji (nieruchomości i lokale) oraz warunkami prawnymi obowiązującymi w Polsce Grupa uznaje, że spełnia swoje zobowiązania do wykonania świadczenia w określonym momencie (zazwyczaj w momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego wartość do lokali).

Dywidendy

Należne dywidendy zalicza się do przychodów finansowych na dzień powzięcia przez Zgromadzenie Wspólników spółki, w którą Grupa zainwestowała, uchwały o podziale zysku, chyba że w uchwale określono inny dzień prawa do dywidendy.

.

6.2.6.Wpływ na sprawozdanie finansowe nowo przyjętych standardów międzynarodowych

Zasady (polityka) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego są spójne z tymi., które zastosowano przy sporządzaniu rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego za rok porównawczy zakończony 31 grudnia 2020 r. Wyjątek stanowią zamiany MSSF/MSR obowiązujące na dzień sprawozdawczy 31.12.2021 r., które omówiono poniżej.

Przyszłe zmiany w standardach i nowe standardy, które wejście w życie jest oczekiwane w kolejnych okresach.

6.2.7.Zmiany wartości szacunków

Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF wymaga od Zarządu Jednostki Dominującej/jednostki zależnej dokonania profesjonalnych osądów, szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane w sprawozdaniach finansowych wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Założenia, oceny, osądy i szacunki podlegają bieżącej weryfikacji. Do podstawowych obszarów dokonywania szacunków i przeprowadzania oceny należą:

- amortyzacja (okres użytkowania),

- wycena i ujmowanie rezerw,

- ustalanie odpisów aktualizujących,

- aktywo na podatek odroczony.

6.3.Informacje na temat segmentów działalności

Działalność operacyjna Grupy prowadzona jest w ramach:

- działalności deweloperskiej,

- działalności produkcyjnej,

-działalności budowlanej.

W okresie porównawczym nie występowała działalność budowlana.

6.4.Wartości niematerialne i prawne

Grupa na dzień 31.12.2021r. posiada wartości niematerialne o wartości brutto 62 062 o wartości umorzenia 59 372.

Na dzień sprawozdawczy 31.12.2021 r. Grupa wykazuje wartość firmy powstałą w związku z przejęciem kontroli w roku 2020 nad Sitges Quality Developments S.L. oraz przejęciem kontroli nad Osiedle Botaniczne Sp. z o.o. w roku 2021. Przejęcie kontroli zostało opisane w punkcie 6.9.

Na dzień bilansowy nie wystąpiła utrata wartości wykazywanej wartości firmy.

6.5.Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe na 31.12.2021

* Aktywa z tytułu praw do użytkowania wykazano w nocie 6.6.

Rzeczowe aktywa trwałe na 31.12.2020

6.6.Aktywa z tytułu praw do użytkowania - grunty w użytkowaniu wieczystym

Aktywa z tytułu praw do użytkowania obejmują w jednostce przede wszystkim prawa wieczystego użytkowania gruntów. Poniżej przedstawiono wartości bilansowe tych składników.

Biorąc pod uwagę charakter prowadzanej działalności biznesowej, nieistotne kwoty płatności leasingowych w skali całej prowadzonej działalności oraz nieistotne wartości płatności zdyskontowanych, Zarząd Grupy zdecydował o zastosowaniu uproszczenia w postaci niezwiększania wartości aktywów z tyt. praw do użytkowania (praw wieczystego użytkowania gruntów) o sumę zdyskontowanych płatności leasingowych, o nienaliczaniu amortyzacji i o niewykazywaniu zobowiązań leasingowych dla wybranych umów i o ujmowaniu opłat na bieżąco jako koszty okresu lub nakłady powiększające wartość prowadzonych projektów inwestycyjnych.

6.7.Poniesione w ostatnim roku i planowane na następny rok nakłady na niefinansowe aktywa trwałe oraz nakłady na ochronę środowiska