Untitled

Thorsen Ejendomme A/S

Toldvagten 2, 7100 Vejle

Årsrapport for 2022

CVR-nr. 20 58 90 43

Årsrapporten er fremlagt og

godkendt på selskabets ordi-

nære generalforsamling

den 10/5 2023

Jens Iversen

dirigent

Indholdsfortegnelse

Side

Påtegninger

Ledelsespåtegning 1

Den uafhængige revisors revisionspåtegning 2

Ledelsesberetning

Selskabsoplysninger 5

Porteføljeoversigt 6

Hoved- og nøgletal 7

Beretning 8

Årsregnskab

Totalindkomstopgørelse 1. januar – 31. december 9

Balance 31. december 10

Egenkapitalopgørelse 12

Pengestrømsopgørelse 1. januar – 31. december 13

Noter 14

Ledelsespåtegning

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar

- 31. december 2022 for Thorsen Ejendomme A/S.

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som er god-

kendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle

stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabs-

året 1. januar - 31. december 2022.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretnin-

gen omhandler.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

Vejle, den 10. maj 2023

Direktion

Peter Thorsen

Bestyrelse

Casper Kirk Johansen

Hans-Christian Ohrt

Peter Thorsen

formand

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

Til kapitalejerne i Thorsen Ejendomme A/S.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finan-

sielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regn-

skabsåret 1. januar - 31. december 2022 i overensstemmelse med International Financial Reporting Stan-

dards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.

Vi har revideret årsregnskabet for Thorsen Ejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december

2022, der omfatter totalindkomstopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse, egenkapitalopgørelse og no-

ter, herunder anvendt regnskabspraksis (”regnskabet”).

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderli-

gere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet

i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet . Vi er uafhængige af selska-

bet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale ret-

ningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i

Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores

konklusion.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.

Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for kon-

klusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.

I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den for-

bindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden

opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.

Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold

til årsregnskabsloven.

Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med

årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væ-

sentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.

Ledelsens ansvar for regnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstem-

melse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn-

skabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig

for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller

fejl.

Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte drif-

ten; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på

grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere

selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af regnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinforma-

tion, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion.

Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres

i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i

Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som

følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de

enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af

regnskabet.

Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de

yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel

skepsis under revisionen. Herudover:

• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyl-

des besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt

opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risiko-

en for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig

fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, be-

vidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.

• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisi-

onshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklu-

sion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.

• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de

regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.

• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fort-

sat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed

forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fort-

sætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning

gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstræk-

kelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnå-

et frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medfø-

re, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.

• Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplys-

ningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan

måde, at der gives et retvisende billede heraf.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige pla-

cering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige

mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.

Trekantområdet, den 10. maj 2023

PricewaterhouseCoopers

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

CVR-nr. 33 77 12 31

Lars Almskou Ohmeyer

Heidi Bonde

statsautoriseret revisor

mne24817

mne42815

Selskabsoplysninger

Selskabet Thorsen Ejendomme A/S

Toldvagten 2

7100 Vejle

CVR-nr. 20 58 90 43

Regnskabsperiode: 1. januar - 31. december

Hjemstedskommune: Vejle

Bestyrelse Casper Kirk Johansen, formand

Hans-Christian Ohrt

Peter Thorsen

Direktion Peter Thorsen

Revision PricewaterhouseCoopers

Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

Herredsvej 32

7100 Vejle

Ledelsesberetning

Porteføljeoversigt

Moderselskab Thorsen Ejendomme A/S

Vejle, Danmark

Dattervirksomheder

Søndergade 13 ApS 100,00% 62,50% SAD Holding A/S

Vejle, Danmark Randers, Danmark

Øen ApS 100,00% 66,67% VT1 Holding ApS

Vejle, Danmark Vejle, Danmark

Associerede virksomheder

Dencon Invest ApS 21,60%

Haderslev, Danmark

Ledelsesberetning

2022 2021 2020 2019 2018

__________ __________ __________ __________ __________

TDKK TDKK TDKK TDKK TDKK

Hovedtal

Resultat af primær drift

47.371 68.619 31.192 19.437 8.720

Resultat før skat

39.239 60.372 22.992 11.180 469

Totalindkomst

31.119 50.258 17.111 6.888 4.466

Investering i materielle aktiver

75.145 28.322 41.229 77.721 33.275

Balancesum

679.711 586.104 589.503 572.952 538.245

Egenkapital

274.219 299.350 249.092 229.647 287.037

Udbetalt udbytte i året

150.000 0 0 0 50.000

Nøgletal

Forrentning af egenkapital

11% 18% 7% 3% 1%

Soliditetsgrad

40% 51% 42% 40% 53%

Hoved- og nøgletal

Forklaring af nøgletal er anført i anvendt regnskabspraksis.

Ledelsesberetning

Beretning

Årsrapporten for Thorsen Ejendomme Invest A/S for 2022 er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS.

Hovedaktivitet

Selskabets aktivitet består hovedsageligt af investeringer i fast ejendom samt noterede og unoterede virk-

somheder.

Ledelse og administration af selskabet varetages af Thorsen A/S i Vejle.

Udvikling i året

Selskabets resultat for 2022 udviser et overskud på TDKK 31.119 og selskabets balance pr. 31. december

2022 udviser en egenkapital på TDKK 274.219.

Årets resultat anses som værende tilfredsstillende.

Resultatet er lavere end sidste år, som hovedsageligt skyldes lavere værdireguleringer af investeringsejen-

domme og porteføljeselskaber.

Selskabets største og vigtigste forretningsområde, som er drift af fast ejendom, har udviklet sig tilfredsstil-

lende.

Selskabet har i regnskabsåret solgt egne aktier for TDKK 93.750 og udbetalt ekstraordinært udbytte på

TDKK 150.000.

Forventninger for det kommende år

Det er ledelsens forventning, at der i 2023 realiseres et resultat, som er lidt lavere end 2022.

Eksternt miljø

Det er et mål for virksomheden at påvirke miljøet i mindst muligt omfang. Der er opstillet en række inter-

ne målsætninger for arbejdsmiljøet og reduktion af energiforbruget.

Usikkerhed ved indregning og måling

Selskabet er en investeringsvirksomhed og måler således investeringsejendomme og kapitalandele i por-

teføljeselskaber til dagsværdi. Dagsværdierne opgøres på baggrund af anerkendte værdiansættelsesmo-

deller. Dagsværdimålinger er dog forbundet med usikkerhed, idet disse er baseret på forventet fremtidig

udvikling i underliggende parametre. Se note 2 for yderligere beskrivelse.

Totalindkomstopgørelse 1. januar - 31. december

Note 2022 2021

TDKK TDKK

Lejeindtægter ejendomme 3

31.601 29.435

Ejendomsomkostninger 3

-5.199 -5.018

Gevinst ved salg af investeringsejendom

0 8.251

Værdiregulering af investeringsejendomme

17.181 21.426

Værdiregulering af porteføljeselskaber 4

5.925 11.030

Finansielle indtægter 5

6.659 7.039

Finansielle omkostninger 6

-8.796 -3.544

Resultat af primær drift

47.371 68.619

Personaleomkostninger 7

0 -200

Andre eksterne omkostninger

-7.625 -7.552

Afskrivninger af materielle aktiver 9, 11

-507 -495

Resultat før skat

39.239 60.372

Skat af årets resultat 8

-8.120 -10.114

Årets resultat

31.119 50.258

Anden totalindkomst

0 0

Totalindkomst

31.119 50.258

Forslag til resultatdisponering

Betalt ekstraordinært udbytte

150.000 0

Reserve for opskrivninger

7.425 -6.730

Overført resultat

-126.306 56.988

31.119 50.258

Balance 31. december

Note 2022 2021

TDKK TDKK

Grunde og bygninger

9 19.903 20.134

Investeringsejendomme 10 482.000 389.800

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 11 534 693

Materielle aktiver

502.437 410.627

Kapitalandele i dattervirksomheder

12 67.728 54.547

Kapitalandele i associerede virksomheder

13 26.000 23.000

Kapitalandele i andre virksomheder

14 1.500 3.500

Udlån

15 13.839 16.445

Finansielle aktiver

109.067 97.492

Langfristede aktiver

611.504 508.119

Tilgodehavender

410 154

Udlån

15 2.606 2.555

Andre tilgodehavender

161 63

Periodeafgrænsningsposter

1.224 1.210

Tilgodehavender

4.401 3.982

Værdipapirer

17 63.771 51.509

Likvider

35 22.494

Kortfristede aktiver

68.207 77.985

Aktiver

679.711 586.104

Balance 31. december

Note 2022 2021

TDKK TDKK

Selskabskapital

18 73.846 73.846

Reserve for opskrivninger

49.335 41.910

Overført resultat

151.038 183.594

Egenkapital

274.219 299.350

Udskudt skat

16 14.869 7.120

Gæld til realkreditinstitutter

267.874 196.302

Deposita

8.749 6.801

Langfristede forpligtelser

291.492 210.223

Gæld til realkreditinstitutter

13.924 9.801

Kreditinstitutter

93.774 59.000

Forudbetalt husleje

79 53

Selskabsskat

291 2.739

Anden gæld

5.932 4.938

Kortfristede forpligtelser

114.000 76.531

Forpligtelser

405.492 286.754

Passiver

679.711 586.104

Egenkapitalopgørelse

Selskabs-

kapital

Reserve for

opskriv-

ninger

Overført

resultat

I alt

TDKK TDKK TDKK TDKK

Egenkapital 1. januar 2022

73.846 41.910 183.594 299.350

Totalindkomst 2022

Årets resultat

0 7.425 23.694 31.119

Totalindkomst i alt for perioden

0 7.425 23.694 31.119

Transaktioner med ejere

Ekstraordinært udbytte

-150.000 -150.000

Salg af egne aktier

0 0 93.750 93.750

Transaktioner med ejere i alt

0 0 -56.250 -56.250

Egenkapital 31. december 2022 73.846 49.335 151.038 274.219

Pengestrømsopgørelse 1. januar - 31. december

Note 2022 2021

TDKK TDKK

Årets resultat 31.119 50.258

Reguleringer 21 -15.342 -33.593

Ændring i driftskapital 22 2.600 4.774

Renteindbetalinger og lignende 720 647

Renteudbetalinger og lignende -5.203 -3.544

Modtaget udbytte fra porteføljeselskaber 3.500 19.260

Betalt/modtaget selskabsskat -2.820 -9.660

Pengestrømme fra driftsaktivitet 14.574 28.142

Køb af materielle aktiver -75.145 -28.322

Salg af materielle anlægsaktiver 10 91.468

Køb af kapitalandele i porteføljeselskaber -8.996 0

Salg af kapitalandele i porteføljeselskaber 240 0

Udbetalt udlån 0 -19.000

Afdrag på udlån 2.555 6.711

Køb af værdipapirer -9.916 -1.629

Salg af værdipapirer 0 272

Pengestrømme fra investeringsaktivitet -91.252 49.500

Optagelse af gæld hos realkreditinstitutter 93.397 10.650

Tilbagebetaling af gæld til realkreditinstitutter -17.702 -47.847

Optagelse af gæld hos kreditinstitutter 34.774 0

Tilbagebetaling af gæld til kreditinstitutter 0 -17.994

Salg af egne aktier 93.750 0

Betalt udbytte -150.000 0

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 54.219 -55.191

Ændring i likvider -22.459 22.451

Likvider 1. januar 22.494 43

Likvider 31. december 35 22.494

Noter

1. Anvendt regnskabspraksis

2. Væsentlige regnskabsmæssige vurderinger, skøn, forudsætninger og usikkerheder

3. Resultat af ejendomsdrift

4. Værdireguleringer af kapitalandele i porteføljeselskaber

5. Finansielle indtægter

6. Finansielle omkostninger

7. Personaleomkostninger

8. Skat af årets resultat

9. Grunde og bygninger

10. Investeringsejendomme

11. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

12. Kapitalandele i dattervirksomheder

13. Kapitalandele i associerede virksomheder

14. Kapitalandele i andre virksomheder

15. Udlån

16. Udskudt skat

17. Værdipapirer

18. Selskabskapital

19. Dagsværdihierarki for aktiver målt til dagsværdi

20. Finansielle risici og finansielle instrumenter

21. Pengestrømsopgørelse - reguleringer

22. Pengestrømsopgørelse - ændring i driftskapital

23. Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser

24. Nærtstående parter

25. Begivenheder efter balancedagen

26. Virksomhedsoversigt

Noter

1. Anvendt regnskabspraksis

Regnskabsgrundlag

Årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 for Thorsen Ejendomme A/S aflægges i

overensstemmelse med International Financial Reporting Standards, som godkendt af EU, og danske op-

lysningskrav til årsrapporter for mellemstore virksomheder i regnskabsklasse C, jf. IFRS-bekendtgørelsen

udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

Årsrapporten aflægges i TDKK.

Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra porteføljeselskaber og investerings-

ejendomme, der måles til dagsværdi.

Den anvendte regnskabspraksis er anvendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene.

Regnskabet er godkendt af bestyrelsen og direktionen på datoen, der fremgår af ledelsespåtegningen.

Implementering af øvrige nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag

Der er i regnskabsåret 2022 implementeret følgende ændringer til eller nye regnskabsstandarder:

• IFRS 3, Virksomhedssammenslutninger

• IAS 16 Materielle anlægsaktiver

• IAS 37 Hensatte forpligtelser, eventualforpligtelser og eventualaktiver

• Årlige forbedringer 2018-2020, IFRS 1, IFRS 9, IAS 41 og IFRS 16

Thorsen Ejendomme A/S har vurderet effekten af de nye IFRS-standarder og fortolkninger. Thorsen

Ejendomme A/S har konkluderet, at alle de gældende standarder og fortolkninger, der er trådt i kraft for

regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2022, enten ikke er relevante for Thorsen Ejendomme A/S eller

ikke har væsentlig betydning på regnskabet for Thorsen Ejendomme A/S.

Noter

1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Vedtagne regnskabsstandarder samt fortolkningsbidrag, der ikke er trådt i kraft

Følgende ændrede regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag, der kan have relevans for Thorsen Ejen-

domme A/S, er vedtaget af IASB og godkendt af EU. Standarderne træder i kraft senere, hvorfor de først

vil blive implementeret i årsrapporterne, når de træder i kraft.

• IAS 1, Præsentation af årsregnskaber og practice statement 2

• IAS 8, Anvendt regnskabspraksis, ændringer i regnskabsmæssige skøn og fejl

• IAS 12, Indkomstskatter

• IFRS 17 Forsikringskontrakter

Thorsen Ejendomme A/S har vurderet effekten af de nye IFRS-standarder og fortolkninger og har kon-

kluderet, at de enten ikke er relevante for Thorsen Ejendomme A/S eller ikke har væsentlig betydning på

regnskabet for Thorsen Ejendomme A/S.

Koncernregnskab

Selskabet opfylder betingelserne for at være et investeringsselskab i henhold til IFRS 10, hvorfor der ikke

er udarbejdet koncernregnskab.

Omregning af fremmed valuta

Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår

mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i årets resultat som en finansiel

post.

Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balanceda-

gen, måles til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet

for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i årets resultat under finansielle indtægter og om-

kostninger.

Totalindkomstopgørelse

Værdiregulering af porteføljeselskaber

Værdireguleringer af porteføljeselskaber til dagsværdi indregnes løbende i årets resultat.

Gevinst/tab ved salg af kapitalandele indregnes under samme post.

Værdiregulering af investeringsejendomme

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme vedrører årets dagsværdireguleringer og realiserede

avancer/tab, der kan henføres til koncernens investeringsejendomme.

Noter

1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Lejeindtægter ejendomme

Lejeindtægter vedrører indtægter ved udlejning af selskabets ejendomme (operationel leasing), der er

præsenteret på en særskilt linje i totalindkomstopgørelsen. Lejen periodiseres og indtægtsføres lineært

over lejeperioden.

Ejendomsomkostninger

Ejendomsomkostninger omfatter ejendomsskatter, forbrugsafgifter, varmeudgifter, vedligeholdelse og

andre udgifter henførbare til ejendommenes drift.

Personaleomkostninger

Personaleomkostninger indeholder gager og lønninger samt lønafhængige omkostninger.

Finansielle indtægter

Finansielle indtægter omfatter dels basisrente, dels resultatrente ved udlån, der står i forhold til virksom-

hedens rentabilitet. Derudover indgår kursgevinster, aktieudbytte og renter fra kreditinstitutter m.m.

Finansielle omkostninger

Finansielle omkostninger omfatter tab og reservation til tab på udlån, renter til kredit- og realkreditinsti-

tutter samt kursregulering og tab på værdipapirer.

Af- og nedskrivninger af materielle aktiver

Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle aktiver.

Andre eksterne omkostninger

Andre eksterne omkostninger omfatter primært administration af porteføljeselskaber m.m.

Skat af årets resultat

Årets skat, som består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatet med den

del, der kan henføres til årets resultat, og i anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den

del, der kan henføres til posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen.

Selskabet er sambeskattet med danske koncernforbundne selskaber. Den aktuelle danske selskabsskat

fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld

fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud).

Noter

1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Balancen

Investeringsejendomme

Det er ledelsens vurdering, at der ikke har været vanskeligheder med klassifikation af ejendommene som

investeringsejendomme.

Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de besiddes med det formål at opnå lejeind-

tægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der om-

fatter ejendommenes anskaffelsespris og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Efterfølgende må-

les investeringsejendomme til dagsværdi. Efterfølgende omkostninger til forbedringer på ejendommene

tillægges ejendommenes kostpris, såfremt det er sandsynligt, at selskabet vil opnå økonomiske fordele

forbundet med de afholdte omkostninger. Øvrige efterfølgende omkostninger, til bl.a. vedligeholdelse,

omkostningsføres i totalindkomstopgørelsen ved afholdelsen.

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, repræsenterende det beløb, som ejendommen

på balancedagen vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsent-

lige regnskabsmæssige skøn. Ejendommens dagsværdi revurderes årligt og ændringer i investeringsejen-

dommenes dagsværdi indregnes i totalindkomstopgørelsen i det regnskabsår, hvori ændringen opstår.

Det er ledelsens vurdering, at det for indeværende år ikke har været muligt at finde dagsværdien ved

hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af en anerkendt værdian-

sættelsesteknik.

Dagsværdien for investeringsejendomme pr. 31. december 2022 er for hver enkelt ejendom opgjort ved

hjælp af en afkastbaseret model, hvor de forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år

sammen med en afkastgrad danner grundlag for ejendommens dagsværdi. Beregningerne tager udgangs-

punkt i ejendommens budget for det kommende år. Der er i budgettet taget højde for lejeudvikling, tom-

gang, driftsomkostninger, vedligeholdelse og administration mv. Den budgetterede pengestrøm divideres

med den skønnede afkastgrad, hvorved ejendommens dagsværdi fremkommer. Den herved beregnede

værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke

indgår særskilt andet sted i balancen.

Der er ikke anvendt en ekstern valuar ved værdiansættelsen af investeringsejendomme.

De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men

som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sand-

synligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som

forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Der er i noterne givet oplysninger om de anvendte forud-

sætninger.

Noter

1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Øvrige materielle aktiver

Øvrige materielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.

Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt,

hvor aktivet er klar til at blive taget i brug.

Afskrivningsgrundlaget, der opgøres som kostpris reduceret med eventuel restværdi, fordeles lineært over

aktivernes forventede brugstid, der udgør:

Bygninger 50 år

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 5 år

Der forertages ikke afskrivning på grunde.

Afskrivningsperiode og restværdi revurderes årligt.

Kapitalandele i porteføljeselskaber

Kapitalandele i porteføljeselskaber omfatter kapitalandele i dattervirksomheder, associerede virksomhe-

der og andre virksomheder. Kapitalandele måles til dagsværdi på balancedagen. Ved første indregning

anvendes kostpris som det mest korrekte udtryk for dagsværdien for den foretagne investering.

Efterfølgende værdiansættelse af porteføljeselskabet foretages til dagsværdi. Såvel urealiserede som reali-

serede værdireguleringer ved ændringer i dagsværdien og hel eller delvis afhændelse af porteføljeselska-

ber indregnes direkte i årets resultat under posten "Værdiregulering af porteføljeselskaber". For investe-

ringer i porteføljeselskaber, hvor der ikke findes en noteret dagspris, værdiansættes investeringen med

baggrund i seneste handelspris, på baggrund af værdien af sammenlignelige selskaber samt ved anvendel-

se af traditionelle værdiansættelsesmetoder. Følgende faktorer indgår ved opgørelsen af dagsværdien:

• værdiansættelse og andre væsentlige forhold ved senest gennemførte finansieringsrunde,

• væsentlige begivenheder omkring virksomhedens forretning, produktlanceringer, nye kunder,

ændringer i management team,

• opfyldelse eller manglende opfyldelse af væsentlige forud fastsatte milestones og

• andre forhold, som vurderes at kunne øve indflydelse på dagsværdien, herunder generelle æn-

dringer i markeds- og konkurrencevilkår samt ny teknologi.

Dagsværdiansættelserne er selskabets mest objektive skøn over porteføljeselskabernes aktuelle dagsvær-

dier, baseret på så entydige og ensartede retningslinjer som muligt og i en vis udstrækning støttet af ledel-

sesmæssige skøn.

Såfremt dagsværdien ikke kan opgøres pålideligt, anvendes kostprisen.

Noter

1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Udlån

Udlån måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket normalt ud-

gør nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivninger til tab opgøres på

grundlag af en individuel vurdering af de enkelte udlån.

Udskudte skat

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem

regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på mid-

lertidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en

transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel, konstateret på

tidspunktet for første indregning, hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige

indkomst.

Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i datterselskaber og

associerede virksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den ud-

skudte skat realiseres, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat in-

den for en overskuelig fremtid.

Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv

og afvikling af den enkelte forpligtelse.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, ind-

regnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i ud-

skudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige

indkomster. Det vurderes på hver balancedag, om det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt

tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes, herunder ved mod-

regning inden for sambeskatning.

Andre tilgodehavender

Andre tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi,

hvilket her svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivninger

til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender som typisk består af

et rentetilgodehavende.

Noter

1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Værdipapirer

Selskabet anvender dagsværdioptionen ved indregning og måling af børsnoterede værdipapirer, da vær-

dipapirerne overvåges og styres af ledelsen til dagsværdi i overensstemmelse med en godkendt investe-

ringsstrategi.

Værdipapirer, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter børsnoterede aktier, der måles til dagsværdi-

en på balancedagen. Dagsværdien opgøres på grundlag af den senest noterede salgskurs.

Periodeafgrænsningsposter

Periodeafgrænsningsposter opført som aktiver omfatter afholdte forudbetalte omkostninger vedrørende

administration mv.

Egenkapital

Udbytte

Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen.

Egne kapitalandele

Købs- og salgssummer for egne aktier indregnes direkte i egenkapitalen. Kapitalnedsættelse ved annulle-

ring af egne aktier reducerer selskabskapitalen med et beløb svarende til aktiernes nominelle værdi og

forøger overført resultat. Udbytte af egne aktier indregnes direkte i egenkapitalen under overført resultat.

Finansielle gældsforpligtelser

Lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, indregnes ved lånoptagelsen til det modtagne provenu

med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret

kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i årets resultat som en

renteomkostning over låneperioden.

Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For

obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantvær-

di på lånoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursre-

gulering på optagelsestidspunktet.

Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.

Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat

af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Tillæg og godtgørelse under acontoskat-

teordningen indregnes i årets resultat under finansielle poster.

Noter

1. Anvendt regnskabspraksis (fortsat)

Nøgletal

Forrentning af egenkapital

Soliditetsgrad

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsakti-

vitet, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring i driftskapitalen og ikke

kontante resultatposter som af- og nedskrivninger og hensatte forpligtelser. Driftskapitalen omfatter kort-

fristede aktiver minus kortfristede forpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider.

Pengestrøm fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af langfristede aktiver.

Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af lang-

fristede forpligtelser samt ind- og udbetalinger til og fra selskabsdeltagerne.

Likvide midler består af posten ”Likvider” under kortfristede aktiver.

Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale.

2. Væsentlige regnskabsmæssige vurderinger, skøn, forudsætninger og usikker-

heder

Investeringsvirksomhed

Selskabet opfylder betingelserne i IFRS 10 for at være en investeringsvirksomhed.

Denne vurdering er først og fremmest baseret på det forhold, at selskabets formål er at opnå et investe-

ringsafkast på selskabets investeringer i unoterede kapitalandele, børsnoterede aktier samt investerings-

ejendomme i form af indtægter, værdistigninger eller begge dele, og selskabet måler og evaluerer perfor-

mance på basis af dagsværdi. Herudover stiller selskabet risikovillig kapital til rådighed for selskabets

porteføljeselskaber og andre selskaber. Selskabet har ikke til hensigt at beholde investeringerne uendeligt

og har derfor en exit-strategi for sine investeringer. Exit-strategien kan variere for forskellige investe-

ringstyper. Overskydende likviditet placeres endvidere midlertidigt i børsnoterede værdipapirer for at

sikre et afkast af investeringsmidlerne.

Årets resultat ×100

Gennemsnitlig egenkapital

Egenkapital ultimo ×100

Samlede aktiver ultimo

Noter

2. Væsentlige regnskabsmæssige vurderinger, skøn, forudsætninger og usikkerhe-

der (fortsat)

Investeringsaktiviteterne er således spredt på flere forskellige typer af investeringer med stor både geo-

grafisk og branchemæssig spredning.

Endvidere er selskabets investorer en blanding af uafhængige private investorer.

Opgørelse af dagsværdi

Selskabet måler investeringsejendomme samt en række finansielle aktiver til dagsværdi.

Ved opgørelsen af dagsværdier anvendes i videst muligt omfang observerbare markedsdata (niveau 1 i

dagsværdi-hierarkiet). I det omfang dagsværdien ikke kan udledes af et aktivt marked, er det nødvendigt,

at ledelsen vurderer og vælger en hensigtsmæssig metode til opgørelse af dagsværdierne. I den forbindel-

se anvendes værdiansættelsesmetoder, der er almindeligt anerkendte for det pågældende aktiv eller for-

pligtelse.

Når opgørelsen af dagsværdier i væsentligt omfang må baseres på ikke-observerbart input (niveau 3 i

dagsværdi-hierarkiet) udøver ledelsen væsentlige regnskabsmæssige skøn vedrørende de input, der ind-

går i værdiansættelsen som beskrevet.

Kapitalandele i porteføljeselskaber

Selskabet har valgt at måle kapitalandele i porteføljeselskaber til dagsværdi. Selskabet kunne alternativt

have valgt at måle kapitalandele i porteføljeselskaber til kostpris eller indre værdi. Valget af måling til

dagsværdi medfører, at værdien af kapitalandele i porteføljeselskaber i balancen løbende reguleres til

dagsværdi, og denne værdiregulering føres via årets resultat.

Med udgangspunkt i den ovenfor beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende regnskabs-

mæssige vurdering, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet.

Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt virksomhed ud fra følgende hierarki:

1. Salgsværdien i et velfungerende marked

2. Salgsværdien i et velfungerende marked af de enkelte bestanddele

3. Salgsværdi ved seneste sammenlignelige handler

4. Kapitalværdi på basis af almindeligt anerkendte værdiansættelsesmodeller

Når salgsværdien ikke kan opgøres, foretages dagsværdiopgørelsen med udgangspunkt i en multipel-

model.

Multipel-modellen tager udgangspunkt i den seneste økonomirapportering/årsrapport for virksomheden.

På EBITDA for virksomheden anvendes en multipel i niveauet 5-6. Den herved opgjorte enterprise value

fratrækkes nettorentebærende gæld, hvorved equity value fås.

Noter

2. Væsentlige regnskabsmæssige vurderinger, skøn, forudsætninger og usikkerhe-

der (fortsat)

I vurderingen af passende multipel og andre reguleringer til den beregnede equity value indgår nedenstå-

ende vurderinger.

Med selskabets investeringer i porteføljeselskaber følger en række typiske investeringsrisici, hvor der kan

være usikkerhed om produktet og den bagvedliggende teknologi, produktets kommercielle og markedsfø-

ringsmæssige potentiale og dermed virksomhedens vækstmuligheder samt styrken af virksomhedens or-

ganisation og ledelse.

Selskabet arbejder løbende med at styre og reducere disse risici, i den udstrækning det er muligt. Det sker

typisk i form af:

• dybdegående forretningsmæssig, teknisk, finansiel og juridisk due diligence inden en investering

gennemføres,

• indgåelse af aktionæroverenskomster med henblik på at sikre selskabet bedst mulig minoritetsbe-

skyttelse og handlefrihed,

• løbende, tæt monitorering af porteføljeselskaber og aktivt ejerskab, herunder deltagelse i besty-

relsesarbejder.

Investeringsejendomme

Selskabet har valgt at måle investeringsejendomme til dagsværdi. Selskabet kunne alternativt have valgt

at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostpris. Valget af måling til dagsværdi medfører, at

værdien af investeringsejendomme i balancen løbende reguleres til dagsværdi, og denne værdiregulering

føres via årets resultat. Beløbet er en del af selskabets frie reserver.

Med udgangspunkt i den ovenfor beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende regnskabs-

mæssige vurdering, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet.

Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens detaljerede

budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der har karakter af enkeltstående hændelser. Med

udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model, som ledelsen anser for mest velegnet til værdiansæt-

telsen. Modellen indeholder flere elementer, der er baseret på ledelsens skøn over de aktuelle markeds-

forhold herunder afkastprocent, normaliseret driftsresultat, regulering til markedsleje samt korrektioner

til dagsværdi.

Noter

2. Væsentlige regnskabsmæssige vurderinger, skøn, forudsætninger og usikkerhe-

der (fortsat)

Den anvendte afkastmodel indeholder følgende hovedelementer:

1+ Årlige lejeindtægter

2+/- Eventuel regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje

3- Driftsomkostninger

4- Vedligeholdelse

5- Administration

= Nettoresultat

6/ Afkastprocent

= Kapitaliseret nettoresultat

7+ Refusionssaldi

8- Korrektioner til dagsværdi

= Dagsværdi

1. ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER

Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er

markedslejen forsigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og

energiregnskaber.

2. REGULERING TIL MARKEDSLEJE

I ejendomme, hvor ledelsen vurderer, at den faktiske leje afviger væsentligt fra markedslejen, reguleres

den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.

3. DRIFTSOMKOSTNINGER

Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter blandt andet skatter og afgifter, forsikrin-

ger, serviceabonnementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af drifts- og energiud-

gifter etc.

4. VEDLIGEHOLDELSE

Udover løbende vedligeholdelse foretages reservationer til indretning af de konkrete ledige lejemål og

eventuelle større renoveringsprojekter på den konkrete ejendom. Reservationerne beregnes på grundlag

af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi jf. nedenfor

pkt. 8.

5. ADMINISTRATION

Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte

omkostninger.

Noter

2. Væsentlige regnskabsmæssige vurderinger, skøn, forudsætninger og usikkerhe-

der (fortsat)

6. AFKASTPROCENT

Afkastprocenten fastsættes af ledelsen på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den på-

gældende ejendomstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og

ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms forhold.

For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender ledelsen blandt andet følgende kilder:

• Ledelsen præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer. Henvendelserne kommer fra ejen-

domsmæglere, realkredit- og finansieringsinstitutter samt ejendomsinvestorer. I denne proces kan

ledelsen vurdere markedsafkastet og øvrige væsentlige faktorer for de forskellige ejendomssegmenter,

dels for investeringer ledelsen selv foretager, dels for transaktioner som foretages af andre investorer,

hvor ledelsen har detaljeret kendskab til de konkrete ejendommes drift.

• Ledelsen optager løbende finansiering hos de finansielle samarbejdspartnere (realkredit- og finansie-

ringsinstitutter), der har en betydelig markedsandel af realkreditfinansiering i Danmark. I forbindelse

hermed gennemfører långiverne en selvstændig vurdering af hver enkelt ejendom.

Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra ejendomsmæglere m.fl. og ledelsens øvrige

observationer på ejendomsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold danner grundlaget for fastsættel-

se af en afkastprocent for hver enkelt ejendom.

7. REFUSIONSSALDI

Refusionssaldi opgøres som deposita og forudbetalt leje.

8. KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN

Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reservationer (fradrag) til forestående væ-

sentlige renoverings- og ombygningsopgaver, eller lignende.

ANVENDTE FORUDSÆTNINGER

Afkastprocent

- interval

Værdi

Andel af

portefølje

Gns.

afkast

Gns. pris

pr. m

8,00-8,99

24.500

2.004

5,1%

8,00%

12.226

7,00-7,99

22.800

2.720

4,7%

7,49%

8.382

6,00-6,99

145.500

11.214

30,2%

6,44%

12.975

5,00-5,99

289.200

15.541

60,0%

5,43%

18.609

Samlet for porteføljen

482.000

31.479

100%

5,96%

15.312

Der henvises til note 10 for en følsomhedsanalyse af usikkerhederne ved opgørelsen af dagsværdien.

Noter

2022 2021

TDKK TDKK

3. Resultat af ejendomsdrift

Lejeindtægter fra investeringsejendomme

30.761 28.595

Lejeindtægter fra andre ejendomme

840 840

Ejendomsomkostninger

-5.199 -5.018

26.402 24.417

4. Værdireguleringer af kapitalandele i porteføljeselskaber

Udbytte fra porteføljeselskaber

3.500 19.260

Årets værdireguleringer af porteføljeselskaber (efter udbytte)

5.425 -8.230

Værdiregulering vedrørende tidligere porteføljeselskaber

-3.000 0

5.925 11.030

5. Finansielle indtægter

Renteindtægter tilknyttede virksomheder

0 202

Dagsværdiregulering, værdipapirer

5.939 6.392

Udbytte, værdipapirer

364 222

Andre finansielle indtægter

356 223

6.659 7.039

6. Finansielle omkostninger

Renteomkostninger, prioritetsgæld

2.484 1.839

Renteomkostninger, bank

1.792 1.289

Værdiregulering, værdipapirer

3.592 0

Andre finansielle omkostninger

928 416

8.796 3.544

7. Personaleomkostninger

Bestyrelseshonorar

0 200

Vederlag til direktion og bestyrelsen udgør TDKK 2.300 (2021: TDKK 2.300) og er en anslået del af det samlede

management fee, der afregnes til selskabet Thorsen A/S.

Selskabet har i regnskabsåret ikke haft ansatte, idet ledelse og administration af selskabet varetages af selskabet

Thorsen A/S i Vejle, der modtager et årligt management fee.

Noter

2022 2021

TDKK TDKK

8. Skat af årets resultat

Årets aktuelle skat

371 2.788

Årets udskudte skat

7.749 7.326

8.120 10.114

Skat af årets resultat fordeles således:

Resultat før skat

39.239 60.372

Skatteprocent

22,0% 22,0%

Beregnet skat af årets resultat før skat

8.633 13.282

Skatteeffekt af:

Kapitalandele

-1.969 -2.436

Andre ikke skattepligtige indtægter

0 -732

Andre ikke fradragsberettigede omkostninger

790 0

7.454 10.114

Effektiv skatteprocent

19,0% 16,8%

Den effektive skatteprocent er påvirket af væsentlige ikke-skattepligtige indtægter/udgifter fra kapitalandele.

9. Grunde og bygninger

Kostpris 1. januar

22.399 22.314

Tilgange i årets løb

71 85

Kostpris 31. december

22.470 22.399

Afskrivninger 1. januar

2.265 1.964

Årets afskrivninger

302 301

Afskrivninger 31. december

2.567 2.265

Regnskabsmæssig værdi 31. december

19.903 20.134

Noter

2022 2021

TDKK TDKK

10. Investeringsejendomme

Kostpris 1. januar

338.181 378.920

Tilgange i årets løb

75.019 28.091

Afgange i årets løb

0 -68.830

Kostpris 31. december

413.200 338.181

Værdireguleringer 1. januar

51.619 44.580

Årets værdireguleringer

17.181 21.426

Tilbageførte værdireguleringer vedr. årets afgang

0 -14.387

Værdireguleringer 31. december

68.800 51.619

Regnskabsmæssig værdi 31. december

482.000 389.800

Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene

Virksomhedens ejendomsportefølje er efter kvm-anvendelse fordelt således:

Kontor 53% 53%

Butik og detail 35% 36%

Bolig 12% 11%

Følsomhed ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene

Ved markedsværdivurderingen pr. 31. december 2022 er der anvendt et individuelt fastsat afkastkrav i intervallet

5,30% - 8,00% (2021: 5,00% - 7,50%).

Værdiansættelsen er foretaget med udgangspunkt i lejeindtægter og driftsomkostninger for indeværende år, dog

med hensyntagen til kendte fremadrettede ændringer.

Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af

investeringsejendomme i balancen samt værdireguleringen i årets resultat. En ændring i det gennemsnitlige

afkastkrav på 0,25 %-point vil påvirke dagsværdien i niveauet MDKK 21 (2021: MDKK 18).

Noter

10. Investeringsejendomme (fortsat)

Leasingaftaler

2022 2021

TDKK TDKK

Indenfor 1 år

19.744 18.380

Mellem 1 og 2 år

11.996 12.720

Mellem 2 og 3 år

10.490 8.560

Mellem 3 og 4 år

8.873 7.140

Mellem 4 og 5 år

4.446 5.700

Efter 5 år

11.498 10.600

67.047 63.100

11. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar

Kostpris 1. januar

1.003 857

Tilgange i årets løb

55 146

Afgange i årets løb

-17 0

Kostpris 31. december

1.041 1.003

Afskrivninger 1. januar

310 116

Årets afskrivninger

205 194

Afgange i årets løb

-8 0

Afskrivninger 31. december

507 310

Regnskabsmæssig værdi 31. december

534 693

Investeringsejendommene udlejes til lejere ved operationel leasing med månedlige/kvartalsvise lejebetalinger.

Leasingydelserne for visse aftaler inkluderer stigninger i forbrugerprisindekset eller efter en fast sats. For at

mindske kreditrisikoen indhenter selskabet bankgarantier for leasingperioden, depositum eller forudbetalt leje.

Selv om selskabet har en risiko i forbindelse med ændringer i restværdien ved udløb af eksisterende

leasingaftaler, indgår selskabet typisk nye operationelle leasingaftaler og vil derfor ikke umiddelbart realisere

nogen reduktion i restværdien ved leasingaftalens udløb. Forventninger til de fremtidige restværdier afspejles i

ejendommenes dagsværdi.

Minimumsleasingydelserne fra udlejning af investeringsejendomme udgør følgende:

Noter

2022 2021

TDKK TDKK

12. Kapitalandele i dattervirksomheder

Kostpris 1. januar

21.766 16.266

Tilgang i årets løb

8.996 5.500

Afgang i årets løb

-240 0

Kostpris 31. december

30.522 21.766

Dagsværdireguleringer 1. januar

32.781 44.511

Årets værdireguleringer

4.662 -11.730

Tbf. værdiregulering vedr. årets afgang

-237 0

Dagsværdireguleringer 31. december

37.206 32.781

Regnskabsmæssig værdi 31. december

67.728 54.547

Kapitalandele i dattervirksomheder pr. 31. december 2022 specificeres således:

Navn Hjemsted

Selskabs-

kapital

Stemme-

ejerandel

Egenkapital Årets resultat

VT1 Holding ApS

Vejle TDKK 6.120 66,67% TDKK 15.002 TDKK -3.779

SAD Holding A/S

Randers TDKK 2.500 62,50% TDKK 9.925 TDKK 6.584

Søndergade 13 ApS

Vejle TDKK 125 100,00% TDKK 7.958 TDKK 2.145

Øen ApS

Vejle TDKK 50 100,00% TDKK 9.769 TDKK 99

Kapitalandele i dattervirksomheder pr. 31. december 2021 specificeres således:

Navn Hjemsted

Selskabs-

kapital

Stemme-

ejerandel

Egenkapital Årets resultat

VT1 Holding ApS

Vejle TDKK 6.120 66,67% TDKK 18.795 TDKK 5.600

SAD Holding A/S

Randers TDKK 2.500 62,50% TDKK 5.941 TDKK 3.346

KTVN A/S

Vejle TDKK 400 60,00% TDKK 795 TDKK 499

Øen ApS

Vejle TDKK 40 100,00% TDKK 6.070 TDKK -730

Noter

2022 2021

TDKK TDKK

13. Kapitalandele i associerede virksomheder

Kostpris 1. januar

13.871 13.871

Kostpris 31. december

13.871 13.871

Dagsværdireguleringer 1. januar

9.129 4.129

Årets værdireguleringer

3.000 5.000

Dagsværdireguleringer 31. december

12.129 9.129

Regnskabsmæssig værdi 31. december

26.000 23.000

Kapitalandele i associerede virksomheder pr. 31. december 2022 specificeres således:

Navn Hjemsted

Selskabs-

kapital

Stemme-

ejerandel

Egenkapital Årets resultat

Dencon Invest ApS

Haderslev TDKK 300 21,60% TDKK 76.354 TDKK 16.785

Kapitalandele i associerede virksomheder pr. 31. december 2021 specificeres således:

Navn Hjemsted

Selskabs-

kapital

Stemme-

ejerandel

Egenkapital Årets resultat

Dencon Invest ApS

Haderslev TDKK 300 21,60% TDKK 72.357 TDKK 10.597

Noter

2022 2021

TDKK TDKK

14. Kapitalandele i andre virksomheder

Kostpris 1. januar

2.000 2.000

Kostpris 31. december

2.000 2.000

Dagsværdireguleringer 1. januar

1.500 3.000

Årets værdireguleringer

-2.000 -1.500

Dagsværdireguleringer 31. december

-500 1.500

Regnskabsmæssig værdi 31. december

1.500 3.500

Noter

2022 2021

TDKK TDKK

15. Udlån

Udlån til porteføljeselskaber kan specificers således:

Kostpris 1. januar

0 7.210

Årets afgang

0 -7.210

Kostpris 31. december

0 0

Regnskabsmæssig værdi 31. december

0 0

Udlån til andre selskaber kan specificeres således:

Kostpris 1. januar

19.000 5.001

Tilgange i årets løb

0 19.000

Årets afgang

-2.555 -5.001

Kostpris 31. december

16.445 19.000

Regnskabsmæssig værdi i alt 31. december

16.445 19.000

Heraf kortfristet

2.606

2.555

Noter

2022 2021

TDKK TDKK

16. Udskudt skat

Udskudt skat 1. januar

-7.120 206

Årets udskudte skat indregnet i resultatopgørelsen

-7.749 -7.326

Udskudt skat 31. december

-14.869 -7.120

Udskudt skat vedrører:

Materielle aktiver

23.433 18.061

Forpligtelser

-463 -324

Skattemæssigt underskud til fremførsel

-8.497 -10.617

14.473 7.120

Udskudte skatteforpligtelser

-14.869 -7.120

Netto udskudt skat 31. december -14.869 -7.120

Noter

2022 2021

TDKK TDKK

17. Værdipapirer

Finansielle aktiver i handelsportefølje (til dagsværdi via resultatopgørelsen)

Børsnoterede aktier

63.771 51.509

Børsnoterede aktier måles til børskursen. Selskabets aktier er Large og Small Cap danske aktier.

18. Selskabskapital

Egne aktier

2022 2021 2022 2021

1. januar

23.846.153 23.846.153

23.846 23.846

Salg i året

-23.846.153 0

-23.846 0

31. december

0 23.846.153 0 23.846

2022 2021

1. januar 32 32

31. december

0 32

Alle egne aktier er i 2022 solgt til en af de eksisterende aktionærer, der ønskede at købe aktierne.

Salgssummen udgjorde TDKK 93.750.

Udbytte

Kapitalstyring

Selskabskapitalen består af 73.846.153 aktier a nominelt DKK 1. Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder.

Der er for regnskabsåret 2022 foreslået et udbytte på TDKK 0 svarende til DKK 0,00 pr. aktie.

Ledelsen vurderer løbende behovet for tilpasning af kapitalstrukturen for at afveje det højere afkastkrav på

egenkapitalen over for den øgede usikkerhed, som er forbundet med fremmedkapital. Ledelsen sigter efter en

soliditetsgrad på minimum 40%. Soliditetsgraden udgjorde 40% ved udgangen af regnskabsåret 2022 (2021:

51%).

Antal stk.

Nominel værdi (TDKK)

% af aktiekapitalen

Det i regnskabsåret 2022 udbetalte ekstraordinære udbytte udgør TDKK 150.000 svarende til DKK 2,03 pr. aktie.

Noter

19. Dagsværdihierarki for aktiver målt til dagsværdi

Værdireguleringer på alle aktiver målt til dagsværdi føres over årets resultat.

(Niveau 1) (Niveau 2) (Niveau 3)

Noterede

priser

Observer-

bare input

Ikke-

observerbare

input

I alt

TDKK TDKK TDKK TDKK

Investeringsejendomme 0 0 482.000 482.000

Kapitalandele i dattervirksomheder

0 0 67.728 67.728

Kapitalandele i associerede virksomheder

0 0 26.000 26.000

Kapitalandele i andre virksomheder

0 0 1.500 1.500

Værdipapirer

63.771 0 0 63.771

31. december 2022 63.771 0 577.228 640.999

Investeringsejendomme 0 0 389.800 389.800

Kapitalandele i dattervirksomheder 0 0 54.547 54.547

Kapitalandele i associerede virksomheder 0 0 23.000 23.000

Kapitalandele i andre virksomheder 0 0 3.500 3.500

Værdipapirer

51.509

0 0 51.509

31. december 2021 51.509 0 470.847 522.356

2022 2021

TDKK TDKK

Afstemning af niveau 3- dagsværdimålinger

Regnskabsmæssig værdi 1. januar 470.847 507.277

Årets værdiregulering via årets resultat 22.606 13.196

Årets realiserede gevinst/(tab) via årets resultat 0 8.251

Køb 84.015 33.591

Salg -240 -91.468

Regnskabsmæssig værdi 31. december

577.228 470.847

Selskabet måler visse finansielle aktiver til dagsværdi i balancen. Nedenfor vises klassifikationen af finansielle

aktiver, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet.

Noter

20. Finansielle risici og finansielle instrumenter

2022 2022 2021 2021

Antal

Andel af

samlet udlån

Antal

Andel af samlet

udlån

DKK 15-30 mio. 1 100% 1 100%

1 100% 1 100%

Det er selskabets politik ikke at foretage aktiv spekulation i finansielle risici. Selskabet anvender ligeledes ikke

afledte finansielle instrumenter.

Politik for styring af finansielle risici

Kreditrisici

Selskabets kreditrisici er primært relateret til udlån. Den maksimale eksponering svarer til den regnskabsmæssige

værdi.

Bankindeståender indskydes kun i systemisk vigtige finansielle institutter. Der vurderes derfor ikke at være

væsentlige kreditrisici forbundet med disse.

I forbindelse med nye udlån foretages en kreditvurdering af lånmodtager. Denne kreditvurdering revurderes

løbende, og om nødvendigt foretages en nedskrivning af udlånet, se note 15.

Nominel restgæld pr. lånemodtager er fordelt således:

Selskabet er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for markedsrisici i form af kredit-, rente- og

likviditetsrisici.

De finansielle risici håndteres i henhold til management-aftale af investeringsteamet hos moderselskabet.

Selskabets lejere betaler forud og tilgodehavender fra udlejning opstår således alene i forbindelse med restancer.

Forventede tab baseres på individuelle vurderinger af de enkelte tilgodehavender. Selskabet har historisk haft

begrænsede tab på lejerestancer. Forventede tab opgøres efter modregning af sædvanlige deposita og andre

sikkerhedsstillelser modtaget ved lejers indflytning, hvor selskabet i henhold til lejelovgivningen har en

modregningsret i tilgodehavendet. Selskabet har historisk ikke realiseret nogle væsenlige tab på tilgodehavender

fra udlejning. Ledelsen har sammenholdt de historiske erfaringer med de aktuelle markedsforhold samt fremtidige

forventninger om makroøkonomiske tendenser og har vurderet det forventede kredittab som værende uvæsentligt.

Selskabet har som følge af sine finansieringsaktiviteter en risikoeksponering i forhold til udsving i renteniveauet i

Danmark. Det er ikke selskabets politik at afdække denne risiko.

Renterisici

Lån hos såvel realkredit- som kreditinstitutter er delvist variabelt forrentede. En stigning i renteniveauet på 0,5%-

point vil alt andet lige have en negativ påvirkning på resultat efter skat med MDKK 1,5 (2021: MDKK 1,0).

Noter

20. Finansielle risici og finansielle instrumenter (fortsat)

Bogført

0-1 år 1-5 år >5 år I alt Dagsværdi værdi

TDKK TDKK TDKK TDKK TDKK TDKK

Realkreditinstitutter

17.895 76.190 281.190 375.275 257.307 281.798

Kreditinstitutter

96.862 0 0 96.862 93.774 93.774

Deposita og

forudbetalt husleje

79 8.749 0 8.828 8.828 8.828

Selskabsskat

291 0 0 291 291 291

Anden gæld

5.932 0 0 5.932 5.932 6.223

31. december 2022

121.059 84.939 281.190 487.188 366.132 390.914

Realkreditinstitutter

11.444 48.861 160.053 220.358 206.453 206.103

Kreditinstitutter

59.777 0 0 59.777 59.000 59.000

Deposita og

forudbetalt husleje

53 6.801 0 6.854 6.854 6.854

Selskabsskat

2.739 0 0 2.739 2.739 2.739

Anden gæld

4.938 0 0 4.938 4.938 4.938

31. december 2021

78.951 55.662 160.053 294.666 279.984 279.634

Øvrige markedsrisici

Selskabet er eksponeret over for kursrisiko på investeringer i både børsnoterede aktier og unoterede

kapitalandele. Den maksimale eksponering svarer til den regnskabsmæssige værdi.

Forfaldsanalysen er baseret på alle udiskonterede kontraherede pengestrømme inkl. estimerede rentebetalinger,

samt forventet tilbagebetalingstidspunkt på lån. Rentebetalinger er estimeret baseret på de nuværende

markedsforhold.

Det er selskabets politik i forbindelse med lånoptagelse at sikre størst mulig fleksibilitet gennem spredning af

forfalds- og genforhandlingstidspunktet. Selskabets målsætning er i den forbindelse at have en tilstrækkelig

likviditetsreserve til fortsat at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditeten.

Likviditetsrisici

Selskabets forpligtelser forfalder til betaling som specificeret nedenfor, hvor beløbene afspejler de ikke-

diskonterede nominelle beløb, der forfalder til betaling i henhold til de indgåede aftaler, herunder fremtidige

rentebetalinger opgjort på nuværende markedsforhold.

Noter

20. Finansielle risici og finansielle instrumenter (fortsat)

2022 2021

TDKK TDKK

Kapitalandele i dattervirksomheder

67.728 54.547

Kapitalandele i associerede virksomheder

26.000 23.000

Kapitalandele i andre virksomheder

1.500 3.500

Værdipapirer

63.771 51.509

Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen

158.999 132.556

Likvider

35 22.494

Udlån

16.445 19.000

Tilgodehavender

410 154

Finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris

16.890 41.648

281.798 206.103

93.774 59.000

8.828 6.854

4.475 1.679

Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris

388.875 273.636

Anden gæld

Kategorier af finansielle instrumenter

Gæld til realkreditinstitutter

Kreditinstitutter

Lejedeposita og forudbetalt leje

Noter

2022 2021

TDKK TDKK

21. Pengestrømsopgørelse - reguleringer

Værdireguleringer

-26.106 -40.707

Finansielle indtægter

-6.659 -7.039

Finansielle omkostninger

8.796 3.544

Af- og nedskrivninger

507 495

Skat af årets resultat

8.120 10.114

-15.342 -33.593

22. Pengestrømsopgørelse - ændring i driftskapital

Ændring tilgodehavender

-368 3.483

Ændring i forpligtelser mv.

2.968 1.291

2.600 4.774

23. Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser

Sikkerhedsstillelser

Følgende er stillet til sikkerhed for realkreditinstiutter:

Grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi på 19.903 20.134

Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på 482.000 389.800

Til sikkerhed for kreditinstiutter er stillet ejerpantebreve på i alt TDKK 18.110 med pant i:

Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på

66.500 42.800

Eventualforpligtelser

Koncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede

beløb for skyldig selskabsskat fremgår af årsrapporten for Kirk & Thorsen A/S, der er administrationsselskab i

forhold til sambeskatningen. Koncernens selskaber hæfter endvidere solidarisk for danske kildeskatter i form

af udbytteskat, royaltyskat og renteskat. Eventuelle senere korrektioner til selskabsskatter og kildeskatter kan

medføre, at selskabets hæftelse udgør et større beløb.

Endvidere er der afgivet selvskyldnerkaution for dattervirksomheds gæld til kreditinstitut. Pr. 31. december

2022 har dattervirksomheden et indestående i banken på TDKK 999.

Noter

24. Nærtstående parter

Bestemmende indflydelse

Kirk & Thorsen A/S, Vejle (moderselskab)

Transaktioner med nærtstående parter

Selskabet har betalt administrationshonorar til moderselskabet på MDKK 7,3 (2021: MDKK 7,3).

Selskabet har modtaget husleje fra moderselskabet på MDKK 0,8 (2021: MDKK 0,8).

25. Begivenheder efter balancedagen

Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af

årsrapporten.

Øvrige nærtstående parter

Selskabet har modtaget udbytte fra associerede virksomheder på MDKK 1,1 (2021: MDKK 2,7).

Thorsen Ejendomme A/S' dattervirksomheder, associerede virksomheder og disses dattervirksomheder, samt

direktion og bestyrelse i Thorsen Ejendomme A/S, se virksomhedsoversigt.

Selskabet har modtaget udbytte fra dattervirksomheder på MDKK 2,4 (2021: MDKK 16,6).

Noter

26. Virksomhedsoversigt

Thorsen Ejendomme A/S har følgende dattervirksomheder og associerede virksomheder:

Dattervirksomheder

SØNDERGADE 13 ApS, 100%

Øen ApS, 100%

SAD Holding A/S, 62,5%

Scan Auto & Dybbroe Group A/S, 100%

SAD Consulting ApS, 51%

VT1 Holding ApS, 66,67%

Flex Modul A/S, 74%

Flex Modul Rental A/S, 100%

Associerede virksomheder

Dencon Invest ApS, 21,6%

Dencon Foods A/S, 100%

Dencon Foods 16 ApS, 100%

Cater Quality ApS, 100%

Newfood ApS, 100%

Plant Food Nordic ApS, 68%

Dencon Foods AB, 49,5%

Dencon Foods Baltics OÛ, 49,5%

Dencon Suomi Holding ApS, 50%

Dencon Foods OY, 100%

Wooden Spoon ApS, 30%