ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE SITUAȚIA CONSOLIDATĂ A POZIȚIEI FINANCIARE LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) Notele atașate fac parte integrantă din prezentele situații financiare consolidate. 7 Nota 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 ACTIVE Active imobilizate Fond comercial 7 19.256.076 19.256.076 Imobilizări necorporale 7 15.259.605 597.608 Imobilizări corporale 6 51.131.523 17.040.010 Active aferente dreptului de utilizare 16 2.687.154 3.505.452 Investiții imobiliare 8 2.251.984.947 1.449.465.190 Investiții în entități asociate 17 3.369.877 2.967.158 Total active imobilizate 2.343.689.182 1.492.831.494 Active circulante Stocuri 9 662.994.340 343.977.627 Avansuri acordate furnizorilor 10 116.316.909 93.266.448 Creanțe comerciale 11 392.002.622 201.369.543 Alte creanțe 11 129.862.443 128.441.029 Cheltuieli în avans 24.924.944 19.517.269 Alte active financiare - 9.408.917 Numerar și echivalente de numerar 12 566.960.043 508.347.161 Total active circulante 1.893.061.301 1.304.327.994 TOTAL ACTIVE 4.236.750.483 2.797.159.488 CAPITALURI PROPRII ȘI DATORII Capitaluri proprii Capital social 14 740.563.717 514.828.059 Prime de capital 14 27.981.399 4.307.781 Acțiuni proprii 14 1.029 - Alte rezerve de capital 14 51.848.900 1.390.179 Rezerve legale 14 17.452.635 11.437.359 Rezultat reportat 1.184.656.306 791.788.303 Capitalurile proprii atribuibile proprietarilor Grupului 2.022.503.986 1.323.751.681 Interese care nu controlează 508.822.702 323.205.535 Total capitaluri proprii 2.531.326.688 1.646.957.216 Datorii pe termen lung Împrumuturi de la bănci și alte entități 15 654.206.589 390.342.321 Împrumuturi de la acționarii minoritari 15 3.528.882 7.472.207 Datorii comerciale și alte datorii 18 23.442.273 564.912 Datorii din contractele de leasing 16 2.646.947 2.646.947 Datorii privind impozitul pe profitul amânat 13 272.828.037 179.974.080 Total datorii pe termen lung 956.652.728 581.000.467

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE SITUAȚIA CONSOLIDATĂ A VENITURILOR ȘI A CHELTUIELILOR ȘI A ALTOR ELEMENTE ALE REZULTATULUI GLOBAL LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) Notele atașate fac parte integrantă din prezentele situații financiare consolidate. 9 Nota 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Venituri din vânzarea imobilelor rezidențiale 20 769.518.382 703.317.672 Costul bunurilor și serviciilor vândute – imobile rezidențiale 20 (445.459.287) (451.583.531) Alte cheltuieli de exploatare - imobile rezidențiale (5.133.247) (5.046.897) Venituri nete din proprietăți rezidențiale 318.925.848 246.687.244 Câștiguri din investiții imobiliare în curs de execuție 8 54.883.687 298.636.043 Câștiguri din investiții imobiliare finalizate 8 88.485.173 44.364.366 Câștiguri din investiții imobiliare deținute în vederea dezvoltării ulterioare (landbank) 8 75.097.712 56.187.770 Câștiguri din investiții imobiliare 218.466.572 399.188.179 Câștiguri din achiziție la preț avantajos 8 94.079.969 - Venituri din chirii 21 62.377.460 6.544.367 Venituri din servicii către chiriași 16.532.162 5.277.520 Costuri cu servicii către chiriași (16.532.162) (5.277.520) Alte cheltuieli cu exploatarea imobilelor de birouri (8.171.409) (5.345.444) Venituri nete din închirieri 54.206.051 1.198.923 Cheltuieli de intermediere vânzări imobiliare 22 (9.255.427) (4.641.595) Cheltuieli generale de administrație 23 (90.436.029) (27.936.859) Alte cheltuieli de exploatare 24 (15.308.340) (8.065.542) Profit din cedarea investițiilor imobiliare 304.746 536.526 Alte venituri din exploatare 5.141.316 5.688.365 Rezultat din activități curente 576.124.706 612.655.241 Venituri financiare 25 18.348.129 2.381.231 Cheltuieli financiare 25 (21.966.642) (12.145.485) Rezultat financiar net (3.618.513) (9.764.254) Cota-parte din profitul asociaților 17 402.719 1.527.818 Rezultat înainte de impozitare 572.908.912 604.418.805 Impozit pe profit 13 (70.431.447) (94.731.652) Rezultatul net al perioadei 502.477.465 509.687.153 Total rezultat global aferent perioadei 502.477.465 509.687.153 Rezultat net atribuibil: Proprietarilor Grupului 442.014.509 391.330.530 Intereselor care nu controlează 60.462.956 118.356.623 Rezultat global atribuibil: Proprietarilor Grupului 442.014.509 391.330.530 Intereselor care nu controlează 60.462.956 118.356.623 Rezultat de bază și diluat pe acțiune atribuibil acționarilor 33 0,18 0,79 Situațiile financiare consolidate au fost aprobate de către Conducerea Societății, au fost autorizate pentru a fi emise la 22 martie 2023 și semnate in numele acesteia de către: Victor Capitanu Valentin-Cosmin Samoila Administrator Director Financiar

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE SITUAȚIA CONSOLIDATĂ A MODIFICĂRILOR CAPITALURILOR PROPRII PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) Notele atașate fac parte integrantă din prezentele situații financiare consolidate. 10 Notă Capital social Prime de capital Rezerve legale Alte rezerve de capital Acțiuni proprii Rezultat reportat Interese care nu controlează Total capitaluri proprii Sold la 1 ianuarie 2022 514.828.059 4.307.781 11.437.359 1.390.179 0 791.788.303 323.205.535 1.646.957.216 Total rezultat global Profitul aferent anului - - - - - 442.014.509 60.462.956 502.477.465 Dividende distribuite din profitul statutar 14 - - - - - (42.473.315) (882.000) (43.355.315) Emisiunea de acțiuni ordinare 14 40.594.729 213.122.328 - - - - - 253.717.057 Emisiunea de acțiuni ordinare – conversia primelor de emisiune 14 185.140.929 (185.140.929) - - - - - - Costuri IPO 3 - - - - - (1.514.709) - (1.514.709) Transfer din prime de emisiune în alte rezerve - (4.307.781) - 4.307.781 - - - - Transfer rezerva legale la/de la rezultat reportat 14 - - 6.015.276 - - (6.015.276) - - Tranzacții cu interese care nu controlează 27 - - - - - 856.794 (10.898.032) (10.041.238) Achiziția de acțiuni proprii 14 - - - - 1.029 - - 1.029 Schema de participare a angajaților la profitul Societății 14 - - - 46.150.940 - - - 46.150.940 Interese care nu controlează la achiziția filialei sau modificarea capitalului social al filialei 27 - - - - - - 136.934.243 136.934.243 Sold la 31 decembrie 2022 740.563.717 27.981.399 17.452.635 51.848.900 1.029 1.184.656.306 508.822.702 2.531.326.688

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE SITUAȚIA CONSOLIDATĂ A MODIFICĂRILOR CAPITALURILOR PROPRII PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) Notele atașate fac parte integrantă din prezentele situații financiare consolidate. 11 Notă Capital social Prime de capital Rezerve legale Alte rezerve de capital Acțiuni proprii Rezultat reportat Interese care nu controlează Total capitaluri proprii Sold la 1 ianuarie 2021 259.824.598 9.192 - 463.393 (26.765.560) 498.235.187 92.264.592 824.031.402 Total rezultat global Profitul aferent anului - - - - - 391.330.530 118.356.623 509.687.153 Dividende distribuite din profitul statutar 14 - - - - - (81.743.000) (328.836) (82.071.836) Emisiunea de acțiuni ordinare 14 26.001.417 233.111.060 - - - - - 259.112.477 Emisiunea de acțiuni ordinare – conversia primelor de emisiune 14 228.812.471 (228.812.471) - - - - - - Emisiunea de acțiuni ordinare – conversia altor rezerve 14 189.573 - - - - (189.573) - - Schema de participare a angajaților la profitul Societății 14 - - - 926.786 - - - 926.786 Costuri IPO 3 - - - - - (6.096.360) - (6.096.360) Transfer rezerva legale la/de la rezultat reportat 14 - - 11.437.359 - - (11.437.359) - - Tranzacții cu interese care nu controlează 27 - - - - - (2.603.992) (7.175.084) (9.779.076) Achiziția de acțiuni proprii 14 - - - - - - - - Vânzarea de acțiuni proprii - - - - 26.765.560 9.269.654 - 36.035.214 Interese care nu controlează fără schimbarea controlului 27 - - - - - (4.976.784) 120.088.240 115.111.456 Sold la 31 decembrie 2021 514.828.059 4.307.781 11.437.359 1.390.179 0 791.788.303 323.205.535 1.646.957.216

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 12 Nota 31 Dec 2022 31 Dec 2021 Fluxuri de numerar din activitate de exploatare Rezultat net al exercițiului financiar 502.477.465 509.687.153 Ajustări pentru: Cheltuieli cu amortizarea 23 2.519.971 2.223.680 Alte venituri financiare (4.861.828) (24.585) Cota-parte în profitul asociaților 17 (402.719) (1.527.818) Ajustări pentru deprecierea activelor circulante - creanțe și alte provizioane 24 5.258.735 (105.620) Creșterea valorii juste a investițiilor imobiliare 8 (218.466.572) (399.188.179) Câștiguri din achiziție la preț avantajos 8 (94.079.969) - Profit din cedarea investițiilor imobiliare (304.746) (536.526) Plăți pe bază de acțiuni 23 46.150.940 926.786 (Câștiguri)/Pierdere din vânzarea imobilizărilor corporale 19.449 (204.091) Pierdere/(Câștig) nerealizat din cursul de schimb 1.363.740 5.725.044 Cheltuieli cu dobânzile 25 21.966.642 9.639.353 Venituri din dobânzi 25 (13.393.219) (2.356.646) Cheltuiala cu impozitul pe profit 13 70.431.447 94.731.652 Modificări în capitalul circulant (Creșterea)/Descreșterea creanțelor comerciale si de altă natură (210.660.660) (240.334.281) (Creșterea)/Descreșterea stocurilor (89.760.315) 148.434.095 Creșterea/(Descreșterea) datoriilor comerciale si altor datorii 60.888.357 (7.401.109) Creșterea/(Descreșterea) plăților în avans de la clienți (113.623.117) 112.408.364 Impozitul pe profit plătit (6.605.466) (15.602.881) Capital circulat din achiziție de noi filiale 11.656.689 - Numerar net din activități de exploatare (29.425.176) 216.494.391 Achiziții de imobilizări corporale (7.759.799) (3.033.324) Achiziții de imobilizări necorporale (422.438) (692.838) Achiziții de investiții imobiliare (285.031.660) (49.965.795) Cheltuieli cu investițiile imobiliare în curs de dezvoltare (111.294.812) (184.200.745) Cheltuieli cu investițiile imobiliare finalizate (78.333.026) (25.770.292) Câștiguri din vânzarea imobilizărilor corporale 5.043 338.050 Câștiguri din vânzarea investițiilor imobiliare 8.436.741 9.824.041 Plăți pentru tranzacții cu interese care nu controlează 27 (10.041.238) (9.779.075) Achiziția de filiale - (11.200.555) Dobânzi încasate 13.393.219 2.356.646 Alte venituri financiare 4.861.828 - Flux de numerar net utilizat in activități de investiții (466.186.142) (272.123.887) Încasări din împrumuturi 28 438.871.492 373.217.603 Rambursări de împrumuturi 28 (38.600.730) (207.964.880) Dividende plătite (77.771.559) (54.762.517) Încasări din emisiunea de acțiuni și prime de emisiune 253.717.057 259.112.478 Achiziția de acțiuni proprii - - Încasări în numerar din vânzarea de acțiuni proprii - 36.035.213 Dobânzi plătite 28 (21.460.144) (11.693.437) Elementele principale ale plăților de leasing 28 (531.916) (939.449) Flux de numerar net generat din activități de finanțare 554.224.200 393.005.011 Variația netă a numerarului și echivalentelor de numerar 58.612.882 337.375.515 Numerar și echivalente de numerar la începutul anului 508.347.161 170.971.646 Numerar și echivalente de numerar la sfârșitul anului 12 566.960.043 508.347.161

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 13 NOTA 1. INFORMAȚII CU PRIVIRE LA SOCIETATE Situațiile financiare consolidate ale One United Properties S.A. și filialelor (denumite colectiv, Grupul) pentru anul încheiat la 31 decembrie 2022 au fost aprobate pentru a fi emise la 22 martie 2023. Societatea-mamă, ONE UNITED PROPERTIES S.A. („Societatea”), a fost înființată in 2007 in conformitate cu Legea nr. 31/1990 in scopul dezvoltării si vânzării de bunuri imobiliare. Societatea are codul fiscal RO22767862 si este înregistrată la Registrul Comerțului sub nr. J40/21705/2007. Sediul social al Societății se află în Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1, iar sediul secundar în Calea Floreasca nr 159, Clădirea One Tower, București, sector 1. Capitalul social al Societății este de 740.563.717,2 RON împărțit în 3.702.818.586 acțiuni la o valoare nominală de 0,2 RON / fiecare. One United Properties S.A. este deținută de OA Liviu Holding Invest SRL (reprezentată de dl Andrei Diaconescu) și Vinci Ver Holding S.R.L. (reprezentată de dl Victor Capitanu) care dețin 27,5830% fiecare, iar alți acționari dețin 44,8340%. Toate acțiunile sunt plătite integral. Acțiunile Societății s-au listat la Bursa de Valori București (BVB) în 12 iulie 2021, în urma unei oferte publice inițiale care a avut loc în perioada 22 iunie 2021 - 2 iulie 2021, timp în care Societatea a strâns 259.112.477,28 RON pentru dezvoltări și investiții viitoare atât în segmental rezidențial, cât și în cel de birouri. La 20 septembrie 2021, acțiunile Societății sunt incluse în indicele BET, care urmărește evoluția a 19 celor mai lichide companii listate la Bursa de Valori de București. În 20 decembrie 2021, acțiunile Societății au fost incluse în indicele FTSE Global All Cap. Furnizorul global de indici FTSE Russell a anunțat în urma analizei trimestriale, că acțiunile Societății sunt incluse, începând cu 20.06.2022, în indicele FTSE EPRA Nareit EMEA Emerging. Obiectul de activitate al Grupului constă în dezvoltarea și vânzarea/închirierea de locuințe, birouri și spații comerciale în București, România. Societatea deține următoarele filiale la 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021: Denumirea filialei Activitatea % participație la 31 decembrie 2022 % participație la 31 decembrie 2021 Sediu social One Modrogan S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 99.99% 99.99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Peninsula S.R.L. (fosta One Herăstrău Park Residence S.A.) Dezvoltator imobiliar în București 100.00% 100.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Charles de Gaulle Residence S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 99.99% 99.99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Herăstrău Plaza S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 98.00% 98.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Verdi Park S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 95.00% 95.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 X Architecture & Engineering Consult S.R.L. Servicii de arhitectura pentru proiectele grupului si in afara grupului 80.00% 80.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Mircea Eliade Properties S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 100.00% 100.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Long Term Value S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 98.00% 98.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Herăstrău Towers S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 100.00% 100.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Cotroceni Park S.R.L. (fosta One Herăstrău Properties S.R.L.) Dezvoltator imobiliar în București 80.00% 80.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 14 NOTA 1. INFORMAȚII CU PRIVIRE LA SOCIETATE (continuare) Societăți din cadrul Grupului Activitatea % participație la 31 decembrie 2022 % participație la 31 decembrie 2021 Sediu social Skia Real Estate S.R.L. Servicii operaționale – dezvoltare de proiecte 51.00% 51.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Lake District S.R.L. (fosta One District Properties S.R.L.) Dezvoltator imobiliar în București 98.00% 98.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One North Gate S.A. Dezvoltator imobiliar în București 67.69% 62.41% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One United Tower S.A. (fosta One United Tower S.R.L.) Dezvoltator imobiliar în București 70,24% 70,24% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Neo Floreasca Lake S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 95.00% 80.58% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Mamaia Nord S.R.L. (fosta Neo Mamaia S.R.L.) Dezvoltator imobiliar în București 95.00% 82.33% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Neo Timpuri Noi S.R.L. Dezvoltator imobiliar în București 95.00% 82.33% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Herăstrău Vista S.R.L. (fosta Neo Herăstrău Park S.R.L.) Dezvoltator imobiliar în București 95.00% 82.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Floreasca Towers SRL (fosta One Herăstrău IV SRL) Dezvoltator imobiliar în București 99.99% 99.99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Long Term Investments SRL (fosta One Herăstrău Real Estate SRL) Dezvoltator imobiliar în București 100.00% 100.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Cotroceni Park Office SA Dezvoltator imobiliar în București 57.25% 72.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Cotroceni Park Office Faza 2 SA Dezvoltator imobiliar în București 57.25% 72.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Cotroceni Park Office Faza 3 SA (fosta One Verdi Park Office SA) Dezvoltator imobiliar în București 80.00% 70.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Mamaia SRL Dezvoltator imobiliar în București 99.99% 99.99% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One High District S.R.L. (fosta One Proiect 1 S.R.L.) Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Plaza Athenee SRL (fosta One Proiect 3 S.R.L.) Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 4 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 5 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Lake Club SRL (fosta One Proiect 6 S.R.L.) Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 15 NOTA 1. INFORMAȚII CU PRIVIRE LA SOCIETATE (continuare) One Herăstrău City SRL (fosta One Proiect 7 SRL) Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Carphatian Lodge Măgura SRL (fosta Carpathian Estate S.R.L.) Dezvoltator imobiliar în București 66.72% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 8 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One City Club SRL (fosta One Proiect 9 SRL) Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 10 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One United Italia SRL Dezvoltator imobiliar în București 90.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Bo Retail Invest SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Bucur Obor SA Închiriere de spații comerciale 54.44% - Str. Colentina nr. 2, București, sector 2 One United Management Services SRL Servicii de management 100.00% Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 11 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 12 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 14 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 15 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Victoriei Plaza SRL (fosta Mam Imob Business Center SRL) Închiriere de spații de birouri în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 Eliade Tower SA Închiriere de spații de birouri în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 16 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 17 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 18 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1 One Proiect 2 SRL Dezvoltator imobiliar în București 100.00% - Str. Maxim Gorki nr. 20, București, sector 1

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 16 NOTA 1. INFORMAȚII CU PRIVIRE LA SOCIETATE (continuare) În 2022, s-au înființat 13 filiale noi în cadrul grupului: One Proiect 8 SRL, One City Club SRL (fosta One Proiect 9 SRL), One Proiect 10 SRL, One Proiect 11 SRL, One Proiect 12 SRL, One Proiect 14 SRL, One Proiect 15 SRL, One Proiect 16 SRL, One Proiect 17 SRL, One Proiect 18 SRL, One Proiect 2 SRL, One United Management Services SRL și One United Italia SRL, deținute 100% de Societate. Societatea și-a majorat participația în capitalul social al filialelor de mai jos, după cum urmează: - One Mamaia Nord S.R.L. (fosta Neo Mamaia S.R.L.) de la 82,33% la 95,00%, prețul total al acțiunilor achiziționate fiind 808.349 RON. - Neo Floreasca Lake S.R.L. de la 80,58% la 95,00%, prețul total al acțiunilor achiziționate fiind 2.063.158 RON. - Neo Timpuri Noi S.R.L. de la 82,33% la 95,00%, prețul total al acțiunilor achiziționate fiind 902.834 RON. - One Herăstrău Vista S.R.L. (fosta Neo Herăstrău Park S.R.L.) de la 82,00% la 95,00%, prețul total al acțiunilor achiziționate fiind 2.042.970 RON. - One North Gate S.A. de la 62,41% la 67,69%, prețul total al acțiunilor achiziționate fiind 4,2 mil. RON. În 8 februarie 2022, Societatea a achiziționat direct 100% din acțiunile BO Retail Invest SRL, o filială care a achiziționat anterior o participație majoritară de 54,4351% în Bucur Obor, societate listată în sistemul multilateral de tranzacționare al Bursei de Valori București sub simbolul BUCU. Tranzacția a făcut obiectul avizului Consiliului Concurenței, pe care Societatea l-a obținut în 4 februarie 2022. Prețul total al tranzacției a fost de 65,4 mil. RON, reprezentând prețul de achiziție a acțiunilor. A se vedea nota 8 pentru mai multe detalii. În 27 iulie 2022, Societatea a achiziționat 100% din acțiunile noii filiale One Victoriei Plaza S.R.L. (fosta Mam Imob Business Center S.R.L.) care deține și operează clădirea de birouri situată pe Bulevardul Nicolae Titulescu nr. 29-31, București, România (One Victoriei Plaza). Valoarea totală a tranzacției este de aproximativ 28 mil. EUR. Clădirea de birouri este închiriată integral către First Bank în calitate de chiriaș. Pentru mai multe detalii, a se vedea Nota 8. La 5 octombrie 2022, Societatea a finalizat achiziția Turnului Eliade, clădire de birouri situată pe Bulevardul Mircea Eliade nr. 18, București, România. Valoarea totală a tranzacției este de aproximativ 9,8 milioane EUR. Pentru mai multe detalii, a se vedea Nota 8. Sfera de aplicare a consolidării este prezentată mai jos: Sfera de aplicare a consolidării Consolidare integrală a filialelor Entități asociate Total Sold la 31 decembrie 2021 33 7 40 Achiziții 3 - 3 Filiale nou-înființate 14 - 14 Cedări (1) - (1) Sold la 31 decembrie 2022 49 7 56

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 17 NOTA 2. INFORMAȚII GENERALE 2.a. Bazele întocmirii Grupul a întocmit situații financiare care cuprind situația consolidată a poziției financiare, situația consolidată a veniturilor și cheltuielilor și a altor elemente ale rezultatului global, situația consolidată a fluxurilor de trezorerie și situația consolidată a modificărilor capitalurilor proprii pentru exercițiul financiar încheiat la 31 decembrie 2022, note care cuprind un sumar al politicilor contabile semnificative și alte informații explicative. Situațiile financiare consolidate ale Grupului au fost întocmite în conformitate cu prevederile ordinului Ministrului Finanțelor Publice nr. 2844/2016 pentru aprobarea reglementărilor contabile conforme cu Standardele Internaționale de Raportare Financiară (“OMFP nr. 2844/2016”). Potrivit OMFP nr. 2844/2016, Standardele Internaționale de Raportare Financiară sunt standardele adoptate conform procedurilor Regulamentul Comisiei Europene nr. 1606/2002 al Parlamentului European și al Consiliului din 19 iulie 2002 privind aplicarea standardelor internaționale de contabilitate (IFRS). Situațiile financiare consolidate alăturate se bazează pe înregistrările contabile statutare ale Grupului, ajustate si reclasificate in vederea unei prezentări juste, in conformitate cu IFRS. Situațiile financiare consolidate oferă informații comparative cu privire la perioada anterioară. Situațiile financiare ale Grupului au fost întocmite pe baza costului istoric, cu excepția investițiilor imobiliare și a activelor financiare deținute în vederea vânzării (dacă este cazul), care au fost evaluate la valoarea justă. Ipotezele care stau la baza estimărilor conducerii privind valoarea justă sunt descrise în nota 8. Situațiile financiare consolidate sunt prezentate în RON, cu excepția cazurilor în care este indicat altfel. Spre deosebire de situațiile financiare consolidate la 31 decembrie 2021, Grupul a prezentat mai detaliat unele informații din perioada curentă pentru a crește nivelul de relevanță. Acolo unde este cazul, Grupul a reclasificat informațiile comparative din motive de coerență. Următoarele rubrici din situația consolidată a veniturilor și cheltuielilor și a altor elemente ale rezultatului global și a altor elemente ale rezultatului global și situația consolidată a poziției financiare au fost modificate ca urmare a unor astfel de reclasificări: cheltuielile cu imobilele care sunt disponibile pentru închiriere au fost incluse în rândul Alte cheltuieli de exploatare la 31 decembrie 2021, iar în perioada curentă au fost reclasificate în activitatea de închiriere, costurile cu amenajările, energia electrică și apa care nu au fost incluse în costul vânzărilor au fost incluse în linia alte cheltuieli de exploatare în perioada anterioară, în timp ce în perioada curentă au fost reclasificate la linia „Alte cheltuieli de exploatare – imobile rezidențiale”, comisioanele de brokeraj pentru activitatea de închiriere au fost reclasificate din cheltuieli administrative în „Cheltuieli de intermediere vânzări imobiliare”, beneficiile angajaților și provizioanele au fost incluse în rândul Datorii comerciale și alte datorii la 31 decembrie 2022. 2.b. Continuitatea activității Grupul a pregătit prognoze, care includ anumite senzitivități, și care țin cont de impactul potențial asupra activității luând în considerare factorii economici actuali, cum ar fi creșterea inflației, efectele post covid-19 și conflictul armat dintre Rusia și Ucraina. Având în vedere aceste previziuni și faptul că Grupul nu are activități care să depindă în mod semnificativ de zona afectată de conflict sau de sancțiuni (în special Rusia, Ucraina, Belarus), nici în ceea ce privește achizițiile, nici în ceea ce privește vânzările sau investițiile, administratorii rămân de părere că acordurile de finanțare ale Grupului și structura de capital oferă atât facilitățile necesare, cât și marje de manevră pentru indicatori care permit Grupului să își desfășoare activitatea cel puțin în următoarele 12 luni deși există încă incertitudini în ceea ce privește evoluția conflictului și impactul potențial asupra țărilor care se află în apropierea zonei de conflict și asupra economiei globale în general. Astfel, situațiile financiare consolidate au fost întocmite in baza principiului continuității activității, care presupune ca Grupul își va continua activitatea si in viitorul previzibil, rezultatele financiare curente si estimate de către conducerea societăților si de către asociați fiind considerate solide. 2.c. Standarde, amendamente și noi interpretări ale standardelor Politicile contabile adoptate sunt în concordanță cu cele ale exercițiului financiar precedent, cu excepția următoarelor IFRS-uri modificate care au fost adoptate de Societate de la 1 ianuarie 2022. Grupului nu a adoptat anticipat alte standarde, interpretări sau amendamente care au fost emise, dar care nu sunt încă în vigoare și anticipează că adoptarea acestor noi standarde și amendamente la standardele existente nu va avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Grupului în perioada de aplicare inițială. Standarde noi și modificate și interpretări în vigoare pentru perioada de raportare curentă Următoarele noi standarde, amendamente la standardele existente și interpretări noi emise de Consiliul pentru standarde internaționale de contabilitate (IASB) și adoptate de UE sunt în vigoare pentru perioada de raportare curentă, iar adoptarea acestora nu a avut un impact semnificativ asupra prezentărilor de informații sau asupra sumelor raportate în prezentele situații financiare:

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 18 NOTA 2. INFORMAȚII GENERALE (continuare) 2.c. Standarde, amendamente și noi interpretări ale standardelor (continuare) • Amendamente la IFRS 3 „Combinări de întreprinderi” – Referințe la Cadrul Conceptual cu amendamente la IFRS 3, emise de IASB în 14 mai 2020. Amendamentele: (a) actualizează IFRS 3 astfel încât să facă referire la Cadrul Conceptual din 2018 în loc de Cadrul din 1989; (b) adaugă o cerință suplimentară la IFRS 3 conform căreia, pentru tranzacții și alte evenimente care fac obiectul IAS 37 sau IFRIC 21, un dobânditor va aplica IAS 37 sau IFRIC 21 (și nu Cadrul Conceptual) pentru a identifica datoriile pe care și le-a asumat într-o combinare de întreprinderi; și (c) adaugă o mențiune explicită la IFRS 3 conform căreia un dobânditor nu va recunoaște activele contingente dobândite într-o combinare de întreprinderi. • Amendamente la IAS 16 „Imobilizări corporale” – Încasări înainte de utilizarea preconizată, emise de IASB în 14 mai 2020. Amendamentele interzic deducerea din costul unui element de imobilizare corporală o oricăror încasări obținute din vânzarea de elemente produse în timpul aducerii activului respectiv în locul și în starea necesare pentru a putea fi operat conform planificării conducerii. În schimb, entitatea recunoaște încasările din vânzarea acestor elemente, și costul cu producerea acestor elemente în contul de profit și pierdere. • Amendamente la IAS 37 „Provizioane, datorii contingente și active contingente” - Contracte oneroase — Costul cu executarea contractului, emise de IASB în 14 mai 2020. Conform amendamentelor „costul cu executarea” unui contract cuprinde „costurile direct legate de contract”. Costurile direct legate de contract pot fi ori costuri incrementale de executare a contractului, ori o alocare a altor costuri direct legate de executarea contractelor. • Amendamente la diverse standarde datorită „Îmbunătățirilor IFRS (ciclul 2018-2020)” emise de IASB în 14 mai 2020. Amendamente la diverse standarde care rezultă din proiectul anual de îmbunătățire a IFRS (IFRS 1, IFRS 9, IFRS 16 și IAS 41 ) cu scopul principal de a elimina inconsecvențele şi de a clarifica anumite formulări. Amendamentele: (a) clarifică faptul că filiala care aplică paragraful D16(a) din IFRS 1 poate evalua cumulativ diferențele din schimbul valutar folosind sumele raportate de societatea-mamă, în funcție de data tranziției societății-mamă la IFRS (IFRS 1); (b) clarifică onorariile pe care le include o entitate atunci când aplică testul „10 la sută” din paragraful B3.3.6 din IFRS 9 pentru a evalua dacă trebuie să scoată o datorie financiară din evidențe. O entitate include numai onorariile plătite sau primite între entitate (împrumutat) și împrumutător, inclusiv onorariile plătite sau primite fie de entitate, fie de împrumutător în numele celuilalt (IFRS 9); (c) elimină din exemplu prezentarea rambursarea de către locator a cheltuielilor cu îmbunătățirile aduse spațiului închiriat pentru a soluționa orice eventuală confuzie cu privire la tratamentul stimulentelor de leasing care ar putea apărea din cauza modului în care sunt prezentate stimulentele de leasing în respectivul exemplu (exemplul ilustrativ 13 atașat la IFRS 16); și (d) elimină cerința din paragraful 22 din IAS 41 pentru entități de a exclude fluxurile de numerar cu impozitarea atunci când evaluează valoarea justă a unui activ biologic prin utilizarea unei tehnici a valorii actualizate (IAS 41). Standarde de contabilitate noi și revizuite emise de IASB și adoptate de UE, dar care nu au intrat încă în vigoare La data aprobării prezentelor situații financiare, Grupul nu a aplicat următoarele Standarde de Contabilitate IFRS noi și revizuite emise și adoptate de UE, dar care nu au intrat încă în vigoare: • Amendamente la IFRS 17 „Contracte de asigurare” – Aplicarea inițială a IFRS 17 și IFRS 9 – Informații comparative emise de IASB în 9 decembrie 2021. Este un amendament cu sferă de aplicare restrânsă la cerințele de tranziție ale IFRS 17 pentru entitățile care aplică pentru prima dată IFRS 17 și IFRS 9 simultan. • Amendamente la IAS 1 „Prezentarea situațiilor financiare” - Clasificarea datoriilor în datorii pe termen scurt și datorii pe termen lung, emise de IASB în 23 ianuarie 2020. Amendamentele oferă o abordare mai generală la clasificarea datoriilor prevăzută de IAS 1 plecând de la acordurile contractuale existente la data raportării. Amendamentele la IAS 1 emise de IASB în 15 iulie 2020 amână data intrării în vigoare cu un an pentru perioadele anuale începând cu sau după 1 ianuarie 2023. Prezentarea politicilor contabile emise de IASB în 12 februarie 2021. Amendamentele cer entităților să-și prezinte mai degrabă politicile contabile semnificative decât politicile contabile importante și să ofere îndrumări și exemple pentru a ajuta autorii situațiilor financiare să decidă ce politici contabile să prezinte în situațiile financiare. Datorii pe termen lung cu indicatori financiari emise de IASB în 31 octombrie 2022. Amendamentele clarifică modul în care condițiile pe care o entitate trebuie să le respecte în termen de douăsprezece luni de la perioada de raportare afectează clasificarea unei datorii. • Amendamente la IAS 8 „Politici contabile, modificări ale estimărilor contabile și erori” – Definiția estimărilor contabile emise de IASB în 12 februarie 2021. Amendamentele se concentrează pe estimările contabile și oferă îndrumări despre distincția dintre politici contabile și estimări contabile. • Amendamente la IAS 12 „Impozit pe profit” – Impozit amânat aferent creanțelor și datoriilor care decurg dintr-o singură tranzacție emise de IASB în 6 mai 2021. Conform amendamentelor, scutirea de la recunoașterea inițială nu se aplică tranzacțiilor în care apar diferențe temporare atât deductibile, cât și impozabile la recunoașterea inițială, care duc la recunoașterea de creanțe și datorii cu impozitul amânat egale.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 19 NOTA 2. INFORMAȚII GENERALE (continuare) 2.c. Standarde, amendamente și noi interpretări ale standardelor (continuare) Aceste amendamente nu afectează situațiile financiare consolidate, și nici nu se așteaptă că vor avea un impact viitor asupra Grupului. Standarde de contabilitate noi și revizuite emise de IASB, dar care nu au fost adoptate de UE • Amendamente la IAS 1 “Clasificarea datoriilor în datorii pe termen scurt și datorii pe termen lung (data intrării în vigoare de către IASB: 1 ianuarie 2023)” • Amendamente la IAS 1 “Datorii pe termen lung cu indicatori financiari (data intrării în vigoare de către IASB: 1 ianuarie 2024)” • Amendamente la IFRS 16 “Datorii de leasing într-o tranzacție de vânzare și leaseback (data intrării în vigoare de către IASB: 1 ianuarie 2024)” • IFRS 14 „Conturi de amânare aferente activităților reglementate” emis de IASB în 30 ianuarie 2014. Acest standard are scopul de a permite entităților care adoptă pentru prima dată IFRS, și care recunosc în prezent conturile de amânare aferente activităților reglementate conform politicilor contabile general acceptate anterioare, să continue să facă acest lucru la trecerea la IFRS. • Amendamente la IFRS 10 „Situații financiare consolidate” și IAS 28 „Investiții în entități asociate și asocieri în participație”- Vânzarea de sau contribuția cu active între un investitor şi entitățile asociate sau asocierile în participație ale acestuia, emise de IASB în 11 septembrie 2014 (în 17 decembrie 2015, IASB a amânat data intrării în vigoare pe termen nedefinit). Amendamentele soluționează contradicția dintre cerințele IAS 28 și IFRS 10 și clarifică faptul că într-o tranzacție care implică o entitate asociată sau asociere în participație, câștigurile sau pierderile sunt recunoscute atunci când activele vândute sau aduse drept contribuție reprezintă o întreprindere. Grupul anticipează că adoptarea standardelor menționate mai sus nu va avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare ale Grupului în viitor. NOTA 3. UTILIZAREA ESTIMARILOR SI A RATIONAMENTELOR PROFESIONALE Întocmirea situațiilor financiare consolidate ale Grupului presupune din partea conducerii utilizarea unor raționamente profesionale, estimări si ipoteze ce afectează aplicarea politicilor contabile, precum si valoarea recunoscuta a activelor, a datoriilor, a veniturilor si a cheltuielilor și a prezentărilor de informații aferente. Rezultatele efective pot fi diferite de valorile estimate. Estimările si ipotezele asociate acestora se bazează pe experiența istorica si pe alți factori, inclusiv pe așteptările privind evenimente viitoare considerate rezonabile in situațiile date. Estimările si ipotezele care stau la baza acestora sunt revizuite periodic. Revizuirea estimărilor contabile este recunoscută începând cu perioada in care estimările sunt revizuite. Pentru pregătirea situațiilor financiare consolidate, Grupul realizează estimări si ipoteze in legătură cu evoluții viitoare care pot avea un efect semnificativ asupra recunoașterii valorii activelor si datoriilor raportate, prezentarea datoriilor contingente la data întocmirii situațiilor financiare consolidate si a veniturilor si cheltuielilor raportate pentru perioada respectiva. 3.a Raționamente In cursul aplicării politicilor contabile ale Grupului, conducerea a făcut următoarele raționamente, care au cel mai semnificativ efect asupra sumelor recunoscute in situațiile financiare consolidate: 3.a.1 Venituri din contractele cu clienții Grupul a aplicat următoarele raționamente care afectează în mod semnificativ determinarea cuantumului și calendarul veniturilor din contractele cu clienții: Determinarea obligațiilor de executare În ceea ce privește vânzarea de proprietăți, Grupul a concluzionat că bunurile și serviciile transferate în fiecare contract constituie o obligație unică de executare. În special, bunurile și serviciile promise în contractele de vânzare de imobile în curs de dezvoltare includ în principal lucrări de proiectare, achiziții de materiale și amenajarea imobilului. În general, Grupul este responsabil pentru toate aceste bunuri și servicii și gestionarea generală a proiectului. Deși aceste bunuri și servicii sunt capabile să fie distincte, Grupul le înregistrează ca o obligație unică de executare, deoarece nu sunt distincte în contextul contractului. Grupul folosește acele bunuri și servicii ca date de intrare și oferă un serviciu semnificativ de integrare a acestora într-un rezultat combinat respectiv, proprietatea finalizată contractată de client.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 20 NOTA 3. UTILIZAREA ESTIMARILOR SI A RATIONAMENTELOR PROFESIONALE (continuare) 3.a. Raționamente (continuare) 3.a.1 Venituri din contractele cu clienții (continuare) În legătură cu serviciile furnizate chiriașilor de investiții imobiliare (cum ar fi curățenie, pază, amenajare, recepție, servicii de catering) ca parte a contractelor de închiriere în care Grupul este locator, Grupul a stabilit că promisiunea o constituie serviciul de administrare a proprietății în general și faptul că serviciul prestat în fiecare zi este distinct și substanțial același. Deși activitățile individuale care constituie obligația de executare variază semnificativ pe parcursul zilei și de la o zi la alta, natura promisiunii generale de a furniza servicii de administrare este aceeași de la o zi la alta. Prin urmare, Grupul a ajuns la concluzia că serviciile pentru chiriași reprezintă o serie de servicii zilnice care sunt executate individual în timp, folosind o măsură de progres în timp, deoarece chiriașii primesc și consumă simultan beneficiile oferite de Grup. Calitatea de comitent versus prepus – servicii prestate pentru chiriași Grupul se ocupă ca anumite servicii furnizate chiriașilor investițiilor imobiliare incluse în contractul pe care Grupul îl încheie în calitate de locator să fie furnizate de terți. Grupul a considerat că acesta controlează serviciile înainte de a fi transferate către chiriași, deoarece are capacitatea de a direcționa utilizarea acestor servicii și de a obține beneficii de la aceștia. În luarea acestei hotărâri, Grupul a considerat că este responsabil în primul rând de îndeplinirea promisiunii de a furniza aceste servicii specificate, deoarece tratează direct reclamațiile chiriașilor și este în primul rând responsabil pentru calitatea sau adecvarea serviciilor. În plus, Grupul are libertatea de a stabili prețul pe care îl percepe chiriașilor pentru serviciile specificate. Prin urmare, Grupul a ajuns la concluzia că este comitentul acestor contracte. În plus, Grupul a ajuns la concluzia că transferă controlul acestor servicii în timp, întrucât serviciile sunt furnizate de către furnizori terți de servicii, deoarece acest lucru se întâmplă atunci când chiriașii primesc și, în același timp, consumă beneficiile acestor servicii. Stabilirea momentului recunoașterii veniturilor din vânzarea de proprietăți Grupul a evaluat momentul recunoașterii veniturilor la vânzarea bunurilor pe baza unei analize a drepturilor și obligațiilor în condițiile contractului. Grupul a concluzionat că, în general, contractele referitoare la vânzarea de imobile finalizate sunt recunoscute la un moment dat în momentul transferului controlului. Pentru schimburile necondiționate de contracte, controlul este, în general, preconizat să se transfere clientului împreună cu dreptul de proprietate. Pentru schimburile condiționate, acest lucru se așteaptă să se realizeze atunci când sunt îndeplinite toate condițiile semnificative. Pentru contractele referitoare la vânzarea de proprietăți în curs de dezvoltare, Grupul a concluzionat, în general, că criteriile de- a lungul timpului sunt îndeplinite și, prin urmare, recunoaște veniturile în timp. Executarea Grupului nu creează un activ cu utilizare alternativă pentru Grup. În plus, Grupul are în general un drept executoriu la plată pentru executarea finalizată până în prezent. A luat în considerare factorii care indică faptul că este restricționat (contractual sau practic) de la direcționarea cu ușurință a proprietății în curs de dezvoltare pentru o altă utilizare în timpul dezvoltării sale. În luarea acestei hotărâri, Grupul a avut în vedere condițiile contractuale, precum și orice legislație sau precedent legal care ar putea completa sau prevala asupra termenilor contractuali. Grupul a stabilit că metoda bazată pe date de intrare este cea mai bună metodă pentru evaluarea evoluției acestor contracte, deoarece există o relație directă între costurile suportate de Grup și transferul de bunuri și servicii către client. 3.a.2 Transferuri de active atât din, cât și în categoria investițiilor imobiliare IAS 40 Investiții imobiliare prevede că transferurile din și în categoria investițiilor imobiliare trebuie evidențiate printr-o schimbare a utilizării. Condițiile care indică o schimbare a utilizării sunt subiective, iar tratamentul poate avea un impact semnificativ asupra situațiilor financiare, deoarece investițiile imobiliare sunt înregistrate la valoarea justă, iar stocurile sunt înregistrate la cost. Transferurile în (sau din) categoria investițiilor imobiliare sunt făcute numai atunci când există dovezi ale unei schimbări de utilizare (cum ar fi începutul dezvoltării în vederea vânzării sau înființarea unui contract de leasing operațional către o altă parte). Pentru un transfer din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor, costul considerat pentru contabilitatea ulterioară este valoarea justă la data schimbării utilizării. Dacă o proprietate în stoc devine o investiție imobiliară, diferența dintre valoarea justă a proprietății la data transferului și valoarea contabilă anterioară a acesteia este recunoscută în contul de profit și pierdere. Grupul consideră drept dovadă primirea autorizației de construire (pentru un transfer din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor) sau inițierea unui contract de leasing operațional cu o altă parte sau schimbarea sferei de aplicabilitate a autorizației de construire (pentru un transfer din categoria stocurilor în categoria investițiilor imobiliare).

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 21 NOTA 3. UTILIZAREA ESTIMARILOR SI A RATIONAMENTELOR PROFESIONALE (continuare) 3.b. Estimări și ipoteze Mai jos sunt descrise ipotezele cheie referitoare la sursele viitoare și la alte surse cheie de incertitudine a estimărilor la data raportării, care prezintă un risc semnificativ de a determina o ajustare semnificativă a valorilor contabile ale activelor și datoriilor în următorul exercițiu financiar. Grupul și-a bazat ipotezele și estimările pe parametrii disponibili la momentul întocmirii situațiilor financiare consolidate. Cu toate acestea, circumstanțele și ipotezele existente cu privire la evoluțiile viitoare se pot modifica din cauza schimbărilor din piață sau a circumstanțelor care se află în afara controlului Grupului. Astfel de modificări sunt reflectate în ipoteze atunci când apar. 3.b.1 Evaluarea progresului atunci când veniturile sunt recunoscute în timp Pentru acele contracte care implică vânzarea de proprietăți în curs de dezvoltare care îndeplinesc criteriile de recunoaștere a veniturilor în timp, executarea Grupului este evaluată folosind o metodă bazată pe datele de intrare, prin referire la intrări, pentru îndeplinirea obligației de executare în raport cu totalul veniturilor preconizate pentru a îndeplini obligația de executare, adică finalizarea proprietății. În general, Grupul utilizează metoda costurilor suportate ca măsură a progresului pentru contractele sale, deoarece prezintă cel mai bine gradul de executare de către Grup. Conform acestei metode de evaluare a progresului, amploarea progresului spre finalizare este evaluată pe baza raportului dintre costurile suportate până în prezent și costurile totale estimate la îndeplinirea obligației de executare. Grupul ajustează metoda bazată pe datele de intrare pentru orice costuri suportate care nu sunt proporționale cu progresul Grupului în îndeplinirea obligației de executare. 3.b.2 Evaluarea investițiilor imobiliare Evaluarea și valorile recuperabile ale proprietății dezvoltate pentru vânzare și investiții imobiliare Compania a obținut un raport de la o societate internațională de evaluare, Colliers Romania, care stabilește valorile de piață estimate pentru investițiile imobiliare ale Societății. Cea mai recentă evaluare a investițiilor imobiliare a avut loc pe 31 decembrie 2022. Colliers Romania este o societate independentă de evaluare, care deține o calificare profesională relevantă recunoscută și are experiență recentă în locațiile și categoriile proprietăților evaluate. Evaluarea s-a bazat pe ipoteza celei mai bune utilizări a fiecărei proprietăți de către un terț dezvoltator. Pentru investițiile imobiliare, activele sunt evaluate în principal folosind abordarea de piață sau abordarea pe bază de venituri, bazată pe tehnica fluxului de numerar actualizat. Pentru abordarea de piață, ipotezele cheie care stau la baza valorii de piață a activelor funciare ale Grupului sunt: selecția de terenuri comparabile care rezultă pentru a determina „prețul de ofertare”, care este considerat ca bază pentru a forma un preț ilustrativ și cuantumul ajustărilor aplicate la prețul de ofertare pentru a reflecta prețurile tranzacției și diferențele de amplasare și stare. Pentru abordarea pe bază de venituri bazată pe tehnica fluxului de numerar actualizat, evaluările sunt pregătite luând în considerare suma totală a chiriilor anuale nete de primit pentru proprietăți și, după caz, costurile asociate. Un randament care reflectă riscurile inerente fluxurilor nete de numerar este apoi aplicat chiriilor anuale nete pentru a ajunge la evaluarea proprietății. Perioada prospectivă utilizată în evaluare este de 10 ani. Ipotezele cheie folosite pentru stabilirea valorii juste a proprietăților și a analizelor de senzitivitate sunt rezumate la nota 8. Evaluarea este extrem de sensibilă la aceste variabile, iar ajustările la aceste date de intrare ar avea un impact direct asupra evaluării rezultate. Evaluarea valorii juste pentru toate investițiile imobiliare a fost clasificată ca o valoare justă de Nivel 3. Conducerea consideră că evaluarea proprietăților sale dezvoltate și a investițiilor imobiliare implică în prezent raționamente semnificative și probabilitatea crescută ca veniturile efective din vânzare să difere de valoarea contabilă. 3.b.3 Ciclul de exploatare Ciclul normal de exploatare al Grupului este de trei ani pentru stocuri (proiectele rezidențiale). Ca urmare, activele circulante si datoriile pe termen scurt includ elemente a căror realizare este destinată și/sau anticipată să aibă loc pe parcursul ciclului normal de exploatare al Grupului.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 22 NOTA 3. UTILIZAREA ESTIMARILOR SI A RATIONAMENTELOR PROFESIONALE (continuare) 3.b. Estimări și ipoteze (continuare) 3.b.4 Costuri IPO Costurile IPO care implică atât emisiunea de noi acțiuni, cât și listarea la bursă sunt contabilizate după cum urmează: • Costurile incrementale care sunt direct atribuibile emisiunii de noi acțiuni sunt deduse din capitalul propriu (net de orice beneficiu cu impozitul pe profit) în conformitate cu IAS 32.37 • Costurile care se referă la listarea la bursă, sau nu sunt în alt mod incrementale și direct atribuibile emisiunii de noi acțiuni, sunt înregistrate ca o cheltuială în situația rezultatului global. • Costurile care se referă atât la emisiunea de acțiuni, cât și la listare sunt alocate între acele funcții pe o bază rațională și consecventă, în conformitate cu IAS 32.38. În absența unei baze mai specifice de repartizare, o alocare a costurilor comune bazată pe proporția dintre acțiunile nou-emise și numărul total de acțiuni (noi și existente) reprezintă o abordare acceptabilă.. Societatea a efectuată această analiză și a înregistrat la Capitaluri proprii costurile incrementale direct atribuibile emisiunii de acțiuni noi, brut de impozit, în valoare de 1,5 mil. RON (decembrie 2021: 7,3 mil. RON). NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE Politicile contabile prezentate mai jos au fost aplicate in mod consecvent pentru toate perioadele prezentate in aceste situații financiare consolidate de către societatea-mamă și filialele sale. 4.1 Bazele consolidării Situațiile financiare consolidate includ situațiile financiare ale Societății și entităților controlate de Societate (filialele sale) întocmite la 31 decembrie a fiecărui an. Controlul este obținut atunci când Societatea: - deține controlul asupra entității în care investește; - este expusă la, sau are drepturi asupra, veniturilor variabile rezultate din implicarea sa în entitatea în care se investește; și - își poate folosi controlul pentru a influența veniturile sale. Grupul reevaluează dacă deține sau nu controlul asupra unei entități în care investește dacă faptele și circumstanțele indică faptul că există modificări în unul sau mai multe din cele trei elemente de control. Filiale Consolidarea unei filiale începe atunci când Grupul obține controlul asupra filialei și încetează atunci când Grupul pierde controlul asupra filialei. Activele, datoriile, veniturile și cheltuielile unei filiale achiziționate sau cedate în cursul anului sunt incluse în situațiile financiare consolidate de la data la care Grupul obține controlul până la data încetării controlului asupra filialei. Situațiile financiare ale filialelor sunt întocmite pentru aceeași perioada de raportare ca pentru societatea-mama, folosind politici contabile consecvente. Rezultatul global din cadrul unei filiale este atribuit acționarilor societății-mamă și intereselor care nu controlează chiar daca aceasta conduce la situația în care interesele care nu controlează înregistrează sold negativ. Modificarea participațiilor in capitalurile proprii ale unei filiale, fără pierderea controlului, este contabilizata drept tranzacție cu capitaluri proprii. Daca Grupul pierde controlul asupra unei filiale, acesta derecunoaște activele aferente (inclusiv fondul comercial) si datoriile, interesele care nu controlează și alte elemente ale capitalurilor proprii, iar orice câștig sau pierdere care rezultă este recunoscut(ă) în contul de profit și pierdere. Orice investiție păstrată este recunoscută la valoarea justă. Tranzacții intra-grup Toate activele și datoriile intra-grup, distribuirile de dividende și tranzacțiile cu entitățile afiliate, precum si orice profit nerealizat rezultat din tranzacțiile cu entitățile afiliate sunt eliminate integral la consolidare.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 23 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.1 Bazele consolidării (continuare) Combinări de întreprinderi Achizițiile de întreprinderi sunt contabilizate folosind metoda achiziției. Contraprestația transferată într-o combinare de întreprinderi este evaluată la valoarea justă, care este calculată ca suma dintre valorile juste la data achiziției ale activelor transferate de Grup, datoriile suportate de Grup față de foștii proprietari ai entității achiziționate și participația emisă de Grup în schimbul controlului asupra entității achiziționate. Costurile legate de achiziție sunt recunoscute în profit sau pierdere pe măsură ce sunt suportate. La data achiziției, activele identificabile achiziționate și datoriile asumate sunt recunoscute la valoarea lor justă la data achiziției. Fondul comercial este evaluat ca valoarea cea mai mare dintre valoarea contraprestației transferate, valoarea oricăror interese care nu controlează în entitatea achiziționată și valoarea justă a participației deținute anterior a dobânditorului în capitalul propriu în entitatea achiziționată (dacă există) față de valorile nete la data achiziției ale activelor identificabile dobândite și datoriilor asumate. Dacă, după reevaluare, valorile nete la data achiziției ale activelor identificabile dobândite și ale datoriilor asumate depășește suma contraprestației transferate, valoarea oricăror interese care nu controlează în entitatea dobândită și valoarea justă a participației deținute anterior de dobânditor în entitatea achiziționată (dacă există), surplusul este recunoscut imediat în profit sau pierdere ca un câștig dintr-o achiziție în condiții avantajoase. Atunci când contraprestația transferată de Grup într-o combinare de întreprinderi include un acord de contraprestație contingentă, contraprestația contingentă este evaluată la valoarea sa justă la data achiziției și inclusă ca parte a contraprestației transferate într-o combinare de întreprinderi. Modificările valorii juste ale contraprestației contingente care se califică drept ajustări pentru perioada de evaluare sunt ajustate retroactiv, cu ajustările corespunzătoare față de fondul comercial. Ajustările perioadei de evaluare sunt ajustări care apar din informații suplimentare obținute în timpul „perioadei de evaluare” (care nu poate depăși un an de la data achiziției) despre fapte și circumstanțe care existau la data achiziției. Contabilizarea ulterioară a modificărilor valorii juste a contraprestației contingente care nu se califică drept ajustări ale perioadei de evaluare depinde de modul în care este clasificată contraprestația contingentă. Contraprestația contingentă care este clasificată drept capitaluri proprii nu este reevaluată la datele de raportare ulterioare, iar decontarea ulterioară a acesteia este contabilizată în capitalurile proprii. Alte contraprestații contingente sunt reevaluate la valoarea justă la datele de raportare ulterioare, cu modificările valorii juste recunoscute în profit sau pierdere. Atunci când o combinare de întreprinderi este realizată în etape, interesele deținute anterior de Grup (inclusiv operațiunile comune) în entitatea achiziționată sunt reevaluate la valoarea justă la data achiziției, iar câștigul sau pierderea rezultată, dacă există, este recunoscută în profit sau pierdere. Sumele care decurg din interesele în entitatea achiziționată înainte de data achiziției care au fost anterior recunoscute în alte elemente ale rezultatului global sunt reclasificate în profit sau pierdere, în cazul în care un astfel de tratament ar fi adecvat dacă respectiva participație ar fi înstrăinată. Dacă contabilizarea inițială pentru o combinare de întreprinderi este incompletă la sfârșitul perioadei de raportare în care are loc combinarea, Grupul raportează sume provizorii pentru elementele pentru care contabilitatea este incompletă. Aceste sume provizorii sunt ajustate în timpul perioadei de evaluare (a se vedea mai sus), sau sunt recunoscute active sau datorii suplimentare, pentru a reflecta informații noi obținute despre fapte și circumstanțe care existau la data achiziției și care, dacă ar fi cunoscute, ar fi afectat sumele recunoscute la acea dată. Fondul comercial Fondul comercial este inițial evaluat la cost (fiind valoarea mai mare dintre totalul contravalorii transferate și suma recunoscută pentru interesele care nu controlează și orice interese anterioare deținute asupra activelor nete identificabile dobândite și datoriilor asumate). Dacă valoarea justă a activelor nete dobândite depășește contravaloarea totală transferată, Grupul reevaluează dacă a identificat corect toate activele dobândite și toate datoriile asumate și examinează procedurile utilizate pentru a evalua sumele care trebuie recunoscute la data achiziției. Dacă reevaluarea rezultă în continuare o valoare justă a activelor nete dobândite în urma contravalorii mai mare decât contraprestația totală transferată, câștigul este recunoscut în contul de profit și pierdere. După recunoașterea inițială, fondul comercial este evaluat la cost mai puțin pierderile acumulate din depreciere. În scopul testării deprecierii, fondul comercial dobândit într-o combinare de întreprinderi este, de la data achiziției, alocat fiecăreia dintre unitățile generatoare de numerar (UGN) ale Grupului care sunt de așteptat să beneficieze în urma combinării, indiferent dacă există alte active sau datorii ale entității achiziționate atribuite acestor unități.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 24 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.1 Bazele consolidării (continuare) Fond comercial (continuare) În cazul în care fondul comercial a fost alocat unei UGN și o parte din operațiunea din cadrul acelei unități este cedată, fondul comercial asociat operațiunii cedate este inclus în valoarea contabilă a operațiunii atunci când se determină câștigul sau pierderea din cedare. Fondul comercial cedat în aceste circumstanțe se evaluează pe baza valorilor relative ale operațiunii cedate și a porțiunii din UGN. Interese care nu controlează și alte interese Interesele acționarilor minoritari sunt evaluate la proporția intereselor minoritare din valoarea activelor și datoriilor recunoscute. Ulterior, toate elementele rezultatului global sunt atribuite proprietarilor și intereselor care nu controlează, ceea ce poate atrage un sold debitor pentru acționarii minoritari. Rezultatele filialelor achiziționate sau cedate pe parcursul anului sunt incluse în situația consolidată a rezultatului global de la data intrării în vigoare a achiziției sau până la data efectivă a cedării, după caz. În cazul în care este cedată o filială care a constituit o linie de activitate majoră, aceasta este prezentată ca o operațiune întreruptă. Dacă este necesar, se fac ajustări la situațiile financiare ale filialelor pentru a alinia politicile contabile utilizate cu cele utilizate de Grup. Investiții în entități asociate O entitate asociată este o entitate asupra căreia Grupul are o influență semnificativă și care nu este nicio filială a acestuia, niciun interes într-o asociere în participație. Influența semnificativă este capacitatea de a participa la luarea deciziilor de politică financiară și de exploatare a entității în care s-a investit, dar fără a avea control sau control comun asupra acestor politici. Rezultatele și activele și datoriile entităților asociate sunt incluse în aceste situații financiare folosind metoda punerii în echivalență, cu excepția cazului în care investiția este clasificată ca deținută pentru vânzare, caz în care este contabilizată în conformitate cu IFRS 5. Conform metodei punerii în echivalență, o investiție într-o entitate asociată este recunoscută inițial în situația consolidată a poziției financiare la cost și ajustată ulterior pentru a recunoaște cota-parte a Grupului din profit sau pierdere și din alte elemente ale rezultatului global ale entității asociate. Atunci când cota-parte a Grupului din pierderile unei entități asociate depășește interesul Grupului în acea entitate asociată (care include orice interese pe termen lung care, în esență, fac parte din investiția netă a Grupului în entitatea asociată), Grupul încetează să-și recunoască cota-parte din pierderile ulterioare. Pierderile suplimentare sunt recunoscute numai în măsura în care Grupul a suportat obligații legale sau implicite sau a făcut plăți în numele entității asociate. O investiție într-o entitate asociată este contabilizată folosind metoda punerii în echivalență de la data la care entitatea în care s-a investit devine o entitate asociată. La achiziționarea investiției într-o entitate asociată, orice surplus al costului investiției față de cota-parte a Grupului din valoarea justă netă a activelor și datoriilor identificabile ale entității în care s-a investit este recunoscut ca fond comercial, care este inclus în valoarea contabilă a investiției. Orice surplus al cotei-părți a Grupului din valoarea justă netă a activelor și datoriilor identificabile față de costul investiției, după reevaluare, este recunoscut imediat în profit sau pierdere în perioada în care investiția este achiziționată. Dacă există dovezi obiective că investiția netă a Grupului într-o entitate asociată este depreciată, se aplică cerințele IAS 36 pentru a stabili dacă este necesar să se recunoască orice pierdere din depreciere în ceea ce privește investiția Grupului. Atunci când este necesar, întreaga valoare contabilă a investiției (inclusiv fondul comercial) este testată pentru depreciere în conformitate cu IAS 36 ca un singur activ prin compararea valorii sale recuperabile (valoarea mai mare dintre valoarea de utilizare și valoarea justă minus costurile de cedare) cu valoarea sa contabilă. Orice pierdere din depreciere recunoscută nu este alocată niciunui activ, inclusiv fondului comercial care face parte din valoarea contabilă a investiției. Orice reluare a acelei pierderi din depreciere este recunoscută în conformitate cu IAS 36 în măsura în care valoarea recuperabilă a investiției crește ulterior.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 25 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.1 Bazele consolidării (continuare) Investiții în entități asociate (continuare) Grupul întrerupe utilizarea metodei punerii în echivalență de la data la care investiția încetează să mai fie o entitate asociată. Atunci când Grupul păstrează un interes în fosta entitate asociată și interesul reținut este un activ financiar, Grupul evaluează interesul reținut la valoarea justă la acea dată, iar valoarea justă este considerată ca fiind valoarea sa justă la recunoașterea inițială în conformitate cu IFRS 9. Diferența dintre valoarea contabilă a entității asociate la data la care metoda punerii în echivalență a fost întreruptă și valoarea justă a oricărei participații reținute și a oricăror câștiguri din cedarea unei părți a participației în entitatea asociată este inclusă în determinarea câștigului sau pierderii la cedarea entității asociate. În plus, Grupul contabilizează toate sumele recunoscute anterior în alte elemente ale rezultatului global în legătură cu acea entitate asociată, pe aceeași bază care ar fi necesară dacă acea entitate asociată ar fi cedat direct activele sau datoriile aferente. Prin urmare, dacă un câștig sau o pierdere recunoscut(ă) anterior în alte elemente ale rezultatului global de către acea entitate asociată ar fi reclasificat(ă) în profit sau pierdere din cedarea activelor sau datoriilor aferente, Grupul reclasifică câștigul sau pierderea din capitaluri proprii în profit sau pierdere (ca o ajustare de reclasificare) când entitatea asociată este înstrăinată. Atunci când Grupul își reduce participația într-o entitate asociată, dar Grupul continuă să utilizeze metoda punerii în echivalență, Grupul reclasifică în profit sau pierdere cota-parte din câștigul sau pierderea care fusese anterior recunoscut(ă) în alte elemente ale rezultatului global legat de acea reducere a interesului, dacă acel câștig sau pierdere ar fi reclasificat(ă) în profit sau pierdere din cedarea activelor sau datoriilor aferente. Atunci când o entitate din Grup efectuează tranzacții cu o entitate asociată a Grupului, profiturile și pierderile rezultate din tranzacțiile cu entitatea asociată sunt recunoscute în situațiile financiare consolidate ale Grupului numai în măsura în care interesele în entitatea asociată nu sunt legate de Grup. Grupul aplică IFRS 9, inclusiv cerințele privind deprecierea, intereselor pe termen lung într-o entitate asociată căreia nu i se aplică metoda punerii în echivalență și care fac parte din investiția netă în entitatea în care s-a investit. 4.2 Clasificarea activelor și a datoriilor în active sau datorii pe termen scurt sau pe termen lung Grupul prezintă activele și datoriile în situația poziției financiare pe termen scurt sau termen lung, cu excepția celor rezidențiale, al căror ciclu de operare este de trei ani. A se vedea nota 3.b.3. Un activ este circulant dacă: • se estimează că va fi realizat sau vândut sau consumat în ciclul normal de exploatare • este deținut în principal pentru a fi vândut • se estimează că va fi realizat în termen de douăsprezece luni de la data raportării; sau • numerar și echivalente de numerar cu excepția cazului în care este interzisă înlocuirea sau utilizarea sa pentru achitarea unei datorii pe o perioadă de cel puțin douăsprezece luni de la data raportării Toate celelalte active sunt clasificate drept active imobilizate. O datorie este pe termen scurt dacă: • este de așteptat să fie achitată în ciclul normal de funcționare • este deținut în principal pentru a fi vândută • trebuie achitată în termen de douăsprezece luni de la data raportării; sau • nu există niciun drept necondiționat de a amâna achitarea obligației pentru cel puțin douăsprezece luni de la data raportării. Grupul clasifică toate celelalte datorii ca fiind pe termen lung. Activele și datoriile cu impozitul amânat sunt clasificate drept active imobilizate și datorii pe termen lung.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 26 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.3 Venituri Veniturile sunt recunoscute atunci când obligația de executare asociată vânzării este îndeplinită. Prețul tranzacției cuprinde valoarea justă a contraprestației primite sau de primit, net de taxa pe valoarea adăugată, rabaturi și reduceri și după eliminarea vânzărilor în cadrul Grupului. Principalele surse de venit ale Grupului constau în: • Venituri din contractele cu clienții: ✓ Vânzarea de proprietăți rezidențiale – proprietăți finalizate și proprietăți în curs de dezvoltare ✓ Servicii către chiriași, inclusiv cheltuieli administrative și alte cheltuieli recuperabile de la chiriași • Venituri din chirii 4.3.1 Venituri din vânzarea de proprietăți rezidențiale Grupul încheie contracte cu clienții pentru vânzarea de proprietăți care sunt fie finalizate, fie în curs de dezvoltare. i) Proprietăți finalizate Vânzarea bunurilor finalizate constituie o obligație de executare unică și Grupul a stabilit că acest lucru este îndeplinit la momentul transferului controlului. Pentru schimbul necondiționat de contracte, acest lucru are loc în general atunci când dreptul de proprietate legal este transferat către client. Pentru schimburile condiționate, acest lucru apare în general atunci când sunt îndeplinite toate condițiile semnificative. Plățile se încasează de obicei la data semnării contractelor sau cu câteva zile de întârziere. ii) Proprietăți în curs de dezvoltare - rezidențiale Grupul analizează dacă există promisiuni în contract care constituie obligații de executare separate cărora trebuie să li se aloce o parte din prețul tranzacției. Pentru contractele legate de vânzarea de proprietăți în curs de dezvoltare, Grupul este responsabil pentru gestionarea generală a proiectului și identifică diverse bunuri și servicii care trebuie furnizate, inclusiv lucrări de proiectare, achiziționarea de materiale, pregătirea șantierului și turnarea fundației, montarea schelelor și tencuirea, lucrări mecanice și electrice, instalarea de corpuri (de exemplu, ferestre, uși, dulapuri etc.) și lucrări de finisare. Grupul contabilizează aceste elemente ca o obligație de executare unică, deoarece oferă un serviciu semnificativ de integrare a bunurilor și serviciilor (intrările) în proprietatea finalizată (rezultatul combinat) pe care clientul a contractat să o cumpere. Veniturile care sunt obținute din contractele care oferă clientului controlul asupra proprietăților pe măsură ce sunt construite și pentru care Grupul are dreptul executabil la plăți pentru munca prestată la zi, sunt recunoscute în timp. Pentru contractele care îndeplinesc criteriile de recunoaștere în timp a veniturilor, executarea de către Grup este evaluată utilizând o metodă de input, prin raportare la costurile suportate până la satisfacerea unei obligații de executare (de exemplu, resurse consumate, costuri suportate sau ore de muncă cheltuite), raportat la intrările totale așteptate la finalizarea proprietății. Grupul exclude efectul oricăror costuri suportate care nu contribuie la executarea Grupului în transferul controlului asupra bunurilor sau serviciilor către client (cum ar fi cantități neașteptate de materiale irosite, forță de muncă sau alte resurse) și ajustează metoda de input pentru orice costuri suportate care nu sunt proporționale cu progresul Grupului în îndeplinirea obligației de executare (cum ar fi materialele îndepărtate). Variațiile în serviciile contractate, cererile și plățile de stimulente sunt incluse în măsura în care este probabil ca acestea să genereze venituri și să poată fi evaluate în mod credibil. Atunci când dreptul de proprietate asupra terenului este transferat la începutul unui contract pe termen lung, veniturile sunt recunoscute la acel moment pentru teren. În cazul în care rezultatul unui contract pe termen lung nu poate fi estimat în mod credibil, veniturile contractuale în care recuperarea este probabilă sunt recunoscute în limita costurilor contractuale suportate. Costurile asociate executării unui contract sunt recunoscute drept cheltuieli în perioada în care sunt suportate. Când este probabil ca costurile totale ale contractului să depășească veniturile totale ale contractului, pierderea preconizată este recunoscută drept cheltuială imediat.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 27 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.3 Venituri (continuare) iii) Alte considerații referitoare la vânzarea de proprietăți rezidențiale La stabilirea prețului tranzacției, Grupul ia în considerare efectele contraprestației variabile, existența unor componente de finanțare semnificative, contraprestația fără numerar și contraprestația de plătit clientului (dacă există). În cazul în care contraprestația dintr-un contract de vânzare de proprietății aflate în dezvoltare include o sumă variabilă sub formă de penalități de întârziere și, în cazuri limitate, bonusuri pentru finalizarea anticipată, Grupul estimează valoarea contraprestației la care va avea dreptul în schimbul transferului bunurilor către client. Contraprestația variabilă este restricționată până când este foarte probabil să nu se producă o reluare semnificativă a veniturilor din suma veniturilor cumulate recunoscute. La sfârșitul fiecărei perioade de raportare, o entitate actualizează prețul estimat al tranzacției, inclusiv evaluarea sa dacă o estimare a contraprestației variabile este constrânsă să reprezinte fidel circumstanțele prezente la sfârșitul perioadei de raportare și modificările circumstanțelor din perioada de raportare. În majoritatea contractelor care implică vânzarea de proprietăți, Grupul are dreptul să primească o garanție inițială. Garanțiile inițiale sunt utilizate pentru a proteja Grupul de situațiile în care cealaltă parte nu își îndeplinește în mod adecvat unele sau toate obligațiile care îi revin în temeiul contractului, în cazul în care clienții nu au un istoric de credit stabilit sau au un istoric de plăți întârziate. În plus, pentru contractele care implică vânzarea de proprietăți în curs de dezvoltare, Grupul solicită clienților să efectueze plăți progresive ale prețului de vânzare, pe măsură ce lucrările continuă, care dau naștere unei componente de finanțare semnificative. Pentru contractele în care veniturile sunt recunoscute în timp, Grupul folosește avantajul practic pentru componenta de finanțare semnificativă, deoarece se așteaptă, în general, la începutul contractului, că perioada de timp dintre momentul în care clienții plătesc pentru activ și momentul în care Grupul transferă activul clientului va fi scurt. Schimbul între părți În anumite cazuri, o proprietate poate fi acceptată ca și compensație pentru o vânzare a unui imobil rezidențial. Valoarea justă a proprietății schimbate este stabilită de către evaluatori independenți sau de către părți, minus costurile de vânzare. Vânzarea inițială este înregistrată în mod normal, valoarea justă a proprietății schimbate înlocuind încasările în numerar. 4.3.2 Venituri din chirii Grupul obține venituri prin calitatea sa de locator în contractele de leasing operațional, care nu transferă în mod substanțial toate riscurile și beneficiile proprietății asupra unei investiții imobiliare. Veniturile din chirii provenite din contracte de leasing operațional pentru investiții imobiliare sunt contabilizate liniar pe durata contractului de leasing și sunt incluse în venituri în situația profitului sau pierderii datorită naturii operaționale, cu excepția veniturilor contingente din chirii care sunt recunoscute pe măsură ce apar. Costurile inițiale directe cu negocierea unui contract de leasing operațional sunt recunoscute ca o cheltuială pe durata contractului de leasing pe aceeași bază ca veniturile din leasing. Stimulentele de leasing plătite sau de plătit locatarului sunt deduse din plățile de leasing. În consecință, stimulentele la chirii ale chiriașilor sunt recunoscute ca o reducere a veniturilor din chirii pe o bază liniară pe durata contractului de leasing. Perioada de leasing este perioada care nu poate fi anulată, precum și orice altă perioadă pentru care chiriașul are opțiunea de a continua leasingul, dacă, la începutul contractului de leasing, Grupul este în mod rezonabil sigur că locatarul va exercita această opțiune. Sumele primite de la chiriași pentru rezilierea contractelor de leasing sau pentru a compensa pagubele sunt recunoscute în situația profitului sau pierderii atunci când apare dreptul de a le primi. 4.3.3 Venituri din servicii către chiriași Pentru investițiile imobiliare deținute în principal pentru a obține venituri din chirii, Grupul încheie ca locator contracte de leasing care se încadrează în sfera de aplicabilitate a IFRS 16. Aceste contracte includ anumite servicii oferite chiriașilor (adică clienților), inclusiv servicii de întreținere a spațiilor comune (cum ar fi curățenia, paza, amenajarea teritoriului și deszăpezirea spațiilor comune), precum și alte servicii de asistență (de exemplu, servicii de recepție, catering și alte servicii legate de evenimente). Aceste servicii sunt specificate în contractele de leasing și facturate separat.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 28 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.3.3 Venituri din servicii către chiriași (continuare) Grupul a stabilit că aceste servicii constituie componente distincte care nu sunt de leasing (transferate separat de dreptul de a utiliza activul suport) și se încadrează în sfera de cuprindere a IFRS 15. Grupul alocă contraprestația din contract componentei separate de leasing și componentelor separate de venituri (care nu sunt de leasing) pe baza prețului de vânzare relativ independent. În ceea ce privește componenta de venituri, aceste servicii reprezintă o serie de servicii zilnice care sunt îndeplinite individual în timp, deoarece chiriașii primesc și consumă simultan beneficiile oferite de Grup. Grupul aplică metoda timpului scurs pentru a evalua progresul. Grupul se ocupă ca terțe părți să ofere chiriașilor săi anumite servicii. Grupul a concluzionat că acționează drept comitent în legătură cu aceste servicii, deoarece controlează serviciile specificate înainte de a le transfera către client. Prin urmare, Grupul înregistrează venituri pe bază brută. 4.4 Active și datorii contractuale Un activ contractual este dreptul la contraprestație în schimbul bunurilor sau serviciilor transferate clientului atunci când acest drept este condiționat de altceva decât trecerea timpului, de exemplu, facturările necesită aprobarea clientului. Activele contractuale sunt recunoscute inițial pentru veniturile obținute din proprietăți în curs de dezvoltare date, dar care încă nu trebuie facturate clienților. La emiterea facturii, sumele recunoscute ca active contractuale sunt reclasificate drept creanțe comerciale. Activele contractuale sunt supuse evaluării deprecierii. O datorie contractuală este obligația de a transfera bunuri sau servicii către un client pentru care Grupul a primit o contraprestație (sau o contraprestație este datorată) de la client. Datoriile contractuale sunt recunoscute ca venituri atunci când Grupul îndeplinește o obligație de executare în temeiul contractului (adică transferă controlul asupra bunurilor sau serviciilor aferente către client). Spre deosebire de metoda utilizată pentru recunoașterea veniturilor contractuale legate de vânzarea de bunuri finalizate, sumele facturate către client pentru vânzarea unei proprietăți în curs de dezvoltare se bazează pe realizarea diferitelor etape stabilite în contract. Sumele recunoscute ca venituri pentru o anumită perioadă nu coincid neapărat cu sumele facturate sau aprobate de către client. În cazul contractelor în care bunurile sau serviciile transferate clientului depășesc suma aferentă facturată, diferența este recunoscută (ca activ contractual) și prezentată în situația poziției financiare la „Creanțe comerciale”, în timp ce în contractele în care bunurile sau serviciile transferate sunt mai mici decât suma facturată clientului, diferența este recunoscută (ca datorie contractuală) și prezentată în situația poziției financiare la „ Avansuri încasate de la clienți”. Datoriile contractuale includ garanții nerambursabile primite de la clienți în schimbul condiționat de contracte referitoare la vânzarea de bunuri în curs de dezvoltare. 4.5 Valută Situațiile financiare consolidate ale Grupului sunt exprimate în RON, care este și moneda funcțională a societății-mamă. Tranzacții și solduri Tranzacțiile în monedă străină sunt înregistrate inițial de către entitățile Grupului la cursul valutar al monedei funcționale a acestora la data la care tranzacția se califică pentru prima dată pentru recunoaștere. Activele și pasivele monetare exprimate în monede străine sunt convertite la cursurile de schimb ale monedei funcționale la data raportării. Diferențele din plata sau conversia elementelor monetare sunt recunoscute în contul de profit și pierdere. Elementele nemonetare evaluate la cost istoric într-o monedă străină sunt convertite folosind cursurile de schimb la datele tranzacțiilor inițiale. Elementele nemonetare evaluate la valoarea justă într-o monedă străină sunt convertite utilizând cursurile de schimb la data determinării valorii juste. La determinarea cursului de schimb care trebuie utilizat la recunoașterea inițială a activului, datoriei, cheltuielilor sau veniturilor (sau a unei părți din acesta) pentru derecunoașterea unui activ nemonetar sau a unei datorii nemonetare referitoare la plata în avans, data tranzacția este data la care Grupul recunoaște inițial activul nemonetar sau datoria nemonetară care rezultă din avans. Dacă există mai multe plăți sau încasări în avans, Grupul stabilește data tranzacției pentru fiecare plată sau încasare a avansului.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 29 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.6 Costurile de îndatorare Costurile de îndatorare direct atribuibile achiziției sau construcției unei investiții imobiliare care necesită în mod necesar o perioadă substanțială de timp pentru a fi pregătită pentru utilizarea sau vânzarea prevăzută sunt capitalizate ca parte a costului activului. Dobânda este capitalizată de la începerea lucrării de dezvoltare până la data finalizării practice, adică atunci când practic toate lucrările de dezvoltare sunt finalizate. Capitalizarea costurilor financiare este suspendată dacă există perioade prelungite când activitatea de dezvoltare este întreruptă. Toate celelalte costuri de îndatorare sunt trecute pe cheltuieli în perioada în care apar. Costurile de îndatorare constau în dobânzi și alte costuri pe care o entitate le suportă în legătură cu împrumutarea fondurilor. Costurile de îndatorare suportate în legătură cu proprietățile aflate în curs de dezvoltare sunt trecute pe cheltuieli pe măsură ce sunt suportat. Filialele Grupului oferă garanții pentru împrumuturi legate de finanțarea proiectelor. Finanțarea se încheie în general la nivel de proiect individual, iar fiecare companie sau proprietate este responsabilă pentru serviciul datoriei aferente. Ca garanție pentru împrumut, banca împrumutătoare primește un pachet de garanții care pot fi utilizate pentru a stinge creanța în cazul în care este solicitat un împrumut. Acest pachet poate include următoarele tipuri de garanții: – ipotecă asupra terenului sau a terenului si imobilului – gaj pe creanțe – gaj pe conturile bancare 4.7 Investiții imobiliare Investițiile imobiliare cuprind proprietățile finalizate și proprietățile în curs de dezvoltare sau re-dezvoltare deținute sau care urmează să fie deținute pentru a obține chirie sau pentru aprecierea capitalului sau ambele. Proprietățile deținute în baza unui contract de leasing sunt clasificate drept investiții imobiliare atunci când sunt deținute pentru a obține chirie sau pentru aprecierea capitalului sau pentru ambele, mai degrabă decât pentru vânzare în cadrul activității obișnuite sau pentru utilizarea în funcții de producție sau administrative. Investițiile imobiliare cuprind în principal birouri, imobile comerciale și imobile de comercializare cu amănuntul care nu sunt ocupate în mod substanțial pentru utilizare sau în operațiunile Grupului și nici pentru vânzare în cursul activității obișnuite, dar sunt deținute în principal pentru a obține venituri din închiriere și aprecierea capitalului. Aceste clădiri sunt în mod substanțial închiriate chiriașilor și nu sunt destinate a fi vândute în cursul obișnuit al activității. Investițiile imobiliare sunt evaluate inițial la cost, inclusiv costurile de tranzacționare. Costurile de tranzacționare includ taxele de transfer, onorariile profesionale pentru servicii juridice și (numai în cazul investițiilor imobiliare deținute în baza unui contract de închiriere) comisioane inițiale de leasing pentru a aduce proprietatea în starea necesară pentru ca aceasta să poată funcționa. Ulterior recunoașterii inițiale, investițiile imobiliare sunt evaluate la valoarea justă, care reflectă condițiile pieței la data raportării. Câștigurile sau pierderile rezultate din modificările valorilor juste ale investițiilor imobiliare sunt incluse în contul de profit și pierdere în perioada în care apar, inclusiv efectul fiscal corespunzător. În sensul acestor situații financiare, pentru a evita contabilizarea dublă, valoarea justă raportată în situațiile financiare este redusă cu valoarea contabilă a veniturilor acumulate rezultate din alocarea stimulentelor de închiriere și / sau a plăților minime de leasing. Transferurile în (sau din) categoria investițiilor imobiliare au loc numai atunci când există dovezi ale unei modificări a utilizării (cum ar fi începerea dezvoltării sau începerea unui contract de leasing operațional cu o altă parte). Pentru un transfer din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor, costul estimat pentru contabilitatea ulterioară este valoarea justă la data modificării utilizării. Dacă o proprietate inventariată sau o proprietate aflată în curs de dezvoltare devine o investiție imobiliară, diferența dintre valoarea justă a proprietății la data transferului și valoarea sa contabilă anterioară este recunoscută în contul de profit și pierdere. Grupul consideră ca dovadă primirea autorizației de construcție și începerea dezvoltării în vederea vânzării (pentru un transfer din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor) sau începerea unui contract de leasing operațional cu o altă parte sau modificarea sferei de aplicabilitate a autorizației de construcție (pentru un transfer din categoria stocurilor în categoria investițiilor imobiliare). Investițiile imobiliare sunt derecunoscute fie când sunt cedate (adică, la data la care destinatarul primește controlul), fie când sunt scoase definitiv din uz și nu se așteaptă beneficii economice viitoare din cedare. Diferența dintre încasările nete din cedare și valoarea contabilă a activului este recunoscută în contul de profit și pierdere în perioada de recunoaștere. Contraprestația care trebuie inclusă în câștiguri sau pierderi care rezultă din derecunoașterea investițiilor imobiliare este determinată în conformitate cu cerințele pentru determinarea prețului de tranzacționare conform IFRS 15.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 30 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.8 Construcții în curs de dezvoltare deținute ca stocuri Proprietatea achiziționată sau construită spre vânzare în cursul obișnuit al activității, mai degrabă decât pentru a fi deținută pentru închiriere sau aprecierea capitalului, este deținută ca proprietate inventariată și se evaluează la valoarea cea mai mică dintre cost și valoarea realizabilă netă (NRV). În principal, proprietatea rezidențială pe care Grupul o dezvoltă și intenționează să o vândă înainte sau la finalizarea dezvoltării. Costurile suportate pentru aducerea fiecărei proprietăți în locația și starea actuală includ: • drepturi de deținere și închiriere pentru terenuri • sume plătite contractorilor pentru dezvoltare • costuri de planificare și proiectare, costuri de amenajare a locului, onorarii profesionale pentru servicii juridice, comisioane de transfer a proprietății, cheltuieli indirecte de dezvoltare și alte costuri conexe NRV este prețul de vânzare estimat în cursul obișnuit al activității, pe baza prețurilor de piață la data raportării, a costurilor estimate de finalizare și a costurilor estimate pentru efectuarea vânzării. Atunci când o proprietate inventariată este vândută, valoarea contabilă a bunului este recunoscută ca o cheltuială în perioada în care veniturile aferente sunt recunoscute. Valoarea contabilă a proprietății inventariate recunoscute în contul de profit și pierdere este determinată în funcție de costurile direct atribuibile suportate cu proprietatea vândută și alocarea oricăror altor costuri aferente bazate pe dimensiunea relativă a proprietății vândute. 4.9 Deprecierea activelor nefinanciare Grupul evaluează, la fiecare dată de raportare, dacă există un indiciu că un activ poate fi depreciat. Dacă există vreun indiciu sau când este necesară testarea anuală a deprecierii pentru un activ, Grupul estimează valoarea recuperabilă a activului. Valoarea recuperabilă a unui activ este valoarea cea mai mare dintre valoarea justă a unui activ sau unitate generatoare de numerar (CGU), minus costurile de cedare și valoarea sa de utilizare. Valoarea recuperabilă este determinată pentru un activ separat, cu excepția cazului în care activul generează intrări de numerar care sunt în mare măsură independente de cele din alte active sau grupuri de active. Atunci când valoarea contabilă a unui activ sau CGU depășește valoarea recuperabilă, activul este considerat depreciat și este redus la valoarea recuperabilă. La evaluarea valorii de utilizare, fluxurile de trezorerie viitoare estimate sunt actualizate la valoarea lor actuală utilizând o rată de actualizare înainte de impozitare care reflectă evaluările curente ale pieței privind valoarea în timp a banilor și riscurile specifice activului. La determinarea valorii juste minus costurile de cedare, se iau în considerare tranzacțiile recente de pe piață. Dacă nu se pot identifica astfel de tranzacții, se utilizează un model de evaluare adecvat. Aceste calcule sunt coroborate cu multipli de evaluare sau alți indicatori ai valorii juste disponibili. Grupul își bazează calculul deprecierii pe cele mai recente bugete și calcule prognozate, care sunt întocmite separat pentru fiecare dintre CGU-urile Grupului cărora le sunt alocate activele individuale. Pierderile din depreciere ale operațiunilor neîntrerupte sunt recunoscute în situația profitului sau pierderii pe categorii de cheltuieli în concordanță cu funcția activului depreciat. Pentru activele cu excepția fondului comercial, se face o evaluare la fiecare dată de raportare pentru a determina dacă există un indiciu că pierderile din depreciere recunoscute anterior nu mai există sau au scăzut. Dacă există un astfel de indiciu, Grupul estimează valoarea recuperabilă a activului sau CGU. O pierdere din depreciere recunoscută anterior este reluată numai dacă a existat o modificare a ipotezelor utilizate pentru a determina valoarea recuperabilă a activului de la ultima recunoaștere a deprecierii. Reluarea este limitată astfel încât valoarea contabilă a activului să nu depășească valoarea recuperabilă a acestuia și nici să nu depășească valoarea contabilă care ar fi fost determinată, netă de amortizare, dacă nu ar fi fost recunoscută o pierdere din depreciere pentru activ în anii precedenți. O astfel de reluare este recunoscută în situația profitului sau pierderii, cu excepția cazului în care activul este înregistrat la o valoare reevaluată, caz în care reluarea este tratată ca o creștere din reevaluare. Fondul comercial este testat pentru depreciere anual la 31 decembrie și atunci când circumstanțele indică faptul că valoarea contabilă poate fi depreciată.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 31 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.9 Deprecierea activelor nefinanciare (continuare) Deprecierea este determinată pentru fondul comercial, evaluând valoarea recuperabilă a fiecărui CGU (sau grup de CGU) la care se referă fondul comercial. Atunci când valoarea recuperabilă a CGU-lui este mai mică decât valoarea sa contabilă, se recunoaște o pierdere din depreciere. Pierderile din depreciere legate de fondul comercial nu pot fi reluate în perioadele viitoare. 4.10 Instrumente financiare Un instrument financiar este orice contract care dă naștere unui activ financiar pentru o entitate și o datorie financiară sau un instrument de capitaluri proprii pentru o alta. Active financiare Recunoașterea și evaluarea inițială Activele financiare sunt clasificate, la recunoașterea inițială, și ulterior evaluate la cost amortizat, valoarea justă prin alte elemente ale rezultatului global sau valoarea justă prin contul de profit și pierdere. Clasificarea activelor financiare la recunoașterea inițială depinde de caracteristicile contractuale ale fluxului de numerar ale activului financiar și de modelul de activitate al Grupului pentru gestionarea acestora. Cu excepția creanțelor comerciale care nu conțin o componentă de finanțare semnificativă sau pentru care Grupul a aplicat avantajul practic, Grupul evaluează inițial un activ financiar la valoarea justă plus, în cazul unui activ financiar care nu este evaluat la valoarea justă prin contul de profit și pierdere, costuri de tranzacționare. Deoarece chiria și alte creanțe comerciale ale Grupului nu conțin o componentă de finanțare semnificativă, acestea sunt evaluate la prețul de tranzacționare determinat în conformitate cu IFRS 15. Pentru ca un activ financiar să fie clasificat și evaluat la cost amortizat sau la valoarea justă prin alte elemente ale rezultatului global, trebuie să genereze fluxuri de numerar care sunt „exclusiv plăți de principal și dobânzi (SPPI)” din suma principală rămasă. Această evaluare este denumită testul SPPI și se efectuează la nivel de instrument. Modelul de afaceri al Grupului pentru gestionarea activelor financiare se referă la modul în care își gestionează activele financiare pentru a genera fluxuri de numerar. Modelul de afaceri stabilește dacă fluxurile de numerar vor rezulta din colectarea fluxurilor de numerar contractuale, vânzarea activelor financiare sau ambele. Activele financiare clasificate și evaluate la cost amortizat sunt deținute în cadrul unui model de afaceri al cărui obiectiv este deținerea activelor financiare pentru colectarea fluxurilor de numerar contractuale. Evaluarea ulterioară Pentru evaluarea ulterioară, Grupul evaluează activele financiare la cost amortizat dacă ambele condiții următoare sunt îndeplinite: • activul financiar este deținut în cadrul unui model de afaceri al cărui obiectiv este deținerea activelor financiare pentru colectarea fluxurilor de numerar contractuale și • termenii contractuali ai activului financiar generează la datele specificate fluxuri de numerar care reprezintă exclusiv plăți de principal și dobânzi din principalul rămas Activele financiare la cost amortizat sunt ulterior evaluate prin metoda dobânzii efective și sunt supuse deprecierii. Câștigurile și pierderile sunt recunoscute în contul de profit și pierdere atunci când activul este derecunoscut, modificat sau depreciat. Deoarece activele financiare ale Grupului (chirii și alte creanțe comerciale, numerar și depozite pe termen scurt, împrumuturi acordate) îndeplinesc aceste condiții, ele sunt ulterior evaluate la cost amortizat.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 32 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.10 Instrumente financiare (continuare) Derecunoaștere Un activ financiar (sau, daca este cazul, o parte a unui activ financiar sau o parte a unui grup de active financiare similare) este scos din gestiune (respectiv, scos din situația consolidată a poziției financiare a Grupului), în principal atunci când: • drepturile de a primi fluxurile de trezorerie generate de activ au expirat sau • Grupul si-a transferat drepturile de a primi fluxurile de trezorerie generate de activ sau si-a asumat o obligație de plata a fluxurilor de trezorerie încasate integral, fără întârzieri semnificative, unei terțe părți, in baza unui angajament cu fluxuri identice („pass-through"); si (a) Grupul a transferat in mod semnificativ toate riscurile si recompensele aferente activului sau (b) Grupul nu a transferat si nu a păstrat in mod semnificativ toate riscurile si recompensele aferente activului, dar a transferat controlul asupra activului. Când Grupul și-a transferat drepturile de a încasa fluxuri de numerar dintr-un activ sau a intrat într-un acord de transfer, evaluează dacă și în ce măsură a păstrat riscurile și beneficiile de proprietate. Când nu a transferat, și nici nu a păstrat în mod substanțial toate riscurile și beneficiile activului și nici nu a transferat controlul asupra activului, Grupul continuă să recunoască activul transferat în măsura în care este implicat în continuare. În acest caz, Grupul recunoaște și o datorie asociată. Activul transferat și datoria asociată sunt evaluate pe o bază care reflectă drepturile și obligațiile pe care Grupul le-a păstrat. Implicarea continuă care ia forma unei garanții asupra activului transferat este evaluată la valoarea cea mai mică dintre valoarea contabilă inițială a activului și valoarea maximă a contraprestației pe care Grupul ar putea fi obligat să o ramburseze. Deprecierea activelor financiare Grupul recunoaște un provizion pentru pierderile de credit preconizate (ECL) pentru toate creanțele și activele contractuale deținute de Grup. ECL se bazează pe diferența dintre fluxurile de numerar contractuale datorate prin contract și toate fluxurile de numerar pe care Grupul se așteaptă să le primească, actualizate la o aproximare a ratei dobânzii efective inițiale. Fluxurile de numerar preconizate vor include fluxurile de numerar provenite din vânzarea garanțiilor deținute sau din alte ameliorări ale condițiilor de credit care fac parte integrantă din termenii contractuali. În ceea ce privește creanțele comerciale și alte creanțe și activele contractuale, Grupul aplică o abordare simplificată în calculul ECL. Prin urmare, Grupul nu urmărește modificările în riscul de credit, ci recunoaște în schimb un provizion pentru pierdere bazat pe ECL pe durata de viață la fiecare dată de raportare (adică, un provizion pentru pierdere pentru pierderile de credit preconizate pe durata de viață rămasă a creditului, indiferent de momentul nerambursării). Grupul a stabilit o matrice de provizionare care se bazează pe experiența sa istorică de pierderi din credite, ajustată pentru factori prospectivi specifici debitorilor și mediului economic. Grupul consideră că un activ financiar este în stare de nerambursare atunci când informațiile interne sau externe indică faptul că este puțin probabil ca Grupul să încaseze integral sumele contractuale restante. Indicatorii că nu există o așteptare rezonabilă de recuperare includ, printre altele, probabilitatea insolvenței sau dificultățile financiare semnificative ale debitorului. Activele financiare sunt derecunoscute atunci când nu există nicio așteptare rezonabilă de recuperare. Indiferent de analiza de mai sus, grupul consideră că starea de nerambursare apare atunci când un activ financiar este restant de mai mult de 90 de zile, cu excepția cazului în care Grupul are informații rezonabile și justificabile care demonstrează că un criteriu de nerambursare mai important este mai adecvat. Pentru toate activele financiare restante de mai mult de 90 de zile, Grupul efectuează proceduri de încasare a numerarului. Grupul păstrează relații strânse cu clienții prin echipa sa internă de vânzări, iar bonitatea clienților este monitorizată cu regularitate de echipa Grupului.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 33 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.10 Instrumente financiare (continuare) Datorii financiare Recunoașterea și evaluarea inițială Datoriile financiare ale Grupului cuprind credite și împrumuturi purtătoare de dobândă, datorii de leasing, și datorii comerciale și de altă natură. Datoriile financiare sunt clasificate, la recunoașterea inițială, ca datorii financiare la valoarea justă prin contul de profit și pierdere, credite și împrumuturi sau ca instrumente derivate desemnate ca instrumente de acoperire într-o acoperire efectivă, după caz. A se vedea politica contabilă privind contractele de leasing, pentru detalii privind recunoașterea și evaluarea inițială a datoriilor de leasing financiar, deoarece aceasta nu intră în sfera de aplicare a IFRS 9. Toate datoriile financiare sunt recunoscute inițial la valoarea justă și, în cazul tuturor datoriilor financiare, cu excepția instrumentelor financiare derivate, net de costurile de tranzacționare direct atribuibile. Evaluarea ulterioară În scopul evaluării ulterioare, toate datoriile financiare, cu excepția instrumentelor financiare derivate, sunt ulterior evaluate la cost amortizat folosind metoda ratei dobânzii efective. Câștigurile și pierderile sunt recunoscute în contul de profit și pierdere atunci când datoriile sunt derecunoscute, precum și prin procesul de amortizare EIR. Costul amortizat se calculează luând în considerare orice reducere sau primă la achiziție și comisioane sau costuri care fac parte integrantă din EIR. Amortizarea EIR este inclusă drept cost de finanțare în contul de profit și pierdere. Consultați politica contabilă privind contractele de leasing pentru evaluarea ulterioară a datoriilor din contractele de leasing financiar. Derecunoaștere O datorie financiară este anulată atunci când obligația aferentă datoriei este achitată sau anulată sau expiră. Atunci când o datorie financiară existentă este înlocuită cu o alta de la același creditor în termeni substanțial diferiți sau condițiile unei datorii existente sunt modificate în mod substanțial, un astfel de schimb sau modificare este tratat(ă) ca anularea obligației inițiale și recunoașterea unei noi datorii. Diferența valorilor contabile respective este recunoscută în contul de profit și pierdere. Plăți în avans de la clienți Plățile în avans de la clienți, evaluate la cost amortizat, sunt înregistrate ca datorii la încasare și derecunoscute în contul de profit și pierdere ca venituri la finalizarea legală sau în timp dacă Grupul are dreptul la plăți pentru munca prestată Compensarea instrumentelor financiare Activele și datoriile financiare sunt compensate, iar valoarea netă este raportată în situația consolidată a poziției financiare dacă există un drept legal executoriu pentru a compensa sumele recunoscute și există intenția de a deconta pe o bază netă, pentru a realiza activele și a achita datoriile simultan. 4.11 Numerar și depozite pe termen scurt Numerarul și depozitele pe termen scurt din situația poziției financiare cuprind numerar la bănci și în casierie și depozite pe termen scurt foarte lichide cu o scadență inițială de trei luni sau mai puțin, care sunt ușor convertibile într-o sumă cunoscută de numerar și sunt supuse un risc nesemnificativ de schimbări de valoare. În scopul situației consolidate a fluxurilor de trezorerie, numerarul și echivalentele de numerar constau din numerar și depozite pe termen scurt, astfel cum sunt definite mai sus, net de descoperirile de cont bancare existente, deoarece acestea sunt considerate parte integrantă a gestionării numerarului Grupului.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 34 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.12 Contracte de leasing Grupul evaluează la începutul contractului dacă un contract este sau conține un contract de leasing. Adică, dacă contractul conferă dreptul de a controla utilizarea unui activ identificat pentru o perioadă de timp în schimbul unei contraprestații. Grupul ca locatar Grupul aplică o abordare unică de recunoaștere și evaluare pentru toate contractele de leasing, cu excepția contractelor de leasing pe termen scurt și a contractelor de leasing de active cu valoare redusă. Grupul recunoaște datoriile de leasing pentru efectuarea de plăți de leasing și activele aferente dreptului de utilizare reprezentând dreptul de a utiliza activele suport. i) Active aferente dreptului de utilizare Grupul recunoaște activele aferente dreptului de utilizare la data începerii contractului de leasing (adică data la care activul suport este disponibil pentru utilizare). Activele aferente dreptului de utilizare sunt evaluate la cost, minus orice amortizare acumulată și pierderi din depreciere și ajustate pentru orice reevaluare a datoriilor de leasing. Costul activelor aferente dreptului de utilizare include suma datoriilor de leasing recunoscute, costurile inițiale directe suportate și plățile de leasing efectuate la sau înainte de data de începere a contractului, minus orice stimulente de leasing primite. Activele aferente dreptului de utilizare sunt amortizate liniar pe perioada mai scurtă dintre perioada de leasing și durata de viață utilă estimată a activelor. În cazul în care dreptul de proprietate asupra activului închiriat se transferă către Grup la sfârșitul perioadei de leasing sau costul reflectă exercitarea unei opțiuni de cumpărare, amortizarea se calculează utilizând durata de viață utilă estimată a activului. Activele aferente dreptului de utilizare sunt, de asemenea, supuse deprecierii. Consultați politicile contabile privind deprecierea activelor nefinanciare din această notă. ii) Datorii de leasing La data începerii contractului de leasing, Grupul recunoaște datoriile de leasing evaluate la valoarea actualizată a plăților de leasing care urmează să fie efectuate pe durata contractului de leasing. Plățile de leasing includ plăți fixe (inclusiv plăți fixe substanțiale) minus orice stimulente de leasing de primit, plăți variabile de leasing care depind de un indice sau de o rată și sume care se așteaptă să fie plătite în baza garanțiilor de valoare reziduală. Plățile de leasing includ, de asemenea, prețul de exercitare a unei opțiuni de cumpărare, în mod rezonabil sigur de exercitat de către Grup și plăți de penalități pentru rezilierea contractului de leasing, dacă perioada de leasing reflectă exercitarea de către Grup a opțiunii de reziliere. Plățile de leasing variabile care nu depind de un indice sau o rată sunt recunoscute drept cheltuieli (cu excepția cazului în care sunt suportate pentru a produce stocuri) în perioada în care are loc evenimentul sau condiția care declanșează plata. La calcularea valorii actuale a plăților de leasing, Grupul își folosește rata de împrumut incrementală (IBR) la data de începere a leasingului, deoarece rata dobânzii implicită în leasing nu este ușor de determinat. IBR este rata dobânzii pe care Grupul ar trebui să o plătească pentru a împrumuta pe o perioadă similară și, cu o garanție similară, fondurile necesare pentru a obține un activ cu o valoare similară activului aferent dreptului de utilizare într-un mediu economic similar. Prin urmare, IBR reflectă ceea ce Grupul „ar trebui să plătească”, care necesită estimare atunci când nu sunt disponibile rate observabile (cum ar fi filialele care nu încheie tranzacții de finanțare) sau când trebuie ajustate pentru a reflecta termenii și condițiile de leasing (de exemplu, atunci când contractele de leasing nu sunt în moneda funcțională a filialei). Grupul estimează IBR utilizând date de intrare observabile (cum ar fi ratele dobânzii din piață) atunci când sunt disponibile și este obligat să facă anumite estimări specifice entității (cum ar fi ratingul de credit independent al filialei). După data începerii contractului, valoarea datoriilor de leasing este crescută pentru a reflecta acumularea de dobânzi și reduse pentru plățile de leasing efectuate. În plus, valoarea contabilă a datoriilor de leasing este reevaluată dacă există o modificare, o modificare a perioadei de leasing, o modificare a plăților de leasing (de exemplu, modificări ale plăților viitoare rezultate dintr-o modificare a unui indice sau a ratei utilizate pentru a determina astfel plăți de leasing) sau o modificare a evaluării unei opțiuni de cumpărare a activului suport. IFRS 16 prevede trecerea pe cheltuieli a anumitor ajustări, în timp ce altele sunt adăugate la costul activului aferent dreptului de utilizare.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 35 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.12 Contracte de leasing (continuare) iii) Contracte de leasing pe termen scurt și contracte de leasing pentru active cu valoare redusă Grupul aplică scutirea de recunoaștere a contractelor de leasing pe termen scurt la contractele sale de leasing pe termen scurt de echipamente (adică acele contracte de leasing care au o perioadă de leasing de 12 luni sau mai puțin de la data începerii contractului și nu conțin o opțiune de cumpărare). De asemenea, Grupul aplică de asemenea scutirea de recunoaștere a activelor cu valoare redusă pentru contractele de leasing de echipamente care sunt considerate a avea valoare mică. Plățile de leasing în contractele de leasing pe termen scurt și contractele de leasing pentru active cu valoare mică sunt recunoscute pe cheltuială liniar pe durata contractului de leasing. Grupul ca locator Consultați politicile contabile privind veniturile din chirii. 4.13 Creanțe din chirii Creanțele din chirii sunt recunoscute la valoarea facturată inițială, cu excepția cazului în care valoarea în timp a banilor este semnificativă, caz în care creanțele din chirii sunt recunoscute la valoarea justă și ulterior evaluate la cost amortizat. Consultați politicile contabile privind activele financiare din această notă. 4.14 Garanțiile chiriașilor Garanțiile chiriașilor sunt recunoscute inițial la valoarea justă și ulterior evaluate la cost amortizat. Orice diferență între valoarea justă inițială și valoarea nominală este inclusă ca o componentă a venitului din leasingul operațional și recunoscută liniar pe durata contractului de leasing. Consultați și politicile contabile privind datoriile financiare din această notă. 4.15 Creanțe comerciale O creanță comercială reprezintă dreptul Grupului la o contraprestație care este necondiționată (adică, este necesară doar trecerea timpului înainte de a plăti contraprestația). Veniturile obținute din activități de dezvoltare imobiliară, dar care încă nu trebuie facturate clienților, sunt recunoscute inițial drept active contractuale și reclasificate în creanțe comerciale atunci când dreptul la contraprestație devine necondiționat. Pentru mai multe informații, consultați și politicile contabile privind activele financiare din această notă. 4.16 Garanții Vânzarea de proprietăți conține anumite garanții care acoperă o perioadă de până la 3 ani de la finalizarea proprietății, cum ar fi proprietatea să îndeplinească anumite cerințe de performanță operațională (de exemplu, izolație, eficiență energetică etc.). Aceste condițiile reprezintă garanții de tip „asigurare” care trebuie furnizate ca garanții de calitate conform prevederilor legale. Reparațiile minore sunt trecute pe cheltuieli imediat și incluse în alte cheltuieli de exploatare a proprietății. Se recunoaște un provizion pentru garanțiile solicitate preconizate pentru proprietățile vândute în cursul anului, pe baza experienței anterioare cu privire la nivelul de reparații majore și luând în considerare și prevederile din contractele cu furnizorii (care oferă în schimb garanție pentru serviciile furnizate și echipamentele instalate). Provizioanele pentru garanțiile de tip asigurare aferente anului sunt înregistrate drept cost cu vânzările. Estimarea unor astfel de provizioane este revizuită anual. 4.17 Investiții în entități asociate Un asociat este o entitate asupra căreia Grupul are o influență semnificativă. Influență semnificativă înseamnă autoritatea de a participa la deciziile de politică financiară și operațională ale entității în care s-a investit, dar nu înseamnă controlul asupra acestor politici. Investiția Grupului în entitățile asociate este contabilizată utilizând metoda punerii în echivalență. Conform metodei punerii în echivalență, investiția într-o entitate asociată este recunoscută inițial la cost. Valoarea contabilă a investiției este ajustată pentru a recunoaște modificările din cota-parte a Grupului în activele nete ale entității asociate de la data achiziției. Fondul comercial aferent entității asociate este inclus în valoarea contabilă a investiției și nu este testat separat pentru depreciere.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 36 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.17 Investiții în entități asociate (continuare) Situația profitului sau pierderii reflectă cota-parte Grupului în rezultatele operațiunilor entității asociatei. Orice modificare a altor elemente ale rezultatului global ale acelor entități în care s-a investit este prezentată ca parte a altor elemente ale rezultatului global al Grupului. În plus, atunci când a existat o modificare recunoscută direct în capitalul propriu al entității asociate, Grupul își recunoaște cota-parte din orice modificare, atunci când este cazul, în situația modificărilor capitalului propriu. Câștigurile și pierderile nerealizate care rezultă din tranzacțiile dintre Grup și entitatea asociată sunt eliminate în limita dobânzii în entitatea asociată. Totalul părții Grupului în profitul sau pierderea într-o entitate asociată este prezentat în situația profitului sau pierderii în afara profitului din exploatare și reprezintă profit sau pierdere după impozitare și interese minoritare în filialele entității asociate. Situațiile financiare ale entității asociate sunt pregătite pentru aceeași perioadă de raportare ca și pentru Grup. Atunci când este necesar, se fac ajustări pentru a alinia politicile contabile la cele ale Grupului. După aplicarea metodei punerii în echivalență, Grupul stabilește dacă este necesar să se recunoască o pierdere din depreciere a investiției sale în entitatea asociată. La fiecare dată de raportare, Grupul stabilește dacă există dovezi obiective că investiția în entitatea asociată este afectată. Dacă există astfel de dovezi, Grupul calculează valoarea deprecierii ca diferență între valoarea recuperabilă a entității asociate și valoarea sa contabilă și apoi recunoaște pierderea în „Cota-parte în profitul entității asociate” în situația profitului sau pierderii. La pierderea influenței semnificative asupra entității asociate, Grupul evaluează și recunoaște orice investiție reținută la valoarea justă. Orice diferență între valoarea contabilă a entității asociate la pierderea unei influențe semnificative și valoarea justă a investiției reținute și a veniturilor din cedare este recunoscută în contul de profit și pierdere. 4.18 Imobilizări necorporale i) Fondul comercial Fondul comercial este evaluat conform descrierii din nota 4.1. Fondul comercial nu se amortizează, dar este testat anual pentru depreciere sau mai frecvent dacă evenimentele sau modificările circumstanțelor indică faptul că s-ar putea deprecia și este contabilizat la cost minus pierderile acumulate din depreciere. Odată ce se depreciază, valoarea fondului comercial nu mai poate crește. ii) Licențe Licențele achiziționate separat sunt prezentate la cost istoric. Licențele achiziționate într-o combinație de întreprinderi sunt recunoscute la valoarea justă la data achiziției. Au o durată de viață determinată și sunt ulterior contabilizate la cost minus amortizarea acumulată și pierderile din depreciere. iii) Software Licențele dobândite separat sunt evaluate la cost istoric. După recunoașterea inițială, software-ul este contabilizat la cost minus orice amortizare cumulata si orice pierderi cumulate din depreciere, daca există. Costurile cu mentenanța programelor informatice sunt recunoscute pe cheltuială pe măsură ce sunt realizate. iv) Marca și relațiile cu clienții (imobilizări necorporale achiziționate într-o combinare de întreprinderi) În conformitate cu IFRS 3 Combinări de întreprinderi, dacă o imobilizare necorporală este achiziționată într-o combinare de întreprinderi, costul acelei imobilizări necorporale este valoarea sa justă la data achiziției. Valoarea justă a unei imobilizări necorporale va reflecta așteptările participanților de pe piață la data achiziției cu privire la probabilitatea ca beneficiile economice viitoare așteptate încorporate în activ să fie generate pentru entitate. Cu alte cuvinte, entitatea se așteaptă să existe un flux de beneficii economice, chiar dacă există incertitudine cu privire la momentul sau valoarea intrării. Dacă un activ dobândit într-o combinare de întreprinderi este separabil sau rezultă din drepturi contractuale sau alte drepturi legale, există suficiente informații pentru a evalua în mod credibil valoarea justă a activului. Ulterior recunoașterii inițiale, imobilizările necorporale achiziționate într-o combinare de întreprinderi sunt raportate la cost minus amortizarea cumulată și pierderile din depreciere cumulate, pe aceeași bază ca imobilizările necorporale care sunt achiziționate separat.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 37 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.18 Imobilizări necorporale (continuare) v) Metoda și perioada de amortizare Programele informatice sunt amortizate liniar pe o perioada de maximum 3 ani, licențele se amortizează pe durata valabilității acestora, iar marca se amortizează pe bază liniară pe o perioadă maximă de 20 de ani. Perioada de amortizare si metoda de amortizare pentru o imobilizare necorporala cu o durata de viață utila determinata sunt revizuite cel puțin la sfârșitul fiecărei perioade de raportare. Modificările in duratele de viață utile preconizate sau in ritmul preconizat de consumare a beneficiilor economice viitoare incorporate in active sunt contabilizate prin modificarea metodei sau perioadei de amortizare, după caz, si sunt tratate ca modificări ale estimărilor contabile. Câștigurile sau pierderile care rezulta din derecunoasterea unei imobilizări necorporale sunt calculate ca diferență dintre încasările nete din cedare si valoarea contabila a elementului si sunt recunoscute in contul de profit si pierdere când activul este derecunoscut. vi) Derecunoașterea imobilizărilor necorporale O imobilizare necorporală este derecunoscută la cedare sau atunci când nu sunt așteptate beneficii economice viitoare din utilizare sau cedare. Câștigurile sau pierderile rezultate din derecunoașterea unei imobilizări necorporale, evaluate ca diferență dintre veniturile nete din cedare și valoarea contabilă a activului, sunt recunoscute în profit sau pierdere atunci când activul este derecunoscut. 4.19 Imobilizări corporale Imobilizările corporale sunt prezentate la cost, mai puțin amortizarea cumulata si/sau pierderile din depreciere cumulate, daca este cazul. Costul istoric include cheltuielile care pot fi atribuite direct achiziționării obiectelor. Costurile ulterioare sunt incluse în valoarea contabilă a activului sau recunoscute ca activ separat, după caz, numai atunci când este probabil ca beneficiile economice viitoare asociate elementului să revină Grupului iar costul elementului poate fi evaluat în mod credibil. Valoarea contabilă a oricărei componente contabilizate ca activ separat este derecunoscută la înlocuire. Toate celelalte costuri cu reparațiile si întreținerea sunt recunoscute in contul de profit si pierdere când sunt efectuate. Amortizare Durata de utilizare economica este perioada de timp in care se așteaptă ca activul sa fie folosit de către Grup. Amortizarea este calculata aplicând metoda liniara pe întreaga durata de utilizare a activului. Tip Durata de viață utilă Construcții ușoare (barăci, etc) 3-10 ani Echipamente tehnologice 8-40 ani Mijloace de transport 1-5 ani Alte mijloace fixe 3-5 ani Alte mijloace fixe si echipamente IT 1-5 ani Durata de viață si metoda de amortizare sunt revizuite periodic si, daca este cazul, sunt ajustate prospectiv, astfel încât sa existe o concordanta cu așteptările privind beneficiile economice aduse de respectivele active. Derecunoaștere Un element de imobilizări corporale este derecunoscut la cedare sau când nu se mai așteaptă niciun beneficiu economic viitor din utilizarea sau cedarea acestuia. Orice câștig sau pierdere care rezulta din derecunoasterea unui activ (calculat(a) ca fiind diferența dintre încasările nete la cedare si valoarea contabila a elementului) este inclusa in contul de profit si pierdere când activul este derecunoscut. Depreciere Valoarea contabilă a unui active este redusă imediat la valoarea sa recuperabilă dacă valoarea contabilă a activului este mai mare decât valoarea recuperabilă estimată. Consultați politicile contabile privind deprecierea activelor nefinanciare din prezenta notă.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 38 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.20 Impozitare Impozit pe profit curent Activele și datoriile cu impozitul pe profit curent sunt evaluate la suma preconizată a fi recuperată sau plătită autorităților fiscale. Cotele de impozitare și legile fiscale utilizate pentru calcularea sumei sunt cele care sunt adoptate sau adoptate în mod substanțial la data raportării. Impozitul pe profit curent aferent elementelor recunoscute direct în alte elemente ale rezultatului global sau în capitalurile proprii este recunoscut în alte elemente ale rezultatului global sau în capitaluri proprii și nu în contul de profit și pierdere. Conducerea evaluează periodic pozițiile luate în declarațiile fiscale cu privire la situațiile în care reglementările fiscale aplicabile sunt supuse interpretării și stabilește provizioane, după caz. Impozit amânat Impozitul amânat este obținut folosind metoda pasivului pentru diferențele temporare dintre bazele de impozitare a activelor și datoriilor și valorile contabile ale acestora în scopuri de raportare financiară la data raportării. Datoriile cu impozitul amânat sunt recunoscute pentru toate diferențele temporare impozabile, cu excepția cazurilor în care: • datoria cu impozitul amânat provine din recunoașterea inițială a fondului comercial sau a unui activ sau a unei datorii într-o tranzacție care nu este o combinare de întreprinderi și, la momentul tranzacției, nu afectează nici profitul contabil, nici profitul sau pierderea impozabilă. • În ceea ce privește diferențele temporare impozabile asociate cu investițiile în filiale, sucursale și entități asociate și interesele în asocieri, când momentul reluării diferențelor temporare poate fi controlat și este probabil ca diferențele temporare să nu fie reluate în viitorul previzibil. Impozit amânat Activele cu impozitul amânat sunt recunoscute pentru toate diferențele temporare deductibile, raportarea creditelor fiscale neutilizate și orice pierderi fiscale neutilizate. Activele cu impozitul amânat sunt recunoscute în măsura în care este probabil să fie disponibil profitul impozabil pentru care se pot utiliza diferențele temporare deductibile și reportarea creditelor fiscale neutilizate și a pierderilor fiscale neutilizate, cu excepția cazurilor în care: • când activul cu impozitul amânat aferent diferenței temporare deductibile apare din recunoașterea inițială a unui activ sau a unei datorii într-o tranzacție care nu este o combinare de întreprinderi și, la momentul tranzacției, nu afectează nici profitul contabil, și nici profitul sau pierderea impozabilă. • În ceea ce privește diferențele temporare deductibile asociate investițiilor în filiale, sucursale și entități asociate și interese în asocieri, activele cu impozitul amânat sunt recunoscute numai în măsura în care este probabil ca diferențele temporare să fie reluate în viitorul previzibil și va fi disponibil profitul impozabil pentru care pot fi utilizate diferențele temporare. Valoarea contabilă a activelor cu impozitul amânat este revizuită la fiecare dată de raportare și redusă în măsura în care nu mai este probabil să existe un profit impozabil suficient pentru a permite utilizarea totală sau parțială a activului cu impozitul amânat. Activele cu impozitul amânat nerecunoscute sunt reevaluate la fiecare dată de raportare și sunt recunoscute în măsura în care a devenit probabil ca profiturile impozabile viitoare să permită recuperarea activului cu impozitul amânat. Activele și datoriile cu impozitul amânat sunt evaluate la cotele de impozitare care se preconizează să se aplice în anul în care activul este realizat sau când datoria este achitată, pe baza cotelor de impozitare (și a legilor fiscale) care au fost adoptate sau adoptate în mod substanțial la data raportării. Impozitul amânat aferent elementelor recunoscute în afara profitului sau pierderii este recunoscut în afara profitului sau pierderii. Elementele de impozit amânat sunt recunoscute în corelație cu tranzacția implicită fie în alte elementele ale rezultatului global, fie direct în capitalurile proprii. Beneficiile fiscale dobândite ca parte a unei combinări de întreprinderi, dar care nu îndeplinesc criteriile de recunoaștere separată la acea dată, sunt recunoscute ulterior dacă există informații noi despre modificările faptelor și circumstanțelor.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 39 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.20 Impozitare (continuare) Ajustarea este fie tratată ca o reducere a fondului comercial (atâta timp cât nu depășește fondul comercial) dacă a fost efectuată în perioada de evaluare, fie este recunoscută în contul de profit și pierdere. Grupul compensează activele și datoriile cu impozitul amânat dacă și numai dacă are un drept executoriu legal de a compensa activele și datoriile cu impozitul curent, iar activele și datoriile cu impozitul amânat se referă la impozitul pe venit perceput de aceeași autoritate fiscală fie asupra aceleiași entități impozabile, fie asupra unor entități impozabile distincte care intenționează fie să deconteze datoriile și activele cu impozitul curent pe o bază netă, fie să realizeze activele și să deconteze datoriile simultan, în fiecare perioadă viitoare în care sume semnificative de datorii sau active cu impozitul amânat se preconizează să fie decontate sau recuperate. 4.21 Plăți pe bază de acțiuni Angajații (directorii) Grupului primesc remunerații sub formă de plăți pe bază de acțiuni, prin care angajații prestează servicii drept contraprestație pentru instrumente de capitaluri proprii (tranzacții cu decontare în acțiuni). Tranzacții cu decontare în acțiuni Costul tranzacțiilor cu decontare în acțiuni este determinat de valoarea justă la data la care se acordă subvenția utilizând un Acest cost este recunoscut în cheltuielile administrative, împreună cu o creștere corespunzătoare a altor rezerve în capitalurile proprii, pe perioada în care sunt îndeplinite condițiile de servicii și, după caz, condițiile de executare (perioada pentru satisfacerea condițiilor de intrare în drepturi). Cheltuiala cumulată recunoscută pentru tranzacțiile cu decontare în acțiuni la fiecare dată de raportare până la data dobândirii reflectă măsura în care a expirat perioada pentru satisfacerea condițiilor de intrare în drepturi și cea mai bună estimare a Grupului cu privire la numărul de instrumente de capitaluri proprii care vor fi acordate în cele din urmă. Cheltuiala sau creditul din situația profitului sau pierderii pentru o perioadă reprezintă mișcarea cheltuielilor cumulate recunoscute la începutul și sfârșitul perioadei respective și este recunoscută în cheltuielile administrative. Condițiile de executare a serviciului și non-piață nu sunt luate în considerare la stabilirea valorii juste la data plăților, dar probabilitatea îndeplinirii condițiilor este evaluată ca parte a celei mai bune estimări a Grupului a numărului de instrumente de capitaluri proprii care vor acorda drepturi în cele din urmă. Condițiile de executare ale pieței se reflectă în valoarea justă la data acordării. Orice alte condiții atașate unei sume, dar fără o cerință de serviciu asociată, sunt considerate a fi condiții care nu presupun intrarea în drepturi. Condițiile care nu presupun intrarea în drepturi se reflectă în valoarea justă a unei sume acordate și conduc la trecerea imediată pe cheltuieli a unei plăți, cu excepția cazului în care există și condiții de serviciu și / sau de executare. Nu se recunoaște nicio cheltuială pentru plăți care nu dau drepturi în ultimă instanță, deoarece condițiile de executare non- piață și / sau condițiile de serviciu nu au fost îndeplinite. În cazul în care plățile includ o condiție de piață sau o condiție care nu presupune intrarea în drepturi, tranzacțiile sunt tratate ca presupunând intrarea în drepturi, indiferent dacă este îndeplinită condiția de piață sau de neintrare în drepturi, cu condiția ca toate celelalte condiții de executare și / sau servicii să fie îndeplinite. Atunci când se modifică condițiile unei plăți cu decontare în acțiuni, cheltuiala minimă recunoscută este valoarea justă la data de acordare a plății nemodificate, cu condiția ca termenii inițiali de intrare în drepturi să fie îndepliniți. O cheltuială suplimentară, evaluată la data modificării, este recunoscută pentru orice modificare care mărește valoarea justă totală a tranzacției de plată pe bază de acțiuni sau care este benefică în alt mod pentru angajat. În cazul în care o plată este anulată de entitate sau de contraparte, orice element rămas din valoarea justă a plății este trecut pe cheltuieli imediat prin contul de profit și pierdere. 4.22 Provizioane Provizioanele sunt recunoscute atunci când Grupul are o obligație prezentă (legală sau implicită) ca urmare a unui eveniment trecut, când este probabil ca Grupul să fie obligat să stingă acea obligație și se poate face o estimare credibilă a valorii obligației. Suma recunoscută ca provizion este cea mai bună estimare a contraprestației necesare stingerii obligației prezente la data de raportare, luând în considerare riscurile și incertitudinile legate de obligație. În cazul în care un provizion este evaluat utilizând fluxurile de trezorerie estimate pentru a stinge obligația actuală, valoarea sa contabilă este valoarea actualizată a acestor fluxuri de trezorerie (când efectul valorii în timp a banilor este semnificativ).

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 40 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.22 Provizioane (continuare) În cazul în care preconizează că o terță parte îi va rambursa, integral sau parțial, cheltuielile necesare pentru decontarea unui provizion, Grupul trebuie să recunoască o creanță ca un activ dacă și numai dacă este aproape sigur că va primi rambursarea iar valoarea creanței poate fi evaluată sigur. 4.23 Evaluarea la valoarea justă Grupul evaluează investiții imobiliare la valoarea justă la fiecare dată a bilanțului. Valoarea justă reprezintă prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție normală între participanți de pe piață, la data evaluării. Evaluarea la valoarea justă se bazează pe prezumția că tranzacția de a vinde activul sau de a transfera datoria are loc fie: • pe piața principală pentru activ sau datorie sau • în absența unei piețe principale, pe piața cea mai avantajoasă pentru activ sau datorie Piața principală sau piața cea mai avantajoasă trebuie să fie accesibilă pentru Grup la data evaluării. Valoarea justă a unui activ sau a unei datorii este evaluată folosind ipotezele pe care participanții pe piață le-ar folosi la stabilirea prețurilor activului sau datoriei, presupunând că participanții la piață acționează în interesul lor economic. O evaluare la valoarea justă a unui activ nefinanciar are în vedere capacitatea unui participant de pe piață de a genera beneficii economice prin utilizarea activului la cel mai înalt nivel sau prin vânzarea acestuia unui alt participant de pe piață care ar utiliza activul la cel mai înalt nivel. Grupul utilizează tehnici de evaluare adecvate în circumstanțe și pentru care sunt disponibile suficiente date pentru a evalua valoarea justă, utilizând la maximum datele de intrare observabile relevante și utilizând la minim datele de intrare neobservabile. Toate activele și datoriile, pentru care valoarea justă este evaluată sau prezentată în situațiile financiare, sunt clasificate în ierarhia valorilor juste, descrisă după cum urmează, pe baza celui mai scăzut nivel de date de intrare care este semnificativ pentru evaluarea valorii juste în ansamblul său: - Nivelul 1 - Prețurile de piață cotate (neajustate) pe piețele active pentru active sau datorii identice - Nivelul 2 - Tehnici de evaluare pentru care cel mai mic nivel de date de intrare care este semnificativ pentru evaluarea valorii juste este observabil direct sau indirect - Nivelul 3 - Tehnici de evaluare pentru care cel mai mic nivel de date de intrare care este semnificativ pentru evaluarea valorii juste este neobservabil Pentru activele și datoriile care sunt recunoscute în situațiile financiare la valoarea justă în mod recurent, Grupul stabilește dacă s-au produs transferuri între nivelurile din ierarhie prin reevaluarea clasificării (bazată pe cel mai mic nivel al datelor de intrare care este semnificativ pentru evaluarea la valoarea justă în ansamblu) la sfârșitul fiecărei perioade de raportare. În scopul prezentării valorii juste, Grupul a stabilit clase de active și datorii în funcție de natura, caracteristicile și riscurile activului sau datoriei și de nivelul ierarhiei valorii juste, după cum se explică mai sus. 4.24 Contingențe Datoriile contingente reprezintă obligații posibile sau existente care decurg din evenimente trecute, în cazurile în care nu este probabil ca o ieșire de resurse să fie necesară pentru stingerea obligației. Datoriile contingente care nu sunt recunoscute în bilanțul Grupului sunt evaluate în funcție de probabilitatea apariției lor. Dacă o ieșire de resurse care încorporează beneficii economice nu este suficient de probabilă pentru a necesita recunoașterea unui provizion și nici improbabilă, obligațiile sunt recunoscute ca datorii contingente. A se vedea nota 30.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 41 NOTA 4. POLITICI CONTABILE SEMNIFICATIVE (continuare) 4.25 Dividende și majorare de capital social Dividendele se distribuie din profitul net anual distribuibil pe baza situațiilor financiare anuale individuale auditate, după aprobarea acestora de către Adunarea Generală Ordinară a Societății („AGOA”) și după aprobarea propunerii privind dividendele de către AGOA. Profitul distribuibil reprezintă partea din profitul net al exercițiului financiar care poate fi distribuită sub formă de dividende după ce au fost efectuate distribuiri legale și statutare, cum ar fi distribuirea pentru rezerva legală și, după caz, utilizarea profitului net pentru alte scopuri prevăzute de lege (de exemplu, acoperirea pierderilor contabile din anul precedent, dacă este cazul). Acționarii primesc dividende proporțional cu participația lor în capitalul social vărsat al Societății, nefiind aplicabil niciun drept de prioritate sau preferință asupra distribuirii dividendelor în favoarea oricărui acționar. Propunerea privind distribuirea dividendelor formulată de Consiliul de Administrație va fi supusă votului AGOA, de regulă, în aceeași adunare în care se aprobă situațiile financiare auditate ale Societății, respectiv cel târziu în termen de patru (4) luni de la sfârșitul exercițiului financiar, respectiv în cursul celui de-al treilea trimestru al anului în ceea ce privește orice distribuiri de dividende interimare sau distribuiri din rezultat rămas nedistribuit. Societatea va putea plăti dividendele și sub formă de acțiuni din aceeași clasă cu cele care dau dreptul la aceste dividende. Societatea efectuează operațiuni de majorare a capitalului social pentru a diversifica baza de acționari, a crește lichiditatea și a strânge capital pentru extinderea în continuare a activității. Capitalul nou strâns va fi investit cu prioritate în noi dezvoltări, în conformitate cu schema solidă existentă a Societății, iar numerarul actual va fi folosit pentru a accelera finalizarea proiectelor în desfășurare. Hotărârea Consiliului de Administrație, în conformitate cu Hotărârea Adunării Generale Extraordinare a Acționarilor, aprobă majorarea capitalului social. Participanții la majorarea capitalului social sunt acționari existenți, investitori instituționali locali și internaționali, investitori autorizați, investitori persoane fizice. 4.26 Altele Cheltuieli În mod obișnuit, cheltuielile sunt recunoscute și înregistrate în aceeași perioadă ca și veniturile asociate cu acele cheltuieli (în cadrul contabilității de angajamente). Grupul clasifică cheltuielile după natura cheltuielilor. Comisioane pentru intermedierea vânzărilor Comisioanele pentru intermedierea vânzărilor sunt înregistrate și plătite pentru semnarea de promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare de apartamente. Comisioanele pentru intermedierea vânzărilor sunt înregistrate ca plăți în avans acolo unde sunt semnate ante-contracte de vânzare și înregistrate pe cheltuieli în perioada în care este încheiat contractul final de vânzare. Raportarea pe segmente Raportarea pe segmente evidențiază informațiile și măsurile pe care conducerea le consideră importante și le folosește pentru a lua decizii cheie. Segmentele de raportare sunt segmentul rezidențial, birouri și investiții imobiliare deținute în vederea dezvoltării ulterioare, Grupul gestionând operațiunile în funcție de această clasificare. Rezultatele, activele și datoriile segmentelor includ elemente direct atribuibile unui segment, precum și cele care pot fi alocate pe bază rezonabilă. NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR 5.1. Obiective generale, politici si procese Activitățile desfășurate de Grup pot da naștere unor riscuri variate. Managementul este conștient si monitorizează efectele acestor riscuri si evenimente care pot avea efecte adverse asupra operațiunilor Grupului. Principalele riscuri la care este expus Grupul pot fi clasificate astfel: Riscuri financiare: - Riscul de credit - Riscul de lichiditate; - Riscul de piață, care include: riscul ratei de dobândă, riscul valutar si riscul de preț al instrumentelor.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 42 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.1. Obiective generale, politici si procese Alte riscuri: - Riscul operațional - Riscul strategic 5.2. Riscuri financiare Aceasta nota prezinta informații cu privire la expunerea Grupului fata de riscurile menționate mai sus, la obiectivele, politicile si procesele Grupului pentru a gestiona riscurile si la metodele folosite pentru măsurarea acestora. Mai multe informații cantitative cu privire la aceste riscuri sunt prezentate pe parcursul acestor situații financiare consolidate. Nu au existat modificări substanțiale ale expunerii Grupului la riscurile unui instrument financiar, obiectivele, politicile si pro cesele sale de gestionare a acestor riscuri sau metodele utilizate pentru măsurarea acestora din perioadele anterioare, cu excepția cazului in care este specificat altfel in aceasta nota. Grupul este expus in principal la riscuri care decurg din utilizarea instrumentelor financiare. Un sumar al instrumentelor financiare deținute de Grup, in funcție de categoria de clasificare sunt prezentate mai jos: Descriere Creanțe comerciale, depozite pe termen scurt si numerar si echivalente de numerar 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Creanțe comerciale 124.107.224 65.099.039 Alte creanțe 64.901.563 83.059.458 Alte active financiare - 9.408.917 Numerar și echivalente de numerar 566.960.043 508.347.161 Total 755.968.830 665.914.575 Descriere Datorii financiare la cost amortizat 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Datorii comerciale și alte datorii 287.139.920 123.568.138 Împrumuturi pe termen scurt și termen lung 830.204.626 432.162.310 Datorii din contracte de leasing 3.425.437 3.929.334 Total 1.120.769.983 559.659.782 Conducerea are responsabilitatea generala pentru determinarea obiectivelor, politicilor si proceselor de gestionare a riscurilor păstrând in același timp responsabilitatea finala pentru acestea. Obiectivul general al conducerii este de a stabili politici care urmăresc reducerea riscurilor cat mai mult posibil fără a af ecta nejustificat competitivitatea si flexibilitatea Grupului. Mai multe detalii in legătură cu aceste politici sunt prezentate mai jos: 5.2.1. Riscul de credit Valorile contabile ale activelor financiare reprezintă expunerea maxima a grupului la riscul de credit pentru creanțele existente. Riscul de credit reprezintă riscul ca Grupul sa înregistreze o pierdere financiara ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către un client sau o contrapartida la un instrument financiar, iar acest risc rezulta in principal din crean țele comerciale ale Grupului, numerarul si echivalentele de numerar, dar si depozite pe termen scurt. Riscul de credit din soldurile cu băncile și instituțiile financiare este gestionat de departamentul de trezorerie al Grupulu i în conformitate cu politicile sale.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 43 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.2. Riscuri financiare (continuare) Expunerea maximă a Grupului la riscul de credit pentru elementele situației poziției financiare la 31 decembrie 202 2 și, respectiv, la 31 decembrie 2021, este valoarea contabilă a fiecărei clase de instrumente financiare. Pe parcursul activității sale, Grupul este subiectul riscului de credit, in special din cauza creanțelor comerciale si a disponibilităților deținute la bănci. Managementul grupului monitorizează constant si îndeaproape expunerea la riscul de credit. Riscul de credit este scăzut datorita faptului ca avansul solicitat clienților acoperă o porțiune semnificativă din valoarea contractelor, iar transferul dreptului de proprietate asupra proprietăților se face doar după încasarea integrala a creanței. Soldurile clienților au fost analizate separat pentru bonitate, și în urma acesteia, managementul apreciază calitatea de creditare a diverselor creanțe fiind bună în ceea ce privește sumele scadente, astfel că riscul de credit este considerat scăzut. Nu există o concentrare semnificativă a riscului. În conformitate cu IFRS 9, Grupul a utilizat abordarea simplificată pentru calcularea ECL pentru creanțele comerciale și activele contractuale care nu conțineau o componentă de finanțare semnificativă. Grupul a efectuat o analiză a ajustărilor pentru deprecierea creanțelor comerciale care a luat în considerare experiența pierderilor istorice din creditare bazată pe evoluția restanțelor debitorilor, ajustată astfel încât să reflecte condițiile și estimările actuale ale condițiilor economice viitoare. Au fost de asemenea analizate soldurile existente ale clienților la 31 decembrie pentru încasare în perioada ulterioară până la emiterea prezentelor situații financiare, fiind identificat un risc minim de neîncasare. ECL-urile referitoare la numerar și depozitele pe termen scurt ale Grupului sunt stabilite în funcție de expunerea netă a soldului de numerar deținut de Grup în fiecare bancă. Politica Grupului este de a depune surplusul de numerar la principalele bănci cu care colaborează Grupul și la alte bănci. Angajamentele existente duc la un mix mai favorabil de flexibilitate și câștiguri din dobânzi. Numerarul și echivalentele de numerar ale Grupului sunt deținute la opt instituții financiare stabile în ceea ce privește investițiile și gestionarea numerarului. 5.2.2. Riscul de lichiditate Riscul de lichiditate este riscul prin care Grupul nu va fi in măsură sa își îndeplinească obligațiile financiare in măsura in care acestea devin scadente. Abordarea grupului in gestionarea lichidității este de a asigura, in măsura in care este posibil, ca va avea lichidități suficiente pentru a-și îndeplini obligațiile scadente, atât in condiții normale cat si de criza, fără a suporta pierderi majore sau de a risca deteriorarea reputației Grupului. Grupul întocmește bugete, analize și estimări ale fluxurilor de numerar, care permit Administratorilor să evalueze nivelul de finanțare necesar în perioadele următoare. Se folosesc bugete și proiecții pentru a evalua orice eventuale investiții, care sunt comparate cu fondurile existente în depozite pentru a eval ua natura și mărimea eventualelor cerințe de finanțare. În prezent, lichiditatea Grupului îi permite să respecte plățile angajate și scadente. În 2022, activitatea Grupului s-a axat pe operațiuni, alocarea de lichidități și capital. Grupul are acces la suficiente surse de finanțare care îi permit să-și respecte obligațiile financiare la scadență. Tabelul de mai jos prezinta scadentele contractuale ramase pentru datoriile financiare: La 31 decembrie 2022 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Peste 5 ani Total Datorii comerciale și alte datorii 268.676.223 18.463.697 - 287.139.920 Împrumuturi pe termen scurt și lung 172.469.155 314.063.980 343.671.491 830.204.626 Datorii din contracte de leasing 778.490 2.646.947 - 3.425.437 Total 441.923.868 335.174.624 343.671.491 1.120.769.983 La 31 decembrie 2021 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Peste 5 ani Total Datorii comerciale și alte datorii 123.568.138 - - 123.568.138 Împrumuturi pe termen scurt și lung 34.347.782 248.372.822 149.441.706 432.162.310 Datorii din contracte de leasing 1.282.387 2.646.947 - 3.929.334 Total 159.198.307 251.019.769 149.441.706 559.659.782

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 44 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.2. Riscuri financiare (continuare) 5.2.2. Riscul de lichiditate (continuare) Următorul tabel detaliază scadenta pentru activele financiare și activele contractuale ale Grupului. Tabelul de mai jos a fost întocmit pe baza scadentelor ramase ale activelor financiare și ale activelor contractuale, inclusiv a dobânzilor care vor fi obținute din aceste active cu excepția celor in care Grupul anticipează ca fluxul de numerar va avea loc într-o perioada diferita. La 31 decembrie 2022 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Peste 5 ani Numerar și echivalente de numerar 566.960.043 - - Creanțe comerciale și alte creanțe 188.704.829 303.958 - Active contractuale 267.895.398 Total 1.023.560.270 303.958 - La 31 decembrie 2021 Mai mic de 1 an Intre 1 si 5 ani Peste 5 ani Numerar și echivalente de numerar 508.347.161 - - Creanțe comerciale și alte creanțe 148.158.497 - - Active contractuale 136.270.504 - - Total 792.776.162 9.408.917 - 5.2.3. Riscul de piață Riscul de piață reprezintă posibilitatea înregistrării de pierderi sau a nerealizării profiturilor estimate care rezulta, direct ori indirect, din fluctuațiile prețului de piață, ratei dobânzii sau cursului de schimb valutar aferente activelor si obligațiilor Grupului. In consecință, principalele subcategorii ale riscului de piață sunt următoarele: (i) Riscul ratei dobânzii: riscul ca valoarea justa a fluxurilor de numerar viitoare sau fluxurile de numerar viitoare aferente instrumentelor financiare va fluctua odată cu variațiile ratelor de dobândă; (ii) Riscul valutar: riscul ca valoarea justa a fluxurilor de numerar viitoare sau fluxurile de numerar viitoare aferente instrumentelor financiare va fluctua odată cu variațiile cursurilor de schimb; Instrumentele financiare deținute de Grup care sunt afectate de riscul de piață sunt în principal împrumuturile. (i) Riscul ratei dobânzii Riscul generat de rata dobânzii este riscul ca fluxurile de numerar viitoare sa varieze datorita fluctuațiilor de pe piață a ratelor dobânzilor. Expunerea Grupul la riscul fluctuațiilor de pe piață ale ratelor dobânzii se referă în primul rând la obligațiile pe termen lung cu rate variabile ale dobânzii. Ratele de dobândă aferente împrumuturilor de la entitățile afiliate și acționarii minoritari sunt fixe. In ceea ce privește împrumuturile bancare, dobânda variabilă este determinată considerând indicatorul Euribor la 6 luni sau 3 luni, la care se adaugă marja de 2,00% - 4,00% pe an. 31 decembrie 2022 Descriere Împrumuturi pe termen scurt și pe termen lung Dobândă fixă Dobândă variabilă Împrumuturi bancare - 806.162.742 Împrumuturi de la entitățile afiliate - - Împrumuturi de la acționarii minoritari 11.734 - Total 11.734 806.162.742

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 45 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.2. Riscuri financiare (continuare) 5.2.3. Riscul de piață (continuare) 31 decembrie 2021 Descriere Împrumuturi pe termen scurt și pe termen lung Dobândă fixă Dobândă variabilă Împrumuturi bancare și emisiuni de obligațiuni - 412.992.288 Împrumuturi de la entitățile afiliate - - Împrumuturi de la acționarii minoritari 2.267.577 - Total 2.267.577 412.992.288 31 decembrie 2022 Descriere Împrumuturi acordate Dobândă fixă Dobândă variabilă Împrumuturi acordate entităților afiliate 6.621.986 - Împrumuturi acordate altor entități 16.858.658 - Total 23.480.644 - 31 decembrie 2021 Descriere Împrumuturi acordate Dobândă fixă Dobândă variabilă Împrumuturi acordate entităților afiliate 10.966.323 - Împrumuturi acordate altor entități 68.534.108 - Total 79.500.431 - Depozitele bancare deținute de Grup sunt pe termen scurt, fiind astfel afectate de modificări ale ratelor de dobânda pe piață. Analiza de sensibilitate a profitului Grupului la riscul de rata a dobânzii a fost calculata mai jos, luând in calcul cheltui elile cu dobânzile aferente împrumuturilor bancare recunoscute in contul de profit si pierdere in anul respectiv si veniturile aferente depozitelor bancare. Perioada Variație rata dobânzii Modificare în rezultatul Grupului 31 decembrie 2022 +/-5% -/+ 629.026 31 decembrie 2021 +/-5% -/+ 364.135 (ii) Riscul valutar Riscul valutar reprezintă riscul ca valoarea justa a fluxurilor de numerar viitoare aferente instrumentelor financiare va fluctua odată cu variațiile cursurilor de schimb. Grupul este expus riscului de schimb valutar la împrumuturile care sunt exprimate într-o alta moneda decât moneda funcțională a Grupului. Moneda utilizata pe piață interna este leul romanesc. Moneda care expune Grupul la acest risc este, in principal, EUR. Expunerea Grupului la riscul fluctuațiilor cursului valutar se referă și la activitățile sale de exploatare (când veniturile sau cheltuielile sunt exprimate în monedă străină).

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 46 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.2. Riscuri financiare (continuare) 5.2.3. Riscul de piață (continuare) Valorile contabile ale activelor si datoriilor monetare exprimate in alta valuta la data raportării sunt după cum urmează: 31 decembrie 2022 EUR USD TOTAL in RON Active monetare Numerar și echivalente de numerar 51.373.158 552 254.166.120 Alte creanțe 4.937.163 - 24.426.120 Datorii monetare Împrumuturi (167.726.814) - (829.811.638) Datorii comerciale și alte datorii (331.421) - (1.639.672) Excedent/(Expunere) neta (111.747.914) 552 (552.859.070) 31 decembrie 2021 EUR USD TOTAL in RON Active monetare Numerar și echivalente de numerar 88.986.710 148.259 440.963.136 Alte creanțe 16.270.598 - 80.508.545 Datorii monetare Împrumuturi (87.253.779) - (431.740.423) Datorii comerciale și alte datorii (1.273.874) - (6.303.258) Excedent/(Expunere) neta 16.729.655 148.259 83.428.000 Analiza de senzitivitate pentru riscul valutar O apreciere cu 5% a leului romanesc fata de EUR la 31 decembrie 2022 ar fi crescut profitul Grupului cu 27.643.081 RON (2021: 4.139.000 RON), in vreme ce o depreciere cu 5% a leului fata de EUR tot la 31 decembrie 2021 ar avea un efect similar, dar de sens contrar. Rata de sensibilitate de 5% reprezintă estimarea rezonabila a managementului cu posibilele modificări ale cursurilor de schimb valutar. Analiza de senzitivitate include numai elementele monetare exprimate in valuta si ajustează conversia lor la sfârșitul perioadei pentru o schimbare de 5% a ratelor de schimb valutar. Aceasta analiza presupune ca toate celelalte variabile, in mod special ratele de dobândă, rămân constante. 5.3. Alte riscuri Conducerea nu poate anticipa toate evoluțiile care ar putea avea un impact asupra lichidității pe piața financiară, amortizării activelor financiare și volatilității sporite pe piețele valutare și nici efectul, dacă există, pe care l-ar avea asupra situațiilor financiare consolidate. Conducerea Grupului considera ca a lua toate masurile necesare pentru a sprijini sustenabilitatea si creșterea activității Societății in circumstanțele actuale prin: - pregătirea unei strategii de criză de lichiditate si de stabilire a unor masuri specifice, împreună cu suportul acționarilor, pentru a aborda potențiale crize de lichiditate; - monitorizarea constanta a poziției sale de lichiditate; - prognozarea pe termen scurt a poziției sale de lichiditate.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 47 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.3. Alte riscuri (continuare) (i) Riscul operațional Procesul de evaluare a riscului pe parcursul ultimilor câțiva ani pe piețele financiare internaționale a afectat performanta acestor piețe, inclusiv piața financiara si bancara românească, si ridica o incertitudine crescuta cu privire la dezvoltarea economica viitoare. Determinarea respectării acordului de datorie si altor obligații contractuale, precum si evaluarea incertitudinilor semnificative, inclusiv incertitudinile asociate cu capacitatea Grupului de a-si continua activitatea pentru o perioada rezonabila de timp, aduc propriile lor provocări. Debitorii Grupului ar putea fi, de asemenea, afectați de situația lichidităților scăzute, care ar putea avea impact la rândul sau in capacitatea lor de a-si plăti împrumuturile restante. (ii) Riscul strategic Riscul strategic reprezintă riscul ca una sau mai multe ipoteze pe care se bazează strategia de afaceri a Grupului sa nu mai fie valabile datorita unor schimbări interne si/sau externe. Riscul strategic este dificil de cuantificat deoarece se refera la: - deciziile strategice ale managementului Grupului; - incertitudinile aferente mediului extern; - la nivelul si viteza de răspuns a managementului la schimbările survenite in mediul intern si/sau extern; - calitatea sistemelor informaționale etc. (iii) Riscul de titlu de proprietate In Romania, dreptul de proprietate asupra proprietății private este garantat de Constituție. Cu toate acestea, in conformitate cu Codul Civil Roman, in cazul in care titlul de proprietate asupra unui imobil este anulat, toate actele ulterioare ale transferurilor de proprietate s-ar putea, in anumite condiții, sa fie, de asemenea, anulate. Prin urmare, in teorie, aproape orice titlu imobiliar din Romania ar putea fi expus riscului de o terță parte printr-un litigiu sau pretenții de restituire a proprietății (fie înainte sau după transferul titlului de proprietate). Pentru conducerea Grupului, riscul de titlu este minim in cazul Grupului in lumina antecedentelor. (iv) Riscul legislativ Mediul economic al Grupului este influențat si de mediul legislativ. De asemenea, obținerea autorizațiilor de construcție precum si a celorlalte documente necesare demarării proiectelor rezidențiale poate fi afectata de instabilitatea politica precum si de eventualele modificări in structura organizatorica administrativă la nivelul administrațiilor locale in care Grupul intenționează sa dezvolte proiectele sale. (v) Riscul de impozitare Sistemul fiscal din Romania este supus multor interpretări si modificări constante. In Romania termenul prescripție pentru controalele fiscale este de 5 ani. Totuși, din cauza stării de urgență din 2020, perioada de prescripție pentru exercițiile financiare 2015-2019 s-a prelungit cu 9 luni, iar pentru exercițiile financiare care încep din 2016 perioada de prescripție de 5 ani începe la 1 iulie a exercițiului financiar următor. Legislația şi cadrul fiscal din Romania si implementarea acestora in practica suferă schimbări frecvente. Controalele fiscale, prin natura lor, sunt asemănătoare auditurilor fiscale derulate de autoritățile fiscale desemnate in multe tari, dar se pot extinde nu doar asupra problemelor de fiscalitate ci si asupra altor aspecte legislative sau de reglementare in care agenția în cauza ar putea fi interesata. Mai mult, declarațiile fiscale fac subiectul verificării si corectării lor de către autoritățile fiscale pe o perioada de cin ci ani după înregistrarea lor (și în conformitate cu regulile generale descrise mai sus) si, in consecință, declarațiile fiscale ale Grupului începând cu anul 2017 pana in 2022 sunt încă subiectul unei astfel de verificări.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 48 NOTA 5. MANAGEMENTUL RISCURILOR (continuare) 5.3. Alte riscuri (continuare) In conformitate cu legislația fiscala relevanta, evaluarea fiscala a unei tranzacții realizate cu părțile afiliate are la baz a conceptul de preț de piață aferent respectivei tranzacții. In baza acestui concept, preturile de transfer trebuie sa fie ajustate astfel încât sa reflecte preturile care ar fi fost stabilite intre entități intre care nu exista o relație de afiliere si car e acționează independent, pe baza „condițiilor normale de piață”. Este probabil ca verificări ale preturilor de transfer sa fie realizate in viitor de către autoritățile fiscale, pentru a det ermina daca respectivele preturi respecta principiul „condițiilor normale de piață” si ca baza impozabila a contribuabilului roman nu este distorsionata. In caz de control organele fiscale pot solicita (sau nu) întocmirea dosarului preturilor de transfer si p entru contribuabilii care nu se regăsesc in categoria celor mari, însă realezează tranzacții cu părți afiliate, pentru a stabili daca au respectat „condițiile normale de piață”. 5.4. Gestionarea capitalului Obiectivele conducerii Grupului cu privire la gestionarea capitalului sunt de a proteja capacitatea Grupului de a -si continua activitatea pentru a oferi profit asociaților si beneficii pentru alte părți interesate si sa mențină o structura optima de capital in vederea reducerii costului de capital. Conducerea Grupul revizuiește structura capitalului și ia în considerare costul capitalului și riscurile asoc iate fiecărei clase de capital. Grupul înregistrează un indicator de îndatorare de -11% la 31 decembrie 2022 (-4% la 31 decembrie 2020) stabilit ca raportul dintre datoria netă și capitalurile proprii. Datoria este definită drept împrumuturi pe termen scurt și lung, și datorii de leasing. Datoria netă se calculează ca datorii minus numerar și echivalente de numerar. Capitalurile proprii includ toate capitalurile și rezervele Grupului care sunt gestionate drept capital. Pentru a menține sau a ajusta structura capitalului, conducerea Grupului poate ajusta rentabilitatea ce revine acționarilor s au poate emite noi acțiuni pentru a reduce datoriile.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 49 NOTA 6. IMOBILIZĂRI CORPORALE Descriere Terenuri, clădiri, barăci Echipamente tehnologice Aparatura si instalații de măsură Mijloace de transport Mobilier si alte imobilizări Total Cost La 1 ianuarie 2021 15.433.739 278.608 546.290 1.443.171 1.714.179 19.415.987 Intrări 389.839 503.590 276.120 152.824 1.738.995 3.061.368 Ieșiri (32.119) (23.566) (12.833) (420.278) (287.251) (776.047) La 31 decembrie 2022 15.791.459 758.632 809.577 1.175.717 3.165.923 21.701.308 Intrări 1.530.119 526.610 160.324 722.420 6.105.348 9.044.821 Ieșiri - - (199.506) (18.750) (36.851) (255.107) Transfer din imobilizări corporale în investiții imobiliare (12.156.938) - - - - (12.156.938) Transfer din investiții imobiliare în imobilizări corporale 38.860.861 - - - - 38.860.861 La 31 decembrie 2022 44.025.501 1.285.242 770.395 1.879.387 9.234.420 57.194.945 Amortizări si deprecieri La 1 ianuarie 2021 1.643.784 75.463 449.794 754.487 415.317 3.338.845 Intrări 670.535 369.207 217.957 257.410 278.195 1.793.304 Ieșiri (4.889) (19.354) (12.833) (326.042) (107.733) (470.851) La 31 decembrie 2021 2.309.430 425.316 654.918 685.855 585.779 4.661.298 Amortizare aferentă anului 685.952 297.578 242.747 325.331 856.025 2.407.633 ieșiri - - (178.618) (15.208) (36.851) (230.677) Transfer din imobilizări corporale în investiții imobiliare (774.832) - - (774.832) La 31 decembrie 2022 2.220.550 722.894 719.047 995.978 1.404.953 6.063.422 Valoare contabilă netă La 31 decembrie 2021 13.482.029 333.316 154.659 489.862 2.580.144 17.040.010 La 31 decembrie 2022 41.804.951 562.348 51.348 883.409 7.829.467 51.131.523 În categoria „Terenuri, clădiri, barăci”, Grupul prezintă activele din care principala sumă se referă la spațiul propriu de birouri ocupat. La 31 decembrie 2019, Societatea a reclasificat o parte din terenul și clădirile deținute de filiala One North Gate S.A. din categoria investițiilor imobiliare în categoria imobilizărilor corporale la valoarea de 12.156.938 RON, în urma ocupării propriului spațiu de birouri. În 2022, Grupul și-a mutat biroul din imobilul deținut de filiala One North Gate SA în clădirea One Tower, construit de filiala One United Tower SA, astfel că a transferat din categoria imobilizărilor corporale în categoria investițiilor imobiliare spațiul de birouri ocupat în North Gate și, în același timp, a transferat din categoria investițiilor imobiliare în categoria imobilizărilor corporale noul spațiu de birouri situat în clădirea One Tower cu o valoare justă de 38.860.861 RON. Pentru activele ipotecate, a se vedea nota 15. Nu există indicii de depreciere pentru imobilizările corporale în sold.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 50 NOTA 7. IMOBILIZĂRI NECORPORALE Descriere Fond comercial Concesiuni, brevete, licențe Alte imobilizări necorporale Total Cost La 1 ianuarie 2021 19.256.076 205.496 642.018 20.103.590 Intrări - 130.006 562.832 692.838 Ieșiri - - - - La 31 decembrie 2021 19.256.076 335.502 1.204.850 20.796.428 Intrări - 14.383.714 429.694 14.813.408 Ieșiri - (19.556) (475.168) (494.724) La 31 decembrie 2022 19.256.076 14.699.660 1.159.376 35.115.112 Amortizări si deprecieri La 1 ianuarie 2021 - 115.962 566.845 682.807 Amortizare - 77.744 182.193 259.937 Depreciere - - - - Ieșiri - - - - La 31 decembrie 2021 - 193.706 749.038 942.744 Amortizare - 51.247 100.164 151.411 Depreciere - - - - Ieșiri - (19.556) (475.168) (494.724) La 31 decembrie 2022 - 225.397 374.034 599.431 Valoare contabilă netă La 31 decembrie 2021 19.256.076 141.796 455.812 19.853.684 La 31 decembrie 2022 19.256.076 14.474.263 785.342 34.515.681 La 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021 alte imobilizări necorporale includ, in principal, costurile licențelor si al programelor informatice. Fondul comercial în sold se referă la One Peninsula, o filială a Grupului care dezvoltă un proiect rezidențial în sectorul 1, București. Grupul testează fondul comercial pentru depreciere anual sau mai des, dacă există indicii ca fondul comercial poate fi depreciat. La 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021, Grupul a evaluat suma recuperabilă a fondului comercial alocat filialei One Peninsula pe baza calculării valorii de utilizare care ține cont de bugetul financiar aprobat de conducere, care cuprinde estimări de venituri, costuri de dezvoltare a construcțiilor și cheltuieli indirecte în funcție de condițiile de piață actuale și anti cipate și o rată de actualizare de 3,30%. La 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021, în urma analizei de depreciere efectuate pentru One Peninsula, Grupul a stabilit că valoarea recuperabilă a unității generatoare de numerar identificate, la care se referă fondul comercial este mai mare decât valoare contabilă, astfel că nu a recunoscut pierderi din depreciere. O imobilizare necorporală identificabilă achiziționată în cadrul unei combinări de întreprinderi, asociată mărcii Bucur Obor, a fost recunoscută la o valoare justă de 14,4 mil. RON. Marca „Bucur Obor" a fost înregistrată oficial de Bucur Obor S.A. în 2011, prima mențiune datând din 1975 când s-a deschis magazinul Bucur Obor. Sintagma „Bucur Obor" este asociată cu locul în care este situat magazinul comercial Bucur Obor, care este un reper comercial al Bucureștiului. O parte din veniturile generate de închirierea spațiului comercial din complex sunt atribuite direct mărcii „Bucur Obor". A se vedea nota 8 pentru mai multe detalii privind combinarea de întreprinderi asociată achiziției magazinului Bucur Obor. La 31 decembrie 2022, Grupul a evaluat valoarea recuperabilă a mărcii Bucur Obor, la o rată WACC de 13,77% și o primă de risc de 2%. Nu au fost identificate indicii de depreciere.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 51 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE Investițiile imobiliare ale Grupului sunt evaluate la valoarea justă de evaluatori profesioniști la datele de raportare anuală. Evaluarea investițiilor imobiliare la valoarea justă se efectuează la datele de raportare de la sfârșitul anului, precum și în timpul anului dacă există indicii că valoarea justă s-a schimbat substanțial. Grupul deține în principal teren nedezvoltat, clădiri de birouri și imobile rezidențiale deținute în vederea încasării chiriei: Investiții imobiliare finalizate (IPC): - teren în suprafață de 12.000 mp și imobil de birouri în suprafață de 34.628 mp situat în Sos. Pipera Tunari, 2III, deținut de filiala One North Gate S.A.; - 3 apartamente și 4 locuri de parcare deținute de filiala One Long Term Value S.A.; - teren în suprafață de 6.096 mp și imobil de birouri cu o suprafață totală închiriabilă de 23.800 mp situată în Calea Floreasca nr. 159-165, deținut de filiala One United Tower SA; - teren și imobil de birouri în suprafață totală de 46.253 mp situate în str. Sergent Nutu Ion nr. 44, deținute de filiala One Cotroceni Park Office SA; - imobil situat în jud. Buzău achiziționat în septembrie, deținut de filiala One Carphatian Lodge Magura SRL format dintr-un hotel boutique împreună cu 56ha de pădure și teren. Grupul intenționează să realizeze investiții viitoare pe termen scurt și mediu; - 30 de apartamente si 35 de locuri de parcare deținute de filiala One Mircea Eliade Properties SRL. În T1-2022, Grupul a început activitățile în vederea închirierii mai multor apartamente și locuri de parcare aferente deținute de filiala One Mircea Eliade Properties SRL și, prin urmare, modifică prezentarea acestora din apartamente disponibile spre vânzare în apartamente disponibile pentru închiriere. Grupul a efectuat evaluarea activelor cu un evaluator independent, Colliers România și a recunoscut un câștig din ajustarea valorii juste de 45,2 milioane RON; - imobil care se închiriază în scop comercial dobândit prin combinare de întreprinderi cu Bucur Obor SA. Proprietatea vizată are o suprafață totală închiriabilă de 24.325 mp spații comerciale și 2.452 mp depozite. Investiția imobiliară a fost evaluată la valoarea justă la data achiziției la 307,1 milioane RON. La 19 noiembrie 2021, One United Properties a anunțat intenția de a achiziționa (indirect, prin BO Retail Invest S.R.L.) un pachet majoritar în Bucur Obor SA, societate listată în Sistemul Multilateral de Tranzacționare al Bursei de Valori București, sub simbolul BUCU. La aceeași dată, prin intermediul împrumutului pus la dispoziție de societatea One United Properties SA, BO Retail Invest S.R.L. a achiziționat 54,4351% din capitalul social al Bucur Obor, contra unei sume de 65 milioane RON. Tranzacția a fost supusă aprobării Consiliului Concurenței, pe care Societatea a primit-o în 4 februarie 2022. În 8 februarie 2022, One United Properties a încheiat tranzacția de achiziție de către Societate a controlului unic direct asupra BO Retail Invest S.R.L., iar indirect control asupra Bucur Obor SA. Bucur Obor S.A. își desfășoară activitatea în cadrul Complexului Comercial Bucur Obor, situat în București, Sos. Colentina nr. 2, în imobilul din Sos. Mihai Bravu nr. 2 si in imobilul din Sos. Colentina nr. 6A. Toate aceste proprietăți sunt deținute de Societate. Bucur Obor are ca activitate principală închirierea de spatii comerciale, in care clienții comercializează marfă cu amănuntul. Complexul comercial oferă o multitudine de magazine, într-un mix unic în București, o combinație de afaceri de familie precum mercerie, țesături, foto-video, ferestre & oglinzi, marochinărie, aur, bijuterii și nu numai, alături de branduri internaționale consacrate; - La sfârșitul lunii iulie 2022, Grupul a încheiat tranzacția de preluare a unui pachet de 100% din acțiunile Mam Imob Business Center SRL, societatea care deține și operează clădirea de birouri situata in Bulevardul Nicolae Titulescu nr 29-31, București, Romania (după data achiziției, denumirea entității a fost schimbată în „One Victoriei Plaza SRL”). Clădirea de birouri are o suprafață închiriabilă de 12.000 de metri pătrați și 4 niveluri subterane cu 93 de locuri de parcare, și este închiriată integral chiriașului First Bank pentru o perioadă rămasă de aproximativ 12 ani cu opțiune de ieșire din contract după 7 ani. Valoarea totală a tranzacției a fost de 28 milioane EUR; - În cursul lunii octombrie 2022, Grupul a achiziționat Eliade Tower SA, clădire de birouri situată în Bulevardul Mircea Eliade nr. 18, București, România pentru o deținere de 100%. Valoarea totală a tranzacției a fost de aproximativ 9,8 milioane EUR. Clădirea de birouri are o suprafață totală închiriabilă de peste 8.000 de metri pătrați repartizați pe 10 etaje, dispune de parcare și este în prezent închiriată în proporție de 50%;

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 52 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) - Grupul a început activitățile în vederea închirierii a 2 apartamente si locuri de parcare aferente deținute de filiala One Mamaia Nord SRL si prin urmare a schimbat prezentarea acestora din apartamente disponibile spre vânzare în apartamente disponibile pentru închiriere. Grupul a efectuat evaluarea activelor cu un evaluator independent, Colliers România și a recunoscut un câștig din ajustarea valorii juste de 1,7 milioane RON. Investiții imobiliare în curs de dezvoltare (IPUC): - teren în suprafață de 8.847 mp situat în str. Sergent Nutu Ion Street și Calea 13 Septembrie, deținut de filiala One Cotroceni Park Office Faza 2 SA și construcția aferentă în curs de execuție; - teren în suprafață de 5.563 mp deținut de filiala One Verdi Park S.R.L. și construcția aferentă în curs de execuție, care au fost transferate la categoria de stocuri la 30 iunie 2021 în urma eliberării noii autorizații de construcție pentru schimbarea destinației din clădire de birouri în imobil de locuințe; - teren în suprafață de 37.796 mp situat în str. Sergent Nutu Ion și Calea 13 Septembrie, deținut de filiala One Cotroceni Park S.R.L. și construcția aferentă în curs de execuție care au fost transferate la categoria de stocuri la 30 iunie 2021 în urma eliberării autorizației de construcție pentru imobil de locuințe; Investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară (IPFO): - teren în suprafață de 82.734 mp deținut de filiala One Lake District S.R.L., care au fost transferate la stocuri la 31 decembrie 2022 în urma eliberării autorizației de construire; La data obținerii autorizației de construire, Grupul a efectuat evaluarea activelor cu un evaluator independent și a recunoscut o valoare justă de 206,6 milioane RON; - teren în suprafață de 5.627 mp deținut de filiala One Floreasca Towers S.R.L., a cărui valoare justă a fost stabilită la 53,2 milioane RON și transferată la stocuri la 31 decembrie 2022 în urma eliberării autorizației de construire pentru un proiect rezidențial; - teren viran în suprafață de 4.688 mp situat în str. Sergent Nutu Ion nr. 44, și Calea 13 Septembrie nr. 164C, sector 5, București, România, deținut de One Cotroceni Park SRL; - imobil achiziționat de filiala One Plaza Athenee SRL (fosta One Proiect 3 SRL) situat în centrul Bucureștiului, sector 1 format din: teren în suprafață de 521 mp și construcția aferentă în suprafață totală construită de 2.896 mp; Imobilul este încadrat în categoria monumentelor istorice de către autoritățile locale. Autorizația de construire a fost emisă în T1 2023; - teren in suprafață de 801.028,380 mp proprietate a filialei One Proiect 11 SRL, situat in județul Ilfov. Prețul total de achiziție este de 9.330.000 EUR din care Grupul a plătit pana la 31 decembrie 2022 suma de 1.866.000 EUR, in timp ce suma rămasă va fi plătită în 4 tranșe egale a cate 1.866.000 EUR, conform graficului stabilit in contractul de achiziție. Ultima tranșă este scadentă în 24 de luni de la data semnării contractului de achiziție, respectiv 24 august 2022; - un proiect hotelier în curs de dezvoltare situat pe strada Georges Clemenceau nr. 8-10, București, România deținut de filiala One Proiect 12 SRL; - trei imobile situate in București sector 1, pe str. Academiei nr. 19, 21 și 23, lângă Teatrul Odeon și Universitatea de Arhitectură și Urbanism Ion Mincu deținute de filiala One Proiect 10. În urma renovării, cele trei imobile vor reprezenta o nouă clădire a Societății - One Downtown. Suprafața totală a terenului este de aproximativ 1.300 mp iar suprafața construibilă desfășurată este de 7.100 mp. Utilizarea finală a clădirilor va fi decisă ulterior, în prezent fiind luate în considerare opțiunile rezidențiale și hoteliere.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 53 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) Modificările în valorile investițiilor imobiliare în 2022 și 2021 au fost astfel: Investiții imobiliare finalizate 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 La 1 ianuarie 549.398.406 144.581.151 Cheltuieli de capital cu proprietățile deținute 54.590.744 8.144.441 Achiziții 4.816.997 12.442.650 Valoarea justă a investiției imobiliare în magazinul Bucur Obor achiziționat 307.120.316 - Valoarea justă a investiției imobiliare în clădirea Eliade Tower achiziționată 47.104.439 - Investiție imobiliară achiziționată (One Victoriei Plaza) 138.118.400 - Transfer din categoria de stocuri 27.507.442 - Transfer la mijloace fixe (38.860.861) - Transfer din categoria de mijloace fixe 11.382.107 - Transfer din investiții imobiliare în curs de dezvoltare 454.265.348 331.527.462 Ieșiri (8.165.678) (9.287.515) Ajustarea la valoarea justă în cursul anului 88.485.173 44.364.366 Stimulente de leasing 53.128.527 17.625.851 La 31 decembrie 1.688.891.360 549.398.406 Investiții imobiliare în curs de dezvoltare 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 La 1 ianuarie 650.175.262 720.733.992 Costuri de dezvoltare 95.644.331 190.927.581 Dobânda capitalizată 156.298 491.773 Transfer (la)/din categoria stocuri - (234.275.661) Transfer la investiții imobiliare finalizate (454.265.348) (331.527.462) Stimulente de leasing 2.847.626 5.188.996 Ajustarea la valoarea justă în cursul anului 54.883.687 298.636.043 La 31 decembrie 349.441.856 650.175.262 Investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară (landbank) 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 La 1 ianuarie 249.891.522 145.100.833 Costuri de dezvoltare 12.945.058 11.079.774 Achiziții 131.919.218 37.523.145 Transfer din categoria stocuri 16.792.471 - Ajustarea la valoarea justă în cursul anului (272.994.250) - La 31 decembrie 75.097.712 56.187.770 Total general investiții imobiliare la 31 decembrie 213.651.731 249.891.522 2.251.984.947 1.449.465.190

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 54 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) Investițiile imobiliare cuprind terenurile și construcțiile deținute pentru aprecierea capitalului sau pentru a fi închiriate terților. A se vedea nota 21 pentru detalii privind activitatea de închiriere. Soldul investițiilor imobiliare la 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021 este detaliat mai jos: Dezvoltator Tip Obiect Metoda de evaluare 31 decembrie 2022 One United Tower IPC Birouri Abordarea bazată pe fluxurile de numerar actualizate 387.165.700 Eliade Tower IPC Birouri Abordarea bazată pe fluxurile de numerar actualizate 45.021.340 One Victoriei Plaza IPC Birouri Abordarea bazată pe fluxurile de numerar actualizate 138.527.200 Bucur Obor IPC Birouri Abordarea bazată pe fluxurile de numerar actualizate 307.459.982 One North Gate IPC Birouri Abordarea bazată pe fluxurile de numerar actualizate și valoare reziduală 131.419.899 One Carphatian Lodge-Magura IPC Zonă de unități de cazare împreună cu teren și pădure Abordarea bazată pe piață 7.708.049 One Long Term Value IPC Apartamente și spații de parcare Abordarea bazată pe piață 17.517.892 One Mircea Eliade IPC Apartamente și spații de parcare Abordarea bazată pe piață 75.873.326 One Mamaia Nord IPC Apartamente și spații de parcare Abordarea bazată pe piață 8.306.685 One Cotroceni Park Office IPUC Birouri Abordarea bazată pe fluxurile de numerar actualizate 569.891.286 One Cotroceni Park Office Faza 2 IPUC Birouri Abordarea bazată pe fluxurile de numerar actualizate 349.441.859 One Plaza Athenee (fosta One Proiect 3) IPFD Construcție clasificată ca monument istoric și teren aferent Abordarea bazată pe venituri și pe piață 50.196.612 One Cotroceni Park IPFD Birouri Abordarea bazată pe piață 28.991.764 One Proiect 10 IPFD Hotel Abordarea bazată pe piață 18.845.554 One Proiect 11 IPFD Rezidențial Abordarea bazată pe piață 47.551.470 One Proiect 12 IPFD Hotel Abordarea bazată pe venituri și valoare reziduală 68.066.329 2.251.984.947

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 55 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) Dezvoltator Tip Obiect Metoda de evaluare 31 decembrie 2021 One United Tower IPC Birouri DCF 396.115.356 One Long Term Value IPC Apartamente și spații de parcare Abordarea bazată pe piață 19.781.595 One North Gate IPC Birouri DCF 126.352.983 One Carphatian Lodge- Magura IPC Zonă de unități de cazare împreună cu teren și pădure Abordarea bazată pe piață 7.148.471 One Cotroceni Park Office IPUC Birouri DCF 454.265.348 One Cotroceni Park Office Faza 2 IPUC Birouri Abordarea valorii reziduale 195.909.915 One Lake District IPFD Imobil rezidențial Abordarea bazată pe piață 168.730.400 One Proiect 3 IPFD Construcție clasificată drept monument istoric și terenul aferent Abordarea bazată pe venituri și pe piață 33.571.875 One Floreasca Towers IPFD Imobil rezidențial Abordarea bazată pe piață 47.589.247 Total 1.449.465.190 Grupul a contabilizat combinarea de întreprinderi rezultată din achiziționarea unei cote de participare de 54,4351% în Bucur Obor SA si in care a fost obținut controlul. Colliers, evaluator independent, a efectuat evaluarea activelor nete ale afacerii achiziționate în scopul alocării prețului de achiziție la 31 ianuarie 2022. Rezultatele evaluării sunt prezentate mai jos: Descriere Valoare în RON Active nete la valoarea justă 293.013.115 % deținere 54.4351% Preț achitat 65.422.013 Câștig rezultat din achiziție din care: Interese care nu controlează recunoscute în rezultat reportat Câștigul proprietarului aferent % de deținere achiziționat – inclus în contul de profit și pierdere la linia „Câștig din achiziție în condiții avantajoase” 227.591.102 133.511.133 94.079.969 Activele nete la valoare justă sunt detaliate mai jos: Descriere Valoare în RON Imobilizări necorporale 14.397.936 Imobilizări corporale 308.125.159 Active circulante 2.203.943 Numerar și echivalente de numerar 11.656.689 Datorii (43.370.612) Active nete la valoarea justă 293.013.115 Bucur Obor SA a contribuit la venituri cu 33,4 milioane RON între data achiziției și data raportării. Dacă achiziția Bucur Obor ar fi fost finalizată în prima zi a exercițiului financiar, Bucur Obor ar fi contribuit cu 36,3 milioane RON la veniturile Gr upului în anul financiar. Investiții imobiliare în valoare de 1.697 milioane RON (2021: 963 milioane RON) au fost aduse ca garanție pentru anumite împrumuturi bancare ale Grupului. A se vedea nota 15 pentru mai multe detalii

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 56 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) Procese de evaluare Investițiile imobiliare ale Societății au fost evaluate la 31 decembrie 2022 de Colliers Romania și la 31 decembrie 2021 de Colliers Romania, evaluatori externi, independenți, autorizați de ANEVAR, având experiență recentă în ceea ce privește locația și natura proprietăților evaluate. Au fost aplicate modelele de evaluare în conformitate cu recomandările Comitetului pentru Standardele Internaționale de Evaluare, fiind în acord cu principiile IFRS 13. Pentru toate investițiile imobiliare, utilizarea lor curentă este echivalentă cu cea mai bună și cel mai înalt nivel de utilizare. Mai jos este descrisă tehnica de evaluare utilizată pentru determinarea valorii juste a investițiilor imobiliare. Ierarhizarea valorilor juste Pe baza datelor de intrare din tehnica de evaluare, evaluarea valorii juste pentru investițiile imobiliare a fost clasificată ca valoare justă de Nivel 3 la 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021. Această evaluare este considerată adecvată, luând în considerare ajustările datei pentru terenuri comparabile și a evaluărilor construcțiilor, inclusiv nivelul viitor al veniturilor din exploatarea investițiilor imobiliare. Aceste ajustări se bazează pe locație și pe stare și nu sunt direct observabile. Nu au existat transferuri de la nivelurile 1 și 2 la nivelul 3 în cursul anului. Pe baza raportului de alocare a prețului de achiziție realizat de un evaluator independent, Grupul a recunoscut toate activele identificabile dobândite și datoriile asumate în cadrul combinării de întreprinderi la valoarea justă. Tehnici de evaluare Principalele date de intrare utilizate în evaluare sunt: a) rata de capitalizare - rata la care venitul net de piață este capitalizat pentru a determina valoarea unui imobil. Rata este determinată în funcție de dovezile din piață și de evaluarea externă anterioară; b) randament final - rata de capitalizare utilizată pentru a converti venitul într-un indicator al valorii anticipate a imobilului la sfârșitul perioadei de deținere atunci când se aplică metoda bazată pe fluxurile de numerar actualizate. Rata este stabilită în funcție de dovezile din piață și de evaluarea externă anterioară; c) rata de actualizare - rata rentabilității utilizată pentru a converti o sumă monetară, de plătit sau de primit în viitor, în valoare actualizată. Reflectă costul de oportunitate al capitalului, adică rata rentabilității pe care capitalul o poate obține dacă este folosit pentru alte utilizări cu risc similar. Rata este stabilită în funcție de dovezile din piață și de evaluarea externă anterioară; d) creșterea medie a chiriilor de pe piață pe o perioadă de 10 ani - rata anuală așteptată de modificare a chiriilor de pe piață pe o perioadă prognozată de 10 ani, în conformitate cu schimbările așteptate ale pieței; e) chiria netă de pe piață - o chirie netă de pe piață este suma estimată la care un imobil sau un spațiu din interiorul unui imobil ar trebui să se închirieze între un locator interesat și un locatar interesat în condiții de închiriere adecvate într-o tranzacție în condiții de concurență, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri. Tabelul următor prezintă tehnicile de evaluare folosite pentru stabilirea valorii juste a investițiilor imobiliare încadrate în Nivelul 3 al valorii juste.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 57 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) Tehnici de evaluare (continuare) 31 decembrie 2022 Tehnica de evaluare Date de intrare neobservabile semnificative Relația dintre datele de intrare neobservabile cheie și evaluarea la valoarea justă Valorile juste sunt determinate prin aplicarea tehnicii de comparare a pieței. Modelul de evaluare se bazează pe un preț pe metru pătrat atât pentru teren cât și pentru clădiri, obținut din datele observabile de pe piață, pe o piață activă și transparentă. • Prețul de ofertare pe mp pentru terenurile din București (325 EUR /mp până la 4.616 EUR /mp) • Ajustări la prețurile de ofertare observabile pentru a reflecta prețurile tranzacției, locația și starea activului (reducere 5-25% pentru prețul cerut, reducere 5-20% pentru locație, acces și poziție) • Prețul de ofertare pe mp pentru apartamente în București sector 1 (4.756 EUR/mp până la 8.567 EUR/mp) • Ajustări la prețurile de ofertare observabile pentru a reflecta prețurile tranzacției, locația și starea activului (reducere 5-10% pentru prețul cerut, reducere 0% pentru locație, acces și poziție) Valoarea justă estimată ar crește /(descrește) dacă: • ajustările pentru lichiditate, locație, dimensiune ar fi mai mici / (mari) Tehnica de evaluare Date de intrare neobservabile semnificative Relația dintre datele de intrare neobservabile cheie și evaluarea la valoarea justă Metoda fluxurilor de numerar actualizate (DCF) Această metodă implică proiecția unei serii de fluxuri de trezorerie, la care se aplică o rată de actualizare adecvată derivată din piață pentru a stabili valoarea actualizată a fluxului de venituri asociat activului. Randamentul de ieșire este determinat separat și diferă de rata de actualizare. Durata fluxurilor de numerar și planificarea specifică a intrărilor și ieșirilor sunt determinate de evenimente precum actualizarea chiriei, reînnoirea contractelor de leasing, reamenajări și renovări. Fluxurile de numerar sunt de obicei estimate ca venituri brute minus rata de ocupare, cheltuieli nerecuperabile, pierderi cu încasările, stimulente de leasing, costuri de întreținere, costuri de intermediere și comisioane și alte cheltuieli de funcționare și gestionare. Seria de venituri operaționale nete periodice, împreună cu o estimare a valorii terminale preconizate la sfârșitul perioadei de proiecție, este ulterior actualizată. • Randament de ieșire: 6,5% - 8,5% • Rata de actualizare: 8,25% - 10,5% • Preț mediu de închiriere spațiu de birou: 9,44 - 19,8 EUR/mp/lună • Preț mediu de închiriere persoane fizice: 13,5 - 37,87 EUR/mp/lună • Rata de ocupare viitoare: 1% – 25% • Cheltuielile de capital NOI: 0% - 5% Valoarea justă estimată ar crește /(scădea) dacă: • ratele de actualizare ar fi mai mici / (mari) • costurile cu chiriașii ar fi mai mici /(mari) • chiria anuală pe mp ar fi mai mare/(mică)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 58 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) Tehnici de evaluare (continuare) Tehnica de evaluare Date de intrare neobservabile semnificative Relația dintre datele de intrare neobservabile cheie și evaluarea la valoarea justă Metoda de evaluare bazată pe valoarea reziduală este utilizată atunci când o proprietate are potențial de dezvoltare sau reamenajare și este necesară atunci când există un element de valoare latentă care poate fi valorificat prin cheltuirea banilor pe o proprietate. Această abordare presupune că un potențial cumpărător, care în mod normal ar fi un dezvoltator, va dobândi proprietatea în cauză la data evaluării în starea sa actuală și o va dezvolta până la finalizare și o va vinde. • Costuri aferente construcției (birouri): 350 – 400 EUR/mp • Preț de vânzare pentru spații rezidențiale: 2.100 EUR/mp/lună • Preț de vânzare pentru parcarea subterană/de la suprafață (birouri): 10.500 EUR/loc de parcare Valoarea justă estimată ar crește /(scădea) dacă: • ratele aferente construcției ar fi mai mici / (mari) • prețurile de vânzare ar fi mai mici /(mari) Abordarea bazată pe venituri – metoda capitalizării directe Abordarea bazată pe venituri oferă un indicator de valoare prin conversia fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare curentă. În cadrul abordării bazate pe venituri, valoarea unui activ este determinată prin referire la valoarea veniturilor, a fluxurilor de numerar sau a economiilor de costuri generate de activ. Baza fundamentală pentru abordarea bazată pe venituri este că investitorii se așteaptă să primească o rentabilitate a investițiilor lor și că o astfel de rentabilitate ar trebui să reflecte nivelul perceput de risc în investiție. Această abordare poate fi aplicată atunci când capacitatea proprietății de a genera venituri (fie prezente, fie anticipate) este elementul esențial care afectează valoarea din perspectiva unui participant obișnuit pe piață și, de asemenea, se pot face proiecții rezonabile cu privire la fluxurile viitoare de venituri. - Rata de capitalizare: 6,00% - 10,00% - Costuri de dezvoltare: 2% - Pierdere din neocupare și încasări: 2% - 3% - Preț mediu de închiriere pentru persoane fizice: 4,20 - 50 EUR/mp/lună Valoarea justă estimată ar crește /(scădea) dacă: • ratele de capitalizare ar fi mai mici / (mari) • pierderile din neocupare și încasări ar fluctua • chiria anuală pe mp ar fi mai mare/(mică)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 59 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) 31 decembrie 2021 Tehnica de evaluare Date de intrare neobservabile semnificative Relația dintre datele de intrare neobservabile cheie și evaluarea la valoarea justă Valorile juste sunt determinate prin aplicarea tehnicii de comparare a pieței. Modelul de evaluare se bazează pe un preț pe metru pătrat atât pentru teren cât și pentru clădiri, obținut din datele observabile de pe piață, pe o piață activă și transparentă. • Prețul de ofertare pe mp pentru terenurile din București (293 EUR /mp până la 4.220 EUR /mp) • Ajustări la prețurile de ofertare observabile pentru a reflecta prețurile tranzacției, locația și starea activului (reducere 5-15% pentru prețul cerut, reducere 5-20% pentru locație, acces și poziție) • Prețul de ofertare pe mp pentru apartamente în București sector 1 (4.885 EUR/mp până la 6.945 EUR/mp) • Ajustări la prețurile de ofertare observabile pentru a reflecta prețurile tranzacției, locația și starea activului (reducere 5-20% pentru prețul cerut, reducere 0% pentru locație, acces și poziție) Valoarea justă estimată ar crește /(descrește) dacă: • ajustările pentru lichiditate, locație, dimensiune ar fi mai mici / (mari) Tehnica de evaluare Date de intrare neobservabile semnificative Relația dintre datele de intrare neobservabile cheie și evaluarea la valoarea justă Metoda fluxurilor de numerar actualizate (DCF) Această metodă implică proiecția unei serii de fluxuri de trezorerie, la care se aplică o rată de actualizare adecvată derivată din piață pentru a stabili valoarea actualizată a fluxului de venituri asociat activului. Randamentul de ieșire este determinat separat și diferă de rata de actualizare. Durata fluxurilor de numerar și planificarea specifică a intrărilor și ieșirilor sunt determinate de evenimente precum actualizarea chiriei, reînnoirea contractelor de leasing, reamenajări și renovări. Fluxurile de numerar sunt de obicei estimate ca venituri brute minus rata de ocupare, cheltuieli nerecuperabile, pierderi cu încasările, stimulente de leasing, costuri de întreținere, costuri de intermediere și comisioane și alte cheltuieli de funcționare și gestionare. Seria de venituri operaționale nete periodice, împreună cu o estimare a valorii terminale preconizate la sfârșitul perioadei de proiecție, este ulterior actualizată. • Randament de ieșire: 6,25% - 7,75% • Rata de actualizare: 7,50% - 9,25% • Preț mediu de închiriere spațiu de birou: 10,08 - 18,26 EUR/mp/lună • Preț mediu de închiriere persoane fizice: 15-40 EUR/mp/lună • Rata de ocupare viitoare: 2% – 10% • Cheltuielile de capital NOI: 1,5% - 2% Valoarea justă estimată ar crește /(scădea) dacă: • ratele de actualizare ar fi mai mici / (mari) • costurile cu chiriașii ar fi mai mici /(mari) • chiria anuală pe mp ar fi mai mare/(mică)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 60 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) Tehnici de evaluare (continuare) Metoda de evaluare bazată pe valoarea reziduală este utilizată atunci când o proprietate are potențial de dezvoltare sau reamenajare și este necesară atunci când există un element de valoare latentă care poate fi valorificat prin cheltuirea banilor pe o proprietate. Această abordare presupune că un potențial cumpărător, care în mod normal ar fi un dezvoltator, va dobândi proprietatea în cauză la data evaluării în starea sa actuală și o va dezvolta până la finalizare și o va vinde. • Costuri aferente construcției (birouri): 800 – 1.200 EUR/mp • Chirie care poate fi obținută pentru spațiul comercial: 25 EUR/mp/lună • Chirie care poate fi obținută pentru spațiul de birouri: 14,25 – 15 EUR/mp/lună • Chirie pentru parcarea subterană/de la suprafață (birouri): 100 EUR/loc de parcare Valoarea justă estimată ar crește /(scădea) dacă: • ratele aferente construcției ar fi mai mici / (mari) • prețurile de vânzare ar fi mai mici /(mari) Abordarea bazată pe venituri – metoda capitalizării directe Abordarea bazată pe venituri oferă un indicator de valoare prin conversia fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare curentă. În cadrul abordării bazate pe venituri, valoarea unui activ este determinată prin referire la valoarea veniturilor, a fluxurilor de numerar sau a economiilor de costuri generate de activ. Baza fundamentală pentru abordarea bazată pe venituri este că investitorii se așteaptă să primească o rentabilitate a investițiilor lor și că o astfel de rentabilitate ar trebui să reflecte nivelul perceput de risc în investiție. Această abordare poate fi aplicată atunci când capacitatea proprietății de a genera venituri (fie prezente, fie anticipate) este elementul esențial care afectează valoarea din perspectiva unui participant obișnuit pe piață și, de asemenea, se pot face proiecții rezonabile cu privire la fluxurile viitoare de venituri. - Rata de capitalizare: 6.00% - Costuri de dezvoltare: 2% - Pierdere din neocupare și încasări: 2% - Preț mediu de închiriere pentru persoane fizice: 50 EUR/mp/lună Valoarea justă estimată ar crește /(scădea) dacă: • ratele de capitalizare ar fi mai mici / (mari) • pierderile din neocupare și încasări ar fluctua • chiria anuală pe mp ar fi mai mare/(mică)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 61 NOTA 8. INVESTIȚII IMOBILIARE (continuare) Analiza de senzitivitate la 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021 Prezentăm mai jos analiza de senzitivitate pentru proprietățile la care s-a folosit metoda fluxurilor de numerar actualizate (DCF) în raportul de evaluare la 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021: Efectul asupra valorii juste 2022 Senzitivitate aplicată Investiții imobiliare finalizate Investiții imobiliare în curs de dezvoltare Investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară Reducerea valorii estimate a chiriei (ERV) 5% (44.527.004) (4.705.210) n/a Creșterea ratei de actualizare /randamentului 0.25% (49.465.479) (15.519.771) n/a Efectul asupra valorii juste 2021 Senzitivitate aplicată Investiții imobiliare finalizate Investiții imobiliare în curs de dezvoltare Investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară Reducerea valorii estimate a chiriei (ERV) 5% (17.590.327) (15.833.920) n/a Creșterea ratei de actualizare /randamentului 0.25% (10.224.645) (9.647.152) n/a Prezentăm mai jos analiza de senzitivitate cantitativă pentru proprietățile la care s-a folosit metoda reziduală sau tehnicile de comparare a pieței în raportul de evaluare la 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021: Efectul asupra valorii juste 2022 Senzitivitate aplicată Investiții imobiliare finalizate Investiții imobiliare în curs de dezvoltare Investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară Reducerea valorii juste cu 1% 1% (2.112.391) - (4.546.288) Efectul asupra valorii juste 2021 Senzitivitate aplicată Investiții imobiliare finalizate Investiții imobiliare în curs de dezvoltare Investiții imobiliare pentru dezvoltare ulterioară Reducerea valorii juste cu 1% 1% (193.817) (1.959.099) (2.375.525)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 62 NOTA 9. STOCURI Majoritatea filialelor Societății au ca obiect de activitate dezvoltarea de proiecte imobiliare rezidențiale care sunt vândut e în cursul activității normale. In funcție de data estimata a finalizării si vânzării fiecărui proiect imobiliar având in vedere ciclul operațional al Grupului (o perioadă de aproximativ trei ani), stocurile au fost clasificate după cum urmează: Dezvoltator Denumire proiect 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 One Peninsula SRL (fosta One Herastrau Park Residence SRL) One Peninsula 75.136.000 60.216.695 One Verdi Park SRL One Verdi Park 72.017.173 105.692.534 One Mircea Eliade Properties SRL One Floreasca City 15.861.977 45.598.156 One Herastrau Towers SRL One Herastrau Towers 19.660.230 23.737.633 Neo Floreasca Lake SRL Neo Floreasca Lake 14.603.243 17.041.339 One Mamaia Nord SRL (fosta Neo Mamaia SRL) One Mamaia Nord - 2.793.126 Neo Timpuri Noi SRL Neo Timpuri Noi 8.963.730 10.948.885 One Herastrau Vista SRL (fosta Neo Herastrau Park SRL) One Herastrau Vista 4.586.823 4.817.770 One Modrogran One Modrogan 43.432.300 29.865.921 One Mamaia Nord SRL - phase 2 One Mamaia Nord 2 11.082.766 7.151.736 One Cotroceni Park One Cotroceni Park 39.808.973 35.007.147 One High District (fosta One Proiect 1) One High District 4.352.515 - One Lake Club (fosta One Proiect 6) One Lake Club 117.968.858 - One Lake District One Lake District 188.991.343 - One Floreasca Towers One Floreasca Towers 45.499.262 - Alte stocuri 1.029.147 1.106.685 Total 662.994.340 343.977.627 În 2022, Grupul a obținut autorizațiile de construire pentru One High District, One Floreasca Towers, One Lake Club, One Lake District și One Herastrau Vista. Terenurile deținute de One Lake District și One Floreasca Towers au fost incluse în perioadele anterioare în categoria investițiilor imobiliare, deoarece autorizația de construire nu a fost încă obținută și au fost evaluate la valoarea justă de către evaluatori certificați la datele de raportare anuală. În anul 2022, la data obținerii autorizației de construire, terenul a fost transferat din categoria investițiilor imobiliare în categoria stocurilor la valoarea justă stabilită de evaluator. A se vedea Nota 8 pentru mai multe detalii. Prezentăm mai jos un sumar al mișcărilor în stocuri: 2022 2021 La 1 ianuarie 343.977.627 257.348.157 Costuri de dezvoltare efectuate 535.781.663 304.496.893 Transfer la investiții imobiliare (44.299.913) (559.553) Transfer de la investiții imobiliare 272.994.250 234.275.661 Cedări (recunoscute drept cost cu vânzările) (445.459.287) (451.583.531) La 31 decembrie 662.994.340 343.977.627 Sumele recunoscute drept cost cu vânzările aferente anului sunt după cum urmează: 2022 2021 Cu vânzarea proprietăților inventariate finalizate (16.464.849) (47.625.788) Cu vânzarea proprietăților rezidențiale în curs de dezvoltare (428.994.438) (403.957.743) Total (445.459.287) (451.583.531) Stocurile cu o valoare contabilă de 156 mil. RON (2021: 177 mil. RON) au fost aduse ca garanție pentru anumite împrumuturi bancare ale Grupului. A se vedea nota 15 pentru mai multe detalii.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 63 NOTA 10. AVANSURI ACORDATE FURNIZORILOR La 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021, avansurile acordate furnizorilor se detaliază astfel: Descriere 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Avansuri acordate furnizorilor pentru achiziția de bunuri 31.083.375 35.921.773 Avansuri acordate furnizorilor pentru achiziția de servicii 85.233.534 57.344.675 Total 116.316.909 93.266.448 NOTA 11. CREANȚE COMERCIALE ȘI DE ALTĂ NATURĂ La 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021 clienții si conturile asimilate sunt detaliate după cum urmează: Descriere 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Creanțe comerciale - clienți 130.752.011 65.072.007 Provizioane pentru clienți (8.692.226) (220.608) Clienți – facturi de întocmit 2.047.439 247.640 Active contractuale 267.895.398 136.270.504 Total creanțe comerciale 392.002.622 201.369.543 TVA de recuperat 63.746.367 44.446.223 Debitori diverși 3.842.428 2.542.296 Împrumuturi acordate entităților afiliate 7.060.180 11.453.361 Împrumuturi acordate altor entități 17.189.519 68.811.377 Dividende interimare plătite în avans 36.102.481 - Creanțe cu impozitul pe venit 1.214.513 935.348 Creanțe de încasat 374.070 - Alte creanțe 791.367 459.032 Provizioane pentru alte creanțe (458.482) (206.608) Total alte creanțe 129.862.443 128.441.029 Total 521.865.065 329.810.572 Activele contractuale reprezintă sumele estimate de conducerea Grupului pe baza aplicării IFRS 15 Venituri din contractele cu clienții. Pentru contractele de vânzare de proprietăți în curs de dezvoltare, Grupul a concluzionat, în general, că criteriile în timp sunt îndeplinite și, prin urmare, recunoaște veniturile în timp în funcție de stadiul de finalizare a activității contra ctuale la data bilanțului. Detalii privind activele contractuale sunt prezentate mai jos: Dezvoltator Denumire proiect 31 decembrie 2021 31 decembrie 2020 One Herastrau Plaza SRL One Herastrau Plaza - - One Modrogan SRL One Modrogan 8.209.728 17.968.612 One Herastrau Vista (fosta One Herastrau Towers SRL) One Herastrau Vista 20.952.941 36.770.981 One Peninsula SRL One Peninsula 501.259 - One Mircea Eliade Properties SRL One Mircea Eliade 4.619.182 27.696.205 One Verdi Park SRL One Verdi Park 170.880.505 18.634.073 Neo Floreasca Lake SRL Neo Floreasca Lake 24.886.822 2.034.029 One Mamaia Nord SRL (fosta Neo Mamaia SRL) One Mamaia Nord 4.657.706 10.176.584 Neo Timpuri Noi SRL Neo Timpuri Noi 33.187.255 22.990.020 Total 267.895.398 136.270.504

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 64 NOTA 11. CREANȚE COMERCIALE ȘI DE ALTĂ NATURĂ (continuare) Soldurile in relație cu entitățile afiliate sunt prezentate la Nota 26. La 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021, pentru TVA de încasat, Grupul a depus cereri de rambursare. Societatea-mamă One United Properties S.A. acționează ca reprezentant al grupului fiscal unic de TVA. Autoritățile fiscale au aprobat cererea de fond, iar după controlul efectuat, Grupul este în proces de colectare a sumelor aprobate pentru rambursare. La data de 28 septembrie 2022, prin Hotărârea Adunării Generale Ordinare a Acţionarilor s-a aprobat distribuirea de dividende intermediare din profitul Societăţii aferente primelor şase luni ale exerciţiului financiar încheiat la 31 decembrie 2022 în valoare de 36.102.481 RON (suma brută), din profitul net distribuibil de 46.075.910 RON pentru prima jumătate a exercițiului financiar încheiat la 31 decembrie 2022. Dividendul final propus este supus aprobării de către acționari în cadrul adunării generale anuale și nu a fost inclus ca datorie în prezentele situații financiare. Creanțele comerciale și activele contractuale sunt anulate atunci când nu există nicio așteptare rezonabilă de recuperare. Indicatorii că nu există nicio așteptare rezonabilă de recuperare includ, printre altele, eșecul unui debitor de a se angaja într- un plan de rambursare cu Grupul. Grupul a înregistrat un provizion pentru creanțele comerciale și activele contractuale după cum urmează Clienți Clienți aferenți Bucur Obor – rezultată din combinare de întreprinderi Clienți incerți Active contractuale Total Valoare brută 125.826.775 3.334.924 1.590.312 267.895.398 398.647.409 Provizion pentru pierderi de credit preconizate (501.828) (1.553.514) (1.590.312) (5.046.572) (8.692.226) Provizionul pentru pierderile de credit preconizate din creanțele comerciale la 31 decembrie 2022 a fost stabilit după cum urmează: 31 decembrie 2022 RON Pe termen scurt < 90 zile 91 - 365 zile > 365 zile Total Rata pierderii preconizate 0% 2% 0.5% 2.0% Valoare contabilă brută – creanțe comerciale 39.387.136 27.423.889 49.803.133 9.212.617 125.826.775 Provizion pentru creanțe incerte - 68.560 249.016 184.252 501.828 31 decembrie 2021 RON Pe termen scurt < 90 zile 91 - 365 zile > 365 zile Total Rata pierderii preconizate 0% 0% 0.5% 2.0% Valoare contabilă brută – creanțe comerciale 12.232.903 24.370.496 23.250.954 5.217.654 65.072.007 Provizion pentru creanțe incerte - - 116.255 104.353 220.608 Rata pierderii preconizate pentru creanțele comerciale restante de mai mult de 90 de zile și activele contractuale la 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021 a fost stabilită pe baza pierderilor de credit istorice ajustate cu orice factori cunoscuți care ar putea influența valoarea viitoare care va fi încasată în legătură cu respectiva creanță. Grupul a luat de asemenea în calcul procedurile de încasare ulterioare efectuate până la data emiterii prezentelor situații financiare și analiza de bonitate efectuată de echipa de vânzări a Grupului la nivelul fiecărui client. Folosind modelul simplificat al pierderilor de credit preconizate, Grupul a evaluat creanțele pentru depreciere și a concluzionat că o valoare netă de pierderi de credit preconizate de 8.692.225 RON (31 decembrie 2021: 220.608 RON) este puțin probabil să fie recuperată.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 65 NOTA 11. CREANȚE COMERCIALE ȘI DE ALTĂ NATURĂ (continuare) Împrumuturile acordate entităților afiliate includ în principal împrumutul acordat către One Herăstrău Office Properties SA cu o perioadă de rambursare maximă de 5 ani, în funcție de fluxurile de numerar disponibile ale debitorului. Dobânda împrumutului este de 3,25% p.a. Soldul creditului la 31 decembrie 2022 este de 6,13 mil. RON (31 decembrie 2021: 10,97 mil. RON) și dobânda aferentă de 286.113 RON (31 decembrie 2021: 106.867 RON). În împrumuturile acordate altor entități este inclus și împrumutul acordat de filiala One Long Term Investments SRL către Agro-Mixt Avero Prod SRL cu o facilitate de credit de maximum 2 milioane EUR și un împrumut cu dobândă de 3,25% p.a. Perioada de rambursare depinde de fluxurile de numerar disponibile ale debitorului. Soldul creditului la 31 decembrie 2022 este de 16,6 mil. RON (31 decembrie 2021: 1,5 mil. RON) și dobânda aferentă de 303.958 RON. În 16 noiembrie 2021, Societatea a acordat un împrumut în valoare totală de 13,5 mil. EUR către Bo Retail Invest SRL pentru a achiziționa indirect un pachet de acțiuni în Bucur Obor, societate listată în Sistemul Multilateral de Tranzacționare al Bursei de Valori București. Tranzacția a făcut obiectul avizului Consiliului Concurenței, pe care l-a obținut în 4 februarie 2022. În 8 februarie 2022, One United Properties a încheiat tranzacția de achiziție de către Societate a controlului unic direct asupra BO Retail Invest S.R.L., și a controlului indirect asupra Bucur Obor, unde BO Retail Invest S.R.L. a achiziționat 54,4351% din capitalul social al Bucur Obor. Astfel, soldul împrumutului inclus în linia „Împrumuturi acordate altor entități” la 31 decembrie 2021 de 66,8 mil. RON si dobânda aferentă de 262.221 RON au fost eliminate din consolidare în 2022, întrucât Bo Retail a fost integrat în Grupul One după finalizarea achiziției Bucur Obor. NOTA 12. NUMERAR ȘI ECHIVALENTE DE NUMERAR Disponibilitățile bănești se detaliază după cum urmează: Descriere 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Depozite bancare – EUR 194.593.878 235.613.850 Depozite bancare – RON 287.986.090 51.138.976 Conturi la bănci – EUR 59.569.684 204.701.288 Conturi la bănci – USD 2.557 647.998 Depozite bancare - GBP - - Conturi la bănci - RON 24.603.987 16.061.810 Casă – RON 203.709 183.239 Alte elemente monetare 138 - Total 566.960.043 508.347.161 De asemenea, maturitatea depozitelor bancare se prezinta astfel: Descriere 31 decembrie 2022 Scadență 31 decembrie 2021 Scadență Depozite bancare Euro 194.593.878 2023 235.613.850 2022 Depozite bancare Ron 287.986.090 2023 51.138.976 2022 Total 482.579.968 286.752.826 Societatea a stabilit pierderile de credit preconizate aferente expunerii nete pentru numerar și depozitele pe termen scurt ale Grupului sunt în valoare de 3,5 mil. RON. Sumele de numerar și echivalente de numerar sunt depuse la bănci din România care fac parte din grupuri bancare europene sau la bănci de stat, iar în trecutul documentat al României nu au existat cazuri de incapacitate de plată din partea băncilor.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 66 NOTA 12. NUMERAR ȘI ECHIVALENTE DE NUMERAR (continuare) Din totalul sumelor de numerar și echivalente de numerar deținute la 31 decembrie 2022, 49% sunt deținute în bănci cu rata BB- acordată de Fitch, 10% sunt deținute în bănci cu rata BBB acordată de Fitch și 13% sunt deținute în bănci cu rata BB+ acordată de Fitch. Expunerea Grupului la riscul de credit asociat numerarului și echivalentelor de numerar este limitată întrucât Grupul colaborează cu instituții financiare solide în ceea ce privește investițiile și gestionarea numerarului. Grupul deține numerar restricționat în valoare de 8,2 mil. RON în conturi bancare în EUR și 3,5 mil. RON într-un cont bancar în RON. NOTA 13. IMPOZIT PE PROFIT Începând cu 2022, societatea-mamă One United Properties SA a constituit un grup fiscal pentru societățile plătitoare de impozit pe profit care include următoarele filiale la 31 December 2022: One Mamaia Nord SRL, Neo Timpuri Noi SRL, One Cotroceni Park SRL, One Floreasca Towers SRL, One Herastrau Towers SRL, One Lake District SRL, One Long Term Value SRL, One Mircea Eliade Properties SRL, One Modrogan SRL, One Peninsula SRL și One Verdi Park SRL. Celelalte filiale care nu sunt micro-entități sunt plătitoare de impozit pe profit la 31 decembrie 2022, iar celelalte filiale sunt micro-entități plătitoare de impozit pe venit, conform prevederilor Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal și normele metodologice. Cotele de impozitare pentru 2022 și 2021 sunt de 16% pentru profitul impozabil și 1% pentru veniturile totale ale micro- entităților (în 2021 procentul a fost 1-3% pentru micro-entități). Impozitul pe profit curent al Grupului pentru anii 2022 si 2021 este determinat la o rata statutara de 16% pe baza profitului statutar ajustat cu cheltuielile nedeductibile si cu veniturile neimpozabile. Impozitul pe profit amânat la 31 decembrie 2022 si 31 decembrie 2021 este determinat pe baza ratei de impozit de 16%, care se așteaptă sa fie in vigoare in momentul in care diferențele temporare se vor relua. Datoriile si creanțele cu impozitul pe profit curent si amânat se detaliază astfel: Descriere 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Datorii privind impozitul pe profitul curent (717.144) (2.023.447) Datorii privind impozitul amânat (272.828.037) (179.974.080) Total creanțe /(datorii) (273.545.181) (181.997.527) Cheltuiala cu impozitul pe profit aferent anilor încheiați la 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021 este detaliată după cum urmează: Descriere 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Cheltuiala cu impozitul pe profit curent 10.963.405 15.662.309 Cheltuiala cu impozitul pe profit amânat 59.468.042 79.069.343 Total cheltuieli / (venituri) 70.431.447 94.731.652

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 67 NOTA 13. IMPOZIT PE PROFIT (continuare) (i) Reconcilierea ratei efective de impozitare Reconcilierea numerică intre cheltuiala cu impozitul pe profit și produsul dintre rezultatul contabil și rata de impozit pe p rofit aplicabilă se prezintă astfel: 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Rezultat brut 572.908.912 604.418.805 la o rată de 16% 91.665.426 96.707.009 Efectul elementelor nedeductibile 1.624.626 5.452.133 Efectul pierderilor fiscale (22.294.743) (2.468.218) Rezerva legală (962.444) (377.487) Alte efecte fiscale (1.706.997) (1.347.237) Diminuare impozit pe profit cu cheltuielile de sponsorizare 2.105.579 (3.234.548) Total cheltuiala cu impozitul pe profit 70.431.447 94.731.652 (ii) Mișcări în soldul de impozit amânat La 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021, activele sau datoriile nete cu impozitul amânat aferente diferențelor temporare atribuibile pentru: Situația consolidată a poziției financiare Situația consolidată a rezultatului global 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 2022 2021 Contracte de construcții – efectul IFRS 15 (93.397.982) (54.692.419) 38.705.563 21.008.718 Creșterea valorii juste a investițiilor imobiliare și efectul amortizării (157.412.416) (122.374.775) 35.037.641 49.918.929 Achiziție Bucur Obor – recunoscută în rezultatul reportat (33.385.915) - - - Plan de beneficii pe bază de acțiuni 7.384.150 - (7.384.150) - Stocuri (22.275.211) (21.388.653) 886.558 13.977.723 Creanțe comerciale și de altă natură (838.653) (5.746) 832.907 - Pierderi fiscale 21.780.916 12.195.781 (9.585.135) (2.468.218) Sponsorizări 5.049.609 6.115.959 1.066.350 (3.234.548) Contracte de leasing 28.755 (21.747) (50.502) 22.935 Imobilizări corporale 109.089 67.764 (41.325) (26.440) Cheltuieli în avans 129.621 129.756 135 (129.756) Cheltuieli / (Venituri) cu impozitul amânat 59.468.042 79.069.343 Active / (Datorii) cu impozitul amânat, net (272.828.037) (179.974.080)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 68 NOTA 14. CAPITALURI PROPRII Managementul monitorizează capitalul, care cuprinde toate componentele capitalurilor proprii (adică capitalul social, rezultatul reportat si rezervele). Obiectivul principal al societății-mamă este de a proteja capitalul si capacitatea acesteia de a-si continua activitatea, astfel încât sa poată continua sa ofere beneficii pentru asociați si pentru alte părți interesate. Societatea-mamă stabilește valoarea de capital pe care il impune in mod proporțional cu riscul. Societatea mama gestionează structura de capital si face ajustări in funcție de evoluția condițiilor economice si caracteristicile de risc ale activelor suport. (i) Capitalul social La 31 decembrie 2022 capitalul social al Grupului este de 740.563.717,20 RON (31 decembrie 2021: 514.828.058,8 RON) divizat în 3.702.818.586 de acțiuni (31 decembrie 2021: 2.574.140.294 de acțiuni) cu o valoare nominală de 0,2 RON (31 decembrie 2021: 0,2 RON) fiecare. Toate părțile sociale emise sunt plătite integral. Nume acționar 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Număr acțiuni Valoare nominala [RON] Procent deținut [%] Număr acțiuni Valoare nominala [RON] Procent deținut [%] OA Liviu Holding Invest SRL (reprezentată de dl Andrei Diaconescu) 1.021.349.895 204.269.979 27.5830% 766.012.669 153.202.534 29.7580% Vinci Ver Holding SRL (reprezentată de dl Victor Capitanu) 1.021.349.895 204.269.979 27.5830% 766.012.669 153.202.534 29.7580% Alți acționari 1.660.118.796 332.023.759 44.8340% 1.042.114.956 208.422.991 40.4840% Total 3.702.818.586 740.563.717 100.00% 2.574.140.294 514.828.059 100.00% La 19 aprilie 2021, adunarea generală extraordinară a acționarilor a aprobat listarea One United Properties S.A. pe piața reglementată a Bursei de Valori București. La 19 aprilie 2021, adunarea generală extraordinară a acționarilor a aprobat majorarea capitalului social al Societății de la suma de 259.824.598 RON la suma de 260.014.171 RON, prin majorarea valorii nominale a acțiunilor de la suma de 260,41 RON/acțiune la suma de 260,60 RON/acțiune, prin incorporarea rezervelor, in sumă de 189.573 RON. De asemenea, a aprobat modificarea valorii nominale a unei acțiuni de la 260,60 RON la 0,2 RON, precum și numărul total de acțiuni al Societății de la 997.752 la 1.300.070.856 de acțiuni. La data de 16 iulie 2021, Consiliul de Administrație a aprobat majorarea capitalului social al Societății pana la suma de 286.015.588 RON prin emiterea unui număr de 130.007.085 acțiuni ordinare noi, nominale, dematerializate la o valoare nominala de 0,2 RON/acțiune. Majorarea capitalului social a avut loc în contextul listării Societății pe piața reglementată operată de Bursa de Valori București, aprobată prin Hotărârea AGEA nr. 55/19 aprilie 2021. A fost recunoscută ca primă de emisiune suma de 233.111.060 RON reprezentând diferența dintre valoarea totală a prețului de subscriere plătit pentru toate acțiunile noi și valoarea nominală totală a tuturor acțiunilor noi subscrise în cadrul majo rării de capital social. La data de 6 decembrie 2021, Consiliul de Administrație a aprobat majorarea capitalului social al Societății cu o sumă de până la 228.812.471 RON prin emiterea unui număr de 1.144.062.353 acțiuni ordinare noi cu o valoare nominală de 0,2 lei/acțiune prin încorporarea a aproximativ 80% din primele de acțiuni rezultate în urma ofertei publice derulate în perioada 22 iunie – 2 iulie 2021. În data de 26 aprilie 2022, au avut loc Adunările Generale Ordinare și Extraordinare ale Acționarilor. În cadrul AGA, acționa rii au aprobat, printre altele, distribuirea celei de-a doua tranșe a dividendelor în valoare de 42,5 milioane RON (cu prima tranșă plătită în octombrie 2021, dividendul brut integral pentru anul 2021 este de 75 milioane RON). Dividendul brut de 0,0165 RON pe acțiune a fost plătit până la 30 septembrie 2022. Politica de dividende a Societății include plata dividendelor pe bază semestrială.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 69 NOTA 14. CAPITALURI PROPRII (continuare) La data de 26 aprilie 2022, Adunarea Generală Extraordinară a Acționarilor şi, ulterior, la data de 5 mai 2022, Consiliul de Administrație au aprobat majorarea de capital social în vederea strângerii de fonduri pentru finanțarea activității curente a Societății şi a grupului acesteia, respectiv pentru finanțarea dezvoltărilor şi achizițiilor, prin una sau mai multe emisiuni de acțiuni ordinare, nominative si dematerializate. La data de 3 august 2022, Consiliul de Administrație a aprobat rezultatele majorării capitalului social, respectiv subscrierea unui număr de 202.973.646 acțiuni noi oferite la prețul de 1,25 RON/acțiune reprezentând o majorare totală brută de capital de 253.717.057,50 RON cu o valoare nominală de 40.594.729,2 RON, respectiv 0,2 RON pe acțiune și o primă de emisiune de 213.122.328,30 RON. Capitalul social al Societății se majorează astfel de la valoarea nominală de 514.828.058,80 RON la valoarea nominală de 555.422.788 RON. Hotărârea Consiliului de Administrație nr. 34/1 noiembrie 2022 a aprobat, în conformitate cu Hotărârea Adunării Generale Extraordinare a Acționarilor nr. 64/28 septembrie 2022, majorarea capitalului social cu suma de 185.140.929,20 RON prin emisiunea unui număr de 925.704.646 acțiuni ordinare noi, nominative și dematerializate, cu o valoare nominală de 0,2 RON pe acțiune, prin încorporarea a aproximativ 87% din prima de emisiune rezultată din operațiunea de majorare a capitalului social efectuată în perioada 27 iunie 2022 – 3 august 2022. În urma majorării capitalului social, capitalul social al Societății va fi de 740.563.717,2 RON, integral subscris și vărsat de acționari, împărțit în 3.702.818,586 acțiuni nominative, dematerializate, cu o valoare nominală de 0,2 RON/acțiune. (ii) Rezerva legală Rezerva legală în sumă de 17.452.635 RON la 31 decembrie 2022 (11.437.359 RON la 31 decembrie 2021) este constituită în conformitate cu prevederile Legii Societăților Comerciale, conform căreia 5% din profitul contabil anual statutar este transferat in cadrul rezervelor legale pana când soldul acestora atinge 20% din capitalul social al societății. Dacă această rezervă este utilizată integral sau parțial pentru acoperirea pierderilor sau pentru distribuirea sub orice formă (precum emisiunea de noi acțiuni conform Legii Societăților Comerciale), aceasta devine impozabilă. Conducerea Grupului nu estimează ca va utiliza rezerva legala astfel încât să devina impozabilă (cu excepția cazului prevăzut de Codul fiscal, in care rezerva constituita de persoanele juridice care furnizează utilități societăților comerciale care se restructurează, se reorganizează sau se privatizează poate fi folosita pentru acoperirea pierderilor de valoare ale pachetului de acțiuni obținut în urma procedurii de conversie a creanțelor, iar sumele destinate reconstituirii ulterioare a acesteia sunt deductibile la calculul profitului impozabil). Profitul contabil rămas după repartizarea cotei de rezerva legala realizata, in limita a 20% din capitalul social, se preia in cadrul rezultatului reportat la începutul exercițiului financiar următor celui pentru care se întocmesc situațiile financiare anuale, de unde urmează a fi repartizat. (iii) Alte rezerve de capital - plăți pe bază de acțiuni Rezerva de plăți pe bază de acțiuni este utilizată pentru a recunoaște valoarea plăților pe bază de acțiuni decontate cu acțiuni furnizate angajaților cu funcții de conducere, ca parte a remunerației acestora. Un plan de plăți pe bază de acțiuni a fost creat în trimestrul IV 2020 prin care un număr de 941 acțiuni ale societății mamă au fost acordate unui angajat. Perioada de intrare în drepturi este de minimum 12 luni și opțiunea poate fi exercitată până la 15 luni de la data acordării. Conform hotărârii Consiliului de Administrație nr. 20/30 decembrie 2021 și în temeiul hotărârii adunării generale extraordinare a acționarilor Societății nr. 55/19 aprilie 2021, Societatea a aprobat „divizarea” acțiunilor, prin diminuarea nominală a valorii unei acțiuni de la 260,60 RON la 0,2 RON, iar în temeiul hotărârii adunării generale extraordinare a acționarilor Societății nr. 56/26 mai 2021, s-a confirmat că „divizarea” acțiunilor se aplică oricăror opțiuni pe acțiuni acordate anterior operațiunii de „divizare”. Prin urmare, a fost aprobată modificarea contractului pentru a reflecta „divizarea”, precum și pentru a prelungi termenul de exercitare a opțiunilor pe acțiuni acordate beneficiarului. Grupul a estimat rezerva luând în considerare valoarea justă a instrumentului și perioada de intrare în drepturi. În data de 19 aprilie 2021, Adunarea Generală a Acționarilor (AGA) a aprobat un algoritm propus de Consiliul de Administrație al Societății cu privire la acordarea unor bonificări pentru doi membri executivi ai Consiliului de Administrație al One United Properties SA, care se va concretiza în acordarea un pachet de acțiuni de maximum 5% din capitalul social al Societății. Beneficiarii nu vor plăti nicio sumă pentru acordarea și/sau exercitarea unei Opțiuni. Acest plan de beneficii pe bază de acțiuni („SOP”) va fi aplicat în următorii 5 ani, ca urmare a îndeplinirii condițiilor de performanță evaluate anual de comitetul de remunerare.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 70 NOTA 14. CAPITALURI PROPRII (continuare) În cazul exercitării Opțiunilor, acțiunile nou emise vor fi alocate de societatea-mamă. Condițiile de performanță care trebuie îndeplinite pentru exercitarea Opțiunilor sunt: (a) deținerea funcției de membru executiv al Consiliului de Administrație la Data Evaluării Performanței și (b) atingerea unui preț pe acțiune conform unui algoritm stabilit prin hotărâre a Consiliului de Administrație și aprobat ulterior de Adunarea Generală a Acționarilor. În anul 2022, Grupul și beneficiarii au confirmat că toți termenii și condițiile au fost stabilite pentru planul de beneficii pe bază de acțiuni descris mai sus, data acordării a avut loc și, prin urmare, Grupul a înregistrat o cheltuială de 46 mil. RON și, în corespondență, rezerva de capital aferentă. NOTA 15. ÎMPRUMUTURI Împrumuturile datorate la 31 decembrie 2022 si 31 decembrie 2021 se detaliază astfel: Descriere Moneda inițială 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Împrumuturi garantate Credite bancare scadente într-un an EUR 172.386.427 34.225.549 Credite bancare scadente în mai mult de un an EUR 633.776.316 378.766.739 Împrumuturi negarantate EUR Împrumuturi de la acționarii minoritari scadente într-un an EUR 22.652 103.812 Împrumuturi de la acționarii minoritari scadente în mai mult de un an EUR 3.528.882 7.228.487 Împrumuturi de la acționarii minoritari scadente într-un an RON 24.876 (16.784) Împrumuturi de la acționarii minoritari scadente în mai mult de un an RON - 243.720 Împrumuturi de la entități afiliate scadente într-un an EUR 35.200 35.205 Împrumuturi de la entități afiliate scadente în mai mult de un an EUR 20.062.162 11.380.630 Împrumuturi de la entități afiliate scadente în mai mult de un an RON 368.111 194.952 Total 830.204.626 432.162.310 din care: Termen lung 657.735.471 397.814.528 Termen scurt 172.469.155 34.347.782 Informații detaliate despre soldurile și tranzacțiile cu entitățile afiliate sunt prezentate în Nota 25. Ratele dobânzilor pentru împrumuturile bancare se raportează la EURIBOR plus marjele care variază de la 2% la 4%. Unele dintre împrumuturile Grupului au, printre altele, indicatori privind raportul dintre valoarea activului și valoarea creditului și rata de acoperire a serviciului datoriei. Grupul a respectat indicatorii financiari aferenți facilităților de împrumut în anii 2022 și 2021. De obicei, împrumuturile bancare sunt garantate prin gaj pe acțiuni, imobile, creanțe și numerar la bănci. Contractele de împrumut bancar conțin gajuri pe proiectele de dezvoltare imobiliară (terenuri și construcții în curs de execuție), precum și creanțe de la clienți și conturi bancare. A se vedea notele 8, 9 și 12 pentru sumele gajate. În plus, în contractul de împrumut bancar cu filiala One Verdi Park, există un gaj pe acțiunile societății-mamă deținute în filiala One North Gate S.A. pentru un număr de 5.104 acțiuni înainte de emisiunea de acțiuni noi în One North Gate SA.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 71 NOTA 15. ÎMPRUMUTURI (continuare) La 19 ianuarie 2021, filiala One United Towers S.A. a semnat contractul de împrumut cu Banca de Comerț și Dezvoltare a Mării Negre pentru o sumă de maximum 50.000.000 EUR. La 31 decembrie 2022, filiala a tras suma de 43,6 mil. EUR. Contractul de credit prevede respectarea anumitor indicatori financiari precum: raportul dintre datoria financiară minus numerarul restricționat și valoarea creditului, gradul de acoperire prospectivă a serviciului datoriei, gradul de acoperire a serviciului datoriei, raportul dintre valoarea creditului și valoarea activului. Grupul a respectat indicatorii financiari aferent facilității de credit la 31 decembrie 2022. Soldul creditului la 31 decembrie 2022 este de 204,8 mil. RON (31 decembrie 2021: 217,1 mil. RON) din care 14,5 mil. RON cu scadență pe termen scurt. În martie 2021, filiala One Verdi Park SRL a obținut reautorizația pentru schimbarea destinației din construcție mixtă cu spații de birouri în construcție rezidențială. Prin urmare, filiala a semnat un act adițional la un contract de credit existent pent ru a reflecta schimbarea de destinație a imobilului. Durata facilității de credit s-a redus de la 144 la 28 de luni. Filiala efectuează retrageri din linia de credit pentru finanțarea dezvoltării proiectului rezidențial care se află în construcție, soldul împrumutului la 31 decembrie 2022 fiind de 98,36 mil. RON (31 decembrie 2021: 53,07 mil. RON) și este scadent integral pe termen scurt. În 23 iulie 2021, filialele One Cotroceni Park Office SA și One Cotroceni Park Office Faza 2 SA au semnat un contract de credit cu Banca Comerciala Romana SA, BRD Groupe Societe Generale SA și Erste Group Bank AG în valoare maximă de 78.000.000 EUR. Contractul de credit prevede respectarea anumitor indicatori financiari. Contractul de credit bancar conține gajuri asupra terenurilor si construcțiilor in curs, precum și creanțe din contracte de leasing, polițe de asigurare și împrumut acționar, conturi bancare si 100% din capitalul social al debitorilor. Societatea-mamă garantează fiecărei părți finanțatoare performanța punctuală care va acoperi diferențele de cost sau deficitul de numerar aferent. În anul 2022, filiala One Cotroceni Park Office SA a retras suma de 146,1 mil. RON, prin urmare soldul creditului la 31 decembrie 2022 este de 211,52 mil. RON (31 decembrie 2021: 78,91 mil. RON) din care pe termen scurt suma de 28,3 mil. RON. În anul 2022, filiala One Cotroceni Park Office SA Faza 2 a retras suma de 48,98 mil. RON, prin urmare soldul creditului la 31 decembrie 2022 este de 49,25 mil. RON (31 decembrie 2021: 0 mil. RON) din care pe termen scurt suma de 0,7 mil. RON. În 30 septembrie 2021, filiala One Peninsula SRL a semnat un contract de credit cu First Bank SA în valoare maximă de 15.000.000 EUR. Durata creditului este de 36 de luni începând cu 1 octombrie 2021. Soldul creditului la 31 decembrie 2022 este de 59,37 mil. RON (31 decembrie 2021: 19,30 mil. RON). Contractul de credit bancar conține gajuri asupra terenurilor si construcțiilor in curs, precum si creanțe de la clienți și conturi bancare. De asemenea, împrumutul are atașată o garanție corporativă emisă de Societatea-mamă care va acoperi diferențele de costuri sau deficitul de fluxuri de numerar aferent finalizării proiectului pentru 15% din totalul costurilor de dezvoltare (7,47 mil. RON) În septembrie 2021, filiala Neo Timpuri Noi SRL a obținut o facilitate de credit nouă pentru suma maximă de 4.049.314 EUR. Soldul creditului la 31 decembrie 2022 este de 18,55 mil. RON (31 decembrie 2021: 8,48 mil. RON), scadent pe termen scurt. Contractul de credit bancar conține gajuri asupra terenurilor si construcțiilor in curs, precum si creanțe de la clienți și polițe de asigurare și conturi bancare. La 15 februarie 2022, Societatea, prin filiala One Mircea Eliade Properties SRL a contractat un credit bancar de la Garanti Bank în valoare totală de 44,5 mil. RON (echivalentul a 9 mil. EUR) și a utilizat integral această sumă. Creditul are o scadență de 10 ani. Contractul de credit bancar conține gajuri reprezentate de peste 29 de apartamente si 35 de locuri de parcare, precum si conturi bancare si o garanție corporativă emisă de societatea-mamă. Filiala a rambursat până la 31 decembrie 2022 suma de 3,35 mil. RON, prin urmare soldul creditului la 31 decembrie 2022 este de 41,16 mil. RON, din care pe termen scurt 4,09 mil. RON. La 27 iulie 2022, Societatea, prin filiala One Victoria Plaza SRL (fosta MAM Imob Business Center SRL) a contractat un credit bancar de la Garanti Bank in valoare totala de 18,43 mil. EUR si a utilizat integral această sumă, deci soldul creditului la 31 decembrie 2022 este de 89,18 mil. RON, din care scadent pe termen scurt 5,08 mil. RON. Împrumutul va fi rambursat integral până în iunie 2037. Filialele One United Tower SA și One Cotroceni Park Office Faza2 SA au retras în cursul anului 2022 3,7 mil. RON, respectiv 8,37 mil. RON de la Element Invest Partners, parte afiliată. Soldul împrumutului grupului, inclusiv dobânda la Element Invest Partners este de 20,46 mil. RON la 31 decembrie 2022. Reconcilierea modificărilor în datoriile care rezultă din activități de finanțare este prevăzută în Nota 28.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 72 NOTA 16. CONTRACTE DE LEASING Grupul ca locator Grupul a încheiat contracte de leasing pentru portofoliul său de imobile de birouri. Consultați Nota 21 pentru informații suplimentare. Grupul ca locatar Grupul închiriază diferite terenuri, clădiri și echipamente. Contractele de închiriere se încheie de obicei pe perioade fixe de la 1 la 2 ani, dar pot avea opțiuni de prelungire. Opțiunile de prelungire și reziliere sunt incluse într-o serie de contracte de închiriere de bunuri și echipamente din întregul Grup. Acestea sunt utilizate pentru a maximiza flexibilitate a operațională în ceea ce privește gestionarea activelor utilizate în operațiunile Grupului. Majoritatea opțiunilor de prelungire și reziliere deținute sunt exercitate numai de Grup și nu de locatorul respectiv. Condițiile de închiriere sunt negociate separat și conțin o gamă largă de termeni și condiții diferite. Contractele de leasing nu impun alte clauze decât garanțiile asupra activelor închiriate care sunt deținute de locator. Grupul are contracte de leasing cu termene de leasing de 12 luni sau mai puțin și are anumite contracte de leasing de echipamente cu valoare mică. Grupul aplică scutirile de recunoaștere pentru contractele de leasing pe termen scurt și contractele de leasing de active cu valoare mică. Mai jos sunt valorile contabile ale activelor aferente dreptului de utilizare recunoscute și mișcările din perioada respectivă: Terenuri Clădiri Echipamente Total La 1 ianuarie 2022 30.923 3.426.862 47.667 3.505.452 Intrări - - - Costuri de amortizare (218.159) (527.665) (72.474) (818.298) La 31 decembrie 2022 (187.236) 2.899.197 (24.807) 2.687.154 Mai jos sunt valorile contabile ale datoriilor de leasing și mișcările din perioada respectivă: 2022 2021 La 1 ianuarie 3.929.334 1.208.149 Intrări - 3.566.471 Dobânda acumulată 16.231 82.799 Plăți (531.917) (939.449) Diferențe valutare 11.789 11.364 La 31 decembrie 3.425.437 3.929.334 Reconcilierea modificărilor datoriilor care decurg din activitățile de finanțare este prezentată la nota 28. Mai jos sunt sumele recunoscute în contul de profit și pierdere: 2022 2021 Cheltuieli cu amortizarea activelor aferente dreptului de utilizare (482.229) (662.680) Cheltuieli cu dobânda la datoriile de leasing (14.666) (79.669) Câștiguri/(Pierderi) din schimbul valutar (11.789) (11.364) Cheltuieli aferente contractelor de leasing la activele cu valoare redusă (10.031) (10.031) Cheltuieli aferente contractelor de leasing pe termen scurt (62.607) (62.607) Total valoare recunoscută în contul de profit și pierdere (581.322) (826.351)

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 73 NOTA 17. INVESTIȚII ÎN ENTITĂȚILE ASOCIATE La 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021, Grupul deține participații într-un număr de entități asociate nesemnificative luate separat, care sunt contabilizate folosind metoda punerii în echivalență: Denumirea entității Sediul/ țara de înființare Obiect de activitate % participație Valoarea contabilă 31-Dec- 22 31-Dec- 21 31-Dec-22 31-Dec-21 Reinvent Energy SRL România Construcții 20% 20% 2,157,759 1,937,759 CCT & ONE AG Elveția Investiții 49.90% 49.9% 675,656 675,656 Glass Rom Invest SRL România Construcții 20% 20% 288,956 269,621 One Property Support Services SRL România Managementul proprietății 20% 20% 245,006 81,622 One Herăstrău Office Properties S.A. România Holding 30% 30% - - One Herăstrău Office S.A. România Închiriere de spații de birouri 20% 20% - - Asociația ASAR România Arhitectură 20% 20% 2,500 2,500 Total investiții contabilizate prin metoda punerii în echivalență 3,369,877 2,967,158 2022 2021 Valoarea totală a cotei Grupului în: Profitul din operațiuni neîntrerupte 402.719 1.527.818 Total rezultat global 402.719 1.527.818 NOTA 18. DATORII COMERCIALE ȘI ALTE DATORII Datoriile comerciale și alte datorii sunt detaliate după cum urmează: Descriere 31 decembrie 2022 Pe termen scurt Pe termen lung 31 decembrie 2021 Pe termen scurt Pe termen lung Furnizori 163.841.716 163.841.716 - 58.659.711 58.659.711 - Furnizori facturi nesosite 28.602.207 28.602.207 - 16.565.766 16.565.766 - Garanții de buna execuție reținute de la furnizori 48.722.743 48.722.743 - 41.852.148 41.852.148 - Dividende 2.806.389 2.806.389 - 679.899 679.899 - Alte impozite și taxe 1.326.580 1.326.580 - 16.789 16.789 - Creditori diverși 43.166.659 24.703.167 18.463.492 5.810.614 5.810.614 - Provizioane 1.450.526 - 1.450.526 564.912 - 564.912 Beneficiile angajaților 1.062.754 1.062.754 - 553.841 553.841 - Alți creditori 3.528.255 - 3.528.255 - - - Total datorii comerciale și alte datorii 294.507.829 271.065.556 23.442.273 124.703.680 124.138.768 564.912 Ciclul normal de exploatare al Grupului este de trei ani. Ca urmare, activele circulante și datoriile pe termen scurt includ elemente a căror realizare este destinata și/sau anticipată sa aibă loc pe parcursul ciclului normal de exploatare al Grupului. Furnizori facturi nesosite reprezintă contravaloarea serviciilor executate de antreprenori și constructori recepționate pentru care facturile nu au fost emise la data raportării. Linia Creditori diverși include suma scadentă de plătit (36,9 mil. RON) pentru achiziția terenului în suprafață de 801.028.380 mp deținut de filiala One Proiect 11 SRL, situat în jud. Ilfov. Conducerea consideră că valoarea contabilă a datoriilor comerciale aproximează valoarea lor justă.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 74 NOTA 19. AVANSURI ÎNCASATE DE LA CLIENȚI La momentul semnării promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare între partea promitenta-vânzătoare și partea promitenta-cumpărătoare, partea promitenta-vânzătoare se obliga sa nu vândă, sa nu greveze cu orice fel de sarcini, să nu promită sau sa ofere spre vânzare apartamentele (cu/fără locuri de parcare) unei terțe persoane. Dezvoltator Denumire proiect Descriere 31-Dec-22 31-Dec-21 One Floreasca Towers One Floreasca Towers Rezidențial 15.530.020 29.711.635 One Herăstrău Plaza SRL One Herăstrău Plaza Rezidențial 79.393 79.393 One Peninsula SRL One Peninsula Rezidențial - 61.126.149 One North Gate SRL One North Lofts Investiții imobiliare 8.165.132 - One Cotroceni Park SRL One Cotroceni Park Rezidențial 30.377.463 158.125.865 One Lake District SRL One District Properties Rezidențial 88.640.773 115.360.327 One Plaza Athenee SRL (fosta One Proiect 3 SRL) One Plaza Athenee Investiții imobiliare 39.552.200 9.896.600 One Lake Club SRL (fosta One Proiect 6 SRL) One Lake Club SRL Rezidențial 53.182.697 16.841.955 One Lake Club (OP6 - Vlago) One Lake Club (OP6 - Vlago) Rezidențial 5.226.929 - One City Club SRL (fosta One Proiect 9 SRL) One City Club Investiții imobiliare 5.088.154 - One Mamaia Nord SRL (fosta Neo Mamaia SRL) One Mamaia Nord Rezidențial 6.992.261 7.251.338 Neo Timpuri Noi SRL Neo Timpuri Noi Rezidențial - 876 One Herăstrău Vista (fosta Neo Herăstrău Park SRL) One Herăstrău Vista Rezidențial 26.634.795 7.869.428 One High District SRL One High District Rezidențial 10.209.552 - Eliade Tower SA Eliade Tower Investiții imobiliare 2.961.080 - Bucur Obor SA Bucur Obor Investiții imobiliare 1.000 - Total 292.641.449 406.263.566 Descriere 2022 2021 Avansuri de la clienți în legătură cu portofoliul de proprietăți rezidențiale (datorii contractuale) 236.873.883 234.453.049 Avansuri de la clienți în legătură cu investițiile imobiliare 55.767.566 171.810.517 Total 292.641.449 406.263.566

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 75 NOTA 20. VENITURI NETE DIN PROPRIETĂȚI REZIDENȚIALE Veniturile contractuale provin din construcția de apartamente. Veniturile din vânzarea proprietăților inventariate și a proprietăților rezidențiale în curs de dezvoltare sunt detaliate astfel: Descriere 2022 2021 Vânzări proprietăți inventariate finalizate 26.644.100 79.925.036 Vânzări – One Mircea Eliade Properties (1.465.538) 9.604.778 Vânzări – One Mamaia Nord 13.616.206 - Vânzări – One Herăstrău Towers Vânzări proprietăți rezidențiale în curs de execuție, din care: Venituri contractuale – One Herăstrău Towers - 50.309.898 Venituri contractuale - One Peninsula 104.789.370 115.142.190 Venituri contractuale - One Verdi Park 252.997.195 138.467.976 Venituri contractuale - One Mircea Eliade Properties - - Venituri contractuale - Neo Floreasca Lake 39.190.885 57.748.530 Venituri contractuale - Neo Timpuri Noi 14.378.401 27.312.857 Venituri contractuale - One Herăstrău Vista 7.919.636 1.905.122 Venituri contractuale - One Modrogan 49.269.158 94.972.128 Venituri contractuale – One Cotroceni Park 180.319.265 127.828.308 Venituri contractuale - One Mamaia Nord - faza 2 1.558.574 100.849 Venituri contractuale - One High District 13.751.963 - Venituri contractuale - One Floreasca Towers 17.248.551 - Venituri contractuale - One Lake District 26.719.555 - Venituri contractuale - One Lake Club 22.581.061 - Total venituri din contractele cu clienții 769.518.382 703.317.672 Costul vânzărilor de proprietăți rezidențiale este detaliat mai jos: 2022 2021 Costul cu vânzarea de proprietăți inventariate finalizate Cost de vânzare – One Mircea Eliade 10.170.810 37.282.377 Cost de vânzare – One Mamaia Nord (1.030.872) 10.343.412 Cost de vânzare - One Herăstrău Towers 7.324.911 - Costurile cu vânzarea proprietăților rezidențiale în curs de execuție, din care: Cost contractual - One Herăstrău Towers - 25.362.963 Cost contractual - One Peninsula 48.239.989 60.521.152 Cost contractual - One Verdi Park 122.545.454 86.256.068 Cost contractual - Neo Floreasca Lake 23.253.839 29.827.081 Cost contractual - Neo Timpuri Noi 13.346.872 20.326.240 Cost contractual - One Herăstrău Vista 5.452.336 1.551.932 Cost contractual – One Modrogan 17.958.788 55.517.629 Cost contractual – One Cotroceni Park 121.021.892 124.345.159 Cost contractual - One Mamaia Nord - faza 2 2.216.040 249.518 Cost contractual - One High District 12.576.406 - Cost contractual - One Floreasca Towers 16.473.342 - Cost contractual - One Lake District 26.958.446 - Cost contractual - One Lake Club 18.951.034 - Total costuri cu vânzarea 445.459.287 451.583.531 Veniturile Grupului includ venituri din contractele de construcții recunoscute în timp în funcție de stadiul de finalizare a contractului cu clientul. La 31 decembrie 2022, construcțiile pentru proiectele One Mircea Eliade Properties, One Mamaia Nord (fosta Neo Mamaia), One Herăstrău Towers au fost finalizate si prin urmare imobilul rezidențial aflat în construcție a fost transferat la proprietate finalizată inventariată.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 76 NOTA 20. VENITURI NETE DIN PROPRIETĂȚI REZIDENȚIALE (continuare) La 8 iulie 2022, Curtea de Apel București a suspendat autorizația de construire a clădirii One Modrogan, emisă de Primarul General al Municipiului București. Litigiul este în derulare. La 31 decembrie 2022, valoarea totală a prețului de tranzacționare alocat obligațiilor de executare neîndeplinite din contractele de construcții era de 1.034.295.559 RON (2021: 817.205.020 RON), din care se estimează că aproximativ 45% va fi recunoscută drept venit în 2023. NOTA 21. VENITURI NETE DIN ACTIVITATEA DE ÎNCHIRIERE Grupul a încheiat contracte de leasing pe portofoliul său de imobile de birouri. Închirierile de imobile de birouri au de obi cei perioade de leasing cuprinse între 5 și 10 ani și includ clauze care să permită actualizarea periodică în sens crescător a chiriei în funcție de condițiile de piață predominante. Unele contracte de leasing conțin opțiuni de reziliere înainte de sfârșitul perioadei de leasing. 2022 2021 Venituri din chirii (excluzând înregistrarea liniară a stimulentelor de leasing) 71.210.714 7.587.766 Înregistrarea liniară a stimulentelor de leasing (8.833.254) (1.043.399) Venituri din chirii 62.377.460 6.544.367 În activitatea de birouri, sunt incluse în principal veniturile generate de One United Tower, One Cotroceni Park Office și One Victoriei Plaza cu o pondere de 94% în veniturile totale din închirierea birourilor. Activitatea de închiriere a crescut în 2022, deoarece clădirile de birouri One Tower și One Cotroceni Park au început să genereze venituri odată ce proiectul a fost finalizat. Gradul de ocupare la 31 decembrie 2022 pentru One Tower a fost de 100%, One Cotroceni Park Office – 83% și One Victoriei Plaza – 100%. În activitatea comercială sunt incluse veniturile generate de Bucur Obor. Detalii despre chiria anuală de bază și amortizarea stimulentului de închiriere sunt prezentate mai jos: 31 decembrie 2022 Venituri brute din chirii Înregistrarea liniară a stimulentelor de leasing Venituri din chirii Birouri 43.216.446 (8.833.254) 34.383.192 Spații comerciale 27.230.617 - 27.230.617 Altele 763.651 - 763.651 Total 71.210.714 (8.833.254) 62.377.460 Grupul a acordat stimulente precum chirii gratuite și lucrări de amenajare. Porțiunea totală neamortizată a stimulentelor de leasing este după cum urmează: 2021 2020 Valoarea brută a stimulentelor de leasing neamortizate integral 121.123.808 25.026.596 Valoarea cumulată recunoscută în contul de profit și pierdere (9.992.841) (1.159.587) Valoarea netă a stimulentelor de leasing neamortizate integral 111.130.967 23.867.009 Valoarea netă a stimulentelor de leasing neamortizate integral este inclusă în situația poziției financiare la poziția „Inves tiții imobiliare” la 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 77 NOTA 22. CHELTUIELI DE INTERMEDIERE VANZARI IMOBILIARE ȘI CHELTUIELI GENERALE DE ADMINISTRAȚIE Descriere 2022 2021 Comisioane de intermediere vânzări imobiliare 9.255.427 4.641.595 Total 9.255.427 4.641.595 Comisioanele intermedieri vânzări sunt înregistrate și plătite pentru semnarea de promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare de apartamente sau contracte de închiriere. NOTA 23. CHELTUIELI GENERALE DE ADMINISTRAȚIE Cheltuielile generale de administrație la 2022 și 2021 se detaliază astfel: Descriere 2022 2021 Comisioane bancare și asimilate 1.862.959 836.912 Comisioane, onorarii și consultantă juridică 8.519.286 4.130.770 Reparații și mentenanță 80.413 280.016 Combustibil, consumabile de birou și asimilate 1.113.344 843.727 Amortizarea mijloacelor fixe 2.037.742 1.561.000 Protocol, reclama si publicitate 11.002.963 6.377.195 Taxe și impozite 154.783 166.692 Servicii de contabilitate și audit 1.611.150 1.142.258 Servicii de evaluare 435.153 309.384 Alte servicii de consultanță 3.239.021 2.054.600 Servicii administrare 1.751.740 1.921.007 Alte cheltuieli cu serviciile executate de terți 602.939 366.728 Salarii și contribuții asimilate 8.311.553 4.949.213 Tranzacții cu plată pe bază de acțiuni 46.150.939 926.786 Cheltuieli poștale și telecomunicații 115.584 116.874 Transport și deplasări 1.543.038 966.708 Chirii diverse 809.519 104.458 Recrutare 117.447 64.722 Asigurări 494.227 155.129 Amortizarea activelor aferente dreptului de utilizare 482.229 662.680 Total 90.436.029 27.936.859 Numărul mediu de angajați la 31 decembrie 2022 este de 89 (31 decembrie 2021: 77 de angajați). Onorariile percepute de Deloitte Audit pentru serviciile prestate în 2022 pentru Societate și filialele din grup includ onorarii de audit în valoare de 218,7 mii EUR (din care audit statutar în sumă de 140 mii EUR, alte onorarii de audit în valoare de 46 ,7 mii EUR și alte servicii non-audit în valoare de 32 mii EUR).

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 78 NOTA 24. ALTE CHELTUIELI DE EXPLOATARE Alte cheltuieli de exploatare la 2022 si 2021 se detaliază astfel: Descriere 2022 2021 Donații acordate 7.467.118 6.653.601 Creanțe incerte scoase din evidență 498.907 - Cheltuieli cu provizioanele și ajustările pentru depreciere 5.258.735 194.505 Penalități contractuale 1.052.967 165.500 Alte cheltuieli de exploatare 1.030.613 1.051.936 Total 15.308.340 8.065.542 NOTA 25. REZULTATUL FINANCIAR NET Veniturile și cheltuielile financiare la 2022 si 2021 se detaliază astfel: Descriere 2022 2021 Venituri din dobânzi 13.393.219 2.356.646 Venituri din diferențe de curs valutar 93.082 - Alte venituri financiare 4.861.828 24.585 Total venituri financiare 18.348.129 2.381.231 Cheltuieli cu dobânzile (21.966.642) (9.639.353) Cheltuieli cu diferențele de curs valutar - (2.506.132) Total cheltuieli financiare (21.966.642) (12.145.485) Total rezultat financiar, net (3.618.513) (9.764.254) NOTA 26. ENTITĂȚILE AFILIATE La 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021, entitățile afiliate ale Grupului cu care a încheiat tranzacții sunt: Nume Țara Tip de afiliere Andrei Liviu Diaconescu Romania Acționar și membru cheie din conducere Victor Căpitanu Romania Acționar și membru cheie din conducere Vinci Invest SRL Romania Alte entități afiliate Liviu Investments SRL Romania Alte entități afiliate Lemon Interior Design SRL Romania Alte entități afiliate Lemon Office Design SRL Romania Alte entități afiliate Blue Capital SA (fosta Smart Capital Investments SA) Romania Alte entități afiliate Ploiești Logistics SRL Romania Alte entități afiliate Element Investments SRL Romania Alte entități afiliate Element Invest Partners SRL Romania Alte entități afiliate DR Consulting & Other Services SRL Romania Alte entități afiliate One Energy Division SRL Romania Alte entități afiliate One Holding Investments SRL Romania Alte entități afiliate One Holding Ver SRL Romania Alte entități afiliate One Holding OA SRL Romania Alte entități afiliate YR-WNT SRL (fosta Neo Downtown SRL) Romania Alte entități afiliate ACC Investments SRL Romania Alte entități afiliate Reinvent Energy SRL Romania Entitate asociată One Property Support Services SRL Romania Entitate asociată One Herăstrău Office Properties S.A. Romania Entitate asociată One Herăstrău Office S.A. Romania Entitate asociată Glass Rom Invest SRL Romania Entitate asociată CCT & ONE AG Elveția Entitate asociată

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 79 NOTA 26. ENTITĂȚILE AFILIATE (continuare) Nume Țara Tip de afiliere CC Trust Group AG Elveția Alte entități afiliate CCT & One Properties SA Luxemburg Entitate asociată Vinci Ver Holding SRL Romania Alte entități afiliate OA Liviu Holding SRL Romania Alte entități afiliate Dragoș-Horia Manda Romania Membru cheie din conducere, acționar minoritar al Grupului Claudio Cisullo Elveția Membru cheie din conducere, acționar minoritar al Grupului Gabriel-Ionut Dumitrescu Romania Membru cheie din conducere, din 2022 a ieșit din Consiliu Adriana-Anca Anton Romania Membru cheie din conducere, din 2022 a ieșit din Consiliu Valentin-Cosmin Samoila Romania Membru cheie din conducere Marius-Mihail Diaconu România Membru cheie din conducere, acționar minoritar al Grupului Augusta Dragic România Membru cheie din conducere Magdalena Souckova Republica Cehă Membru cheie din conducere In cursul normal al activității, Grupul efectuează tranzacții cu personalul cheie din conducere (conducerea executiva și administratori). Volumul acestor tipuri de tranzacții se regăsește in tabelul de mai jos: Remunerații membri cheie din conducere 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Beneficii pe termen scurt angajați 769.062 552.179 A se vedea nota 14 pentru prezentarea plăților pe bază de acțiuni către personalul cheie din conducere. Soldurile și tranzacțiile dintre Societate și filialele sale, care sunt părți afiliate, au fost eliminate la consolidare și nu sunt prezentate în această notă. Tranzacțiile dintre Grup și entitățile asociate/asocierile în participație sunt prezentate mai jos. Tabelele de mai jos oferă detalii privind valoarea totală a tranzacțiilor încheiate cu entitățile afiliate în 2022 și 2021, precum și soldurile cu entitățile afiliate la 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021: Natura soldului Categorii de entități afiliate Situația poziției financiare (sume datorate (către)/de la) 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Creanțe și asimilate aferente Membri cheie din conducerea Grupului 2.482 2.482 bunurilor și serviciilor vândute Asociați 4.744.972 4.135.900 Alte entități afiliate 12.050.587 11.171.879 Avansuri plătite pentru achiziții Membri cheie din conducerea Grupului - - de bunuri și servicii Asociați 10.869.424 12.266.422 Alte entități afiliate 21.883.513 24.677.386 Datorii aferente bunurilor și Membri cheie din conducerea Grupului 3.305 3.305 serviciilor plătite Asociați 10.270.577 6.681.849 Alte entități afiliate 8.850.374 4.042.747 Dividende plătite în timpul Membri cheie din conducerea Grupului 4.309.192 35.064.786 anului, net de impozit Alte entități afiliate 48.473.059 2.841.692 Plăți în avans primite Alte entități afiliate 10.999.262 15.950.589 Entități asociate 102.004.454 161.854.758

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 80 NOTA 26. ENTITĂȚILE AFILIATE (continuare) Contul de profit și pierdere (venit/(cheltuială)) Natura tranzacției Categoria entității afiliate 2022 2021 Vânzări de bunuri și servicii Membri cheie din conducerea Grupului - - Asociați 29.405.151 27.702.217 Alte entități afiliate 8.126.879 45.374.992 Achiziții de diverse bunuri și Membri cheie din conducerea Grupului - - servicii Asociați 80.244.759 65.098.966 Alte entități afiliate 45.450.524 8.719.948 Împrumuturi de la entitățile afiliate An Cheltuieli cu dobânzile Sume datorate entităților afiliate Societăți – alte entități afiliate 2022 - 20.465.473 2021 99.014 11.610.787 Total împrumuturi de la entitățile afiliate 2022 - 20.465.473 2021 99.014 11.610.787 Împrumuturi acordate entităților afiliate Venituri din dobânzi Sume acordate entităților afiliate Împrumuturi acordate entităților asociate 2022 178.566 7.060.180 2021 177.124 11.453.361 Total împrumuturi acordate entităților afiliate 2022 178.566 7.060.180 2021 177.124 11.453.361 La 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021, Grupul a încheiat angajamente contractuale cu entitățile afiliate pentru vânzarea de proprietăți, dezvoltarea de investiții imobiliare și proprietăți rezidențiale pentru care entitățile afiliate rea lizează lucrări de construcție cum ar fi: proiectare, structură, organizare de șantier, instalații, anvelopare, lucrări de finisare și alte servicii precum: administrarea proprietății, comisioane de intermediere. Tranzacțiile cu entitățile afiliate se desfășoară în termeni echivalenți cu cei care prevalează în tranzacțiile care au loc la nivelul pieței.

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 81 NOTA 27. INTERESE MINORITARE Mai jos sunt prezentate informații financiare sintetizate pentru fiecare filială care deține interese minoritare, care sunt semnificative pentru Grup. Sumele prezentate pentru fiecare filială sunt înainte de eliminarea între companii. Bilanț prescurtat One Cotroceni Park One North Gate One United Tower 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Active circulante 157.538.289 230.118.519 7.348.484 4.138.035 42.499.887 22.538.497 Datorii pe termen scurt 55.779.573 168.940.497 13.867.896 3.168.518 29.743.558 19.539.644 Active circulante nete 101.758.716 61.178.022 (6.519.412) 969.517 12.756.329 2.998.853 Active imobilizate 117.248.486 86.874.959 131.443.936 138.063.485 426.205.696 396.174.211 Datorii pe termen lung 35.943.423 25.328.846 48.454.588 53.331.531 277.839.942 257.319.415 Active imobilizate nete 81.305.063 61.546.113 82.989.348 84.731.954 148.365.754 138.854.796 Active nete 183.063.779 122.724.135 76.469.936 85.701.471 161.122.083 141.853.649 % NCI la sfârșitul anului 20,00% 20,00% 32,32% 37,60% 29,76% 29,76% Capitaluri proprii atribuibile proprietarilor Societății 146.451.023 98.179.308 51.758.676 53.482.003 113.172.151 99.638.003 Interese care nu controlează 36.612.756 24.544.827 24.711.260 32.219.468 47.949.932 42.215.646

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 83 NOTA 27. INTERESE MINORITARE (continuare) One Cotroceni Park One North Gate One United Towers Situația prescurtată a rezultatului global 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Venituri 180.319.265 127.828.308 2.530.265 2.962.315 23.398.082 8.889.353 Profit aferent perioadei 60.339.644 21.353.239 (9.231.535) (1.715.260) 19.268.434 23.772.981 Total rezultat global 60.339.644 21.353.239 (9.231.535) (1.715.260) 19.268.434 23.772.981 % interese minoritare 20,00% 20,00% 32,32% 37,60% 29,76% 29,76% Profit alocat intereselor minoritare 12.067.929 4.270.648 (2.983.170) (644.852) 5.734.286 7.074.839 Dividende plătite intereselor minoritare - - - - - - Situația prescurtată a fluxurilor de numerar 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Numerar net din activități de exploatare (83.685.776) 94.670.446 6.772.580 (2.043.495) 2.370.480 (33.735.204) Fluxuri de numerar nete din/utilizate în activități de investiții (1.381.763) (43.735) (3.669.562) (685.509) (17.275.834) (36.262.560) Numerar net din activități de finanțare (754.917) 21.598 (311.025) 2.332.226 24.511.454 85.133.646 Schimbări nete în numerar și echivalente de numerar (85.822.456) 94.648.309 2.791.993 (396.778) 9.606.100 15.135.882

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 84 NOTA 27. INTERESE MINORITARE (continuare) One Cotroceni Park Office One Cotroceni Park Office Faza 2 Bucur Obor Situația prescurtată a rezultatului global 2022 2021 2022 2021 2022 Venituri 18.625.662 - - - 32.544.419 Profit aferent perioadei 31.009.325 147.856.804 44.233.436 78.454.968 14.753.225 Total rezultat global 31.009.325 147.856.804 44.233.436 78.454.968 14.753.225 % interese minoritare 42,75% 42,75% 42,75% 42,75% 42,75% Profit alocat intereselor minoritare 13.256.486 63.208.784 18.909.794 33.539.499 6.307.004 Dividende plătite intereselor minoritare - - - - - Situația prescurtată a fluxurilor de numerar 2022 2021 2022 2021 2022 Numerar net din activități de exploatare (13.769.883) (9.004.457) 16.879.813 (14.506.651) 20.789.608 Fluxuri de numerar nete din/utilizate în activități de investiții (79.712.444) (63.341.744) (100.044.052) (31.017.427) (830.000) Numerar net din activități de finanțare 82.659.811 121.532.012 93.142.766 45.679.990 (17.355.955) Schimbări nete în numerar și echivalente de numerar (10.822.516) 49.185.811 9.978.527 155.912 2.603.653

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 85 NOTA 27. INTERESE MINORITARE (continuare) Tranzacții cu interesele minoritare În 2022 și 2021, Grupul a efectuat mai multe tranzacții cu interesele minoritare. Efectul principalelor tranzacții asupra capitalului propri u atribuibil proprietarilor societății-mamă este rezumat după cum urmează: 31 decembrie 2022 One Herastrau Vista Neo Floreasca Lake One Mamaia Nord Neo Timpuri Noi One North Gate One Carphatian Lodge Magura One United Italia Bucur Obor Total modificare de 13% în interesele minoritare modificare de 14,42 % în interesele minoritare modificare de 12,67% în interesele minoritare modificare de 12,67% în interesele minoritare modificare de 5,28% în interesele minoritare fără modificări în control 90% 54,44% Valoarea contabilă a intereselor minoritare achiziționate/vândute (32.463) 4.329.874 770.795 1.734.860 4.094.966 - - 10.898.032 Contraprestația (plătită)/primită către/de la interesele minoritare (2.042.969) (2.063.158) (808.349) (902.834) (4.223.928) - - (10.041.238) Impact asupra rezultatului reportat (2.075.432) 2.266.716 (37.554) 832.026 (128.962) - - 856.794 Interese minoritare la înființarea filialei sau majorarea capitalului social al filialei (fără modificarea controlului) 3.418.610 4.500 133.511.133 136.934.243

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 87 NOTA 28. SCHIMBĂRI ÎN DATORIILE CARE REZULTĂ DIN ACTIVITĂȚI DE FINANȚARE Tabelul de mai jos detaliază modificările datoriilor Grupului care decurg din activități de finanțare, inclusiv modificări mo netare și non-monetare. Datoriile care decurg din activități de finanțare sunt acelea pentru care fluxurile de numerar au fost sau vor fi viitoare fluxuri de trezorerie clasificate în situaț ia consolidată a fluxurilor de trezorerie a Grupului ca fluxuri de trezorerie din activități de finanțare. 1 ianuarie 2022 Contracte de împrumut noi Cheltuieli cu dobânzile Cheltuieli cu dobânzile capitalizate în investiții imobiliare Plăți de numerar Mișcări în cursul valutar Conversie în capitaluri proprii Alte mișcări 31 decembrie 2022 Împrumuturi bancare 412.992.288 335.295.908 21.826.016 156.298 (56.617.994) 1.571.170 - 90.939.057 806.162.743 Împrumuturi de la acționari 7.559.236 306.416 123.511 - - (27.929) (3.418.614) (966.210) 3.576.410 Împrumuturi de la entitățile afiliate 11.610.788 12.220.170 - - (3.442.880) 77.395 - - 20.465.473 Datorii de leasing 3.929.334 - 14.666 1.565 (531.917) 11.789 - - 3.425.437 Total datorii din activități de finanțare 436.091.646 347.822.494 21.964.193 157.863 (60.592.791) 1.632.425 (3.418.614) 89.972.847 833.630.063 1 ianuarie 2021 Contracte de împrumut noi Cheltuieli cu dobânzile Cheltuieli cu dobânzile capitalizate în investiții imobiliare Plăți de numerar Mișcări în cursul valutar Conversie în capitaluri proprii Alte mișcări 31 decembrie 2021 Obligațiuni 82.980.346 - 631.711 (83.702.405) 90.348 - - - Împrumuturi bancare 117.480.524 356.091.563 8.768.842 491.773 (77.403.014) 4.684.917 - 2.877.683 412.992.288 Împrumuturi de la acționari 157.624.533 4.308.626 98.238 - (38.636.684) 861.833 (114.843.220) (1.854.090) 7.559.236 Împrumuturi de la entitățile afiliate 26.282.524 12.815.250 99.014 - (19.916.214) 47.828 (5.245.019) (2.472.595) 11.610.788 Datorii de leasing 1.208.149 3.566.471 81.234 1.565 (939.449) 11.364 - - 3.929.334 Total datorii din activități de finanțare 385.576.076 376.781.910 9.679.039 493.338 (220.597.766) 5.696.290 (120.088.239) (1.449.002) 436.091.646

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 88 NOTA 29. ANGAJAMENTE Prin contractele încheiate cu clienții, Grupul se obligă sa livreze la timp, in condiții de înaltă calitate, apartamentele care sunt subiectul contractelor încheiate. Alte obligații care rezultă din contractele încheiate cu clienții: apartamentele nu au fost si nu sunt scoase din circuitul civil; nu fac obiectul nici unui contract de închiriere; nu fac obiectul nici unui litigiu; nu este începută nicio formă de executare silită; nu au fost aduse drept aport la constituirea vreunei societăți comerciale; nu sunt înstrăinate sau ipotecate; sunt libere de orice sarcini. Grupul nu are angajamente de capital semnificative la 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021. NOTA 30. CONTINGENȚE Există mai multe procese în care entitățile Grupului sunt implicate în desfășurarea normală a activității, lucru care, în caz ul unui rezultat negativ, poate afecta operațiunile Grupului. Cu toate acestea, analizând stadiul acestor procese la data emiter ii situațiilor financiare, Grupul anticipează că nu vor avea un impact semnificativ. Grupul, în desfășurarea normală a activității, a acordat garanții pentru calitatea apartamentelor pe o perioadă de 3 ani și este obligat, prin legislația națională, să garanteze proiectarea construcției pe întreaga durată de viață a construcției. Grupul constituie provizioane pentru cea mai bună estimare a administratorilor cu privire la toate pretențiile legale cunoscute și la toate acțiunile juridice aflate în desfășurare. Grupul beneficiază de consiliere juridică cu privire la șansele de succes pen tru aceste pretenții și acțiuni și nu a constituit provizioane acolo unde administratorii consideră, pe baza opiniilor consilierilor juridici, că acțiunea este puțin probabil să aibă șanse de succes. Sistemul fiscal românesc este în continuă dezvoltare, fiind supus unor interpretări și modificări constante, uneori aplicate retroactiv. Termenul de prescripție pentru perioadele fiscale este de 5 ani. Conducerea Grupului consideră că datoriile fisca le ale Grupului au fost calculate și înregistrate conform prevederilor legale. NOTA 31. IERARHIA VALORII JUSTE Grupul deține instrumente financiare ce nu sunt evaluate la valoare justa in situația consolidată a poziției financiare. Pentru instrumentele financiare de tipul: numerar si echivalente numerar, creanțe comerciale si de altă natură, conducerea Grupului a estimat ca valoarea contabilă a acestora reprezintă aproximarea valorii juste a acestora. Determinarea valorii juste a acestor tipuri de instrumente se încadrează pe nivel 3 din ierarhia de valoare justa. Datoriile financiare care nu sunt evaluate la valoare justă sunt reprezentate de împrumuturi cu scadența contractuală sub un an, datorii către angajați, datorii comerciale și alte datorii și se califică pe Nivelul 3 al ierarhiei valorii juste. Mai jos este prezentată o comparație pe clase a valorii contabile și a valorii juste a instrumentelor financiare ale Grupului altele decât cele a căror valoare contabilă este aproximarea rezonabilă a valorii juste. Valoarea contabilă Valoarea justă 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Datorii financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi purtătoare de dobândă 830.204.626 432.162.310 734.965.433 378.908.650 Avansuri de la clienți 292.641.449 406.263.566 276.373.333 381.888.811 Prezentările cantitative ale instrumentelor financiare ale Grupului în ierarhia de evaluare a valorii juste la 31 decembrie 2022 și 31 decembrie 2021: 31 decembrie 2022 Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Total Datorii financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi purtătoare de dobândă - - 734.965.433 734.965.433 Avansuri de la clienți - - 276.373.333 276.373.333

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 89 NOTA 31. IERARHIA VALORII JUSTE (continuare) 31 decembrie 2021 Nivel 1 Nivel 2 Nivel 3 Total Datorii financiare pentru care sunt prezentate valorile juste: Împrumuturi purtătoare de dobândă - - 378.908.650 378.908.650 Avansuri de la clienți - - 381.888.811 381.888.811 Nu au existat transferuri între Nivelurile 1 și 2 în 2022 sau 2021. Conducerea a evaluat că valorile juste ale numerarului și ale depozitelor pe termen scurt, ale creanțelor comerciale și de altă natură, ale datoriilor comerciale și ale altor datorii pe termen scurt se apropie de valorile contabile în mare parte datorită scadențelor scurte ale acestor instrumente. Următoarele metode și ipoteze au fost utilizate pentru a estima valorile juste: - Creanțele sunt evaluate de Grup pe baza unor parametri precum ratele dobânzii, factorii specifici de risc de țară, bonitatea individuală a clientului și caracteristicile de risc ale proiectului finanțat. Pe baza acestei evaluări, sunt calculate provizioanele pentru pierderile estimate ale acestor creanțe. La 31 decembrie 2022, valorile contabile ale acestor creanțe, net de provizioane, nu erau semnificativ diferite de valorile lor juste calculate. - Valoarea justă a avansurilor de la clienți este estimată prin actualizarea fluxurilor de numerar viitoare utilizând ratele disponibile în prezent pentru datorii în condiții similare, risc de credit și scadențe rămase similare. - Valorile juste ale împrumuturilor și împrumuturilor purtătoare de dobândă ale Grupului sunt determinate utilizând metoda DCF, utilizând o rată de actualizare care reflectă rata de împrumut a emitentului, inclusiv propriul risc de neexecutare la 31 decembrie 2022. NOTA 32. RAPORTAREA PE SEGMENTE Segmentele de raportare sunt segmentul rezidențial, birouri și investiții imobiliare deținute în vederea dezvoltării ulterioare, Grupul gestionând operațiunile în funcție de această clasificare. Rezultatele, activele și datoriile segmentelor includ elemente direct atribuibile unui segment, precum și cele care pot fi alocate pe bază rezonabilă. Veniturile pe segmente raportate mai sus reprezintă veniturile generate de la clienți externi și de la părți afiliate. A se vedea nota 26. Nu au existat vânzări între segmente în anul curent (2021: zero). Niciun client nu a contribuit cu 10% sau mai mult la veniturile Grupului în 2022, sau în 2021. Rezultatul pe segmente la 31 decembrie 2022 Rezidențial Birouri și investiții pentru dezvoltare ulterioară Corporativ Total RON Venituri din vânzarea imobilelor rezidențiale 769.518.382 - - 769.518.382 Venituri din chirii, taxe din servicii și asimilate - 78.909.622 - 78.909.622 Costuri cu vânzarea proprietăților rezidențiale (445.459.287) - - (445.459.287) Alte cheltuieli de exploatare a proprietăților rezidențiale (5.133.247) - - (5.133.247) Costuri cu chirii, taxe din servicii și asimilate - (16.532.162) - (16.532.162) Alte cheltuieli de exploatare a proprietăților - (8.171.409) - (8.171.409) Venituri nete 318.925.848 54.206.051 - 373.131.899 RON Venituri din vânzarea imobilelor rezidențiale 703.317.672 - - 703.317.672 Venituri din chirii, taxe din servicii și asimilate - 11.821.887 - 11.821.887 Costuri cu vânzarea proprietăților rezidențiale (451.583.531) - - (451.583.531) Alte cheltuieli de exploatare a proprietăților rezidențiale (5.046.897) - - (5.046.897) Costuri cu chirii, taxe din servicii și asimilate - (5.277.520) - (5.277.520) Alte cheltuieli de exploatare a proprietăților - (5.345.444) - (5.345.444) Venituri nete 246.687.244 1.198.923 - 247.886.167

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 90 NOTA 32. RAPORTAREA PE SEGMENTE (continuare) Rezultatul pe segmente la 31 decembrie 2022 Rezidențial Birouri și investiții pentru dezvoltare ulterioară Corporativ Total RON Câștiguri din investiții imobiliare 45.133.983 173.332.589 - 218.466.572 Câștiguri din achiziție la preț avantajos - 94.079.969 - 94.079.969 Rezultatul pe segmente la 31 decembrie 2021 Rezidențial Birouri și investiții pentru dezvoltare ulterioară Corporativ Total RON Câștiguri din investiții imobiliare 23.905.756 375.282.423 - 399.188.179 Active și datorii pe segmente la 31 decembrie 2022 Rezidențial Birouri și investiții pentru dezvoltare ulterioară Corporativ Total RON Fond comercial 19.256.076 - - 19.256.076 Imobilizări necorporale 1.110 14.411.673 846.822 15.259.605 Investiții imobiliare 84.180.011 2.167.804.936 - 2.251.984.947 Investiții în entități asociate - - 3.369.877 3.369.877 Active aferente dreptului de utilizare 2.229.909 457.245 - 2.687.154 Imobilizări corporale 3.887.116 3.074.099 44.170.308 51.131.523 Total active imobilizate 109.554.222 2.185.747.953 48.387.007 2.343.689.182 Stocuri 662.896.020 98.320 - 662.994.340 Avansuri acordate furnizorilor 88.929.853 19.121.548 8.265.508 116.316.909 Creanțe comerciale 371.814.135 19.758.362 430.125 392.002.622 Alte creanțe 6.144.058 36.400.719 87.317.666 129.862.443 Cheltuieli în avans 11.399.818 13.148.513 376.613 24.924.944 Numerar și echivalente de numerar 288.455.917 131.105.165 147.398.961 566.960.043 Total active circulante 1.429.639.801 219.632.627 243.788.873 1.893.061.301 TOTAL ACTIVE 1.539.194.023 2.405.380.580 292.175.880 4.236.750.483 Împrumuturi pe termen lung 61.946.481 595.788.990 - 657.735.471 Datorii comerciale și alte datorii 564.912 885.614 21.991.747 23.442.273 Datorii din contractele de leasing 2.646.947 - - 2.646.947 Datorii privind impozitul pe profitul amânat 89.652.566 190.798.332 (7.622.861) 272.828.037 Total datorii pe termen lung 154.810.906 787.472.936 14.368.886 956.652.728 Împrumuturi pe termen scurt 116.929.233 55.539.922 - 172.469.155 Datorii comerciale și alte datorii 111.210.483 135.630.710 24.224.363 271.065.556 Venituri în avans 370.523 10.692.119 36.631 11.099.273 Datorii din contracte de leasing 332.990 445.500 - 778.490 Datorii privind impozitul pe profitul curent 2.661 522.366 192.117 717.144 Avansuri încasate de la clienți 236.873.883 55.767.566 - 292.641.449 Total datorii curente 465.719.773 258.598.183 24.453.111 748.771.067 Total datorii 620.530.679 1.046.071.119 38.821.997 1.705.423.795

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 91 NOTA 32. RAPORTAREA PE SEGMENTE (continuare) Active și datorii pe segmente la 31 decembrie 2021 Rezidențial Birouri și investiții pentru dezvoltare ulterioară Corporativ Total RON Fond comercial 19.256.076 - - 19.256.076 Imobilizări necorporale 1.698 1.568 594.342 597.608 Investiții imobiliare - 1.449.465.190 - 1.449.465.190 Investiții în entități asociate - - 2.967.158 2.967.158 Active aferente dreptului de utilizare 3.048.207 457.245 - 3.505.452 Imobilizări corporale 2.738.225 1.107.589 13.194.196 17.040.010 Total active imobilizate 25.044.206 1.451.031.592 16.755.696 1.492.831.494 Stocuri 343.439.523 - 538.104 343.977.627 Avansuri acordate furnizorilor 60.958.349 25.040.780 7.267.319 93.266.448 Creanțe comerciale 195.777.677 4.377.652 1.214.214 201.369.543 Alte creanțe 2.846.770 25.292.932 100.301.327 128.441.029 Cheltuieli în avans 779.589 18.737.680 - 19.517.269 Alte active financiare - - 9.408.917 9.408.917 Numerar și echivalente de numerar 257.181.313 123.684.667 127.481.181 508.347.161 Total active circulante 860.983.221 197.133.711 246.211.062 1.304.327.994 TOTAL ACTIVE 886.027.427 1.648.165.303 262.966.758 2.797.159.488 Împrumuturi pe termen lung 74.637.587 323.176.941 - 397.814.528 Datorii comerciale și alte datorii 564.912 - - 564.912 Datorii din contractele de leasing 2.646.947 - - 2.646.947 Datorii privind impozitul pe profitul amânat 51.166.157 129.669.782 (861.859) 179.974.080 Total datorii pe termen lung 129.015.603 452.846.723 (861.859) 581.000.467 Împrumuturi pe termen scurt 8.526.478 25.821.304 - 34.347.782 Datorii comerciale și alte datorii 69.598.658 50.466.678 4.073.432 124.138.768 Venituri în avans 263.449 882.406 - 1.145.855 Datorii din contracte de leasing 836.887 445.500 - 1.282.387 Datorii privind impozitul pe profitul curent 2.760.093 2.839 (739.485) 2.023.447 Avansuri încasate de la clienți 234.453.049 171.810.517 - 406.263.566 Total datorii curente 316.438.614 249.429.244 3.333.947 569.201.805 Total datorii 445.454.217 702.275.967 2.472.088 1.150.202.272

ONE UNITED PROPERTIES S.A. ȘI FILIALELE NOTE LA SITUAȚIILE FINANCIARE CONSOLIDATE PENTRU ANUL ÎNCHEIAT LA 31 DECEMBRIE 2022 ( Sumele sunt exprimate in RON, daca nu se precizează altfel ) 92 NOTA 33. REZULTATUL PE ACȚIUNE Calculul rezultatului pe acțiune pentru anul încheiat la 31 decembrie 2022 s-a bazat pe profitul atribuibil acționarilor, în valoare de 502.296.355 RON (31 decembrie 2021: 509.687.153 RON) și pe acțiunile ordinare medii ponderate în circulație în timpul anului. RON 31 decembrie 2022 31 decembrie 2021 Profit aferent anului atribuibil acționarilor 502.477.465 509.687.153 Număr mediu ponderat în circulație 2.812.996.754 647.837.366 Rezultat de bază pe acțiune atribuibil acționarilor 0,18 0,79 NOTA 34. EVENIMENTE ULTERIOARE În februarie 2023, Societatea a încheiat contractul pentru achiziția unui teren de 44.863 mp pe Șoseaua Progresului nr. 56-80, în sectorul 5 din București. Valoarea tranzacției este de 35 milioane EUR, din care 20 milioane EUR vor fi plătite în numerar, iar pentru restul de 15 milioane EUR vor fi oferite la schimb viitoare apartamente și spații comerciale. La 9 martie 2023, bugetul de venituri și cheltuieli pentru anul 2023 a fost aprobat de Consiliul de Administrație și va fi ulterior supus aprobării în Adunarea Generală Ordinară anuală a Acționarilor care va avea loc la 25 aprilie 2023. La 10 martie 2023, conducerea Societății a informat piața cu privire la faptul că Wiener Borse (Bursa de Valori din Viena) a anunțat că acțiunile Societății vor fi incluse, începând cu 20.03.2023, în Indicele ROTX. ROTX este un indice de preț pondera t în funcție de capitalizare și este alcătuit din 15 acțiuni românești de tip blue chip tranzacționate la Bursa de Valori București. Calculat în EUR, USD și RON și publicat în timp real de Wiener Borse, ROTX este conceput ca indice tranzacționabil și este folosit ca suport pentru produsele structurate. Includerea în ROTX a făcut parte din strategia Societății de a îmbunătăți vizibilitatea pieței de capital din România la nivel internațional, precum și de a contribui la aprecierea în continuare a lichidității Societății. Prin filiala sa, One Plaza Athenee, Grupul a obținut autorizația de construire pentru un imobil situat in centrul Bucureștiului, sector 1 format din: teren în suprafață de 521 mp și construcție aferentă în suprafață totală construită de 2.896 mp. Proprietatea este clasificată ca monument istoric de către autoritățile locale.